Marché immobilier des Bahamas 2025 : tendances, opportunités et prévisions

Aperçu des conditions actuelles du marché (2025)

Le marché immobilier des Bahamas en 2025 est dynamique et robuste, soutenu par une forte reprise économique post-pandémie et un tourisme ayant battu tous les records. La nation a accueilli un nombre sans précédent de 11,22 millions de visiteurs internationaux en 2024, soit une hausse de 16,2 % par rapport à 2023 et le chiffre le plus élevé jamais enregistré – dépassant même les chiffres d’avant la COVID travelmarketreport.com. Cet essor touristique a stimulé la demande de propriétés de vacances et de locations à travers les îles. La croissance économique reste stable (le PIB est passé de 14,34 milliards $ en 2023 à 14,83 milliards $ en 2024, avec des projections de 17,62 milliards $ d’ici 2029 dupuchrealestate.com), et le gouvernement demeure stable et favorable aux affaires. Ces facteurs contribuent ensemble à un haut niveau de confiance des investisseurs dans l’immobilier bahaméen dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.

Après une frénésie d’achats durant 2020–2023, l’activité du marché s’est modérée en 2024 pour atteindre des niveaux plus durables practiceguides.chambers.com. L’extraordinaire envolée de la période pandémique – lorsque des travailleurs aisés en télétravail et des investisseurs ont acquis des propriétés insulaires – a laissé place à un marché plus calme mais toujours positif rappelant l’environnement d’avant 2019 practiceguides.chambers.com. L’inventaire reste limité, en particulier dans les quartiers haut de gamme, de sorte que les vendeurs de propriétés de qualité peuvent conserver des prix de vente ambitieux tout en attirant toujours l’intérêt des acheteurs practiceguides.chambers.com. Cependant, les prix les plus élevés rencontrent une certaine résistance de la part des acheteurs. Dans les quartiers les plus prisés, la valeur des biens a environ doublé depuis 2020 (par exemple, les maisons à 3 millions de dollars en 2019 se vendaient souvent à 6 millions en 2023), et certaines tentatives de vendeurs visant à atteindre 8 millions rencontrent désormais des résistances, ce qui entraîne des temps de mise en vente plus longs content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Globalement, 2025 commence avec un marché en équilibre – la demande reste forte (notamment de la part des acheteurs étrangers) mais la croissance des prix s’est stabilisée par rapport aux pics extrêmes des années précédentes. Une offre croissante de nouveaux projets et l’atténuation des distorsions liées à la pandémie ont permis au marché de retrouver un rythme plus équilibré, alors même que l’année 2024 s’est terminée avec des volumes record de ventes immobilières dans certains segments homesforsaleinnassaubahamas.com.

Segment de l’immobilier résidentiel

Les propriétés résidentielles aux Bahamas vont des maisons pour primo-accédants locaux aux villas ultra-luxueuses en bord de mer. Ce segment est caractérisé par un marché à deux vitesses. D’un côté, il y a le secteur haut de gamme, stimulé par la demande étrangère, et de l’autre, le marché local intermédiaire, où l’accessibilité financière est une préoccupation globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le segment des résidences secondaires de luxe et des expatriés connaît un véritable essor : les Bahamas se sont classés 3èmes au niveau mondial pour la croissance des prix résidentiels haut de gamme en 2023, avec une augmentation de 15 % en un an de la valeur des biens immobiliers de luxe globalpropertyguide.com. Même début 2025, les ventes de biens d’exception de plus de 3 millions de dollars étaient en hausse de 18 % sur un an, et les maisons haut de gamme en bord de mer s’appréciaient généralement autour de 6 à 8 % par an, dépassant de nombreux investissements traditionnels homesforsaleinnassaubahamas.com. Cette appréciation soutenue reflète un fort intérêt international, la rareté de l’offre dans les emplacements privilégiés et l’attractivité des îles comme havre fiscal sûr. Les acheteurs américains dominent les achats étrangers (environ 35 % des acheteurs internationaux), suivis par les Européens (~30 %) et les Canadiens (10 %), tous attirés par le climat et les avantages pour l’investissement globalpropertyguide.com. Cet afflux de capitaux mondiaux a stimulé la construction de nouvelles communautés résidentielles fermées de luxe et de complexes de copropriétés. Les promoteurs répondent aux attentes actuelles en construisant davantage de condominiums clé en main avec des services de type resort, car de nombreux acheteurs recherchent désormais une maison insulaire facile à verrouiller et à quitter plutôt que d’entretenir une propriété individuelle content.knightfrank.com. Il en résulte une vague de nouveaux projets de condominiums de luxe dans des zones telles que Cable Beach à Nassau et Paradise Island, ajoutant de l’offre au marché haut de gamme.

En revanche, le marché résidentiel principal pour les Bahaméens locaux connaît des difficultés. Des années de hausse des prix ont réduit l’accessibilité pour les familles de la classe moyenne globalpropertyguide.com. L’offre de logements abordables est largement inférieure à la demande, entraînant une augmentation des loyers et des prix dans les quartiers locaux. De nombreux acheteurs bahaméens dépendent du financement, mais les prêts hypothécaires bancaires sont restés relativement stagnants (le nombre total de prêts hypothécaires résidentiels a en fait diminué d’environ 1,4 % par an au cours de la dernière décennie) globalpropertyguide.com. Les primo-accédants locaux disposent de peu d’options et le gouvernement est intervenu avec des initiatives telles que le projet Renaissance à Carmichael visant à construire environ 200 logements abordables globalpropertyguide.com. Néanmoins, ces efforts restent modestes face à l’importance des besoins. Par conséquent, les taux de propriété sont faibles et une grande partie de la population reste sur le marché locatif – lors du dernier recensement, environ 35 % des logements étaient occupés par des locataires payants globalpropertyguide.com. La bonne nouvelle est qu’en 2025, il pourrait y avoir une amélioration de l’offre : les autorités annoncent plusieurs initiatives pour créer davantage de logements à prix modéré et améliorer l’accès au crédit hypothécaire pour les Bahaméens dupuchrealestate.com. Globalement, le secteur résidentiel en 2025 se caractérise par une forte activité sur le segment haut de gamme et des difficultés persistantes d’accessibilité pour les primo-accédants. Réduire ce fossé est un défi clé pour la viabilité à long terme du marché.

Segment des propriétés de luxe

Le secteur de l’immobilier de luxe aux Bahamas est un monde à part – un univers composé de propriétés ultra-premium, d’îles privées et de résidences de marque hôtelière qui attirent des individus fortunés du monde entier. Ce segment a été exceptionnellement fort. Entre 2020 et 2023, les acheteurs aisés se sont rués aux Bahamas comme refuge idéal pendant la pandémie, faisant bondir les prix de manière spectaculaire. Comme mentionné, la valeur des propriétés dans les communautés d’élite (par exemple Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) a environ doublé entre 2019 et 2023, une hausse extraordinaire content.knightfrank.com. Même si le marché se calme légèrement en 2025, le segment exclusif reste un marché de vendeurs à bien des égards – l’inventaire est rare et les annonces convoitées peuvent se vendre à un prix élevé. Les vendeurs de propriétés de luxe de qualité réussissent souvent, même à des prix de vente élevés, tant qu’ils ne dépassent pas de façon irréaliste les transactions récentes practiceguides.chambers.com. Cependant, les acheteurs sont désormais plus exigeants, et certaines méga-propriétés surévaluées restent invendues plus longtemps qu’auparavant content.knightfrank.com.

Une tendance notable est le glissement des préférences des acheteurs vers la commodité clé en main et les commodités. De nombreux acheteurs fortunés, y compris de jeunes cadres pouvant travailler à distance, préfèrent les condominiums de luxe ou les résidences de villégiature gérées plutôt que les villas individuelles content.knightfrank.com. Ils apprécient le “lifestyle hôtelier” – services de conciergerie, sécurité, spas et restaurants sur place – et ne pas avoir à se soucier de l’entretien ou des préparatifs contre les ouragans pour une grande propriété content.knightfrank.com. En réponse, les promoteurs ont lancé plusieurs projets de résidences de marque. Par exemple, à Cable Beach à Nassau, les nouveaux condos GoldWynn et Aqualina offrent des commodités cinq étoiles, tandis qu’à Paradise Island, les Ocean Club Four Seasons Residences (prévues pour 2027) proposeront des appartements et villas ultra-exclusifs dans un cadre de villégiature renommé practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Le complexe de villégiature Baha Mar a ajouté les Rosewood Residences sur Cable Beach, donnant aux propriétaires de condos accès à tous les avantages de l’hôtel cinq étoiles adjacent content.knightfrank.com. De nouveaux projets portés par des marques prestigieuses comme Six Senses, Montage, et même Bvlgari sont en développement sur diverses îles travelmarketreport.com, élevant ainsi davantage le profil des Bahamas sur le marché mondial du luxe.

Les milliardaires étrangers sont également attirés par des opportunités uniques telles que des îles privées et des domaines sur mesure. Les Exumas, par exemple, offrent des parcelles d’îles privées et des villas de luxe isolées qui servent de symboles ultimes de statut social homesforsaleinnassaubahamas.com. De telles propriétés « trophées » peuvent atteindre des prix stratosphériques (plusieurs dizaines de millions de dollars pour une île ou un vaste domaine), et l’intérêt reste constant de la part d’acheteurs UHNWI cherchant des retraites sûres et isolées. Les analystes du secteur notent que les Bahamas sont désormais fermement établies comme une destination immobilière de luxe de premier ordre ; dans le Wealth Report 2024 de Knight Frank, les Bahamas figuraient parmi les marchés immobiliers de luxe les plus performants au monde globalpropertyguide.com. À l’avenir, le segment du luxe devrait rester dynamique. Bien que la croissance des prix puisse ralentir après les fortes hausses des dernières années, la demande mondiale pour les biens de luxe aux Bahamas continue d’augmenter, et les nouveaux biens haut de gamme sont rapidement absorbés. En résumé, la combinaison offerte par les Bahamas de style de vie tropical et d’avantages financiers/fiscaux continue de « captiver les investisseurs avertis » dans le domaine du luxe homesforsaleinnassaubahamas.com.

Immobilier Commercial et Projets Touristiques

En dehors des résidences privées, le secteur de l’immobilier commercial aux Bahamas est principalement stimulé par le tourisme, l’hôtellerie et le développement de complexes hôteliers à usage mixte. Les segments commerciaux traditionnels (bureaux, commerces de détail, industrie) sont relativement petits compte tenu de la taille du pays, mais le secteur de l’hôtellerie et des stations balnéaires est en plein essor. Les chiffres records du tourisme en 2024 ont encouragé d’importants investissements dans les hôtels, les marinas et les attractions, ce qui influence à son tour le marché immobilier. Notamment, le port de croisière de Nassau a été réaménagé et a rouvert complètement en mai 2023, étant désormais en mesure d’accueillir les plus grands nouveaux navires de croisière practiceguides.chambers.com. Cela a revitalisé le centre-ville de Nassau et annonce une augmentation du flux de touristes pour les entreprises à proximité. L’industrie des croisières reste une pierre angulaire de l’économie – les croisières ont généré plus de 650 millions de dollars de revenus directs l’année dernière travelmarketreport.com – et l’expansion se poursuit. Par exemple, Royal Caribbean et Carnival développent chacune de nouvelles destinations portuaires de croisière aux Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean crée un beach club sur Paradise Island, et Carnival construit un grand port de croisière à Grand Bahama. Ces projets stimuleront le développement de l’immobilier commercial (des commerces de détail aux installations d’excursions) et accroîtront le nombre de visiteurs sur ces îles une fois en service.

Peut-être les développements les plus passionnants se trouvent-ils dans le pipeline des complexes hôteliers et hôtels. Au cours des deux dernières années, les Bahamas ont attiré plus de 10 milliards de dollars d’investissements étrangers directs, dont une grande partie dans des projets de complexes de luxe travelmarketreport.com. Cela inclut un mélange de nouveaux complexes, d’extensions d’établissements existants, et de communautés résidentielles haut de gamme. Par exemple, les travaux ont commencé à Jack’s Bay, une communauté exclusive de golf à Eleuthera, ainsi qu’à Montage Cay à Abaco, un complexe sur une île privée avec des résidences de marque practiceguides.chambers.com. À Grand Bahama, le luxueux Six Senses Resort & Residences est en cours de développement, témoignant de la confiance dans la relance de Freeport practiceguides.chambers.com. Sur Paradise Island, un nouvel hôtel Four Seasons et des résidences sont prévus dans le cadre du projet de redéveloppement de l’Ocean Club practiceguides.chambers.com, en complément de l’emblématique complexe Atlantis. Nassau/New Providence continue également d’attirer les investissements – outre les nouvelles phases de Baha Mar, la communauté ultra-luxueuse Albany (soutenue par des célébrités) lance de nouvelles phases de construction practiceguides.chambers.com. Les complexes de charme et de taille moyenne sur les “Out Islands” (les îles familiales) se multiplient également practiceguides.chambers.com. Les promoteurs ciblent des voyageurs aisés à la recherche de lieux uniques et préservés, avec des projets sur de petits cayes offrant intimité et expériences sur-mesure practiceguides.chambers.com.

Ces développements axés sur le tourisme ont un impact direct sur l’immobilier : ils créent des emplois, améliorent les infrastructures et incluent souvent des composantes résidentielles (condos, villas) à vendre. Par exemple, un nouveau complexe touristique s’accompagne souvent d’un ensemble de villas ou d’unités de condominium à vendre que les acheteurs étrangers peuvent acquérir – mêlant immobilier commercial et résidentiel. Des mises à niveau d’infrastructures suivent également. Le gouvernement a donné la priorité à des améliorations telles que l’agrandissement des aéroports (par exemple, une modernisation de 55 millions de dollars à l’aéroport de North Eleuthera, et un nouvel aéroport international pour Exuma dont la livraison est prévue en 2025) pour soutenir la croissance du trafic de visiteurs ewnews.com ewnews.com. Les routes, marinas et services publics sont renforcés sur les îles accueillant de nouveaux complexes hôteliers. Globalement, les perspectives de l’immobilier commercial sont solides, en particulier pour les biens liés au tourisme. Les taux d’occupation élevés des hôtels et la hausse du tarif journalier moyen encouragent l’investissement dans de nouveaux hôtels et locations de vacances. Même des secteurs de niche comme la logistique/l’entreposage pourraient bénéficier d’un essor puisque la demande de consommation augmente avec la population. La principale mise en garde est de s’assurer que ces développements soient durables et que les avantages s’étendent au-delà des seuls enclaves de complexes touristiques. Mais en 2025, les investissements dans les infrastructures et le tourisme atteignent un niveau record, ce qui témoigne de la confiance que les Bahamas continueront à attirer visiteurs et investisseurs immobiliers dans les années à venir travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Opportunités d’Investissement et Considérations de Style de Vie

Les Bahamas offrent un ensemble attrayant pour les investisseurs immobiliers et ceux qui souhaitent s’installer. Une combinaison de beauté naturelle, d’attraits liés au style de vie et d’incitations financières fait de 2025 un moment intéressant pour envisager l’achat d’un bien immobilier. Les avantages fiscaux sont un atout majeur : les Bahamas n’imposent aucun impôt sur le revenu, aucune taxe sur les plus-values, aucune taxe sur les successions ou l’héritage pour les particuliers linkedin.com. Cet environnement fiscal neutre signifie que les revenus locatifs ou les profits issus de la revente d’un bien sont généralement perçus en franchise d’impôt (ce qui est important pour les Américains, qui peuvent souvent les compenser avec des crédits d’impôt étrangers) dupuchrealestate.com. Le coût de détention d’un bien est également raisonnable – les taux de la taxe foncière sont faibles à modérés (et les résidences principales sont exonérées sur les premiers 300 000 $ de valeur) linkedin.com. Pour les acheteurs fortunés, l’achat d’un bien immobilier aux Bahamas peut aussi constituer une voie vers la résidence. Le programme gouvernemental de Résidence Permanente Économique (EPR) accorde une résidence permanente accélérée aux acheteurs étrangers investissant au moins 1 000 000 $ dans un bien immobilier linkedin.com. (Ce seuil a été relevé de 750 000 $ à 1 million de dollars au 1er janvier 2025 afin de garantir aux investisseurs un engagement plus significatif à long terme linkedin.com.) Les résidents permanents bénéficient du droit de vivre toute l’année aux Bahamas et de divers privilèges, et après 10 ans ils peuvent devenir éligibles à la citoyenneté linkedin.com. Cet avantage en matière de résidence, combiné à l’absence d’impôt sur la fortune, constitue une forte incitation pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine et à obtenir une résidence de repli. Comme l’a noté un conseiller, les Bahamas sont « positionnés comme un havre pour l’investissement », offrant une valorisation à long terme ainsi qu’un revenu pratiquement exempté d’impôts dans un pays stable et proche dupuchrealestate.com.

Au-delà des aspects financiers, la qualité de vie et les facteurs liés au mode de vie jouent un rôle essentiel dans l’équation. Les Bahamas sont une démocratie anglophone, politiquement stable, avec des liens étroits avec l’Amérique du Nord – il ne faut qu’un court vol depuis les grandes villes américaines (Miami est à 1 heure, New York à environ 3 heures). Cette proximité et cette facilité d’accès permettent même aux résidents à temps partiel de faire la navette facilement dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Les îles offrent elles-mêmes un mode de vie enviable : climat chaud toute l’année, plages magnifiques, navigation de plaisance et pêche, ainsi que des équipements haut de gamme comme des parcours de golf et des spas. Les expatriés trouvent des communautés bien développées, avec notamment d’excellentes écoles internationales et des infrastructures médicales à Nassau, ce qui rend réaliste un déménagement en famille. En effet, la pandémie a déclenché une « révolution du travail à distance » dont les Bahamas ont su profiter – le gouvernement a introduit un visa de séjour prolongé pour les nomades numériques, et de nombreux professionnels ont découvert qu’ils pouvaient vivre au paradis tout en conservant leur emploi à l’étranger content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Beaucoup de ceux qui sont venus temporairement sont depuis restés comme résidents permanents ou semi-permanents, emmenant leur famille et achetant même des maisons sans les avoir visitées, grâce aux visites virtuelles content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Cette tendance a accru la demande pour des caractéristiques comme les bureaux à domicile et une connexion Internet fiable dans les propriétés homesforsaleinnassaubahamas.com.

Du point de vue d’un investisseur, les opportunités de revenus locatifs sont solides. La montée du tourisme se traduit par une forte demande pour les locations de vacances à court terme sur des plateformes comme Airbnb. En fait, Airbnb a enregistré une hausse de 16,7 % du nombre de nuitées réservées début 2024 par rapport à l’année précédente globalpropertyguide.com. Les biens locatifs bien situés (par exemple des condos sur Cable Beach à Nassau ou Paradise Island, ou des villas sur des îles populaires comme Exuma) peuvent atteindre un bon taux d’occupation et des tarifs premium à la nuitée pendant la haute saison. Par exemple, les locations en bord de mer dans les zones privilégiées se louent souvent de 300 à 800 $ la nuit et sont très réservées durant les mois d’hiver, offrant ainsi des rendements attractifs aux propriétaires globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les locations longue durée destinées aux résidents ou expatriés sont également recherchées, avec des loyers mensuels pour un confortable appartement de 3 chambres autour de 3 000 $ à Nassau (et inférieurs sur les îles moins peuplées) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Combinés à l’absence d’impôt sur le revenu, ces rendements locatifs peuvent être très attractifs. Les investisseurs apprécient également que le dollar bahaméen soit indexé 1 pour 1 sur le dollar américain, supprimant le risque de change et simplifiant les transactions linkedin.com. Le processus légal pour l’achat immobilier par des étrangers est simple (avec soit une simple inscription soit un permis, comme expliqué dans la section juridique), et les droits de propriété sont bien protégés dans un système inspiré de la common law anglaise. Tous ces facteurs – facilité d’achat, sécurité des droits de propriété, liquidité sur le marché haut de gamme et qualité de vie inégalée – font des Bahamas un premier choix pour l’investissement immobilier en 2025. Comme le souligne un expert local, « Si vous envisagez d’investir, 2025 est un excellent moment pour vous lancer », compte tenu de la trajectoire de croissance et des atouts uniques des Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendances du marché et prévisions (2026–2030)

En regardant vers l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier bahaméen au cours des 3 à 5 prochaines années sont globalement positives, bien qu’avec quelques nuances. Le tourisme devrait rester fort : les prévisions du secteur anticipent un maintien du nombre de visiteurs à des niveaux record, voire une hausse à court terme globalpropertyguide.com. Le FMI indique que tant les arrivées de touristes que leurs dépenses moyennes devraient continuer à augmenter, ce qui soutiendra la croissance du PIB réel et donc la demande d’hébergements et de biens immobiliers globalpropertyguide.com. De nouveaux hôtels ouvriront entre 2025 et 2027 (Four Seasons, Six Senses, etc.), ce qui augmentera la capacité d’accueil et fera probablement grimper le nombre de visiteurs en séjour. Cela est de bon augure pour le marché de la location de vacances et des résidences secondaires, puisqu’un secteur touristique sain convertit souvent une fraction des visiteurs en acquéreurs immobiliers. Le succès du gouvernement à attirer des investissements à grande échelle (plus de 10 milliards de dollars dans des projets de complexes de villégiature récemment travelmarketreport.com) témoigne également de la confiance dans l’avenir du marché. Bon nombre de ces développements incluent une composante résidentielle qui arrivera sur le marché dans les prochaines années, augmentant progressivement l’offre d’unités de luxe. Au fur et à mesure que ce nouvel inventaire sera absorbé, on peut s’attendre à ce que la hausse des prix dans le segment du luxe se normalise à des niveaux plus modérés (par exemple, une croissance annuelle faible à moyenne à un chiffre, plutôt que la flambée à deux chiffres de 2021–2023). Les prévisions mondiales de Knight Frank anticipent que la croissance des prix de l’immobilier de prestige fléchira à quelques pourcents par an dans de nombreuses destinations de luxe, et les Bahamas devraient suivre cette tendance à mesure que le marché dépassera le pic post-pandémique. En résumé, le marché devrait rester orienté à la hausse, mais selon un rythme plus stable et durable.

Une tendance claire est le regain d’intérêt pour les Family Islands (les îles moins peuplées en dehors de New Providence). À mesure que Nassau et Paradise Island deviennent plus chères et davantage développées, acheteurs et promoteurs se tournent de plus en plus vers des îles comme Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros et Long Island. On s’attend à ce que ces îles deviennent des foyers de croissance dans les prochaines années dupuchrealestate.com. Par exemple, Exuma et Eleuthera sont déjà très demandées pour 2025, la concurrence pour les biens y faisant monter les prix dupuchrealestate.com. Abaco, après la reconstruction consécutive à l’ouragan Dorian de 2019, est en phase de croissance – en 2024, les arrivées aériennes à Abaco ont bondi de près de 12 %, ce qui indique un solide retour de l’activité à des niveaux pré-ouragan travelmarketreport.com. Les prix de l’immobilier à Abaco, qui avaient chuté après Dorian, remontent aujourd’hui régulièrement alors que les infrastructures sont rétablies et que de nouveaux complexes (comme Montage Cay) suscitent l’engouement homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island et Andros sont cités comme des « marchés à surveiller » – ils restent relativement abordables aujourd’hui mais offrent un potentiel de croissance important, donc les premiers investisseurs pourraient voir une appréciation notable dupuchrealestate.com. Nous prévoyons une croissance relative supérieure des valeurs sur ces îles émergentes par rapport au marché plus mature de Nassau dans les cinq prochaines années, à mesure que les infrastructures améliorées (aéroports, marinas, services publics) et les nouveaux projets rendent les Family Islands plus accessibles et attractives.

Nassau – située sur New Providence – est la capitale du pays et le plus grand marché urbain.

Il offre un large éventail de propriétés, allant des communautés de luxe fermées et des condominiums en bord de mer aux premières maisons pour les familles locales.Le marché de Nassau en 2025 est très actif mais montre des signes de normalisation après les années récentes frénétiques.Le prix médian des maisons à Nassau (et dans les environs immédiats) était d’environ 495 000 $ à la mi-2025, ce qui représentait en fait une augmentation de 4,9 % depuis le début de l’année malgré une certaine volatilité mensuelle morleyrealty.com.Le prix de vente moyen (qui peut être faussé par quelques ventes haut de gamme) était d’environ 590 000 $ à la mi-2025 morleyrealty.com, bien que d’autres sources indiquent un prix moyen de mise en vente plus proche de 720 000 $ pour Nassau, reflétant l’influence des quartiers huppés homesforsaleinnassaubahamas.com.Cela indique que, bien que de nombreuses maisons se vendent dans la tranche moyenne des six chiffres, Nassau connaît également des transactions de plusieurs millions de dollars qui font grimper la moyenne.Les stocks ont été limités – le nombre d’annonces au début de 2025 était près de 20 % inférieur à l’année précédente morleyrealty.com – mais de nouvelles annonces augmentent désormais lentement à mesure que le marché se stabilise.Les propriétés de Nassau, en particulier dans les quartiers recherchés, suscitent toujours un fort intérêt de la part des acheteurs.En juin 2025, par exemple, les signatures de contrats étaient en hausse de 119 % sur un an même si les ventes finales étaient en baisse (suggérant que certaines transactions prennent plus de temps à se conclure) morleyrealty.com morleyrealty.com.La demande de location à Nassau reste élevée grâce aux opportunités d’emploi et aux commodités de la ville ; des quartiers comme Cable Beach (qui abrite le complexe Baha Mar, des restaurants et des appartements) sont connus comme des « rois de la location » avec une demande de locataires toute l’année homesforsaleinnassaubahamas.com.À l’avenir, les perspectives de Nassau sont stables.En tant que centre commercial, elle bénéficie de presque tous les moteurs économiques – tourisme, finance, gouvernement – et continuera de voir son développement.Les futurs projets de condominiums et peut-être une relance de la vie résidentielle au centre-ville (avec la revitalisation du port de croisière) pourraient ajouter de nouveaux biens immobiliers.La croissance des prix devrait être modeste mais positive, et Nassau restera le centre de liquidité de l’immobilier bahamien (l’endroit le plus facile pour acheter ou vendre rapidement).Les sous-marchés clés à surveiller incluent l’ouest de New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) où se trouvent les propriétés ultra-luxueuses, et l’est de New Providence (des quartiers comme Eastern Road) qui sont prisés par les résidents aisés et les expatriés pour leurs vues sur l’eau et leur proximité avec la ville.

Sur le plan économique, les prévisions pour les Bahamas annoncent une croissance modeste. Le FMI avertit que la croissance du PIB à long terme au-delà d’environ 1,5 % par an nécessitera un investissement continu et la résolution des contraintes de main-d’œuvre globalpropertyguide.com. Cela signifie que le rythme de l’expansion immobilière pourrait dépendre de la capacité du pays à former des travailleurs et à soutenir ces nouveaux projets. Néanmoins, la construction et les services immobiliers restent optimistes, l’Association des entrepreneurs des Bahamas affirmant que « l’avenir semble prometteur » grâce à un solide portefeuille de projets globalpropertyguide.com. Les principaux risques macroéconomiques proviennent de facteurs externes : un ralentissement de l’économie américaine ou des chocs financiers mondiaux pourraient freiner les achats étrangers ainsi que le tourisme globalpropertyguide.com. De plus, les mouvements des taux d’intérêt à l’international pourraient affecter la demande – la récente période de faibles taux d’intérêt a favorisé les achats de biens de luxe ; si les taux demeurent élevés, certains acheteurs marginaux pourraient hésiter ou chercher de meilleures affaires. Toutefois, le segment des ultra-riches est moins sensible aux taux d’intérêt et de nombreux acheteurs aux Bahamas paient comptant, ce qui devrait en limiter l’impact.

Dans l’ensemble, les prévisions à 3-5 ans pour l’immobilier bahaméen misent sur une croissance continue et des investissements dynamiques, mais à un rythme plus modéré. Les valeurs immobilières devraient généralement augmenter en fonction d’une demande soutenue, surtout pour les emplacements en bord de mer et dans les complexes touristiques. Le segment du luxe restera probablement le leader du marché (porté par les tendances mondiales de la richesse et l’attrait indémodable des Bahamas), mais on peut aussi anticiper des améliorations sur le marché intermédiaire si les initiatives de logement du gouvernement aboutissent. D’ici 2030, le paysage immobilier des Bahamas sera plus diversifié : Nassau/Paradise Island demeurera le centre commercial et transactionnel, mais une part plus importante de l’activité se répartira entre les Family Islands. La durabilité et la résilience deviendront également plus présentes (par ex. davantage de maisons à énergie solaire, constructions résistantes aux tempêtes) tandis que les nouveaux projets s’aligneront sur les tendances mondiales. Sauf choc majeur, les investisseurs peuvent être optimistes sur le maintien de la réputation de l’immobilier bahaméen comme investissement solide sur le long terme et véritable morceau de paradis à posséder.

Focus régional : Nassau, Paradise Island, Exuma et Abaco

Pour mieux comprendre le marché, il convient d’examiner quelques régions et îles clés individuellement. Les Bahamas forment un archipel avec des marchés immobiliers variés – de la capitale animée aux îlots extérieurs plus tranquilles. Voici un aperçu des performances actuelles et des perspectives de quatre zones importantes :

Nassau (île de New Providence)

Paradise Island

Exuma désigne une chaîne d’îles idylliques (la plus grande étant Great Exuma) situées à environ 225 kilomètres au sud de Nassau, réputées pour leurs eaux turquoise et leur beauté préservée.

Les Exumas sont devenues l’un des marchés immobiliers les plus en vogue et prometteurs des Bahamas.La vie à Exuma est paisible et pittoresque – du principal village de George Town aux petites communautés des cayes – et elle attire ceux qui recherchent une retraite tranquille loin de la foule dupuchrealestate.com.Les biens immobiliers à Exuma vont de charmantes maisons de style insulaire à de somptueuses propriétés en bord de mer, et même des îles privées à vendre.Les conditions du marché en 2025 montrent une forte demande et une offre limitée.Exuma est cité comme étant « très demandé » par les courtiers, la concurrence pour les annonces de qualité faisant grimper les prix dupuchrealestate.com.Les prix moyens des maisons sont plus difficiles à généraliser ici en raison de la diversité des types de propriétés, mais les maisons en bord de mer et les villas sont généralement mises en vente à bien plus de 1 million $ (souvent entre 2 et 5 millions $ pour des constructions de luxe modernes).L’attrait d’Exuma pour les ultra-riches est évident : c’est l’un des meilleurs endroits pour acheter une île privée, et des célébrités y ont acquis des refuges dans les Exuma Cays.Par exemple, l’île privée Musha Cay de David Copperfield et Little Hall’s Pond Cay de Johnny Depp ont placé Exuma sur la carte des retraites d’élite.Pour les non-milliardaires, Exuma propose encore quelques terrains et maisons relativement abordables à l’intérieur des terres ou loin de l’eau, mais même ceux-ci ont augmenté à mesure que de plus en plus d’investisseurs découvrent le potentiel d’Exuma.Le marché de la location est solide – Les célèbres cochons nageurs d’Exuma, la plongée avec tuba de classe mondiale et la pêche attirent de nombreux touristes, et les données d’Airbnb montrent qu’Exuma affiche l’un des taux de location journaliers moyens les plus élevés du pays (environ 750 $/nuit en moyenne, parmi les locations de courte durée actives) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Avec un nouveau terminal international en construction et des projets de complexes de luxe tels que l’agrandissement du Grand Isle Resort et les améliorations de Sandals, l’accessibilité et les équipements de l’île s’améliorent.Perspectives : Exuma devrait continuer à gagner en importance.Les experts du secteur citent constamment Exuma comme un choix d’investissement de premier plan pour 2025 et les années à venir dupuchrealestate.com.Comme l’a noté un rapport, Exuma offre une « évasion pure » et est prête pour un développement futur qui respecte toujours son charme naturel homesforsaleinnassaubahamas.com.Les acheteurs des prochaines années pourraient voir une solide appréciation, surtout s’ils achètent maintenant avant que d’autres projets ne soient terminés.L’essentiel sera de maintenir l’équilibre entre le développement et l’environnement – un point auquel les parties prenantes locales sont attentives.Dans l’ensemble, l’avenir de l’immobilier à Exuma semble prometteur, avec sa combinaison de rareté, de beauté et de nouvelles infrastructures qui devrait générer de solides rendements.

Abaco (Les îles Abaco) se trouve au nord des Bahamas et comprend Great Abaco, Little Abaco et une série de cayes célèbres pour la voile et les résidences secondaires.

Le marché d’Abaco est unique car il se remet d’un grave revers : l’ouragan Dorian, en septembre 2019, a dévasté certaines parties d’Abaco, notamment Marsh Harbour et Treasure Cay, causant d’importants dégâts matériels.Au fil des années, la reconstruction a été régulière et, d’ici 2024–2025, Abaco connaît une renaissance de l’intérêt et des investissements dupuchrealestate.com.Le marché actuel à Abaco se caractérise par une demande croissante et des prix en hausse, car à la fois les résidents de retour et les investisseurs opportunistes achètent des propriétés (certaines maisons endommagées par la tempête ont été vendues à des prix réduits après Dorian, puis rénovées ou reconstruites).Selon le ministère du Tourisme, Abaco a connu une augmentation de 11,9 % des arrivées aériennes en 2024, la plus forte croissance de toutes les grandes îles, signalant un retour solide aux niveaux d’activité d’avant Dorian travelmarketreport.com.Des zones comme Treasure Cay, connue pour sa plage magnifique, et Elbow Cay (avec le pittoresque phare de Hope Town) sont de nouveau pleines de vie.Les prix de l’immobilier à Abaco, qui ont chuté en 2019-2020, sont en train de remonter.Les terrains et appartements en bord de mer de Treasure Cay, par exemple, ont retrouvé de la valeur à mesure que la communauté se reconstruit ; certaines propriétés atteignent désormais, voire dépassent, leurs niveaux de prix d’avant l’ouragan, tout en offrant encore une bonne valeur relative en 2025.Abaco accueille également des développements de luxe : Baker’s Bay Golf & Ocean Club, une communauté de villégiature privée sur Great Guana Cay, est entièrement de nouveau en activité et continue d’attirer des acheteurs très fortunés (les maisons y coûtent à partir de 4 millions de dollars).À l’avenir, les perspectives d’Abaco sont très positives.Il existe une demande refoulée importante de la part de ceux qui aiment la navigation de plaisance, la pêche et le mode de vie détendu d’Abaco.Montage Cay, un complexe haut de gamme sur une île privée à Abaco, est en cours de développement et ajoutera un hôtel cinq étoiles ainsi que des résidences de marque d’ici 2025/26 practiceguides.chambers.com.Cela devrait encore renforcer le profil d’Abaco.Le gouvernement a également donné la priorité aux réparations des infrastructures – routes, réseaux électriques, etc.– pour soutenir la croissance.Les agents locaux rapportent qu’Abaco est « de plus en plus demandé » et que les prix « augmentent régulièrement » à mesure que la reprise progresse homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Des risques subsistent (une autre tempête majeure, par exemple), mais un fort esprit communautaire et l’intérêt des investisseurs poussent Abaco vers l’avant.Pour 2025 et les prochaines années, Abaco représente à la fois une histoire de résilience et une opportunité – les acheteurs qui ont investi après Dorian ont déjà constaté des gains, et une croissance continue est probable à mesure qu’Abaco se rétablit complètement.

Paradise Island est une petite île adjacente à Nassau, connue mondialement pour l’Atlantis Resort et son immobilier ultra-exclusif. Paradise Island (souvent appelée simplement “PI”) est essentiellement une enclave de luxe ; presque toutes les propriétés ici sont des condos haut de gamme ou des maisons de luxe. Le marché immobilier de l’île est synonyme de luxe – il propose des biens tels que les Ocean Club Estates (une communauté fermée avec un parcours de golf et une marina où les maisons valent de plusieurs millions à plus de 20 millions $) ainsi que des projets de condos comme One Ocean et The Reef/Residential Towers à Atlantis. En 2025, Paradise Island continue de jouir d’une forte demande de la part d’acheteurs aisés souhaitant la proximité des commodités de Nassau mais une ambiance plus privée et résidentielle de type resort. Les prix moyens des condos à PI sont parmi les plus élevés du pays, commençant souvent autour de 700–800 k$ pour un deux chambres et dépassant facilement 1–2 millions $ pour les plus grands logements ou ceux avec vue mer. Les penthouses en bord de mer et les domaines somptueux peuvent atteindre huit chiffres. L’offre à Paradise Island est limitée (la superficie de l’île est réduite), donc la plupart des constructions neuves sont verticales (condos) ou concernent la reconversion de sites plus anciens. Un projet majeur en perspective est le Four Seasons/Ocean Club Residences, dont la livraison est prévue pour 2027. Celui-ci ajoutera un nombre restreint d’appartements et villas ultra-luxueux au sein du domaine Ocean Club globalpropertyguide.com. Ce projet est très attendu et de nombreux appartements sont déjà en liste d’attente auprès de la clientèle existante de Four Seasons. La performance du marché sur PI est solide – les propriétés y conservent bien leur valeur et se vendent rarement. Fin 2024 et début 2025, des rapports faisaient état d’une diminution nette du nombre de jours sur le marché pour les biens d’exception à Paradise Island (les appartements prisés se vendant souvent en ~2–3 mois) alors que les acheteurs fortunés acquéraient rapidement tout bien disponible homesforsaleinnassaubahamas.com. À l’avenir, l’immobilier à Paradise Island devrait rester très solide. Le prestige du lieu, les améliorations continues du resort Atlantis et les nouveautés ultra-luxueuses (comme un Aman Resort en rumeur, et l’attraction confirmée Royal Caribbean Beach Club) maintiendront la demande à un niveau élevé. Nous anticipons une poursuite de l’augmentation des prix, dépassant potentiellement la moyenne de Nassau, surtout pour les biens uniques (ex. propriétés en front de mer, penthouses en dernier étage). Paradise Island bénéficiera également de la croissance de Nassau tout en étant protégée de nombreux problèmes de la ville (trafic, congestion…). En résumé, PI est et restera l’une des adresses les plus exclusives des Caraïbes, attirant des acheteurs en quête de luxe clé en main, de sécurité et de divertissements à portée de main.

Exuma

Abaco

Considérations légales et fiscales pour les acheteurs

Les investisseurs et acquéreurs étrangers aux Bahamas doivent connaître le cadre légal et la fiscalité liés à l’immobilier. Les Bahamas accueillent généralement favorablement la propriété étrangère et le processus est bien défini :

• Règles de propriété étrangère : Les acheteurs internationaux peuvent posséder un bien en pleine propriété aux Bahamas avec relativement peu de restrictions. Si un acheteur étranger acquiert une propriété résidentielle unifamiliale ou un terrain vacant destiné à une résidence personnelle, aucun permis spécial n’est requis ; l’acheteur doit simplement enregistrer l’acquisition auprès de l’Investments Board après la clôture (et payer des frais d’enregistrement uniques de 1 000 $) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Cela aboutit à la délivrance d’un certificat d’enregistrement. Cependant, si un étranger achète un terrain pour un développement commercial, des investissements locatifs ou plusieurs unités (soit toute chose dépassant une simple résidence personnelle), un « Permis international de détention de terrain » doit être obtenu avant la clôture practiceguides.chambers.com. Le permis s’obtient également via l’Investments Board/Bahamas Investment Authority. Ne pas obtenir un permis requis rendrait l’acte nul et non avenu, il s’agit donc d’une étape importante pour les acheteurs-investisseurs practiceguides.chambers.com. En pratique, les permis sont régulièrement accordés pour des projets/investissements légitimes – le gouvernement s’en sert principalement pour examiner et enregistrer les investissements étrangers importants. Il n’y a aucune exigence de citoyenneté ou de règle imposant uniquement un bail ; les étrangers peuvent posséder un titre en pleine propriété (fee simple) tout comme les Bahamiens, une fois enregistrés ou autorisés comme indiqué ci-dessus.
• Taxes sur les transactions (Droits de timbre/TVA) : Toutes les transactions immobilières entraînent une taxe unique sur la cession, qui depuis 2019 est prélevée sous forme de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les ventes de biens immobiliers. Les acheteurs étrangers paient une TVA forfaitaire de 10 % sur tout achat immobilier supérieur à 100 000 $ linkedin.com. Ce montant est généralement réparti entre l’acheteur et le vendeur par accord (généralement chacun paie 50 %, bien que des négociations telles que 70/30 ne soient pas rares sur les transactions importantes) linkedin.com. Pour les achats inférieurs à 100 000 $, la TVA est de 2,5 %. Les citoyens bahamiens bénéficient d’un barème progressif de droits de timbre/TVA : pour eux, la taxe est de 2,5 % sur les premiers 100 000 $, 4 % sur 100 000–300 000 $, 6 % sur 300 000–500 000 $, 8 % sur 500 000–700 000 $, 9 % sur 700 000–1 M$, et 10 % au-dessus de 1 M$ linkedin.com. (Les primo-accédants bahamiens bénéficient de réductions/exemptions supplémentaires jusqu’à 500 000 $ pour encourager l’accession à la propriété linkedin.com linkedin.com.) L’effet net est que les acheteurs étrangers paieront généralement 10 % sur la plupart des achats immobiliers, tandis que les locaux paient souvent un peu moins. Il convient de noter que cette TVA sur les transactions remplace l’ancien « droit de timbre » – il s’agit en réalité de la même chose, simplement gérée maintenant administrativement sous la législation de la TVA.
• Taxe foncière annuelle : Les Bahamas imposent une taxe foncière annuelle (également appelée taxe sur la propriété immobilière) sur l’immobilier, avec des taux très avantageux pour les résidences occupées par leur propriétaire. Les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire paient 0 % sur les premiers 300 000 $ de valeur (totalement exonéré d’impôt pour cette tranche) linkedin.com, 0,625 % sur la valeur de 300 000 $ à 500 000 $, et 1,0 % sur la valeur supérieure à 500 000 $ linkedin.com. Il existe un plafond – aucune résidence occupée par son propriétaire ne paie plus de 120 000 $ par an de taxe foncière, quelle que soit sa valeur. Ce seuil d’exonération a récemment été relevé (il était à 250 000 $, désormais 300 000 $) pour alléger la charge fiscale des maisons de taille moyenne linkedin.com. Pour les propriétés non occupées par leur propriétaire (investissements ou résidences secondaires qui ne sont pas des résidences principales), les taux sont légèrement plus élevés : 0,75 % sur les premiers 500 000 $, 1,0 % sur 500 000 $–2 M $, et 1,5 % au-dessus de 2 M $ linkedin.com. (Les terrains vagues possédés par des étrangers sont soumis à un taux forfaitaire distinct de 2 %, pour décourager la spéculation foncière, mais si une maison est construite, les taux normaux s’appliquent.) Il est à noter que les Bahamas n’ont pas de taxe foncière municipale supplémentaire – cette taxe foncière nationale est la seule taxe récurrente sur l’immobilier. Beaucoup de lotissements exclusifs (comme Albany ou Lyford Cay) prélèvent plutôt des charges d’association de propriétaires pour les services communautaires, mais pas de taxe foncière municipale.
• Impôt sur le revenu et plus-values : Les Bahamas n’imposent pas le revenu, les plus-values, ni les droits de succession. Cela signifie que les revenus locatifs perçus d’un bien immobilier aux Bahamas, ou le bénéfice réalisé lors de la vente du bien, ne sont pas imposés par le gouvernement des Bahamas linkedin.com. Il n’y a pas non plus de droits de succession ou d’héritage sur les biens immobiliers bahamiens – ils peuvent être transmis aux héritiers sans aucun droit de succession local linkedin.com. Ces politiques fiscales représentent un énorme avantage pour les investisseurs venant de pays à forte imposition. (Les propriétaires étrangers doivent toutefois consulter la législation fiscale de leur pays d’origine – par exemple, les citoyens américains restent redevables de l’impôt américain sur leur revenu mondial, mais ils peuvent souvent compenser l’impôt bahamien qui dans ce cas est nul, rendant les revenus pratiquement non imposables jusqu’aux limites de l’exclusion des revenus gagnés à l’étranger ou via des crédits d’impôt.)
• Résidence par investissement : Comme mentionné, investir dans l’immobilier aux Bahamas peut rendre éligible à la résidence permanente économique. Le seuil actuel est un investissement minimum de 1 000 000 $ dans l’immobilier pour se qualifier linkedin.com. Le bien (ou les biens, pour un total de ce montant) doit être conservé, car vendre en dessous du seuil pourrait compromettre le statut. L’octroi de la résidence n’est pas automatique, mais elle est régulièrement accordée pour les investissements admissibles, et les demandes prendraient environ 3 à 4 mois pour être approuvées homesforsaleinnassaubahamas.com. Il existe également une procédure accélérée si vous investissez 1,5 M$ ou plus (le processus sera accéléré) linkedin.com. Les résidents permanents possèdent la plupart des droits des citoyens, sauf le droit de vote, et comme mentionné, il est possible de demander la citoyenneté après 10 ans de résidence. Il est aussi important de noter que le simple fait d’être résident n’impose aucun impôt puisque les Bahamas n’ont pas d’impôt sur le revenu – on peut y vivre sans taxation personnelle, ce qui contribue fortement à leur attrait linkedin.com.

Dans l’ensemble, le régime juridique des Bahamas est très favorable aux investisseurs immobiliers. Le titre de propriété est garanti par des actes enregistrés (le gouvernement est en train de moderniser le système vers un registre afin d’améliorer encore davantage l’efficacité) practiceguides.chambers.com. Des contrôles de change existent mais sont accommodants pour l’investissement (le dollar bahaméen est à parité avec le dollar américain et les fonds peuvent être rapatriés avec l’approbation de la Banque centrale, en particulier s’ils ont été initialement amenés pour un achat). Les points clés sont que les étrangers peuvent acheter en toute confiance, doivent prévoir environ 10 % pour les taxes de clôture, et peuvent profiter d’une faible charge fiscale continue. Ces facteurs, combinés à un système juridique stable, font des Bahamas une juridiction particulièrement favorable aux investisseurs.

Risques, défis et durabilité

Bien que les perspectives globales soient positives, les investisseurs doivent garder à l’esprit plusieurs risques et défis qui pourraient affecter le marché immobilier bahaméen dans les années à venir. Voici quelques points clés à considérer :

• Risques liés aux ouragans et au climat : Les Bahamas sont géographiquement vulnérables aux ouragans et aux effets du changement climatique. La dévastation causée par l’ouragan Dorian en 2019 – qui a rasé certaines parties d’Abaco et de Grand Bahama – a été un rappel brutal de ce risque. Un impact direct d’un ouragan majeur peut provoquer d’énormes dégâts matériels et faire temporairement chuter les marchés immobiliers locaux (comme cela a été observé lors du ralentissement d’Abaco après 2019). Les coûts d’assurance pour les biens immobiliers ont augmenté en conséquence et seront un facteur important dans le coût de la propriété. La montée du niveau de la mer et l’érosion constituent des préoccupations à long terme, notamment pour les zones balnéaires basses. Les codes de construction ont été renforcés pour la résistance au vent, et les acheteurs avisés privilégient désormais les maisons construites pour résister à des tempêtes de catégorie 5 ou situées sur des terrains plus élevés. Néanmoins, les événements climatiques restent une variable imprévisible toujours présente sur le marché. Les investisseurs doivent s’assurer d’avoir une assurance appropriée et une construction résiliente pour toute propriété. La bonne nouvelle, c’est que la reprise et la reconstruction suivent généralement même les tempêtes les plus sévères – par exemple, l’activité immobilière à Abaco connaît aujourd’hui un fort rebond seulement quelques années après Dorian travelmarketreport.com – mais l’impact à court terme de ces événements peut être significatif.
• Facteurs économiques et externes : L’économie bahaméenne dépend fortement des conditions extérieures – en particulier de la santé de l’économie américaine et des tendances mondiales du voyage. Un ralentissement aux États-Unis ou au Canada (marchés clés pour le tourisme et l’achat de résidences secondaires) pourrait réduire l’afflux de visiteurs et limiter la demande de résidences secondaires globalpropertyguide.com. De même, des crises mondiales (récessions, pandémies) peuvent rapidement freiner l’économie des Bahamas, tournée vers le tourisme, comme on l’a vu en 2020. L’augmentation des taux d’intérêt à l’international peut également refroidir l’achat étranger, surtout pour ceux qui financent leurs achats ou s’appuient sur des emprunts. Le FMI souligne que maintenir la croissance au-delà du rythme actuel nécessitera des investissements continus et la résolution de la pénurie de main-d’œuvre globalpropertyguide.com – si cela ne se concrétise pas, la croissance économique pourrait être inférieure aux attentes. De plus, même si les Bahamas disposent d’une monnaie et d’une situation fiscale stables, le pays porte une dette nationale qui pourrait obliger à des ajustements budgétaires dans le futur (y compris, potentiellement, des changements de politique fiscale, bien qu’il n’y ait aucune indication d’instauration prochaine d’un impôt sur le revenu). Atténuation : Le gouvernement recherche activement à diversifier les investissements (technologie, logistique, etc.) pour élargir la base économique au-delà du tourisme. De plus, le volume important d’engagements en IDE (plus de 10 milliards de dollars en deux ans travelmarketreport.com) constitue un certain tampon en termes de création d’emplois et de stimulation économique. Cependant, les investisseurs doivent rester attentifs aux indicateurs économiques mondiaux, car la fortune des Bahamas y est intimement liée.
• Accessibilité du logement et inégalités sociales : Le revers d’un marché du luxe en plein essor est que les Bahamiens de la classe moyenne locale sont de plus en plus exclus du marché du logement. Il existe un écart croissant en matière d’accessibilité financière car les salaires n’ont pas suivi la hausse des prix des logements. Cela a des implications sociales (surpopulation, demande accrue de locations, émigration des talents) dont le gouvernement est pleinement conscient. Si ce problème n’est pas traité, il pourrait entraîner une pression politique pour des mesures pouvant affecter indirectement les investisseurs – par exemple, des règles plus strictes pour les acheteurs étrangers dans certains segments de prix, ou davantage de taxes sur les achats à but spéculatif, etc. Actuellement, l’investissement étranger est perçu très positivement (il est crucial pour l’économie), mais il est important de rester attentif aux besoins locaux. L’effort du gouvernement pour construire des logements abordables et offrir des concessions aux primo-accédants vise à atténuer ce problème globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pour le marché, une large base d’acheteurs locaux est saine pour la stabilité à long terme. Si trop de parts du marché sont uniquement accessibles aux étrangers, cela pourrait créer des déséquilibres. Ainsi, les progrès en matière de logement abordable profiteront en réalité à l’ensemble du secteur immobilier en élargissant l’accès à la propriété. La pérennité de la demande y est également liée – une société où les locaux prospèrent créera sa propre demande de biens immobiliers, ajoutant de la résilience au-delà des caprices des acheteurs étrangers.
• Durabilité environnementale : L’environnement même qui rend les Bahamas attractifs – récifs coralliens, eaux claires, plages immaculées – subit la pression du développement. On se concentre de plus en plus sur les pratiques de développement durable pour préserver cette beauté naturelle. Les investisseurs et promoteurs commencent à intégrer des conceptions plus écologiques (panneaux solaires, récupération d’eau de pluie, techniques de construction certifiées LEED) dans les projets de luxe, car les acheteurs haut de gamme d’aujourd’hui attendent souvent un certain niveau de responsabilité environnementale homesforsaleinnassaubahamas.com. Le gouvernement a également annoncé des plans ambitieux visant à développer les énergies renouvelables (notamment le solaire) d’ici 2033, dans le but de réduire la dépendance aux combustibles fossiles et d’accroître l’autosuffisance sur les îles dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Cela pourrait avoir un impact significatif sur l’immobilier dans les zones reculées – par exemple, les îles privées et les maisons hors réseau bénéficieront d’une meilleure technologie solaire et de stockage, ce qui les rendra plus viables. Toutefois, des défis environnementaux tels que l’approvisionnement en eau, la gestion des déchets et la préservation des habitats nécessiteront une vigilance constante à mesure que le développement s’étend aux îles moins développées. Les préoccupations environnementales s’étendent également à la préservation du patrimoine culturel et historique, pour veiller à ce que le nouveau développement ne porte pas atteinte à l’héritage local qui fait le charme des Bahamas. Le gouvernement et les parties prenantes de la communauté sont de plus en plus conscients que la valeur immobilière à long terme dépend du maintien de la santé et de la résilience environnementales de l’archipel.

En conclusion, bien qu’il existe des risques à considérer, aucun ne diminue l’attrait fondamental de l’immobilier aux Bahamas, mais ils soulignent plutôt l’importance d’un investissement prudent et éclairé. Être conscient des ouragans et de l’assurance, comprendre les liens économiques, être attentif aux impacts sociaux et donner la priorité à la durabilité feront tous partie des qualités d’un investisseur avisé aux Bahamas à l’avenir. En relevant ces défis, les investisseurs peuvent mieux sécuriser leur coin de paradis et contribuer à faire en sorte que le marché immobilier bahaméen reste dynamique et durable pour les années à venir.

Sources :

• ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Bilan du marché 2024 et perspectives 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 : Bahamas (Droit & Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Morley Realty – Rapport sur le marché de Nassau & Paradise Island (Juin 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
• Glenn Ferguson (Agent immobilier) – Pourquoi investir dans l’immobilier aux Bahamas en 2025 ? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel aux Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Travel Market Report – Nombre record de 11,22 millions de visiteurs en 2024 (févr. 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
• LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guide des taxes immobilières aux Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
• Rapport pays du FMI – Consultation au titre de l’article IV des Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Autres : statistiques du Ministère du Tourisme des Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, rapport Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, etc.