Cenevre Gayrimenkul Pazarı 2025: Trendler, Analiz ve Görünüm

2025’te Cenevre’nin Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış

2025’te Cenevre’nin gayrimenkul piyasası, yüksek talep ve sınırlı arz ile tanımlanmaya devam ediyor; bu da istikrarlı bir ekonomik ortamda fiyatların artmayı sürdürmesine neden oluyor. İsviçre ekonomisi istikrarlı (2025’te GSYİH büyümesi tahmini yaklaşık %0,8–0,9 globalpropertyguide.com), işsizlik oranı ise düşük (~%2,8 ulusal ortalama globalpropertyguide.com) ve bu durum konut talebini destekliyor. Net göç İsviçre’ye güçlü şekilde devam ediyor (2024’te 87.000 net göçmen globalpropertyguide.com) ve Cenevre, uluslararası bir merkez olarak, önemli sayıda yabancı işçi ve expatriate çekiyor. Bu artışa, sınırlı yeni inşaat eşlik ettiği için Cenevre halen ciddi bir konut sıkıntısı yaşıyor. Konut boşluk oranları tarihsel olarak düşük seviyelere yakın ve Cenevre’de %0,5–0,6 civarında seyrediyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com; bu da mevcut konutların neredeyse tamamen dolu olduğunu gösteriyor. Ticari tarafta ise piyasa daha dengeli fakat hâlâ sağlıklı; ofis boşluk oranları normal aralıkta (~%6 kullanılabilirlik) ve birinci sınıf lokasyonlara güçlü talep var.

2025’te faiz trendleri gayrimenkul için olumlu yönde ilerliyor. 2022–2023’teki faiz artışının ardından İsviçre’de enflasyon düşüşe geçti ve İsviçre Merkez Bankası’nın 2025’te faizleri düşürmesi bekleniyor, bu da finansman koşullarını iyileştiriyor engelvoelkers.com. Gerçekten de, konut kredisi faizleri istikrar kazandı ve daha düşük finansman maliyetleri – hızla artan kiralarla birleşince – birçok hane için tekrar satın almayı kiralamaya göre daha cazip hale getiriyor engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Genel olarak Cenevre’nin piyasası istikrarlı bir yapıya sahip: güçlü ekonomik temeller, güvenli liman algısı ve kalıcı fazla talep. Bu faktörler, son küresel belirsizliklere rağmen fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskıyı korumaya devam ediyor. Aşağıdaki bölümlerde konut ve ticari sektörlerin detaylı analizine, yatırım ortamına, ana dinamiklere ve zorluklara, önümüzdeki yıllardan neler beklenebileceğine değineceğiz.

Konut Gayrimenkul Analizi

Fiyatlar ve Semt Eğilimleri

Cenevre’de konut fiyatları ılımlı ancak istikrarlı bir şekilde artmaya devam ediyor. Güçlenen talep (nüfus artışı ve iyileşen finansman sayesinde) ve kronik arz yetersizliği, 2024’ün sonlarından 2025’e kadar hızlanan fiyat artışına yol açtı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2025 yılının ilk çeyreği itibarıyla, Lac Léman bölgesi (Cenevre dahil) daire fiyatlarının yıllık bazda yaklaşık %4,2 daha yüksek olduğunu gördü globalpropertyguide.com. Piyasa tahminleri, Wüest Partner ve UBS’in en son tahminleriyle uyumlu olarak, 2025 için %3–4 civarında daha fazla artış öngörüyor globalpropertyguide.com. Bu görünüm, güçlü talebin, istikrarlı ekonomi ve düşük faiz oranları ile desteklendiğini yansıtıyor fakat gerilen karşılanabilirlik büyüme hızını sınırlayacağı tahmin ediliyor globalpropertyguide.com. Bir UBS raporunda, arzın sınırlı olması nedeniyle fiyatların artmaya devam edeceği, ancak mevcut gelir koşullarında yüksek fiyat seviyesinin büyük sıçramaların olası olmadığını belirttiği kaydedildi globalpropertyguide.com.

Cenevre, dünyanın en pahalı emlak piyasalarından biri olmaya devam ediyor. İşlem verilerine göre, şehirde bir dairenin ortalama fiyatı 2025’in ilk çeyreği itibarıyla metrekare başına yaklaşık 20.960 CHF globalpropertyguide.com – Zürih ile (21.110 CHF) neredeyse aynı seviyede ve diğer İsviçre şehirlerinin çok üzerinde. Bu durum Cenevre ve Zürih’i İsviçre’nin en pahalı konut piyasaları yapıyor. İlan fiyatlarını baz alan diğer veri kaynaklarında da benzer büyüklükler görülüyor: 2025 ortası tahminleri, şehir genelinde ortalama fiyatı metrekare başına yaklaşık 15.500–16.000 CHF investropa.com investropa.com olarak gösteriyor; bu rakamlar emlak türüne ve araştırma yöntemine göre değişiklik gösteriyor. Lüks segmentlerde ise değerler çok daha yüksek – Champel veya göle yakın Les Eaux-Vives gibi prestijli semtlerde fiyatlar sıklıkla metrekare başına 18.000–20.000 CHF’yi aşıyor investropa.com. Örneğin, 2024–25 yıllarında Champel/Eaux-Vives’te üst düzey daireler metrekare başına 18 bin–20 bin CHF aralığında satıldı ki bu segmentte yıllık %3–4’lük bir büyümeye işaret ediyor investropa.com. Bu seviyeler dünya çapındaki ultra-premium piyasalara yaklaşıyor.

Cenevre’de mahalleye göre önemli farklılıklar vardır. Genel olarak, merkezi, göl kenarı ve lüks bölgelerde fiyatlar en yüksek seviyededir; çevre bölgeler ise (ulusal standartlara göre hâlâ yüksek olsalar da) nispeten daha ucuzdur. Örneğin, Cité-Centre (şehir merkezi), Champel ve Eaux-Vives gibi bölgelerde ortalama daire fiyatları m² başına 16.000–17.500 CHF civarındadır (en üst düzey mülkler bunun çok üzerinde olabilir) realadvisor.ch realadvisor.ch. Champel – Roseraie gibi seçkin bir yerleşim bölgesinde, daire fiyatları ortalama ~m² başına 16.800 CHF’dir realadvisor.ch. Buna karşılık, yeniden gelişen dış mahalleler – örneğin Praille–Acacias (Les Acacias) veya Onex/Lancy’nin bazı bölümleri – daha düşük ama yine de yüksek olan fiyatlara sahiptir; genellikle m² başına 13.000–14.500 CHF aralığında realadvisor.ch realadvisor.ch. Örneğin, Bâtie–Acacias bölgesinde dairelerin ortalaması m² başına ~13.465 CHF ile şehrin en düşük seviyesindedir realadvisor.ch. Bu farklılıklar, son derece bölümlenmiş bir pazarın yansımasıdır: göle, şehir merkezine veya uluslararası kuruluşlara (örneğin Sécheron/UN bölgesi) yakın mülkler primli fiyatlarla satılırken, daha endüstriyel veya uzak bölgelerdeki mülkler nispeten daha ucuzdur. Yine de, Cenevre’nin “uygun fiyatlı” bölgeleri bile çoğu başka şehirde pahalı olarak kabul edilecektir.

Müstakil evler Cenevre şehir merkezinde nispeten azdır; ancak kantonun banliyö komünlerinde yine de çok yüksek fiyatlara ulaşırlar. Cenevre’de satışta olan evler için medyan fiyat yaklaşık 3,2 milyon CHF investropa.com iken, ortalama evin metrekare fiyatı yaklaşık 15.700 CHF’dir (daire ortalamalarının biraz üzerinde) investropa.com investropa.com. Seçkin bölgelerdeki lüks villalar (örneğin Cologny ya da göl kenarı) sıklıkla 10–20 milyon CHF veya daha fazla fiyatlara satılır; ancak bunlar azdır ve genellikle piyasada değil özel satışlardadır. Genel olarak, Cenevre’nin konut fiyatları Avrupa’nın en üst düzeyindedir – bu da Zürih ile hemen hemen eşit konumu ve küresel sıralamalarında (ilerideki bir bölümde ele alınacak) kendini göstermektedir.

Mahalleye bakış: Son zamanlardaki gelişmeler ve altyapı iyileştirmeleri mikro-pazarları hızla etkileyebilir. Örneğin, Les Eaux-Vives, kısmen yeni CEVA/Léman Express tren hattı ve modernize edilen sahil şeridi sayesinde talepte patlama yaşadı. Eskiden orta sınıfa hitap eden bu bölge artık lüks projelere ev sahipliği yapıyor ve Champel ile birlikte m² başına >CHF 18k kulübüne katıldı investropa.com investropa.com. Benzer şekilde, şehir merkezinin kuzeyindeki Nations (BM) bölgesi, çok sayıda uluslararası kuruluşa ev sahipliği yapıyor ve lüks konut komplekslerini barındırıyor (daire fiyatları ortalama m² başına ~CHF 15k realadvisor.ch) ve işe yakınlık arayan yabancı çalışanlara hitap ediyor. Bu sırada, Plainpalais/Jonction gibi mahalleler (özellikle genç alıcılar arasında popüler) biraz daha ulaşılabilir olsa da (dairelerde m² başına yaklaşık ~CHF 14.500 realadvisor.ch), yeni karma kullanımlı projelerin devreye girmesiyle fiyatlar burada da artış eğiliminde. Sonuç olarak, Cenevre içinde konum kritik bir fiyat belirleyici olsa da, neredeyse tüm mahalleler şehir genelindeki arz sıkıntısından dolayı yukarı yönlü fiyat baskısı yaşıyor.

Kira Oranları ve Boşluk

Cenevre’nin konut kiralama piyasası son derece sıkışık. Yüksek talep (hem yerel sakinlerden hem de yabancılardan) ve sınırlı kiralık arzı, 2025’te kiraları rekor seviyelere taşıdı. Cenevre’de apartmanlar için talep edilen medyan kira yıllık yaklaşık metrekare başına 420 CHF’dir (2025’in 1. çeyreği itibarıyla) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu, yaklaşık olarak aylık metrekare başına 35 CHF’ye denk gelir – yani tipik 70 m²’lik (750 ft²) bir daire için istenen kira aylık 2.000 CHF’nin oldukça üzerindedir. Cenevre ve Zürih, İsviçre’nin en yüksek konut kiralarına sahip şehirleridir; bu metrekare başına yıllık 420 CHF’lik rakam ülke genelinde zirvededir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Karşılaştırmak gerekirse, Lozan gibi diğer şehirlerde medyan kiralar yıllık metrekare başına yaklaşık 300 CHF, İsviçre genelinde ise ortalama yıllık metrekare başına yaklaşık 240 CHF’dir globalpropertyguide.com. Cenevre’de kiralar yıldan yıla artmaya da devam etmiştir – 2025 başında, şehirde talep edilen kiralar yaklaşık olarak bir yıl öncesine göre %5 daha yüksekti globalpropertyguide.com. Bu büyüme önemli olmakla birlikte, 2022–2023’te görülen son derece hızlı kira artışının (bazı çeyreklerde %6–10’luk sıçramalar yaşanmıştı) gerisindedir.

Kiralık talebi, uluslararası göç ve artan nüfus ile birlikte, yüksek satın alma fiyatları nedeniyle ev sahibi olmayı erteleyen insanlar tarafından desteklenmektedir. Cenevre’de sakinlerin çoğunluğu kirada oturmaktadır (İsviçre şehirlerinde yaygın bir senaryo) ve boş daireler için kiracı rekabeti çok yoğundur. Tek bir cazip daire için onlarca başvuru sahibinin yarışması alışılmadık bir durum değildir. Boşluk oranları durumu özetliyor: Cenevre’de kiralık daire boşluk oranı sadece ~%0,6 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (2024 ortası verilerine göre), ki bu son derece düşük bir orandır. Pratikte sağlıklı bir kiralık pazarında boşluk oranı %2–3 civarında olabilir, bu nedenle %0,6 mevcut konut arzında ciddi bir eksiklik olduğunu gösterir. (Dikkat çekici olarak, Cenevre’deki boşluk oranı Zürih’inkinden biraz daha yüksek – Zürih’te oran inanılmaz bir şekilde %0,1 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – fakat her iki şehir de fiilen tamamen doludur.) Cenevre’nin çevresindeki birçok belediyede şehirden bile daha düşük boşluk oranları var globalpropertyguide.com, çünkü Vernier, Meyrin veya Carouge gibi banliyölerde ortaya çıkan yeni konutlar taşan taleple hızla kapışılıyor. Daha geniş bir bağlamda, ülke genelinde kiralık konut boşluk oranı yaklaşık %1,4 globalpropertyguide.com seviyesindedir ve bu da Cenevre (ve Zürih)’in aşırı sıkışık koşullar açısından istisna olduğunu göstermektedir.

Düşük boşluk oranları, yeni kiralamalarda ev sahiplerine güçlü pazarlık gücü kazandırdı. Kiracı değişiminde ev sahipleri, talep edilen kiraları önemli ölçüde artırıyor. 2024 yılı boyunca, Cenevre’de talep edilen kiralar keskin bir şekilde yükseldi (Julius Baer, 2024’ün 3. çeyreğinde Cenevre bölgesinde ortalamanın üzerinde kira artışları raporladı realestate.juliusbaer.com). Ancak, 2025’te kira artışında bir yavaşlama olduğuna dair işaretler var: İsviçre talep edilen kira endeksi 2025’in ilk çeyreğinde ulusal düzeyde yıllık ~%2,3 arttı (bir yıl önce %6,3’ten) globalpropertyguide.com ve Cenevre Gölü bölgesinde talep edilen kiralarda ortalama olarak yıllık -%0,4’lük hafif bir düşüş görüldü globalpropertyguide.com. Bu bölgesel düşüş Vaud’daki yeni arzdan ve muhtemelen istatistiksel farklılıklardan etkileniyor olabilir, zira Cenevre şehri hala yaklaşık +%5’lik kira artışı gösterdi globalpropertyguide.com. Her durumda, kira enflasyonunun 2025 boyunca daha fazla soğuması bekleniyor globalpropertyguide.com. Bunun bir nedeni, daha fazla kiracının konut satın almayı düşünmeye başlaması – finansman maliyetleri azaldığı için varlıklı kiracılar, mortgage faiz oranlarının düşmesi ve kiraların çok yüksek olması nedeniyle ev sahipliğinin tekrar finansal olarak cazip olabileceğini fark ediyorlar engelvoelkers.com. Bu durum, kira talebini biraz hafifletebilir. Ayrıca, çok aileli konut inşaatı sonunda yeniden hız kazandı (2020–2022 dönemindeki durgunluğun ardından), bu da önümüzdeki yıllarda kiralık stoklarına bir miktar ekleme yapacak realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Bir diğer faktör ise İsviçre’nin kendine özgü kira düzenlemesidir: Birçok mevcut kira sözleşmesinin bağlı olduğu ulusal referans ipotek oranı (Referenzzinssatz), Mart 2025’te %1,75’ten %1,50’ye indirildi globalpropertyguide.com. Bu durum, İsviçre yasalarına göre bir dizi kira indirimi talebini tetikledi. Eski referans oranını esas alan sözleşmelere sahip Cenevre’deki kiracılar, 2025 yılında ortalama %2,91 oranında kira indirimi almaya hak kazandı realestate.juliusbaer.com. Birçok kiracı, önümüzdeki aylarda aylık kira bedellerinde düşüş görecek. Bu kira kontrol mekanizması, yeni kira sözleşmeleri için istenen kiralar yüksek kalmaya devam etse de, fiili kiraların (mevcut kiracılar için) artış hızını sınırlayacak. Özetle, 2025 yılında Cenevre’nin kiralık konut piyasası rekor seviyede kira bedelleri ve yoğun rekabet ile karakterizedir; ancak talepteki küçük bir gevşeme (kiracıların konut satın almasıyla) ve yasal kira indirimleri nedeniyle ileriye dönük kira artışlarının hızı yavaşlayacaktır.

Yeni Konut Projeleri ve Arz Görünümü

Konut arzını artırmak, Cenevre’nin ulaşılabilirlik ve boşluk krizine açık bir çözümdür – ve bunu gidermek için birkaç büyük proje şu anda devam etmektedir, ancak bu süreç kademeli ilerlemektedir. En iddialısı Praille–Acacias–Vernets (PAV) projesi olup, Cenevre’nin güneyinde devasa bir kentsel dönüşüm planıdır. PAV projesi, 230 hektarlık eski sanayi ve boş arazileri, yeni karma kullanımlı mahallelere dönüştürmektedir awp-architecture.com. Önümüzdeki 10–15 yıl içinde, PAV’nin Cenevre’de yaklaşık 12.000–15.000 yeni konut birimi kazandırması beklenmektedir awp-architecture.com. Bunun yanı sıra ofisler, perakende alanları, parklar ve altyapı da inşa edilecektir. Bu ölçek dönüştürücüdür – Cenevre’nin merkezinin adeta hemen genişlemesi anlamına gelir awp-architecture.com – ve kantonun konut stokunu %10’dan fazla artırabilir. Önemli olarak, PAV Cenevre, Lancy ve Carouge belediyelerinin bazı bölgelerinde modern, yüksek yoğunluklu konutlar içeren, bazıları yaklaşık 175 metreye kadar yükselebilen rezidans kuleleriyle (bazı kuleler ~175m kadar yükseklik öngörülmüştür) foxstone.ch tümüyle yeni semtler yaratmak üzere tasarlanmıştır. Surville, Les Vernets ve Praille-Acacias, PAV’nin inşaatın başladığı veya planlandığı alt bölgeleridir.

Önemli bileşenlerden biri, Arve Nehri kıyısındaki eski askeri kışla alanında bulunan Quai Vernets ekolojik mahallesi’dir. İnşaat 2022–2023 yıllarında başladı ve 2026–27’de tamamlandığında 1.355 yeni konuttan oluşacak mediaroom.bouygues-construction.com. Etkileyici bir şekilde, bu konutların üçte ikisi sosyal veya kiraya tabi konut olarak belirlenmiştir ve böylece erişilebilirlik sağlanmaktadır, üçte biri de normal kiralık olacaktır mediaroom.bouygues-construction.com. Proje, sürdürülebilirliğiyle dikkat çekiyor: Cenevre’de enerji verimliliği ve düşük karbon ayak izi için “2000 Watt Alanı” sertifikasını alan ilk geliştirme projesidir mediaroom.bouygues-construction.com. Geliştiriciler, malzemeleri tekrar kullanıyor (ör. sahada 20.000 ton beton geri dönüştürüyorlar) ve örnek bir sürdürülebilir bölge için yeşil enerji uyguluyorlar mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Benzer ilkeler tüm PAV genelinde uygulanıyor – amaç, toplu taşıma, bisiklet altyapısı, yeşil alanlar ve çeşitli konut tipleri ile yoğun ama yaşanabilir mahalleler inşa etmektir. PAV tamamen hayata geçtiğinde, 15.000 yeni iş ve konut yaratması beklenmekte awp-architecture.com ve Cenevre’nin kentsel yapısını gerçekten değiştirecektir.

PAV dışında, diğer gelişmeler de daha küçük ölçeklerde de olsa yeni konut katkısı sağlıyor. Son yıllarda, Vernier’deki Quartier de l’Étang (2022’de tamamlanan yüzlerce daireli karma kullanım kompleksi) gibi projeler ve Meyrin ile Satigny çevresindeki yeniden yapılanmalar (bazı yeni banliyö konut siteleri dahil) yeni birimler ekledi. Toplu taşımadaki genişleme, özellikle Léman Express demiryolu, Lancy–Pont-Rouge ve Chêne-Bourg gibi istasyonlar çevresindeki ulaşım odaklı gelişmeleri harekete geçirdi. Örneğin, Lancy–Pont-Rouge’da (bir CEVA istasyon bölgesi) yeni bir iş bölgesi ile birlikte bazı konut binaları ortaya çıktı ve civarda, 15 dakikalık şehir konseptini oluşturacak şekilde daha fazla konut planlanıyor. Ayrıca kanton, düzenli olarak kamu-özel iş birlikleri aracılığıyla mevcut arsaları konuta dönüştürüyor, ancak bunlar çoğunlukla mütevazı sayıda oluyor. Tüm bunlara rağmen, Cenevre’nin inşaat boru hattı hâlâ talebin gerisinde – bu durum yetkililer ve araştırmacılar tarafından da kabul ediliyor. Yasal engeller (katı imar kuralları, yükseklik sınırları ve vatandaş referandumları), inşaat hızını yavaşlatıyor. 2024’te, Cenevre’deki konut yapı izinlerinin sayısı boş konut oranını kayda değer şekilde artırmak için gerekenden düşük kaldı.

İleriye bakıldığında, arzda rahatlama bekleniyor ama bu kademeli olacak. PAV açılımı aşamalı olarak yıllara yayılıyor (Quai Vernets 2027’ye kadar, diğer bölümler 2030’lara kadar). Wüest Partner, Cenevre’nin konut stokunun önümüzdeki beş yıl boyunca yılda ortalama ~%1 büyüyeceğini öngörüyor; bu faydalı ama yine de hanehalkı artışının gerisinde. Dengesizlik bu nedenle sürecek, ancak planlanan projelerin tümü hayata geçerse bir miktar hafifleyebilir. Bu arada, Cenevre yetkilileri, az kullanılan ofislerin daireye dönüştürülmesini teşvik etmek ve kooperatif konutlarını desteklemek gibi girişimleri de teşvik ediyor (PAV ve başka yerlerde de birkaç kooperatif projesi bulunuyor). Bu çabalar, daha uygun fiyatlı birimler yaratmayı ve orta sınıf aileleri Cenevre’de tutmayı hedefliyor.

Konut için özet: Kronik arz yetersizliği nedeniyle Cenevre’de konut fiyatları ve kiralar rekor seviyelerde. Arzı artıracak büyük projeler (PAV gibi) devrede olsa da, etkileri yıllara yayılacak. 2025 ve kısa vadede, konut bulunabilirliği çok sınırlı kalacak ve piyasa satıcılar ile ev sahiplerinin lehine işlemeye devam edecek. Alıcılar yoğun rekabetle ve genellikle istenen fiyatın üzerinde satış fiyatlarıyla karşılaşıyor, özellikle de kaliteli mülklerde. Kiracılar da benzer şekilde teklif savaşlarına giriyor ya da konut bulmak için kişisel ağlarına güvenmek zorunda kalıyor. Cenevre’nin konut piyasası esasen talebin arzı çok aştığı ders kitabı gibi bir durum; ve bu, yeni konut stokunun daha büyük bölümü devreye girene kadar dramatik biçimde değişmeyecek.

Ticari Gayrimenkul Analizi

Ofis Piyasası Dinamikleri

Cenevre’nin ofis pazarı 2025 yılında istikrarlı ve belirli alanlarda güçlü bir görünüm sergiliyor, özellikle de şehir merkezinin birinci sınıf lokasyonlarında. Pandemi sonrası yapılan düzenlemeler (artan uzaktan çalışma gibi) ve 2020–22 döneminde bazı şirketlerin küçülmesi sonrasında, ofis alanına olan talep normale dönmüş durumda. Cenevre’deki birçok şirket (özel bankalar, ticaret firmaları, STK’lar vb.) varlıklarını sürdürüyor veya genişletiyor, ancak artık alanın kalitesine ve esnekliğine daha fazla önem veriyorlar. Sonuç olarak, Cenevre bölgesinde ofis boşluk/mevcudiyet oranı son bir yılda sabit kalmıştır. 2025’in ilk çeyreğinde ofis mevcudiyet oranı yaklaşık %6,2 ile 2024 ortasındaki %6,1’e kıyasla neredeyse değişmedi jll.com. Bu oran orta düzeyde bir boşluğa işaret ediyor – karşılaştırma olarak, Zürih’te ofis boşluk oranı %5 civarında ve İsviçre genelinde ise ~%5,7 realestate.juliusbaer.com – dolayısıyla Cenevre’nin ofis pazarı, konut pazarı kadar sıkı değil ama aşırı arz da yok. Esasen, Cenevre’nin ofis envanterinin yaklaşık %94’ü dolu ve mevcut %6’lık kısım genellikle belirli alt pazarlarda veya daha eski binalarda yoğunlaşıyor.

Önemli olarak, lokasyon ve kalite ofis sektörünü birbirinden ayırıyor. Şehir merkezindeki birinci sınıf ofisler (CBD) – yani Rue du Rhône, Quai des Bergues ve Bankacılık bölgesi çevresi – çok yüksek talep görüyor. JLL, kent merkezinde birinci sınıf ofislere talebin güçlü kaldığını ve 2024–25’te birinci sınıf kiralarda yükselişin sürdüğünü bildiriyor jll.com. Bu çekirdek bölgelerdeki üst düzey binaların sahipleri, prestijli şirketler sınırlı birinci sınıf alan için rekabet ettiğinden kiraları yukarı çekebiliyor. Cenevre’nin birinci sınıf ofis kiralarıyla ilgili kesin rakamlar burada açıkça belirtilmemiş olsa da, anekdotlara göre, birinci sınıf ofis kiraları m²/yıl başına 800 CHF’yi aşmış durumda (ve bazı örneklerde Golden Triangle’da küçük birimler için 1.000 CHF’ye yaklaşıyor). Bu, CBRE’nin kısa süre önce bir Rue du Rhône ofisini ~CHF 820/m²/yıl kira ile pazarlamasıyla da örtüşüyor. İkincil ofis lokasyonları ise, örneğin çevre bölgelerde veya eski binalar, daha fazla boşluk ve sabit kiralarla karşılaşıyor. Meyrin veya Plan-les-Ouates gibi bölgelerdeki büyük kat planlı ofisler (Burası Cenevre’nin saat üretimi/hafif sanayi bölgesidir) daha uzun süre boş kalabiliyor veya kiracılara teşvik sunulabiliyor. Yine de, bu bölgeler bile Cenevre’nin genel ekonomik istikrarından fayda görüyor.

Dikkate değer bir eğilim, kısa vadede ofislerde sınırlı yeni inşaat olmasıdır. 2024 yılında, Cenevre’de ortalamanın altında yeni ofis tamamlandı – o yıl sadece yaklaşık 57.000 m² yeni ofis alanı teslim edildi; bu, tarihsel olarak düşük bir rakamdır jll.com. Benzer şekilde, birkaç projenin ertelenmesi veya küçültülmesi nedeniyle 2025’in de yeni arz açısından sakin geçmesi bekleniyor. Bu yeni alan eksikliği, bazı şirketlerin küçülmesine rağmen boşluk oranlarının kontrol altında kalmasına yardımcı oldu. Ancak, yeni arz dalgası ufukta görünüyor: 2026 ve 2027 yıllarında ofisler için geliştirme boru hattı önemli. JLL, 2026-27 yıllarında Cenevre’de yaklaşık 250.000 m² yeni ofis alanı ekleneceğini tahmin ediyor jll.com jll.com. Bunu perspektife koyacak olursak, bu, mevcut ofis stokunun yaklaşık %8–10’u kadarının iki yıl içinde ekleneceği anlamına geliyor. Bunun büyük kısmı PAV bölgesindeki büyük projelerden (önemli ofis bileşenlerine sahip karma kullanımlı binalar), ayrıca yeni Pictet de Rochemont Kampüsünden (özel banka Pictet’in genel merkezi ve bitişik gelişimi) ve uluslararası kuruluşların genişlemelerinden kaynaklanacak. Aslında Cenevre, 2019–2024 arasında yıllık ortalama ~%2,0 ile İsviçre şehirleri arasında en yüksek ofis stok artışını kaydetti – ve bu büyüme oranı 2027’ye kadar yılda ~%2,3’e çıkacak, çünkü boru hattı hayata geçiriliyor jll.com. Karşılaştırıldığında, Zürih aynı dönemde çok daha az yeni ofis alanı ekliyor (birçok Zürih projesi daha önce tamamlandı veya askıya alındı), bu da Cenevre’nin göreli büyümesinin oldukça belirgin olduğu anlamına geliyor.

Bu yaklaşan arz dalgası iki ucu keskin bir kılıç. Bir taraftan, sürdürülebilir tasarım, geniş kat alanları gibi özelliklere sahip yeni, son teknoloji ofisler yeni şirketler çekebilir veya yerel firmaların yükseltme yapmasına olanak sağlayabilir ve Cenevre’nin iş merkezi statüsünü pekiştirebilir. Öte yandan, talep aynı hızda artmazsa 250 bin m²’lik yeni arz piyasaya girdiğinde ofis boşluk oranı yükselebilir. Piyasa gözlemcileri arasında, 2027’ye kadar Cenevre’de ofis boşluk oranının %7–8’in üzerine çıkabileceği yönünde bazı endişeler var. Ancak şimdilik, piyasa koşulları dengeli: Mevcut ~%6’lık arz, yenilemeye ya da konuta dönüştürülmeye aday eski ofisleri içeriyor (bazı mülk sahipleri, konut talebi nedeniyle bu yolu seçiyor). Yeni yapılan binalar genellikle büyük kullanıcılara önceden kiralanıyor veya onlar için özel olarak inşa ediliyor (örneğin, WTO ve diğer uluslararası kurumlar yeni alanlar aradılar). Bu nedenle, kalite farkı açılabilir: daha eski ofisler zorlanırken yeni ofislerin hızla dolduğu bir tablo görebiliriz. Şimdiden, İsviçre genelinde ilan edilen ofis kiralarında toplamda hafif bir artış (+%0,5 yıllık) realestate.juliusbaer.com yeni arzın kıtlığı ve sürdürülebilir talep sayesinde gözlendi ve Cenevre’nin birinci sınıf kiraları da bu eğilimi yansıtıyor.

Özetle, Cenevre’nin ofis sektörü sağlıklı, birinci sınıf alanlara güçlü talep, genel olarak istikrarlı boşluk oranı ve yakında beklenen bir arz patlaması ile dikkat çekiyor. Şirketler, şehrin finans, diplomasi ve ticaret (örneğin, birçok emtia ticaret şirketinin merkezi burada, BM/STK sektörü vb.) alanındaki rolü nedeniyle Cenevre’de varlık göstermeye devam ediyor. Hibrit çalışma, çalışan başına alan ihtiyacını bir miktar azalttı, ancak ofis kullanan sektörlerde istihdam hâlâ artıyor (~%1,5 yıllık artışla 2024’te realestate.juliusbaer.com). Bir raporda belirtildiği gibi, evden çalışma olmasına rağmen şirketler ileriye dönük benzer ofis kullanımı bekliyor ve iş sayısındaki büyüme hâlâ alan talebini destekliyor realestate.juliusbaer.com. En iyi konumlardaki mülk sahipleri kendinden emin kalırken, şehir dışı bölgelerdeki sahipler ise kiracı çekmek için yaratıcılıklarını kullanıyorlar (örn., esnek kiralamalar, ortak çalışma alanları gibi). Önümüzdeki birkaç yıl, pazarın yeni arzı absorbe edebilme kapasitesini test edecek; ancak 2025 yılı için mevcut durum istikrarlı kira ve doluluk seviyeleri ile karakterize edilmekte ve Cenevre ofis piyasasının pandeminin durgunluk dönemini geride bıraktığı hissini vermektedir.

Perakende ve Endüstriyel Gayrimenkul Trendleri

Perakende Gayrimenkul: Cenevre’nin 2025 perakende pazarı iki farklı yönüyle dikkat çekiyor. Ana cadde ve lüks segment için son derece güçlü bir tablo varken, daha genel perakende alanında zorluklar devam ediyor (dünyada e-ticaretin büyümesiyle olduğu gibi). Cenevre şehir merkezinin birinci sınıf perakende bölgesi – özellikle Rue du Rhône ve çevresindeki sokaklar – Avrupa’nın en seçkin lüks alışveriş alanlarından biri olarak öne çıkıyor. 2024 yılında, Rue du Rhône Avrupa’nın en iyi 6. lüks alışveriş caddesi olarak sıralandı ve birinci sınıf kira fiyatları yıl boyunca tahminen %5–10 oranında arttı portugalbusinessesnews.com. Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès ve daha birçok markanın butiğine ev sahipliği yapan bu cadde, varlıklı yerliler ve uluslararası ziyaretçilerden son derece yoğun yaya trafiği görüyor. Rue du Rhône’daki mağaza talebi çok yüksek ve boşluklar neredeyse hiç yok. Hatta, lüks markalar Cenevre’de büyümeye devam ediyor: 2023–24 yıllarında yeni bir Dior amiral mağazası ve daha büyük bir Hermès mağazası açıldı portugalbusinessesnews.com. İsviçre’de lüks satışlar (İsviçre lüks perakende satışları 2024 yılında yaklaşık %8 arttı portugalbusinessesnews.com) hızla yükselirken, Cenevre aynı zamanda turistler için vergisiz alışveriş destinasyonu olarak da fayda sağlıyor. Rue du Rhône’daki kiralar dünyanın en yüksekleri arasında – kesin rakamlar özel olmakla birlikte, birinci sınıf birimler için tahminler genellikle yılda m² başına CHF 5.000’i aşıyor. Birinci sınıf perakende için görünüm olumlu: Cushman & Wakefield, Avrupa’da lüks ana cadde kiralarının 2025–2028 yılları arasında yılda yaklaşık %1–3 oranında artmasını öngörüyor portugalbusinessesnews.com ve Cenevre, son dönemdeki ivmesi nedeniyle muhtemelen bu aralığın üst sınırında yer almaktadır.

Buna karşılık, ikincil perakende (mahalle dükkanları, ikincil ana caddeler ve alışveriş merkezleri) zorluklarla karşı karşıya. Cenevreli tüketiciler, tıpkı başka yerlerde olduğu gibi, giderek daha fazla çevrim içi ya da daha ucuz ürünler için Fransa sınırının ötesinde alışveriş yapıyor ve bu durum, yerel orta segment perakendeciler üzerinde baskı oluşturuyor. Cenevre’deki bazı eski alışveriş merkezleri (örneğin Meyrin veya Carouge’da) mağaza devri ve kiracı karmasını yeniden keşfetme ihtiyacı yaşadı. Cenevre için perakende boşluk verileri özel olarak yayımlanmıyor, ancak anekdotlara göre, lüks merkez dışındaki alanlarda boşluk oranı hafifçe arttı. Yine de Cenevre’nin avantajları var: Varlıklı bir nüfus ve konferanslar, diplomasi vb. için sürekli bir uluslararası ziyaretçi akışı, fiziksel perakendeyi destekliyor. Deneyime dayalı perakende (fine dining, galeriler, butik mağazalar) iyi durumda. Rue du Marché ve Rue de Rive gibi daha genel kitleye hitap eden yaya caddelerinde yaya trafiği istikrarlı ve kira seviyeleri (Rue du Rhône’dan düşük olsa da diğer şehirlere göre hala pahalı) orta seviyede. Havalimanı perakendesi de dikkat çekici – Cenevre Havalimanı yolcu sayıları toparlandı ve bu da duty-free ve lüks outlet satışlarını artırdı; bu da oradaki mağaza kiralarını yüksek tutuyor.

Yatırımcılar için, Cenevre’de birinci sınıf perakende getirileri oldukça düşük (çünkü bu varlıklar birinci sınıf ofisler kadar değerli kabul ediliyor). Pek çok ana cadde perakende alanı uzun vadeli sahiplerine (sigorta şirketleri, özel vakıflar vb.) ait ve nadiren piyasaya çıkıyor. Genel olarak, perakende sektörünün yakın vadeli görünümü karışık: lüks ve birinci sınıf lokasyonlarda istikrarlı ya da artan kiralar ve çok düşük boşluk beklenirken, daha zayıf konumlardaki perakendeciler kiraları düşürmek veya yeni kullanımlar bulmak zorunda kalabilir (bazıları klinik, showroom veya spor salonu gibi hizmet odaklı kullanımlara dönüştü). Şehir ve mal sahipleri de alışveriş ortamını cazip tutmak için “alışveriş deneyimini” geliştirerek – örneğin cadde düzenlemelerini iyileştirip etkinlikler düzenleyerek – adapte olmaya çalışıyorlar.

Endüstriyel ve Lojistik Gayrimenkuller: Cenevre’nin sanayi gayrimenkul sektörü nispeten küçük, çünkü kantonda sanayi kullanımı için ayrılmış arazi sınırlı. Ancak mevcut olan alan yüksek talep görüyor, özellikle lojistik, depolama ve son kilometre dağıtımı tesisleri açısından. E-ticaretin ve anında tedarik zincirlerinin büyümesi, şehir yakınındaki depolara mağaza ve tüketicilere hizmet vermek için ekstra değer kattı. Cenevre’nin başlıca sanayi bölgeleri Cenevre Havalimanı (Cointrin) yakınları, Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) ve hafif sanayi için ayrılmış PAV bölgeleri. Cenevre’de sanayi alanı boşluk oranları düşük – çoğu zaman yalnızca birkaç yüzde – ancak kesin yerel rakamlar az bulunuyor. Ulusal düzeyde, yatırım düzeyindeki lojistik gayrimenkullerinin boşluk oranı geçen yıl ~%7,7’den %5,1’e düştü jll.com, bu da pazarda bir sıkılaşmaya işaret ediyor ve Cenevre’nin muhtemelen bu eğilimi takip ettiği (arazi kıtlığı nedeniyle belki de daha da düşük boşlukla) anlamına geliyor.

Lojistik/endüstriyel alanlar için İsviçre’deki kiralar, konuma ve kaliteye bağlı olarak genellikle yıllık m² başına CHF 85 ile CHF 140 arasında değişmektedir jll.com. Cenevre genellikle bu aralığın üst ucunda yer alır (CHF 120+), özellikle şehir yakınındaki modern tesisler söz konusu olduğunda. Örneğin, Cenevre Havalimanı’na yakın yeni çok katlı kentsel lojistik birimler veya güvenli depolama alanları, m²/yıl başına üç haneli kiralar talep edebilmektedir. Sanayi arazisi o kadar sınırlı ki bazı şirketler depo alanı için Fransa sınırının ötesine (Annemasse, St-Genis vb.) bakmak zorunda kalmıştır, ancak başka bir ülkede bulunmak, tam zamanında operasyonlar için ideal değildir. Bu nedenle, kanton içinde mevcut olan herhangi bir endüstriyel mülke olan talep güçlü kalmaktadır. Bu, işlemlerde de görülmektedir: Satışa çıkan her eski depo veya fabrika genellikle atıl kalmak yerine yeniden amaçlandırılıyor veya yeniden geliştiriliyor. 2024’ün ilk yarısında, Cenevre’de endüstriyel yatırım hacmi CHF 60 milyon’a düştü spgpartner.ch (SPG Intercity raporuna göre), 2023’te başlayan yavaşlamanın devamı niteliğinde – ancak bu daha çok piyasadaki ürün eksikliğinden kaynaklanıyor, yatırımcı ilgisizliğinden değil.

Cenevre ayrıca endüstriyel gayrimenkulde inovasyonu da benimsemekte: Dikey lojistik projeleri, yeşil depolar ve hatta kamyon trafiğini azaltmak için yer altı lojistik tüneli gibi fikirler gündeme geldi. Meyrin bölgesi, yalnızca depoların değil, aynı zamanda saat endüstrisi imalatı ve CERN’e komşu teknoloji şirketlerinin de bulunduğu yüksek teknolojili bir dokuya sahiptir. Bu kullanıcılar genellikle karma ofis/laboratuvar/endüstriyel alanlara ihtiyaç duyar ve bu tür alanlar ZIMEYSA gibi bölgelerde oluşturulmaktadır.

Özetle, Cenevre’de endüstriyel mülkler niş ama hayati bir segmenttir – düşük boşluk oranı, istikrarlı kira artışı ve sınırlı arz ile tanımlanır. Lüks evler veya ofisler kadar manşetlere çıkmasa da, yerel ekonominin işleyişi için (mal teslimatı, havalimanı operasyonları, ilaç depolama vb. gibi) kritik öneme sahiptir. Endüstriyel kiraların ılımlı bir şekilde artmaya devam etmesini ve getirilerin cazip kalmasını (endüstriyelin biraz daha yüksek risk profili nedeniyle genellikle ofis getirilerinden yüksek) beklemekteyiz. Birçok kurumsal yatırımcı son dönemde İsviçre portföylerine lojistik varlıklar ekledi ve Cenevre’deki bu tür az sayıdaki varlık oldukça değerlidir. İzlenmesi gereken potansiyel bir gelişme: Eğer bazı PAV endüstriyel alanları konut/ofise dönüşürse, şehrin daha dışında yeni bir lojistik parkı yaratmak veya havalimanı çevresinin daha yoğun şekilde kullanılmasına dair planlar olabilir.

Büyük Ticari Projeler

Cenevre’nin ticari manzarası, önümüzdeki yıllarda piyasayı şekillendirecek önemli projelere sahne olmaktadır:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Konutların ötesinde, PAV önemli miktarda ofis ve perakende alanı da sunacak. Amaç, bazı ofisleri yoğun şehir merkezinden modern bir kentsel merkeze taşımak. 2030 yılına kadar PAV, birkaç yüz bin metrekarelik ofis alanına ev sahipliği yapabilir ve böylece yeni şirketleri çekebilir veya mevcut Cenevre firmalarının büyümesini sağlayabilir. Önemli alt projeler arasında ofislerin de dahil olduğu Tour Horizons ve diğer yüksek katlı binalar ile kamusal alanlarla entegre büyük bir alışveriş merkezi bulunmaktadır. PAV’daki konut ve ticari alan dengesi, canlı bir karma kullanım ortamı sağlamak için ayarlanmıştır (yalnızca bir iş bölgesi olmaması için).
Campus Pictet de Rochemont: Özel banka Pictet, Carouge’da, PAV bölgesine yakın bir yerde yeni bir genel merkez kampüsü inşa ediyor. 1. aşama 2020’de etkileyici bir ofis kompleksini hizmete sundu; 2025–26 yıllarına kadar devam edecek sonraki aşamalar daha fazla ofis ve imkan ekleyecek. Bu, Pictet’in 2.000’in üzerindeki çalışanını bir araya toplayacak ve eski binalardan taşındıkça şehir merkezinde muhtemelen yeni boş alanlar açacak.
Uluslararası Organizasyonlar: Cenevre, birçok BM ajansına ve STK’ya ev sahipliği yapmaktadır. Bazıları, örneğin DTÖ, tesislerini yenilemiş veya genişletmiştir. DSÖ, Prégny-Chambésy bölgesinde (BM’ye yakın) yeni bir bina inşa ediyor ve diğer ajanslar da güvenlik ve sürdürülebilirlik için tesislerini iyileştiriyor. Ayrıca, Uluslar bölgesinde STK’lar için daha bütünleşik tesisler öngören Campus Genève projesi bulunuyor. Bu projeler genellikle İsviçre Konfederasyonu ve kantonun sponsorluğunda yürütülüyor ve “piyasa” işlemleri olmasalar da, ofis arz/talebini etkiliyorlar (örneğin, etraflarındaki yükleniciler ve destek hizmetleriyle).
Otel ve Konaklama: Doğrudan sorulmamış olsa da, Cenevre’de geliştirilmekte olan birkaç yeni lüks otel bulunmaktadır (örneğin yeni bir Four Seasons uzantısı ve butik oteller). Bu durum, pandemi sonrası toparlanan konaklama sektörüyle ticari gayrimenkule de bağlı; hatta Cornavin tren istasyonu yakınındaki bir ofis binasının otele dönüştürüleceği söylentileri var. Cenevre’deki turizm ve MICE (toplantı, teşvik, konferans, fuar) sektörü hem otel alanı hem de kısa süreli hizmetli daire talebini beslemektedir.
Altyapı: Cenevre’nin büyük kamu altyapı çalışmaları (2019’da tamamlanan CEVA demiryolu hattı ve devam eden tramvay hatları genişlemesi gibi) dolaylı olarak ulaşım odaklı ticari gelişmelere fırsat yaratıyor. Örneğin Chêne-Bourg istasyonunda (CEVA hattı), merkezi ve Fransa’ya olan bağlantının gelişmesinden yararlanmak için yeni ofis binaları planlanmaktadır.
Yeşil Yenilemeler: Cenevre’deki birçok eski ticari bina, modern çevre standartlarına uygun hale getirilmek için yenileniyor. Havalimanı yakınlarındaki ICC (Uluslararası Cointrin Merkezi)‘nin yenilenmesi veya Rue du Rhône üzerindeki bazı tarihi binaların yenilenmesi gibi projeler, eski yapılar içinde temelde “yeni” alanlar yaratmaktadır. Bu çabalar sürdürülebilirlik trendlerine bağlı olup, aynı zamanda eski binaları daha cazip hale getirerek arzı da desteklemektedir.

Genel olarak, bu büyük projeler Cenevre’nin gelecekte de iş yapmak için güvenilir bir yer olduğuna dair güven işaretidir. PAV ve diğer projelere yapılan (kamu ve özel) yatırımın ölçeği oldukça büyüktür. Konut ve ticari büyümeyi harmanlayarak Cenevre, küresel arenada rekabetçi kalmayı hedefliyor – işletmeler için kaliteli ofisler, çalışanlar için yeterli konut ve şehrin en güçlü yönlerinden biri olan yüksek yaşam kalitesinin sürdürülebilmesi amaçlanıyor.

Yatırım Ortamı: Getiriler, Yatırımcılar ve Düzenlemeler

Getiri ve Kazançlar

Cenevre emlak yatırımcıları, şehrin istikrarı ve prestiji karşılığında tarihsel olarak düşük getirileri kabul etmiştir. 2025 yılında da bu durum sürmektedir. Cenevre’de konutlar için brüt kira getirileri (yıllık kira geliri/toplam konut fiyatı oranı) İsviçre’nin –hatta dünyanın– en düşükleri arasındadır ve bu da mülklerin yüksek değerlemesini yansıtmaktadır. İsviçre’de konut getirileri ortalama olarak yaklaşık %3 veya biraz altındadır globalpropertyguide.com. Cenevre’de ise getiriler daha da dardır: birinci sınıf konut yatırımlarında net getiriler %2 seviyelerinde olabilmektedir. Yakın tarihli verilere göre, 2024’ün dördüncü çeyreğinde Cenevre’deki birinci sınıf daire yatırımları yaklaşık %2,15 getiri sağlarken, Zürih’te ise bu oran %1,7 ile en düşük seviyededir globalpropertyguide.com. Cenevre’de ikincil konut getirileri ise nadiren %3’ü geçer. Temelde, yatırımcılar Cenevre mülkleri için prim ödüyor ve sermaye değer artışı ve güvenlik beklentisiyle yüksek gelirden ziyade bunlara öncelik veriyor.

Ticari sektörde getiriler biraz daha yüksek ancak yine de nispeten düşük seviyededir. Cenevre’de birinci sınıf ofis getirileri genellikle %3,0–3,5 net civarında seyretmektedir. Bu oran, Zürih’teki birinci sınıf ofis getirisinden (~%2,5–3,0) biraz daha yüksektir; bunun nedeni ise Cenevre’nin pazarının daha küçük olması ve tarihsel olarak daha yüksek boşluk oranına sahip olmasıdır. Ancak, son iki yılda faiz oranlarının dip seviyelerinden yükselmesiyle birlikte, getiriler üzerinde bir miktar yukarı yönlü baskı oluşmuştur (yani, sermaye değerlerinde bir yumuşama yaşanmıştır). 2022 sonu ve 2023’te yatırımcılar, artan finansman maliyetlerini dengelemek için biraz daha iyi getiri talep etmiştir. Örneğin, 2023 yılında Cenevre’de bazı ikinci el ofis işlemleri (daha eski binalar veya boşluk riski olanlar) %4–5 getiri aralığında gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, 2025 yılı ilerlerken ve faizler istikrar kazanıp azalmaya başlarken, getiri sıkışması yeniden başlayabilir. Julius Baer’in gayrimenkul raporunda, devam edecek gibi görünen düşük faiz ortamının, piyasa değerlerini yükselterek 2025’te ilk getiriler üzerinde tekrar aşağı yönlü baskı oluşturacağı belirtilmiştir realestate.juliusbaer.com. Gerçekten de, 2025 başı itibarıyla, ana kentsel bölgelerdeki birinci sınıf getirilerin, yatırımcılar arasındaki yeni rekabet nedeniyle kısa süreli bir yükselişten sonra tekrar düşüşe geçtiğine dair işaretler vardı realestate.juliusbaer.com. Bu da, Cenevre’deki birinci sınıf ofis getirilerinin, çekirdek varlıklar için rekabet artarsa tekrar %3 seviyesine veya altına kayabileceğini gösteriyor.

Perakende için, birinci sınıf mağaza getirileri (örneğin, Rue du Rhône üzerindeki prestijli mağaza vitrinleri) son derece düşük – genellikle %2,5–3 aralığında, birinci sınıf ofislerle benzer ya da daha düşük, çünkü bunlar ultra çekirdek varlıklar olarak görülüyor (bazıları getiri bazında değil, metrekare fiyatı bazında alınıp satılıyor). Lojistik/sanayi getirileri tipik olarak daha yüksektir ve bu durum daha fazla riski yansıtır – İsviçre’de genellikle %5–6 civarındadır. Cenevre’de bir sanayi mülkü satışa çıksa, kiracı ve kira süresine bağlı olarak bu seviyelerde el değiştirebilir. Ancak yine de, bu tür fırsatların azlığı her varlığın fiyatlamasını benzersiz kılar.

Gayrimenkul fonları ve kurumsal yatırımcılar, bu istikrarlı ve tahvillere benzer getiriler nedeniyle İsviçre’ye yöneliyor. Son ~25 yılda İsviçre gayrimenkul fonları ortalama %5,5 yıllık toplam getiri elde etti, bu oran hisselere göre biraz daha düşük ama dalgalanması çok daha az ubs.com. Cenevre taşınmazları bu anlamda özellikle sermaye artışında başı çekmektedir. Birçok yatırımcı, kira getirisinin yalnızca %2–3 olması durumunda bile, Cenevre’deki uzun vadeli fiyat artışının toplam getiri üzerinde olumlu etkisi olacağını bekliyor. Son on yılda bu beklenti gerçekleşti ve Cenevre konut fiyatları istikrarlı şekilde yükseldi. Gelecek dönemde, getiriler bu kadar düşükken, gelecekteki getiriler sürekli kira artışına ve fiyat yükselişine bağlı olacak – bu ise talep-arz dengesinin sıkı kalmasına bağlı (ki Cenevre’nin durumunda bu kuvvetli bir olasılık).

Bir kişinin şunu not etmesi gerekir ki, finansman maliyetleri getirilerle kıyaslandığında çok önemlidir. Negatif faiz dönemi (2022 öncesi) sırasında borçlanmak çok ucuzdu; dolayısıyla, ipotek faiziniz %1 ise %2 getiri makuldü. 2023’te ise ipotek faizleri yaklaşık %3’e yükselmişti ve bu durum bazı gayrimenkul yatırımlarını nakit akışında nötr ya da negatif hale getirdi. Ancak 2025 ortalarında İsviçre 10 yıllık ipotek faiz oranları yaklaşık %1,5–2 civarına gerilemiş durumda (kısa vadeli Libor bazlı finansmanlar ise daha da düşük) mansionglobal.com, bu da yatırımcılar için pozitif makası yeniden sağlamış durumda. Eğer SNB gerçekten faizleri daha da düşürürse, gayrimenkul getirileri (fiyatlarla ters orantılı olarak hareket eder) tekrar daralabilir; çünkü yatırımcıların beklenen getirisi düşer. Nakit zengini birçok kurum, böyle bir istikrarda alternatif az olduğu için Cenevre’de %3’ün altındaki getirileri kabul etmeye hazırdır.

Yabancı Yatırımcı İlgisi

Cenevre, küresel bir şehir olmasından dolayı doğal olarak yabancı alıcıları ve yatırımcıları cezbetmektedir. Ancak konut piyasası yabancı mülkiyetine karşı sıkı şekilde düzenlenmiştir. İsviçre’nin federal Lex Koller yasasına göre, ülke dışı ikamet eden yabancılar, Cenevre ve Zürih gibi şehirlerde büyük ölçüde konut satın almaktan men edilmiştir mansionglobal.com. Bu, İsviçre’de ikamet eden bir Amerikan, Çinli veya AB’li yatırımcının, salt yatırım ya da tatil amaçlı olarak genellikle Cenevre’den bir daire veya ev satin alamayacağı anlamına gelir. Bazı istisnalar var (diplomatlar bazen muafiyet alabiliyor, yeni “expat housing” programları vb.), fakat büyük ölçüde Cenevre’nin konut satışlarında aktif olan tek yabancılar İsviçre oturumu/izni almış expatlar ya da İsviçreli şirketlerdir. Bu politika, Cenevre’nin Londra ya da Vancouver’da görülen spekülatif yabancı alımlarını yaşamasını engellemiştir. Talebi bir nebze baskılasa da, Cenevre fiyatları zaten yerli ve yerleşik uluslararası talep nedeniyle yüksektir. Bununla birlikte, yabancı yatırımcılar Cenevre piyasasına dolaylı yollarla ya da ticari varlıklar üzerinden katılmaktadır. Birçok uluslararası kurumsal yatırımcı (egemen varlık fonları, küresel gayrimenkul fonları, vs.) İsviçre’de gayrimenkule gayrimenkul fonları, SICAV’lar ve borsada işlem gören gayrimenkul şirketleri aracılığıyla yatırım yapar. Bu araçlar, genellikle İsviçre bankaları veya varlık yöneticileri tarafından yönetildiğinden, Lex Koller’i İsviçreli birer kurum olarak aşar. Örneğin, bir Asya emeklilik fonu, sermayesini İsviçre’deki bir gayrimenkul fonuna yatırabilir ve bu fon da Cenevre’de apartman blokları satın alır. Ticari gayrimenkul alanında da yabancı sermaye mevcuttur çünkü Lex Koller, salt ticari mülklere yönelik kısıtlamalarda daha esnektir (yabancılar, iş amaçlı kullanıldığı sürece ticari gayrimenkul satın alabilirler). Bu nedenle, örneğin, uluslararası yatırımcıların Cenevre’de ofis binaları, alışveriş merkezleri ya da oteller satın aldığına tanık olduk. Son yıllarda, bazı yüksek profilli Cenevre ticari varlıkları (örneğin Quai du Mont-Blanc’ta bir ofis kompleksi ya da otel), Orta Doğulu veya Kuzey Amerikalı yatırımcılar tarafından satın alındı. Bu işlemler, Cenevre’nin bir güvenli liman piyasası olarak cazibesini ortaya koyuyor: siyasi istikrar, güçlü hukuk devleti ve tarihsel olarak sağlam getiriler.

Cenevre’nin Birleşmiş Milletler’e ve yüzlerce STK’ya ev sahipliği yapma statüsü, yabancı devlet yatırımlarını da çekmektedir – örneğin, hükümetler büyükelçileri veya delegasyonları için konutlar satın alıyor. Bu alımlar genellikle Lex Koller’den muaftır çünkü resmi kullanım olarak sayılır (ve gerçekten de Cenevre’deki bazı değerli mülklerin sahipleri, elçilik/görev kullanımı için yabancı devletlerdir).

Özetle, Cenevre’de gayrimenkule yabancı ilgisi yüksektir, ancak konut piyasasına doğrudan katılım hukuk tarafından sınırlandırılmıştır. Cenevre’yi hedefleyen yabancılar genellikle Cenevre’ye taşınarak (ikamet hakkı elde edip ev alarak) ya da İsviçre merkezli fonlar/ortaklar aracılığıyla yatırım yaparak piyasaya girerler. Bu nedenle mülkiyet yapısı, örneğin Londra merkez gibi yerler kadar uluslararası değildir; daha çok yerel ellerdedir. Yine de Cenevre’nin gayrimenkulleri, küresel yatırımcıların radarındadır. Şehir, “dünyanın lüks gayrimenkul hattı”nın (Londra, Singapur, Monako gibi şehirlerle birlikte) bir parçası olarak görülüyor ve varlıklı bireylerin burada bir konut sahibi olma isteği bulunuyor – yapabilenler (ör. ikamet iznine sahip varlıklı yabancılar) gerçekten de çeşitlendirme amacıyla burada mülk satın alıyorlar.

Düzenleyici ve Vergisel Ortam

İsviçre genel olarak istikrarlı ve yatırımcı dostu bir düzenleyici ortam sunar, ancak bazı kendine özgü hükümlerle birlikte:

Lex Koller (yukarıda belirtildiği gibi) yabancıların konut alımını sınırlayan temel bir düzenlemedir mansionglobal.com. Bu düzenleme, konut piyasasında aşırı yabancı etkisini önlemek için siyasi bir önlemdir. Periyodik olarak daha da sıkılaştırılması ya da gevşetilmesi üzerine tartışmalar olsa da, şu anda yürürlüktedir ve yakın zamanda büyük bir değişim işareti yoktur.
Cenevre’deki konut politikaları güçlü şekilde ulaşılabilirlik ve kiracı haklarını gözetir. Cenevre, İsviçre’nin en sıkı kira mevzuatına sahip şehirlerinden biridir. Oturan kiracılar için kira artışları düzenlenmiştir: belirtildiği gibi, referans faiz oranına ve enflasyona bağlıdır. Ayrıca Cenevre’de konut kooperatifleri ve kamu konutları geleneği vardır. Kanton yetkilileri, yeni projelerin genellikle bir kısmının piyasa altı kiralık olması şartını koşar. Örneğin Quai Vernets/PAV projesinde 1.355 birimin %66’sı sosyal ya da kira kontrollü konut olarak ayrılmıştır mediaroom.bouygues-construction.com, bu da politika hedeflerinin açık bir göstergesidir. Böylece gelir düzeylerinin çeşitliliği sağlanır ve yeni mahallelerin tamamen lüks projelerden oluşması önlenir. Ancak geliştiriciler; bu tür şartların ve sıkı imar kurallarının, projeleri daha az kârlı ve hayata geçirmeyi daha yavaş hale getirdiğini savunuyor – kamu yararı ile özel teşvik arasındaki klasik bir gerilim.
İmar ve bina düzenlemeleri Cenevre’de birçok bölgede bina yüksekliklerini ve yoğunlukları sınırlar (Cenevre uzun süre boyunca yüksek bina inşasından özellikle kaçındı; bugün bile gerçekten yüksek binalar nadirdir). Şehrin silueti alçak katlıdır ve yüksek binalara karşı yerel bir direnç sürmektedir (PAV bölgesinde bazı istisnalar yapılmaktadır). Bu düzenlemeler Cenevre’nin estetik cazibesini korurken aynı zamanda arzı da kısıtlamaktadır.
Çevresel düzenlemeler giderek daha belirgin hale gelmektedir. Cenevre’de inşaatlar yüksek enerji verimliliği standartlarına uymak zorundadır (Minergie etiketi yaygındır). Daha önce belirtildiği gibi, sürdürülebilir kentsel gelişim için bir itici güç vardır (2000 Watts Sites girişimi gibi). Bu tür düzenlemeler ilk maliyeti artırabilir ancak uzun vadede değeri yükseltebilir ve işletme giderlerini azaltabilir.
Vergiler: Cenevre’deki mülk sahipleri birkaç vergiyle karşı karşıyadır: yıllık kantonal servet vergisi (mülk değeri dahildir), yerel emlak vergisi (impôt immobilier complémentaire) sahibi tarafından oturulmayan konutlar için uygulanır ve sermaye kazancı vergisi mülk satışlarında alınır (eğer birkaç yıl içinde satarsanız yüksektir, ancak mülkü birkaç on yıl elinizde tuttuğunuzda sıfıra düşer). Ayrıca, alıcı tarafından genellikle ödenen tek seferlik %3 tapu devir vergisi (droit d’enregistrement) vardır. Bazı ülkelere kıyasla, İsviçre’nin mülk sahipliği vergileri nispeten ılımlıdır (ülke çapında bir emlak vergisi yoktur, sadece kantonal vergiler vardır) ve uzun vadeli yatırımcılar azalan sermaye kazancı vergisinden faydalanır. Cenevre’nin fiili emlak vergisi oranları bazı kantonlardan yüksektir (çünkü Cenevre’nin birçok kamu hizmetini finanse etmesi gerekir), ancak genel olarak vergi ortamı adil ve öngörülebilir olarak kabul edilir. Aslında, İsviçre’de bizzat federal bir kira geliri vergisi yoktur – kira geliri sadece normal gelir olarak vergilendirilir ve kesintilerle dengelenebilir. Ayrıca, ipotek faizi vergiden düşülebilir ve bu da kaldıraç kullanımını teşvik eder.

Yatırımcılar için, Cenevre’deki şeffaflık ve hukuki güvence büyük avantajlardır. Mülkiyet garantilidir (İsviçre tapu sicili çok güvenilirdir), sözleşmeler uygulanabilirdir ve kamulaştırma neredeyse hiç yoktur. Hukuk sistemi kredi verenler için de oldukça elverişlidir – ipotek sahiplerinin güçlü teminat hakları vardır (bu da bankaların düşük faizli kredi vermede kendini güvende hissetmesini kısmen açıklar).

Dikkate değer güncel tartışmalardan biri, federal düzeyde “Eigenmietwert” (varsayımsal kira değerinin vergilendirilmesi) uygulamasının kaldırılmasının mümkün olmasıdır; bu da ev sahipleri için bazı dinamikleri değiştirebilir (varsayımsal kira vergilendirilmediği için ev sahipliği daha cazip hale gelebilir). Eğer bu gerçekleşirse (parlamentoda görüşülüyor), satın alma talebini kiraya göre daha da artırabilir. Cenevre’nin bu konudaki tutumu ise henüz kesinleşmiş değil.

Özetle, Cenevre’nin düzenleyici ortamı piyasa dinamikleri ile sosyal hassasiyetleri dengelemeye çalışıyor: Yatırımcılar için cazip kalmak ve yüksek kaliteli konut stokunu sürdürmek istiyor, ancak aynı zamanda konutun yerel halk için tamamen erişilemez olmasını önlemeye çalışıyor. Yatırım perspektifinden bakıldığında, yatırım yapmaya hak kazandıktan sonra (örneğin Lex Koller’a takılmazsanız), Cenevre orta düzeyde vergilendirme ve güçlü hukuk düzeni ile son derece güvenli bir ortam sunar – bu da yatırımcıların düşük getiriye razı olmasını sağlayan önemli faktörlerdendir.

Piyasayı Etkileyen Unsurlar ve Zorluklar

Cenevre’nin emlak piyasası, birkaç temel etken tarafından şekillendirilmekte ve gelecekte bazı zorluklarla karşı karşıya kalmaktadır. Aşağıda başlıca faktörlerin bir değerlendirmesi yer almaktadır:

Nüfus Artışı ve Göç: Cenevre’nin nüfusu, esas olarak göç nedeniyle istikrarlı bir şekilde artmaktadır. Kantonun nüfusu şu anda 500.000’in üzerinde ve İsviçre genelinde onlarca yıldır sürekli pozitif net göç yaşanmaktadır globalpropertyguide.com. 2023 yılında İsviçre’ye net göç ~131 bin ile zirveye ulaşırken, 2024’te ~87 bine gerilemiş olsa da globalpropertyguide.com, tarihsel olarak yüksek seviyede kalmaktadır. Cenevre, uluslararası diplomasi ve iş dünyasının merkezi olarak, yabancı profesyonelleri, sınır ötesi çalışanları (Fransa’dan gelen frontaliers) ve öğrencileri cezbetmektedir. Bu sürekli insan akışı, konut talebini artırmaktadır. Bu, ev sahipleri için bir avantajdır (kiracı/alıcı havuzunun sürekli olması), ancak aynı zamanda arz ve altyapı üzerinde baskı oluşturmaktadır. Bir zorluk da, büyüyen nüfusa yetecek kadar konut ve hizmet sağlamaktır; çünkü Cenevre, Fransız sınırı ve göl arasında sıkışmıştır (yeni yapılaşmaya alan yoktur). Orta vadede nüfus artışının devam etmesi, ancak daha ılımlı bir hızda olması beklenmektedir; bu da emlak piyasası üzerindeki baskıyı sürdürecektir.
Ekonomik Koşullar: Cenevre’nin ekonomisi, emlak talebinin önemli bir itici gücüdür. Şehir, dünyanın en yüksek kişi başına GSYİH’sına sahip olup finans (özel bankacılık, varlık yönetimi), emtia ticareti şirketleri, saat üreticileri ve tabii ki büyük kar amacı gütmeyen/NGO sektörüne ev sahipliği yapmaktadır. İsviçre’de ekonomik büyüme mütevazı düzeydedir (2025 için ~%0,8 öngörülmektedir globalpropertyguide.com), ancak Cenevre ekonomisi nispeten dirençli ve çeşitlendirilmiştir. Cenevre’de işsizlik düşük seviyededir (%3–4 civarında, İsviçre ortalamasının biraz üzerinde) ve kalifiye işgücü piyasası dardır. Yüksek istihdam ve artan gelirler hem konut hem de ticari emlak talebini destekler. İnsanlar güvenceli ve iyi ücretli işlerde çalıştıklarında, daha yüksek kira veya ipotekleri karşılayabilirler. Benzer şekilde, mali açıdan iyi durumda olan şirketler daha fazla ofis alanı kiralar ve tesislere yatırım yapar. Buradaki zorluk şudur ki, Cenevre ekonomisinin büyümesi hızlı değildir – istikrarlı, fakat tarihsel ortalamaların altındadır globalpropertyguide.com. Herhangi bir küresel durgunluk (örneğin bankacılık veya ticarette) durumunda, expat işlerinin kaybolması halinde Cenevre’nin üst segment emlak piyasası etkilenebilir. Ayrıca, Cenevre’nin birkaç sektöre olan bağımlılığı, herhangi bir sektörün (örneğin emtia ticareti) daralması halinde piyasaya ek ofis alanı sunulmasına neden olabilir. Ancak şu anda ekonomik görünüm oldukça olumludur; özel tüketim bir büyüme motoru olarak öne çıkmakta, reel ücretler artmaktadır globalpropertyguide.com ve bu da emlak sektörüne fayda sağlamaktadır.
Faiz Oranları ve Finansman: Faiz oranı ortamı, emlak talebi ve fiyatları üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. İsviçre, negatif politika faizlerinden (2022 öncesi) 2023 yılına kadar daha sıkı bir duruşa geçti ve şimdi, enflasyonun kontrol altına alınmasıyla 2025’te tekrar gevşemeye gidiyor gibi görünüyor. 2021 ile 2023 arasında mortgage faiz oranları yaklaşık iki katına çıktı (~%1’den uzun vadeli sabitlerde ~%2-2,5’e yükseldi), bu da bazı alıcıların satın alma gücünü azalttı ve 2022’de fiyat artışını biraz soğuttu. Ancak, enflasyon 2024’te yaklaşık %1,1’e düştü ve hatta 2025’te negatife indi globalpropertyguide.com, İsviçre Merkez Bankası faiz artırımlarına ara verdi ve oranları düşürebilir. Konsensüs, faiz oranlarının 2025’te kademeli olarak gerilemesini bekliyor engelvoelkers.com. Bunun birkaç etkisi var: düşük faiz oranları aylık mortgage ödemelerini düşürerek alıcıların evler için daha fazla teklif vermesini sağlıyor (böylece fiyatları destekliyor). Nitekim Engel & Völkers, düşen finansman maliyetlerinin yükselen kiralarla birleşmesinin, sarkacı tekrar satın alma yönüne çevirdiğini belirtti engelvoelkers.com. Ayrıca, düşük faiz oranları, gayrimenkulün düşük getirilerini tahvillere kıyasla göreceli olarak cazip kılar. Potansiyel bir zorluk ise oran oynaklığı – eğer enflasyon beklenmedik şekilde yükselirse veya küresel faizler ani artarsa, SNB tekrar sıkılaşabilir ve bu da talebi azaltır. Ancak şu anda, istikrarlı veya düşen faiz oranları Cenevre gayrimenkulü açısından olumlu bir rüzgar.
Sürdürülebilirlik ve İklim Hedefleri: Sürdürülebilirlik hem bir itici güç hem de bir zorluktur. Cenevre (ve genel olarak İsviçre), iklim hedeflerine bağlıdır – örneğin, 2050 yılına kadar karbon nötrlüğü ve binalar için 2030 yılına kadar emisyonlarda %50 azalma gibi ara hedefler. Binalar bunun önemli bir parçasıdır (ısıtma vb. için). Bu durum, bir yeşil yenileme dalgası ve yeni çevre dostu projeleri tetikliyor. Örneğin, Cenevre’deki Quai Vernets projesi, sürdürülebilir inşaatın bir vitrini olarak öne çıkıyor; malzemeleri yeniden kullanıyor ve sahada yenilenebilir enerji sağlıyor mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton, sübvansiyonlar ve düzenlemelerle (örneğin, yağ ile ısıtmanın kaldırılması gibi) enerji verimli yenilemeleri teşvik ediyor. Bu girişimler, yatırımı gayrimenkule yönlendiriyor (eski binaların yenilenmesi iş yaratıyor ve uzun vadede mülk değerlerini artırabiliyor). Pek çok kiracı ve yatırımcı artık yeşil sertifikalı binaları tercih ediyor; bu da geliştiricileri yeni projelerde Minergie, BREEAM veya LEED gibi etiketlere yönelmeye itiyor. Zorluk ise maliyet: sürdürülebilir bina, ilk yatırımda daha pahalı olabilir. Eski binaların sahipleri için yeni standartları karşılamak amacıyla yapılan yenilemeler (yalıtım, güneş panelleri vb.) herkesin kolayca karşılayabileceği bir sermaye harcaması olmayabilir. Ayrıca düzenleyici baskı da var – bir bina gelecekteki standartları karşılamazsa cezalarla veya cazibesinin azalmasıyla karşılaşabilir. Genel olarak, sürdürülebilirlik giderek daha önemli bir pazar dinamiği (bazı mülklerde “yeşil prim” çekiyor) ve uzun vadeli dayanıklılığın bir parçası, ancak sektör için önemli yatırım ve uyum gerektiriyor.
Konut Politikaları ve Uygunluk: Cenevre’nin konut konusundaki politika yaklaşımı piyasayı güçlü şekilde etkiler. Hükümetin uygun fiyatlı konut yaratmaya yönelik çabaları (yeni projelerde kota uygulamaları, kooperatiflerin finansmanı vb.) arzı artırıcı bir unsur olsa da, aynı zamanda serbest piyasa üzerinde bir kısıtlama anlamına gelir. Örneğin bir projede %20-30 uygun fiyatlı birim şartı genel kârlılığı sınırlayabilir, bu da geliştiricilerin inşa etme hızını düşürebilir. Kira kontrolü mekanizmaları (örneğin ipotek referans oranı sistemi) getirileri doğrudan etkiler – 2025’te oranların düşmesiyle birçok kira sözleşmesinde kiraların yaklaşık %3 indirilmesinin gerekmesi gibi realestate.juliusbaer.com. Bu politikalar, konut maliyetlerini yerel halk için bir ölçüde dengede tutar ve toplumsal fayda sağlar, ancak spekülatif gelişimi caydırabilir ve aşırı hızlı fiyat artışını frenleyebilir. Yani, Cenevre’nin düzenleyici çerçevesi daha da kötü uygunluk sorunlarını engellemiş olabilir, ama aynı zamanda piyasayı daha az esnek kılar – fiyatlar yüksek diye arz bir anda artmaz. Bir diğer politika unsuru da doğrudan demokrasidir: Cenevre’de vatandaşlar imar konularında sık sık oy kullanır. Geçmişte referandumlar örneğin yüksek katlı projeleri durdurmuş ya da imar planlarında değişiklik yapılmasına yol açmıştır. Bu, gerekli projelerin kamu karşıtlığıyla yavaşlatılması (yani NIMBY fenomeni) açısından zorluk yaratabilir. Cenevre’nin yönetmek zorunda olduğu hassas denge; PAV Ana Planı gibi dikkatlice müzakere edilen politikalar yoluyla yeterli gelişimi mümkün kılarken, yaşam kalitesini ve toplumsal çeşitliliği korumaktır.
Altyapı ve Sınır Ötesi Dinamikler: Daha yerel bir itici unsur ise altyapı iyileştirmeleridir – örneğin Cenevre’yi banliyölerle ve Fransa ile daha iyi bağlayan CEVA demiryolu hattı (şimdi tamamen faal olan Léman Express). Bu, insanların biraz daha uzakta (hatta sınırın diğer tarafındaki Fransız kasabalarında) yaşayıp işe gitmelerini kolaylaştırdı. Sonuç olarak, talebin bir kısmı barınmanın daha ucuz olduğu Fransa’ya “sızdı”. Ancak yine de, yakınlarda yaşamak ve İsviçre hizmetlerinden yararlanmak isteyenler sayesinde Cenevre’deki gayrimenkul değerlerini koruyor. Sınır ötesi dinamik ilginç: Yaklaşık 100.000 çalışan her gün Fransa’dan gidip geliyor. Eğer sınırda ya da AB ile ikili ilişkilerde yaşanacak bir sorun bu akışı engellerse, Cenevre’de konut talebini artırabilir. Tersine, Fransa kendi sınır bölgelerini güçlü şekilde geliştirirse (örneğin Annemasse’de yeni konut projeleri planlanıyor), Cenevre’nin konut baskısı için bir çıkış yolu sağlayabilir. Şu ana kadar, Cenevre’de gayrimenkul kendi yüksek talep balonunda kalıyor; Fransız arzı yüksek bile olsa, pek çok kişi vergi, eğitim ve yaşam kalitesi nedenleriyle (karşılayabiliyorlarsa) İsviçre’de yaşamayı tercih ediyor ve bu yüzden Cenevre fiyatlarını ciddi şekilde düşürmesi beklenmez.
Küresel Faktörler ve Para Birimi: Makro düzeyde, İsviçre frangının gücü önemli bir rol oynar. Güçlü bir frank (ki bunu gördük – son zamanlarda EUR ve USD karşısında güçlendi) eurocost.com açısından Cenevre’deki emlakları döviz bazında yabancı alıcılar için daha da pahalı hale getiriyor, fakat aynı zamanda güvenli liman cazibesinin altını çiziyor. Küresel ekonomik eğilimler, örneğin belirsizlik dönemlerinde yatırımcıların reel varlıklara olan ilgisi, İsviçre emlak sektörüne fayda sağlıyor. Ancak, jeopolitik olaylar (savaş, yaptırımlar, vb.) yerel etkiler de yaratabilir – örneğin, diğer piyasalar riskli hale geldiğinde, Cenevre’nin emtia ticaretindeki rolü arttı ve bu dolaylı olarak ofis talebini yükseltti. Veya uluslararası iş birliği zayıflarsa, belki bazı BM işlevleri başka yere taşınırdı (bu varsayımsal bir durum, fakat dikkate alınması gereken bir risk faktörü).

Özetle, Cenevre’nin emlak piyasasını olumlu etkileyen faktörler ağırlıkta – nüfus artışı, zenginlik, istikrarlı ekonomi, düşük faiz oranları – bunların hepsi talebi yükseltiyor. Zorluklar ise daha çok arz ve karşılanabilirlik ile ilgili: Büyüyen nüfusu orta sınıfı dışarıda bırakmadan nasıl barındırabiliriz ve coğrafi ile siyasi anlamda sınırlı bir ortamda altyapı ve gelişimi nasıl genişletebiliriz? Şimdiye kadar Cenevre, pahalı olmasına rağmen cazibesini korumayı başardı. Önümüzdeki yıllarda bu zorlukların üstesinden dikkatli şehir planlamasıyla ve belki de Vaud kantonu ile komşu Fransa’yı da kapsayan bölgesel iş birliğiyle gelmek gerekecek ki, Cenevre bölgesi genel olarak gelişimini sürdürebilsin.

Önümüzdeki Yıllar İçin Tahmin ve Görünüm

İleriye baktığımızda, Cenevre’nin emlak piyasasının önümüzdeki birkaç yıldaki (2020’lerin geri kalanı için) görünümü temkinli bir iyimserlik içeriyor, büyümenin devam etmesi ancak daha ölçülü bir hızda olması bekleniyor. Uzmanların çoğu ani ve büyük bir düzeltme öngörmüyor, bunun yerine piyasanın son değişiklikleri özümseyerek trendlerin yavaşlayacağını tahmin ediyor. Beklenenler şunlar:

Konut Piyasası Tahmini: Cenevre’de konut fiyatlarının kısa vadede yükselmeye devam etmesi muhtemeldir, ancak yıllık olarak muhtemelen tek haneli, ılımlı bir oranda. İsviçre genelinde 2025 yılı için yapılan tahminler, konut fiyatlarında %3–4 büyüme öngörüyor globalpropertyguide.com ve arzın kısıtlı olduğu Cenevre’nin de en azından bu oranı yakalaması bekleniyor. Wüest Partner’ın projeksiyonlarına göre, özel mülkiyetteki daire fiyatları 2025’te yaklaşık %3,6 artacak globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com ki bu, ekonomik koşullar elverişli kalırsa Cenevre için makul bir tahmin olarak görünüyor. 2025 sonrasında, faiz oranları daha da gevşeyebilirse, alıcı talebi güçlenebilir; ancak fiyat artışı üzerindeki yükseliş, satın alınabilirlik sınırları ile sınırlanacaktır. Cenevre’de fiyat-gelir oranları zaten oldukça yüksek; daha fazla belirgin fiyat artışları, en çok kazananların dahi piyasadan dışlanmasına sebep olabilir, bu nedenle piyasanın doğal dengesi, gelirler aynı oranda artmadıkça daha yavaş bir büyüme olabilir. Bizim öngörümüz: 2025 ve 2026 yıllarında Cenevre’de konut fiyatlarında yıllık yaklaşık %2–5 artış, dışsal bir şok olmaması koşuluyla. Kiralar da artacaktır ancak muhtemelen daha yavaş — belki yıllık %1–3 civarında — çünkü yeni arzlar (PAV birimleri vb.) devreye girmeye başlayacak ve 2025’teki kira indirimi bazı sözleşmeleri daha düşük bir tabana çekmiş olacak globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Özellikle 2025 yılında, referans oran indirimi nedeniyle daha düşük fiili kira artışı görülebilir realestate.juliusbaer.com (birçok kiracı için kira düşüşü olacak), ancak 2026’da ekonomi güçlü seyreder ve boşluk oranı çok düşük kalırsa kira artışları yeniden başlayabilir.
Ticari Gayrimenkul Tahmini: Ofisler için, 2025–2027 yılları yeni arz ile talep arasında bir dengeleme dönemi olacak. 2025 yılında istikrarlı koşullar bekliyoruz – boşluk oranı yaklaşık %6 seviyelerinde olacak, birinci sınıf kiralar ise yüksek kaliteli alanlara olan güçlü talep nedeniyle %1–2 oranında artabilir. Bununla birlikte, 2026–27 yıllarında yaklaşık 250.000 m² yeni ofis arzı piyasayı zorlayacak jll.com jll.com. Geçici olarak boşluk oranlarında bir artış (muhtemelen yüksek tek haneli seviyelere) öngörülebilir. Birinci sınıf bölgelerdeki ofis kiraları, mülk sahipleri yeni binaları doldurmak için rekabet ederse, istikrarlı kalabilir veya hafifçe düşebilir. Kiracılar yeni yapılara taşındıkça ikincil ofis kiralarında ise aşağı yönlü baskı olabilir. Bununla birlikte, Cenevre ofis piyasası tarihsel olarak alanı doldurma konusunda başarılı olmuştur – genellikle uluslararası firmalar veya STK’lar yeni fırsatlardan yararlanmak üzere genişler. Kaliteye yönelim görebiliriz: yeni ve yeşil, verimli ofisler hızla dolarken, eski stoklar boşalır (ve belki de konuta dönüştürülür ya da yenilenir). Bu nedenle, kullanılmayan stok envanterden çıkarılırsa boşluk üzerindeki net etki daha az şiddetli olabilir. Genel olarak, ofis sermaye değerlerinin birinci sınıf segmentte sağlam kalması beklenirken, eski varlıklar için yumuşama görülebilir. Yatırımcılar getiri hareketlerini yakından izleyecek; boşluk artarsa ve kira artışı durursa, getirilerde hafif bir yükseliş (örneğin birinci sınıf için %3,0’dan %3,3’e) meydana gelebilir ve bu da küçük fiyat düşüşlerine yol açabilir. Tersine, düşük faiz ortamı devam ederse getiri oranları düşük kalabilir.
Perakende tahmini: Cenevre’deki birinci sınıf (lüks) perakende çok güçlü kalmaya devam edecek. Lüks segmentte yılda yaklaşık %1-3 küçük kira artışları ve ana lüks alışveriş caddelerinde neredeyse sıfır boşluk olacak portugalbusinessesnews.com. Cenevre muhtemelen dünyanın en iyi 10 lüks perakende destinasyonundan biri olma konumunu koruyacak. Daha geniş perakende pazarı ise ekonomik büyüme ve turizmin pandemi öncesi seviyelere tamamen dönmesiyle istikrarlıdan hafifçe iyileşene doğru bir seyir izleyebilir. Ancak e-ticaret fiziki mağazalar üzerindeki baskıyı sürdürecek; daha fazla kutuplaşma görebiliriz: en iyi alışveriş alanları gelişirken, zayıf olanlar zorlanacak. Bazı ikincil perakende alanları başka kullanımlara (yeme-içme, sağlık vb.) dönüştürülebilir. Yatırım tarafında, perakende getirileri muhtemelen mevcut seviyelerde kalacaktır (çünkü ikincil perakende için zaten nispeten yüksek, birinci sınıf için düşük).
Sanayi tahmini: Sanayi/lojistik alanı kısa vadede arz sıkıntısı yaşayacak. Bu segmentte düşük boşluk ve yükselen kiraların devamını bekliyoruz. E-ticaret ile son kilometre lojistiğine olan talep artacak, ancak Cenevre’de depo ekleme imkanı sınırlı. Paris gibi şehirlerde görüldüğü üzere çok katlı kentsel lojistik, niş bir gelişme olarak ortaya çıkabilir. Yatırımcılar için, daha fazla sermaye az sayıdaki mevcut varlığa yöneldikçe lojistik getirileri hafifçe sıkışabilir (küresel bir eğilimi yansıtarak). Faiz oranları düşük ve rekabet yüksek olursa, Cenevre sanayisindeki getiriler %5’e yaklaşabilir.
Yabancı yatırımcı eğilimi: Küresel piyasalar bir nebze dalgalı seyrederken, Cenevre emlak piyasası güvenli liman arayan kurumsal sermayeyi çekmeye devam edecek gibi görünüyor. Kısa vadede Lex Koller’de bir değişiklik öngörmüyoruz, bu nedenle yabancıların doğrudan ev alımları sınırlı kalacak. Ancak, yabancı dolaylı yatırımların (fonlar veya şirket alımları yoluyla) artması mümkün, özellikle ticari mülklerde veya gelişim projelerinde. Özellikle, yatırım büyüklüğü nedeniyle bazı büyük geliştirme finansmanlarında (örneğin PAV arsaları) uluslararası ortaklar yer alabilir.
Makro riskler: Herhangi bir tahminin önemli bir kısmı risklere dikkat çekmektir. Cenevre’nin emlak görünümüne yönelik potansiyel riskler şunlardır: küresel bir resesyon (lüks tüketime olan talebi azaltabilir, yabancı çalışanların işten ayrılmasına ve kurumsal genişlemenin yavaşlamasına yol açabilir), ani faiz artışları (mevcut tahminler ışığında yakın vadede olası görünmüyor, ancak beklenmedik bir enflasyon merkez bankalarını sıkılaştırmaya zorlayabilir ve erişilebilirliği zorlaştırabilir), ya da bir finansal kriz (örneğin, ciddi bir borsa düzeltmesi üst segment emlak alımlarını geçici olarak soğutabilir). Ayrıca, Cenevre’nin ana sektörlerini etkileyen büyük çaplı herhangi bir jeopolitik çalkantı (örneğin, emtia ticaretini etkileyen yaptırımlar veya finansı etkileyen bankacılık gizliliği sorunları) ofis doluluğu üzerinde zincirleme etkiler yaratabilir. Konut tarafında ise, kira denetimi girişimi gibi yerel bir siyasi hamle veya büyük bir uygun fiyatlı konut programı piyasa dinamiklerini değiştirebilir; ancak mevcut önlemler dışında yakın zamanda böyle bir gelişme beklenmiyor.
Kıyaslamalı performans: Cenevre’nin öngörülen performansını diğer şehirlerle karşılaştırmak faydalı olur. Zürih piyasası da benzer şekilde ılımlı bir büyümeye hazır; bazı analizciler Zürih’te konut piyasasının Cenevre’ye göre biraz daha yavaşlayacağını düşünüyor, çünkü Zürih’te artış daha keskin olmuştu ve banliyölerde daha fazla arz geliyor. Basel veya Bern gibi diğer İsviçre şehirlerinde ise (arz kıtlığı yaşanmadığı için) daha yatay fiyat eğilimleri (%1-2 büyüme) bekleniyor. Uluslararası alanda, Cenevre bazı aşırı ısınmış piyasalardan daha iyi performans gösterebilir (örneğin, bazı büyük küresel şehirlerde yüksek faiz oranlarından kaynaklı düzeltmeler yaşanırken, Cenevre istikrarlı durabilir). Mercer’ın 2024 expat yaşam maliyeti sıralamasında Cenevre dünyanın en pahalı şehri olarak seçildi eurocost.com – bu hem avantaj hem dezavantaj: talep ve para biriminin gücünü gösterirken, aynı zamanda gelecekte kira ve fiyat artışlarını sınırlayabilecek erişilebilirlik sorunlarına da işaret ediyor. Mevcut dinamiklerle Cenevre’nin üst düzey maliyet statüsünü sürdüreceği öngörülüyor.

Genel olarak, Cenevre emlak piyasası için tahmin, uzun vadeli eğiliminin devamı: istikrarlı büyüme, yüksek değerler ve sıkı bir piyasa. 2025 yılı istikrar ve hafif bir ivmelenme yılı olarak öne çıkacak – faiz oranlarındaki rahatlama faaliyetleri artıracak. 2026–27 yılları ise arz akışının yönetilmesi ve bu arzın boşluk oranı yükselmeden emilmesinin sağlanması ile ilgili olacak. 2028 ve sonrasında, eğer nüfus ve istihdam artışı sürerse, mevcut projeler tamamlandıktan sonra bile Cenevre tekrar arz eksikliğine girebilir ve bu da potansiyel olarak bir başka agresif fiyat ve kira artışı döngüsünü başlatabilir – fakat bu daha ilerideki bir olasılık. Orta vadede, sağlıklı ama kontrollü bir büyüme bekleniyor. Bir UBS tahmininin özetlediği gibi, “istikrarlı bir ekonomi, düşük mortgage oranları ve sınırlı arz, insanların ödeme istekliliğini destekleyecek, ancak zorlanan erişilebilirlik büyük fiyat artışlarını sınırlı tutmalı” globalpropertyguide.com. Bu genel görüşü özetliyor: ufukta bir balon patlaması yok, sadece yukarı yönlü ilerleyen yüksek bir plato.

Diğer Şehirlerle Karşılaştırma (İsviçre ve Global)

Cenevre’nin emlak piyasası, istisnai özellikleri sayesinde hem İsviçre’deki rakipleriyle hem de uluslararası şehirlerle sıkça karşılaştırılır. Aşağıda, Cenevre’yi Zurich ve Lausanne (yerel kıyaslamalar) ile karşılaştırıyor ve ayrıca küresel şehirlerle nasıl bir ayrım gösterdiğini tartışıyoruz.

Cenevre ve Zürih Karşılaştırması: Zürih, İsviçre’nin en büyük şehri ve finans başkentiyken, Cenevre ikinci en büyük şehir ve diplomatik bir merkezdir. Bu iki şehir, İsviçre emlak piyasasında fiyatlar açısından başı çekmektedir. 2025 başı itibarıyla, Zürih’te konut mülkleri Cenevre’ye kıyasla çok az daha pahalı, ancak fark çok azdır. Daireler için ortalama işlem fiyatı yaklaşık olarak Zürih’te 21.110 CHF/m², Cenevre’de ise 20.960 CHF/m² idi globalpropertyguide.com ve neredeyse kafa kafayaydı. Her iki şehirde de benzer yıllık fiyat artışı görüldü (yıllık yaklaşık %3-4) ve ikisi de son derece düşük konut boşluk oranlarıyla karşı karşıya (Zürih’te neredeyse %0 ve Cenevre’de yaklaşık %0,6 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Kira fiyatları da her ikisinde de oldukça yüksektir: her iki şehirde ortalama talep edilen kira yaklaşık CHF 420/m²/yıl seviyesindedir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com ve bu İsviçre’deki en yüksek seviyedir. Zürih’in daha büyük bir metropol alanı ve dış bölgelerde daha fazla gelişimi bulunmakta, bu da işlem hacminde hafif bir artış ve büyüme esnekliği sağlayabilmektedir. Örneğin, Zürih’in Glattal bölgesinde yeni konut projeleri bulunurken, Cenevre’nin bu tür gelişmeler için daha az alanı vardır. Ofis tarafında ise, Zürih’in pazarı daha büyüktür ve tarihsel olarak daha fazla yeni arz görmüştür; bu nedenle 2024 itibarıyla Zürih’in ofis boşluk oranı (~%5), Cenevre’ye göre biraz daha düşüktür (~%6) realestate.juliusbaer.com. Yatırım getirileri her iki şehirde de çok düşüktür; ancak Zürih, en düşük getirilere sahip olabilir (örneğin, Zürih merkezi için %1,7, Cenevre için konutta %2,1 globalpropertyguide.com). Temelde, Cenevre ve Zürih, İsviçre’nin en pahalı ve en çok talep gören pazarları olarak sahneyi paylaşıyor. İkisi arasında tercih genellikle kişisel ya da iş ihtiyaçlarına bağlıdır (uluslararası ortam ve Cenevre Gölü manzarası vs. Zürih’te daha büyük bir ekonomik merkez). Yatırımcılar için ikisi de istikrarlı görülüyor; Zürih büyüklüğünden ötürü biraz daha fazla likidite sunarken, Cenevre’nin daha küçük olması fırsatların daha nadir olması anlamına geliyor.

Cenevre vs. Lozan (ve diğer İsviçre şehirleri): Lozan, aynı zamanda Cenevre Gölü üzerinde ve yaklaşık 60 km uzaklıkta, genellikle bir sonraki karşılaştırma noktasıdır. Lozan’da gayrimenkul pahalıdır ancak Cenevre’ye göre belirgin şekilde daha ucuzdur. 2025’in ilk çeyreğinde, Lozan’da ortalama daire fiyatları ~15.490 CHF/m² civarındaydı globalpropertyguide.com, bu da Cenevre’den yaklaşık %25 daha düşüktür. Kira fiyatları da buna bağlı olarak daha düşüktür (medyan ~300 CHF/m²/yıl Lozan’da ve 420 CHF Cenevre’de globalpropertyguide.com). Lozan’daki boşluk oranı (~%0,6) de çok düşüktür globalpropertyguide.com, fakat bazı segmentlerde Cenevre’ye göre biraz daha yüksektir ve Lozan, çevresindeki kasabalarda yeni konut eklemede biraz daha fazla başarı elde etmiştir. Diğer İsviçre şehirleri: Basel ve Bern oldukça daha ucuzdur – Basel’de daireler için yaklaşık 13.000 CHF/m² ve Bern’de ~11.500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Ayrıca boşluk oranları biraz daha yüksektir (Basel’de %0,9 globalpropertyguide.com, bu da talebe kıyasla daha fazla arz olduğunu gösterir). Aşağıdaki tablo bazı temel rakamları özetlemektedir:

Tablo: Büyük İsviçre Şehirlerinde Temel Konut Göstergeleri (2025 1. Çeyrek)

Şehir	Ortalama Daire Fiyatı (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Medyan İstenilen Kira (CHF/m²/yıl) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Kiralık Boşluk Oranı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Zürih	CHF 21.110/m²	CHF 420/m²/yıl (≈35/m²/ay)	%0,1
Cenevre	CHF 20.960/m²	CHF 420/m²/yıl (≈35/m²/ay)	%0,6
Lozan	CHF 15.490/m²	CHF 300/m²/yıl (≈25/m²/ay)	%0,6
Basel	CHF 13.090/m²	CHF 260/m²/yıl (≈22/m²/ay)	%0,9
Bern	CHF 11.450/m²	CHF 270/m²/yıl (≈23/m²/ay)	%0,5

Kaynaklar: Wüest Partner aracılığıyla SNB (fiyatlar) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (kiralar ve boşluklar) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Tabloda görüldüğü gibi, Cenevre ve Zürih İsviçre’de kendi liglerinde yer almakta, Lozan ise geride kalsa da hâlâ yüksek. Kıyaslama açısından, İsviçre ulusal ortalama daire fiyatı 2025 ortası itibarıyla yaklaşık CHF 9.200/m² investropa.com – Cenevre seviyesinin yarısından daha az – bu da Cenevre’nin ülke içinde ne kadar istisnai olduğunu gösteriyor.

Küresel Karşılaştırmalar: Uluslararası alanda Cenevre, dünyanın yaşamak için en pahalı şehirlerinden biri olarak sıralanıyor. 2024 yılında önde gelen bir yaşam maliyeti araştırmasında (EuroCost International) Cenevre, yurtdışında yaşayanlar için yaşam maliyeti açısından dünyada 1 numara olarak sıralandı; Hong Kong’un biraz önünde eurocost.com. İsviçre frangının gücü ve Cenevre’nin konut maliyetleri, bu sıralamaya başlıca katkı sağlayan unsurlar oldu eurocost.com. Bu, Cenevre’yi sürekli olarak dünyada ilk beş veya on şehir arasında gösteren Mercer ve ECA araştırmalarıyla da uyumlu. Konut fiyatları açısından Cenevre, yüksek segmentte Londra, New York, Paris, Singapur, Hong Kong gibi şehirlerle yarışıyor. Örneğin, Cenevre’de birinci sınıf bir mülkün fiyatı m² başına 23.700 ABD Doları düzeyinde globalpropertyguide.com olup, merkezi Londra’nın (Mayfair’de m² başına 25.000 ABD Doları) seviyesinde ve birinci sınıf Paris’ten (~m² başına 18.000 ABD Doları) daha yüksektir. Monaco gibi aşırı lüks lokasyonların (m² başına 50.000+ Euro olabilen) altında olsa da, Cenevre en üst segmentin çok gerisinde değildir.

Ancak Cenevre’nin piyasa davranışı, büyük küresel finans merkezlerinden biraz farklıdır. Daha küçük ve daha az dalgalı bir piyasaya sahiptir. Cenevre, bazı şehirlerde görülen dramatik yükseliş ve düşüşleri yaşamadı; fiyat eğrisi istikrarlı bir şekilde yukarı tırmandı. 2008–09 küresel finans krizinde Cenevre’de emlak fiyatları sadece hafifçe düştü ve hızla toparlandı; oysa Dubai veya Miami gibi piyasalarda büyük dalgalanmalar görüldü. Bu durum, Cenevre’nin güvenli liman özelliğini öne çıkarıyor. Uluslararası kuruluşların varlığı ve İsviçre’nin istikrarı fiyatlara tampon etkisi sağlıyor.

Bir diğer nokta: Küresel şehirlerle karşılaştırıldığında, Cenevre’de sıkı arz kısıtlamaları vardır (örneğin, toprak sıkıntısı olan Hong Kong veya Singapur gibi). Ancak Hong Kong’un aksine, Cenevre’de nüfus artışı daha yavaştır ve spekülatif yatırım yasalarla sınırlandırılmıştır – bu nedenle Cenevre’nin fiyatları, aşırı yüksek olmakla birlikte, gerçek kullanıcıların talebinden kaynaklanmaktadır.

Lüks segmentte, UBS’in Lüks Emlak Endeksi (2025), Cenevre Gölü çevresindeki üst düzey mülklerde (Cenevre’nin lüks piyasasını da dahil ederek) son 5 yılda birikimli fiyat artışlarının %20’nin altında kaldığını, Zürih Gölü çevresinde ise bunun %30-40 olduğunu belirtti ubs.com – bu da Cenevre lüks pazarının biraz daha yavaş büyüdüğünü ama hâlâ sağlam olduğunu gösteriyor ubs.com ubs.com. Küresel olarak, birçok şehirde lüks emlak piyasası 2022-2023 yıllarında faiz oranları arttıkça soğudu, ancak Cenevre’nin son derece düşük arzı, lüks segmentini düşüş değil, mütevazı bir büyümeyle dirençli tuttu.

Yatırımcı bakış açısından, Cenevre genellikle Viyana, Münih veya Tokyo gibi şehirlerle karşılaştırılır; bu şehirler de istikrarı ve düşük getiri oranlarıyla bilinir. Hepsinde güçlü kiracı korumaları ve yavaş ama istikrarlı değer artışı vardır. Cenevre, özellikle uluslararası yapısı ve yabancı alıcılar için düzenleyici bariyerleriyle bu şehirler arasında biraz daha benzersiz bir konumda bulunur.

Özetle, Cenevre’nin emlak göstergeleri fiyat bakımından dünya çapındaki en üst şehirlerle karşılaştırılabilir olsa da pazar dinamikleri kendine özgü şekilde İsviçreye aittir – yoğun şekilde düzenlenir, son derece stabildir ve yavaş-yavaş ilerleyen trendlerle karakterizedir. Zürih ile birlikte İsviçre’nin sağlamlık simgesini paylaşır. İsviçre içinde, yüksek fiyatlar, düşük boşluk oranları ve uluslararası talep bakımından (Zürih haricinde) hiçbir şehir gerçekten Cenevre’nin benzersiz birleşimini sunmaz. İsviçre’ye taşınan veya yatırım yapanlar için Cenevre ile Zürih arasındaki seçim genellikle yaşam tarzı ve sektör tercihlerine bağlıdır (uluslararası/kamu sektörü ve emtia için Cenevre, finans ve teknoloji için Zürih, genel olarak). Her iki şehir de maliyet açısından diğer İsviçre şehirlerinden açıkça daha yüksektir. Ve dünya sahnesinde Cenevre, seçkin pahalı şehirlerden biri arasında kararlı şekilde yer alır; bu küçük şehrin konut maliyetinde Londra veya Hong Kong ile yarışabileceğini çoğu kişinin fark etmemesi şaşırtıcıdır. Bu, küresel sıralamalarla ve Cenevre’deki konut ve yaşam masraflarını şaşırtıcı derecede yüksek bulan yabancıların gerçek deneyimleriyle kanıtlanmaktadır eurocost.com.

Maliyetlere rağmen Cenevre, yaşam kalitesi, güvenlik ve stratejik önemi nedeniyle hem şirketleri hem de bireyleri cezbetmeye devam ediyor. Bu avantajları koruduğu sürece, yurt içinde ve yurt dışında üst ligde kalmaya muhtemelen devam edecektir. Sonuçta bu karşılaştırmalar, Cenevre’nin emlak piyasasının statüsünün bir yansıması olduğunu vurgular: küresel, seçkin ve sağlam ve büyüklüğündeki çok az şehrin erişebileceği performans göstergelerine sahiptir.

Kaynaklar: Yukarıdaki analiz, Wüest Partner’ın (İsviçre Merkez Bankası veri portalı aracılığıyla), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com gibi İsviçreli emlak ajansları ve araştırma şirketlerinin verileri ve raporlarına, ayrıca Mercer ve EuroCost International’ın 2024 sıralamaları gibi uluslararası değerlendirmelere dayanmaktadır eurocost.com. Boşluk ve kira rakamları resmi istatistiklerden (Federal İstatistik Ofisi) ve piyasa raporlarından gelmektedir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ticari piyasa içgörüleri JLL’in İsviçre raporlarından jll.com jll.com ve Julius Baer’in 2025 1. çeyrek emlak raporundan realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com alınmıştır. Bu kaynaklar, topluca Cenevre’nin 2025 ve sonrasındaki piyasa görünümünü bu raporda özetlendiği şekilde ortaya koymaktadır.

Cenevre Gayrimenkul Pazarı 2025: Trendler, Analiz ve Görünüm

2025’te Cenevre’nin Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış