Le marché immobilier de Marbella connaît une croissance record et une demande soutenue en 2025. Longtemps considérée comme le joyau de la Costa del Sol en Espagne, Marbella enregistre des ventes en plein essor, une hausse rapide des prix et un segment du luxe florissant qui continue d’attirer une clientèle internationale aisée. Malgré les vents contraires à l’échelle mondiale, le secteur immobilier local reste dynamique et résilient, porté par de solides investissements étrangers, une offre limitée de logements et une reprise robuste du tourisme. Ci-dessous, nous analysons tous les aspects majeurs du marché immobilier de Marbella en 2025 et au-delà – des tendances résidentielles et dynamiques du luxe jusqu’aux locations, nouveaux développements et prévisions futures – avec une vision fondée sur les données et des perspectives d’experts.
1. Tendances du marché résidentiel en 2025
Hausse du volume des ventes : Le marché résidentiel de Marbella a abordé 2025 à pleine vitesse. Les ventes de logements dans le « Triangle d’or » (Marbella, Estepona et Benahavís) ont bondi de 24,7 % en glissement annuel au 1er trimestre 2025 dmproperties.com – atteignant presque les niveaux records de transactions du boom de 2022. Au premier trimestre 2025, 2 339 biens ont été vendus dans ces trois municipalités (contre 1 875 au T1 2024) dmproperties.com. Marbella a elle-même enregistré plus de 1 200 ventes au T1 2025, soit une hausse annuelle de 7,8 % dmproperties.com, confirmant son statut de marché le plus actif et le plus important de la région. Estepona a mené la croissance avec une hausse de 59 % des ventes (grâce à l’achèvement de nouveaux programmes), tandis que Benahavís a également progressé de 17 % dmproperties.com dmproperties.com. Même si 2023 a connu un léger recul des transactions après l’exceptionnelle année 2022, l’activité est restée historiquement forte et a reparti à la hausse en 2024, le premier semestre 2024 affichant déjà 5,4 % de plus que le second semestre 2023 dmproperties.com. En bref, la demande de logements reste soutenue et le marché s’est montré solide et résilient malgré les fluctuations économiques dmproperties.com.
Hausse des prix et forte demande : Les prix de l’immobilier à Marbella continuent leur ascension fulgurante. Tous types de biens confondus, les prix affichés à Marbella ont augmenté d’environ 13,7 % de mi-2023 à mi-2024 panoramamarbella.com, atteignant un niveau historique d’environ 4 812 €/mètre carré en juin 2024 panoramamarbella.com. À la mi-2025, le prix moyen grimpe même plus haut : environ 5 213 €/m² à Marbella (soit une augmentation annuelle de +8,3 %) idealista.com – le prix le plus élevé de la Costa del Sol, de loin. Cela signifie que les prix ont plus que doublé au cours de la dernière décennie panoramamarbella.com. Pour situer, le prix moyen du Triangle d’Or (~4 260 €/m² début 2025) surpasse largement la moyenne régionale andalouse (1 857 €/m²) et la moyenne de la province de Málaga (2 869 €/m²) dmproperties.com. Cette croissance soutenue des prix est alimentée par une demande excessive et une offre qui rétrécit. Le nombre de biens à vendre baisse régulièrement : le parc immobilier à Marbella a diminué d’environ 9 % du T2 2023 au T2 2024 (et de près de 18 % dans certains quartiers prisés tels que Marbella Est) panoramamarbella.com. Avec un nombre d’acheteurs bien supérieur à celui des vendeurs, l’offre limitée alliée à une demande soutenue propulse les prix à des sommets inédits. Il est à noter que plus de 90 % des ventes dans la région de Marbella concernent des biens de revente (et non des constructions neuves) dmproperties.com, car la construction neuve n’a pas suivi le rythme de la demande. Pour autant, les biens neufs – très recherchés pour leur modernité – se vendent rapidement et souvent sur plan, ce qui accentue la pression sur les prix (les constructions neuves représentaient moins de 10 % des ventes en 2023 à Marbella, contre environ 19 % dans la province de Málaga dans son ensemble) dmproperties.com.
Moteurs résilients du marché : Plusieurs facteurs soutiennent le marché résidentiel en plein essor de Marbella. Tout d’abord, le tourisme est revenu à des niveaux record, attirant de nouveaux visiteurs qui deviennent souvent par la suite acheteurs de biens immobiliers panoramamarbella.com panoramamarbella.com. La Costa del Sol a célébré 2023 comme sa meilleure année touristique de tous les temps (14 millions de visiteurs, +9,4 % par rapport à 2022) panoramamarbella.com, et 2024 s’annonce déjà comme une nouvelle année record avec une hausse de 18 % du nombre de visiteurs en début d’année panoramamarbella.com. Le climat, la sécurité et le style de vie de Marbella attirent toujours en tant que « valeur refuge » en Europe panoramamarbella.com panoramamarbella.com. Deuxièmement, l’économie espagnole et les conditions de crédit restent favorables – l’Espagne devrait croître d’environ 2,8 % en 2025 (l’une des plus fortes progressions de l’UE) dmproperties.com, les taux d’intérêt devraient commencer à baisser, et, contre toute attente, les prêts hypothécaires en Espagne ont progressé malgré la hausse des taux dmproperties.com dmproperties.com. Cela dit, le marché haut de gamme de Marbella est largement alimenté par les achats au comptant – moins de 10 % des achats de luxe (plus de 2 M€) font appel à un crédit immobilier panoramamarbella.com – l’isolant ainsi partiellement de la volatilité des taux d’intérêt. Enfin, la tendance du télétravail post-pandémie a stimulé le déménagement vers des destinations axées sur la qualité de vie ; le nouveau visa espagnol pour nomades digitaux (Startup Law 2023) attire des travailleurs à distance et des entrepreneurs, dont certains s’installent à Marbella, faisant ainsi grimper la demande de logements dmproperties.com. Globalement, le secteur résidentiel de Marbella en 2025 se caractérise par des fondamentaux solides – une forte demande (étrangère et nationale), une offre limitée et des acheteurs confiants – posant ainsi les bases d’une croissance continue.
2. Dynamique du marché immobilier de luxe et haut de gamme
Marbella est synonyme d’immobilier de luxe, et le segment haut de gamme continue de prospérer. Ce marché se caractérise par des villas valant plusieurs millions d’euros, des communautés sécurisées haut de gamme, et des appartements côtiers de premier choix qui attirent une élite mondiale en quête de soleil et d’exclusivité. En 2024–2025, la demande pour les propriétés de luxe reste très forte, faisant grimper les prix dans les quartiers les plus prisés de Marbella à des niveaux inédits. La célèbre Golden Mile et les zones ultra-prime voisines sont “victimes de leur propre succès”, les prix au mètre carré rivalisant désormais avec ceux de grandes métropoles comme Londres ou Paris dmproperties.com. L’offre limitée dans ces endroits exclusifs (par exemple, le front de mer de Puente Romano) a fait grimper les prix à un niveau tel que même de nombreux acheteurs aisés ne peuvent plus suivre dmproperties.com. Par exemple, les appartements de luxe neufs ou rénovés à Marbella s’échelonnent généralement de ~6 000 €/m² à 30 000 €/m² dans les zones de plage les plus exclusives de la Golden Mile panoramamarbella.com. Les villas modernes commencent de même autour de 8 000 €/m² et peuvent dépasser les 10 000–14 000 €/m² pour des propriétés d’exception panoramamarbella.com. Ces chiffres confirment la position de Marbella parmi les marchés les plus chers au monde – selon le Wealth Report 2024 de Knight Frank, Marbella se classe comme le 13e marché résidentiel prime le plus cher au monde, dépassant même des lieux comme Majorque ou Vancouver panoramamarbella.com. (Cela reste néanmoins une bonne affaire relative comparé à Monaco, la plus chère, à ~58 000 €/m² panoramamarbella.com.)
Profil de l’acheteur & tendances : Le segment de luxe à Marbella est largement dominé par des acheteurs internationaux fortunés, souvent à la recherche de résidences secondaires ou de lieux de retraite. Les achats en espèces sont la norme (comme indiqué, moins de 10 % des ventes de plus de 2 M€ impliquent un financement hypothécaire panoramamarbella.com), ce qui témoigne de la puissance financière de ces acheteurs. Si les marchés traditionnels (Royaume-Uni, Europe du Nord, Moyen-Orient) restent bien représentés, on observe de nouvelles tendances marquantes dans la démographie des acheteurs. Les agents font état d’un regain d’intérêt venant d’Amérique du Nord et du Moyen-Orient, avec davantage de visiteurs fortunés originaires des États-Unis, du Canada et des pays du CCG cette dernière année – généralement âgés de 35 à 50 ans – qui découvrent le mode de vie à Marbella et achètent parfois des propriétés haut de gamme panoramamarbella.com. Parallèlement, la demande d’Europe de l’Est (Pologne, République tchèque, etc.) a connu une hausse, passant de quasiment inexistante à un segment notable dmproperties.com, et l’on observe même un léger retour des acheteurs russes (pas de niveau oligarque) ainsi qu’un afflux d’Ukrainiens s’étant installés depuis 2022 dmproperties.com. Les Britanniques demeurent un pilier du marché du luxe – malgré le Brexit, les acheteurs du Royaume-Uni ont toujours été en tête des achats étrangers en 2023 (environ 15 % des ventes dans la province de Malaga) dmproperties.com et conservent leur leadership en 2024. Les acheteurs fortunés sont de plus en plus exigeants : design contemporain, constructions neuves et résidences de marque sont très recherchés dmproperties.com. Les promoteurs y répondent avec des projets tels que des villas de marque de designers (par exemple, les nouvelles villas Elie Saab à Sierra Blanca) et des appartements riches en commodités. Les préférences post-Covid ont également légèrement évolué – après un engouement initial pour des villas modernes clés en main et compactes, de nombreux acheteurs haut de gamme privilégient à nouveau des propriétés plus spacieuses avec de grands terrains/jardins pour plus d’intimité dmproperties.com. Globalement, le secteur du luxe ne montre aucun signe de ralentissement ; les experts prévoient une hausse des prix d’environ 5 à 10 % jusqu’en 2025 dans le segment phare de Marbella car les acheteurs fortunés se disputent un nombre limité de biens emblématiques dmproperties.com dmproperties.com.
Quartiers et développements prestigieux : Le marché haut de gamme de Marbella tourne autour de quelques zones convoitées. La Golden Mile (s’étendant entre le Marbella Club et Puerto Banús) reste l’avenue ultra-prime par excellence, abritant des propriétés emblématiques et des appartements de luxe en bord de mer – elle atteint constamment les prix les plus élevés, bien que le volume des ventes y soit limité par la rareté des annonces dmproperties.com. À l’intérieur des terres, la communauté fermée de La Zagaleta (à Benahavís) conserve son attrait auprès des ultra-riches à la recherche de demeures avec de grands terrains et une sécurité maximale dmproperties.com. À proximité, El Madroñal connaît une renaissance alors que d’anciennes villas sont rénovées et de nouvelles sont construites, attirant les acheteurs en quête de tranquillité dans les collines dmproperties.com. Parmi les valeurs sûres, on compte également Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina et Los Monteros, qui attirent constamment des acheteurs haut de gamme dmproperties.com. De plus, de nombreux projets de luxe majeurs suscitent un vif engouement. Par exemple, El Real de La Quinta (un nouveau domaine de type country club au nord de Nueva Andalucía) est « très recherché » pour ses villas et appartements, offrant des logements modernes dans un environnement naturel préservé dmproperties.com. Des zones de luxe émergent également juste à l’extérieur de Marbella, comme Los Flamingos et El Paraíso (entre Marbella et Estepona), qui ont gagné en notoriété – de vastes terrains y ont été achetés et construits ces dernières années, proposant des résidences neuves haut de gamme à des prix légèrement inférieurs au sommet du marché marbellí dmproperties.com. Dans la catégorie super-prime, plusieurs nouvelles résidences de marque hôtelière 5 étoiles sont en cours de développement (ou récemment terminées), avec des projets affiliés à de grandes enseignes hôtelières de luxe internationales. Elles apportent non seulement du prestige mais augmentent aussi l’offre d’appartements haut de gamme avec services pour ceux recherchant un style de vie clé en main. Tout compte fait, le marché du luxe à Marbella en 2025 est dynamique et tendu côté offres – une combinaison qui garantit pratiquement la poursuite de la hausse des prix et une concurrence intense pour les plus belles propriétés.
3. Tendances de l’immobilier commercial
Bien que surtout connue pour son glamour résidentiel, le secteur de l’immobilier commercial à Marbella évolue également en 2025, porté par la croissance économique de la région et l’afflux de population. L’hôtellerie et les biens commerciaux se distinguent comme des segments performants grâce au retour en force du tourisme et à la forte consommation des touristes et des résidents aisés. De nombreux nouveaux hôtels, resorts et restaurants ouvrent ou sont en cours de développement, preuve de la confiance dans l’attrait de Marbella en tant que destination de luxe toute l’année. (Par exemple, les emblématiques hôtels Marbella Club et Puente Romano ont vu arriver de nouveaux entrants et des expansions, et des marques internationales investissent dans le secteur hôtelier de la région panoramamarbella.com.) Le taux d’occupation hôtelière sur la Costa del Sol a atteint environ 88 % en juin 2024 et était estimé à près de 90 % pour le pic de l’été panoramamarbella.com – presque des records historiques – ce qui suscite l’intérêt des investisseurs pour l’acquisition et le développement d’hôtels. Les experts notent que le tourisme haut de gamme est à un sommet sans précédent, avec pratiquement plus de basse saison, les visiteurs venant désormais toute l’année panoramamarbella.com. Cela s’est traduit par de véritables opportunités d’investissement commercial dans les hôtels, resorts, clubs de plage ainsi que les restaurants et espaces commerciaux haut de gamme qui ciblent la clientèle de luxe.
L’immobilier commercial et de bureaux à Marbella reste un marché de niche mais présente des tendances positives. L’augmentation de la population résidente permanente (gonflée par les expatriés et les nomades digitaux) accroît la demande pour des espaces commerciaux haut de gamme, notamment dans le port de plaisance de Marbella, la vieille ville et les centres commerciaux. Les secteurs très fréquentés comme Puerto Banús et les rues commerçantes chics de Marbella affichent des loyers élevés et les taux de vacance demeurent faibles pour les espaces de qualité. Les marques de luxe et les investisseurs de boutiques continuent d’ouvrir des points de vente pour servir la communauté de grande fortune. Par ailleurs, le marché des bureaux à Marbella reste relativement limité (l’économie locale étant peu tournée vers le secteur corporate), mais on observe une hausse notable des espaces de coworking et petits pôles de bureaux. Sous l’effet de l’afflux de télétravailleurs et de petites entreprises internationales, les prestataires d’espaces flexibles ont lancé des centres de coworking à Marbella et dans les villes voisines. De plus, l’essor de la tech à Malaga (“Malaga Valley”) déteint sur la région – certaines entreprises technologiques et start-ups optent pour des bureaux satellites sur la côte, attirées par la qualité de vie dmproperties.com. L’effet “Malaga Tech Park”, conjugué aux nouvelles incitations pour les start-ups (offertes par la Loi sur les Startups en Espagne), pourrait progressivement stimuler une demande accrue pour les bureaux modernes dans la région de Marbella dmproperties.com.
Il est important de noter que le développement commercial est également lié à l’avancement de la planification urbaine. Le nouveau plan général d’urbanisme tant attendu de Marbella (voir Section 5) devrait finalement libérer des terrains et clarifier le zonage pour de nouveaux projets commerciaux. Pendant des années, les incertitudes liées à la planification ont freiné les grands développements commerciaux (puisque Marbella a connu des moratoires d’urbanisme et des retards de permis). Aujourd’hui, avec une voie vers la normalisation de l’urbanisme, nous pourrions voir de nouveaux centres commerciaux, parcs d’activités ou projets mixtes proposés à Marbella et dans ses environs afin de répondre à la croissance de sa population. Dans les communes voisines, une planification proactive a déjà permis la réalisation de projets – par exemple, Estepona a accueilli de nouveaux centres commerciaux et infrastructures grâce à une planification urbaine plus agile dmproperties.com. À l’avenir, les investisseurs s’intéressent non seulement au commerce et aux bureaux traditionnels, mais aussi à des secteurs alternatifs comme la logistique et la santé. Avec l’économie de la province de Malaga en expansion, des secteurs comme la logistique (entrepôts servant le e-commerce et les chaînes d’approvisionnement) et les établissements médicaux privés sont sur le radar des investisseurs pour la Costa del Sol en 2025 et au-delà colliers.com. En résumé, l’immobilier commercial de Marbella bénéficie de la prospérité globale de la région : les hôtels et propriétés hôtelières connaissent un essor, le commerce de centre-ville est soutenu par une clientèle aisée, et même les bureaux de niche et les secteurs spécialisés voient la demande augmenter.
4. Aperçu du marché locatif (locations longue durée et locations de vacances)
Le marché locatif de Marbella est en plein essor et en évolution, influencé par une forte demande locative et des changements réglementaires entre locations longue durée et locations de courte durée. Les locations longue durée (baux résidentiels généralement de 12 mois ou plus) sont devenues de plus en plus rares et onéreuses, car de nombreux propriétaires se sont tournés vers la location touristique lucrative ces dernières années. En 2025, le marché longue durée s’est considérablement resserré – l’offre a diminué d’environ 15 % par rapport à l’année précédente ou à il y a deux ans directimo.com. Cette pénurie, combinée à une demande constante de la part de professionnels relocalisés et de résidents locaux, a entraîné une hausse régulière des loyers de l’ordre de 4 à 10 % par an sur l’ensemble de la Costa del Sol directimo.com. À Marbella, où les salaires sont dynamisés par les locataires étrangers et les télétravailleurs, les loyers demandés sont les plus élevés de la région. Par exemple, un appartement de deux chambres à Marbella se loue entre 1 400 € et 3 000 € par mois, soit beaucoup plus qu’à Málaga ville (900–1 500 €) ou dans des villes voisines comme Estepona (900–1 400 €) directimo.com. Le tableau ci-dessous compare les fourchettes de loyers mensuels longue durée en 2025 à Marbella et dans les marchés voisins :
| Ville | Appartement 1 chambre | Appartement 2 chambres | Appartement 3 chambres |
|---|---|---|---|
| Marbella | €900–1 400 | €1 400–3 000 | €2 200–4 000 (luxe) directimo.com |
| Málaga | €700–1 100 | €900–1 500 | €1 200–2 000 directimo.com |
| Estepona | €700–1 100 | €900–1 400 | €1 300–2 100 directimo.com |
| Benalmádena | €700–950 | €800–1 300 | €1 100–1 800 directimo.com |
| Fuengirola | €650–950 | €800–1 300 | €1 100–1 800 directimo.com |
| Torremolinos | €650–900 | €700–1 200 | €1 000–1 600 directimo.com |
| Nerja | €510–800 | €700–1 000 | €1 100–1 600 directimo.com |
Tableau : Fourchette de loyer mensuel typique (en euros) pour des locations longue durée, par ville et taille d’appartement (2025). Marbella affiche une prime significative, reflet de son positionnement luxe et de son offre limitée.
Non seulement les loyers à Marbella sont les plus élevés, mais les rendements locatifs (loyer annuel en pourcentage du prix du bien) ont tendance à être un peu plus faibles dans les quartiers haut de gamme de Marbella en raison des prix d’achat extrêmement élevés. Les rendements bruts sur les locations longue durée à Marbella sont en moyenne d’environ 3,5 % à 5,0 % par an (encore moins pour les villas de luxe), tandis que les marchés plus abordables de la Costa del Sol affichent des rendements d’environ 4 % à 5,5 % directimo.com. Malgré cela, de nombreux investisseurs sont attirés par le marché locatif de Marbella en raison de la sécurité offerte par des locataires haut de gamme et du potentiel d’appréciation du capital. Il est important de noter que la demande locative est présente toute l’année : grâce à la diminution de la saisonnalité du tourisme, même les mois d’hiver connaissent une occupation importante, et de nombreux expatriés recherchent des locations annuelles. Cela dit, l’été apporte toujours une prime : les nouveaux contrats de location signés en haute saison peuvent être environ 10 à 15 % plus chers, tandis que les tarifs hors saison peuvent être quelque peu inférieurs directimo.com.
Le marché de la location de vacances (court terme) est un autre élément clé du secteur immobilier de Marbella. Avec son immense attractivité touristique, Marbella compte des milliers de locations de vacances répertoriées sur des plateformes telles qu’Airbnb. Les locations de courte durée offrent généralement un potentiel de revenu brut plus élevé (souvent des rendements de 4 à 7 %, voire jusqu’à 8 à 9 % dans les meilleurs cas) que la location longue durée directimo.com. Toutefois, elles comportent des inconvénients : elles sont très saisonnières (l’occupation peut varier entre 50 % hors saison et près de 90 % l’été), entraînent des coûts de gestion et des efforts de commercialisation plus élevés, et sont de plus en plus soumises à des restrictions réglementaires directimo.com directimo.com. Une tendance marquante est la conversion de nombreuses locations longue durée en locations de vacances : à Marbella, on estime que jusqu’à 60 % des logements locatifs sont désormais utilisés pour la location touristique, ce qui restreint fortement l’offre pour les résidents locaux directimo.com. Cela a contribué à la pression déjà mentionnée sur le marché de la location longue durée (moins de logements disponibles pour les locaux) et a suscité des réponses officielles.
Changements réglementaires dans les locations : En 2024–2025, les autorités ont commencé à renforcer les règles concernant les locations de courte durée afin de répondre à la pénurie de logements et à l’impact sur les quartiers. Un nouveau décret andalou (Décret 31/2024, février 2024) a imposé des exigences plus strictes pour l’obtention de licences de location touristique directimo.com. Certaines villes voisines (comme la ville de Málaga et Fuengirola) ont même interdit l’octroi de nouvelles licences de location touristique dans certaines zones, et ont rendu les licences existantes non transférables aux nouveaux propriétaires directimo.com. Bien que Marbella n’ait pas adopté d’interdiction totale en 2025, les associations de copropriétaires (syndics) disposent désormais de plus de pouvoir pour interdire les locations touristiques dans leurs bâtiments, et l’opinion du gouvernement régional est de freiner la croissance incontrôlée des locations de type Airbnb dmproperties.com. L’effet est que posséder une location de vacances avec licence à Marbella devient une opportunité plus exclusive (et précieuse), tandis que les nouveaux entrants se heurtent à des obstacles directimo.com. Parallèlement, les changements législatifs nationaux ont renforcé la location longue durée : une législation récente a accéléré la procédure d’expulsion des squatteurs et des locataires mauvais payeurs, donnant ainsi plus de confiance aux propriétaires pour proposer des baux à long terme dmproperties.com. De plus, la loi sur le logement de 2023 en Espagne a plafonné les hausses de loyers pour les contrats existants et a renforcé la protection des locataires, dans le but de rendre la location longue durée plus stable. Ces politiques, combinées aux dynamiques du marché, laissent penser que l’on pourrait assister à un certain retour en faveur des locations longue durée auprès de certains investisseurs – d’autant plus que les nomades numériques et télétravailleurs créent une demande pour des locations meublées de moyen terme (1 à 6 mois) qui brouillent la frontière entre séjour de vacances et location longue durée directimo.com. Quoi qu’il en soit, le marché locatif de Marbella est extrêmement solide : les loyers longue durée atteignent des sommets historiques et continuent d’augmenter, et les locations à court terme offrent toujours des rendements attractifs (malgré plus de régulation) compte tenu de la popularité constante de Marbella auprès des vacanciers.
5. Principaux nouveaux projets et initiatives d’urbanisme
Le paysage de Marbella est littéralement en train de changer avec une série de nouveaux projets majeurs et un plan d’urbanisme tant attendu qui guidera la croissance pour les années à venir. Une avancée significative est le progrès du nouveau Plan Général d’Urbanisme (PGOM) de Marbella. Après des années de retards et de complications juridiques, la mairie de Marbella a accordé en 2024 une approbation initiale à un nouveau plan PGOM, avec une approbation finale attendue début 2025 dmproperties.com. Il s’agit d’un développement crucial : l’absence d’un plan général actualisé entravait depuis longtemps la délivrance des permis de construire et laissait des milliers de propriétés dans une zone juridique floue. Si le nouveau PGOM est finalisé, il régularisera de nombreux logements au statut ambigu et fixera des règles claires pour les futurs développements, mettant fin au désavantage de Marbella par rapport aux villes voisines dmproperties.com. Il sera suivi d’un plan d’urbanisme détaillé (POU) dans les deux prochaines années dmproperties.com. Ensemble, ces plans visent à résoudre des problèmes persistants tels que la congestion du trafic, le stationnement, l’approvisionnement en eau et les améliorations des infrastructures dmproperties.com. Les urbanistes envisagent de nouvelles routes ou des routes améliorées, de meilleurs liens de transport public et des services publics étendus pour soutenir la croissance de Marbella. Par exemple, il est question de nouveaux itinéraires de contournement et de parkings pour fluidifier le trafic estival, ainsi que d’améliorations du réseau d’eau pour assurer l’approvisionnement pendant les pics de demande. Le PGOM prévoit également des équipements publics (parcs, écoles, hôpitaux) pour accompagner l’accroissement de la population. En résumé, le nouveau plan d’urbanisme de Marbella devrait “normaliser” l’environnement de planification, libérer le potentiel de développement et donner aux investisseurs la confiance que Marbella peut se développer de manière durable dmproperties.com.
En attendant, l’activité de développement a prospéré dans les municipalités voisines qui bénéficiaient d’une réglementation plus souple. Avec les autorisations d’urbanisme de Marbella bloquées pendant une grande partie de la dernière décennie, les promoteurs ont déplacé leur attention vers des zones comme Estepona, Benahavís, Ojén, Mijas et Manilva, qui offraient des terrains disponibles et des procédures de permis plus rapides dmproperties.com. Estepona en particulier est devenue un foyer de nouveaux projets – elle a bénéficié à la fois d’une large offre de terrains et d’une mairie proactive, ce qui a entraîné l’émergence de nombreux nouveaux complexes résidentiels à l’est et à l’ouest d’Estepona dmproperties.com. En 2024, on comptait 374 nouveaux projets en cours sur la Costa del Sol, dont environ 170 concentrés à proximité de Marbella (et Estepona regroupant le plus grand nombre) dmproperties.com. Beaucoup de ces projets sont des quartiers résidentiels planifiés comprenant des appartements et maisons de ville modernes avec des installations de style resort, visant une clientèle internationale qui, à l’origine, désirait Marbella mais a trouvé un meilleur rapport qualité-prix à proximité. Désormais, avec la clarification du cadre urbanistique de Marbella, on peut s’attendre à une vague de nouveaux développements à Marbella même – bien que le tout soit limité par le peu de terrains restants. En réalité, la pénurie de terrains aisément constructibles à Marbella signifie qu’une grande partie de la future construction consistera en reconstructions ou densification (par exemple en remplaçant d’anciennes maisons par de nouvelles villas, ou en modernisant des quartiers existants).
Parmi les nouveaux développements majeurs et projets à Marbella et dans ses environs, on peut citer :
- Complexes résidentiels de luxe : Plusieurs projets haut de gamme d’appartements et de villas sont en construction, souvent avec la participation d’architectes ou de marques célèbres. Par exemple, le projet Palo Alto à Ojén (juste au-dessus de Marbella) s’agrandit avec des appartements et penthouses contemporains. À Marbella même, des promotions de niche à Sierra Blanca et Nueva Andalucía proposent des technologies de maison connectée, des prestations bien-être et des services de conciergerie pour séduire une clientèle haut de gamme. La tendance des résidences de marque s’affirme également – telles que les villas signées Elie Saab mentionnées précédemment et d’autres résidences associées à des marques hôtelières de luxe, offrant un cachet unique et une gestion clé en main.
- Projets de stations balnéaires et d’hôtels : Le secteur de l’hôtellerie connaît d’importants investissements. Un projet notable est le futur W Marbella, un complexe 5 étoiles situé en bord de mer dans la zone est de Marbella, dont l’ouverture est prévue pour 2025 et qui sera l’un des rares hôtels W en Espagne. De même, le projet de Four Seasons Resort et résidences, situé en bord de mer entre Marbella et Estepona, est en cours de développement par une équipe internationale majeure et promet un hôtel ultra-luxueux et des résidences privées (ce sera le premier Four Seasons dans le sud de l’Espagne). Ces projets phares renforcent non seulement les infrastructures touristiques, mais incluent aussi des résidences de marque que les acheteurs peuvent acquérir. De plus, les hôtels plus anciens ont été rénovés et modernisés (par exemple, l’emblématique Marbella Club a récemment célébré son 70e anniversaire avec une offre renouvelée panoramamarbella.com panoramamarbella.com). Le gouvernement local a accueilli favorablement ces investissements, reconnaissant que les nouveaux complexes de luxe et hôtels rénovés enrichissent l’attrait de Marbella et créent des emplois.
- Infrastructures publiques & améliorations urbaines : Au-delà des développements privés, plusieurs initiatives publiques améliorent le tissu urbain de Marbella. L’une d’elles est l’extension en cours de la Senda Litoral (promenade côtière) – un projet de promenade visant à relier toutes les villes de la Costa del Sol par un chemin piétonnier en bord de mer. Les tronçons situés à Marbella sont en cours d’agrandissement, améliorant l’espace de loisirs et l’accès au littoral dmproperties.com. La ville aménage également des « parcs fluviaux » le long de ses rivières, transformant les berges en espaces verts de loisirs dmproperties.com. De nouveaux espaces culturels et de divertissement sont également prévus, comme une grande nouvelle salle de concert près d’Estepona (le groupe Starlite a annoncé un lieu d’événements) dmproperties.com. Par ailleurs, des extensions d’écoles, de centres médicaux et d’installations sportives sont en cours afin de servir les communautés d’expatriés en pleine croissance dmproperties.com. Toutes ces initiatives, bien que moins tape-à-l’œil que les complexes de luxe, sont essentielles à la croissance durable – elles améliorent la qualité de vie et veillent à ce que Marbella reste un lieu attractif pour y vivre toute l’année, et pas seulement une destination de vacances.
En résumé, Marbella entre dans une nouvelle phase de développement en 2025. Après des années de progrès prudents en raison de l’incertitude liée à la planification, la ville est prête à rattraper son retard grâce à un plan urbain clair et à des projets en attente qui sont prêts à démarrer. Attendez-vous à voir des projets qui vont modifier la ligne d’horizon au cours des prochaines années – des résidences au design d’exception jusqu’aux complexes hôteliers cinq étoiles – alors même que la ville investit dans les infrastructures pour soutenir son statut de destination de classe mondiale.
6. Tendances de l’investissement étranger et démographie des acheteurs
Domination des acheteurs étrangers : L’investissement étranger est le moteur du marché immobilier de Marbella, atteignant aujourd’hui de nouveaux sommets. Début 2025, les acheteurs étrangers ont atteint un niveau record, représentant 34,75 % de toutes les ventes immobilières dans la province de Málaga (qui inclut Marbella) dmproperties.com. Il s’agit de la part la plus élevée jamais enregistrée, en hausse par rapport à environ 31,6 % un an plus tôt dmproperties.com, et bien au-dessus des ~15 % de la part nationale d’acheteurs étrangers en Espagne. Dans des lieux phares comme Marbella, Benahavís et Estepona (le « Triangle d’or »), l’influence étrangère est encore plus prononcée : selon les estimations du secteur, plus de la moitié des acheteurs à Marbella sont étrangers dmproperties.com. Cette demande internationale a été un moteur clé de la hausse des prix et de l’activité de construction dans la région. Il n’est pas exagéré de dire que la santé du marché de Marbella est liée à la confiance des investisseurs mondiaux envers la région, perçue comme un havre luxueux et sécurisé.
Principales nationalités d’acheteurs : La composition des acheteurs étrangers en 2025 montre à la fois une continuité et une évolution. Les acheteurs britanniques restent les premiers à Marbella (et sur l’ensemble de la Costa del Sol) – malgré les obstacles liés aux règles de voyage du Brexit, les Britanniques ont représenté environ 15 % des achats étrangers en 2023 et continuent de dominer en 2024 dmproperties.com. La relation passionnée qui unit Britanniques et Costa del Sol (soleil, golf, grande communauté d’expatriés) ne se dément pas. Les Nord-Européens sont également très présents : les Néerlandais et Suédois représentaient chacun environ 8 % des acheteurs étrangers en 2023 dmproperties.com, d’autres Scandinaves (Norvégiens, Danois) et Allemands étant également constamment actifs dmproperties.com. Les acheteurs belges et français sont eux aussi notables, notamment dans le segment du luxe et dans des quartiers comme la « Golf Valley » à Nueva Andalucía.
De nouveaux acheteurs provenant d’Europe de l’Est font leur apparition sur le marché. Au cours des un à deux dernières années, la Pologne s’est imposée comme une source importante d’investisseurs – un « nouveau marché à fort potentiel », selon les experts locaux dmproperties.com. Les acheteurs polonais, ainsi que quelques investisseurs tchèques et roumains, acquièrent de plus en plus de biens sur la Costa del Sol, attirés par le climat espagnol et souhaitant peut-être diversifier leurs investissements hors de leur marché d’origine. On observe également une légère augmentation du nombre d’acheteurs américains et canadiens récemment panoramamarbella.com. L’amélioration des liaisons aériennes (vols directs de l’Amérique du Nord à Málaga) et la vigueur du dollar en 2024 rendent l’immobilier andalou relativement abordable. De nombreux Nord-Américains recherchent des résidences secondaires ou songent à s’installer dans la région après le Covid, et la combinaison de sécurité, culture et climat offerte par Marbella est très attractive.
Tout en haut de gamme, les acheteurs moyen-orientaux (des États du Golfe) sont devenus plus visibles à Marbella – cherchant souvent des villas ultra-luxueuses avec beaucoup d’intimité. Le marché arabophone (y compris d’Afrique du Nord) a historiquement eu une importance à Marbella et cela reste le cas dmproperties.com. Par ailleurs, les acheteurs russes, très présents dans les années 2010, ont pratiquement disparu après 2022 à cause de la guerre et des sanctions ; néanmoins, des preuves anecdotiques suggèrent un regain timide d’intérêt russe en 2024 (principalement des acheteurs moyens, et non plus des oligarques et méga-yachts) dmproperties.com. De plus, la tragique guerre en Ukraine a entraîné depuis 2022 l’installation sur la Costa del Sol d’une vague de réfugiés et expatriés ukrainiens dmproperties.com. Certains de ces Ukrainiens, disposant de capitaux, ont acheté des biens ou sont restés au moins comme locataires longue durée, renforçant la demande étrangère.
Motivations d’investissement : Les investisseurs étrangers à Marbella sont attirés par un mélange de facteurs liés au style de vie et à la finance. De nombreux acheteurs recherchent une résidence de vacances qui serve également d’investissement – un lieu à profiter en famille qui prendra aussi de la valeur. La réputation de Marbella en tant que marché immobilier “solide et sécurisé” en Europe est un atout majeur forbes.com. Même en période d’incertitude économique mondiale, Marbella est perçue comme une valeur refuge, les investisseurs mettant en avant la stabilité de l’Espagne et le caractère durablement attractif de la région. Pour les acheteurs européens, l’immobilier de la Costa del Sol est souvent peu cher comparé à leurs villes d’origine (par exemple, un million d’euros à Marbella permet d’acheter bien plus qu’à Londres, Paris ou dans de nombreuses grandes villes panoramamarbella.com). Pour les non-Européens, le programme de résidence par investissement (Golden Visa) en Espagne était une motivation supplémentaire – il accordait la résidence aux acheteurs immobiliers investissant 500 000 € ou plus. Cependant, ce programme est progressivement supprimé par le gouvernement espagnol (le projet de suppression des Golden Visas pour investissement immobilier a été annoncé en 2023–2024) dmproperties.com. On s’attend à ce que l’impact sur Marbella soit limité, car les acheteurs les plus aisés n’en avaient pas besoin, mais cela pourrait légèrement diminuer la demande des investisseurs de niveau intermédiaire hors UE qui appréciaient le visa.
Un autre facteur de motivation est le potentiel de revenus locatifs : de nombreux acheteurs étrangers prévoient de louer leur bien à Marbella, au moins une partie de l’année. Avec des rendements locatifs de luxe et un marché touristique en plein essor, ces investisseurs y voient une opportunité à la fois d’appréciation du capital et de solides revenus locatifs forbes.com. Cela est particulièrement vrai pour ceux qui achètent dans des programmes offrant une gestion locative. De plus, les considérations fiscales et de résidence jouent un rôle – par exemple, la région d’Andalousie a aboli son impôt sur la fortune en 2022, une décision qui a attiré des particuliers fortunés à devenir résidents fiscaux à Marbella (permettant d’importantes économies par rapport aux pays à forte fiscalité).
En termes de démographie, les acheteurs étrangers à Marbella étaient historiquement majoritairement des personnes d’âge mûr et des retraités. Mais l’on constate un glissement notable vers des acheteurs plus jeunes (30-40 ans) dans le panorama actuel dmproperties.com. Il s’agit souvent d’entrepreneurs, de professionnels de la tech ou de télétravailleurs qui, libérés de la contrainte du bureau, choisissent de s’installer à Marbella pour son style de vie. Le nouveau visa de nomade digital a permis aux télétravailleurs non européens de s’installer en Espagne relativement facilement, et Marbella en profite grâce à son mélange de luxe et de prestations modernes dmproperties.com dmproperties.com. Ces jeunes acquéreurs recherchent souvent des appartements modernes avec un espace bureau à domicile et une bonne connectivité, et ils contribuent au dynamisme constant de la communauté d’expatriés de Marbella.
En résumé, la clientèle acheteuse à Marbella est véritablement internationale et en expansion. Les tendances de l’investissement étranger sont à la hausse, consolidant le statut de Marbella comme l’un des marchés immobiliers les plus cosmopolites d’Europe. La diversité des acheteurs – des retraités britanniques aux entrepreneurs polonais en passant par les familles royales du Golfe – ajoute de la résilience, car le marché ne dépend pas excessivement d’un seul pays. Tant que Marbella continuera d’offrir ce mélange unique de soleil, de sécurité, de luxe et de stabilité d’investissement, les acheteurs étrangers continueront d’affluer, apportant des capitaux et stimulant le développement régional.
7. Changements réglementaires et politiques affectant l’immobilier
Plusieurs changements réglementaires et politiques survenus ces dernières années influencent le paysage immobilier de Marbella, des réformes urbanistiques locales aux lois nationales sur le logement. Voici les points clés à connaître :
- Réformes de l’urbanisme : Comme mentionné dans la section 5, le nouveau Plan Général d’Urbanisme de Marbella (PGOM) représente une avancée politique locale. Une fois entièrement approuvé (attendu pour 2025), il simplifiera les autorisations de construction et légalisera de nombreux biens auparavant en situation incertaine sur le plan urbanistique dmproperties.com. Cela devrait encourager le développement au sein de la ville de Marbella et réduire les lenteurs administratives qui ont frustré investisseurs et constructeurs. Le nouveau plan devrait également désigner des zones pour le logement abordable et améliorer la planification des infrastructures, influençant indirectement l’offre et la valeur immobilières à long terme en faisant de Marbella une ville mieux organisée.
- Modifications du Golden Visa : Le programme espagnol de Golden Visa (qui accorde la résidence aux ressortissants de pays hors UE investissant au moins 500 000 € dans l’immobilier) va être considérablement réduit. En 2023, le gouvernement central espagnol a annoncé qu’il allait supprimer l’option immobilière du Golden Visa afin de freiner les achats spéculatifs et l’inflation immobilière dmproperties.com. Cette modification de politique devrait entrer en vigueur d’ici 2025. Même si la Costa del Sol a vu certains acheteurs venus de Chine, du Moyen-Orient ou d’ailleurs profiter du Golden Visa, l’impact global pour Marbella pourrait être modeste : les experts locaux indiquent que ce dispositif a surtout permis à un “cadre moyen” d’investisseurs de s’installer, plutôt qu’aux ultra-riches dmproperties.com. Toutefois, on pourrait observer une légère baisse de la demande de la part d’investisseurs hors UE ayant besoin de ce visa (ou alors ils pourraient se tourner vers les visas pour entrepreneurs ou actifs financiers de l’Espagne).
- Loi sur le logement espagnole 2023 : Mi-2023, l’Espagne a adopté une nouvelle loi nationale sur le logement qui a introduit des mesures de contrôle des loyers et renforcé les droits des locataires dans les marchés locatifs « sous tension ». Les principaux points incluent un plafonnement des augmentations annuelles de loyer (généralement l’IPC ou 2 % max pour 2023–2024) ainsi que la possibilité pour les gouvernements régionaux de désigner des zones à forte demande où d’autres contrôles pourraient s’appliquer. À Marbella, où le marché locatif est serré, il existe un potentiel pour ce type de classification, bien qu’en 2025 l’Andalousie n’ait pas encore mis en place de plafonds locaux ici. La loi a également facilité pour les communautés de copropriétaires le fait de restreindre les locations de courte durée dans leurs immeubles (un simple vote à la majorité suffit), ce qui a permis à de nombreux complexes de Marbella d’interdire ou de limiter la location de type Airbnb afin de préserver la tranquillité résidentielle dmproperties.com. De plus, les grands propriétaires (10+ logements) sont soumis à des règles plus strictes et à des baisses de loyer potentielles dans certains cas, mais le parc locatif de Marbella est surtout composé de petits bailleurs/propriétaires de résidences secondaires : cet aspect a donc un effet limité.
- Réglementations sur les licences de location : Le gouvernement régional andalou a durci les règles d’octroi de licences pour les locations touristiques (comme évoqué plus haut). Au-delà du décret 31/2024 imposant des normes plus élevées (sécurité, accessibilité, etc.), il est question d’imposer des quotas ou des moratoires dans les zones très saturées. Bien que Marbella n’ait pas imposé de gel généralisé, la tendance régionale va clairement vers davantage de régulation des locations de vacances pour préserver l’offre de logements aux résidents et éviter les nuisances. Les propriétaires doivent désormais faire preuve de beaucoup plus de vigilance dans l’enregistrement et la conformité aux règles de location touristique (sous peine d’amendes). Les municipalités locales intensifient également la répression des locations non autorisées. Ces politiques pourraient freiner la croissance des nouvelles locations touristiques et inciter certains propriétaires à remettre leurs biens sur le marché de la location longue durée, soulageant ainsi, progressivement, la tension sur l’offre locative.
- Fiscalité et incitations fiscales : L’Andalousie a pris des mesures pour attirer fiscalement les personnes et investisseurs fortunés. La plus notable a été la suppression de l’Impôt sur la Fortune en 2022 pour les résidents en Andalousie. Les autorités de Marbella ont présenté cela comme un avantage concurrentiel, attirant des acquéreurs à patrimoine élevé à s’installer officiellement à Marbella (puisqu’ils économisent la taxe annuelle de 0,2 à 2,5 % sur le patrimoine net mondial qu’ils paieraient ailleurs en Espagne) panoramamarbella.com. Par ailleurs, l’Espagne a introduit des incitations fiscales dans la Loi sur les Startups 2023 pour les nomades numériques et les startups – notamment un impôt sur le revenu forfaitaire de 24 % pour les travailleurs à distance éligibles sur un revenu allant jusqu’à 600 000 € pendant 5 ans, et une facilitation de l’immatriculation des sociétés. Cela rend Marbella plus attractive pour les travailleurs étrangers à distance ou les entrepreneurs, stimulant indirectement la demande de locations et de logements (comme discuté) dmproperties.com. Parallèlement, les coûts de transaction (droits de mutation) en Andalousie ont été légèrement réduits en 2021 (taxe de mutation forfaitaire de 7 %, contre un barème progressif allant jusqu’à 10 % auparavant), ce qui reste en vigueur – cela rend l’achat d’un bien immobilier un peu moins cher qu’il ne l’était il y a quelques années.
- Autorégulation de la profession : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une politique gouvernementale proprement dite, il convient de noter une évolution réglementaire locale : la réglementation du secteur immobilier. L’Espagne a historiquement eu de faibles barrières à l’entrée pour les agents immobiliers, mais il existe un mouvement sur la Costa del Sol pour professionnaliser le secteur. En 2023, les courtiers de Marbella ont lancé une association (Leading Property Agents, LPA) avec un code d’éthique et des standards dmproperties.com. Ils font pression pour que les autorités régionales exigent une licence ou une certification pour les agents. Même si cela n’affecte pas encore directement les acheteurs ou vendeurs, cela pourrait conduire à une transparence et un professionnalisme accrus lors des transactions, renforçant la confiance des investisseurs à long terme.
En conclusion, l’environnement politique en 2025 se caractérise par une volonté de durabilité et d’équilibre : les autorités tentent d’endiguer les excès spéculatifs (d’où le durcissement des visas et des règles de location) tout en encourageant une croissance saine (adoption de nouveaux plans d’urbanisme et incitations fiscales pour attirer talents et investissements). Pour le marché immobilier de Marbella, ces changements signifient un secteur de la location de vacances plus réglementé, potentiellement une base d’acheteurs plus large (nomades numériques, nouveaux Européens) venant remplacer certains acheteurs motivés par les visas, et probablement une voie plus fluide pour les nouveaux projets dès que le nouveau plan d’urbanisme sera en place. Les acteurs du marché qui suivent attentivement ces évolutions réglementaires pourront mieux naviguer dans cet environnement – par exemple, les investisseurs pourraient se concentrer sur les biens disposant déjà d’une licence de location touristique (un actif devenu rare), ou sur l’investissement locatif longue durée en sachant que l’expulsion des locataires est désormais moins risquée qu’auparavant. Dans l’ensemble, Marbella reste pro-investissement, mais avec une supervision accrue pour garantir que la prospérité profite à la communauté et reste durable.
8. Comparaison avec d’autres marchés (Costa del Sol et reste de l’Espagne)
Le marché immobilier de Marbella n’existe pas isolément – il est utile de comparer ses performances avec d’autres parties de la Costa del Sol et de l’Espagne dans son ensemble. À bien des égards, Marbella mène la danse, bien qu’il existe des tendances notables au niveau régional et national :
Comparaisons Costa del Sol (« Côte du Soleil ») : Le long de la Costa del Sol, qui s’étend de la ville de Málaga à Gibraltar, Marbella se distingue comme le marché le plus cher et le plus prisé par les acheteurs internationaux. En 2024/25, les prix moyens à Marbella (plus de 5 000 €/m² à la mise en vente) sont environ le double de ceux de la ville de Málaga (environ 2 500 €/m²) et nettement supérieurs à ceux d’autres villes côtières comme Fuengirola ou Torremolinos dmproperties.com. Même au sein du très haut de gamme « Triangle d’Or » que forment Marbella, Estepona et Benahavís, les valeurs immobilières de Marbella sont au sommet. Cependant, les taux de croissance ont été élevés dans toute la région. En fait, Estepona et Benahavís – bien que moins chères que Marbella – ont connu un développement et une appréciation des prix remarquables, en partie comme effet d’entraînement du succès de Marbella. Estepona s’est particulièrement imposée : au 1er trimestre 2025, les ventes à Estepona ont bondi de +59 % en glissement annuel (la plus forte croissance de la région) dmproperties.com, portées par une vague de livraisons de logements neufs et des prix relativement « attractifs » attirant des acheteurs qui trouvent Marbella trop chère dmproperties.com. Le faible prix de base d’Estepona (et une grande offre de logements neufs) lui a laissé une marge de progression importante. En revanche, la croissance des ventes à Marbella lors de ce trimestre était plus stable, à +7,8 % dmproperties.com – un résultat solide mais reflétant un marché plus mature, limité par l’offre disponible. Benahavís a enregistré une croissance totale des ventes de +17 % sur la même période dmproperties.com, témoignant également d’une forte demande, même si un ralentissement temporaire des livraisons de projets neufs a fait baisser ses ventes de logements neufs durant ce trimestre dmproperties.com.
En termes de tendances des prix, toutes les régions de la Costa del Sol ont récemment connu une forte hausse des prix. Selon les données des Registradores, la province de Malaga (essentiellement la Costa del Sol) a vu les prix de l’immobilier grimper de +13,1 % d’une année sur l’autre début 2024 dmproperties.com – l’un des taux de croissance les plus rapides d’Espagne. Marbella, étant un sous-marché premium, a parfois dépassé ce chiffre (comme indiqué, ~13,7 % de hausse annuelle à la mi-2024) panoramamarbella.com. Fait intéressant, certaines zones auparavant secondaires rattrapent leur retard : par exemple, les données d’Idealista ont révélé que l’est de Marbella (Los Monteros, etc.) a affiché une croissance annuelle des prix de près de +19 % à la mi-2024 idealista.com, les acheteurs recherchant des alternatives à l’ultra chère Golden Mile (qui, elle-même, a connu une hausse plus modeste d’environ +2–3 %, probablement parce que les prix étaient déjà très élevés) idealista.com. Parallèlement, la ville de Malaga connaît son propre boom, en particulier dans le segment des appartements de luxe au centre-ville et sur le front de mer avec les “Málaga Towers”. Pourtant, la nature de la demande diffère – le marché de la ville de Malaga est plus domestique, avec des acheteurs plus jeunes et des moteurs économiques locaux (pôle technologique, etc.), tandis que celui de Marbella est davantage orienté vers les résidences de villégiature et les résidences secondaires dmproperties.com. En fait, la hausse des prix à Malaga ville commence à pousser les primo-accédants locaux vers les communes périphériques (Torremolinos, Benalmádena) dmproperties.com, tandis que les acheteurs de Marbella sont en grande majorité des étrangers aisés et des acquéreurs de résidences secondaires.
Contexte plus large en Espagne : Au niveau national, le marché immobilier espagnol est également en plein essor, mais la croissance de Marbella surpasse la plupart des régions. L’Espagne a enregistré une hausse annuelle des prix des logements de +7 à 11 % en 2023–2024 en moyenne (selon les sources) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. À noter, l’Andalousie a été la région à la croissance la plus rapide, avec une progression de +13,4 % sur un an des prix à la fin 2024 – et au sein de l’Andalousie, la province de Malaga (où se trouve Marbella) a mené la course globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela place la Costa del Sol comme l’un des marchés les plus dynamiques d’Espagne, devant même Madrid ou Barcelone en taux de croissance sur cette période. Les seuls marchés aussi dynamiques en Espagne ont été certaines parties de la côte méditerranéenne (Valence/Alicante avec les acheteurs étrangers) et les îles Baléares. Par exemple, les Baléares (Majorque, Ibiza) ont aussi connu une forte croissance à deux chiffres récemment, tout comme la côte valencienne globalpropertyguide.com. Mais même ainsi, le prestige et le niveau des prix de Marbella ne sont égalés en Espagne que par quelques endroits comme certaines zones d’Ibiza ou quelques quartiers exclusifs de Madrid. En fait, Marbella se classe désormais 6e parmi les municipalités espagnoles en termes de prix moyen de l’immobilier, derrière quelques municipalités ultra-luxueuses des Baléares et certaines de Madrid panoramamarbella.com.
En ce qui concerne le volume des ventes, l’Espagne dans son ensemble a connu un léger ralentissement en 2023 (les transactions ont chuté d’environ 9,8 % à l’échelle nationale par rapport à la frénésie de 2022) dmproperties.com, mais il est important de noter que 2022 était une année exceptionnelle. Malgré cette baisse, 2023 reste l’une des années les plus actives historiquement, et 2024 semble déjà repartir à la hausse. La tendance locale à Marbella a suivi le même schéma : les ventes dans le Triangle d’Or ont diminué d’environ 20 % en 2023 par rapport à 2022 dmproperties.com, mais il s’agissait davantage d’une normalisation que d’un effondrement, et dès la fin 2023/début 2024, la trajectoire repartait à la hausse dmproperties.com. D’autres régions en Espagne, notamment celles dépendant de la demande nationale, ont été davantage impactées par la hausse des taux d’intérêt (par exemple, certaines régions de l’intérieur ont connu un ralentissement des ventes). À l’inverse, la base d’acheteurs fortunés à Marbella lui a permis de rester relativement décorrélée des cycles immobiliers espagnols plus larges. Par exemple, tandis que les marchés dépendant des crédits immobiliers se sont ralentis avec la hausse des taux en 2023, Marbella a soutenu le rythme grâce aux achats étrangers en cash.
Costa del Sol vs. autres côtes : En comparant Marbella à d’autres hotspots côtiers espagnols : la Costa del Sol (et Marbella en particulier) a surpassé la Costa Blanca (région d’Alicante) et la Costa Brava en Catalogne en termes de croissance des prix et de développement du segment luxe récemment. Ces régions restent également populaires auprès des étrangers (notamment Britanniques et Allemands sur la Costa Blanca), mais leurs prix sont généralement inférieurs à ceux de Marbella, et leurs rythmes de croissance légèrement en retrait par rapport à ceux de Málaga. L’analogue le plus proche de Marbella est sans doute Ibiza ou Majorque dans les Baléares, qui affichent aussi une forte présence étrangère et une orientation luxe. Ibiza dépasse d’ailleurs Marbella en termes de prix (elle possède la commune la plus chère d’Espagne, Sant Josep, à ~6 300 €/m² panoramamarbella.com). Cependant, les Baléares ont des volumes de transactions plus faibles et sont limitées par leur insularité. Marbella, dotée d’une plus grande superficie et de l’avantage d’être sur le continent, bénéficie de plus grandes possibilités de développement et d’une vie à l’année, ce qui explique pourquoi certains investisseurs la préfèrent aux îles.
Perspective d’investisseur : Du point de vue de l’investissement, Marbella et la Costa del Sol sont considérées comme l’une des régions les plus attractives d’Espagne pour l’investissement immobilier en 2025. Colliers International a noté qu’en Espagne, les hôtels, commerces, la logistique et le résidentiel dans les régions en croissance comme la Costa del Sol sont les secteurs privilégiés par les investisseurs pour 2025 colliers.com. La combinaison d’un tourisme solide, la demande étrangère et la croissance économique en Andalousie fait de cette zone une exception remarquable. Pendant ce temps, d’autres régions d’Espagne connaissent des dynamiques différentes — par exemple, le marché de Barcelone s’est modéré en raison des réglementations locales (plafonnement des loyers, etc.), et certaines zones de l’intérieur ne se remettent que lentement du dernier effondrement. Le boom soutenu de la Costa del Sol est assez unique, mais n’est pas considéré comme une bulle par les experts en raison de la demande sous-jacente (des personnes souhaitent réellement y vivre ou y passer des vacances) plutôt que de la pure spéculation dmproperties.com dmproperties.com.
En résumé, Marbella surperforme la plupart des autres marchés en Espagne, tant en termes de croissance des prix que d’attraction de capitaux internationaux. Au sein de la Costa del Sol, elle donne le rythme, même si des voisines comme Estepona émergent fortement en tirant parti de ce que Marbella ne peut plus offrir (plus de terrains, des coûts légèrement inférieurs). Cette croissance complémentaire a profité à toute la région — créant une offre immobilière diversifiée, de l’ultra-luxe à Marbella à des options plus abordables le long de la côte, sous la même attractivité de la Costa del Sol. Pour un acheteur ou un investisseur comparant les emplacements, Marbella propose le sommet du luxe et un prestige mondial, certes à un certain prix ; d’autres villes de la Costa del Sol offrent l’accès au soleil et au style de vie pour un prix d’entrée plus bas mais avec potentiellement moins de prestige ou de liquidité. Le marché espagnol plus large montre que Marbella est un acteur phare dans un marché national déjà en hausse, ce qui laisse présager une bonne santé durable sauf changement macroéconomique majeur.
9. Perspectives d’avenir et prévisions d’experts
Pour l’avenir, le consensus parmi les experts de l’immobilier est que le marché de Marbella restera solide en 2025 et dans les prochaines années, bien qu’avec une éventuelle modération du rythme de croissance. Rien n’indique qu’une forte baisse soit imminente ; au contraire, les prévisions attendent une croissance continue mais dans une fourchette plus durable, plutôt que les pics frénétiques de 2022.
Perspectives à court terme (2025–2026) : Marbella entame 2025 avec un fort élan – les ventes sont élevées, les prix atteignent des records et la demande reste incessante. Les prévisions du secteur pour 2025 annoncent une nouvelle appréciation des prix sur la Costa del Sol de l’ordre de +5 % à +15 % pour les biens de revente et possiblement +15–20 % pour les constructions neuves, puisque les coûts de construction et la rareté des terrains tirent vers le haut les prix des nouvelles unités dmproperties.com dmproperties.com. Ces perspectives (issues d’analyses d’experts comme TINSA et d’agences locales) laissent présager une autre année dynamique, bien que moins uniforme que la flambée générale de 2022. Les biens de revente dans des emplacements prisés pourraient connaître une croissance de valeur à un chiffre élevé, tandis que les projets neufs les plus recherchés (avec des prestations modernes) pourraient enregistrer des hausses à deux chiffres sous l’effet du coût élevé de construction et des acheteurs en VEFA motivés dmproperties.com. D’ici 2026, beaucoup prévoient un ralentissement du rythme de croissance des prix – il ne s’agirait pas d’une baisse, mais d’une montée plus douce – à mesure que de nouveaux projets immobiliers viendront apaiser la tension sur l’offre dmproperties.com dmproperties.com. En substance, le stock de logements supplémentaire attendu d’ici 2026 (résultat de l’actuel boom de la construction à Estepona/Marbella) devrait mieux équilibrer l’offre et la demande et ainsi modérer l’accélération extrême des prix. Cela est perçu positivement : un “atterrissage en douceur” des taux de croissance permettrait d’éviter une bulle et de maintenir la santé du marché sur le long terme dmproperties.com.
Les experts soulignent également que de nombreux fondamentaux restent favorables. Les taux d’intérêt devraient se stabiliser ou même baisser vers la fin de 2024 et en 2025 à mesure que l’inflation sera maîtrisée, selon les signaux de la Banque centrale européenne. Des taux plus bas pourraient inciter davantage d’acheteurs à recourir à un crédit hypothécaire pour revenir sur le marché, offrant ainsi un nouvel élan (l’Espagne a d’ailleurs enregistré une hausse des approbations de prêts hypothécaires en 2024 malgré des taux élevés) dmproperties.com. L’économie espagnole devrait connaître une croissance régulière (~2–3 % par an) avec un faible taux de chômage, en particulier en Andalousie qui est en tête de la croissance dmproperties.com dmproperties.com. De telles conditions macroéconomiques contribuent à la confiance des acheteurs. De plus, la demande étrangère ne montre aucun signe d’essoufflement – au contraire, les tensions géopolitiques ailleurs (par exemple, l’instabilité dans d’autres pays européens ou des personnes fortunées cherchant des investissements sûrs) continueront d’attirer des acheteurs vers Marbella, considérée comme un investissement sécurisé dans une région recherchée dmproperties.com. Un agent a plaisanté en disant que « nous ne sommes pas proches d’une bulle… 2025 sera encore une année forte pour l’immobilier dans la province de Malaga, soutenue par les indicateurs » dmproperties.com. Cela reflète le sentiment général selon lequel 2025 devrait être une autre année record, bien que peut-être un peu plus calme que les deux précédentes.
Défis potentiels : Cela dit, aucun marché n’est sans risques potentiels. Certains facteurs pourraient freiner l’essor de Marbella, notamment : les changements économiques mondiaux (si une récession sévère touchait l’Europe du Nord ou en cas de crise financière, certains achats de luxe discrétionnaires pourraient s’arrêter) ; les fluctuations des taux de change (un euro très fort pourrait renchérir les achats pour les acquéreurs hors zone euro) ; ou des changements de politiques publiques (par exemple, si le gouvernement espagnol adoptait des mesures pour freiner l’investissement dans les résidences secondaires ou si l’Andalousie se voyait contrainte d’imposer des plafonds de loyers ou des régulations de prix – rien de tout cela n’est attendu dans l’immédiat, mais il convient de rester vigilant). Par ailleurs, l’accessibilité pour les locaux est une préoccupation croissante – si les locaux se retrouvent totalement exclus du marché, une pression sociale et politique pourrait émerger, influant sur les politiques locales (par exemple, en exigeant des promoteurs qu’ils incluent des logements abordables ou en taxant les logements vacants). L’absence de logements abordables est déjà reconnue comme un problème, rendant difficile pour les entreprises de recruter du personnel car les travailleurs peinent à trouver un logement dmproperties.com. Le nouveau plan d’urbanisme pourrait corriger partiellement cet aspect en prévoyant des zones pour des logements abordables, mais ces changements prendront du temps à se concrétiser.
Un autre défi pourrait être la saturation de certains segments : par exemple, si trop de villas ultra-luxueuses arrivent sur le marché en même temps à plus de 10 M€, le nombre d’acheteurs potentiels à ce niveau reste limité. Cependant, compte tenu de l’attrait mondial de Marbella, l’optimisme règne quant au maintien de la demande, d’autant plus que de nouveaux marchés (Amériques, Europe de l’Est, etc.) entrent en jeu. Les promoteurs de la région veillent également à ne pas trop construire comme cela s’est produit dans les années 2000 ; le financement est désormais plus discipliné et de nombreux projets sont réalisés par phases ou sur commande.
Vision à long terme : Au-delà de 2026, les perspectives de Marbella sont liées à son évolution continue en tant que centre cosmopolite ouvert toute l’année. Les responsables municipaux et les chefs d’entreprise privilégient une croissance “de qualité plutôt que de quantité” – c’est-à-dire une augmentation constante et durable, et l’attraction de projets de haut niveau. L’objectif est d’éviter une nouvelle bulle spéculative ; d’ailleurs, le souvenir du krach de 2008 rend tous les acteurs particulièrement vigilants. Les différences avec les années 2000 inspirent confiance : aujourd’hui, la plupart des acheteurs sont des utilisateurs finaux ou des investisseurs à long terme, et non des spéculateurs revendant rapidement des contrats ; les banques prêtent avec prudence et ne favorisent pas de bulle de crédit dmproperties.com. Cela implique que le cycle de croissance de Marbella devrait durer. Même si les prix finissent par se stabiliser après 2025, on s’attend plutôt à un plateau qu’à une chute brutale, sauf choc externe majeur.
Au cours des prochaines années, l’achèvement de grands projets (comme les résidences Four Seasons et W Hotel, les nouveaux complexes résidentiels, etc.) ajoutera du prestige et augmentera également l’offre haut de gamme. À condition que la demande se maintienne, cela consolidera encore la réputation de Marbella et pourra même faire grimper les prix records de l’immobilier ultra-prime (de nouveaux prix records pourraient être atteints lorsque ces projets phares arriveront sur le marché). L’expansion des infrastructures (aéroport, routes, etc.) pourrait aussi jouer un rôle : l’aéroport de Málaga ajoute des liaisons (y compris des vols long-courriers directs), rendant la côte plus accessible à de nouveaux marchés d’acheteurs – un changement discret mais important qui pourrait attirer davantage d’Américains, de Canadiens et d’Asiatiques à long terme.
Citations d’experts : Pour résumer les perspectives, un directeur d’agence local a déclaré : « Nous n’avons pas encore quitté le cycle de croissance… grâce à une demande constante compensant la hausse des prix », et il s’attend à ce que la hausse des prix se stabilise enfin d’ici 2026 à mesure que l’offre s’améliore dmproperties.com. Le principal souhait des experts est une « croissance saine et durable » – hausses modérées, un peu de régulation pour garantir le professionnalisme, et des infrastructures à la hauteur du développement dmproperties.com. Il y a également un optimisme quant au fait que l’attrait de Marbella évolue avec son époque : ce n’est plus seulement un marché pour les retraités ou les résidences secondaires, mais aussi de plus en plus un lieu prisé par les entrepreneurs du numérique, les jeunes familles et les nomades digitaux, ce qui élargit sa base. Si Marbella parvient à continuer à diversifier son économie (au-delà du tourisme et de l’immobilier) – par exemple, en surfant sur la vague tech de Málaga – cela offrira une sécurité supplémentaire au marché immobilier grâce à la demande locale émanant des utilisateurs finaux.
Conclusion : L’avenir de l’immobilier à Marbella jusqu’en 2025 et dans les années à venir s’annonce prometteur et prospère. Attendez-vous à ce que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter (quoique de manière plus modérée à un rythme à un chiffre), portés par une offre rare et des acheteurs internationaux motivés. Les volumes de transactions devraient rester élevés, et 2025 devrait connaître une nouvelle année très active sauf choc mondial dmproperties.com. Les nouvelles constructions viendront progressivement augmenter le stock, et d’ici 2026, nous pourrions voir le marché se stabiliser à un rythme plus normalisé – ce qui serait un signe de bonne santé. Aucun analyste sérieux ne parle actuellement de « bulle » à Marbella ; comme l’indique un rapport, il n’y a «aucun indicateur objectif» de bulle, mais simplement un marché solide qui lève doucement le pied pour atteindre une allure de croisière durable dmproperties.com. Pour les investisseurs et acquéreurs, Marbella en 2025 offre l’un des marchés immobiliers les plus attrayants d’Europe : un mélange de glamour, de rendement solide et de potentiel de croissance, soutenu par un véritable attrait de style de vie et des données qui montrent que ce marché a encore de la marge de progression.
Sources :
- Diana Morales Properties (Knight Frank) – Rapport sur le marché immobilier de Marbella 2024–2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Panorama Properties – Rapport sur le marché immobilier de Marbella 2025 (Christopher Clover) panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com
- Analyse du marché DM Properties T1 2025 – Ventes et prix dans le Triangle d’Or dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Directimo – Rendements locatifs Costa del Sol 2025 : analyse directimo.com directimo.com directimo.com directimo.com
- DM Properties (Espagnol) – « Vers une bulle ? » Perspectives 2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Indice des prix Idealista – Marbella (juin 2025) idealista.com idealista.com
- Global Property Guide – Analyse des biens résidentiels en Espagne 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Elite Villas Marbella – Tendances du marché 2025 Blog elitevillasmarbella.se elitevillasmarbella.se (sentiment du marché et potentiel de retour sur investissement)
- Données supplémentaires de Forbes & Colliers sur les tendances d’investissement colliers.com forbes.com et des actualités locales sur le tourisme et le développement.
