St. Moritz, la légendaire station de ski suisse, occupe le sommet du marché immobilier alpin en tant que l’un des lieux les plus chers et les plus exclusifs au monde pour l’immobilier. En 2025, ses prix immobiliers restent stratosphériques – plus élevés que dans toute autre station alpine – avec des résidences de luxe dépassant les CHF 40 000+ par mètre carré (et CHF 50 000+ pour les véritables biens de prestige) ubs.com ubs.com. Le marché a explosé pendant la pandémie et atteint désormais des niveaux historiques, soutenus par l’attrait de la Suisse comme valeur refuge et par la pénurie chronique de logements ubs.com ginesta.ch. Ce rapport complet examine les tendances résidentielles, commerciales et ultra-luxe, fournit des données historiques et actuelles sur les prix, et analyse les prévisions pour les années à venir. Nous abordons également les rendements locatifs, les nouvelles constructions, les règles concernant les acheteurs étrangers, les questions fiscales, et les moteurs de la demande – tout en comparant St. Moritz à d’autres marchés de luxe suisses et alpins.
(Tous les prix sont indiqués en francs suisses. CHF 1 ≈ EUR 1 en 2025.)
Tendances du marché résidentiel en 2025
Le marché de l’immobilier résidentiel de St. Moritz reste exceptionnellement tendu et cher. Après un boom extraordinaire durant la pandémie, la demande s’est normalisée aux niveaux d’avant 2020, mais elle demeure robuste ginesta.ch. Les acheteurs sont devenus un peu plus soucieux de la valeur, et les ventes prennent désormais un peu plus de temps, mais les prix restent stables à des niveaux record ginesta.ch. Cette stabilité est soutenue par une offre ultra-faible – la construction neuve est très limitée – et un intérêt constant de la part d’acheteurs suisses et internationaux fortunés.
- Offre limitée : Plus de la moitié du parc immobilier de St. Moritz (≈55 %) sont des résidences secondaires (appartements de vacances) ginesta.ch ginesta.ch. La construction de nouvelles résidences de vacances a pratiquement cessé après l’« initiative sur les résidences secondaires » (loi Lex Weber) de 2012 en Suisse, qui interdit les nouveaux permis de résidences secondaires dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc immobilier ginesta.ch. À St. Moritz, où les résidences secondaires dépassent largement ce seuil, les nouvelles constructions sont extrêmement rares et le parc total de logements n’augmente que de <1 % par an ginesta.ch. Cette pénurie structurelle soutient les prix ginesta.ch. Même si la demande post-Covid s’est calmée d’un niveau frénétique à simplement forte, les conditions de marché restent favorables aux vendeurs – avec des taux de disponibilité d’environ 2,3 % pour les appartements et 2,5 % pour les maisons (bien en-dessous du seuil « équilibré » de 6–8 %) ginesta.ch.
- Niveaux de prix : Les biens résidentiels à St. Moritz atteignent des prix parmi les plus élevés de Suisse. Même les appartements milieu de gamme en ville se négocient autour de CHF 20’000–25’000/m², tandis que les appartements de luxe atteignent CHF 25’000–32’000/m² – et de véritables penthouses exceptionnels ou chalets avec vue sur le lac peuvent largement dépasser ces montants* ginesta.ch ginesta.ch. Dans les adresses les plus prisées de St. Moritz, telles que la Via Suvretta ou la Via Brattas, les grands chalets dépassent régulièrement CHF 40’000 par m², avec certains biens d’exception (“unicorne”) atteignant des prix à six chiffres CHF par m² ginesta.ch ubs.com. Même les maisons individuelles anciennes (un segment très restreint) coûtent au moins CHF 26’000/m², tandis que les villas récentes dans les meilleurs emplacements s’élèvent souvent à CHF 39’000/m² ou plus ginesta.ch. À titre de comparaison, le prix médian demandé pour une maison typique (toutes tailles et localisations) à St. Moritz est d’environ CHF 13’300/m² à la mi-2025 (fourchette ~CHF 8’000–18’600) homegate.ch – ce qui montre que même les biens « moyens » y sont coûteux. Au cours des 4 dernières années, les prix des maisons à St. Moritz ont bondi de +52 % en CHF homegate.ch, illustrant l’appréciation fulgurante depuis 2019.
- Palier post-pandémique : Après un léger repli entre 2015 et 2018, les valeurs ont fortement grimpé durant 2020–2022 dans le sillage d’un engouement pour les retraites alpines ginesta.ch. En 2023, les prix ont atteint de nouveaux sommets et la croissance s’est depuis stabilisée – en particulier pour les appartements. La valeur des appartements a environ triplé (+190%) depuis 2000, tandis que celle des maisons a augmenté de ~175% depuis 2000 ginesta.ch. Après des hausses annuelles d’environ 5–6% au début des années 2020, 2024 n’a vu que des augmentations modestes. D’ailleurs, les agences locales confirment que la pression à la hausse sur les prix “s’est stabilisée” sur un plateau élevé ginesta.ch. Les acheteurs ne sont plus dans une logique d’achat précipité ; ils négocient davantage et privilégient le juste prix et l’emplacement premium ginesta.ch. Néanmoins, les prix restent à des niveaux records, soutenus par un stock minimal et une demande soutenue de la part d’acheteurs aisés à la recherche d’un certain art de vivre ginesta.ch. En résumé, le marché résidentiel 2025 marque une pause au sommet – stable, extrêmement cher, avec de légères fluctuations mais sans correction majeure.
Tendances du segment ultra-luxe & chalets de ski
Le segment ultra-luxe (“Prime”) de St. Moritz continue de dominer le monde alpin tant en prestige qu’en prix. Il conserve sa couronne de marché de résidences de ski le plus cher des Alpes ubs.com. En 2024, les prix prime à St. Moritz ont augmenté d’environ +5,6 % sur un an, surperformant la plupart des autres marchés knightfrank.com. Cela a porté les valeurs prime à environ 27 % au-dessus des niveaux de 2019 – une progression remarquable en seulement cinq ans ubs.com. Les grandes tendances dans ce segment d’élite incluent :
- Attrait mondial des milliardaires : La demande dans le segment haut de gamme est véritablement internationale. Les acheteurs à très grande fortune d’Europe, d’Amérique du Nord, du Moyen-Orient et d’ailleurs apprécient St. Moritz pour son exclusivité « Top of the World » et la stabilité suisse ubs.com. Même lorsque les marchés financiers mondiaux ont vacillé en 2023–24, les riches ont continué à acheter ici, considérant l’immobilier suisse comme un actif de refuge ubs.com. Le franc suisse fort a certes rendu les demeures suisses de luxe plus chères pour les étrangers, mais cet obstacle de change a été compensé par le désir de nombreux acheteurs de posséder une retraite alpine sécurisée ubs.com. La réputation compte : la marque séculaire de St. Moritz comme enclave hivernale glamour (hôte à deux reprises des Jeux olympiques d’hiver) continue d’attirer une clientèle d’élite ainsi que des acheteurs en migration d’investissement cherchant à s’ancrer dans l’art de vivre suisse.
- Ralentissement de la dynamique des prix : Après deux années de croissance à deux chiffres, la dynamique des prix du segment prime a nettement ralenti en 2024. Selon UBS, les gains de prix dans le segment du luxe suisse ont été réduits de moitié à ~+1,2 % en moyenne en 2024 (contre ~+3 % l’année précédente) ubs.com. Dans le cas de St. Moritz, les prix des appartements en copropriété ont tout de même augmenté d’environ 3 % l’an dernier, mais les chalets haut de gamme ont connu une croissance nulle ou négligeable ubs.com. Essentiellement, le marché du luxe a atteint un plafond de prix après des excès passés ubs.com. Les acheteurs sont restés intéressés, mais beaucoup ont hésité devant de nouvelles hausses marquées après la forte augmentation des valeurs. Un autre facteur de refroidissement du haut de gamme : les règles suisses du “stress test” hypothécaire (exigeant des revenus élevés pour pouvoir acheter des biens à plusieurs millions) limitent certains acheteurs dans la tranche des 5 à 10 millions de CHF ubs.com. Le nombre d’acheteurs potentiels diminue à ces niveaux de prix élevés, ce qui tempère naturellement l’accélération des prix ubs.com. Par conséquent, 2025 a été une année de consolidation pour l’immobilier de luxe à St. Moritz – les prix se maintenant ou n’augmentant que très légèrement ubs.com.
- Valeurs Maximales Inégalées : Même avec une croissance plus lente, St. Moritz reste ultra-chère. En 2025, les annonces de luxe commencent autour de 43 000 CHF/m² ubs.com, le niveau le plus élevé des Alpes. À titre de comparaison, les prix de référence de Gstaad débutent à ~39 000 CHF/m² et ceux de Verbier à ~36 000 CHF/m² ubs.com – plaçant St. Moritz tout en haut du classement. Selon l’emplacement et le pedigree, les prix au mètre carré à St. Moritz dépassent régulièrement 50 000 CHF et dans des “cas exceptionnels”, ils ont même atteint plus de 100 000 CHF ubs.com. Il s’agit là de prix dignes de Monaco/Aspen au cœur des Alpes suisses. Notamment, Gstaad et St. Moritz se disputent souvent le titre de station de ski la plus chère : une étude de 2024 plaçait la moyenne de Gstaad légèrement plus haute, mais St. Moritz a enregistré la plus forte hausse annuelle (+5,6 % contre +4 %) knightfrank.com. Dans tous les cas, elles définissent ensemble le segment le plus haut de gamme. À l’inverse, la station la plus prestigieuse de France (Courchevel 1850) voit ses chalets de luxe autour de 30 000 CHF/m² – toujours cher, mais environ 30 % moins cher que St. Moritz ubs.com. Le tableau ci-dessous met en avant comment St. Moritz se compare face aux autres marchés alpins d’élite :
| Emplacement (Station) | Prix Prime Typique (CHF/m²) | Évolution du prix 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Suisse) | ≈ 40 000 – 50 000 (jusqu’à 100k+ pour les raretés) ubs.com ubs.com | +5,6 % (ralentissement de la dynamique des prix) knightfrank.com |
| Gstaad (Suisse) | ≈ 39 000+ (quasiment équivalent à St. Moritz) ubs.com | +4,0 % (forte demande, offre limitée) knightfrank.com |
| Verbier (Suisse) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8 % (croissance modérée) ubs.com |
| Courchevel 1850 (France) | ≈ 30 000 (meilleur marché de ski français) ubs.com | +9,0 % (offre limitée stimulant les gains) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Autriche) | ≈ 20 000 (le plus élevé en Autriche) ubs.com | +8,5 % (reprise après la correction) knightfrank.com |
(Sources : Knight Frank, UBS.Le « prix prime » fait référence aux valeurs de départ du segment haut de gamme/de luxe.)
Tableau 1 : Prix des propriétés de prestige dans les Alpes & Croissance récente (données 2024) knightfrank.com ubs.com
Malgré des prix très élevés, l’intérêt pour les résidences de luxe de St. Moritz reste solide. L’alliance unique du glamour, de la discrétion et de la beauté alpine – ainsi que la stabilité politique et économique de la Suisse – continue d’attirer les UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) properstar.mu properstar.mu. Beaucoup d’acheteurs fortunés considèrent qu’être propriétaire d’un chalet à St. Moritz est à la fois un symbole de statut social et une allocation d’actifs judicieuse (un actif tangible dans une juridiction sûre). En résumé, le segment ultra-luxe en 2025 se caractérise par des prix records, une croissance légèrement ralentie, et une demande mondiale soutenue – un marché qui reprend son souffle au sommet.
Immobilier commercial et nouveaux développements
L’immobilier commercial à St. Moritz est principalement porté par le secteur du tourisme – hôtels de luxe, boutiques haut de gamme, restaurants et services destinés à une clientèle aisée. La santé du marché commercial suit de près les tendances du tourisme, qui ont été très positives. En 2023, St. Moritz a enregistré sa deuxième meilleure année de la décennie en nombre de nuitées, avec plus de 1,7 million de nuitées dans la région de Haute-Engadine (dont 90 % dans la zone de St. Moritz) ginesta.ch. Cet afflux de visiteurs (notamment de touristes à fort pouvoir d’achat) a maintenu une forte demande pour les espaces hôteliers et les locaux commerciaux dans les rues commerçantes prestigieuses. Les points clés comprennent :
- Demande commerciale/hôtelière : L’ambiance « village de créateurs » de St. Moritz – bordée de boutiques Cartier, Gucci et de galeries d’art – entraîne des loyers commerciaux parmi les plus élevés des Alpes. Les espaces commerciaux de premier ordre sont limités autour de la Bahnhofstrasse et du quartier du Palace Hôtel, et la vacance est quasi nulle en haute saison. Les marques de luxe convoitent une présence ici pour l’image de marque et la clientèle aisée, garantissant la solidité de l’immobilier commercial. Les hôtels, eux aussi, bénéficient de la hausse des tarifs et des taux d’occupation, incitant à des rénovations et des modernisations (par exemple, le mythique Badrutt’s Palace Hotel a été rénové pour rester concurrentiel). Le développement hôtelier neuf reste cependant limité par les règles de construction et la protection du patrimoine dans la région. Ainsi, les bâtiments existants sont modernisés au standard 5 étoiles pour capter la demande.
- Nouveaux projets de développement : Le développement résidentiel est extrêmement restreint par la loi, mais quelques projets notables sont en cours, souvent via la réaffectation de sites plus anciens. Par exemple, le projet « Residence du Lac » (2024–25) transforme un ancien bâtiment en bord de lac en appartements modernes, axés sur une construction durable en bois et des tailles d’unités variées pour les locaux timbatec.com timbatec.com. L’accent est mis sur un design haut de gamme et écologique (norme Minergie-P-Eco) pour répondre aux exigences actuelles d’efficacité et de luxe timbatec.com. Parce que St. Moritz ne peut pas construire librement de nouvelles résidences secondaires, la plupart des nouveaux logements sont soit destinés à la résidence principale, soit nécessitent des dérogations. Certains anciens hôtels ou cliniques ont été transformés en résidences ou en projets mixtes – un exemple récent étant un ancien site de clinique réaménagé en espace artistique et futurs appartements (présenté lors de l’événement Nomad design en 2025). Globalement, la nouvelle offre ne provient que de redéveloppements de bâtiments existants, en raison de l’interdiction totale de nouvelles résidences secondaires dans cette zone à très forte densité de résidences secondaires ginesta.ch.
- Mises à niveau de l’infrastructure : La région continue d’investir dans l’infrastructure touristique, non sans défis. Les systèmes de remontées mécaniques sont modernisés lorsque c’est possible – par exemple, des plans ont été initiés pour remplacer le téléphérique Signalbahn vieux de 50 ans à St. Moritz-Bad par une télécabine à plus grande capacité snowindustrynews.com. Cependant, en 2023, le Tribunal fédéral suisse a arrêté le projet de remplacement du Signalbahn pour des raisons environnementales et d’urbanisme (protection des forêts, etc.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Cela met en lumière l’environnement réglementaire strict même pour les infrastructures : les projets doivent soigneusement équilibrer l’impact environnemental, et les retards sont fréquents. Malgré les revers, les opérateurs de remontées mécaniques et la ville de St. Moritz restent déterminés à offrir des installations de classe mondiale. D’importants fonds ont été investis dans l’enneigement artificiel, la modernisation des remontées et les aménagements quatre saisons dans toute l’Engadine. En fait, l’adaptation climatique est une priorité – de nombreuses stations alpines (y compris St. Moritz) financent massivement la technologie pour garantir la fiabilité de la neige et diversifier les activités estivales naef-prestige.ch.
- Perspectives commerciales : Les perspectives de l’immobilier commercial sont stables à positives, liées aux perspectives du tourisme. Avec la normalisation des voyages internationaux après la pandémie, St. Moritz constate de solides réservations d’hiver et une augmentation de la fréquentation estivale (l’utilisation des forfaits remontées estivales a augmenté de +46% depuis 2021 alors que les Alpes promeuvent le tourisme toute l’année) naef-prestige.ch. Cela renforce la confiance des restaurants, des boutiques et des hôtels, soutenant ainsi les loyers et le taux d’occupation des commerces. Une contrainte est le personnel/logement : la pénurie de logements pour les travailleurs (en raison des limites de résidences secondaires) pousse certaines entreprises à investir dans des solutions d’hébergement pour le personnel dans les villages alentour. Fait notable, une station voisine (Lech en Autriche) a même construit de nouveaux logements pour le personnel en 2025 – un enjeu auquel les stations suisses s’intéressent également snowindustrynews.com. À St. Moritz, le gouvernement local et les employeurs devront peut-être faciliter le logement des employés pour maintenir la qualité de service en haute saison.
| Indicateur (Résidentiel) | Valeur / Tendance |
|---|---|
| Prix médian des maisons (demande) | CHF 13 300/m² (mi-2025) – annonce médiane, toutes zones homegate.ch.En hausse d’environ +52 % par rapport à il y a 4 ans homegate.ch.Reflète le marché large, y comprispériphérie et plus anciennes. |
| Prix moyen du secteur haut de gamme | CHF 40 000/m²+ – typique pour les appartements/chalets haut de gamme ubs.com.Ventes ultra-prime à CHF 50k–60k/m² ; trophées rares encore plus élevés ubs.com.St.Moritz mène les Alpes dans ce critère. |
| Changement de prix sur 1 an (2024) | ≈ 0 % à +3 % (varie selon le segment) – segment de luxe +1,2 % en moyenne ubs.com; St.Moritz principal +~5% knightfrank.com ; le marché au sens large est resté à peu près stable, entre 0 et +2 %.Indique un plafonnement après une hausse précédente. |
| Évolution des prix sur 5 ans (2019–24) | +25 % à +35 % – Luxe à St. Moritz ~+27 % ubs.com ; résidentiel global ~+30 % (est.).Forte croissance alimentée par un pic de demande durant la pandémie et une offre limitée. |
| Offre sur le marché (2024) | 2–3% du stock – Disponibilité extrêmement faible.Taux d’offre des appartements occupés par leur propriétaire ~2,3 % ginesta.ch.Maisons ~2,5 %.Indique un stock limité ; les biens se vendent souvent hors marché. |
| Part de résidences secondaires | 54,7 % des logements sont des résidences secondaires (et non principales) ginesta.ch.Nouvelles résidences secondaires interdites depuis 2012 à St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, limitant l’offre et les nouveaux biens. |
| Rendement locatif typique (longue durée) | Environ 2–3% brut par an – relativement faible en raison de la valeur élevée des biens investropa.com.Les rendements à St. Moritz ressemblent à ceux des quartiers prisés de Zurich/Genève (2–3%).Rendements nets encore plus bas après déduction des coûts. |
| Rendement locatif à court terme (location de vacances) | ~5–7% brut (haute saison) – les locations de vacances haut de gamme peuvent générer des rendements plus élevés investropa.com, mais nécessitent une gestion active et sont soumises à des fluctuations saisonnières du taux d’occupation. |
(Sources : Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Les chiffres sont approximatifs.)
En résumé, bien qu’aucun grand projet commercial (comme de nouveaux centres commerciaux ou parcs de bureaux) ne soit en cours – ce qui est typique d’une ville de villégiature – le marché immobilier commercial est dynamique, porté par le tourisme de luxe. Les améliorations de l’infrastructure et les développements prudents et à petite échelle se poursuivront, consolidant la position de St. Moritz en tant que destination alpine de premier plan tout au long de l’année.
Trajectoire Historique des Prix & Valeurs Actuelles
L’immobilier à St. Moritz présente une longue histoire de croissance extraordinaire des prix. Au cours des ~20 dernières années, les valeurs immobilières de la ville ont environ triplé, dépassant largement les moyennes nationales suisses. Les prix ont progressé régulièrement pendant les années 2000, puis légèrement baissé vers le milieu des années 2010, avant de s’envoler à la fin des années 2010 et surtout entre 2020 et 2022. Les prix actuels battent tous les records historiques. Un résumé des principaux indicateurs de prix à 2025 figure ci-dessous :
Tableau 2 : Indicateurs clés du marché immobilier de St. Moritz (2025)
Comme le montre le tableau, l’immobilier à St. Moritz se caractérise par des valeurs astronomiques et des rendements locatifs modestes. Le ratio prix/loyer est très élevé – reflet du fait que les propriétaires sont généralement des acquéreurs de style de vie, et non des investisseurs cherchant du rendement. Par exemple, un appartement de CHF 5 millions à St. Moritz ne pourrait générer qu’environ CHF 100k/an en location à long terme (rendement de 2%), mais les propriétaires l’acceptent car ils privilégient l’usage personnel, la sécurité du patrimoine et le potentiel d’appréciation. En effet, l’appréciation du capital a été historiquement la principale récompense : même après le récent ralentissement, les biens à St. Moritz se sont appréciés d’environ +5–6 % par an durant les cinq dernières années, soit bien plus que l’inflation. Sur une période plus longue, la tendance est encore plus marquée – de 2000 à 2024, les prix résidentiels locaux ont presque triplé en termes réels ginesta.ch. Peu de marchés dans le monde ont connu une telle croissance soutenue.
En termes actuels (2025), on pourrait résumer : « L’immobilier à St. Moritz est extrêmement cher, l’offre est rare, et les prix se maintiennent à des sommets avec seulement une légère croissance récente. » Les fondamentaux d’une offre limitée et d’une forte demande suggèrent que tout repli des prix serait probablement léger. En fait, comme nous allons le voir, les prévisions penchent pour une stabilité, voire de légères hausses plutôt qu’un véritable repli.
Prévisions du Marché : 2025 et au-delà
Les perspectives pour le marché immobilier de St. Moritz dans les années à venir sont globalement stables, avec une légère croissance prévue – une poursuite de la “consolidation à haut niveau”. Plusieurs prévisions de référence indiquent qu’en 2025, des hausses de prix limitées sont attendues, en ligne avec l’inflation, après quoi une croissance modérée pourrait reprendre. Les facteurs clés qui influencent les prévisions sont les taux d’intérêt, la conjoncture économique mondiale et les contraintes locales d’approvisionnement :
- 2025 – Une année de consolidation : Les analystes d’UBS prévoient que 2025 sera une autre année de consolidation pour l’immobilier de luxe suisse, avec des hausse des prix restant très limitées (similaires au niveau d’environ 1 % de 2024) ubs.com. Ginesta (une agence locale) s’attend également à des « prix du marché stables à légèrement en hausse, parallèlement à l’inflation » à court terme ginesta.ch. Autrement dit, les prix nominaux pourraient augmenter de ~0 à 2 % en 2025, maintenant ainsi les prix réels pratiquement stables. La raison : des niveaux de prix élevés ont réduit le nombre d’acheteurs, et la frénésie post-pandémique s’est calmée ubs.com. De plus, la Suisse a vu ses taux d’intérêt remonter au-dessus de 0 % en 2022, et même si des baisses de taux sont anticipées pour 2025-26, le coût du financement reste supérieur à l’ère de l’argent très bon marché – ce qui limite le budget maximal des acheteurs. L’économie suisse ne croît également que lentement (~1 % de croissance du PIB), ce qui signifie qu’aucune poussée importante de la demande n’est en vue engelvoelkers.com. Tous ces facteurs indiquent une période de stabilité des prix plutôt qu’un nouveau boom. Fait notable, même cette perspective « latérale » se situe à des niveaux de prix très élevés, le marché marque donc effectivement une pause à son sommet.
- Pression structurelle à la hausse : À plus long terme, les analystes sont prudemment optimistes. UBS observe que des facteurs structurels (démographie à forte valeur nette, durée de vie plus longue et utilisation accrue des résidences secondaires, etc.) vont « poursuivre la tendance haussière [des prix] pour un avenir prévisible » ubs.com. Les facteurs de soutien de la demande incluent les retraités fortunés et les acheteurs de résidences secondaires du monde entier, tandis que l’offre restera strictement limitée en raison du plafonnement des résidences secondaires ginesta.ch. Ce déséquilibre suggère qu’après la pause actuelle, les prix devraient reprendre une hausse progressive. Par exemple, Wüest Partner (cabinet de conseil immobilier suisse) prévoit une hausse des prix des logements en propriété individuelle de ~+3% en 2025 engelvoelkers.com, et possiblement un rythme similaire en 2026–27 si les taux d’intérêt baissent. St. Moritz, étant un micro-marché unique, n’atteindra peut-être pas +3% l’année prochaine, mais un retour à une appréciation annuelle de ~+2–4 % d’ici 2026–2027 semble plausible si la conjoncture économique mondiale s’améliore. Certains experts du secteur anticipent effectivement une reprise modérée : une étude prévisionnelle sur l’immobilier de luxe prévoit que les prix à St. Moritz pourraient augmenter de ~+2,5% à +4,0% en 2026, avec les plus fortes progressions dans les zones les plus prestigieuses comme Suvretta theluxuryplaybook.com. Cela représenterait un redémarrage par rapport à la quasi-stagnation de 2024–25 et s’alignerait avec un scénario de regain de confiance, à mesure que les coûts d’emprunt se normalisent à la baisse.
- Variables clés : La trajectoire des taux d’intérêt est essentielle. La Banque nationale suisse a relevé les taux de –0,75 % à +1,75 % (d’ici mi-2023) pour lutter contre l’inflation, mais celle-ci est depuis retombée sous 1 % engelvoelkers.com. Si la BNS commence à baisser les taux fin 2024 ou en 2025 (comme beaucoup s’y attendent), les conditions hypothécaires s’amélioreront et pourraient débloquer une nouvelle demande engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Déjà, les rendements des obligations suisses à 10 ans ont reflué par rapport à leurs sommets, et certaines baisses de taux hypothécaires ont été observées, ce qui a « stimulé la volonté de payer des acheteurs » sur le marché du luxe de 2024 ubs.com. Un autre facteur : les tendances mondiales en matière de richesse. Le destin de Saint-Moritz est lié à la fortune des milliardaires – et malgré une certaine volatilité du marché, les ultra-riches sont devenus encore plus riches ces dernières années properstar.mu. Sauf en cas de crise financière majeure, les particuliers très fortunés devraient continuer à allouer une partie de leur patrimoine à des actifs tangibles tels que l’immobilier haut de gamme. Cependant, un ralentissement économique en Europe ou des chocs géopolitiques pourraient atténuer la demande à court terme ubs.com. UBS note que si la croissance européenne reste faible et que l’inflation érode le pouvoir d’achat, certains acheteurs potentiels pourraient reporter l’achat de résidences secondaires ubs.com. Ainsi, les perspectives de croissance modérée pour 2025 intègrent une vision prudente de l’économie.
- Projection globale : Les attentes de base sont que la valeur de l’immobilier à St. Moritz restera stable ou augmentera légèrement jusqu’en 2025, puis s’accélérera légèrement dans les années suivantes. Il est peu probable que l’on assiste à un effondrement, sauf en cas de ventes forcées (ce qui est rare, car les propriétaires fortunés ne sont pas très endettés ni poussés à vendre) engelvoelkers.com. En réalité, les propriétaires-occupants en Suisse conservent généralement leur bien malgré les fluctuations des taux d’intérêt, empêchant ainsi toute arrivée massive de nouvelles offres engelvoelkers.com. Ainsi, les risques à la baisse sont limités. À la hausse, toute nouvelle vague d’intérêt étranger (par exemple si certains marchés du tourisme rouvrent complètement ou si le franc suisse s’affaiblit) pourrait rapidement relancer la croissance des prix compte tenu de la rareté des biens. En résumé : attendez-vous à un atterrissage en douceur au sommet – des prix qui restent sur leur « haut plateau » en 2025, puis qui recommencent à grimper progressivement en ligne avec la reprise économique et la demande continue.
(À noter, un facteur imprévisible reste l’évolution de la réglementation : voir les règles pour les acheteurs étrangers ci-dessous – des règles plus strictes pourraient légèrement refroidir la demande, tandis qu’un assouplissement (peu probable) la stimulerait.)
Rendements locatifs et potentiel de location
Les investisseurs envisageant des opportunités de location meublée à St. Moritz doivent savoir que les rendements locatifs sont relativement faibles, surtout pour les locations longue durée, mais que les locations saisonnières haut de gamme peuvent générer des revenus attractifs. Le marché ici est avant tout alimenté par des acheteurs cherchant un certain art de vivre, non des investisseurs cherchant le rendement, ce qui influe sur le ratio loyer/prix d’achat. Points clés :
- Rendements locatifs longue durée : Les rendements bruts pour les biens résidentiels à St. Moritz se situent généralement dans une fourchette de 2 % à 3 % par an investropa.com. C’est comparable à d’autres localités suisses premium (Zurich, Genève) qui affichent elles aussi des rendements de l’ordre de 2–3 %, et c’est nettement inférieur aux rendements des régions moins chères (où 4–5 % sont courants) investropa.com. Par exemple, un appartement de 4 pièces acheté 3 millions de CHF pourrait se louer autour de 6 000 à 7 000 CHF par mois non meublé – soit environ 72-84 kCHF par an (≈2,5 % du prix d’achat). De tels rendements faibles reflètent la valeur extrêmement élevée des biens et non des loyers faibles ; en effet, les loyers à St. Moritz comptent parmi les plus hauts de Suisse au m². Mais les prix sont tellement élevés que le loyer ne peut “rattraper”, ce qui conduit à des rendements modestes. Les rendements nets (après dépenses, entretien, impôts fonciers, etc.) seraient encore plus faibles, autour de 1 à 2 %. Les investisseurs acceptent souvent ces maigres rendements car ils misent sur l’appréciation du capital et la sécurité de l’actif. En réalité, beaucoup de propriétaires ne louent pas du tout, préférant une jouissance exclusivement personnelle.
- Potentiel de location de vacances : Le marché de la location à court terme (locations de vacances) offre un potentiel de revenu plus élevé, surtout pendant la haute saison de ski. Les chalets et appartements de luxe peuvent atteindre des tarifs hebdomadaires très élevés en hiver – il n’est pas rare qu’un chalet de 4 chambres bien situé se loue entre 15 000 et 20 000 CHF par semaine pour le Nouvel An ou en février. Sur les 10 à 12 semaines hivernales de pointe, une telle propriété peut générer un chiffre d’affaires brut de plus de 150 000 CHF, ce qui correspond à environ 5 % (ou plus) de sa valeur sur une base annuelle. Selon les conseillers en investissement, les locations à court terme dans les zones touristiques approuvées peuvent offrir 5–7 % de rendement brut annuel – mais cela suppose de pouvoir louer le bien une bonne partie de l’année investropa.com. St. Moritz bénéficie d’une longue saison hivernale et d’une saison estivale en développement, mais le taux d’occupation reste beaucoup plus faible hors saison. De façon réaliste, un propriétaire assidu ou une agence de location pourrait atteindre, par exemple, 15 à 20 semaines d’occupation à des tarifs élevés, générant peut-être 3–5 % de la valeur du bien en revenus – mieux qu’un bail longue durée, mais nécessitant une gestion active. Il y a également plus de coûts (marketing, ménage, commissions) et d’exigences légales (enregistrement à la taxe de séjour, etc.). Néanmoins, pour les propriétaires prêts à louer leur bien lorsqu’ils ne l’utilisent pas, St. Moritz offre l’un des marchés de location courte durée les plus solides des Alpes, grâce à un flux constant de touristes aisés.
- Réglementations & Vacance : Il est important de noter que les locations à court terme sont généralement autorisées dans les zones de villégiature comme St. Moritz (contrairement à certaines villes suisses qui restreignent les locations de type Airbnb). En fait, l’économie locale encourage les locations touristiques. Toutefois, les propriétaires de copropriétés peuvent être confrontés à des règlements de copropriété ou à des règles de gestion concernant la location, et tout bailleur doit verser une petite “Kurtaxe” (taxe de séjour) par invité/nuit et veiller à ce que sa location respecte les normes de sécurité. Le concept de “Lex Airbnb” n’a pas encore vraiment touché St. Moritz – la location courte durée reste une pratique courante, souvent organisée via des agences locales ou des plateformes de location haut de gamme. Pendant les semaines de ski de pointe, la demande pour les chalets à louer dépasse largement l’offre, si bien que le risque de vacance à ces périodes est quasi nul. Hors saison (printemps, fin d’automne), le bien peut rester vide – les propriétaires profitent souvent de ces périodes pour effectuer des travaux d’entretien.
- Profil d’investissement locatif : Les acheteurs purement investisseurs sont relativement rares à St. Moritz en raison des faibles rendements et des restrictions de la Lex Koller (les étrangers non résidents ne peuvent pas facilement acheter uniquement pour investir – voir section suivante). Ceux qui achètent pour louer ont généralement un horizon à long terme et un double objectif : louer maintenant pour compenser les coûts, puis utiliser le bien eux-mêmes (ou le revendre). Étant donné la solidité des lois suisses sur la location et la stabilité de la demande locative à l’échelle nationale, certains investisseurs considèrent qu’un rendement de 2–3 % est acceptable pour un actif ultra-sûr. De plus, les loyers sont actuellement en hausse en Suisse en raison de pénuries de logements – au niveau national, les loyers à la demande ont augmenté d’environ +2,2 % en glissement annuel début 2025 homesoverseas.ru. À St. Moritz, une offre limitée d’appartements en location (seulement ~44 % du parc immobilier local est locatif ginesta.ch, dont beaucoup sont occupés par des locaux) fait que les expatriés ou travailleurs saisonniers se disputent les quelques appartements disponibles, ce qui tire les loyers vers le haut. Cela pourrait améliorer modérément les rendements au fil du temps (si les prix stagnent et que les loyers augmentent). Cependant, il ne faut pas s’attendre à des flux de trésorerie importants sur ce marché ; le véritable “rendement” de la propriété à St. Moritz se mesure souvent en qualité de vie et en appréciation sur le long terme, plutôt qu’en revenus réguliers élevés investropa.com.
En résumé, les rendements locatifs à St. Moritz sont tout au plus modérés, et la marge nette négative (taux d’intérêt supérieurs au rendement) est possible dans un contexte de taux élevés. Les futurs bailleurs doivent considérer cela comme un investissement hybride : en partie immobilier locatif, en partie actif de luxe. Beaucoup parviennent à compenser certains coûts grâce à la location saisonnière – ils sont ainsi rémunérés tandis que leur patrimoine prend probablement de la valeur. Mais comme investissement purement axé sur le rendement, St. Moritz est surpassé par les marchés moins chers. (À titre de comparaison, un investisseur peut obtenir des rendements de 4 à 5 % en Valais ou en Autriche, mais avec beaucoup moins de sécurité du capital.) Chaque propriétaire doit peser ces éléments en fonction de ses objectifs financiers.
Réglementations et restrictions concernant la propriété étrangère
La Suisse applique des lois strictes sur la propriété immobilière des étrangers – et St. Moritz, station prisée, est soumise à ces règles. Deux réglementations essentielles s’appliquent : la Lex Koller (restrictions sur l’achat immobilier par des étrangers non résidents) et la Lex Weber (plafond des résidences secondaires, voir plus haut). Voici ce que les acheteurs étrangers doivent savoir :
- Lex Koller (Permis pour acheteurs étrangers) : Selon la loi fédérale Lex Koller, les étrangers non résidents font face à des restrictions lorsqu’ils souhaitent acheter un bien immobilier en Suisse. En général, **les étrangers sans résidence suisse ne peuvent pas acheter de biens résidentiels ordinaires dans la plupart de la Suisse (par exemple Zurich, Genève) investropa.com. La loi prévoit des exceptions pour certaines zones touristiques désignées (principalement les stations de ski et les régions de vacances), où les étrangers peuvent acheter une résidence secondaire avec un permis spécial, soumis à des quotas. St. Moritz fait partie de ces zones, mais les permis sont limités. Points clés :
- Un non-résident (vivant à l’étranger) peut acheter une résidence secondaire allant jusqu’à ~200 m² de surface habitable dans une commune agréée investropa.com. Il doit obtenir l’approbation cantonale, ce qui peut prendre quelques semaines investropa.com. Le nombre de permis octroyés aux étrangers chaque année est plafonné – le canton des Grisons a un quota annuel, et les endroits populaires comme St. Moritz atteignent souvent leur quota rapidement. Cela entraîne une concurrence pour les permis d’achat pour étrangers ; certaines années, il peut être nécessaire d’attendre l’allocation suivante.
- Les étrangers ne peuvent pas acheter un bien uniquement dans un but locatif – le logement doit principalement servir à leur propre usage de vacances (bien qu’il soit généralement permis de le louer lorsqu’il n’est pas utilisé). De plus, l’achat de plusieurs unités est interdit ; un permis = un bien par étranger.
- Les résidents UE/AELE vivant en Suisse avec un permis B, ou tout étranger avec un permis C suisse, sont traités comme des acheteurs suisses (pas besoin de permis) ubs.com. Ainsi, de nombreux acheteurs internationaux établissent d’abord leur résidence en Suisse (souvent via une mutation professionnelle ou le programme d’imposition forfaitaire) puis achètent sans restriction. En fait, ceux qui bénéficient d’un permis de séjour B (hors UE) peuvent acheter directement un logement principal pour eux-mêmes sans approbation spéciale ubs.com.
- Application de la loi : Si un non-résident achète via une société suisse ou une autre échappatoire, il reste tout de même soumis à la Lex Koller – les autorités ont sévi contre les montages créatifs. Essentiellement, le marché immobilier suisse n’est pas un terrain libre pour les acheteurs étrangers ; il est strictement contrôlé afin de prévenir une spéculation excessive et de préserver les logements pour les locaux.
- Quotas locaux à St. Moritz : St. Moritz a historiquement offert très peu de nouvelles opportunités aux acheteurs étrangers. De nombreux chalets de luxe existants appartiennent déjà à des étrangers (depuis des décennies). Lorsqu’ils sont vendus, un nouvel acheteur étranger peut généralement reprendre ce permis, mais les nouveaux permis pour des constructions récentes sont rares. Certaines villes voisines (comme Davos ou Klosters) ont parfois eu des politiques plus libérales, mais globalement, la Haute-Engadine reste prudente concernant les ventes aux étrangers investorsinproperty.com. Fait intéressant, Andermatt a obtenu une dérogation à la Lex Koller pour encourager le développement – attirant de nombreux investisseurs étrangers – mais St. Moritz ne bénéficie d’aucune exemption de ce type. Cela maintient la demande élevée par rapport à l’offre pour les logements accessibles aux étrangers.
- Lex Weber (Loi sur les résidences secondaires) : Comme mentionné, depuis 2012 il n’est plus possible de construire de nouvelles résidences secondaires à St. Moritz car la ville dépasse largement le seuil des 20 % ginesta.ch. Cela n’empêche pas les étrangers d’acheter des logements existants, mais cela limite le nombre de biens neufs qu’ils pourraient acquérir. De plus, les cantons peuvent, dans certains cas, privilégier la vente de logements neufs aux résidents suisses. La politique du logement à St. Moritz canalise donc essentiellement les acheteurs étrangers vers un petit segment d’appartements et de chalets de vacances en revente.
- Durcissement futur : Notamment, en 2023, le gouvernement suisse a annoncé des plans pour durcir davantage les règles de la Lex Koller. Les modifications proposées (pas encore entrées en vigueur) pourraient inclure : interdire aux étrangers non-UE titulaires d’un permis B d’acheter des résidences principales sans autorisation, obliger les propriétaires étrangers à vendre s’ils renoncent à leur résidence suisse, et peut-être restreindre l’achat de parts dans des appart’hôtels de station par des étrangers ubs.com. Ces mesures visent à atténuer la pénurie de logements pour les locaux ubs.com. Les propositions exactes sont encore débattues, mais les acheteurs étrangers doivent rester vigilants : la Suisse n’assouplit pas sa législation, au contraire, elle devient plus stricte. Cependant, toute nouvelle réglementation inclurait vraisemblablement une clause de droits acquis pour les propriétaires existants.
- Impact pratique : Sur le marché de St. Moritz, la demande étrangère reste un facteur important mais contrôlé. De nombreux acheteurs étrangers contournent la Lex Koller en s’installant en Suisse (profitant souvent du régime fiscal du forfait qui offre une fiscalité attractive aux étrangers fortunés) – devenant ainsi de facto des “locaux” pour l’achat immobilier. Ceux qui achètent en tant que non-résidents doivent être très motivés pour naviguer la bureaucratie et accepter les règles d’usage suisses. La limite de surface (environ 200 m²) pour les résidences secondaires acquises par des étrangers signifie que les méga-chalets (500 m²+) ne peuvent généralement être achetés que par des Suisses ou des étrangers résidents – un facteur limitant pour certains acheteurs internationaux ultra-riches.
En résumé, St. Moritz accueille les acheteurs étrangers mais selon les conditions suisses. Les règles empêchent le marché d’être envahi par des capitaux spéculatifs étrangers, ce qui contribue à sa stabilité. Les étrangers qui achètent ici s’inscrivent généralement dans une démarche de long terme (souvent devenant résidents à temps partiel par la suite). Pour les acheteurs potentiels : il est essentiel d’obtenir des conseils juridiques d’experts sur la Lex Koller, mais le rêve de posséder un bien à St. Moritz reste accessible à ceux qui remplissent les critères. Il faut simplement agir vite – les quotas de permis sont faibles et très recherchés.
Considérations fiscales pour les acheteurs et investisseurs immobiliers
Le régime fiscal suisse relatif à la propriété immobilière est complexe, avec des variations selon les cantons, mais certains principes généraux s’appliquent. L’achat d’un bien à St. Moritz (canton des Grisons) entraîne des taxes de mutation, des taxes annuelles sur la propriété, et de potentielles taxes sur les plus-values lors de la revente. Voici les principaux points fiscaux à considérer :
- Taxe de transfert de propriété (Handänderungssteuer) : Il s’agit d’une taxe unique prélevée lors de l’achat, similaire au droit de timbre. Dans les Grisons, le taux est fixé par chaque commune jusqu’à un maximum cantonal de 2,0 % en.comparis.ch en.comparis.ch. Le taux à Saint-Moritz est proche de ce maximum (~2 %). En général, l’acheteur paie la taxe de transfert dans ce canton en.comparis.ch. Par exemple, pour l’achat d’un chalet à CHF 5 millions, la taxe de transfert serait d’environ CHF 100 000. (Certains contrats peuvent répartir ce coût par accord, mais par défaut c’est l’acheteur.) Comparé à de nombreux pays, 2 % est modéré – à noter que Genève est à 3 %, et certains cantons suisses ne prélèvent rien en.comparis.ch en.comparis.ch. De plus, des frais de notaire et d’inscription au registre foncier s’appliqueront – habituellement entre ~0,2 et 0,5 % au total dans les Grisons (notaire ~0,1–0,3 %, enregistrement quelques dixièmes de pour cent) ubs.com ubs.com. Ceux-ci sont souvent partagés entre les parties selon l’accord négocié.
- Impôts fonciers annuels : La Suisse n’a pas d’impôt foncier national, mais de nombreux cantons prélèvent soit un impôt sur la fortune sur les actifs nets (y compris l’immobilier) et/ou un impôt foncier dédié (Liegenschaftssteuer). Les Grisons prélèvent un impôt foncier annuel sur la valeur fiscale totale du bien immobilier, d’environ 0,3 à 0,5 % (le taux exact dans la commune de St. Moritz peut varier d’une année à l’autre) – ceci s’ajoute à l’impôt sur la fortune habituel sur les actifs nets. Tous les propriétaires doivent également déclarer la valeur du bien comme faisant partie de leur fortune imposable chaque année, puisque la Suisse impose le patrimoine net personnel (à des taux progressifs atteignant généralement ~0,5 à 0,7 % dans les Grisons pour les patrimoines élevés) ubs.com. Pour un propriétaire étranger non résident, vous aurez une obligation fiscale limitée en Suisse sur le bien immobilier – en général, les autorités cantonales vous imposeront sur la « valeur locative théorique » du bien (voir ci-dessous) comme forme de revenu et sur la valeur du bien en tant que fortune, même si vous vivez à l’étranger. Les conventions de double imposition permettent souvent d’éviter une imposition totale dans les deux pays, mais il est alors conseillé de demander un avis professionnel.
- Impôt sur la valeur locative imputée : La Suisse taxe de façon unique les propriétaires sur le revenu locatif théorique qu’ils gagneraient s’ils louaient leur logement. Cette « Eigenmietwert » (loyer imputé) est ajoutée chaque année au revenu imposable du propriétaire ubs.com. En pratique, pour une résidence secondaire, si vous êtes suisse ou résident fiscal suisse, vous payez l’impôt sur le revenu comme si vous perceviez le loyer de votre propre résidence secondaire (déduction faite de tout revenu locatif réel – il n’y a pas de double imposition). Cependant, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien sont déductibles de ce revenu imputé ubs.com. De nombreux propriétaires sans ou avec peu d’hypothèque trouvent que l’impôt sur la valeur locative est lourd, car ils paient effectivement un impôt pour jouir de leur propre maison. Mise à jour importante : En 2024, le Parlement suisse a voté la suppression de la valeur locative nationale pour les résidences principales et secondaires, et d’autoriser les cantons à taxer les résidences secondaires différemment à la place ubs.com. Cette réforme devrait faire l’objet d’un référendum, et si elle est approuvée, n’entrera en vigueur au plus tôt qu’en 2026 ubs.com. Cela signifie que, dans quelques années, les propriétaires pourraient ne plus être imposés sur la valeur locative imputée, ce qui constituerait un soulagement, mais le canton des Grisons (et d’autres) pourrait introduire un nouvel impôt forfaitaire sur les résidences secondaires en compensation. Les propriétaires étrangers non résidents fiscaux en Suisse paient actuellement un quasi-impôt sur la valeur locative au canton sur leur résidence secondaire ; la façon dont la réforme les impactera dépendra de la mise en œuvre cantonale. Quoi qu’il en soit, statut quo en 2025 : la valeur locative imputée est toujours imposée comme un revenu, donc tenez-en compte (cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers de CHF de « revenu » imposable pour une propriété de grande valeur).
- Impôt sur les revenus locatifs : Si vous louez effectivement votre bien, le revenu locatif réel est bien entendu imposable en tant que revenu également. Pour les propriétaires non-résidents, les autorités suisses imposent généralement le revenu locatif (après déductions autorisées) provenant d’un bien immobilier en Suisse à la source. Si vous êtes résident suisse, il s’ajoute simplement à vos revenus normaux. Étant donné les taux d’imposition sur le revenu élevés pour les hauts revenus (fédéral/cantonal combinés pouvant atteindre ~20–30 %+), la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien est cruciale pour réduire les profits locatifs imposables (qui sont souvent effacés sur le papier). Le système fiscal suisse peut être avantageux pour les propriétaires utilisant l’effet de levier : avec des rendements faibles et des coûts d’intérêts élevés, de nombreux bailleurs-acheteurs ont un revenu net imposable provenant de la propriété très limité.
- Impôt sur les gains en capital : La Suisse impose un impôt sur les gains immobiliers sur le profit issu de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un impôt cantonal et il est fortement dépendant de la durée de détention du bien. Cet impôt vise à décourager la spéculation et les reventes rapides. Dans les Grisons, les détenteurs à court terme sont soumis à des taux de l’impôt sur les gains en capital très élevés (évoluant jusqu’à ~50 % du gain si la vente se fait en un ou deux ans). Ensuite, le taux diminue chaque année de détention ; après une certaine durée (souvent 10–15 ans), le taux descend à environ 0–10 %. Par exemple, vendre après 5 ans pourrait entraîner un impôt d’environ 30 % sur la plus-value, alors qu’une vente après 20 ans serait très peu taxée. La formule exacte dans les GR : les profits sont taxés par le canton et la commune, avec des taux effectifs de ~25 % à ~50 % si conservé seulement quelques années investropa.com. Si vous conservez suffisamment longtemps, certains cantons exonèrent totalement les gains ; d’autres appliquent un taux réduit. Il est important d’anticiper cet impôt si vous pensez revendre en moins de dix ans – cela peut représenter une part importante. Également, aucune “1031 exchange” ou report n’est possible sauf si vous rachetez un autre bien en Suisse comme résidence principale (et même là, il y a des limites). En somme, l’impôt sur les gains immobiliers est un coût important à envisager, mais peut être minimisé avec une détention longue – ce qui correspond d’ailleurs à l’approche typique des propriétaires à St. Moritz ubs.com.
- Coûts annuels de détention : En plus des impôts, n’oubliez pas de prévoir un budget pour l’entretien annuel, les charges de copropriété (si appartement), l’assurance et les services publics. Une règle générale est de 0,5 % à 1 % de la valeur du bien par an pour l’entretien des résidences de luxe (ce qui, à St. Moritz, peut représenter plus de CHF 20 000 chaque année). Si vous faites partie d’une copropriété (PPE), des charges trimestrielles de bâtiment s’appliqueront, couvrant le chauffage des espaces communs, le concierge, le fonds de réserve, etc., souvent plusieurs CHF par m² par mois.
- Conventions fiscales et forfait fiscal : Si vous vous installez à St. Moritz en tant que résident, notez que les étrangers ne travaillant pas en Suisse peuvent être éligibles au forfait fiscal – un impôt forfaitaire spécial basé sur le niveau de vie plutôt que sur le revenu, négocié avec le canton investropa.com. De nombreux expatriés fortunés choisissent cette option ; elle peut rendre l’impôt sur le revenu mondial nul, avec un forfait annuel souvent à six chiffres CHF. Le canton des Grisons propose des accords de forfait fiscal aux personnes qualifiées (bien que certains cantons l’aient supprimé). Cela n’affecte pas directement les taxes immobilières, mais influence votre situation fiscale globale. Pour les non-résidents, les impôts suisses sur la propriété sont généralement déductibles des impôts dans le pays d’origine grâce aux conventions fiscales.
En résumé, les taxes foncières en Suisse ne sont pas basses, mais elles sont prévisibles et souvent moins élevées que la charge fiscale dans de nombreux autres marchés immobiliers haut de gamme (considérez les droits de timbre de 6-7% à Londres ou l’impôt sur la fortune annuel en France, etc.). Un point fort : il n’y a pas de « taxe sur la valeur des biens » annuelle à l’échelle nationale en dehors de l’impôt sur la fortune – et l’impôt sur la fortune en Suisse, bien que notable, affiche des taux relativement faibles comparés, par exemple, à certains impôts fonciers aux États-Unis qui s’élèvent à ~2% de la valeur chaque année. Concernant aussi la taxe sur les successions : le canton des Grisons n’impose pas de droits de succession aux descendants directs, ce qui signifie que vous pouvez transmettre un bien suisse à vos enfants sans impôt sur la succession dans la plupart des cas (certains cantons diffèrent). Globalement, le système fiscal suisse récompense la détention à long terme et l’usage personnel. Les acheteurs à St. Moritz devraient consulter un conseiller fiscal pour optimiser la structure de propriété – mais peuvent généralement compter sur une fiscalité stable. Si l’impôt sur le revenu locatif fictif est supprimé d’ici 2026, les propriétaires de résidences secondaires pourraient voir un transfert fiscal (peut-être une nouvelle taxe forfaitaire par propriété). Surveillez cette réforme, car elle vise directement des lieux comme St. Moritz où l’on trouve de nombreuses résidences secondaires ubs.com.
Facteurs de la demande : tourisme, style de vie et migration d’investissement
Qu’est-ce qui rend l’immobilier à St. Moritz aussi recherché ? La réponse tient à une conjonction unique d’attraits de style de vie, de rayonnement international et d’avantages financiers/sécuritaires rares à égaler. Voici les principaux moteurs de la demande :
- Tourisme et style de vie de classe mondiale : St. Moritz offre un style de vie alpin privilégié qui attire constamment l’élite mondiale. La ville est synonyme de glamour – accueillant des événements tels que la Snow Polo World Cup, les courses hippiques White Turf sur le lac gelé et des festivals gastronomiques. Elle bénéficie de 300 jours d’ensoleillement par an, d’un ski de premier ordre (350 km de pistes, plus le Cresta run, bob run, etc.), et d’équipements de luxe allant des restaurants étoilés Michelin aux boutiques de créateurs. Ce mode de vie séduisant fidélise les vacanciers fortunés, qui deviennent souvent propriétaires par la suite. Les statistiques touristiques le prouvent : 2023 a connu une affluence record dans les hôtels (la deuxième meilleure année de la décennie) ginesta.ch. Encore plus significatif, la croissance de la Haute-Engadine a dépassé celle du reste des Grisons, soulignant l’attrait exceptionnel de St. Moritz ginesta.ch. Environ 53,5 % des clients hôteliers étaient suisses en 2023 (en légère baisse par rapport à 58 % l’année précédente alors que davantage de visiteurs internationaux revenaient) ginesta.ch, ce qui signifie que près de la moitié étaient étrangers – un signe du regain d’intérêt mondial après la pandémie. La forte demande touristique se traduit finalement par une demande immobilière : de nombreux visiteurs internationaux tombent amoureux de l’Engadine et décident d’acheter une résidence secondaire pour des séjours prolongés. L’évolution permanente vers un tourisme quatre saisons (randonnée, vélo, voile, culture l’été) a prolongé la saison, rendant l’achat d’une maison ici encore plus attrayant au-delà de l’hiver naef-prestige.ch.
- Prestige et rareté : Il n’y a qu’un seul St. Moritz – la marque jouit d’un prestige équivalent à Monaco, Aspen ou Courchevel. Posséder un bien ici est un symbole de statut. Ce facteur d’« actif trophée » fait que la demande est relativement insensible au prix : les personnes fortunées achètent souvent pour des raisons émotionnelles et de style de vie plutôt que pour la valeur pure. Le glamour de la ville (surnommée « Top of the World ») et son rôle de pionnière du tourisme d’hiver lui confèrent une désirabilité intemporelle. De plus, l’offre est limitée et se resserre (aucune nouvelle résidence secondaire possible par la loi), si bien qu’être propriétaire à St. Moritz devient littéralement chaque année plus exclusif – un puissant facteur de motivation pour ceux qui en ont les moyens.
- En Suisse : Les principaux homologues sont Gstaad, Verbier, Zermatt et peut-être Andermatt (en émergence grâce à l’exemption pour les acheteurs étrangers).
En résumé, la demande pour l’immobilier à St. Moritz est stimulée par un mélange puissant d’attrait du mode de vie, de prestige et de prudence financière. La capacité de la ville à constamment se réinventer – par exemple, en organisant de nouveaux événements culturels, en adoptant les sports toute l’année, en modernisant son offre de luxe – la maintient pertinente pour de nouvelles générations d’acheteurs. Et les grandes tendances (le travail à distance permettant de passer plus de temps dans les résidences secondaires, la croissance des grandes fortunes, etc.) soutiennent cette demande. Aucune autre station alpine ne possède la même combinaison de caractéristiques, c’est pourquoi St. Moritz reste en tête de liste pour les chasseurs de biens immobiliers de luxe, même face à des destinations comme Gstaad, Zermatt, Courchevel ou Aspen.
Comparaison avec d’autres marchés de luxe suisses et alpins
St. Moritz est souvent comparée à une poignée d’autres marchés alpins haut de gamme. Voici comment elle se place par rapport à ses concurrentes suisses et aux stations de ski de prestige à l’étranger :
En conclusion, St. Moritz se situe au sommet, ou tout près, de l’immobilier de luxe alpin. Ses principaux concurrents suisses offrent une exclusivité similaire mais aucun ne conjugue tous les facteurs (ampleur du village, panorama lacustre, climat, héritage glamour) à ce niveau. À l’international, bien qu’on puisse trouver des stations tout aussi charmantes, voire avec des ventes unitaires plus élevées, le marché global de St. Moritz reste l’un des plus robustes et valorisés du monde. Pour un acheteur ou investisseur, diversifier dans les Alpes peut signifier regarder d’autres stations, mais St. Moritz continuera probablement d’afficher une prime – reflet de sa marque mythique et de son attrait pérenne.
Sources : Rapports de marché et actualités suisses (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Données de l’indice des propriétés alpines (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa et sources fédérales pour les rendements/impôts investropa.com ubs.com; Statistiques touristiques et perspectives locales ginesta.ch ginesta.ch. Les données compilées présentent les informations les plus récentes disponibles en 2025, offrant une vue d’ensemble sur le climat immobilier de St. Moritz et son contexte au sein du marché plus large. Chaque aspect – des contraintes législatives aux tendances du luxe – contribue à comprendre ce marché immobilier unique en altitude.
