Immobilier aux Îles Vierges Britanniques 2025 : Boom ou Effondrement du Paradis ? Tendances, Prévisions de Prix et Perspectives d’Investissement

Le marché immobilier des Îles Vierges britanniques (BVI) en 2025 présente un mélange dynamique d’attrait tropical et d’optimisme prudent. Après un essor post-pandémique, les volumes de transactions immobilières ont récemment fortement ralenti – la valeur totale des ventes est passée d’un record de 156 millions de dollars en 2022 à seulement 69 millions de dollars en 2024 smithsgore.com. Ce ralentissement, dû en partie à la fin des incitatifs de droits de timbre locaux et aux obstacles bureaucratiques, laisse les acheteurs s’interroger : Le boom immobilier du paradis est-il terminé, ou simplement en pause ? Dans ce rapport complet, nous examinons l’état actuel de l’immobilier aux BVI, les tendances de prix et prévisions, les points forts régionaux et ce à quoi les investisseurs (étrangers comme locaux) peuvent s’attendre en 2025 et au-delà. Des villas de luxe sur Virgin Gorda aux projets commerciaux à Tortola, nous explorerons les opportunités, les risques et le cadre réglementaire qui façonneront l’avenir de ce marché caribéen virginislandsnewsonline.com bvi.gov.vg.

Aperçu du marché en 2025 : tendances résidentielles et commerciales

Secteur résidentiel : Le marché de l’immobilier résidentiel des Îles Vierges britanniques (BVI) a connu un fort essor post-COVID en 2020–2021, suivi d’une correction notable. Le nombre de transactions a atteint un sommet en 2021 (338 ventes), puis a diminué d’environ 29 % en 2022 et encore de 23 % en 2023 (atteignant 184 ventes) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. En 2024, le marché a ralenti jusqu’à atteindre des niveaux historiquement bas, des observateurs qualifiant l’activité de « chute libre » virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Les segments d’acheteurs locaux et étrangers se sont tous deux retirés : les achats effectués par les Belongers (citoyens BVI) sont passés de 83 millions de dollars en 2021 à 38 millions en 2024, tandis que les ventes aux non-Belongers ont chuté de 116 millions de dollars en 2022 à 30 millions en 2024 virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. En fait, seulement 22 transactions d’acheteurs étrangers ont eu lieu en 2024, le chiffre le plus bas depuis plus de dix ans smithsgore.com. Ce ralentissement est attribué à plusieurs facteurs : l’expiration des exonérations générales de droits de timbre pour les locaux après 2021, la hausse des taux d’intérêt mondiaux freinant les investissements, et la longueur des processus d’approbation des achats, causant l’échec de plusieurs transactions bvi.gov.vg bvi.gov.vg.

Malgré la baisse du volume, les prix des maisons sont restés relativement stables depuis 2021 (une fois les ventes exceptionnelles de propriétés ultra-luxueuses exclues) smithsgore.com. La plupart des maisons qui changent de main se situent dans les gammes de prix modestes : par exemple, en 2024 la majorité des maisons vendues (35 unités) l’ont été pour moins d’un million de dollars, tandis que seulement 12 maisons se sont vendues au-dessus d’un million de dollars smithsgore.com. Cela suggère que le marché principal des logements de gamme moyenne conserve sa valeur, même si le nombre de transactions diminue. Un autre point positif concerne les ventes de terrains : la demande de terrains résidentiels a rebondi en 2024, passant à 137 ventes de lots (contre 96 en 2023) car les locaux ont profité de parcelles de terrain plus abordables smithsgore.com. Les lots dans la fourchette 50 000–100 000 $ ont été particulièrement populaires, représentant environ 39 % de toutes les ventes de lots smithsgore.com. Le prix moyen pour un terrain constructible à Tortola est resté autour de 4 $ par pied carré – quasiment inchangé par rapport à 2023 smithsgore.com – ce qui indique une stabilité des prix du foncier brut également.

Secteur commercial : Le segment de l’immobilier commercial est relativement petit mais connaît un regain d’activité grâce à la reprise du tourisme. La demande d’espaces de bureaux et de commerces à Road Town (la capitale de Tortola) est stable, portée par le secteur des services financiers et la croissance des services professionnels. Plus visiblement, les projets hôteliers et à usage mixte repartent à la hausse. Plusieurs grands complexes hôteliers détruits par les ouragans de 2017 ont enfin rouvert ou sont en reconstruction, apportant un nouvel élan sur le marché des propriétés hôtelières et des villas. Notamment, le fleuron qu’est le Peter Island Resort a rouvert en décembre 2024 après une réinvention complète bvi.org.uk et le célèbre Bitter End Yacht Club sur Virgin Gorda a largement reconstruit sa marina et ses installations bvi.org.uk. De nouveaux projets hôteliers sont également en préparation (détaillés dans une section ultérieure), ce qui génère non seulement de l’activité dans la construction, mais signale aussi une confiance à long terme dans le tourisme aux Iles Vierges britanniques. En résumé, bien que le volume des ventes résidentielles soit historiquement bas en 2025, le marché global montre des signes de résilience : les prix des biens recherchés restent fermes, les locaux investissent dans les terrains et le développement porté par le tourisme s’accélère. Cette dynamique pourrait poser les bases d’une reprise progressive dans les années à venir.

Tendances et prévisions des prix de l’immobilier

Tendances actuelles des prix : Les prix de l’immobilier dans les Îles Vierges britanniques (BVI) ont fait preuve d’une stabilité remarquable au cours des dernières années mouvementées. Même si les volumes de transactions ont fluctué, les prix moyens de vente pour les acheteurs locaux et étrangers sont restés relativement stables après 2020 smithsgore.com. Cela s’explique en partie par la petite taille du marché — une seule vente à très forte valeur (comme la maison de luxe à 12,6 millions de dollars vendue à Virgin Gorda en 2022) peut fausser les moyennes smithsgore.com. En ajustant pour de telles anomalies, la tendance fondamentale des prix montre une volatilité minimale. Par exemple, la villa typique de trois chambres sur les hauteurs de Tortola ou un cottage en bord de mer à Jost Van Dyke se vendent à peu près au même prix qu’il y a quelques années. La prédominance des transactions inférieures à 1 M$ (près de 80 % de toutes les ventes de maisons de 2019 à 2023 étaient en dessous de 1 M$ bvi.gov.vg bvi.gov.vg) suggère que le marché intermédiaire reste le pilier de l’immobilier aux BVI. En comparaison, les ventes supérieures à 3 M$ sont rares — seulement 12 ventes résidentielles haut de gamme ont eu lieu entre 2019 et 2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg — mais ce segment d’élite attire une attention et des capitaux considérables lorsqu’il change de mains. Quelques propriétés exclusives (dans des enclaves telles que Oil Nut Bay, Little Dix Bay, et Moskito Island) ont représenté une part significative de la valeur totale du marché certaines années smithsgore.com. Par exemple, une seule vente de terrain à 45 M$ à Oil Nut Bay en 2022 a représenté plus de 28 % du volume total du marché cette année-là virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. En dehors de ces ventes emblématiques, un constat s’impose : les valeurs immobilières générales aux BVI n’ont ni grimpé en flèche ni chuté, mais sont restées stables même si le rythme des transactions a ralenti.

Prévisions pour les prochaines années : En regardant vers l’avenir, les experts du secteur et les perspectives officielles prévoient une trajectoire prudemment optimiste. L’examen macro-économique du gouvernement des Îles Vierges Britanniques (BVI) note que la baisse des taux hypothécaires aux États-Unis et en Europe d’ici la fin 2024 pourrait relancer la demande des acheteurs en réduisant les coûts d’emprunt bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Si les taux d’intérêt mondiaux baissent d’ici 2025, un plus grand nombre d’acheteurs potentiels (notamment d’Amérique du Nord et d’Europe) pourraient être incités à investir dans des résidences secondaires ou des propriétés de retraite dans les îles. De plus, on s’attend à ce que l’intérêt des investisseurs américains augmente dans un avenir proche bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Des facteurs tels que la vigueur du dollar (la monnaie des BVI est l’USD), l’attrait d’une juridiction neutre sur le plan fiscal et même des changements politiques (un rapport suggère que les récentes élections américaines ont renforcé la confiance des investisseurs) pourraient se traduire par une plus grande activité des acheteurs américains. Du côté de l’offre, les progrès continus dans le traitement des licences foncières pour les étrangers (abordés plus loin) devraient permettre de résorber les arriérés et de débloquer des transactions en attente, faisant potentiellement de 2025 un point de bascule où les volumes de ventes recommenceraient à augmenter bvi.gov.vg bvi.gov.vg.

La plupart des analystes s’arrêtent avant de prédire une véritable « explosion » des prix, mais une appréciation modérée des prix est possible dans certains segments. Les propriétés en bord de mer et avec vue sur l’océan pourraient subir une pression à la hausse sur les prix, car l’offre reste limitée et la demande revient. Les perspectives du marché du luxe sont « extrêmement positives », selon une agence locale, compte tenu du nombre croissant de personnes fortunées cherchant des escapades exclusives dans les Caraïbes cirebvi.com cirebvi.com. Les promoteurs parient sur cette tendance en lançant de nouveaux projets haut de gamme (par exemple, les nouveaux quartiers de villas d’Oil Nut Bay se sont vendus rapidement) et font état d’un fort volume de demandes même pendant la période creuse de 2023–24. D’ici 2026, si les tendances actuelles se maintiennent, les Îles Vierges Britanniques pourraient entrer dans un nouveau cycle de croissance : les volumes de transactions reviendraient à leurs niveaux d’avant 2020 et les prix augmenteraient en douceur, surtout pour les biens bien situés et ceux proches des stations balnéaires. Cependant, ces prévisions sont à nuancer : tout ralentissement économique mondial, instabilité régionale ou saison active des ouragans atlantiques pourrait freiner le marché. Globalement, l’avis des experts pour 2025–2027 est prudemment optimiste : un marché en voie de stabilisation, prêt pour une croissance progressive plutôt qu’un pic spéculatif, porté par l’amélioration de fondamentaux comme le tourisme et les investissements dans les infrastructures bvi.org.uk bvi.org.uk.

Opportunités d’investissement et risques

Investir dans l’immobilier aux Îles Vierges Britanniques offre un mélange unique de récompenses et de défis. Ci-dessous, nous exposons les principales opportunités qui attirent les investisseurs, ainsi que les risques à considérer, notamment pour les acheteurs étrangers, les expatriés et les retraités envisageant un achat dans le territoire.

Opportunités :

Attractivité pour les acheteurs internationaux : Les Îles Vierges Britanniques sont un territoire britannique d’outre-mer anglophone, politiquement stable, utilisant le dollar américain – des facteurs qui donnent confiance aux investisseurs étrangers quant à la sécurité de leurs actifs immobiliers. Les droits de propriété sont solides et le système juridique (fondé sur la common law anglaise) est fiable pour la protection des titres et le règlement des litiges.
Environnement fiscal avantageux : Les Îles Vierges britanniques sont réputées pour l’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques, d’impôt sur les plus-values, et d’impôt sur les successions ou héritages. Ce régime fiscal, souvent qualifié de « fiscalement neutre », peut être un atout pour les investisseurs ou les retraités cherchant à minimiser la fuite fiscale sur leurs actifs imin-caribbean.com qwealthreport.com. L’impôt principal sur les transactions est un droit de timbre unique (abordé plus loin), et les taxes foncières annuelles sont extrêmement faibles selon les standards internationaux (littéralement quelques dollars par acre de terrain, comme indiqué dans le tableau ci-dessous). Les revenus locatifs ne sont que très légèrement imposés via une petite taxe foncière basée sur la valeur locative estimée bvi.gov.vg, rendant les propriétés à louer potentiellement attractives pour générer des revenus.
Forte demande locative et rendements élevés : Le secteur touristique dynamique des Îles Vierges britanniques (ayant désormais pleinement rebondi pour dépasser 1 million de visiteurs en 2024, un record depuis l’ouragan bvi.org.uk bvi.org.uk) génère une forte demande pour les locations de vacances et hébergements de type villa pour courts séjours. Les investisseurs en villas, en copropriétés ou en immeubles locatifs peuvent profiter de tarifs élevés à la nuitée pendant la haute saison (les touristes naviguant en yacht et les voyageurs aisés recherchent souvent des villas privées). Avec de nouveaux vols directs depuis Miami et une offre aérienne régionale élargie bvi.org.uk, l’accessibilité des Îles Vierges britanniques s’améliore, ce qui devrait stimuler encore davantage le tourisme. Cela se traduit par des taux d’occupation attractifs et des rendements locatifs élevés pour les biens bien situés (en particulier les villas en bord de mer et les propriétés proches des marinas ou des plages).
Segment du luxe haut de gamme : La réputation des Îles Vierges britanniques en tant que « terrain de jeu des milliardaires » – grâce à des propriétés privées comme Necker, Moskito et Oil Nut Bay – rehausse son prestige auprès des investisseurs extrêmement fortunés. Posséder un bien immobilier dans les Îles Vierges britanniques peut apporter un statut social et séduire ceux qui recherchent l’exclusivité. Avec des promoteurs proposant des résidences de luxe sur mesure et des communautés hôtelières riches en commodités (des bungalows sur pilotis aux villas perchées sur les collines), il existe des opportunités d’investir dans des projets visant le très haut de gamme. Ces biens d’exception peuvent bien s’apprécier et générer d’importants revenus locatifs (ou simplement offrir un plaisir personnel inégalé) en adéquation avec la croissance de la richesse mondiale. Des distinctions récentes, telles qu’Oil Nut Bay couronné « Meilleure villa privée des Caraïbes » bvi.org.uk bvi.org.uk, mettent en valeur la dimension internationale de certains biens des Îles Vierges britanniques.
Havre de vie et de retraite : Pour les expatriés et les retraités, les Îles Vierges britanniques offrent un cadre de vie idyllique – plages de sable fin, voile et plongée, climat chaud toute l’année et communauté multiculturelle soudée. La criminalité est faible, les infrastructures et le système de santé s’améliorent, et les îles se trouvent à un court vol du continent américain. Beaucoup sont séduits par l’idée d’acquérir une villa de retraite ou une résidence secondaire dans ce paradis, et éventuellement de bénéficier d’un permis de long séjour. Bien que le coût de la vie soit élevé, certains avantages (comme les importations personnelles détaxées et l’absence de taxes récurrentes sur la propriété, hormis des montants symboliques) peuvent rendre la retraite aux Îles Vierges britanniques financièrement réalisable. Le gouvernement a même mis en place un programme “Travailler au Paradis” pour les travailleurs à distance, afin de permettre aux professionnels de résider dans les Îles Vierges britanniques tout en travaillant à distance, suivant la tendance mondiale du télétravail caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky – une initiative susceptible de renforcer la demande de locations longue durée parmi les nomades digitaux et travailleurs indépendants du lieu.

Risques & défis :

Vulnérabilité aux catastrophes naturelles : Les Îles Vierges britanniques se trouvent dans la zone des ouragans, et l’histoire récente souligne ce risque. En 2017, l’ouragan Irma (catégorie 5) a dévasté le territoire, endommageant une grande partie des logements, des marinas et des infrastructures. Les investisseurs doivent garder à l’esprit que le risque d’ouragan est une menace constante – les coûts d’assurance sont donc particulièrement élevés et il est essentiel de bâtir selon des normes strictes (construction en béton, fenêtres résistantes aux impacts, volets anti-ouragan, etc.). La valeur des biens peut être affectée à court terme lors de ces événements, et posséder un bien immobilier ici implique d’inclure l’assurance et la préparation aux tempêtes dans son budget. À l’inverse, la reconstruction après les tempêtes passées a souvent mené à l’amélioration des normes de construction et à la modernisation des biens immobiliers, rendant sans doute les nouvelles constructions plus résilientes que jamais.
Obstacles bureaucratiques : Un obstacle important pour les investisseurs étrangers a été le processus long et fastidieux pour obtenir une licence de possession foncière pour non-résidents (NBLHL). Historiquement, il peut s’écouler 9 à 12 mois (voire plus) avant d’obtenir l’approbation de la licence par le gouvernement, un délai qui **“a conduit à l’expiration de contrats [et] à des acheteurs décidant de ne pas donner suite aux ventes” bvi.gov.vg bvi.gov.vg*. En effet, en 2023, de nombreuses transactions ont échoué à cause de ces blocages administratifs virginislandsnewsonline.com. Bien que des réformes soient en cours pour accélérer le processus (comme détaillé dans la section Cadre juridique), en 2025 les acheteurs étrangers font encore face à des démarches supplémentaires et des délais, ce qui constitue un risque si les conditions du marché changent pendant l’attente. La patience et de bons conseils juridiques sont indispensables pour naviguer dans le régime de licence.
Frais de transaction élevés pour les étrangers : Investir dans un bien immobilier aux Îles Vierges Britanniques est coûteux pour les non-citoyens. Le droit de timbre pour les acheteurs étrangers est de 12 % du prix d’achat ou de la valeur estimée (contre 4 % pour les locaux) smithsgore.com, une prime importante qui alourdit considérablement le coût d’acquisition. De plus, les frais juridiques (environ 1 % du prix), les frais d’arpentage, l’assurance et tout engagement de développement (en cas d’achat de terrain) s’ajoutent à la facture smithsgore.com. Combinés avec le processus de licence, les dépenses et efforts de transaction pour un acheteur étranger sont loin d’être négligeables. Cela signifie que les investisseurs doivent envisager un horizon à long terme pour rentabiliser ces coûts grâce à l’appréciation ou aux revenus locatifs. La revente du bien implique aussi certains coûts (bien qu’il n’y ait pas de taxe sur les plus-values), et l’étroitesse du marché peut rendre la liquidation d’un investissement plus lente que dans des marchés plus importants.
Liquidité et Taille du Marché : Le marché immobilier des Îles Vierges britanniques (BVI) est de taille boutique – les volumes de ventes annuelles se comptent en dizaines, non en centaines. Comme mentionné, il n’y a eu que ~22 ventes à des acheteurs étrangers en 2024 et historiquement, environ 30 par an bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Cette illiquidité pose un risque : il peut falloir plus de temps pour trouver un acheteur lorsque vous décidez de vendre, et un bien peut rester sur le marché pendant des mois voire des années, surtout dans les tranches de prix les plus élevées. La découverte des prix peut être difficile sur un petit marché, et les valeurs peuvent être influencées par très peu de points de données. Un investisseur doit être prêt à faire face à un manque de ventes comparables et potentiellement à une durée de mise en marché plus volatile. De plus, tout événement défavorable (une récession mondiale ou un choc local) peut fortement réduire la base déjà limitée d’acheteurs à court terme, comme cela a été observé en 2023–24 lorsque « les gens ayant les moyens et l’argent n’achetaient plus au même rythme qu’auparavant » virginislandsnewsonline.com.
Dépendance économique et facteurs externes : L’économie des Îles Vierges britanniques – et donc leur marché immobilier – dépend fortement du tourisme et des services financiers, deux secteurs sensibles aux forces extérieures. Un ralentissement des voyages mondiaux (comme ce fut le cas pendant la pandémie) affecte directement les rendements locatifs et la demande en biens par des acheteurs recherchant un mode de vie. De même, tout changement majeur dans la réglementation financière internationale ou la finance offshore pourrait impacter la population expatriée et les flux de capitaux vers les BVI. De plus, la force de la devise (USD) peut jouer dans les deux sens : un dollar très fort rend les biens BVI plus chers pour les acheteurs européens ou britanniques, tandis qu’un dollar faible pourrait décourager les acheteurs américains. Les tendances des taux d’intérêt sont un autre facteur ; la forte hausse des taux d’intérêt depuis la mi-2022 a refroidi la demande immobilière bvi.gov.vg bvi.gov.vg, alors que les baisses de taux attendues pourraient la stimuler. Les investisseurs doivent surveiller les indicateurs économiques mondiaux et comprendre que les BVI, bien que protégées à certains égards, ne sont pas à l’abri des turbulences du marché mondial.

En résumé, les Îles Vierges britanniques restent un marché immobilier très attractif mais complexe. La beauté de ses biens et ses avantages fiscaux offrent un fort potentiel à ceux qui savent naviguer dans ses défis. Les investisseurs qui réussissent adoptent généralement une perspective à long terme, travaillent avec des professionnels locaux expérimentés, et restent informés des évolutions réglementaires susceptibles d’atténuer certains risques (par exemple, des réformes en cours pour accélérer les autorisations d’achat par des étrangers). En équilibrant ces opportunités et ces risques, les acheteurs étrangers, expatriés et locaux peuvent prendre des décisions éclairées sur l’investissement dans ce paradis caribéen.

Cadre Juridique et Réglementaire pour la Propriété Immobilière

Acheter une propriété dans les Îles Vierges Britanniques implique de comprendre certaines exigences et restrictions juridiques importantes, en particulier pour les non-citoyens. Le territoire applique des politiques visant à protéger la propriété foncière locale tout en accueillant les investissements étrangers sous certaines conditions. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des considérations juridiques et réglementaires clés :

Licence de Détention de Terre pour Non-Resortissants (NBLHL) : Tous les acheteurs étrangers – y compris les citoyens du Royaume-Uni, des États-Unis, ou de tout autre pays étranger – doivent obtenir une Licence de Détention de Terre pour Non-Resortissants afin de posséder un bien immobilier aux Îles Vierges Britanniques bvisothebysrealty.com smithsgore.com. Cette licence correspond à une autorisation délivrée par le gouvernement pour un bien précis (une licence par propriété) et est non transférable. Le processus de demande est rigoureux : après la signature de l’accord de vente, l’avocat de l’acheteur soumet une demande de NBLHL avec les documents justificatifs (références financières, références personnelles et professionnelles, extrait de casier judiciaire, etc.) auprès du Ministère des Ressources Naturelles smithsgore.com. La demande est ensuite transmise au Cabinet et au Gouverneur pour approbation. Le traitement prend historiquement entre 3 et 9 mois (parfois plus) smithsgore.com, période pendant laquelle le bien est détenu en séquestre hors marché pour l’acheteur. Conscients des retards excessifs occasionnés, les autorités ont introduit de nouvelles règles effectives depuis décembre 2023 pour simplifier la procédure. Les changements (Politique n°1 de 2023) fixent de nouveaux délais de traitement et accordent des permissions de location « automatiques » dans le cadre de la licence onealwebster.com onealwebster.com, ce qui signifie qu’une fois la NBLHL obtenue, vous pouvez mettre votre propriété en location (sous réserve de l’obtention d’une simple licence commerciale) sans nouvelle autorisation du gouvernement. Ces réformes rallongent également les délais standards de validité de la licence (voir engagement de développement) pour les rendre plus souples onealwebster.com. Toutefois, les acheteurs étrangers doivent faire appel à un avocat local compétent et s’armer de patience avant de pouvoir devenir propriétaires, la licence restant un prérequis légal à la conclusion de l’achat smithsgore.com.
Exigence de publicité locale : Une étape unique pour les achats par des non-Belongers est la période de préavis public. Par la loi, lorsqu’une vente à un acheteur étranger est convenue, la transaction prévue (au prix convenu) doit être annoncée dans les journaux locaux pendant quatre semaines consécutives smithsgore.com. Il s’agit essentiellement d’un droit de premier refus permettant à tout Belonger intéressé d’intervenir et d’égaliser le prix et les conditions. Si aucun résident local ne se présente pendant cette période, la vente peut alors être finalisée. En pratique, il est rare qu’un acheteur local renverse une affaire à moins que la propriété ne soit considérablement sous-évaluée. Cependant, cette procédure doit être suivie et ajoute environ un mois au calendrier. Une preuve de la publicité et une notification au Ministère sont des éléments requis pour la demande de NBLHL smithsgore.com.
Consentement du gouvernement pour les ventes ultérieures : Même après qu’un étranger ait acquis une propriété et possède une NBLHL, une étape supplémentaire peut s’ajouter lors de la revente. Si le propriétaire étranger souhaite plus tard vendre, le consentement du gouvernement pour le transfert peut être requis, quel que soit le statut du nouvel acheteur smithsgore.com. Cette règle constitue un contrôle supplémentaire pour garantir la conformité avec la réglementation sur la détention de terres (par exemple, que le nouvel acheteur obtiendra également une licence). Dans la plupart des cas, il s’agit d’une formalité gérée par l’avocat du vendeur, mais il est important de noter que tout changement de propriété impliquant un non-Belonger nécessite une approbation officielle dans les Îles Vierges Britanniques.
Engagement de développement : Afin de décourager la spéculation foncière et de garantir que les terrains achetés soient utilisés de manière productive, le gouvernement des Îles Vierges britanniques impose une obligation de développement aux non-résidents qui achètent un terrain non aménagé. En général, l’acheteur doit s’engager à construire une maison ou à réaliser un aménagement sur le terrain dans un certain délai. Selon la nouvelle politique de 2023, ce délai a été porté de 3 à 5 ans (avec une possible extension de 2 ans) onealwebster.com onealwebster.com, offrant ainsi plus de flexibilité aux investisseurs. Il existe également désormais une valeur minimale de construction de 350 000 $ formellement imposée pour les aménagements résidentiels onealwebster.com. Autrement dit, un acheteur étranger d’un terrain nu doit construire une habitation d’une valeur d’au moins 350 000 $ dans les 5 ans, faute de quoi il risque des pénalités ou même la perte de la licence. Ces modalités seront précisées dans le NBLHL. L’objectif est d’empêcher les étrangers de n’acheter que pour thésauriser des terrains sans projets, et de favoriser les développements qui contribuent à l’économie. Si un acheteur ne respecte pas cet engagement, il peut demander une extension (des frais s’appliquent) ou s’exposer à des amendes – la nouvelle politique introduit même un barème de sanctions clair pour remplacer l’ancienne pratique arbitraire onealwebster.com. Les acheteurs envisageant de conserver leur terrain sur le long terme doivent être attentifs à ces exigences et prévoir un budget approprié pour la construction.
Système de titre de propriété : Les terrains des Îles Vierges britanniques sont généralement détenus en pleine propriété (fee simple), et il existe un registre foncier où tous les actes sont inscrits. L’assurance titre n’est pas courante ; à la place, les avocats effectuent des recherches de titre et l’enregistrement par le gouvernement fait foi. Il existe certaines restrictions à la propriété étrangère sur des terrains sensibles (par exemple, les terres de la Couronne ou les terres agricoles désignées ne sont généralement pas vendues aux non-locaux), mais presque toutes les propriétés privées, y compris les appartements et les maisons, sont disponibles à l’achat sous réserve de la licence susmentionnée. Les baux emphytéotiques sont rares, sauf peut-être pour certains aménagements appartenant au gouvernement. Globalement, le système d’enregistrement des titres est moderne et fiable, offrant ainsi aux investisseurs la garantie qu’une fois toutes les autorisations accordées, leur propriété est sécurisée.
Coûts de détention foncière et taxes : Les Îles Vierges britanniques imposent un droit de timbre sur les transferts de propriété et des taxes foncières annuelles modestes, mais n’imposent pas lourdement les propriétaires. Le droit de timbre, payé à la conclusion de la vente, correspond à 4 % du prix de vente ou de la valeur marchande estimée pour les « Belongers » (résidents), et 12 % pour les non-Belongers smithsgore.com. Cette taxe doit être réglée avant que le registre foncier n’enregistre le nouveau titre de propriété. La seule autre redevance récurrente est la taxe foncière, qui comporte deux éléments : une taxe sur le terrain et une taxe sur la maison. Pour les « Belongers », la taxe sur le terrain est symbolique : 10 $ pour le premier acre et 3 $ par acre supplémentaire; pour les non-Belongers, elle est plus élevée mais reste modique (par exemple, 150 $ pour le premier acre pour un propriétaire expatrié) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. La taxe sur la maison (bâtiment) est de 1,5 % par an de la valeur locative annuelle estimée de la structure bvi.gov.vg. En pratique, cette « valeur locative annuelle » est déterminée par l’évaluateur fiscal – pour une maison modeste, cela peut représenter quelques milliers de dollars, ce qui fait que la taxe ne serait que de quelques centaines de dollars par an. Il n’y a pas d’autres taxes foncières annuelles (pas de taxe générale sur la valeur de la propriété, pas de taxes communales, etc.). Le tableau ci-dessous résume ces taxes et frais :

Taxe / Frais	Belonger (Local)	Non-Belonger (Étranger)
Droit de timbre à l’achat	4% du prix ou de la valeur estimée smithsgore.com	12% du prix ou de la valeur estimée smithsgore.com
Taxe foncière annuelle	10 $ pour le premier acre, +3 $ par acre supplémentaire bvi.gov.vg	50 $ pour ≤0,5 acre ; 150 $ pour ≤1 acre ; +50 $ par acre suppl. bvi.gov.vg bvi.gov.vg
Taxe annuelle sur la maison (bâtiment)	1,5% de la valeur locative estimée de la maison bvi.gov.vg	1,5% de la valeur locative estimée (même taux pour tous) bvi.gov.vg
Frais de demande de licence NBLH	N/A (licence non requise)	500 $ pour un particulier, 1 500 $ pour une société onealwebster.com (frais de dossier)
Frais juridiques (typiques)	~1% du prix d’achat smithsgore.com	~1% du prix d’achat (identique pour tous)
Engagement de développement	N/A (aucune obligation de construction)	Doit construire une maison d’une valeur ≥350 000 $ dans les 5 ans onealwebster.com onealwebster.com (pour les achats de terrain)

(Remarque : Les frais ci-dessus sont à jour pour 2025 après les mises à jour de la politique. « Belongers » désigne les citoyens des Îles Vierges Britanniques ou certaines sociétés BVIs ; « Non-Belongers » désigne les individus ou entités étrangères.)

Licences de location et licences commerciales : Si un non-résident (« non-Belonger ») prévoit de louer son bien immobilier (par exemple, comme villa de vacances ou location à long terme), il doit obtenir une licence commerciale pour l’activité de location de biens. Cette démarche est généralement simple mais constitue une étape légale à ne pas négliger. La bonne nouvelle, c’est que les nouveaux NBLHL comprennent désormais une autorisation de location intégrée une fois que la licence commerciale est obtenue onealwebster.com onealwebster.com. Auparavant, il fallait faire une demande séparée pour louer un bien. L’obtention de la licence commerciale implique des frais, un peu de paperasse, et un renouvellement annuel, mais il s’agit d’une formalité courante pour la plupart des propriétaires étrangers. Il existe également des règles concernant l’embauche de personnel (comme des gestionnaires immobiliers ou des gardiens) si vous employez du personnel, mais elles relèvent de la réglementation du travail et non de la législation immobilière spécifique.
Autres considérations : Les investisseurs étrangers n’obtiennent pas automatiquement la résidence ni le droit de vivre à plein temps dans les BVI en possédant un bien immobilier. Les permis de résidence et de travail sont des procédures distinctes — le fait de posséder un logement peut aider à démontrer des liens avec le territoire, mais il est tout de même nécessaire d’obtenir le statut d’immigration approprié pour séjourner au-delà de la durée normale de séjour autorisé aux visiteurs (généralement jusqu’à 30 jours, extensible à 6 mois pour les visiteurs). Certains retraités ou propriétaires de résidences secondaires vivent à temps partiel dans les BVI et partent avant la fin de leur délai touristique, ou obtiennent des permis annuels de résidence (ce qui demande de prouver ses ressources financières, etc.). Il est important de planifier en conséquence si votre objectif est de vous installer aux BVI après l’achat d’un bien immobilier.

En résumé, le cadre juridique des BVI vise à équilibrer l’encouragement de l’investissement et la protection des intérêts locaux. Pour les non-citoyens, la démarche est plus exigeante mais reste accessible : de nombreux expatriés ont réussi à acquérir la maison de leurs rêves sur une île en respectant ces règles. Les dernières réformes gouvernementales, fin 2023, sont un signe positif visant à améliorer l’expérience des acheteurs étrangers — en accélérant l’approbation des licences et en offrant plus de flexibilité — ce qui devrait renforcer l’attractivité des BVI sur la scène immobilière internationale.

Points forts régionaux : Tortola, Virgin Gorda, Anegada, Jost Van Dyke

Les Îles Vierges Britanniques comptent plus de 50 îles, mais quatre d’entre elles concentrent la majorité des transactions immobilières : Tortola, Virgin Gorda, Anegada et Jost Van Dyke. Chaque île possède son propre caractère, son niveau de développement et ses dynamiques de marché immobilier. Voici les principales caractéristiques et tendances immobilières de ces régions :

Tortola

Tortola est la plus grande et la plus peuplée des îles des Îles Vierges britanniques, abritant la capitale Road Town et environ les trois quarts de la population du territoire. En tant que centre politique et économique, le marché immobilier de Tortola est le plus actif et le plus diversifié. Il englobe tout, des maisons familiales locales et appartements abordables dans la banlieue de Road Town, aux villas de luxe sur les collines dans des zones comme Belmont, Cane Garden Bay et Spyglass Hill, offrant des vues panoramiques sur l’océan. Tortola accueille également la majorité des biens commerciaux des Îles Vierges britanniques : immeubles de bureaux (principalement à Road Town, au service du secteur des services financiers), espaces de vente au détail et sites industriels autour de Port Purcell et Wickhams Cay.

Les tendances immobilières de l’île reflètent celles du marché général des Îles Vierges britanniques : une augmentation des achats de logements locaux en 2020-2021 (favorisée par des exonérations de droits de timbre) suivie d’un ralentissement. Cependant, Tortola reste le centre de la demande locale. Les acheteurs « Belonger » dominent ici ; en effet, plus de 80 % de toutes les transactions ces dernières années ont été effectuées par des locaux, bien qu’ils ne représentaient qu’environ un tiers de la valeur totale du marché bvi.gov.vg bvi.gov.vg (car les acheteurs étrangers ont tendance à acquérir les propriétés haut de gamme). Cela souligne la double nature du marché de Tortola : un marché local pour les maisons et terrains de prix moyen, et un marché plus restreint d’expatriés/investisseurs pour les villas haut de gamme. La maison moyenne à Tortola pourrait être une maison de trois chambres avec piscine sur les collines, dont le prix en 2025 pourrait varier d’environ 500 000 $ à 1,5 million de dollars selon l’emplacement et les prestations. Il existe aussi quelques complexes de copropriétés (par exemple à Nanny Cay Marina ou Lambert Beach) qui attirent des acheteurs recherchant des résidences secondaires clés en main ou des unités locatives.

Les projets d’infrastructure récents et à venir sur Tortola devraient renforcer l’attrait immobilier de l’île. Le gouvernement envisage une extension de l’aéroport international Terrance B. Lettsome (Beef Island) – le principal aéroport situé juste à côté de Tortola – afin d’accueillir des avions plus gros et davantage de vols directs bvi.org.uk bvi.org.uk. Une meilleure accessibilité aérienne tend à accroître la demande immobilière, en particulier pour les résidences de vacances. Du côté de l’hôtellerie, Tortola attend la reconstruction du Prospect Reef Resort (près de Road Town), qui doit devenir un hôtel moderne de 150 chambres avec centre de conférences bvi.org.uk. Ce projet pourrait dynamiser le marché immobilier et la demande locative environnante s’il se concrétise. Par ailleurs, un nouvel hôtel-boutique de 65 chambres et une modernisation de la marina à Port Purcell sont en préparation via un partenariat public-privé bvi.org.uk. Tous ces développements montrent que Tortola investit dans ses infrastructures touristiques et d’affaires, un signe positif pour la valeur immobilière sur le long terme.

Côté mode de vie, Tortola offre le plus de commodité – de meilleures routes, plus de restaurants et de commerces, des écoles, des structures médicales – c’est pourquoi de nombreux expatriés travaillant sur les îles choisissent d’y vivre. Des zones comme le West End (Soper’s Hole) et East End sont prisées pour la location ou l’achat de logements pour les expatriés grâce à leurs ports et aux accès aux ferries. Le caractère de l’immobilier sur Tortola est celui d’une petite ville caribéenne animée (à Road Town) qui s’étend vers des havres résidentiels paisibles sur les collines et dans les baies. Les investisseurs recherchant un revenu locatif privilégient souvent Tortola, car c’est là que le taux d’occupation annuel (par des résidents ou des professionnels en visite) est le plus élevé. En somme, Tortola est le cœur pratique du marché immobilier des BVI – moins exclusif que certains complexes touristiques, mais un choix solide offrant des opportunités variées pour différents budgets.

Virgin Gorda

Virgin Gorda, la troisième île la plus peuplée mais la deuxième en termes de profil touristique, est réputée pour sa beauté naturelle époustouflante et ses développements de loisirs haut de gamme. Elle est souvent considérée comme la capitale du luxe du marché immobilier des Îles Vierges Britanniques. L’immobilier de l’île se caractérise par des villas de prestige, des domaines de villégiature et des communautés résidentielles exclusives. Notamment, Oil Nut Bay, Little Dix Bay et Moskito Island (juste au large de Virgin Gorda) ont ces dernières années représenté une part disproportionnée des ventes immobilières des Îles Vierges Britanniques en valeur smithsgore.com. Les ventes dans ces enclaves de luxe ont, à certains moments, représenté 15 à 60 % du volume en dollars de l’ensemble du territoire au cours d’une année donnée smithsgore.com. Par exemple, une seule vente d’un grand terrain dans Oil Nut Bay en 2022 pour 45 millions de dollars a fortement influencé les chiffres de cette année-là virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Ces développements exclusifs offrent des maisons à plusieurs millions de dollars avec des équipements de classe mondiale (marinas, héliports, plages privées). Moskito Island, propriété de Sir Richard Branson, possède des domaines privés qui atteignent eux aussi des prix à huit chiffres. Rien qu’en 2024, des ventes emblématiques ont eu lieu dans chacun de ces lieux (une vente à Little Dix, à Moskito et à Oil Nut) malgré la lenteur générale du marché smithsgore.com – ce qui montre que le segment ultra-luxe suit sa propre logique.

Au-delà du segment ultra-riche, Virgin Gorda dispose également d’un marché plus traditionnel. Le village principal, Spanish Town (The Valley), et des secteurs comme Savannah Bay ou Leverick Bay proposent des terrains et des villas qui, sans être bon marché, se situent souvent dans le bas de la tranche des sept chiffres ou le haut des six chiffres. Beaucoup de propriétés offrent des vues panoramiques sur le North Sound ou le chenal Sir Francis Drake. L’attrait de Virgin Gorda auprès des expatriés et des retraités est considérable – c’est plus calme que Tortola, très sûr, et pittoresque, tout en disposant d’infrastructures essentielles comme un aéroport domestique, des liaisons par ferry, un hôpital relativement récent et des magasins alimentaires. Les bains réputés mondialement (immenses blocs de granit) et une multitude de plages assurent une forte demande de locations saisonnières de la part des touristes. Certains investisseurs achètent ici des villas uniquement pour la location de vacances, tirant parti de la notoriété de Virgin Gorda en tant que destination de luxe.

En regardant vers l’avenir, le développement sur Virgin Gorda reste soigneusement encadré. Les dirigeants de l’île et la communauté privilégient des projets à faible densité et respectueux de l’environnement afin de préserver le charme local. Néanmoins, quelques développements notables sont en cours : le Bitter End Yacht Club dans le North Sound, comme mentionné, est en train d’être reconstruit en tant que complexe de voile haut de gamme qui comprendra probablement des villas marinas à vendre ; Biras Creek, un autre hôtel-boutique, prévoit de nouveaux aménagements bvi.org.uk. Ces projets du North Sound, avec Oil Nut Bay, font que la zone du North Sound à Virgin Gorda continue d’être un point chaud pour l’immobilier haut de gamme. Parallèlement, la valorisation des attractions touristiques de Virgin Gorda (comme le parc national The Baths) garantit que les propriétés proches de ces zones, ou avec un bon accès routier aux plages, restent très recherchées.

En résumé, Virgin Gorda propose un mélange d’opportunités ultra-luxueuses et de gamme supérieure-moyenne. C’est un endroit où l’on peut trouver un domaine en bord de mer à 10 millions de dollars ou un terrain en colline à 500 000 dollars avec une vue magnifique. La valeur immobilière de l’île est soutenue par sa réputation de paradis paisible à la touche luxueuse. Les investisseurs étrangers recherchant l’exclusivité et la beauté naturelle sont souvent attirés par Virgin Gorda. Pour les perspectives des Îles Vierges britanniques, tant que le marché mondial du luxe reste solide, Virgin Gorda continuera de surpasser les attentes en dynamisant la fortune immobilière du territoire.

Anegada

Anegada est l’exception – à la fois géographiquement (un atoll corallien plat et isolé, à 15 miles au nord des autres îles) et par son profil immobilier. Contrairement au relief montagneux et volcanique du reste des Îles Vierges britanniques, Anegada est plate, culminant à seulement 28 pieds, et entourée de plages de sable blanc immaculées et de récifs coralliens sur des kilomètres. Avec une très petite population (moins de 300 résidents), Anegada est peu développée. La plupart des constructions sont de charmants cottages, bungalows de plage ou petites maisons d’hôtes. L’île vit à son propre rythme tranquille ; les infrastructures sont basiques (l’électricité et l’eau sont présentes mais limitées, et il n’y a qu’une seule route principale).

L’immobilier sur Anegada est relativement rare et abordable par rapport à Tortola ou Virgin Gorda. Des parcelles de terrain sont disponibles, certaines directement sur la plage ou à proximité, souvent à des prix qui paraîtraient être des aubaines ailleurs dans les Caraïbes. Les terres appartenant au gouvernement d’Anegada ont été louées ou vendues sous conditions particulières afin d’encourager la propriété locale, ce qui signifie que les possibilités pour les étrangers d’acheter en pleine propriété peuvent être limitées à certaines zones ou structures existantes. Les quelques étrangers qui achètent à Anegada le font généralement pour l’aventure et l’isolement – une retraite de vacances rustique ou un concept d’éco-resort. Le point positif est la nature préservée et le faible coût ; le défi reste le manque d’infrastructures et d’équipements (par exemple, il n’y a pas de grand supermarché ni de banque à Anegada, et il faut prendre le bateau ou l’avion pour se rendre à Tortola pour de nombreux approvisionnements).

L’intérêt pour Anegada croît lentement à mesure que l’écotourisme gagne en popularité. Les récifs inégalés de l’île (appréciés des plongeurs) et sa tradition renommée de pêche au homard en font une destination unique. Des discussions sont en cours concernant un développement raisonné – petits complexes hôteliers de charme ou sites de glamping – qui pourraient accroître la notoriété d’Anegada. Un tel développement augmenterait probablement la valeur des propriétés, mais serait également soumis à un examen rigoureux afin de préserver l’environnement fragile (toute l’île est essentiellement une réserve naturelle pour les flamants roses, les iguanes rares et la vie du récif). D’un point de vue investisseur, Anegada représente un pari spéculatif : il est possible d’acquérir des terrains en bord de mer relativement peu coûteux maintenant, en misant sur l’essor futur du tourisme respectueux de l’environnement. Le risque, bien sûr, est que le développement reste lent ou limité par des contraintes environnementales, laissant les valeurs principalement stables.

Actuellement, le marché immobilier à Anegada est minuscule et peu liquide – il ne s’y conclut que très peu de transactions par an. Mais cette île mérite d’être mentionnée comme point fort de la région, car elle offre ce que les autres n’ont pas : de vastes étendues de plages vierges et non aménagées. Si le gouvernement des Îles Vierges Britanniques donnait un jour la priorité au développement d’Anegada (notamment en améliorant les liaisons de transport, par exemple), l’île pourrait connaître une mini-prospérité. Pour l’instant, elle est le domaine des passionnés de vie hors réseau et des habitants locaux, une île où posséder une parcelle de paradis donne vraiment l’impression de “s’évader complètement du monde.”

Jost Van Dyke

Jost Van Dyke (JVD), bien que petite (seulement 3 miles carrés), est mondialement connue dans les cercles de la navigation de plaisance pour ses bars de plage et son ambiance détendue. C’est l’île festive des Îles Vierges Britanniques, célèbre pour les légendaires Foxy’s et Soggy Dollar Bar. L’offre immobilière sur Jost Van Dyke est limitée – la population est d’environ 300 habitants et une grande partie de l’île est vallonnée ou difficile d’accès excepté par bateau. Great Harbour et White Bay sont les zones principales habitées. Les propriétés ici sont surtout de modestes maisons ou de petits cottages de location destinés aux touristes. Il n’y a aucun grand complexe hôtelier (et les locaux se sont traditionnellement montrés prudents quant à la surdéveloppement, désireux de préserver le charme de Jost).

Pour ceux qui investissent, Jost offre un très fort potentiel de location pendant la saison touristique. Une villa ou une maison d’hôtes à distance de marche de la célèbre plage de White Bay peut très bien fonctionner en location court terme, car des milliers de plaisanciers et d’excursionnistes affluent à Jost Van Dyke et cherchent souvent à passer une nuit à terre. Cependant, l’offre de telles propriétés est extrêmement faible – JVD compte parfois seulement une poignée de maisons en vente à un moment donné. Les terrains sont aussi rares et souvent détenus en famille. Si l’on parvient à acheter, les prix peuvent être élevés au pied carré, du fait de cette rareté ; un petit terrain ou cottage en bord de mer peut se vendre à prix fort tout simplement parce qu’il y en a très peu sur le marché.

Un enjeu sur Jost concerne les infrastructures : l’île ne possède pas d’aéroport (l’accès se fait uniquement par ferry ou bateau privé) et disposent de services publics limités. Cela signifie que tout projet de construction d’envergure doit faire venir les matériaux par barge et intégrer souvent des systèmes autonomes (citernes, générateurs/solaire, etc.). Ces obstacles ont limité le développement. Cela dit, la réputation de Jost Van Dyke comme destination incontournable dans le monde de la plaisance garantit que tout bien immobilier lié à l’accueil a de solides fondamentaux. Le gouvernement a récemment reconstruit la jetée des ferrys de Jost et d’autres infrastructures après les dégâts causés par les tempêtes, facilitant l’accès. Si le tourisme continue d’augmenter, une légère hausse de la demande pour des chambres ou logements locatifs à JVD pourrait susciter de nouvelles constructions.

En essence, le marché immobilier de Jost Van Dyke est petit, exclusif et axé sur le style de vie. Les gens achètent là-bas parce qu’ils apprécient le caractère festif mais isolé de l’île. Le retour sur investissement est secondaire par rapport au plaisir de posséder une part d’une île qui, lors du réveillon du Nouvel An ou n’importe quel dimanche, est l’épicentre de la fête caribéenne. Pour le marché plus large des BVI, JVD ne génère pas un volume important, mais représente une pièce essentielle du puzzle en ce qui concerne l’attraction touristique, ce qui bénéficie indirectement à l’immobilier de toutes les îles en renforçant l’attrait global des BVI.

(Autres îles : Quelques autres îles privées ou moins habitées apparaissent parfois dans les discussions immobilières – par exemple Necker Island (l’île privée de Branson) ou Scrub Island (site d’un complexe hôtelier avec des unités en multipropriété) – mais ce sont des cas de niche. L’immense majorité de l’activité immobilière se concentre sur les quatre îles mentionnées plus haut.)

Projets d’infrastructure et de développement impactant l’immobilier

Plusieurs grandes initiatives d’infrastructure et de développement sont en cours ou récemment achevées dans les BVI ; elles sont sur le point d’avoir un effet significatif sur le paysage immobilier. Une infrastructure améliorée peut stimuler la valeur des biens et la confiance des investisseurs, tandis que de nouveaux projets créent souvent des opportunités tant pour l’investissement direct que pour la croissance périphérique. Voici les principaux projets et tendances à surveiller :

Agrandissement de la piste de l’aéroport : Le gouvernement des Îles Vierges britanniques (BVI) planifie activement une extension de la piste de l’aéroport international Terrance B. Lettsome (EIS) sur Beef Island, Tortola. En 2024, l’analyse de rentabilité tant attendue pour l’agrandissement de l’aéroport a été achevée et a présenté des options pour allonger la piste de 4 646 pieds afin d’accueillir de plus gros avions régionaux bvibeacon.com. En mai 2025, le gouvernement a indiqué que « la voie est libre » pour que ce projet avance, avec une analyse de rentabilité préliminaire favorisant l’extension de la piste et l’agrandissement de l’aire de trafic comme meilleure option économique virginislandsnewsonline.com bvinews.com. Bien que les échéances soient encore en cours de finalisation, ce projet est largement considéré comme transformateur : il permettra des vols directs depuis la côte Est des États-Unis (par exemple Miami) et possiblement d’autres grands aéroports. En effet, American Airlines a débuté des vols directs entre Miami et Tortola en juin 2023 (jusqu’à 6 vols quotidiens en haute saison) bvi.org.uk bvi.org.uk, et d’autres compagnies ajoutent des liaisons (Caribbean Airlines relie désormais Tortola à San Juan, Antigua, la Barbade, etc.). L’augmentation du trafic aérien et le potentiel d’avions encore plus gros après l’agrandissement rendront les BVI beaucoup plus accessibles aux voyageurs et aux propriétaires. Un accès facilité accroît généralement la demande de résidences secondaires, de propriétés pour retraités, et stimule l’immobilier lié au tourisme (comme les hôtels et villas). Les zones proches de l’aéroport, et Tortola en général, pourraient voir une « prime de connectivité » sur la valeur des biens immobiliers si, et lorsque, le projet de piste est mené à bien.
Explosion de l’hébergement touristique : Après des années de reconstruction post-ouragan, le secteur de l’hébergement des Îles Vierges britanniques (BVI) connaît une expansion rapide. L’iconique Peter Island Resort a rouvert fin 2024 après une reconstruction complète et redevient un hôtel phare 5 étoiles bvi.org.uk. Sur le North Sound de Virgin Gorda, le Bitter End Yacht Club et Saba Rock ont été relancés, et Biras Creek prépare un nouveau développement (dont un nouveau restaurant sur pilotis) bvi.org.uk. Point important pour Tortola, le gouvernement a donné la priorité à la réhabilitation du Prospect Reef Resort (un complexe hôtelier en ruine détenu par l’État, juste à la sortie de Road Town). Début 2024, un appel à manifestation d’intérêt pour le développement à long terme de Prospect Reef a reçu de solides réponses, et en avril 2025 les offres étaient en cours d’évaluation bvi.org.uk. La vision est celle d’un hôtel 4 étoiles (ou plus) doté d’au moins 150 chambres et de salles de conférences pouvant accueillir 300 participants bvi.org.uk. Si elle se concrétise, cela comblerait une lacune cruciale en fournissant un hôtel business-class et un centre de congrès à Tortola, ce qui stimulerait probablement des améliorations dans le voisinage de Road Town et rendrait les BVI plus attractives pour les conférences et les événements liés à la plaisance. De plus, en mars 2024, le gouvernement a signé un accord avec JOMA Properties pour construire un nouvel hôtel-boutique de 65 chambres à Port Purcell (Road Town), avec restaurant, commerces, salle de sport et marina modernisée bvi.org.uk. Ce projet, situé dans la zone portuaire, devrait démarrer bientôt et ajoutera une nouvelle offre hôtelière moderne dans la capitale. L’impact cumulé de ces projets est significatif : tous les grands complexes sont de retour ou sur le point de rouvrir et de nouveaux établissements sont en cours de création – un vote de confiance dans la croissance touristique des BVI. Pour l’immobilier, cela signifie création d’emplois (donc une hausse de la demande de logements pour les employés), amélioration des commodités (ce qui rend les zones résidentielles proches plus attrayantes), et une notoriété accrue pour les îles, susceptible d’attirer davantage d’acheteurs de biens immobiliers.
Marinas et infrastructures nautiques : Les Îles Vierges britanniques sont la capitale de la voile des Caraïbes, et l’investissement continu dans les marinas profite à l’immobilier lié au yachting. La marina Nanny Cay à Tortola s’est agrandie après 2017 avec de nouvelles maisons de ville et des places d’amarrage (beaucoup ont été vendues ou louées à des propriétaires de yachts internationaux). Le Yacht Harbour de Spanish Town, Virgin Gorda a été rénové. Dans le cadre des développements de North Sound, Oil Nut Bay et la marina Yacht Club Costa Smeralda (YCCS) offrent des postes d’amarrage ultramodernes pour superyachts. La présence de ces installations renforce le marché de l’immobilier de luxe, car les propriétaires de yachts cherchent souvent une résidence principale. De plus, l’infrastructure nautique locale, comme les terminaux de ferry, est en cours de modernisation : le terminal de ferry de West End à Tortola (Soper’s Hole) doit être entièrement reconstruit d’ici 2026 grâce à un projet de 15 millions de dollars pour améliorer la porte d’entrée depuis les Îles Vierges américaines bvibeacon.com bvi.gov.vg. Une installation temporaire a déjà rouvert West End aux ferries internationaux fin 2021virginislandsnewsonline.com, restaurant un lien crucial pour Jost Van Dyke et l’ouest de Tortola. De meilleurs ports de ferry signifient des déplacements inter-îles plus fluides, ce qui pourrait stimuler l’activité immobilière entre les îles (par exemple, une personne vivant à Jost peut faire la navette vers Tortola pour travailler si les ferries sont fiables, rendant les propriétés de Jost plus viables pour un usage à l’année).
Routes et services publics : Bien que moins médiatisées, les améliorations continues des routes, des systèmes d’eau et des énergies renouvelables améliorent progressivement la qualité de vie. Tortola a vu le resurfaçage des routes principales (par ex. vers East End et West End). Le gouvernement encourage également l’adoption des énergies renouvelables ; les installations solaires se multiplient lentement, ce qui pourrait s’avérer important pour des sites hors réseau comme Anegada ou des villas dans des collines isolées, rendant ces propriétés plus autonomes et attractives. La fibre optique s’est développée à Tortola et dans certaines parties de Virgin Gorda, un facteur important maintenant que le travail à distance devient courant. Un internet haut débit fiable est un atout pour les biens immobiliers ciblant les nomades digitaux ou tout acheteur moderne – les Îles Vierges britanniques ont fait des progrès sur ce point grâce à des partenariats avec des entreprises de télécommunications pour moderniser leur infrastructure numérique.
Infrastructure sociale : Les projets comme de nouvelles écoles, des infrastructures médicales et des centres communautaires influencent indirectement le secteur immobilier en améliorant la qualité de vie. Un nouveau bâtiment pour le Lycée Elmore Stoutt à Road Town a été achevé, et des plans pour une aile d’hôpital moderne ou des cliniques sur les îles extérieures (Virgin Gorda dispose d’une nouvelle clinique) sont à l’étude. Ces améliorations peuvent rendre certaines zones plus attrayantes pour les familles ou les retraités (la proximité des soins de santé est un argument, comme c’est désormais le cas à Virgin Gorda).

En résumé, les Îles Vierges britanniques connaissent une phase de croissance renouvelée et de modernisation de leurs infrastructures. La synergie entre l’amélioration des transports (aériens et maritimes), les nouveaux projets hôteliers et la modernisation continue des services publics crée un cercle vertueux pour l’immobilier. Les propriétés autrefois jugées trop isolées peuvent devenir attractives à mesure que l’accès s’améliore. De même, les domaines de luxe prennent encore plus de valeur lorsqu’un jet privé ou un vol commercial peut atterrir à quelques minutes. L’essentiel pour les investisseurs est d’identifier les zones qui en bénéficieront le plus. Par exemple, la valeur des terrains de Beef Island (Tortola) pourrait augmenter si l’aéroport s’agrandit ; East End/Great Camanoe pourrait voir croître l’intérêt. Les zones proches de la gare maritime de West End pourraient se valoriser dès que le nouveau terminal sera opérationnel. Et il est clair que le North Sound, Virgin Gorda continuera de prospérer en tant qu’enclave haut de gamme grâce à la concentration de projets sur place. Globalement, les perspectives de développement des infrastructures en 2025 et au-delà penchent en faveur de la croissance, ce qui est de bon augure pour l’immobilier, à condition que cela soit mené de manière durable et respectueuse de l’environnement.

Impacts fiscaux et incitations pour les propriétaires immobiliers

Les Îles Vierges britanniques sont souvent citées comme une juridiction fiscalement avantageuse, et cela s’étend à la propriété immobilière. Tant les investisseurs individuels que les sociétés trouvent les BVI attractives en raison de la faible pression fiscale. Voici un aperçu des principales implications fiscales et des éventuels avantages liés à l’immobilier :

Aucun impôt sur le revenu ou sur les plus-values : Le gouvernement des BVI n’impose aucun impôt sur le revenu personnel, les plus-values ni de droits de succession/héritage aux particuliers. Cela signifie que si vous percevez un revenu locatif de votre bien aux BVI ou que vous le vendez avec une plus-value, les autorités des BVI ne taxent pas ces gains. (Si vous êtes résident fiscal d’un autre pays, vous pouvez y avoir des obligations, mais localement, les BVI ne prennent aucune part.) C’est un immense avantage pour les investisseurs venant de pays à forte fiscalité – cela permet de conserver l’intégralité du rendement ou du bénéfice de l’investissement immobilier aux BVI, hors frais locaux modestes. Selon des analyses financières, la politique des BVI d’absence totale d’impôt sur le revenu des particuliers et des sociétés est l’un des piliers de son attractivité en tant que juridiction globalwealthprotection.com glomad.net. Essentiellement, le territoire génère des revenus par des moyens indirects (comme les frais de licence, droits et droits de timbre) plutôt que par des taxes continues sur le revenu ou le patrimoine.
Droit de timbre : Comme mentionné précédemment, le principal impôt lors de l’achat d’un bien immobilier est le droit de timbre. Pour les Belongers, il s’élève à 4 % ; pour les Non-Belongers, à 12 % du prix d’achat ou de la valeur marchande (le plus élevé des deux) smithsgore.com. Il existe une incitation/exception importante : les Belongers propriétaires pour la première fois ont vu le droit de timbre supprimé ou remboursé à certaines périodes. En fait, de 2020 à 2021, tous les Belongers ont bénéficié d’une exonération temporaire du droit de timbre sur les achats (pour stimuler le marché pendant le COVID) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. À partir de 2022, l’exonération a été restreinte uniquement aux primo-acquéreurs qui sont Belongers bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Cette politique a grandement favorisé l’accession à la propriété locale — par exemple, la hausse des achats par des Belongers en 2020-2021 est notamment attribuée à cette exonération temporaire. En 2025, cette exonération pour les primo-acquéreurs constitue toujours un levier dont le gouvernement peut se servir (et elle reste en vigueur sous certaines conditions, bien que sujette à révision). Pour les acheteurs étrangers, aucune exonération de ce type n’existe ; les 12 % de droit de timbre sont un coût d’entrée fixe. Un investisseur étranger averti en tiendra compte lorsqu’il calculera sa rentabilité. Il est à noter que si un non-Belonger crée une société BVI (dont il est le propriétaire) pour acheter un bien, le taux majoré de 12 % s’applique également puisque la propriété finale reste étrangère.
Taxe foncière : Les taux annuels de la taxe foncière aux Îles Vierges britanniques sont extrêmement bas selon les normes internationales, à tel point qu’ils en sont presque négligeables. Comme détaillé précédemment, un étranger possédant un terrain d’un acre pourrait payer environ 150 $ par an en impôt foncier bvi.gov.vg bvi.gov.vg, et la taxe d’habitation à 1,5 % de la valeur locative pourrait représenter seulement quelques centaines de dollars. Pour les locaux, c’est encore moins. La politique derrière cela est de ne pas imposer de lourdes charges récurrentes aux propriétaires fonciers – une décision probablement historique visant à encourager la détention de terres comme moyen de constituer un patrimoine générationnel (il existe une forte culture de la propriété foncière chez les BVIslanders). Incitations au paiement rapide : Si les taxes foncières sont payées entre le 1er septembre et le 30 novembre, vous évitez tout intérêt ou pénalité bvi.gov.vg. Essentiellement, tant que vous payez avant la fin de l’année, il n’y a pas de frais supplémentaires. Il existe également des exonérations pour certaines institutions (églises, écoles, etc.) bvi.gov.vg mais celles-ci ne s’appliquent généralement pas aux investisseurs privés. En résumé, le coût de détention d’un bien immobilier aux Îles Vierges britanniques est très bas – un point attrayant pour ceux qui possèdent une propriété inutilisée une partie de l’année (vous ne serez pas frappé de grosses factures fiscales lorsqu’elle est vacante).
Fiscalité des revenus locatifs : Officiellement, la « taxe d’habitation » de 1,5 % sur la valeur locative annuelle est le mécanisme par lequel les revenus locatifs sont imposés globalpropertyguide.com. En pratique, il s’agit d’un taux d’imposition effectif faible. Par exemple, si une villa pouvait se louer 50 000 $/an, la valeur locative annuelle estimée serait environ ce montant, et 1,5 % de 50 000 $ revient à 750 $ par an. Il n’y a pas de déclaration fiscale séparée pour les revenus locatifs aux Îles Vierges britanniques au-delà du paiement de cette taxe foncière. De nombreux propriétaires choisissent également de louer à court terme sous le régime de la taxe d’hébergement hôtelier (qui est une taxe de 10 % sur le loyer brut payé par le visiteur, reversée au gouvernement). Mais cette taxe de 10 % est payée par le locataire, pas par le propriétaire, il ne s’agit donc pas d’une taxe sur le revenu du propriétaire à proprement parler (même si elle peut influencer les prix de la location). Il est important de noter qu’il n’y a pas de retenue à la source sur le rapatriement des revenus locatifs à l’étranger – les investisseurs peuvent librement transférer leurs gains car il n’y a pas de contrôle des changes aux Îles Vierges britanniques.
Incitations au développement : Les Îles Vierges Britanniques n’ont pas de programme de citoyenneté par investissement ni de résidence directe par investissement, contrairement à certains voisins caribéens. Cependant, le gouvernement accorde parfois des incitations pour certains types de projets de développement. Par exemple, un développeur hôtelier pourrait obtenir des exemptions de droits de douane sur l’importation de matériaux de construction ou un congé fiscal temporaire sur les bénéfices d’entreprise dans le cadre d’un accord négocié. Il s’agit d’incitations au cas par cas, généralement destinées aux projets de grande envergure qui profitent à l’économie (et non aux acheteurs de maison individuels). À plus petite échelle, comme mentionné, les acheteurs locaux primo-accédants ont été incités par le biais d’exonérations de droits de timbre. Il y a également eu des subventions ou des programmes de financement pour aider les locaux à accéder à la propriété (par exemple via la Banque Nationale ou des logements assistés par la Sécurité Sociale comme le projet Joe’s Hill Manor). Bien que cela n’affecte pas directement les investisseurs étrangers, cela montre l’accent mis par le gouvernement sur la promotion de l’accession à la propriété et du développement. Un investisseur étranger qui s’associe à un local pour un projet de développement pourrait bénéficier indirectement de toute incitation accordée à son partenaire local.
Coûts et frais : Il convient de mentionner quelques autres coûts qui, sans être des taxes, influencent la situation financière. Les coûts d’assurance aux Îles Vierges Britanniques sont élevés (la couverture contre les ouragans est chère), et les polices comportent des taxes sur les primes (comme une taxe de 7 % sur les primes d’assurance, ce qui est courant dans de nombreux endroits). Si vous créez une société des BVI pour détenir un bien, il existe des frais annuels de licence pour la société (quelques centaines de dollars). Ces frais sont mineurs comparés au panorama fiscal global, mais les investisseurs doivent en être conscients.

En résumé, le régime fiscal des Îles Vierges Britanniques est un avantage considérable pour les propriétaires. Il permet de « acheter et conserver » des biens immobiliers avec un coût de portage minimal, et de réaliser des revenus ou des gains avec une fiscalité locale très faible. Le principal obstacle fiscal est le droit de timbre initial pour les étrangers. Après cela, les coûts récurrents sont faibles, ce qui fait des BVI un endroit attrayant pour placer son patrimoine immobilier. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’immobilier aux Îles Vierges Britanniques a la réputation d’être résilient : les propriétaires ne sont pas pressés de vendre à cause de charges fiscales, et beaucoup peuvent garder leurs biens sur le long terme. De son côté, le gouvernement équilibre cela en collectant des revenus via sa florissante industrie de l’incorporation et d’autres frais, tout en maintenant une fiscalité immobilière attractive pour les investisseurs.

Facteurs clés du marché : tourisme, finance et travail à distance

Plusieurs forces fondamentales stimulent la demande (et dans une certaine mesure l’offre) sur le marché immobilier des BVI. Comprendre ces facteurs de marché permet d’expliquer les performances du secteur immobilier et de mieux identifier ses perspectives :

Reprise et croissance du tourisme : Le tourisme est la pierre angulaire de l’économie des Îles Vierges britanniques, représentant une grande part des emplois et des revenus, et il a un impact direct sur l’immobilier. Lorsque le tourisme prospère, la demande pour les villas, les appartements en copropriété et les terrains pour de nouveaux projets hôteliers augmente également. Après le double choc des ouragans de 2017 et de la pandémie de 2020, les arrivées de touristes aux Îles Vierges britanniques ont fortement rebondi. En 2024, le territoire a enregistré 1,09 million d’arrivées de visiteurs – le chiffre le plus élevé depuis 2017 bvi.org.uk, y compris des nombres records de passagers de croisière et une hausse de 16,7 % du nombre de touristes en séjour bvi.org.uk. Cette reprise suscite un nouvel intérêt pour les propriétés de vacances. Les propriétaires qui louent leur maison sur Airbnb ou via des agences de villas constatent un retour des réservations à des niveaux d’avant la pandémie, améliorant ainsi la rentabilité de posséder une résidence secondaire ici. De plus, les promoteurs se sentent plus confiants pour lancer de nouveaux projets (comme en témoignent les réouvertures et nouveaux complexes hôteliers mentionnés précédemment). Le secteur de la voile des Îles Vierges britanniques (l’un des meilleurs au monde pour le yachting) est un atout majeur ; les événements populaires annuels – comme la Spring Regatta, le Poker Run, etc. – génèrent une demande importante pour la location de courte durée et font découvrir les îles à des acheteurs potentiels. Les perspectives pour le tourisme restent positives : le bureau du Premier ministre a indiqué que les chiffres de 2024 étaient une étape importante et que des efforts sont en cours pour élaborer un Plan national de tourisme afin d’orienter la croissance pour la prochaine décennie bvi.org.uk. Si les Îles Vierges britanniques maintiennent cette trajectoire (sauf imprévus), le tourisme continuera de soutenir l’immobilier – à la fois par l’investissement direct (hôtels, villas) et par l’attrait indirect (les gens tombant amoureux des îles lors de leurs vacances et décidant d’acheter une propriété).
Services financiers et travailleurs expatriés : L’autre pilier de l’économie des Îles Vierges britanniques est son secteur des services financiers – en particulier l’enregistrement de sociétés offshore, les services fiduciaires et l’administration de fonds. Bien que de nombreuses sociétés enregistrées aux Îles Vierges britanniques n’aient aucune présence physique, le secteur emploie tout de même quelques milliers de professionnels sur le territoire (avocats, comptables, gestionnaires de trusts, etc.). Ce sont souvent des expatriés ou des résidents bien rémunérés qui forment une solide classe moyenne et supérieure. Leurs besoins en logement alimentent un segment du marché immobilier : locations longue durée et achats de maisons dans de beaux quartiers. Par exemple, un gestionnaire de trust venu de Londres pourrait louer un appartement moderne à Cane Garden Bay ou acheter à terme une maison à Bellevue ou Cooten Bay sur Tortola. La santé du secteur financier soutient ainsi la demande résidentielle de gamme moyenne et supérieure à Tortola. Toute expansion (ou contraction) de ce secteur peut affecter les taux d’occupation et les prix. Ces dernières années, les Îles Vierges britanniques ont subi des pressions (listes noires de l’UE, évolutions réglementaires mondiales), mais ont adapté leurs lois pour rester compétitives. En 2025, le secteur des services financiers est stable et se diversifie progressivement (fintech, family offices, etc.). De plus, beaucoup dans ce secteur privilégient la propriété – le gouvernement encourage les résidents travaillant dans ces métiers à investir dans l’immobilier (d’où des programmes comme des exonérations de droits de timbre et des prêts hypothécaires spéciaux). Ainsi, ce moteur joue plus un rôle stabilisateur qu’un rôle de croissance, mais il est crucial. Si les services financiers connaissent un essor (par exemple, des relocalisations post-pandémie ou de nouveaux produits offshore), cela pourrait augmenter la demande de logements pour cadres, d’espaces de bureaux et même stimuler les ventes de biens de luxe grâce à l’arrivée de primes.
Tendance du travail à distance : Le passage mondial au travail à distance, accéléré par la COVID-19, a créé une nouvelle catégorie de consommateurs immobiliers : des nomades digitaux et professionnels en télétravail cherchant à vivre dans de beaux endroits tout en gardant leur emploi ailleurs. Les Îles Vierges britanniques, avec leur environnement spectaculaire et leur faible fiscalité, sont un candidat de choix pour attirer ces individus. Conscientes de cela, les autorités ont lancé le programme « Work in Paradise » en 2021 afin de faciliter les séjours prolongés pour les travailleurs à distance caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky. Bien que ce programme n’ait pas été aussi médiatisé que ceux de la Barbade ou des Bermudes, il démontre que les Îles Vierges britanniques souhaitent s’ouvrir à cette tendance. Les experts immobiliers de Christie’s BVI notent que le télétravail rend Tortola « plus attractive que jamais » – de plus en plus de professionnels réalisent qu’ils peuvent travailler depuis une villa en bord de mer avec une connexion fiable, plutôt que depuis un bureau en ville cirebvi.com. Ce phénomène stimule déjà la demande tant pour les locations que pour les achats : entrepreneurs de la tech, professionnels de la finance et créatifs explorent les Îles Vierges britanniques afin d’y louer des villas à long terme ou même d’y acheter une résidence pour s’établir dans ce paradis. Les exigences principales sont une bonne connectivité (ce que les Îles Vierges britanniques ont amélioré) et des équipements de qualité de vie, qui sont nombreux. À mesure que le télétravail devient la norme, les Îles Vierges britanniques devraient attirer leur part de la « Zoom army » en quête de décors tropicaux. Cette tendance bénéficie en particulier aux îles comme Tortola et Virgin Gorda, où l’infrastructure permet d’accueillir les travailleurs à distance (électricité, internet, proximité des aéroports). C’est un moteur du marché qui n’était pas aussi important il y a dix ans, mais qui, dans la prochaine décennie, pourrait représenter une part considérable de l’activité immobilière – constituant en quelque sorte une nouvelle vague de résidents expatriés venus non pas comme employés de sociétés, mais comme auto-relocalisés.
Climat économique mondial et tendances en matière de richesse : Le marché de la BVI, étant en partie un marché de luxe et de résidences secondaires, est influencé par la fortune des personnes aisées dans les principaux pays d’origine (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Europe). Les individus à valeur nette élevée (HNWIs) ont connu une importante création de richesse ces dernières années, et beaucoup réorientent leur portefeuille pour inclure davantage d’actifs réels comme l’immobilier. Les Caraïbes, avec leur attrait de refuge en période de turbulences, ont bénéficié de la recherche de retraites par les HNWIs pendant la pandémie. Les BVI ont profité de cet afflux en 2020-2021. Aujourd’hui, avec les inquiétudes liées à l’inflation et à la récession pour 2023-2025, certains investisseurs fortunés marquent une pause – ce qui se reflète dans la baisse des ventes étrangères en 2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Mais les prévisions suggèrent que si l’inflation diminue et que les taux d’intérêt baissent, la confiance des investisseurs reviendra, et des actifs comme l’immobilier aux BVI pourraient être recherchés à la fois comme investissement et comme achat de style de vie bvi.gov.vg bvi.gov.vg. De plus, les variations de change (un dollar américain fort peut signifier plus d’achats à l’étranger par les Américains, alors que les Britanniques pourraient attendre si la livre est faible) et la stabilité politique (les BVI ont connu quelques défis en matière de gouvernance, mais restent globalement stables) influencent également les décisions. Il est révélateur que l’intérêt des investisseurs américains devrait augmenter selon les informations du marché local bvi.gov.vg bvi.gov.vg – peut-être en raison d’un optimisme économique ou tout simplement grâce à une meilleure promotion des BVI auprès des acheteurs américains.
Qualité de vie et sécurité : Enfin, il ne faut pas sous-estimer les moteurs immatériels tels que la grande qualité de vie, la faible criminalité et le sentiment de communauté aux BVI. Beaucoup choisissent les BVI plutôt que d’autres pays parce qu’il s’agit d’un endroit anglophone, relativement sûr, pour élever une famille ou prendre sa retraite. Il n’y a pas de tourisme de masse à l’échelle, par exemple, des voisines USVI ou Porto Rico ; les BVI restent discrètes et haut de gamme. La population est également très soudée et les nouveaux expatriés notent souvent le caractère accueillant de la communauté. En période d’incertitude mondiale, ce type d’environnement est très attractif. Cela stimule la demande, en particulier dans le segment des cadres expatriés et des retraités. Par exemple, un professionnel de la finance proche de la retraite pourrait accepter un poste aux BVI pour quelques années, puis rester et acheter une maison, précisément pour le mode de vie et la sécurité qu’elles offrent.

En résumé, le marché immobilier des BVI est propulsé par une combinaison de vitalité touristique, une base solide de résidents du secteur financier, un afflux croissant de travailleurs à distance et les préférences des élites mondiales. Ces moteurs créent collectivement une base pour le marché. Lorsqu’ils s’alignent positivement – comme lors d’un boom touristique et d’une économie mondiale stable – le marché immobilier des BVI prospère. Lorsque l’un d’eux faiblit (par exemple, le tourisme en 2020 ou la finance mondiale en 2008), le marché réagit en conséquence. En 2025, la plupart des indicateurs (tourisme, travail à distance, intérêt des HNWI) sont favorables, tandis que certains (taux d’intérêt mondiaux, lenteur bureaucratique persistante des licences) tentent encore de rattraper leur retard. L’interaction continue entre ces forces déterminera la direction du marché dans les années à venir.

Prévisions des experts et perspectives pour 2026 et au-delà

Que prévoient les experts pour l’immobilier aux BVI dans la seconde moitié des années 2020 ? Bien que des prévisions précises soient toujours difficiles pour un marché aussi petit que celui des BVI, un consensus d’analystes locaux, de promoteurs et les perspectives du gouvernement suggèrent un avenir prudemment optimiste sous certaines conditions et jalons clés à surveiller.

Rebond du volume de transactions : Après la forte baisse de 2023-2024, les experts s’attendent à une reprise de l’activité transactionnelle d’ici 2025–2026. Les premiers signes à la mi-2024 montraient déjà une augmentation de 26,7 % du nombre de ventes au premier semestre 2024 par rapport à la même période en 2023 bvi.gov.vg bvi.gov.vg, suggérant que le marché a peut-être atteint son point le plus bas et qu’il est en train de se redresser. Si les réformes du gouvernement pour accélérer le traitement des NBLHL portent leurs fruits efficacement, 2025 pourrait voir plus de transactions étrangères conclues en temps voulu, augmentant ainsi le nombre total de ventes. Le Ministre des Finances a reconnu que l’accélération du traitement des licences d’achat foncier est cruciale pour la performance du marché en 2025 et au-delà bvi.gov.vg bvi.gov.vg. On peut donc s’attendre à ce que le gouvernement accentue ses efforts sur ce point (ils ont déjà introduit des délais fixes et un renfort d’effectifs au ministère des terres). Ainsi, d’ici 2026, le nombre de ventes annuelles pourrait revenir à des niveaux “normaux” observés avant 2020 (peut-être 200 à 300 ventes par an dans tout le territoire, en supposant l’absence de chocs externes).
Appréciation progressive des prix : Concernant les prix, les perspectives à court terme annoncent un mouvement haussier progressif plutôt que des bonds explosifs. L’analyse macroéconomique du gouvernement a indiqué que, malgré les fluctuations de volume, les prix sont restés stables ces dernières années smithsgore.com, et les acteurs du marché prévoient une tendance similaire avec une légère orientation positive. Si la demande repart et que l’offre reste limitée (ce qui est le cas : il n’y a qu’une quantité limitée de terrains côtiers et de villas mises en vente à la fois), la logique économique de base suggère des augmentations de prix modérées, surtout dans les emplacements recherchés. Les propriétés de luxe pourraient tirer le marché : des propriétés uniques pourraient établir de nouveaux records si l’acheteur idéal se présente (des rumeurs évoquent quelques ventes à plusieurs millions en négociation pour 2025). Cependant, pour la maison moyenne, une appréciation modérée, en ligne avec l’inflation ou légèrement supérieure (disons 3 à 5 % par an), pourrait devenir la norme. Un facteur incertain reste les coûts de construction – si les prix des matériaux et de la main-d’œuvre augmentent, les nouveaux projets nécessiteront des prix de vente plus élevés pour être viables, ce qui pourrait faire grimper globalement les prix. Pour l’instant, toutefois, des coûts stables et des prix stables sont attendus, faisant des BVI davantage un marché « achat pour le style de vie et la valorisation progressive » qu’un marché spéculatif de revente rapide.
Amélioration du sentiment des investisseurs : Les perspectives parmi les professionnels de l’immobilier aux BVI s’améliorent par rapport à l’an dernier. Ils évoquent la hausse de l’accès aérien (vols American Airlines) et l’ouverture de complexes hôteliers haut de gamme comme de vrais facteurs de confiance. Un promoteur de renom a décrit le marché comme restant « chaud » pour les biens bien positionnés et il s’est déclaré confiant dans la poursuite de la tendance haussière oilnutbay.com – bien que cette citation date de 2019, elle retrouve aujourd’hui tout son sens avec l’essor du tourisme. Les agences locales en 2025 relèvent une recrudescence des demandes de l’Amérique du Nord et de l’Europe. L’incertitude liée à la pandémie a laissé place à la prise de conscience que la Caraïbe est un refuge très recherché, et la gestion des crises par les BVI (ils ont su gérer la COVID et se reconstruire après les ouragans avec des résultats plutôt positifs) renforce la confiance. L’engagement politique du gouvernement en faveur de la bonne gouvernance et de la transparence, en réponse à la Commission d’enquête de 2021, constitue un autre facteur – la stabilité et l’état de droit sont essentiels pour les investisseurs, et les BVI cherchent à renforcer les deux. Si cette progression se poursuit, on peut s’attendre à voir plus d’acheteurs étrangers franchir le pas, notamment des retraités et ceux qui recherchent des havres de sécurité pour leur patrimoine.
Poursuite de la croissance dans les segments de luxe et de niche : Le segment du luxe devrait continuer de s’étendre. Avec Mosquito Island accueillant désormais plusieurs nouveaux domaines de milliardaires et Oil Nut Bay qui propose encore de nouveaux terrains, le haut de gamme générera périodiquement des ventes qui feront la une. L’éco-luxe est une niche émergente – peut-être sur Anegada ou sur des îles plus petites – puisqu’une approche durable devient un argument de vente. Ne soyez pas surpris si, dans quelques années, on entend parler d’un important éco-resort avec résidences sur Anegada ou d’une île privée vendue pour un projet de développement vert. Les propriétés en bord de marina constituent une autre niche qui devrait croître (la popularité de la voile et des méga-yachts est à son apogée, et les Îles Vierges britanniques répondent à cette clientèle). La propre prévision du gouvernement indique que « les développements de luxe à Long Bay, Oil Nut Bay, Gorda Estate et Eustatia Island continueront d’impacter le marché » bvi.gov.vg, ce qui implique que ces projets continueront de maintenir des volumes et un intérêt élevés dans le haut de gamme.
Soutien au marché local : Du côté local, le gouvernement souhaite vivement maintenir la participation des habitants au marché immobilier. Les programmes aidant les Belongers à acquérir des maisons (tels que les prêts hypothécaires spéciaux, ou les programmes de logements comme Joe’s Hill Manor qui a livré des dizaines de nouvelles habitations) permettront de s’assurer que les locaux continuent de représenter une large part des transactions (comme ce fut le cas, représentant 82–84 % du nombre de ventes en 2022–23) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Cette base d’acheteurs locaux signifie que le marché intermédiaire devrait rester actif. Si les taux d’intérêt baissent, les emprunts locaux pourraient augmenter, stimulant davantage les achats. La légère augmentation de la valeur des ventes de Belongers en 2023 par rapport à 2022 bvi.gov.vg bvi.gov.vg suggère que le marché local est déjà en train de se stabiliser après les changements de l’exonération des droits de timbre. D’ici 2026, il serait possible de voir les locaux atteindre à nouveau des niveaux records de propriété immobilière si l’économie reste en bonne santé.
Risques pour les perspectives : Il est important de nuancer la perspective positive avec des risques potentiels. Le changement climatique et les conditions météorologiques extrêmes restent la plus grande menace – un ouragan majeur peut faire reculer le marché d’un an ou plus, comme on l’a déjà vu. Les prévisions supposent des saisons cycloniques moyennes ; une catastrophe retarderait les progrès. De plus, un ralentissement économique mondial représente un risque : si les États-Unis ou l’Europe entrent en récession en 2025, les achats discrétionnaires tels que les résidences de vacances pourraient diminuer. Le secteur financier offshore des BVI doit également naviguer les évolutions mondiales de la politique fiscale ; toute perte importante d’activité pourrait affecter le marché immobilier à Road Town et au-delà. Enfin, l’exécution des réformes locales est essentielle – par exemple, si les nouveaux objectifs de traitement du NBLHL ne sont pas atteints et que les licences prennent encore un an ou plus, certains acheteurs étrangers pourraient abandonner, atténuant ainsi la reprise.
Conclusion – Prévisions : En tenant compte de tous les facteurs, le consensus s’accorde à dire que 2025 marquera le début d’une reprise, avec une résurgence plus complète du marché immobilier des BVI entre 2026 et 2027. Des hausses de prix modestes (de l’ordre de quelques pourcents par an) dans la plupart des segments, plus élevées dans la catégorie luxe. Le volume des transactions devrait remonter, dépassant peut-être le niveau d’avant la pandémie d’ici 2027 si les réformes sur les licences portent pleinement leurs fruits. Davantage d’activités de construction sont attendues, aussi bien résidentielles (nouvelles villas, voire un ou deux projets de copropriétés) que commerciales (hôtels, installations de marina), au vu des projets annoncés. D’ici 2030, les BVI pourraient bien disposer d’un aéroport agrandi, de nouveaux complexes hôteliers et d’une réputation grandissante en tant que destination phare pour l’élite du télétravail – tout ceci dynamisant l’immobilier. Une phrase tirée d’un rapport de Christie’s BVI résume bien l’état d’esprit : « Pour ceux qui cherchent à investir dans le marché immobilier de Tortola, l’avenir est prometteur » cirebvi.com cirebvi.com. Un optimisme prudent est de mise, mais les fondations d’un marché prospère commencent à se mettre en place dans les îles Vierges britanniques.

Sources :

Smiths Gore BVI – Market Insights 2023/24 (Données & analyse immobilières) smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
Gouvernement des Îles Vierges – Revue et perspectives macroéconomiques 2023-2025 (Section Immobilier & Annexe) bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
Virgin Islands News Online – Commentaire sur le ralentissement du marché immobilier (avril 2025) virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com
O’Neal Webster (Cabinet d’avocats) – Explication : Nouvelles règles pour les propriétaires non-belongers (janv. 2024) onealwebster.com onealwebster.com onealwebster.com
Smiths Gore / Christie’s – Guide d’achat BVI pour les non-belongers smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
Gouvernement des Iles Vierges Britanniques – Informations sur la taxe foncière bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
Gouvernement des Iles Vierges Britanniques – Adresse territoriale du Premier ministre 2025 (Points forts du tourisme et du développement) bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk
Christie’s International Real Estate BVI – Blog : L’avenir de l’immobilier à Tortola cirebvi.com cirebvi.com cirebvi.com
Caymanian Times – Lancement du programme « Travailler depuis le paradis » aux Iles Vierges Britanniques (mai 2021) caymaniantimes.ky