Mercado Imobiliário de Los Angeles 2025: Tendências, Previsões & Perspectivas de Investimento

Visão Geral do Mercado de 2025

O mercado imobiliário de Los Angeles em 2025 é marcado por uma mistura de resiliência e reequilíbrio. Os valores dos imóveis residenciais permanecem próximos aos seus recordes históricos após o boom do período pandêmico, embora com um crescimento muito mais lento, enquanto a atividade de vendas está se recuperando modestamente dos níveis historicamente baixos de 2022–2023. O desempenho do setor imobiliário comercial está bifurcado – setores como industrial e multifamiliar estão mantendo-se sólidos, enquanto segmentos de escritórios e alguns segmentos de varejo enfrentam desafios devido ao alto índice de vacância e à demanda em mudança. Em resumo, 2025 encontra L.A. em um mercado habitacional equilibrado (até um pouco favorável aos compradores) e um setor comercial em recuperação cautelosa.

Fatores econômicos e políticos estão exercendo influência significativa. Taxas hipotecárias elevadas (≈6,5–7%) reduziram a demanda dos compradores e comprometeram a acessibilidade a níveis próximos aos mínimos históricos. Novas regulamentações – especialmente a Medida ULA (“imposto de mansão”) sobre vendas de alto valor – estão resfriando o segmento de imóveis de luxo e de investimento. Enquanto isso, crônicas deficiências de oferta persistem no setor habitacional, sustentando os preços apesar de uma recente queda populacional (a população da cidade de L.A. caiu cerca de 2,5% desde 2020). O relatório a seguir explora em detalhes as tendências do mercado imobiliário residencial e comercial em Los Angeles, analisa o desempenho dos bairros, destaca oportunidades de investimento e apresenta previsões até 2028.

(Nota sobre as citações: Dados e informações extraídos de fontes como a Associação de Corretores da Califórnia, Zillow, Redfin, CBRE e análises de mercado locais, conforme citado ao longo do texto.)

Setor Imobiliário Residencial

Tendências de Preços e Vendas das Moradias

Os preços das casas em Los Angeles em 2025 estão basicamente estáveis ou ligeiramente em alta em comparação ao ano anterior, após a ascensão meteórica de 2020–2022. O preço mediano de venda na cidade de Los Angeles está em torno de $1,05 milhão em meados de 2025, um aumento de apenas +0,5% em relação ao ano anterior. No condado de Los Angeles, o preço mediano de casas unifamiliares em março de 2025 foi de cerca de $829.000, alta de aproximadamente 3,0% em relação ao ano anterior. Essa valorização modesta segue uma breve queda em 2023, refletindo preços estagnados em níveis próximos aos máximos históricos. (Para referência, o valor mediano das residências em L.A. era de cerca de $600.000 em 2019, tendo subido para o recorde histórico de cerca de $956.000 no final de 2024.) A Figura 1 ilustra essa trajetória de preços, com uma forte alta durante a pandemia, uma leve correção e uma nova subida gradual em 2025.

O volume de vendas mostra sinais iniciais de recuperação após a queda provocada pelos altos juros. As vendas de casas em 2023 foram historicamente baixas – o total de vendas na Califórnia em 2023 caiu para o menor nível em várias décadas (queda de ~34% em relação a 2021) – e Los Angeles teve quedas semelhantes. Em 2024, as vendas subiram levemente (o primeiro aumento anual em três anos, +4,3% no estado), e 2025 continua essa recuperação modesta, embora os volumes permaneçam abaixo dos padrões pré-pandemia. Por exemplo, 1.617 casas foram vendidas em Los Angeles em maio de 2025, 7% a menos do que em maio de 2024 – indicando que a demanda ainda está contida. O estoque melhorou em relação aos níveis extremos: Los Angeles tinha 4.747 anúncios ativos em maio de 2025, um aumento em relação aos meses anteriores. O índice de estoque não vendido (meses de oferta) na região metropolitana de L.A. está em torno de 3,7 meses em março de 2025, acima dos 2,7 meses de um ano antes. Esse estoque mais equilibrado transformou L.A. de um mercado de vendedores para um mercado mais neutro em 2025, diminuindo a forte competição dos anos anteriores. Agora, as residências levam cerca de 45 dias no mercado, mais devagar do que os 39 dias do ano passado, e a negociação de preço tornou-se mais comum (cerca de 45% das vendas em abril de 2025 foram fechadas abaixo do preço anunciado).

Principais estatísticas do mercado (Residencial, meados de 2025):

Preço Mediano de Venda (Cidade de L.A.) – ~US$ 1,05M (variação YoY de 0%–1%).
Preço Mediano de Venda (Condado de L.A.) – ~US$ 829 mil (+3,0% YoY).
Casas Vendidas (Cidade de L.A., maio de 2025) – 1.617 unidades (-7% YoY).
Anúncios Ativos (Condado de L.A., maio de 2025) – ~4.700 (acima dos ~4.300 em abril).
Meses de Oferta – ~3,5–3,7 meses (acima dos ~2,6 meses de um ano atrás).
Mediana de Dias no Mercado – ~45 dias (eram ~39 dias no ano passado).
Relação Preço de Venda/Preço Anunciado – ~100% (metade das casas vendidas com preço igual ou abaixo do anunciado).

No geral, os preços residenciais permanecem estáveis e até sobem em alguns segmentos graças à oferta limitada e à demanda persistente. Porém, a ferocidade do mercado de vendedores de 2021 diminuiu – os compradores têm mais espaço de negociação, já que os custos de financiamento mais altos limitam o que podem pagar. De fato, a acessibilidade à moradia em L.A. está próxima dos níveis mais baixos da história: para se qualificar para uma casa no preço mediano, é preciso uma renda de cerca de US$ 230.000, mais de 2× a renda mediana da Califórnia. Essa dificuldade de acesso, combinada com muitos proprietários presos a hipotecas abaixo de 3% (e, portanto, relutantes em vender e trocar por um empréstimo de 7%), explica tanto as vendas reduzidas quanto o estoque baixo – um impasse que impede uma queda significativa dos preços. Salvo um choque econômico importante, um equilíbrio suave deve definir os valores das casas em L.A. em 2025.

Tendências do Mercado de Aluguéis

Los Angeles continua sendo um dos mercados de aluguel mais caros do país, embora o crescimento dos aluguéis tenha moderado em 2024–2025 após um surto pós-pandemia. O aluguel médio de um apartamento em L.A. está em torno de $2.750–$2.800 por mês no início de 2025. Segundo a CBRE, o aluguel médio geral multifamiliar no condado de L.A. foi de aproximadamente $2.822/unidade no 1º trimestre de 2025, praticamente estável (+0,1%) em relação ao trimestre anterior. Isso segue uma escalada rápida: os aluguéis saltaram cerca de 23% em quatro anos, de uma mediana de $2.300 em 2020 para ~$2.841 em 2024. Tais aumentos superaram o crescimento dos salários e da inflação, agravando as questões de acessibilidade. Em 2024, 74% dos anúncios de apartamentos em L.A. pediam mais de $2.100 por mês, levando muitos locatários a dividir moradia ou se mudar.

Em 2025, o crescimento dos aluguéis basicamente estagnou – um alívio bem-vindo para os inquilinos. Alguns indicadores mostram até pequenas quedas reais: por exemplo, uma análise focada no varejo de Los Angeles observou crescimento de aluguel de -0,4% ano a ano no 1º trimestre de 2025 para propriedades comerciais, indicando o poder de precificação limitado dos proprietários em alguns setores. Para aluguéis residenciais, pesquisas apontaram que os valores pedidos estão estáveis ou subiram apenas marginalmente (~+1% aa) no início de 2025. Os aluguéis altos, combinados com a emigração do período da pandemia, suavizaram a demanda o suficiente para limitar novos picos. Notavelmente, a queda da população de L.A. (cerca de -0,65% em 2024) significa que os proprietários enfrentam um pouco menos de competição por locatários, levando a mais incentivos e preços mais favoráveis ao inquilino em algumas áreas.

Enquanto isso, as taxas de vacância em imóveis multifamiliares continuam baixas, pois quem deixou L.A. é compensado por quem não consegue comprar sua casa própria. A taxa de ocupação em apartamentos de L.A. foi de 95,4% no 1º trimestre de 2025 (vacância de ~4,6%), uma leve melhora em relação ao fim de 2024. Na prática, aluguéis de qualidade ainda são locados rapidamente, mas os inquilinos têm mais opções do que há um ano. As concessões (como um mês de aluguel grátis) estão voltando em alguns submercados. Segundo o Casden Multifamily Report da USC, os aluguéis efetivos devem permanecer próximos dos níveis atuais em 2025 enquanto as novas entregas (cerca de 6.000–8.000 unidades aprovadas em L.A. no ano passado) tentam acompanhar a demanda.

Pontos quentes e tendências de aluguel: Aluguéis de luxo de alto padrão no Westside e no Centro enfrentaram alguma pressão devido à nova oferta e vacância impulsionada pelo trabalho remoto, enquanto bairros mais acessíveis ainda registram forte competição. Áreas suburbanas no Vale de San Fernando e Vale de San Gabriel tiveram ganhos modestos de aluguel ano a ano, pois famílias buscam opções relativamente mais baratas no interior. Em contraste, regiões nobres como Santa Monica e Downtown L.A. tiveram queda nos aluguéis e maior vacância (vacância comercial no Centro subiu para 9,5%) enquanto moradores e lojistas ponderam custos e benefícios. No geral, o mercado de aluguel de L.A. em 2025 pode ser caracterizado como estável, mas sob pressão: os aluguéis não estão disparando no momento, mas permanecem altamente onerosos para a família média (o aluguel típico de 2 quartos custa cerca de 70% a mais do que comprar essa unidade com uma hipoteca pré-2022, refletindo o quão distante está a possibilidade de aquisição da casa própria para muitos).

Bairros de alto crescimento vs. alto risco

O mercado imobiliário é extremamente local em Los Angeles, com as trajetórias dos bairros divergindo de forma marcante. Na última década, áreas antes negligenciadas registraram crescimento explosivo nos valores das propriedades, enquanto alguns bairros tradicionalmente caros tiveram ganhos modestos (ou até estagnação recentemente). Uma análise dos dados do avaliador do condado (2016–2024) revela que a maior valorização ocorreu em bairros em ascensão – geralmente aqueles passando por gentrificação ou booms de infraestrutura. Por exemplo, West Adams (zona central de L.A.) lidera o ranking com um aumento de 107% nos valores residenciais avaliados desde 2016. Antes relativamente acessível, West Adams foi transformado pela localização próxima a linhas de transporte e pela demanda vinda de áreas vizinhas mais caras, tornando-se o mercado “mais quente” de L.A. Outras áreas de alto crescimento incluem Elysian Valley (“Frogtown”) +86% e Exposition Park +84% (impulsionados pelo desenvolvimento ao redor da USC e do estádio Banc of California). Bairros historicamente negros como Leimert Park (+79%) e Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) também experimentaram grande valorização, já que compradores buscam opções (até então) mais baratas no centro da cidade. Esses ganhos costumam coincidir com novos investimentos e mudanças demográficas – mas também aumentam as preocupações com o deslocamento de moradores antigos xtown.la xtown.la.

Em contraste, os bairros considerados “de alto risco” do ponto de vista de investimento tendem a ser aqueles que enfrentam bolhas de preços ou fatores locais de dificuldade. Um exemplo é o Downtown Los Angeles (DTLA), que teve forte crescimento nos anos 2000 e 2010, mas agora enfrenta altos índices de vacância e problemas de qualidade de vida. Os valores imobiliários do DTLA subiram relativamente pouco – cerca de 45% em 8 anos (abaixo da média do condado) – e as vacâncias no varejo/escritórios no centro são altas (varejo ~9–10%, escritórios mais de 30% vagos), o que sinaliza risco para investidores até que ocorra uma revitalização urbana. Mercados de luxo na costa são outro grupo de “risco”: não por risco de colapso, mas por perspectivas de crescimento mais lento. Áreas ultra-exclusivas como Bel Air (+61% desde 2016) ou Calabasas (+36%) têm “menos espaço para crescer” porque começaram já em valores elevados. De fato, alguns mercados abastados tiveram pequenas quedas de preço em 2023, já que a demanda por mansões esfriou diante de novos impostos e incertezas econômicas. Por exemplo, o preço mediano em Culver City caiu cerca de 6,7% ano a ano até maio de 2025, e Culver City e Santa Monica também registraram quedas populacionais de cerca de 3% recentemente. Essas áreas não são arriscadas no sentido de um colapso iminente, mas seu retorno sobre o investimento pode ser inferior ao de bairros emergentes.

Também são notáveis os focos de dificuldade nos subúrbios distantes e comunidades periféricas. Em lugares como o Vale do Antílope, no norte do Condado de L.A. (por exemplo, Lancaster, Palmdale), os preços dispararam durante a pandemia com a busca de espaço pelos trabalhadores remotos, mas permanecem sensíveis ao preço dos combustíveis e às tendências de emprego – um potencial risco de volatilidade caso haja mudanças econômicas. As maiores taxas de execução hipotecária em 2024 foram registradas em áreas mais remotas ou de classe trabalhadora; por exemplo, Sylmar (no Vale de San Fernando) registrou 59 execuções hipotecárias, o maior número em toda a região de L.A. no ano passado. Um aglomerado de execuções hipotecárias pode sinalizar estresse local (e também uma oportunidade para caçadores de barganhas comprarem, revitalizarem ou alugarem casas nesses bairros). Investidores podem observar essas áreas com cautela: Bairros de alto risco para quedas de preço são geralmente aqueles com demanda menos diversificada e maior exposição a oscilações econômicas, como comunidades exurbanas ou locais com desafios persistentes de criminalidade ou infraestrutura.

Resumo: Bairros como West Adams, Mid-City e Jefferson Park – ricos em acesso a transporte e casas históricas – estão em ascensão, enquanto o Centro e alguns bolsões de luxo esfriaram. Como sempre, “localização, localização, localização” é regra: mesmo em um mercado amplamente caro, micromercados com novos empreendimentos, prestígio cultural ou transporte em expansão (por exemplo, ao longo da linha de trem Crenshaw/LAX, ou ao redor do novo SoFi Stadium em Inglewood) provavelmente continuarão superando o mercado geral. Por outro lado, investidores devem avaliar com atenção os fundamentos locais, pois algumas áreas apresentam maior risco de correção de preços ou baixa demanda de aluguel caso haja mudanças nas condições econômicas.

Desempenho do Mercado Imobiliário Comercial

Visão Geral do Mercado Comercial

O mercado imobiliário comercial de Los Angeles em 2025 é uma história de trajetórias divergentes entre os tipos de propriedades. Propriedades industriais e multifamiliares continuam robustas, impulsionadas pelo comércio eletrônico, pelo comércio e pela escassez habitacional, enquanto o setor de escritórios enfrenta uma queda secular na demanda. O mercado imobiliário de varejo situa-se entre os dois, com centros comerciais de bairro mostrando resiliência, mas o varejo urbano (especialmente no Centro) se recuperando lentamente após os impactos da pandemia. No geral, a atividade de investimento em propriedades comerciais foi reduzida por taxas de juros mais altas e impostos locais sobre transferência, mas imóveis bem locados em localizações privilegiadas ainda atraem interesse devido à grande base econômica de L.A. A seguir, detalhamos o desempenho por setor:

Setor de Escritórios: Altas Vacâncias e Desafios de Reaproveitamento

O mercado de escritórios de Los Angeles está sob pressão significativa em 2025. O aumento do trabalho remoto/híbrido, aliado à contenção de gastos das empresas, resultou em 11 trimestres consecutivos de absorção negativa e taxas de vacância em alta. Em todo o condado, a taxa de vacância dos escritórios subiu para aproximadamente 24,5% no 1º trimestre de 2025 – um nível historicamente alto – com o centro de L.A. ainda pior, ultrapassando 31% de vacância. Mesmo os submercados mais valorizados foram afetados: por exemplo, a vacância em Century City atingiu 13% e a vacância de escritórios no Condado de Orange saltou para 19,2% no 1º trimestre de 2025, aproximadamente o dobro de cinco anos atrás. O excesso de espaço ocorre enquanto locatários reduzem suas áreas ocupadas e as novas construções do último ciclo aumentam a oferta. Muitos proprietários enfrentam demanda anêmica; a absorção líquida foi negativa em -1,08 milhão de pés quadrados apenas no 1º trimestre na região metropolitana de L.A.

Como resultado, os aluguéis de escritórios estagnaram ou começaram a cair. Os aluguéis pedidos no mercado giram em torno de ~$3,60/pé² por mês (serviço completo) – praticamente estáveis em relação ao ano anterior. Os proprietários estão oferecendo concessões maiores (meses de aluguel grátis, auxílio para melhorias) para atrair locatários. Os mercados de alto padrão da Westside ainda conseguem cobrar aluguéis premium (West L.A. tem média de $5,14/pé²/mês pedida), mas até lá o crescimento dos aluguéis está contido. Diante desses ventos contrários, analistas preveem aumento de situações de estresse e oportunidades de readequação. De fato, alguns edifícios de escritórios Classe B/C no centro e em partes do Vale de San Fernando estão sendo negociados com grandes descontos, visando conversão para apartamentos ou usos criativos. A perspectiva para escritórios em L.A. é de cautela: altos índices de vacância devem persistir ao longo de 2025 – um relatório prevê que o estresse nos escritórios se materialize em 2025, já que proprietários com financiamentos vencendo encontrarão obstáculos para refinanciamento. Qualquer recuperação depende do crescimento do emprego em setores de uso de escritórios e de como as empresas definirão estratégias de espaço de trabalho a longo prazo. Enquanto isso, espere que o setor de escritórios seja o elo mais fraco de L.A., com certos edifícios (especialmente os mais antigos em áreas com excesso de oferta) em alto risco de perda de valor.

Setor de Varejo: Recuperação Lenta e Tendências de Adaptação

O mercado imobiliário de varejo de Los Angeles está gradualmente se recuperando após a pandemia, mas o cenário é misto. O consumo voltou a crescer e os turistas estão retornando, porém desafios estruturais (concorrência do e-commerce, mudanças nos hábitos do consumidor) persistem. A vacância geral dos imóveis de varejo no Condado de L.A. ficou em torno de 6,1%–6,5% no 1º trimestre de 2025, marcando um quinto aumento trimestral consecutivo. Embora em alta, essa taxa de vacância ainda é moderada e inferior à de muitas outras regiões metropolitanas. Áreas de varejo de rua e shoppings têm vacâncias mais altas, enquanto centros de bairro ancorados por supermercados nos subúrbios apresentam melhor desempenho. Os valores pedidos de aluguel no varejo giram em torno de $36–$37 por pé² ao ano (aproximadamente $3,05/pé² por mês triple-net), o que é cerca de 40% acima da média dos EUA. No entanto, o crescimento do aluguel é levemente negativo: os aluguéis de varejo em L.A. caíram 0,4% ao ano no início de 2025, refletindo a necessidade dos proprietários de reter e atrair locatários. De fato, Los Angeles perdeu cerca de 2,4 milhões de pés² de espaço de varejo ocupado no último ano – sinal de que contrações e fechamentos tem superado a abertura de novas lojas.

Disparidades entre bairros: Distritos comerciais de destaque como o Golden Triangle de Beverly Hills e a Third Street de Santa Monica estão em recuperação, mas ainda não atingiram a vitalidade total do período pré-pandêmico (alguns lojistas de luxo reduziram o tamanho das lojas). O varejo no centro de Los Angeles foi fortemente impactado – a vacância do varejo no centro saltou 250 pontos-base, chegando a 9,5% até o final de 2024, já que o fluxo de pedestres e o turismo demoraram a se recuperar totalmente. Por outro lado, o varejo suburbano em áreas residenciais em expansão está relativamente forte. Submercados em San Fernando e San Gabriel Valleys até registraram leves aumentos de aluguel enquanto varejistas focados em valor (redes de desconto, supermercados) expandiram-se para atender ao crescimento populacional. As vendas de investimentos em varejo estão ocorrendo abaixo dos valores de pico, indicando uma reprecificação: por exemplo, um centro comercial na La Brea foi negociado em 2025 por 35% abaixo do preço de 2016 devido à queda do NOI. As taxas de capitalização (cap rates) do varejo subiram para cerca de 5,5%–6% em média, as mais altas em uma década, já que investidores exigem maior retorno em um ambiente de taxas mais elevadas e precificam o risco.

O setor varejista tem uma perspectiva cautelosamente otimista. Estabilização da vacância e aumento do fluxo de pedestres sugerem que o pior já passou, mas o crescimento será lento. Tendências-chave incluem o varejo experiencial (restaurantes, opções de entretenimento como o planejado West Harbor em San Pedro, com abertura prevista para 2026) e reutilização adaptativa (conversão de espaços comerciais problemáticos em uso misto ou industrial). Os incorporadores estão sendo muito seletivos – apenas ~60.000 m² de área comercial estão em construção em L.A., um acréscimo irrisório de 0,1% ao estoque. Esta falta de nova oferta, combinada com a base populacional da região, significa que locais bem posicionados devem manter seu valor. Ainda assim, os proprietários precisam inovar (por exemplo, adicionar serviços, consultórios médicos ou componentes residenciais) para preencher as lojas vazias. Em resumo, o varejo em L.A. em 2025 está estável, mas em evolução: espere uma melhora incremental da ocupação, alugueis estáveis e uma transformação contínua dos centros de baixo desempenho.

Setor Industrial: De recordes históricos a leve arrefecimento

O setor imobiliário industrial em Los Angeles tem sido um dos destaques nos últimos anos, impulsionado pela atividade portuária, logística e falta de terrenos disponíveis para desenvolvimento. Mesmo em 2025, imóveis industriais continuam em alta demanda, embora o frenesi tenha diminuído um pouco em relação ao pico. Após atingir vagas mínimas históricas (~2–3%) durante 2021–22, a taxa de vacância industrial no condado de L.A. subiu para cerca de 4,9% – a mais alta em quase uma década. Esse aumento (aproximadamente 140 pontos-base em relação ao ano anterior) é atribuído a 10 trimestres consecutivos de perda de ocupação à medida que alguns locatários reduziram espaço e um pouco de nova oferta foi entregue. Ainda assim, uma vacância de 4,9% é muito baixa pelos padrões históricos – basicamente ocupação total em muitos submercados. Na verdade, todos os seis submercados industriais do condado de L.A. ainda têm vacância inferior a 6%, e metade deles abaixo de 4%. O pequeno aumento na disponibilidade (disponibilidade geral ~6,5% incluindo espaços em comercialização) sugere que as taxas de aluguel podem sofrer pressão no curto prazo.

De fato, os aluguéis industriais dispararam durante a pandemia (por algumas estimativas, mais de 50% desde 2019) e agora estão passando por uma leve correção. Os preços pedidos por imóveis industriais em L.A. caíram por seis trimestres consecutivos até o 1º trimestre de 2025, enquanto o mercado absorve aqueles aumentos anteriores. Para comparação, o valor médio pedido por espaços de armazém/distribuição no mercado de Los Angeles (um dos mais caros do país) ainda está em torno de US$1,20–US$1,50 por pé quadrado por mês (triple net), dependendo da localização – muito acima dos níveis de antes de 2020. Mas os inquilinos agora têm um pouco mais de poder de negociação do que há um ano. Apesar dessa queda, os proprietários industriais permanecem confiantes; quaisquer reduções de aluguel têm sido modestas, e os fatores de demanda de longo prazo (os imensos Portos de LA/Long Beach, necessidades de distribuição do e-commerce, logística de última milha para mais de 10 milhões de residentes) continuam firmes. Os submercados do South Bay e Inland Empire, em particular, seguem atraindo usuários de armazéns, embora até mesmo a vacância do Inland Empire tenha subido a partir de mínimos históricos.

Em termos de investimento, imóveis industriais continuam altamente valorizados, mas o aumento das taxas de juros fez as taxas de capitalização subirem. A média das taxas de captação industrial no sul da Califórnia está agora na faixa baixa de 5% (em torno de 5,3% em 2024, acima dos menos de 4% em 2021). Alguns negócios menores ou industriais de classe B agora apresentam taxas de captação mais próximas de 6%–6,5%, especialmente se contam com contratos de aluguel mais curtos. Os investidores seguem focados nos principais corredores de distribuição – contudo, o imposto da Medida ULA na Cidade de L.A. (que incide sobre vendas >US$5 milhões) acabou congelando grandes transações industriais dentro dos limites da cidade. Isso pode direcionar mais investimentos para cidades vizinhas onde não existe esse tributo.

A perspectiva para o setor industrial é cautelosamente positiva. Especialistas antecipam que 2025 pode marcar o fundo do poço para as perdas de ocupação, com estabilização até 2026 à medida que a oferta desacelera e as empresas se ajustam. O crescimento dos aluguéis pode voltar em 2026 após este período de leve queda. Um fator de risco no horizonte é a política comercial – o aumento das importações no final de 2024 (para evitar novas tarifas) impulsionou temporariamente a demanda por galpões portuários, mas uma guerra comercial prolongada ou uma desaceleração econômica podem reduzir o volume dos portos. Por outro lado, qualquer resolução de disputas trabalhistas na Costa Oeste ou uma re-aceleração econômica apertaria o mercado novamente. Em resumo, o setor industrial de L.A. permanece fundamentalmente forte (baixa vacância, aluguéis altos), com 2025 sendo um ano de normalização após condições extremas. Instalações de distribuição e armazenamento bem localizadas em L.A. devem reter valor e continuar atraindo interesse de investidores devido ao seu papel crítico nas cadeias de suprimentos.

Atualizações em Políticas e Regulações

Diversos desenvolvimentos políticos e regulatórios nos últimos anos estão impactando o mercado imobiliário de Los Angeles em 2025:

Medida ULA (“Unidos para Habitar LA” – Imposto sobre Mansões): Implementada em abril de 2023, esta medida da cidade de Los Angeles impõe um imposto de transferência de 4% sobre vendas de propriedades acima de US$ 5 milhões (5,5% acima de US$ 10 milhões). O objetivo é financiar moradias acessíveis, mas ela afetou significativamente o volume de transações no segmento de alto padrão. No ano seguinte, as vendas de casas de luxo desaceleraram drasticamente e muitos negócios comerciais foram adiados ou redirecionados (por exemplo, venda de participações societárias em vez do imóvel) para evitar o imposto. As receitas arrecadadas (cerca de US$ 480 milhões até o final de 2024) ficaram aquém das projeções iniciais, em parte porque as vendas despencaram em resposta à medida. O impacto da ULA é uma faca de dois gumes: menos megatransações significam menos liquidez de mercado, potencialmente suavizando os preços de casas de luxo e grandes ativos comerciais na cidade. Há debates em andamento e até desafios legais, mas, por enquanto, investidores devem considerar esse custo significativo em negociações em LA – um claro desestímulo na revenda de imóveis de alto valor.
Controle de aluguel e Proteções ao Inquilino: A cidade de Los Angeles possui uma das ordens de controle de aluguel mais rígidas do país (cobrindo imóveis multifamiliares antigos), e o teto estadual de aluguel da Califórnia (AB 1482) limita aumentos a ~10% ao ano para muitas outras unidades. Durante a COVID, Los Angeles também implementou moratórias de despejo que só foram totalmente suspensas no início de 2023. Em 2025, proprietários agora enfrentam novos regulamentos exigindo assistência de realocação para grandes aumentos de aluguel e novas regras de despejo por justa causa para mais propriedades. Essas medidas, apesar de garantirem estabilidade ao inquilino, também afetam os retornos dos investimentos: o crescimento do fluxo de caixa de aluguéis é limitado, tornando LA menos atraente para investidores agressivos, mas favorecendo proprietários de longo prazo. Por outro lado, as autorizações de repasse pela inflação (sob o controle de aluguel) permitiram ajustes modestos de 3–4% neste ano, acompanhando o aumento inflacionário. Em geral, o movimento político em LA é de forte proteção ao inquilino, o que pode desacelerar os aumentos de aluguel, mas também manter a vacância de aluguel baixa (os inquilinos permanecem no imóvel).
Zoneamento e Reformas de Oferta Habitacional: Em resposta à crise de moradia acessível, a Califórnia aprovou leis como SB 9 (divisão de lotes) e SB 10 para permitir mais densidade em pequena escala. Los Angeles incorporou essas medidas em seu planejamento, o que significa que proprietários em muitas áreas podem com mais facilidade construir ADUs (casas de apoio/fundos) ou dividir um lote unifamiliar para construir um duplex. Até o momento, a adesão é moderada, mas essas reformas estão gradualmente aumentando o número de unidades. O novo “Housing Element” da cidade de LA estabeleceu uma meta ambiciosa de adicionar 456.000 unidades habitacionais até 2029. Para facilitar, a cidade está rezoneando áreas para permitir edifícios mais altos e de uso misto (especialmente próximos ao transporte público). Porém, até 2024, LA está muito atrasada, com apenas cerca de 8.600 unidades permitidas em 2024 (o menor número da década para apartamentos). Espere uma continuidade na política de verticalização e desburocratização de aprovações de projetos – por exemplo, a expansão da “Adaptive Reuse Ordinance” no centro de LA – para incentivar mais construção de habitações. Para investidores e incorporadores, um ambiente de zoneamento mais permissivo pode abrir oportunidades (conversões, projetos de aproveitamento de terrenos vagos), embora isso seja limitado pela resistência de algumas comunidades.
Taxas de Juros & Financiamento: Embora não seja uma política local, os aumentos das taxas do Federal Reserve afetam dramaticamente o mercado imobiliário de L.A. As taxas de hipoteca próximas de 7% têm sido o principal freio para a compra de imóveis. As previsões mais recentes sugerem que as taxas podem diminuir gradualmente até o final de 2025 (em direção à faixa alta de 5%). Qualquer redução pode revigorar as vendas e o crescimento dos preços – por outro lado, se a inflação mantiver as taxas altas, o mercado pode permanecer contido. No setor comercial, as taxas mais altas redefiniram os valores dos ativos (taxas de capitalização mais elevadas) e encareceram o financiamento de projetos. Companhias de seguros e bancos recuaram especialmente em empréstimos para escritórios. Os formuladores de políticas estão monitorando o mercado de dívida comercial, mas nenhuma medida de alívio específica está em vigor; assim, o risco de refinanciamento é uma preocupação central para 2025–2026 para os proprietários.
Habitação Acessível e Taxas de Desenvolvimento: L.A. continua expandindo os requisitos de habitação inclusiva e as taxas para desenvolvedores, a fim de financiar unidades acessíveis. Alguns novos empreendimentos devem reservar uma porcentagem de unidades para famílias de baixa renda ou pagar taxas de compensação. Além disso, a cidade e o estado estão oferecendo incentivos para habitação acessível – como bônus de densidade e aprovações aceleradas sob a lei SB 35 para projetos em conformidade. Essas políticas buscam incentivar comunidades de renda mista, embora os desenvolvedores frequentemente as citem como limites à lucratividade. Também há atenção para questões de pessoas em situação de rua e adaptação de imóveis: leis estaduais agora facilitam a conversão de motéis ou escritórios em moradias para pessoas sem-teto, e fundos da Medida ULA visam acelerar esses projetos (embora a implementação tenha sido lenta).

Em resumo, o cenário de políticas em L.A. está focado na acessibilidade habitacional e nos direitos dos inquilinos, mesmo que isso custe lucros de investidores no curto prazo. Investidores experientes precisarão lidar com taxas de transferência como a ULA, respeitar limites de aluguel e, possivelmente, se associar a programas públicos para aproveitar incentivos. Para proprietários, a flexibilização do zoneamento (ADUs, etc.) é um benefício que pode agregar valor por meio de renda de aluguel. E, em termos gerais, a política macroeconômica (taxas de juros do Fed) permanece o fator imprevisível que vai influenciar a velocidade de recuperação do mercado imobiliário de L.A. nos próximos anos.

Oportunidades de Investimento e Expectativas de ROI

Apesar dos altos preços e novos impostos, o mercado imobiliário de Los Angeles ainda oferece uma variedade de oportunidades de investimento. O segredo é alinhar a estratégia com as realidades do mercado – privilegiando setores com forte demanda e estando atento às restrições regulatórias. Aqui estão alguns caminhos para investidores em 2025 e sua perspectiva de ROI:

Residencial de Valor Agregado (Unifamiliar e Pequenos Multiunidades): Com o estoque apertado e muitas casas antigas, investidores podem encontrar imóveis para reforma em bairros em crescimento para renovar e depois vender ou alugar. Bairros como West Adams, Leimert Park e Highland Park – que registraram grande valorização – continuam atraindo investidores que recuperam propriedades para atender à demanda de novos moradores. Expectativa de ROI: As revendas ainda podem gerar lucros saudáveis (ROI de 10–20%) se compradas abaixo do valor de mercado, mas os dias de rápidas valorizações de 30%+ já passaram. Os rendimentos de aluguel em casas unifamiliares em L.A. são modestos (~3–4% de cap rate, normalmente), mas adicionar uma ADU pode aumentar o fluxo de caixa. A Medida ULA exige cautela em negociações de alto padrão na cidade (o imposto pode acabar com o lucro em revendas com margem estreita acima de US$ 5 milhões). No geral, a valorização de longo prazo continua sendo a principal recompensa nestes bairros – historicamente em torno de ~5–7% ao ano nas áreas mais aquecidas, o que, combinado com o efeito da alavancagem, pode gerar retornos sólidos.
Apartamentos Multifamiliares: Prédios de apartamentos são a base do investimento em L.A. A taxa de ocupação é alta (~95%) e os aluguéis, embora estabilizados, estão em níveis recordes, garantindo renda constante. Imóveis menores de 2 a 4 unidades também permitem que investidores escapem de algumas regras do controle de aluguel se residirem no local. Expectativa de ROI: Cap rates de multifamiliares em L.A. ficam na média de ~4,5%–5,0% em 2024, tendo subido de ~4% alguns anos atrás. Isso significa que o retorno sem alavancagem é de ~5%. Com financiamento, é possível melhorar o retorno se a dívida for barata – mas com os juros atualmente acima de 6%, o retorno sobre o capital pode ser reduzido no início. O verdadeiro diferencial é a valorização de longo prazo e o crescimento dos aluguéis. Diante do déficit crônico de moradias, os valores dos apartamentos tendem a continuar subindo (apartamentos em LA valorizaram ~60% em média entre 2016–2024). Agregar valor com reformas para aumentar os aluguéis (dentro do limite permitido) pode melhorar os retornos. No entanto, investidores devem prever custos adicionais com novas regulamentações (por exemplo, reforços sísmicos, regras de despejo mais rigorosas). Resumindo, espere retornos anuais na faixa dos dígitos médios com a renda além do potencial de valorização do imóvel que historicamente variou entre 3–6% ao ano – tornando multifamiliares um investimento estável, mesmo que não explosivo.
Galpões Industriais: O segmento industrial é, sem dúvida, o ativo comercial mais atraente de L.A. do ponto de vista dos fundamentos. As vacâncias são baixas e toda grande varejista ou empresa de logística precisa de espaço de distribuição no Condado de L.A. para atender a população. Expectativa de ROI: Cap rates industriais ~5–5,5%, com imóveis bem locados em áreas centrais (próximos aos portos ou ao centro) chegando a negociar até mesmo abaixo dos 5%. Esses rendimentos são menores do que em outras regiões do país, refletindo a confiança dos investidores no crescimento e estabilidade dos aluguéis. E, historicamente, eles estavam certos – os aluguéis industriais dispararam nos últimos anos (mais de 50% acima do pré-pandemia). Pode haver um desaceleração no curto prazo, mas as projeções indicam que a demanda industrial deve superar a oferta no longo prazo, sugerindo valorização contínua dos aluguéis. Os retornos totais podem chegar a dígitos altos por ano ao combinar o crescimento dos aluguéis com o rendimento. Principais oportunidades incluem galpões industriais antigos que podem ser renovados para logística moderna (galpões de grande altura) ou centros de distribuição de primeira milha próximos à cidade. Além disso, espaços infill de última milha (mesmo galpões pequenos) em L.A. têm aluguéis premium e podem ser lucrativos para quem conseguir comprar a um preço razoável.
Centros Comerciais: Com o varejo em um ponto de inflexão, investidores experientes podem focar em varejo baseado em necessidades (por exemplo, centros de compras com supermercado, farmácia, serviços), que em L.A. têm se mostrado resilientes. Expectativa de ROI: Os cap rates do varejo estão agora em torno de 5,5–6% em média, sendo maiores para propriedades com vacância ou em locais secundários. Se você compra um centro bem localizado a um cap de 6% e consegue alugar qualquer espaço vazio, além dessa renda você ainda pode ter valorização, pois o valor do imóvel pode aumentar (compressão do cap rate se o mercado melhorar, além do crescimento do NOI). Retornos acima de 10% ao ano são possíveis para investidores de varejo value-add que executam bem (por exemplo, ao trocar locatários por um mix melhor ou agregar outros usos). No entanto, investidores puramente passivos em varejo devem moderar expectativas: ativos prime estabilizados podem entregar retornos totais de 6–8% (renda mais crescimento mínimo de aluguel). Varejo net-leased (como drogarias ou fast food com contratos longos) oferece caps de cerca de 5% em L.A. – essencialmente fluxos tipo títulos – que podem atrair pela estabilidade. Um alerta: o varejo é muito sensível à localização e à gestão; errar na demanda de uma área pode prejudicar o ROI. Mas, de modo geral, à medida que o comportamento do consumidor se normaliza após a COVID, ativos de varejo em áreas densas de L.A. apresentam rendimento sólido e potencial de valorização moderado.
Escritórios e Ativos Especializados: Escritório é a aposta contrária – os valores estão em queda e a inadimplência se aproxima, o que significa que investidores oportunistas podem buscar pechinchas. Podemos ver prédios de escritórios em L.A. sendo negociados a uma fração de seu custo de reposição, especialmente se credores leiloarem empréstimos. Expectativa de ROI: Alto risco, alta recompensa. Uma estratégia é adquirir uma torre de escritórios em situação difícil (talvez com cap rate superior a 8% ou desconto de 50%) e convertê-la para uso alternativo (residencial, hotel, estúdio criativo). O ROI de uma conversão bem-sucedida pode ser muito alto (TIRs >15%). Mas os desafios de execução e regulatórios são significativos. Investimentos tradicionais em locação de escritórios são mais arriscados – sem um caminho claro para aumentar a ocupação, pode-se estar “segurando uma faca caindo”. Instalações de ciências da vida e estúdios de som são duas classes de ativos especiais em L.A. que continuam em demanda. Investidores nesses segmentos (frequentemente conversões de escritórios/industriais) podem ver bons retornos com o crescimento da produção de conteúdo em Hollywood e da pesquisa em biotecnologia; os cap rates nesses nichos ficam entre 5–7% com boas perspectivas de crescimento.
Desenvolvimento e Terrenos: Construir em L.A. não é tarefa fácil, mas há oportunidades em nichos de desenvolvimento. Por exemplo, subdivisões de pequenos lotes, projetos de condomínio em áreas urbanas ou desenvolvimento de ADUs podem gerar lucros devido aos altos preços de venda final. O esforço da cidade para aumentar a oferta de moradias significa que construtores de habitação acessível podem aproveitar créditos fiscais e novos programas – recebendo na prática subsídios que melhoram o ROI e atendem a uma necessidade do mercado. Expectativa de ROI: O desenvolvimento em L.A. normalmente busca margens de lucro de ~15–20% devido ao risco. Com custos de construção ainda elevados, muitos projetos só se viabilizam se atingirem preços premium (ou se o terreno foi adquirido antes a preços baixos). Dito isso, terrenos licenciados em L.A. são extremamente valiosos, e fazer estoque de terrenos em áreas de crescimento (próximas a futuras linhas de transporte, etc.) pode render muito, embora em um horizonte de tempo mais longo.

Em resumo, Los Angeles continua a ser um “paraíso para investidores” no longo prazo, graças ao enorme desequilíbrio entre oferta e demanda. Como destaca o relatório da Apartment News, alta demanda e construção limitada significam potencial de fortes rendimentos com aluguéis e valorização dos imóveis ao longo do tempo. Mas, no curto prazo, investidores devem ajustar as expectativas de retorno: a alavancagem não é tão vantajosa com taxas de juros altas, e revendas rápidas são mais arriscadas em um mercado estável. Imóveis centrais (industriais, multifamiliares totalmente locados) oferecerão retornos estáveis e modestos. Estratégias de valor agregado (renovações, ocupação de unidades vagas) ainda podem atingir retornos de dois dígitos, caso se navegue sabiamente pelo ambiente regulatório. E para especuladores com paciência e capital, adquirir ativos problemáticos em 2025–2026 pode gerar excelentes retornos até 2028, se/quando o ciclo de mercado voltar a subir.

Previsões 2026–2028: Perspectivas e Riscos

Olhando adiante, as previsões para o mercado imobiliário de Los Angeles sugerem um período de crescimento moderado contínuo – um cenário de “pouso suave” –, considerando que não ocorram choques importantes. Após a montanha-russa do início dos anos 2020, tanto analistas do setor quanto modelos econômicos preveem trajetórias de preços se estabilizando no curto prazo, para depois subirem gradualmente até 2028. Veja os principais pontos das previsões:

Previsão de Preços dos Imóveis: A previsão mais recente do Zillow para a região metropolitana de L.A. (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) projeta apenas um aumento de +0,4% de fev. 2025 a fev. 2026. Ou seja, os valores dos imóveis devem se manter estáveis no próximo ano. Isso inclui uma possível leve queda em meados de 2025 (o modelo deles mostrou de -0,1% a -0,2% na primavera), seguida de uma subida modesta mais adiante. Após 2026, a maioria dos especialistas prevê valorização anual de dígito único (em torno de 2–5% ao ano) para os preços dos imóveis em L.A. até 2028. Isso seria bem distante dos dois dígitos de 2021, mas também evita uma correção acentuada. Dando suporte a essa perspectiva: alta demanda, oferta limitada e uma economia local forte devem sustentar os preços. A previsão oficial da C.A.R. para 2025 estimava uma alta de cerca de +4,6% no preço médio da Califórnia managecasa.com, mas isso foi antes de as taxas permanecerem elevadas; provavelmente, o novo normal é uma subida mais suave. Até 2028, o preço mediano em Los Angeles pode estar cerca de 10–15% maior que hoje, se essas tendências se mantiverem. Cenário de risco: Se houver uma recessão em 2026 (por exemplo, devido a medidas excessivamente restritivas do Fed ou a choques globais), L.A. pode ter quedas temporárias de preços de 5–10% com a diminuição das vendas – mas não se espera um colapso como o de 2008, dada a ausência de excesso de alavancagem e a persistente escassez de habitação.
Vendas e Volume: O volume de vendas de imóveis deve melhorar à medida que avançamos para 2026–2027, assumindo que as taxas de hipoteca caiam. Muitos especialistas preveem que as taxas devem cair para a faixa dos 5% até 2026, o que liberaria a demanda reprimida por casas maiores. Assim, 2026 e 2027 podem marcar a retomada das vendas (possivelmente retornando aos níveis de 2019). Com mais transações, o crescimento dos preços pode acelerar um pouco em relação ao ritmo anêmico de 2025. Contudo, se as taxas permanecerem altas ou o crédito ficar restrito, as vendas podem continuar lentas. De qualquer forma, não se espera um excesso de oferta no mercado; portanto, qualquer aumento na demanda tende a pressionar os preços para cima em L.A.
Aluguéis e Multifamiliar: As previsões de aluguel (por exemplo, USC Casden) antecipam que os aluguéis em L.A. aumentarão alguns por cento ao ano até 2028, acompanhando aproximadamente a inflação. A vacância pode subir levemente à medida que mais projetos de apartamentos forem concluídos (L.A. tem milhares de unidades em construção), mas não o suficiente para suavizar seriamente os aluguéis. Até 2028, os aluguéis médios podem estar talvez 10–15% mais altos do que hoje, agravando a questão da acessibilidade, a menos que a renda acompanhe. Um fator imprevisível: esforços estaduais de assistência ao inquilino ou expansão do controle de aluguel poderiam limitar artificialmente o crescimento dos aluguéis. Além disso, se o trabalho remoto possibilitar mais migração para fora, a demanda por locações pode esfriar. Mas, dado o enorme tamanho populacional de L.A. e o ritmo de construção sempre tão lento, aumento moderado dos aluguéis é uma expectativa básica razoável.
Setores Comerciais:
- Escritórios: O consenso geral é que o setor de escritórios irá se recuperar muito lentamente. As taxas de vacância podem continuar subindo até 2025–26 conforme contratos vencem, e então potencialmente se estabilizar até 2027 à medida que estoques obsoletos forem removidos (convertidos ou retomados). Os aluguéis provavelmente permanecerão estáveis ou poderão cair mais nesse meio tempo. Em 2028, o mercado de escritórios pode se dividir – escritórios novos, com mais comodidades, voltando a ocupações saudáveis, enquanto escritórios antigos são convertidos ou têm valor muito menor. Os investidores devem estar atentos: algumas previsões (por exemplo, Moody’s) indicam que os valores dos escritórios podem cair mais 10–20% antes de atingirem o fundo por volta de 2024–2025, com apenas uma leve recuperação até 2028.
- Varejo: Espere uma recuperação gradual e contínua. A vacância no varejo no sul da Califórnia está, na verdade, prevista para cair levemente até 2026, à medida que o crescimento econômico e o aumento populacional retomam. Os aluguéis podem subir cerca de 1% ao ano nos principais centros. O maior risco para o varejo é uma desaceleração dos gastos do consumidor caso haja uma recessão; caso contrário, os próximos anos parecem estáveis, sem grandes oscilações.
- Industrial: A maioria das projeções indica que a demanda industrial voltará com força até 2026. Após o leve equilíbrio atual, volumes portuários e comércio eletrônico devem crescer. Perspectivas da CBRE e Cushman & Wakefield apontam para a vacância industrial em L.A. potencialmente caindo de volta para 3–4% até 2027, com o crescimento dos aluguéis retomando para a casa dos dígitos médios ao ano após 2025. O risco aqui está do lado da oferta: muitos novos desenvolvimentos logísticos ocorreram no Inland Empire; se isso saturar a demanda, o crescimento dos aluguéis pode ficar aquém. Mas dentro da restrita área de terreno de L.A., ativos industriais existentes devem se sair muito bem a longo prazo.
Riscos Macroeconômicos: Alguns riscos abrangentes podem descarrilar essas previsões positivas moderadas. A recessão econômica é a principal preocupação – se os EUA entrarem em uma desaceleração significativa em 2026, Los Angeles pode observar perda de empregos no entretenimento, tecnologia, comércio, etc., o que prejudicaria a demanda tanto por imóveis residenciais quanto comerciais. O aumento do desemprego colocaria pressão sobre os preços das casas (provavelmente por meio da redução de vendas e não de execuções hipotecárias, já que os proprietários possuem patrimônio e taxas baixas). Outro risco são as oscilações nas taxas de juros: um aumento inesperado nas taxas (por exemplo, se a inflação disparar novamente) prejudicaria ainda mais a acessibilidade, possivelmente forçando uma queda nos preços. Por outro lado, uma queda mais rápida nas taxas poderia aquecer o mercado novamente até 2027 (um risco de bolhas de preços renovadas). Mudanças de políticas públicas também estão no horizonte: por exemplo, se a Medida ULA for revogada ou enfraquecida até 2026, pode haver um aumento de vendas represadas de alto padrão; ou, se a Califórnia aprovar novos impostos agressivos ou regulações de aluguel, o sentimento dos investidores pode esfriar. Desastres naturais ou eventos climáticos (terremotos, incêndios florestais) infelizmente permanecem como um risco recorrente em Los Angeles, podendo impactar determinadas áreas ou custos de seguro em todo o estado.

Previsão Final: O cenário mais provável até 2028 é de crescimento lento, porém constante. Até 2028, o preço mediano das casas em Los Angeles pode estar aproximadamente 10%–20% acima dos níveis de 2025, e os aluguéis talvez 10% mais altos – o que representa uma subida muito mais suave do que na década anterior, mas ainda assim um aumento. O piso do mercado é sustentado pela desejabilidade contínua (clima, empregos, cultura) e suboferta, enquanto o teto é limitado pela acessibilidade e pela legislação. Salvo um choque significativo, o mercado imobiliário de Los Angeles deve entregar retornos sólidos, ainda que pouco espetaculares, nos próximos anos, com mais risco de perder ganhos do que de uma grande queda se ficar de fora. Participantes atentos acompanharão as taxas de juros, apostarão em reuso adaptativo e inovações em moradia, e focarão em localizações estruturalmente fortes para maximizar ganhos nesse novo normal. Os tempos de boom de Los Angeles podem dar uma pausa, mas sua trajetória de cidade global continua fortemente ascendente no longo prazo.

Fontes:

Associação de Corretores da Califórnia – Dados e previsões de mercado
Zillow Research – Índice de valor de residências e previsão
Redfin – Estatísticas do mercado imobiliário de Los Angeles (preços, vendas, inventário)
Rocket Homes Market Report – Preços medianos de LA por segmento
Crosstown LA – Análise de tendências de valor por bairro
L.A. Times & CoStar – Insights do mercado comercial (escritórios, industrial)
Matthews/NAI Market Reports – Métricas de varejo e setores industriais
RentalHousePM – Estatísticas de aluguel e de habitação em LA
Centro Lewis da UCLA – Estudos sobre o impacto da Medida ULA.