Viyana Gayrimenkul Pazarı 2025–2030: Patlama mı, Çöküş mü? Öne Çıkan Trendler, Fiyat Değişimleri ve Kaçırılmayacak Fırsatlar Açıklandı

2025’te Viyana’nın Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış

2025 yılında Viyana’nın emlak piyasası, olağanüstü bir büyüme döneminin ardından yaşanan son soğuma sonrası bir dönüm noktasında duruyor. On yıl süren bir patlamadan sonra, konut fiyatları durağanlaştı ve hatta artan faiz oranları ve ekonomik baskıların etkisiyle geriledi. 2023–2024 yıllarında, Viyana 2000’lerden bu yana ilk kez kalıcı bir fiyat düzeltmesi yaşadı ve başkentteki konut fiyatları 2024 sonu itibarıyla yıllık bazda yaklaşık %2 düştü globalpropertyguide.com. Bu, pandemi patlaması yıllarındaki çift haneli yıllık artışların sona erdiği üst üste yedinci çeyrekte mütevazı düşüşlerin yaşandığı bir döneme işaret etti. 2022’de uygulanan yeni kredi kısıtlamaları (en az %20 peşinat ve daha kısa vade gibi) talebi keskin şekilde soğuttu ve satışlarda durgunluğa yol açtı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ancak, 2025 yılı istikrar işaretleri getirdi. Enflasyon %2 hedefine yaklaşırken ve Avusturya ekonomisi hafif büyümeye dönerken, alıcı güveni yavaşça artıyor cbre.com. İşgücü piyasası güçlü kalmaya devam ediyor ve konut kredisi faiz oranları düşmeye başlıyor, bu da emlak piyasasının taban bulmasına yardımcı oluyor. Aslında, analistler artık fiyat düzeltmesinin büyük ölçüde “tamamlandığını” ve değerlemelerin yeni faiz oranı ortamına uyum sağladığını belirtiyor cbre.com. 2025’te Viyana’nın emlak sektörü bu nedenle istikrarlı ama temkinli olarak tanımlanabilir – satıcılar büyük ölçüde beklentilerini ayarladı ve alıcılar, düşüşün en kötüsünün geride kaldığı beklentisiyle piyasaya yeniden giriyor.

Son dönemdeki olumsuzluklara rağmen, Viyana’nın temelleri güçlü kalmaya devam ediyor. Şehir, sürekli olarak dünyanın en yaşanabilir şehirleri arasında yer alıyor (2023’te The Economist Intelligence Unit’in 1 numaralı sırasında) eib.org ve bu da cazibesini vurguluyor. Boşluk oranları düşük ve Viyana’nın artan nüfusu ile kronik konut arzı yetersizliği sayesinde kiralık talebi yüksek. Kurumlar ve kooperatifler, konut stokunun büyük bir kısmına sahip ve bu da istikrarlı, profesyonelce yönetilen bir kiralık pazar sağlıyor globalpropertyguide.com eib.org. Öte yandan, onlarca yıllık konut yanlısı politikalar (örneğin sübvanse edilen konutlar ve kira kontrolleri) aşırı erişilebilirlik krizlerini önledi ve Viyana’nın gayrimenkulünü diğer küresel şehirlere kıyasla nispeten dirençli tuttu. 2025’e girerken, piyasa sağlıklı bir denge yansıtıyor – ne satıcıların elinde koşan bir piyasa ne de çöken bir düşüş. Birçok segmentte fiyatlar bir yıl öncesine göre kabaca sabit ya da hafifçe yukarıda ve işlem hacimleri artıyor. Bu denge, sonraki adım için zemin hazırlıyor: Viyana’nın gayrimenkul patlaması yeniden başlayacak mı, yoksa piyasa durgun mu kalacak? Aşağıdaki bölümler, 2030’a kadar görünümü şekillendiren temel eğilimleri inceliyor.

Temel Eğilimler ve Tahminler (2025–2030)

2030’a kadar önümüzdeki yıllar, Viyana’nın emlak piyasası için belirleyici olacak. Birkaç birbirine bağlı eğilim ve tahmin öne çıkıyor:

• Ilımlı Ekonomik Toparlanma: Avusturya ekonomisi 2025’te yeniden büyümeye geçiyor ve kısa bir durgunluğun ardından GSYİH’nın yaklaşık %1 artması bekleniyor globalpropertyguide.com. Enflasyon yaklaşık %2’ye dizginlendi ve istikrar sağlandı cbre.com. Bu daha sağlıklı ortam, gayrimenkul talebini hafifçe artırmalı. Analistler, kademeli fiyat artışının 2026 itibarıyla yeniden başlayacağını öngörüyor, ancak sürdürülemez çift haneli artışlara dönüş beklenmiyor. Aslında uzmanlar, kısa vadeli spekülatif fiyat sıçramalarının olası olmadığını belirtiyor – 2025 piyasası temkinli ve aşağı yönlü ayarlanmış, bu nedenle al-satçılar hızlı kâr beklememeli internationalinvestment.biz. Bunun yerine, Viyana istikrarlı, mütevazı bir büyüme için ekonomik temellere uygun bir konumda.
• Düzeltme Sonrası Yatırımcı Güveni: Piyasa içindekiler, fiyat düzeltmesinin dip yaptığını ve yatırım piyasasının toparlandığını cbre.com düşünüyor. Fiyat düşüşü sırasında yükselen getiriler, mülk değerleri istikrar kazandıkça tekrar daralmaya başlıyor cbre.com. Uluslararası yatırımcılar, yerli alıcıların hakim olduğu bir dönemin ardından geri dönüyor cbre.com. Viyana’nın güvenli liman piyasası olarak itibarı – sağlam getiri ve düşük boşluk oranı sunması – yeni ilgiyi çekiyor. 2022–23’te alımlarını duraklatan küresel fonlar, şimdi Viyana’da fırsat arıyor, ekonomik göstergelerin iyileşmesi ve alıcı dostu fiyat seviyesinin teşvikiyle.
• Uzaktan Çalışma Talebi Yeniden Şekillendiriyor: Pandemi kaynaklı uzaktan çalışma devrimi, Viyana’daki konut tercihlerini etkilemeye devam ediyor. Bir yandan, banliyö evlerine olan talep, daha fazla ailenin kalabalık merkez dışında daha büyük alanlar ve ev ofisleri aramasıyla arttı investropa.com. Anketler, Avusturyalı çalışanların %41’inin hibrit çalışma düzeni kullandığını ve neredeyse hepsinin en azından ara sıra uzaktan çalışmak istediğini gösteriyor investropa.com. Bu durum, birçok kişinin Viyana’nın dış mahallelerinde daha büyük evlere geçmesine neden oldu; burada paranın karşılığında daha fazla alan elde ediliyor. Banliyö ilçeleri, A5 otoyolu uzatması gibi altyapı iyileştirmelerinden faydalandı; bu da erişilebilirliği ve işe gidiş sürelerini iyileştirdi investropa.com. Sonuç olarak, uzmanlar uzaktan çalışma yaşam tarzı değişiminden yararlanarak 2025–2026’ya kadar Viyana’nın banliyö kuşağında fiyat artışının devam edeceğini öngörüyor.
• Şehirde Yaşamın Yeniden Cazibesi: Paradoksal olarak, bazıları dışarı taşınırken bile, Viyana’nın şehir merkezi hala yüksek talep görüyor – özellikle kiracılar için. Şehrin nüfusu artıyor ve birçok insan (özellikle genç profesyoneller) artık işe gidiş süresini kısaltmak için merkezi yaşamı tercih ediyor investropa.com. Ofisler ve sosyal hayat COVID sonrası geri dönerken, şehir içi mahalleler yeniden popüler ve bu da merkezi ilçelerde kiraların yükselmesine yol açıyor. Son projeksiyonlar, Viyana’nın nüfusunun 2053 yılına kadar 310.000 kişi daha artacağını ve önemli büyümenin Leopoldstadt ve Brigittenau gibi iç ilçelerde yoğunlaşacağını gösteriyor investropa.com. Bu kentsel akış şehir merkezinde konut talebini (ve kiraları) artırıyor. Aslında, 2024’te kısa vadeli kira getirileri arttı çünkü turizm toparlandı (aşağıda daha fazla bilgi), bu da merkezi konumdaki mülklerin yatırım için cazibesini vurguluyor investropa.com. İleriye bakıldığında, Viyana çift yönlü bir eğilimle karşı karşıya: Varlıklı aileler yeşil banliyö yaşamı ararken, öğrenciler, yabancılar ve genç profesyoneller iyi konumlanmış şehir dairelerine olan güçlü talebi sürdürüyor.
• Arz Sıkışıklığı & Konut Kıtlığı: Piyasayı şekillendiren kritik bir trend, Viyana’nın sınırlı konut arzı hattı. Yeni konut inşaatı yıldan yıla azalıyor ve bu durum artan inşaat maliyetleri ve ruhsatlardaki yavaşlamalarla daha da kötüleşiyor globalpropertyguide.com. 2024’te ülke genelinde tamamlanan konut sayısı yine düştü ve Viyana da bir istisna değil. 2024’ün ilk üç çeyreğinde Avusturya genelinde 35.000’den az konuta onay verildi, bu rakam zaten düşük olan 2023’e göre %4,9 azaldı globalpropertyguide.com. Bu gelişme yavaşlaması, fiyatlar ve özellikle kiralar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor. Aşırı talep açıkça görülüyor – 2024’ün sonlarına doğru, Viyana’da kira fiyatları piyasaya yeni arz gelmemesi nedeniyle yükseliyordu cbre.com. Sektör temsilcileri giderek artan şekilde devlet desteği çağrısı yapıyor (vergi teşvikleri, sübvansiyonlar) ve inşaat faaliyetlerinin canlandırılmasını istiyor cbre.com. 2025–2030 için öngörü, Viyana’daki konut kıtlığının devam edeceği, hatta nüfus artışı inşaatı geçerse daha da kötüleşebileceği yönünde. Bu da daha sıkı kiralık piyasalar ve projelerini hayata geçirebilen geliştiriciler için fırsatlar anlamına geliyor. Konut kıtlığı, önümüzdeki on yılda Viyana emlak piyasası için en büyük zorluklardan biri (ve yatırım tezlerinden biri) olmaya aday.
• Yükselen Kiralık Pazar & Getiriler: Kısıtlı arzla el ele, Viyana’da kiraların yükselmeye devam etmesi öngörülüyor. Şehir, 2024 yılında rekor kira talebi gördü ve ilan edilen kiralar, özellikle merkezi konumlardaki küçük dairelerde arttı. 2025 yılı itibarıyla Viyana, Avusturya’nın en yüksek konut kira getirilerine sahip şehri – yıllık ortalama yaklaşık %4,1 ile öne çıkıyor internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Bu oran, Graz’daki (~%3,7) veya Salzburg’daki (~%2,7) getirilerden internationalinvestment.biz belirgin şekilde daha yüksek. Mülk değerleri istikrar kazanırken ve kiralar yükselirken, getiriler daha da güçlenebilir. Ancak, bu dağılım eşit değil: Favoriten gibi uygun fiyatlı dış semtlerde küçük dairelerde getiri neredeyse %7’ye ulaşırken, Döbling gibi lüks semtlerde getiri %3,5’e yaklaşıyor internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. 2025 ve sonrasında eğilim, genel olarak kira artışı yönünde, ancak özellikle orta sınıf ve öğrenci kiracılarına hitap eden segmentlerde talep doyumsuz. Yatırımcılar, bu sağlıklı getiriler ve güvenilir kiracı havuzları sayesinde Viyana’nın kiraya verme potansiyeline giderek daha fazla ilgi gösteriyor.
• Sürdürülebilirliğe (ESG) Odaklanma: Viyana, yeşil bina ve ESG trendini benimseyerek 2030’a kadar gelişimi şekillendirecek. Daha sıkı yapı yönetmelikleri artık yüksek enerji verimliliği (ör. yalıtım, yenilenebilir ısıtma) gerektiriyor ve yeni imar planları projelerde en az %50 yeşil alan zorunlu kılıyor vienna.at vienna.at. Şehrin “Akıllı İklim Şehri” girişimi, gelecekteki projelerin kentsel ısıya karşı mücadele için (yeşil çatılar ve “bahçe sokakları” gibi) iklim uyum özelliklerini içermesini gerektiriyor vienna.at. Bu politikalar alıcı tercihlerini şimdiden etkiliyor – enerji verimli evler ve eko-sertifikalı ofis binalarına talep artıyor investropa.com. Hatta, yeşil sertifikalı mülkler Viyana’da kira primi elde edebiliyor cbre.com. 2025–2030 arasında, ESG uyumluluğunun değerlemeleri giderek daha fazla etkilemesi bekleniyor: eski, verimsiz binalar “yeşil indirim” görebilirken, sürdürülebilir projeler daha yüksek kira ve değerlere sahip olacak. Viyana’daki emlak oyuncuları, varlıklarını yenileyerek ve sürdürülebilirliğe yönelik bu artan talebi karşılamak için çevresel özelliklere öncelik vererek yanıt veriyor.

Özetle, Viyana’nın görünümü temkinli bir iyimserlik taşıyor. Çoğu analist, ne dramatik bir çöküş ne de aşırı ısınmış bir patlama öngörüyor; bunun yerine ölçülü bir büyüme ve evrim dönemi bekleniyor. Düşük arz ve yüksek talep temelleri, mülk sahiplerini her yıl istikrarlı fiyat artışları ve kira kazançlarıyla destekliyor. Ancak, ekonomik gerçekler nedeniyle erişilebilirlik ve hacim sınırlı olacak – Viyana bir balonun içinde değil ve ihtiyatlı, uzun vadeli yatırım stratejileri spekülatif hamlelerden daha iyi performans gösterecek. Sonraki bölümde, tüm bunların farklı piyasa segmentlerindeki yatırımcılar için ne anlama geldiğini inceliyoruz.

Konut, Ticari ve Lüks Segmentlerde Yatırım Fırsatları

Viyana, çeşitli gayrimenkul yatırım fırsatları sunuyor. İşte konut, ticari ve lüks segmentlerindeki fırsatların bir dökümü:

• Konut Mülkleri: Viyana’daki konut sektörü, yatırımcılar için temel taş olmaya devam ediyor ve istikrarı ile tutarlı getirileriyle değer görüyor. Kiralık daireler sürekli talep görüyor – Viyanalı hanelerin neredeyse %75’i ev sahibi olmak yerine kirada oturuyor eib.org eib.org; bu da derin bir kiracı havuzu sağlıyor. Standart dairelere yatırım yapanlar şu anda Viyana’da %4’ün üzerinde brüt getiri internationalinvestment.biz elde edebiliyor; bunun nedeni, nispeten makul alım fiyatlarının artan kiralarla birleşmesidir. İşçi sınıfı semtleri (ör. Favoriten, Ottakring, Simmering) küçük dairelerde özellikle cazip, %5–6 arası getiri sunuyor internationalinvestment.biz. Bu bölgeler, merkezi olmasalar da güçlü yerel kiracı talebinden ve yaklaşan ulaşım bağlantılarından faydalanıyor. Öte yandan, merkezi semtlerde (Innere Stadt, Leopoldstadt, vb.) getiriler daha düşük (~%3–4) olsa da, bu bölgeler istikrarlı şekilde değer kazanıyor ve kiracı sıkıntısı yaşanmıyor. 2025 sonrası ipotek kurallarının gevşetilmesiyle (detaylar ileride), piyasaya daha fazla ilk kez ev alıcısı ve genç ailenin girmesini bekliyoruz; bu da uygun fiyatlı segmentlerde daire fiyatlarını hafifçe yükseltebilir. Ancak, Viyana’nın kapsamlı sosyal konut ve kira kontrolleri aşırı fiyat artışlarını dizginliyor ve konut yatırımını yavaş ve istikrarlı bir servet oluşturucu haline getiriyor; spekülatif bir oyun olmaktan çıkarıyor. Asıl fırsat, al-tut stratejilerinde yatıyor: Şimdi mülkü alıp uzun vadeli nüfus artışı ve yükselen kiralardan faydalanmak. Ayrıca, öğrenci konutları gibi niş konut segmentleri de umut verici; şehirde yaklaşık 200.000 üniversite öğrencisi var wien.gv.at. Genel olarak, Viyana’nın konut piyasası düşük risk ve orta düzeyde getiri sunuyor – gelir odaklı yatırımcılar ve enflasyona karşı varlık koruması arayanlar için ideal bir profil.
• Ticari & Ofis Gayrimenkulleri: Viyana’nın ticari gayrimenkul segmenti yapısal değişimlerden geçiyor, ancak yatırımcılar için birkaç parlak nokta sunuyor. Ofis mülkleri Viyana’da dayanıklılığını kanıtladı. Şehir, nispeten düşük bir ofis boşluk oranına sahip (uzaktan çalışma eğilimlerine rağmen sadece hafifçe artıyor) ve en iyi lokasyonlarda artan birinci sınıf kiralar ile öne çıkıyor cbre.com. A Sınıfı ofis alanı aslında kıt durumda, çünkü yeni inşaatlar sınırlı kaldı ve şirketler hâlâ personel çekmek için yüksek kaliteli, enerji verimli binaları tercih ediyor. Birinci sınıf ofis kiraları m²/ay başına 28 € seviyesine ulaştı internationalinvestment.biz ve ofis getirileri (kaynaklarda açıkça belirtilmemiş olsa da) çekirdek varlıklar için yaklaşık %3’ün ortasında seyrediyor – bu da güçlü değerlere işaret ediyor. Yatırımcılar, eski ofis stokunu modernize etme fırsatı bulabilirler; bu tür iyileştirmeler, daha yüksek elde edilebilir kiralarla ödüllendiriliyor cbre.com. Öte yandan, perakende mülk manzarası karmaşık. Geleneksel alışveriş merkezleri zorluklarla karşı karşıya – 2024’te zayıf perakende satışlar ve büyük AVM’lere yönelik düşük yatırımcı ilgisi görüldü internationalinvestment.biz. Ancak, temel perakende (süpermarketler ve mahalle market merkezleri gibi) gelişiyor; getiriler %5,3–5,5 civarında ve kurumsal alıcılar tarafından yüksek talep görüyor internationalinvestment.biz. Viyana’nın ana cadde perakendesi ve lüks butik mağazaları da geri dönüşe hazırlanıyor: 2025’te şehir merkezinde yeni amiral mağazalarının açılması ve birinci sınıf perakende birimlerine yeniden talep bekleniyor, özellikle lüks markalar genişlerken (turistler yoğun şekilde geri döndü, perakende harcamalarını artırdı) cbre.com. Bir diğer yıldız performans gösteren segment ise lojistik ve endüstriyel gayrimenkul. Viyana’nın lojistik pazarı 2024’te rekor kırdı (birçok yeni depo inşa edildi ve kullanıma alındı) ve arz kısa süreliğine talebi yakalasa da, 2025’te talebin yeni tamamlananları tekrar aşması bekleniyor cbre.com. Modern lojistik tesisleri, özellikle ulaşım merkezlerine yakın olanlar, artan kiralar ve yaklaşık %5 veya daha yüksek sağlam getiriler sağlıyor. <sE-ticaret depolarını, son kilometre teslimat merkezlerini ve Viyana çevresindeki hafif sanayi parklarını hedefleyen yatırımcılar, şehrin tüketici tabanı ve dağıtım ihtiyaçları arttıkça güçlü kira artışı bekleyebilirler. Son olarak, konaklama mülkleri (oteller, hizmetli daireler) de bahsetmeye değer: Viyana, 2024’te rekor turizm yaşadı ve otel doluluk oranları ile oda fiyatları güçlü bir şekilde toparlandı cbre.com. Birçok uluslararası otel yatırımcısı, turizmde sürdürülebilir büyümeye güvenerek Viyana pazarına yeniden girdi. Özetle, Viyana’daki ticari fırsatlar segmente bağlı: ofisler ve lojistik gözde, zorunlu perakende istikrarlı ve konaklama sektörü toparlanıyor, ikincil perakende ve eski ofisler ise daha az tercih ediliyor. Akıllı yatırımcılar, birinci sınıf, geleceğe dayanıklı varlıklara (yeşil sertifikalı ofisler, kentsel lojistik, merkezi konumlu perakende gibi) odaklanacak; bunlar 2025–2030 talep trendleri için en iyi konumda olanlardır.
• Lüks & Üst Düzey Segment: Viyana’nın lüks emlak segmenti son yıllarda dikkate değer bir direnç ve hatta beklentilerin üzerinde performans gösterdi. 2024 yılında, kitlesel konut piyasasında fiyatlar düşerken, premium segmentteki (üst düzey mülkler) değer kaybı neredeyse hiç yaşanmadı (yıllık −%4) ve ultra lüks mülklerin fiyatı arttı (+%0,2) internationalinvestment.biz. Bu durum, piyasanın en üstünde istikrarlı bir talep olduğunu, genel yavaşlamalara rağmen gösteriyor. Viyana’nın lüks seçenekleri – ister görkemli bir Ringstrasse dairesi, ister iç bölgede tarihi bir saray, ister Tuna manzaralı bir çatı katı olsun – hem yerel elitler hem de Viyana’nın eski dünya cazibesinden bir parça arayan uluslararası alıcılar tarafından değerli bulunuyor. Tarihi mülklere olan ilgi ise, kültürel değerlerini vurgulayan koruma çalışmaları sayesinde artıyor investropa.com. Birçok miras niteliğindeki bina restore edilip lüks konutlara dönüştürülüyor ve Viyana’nın mimari ihtişamına değer veren yatırımcıları çekiyor. Bu segmenti etkileyecek yeni bir faktör ise göçmenlik politikası güncellemesi: 2025 yılında Avusturya, lüks emlak yatırımı yoluyla vatandaşlığa giden bir yol sunacak vnz.bz. Beklenen bu program kapsamında, yaklaşık 3 milyon €’luk üst düzey Avusturya mülküne yatırım yapan (özellikle Viyana veya Salzburg’da) varlıklı yabancılar vatandaşlık başvurularını hızlandırabilecek vnz.bz. Bu, lüks talebi için potansiyel bir oyun değiştirici – fiilen bir “altın vize” senaryosu olup, AB’ye erişim arayan küresel yüksek gelirli alıcıların akınına yol açabilir. Dünyadaki zenginlerin sadece bir kısmı bile yanıt verse, Viyana’nın birinci sınıf piyasasında 2025–2030 arasında bir artış görülebilir ve malikaneler, çatı katları ve lüks geliştirme projelerinin fiyatlarını yükseltebilir. Yatırımcılar için lüks segment, sadece başkentte prestijli varlıklara sahip olma ayrıcalığı değil, aynı zamanda sağlam bir finansal getiri de sunuyor. Lüks kiralar istikrarlı kaldı (ve çoğunlukla sermaye kazancı için tercih ediliyor), ayrıca Viyana’nın üst düzey piyasası güvenli bir liman olarak işlev görüyor – aşırı şişmedi, bu yüzden çökmedi ve Londra veya New York gibi yerlere göre daha az dalgalı. Her zamanki gibi, üst segmentte likidite daha düşük, bu nedenle yatırımcıların daha uzun vadeli düşünmesi gerekiyor. Ancak göstergelere bakılırsa, Viyana’nın lüks emlakları, ılımlı büyüme ile cazip bir değer saklama aracı ve şimdi olası oturma/ vatandaşlık avantajlarıyla daha da cazip. Temel fırsatlar arasında yeni lüks konut projelerine yatırım yapmak (bazıları şehir merkezi ve Tuna kıyısında planlanıyor), yenileme için tarihi şehir evleri satın almak veya gelecekteki üst düzey geliştirme için birinci sınıf arsaları stoklamak yer alıyor; çünkü gerçekten birinci sınıf lokasyonların arzı son derece sınırlı.

Sonuç olarak: İster odak noktası uygun fiyatlı daireler, ister ofis kuleleri ya da görkemli çatı katları olsun, Viyana cazip bir yatırım fırsatı sunuyor. Her segmentin kendine özgü incelikleri var, ancak genel olarak Viyana istikrar, makul getiriler ve gerçek talep tarafından desteklenen uzun vadeli büyüme sunuyor. Sonraki bölümlerde, fiyat ve kira eğilimlerini, gündemdeki büyük projeleri ve bu yatırımları etkileyecek politika ortamını inceleyeceğiz.

Fiyat Trendleri ve Kira Piyasası Analizi

Viyana’nın son yıllardaki fiyat trendleri, yükselen, zirveye ulaşan ve şimdi yüksek bir platoda normalleşen bir piyasayı yansıtıyor. 2021’e kadar çift haneli büyümenin ardından, şehrin ortalama konut fiyatları hafif bir düzeltme geçirdi. 2024 yılına gelindiğinde, Viyana’nın konut fiyat endeksi yıllık bazda yaklaşık %4,4 düşmüştü internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – bu, on yılın başında görülen +%8–12 yıllık artışlardan önemli bir değişimdi. Bu düşüş büyük ölçüde, orta ve uygun fiyatlı segmentlerin karşılaştığı satın alınabilirlik kısıtlamalarından kaynaklandı. Aslında, orta fiyatlı evler 2024’te en sert düşüşü gördü (−%7,3), giriş seviyesi segment ise yaklaşık %5 geriledi internationalinvestment.biz. Üst segmentteki mülkler daha korunaklıydı; lüks segment sadece %4 düştü ve lüks segment hafifçe yükseldi (+%0,2) olarak belirtildiği gibi internationalinvestment.biz. Coğrafi olarak, düzeltme yaygındı ancak ılımlıydı – en çok etkilenen bölge (Burgenland) bile yaklaşık %12 düştü, Viyana’nın yaklaşık %4’lük düşüşü ise nispeten hafif kaldı internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Müstakil evler Viyana’da bir miktar değer kaybetti (2024’te −%5,2) ve apartman daireleri yaklaşık %3,5 geriledi internationalinvestment.biz. Arsa fiyatları ise geliştiricilerin temkinli davranmasıyla daha sert bir daralma yaşadı (−%9) internationalinvestment.biz. Bu düşüşlerin çok uzun süren bir yükseliş döngüsünün ardından geldiğini vurgulamak önemli, bu nedenle fiyatlar mutlak anlamda hâlâ yüksek. Karşılaştırma yapmak gerekirse, Viyana’da ortalama 150 m²’lik bir ev hâlâ yaklaşık €960.000 (2023’e göre ~%1 artış) internationalinvestment.biz, bu da düzeltmenin çoğunlukla aşırı köpüğü ortadan kaldırdığını, ancak değerleri çökertmediğini gösteriyor.

2025 itibarıyla, işaretler fiyatların dengeleneceğine ve potansiyel olarak tekrar yavaş bir oranda yükselebileceğine işaret ediyor. Piyasa gözlemcileri arasında genel kanı, Viyana’daki fiyatların 2025’te istikrar kazanacağı, ekonomik büyümenin geri dönmesi ve faiz artışlarının sona ermesiyle birlikte. Nitekim, uzmanlar “fiyat düzeltmesinin tamamlandığını” söylüyor cbre.com ve son çeyrek verileri, Viyana’nın fiyat endeksinin 2024 sonlarından 2025 başlarına kadar esasen yatay seyrettiğini gösteriyor globalpropertyguide.com. İleriye dönük olarak, tahminler Viyana konut piyasasında 2020’lerin ortalarına kadar düşük tek haneli yıllık fiyat artışı öngörüyor. Avrupa Komisyonu, Avusturya ekonomisinin 2026’ya kadar yaklaşık %1,4 büyümesini bekliyor globalpropertyguide.com, bu da konut talebinde mütevazı artışlara yol açmalı. Ayrıca, 2025 ortasında ipotek kredi kurallarının gevşetilmesi (ileride ele alınacak) özellikle ilk kez ev alacaklar için satın alma gücünü biraz artırabilir ve bu da “bütçe” daire kategorisinde fiyatların taban bulmasına neden olabilir. Bununla birlikte, Viyana’daki güçlü sübvanse edilen konut inşaatı uygun fiyatlı kiralık alternatifler sunmaya devam edecek ve muhtemelen kitlesel pazarda aşırı fiyat enflasyonunu önleyecek. Sonuç olarak, Viyana’daki alıcılar önümüzdeki birkaç yıl içinde fiyatların yavaşça yukarı tırmanmasını bekleyebilir, ancak 2020 öncesi patlama dönemine göre daha ölçülü bir hızda. Yeni bir fiyat patlaması olacaksa, muhtemelen güçlü ekonomik büyüme, inşaatın nüfus artışını karşılayamaması ve/veya yeni yatırımcı akını gibi bir dizi faktörün birleşimini gerektirecektir – bu senaryolar, nüfus eğilimleri devam ederse on yılın sonuna doğru gerçekleşebilir.

Kiralık piyasası tarafında, Viyana çok daha dinamik bir eğilim yaşıyor: kiralar artıyor ve ev sahibi getirileri iyileşiyor. Şehrin kronik yeni konut arzı eksikliği ve nüfus artışı, kiralık konutlara aşırı talep yarattı cbre.com. 2024 sonlarına gelindiğinde bunun açık kanıtları vardı: kiralar yıllık bazda artmıştı, özellikle kentsel ilçelerde. Örneğin, merkezi Viyana’da, şehir merkezinde yaşama isteğinin artmasıyla kiralar yükseldi; bu, artan nüfus ve kentsel olanaklara yönelik yenilenen tercihten kaynaklanıyor investropa.com. Viyana’nın öğrenci ve yabancı çalışanlar için bir merkez olması da kiralık talebini sürekli artırıyor. Viyana’daki ortalama kira getirileri, belirtildiği gibi, yaklaşık %4,1 seviyesinde – bu, Avrupa standartlarına göre oldukça sağlıklı internationalinvestment.biz. Şehir genelindeki kira getirilerinin aralığını gösteren bazı özel veriler: işçi sınıfı 10. Bölge’de (Favoriten), yaklaşık 147 bin €’ya alınan küçük bir stüdyo daire, yaklaşık 844 €/ay’a kiralanabiliyor ve yıllık %6,9 gibi etkileyici bir getiri sağlıyor internationalinvestment.biz. Dış 22. Bölge’de (Donaustadt), yaklaşık 439 bin €’luk orta boy bir daire, yaklaşık 1.400 €’ya kiralanıyor ve %3,8 getiri sağlıyor internationalinvestment.biz. Ve lüks 19. Bölge’de (Döbling), 1,08 milyon €’luk lüks bir daire yaklaşık 3.250 €/ay’a kiralanabiliyor ve %3,6 getiri sağlıyor internationalinvestment.biz. Bu dağılım, daha uygun fiyatlı bölgelerdeki uygun fiyatlı dairelerin en iyi yüzde getirileri sunduğunu, yüksek segmentteki mülklerin ise genellikle yüksek getiri yerine sermaye koruması amacıyla satın alındığını gösteriyor. Özellikle, Viyana’nın ortalama kira getirileri Salzburg veya Graz’dakilerden daha yüksek (ki bunlar %3,7’nin altında) internationalinvestment.biz, bu da başkentteki kira seviyelerinin satın alma fiyatlarına göre ne kadar güçlü olduğunu yansıtıyor.

Kiralama talebi o kadar güçlü ki, ev sahipleri genellikle kısa boşluk dönemleriyle karşılaşıyor ve kiracı seçiminde seçici olabiliyorlar. Kira kontrolleri birçok eski binada geçerli (şehrin kiracılık yasaları, belirli büyüklükte/koşuldaki II. Dünya Savaşı öncesi binalarda kirayı sınırlandırıyor), ancak yeni daireler ve tamamen yenilenmiş binalar muaf tutuluyor ve piyasa fiyatlarından kira alabiliyor. Serbest piyasa segmentinde, talep edilen kiralar artıyor. Ayrıca, turizmin ve iş seyahatlerinin yeniden canlanması kısa dönem kiralama pazarını (ör. Airbnb tarzı kiralamalar) ateşledi. 2023 yılında Viyana, 17,26 milyon geceleme kaydetti – neredeyse rekor turizm seviyelerine geri döndü investropa.com – ve bu durum kısa dönem konaklamalara olan güçlü talebe yansıdı. 2024 sonlarında, gecelemeler yıldan yıla %12,3 arttı ve bu da büyüyen bir seyahat sektörü anlamına geliyor investropa.com. Bu eğilim, turistlere kısa süreli ve daha yüksek getiriyle kiralanabilecek merkezi dairelere yatırımcı ilgisini artırıyor. Sonuç olarak, kısa dönem kiralama getirilerinin turizmle birlikte artması bekleniyor investropa.com. Şehir bu eğilimi izliyor (konutların aşırı şekilde yerel halktan uzaklaştırılmaması için), ancak 2025 itibarıyla kısa dönem kiralamalar seçili semtlerde kârlı bir niş olmaya devam ediyor.

Özetle, Viyana’nın kiralık konut piyasası yükselişte ve bu eğilimin 2030’a kadar sürmesi muhtemel. Kira fiyatları, yetersiz yeni arz ve çeşitli talep etkenleri (öğrenciler, göçmenler, turistler vb.) nedeniyle artacak ve mülk sahipleri için gelir getirilerini iyileştirecek. Yatırımcılar, politika değişikliklerini (yeni kira düzenlemeleri veya kısa dönem kiralama kuralları gibi) takip etmeli, ancak Viyana’nın şu ana kadarki dengeli yaklaşımı, ev sahibi dostu ama kiracı odaklı bir piyasa sağladı. Kiracılar için, özellikle şehre yeni gelenler açısından, uygun fiyatlı daire bulmanın zorlaşması nedeniyle erişilebilirliğin sorun olabileceği öngörülüyor. Şehrin uygun fiyatlı konut stoğunu artırma çabaları bu konuda kritik olacak. Şimdilik, artan kiralar ve sağlam getiriler Viyana emlak piyasasının belirleyici özelliği – ve bu, daha önce tartışılan yatırım fırsatlarının temelini oluşturuyor.

Piyasayı Etkileyen Büyük Kentsel Gelişim Projeleri ve Altyapı Yatırımları

Viyana’daki büyük kentsel gelişim projeleri ve altyapı yatırımları, önümüzdeki yıllarda emlak piyasasını önemli ölçüde şekillendirecek. Bu projeler yeni konut ve ticari merkezler yaratacak, ulaşımı iyileştirecek ve şehrin cazibesini artıracak – tüm bunlar, mülk değerlerini ve yatırım olanaklarını etkileyen faktörler. Aşağıda en etkili girişimlerden bazıları yer alıyor:

• Aspern Seestadt – Şehir İçinde Bir Şehir: Viyana’nın 22. Bölgesi’ndeki (Donaustadt) Aspern Seestadt projesi, şehrin ileriye dönük kentsel planlamasını örnekleyen bir amiral gemisi gelişimidir. 240 hektarlık eski bir havaalanı arazisi üzerine inşa edilen Seestadt, Avrupa’nın en büyük kentsel genişleme projelerinden biridir esri.com esri.com. İnşaat 2007’de başladı ve 2030’a kadar aşamalar halinde devam edecek. Tamamlandığında, Seestadt 25.000’den fazla yeni konut ve 20.000 iş imkanı sağlayacak; kendi gölü, parkları, okulları ve ofisleriyle kendi kendine yeten, karma kullanımlı bir bölge olacak esri.com. Yüksek yoğunluklu konutları bol yeşil alanla (alanın %50’si park veya açık alan olarak ayrılmıştır) birleştirir ve “akıllı şehir” deneme alanı olarak tasarlanmıştır; enerji verimli binalar, otonom otobüsler ve otomobil kullanımının az olduğu bir altyapı içerir esri.com esri.com. En önemlisi, şehir U2 metro hattını Seestadt’a uzattı ve böylece şehir merkezine sadece yaklaşık 25 dakika mesafede konumlandı esri.com. Aspern Seestadt şimdiden popülerliğini kanıtladı – 2023’e kadar 11.000’den fazla sakin taşındı ve on yıl sonunda 25 bine ulaşma yolunda ilerliyor weltmeister.cc. Gayrimenkul piyasası için Seestadt, yeni, modern konutlar (çoğu sübvanse edilen veya orta segmentte) ile önemli bir hacim ekliyor; bu da talebi karşılamaya yardımcı oluyor ve şehir genelinde fiyat baskısını hafifletebiliyor. Ayrıca yeni yatırım fırsatları yaratıyor – perakende merkezleri, teknoloji şirketleri için ofis alanları (Seestadt Ar-Ge firmalarını çekiyor) ve gelişen yeni bir toplulukta kiralık konutlar. Seestadt’ın başarısı, daha fazla “kentsel genişleme” için bir model teşkil ediyor ve Viyana’nın kullanılmayan eski sanayi alanlarını canlı yeni mahallelere dönüştürme esri.com stratejisini, yeşil alanlara yayılan banliyölere doğru genişlemek yerine gösteriyor.
• Nordbahnhof & Nordwestbahnhof Yeniden Geliştirme Projeleri: Viyana, şehir merkezine yakın eski tren garlarını yeni kentsel mahallelere dönüştürmek için agresif bir şekilde çalışıyor. Nordbahnhof bölgesi (2. Bölge) ve Nordwestbahnhof (20. Bölge), Avusturya’daki en büyük şehir içi yeniden geliştirme alanlarından ikisidir. Nordbahnhof sahasında – Prater’in kuzeyinde yer alan 85 hektarlık eski bir yük garı – on yılı aşkın süredir yeni bir karma kullanımlı mahalle yükseliyor eib.org. Bu alan artık ofisler, yüzlerce uygun fiyatlı daire, parklar (10 hektarlık bir “kentsel vahşi doğa” parkı dahil) ve topluluk tesisleriyle öne çıkıyor eib.org eib.org. Önemli olarak, buradaki konutların büyük bir kısmı sınırlı kâr amacı güden konut dernekleri tarafından inşa ediliyor ve ortalama Viyanalılar için uygun fiyatlı olmasını sağlıyor eib.org eib.org. Nordbahnhof’un devam eden gelişimi (Viertel Zwei ve diğerleri olarak adlandırılıyor) Leopoldstadt’a yeni bir canlılık getiriyor ve şehir merkezine yakın yeni yapıların bile Viyana modelinde erişilebilir kalabileceğini kanıtladı. Bu arada, Nordwestbahnhof projesi – şu anda planlama ve erken aşama çalışmalarında – 20. Brigittenau bölgesinin sınırında yer alan yaklaşık 44 hektarlık başka büyük bir tren garını önümüzdeki 10–15 yıl içinde yeni bir konut mahallesine dönüştürmeyi hedefliyor. Şehrin 2035 kentsel planı, Nordwestbahnhof’u konut ihtiyacını karşılamak için kilit bir gelişim alanı olarak açıkça listeliyor vienna.at. Planlarda, yaklaşık 15.000–20.000 sakin için konutun yanı sıra önemli ticari alanlar, tümü yeni toplu taşıma bağlantıları ve yeşil alanlarla entegre şekilde öngörülüyor. Bu projeler birlikte, şehir merkezine yakın on binlerce yeni konut sağlayacak, konut sıkıntısını hafifletecek ve modern, toplu taşımaya entegre mahalleler yaratacak. Komşu bölgelerdeki emlak değerleri bu projeler sayesinde şimdiden yükseliyor – örneğin, Brigittenau ve Leopoldstadt’taki yakınlardaki eski binalar, yeni altyapı ve olanakların vaadiyle yeniden ilgi görüyor. Yatırımcılar bu bölgeleri yakından izliyor, çünkü bu alanlar gelişim ortaklıkları ve “yeni gözde mahallelerde” mülk sahibi olma fırsatları sunuyor.
• U2/U5 Metro Genişlemesi – Şehrin En Büyük Altyapı Yükseltmesi: Viyana’nın halihazırda dünyanın en iyilerinden biri olan toplu taşıma ağı, önemli emlak etkileri olacak büyük bir genişleme geçiriyor. U2xU5 projesi şu anda şehrin en büyük altyapı projesi dmv-medien.at. Bu proje, mevcut U2 metro hattının uzatılmasını ve tamamen yeni bir U5 metro hattının inşasını içeriyor; ilk aşamasının 2026’ya kadar açılması planlanıyor. Bu proje, birçok yeni metro istasyonu ekleyecek ve daha önce yeterince hizmet almayan bölgelere bağlantıyı iyileştirecek. Örneğin, U2 uzatması 10. Bölge (Favoriten) ve 11. Bölgeye (Simmering) kadar ulaşacak, U5 ise iç bölgelerden geçerek diğer hatlardaki yoğunluğu azaltacak. Emlak üzerindeki etkisinin büyük olması bekleniyor: yeni U-Bahn istasyonları genellikle yakındaki emlak değerlerinde artışa yol açar, çünkü ulaşım kolaylaşır ve bu bölgeler yaşamak ve çalışmak için daha cazip hale gelir. Şehir, bu metro hatlarının “yeni mahalleler açtığını” ve Viyana genelinde seyahat sürelerini kısalttığını belirtiyor dmv-medien.at. İş dünyası bağlamında, gelişmiş ulaşım büyük bir avantaj – güvenilir, hızlı toplu taşıma Viyana’nın bir iş merkezi olarak cazibesini artıran bir can damarıdır dmv-medien.at. Matzleinsdorfer Platz gibi bölgelerde (burada önemli bir U2/U5 aktarma istasyonu inşa ediliyor) metro beklentisiyle yeni bir gelişim dalgası yaşanıyor. Özünde, U2/U5 projesi ulaşıma dayalı kalkınma fırsatları yaratacak, merkezi Viyana’nın etki alanını artıracak (çünkü insanlar metro ile merkeze hızlıca ulaşabileceğinden daha uzakta yaşayabilecek), ve muhtemelen yeni hatlar boyunca konut ve ofis talebini artıracak. Bu, artık ağa bağlanacak olan güney ve doğu ilçeleri için oyun değiştirici bir gelişme. Yatırımcı açısından, yeni istasyonlara yürüme mesafesindeki mülkler oldukça cazip ve bu istasyon bölgelerinde hatların açılışına kadar ve sonrasında yerel fiyat artışı bekleyebiliriz.
• Diğer Toplu Taşıma ve Altyapı Yükseltmeleri: Metro dışında, Viyana emlak piyasasını etkileyen daha geniş altyapı yatırımları yapıyor. Viyana Ana İstasyonu (Hauptbahnhof) bölgesinin yeniden geliştirilmesi, 2010’ların ortasında tamamlanmış olup, Favoriten bölgesinde büyümeyi teşvik etmeye devam ediyor; burada yeni ofisler (birkaç şirket merkezi artık burada bulunuyor) ve konut kuleleri inşa edildi. Viyana’nın yol ağı, kuzeye doğru tamamlanan A5 otoyol uzatması gibi iyileştirmeler gördü; bu, dış kasabalardan işe gidip gelmeyi kolaylaştırdı ve bu bölgelerin emlak piyasalarını güçlendirdi investropa.com. Ayrıca, Viyana’yı Karintiya ve İtalya’ya (Graz ve Klagenfurt üzerinden) daha doğrudan bağlayacak olan “Koralmbahn” yüksek hızlı tren hattı inşaatı devam ediyor – hizmet 2025’te başladığında, şehirler arası seyahat sürelerini kısaltacak (örneğin, Viyana-Klagenfurt yaklaşık 2s40d), dolaylı olarak Viyana’nın Avrupa içindeki bağlantısını artıracak railmarket.com. Viyana’nın uluslararası havalimanı da bir diğer faktör: 2023–24’te yolcu trafiğinde rekor kırıldı, seyahat yeniden canlandı ve planlanan üçüncü pist uzun vadeli bir ihtimal olsa da, mevcut yüksek trafik Viyana’nın bir geçit şehri olarak statüsünü vurguluyor ve konaklama ile konferans emlak sektörünü destekliyor.
• Kentsel Canlandırma ve “Yeşil” Girişimler: Şehir merkezinde, Viyana topluca şehir ortamını iyileştiren ve emlak cazibesini etkileyen çok sayıda küçük ölçekli projeyi hayata geçiriyor. Şehrin yeni planı, “bahçe sokakları” öngörüyor – bazı yoğun trafiğe sahip caddelerin daha fazla ağaç ve yaya alanı ile yeşil, trafik sakinleştirilmiş bölgelere dönüştürülmesi vienna.at. Bu, o bölgelerde yaşam kalitesini (ve emlak çekiciliğini) artırmalı. Ayrıca, dokunulmamış yeşil çayırlara inşaat yapmaktan kaçınmak için kararlı bir çaba var; bunun yerine, şehir, yeşil alanı korumak için az kullanılan alanları geliştirmeyi hedefliyor vienna.at. Örneğin, güneydeki Rothneusiedl bölgesi, yalnızca nüfus artışı mevcut tahminleri aşarsa (bir U-Bahn uzatması dahil) olası yeni bir kentsel gelişim için ayrıldı vienna.at – yani Viyana, yeni alanları gerçekten ihtiyaç duyulduğunda kentleştirme konusunda temkinli davranıyor. Bu arada, çok sayıda yeni park ve kültürel alan hizmete giriyor: Tuna boyunca Donauinsel bölgesi geliştirilmeye devam ediyor, Wien Müzesi genişletildi ve yeni kültürel bölgeler (örneğin Wienfluss promenadı çevresinde) ortaya çıkıyor. Tüm bu iyileştirmeler, Viyana’nın mahallelerini daha cazip hale getiriyor ve yakınlardaki emlak değerlerini yükseltebiliyor.

Özetle, Viyana’nın büyük projeleri ve altyapı iyileştirmeleri aktif olarak bir “Geleceğin Şehri”ni şekillendiriyor. Aspern Seestadt ve tren garı dönüşüm projeleri, çok ihtiyaç duyulan konut ve ticari alanı sağlayacak, U2/U5 metrosu kentsel dokuyu daha sıkı bir şekilde birbirine bağlayacak ve güzergahı boyunca değerleri artıracak, çeşitli yeşil girişimler ise Viyana’nın büyürken yaşanabilir kalmasını sağlayacak. Gayrimenkul paydaşları için, bir sonraki U-Bahn istasyonunun veya yeni bir mahallenin nerede olacağını takip etmek çok önemli – Viyana, oldukça plan odaklı bir gelişim yaklaşımına sahip ve bu planlar genellikle bir sonraki yatırım cazibe merkezinin neresi olacağını gösteriyor. Heyecan verici bir şekilde, şehrin sürdürülebilir, toplu taşımaya dayalı büyüme yaklaşımı, Viyana’nın muhtemelen yüksek yaşam kalitesini koruyacağı anlamına geliyor; bu da nüfus artarken bile uzun vadede gayrimenkul yatırımını cazip kılıyor.

Alıcıları ve Yatırımcıları Etkileyen Düzenleyici ve Politik Ortamda Değişiklikler

Viyana’nın gayrimenkul piyasası, istikrardan yana ve toplumsal odaklı olmasıyla bilinen Avusturya’nın düzenleyici ve politik ortamından büyük ölçüde etkilenmektedir. Son zamanlardaki ve yaklaşan yasa ve düzenleme değişiklikleri, alıcılar ve yatırımcılar üzerinde önemli etkiler yaratacaktır. 2025 ve sonrasında bilinmesi gereken başlıca düzenleyici ve politik gelişmeler şunlardır:

• Mortgage Kredisi Verme Kısıtlamalarının Gevşetilmesi: 2025’te alıcılar için en önemli değişikliklerden biri, sıkı mortgage kredisi verme kurallarının sona ermesi olacak; bu kurallar 2022 ortasından beri yürürlükteydi. Avusturya’nın “KIM” düzenlemesi, aşırı ısınan piyasayı soğutmak amacıyla getirilmişti ve en az %20 peşinat, borç servisinin gelirin %40’ını aşmaması ve mortgage vadelerinin 35 yıl ile sınırlandırılması şartlarını zorunlu kılmıştı kroy-immobilien.at. Bu kurallar özellikle ilk kez ev alacakların finansman bulmasını zorlaştırmış ve 2023–24’te yavaşlamaya katkıda bulunmuştu. Ancak, 1 Temmuz 2025 itibarıyla KIM düzenlemesinin süresi uzatılmadan sona erdi kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. Bu, bankaların tekrar daha esnek bir şekilde konut kredisi verebileceği anlamına geliyor – bankalar, kendi takdirlerine bağlı olarak daha düşük peşinat veya daha uzun vadelerle kredi verebilecekler (yine de sorumlu kredi verme ilkeleri geçerli) kroy-immobilien.at. İlk göstergeler, Viyana’nın daha düşük maliyetli segmentinde kredi hacimlerinin şimdiden arttığını ve daha fazla genç alıcının mortgage almaya hak kazandığını gösteriyor kroy-immobilien.at. Kredi koşullarının gevşetilmesinin, giriş seviyesi daire ve evlere olan talebi artırması ve bu segmentlerde fiyat artışını ılımlı şekilde yükseltmesi bekleniyor. Yatırımcılar için ise, daha kolay finansman, potansiyel mülk alıcı havuzunu genişleterek likiditeyi artırabilir. Kısacası, KIM kurallarının sona ermesi, temkinlilikten tekrar ev sahipliğini desteklemeye yönelik bir politika değişikliğine işaret ediyor – piyasayı ileriye taşıyacak bir rüzgar.
• Devam Eden Kira Kontrolü ve Kiracı Koruması: Avusturya, kiracı dostu politikalarda uzun bir geleneğe sahiptir ve özellikle Viyana, uygun fiyatlılığı sağlamak için kira piyasasının bir kısmını sıkı şekilde düzenler. Kira tavanları, ulusal Kira Yasası (Mietrechtsgesetz) kapsamında, 1945’ten önce inşa edilen (büyük ölçüde yenilenmemişse) binalardaki birimler için bir kategori sistemine göre kira sınırı getirerek yürürlüktedir. Bu düzenlenmiş kiralar genellikle piyasa fiyatlarının %25 veya daha fazla altındadır eib.org. Bu politika yeni değil, ancak yatırımcıların dikkate alması gereken istikrarlı bir özelliktir – eski mülklerdeki getiri, yasa gereği sınırlı olabilir, tabii ki eski kategoriden çıkaracak şekilde yenilenmedikçe. Tahliye korumaları da güçlüdür; uzun vadeli kiracıların önemli hakları vardır. Özellikle, Viyana’daki kiralık konut stokunun neredeyse yarısı Sınırlı Kâr Amacı Gütmeyen Konut Dernekleri ve bizzat şehir tarafından sağlanmaktadır eib.org ve piyasa altı kiralarla sosyal konut sunulmaktadır. Bu geniş kâr amacı gütmeyen sektör (kiralamaların büyük bir %40’ını kapsar eib.org) fiilen bir politika temel taşıdır ve devam edecektir. Bu önlemler, Viyana piyasasında sınırsız kira artışları olmayacağı anlamına gelse de, aynı zamanda şehri cazip kılan sosyal istikrarı ve yüksek yaşanabilirliği de destekler. Özel yatırımcılar için anahtar, ya kira kontrolünden muaf (yeni yapılar, lüks segment vb.) mülklere odaklanmak ya da eski varlıklarda mütevazı düzenlenmiş getirileri kabul etmeye hazırlıklı olmaktır. Hükümetin bu kiracı korumalarını gevşeteceğine dair hiçbir işaret yok – aksine, bunlar siyasi olarak popüler ve Viyana’nın konut politikasının belirleyici bir yönü olmaya devam edecek.
• İmar, Gelişim ve Teşvikler (Viyana Planı 2035): Viyana şehir yönetimi, 2025 yılında yeni bir Şehir Gelişim Planı (artık “Viyana Planı 2035” olarak adlandırılıyor) sundu; bu plan, önümüzdeki on yıl için arazi kullanımı ve imar önceliklerini belirliyor vienna.at. Bu plandaki önemli bir politika, yeni büyük gelişim bölgelerinin açılmayacağına dair taahhüt; bunun yerine şehir, mevcut belirlenmiş alanları yoğunlaştıracak (Aspern, Nordwestbahnhof gibi) vienna.at. Bu, kentsel yayılmayı etkin bir şekilde sınırlandırıyor ve büyümeyi mevcut şehir sınırları içinde odaklıyor. Yatırımcılar ve geliştiriciler için bu, şehirde arsanın kıt ve değerli kalacağı anlamına geliyor, çünkü Viyana yeni banliyöleri yeniden imara açmak için acele etmiyor. Ayrıca plan, şehir alanının %50’sinin yeşil alan olarak kalmasını sabitliyor vienna.at ve bu yaklaşımı güçlendiriyor. Bir diğer önemli politika: yeni belirlenen konut arazilerinin üçte ikisi sübvanse edilen (uygun fiyatlı) konut için kullanılmalı vienna.at. Birkaç yıldır yürürlükte olan ve şimdi yeniden teyit edilen bu kural, büyük projelerin çoğunlukla şehir uygun fiyatlı konut programına birim ayırmasını sağlıyor. Büyük projelerin geliştiricileri, imar izni karşılığında bunu kabul ediyor ve bu da Viyana’daki konut maliyetlerini nispeten dengede tutuyor. Ancak bir yatırımcı açısından bakıldığında, bu, yeni bölgelerde tamamen özel projelerin genellikle birimlerin üçte biriyle sınırlı olduğu anlamına geliyor; bu da serbest piyasa konut arzını sınırlayabiliyor. Bu politika, proje finansmanını ve inşa edilen konutların karışımını şekillendirmeye devam edecek. Olumlu tarafı ise, Viyana’nın önümüzdeki yıllarda (şehir teşvikiyle) on binlerce uygun fiyatlı daire üretmeye devam edeceğini garanti ediyor; bu da diğer başkentlerde görülen aşırı konut sıkıntılarının önüne geçiyor. Viyana Planı 2035 ayrıca iklim dostu gelişimi vurguluyor ve yeni ruhsatlarda yeşillendirme ve enerji verimliliği gereklilikleri getiriyor vienna.at. Tüm geliştiriciler, şehrin Enerji İmar Planı ve iklim hedeflerine göre yeni projelerde güneş panelleri, yeşil çatılar ve sürdürülebilir drenaj gibi unsurları dahil etmek zorunda investropa.com. Bu düzenlemeler inşaat maliyetlerini biraz artırabilir, ancak aynı zamanda pazarlaması daha kolay ve geleceğe dayanıklı binalar yaratır, potansiyel olarak (daha hızlı onaylar veya teşvikler gibi) faydalar sağlayabilir. Son olarak, plan, yatırımcılar için planlama kesinliği sağlamayı amaçlıyor ve nerede ne inşa edilebileceğini açıkça ortaya koyuyor vienna.at. Bu şeffaflık genellikle yatırım iklimi için bir artıdır – imar değişikliklerinde daha az sürpriz, uzun vadeli proje planlamasını daha kolay hale getirir.
• Vergilendirme ve Ücretler: Avusturya’da gayrimenkul ile ilgili genel vergi rejiminde 2025 yılında radikal bir değişiklik olmadı, ancak bazı sabit noktaların not edilmesinde fayda var. Gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer) alım bedelinin %3,5’i oranında kalmaya devam ediyor (yakın akrabalar için daha düşük oranlar mevcut). 2023 yılında, hediye edilen mülkler için verginin hesaplanma şeklini biraz değiştiren küçük bir güncelleme yapıldı, ancak bu standart işlemleri maddi olarak etkilemiyor. Gayrimenkul satışlarında sermaye kazancı vergisi, mülk 10 yıldan az süreyle elde tutulduysa hâlâ geçerli (kâr üzerinden %30) – bu da daha uzun vadeli elde tutmayı teşvik ediyor. Yatırımcıların kira gelirleri ise hâlâ normal gelir olarak vergilendiriliyor (amortisman indirimleri uygulanabiliyor). Bir gelişme: 2024’ten itibaren hükümet, vergilendirme için kira değeri eşiklerini endeksledi; bu, bazı lüks mülklerin vergi hesaplamalarını etkileyebilir, ancak bu teknik bir ayrıntı. Ufukta, AB düzeyinde, 2030’a kadar enerji verimliliği standartlarının vergilendirmeye bağlanması (örneğin, düşük enerji notuna sahip binalar için cezai önlemler) tartışılıyor. Avusturya, yenilemeleri teşvik etmek için vergi kredileri veya sübvansiyonlar yoluyla nasıl teşvikler sunabileceğini değerlendiriyor, ancak bu konuda henüz somut bir yasa çıkarılmış değil. Şimdilik, mali ortam nispeten istikrarlı – Avusturya, bazı diğer ülkelerin uyguladığı yeni emlak vergileri veya yabancı alıcı vergileri getirmiyor. İstikrarlı vergiler, Viyana’nın yabancı yatırımcılar için cazibesini artırıyor; bu yatırımcılar, standart %3,5 devir vergisi ve yaklaşık %1,1 tapu harcı dışında ek bir damga vergisiyle karşılaşmıyor.
• Göç ve Yatırım Teşvikleri: Daha önce de değinildiği gibi, Avusturya, lüks piyasasını etkileyebilecek yeni bir yatırıma dayalı göçmenlik yolu başlatıyor. Tarihsel olarak, Avusturya’nın pasif gayrimenkul yatırımı için doğrudan bir “Altın Vize” programı yoktu (örneğin, geçmişte Portekiz veya İspanya’nın aksine). Vatandaşlık yalnızca “olağanüstü katkı” durumlarında veriliyordu (genellikle iş kurup istihdam yaratan milyonlarca euroluk yatırım anlamına geliyordu). Ancak, 2025’teki raporlar, yaklaşık 3 milyon €’luk Avusturya gayrimenkulüne yatırım yaparak vatandaşlık alınmasına olanak tanıyan çığır açıcı bir programı işaret ediyor vnz.bz vnz.bz. Hükümetin amacı, varlıklı bireyleri çekmek ve ekonomik girdi sağlamak. Eğer bu politika gerçekten uygulanırsa (gerçek yatırımın sağlanması için sıkı kriterlerle), oyun değiştirici olabilir: AB pasaportu almak için Viyana’da lüks mülk satın alan yüksek net değerli yatırımcılarda bir artış görebiliriz. Bu, lüks segmentte talebi (ve fiyatları) artıracaktır. Ayrıca, politika hem konut hem de ticari yüksek değerli yatırımların uygun olduğunu belirttiği için ticari projelere daha fazla yabancı sermaye girişi de getirebilir vnz.bz. Bazıları bunun üst segmentte yerlileri fiyat dışına itebileceği konusunda uyarıyor olsa da, ölçek muhtemelen yalnızca varlıklı başvuru sahipleriyle sınırlı kalacaktır. Bu adım, Avusturya’nın tutumunda önemli bir liberalleşme olup, daha yatırım dostu bir tonun göstergesidir. Ayrıca, Avusturya’nın halihazırda ikamet izni (RWR kartı) sistemi var ve bu sistem nitelikli çalışanlar ve serbest meslek sahipleri için cazip; bu da dolaylı olarak konut talebini destekliyor (profesyoneller Viyana’ya taşındıkça). 2024’te Avusturya, işgücü açığını gidermek için bazı çalışma izni kurallarını bile gevşetti; bu da daha fazla AB dışı çalışanın (ve onların konut ihtiyaçlarının) gelmesine olanak tanıyor, ancak bu daha küçük bir faktör.

Sonuç olarak, Viyana’nın politika ortamı piyasa güçleriyle sosyal refahı dikkatlice dengeliyor ve son değişiklikler bu dengeyi sürdürüyor. Kredinin gevşetilmesi 2025’te alıcı lehine bir eğilim yaratıyor ve piyasayı canlandırmalı. Uygun fiyatlı konutlara ve kira kontrolüne olan güçlü bağlılık, piyasayı aşırı ısınmaktan koruyor ve geniş erişimi sağlıyor – bu, Viyana’nın başka yerlerde görülen ciddi konut krizlerinden kaçınmasının bir nedeni. Viyana’da yatırım yapanların bu kuralları anlaması gerekir: burada kârlar çok istikrarlı olabilir, ancak düzenlemelerin varlığı nedeniyle sistem içinde hareket etmek gerekir (örneğin, sübvansiyonlardan yararlanmak, piyasa kiralarına uygun doğru mülk türünü seçmek vb.). 2030’a kadar genel yön net – Viyana, istikrar açısından yatırımcı dostu olmaya devam edecek, ancak uygun fiyatlılığı tehlikeye atan spekülatif aşırılıklara tolerans göstermeyecek. Bu, uzun vadeli, sabırlı sermayenin geliştiği benzersiz bir ortam yaratıyor.

Talep Sürücüleri: Göç, İstihdam, Turizm ve Eğitim Gayrimenkulü Besliyor