| Bölge | Satış Fiyatı (€/m²) | Kira (€/m²·ay) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14.69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13.25 immobiliare.it |
| Mestre (anakarada) | 1.897 immobiliare.it | 12.90 immobiliare.it |
Geçtiğimiz yıl boyunca Venedik’te fiyatlar mütevazı bir şekilde arttı (~%3–5 y/y) idealista.it idealista.it.
Bir Nomisma raporu, İtalya’daki konut fiyatlarının 2025–27 yıllarında yıllık yaklaşık %1–1,5 oranında artacağını öngörüyor idealista.it; Venedik’in kısıtlı arzı ve turistik cazibesi sayesinde, 2030’a kadar benzer şekilde yavaş bir değer artışı bekleniyor.Alıcılar artık daha büyük, iyi donanımlı birimleri (ev ofis alanı, açık alanlar) tercih ediyorlar globalpropertyguide.com.İpotek kredilendirmesi ülke genelinde toparlanıyor ve talebi kademeli olarak artırmalı; 2024 yılında İtalya’da ipotek teminatlı işlemler yaklaşık %1,3 arttı idealista.it.Venedik’in benzersiz coğrafyası ve yoğun turizmi, karmaşık bir emlak piyasasını şekillendiriyor. 2025 ortasında şehirdeki konutların ortalama istenen fiyatları yavaş bir artış gösteriyor: tarihi şehir merkezinde 2025 Haziran ayında metrekare başına yaklaşık €4.642 idealista.it (2024 Ekim’de yaklaşık €4.553/m² idi idealista.it). Buna karşılık, daha geniş belediyede (Mestre dahil) ortalama fiyatlar sadece ~€3.272/m² immobiliare.it. Kiralar da arttı: 2025 Mayıs ayında yaklaşık €21,3/m²/ay (yıllık bazda ~%9,5 artış) idealista.it olup, bu da satın alıp kiraya vermede brüt %5–6 civarında getiri anlamına gelir. Fiyatlar bölgelere göre oldukça değişkenlik gösterir (Tablo 1): ana kanal kenarı semtlerde (San Marco/Rialto, Dorsoduro) fiyatlar ~€5.000–6.000/m² immobiliare.it civarındayken, Lido ya da Mestre’de €3.000’in altındadır immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tablo 1: Venedik’te bölgeye göre ortalama konut satış ve kira fiyatları (Haziran 2025). Veriler: Immobiliare.it ve Idealista.
Ticari ve Konaklama Sektörü
Venedik’in ticari mülk piyasası, turizm tarafından domine edilmektedir. Otel piyasası pandemi sonrası “patlama” yaşadı: lüks ve üst segment oteller tamamen toparlandı (yüksek doluluk ve oda fiyatları) hvs.com, ancak genel doluluk oranı hâlâ 2019 seviyelerinin yaklaşık %10 gerisinde. Yeni arz sınırlı ama artıyor: yaklaşık 1.500 otel odası (mevcut stokun %9’u) planlama aşamasında, çoğunlukla tarihi merkezde hvs.com. Örneğin, Tronchetto adasında iki yeni orta ölçekli otel inşa ediliyor (770 oda, toplam 115 milyon € yatırım campaignforalivingvenice.org), 2025–26’da açılacak. Bu “turist adası” gelişimi (ilk kez otel misafirlerinin arabayla gelmesine imkan tanıyacak) eşi benzeri görülmemiş bir kapasite eklemiş olacak. Bir diğer büyük gelişme ise Porto Marghera konteyner terminali (8,5 ha, 189 milyon € 1. aşama) informare.it olup, konuttan ziyade lojistik büyümeyi yansıtmaktadır.
Kısa dönemli kiralamalar (tatil evleri/Airbnb) hızla artıyor: otel dışı konaklama yerleri 2023’te geceleme sayısının %31’ine ulaştı (2013’te %14 idi) hvs.com. Ancak şehir şimdi sıkı önlemler alıyor. Ekim 2024’te Venedik, herhangi bir özel konutun turistik piyasada kiralanmasını yılda 120 gün ile sınırlayan bir yönetmeliği onayladı campaignforalivingvenice.org. Ev sahipleri yüz yüze karşılama sağlamalı ve atık/geri dönüşüm kurallarına uymalı, aksi takdirde yaptırımlarla karşılaşacaklar campaignforalivingvenice.org. Bu sınırları uygulayan geçiş dönemi “moratoryum süresi” 2026’ya kadar geçerli olacak. Bu önlemler Airbnb kiralamalarını azaltmayı ve yerel halk için konut açmayı amaçlamaktadır.
Perakende gayrimenkul hala büyük ölçüde turizme odaklanmıştır. Birinci sınıf kanal kenarındaki mağazalar çok yüksek kiralar talep eder (ancak birçok dükkân 2020–21 döneminde azalan yaya trafiğinden etkilendi). Merkezde yeni büyük ölçekli ticari imar izni verilmediğinden, perakende alanı büyük ölçüde eski yapılardan oluşmaktadır. Aşırı turizmin bir sonucu olarak: gece kulüpleri ve mağazalar lüks fiyatlarla kiralanıyor, bu da yerel konut baskısına katkıda bulunuyor (bazı yerel halk protesto amacıyla “işgal” ediyor ainvest.com ansa.it).
Arz ve Talep Dinamikleri
Venedik’te konut arzı esasen sabittir. Sıkı miras koruma ve sel bölgesi sınırları nedeniyle şehir merkezinde neredeyse hiç yeni konut yapılmamaktadır. Yenileme/dönüşüm hakimdir (ör. tarihi dairelerin bölünmesi veya birleştirilmesi). Talep ikiye ayrılmıştır: yerli talep mütevazıdır ve taşınmalar ile emekliler tarafından beslenir (vergi indirimleriyle teşvik edilmektedir globalpropertyguide.com), buna karşın turist odaklı kısa süreli kiralamalara olan talep yüksektir. Lagünde toplam nüfus düşüştedir: tarihi merkezin nüfusu 2014’te yaklaşık 56.311 iken, 2024 sonunda yaklaşık 48.500’e gerilemiştir ansa.it. Buna karşılık, anakara üzerindeki Mestre’de nüfus 2024’te hafif bir artışla yaklaşık 177.768’e yükseldi ansa.it. Genç yerli nüfusun büyük bölümü ayrıldı, adalarda yaşlanan ve azalan bir nüfus kaldı. Bu göç, birçok dairenin boş kalmasına yol açtı ve bu da, turistlere dönüştürülmeseydi, merkezdeki kiralar üzerinde paradoksal olarak aşağı yönlü bir baskı yaratacaktı.
Talep tarafında, yaz turizmi hâlâ yerel ihtiyacı gölgede bırakıyor. Venedik yılda yaklaşık 20 milyon ziyaretçi ağırlıyor (çoğu günübirlikçi). HVS’ye göre, tüm turistik konaklamaların %72’si tarihi merkezde, %25’i Mestre’de ve sadece %3’ü Lido’da gerçekleşiyor hvs.com. Otel doluluğu ve gelirleri neredeyse COVID öncesi seviyelere ulaştı (özellikle lüks otellerde), tatil kiralamaları ise büyümeye devam ediyor. Şehrin yeni “günübirlikçi bileti” (2024’ten beri pilot uygulama olan giriş ücreti apnews.com) ve tur gruplarına getirilen sınırlamalar kalabalığı azaltmayı hedefliyor. Özetle, turizm baskısı halen baskın talep unsuru olarak kalırken, uygulanan düzenlemeler (vergiler, kira sınırlamaları) arzı yavaş yavaş tekrar yerlilere yönlendiriyor.
Büyük Gelişmeler ve Planlama
Büyük gayrimenkul projeleri çoğunlukla otelcilik veya altyapı ağırlıklıdır. Temel gelişmeler şunlardır:
- Tronchetto Adası Otelleri: İki yeni 3 yıldızlı otel (Hilton–Hampton ve B&B tarzı) yaklaşık 770 oda ile (toplam yatırım ~115 milyon € campaignforalivingvenice.org) 2025–26 yılında tamamlanacak. Bu, Venedik’in ilk araba ile erişilebilen otel bölgesini oluşturuyor.
- Porto Marghera Konteyner Terminali: Yeni bir konteyner liman terminali (8,5 ha) inşaat halinde, 1. Fazı (189 milyon €) 2026’ya kadar tamamlanacak informare.it. Bu proje, daha çok kent içi konutlardan ziyade Veneto bölgesi lojistik genişlemesinin bir parçası; fakat bölgesel ekonomik büyümeyi teşvik edebilir.
- Diğer Projeler: Mütevazı otel projeleri (yaklaşık 1.500 oda) şehir merkezinde yoğunlaşıyor hvs.com. Büyük ölçekli yeni konut projeleri onaylanmadı; eklemeler küçük sosyal konut veya mevcut binaların yenilenmesi ile sınırlı.
Kentsel planlama büyük ölçüde turizmin yönetimine odaklanıyor: Venedik, yeni otel yapımına kota getirdi (2018 moratoryumu, şu anda yalnızca Tronchetto/Giudecca’da seçici olarak aşılıyor) ve merkezi bölgeler yaya ulaşıma açılıyor. Mose sel bariyeri (2020’de tamamlandı) artık rutin olarak kullanılıyor (2024’te 28, 2023’te ise 25 defa kaldırıldı campaignforalivingvenice.org) ve şehri koruyor. Planlanan kentsel girişimler arasında lagün koruma projeleri ve yolcu gemisi denetimleri (gemi güzergahlarının Marghera’ya yönlendirilmesi) yer alıyor.
Turizmin ve Nüfus Değişiminin Etkisi
Turizmdeki patlama, Venedik’in yaşanabilirliğini zorladı. Kişi başı yerel gelirler geride kaldı ve aşırı turizme karşı protestolar patlak verdi (ör. milyarderlerin düğünlerine karşı çıkışlar). Yeni (2025) yapay zekâ destekli bir analiz, turist gelirlerinin çoğunun yerel halka ulaşmadığını gösterdi ainvest.com. Venedik yönetimi turist vergisi gibi önlemler geliştirdi: 2024’ten itibaren değişken bir giriş ücreti (yaklaşık 5–10 €) günübirlik ziyaretçilere uygulanıyor apnews.com. Kısa süreli kiralamalara sınırlama (120 gün üst sınır) ve ZTL trafik/giriş kısıtlamaları da sakinleri koruma amacı taşıyor.
Nüfus verileri değişimi gözler önüne seriyor: belediye genelindeki sayı ~257.500 (2025 tah.) worldpopulationreview.com, ancak tarihi adalarda yalnızca ~48.500 kişi kaldı ansa.it. Kalanlar anakarada veya turizm sektöründe çalışıyor. Venedik’in nüfus yoğunluğu ve yerel çalışan sayısı on yıllardır azalıyor, bu da istenmeyen konutlarda fazlalığa neden oluyor. Bu demografik eğilimler konut talebini azaltıyor, turizm ise kısa dönemli kiralık talebini yüksek tutuyor.
İklim Değişikliği ve Sel Riski
İklim riski, Venedik emlak piyasasında artan bir faktör haline geliyor. İtalyan bilim insanlarına göre Venedik çevresindeki deniz seviyesi yaklaşık 0,5 cm/yıl yükseliyor euronews.com. Bir çalışma, şu anki eğilimler devam ederse şehrin bazı bölümlerinin 2150 yılına kadar kalıcı olarak su altında kalacağını öngörüyor euronews.com. MOSE hareketli bariyerleri 2020’den bu yana neredeyse 100 kez devreye alındı, 2024’te ise 28 kez kapandı campaignforalivingvenice.org ve bu durum sel olaylarının kötüleştiğini gösteriyor. Tekrarlanan sel maruziyeti mülk değerlerini azaltabilir: Araştırmalar, sık sel yaşanan İtalyan bölgelerindeki evlerin iskontolu (yaklaşık %4’e kadar) satıldığını gösteriyor arxiv.org. MOSE ara sıra oluşan acqua alta’yı hafifletse de, yatırımcılar artık iklimi risk faktörü olarak hesaba katıyor. Sigorta maliyetleri ve mühendislik ihtiyaçları (örn. su yalıtımı) Venedik gayrimenkullerini daha karmaşık hale getiriyor. 2025–2030 döneminde, artan sigorta ve adaptasyon maliyetleri piyasadaki yukarı yönlü potansiyeli sınırlayabilir.
Düzenlemeler, Vergiler ve Mülkiyet
İtalya genel olarak yabancıların mülkiyetine kısıtlama getirmemektedir. Yabancılar, standart devir vergilerini öder: ikinci konutlar için tapu harcı fiyatın yaklaşık %9’u (“ilk konut” şartları sağlanırsa %4), ayrıca yıllık olarak kadastro/arazi vergileri (IMU/TASI) alınır. Özellikle, İtalya geri dönen emekliler için bir vergi indirimi uzattı: Güney İtalya’da emekli olan yabancılar emekli maaşı/gelir üzerinden (artık 9 yıl) %7 sabit vergi öder globalpropertyguide.com. 2025 bütçesiyle “ilk konut” avantajının süresi de 24 aya çıkarıldı globalpropertyguide.com ve satış koşulları hafifletildi. Kira geliri vergilendirilmektedir (isteğe bağlı olarak %21 sabit cedolare secca ile) ve bildirilmesi gereklidir. Venedik’te özel yerel vergiler uygulanıyor: otel ve kiralamalarda gecelik turist vergisi alınmakta. 2024 yılında ise “günlük giriş” uygulaması pilot olarak başlatıldı; günübirlik ziyaretçilerden (günlük ücret, 10€’ya kadar, giriş noktalarında QR kodu ile tahsil edilir) ücret talep edilmektedir apnews.com.
Son düzenlemeler konut-turizm dengesini hedefliyor. Kısa dönemli kiralamalarda 120 gün sınırı campaignforalivingvenice.org sıkı şehir denetimiyle uygulanıyor. Kayıtsız kiralara ceza riski bulunuyor. Bina yenileme teşvikleri (ulusal Superbonus gibi) 2023’te kademeli olarak kaldırıldı; bu da tadilatları daha pahalı hale getirdi. Merkezde yeni inşa ise, miras koruması nedeniyle neredeyse imkânsız. Genel olarak, Venedik sahiplik açısından yatırımcı dostu olmayı sürdürse de düzenlemeye vurgu yapıyor: Yıl boyu turistik kullanıma yönelik spekülatif dönüşümü caydırmak istiyor.
Yatırım Görünümü (2025–2030)
Venedik gayrimenkulü genellikle istikrarlı, düşük getirili bir varlık olarak görülür. Yüksek talep (özellikle lüks ve üst segmentte) değerleri yüksek tutsa da, getiriler (%5–6 civarı) birçok İtalyan şehrine göre daha düşüktür. Nomisma gibi uzmanlar, İtalya’da sadece hafif bir fiyat artışı öngörüyor (yıllık ≈%1–1,5) idealista.it; Venedik’in benzersiz cazibesi, bu dönemde ulusal ortalamaların biraz üzerinde performans gösterebileceğini düşündürse de, kazançlar düzenleme ve iklim endişeleriyle sınırlanacaktır. Uluslararası alıcılar (ABD, İngiltere, Kuzey Avrupa’dan) hâlâ özellikle miras değeri olan dairelere ilgi gösteriyor, şehrin marka değeri çekici geliyor. Yerli alıcılar ise temkinli: Genç İtalyanlar genellikle mülkleri satın alamayacak durumda. Olumlu tarafta ise, İtalya’nın daha iyiye giden kredi piyasası eğilimi (ipotek faizlerinin düşmesi bekleniyor) ve vergi teşvikleri (düşük emekli vergisi, düşük miras vergileri) talebi destekliyor.
Riskler önemli: sıkı kısa süreli kiralama kuralları, yaşlanan nüfus ve iklim tehditleri sermaye değer artışını sınırlayabilir. Genel olarak, analistler yavaş ama pozitif bir büyüme öngörüyorlar; enflasyonun düşmesi bekleniyor ve Venedik’te arzın kısıtlı kalacağı tahmin ediliyor. Özetle, Venedik piyasası istikrarlı bir dengelenme yolunda görünüyor: fazla arz yok, istikrarlı turist geliri ve kademeli, organik fiyat artışları (her yıl birkaç puan düzeyinde) idealista.it, büyük bir ekonomik veya çevresel şok yaşanmadığı sürece.
Kaynaklar: Veriler İtalyan emlak portalları (Idealista, Immobiliare.it), yerel haberler (La Nuova di Venezia, ANSA), sektör raporları (Nomisma/Idealista, HVS) ve iklim çalışmaları (INGV/Euronews) tarafından alınmıştır immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
