Melbourne'da Gayrimenkul Pazarı: 2025 ve Sonrası İçin Beklentiler

Melbourne’un 2025’teki emlak piyasası, zorlu bir dönemin ardından net bir toparlanma işareti gösteriyor. Hem konut hem de ticari sektörlerde dinamikler değişiyor; çünkü Avustralya’nın ikinci en büyük şehri, yeniden canlanan talep, rekor nüfus artışı ve iyileşen piyasa hissiyatından faydalanıyor. Bu kapsamlı raporda, Melbourne’un emlak piyasasındaki en son trendleri – konut fiyatlarından ve popüler banliyölere, kira getirilerinden altyapı etkilerine kadar – ayrıntılı olarak inceliyor ve önümüzdeki yıllarda yatırımcılar, geliştiriciler ve ev sahiplerinin neler bekleyebileceğine bakıyoruz.

Konut Emlak Piyasası Trendleri (2025)

Melbourne’un konut piyasası, 2025’e ivme kazanarak girdi. 2022–2023 boyunca yaşanan ve faiz oranlarının yükselmesi ile pandemi kaynaklı aksaklıkların değer kaybına yol açtığı bir durgunluğun ardından, işler değişiyor. Aslında, Melbourne’daki konut değerleri 2025’in başlarında art arda birkaç ay büyüme kaydetti propertyupdate.com.au. Bu, 2024’te fiyatların çoğu ayda düştüğü propertyupdate.com.au bir döneme kıyasla dikkate değer bir dönüş anlamına geliyor. Piyasa hissiyatı, alıcıların faiz oranlarının yılın ilerleyen dönemlerinde sabitleneceği veya hatta düşmeye başlayacağı beklentisiyle güvenlerini yeniden kazanmalarıyla iyileşiyor commercialrealestate.com.au. Önemli olarak, Melbourne güçlü temellerle desteklenmeye devam ediyor – sağlam nüfus artışı, büyük altyapı yatırımları ve çeşitlendirilmiş bir ekonomi – bu da şehrin Avustralya’daki uzun vadeli en iyi emlak piyasalarından biri olma statüsünü güçlendiriyor propertyupdate.com.au.

Mevcut konut piyasası dinamiklerine katkıda bulunan birkaç faktör var. Arz tarafında, yeni konut inşaatı talebi karşılayacak düzeyde değil. Victoria’da inşaat onayları düşük seviyelerde seyrediyor – geçen yıl yalnızca yaklaşık 56.000 yeni konut onaylandı (Mart 2025’e kadar), büyüme hedeflerini karşılamak için gereken yıllık ~75.000’in oldukça altında realestate.com.au realestate.com.au. Yüksek inşaat maliyetleri ve müteahhit iflasları yeni arzı daha da kısıtladı realestate.com.au realestate.com.au. Bu arz yetersizliği, nüfus artışının tetiklediği artan taleple çakışıyor ve mevcut konutlar için rekabet yaratıyor. İlanlar nispeten sıkı kalmaya devam ediyor; Mayıs 2025’te yeni ilanlar artış gösterse de (kayıtlardaki en yüksek ikinci Mayıs), satılık toplam mülk sayısı yıl bazında hâlâ daha düşük shapepropertygroup.com.au, bu da birçok satıcının beklemede olduğunu – muhtemelen daha yüksek fiyatları beklediğini – gösteriyor. Sonuç olarak, özellikle gözde semtlerde iyi sunulan evler güçlü alıcı ilgisi ve daha hızlı satışlar çekiyor. Melbourne’deki açık artırma başarı oranları Mayıs 2025’te yaklaşık %67’ye ulaştı – bu, neredeyse iki yılın en yüksek seviyesi ve bu yenilenen alıcı güvenini yansıtıyor shapepropertygroup.com.au.

Özellikle, piyasanın tüm segmentleri eşit değildir. Yerleşik bölgelerdeki müstakil evler ve aile dostu mülkler toparlanmaya öncülük ediyor. Buna karşılık, yüksek yoğunluklu şehir içi daireler – özellikle eski yüksek katlı birimler – arz fazlası ve temkinli yatırımcı duyarlılığı nedeniyle zorluklarla karşılaşmaya devam ediyor. Emlak uzmanları, Melbourne’un CBD’si ve iç banliyölerindeki projeden satış (off-the-plan) dairelere karşı uyarıda bulunuyor; bu bölgeler, bol arz ve daha zayıf uzun vadeli sermaye büyümesi nedeniyle tarihsel olarak düşük performans gösterdi propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Öte yandan, arzın kıt olduğu orta kuşak banliyöler (ör. iyi büyüklükte araziye sahip evler) ve güçlü ev sahibi-oturucu cazibesi, artan talep görüyor. Genel olarak, 2025’te konut piyasası, alıcı piyasasından daha dengeli ya da hatta satıcı lehine bir piyasaya doğru kayıyor. Bir yıl önce yüksek indirimler için pazarlık yapabilen alıcılar, rekabetin kızışmasıyla bu fırsat penceresinin daraldığını görüyor shapepropertygroup.com.au.

Ticari Gayrimenkul Piyasası Trendleri (2025)

Melbourne’daki ticari gayrimenkul sektörü de 2025’te bir dönüm noktasında. Pandemiyi ve yüksek faiz oranlarını atlatan farklı ticari varlık sınıfları artık farklılaşan eğilimler gösteriyor:

Ofis Alanı: Melbourne’un ofis piyasası, özellikle CBD’de, zayıf kalmaya devam ediyor. Şehir, Avustralya’daki en yüksek ofis boşluk oranını kaydetmeye devam ediyor ve CBD’deki boşluk oranı Ocak 2025 itibarıyla %18 civarında sabit propertycouncil.com.au. Bu oran, ulusal CBD ortalamasının (~%13,7) oldukça üzerinde ve uzaktan çalışma ile yeni arz eklemeleri gibi devam eden zorlukları yansıtıyor propertycouncil.com.au. Son raporlama dönemlerinde ofis alanına olan talep negatif seyretmiş durumda propertycouncil.com.au, ancak en kötüsünün geride kalmış olabileceğine dair işaretler var. Birinci sınıf ofisler, ikincil stoklara göre biraz daha iyi durumda, ancak Melbourne’daki A sınıfı binalarda bile 2025 başında boşluk oranı yaklaşık %18,5 olarak görüldü propertycouncil.com.au. Ev sahipleri, kiracıları cezbetmek için teşvikler sunarak ve eski ofisleri yenileyerek karşılık veriyor. Yüksek boşluk oranı ve bazı bölgelerdeki düşen kiralar, işletmeler için lokasyonlarını yükseltme ve yatırımcılar için indirimli ofis varlıkları edinme fırsatları sunuyor. Sektör analistleri, ofis sektörünün kademeli olarak toparlanmasını ve 2026’ya doğru ofise dönüş girişimlerinin ivme kazanması ve ekonominin iyileşmesiyle birlikte toparlanmasını bekliyor commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Ancak bu yavaş bir tırmanış olabilir; politika desteği (örneğin, hükümetin çalışanları tekrar ofislere yönlendirmesi gibi) Melbourne’un CBD ofis talebini canlandırmada rol oynayabilir propertycouncil.com.au.
Perakende Gayrimenkul: Zorlu geçen birkaç yılın ardından, perakende gayrimenkul sektörü geri dönüş yapıyor. Yaya trafiği ve perakende harcamaları, karantinaların sona ermesi ve turistler ile ofis çalışanlarının şehre dönmesiyle birlikte iyileşti. Cadde üzeri alışveriş bölgeleri ve alışveriş merkezleri daha fazla ziyaretçi bildiriyor ve yatırımcılar iyi konumlanmış perakende varlıklara yeniden ilgi göstermeye başladı. Aslında, 2024 yılında perakende gayrimenkullerin ticari işlemlerden aldığı pay arttı ve bu da sektöre olan güvenin yeniden canlandığını gösteriyor commercialrealestate.com.au. Analistler, 2025 yılında perakende gayrimenkule olan yatırımcı talebinin yaklaşık on yılın en yüksek seviyesine ulaşacağını öngörüyor, çünkü piyasa algısı olumluya dönüyor commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Birinci sınıf alışveriş merkezleri ve temel hizmetlere dayalı merkezler (market zincirli, büyük formatlı perakende vb.) dayanıklılığını kanıtladı ve birçok alışveriş merkezi, daha fazla ziyaretçi çekmek için eğlence ve yeme-içme seçenekleri ekleyerek uyum sağladı commercialrealestate.com.au. E-ticaret gibi zorluklar devam etse de, Melbourne’deki fiziksel perakende – özellikle büyüme koridorlarında ve yerleşik banliyölerde – yeniden sağlam bir varlık sınıfı olarak görülüyor. Perakende gayrimenkullerde kira getirileri, fiyat düzeltmelerinin ardından cazip hale geldi ve son yıllarda sınırlı yeni perakende geliştirme olması, birinci sınıf lokasyonlarda arzın kısıtlı olduğu anlamına geliyor.
Endüstriyel ve Lojistik: Endüstriyel gayrimenkul sektörü ülke genelinde öne çıkan performans sergiledi ve Melbourne de bir istisna değil. Depolara, dağıtım merkezlerine ve lojistik tesislerine olan büyük talep (e-ticaret patlaması ve tedarik zinciri yeniden yapılanmalarıyla hız kazandı) son iki yılda endüstriyel boşluk oranlarını rekor düşük seviyelere çekti. 2025 ortası itibarıyla, Melbourne’deki endüstriyel boşluk oranı yaklaşık %4’e yükseldi propertycouncil.com.au – dış banliyölerde yeni arzın devreye girmesiyle hafif bir artış – ancak bu oran küresel standartlara göre hâlâ son derece düşük ve çok sıkı bir piyasa propertycouncil.com.au olduğuna işaret ediyor. Melbourne’un doğu ve güneydoğusundaki ana endüstriyel bölgelerde boşluk oranı daha da düşük (yaklaşık %1–2), buna karşın batı dış bölgelerde yeni projelerle birlikte daha fazla boş alan mevcut propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Endüstriyel birimler ve lojistik depolar için kiralar son 18 ayda hızla arttı ve daha fazla arz devreye girdikçe kira artışının yavaşlaması muhtemel olsa da, doluluk oranlarının yüksek kalması bekleniyor. Endüstriyel varlıklara yatırımcı ilgisi güçlü kalmaya devam ediyor, ancak sektörün popülaritesi nedeniyle getiriler tarihsel olarak düşük seviyelere geriledi. Bir miktar normalleşme yaşanıyor – örneğin, ulusal endüstriyel boşluk oranı 2025’in ilk yarısında dipteki yaklaşık %1’den %2,8’e yükseldi propertycouncil.com.au – yine de Melbourne’un endüstriyel piyasası hâlâ küresel olarak en sıkı olanlar arasında ve uzun vadeli talep unsurları, sınırlı endüstriyel arazi ve sürdürülebilir mal tüketimi gibi faktörler yerinde duruyor propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Genel olarak, endüstriyel gayrimenkul istikrarlı gelir ve büyüme potansiyeli sunmaya devam ediyor, ancak çift haneli kira artışlarının yaşandığı günler soğumaya başlamış olabilir.

Özetle, 2025 yılında Melbourne’un ticari piyasası iyileşme ve fırsat ile karakterize edilmektedir: ofis sektörü, değerlerin dip yaptığı bir dönemde karşı-döngüsel yatırım potansiyeli sunarken, perakende sektörü bastırılmış tüketici aktivitesiyle yeniden canlanıyor ve sanayi sektörü ise koşullar hafifçe gevşese de hâlâ güçlü bir alan olmaya devam ediyor. Akıllı yatırımcılar, yeniden fiyatlandırılan varlıklardan yararlanmak ve ekonomik döngü dönerken uzun vadeli büyümeyi öngörmek için ticari piyasaya yeniden girmeye başlıyorlar commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Bölgeye Özel Temel İçgörüler: Büyüme Alanları ve Yüksek Talep Gösteren Mahalleler

Melbourne geniş bir metropol alanıdır ve emlak performansı semtten semte büyük farklılıklar gösterir. 2025 yılında, altyapı projeleri, demografik eğilimler ve göreceli uygunluk gibi faktörler nedeniyle bazı bölgeler büyüme noktaları olarak öne çıkıyor. İşte bölgeye özel bazı temel içgörüler:

İç ve Orta Kuşak Yıldızları: Varlıklı şehir içi banliyöleri ve köklü orta kuşak bölgeleri, dirençli bir talep gösteriyor ve bazı durumlarda güçlü fiyat artışları yaşanıyor. Geçtiğimiz yıl boyunca, Toorak ve South Yarra gibi prestijli mahallelerde ev değerleri $136k–$237k civarında arttı; bu, ortalama yıllık maaştan daha fazla propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. İç doğu kuşağı (ör. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) da medyan değerlerde altı haneli artışlar kaydetti propertyupdate.com.au. Bu bölgeler, birinci sınıf olanaklar, okullar ve yaşam tarzı cazibesiyle öne çıkıyor ve sınırlı arz rekabeti yüksek tutuyor. Orta kuşak banliyöler, CBD’ye 5–15 km mesafede – örneğin Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley ve Box Hill – alıcı temsilcileri tarafından 2025’te büyük değer sunan bölgeler olarak işaretleniyor auspropertyprofessionals.com.au. Bu bölgeler, (şehir merkezine kıyasla) göreceli olarak daha uygun fiyatları, güçlü kira talebi ve topluluk altyapısıyla birleşiyor. Genellikle soylulaştırma sürecinde olan bu banliyölerin, konut stokunun kısıtlı olması ve geniş alıcı kitlesi nedeniyle piyasa toparlandıkça hızla toparlanması bekleniyor auspropertyprofessionals.com.au. Yatırımcılar ayrıca bu sıcak noktaların bitişiğindeki “kardeş” banliyölere de bakıyor ve ana bölgeler ısındığında fiyatlarda bir dalga etkisi olmasını bekliyorlar auspropertyprofessionals.com.au.
Gelişen Altyapı Koridorları: Büyük ulaşım projeleri, Melbourne’un emlak haritasını yeniden şekillendiriyor ve yeni altyapıya yakın konumlanan banliyöler uzun vadeli büyüme için hazır durumda. Bunun en iyi örneklerinden biri, yapım aşamasındaki devasa çevresel demiryolu hattı olan Suburban Rail Loop (SRL)’dir. SRL güzergahı üzerindeki Clayton, Burwood ve Cheltenham gibi bölgeler, akıllı yatırımcılar ve geliştiriciler tarafından ilgi görüyor auspropertyprofessionals.com.au. Bu bölgelerin iyi bağlantılı merkezler haline gelmesi planlanıyor ve genellikle projeler tamamlanmaya yaklaştıkça emlak değerleri artıyor. Benzer şekilde, Metro Tunnel (2025’te açılması planlanıyor) Arden (Kuzey Melbourne) ve Parkville’de yeni yeraltı istasyonları sunacak; çevresindeki bölgelerde şimdiden artan bir gelişim ilgisi gözleniyor. Batı banliyölerinde yer alan Sunshine ise izlenmesi gereken bir diğer bölge – gelecekteki Melbourne Havalimanı Demiryolu ve metro hatları için önemli bir aktarma merkezi olacak ve burayı yeni bir büyüme merkezi haline getirecek. Altyapı devreye girdikçe, artan erişilebilirlik ve yeni olanaklar bu bağlantılı banliyölerde hem talebi hem de fiyatları artırma eğilimindedir.
Gentrifikasyon Geçiren Aile Banliyöleri: Önceden değeri düşük olan birçok banliyö, artık hızla gentrifikasyon geçiriyor ve daha fazla alan arayan genç aileler ile profesyonelleri kendine çekiyor. Melbourne’un doğusunda, Ringwood, Blackburn ve Glen Waverley gibi bölgeler bu dönüşümü yaşıyor auspropertyprofessionals.com.au. Bu bölgeler iyi okullara, parklara ve ulaşım bağlantılarına sahip olup, uzun vadeli ev sahipleri için cazip hale geliyor. Yerel alışveriş ve yeme-içme olanaklarındaki iyileştirmeler (ve bazı devam eden altyapı geliştirmeleri) bu toplulukların profilini yükseltiyor. Sonuç olarak, bu banliyölerde konut talebi güçlü ve hem fiyatları hem de kiraları yukarı çekiyor. Benzer şekilde, kuzey ve kuzeybatıdaki bazı bölgeler (örneğin, kuzeydeki Pascoe Vale, Preston ve Coburg) yeni kafeler, yenilemeler ve genç alıcılarla dönüşüm geçiriyor. Bu gentrifikasyon yaşayan bölgeler genellikle sağlam yatırım fırsatları sunar; çünkü daha düşük bir fiyat tabanından başlarlar ancak sermaye büyümesi için net itici güçlere sahiptirler.
Dış Büyüme Koridorları: Melbourne’un dış kenar banliyöleri – özellikle batı ve kuzeyde – şehrin nüfus artışının büyük kısmını emmeye devam ediyor. Fraser Rise–Plumpton (Melbourne’un dış batısı) gibi bölgeler geçen yıl eyalette nüfus artışında başı çekti (+2023–24’te 4.300 kişi) abs.gov.au abs.gov.au, ve Cranbourne ve Tarneit gibi diğer bölgeler yeni konut siteleriyle hızla büyüyor. Bu büyüme koridorları, ilk evini alacaklara ve göçmenlere hitap eden bol miktarda yeni arsa ve arsa-ev paketleri sunuyor. Ancak, alıcılar temkinli yaklaşmalı: bu bölgelerde hızlı nüfus artışı görülse de, genellikle bol miktarda yeni gelişme mevcut ve yerleşik olanaklar eksik olabiliyor. Bir analistin belirttiği gibi, Melton ve Werribee South gibi yerlerdeki hızlı büyüme büyük ölçüde “nüfus artışını ve bol yeni gelişmeyi yansıtıyor, ancak bu mutlaka mülk değerlerinde sermaye artışı anlamına gelmiyor” propertyupdate.com.au. Uzun vadede, sınırlı yerel altyapı – daha az ulaşım bağlantısı, okul ve hastane – bazı uzak sitelerde fiyat artışını kısıtlayabilir propertyupdate.com.au. Kısacası, dış banliyöler uygun fiyatlı ve konut talebi yüksek, ancak genellikle daha yüksek yatırım riski taşır ve genellikle iç/orta halka banliyölere göre daha yavaş sermaye artışı sağlar (büyük altyapı iyileştirmeleriyle desteklenmedikçe).

Mevcut piyasada, banliyö seçimi yatırımcılar ve ev alıcıları için kritik öneme sahip. Yüksek talep gören, iyi konumlu ve arzı kısıtlı mahalleler güçlü şekilde toparlanıyor ve daha iyi performans göstermesi bekleniyor; oysa homojen ve aşırı arzlı dış banliyöler geride kalabilir. Altyapı planlarını ve belediye gelişim öngörülerini takip etmek, bir sonraki yükselen banliyöyü belirlemeye yardımcı olabilir. Örneğin, bugün planlanan SRL istasyonlarına veya yeni otoyol kavşaklarına yakın bölgeler, 2030’un emlak cazibe merkezleri haline gelebilir. Genel olarak, 2025’te Melbourne’un fırsat coğrafyası, mavi yaka iç bölgelerden yükselen orta banliyölere ve seçili büyüme noktalarına kadar uzanıyor – farklı bütçeler ve stratejiler için seçenekler sunuyor.

Emlak Fiyatları: Eğilimler ve Tahminler

Bir düzeltme döneminin ardından, Melbourne’un emlak fiyatları 2025’te yeniden yukarı yönlü bir eğilim gösteriyor. Melbourne’daki medyan konut fiyatı, 2022’nin başlarında (pandemi patlamasının zirvesinde) en yüksek seviyesine ulaştı ve ardından 2023 boyunca yaklaşık %10 oranında düştü auspropertyprofessionals.com.au. Faiz oranlarındaki artışlar ve geçici olarak yatırımcıların piyasadan çekilmesiyle yaşanan bu düşüş, 2024’ün başlarında Melbourne’u Avustralya’daki en “değerinin altında” başkent piyasalarından biri haline getirdi auspropertyprofessionals.com.au. 2025’in ortalarına hızlıca geldiğimizde ise tablo iyileşiyor: fiyatlar istikrar kazandı ve mütevazı bir yükselişe başladı. Domain’in Konut Fiyat Endeksi, Melbourne’daki konut değerlerinin yıllık bazda negatif büyümeden çıktığını gösteriyor – Mayıs 2025 itibarıyla yıllık düşüş sadece %-1,2’ye geriledi, bu da 2023’ün başındaki %-7,8’e kıyasla büyük bir iyileşme corelogic.com.au corelogic.com.au. Aydan aya bakıldığında, fiyatlar yaklaşık Şubat 2025’ten beri yavaş yavaş yükseliyor corelogic.com.au. Pratikte, alıcılar ve satıcılar piyasa tabanının muhtemelen geride kaldığını görüyor.

İleriye bakıldığında, tahminciler Melbourne için 2025 ve 2026 boyunca daha fazla fiyat artışı öngörüyor. Domain’in son projeksiyonları, Melbourne’un bir sonraki yükselişte ülkeye liderlik edebileceğini gösteriyor. 2025–26 mali yılının sonunda (Haziran 2026), Melbourne’un medyan ev fiyatının rekor bir seviye olan yaklaşık 1,11 milyon dolara ulaşması bekleniyor; bu, 2025 ortası değerlerine göre yaklaşık %6’lık bir artış anlamına geliyor australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Bu artış (~66.000 $), son düşüşteki kayıpları tamamen telafi edecek ve yeni bir fiyat zirvesi belirleyecek australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Birim fiyatlarının da artması bekleniyor, ancak daha yavaş bir hızda – Melbourne’un medyan birim fiyatının 2026 ortasına kadar yaklaşık 584.000 $’a ulaşması öngörülüyor; bu da hâlâ 2021 zirvesinin yaklaşık %3 altında australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Bu daha mütevazı birim toparlanması, önceki inşaat patlamalarından kalan satılmamış daire stokunun devam eden fazlalığına atfediliyor shapepropertygroup.com.au. Yine de, iyileşen erişilebilirlik, ilk ev alıcı teşvikleri ve nüfus artışı gibi faktörler apartman piyasasını destekleyecek ve muhtemelen önümüzdeki yıllarda birim değerlerini yukarıya taşıyacak shapepropertygroup.com.au.

Bu fiyat tahminlerinin temelinde birkaç etken yatmaktadır. İlk olarak, borçlanma maliyetlerinin düşmesi bekleniyor – finansal piyasalar, Avustralya Merkez Bankası’nın 2025’in sonlarında faiz oranlarını düşürmeye başlayacağını öngörüyor commercialrealestate.com.au. Daha düşük mortgage faiz oranları, alıcıların kapasitesini artırır ve genellikle talebi canlandırır, bu da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturur. Domain’in ekonomistleri, hanehalkı borç seviyeleri en yüksek olan Sydney ve Melbourne’un, faiz oranı değişikliklerine en hızlı tepki veren şehirler olduğunu belirtiyor australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Bu da, faiz indirimleri uygulandığında veya kesin olarak sinyal verildiğinde, Melbourne’daki alıcı aktivitesinin ve fiyat artışının hızlanabileceği anlamına geliyor. İkinci olarak, sınırlı konut arzının devam etmesi bekleniyor. Yeni inşaatların hızla artması beklenmiyor (devam eden inşaat sektörü zorlukları göz önüne alındığında), bu nedenle konut açığı kilit bir faktör olmaya devam edecek s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Bu kısıtlı arz karşısında (demografi bölümünde ele alınan) güçlü nüfus artışı, doğal olarak konut maliyetlerini artıracaktır. Son olarak, ilk ev alıcılarına yönelik hibeler, paylaşımlı sermaye programları ve düşük fiyatlı alımlar için damga vergisi muafiyetleri gibi çeşitli devlet destekleri, giriş seviyesinde talebi teşvik ederek daha fazla alıcının piyasaya girmesine ve böylece genel fiyat tabanının yükselmesine yardımcı oluyor.

Şu anda Melbourne’un diğer büyük şehirlere kıyasla bir değer avantajı sunduğunu belirtmekte fayda var; bu da yatırımcılar ve eyaletler arası göçmenler farkı fark ettikçe ekstra fiyat artışını tetikleyebilir. Örneğin, Sydney’nin medyan ev fiyatı 2025’in başı itibarıyla Melbourne’unkinden yaklaşık %60–65 daha yüksek shapepropertygroup.com.au; bu fark 2019’dan bu yana dramatik şekilde açıldı. Benzer şekilde, bir zamanlar çok daha ucuz olan Brisbane ve Adelaide’in fiyatları da Melbourne seviyesine yaklaşmaya başladı shapepropertygroup.com.au. Melbourne’un (büyük bir küresel şehir olmasına rağmen) göreceli olarak daha uygun fiyatlı olması, fiyat hassasiyeti olan alıcılar için burayı cazip bir merkez haline getiriyor. Bir raporda da vurgulandığı gibi, Melbourne artık yatırımcılar ve evini büyütmek isteyenler için son derece cazip; çünkü Sydney onlar için ulaşılmaz durumda shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Eğer faiz oranları düşerse, bu alıcılar Melbourne piyasasına akın edebilir, şehrin indiriminden yararlanıp değerleri daha da yukarı çekebilirler shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Elbette, tahminler belirsizlikler taşır. Çoğu analist, 2021’de görülen çift haneli yıllık artışlara dönüşten ziyade, istikrarlı, ılımlı bir büyüme (önümüzdeki birkaç yıl için yılda yaklaşık %4–6 oranında) öngörüyor. Uygun fiyatlılık kısıtlamaları – medyan konut fiyatlarının gelirin yaklaşık 8–9 katı olması – özellikle maaşlar aynı oranda artmazsa, fiyatların ne kadar hızlı yükselebileceğini doğal olarak sınırlayacaktır s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Ayrıca, borçlanma maliyetlerini yüksek tutan enflasyonun yeniden yükselmesi veya istihdamı etkileyen yeni bir ekonomik şok gibi aşağı yönlü riskler de mevcut. Yine de, bankalar ve araştırma şirketleri arasında genel görüş, Melbourne’un konut değerlerinin 2026’ya kadar yükselmeye devam edeceği australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au yönünde. Mülk sahipleri için bu, öz sermayenin yeniden inşa edileceğini; potansiyel alıcılar için ise beklemenin daha sonra daha fazla ödemek anlamına gelebileceğini gösteriyor.

Özetle, kısa bir durgunluğun ardından Melbourne fiyatları tekrar yükselişe geçti, ancak kontrollü bir hızda. Şehrin, önümüzdeki bir yıl içinde önceki fiyat zirvelerini yeniden kazanması australianpropertyupdate.com.au, ardından da potansiyel olarak yeni rekor seviyelere ulaşması bekleniyor. Herhangi bir şok yaşanmadığı sürece, 2025–2027 dönemi, daha kolay kredi koşulları, nüfus kaynaklı talep ve Melbourne’un yaşamak ve yatırım yapmak için cazip bir yer olma özelliğiyle desteklenen yeniden değer artışı dönemi olmalı.

Kiralık Piyasa Performansı (Getiriler ve Boşluk Oranları)

Melbourne’un kiralık konut piyasası olağanüstü bir baskı altında; rekor düzeyde düşük boşluk oranları ve keskin kira artışlarıyla karakterize ediliyor, ancak kira artış hızının yavaşlamaya başladığına dair işaretler var. Boşluk oranları, Melbourne’un COVID kısıtlamalarından çıkması ve kiracıların (geri dönen uluslararası öğrenciler dahil) şehre akın etmesiyle 2022–2023 yıllarında hızla düştü. 2023’ün sonlarına gelindiğinde, Melbourne’daki boşluk oranı yaklaşık %1–1,5 seviyesine gerilemişti; bu, on yılı aşkın süredir görülmeyen son derece sıkı bir seviye. Bazı aylarda, belirli veri serilerinde bu oran %1’in altına bile indi propertyupdate.com.au. 2025’e girerken, boşluk oranı hafifçe yükseldi – 2025 ortası itibarıyla yaklaşık %1,5 ile %2 arasında seyrediyor – ancak bu oran tarihsel olarak hâlâ olağanüstü düşük (karşılaştırma için, %3’lük bir boşluk oranı genellikle “dengeli” bir kiralık konut piyasası olarak kabul edilir). En son rakamlar, Melbourne’un kiralık konut boşluk oranının 2025 başında yaklaşık %1,8 olduğunu gösteriyor; bu oran bir yıl önce yaklaşık %1,1 idi propertyme.com.au ve bu da küçük bir rahatlamaya işaret ediyor. Benzer şekilde, CoreLogic de boşluk oranının 2023 sonlarında %1,4’lük düşük seviyeden 2024 sonunda yaklaşık %1,9’a yükseldiğini bildirdi corelogic.com.au. Bu hafif rahatlamaya rağmen, kiralık bir mülk bulmak kiracılar için ciddi bir zorluk olmaya devam ediyor. Popüler semtlerdeki açık ev gösterimlerinde genellikle onlarca başvuru sahibi oluyor ve mülkler birkaç gün içinde kiralanıyor.

Bu son derece sıkı boş konut ortamı, kiraları tüm zamanların en yüksek seviyelerine çıkardı. Kapanma sonrası dönemde, Melbourne’da kiralar çift haneli oranlarda arttı – 2022’de bazı banliyölerde kiralar tek bir yılda %15–20 yükseldi. 2023 yılına gelindiğinde, Melbourne’daki yıllık kira artışı yaklaşık ~%11 ile zirve yaptı corelogic.com.au corelogic.com.au. Ancak, karşılanabilirlik sınırları devreye girdikçe, kira artış hızı yavaşladı. 2024 sonuna kadar geçen yılda, Melbourne’daki kiralar daha ılımlı bir şekilde yaklaşık ~%4,1 arttı corelogic.com.au – hâlâ uzun vadeli ortalamanın üzerinde, ancak önceki patlamadan çok uzak. 2025 Mart çeyreğinde ise artışlar yüzdesel olarak düşük tek haneli seviyelerde gerçekleşti. Melbourne’daki medyan haftalık kira şu anda yaklaşık 600+ dolar (evler ve daireler birlikte). 2024 sonu itibarıyla, Melbourne’un medyan konut kirası haftada 604 dolardı ve bu da aslında onu Hobart’tan sonra kiracılar için en ucuz ikinci başkent yaptı corelogic.com.au. (Karşılaştırma için Sydney’de bu rakam yüksek bir 773 dolar/hafta idi corelogic.com.au, bu da Melbourne’un pahalı olmasına rağmen kiracılar için Sydney kadar maliyetli olmadığını gösteriyor.) Melbourne’daki kiracılar hâlâ gelirlerinin yüksek bir kısmını konuta harcıyor – ortalama olarak hane gelirinin yaklaşık üçte biri, bu oran ulusal olarak en az 2006’dan beri en yüksek seviye corelogic.com.au – bu da kiraların, kiracıları piyasadan dışlamadan ne kadar daha artabileceğine bir sınır koyuyor.

Melbourne’ın kira piyasasındaki en çarpıcı gelişmelerden biri, birçok yatırımcı/ev sahibinin piyasadan çıkması ve bunun da kiralık arzını azaltması oldu. Victoria Konut Kiralama Teminat Kurumu (RTBA) verileri benzeri görülmemiş bir eğilimi ortaya koyuyor: Geri ödenen kira teminatlarının (yani ev sahiplerinin piyasadan çıkıp teminatları iade etmesi) sayısı, yatırılan yeni teminatlardan fazla. Örneğin 2025’in Mart çeyreğinde, Victoria’da 3.398 daha fazla teminat iade edildi, yeni yatırılanlardan propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Başka bir deyişle, aktif kiralıkların sayısı azalıyor – bu, 20 yılı aşkın kayıt tutma süresince hiç olmamıştı propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 2023 ortasından bu yana, Victoria piyasasından yaklaşık 25.000–30.000 kiralık mülk kayboldu abc.net.au abc.net.au; ev sahipleri ya mülklerini satıyor ya da başka amaçlarla kullanıyor. Bu yatırımcı geri çekilmesi birden fazla faktörden kaynaklanıyor: Yüksek faiz oranları (yatırım amaçlı mülk sahibi olmayı daha pahalı hale getiriyor), Victoria’da daha ağır arazi vergisi ve damga vergisi yükleri (ev sahipliğini daha az kârlı hale getirdi propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au) ve katı kiracı yasaları (bazı ev sahipleri, bu yasaların kiracıları aşırı koruduğunu düşünüyor; örn. zor tahliye süreçleri, zorunlu mülk bakım standartları) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Son yıllarda Victoria hükümeti, evcil hayvan sahipliği, küçük tadilatlar ve kira sözleşmesi feshi konularında kiracılara daha fazla hak tanıyan 130’dan fazla kural değişikliği yaptı; bu değişiklikler kiracıların güvenliği için iyi olsa da, ev sahibi grupları tarafından piyasadan çıkışın nedenlerinden biri olarak gösteriliyor propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Bu mükemmel fırtına, kira fiyatlarında bir azalmaya yol açtıtüm ilanları, boşluk sıkıntısını daha da kötüleştiriyor. Paradoksal olarak, kiracıları korumaya yönelik politikalar (kira sınırları veya ek kiracı korumaları gibi) ve yatırımcılara uygulanan daha yüksek vergiler, kısa vadede birçok yatırımcının piyasadan çekilmesine neden oldu, bu da kiralık arzını azaltarak ve kiralarda yukarı yönlü baskı oluşturuyor propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Kiracılar için mevcut piyasa, yoğun rekabet ve artan maliyetler anlamına geliyor. Kalan emlak yatırımcıları için ise rekor düzeyde düşük boşluk oranı ve iyileşen kira getirileri anlamına geliyor. Gerçekten de, Melbourne’daki kira getirileri tarihi düşük seviyelerden yükselmeye başladı. Önceki yükseliş döneminde, emlak değerleri kiralardan çok daha hızlı arttı ve brüt getirileri düşürdü (bir noktada, Melbourne’un ortalama getirisi %3’ün altına düştü). Şimdi ise, 2022–23’teki fiyat düşüşleri ve artan kiralar sayesinde, getiriler yükselme eğiliminde. 2024 sonlarına gelindiğinde, Melbourne’un brüt kira getirisi konutlar için yaklaşık %3,7 seviyesine yükseldi corelogic.com.au corelogic.com.au. Bu hâlâ nispeten düşük (Darwin ve bazı küçük şehirlerde getiriler %5–6 civarında), ancak bir yıl önceki yaklaşık %3,4’lük getiriden daha yüksek. Melbourne’da evler genellikle dairelerden biraz daha düşük getiri sağlıyor (çünkü evlerin fiyatı daha yüksek); örneğin, Melbourne’daki ev getirileri yaklaşık %3,3 civarında, daire getirileri ise birçok durumda %4’ün üzerinde. Faiz oranları şu anda kira getirilerinden yüksek olduğu için, çoğu mülk hâlâ negatif nakit akışıyla çalışıyor, ancak fark daralıyor. Önemli olarak, eğer faiz oranları 2025–2026’da düşer ve kiralar yüksek kalırsa, Melbourne’daki birçok kiralık mülk nakit akışında nötr veya pozitif hâle gelebilir; bu da yatırımcılar için cazip bir durum olurdu.

İleriye dönük olarak, kiralık konut görünümü arz ve talep arasında bir çekişme durumunda. Bir yandan, talep, konutun karşılanabilirliği üzerindeki baskıların bazı kiracıları ilk evlerini almaya yönlendirmesiyle (2024’teki bazı teşviklerden veya hafifçe düşen fiyatlardan yararlanarak) bir miktar rahatlama görebilir – nitekim Victoria’da ilk ev alıcılarının faaliyetinde bir artış görüldü ve bu da kiralık talebini az da olsa hafifletiyor olabilir abc.net.au abc.net.au. Ayrıca, kiralar çok yükselirse kiracıların bir araya gelmesi veya aileyle kalması gibi doğal bir kira artış sınırı da var corelogic.com.au; bu da hane oluşum oranlarını fiilen azaltıyor. Öte yandan, kiralık arzı kısa vadede büyük ölçüde iyileşecek gibi görünmüyor. Build-to-rent projeleri (büyük ölçekli kiralık apartman projeleri) gündemde ve hükümet bunları vergi teşvikleriyle destekliyor, ancak bunların etkili olması yıllar alacak. Kiralık stokunun yeniden büyümesi için yatırımcıların Victoria’ya olan ilgisinin toparlanması gerekiyor. Eyalet hükümeti kira krizini kabul ediyor ve yatırımcıları geri çekmek için faaliyet merkezlerinde geliştirmeleri hızlandırmak ve vergi düzenlemelerini incelemek gibi önlemleri araştırmaya başladı abc.net.au abc.net.au. Daha fazla denge sağlanana kadar, Melbourne’un kiralık piyasasının ev sahibi dostu ve düşük boşluk oranlı kalmasını bekleyin. Yıllık kira artışları, zirve baskısının geçtiği varsayılırsa, orta tek haneli yüzdelerde (ör. yılda %3–5) sabitlenebilir corelogic.com.au corelogic.com.au, ancak göçte bir artış veya yeni konut arzında bir gecikme, hızlı kira artışlarını yeniden tetikleyebilir. Şimdilik, 2025 kiracıları hâlâ zorlu koşullarla karşı karşıya ve mülk sahipleri, Melbourne’da uzun yıllardır görülen en güçlü kira getirilerinin (ve en kısa kiralama sürelerinin) keyfini çıkarıyor.

Büyük Altyapı Projeleri ve Mülk Üzerindeki Etkileri

Melbourne, birkaç şehri şekillendiren projenin devam ettiği veya planlandığı bir altyapı patlamasının ortasında. Bu projeler – yeni tren hatlarından otoyollara kadar – sadece insanların şehirde nasıl hareket ettiğini dönüştürmekle kalmıyor, aynı zamanda emlak talebini ve gelişim modellerini de etkiliyor. İşte bazı önemli altyapı girişimleri ve bunların Melbourne’un emlak piyasasına beklenen etkileri:

Metro Tüneli (Yeraltı Tren Döngüsü): 2025’te tamamlanması planlanan Metro Tüneli, beş yeni yeraltı istasyonu (Arden, Parkville, State Library, Town Hall ve Anzac dahil) ile yeni bir şehirlerarası tren hattı oluşturuyor. Yoğun City Loop’u çözerek ve kapasite ekleyerek, bu proje Parkville’deki hastane ve üniversite bölgesi gibi önemli merkezlere seyahat sürelerini önemli ölçüde kısaltacak. Emlak etkisi: Yeni istasyonların çevresindeki bölgelerde yatırımcı ilgisinde şimdiden bir artış görülüyor. Örneğin, bir zamanlar sanayi bölgesi olan Arden bölgesi, karma kullanımlı bir merkeze büyük bir dönüşüm için planlanıyor; erken davrananlar, fiyat artışı beklentisiyle şimdiden arsa alıyor. Melbourne Üniversitesi ve biyoteknoloji tesislerine ev sahipliği yapan Parkville, bir istasyondan faydalanacak ve muhtemelen yakındaki daireler ve öğrenci konaklamalarına olan talebi artıracak. Genel olarak, gelişmiş ulaşım bağlantıları, banliyöleri daha erişilebilir hale getirerek emlak değerlerini artırma eğilimindedir. Metro Tüneli faaliyete geçtiğinde, yollar ve mevcut hatlar üzerindeki baskıyı azaltmalı ve tünelin bağladığı Sunbury ve Cranbourne/Pakenham hatlarındaki banliyölerin cazibesini artırmalı. Zamanla, yeni istasyonlara yürüme mesafesindeki alanlarda daha yüksek gelişim yoğunluğu ve artan konut fiyatlarının dalga etkisini bekleyebiliriz.
Banliyö Demiryolu Döngüsü (SRL): Şu anda inşaat aşamasında olan bu iddialı proje, sonunda Melbourne’un orta banliyöleri etrafında 90 km’lik bir çevresel demiryolu oluşturacak ve Cheltenham’dan (güneydoğuda) başlayıp Clayton ve Box Hill üzerinden kuzey banliyölerine, oradan da Melbourne Havalimanı ve batıda Sunshine’a kadar ana merkezleri birbirine bağlayacak. Bu onlarca yıl sürecek bir girişim, ancak ilk aşamanın (Cheltenham’dan Box Hill’e) 2030’ların başında tamamlanması hedefleniyor. Emlak etkisi: SRL, genellikle “şehri şekillendiren” bir proje olarak lanse ediliyor çünkü CBD dışında yeni ulaşım merkezleri ve gelişim mıknatısları yaratacak. Bu beklentiyle, SRL istasyonları için belirlenen banliyölerdeki emlak piyasası hareketleniyor. Örneğin, Clayton, büyük bir SRL aktarma merkezi olacak (ve zaten Monash Üniversitesi ve tıp merkeziyle bir iş merkezi), daha yüksek kira potansiyeli ve birim geliştirme fırsatları öngören yatırımcılar sayesinde daha güçlü talep görüyor auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (Deakin Üniversitesi yakınında) ve Box Hill (büyük bir ticaret merkezi) de benzer şekilde büyümeye hazır; Box Hill’de şimdiden yüksek katlı gelişmeler yaşanıyor. Hükümet, bu SRL istasyon bölgelerinde daha fazla konut ve ticari gelişim planlıyor; bu da zamanla hat boyunca on binlerce yeni konut eklenmesi anlamına gelebilir vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Ev sahipleri ve yatırımcılar için, gelecekteki bir SRL istasyonuna yakın olmak, erişilebilirlik ve olanaklar geliştikçe önemli sermaye kazançları anlamına gelebilir. Ancak bu uzun vadeli bir oyun; kısa vadede proje takvimi ve kesin güzergah konusunda bazı belirsizlikler sürüyor, fakat genel olarak SRL, Melbourne’un orta kuşak emlak piyasasına iyimserlik aşılıyor.
West Gate Tüneli ve Diğer Yol Projeleri: West Gate Tüneli (2025–26 civarında bekleniyor), kronik olarak yoğun olan West Gate Köprüsü’ne alternatif sağlayacak ve Melbourne’un batı banliyölerinden limana ve şehir merkezine yeni bir otoyol bağlantısı oluşturacak. Bu, özellikle Wyndham (Werribee Point Cook) ve Melton gibi bölgeler için çok önemli – bu büyüyen bölgelerden gelen yolcular şu anda yoğun trafikle karşı karşıya. Yeni tünel ve genişletilen otoyollar, batıdan seyahat sürelerini kısaltmalı ve batı banliyölerinin hem sakinler hem de lojistik işletmeleri için cazibesini artırmalı. Ulaşım kolaylaştıkça, Altona, Laverton ve Sunshine West gibi banliyölerde talep artışı görülebilir. Ayrıca, devasa North East Link projesi (ring yolunu Greensborough’da Eastern Freeway’e bağlayacak) inşaat halinde ve 2027’de tamamlanması planlanıyor. Bu, Melbourne’un kuzeydoğusunda eksik olan bir otoyol bağlantısını tamamlayacak ve muhtemelen Heidelberg, Bundoora ve Doncaster gibi banliyölerde emlak değerlerini artıracak; çünkü trafik sıkışıklığını azaltacak ve bu toplulukları şehir genelindeki iş merkezlerine daha yakın hale getirecek. Gelişmiş yol bağlantıları, ulaşılabilir işe gidiş-geliş mesafesini genişletme eğilimindedir; bu da yeni konut alanlarının gelişmesine ve iyi konumlanmış kenar arazilerinin fiyatlarının yükselmesine yol açabilir.
Havalimanı Raylı Bağlantısı: Melbourne Havalimanı’nı nihayet raylı ağa bağlayacak planlar (Sunshine’dan bir bağlantı hattı üzerinden, Metro Tüneli ile entegre şekilde) ilerliyor. Zaman çizelgeleri ertelenmiş olsa da (hedef artık 2020’lerin sonları), bu proje kuzey-batı koridoru için oyunun kurallarını değiştirecek. Sunshine, bir süper merkez olarak belirlenmiş durumda ve havalimanı raylı sistemi ile SRL aktarma noktası sayesinde şimdiden yüksek yoğunluklu konut ve ticari projeler dahil önemli bir büyüme için ayrılmış durumda. Yatırımcılar, Sunshine ve yakınındaki St Albans ve Footscray’ı (Sunshine üzerinden havalimanına doğrudan hat üzerinde) geleceğin cazibe merkezleri olarak görüyor. Havalimanına erişimin iyileşmesi, bölgede daha fazla iş parkı ve otelin ortaya çıkmasını da teşvik edebilir ve ticari gayrimenkul segmentini güçlendirebilir. Moonee Valley ve Brimbank bölgelerindeki (ör. Airport West, Keilor East) konutlar, bir trenle dakikalar içinde şehir merkezine veya havalimanına ulaşabilen sık uçan yolcular ve havacılık sektörü çalışanları için daha cazip hale gelebilir.
Kentsel Yenileme Bölgeleri: Ulaşımdan öte, Melbourne’da Fishermans Bend (şehir merkezinin güneyinde, eski bir sanayi bölgesi, yüksek yoğunluklu karma kullanımlı bir bölgeye dönüştürülüyor) ve Arden (bahsedildiği gibi Metro Tüneli ile bağlantılı) gibi büyük kentsel yenileme alanları bulunuyor. Bunlar uzun vadeli projeler olsa da binlerce yeni konut ve iş yeri kazandıracak. Gayrimenkul üzerindeki etkisi iki yönlü: yeni arz sağlayarak (şehir genelinde fiyatların ılımlı seyretmesine yardımcı olur) ve aynı zamanda yüksek talep gören, primli fiyatlara sahip yeni mahalleler yaratır. Örneğin, Fishermans Bend planlandığı gibi aranan bir teknoloji ve eğitim merkezi haline gelirse, oradaki erken dönem mülk alıcıları önemli bir değer artışı görebilir.

Genel olarak, altyapı iyileştirmeleri gayrimenkul piyasaları için genellikle bir nimet olur. Gelişmiş ulaşım bağlantıları dış bölgeleri daha erişilebilir kılar, bu da genellikle bu bölgelerle iç banliyöler arasındaki fiyat farkını daraltır. Şimdiden geliştiriciler, yeni istasyonların çevresindeki arazileri apartman, sıra ev veya ticari merkezler inşa etmek için hedefliyor; talebin trenlerle birlikte geleceğinden eminler. Büyük altyapı projeleri, inşaat sırasında ekonomiye iş de kazandırır, bu da kısa vadede konut talebini destekleyebilir (ör. kiralık ev arayan işçiler). Melbourne’un mevcut altyapı hattı – eyaletin “Büyük İnşaat” programının bir parçası – tarihindeki en büyüklerden biri ve emlak piyasası buna göre tepki veriyor. Geleceğe dönük alıcılar, şu anda göz ardı edilen ama birkaç yıl içinde “bir tren hattının yanında” olacak veya seyahat süresi kısalacak banliyölerde konumlanmayı düşünebilir. Tarih gösteriyor ki, bir bölge çok daha erişilebilir hale geldiğinde (yeni bir otoyol çıkışı veya tren istasyonu ile), mülk değerleri genellikle artış gösterir.

Ancak, beklentileri ölçülü tutmak önemli: her proje bir emlak patlaması garantilemez ve zamanlama önemlidir (değerler genellikle beklentiyle yükselir, inşaat sırasında ise durağanlaşır). Ayrıca, bazı mahalleler (ör. yıllarca süren inşaat gürültüsü veya kamulaştırılan mülkler) kısa vadede olumsuz etkilenebilir. Yine de genel olarak, Melbourne’un büyük altyapı projeleri şehrin yaşanabilirliğini ve ekonomik büyümesini artıracak – bu da nihayetinde emlak piyasasına olumlu yansıyacak. Yatırımcılar, bir sonraki büyüme alanını ararken “altyapıyı takip etmekte” akıllıca davranıyor; bu da Melbourne’da 2025 ve sonrasında gayrimenkul stratejisinin ayrılmaz bir parçası haline geliyor.

Nüfus Artışı ve Demografik Değişimler

Melbourne’un nüfus hikayesi, olağanüstü büyüme ve dayanıklılık ile şekilleniyor ve bu, emlak piyasasının geleceği için kritik bir itici güç. Pandemi sırasında kısa bir duraklamadan sonra (kapalı sınırlar net göçün düşmesine neden olmuştu), Melbourne’un nüfus artışı yeniden hız kazandı ve şu anda pandemi öncesi trendlerin de üzerine çıktı. Aslında, Melbourne 2023–24 yılında herhangi bir Avustralya şehrinde en büyük nüfus artışını yaşadı ve yalnızca o yıl 142.600 yeni sakin ekledi abs.gov.au abs.gov.au. Bu %2,7’lik yıllık büyüme oranı, ülkedeki en hızlı oranlardan biri ve aynı dönemde Sydney’in %2,0’lık büyümesinden belirgin şekilde daha yüksek abs.gov.au. Büyük Melbourne’un nüfusu Haziran 2024 itibarıyla yaklaşık 5,35 milyon idi abs.gov.au ve Sydney (5,56 milyon) ile arasındaki farkı daraltıyor abs.gov.au. Bu trendler devam ederse, Melbourne önümüzdeki on yıl içinde (bazı projeksiyonlara göre 2030 veya hemen sonrasında) Avustralya’nın en kalabalık şehri olarak Sydney’i geçme yolunda ilerliyor. Şehrin cazibesi – bol iş imkanı, eğitim fırsatları ve kültürel olanaklar – ile güçlü yurtdışı göçü, bu sağlam büyümeyi destekliyor.

Net yurtdışı göç, son zamanlarda Melbourne’un nüfus artışının başlıca motoru oldu. Avustralya’nın sınırlarını yeniden açması ve beceri eksikliklerini gidermek için göçmenlik hedeflerini artırmasıyla, Melbourne (göçmenlerin favorisi olarak) bu akıştan faydalanıyor. Özellikle uluslararası öğrenciler, Melbourne üniversitelerine akın akın geri döndü. Bu durum, şehir merkezindeki kiralık konut talebinde (öğrencilerin daire kiraladığı yerlerde) ve büyük göçmen topluluklarının bulunduğu bazı banliyölerde açıkça görülüyor. Örneğin, Melbourne Hindistan, Çin ve Nepal gibi ülkelerden önemli göç aldı ve bu da Clayton ve Tarneit (Hint diasporası), Box Hill ve Glen Waverley (Çin diasporası) gibi banliyölerde büyümeye katkıda bulundu. Bu demografik kalıplar genellikle konut tercihlerine de yansıyor – örneğin, göçmenlerin sıklıkla çok kuşaklı ailelerle yaşadığı bölgelerde daha büyük aile evlerine olan güçlü talep ya da uluslararası öğrencilerden üniversitelere yakın kiralık dairelere olan talep gibi.

COVID ve sonrasında gözlemlenen bir diğer değişim ise iç göç trendleriyle ilgilidir. 2020–2021 yıllarında, Melbourne, uzaktan çalışma ve karantinaların yaşam tarzı değerlendirmelerini tetiklemesiyle, bölgesel alanlara ve diğer eyaletlere (özellikle Queensland’e) bir nüfus çıkışı yaşadı. Ancak, son zamanlarda bu trend hafifledi veya tersine döndü. Victoria’daki bölgesel nüfus artışı hâlâ pozitif, ancak başkentler (özellikle Melbourne) yeniden büyümenin büyük kısmını çekiyor abs.gov.au abs.gov.au. Şehirdeki iş, eğitim ve olanakların cazibesi insanların geri dönmesini sağlıyor gibi görünüyor. Melbourne’un dış banliyö büyüme bölgeleri (şehrin batısı, kuzeyi ve güneydoğusundakiler gibi) bunu gösteriyor: 2023–24’te ülke çapında en hızlı büyüyen SA2 bölgeleri oldular, bu da birçok insanın bu yeni banliyölere başka yerlerden taşındığını gösteriyor abs.gov.au abs.gov.au. Temelde, kentsel sınır hızla genişliyor; genç aileler ve göçmenlerle doluyor. Bu arada, karantina sırasında nüfus kaybeden bazı şehir merkezi bölgeleri (CBD ve iç güneyin bazı kısımları gibi), ofisler, restoranlar ve kültürel yaşam tam anlamıyla yeniden başladığından toparlandı.

demografik yapı açısından, Melbourne kozmopolit bir pota olmaya devam ediyor. Melbourneluların neredeyse %40’ı yurtdışında doğdu ve bu oran mevcut göç dalgasıyla muhtemelen artacak. Bu çeşitlilik genellikle canlı kültürel mahallelerde kendini gösteriyor (Afrika toplulukları için Footscray, Güneydoğu Asya toplulukları için Springvale gibi), her birinin kendine özgü konut piyasası dinamikleri var. Ayrıca, bazı yerleşik banliyölerde yaşlanan bir nüfus gibi demografik değişimler de görüyoruz – örneğin Beaumaris veya Ivanhoe gibi bölgelerde artan bir küçülmeci ve emekli grubu var, bu da düşük bakım gerektiren daire ve sıra evlere olan talebi artırıyor. Buna karşılık, büyüme bölgelerindeki bebek patlaması, bu bölgelerde daha büyük evlere, okullara ve parklara olan talebi artırıyor.

Dikkate değer bir öngörü: Victoria (ve dolayısıyla Melbourne), 2027 mali yılına kadar nüfus artışında ülkenin lideri olması shapepropertygroup.com.au bekleniyor. Yüzde artışında üçüncü sıradan birinciliğe yükselecek ve son zamanlarda lider olan Queensland veya WA gibi eyaletlerin büyüme oranlarını geride bırakacak shapepropertygroup.com.au. Bu önemli çünkü orta vadede Melbourne’da konut talebinin sürekli yüksek olacağı anlamına geliyor. Genç ve büyüyen bir nüfus, hane oluşum oranlarını yüksek tutar ve bu da daha fazla konut gerektirir. Tartışıldığı gibi, asıl zorluk yeterli konut arzı sağlamak olacak – bu nedenle planlama reformlarına ve konut hedeflerine odaklanılıyor (federal hükümetin Konut Anlaşması, 2029’a kadar ülke genelinde 1,2 milyon konut eklemeyi hedefliyor ve bunun önemli bir kısmı Melbourne’un büyüme koridorlarında gerekecek).

Pandemi sonrası dönemde bahsetmeye değer bir diğer demografik eğilim ise göçmenlerin ve öğrenci nüfusunun iç Melbourne’a dönüşü oldu; bu da şehri yeniden canlandırdı. 2020’de kira boşluk oranlarının fırladığı CBD, Carlton ve Southbank gibi bölgeler, şimdi yurtdışından gelen öğrenciler ve genç profesyonellerin akını sayesinde tekrar çok düşük boşluk oranlarına sahip. Bu, şehir merkezindeki daire piyasalarını yeniden canlandırmaya yardımcı oluyor. Ayrıca bu bölgelerin karakterinin – uluslararası restoranlar, kültürel festivaller vb. – yeniden canlandığı anlamına geliyor ve Melbourne’u bilinen çeşitli, küresel bağlantılı şehir haline getiriyor.

Genel olarak, nüfus artışı iki ucu keskin bir kılıçtır: emlak talebi için büyük bir artı (daha fazla insan = her fiyat noktasında daha fazla konut ihtiyacı) olsa da, altyapıyı zorlar ve konut arzı yetişmezse erişilebilirliği kötüleştirebilir. Melbourne’un planlamacıları, bu büyümeyi sürdürülebilir şekilde karşılamak için baskı altında – yerleşik bölgelerde yoğunluğun artırılması, ulaşımın genişletilmesi ve yeni banliyölerin uygun hizmetlerle geliştirilmesi yoluyla. Ancak bir yatırımcı açısından, Melbourne gibi güçlü nüfus artışına sahip bir şehre yatırım yapmak genellikle uzun vadeli sermaye büyümesi için akıllıcadır. Her yeni sakin bir yerde yaşamak zorunda, bu nedenle en hızlı nüfus ekleyen (ve iş veya bağlantıya sahip) bölgeler genellikle ortalamanın üzerinde emlak değer artışı görür. Melbourne’un demografisi bu nedenle sağlam bir büyüme rotasına sahip bir şehir tablosu çiziyor ve emlak piyasasını önümüzdeki on yıl boyunca besliyor.

Hükümet Politikası ve Faiz Oranı Etkileri

Hükümet politikaları ve makroekonomik faktörler – özellikle faiz oranları – Melbourne’un emlak piyasası üzerinde derin bir etkiye sahip. 2022–2024 dönemi bunu açıkça gösterdi: Merkez Bankası’nın agresif faiz artırımları ve birkaç eyalet politikası değişikliği piyasayı önemli ölçüde soğuttu. 2025’e ilerlerken, hem politika ortamı hem de para politikası ayarları emlak sonuçlarını şekillendirecek şekilde değişiyor.

Para Politikası (Faiz Oranları): Avustralya Merkez Bankası (RBA), yüksek enflasyonla mücadele etmek amacıyla gösterge nakit faiz oranını 2021’deki rekor düşük seviyelerden (%0,1) 2023 ortasına kadar hızla yaklaşık %4,1’e yükseltti. Konut kredisi faizlerindeki bu sert artış, borçlanma kapasitesini büyük ölçüde azalttı – birçok alıcı için bir eve ödeyebilecekleri miktar %20–30 düştü. Sonuç olarak, 2022–23’te konut fiyatları geriledi. Şimdi, 2025’te enflasyon hafiflemeye başladı ve RBA faiz artışlarına ara verdi. Finansal piyasalar ve ekonomistler, bir sonraki adımların faiz indirimleri olmasını ve bunun muhtemelen 2025 sonlarında başlayacağını yaygın şekilde bekliyor commercialrealestate.com.au. Hatta bazı tahminler, enflasyon kontrol altına alınırsa RBA’nın 2025’in ikinci yarısında iki kez faiz indirebileceğini öne sürüyor commercialrealestate.com.au. Daha düşük faiz oranı beklentisi alıcı güvenini şimdiden artırıyor – mortgage’ların ucuzlayabileceğini bilmek, satın alma konusunda güveni yükseltiyor. Düşük faizler aylık ödemeleri azaltır veya alıcıların biraz daha fazla borçlanmasına olanak tanır, bu da talebi ve fiyat artışını teşvik edebilir. Melbourne, tarihsel olarak faize duyarlıdır ve Domain’in Araştırma Başkanı’nın belirttiği gibi, şehir faiz oranlarındaki değişimlere hızlı tepki verme eğilimindedir australianpropertyupdate.com.au. Bu nedenle, faiz indirimlerine dair somut bir sinyal, (düşen faizlerin emlakta canlanma başlattığı önceki döngülerde görüldüğü gibi) bir hareketlilik dalgasına yol açabilir. Tersine, enflasyon inatçı çıkarsa ve RBA indirimleri erteler veya hatta daha fazla artırırsa, bu durum emlak toparlanmasını frenler. Şu anda, çoğu gösterge önümüzde istikrarlı veya gevşeyen bir para politikası duruşuna işaret ediyor ve bu da emlak için destekleyici.

Federal Hükümet ve Göç Politikası: Avustralya federal hükümeti, göç seviyeleri ve konut programları yoluyla dolaylı olarak emlak piyasasını etkiler. Mevcut hükümet, ekonomik büyümeyi desteklemek için yüksek göç hedeflerini sürdürüyor – Avustralya için yılda 300.000+ net göçmen civarında ve bunların önemli bir kısmı Melbourne’a yerleşiyor. Bu, konut talebi için bir avantaj. Federal düzeyde ayrıca İlk Ev Garantisi (ilk ev alıcılarının %5 peşinatla, devlet destekli olarak ev almasına olanak tanıyan) ve Bölgesel İlk Ev Alıcı Garantisi gibi programlar da mevcut ve bu programlar insanların piyasaya girmesine yardımcı oluyor. 2025’te, bazı programların uygunluk koşulları genişletildi (örneğin, FHG kapsamında arkadaşlar veya kardeşler birlikte ev alabiliyor), bu da talep üzerinde sınırlı da olsa olumlu bir etki yaratabilir. Federal Hükümet ayrıca Avustralya Konut Gelecek Fonu’nu başlattı; bu fon uygun fiyatlı konut inşaatını finanse etmeyi amaçlıyor, ancak bu daha çok sübvanse edilen konutlara odaklı ve sahada birimlerin ortaya çıkması zaman alabilir.

Belki de en iddialı federal girişim, Ulusal Konut Anlaşması’dır (2029’a kadar ülke genelinde 1,2 milyon yeni ev hedefleniyor). Anlaşmanın başarısı belirsiz – daha önce belirtildiği gibi, mevcut inşaat onay oranları bu hedefe ulaşmak için yeterli değil realestate.com.au. Ancak, bu hedefin varlığı bile planlama reformu ve arzı artıracak teşvikler konusunda tartışmaları tetikledi. Eğer federal veya eyalet hükümetleri, yap-işlet-kirala için ek teşvikler sunar, onay süreçlerini kolaylaştırır ya da yeni arazilerin açılması için altyapıya yatırım yaparsa, bu politikalar zamanla Melbourne’daki konut arzını iyileştirebilir (böylece fiyat artışlarını ve kira baskılarını hafifletebilir). Şu ana kadar, 2024–2025 döneminde mütevazı politika değişiklikleri görüldü – örneğin, Commonwealth Kira Yardımı’nda küçük artışlar, kurumsal kiralık konutlar için bazı vergi teşvikleri – ancak konut sıkıntısına henüz kesin bir çözüm yok.

Victoria Eyaleti Politikası – Vergiler ve Düzenlemeler: Victoria’da, eyalet hükümeti politikası emlak katılımcıları için karışık bir tablo çiziyor. Bir yandan, Victoria ilk ev alıcıları için cömert teşvikler sunuyor (örneğin, 600 bin dolara kadar olan evlerde damga vergisi muafiyeti, 750 bin dolara kadar indirimli, ayrıca metro Melbourne’da yeni inşaatlar için 10 bin dolarlık İlk Ev Sahibi Hibesi) auspropertyprofessionals.com.au. Bunlar alt segmentteki talebi destekliyor. Öte yandan, Victoria hükümeti son yıllarda emlak yatırımcılarını ve yüksek değerli sahipleri hedef alan çeşitli vergileri artırdı; amaç gelir elde etmek ve konut erişilebilirliğini iyileştirmek. Temel değişiklikler şunları içeriyor:

1 Ocak 2024’ten itibaren Arazi Vergisi reformu: Yatırımcılar için arazi vergisinden muafiyet eşiği 300.000 dolardan sadece 50.000 dolara düşürüldü, böylece çok daha fazla mülk sahibi arazi vergisi kapsamına girdi propertyupdate.com.au. Ayrıca, yeni arazi vergisi oranları getirildi (300 bin dolar üzerindeki arazi varlıkları için 975 dolara kadar sabit ücret ve %0,1 ek vergi) propertyupdate.com.au. Bu, artık küçük bir dairesi olan “Anne ve Baba” yatırımcıların bile yıllık arazi vergisi ödemesi anlamına geliyor; oysa önceden hiç ödeme yapmayabilirlerdi.
2025’ten itibaren Boş Konut Arazi Vergisi’nin tüm eyaleti kapsayacak şekilde genişletilmesi propertyupdate.com.au. Artık, bir mülk yılda 6 aydan fazla boş bırakılırsa, sahibi vergi ödeyecek (önceden sadece iç Melbourne’da geçerliydi). Bu, tatil evi olanları veya araziyi elinde tutan geliştiricileri etkileyebilir ve mülkleri kiralık piyasadan uzak tutmanın maliyetini artırır.
Temmuz 2023 itibarıyla yürürlüğe giren yeni bir Beklenmedik Kazanç Vergisi, arazinin daha değerli bir kullanım için yeniden imar edilmesi durumunda arazi değerindeki artış üzerinden %50’ye varan vergi alıyor propertyupdate.com.au. Bu, özellikle Melbourne’un kenar bölgelerinde yeniden imardan fayda sağlayan geliştiricileri ve arazi sahiplerini hedefliyor. Kamu yararı için değer yakalamayı amaçlasa da, eleştirmenler bunun tam da yeni konutlara ihtiyaç duyulan bölgelerde gelişimi caydırdığını söylüyor.
Artan ücretler ve harçlar: Örneğin, belediye vergilerine dahil edilen Acil Servisler Harcı büyüdü ve fiili bir emlak vergisi işlevi görüyor propertyupdate.com.au. Ayrıca, Victoria’da yabancı alıcılar için ek damga vergisi ve devamsız malik ek vergileri yürürlükte kalmaya devam ediyor; bu da bazı uluslararası yatırımları azaltabilir.

Ek olarak, Victoria’da daha önce detaylandırıldığı gibi çok kiracı yanlısı kira yasaları var (nedensiz tahliye yok, evcil hayvan onayları daha kolay, zorunlu bakım vb.). Bunların hepsi kiracılar için daha fazla güvenlik ve adalet sağlamak amacıyla iyi niyetle getirildi, ancak bazı yatırımcıların Melbourne yerine örneğin Brisbane veya Perth’te (daha az ağır düzenlemelere sahip) alım yapmayı iki kez düşünmesine neden olduğu söylenebilir. Sonuç olarak, Victoria 2024–2025’te ev sahipleri için daha az dostça bir yer olarak ün kazandı – bu noktayı Domain’in analistleri bile kabul ediyor ve daha yüksek vergiler ve sınırlı altyapı harcama kapasitesinin Victoria’yı diğer eyaletlere kıyasla yatırım için daha az cazip hale getirebileceğini belirtiyorlar australianpropertyupdate.com.au.

Bu politikaların etkisi açıkça görülüyor: Victoria’da yatırımcı kredilendirmesi azaldı ve birçok yatırımcı mülklerini sattı (kira bölümünde tartışıldığı gibi). Kısa vadede, bu durum kiralık arzını daralttı ve kiraların yükselmesine neden oldu – hükümetin şu anda mücadele ettiği istenmeyen bir sonuç. Politika yapıcılar, kiracılar ve ilk ev alıcıları için erişilebilirliği artırmaya çalışırken, konut sağlamak için gereken yatırımcı ve geliştiricileri kaçırmama konusunda zor bir konumdalar. Sektörden, Victoria’nın bu düzenlemelerden bazılarını yeniden gözden geçirmesi yönünde (örneğin, arazi vergisi eşiğinin yükseltilmesi veya arazi vergisi indirimleriyle build-to-rent projelerine teşvik sağlanması gibi) sürekli çağrılar var. 2025 ortası itibarıyla, büyük bir geri dönüş uygulanmadı, ancak bu önemli bir alan olmaya devam edecek. Herhangi bir gelecekteki politika değişikliği – örneğin, damga vergisinin potansiyel bir reformu (NSW yıllık vergi seçeneği sunmaya geçti, Victoria da bunu takip edebilir) veya daha fazla orta yoğunluklu konuta izin verecek yeni imar kuralları – emlak piyasasının görünümünü önemli ölçüde değiştirebilir. 2024 sonlarında, Victoria hükümeti, Faaliyet Merkezleri programını (ulaşım merkezleri çevresinde imar artışı) genişleterek yerleşik banliyölerde konut arzını artırma planlarını duyurdu abc.net.au abc.net.au ve bu bölgelerde 2051 yılına kadar 300.000 yeni ev hedefliyor gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Başarıyla uygulanırsa, bu uzun vadeli baskıları hafifletebilir.

Kısa vadeli piyasa hissiyatı açısından, hükümetin eylemlerinin psikolojik bir etkisi de var. Örneğin, Victoria’nın 2023’te (bütçe sorunları nedeniyle) 2026 Commonwealth Oyunları’nı iptal etmesi, eyaletin maliyesine olan güveni biraz sarstı, ancak doğrudan emlak etkisi, rafa kaldırılan bazı bölgesel gelişmeler dışında minimaldi. Daha olumlu olarak, herhangi bir hükümet hibesi veya teşviki (geçici damga vergisi indirimleri veya ev alıcı hibeleri gibi) genellikle alım faaliyetlerinde artışa neden olur – örneğin, 2020’de HomeBuilder hibesi ulusal olarak sunulduğunda, Melbourne banliyölerinde inşaatta bir patlama yaşandı. Şu anda böyle bir hibe aktif değil, ancak piyasanın desteğe ihtiyacı olursa, hükümetler önlemler getirebilir ve bu da hızla fiyatlara yansıyabilir.

Özetle, 2025’teki politika ve faiz ortamı bir geçiş sürecindedir. Melbourne’un karşı karşıya kaldığı yükselen faizler ve yatırımcı vergilerinin yarattığı ağır rüzgarlar muhtemelen hafifliyor: faiz oranlarının önümüzdeki yıl içinde düşmesi bekleniyor commercialrealestate.com.au ve hükümet, kira krizini görerek, yatırımcıları caydırıcı yeni adımları hafifletebilir. Yatırımcılar için Melbourne’un mevcut ortamı zorlu geçti, ancak herhangi bir değişiklik (faiz indirimleri veya arzı teşvik edecek politika ayarlamaları) sarkacı tekrar tersine çevirebilir. Ev sahibi-oturucular için ise daha ucuz mortgage olasılığı sevindirici bir haber, ancak hâlâ yüksek giriş maliyetleri ve rekabetle başa çıkmak zorundalar. Melbourne’un deneyimi gösteriyor ki hükümet politikası emlak döngüsünü önemli ölçüde etkileyebilir – doğru dengeyle sürdürülebilir büyüme ve arz teşvik edilebilir, ancak yanlış ayarlanırsa kısa vadeli bozulmalar (örneğin ev sahiplerinin piyasadan çıkışı gibi) yaratabilir. Piyasadaki paydaşlar, yaklaşan RBA kararlarını ve eyalet ya da federal bütçelerdeki konut duyurularını yakından izleyecekler, çünkü bunlar önümüzdeki birkaç yıl için Melbourne emlak piyasasının tonunu belirleyecek.

Melbourne’da Yatırım Fırsatları ve Riskleri

Gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricileri için, 2025’te Melbourne’un piyasası hem cazip fırsatlar hem de kayda değer riskler barındıran bir manzara sunuyor. Şehrin emlak döngüsü yukarı yönlü dönüyor gibi görünüyor ve bu aşamada kendini iyi konumlandıranlar önümüzdeki yıllarda önemli kazançlar elde edebilir. Ancak, Melbourne piyasasına özgü zorluklarda yol almak için dikkatli bir strateji gereklidir. Temel fırsat ve riskleri inceleyelim:

Fırsatlar:

Karşı-Döngüsel Alım Anı: Melbourne, fiyat düşüşü/durgunluğu döneminden yeni çıktı, yani birçok bölgede değerler hâlâ yakın geçmişteki zirvelerinin altında. Bu evre – piyasa toparlanırken ama henüz patlama yaşamamışken – alım için ideal bir zaman olabilir. Bir uzmanın dediği gibi, şu anda fiyatlar hâlâ zirve seviyelerin altında ve momentum artarken karşı-döngüsel bir yatırım fırsatı var propertyupdate.com.au. 2025’teki alıcılar, eğer yıllık %5–6 büyüme tahminleri gerçekleşirse, geriye dönüp bakıldığında ucuz sayılabilecek fiyatlardan mülk edinebilirler. 2020’lerin başındaki tarih, Melbourne emlak döngülerinin nispeten hızlı döndüğünü gösterdi; örneğin, 2019’daki dipte alanlar 2021’e kadar büyük kazançlar gördü. Şu anda da, kalabalık geri dönmeden önce alım yapmanın en iyi kazancı getirdiği benzer bir dönüm noktasında olabiliriz.
Güçlü Uzun Vadeli Temeller: Melbourne’un temelleri – nüfus artışı, çeşitlendirilmiş ekonomi (finans, teknoloji, eğitim, sağlık) ve büyük altyapı yatırımları – onu uzun vadede sağlam bir tercih haline getiriyor. Şehir, sürekli olarak dünyanın en yaşanabilir şehirlerinden biri olarak derecelendiriliyor ve bu da hem insanları hem de işletmeleri cezbediyor. Nüfus artışı özellikle yatırımcılar için bir avantaj; daha fazla insan, konut talebinin sürekli olacağı anlamına geliyor. Melbourne’un önümüzdeki yıllarda Avustralya’nın en hızlı büyüyen şehri olması öngörülüyor shapepropertygroup.com.au, bu da yatırımcıların iyi konumlanmış mülkler için geniş bir kiracı ve gelecekteki alıcı havuzunun olacağından emin olmasını sağlıyor. Çeşitli ekonomi, dalgalanmalara karşı da tampon görevi görüyor; bir sektör (örneğin uluslararası öğrenciler) düşüş yaşasa bile, diğerleri (örneğin yurt içi göç veya teknoloji patlaması) açığı kapatabiliyor.
Artan Kira Getirileri ve Gelir: Belirtildiği gibi, kiralar yükseldi ve getiriler dip seviyelerden arttı. Bazı segmentlerde (daire, sıra ev kiralamaları) artık %4–5 brüt getiri bulunabiliyor, bu da birkaç yıl öncesine göre oldukça iyi. Boşluk oranları %2’nin altında olduğundan, ev sahipleri fiyatlandırma gücüne sahip ve kiraları ılımlı şekilde artırmaya devam edebiliyor. Bu güçlü kira piyasası, yatırımcılar için nakit akışını iyileştiriyor ve daha fazla yatırımcıyı Melbourne’a çekebilir. Ayrıca, faiz oranları düşerse, kira getirisi ile mortgage oranı arasındaki fark azalacak ve bazı mülklerde pozitif nakit akışı bile mümkün olabilecek – bu, Melbourne’da uzun yıllardır görülmeyen bir senaryo. Faiz indirimlerinden (ve dolayısıyla yatırımcıların yeniden piyasaya dönmesinden) önce mülk satın alan yatırımcılar, hem sermaye artışından hem de daha iyi kira getirilerinin olduğu bir dönemden faydalanabilir.
Göreceli Uygunluk (Eyaletler Arası ve Uluslararası İlgi): Sydney ile karşılaştırıldığında, Melbourne’daki gayrimenkuller nispeten çok daha uygun – evler Sydney fiyatının üçte ikisine, daireler ise daha da ucuza shapepropertygroup.com.au. Bu durum, eyalet dışı alıcıların ve ayrıca Melbourne’u dünya standartlarında bir şehir için uygun fiyatlı gören yabancı yatırımcıların (özellikle Asya’dan) ilgisini çekiyor. Seyahatler normale döndükçe, yabancı alıcıların geri dönüşünü görebiliriz (Çin, 2023–24’te sermaye çıkışı kısıtlamalarını bir miktar gevşetti) ve Melbourne, tarihsel olarak Sydney’den sonra yurtdışı gayrimenkul yatırımı için favori olmuştur. Değer farkı bir fırsat; yatırımcılar, Sydney’e göre çok daha düşük bir giriş fiyatıyla, eşit veya daha iyi getirilerle birinci sınıf Melbourne gayrimenkulü satın alabilir ve zamanla Melbourne’un bu farkı kapatabileceğini bekleyebilirler shapepropertygroup.com.au.
Hedeflenen Büyüme Alanları: Yatırım için uygun olan belirli segmentler var. Aile dostu evler, soylulaşan orta kuşak banliyölerde arsa üzerinde, hem ev sahibi-oturucu hem de kiracı talebinden faydalandığı için en çok tercih edilenler arasında kalmaya devam ediyor. Arzu edilen okul bölgelerinde veya ulaşım yakınında bulunan şehir evleri ve alçak katlı butik daireler de başka bir cazip alan – bu tür mülkler, ev fiyatlarının dışında kalan genç ailelere ve küçülmek isteyenlere hitap ediyor. Ayrıca, öğrenci yurdu gibi niş yatırımlar, uluslararası öğrencilerin geri dönüşüyle yeniden gelişebilir ve kiralamaya yönelik inşaat projeleri hükümet desteğinden yararlanıyor (Victoria’da uygun projeler için 25 yıllık arazi vergisi muafiyeti), bu da onları yeni ama büyüyen bir fırsat haline getiriyor. Ticari tarafta da fırsatlar var: örneğin, büyüme koridorlarındaki yüksek kaliteli lojistik tesisleri veya kolaylık perakende merkezleri muhtemelen yüksek doluluk ve kira artışı görecek, bu nedenle daha uzun vadeli ve yüksek bütçeli yatırımcılar, ekonomi toparlandıkça getiri oranları tekrar düşmeden önce bu sektörlerde iyi alımlar bulabilir.
Politika Rüzgarı Potansiyeli: Son politikalar olumsuz etki yaratmış olsa da, durum tersine dönebilir. Eğer Victoria hükümeti, kira krizi baskısı altında, yatırımcı dostu değişiklikler (örneğin arazi vergisi indirimi veya yeni teşvikler) getirirse, emlak değerleri ve yatırımcı talebi artabilir. Benzer şekilde, konut için herhangi bir federal teşvik (yeni hibeler veya vergi avantajları gibi) piyasayı canlandıracaktır. Akıllı yatırımcılar, yasalaşan herhangi bir avantajı yakalamak için politika ortamını yakından takip eder.

Riskler:

Faiz Oranı/Finansman Riski: En büyük risk, enflasyonun kontrol altına alınamaması ve faiz oranlarının “daha uzun süre yüksek” kalmasıdır. Eğer RBA faizleri düşürmez ya da daha kötüsü, daha da artırırsa, borçlanma maliyetleri kısıtlayıcı olmaya devam edecektir. Yüksek mortgage faizleri sadece yeni borçlanmayı sınırlamakla kalmaz, mevcut sahipleri de zorlar (çoğu kişi tamponlar sayesinde idare edebilse de, faizler beklenmedik şekilde çok yükselirse zorunlu satış riski her zaman vardır). Mevcut genel beklenti gevşeme yönünde olsa da, yatırımcılar finansmanlarını faizlerin mevcut seviyelerde kalması veya yavaşça düşmesi senaryosuna göre stres testine tabi tutmalı. Ultra ucuz para dönemi sona erdi; mortgage faizlerinin tekrar %2’ye dönmesini bekleyenler hayal kırıklığına uğrayabilir. Ayrıca, kredi koşulları sıkılaştı – bankalar ödeme gücü konusunda daha katı. Eğer kredi standartları daha da sıkılaşırsa (örneğin, düzenleyiciler sermaye gereksinimlerini veya tamponları artırırsa), bu da emlak talebi için bir risk oluşturur.
Vergilendirme ve Düzenleyici Risk: Victoria’nın gayrimenkulü bir “nakit inek” olarak kullanma eğilimi (bir yorumcunun propertyupdate.com.au’da belirttiği gibi) sona erecek diye bir garanti yok. Eyalet bütçe açıklarıyla karşı karşıya ve daha fazla vergi veya harç getirilmesi riski var (örneğin, mali koşullar kötüleşirse potansiyel kira kontrolleri veya arazi vergisinde daha fazla artış konuşuluyor). Böyle adımlar yatırımcıları korkutabilir veya getirileri azaltabilir. Aynı şekilde, ek kiracı yasası reformları – bazı kiracı savunucularının talep ettiği kira üst sınırları gibi – yatırımcıların gelir potansiyelini doğrudan sınırlar (şu anda Victoria’da kira üst sınırı uygulanmamaktadır, bazı Avrupa şehirlerinin aksine). Yatırımcılar, Victoria’da politika riskinin diğer birçok eyaletten daha yüksek olduğunun farkında olmalı ve stratejilerini buna göre şekillendirmelidir. Portföyü çeşitlendirmek veya mülkiyet yapısını vergi açısından optimize etmek (iyi danışmanlık almak) esastır.
Belirli Segmentlerde Aşırı Arz: Genel olarak Melbourne’da konut sıkıntısı olsa da, yerel aşırı arz riski vardır. Şehir merkezindeki yüksek katlı apartmanlar bunlardan biridir; CBD/Southbank’ta çok sayıda yeni apartman kulesi 2025–26 civarında tamamlanıyor, buna birçok kiralamaya yönelik projeler de dahil. Bu, o bölgelerde geçici olarak boşluk oranını artırabilir ve sıradan yüksek katlı dairelerin kira veya fiyatlarını yumuşatabilir. Benzer şekilde, dış kenarlardaki arsa bölünmeleri de fazlalıklara yol açabilir – eğer bir durgunluk veya kredi sıkışıklığı olursa, bu ev ve arsa piyasalarında geliştiriciler satılmamış stokları indirimli satarken fiyat düşüşleri görülebilir. Yatırımcılar, rekabetçi segmentlerde yeni inşaatlara fazla ödeme yapmamaya dikkat etmeli ve bunun yerine bazı kıtlık unsurlarına sahip (benzersiz özellikler, sınırlı arzlı lokasyonlar) mülklere odaklanmalıdır.
Ekonomik ve İstihdam Faktörleri: Melbourne’un emlak piyasası, her piyasada olduğu gibi, genel ekonomiyle bağlantılıdır. Küresel ekonomik durgunluk (örneğin, Çin ekonomisi önemli ölçüde yavaşlarsa, bu Melbourne’u azalan öğrenci akışı veya ülke genelinde emtia kaynaklı iş kayıpları yoluyla etkileyebilir) veya işsizliği artıran yerel bir durgunluk gibi riskler vardır. Daha yüksek işsizlik, konut talebine zarar verir ve ipotek temerrütlerini artırabilir. Şu anda işsizlik düşük ve gelirler artıyor, bu olumlu; ancak bu tersine dönerse risk oluşturur. Belirli sektörlerin yoğunlaşması (Melbourne’da büyük bir finans ve profesyonel hizmetler sektörü var) bu sektörlere bir darbe gelirse (örneğin bir finansal kriz veya büyük şirket taşınmaları) üst segmentteki alıcı havuzlarını etkileyebilir.
İklim ve Çevresel Planlama: Bu daha uzun vadeli bir risk ama değinmeye değer. Melbourne’un bazı bölgeleri (özellikle körfez kenarı ve alçak batı banliyöleri) önümüzdeki on yıllarda sel ve deniz seviyesi yükselmesi riskleriyle karşı karşıya. Zaten sel riski olan bazı bölgelerde sigorta maliyetleri artıyor. Bu hemen olmasa da, çok uzun vadeli düşünen yatırımcılar mülklerinin bulunduğu yerin çevresel dayanıklılığını göz önünde bulundurabilir. Ayrıca, kiralık evler için enerji verimliliği standartları daha da sıkılaşıyor; eski mülklerin uyum sağlaması için tadilat gerekebilir (ek bir maliyet).
Piyasa Dalgalanması ve Zamanlama: Melbourne’un piyasası döngüsel olabilir. Bir yatırımcı bir patlama bekleyerek alım yapabilir, ancak bunun gerçekleşmesi daha uzun sürebilir. Örneğin, faiz indirimleri 2026’ya ertelenirse, fiyatlar 2025’te nispeten yatay kalabilir ve ancak daha sonra artış gösterebilir. Paranın fırsat maliyeti de bir faktördür – yüksek faiz ortamında, parayı gayrimenkule yatırmak %3-4 getiri sağlarken, risksiz bir vadeli mevduatta %5 alınabilir. Bazı yatırımcılar bunun yeterince cazip olmadığını düşünebilir, bu da talep için psikolojik bir risk oluşturur. Kişi, herhangi bir durgunluğu atlatacak kadar uzun süre mülkü elinde tutmaya hazır olmalı ve belirsiz zamanlarda hızlı al-satlara güvenmemelidir.

Bu faktörleri tartarken, birçok uzman 2025’te Melbourne’u hâlâ stratejik, uzun vadeli yatırım için elverişli olarak görüyor. Anahtar ayrımcılıktır: kalıcı çekiciliği olan varlıkları seçin (ör. iç banliyölerdeki dönem evleri, ulaşım ve iş olanaklarına yakın mülkler vb.), kıtlığı olmayan tek tip yeni inşaatlardan kaçının ve bütçenizin öngörülebilir faiz artışlarını veya boşlukları karşılayabileceğinden emin olun. Seçici ama iyimser olma zamanı. Önde gelen bir yatırım danışmanı olan Michael Yardney’nin de belirttiği gibi: Akıllı yatırımcılar, spekülatif modaları kovalamak yerine güçlü temellere sahip yüksek kaliteli, “yatırım dereceli” mülklere odaklanıyorlar propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Uzun vadeli bir bakış açısı benimsiyorlar, Melbourne’un büyüme hikayesinin hâlâ geçerli olduğunu ve kısa vadeli zorlukların genellikle en iyi giriş noktalarını yarattığını anlıyorlar.

Sonuç olarak, 2025 ve sonrasında Melbourne’un emlak piyasası etkileyici bir anlatı sunuyor – toparlanan, yeni altyapı ve insanlarla dolup taşan bir şehir ve tahminlere göre ulusal çapta emlak büyümesine öncülük etmeye hazırlanıyor. Yatırımcılar ve paydaşlar için görev, bu yükselişin fırsatlarından (artan fiyatlar, güçlü kira talebi, göreceli değer) yararlanırken riskleri (politika değişiklikleri, faiz oranları ve arzın incelikleri) yönetmektir. Bunu başaranlar, Melbourne’un bir kez daha birinci sınıf bir emlak yatırım destinasyonu olarak ününü hak ettiğini ve önümüzdeki birkaç yılın emlak sektöründe sağlam kazançlar ve refah için temel oluşturduğunu görebilirler.

Kaynaklar: