Nemovitostní trh Kajmanských ostrovů 2025: Trendy, výhled a klíčové poznatky

Realitní trh Kajmanských ostrovů v roce 2025 se vyznačuje vysokou poptávkou, rostoucími cenami a odolnými vyhlídkami napříč všemi hlavními segmenty – rezidenčními, komerčními i luxusními. Navzdory mírnému ochlazení objemu transakcí ve srovnání s prudkým nárůstem po pandemii hodnoty nemovitostí zůstaly stabilní nebo vzrostly díky omezené nabídce a přílivu nových rezidentů caymanresident.com caymanresident.com. Stabilní ekonomika, nulové přímé daně a postavení ostrovů jako globálního finančního centra stále přitahují jak místní, tak zahraniční kupce. Současně přirozená krása a bezpečnost Kajmanů zvyšuje jejich atraktivitu pro luxusní rekreační domy i investory z vyšší třídy. Tato zpráva poskytuje podrobný rozbor aktuálních tržních trendů (včetně údajů o cenách v roce 2025), investičních příležitostí, regulatorních změn, klíčových lokalit, ekonomických hybatelů, rizik a předpovědí na následujících 3–5 let. Zároveň srovnává kajmanský trh s dalšími karibskými i mezinárodními daňově neutrálními jurisdikcemi, aby zařadil jeho výsledky do širšího kontextu.

(Obsah: Přehled trhu (2025) – trendy v rezidenční, komerční a luxusní oblasti; Investiční výhled; Regulační prostředí; Klíčové lokality; Ekonomické hybatele; Rizika & výzvy; Předpověď 2026–2030; Srovnávací analýza; )

Přehled trhu 2025: Aktuální trendy & cenová data

Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025

Prodejní aktivita: Rezidenční sektor nadále pohání realitní trh Kajmanských ostrovů v roce 2025. Jen v prvním čtvrtletí roku 2025 bylo prodáno 153 rezidenčních nemovitostí v celkové hodnotě přes 255 milionů USD eracayman.com eracayman.com. To zahrnuje 104 prodejů bytů (102 milionů USD) a 39 rodinných domů (141 milionů USD) v 1. čtvrtletí, což odráží zdravou poptávku po bytech i domech. Celkový objem transakcí se zmírnil z hektického tempa let 2021–2022, ale zůstává robustní – například v první polovině roku 2024 bylo uzavřeno 425 prodejů nemovitostí (v hodnotě 143,4 mil. CI$) oproti 791 v 1. polovině 2023 (379,4 mil. CI$) caymanresident.com. Pokles počtu prodejů oproti roku 2023 naznačuje chladnější, ale stabilizující se trh v letech 2024–25, přestože průměrné hodnoty nemovitostí vzrostly.

Cenové úrovně: Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na vzestupné trajektorii. V 1. čtvrtletí 2025 byla průměrná cena za prodanou nemovitost přibližně 1,374 milionu USD, což je nárůst o 6,8 % meziročně blog.bovell.ky. Také průměrná nabídková cena nových nemovitostí zůstala vysoká (~1,82 milionu USD v Q1 2025) blog.bovell.ky. To pokračuje v trendu z roku 2024: i přes vyšší úrokové sazby omezená nabídka způsobila, že ceny zůstaly stabilní nebo rostly, což přineslo majitelům růst kapitálu caymanresident.com. Data z poloviny roku 2024 ukazují, že samostatně stojící domy se prodávaly za průměrných ~CI$1,6M (≈1,92 milionu USD) a dosáhly ~91 % nabídkové ceny caymanresident.com. Bytové jednotky (condominia), klíčová část trhu Kajmanských ostrovů, se obvykle prodávají za téměř 90 % nabídkové ceny a v oblíbených projektech střední třídy zaznamenaly meziroční růst cen kolem 10 % caymanresident.com. Významná je oblast Seven Mile Beach (SMB) – první plážový pruh na Kajmanech – která funguje jako „trh v trhu“, kde hodnoty kvůli velmi omezené nabídce pláží téměř nikdy neklesají caymanresident.com caymanresident.com. Například starší přímořské byty, které se v roce 2019 prodaly kolem 1,2 milionu USD, byly zrekonstruovány a znovu uvedeny na trh v roce 2024 za 3,6+ milionu USD, přičemž luxusní jednotky (duplexy, penthousy) v projektu Lacovia jsou nyní nabízeny za 5–30 milionů USD caymanresident.com. To podtrhuje raketový růst hodnot v segmentu luxusních přímořských nemovitostí na Kajmanských ostrovech (rozepsáno níže).

Inventář a nabídka: Kupující v roce 2025 mají ve skutečnosti více možností na rezidenčním trhu než v uplynulých letech. Aktivních nabídek přibylo – asi 1 368 rezidenčních nemovitostí bylo na trhu k Q1 2025 v hodnotě přibližně 2,85 miliardy USD eracayman.com eracayman.com. Z toho je okolo 1 072 bytových jednotek (v hodnotě 1,93 miliardy USD) a 209 rodinných domů (v hodnotě 810 milionů USD) eracayman.com. Tento nárůst nabídky o více než 15 % oproti loňskému roku je částečně způsoben dokončováním nových projektů a větším počtem vlastníků, kteří dávají své nemovitosti na trh blog.bovell.ky. Skutečná dostupnost však zůstává užší, než se zdá – mnoho nabídek je již ve smlouvě nebo čeká na uzavření. Ke konci roku 2024 bylo skutečně k dispozici přibližně 1 524 jednotek z asi 1 800 MLS nabídek, pokud byly vyloučeny čekající prodeje 1503propertygroup.com. Důležité je, že růst populace na Kajmanských ostrovech (viz Ekonomické faktory) i nadále rychle absorbuje novou nabídku, takže poptávka stále převyšuje nabídku v klíčových segmentech 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. V určitých cenových kategoriích – například rodinné domy pod CI$1 milion – dochází k intenzivní konkurenci a rychlému prodeji. Ve skutečnosti je nájemní trh v současnosti extrémně napjatý, protože mnoho potenciálních kupujících čelí vysokým úrokovým sazbám nebo zpožděním ve výstavbě nových objektů; kvalitní nájmy jsou nyní „rozebrány během několika hodin“ a nájmy prudce vzrostly v letech 2023–24 caymanresident.com caymanresident.com.

Profil kupujícího a trendy poptávky: Významná část poptávky po rezidenčním bydlení pochází od nových rezidentů stěhujících se na Kajmanské ostrovy díky rozkvétajícím odvětvím. V roce 2024 se na Kajmanské ostrovy přistěhovala vlna profesionálů ve family office, finančnictví, právu, stavebnictví a pohostinství, což podpořilo poptávku po bydlení caymanresident.com. Mnoho z nich jsou expatrioti s pracovními povoleními (více než polovina pracovní síly), kteří zpočátku bydlení pronajímají, ale často po několika letech nemovitost kupují blog.bovell.ky. Aktivní jsou i místní Kajmančané, avšak zajímavostí je, že v roce 2024 místní kupující převzali vedení v počtu nákupů, podpořeni vysokou zaměstnaností a přílivem rodin se středními příjmy 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Mezitím zahraniční kupující (USA, Kanada, Evropa) zůstávají klíčoví, především v segmentu rekreačních domů a luxusních nemovitostí. Po určité globální nejistotě v roce 2024 zájem mezinárodních kupujících opět vzrostl s příchodem roku 2025 – zahraniční investory láká bezpečnost Kajmanských ostrovů, daňové výhody a výnosy z pronájmu. Agent ERA Cayman zaznamenal největší zájem zahraničních klientů o oblasti jako Rum Point a North Side (pro samostatné domy na pláži a apartmány s potenciálem krátkodobého pronájmu), stejně jako o apartmány na nábřeží ve West Bay poblíž Seven Mile Beach eracayman.com. To odráží trend, kdy kupující vyhledávají nemovitosti pro životní styl, které zároveň slouží jako výnosné rekreační pronájmy (profitující ze znovuoživení turistiky).

Výhled rezidenčního segmentu: Trend v rezidenčním trhu Kajmanských ostrovů nenaznačuje v roce 2025 žádné výrazné zpomalení. Domy a byty v žádaných lokalitách by měly dále zdražovat díky pokračujícímu růstu populace a omezenému množství pozemků vhodných k výstavbě. Trh se však stává více segmentovaným: Nejvyšší luxusní segment zažívá boom (movití kupci hledající výjimečné nemovitosti), zatímco střední třída a první kupci čelí problémům s dostupností kvůli vysokým nákladům na financování. Developeři na to reagují tím, že představují o něco dostupnější projekty pro začínající kupce a rodiny, což ve skutečnosti vedlo k mírnému poklesu (~1,7% snížení) průměrné ceny nových nabídek na 1,65 milionu dolarů v roce 2024 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com – což ukazuje na novou nabídku zaměřenou pod nejvyšší luxusní úroveň. Vládní politiky (viz část Regulace), jako jsou úlevy ze známkovného pro místní obyvatele, mají také zjednodušit vstup Kajmaňanů na trh. Celkově jsou ceny rezidenčních nemovitostí ve velmi žádaných oblastech prognózovány k dalšímu růstu v roce 2025, protože nabídka zůstává omezená 1503propertygroup.com, zatímco objemy prodeje mohou zůstat průměrné (ve srovnání s vrcholem v letech 2021–22), pokud výrazně neklesnou náklady na úvěry.

Trendy komerčních nemovitostí v roce 2025

Kancelářské a maloobchodní prostory: Sektor komerčních nemovitostí na Kajmanských ostrovech je v porovnání s rezidenčním menšího rozsahu, ale hraje klíčovou roli vzhledem k postavení ostrovů jako finančního centra a turistické destinace. V roce 2025 zůstává poptávka po kancelářských prostorech na Grand Cayman zdravá – nízké míry neobsazenosti v kancelářích kategorie A podporují firmy poskytující finanční služby, právní kanceláře a nové podniky (včetně fintech a firem souvisejících s fintech v oblasti Special Economic Zone). George Town (hlavní město) a koridor Seven Mile Beach (včetně moderního městečka Camana Bay) tvoří hlavní komerční centra. V uplynulých letech nové projekty smíšeného využití přinesly moderní kancelářské a maloobchodní prostory. Například rozvoj Camana Bay od společnosti Dart Enterprises se rozšířil o další kancelářské budovy v centru, což přitáhlo korporátní nájemce. V centru George Townu se staví významný projekt s názvem ONE|GT – nabídne desetipodlažní butikový hotel, rezidence a maloobchodní/kancelářské prostory a oživí samotné centrum města christiesrealestate.com christiesrealestate.com. Tyto projekty signalizují důvěru v dlouhodobou komerční poptávku. Nájemné za prémiové kancelářské prostory je srovnatelné s regionálními finančními centry a pronajímatelé zaznamenali stabilní příjmy, protože se do roku 2024 většina podniků vrátila k prezenční práci. Trh komerčních nemovitostí na Kajmanských ostrovech však nezažívá spekulativní stavební boom; rozvoj je obvykle podložen předpronájmy nebo konkrétní poptávkou.

Průmyslové a skladové prostory: Významným trendem v letech 2024–25 je prudký nárůst poptávky po skladových a lehkých průmyslových prostorách. S rostoucí populací a podniky „vystřelily“ potřeby pro skladování a logistiku, což vedlo k nákupu mnoha pozemků za účelem stavby skladů caymanresident.com. Investoři vidí tento segment jako atraktivní kvůli omezené nabídce kvalitních skladových jednotek. V polovině roku 2024 prodával nově postavený skladový komplex jednotky za CI$550,000 za 1 250 čtverečních stop (asi CI$440 za čtvereční stopu) caymanresident.com. Kupující hledají vlastnosti jako konstrukce s vysokou odolností proti hurikánům (odolnost proti větru 150 mph), požární bezpečnostní systémy, mezipatra a lokality mimo zátopové zóny caymanresident.com. Oblíbené oblasti pro sklady zahrnují centrální George Town (blízko letiště) a okrajové části Seven Mile Beach, protože firmy hledají vhodná distribuční centra caymanresident.com. Tyto průmyslové jednotky často slouží i jako dílny nebo kombinované kancelářsko-skladové prostory a staly se žádaným zbožím pro malé firmy a poskytovatele služeb.

Pohostinství a smíšené využití: Segment nemovitostí v pohostinství (hotely, rezidenční resorty) zažívá boom spolu s oživením cestovního ruchu (viz Ekonomické faktory). Probíhá několik významných projektů: Nový hotel Grand Hyatt s rezidencemi na Seven Mile Beach se blíží dokončení, butikový hotel Kailani (Hilton Curio) byl otevřen v roce 2023 a rezort & rezidence Mandarin Oriental jsou ve výstavbě na jižním pobřeží Grand Cayman eracayman.com eracayman.com. Kromě toho hotely Ritz-Carlton a Kimpton Seafire (otevřen 2017) na Seven Mile Beach nadále představují základnu luxusního hotelového segmentu. Investoři mají příležitost zakoupit hotelové kondominiové jednotky nebo značkové rezidence v těchto projektech, což rozmazává hranici mezi komerčními a rezidenčními nemovitostmi. Silná výkonnost turistického sektoru v roce 2024 (s počtem návštěvníků o 2 % vyšším než v roce 2023 a blízko rekordní úrovně routesonline.com routesonline.com) posílila důvěru v pohostinské projekty. Je pozoruhodné, že více než polovina z přibližně 261 milionů dolarů v hodnotě prodeje nemovitostí za Q1 2025 pocházela z několika velkých obchodů – pravděpodobně včetně luxusních nemovitostí souvisejících s cestovním ruchem provenanceproperties.com. Jak počet návštěvníků roste a přibývají nové lety/trasy, očekáváme pokračující investice do hotelů a vil určených ke krátkodobému pronájmu, což posiluje trh s komerčními nemovitostmi.

Komerční výhled: Výhled pro komerční nemovitosti na Kajmanských ostrovech je pozitivní, ale umírněný. Poptávka po kancelářských prostorách by měla zůstat stabilní, podpořená růstem finančního sektoru a atraktivitou Kajmanských ostrovů pro nadnárodní společnosti (zejména s tím, jak globální regulační dohled polevuje – Kajmanské ostrovy byly na konci roku 2023 odstraněny z některých AML „šedých seznamů“, což zvýšilo důvěru investorů caymanresident.com caymanresident.com). Nicméně jakýkoli globální posun směrem k práci na dálku by mohl zmírnit potřebu nových kancelářských prostor. Maloobchodní nemovitosti, soustředěné v Camana Bay a turistických nákupních zónách, těží z oživení cestovního ruchu a rostoucí kupní síly obyvatel; oblasti s vysokou pěší návštěvností vykazují nízkou neobsazenost a některé zvýšení nájmů. Průmyslový/skladový segment pravděpodobně dále poroste vzhledem k plánovaným zlepšením infrastruktury (např. zařízení přístavu a silniční projekty). Celkově omezená dostupnost pozemků v prémiových lokalitách znamená, že komerční nájmy a hodnoty zůstanou zvýšené. Vládní kapitálové projekty Kajmanských ostrovů (viz Hospodářské faktory) – jako jsou rozšíření silnic a potenciální zařízení pro přepravu zboží na letišti – mohou v příštích letech otevřít nové uzly pro komerční rozvoj. V krátkodobém horizontu očekáváme mírný růst hodnot komerčních nemovitostí a trvalý zájem investorů, zejména o smíšené projekty, které odpovídají rozvojovému plánu Kajmanských ostrovů.

Luxusní nemovitosti a segment nejvyšší třídy

Segment luxusních nemovitostí na Kajmanských ostrovech je v roce 2025 výjimečně živý. Kajmanské ostrovy se pevně etablovaly jako destinace pro jednotlivce s ultra vysokým čistým jměním (UHNWIs) hledající prémiové nemovitosti ve stabilním, daňově neutrálním prostředí. Tento trend ještě zesílil po přijetí zákona o ekonomické přítomnosti v roce 2019, který vedl k tomu, že více vlastníků offshore společností muselo vytvořit fyzickou přítomnost na Kajmanských ostrovech – čímž se ostrovy efektivně staly „vycházející mekkou“ pro UHNWIs zakládající zde rezidenci a pořizující nemovitosti blog.bovell.ky. Klíčové trendy a údaje v luxusním segmentu zahrnují:

• Pokračující růst cen: Jak již bylo uvedeno, plážové byty a vily v nejvyšších 5 % trhu mají neochvějnou přitažlivost a dosahují cen v řádech milionů dolarů. Navzdory globálním ekonomickým protivětrům ceny luxusních nemovitostí nepoklesly – naopak, v pozdním roce 2024 silně vzrostly po krátkém poklesu uprostřed roku 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Místní agenti uvádějí, že kupci s vysokým čistým jměním „jsou zpět“ a zaměřují se na rezidence u vody a penthousy na Seven Mile Beach v roce 2025 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Například nové penthousy ve výstavbě na Seven Mile Beach (např. Watermark, Lacovia, WaterColours) dosáhly rekordních cenových hladin (v desítkách milionů USD) a poptávka je taková, že i při těchto cenách jsou pro hotovostní kupce „velmi lákavé“ caymanresident.com caymanresident.com. Zpráva Knight Frank Wealth Report 2024 zařadila Bahamy (srovnatelný luxusní trh) na 3. místo globálně s 15% meziročním růstem cen prémiových nemovitostí globalpropertyguide.com. Přestože Kajmanské ostrovy nebyly výslovně zařazeny, jejich luxusní trh v posledních letech rovněž zaznamenal dvouciferné roční nárůsty, které předčily mnoho větších trhů.
• Profil kupujícího: Mezi kupujícími luxusních nemovitostí na Kajmanských ostrovech je směs mezinárodních investorů (z USA, Kanady, Velké Británie, Evropy a stále více Asie/Středního východu) a rostoucí počet rezidentních osob s vysokým čistým jměním (vedoucí pracovníci finančního sektoru, správci fondů atd., kteří se přestěhovali). Mnozí jsou přitahováni bezdaniovým režimem, politickou stabilitou a exkluzivitou Kajmanů. Někteří hledají rekreační dům se soukromím a prestiží; jiní přesouvají své podniky nebo rodinné kanceláře na Kajmany a kupují honosné domy pro trvalý pobyt. Program rezidence za investici (který uděluje trvalou rezidenci při nákupu nemovitosti za cca 2,4 mil. USD – viz sekce Regulace) se stal magnetem pro velmi bohaté a přímo podporuje prodeje luxusních domů a bytů, jež splňují tento limit. Podle zkušeností realitních makléřů došlo k nárůstu poptávky po událostech jako jsou volby v USA a globální turbulence, kdy movití jednotlivci hledají bezpečný úkryt blog.bovell.ky. Zahraniční kupci tvoří velkou část segmentu s cenou nad 5 milionů USD, ačkoliv v této hladině obchodují i bohatí Kajmančané a dlouhodobí expatrioti.
• Trofijní aktiva & nové projekty: Příliv luxusních developerských projektů je robustní. Na Seven Mile Beach je ve výstavbě The Watermark, nový ultra-luxusní bytový dům, který bude dokončen v roce 2025 – jeho příchod by měl „posílit nabídku luxusu na Kajmanech“ a přitáhnout ještě více mezinárodních kupců 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Mezi další projekty patří dokončená rekonstrukce Lacovia, rezidence Ritz-Carlton a připravované One|GT Residences (vysoce nadstandardní městské byty). Na odlehlejších místech nabízejí luxusní domy v oblastech jako Cayman Kai, Vista Del Mar a uzavřené komunity v South Soundu luxus mimo hlavní pás. Tyto nemovitosti disponují vybavením jako je vlastní pláž, mola (pro milovníky lodí) a špičkový design. Stojí za zmínku, že na Kajmanech se objevují i udržitelné luxusní iniciativy – připravuje se několik ekologicky šetrných luxusních domů pro kupce se zájmem o ESG eracayman.com. Luxusní pozemky jsou další specialitou: na trhu je několik parcel u pláže či kanálu (s cenami v milionech) pro ty, kdo chtějí stavět na míru; trh v roce 2025 nabízí asi 91 luxusních pozemků k výstavbě eracayman.com.
• Výnosy z pronájmu a investice: Luxusní nemovitosti na Kajmanských ostrovech nejsou určeny pouze k vlastnímu užívání – mnoho kupujících pronajímá své nemovitosti (nebo po část roku) za prémiové ceny. Díky turistickému ruchu prudce roste poptávka po krátkodobých pronájmech luxusních vil a apartmánů. Je běžné, že apartmán na Seven Mile Beach generuje silný příjem z pronájmu, když jeho majitel není přítomen. Díky absenci daně z příjmu jsou tyto výnosy z pronájmu obzvlášť atraktivní. Investoři zjišťují, že luxusní nemovitosti zde nabízejí jak benefity životního stylu, tak i kapitálové zhodnocení. Během pandemie se ultra-luxusní kajmanské nemovitosti staly vyhledávanými „bezpečnými útočišti“ a tento trend se normalizoval v trvalý zájem v letech 2023–2025.

Stručně řečeno, luxusní segment na Kajmanských ostrovech zůstává trvale silný a zdánlivě je stále „schopen oddělit klienta s vysokým čistým jměním od jeho peněz“ kdykoli caymanresident.com. Omezená nabídka skutečně prémiových nemovitostí (např. existuje jen omezený počet pozemků přímo u pláže) a rostoucí prestiž Kajmanských ostrovů mezi světovou elitou naznačují, že ceny luxusních nemovitostí zůstanou odolné. I když poptávka v „mid-market“ může kolísat v závislosti na úrokových sazbách, skupina bohatých kupců trophy nemovitostí na Kajmanech se zdá být hluboká. Pro prodejce luxusních nemovitostí je rok 2025 vhodná chvíle využít rostoucího zájmu a rekordních cen 1503propertygroup.com.

Investiční příležitosti a výhled trhu

Proč investovat do nemovitostí na Kajmanských ostrovech?

Trh s nemovitostmi na Kajmanských ostrovech nabízí jedinečnou kombinaci finančních výhod a atraktivního životního stylu, kterou může jen málokterá jiná jurisdikce nabídnout. Mezi hlavní důvody, proč se investoři a zájemci o nemovitosti hrnou na Kajmanské ostrovy, patří:

• Daňové výhody: Kajmanské ostrovy jsou daňově neutrální. Neexistují zde žádné roční daně z nemovitostí, daň z příjmu, daň z kapitálových výnosů ani daň z dědictví practiceguides.chambers.com. Investoři platí jednorázovou kolkovou daň při koupi (ve většině případů 7,5 % practiceguides.chambers.com), ale poté už je s vlastnictvím nemovitosti nespojena žádná opakovaná daňová povinnost. To zásadně zvyšuje čistý výnos z pronájmu a dlouhodobý výnos z investice ve srovnání s mnoha jinými trhy. Status bez daní na Kajmanech (zakotvený v zákoně, s dvacetiletou garancí pro nové společnosti practiceguides.chambers.com) je hlavním lákadlem jak pro individuální kupce, tak i pro firemní investory do nemovitostí.
• Vysoké výnosy z pronájmu: Díky stálé poptávce ze strany zahraničních profesionálů a turistů jsou výnosy z pronájmu na Caymanských ostrovech silné. Dlouhodobé pronájmy (rezidentům) zajišťují vysoké měsíční nájmy – zejména dobře situované byty a rodinné domy – kvůli omezené nabídce bydlení a vysokým příjmům na ostrově. Krátkodobé pronájmy (rekreační objekty ve stylu Airbnb) v turistických oblastech jako Seven Mile Beach nebo Rum Point také generují lukrativní příjmy díky oblíbenosti Caymanu jako luxusní dovolenkové destinace. Kombinace absence daně z příjmu a silné poptávky po pronájmu znamená, že investoři mohou dosáhnout atraktivních cash-on-cash výnosů. Například apartmán na pláži může sloužit jako rekreační domov a zároveň poskytovat pronájem, který o hlavní sezóně vynáší tisíce týdně. Tyto faktory vedly jeden odborný časopis k označení Caymanských ostrovů za „prémiovou destinaci“ pro investice do nemovitostí v rámci karibských trhů eracayman.com eracayman.com.
• Kapitalový růst & stabilita: Nemovitosti na Caymanech dlouhodobě vykazují rostoucí tendenci. Půda je zde omezená a výstavba pečlivě regulována, proto nemovitosti obvykle s časem nabývají na hodnotě. I během globálních poklesů byl caymanský trh výrazně odolný – v roce 2008 zde nedošlo ke kolapsu trhu s bydlením; hodnoty mírně klesly nebo stagnovaly po určitou dobu, ale „nedošlo k podstatnému poklesu“ jako v USA blog.bovell.ky. Tato stabilita je připisována absenci subprime úvěrů na místním trhu a stabilnímu přísunu bohatství. Investoři považují nemovitosti na Caymanu za poměrně bezpečné aktivum, srovnatelné s prémiovými realitami v Londýně či New Yorku, ale s vyššími výnosy. Aktuální data (2023–24) ukazují pokračující růst cen navzdory globálnímu zvyšování úrokových sazeb blog.bovell.ky, což zdůrazňuje, že poptávka převyšuje ekonomické překážky. Výhled do budoucna předpokládá mírné, ale stabilní zhodnocování, zejména v oblastech s vysokou poptávkou 1503propertygroup.com. Globální prognózy Knight Frank označují řadu „slunečných a rezortních“ trhů, jako je Karibik, za mířící k meziročnímu růstu prémiových cen ve středních jednotkách procent a Cayman se tomuto trendu přibližuje.
• Životní styl a demografie: Kromě čísel láká investory vynikající životní styl a demografie Kajmanských ostrovů. Ostrovy se pyšní „nedotčenými plážemi, luxusními službami a bezpečností“, což činí nemovitosti zde příjemnými osobními útočišti i investicemi 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Míra kriminality je velmi nízká, zdravotní péče a vzdělání jsou na vysoké úrovni a komunita je přívětivá k cizincům. Místní populace (~88 000 a rostoucí caymanresident.com) je bohatá, s HDP na obyvatele v roce 2023 přesahujícím 70 000 USD. To znamená stabilní základnu zámožných nájemců a kupců. Dále jsou výhodou Kajmanských ostrovů jejich poloha a dostupnost: jedná se o hodinový let z Miami a přímé lety do hlavních měst (Londýn, New York, Toronto atd.), což zvyšuje atraktivitu jako globální místo pro druhý domov. Časové pásmo se překrývá s americkými trhy, což je výhodné pro vzdálené pracovníky a manažery. Tyto faktory vedly k rostoucímu počtu digitálních nomádů a důchodců, kteří si vybírají Kajmany, což dále rozšiřuje poptávku po nemovitostech.
• Diverzifikace a komparativní výhoda: Vlastnictví nemovitosti na Kajmanech poskytuje diverzifikaci portfolia do aktiva vázaného na USD (kajmanský dolar je navázán na USD), které je chráněno před mnoha riziky na pevnině. Je to také sázka na pokračující úspěch Kajmanů jako finančního a turistického centra. Oproti jiným investičním možnostem je nemovitost na Kajmanech hmatatelná, často méně volatilní a nabízí osobní užitek. Investoři, kteří na Kajmanech nakoupili, často uvádějí, že to byla jedna z jejich nejlepších investic, a oceňují jednoduchost vlastnictví a silné výnosy buygeg.com buygeg.com.

Vyhlídky pro investory (2025 a dále)

Krátkodobý výhled (2025–2026): Podle shody místních odborníků se rok 2025 rýsuje jako dynamický rok s mnoha příležitostmi pro kupující i prodávající 1503propertygroup.com. Na jedné straně se zásoby zvýšily z historického minima, což dává kupujícím více možností než během hektického období po lockdownu 1503propertygroup.com. Na druhé straně hodnoty nemovitostí zůstávají stabilní nebo rostou, takže prodávající mohou stále dosáhnout vysokých cen, pokud je jejich nemovitost správně naceněna pro trh 1503propertygroup.com. Pro kupující znamená relativně vyšší nabídka (asi 1 524 dostupných položek), že je možné najít výhodné nabídky, zejména v segmentu bytů a u nově spuštěných projektů 1503propertygroup.com. Pro prodávající průměrná cena prodaných nemovitostí dosáhla v roce 2024 rekordních 1,183 milionu USD, což je mírný nárůst oproti roku 2023 1503propertygroup.com, a poptávka zůstává vysoká ve středním i luxusním segmentu – tedy dobrý vzorec pro úspěšný prodej.

Několik zásadních změn v roce 2025 stojí za zmínku pro investory: Úrokové sazby by se měly mírně snížit. Sazby na Kajmanských ostrovech jsou navázané na sazby amerického Federálního rezervního systému a po agresivním zvyšování v letech 2022–23 začala Fed v závěru roku 2024 sazby snižovat; díky tomu by se místní hypoteční sazby mohly v roce 2025 snížit 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Nižší náklady na financování pravděpodobně oživí poptávku kupujících napříč celým trhem. Navíc se blíží dokončení významných projektů (jako je The Watermark, nové hotely, modernizace infrastruktury), což přidá na hodnotě i atraktivitě trhu 1503propertygroup.com. Ekonomika Kajmanských ostrovů má i nadále zůstat silná – finance vlády dopadly v začátku roku 2025 lépe, než se čekalo, a sahají po přebytku i díky vyšším příjmům ze skládané daně z nemovitostí caymanresident.com caymanresident.com. Naznačuje to, že aktivity v realitách táhnou ekonomiku, což zase dává vládě prostor k investicím do infrastruktury a zlepšení komunit, díky čemuž jsou Kajmany ještě atraktivnější.

Střednědobý horizont (3–5 let): V příštích několika letech je výhled z větší části optimistický, ačkoliv si uvědomujeme i některé výzvy (viz Rizika & Výzvy). Ekonomické prognózy pro Kajmanské ostrovy předpovídají pokračující růst HDP (historicky cca 3 % ročně), a to díky financím a turistickému ruchu. Také růst populace bude pravděpodobně pokračovat rychlým tempem – počet obyvatel se za 28 let více než zdvojnásobil a v posledních letech stoupá o cca 4–5 % ročně caymanresident.com caymanresident.com. Tento organický růst bude udržovat tlak na nabídku bydlení a pravděpodobně bude nadále pohánět růst cen. Očekáváme silnou stavební aktivitu, protože developeři reagují na nedostatek bydlení, ale byrokratické a plánovací překážky mohou zpomalit rychlost, s jakou se nové nemovitosti dostanou na trh caymanresident.com caymanresident.com. Proto nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou – zejména u základního a středního bydlení – může přetrvávat, což je výhodou pro současné vlastníky a investory.

Prognózy cen nemovitostí na Kajmanských ostrovech se pohybují v rozmezí středně jednociferného ročního růstu u běžného trhu a potenciálně vyššího růstu v prémiových lokalitách. V segmentu luxusních nemovitostí může růst předstihnout celosvětové průměry; pokud bude pokračovat globální vytváření bohatství (podle Knight Frank’s Wealth Report 2025 došlo celosvětově k 19% nárůstu počtu UHNWI caproasia.com), získá Kajman svůj podíl díky nákupům luxusních rezidencí. Hlavními protivětry, které by mohly tento výhled změnit, by byla prudká globální recese nebo zásadní změny v konkurenční pozici Kajmanských ostrovů (například změny v daňové nebo regulatorní oblasti, které nejsou očekávány vzhledem ke snaze Kajmanských ostrovů udržet svou přívětivou podnikatelskou politiku).

Z komparativního investičního pohledu se očekává, že Kajmanské ostrovy zůstanou mezi nejlepšími volbami pro investování do nemovitostí v daňově neutrálních jurisdikcích. Jejich transparentnost, právní stát (britský právní systém) a moderní infrastruktura jim dávají náskok před některými konkurenty (více v sekci srovnání). Důvěra investorů je dále posílena i odstraněním Kajmanů ze sledovaných seznamů (například seznam FATF AML) a dodržováním mezinárodních standardů, což snižuje jakékoli stigma spojené s “offshore” rizikem caymanresident.com.

Hlavní sdělení pro investory: Pokud zvažujete nákup na Kajmanu, následující roky představují příležitost, kdy můžete stále najít hodnotné investice – zejména pokud se zaměříte na oblasti dříve, než budou plně rozvinuty (například východní distrikty před dokončením nové dálnice nebo fáze před výstavbou nových projektů). S pravděpodobným poklesem úrokových sazeb a silnými základními faktory Kajmanu jsou zdejší nemovitosti připraveny přinést solidní výnosy. Pro ty, kteří již investovali, zůstává dlouhodobé držení nemovitostí rozumnou strategií, protože kombinace daňově osvobozeného příjmu a stabilního zhodnocení na Kajmanech dlouhodobě buduje bohatství. Jak poznamenal jeden místní expert: „Investice do nemovitostí na Kajmanských ostrovech byla vždy dobrou volbou – je to fixní aktivum, ve kterém můžete bydlet nebo jej pronajmout, na rozdíl od akcií“ blog.bovell.ky. Tato skutečná využitelná hodnota, spojená s odolností v obtížných ekonomických situacích, činí z kajmanských nemovitostí základní investici pro rok 2025 a další období.

Regulační prostředí a nedávné změny ovlivňující trh nemovitostí

Regulační prostředí na Kajmanských ostrovech je velmi příznivé pro vlastnictví a investování do nemovitostí a nedávné změny většinou směřovaly k vyladění tohoto prostředí (například pobídky pro místní obyvatele a sladění s mezinárodními normami). Níže uvádíme klíčové aspekty regulace, zdanění a funkcí týkajících se nemovitostí k roku 2025:

Kolkovné a daně: Daňový režim Kajmanských ostrovů je jedním z jeho největších lákadel.

Jak bylo uvedeno, neexistují žádné opakující se daně z nemovitosti.Hlavním transakčním nákladem je kolkovné, které se účtuje při převodu nemovitostí.Obecná sazba je 7,5 % z kupní ceny nebo tržní hodnoty (podle toho, která je vyšší) practiceguides.chambers.com.To platí jak pro zastavěné nemovitosti, tak pro pozemky.Zejména Kajmanské ostrovy nedávno upravily pravidla pro kolkovné, aby poskytly úlevu pro první a druhé kajmanské kupce (za účelem řešení problémů s dostupností).Od února 2025 platí první kupující z Kajmanských ostrovů 0 % kolkovného na nemovitosti do hodnoty CI$550 000 a sníženou sazbu 3,75 % na částku mezi CI$550 000–$650 000 caymannewsservice.com caymannewsservice.com.Druhokupující Kajmančané platí 3,75 % za nemovitosti ≤CI$600 000 caymannewsservice.com.Tyto nové limity (zvýšené oproti předchozím) a rozšíření úlevy na všechny oblasti (dříve byly vyňaty zóny s vysokými cenami, jako například Seven Mile) byly zavedeny, aby pomohly více místním dostat se na žebříček vlastnictví nemovitostí caymannewsservice.com.Pro neobčany Kajmanských ostrovů a nemovitosti s vyšší hodnotou zůstává 7,5% daň standardem caymannewsservice.com.Existuje také kolkovné (ve stejné výši) na převody akcií ve společnostech držících nemovitosti, aby se zabránilo obcházení practiceguides.chambers.com.Ostatní daně: Kajmanské ostrovy mají žádnou daň z příjmu ani daň z kapitálových zisků, takže zisky z pronájmu nebo prodeje nejsou místně zdaněny practiceguides.chambers.com.Na realitní transakce se nevztahuje DPH ani daň z prodeje, je však třeba počítat s tím, že 7,5% poplatek fakticky funguje jako jednorázová daň z nákupu.Roční poplatky jsou minimální – pouze malé roční poplatky za odvoz odpadu a v případě, že je nemovitost držena v rámci společnosti, roční registrační poplatek této společnosti.Dovozní cla (22–27 %) na stavební materiály a zboží skutečně zvyšují náklady na výstavbu practiceguides.chambers.com, ale nad rámec toho neexistují žádné zvláštní daně z nemovitostí.

• Pravidla vlastnictví nemovitostí: Prakticky neexistují žádná omezení na zahraniční vlastnictví nemovitostí na Kajmanských ostrovech. Zahraniční fyzické osoby nebo společnosti mohou nakupovat nemovitosti ve vlastnictví stejně snadno jako místní a vlastnické právo je zaručeno systémem pozemkového katastru spravovaného vládou caymanresident.com caymanresident.com. Na rozdíl od některých karibských států Kajmany nevyžadují speciální licence nebo místní partnery pro cizince, kteří chtějí vlastnit půdu. Tato otevřenost je základním kamenem rozvoje Kajmanů – zahraniční investoři jsou aktivně podporováni. Vláda neukládá žádný limit na počet ani hodnotu nemovitostí, které může člověk vlastnit, a nemovitosti lze držet na fyzickou osobu nebo prostřednictvím právnických osob (vlastnictví přes kajmanskou společnost však může při převodu akcií vyvolat daň z převodu nemovitosti, aby se zabránilo daňovým únikům practiceguides.chambers.com). Záruka vlastnictví na Kajmanech je silná; funguje na Torrensově systému, kde vláda garantuje platnost vlastnického práva, což kupujícím dává důvěru v bezpečnost transakce caymanresident.com.
• Zahraniční investice a pobyt: Vláda Kajmanských ostrovů aktivně podporuje zahraniční investice do nemovitostí. Jednou z hlavních politik je program Rezidence za investici. Zahraniční investor může získat Certifikát trvalého pobytu pro osoby nezávislých příjmů investicí alespoň 2 miliony CI$ (≈2,4 milionu USD) do rozvinutých nemovitostí na Kajmanských ostrovech uglobal.com eracayman.com. To uděluje právo neomezeného pobytu (nikoliv však pracovní povolení) a je to cesta, kterou využívá mnoho movitých osob – což přímo podporuje prodej luxusních nemovitostí. Existují i jiné možnosti pobytu (například pobyt na 25 let za mírně nižší investici a splnění určitých finančních požadavků nomadcapitalist.com), ale trvalý pobyt za 2,4 milionu USD je hlavní “zlatá víza” varianta. Neexistují žádná omezení na repatriaci kapitálu nebo příjmů z pronájmu pro zahraniční vlastníky; zisky lze volně posílat do zahraničí v cizí měně. Zahraniční investoři také těží z robustního právního systému Kajmanů (britské zvykové právo) a absence měnových omezení. Co se týče zahraničního vlastnictví podniků, na Kajmanech existují určitá omezení (například k provozování místního maloobchodu je potřeba místní obchodní licence nebo partner z řad Kajmanců), to však neovlivňuje pasivní vlastnictví nemovitostí.
• Financování a úvěrování: Jak místní, tak mezinárodní banky na Kajmanských ostrovech poskytují hypotéky kvalifikovaným kupujícím, včetně nerezidentů (i když podmínky pro nerezidenty mohou být konzervativnější). Banky obvykle půjčují 50–70 % LTV zahraničním kupujícím a až ~90 % Kajmaňanům na jejich hlavní bydlení. Úrokové sazby se odvíjejí od základní sazby v USA (plus marže). Na začátku roku 2025 byly domácí úvěrové sazby kolem 6,5–7 % (po snížení sazeb Fedem v roce 2024) 1503propertygroup.com. Náklady na půjčování byly v letech 2023–24 omezujícím faktorem (když sazby dosáhly ~8 % caymanresident.com), ale s tím, jak se sazby stabilizují nebo klesají, financování se stává jednodušším, což by mohlo v roce 2025 stimulovat více prodejů. Neexistují žádné úrokové limity stanovené zákonem, ale konkurence mezi bankami udržuje hypoteční sazby pro rezidenční nemovitosti relativně vyrovnané.
• Regulace rozvoje a územního plánování: Kajmanské ostrovy se pyšní přísnými, ale rozumnými plánovacími zákony, které zajišťují kvalitní rozvoj. Stavební předpisy vyžadují vysokou odolnost proti hurikánům (např. nové stavby jsou často budovány tak, aby vydržely větry kategorie 5), což sice zvyšuje náklady, ale chrání dlouhodobou hodnotu nemovitosti. Významná nedávná debata v rámci plánování se týká omezení výšky budov. Historicky byl limit 7 pater, pak byl v roce 2016 v určitých zónách zvýšen na 10 pater a zákonodárci v prosinci 2022 podpořili návrh na zvýšení výškového limitu na 20 pater na Grand Cayman caymancompass.com caymancompass.com. To byla reakce na nedostatek pozemků a snahu umožnit vertikální rozvoj. Ačkoli toto usnesení nebylo závazné, signalizovalo politickou vůli podporovat stavbu vyšších budov. Od té doby jsme zaznamenali, že plánovací úřad zvažuje žádosti na stavby nad 10 pater, a skutečně projekt One|GT má 10 pater (první v centru GT). Vláda stále zvažuje formální změnu územního plánu, která by umožnila až 15–20 pater ve vybraných oblastech caymancompass.com caymancompass.com. Pokud bude tento návrh realizován, znamenalo by to obrovskou změnu pro developery – umožnilo by to projekty jako luxusní výškové budovy a potenciálně smíšené mrakodrapy v budoucnu. Každý takový krok však bude zahrnovat veřejné konzultace, protože v komunitě existují obavy z přílišné zahuštěnosti.
• Titul a právní proces: Nákup nemovitosti na Kajmanských ostrovech je zjednodušený právní proces, který obvykle zajišťují místní právníci a realitní makléři (většina nemovitostí je uvedena v systému CIREBA MLS). Převedení vlastnického práva je zaznamenáno v pozemkovém registru a pojištění titulu zpravidla není potřeba díky vládní záruce. Zahraniční kupci nepotřebují zvláštní povolení, avšak požadavky KYC (Poznej svého klienta) znamenají, že budete muset doložit původ finančních prostředků a ověřit totožnost (zejména pokud nemovitost držíte prostřednictvím společnosti nebo svěřenského fondu) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Zákon o transparenci skutečného vlastnictví 2023 byl schválen (ale k polovině roku 2025 ještě nebyl v platnosti), aby zásadně změnil způsob, jakým společnosti hlásí své vlastníky practiceguides.chambers.com. Zatímco nezavádí veřejný registr, zpřísňuje dodržování pravidel. Kupující nemovitostí prostřednictvím společností by měli vědět, že informace o vlastnictví budou evidovány u místních úřadů, v souladu s globálními trendy transparentnosti practiceguides.chambers.com. Dá le kajmanské zákony o nemovitostech zahrnují strata tituly pro byty a správu strata korporací, podobně jako bytová družstva v jiných zemích. Kupující by si měli prostudovat předpisy strata (například pravidla pro domácí mazlíčky, omezení pronájmů – většina ovšem povoluje krátkodobé pronájmy, kromě pár rezidenčně výhradních komplexů).
• Nedávná opatření vlády: Kromě úlev na kolkovném pro místní obyvatele vláda projevila záměr řešit otázky bydlení. Diskutuje se o novém Národním rozvojovém plánu (současný je z roku 1997), který má řídit udržitelný růst caymanresident.com caymanresident.com. Politické změny (volby v roce 2025) však mohou komplexní reformu oddálit. Mezitím pokračují menší iniciativy, jako například podpora projektů dostupného bydlení, zrychlení schvalování plánů a závazky v oblasti infrastruktury (voda, kanalizace, silnice k novým čtvrtím). Stále větší důraz se také klade na environmentální hlediska při schvalování projektů – velké projekty mohou vyžadovat posouzení vlivu na životní prostředí, zejména pokud ovlivní mokřady nebo korály. Například plánovaná východo-západní dálnice procházející citlivými mokřady byla předmětem vášnivých debat a budou zde přijata opatření ke zmírnění dopadů (viz Klíčové lokality/Infrastruktura) caymanresident.com. Pro investory do nemovitostí to znamená, že směr je nastaven na uvědomělý růst: vaše investice těží z rozvoje, ale způsobem, který, doufejme, zachová přirozený půvab, který zde lidi přitahuje od počátku.

Stručně řečeno, regulatorní prostředí na Kajmanských ostrovech v roce 2025 jednoznačně zvýhodňuje investory do nemovitostí: snadné vlastnictví cizincem, minimální zdanění, stabilní právní rámec a proaktivní opatření na podporu zdravého trhu s nemovitostmi. Nedávné změny buď přinesly pobídky (daňové úlevy pro určité kupující), nebo budoucí příležitosti (potenciál na vyšší budovy), aniž by zaváděly překážky. Tato stabilita a předvídatelnost pravidel přidává Caymanu na atraktivitě – investoři si mohou být jisti, že například jejich nemovitost nebude náhle čelit nové roční dani nebo riziku vyvlastnění. Kajmanské ostrovy mají pověst politicky stabilní a investorům přátelské destinace a současný regulatorní režim tuto pověst potvrzuje.

Klíčové lokality a rozvojová centra na Kajmanských ostrovech

Ačkoliv jsou Kajmanské ostrovy malé rozlohou, nabízejí různá místa, z nichž každé má své specifické charakteristiky v oblasti nemovitostí. Zde jsou klíčové lokality na Kajmanech, které je třeba zvážit pro rozvoj nebo koupi:

• Seven Mile Beach & West Bay: Seven Mile Beach (SMB) na západním pobřeží Grand Cayman je ultra-prémiová lokalita. Jedná se o souvislý pás bílého písku s luxusními byty, hotely a vilami. Nemovitosti zde patří k nejdražším v Karibiku, ceněné pro přímý přístup na pláž a výhledy na západ slunce. Jak bylo zmíněno, SMB tvoří svůj vlastní exkluzivní trh, kde ceny oceánských bytů zřídka klesají caymanresident.com. Projekty jako WaterColours, The Watermark, Lacovia, Ritz-Carlton Residences a Seafire Residences se nacházejí právě na tomto pásu. Investoři, kteří cílí na příjem z pronájmů, upřednostňují SMB díky vysoké poptávce turistů; mnoho bytů umožňuje krátkodobý pronájem. Severně od SMB se oblast West Bay (severní konec pláže a dále po pobřeží) stala místem růstu. West Bay nabízí směs nových přímořských bytů (často za o něco nižší ceny než v samotném SMB) a rezidenčních komunit. Agent ERA vyzdvihl Northwest Point Road ve West Bay jako oblast s novými byty, které přitahují zahraniční kupce, a to díky malebnému pobřeží s železnou skálou a potápěčským místům eracayman.com. West Bay také těží z toho, že se nachází mimo nejvíce přetížené dopravní zóny, i když se to mění, jak roste počet obyvatel caymanresident.com. Celkově vzato jsou Seven Mile Beach a West Bay ideální pro ty, kteří hledají luxus, pohodlí a vysokou likviditu – nemovitosti zde lze díky stálé poptávce rychle prodat.
• George Town & South Sound: George Town je hlavní město a obchodní srdce, nacházející se jen jižně od Seven Mile. Ačkoli tradičně šlo spíše o kancelářské/centrové město (s menším počtem rezidencí), toto se mění. Nové projekty s kombinovaným využitím a rezidenční výstavbou (jako například ONE|GT v centru GT christiesrealestate.com) přinášejí luxusní byty a městský styl bydlení do samotného centra. Nábřeží GT nabízí několik luxusních bytů s výhledem na přístav pro výletní lodě (například The Meridian). Blízkost zaměstnání, obchodů a nemocnic činí GT atraktivním pro trvalé obyvatele. Na jih od GT navazuje South Sound, jedna z nejžádanějších rezidenčních čtvrtí Grand Caymanu. South Sound se pyšní malebnou pobřežní silnicí lemovanou luxusními domy u oceánu, stejně jako vnitrozemskými uzavřenými komunitami a komplexní výstavbou bytů. Je oblíbený u rodin a profesionálů, kteří chtějí být blízko města, ale mít příměstský pocit. Nedávné projekty v South Soundu (jako řadové domy Vela a San Sebastian) byly rychle vyprodány a ceny výrazně vzrostly – například třípokojový byt v San Sebastianu se prodal za CI$760k na začátku roku 2024 a srovnatelná jednotka v sousedícím Vela byla prodána za CI$850k, přestože byla menší, což podtrhuje vysokou poptávku po South Sound caymanresident.com. South Sound má také nové projekty bytů u oceánu a dokonce ještě několik volných pobřežních parcel pro stavbu na míru. Plánovaná dostavba nové silnice (prodloužení East-West Arterial) má za cíl usnadnit dopravu pro obyvatele South Sound a východních oblastí tím, že odkloní dopravu; pokud bude projekt dokončen, ještě více zvýší atraktivitu South Sound tím, že zkrátí dobu dojezdu.
• Východní distrikty (Savannah, Bodden Town, East End, North Side): Jak se oblast West Bay/GT na Grand Caymanu stává zastavěnou a drahou, developeři a kupující hledají možnosti na východě. „Východní distrikty“ označují oblasti Savannah / Lower Valley, Bodden Town, East End a North Side na Grand Caymanu. Tyto oblasti byly tradičně klidnější, více venkovské a nabízely levnější pozemky – nyní se však stávají centrem významného nového rozvoje. Například Savannah (asi 15–20 minut východně od George Townu) zaznamenává vznik nových obytných čtvrtí a nákupních možností; projekty jako Savannah Gables nebo Periwinkle cílí na rodiny se středními příjmy. Dále na východ, Bodden Town (bývalé hlavní město) nabízí pozemky na pláži a malé resorty; nově medializovaný projekt „Seaglass“ za 100 milionů dolarů v Bodden Townu potvrzuje zájem developerů o toto pobřeží caymancompass.com. East End je známý svými nedotčenými útesy a nabízí směs místních chat i luxusních prázdninových domů (například v okolí Colliers). První hotel značky Mandarin Oriental na Kajmanských ostrovech je ve výstavbě v oblasti East End/Beach Bay, což přivede k této části celosvětovou pozornost. North Side a Cayman Kai/Rum Point (které jsou vlastně spíše na severu) patří také mezi velmi žádané lokality pro prázdninové domy – jde o málo zastavěné rezidenční zóny s nádhernými plážemi, kde zahraniční kupci pořizují domy kvůli klidu. V prvním čtvrtletí 2025 tvořily významnou část poptávky ze zahraničí nemovitosti v Rum Pointu a North Side, včetně samostatných plážových domů a domů u kanálu eracayman.com. Mnohé z nich nabízejí „ostrovní kouzlo“ a soukromí, které někteří kupující upřednostňují před ruchem Seven Mile. Nevýhodou zde tradičně byla dlouhá cesta do města, ale infrastrukturní plány slibují zlepšení. V srpnu 2024 vláda schválila trasu dlouho očekávané východo-západní magistrály přes centrální mokřady, aby zmírnila dojíždění z East Endu/North Side do města caymanresident.com. Pokud bude silnice dokončena (s patřičnými ekologickými opatřeními), mohla by výrazně zkrátit dojezdovou dobu z východních distriktů. Již nyní hodnota pozemků v těchto oblastech roste díky očekávanému snadnějšímu přístupu. Je tu ale jedna výhrada: dokud nebudou odstraněny dopravní zúžení jako kruhový objezd u Grand Harbour, budou obyvatelé východu i nadále zažívat dopravní zácpy v dopravních špičkách caymanresident.com. Přesto východní distrikty představují budoucí růstovou hranici Kajmanských ostrovů. Nabízejí příležitosti investovat v raných fázích za nižší ceny, zejména pro developery plánující nové obytné projekty nebo eko-resorty. Tranquilita ve stylu Little Cayman na Grand Caymanu – taková je atmosféra v některých lokalitách North Side.
• Cayman Brac & Little Cayman (Sesterské ostrovy): Dva menší Kajmanské ostrovy mají každý svůj unikátní trh. Cayman Brac (pop ~2 300) má uvolněnou, komunitní atmosféru. Nemovitosti zde jsou mnohem levnější než na Grand Cayman – lze najít skromné domy nebo pozemky za zlomek ceny Grand Cayman. Trh je objemem omezený, ale v letech 2021–2023 zde byl určitý pohyb, když pracovníci na dálku a důchodci uvažovali o Bracu kvůli klidnému životu. Little Cayman (pop ~250) je ještě vzdálenější, ročně zde proběhne jen několik prodejů; většinou jde o zájemce o samostatné přímořské pozemky nebo malé resorty. Na začátku roku 2025 bylo na Sesterských ostrovech (Brac & Little) 66 nabídek v celkové hodnotě přes 35 milionů USD eracayman.com eracayman.com – směs nezasíťovaných pozemků a menších domků. Tyto ostrovy lákají úzce zaměřené kupce vyhledávající soukromí, často potápěčské nadšence (Little Cayman je proslulý potápěním). Přestože zde nedochází k zhodnocení kapitálu jako na Grand Cayman, nabízejí dostupné vlastnictví na Kajmanských ostrovech se stejnou absencí daně z nemovitosti atd. Rozvoj je minimální, ale některé parcely jsou určeny k budoucím projektům resortů nebo vil, což může přinést zhodnocení, pokud se infrastruktura Sesterských ostrovů rozvine.
• Camana Bay & Seven Mile Corridor: Zvláštní zmínka patří Camana Bay, nově vznikajícímu městu s plánovanou urbanistickou koncepcí, které bylo vybudováno společností Dart Enterprises jen kousek od Seven Mile Beach. Za poslední dekádu se Camana Bay stalo předním centrem byznysu a zábavy, s moderními kancelářskými budovami, maloobchodem, restauracemi a školami. Bydlení bylo zpočátku omezené, ale to se mění: právě dokončuje první rezidenční projekt na prodej, Olea (městské domy a byty), a další jsou v plánu. Rozšiřování Camana Bay, včetně budoucích výškových bytových projektů, činí celý Seven Mile Corridor (úsek od George Town po West Bay) souvislou oblastí zájmu. Už dnes jsou komunity jako Crystal Harbour, Canal Point, Vista Del Mar (všechny luxusní čtvrti s domy u kanálů za Seven Mile) extrémně žádané u těch, kdo chtějí bezpečí a přístup k lodím, a přitom blízkost rušných lokalit. Nemovitosti v tomto koridoru – ať už jde o pozemky u kanálů (průměrně za CI$1M+), byty u golfového hřiště poblíž North Sound Golf Club nebo výškové byty v Camana Bay – zůstanou žádaným artiklem díky výjimečné lokalitě.
• Turismus a pohostinství: Turismus je druhým pilířem ekonomiky a hlavním hnacím motorem jak rezidenčních, tak komerčních nemovitostí.Po pandemickém útlumu se turistika s přenocováním v letech 2023–2024 opět výrazně zvýšila.Kajmanské ostrovy zaznamenaly 437 842 návštěvníků s přenocováním v roce 2024, což představuje nárůst o 2 % oproti roku 2023 a je to jeden z nejvyšších celkových počtů v historii routesonline.com routesonline.com.Do března 2024 dosahoval měsíční počet příjezdů téměř historických maxim (~57 tisíc v tomto měsíci) routesonline.com a prosinec 2024 zaznamenal druhý nejvyšší počet příjezdů v prosinci v historii routesonline.com.Toto oživení má mnohostranný dopad na nemovitosti: (1) Poptávka po krátkodobém pronájmu – mnoho investorů kupuje byty nebo vily speciálně za účelem pronájmu turistům.Vysoké ADR (průměrné denní sazby za pokoj), které v roce 2024 vzrostly o 9 % routesonline.com, znamenají silné příjmy pro majitele.(2) Nový vývoj – díky úspěchu developeři zahajují nebo dokončují nové hotely (Grand Hyatt, Kailani atd.) a rezidenční resorty se značkou (Mandarin Oriental atd.), které často zahrnují jednotky k prodeji.(3) Zaměstnanost – cestovní ruch podporuje tisíce pracovních míst, od pracovníků v pohostinství po průvodce.Jak se najímání zvyšuje (výstavba 3 nových hotelů znamená potřebu více pracovníků caymanresident.com), tito zaměstnanci potřebují bydlení, často si pronajímají byty nebo kupují cenově dostupnější domy.(4) Trh důchodců a druhých domovů – mnoho turistů se „zamiluje do Kajmanů a koupí si zde nemovitost“ po návštěvě caymanresident.com.Jedná se o dlouhodobě sledovaný fenomén, který nadále podporuje segment dovolených a druhých domovů.Cestovní ruch také přináší vládní příjmy (téměř 38,5 milionu CI$ na daních z ubytování v roce 2024 routesonline.com), což umožňuje veřejné výdaje na infrastrukturu, která dále zvyšuje hodnotu nemovitostí (například modernizace letiště, projekty zvelebování).Stojí za zmínku, že významný je také cestovní ruch spojený s výletními plavbami (s miliony cestujících na výletních lodích v běžném roce), avšak návštěvníci z výletních lodí obvykle mají menší přímý dopad na nemovitosti než turisté, kteří zůstávají přes noc.Celkově vzkvétající turistický sektor posiluje důvěru investorů jak v nemovitosti související s pohostinstvím, tak v celkový trh, protože naznačuje živou ekonomiku a mezinárodní atraktivitu dané lokality.

Na závěr lze říci, že každá oblast Caymanu nabízí něco odlišného, ale všechny sdílejí hlavní přednosti ostrova – stabilitu a krásu. Při výběru lokality investoři zvažují faktory jako blízkost ke školám/práci (výhoda: South Sound, GT), potenciál pronájmu (výhoda: Seven Mile, Rum Point), budoucí infrastrukturu (výhoda: východní čtvrti) a životní styl (klidný versus rušný). Horká místa rozvoje v roce 2025 zahrnují Seven Mile (probíhající přeměna starších nemovitostí na nové luxusní byty), George Town (oživení skrze smíšené výškové budovy) a východní čtvrti (nová silnice podporuje bytové projekty). Sledování těchto oblastí může odhalit další velkou příležitost – například velká plocha v North Side může být dnes volná, ale zítra tu může vyrůst plánovaná rezidenční čtvrť. Klíčové je, že malá velikost Caymanských ostrovů skrývá pestrou nabídku realit a investoři najdou příležitosti od plážové chaty na Little Cayman až po luxusní penthouse na Seven Mile Beach.

Ekonomické faktory ovlivňující trh s nemovitostmi

Realitní trh na Caymanu neexistuje ve vakuu – je úzce spjat se širším ekonomickým kontextem. Několik hlavních ekonomických motorů pohání sílu trhu:

• Finanční služby: Největším pilířem caymanské ekonomiky je její role jako globálního finančního centra. Přítomnost hedge fondů, private equity společností, bank, pojišťoven a fintech podniků na Caymanu vytváří silný základ poptávky po nemovitostech. Finanční sektor přispívá významně k HDP i zaměstnanosti. V roce 2025 je na Caymanu registrováno přes 100 000 firem (včetně 12 000+ podílových fondů a mnoha specializovaných pojišťoven) a trvale patří mezi nejvyhledávanější jurisdikce pro offshore finance. To znamená stálý přísun vysoce vydělávajících profesionálů – právníků, účetních, správců fondů – často na pracovní smlouvy, kteří si po rozhodnutí zůstat déle nakonec pořizují domy. Například růst rodinných kanceláří naplno přesouvajících se na Cayman (láká je ekonomická substance a životní styl) přímo vedl k nákupům luxusních domů HNWI blog.bovell.ky. Navíc růst finančního sektoru podporuje i komerční realitní segment: poptávku po kancelářských prostorách a luxusních rezidenčních nájmech poblíž byznysových čtvrtí. Koncem roku 2023 byl Cayman vyškrtnut z některých mezinárodních AML seznamů caymanresident.com, což slibuje další expanzi finančního sektoru (žádné bariéry pro legitimní podnikání). Pokud zůstane Cayman top offshore centrálou – a vše tomu zatím nasvědčuje – bude zde poptávka po nemovitostech stále silná, především ve středním a vyšším segmentu, který preferují zahraniční profesionálové.
• Růst populace a pracovní síla: Populace Kajmanských ostrovů roste rychle a je to zásadní hnací síla poptávky po bydlení. Odhad populace k polovině roku 2024 byl 87 866, což je nárůst o 4,6 % oproti předchozímu roku caymanresident.com. Více než polovina (asi 55 %) obyvatel nejsou Kajmanští, což znamená, že dovážení pracovníci a jejich rodiny caymanresident.com caymanresident.com. Průzkum pracovní síly na jaře 2024 ukázal, že 53 % pracovní síly (33 573 lidí) byli cizinci caymanresident.com. Tato čísla odrážejí pozici Kajmanů jako magnetu pro talenty – a každý nový pracovník potřebuje bydlení. Mnozí nejprve pronajímají (proto je trh s pronájmy napjatý), část z nich následně kupuje. Důležité je, že vysoký růst populace „není ze své podstaty negativní“ a skutečně koreluje s hospodářským růstem caymanresident.com, ale v případě špatného řízení zatěžuje infrastrukturu. Vláda začala vnímat, že kvalita života by mohla utrpět, pokud infrastruktura bude zaostávat za rychlým růstem počtu obyvatel, proto se zvažují velké silniční projekty a případně nová veřejná doprava. Nicméně z pohledu tržní dynamiky znamená rostoucí populace s relativně vysokým disponibilním příjmem neustálý tlak na nabídku nemovitostí. Jde o klasický případ, kdy poptávka roste rychleji než nabídka, což obvykle tlačí ceny nahoru. Tato dynamika je klíčovým důvodem, proč i při stovkách nových nabídek zůstávají Kajmanské ostrovy v mnoha ohledech trhem prodávajících caymanresident.com 1503propertygroup.com. Z demografického hlediska příliv mladších profesionálů a rodin rozšiřuje střední segment trhu (například poptávka po domech se 2–3 ložnicemi v blízkosti škol). Zároveň bohatí migranti (někteří skrze program trvalého pobytu) rozšiřují nejvyšší segment. Objevuje se také nová skupina důchodců – lidé, kteří na Kajmanech pracovali nebo sem často jezdili, se zde rozhodují odejít do důchodu, často do menších bytů (condos). Všechny tyto populační faktory zajišťují širokou základnu poptávky napříč cenovými hladinami.
• Rozvoj infrastruktury: Probíhající a plánované infrastrukturní projekty na Kajmanských ostrovech mají významný dopad na hodnoty nemovitostí a příležitosti k rozvoji. Některé z těchto projektů:
  • Rozšíření a modernizace mezinárodního letiště Owana Robertse (první fáze dokončena v roce 2019, další vylepšení v plánu) zvyšuje kapacitu letů a zlepšuje zážitek návštěvníků, čímž nepřímo podporuje trh s nemovitostmi spojenými s turismem. Otevírá také možnosti přímých letů z nových destinací, např. nová linka z Los Angeles byla zahájena v roce 2023, což potenciálně přitahuje zájemce z amerického západního pobřeží.
  • Východo-západní arteriální silnice (zmíněná dříve) je klíčovým projektem pro zlepšení propojení východní poloviny Grand Caymanu. V roce 2024 byla trasa dohodnuta přes centrální mokřady caymanresident.com. Ačkoli existují environmentální obavy, pokud bude postavena, tato silnice odemkne rozvoj v oblastech s nižší hustotou obyvatel díky zkrácení doby dojíždění. Místa jako North Side by se mohla z 50minutové jízdy z centra města změnit na možná 30minutovou. Jak ukazují zkušenosti z jiných trhů, nové dálnice často vedou k růstu cen pozemků a stavebnímu boomu podél koridoru.
  • Inženýrské sítě a odolnost: Kajmanské ostrovy investují do vodovodní, elektrické a internetové infrastruktury. Čím spolehlivější a rozšířenější jsou tyto služby, tím snazší je rozvíjet nové oblasti. Například rozšíření městského vodovodu do okrajových oblastí činí tyto oblasti životaschopnějšími pro výstavbu bydlení (není potřeba nádrží na vodu). Podobně podzemní vedení elektrických sítí v některých oblastech a zodolnění telekomunikačních sítí (pro odolnost vůči hurikánům) zvyšuje atraktivitu nemovitostí, protože se tím zkracuje doba výpadků během bouří.
  • Vzdělávací a zdravotnická zařízení: Vláda i soukromý sektor otevřely nové školy a zdravotnická zařízení. Významně Health City Cayman Islands (velký zdravotnický kampus v East End) otevřel druhé zařízení v Camana Bay v letech 2022–23. To nejen poskytuje špičkovou zdravotní péči (přitahuje zdravotní turisty a dává jistotu důchodcům/investorům), ale také zaměstnává personál, který potřebuje bydlení v okolí. Přítomnost kvalitních škol (například Cayman International School v Camana Bay nebo St. Ignatius v South Sound) často motivuje rodiny koupit dům v těchto spádových oblastech.
  • Digitální infrastruktura: Kajmanské ostrovy mají vynikající internetové připojení (optické vlákno v mnoha čtvrtích) a rychle zavedly režimy práce na dálku (např. program Global Citizen během COVIDu). Tato digitální připravenost znamená, že čím dál více lidí na dálku si vybírá Kajmanské ostrovy jako základnu, což ovlivňuje trh s luxusními pronájmy i nákupy nemovitostí.
  Celkově lze říci, že rozvoj infrastruktury většinou zvyšuje hodnotu nemovitostí na Kajmanských ostrovech tím, že zlepšuje kvalitu života a snižuje překážky (jako je doprava) života na ostrově. Klíčové je, aby infrastruktura držela krok: jedním z problémů v roce 2024 byla vážná dopravní zácpa, která skutečně ovlivnila rozhodování o bydlení (lidé byli ochotni zaplatit více za možnost žít blízko práce, aby se vyhnuli dopravním zácpám) caymanresident.com caymanresident.com. Vzhledem k tomu vláda ve svém strategickém prohlášení zdůrazňuje udržitelný rozvoj a řešení úzkých míst v infrastruktuře caymanresident.com. Pokud budou tyto snahy úspěšné, podpoří další růst realitního trhu.
• Fiskální zdraví a politika vlády: Příjmy vlády Kajmanských ostrovů jsou úzce spjaty s dovozními cly a poplatky, včetně kolku z prodeje nemovitostí. V 1. čtvrtletí 2025 byly příjmy z kolku o 7,7 milionu CI$ vyšší než očekávané díky většímu počtu transakcí a vyšším cenám nemovitostí caymanresident.com caymanresident.com. Tento vyšší než očekávaný příjem přispěl k potenciálnímu vládnímu rozpočtovému přebytku pro rok 2025 caymanresident.com caymanresident.com. Dopad na trh s nemovitostmi je dvojí: Za prvé, vláda má velký zájem na udržení zdravého trhu s nemovitostmi (je to významný zdroj příjmů). Za druhé, silné veřejné finance umožňují pokračovat v kapitálových investicích (silnice, školy atd.) bez potřeby zavádět nové daně. Kajmanské ostrovy dodržují přísná fiskální pravidla (omezené zadlužení atp.) a přestože volební rok může přinést nejistotu, celková trajektorie zůstává stabilní. Stabilní makroekonomické prostředí s nízkým zadlužením a bez přímých daní je lákavým pozadím pro investory zvažující dlouhodobé investice do nemovitostí.

Stručně řečeno, trh s nemovitostmi na Kajmanských ostrovech je podporován dynamickou ekonomikou: mezinárodní finanční sektor s vysokou přidanou hodnotou přináší bohatství a pracovní místa; špičkový cestovní ruch přivádí návštěvníky a prestiž (a příjmy z pronájmu); rostoucí populace přináší vitalitu a poptávku po bydlení; a zlepšování infrastruktury otevírá nové možnosti růstu. Tyto faktory vytvářejí synergický efekt, díky kterému se Kajmanské ostrovy řadí mezi nejvýkonnější trhy s nemovitostmi v regionu. Samozřejmě právě tyto faktory způsobují i určité problémy (doprava, vysoké životní náklady), což nás přivádí k další části – rizikům a výzvám, které je třeba překonat.

Rizika a výzvy

Žádný trh není bez problémů. Přes všechny své silné stránky čelí odvětví nemovitostí na Kajmanských ostrovech několika rizikům a omezením, které investoři i politici pozorně sledují:

• Vysoké náklady na výstavbu a omezení nabídky: Stavba na Kajmanských ostrovech je drahá. Téměř všechny stavební materiály se dovážejí (asi 80 % zboží pochází z USA blog.bovell.ky) a podléhají dovoznímu clu ve výši 22–27 % practiceguides.chambers.com. Nedávné výkyvy v globální obchodní politice – například cla USA na určité materiály – měly přímý dopad na Kajmanské ostrovy. Developerům vzrostly náklady na dřevo, ocel, spotřebiče atd., což může zpozdit projekty nebo zvýšit prodejní ceny blog.bovell.ky blog.bovell.ky. Jeden developer poznamenal, že nepředvídatelné změny cel ztěžují stanovení cen dlouhodobých projektů, protože „jeden den jsou cla zapnuta, druhý den vypnuta“ blog.bovell.ky. Navíc je stavební sektor na Kajmanských ostrovech na maximu kapacity; je tu jen omezený počet dodavatelů a kvalifikovaných pracovníků. V letech 2023–24 způsobilo zpoždění na plánovacím oddělení při inspekcích zdržení při vydávání certifikátů o obývatelnosti (Certificate of Occupancy), některé nové domy čekaly na konečné schválení déle než 6 měsíců caymanresident.com. To znamenalo, že nově postavené jednotky zůstávaly prázdné (bez připojení k elektřině nelze vydat CO) a přispívalo to k napjatému trhu s pronájmy, protože lidé, kteří by se nastěhovali, museli dále bydlet v nájmu caymanresident.com. Podobná úzká místa ukazují, jak personální a administrativní omezení mohou brzdit nabídku a zhoršovat nedostatek bydlení. Ve střednědobém horizontu bude třeba, aby vláda i soukromý sektor investovaly do školení, případně přivedly více stavebních dělníků a zefektivnily povolovací procesy, aby těmto problémům předešly. Do té doby bude omezená nová nabídka udržovat tlak na růst cen – což je dobré pro vlastníky, ale problém pro rovnováhu na trhu.

Zatížení infrastruktury a obavy z nadměrného rozvoje: S rostoucí populací a rozvojem zástavby je infrastruktura na Kajmanských ostrovech pod tlakem. Nejviditelnějším příkladem jsou dopravní zácpy na Grand Cayman. Cesta do práce během dopravní špičky z východních částí do George Townu může být notoricky zdlouhavá (častá stížnost: „Ostrov, na který cesta běžně trvala 15 minut, nyní může trvat přes hodinu v dopravě“). Zatímco se plánují nové silnice, někteří lidé v mezidobí činí rozhodnutí o bydlení na základě dopravy – například stěhují se z většího domu na předměstí do menšího bytu blíže centru caymanresident.com. Zatížení infrastruktury zahrnuje také kapacitu výroby vody, kanalizace a nakládání s odpady, které jsou rychlým růstem vystaveny zkoušce. Skládka v George Townu prochází dlouhodobým projektem sanace (zařízení na přeměnu odpadu na energii ReGen), jehož případné zpoždění by mohlo ohrozit životní prostředí a vzhled okolních nemovitostí. Nadměrný rozvoj vs. životní prostředí je aktuální téma: veřejnost stále více protestuje proti nekontrolovanému rozvoji, který by mohl poškodit přírodní zdroje jako mangrovy, útesy nebo způsobit záplavy. Současná vláda signalizovala záměr „omezit nadměrný rozvoj“ a dosáhnout lepší rovnováhy mezi ekonomickými, sociálními a environmentálními výsledky caymanresident.com caymanresident.com. Prakticky by to mohlo znamenat přísnější schvalování výstavby nebo změnu územního plánu v některých oblastech. Pro developery jsou jakékoliv náhlé změny politiky rizikem (ačkoliv dosud k žádným nedošlo – diskuse stále probíhají). Pro širší trh platí, že pokud se infrastruktura nebude včas modernizovat, může dojít ke snížení kvality života, což by mohlo učinit Kajmanské ostrovy v dlouhodobém horizontu méně atraktivními. Dobrou zprávou je, že Kajmanské ostrovy mají zdroje a finance na investice do infrastruktury; jde spíše o rychlost realizace a plánování.

Environmentální rizika (klima a přírodní nebezpečí): Kajmanské ostrovy jsou nízko položené tropické území, což znamená, že jsou přirozeně vystaveny klimatickým rizikům. Hurikány představují největší akutní hrozbu – například hurikán Ivan v roce 2004 způsobil rozsáhlé škody a dočasný propad trhu s nemovitostmi. Od té doby se stavební předpisy výrazně zlepšily a nemovitosti jsou obecně stavěny nad známými úrovněmi záplav a s použitím metod odolných proti hurikánům, což zajišťuje větší odolnost. Pojištění je snadno dostupné (byť drahé – mnoho vlastníků zaznamenalo zvýšení pojistného na bydlení o 30–40 % v roce 2023 caymanresident.com, protože globální sazby za zajištění vzrostly). Přesto přímý zásah velkého hurikánu zůstává rizikem, které by mohlo krátkodobě narušit trh. Klimatická změna představuje postupně narůstající riziko: zvyšování hladiny moře a eroze pláží mohou ovlivnit pobřežní nemovitosti. Pláž Seven Mile zaznamenala v některých částech erozi (zvlášť vážná epizoda v roce 2022 způsobila ohrožení některých staveb). Vláda pracuje na zvýšení klimatické odolnosti – např. obnovou korálů, doplňováním písku na plážích a vyžadováním větších odstupů od pobřeží pro nové stavby. Někteří zákonodárci tvrdili, že vyšší budovy mohou být odolnější vůči klimatu, pokud budou přízemí zvýšena a dále od moře caymancompass.com. Je zde také otázka omezených zásob sladké vody (i když ji odsolování prozatím vyřešilo) a zvyšujících se teplot, které mohou zatěžovat elektrickou síť kvůli klimatizacím. Pro investory je klíčové zajistit, aby nemovitosti splňovaly vysoké standardy odolnosti (většina nových staveb splňuje), a být si vědomi nákladů na pojištění a opatření. Z makro pohledu by jakákoli významná klimatická událost mohla na určitou dobu snížit turistiku a tím i příjmy z pronájmu.

Globální ekonomické a regulatorní faktory: Prosperita Kajmanů je spojena s globálními trendy. Globální recese nebo pokles trhu by mohly snížit poptávku po rekreačních nemovitostech, nebo by mohly vést k odchodu cizinců (což se do určité míry stalo po roce 2008 a během COVIDu). Rostoucí globální úrokové sazby v letech 2022–23 měly utlumený dopad na nemovitosti všude, včetně Kajmanů, kde hypoteční sazby dosáhly přibližně 8% caymanresident.com. Pokud se vrátí inflační tlaky nebo úrokové sazby znovu porostou, mohlo by to některé kupce, zejména na místním trhu, odstavit na vedlejší kolej. Další faktor: směnné kurzy měn. Kajmanský dolar je pevně navázán na USD, takže kupující z USA nemusí čelit měnovému riziku, ale Evropané nebo Kanaďané ano – silný USD (jako v roce 2022) činí Kajmany pro ně dražší, což potenciálně snižuje jejich kupní sílu. Z hlediska regulace byly Kajmany pod drobnohledem mezinárodních institucí kvůli svému finančnímu sektoru (černé listiny, atd.). Ačkoliv se tyto záležitosti řeší, jakýkoli negativní vývoj (například zařazení na černou listinu) by mohl nepřímo poškodit trh s nemovitostmi tím, že některé investory odradí. Podobně pokud velké země zpřísní opatření vůči offshore majetku nebo zavedou daně na zahraniční nemovitosti svých občanů, může to oslabit zahraniční zájem. Existuje také geopolitické riziko v širším smyslu: kouzlo Kajmanů částečně spočívá v jejich stabilitě v chaotickém světě – pokud geopolitické události vyvolají útěk do bezpečí, Kajmany by z toho mohly těžit (podobně jako během COVIDu u některých ultra-bohatých). Naopak, pokud by byla narušena doprava, nebo by došlo k celosvětovému boji proti offshore finančním centrům, mohlo by to vyvolat komplikace.

Sociálně-politická a lokální tržní rizika: Na Kajmanech spočívá sociálně-politické riziko v rostoucí majetkové nerovnosti a nespokojenosti místních s vysokými cenami nemovitostí. Někteří Kajmanané mají pocit, že se ostrov „prodává“ bohatým cizincům a že jsou vytlačováni ze svého vlastního trhu s nemovitostmi caymannewsservice.com. Vláda musí vyvažovat vítání investic se zajištěním dostupnosti bydlení pro občany (odtud například úlevy na dani z převodu nemovitosti pro místní). Pokud se veřejné mínění zhorší, budoucí politika by mohla zahrnovat například omezení zahraničního vlastnictví v některých segmentech nebo požadavky pro developery na začlenění dostupného bydlení. Zatím jsme to na Kajmanech (které jsou velmi tržně orientované) neviděli, ale je to téma politických diskuzí, zvláště před volbami. Existuje také riziko přílišné závislosti na dvou odvětvích: finance a cestovní ruch. Probíhají diverzifikační snahy (například Cayman Enterprise City pro technologie, nebo zdravotní turistika s Health City). Pokud by však jedno z těchto velkých odvětví utrpělo (například kvůli globální regulaci nebo pandemii), ekonomika i realitní trh by to pocítily. Nakonec by nesoulad úrokových sazeb a měn mohl stresovat místní majitele domů – většina hypoték je s pohyblivou sazbou; pokud by sazby rostly příliš rychle, někteří by mohli mít potíže (banky jsou zde však obezřetné a většinou vyžadují silné poměry obsluhy dluhu).

Při zvažování těchto rizik je zřejmé, že Kajmanské ostrovy mají značnou vnitřní odolnost: silné řízení, fiskální přebytek, adaptivní politiky a výhodu, že poptávka často převyšuje nabídku. Investoři by však měli přistupovat obezřetně – prověřovat lokalitu nemovitosti (např. záplavové zóny apod.), udržovat správné pojištění a sledovat místní politická jednání. V praktické rovině je řada těchto výzev (infrastruktura, přizpůsobení klimatu) aktivně řešena, což samo o sobě vytváří příležitosti – např. zlepšení infrastruktury může zvýšit hodnotu půdy, do které nyní investujete; trendy v udržitelné výstavbě mohou zvýšit hodnotu ekologických domů.

Prognóza trhu na příštích 3–5 let (2026–2030)

Odhadování trhu s nemovitostmi na 3–5 let dopředu je vždy otázkou pravděpodobnosti, ale současné trendy a data nám umožňují nastínit pravděpodobný vývoj na Kajmanských ostrovech:

• Celkový vývoj trhu: Očekává se, že trh s nemovitostmi na Kajmanských ostrovech bude pokračovat v růstu, byť spíše mírnějším a udržitelnějším tempem ve srovnání s prudkým boomem po pandemii. Po dvojciferném meziročním nárůstu cen v některých segmentech v letech 2021–2022 trh v letech 2023–2024 zpomalil na jednociferný růst. Předpokládáme průměrné roční zhodnocení cen v rozmezí 5 % u rezidenčních nemovitostí v příštích několika letech, pokud nenastanou zásadní vnější otřesy. Prémiové lokality (např. Seven Mile Beach) mohou zaznamenat vyšší přírůstky, zatímco méně centrální oblasti mohou zůstat na nižší (nebo stabilní) úrovni, dokud nová infrastruktura neodblokuje jejich potenciál. Důležité je, že i rok stagnace na Kajmanech bývá často jen pauzou před dalším růstem kvůli omezené nabídce.
• Nabídka bydlení a výstavba: Mezi současností a rokem 2030 na Kajmanských ostrovech vznikne několik nových projektů, které zvýší nabídku, ale zároveň podpoří poptávku. Očekáváme:
  • Dokončení několika luxusních projektů s kondominimi (Watermark do roku 2025, Grand Hyatt Residences do roku 2025, pravděpodobně ONE|GT do roku 2026, Lacovia hotova apod.). Většina těchto jednotek bude pravděpodobně absorbována kupci z vyšších vrstev již při dokončení, takže trh nezaplaví neprodanými byty – spíše nastaví nové cenové standardy.
  • Nové střední rezidenční lokality na předměstích (například Savannah, Bodden Town) poskytnou více možností pro místní rodiny. Vláda může také spolupracovat na projektech dostupného bydlení a potenciálně nabídnout několik stovek levnějších domů nebo pozemků. Tyto počty však zůstávají v porovnání s růstem poptávky malé.
  • Růst východních distriktů: Pokud bude pokračovat stavba East-West Highway (částečné otevření kolem let 2027–2028?), čeká tyto oblasti stavební boom. Hodnota půdy zde může do té doby výrazně vzrůst v očekávání změn. Do roku 2030 by zde mohl vzniknout první rozsáhlý rezidenční projekt typu master-planned community v oblasti North Side nebo rozšířený resort v East Endu.
  • Sesterské ostrovy: Divoká karta – rozvoj je zde omezený, ale jeden významnější resortní projekt či větší příliv lidí na dálkovou práci by mohl výrazně zvýšit aktivitu na Bracu nebo Little Caymanu. Jeden resort na Little Cayman chystá v příštích letech modernizaci; to může mírně podpořit tento mikrotrh.
  • Vertikální rozvoj: Pokud budou zákonné výškové limity formálně navýšeny, do roku 2030 by mohly být na Caymanu jedna nebo dvě budovy o 15–20 patrech (možná nová věž v Camana Bay nebo na Seven Mile). To by přineslo nový typ produktu (luxusní penthousy ve výškách apod.) a mohlo by to přitáhnout nový zájem (například některé ultrabohaté, kteří chtějí nejvyšší věž v Karibiku).
  Souhrnně lze říci, že nabídka se zvýší, ale kontrolovaně. Cayman nebude nadměrně stavět obrovské obytné celky nebo masivní kondominiové bloky nad rámec poptávky – financování a plánovací regulace tomu zabrání. Proto nová nabídka pravděpodobně nedožene novou poptávku, ale pouze zmírní určitý tlak.
• Poptávka a demografie: Počet obyvatel Caymanu by mohl realisticky překročit 100 000 do let 2027–2028, vzhledem k současnému tempu růstu. Tato organická poptávka bude udržovat trh s pronájmy i vstupní nákupy. Počet světových boháčů také roste – předpokládá se, že populace UHNWI celosvětově významně vzroste do roku 2025 (navzdory hospodářským cyklům) caproasia.com, a Cayman z toho bude těžit díky svým výhodám. Proto by poptávka po luxusu měla zůstat stabilní. Také očekáváme, že na trh vstoupí více kupujících z řad mileniálů a generace Z, včetně dětí dlouholetých expatů nebo bohatých mileniálů hledajících prostředí vhodné pro práci na dálku. To by mohlo zvýšit poptávku po bytech v docházkových lokalitách (Camana Bay, GT) a možná i po udržitelných/ekologických domech.
• Úrokové sazby a prostředí financování: Většina předpovědí očekává, že globální úrokové sazby se po boji s inflací do roku 2025–2026 stabilizují nebo klesnou. Pokud se sazby v USA normalizují například na ~2–3 % Fed Funds do roku 2026, hypoteční sazby na Caymanu by se mohly vrátit na úroveň ~4–5 %. To by byl přínos pro realitní trh, potenciálně by to uvolnilo novou vlnu kupujících a investorů využívajících levné úvěry. Levnější financování spolu s pokračujícím tvorbou bohatství vytváří podmínky pro další vzestup transakcí a cen nemovitostí v druhé polovině desetiletí. Naopak, pokud inflace překvapí a sazby zůstanou vysoké, nemovitosti na Caymanu mohou růst pomaleji, zejména místní kupci poprvé budou omezeni – ale zahraniční kupci v hotovosti na vrcholu pravděpodobně zůstanou bez vlivu.
• Ekonomický výhled: Základní průmyslová odvětví, která pohánějí nemovitostní trh (finance, cestovní ruch), vypadají ve střednědobém horizontu pozitivně. Finanční služby se diverzifikují (například do fintechu, digitálních aktiv v rámci regulačního sandboxu), což by mohlo přinést nové typy podnikání a mladší profesionály. Očekává se, že cestovní ruch poroste meziročně mírně (cílem Kajmanských ostrovů je kvalita před kvantitou, ale možný je určitý nárůst příletů a případně zlepšení kotviště pro výletní lodě). Jakákoli diverzifikace – například lékařská turistika ve stále rozšiřujícím se zařízení Health City – je třešničkou na dortu, přináší specializované pracovníky a možná i pacienty, kteří si později koupí druhý domov. Vládní prognózy a Strategické prohlášení o politice směřují k udržitelnému růstu; předpokládají provozní přebytky a investice do infrastruktury do roku 2026 caymanresident.com caymanresident.com. Potenciálním rizikovým faktorem po roce 2025 je celosvětové zavedení 15% minimální korporátní daně (OECD Pillar 2). Kajmanské ostrovy jako daňově neutrální nevyměří daň z příjmů, ale budou vyžadovat reportování od velkých nadnárodních společností practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Jak se tato globální daňová reforma vyvine, by mohlo mírně ovlivnit přítomnost firem. Vzhledem k tomu, že Kajmanské ostrovy daně nevybírají, budou zde firmy pravděpodobně stále sídlit a jen doplatí rozdíl ve své domovské zemi. Tedy pravděpodobně minimální dopad na nemovitosti, ale je třeba to sledovat kolem roku 2026.
• Prognóza cenových segmentů: Do roku 2030 lze očekávat, že:
  • Medián/průměrná cena domů (nyní asi 1,2 milionu USD) se může zvýšit do rozmezí 1,5–1,6 milionu USD díky 4–5% ročnímu růstu a složenému úročení.
  • Trh s luxusními apartmány na Seven Mile pravděpodobně dosáhne nových rekordů – možná uvidíme první prodej za 50 milionů USD, pokud se uskuteční transakce s velmi velkým penthousem či rezidencí (některé penthousy už se blíží 30 milionům USD).
  • Střední třída (řadové domy, vnitrozemské byty) by měla doufejme narůstat v objemu. Ceny tam také porostou, ale mohou se stabilizovat, pokud vláda úspěšně dodá dostupné jednotky. Přesto koncem roku 2028 může být byt, který v roce 2024 stál 500 000 CI$, za 600–650 000 CI$.
  • Nájmy budou následovat růst cen nemovitostí, pokud nedojde k rozsáhlé výstavbě nájemních bytů. Vysoká poptávka po pronájmu znamená, že výnosy by měly zůstat na současné úrovni (když ceny vzrostou o 5 %, pravděpodobně i nájmy porostou podobně, takže % výnos bude stálý).

Vlastnictví a zdanění: Kajmanské ostrovy vynikají svou kombinací žádné každoroční daně z nemovitosti a žádných omezení ohledně zahraničního vlastnictví.

Zahraniční kupci na Kajmanských ostrovech mají stejná vlastnická práva jako místní obyvatelé – mohou koupit jakoukoli nemovitost (pozemek ve volném vlastnictví nebo byt) bez speciální licence caymanresident.com.Jedinou daní je jednorázová kolkovná daň (7,5 %) při koupi practiceguides.chambers.com.Naopak, Bermudy výrazně omezují nákup nemovitostí zahraničními osobami: zahraniční investoři musí získat vládní licenci (s poplatkem ve výši 6–8 % z hodnoty nemovitosti) a mohou kupovat pouze z malého okruhu nemovitostí s vysokou hodnotou, které splňují minimální hranice ročního nájemného (ARV) caymancompass.com.Nemohou vůbec kupovat nezastavěné pozemky caymancompass.com caymancompass.com.Bermuda také uvaluje roční daň z nemovitosti založenou na ARV, což znamená, že zahraniční vlastníci čelí stejným průběžným nákladům jako místní (například dům v hodnotě přibližně 1 milionu dolarů může znamenat roční daň v řádu několika tisíc dolarů).Bahamy spadají někam mezi – také nemají daň z příjmu ani daň z kapitálových výnosů a podporují zahraniční nákupy.Cizinci mohou volně nakupovat bahamské nemovitosti a dokonce získat trvalý pobyt prostřednictvím investic (hranice pro ekonomické rezidentství se v roce 2025 zvyšuje ze 750 000 USD na 1 milion USD) globalpropertyguide.com.Bahamy však uvalují každoroční daň z nemovitosti na většinu nemovitostí: domy obývané vlastníkem mají progresivní sazby (např. 0,75 %–1 % z hodnoty nad určitou výjimku) a neobývané vlastníkem nebo vlastněné cizinci často platí kolem 1 % z celé hodnoty, pokud nejsou osvobozeny sothebysrealty.com sothebysrealty.com.Existuje také 10% DPH (fakticky kolkovné) na transakce nad 100 000 $ krabahamas.com.BVI, stejně jako Kajmanské ostrovy, nemá daň z příjmu ani daň z kapitálových zisků a žádnou významnou roční daň z nemovitosti (pouze symbolickou daň z půdy ve výši několika dolarů za akr).Nicméně BVI vyžaduje, aby všichni zahraniční kupci získali licenci na držení půdy pro cizince (Non-Belonger Land Holding License), což je časově náročný proces, který může trvat 6–12 měsíců a nemovitost, která má být pořízena, musí být v žádosti specifikována bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com.BVI také účtuje cizincům vyšší kolkovné (12 % oproti 4 % pro místní) při nákupu.Dubaj (SAE) na druhé straně nemá daň z příjmu ani daň z kapitálových zisků, a zatímco má 4% poplatek za převod (kolkovné) a malé roční poplatky za služby spojené s nemovitostí, nemá opakovanou daň z nemovitosti.Zahraniční vlastnictví je povoleno ve vybraných oblastech s volným vlastnictvím.
• Nejhorší/bear scénář: Pro vyváženost – co by se mohlo pokazit? Pokud by například v roce 2026 došlo ke globální recesi, na Kajmanských ostrovech by mohlo dojít k dočasnému zpomalení – prodejní objemy by mohly klesnout, délka prodeje nemovitosti by se prodloužila a někteří prodávající by mohli mírně upravit ceny směrem dolů, aby se přizpůsobili trhu. Ale podle minulých zkušeností (2008, 2020) jsou takové poklesy na Kajmanských ostrovech obvykle jen v rámci několika procent a mají krátké trvání blog.bovell.ky. Dno trhu drží nulová daň z nemovitostí (není tlak na prodej kvůli nákladům na držení) a majitelé s dostatečně hlubokými kapsami. Další scénář: katastrofální hurikán by mohl způsobit značné škody a narušit trh na 1–2 roky. Nicméně následná rekonstrukce by pravděpodobně podpořila stavebnictví a mohla vyvolat menší boom. Celkově lze říci, že rizika poklesu na Kajmanských ostrovech jsou zmírněna jejich stabilitou a atraktivitou – mohou být ohnuté, ale historicky nebyly zlomené.

Stručně řečeno, 5letá prognóza pro nemovitosti na Kajmanských ostrovech je převážně pozitivní: očekává se další růst hodnoty nemovitostí, poháněný silnými základy, i když s mírnějším tempem ve srovnání s vrcholem první poloviny roku 2022. Trh se vyvíjí, dochází k větší segmentaci (luxusní vs. startovní domy atd.) a pravděpodobně i k většímu zapojení vlády při řízení rozvoje. Pro investory i majitele nemovitostí vyhlídky naznačují, že nemovitosti zakoupené nyní by měly ocenit a poptávka po kajmanských aktivech zůstane vysoká. Samozřejmě, obezřetní investoři budou sledovat úrokové sazby, změny politiky a globální ekonomickou situaci, ale jedinečná kombinace životního stylu a finančních výhod Kajmanů je staví do silné pozice pro zvládnutí výzev a pokračování v růstu až do roku 2030.

Srovnání s ostatními daňově neutrálními jurisdikcemi

Jak si vede realitní trh na Kajmanských ostrovech ve srovnání s ostatními karibskými a globálními daňově neutrálními jurisdikcemi? Níže uvádíme srovnání klíčových faktorů a nedávných trendů na Kajmanech a několika relevantních obdobných trzích: Bahamy, Bermudy, Britské Panenské ostrovy (BVI) a krátkou poznámku o Dubaji (nekaribské daňově neutrální centrum). Tyto lokace jsou často zmiňovány zároveň kvůli svým offshore finančním centrům či přívětivosti pro daně, ale každá má odlišný realitní trh.

Velikost a aktivita trhu: Trh na Kajmanských ostrovech je relativně malý, ale velmi aktivní a likvidní vzhledem k počtu obyvatel. Roční objem prodejů nemovitostí se v posledních letech na Grand Cayman pohybuje kolem 800 milionů až 1 miliardy amerických dolarů (v roce 2022 dokonce přesáhl 1 miliardu blog.bovell.ky). Trh na Bermudách je menší a relativně stagnuje. Přísná omezení znamenají málo transakcí – na Bermudách se ročně uskuteční jen několik desítek luxusních prodejů cizincům a místní v podstatě obchodují hlavně mezi sebou. Průměrná cena bermudského domu byla kolem 885 000 dolarů v roce 2020 caymancompass.com, ale objem prodejů je nízký a mnoho nemovitostí přechází dědictvím caymancompass.com. Restriktivní přístup Bermud udržuje ceny vysoké, ale likviditu nízkou (častá kritika je, že tato politika vedla k „stagnujícímu trhu s nemovitostmi“ s omezeným novým rozvojem) caymancompass.com. Bahamy mají větší populaci (~400 000) a dvouvrstvý trh: prémiový segment ovlivněný cizinci (v Nassau, Paradise Island a rezortních ostrovech) a domácí segment. Bahamy zaznamenaly obrovský nárůst v letech 2021–2022 po COVIDu – podle Knight Frank vzrostly ceny prémiových rezidenčních nemovitostí na Bahamách o 15 % v roce 2023, což patří k nejvyšším růstům na světě globalpropertyguide.com. Toto bylo poháněno Američany a Evropany, kteří kupovali luxusní domy v Nassau/Exuma atd. Domácí segment na Bahamách čelí problémům s dostupností a omezenou nabídkou středně velkého bydlení globalpropertyguide.com. Celkově mají Bahamy větší geografický prostor, ale infrastruktura a ekonomické rozdíly znamenají, že ne všechny oblasti se rozvíjejí stejně. Trh na Britských Panenských ostrovech je velmi malý a převládají tam hlavně luxusní vily či developerské pozemky na Virgin Gorda a Tortole. Nikdy se zcela nevzpamatoval z hurikánů v roce 2017 (Irma udeřila na BVI silně), takže ceny v některých případech zůstávají pod úrovní před rokem 2017. Prodeje jsou nečasté kvůli povolovacímu procesu – někteří zahraniční kupci jsou frustrováni a hledají raději na Kajmanech nebo Bahamách, kde jsou transakce rychlejší. Dubaj je ve srovnání s těmito místy mega-trh – ročně tisíce transakcí, silně mezinárodní a notoricky cyklický (boomy a krize). Dubaj zažila boom v letech 2021–2022 (v některých luxusních oblastech ceny +60 %, podpořeno přílivem movitých migrantů) a zůstává populární mezi světovými investory hledajícími nulovou daň z příjmu. Na rozdíl od Kajmanů má však Dubaj prakticky neomezenou nabídku (neustále se staví nové mrakodrapy), což může dlouhodobý růst cen limitovat.

Jurisdikce	Daně a poplatky z nemovitostí	Pravidla pro zahraniční vlastnictví	Poslední vývoj trhu
Kajmanské ostrovy	Žádná roční daň z nemovitosti; 7,5% kolkovné při nákupu practiceguides.chambers.com; žádná daň z příjmu/kapitálového zisku.	Žádná omezení pro zahraniční kupce (mohou koupit jakoukoli nemovitost) caymanresident.com.Název zaručen vládou; snadný proces nákupu.PR vízum za investici 2,4 milionu USD uglobal.com eracayman.com.	Silný – Vysoká poptávka a rostoucí ceny v letech 2023–25 (průměrná prodejní cena ~1,2 milionu USD 1503propertygroup.com).Luxusní segment zažívá boom, celkový trh je odolný blog.bovell.ky.
Bermudy	Roční daň z nemovitosti založená na ARV (například ~6 000 $/rok u domu v hodnotě 1 milionu $); 7–10% daň z převodu (rozdělena mezi kupujícího a prodávajícího) při prodeji.Žádná daň z příjmu.	Vysoce omezené: Cizinci potřebují státní licenci (poplatek 6–8 % z ceny) caymancompass.com; mohou kupovat pouze určité nemovitosti vysoké hodnoty/byty (např.ARV > 126 tis. USD za domy) caymancompass.com; Není možné koupit prázdný pozemek caymancompass.com.Držitelé pracovních povolení mají obecně zakázáno kupovat caymancompass.com.	Stagnující/Beze změny – Omezený prodej kvůli restrikcím; málo nových projektů.Průměrná místní cena domu ~885 000 USD (2020) caymancompass.com.Trh považován za nelikvidní; kritici tvrdí, že politiky vedly ke stagnaci caymancompass.com.
Bahamy	Roční daň z nemovitosti (progresivní: např.0,75 %–1 % z hodnoty >500 000 USD, některé výjimky) sothebysrealty.com; přibližně 10% DPH na převody nemovitostí (obvykle rozděleno) krabahamas.com.Žádná daň z příjmu z pronájmu, ale na rekreační pronájmy se vztahuje DPH.	Otevřeno zahraničním kupcům: Není potřeba licence (pouze pokud kupujete více než 5 akrů nebo pro komerční použití, pak je potřeba povolení).Cizinci mohou vlastnit nemovitosti ve vlastnictví; vláda nabízí trvalý pobyt za 1 milion USD při koupi nemovitosti (od roku 2025 zvýšeno z 750 tisíc USD) globalpropertyguide.com.	Velmi aktivní – Trh s luxusními nemovitostmi prudce roste (Nassau, atd.hlavní ceny +15 % v roce 2023 globalpropertyguide.com).Zahraniční poptávka silná (USA, Evropa) globalpropertyguide.com.Místní trh čelí nedostatku nabídky dostupného bydlení globalpropertyguide.com.Celkově se rozvíjí špičková výstavba (Albany, Baker’s Bay atd.).
Britské Panenské ostrovy	Žádná roční daň z nemovitostí (nominální daň z pozemku ~50–150 USD/akr/rok); kolkovné 12 % pro zahraniční kupce (4 % pro Belongers)lawgratis.com.Žádný daň z příjmu ani daň z kapitálových zisků.	Omezeno: Cizinci musí pro každou nemovitost získat licenci na držení pozemku pro osoby, které nejsou rezidenty bvisothebysrealty.com – vyžaduje schválení vládou, může trvat přibližně 1 rok redcoralbvi.com.To přidává nejistotu a náklady na skladování.Některé projekty nabízejí předem schválený titul pro cizince (vzácné).	Malý/Nišový – Trh se stále zotavuje z hurikánů v roce 2017.Málo transakcí; o vily na Virgin Gorda je určitý zájem.Požadavek na licenci snižuje poptávku.Ceny relativně stabilní, ale růst zaostává za Kajmanskými ostrovy/Bahami.Výstavba je omezená (některé rekonstrukce letovisek, skromné nové projekty).
Dubaj (SAE)	Žádná daň z nemovitosti; jednorázový převodní poplatek 4 %; developeři účtují servisní poplatky za byty.Žádná daň z příjmu.	Cizinci mohou vlastnit nemovitosti v osobním vlastnictví ve vyhrazených oblastech (většina Dubaje).Žádný požadavek na pobyt pro vlastnictví, ale nemovitost ≥750 tis. AED (~204 tis. USD) může kvalifikovat pro vízum k pobytu (2 mil. AED pro 10leté „Zlaté vízum“).	Cykly boomu a krachu – Aktuálně ve vzestupné fázi: ceny luxusních vil +44 % v roce 2022 (Knight Frank) a pokračují v růstu v roce 2023.Vysoce likvidní trh s globálními kupci.Nicméně velký přísun nové nabídky může vést k nadbytku; ceny klesly přibližně v letech 2015–2019.Odlišný rizikový profil než karibské trhy.

(Zdroj: Kajmanské ostrovy – Vládní zákony practiceguides.chambers.com caymanresident.com; Bermudy – Cayman Compass caymancompass.com caymancompass.com; Bahamy – zprávy Savills/Knight Frank globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vláda Baham; Britské Panenské ostrovy – pokyny BVI Sotheby’s bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com; Dubaj – Knight Frank Wealth Report, informace vlády SAE.)

Pronájem a výnosy: Kajmanské ostrovy nabízejí silnou poptávku po pronájmu jak od rezidentů, tak turistů, a žádnou daň z příjmu z pronájmu. Hrubé výnosy na Kajmanských ostrovech u dlouhodobých pronájmů se pohybují okolo 5–7 % v závislosti na nemovitosti a lokalitě, což je atraktivní. V Bermudách jsou nájmy extrémně vysoké (kvůli nedostatku nemovitostí), ale zahraniční majitelé obecně nemohou svou nemovitost pronajímat, pokud nejde o licencovaný turistický pronájem. Bermudy mají také daň z obsazenosti při příjmu z pronájmu a částečné kontrolování nájmů pro místní. Bahamy mají dobré výnosy z krátkodobých pronájmů v letoviscích (např. rekreační domy na Harbour Island, Abaco), ale oproti Kajmanům menší skupinu expatů pro dlouhodobý pronájem. U rekreačních nemovitostí vybírají daň z přidané hodnoty ve výši 10 % (což je náklad pro turisty-nájemce). BVI mají střední výnosy a okruh nájemců je velmi malý mimo úzkou komunitu expatů. Dubaj může nabízet vysoké výnosy (6–8 % v některých oblastech), ale jsou zde poplatky za služby a vysoké riziko neobsazenosti při nadbytku nabídky.

Životní styl a další faktory: Mnoho bohatých jedinců porovnává Kajmanské ostrovy, Bahamy a Bermudy z hlediska životního stylu. Kajmanské ostrovy jsou často vyzdvihovány pro bezpečnost (velmi nízká kriminalita), vynikající školy a zdravotnictví a snadnou integraci (angličtina, přátelská atmosféra). Bermudy mají také nízkou kriminalitu a velmi vysoký životní standard, ale jsou dále na severu (chladnější zimy) a někteří je vnímají jako uzavřenější se striktními pravidly (např. pouze Bermuďané mohou řídit auta – expati často mohou používat jen skútry). Také životní náklady jsou na Bermudách ještě vyšší než na Kajmanech (řadí se mezi nejdražší místa na světě). Bahamy nabízejí pestřejší možnosti (od luxusních uzavřených komunit v Nassau až po odlehlé ostrovy). V některých částech Nassau je vyšší kriminalita a infrastruktura mimo Nassau může pokulhávat. Ale Bahamy lákají ty, kteří chtějí velké pozemky nebo soukromé ostrovy (což Kajmanské ostrovy příliš nemají) – ve skutečnosti si soukromé bahamské ostrůvky kupují i ultrabohatí jako Bezos atd. BVI jsou ultra-klidné, ideální pro milovníky jachtingu, ale v nabídce vybavení zaostávají a zotavení z hurikánů je pomalé. Přitahuje to ty, kdo chtějí velmi klidný život a jsou ochotni proplouvat byrokracií. Dubaj, ač kulturně velmi odlišný, konkuruje jako daňově výhodné centrum s okázalým městským životem – někteří klienti zvažují koupi na Kajmanech versus v Dubaji podle toho, zda dávají přednost ostrovnímu životu nebo velkoměstu. Dubaj nabízí okázalé mrakodrapy a zábavu, ale Kajmany nabízí uvolněný luxus na pláži a silný právní stát pod britskou ochranou (někteří dávají přednost politické stabilitě a demokratické správě Kajmanů před autoritářstvím v Zálivu).

Pro shrnutí porovnání je zde tabulka, která zvýrazňuje klíčové rozdíly:

Jak ukazuje tabulka, Cayman nabízí výjimečně přátelské prostředí pro mezinárodní investory do nemovitostí ve srovnání se svými konkurenty. Kombinuje to nejlepší z obou světů: žádné daně z nemovitostí (jako BVI, Bahamy) a žádná omezení při koupi (jako Bahamy, Dubaj), a to vše v rámci stabilního statusu britského zámořského území. Bermudy mohou svou exkluzivitou přitahovat některé ultra bohaté, ale data naznačují, že to poškodilo tržní dynamiku caymancompass.com. Bahamy nabízejí větší rozlohu a pestřejší nabídku (soukromé ostrovy atp.), což může být atraktivní, ale je spojeno s každoročními daněmi a mírně nižší sociální stabilitou v některých oblastech. Bezpečnost, infrastruktura a trvale pro-investorské politiky na Caymanu z něj dělají zřejmě nejlepší volbu mezi karibskými jurisdikcemi pro investice do nemovitostí – což se odráží v jeho prosperujícím trhu a neustávající příchozí poptávce.

Pro globálního investora, který srovnává například Dubaj či jiné destinace: Cayman je menší a méně volatilní; nečekejte zde 50patrové věže ani skoky cen o 50 %, ale dostanete stabilní růst a výhodu amerického časového pásma spolu s rájovým pobřežím. Monako a Singapur jsou další bohaté enklávy bez daně z nemovitostí – Monako má extrémně vysoké ceny a malou rozlohu; Singapur zavedl ochlazovací opatření a některé daně pro zahraniční kupce. Cayman tak sedí v jedinečné zlaté střední cestě: luxusní, ale pohodový, kosmopolitní, ale komunitní, a finančně efektivní. Uvidíme, jak se jednotlivé jurisdikce budou vyvíjet (například zda Bermudy uvolní pravidla nebo zda globální daňové změny ovlivní atraktivitu), ale aktuálně je výhoda Caymanu v oblasti realit jasná a pečlivě udržovaná.

Závěr

Trh s nemovitostmi na Kajmanských ostrovech v roce 2025 vzkvétá, je podpořen silnými ekonomickými faktory, vstřícnými investičními pravidly a trvalou atraktivitou slunného života bez daní. Viděli jsme, že všechny hlavní segmenty – od startovacích domů přes komerční prostory až po ultra-luxusní penthousy – zažívají silnou poptávku, byť s rozdílnými specifiky v každém segmentu. Ceny obecně rostou a předpokládá se jejich další růst solidním tempem, podpořen omezenou nabídkou a stabilním přílivem bohatství i lidí.

Investoři se mohou spolehnout na odolnost a stabilitu Caymanu. I ve světle globálních nejistot si trh dokázal udržet hodnotu a přizpůsobit se (jak je patrné z minulých hospodářských krizí, kdy se Kajmanským ostrovům vyhnuly nejhorší dopady propadu trhu bydlení blog.bovell.ky). Přesto je důležité být si vědom výzev jako je zátěž infrastruktury a klimatická rizika – řeší se, ale stále jsou faktory, které je třeba sledovat.

Výhled na další 3 až 5 let je optimistický, ale umírněný: očekávejte nové projekty, které rozšíří příležitosti, pokles úrokových sazeb stimulující aktivitu a komparativní výhody Caymanu přilákají ještě více zahraničních kupců. Ve světě, kde jsou stále mobilnější jednotlivci s vysokým jměním i globální společnosti, nabízí Cayman díky kombinaci životního stylu, právní jistoty a finančních výhod jednu z nejlepších možností realitních investic mezi elitními jurisdikcemi.

Na závěr lze říci, že Kajmanské ostrovy nabízejí přesvědčivý realitní příběh – příběh růstu založeného na pevných základech. Ať už hledáte rodinný dům v bezpečné a luxusní komunitě, plážové útočiště se špičkovým potápěním přímo za dveřmi, nebo komerční investici v prosperujícím finančním centru, Kajmany nabízí vše – s bonusem v podobě absence daně z nemovitostí a teplé, přívětivé ostrovní kultury. Pokud budou Kajmany i nadále vyvažovat rozvoj s udržitelností a zachovají svůj přátelský přístup k podnikání, měl by trh s nemovitostmi zůstat na cestě prosperity i v roce 2025 a v následujících letech.

Zdroje: Klíčové informace v této zprávě byly čerpány z oborových aktualizací, vládních údajů a tržních analýz, včetně zpráv Cayman Islands Real Estate Brokers Association (CIREBA) eracayman.com eracayman.com, komentářů místních odborníků blog.bovell.ky caymanresident.com, publikací vlády Kajmanských ostrovů practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com a srovnávacích poznatků z regionálních realitních průvodců caymancompass.com globalpropertyguide.com. Tyto a další zdroje jsou uváděny v textu pro orientaci a další čtení.