Seul Emlak 2025: Yükselen Fiyatlar, Cesur Politikalar ve Gangnam ile Ötesinin Geleceği

Seul’ün emlak piyasası 2025’te manşetlerde; en gözde semtlerdeki daire fiyatlarının fırlaması, yeni mega projelerin silüeti yeniden şekillendirmesi ve politika yapıcıların bu patlamayı kontrol altına almaya çalışmasıyla dikkat çekiyor. Bu raporda, Seul’ün konut ve ticari gayrimenkul sektörlerini derinlemesine inceliyoruz – güncel piyasa koşullarını, fiyat trendlerini, sıcak yatırım fırsatlarını, devlet müdahalelerini, yaklaşan altyapı projelerini ve uzman tahminlerini masaya yatırıyoruz. Gangnam’daki fırlayan daire değerlerinden Yongsan’daki iddialı 100 katlı kule planlarına kadar; işte şu anda olup bitenler ve önümüzdeki yıllarda neler bekleyebileceğinize dair kapsamlı bir bakış.

Piyasa Genel Görünümü: 2025’te İki Ayrı Piyasanın Hikâyesi

2025’te Seul’ün gayrimenkul piyasası, başkent bölgesinde güçlü bir büyüme ve Güney Kore’nin diğer bölgelerinde ise durağan bir seyir ile karakterize ediliyor. Seul’de konut fiyatları güçlü bir şekilde toparlandı, diğer bölgeler ise geride kaldı. 2025’in başında Kore Merkez Bankası’nın Ulusal Konut Fiyat Endeksi yalnızca yıldan yıla %0,31 arttı (enflasyona göre hafif bir düşüş), fakat bu mütevazı ulusal rakam keskin bir bölgesel ayrımı gizliyor globalpropertyguide.com. Seul’ün kendi konut fiyatları son bir yılda %3,63 arttı, metropol alanının genelinde ise %1,68’lik bir artış yaşandı. Birçok taşra şehri ise fiyatlarda durağanlık ya da düşüş görmeye devam ediyor globalpropertyguide.com. Aslında, Seul’ün konut piyasası 2025’te art arda on iki haftadan fazla fiyat artışı kaydetti ve bu, ilkbahardan bu yana en hızlı yükseliş dönemi koreajoongangdaily.joins.com. Seul’ün üç ultra pahalı “Gangnam” bölgesinde başlayan momentum artık Mapo, Yangcheon ve Gangdong gibi diğer bölgelere de yayılıyor ve bu, yükselişin genişlediğine işaret ediyor koreajoongangdaily.joins.com.

Bu kutuplaşma Seul’ün üstünlüğünü gözler önüne seriyor: başkentteki mülkler devasa bir primle satılıyor. Seul’de ortalama yeni bir daire yaklaşık ₩13,4 milyon/m² (~9.300$) fiyatla satılıyor; bu, ülke ortalamasının ₩5,76 milyon olmasından 2,3 kat daha fazla globalpropertyguide.com. Hatta, Güney Kore artık büyük metropol şehirlerle küçük kasabalar arasındaki en geniş konut fiyatı farkına sahip OECD ülkesi konumunda globalpropertyguide.com. Seul’de lüks bir daire kolayca ₩2 milyarun (yaklaşık 1,5–2 milyon $) üzerinde olabiliyor; benzer büyüklükteki evler ise taşra şehirlerinde bunun çok daha altında satış görüyor. Aşağıdaki tablo, Seul’ün kilit bölgelerinde tahmini ortalama daire fiyatlarını şehir ortalamasıyla karşılaştırmalı olarak gösteriyor:

Bölge (Seul)	Ortalama Daire Fiyatı (2025)₩/m²
Gangnam-gu (güney)	₩25,000,000 bambooroutes.com
Seocho-gu (güney)	₩22,000,000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (merkez)	₩20,000,000 bambooroutes.com
Songpa-gu (güneydoğu)	₩17,000,000 bambooroutes.com
Mapo-gu (kuzeybatı)	₩15,000,000 bambooroutes.com
Seul Ortalaması	~₩10,000,000 bambooroutes.com

Kaynak: Bamboo Routes analizi, Ekim 2024 (2025 tahminleri).

Yukarıda görüldüğü gibi, Gangnam hâlâ en pahalı bölge ve ortalama daire değerleri şehir ortalamasının yaklaşık 2,5 katı. Seocho, Yongsan ve Songpa gibi diğer varlıklı semtler de ortalamayı fazlasıyla aşıyor; Mapo ise görece “uygun” olmasına karşın yine de şehir ortalamasının üzerinde. Bu değer farklılıkları giderek artıyor ve bu durum, alıcıların Seul’ün çekirdek bölgelerine yönelme eğilimini ve başkentteki ciddi arz-talep dengesizliğini ortaya koyuyor.

Talep cephesinde, birçok faktör Seul’deki patlamayı körüklüyor. Faiz oranlarının 2025’te düşmesi bekleniyor; Kore Merkez Bankası’nın gevşeme yanlısı bir politikaya dönmesiyle alıcıların algısı iyileşti cbre.com. Yatırımcılar, yeni kredi sınırlamaları yürürlüğe girmeden ipoteklerini sabitlemek için harekete geçti koreajoongangdaily.joins.com. Aynı zamanda, kiralar ve inşaattan önceki fiyatlar da yükseliyor, bu da potansiyel ev sahipleri için şimdi almak yönünde bir acele ve “kaçırma korkusu” (FOMO) yaratıyor koreajoongangdaily.joins.com. Seul’de konut satış hacmi de buna bağlı olarak fırladı – Mayıs 2025’te, daire satışları 7.000–8.000 birime ulaşma yolundaydı; bu, önceki aylara göre keskin bir artış ve en sıkı düzenlemelerin olduğu bölgelerde bile bu durum geçerli koreajoongangdaily.joins.com. Bu hareketlilik, birikmiş talebin açığa çıktığını ve alıcıların hem daha düşük faiz beklentisiyle hem de “daha fazla yükselmeden al” endişesiyle yeni piyasa gerçeklerine uyum sağladığını gösteriyor.

Bu arada, Seul dışında konut piyasaları soğuk kalmaya devam ediyor. Başkent bölgesi dışındaki şehirlerde, 2025; art arda üçüncü yıl fiyat düşüşlerine sahne oluyor globalpropertyguide.com. Örneğin, Busan, Daegu ve diğer büyük metropollerde daire fiyatları hala yıldan yıla %1-4 arası bir düşüş eğilimi gösteriyor globalpropertyguide.com. Sonuç olarak: Seul’ün gayrimenkul toparlanması son derece yerel kaldı, başkentteki seçkin bölgeler orantısız şekilde faydalanıyor ve şehir-kırsal servet farkı giderek artıyor. Artık Seul’de bir dairenin ortalama fiyatı, Busan’dakinin 3,5 katına çıktı, bu fark on yıl önce 2,1 katıydı koreajoongangdaily.joins.com. Bu ayrışma, ülkenin konut eşitliğiyle mücadele ederken bir politika açmazı doğuruyor.

2025’te Konut Gayrimenkul Trendleri

Fiyat Artışı ve Toparlanma Rotası

2022–2023’teki kısa düzeltmenin ardından, Seul’de konut fiyatları tekrar yükselişe geçti. Sektör analistleri, piyasanın muhtemelen 2023 başında dip yaptığını belirtiyor globalpropertyguide.com. 2025 Şubat’ında, Seul’ün konut fiyat endeksi yıldan yıla neredeyse %4 yükseldi globalpropertyguide.com ve sonbaharda artış hızı daha da ivmelendi. Dikkat çekici bir şekilde, Nisan 2025, Seul’de art arda 12. hafta konut fiyatlarında artış görüldü world.kbs.co.kr. Bu ayda, seçkin Gangnam, Seocho ve Songpa ilçelerinde değerler haftada +%0,13 ila +%0,18 artarken şehir genelinde bu oran %0,08 civarındaydı world.kbs.co.kr. Önemli bir başka husus, fiyat toparlanmasının yaygınlaşması; Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon ve Gangdong gibi ilçeler de Nisan’da şehir ortalamasının üzerinde haftalık artışlar yaşadı (yaklaşık %0,11–0,17) ve böylece Gangnam dışındaki bölgelerde de alıcı güveni geri döndü world.kbs.co.kr.

Seul’deki bu istikrarlı toparlanma, diğer bölgelerde süregelen zayıflıkla tam bir tezat oluşturuyor. 2025’in ilk çeyreği itibarıyla, Seul dışındaki Kore genelinde ev fiyatları ortalama olarak hâlâ hafifçe düşmeye devam ediyordu globalpropertyguide.com. Hatta, başkent dışındaki piyasalarda Nisan ayında fiyatlar yaklaşık %0,04 oranında geriledi, oysa Seul’de ise yükseliş devam etti world.kbs.co.kr. Seul’ün (ve Gyeonggi Eyaletindeki banliyö kuşağının) ülke çapında durağanlığa rağmen dirençli kalması, başkentin çekim etkisinin altını çiziyor – işler, olanaklar ve yatırım fırsatları insanları ve sermayeyi Seul’ün yörüngesine çekmeye devam ediyor. Demografik açıdan, şehre nüfus akışı ve daha küçük hane yapıları, Güney Kore’nin genel nüfusu yaşlanıp azalırken bile konut talebini canlı tutuyor. Başlıca kurumlar ve uzmanlar Seul’ün konut görünümüne temkinli bir şekilde iyimser yaklaşıyor. Kore Konut Enstitüsü, 2023 dip noktasının ardından ev fiyatlarının 2025 ortasına kadar toparlanma aşamasına gireceğini ve Seul metropol bölgesinde 2025’te yaklaşık %0,8’lik bir artış beklendiğini (Sadece Seul şehri için %1,7) öngörüyor globalpropertyguide.com. Özel sektör tahminleri ise daha iyimser: Emlak analistleri, önümüzdeki birkaç yıl için Seul’de yıllık fiyat artışının yaklaşık %3–5 civarında olmasını öngörüyor; tabii beklenmedik büyük bir şok yaşanmazsa bambooroutes.com. Yüksek talebin olduğu semtlerde kazançlar daha da yüksek olabilir – Gangnam, Seocho ve Yongsan gibi prestijli ilçelerde son dönemde fiyatlar yılda yaklaşık %7’ye kadar artabiliyor bambooroutes.com. Genel kanı, yüksek talep ve sınırlı arzın fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdüreceği, ancak hükümetin soğutma önlemlerinin artış hızını biraz yavaşlatabileceği yönünde bambooroutes.com. Şu anda Seul’de tam anlamıyla bir fiyat çöküşü beklenmiyor; tartışma daha çok fiyatların ne kadar yükseleceği ve ne kadar hızlı olacağı üzerinedir.

Arz Sıkışıklığı ve Yeni İnşaatlar

Seul konut piyasasının temel belirleyicilerinden biri, arzu edilen bölgelerde kronik arz yetersizliğidir. Yeni konut arzı, yıllardır talebi karşılamakta zorlanıyor ve büyük inşaat patlamaları bile bu açığı neredeyse hiç kapatamıyor. 2010’ların ortasında, rekor sayıda konut tamamlandı (örneğin 2018’de 626.000 yeni daire), bu da geçici bir rahatlama sağladı globalpropertyguide.com. Ancak sonrasında inşaat başlangıçları geriledi ve 2025’te ülke genelindeki yıllık yeni arz (yaklaşık 400 bin ünite), her yıl tahmini talebin yaklaşık 50.000 ünite altında kalıyor, böylece 2025’e kadar toplamda yaklaşık yarım milyonluk bir konut açığı oluşuyor globalpropertyguide.com. Seul’de – olgun ve arazi açısından kısıtlı bir şehirde – yeni konut üretimi özellikle zor. Eski apartmanların yeniden inşası ve banliyölerde “yeni şehir” projeleri devam ediyor, ancak en çok talep gören semtlerde inşaat için neredeyse hiç alan kalmamış durumda; bu da mevcut mülklerin kıtlık değerini güçlendiriyor. Hükümet, konut inşaatını artırmaya yönelik önlemler açıkladı, ancak ilerleme yavaş. Yetkililer onay süreçlerini hızlandırdı, kentsel dönüşüm projelerini öne çekmeye çalıştı; ancak bu adımlar henüz arzda anlamlı bir artışa yol açmadı globalpropertyguide.com. Geliştiriciler yükselen inşaat maliyetleri, sıkı kredi standartları ve bazı dönüşüm bölgelerinde yerel halkın muhalefeti gibi engellerle karşı karşıya. Bu nedenle, Seul’ün konut arzı-talep dengesizliği sürüyor; bu da alıcıların sınırlı ilanlar için kıyasıya rekabet etmeye devam edeceğini gösteriyor – önemli bir ekonomik kriz olmadığı sürece bu, kalıcı fiyat artışları için uygun bir zemin oluşturuyor. Olumlu bir gelişme ise yeni kiralık konutların artırılmasına yönelik çabalar. Hükümet, Ağustos 2024’te, uzun dönem kiralık ve kiraya yönelik projelerin artırılmasını amaçlayan bir Kiralık Konut Arz Planı açıkladı globalpropertyguide.com. Bu plan çerçevesinde, kurumsal ev sahipleri için bazı kısıtlamalar gevşetildi – mesela kira kontrol hükümleri yumuşatıldı ve vergi avantajları sağlandı – böylece kurumsal yatırımcıların kiralık konut piyasasına ilgisinin artırılması hedeflendi globalpropertyguide.com. Bunun sonucunda birçok büyük finans ve gayrimenkul geliştirme şirketi, kiralık konut satın almak için fonlar kurmaya başladı pdf.savills.asia. Beklenti şu ki, kiralık dairelerin profesyonel yönetimi kiracılar için seçenekleri çoğaltacak ve alıcı piyasasındaki baskıyı azaltacaktır (çünkü uygun fiyatlı, kaliteli seçenekler bulunursa daha çok kişi satın almak yerine kiralamayı tercih edebilir). Gerçekten de, aylık kira sözleşmeleri (wolse) geleneksel toplu depozitoluk (jeonse) kira sözleşmelerine kıyasla daha yaygın hale geliyor globalpropertyguide.com. 2021–2022’deki sıçramadan sonra jeonse fiyatları soğudu ve birçok ev sahibi aylık kira toplamaya döndü – yüksek faiz oranları büyük depozitoları daha az cazip hale getirdi. Bu “jeonse’den wolse’ye geçiş”, hükümet teşvikleriyle desteklenerek yatırımcılar için yeni bir varlık sınıfı oluşturuyor ve zaman içinde, kiraya yönelenler sayesinde konut talebinin bir bölümünü doygunlaştırabilir.

Politika Önlemleri ve Devlet Müdahalesi

Özellikle Seul’ün göz alıcı semtlerindeki fırlayan konut maliyetleri, 2025’te devletin agresif müdahalesine yol açtı. Spekülatif alımları ve “çevirmeyi” (flipping) engellemek isteyen yetkililer, başkentte katı bir Arsa Alım İzni Sistemini yeniden devreye aldılar. Mart 2025 itibarıyla, Gangnam, Seocho, Songpa ve Yongsan’ın tamamı – Seul’ün en pahalı semtleri – daire satışları için “izin bölgeleri” ilan edildi donga.com. Bu bölgelerde belirli büyüklükte bir daire satın almak isteyen herkes, önceden ilçe belediyesinden izin almak ve en az 2 yıl boyunca dairede ikamet edeceğine dair taahhütte bulunmak zorunda donga.com. Kiracısı olan konutların satın alınması (örneğin, jeonse düzenlemesiyle birlikte ev alımı – “gap yatırımı” olarak bilinen yaygın bir taktik) ise altı aylık ilan süresince fiilen yasaklandı donga.com donga.com. İzin alınmadan yapılan işlemler geçersiz sayılabiliyor ve taraflar 2 yıla kadar hapis veya arsa bedelinin %30’una kadar para cezası gibi cezalarla karşılaşabiliyor donga.com. Bu izin bölgeleri – 1970’ten bu yana ilk kez tüm ilçelerin sisteme dahil edilmesi – fiyat artışını “Gangnam 3” ilçelerinde ve Yongsan’da ne kadar ciddiye aldıklarını gösteriyor. Yöneticiler, Gangnam, Seocho ve Songpa’daki hızlı fiyat artışlarının tüm Seul genelindeki fiyatları yukarı çektiği endişesini dile getirerek, acil soğutma önlemlerinin gerekliliğini vurguladılar donga.com. Ancak bu adım, kafa karıştırıcı bir politika dalgalanmasının ardından geldi. Seul Belediyesi, benzer bir izin kısıtlamasını yalnızca bir ay önce (Şubat 2025’te) belirli semtler için kaldırmış, ancak birkaç hafta sonra çok daha kapsamlı bir kuralı yeniden yürürlüğe sokmuştu donga.com donga.com. Eleştirmenlere göre, böylesi politikadaki gelgitler piyasada belirsizlik yarattı donga.com. “Düzenlemeler gevşetildikten sonra, faiz indirimi beklenen bir ortamda ve işlemlerde artış yaşanırken piyasa belirsizliği arttı” diyen bir ekonomist, hükümetin ani geri dönüşünün kamu güvenini sarstığını belirtti donga.com. Gerçekten de, daha sıkı kurallara rağmen, bu sıkı denetimli bölgelerde alım-satım faaliyeti artış gösterdi – ve bu bölgelerde artık izin sistemiyle bile rekor satış fiyatları bildiriliyor koreajoongangdaily.joins.com. Bu da, kararlı alıcıların sınırlamaları aşacak ya da bekleyecek yollar bulduğunu gösteriyor; özellikle de gerçekten ikamet etmeyi planlayan ve mecburi oturma süresini karşılayabilen nihai kullanıcılar için.

İşlemleri sınırlamanın ötesinde, hükümet konut finansmanını da spekülasyonu dizginlemek için hedef aldı. Koreli finansal düzenleyiciler Borç Servis Oranı (DSR) kurallarını 2024’ün sonlarında daha da sıkılaştırdı ve yüksek borçlu alıcıların globalpropertyguide.com üzerinden borçlanmasını zorlaştırdı. Bankalar artık borçluların gelecekteki daha yüksek faiz oranlarında geri ödeme yapma yeteneğini “stres testine” tabii tutmak zorunda, bu da mevcut borcu olanlar için maksimum kredi tutarlarını fiilen azaltıyor globalpropertyguide.com. Bu makro ihtiyati adımlar, hanehalkının aşırı ipoteklenmesini ve kredi destekli teklif savaşlarını önlemeyi amaçlıyor. Ancak beklenmedik bir yan etki ortaya çıktı: Seul’deki büyük bankaların kredileri kısıtlamasıyla bazı borçlular ikincil kredi kuruluşlarına ve bölgesel bankalara yöneldi ve kredi, ana akım kanalların dışına kaydı; bu da “balon etkisi” yarattı globalpropertyguide.com. Politika yapıcılar, spekülatif talebi azaltmaya çalışırken gerçek alıcıların satın alımlarını tamamen boğmadan ya da bir kredi sıkışıklığını tetiklemeden ince bir çizgide yürüyor.

Arz tarafında ise, belirtildiği gibi, yetkililer uzun vadeli stratejilere odaklanıyor; bunlar arasında konut arzını artırma ve yeni şehirler geliştirme var. Başkan Yoon Suk-yeol’un yönetimi (2022–2025), önceki hükümetin ağır vergi ve düzenleme yaklaşımından büyük ölçüde uzaklaştı ve inşaatı teşvik için daha fazla serbestleşmeyi benimsedi. Fakat Güney Kore 2025’te siyasi bir değişim yaşadı: yıl ortasında, yeni yönetim geçmişte istenmeyen sonuçlara yol açan ağır çoklu-konuta sahiplik vergileri gibi cezalandırıcı konut politikalarından kaçınacağını belirtti koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Yeni liderlik, arzı artırmaya ve piyasaya güvenmeye yönelik bir değişime işaret etti. Başkan Lee Jae-myung, “Fiyatları vergilerle kontrol etmeye çalışmayacağız” diyerek, bundan böyle odak noktasının konut stokunu artırmak ve yönetmelikleri reforme etmek olacağını vurguladı koreajoongangdaily.joins.com. Bu siyasi tutum sürdürülürse, önümüzdeki yıllarda anlık fiyat kontrol önlemlerinin azalacağı ve arz yanlısı daha tutarlı politikaların görüleceği anlamına gelir; bu da uzun vadede baskının bir kısmını hafifletebilir.

Şimdilik, Seul’deki ev alıcıları ve yatırımcılar; belirli bölgelerde sahiplik kısıtlamaları, sıkılaştırılmış kredi kuralları ve ilk kez ev alıcılar için vergi teşvikleri gibi karmaşık bir kural ağıyla karşı karşıya. (Özellikle, gençler ya da ilk kez ev alacaklar için uygun fiyatlı ipotek oranları sunan devlet programları var bambooroutes.com.) Bu tedbirlerin etkinliği ise karışık: spekülatif al-satları yavaşlatabilir, ancak 2025’te görüldüğü gibi, gerçek ihtiyaç tarafından (ve yarının daha yüksek fiyat korkusuyla) güdülenen bir piyasada talebi tamamen bastıramazlar. Konut erişilebilirliği ciddi bir sorun olmaya devam ediyor – politika çabalarına rağmen, Seul’deki ortalama daire fiyatları tarihi zirvelere yakın ve fiyat-gelir oranları dünyadaki en kötü seviyelerden reuters.com. Bunu çözmek, talebi dizginlerken (piyasa çökmeden) ve arzı artırırken (zayıf bölgelerde aşırıya kaçmadan) hassas bir denge gerektirecek.

Kiralık Pazar ve Getiriler

Seul’ün kiralık konut pazarı da evriliyor. Jeonse sistemi – kiracıların aylık kira yerine mülk değerinin %50–70’ine varan büyük bir depozito yatırdığı geleneksel Kore modeli – uzun süredir Kore gayrimenkulünün ayırt edici özelliğiydi. Fakat son yıllarda, aylık kiralamalar popülerlik kazandı; özellikle büyük bir toplu meblağı ödeyemeyen gençler arasında. 2024–25’te birçok ev sahibi, yüksek faiz oranları büyük depozitoları tutmayı daha az kârlı hale getirdiğinden, aylık kira ya da “yarı-jeonse” (daha küçük depozito ve aylık ödemeler) biçimini tercih ediyor. Hükümetin kiralama yanlısı politikaları da bu değişimi teşvik ediyor globalpropertyguide.com. Kiracılar için bu, daha fazla seçenek anlamına geliyor; fakat depozitodan sonra konutun adeta “bedavaya” geldiği ultra ucuz jeonse dönemlerinin de sonu oluyor.

Seul’de kira getirileri ünlü derecede düşüktür; bunun nedeni de yüksek alım fiyatlarıdır. Dairelerde brüt kira getirisi genelde sadece %2–3 yıllık bambooroutes.com civarındadır ki, bu oran diğer küresel şehirler ya da alternatif yatırımlarla karşılaştırıldığında oldukça düşüktür. Birçok ev sahibi, sermaye kazancı hayaliyle düşük kira getirisini tarihi olarak kabul etti (ve jeonse depozitoları yatırım sermayesi olarak yeniden kullanılabiliyordu). Hükümet kurumsal yatırımcıları kiralık pazara çekmeye çalışsa da, şimdilik Seul düşük getirili, yüksek sermaye kazançlı bir ortam. Bu dinamik, spekülatif talebin kök salmasının da bir nedeni – yatırımcılar kira gelirinden çok fiyat artışına oynuyor. Ayrıca, kiraların genelde satış fiyatı artışının çok gerisinde kalmasının sebebi de bu; çünkü kiracılar, çok milyar liralık dairelerde makul bir getiri sağlayacak kadar yüksek bir kira ödeyemiyor.

Ticari Gayrimenkul: Ofis, Perakende ve Ötesi

Genellikle manşetleri konut piyasası çalsa da, Seul’un ticari gayrimenkul sektörü de 2025’te dikkat çekici değişimler yaşıyor. Genel olarak, kentin ticari pazarı direnç gösterdi ekonomik dalgalanmalara karşı ve hem yerli hem de yabancı yatırımcıları cezbetmeye devam ediyor. Ofis ve perakende piyasalarını; lojistik ve yatırım hacimlerindeki eğilimleri inceliyoruz.

Ofis Pazarı: Yüksek Doluluk ve İstikrarlı Büyüme

Seul’un ofis pazarı 2025’te hâlâ güçlü; merkezi iş alanlarında sınırlı yeni arz ve devam eden kurumsal talep bu durumu destekliyor. Kentin A Sınıfı ofislerindeki boşluk oranı son derece düşük – 2025’in ilk çeyreği itibarıyla %2,6; bir yıl öncesine göre neredeyse değişmeden kaldı cbre.com. Geleneksel merkez iş bölgesi (Jung-gu/Jongno), Gangnam İş Bölgesi (Teheran-ro) ve Yeouido finans bölgesi gibi alanlardaki birinci sınıf ofis alanları neredeyse tamamen dolu. Ev sahipleri bu sıkı koşullardan yararlandı: A sınıfı ofislerde ortalama nominal kiralar ilk çeyrekte çeyrekten çeyreğe yaklaşık %1,5 arttı ve aylık metrekare başına ₩38.700 (yaklaşık 30 $) seviyesine ulaştı cbre.com. Kira teşvikleri hâlâ asgari düzeyde – kira bedelsiz dönemleri, sözleşme süresi başına yılda bir aydan kısadır; bu da ev sahiplerinin, düşük boşluk oranı nedeniyle pazarlıkta üstün taraf olduğunu gösterir cbre.com.

Piyasa gözlemcileri, ofis sektöründeki bu kırmızı sıcaklığın orta vadede biraz soğuyacağını ama gerilemeyeceğini öngörüyor. Gayrimenkul hizmetleri firması Savills, 2025’te birinci sınıf ofis kiralarında artış hızının %2–4 civarına yavaşlayacağını tahmin ediyor; önceki yıllardaki daha keskin artışlara kıyasla pdf.savills.asia. Bunun nedeni kısmen, yıllar süren arz eksikliğinden sonra yeni ofis arzının sonunda geliyor olması. Özellikle, geleneksel “Büyük 3” bölge dışındaki büyük ölçekli ofis projeleri piyasaya giriyor. Örneğin, batı Seul’de gelişmekte olan bir teknopark olan Magok, yeni açılan ofis kampüsleriyle kurumsal kiracıları kendine çekiyor cbre.com. Magok gibi yerlere (ve kenardaki Pangyo ya da Sangam Dijital Medya Şehri’ne) modern ofis alanları geldikçe bazı şirketler oralara taşınıyor veya operasyonlarını genişletiyor; bu da Seul merkezindeki talep baskısını hafifletiyor. Yine de, şu anki %2–3 seviyesindeki dip boşluk oranından bir artış ancak hafif olabilir – muhtemelen %3’lü orta seviyelere – ve Seul’ün birinci sınıf ofisleri yakın gelecekte hâlâ ev sahiplerinin pazarı olarak kalmalı pdf.savills.asia.

Bu sektörü şekillendiren birkaç önemli ofis projesini ve trendi belirtmekte fayda var:

Gangnam ve Jongno Siluetleri: En prestijli iş adresleri (ör. Yeouido’daki GFC veya Gwanghwamun’daki kuleler) neredeyse sıfır boşluk oranı ve yüksek kira geliriyle popülerliğini korumaktadır. Gangnam’da, Hyundai Motor Group’un uzun zamandır ertelenen Küresel İş Merkezi (GBC) projesi – başlangıçta 105 katlı genel merkez gökdeleni olarak tasarlanmıştı – biraz daha kısa kulelerden oluşacak şekilde revize edildi ve inşaatın hızlanması planlanıyor. 2026–27 civarında tamamlandığında, GBC Samsung-dong bölgesinde ofis (ve kongre) alanı sağlayarak Gangnam’ın iş merkezi olma statüsünü daha da güçlendirecek. Bu da, Seul’ün güneyinde büyük ve kesintisiz ofis alanı arayan firmaların birikmiş talebini bir ölçüde karşılayacaktır.
Yeni Merkezlere Desantralizasyon: Seul şehir yönetimi, büyümeyi desantralize etmek için yeni iş merkezlerinin geliştirilmesini teşvik etti. Magok (batı Seul, Gimpo Havaalanı yakınları) bu merkezlerden biridir ve artık teknoloji ile biyoteknoloji firmalarının AR-GE merkezleri ve kurumsal kampüslerine ev sahipliği yapıyor. Mapo/Sangam’daki Dijital Medya Şehri (DMC) ise medya ve eğlence şirketlerine odaklanmıştır. Bu bölgeler geleneksel şehir merkezinin dışında olsa da, büyümeleri başka türlü merkezi pazarı daha da sıkılaştıracak olan kiracıları kendine çekiyor. Örneğin, büyük bir bilişim şirketi Magok’ta özel olarak inşa edilmiş bir kampüse taşınırsa, CBD’de başkalarına alan açılmış olur. Zamanla, bu “çok merkezli” ofis piyasası yaklaşımı esneklik kazandıracak, ancak Seul’ün çekirdeği hâlâ en çok tercih edilen olmaya devam edecek.
İstikrarlı Getiriler: Yatırımcılar için, Seul’de ofis sermaye getiri oranları kiralar artarken bile nispeten sabit kaldı, bu da fiyatların yükseldiği anlamına geliyor. Birinci sınıf ofis getirileri %4’lerin ortasında seyrediyor ve 2025’te de yaklaşık olarak sabit kalması bekleniyor cbre.com. Faiz oranları zirveye ulaşıp düşmeye başladığında, sermaye getirileri ile finansman maliyetleri arasındaki fark iyileşecek, bu da değerleri destekliyor. Birçok uluslararası yatırımcı (egemen fonlar, özel sermaye vb.) Seul ofislerini istikrarlı, uzun vadeli gelir için radarında tutuyor, ancak düşük getiriler ve varlıklar için şiddetli rekabet nedeniyle manşetlere çıkan işlemler nadiren gerçekleşiyor.

Özetle, Seul’ün 2025 ofis piyasası düşük boşluk, ılımlı kira artışı ve seçici yeni arz ile karakterize ediliyor. Şirketler temkinli bir iyimserlik içinde – ekonomik arka plan, daha yavaş bir GSYİH büyümesi, fakat beklenen faiz indirimleri ve teknoloji sektöründeki genişleme ofis talebini canlı tutuyor cbre.com. Dışsal bir şok olmadığı sürece, dengeli bir piyasa ve ev sahiplerinin özellikle birinci sınıf lokasyonlarda üstün olduğu bir görünüm bekleniyor.

Perakende ve Konaklama: Şartlı Toparlanma

Seul’ün perakende gayrimenkulü önce pandemi, şimdi de değişen tüketici ortamı nedeniyle sallantılı günler yaşadı. 2025 yılında sektör özellikle turist odaklı alışveriş bölgelerinde toparlanma işaretleri gösteriyor, ancak e-ticaret ve temkinli tüketici harcamaları kaynaklı zorluklarla da karşı karşıya.

Kore’de genel perakende satışları yavaşça yükseliyor – Ocak-Şubat 2025’te ulusal perakende satışlar %0,9 yıllık artış gösterdi cbre.com, bu da mütevazı bir büyümeye işaret ediyor. Yüksek enflasyon ve yavaşlayan ekonomik büyüme, alışveriş yapanları fiyat konusunda daha duyarlı hale getirdi ve “paranın karşılığını alma” trendine yol açtı cbre.com. Bu, indirimli mağazalar, bütçe markaları ve ikinci el platformlarının görece iyi gittiği anlamına gelirken, ultra lüks perakendenin de (varlıklı yerel ve Çinli müşteriler sayesinde) kendine özgü bir nişi var. Orta segment perakende ise sıkışmış durumda.

Seul’ün ünlü perakende bölgelerinde yayaların yoğunluğu yeniden artıyor çünkü turizmin geri dönüşü yaşanıyor. Sınırlar açıldıktan sonra, Myeongdong, Dongdaemun ve Insadong gibi COVID-19’da büyük darbe alan alanlar yabancı ziyaretçilerle yeniden dolup taşmakta. Turistlere bağımlı geleneksel pazarlar ve ana caddeler, duty-free mağazaları ve kozmetik mağazalarının satışlarının artmasıyla kiralarda ve dolulukta yükseliş gördü. Örneğin Myeongdong’un 2020’de zirve yapan boşluğu, küresel markaların ve yeni yeme-içme işletmecilerinin tam turizm canlanmasına güvenerek alana girmeye başlamasıyla düştü. Seul Belediyesi de perakende bölgelerini canlandırmaya yatırım yaptı (güzelleştirme projeleri, turizm pazarlaması) ve bu da toparlanmayı destekliyor cbre.com.

Ancak, tüm perakende aynı değil. Mahalle alışveriş merkezleri ve yerel AVM sahipleri, tüketicilerin hâlâ temkinli olduğunu bildiriyor – yüksek enflasyonla birlikte, insanlar isteğe bağlı alışveriş ve dışarıda yeme-içmeyi azaltıyor cbre.com. Dene-yasa perakende (eğlence, kafe, spor salonu vb.) müşteri trafiği çekmek için önemli hale geliyor. Kore’de çevrimiçi alışverişin yükselişi (dünyanın en ileri ülkelerinden biri) perakende büyümesini sınırlandırmaya devam ediyor. Birçok perakendeci, fiziksel alanını küçülttü ya da online satışlarla desteklenen daha küçük “showroom” tarzı mağazalara geçti.

Özet olarak, Seul’ün 2025 perakende emlak pazarı ikiye ayrılmış durumda: birinci sınıf turistik ve merkezi perakende alanları, ertelenmiş seyahat talebinden yararlanarak yükselişte; buna karşılık ikincil lokasyonlardaki perakende ise hâlâ yüksek boşluk oranları ve kendini yeniden keşfetme ihtiyacıyla karşı karşıya. Konaklama sektörü de bu trendi yansıtıyor. Seul’deki oteller, uluslararası seyahatçilerin dönüşüyle daha yüksek doluluk oranlarına ulaşıyor ve duraksama döneminden sonra otel yatırımlarına ilgi artıyor. Popüler turistik alanlar etrafında (Jongno, Myeongdong, Gangnam COEX) yeni otel projeleri ve yenileme çalışmaları devam ediyor. Ancak işletmeciler, olası bir küresel ekonomik daralma ya da pandeminin yeniden yükselişi riskine karşı temkinli. Ancak şu an için perakende/konaklama görünümü temkinli bir şekilde olumlu: geleneksel perakende kiraları dengeleniyor ve iyi konumlanmış varlıklara yeniden talep geliyor.

Lojistik ve Endüstri: Yüksek Arz, Yüksek Talep ile Karşılaşıyor

Lojistik gayrimenkul segmenti – depolar, dağıtım merkezleri ve sipariş karşılama tesisleri – pandemideki e-ticaret patlamasıyla büyük bir ivme kazandı. Geliştiriciler, Seul çevresinde modern lojistik merkezleri inşa etmek için yarıştılar ve muhtemelen biraz fazla, biraz hızlı inşa ettiler. 2024’te piyasaya yeni bir depo arzı dalgası girdi ve boşluk oranlarının ani şekilde yükselmesine neden oldu. 2024 yılının sonlarında, lojistikte genel boşluk oranı %23’e yükseldi – birkaç yıl önce fiilen tamamen dolu olan bir sektör için yüksek bir seviye cbre.com.

2025’te ise durum yavaş yavaş iyileşmeye başlıyor. 2025’in ilk çeyreğinde dört yeni A sınıfı lojistik tesis (toplam ~221.500 m²) teslim edildi, ancak bu yeni alanın yaklaşık %30’u tamamlanmadan önce kiralandı; bu da istikrarlı talebe işaret ediyor cbre.com. İlk çeyrekte kiralama faaliyetleri toplamda 178.000 m²’ye ulaştı ve bu da boşluk oranının ~%22’ye düşmesine (önceden %23) yardımcı oldu cbre.com. Ancak, pazar ikiye ayrılmış durumda: soğuk depolarda boşluk oranı (%40 civarı) kuru depolamaya (%16) göre çok daha yüksek cbre.com, çünkü soğuk zincir arzı fazla arttı ve dolması daha uzun sürüyor. 2025 yılı boyunca, uzmanlar yeni arzın 3PL (üçüncü parti lojistik sağlayıcılar), perakende şirketleri ve üreticiler tarafından emilecek olmasından dolayı, boşluğun kademeli olarak azalmasını bekliyor. Ek bir arz dalgası olmadığı sürece, fazla alanın tamamen dolması muhtemelen bir-iki yıl daha sürecektir.

Yatırım açısından bakıldığında, Kore’de lojistik gayrimenkulü e-ticaret patlaması sırasında yoğun bir ilgi gördü (getiri oranları önemli ölçüde azaldı). Şimdi ise, daha yüksek boşluk ve küresel olarak artan getiri oranları ile yatırımcılar daha seçici. Getirilerde kalite ve lokasyona göre fark daha belirgin hale geldi cbre.com. İyi kiracısı olan ve Seul’e yakın ana yollar üzerinde bulunan temel lojistik tesisler hâlâ rağbet görüyor; ancak daha uzak bölgelerdeki spekülatif projeler ya alıcı bulmakta zorlanıyor ya da daha düşük fiyata satılıyor. Genel olarak, sektörün temelleri (artan çevrimiçi satışlar, daha hızlı teslimat altyapısı ihtiyacı) güçlü kaldığı için lojistikte uzun vadeli görünüm olumlu; ancak kısa vadede, arzı talep karşılayana kadar kiracı piyasası sürecektir.

Yatırım Piyasası: İşlem Hacminde Toparlanma

2022–2023’te faiz artışları nedeniyle yavaş bir dönemden sonra, Kore’de ticari gayrimenkul yatırımı 2025’te toparlanıyor. Hatta, 2025’in ilk çeyreğinde ticari mülk yatırım hacmi yaklaşık 7,0 trilyon ₩’a ulaştı ve bu da geçen yıla göre %66’lık güçlü bir artış anlamına geliyor cbre.com. Bu artış, birkaç büyük ölçekli ofis işlemi (yatırımcıların inşaat halindeki binaları satın almayı taahhüt ettiği forward-purchase anlaşmaları dahil) ve lojistik varlıklara olan ilginin canlanması ile tetiklendi cbre.com. Bu iyileşme hem daha iyi finansman koşullarından (faiz artışları durdu ve düşmeye başlayacak) hem de Kore gayrimenkul piyasasının istikrar kazanacağı ve cazip risk-getiri sunacağı yönündeki yenilenen güvenden kaynaklanıyor.

Seul, yatırım faaliyetlerinin merkezi olmaya devam ediyor. Seul’daki ofis kuleleri kurumsal yatırımcılar arasında yüksek talep görüyor ve diğer bölgelerde bir miktar yumuşama yaşanırken, kira kârlılık oranları (cap rate) sabit kaldı cbre.com. Sınır ötesi yatırımlar dikkat çekiyor: Singapur, Orta Doğu ve Kuzey Amerika’dan yatırımcılar Kore’deki fırsatları aktif biçimde araştırıyor. 2025 yılında, Kore’nin sağlam ekonomik temelleri ve kendisini yatırım dostu bir destinasyon olarak pazarlama çabaları sayesinde daha fazla yabancı sermayenin Seul’ün gayrimenkul piyasasına girişi bekleniyor bambooroutes.com. Hükümetin son hamleleri – REIT’leri (gayrimenkul yatırım ortaklıkları) daha erişilebilir hale getirmek için regülasyonları revize etmek ve yeni bir yabancı alıcı vergisi uygulamamak gibi – Kore’yi, mülkiyet yasakları uygulayan Kanada veya Yeni Zelanda gibi pazarlara kıyasla nispeten cazip kıldı koreatimes.co.kr.

2025 yatırım ortamının ana temaları şunlardan oluşuyor:

Varlık sınıflarının çeşitlendirilmesi: Ofisler ana hedef olmaya devam ederken, yatırımcılar kiralık konut portföyleri (kurumsal kiralama planı ile teşvik edilen), soğuk hava depolu lojistik (yüksek boşluk oranına rağmen uzun vadeli ihtiyaç kabul ediliyor) ve veri merkezi gibi alternatif varlıklara da bakıyor. Seul’ün büyük ölçekli gelişim projeleri (aşağıda ele alınacaktır) ortak girişimler ve arsa yatırımı için de fırsatlar sunuyor.
Spekülasyon yerine istikrar: Son yıllardaki dalgalanmanın ardından, yatırımcılar istikrarlı nakit akışına sahip varlıkları tercih ediyor. Bu, genellikle mavi çip kiracılara sahip tamamen kiralanmış ofisler veya uzun vadeli sözleşmeli lojistik merkezler anlamına geliyor. Değer artışı amacıyla (eski binaların yenilenmesi ya da boş olanların kiralanması gibi) yatırımlar ise genellikle deneyimli yerli oyuncular tarafından yapılıyor; genel tablo ise daha temkinli ve iyimser, coşkulu değil.
Sermaye değerleri ve getiriler: Belirtildiği gibi, kira kârlılığı oranlarının 2025’te büyük ölçüde istikrarlı kalması bekleniyor cbre.com. Seul’un birinci sınıf ofislerinde %4,0–4,5 aralığında cap rate yaygın; lojistikte biraz daha yüksek olabilir, perakende ise lokasyona göre değişiyor. 2025 sonuna doğru faiz oranlarının düşmesi halinde, cap rate’lerde yine bir miktar sıkıştırma (fiyatların artması) görebiliriz. Şimdilik, dalgalanmanın kontrol altında kalması bekleniyor; büyük bir balon ya da çöküş değil, gelir artışına ve hafif getiri ayarlamalarına paralel kademeli değer artışı cbre.com.

Genel olarak bakıldığında, Seul’ün ticari gayrimenkul sektörü pandemi ve faiz şoklarını görece iyi atlattı ve 2025 yılı kademeli bir toparlanma yılı olacağa benziyor. Ofis piyasası güçlüyken, perakendede toparlanma sinyalleri ve kenarda bekleyen bol yatırımcı likiditesi sayesinde, şehrin fiziksel varlıkları halen küresel belirsizlik ortamında güvenli ve cazip bir değer saklama aracı olarak görülüyor.

Geleceği Şekillendiren Büyük Gelişim ve Altyapı Projeleri

Seul’ün silueti sürekli değişiyor ve 2025’te yürütülmekte olan birkaç büyük altyapı ve gelişim projesi, önümüzdeki yıllarda gayrimenkul piyasasını önemli ölçüde etkileyecek. Bu projeler, şehir içi ulaşımı iyileştirmeyi, yeni ticari merkezler yaratmayı ve piyasaya ihtiyaç duyulan arz (veya olanaklar) eklemeyi amaçlıyor. İşte en etkili olanlardan bazıları:

Yongsan Uluslararası İş Merkezi – Yeni Bir “Dikey Şehir”

Ufukta beliren en iddialı projelerden biri, Seul’ün Yongsan Bölgesi’ni dünya çapında bir iş ve ticaret merkezi haline getirme planı. Şubat 2024’te şehir, Yongsan Uluslararası İş Merkezi (Yongsan IBD) için hazırlanan nihai planı onayladı ve burayı “dünyanın en büyük dikey şehri” olarak tasavvur etti ctbuh.org. Bu gelişim, 500.000 m²’lik bir alanı kapsayacak ve daha önce tren deposu olarak kullanılan bu arazi, Seul merkezindeki son büyük boş alanlardan biri ctbuh.org ctbuh.org. Projenin en değerli parçası ise, bölgedeki imar ve yükseklik sınırlarının gevşetilmesiyle izin verilen, yaklaşık 100 katlı ikonik bir gökdelen olacak ctbuh.org ctbuh.org. Planda ayrıca gökyüzü köprüleriyle birbirine bağlanacak çoklu yüksek binalar, yerden çatıya kadar uzanan geniş yeşil alanlar, oteller, kültürel olanaklar ve büyük bir ulaşım merkezi de bulunuyor ctbuh.org ctbuh.org.

Yongsan IBD’de inşaat 2025’in ikinci yarısında başlaması planlanıyor ve ilk fazların 2030’ların başında tamamlanıp oturum için hazır olması bekleniyor ctbuh.org. Bu takvim, şehrin projeyi bir an önce hayata geçirme konusundaki aciliyetini yansıtıyor; çünkü on yılı aşkın süredir birkaç başarısız başlangıç olmuştu – örneğin 2006’daki bir önceki Yongsan gelişim planı, 2008 küresel krizi nedeniyle yarım kalmıştı ctbuh.org. Yeniden canlandırılan proje, bölgeyi farklı alanlara ayırıyor: Uluslararası iş bölgesi (88.557 m²) – 100 katlı gökdelen, diğer Grade A ofis binaları ve lüks otellerin yükseleceği alan; iş kompleksi bölgesi – 45 katlı ofis kuleleri, gökyüzü köprüleriyle bağlı, alt katlarda kültürel etkinlik alanları; ve iş destek bölgesi ctbuh.org ctbuh.org. Tasarım, karma kullanımlı dikey bütünleşmeye vurgu yapıyor – ofis, konut, eğlence ve yeşil parkların yürüyüş mesafesinde olduğu “kompakt bir şehir” ctbuh.org. Özellikle, site gelecekte açılacak olan Yongsan Parkı (eski ABD üssü alanı) ile Han Nehri arasında yer alıyor ve potansiyel park manzarası ve sahil erişimi açısından ayrı bir değer taşıyor ctbuh.org. Şehir yetkilileri, yeni ulaşım bağlantıları ve yeşil alanları nehir ve park bölgelerine uzatarak projeyi çevresiyle bütünleştirmeyi hedefliyor ctbuh.org.

Gayrimenkul etkisi: Yongsan IBD, Yongsan’ın profilini ve emlak değerlerini dramatik şekilde yukarıya taşıyacak. Yongsan, Seul’ün konut piyasasında zaten yıldız bir oyuncu haline geldi; 2024 sonunda yeni iş merkezi beklentisiyle apartman fiyatları tek bir ayda %1,5’ten fazla arttı bambooroutes.com. Bu proje ile büyük bir ofis alanı, lüks konutlar ve olanaklar geliştirilecek ve Seul’ün dördüncü büyük iş merkezi resmen oluşacak (CBD, Gangnam ve Yeouido’nun yanında). Çevre bölgelerde, özellikle Mapo, Jung-gu ve yine Yongsan’da talep artışı bekleniyor; buralarda yeni konut ve ticaret alanları, IBD çalışanları ve ziyaretçilerine hizmet edecektir. 100 katlı gökdelen ise inşa edildiğinde Seul’ün en yüksek binalarından biri olacak (Jamsil’deki 123 katlı Lotte World Tower ile rekabet edecek düzeyde), şehrin siluetine bir başka ikonik yapı kazandıracak. Yongsan’daki mülk sahipleri şimdiden yüksek kazanç beklentisiyle hareket ediyor, ancak daha önce bahsedilen izin-bölge uygulamaları da bölgede aşırı spekülasyonun önlenmesini hedefliyordu donga.com. Her şey yolunda giderse, 2030’a kadar Yongsan, Seul’ün en yeni “şehir içinde şehir” modeline dönüşecek ve aşırı dolu Gangnam ofis piyasasında baskıyı azaltarak ekonomik aktivitenin başkent genelinde daha dengeli dağılmasını sağlayacak.

Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Süper Kompleksi ve Daha Fazlası

Seul’ün güneydoğu bölgesi, Gangnam, Songpa ve COEX/Jamsil’i kapsayan alan, bir başka dönüştürücü gelişmenin hedefinde. Jamsil Spor/MICE Kompleksi Yeniden Geliştirme Projesi, yaşlanan Jamsil spor stadyumu bölgesini (Songpa-gu’da) son teknoloji MICE (Toplantı, Teşvik, Konferans, Fuarlar) ve eğlence bölgesine dönüştürmek için iddialı bir kamu-özel sektör projesi. Mart 2024’te Seul, bu proje için ayrıntılı planları açıkladı; inşaatın 2025’te başlaması ve en erken 2031’de tamamlanması bekleniyor mk.co.kr mk.co.kr.

Jamsil planının temel unsurları şunlardır:

30.000’den fazla koltuk kapasitesine ve otel entegrasyonuna sahip yeni bir Jamsil Kubbe Beyzbol Stadyumu (eski açık hava stadyumunun yerine).
Uluslararası etkinliklerin düzenlenebileceği büyük bir MICE kongre merkezi ve fuar salonları.
Jamsil yakınında, spor kompleksiyle bütünleşik bir gökdelen kümesi oluşturacak şekilde 50 kata kadar (yaklaşık 180–200 m yükseklikle sınırlı) ofis, konaklama ve ticari tesisler mk.co.kr mk.co.kr. Önerilen binalardan biri Spor Kompleksi İstasyonu yakınında ~50 katlı.
Mevcut Jamsil Olimpiyat Ana Stadyumu’nun modern standartlara uygun şekilde yenilenmesi.
Etkinlik mekanlarını, metro istasyonlarını (Hat 2 ve 9) ve çevredeki gelişmeleri birbirine bağla(ya)n geliştirilmiş toplu taşıma bağlantıları ve “üç boyutlu” yaya ağı mk.co.kr.
En önemlisi, plan Jamsil, Samseong-dong’daki COEX ve yaklaşmakta olan Hyundai GBC’yi birbirine bağlayan “Uluslararası Değişim Kompleksi” vizyonunun bir parçası. Jamsil’in kullanım amacını yarı-konuta çevirerek imar yoğunluğunu arttıran bu proje mk.co.kr, şehir genelinde birleşik bir MICE ve iş koridoru oluşturmayı hedefliyor mk.co.kr. Amaç; COEX (büyük bir kongre merkezi ve AVM), yeni GBC kuleleri ve Jamsil tesislerini eş güdümlü gelişme ve hatta fiziksel bağlantılarla (parklar, yürüyüş yolları, belki nehir veya Tancheon deresi üzerinden köprülerle) birleştirmek mk.co.kr.
Daha fazla yeşil ve açık alan: planlar, Gangnam ve Jamsil’i ayıran Han Nehri ve Tancheon deresi boyunca yeni ekolojik parkların inşasını öngörüyor mk.co.kr.

Bu Jamsil MICE projesi, 2,1 trilyon KRW’yi aşan bir bütçeye sahip ve özel geliştiricilerden oluşan bir konsorsiyum tarafından (ana oyuncu Hanwha E&C) şehirle ortak şekilde yürütülüyor mk.co.kr. Tamamlandığında Songpa’yı ailenin merkezi olduğu kadar küresel vizyona sahip bir ilçe olarak daha da sağlamlaştıracak – zaten Songpa, birinci sınıf okulları ve yaşam kalitesiyle ailelerin gözdesi, fakat yakın zamanda Gangnam’dakiyle yarışacak modern bir iş ve turizm merkeziyle de öne çıkacak bambooroutes.com bambooroutes.com.

Gayrimenkul etkisi: İnşaat sürecinde bazı aksaklıklar bekleniyor (kubbe inşaatı nedeniyle iki ev sahibi KBO beyzbol takımı geçici olarak taşınmak zorunda kaldı allkpop.com). Ancak uzun vadede Songpa’nın gayrimenkul değeri önemli ölçüde artacak. Jamsil ve çevresindeki daireler son dönemde çok rağbet gördü, MICE gelişimi beklentisiyle değerleri arttı. Hatta, 2024 sonbaharında Songpa-gu, Seul’de en hızlı konut fiyatı artışı yaşayan ilçeler arasındaydı – geçen sonbaharda yalnızca bir haftada daire fiyatları %0,37 yükseldi ve o dönemde ülke genelinde en yüksek oran oldu mk.co.kr. Bunun başlıca nedeni yeniden yapılanma heyecanı ve bölgenin gelişen umutlarıydı. Yeni ofisler ve oteller de iş imkanları yaratacak ve uluslararası ziyaretçileri çekecek, böylece yerel ekonomiyi daha da canlandıracak. Gangnam’daki GBC ve COEX ile bütünleşmesiyle bu gelişim başka projeleri de tetikleyebilir – örneğin ulaşımda iyileştirmeler (COEX ile Jamsil arasında daha iyi otobüs bağlantıları veya hatta otomatik taşıyıcı konuşuluyor). Tüm bunlarla Gangnam ve Songpa, Seul’ün büyümesinde öncü olmaya devam ediyor; şehrin uluslararası iş ve eğlence ihtiyaçları için kelimenin tam anlamıyla yukarıya doğru inşa ediyorlar.

Ulaşım Yenilikleri: GTX Süper Trenler ve Daha Fazlası

Altyapı, Seul’ün emlak hikayesinin temel unsurlarından biri. Şehir ve ulusal hükümet, başkent bölgesindeki bağlantıyı geliştirmek için ulaşım projelerine büyük yatırımlar yapıyor – bu da gayrimenkul piyasalarını doğrudan etkiliyor.

En devrimsel olanlar Great Train Express (GTX) hatları – büyük Seul’ün altından geçen yüksek hızlı banliyö demiryolu hatları ağı. Bunlar çoğunlukla Londra’daki Crossrail veya Paris’teki RER’e benzetiliyor – yani yaklaşık bölgesel hızlı metrolar ve 180 km/s’ye varan hızlarla banliyölerden merkez Seul’e yolculuk sürelerini dramatik şekilde kısaltıyorlar koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. 2035 yılına kadar altı GTX hattı (A’dan F’ye) planlanıyor ve üçü (A, B, C) ileri aşamada reuters.com. Mart 2024’te, GTX-A’nın ilk segmenti açıldı ve Suseo’yu (güneydoğu Seul) Dongtan’a (Gyeonggi’nin uydu şehri) sadece 19 dakikada bağladı – bu yolculuk otobüsle önceden 80 dakika alıyordu reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Tamamlandığında GTX-A kuzeydeki Gyeonggi’yi (Paju) Seul İstasyonu ve Gangnam üzerinden 2028’de güney Gyeonggi’ye bağlayacak koreajoongangdaily.joins.com. GTX-B ve C hatları için de temel atıldı ve bu hatlar metro alanının farklı noktalarını birbirine bağlayacak.

GTX’in gayrimenkul üzerindeki etkisi anında ve derin oldu. Uzak banliyöleri “Seul’e ulaşım süresi açısından” daha yakın hale getirerek, GTX cazip konut bölgeleri havuzunu genişletmeyi vaat ediyor. Planlanan GTX istasyonları çevresindeki emlak fiyatları açıklanır açıklanmaz fırladı – örneğin, Pyeongtaek Jije İstasyonu’na (GTX-A durağı) yakın daireler, hattın onaylanmasından hemen sonra 100–200 milyon won arası arttı koreajoongangdaily.joins.com. Önceden pek ilgi görmeyen birçok bölge, artan bağlantı beklentisiyle konut talebinde patlama yaşadı. Hükümet bile GTX’i Seul’ün konut sıkıntısını çözmek için bir araç olarak görüyor: İnsanların şehir dışında yaşayıp yine de hızlıca işe gidip gelebilmesi, Seul’deki konut üzerindeki baskıyı azaltabilir ve hatta daha büyük banliyö evlerinin genç aileler için cazip olmasıyla doğum oranlarının artmasına katkı sağlayabilir reuters.com reuters.com.

Ancak, GTX koridorları boyunca yatırımların artması bu bölgelerde piyasaların aşırı ısınacağı endişelerini de beraberinde getirdi. Bazı eleştirmenler, GTX’in bölgesel eşitsizlikleri artırabileceğinden, gelişimin belirli “kazanan” kasabalarda yoğunlaşmasından ve diğerlerinin geride bırakılmasından korkuyor koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Bu eleştirilere karşılık olarak, hükümet büyümeyi dengelemek amacıyla diğer iller için tamamlayıcı “TX” bölgesel ekspres hatları planlıyor koreajoongangdaily.joins.com. Ancak şimdilik, Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon ve Uijeongbu gibi bölgeler – her biri için GTX durakları planlanan – emlak piyasasında popüler bölgeler haline geldi.

Seul içinde, yeni metro hatları ve uzatmaları da devam ediyor (örneğin Shinbundang hattının Gangnam’a daha derin bir şekilde uzatılması, 9. Hat uzatmaları vb.), bu yeni istasyon noktalarında konut fiyatları üzerinde yerel etkiler yaratma eğiliminde. Ek olarak, yol iyileştirmeleri ve şehrin Hangang Rönesansı planının bir parçası olan Han Nehri üzerinde planlanan kentsel teleferik bambooroutes.com, nehir kenarındaki bölgelerin ulaşılabilirliğini ve turizm cazibesini artırmayı hedefliyor.

Sonuç olarak, daha iyi ulaşım bağlantıları emlak için iki ucu keskin kılıç: Yeni gelişim alanlarının açılmasını sağlayabilir ve talebi dağıtarak Seul’ün çılgın konut maliyetlerini dengeleyebilir, ancak kısa vadede genellikle toprak ve konut fiyatlarında beklentiyle ani artışlara yol açar. Seul’ün hedefi “30 dakikalık şehir” olmak – metrodaki herhangi bir ana noktaya toplu taşımayla 30 dakika içinde ulaşabilmek koreajoongangdaily.joins.com – ve bu başarıldığında ulaşım alışkanlıklarını ve gayrimenkul cazibesini köklü bir şekilde değiştirecek. Süreç başladı, akıllı yatırımcılar ise şimdiden bu geleceğin ulaşım hatlarının çevresinde pozisyon almaya başladı.

Diğer Dikkate Değer Projeler ve Girişimler

Diğer bazı girişimler de anılmaya değer:

Yongsan Parkı: Yongsan’daki eski ABD Ordusu Garnizonu, New York’un Central Park’ı ölçeğinde devasa bir ulusal parka – “Yongsan Park” – dönüştürülüyor. Üssün bazı bölümleri (Yongsan Çocuk Bahçesi olarak adlandırılan kısımlar) 2022’den beri deneme amaçlı kamuya açıldı mk.co.kr. Çevre temizliği devam ederken, vizyon şehir merkezinde geniş bir yeşil vaha oluşturmak. Park, Seul merkezinde yeşil alanı büyük ölçüde artıracak ve şüphesiz Yongsan, Itaewon, Seongdong gibi çevredeki mahallelerin cazibesini (ve dolayısıyla emlak değerlerini) yükseltecek. Bu uzun vadeli bir proje olup önümüzdeki on yıl süresince etap etap gerçekleşecek.
Han Nehri Rönesansı 2.0: Seul, sahilini ihmal etmiyor. Şehir, Han Nehri bölgesini canlandırmak için Büyük Hangang Projesini – marinadan yüzen sahnelere, sahil parklarından manzaralı teleferiklere (gondol) kadar 55 girişimi bambooroutes.com başlattı. Geçmişte nehir kenarının güzelleştirilmesi (örneğin 2000’lerdeki Hangang Rönesansı), Yeouido ve Banpo gibi bölgeleri büyütmüştü; bu yeni aşama, daha fazla nehir bölgesini aynı şekilde geliştirmeyi hedefliyor. Örneğin, Mapo’nun nehri kenarı (Ichon/Hanyang bölgesi) yeni kültürel alanlar görebilir, doğu nehir bölgesi ise geliştirilmiş eğlence tesisleri kazanabilir. Nehrin cazibesi, konut ve ticari gelişimler için yakınındaki emlakları daha çekici hale getirme eğilimindedir (kim nehir manzaralı ya da parka kolay ulaşımı olan bir yerde yaşamak istemez ki?).
Kentsel Yenileme ve Dönüşüm: Seul ayrıca kentsel yenileme projelerine büyük yatırım yapıyor. Yeni uydu şehirler kurmak yerine birçok proje eski mahalleleri canlandırmaya – kamu alanlarını iyileştirmeye, start-up’ların boş binaları kullanmasını teşvik etmeye ve yaşlanan apartman komplekslerinde altyapıyı modernleştirmeye odaklanıyor. Euljiro gibi bölgelerde (eski pasajları havalı bölgelere dönüştürmek için), Mapo veya Seodaemun’un bir kısımında (gençleri çekmek için) yerel yenileme programları mevcut. Gökdelenler kadar göz alıcı olmasa da, bu çabalar eski bölgeleri çok daha yaşanabilir ve trend yaparak emlak değerini anlamlı şekilde artırabiliyor.
Demografik Odaklı Konut: Yaşlanan nüfusla karşı karşıya olan şehir, yaşlı dostu konut gelişimleri (akıllı ev teknolojileriyle, engelli dostu özelliklerle, tıbbi tesislere yakın şekilde) planlıyor bambooroutes.com bambooroutes.com. Ayrıca, tek kişilik hanelerin ve topluluk içinde yaşama isteğinin artmasına yanıt olarak ortak yaşam alanlarında da büyüme mevcut bambooroutes.com bambooroutes.com. Bu yeni segmentler gökyüzü siluetini değiştirmeyebilir, ancak geliştiricilerin ve yatırımcıların doldurmaya başladığı gelecekteki talep nişlerini gösteriyor; bu da bazı mülklerin kullanımını değiştirebilir (örneğin bir ofis binasını ortak yaşam alanı ya da yaşlı konut kompleksi yapmak gibi).

Bu projelerin ve eğilimlerin her biri, Seul’ün gayrimenkul geleceğinin karmaşık mozaiğine katkıda bulunuyor. 2030 veya 2035’teki şehir muhtemelen Yongsan’da imza bir gökdelene sahip yeni bir iş bölgesi, Jamsil’de yeniden yaratılmış bir etkinlik ve eğlence alanı, metropolü daha hızlı birbirine bağlayacak ulaşım hatları ve eskiyle yeninin dengelendiği canlanmış mahalleler ile şekillenecek. Seul emlak piyasasında yer alan paydaşlar için bu gelişmeleri yakından takip etmek çok önemli – çünkü sıradaki fırsatların ve değer sıçramalarının nerede yaşanabileceğine işaret ediyorlar.

Öne Çıkan Temel Bölgeler: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seul, her birinin kendine özgü karakteri ve gayrimenkul dinamikleri olan farklı bölgelerden oluşan bir şehir. Burada, 2025 için önemi vurgulanan dört ana bölgeye – Gangnam, Songpa, Yongsan ve Mapo – daha yakından bakıyor, piyasalarını nelerin hareketlendirdiğini ve her biri için geleceğe dair beklentileri inceliyoruz.

Gangnam-gu: Fiyatın ve Prestijin Zirvesi

Gangnam – zenginlik, eğitim ve ultra pahalı gayrimenkul ile özdeşleşmiş – Seul’ün emlak piyasasında hâlâ tempoyu belirliyor. Bu ilçe (Han Nehri’nin güneyi), Apgujeong, Cheongdam, Daechi ve Samseong gibi ünlü mahallelere ev sahipliği yapıyor ve Güney Kore’de yaşamak için en pahalı yer olmayı sürdürüyor. Önceki bölümlerde belirtildiği üzere, Gangnam’daki ortalama apartman fiyatı metrekare başına yaklaşık ₩25 milyon civarında ve bu da düzgün bir aile dairesi için ₩2 milyarın çok üzerine çıkıyor bambooroutes.com. Bazı verilere göre, Gangnam’daki apartman fiyatları Seul ortalamasının yaklaşık 2,5 katı ve 2024 yılı sonunda ortalama satış fiyatı ₩2,4 milyar ile ülkedeki en yüksek oran oldu statista.com.

2025 yılında Gangnam’ın emlak değerleri yeni rekorlar kırdı. Alıcı ilgisi, 2022’deki durgunluğun ardından güçlü bir şekilde geri döndü; Gangnam-gu’daki apartman fiyatları 2024’ün sonlarında haftada yaklaşık %0,3–0,4 oranında arttı mk.co.kr ve 2025’te de artmaya devam etti (yalnızca Seocho/Songpa’ya göre bazı haftalarda biraz daha yavaş) world.kbs.co.kr. Bölgenin cazibesi çok katmanlı: En iyi okullara (Daechi-dong’daki özel akademiler efsanevi olup aileler bu okul bölgesinde yaşamak için ekstra ödemeye istekli), Teheran Vadisi’nde yoğunlaşan şirket merkezleri ve teknoloji firmaları, Cheongdam gibi lüks alışveriş ve gece hayatı bölgeleri ve genel olarak modern altyapı bulunuyor. Gangnam’da oturmak toplumda ayrıcalık sayılıyor ve yerli varlıklı alıcılardan talep sürekli yüksek. Yabancı yatırımcılar da Gangnam’ı gözlüyor – örneğin Çinli alıcılar Seul lüks konutlarına ilgi gösterdi, fakat hükümet yabancı alımları yakından izliyor ve hatta yurtdışı spekülatörleri için açıkları kapatmayı tartıştı globalpropertyguide.com.

Hükümet politikası, Gangnam’a yoğun şekilde odaklanmıştır; zira bölgenin etkisi oldukça büyüktür. Gangnam (Seocho ve Songpa ile birlikte), spekülatif işlemleri önlemek amacıyla özel arazi işlem izni sistemi kapsamında tutulmaktadır (en az Eylül 2025’e kadar) donga.com. Bu uygulama doğrudan, Gangnam’daki fiyat artışının metronun geri kalanına yayılması sonucunda alınmıştır – Gangnam hareketlendiğinde genellikle tüm piyasa algısını yukarı ya da aşağı çeker. Yetkililer, ekonomiyi istikrarsızlaştırabilecek aşırı ısınmış bir “balon”un Gangnam’da oluşmasını kesinlikle engellemekte kararlıdır. Ancak tüm bu sınırlamalara rağmen, Gangnam’da işlem hacimleri gerçekte artmaktadır – varlıklı son kullanıcılar hâlâ satın alım yapmakta ve izin rejimine rağmen rekor satış fiyatları bildirilmiştir koreajoongangdaily.joins.com. Örneğin, bu yıl Tower Palace veya Almaze (Acro) gibi seçkin komplekslerdeki konutlar, şimdiye kadarki en yüksek fiyatlardan el değiştirdi.

İleriye bakıldığında, Gangnam’ın görünümü olumlu ancak politikalarla sınırlı. Bölge, büyük projelerden fayda görecek: Hyundai GBC kompleksi, Gangnam’ı bir iş ve kongre merkezi olarak daha da güçlendirecek ve muhtemelen yakınlardaki ticari ve konut taleplerini daha da artıracak. Komşu Songpa’daki Jamsil MICE projesi de Gangnam’ın cazibesini artıracak (daha fazla olanak ve uluslararası etkinlikler kapısında olacak). Öte yandan, eğer fiyatlar yükselmeye devam ederse hükümet, Gaynam emlak piyasasındaki düzenleyici kontrolleri sürdürebilir (veya uzatabilir) – kısa vadeli satışlar için daha yüksek sermaye kazancı vergileri, Gangnam’daki alımlar için daha sıkı kredi limitleri gibi uygulamalar geçmişte de kullanılmıştı ve tekrar gündeme gelebilir. Yine de, Gangnam’daki arsa kıtlığı ve doyumsuz talep nedeniyle burada fiyatların uzun vadede muhtemelen artmaya devam edeceği öngörülüyor, tabii büyük bir ulusal kriz olmadığı sürece. Faiz oranlarındaki değişiklikler bile Gangnam’ı diğer bölgelere göre daha az etkiliyor; çünkü birçok alıcı yüksek öz sermayeyle (nakit varlıklı bireyler, marjinal borçlulardan ziyade) alım yapıyor. Kısacası, Gangnam Seul’ün piyasa göstergesi olmaya devam ediyor – gelecek yıl nasıl performans göstereceği tüm gözlerin üzerinde olacağı bir konu, zira genel piyasanın hızlanıp hızlanmadığını veya soğuyup soğumadığını işaret edebilir.

Songpa-gu: Aileler için Cennet ve Yükselen İş Merkezi

Gangnam’ın hemen doğusunda yer alan Songpa-gu, gölgesinden çıkarak kendi başına bir güç merkezi haline geldi. Songpa; Jamsil, Sincheon, Garak ve Bangi gibi bölgeleri kapsar ve üst düzey konutların yanı sıra büyük ölçekli kamu olanaklarına sahiptir. En çok bilinenler arasında Lotte World Tower (Kore’nin en yüksek binası, 123 katlı) ile Jamsil siluetinin başrolünde yer alması ve 1988 Olimpiyat Oyunları’na ev sahipliği yapmasıdır (Jamsil Olimpiyat Stadı gibi tesislerle).

Songpa’daki konutlar aileler arasında oldukça rağbet görmektedir; sebebi nispeten geniş apartman kompleksleri, iyi okullar ve bol miktarda park (bölge Seokchon Gölü, Olimpiyat Parkı gibi alanlara ev sahipliği yapar) ile sağlanan kombinasyondur. Son yıllarda, Songpa okulları şehir çapında sıralamalarda öne çıkmış – hatta Songpa artık birinci sınıfa Gangnam’dan daha fazla öğrenci kaydediyor, bu da genç aileler arasında ne kadar popüler olduğunu gösteriyor bambooroutes.com. Yakın zamanda yapılan bir ölçütte, Songpa’da 4.748 altı yaşındaki öğrenci ilkokula başlarken Gangnam’da bu sayı 3.747’de kaldı – bu da birçok ebeveynin Songpa’daki eğitim ortamını Gangnam kadar cazip (hatta belki daha da fazla) bulduğunun çarpıcı bir göstergesi bambooroutes.com. Bu güçlü aile talebi, Songpa’da konut piyasasını desteklemektedir. Jamsil ve Sincheon gibi bölgelerdeki apartman değerleri fırlamıştır; Songpa’daki ortalama apartman fiyatı m² başına yaklaşık 17 milyon ₩ olarak tahmin edilmektedir (Jamsil’in birincil komplekslerinde bu çok daha yüksek) bambooroutes.com. Songpa, 2022 yavaşlamasından sonra toparlanan ilk ilçelerden biri oldu – 2024 sonunda Seul’de en dik fiyat artışlarını kaydetti ve bu kazanımlar 2025’e de taşındı mk.co.kr world.kbs.co.kr. Burası da ev al-satın önüne geçmek için uygulanan izin bölgesi düzenlemelerine tabidir donga.com.

Ticari tarafta ise Songpa hızla bir önemli iş ve turizm merkezine dönüşmektedir. Jamsil’deki Lotte World Tower; ofis, lüks otel, gözlem katı ve üst düzey alışveriş merkeziyle hem ziyaretçileri hem de şirketleri kendine çekiyor. Ve daha önce detaylandırıldığı gibi, Jamsil MICE projesi 2030-2031 yıllarında dünya standartlarında bir kongre merkezi, kubbeli stadyum, yeni oteller ve ofisler ekleyecek mk.co.kr mk.co.kr. Bu, Songpa’da yeni bir iş bölgesi doğmasını sağlayacak ve nehrin karşısındaki mevcut Gangnam COEX bölgesini tamamlayacak. Ulaşılabilirlik de bir artı: Songpa, (2, 8, 9 ve uzatılması planlanan hatlar dahil) birden çok metro hattı ile hizmet vermekte; ayrıca Han Nehri üzerinde ek köprüler ya da yeni ulaşım hatları planları hayata geçerse, erişilebilirlik daha da artacaktır.

Songpa için görünüm: İlçenin büyümeye devam etmesi bekleniyor. Güçlü temelleri (aile çekiciliği, büyük projeler, geliştirilen altyapı) hem konut hem de ticari mülklere güçlü talebi işaret ediyor. Songpa’nın Gangnam ile arasındaki fiyat farkını kapatmaya başladığını görebiliriz – bazı analizcilere göre, Jamsil’in yeniden geliştirilmiş bölgeleri nihayetinde fiyat bakımından Gangnam’ın en pahalı mahalleleriyle yarışabilir. Potansiyel bir zorluk, Jamsil’e gelecek yeni arzın büyüklüğü – planlanan ofislerin ve otellerin talep tarafından karşılanması gerekecek. Ancak Seul’deki sıkı ofis piyasası göz önüne alındığında, çoğu kişi yeni arzın sorun olmayıp memnuniyetle karşılanacağını düşünüyor. Sakinler için inşaat süreci bazı rahatsızlıklar getirebilir fakat mülk sahipleri, tüm bu yatırımların daha yüksek gayrimenkul değerleri ve daha canlı bir ilçe olarak karşılığını alacağına genellikle iyimser bakıyor. Kısacası, Songpa’nın yıldızı parlıyor ve artık sadece “Gangnam’ın komşusu” değil – başlı başına izlenmesi gereken önemli bir bölgedir.

Yongsan-gu: Merkezi Seul’ün Yükselen Yıldızı

Yongsan-gu, Han Nehri’nin kuzeyinde merkezi konumda olup, çarpıcı bir dönüşümden geçmektedir. Tarihsel olarak, Yongsan geniş bir alanı kaplayan büyük ABD askeri üssü ve elektronik pazarları ile ulaşım merkezleri (ör. Yongsan İstasyonu) ile bilinirdi. Uzun yıllar boyunca, emlak açısından Gangnam bölgelerinin gerisinde kalmıştı – daha çok orta sınıfa hitap eder, bazı eski konut bölgeleri bulunurdu. Ancak bu anlatı hızla değişiyor.

2022 yılında, Yongsan Güney Kore Cumhurbaşkanlığı ofisinin buraya taşınmasıyla (daha önce Savunma Bakanlığı tarafından kullanılan yerleşkeye) yeni bir önem kazandı. Aniden, Yongsan ülkenin idari merkezi haline geldi ve profili yükseldi. Aynı dönemde, ABD üssüne ait toprakların bir bölümü de park olarak halka açılmaya başladı ve devasa bir yeşil alan potansiyelinin sinyali verildi. Yongsan’daki emlak fiyatları dik bir şekilde yükselmeye başladı. 2024’te, Yongsan’daki apartmanlar Seul’ün en hızlı değer kazananları arasındaydı – bir habere göre, Yongsan apartman fiyatları bir ayda (Ağustos 2024) %1,52 arttı bambooroutes.com, çoğu diğer ilçelerden daha hızlı. Bu hızlı yükseliş Yongsan’ı 2025’te Gangnam, Seocho ve Songpa ile birlikte “izin bölgesi” seçkinler kulübüne taşıdı donga.com. Buradaki ortalama apartman fiyatları artık m² başına yaklaşık 20 milyon ₩ seviyesinde – bu son derece yüksek, ancak hâlâ Gangnam’ın biraz gerisinde bambooroutes.com.

Yongsan’ın geleceği için büyük katalizör, daha önce detaylandırılan Yongsan Uluslararası İş Bölgesi (IBD) projesidir. Yongsan’ın nehir kıyısında 100 katlı bir gökdelen “dikey şehir” inşası planı, oyunun kurallarını değiştiriyor ctbuh.org. Bu proje, yeni Yongsan Parkı ile birleşerek bölgeye muazzam bir değer katacak. Esasen Yongsan, Seul’ün bir sonraki büyük ticari merkezi olmaya hazırlanıyor ve geleneksel şehir merkezi (Jung-gu/Jongno) ile Gangnam’ın arasındaki köprüyü kuracak.

IBD sahasının ötesinde bile, Yongsan’da birçok lüks gelişme mevcut – AmorePacific genel merkezi (modern bir mimari şaheser) 2018’de açıldı ve zengin alıcıları çeken Raemian Caelitus gibi lüks konut kompleksleri var. İlçenin merkezi konumu – tam anlamıyla Seul metro alanının kalbinde – birçok metro hattı ve Yongsan’daki ana KTX tren istasyonu ile hizmet aldığından yüksek derecede erişilebilirlik sağlıyor.

Yongsan için Görünüm: Sürekli büyüme ve soylulaşma bekleniyor. Kısa vadede, izin kısıtlamaları çılgınlığı bir nebze soğutabilir, fakat gerçek talep (özellikle geliştiricilerin yüksek kaliteli yeni daireleri ve ticari arsaları için) devam edecektir. IBD inşaatı 2025 sonlarında başladığında, arsa fiyatları ve çevredeki emlak değerleri beklentiyle birlikte tekrar artabilir. Yongsan’ın zorluğu ise bu büyümeyi sürdürülebilir bir şekilde yönetmek olacak – artan trafik ve nüfus için altyapının iyileştirilmesi gerekecek. Ancak hükümet burada başarılı olmaya motive, çünkü IBD prestijli bir proje. Yatırımcılar ve ev alıcıları için Yongsan, artık spekülatif bir hype olmaktan çıkıp gerçeğe dönüşen “yükselen” bir bölgeye dahil olma şansı sunuyor. 2020’lerin sonunda, Yongsan’ın adının Gangnam ve Yeouido ile birlikte çekirdek iş bölgesi olarak anılmasına ve lüks dairelerinin güney bölgelerdekilerle yarışan fiyatlara ulaşmasına şaşırmamak gerek.

Mapo-gu: Trendy, Genç ve Yükselişte

Mapo-gu, şehir merkezinin kuzeybatısında, Han Nehri’nin kuzey kıyısında, benzersiz bir atmosfere ve çeşitli bir emlak manzarasına sahip bir bölgedir. Hongdae (Hongik Üniversitesi bölgesi) gibi gençlik kültürüyle bilinen merkezlerden Sinchon’a (başka bir üniversite bölgesi), Yeonnam-dong’a (hipster kafeler ve soylulaşmış sokaklar), Sangam Digital Media City (DMC)’ye ve gelişmekte olan sahil kesimine kadar farklı merkezleri içerir. Tarihsel olarak Mapo, geleneksel zengin bölgeler kadar pahalı değildi ancak son yıllarda Seul’ün en dinamik ilçelerinden biri haline gelerek genç profesyonelleri, öğrencileri ve teknoloji/medya şirketlerini kendine çekmektedir.

Konut piyasası açısından Mapo, karışık bir tablo sunuyor: Ahyeon ve Mapo-ro çevresinde daha eski konut mahalleleri ve özellikle Sangam bölgesinde (Dünya Kupası stadı ve DMC için modern gelişmelerin yoğunlaştığı yer) daha yeni yüksek katlı apartman siteleri mevcut. Mapo’daki fiyatlar istikrarlı bir şekilde artıyor ve ilçe artık Gangnam dışında kalan “lüks” bölgelerden biri olarak kabul ediliyor. Ortalama daire fiyatı yaklaşık ₩15 milyon/m² civarında olup, bazı merkezi ilçelerle eşdeğerdir bambooroutes.com. Mapo’nun büyümesi o kadar dikkat çekici oldu ki, 2025 itibarıyla (Gangnam üçlüsü ve Yongsan’dan sonra) fiyat artışlarında başı çeken ilçeler arasında sıkça anılıyor. Gerçekten de, JoongAng Daily’nin belirttiği gibi, Seul’deki yükseliş eğilimi Gangnam’ın ötesine Mapo gibi yerlere yayılıyor koreajoongangdaily.joins.com. 2025 baharında, Mapo’nun haftalık fiyat artışları şehir ortalamasının biraz üzerindeydi ve güçlü talebi yansıtıyordu world.kbs.co.kr.

Mapo insanları çeken şey nedir? Birkaç faktör:

Genç ve kültürel çekicilik: Hongdae, Hapjeong ve Yeonnam gibi mahalleler gece hayatı, müzik, sanat ve kafeleriyle ünlüdür. Sadece öğrencileri değil, yaratıcı sektör çalışanlarını ve hatta yabancı ekspatları da kendine çeker.
CBD’ye yakınlık: Mapo, Yongsan’ın hemen karşısında ve Jongno/Jung’a komşudur. Gongdeok ve Mapo-daero gibi bölgelerde birçok ofis binası mevcut olup, Seul İstasyonu ve şehir merkezine sadece birkaç metro durağı uzaklıktadır. Bu da şehir merkezinde çalışanlar için Mapo’yu uygun (ve biraz daha ucuz) bir konut tercihi haline getirir.
Digital Media City (DMC): Sangam’da (Mapo’nun kuzeybatısı) şehir, başlıca yayıncıları (KBS, MBC), medya şirketlerini ve IT firmalarını barındıran yüksek teknolojiye sahip bir iş alanı kurdu. Bu, Mapo’yu küçük ama büyüyen bir ofis piyasasına dönüştürdü. DMC’deki iş gücü de yakın çevrede kaliteli konut talebini artırdı.
Eğitim: Gangnam seviyesinde olmasa da Mapo’da iyi okullar var ve Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha gibi üniversitelere (komşu Seodaemun’da) yakın. Bu da çocuk yetiştirmek için Gangnam’a göre biraz daha rahat bir çevre isteyen aileleri ve öğrencilerden gelen istikrarlı bir kira talebini ilçeye çekiyor.

Mapo için Görünüm: Gelecek parlak görünüyor. Seul’ün büyümesinin daha dengeli bir şekilde dağılmasıyla, Mapo hem geleneksel merkezle kuzeybatıya (Ilsan’a doğru) genişleme arasındaki stratejik konumundan faydalanacak. GTX veya diğer toplu taşıma hatlarının tamamlanması, Mapo’yu banliyölere daha iyi bağlayarak bir ulaşım merkezi olarak profilini artırabilir (örneğin Sangam DMC’de bir GTX istasyonu planlanıyor, bu da Ilsan veya Seul’ün doğusuna seyahat sürelerini ciddi şekilde kısaltacak). Mapo, Gangnam’ın karşı karşıya kaldığı aşırı düzenlemelere tabi değil, bu da işlemlere daha az engel olabileceği anlamına geliyor – yatırımcılar burada işlem yapmayı daha kolay bulabilir, piyasaya likidite katabilir. Ayrıca, tamamlanan Mapo Petrol Deposu kültür parkı ve çeşitli cadde iyileştirmeleri gibi süregelen kentsel dönüşüm çabaları yaşam ortamını sürekli olarak geliştirecek.

Mapo’daki gayrimenkul değerlerinin kademeli olarak artmaya devam etmesi muhtemel ve trendi ve istihdam artışı devam ederse şehir ortalamasının üzerinde bir seyir gösterebilir. Henüz az sayıda lüks yapı olduğundan Gangnam seviyesini yakalayamayabilir ancak aradaki fark daralabilir. Örneğin; eğer Gangnam şehir ortalamasının ~2 katı ve Mapo şimdilik ~1.5 katıysa, mevcut eğilimler sürerse Mapo birkaç yıl içinde 1.6–1.7 katına yaklaşabilir. Önemli olan, Mapo’nun başarılı kentsel canlandırma konusunda önemli bir örnek sunması – eski sanayi veya atıl alanların (eski Sangam çöp sahası gibi – şimdi DMC ve Dünya Kupası Parkı) yeni ekonomik motorlara dönüştürülmesi. Bu, ilçenin adapte olabilme ve dayanıklılık potansiyeli için olumlu bir işarettir.

Bu dört ilçe – Gangnam, Songpa, Yongsan ve Mapo – Seul’ün emlak patlamasının farklı yönlerini gözler önüne seriyor. Gangnam, lüksün zirvesini ve aşırı ısınmanın getirdiği zorlukları gösterirken; Songpa aile odaklı büyümeyi ve küresel tesislerin katkısını sergiliyor; Yongsan dev gelişim hamlesiyle açığa çıkan keşfedilmemiş potansiyeli temsil ediyor; Mapo ise demografik ve kültürel dalgalarla yükselen, havalı ve popüler yeni bölge olarak öne çıkıyor. Hepsi bir arada, kentin aynı anda silüetini yeniden tanımlayan, ağlarını genişleten ve topluluklarını canlandıran bir şehir olduğunun resmini çiziyor.

Gelecek Yıllar için Tahminler ve Beklentiler

2025’in ötesine baktığımızda, Seul’ün gayrimenkul piyasası için ne bekleyebiliriz? Tahminler her zaman belirsizliklere (küresel ekonomik dalgalanmalar, jeopolitik olaylar vb.) tabi olsa da, mevcut veriler ve uzman analizlerinden çıkan birkaç yüksek düzeyli eğilim ve öngörü göze çarpıyor:

Ilımlı Fiyat Artışı Devam Ediyor: Görüş birliği, Seul’ün konut fiyatlarının önümüzdeki birkaç yılda artmaya devam edeceği, ancak 2010’ların sonundaki çift haneli yıllık artışlardan daha ılımlı bir hızda olacağı yönünde. Kalıcı konut kıtlığı, hane talebinin yüksekliği ve Seul’de servetin yoğunlaşması gibi faktörler değerlendirildiğinde, değer artışının süreceği öngörülüyor. Uzmanlar, yakın vadede Seul konut değerlerinde yıllık ortalama %3–5 artış öngörüyor bambooroutes.com. Lüks ilçelerde bu artış daha yüksek (orta-üst tek haneli) olabilirken, bazı zayıf bölgelerde fiyatlar durağan kalabilir, ancak genel trend yukarı yönlü olacak gibi. Bunun için büyük bir şokun olmaması ve faizlerin beklendiği gibi gevşemesi varsayılıyor. Eğer ekonomi tökezler ya da faizler beklenmedik şekilde yeniden yükselirse, bu büyümeyi yavaşlatabilir veya geciktirebilir.
Bölgesel Farklılık Sürüyor: Seul (ve yakın banliyöleri) ile Kore’nin geri kalanı arasındaki farkın daha da açılması yüksek ihtimal koreajoongangdaily.joins.com. Yerel şehirleri teşvik edecek radikal bir politika müdahalesi olmadığı sürece, başkent merkezli sermaye yoğunlaşması trendi kökleşmiş durumda. Kore Konut Enstitüsü gibi büyük kuruluşlar, başkentte fiyatların ılımlı şekilde yükseldiği, taşrada ise durgunluğun sürdüğü “çift raylı” piyasaların devamını öngörüyor globalpropertyguide.com. Yani örneğin 2027’ye gelindiğinde, Seul’ün konut fiyat endeksi bugünlerden belki %10 daha yüksek olurken, bazı taşra şehirlerinde fiyatlar yatay ya da hatta hafif aşağıda olabilir. Bunun sosyal ve siyasi sonuçları hükümetin gündeminde önemli yer tutacaktır.
Politika Ortamı: İstikrara ve Arz Artışına Yönelim: Politika yapıcılar, son on yılın dalgalanmalarından aşırı önlemlerin ters tepebileceğini öğrenmiş durumda. Bundan sonra, konut arzını artırmaya odaklanılması (kentsel dönüşüm, yoğunluk limitlerinin gevşetilmesi, GTX istasyonları çevresinde yeni kasabaların teşviki vb.) ve gerçek alıcıya yönelik desteklerin (ilk kez alıcı programları gibi) ağırlık kazanması bekleniyor; doğrudan fiyat kontrolü gibi keskin önlemlerden kaçınılacak. 2025’te göreve gelen yeni yönetim, balonları patlatmak için ağır vergiler koymayacağını açıkladı koreajoongangdaily.joins.com; bu da nispeten piyasa dostu bir yaklaşım sinyali veriyor. Buna rağmen, fiyatlar kontrolden çıkarsa (örneğin bir yılda aniden %10+ artarsa), ruhsatlı bölgeyi genişletmek veya kredileri sıkmak gibi düzenlemeler hızla geri gelebilir. Hükümetin ideal senaryosu ise “yumuşak iniş” – fiyatların yeni inşaatı teşvik edecek kadar artması ama kamu tepkisi veya finansal risk yaratacak kadar hızlı olmaması.
Faiz Oranları ve Finansman: Para politikası büyük bir bilinmez. Piyasa beklentileri, Kore Merkez Bankası’nın 2025 sonlarında faiz indireceği yönünde; enflasyon düşüp büyüme yavaşlıyor cbre.com. Daha düşük faizler, konut kredisi maliyetini azaltıp ulaşılabilirliği biraz iyileştirir ve gayrimenkul getirisini tahvillere kıyasla daha cazip kılar – bu da daha fazla alıcıyı piyasaya çekip yatırım hacmini artırabilir. Eğer faiz düşüşü yavaş olursa etkisi de kademeli olur. Ama resesyon gibi bir nedenle hızlı gevşeme olursa, kredi maliyetinin azalmasıyla emlakta daha ani bir sıçrama görebiliriz. Tersine, enflasyon yeniden hızlanıp faizler yüksek kalırsa, talep zayıflar ve piyasanın durgun kalması uzayabilir.
Yatırım Piyasası Görünümü: CBRE gibi kurumlar, ticari gayrimenkul yatırımlarında faiz döngüsü dönmeye başladıkça kademeli bir toparlanma öngörüyor cbre.com. 2025–2026’da işlem hacminde, pandemi öncesi seviyelere dönüş olabilir; özellikle Asya’da yabancı yatırımcı güveni artarsa. Cap oranlarının genel olarak istikrarını koruması (veya rekabet yükselirse prime segmentlerde hafif daralması) bekleniyor cbre.com. Küresel sermaye akışı ise belirsiz – Çin ekonomisi yavaşlarsa veya Batı piyasaları cazibesini yitirirse, Seul’de yabancı sermaye artabilir. Tersine, küresel mali bir şok, likiditeyi daraltıp işlemleri dondurabilir. Ama genel olarak, Seul Asya’da güvenli, çekirdek bir pazar olarak görülüyor ve emlak piyasası dikkate değer ilgi çekmeye devam edecek gibi.
Kiralama Piyasası ve Getiriler: Kira getirilerinde hafif iyileşme görülebilir; fiyatlar istikrarlı kalırken kiralar yetişiyor. Kurumsal oyuncular kiralık piyasaya daha çok girdikçe, profesyonel yönetim kira optimizasyonunu beraberinde getirebilir (ama Kore’de kira kontrolü ve kiracı koruma yasaları aniden yüksek zamları sınırlamakta). Hükümetin kiralık arzı genişletme çabası, eski ve düşük gelirli stoklarda boşluk yaratabilir, ancak kaliteli kiralık arzında yakın dönemde Seul’de fazlalık beklenmiyor. Faizler düşük kaldıkça jeonse sistemi yavaş yavaş geri çekilecek (kiracılara depozito getirisi azalır), böylece daha çok hane aylık kiraya yönelecek; bu da ev sahipleri için daha iyi nakit akışı sağlayacaktır.
Büyük Proje Takvimi: 2028 civarında, mevcut gelişim patlamasının önemli meyveleri görülmeye başlanacak: Yongsan IBD’nin bazı bölümleri tamamlanabilir (bazı ofis kuleleri kullanıma hazır), Jamsil MICE kompleksi inşaatının büyük kısmı tamamlanmış olur veya kısmen açılmış olur, GTX hatları A, B, C faaliyete geçer (tam ağ 2030’ların başı hedefleniyor). Bunlar piyasayı yeniden şekillendirecek; örneğin GTX devreye girince, Gyeonggi’deki bazı bölgeler daha hızlı yükselebilir (Seul ile aradaki fark bir miktar kapanabilir) ve yeni iş bölgeleri şirketleri pahalı eski ofislerden çekerek (eski yapılarda kiralar gevşerken yeni kulelerde artırabilir) piyasayı dönüştürebilir. Emlak uzun vadeli bir oyundur ve 2025’te atılan tohumların etkisi önümüzdeki 10 yıl boyunca hissedilecek.

Sonuç olarak, Seul’ün gayrimenkul görünümü büyük ölçüde olumlu. Şehir, küresel bir metropol olarak statüsünü güçlendirecek yeniden gelişim ve altyapı yatırımlarından aldığı ivmeyle yol almakta. Nüfus ve ekonomik dinamikler, karşı karşıya kalınan demografik zorluklara rağmen (Kore’de yaşlanan nüfus varken) Seul’ün ülke genelinden genç yetenek ve insan çekmesiyle konuta kalıcı bir talep oluşturuyor. Büyük kurumlar da, kısa vadeli dalgalanmalar mümkün olsa da, Seul gayrimenkulünün orta ve uzun vadede sağlam bir yatırım olmaya devam edeceği fikrinde birleşiyor globalpropertyguide.com cbre.com.

Elbette riskler mevcut. Yüksek hanehalkı borcu sürekli bir endişe kaynağı; Güney Kore’de özel sektör kredilerinin neredeyse yarısı gayrimenkule bağlı koreajoongangdaily.joins.com ve herhangi bir şok finansal sistemin tamamında yankı bulabilir. Küresel olarak, ciddi bir ekonomik daralma ya da ‘siyah kuğu’ olayı yaşanırsa, Seul de bundan muaf kalmayacaktır. Bölgedeki jeopolitik gerilimler de yabancı yatırımcıların eğilimini etkileyebilir. Yerel düzeyde ise, konut erişilebilirliğinin daha da kötüleşmesi siyasi baskının artmasına ve piyasa dinamiklerini değiştirebilecek daha radikal müdahalelere (örneğin konut fiyatı tavanları veya büyük ölçekli kamu konut programları) yol açabilir.

Ancak şimdilik gidişat net: 2025 Seul’ün emlak piyasasında yeniden yükseliş yılı ve bu ivmenin devam etmesi kuvvetle muhtemel görünüyor. Yatırımcılar, ev alıcıları ve işletmeler, fırsatların nerede olduğunu anlamak için politika sinyalleri ile proje kilometre taşlarını yakından takip etmeliler. İster Gangnam’da lüks bir daire, ister Yongsan’da yeni bir ofis, Jamsil’de yeniden geliştirilmiş bir alışveriş kompleksi ya da Mapo’da trend bir ofis/daire (officetel) olsun; Seul her şeyden biraz sunuyor — ve önümüzdeki yıllarda, bugün yapılan emlak hamleleri ile Asya’nın geleceğin şehri olarak çok daha fazlasını sunmayı hedefliyor.

Kaynaklar:

Global Property Guide – Güney Kore Konut Pazarı Analizi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Seul arsada işlem izin sistemini geri getiriyor donga.com donga.com donga.com
KBS World – Seul’de daire satış fiyatları art arda 12. haftada da yükselişte world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – Yeni yönetim… konut fiyatı artışlarının önüne geçmeli koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – 2025’te Seul’deki Ortalama Daire Fiyatları bambooroutes.com bambooroutes.com; 2025 için Seul Emlak Piyasası İçin 17 Tahmin bambooroutes.com
CBRE – Seul Verileri 1. Çeyrek 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Kore Piyasa Görünümü cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – 2025 Kore Ofis Piyasası Görünümü pdf.savills.asia (PDF alıntısından alınmıştır)
Yonhap/CTBUH – Yongsan Uluslararası İş Merkezi planları ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Jamsil MICE Kompleksi Geliştirme mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – GTX ile işten eve yolculuklar kısalıyor… terminal çevresindeki fiyatlar uçuşa geçti koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Hızlı tren umudu & konut reuters.com reuters.com (GTX ve konut fiyatları bağlamında).

Seul Emlak 2025: Yükselen Fiyatlar, Cesur Politikalar ve Gangnam ile Ötesinin Geleceği

Piyasa Genel Görünümü: 2025’te İki Ayrı Piyasanın Hikâyesi