Piyasa Genel Bakış (2025’te Mevcut Durum)
Rio de Janeiro’nun emlak piyasası 2025 yılında mütevazı bir toparlanma ve yeniden büyüme döneminde. 2010’ların sonlarında yaşanan uzun süreli durgunluğun ardından, gayrimenkul değerleri yeniden yükselmeye başladı, ancak enflasyona göre düzeltilmiş olarak büyüme hâlâ ılımlı seyrediyor. Nisan 2025 itibarıyla, Rio de Janeiro’da konut satış fiyatları yıldan yıla (Y/Y) yaklaşık %4,6 artış gösterdi (2015’ten bu yana en yüksek yıllık artış), fakat Brezilya’nın enflasyonu hesaba katıldığında yalnızca yaklaşık gerçek anlamda %−0,9 seviyesinde kaldı globalpropertyguide.com. Bu, nominal fiyatlar artarken enflasyonun bazı kazançları aşındırdığını gösteriyor. Yine de bu yükseliş, Brezilya’nın resesyonu ve Olimpiyat sonrası durgunluğu sırasında 2015-2018 arası değerlerin sabit kaldığı ya da düştüğü Rio piyasası için bir dönüş anlamına geliyor.
Emlak talebi, ekonomik zorluklara rağmen dirençli kaldı. Ülke genelinde, Brezilya’nın konut piyasasında 2024 boyunca güçlü bir aktivite görüldü – örneğin, São Paulo’da konut satışları 2024’te %35’in üzerinde arttı globalpropertyguide.com – ve Rio de Janeiro da bu ivmenin bir kısmını yansıttı. Rio’da toplam gayrimenkul işlem hacmi 2024’te bir önceki yıla göre yaklaşık %14 arttı thelatinvestor.com. Bu, alıcı güveninin yeniden arttığını ve birikmiş talebin ortaya çıktığını gösteriyor, yüksek faiz oranları ise finansmanı pahalı hale getirse de. Brezilya’nın politika faizi (Selic), 2025 başında %14,75’e yükseldi ve bu, neredeyse yirmi yılın en yüksek seviyesi riotimesonline.com. Bu kadar yüksek oranlar, özellikle krediyle ev alan orta sınıf alıcılar için kredili alımları yavaşlattı. Bununla birlikte, ev sahipliği kültürel öncelikler arasında yer aldığından ve yaratıcı finansman çözümleri (daha uzun vade ve emeklilik fonlarının kullanımı gibi) sayesinde Brezilyalılar piyasada aktif kalmaya devam etti riotimesonline.com.
Makroekonomik cephede, Brezilya ekonomisi 2024 yılında yaklaşık %3,4 büyüdü globalpropertyguide.com ve büyümenin 2025’te yaklaşık %2’ye yavaşlaması beklenirken, Rio’nun emlak sektörü artan tüketici güveninden ve istihdamdan faydalanıyor. Önemli bir konut açığı (Rio şehrinde 369.000 birimlik eksiklik olduğu tahmin ediliyor thelatinvestor.com) uzun vadeli talebi destekliyor. Yenilenen Minha Casa, Minha Vida (MCMV) uygun fiyatlı konut programı gibi devlet programları, konut alımlarını sübvanse ederek piyasanın alt segmentinin sürdürülebilirliğinde önemli rol oynuyor. 2025’in başlarında federal hükümet MCMV’yi daha yüksek gelir gruplarına (aylık geliri R$12.000’e kadar olanlara) ve avantajlı %10 konut kredisi oranlarına riotimesonline.com genişletti ve bu da ilk kez ev sahibi olacakları destekliyor. Üst segmentte ise, nakit zengini alıcılar ve yatırımcılar (hem yerli hem yabancı) satışlara yön vererek, krediye bağımlı segmentlerdeki zayıflamayı dengeledi. Genel olarak, Rio 2025’in ortasına temkinli iyimserlikle giriyor: talep güçlü ve bazı segmentlerde stoklar azalıyor, ancak yüksek finansman maliyetleri ve ekonomik belirsizlikler büyümenin hızını sınırlandırıyor riotimesonline.com riotimesonline.com.
Konut Emlak Trendleri (Konut Sektörü)
Genel Piyasa ve Fiyat Trendleri: Rio de Janeiro’da konut sektörü farklı segmentler arasında farklı eğilimler gösteriyor. Ortalama olarak, şehir genelinde konut fiyatları mütevazı bir şekilde artıyor ancak bu artış semtler ve mülk türleri arasında büyük farklılıklar gösteriyor. Belirtildiği gibi, şehir genelinde fiyatlar geçen yıl nominal olarak yaklaşık %4–7 oranında arttı thelatinvestor.com. Önemli olarak, Rio’nun lüks bölgeleri orta segmente göre daha iyi performans gösteriyor. 2024’te şehir genelinde ortalama fiyat yaklaşık %7,3 arttı, ancak lüks semtler bu oranı çok aştı: Leblon, Ipanema ve Lagoa gibi seçkin bölgelerdeki değerler yıldan yıla %10+ arttı thelatinvestor.com. Beş yıllık bir sürede (2020–2025) Rio’da metrekare fiyatı toplamda yaklaşık %15 artarken, üst segment mülkler bu dönemde %25–30 değer kazandı thelatinvestor.com. Bu durum, lüks segmentin ekonomik dalgalanmalara karşı dirençli olduğunu gösteriyor çünkü varlıklı alıcılar genellikle nakit alım yapıyor ve faiz oranlarına daha az duyarlılar thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Buna karşılık, orta sınıf konutlarda büyüme çok daha yavaş gerçekleşti ve enflasyona göre ayarlandığında, orta segmente ait fiyatlar son yıllarda neredeyse yerinde kaldı globalpropertyguide.com. Özetle, Rio’nun konut piyasası ikiye bölünmüş durumda: arzın sınırlı olduğu üst segment bölgelerde güçlü bir değer artışı yaşanırken, daha erişilebilir alanlarda fiyatlar nispeten sabit kalıyor.
Lüks Segment Patlaması: Rio’daki lüks konut piyasası büyük bir yükseliş yaşıyor ve öne çıkan bir performans sergiliyor. 2023 yılında, lüks gayrimenkul satışlarının (genellikle ~2 milyon R$ üzerindeki evler olarak tanımlanır) toplam satış değeri %70 oranında arttı – bu olağanüstü bir yükseliş – ve güçlü performans 2024 ve 2025’e kadar devam etti thelatinvestor.com. Lüks mülkler, satılan birim sayısında çok daha küçük bir paya sahip olmalarına rağmen, artık Rio’daki toplam gayrimenkul satışlarının yaklaşık %15‘ini oluşturuyor; bu da yüksek segmentteki işlemlerin piyasada ne kadar önemli olduğunu gösteriyor thelatinvestor.com. Seçkin semtlerdeki fiyatlar bu eğilimi vurguluyor: şehrin en pahalı bölgesi olan Leblon‘da birinci sınıf daireler için ortalama fiyat m² başına 20.000–25.000 R$; sahil şeridindeki Ipanema dairelerinde ise m² başına yaklaşık 18.000–22.000 R$ seviyesinde thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu ultra lüks bölgelerde stoklar son derece sınırlı ve adeta bir “mavi çip” gayrimenkul gibi davranıyorlar – burada değerler 2023’te rekor seviyelere ulaştı ve artmaya devam ediyor thelatinvestor.com. Hatta, Leblon 2023 yılında Brezilya’nın en pahalı semti olarak bildirildi ve bir statü sembolü olmaya devam ediyor; Leblon’da mülk değerleri yaklaşık 25.000 R$/m²’ye kadar yükseldi ve doymak bilmez talep ile kısıtlı arz sonucunda artmaya devam etmesi bekleniyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Tablo: Rio de Janeiro’da Segmente Göre Konut Fiyat Aralıkları thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Bölüm | Örnek Mahalleler | Tipik Fiyat Aralığı (R$/m²) |
|---|---|---|
| Ultra-Lüks | Leblon; Ipanema (sahil şeridi) | R$20.000 – R$25.000 |
| Lüks | Ipanema’nın iç kesimleri; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; Copacabana’nın lüks bölgeleri | R$15.000 – R$20.000 |
| Yükselen Üst Segment | Botafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (birinci sınıf bölgeler) | R$10.000 – R$15.000 |
| Şehir Genel Ortalama | Tüm ilçeler (genel ortalama) | ~R$12.000 m² başına (ortalama) |
Kaynak: The Latinvestor (piyasa analizi, Haziran 2025) thelatinvestor.com
Yukarıda gösterildiği gibi, Zona Sul’daki (Güney Bölgesi) üst düzey semtlerde fiyatlar şehir ortalamasının oldukça üzerindedir; hatta Botafogo veya Barra da Tijuca’nın bazı bölgeleri gibi “yükselen lüks” alanlarda bile metrekare başına fiyatlar artık beş haneli rakamlara ulaşmıştır thelatinvestor.com. Bu fiyat farklılıkları, lokasyon, manzara ve ayrıcalığın değerini ortaya koyuyor. Özellikle, daha yeni ve planlı bir bölge olan Barra da Tijuca, lüks konutları metrekare başına daha uygun fiyatla sunmakta (premium bölgelerinde yaklaşık R$9.000–12.000) ve en hızlı büyüyen lüks alt pazar olmuştur thelatinvestor.com. Barra’da üst düzey konut lansmanları son dönemde %34,1 arttı; geliştiriciler bu bölgede daha büyük, modern dairelere yönelik artan talebi fırsata çeviriyor thelatinvestor.com. Barra’nın geniş, imkanları zengin gayrimenkulleri – genellikle havuzlu, spor salonlu ve otoparklı kapalı sitelerde – eski sahil mahallelerinin sunamadığı alanı arayan üst segment aileleri cezbetmektedir thelatinvestor.com. Bu gelişmeler, Barra’yı Rio’nun lüks piyasasında giderek daha önemli bir oyuncu haline getirmiştir ve esasen geleneksel Zona Sul dışında “ikinci bir yüksek segment merkezi” oluşturmuştur thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Kiralık Piyasası ve Kısa Süreli Kiralamalar: Rio’nun kiralık piyasası, turizm ve kısa süreli kiralama platformlarının artan yaygınlığından etkilenerek dinamik bir yapıya sahip olmuştur.
Şehirde geleneksel uzun vadeli kira getirileri ortalamadır – çoğu bölgede yıllık brüt %4–5 civarındadır ve genellikle Copacabana veya Botafogo gibi güney bölgesinin seçkin mahallelerinde %4’ün altındadır thelatinvestor.com.Bu arzu edilen bölgelerdeki yüksek satın alma fiyatları, kira getirilerini sıkıştırır (örneğin, Copacabana’da mütevazı bir iki odalı daire o kadar pahalıya mal olabilir ki, yıllık kira değerin yalnızca yaklaşık %3’üne eşit olur) thelatinvestor.com.Bu durum bazı yatırımcıların getirileri artırmak için kısa vadeli kiralamalara (Airbnb) yönelmesine neden oldu.2010’ların sonlarından beri, Rio özellikle turistlerin yoğun olduğu sahil bölgelerinde kısa süreli kiralama patlaması yaşadı.Örneğin, Ipanema’da şu anda mahallenin her 7 evinden birine karşılık bir Airbnb ilanı var – bu, tatil amaçlı kiralamaların ne kadar yaygın hale geldiğini gösteren çarpıcı bir istatistik reuters.com reuters.com.Komşu Copacabana’da da Airbnb ilanları benzer şekilde çoğaldı (2019’dan bu yana yaklaşık %24 arttı) reuters.com.Bu eğilimin hem olumlu hem olumsuz yanları var.Bir yandan, mülk sahipleri ve yöneticileri için kazançlı fırsatlar yaratıyor: Rio’daki girişimci ev sahipleri, mülk yönetimi işleri kurarak turist talebini karşılamak için portföylerini her yıl iki katına çıkardı reuters.com.Öte yandan, kısa dönem kiralamalardaki artış bu bölgelerde uzun dönem kiralıkların bulunmasını zorlaştırıyor ve kiraların yükselmesine sebep oluyor; bu durum, yerel sakin derneklerini endişelendiriyor reuters.com.Kat mülkiyeti yönetim kurulları, Airbnb’den kâr eden mülk sahiplerinin çıkarları ile geçici misafirler veya güvenlik sorunlarından şikayet edenlerin çıkarlarını dengelemekte sıklıkla zorlanmaktadır reuters.com.Şu ana kadar, Rio yetkilileri kısa süreli kiralamaları sıkı bir şekilde düzenlemedi, ancak sektör uzmanları, diğer büyük şehirlerde görüldüğü gibi, daha fazla kuralın (veya verginin) getirilmesinin sadece bir zaman meselesi olduğuna inanıyor reuters.com.Herhangi bir böyle düzenleme, yatırımcı davranışını konut piyasasında etkileyebileceği için dikkatle izlenmesi gereken önemli bir faktör olacaktır.Özetle, Rio’nun 2025’teki kiralık emlak manzarası iki pazardan oluşuyor: ılımlı getirili, istikrarlı bir uzun vadeli kiralama pazarı ve birçok daireyi fiili otel süitlerine dönüştüren, ateşli bir kısa vadeli kiralama pazarı – bu eğilimin turizm güçlü kaldığı sürece devam etmesi muhtemel.Orta Gelir ve Uygun Fiyatlı Konutlar: Rio’nun konut piyasasının orta ve alt segmentleri daha fazla zorlukla karşılaştı. Yüksek faiz oranları (Selic %14’ün üzerinde) ipotekleri pahalı hale getirdi ve bazı orta sınıf alıcıları piyasadan uzaklaştırdı riotimesonline.com. Sonuç olarak, ikincil mahallelerdeki fiyat artışı (özellikle Kuzey Bölgesi’nin bazı kısımlarında veya kenar bölgelerde) durağan kalıyor ya da sadece enflasyonla paralel ilerliyor. Kira karşılanabilirliği de bir sorun, çünkü birçok potansiyel alıcı satın almayı erteliyor ve kira kontratıyla devam ediyor. Hükümetin sübvanse edilmiş konutlara odaklanması bu segmenti etkiliyor: genişletilmiş MCMV programları ve düşük faizli FGTS destekli krediler, banliyölerde uygun fiyatlı konut inşaatını teşvik ediyor. 2025’e kadar ulusal düzeyde uygun fiyatlı konutlara 278 milyar R$’den fazla yatırım yapılıyor ve milyonlarca yeni konut eklenmesiyle, yeni arzın hayata geçtiği dış bölgelerde fiyatların bir nebze dengelenmesi amaçlanıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Örneğin, batı banliyölerinde büyük konut projeleri (Rio’nun Batı Bölgesi’ndeki Campo Grande veya Santa Cruz gibi) burada stoku artırarak fiyat baskılarını biraz hafifletebilir thelatinvestor.com. Tarihsel olarak, yeni uygun fiyatlı projeler piyasaya sürüldüğünde (2014’e kadar olan ilk MCMV dalgasında ulusal çapta 2,4 milyon konut inşa edildi), yakındaki emlak değerleri, arzdaki bu artış nedeniyle genellikle istikrar kazandı ya da biraz düştü thelatinvestor.com. Bu da gösteriyor ki, Rio’nun çevre mahallelerinde agresif konut inşaatı fiyatları erişilebilir kılabilir; bu da ilk defa ev sahibi olacaklar için iyi bir haber.
Bir diğer dikkat çekici trend ise profesyonelce yönetilen kiralık apartmanların (çok aileli) yükselişi; ki bu Brezilya için nispeten yeni bir kavramdır. Geliştiriciler ve yatırımcılar, Rio ve São Paulo’da (özellikle genç profesyoneller uzun vadeli kiralamaya daha açık olduğu için) kiralık konut kuleleri inşa etme fırsatlarını takip ediyorlar, bu model ABD/AB’de yaygındır. Reviver Centro programı (aşağıda detaylandırılmıştır), eski ofis binalarının şehir merkezinde kiralık loftlara dönüştürülmesini bile kolaylaştırıyor thelatinvestor.com. Genel olarak, lüks konut piyasası çift haneli büyüme ile manşetleri süslese de, Rio’nun genel konut piyasası devlet teşvikleri ve tüm gelir gruplarında konut ihtiyacı sayesinde yavaş ama istikrarlı bir iyileşmeyle karakterize edilmektedir.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende ve Endüstriyel)
Ofis Pazarı: Rio de Janeiro’nun ticari ofis sektörü son yıllarda zorluklarla karşı karşıya kaldı, ancak nihayet iyileşme belirtileri gösteriyor. Şehir, 2010’larda fazla arz dönemi yaşadı – bu durum Olimpiyatlar sonrası ekonomik durgunluk ve Petrobras petrol skandalının etkileriyle daha da kötüleşti; bu nedenlerle küçülmeler yaşandı ve kurumsal gökdelenler boş kaldı. Rio’nun ofis piyasasında boşluk oranları 2010’ların sonlarında %30’un üzerine çıktı. Ancak 2025’te, ofis boşlukları kademeli olarak azalıyor. 2025’in ilk çeyreğinde Rio’nun ofis boşluk oranı %29,4’e düştü; bu oran yaklaşık 10 yılın en düşük seviyesi jll.com olarak kaydedildi. Yaklaşık %29’luk boşluk oranı küresel standartlara göre hâlâ çok yüksek olsa da, aşağı yönlü trend pozitif net emilimi gösteriyor. Geçtiğimiz yıl içinde (2024 ilk çeyrekten 2025 ilk çeyreğe kadar) boşluk oranı şehir genelinde yaklaşık 5 puan azaldı jll.com. Bu emilime 2024’ün sonunda iki bölge öncülük etti: Centro (Şehir Merkezi) ve Barra da Tijuca. Şehir merkezinde yalnızca 2024’ün 4. çeyreğinde %2,5’lik bir boşluk oranı düşüşü görüldü; buna büyük ölçüde devlet kurumlarının ofis alanı kiralaması sebep oldu jll.com. Örneğin, Rio eyalet hükümeti ve başsavcılık ofisleri Centro’da genişledi ve uzun süredir boş olan binalara taşındı jll.com. Barra da Tijuca ise (yoğun şehir merkezinin dışında modern ofis alanı arayan şirketler için popüler olan ikinci ofis bölgesi), boşluk oranlarındaki iyileşmeye katkı sağladı jll.com.
Bu iyileşmelere rağmen, Rio’daki ofis alanlarının yaklaşık dörtte biri ila üçte biri hâlâ boş durumda ve bu, piyasadaki toparlanmanın devam ettiğini gösteriyor. Birinci sınıf ofisler için kira oranları bu nedenle baskı altında ve mülk sahipleri kiracı bulmak için sıkça tavizler sunuyor. Kaliteye yöneliş trendi açıkça görülüyor: Kiracılar, esnek piyasa koşullarından faydalanarak (çoğunlukla Porto Maravilha veya Barra’daki yeni, daha verimli kulelerdeki) daha yüksek standarttaki binalara cazip kiralarla taşınıyor ve eski stoklar geride bırakılıyor. Bu durum ofis pazarını giderek ikiye bölüyor; birinci sınıf AAA binalar kiracı bulurken, eski ofisler (özellikle Merkez İş Bölgesi’nde) ya mücadele ediyor ya da yeniden değerlendiriliyor. Bu duruma yönelik kayda değer bir girişim de “Reviver Centro” programı (ileride ele alınacak) olup, modası geçmiş şehir merkezi ofis binalarının konut birimlerine veya otellere dönüştürülmesini teşvik ediyor thelatinvestor.com. Önümüzdeki yıllarda, Rio’daki ofis boşluk oranlarının ekonomik büyümeyle birlikte azalmaya devam etmesini bekliyoruz, ancak hız, yeni iş talebine bağlı olacak. Petrokimya, teknoloji ve finans gibi sektörler Rio’daki kiralamaların büyük bölümünü yönlendiriyor; herhangi bir genişleme (örneğin, petrol fiyatları güçlü kalır ve enerji firmalarını büyütürse) ofis emilimini hızlandırabilir. Ayrıca, ortak çalışma ve esnek ofis sağlayıcıları Rio pazarına girerek esneklik arayan şirketlerden faydalanmaya çalışıyor – bu işletmeler özellikle yenilenen liman bölgesinde ve Zona Sul’da bir miktar alan kapladı. Tüm bunlar ışığında, 2025’te Rio’nun ofis piyasası istikrar kazanıyor: arz fazlasının en kötüsü geride kaldı, kamu sektörü işgal oranları fayda sağlıyor ve piyasaya yakın vadede büyük yeni arz gelmiyor, bu da boşluk oranlarının yavaş yavaş iyileşmesine olanak tanıyor jll.com jll.com.
Perakende ve Karma Ticari: Rio’daki perakende gayrimenkul sektörü, değişen tüketici alışkanlıklarına uyum sağlıyor. Fiziksel mağazalar, 2015–2016 resesyonu ve 2020 pandemisinden ciddi şekilde etkilendi, ancak 2024–2025 yıllarında, özellikle zengin bölgelerdeki açık hava alışveriş caddeleri ve alışveriş merkezlerinde yaya trafiği yeniden arttı. Rio’nun popüler alışveriş merkezleri (Botafogo’daki Shopping Rio Sul, Barra’daki BarraShopping ve Village Mall gibi) iki yıl öncesine göre daha yüksek doluluk oranları bildirmekte, perakende satışları ve turizmin toparlanmasıyla birlikte bu oran artmakta. Alışveriş merkezi segmentinde ilginç bir gelişme ise büyük işletmeciler tarafından yapılan birleşmeler ve yatırımlar. Örneğin, 2024’te, Brezilya’nın önde gelen alışveriş merkezi şirketlerinden Iguatemi, bir gayrimenkul fonuyla ortaklık kurarak Rio’nun simge alışveriş merkezlerinden Shopping Rio Sul’un %16,6 hissesini satın aldı practiceguides.chambers.com. Bu anlaşma, üst düzey perakende piyasasına olan güvenin yenilendiğini ve alışveriş merkezi işletmecilerinin ölçek kazanmak için birleşme veya varlık satın alma eğilimini yansıtıyor. Benzer şekilde, başka büyük bir alışveriş merkezi GYO’su olan Aliansce Sonae, alışveriş merkezlerinin karma kullanımlı genişletmelerine yatırım yapıyor, konut ve ofis ünitelerini alışveriş merkezine ekleyerek “mini şehir” kompleksleri yaratıyor siila.com.br. Rio’da, BarraShopping kompleksi gibi alışveriş merkezlerinin, yanına ofis kuleleri, tıp merkezleri ve hatta planlanan konut kuleleri eklenerek gelişmeye devam ettiğini görüyoruz. Bu karma kullanımlı perakende merkezleri, tüketicinin (aynı yerde yaşama-alışveriş yapma-çalışma) ihtiyacına hitap ediyor ve yaya trafiğini artırıyor.
İyi lokasyonlardaki cadde mağazacılığı (ör. Ipanema, Leblon ve Copacabana’daki restoran ve butiklerde olduğu gibi), 2023–2025 arasında turistlerin güçlü dönüşünden faydalanıyor. Brezilya’nın para birimi (Real) görece zayıfken, Rio cazip bir destinasyon haline geldi ve turist harcamaları arttı – bu da oteller, restoranlar ve perakendecilere yarıyor. Ipanema’daki Garcia d’Ávila veya Visconde de Pirajá gibi yüksek profilli caddelerde yeni mağazalar açıldı; bunların arasında uluslararası markalar da var ve Rio’da lüks alışveriş yapanlara ulaşmak için pazara giriyor ya da büyüyorlar. Öte yandan, daha az zengin bölgelerdeki mahalle merkezleri hâlâ boşluklarla ve e-ticaretin yarattığı rekabetle mücadele ediyor. Brezilya’da e-ticaretin yaygınlığı pandemi sırasında arttı ve bu da büyük mağaza tipi perakendenin büyümesini yavaşlatıyor. Bazı büyük boş mağaza alanlarının, banliyölerde son kilometre lojistik merkezi, hatta kilise ya da okula dönüştürüldüğünü görüyoruz.
Sanayi ve Lojistik: São Paulo’nun sanayi piyasası kadar öne çıkmasa da, Rio çevresindeki lojistik gayrimenkul sektörü güçlü bir performans sergilemiştir. Pandemiyle hızlanan e-ticaret patlaması ve Brezilya’nın petrol & gaz endüstrisindeki büyüme, Rio çevresindeki (özellikle Baixada Fluminense bölgesindeki karayolları ve liman ile havaalanına yakın bölgelerdeki) depo ve dağıtım merkezlerine olan talebi artırdı. JLL’ye göre, 2025’in başlarında Brezilya genelinde sanayi gayrimenkul boşluk oranları rekor düşük seviyelere (~%7–8) ulaştı jll.com – ve Rio’nun lojistik parkları da bu hikâyenin bir parçası; birçok tesis tamamen kiralanmış durumda. Itaguaí Limanı genişletmesi ve Rio’daki Porto do Açu’da (şehrin kuzeyinde büyük bir özel liman) yapılan iyileştirmeler gibi önemli altyapı projeleri lojistik yatırımlarını çekiyor. Aslında, Porto do Açu ve ilgili sanayi komplekslerine yaklaşık 6 milyar BRL yatırım yapılmış olup, bu yatırımlar bölgeyi dönüştüren yeni sanayi parklarının ortaya çıkmasına neden olmuştur thelatinvestor.com. Ayrıca, Brezilya’da veri merkezlerine yönelik gelişim hamlesi Rio’ya da ulaşmıştır: eyalette 900 MW üzerinde veri merkezi kapasitesi planlanmış ya da inşaat halinde ve bu da özel tesislerin inşasını hızlandırmakta; Rio’yu 2030’a kadar teknoloji altyapı merkezi haline getirebilir bnamericas.com. Yatırımcılar için, sanayi gayrimenkulleri konuta göre daha yüksek getiri (genellikle %8–10+ net kira getirisi) sunmakta ve talep görmektedir. Limanları, petrokimya kompleksleri ve büyük tüketici kitlesiyle Rio’nun lojistik bir kapı olma rolü sayesinde bu segmentte büyümenin süreceğini öngörüyoruz.
Özetle, 2025’te Rio’nun ticari gayrimenkul piyasası karma bir tablo çiziyor: ofis pazarı yüksek boşluk oranından toparlanırken ekonomi de ivme kazanıyor; perakende sektörü stratejik yatırımlar ve kullanım alanlarının birleşmesiyle dengeleniyor; sanayi/lojistik sektörü ise düşük boşluk oranları ve e-ticaret ile ticaretin tetiklediği genişleme ile öne çıkıyor.
Karma Kullanımlı Projeler ve Yeni Gelişmeler
Rio de Janeiro, şehir plancıları ve geliştiriciler kentsel dokuyu modernize etmeyi ve yaşa-çalış-eğlen ortamları yaratmayı hedefledikçe, karma kullanımlı projelere doğru bir yönelim yaşamaktadır. En önemli karma kullanımlı kentsel dönüşüm girişimlerinden biri, Liman Bölgesi’ndeki (Centro) Porto Maravilha projesidir. 2016 Olimpiyatları’ndan önce başlatılan bu uzun vadeli proje, eski harabe sahil şeridini ofisler, konutlar, kültürel mekanlar ve geliştirilmiş ulaşım olanaklarıyla canlı bir bölgeye dönüştürmektedir. 2026 yılına kadar, ticari projelerle birlikte yürütülen geniş çaplı konut inşaatları sayesinde, yenilenen liman alanının toplu taşımaya 1 km mesafede 70.000’e kadar yeni sakini barındırması öngörülmektedir itdp.org. Porto Maravilha, artık Tomorrow Müzesi ve AquaRio akvaryumu gibi cazibe merkezleri, modern A sınıfı ofis binaları (örneğin Aqwa Corporate) ve geliştirilmekte olan yeni konut siteleriyle öne çıkıyor. 2024 yılında açılan, teknoloji odaklı bir alt-proje olan “Porto Maravalley” inovasyon merkezi ise startup’ları ve yaratıcı endüstrileri çekmek için kuruldu thelatinvestor.com. Ortak çalışma alanları ve kuluçka merkezleriyle bu merkez, Liman Bölgesi’nin genç profesyoneller için cazibesini artırdı ve bölgede teknoloji ofisleri, daireler ve eğlence alanlarını bir araya getirme planının bir parçası oldu thelatinvestor.com. Liman Bölgesi’nin karma kullanımlı bir mahalle olarak yeniden doğuşu, adeta bir Silikon Vadisi tarzı yerleşim olarak değerlendiriliyor – dönüştürülmüş depo/loftlarda modern daireler, yeni kafe ve restoranlar ve şehir merkezine kolay tramvay (VLT) bağlantıları sunuyor. Sonuç olarak, insanların uzun yolculuklar yapmadan yaşayabildiği, çalışabildiği ve sosyalleşebildiği büyüyen bir topluluk ortaya çıkıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Şehir merkezinin dışında, Barra da Tijuca planlı karma kullanımlı toplulukların merkezi haline geldi. Barra’nın kendisi karma kullanımlı bir konseptle geliştirildi – büyük ana planlı kompleksler genellikle konut kulelerini, alışveriş merkezlerini, okulları ve bazen de ofis binalarını içerir. Bu eğilim, Ilha Pura (eski Olimpiyat Köyü, şimdi parkları ve ticari bir şehir merkezi olan bir konut topluluğu) ve Barra Olimpiyat Parkı çevresindeki yeni aşamalar gibi projelerle devam ediyor. Örneğin Olimpiyat Parkı bölgesindeki Projeto Imagine için yapılan planlar bir eğlence parkı, müzeler, bir gastronomi merkezi ve muhtemelen konut/otel bileşenleri öngörüyor, bazı Olimpiyat mekanlarını bir aile eğlence ve karma kullanım destinasyonuna dönüştürüyor coliseum-online.com. Ayrıca Barra ve Recreio’daki (daha batıda) özel geliştiriciler, sakinler için perakende alanları ve ortak çalışma alanları entegre eden çok kuleli kompleksler inşa ediyor. Bu kendi kendine yeten mahalleler, günlük ihtiyaçların yürüme mesafesinde olduğu bir yaşam tarzına hitap ediyor – araç odaklı Barra’da nispeten yeni bir kavram.
Perakende geliştiricileri de karma kullanımı benimsiyor. Büyük bir alışveriş merkezi işletmecisi olan Aliansce Sonae, Rio da dahil olmak üzere Brezilya genelinde altı büyük ölçekli karma kullanımlı proje geliştirdiğini açıkladı; bu projeler alışveriş merkezleriyle entegre edilmiş 35 konut, ofis ve otel kulesi içeriyor siila.com.br. Bu, alışveriş merkezi sahalarının (genellikle merkezi bölgelerde büyük arazi parselleri) giderek daha fazla ofislere, dairelere ve otellere ev sahipliği yapacağı anlamına geliyor – alışveriş merkezlerini etkili bir şekilde çok amaçlı bölgelere dönüştürüyor. Rio’da bir örnek, Santos Dumont Havaalanı’nın yanındaki Bossa Nova Mall çevresindeki genişlemeyle, artık bir otel de içeriyor ve kurumsal ofisler ile havaalanına bağlı – şehir merkezinde karma kullanımlı bir seyahat, perakende ve iş merkezi yaratıyor.
Reviver Centro programı, karma kullanımlı geliştirmeler için başka bir itici güç. Tarihi merkezdeki kullanılmayan ticari binaları konutlara (loftlar, stüdyolar) dönüştürerek ve zemin kata perakende alanı ekleyerek, eskiden 9’dan 5’e bir iş bölgesi olan bir alana 24 saat hareketlilik getiriyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program, Centro’da konut üreten geliştiricilere vergi indirimleri ve imar teşvikleri sağlıyor ki bu genellikle karma kullanımlı bir sonuç doğuruyor: eski ofis blokları üst katlarda apartmanlara, alt katta ise kafeler veya dükkanlara dönüşüyor, mimari mirası koruyup modern kullanıma uyum sağlıyor. Bu sadece konut arzını artırmakla kalmıyor, aynı zamanda şehir merkezinde konut ve ticari işlevleri sürdürülebilir bir şekilde harmanlıyor.
Altyapı iyileştirmeleri, karma kullanımlı projelerin uygulanabilirliğini güçlendiriyor. Örneğin, yeni toplu taşıma hatları (ileriki bir bölümde ayrıntılı olarak açıklanacak) Batı Bölgesi ve banliyölerdeki karma toplulukların daha iyi bağlantıya sahip olacağı anlamına geliyor; bu da istasyonların yakınında konut, ofis ve perakende alanlarını bir araya getiren toplu taşımaya entegre projelerin geliştirilmesini teşvik ediyor. Somut bir örnek olarak metro sisteminin planlanan genişlemesi var: Metro Hattı 3’ün (Niterói’ye önerilen bir denizaltı hattı) canlandırılması ve Hat 2’nin uzatılması, yaklaşık 2030 yılına kadar tamamlanmayı hedefliyor. railjournal.com railway.supply, bu da muhtemelen Guanabara Körfezi’nin her iki yakasındaki gelecekteki istasyonlar civarında karma kullanımlı gelişimleri teşvik edecek. Benzer şekilde, yeni TransBrasil BRT koridoru (2025’e kadar tamamen açılması planlanıyor) Avenida Brasil boyunca ilerliyor ve belediye yetkililerinin toplu taşımaya entegre gelişim beklediği Kuzey Bölgesi’nde istasyonlar içerecek. BRT’nin 2030 yılına kadar günde 250.000’den fazla yolcu taşıması bekleniyor, bu nedenle istasyonlarının yakınında bu nüfusa hizmet edecek önemli gayrimenkul gelişimleri (entegre perakendeye sahip konut kuleleri gibi) bekleniyor. itdp.org.
Özetle, karma kullanımlı gayrimenkul Rio’da büyüyen bir trenddir; mahalleleri canlandırmanın ve aynı anda birden çok ihtiyacı karşılamanın bir yolu olarak görülmektedir. Liman Bölgesi, Barra ve Centro’daki projeler bunu örnekliyor ve ileride büyük arazi parsellerinin (eski sanayi alanları, Olimpiyat arazileri vb.) konut, ticari ve eğlence kullanımının bir karışımıyla yeniden geliştirileceği muhtemeldir. Bu çeşitlilik, pazara daha dayanıklı topluluklar kazandırdığı ve yatırımcılara çok yönlü projelere katılma fırsatları sunduğu için olumlu bir durumdur.
Mahalleye Özgü İçgörüler
Yatırım Trendleri (Yerli ve Yabancı Yatırım)
Yerli Yatırım: Brezilyalı yatırımcılar – bireysel alıcılardan büyük geliştiricilere ve fonlara kadar – Rio’nun gayrimenkul piyasasında aktif rol almaya devam ediyor. Kültürel olarak, gayrimenkul Brezilya’da en çok tercih edilen varlık sınıfı ve Rio ulusal önem açısından yalnızca São Paulo’nun ardından geliyor; bu nedenle önemli miktarda yerli sermaye çekiyor. Yüksek faiz oranları borçlanmayı maliyetli hale getirse de, pek çok Brezilyalı hâlâ enflasyona ve kur oynaklığına karşı bir koruma olarak gayrimenkul almaya devam ediyor (somut varlıklar belirsiz zamanlarda daha güvenli görülüyor). 2025’in başındaki veriler, Brezilyalıların konuta yatırım yapmaya güçlü bir tempoyla devam ettiğini gösteriyor; 2025’in ilk çeyreğinde satışlar ve lansmanlar ülke genelinde %15 arttı riotimesonline.com. Rio’da, Cyrela, Even ve RJZ gibi yerel geliştiriciler aktif olarak yeni projeler başlatıyor, bu da fırsat gördüklerine işaret ediyor. Büyük Brezilyalı geliştiriciler mükemmel sonuçlar bildirdi: örneğin Cyrela Brazil Realty, 2025’in ilk çeyreğinde %34 satış büyümesi yakalayarak R$2,1 milyar satışa ulaştı riotimesonline.com. Buna Rio’daki projeler de dahil; bu, yeni geliştirmelere olan yerli iştahın güçlü olduğunu gösteriyor. Ayrıca, yerli bankalar ve kurumsal yatırımcılar genellikle Rio’daki mülkleri (alışveriş merkezleri ve ofis binaları gibi) içeren Gayrimenkul Yatırım Fonları (FII’ler) üzerinden maruziyetlerini artırıyor. 2024’te öne çıkan bir trend, REIT/AVM sektöründeki konsolidasyondu (örneğin, daha önce bahsedildiği gibi Iguatemi ve bir FII’nin Rio Sul AVM’nin bir kısmını satın alması) practiceguides.chambers.com – Brezilyalı yatırım araçları, birinci sınıf gayrimenkullerde pozisyon almak için kaynaklarını birleştiriyor.
Hükümetin konut politikaları da yerli yatırımı teşvik ediyor. FGTS destekli ipotek kredilerinin (kamu çalışanları fonu kredileri) genişlemesi, orta-alt gelirli alıcılar için nispeten daha ucuz kredi sağlamış ve hacmi sürdürülebilir kılmıştır. ABECIP (ipotek kredi kuruluşları birliği), yüksek faiz oranları nedeniyle 2025 yılında toplam ipotek kredisi yaratımında %10’luk bir düşüş öngörse de, bu düşüşün çoğunluğu piyasa faizli kredilerde; sübvanse edilen kredilerin (FGTS) ise %1 artışla 126,8 milyar R$’a ulaşması bekleniyor ve bu da düşüşü kısmen telafi ediyor riotimesonline.com riotimesonline.com. Yani, iç pazar uyum sağlıyor: standard banka ipotek kredisi kullanan kişi sayısı azalıyor, ancak daha fazla kişi özel finansman seçeneklerini tercih ediyor veya (çoğunlukla aile desteğiyle ya da pandemide tasarruf edilen parayla) peşin ödeme yapıyor. Brezilya’nın büyük emeklilik ve sigorta fonları da gayrimenkule dolaylı olarak yatırım yapıyor ve faizler yüksekken, bazıları şimdi cazip getiri oranlarıyla gayrimenkul almaya yöneliyor, ileride faizler düştüğünde yeniden finansman yapmayı bekliyorlar.
Bir diğer yerel eğilim ise kısa vadeli kiralık yatırımcılarının (daha önce tartışıldığı gibi) yükselişi. Birçok küçük Brezilyalı yatırımcı, yalnızca Airbnb’de kiralamak için Rio’da daire satın aldı ve fiilen mikro girişimciye dönüştü. Bu, yerli sermayenin getiri için gayrimenkule yönelmesidir. XP ve Housi gibi şirketler, yönetilen kira geliri için konut birimleri satın alan fonlar kurdu ki bu, kira sektöründe artan kurumsal ilginin bir göstergesidir.
Yabancı Yatırım: Rio de Janeiro emlak piyasasına olan yabancı ilgi son yıllarda önemli ölçüde arttı ve bu durum 2025 piyasa görünümünün önemli bir parçası haline geldi. Bunun arkasında birkaç etken var: elverişli döviz kuru, uluslararası standartlara göre görece düşük fiyatlar ve düzenleyici açıklık. Brezilya Reali son yıllarda zayıf kaldı (örneğin, 1 ABD Doları yaklaşık 5 R$ civarında işlem görüyor), bu da yabancılara birkaç yıl öncesine göre %20–30 civarında bir “indirim” sağlıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Rio’nun lüks emlak piyasası yaklaşık olarak m² başına 5.000 ABD Doları ile diğer dünya şehirlerine kıyasla dikkate değer derecede uygun fiyatlı – karşılaştırmak için, New York veya Londra’daki seçkin mülkler metrekare başına 3–5 kat daha pahalıdır thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu değer teklifi, Avrupa, Kuzey Amerika ve Orta Doğu’dan alıcıların dikkatini çekti. Gerçekten de, uluslararası alıcılar artık Rio’daki lüks konut alımlarının tahmini olarak %25–40’ını oluşturuyor; bu oran mahalleye göre değişiyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Latinvestor analizine göre, Rio’daki lüks segment alıcılarının yaklaşık %40’ı uluslararası (yüzde %60’ı yerel) ve önümüzdeki yıllarda yabancıların lüks piyasadaki payının hacim olarak işlemlerin %35’ine çıkabileceği öngörülüyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Yabancılar, yaşam tarzı keyfi (veya tatil kiralamaları yoluyla kira geliri) ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli gördükleri Ipanema, Leblon ve Barra gibi semtlere çekiliyorlar. ABD ve Avrupalı yatırımcılar Rio’yu nispeten düşük fiyatlı tropik bir metropol olarak görüyor ve bazıları, kendi ülkelerindeki piyasalar zirveye ulaştıkça burada çeşitlendirmeye gidiyor. Ayrıca Çin ve Orta Doğu’dan da ilgi var; örneğin, Orta Doğulu alıcıların Barra’nın sahilindeki çatı katlarını aldıklarını ve Avrupalıların Santa Teresa’da butik otel veya Airbnb villasına dönüştürdükleri kolonyal evler satın aldıklarını gördük. Özellikle, Brezilya kentsel gayrimenkulde yabancı mülkiyetine yasal bir kısıtlama getirmemektedir, bu da büyük bir avantajdır thelatinvestor.com. Yabancı bir birey, yalnızca yerel bir vergi kimlik numarasına (CPF) sahip olarak bir Brezilyan gibi Rio’da mülk satın alabilir globalpropertyguide.com. Satın alma süreci, şeffaflığın artmasıyla yabancılar için daha dostane hale geldi – dijital tapu sicilleri ve elektronik noter süreçleri, işlem sürelerini aylardan haftalara düşürdü thelatinvestor.com. Ayrıca, çifte vergilendirmeyi önlemek amacıyla (ör. ABD ve AB ülkeleriyle) vergi anlaşmaları mevcut ve yabancılar için kira geliri çoğu zaman makul vergi koşullarıyla geri götürülebiliyor. Tüm bunlar, uluslararası yatırımcılar için engelleri azaltıyor.
Yabancı fonlar ve şirketlerin de yatırım yaptığını görmekteyiz. Örneğin, küresel özel sermaye şirketleri Brezilya’nın lojistik ve ofis sektörlerine ilgi gösterdi (her ne kadar aslan payını genellikle São Paulo alsa da, Rio özellikle teknoloji parkları veya stüdyolar gibi niş varlıklar için radarlarında). Özellikle konaklama segmentinde yabancı yatırımcılar yer alıyor – son birkaç yılda Copacabana/Ipanema’daki birkaç otel uluslararası gruplara geçti; bunlar turizmde toparlanmaya bahis oynuyor. Kurumsal tarafta bile, Rio’nun alışveriş merkezleri veya metro imtiyazı gibi varlıklarda pay satışlarında yabancı sermaye söz konusu (örneğin, Kanada’nın CPPIB’si geçmişte Rio metrosuna yatırım yaptı; doğrudan “gayrimenkul” olmasa da bağlantılı). Başka bir örnek: Hines (Amerikan gayrimenkul firması), Brezilya’da karma kullanımlı komplekslere yatırım yapıyor siila.com.br; bu, Rio projelerini de içerebilir ve yabancı kurumsal ilgiyi göstermektedir.
Özetle, Rio’nun emlak piyasasında yabancı yatırım son yılların en yüksek seviyesinde. Yabancı alıcılara yönelik uzmanlaşmış emlak ajansları (WhereInRio ve Rio Exclusive gibi) yoğun bir iş hacmi bildiriyor. Kur ve getiri dinamikleri elverişli kaldığı sürece bu akının devam etmesi bekleniyor. Uluslararası yatırımcılar sadece para değil, bazen daha yüksek standartlar ve yenilik de getiriyorlar (örneğin, sürdürülebilir binalar veya akıllı ev teknolojileri talepleri, bu da yerel geliştiricilerin uyum sağlamasına yol açıyor). Genel görüş, yabancı talebin piyasaya büyük bir canlılık kattığı, likidite sağladığı ve üst segmentteki stokun eritilmesine yardımcı olduğu yönünde thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ancak belirtildiği gibi, bu durum lüks bölgelerde fiyatları yukarıya taşıyarak getirileri azaltabilir ve bazı yerel halkın fiyat dışı kalmasına neden olabilir. Zorluk, bu dış sermayeyi şehre yaygın şekilde fayda sağlayacak şekilde dengelemek olacaktır.
2030’a Kadar Fiyat Trendleri ve Piyasa Tahminleri
Mevcut Fiyat Eğilimi: 2025 yılı itibarıyla Rio de Janeiro’da emlak fiyatları genel olarak ılımlı bir yükseliş eğiliminde ve belirli segmentlerin bu yükselişi sürdürmesi bekleniyor. 2015 sonrası düzeltmeden sonra piyasa 2018–2019 civarında dip yaptı ve kademeli bir toparlanma yaşadı. Nominal olarak, Rio için FIPEZAP konut fiyat endeksi tüm zamanların en yüksek seviyesinde (2014 zirvesini aştı), ancak reel (enflasyona göre düzeltilmiş) olarak fiyatlar hâlâ 2010’ların ortalarındaki seviyelerin altında globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu, ekonomik koşullar istikrarlı kalırsa daha fazla büyüme alanı olduğunu gösteriyor. Özellikle 2025 için analistler, Rio’daki konut fiyatlarının düşük ile orta tek haneli oranlarda artmaya devam edeceğini öngörüyor. Sektör uzmanları, lüks konutlarda 2025–2026 yılları arasında %5–7 civarında yıllık fiyat artışı projeksiyonu yapıyor. Bu oran, genel piyasa büyüme hızının yaklaşık 2–3 puan üzerinde thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu da genel pazarın (tüm segmentler dahil) kısa vadede yıllık yaklaşık %3–4 oranında fiyat artışı görebileceği anlamına geliyor; enflasyonun tahmin edildiği gibi tek hanelerde kalması şartıyla (Brezilya’nın 2025 için enflasyon hedefi yaklaşık %3,5). Eğer 2025 sonuna doğru faiz oranları düşmeye başlarsa (enflasyonun yavaşlaması durumunda mümkün), krediye erişimin kolaylaşmasıyla fiyat artışında bir hızlanma görebiliriz. Tersine, faizler çok yüksek kalırsa fiyat artışı ılımlı seyredebilir ve daha çok nakit alıcılar tarafından yönlendirilebilir.
2030’a Kadar – Konut: Orta vadeli bir ufka bakıldığında, kümülatif bir fiyat artışı öngörülmektedir. Lüks segmentin 2025’ten 2030’a kadar kümülatif olarak yaklaşık %15 artması bekleniyor (bu yıllık ortalama ~%3’e denk geliyor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Genel konut pazarı benzer veya biraz daha düşük bir seyir izleyebilir; 2030’a kadar toplam %10–12 civarında bir büyüme görülebilir (bu, orta sınıf pazarın tarihi olarak lükse göre daha düşük performans göstermesine dayanarak yapılan kabaca bir tahmin). Pratikte bu, Rio’daki konut fiyatlarının enflasyonla kabaca paralel gideceği ya da biraz üzerinde seyredeceği anlamına geliyor, ancak çoğu analiste göre 2010’ların başındaki patlayıcı çift haneli yıllık artışlara dönüş beklenmiyor. Öne çıkan faktörler arasında kalıcı konut talebi (açık ve kentleşme nedeniyle), iyileşen ekonomik koşullar (Brezilya’nın kişi başı GSYİH’sı yavaşça yükseliyor ve bu eğilimin sürmesi bekleniyor) ve artan yabancı/ yatırımcı katılımı sayesinde piyasaya likidite girişi yer alıyor. 2030’a gelindiğinde, Rio’nun lüks gayrimenkulü küresel bazda hala ucuz kalabilir; uluslararası talebin pazarın %25’inden %35’ine çıkması öngörülürse fiyat artışı için hâlâ yer var thelatinvestor.com.
Bölgelere göre bakıldığında, Leblon ve Ipanema muhtemelen fiyat liderliğini koruyacak; yeni arzın kısıtlı olması ve kalıcı cazibe, burada fiyatların istikrarlı biçimde artmasını sağlayacak (trendler devam ederse 2020’lerin sonuna doğru burada fiyatlar kolaylıkla m² başına 30.000 R$’ı geçebilir). Barra gibi arzı bol alanlar ise yeni gelen birimlerin fazlalığı nedeniyle muhtemelen daha ölçülü bir hızda büyüyecek. Daha uygun fiyatlı çevre bölgeler, çok sayıda MCMV konutunun devreye girmesiyle (arz artınca) daha yavaş fiyat artışı görebilir, ancak buralar bunun yerine artan işlem hacminden faydalanabilir.
2030’a Kadar – Ticari: Ofis piyasasının kademeli olarak toparlanması bekleniyor. Ticari gayrimenkul brokerlarından gelen tahminlere göre Rio’da ofis boşluk oranı 2027’ye kadar, büyük yeni inşaatlar olmaması ve yıllık birkaç puanlık istikrarlı emilim varsayımıyla, %20’lerin altına düşebilir. Boşluk oranı yeterince azalınca, kiralar 2025’ten itibaren yükselmeye başlayabilir; 2030’a gelindiğinde, olumlu bir senaryoda boşluk oranı normale dönerse (2030’da %15–20 boşluk), birinci sınıf binalarda ofis kiraları bugüne kıyasla gerçek anlamda ciddi oranda artabilir. Bu durumda, şu anda boşluktan dolayı değerlemeleri düşük olan birinci sınıf ofis fiyatları artabilir. Ancak her tahmin, ofis dönüşümlerinin arzı azaltma ihtimalini göz önüne almalı – Reviver Centro programı, bazı eski ofislerin (konuta dönüştürülerek) portföyden çıkarılmasını sağlayabilir; bu da arz-talep dengesini mekanik olarak iyileştirir ve kalan ofislerin fiyat toparlanmasını destekler. Perakendede, alışveriş merkezi gelirlerinin ekonomiyle birlikte büyümesi öngörülüyor; birinci sınıf AVM’lerin getirilerinde faizler düşerse sıkışma olabilir ve bu da varlık değerlerini artırır. Sanayi gayrimenkulleri ise güçlü performansını sürdüreceğe benziyor – bazı öngörülere göre Brezilya’da lojistik kira oranları artıyor ve 2030’a kadar boşluk %10’un altında kalıyor, bu da depolama alanlarının (özellikle artan ticaretle Rio limanı ve havaalanı çevresindekilerin) değerleri için olumlu bir işaret.
Makro Faktörler ve Tahmin Riskleri: Yukarıdaki görünüm, nispeten olumlu bir makro ortam varsayımına dayanmaktadır. Rio’nun emlak sektörünün geleceğinde kilit rol oynayacak unsur faiz oranlarıdır – eğer Brezilya enflasyonu kontrol altına almayı başarır ve Selic oranı tekrar tek haneli rakamlara gerilerse (örneğin, bazıların beklediği gibi 2027’ye kadar %8-9’a practiceguides.chambers.com), konut kredisi yeniden güç kazanabilir ve son kullanıcı talebinde yeni bir dalga yaratarak fiyatların mevcut öngörüden daha hızlı artmasına neden olabilir. Bu senaryoda, özellikle toplu konut pazarında fiyat artışı yukarı yönlü sürpriz yapabilir. Öte yandan, eğer yüksek faizler ve mali sıkılaşma devam ederse, büyüme tahminlerin altında kalabilir ve reel anlamda yatay seyredebilir. Bir diğer faktör ise siyasi/düzenleyici değişikliklerdir: Kiralara tavan getirilmesi veya gayrimenkule ağır vergiler getirilmesi gibi uygulamaların yeniden gündeme gelmesi yatırımı olumsuz etkileyebilir. Ancak son gelişmeler (örneğin, üzerinde görüşülen 2025 vergi reformu) hükümetin gayrimenkul fonlarına zarar vermemeye ve yatırım teşviklerini korumaya yönelik bir yaklaşım sergileyeceğini gösteriyor practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Uzun Vadeli Dayanıklılık: 2030 sonrası için yapılan uzun vadeli projeksiyonlar genellikle Rio hakkında iyimserdir. Şehrin benzersiz yaşam tarzı çekiciliği – doğal güzelliklerin (plajlar, dağlar) ve şehir kültürünün birleşimi – lüks segmentte değerlerin, kısa vadeli döngülere rağmen, yükselmeye devam edeceği kalıcı bir unsur olarak görülmektedir thelatinvestor.com. 2030 yılı itibariyle, küresel eğilimler sürerse, büyük bir şehirde deniz kenarında yaşamak daha da lüks bir hale gelebilir – Rio ise bunu karşılaştırmalı olarak uygun fiyatlarla sunmaktadır. İklim ve sürdürülebilirlik faktörleri de devreye girecek; dayanıklı tasarımlara (sel, sıcak vb. için) ve yeşil teknolojilere sahip mülkler prim kazanabilir, Rio’nun pazarı da buna göre evrilecektir thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Olası bir 2030 senaryosunu göstermek için: Faiz oranlarının normale döndüğünü, enflasyonun ~%3 olduğunu ve ılımlı ekonomik büyümenin yaşandığını hayal edin – bu durumda Rio’nun emlak piyasası yıllık yaklaşık %5 nominal büyüyebilir. 2025’te değeri 1.000.000 R$ olan bir mülk, bu koşullar altında 2030’da yaklaşık 1.300.000–1.400.000 R$ seviyesine çıkabilir. Lüks segment biraz daha iyi performans gösterebilir (örneğin 2025’te 1M R$ -> 2030’da 1,5M R$ gibi bir üst düzey ünite için). Bunlar spekülatif rakamlar olsa da, %15 kümülatif lüks büyüme tahminiyle ve genel piyasa büyümesinin biraz altında uyumludur.
- Toplu Taşıma Genişlemesi: Rio’nun ulaşım ağı önemli geliştirmeler gördü ve bunların birçoğu doğrudan gayrimenkulü etkiliyor.
Emlak Piyasasını Etkileyen Altyapı ve Gelişim Projeleri
Rio de Janeiro’daki stratejik altyapı projeleri, emlak ortamını şekillendirmede çok önemli bir rol oynayarak sıklıkla yeni gelişim alanlarının önünü açıyor ve gayrimenkul değerlerini gelişmiş ulaşım ve hizmetlerle artırıyor. İşte bazı önemli girişimler ve emlak üzerindeki etkileri:
Özetle, Rio’da altyapı geliştirme hem tarihsel eksiklikleri gideriyor hem de gelecekteki büyümenin yolunu açıyor. Her yeni ulaşım hattı veya sel kontrol sistemi “tercih edilen” gayrimenkul haritasını biraz daha genişletiyor. 2030 yılına gelindiğinde şehir daha bağlantılı bir metropol olmayı hedefliyor: Bir profesyonel Niterói ya da Nova Iguaçu’da yaşayıp tren/metroyla Centro’da çalışmaya gidebilecek, bir turist kruvaziyer limanından tramvaya binip kolayca Lapa’daki oteline ulaşabilecek ya da batıdaki Realengo’dan bir sakin BRT’ye atlayıp metroya bağlanarak bir saatten kısa sürede Copacabana plajlarına ulaşabilecek. Bunu başarmak yalnızca yaşam kalitesini artırmakla kalmayacak; aynı zamanda konut talebini birkaç merkez mahalleye olan baskıyı azaltarak daha eşit bir şekilde dağıtacak ve az gelişmiş bölgelerdeki değeri ortaya çıkaracaktır. Bunun sinyalleri şimdiden görülüyor: Ulaşım erişilebilirliği ve altyapı kalitesi Rio’da son dönemde öne çıkan gayrimenkul bölgeleriyle güçlü bir şekilde ilişkili (örneğin, yeni BRT ve VLT hatlarının çevresindeki alanlarda talep artıyor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Yatırımcılar, önümüzdeki yıllarda Rio’da fırsat ararken “altyapıyı takip etmekte” fayda görecektir.
Düzenleme ve Vergilendirme Ortamı
Rio de Janeiro’da (ve genel olarak Brezilya’da) düzenleyici ve vergilendirme ortamı, gayrimenkul için önemli bir faktördür ve geliştirme sürelerinden yatırım getiri oranlarına kadar her şeyi etkiler. 2025 itibarıyla, bu ortamın çeşitli yönleri dikkat çekicidir:
Kalkınma Yanlısı Politikalar: Hem belediye hem de federal yetkililer, emlak gelişimini teşvik etmek için çeşitli önlemler hayata geçirdi. Reviver Centro’yu konuştuk; bu esasen şehir merkezindeki projeler için imar esnekliği ve vergi teşviklerinden (emlak vergisi (IPTU) ve belediye proje onay ücretlerinde muafiyet veya indirim gibi) oluşan bir pakettir thelatinvestor.com. Bu politika, binaların uyarlanarak yeniden kullanılmasını teşvik ediyor ve nitelikli projeler için hızlı ruhsatlandırma sunarak bürokrasinin azaltılmasına yardımcı oluyor en.prefeitura.rio. Benzer şekilde, uygun fiyatlı konut alanında, federal hükümetin Minha Casa, Minha Vida (MCMV) programını 2023–2025 yıllarında güçlendirmesi, konuta yönelik düzenleyici bir kararlılığı yansıtıyor: gelir sınırlarını yükselterek ve sübvanse edilmiş faiz oranları sunarak (en düşük gelir seviyesi için %4–5, ve genişletilmiş seviye için, gelir R$12 bin’e kadar, %8–10) riotimesonline.com, devlet farklı ekonomik döngülerde emlak piyasasını aktif tutmak için etkili şekilde müdahale ediyor. Bu krediler genellikle alıcı için indirilmiş işlem vergileriyle birlikte sunuluyor. MCMV’nin yeniden lansmanı ayrıca, yeni büyük projelerde belirli bir oranda birimlerin uygun fiyatlı konutlara ayrılmasını gerektiren hükümler getirdi; böylece sosyal konut şehir planlamasına entegre edildi.
Vergilendirme Değişiklikleri: Brezilya’da 2025 yılında tartışılan önemli bir gelişme, ülkenin karmaşık vergi sistemini basitleştirmeye yönelik vergi reformudur. 214/2025 Sayılı Tamamlayıcı Kanun (Vergi Reformu Yasası) ile, 2026’dan 2033’e kadar kademeli olarak uygulanacak yeni bir Mal ve Hizmetler Vergisi (IBS) ve bir Mal ve Hizmet Katkısı (CBS) getirilecektir practiceguides.chambers.com. Daha önce tek tip olarak vergilendirilmeyen (bireysel kiralamalar genellikle belirli limitlere kadar vergi muaf gelir kabul edilir) gayrimenkul hizmetleri ve kiralar, bu yeni vergilerin kapsamına girebilir. Başlangıçta, Gayrimenkul Yatırım Fonlarından (FII’ler) elde edilen kira gelirlerinin veya mülk kiralamalarının yeni sistem ile bazı vergi avantajlarını kaybedeceğine dair endişeler vardı practiceguides.chambers.com. Ancak sektörün tepkisi sonrası hükümet, gayrimenkul fonlarında muafiyetlerin korunacağını ve cazipliğinin devam edeceğini bildirdi practiceguides.chambers.com. Bireysel mülk sahipleri için ise, kira gelirleri belirli eşiklerin üzerindeyse normal gelir olarak vergilendirilmeye devam ediyor; fakat Brezilya, tarihsel olarak kira gelirleri için basitleştirilmiş bir indirim imkânı tanımaktadır. Mülk devir vergileri (ITBI) Rio’da mülk değerinin yaklaşık %3’ü oranında kalırken, yıllık emlak vergileri (IPTU) makul düzeydedir (daha pahalı mülkler ve az kullanılan araziler için, Şehir Yasasına göre kademeli olarak yüksektir). Rio şehri, son yıllarda (2018’de) IPTU oranlarını ve değerlemelerini ayarladığından yüksek değerli mülklerin vergileri artmıştı ancak yeni artış duyurulmadı. Laudemium‘a dikkat edilmeli – federal hükümete ait topraklarda (örneğin bazı sahil bölgeleri) yapılan belirli mülk işlemlerinde uygulanan %5’lik bir vergi practiceguides.chambers.com. Bu özellik, eskiden kalma bir kural olmakla birlikte yerel piyasa oyuncuları tarafından iyi bilinmekte ve genellikle ilgili mülklerin kapanış maliyetlerine dahil edilmektedir.
Yabancı Yatırım Kuralları: Ortam oldukça açıktır. Brezilya, daha önce belirtildiği gibi, kentsel gayrimenkulde yabancı sahipliğine herhangi bir kısıtlama getirmemektedir ve Rio’da da ulusal kurallar dışında ek bir engel yoktur thelatinvestor.com. Yabancı yatırımcıların yatırımlarını Merkez Bankası’na kaydettirmeleri (sonrasında sermaye geri dönüşünü kolaylaştırmak için) ve bir CPF vergi kimlik numarası almaları gerekmektedir globalpropertyguide.com, ancak bu işlemler oldukça basittir. Aslında, Brezilya kayıt ve tapu sürecini geliştirmiştir: dijital kayıt sistemine geçiş sayesinde, yabancı alıcılar artık birçok durumda işlemleri uzaktan, dijital imza ve vekaletname kullanarak tamamlayabilmektedir. Tapu sigortası ABD’de olduğu kadar yaygın değildir, çünkü noter sistemi ve kamu sicili tapunun ana güvencesidir, ancak avukatlar tarafından yapılacak bir hukuki inceleme önerilmektedir. Hukuk sistemi sözleşmelerin uygulanmasını destekler, ancak yavaş olabilir; örneğin, kira yasaları, ödeme yapmayan kiracıların nispeten kolay tahliyesine izin verir (3 ay boyunca ödeme yapılmazsa, ev sahibi genellikle birkaç ay içinde mahkeme yoluyla mülkü geri alabilir). Brezilya mahkemeleri gayrimenkul sözleşmelerinde ifanın sağlanmasını uygular, bu da yatırımcılara anlaşmaların belirtilen şekilde tamamlanacağı konusunda güven verir.
İmar Düzenlemeleri: Rio’da imar ve inşaat onayı, belediye ve bazen eyalet denetimini içerir. Tarihsel olarak karşılaşılan bir zorluk bürokrasiydi – tüm izinleri almak (çevresel, tarihi alanlarda ise koruma, altyapı vb.) yavaş olabiliyordu. Şehir, buna çözüm olarak tek duraklı çevrimiçi sistemler ve yanıt süreleriyle bu süreci hızlandırmaya çalışıyor. Örneğin, Rio başvuruları izlemek için bir sistem (SICAR) kurdu ve Reviver Centro kapsamında, belirli dönüşümler uzun imar tadilatı duruşmalarını atlıyor çünkü mevzuat, şehir merkezindeki birçok bölge için kullanım değişikliğini önceden onayladı en.prefeitura.rio. Rio’nun coğrafyası nedeniyle çevre düzenlemeleri önemlidir: korunan ormanlara (örneğin Tijuca Milli Parkı) veya sahile yakın herhangi bir inşaat, ekstra çevre izni almak zorundadır. Bu kuralların uygulanması zaman zaman projelerin durmasına neden olabiliyor (örneğin Joá’da lüks bir rezidans çevresel endişeler nedeniyle durdurulmuştu). Ancak genel olarak, düzenlemelerdeki eğilim sürdürülebilir ve dirençli yapılaşmayı teşvik etmektir – yeşil alan, geçirgen zemin veya LEED sertifikası içeren projeler onaylardan daha hızlı geçebilir ve hatta vergi indirimi alabilir. ESG (Çevresel, Sosyal, Yönetişim) kriterleri Brezilya inşaat sektöründe ivme kazanıyor practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com; yani geliştiriciler giderek yeni enerji verimliliği standartlarına uyma konusunda daha bilinçli davranıyor, aksi takdirde yatırımcılar tarafından olumsuz algılanabilirler.
Faiz Oranları ve Kredi Ortamı: Doğrudan bir düzenleme olmamakla birlikte, faiz oranı ortamı Brezilya Merkez Bankası tarafından belirlenir ve gayrimenkul üzerinde büyük etkileri vardır. Şu anda %14,25–14,75 arasında olan oranlar krediyi kısıtlıyor, fakat çoğu analist enflasyonun izin vermesi halinde 2025 sonlarından itibaren kademeli indirimler bekliyor riotimesonline.com. Hükümet ayrıca periyodik olarak tasarrufların konut kredilerine gitmesi gereken yüzdeyi zorunlu kılıyor, bu da bankaların ipotek havuzunun olmasını sağlıyor (ancak yüksek oranlar hâlâ talebi kısıtlıyor). İpotek vadeleri Brezilya’da genellikle 20-35 yıl arasıdır ve oranlar sabittir (bazılarında enflasyon endeksiyle ayarlanır). Yüksek oranlar inovasyonu teşvik etti: birkaç banka, tüketici enflasyonuna endeksli (IPCA endeksli) ve daha düşük başlangıç oranına sahip ipotekler sunuyor ve piyasa istikrar kazandığında Amerikan tarzı uzun vadeli sabit faiz piyasasının da oluşturulmasından bahsediliyor. Yatırımcı açısından, faiz oranları sonunda düştüğünde mevcut ipoteklerde erken ödeme riski olduğunun farkında olmak gerekir (çünkü borçlular yeniden finansman yapabilir).
Yatırımcılar için vergi ortamında: Bireysel olarak alınan kira geliri, gelir vergisine tabidir (artan oranlı %27,5’e kadar), ancak birçok yatırımcı tüzel kişiler veya fonlar kullanarak vergi verimliliği sağlar. Popüler bir araç FII (Gayrimenkul Yatırım Fonu)’dur – bir yatırımcı Rio’daki gayrimenkullere yatırım yapan borsada işlem gören bir FII’dan pay alırsa, temettüler bireysel ikamet edenler için vergiden muaftır (ve hatta bazı koşullarda yabancı yatırımcılar için de avantajlıdır). Bu, güçlü bir teşviktir ve 2025 vergi reformu tartışmaları başta bunu tehdit etmiş olsa da, belirtildiği gibi muafiyetin devam edeceğine dair işaretler var practiceguides.chambers.com. Diğer bir yöntem de basit bir Brezilya holding şirketi (Ltda) kurup gayrimenkulü bunun adına almaktır; bu, bazı masrafların vergi matrahından düşülmesini ve satışı kolaylaştırabilir (şirket hisselerini satmakla, doğrudan tapu devri yerine bazı devir vergilerinden kaçınılabilir). Ancak, bu stratejiler için hukuki danışmanlık gereklidir. İşlem vergisi açısından Rio’da yaklaşık %2 noter harcı, %3 ITBI ve eğer gayrimenkul yeni ise (geliştiriciler için) yaklaşık %4’lük bir kuruluş vergisi vardır. Yatırımcılar bu maliyetleri zaten hesaba katar. Brezilya’da ayrıca sermaye kazancı vergisi vardır (yabancılarda satıştan elde edilen kazançlarda %15), fakat bazı yabancılar gayrimenkulü uzun vadeli tutar ya da şirket yapıları üzerinden 1031 benzeri değişimlerle bu vergiyi erteleyebilir.
Riskler ve Koruma: Hukuki ortam çeşitli korumalar sağlar: Brezilya’da kira kontrolü anlamında bir üst sınır yoktur (kiralar serbestçe müzakere edilir, genellikle aksi kararlaştırılmadıkça yıllık olarak enflasyona endekslenir). Bu yatırımcı için olumludur. Siyasi değişimlerin daha müdahaleci konut politikaları getirme riski vardır (örneğin daha güçlü kiracı hakları veya üst sınırlar), ancak mevcut eğilim piyasa yanlısıdır. Brezilya’nın kiracı yasası, ödenmeme durumunda tahliyeye makul hızda izin verir (genellikle 6 ay içinde) ve depozito veya kefil gereksinimi ev sahiplerini korur. Geliştirmede ise, kara para aklamaya karşı yasalar yabancı alıcıların parayı resmi kanallardan (Brezilya Merkez Bankası kaydı gibi) getirmesini gerektirir; bu süreç basittir ancak dikkate alınmalıdır.
Sonuç olarak, 2025’teki düzenleyici görünüm genel olarak gayrimenkul yatırımı lehinedir. Hükümetin yabancı mülkiyete açıklığı korumaktan, konut programlarını genişletmeye ve yeni vergilerin gayrimenkul fonlarını boğmamasını sağlamaya kadar uzanan adımları, gayrimenkulün ekonomideki rolünü anladıklarını gösteriyor. Vergi reformları bazı alanlarda sadeleştirme getiriyor, bu da uzun vadede yatırımcı belirsizliğini azaltmalı. Tabii ki, her gelişen piyasada olduğu gibi, bürokraside yol almak gerekli özeni ve yerel uzmanlığı gerektirir, ancak sürekli iyileşmeler yapılıyor. The Latinvestor raporunun vurguladığı gibi, Brezilya son dönemde taşınmaz işlemlerinde şeffaflığı artırmış ve bürokrasiyi azaltmıştır thelatinvestor.com. Zayıf Real, yabancı yatırımcılara teşvik sağlıyor (efektif olarak %20–30 FX indirimi) ve Brezilya, yatırım akışlarını kolaylaştırmak amacıyla diğer ülkelerle iş birliği dahi yapıyor thelatinvestor.com. Tüm bu faktörler, Rio’nun gayrimenkul sektörüne ilgi duyanlar için mevcut ortamı son zamanların en elverişli hale getiriyor.Piyasadaki Zorluklar ve Riskler
Rio’nun gayrimenkul görünümü genel olarak olumlu olsa da, piyasayı etkileyebilecek zorlukları ve riskleri kabul etmek önemlidir:
- Yüksek Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: 2025’in en önemli zorluğu Brezilya’nın yüksek faiz rejimidir. Selic oranı %14 civarındayken, tüketiciler için mortgage faizleri çift hanelidir (genellikle sabit faizli konut kredilerinde yıllık %12–14 civarında). Bu durum orta sınıf alıcıların satın alma gücünü ciddi şekilde etkiler – çoğu, Rio’nun daha pahalı bölgelerinde yeterli büyüklükte kredi alamaz ya da çok yüksek aylık ödemelerle karşılaşır riotimesonline.com. Bankalar da artan fonlama maliyetlerinden dolayı kredileri sıkılaştırıyor (mortgage’ları finanse eden tasarruf hesaplarında, faizler yükseldiğinde çekilişler artıyor) riotimesonline.com. ABECIP’in 2025’te özel (SBPE) konut kredilerinde %17’lik düşüş öngörüsü, finansmanın büyük bir engel olduğunun göstergesidir riotimesonline.com. Yüksek faiz oranları beklenenden uzun sürerse, piyasadaki nitelikli alıcılar azalabilir ve yeni projelerde satılamayan stok birikebilir. Bu durum özellikle, inşaatlarını finanse etmek için ön satışlara güvenen orta ölçekli ve küçük geliştiricileri tehdit ediyor.
- Ekonomik ve Mali Belirsizlik: Brezilya’nın makroekonomik istikrarı çok önemlidir. Riskler arasında enflasyonun yükselmesi, kur oynaklığı veya daha geniş kapsamlı bir ekonomik durgunluk yer alıyor. Son yıllarda ekonomi büyüse de, Brezilya hâlâ önemli bir kamu borcu taşıyor ve herhangi bir mali kriz veya yatırımcı güveninin kaybı kemer sıkma ya da kredi erişiminin azalmasına yol açabilir. Derin bir durgunluk (örneğin, küresel bir şoktan ya da emtia fiyatlarının çöküşünden kaynaklanacak bir durumda) Rio’da istihdamı ve geliri olumsuz etkileyerek, doğrudan gayrimenkul talebini yumuşatır. Ayrıca, hükümetin mali durumu kesintileri zorunlu kılarsa, MCMV gibi konut programları bütçe kısıtlamalarıyla karşı karşıya kalabilir ve düşük gelirli konut piyasasına önemli bir destek ortadan kalkabilir. Rio özelinde ise petrol & gaz ve turizm gibi sektörlere olan bağımlılık da mevcuttur; petrol fiyatlarındaki bir düşüş, Rio’da büyük bir işveren olan Petrobras’ın yatırımlarını azaltarak ofis doluluk oranını etkileyebilir, küresel seyahatlerdeki düşüşler ise konaklama segmentini olumsuz etkileyebilir.
- Bazı Segmentlerde Aşırı Arz: Genel olarak konut arzı düşük olsa da, potansiyel aşırı arz bulunan bölümler var. Ofis alanı buna bir örnek – boşluk oranı düşüyor olsa da, yaklaşık %29 ile hâlâ çok yüksek jll.com. Şirketler uzaktan/hibrit çalışma eğilimlerine devam ederse, ofis alanına olan talep tam olarak toparlanmayabilir ve bazı bölgelerde yapısal olarak fazla ofis alanı olabilir. Bu da ofis kiralarını ve fiyatlarını yıllarca baskılayabilir. Benzer şekilde, lüks konut segmentinde de çok sayıda üst düzey projenin aynı anda devreye girmesi halinde bir fazlalık riski oluşabilir. Lüks pazar şu an iyi gidiyor, fakat geliştiriciler talebi fazla tahmin edip Barra ve Zona Sul’da kısa sürede onlarca yeni lüks kule sunarsa, pazar bunları absorbe etmekte zorlanabilir ve bu da satış sürelerinin uzamasına ve olası fiyat indirimlerine yol açabilir. Latinvestor’ın iyimserliği bir kenara, şu an planlanan birçok projenin tamamlanacağı 2026 yılı civarında özellikle takip edilmesi gereken bir durumdur.
- Düzenleyici Değişiklikler ve Müdahaleler: Mevcut politikalar destekleyici olsa da, piyasayı olumsuz etkileyebilecek düzenleyici değişiklikler riski her zaman vardır. Örneğin, konut erişilebilirliği daha da kötüleşirse, yetkililer kira kontrolleri veya daha sıkı Airbnb düzenlemeleri gibi önlemleri düşünebilirler. Reuters raporunda belirtildiği gibi, yerel yetkililer nihayetinde Airbnb yaygınlaşmasına karşı “geri adım atabilirler” reuters.com reuters.com. Bu, lisans gereklilikleri, bir binada kısa süreli kiralamaların sayısına sınırlamalar veya kısa süreli kira gelirlerine ek vergiler şeklinde olabilir. Bu tür kurallar, şu anda turistik kiralamalara güvenen gayrimenkul yatırımcılarının kazançlarını azaltabilir. Vergi cephesinde ise, Brezilya’nın mali ihtiyaçları artarsa, hükümet şu anda muaf olan alanların vergilendirilmesini yeniden gözden geçirebilir (örneğin, REIT temettülerindeki gelir vergisi muafiyetinin sona erdirilmesi veya üst düzey gayrimenkuller için emlak vergilerinin artırılması gibi). Herhangi bir vergi yükü artışı, yatırımı biraz daha az cazip hale getirebilir. Ayrıca, bürokrasi hâlâ bir risk – iyileşmelere rağmen, ruhsatlandırma süreci tahmin edilemez olabiliyor; bir proje hukuki zorluklar nedeniyle gecikebilir (örneğin, mahalle dernekleri veya Savcılık, düzensiz buldukları projelere karşı tedbir başvuruları yapabilir practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Yüksek profilli projeler zaman zaman çevre veya tarihi koruma meseleleri nedeniyle mahkemede takılabiliyor. Bu risk özellikle büyük ölçekli veya tartışmalı projeler için önemli.
- Güvenlik ve Suç Algısı: Rio de Janeiro’nun suç ve kamu güvenliği ile ilgili iyi bilinen sorunları vardır. Bazı mahalleler (Zona Sul turistik bölgeleri, Barra) nispeten güvenli olsa da, diğerlerinde suç oranları daha yüksektir. Güvenlikteki dalgalanmalar (belli bölgelerde çete çatışmaları ya da polis operasyonları gibi şiddet artışları) gayrimenkul algısını etkileyebilir. Örneğin, uluslararası yatırımcılar ya da Brezilyalı alıcılar, çalkantılı favelalara komşu mahallelerde satın alma konusunda tereddüt edebilir veya bu bölgelerdeki fiyatları algılanan risk nedeniyle düşük tutabilir. Güvenliğin ciddi şekilde kötüleştiği bir senaryo, yükselişte olan bazı bölgelerin cazibesini azaltabilir. Şehirde, bazı favelalarda 2010’lu yılların başında şiddeti azaltmada başarılı olan UPP (Barış Gücü Polis Birimleri) gibi programlar var, ancak son yıllarda bu uygulamaların geri çekilmesiyle birlikte bazı suçlar yeniden arttı. Dolayısıyla, güvenlik iyileşmez veya daha kötüye giderse, özellikle yükselen mahalleler ve şehir merkezi için (her ne kadar merkezde iyileşmeler görülse de, olası bir geri dönüş Reviver Centro ivmesine zarar verebilir) gayrimenkul değerleri için bir risktir.
- Çevresel ve İklimsel Riskler: Rio’nun coğrafyası, gayrimenkul paydaşlarının dikkate alması gereken bazı çevresel riskler taşır. Şiddetli yağışlar ve yetersiz drenaj, geçmişte sel ve toprak kaymalarına neden olmuştur. Kuzey ve Batı bölgelerindeki mahalleler, yaz yağmurlarında bazen su baskını yaşar; bu tür durumlar mülklere zarar verebilir ve değerlerini düşürebilir (bu nedenle daha önce bahsedilen drenaj yatırımları bunları azaltmak içindir) thelatinvestor.com. Şehir dışındaki yamaç mahalleleri, evleri (özellikle de gayri resmi olanları) tehdit eden toprak kayması riskiyle karşı karşıyadır. Uzun vadede, iklim değişikliği ve deniz seviyesinin yükselmesi kıyıdaki gayrimenkuller için tehdit oluşturuyor – Leblon, Ipanema ve Copacabana gibi bölgeler deniz seviyesinde yer almakta ve önümüzdeki on yıllarda yükselen deniz veya fırtına dalgalarından etkilenebilir. Bazı tahminler daha sık aşırı hava olayları öngörüyor; gerçekten de, son dönemde Güneydoğu’da çok şiddetli yağışlar altyapıdaki zafiyetleri ortaya çıkardı. 2030 uzakta değil, o zamana kadar sahil mülklerinde sigorta maliyetlerinin yükseldiğini veya yeni binalarda koruyucu tedbirler gerektiren kuralların geldiğini görebiliriz. Sahil erozyonu ise bir başka sorun (örneğin, bazı yıllarda belirli plajlarda kum miktarı dramatik biçimde azalıyor – bu, takviye projeleriyle çözülebilir). Bu çevresel zorluklar, geliştiricilerin ve sahiplerin dayanıklı yapılar (su yalıtımı, daha iyi drenaj sistemleri, yedek enerji vs.) için yatırım yapmasını gerektirir; bunu yapmamak ise mülklerin uzun vadeli sürdürülebilirliği için risk oluşturur. Zaten, bazı gözlemciler bu sorunlar kötüleşirse okyanus manzaralı yaşamın cazibesinin azalabileceğini belirtiyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ancak şu anda çoğu için bu çekicilik risklerin önünde görülüyor.
- Politik Risk: Brezilya’nın demokrasisi istikrarlı olsa da, ülkedeki siyasi dalgalanmalar, iş dünyasını etkileyen politika değişikliklerine yol açabiliyor. Rio’nun eyalet ve şehir maliyesi geçmişte sıkıntı yaşadı (eyalet 2016’da iflas tehlikesi atlatmıştı). Siyasi skandallar veya istikrarsızlık, dolaylı olarak yatırımcı güvenini sarsabilir. 2026’daki ulusal seçimler farklı bir ekonomik tutum getirebilir (örneğin, piyasaya daha az dost bir hükümet gelirse veya sermaye kontrolleri uygulanırsa, bu yabancı yatırımcıların fikrini etkileyebilir). Şimdilik bu risk düşük görünüyor – Lula yönetimi şu ana kadar piyasalara karşı pragmatik davrandı – ama yatırımcıların aklında bulunan bir konu.
Bu riskleri değerlendirirken, birçok analist bunların hiçbirinin aşılamaz olmadığını, ancak stratejik planlama gerektirdiğini sonucuna varıyor. Örneğin, yüksek faiz oranları, finansmana daha az bağımlı segmentlere (lüks, ya da nakit alınan kiralıklar) odaklanarak hafifletilebiliyor. Arz fazlası ise dikkatli piyasa araştırması yaparak ve tek bir mikro lokasyonda aşırı inşaat yapmayarak yönetilebilir. Regülasyon riskine ise politika gelişmeleriyle yakından ilgilenerek yanıt verilebilir (Brezilya’daki sektörün genellikle hükümetle pazarlık ettiği, FII’ler için vergi reformu uyarlamalarında görüldüğü gibi practiceguides.chambers.com). Güvenlik ve çevresel sorunlar daha çok toplumsal olmakla birlikte, burada da gayrimenkul sektörü iyileştirmeler için lobi yapıyor (örneğin, geliştiricilerin projeleri çevresinde gecekondu yenilemesine finansman sağlaması ya da dengeleme gereksinimleri yoluyla taşkın kontrolüne katkıda bulunması gibi).
Özetle, Rio’nun gayrimenkul piyasası büyük fırsatlar sunmakla birlikte zorluklardan da muaf değildir. Yatırımcılar ve geliştiriciler makroekonomik dalgalanmalarda yol almalı, politika değişimlerinin farkında olmalı ve belirli yerel risklere (suç ya da iklim gibi) dayanabilecek ya da bunlardan kaçınabilecek lokasyon ve proje türlerini seçmelidir. Piyasanın temelleri – konut arzı yetersizliği, benzersiz lokasyon cazibesi – bir tür güvence sağlasa da, ihtiyatlı risk yönetimi başarılı girişimlerle sorunlu olanları birbirinden ayıracaktır.
Alıcılar, Yatırımcılar ve Geliştiriciler İçin Fırsatlar
Zorluklara rağmen, 2025–2030 döneminde Rio de Janeiro gayrimenkul piyasası farklı paydaşlar için birçok etkileyici fırsat barındırıyor:
Ev Alıcıları İçin: Şu anda belirli türde alıcılar için fırsat olabilir. Sabit gelire sahip Brezilyalılar, sübvanse edilen finansman imkanlarına ulaşabiliyorsa (örneğin MCMV programı veya FGTS kredileriyle), hükümetin ev alımları için piyasanın altında faiz oranları sunduğunu görecektir riotimesonline.com. Bu, uygun koşullarla ilk evini almak için bir fırsattır. Faiz oranları genel olarak yüksek olsa da, önümüzdeki yıllarda düştüğünde, şu anda ev alanlar daha sonra daha düşük oranlara yeniden finansman yaparak avantaj elde edebilirler. Ayrıca, önceki durgunluk ve pandemi nedeniyle Rio’daki fiyatlar bazı küresel şehirler gibi fırlamadı – şimdi tekrar büyümeye başlıyorlar. Bu da, birçok mülkün enflasyona göre ayarlanmış olarak hâlâ makul fiyatlarda olduğu anlamına geliyor. Örneğin, iyi bir semtte daire almak isteyen biri, hâlâ 2025 fiyatlarının reel olarak 2014 fiyatlarına yaklaşık eşdeğer olduğunu görebilir globalpropertyguide.com. Esasen, bir döngünün dibine yakın alım şansı var. Yabancı para birimi veya geliri olan alıcıların avantajı daha da büyük: zayıf Real (kabaca 5 R$ = 1$) son birkaç yıla göre %30 daha fazla alım gücü sağlıyor thelatinvestor.com. 1 milyon R$’lık bir daire yalnızca yaklaşık 200 bin ABD doları ve bu, yabancı alıcılar veya dolarla/avro ile maaş alan Brezilyalılar için oldukça cazip. Kısacası, finansmanı hazır veya nakit parası olan (yerli ya da yabancı) alıcılar için Rio, diğer küresel şehirlere kıyasla çok daha uygun fiyatlarla dünya standartlarında lokasyonlar sunuyor. Plaj tutkunları, Ipanema veya Copacabana’da hâlâ “küresel standartlara göre ucuz” iken bir mülke sahip olma fırsatı olarak görebilirler.
İlk defa ev alacaklar ve evini büyütmek isteyenler de yükselişte olan yeni mahallelerde fırsatlar bulabilir. Daha önce tartışıldığı gibi, Centro’nun canlanmasıyla şimdi şehir merkezinde makul fiyatlarla bir loft alınabilir ve bölge gelişmeye devam ettikçe değeri de yükselebilir (ayrıca uzun süreli işe gidiş-geliş olmadan kentsel yaşam tarzının da tadını çıkarırlar). Ya da Leblon’u karşılayamayan bir aile Jardim Oceanico, Barra’dan ev alabilir – altyapı geliştikçe gelecekte önemli bir değer artışı olan bir bölgede yerlerini almış olurlar. Bir başka strateji: arz fazlası olan segmentlerdeki hafif fiyat düşüşlerinden yararlanmak – örneğin, 2020-21’de piyasaya çıkan bazı lüks konut projelerinde hâlâ satılmamış daireler bulunuyor ve geliştiriciler bunlarda indirimler veya promosyonlar sunabiliyor. Bu gibi durumlarda alıcılar iyi pazarlık yapabilir (örneğin, daha yüksek özellikte iç dekorasyon veya otopark gibi ekstraların fiyata dahil edilmesi gibi).
Yatırımcılar İçin (Kiralama/Gelir Yatırımcıları): Rio, yatırımcılar için çeşitli stratejiler sunar. Bir fırsat, kısa vadeli kiralama pazarıdır ve bu pazar güçlü kalmaya devam etmektedir. Turist yoğun bölgelerde (Ipanema, Copacabana, Barra) bir daire satın alıp Airbnb üzerinden kiraya vermek, geleneksel bir kiraya göre önemli ölçüde daha fazla getiri sağlayabilir. Ipanema’da her 7 evde 1 Airbnb bulunduğu düşünüldüğünde reuters.com, talebin güçlü olduğu kanıtlanmıştır. Akıllı yatırımcılar bu birimlerden portföyler oluşturuyor; düzenlemeler gelecekte sıkılaşsa bile, şu anda iyi bir operasyon kuranlar (doğru ruhsatlandırma veya buna izin veren binalarda) yüksek getiriler elde edebilir. Örneğin Copacabana Palace oteli yakınlarında bir iki odalı daire, yüksek sezonda yüksek gecelik ücretler getirebilir – çoğu zaman sadece 8-9 ay kısa dönem kiralamayla bir yıllık uzun dönem kiradan daha fazla getiri sağlayabilir. Ayrıca, döviz arbitrajı stratejisi de var: Yabancı yatırımcılar getirilerini Brezilya realiyle alıyor (çoğunlukla %5+ net getiri), ama gelecekte Real değer kazanırsa dövizden de kazanç elde ediyorlar. Şu anda bile, Brezilya’nın ortalama %4-6 kira getirisi, getirilerin %2-3 olduğu çoğu gelişmiş pazardan daha yüksektir. Grafiklerde gösterildiği gibi Rio’nun getirileri (ortalama %4 civarı, bazı durumlarda ~%7’ye kadar) birçok Latin şehrine kıyasla daha iyi ya da en az onlar kadar iyidir thelatinvestor.com. USD veya EUR yatırımcısı için, düşük faizli bir dünyada bu caziptir – ayrıca olası sermaye değer artışı da eklenir.
Yatırımcılar ayrıca halen fiyatların baskılandığı ticari gayrimenkuller (ofis ya da mağaza gibi) düşünebilir. Şu an düşük fiyata kaliteli bir ofis katı almak ve kiraya vermek, ofis piyasası 2030’a kadar toparlanırsa güçlü getiri sağlayabilir. Rio alışveriş merkezleri veya ofislerine odaklanan gayrimenkul fonları (FII’ler) iskontolu işlem görüyor ve %8-10 getiri sunuyor. Sermaye piyasalarına alışkın olanlar, bu araçlara yatırım yaparak çeşitlendirilmiş bir portföy elde edebilirler. Bir diğer alan ise: Lojistik/depolama – kentin çevresinde (veya Petrokimya Kompleksi yakınındaki Itaboraí gibi komşu şehirlerde) – e-ticaretin artışı sayesinde küçük depoların sahibi olmak karlı olabilir (bazı küçük lojistik sitelerde yatırımcılar tekil depolar alıp KOBİ’lere kiralayabiliyor).
Daha pasif yabancı yatırımcılar için, şeffaf satın alma süreci, yabancı alıcı vergisinin olmaması ve parayı ülke dışına çıkarma olanağı Rio’yu diğer birçok gelişen pazara kıyasla daha kolay bir yatırım yeri haline getiriyor. Yatırımcıların günlük yönetimi üstlenmesi için (Reuters haberindeki gibi, 100 Airbnb birimini yöneten) emlak yönetim firmaları var reuters.com reuters.com ve bu sayede uzaktan yatırım yapmak mümkün oluyor.
Geliştiriciler ve İnşaatçılar İçin: Geliştirme tarafında da parlak noktalar var. En bariz fırsat konut açığını karşılamaktadır – uygun fiyatlı ve orta sınıf konutlara yönelik büyük bir karşılanmamış talep bulunuyor. MCMV projelerinde uzmanlaşmış geliştiriciler (genellikle Kuzey/Batı bölgelerinde inşaat yapanlar), hükümet desteğinden ve garantili finansman kaynaklarından faydalanmaya devam edeceklerdir. Federal hükümetin 2025 yılına kadar 2,5 milyon konut inşa etme planı (278 milyar R$ fonla) thelatinvestor.com, bu segmente hitap edenler için istikrarlı bir iş anlamına geliyor. Rio’da, bir geliştirici, Reviver Centro’ya katılarak teşviklerden yararlanabilir – bir ofis binasını konuta dönüştürmek, (teşvikler ve sorunlu ticari bir mülkün daha düşük satın alma maliyeti sayesinde) sıfırdan inşa etmekten daha ucuz ve hızlı olabilir. Şehirde yaklaşık 369 binlik konut açığı thelatinvestor.com olduğu göz önüne alındığında, iyi bir konumda inşa ettiğiniz kaliteli konutlar, uygun fiyatlandırılırsa büyük olasılıkla alıcı veya kiracı bulacaktır.
Bir diğer fırsat ise lüks ve niş geliştirmeler için. Uluslararası ilgi arttıkça, Rio’da daha önce nadir olan ultra lüks projelere alan açılıyor. Örneğin, birkaç geliştirici şimdi markalı rezidanslar (ör. lüks otel markalarına bağlı daireler) ve yüksek gelirli bireylere hitap etmek için büyük çatı katı üniteleri inşa ediyor. Rio’nun lüks piyasasının genel piyasadan daha hızlı büyümesi bekleniyor, bu nedenle bu alana odaklanan geliştiriciler muhtemelen yüksek fiyatlar ve sağlıklı kar marjları elde edebilirler. Anahtar ise fark yaratmaktır – akıllı ev teknolojisi, sağlıklı yaşam olanakları, çevre dostu tasarım veya karma kullanımlı kolaylıklar sunan projeler öne çıkacak ve daha yüksek fiyat talep edebilecektir thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ayrıca karma kullanımlı mini topluluklara da ilgi var – geniş bir arazi parçası birleştirebilen bir geliştirici, konut, ofis ve eğlenceyi bir arada sunan bir sonraki “planlı topluluğu” oluşturabilir (Barra’daki Multiplan veya Aliansce’nin büyük projelerine benzer şekilde). Son dönemdeki trende bakılırsa, yetkililer bu tür bütünleşik projelerin değerini gördüğü için gerekli izinleri almak geçmişe kıyasla artık daha kolay olabilir.
Yeniden Geliştirme ve Değer Artışı: Rio’da, bazıları merkezi konumlarda olmak üzere, az kullanılan birçok eski bina stoğu bulunmaktadır. Yatırımcılar ve geliştiriciler değer artışı fırsatları bulabilirler: örneğin, Copacabana’da eski bir apartman binası satın alıp, daireleri ve ortak alanları yenileyerek binayı daha üst seviyede satmak ya da kiralamak – adeta tüm bir binayı elden geçirip satmak. Daha önce belirtildiği gibi, Centro’da boş bir ofis binasını yenisi maliyetinin çok altında alıp trend loftlara dönüştürmek, etkin şekilde yapılırsa oldukça karlı olabilir. Reviver Centro avantajları (örneğin kullanım amacı değişikliği ücretinden muafiyet ve hızlı onay gibi) bu fırsatı daha cazip hale getiriyor thelatinvestor.com. Burada güçlü bir ilgi olduğu bildiriliyor – ilk hareket edenlerden olmak hem itibar hem de kâr avantajı sağlayabilir.
Teknolojik ve Niş Fırsatlar: Gayrimenkulde teknoloji kullanımı yeni olanaklar sunuyor. Örneğin, sanal gerçeklik (VR) turlarındaki artış, geliştiricilerin uluslararası alıcılarla uzaktan pazarlama yapmasına olanak sağladı – bir istatistiğe göre, sanal tur sunulan mülkler %31 daha hızlı ve ortalamada %9 daha yüksek fiyata satılıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu, PropTech’i benimsemenin yatırımcı havuzunu ve mülkünüze olan talebi artırabileceği anlamına geliyor. VR ve dijital pazarlamayı kullananlar, 2020’den bu yana %55’lik yabancı alımlardaki artıştan yararlanabilirler thelatinvestor.com. Ayrıca, birlikte yaşama (co-living) ve öğrenci yurdu yükselen bir niş – Rio’da, hem Brezilya’dan hem de yurt dışından öğrenci çeken birçok üniversite ve dil okulu var, ancak amaca uygun öğrenci yurdu çok az. Bir binayı modern yurt tarzı veya birlikte yaşama ünitesine (ortak alanlar, dahil olanaklarla) dönüştürmek veya sıfırdan inşa etmek – üniversitelere (örneğin UFRJ’nin olduğu Urca’da ya da FGV’nin olduğu şehir merkezinde) yakın konumlarda – karşılanmamış bu pazara ulaşabilir ve iyi getiri sağlayabilir. Ortak çalışma alanları ise başka bir açı – pek çok çalışan freelance veya hibrit çalışırken, yenilikçi geliştiriciler konut projelerinde ortak çalışma salonları entegre ederek projeye cazibe katıyor.
Son olarak, sürdürülebilirlik sadece bir zorluk değil, aynı zamanda bir fırsattır. “Yeşil” binalara – yani güneş panelleri, yağmur suyu toplama, enerji verimli tasarım gibi özelliklere sahip olanlara – olan talep artıyor. Hem son alıcılar hem de büyük kiracılar (ofisler için) ESG’ye değer veriyor. Yeşil sertifikası alan projeler finansman teşvikleri ya da daha hızlı kiralanma gibi avantajlar da elde edebilir. Bir tahmine göre, Brezilya’da sürdürülebilir yapı malzemesi talebi yıllık %11 oranında artıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu sürece öncülük eden geliştiriciler ürünlerini farklılaştırabilir ve özellikle iklim endişeleri arttıkça daha yüksek kira ya da satış bedelleri talep edebilirler.
Sonuç olarak, Rio piyasası zengin bir fırsat yelpazesi sunuyor: şu anda bir toparlanma döngüsünde uygun fiyatlı alım fırsatları, kiralamalarda veya değeri düşük bölgelerde yüksek getirili hamleler ve politika teşvikleri ile değişen yaşam tarzı trendleriyle desteklenen geliştirme olanakları. Kapsamlı araştırma yapan ve stratejilerini şehrin gittiği yöne – daha bağlantılı, daha karma kullanımlı, daha sürdürülebilir – uyumlu hale getiren paydaşlar büyük fayda sağlayabilir. Pek çok açıdan, 2020’lerin sonlarındaki Rio, bir yeniden doğuş hikayesine benzeyebilir: sorunlarını ele alan ve potansiyelini serbest bırakan bir şehir. Konut ihtiyacını çözmek, ihmal edilen varlıkları dönüştürmek veya gelişen taleplere (ister lüks yaşam, ister birlikte yaşam) hizmet etmek için yatırım yapanlar önümüzdeki yıllarda hem finansal olarak hem de Muhteşem Şehir’in bir sonraki bölümünü şekillendirme açısından ödüllerini alacaktır.
Kaynaklar:
- Global Property Guide – Brezilya Konut Piyasası Analizi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Rio’da konut fiyatı eğilimleri ve enflasyon)
- The Latinvestor – 2025’te Rio de Janeiro’da Lüks Emlak Piyasası thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Lüks segment istatistikleri, fiyat aralıkları ve tahminler)
- The Latinvestor – 2025’te Rio de Janeiro’da Gayrimenkul İçin 19 Tahmin thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Reviver Centro etkisi, kira getirisi eğilimleri, demografik analizler)
- The Rio Times – Brezilya Konut Pazarı Yüksek Faiz Oranlarına Rağmen %15 Büyüdü (Mayıs 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Faiz oranları, ipotek öngörüleri, inşaat sektörü verileri)
- Reuters – “Airbnb, turizm cenneti Rio’da kısa süreli kiralama patlamasına yol açıyor” (Ekim 2024) reuters.com reuters.com (Kısa süreli kiralamaların yaygınlığı ve uzun dönem konutlara etkisi)
- JLL Brazil – Rio de Janeiro Ofis Görünümü 2025 1. Çeyrek jll.com jll.com (Rio’da ofis boşluk oranları ve absorpsiyonu)
- Chambers & Partners – Gayrimenkul 2025 Brezilya (Uygulama Rehberi) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Mevzuat ortamı, vergi reformu etkileri, piyasa eğilimleri)
- Valor International (Latinvestor aracılığıyla) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Merkezi bölge lansmanları ve satışlarındaki artış istatistikleri)
- Rio Times – Brezilya Gayrimenkul Piyasası 2024 Performansı riotimesonline.com (Makro koşullar, faiz oranı bağlamı)
- Rio Belediye Başkanlığı – Reviver Centro programı thelatinvestor.com (Konut sıkıntısı istatistiği ve dönüşüm teşvikleri)
