Marché immobilier de Bucarest 2025 : tendances, prévisions et perspectives d’investissement

Le marché immobilier de Bucarest en 2025 se caractérise par une forte hausse des valeurs immobilières, une demande soutenue et une offre limitée. Les secteurs résidentiel et commercial montrent tous deux une grande résilience malgré des vents contraires économiques, avec des prix en hausse et un intérêt d’investissement élevé. La capitale roumaine offre un mélange de quartiers périphériques abordables et de quartiers nord premium, attirant des acheteurs locaux, des expatriés de retour et des investisseurs étrangers. Dans les sections ci-dessous, nous détaillons les dernières tendances du marché résidentiel et commercial, les prévisions de prix, les principaux développements, les analyses de quartiers, les impacts des politiques, ainsi que les perspectives de l’offre et de la demande à la mi-2025.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Le marché du logement à Bucarest reste dynamique en 2025. Prix des logements : Le prix moyen des appartements a atteint environ 1 862 € par mètre carré en juin 2025, soit une hausse d’environ 15 % sur un an investropa.com. Notamment, les appartements neufs ont mené la hausse – les nouveaux logements fin 2024 affichaient en moyenne 2 059 €/m², soit un bond annuel de 21,9 %, alors que les appartements anciens affichaient 1 838 €/m² (en hausse de 14,3 % sur un an) investropa.com. Il s’agit d’une des périodes de croissance les plus marquées de la dernière décennie, alimentée par une offre neuve limitée et une demande robuste investropa.com. Les hausses des prix de 2024 se sont poursuivies en 2025, même si le rythme a légèrement ralenti. Les données de mi-2025 montrent que les prix continuent de grimper dans la plupart des quartiers malgré un léger ralentissement du volume des ventes investropa.com.

Volume des ventes : L’activité transactionnelle s’est atténuée par rapport à l’année précédente, en partie à cause de la hausse des taux hypothécaires. Au premier trimestre 2025, environ 11 200 logements ont été vendus à Bucarest, soit une baisse de 5,4 % par rapport au premier trimestre 2024 property-forum.eu. À l’échelle nationale, les ventes de logements ont diminué d’environ 4,9 % sur la même période property-forum.eu. Cette baisse est liée à une accessibilité réduite et à une faible offre, plutôt qu’à un manque d’intérêt. Les hausses de taux de la Banque Nationale ont porté les taux hypothécaires typiques à 7,5–9,2 % à la mi-2025, mettant sous pression les primo-accédants et contribuant à une baisse globale de 12 % des transactions début 2025 investropa.com investropa.com. Néanmoins, la demande reste résiliente – de nombreux acheteurs se sont adaptés à des coûts de financement plus élevés, et les acheteurs au comptant (y compris les investisseurs et la diaspora) sont actifs, contribuant au maintien de la dynamique des prix investropa.com. Les experts du secteur notent que malgré un crédit plus onéreux, l’accessibilité au logement à Bucarest reste raisonnable grâce à la hausse des salaires, et les acheteurs se sont adaptés au nouveau niveau de prix property-forum.eu. En conséquence, les prix se sont maintenus ou ont continué à grimper même si les volumes de ventes ont ralenti.

Marché locatif : Le secteur locatif est robuste, soutenu par un afflux d’expatriés, de nomades numériques et de Roumains de retour au pays. Les rendements locatifs bruts dans les quartiers prisés de Bucarest atteignent en moyenne 6–7 %, ce qui est élevé selon les standards européens investropa.com. Une forte demande locative (notamment pour des logements modernes et économes en énergie) assure aux investisseurs des revenus réguliers et maintient un intérêt élevé pour l’investissement résidentiel investropa.com. Les propriétaires bénéficient d’une offre limitée : le taux d’occupation est élevé et les loyers augmentent progressivement, en particulier pour les logements situés dans des quartiers centraux ou bien desservis.

Profil et préférences des acheteurs : La composition des acheteurs en 2025 est diversifiée. Aux côtés des utilisateurs finaux locaux, une part notable est constituée de Roumains de retour (diaspora) et d’acheteurs étrangers (notamment d’autres ressortissants de l’UE et quelques investisseurs d’Israël, de Turquie, etc.), attirés par les prix relativement abordables de Bucarest et ses rendements élevés investropa.com investropa.com. De nombreux acheteurs accordent désormais la priorité à la qualité et à la durabilité – les appartements modernes dotés de caractéristiques énergétiques efficaces et de certifications de bâtiments écologiques se vendent à des prix majorés (souvent 15 à 20% plus chers) et partent rapidement investropa.com. Les commodités comme les espaces verts, aires de jeux, salles de sport et parkings sont recherchées. Cela a amené les promoteurs à se tourner vers des projets « verts » et adaptés aux familles, même si l’offre de tels projets reste limitée. Globalement, la demande la plus forte concerne les appartements de moyenne à haute gamme bien situés (en particulier les grandes unités adaptées aux familles ou au télétravail), tandis que les acheteurs plus attentifs au budget se tournent de plus en plus vers la périphérie de la ville où les prix sont plus bas.

Contraintes d’offre : Un thème clé est la limitation de l’offre de nouveaux logements. Après deux années de stagnation du développement, les nouveaux achèvements à Bucarest sont à un niveau historiquement bas. On estime que seulement 18 000 nouveaux logements devraient être livrés à Bucarest et dans l’Ilfov (le département limitrophe) en 2025, un niveau similaire à celui déjà faible de 2024 – le plus bas depuis cinq ans property-forum.eu. L’activité de construction n’a pas suivi la demande en raison de facteurs comme le financement prudent des promoteurs, des délais d’obtention de permis plus longs et le coût de construction élevé. Ce déséquilibre entre offre et demande exerce une pression haussière sur les prix property-forum.eu. L’inventaire des logements dans les quartiers recherchés est particulièrement tendu – les bonnes propriétés reçoivent plusieurs offres et restent peu de temps sur le marché. Les acheteurs doivent souvent se décider rapidement, et les enchères entre acheteurs pour des biens de qualité ne sont pas rares en 2025 investropa.com. Avec une offre contrainte et une demande stable, le marché résidentiel demeure à l’avantage des vendeurs, soutenant ainsi la hausse des prix à l’avenir (sauf retournement économique majeur).

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

• Marché des bureaux : Le secteur des bureaux à Bucarest en 2025 se caractérise par une reprise du taux d’occupation et une pénurie de nouvelles offres.
L’activité de location a rebondi fortement – le volume total de location en 2024 a atteint 383 300 m², l’un des niveaux les plus élevés depuis 2008 cbre.ro.Début 2025, la demande nette a continué de croître : la nouvelle demande (take-up) au T1 2025 a augmenté de 38 % par rapport au T1 2024 property-forum.eu.De nombreuses entreprises agrandissent ou rénovent leurs espaces, en se concentrant sur des bureaux modernes répondant aux critères ESG et au bien-être des employés.En même temps, le taux global de vacance est en baisse car peu de nouveaux bureaux sont livrés.Le taux de vacance des bureaux à Bucarest est tombé à 11,9 % (à l’échelle de la ville) – dans la zone centrale du quartier des affaires (CBD), il a atteint un creux pluriannuel de seulement 2,9 % de vacance property-forum.eu.Les propriétaires ont gagné du pouvoir de fixation des prix pour les bureaux de prestige ; les loyers des bureaux de prestige ont légèrement augmenté pour atteindre environ 20–22 €/m²/mois dans le quartier central des affaires après des années de stagnation content.knightfrank.com.Aucun projet de bureau majeur ne sera inauguré en 2025, et le pipeline pour les prochaines années reste modeste property-forum.eu.Cette absence de nouvelle offre, combinée à une demande des locataires en reprise, a créé une pression sur l’offre qui fait augmenter les loyers et conduit même à des discussions sur une possible compression des rendements pour les actifs de bureaux de premier ordre d’ici la fin de l’année property-forum.eu property-forum.eu.La tendance à la recherche de qualité est évidente : les locataires se regroupent dans des immeubles écoénergétiques et bien situés, laissant les bâtiments plus anciens en difficulté.Pourtant, compte tenu des incertitudes économiques, la demande totale en 2025 pourrait ne pas égaler le record de 2024 – certaines prévisions suggèrent que l’absorption de bureaux pourrait rester à des niveaux similaires ou légèrement inférieurs à ceux des dernières années, à moins que l’économie ne réserve une bonne surprise property-forum.eu.Dans l’ensemble, les fondamentaux du marché des bureaux de Bucarest sont solides à l’approche de 2025 : offre limitée + reprise de la demande = loyers en hausse pour les bureaux de première qualité, bien que les emplacements secondaires connaissent toujours des taux de vacance plus élevés.

Le secteur de l’immobilier commercial de Bucarest connaît une activité d’investissement soutenue et une demande de location forte mais sélective, bien que la performance varie selon le segment (bureaux, commerce, industriel) :

• Industrie & Logistique : Le marché de l’immobilier logistique s’est légèrement calmé après sa frénésie, mais il reste un acteur solide.
2024 a été une année record pour les investissements industriels – les propriétés logistiques ont représenté la plus grande part du volume des investissements en Roumanie (près de 300 millions d’euros échangés) thediplomat.ro thediplomat.ro.Autour de Bucarest, les principales transactions comprenaient la vente d’un portefeuille d’entrepôts de 270 000 m² à CTP et une autre à WDP, reflétant une forte demande pour des espaces de distribution modernes thediplomat.ro thediplomat.ro.La demande des occupants pour les entrepôts au début de 2025 s’est atténuée par rapport aux sommets d’après-pandémie, mais reste supérieure aux niveaux d’avant 2019 property-forum.eu.Les grands centres logistiques autour de la rocade de Bucarest et le long des autoroutes A1/A2 continuent de profiter d’un taux d’occupation élevé.La vacance industrielle est faible et les loyers logistiques de premier ordre restent autour de 4 €/m²/mois, avec de légères augmentations pour les unités proches des villes.L’offre est en croissance : les promoteurs ajoutent de l’espace dans les principaux parcs logistiques, bien que de manière modérée.Fait crucial, la nouvelle Autoroute A0 – Ring de Bucarest (rocade extérieure) est partiellement ouverte depuis la mi-2025, améliorant la connectivité avec les centres logistiques.En juillet 2025, la portion sud de l’A0 a été entièrement ouverte (51 km) en.wikipedia.org, permettant aux camions de contourner la ville romania-insider.com – cela accroît l’attrait des sites industriels en périphérie de Bucarest.Les rendements des investissements industriels de premier ordre ont tourné autour de 7,75 % en 2024 (légèrement en hausse par rapport à 2023) thediplomat.ro, ce qui les rend attractifs par rapport à l’Europe de l’Ouest.Dans l’ensemble, les perspectives pour l’industrie sont positives, mais avec une note de prudence : Colliers prévoit une demande de location légèrement inférieure en 2025 par rapport aux records de 2022-23, mais une activité toujours soutenue, supérieure aux niveaux du milieu des années 2010 property-forum.eu.La poursuite des améliorations de l’infrastructure (routes, chemins de fer) et le secteur manufacturier/logistique en pleine croissance de la Roumanie sont de bon augure pour ce segment.

Marché des investissements : Dans tous les segments commerciaux, Bucarest est un point central pour les investissements.2024 a vu une hausse de 58 % du volume national des investissements immobiliers, atteignant 750 millions d’euros, la Roumanie menant la croissance en Europe centrale et orientale thediplomat.ro.Cette dynamique s’est poursuivie en 2025 – le premier trimestre 2025 a enregistré 169 millions d’euros d’investissements dans l’immobilier commercial, soit plus du double du trimestre précédent property-forum.eu.Les investisseurs internationaux ont dominé ces transactions (environ 90 % du volume du premier trimestre provenait de capitaux étrangers property-forum.eu), ce qui signale un fort intérêt mondial pour les actifs de Bucarest.Les rendements pour les biens immobiliers de premier ordre à Bucarest sont restés relativement stables : environ 7,5 % pour les bureaux de premier ordre, 7,25 % pour les centres commerciaux de premier ordre et ~7,75 % pour le secteur industriel de pointe à la fin de 2024 thediplomat.ro.Ces rendements élevés (comparés à ceux de l’Europe occidentale) continuent d’attirer les investisseurs à la recherche de meilleurs profits.Avec la possibilité que les taux d’intérêt dans l’UE atteignent leur sommet et commencent à baisser, les analystes prévoient une compression des rendements pour les actifs roumains haut de gamme d’ici fin 2025 – en d’autres termes, la valeur des actifs pourrait encore augmenter à mesure que les coûts de financement diminuent property-forum.eu.En effet, CBRE prévoit que le volume total des investissements pourrait dépasser 1 milliard d’euros en 2025, soit une augmentation d’environ 35 % par rapport à 2024 property-forum.eu, en supposant que les grandes transactions en cours aboutissent.Les transactions notables à Bucarest comprennent la vente du complexe de bureaux The Landmark à un investisseur soutenu par des Indiens, marquant le premier investissement indien majeur dans l’immobilier roumain thediplomat.ro.Les investisseurs locaux sont également de plus en plus actifs (par exemple,Des fonds roumains achetant des parcs de commerces de détail et une université locale achetant un centre commercial pour le transformer en campus) thediplomat.ro thediplomat.ro.Le marché des capitaux arrive à maturité, avec une base d’acheteurs plus large.Cependant, les investisseurs sont également prudents en raison de l’incertitude politique et fiscale de la Roumanie (comme expliqué plus loin).Dans l’ensemble, l’immobilier commercial de Bucarest en 2025 offre un mélange attrayant de rendements élevés, de fondamentaux en amélioration et de potentiel de croissance, bien qu’il existe certains facteurs de risque à surveiller.

• Immobilier de détail : Le secteur de l’immobilier de commerce s’est imposé comme une valeur d’investissement remarquable. Le commerce de détail a été le secteur leader pour l’investissement immobilier au T1 2025, attirant 66 % du volume total des investissements commerciaux property-forum.eu. Les investisseurs sont optimistes sur le commerce de détail grâce à la forte consommation des ménages en Roumanie – des facteurs tels qu’une hausse de 13 % des salaires nets moyens en 2024, un faible taux de chômage et une augmentation du pouvoir d’achat ont stimulé les ventes de détail property-forum.eu. Le stock de surfaces commerciales modernes en Roumanie a atteint 4,5 millions de m² en 2024, et environ 200 000 m² d’espaces commerciaux supplémentaires sont prévus pour 2025, contre ~160 000 m² en 2024 property-forum.eu. À Bucarest, cela inclut de nouveaux projets de centres commerciaux et des extensions de centres et parcs commerciaux existants. Une tendance notable est le glissement vers les retail parks et grands magasins, souvent en périphérie, qui ont bien résisté pendant la pandémie et continuent d’attirer les investissements cbre.ro. La fréquentation et les ventes dans les centres commerciaux de Bucarest sont revenues ou ont dépassé les niveaux d’avant la pandémie, aidées par un ralentissement de la croissance du e-commerce (le physique et le digital trouvent un nouvel équilibre) cbre.ro. La vacance dans les commerces prime est très faible (nombreux centres commerciaux majeurs affichant près de 0 % de vacance investropa.com), ce qui permet aux loyers prime de rester solides. À l’avenir, Colliers prévoit une accélération du développement commercial autour de 2027–2028, avec potentiellement plusieurs grands nouveaux centres commerciaux en Roumanie property-forum.eu. D’ici là, les commerces et zones de loisirs de quartier (comme le quartier Vitan de Bucarest, qui regroupe de grands centres commerciaux et cinémas) sont en plein essor ; les zones avec une concentration de shopping et de restauration connaissent une demande immobilière et une croissance des loyers plus élevées, du fait de la commodité de leur cadre de vie investropa.com investropa.com.

Perspectives sur les prix et dynamiques du marché

Prévisions : Le consensus pour les prochaines années est une croissance modérée des valeurs immobilières, sous réserve de l’absence de chocs économiques majeurs. Après deux années consécutives de hausses à deux chiffres des prix (2023–2024), on s’attend à ce que 2025 apporte une appréciation des prix plus lente mais continue. Dans les quartiers les plus recherchés de Bucarest (notamment les zones nord et nord-est), les analystes prévoient une croissance des prix de l’immobilier d’environ 3 à 6 % pour le reste de l’année 2025 investropa.com. Cela reflète une normalisation par rapport aux hausses annuelles insoutenables de 15 à 20 % observées récemment investropa.com. Les facteurs clés tels que la croissance des salaires, les fonds européens et la pénurie de logements vont persister, mais la hausse des coûts de financement et les limites d’accessibilité freineront le rythme. À plus long terme, les grands cabinets de conseil immobilier restent prudemment optimistes : Colliers International estime que les prix du logement en Roumanie devraient en général augmenter à court terme, sauf en cas de forte récession property-forum.eu. Ils notent que les niveaux de prix actuels sont soutenus par une demande réelle et ne sont pas aussi gonflés que lors de la bulle de 2008, ce qui réduit le risque d’une correction brutale property-forum.eu. Si l’économie continue de croître (même modérément à environ 2–3 % par an, comme le suggèrent les prévisions du FMI et de l’UE globalpropertyguide.com), les perspectives pour le résidentiel restent positives. En revanche, dans un scénario négatif (par exemple une récession entraînant une forte hausse du chômage), les prix pourraient stagner ou baisser – par exemple, une augmentation significative du chômage « pourrait avoir un effet majeur, entraînant une baisse des prix de l’immobilier et un effondrement des ventes », avertit Colliers property-forum.eu. De tels scénarios catastrophes ne constituent pas la base mais illustrent la sensibilité aux conditions macroéconomiques.

Dans le secteur commercial, la dynamique des prix (souvent reflétée par les rendements immobiliers) dépend également des taux d’intérêt et du sentiment des investisseurs. Le marché immobilier européen pourrait être à un point d’inflexion : après les cycles de resserrement des banques centrales, 2024 a probablement marqué le pic des rendements immobiliers (c’est-à-dire les prix les plus bas), donc 2025 pourrait voir ces rendements commencer à se comprimer à mesure que la confiance revient property-forum.eu. Pour la Roumanie, tout assouplissement du coût du financement et une amélioration des perspectives mondiales renforceront la valeur du capital des bureaux, centres commerciaux et parcs industriels. Les loyers à Bucarest sont généralement orientés à la hausse dans les segments à offre limitée (bureaux et logistique), ce qui soutient la valeur des biens. Un domaine de croissance spécifique est le secteur naissant du build-to-rent (BTR) / secteur locatif privé (PRS). Les experts de Colliers anticipent un intérêt accru pour les projets PRS, c’est-à-dire les promoteurs construisant des immeubles résidentiels destinés à un revenu locatif plutôt qu’à la vente property-forum.eu. Cela pourrait introduire de nouveaux investissements institutionnels sur le marché résidentiel de Bucarest dans les années à venir et accroître l’offre sur le marché locatif.

Dynamique & moteurs du marché : Plusieurs facteurs sous-tendent les tendances immobilières à Bucarest :

• Croissance économique et salaires : L’économie roumaine devrait croître de ~2 à 3 % en 2025, après une croissance inférieure à 1 % en 2024 cijeurope.com. Bien que cette croissance ne soit pas spectaculaire, elle, ajoutée à un chômage faible (autour de 5 %), soutient la demande immobilière. Surtout, les salaires ont fortement augmenté – le salaire net moyen a bondi de 13 % en 2024 property-forum.eu. Des revenus plus élevés, notamment dans l’informatique et les services concentrés à Bucarest, permettent aux résidents d’acheter des logements plus chers et de payer des loyers plus élevés, maintenant ainsi la demande malgré l’inflation. La confiance des consommateurs en Roumanie est restée relativement forte, ce qui bénéficie à l’immobilier commercial et incite les acheteurs à investir.
• Inflation et taux d’intérêt : Après une inflation à deux chiffres en 2022-2023, l’inflation roumaine ralentit (prévision d’environ 4 % pour 2025) globalpropertyguide.com, ce qui stabilise le coût de la vie. Cependant, la Banque Nationale de Roumanie a relevé les taux d’intérêt directeurs pour lutter contre l’inflation passée, ce qui s’est traduit par une augmentation des taux hypothécaires (désormais autour de 8 % en moyenne) investropa.com. Ces taux plus élevés refroidissent la demande en excluant certains acheteurs, un effet visible dans la baisse des transactions. L’aspect positif est que le recul de l’inflation pourrait permettre des baisses de taux vers fin 2025 ou 2026, ce qui améliorerait à nouveau l’accessibilité au crédit. En effet, la politique de taux de la Banque centrale européenne a commencé à évoluer – un « environnement de taux d’intérêt de référence en baisse » est cité comme l’une des raisons d’un optimisme dans l’investissement immobilier property-forum.eu. Des taux d’intérêt plus bas dans les prochaines années pourraient probablement relancer la demande des acheteurs et l’activité des investisseurs, conduisant potentiellement à une nouvelle hausse des prix et du développement.
• Déséquilibre entre l’offre et la demande : Une force fondamentale qui pousse les prix à la hausse à Bucarest est la pénurie chronique de logements de qualité (et, dans certains segments, de bureaux modernes). La croissance démographique à Bucarest (du fait de la migration et de l’urbanisation) et la réduction de la taille des ménages signifient que la construction de nouveaux logements n’a pas suivi la demande sous-jacente. Le fait que les nouvelles livraisons soient à leur niveau le plus bas depuis cinq ans en 2024-2025 property-forum.eu, alors que la demande reste élevée, garantit pratiquement une poursuite de l’appréciation des prix à court et moyen terme property-forum.eu. La demande est renforcée par des facteurs structurels tels qu’un taux d’urbanisation de 55 % (plus de personnes déménageant en ville) investropa.com et le retour de nombreux jeunes Roumains de l’étranger en quête de logement. Tant que les volumes annuels de construction n’augmenteront pas significativement (ce qui pourrait ne pas arriver avant 2026 ou plus, compte tenu des contraintes d’autorisation et de main-d’œuvre), les vendeurs garderont l’avantage. Sur le marché locatif, de même, un manque de logements étudiants et de grands ensembles locatifs signifie que les loyers continueront probablement d’augmenter près des universités et des pôles d’emplois cbre.ro.
• Sentiment des investisseurs : Les investisseurs tant nationaux qu’étrangers considèrent Bucarest comme un marché en pleine émergence avec de solides fondamentaux à long terme. Les rendements sont élevés, le pays suit une trajectoire de convergence au sein de l’UE, et un optimisme règne quant à une entrée éventuelle dans l’espace Schengen et à l’adhésion à l’OCDE (l’entrée probable de la Roumanie dans l’espace Schengen, attendue prochainement, est perçue comme une aubaine notamment pour l’immobilier industriel et logistique) cbre.ro. Cet optimisme est tempéré par une conscience des risques (instabilité politique, déficits budgétaires – voir ci-dessous). Le résultat est que le marché peut connaître des ralentissements périodiques, mais la tendance générale reste à la hausse. Comme l’a noté Colliers, les volumes de transactions relativement faibles dans le passé s’expliquaient davantage par une offre limitée de biens investissables que par un manque d’intérêt en capitaux thediplomat.ro. Avec l’arrivée de projets plus institutionnels et la croissance des investisseurs locaux, les volumes de transactions sont en hausse, signe d’une maturité croissante.

En résumé, les perspectives du marché immobilier de Bucarest pour 2025–2027 sont positives : il faut s’attendre à une poursuite, quoique plus modérée, de la hausse des prix et des loyers, soutenue par une forte demande et une expansion de l’offre limitée. Les principaux facteurs de variation à surveiller sont macroéconomiques : taux d’intérêt, inflation et emploi. Si ces éléments restent favorables, Bucarest devrait dépasser de nombreux marchés européens en matière d’appréciation du capital et de rendement locatif.

Opportunités d’investissement et risques

Pour les investisseurs, l’immobilier à Bucarest offre un mélange attractif d’opportunités et de prudence. Voici un résumé des principales opportunités et risques à surveiller en 2025 :

• Prix compétitifs et potentiel de croissance : Par rapport aux capitales d’Europe occidentale, les prix de l’immobilier à Bucarest sont très abordables, avec des appartements en centre-ville souvent 3 à 4 fois moins chers que dans des villes comme Paris ou Londres. Même les quartiers huppés de Bucarest (à 2 000–3 000 €/m²) restent une aubaine selon les standards européens. Cela laisse un potentiel d’appréciation du capital à mesure que l’économie de Bucarest croît et que les revenus augmentent. L’histoire récente le prouve : les prix résidentiels ont augmenté de 15–20 % rien que l’année dernière investropa.com, et bien que ce rythme se calme, une croissance stable de quelques pourcents au-dessus de l’inflation est largement anticipée investropa.com. Les investisseurs qui entrent tôt dans des quartiers émergents ou sur de nouveaux projets pourraient réaliser des gains importants si ces zones rattrapent les parties déjà établies de la ville.
• Rendements locatifs élevés : Les rendements locatifs de 6 à 7 % dans les quartiers prisés de Bucarest figurent parmi les plus élevés d’Europe. Les propriétaires bénéficient d’une forte demande de la part des expatriés, des jeunes professionnels et des étudiants. Par exemple, les investisseurs qui achètent pour louer dans des quartiers comme Pipera (avec de nombreux expatriés d’entreprise) ou Cotroceni (proche des universités et affichant un rendement moyen d’environ 6 %) peuvent obtenir des flux de trésorerie solides investropa.com investropa.com. La combinaison de prix d’entrée relativement bas et de loyers intéressants rend Bucarest attrayante pour les investisseurs axés sur le revenu ou ceux cherchant à se diversifier loin des marchés à faible rendement d’Europe de l’Ouest.
• Multiplicité des niches d’investissement : Il existe des opportunités dans plusieurs types de biens. Les appartements résidentiels dans des zones en devenir (par exemple Titan ou Theodor Pallady) offrent un potentiel de croissance à mesure que les infrastructures s’améliorent investropa.com. Les bureaux (notamment les anciens à rénover) offrent des opportunités de création de valeur, compte tenu du manque de constructions neuves. Le secteur industriel/logistique est en plein essor, avec une forte demande pour les entrepôts – des investisseurs comme CTP et WDP en bénéficient déjà, mais les plus petits peuvent envisager des biens légers industriels ou de la logistique du dernier kilomètre autour de la nouvelle rocade de la ville. L’hôtellerie et le commerce constituent également des niches : le Vieux Bucarest, centre animé du tourisme et de la vie nocturne, a connu une reprise avec la hausse du tourisme, suscitant l’intérêt pour les investissements hôteliers/auberges et les commerces de centre-ville (les propriétés dans le centre historique atteignent certains des prix les plus élevés, près de 3 000 €/m², en raison de ces perspectives commerciales) investropa.com. Enfin, la réserve foncière en périphérie de Bucarest est une stratégie à considérer, car les nouvelles infrastructures (comme les lignes de métro ou les autoroutes) peuvent rapidement augmenter la valeur des terrains pour de futurs projets.
• Développements majeurs et rénovation urbaine : Les investisseurs peuvent également cibler des projets liés aux initiatives de développement urbain. Par exemple, la requalification prévue de Romexpo dans le nord de Bucarest (un immense projet à usage mixte autour du centre d’expositions) et d’autres projets de régénération urbaine annoncent de futurs points chauds. La ville et les promoteurs privés transforment d’anciens sites industriels (comme le projet HILS Republica sur une friche industrielle à l’est) en pôles résidentiels/commerciaux modernes investropa.com. Une implication dès les premières étapes ou des acquisitions à proximité de ces zones (y compris certaines parties de Rahova ou Grant Metalurgiei au sud) pourraient générer une plus-value significative après la requalification. De plus, le gouvernement a manifesté de l’intérêt pour les partenariats public-privé afin d’accroître l’offre de logements – tout programme d’incitation ou partenariat (par exemple dans le logement abordable ou les initiatives de « ville intelligente ») pourrait bénéficier aux investisseurs s’alignant sur ces politiques.

Malgré ces opportunités, les investisseurs doivent prendre en compte plusieurs risques et défis :

• Incertitude politique et réglementaire : La Roumanie a connu une instabilité politique autour des élections de 2024 (y compris une présidentielle annulée suite à des interférences) worldconstructionnetwork.com, ce qui a mené à un gouvernement de grande coalition fragile. Cette incertitude peut retarder les réformes et inquiéter les investisseurs. La politique budgétaire est une préoccupation particulière – la Roumanie affiche un déficit élevé (~7–8% du PIB) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, et pour y remédier, le gouvernement a commencé à augmenter certains impôts. Par exemple, l’impôt sur les dividendes est passé de 8% à 10% en 2025 worldconstructionnetwork.com, et il y a eu des ajustements à la TVA immobilière (le seuil de 5% de TVA sur les logements neufs a été resserré à ~600 000 RON, soit environ 120 000 €, tout montant au-dessus étant taxé au taux normal), ce qui pourrait freiner les ventes de logements neufs haut de gamme. Il existe un risque de nouvelles hausses d’impôts ou de réductions de subventions affectant l’immobilier (comme des modifications des programmes “Noua Casă” pour primo-accédants ou une révision de la fiscalité foncière) alors que le gouvernement cherche à augmenter ses recettes. Bien qu’aucune intervention drastique sur le marché du logement ne soit prévue, l’environnement réglementaire général est instable, il est donc conseillé aux investisseurs de rester attentifs aux évolutions législatives.
• Taux d’intérêt et coûts de financement : Comme mentionné, les taux hypothécaires et les taux d’emprunt sont relativement élevés, ce qui affecte non seulement les acheteurs individuels, mais aussi le financement des promoteurs. Si l’inflation ne baisse pas comme prévu ou si les marchés mondiaux évoluent, les taux d’intérêt pourraient rester élevés plus longtemps. Des coûts de financement plus élevés rendent les projets moins viables (pouvant freiner les nouveaux développements) et peuvent réduire l’effet de levier des investisseurs. Cela dit, la plupart s’attendent à une amélioration progressive des conditions de financement d’ici 2025–2026. C’est un facteur de risque à surveiller : des hausses soudaines de taux ou un resserrement du crédit nuiraient à la demande et éventuellement aux prix.
• Risques économiques et externes : L’économie ouverte de la Roumanie fait face à des risques extérieurs – une récession dans la zone euro, de nouveaux pics d’inflation (par exemple en raison des prix de l’énergie), ou des tensions géopolitiques (la guerre en Ukraine voisine, bien que n’ayant pas d’impact direct sur la sécurité de la Roumanie, a des répercussions économiques). De tels facteurs pourraient freiner les investissements étrangers et ralentir le marché immobilier. Le marché du travail est un autre domaine : actuellement robuste, mais toute hausse brutale du chômage (peut-être due à un ralentissement mondial ou à des coupes majeures dans l’externalisation) affecterait rapidement la demande de logements property-forum.eu. De plus, le risque de change (RON vs EUR) est faible mais présent ; la plupart des transactions immobilières se font en euros ou indexées sur l’euro, donc la stabilité du leu est importante pour le pouvoir d’achat des acheteurs locaux.
• Liquidité et stratégie de sortie : Même si la liquidité s’améliore, la Roumanie est encore considérée comme un marché semi-liquide par rapport aux pays occidentaux de référence. Les grands investisseurs institutionnels peuvent constater qu’il faut plus de temps pour vendre un gros actif ou trouver le bon acquéreur. Les montants des transactions sont plus faibles (la valeur moyenne des transactions étant d’environ 25 M€ ces dernières années thediplomat.ro). Cela évolue avec l’arrivée de nouveaux capitaux (y compris des fonds locaux et des acteurs internationaux), mais les investisseurs doivent se préparer à des durées de détention plus longues et à la nécessité d’attirer des acheteurs étrangers pour la revente de gros investissements. Veiller à ce que les actifs soient de haute qualité et répondent aux normes internationales atténuera ce risque, car ils attirent généralement de nombreux acquéreurs.
• Défis liés à la construction et au développement : Pour ceux qui souhaitent développer ou rénover en profondeur des biens, il convient de prendre en compte des défis tels que la hausse des coûts de construction, la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et la complexité des démarches administratives. Les coûts de construction ont fortement augmenté en 2021–2022 et restent relativement élevés, ce qui peut réduire les marges de développement. Les autorisations à Bucarest peuvent prendre du temps en raison des règles d’urbanisme et de procédures parfois opaques à la mairie. Les retards dans les projets d’infrastructures (routes, réseaux) peuvent également retarder le calendrier des projets immobiliers. Il est essentiel de s’associer à des promoteurs locaux expérimentés et de mener une diligence raisonnable approfondie pour surmonter ces obstacles.
• Extension du métro (lignes M5, M6, M7) : Bucarest étend activement son réseau de métro pour la première fois depuis des décennies. La ligne M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) a partiellement ouvert en 2020 et des extensions supplémentaires vers l’est sont en cours, ce qui reliera finalement le grand quartier résidentiel de Pantelimon au centre. La plus attendue est la ligne de métro M6 – une nouvelle ligne reliant le centre-ville (station Gara de Nord) à l’aéroport international Henri Coandă (Otopeni). La construction de la M6 est officiellement en cours : le forage du tunnel a commencé et le budget de l’État pour 2025 prévoit spécifiquement des fonds pour accélérer les travaux de la M6 worldconstructionnetwork.com. Une fois terminée (objectif autour de 2027), cette ligne améliorera considérablement l’accès à l’aéroport et devrait stimuler le développement des secteurs nord longeant son trajet (par exemple Băneasa et Otopeni). Un autre projet transformateur est la ligne de métro M7 proposée, qui a obtenu le feu vert à la mi-2025. La ligne M7 reliera 25 km de Bragadiru (sud-ouest de Bucarest), à travers la ville (pôle Unirii), jusqu’à Voluntari (banlieue nord-est), avec environ 15 nouvelles stations romania-insider.com. Alors que M7 n’en est qu’à ses débuts (un accord de partenariat vient d’être validé en juin 2025), sa réalisation éventuelle (probablement d’ici 2030) améliorera grandement la mobilité Est-Ouest. Notamment, les stations prévues sur la M7 dans des zones comme Colentina et Alexandriei Road pourraient revaloriser significativement l’immobilier dans ces quartiers, actuellement moins bien desservis par le métro. Ces projets de métros illustrent un Plan de mobilité urbaine durable visant à réduire le trafic et à étendre le transport en commun. Les zones autour des nouvelles stations de métro (en construction ou prévues) suscitent déjà un intérêt accru de la part des promoteurs et acheteurs anticipant de futurs gains de connectivité.

En résumé, les opportunités dans l’immobilier à Bucarest sont significatives – rendements élevés, trajectoire de croissance, et un marché en transition – mais les investisseurs doivent gérer les risques macroéconomiques et locaux. Une approche équilibrée (peut-être un portefeuille diversifié d’actifs ou des investissements par phases) et une étude de marché approfondie sont recommandées. De manière encourageante, les fondamentaux à long terme (convergence européenne, développement urbain, population jeune) offrent une forte justification pour une croissance soutenue, faisant de Bucarest une destination de plus en plus remarquable pour l’investissement immobilier en Europe centrale et orientale.

Principaux projets de développement urbain & d’infrastructures

Le paysage urbain en constante évolution de Bucarest et la modernisation de ses infrastructures jouent un rôle crucial dans la transformation du marché de l’immobilier. Les grands projets en cours ou envisagés améliorent la connectivité, ouvrent de nouvelles zones de développement et renforcent l’attractivité de la ville :

• Infrastructures routières – Autoroute de ceinture de Bucarest (A0) : La circulation notoirement congestionnée de la ville est abordée par la construction d’une nouvelle autoroute de ceinture de Bucarest (A0). Cette voie de contournement extérieure (distincte du petit anneau existant) révolutionne la logistique et le développement des banlieues. Début 2025, de grandes sections de l’A0 étaient sur le point d’être achevées. En fait, le dernier tronçon de 18 km de la ceinture sud A0 a été ouvert vers la mi-2025, complétant ainsi toute la moitié sud de la ceinture (51 km) romania-insider.com. Ceci permet aux automobilistes et au fret de contourner totalement la ville par le sud, en détournant la circulation lourde du centre urbain de Bucarest. La ceinture nord A0 est en construction par tronçons, avec certaines parties (entre les autoroutes A3 et DN2) déjà ouvertes fin 2024 en.wikipedia.org. Une fois achevée (attendue d’ici 2026–2027), l’A0 ceindra la ville. Impact immobilier : des parcs logistiques et des usines fleurissent aux sorties du nouveau périphérique, surtout là où l’A0 rejoint les grandes autoroutes radiales (A1 vers Pitești, A2 vers Constanța, etc.). Les promoteurs résidentiels s’intéressent aussi aux terrains voisins dans le département d’Ilfov, l’amélioration de l’accès routier rendant les déplacements domicile-travail plus pratiques depuis la banlieue. Par exemple, des villes comme Bragadiru, Domnești ou Afumați, juste à l’extérieur de Bucarest, pourraient connaître un boom immobilier grâce à la connectivité offerte par le périphérique. En outre, en ville, des projets sont en cours pour moderniser les principaux carrefours et ponts – par exemple, l’achèvement du passage supérieur Doamna Ghica et d’autres viaducs pour fluidifier la circulation. Ces améliorations, moins spectaculaires, facilitent progressivement le transit et peuvent faire grimper la valeur immobilière dans les quartiers autrefois embouteillés.
• Modernisation des aéroports et des chemins de fer : L’aéroport principal de Bucarest (Henri Coandă/Otopeni) bénéficiera du raccordement avec le métro et de projets d’extension des terminaux dans les prochaines années afin de gérer le trafic croissant de passagers. Par ailleurs, l’aéroport Aurel Vlaicu (Băneasa), au nord de la ville, a rouvert aux vols commerciaux et a vu une augmentation de 167 % du nombre de passagers en 2023 après rénovation investropa.com. La renaissance de Băneasa en tant que hub pour les vols régionaux et l’aviation d’affaires a rendu le quartier Băneasa plus attractif pour l’immobilier, notamment pour les logements de luxe et les projets commerciaux destinés à une clientèle aisée et aux entreprises (certains développements haut de gamme de la zone, tels que Greenfield Băneasa et Luxuria Residence, tirent parti de cette connectivité améliorée) investropa.com investropa.com. Côté ferroviaire, la gare principale (Gara de Nord) doit faire l’objet d’une importante modernisation financée par l’UE, et une nouvelle liaison ferroviaire relie déjà cette gare à l’aéroport d’Otopeni (achevée en 2020). Une meilleure intégration du rail et des transports publics s’inscrit dans la stratégie globale de développement de la ville.
• Projets de développement urbain : Plusieurs grands projets immobiliers sont en train de transformer le tissu urbain de Bucarest :
  • Pôles mixtes et de bureaux : Ces dernières années ont vu l’achèvement de projets comme One Cotroceni Park (vaste campus de bureaux et de logements près du centre) et Globalworth Square dans le quartier d’affaires de Floreasca. Prochainement, la reconversion de Romexpo (par Iulius Group et Atterbury) prévoit de transformer le centre d’exposition de 33 hectares situé au nord de Bucarest en une mini-ville moderne et polyvalente regroupant bureaux, commerces, centre de congrès et espaces verts. Ce projet, l’un des plus grands d’Europe, devrait se déployer par phases jusqu’en 2028 et établir durablement la zone Expoziției–Băneasa comme nouveau pôle d’affaires. De même, les projets Timpuri Noi Square et Ormindean (“Petrom City”) continuent d’étendre les quartiers d’affaires de Bucarest en dehors du centre-ville traditionnel.
  • Complexes résidentiels : Les promoteurs construisent activement de grands complexes résidentiels, en particulier à la périphérie de la ville où des terrains sont disponibles. Par exemple, Park Properties prévoit de construire plus de 1 000 nouveaux logements autour des lacs de Pipera et Balotești au nord de la ville investropa.com. À Militari (à l’ouest), des dizaines de milliers de nouveaux appartements sont en projet – on estime à 28 500 appartements en cours de développement dans les zones ouest à partir de Militari investropa.com. Des projets comme Cortina Academy (zone Militari) et Hils Palmyra (zone Theodor Pallady) ajoutent des immeubles en hauteur avec des équipements. Ces projets modernes améliorent considérablement le parc immobilier et incluent souvent des commerces et des parcs sur site. Beaucoup ciblent les jeunes familles et les primo-accédants, offrant une meilleure qualité et un plus grand confort à des prix inférieurs à ceux des vieux appartements du centre-ville.
  • Régénération urbaine : Bucarest connaît également quelques poches de régénération. Un exemple est le projet HILS Republica dans la zone Titan – une ancienne plateforme industrielle en cours de conversion en une communauté résidentielle avec des milliers de logements, des espaces verts et des services. Bien que n’étant pas à Rahova, cela illustre l’engagement de la ville à réaménager les friches industrielles investropa.com, ce qui pourrait à l’avenir concerner d’autres quartiers négligés comme Rahova ou Giulești. Le programme de développement urbain du Secteur 5 (soutenu par la Banque Mondiale) est une autre initiative, visant à améliorer l’infrastructure et le logement dans certains des quartiers sud les plus défavorisés de la ville investropa.com. Avec le temps, de tels projets pourraient considérablement améliorer la qualité de vie et la valeur des biens immobiliers dans des quartiers actuellement négligés.

  Quartiers d’élite du Nord (Floreasca, Herăstrău, Aviatiei, Pipera, Băneasa, Dorobanți) : L’arc nord de Bucarest (correspondant approximativement au Secteur 1 et à certaines parties du Secteur 2) comprend les quartiers les plus prestigieux et les plus chers de la ville.

  Ces quartiers combinent des logements de luxe, des centres d’affaires et une meilleure qualité de l’air (grâce à de grands parcs).Par exemple, Floreasca – connue pour ses restaurants branchés et son parc au bord du lac – est devenue un lieu prisé pour la vie haut de gamme, avec des prix moyens autour de 2 800 €/m² (en hausse d’environ 15 % sur un an) investropa.com.Il bénéficie de développements tels que AFI Floreasca (un nouveau campus d’affaires) et de nombreux cafés chics, ce qui le rend très attractif tant pour les acheteurs internationaux que pour les locaux aisés investropa.com investropa.com.À proximité, Dorobanți/Primăverii est une enclave huppée avec des ambassades et des boutiques de créateurs ; les prix y restent parmi les plus élevés de la ville (souvent 3 000 €/m² ou plus investropa.com) et le quartier maintient une forte demande grâce à son architecture élégante et à son prestige investropa.com investropa.com.En nous dirigeant vers le nord, Herăstrău & Aviației bordent le plus grand parc de Bucarest (Parc Roi Michel Ier/Herăstrău) et ont vu une floraison d’immeubles d’appartements de luxe (beaucoup avec des penthouses donnant sur le parc).Ces biens atteignent des prix élevés mais offrent un style de vie recherché – un environnement verdoyant et paisible tout en étant proche des centres d’affaires.Pipera et Băneasa sont un peu plus éloignés mais connaissent également un fort essor.Pipera a commencé comme une zone de parcs d’affaires (avec des entreprises telles qu’Oracle, Microsoft, etc.), et est maintenant également inondée de nouveaux projets résidentiels, souvent des complexes fermés avec piscines et salles de sport.Les prix à Pipera atteignent en moyenne 2 450 €/m² (hausse de 14 % sur un an) investropa.com, et les rendements locatifs y sont particulièrement élevés étant donné le grand nombre de locataires expatriés (les studios une pièce se louent en moyenne autour de 400–450 €/mois) investropa.com.Băneasa, connue pour ses espaces verts et ses villas de luxe, a récemment vu apparaître davantage de copropriétés de hauteur moyenne ; sa croissance des prix a été un peu plus lente (environ +6 % en glissement annuel) avec des moyennes autour de 2 600–2 700 €/m² investropa.com, mais elle reste extrêmement prisée par les familles à la recherche d’une ambiance de banlieue dans les limites de la ville investropa.com investropa.com.En général, les quartiers nord ont peu d’espace pour de nouvelles constructions, donc l’offre est limitée.Cela, combiné aux avantages d’infrastructure (deux lignes de métro, de nombreux bureaux d’entreprises, l’aéroport et des centres commerciaux majeurs comme Băneasa Shopping City), garantit que ces quartiers conservent leur valeur.Attendez-vous à une poursuite de la hausse modérée des prix et à une forte concurrence pour toute annonce, en particulier celles qui sont certifiées “vertes” ou des maisons intelligentes, qui sont en vogue auprès des acheteurs haut de gamme investropa.com.
• Services publics et projets verts : Tout le développement ne concerne pas le béton – Bucarest investit aussi dans les services publics et l’environnement. Un projet notable est la nouvelle centrale thermique CET Titan, qui fournira chauffage et eau chaude à des milliers d’appartements dans le quartier Titan investropa.com. Ce type d’infrastructure garantit que les nouvelles extensions résidentielles disposent de services adéquats. La ville avance également, lentement mais sûrement, sur les projets de traitement des eaux usées et de revitalisation des berges de la Dâmbovița, visant à créer des zones riveraines plus attractives (tout comme d’autres capitales européennes). De plus, de nouveaux espaces verts et parcs sont ajoutés ou rénovés. Le grand Parc Naturel Văcărești (un delta urbain au sud) et l’extension des équipements du Parc Herăstrău sont des exemples qui améliorent la qualité de vie. On assiste à une poussée pour un urbanisme durable, incarnée par de nouveaux projets incluant panneaux solaires, bornes de recharge pour véhicules électriques et un aménagement paysager abondant – des arguments séduisants pour les acheteurs soucieux d’écologie.

Impact sur l’immobilier : Ces projets d’infrastructure et de développement ont une influence profonde sur le marché immobilier. L’amélioration de la connectivité (par le métro ou les autoroutes) tend à faire augmenter les prix de l’immobilier dans les corridors concernés – par exemple, les quartiers le long de la future ligne de métro M6 vers l’aéroport connaissent déjà une spéculation sur les prix. Les nouveaux pôles commerciaux créent des centres d’emploi qui stimulent la demande de logements à proximité (par exemple, l’émergence de Pipera en tant que quartier de bureaux en a fait un lieu de résidence prisé des jeunes actifs). Parallèlement, les complexes résidentiels modernes augmentent l’offre mais établissent aussi de nouvelles références, poussant les immeubles plus anciens à se moderniser ou à voir leur prix stagner. L’engagement dans l’infrastructure des quartiers moins développés (comme l’installation de nouvelles lignes de trolleybus ou d’écoles en périphérie) permet d’intégrer ces zones à la ville proprement dite, les rendant attractives pour davantage de résidents et élargissant ainsi le marché global. Pour les investisseurs et les acheteurs, suivre l’évolution de la ville est essentiel – anticiper la prochaine amélioration d’infrastructure ou l’emplacement d’un grand projet peut permettre de réaliser des acquisitions avisées avant l’augmentation des prix.

Analyse des quartiers : districts et zones immobilières de Bucarest

Bucarest est une ville aux quartiers variés, chacun possédant sa propre dynamique immobilière. En 2025, certains districts se distinguent soit par une forte croissance des prix, une forte attractivité ou un potentiel futur. Ci-dessous, nous proposons un panorama quartier par quartier, en mettant en avant les zones clés :

Centre-ville et quartiers historiques (Universitate, Vieille Ville – Lipscani, Cişmigiu, Cotroceni) : Le centre de Bucarest (Secteurs 1 et 3) mêle espaces historiques et cosmopolites. La Vieille Ville (Centrul Vechi), principalement dédiée à la vie nocturne et au tourisme, compte quelques projets résidentiels de charme et des bâtiments patrimoniaux rénovés. On y a observé environ +13 % de croissance annuelle des prix, les appartements rénovés haut de gamme atteignant désormais environ 2 950 €/m² investropa.com. Son attrait est unique : divertissements, restaurants, et une ambiance européenne historique qui séduit les investisseurs Airbnb et les acteurs de l’hôtellerie (certains anciens appartements ont été transformés en chambres d’hôtes ou en unités mixtes profitant de l’essor touristique) investropa.com. À proximité, les quartiers Universitate et Cişmigiu (avec de superbes bâtiments du XIXe siècle, la principale université et le parc Cişmigiu) conservent une forte demande ; beaucoup de bâtiments sont anciens, donc les prix varient fortement selon l’état de rénovation – les appartements de luxe entièrement rénovés près du parc Cişmigiu peuvent atteindre >2 500 €/m², tandis que les unités non rénovées se vendent à prix réduit. Cotroceni, voisin du centre-ville, mérite une mention spéciale. Il s’agit d’un quartier-jardin historique, près du Palais présidentiel et de plusieurs grandes universités (Médecine, Polytechnique). Cotroceni est recherché pour ses rues calmes et arborées et ses magnifiques maisons du début du XXe siècle. Il est également idéal pour la location étudiante et l’investissement à long terme, compte tenu de la proximité des universités. Les prix moyens se situent entre 2 000 et 2 300 €/m², avec une appréciation constante grâce à une demande soutenue investropa.com investropa.com. Les rendements bruts dans ces quartiers sont proches de la moyenne de la ville (~6 %), soutenus par le manque de dortoirs qui oblige les étudiants à louer dans le privé investropa.com. Beaucoup d’investisseurs achètent à Cotroceni pour cibler cette niche étudiante/academique, ainsi que les jeunes familles séduites par le charme du quartier. À l’avenir, les quartiers centraux et historiques resteront des marchés très liquides – il y aura toujours un acquéreur pour le centre-ville. Les principaux enjeux sont la qualité des bâtiments (le risque sismique dans certains immeubles d’avant-guerre doit être pris en compte) et le manque de stationnement. Cependant, des projets de rénovation des bâtiments patrimoniaux et d’amélioration de l’infrastructure du centre-ville (parkings à étages, par exemple) pourraient encore valoriser ces quartiers. Globalement, l’immobilier du centre de Bucarest représente un investissement de premier ordre en Roumanie – relativement rare et toujours recherché.

Quartiers émergents de milieu de gamme (Tineretului, Titan, Militari, Vitan) : Ces quartiers offrent un équilibre entre accessibilité et commodités urbaines, ce qui les rend très populaires auprès des acheteurs et locataires de la classe moyenne. Tineretului (Secteur 4) en est un excellent exemple : il est proche du centre-ville et abrite le grand parc Tineretului. Cette zone est prise en considération par les familles et les investisseurs car elle dispose d’un bon accès au métro (plusieurs lignes) et d’un espace vert prisé pour la détente investropa.com investropa.com. Des récents projets de luxe près du parc (et du nouveau pôle d’échange du métro Tineretului) ont fait monter les prix : les valeurs immobilières ont augmenté avec les nouvelles constructions et varient désormais largement de ~1 600 €/m² dans les anciens immeubles jusqu’à plus de 2 200 € dans les neufs. Avec son mélange d’urbain et de nature, Tineretului connaîtra probablement d’autres hausses de prix et un faible taux de vacance locative investropa.com.

Titan (Secteur 3, est) est une autre zone qui suscite de l’intérêt. Elle est connue pour être abordable : traditionnellement, les appartements en panneaux de Titan étaient moins chers que la moyenne de la ville. Par exemple, début 2024, le prix de vente moyen à Bucarest était de 1 663 €/m², et celui de Titan était encore plus bas investropa.com. Cependant, Titan (et son extension le long du boulevard Theodor Pallady) est aujourd’hui l’une des zones à la croissance la plus rapide. Elle a enregistré une hausse des prix de 16 à 17 % sur un an, les nouveaux projets faisant grimper la moyenne à environ 1 800–1 900 €/m² à la mi-2025 investropa.com investropa.com. La zone Theodor Pallady en particulier est devenue un pôle d’attraction : anciennement semi-industrielle, elle abrite désormais des grandes enseignes (Ikea, etc.) et des complexes résidentiels modernes, soutenus par une meilleure infrastructure comme de nouvelles routes et le prolongement de la ligne de métro M3. L’investissement de l’État dans les services publics (comme la nouvelle centrale thermique) et d’autres services à Titan renforcent encore son attrait investropa.com. Titan est un exemple type de quartier passant « de bon marché à en plein essor » — les primo-accédants et les investisseurs en quête de potentiel de croissance s’y pressent, et cette tendance devrait se poursuivre tant que les prix resteront inférieurs à ceux d’autres quartiers de la ville.

Sur le côté ouest, Militari (Secteur 6) connaît une évolution similaire. Militari a longtemps été une zone résidentielle dense, prisée par les jeunes familles pour ses coûts relativement bas. Il est désormais décrit comme un « point chaud pour les jeunes familles et les investisseurs », grâce à de nombreux nouveaux projets et améliorations d’infrastructures investropa.com investropa.com. Des milliers de nouveaux appartements (comme ceux de Militari Residence et d’autres ensembles autour du boulevard Iuliu Maniu et de la zone City Mall) ciblent le segment abordable, souvent sous 100 000 € pour un deux-pièces investropa.com investropa.com. Militari bénéficie également d’améliorations des transports publics – une nouvelle ligne de trolleybus et la ligne de métro M5 achevée dans le quartier voisin de Drumul Taberei ont réduit les temps de trajet investropa.com. En conséquence, les prix dans certaines parties de Militari ont augmenté d’environ 16 % sur un an (tournant autour de 1 880 €/m² à la mi-2025) investropa.com. Même après ces hausses, il reste l’un des quartiers urbains les plus abordables, ce qui garantit une demande continue. Les investisseurs trouvent Militari attrayant pour la location également, car de nombreux étudiants (à proximité de l’Université Politehnica) et jeunes actifs y louent. L’important volume de nouvelles constructions témoigne d’une confiance dans l’avenir de Militari – même s’il faut rester attentif à un risque potentiel de suroffre dans le segment intermédiaire dans les prochaines années.

Vitan (une partie du Secteur 3) est un autre quartier en plein essor, principalement grâce à des facteurs liés au mode de vie. Accueillant le București Mall et de nombreux lieux de divertissement, Vitan est devenu un centre de shopping et de loisirs. Cela a eu un effet d’entraînement sur l’immobilier : à mesure que le quartier s’est animé, de plus en plus de personnes souhaitent y habiter. La croissance du commerce de détail et la faible vacance à l’échelle de la ville suggèrent que la popularité de Vitan contribue à une demande de logements et à des loyers plus élevés localement investropa.com investropa.com. En effet, les loyers à Vitan ont augmenté plus rapidement que dans certains autres quartiers de Bucarest, les résidents appréciant la proximité des centres commerciaux, supermarchés et cinémas. Bien que les données spécifiques à Vitan ne soient pas isolées, il est clair qu’il s’inscrit dans la tendance générale de la hausse des valeurs immobilières du Secteur 3. De nouveaux complexes d’appartements sont construits sur chaque parcelle disponible autour de Vitan et du quartier voisin Dudești. Ceux qui envisagent d’investir dans des appartements pour la location de courte durée pourraient aussi cibler Vitan, puisqu’il est suffisamment central pour attirer des visiteurs et bien desservi par le métro (les nouveaux développements Mihai Bravu et Timpuri Noi sont à proximité).

Prix (€/m²)

Quartier	Moyenne
Croissance annuelle des prix	Caractéristiques notables & moteurs
Theodor Pallady (Extension Titan)	1 891 € investropa.com	+17% investropa.com	Nouvelles constructions, grandes enseignes, infrastructures améliorées
Militari	1 887 € investropa.com	+16% investropa.com	De nombreux nouveaux projets, meilleur transport (métro M5, etc.)
Pipera	2 450 € investropa.com	+14% investropa.com	Développement des bureaux technologiques, populaire auprès des expatriés (forts rendements)
Floreasca	2 800 € investropa.com	+15% investropa.com	Quartier tendance, développements haut de gamme
Vieux centre (Lipscani)	2 950 € investropa.com	+13% investropa.com	Centre historique, pôle touristique et de vie nocturne
Băneasa	2 682 € investropa.com	+6% investropa.com	Quartier vert et luxueux, offre limitée (villas & condos)

Note du tableau : Les données ci-dessus sont une sélection de quartiers illustrant la diversité du marché.Les zones du centre-nord comme Floreasca, Dorobanți, Herăstrău sont les plus chères et ont connu une forte croissance l’année dernière, bien que la croissance future puisse se modérer.Les zones de croissance périphériques comme Theodor Pallady (Titan) et Militari ont connu la plus forte appréciation des prix en raison des nouvelles constructions et des infrastructures.La Vieille Ville reste une enclave spéciale à prix élevé en raison de facteurs uniques (tourisme, espace limité).Secteurs abordables (non inclus dans le tableau, par exempleRahova) ont des prix absolus plus bas et une croissance modeste, mais pourraient rattraper leur retard si le développement s’étend.

Quartiers Valeur et Croissance (Rahova, Giulești, autres zones périphériques) : À l’extrémité basse de l’échelle des prix se trouvent des quartiers comme Rahova (secteur 5) au sud et Giulești (secteur 6) au nord-ouest. Ces zones offrent les logements les moins chers de Bucarest, mais également les défis perçus comme les plus importants (poches de pauvreté plus élevées, infrastructures historiquement moins développées). Pour les investisseurs ayant une vision à long terme, cela représente une proposition intéressante : acheter à bas prix, attendre les améliorations urbaines. Par exemple, les prix des appartements à Rahova sont bien en dessous de la moyenne de la ville (~1 700–1 800 €) ; de nombreux logements se trouvent autour de 1 200–1 400 € par m², ce qui attire les acheteurs à budget limité investropa.com investropa.com. Le gouvernement et la ville essaient de stimuler le développement dans ces quartiers – ils ont évoqué des incitations pour les promoteurs (avantages fiscaux, etc.) pour construire dans les quartiers émergents, ce qui pourrait finir par valoriser Rahova investropa.com. Bien que Rahova n’ait pas reçu de projet phare spécifique, les tendances générales de régénération urbaine (comme l’exemple HILS Republica) montrent l’engagement de la ville à ne laisser aucun secteur de côté investropa.com. L’avenir de Rahova pourrait s’éclaircir si, par exemple, la future ligne de métro annulaire M8 (une demi-anneau envisagée) ou d’autres infrastructures finissaient par y être mises en service. Une logique similaire s’applique à Giulești et Ferentari – aujourd’hui, les prix sont bas, mais même des améliorations modestes en termes de sécurité ou de transports peuvent générer une appréciation à partir d’une base si réduite. Ces quartiers ont connu des hausses de prix plus modestes en 2024 (pourcentages à un chiffre) parce que la demande y est plus faible, mais ils ont tout de même augmenté, reflétant la tendance générale du marché. Pour les propriétaires-occupants, ces quartiers sont parmi les rares où un appartement de bonne taille peut encore s’acheter sous les 70 000 €, ce qui assure un flux régulier d’acheteurs, même s’il n’est pas massif. Prudence cependant : un investisseur devra soigneusement choisir la micro-localisation (certaines rues s’en sortent mieux que d’autres) et peut-être se concentrer sur le foncier (en vue de regrouper des terrains pour de futurs projets) ou sur des biens uniques (ex : commercial sur un axe passant) dans ces quartiers, car les appartements classiques peuvent y être peu liquides.

Tableau récapitulatif – Exemples d’indicateurs de quartiers (mi-2025) :

Dans l’ensemble, la dynamique des quartiers à Bucarest en 2025 suit un schéma : les zones dotées de nouvelles infrastructures et de nouveaux projets voient les prix grimper le plus rapidement, tandis que les quartiers haut de gamme établis continuent d’augmenter de manière régulière et préservent leur valeur. Pour les acheteurs, cela implique un choix entre accepter de payer une prime pour un emplacement privilégié ou investir dans une zone en devenir pour un potentiel de croissance plus élevé. Pour la ville, c’est un signe de bonne santé que plusieurs quartiers – et pas seulement le centre traditionnel – se développent et attirent des investissements, ce qui indique un marché en maturation et en expansion.

Impacts des politiques et de la réglementation gouvernementales

Les politiques gouvernementales, la gestion macroéconomique et les changements réglementaires en Roumanie exercent une influence significative sur le marché immobilier. En 2025, plusieurs facteurs liés aux politiques sont en jeu dans le secteur immobilier de Bucarest :

• Politique monétaire & régulations hypothécaires : La Banque nationale de Roumanie (BNR) joue un rôle central dans la demande de logements à travers ses décisions sur les taux d’intérêt. Pour lutter contre l’inflation élevée, la BNR a relevé ses taux directeurs ces dernières années, ce qui a conduit à des taux d’intérêt hypothécaires de 7,5 à 9 % à la mi-2025 investropa.com. Ces coûts d’emprunt plus élevés ont directement affecté l’accessibilité – notamment pour les primo-accédants, dont le pouvoir d’achat a diminué d’environ 15 à 20 % en raison de critères de prêt plus stricts et de crédits plus coûteux investropa.com. La BNR régule également de près les prêts hypothécaires (par exemple, via des plafonds de ratio prêt/valeur et de taux d’endettement). Actuellement, ces règles macroprudentielles permettent d’éviter un emballement du crédit, ce qui aide à prévenir une bulle immobilière alimentée par le crédit. Si l’inflation continue de reculer, la BNR pourrait commencer à baisser ses taux fin 2025, ce qui serait bénéfique pour le marché immobilier (mensualités plus faibles, financement facilité). Il est à noter que le marché hypothécaire roumain reste relativement peu développé (de nombreuses transactions se font en espèces), mais à chaque variation d’un point de pourcentage des taux, un effet visible se fait sentir sur les volumes de ventes investropa.com. Par ailleurs, des programmes soutenus par l’État, tels que « Noua Casă » (Nouvelle Maison), apportent des garanties à certains acquéreurs de premier logement ; la continuité et les modalités de ces programmes (dotation budgétaire, plafonds de prix) influencent la demande dans le segment abordable. Un élargissement de ce soutien pourrait stimuler les achats d’entrée de gamme, tandis qu’un durcissement aurait l’effet inverse.
• Politique fiscale & impôts : Face à un important déficit budgétaire, le gouvernement roumain a introduit une série de mesures fiscales qui ont des effets indirects sur l’immobilier. Par exemple, à compter de 2023–2024, le seuil pour la TVA réduite à 5 % sur les ventes résidentielles a été abaissé (d’environ 700 000 RON à 600 000 RON) marosavat.com, et les achats supplémentaires au-delà de la première résidence à TVA réduite ont été limités. Cela signifie que moins de nouveaux appartements sont éligibles à la TVA réduite, ce qui augmente les coûts d’acquisition pour les constructions neuves de gamme moyenne et de luxe. De plus, il existe une proposition selon laquelle à partir d’août 2025, certains taux de TVA réduits seront supprimés vatcalc.com – ce n’est pas encore totalement confirmé si le secteur du logement sera concerné, mais toute mesure visant à augmenter la TVA sur l’immobilier (au taux standard de 19 %) serait significative, et risquerait de freiner la demande pour les logements haut de gamme. En ce qui concerne la fiscalité des revenus, comme mentionné, l’impôt sur les dividendes porté à 10 % worldconstructionnetwork.com pourrait avoir un impact modéré sur les promoteurs immobiliers et investisseurs qui perçoivent leurs bénéfices sous forme de dividendes. Les investisseurs immobiliers surveillent également les impôts fonciers : la Roumanie a historiquement appliqué de faibles taxes foncières annuelles, mais des réformes des codes de taxes locales (potentiellement indexées sur les valeurs du marché) sont à l’étude pour augmenter les revenus municipaux. Pour l’instant, en 2025, aucune augmentation drastique de l’impôt foncier ne s’est matérialisée, mais le contexte suggère que la taxation des biens immobiliers pourrait augmenter dans les prochaines années. Le gouvernement doit trouver un équilibre délicat, évitant d’asphyxier le secteur immobilier tout en recherchant plus de recettes. Un autre aspect concerne les incitations : l’État a proposé des incitations fiscales pour certains projets (parcs industriels, énergie verte, etc.). Pour l’immobilier, une politique pertinente concerne les incitations à l’investissement dans le bâtiment durable – par exemple, des déductions fiscales pour l’installation de panneaux solaires ou de systèmes de chauffage efficaces dans les bâtiments (en lien avec les objectifs des fonds de relance européens). De telles mesures encouragent les promoteurs et propriétaires à rénover ou construire des biens durables, ce qui influence indirectement les préférences et la valorisation du marché (les bâtiments certifiés « verts » bénéficient d’une demande plus forte et parfois d’exonérations fiscales).
• Réglementations sur le logement et l’utilisation des sols : Aucun nouveau contrôle majeur des loyers ou politique restrictive sur le logement n’a été introduit – le marché immobilier roumain est en grande partie libéralisé. Les lois locataire-propriétaire restent généralement favorables aux investisseurs (par exemple, une expulsion plus facile en cas de non-paiement que dans certains pays occidentaux), ce qui soutient l’attractivité des investissements locatifs. Un domaine réglementaire en cours de réforme est le zonage et la planification urbaine à Bucarest. Le Plan Urbanistique Général (PUG) de la capitale est en révision depuis des années ; des modifications ou suspensions intermédiaires ont parfois créé de la confusion ou des retards dans l’obtention des permis de construire. Une clarification et une modernisation des règles de zonage (comme autoriser des bâtiments plus hauts dans certaines zones, ou protéger les zones patrimoniales) sont attendues mais les progrès sont lents. À la mi-2025, la ville fonctionne encore partiellement selon d’anciennes normes d’urbanisme, ce qui peut constituer un obstacle ou une opportunité selon le cas. Simplifier le processus de délivrance des permis est un objectif affiché des autorités locales, qui reconnaissent que la bureaucratie actuelle freine le développement (le faible nombre de mises en chantier en témoigne également). Si le gouvernement adopte des réformes administratives pour réduire la paperasserie concernant les permis de construire et les enregistrements cadastraux, cela affecterait positivement l’offre à terme.
• Climat politique : L’incertitude liée à la saga des élections de fin 2024 (avec un second tour prévu en 2025) worldconstructionnetwork.com a rendu certains investisseurs prudents. Un climat politique stable est important pour la confiance dans l’immobilier, en particulier pour les investisseurs étrangers. L’actuelle coalition affiche généralement des inclinations pro-UE et pro-investissement, mais toute résurgence de la politique populiste ou tout revirement soudain de politique (comme des changements fiscaux imprévus) pourrait altérer le moral des acteurs. Tant que le nouveau président n’est pas en place et que l’orientation du gouvernement n’est pas claire, certains grands investisseurs institutionnels pourraient retarder leurs engagements – cela a été noté par Colliers, citant que « l’incertitude politique… pourrait conduire les investisseurs à adopter une approche plus prudente » thediplomat.ro. Cela dit, la Roumanie reste fermement engagée sur la voie euro-atlantique et l’on espère qu’après les élections, le gouvernement se concentrera sur des réformes (consolidation budgétaire, lutte contre la corruption, justice) qui renforcent l’état de droit et la stabilité économique, ce qui à son tour rend le secteur immobilier plus sûr.
• Fonds et Réglementations de l’UE : La Roumanie est un bénéficiaire majeur des fonds de développement de l’UE (y compris le fonds de relance NextGeneration EU / PNRR). L’utilisation efficace de ces fonds par le gouvernement pour les infrastructures (routes, métros, efficacité énergétique) peut indirectement dynamiser le secteur immobilier. Il existe également des réglementations imposées par l’UE, comme les exigences de performance énergétique pour les bâtiments qui se renforcent. Les nouveaux bâtiments doivent répondre à des normes d’isolation et d’émissions plus strictes – ce qui augmente un peu les coûts de construction, mais offre également de meilleurs produits pour lesquels le marché est prêt à payer davantage. Les bâtiments plus anciens pourraient nécessiter des rénovations (la Roumanie dispose d’un programme de réhabilitation thermique des blocs datant de l’ère communiste, partiellement subventionné par des fonds européens). À mesure que ces blocs sont isolés et modernisés, leurs coûts d’utilisation diminuent et leur valeur s’améliore. La transition verte est évidente : le budget 2025 augmente les dépenses en modernisation énergétique, y compris l’efficacité des bâtiments worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. En outre, les réglementations bancaires européennes impactent le crédit accordé par les banques roumaines – au fur et à mesure de l’évolution des exigences de fonds propres et des évaluations du risque, les banques peuvent ajuster leur exposition à l’immobilier ou leurs conditions de prêt, influençant ainsi la facilité d’accès au financement.

En conclusion, les facteurs gouvernementaux et réglementaires en 2025 présentent un bilan mitigé pour l’immobilier à Bucarest. Il existe des pressions dans certains domaines (régime fiscal plus strict, taux d’intérêt élevés à court terme) mais aussi des éléments favorables (investissements dans les infrastructures, baisses de taux probables à venir, et une orientation générale favorable au développement). Les acteurs avisés du marché surveillent de près les décisions de la mairie de Bucarest, les projets de loi fiscale au Parlement et les annonces de la BNR, car ces éléments orienteront l’évolution du marché. Jusqu’à présent, le marché a su résister au bruit politique et aux ajustements réglementaires sans perdre d’élan – signe d’une forte demande sous-jacente – mais les investisseurs prudents tiendront compte des risques liés aux politiques et resteront agiles pour s’adapter aux nouvelles règles.

Perspectives de l’offre et de la demande

Perspectives d’offre : L’offre immobilière à court terme à Bucarest devrait rester tendue dans la plupart des segments, ce qui continuera d’influencer la dynamique du marché. Du côté résidentiel, comme mentionné, les nouvelles livraisons de logements en 2025 (~18 000 unités à Bucarest-Ilfov) sont historiquement faibles property-forum.eu. Peu de grands projets sont en cours d’achèvement, et certains projets ont été reportés en attendant de meilleures conditions de financement. Cette rareté de l’offre affecte particulièrement les appartements de milieu et haut de gamme situés dans le centre – pratiquement aucun nouveau projet n’émerge dans ces zones en raison du manque de terrains disponibles et des contraintes liées aux permis, ce qui oriente les acheteurs vers le marché de la revente ou vers la poignée de nouvelles constructions en périphérie. Au-delà de 2025, certains éléments laissent penser que l’offre pourrait progressivement augmenter : les promoteurs acquièrent des terrains (par exemple, de grandes transactions foncières en 2023/24 dans des zones comme Pipera, Ghencea, Pallady) et préparent des projets, et si les taux d’intérêt baissent, on pourrait voir davantage de grues sur le paysage urbain d’ici 2026–2027. Mais compte tenu des délais nécessaires, toute augmentation substantielle du parc de logements neufs n’est pas attendue avant au moins 1 à 2 ans. Un élément imprévu pourrait provenir du secteur du « build-to-rent » – si les investisseurs institutionnels lancent des projets résidentiels locatifs, cela pourrait ajouter de l’offre sous cette forme, même si ce ne serait probablement pas à une échelle suffisante pour déséquilibrer le marché immédiatement.

Pour les commerces, l’offre de bureaux est actuellement très limitée. En 2025, il y aura très peu de nouvelles livraisons de bureaux à Bucarest – les promoteurs ont en grande partie stoppé les projets de bureaux spéculatifs pendant la pandémie et seuls quelques immeubles sont actuellement en construction (comme la deuxième phase de One Cotroceni Park livrée en 2023). Selon les rapports de marché, aucun projet de bureau majeur n’est attendu en 2025, et même les projets prévus en 2026 restent modestes property-forum.eu. Ce n’est qu’en 2027 qu’une nouvelle vague pourrait émerger (certains projets dans le secteur Barbu Văcărescu, etc., si la pré-commercialisation fonctionne bien). Cela signifie que le taux de vacance de bureaux devrait continuer de baisser et que les propriétaires d’espaces de qualité profiteront à court terme d’un quasi-monopole auprès des nouveaux grands locataires. L’offre commerciale est quant à elle plus dynamique – les 200 000 m² de nouvelles surfaces commerciales prévues en 2025 (à l’échelle nationale) incluent le premier centre commercial IKEA de Bucarest (dans la zone Pallady), l’extension du Colosseum Mall, et possiblement des avancées sur le centre commercial AFI Arad (hors de Bucarest, mais signe de confiance des promoteurs dans le retail) property-forum.eu. Pour Bucarest, quelques petits retail parks en banlieue sont également prévus. Après 2025, plusieurs grands centres commerciaux sont attendus vers 2027-2028 property-forum.eu (un site pressenti serait au nord-ouest de Bucarest, où un promoteur a acquis du terrain). Ainsi, la surface commerciale par habitant à Bucarest va augmenter, mais pour l’instant la demande suit (ce qui maintient un faible taux de vacance). L’offre industrielle est robuste – des développeurs comme CTP, WDP, P3 et VGP continuent de construire des plateformes logistiques autour du périphérique de Bucarest et le long des autoroutes. Il existe facilement plusieurs centaines de milliers de m² en construction ou en projet autour de la capitale. La seule réserve concerne la capacité de la demande à absorber ce volume aussi rapidement qu’en 2021–2022. Mais en raison de la croissance du e-commerce et de la délocalisation de certaines entreprises vers la Roumanie, la plupart des analystes estiment que la vacance industrielle restera faible même avec ces nouvelles offres, notamment pour les entrepôts modernes de classe A.

Perspectives de la demande : Du côté de la demande, tous les indicateurs pointent vers une demande robuste et continue pour l’immobilier à Bucarest dans les années à venir. La population de la ville (officiellement ~1,8 million, mais probablement plus de 2 millions si l’on inclut les résidents non enregistrés) est stable ou croît légèrement en raison de la migration urbaine. On constate également des preuves anecdotiques d’un intérêt étranger croissant : des expatriés en provenance de grandes villes d’Europe occidentale considèrent Bucarest pour son coût de la vie plus bas, et des membres de la diaspora roumaine investissent dans des logements dans la capitale, soit en tant que résidences secondaires, soit avec l’intention d’y revenir investropa.com investropa.com. La demande nationale dépendra de la confiance des consommateurs – actuellement soutenue par la croissance des salaires et une stabilité de l’emploi. Si l’économie poursuit une trajectoire de croissance modérée (et en l’absence de tout choc comme une hausse soudaine du chômage), la demande locale pour les logements et les surfaces commerciales restera élevée. La demande des entreprises pour des bureaux pourrait être un peu plus faible si les sociétés réduisent leur surface ou reportent leurs projets d’extension en raison de la crainte d’une récession mondiale ; Colliers a même averti que dans un scénario négatif, la demande de nouveaux bureaux en 2025 pourrait atteindre un niveau historiquement bas property-forum.eu. Cependant, compte tenu de l’absence de surstock, même une demande modérée suffit à maintenir l’équilibre sur le marché des bureaux.

Quelques moteurs de la demande spécifiques à surveiller :

• Acheteurs occupants : Les jeunes familles et les primo-accédants constituent une part importante de la demande. Ils sont sensibles aux conditions de crédit, mais des dispositifs comme les prêts hypothécaires garantis par l’État les aident. Le nombre de personnes ayant besoin de meilleurs logements (de nombreux milléniaux vivant encore dans des conditions surpeuplées ou chez leurs parents) constitue un moteur structurel qui soutiendra la demande de logements pendant au moins une décennie. Tant que l’emploi restera abondant à Bucarest, les gens chercheront à y acheter un logement.
• Investisseurs et bailleurs : Les investisseurs locaux comme étrangers devraient continuer à cibler Bucarest. Les rendements élevés et le potentiel d’appréciation du capital sont difficiles à trouver ailleurs en Europe. Les fonds internationaux sont à l’affût – par exemple, de nouveaux entrants provenant d’Afrique du Sud, du Moyen-Orient et d’Asie ont été mentionnés. La conclusion réussie de grandes transactions en 2024 (avec des entrants comme le premier investisseur indien) thediplomat.ro pourrait convaincre d’autres investisseurs que le marché est suffisamment liquide. Côté résidentiel, les petits investisseurs (achetant quelques appartements à louer) continueront d’alimenter la demande pour des studios et des deux-pièces bien situés, puisque les rendements en location courte durée type Airbnb et location classique sont attractifs.
• Tendances des occupants : Du côté des utilisateurs commerciaux, le coût relativement bas de la main-d’œuvre en Roumanie continue d’attirer les multinationales pour y installer des bureaux (centres de BPO, développement informatique, etc.) – Bucarest est généralement le premier choix pour ces bureaux. Pour le commerce de détail, les marques internationales poursuivent leur expansion en Roumanie ; de nombreux nouveaux retailers considèrent Bucarest comme un marché incontournable, ce qui maintient la demande pour les espaces commerciaux prime à un niveau sain. La demande industrielle est soutenue par la croissance de la consommation en Roumanie et son rôle en tant que hub logistique entre l’Asie (via le port de Constanța) et l’Europe de l’Ouest. En résumé, la demande des utilisateurs finaux dans tous les secteurs devrait croître en ligne avec la croissance économique – pas de façon explosive, mais régulièrement.

Équilibre du marché et perspectives : En considérant l’offre et la demande ensemble, Bucarest est actuellement un marché de vendeurs/propriétaires et devrait le rester à court terme. La demande dépasse l’offre dans la plupart des domaines, ce qui continuera d’exercer une pression à la hausse sur les prix et les loyers. Le marché pourrait lentement évoluer vers un équilibre si l’activité de construction s’intensifie (pour le logement) ou si la croissance économique ralentit (affaiblissant la demande). Un indicateur à surveiller est l’indice d’accessibilité financière – actuellement, malgré la hausse des prix, l’accessibilité reste correcte (grâce à la hausse des salaires) et la BNR note que les ménages ne sont pas surendettés en moyenne property-forum.eu. Si les prix augmentent beaucoup plus vite que les revenus, la demande pourrait se calmer car moins de personnes pourraient obtenir un crédit immobilier ; pour l’instant, cela ne semble pas être le cas – en fait, SVN Romania observe que « les acheteurs potentiels se sont déjà adaptés aux nouveaux prix et l’accessibilité reste à un bon niveau » property-forum.eu.

Un autre aspect est l’inventaire des annonces : les portails immobiliers ont signalé une baisse du nombre d’annonces actives à Bucarest par rapport à l’an dernier, preuve que les biens sont achetés plus rapidement que de nouveaux n’arrivent sur le marché. Tant que l’on n’assistera pas à une augmentation du nombre d’annonces (signe d’une offre accrue ou d’une demande affaiblie), les perspectives restent à un marché compétitif du point de vue des acheteurs.

Les prochaines années : Au-delà de 2025, si la Roumanie parvient à maintenir un environnement macroéconomique stable, l’immobilier à Bucarest devrait connaître une croissance durable. On ne reverra peut-être pas les hausses annuelles de 15 à 20 % des dernières années (celles-ci étaient en partie dues à l’inflation et à la croissance de rattrapage à partir d’une sous-évaluation), mais même une augmentation annuelle de 5 à 7 % combinée à des rendements locatifs de 6 % offre des rendements totaux très attractifs. D’ici 2026–2027, de nouvelles offres arriveront sur le marché – ce qui pourrait détendre les segments les plus tendus – mais d’ici là, la demande pourrait également s’accroître (surtout si la Roumanie intègre l’espace Schengen, ce qui pourrait encourager les entreprises et particuliers étrangers à investir plus librement). La tendance à long terme montre que Bucarest, capitale d’un pays membre de l’UE, converge vers la norme européenne, tant sur le plan économique que dans la valorisation de ses biens immobiliers. Historiquement, l’immobilier roumain était extrêmement abordable ; cet écart s’estompe et devrait continuer de le faire. Par conséquent, sauf crise imprévue, les prochaines années devraient réserver une croissance supplémentaire pour le marché immobilier de Bucarest, avec d’éventuelles corrections mineures ou périodes de stagnation, mais aucun signe de forte récession à l’horizon à la mi-2025.

Conclusion : Le marché immobilier de Bucarest en 2025 est dynamique et robuste, s’appuyant sur des fondamentaux solides. Les secteurs résidentiel et commercial profitent tous deux de la résilience de l’économie, de la hausse des revenus et de projets de développement stratégiques. Les prix atteignent des sommets, mais continuent à augmenter modérément, soutenus par une pénurie chronique et une demande confiante. Les investisseurs trouvent de nombreux atouts dans les rendements élevés et les perspectives de croissance de la ville, tandis que les risques – politiques, fiscaux et inflationnistes – sont réels mais maîtrisables. Chaque quartier de Bucarest offre une spécificité, du luxe du nord au potentiel de croissance de l’est jusqu’à l’accessibilité du sud-ouest. À mesure que la ville modernise ses infrastructures et son cadre urbain, les perspectives immobilières restent globalement positives. Les acteurs devront rester attentifs aux évolutions politiques et aux tendances mondiales, mais dans l’ensemble, Bucarest devrait demeurer l’un des marchés immobiliers les plus attrayants d’Europe centrale et orientale dans les prochaines années, alliant opportunités et stabilité en amélioration.

Sources :

• CBRE Research et Property Forum News sur les tendances d’investissement et du marché de bureaux en 2025 property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel roumain 2025 (Tamila Nussupbekova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• SVN Roumanie via Property-Forum – rapport sur les ventes et l’offre résidentielles au T1 2025 property-forum.eu property-forum.eu
• Guides immobiliers Investropa (juin 2025) – aperçu du marché bucarestois : prix, rendements, tendances par quartiers investropa.com investropa.com investropa.com
• Colliers International via Property Forum – À quoi s’attendre en 2025 (prédictions du marché) property-forum.eu property-forum.eu
• The Diplomat Bucarest – Rapport Annuel Colliers 2024/25 (volumes d’investissement et rendements) thediplomat.ro thediplomat.ro
• Romania-Insider et Romania Journal – divers rapports sur les projets d’infrastructure (lignes de métro, rocade) et les développements locaux worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
• Analyse d’Investropa “10 zones les plus en vogue en 2025” – données et moteurs spécifiques aux quartiers investropa.com investropa.com investropa.com
• Prévisions économiques de la BNR et du FMI via les rapports des médias – contexte macroéconomique (PIB, inflation) globalpropertyguide.com property-forum.eu