Marché immobilier à Rio de Janeiro : Perspectives pour 2025 et au-delà

Tendances du marché résidentiel (secteur résidentiel)

Tendances générales du marché et des prix : Le secteur résidentiel à Rio de Janeiro connaît des tendances divergentes selon les segments. En moyenne, les prix des logements augmentent légèrement à l’échelle de la ville, mais avec d’importantes variations selon les quartiers et les types de biens. Comme mentionné, les prix à l’échelle de la ville ont augmenté de ~4–7 % au cours de la dernière année en termes nominaux thelatinvestor.com. Il est important de noter que les quartiers chics de Rio surperforment le segment intermédiaire. En 2024, le prix moyen à l’échelle de la ville a augmenté de ~7,3 %, mais les quartiers de luxe ont largement dépassé ce chiffre : les valeurs dans les districts prisés comme Leblon, Ipanema et Lagoa ont bondi de plus de 10 % d’une année sur l’autre thelatinvestor.com. Sur une période de cinq ans (2020–2025), le prix au mètre carré a augmenté d’environ 15 % à Rio, tandis que les biens de haut standing se sont appréciés de 25–30 % sur la même période thelatinvestor.com. Cela reflète la résilience du segment du luxe face aux fluctuations économiques, car les acheteurs aisés achètent souvent comptant et sont moins sensibles aux taux d’intérêt thelatinvestor.com thelatinvestor.com. À l’inverse, l’immobilier de gamme intermédiaire a connu une croissance bien plus modérée, et une fois l’inflation prise en compte, les prix sur le marché intermédiaire ont à peine évolué ces dernières années globalpropertyguide.com. Essentiellement, le marché résidentiel de Rio est scindé : les districts haut de gamme à l’offre limitée affichent une forte valorisation, tandis que les quartiers plus abordables restent relativement stables.

Explosion du segment du luxe : Le marché résidentiel de luxe à Rio est en plein essor et s’est distingué par ses performances exceptionnelles. En 2023, la valeur totale des ventes de propriétés de luxe (généralement définies comme les maisons de plus de ~2 millions R$) a bondi de 70 % – une augmentation extraordinaire – et cette dynamique s’est poursuivie en 2024 et en 2025 thelatinvestor.com. Les biens de luxe représentent désormais environ 15 % de toutes les ventes immobilières en valeur à Rio, bien qu’ils constituent une fraction bien plus faible du nombre d’unités, ce qui montre l’importance des transactions haut de gamme sur le marché thelatinvestor.com. Les prix dans les quartiers d’élite illustrent cette tendance : Leblon, le quartier le plus cher de la ville, affiche une moyenne de 20 000 à 25 000 R$ le m² pour les biens d’exception, tandis que les appartements en front de mer à Ipanema se négocient autour de 18 000 à 22 000 R$ le m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ces zones ultra-premium sont caractérisées par une offre extrêmement limitée et font office de véritables « valeurs refuges » de l’immobilier – les prix y ont atteint des records en 2023 et continuent de grimper thelatinvestor.com. En effet, Leblon a été désigné quartier le plus cher du Brésil en 2023 et demeure un symbole de statut social ; la valeur des biens à Leblon a atteint environ 25 000 R$/m² et devrait continuer à augmenter sous l’effet d’une demande insatiable et d’une offre très restreinte thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Tableau : Gammes de prix résidentiels à Rio de Janeiro par segment thelatinvestor.com thelatinvestor.com

Segment	Quartiers Exemples	Fourchette de Prix Typique (R$/m²)
Ultra-Premium	Leblon ; Ipanema (bord de mer)	R$20,000 – R$25,000
Premium	Ipanema intérieur ; Lagoa ; Jardim Botânico ; Gávea ; quartiers luxueux de Copacabana	R$15,000 – R$20,000
Montée en gamme émergente	Botafogo ; Flamengo ; Barra da Tijuca (secteurs prime)	R$10,000 – R$15,000
Moyenne de la ville	Tous quartiers (moyenne générale)	~R$12,000 par m² (moyenne)

Source : The Latinvestor (analyse de marché, juin 2025) thelatinvestor.com

Comme indiqué ci-dessus, les quartiers les plus haut de gamme de la Zona Sul (zone sud) affichent des prix bien supérieurs à la moyenne de la ville, tandis que même les zones de « luxe émergent » comme Botafogo ou certaines parties de Barra da Tijuca atteignent désormais cinq chiffres par mètre carré thelatinvestor.com. Ces différences de prix mettent en lumière la valeur accordée à l’emplacement, à la vue et à l’exclusivité. Notamment, Barra da Tijuca, un quartier planifié plus récent, propose du luxe à un prix au m² inférieur (environ R$9,000–12,000 dans ses secteurs premium) et s’est révélé être le sous-marché du luxe à la croissance la plus rapide thelatinvestor.com. Les nouvelles constructions haut de gamme à Barra ont bondi de 34,1% récemment, les promoteurs profitant de la demande de grands appartements modernes dans ce secteur thelatinvestor.com. Les biens spacieux et riches en commodités de Barra – souvent dans des complexes fermés avec piscines, salles de sport et parking – séduisent les familles huppées en quête de plus d’espace que ne peuvent offrir les anciens quartiers balnéaires thelatinvestor.com. Cela a fait de Barra un acteur de plus en plus important dans la scène du luxe à Rio, constituant en quelque sorte un « second noyau » de l’immobilier haut de gamme en dehors de la traditionnelle Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Marché locatif et locations de courte durée : Le marché locatif de Rio a été dynamique, influencé par le tourisme et la montée en puissance des plateformes de location de courte durée.

Les rendements locatifs traditionnels à long terme dans la ville sont modérés – avec une moyenne d’environ 4 à 5 % brut par an dans la plupart des quartiers, et souvent inférieurs à 4 % dans les quartiers prisés de la zone sud comme Copacabana ou Botafogo thelatinvestor.com.Les prix d’achat élevés dans ces quartiers recherchés compressent les rendements locatifs (par exemple, un modeste deux-pièces à Copacabana peut coûter tellement cher que le loyer annuel équivaut à seulement ~3 % de sa valeur) thelatinvestor.com.Cela a incité certains investisseurs à se tourner vers la location de courte durée (Airbnb) pour augmenter leurs rendements.Depuis la fin des années 2010, Rio a connu un boom des locations de courte durée, en particulier dans les zones balnéaires très prisées des touristes.À Ipanema, par exemple, il y a désormais une annonce Airbnb pour chaque 7 logements dans le quartier – une statistique frappante qui illustre à quel point les locations de vacances sont devenues omniprésentes reuters.com reuters.com.Dans la voisine Copacabana, les annonces Airbnb ont également proliféré (en hausse d’environ 24 % depuis 2019) reuters.com.Cette tendance présente à la fois des avantages et des inconvénients.D’une part, cela crée des opportunités lucratives pour les propriétaires et gestionnaires de biens : des hôtes entrepreneurs à Rio ont créé des entreprises de gestion immobilière, doublant leur portefeuille chaque année pour répondre à la demande touristique reuters.com.D’autre part, la flambée des locations de courte durée rend les locations de longue durée plus difficiles à trouver dans ces zones et fait grimper les loyers, ce qui inquiète les associations de résidents locaux reuters.com.Les conseils de copropriété ont souvent du mal à équilibrer les intérêts des propriétaires qui tirent profit d’Airbnb et ceux qui se plaignent des invités de passage ou des problèmes de sécurité reuters.com.Jusqu’à présent, les autorités de Rio n’ont pas fortement réglementé les locations de courte durée, mais les experts du secteur estiment qu’il ne s’agit que d’une question de temps avant que d’autres règles (ou taxes) ne soient imposées, comme on l’a vu dans d’autres grandes villes reuters.com.Toute réglementation de ce type sera un facteur clé à surveiller, car elle pourrait influencer le comportement des investisseurs sur le marché des copropriétés.En résumé, le paysage locatif de Rio en 2025 raconte l’histoire de deux marchés : un marché de la location à long terme stable avec des rendements modérés, et un marché de la location à court terme en pleine effervescence transformant de nombreux appartements en véritables suites hôtelières – une tendance qui devrait se poursuivre tant que le tourisme restera fort.

Marché intermédiaire et logements abordables : Les segments moyen et inférieur du marché résidentiel de Rio ont rencontré plus d’obstacles. Les taux d’intérêt élevés (plus de 14 % Selic) ont rendu les prêts hypothécaires coûteux, excluant certains acheteurs de la classe moyenne riotimesonline.com. En conséquence, la croissance des prix dans les quartiers secondaires (notamment dans certaines parties de la zone nord ou en périphérie) est restée stable ou n’a fait que suivre l’inflation. L’accessibilité des loyers est également une préoccupation, car de nombreux acheteurs potentiels reportent leurs achats et continuent de louer. L’action gouvernementale axée sur le logement subventionné influence ce segment : l’élargissement des programmes MCMV et les prêts à taux bas financés par le FGTS stimulent la construction de logements abordables dans les quartiers de banlieue. Plus de 278 milliards de R$ sont investis à l’échelle nationale dans le logement abordable d’ici 2025, dans le but d’ajouter des millions de logements et de potentiellement stabiliser les prix dans certaines zones périphériques où de nouvelles constructions voient le jour thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Par exemple, de grands projets immobiliers dans les banlieues ouest (par exemple Campo Grande ou Santa Cruz dans la zone ouest de Rio) pourraient légèrement atténuer la pression sur les prix dans ces secteurs grâce à l’augmentation de l’offre thelatinvestor.com. Historiquement, lorsque de nouveaux lotissements abordables ont été inaugurés (comme avec la première vague du programme MCMV jusqu’en 2014, qui a construit 2,4 millions d’unités à l’échelle nationale), la valeur des propriétés avoisinantes avait tendance à se stabiliser, voire à baisser légèrement en raison de l’afflux d’offre thelatinvestor.com. Cela suggère que dans les quartiers périphériques de Rio, la construction massive de logements pourrait maintenir des prix accessibles, ce qui constitue une bonne nouvelle pour les primo-accédants.

Une autre tendance notable est la montée en puissance des appartements locatifs gérés professionnellement (multifamilial), un concept relativement nouveau au Brésil. Promoteurs et investisseurs repèrent des opportunités pour construire des immeubles résidentiels locatifs (un modèle courant aux États-Unis et en Europe) à Rio et São Paulo, surtout alors que les jeunes actifs montrent une ouverture envers la location à long terme. Le programme Reviver Centro (décrit ci-dessous) facilite même la conversion d’anciens immeubles de bureaux en lofts locatifs au centre-ville thelatinvestor.com. Globalement, alors que le marché des logements de luxe fait la une avec une croissance à deux chiffres, le marché résidentiel au sens large à Rio se caractérise par une amélioration lente mais régulière, soutenue par les incitations gouvernementales et un véritable besoin de logements pour tous les niveaux de revenus.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces et industriel)

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux commerciaux de Rio de Janeiro a rencontré des difficultés ces dernières années, mais il montre enfin des signes d’amélioration. La ville a traversé une période de surabondance dans les années 2010 – aggravée par la récession économique post-Olympique et les retombées du scandale pétrolier de Petrobras, qui ont conduit à des réductions d’effectifs et à l’abandon de tours d’entreprises. Les taux de vacance du marché des bureaux à Rio ont dépassé les 30 % pendant une grande partie de la fin des années 2010. En 2025, cependant, les vacances dans les bureaux diminuent progressivement. Au premier trimestre 2025, la vacance des bureaux à Rio est tombée à 29,4 %, soit le niveau le plus bas depuis environ 10 ans jll.com. Bien qu’un taux de vacance d’environ 29 % reste très élevé selon les normes mondiales, la tendance à la baisse indique une absorption nette positive. Au cours de l’année passée (T1 2024 à T1 2025), la vacance a diminué d’environ 5 points de pourcentage dans toute la ville jll.com. Deux zones ont mené cette absorption fin 2024 : Centro (Centre-ville) et Barra da Tijuca. Le centre-ville de Rio a connu une baisse de 2,5 points de pourcentage de la vacance rien qu’au quatrième trimestre 2024, grâce en grande partie aux agences gouvernementales qui ont occupé des espaces jll.com. Par exemple, le gouvernement de l’État de Rio et le bureau du procureur public ont étendu leurs bureaux au Centro, remplissant certains immeubles restés vacants depuis longtemps jll.com. Barra da Tijuca, qui accueille un second pôle de bureaux (apprécié des entreprises cherchant des locaux modernes en dehors du centre embouteillé), a également contribué à l’amélioration du taux de vacance jll.com.

Même avec ces progrès, environ un espace de bureau sur quatre à un sur trois à Rio reste vide, reflétant un marché encore en phase de reprise. Les loyers des bureaux de prestige sont donc sous pression, et les propriétaires offrent fréquemment des concessions pour attirer des locataires. La tendance du « flight-to-quality » est évidente : les locataires profitent de la conjoncture favorable pour déménager vers des immeubles de catégorie supérieure (souvent de nouvelles tours plus efficaces à Porto Maravilha ou Barra) à des loyers attractifs, laissant derrière eux les anciens biens. Cela conduit progressivement à une bifurcation du marché des bureaux, les immeubles AAA de premier choix trouvant preneur, tandis que les bureaux obsolètes (notamment dans le quartier central des affaires) peinent ou sont réaffectés. Une initiative remarquable pour répondre à cela est le programme “Reviver Centro” (décrit plus loin), qui encourage la conversion des anciens immeubles de bureaux du centre-ville en logements ou en hôtels thelatinvestor.com. Dans les années à venir, nous nous attendons à ce que la vacance des bureaux à Rio continue de diminuer à mesure que l’économie croît, mais le rythme dépendra de la demande des nouvelles entreprises. Des secteurs comme la pétrochimie, la technologie et la finance représentent une grande partie des locations à Rio ; toute expansion (par exemple, si les prix du pétrole restent élevés, stimulant les entreprises du secteur de l’énergie) pourrait accélérer l’absorption des bureaux. De plus, les fournisseurs de coworking et de bureaux flexibles sont entrés sur le marché de Rio pour profiter de la demande des entreprises recherchant plus de flexibilité – ces opérateurs ont occupé certains espaces, notamment dans la zone portuaire revitalisée et à Zona Sul. En somme, le marché des bureaux à Rio en 2025 est en phase de stabilisation : le pire de la surabondance est passé, l’occupation du secteur public aide et aucune nouvelle offre majeure n’arrive sur le marché exclusivement à court terme, permettant à la vacance de s’améliorer lentement jll.com jll.com.

Commerce de détail et commercial mixte : Le secteur de l’immobilier de détail à Rio s’adapte à l’évolution des habitudes de consommation. Le commerce physique a été durement touché par la récession de 2015-2016 et la pandémie de 2020, mais les années 2024-2025 ont vu un retour de l’affluence, en particulier dans les rues commerçantes en plein air et les centres commerciaux des quartiers aisés. Les centres commerciaux populaires de Rio (tels que Shopping Rio Sul à Botafogo, BarraShopping à Barra et Village Mall) affichent des taux d’occupation supérieurs à ceux d’il y a deux ans, les ventes au détail ayant repris parallèlement au tourisme. Une évolution intéressante dans le secteur des centres commerciaux est la consolidation et l’investissement de la part de grands opérateurs. En 2024, par exemple, Iguatemi (l’une des principales sociétés de centres commerciaux du Brésil) s’est associée à un fonds immobilier pour acquérir une participation de 16,6 % dans Shopping Rio Sul, l’un des centres commerciaux emblématiques de Rio practiceguides.chambers.com. Cette transaction reflète une confiance renouvelée dans le marché du commerce haut de gamme et une tendance des opérateurs de centres commerciaux à fusionner ou acquérir des actifs pour gagner en taille. De même, Aliansce Sonae (un autre grand fonds immobilier spécialisé dans les centres commerciaux) a investi dans des extensions à usage mixte de ses centres commerciaux, ajoutant des composantes résidentielles et de bureaux aux propriétés commerciales afin de créer des complexes de type “mini-ville” siila.com.br. À Rio, nous voyons des centres comme le complexe BarraShopping continuer à évoluer avec des tours de bureaux adjacentes, des centres médicaux et même des projets de tours résidentielles sur le site. Ces pôles commerciaux à usage mixte répondent au désir de commodité des consommateurs (vivre, acheter, travailler au même endroit) et contribuent à générer du trafic.

Le commerce de rue dans les quartiers prisés (par exemple les restaurants et boutiques d’Ipanema, Leblon et Copacabana) profite du retour en force des touristes entre 2023 et 2025. Avec une devise brésilienne (le real) relativement faible, Rio est devenue une destination attrayante et les dépenses touristiques augmentent – ce qui profite aux hôtels, restaurants et commerces. Les grandes rues commerçantes comme Garcia d’Ávila (Ipanema) ou Visconde de Pirajá ont vu l’ouverture de nouveaux magasins, y compris des marques internationales qui entrent ou se développent à Rio pour attirer la clientèle de luxe. À l’inverse, certains centres de quartier des zones moins aisées peinent encore avec la vacance et la concurrence du e-commerce. L’adoption du e-commerce au Brésil a fortement augmenté pendant la pandémie, ce qui freine l’expansion des grandes surfaces commerciales. On observe certaines grandes cellules commerciales vacantes être transformées en pôles logistiques de logistique du dernier kilomètre voire en églises ou écoles en périphérie.

Industriel et Logistique : Bien que le marché industriel de São Paulo soit plus important, le secteur de l’immobilier logistique dans le Grand Rio a affiché de solides performances. L’essor du commerce en ligne dû à la pandémie et la croissance du secteur pétrolier et gazier au Brésil ont accru la demande d’entrepôts et de centres de distribution autour de Rio (notamment le long des autoroutes de la Baixada Fluminense et près du port et de l’aéroport). Selon JLL, début 2025, le taux de vacance global de l’immobilier industriel au Brésil a atteint des niveaux historiquement bas (environ 7–8 %) jll.com – et les parcs logistiques de Rio participent à cette dynamique, beaucoup d’installations étant entièrement louées. De grandes infrastructures comme l’extension du port d’Itaguaí et les améliorations au Porto do Açu de Rio (un grand port privé au nord de la ville) attirent les investissements logistiques. En fait, le Porto do Açu et les complexes industriels associés ont accueilli environ 6 milliards BRL d’investissements, créant de nouveaux parcs industriels qui transforment la région thelatinvestor.com. Par ailleurs, la volonté de développer des data centers au Brésil concerne aussi Rio : l’État compte plus de 900 MW de capacité de data centers prévus ou en construction, ce qui stimule la construction d’installations spécialisées et pourrait faire de Rio un pôle d’infrastructures technologiques d’ici 2030 bnamericas.com. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel offre des rendements supérieurs au résidentiel (souvent 8–10 %+ de taux de capitalisation) et la demande est forte. Nous prévoyons une croissance continue dans ce segment, soutenue par le rôle de Rio en tant que porte logistique (avec ses ports, complexes pétrochimiques et sa vaste base de consommateurs).

En résumé, l’immobilier commercial à Rio en 2025 est contrasté : le marché des bureaux se remet d’un taux de vacance élevé au fur et à mesure que l’économie reprend ; le secteur du commerce de détail se stabilise grâce à des investissements ciblés et à la mixité d’usages ; et le secteur industriel/logistique est très dynamique avec de faibles taux de vacance et une expansion portée par le e-commerce et les échanges commerciaux.

Projets mixtes et nouveaux développements

Rio de Janeiro assiste à une poussée en faveur des développements à usage mixte, alors que les urbanistes et les promoteurs cherchent à moderniser le tissu urbain et à créer des environnements où l’on peut vivre, travailler et se divertir. L’un des efforts de réaménagement urbain à usage mixte les plus significatifs est le projet Porto Maravilha dans la zone portuaire (Centro). Ce projet de longue haleine, lancé avant les Jeux Olympiques de 2016, transforme l’ancien front de mer délabré en un quartier dynamique avec des bureaux, des logements, des lieux culturels et un meilleur accès aux transports en commun. D’ici 2026, la zone portuaire revitalisée devrait accueillir jusqu’à 70 000 nouveaux résidents à moins de 1 km des transports publics, grâce à une vaste construction de logements en parallèle avec des projets commerciaux itdp.org. Porto Maravilha abrite désormais des attractions comme le Musée de Demain et l’aquarium AquaRio, des immeubles de bureaux modernes de catégorie A (comme Aqwa Corporate) et de nouveaux ensembles résidentiels en cours de développement. Un sous-projet axé sur la technologie, le pôle d’innovation “Porto Maravalley”, a ouvert en 2024 pour attirer startups et industries créatives thelatinvestor.com. Ce pôle, doté d’espaces de coworking et d’incubateurs, a renforcé l’attrait de la zone portuaire pour les jeunes professionnels et s’inscrit dans un plan plus large visant à mixer bureaux technologiques, appartements et espaces de loisirs thelatinvestor.com. La renaissance de la zone portuaire en tant que quartier à usage mixte est comparée à une enclave de type Silicon Valley – elle propose des appartements modernes dans des entrepôts/lofts reconvertis, de nouveaux cafés et restaurants, ainsi que de faciles connexions en tramway (VLT) vers le centre-ville. Le résultat est une communauté en pleine expansion où l’on peut vivre, travailler et socialiser sans longs trajets quotidiens thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

En dehors du centre-ville, Barra da Tijuca a été un foyer de communautés planifiées à usage mixte. Barra elle-même a été développée avec un concept d’usage mixte en tête – de grands complexes conçus par des maîtres d’œuvre comprennent souvent des tours résidentielles, des centres commerciaux, des écoles et parfois des immeubles de bureaux. Cette tendance se poursuit avec des projets comme Ilha Pura (l’ancien village olympique, aujourd’hui une communauté résidentielle avec des parcs et un centre-ville commercial) et de nouvelles phases autour du Parc Olympique de Barra. Les plans pour Projeto Imagine dans la zone du parc olympique, par exemple, prévoient un parc d’attractions, des musées, un centre gastronomique et possiblement des composantes résidentielles/hôtelières, en réaffectant certains sites olympiques pour en faire une destination familiale de loisirs et à usage mixte coliseum-online.com. De plus, des promoteurs privés à Barra et Recreio (encore plus à l’ouest) construisent des complexes multi-tours qui intègrent des galeries marchandes et des espaces de coworking pour les résidents. Ces quartiers autonomes répondent à un mode de vie où les besoins quotidiens sont accessibles à pied – un concept relativement nouveau dans la Barra centrée sur la voiture.

Les promoteurs de centres commerciaux adoptent également l’usage mixte. Aliansce Sonae, important opérateur de centres commerciaux, a annoncé le développement de six grands projets à usage mixte à travers le Brésil, y compris à Rio, intégrant 35 tours résidentielles, de bureaux, et d’hôtels au sein de centres commerciaux siila.com.br. Cela indique que les sites de centres commerciaux (souvent de grands terrains dans des secteurs stratégiques) accueilleront de plus en plus de bureaux, d’appartements et d’hôtels – transformant effectivement les malls en districts à fonctions multiples. À Rio, un exemple est l’expansion autour du Bossa Nova Mall jouxtant l’aéroport Santos Dumont, qui comprend désormais un hôtel et est relié à des bureaux et à l’aéroport – créant ainsi un pôle mixte de voyage, de commerce et d’affaires au centre-ville.

Le programme Reviver Centro est un autre catalyseur du développement à usage mixte. En convertissant des immeubles commerciaux inutilisés du centre historique en logements (lofts, studios) et en ajoutant des commerces en rez-de-chaussée, il injecte une activité continue dans ce qui était autrefois un quartier d’affaires de 9h à 17h thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le programme offre des réductions fiscales et des incitatifs de zonage aux promoteurs qui créent des logements dans le Centro, ce qui aboutit souvent à un résultat mixte : d’anciens immeubles de bureaux deviennent des appartements à l’étage, avec des cafés ou des boutiques au niveau de la rue, préservant le patrimoine architectural tout en l’adaptant aux besoins actuels. Cela permet non seulement d’augmenter l’offre de logements mais aussi de mélanger de façon durable les fonctions résidentielles et commerciales au centre-ville.

• Zona Sul (Zone Sud) : La Zona Sul est la région la plus prestigieuse de Rio, englobant des quartiers emblématiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo et Lagoa.L’immobilier ici se caractérise principalement par la rareté et des prix élevés.Les propriétés de la Zona Sul, en particulier le long du front de mer et autour de la Lagoa (Lac Rodrigo de Freitas), atteignent les prix les plus élevés de la ville, comme mentionné précédemment – ils varient souvent de 15 000 R$ à 25 000 R$ par mètre carré dans les immeubles de luxe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon et Ipanema sont les joyaux de la couronne : la taille limitée de Leblon et son exclusivité (seulement quelques pâtés de maisons en bord de mer) en font un quartier où l’offre est extrêmement restreinte, ce qui explique pourquoi ses valeurs ont grimpé au sommet du marché.Même sur un marché plus lent, la demande pour Leblon reste insatiable – le quartier a été mis en avant en 2023 comme l’endroit le plus cher (~R$25k/m²) et continue de s’apprécier car les acheteurs fortunés le considèrent comme un symbole de statut et une valeur refuge sûre thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema, de même, bénéficie d’une reconnaissance mondiale et d’un mélange de luxueux appartements en copropriété et de charmants bâtiments plus anciens ; tout ce qui se trouve près de la plage à Ipanema est un bien immobilier de premier choix.La Zona Sul bénéficie également des meilleures commodités urbaines – restaurants de premier plan, hôpitaux, écoles et attractions touristiques – ce qui maintient son attrait.L’inconvénient est qu’il y a très peu de nouvelles constructions.Le zonage est strict et il y a peu de terrains vacants, donc les nouveaux projets sont généralement des rénovations de type boutique ou, à l’occasion, la réaffectation d’un bâtiment ancien.Cela maintient l’offre limitée.Une tendance importante ici est que les rendements locatifs dans la zone Sud diminuent car les prix augmentent plus vite que les loyers thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dans des quartiers comme Ipanema, Copacabana et Botafogo, de nombreux appartements sont désormais détenus par des investisseurs (y compris des étrangers) qui ont fait grimper les prix d’achat, mais la croissance des loyers n’a pas suivi, entraînant des rendements aussi bas que ~3 % thelatinvestor.com.Ainsi, on pourrait dire que Zona Sul est devenue davantage une opportunité d’appréciation du capital qu’un placement axé sur le revenu.Pour les résidents, ces quartiers restent très recherchés pour leur mode de vie : rues piétonnes, accès à la plage, culture (par exemplethéâtres à Botafogo, vie nocturne à Lapa adjacente à Gloria), et amélioration des transports (les lignes de métro desservent une grande partie de la Zona Sul).Les infrastructures à venir, comme l’extension du métro et les nouvelles lignes de VLT, visent à améliorer davantage la connectivité de la Zona Sul vers d’autres parties de la ville, ce qui ne pourra qu’augmenter la valeur des biens immobiliers.En bref, la Zona Sul en 2025 est un marché de vendeurs pour les biens de qualité : la demande dépasse l’offre, les acheteurs nationaux et étrangers de l’élite sont actifs (certains payant en espèces ou en USD), et le mélange unique de beauté naturelle et de commodités urbaines de la région garantit qu’elle reste le quartier le plus cher de Rio thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Barra da Tijuca (Zone Ouest) : Barra da Tijuca représente la nouvelle frontière de Rio – un vaste quartier de style suburbain à l’ouest de la ville, connu pour ses grands immeubles, ses communautés fermées et ses larges avenues.
L’immobilier à Barra a un caractère très différent de celui de la Zona Sul.Elle offre plus d’espace et des constructions neuves à des prix relativement plus bas (au m²), ce qui séduit les familles et ceux qui recherchent un mode de vie suburbain à l’américaine.Les prix actuels dans les quartiers principaux de Barra sont d’environ R$9 000 à 12 000 par m², ce qui est nettement inférieur à ceux des meilleurs quartiers de la Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Cependant, Barra a connu une croissance rapide : elle est citée comme ayant la plus forte appréciation des prix dans le segment du luxe récemment, avec de nouveaux projets haut de gamme qui font augmenter les valeurs thelatinvestor.com.Par exemple, le lancement de condominiums de luxe en bord de mer et de communautés de maisons sécurisées dans des zones comme Jardim Oceânico et le long de la plage de Reserva a attiré des acheteurs haut de gamme à Barra, renforçant ainsi son image.L’activité de développement est élevée – Barra dispose toujours de terrains pour de grands projets, et les promoteurs ont livré de nombreuses nouvelles unités en 2023-2024 (dont certaines avaient été reportées depuis le boom de la construction olympique).La zone du Parc Olympique et ses environs sont progressivement réaménagés : les enceintes sportives sont reconverties (une arène transformée en lycée, une autre en centre de formation), et les terrains adjacents sont destinés à des projets à usage mixte.Les infrastructures de Barra se sont considérablement améliorées au cours de la dernière décennie – les Jeux Olympiques de 2016 ont conduit à la création de nouvelles autoroutes (TransOlímpica), de lignes de BRT et à l’extension de la ligne 4 du métro jusqu’à Barra, la reliant à Ipanema.Ces améliorations rendent Barra plus accessible et attrayant, réduisant les temps de trajet vers la zone sud.En conséquence, Barra est de plus en plus autosuffisante et ressemble à une ville, avec de multiples centres commerciaux (BarraShopping, Village Mall), des pôles de bureaux (des compagnies pétrolières et des entreprises y ont leur siège), et même des lieux culturels.De nombreux Brésiliens qui pourraient se permettre de vivre dans la Zona Sul choisissent Barra pour une maison plus grande ou un environnement plus décontracté.De plus, les acheteurs internationaux manifestent un intérêt pour les appartements haut de gamme de Barra – il offre un style de vie en bord de mer à une fraction du coût de Miami ou Dubaï, ce qui attire particulièrement les acheteurs du Moyen-Orient et d’Europe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.À l’avenir, Barra da Tijuca est destinée à rester l’une des zones de croissance de Rio.Elle est identifiée comme une zone clé pour le nouveau développement de luxe (plus de 40 projets de luxe sont prévus pour 2025–2026 à Rio, principalement à Barra, reflétant la confiance des promoteurs) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.La forte croissance démographique de la région (de nombreuses jeunes familles s’installent) et les projets d’infrastructure continus (comme les améliorations des systèmes d’égouts, de drainage dans les sous-quartiers sujets aux inondations, etc.) indiquent qu’elle jouera un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier de Rio.Cependant, un défi consiste à assurer une croissance durable : la congestion du trafic est un problème car la possession de voitures est élevée, et il sera important de maintenir des services adéquats pour sa population croissante.Pourtant, comparée à il y a dix ans, Barra est bien moins une « communauté dortoir éloignée » et davantage une extension du centre-ville, avec des valeurs immobilières en hausse constante à mesure qu’elle mûrit.
• Centre et zone portuaire : Le Centre (centre-ville) de Rio et la zone portuaire adjacente connaissent une importante renaissance.Historiquement, le Centro était le centre d’affaires et administratif animé de Rio, mais il se vidait après les heures de travail et a souffert de négligence et de la hausse des vacances dans les années 2000.Aujourd’hui, grâce à des initiatives public-privé telles que Reviver Centro et le réaménagement de Porto Maravilha, la zone attire de nouveaux résidents et investisseurs.Les données du début de 2024 ont montré une hausse de 35 % des nouveaux lancements de projets dans les zones centrales et portuaires, ainsi qu’une augmentation de 12,6 % des ventes immobilières dans ces quartiers thelatinvestor.com.Cela indique un très fort intérêt pour le centre urbain, car les promoteurs commencent à profiter des incitations à construire des logements et les acheteurs reconnaissent le potentiel de la vie en centre-ville.Le programme Reviver Centro, lancé en 2021 et intensifié d’ici 2024–25, est un véritable changement de cap.Il offre des avantages fiscaux et des autorisations plus rapides pour la conversion de bâtiments commerciaux en logements, et permet même la construction de nouveaux logements dans des parties du centre-ville qui étaient auparavant réservées à un usage commercial uniquement en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Cette politique répond directement à un déficit estimé d’environ 369 000 logements à Rio en transformant des bureaux sous-utilisés en appartements thelatinvestor.com.Plusieurs promoteurs se sont lancés dans l’aventure ; par exemple, d’anciens immeubles de bureaux le long de l’Avenida Rio Branco sont vidés et transformés en lofts/appartements modernes.La ville signale des dizaines de bâtiments en cours de conversion à partir de 2025.Cet effort porte déjà ses fruits : de jeunes professionnels et étudiants s’installent dans le Centro pour profiter de trajets domicile-travail plus courts, de lofts tendance et du charme historique de quartiers comme Lapa, Saúde et Praça Mauá thelatinvestor.com.Les nouvelles tours résidentielles de la zone portuaire (comme celles du quartier Pedra do Sal et près de l’Orla Conde) contribuent également à une communauté naissante.L’ambiance change – le centre-ville de Rio devient un quartier “24h/24” avec de nouveaux bars, galeries et services qui suivent les habitants.C’est un cercle vertueux : plus de personnes vivant là-bas augmente la demande pour des supermarchés, des écoles, etc., ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.Les incitations gouvernementales (telles que les exonérations de la taxe foncière IPTU pour les bâtiments rénovés) renforcent cette dynamique thelatinvestor.com.De plus, d’importants investissements dans les infrastructures à l’intérieur et autour du Centro renforcent ses perspectives.Le système de tramway léger (VLT) relie désormais sans effort la gare routière, le port et le centre-ville, facilitant ainsi la vie sans voiture.Des améliorations sont également prévues pour la gare de train Central do Brasil et il est possible que certaines lignes de train de banlieue soient remises en service, ce qui améliorerait la connectivité.La Zone Portuaire (Zona Portuária) attire spécifiquement de nombreux jeunes professionnels et entreprises technologiques, grâce à des initiatives telles que le pôle technologique Porto Maravalley, comme mentionné sur thelatinvestor.com.Les industries de haute technologie et créatives trouvent leur place dans des entrepôts restaurés transformés en bureaux (par exemple,à Pier Mauá et ses environs), donnant à la zone portuaire une ambiance de « district startup ».Pour l’immobilier, cela signifie que la demande d’appartements modernes dans la zone portuaire est en hausse, mais que l’offre reste limitée – ce qui fait grimper les prix et en fait un point chaud pour les investissements thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Les premiers arrivants trouvent de bonnes opportunités tant dans les bâtiments historiques que dans les nouveaux appartements en copropriété.Perspectives : Le Centro et la zone portuaire ont probablement le plus fort potentiel de croissance d’ici 2030 à Rio.À mesure que de plus en plus de projets sont achevés, ces quartiers pourraient absorber une part importante de la demande de logements de la ville.Des risques subsistent (la sécurité publique et le sans-abrisme au centre-ville sont des préoccupations qui nécessitent une attention continue), mais les autorités municipales et les parties prenantes privées semblent déterminées à redynamiser le centre.La combinaison du patrimoine culturel (architecture séculaire, musées, vie nocturne) et de la commodité moderne (transports, proximité des emplois) confère à ces quartiers un atout unique si la revitalisation réussit.Les valeurs immobilières dans le Centro sont actuellement inférieures à celles de la Zona Sul, mais on peut s’attendre à une convergence à mesure que le centre-ville redevient une adresse résidentielle prisée.

  Les améliorations des infrastructures renforcent la viabilité des projets à usage mixte. Par exemple, de nouvelles lignes de transport en commun (détaillées dans une section ultérieure) signifient que les communautés mixtes de la zone Ouest et des banlieues bénéficieront d’une meilleure connectivité, encourageant le développement de projets axés sur le transport qui combinent logements, bureaux et commerces à proximité des stations. Un exemple concret est l’expansion prévue du réseau de métro : la relance de la Ligne 3 du métro (une ligne sous la baie vers Niterói) et l’extension de la Ligne 2 visent une finalisation d’ici ~2030 railjournal.com railway.supply, ce qui devrait très probablement stimuler les développements à usage mixte autour des futures stations des deux côtés de la baie de Guanabara. De la même façon, le nouveau corridor BRT TransBrasil (dont l’ouverture totale est prévue pour 2025) s’étend le long de l’Avenida Brasil et comprendra des stations dans la Zone Nord où les autorités municipales anticipent des projets axés sur le transport. Le BRT devrait transporter plus de 250 000 passagers par jour d’ici 2030, d’où des développements immobiliers importants (pensez à des tours résidentielles avec des commerces intégrés) sont attendus à proximité de ses arrêts pour desservir cette population itdp.org.

  En résumé, l’immobilier à usage mixte est une tendance en croissance à Rio, perçue comme un moyen de revitaliser les quartiers et de répondre simultanément à de multiples besoins. Les projets dans la zone portuaire, à Barra et au Centro en sont des exemples, et à l’avenir, de grands terrains (anciens sites industriels, terres olympiques, etc.) devraient être reconvertis en un mélange d’usages résidentiel, commercial et de loisirs. Cette diversification est positive pour le marché, car elle crée des communautés plus résilientes et offre aux investisseurs des opportunités de participer à des projets multi-facettes.

  Analyses spécifiques par quartier

• Zones émergentes (zone Nord et au-delà) : Au-delà des zones bien connues, certaines régions émergentes situées dans les zones Nord et l’extrême Ouest de Rio méritent l’attention. La Zone Nord (Zona Norte), traditionnellement plus ouvrière et industrielle, voit apparaître des poches de croissance grâce à l’amélioration des infrastructures. Le gouvernement a investi des centaines de millions de reais dans des projets tels que le contrôle des crues du Rio Acari et l’amélioration urbaine à Jardim Maravilha, visant à réduire les inondations et à améliorer la qualité de vie dans les quartiers de la Zone Nord thelatinvestor.com. À mesure que ces projets se terminent, les zones autrefois sujettes aux inondations ou négligées pourraient devenir plus attractives et faire grimper la valeur des biens immobiliers. Une analogie peut être faite avec le développement de Barra : l’investissement dans les infrastructures y a entraîné une hausse de la valeur des propriétés, et la Zone Nord pourrait suivre la même tendance avec un rendement locatif et des prix de vente plus élevés à mesure que de nouvelles routes, assainissement et systèmes de transport la rendent plus agréable à vivre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est important de noter que la croissance démographique globale de Rio se produit en périphérie – la population de la région métropolitaine est d’environ 13,8 millions en 2024 et augmente, la majeure partie se situant dans les zones périphériques et nord thelatinvestor.com. Cela signifie une croissance naturelle de la demande de logements dans ces zones, ce qui représente des opportunités pour les investisseurs. Les rendements locatifs dans certaines parties de la Zona Norte (par exemple autour de Méier ou Tijuca) peuvent être supérieurs à ceux de la Zone Sud car les prix d’achat sont plus bas alors que les loyers restent corrects – des rendements de 6 à 7% ne sont pas rares pour des appartements bien situés dans la Zone Nord, ce qui attire l’intérêt des investisseurs pour une meilleure rentabilité. De plus, la future Ligne 3 du métro (reliant Niterói de l’autre côté de la baie à la Zone Nord) et l’extension des lignes de BRT à travers la Zona Norte amélioreront considérablement la connectivité, ce qui devrait entraîner une augmentation des prix dans les districts concernés d’ici la fin des années 2020. Dans l’extrême zone Ouest (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio à part Barra), la disponibilité de grandes étendues de terrains a permis la construction de vastes nouveaux lotissements, beaucoup sous le programme MCMV ou similaires. Ces zones sont dites « émergentes » par leur nouvelle offre de logements, bien qu’elles demeurent plus abordables. Par exemple, Campo Grande a vu émerger plusieurs nouveaux ensembles de copropriétés avec des logements adaptés aux familles de classe moyenne, ce qui a mené à une croissance parallèle du commerce de détail (nouveaux centres commerciaux) pour les desservir. Même si cela n’est pas aussi immédiatement lucratif qu’investir à Leblon, ces zones périphériques pourraient offrir une croissance régulière et des volumes importants, surtout à mesure que le développement urbain de Rio s’étend vers l’ouest. La région métropolitaine de Rio est polycentrique, et l’on pourrait voir apparaître des pôles d’affaires secondaires dans ces secteurs également (certains bureaux gouvernementaux ou centres administratifs se relocalisent dans les zones Nord/Ouest moins chères), ce qui stimule à son tour le développement immobilier local.

En somme, chaque quartier de Rio raconte une histoire différente en 2025. La Zone Sud est mature et onéreuse, un havre de luxe avec une croissance limitée de l’offre. Barra da Tijuca est moderne et en expansion, répondant à la demande d’espace et de nouveauté. Centro/Porto est en pleine mutation, avec potentiellement le plus fort potentiel de croissance alors qu’il se réinvente en pôle à usage mixte. Et les zones émergentes au nord et à l’extrême ouest offrent des perspectives prometteuses comme prochaine frontière, spécialement là où les améliorations d’infrastructure croisent la disponibilité de terrains à développer. Les investisseurs avisés adoptent de plus en plus une démarche spécifique par quartier, reconnaissant ces micro-marchés – certains recherchent les forts rendements des zones montantes, tandis que d’autres préfèrent la sécurité des valeurs sûres de la Zona Sul.

Tendances d’investissement (Investissement National et Étranger)

Investissement national : les investisseurs brésiliens – allant des acheteurs individuels aux grands promoteurs et fonds – restent fortement présents sur le marché immobilier carioca. Culturellement, l’immobilier est une classe d’actifs prisée au Brésil, et Rio vient juste après São Paulo en importance nationale, attirant donc d’importants capitaux domestiques. Malgré des taux d’intérêt élevés rendant les crédits coûteux, de nombreux Brésiliens continuent d’acheter de la pierre comme couverture contre l’inflation et la volatilité monétaire (les actifs tangibles étant vus comme plus sûrs en période d’incertitude). Les données du début 2025 montrent que les Brésiliens continuent d’investir dans le logement à un rythme soutenu, avec une hausse des ventes et lancements de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 riotimesonline.com. À Rio, des promoteurs locaux comme Cyrela, Even et RJZ lancent activement de nouveaux projets, ce qui montre leur perception des opportunités. Les principaux promoteurs brésiliens ont affiché d’excellents résultats : par exemple, Cyrela Brazil Realty a enregistré +34 % de croissance des ventes au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant 2,1 milliards de R$ de ventes riotimesonline.com. Cela comprend des projets à Rio, ce qui indique un fort appétit national pour les nouveaux développements. De plus, les banques locales et les investisseurs institutionnels augmentent leur exposition via les fonds d’investissement immobilier (FII), qui incluent souvent des biens cariocas (centres commerciaux, immeubles de bureaux, etc.). Une tendance en 2024 a été la consolidation du secteur des REIT/malls (comme mentionné, Iguatemi et un FII ont acquis une part du centre commercial Rio Sul) practiceguides.chambers.com – les véhicules d’investissement brésiliens mutualisent leurs ressources pour investir dans des biens immobiliers de premier choix.

Les politiques gouvernementales en matière de logement encouragent également l’investissement domestique. L’expansion du crédit immobilier adossé au FGTS (prêts du fonds des travailleurs publics) a fourni un crédit relativement moins cher pour les acheteurs aux revenus moyens inférieurs, maintenant ainsi le volume. Même si l’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 10 % de la production globale de prêts hypothécaires en 2025 en raison des taux élevés, la baisse concerne principalement les prêts à taux de marché ; le crédit subventionné (FGTS) devrait augmenter d’environ 1 % à 126,8 milliards de R$, compensant partiellement la chute riotimesonline.com riotimesonline.com. Ainsi, le marché intérieur s’adapte : moins de personnes souscrivent des prêts immobiliers bancaires classiques, mais davantage utilisent des financements spéciaux ou paient comptant (souvent avec l’aide de la famille ou grâce aux fonds économisés pendant la pandémie). Les grands fonds de pension et d’assurance du Brésil investissent également indirectement dans l’immobilier et, avec des taux d’intérêt élevés, certains se positionnent pour acheter des biens immobiliers maintenant à des taux de capitalisation attractifs, espérant refinancer plus tard lorsque les taux baisseront.

Une autre tendance domestique est la montée des investisseurs en locations de courte durée (comme évoqué précédemment). De nombreux petits investisseurs brésiliens ont acheté des appartements à Rio uniquement pour les louer sur Airbnb, devenant ainsi de véritables micro-entrepreneurs. Il s’agit de capitaux domestiques investis dans l’immobilier pour générer des revenus. Des entreprises comme XP et Housi ont créé des fonds pour acheter des unités résidentielles destinées à la location gérée, signe d’un intérêt institutionnel croissant pour le secteur locatif.

Investissement étranger : L’intérêt étranger pour l’immobilier à Rio de Janeiro a fortement augmenté ces dernières années, faisant de ce facteur un élément clé du marché en 2025. Plusieurs facteurs expliquent cela : une situation monétaire favorable, des prix relativement bas selon les standards internationaux et une ouverture réglementaire. Le réal brésilien a été faible ces dernières années (autour de 5 R$ pour 1 USD, par exemple), ce qui donne aux étrangers un “rabais” effectif de 20–30 % par rapport à il y a quelques années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier de luxe à Rio, à environ 5 000 US$ par m², reste particulièrement abordable par rapport à d’autres grandes villes mondiales – à titre de comparaison, les propriétés de prestige à New York ou Londres coûtent 3 à 5 fois plus cher au mètre carré thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cette proposition de valeur attire l’attention des acheteurs en Europe, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. En effet, les acheteurs internationaux représentent désormais environ 25–40 % des achats de biens immobiliers de luxe à Rio, selon le quartier thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’analyse de The Latinvestor souligne qu’environ 40% des acheteurs du segment luxe à Rio sont internationaux (60 % locaux), et prévoit que la part étrangère dans ce marché du luxe pourrait passer à 35 % du volume des transactions dans les prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Les étrangers sont attirés par des quartiers comme Ipanema, Leblon et Barra, où ils voient un potentiel tant pour profiter du mode de vie (ou générer des revenus via la location saisonnière) qu’une appréciation à long terme. Les investisseurs américains et européens considèrent Rio comme une métropole tropicale relativement sous-évaluée, et certains y diversifient leurs placements pendant que les marchés de leurs pays d’origine atteignent des sommets. On observe également de l’intérêt venant de Chine et du Moyen-Orient ; par exemple, nous avons vu des acheteurs moyen-orientaux acquérir des penthouses en bord de mer à Barra et des Européens acheter des maisons coloniales à Santa Teresa pour en faire des hôtels-boutiques ou des villas Airbnb. Notamment, le Brésil n’impose aucune restriction légale à la propriété immobilière urbaine par des étrangers, ce qui constitue un atout majeur thelatinvestor.com. Un particulier étranger peut acheter un bien à Rio comme un Brésilien, en n’ayant besoin que d’un numéro fiscal local (CPF) globalpropertyguide.com. Le processus d’achat est même devenu plus favorable aux étrangers grâce à une transparence accrue – les registres fonciers numériques et la dématérialisation des actes chez le notaire ont réduit les délais de transaction de plusieurs mois à quelques semaines thelatinvestor.com. De plus, des conventions fiscales existent (par exemple avec les États-Unis et les pays de l’UE) pour éviter la double imposition, et les revenus locatifs des étrangers peuvent souvent être rapatriés dans des conditions fiscales raisonnables. Tout cela réduit les obstacles pour les investisseurs internationaux.

Nous voyons également des fonds étrangers et des entreprises investir. Par exemple, des firmes mondiales de private equity ont manifesté de l’intérêt pour les secteurs de la logistique et des bureaux au Brésil (bien que São Paulo reçoive généralement la part du lion, Rio attire leur attention surtout pour des actifs de niche comme les technoparcs ou les studios). Le secteur hôtelier, en particulier, attire des investisseurs étrangers – plusieurs hôtels de Copacabana/Ipanema ont changé de mains au profit de groupes internationaux ces deux dernières années, misant sur la reprise touristique. Même du côté corporate, la vente de parts dans des actifs comme les centres commerciaux de Rio, ou des infrastructures comme la concession du métro, font intervenir des capitaux étrangers (par exemple, le CPPIB du Canada a investi dans le métro de Rio par le passé ; cela n’est pas directement de “l’immobilier” mais connexe). Autre exemple : Hines (société immobilière américaine) investit dans des complexes à usage mixte au Brésil siila.com.br, ce qui pourrait inclure des projets à Rio, démontrant l’intérêt institutionnel étranger.

En résumé, l’investissement étranger dans le marché immobilier de Rio atteint son niveau le plus élevé depuis de nombreuses années. Les agences immobilières spécialisées dans les acheteurs étrangers (comme WhereInRio et Rio Exclusive) rapportent une activité soutenue. Cet afflux devrait se poursuivre tant que la dynamique monétaire et de rendement reste favorable. Les investisseurs internationaux apportent non seulement de l’argent mais aussi parfois des normes plus élevées et de l’innovation (par exemple, la demande de bâtiments durables ou de technologies domotiques, ce qui pousse les promoteurs locaux à s’adapter). Le consensus est que la demande étrangère est un moteur majeur pour le marché, apportant de la liquidité et aidant à absorber les stocks haut de gamme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cependant, cela contribue également à faire monter les prix dans les quartiers de luxe, comme on l’a noté, ce qui peut réduire les rendements et exclure certains locaux. Le défi sera de trouver un équilibre afin que ce capital extérieur profite à l’ensemble de la ville.

Tendances des prix et prévisions du marché jusqu’en 2030

Trajectoire actuelle des prix : En 2025, les prix de l’immobilier à Rio de Janeiro suivent une trajectoire modérément haussière dans l’ensemble, certains segments devant continuer à surperformer. Après la correction post-2015, le marché a touché un point bas autour de 2018–2019 et a connu une reprise progressive. En termes nominaux, l’indice des prix des maisons FIPEZAP pour Rio est à un niveau record (dépassant le pic de 2014), mais en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix restent inférieurs à ceux du milieu des années 2010 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela suggère un potentiel de croissance supplémentaire si les conditions économiques restent stables. Pour 2025 en particulier, les analystes prévoient que les prix résidentiels de Rio continueront d’augmenter dans une fourchette de quelques pourcents. Les experts du secteur projettent une croissance annuelle des prix d’environ 5 à 7 % pour les propriétés de luxe en 2025–2026, soit environ 2 à 3 points de pourcentage de plus que le taux de croissance global du marché thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela implique que le marché général (tous segments confondus) pourrait voir des augmentations annuelles d’environ 3 à 4 % à court terme, à condition que l’inflation soit contenue au niveau prévu (l’objectif d’inflation du Brésil est d’environ 3,5 % pour 2025). Si les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici fin 2025 (ce qui est possible si l’inflation ralentit), on pourrait assister à une accélération de la hausse des prix, le crédit devenant plus accessible. À l’inverse, si les taux restent très élevés, la hausse des prix pourrait rester modérée et être principalement motivée par les achats au comptant.

Jusqu’en 2030 – Résidentiel : Sur un horizon moyen terme, une appréciation cumulative des prix est anticipée. Le segment du luxe devrait augmenter d’environ +15 % en termes cumulatifs de 2025 à 2030 (ce qui représenterait une moyenne d’environ 3 % par an) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le marché résidentiel plus large pourrait connaître une trajectoire similaire ou légèrement inférieure, peut-être de l’ordre de 10 à 12 % de croissance totale d’ici 2030 (estimation approximative, étant donné la performance historiquement inférieure du segment intermédiaire par rapport au luxe). En pratique, cela signifie que les prix des logements à Rio pourraient globalement suivre l’inflation, voire légèrement la surpasser, mais un retour aux gains explosifs à deux chiffres par an du début des années 2010 n’est pas attendu par la plupart des analystes. Les facteurs clés pour la croissance prévue incluent : une demande de logement persistante (du fait du déficit et de l’urbanisation), une amélioration des conditions économiques (le PIB par habitant du Brésil augmente lentement et devrait continuer ainsi), ainsi qu’une participation croissante des investisseurs étrangers injectant de la liquidité. D’ici 2030, l’immobilier de luxe à Rio pourrait rester bon marché à l’échelle mondiale, offrant ainsi une marge de hausse des prix si la demande internationale passe de 25 % à 35 % du marché comme prévu thelatinvestor.com.

Au niveau des quartiers, Leblon et Ipanema devraient conserver leur position de leaders en termes de prix, la rareté de l’offre nouvelle et leur attrait durable entraînant une croissance régulière des prix (ils pourraient facilement dépasser les R$30 000/m² à la fin des années 2020 si les tendances se maintiennent). Les zones avec plus d’offre comme Barra connaîtront aussi une croissance, mais peut-être à un rythme plus mesuré en raison du volume de nouveaux logements arrivant sur le marché. Les zones périphériques plus abordables pourraient voir une hausse des prix plus lente si de nombreux logements MCMV sont mis en service (augmentation de l’offre), mais ces zones pourraient au contraire bénéficier d’un volume accru de transactions.

Jusqu’en 2030 – Commercial : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement. Les prévisions des courtiers commerciaux suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Rio pourrait descendre dans la fourchette basse des 20 % d’ici 2027, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles constructions majeures et que l’absorption se stabilise à quelques points de pourcentage par an. Les loyers pourraient augmenter légèrement après 2025, une fois que la vacance aura suffisamment diminué ; d’ici 2030, les loyers de bureaux dans les immeubles prime pourraient être nettement plus élevés (en termes réels) qu’aujourd’hui si le taux de vacance se normalise (peut-être 15-20 % en 2030 dans un scénario positif). Cela pourrait entraîner une hausse des prix des bureaux prime, car les valorisations actuelles sont affectées par la vacance. Toutefois, toute projection doit tenir compte de la possibilité de conversions de bureaux qui retireraient de l’offre du marché – le programme Reviver Centro pourrait retirer certains vieux bureaux de l’inventaire (transformés en logements), ce qui améliorerait mécaniquement l’équilibre offre-demande dans le secteur des bureaux et soutiendrait la reprise des prix pour le stock restant. Côté commerces, les revenus des centres commerciaux devraient croître avec l’économie ; les taux de capitalisation des centres commerciaux prime pourraient se réduire si les taux d’intérêt baissent, augmentant ainsi la valeur des actifs. L’immobilier industriel devrait continuer sur sa bonne dynamique – certaines prévisions indiquent que les loyers logistiques au Brésil augmenteront et que la vacance restera sous les 10 % jusqu’en 2030, ce qui serait favorable à la valeur des entrepôts (notamment autour du port et de l’aéroport de Rio avec l’essor du commerce).

Facteurs macroéconomiques et risques à prévoir : Les perspectives ci-dessus supposent un environnement macroéconomique relativement favorable. L’un des éléments clés pour l’avenir de l’immobilier à Rio sera les taux d’intérêt – si le Brésil parvient à maîtriser l’inflation et que le taux Selic revient à un chiffre (par exemple, à 8–9 % d’ici 2027 comme certains s’y attendent practiceguides.chambers.com), le crédit hypothécaire pourrait connaître un fort rebond, déclenchant une nouvelle vague de demande d’utilisateurs finaux qui ferait monter les prix plus rapidement que prévu actuellement. Dans ce scénario, la croissance des prix pourrait surprendre à la hausse, en particulier sur le marché de masse. En revanche, si des taux d’intérêt élevés et un resserrement budgétaire persistent, la croissance pourrait être inférieure aux prévisions et rester stable en termes réels. Un autre facteur est l’évolution politique/réglementaire : tout retour du contrôle des loyers ou une forte imposition sur la propriété pourrait freiner les investissements. Cependant, les récents signaux (tels que la réforme fiscale de 2025 en discussion) suggèrent que le gouvernement reste attentif à ne pas nuire aux fonds immobiliers et préservera vraisemblablement les incitations à l’investissement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Résilience à long terme : Les projections à long terme au-delà de 2030 tendent à être optimistes pour Rio. L’attrait unique de la ville – l’alliance de la beauté naturelle (plages, montagnes) et de la culture urbaine – est perçue comme un atout permanent qui continuera de soutenir la hausse des valeurs sur le segment du luxe quelles que soient les fluctuations à court terme thelatinvestor.com. D’ici 2030, si les tendances mondiales se confirment, vivre en bord de mer dans une grande métropole pourrait devenir un luxe encore plus recherché, ce que Rio offre à des prix comparativement attractifs. Les considérations climatiques et de durabilité seront aussi déterminantes : les biens intégrant des conceptions résilientes (contre les inondations, chaleur, etc.) et la technologie verte pourraient bénéficier de primes, et le marché de Rio évoluera en conséquence thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Pour illustrer un scénario possible en 2030 : imaginez des taux d’intérêt normalisés, une inflation autour de 3 %, une croissance économique modérée – l’immobilier à Rio pourrait alors croître d’environ 5 % par an en nominal. Un bien d’une valeur de 1 000 000 R$ en 2025 pourrait atteindre 1,3 à 1,4 million de R$ d’ici 2030 dans ces conditions. Le segment du luxe pourrait faire un peu mieux (disons 1 M R$ en 2025 -> 1,5 M R$ en 2030 pour un bien haut de gamme). Ce sont des chiffres spéculatifs, mais ils correspondent à l’estimation de 15 % de croissance cumulée sur le segment du luxe et à une croissance légèrement inférieure pour le marché général.

• Expansion des transports en commun : Le réseau de transport de Rio a connu d’importantes améliorations, dont beaucoup influencent directement le marché immobilier.La ville a mis en place trois lignes de Bus à Haut Niveau de Service (TransOeste, TransCarioca et TransOlímpica) autour des Jeux Olympiques, et maintenant le plus grand projet de BRT, TransBrasil, est sur le point d’être achevé.Le corridor BRT TransBrasil longe l’Avenida Brasil (la principale artère nord-sud de Rio) et reliera la lointaine zone ouest (Deodoro) et la zone nord au centre-ville.Avec 20 stations et une capacité de plus de 250 000 passagers quotidiens d’ici 2030, TransBrasil devrait réduire considérablement les temps de trajet domicile-travail et stimuler le développement dans les quartiers le long de son tracé itdp.org.Les zones auparavant mal desservies par les transports en commun – par exemple, certaines parties de Penha, Ramos et Deodoro – devraient devenir plus attrayantes pour les projets résidentiels et commerciaux une fois le BRT pleinement opérationnel.Nous prévoyons que des développements axés sur le transport en commun (tels que des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ou des centres commerciaux adjacents aux stations de BRT) émergeront, comme cela s’est produit le long de l’ancien corridor TransOeste à Guaratiba et Recreio.En outre, le système de métro de Rio est en cours de relance et d’expansion.Les plans pour la Ligne 3 du métro ont été relancés par le gouvernement de l’État, envisageant une ligne de 22 km (y compris un tunnel sous-marin) pour relier le centre-ville de Rio à Niterói et São Gonçalo de l’autre côté de la Baie de Guanabara railjournal.com railway.supply.Alors que l’achèvement est prévu autour de 2030–2031, même l’engagement envers ce projet a des effets positifs : les prix de l’immobilier à Niterói (juste à l’extérieur de la ville de Rio) et dans la zone São Cristóvão/Porto de Rio (où une connexion serait établie) pourraient commencer à refléter la hausse attendue de l’accessibilité.De même, des propositions visant à étendre la Ligne 2 du métro plus en profondeur dans la Zone Ouest (peut-être en atteignant plus centralement la banlieue en plein essor de Rio, Barra da Tijuca, ou en connectant le terminus de la Ligne 4 plus à l’ouest) sont à l’étude projects.worldbank.org railway.supply.Chaque extension du métro qui réduit la dépendance à la voiture a tendance à augmenter la valeur de l’immobilier à proximité – par exemple, lorsque la ligne 4 a été ouverte à Barra en 2016, les prix de l’immobilier à Barra et même le long de sa ligne de BRT de rabattement ont connu une hausse notable.À mesure que de nouvelles lignes sont lancées, on peut s’attendre à des résultats similaires.Rio a également introduit un système moderne de tramway léger sur rail (VLT) dans le centre-ville en 2016, et des extensions du réseau VLT sont en cours (une nouvelle ligne reliant la gare Central à l’aéroport Santos Dumont a été ouverte, etc.).Le VLT a rendu le centre-ville et la zone portuaire beaucoup plus accessibles, contribuant directement aux objectifs du programme Reviver Centro.Les propriétés situées à proximité des stations VLT (comme autour de la Praça Mauá ou de la Rua Sete de Setembro) bénéficient désormais d’un atout supplémentaire à la vente.

  Bien sûr, des événements imprévus (récessions mondiales, fluctuations des prix des matières premières affectant le Brésil, etc.) peuvent modifier la trajectoire. Néanmoins, le consensus parmi les professionnels de l’immobilier à Rio est optimiste pour les 5 prochaines années et plus : environ 85 % des professionnels du marché du luxe interrogés s’attendent à une poursuite de l’appréciation des prix jusqu’en 2025 et au-delà thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Avec une offre limitée sur les biens de qualité et un attrait international croissant, le marché immobilier de Rio de Janeiro est prêt à se renforcer progressivement jusqu’en 2030, récompensant les investisseurs qui sauront patienter dans les cycles du marché.

  Projets d’infrastructure et de développement ayant un impact sur l’immobilier

  Des projets d’infrastructure stratégiques à Rio de Janeiro jouent un rôle déterminant dans la structuration du paysage immobilier, ouvrant souvent de nouveaux quartiers au développement et valorisant les biens grâce à une meilleure connectivité et de nouveaux services. Voici quelques initiatives clés et leurs impacts sur l’immobilier :

• Routes et ponts : Plusieurs projets d’infrastructures routières influencent les schémas de développement. L’Elevado do Joa (autoroute surélevée) a été élargi pour fluidifier la circulation vers Barra ; de nouveaux tunnels comme le Túnel da Grota Funda ont permis d’accéder à Recreio et au-delà, ouvrant ces zones à une forte croissance au cours de la dernière décennie. À l’avenir, un projet proposé est le BRT Linha Verde qui reliera Barra à des quartiers comme Jacarepaguá et stimulera la croissance de ces zones intérieures. Il est également question d’une possible quatrième voie ou d’une alternative à l’autoroute Linha Amarela, souvent très encombrée, ce qui améliorerait la connectivité de la Zone Nord vers Barra. Par ailleurs, des projets nationaux de grande envergure comme le train interurbain Rio-São Paulo (s’il se réalise) ou les améliorations aux autoroutes (la boucle BR-101 autour de la métropole) peuvent indirectement influer sur les futurs développements logistiques et résidentiels.
• Modernisation des aéroports et des ports : Les deux aéroports de Rio – Galeão International (GIG) et Santos Dumont (SDU) – ont bénéficié d’investissements et de réorganisation. Galeão a inauguré un nouveau terminal avant la Coupe du monde 2014 mais a souffert d’une sous-utilisation ; récemment, le gouvernement a cherché à re-privatiser Galeão et à intégrer sa gestion avec celle de Santos Dumont pour équilibrer le trafic. Si Galeão connaît un regain d’activité (des projets existent pour créer une aéroport-ville avec des zones logistiques et commerciales autour), la zone voisine d’Ilha do Governador pourrait connaître un essor du développement immobilier destiné aux entreprises liées à l’aéroport et aux logements des travailleurs. Les améliorations portuaires sont tout aussi importantes. Le port de Rio, en centre-ville, accueille maintenant surtout des bateaux de croisière et de petits cargos, tandis que les opérations de gros fret ont déménagé vers Porto do Açu (en lointaine périphérie) et le port d’Itaguaí. Porto do Açu connaît d’énormes investissements en cours (~6 milliards de BRL mentionnés) thelatinvestor.com – c’est plus pertinent pour l’économie de l’État, mais cela pourrait générer une demande secondaire pour des bureaux ou des logements à Rio si des entreprises y installent du personnel. Le terminal de croisière revitalisé de Pier Mauá dynamise les flux touristiques, rendant le centre plus attractif pour l’hôtellerie et les locations de courte durée.
• Projets de services publics et de résilience : Tous les projets importants ne concernent pas les transports. D’importants fonds sont investis dans la gestion de l’eau, le contrôle des inondations et l’assainissement, ce qui améliore directement la qualité de vie (et donc l’attrait immobilier) dans de nombreux quartiers. Comme mentionné, des projets tels que le canalisation de la rivière Acari (350 millions de R$) et le projet de drainage Jardim Maravilha (340 millions de R$) dans la Zone Ouest visent à atténuer les inondations chroniques thelatinvestor.com. Une fois achevés, les maisons de ces secteurs verront probablement le coût des assurances baisser et la valeur du marché augmenter, le risque d’inondation ayant été un facteur de décote. De même, un effort à l’échelle de la ville pour moderniser le traitement des eaux usées (notamment à Barra et dans la Zone Ouest, historiquement sous-équipées en assainissement) a des avantages environnementaux et immobiliers — des lagunes et plages propres valorisent les biens et permettent davantage de permis de construire. Les infrastructures énergétiques sont aussi à souligner : l’État de Rio reçoit des investissements dans la production d’électricité (par exemple, de nouvelles centrales thermoélectriques près d’Itaguaí) et il y a un effort pour moderniser le réseau électrique. Un réseau stable est crucial pour les projets immobiliers en hauteur et les nouvelles installations technologiques telles que les data centers. De plus, la montée du télétravail a augmenté la demande pour une connexion internet haut débit – Rio a répondu en étendant les réseaux de fibre optique dans davantage de banlieues, rendant ces zones attrayantes pour les professionnels et augmentant ainsi la demande de logements.
• Revitalisation urbaine et espaces publics : Au-delà des infrastructures lourdes, des projets de rénovation des espaces publics peuvent valoriser les quartiers. La création par la ville de la promenade Orla Conde le long du front de mer du centre-ville (dans le cadre de Porto Maravilha) a transformé une ancienne zone portuaire délabrée en un superbe boulevard doté de nouveaux musées et espaces de loisirs – les valeurs immobilières des propriétés adjacentes ont augmenté en conséquence. Des plans sont en cours pour mettre en œuvre des améliorations similaires dans d’autres quartiers : par exemple, le quartier Madureira a vu la création d’un grand parc (Parque Madureira) qui a effectivement augmenté la valeur des terrains en introduisant un espace vert dans une zone dense. Il existe également des propositions pour réaménager une partie de l’ancien arsenal de la Marine (Arsenal da Marinha) au centre-ville en espaces culturels et résidentiels, ce qui contribuerait davantage à la revitalisation du Centre.

En somme, le développement des infrastructures à Rio corrige à la fois les déficits historiques et prépare la croissance future. Chaque nouvelle ligne de transport ou système de contrôle des inondations élargit un peu plus la carte de l’immobilier « désirable ». D’ici 2030, la ville envisage une métropole plus connectée : un professionnel pourrait vivre à Niterói ou Nova Iguaçu et prendre un train/métro pour travailler à Centro, un touriste pourrait facilement prendre le tram depuis le port de croisière jusqu’à son hôtel à Lapa, ou un habitant de Realengo à l’extrême ouest pourrait prendre un BRT puis le métro pour atteindre les plages de Copacabana en moins d’une heure. Réaliser cela permettra non seulement d’améliorer la qualité de vie mais aussi de répartir la demande immobilière de façon plus homogène – en réduisant la pression sur quelques quartiers centraux et en révélant le potentiel de ceux sous-développés. Les signes sont déjà visibles : l’accessibilité au transport et la qualité des infrastructures sont fortement corrélées avec les récents points chauds de l’immobilier à Rio (par exemple, les zones autour des nouveaux BRT et lignes VLT voient la demande augmenter) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs auraient tout intérêt à « suivre les infrastructures » pour trouver des opportunités à Rio dans les années à venir.

Environnement réglementaire et fiscal

L’environnement réglementaire et fiscal à Rio de Janeiro (et au Brésil en général) est un facteur crucial pour l’immobilier, affectant tout, des délais de développement à la rentabilité des investissements. En 2025, plusieurs aspects de cet environnement sont à noter :

Politiques favorables au développement : Les autorités municipales et fédérales ont toutes deux introduit des mesures pour stimuler le développement immobilier. Nous avons évoqué Reviver Centro, qui est essentiellement un ensemble de souplesses en matière de zonage et d’incitations fiscales (telles que des exonérations ou réductions de l’impôt foncier (IPTU) et des frais municipaux d’approbation de projets) pour les développements dans le centre-ville thelatinvestor.com. Cette politique encourage la réutilisation adaptative des immeubles et aide à réduire la bureaucratie en offrant un traitement accéléré des permis pour les projets éligibles en.prefeitura.rio. De même, dans le domaine du logement abordable, l’amélioration par le gouvernement fédéral du programme Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pour 2023–2025 reflète un engagement réglementaire en faveur du logement : en augmentant les plafonds de revenus et en proposant des taux d’intérêt subventionnés (aussi bas que 4–5 % pour la tranche de revenus la plus basse, et 8–10 % pour la tranche élargie jusqu’à 12 000 R$ de revenu) riotimesonline.com, le gouvernement intervient efficacement afin de maintenir l’activité du marché immobilier à travers les cycles économiques. Ces prêts sont souvent couplés à une réduction des taxes sur les transactions pour l’acheteur. La relance du MCMV est également accompagnée d’exigences selon lesquelles une partie des nouveaux grands projets doit allouer des unités au logement abordable, intégrant le logement social dans la planification urbaine.

Modifications fiscales : Un développement majeur est la réforme fiscale du Brésil en discussion pour 2025. Le pays cherche à simplifier son système fiscal complexe, et la Loi complémentaire n° 214/2025 (Statut de la Réforme Fiscale) introduira une nouvelle Taxe sur les biens et services (IBS) et une Contribution sur les biens et services (CBS), qui seront progressivement mises en place de 2026 à 2033 practiceguides.chambers.com. Les services immobiliers et les loyers, qui auparavant n’étaient pas imposés de façon uniforme (les locations par des particuliers sont généralement exonérées d’impôt jusqu’à certaines limites), auraient pu être inclus dans le champ d’application de ces nouveaux impôts. Au départ, il y avait une préoccupation que les revenus locatifs des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) voire même les loyers immobiliers perdent certains avantages fiscaux sous ce nouveau régime practiceguides.chambers.com. Cependant, après la réaction du secteur, le gouvernement a indiqué qu’il maintiendrait les exonérations pour les fonds immobiliers afin de préserver leur attractivité practiceguides.chambers.com. Pour les propriétaires individuels, les revenus locatifs restent imposables comme revenus ordinaires au-delà de certains seuils, mais le Brésil a historiquement permis une déduction simplifiée sur les revenus locatifs. Les taxes sur le transfert de propriété (ITBI) à Rio restent autour de 3 % de la valeur du bien, et les taxes foncières annuelles (IPTU) sont modérées (progressivement plus élevées pour les biens de grande valeur et pour les terrains sous-utilisés, selon le Statut de la Ville). La ville de Rio a récemment ajusté les taux d’IPTU et les valeurs cadas trales (en 2018), ce qui a augmenté la fiscalité sur les biens de grande valeur, mais aucune nouvelle hausse n’a été annoncée depuis. Il faut également surveiller le laudème – une taxe de 5 % qui s’applique aux transactions de certains biens côtiers situés sur des terrains appartenant à l’État fédéral (par exemple, certaines zones en bord de mer) practiceguides.chambers.com. Cette particularité est une règle héritée, mais elle est bien connue des acteurs locaux du marché et généralement prise en compte dans les frais de clôture pour les biens concernés.

Règles d’investissement étranger : L’environnement est très ouvert. Le Brésil n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers urbains, comme indiqué, et Rio n’a pas de barrières supplémentaires au-delà des règles nationales thelatinvestor.com. Les investisseurs étrangers doivent enregistrer leur investissement auprès de la Banque Centrale (pour faciliter la rapatriation ultérieure) et obtenir un numéro d’identification fiscale CPF globalpropertyguide.com, mais ces démarches sont simples. En fait, le Brésil a amélioré son processus d’enregistrement et de titrage : le passage aux registres numériques signifie que les acheteurs étrangers peuvent désormais réaliser des achats à distance dans de nombreux cas, en utilisant des signatures numériques et des procurations. L’assurance titre n’est pas encore courante au Brésil comme aux États-Unis, car le système de notariat et le registre public sont la principale garantie de propriété, mais il est recommandé de réaliser une due diligence par des avocats. Le système juridique soutient l’exécution des contrats, bien que cela puisse être lent ; les lois sur la location, par exemple, permettent une expulsion relativement facile des locataires en défaut de paiement (après 3 mois de non-paiement, un propriétaire peut généralement récupérer le bien en quelques mois par voie judiciaire). Les tribunaux brésiliens appliquent l’exécution en nature des contrats immobiliers, ce qui donne confiance aux investisseurs quant à la clôture des transactions comme convenu.

Réglementations liées au développement : Le zonage et l’approbation des constructions à Rio impliquent la supervision municipale et parfois celle de l’État. Un défi historique a été la lenteur bureaucratique – l’obtention de tous les permis (environnementaux, patrimoniaux dans les zones historiques, services publics, etc.) pouvait être longue. La ville tente d’accélérer cela grâce à des systèmes en ligne centralisés et à des délais de réponse imposés. Par exemple, Rio a mis en place un système (SICAR) pour le suivi des autorisations, et dans le cadre du programme Reviver Centro, certaines transformations échappent aux longues audiences de changement de zonage puisque la législation a pré-approuvé le changement d’usage pour de nombreuses zones du centre-ville en.prefeitura.rio. Les réglementations environnementales sont importantes en raison de la géographie de Rio : tout projet à proximité d’une forêt protégée (comme le parc national de Tijuca) ou du littoral doit faire l’objet d’une licence environnementale supplémentaire. L’application de ces règles a parfois entraîné l’arrêt de chantiers (par exemple, un immeuble haut de gamme à Joá a été arrêté pour des raisons environnementales). En général, la tendance réglementaire est d’encourager la construction durable et résiliente – les projets qui incluent des espaces verts, des surfaces perméables ou une certification LEED peuvent être approuvés plus rapidement et même bénéficier d’exonérations fiscales. Les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) gagnent du terrain dans le secteur de la construction au Brésil practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui signifie que les promoteurs sont de plus en plus attentifs au respect des nouveaux codes d’efficacité énergétique sous peine d’être jugés défavorablement par les investisseurs.

Taux d’intérêt et environnement de crédit : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une réglementation à proprement parler, l’environnement des taux d’intérêt est dicté par la Banque Centrale du Brésil et a un impact considérable sur l’immobilier. Actuellement entre 14,25 et 14,75 %, il limite l’accès au crédit, mais la plupart des analystes s’attendent à des baisses progressives à partir de la fin de 2025 si l’inflation coopère riotimesonline.com. Le gouvernement fixe également périodiquement le pourcentage d’épargne devant être alloué aux prêts immobiliers, ce qui garantit aux banques un fonds pour les hypothèques (même si des taux élevés freinent encore la demande). Les conditions hypothécaires au Brésil s’étendent généralement de 20 à 35 ans, et les taux sont fixes (avec un ajustement indexé sur l’inflation pour certains prêts). Les taux élevés ont favorisé l’innovation : quelques banques proposent des hypothèques indexées sur l’IPCA (donc sur l’inflation à la consommation) avec un taux de départ plus bas, et il y a discussion autour de la création d’un marché d’hypothèques à taux fixe à long terme à l’américaine dès que la stabilité le permettra. D’un point de vue investisseur, lorsque les taux finiront par baisser, il faudra être vigilant au risque de remboursement anticipé sur les crédits existants (les emprunteurs pouvant alors renégocier).

Concernant l’environnement fiscal des investisseurs : les revenus locatifs perçus via une personne physique sont imposés comme le revenu ordinaire (avec un barème progressif jusqu’à 27,5%), mais de nombreux investisseurs utilisent des entités juridiques ou des fonds pour optimiser la fiscalité. Un véhicule populaire est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) – si un investisseur achète des parts d’un FII coté qui investit dans des biens à Rio, les dividendes sont exonérés d’impôt pour les résidents personnes physiques (et même les investisseurs étrangers bénéficient d’avantages dans certaines conditions). C’est une forte incitation, et la réforme fiscale 2025 a menacé cette disposition, mais comme indiqué, il est probable que cette exonération soit maintenue practiceguides.chambers.com. Un autre véhicule consiste à créer une simple holding brésilienne (Ltda) pour détenir le bien ; cela peut permettre une certaine déductibilité des charges et faciliter la revente (vendre les parts de la société plutôt que le bien permettant d’éviter certains droits de mutation). Toutefois, ces stratégies exigent l’avis d’un juriste. Sur le plan des taxes de transaction, Rio applique des frais de notaire de 2 % plus un ITBI d’environ 3 %, et s’il s’agit d’un bien neuf, une taxe d’incorporation d’environ 4 % (due par les promoteurs). Ce sont des coûts incontournables, intégrés par les investisseurs. Le Brésil taxe également les plus-values immobilières (15 % pour les non-résidents sur les gains de cession), mais certains étrangers conservent la propriété à long terme ou utilisent des structures d’échange similaires au 1031 américain, via des sociétés, pour différer cette imposition.

Risques et protections : L’environnement juridique offre diverses protections : le contrôle des loyers au sens du plafonnement n’existe pas au Brésil (les loyers sont librement négociés, généralement indexés annuellement sur l’inflation sauf accord contraire). Cela est positif pour les investisseurs. Il existe un risque de basculement politique qui entraînerait une politique de logement plus interventionniste (par exemple, davantage de droits pour les locataires ou des plafonds), mais pour l’instant la tendance reste pro-marché. La législation brésilienne permet l’expulsion pour non-paiement dans des délais raisonnablement courts (souvent sous 6 mois), et les exigences de dépôt ou de garant protègent les bailleurs. Pour la promotion immobilière, la législation anti-blanchiment impose aux acquéreurs étrangers de transférer les fonds via les circuits officiels (enregistrement auprès de la Banque du Brésil, etc.), une procédure simple mais à bien respecter.

En conclusion, les perspectives réglementaires pour 2025 sont globalement favorables à l’investissement immobilier. Les mesures gouvernementales – du maintien de l’accès à la propriété pour les étrangers à l’expansion des programmes de logement, en passant par la garantie que de nouvelles taxes ne freinent pas les fonds immobiliers – témoignent d’une compréhension du rôle du secteur immobilier dans l’économie. Les réformes fiscales simplifient certains aspects, ce qui devrait réduire l’incertitude des investisseurs sur le long terme. Bien entendu, comme dans tout marché émergent, naviguer dans la bureaucratie exige de la diligence raisonnable et une expertise locale, mais des améliorations sont continuellement apportées. Comme l’a souligné le rapport de The Latinvestor, le Brésil a augmenté la transparence et réduit la bureaucratie dans les transactions immobilières récemment thelatinvestor.com. La faiblesse du real offre une incitation supplémentaire pour les investisseurs étrangers (soit effectivement une remise de 20 à 30 % sur le taux de change) et le Brésil a même noué des partenariats avec d’autres pays pour faciliter les flux d’investissement thelatinvestor.com. Tous ces facteurs font que l’environnement actuel est aussi favorable qu’il ne l’a été depuis longtemps pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier de Rio.

Défis et risques du marché

Bien que les perspectives pour l’immobilier à Rio soient généralement positives, il est important de reconnaître les défis et risques qui pourraient affecter le marché :

• Taux d’intérêt élevés et coût du financement : Le principal défi en 2025 est le régime des taux d’intérêt élevés du Brésil. Avec un taux Selic autour de 14 %, les taux hypothécaires pour les consommateurs sont à deux chiffres (souvent ~12–14 % par an pour les prêts immobiliers à taux fixe). Cela réduit fortement l’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne – beaucoup ne peuvent pas obtenir de prêts assez importants pour acheter dans les quartiers les plus chers de Rio, ou ils se retrouvent avec des mensualités très élevées riotimesonline.com. Les banques, de leur côté, resserrent le crédit en raison des coûts de financement plus élevés (les comptes épargne qui financent les prêts immobiliers ont connu des retraits lorsque les taux ont augmenté) riotimesonline.com. La prévision de l’ABECIP d’une baisse de 17 % du crédit immobilier privé (SBPE) en 2025 souligne à quel point le financement constitue un frein riotimesonline.com. Si les taux élevés se maintiennent plus longtemps que prévu, le marché immobilier pourrait ralentir, avec moins d’acheteurs solvables et une possible accumulation de logements invendus dans les nouveaux programmes. Cela menace particulièrement le segment intermédiaire et les petits promoteurs qui dépendent des ventes sur plan pour financer la construction.
• Incertitude économique et fiscale : La stabilité macroéconomique du Brésil est cruciale. Les risques incluent des flambées d’inflation, une volatilité de la devise ou un ralentissement économique généralisé. Bien que l’économie ait connu une croissance ces dernières années, le Brésil porte encore une dette publique importante et toute crise fiscale ou perte de confiance des investisseurs pourrait entraîner des mesures d’austérité ou une réduction de la disponibilité du crédit. Une récession profonde (par exemple, déclenchée par un choc mondial ou un effondrement des prix des matières premières) nuirait à l’emploi et aux revenus à Rio, réduisant directement la demande immobilière. De plus, si la situation fiscale du gouvernement impose des coupes, des programmes de logement tels que le MCMV pourraient faire face à des contraintes budgétaires, supprimant un soutien clé au marché du logement destiné aux ménages à faibles revenus. Rio dépend également de secteurs tels que le pétrole & gaz et le tourisme ; une baisse des prix du pétrole pourrait réduire les investissements de Petrobras (un grand employeur à Rio) et affecter le taux d’occupation des bureaux, tandis qu’un ralentissement des voyages mondiaux pourrait toucher le segment hôtelier.
• Suroffre dans certains segments : Bien que l’offre de logements soit globalement insuffisante, il existe des poches de suroffre potentielle. Les bureaux en sont un exemple – même si la vacance est en baisse, à environ 29% elle reste très élevée jll.com. Si les entreprises poursuivent les tendances de travail à distance/hybride, la demande pour les bureaux pourrait ne pas retrouver son niveau d’avant, laissant un excédent structurel d’espaces de bureaux dans certaines zones. Cela pourrait peser sur les loyers et les prix des bureaux pendant des années. De même, le résidentiel de luxe pourrait faire face à un risque de saturation si trop de projets haut de gamme sont lancés simultanément. Le marché du luxe se porte bien actuellement, mais si les promoteurs surestiment la demande et livrent des dizaines de nouvelles tours de luxe à Barra et Zona Sul en peu de temps, le marché pourrait avoir du mal à les absorber, entraînant des délais de vente plus longs et d’éventuelles baisses de prix. L’optimisme de Latinvestor mis à part, c’est un point à surveiller en particulier autour de 2026, lorsque de nombreux projets actuellement en planification devraient être livrés.
• Changements réglementaires et intervention : Bien que les politiques actuelles soient favorables, il existe toujours un risque de changements réglementaires qui pourraient avoir un impact négatif sur le marché. Par exemple, si l’accessibilité au logement se détériore, les autorités pourraient envisager des mesures telles que le contrôle des loyers ou un renforcement de la réglementation Airbnb. Comme mentionné dans le rapport de Reuters, les responsables locaux pourraient finir par “résister” à la prolifération d’Airbnb reuters.com reuters.com. Cela pourrait prendre la forme d’exigences en matière de licences, de plafonds sur le nombre de locations de courte durée dans un immeuble ou de taxes supplémentaires sur les revenus issus des locations de courte durée. De telles règles pourraient réduire les gains des investisseurs immobiliers qui misent actuellement sur les locations touristiques. Sur le plan fiscal, si les besoins budgétaires du Brésil augmentent, le gouvernement pourrait revoir la fiscalité de certains secteurs aujourd’hui exonérés (par exemple, mettre fin à l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes des FPI ou augmenter la taxe foncière sur l’immobilier haut de gamme). Toute augmentation de la pression fiscale rendrait l’investissement légèrement moins attrayant. Par ailleurs, la bureaucratie demeure un risque : malgré des améliorations, le processus d’obtention de permis reste imprévisible ; un projet peut être retardé par des actions en justice (par exemple, des associations de quartier ou le ministère public peuvent déposer des injonctions contre des projets jugés irréguliers practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Des projets emblématiques restent parfois bloqués devant les tribunaux, notamment en raison de questions environnementales ou de préservation du patrimoine. Ce risque est particulièrement important pour les projets de grande envergure ou controversés.
• Sécurité et perception de la criminalité : Rio de Janeiro est bien connue pour ses problèmes de criminalité et de sécurité publique. Alors que certains quartiers (zones touristiques de la Zona Sul, Barra) sont relativement sûrs, d’autres connaissent des taux de criminalité plus élevés. Les variations de la sécurité (comme des pics de violence dus à des conflits de gangs ou à des opérations policières dans certains secteurs) peuvent influer sur la perception de l’immobilier. Par exemple, des investisseurs internationaux ou même brésiliens peuvent hésiter à acheter dans des quartiers jouxtant des favelas volatiles, ou appliquer une décote sur les prix dans ces zones pour tenir compte du risque perçu. Un scénario difficile où la sécurité se détériore pourrait ternir l’attractivité de quartiers pourtant en développement. La ville dispose de programmes comme les UPP (Unité de Police de Pacification) qui avaient permis au début des années 2010 de réduire la violence dans certaines favelas, mais leur retrait récent a vu une recrudescence de la criminalité. Par conséquent, si la sécurité ne s’améliore pas, voire empire, cela représente un risque pour la valeur immobilière, en particulier dans les quartiers émergents et le centre-ville (même si le centre a connu des améliorations, un retournement de tendance nuirait à la dynamique du Reviver Centro).
• Risques environnementaux et climatiques : La géographie de Rio entraîne certains risques environnementaux que les acteurs de l’immobilier doivent prendre en compte. De fortes pluies et un drainage inadéquat ont historiquement provoqué des inondations et des glissements de terrain. Les quartiers des zones Nord et Ouest connaissent parfois des inondations pendant la saison des pluies estivale, ce qui peut endommager les biens immobiliers et en diminuer la valeur (d’où les investissements mentionnés précédemment dans le drainage pour atténuer ce problème) thelatinvestor.com. Les communautés situées sur les collines en périphérie sont exposées aux risques de glissements de terrain qui menacent les habitations (en particulier celles informelles). À plus long terme, le changement climatique et l’élévation du niveau de la mer constituent une menace pour l’immobilier côtier – des quartiers comme Leblon, Ipanema et Copacabana sont au niveau de la mer et pourraient être touchés par la montée des eaux ou les marées de tempête dans les décennies à venir. Certaines prévisions annoncent une augmentation de la fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes ; en effet, une tendance récente à des pluies très intenses dans le Sud-Est a révélé des faiblesses dans les infrastructures. Bien que 2030 ne soit pas si loin, d’ici là les coûts d’assurance pourraient augmenter pour les biens en bord de mer ou de nouveaux codes du bâtiment pourraient exiger des mesures de protection. L’érosion des plages est un autre problème (par exemple, certaines années la quantité de sable diminue fortement sur certaines plages – cela peut être atténué par des opérations d’apport de sable). Ces défis environnementaux obligent promoteurs et propriétaires à investir dans des constructions résilientes (imperméabilisation, meilleurs systèmes de drainage, alimentation de secours, etc.), et ne pas le faire représente un risque pour la viabilité à long terme de leurs biens. Certains observateurs notent déjà que si ces problèmes s’aggravent, l’attrait du front de mer pourrait être diminué dans un avenir lointain thelatinvestor.com thelatinvestor.com, même si pour l’instant l’attrait l’emporte toujours sur l’inquiétude pour la plupart des gens.
• Risque politique : Bien que la démocratie brésilienne soit stable, les fluctuations politiques du pays peuvent entraîner des changements de politique qui impactent les affaires. Les finances de l’État et de la municipalité de Rio ont été fragilisées par le passé (l’État a même frôlé la faillite en 2016). Les scandales politiques ou l’instabilité peuvent indirectement nuire à la confiance des investisseurs. Les prochaines élections nationales de 2026 pourraient conduire à une orientation économique différente (par exemple, si un gouvernement arrivait au pouvoir avec une politique moins favorable au marché ou instaurait des contrôles de capitaux, cela pourrait affecter la perception des investisseurs étrangers). À l’heure actuelle, ce risque semble faible – l’administration Lula s’est montrée pragmatique vis-à-vis des marchés jusqu’à présent – mais cela reste un point de vigilance pour les investisseurs.

En évaluant ces risques, de nombreux analystes concluent qu’aucun n’est insurmontable, mais qu’ils nécessitent une planification stratégique. Les taux d’intérêt élevés, par exemple, sont atténués en se concentrant sur des segments moins dépendants du financement (luxe, ou locations achetées comptant). La sur-offre peut être gérée par une étude de marché approfondie et en évitant la surconstruction dans une micro-localisation particulière. Le risque réglementaire peut être maîtrisé en restant attentif à l’évolution des politiques (le secteur au Brésil négocie souvent avec le gouvernement, comme en témoignent les ajustements de la réforme fiscale pour les FIIs practiceguides.chambers.com). Les questions de sécurité et d’environnement relèvent davantage de la société dans son ensemble, mais même là, les acteurs de l’immobilier plaident pour des améliorations (comme des promoteurs finançant la réhabilitation de favelas autour de leurs projets, ou contribuant à la lutte contre les inondations via des obligations d’aménagement compensatoire).

En résumé, le marché immobilier de Rio offre de grandes opportunités mais n’est pas sans défis. Les investisseurs et les promoteurs doivent naviguer à travers les fluctuations macroéconomiques, rester attentifs aux changements de politiques, et choisir des emplacements et des types de projets capables de résister ou d’éviter les risques locaux spécifiques (comme la criminalité ou le climat). Les fondamentaux du marché – pénurie de logements, attrait unique de la localisation – offrent un coussin, mais une gestion prudente des risques distinguera les opérations réussies de celles en difficulté.

Opportunités pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs

Malgré les défis, le marché immobilier de Rio de Janeiro pour la période 2025–2030 présente de nombreuses opportunités intéressantes pour différents acteurs :

Pour les acheteurs : Le moment actuel peut être opportun pour certains types d’acheteurs. Les Brésiliens ayant des revenus stables et pouvant accéder à un financement subventionné (par exemple, via le programme MCMV ou des prêts FGTS) constateront que le gouvernement propose essentiellement des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché pour l’achat de leur logement riotimesonline.com. Il s’agit donc d’une fenêtre pour acheter une première maison à des conditions favorables. Même si les taux d’intérêt sont généralement élevés, si et quand ils baissent dans les prochaines années, les propriétaires qui achètent maintenant pourront éventuellement refinancer à des taux plus bas, bénéficiant ainsi d’un avantage. De plus, en raison de la récession précédente et de la pandémie, les prix à Rio n’ont pas flambé comme dans certaines villes mondiales – ils ne recommencent à croître que maintenant. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers sont encore proposés à des prix raisonnables en termes réels, ajustés à l’inflation. Par exemple, quelqu’un cherchant à acheter un appartement dans un bon quartier pourra encore trouver en 2025 des prix à peu près équivalents à ceux de 2014 en valeur réelle globalpropertyguide.com. Essentiellement, il y a une opportunité d’acheter près du bas d’un cycle. Les acheteurs disposant de devises étrangères ou de revenus en devises ont un avantage encore plus marqué : le Real faible (environ 5 R$ pour 1 $) leur donne 30% de pouvoir d’achat en plus qu’il y a quelques années thelatinvestor.com. Un appartement qui coûte 1 million de R$ ne représenterait qu’environ 200 000 USD, ce qui est très attractif pour les acheteurs étrangers ou les Brésiliens payés en dollars/euros. En résumé, pour les acheteurs (nationaux ou internationaux) ayant déjà trouvé un financement ou disposant de liquidités, Rio offre des emplacements de classe mondiale pour une fraction du prix d’autres grandes villes mondiales. Les amateurs de plage pourraient voir là une chance de posséder un bien à Ipanema ou Copacabana tant que c’est encore “bon marché” selon les standards internationaux.

Les primo-accédants et ceux qui cherchent à améliorer leur logement peuvent également trouver des opportunités dans des quartiers émergents en pleine évolution. Comme discuté précédemment, la revitalisation du Centro signifie que quelqu’un peut acheter un loft au centre-ville à un prix relativement abordable aujourd’hui et potentiellement voir sa valeur augmenter à mesure que la zone continue de s’améliorer (tout en profitant du mode de vie urbain sans longs trajets). Ou bien, imaginez une famille qui ne pouvait pas s’offrir Leblon mais qui peut acheter à Jardim Oceânico, Barra – elle investit dans une zone à fort potentiel d’appréciation futur alors que les infrastructures s’améliorent. Une autre stratégie : profiter de légères baisses de prix dans les segments où il y a surplus d’offres – par exemple, certains appartements de luxe lancés en 2020–21 ont encore des invendus, et les promoteurs pourraient proposer des remises ou promotions sur ces biens. Les acheteurs peuvent ainsi négocier de bonnes affaires (comme obtenir des finitions haut de gamme ou une place de parking incluse).

Pour les investisseurs (investisseurs locatifs/de revenus) : Rio offre une gamme de stratégies pour les investisseurs. Une opportunité est le marché de la location courte durée, qui reste solide. L’achat d’un appartement dans une zone très touristique (Ipanema, Copacabana, Barra) à louer sur Airbnb peut rapporter bien plus qu’une location traditionnelle. Avec un Airbnb pour 7 logements à Ipanema reuters.com, il est prouvé que la demande est robuste. Les investisseurs avisés construisent des portefeuilles de ces unités ; même si la réglementation se durcit un jour, ceux qui établissent une bonne opération maintenant (avec les licences appropriées ou dans des immeubles qui l’autorisent) peuvent obtenir des rendements élevés. Par exemple, un deux-pièces près de l’hôtel Copacabana Palace peut générer des tarifs nocturnes élevés en haute saison – dépassant souvent le loyer annuel d’une location longue durée en seulement 8 à 9 mois d’occupation courte durée. Il existe aussi le placement en arbitrage de devise : les investisseurs étrangers touchent un rendement en reais (souvent plus de 5 % nets) et, si le real s’apprécie à l’avenir, ils profitent également du change. Même actuellement, les rendements locatifs au Brésil d’environ 4 à 6 % sont supérieurs à de nombreux marchés développés où les rendements sont de 2 à 3 %. Comme l’a montré l’infographie, les rendements de Rio (environ 4 % en moyenne, jusqu’à 7 % dans certains cas) sont comparables voire supérieurs à beaucoup de villes latino-américaines thelatinvestor.com. Pour un investisseur en USD ou EUR, cela reste très attractif dans un monde à faibles taux — avec en plus un potentiel d’appréciation du capital.

Les investisseurs peuvent aussi envisager l’immobilier commercial comme les bureaux ou commerces, dont les prix restent bas. Acheter un étage de bureaux de haute qualité à bas prix aujourd’hui et le louer pourrait générer de bons rendements si le marché des bureaux rebondit d’ici 2030. Les fonds immobiliers (FII) spécialisés dans les centres commerciaux ou bureaux à Rio se négocient avec des décotes, offrant des rendements de 8 à 10 %. Ceux à l’aise avec les marchés financiers peuvent investir dans ces supports pour une exposition diversifiée. Autre secteur : la logistique et les entrepôts en périphérie de la ville (ou dans des communes voisines telles qu’Itaboraí près du complexe pétrochimique) – avec l’expansion du e-commerce, détenir de petits entrepôts peut être lucratif (certains petits « condos logistiques » permettent aux investisseurs d’acheter des entrepôts individuels à louer à des PME).

Pour les investisseurs étrangers plus passifs, la combinaison d’un processus d’achat transparent, l’absence de taxe à l’achat pour les étrangers, et la possibilité de rapatrier les fonds rend l’investissement à Rio plus facile que dans beaucoup d’autres marchés émergents. Il existe des sociétés de gestion (comme celle citée dans l’article de Reuters, gérant 100 unités Airbnb reuters.com reuters.com) que les investisseurs peuvent mandater pour gérer le quotidien, ce qui permet d’investir à distance.

Pour les développeurs et constructeurs : Le côté développement présente également des points positifs. L’opportunité évidente réside dans la réponse au déficit de logements – il existe une forte demande non satisfaite pour des logements abordables et destinés à la classe moyenne. Les promoteurs spécialisés dans les projets MCMV (souvent construits dans les zones Nord/Ouest) continueront de bénéficier du soutien gouvernemental et de sources de financement garanties. Le plan fédéral visant à construire 2,5 millions de logements d’ici 2025 (avec un financement de 278 milliards de R$) thelatinvestor.com assure une activité régulière pour ceux qui ciblent ce segment. À Rio, un promoteur peut profiter d’incitations en participant au programme Reviver Centro – convertir un immeuble de bureaux pourrait coûter moins cher et être plus rapide que de construire à partir de zéro (étant donné les incitations et le faible coût d’acquisition d’un bien commercial en difficulté). Avec un déficit d’environ 369 000 logements dans la ville thelatinvestor.com, tout logement de qualité construit dans un emplacement convenable a de fortes chances de trouver acheteurs ou locataires, surtout si le prix est adapté.

Une autre opportunité concerne les développements de luxe et de niche. Avec l’intérêt international qui grandit, il y a de la place pour des produits ultra-luxe qui étaient rares à Rio. Par exemple, quelques promoteurs construisent désormais des résidences de prestige (par exemple, des appartements affiliés à des marques d’hôtels de luxe) et de grands penthouses pour les personnes à haut revenu. Le marché du luxe à Rio devrait surpasser le marché général, de sorte que les développeurs axés sur ce segment peuvent potentiellement pratiquer des prix premium et obtenir de bonnes marges bénéficiaires. L’essentiel est la différenciation – les projets offrant une technologie de maison intelligente, des aménagements bien-être, un design écoresponsable ou la commodité d’un usage mixte se démarqueront et pourront facturer plus cher thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il y a également de l’intérêt pour des mini-communautés à usage mixte – un promoteur capable d’assembler un terrain conséquent pourrait créer la prochaine « communauté planifiée » regroupant logements, bureaux et espaces de loisirs (similaire aux grands projets de Multiplan ou Aliansce à Barra). Compte tenu de la tendance, obtenir les autorisations pour ce type de projets intégrés pourrait être plus facile aujourd’hui qu’auparavant, les autorités en percevant la valeur.

Requalification et valorisation : Rio dispose d’un important stock de bâtiments anciens, dont certains sont situés dans des emplacements de choix et sont sous-utilisés. Les investisseurs et promoteurs peuvent trouver des opportunités de valorisation : par exemple, acheter un vieil immeuble d’appartements à Copacabana, rénover les unités et les espaces communs, puis revendre ou louer à une classe supérieure – en « flippant » ainsi tout un bâtiment. Au Centre, comme mentionné, acheter un immeuble de bureaux vide à une fraction du coût de remplacement et le convertir en lofts tendance peut être très rentable si cela est fait efficacement. Les avantages du Reviver Centro (comme éventuellement l’exonération des frais de changement d’usage et une approbation plus rapide) rendent l’opération encore plus attractive thelatinvestor.com. Il y a des rapports faisant état d’une forte adoption ici – être parmi les premiers à agir peut apporter des avantages de réputation et de profit.

Opportunités technologiques et de niches : L’utilisation de la technologie dans l’immobilier ouvre de nouvelles possibilités. Par exemple, la montée en puissance des visites virtuelles (VR) permet aux promoteurs de cibler des acheteurs internationaux à distance – selon une statistique, les biens immobiliers avec visites virtuelles se vendent 31 % plus rapidement et 9 % plus cher en moyenne thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela signifie qu’adopter le PropTech peut élargir le pool d’investisseurs et la demande pour votre bien. Ceux qui misent sur la VR et le marketing digital peuvent profiter de cette hausse de 55 % des achats étrangers depuis 2020 thelatinvestor.com. En outre, le co-living et les résidences étudiantes forment une niche émergente – Rio compte de nombreuses universités et écoles de langues attirant des étudiants du Brésil et de l’étranger, mais l’offre de logements étudiants adaptés est minimale. Développer ou convertir un bâtiment en unités modernes de type dortoir ou co-living (avec des espaces communs, des services inclus) près des universités (par exemple, à Urca près de l’UFRJ, ou au centre près de la FGV) pourrait répondre à un marché sous-exploité et générer de bons rendements. Les espaces de coworking constituent un autre axe – avec de nombreux professionnels en freelance ou en mode hybride, des promoteurs innovants intègrent des salons de coworking dans les immeubles résidentiels, ajoutant ainsi de l’attrait aux projets immobiliers.

Enfin, la durabilité n’est pas seulement un défi mais aussi une opportunité. La demande de bâtiments “verts” – équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie, et d’une conception écoénergétique – ne cesse de croître. Aussi bien les acheteurs finaux que les grands locataires (pour les bureaux) accordent désormais de l’importance à l’ESG. Les projets qui obtiennent des certifications vertes peuvent également bénéficier d’incitations financières ou d’une location plus rapide. Comme le souligne une prévision, la demande de matériaux de construction durables augmente de 11 % par an au Brésil thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les promoteurs qui prennent de l’avance sur cette tendance peuvent différencier leur produit et éventuellement obtenir des loyers ou des prix plus élevés, en particulier à mesure que les préoccupations climatiques grandissent.

En conclusion, le marché de Rio offre un large éventail d’opportunités : des occasions d’achat à bas prix actuellement dans un cycle de reprise, des placements à haut rendement dans la location ou dans les secteurs sous-évalués, ainsi que des perspectives de développement soutenues par des incitations politiques et l’évolution des modes de vie. Les acteurs qui effectueront des recherches approfondies et aligneront leurs stratégies sur l’avenir de la ville – plus connectée, plus mixte, plus durable – en tireront de grands bénéfices. De bien des façons, Rio à la fin des années 2020 pourrait être comparable à une histoire de redressement : une ville qui s’attaque à ses problèmes et libère son potentiel. Ceux qui investissent dans la satisfaction des besoins en logement, la revalorisation d’actifs négligés ou l’adaptation à la demande (que ce soit pour du logement de luxe ou du co-living) trouveront probablement les prochaines années enrichissantes, tant sur le plan financier que pour façonner le prochain chapitre de la Cité Merveilleuse.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel brésilien 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Tendances des prix des logements à Rio vs inflation)
• The Latinvestor – Le marché de l’immobilier de luxe à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur le segment du luxe, fourchettes de prix et prévisions)
• The Latinvestor – 19 prévisions pour l’immobilier à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Impact du projet Reviver Centro, tendances du rendement locatif, éclairages démographiques)
• The Rio Times – Le marché du logement brésilien croît de 15% malgré des taux d’intérêt élevés (mai 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Taux d’intérêt, prévisions sur les prêts hypothécaires, données sur le secteur de la construction)
• Reuters – « Airbnb alimente le boom des locations de courte durée dans la destination touristique de Rio » (oct. 2024) reuters.com reuters.com (Prévalence de la location de courte durée et effets sur le logement à long terme)
• JLL Brésil – Perspectives du marché des bureaux à Rio de Janeiro T1 2025 jll.com jll.com (Taux de vacance des bureaux et absorption à Rio)
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 Brésil (Guide Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Paysage réglementaire, implications de la réforme fiscale, tendances du marché)
• Valor International (via Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur les lancements et la hausse des ventes dans la zone centrale)
• Rio Times – Performance du marché immobilier brésilien en 2024 riotimesonline.com (Conditions macroéconomiques, contexte des taux d’intérêt)
• Prefeitura do Rio – Programme Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistique sur la pénurie de logements et incitations à la reconversion)

Marché locatif et locations de courte durée : Le marché locatif de Rio a été dynamique, influencé par le tourisme et la montée en puissance des plateformes de location de courte durée.

Les rendements locatifs traditionnels à long terme dans la ville sont modérés – avec une moyenne d’environ 4 à 5 % brut par an dans la plupart des quartiers, et souvent inférieurs à 4 % dans les quartiers prisés de la zone sud comme Copacabana ou Botafogo thelatinvestor.com.Les prix d’achat élevés dans ces quartiers recherchés compressent les rendements locatifs (par exemple, un modeste deux-pièces à Copacabana peut coûter tellement cher que le loyer annuel équivaut à seulement ~3 % de sa valeur) thelatinvestor.com.Cela a incité certains investisseurs à se tourner vers la location de courte durée (Airbnb) pour augmenter leurs rendements.Depuis la fin des années 2010, Rio a connu un boom des locations de courte durée, en particulier dans les zones balnéaires très prisées des touristes.À Ipanema, par exemple, il y a désormais une annonce Airbnb pour chaque 7 logements dans le quartier – une statistique frappante qui illustre à quel point les locations de vacances sont devenues omniprésentes reuters.com reuters.com.Dans la voisine Copacabana, les annonces Airbnb ont également proliféré (en hausse d’environ 24 % depuis 2019) reuters.com.Cette tendance présente à la fois des avantages et des inconvénients.D’une part, cela crée des opportunités lucratives pour les propriétaires et gestionnaires de biens : des hôtes entrepreneurs à Rio ont créé des entreprises de gestion immobilière, doublant leur portefeuille chaque année pour répondre à la demande touristique reuters.com.D’autre part, la flambée des locations de courte durée rend les locations de longue durée plus difficiles à trouver dans ces zones et fait grimper les loyers, ce qui inquiète les associations de résidents locaux reuters.com.Les conseils de copropriété ont souvent du mal à équilibrer les intérêts des propriétaires qui tirent profit d’Airbnb et ceux qui se plaignent des invités de passage ou des problèmes de sécurité reuters.com.Jusqu’à présent, les autorités de Rio n’ont pas fortement réglementé les locations de courte durée, mais les experts du secteur estiment qu’il ne s’agit que d’une question de temps avant que d’autres règles (ou taxes) ne soient imposées, comme on l’a vu dans d’autres grandes villes reuters.com.Toute réglementation de ce type sera un facteur clé à surveiller, car elle pourrait influencer le comportement des investisseurs sur le marché des copropriétés.En résumé, le paysage locatif de Rio en 2025 raconte l’histoire de deux marchés : un marché de la location à long terme stable avec des rendements modérés, et un marché de la location à court terme en pleine effervescence transformant de nombreux appartements en véritables suites hôtelières – une tendance qui devrait se poursuivre tant que le tourisme restera fort.

Marché intermédiaire et logements abordables : Les segments moyen et inférieur du marché résidentiel de Rio ont rencontré plus d’obstacles. Les taux d’intérêt élevés (plus de 14 % Selic) ont rendu les prêts hypothécaires coûteux, excluant certains acheteurs de la classe moyenne riotimesonline.com. En conséquence, la croissance des prix dans les quartiers secondaires (notamment dans certaines parties de la zone nord ou en périphérie) est restée stable ou n’a fait que suivre l’inflation. L’accessibilité des loyers est également une préoccupation, car de nombreux acheteurs potentiels reportent leurs achats et continuent de louer. L’action gouvernementale axée sur le logement subventionné influence ce segment : l’élargissement des programmes MCMV et les prêts à taux bas financés par le FGTS stimulent la construction de logements abordables dans les quartiers de banlieue. Plus de 278 milliards de R$ sont investis à l’échelle nationale dans le logement abordable d’ici 2025, dans le but d’ajouter des millions de logements et de potentiellement stabiliser les prix dans certaines zones périphériques où de nouvelles constructions voient le jour thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Par exemple, de grands projets immobiliers dans les banlieues ouest (par exemple Campo Grande ou Santa Cruz dans la zone ouest de Rio) pourraient légèrement atténuer la pression sur les prix dans ces secteurs grâce à l’augmentation de l’offre thelatinvestor.com. Historiquement, lorsque de nouveaux lotissements abordables ont été inaugurés (comme avec la première vague du programme MCMV jusqu’en 2014, qui a construit 2,4 millions d’unités à l’échelle nationale), la valeur des propriétés avoisinantes avait tendance à se stabiliser, voire à baisser légèrement en raison de l’afflux d’offre thelatinvestor.com. Cela suggère que dans les quartiers périphériques de Rio, la construction massive de logements pourrait maintenir des prix accessibles, ce qui constitue une bonne nouvelle pour les primo-accédants.

Une autre tendance notable est la montée en puissance des appartements locatifs gérés professionnellement (multifamilial), un concept relativement nouveau au Brésil. Promoteurs et investisseurs repèrent des opportunités pour construire des immeubles résidentiels locatifs (un modèle courant aux États-Unis et en Europe) à Rio et São Paulo, surtout alors que les jeunes actifs montrent une ouverture envers la location à long terme. Le programme Reviver Centro (décrit ci-dessous) facilite même la conversion d’anciens immeubles de bureaux en lofts locatifs au centre-ville thelatinvestor.com. Globalement, alors que le marché des logements de luxe fait la une avec une croissance à deux chiffres, le marché résidentiel au sens large à Rio se caractérise par une amélioration lente mais régulière, soutenue par les incitations gouvernementales et un véritable besoin de logements pour tous les niveaux de revenus.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces et industriel)

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux commerciaux de Rio de Janeiro a rencontré des difficultés ces dernières années, mais il montre enfin des signes d’amélioration. La ville a traversé une période de surabondance dans les années 2010 – aggravée par la récession économique post-Olympique et les retombées du scandale pétrolier de Petrobras, qui ont conduit à des réductions d’effectifs et à l’abandon de tours d’entreprises. Les taux de vacance du marché des bureaux à Rio ont dépassé les 30 % pendant une grande partie de la fin des années 2010. En 2025, cependant, les vacances dans les bureaux diminuent progressivement. Au premier trimestre 2025, la vacance des bureaux à Rio est tombée à 29,4 %, soit le niveau le plus bas depuis environ 10 ans jll.com. Bien qu’un taux de vacance d’environ 29 % reste très élevé selon les normes mondiales, la tendance à la baisse indique une absorption nette positive. Au cours de l’année passée (T1 2024 à T1 2025), la vacance a diminué d’environ 5 points de pourcentage dans toute la ville jll.com. Deux zones ont mené cette absorption fin 2024 : Centro (Centre-ville) et Barra da Tijuca. Le centre-ville de Rio a connu une baisse de 2,5 points de pourcentage de la vacance rien qu’au quatrième trimestre 2024, grâce en grande partie aux agences gouvernementales qui ont occupé des espaces jll.com. Par exemple, le gouvernement de l’État de Rio et le bureau du procureur public ont étendu leurs bureaux au Centro, remplissant certains immeubles restés vacants depuis longtemps jll.com. Barra da Tijuca, qui accueille un second pôle de bureaux (apprécié des entreprises cherchant des locaux modernes en dehors du centre embouteillé), a également contribué à l’amélioration du taux de vacance jll.com.

Même avec ces progrès, environ un espace de bureau sur quatre à un sur trois à Rio reste vide, reflétant un marché encore en phase de reprise. Les loyers des bureaux de prestige sont donc sous pression, et les propriétaires offrent fréquemment des concessions pour attirer des locataires. La tendance du « flight-to-quality » est évidente : les locataires profitent de la conjoncture favorable pour déménager vers des immeubles de catégorie supérieure (souvent de nouvelles tours plus efficaces à Porto Maravilha ou Barra) à des loyers attractifs, laissant derrière eux les anciens biens. Cela conduit progressivement à une bifurcation du marché des bureaux, les immeubles AAA de premier choix trouvant preneur, tandis que les bureaux obsolètes (notamment dans le quartier central des affaires) peinent ou sont réaffectés. Une initiative remarquable pour répondre à cela est le programme “Reviver Centro” (décrit plus loin), qui encourage la conversion des anciens immeubles de bureaux du centre-ville en logements ou en hôtels thelatinvestor.com. Dans les années à venir, nous nous attendons à ce que la vacance des bureaux à Rio continue de diminuer à mesure que l’économie croît, mais le rythme dépendra de la demande des nouvelles entreprises. Des secteurs comme la pétrochimie, la technologie et la finance représentent une grande partie des locations à Rio ; toute expansion (par exemple, si les prix du pétrole restent élevés, stimulant les entreprises du secteur de l’énergie) pourrait accélérer l’absorption des bureaux. De plus, les fournisseurs de coworking et de bureaux flexibles sont entrés sur le marché de Rio pour profiter de la demande des entreprises recherchant plus de flexibilité – ces opérateurs ont occupé certains espaces, notamment dans la zone portuaire revitalisée et à Zona Sul. En somme, le marché des bureaux à Rio en 2025 est en phase de stabilisation : le pire de la surabondance est passé, l’occupation du secteur public aide et aucune nouvelle offre majeure n’arrive sur le marché exclusivement à court terme, permettant à la vacance de s’améliorer lentement jll.com jll.com.

Commerce de détail et commercial mixte : Le secteur de l’immobilier de détail à Rio s’adapte à l’évolution des habitudes de consommation. Le commerce physique a été durement touché par la récession de 2015-2016 et la pandémie de 2020, mais les années 2024-2025 ont vu un retour de l’affluence, en particulier dans les rues commerçantes en plein air et les centres commerciaux des quartiers aisés. Les centres commerciaux populaires de Rio (tels que Shopping Rio Sul à Botafogo, BarraShopping à Barra et Village Mall) affichent des taux d’occupation supérieurs à ceux d’il y a deux ans, les ventes au détail ayant repris parallèlement au tourisme. Une évolution intéressante dans le secteur des centres commerciaux est la consolidation et l’investissement de la part de grands opérateurs. En 2024, par exemple, Iguatemi (l’une des principales sociétés de centres commerciaux du Brésil) s’est associée à un fonds immobilier pour acquérir une participation de 16,6 % dans Shopping Rio Sul, l’un des centres commerciaux emblématiques de Rio practiceguides.chambers.com. Cette transaction reflète une confiance renouvelée dans le marché du commerce haut de gamme et une tendance des opérateurs de centres commerciaux à fusionner ou acquérir des actifs pour gagner en taille. De même, Aliansce Sonae (un autre grand fonds immobilier spécialisé dans les centres commerciaux) a investi dans des extensions à usage mixte de ses centres commerciaux, ajoutant des composantes résidentielles et de bureaux aux propriétés commerciales afin de créer des complexes de type “mini-ville” siila.com.br. À Rio, nous voyons des centres comme le complexe BarraShopping continuer à évoluer avec des tours de bureaux adjacentes, des centres médicaux et même des projets de tours résidentielles sur le site. Ces pôles commerciaux à usage mixte répondent au désir de commodité des consommateurs (vivre, acheter, travailler au même endroit) et contribuent à générer du trafic.

Le commerce de rue dans les quartiers prisés (par exemple les restaurants et boutiques d’Ipanema, Leblon et Copacabana) profite du retour en force des touristes entre 2023 et 2025. Avec une devise brésilienne (le real) relativement faible, Rio est devenue une destination attrayante et les dépenses touristiques augmentent – ce qui profite aux hôtels, restaurants et commerces. Les grandes rues commerçantes comme Garcia d’Ávila (Ipanema) ou Visconde de Pirajá ont vu l’ouverture de nouveaux magasins, y compris des marques internationales qui entrent ou se développent à Rio pour attirer la clientèle de luxe. À l’inverse, certains centres de quartier des zones moins aisées peinent encore avec la vacance et la concurrence du e-commerce. L’adoption du e-commerce au Brésil a fortement augmenté pendant la pandémie, ce qui freine l’expansion des grandes surfaces commerciales. On observe certaines grandes cellules commerciales vacantes être transformées en pôles logistiques de logistique du dernier kilomètre voire en églises ou écoles en périphérie.

Industriel et Logistique : Bien que le marché industriel de São Paulo soit plus important, le secteur de l’immobilier logistique dans le Grand Rio a affiché de solides performances. L’essor du commerce en ligne dû à la pandémie et la croissance du secteur pétrolier et gazier au Brésil ont accru la demande d’entrepôts et de centres de distribution autour de Rio (notamment le long des autoroutes de la Baixada Fluminense et près du port et de l’aéroport). Selon JLL, début 2025, le taux de vacance global de l’immobilier industriel au Brésil a atteint des niveaux historiquement bas (environ 7–8 %) jll.com – et les parcs logistiques de Rio participent à cette dynamique, beaucoup d’installations étant entièrement louées. De grandes infrastructures comme l’extension du port d’Itaguaí et les améliorations au Porto do Açu de Rio (un grand port privé au nord de la ville) attirent les investissements logistiques. En fait, le Porto do Açu et les complexes industriels associés ont accueilli environ 6 milliards BRL d’investissements, créant de nouveaux parcs industriels qui transforment la région thelatinvestor.com. Par ailleurs, la volonté de développer des data centers au Brésil concerne aussi Rio : l’État compte plus de 900 MW de capacité de data centers prévus ou en construction, ce qui stimule la construction d’installations spécialisées et pourrait faire de Rio un pôle d’infrastructures technologiques d’ici 2030 bnamericas.com. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel offre des rendements supérieurs au résidentiel (souvent 8–10 %+ de taux de capitalisation) et la demande est forte. Nous prévoyons une croissance continue dans ce segment, soutenue par le rôle de Rio en tant que porte logistique (avec ses ports, complexes pétrochimiques et sa vaste base de consommateurs).

En résumé, l’immobilier commercial à Rio en 2025 est contrasté : le marché des bureaux se remet d’un taux de vacance élevé au fur et à mesure que l’économie reprend ; le secteur du commerce de détail se stabilise grâce à des investissements ciblés et à la mixité d’usages ; et le secteur industriel/logistique est très dynamique avec de faibles taux de vacance et une expansion portée par le e-commerce et les échanges commerciaux.

Projets mixtes et nouveaux développements

Rio de Janeiro assiste à une poussée en faveur des développements à usage mixte, alors que les urbanistes et les promoteurs cherchent à moderniser le tissu urbain et à créer des environnements où l’on peut vivre, travailler et se divertir. L’un des efforts de réaménagement urbain à usage mixte les plus significatifs est le projet Porto Maravilha dans la zone portuaire (Centro). Ce projet de longue haleine, lancé avant les Jeux Olympiques de 2016, transforme l’ancien front de mer délabré en un quartier dynamique avec des bureaux, des logements, des lieux culturels et un meilleur accès aux transports en commun. D’ici 2026, la zone portuaire revitalisée devrait accueillir jusqu’à 70 000 nouveaux résidents à moins de 1 km des transports publics, grâce à une vaste construction de logements en parallèle avec des projets commerciaux itdp.org. Porto Maravilha abrite désormais des attractions comme le Musée de Demain et l’aquarium AquaRio, des immeubles de bureaux modernes de catégorie A (comme Aqwa Corporate) et de nouveaux ensembles résidentiels en cours de développement. Un sous-projet axé sur la technologie, le pôle d’innovation “Porto Maravalley”, a ouvert en 2024 pour attirer startups et industries créatives thelatinvestor.com. Ce pôle, doté d’espaces de coworking et d’incubateurs, a renforcé l’attrait de la zone portuaire pour les jeunes professionnels et s’inscrit dans un plan plus large visant à mixer bureaux technologiques, appartements et espaces de loisirs thelatinvestor.com. La renaissance de la zone portuaire en tant que quartier à usage mixte est comparée à une enclave de type Silicon Valley – elle propose des appartements modernes dans des entrepôts/lofts reconvertis, de nouveaux cafés et restaurants, ainsi que de faciles connexions en tramway (VLT) vers le centre-ville. Le résultat est une communauté en pleine expansion où l’on peut vivre, travailler et socialiser sans longs trajets quotidiens thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

En dehors du centre-ville, Barra da Tijuca a été un foyer de communautés planifiées à usage mixte. Barra elle-même a été développée avec un concept d’usage mixte en tête – de grands complexes conçus par des maîtres d’œuvre comprennent souvent des tours résidentielles, des centres commerciaux, des écoles et parfois des immeubles de bureaux. Cette tendance se poursuit avec des projets comme Ilha Pura (l’ancien village olympique, aujourd’hui une communauté résidentielle avec des parcs et un centre-ville commercial) et de nouvelles phases autour du Parc Olympique de Barra. Les plans pour Projeto Imagine dans la zone du parc olympique, par exemple, prévoient un parc d’attractions, des musées, un centre gastronomique et possiblement des composantes résidentielles/hôtelières, en réaffectant certains sites olympiques pour en faire une destination familiale de loisirs et à usage mixte coliseum-online.com. De plus, des promoteurs privés à Barra et Recreio (encore plus à l’ouest) construisent des complexes multi-tours qui intègrent des galeries marchandes et des espaces de coworking pour les résidents. Ces quartiers autonomes répondent à un mode de vie où les besoins quotidiens sont accessibles à pied – un concept relativement nouveau dans la Barra centrée sur la voiture.

Les promoteurs de centres commerciaux adoptent également l’usage mixte. Aliansce Sonae, important opérateur de centres commerciaux, a annoncé le développement de six grands projets à usage mixte à travers le Brésil, y compris à Rio, intégrant 35 tours résidentielles, de bureaux, et d’hôtels au sein de centres commerciaux siila.com.br. Cela indique que les sites de centres commerciaux (souvent de grands terrains dans des secteurs stratégiques) accueilleront de plus en plus de bureaux, d’appartements et d’hôtels – transformant effectivement les malls en districts à fonctions multiples. À Rio, un exemple est l’expansion autour du Bossa Nova Mall jouxtant l’aéroport Santos Dumont, qui comprend désormais un hôtel et est relié à des bureaux et à l’aéroport – créant ainsi un pôle mixte de voyage, de commerce et d’affaires au centre-ville.

Le programme Reviver Centro est un autre catalyseur du développement à usage mixte. En convertissant des immeubles commerciaux inutilisés du centre historique en logements (lofts, studios) et en ajoutant des commerces en rez-de-chaussée, il injecte une activité continue dans ce qui était autrefois un quartier d’affaires de 9h à 17h thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le programme offre des réductions fiscales et des incitatifs de zonage aux promoteurs qui créent des logements dans le Centro, ce qui aboutit souvent à un résultat mixte : d’anciens immeubles de bureaux deviennent des appartements à l’étage, avec des cafés ou des boutiques au niveau de la rue, préservant le patrimoine architectural tout en l’adaptant aux besoins actuels. Cela permet non seulement d’augmenter l’offre de logements mais aussi de mélanger de façon durable les fonctions résidentielles et commerciales au centre-ville.

• Zona Sul (Zone Sud) : La Zona Sul est la région la plus prestigieuse de Rio, englobant des quartiers emblématiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo et Lagoa.L’immobilier ici se caractérise principalement par la rareté et des prix élevés.Les propriétés de la Zona Sul, en particulier le long du front de mer et autour de la Lagoa (Lac Rodrigo de Freitas), atteignent les prix les plus élevés de la ville, comme mentionné précédemment – ils varient souvent de 15 000 R$ à 25 000 R$ par mètre carré dans les immeubles de luxe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon et Ipanema sont les joyaux de la couronne : la taille limitée de Leblon et son exclusivité (seulement quelques pâtés de maisons en bord de mer) en font un quartier où l’offre est extrêmement restreinte, ce qui explique pourquoi ses valeurs ont grimpé au sommet du marché.Même sur un marché plus lent, la demande pour Leblon reste insatiable – le quartier a été mis en avant en 2023 comme l’endroit le plus cher (~R$25k/m²) et continue de s’apprécier car les acheteurs fortunés le considèrent comme un symbole de statut et une valeur refuge sûre thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema, de même, bénéficie d’une reconnaissance mondiale et d’un mélange de luxueux appartements en copropriété et de charmants bâtiments plus anciens ; tout ce qui se trouve près de la plage à Ipanema est un bien immobilier de premier choix.La Zona Sul bénéficie également des meilleures commodités urbaines – restaurants de premier plan, hôpitaux, écoles et attractions touristiques – ce qui maintient son attrait.L’inconvénient est qu’il y a très peu de nouvelles constructions.Le zonage est strict et il y a peu de terrains vacants, donc les nouveaux projets sont généralement des rénovations de type boutique ou, à l’occasion, la réaffectation d’un bâtiment ancien.Cela maintient l’offre limitée.Une tendance importante ici est que les rendements locatifs dans la zone Sud diminuent car les prix augmentent plus vite que les loyers thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dans des quartiers comme Ipanema, Copacabana et Botafogo, de nombreux appartements sont désormais détenus par des investisseurs (y compris des étrangers) qui ont fait grimper les prix d’achat, mais la croissance des loyers n’a pas suivi, entraînant des rendements aussi bas que ~3 % thelatinvestor.com.Ainsi, on pourrait dire que Zona Sul est devenue davantage une opportunité d’appréciation du capital qu’un placement axé sur le revenu.Pour les résidents, ces quartiers restent très recherchés pour leur mode de vie : rues piétonnes, accès à la plage, culture (par exemplethéâtres à Botafogo, vie nocturne à Lapa adjacente à Gloria), et amélioration des transports (les lignes de métro desservent une grande partie de la Zona Sul).Les infrastructures à venir, comme l’extension du métro et les nouvelles lignes de VLT, visent à améliorer davantage la connectivité de la Zona Sul vers d’autres parties de la ville, ce qui ne pourra qu’augmenter la valeur des biens immobiliers.En bref, la Zona Sul en 2025 est un marché de vendeurs pour les biens de qualité : la demande dépasse l’offre, les acheteurs nationaux et étrangers de l’élite sont actifs (certains payant en espèces ou en USD), et le mélange unique de beauté naturelle et de commodités urbaines de la région garantit qu’elle reste le quartier le plus cher de Rio thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Barra da Tijuca (Zone Ouest) : Barra da Tijuca représente la nouvelle frontière de Rio – un vaste quartier de style suburbain à l’ouest de la ville, connu pour ses grands immeubles, ses communautés fermées et ses larges avenues.
L’immobilier à Barra a un caractère très différent de celui de la Zona Sul.Elle offre plus d’espace et des constructions neuves à des prix relativement plus bas (au m²), ce qui séduit les familles et ceux qui recherchent un mode de vie suburbain à l’américaine.Les prix actuels dans les quartiers principaux de Barra sont d’environ R$9 000 à 12 000 par m², ce qui est nettement inférieur à ceux des meilleurs quartiers de la Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Cependant, Barra a connu une croissance rapide : elle est citée comme ayant la plus forte appréciation des prix dans le segment du luxe récemment, avec de nouveaux projets haut de gamme qui font augmenter les valeurs thelatinvestor.com.Par exemple, le lancement de condominiums de luxe en bord de mer et de communautés de maisons sécurisées dans des zones comme Jardim Oceânico et le long de la plage de Reserva a attiré des acheteurs haut de gamme à Barra, renforçant ainsi son image.L’activité de développement est élevée – Barra dispose toujours de terrains pour de grands projets, et les promoteurs ont livré de nombreuses nouvelles unités en 2023-2024 (dont certaines avaient été reportées depuis le boom de la construction olympique).La zone du Parc Olympique et ses environs sont progressivement réaménagés : les enceintes sportives sont reconverties (une arène transformée en lycée, une autre en centre de formation), et les terrains adjacents sont destinés à des projets à usage mixte.Les infrastructures de Barra se sont considérablement améliorées au cours de la dernière décennie – les Jeux Olympiques de 2016 ont conduit à la création de nouvelles autoroutes (TransOlímpica), de lignes de BRT et à l’extension de la ligne 4 du métro jusqu’à Barra, la reliant à Ipanema.Ces améliorations rendent Barra plus accessible et attrayant, réduisant les temps de trajet vers la zone sud.En conséquence, Barra est de plus en plus autosuffisante et ressemble à une ville, avec de multiples centres commerciaux (BarraShopping, Village Mall), des pôles de bureaux (des compagnies pétrolières et des entreprises y ont leur siège), et même des lieux culturels.De nombreux Brésiliens qui pourraient se permettre de vivre dans la Zona Sul choisissent Barra pour une maison plus grande ou un environnement plus décontracté.De plus, les acheteurs internationaux manifestent un intérêt pour les appartements haut de gamme de Barra – il offre un style de vie en bord de mer à une fraction du coût de Miami ou Dubaï, ce qui attire particulièrement les acheteurs du Moyen-Orient et d’Europe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.À l’avenir, Barra da Tijuca est destinée à rester l’une des zones de croissance de Rio.Elle est identifiée comme une zone clé pour le nouveau développement de luxe (plus de 40 projets de luxe sont prévus pour 2025–2026 à Rio, principalement à Barra, reflétant la confiance des promoteurs) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.La forte croissance démographique de la région (de nombreuses jeunes familles s’installent) et les projets d’infrastructure continus (comme les améliorations des systèmes d’égouts, de drainage dans les sous-quartiers sujets aux inondations, etc.) indiquent qu’elle jouera un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier de Rio.Cependant, un défi consiste à assurer une croissance durable : la congestion du trafic est un problème car la possession de voitures est élevée, et il sera important de maintenir des services adéquats pour sa population croissante.Pourtant, comparée à il y a dix ans, Barra est bien moins une « communauté dortoir éloignée » et davantage une extension du centre-ville, avec des valeurs immobilières en hausse constante à mesure qu’elle mûrit.
• Centre et zone portuaire : Le Centre (centre-ville) de Rio et la zone portuaire adjacente connaissent une importante renaissance.Historiquement, le Centro était le centre d’affaires et administratif animé de Rio, mais il se vidait après les heures de travail et a souffert de négligence et de la hausse des vacances dans les années 2000.Aujourd’hui, grâce à des initiatives public-privé telles que Reviver Centro et le réaménagement de Porto Maravilha, la zone attire de nouveaux résidents et investisseurs.Les données du début de 2024 ont montré une hausse de 35 % des nouveaux lancements de projets dans les zones centrales et portuaires, ainsi qu’une augmentation de 12,6 % des ventes immobilières dans ces quartiers thelatinvestor.com.Cela indique un très fort intérêt pour le centre urbain, car les promoteurs commencent à profiter des incitations à construire des logements et les acheteurs reconnaissent le potentiel de la vie en centre-ville.Le programme Reviver Centro, lancé en 2021 et intensifié d’ici 2024–25, est un véritable changement de cap.Il offre des avantages fiscaux et des autorisations plus rapides pour la conversion de bâtiments commerciaux en logements, et permet même la construction de nouveaux logements dans des parties du centre-ville qui étaient auparavant réservées à un usage commercial uniquement en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Cette politique répond directement à un déficit estimé d’environ 369 000 logements à Rio en transformant des bureaux sous-utilisés en appartements thelatinvestor.com.Plusieurs promoteurs se sont lancés dans l’aventure ; par exemple, d’anciens immeubles de bureaux le long de l’Avenida Rio Branco sont vidés et transformés en lofts/appartements modernes.La ville signale des dizaines de bâtiments en cours de conversion à partir de 2025.Cet effort porte déjà ses fruits : de jeunes professionnels et étudiants s’installent dans le Centro pour profiter de trajets domicile-travail plus courts, de lofts tendance et du charme historique de quartiers comme Lapa, Saúde et Praça Mauá thelatinvestor.com.Les nouvelles tours résidentielles de la zone portuaire (comme celles du quartier Pedra do Sal et près de l’Orla Conde) contribuent également à une communauté naissante.L’ambiance change – le centre-ville de Rio devient un quartier “24h/24” avec de nouveaux bars, galeries et services qui suivent les habitants.C’est un cercle vertueux : plus de personnes vivant là-bas augmente la demande pour des supermarchés, des écoles, etc., ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.Les incitations gouvernementales (telles que les exonérations de la taxe foncière IPTU pour les bâtiments rénovés) renforcent cette dynamique thelatinvestor.com.De plus, d’importants investissements dans les infrastructures à l’intérieur et autour du Centro renforcent ses perspectives.Le système de tramway léger (VLT) relie désormais sans effort la gare routière, le port et le centre-ville, facilitant ainsi la vie sans voiture.Des améliorations sont également prévues pour la gare de train Central do Brasil et il est possible que certaines lignes de train de banlieue soient remises en service, ce qui améliorerait la connectivité.La Zone Portuaire (Zona Portuária) attire spécifiquement de nombreux jeunes professionnels et entreprises technologiques, grâce à des initiatives telles que le pôle technologique Porto Maravalley, comme mentionné sur thelatinvestor.com.Les industries de haute technologie et créatives trouvent leur place dans des entrepôts restaurés transformés en bureaux (par exemple,à Pier Mauá et ses environs), donnant à la zone portuaire une ambiance de « district startup ».Pour l’immobilier, cela signifie que la demande d’appartements modernes dans la zone portuaire est en hausse, mais que l’offre reste limitée – ce qui fait grimper les prix et en fait un point chaud pour les investissements thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Les premiers arrivants trouvent de bonnes opportunités tant dans les bâtiments historiques que dans les nouveaux appartements en copropriété.Perspectives : Le Centro et la zone portuaire ont probablement le plus fort potentiel de croissance d’ici 2030 à Rio.À mesure que de plus en plus de projets sont achevés, ces quartiers pourraient absorber une part importante de la demande de logements de la ville.Des risques subsistent (la sécurité publique et le sans-abrisme au centre-ville sont des préoccupations qui nécessitent une attention continue), mais les autorités municipales et les parties prenantes privées semblent déterminées à redynamiser le centre.La combinaison du patrimoine culturel (architecture séculaire, musées, vie nocturne) et de la commodité moderne (transports, proximité des emplois) confère à ces quartiers un atout unique si la revitalisation réussit.Les valeurs immobilières dans le Centro sont actuellement inférieures à celles de la Zona Sul, mais on peut s’attendre à une convergence à mesure que le centre-ville redevient une adresse résidentielle prisée.

  Les améliorations des infrastructures renforcent la viabilité des projets à usage mixte. Par exemple, de nouvelles lignes de transport en commun (détaillées dans une section ultérieure) signifient que les communautés mixtes de la zone Ouest et des banlieues bénéficieront d’une meilleure connectivité, encourageant le développement de projets axés sur le transport qui combinent logements, bureaux et commerces à proximité des stations. Un exemple concret est l’expansion prévue du réseau de métro : la relance de la Ligne 3 du métro (une ligne sous la baie vers Niterói) et l’extension de la Ligne 2 visent une finalisation d’ici ~2030 railjournal.com railway.supply, ce qui devrait très probablement stimuler les développements à usage mixte autour des futures stations des deux côtés de la baie de Guanabara. De la même façon, le nouveau corridor BRT TransBrasil (dont l’ouverture totale est prévue pour 2025) s’étend le long de l’Avenida Brasil et comprendra des stations dans la Zone Nord où les autorités municipales anticipent des projets axés sur le transport. Le BRT devrait transporter plus de 250 000 passagers par jour d’ici 2030, d’où des développements immobiliers importants (pensez à des tours résidentielles avec des commerces intégrés) sont attendus à proximité de ses arrêts pour desservir cette population itdp.org.

  En résumé, l’immobilier à usage mixte est une tendance en croissance à Rio, perçue comme un moyen de revitaliser les quartiers et de répondre simultanément à de multiples besoins. Les projets dans la zone portuaire, à Barra et au Centro en sont des exemples, et à l’avenir, de grands terrains (anciens sites industriels, terres olympiques, etc.) devraient être reconvertis en un mélange d’usages résidentiel, commercial et de loisirs. Cette diversification est positive pour le marché, car elle crée des communautés plus résilientes et offre aux investisseurs des opportunités de participer à des projets multi-facettes.

  Analyses spécifiques par quartier

• Zones émergentes (zone Nord et au-delà) : Au-delà des zones bien connues, certaines régions émergentes situées dans les zones Nord et l’extrême Ouest de Rio méritent l’attention. La Zone Nord (Zona Norte), traditionnellement plus ouvrière et industrielle, voit apparaître des poches de croissance grâce à l’amélioration des infrastructures. Le gouvernement a investi des centaines de millions de reais dans des projets tels que le contrôle des crues du Rio Acari et l’amélioration urbaine à Jardim Maravilha, visant à réduire les inondations et à améliorer la qualité de vie dans les quartiers de la Zone Nord thelatinvestor.com. À mesure que ces projets se terminent, les zones autrefois sujettes aux inondations ou négligées pourraient devenir plus attractives et faire grimper la valeur des biens immobiliers. Une analogie peut être faite avec le développement de Barra : l’investissement dans les infrastructures y a entraîné une hausse de la valeur des propriétés, et la Zone Nord pourrait suivre la même tendance avec un rendement locatif et des prix de vente plus élevés à mesure que de nouvelles routes, assainissement et systèmes de transport la rendent plus agréable à vivre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est important de noter que la croissance démographique globale de Rio se produit en périphérie – la population de la région métropolitaine est d’environ 13,8 millions en 2024 et augmente, la majeure partie se situant dans les zones périphériques et nord thelatinvestor.com. Cela signifie une croissance naturelle de la demande de logements dans ces zones, ce qui représente des opportunités pour les investisseurs. Les rendements locatifs dans certaines parties de la Zona Norte (par exemple autour de Méier ou Tijuca) peuvent être supérieurs à ceux de la Zone Sud car les prix d’achat sont plus bas alors que les loyers restent corrects – des rendements de 6 à 7% ne sont pas rares pour des appartements bien situés dans la Zone Nord, ce qui attire l’intérêt des investisseurs pour une meilleure rentabilité. De plus, la future Ligne 3 du métro (reliant Niterói de l’autre côté de la baie à la Zone Nord) et l’extension des lignes de BRT à travers la Zona Norte amélioreront considérablement la connectivité, ce qui devrait entraîner une augmentation des prix dans les districts concernés d’ici la fin des années 2020. Dans l’extrême zone Ouest (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio à part Barra), la disponibilité de grandes étendues de terrains a permis la construction de vastes nouveaux lotissements, beaucoup sous le programme MCMV ou similaires. Ces zones sont dites « émergentes » par leur nouvelle offre de logements, bien qu’elles demeurent plus abordables. Par exemple, Campo Grande a vu émerger plusieurs nouveaux ensembles de copropriétés avec des logements adaptés aux familles de classe moyenne, ce qui a mené à une croissance parallèle du commerce de détail (nouveaux centres commerciaux) pour les desservir. Même si cela n’est pas aussi immédiatement lucratif qu’investir à Leblon, ces zones périphériques pourraient offrir une croissance régulière et des volumes importants, surtout à mesure que le développement urbain de Rio s’étend vers l’ouest. La région métropolitaine de Rio est polycentrique, et l’on pourrait voir apparaître des pôles d’affaires secondaires dans ces secteurs également (certains bureaux gouvernementaux ou centres administratifs se relocalisent dans les zones Nord/Ouest moins chères), ce qui stimule à son tour le développement immobilier local.

En somme, chaque quartier de Rio raconte une histoire différente en 2025. La Zone Sud est mature et onéreuse, un havre de luxe avec une croissance limitée de l’offre. Barra da Tijuca est moderne et en expansion, répondant à la demande d’espace et de nouveauté. Centro/Porto est en pleine mutation, avec potentiellement le plus fort potentiel de croissance alors qu’il se réinvente en pôle à usage mixte. Et les zones émergentes au nord et à l’extrême ouest offrent des perspectives prometteuses comme prochaine frontière, spécialement là où les améliorations d’infrastructure croisent la disponibilité de terrains à développer. Les investisseurs avisés adoptent de plus en plus une démarche spécifique par quartier, reconnaissant ces micro-marchés – certains recherchent les forts rendements des zones montantes, tandis que d’autres préfèrent la sécurité des valeurs sûres de la Zona Sul.

Tendances d’investissement (Investissement National et Étranger)

Investissement national : les investisseurs brésiliens – allant des acheteurs individuels aux grands promoteurs et fonds – restent fortement présents sur le marché immobilier carioca. Culturellement, l’immobilier est une classe d’actifs prisée au Brésil, et Rio vient juste après São Paulo en importance nationale, attirant donc d’importants capitaux domestiques. Malgré des taux d’intérêt élevés rendant les crédits coûteux, de nombreux Brésiliens continuent d’acheter de la pierre comme couverture contre l’inflation et la volatilité monétaire (les actifs tangibles étant vus comme plus sûrs en période d’incertitude). Les données du début 2025 montrent que les Brésiliens continuent d’investir dans le logement à un rythme soutenu, avec une hausse des ventes et lancements de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 riotimesonline.com. À Rio, des promoteurs locaux comme Cyrela, Even et RJZ lancent activement de nouveaux projets, ce qui montre leur perception des opportunités. Les principaux promoteurs brésiliens ont affiché d’excellents résultats : par exemple, Cyrela Brazil Realty a enregistré +34 % de croissance des ventes au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant 2,1 milliards de R$ de ventes riotimesonline.com. Cela comprend des projets à Rio, ce qui indique un fort appétit national pour les nouveaux développements. De plus, les banques locales et les investisseurs institutionnels augmentent leur exposition via les fonds d’investissement immobilier (FII), qui incluent souvent des biens cariocas (centres commerciaux, immeubles de bureaux, etc.). Une tendance en 2024 a été la consolidation du secteur des REIT/malls (comme mentionné, Iguatemi et un FII ont acquis une part du centre commercial Rio Sul) practiceguides.chambers.com – les véhicules d’investissement brésiliens mutualisent leurs ressources pour investir dans des biens immobiliers de premier choix.

Les politiques gouvernementales en matière de logement encouragent également l’investissement domestique. L’expansion du crédit immobilier adossé au FGTS (prêts du fonds des travailleurs publics) a fourni un crédit relativement moins cher pour les acheteurs aux revenus moyens inférieurs, maintenant ainsi le volume. Même si l’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 10 % de la production globale de prêts hypothécaires en 2025 en raison des taux élevés, la baisse concerne principalement les prêts à taux de marché ; le crédit subventionné (FGTS) devrait augmenter d’environ 1 % à 126,8 milliards de R$, compensant partiellement la chute riotimesonline.com riotimesonline.com. Ainsi, le marché intérieur s’adapte : moins de personnes souscrivent des prêts immobiliers bancaires classiques, mais davantage utilisent des financements spéciaux ou paient comptant (souvent avec l’aide de la famille ou grâce aux fonds économisés pendant la pandémie). Les grands fonds de pension et d’assurance du Brésil investissent également indirectement dans l’immobilier et, avec des taux d’intérêt élevés, certains se positionnent pour acheter des biens immobiliers maintenant à des taux de capitalisation attractifs, espérant refinancer plus tard lorsque les taux baisseront.

Une autre tendance domestique est la montée des investisseurs en locations de courte durée (comme évoqué précédemment). De nombreux petits investisseurs brésiliens ont acheté des appartements à Rio uniquement pour les louer sur Airbnb, devenant ainsi de véritables micro-entrepreneurs. Il s’agit de capitaux domestiques investis dans l’immobilier pour générer des revenus. Des entreprises comme XP et Housi ont créé des fonds pour acheter des unités résidentielles destinées à la location gérée, signe d’un intérêt institutionnel croissant pour le secteur locatif.

Investissement étranger : L’intérêt étranger pour l’immobilier à Rio de Janeiro a fortement augmenté ces dernières années, faisant de ce facteur un élément clé du marché en 2025. Plusieurs facteurs expliquent cela : une situation monétaire favorable, des prix relativement bas selon les standards internationaux et une ouverture réglementaire. Le réal brésilien a été faible ces dernières années (autour de 5 R$ pour 1 USD, par exemple), ce qui donne aux étrangers un “rabais” effectif de 20–30 % par rapport à il y a quelques années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier de luxe à Rio, à environ 5 000 US$ par m², reste particulièrement abordable par rapport à d’autres grandes villes mondiales – à titre de comparaison, les propriétés de prestige à New York ou Londres coûtent 3 à 5 fois plus cher au mètre carré thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cette proposition de valeur attire l’attention des acheteurs en Europe, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. En effet, les acheteurs internationaux représentent désormais environ 25–40 % des achats de biens immobiliers de luxe à Rio, selon le quartier thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’analyse de The Latinvestor souligne qu’environ 40% des acheteurs du segment luxe à Rio sont internationaux (60 % locaux), et prévoit que la part étrangère dans ce marché du luxe pourrait passer à 35 % du volume des transactions dans les prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Les étrangers sont attirés par des quartiers comme Ipanema, Leblon et Barra, où ils voient un potentiel tant pour profiter du mode de vie (ou générer des revenus via la location saisonnière) qu’une appréciation à long terme. Les investisseurs américains et européens considèrent Rio comme une métropole tropicale relativement sous-évaluée, et certains y diversifient leurs placements pendant que les marchés de leurs pays d’origine atteignent des sommets. On observe également de l’intérêt venant de Chine et du Moyen-Orient ; par exemple, nous avons vu des acheteurs moyen-orientaux acquérir des penthouses en bord de mer à Barra et des Européens acheter des maisons coloniales à Santa Teresa pour en faire des hôtels-boutiques ou des villas Airbnb. Notamment, le Brésil n’impose aucune restriction légale à la propriété immobilière urbaine par des étrangers, ce qui constitue un atout majeur thelatinvestor.com. Un particulier étranger peut acheter un bien à Rio comme un Brésilien, en n’ayant besoin que d’un numéro fiscal local (CPF) globalpropertyguide.com. Le processus d’achat est même devenu plus favorable aux étrangers grâce à une transparence accrue – les registres fonciers numériques et la dématérialisation des actes chez le notaire ont réduit les délais de transaction de plusieurs mois à quelques semaines thelatinvestor.com. De plus, des conventions fiscales existent (par exemple avec les États-Unis et les pays de l’UE) pour éviter la double imposition, et les revenus locatifs des étrangers peuvent souvent être rapatriés dans des conditions fiscales raisonnables. Tout cela réduit les obstacles pour les investisseurs internationaux.

Nous voyons également des fonds étrangers et des entreprises investir. Par exemple, des firmes mondiales de private equity ont manifesté de l’intérêt pour les secteurs de la logistique et des bureaux au Brésil (bien que São Paulo reçoive généralement la part du lion, Rio attire leur attention surtout pour des actifs de niche comme les technoparcs ou les studios). Le secteur hôtelier, en particulier, attire des investisseurs étrangers – plusieurs hôtels de Copacabana/Ipanema ont changé de mains au profit de groupes internationaux ces deux dernières années, misant sur la reprise touristique. Même du côté corporate, la vente de parts dans des actifs comme les centres commerciaux de Rio, ou des infrastructures comme la concession du métro, font intervenir des capitaux étrangers (par exemple, le CPPIB du Canada a investi dans le métro de Rio par le passé ; cela n’est pas directement de “l’immobilier” mais connexe). Autre exemple : Hines (société immobilière américaine) investit dans des complexes à usage mixte au Brésil siila.com.br, ce qui pourrait inclure des projets à Rio, démontrant l’intérêt institutionnel étranger.

En résumé, l’investissement étranger dans le marché immobilier de Rio atteint son niveau le plus élevé depuis de nombreuses années. Les agences immobilières spécialisées dans les acheteurs étrangers (comme WhereInRio et Rio Exclusive) rapportent une activité soutenue. Cet afflux devrait se poursuivre tant que la dynamique monétaire et de rendement reste favorable. Les investisseurs internationaux apportent non seulement de l’argent mais aussi parfois des normes plus élevées et de l’innovation (par exemple, la demande de bâtiments durables ou de technologies domotiques, ce qui pousse les promoteurs locaux à s’adapter). Le consensus est que la demande étrangère est un moteur majeur pour le marché, apportant de la liquidité et aidant à absorber les stocks haut de gamme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cependant, cela contribue également à faire monter les prix dans les quartiers de luxe, comme on l’a noté, ce qui peut réduire les rendements et exclure certains locaux. Le défi sera de trouver un équilibre afin que ce capital extérieur profite à l’ensemble de la ville.

Tendances des prix et prévisions du marché jusqu’en 2030

Trajectoire actuelle des prix : En 2025, les prix de l’immobilier à Rio de Janeiro suivent une trajectoire modérément haussière dans l’ensemble, certains segments devant continuer à surperformer. Après la correction post-2015, le marché a touché un point bas autour de 2018–2019 et a connu une reprise progressive. En termes nominaux, l’indice des prix des maisons FIPEZAP pour Rio est à un niveau record (dépassant le pic de 2014), mais en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix restent inférieurs à ceux du milieu des années 2010 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela suggère un potentiel de croissance supplémentaire si les conditions économiques restent stables. Pour 2025 en particulier, les analystes prévoient que les prix résidentiels de Rio continueront d’augmenter dans une fourchette de quelques pourcents. Les experts du secteur projettent une croissance annuelle des prix d’environ 5 à 7 % pour les propriétés de luxe en 2025–2026, soit environ 2 à 3 points de pourcentage de plus que le taux de croissance global du marché thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela implique que le marché général (tous segments confondus) pourrait voir des augmentations annuelles d’environ 3 à 4 % à court terme, à condition que l’inflation soit contenue au niveau prévu (l’objectif d’inflation du Brésil est d’environ 3,5 % pour 2025). Si les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici fin 2025 (ce qui est possible si l’inflation ralentit), on pourrait assister à une accélération de la hausse des prix, le crédit devenant plus accessible. À l’inverse, si les taux restent très élevés, la hausse des prix pourrait rester modérée et être principalement motivée par les achats au comptant.

Jusqu’en 2030 – Résidentiel : Sur un horizon moyen terme, une appréciation cumulative des prix est anticipée. Le segment du luxe devrait augmenter d’environ +15 % en termes cumulatifs de 2025 à 2030 (ce qui représenterait une moyenne d’environ 3 % par an) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le marché résidentiel plus large pourrait connaître une trajectoire similaire ou légèrement inférieure, peut-être de l’ordre de 10 à 12 % de croissance totale d’ici 2030 (estimation approximative, étant donné la performance historiquement inférieure du segment intermédiaire par rapport au luxe). En pratique, cela signifie que les prix des logements à Rio pourraient globalement suivre l’inflation, voire légèrement la surpasser, mais un retour aux gains explosifs à deux chiffres par an du début des années 2010 n’est pas attendu par la plupart des analystes. Les facteurs clés pour la croissance prévue incluent : une demande de logement persistante (du fait du déficit et de l’urbanisation), une amélioration des conditions économiques (le PIB par habitant du Brésil augmente lentement et devrait continuer ainsi), ainsi qu’une participation croissante des investisseurs étrangers injectant de la liquidité. D’ici 2030, l’immobilier de luxe à Rio pourrait rester bon marché à l’échelle mondiale, offrant ainsi une marge de hausse des prix si la demande internationale passe de 25 % à 35 % du marché comme prévu thelatinvestor.com.

Au niveau des quartiers, Leblon et Ipanema devraient conserver leur position de leaders en termes de prix, la rareté de l’offre nouvelle et leur attrait durable entraînant une croissance régulière des prix (ils pourraient facilement dépasser les R$30 000/m² à la fin des années 2020 si les tendances se maintiennent). Les zones avec plus d’offre comme Barra connaîtront aussi une croissance, mais peut-être à un rythme plus mesuré en raison du volume de nouveaux logements arrivant sur le marché. Les zones périphériques plus abordables pourraient voir une hausse des prix plus lente si de nombreux logements MCMV sont mis en service (augmentation de l’offre), mais ces zones pourraient au contraire bénéficier d’un volume accru de transactions.

Jusqu’en 2030 – Commercial : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement. Les prévisions des courtiers commerciaux suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Rio pourrait descendre dans la fourchette basse des 20 % d’ici 2027, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles constructions majeures et que l’absorption se stabilise à quelques points de pourcentage par an. Les loyers pourraient augmenter légèrement après 2025, une fois que la vacance aura suffisamment diminué ; d’ici 2030, les loyers de bureaux dans les immeubles prime pourraient être nettement plus élevés (en termes réels) qu’aujourd’hui si le taux de vacance se normalise (peut-être 15-20 % en 2030 dans un scénario positif). Cela pourrait entraîner une hausse des prix des bureaux prime, car les valorisations actuelles sont affectées par la vacance. Toutefois, toute projection doit tenir compte de la possibilité de conversions de bureaux qui retireraient de l’offre du marché – le programme Reviver Centro pourrait retirer certains vieux bureaux de l’inventaire (transformés en logements), ce qui améliorerait mécaniquement l’équilibre offre-demande dans le secteur des bureaux et soutiendrait la reprise des prix pour le stock restant. Côté commerces, les revenus des centres commerciaux devraient croître avec l’économie ; les taux de capitalisation des centres commerciaux prime pourraient se réduire si les taux d’intérêt baissent, augmentant ainsi la valeur des actifs. L’immobilier industriel devrait continuer sur sa bonne dynamique – certaines prévisions indiquent que les loyers logistiques au Brésil augmenteront et que la vacance restera sous les 10 % jusqu’en 2030, ce qui serait favorable à la valeur des entrepôts (notamment autour du port et de l’aéroport de Rio avec l’essor du commerce).

Facteurs macroéconomiques et risques à prévoir : Les perspectives ci-dessus supposent un environnement macroéconomique relativement favorable. L’un des éléments clés pour l’avenir de l’immobilier à Rio sera les taux d’intérêt – si le Brésil parvient à maîtriser l’inflation et que le taux Selic revient à un chiffre (par exemple, à 8–9 % d’ici 2027 comme certains s’y attendent practiceguides.chambers.com), le crédit hypothécaire pourrait connaître un fort rebond, déclenchant une nouvelle vague de demande d’utilisateurs finaux qui ferait monter les prix plus rapidement que prévu actuellement. Dans ce scénario, la croissance des prix pourrait surprendre à la hausse, en particulier sur le marché de masse. En revanche, si des taux d’intérêt élevés et un resserrement budgétaire persistent, la croissance pourrait être inférieure aux prévisions et rester stable en termes réels. Un autre facteur est l’évolution politique/réglementaire : tout retour du contrôle des loyers ou une forte imposition sur la propriété pourrait freiner les investissements. Cependant, les récents signaux (tels que la réforme fiscale de 2025 en discussion) suggèrent que le gouvernement reste attentif à ne pas nuire aux fonds immobiliers et préservera vraisemblablement les incitations à l’investissement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Résilience à long terme : Les projections à long terme au-delà de 2030 tendent à être optimistes pour Rio. L’attrait unique de la ville – l’alliance de la beauté naturelle (plages, montagnes) et de la culture urbaine – est perçue comme un atout permanent qui continuera de soutenir la hausse des valeurs sur le segment du luxe quelles que soient les fluctuations à court terme thelatinvestor.com. D’ici 2030, si les tendances mondiales se confirment, vivre en bord de mer dans une grande métropole pourrait devenir un luxe encore plus recherché, ce que Rio offre à des prix comparativement attractifs. Les considérations climatiques et de durabilité seront aussi déterminantes : les biens intégrant des conceptions résilientes (contre les inondations, chaleur, etc.) et la technologie verte pourraient bénéficier de primes, et le marché de Rio évoluera en conséquence thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Pour illustrer un scénario possible en 2030 : imaginez des taux d’intérêt normalisés, une inflation autour de 3 %, une croissance économique modérée – l’immobilier à Rio pourrait alors croître d’environ 5 % par an en nominal. Un bien d’une valeur de 1 000 000 R$ en 2025 pourrait atteindre 1,3 à 1,4 million de R$ d’ici 2030 dans ces conditions. Le segment du luxe pourrait faire un peu mieux (disons 1 M R$ en 2025 -> 1,5 M R$ en 2030 pour un bien haut de gamme). Ce sont des chiffres spéculatifs, mais ils correspondent à l’estimation de 15 % de croissance cumulée sur le segment du luxe et à une croissance légèrement inférieure pour le marché général.

• Expansion des transports en commun : Le réseau de transport de Rio a connu d’importantes améliorations, dont beaucoup influencent directement le marché immobilier.La ville a mis en place trois lignes de Bus à Haut Niveau de Service (TransOeste, TransCarioca et TransOlímpica) autour des Jeux Olympiques, et maintenant le plus grand projet de BRT, TransBrasil, est sur le point d’être achevé.Le corridor BRT TransBrasil longe l’Avenida Brasil (la principale artère nord-sud de Rio) et reliera la lointaine zone ouest (Deodoro) et la zone nord au centre-ville.Avec 20 stations et une capacité de plus de 250 000 passagers quotidiens d’ici 2030, TransBrasil devrait réduire considérablement les temps de trajet domicile-travail et stimuler le développement dans les quartiers le long de son tracé itdp.org.Les zones auparavant mal desservies par les transports en commun – par exemple, certaines parties de Penha, Ramos et Deodoro – devraient devenir plus attrayantes pour les projets résidentiels et commerciaux une fois le BRT pleinement opérationnel.Nous prévoyons que des développements axés sur le transport en commun (tels que des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ou des centres commerciaux adjacents aux stations de BRT) émergeront, comme cela s’est produit le long de l’ancien corridor TransOeste à Guaratiba et Recreio.En outre, le système de métro de Rio est en cours de relance et d’expansion.Les plans pour la Ligne 3 du métro ont été relancés par le gouvernement de l’État, envisageant une ligne de 22 km (y compris un tunnel sous-marin) pour relier le centre-ville de Rio à Niterói et São Gonçalo de l’autre côté de la Baie de Guanabara railjournal.com railway.supply.Alors que l’achèvement est prévu autour de 2030–2031, même l’engagement envers ce projet a des effets positifs : les prix de l’immobilier à Niterói (juste à l’extérieur de la ville de Rio) et dans la zone São Cristóvão/Porto de Rio (où une connexion serait établie) pourraient commencer à refléter la hausse attendue de l’accessibilité.De même, des propositions visant à étendre la Ligne 2 du métro plus en profondeur dans la Zone Ouest (peut-être en atteignant plus centralement la banlieue en plein essor de Rio, Barra da Tijuca, ou en connectant le terminus de la Ligne 4 plus à l’ouest) sont à l’étude projects.worldbank.org railway.supply.Chaque extension du métro qui réduit la dépendance à la voiture a tendance à augmenter la valeur de l’immobilier à proximité – par exemple, lorsque la ligne 4 a été ouverte à Barra en 2016, les prix de l’immobilier à Barra et même le long de sa ligne de BRT de rabattement ont connu une hausse notable.À mesure que de nouvelles lignes sont lancées, on peut s’attendre à des résultats similaires.Rio a également introduit un système moderne de tramway léger sur rail (VLT) dans le centre-ville en 2016, et des extensions du réseau VLT sont en cours (une nouvelle ligne reliant la gare Central à l’aéroport Santos Dumont a été ouverte, etc.).Le VLT a rendu le centre-ville et la zone portuaire beaucoup plus accessibles, contribuant directement aux objectifs du programme Reviver Centro.Les propriétés situées à proximité des stations VLT (comme autour de la Praça Mauá ou de la Rua Sete de Setembro) bénéficient désormais d’un atout supplémentaire à la vente.

  Bien sûr, des événements imprévus (récessions mondiales, fluctuations des prix des matières premières affectant le Brésil, etc.) peuvent modifier la trajectoire. Néanmoins, le consensus parmi les professionnels de l’immobilier à Rio est optimiste pour les 5 prochaines années et plus : environ 85 % des professionnels du marché du luxe interrogés s’attendent à une poursuite de l’appréciation des prix jusqu’en 2025 et au-delà thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Avec une offre limitée sur les biens de qualité et un attrait international croissant, le marché immobilier de Rio de Janeiro est prêt à se renforcer progressivement jusqu’en 2030, récompensant les investisseurs qui sauront patienter dans les cycles du marché.

  Projets d’infrastructure et de développement ayant un impact sur l’immobilier

  Des projets d’infrastructure stratégiques à Rio de Janeiro jouent un rôle déterminant dans la structuration du paysage immobilier, ouvrant souvent de nouveaux quartiers au développement et valorisant les biens grâce à une meilleure connectivité et de nouveaux services. Voici quelques initiatives clés et leurs impacts sur l’immobilier :

• Routes et ponts : Plusieurs projets d’infrastructures routières influencent les schémas de développement. L’Elevado do Joa (autoroute surélevée) a été élargi pour fluidifier la circulation vers Barra ; de nouveaux tunnels comme le Túnel da Grota Funda ont permis d’accéder à Recreio et au-delà, ouvrant ces zones à une forte croissance au cours de la dernière décennie. À l’avenir, un projet proposé est le BRT Linha Verde qui reliera Barra à des quartiers comme Jacarepaguá et stimulera la croissance de ces zones intérieures. Il est également question d’une possible quatrième voie ou d’une alternative à l’autoroute Linha Amarela, souvent très encombrée, ce qui améliorerait la connectivité de la Zone Nord vers Barra. Par ailleurs, des projets nationaux de grande envergure comme le train interurbain Rio-São Paulo (s’il se réalise) ou les améliorations aux autoroutes (la boucle BR-101 autour de la métropole) peuvent indirectement influer sur les futurs développements logistiques et résidentiels.
• Modernisation des aéroports et des ports : Les deux aéroports de Rio – Galeão International (GIG) et Santos Dumont (SDU) – ont bénéficié d’investissements et de réorganisation. Galeão a inauguré un nouveau terminal avant la Coupe du monde 2014 mais a souffert d’une sous-utilisation ; récemment, le gouvernement a cherché à re-privatiser Galeão et à intégrer sa gestion avec celle de Santos Dumont pour équilibrer le trafic. Si Galeão connaît un regain d’activité (des projets existent pour créer une aéroport-ville avec des zones logistiques et commerciales autour), la zone voisine d’Ilha do Governador pourrait connaître un essor du développement immobilier destiné aux entreprises liées à l’aéroport et aux logements des travailleurs. Les améliorations portuaires sont tout aussi importantes. Le port de Rio, en centre-ville, accueille maintenant surtout des bateaux de croisière et de petits cargos, tandis que les opérations de gros fret ont déménagé vers Porto do Açu (en lointaine périphérie) et le port d’Itaguaí. Porto do Açu connaît d’énormes investissements en cours (~6 milliards de BRL mentionnés) thelatinvestor.com – c’est plus pertinent pour l’économie de l’État, mais cela pourrait générer une demande secondaire pour des bureaux ou des logements à Rio si des entreprises y installent du personnel. Le terminal de croisière revitalisé de Pier Mauá dynamise les flux touristiques, rendant le centre plus attractif pour l’hôtellerie et les locations de courte durée.
• Projets de services publics et de résilience : Tous les projets importants ne concernent pas les transports. D’importants fonds sont investis dans la gestion de l’eau, le contrôle des inondations et l’assainissement, ce qui améliore directement la qualité de vie (et donc l’attrait immobilier) dans de nombreux quartiers. Comme mentionné, des projets tels que le canalisation de la rivière Acari (350 millions de R$) et le projet de drainage Jardim Maravilha (340 millions de R$) dans la Zone Ouest visent à atténuer les inondations chroniques thelatinvestor.com. Une fois achevés, les maisons de ces secteurs verront probablement le coût des assurances baisser et la valeur du marché augmenter, le risque d’inondation ayant été un facteur de décote. De même, un effort à l’échelle de la ville pour moderniser le traitement des eaux usées (notamment à Barra et dans la Zone Ouest, historiquement sous-équipées en assainissement) a des avantages environnementaux et immobiliers — des lagunes et plages propres valorisent les biens et permettent davantage de permis de construire. Les infrastructures énergétiques sont aussi à souligner : l’État de Rio reçoit des investissements dans la production d’électricité (par exemple, de nouvelles centrales thermoélectriques près d’Itaguaí) et il y a un effort pour moderniser le réseau électrique. Un réseau stable est crucial pour les projets immobiliers en hauteur et les nouvelles installations technologiques telles que les data centers. De plus, la montée du télétravail a augmenté la demande pour une connexion internet haut débit – Rio a répondu en étendant les réseaux de fibre optique dans davantage de banlieues, rendant ces zones attrayantes pour les professionnels et augmentant ainsi la demande de logements.
• Revitalisation urbaine et espaces publics : Au-delà des infrastructures lourdes, des projets de rénovation des espaces publics peuvent valoriser les quartiers. La création par la ville de la promenade Orla Conde le long du front de mer du centre-ville (dans le cadre de Porto Maravilha) a transformé une ancienne zone portuaire délabrée en un superbe boulevard doté de nouveaux musées et espaces de loisirs – les valeurs immobilières des propriétés adjacentes ont augmenté en conséquence. Des plans sont en cours pour mettre en œuvre des améliorations similaires dans d’autres quartiers : par exemple, le quartier Madureira a vu la création d’un grand parc (Parque Madureira) qui a effectivement augmenté la valeur des terrains en introduisant un espace vert dans une zone dense. Il existe également des propositions pour réaménager une partie de l’ancien arsenal de la Marine (Arsenal da Marinha) au centre-ville en espaces culturels et résidentiels, ce qui contribuerait davantage à la revitalisation du Centre.

En somme, le développement des infrastructures à Rio corrige à la fois les déficits historiques et prépare la croissance future. Chaque nouvelle ligne de transport ou système de contrôle des inondations élargit un peu plus la carte de l’immobilier « désirable ». D’ici 2030, la ville envisage une métropole plus connectée : un professionnel pourrait vivre à Niterói ou Nova Iguaçu et prendre un train/métro pour travailler à Centro, un touriste pourrait facilement prendre le tram depuis le port de croisière jusqu’à son hôtel à Lapa, ou un habitant de Realengo à l’extrême ouest pourrait prendre un BRT puis le métro pour atteindre les plages de Copacabana en moins d’une heure. Réaliser cela permettra non seulement d’améliorer la qualité de vie mais aussi de répartir la demande immobilière de façon plus homogène – en réduisant la pression sur quelques quartiers centraux et en révélant le potentiel de ceux sous-développés. Les signes sont déjà visibles : l’accessibilité au transport et la qualité des infrastructures sont fortement corrélées avec les récents points chauds de l’immobilier à Rio (par exemple, les zones autour des nouveaux BRT et lignes VLT voient la demande augmenter) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs auraient tout intérêt à « suivre les infrastructures » pour trouver des opportunités à Rio dans les années à venir.

Environnement réglementaire et fiscal

L’environnement réglementaire et fiscal à Rio de Janeiro (et au Brésil en général) est un facteur crucial pour l’immobilier, affectant tout, des délais de développement à la rentabilité des investissements. En 2025, plusieurs aspects de cet environnement sont à noter :

Politiques favorables au développement : Les autorités municipales et fédérales ont toutes deux introduit des mesures pour stimuler le développement immobilier. Nous avons évoqué Reviver Centro, qui est essentiellement un ensemble de souplesses en matière de zonage et d’incitations fiscales (telles que des exonérations ou réductions de l’impôt foncier (IPTU) et des frais municipaux d’approbation de projets) pour les développements dans le centre-ville thelatinvestor.com. Cette politique encourage la réutilisation adaptative des immeubles et aide à réduire la bureaucratie en offrant un traitement accéléré des permis pour les projets éligibles en.prefeitura.rio. De même, dans le domaine du logement abordable, l’amélioration par le gouvernement fédéral du programme Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pour 2023–2025 reflète un engagement réglementaire en faveur du logement : en augmentant les plafonds de revenus et en proposant des taux d’intérêt subventionnés (aussi bas que 4–5 % pour la tranche de revenus la plus basse, et 8–10 % pour la tranche élargie jusqu’à 12 000 R$ de revenu) riotimesonline.com, le gouvernement intervient efficacement afin de maintenir l’activité du marché immobilier à travers les cycles économiques. Ces prêts sont souvent couplés à une réduction des taxes sur les transactions pour l’acheteur. La relance du MCMV est également accompagnée d’exigences selon lesquelles une partie des nouveaux grands projets doit allouer des unités au logement abordable, intégrant le logement social dans la planification urbaine.

Modifications fiscales : Un développement majeur est la réforme fiscale du Brésil en discussion pour 2025. Le pays cherche à simplifier son système fiscal complexe, et la Loi complémentaire n° 214/2025 (Statut de la Réforme Fiscale) introduira une nouvelle Taxe sur les biens et services (IBS) et une Contribution sur les biens et services (CBS), qui seront progressivement mises en place de 2026 à 2033 practiceguides.chambers.com. Les services immobiliers et les loyers, qui auparavant n’étaient pas imposés de façon uniforme (les locations par des particuliers sont généralement exonérées d’impôt jusqu’à certaines limites), auraient pu être inclus dans le champ d’application de ces nouveaux impôts. Au départ, il y avait une préoccupation que les revenus locatifs des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) voire même les loyers immobiliers perdent certains avantages fiscaux sous ce nouveau régime practiceguides.chambers.com. Cependant, après la réaction du secteur, le gouvernement a indiqué qu’il maintiendrait les exonérations pour les fonds immobiliers afin de préserver leur attractivité practiceguides.chambers.com. Pour les propriétaires individuels, les revenus locatifs restent imposables comme revenus ordinaires au-delà de certains seuils, mais le Brésil a historiquement permis une déduction simplifiée sur les revenus locatifs. Les taxes sur le transfert de propriété (ITBI) à Rio restent autour de 3 % de la valeur du bien, et les taxes foncières annuelles (IPTU) sont modérées (progressivement plus élevées pour les biens de grande valeur et pour les terrains sous-utilisés, selon le Statut de la Ville). La ville de Rio a récemment ajusté les taux d’IPTU et les valeurs cadas trales (en 2018), ce qui a augmenté la fiscalité sur les biens de grande valeur, mais aucune nouvelle hausse n’a été annoncée depuis. Il faut également surveiller le laudème – une taxe de 5 % qui s’applique aux transactions de certains biens côtiers situés sur des terrains appartenant à l’État fédéral (par exemple, certaines zones en bord de mer) practiceguides.chambers.com. Cette particularité est une règle héritée, mais elle est bien connue des acteurs locaux du marché et généralement prise en compte dans les frais de clôture pour les biens concernés.

Règles d’investissement étranger : L’environnement est très ouvert. Le Brésil n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers urbains, comme indiqué, et Rio n’a pas de barrières supplémentaires au-delà des règles nationales thelatinvestor.com. Les investisseurs étrangers doivent enregistrer leur investissement auprès de la Banque Centrale (pour faciliter la rapatriation ultérieure) et obtenir un numéro d’identification fiscale CPF globalpropertyguide.com, mais ces démarches sont simples. En fait, le Brésil a amélioré son processus d’enregistrement et de titrage : le passage aux registres numériques signifie que les acheteurs étrangers peuvent désormais réaliser des achats à distance dans de nombreux cas, en utilisant des signatures numériques et des procurations. L’assurance titre n’est pas encore courante au Brésil comme aux États-Unis, car le système de notariat et le registre public sont la principale garantie de propriété, mais il est recommandé de réaliser une due diligence par des avocats. Le système juridique soutient l’exécution des contrats, bien que cela puisse être lent ; les lois sur la location, par exemple, permettent une expulsion relativement facile des locataires en défaut de paiement (après 3 mois de non-paiement, un propriétaire peut généralement récupérer le bien en quelques mois par voie judiciaire). Les tribunaux brésiliens appliquent l’exécution en nature des contrats immobiliers, ce qui donne confiance aux investisseurs quant à la clôture des transactions comme convenu.

Réglementations liées au développement : Le zonage et l’approbation des constructions à Rio impliquent la supervision municipale et parfois celle de l’État. Un défi historique a été la lenteur bureaucratique – l’obtention de tous les permis (environnementaux, patrimoniaux dans les zones historiques, services publics, etc.) pouvait être longue. La ville tente d’accélérer cela grâce à des systèmes en ligne centralisés et à des délais de réponse imposés. Par exemple, Rio a mis en place un système (SICAR) pour le suivi des autorisations, et dans le cadre du programme Reviver Centro, certaines transformations échappent aux longues audiences de changement de zonage puisque la législation a pré-approuvé le changement d’usage pour de nombreuses zones du centre-ville en.prefeitura.rio. Les réglementations environnementales sont importantes en raison de la géographie de Rio : tout projet à proximité d’une forêt protégée (comme le parc national de Tijuca) ou du littoral doit faire l’objet d’une licence environnementale supplémentaire. L’application de ces règles a parfois entraîné l’arrêt de chantiers (par exemple, un immeuble haut de gamme à Joá a été arrêté pour des raisons environnementales). En général, la tendance réglementaire est d’encourager la construction durable et résiliente – les projets qui incluent des espaces verts, des surfaces perméables ou une certification LEED peuvent être approuvés plus rapidement et même bénéficier d’exonérations fiscales. Les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) gagnent du terrain dans le secteur de la construction au Brésil practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui signifie que les promoteurs sont de plus en plus attentifs au respect des nouveaux codes d’efficacité énergétique sous peine d’être jugés défavorablement par les investisseurs.

Taux d’intérêt et environnement de crédit : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une réglementation à proprement parler, l’environnement des taux d’intérêt est dicté par la Banque Centrale du Brésil et a un impact considérable sur l’immobilier. Actuellement entre 14,25 et 14,75 %, il limite l’accès au crédit, mais la plupart des analystes s’attendent à des baisses progressives à partir de la fin de 2025 si l’inflation coopère riotimesonline.com. Le gouvernement fixe également périodiquement le pourcentage d’épargne devant être alloué aux prêts immobiliers, ce qui garantit aux banques un fonds pour les hypothèques (même si des taux élevés freinent encore la demande). Les conditions hypothécaires au Brésil s’étendent généralement de 20 à 35 ans, et les taux sont fixes (avec un ajustement indexé sur l’inflation pour certains prêts). Les taux élevés ont favorisé l’innovation : quelques banques proposent des hypothèques indexées sur l’IPCA (donc sur l’inflation à la consommation) avec un taux de départ plus bas, et il y a discussion autour de la création d’un marché d’hypothèques à taux fixe à long terme à l’américaine dès que la stabilité le permettra. D’un point de vue investisseur, lorsque les taux finiront par baisser, il faudra être vigilant au risque de remboursement anticipé sur les crédits existants (les emprunteurs pouvant alors renégocier).

Concernant l’environnement fiscal des investisseurs : les revenus locatifs perçus via une personne physique sont imposés comme le revenu ordinaire (avec un barème progressif jusqu’à 27,5%), mais de nombreux investisseurs utilisent des entités juridiques ou des fonds pour optimiser la fiscalité. Un véhicule populaire est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) – si un investisseur achète des parts d’un FII coté qui investit dans des biens à Rio, les dividendes sont exonérés d’impôt pour les résidents personnes physiques (et même les investisseurs étrangers bénéficient d’avantages dans certaines conditions). C’est une forte incitation, et la réforme fiscale 2025 a menacé cette disposition, mais comme indiqué, il est probable que cette exonération soit maintenue practiceguides.chambers.com. Un autre véhicule consiste à créer une simple holding brésilienne (Ltda) pour détenir le bien ; cela peut permettre une certaine déductibilité des charges et faciliter la revente (vendre les parts de la société plutôt que le bien permettant d’éviter certains droits de mutation). Toutefois, ces stratégies exigent l’avis d’un juriste. Sur le plan des taxes de transaction, Rio applique des frais de notaire de 2 % plus un ITBI d’environ 3 %, et s’il s’agit d’un bien neuf, une taxe d’incorporation d’environ 4 % (due par les promoteurs). Ce sont des coûts incontournables, intégrés par les investisseurs. Le Brésil taxe également les plus-values immobilières (15 % pour les non-résidents sur les gains de cession), mais certains étrangers conservent la propriété à long terme ou utilisent des structures d’échange similaires au 1031 américain, via des sociétés, pour différer cette imposition.

Risques et protections : L’environnement juridique offre diverses protections : le contrôle des loyers au sens du plafonnement n’existe pas au Brésil (les loyers sont librement négociés, généralement indexés annuellement sur l’inflation sauf accord contraire). Cela est positif pour les investisseurs. Il existe un risque de basculement politique qui entraînerait une politique de logement plus interventionniste (par exemple, davantage de droits pour les locataires ou des plafonds), mais pour l’instant la tendance reste pro-marché. La législation brésilienne permet l’expulsion pour non-paiement dans des délais raisonnablement courts (souvent sous 6 mois), et les exigences de dépôt ou de garant protègent les bailleurs. Pour la promotion immobilière, la législation anti-blanchiment impose aux acquéreurs étrangers de transférer les fonds via les circuits officiels (enregistrement auprès de la Banque du Brésil, etc.), une procédure simple mais à bien respecter.

En conclusion, les perspectives réglementaires pour 2025 sont globalement favorables à l’investissement immobilier. Les mesures gouvernementales – du maintien de l’accès à la propriété pour les étrangers à l’expansion des programmes de logement, en passant par la garantie que de nouvelles taxes ne freinent pas les fonds immobiliers – témoignent d’une compréhension du rôle du secteur immobilier dans l’économie. Les réformes fiscales simplifient certains aspects, ce qui devrait réduire l’incertitude des investisseurs sur le long terme. Bien entendu, comme dans tout marché émergent, naviguer dans la bureaucratie exige de la diligence raisonnable et une expertise locale, mais des améliorations sont continuellement apportées. Comme l’a souligné le rapport de The Latinvestor, le Brésil a augmenté la transparence et réduit la bureaucratie dans les transactions immobilières récemment thelatinvestor.com. La faiblesse du real offre une incitation supplémentaire pour les investisseurs étrangers (soit effectivement une remise de 20 à 30 % sur le taux de change) et le Brésil a même noué des partenariats avec d’autres pays pour faciliter les flux d’investissement thelatinvestor.com. Tous ces facteurs font que l’environnement actuel est aussi favorable qu’il ne l’a été depuis longtemps pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier de Rio.

Défis et risques du marché

Bien que les perspectives pour l’immobilier à Rio soient généralement positives, il est important de reconnaître les défis et risques qui pourraient affecter le marché :

• Taux d’intérêt élevés et coût du financement : Le principal défi en 2025 est le régime des taux d’intérêt élevés du Brésil. Avec un taux Selic autour de 14 %, les taux hypothécaires pour les consommateurs sont à deux chiffres (souvent ~12–14 % par an pour les prêts immobiliers à taux fixe). Cela réduit fortement l’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne – beaucoup ne peuvent pas obtenir de prêts assez importants pour acheter dans les quartiers les plus chers de Rio, ou ils se retrouvent avec des mensualités très élevées riotimesonline.com. Les banques, de leur côté, resserrent le crédit en raison des coûts de financement plus élevés (les comptes épargne qui financent les prêts immobiliers ont connu des retraits lorsque les taux ont augmenté) riotimesonline.com. La prévision de l’ABECIP d’une baisse de 17 % du crédit immobilier privé (SBPE) en 2025 souligne à quel point le financement constitue un frein riotimesonline.com. Si les taux élevés se maintiennent plus longtemps que prévu, le marché immobilier pourrait ralentir, avec moins d’acheteurs solvables et une possible accumulation de logements invendus dans les nouveaux programmes. Cela menace particulièrement le segment intermédiaire et les petits promoteurs qui dépendent des ventes sur plan pour financer la construction.
• Incertitude économique et fiscale : La stabilité macroéconomique du Brésil est cruciale. Les risques incluent des flambées d’inflation, une volatilité de la devise ou un ralentissement économique généralisé. Bien que l’économie ait connu une croissance ces dernières années, le Brésil porte encore une dette publique importante et toute crise fiscale ou perte de confiance des investisseurs pourrait entraîner des mesures d’austérité ou une réduction de la disponibilité du crédit. Une récession profonde (par exemple, déclenchée par un choc mondial ou un effondrement des prix des matières premières) nuirait à l’emploi et aux revenus à Rio, réduisant directement la demande immobilière. De plus, si la situation fiscale du gouvernement impose des coupes, des programmes de logement tels que le MCMV pourraient faire face à des contraintes budgétaires, supprimant un soutien clé au marché du logement destiné aux ménages à faibles revenus. Rio dépend également de secteurs tels que le pétrole & gaz et le tourisme ; une baisse des prix du pétrole pourrait réduire les investissements de Petrobras (un grand employeur à Rio) et affecter le taux d’occupation des bureaux, tandis qu’un ralentissement des voyages mondiaux pourrait toucher le segment hôtelier.
• Suroffre dans certains segments : Bien que l’offre de logements soit globalement insuffisante, il existe des poches de suroffre potentielle. Les bureaux en sont un exemple – même si la vacance est en baisse, à environ 29% elle reste très élevée jll.com. Si les entreprises poursuivent les tendances de travail à distance/hybride, la demande pour les bureaux pourrait ne pas retrouver son niveau d’avant, laissant un excédent structurel d’espaces de bureaux dans certaines zones. Cela pourrait peser sur les loyers et les prix des bureaux pendant des années. De même, le résidentiel de luxe pourrait faire face à un risque de saturation si trop de projets haut de gamme sont lancés simultanément. Le marché du luxe se porte bien actuellement, mais si les promoteurs surestiment la demande et livrent des dizaines de nouvelles tours de luxe à Barra et Zona Sul en peu de temps, le marché pourrait avoir du mal à les absorber, entraînant des délais de vente plus longs et d’éventuelles baisses de prix. L’optimisme de Latinvestor mis à part, c’est un point à surveiller en particulier autour de 2026, lorsque de nombreux projets actuellement en planification devraient être livrés.
• Changements réglementaires et intervention : Bien que les politiques actuelles soient favorables, il existe toujours un risque de changements réglementaires qui pourraient avoir un impact négatif sur le marché. Par exemple, si l’accessibilité au logement se détériore, les autorités pourraient envisager des mesures telles que le contrôle des loyers ou un renforcement de la réglementation Airbnb. Comme mentionné dans le rapport de Reuters, les responsables locaux pourraient finir par “résister” à la prolifération d’Airbnb reuters.com reuters.com. Cela pourrait prendre la forme d’exigences en matière de licences, de plafonds sur le nombre de locations de courte durée dans un immeuble ou de taxes supplémentaires sur les revenus issus des locations de courte durée. De telles règles pourraient réduire les gains des investisseurs immobiliers qui misent actuellement sur les locations touristiques. Sur le plan fiscal, si les besoins budgétaires du Brésil augmentent, le gouvernement pourrait revoir la fiscalité de certains secteurs aujourd’hui exonérés (par exemple, mettre fin à l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes des FPI ou augmenter la taxe foncière sur l’immobilier haut de gamme). Toute augmentation de la pression fiscale rendrait l’investissement légèrement moins attrayant. Par ailleurs, la bureaucratie demeure un risque : malgré des améliorations, le processus d’obtention de permis reste imprévisible ; un projet peut être retardé par des actions en justice (par exemple, des associations de quartier ou le ministère public peuvent déposer des injonctions contre des projets jugés irréguliers practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Des projets emblématiques restent parfois bloqués devant les tribunaux, notamment en raison de questions environnementales ou de préservation du patrimoine. Ce risque est particulièrement important pour les projets de grande envergure ou controversés.
• Sécurité et perception de la criminalité : Rio de Janeiro est bien connue pour ses problèmes de criminalité et de sécurité publique. Alors que certains quartiers (zones touristiques de la Zona Sul, Barra) sont relativement sûrs, d’autres connaissent des taux de criminalité plus élevés. Les variations de la sécurité (comme des pics de violence dus à des conflits de gangs ou à des opérations policières dans certains secteurs) peuvent influer sur la perception de l’immobilier. Par exemple, des investisseurs internationaux ou même brésiliens peuvent hésiter à acheter dans des quartiers jouxtant des favelas volatiles, ou appliquer une décote sur les prix dans ces zones pour tenir compte du risque perçu. Un scénario difficile où la sécurité se détériore pourrait ternir l’attractivité de quartiers pourtant en développement. La ville dispose de programmes comme les UPP (Unité de Police de Pacification) qui avaient permis au début des années 2010 de réduire la violence dans certaines favelas, mais leur retrait récent a vu une recrudescence de la criminalité. Par conséquent, si la sécurité ne s’améliore pas, voire empire, cela représente un risque pour la valeur immobilière, en particulier dans les quartiers émergents et le centre-ville (même si le centre a connu des améliorations, un retournement de tendance nuirait à la dynamique du Reviver Centro).
• Risques environnementaux et climatiques : La géographie de Rio entraîne certains risques environnementaux que les acteurs de l’immobilier doivent prendre en compte. De fortes pluies et un drainage inadéquat ont historiquement provoqué des inondations et des glissements de terrain. Les quartiers des zones Nord et Ouest connaissent parfois des inondations pendant la saison des pluies estivale, ce qui peut endommager les biens immobiliers et en diminuer la valeur (d’où les investissements mentionnés précédemment dans le drainage pour atténuer ce problème) thelatinvestor.com. Les communautés situées sur les collines en périphérie sont exposées aux risques de glissements de terrain qui menacent les habitations (en particulier celles informelles). À plus long terme, le changement climatique et l’élévation du niveau de la mer constituent une menace pour l’immobilier côtier – des quartiers comme Leblon, Ipanema et Copacabana sont au niveau de la mer et pourraient être touchés par la montée des eaux ou les marées de tempête dans les décennies à venir. Certaines prévisions annoncent une augmentation de la fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes ; en effet, une tendance récente à des pluies très intenses dans le Sud-Est a révélé des faiblesses dans les infrastructures. Bien que 2030 ne soit pas si loin, d’ici là les coûts d’assurance pourraient augmenter pour les biens en bord de mer ou de nouveaux codes du bâtiment pourraient exiger des mesures de protection. L’érosion des plages est un autre problème (par exemple, certaines années la quantité de sable diminue fortement sur certaines plages – cela peut être atténué par des opérations d’apport de sable). Ces défis environnementaux obligent promoteurs et propriétaires à investir dans des constructions résilientes (imperméabilisation, meilleurs systèmes de drainage, alimentation de secours, etc.), et ne pas le faire représente un risque pour la viabilité à long terme de leurs biens. Certains observateurs notent déjà que si ces problèmes s’aggravent, l’attrait du front de mer pourrait être diminué dans un avenir lointain thelatinvestor.com thelatinvestor.com, même si pour l’instant l’attrait l’emporte toujours sur l’inquiétude pour la plupart des gens.
• Risque politique : Bien que la démocratie brésilienne soit stable, les fluctuations politiques du pays peuvent entraîner des changements de politique qui impactent les affaires. Les finances de l’État et de la municipalité de Rio ont été fragilisées par le passé (l’État a même frôlé la faillite en 2016). Les scandales politiques ou l’instabilité peuvent indirectement nuire à la confiance des investisseurs. Les prochaines élections nationales de 2026 pourraient conduire à une orientation économique différente (par exemple, si un gouvernement arrivait au pouvoir avec une politique moins favorable au marché ou instaurait des contrôles de capitaux, cela pourrait affecter la perception des investisseurs étrangers). À l’heure actuelle, ce risque semble faible – l’administration Lula s’est montrée pragmatique vis-à-vis des marchés jusqu’à présent – mais cela reste un point de vigilance pour les investisseurs.

En évaluant ces risques, de nombreux analystes concluent qu’aucun n’est insurmontable, mais qu’ils nécessitent une planification stratégique. Les taux d’intérêt élevés, par exemple, sont atténués en se concentrant sur des segments moins dépendants du financement (luxe, ou locations achetées comptant). La sur-offre peut être gérée par une étude de marché approfondie et en évitant la surconstruction dans une micro-localisation particulière. Le risque réglementaire peut être maîtrisé en restant attentif à l’évolution des politiques (le secteur au Brésil négocie souvent avec le gouvernement, comme en témoignent les ajustements de la réforme fiscale pour les FIIs practiceguides.chambers.com). Les questions de sécurité et d’environnement relèvent davantage de la société dans son ensemble, mais même là, les acteurs de l’immobilier plaident pour des améliorations (comme des promoteurs finançant la réhabilitation de favelas autour de leurs projets, ou contribuant à la lutte contre les inondations via des obligations d’aménagement compensatoire).

En résumé, le marché immobilier de Rio offre de grandes opportunités mais n’est pas sans défis. Les investisseurs et les promoteurs doivent naviguer à travers les fluctuations macroéconomiques, rester attentifs aux changements de politiques, et choisir des emplacements et des types de projets capables de résister ou d’éviter les risques locaux spécifiques (comme la criminalité ou le climat). Les fondamentaux du marché – pénurie de logements, attrait unique de la localisation – offrent un coussin, mais une gestion prudente des risques distinguera les opérations réussies de celles en difficulté.

Opportunités pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs

Malgré les défis, le marché immobilier de Rio de Janeiro pour la période 2025–2030 présente de nombreuses opportunités intéressantes pour différents acteurs :

Pour les acheteurs : Le moment actuel peut être opportun pour certains types d’acheteurs. Les Brésiliens ayant des revenus stables et pouvant accéder à un financement subventionné (par exemple, via le programme MCMV ou des prêts FGTS) constateront que le gouvernement propose essentiellement des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché pour l’achat de leur logement riotimesonline.com. Il s’agit donc d’une fenêtre pour acheter une première maison à des conditions favorables. Même si les taux d’intérêt sont généralement élevés, si et quand ils baissent dans les prochaines années, les propriétaires qui achètent maintenant pourront éventuellement refinancer à des taux plus bas, bénéficiant ainsi d’un avantage. De plus, en raison de la récession précédente et de la pandémie, les prix à Rio n’ont pas flambé comme dans certaines villes mondiales – ils ne recommencent à croître que maintenant. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers sont encore proposés à des prix raisonnables en termes réels, ajustés à l’inflation. Par exemple, quelqu’un cherchant à acheter un appartement dans un bon quartier pourra encore trouver en 2025 des prix à peu près équivalents à ceux de 2014 en valeur réelle globalpropertyguide.com. Essentiellement, il y a une opportunité d’acheter près du bas d’un cycle. Les acheteurs disposant de devises étrangères ou de revenus en devises ont un avantage encore plus marqué : le Real faible (environ 5 R$ pour 1 $) leur donne 30% de pouvoir d’achat en plus qu’il y a quelques années thelatinvestor.com. Un appartement qui coûte 1 million de R$ ne représenterait qu’environ 200 000 USD, ce qui est très attractif pour les acheteurs étrangers ou les Brésiliens payés en dollars/euros. En résumé, pour les acheteurs (nationaux ou internationaux) ayant déjà trouvé un financement ou disposant de liquidités, Rio offre des emplacements de classe mondiale pour une fraction du prix d’autres grandes villes mondiales. Les amateurs de plage pourraient voir là une chance de posséder un bien à Ipanema ou Copacabana tant que c’est encore “bon marché” selon les standards internationaux.

Les primo-accédants et ceux qui cherchent à améliorer leur logement peuvent également trouver des opportunités dans des quartiers émergents en pleine évolution. Comme discuté précédemment, la revitalisation du Centro signifie que quelqu’un peut acheter un loft au centre-ville à un prix relativement abordable aujourd’hui et potentiellement voir sa valeur augmenter à mesure que la zone continue de s’améliorer (tout en profitant du mode de vie urbain sans longs trajets). Ou bien, imaginez une famille qui ne pouvait pas s’offrir Leblon mais qui peut acheter à Jardim Oceânico, Barra – elle investit dans une zone à fort potentiel d’appréciation futur alors que les infrastructures s’améliorent. Une autre stratégie : profiter de légères baisses de prix dans les segments où il y a surplus d’offres – par exemple, certains appartements de luxe lancés en 2020–21 ont encore des invendus, et les promoteurs pourraient proposer des remises ou promotions sur ces biens. Les acheteurs peuvent ainsi négocier de bonnes affaires (comme obtenir des finitions haut de gamme ou une place de parking incluse).

Pour les investisseurs (investisseurs locatifs/de revenus) : Rio offre une gamme de stratégies pour les investisseurs. Une opportunité est le marché de la location courte durée, qui reste solide. L’achat d’un appartement dans une zone très touristique (Ipanema, Copacabana, Barra) à louer sur Airbnb peut rapporter bien plus qu’une location traditionnelle. Avec un Airbnb pour 7 logements à Ipanema reuters.com, il est prouvé que la demande est robuste. Les investisseurs avisés construisent des portefeuilles de ces unités ; même si la réglementation se durcit un jour, ceux qui établissent une bonne opération maintenant (avec les licences appropriées ou dans des immeubles qui l’autorisent) peuvent obtenir des rendements élevés. Par exemple, un deux-pièces près de l’hôtel Copacabana Palace peut générer des tarifs nocturnes élevés en haute saison – dépassant souvent le loyer annuel d’une location longue durée en seulement 8 à 9 mois d’occupation courte durée. Il existe aussi le placement en arbitrage de devise : les investisseurs étrangers touchent un rendement en reais (souvent plus de 5 % nets) et, si le real s’apprécie à l’avenir, ils profitent également du change. Même actuellement, les rendements locatifs au Brésil d’environ 4 à 6 % sont supérieurs à de nombreux marchés développés où les rendements sont de 2 à 3 %. Comme l’a montré l’infographie, les rendements de Rio (environ 4 % en moyenne, jusqu’à 7 % dans certains cas) sont comparables voire supérieurs à beaucoup de villes latino-américaines thelatinvestor.com. Pour un investisseur en USD ou EUR, cela reste très attractif dans un monde à faibles taux — avec en plus un potentiel d’appréciation du capital.

Les investisseurs peuvent aussi envisager l’immobilier commercial comme les bureaux ou commerces, dont les prix restent bas. Acheter un étage de bureaux de haute qualité à bas prix aujourd’hui et le louer pourrait générer de bons rendements si le marché des bureaux rebondit d’ici 2030. Les fonds immobiliers (FII) spécialisés dans les centres commerciaux ou bureaux à Rio se négocient avec des décotes, offrant des rendements de 8 à 10 %. Ceux à l’aise avec les marchés financiers peuvent investir dans ces supports pour une exposition diversifiée. Autre secteur : la logistique et les entrepôts en périphérie de la ville (ou dans des communes voisines telles qu’Itaboraí près du complexe pétrochimique) – avec l’expansion du e-commerce, détenir de petits entrepôts peut être lucratif (certains petits « condos logistiques » permettent aux investisseurs d’acheter des entrepôts individuels à louer à des PME).

Pour les investisseurs étrangers plus passifs, la combinaison d’un processus d’achat transparent, l’absence de taxe à l’achat pour les étrangers, et la possibilité de rapatrier les fonds rend l’investissement à Rio plus facile que dans beaucoup d’autres marchés émergents. Il existe des sociétés de gestion (comme celle citée dans l’article de Reuters, gérant 100 unités Airbnb reuters.com reuters.com) que les investisseurs peuvent mandater pour gérer le quotidien, ce qui permet d’investir à distance.

Pour les développeurs et constructeurs : Le côté développement présente également des points positifs. L’opportunité évidente réside dans la réponse au déficit de logements – il existe une forte demande non satisfaite pour des logements abordables et destinés à la classe moyenne. Les promoteurs spécialisés dans les projets MCMV (souvent construits dans les zones Nord/Ouest) continueront de bénéficier du soutien gouvernemental et de sources de financement garanties. Le plan fédéral visant à construire 2,5 millions de logements d’ici 2025 (avec un financement de 278 milliards de R$) thelatinvestor.com assure une activité régulière pour ceux qui ciblent ce segment. À Rio, un promoteur peut profiter d’incitations en participant au programme Reviver Centro – convertir un immeuble de bureaux pourrait coûter moins cher et être plus rapide que de construire à partir de zéro (étant donné les incitations et le faible coût d’acquisition d’un bien commercial en difficulté). Avec un déficit d’environ 369 000 logements dans la ville thelatinvestor.com, tout logement de qualité construit dans un emplacement convenable a de fortes chances de trouver acheteurs ou locataires, surtout si le prix est adapté.

Une autre opportunité concerne les développements de luxe et de niche. Avec l’intérêt international qui grandit, il y a de la place pour des produits ultra-luxe qui étaient rares à Rio. Par exemple, quelques promoteurs construisent désormais des résidences de prestige (par exemple, des appartements affiliés à des marques d’hôtels de luxe) et de grands penthouses pour les personnes à haut revenu. Le marché du luxe à Rio devrait surpasser le marché général, de sorte que les développeurs axés sur ce segment peuvent potentiellement pratiquer des prix premium et obtenir de bonnes marges bénéficiaires. L’essentiel est la différenciation – les projets offrant une technologie de maison intelligente, des aménagements bien-être, un design écoresponsable ou la commodité d’un usage mixte se démarqueront et pourront facturer plus cher thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il y a également de l’intérêt pour des mini-communautés à usage mixte – un promoteur capable d’assembler un terrain conséquent pourrait créer la prochaine « communauté planifiée » regroupant logements, bureaux et espaces de loisirs (similaire aux grands projets de Multiplan ou Aliansce à Barra). Compte tenu de la tendance, obtenir les autorisations pour ce type de projets intégrés pourrait être plus facile aujourd’hui qu’auparavant, les autorités en percevant la valeur.

Requalification et valorisation : Rio dispose d’un important stock de bâtiments anciens, dont certains sont situés dans des emplacements de choix et sont sous-utilisés. Les investisseurs et promoteurs peuvent trouver des opportunités de valorisation : par exemple, acheter un vieil immeuble d’appartements à Copacabana, rénover les unités et les espaces communs, puis revendre ou louer à une classe supérieure – en « flippant » ainsi tout un bâtiment. Au Centre, comme mentionné, acheter un immeuble de bureaux vide à une fraction du coût de remplacement et le convertir en lofts tendance peut être très rentable si cela est fait efficacement. Les avantages du Reviver Centro (comme éventuellement l’exonération des frais de changement d’usage et une approbation plus rapide) rendent l’opération encore plus attractive thelatinvestor.com. Il y a des rapports faisant état d’une forte adoption ici – être parmi les premiers à agir peut apporter des avantages de réputation et de profit.

Opportunités technologiques et de niches : L’utilisation de la technologie dans l’immobilier ouvre de nouvelles possibilités. Par exemple, la montée en puissance des visites virtuelles (VR) permet aux promoteurs de cibler des acheteurs internationaux à distance – selon une statistique, les biens immobiliers avec visites virtuelles se vendent 31 % plus rapidement et 9 % plus cher en moyenne thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela signifie qu’adopter le PropTech peut élargir le pool d’investisseurs et la demande pour votre bien. Ceux qui misent sur la VR et le marketing digital peuvent profiter de cette hausse de 55 % des achats étrangers depuis 2020 thelatinvestor.com. En outre, le co-living et les résidences étudiantes forment une niche émergente – Rio compte de nombreuses universités et écoles de langues attirant des étudiants du Brésil et de l’étranger, mais l’offre de logements étudiants adaptés est minimale. Développer ou convertir un bâtiment en unités modernes de type dortoir ou co-living (avec des espaces communs, des services inclus) près des universités (par exemple, à Urca près de l’UFRJ, ou au centre près de la FGV) pourrait répondre à un marché sous-exploité et générer de bons rendements. Les espaces de coworking constituent un autre axe – avec de nombreux professionnels en freelance ou en mode hybride, des promoteurs innovants intègrent des salons de coworking dans les immeubles résidentiels, ajoutant ainsi de l’attrait aux projets immobiliers.

Enfin, la durabilité n’est pas seulement un défi mais aussi une opportunité. La demande de bâtiments “verts” – équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie, et d’une conception écoénergétique – ne cesse de croître. Aussi bien les acheteurs finaux que les grands locataires (pour les bureaux) accordent désormais de l’importance à l’ESG. Les projets qui obtiennent des certifications vertes peuvent également bénéficier d’incitations financières ou d’une location plus rapide. Comme le souligne une prévision, la demande de matériaux de construction durables augmente de 11 % par an au Brésil thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les promoteurs qui prennent de l’avance sur cette tendance peuvent différencier leur produit et éventuellement obtenir des loyers ou des prix plus élevés, en particulier à mesure que les préoccupations climatiques grandissent.

En conclusion, le marché de Rio offre un large éventail d’opportunités : des occasions d’achat à bas prix actuellement dans un cycle de reprise, des placements à haut rendement dans la location ou dans les secteurs sous-évalués, ainsi que des perspectives de développement soutenues par des incitations politiques et l’évolution des modes de vie. Les acteurs qui effectueront des recherches approfondies et aligneront leurs stratégies sur l’avenir de la ville – plus connectée, plus mixte, plus durable – en tireront de grands bénéfices. De bien des façons, Rio à la fin des années 2020 pourrait être comparable à une histoire de redressement : une ville qui s’attaque à ses problèmes et libère son potentiel. Ceux qui investissent dans la satisfaction des besoins en logement, la revalorisation d’actifs négligés ou l’adaptation à la demande (que ce soit pour du logement de luxe ou du co-living) trouveront probablement les prochaines années enrichissantes, tant sur le plan financier que pour façonner le prochain chapitre de la Cité Merveilleuse.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel brésilien 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Tendances des prix des logements à Rio vs inflation)
• The Latinvestor – Le marché de l’immobilier de luxe à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur le segment du luxe, fourchettes de prix et prévisions)
• The Latinvestor – 19 prévisions pour l’immobilier à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Impact du projet Reviver Centro, tendances du rendement locatif, éclairages démographiques)
• The Rio Times – Le marché du logement brésilien croît de 15% malgré des taux d’intérêt élevés (mai 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Taux d’intérêt, prévisions sur les prêts hypothécaires, données sur le secteur de la construction)
• Reuters – « Airbnb alimente le boom des locations de courte durée dans la destination touristique de Rio » (oct. 2024) reuters.com reuters.com (Prévalence de la location de courte durée et effets sur le logement à long terme)
• JLL Brésil – Perspectives du marché des bureaux à Rio de Janeiro T1 2025 jll.com jll.com (Taux de vacance des bureaux et absorption à Rio)
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 Brésil (Guide Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Paysage réglementaire, implications de la réforme fiscale, tendances du marché)
• Valor International (via Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur les lancements et la hausse des ventes dans la zone centrale)
• Rio Times – Performance du marché immobilier brésilien en 2024 riotimesonline.com (Conditions macroéconomiques, contexte des taux d’intérêt)
• Prefeitura do Rio – Programme Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistique sur la pénurie de logements et incitations à la reconversion)

Tendances du marché résidentiel (secteur résidentiel)

Tendances générales du marché et des prix : Le secteur résidentiel à Rio de Janeiro connaît des tendances divergentes selon les segments. En moyenne, les prix des logements augmentent légèrement à l’échelle de la ville, mais avec d’importantes variations selon les quartiers et les types de biens. Comme mentionné, les prix à l’échelle de la ville ont augmenté de ~4–7 % au cours de la dernière année en termes nominaux thelatinvestor.com. Il est important de noter que les quartiers chics de Rio surperforment le segment intermédiaire. En 2024, le prix moyen à l’échelle de la ville a augmenté de ~7,3 %, mais les quartiers de luxe ont largement dépassé ce chiffre : les valeurs dans les districts prisés comme Leblon, Ipanema et Lagoa ont bondi de plus de 10 % d’une année sur l’autre thelatinvestor.com. Sur une période de cinq ans (2020–2025), le prix au mètre carré a augmenté d’environ 15 % à Rio, tandis que les biens de haut standing se sont appréciés de 25–30 % sur la même période thelatinvestor.com. Cela reflète la résilience du segment du luxe face aux fluctuations économiques, car les acheteurs aisés achètent souvent comptant et sont moins sensibles aux taux d’intérêt thelatinvestor.com thelatinvestor.com. À l’inverse, l’immobilier de gamme intermédiaire a connu une croissance bien plus modérée, et une fois l’inflation prise en compte, les prix sur le marché intermédiaire ont à peine évolué ces dernières années globalpropertyguide.com. Essentiellement, le marché résidentiel de Rio est scindé : les districts haut de gamme à l’offre limitée affichent une forte valorisation, tandis que les quartiers plus abordables restent relativement stables.

Explosion du segment du luxe : Le marché résidentiel de luxe à Rio est en plein essor et s’est distingué par ses performances exceptionnelles. En 2023, la valeur totale des ventes de propriétés de luxe (généralement définies comme les maisons de plus de ~2 millions R$) a bondi de 70 % – une augmentation extraordinaire – et cette dynamique s’est poursuivie en 2024 et en 2025 thelatinvestor.com. Les biens de luxe représentent désormais environ 15 % de toutes les ventes immobilières en valeur à Rio, bien qu’ils constituent une fraction bien plus faible du nombre d’unités, ce qui montre l’importance des transactions haut de gamme sur le marché thelatinvestor.com. Les prix dans les quartiers d’élite illustrent cette tendance : Leblon, le quartier le plus cher de la ville, affiche une moyenne de 20 000 à 25 000 R$ le m² pour les biens d’exception, tandis que les appartements en front de mer à Ipanema se négocient autour de 18 000 à 22 000 R$ le m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ces zones ultra-premium sont caractérisées par une offre extrêmement limitée et font office de véritables « valeurs refuges » de l’immobilier – les prix y ont atteint des records en 2023 et continuent de grimper thelatinvestor.com. En effet, Leblon a été désigné quartier le plus cher du Brésil en 2023 et demeure un symbole de statut social ; la valeur des biens à Leblon a atteint environ 25 000 R$/m² et devrait continuer à augmenter sous l’effet d’une demande insatiable et d’une offre très restreinte thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Tableau : Gammes de prix résidentiels à Rio de Janeiro par segment thelatinvestor.com thelatinvestor.com

Segment	Quartiers Exemples	Fourchette de Prix Typique (R$/m²)
Ultra-Premium	Leblon ; Ipanema (bord de mer)	R$20,000 – R$25,000
Premium	Ipanema intérieur ; Lagoa ; Jardim Botânico ; Gávea ; quartiers luxueux de Copacabana	R$15,000 – R$20,000
Montée en gamme émergente	Botafogo ; Flamengo ; Barra da Tijuca (secteurs prime)	R$10,000 – R$15,000
Moyenne de la ville	Tous quartiers (moyenne générale)	~R$12,000 par m² (moyenne)

Source : The Latinvestor (analyse de marché, juin 2025) thelatinvestor.com

Comme indiqué ci-dessus, les quartiers les plus haut de gamme de la Zona Sul (zone sud) affichent des prix bien supérieurs à la moyenne de la ville, tandis que même les zones de « luxe émergent » comme Botafogo ou certaines parties de Barra da Tijuca atteignent désormais cinq chiffres par mètre carré thelatinvestor.com. Ces différences de prix mettent en lumière la valeur accordée à l’emplacement, à la vue et à l’exclusivité. Notamment, Barra da Tijuca, un quartier planifié plus récent, propose du luxe à un prix au m² inférieur (environ R$9,000–12,000 dans ses secteurs premium) et s’est révélé être le sous-marché du luxe à la croissance la plus rapide thelatinvestor.com. Les nouvelles constructions haut de gamme à Barra ont bondi de 34,1% récemment, les promoteurs profitant de la demande de grands appartements modernes dans ce secteur thelatinvestor.com. Les biens spacieux et riches en commodités de Barra – souvent dans des complexes fermés avec piscines, salles de sport et parking – séduisent les familles huppées en quête de plus d’espace que ne peuvent offrir les anciens quartiers balnéaires thelatinvestor.com. Cela a fait de Barra un acteur de plus en plus important dans la scène du luxe à Rio, constituant en quelque sorte un « second noyau » de l’immobilier haut de gamme en dehors de la traditionnelle Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Marché locatif et locations de courte durée : Le marché locatif de Rio a été dynamique, influencé par le tourisme et la montée en puissance des plateformes de location de courte durée.

Les rendements locatifs traditionnels à long terme dans la ville sont modérés – avec une moyenne d’environ 4 à 5 % brut par an dans la plupart des quartiers, et souvent inférieurs à 4 % dans les quartiers prisés de la zone sud comme Copacabana ou Botafogo thelatinvestor.com.Les prix d’achat élevés dans ces quartiers recherchés compressent les rendements locatifs (par exemple, un modeste deux-pièces à Copacabana peut coûter tellement cher que le loyer annuel équivaut à seulement ~3 % de sa valeur) thelatinvestor.com.Cela a incité certains investisseurs à se tourner vers la location de courte durée (Airbnb) pour augmenter leurs rendements.Depuis la fin des années 2010, Rio a connu un boom des locations de courte durée, en particulier dans les zones balnéaires très prisées des touristes.À Ipanema, par exemple, il y a désormais une annonce Airbnb pour chaque 7 logements dans le quartier – une statistique frappante qui illustre à quel point les locations de vacances sont devenues omniprésentes reuters.com reuters.com.Dans la voisine Copacabana, les annonces Airbnb ont également proliféré (en hausse d’environ 24 % depuis 2019) reuters.com.Cette tendance présente à la fois des avantages et des inconvénients.D’une part, cela crée des opportunités lucratives pour les propriétaires et gestionnaires de biens : des hôtes entrepreneurs à Rio ont créé des entreprises de gestion immobilière, doublant leur portefeuille chaque année pour répondre à la demande touristique reuters.com.D’autre part, la flambée des locations de courte durée rend les locations de longue durée plus difficiles à trouver dans ces zones et fait grimper les loyers, ce qui inquiète les associations de résidents locaux reuters.com.Les conseils de copropriété ont souvent du mal à équilibrer les intérêts des propriétaires qui tirent profit d’Airbnb et ceux qui se plaignent des invités de passage ou des problèmes de sécurité reuters.com.Jusqu’à présent, les autorités de Rio n’ont pas fortement réglementé les locations de courte durée, mais les experts du secteur estiment qu’il ne s’agit que d’une question de temps avant que d’autres règles (ou taxes) ne soient imposées, comme on l’a vu dans d’autres grandes villes reuters.com.Toute réglementation de ce type sera un facteur clé à surveiller, car elle pourrait influencer le comportement des investisseurs sur le marché des copropriétés.En résumé, le paysage locatif de Rio en 2025 raconte l’histoire de deux marchés : un marché de la location à long terme stable avec des rendements modérés, et un marché de la location à court terme en pleine effervescence transformant de nombreux appartements en véritables suites hôtelières – une tendance qui devrait se poursuivre tant que le tourisme restera fort.

Marché intermédiaire et logements abordables : Les segments moyen et inférieur du marché résidentiel de Rio ont rencontré plus d’obstacles. Les taux d’intérêt élevés (plus de 14 % Selic) ont rendu les prêts hypothécaires coûteux, excluant certains acheteurs de la classe moyenne riotimesonline.com. En conséquence, la croissance des prix dans les quartiers secondaires (notamment dans certaines parties de la zone nord ou en périphérie) est restée stable ou n’a fait que suivre l’inflation. L’accessibilité des loyers est également une préoccupation, car de nombreux acheteurs potentiels reportent leurs achats et continuent de louer. L’action gouvernementale axée sur le logement subventionné influence ce segment : l’élargissement des programmes MCMV et les prêts à taux bas financés par le FGTS stimulent la construction de logements abordables dans les quartiers de banlieue. Plus de 278 milliards de R$ sont investis à l’échelle nationale dans le logement abordable d’ici 2025, dans le but d’ajouter des millions de logements et de potentiellement stabiliser les prix dans certaines zones périphériques où de nouvelles constructions voient le jour thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Par exemple, de grands projets immobiliers dans les banlieues ouest (par exemple Campo Grande ou Santa Cruz dans la zone ouest de Rio) pourraient légèrement atténuer la pression sur les prix dans ces secteurs grâce à l’augmentation de l’offre thelatinvestor.com. Historiquement, lorsque de nouveaux lotissements abordables ont été inaugurés (comme avec la première vague du programme MCMV jusqu’en 2014, qui a construit 2,4 millions d’unités à l’échelle nationale), la valeur des propriétés avoisinantes avait tendance à se stabiliser, voire à baisser légèrement en raison de l’afflux d’offre thelatinvestor.com. Cela suggère que dans les quartiers périphériques de Rio, la construction massive de logements pourrait maintenir des prix accessibles, ce qui constitue une bonne nouvelle pour les primo-accédants.

Une autre tendance notable est la montée en puissance des appartements locatifs gérés professionnellement (multifamilial), un concept relativement nouveau au Brésil. Promoteurs et investisseurs repèrent des opportunités pour construire des immeubles résidentiels locatifs (un modèle courant aux États-Unis et en Europe) à Rio et São Paulo, surtout alors que les jeunes actifs montrent une ouverture envers la location à long terme. Le programme Reviver Centro (décrit ci-dessous) facilite même la conversion d’anciens immeubles de bureaux en lofts locatifs au centre-ville thelatinvestor.com. Globalement, alors que le marché des logements de luxe fait la une avec une croissance à deux chiffres, le marché résidentiel au sens large à Rio se caractérise par une amélioration lente mais régulière, soutenue par les incitations gouvernementales et un véritable besoin de logements pour tous les niveaux de revenus.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces et industriel)

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux commerciaux de Rio de Janeiro a rencontré des difficultés ces dernières années, mais il montre enfin des signes d’amélioration. La ville a traversé une période de surabondance dans les années 2010 – aggravée par la récession économique post-Olympique et les retombées du scandale pétrolier de Petrobras, qui ont conduit à des réductions d’effectifs et à l’abandon de tours d’entreprises. Les taux de vacance du marché des bureaux à Rio ont dépassé les 30 % pendant une grande partie de la fin des années 2010. En 2025, cependant, les vacances dans les bureaux diminuent progressivement. Au premier trimestre 2025, la vacance des bureaux à Rio est tombée à 29,4 %, soit le niveau le plus bas depuis environ 10 ans jll.com. Bien qu’un taux de vacance d’environ 29 % reste très élevé selon les normes mondiales, la tendance à la baisse indique une absorption nette positive. Au cours de l’année passée (T1 2024 à T1 2025), la vacance a diminué d’environ 5 points de pourcentage dans toute la ville jll.com. Deux zones ont mené cette absorption fin 2024 : Centro (Centre-ville) et Barra da Tijuca. Le centre-ville de Rio a connu une baisse de 2,5 points de pourcentage de la vacance rien qu’au quatrième trimestre 2024, grâce en grande partie aux agences gouvernementales qui ont occupé des espaces jll.com. Par exemple, le gouvernement de l’État de Rio et le bureau du procureur public ont étendu leurs bureaux au Centro, remplissant certains immeubles restés vacants depuis longtemps jll.com. Barra da Tijuca, qui accueille un second pôle de bureaux (apprécié des entreprises cherchant des locaux modernes en dehors du centre embouteillé), a également contribué à l’amélioration du taux de vacance jll.com.

Même avec ces progrès, environ un espace de bureau sur quatre à un sur trois à Rio reste vide, reflétant un marché encore en phase de reprise. Les loyers des bureaux de prestige sont donc sous pression, et les propriétaires offrent fréquemment des concessions pour attirer des locataires. La tendance du « flight-to-quality » est évidente : les locataires profitent de la conjoncture favorable pour déménager vers des immeubles de catégorie supérieure (souvent de nouvelles tours plus efficaces à Porto Maravilha ou Barra) à des loyers attractifs, laissant derrière eux les anciens biens. Cela conduit progressivement à une bifurcation du marché des bureaux, les immeubles AAA de premier choix trouvant preneur, tandis que les bureaux obsolètes (notamment dans le quartier central des affaires) peinent ou sont réaffectés. Une initiative remarquable pour répondre à cela est le programme “Reviver Centro” (décrit plus loin), qui encourage la conversion des anciens immeubles de bureaux du centre-ville en logements ou en hôtels thelatinvestor.com. Dans les années à venir, nous nous attendons à ce que la vacance des bureaux à Rio continue de diminuer à mesure que l’économie croît, mais le rythme dépendra de la demande des nouvelles entreprises. Des secteurs comme la pétrochimie, la technologie et la finance représentent une grande partie des locations à Rio ; toute expansion (par exemple, si les prix du pétrole restent élevés, stimulant les entreprises du secteur de l’énergie) pourrait accélérer l’absorption des bureaux. De plus, les fournisseurs de coworking et de bureaux flexibles sont entrés sur le marché de Rio pour profiter de la demande des entreprises recherchant plus de flexibilité – ces opérateurs ont occupé certains espaces, notamment dans la zone portuaire revitalisée et à Zona Sul. En somme, le marché des bureaux à Rio en 2025 est en phase de stabilisation : le pire de la surabondance est passé, l’occupation du secteur public aide et aucune nouvelle offre majeure n’arrive sur le marché exclusivement à court terme, permettant à la vacance de s’améliorer lentement jll.com jll.com.

Commerce de détail et commercial mixte : Le secteur de l’immobilier de détail à Rio s’adapte à l’évolution des habitudes de consommation. Le commerce physique a été durement touché par la récession de 2015-2016 et la pandémie de 2020, mais les années 2024-2025 ont vu un retour de l’affluence, en particulier dans les rues commerçantes en plein air et les centres commerciaux des quartiers aisés. Les centres commerciaux populaires de Rio (tels que Shopping Rio Sul à Botafogo, BarraShopping à Barra et Village Mall) affichent des taux d’occupation supérieurs à ceux d’il y a deux ans, les ventes au détail ayant repris parallèlement au tourisme. Une évolution intéressante dans le secteur des centres commerciaux est la consolidation et l’investissement de la part de grands opérateurs. En 2024, par exemple, Iguatemi (l’une des principales sociétés de centres commerciaux du Brésil) s’est associée à un fonds immobilier pour acquérir une participation de 16,6 % dans Shopping Rio Sul, l’un des centres commerciaux emblématiques de Rio practiceguides.chambers.com. Cette transaction reflète une confiance renouvelée dans le marché du commerce haut de gamme et une tendance des opérateurs de centres commerciaux à fusionner ou acquérir des actifs pour gagner en taille. De même, Aliansce Sonae (un autre grand fonds immobilier spécialisé dans les centres commerciaux) a investi dans des extensions à usage mixte de ses centres commerciaux, ajoutant des composantes résidentielles et de bureaux aux propriétés commerciales afin de créer des complexes de type “mini-ville” siila.com.br. À Rio, nous voyons des centres comme le complexe BarraShopping continuer à évoluer avec des tours de bureaux adjacentes, des centres médicaux et même des projets de tours résidentielles sur le site. Ces pôles commerciaux à usage mixte répondent au désir de commodité des consommateurs (vivre, acheter, travailler au même endroit) et contribuent à générer du trafic.

Le commerce de rue dans les quartiers prisés (par exemple les restaurants et boutiques d’Ipanema, Leblon et Copacabana) profite du retour en force des touristes entre 2023 et 2025. Avec une devise brésilienne (le real) relativement faible, Rio est devenue une destination attrayante et les dépenses touristiques augmentent – ce qui profite aux hôtels, restaurants et commerces. Les grandes rues commerçantes comme Garcia d’Ávila (Ipanema) ou Visconde de Pirajá ont vu l’ouverture de nouveaux magasins, y compris des marques internationales qui entrent ou se développent à Rio pour attirer la clientèle de luxe. À l’inverse, certains centres de quartier des zones moins aisées peinent encore avec la vacance et la concurrence du e-commerce. L’adoption du e-commerce au Brésil a fortement augmenté pendant la pandémie, ce qui freine l’expansion des grandes surfaces commerciales. On observe certaines grandes cellules commerciales vacantes être transformées en pôles logistiques de logistique du dernier kilomètre voire en églises ou écoles en périphérie.

Industriel et Logistique : Bien que le marché industriel de São Paulo soit plus important, le secteur de l’immobilier logistique dans le Grand Rio a affiché de solides performances. L’essor du commerce en ligne dû à la pandémie et la croissance du secteur pétrolier et gazier au Brésil ont accru la demande d’entrepôts et de centres de distribution autour de Rio (notamment le long des autoroutes de la Baixada Fluminense et près du port et de l’aéroport). Selon JLL, début 2025, le taux de vacance global de l’immobilier industriel au Brésil a atteint des niveaux historiquement bas (environ 7–8 %) jll.com – et les parcs logistiques de Rio participent à cette dynamique, beaucoup d’installations étant entièrement louées. De grandes infrastructures comme l’extension du port d’Itaguaí et les améliorations au Porto do Açu de Rio (un grand port privé au nord de la ville) attirent les investissements logistiques. En fait, le Porto do Açu et les complexes industriels associés ont accueilli environ 6 milliards BRL d’investissements, créant de nouveaux parcs industriels qui transforment la région thelatinvestor.com. Par ailleurs, la volonté de développer des data centers au Brésil concerne aussi Rio : l’État compte plus de 900 MW de capacité de data centers prévus ou en construction, ce qui stimule la construction d’installations spécialisées et pourrait faire de Rio un pôle d’infrastructures technologiques d’ici 2030 bnamericas.com. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel offre des rendements supérieurs au résidentiel (souvent 8–10 %+ de taux de capitalisation) et la demande est forte. Nous prévoyons une croissance continue dans ce segment, soutenue par le rôle de Rio en tant que porte logistique (avec ses ports, complexes pétrochimiques et sa vaste base de consommateurs).

En résumé, l’immobilier commercial à Rio en 2025 est contrasté : le marché des bureaux se remet d’un taux de vacance élevé au fur et à mesure que l’économie reprend ; le secteur du commerce de détail se stabilise grâce à des investissements ciblés et à la mixité d’usages ; et le secteur industriel/logistique est très dynamique avec de faibles taux de vacance et une expansion portée par le e-commerce et les échanges commerciaux.

Projets mixtes et nouveaux développements

Rio de Janeiro assiste à une poussée en faveur des développements à usage mixte, alors que les urbanistes et les promoteurs cherchent à moderniser le tissu urbain et à créer des environnements où l’on peut vivre, travailler et se divertir. L’un des efforts de réaménagement urbain à usage mixte les plus significatifs est le projet Porto Maravilha dans la zone portuaire (Centro). Ce projet de longue haleine, lancé avant les Jeux Olympiques de 2016, transforme l’ancien front de mer délabré en un quartier dynamique avec des bureaux, des logements, des lieux culturels et un meilleur accès aux transports en commun. D’ici 2026, la zone portuaire revitalisée devrait accueillir jusqu’à 70 000 nouveaux résidents à moins de 1 km des transports publics, grâce à une vaste construction de logements en parallèle avec des projets commerciaux itdp.org. Porto Maravilha abrite désormais des attractions comme le Musée de Demain et l’aquarium AquaRio, des immeubles de bureaux modernes de catégorie A (comme Aqwa Corporate) et de nouveaux ensembles résidentiels en cours de développement. Un sous-projet axé sur la technologie, le pôle d’innovation “Porto Maravalley”, a ouvert en 2024 pour attirer startups et industries créatives thelatinvestor.com. Ce pôle, doté d’espaces de coworking et d’incubateurs, a renforcé l’attrait de la zone portuaire pour les jeunes professionnels et s’inscrit dans un plan plus large visant à mixer bureaux technologiques, appartements et espaces de loisirs thelatinvestor.com. La renaissance de la zone portuaire en tant que quartier à usage mixte est comparée à une enclave de type Silicon Valley – elle propose des appartements modernes dans des entrepôts/lofts reconvertis, de nouveaux cafés et restaurants, ainsi que de faciles connexions en tramway (VLT) vers le centre-ville. Le résultat est une communauté en pleine expansion où l’on peut vivre, travailler et socialiser sans longs trajets quotidiens thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

En dehors du centre-ville, Barra da Tijuca a été un foyer de communautés planifiées à usage mixte. Barra elle-même a été développée avec un concept d’usage mixte en tête – de grands complexes conçus par des maîtres d’œuvre comprennent souvent des tours résidentielles, des centres commerciaux, des écoles et parfois des immeubles de bureaux. Cette tendance se poursuit avec des projets comme Ilha Pura (l’ancien village olympique, aujourd’hui une communauté résidentielle avec des parcs et un centre-ville commercial) et de nouvelles phases autour du Parc Olympique de Barra. Les plans pour Projeto Imagine dans la zone du parc olympique, par exemple, prévoient un parc d’attractions, des musées, un centre gastronomique et possiblement des composantes résidentielles/hôtelières, en réaffectant certains sites olympiques pour en faire une destination familiale de loisirs et à usage mixte coliseum-online.com. De plus, des promoteurs privés à Barra et Recreio (encore plus à l’ouest) construisent des complexes multi-tours qui intègrent des galeries marchandes et des espaces de coworking pour les résidents. Ces quartiers autonomes répondent à un mode de vie où les besoins quotidiens sont accessibles à pied – un concept relativement nouveau dans la Barra centrée sur la voiture.

Les promoteurs de centres commerciaux adoptent également l’usage mixte. Aliansce Sonae, important opérateur de centres commerciaux, a annoncé le développement de six grands projets à usage mixte à travers le Brésil, y compris à Rio, intégrant 35 tours résidentielles, de bureaux, et d’hôtels au sein de centres commerciaux siila.com.br. Cela indique que les sites de centres commerciaux (souvent de grands terrains dans des secteurs stratégiques) accueilleront de plus en plus de bureaux, d’appartements et d’hôtels – transformant effectivement les malls en districts à fonctions multiples. À Rio, un exemple est l’expansion autour du Bossa Nova Mall jouxtant l’aéroport Santos Dumont, qui comprend désormais un hôtel et est relié à des bureaux et à l’aéroport – créant ainsi un pôle mixte de voyage, de commerce et d’affaires au centre-ville.

Le programme Reviver Centro est un autre catalyseur du développement à usage mixte. En convertissant des immeubles commerciaux inutilisés du centre historique en logements (lofts, studios) et en ajoutant des commerces en rez-de-chaussée, il injecte une activité continue dans ce qui était autrefois un quartier d’affaires de 9h à 17h thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le programme offre des réductions fiscales et des incitatifs de zonage aux promoteurs qui créent des logements dans le Centro, ce qui aboutit souvent à un résultat mixte : d’anciens immeubles de bureaux deviennent des appartements à l’étage, avec des cafés ou des boutiques au niveau de la rue, préservant le patrimoine architectural tout en l’adaptant aux besoins actuels. Cela permet non seulement d’augmenter l’offre de logements mais aussi de mélanger de façon durable les fonctions résidentielles et commerciales au centre-ville.

• Zona Sul (Zone Sud) : La Zona Sul est la région la plus prestigieuse de Rio, englobant des quartiers emblématiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo et Lagoa.L’immobilier ici se caractérise principalement par la rareté et des prix élevés.Les propriétés de la Zona Sul, en particulier le long du front de mer et autour de la Lagoa (Lac Rodrigo de Freitas), atteignent les prix les plus élevés de la ville, comme mentionné précédemment – ils varient souvent de 15 000 R$ à 25 000 R$ par mètre carré dans les immeubles de luxe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon et Ipanema sont les joyaux de la couronne : la taille limitée de Leblon et son exclusivité (seulement quelques pâtés de maisons en bord de mer) en font un quartier où l’offre est extrêmement restreinte, ce qui explique pourquoi ses valeurs ont grimpé au sommet du marché.Même sur un marché plus lent, la demande pour Leblon reste insatiable – le quartier a été mis en avant en 2023 comme l’endroit le plus cher (~R$25k/m²) et continue de s’apprécier car les acheteurs fortunés le considèrent comme un symbole de statut et une valeur refuge sûre thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema, de même, bénéficie d’une reconnaissance mondiale et d’un mélange de luxueux appartements en copropriété et de charmants bâtiments plus anciens ; tout ce qui se trouve près de la plage à Ipanema est un bien immobilier de premier choix.La Zona Sul bénéficie également des meilleures commodités urbaines – restaurants de premier plan, hôpitaux, écoles et attractions touristiques – ce qui maintient son attrait.L’inconvénient est qu’il y a très peu de nouvelles constructions.Le zonage est strict et il y a peu de terrains vacants, donc les nouveaux projets sont généralement des rénovations de type boutique ou, à l’occasion, la réaffectation d’un bâtiment ancien.Cela maintient l’offre limitée.Une tendance importante ici est que les rendements locatifs dans la zone Sud diminuent car les prix augmentent plus vite que les loyers thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dans des quartiers comme Ipanema, Copacabana et Botafogo, de nombreux appartements sont désormais détenus par des investisseurs (y compris des étrangers) qui ont fait grimper les prix d’achat, mais la croissance des loyers n’a pas suivi, entraînant des rendements aussi bas que ~3 % thelatinvestor.com.Ainsi, on pourrait dire que Zona Sul est devenue davantage une opportunité d’appréciation du capital qu’un placement axé sur le revenu.Pour les résidents, ces quartiers restent très recherchés pour leur mode de vie : rues piétonnes, accès à la plage, culture (par exemplethéâtres à Botafogo, vie nocturne à Lapa adjacente à Gloria), et amélioration des transports (les lignes de métro desservent une grande partie de la Zona Sul).Les infrastructures à venir, comme l’extension du métro et les nouvelles lignes de VLT, visent à améliorer davantage la connectivité de la Zona Sul vers d’autres parties de la ville, ce qui ne pourra qu’augmenter la valeur des biens immobiliers.En bref, la Zona Sul en 2025 est un marché de vendeurs pour les biens de qualité : la demande dépasse l’offre, les acheteurs nationaux et étrangers de l’élite sont actifs (certains payant en espèces ou en USD), et le mélange unique de beauté naturelle et de commodités urbaines de la région garantit qu’elle reste le quartier le plus cher de Rio thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Barra da Tijuca (Zone Ouest) : Barra da Tijuca représente la nouvelle frontière de Rio – un vaste quartier de style suburbain à l’ouest de la ville, connu pour ses grands immeubles, ses communautés fermées et ses larges avenues.
L’immobilier à Barra a un caractère très différent de celui de la Zona Sul.Elle offre plus d’espace et des constructions neuves à des prix relativement plus bas (au m²), ce qui séduit les familles et ceux qui recherchent un mode de vie suburbain à l’américaine.Les prix actuels dans les quartiers principaux de Barra sont d’environ R$9 000 à 12 000 par m², ce qui est nettement inférieur à ceux des meilleurs quartiers de la Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Cependant, Barra a connu une croissance rapide : elle est citée comme ayant la plus forte appréciation des prix dans le segment du luxe récemment, avec de nouveaux projets haut de gamme qui font augmenter les valeurs thelatinvestor.com.Par exemple, le lancement de condominiums de luxe en bord de mer et de communautés de maisons sécurisées dans des zones comme Jardim Oceânico et le long de la plage de Reserva a attiré des acheteurs haut de gamme à Barra, renforçant ainsi son image.L’activité de développement est élevée – Barra dispose toujours de terrains pour de grands projets, et les promoteurs ont livré de nombreuses nouvelles unités en 2023-2024 (dont certaines avaient été reportées depuis le boom de la construction olympique).La zone du Parc Olympique et ses environs sont progressivement réaménagés : les enceintes sportives sont reconverties (une arène transformée en lycée, une autre en centre de formation), et les terrains adjacents sont destinés à des projets à usage mixte.Les infrastructures de Barra se sont considérablement améliorées au cours de la dernière décennie – les Jeux Olympiques de 2016 ont conduit à la création de nouvelles autoroutes (TransOlímpica), de lignes de BRT et à l’extension de la ligne 4 du métro jusqu’à Barra, la reliant à Ipanema.Ces améliorations rendent Barra plus accessible et attrayant, réduisant les temps de trajet vers la zone sud.En conséquence, Barra est de plus en plus autosuffisante et ressemble à une ville, avec de multiples centres commerciaux (BarraShopping, Village Mall), des pôles de bureaux (des compagnies pétrolières et des entreprises y ont leur siège), et même des lieux culturels.De nombreux Brésiliens qui pourraient se permettre de vivre dans la Zona Sul choisissent Barra pour une maison plus grande ou un environnement plus décontracté.De plus, les acheteurs internationaux manifestent un intérêt pour les appartements haut de gamme de Barra – il offre un style de vie en bord de mer à une fraction du coût de Miami ou Dubaï, ce qui attire particulièrement les acheteurs du Moyen-Orient et d’Europe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.À l’avenir, Barra da Tijuca est destinée à rester l’une des zones de croissance de Rio.Elle est identifiée comme une zone clé pour le nouveau développement de luxe (plus de 40 projets de luxe sont prévus pour 2025–2026 à Rio, principalement à Barra, reflétant la confiance des promoteurs) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.La forte croissance démographique de la région (de nombreuses jeunes familles s’installent) et les projets d’infrastructure continus (comme les améliorations des systèmes d’égouts, de drainage dans les sous-quartiers sujets aux inondations, etc.) indiquent qu’elle jouera un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier de Rio.Cependant, un défi consiste à assurer une croissance durable : la congestion du trafic est un problème car la possession de voitures est élevée, et il sera important de maintenir des services adéquats pour sa population croissante.Pourtant, comparée à il y a dix ans, Barra est bien moins une « communauté dortoir éloignée » et davantage une extension du centre-ville, avec des valeurs immobilières en hausse constante à mesure qu’elle mûrit.
• Centre et zone portuaire : Le Centre (centre-ville) de Rio et la zone portuaire adjacente connaissent une importante renaissance.Historiquement, le Centro était le centre d’affaires et administratif animé de Rio, mais il se vidait après les heures de travail et a souffert de négligence et de la hausse des vacances dans les années 2000.Aujourd’hui, grâce à des initiatives public-privé telles que Reviver Centro et le réaménagement de Porto Maravilha, la zone attire de nouveaux résidents et investisseurs.Les données du début de 2024 ont montré une hausse de 35 % des nouveaux lancements de projets dans les zones centrales et portuaires, ainsi qu’une augmentation de 12,6 % des ventes immobilières dans ces quartiers thelatinvestor.com.Cela indique un très fort intérêt pour le centre urbain, car les promoteurs commencent à profiter des incitations à construire des logements et les acheteurs reconnaissent le potentiel de la vie en centre-ville.Le programme Reviver Centro, lancé en 2021 et intensifié d’ici 2024–25, est un véritable changement de cap.Il offre des avantages fiscaux et des autorisations plus rapides pour la conversion de bâtiments commerciaux en logements, et permet même la construction de nouveaux logements dans des parties du centre-ville qui étaient auparavant réservées à un usage commercial uniquement en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Cette politique répond directement à un déficit estimé d’environ 369 000 logements à Rio en transformant des bureaux sous-utilisés en appartements thelatinvestor.com.Plusieurs promoteurs se sont lancés dans l’aventure ; par exemple, d’anciens immeubles de bureaux le long de l’Avenida Rio Branco sont vidés et transformés en lofts/appartements modernes.La ville signale des dizaines de bâtiments en cours de conversion à partir de 2025.Cet effort porte déjà ses fruits : de jeunes professionnels et étudiants s’installent dans le Centro pour profiter de trajets domicile-travail plus courts, de lofts tendance et du charme historique de quartiers comme Lapa, Saúde et Praça Mauá thelatinvestor.com.Les nouvelles tours résidentielles de la zone portuaire (comme celles du quartier Pedra do Sal et près de l’Orla Conde) contribuent également à une communauté naissante.L’ambiance change – le centre-ville de Rio devient un quartier “24h/24” avec de nouveaux bars, galeries et services qui suivent les habitants.C’est un cercle vertueux : plus de personnes vivant là-bas augmente la demande pour des supermarchés, des écoles, etc., ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.Les incitations gouvernementales (telles que les exonérations de la taxe foncière IPTU pour les bâtiments rénovés) renforcent cette dynamique thelatinvestor.com.De plus, d’importants investissements dans les infrastructures à l’intérieur et autour du Centro renforcent ses perspectives.Le système de tramway léger (VLT) relie désormais sans effort la gare routière, le port et le centre-ville, facilitant ainsi la vie sans voiture.Des améliorations sont également prévues pour la gare de train Central do Brasil et il est possible que certaines lignes de train de banlieue soient remises en service, ce qui améliorerait la connectivité.La Zone Portuaire (Zona Portuária) attire spécifiquement de nombreux jeunes professionnels et entreprises technologiques, grâce à des initiatives telles que le pôle technologique Porto Maravalley, comme mentionné sur thelatinvestor.com.Les industries de haute technologie et créatives trouvent leur place dans des entrepôts restaurés transformés en bureaux (par exemple,à Pier Mauá et ses environs), donnant à la zone portuaire une ambiance de « district startup ».Pour l’immobilier, cela signifie que la demande d’appartements modernes dans la zone portuaire est en hausse, mais que l’offre reste limitée – ce qui fait grimper les prix et en fait un point chaud pour les investissements thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Les premiers arrivants trouvent de bonnes opportunités tant dans les bâtiments historiques que dans les nouveaux appartements en copropriété.Perspectives : Le Centro et la zone portuaire ont probablement le plus fort potentiel de croissance d’ici 2030 à Rio.À mesure que de plus en plus de projets sont achevés, ces quartiers pourraient absorber une part importante de la demande de logements de la ville.Des risques subsistent (la sécurité publique et le sans-abrisme au centre-ville sont des préoccupations qui nécessitent une attention continue), mais les autorités municipales et les parties prenantes privées semblent déterminées à redynamiser le centre.La combinaison du patrimoine culturel (architecture séculaire, musées, vie nocturne) et de la commodité moderne (transports, proximité des emplois) confère à ces quartiers un atout unique si la revitalisation réussit.Les valeurs immobilières dans le Centro sont actuellement inférieures à celles de la Zona Sul, mais on peut s’attendre à une convergence à mesure que le centre-ville redevient une adresse résidentielle prisée.

  Les améliorations des infrastructures renforcent la viabilité des projets à usage mixte. Par exemple, de nouvelles lignes de transport en commun (détaillées dans une section ultérieure) signifient que les communautés mixtes de la zone Ouest et des banlieues bénéficieront d’une meilleure connectivité, encourageant le développement de projets axés sur le transport qui combinent logements, bureaux et commerces à proximité des stations. Un exemple concret est l’expansion prévue du réseau de métro : la relance de la Ligne 3 du métro (une ligne sous la baie vers Niterói) et l’extension de la Ligne 2 visent une finalisation d’ici ~2030 railjournal.com railway.supply, ce qui devrait très probablement stimuler les développements à usage mixte autour des futures stations des deux côtés de la baie de Guanabara. De la même façon, le nouveau corridor BRT TransBrasil (dont l’ouverture totale est prévue pour 2025) s’étend le long de l’Avenida Brasil et comprendra des stations dans la Zone Nord où les autorités municipales anticipent des projets axés sur le transport. Le BRT devrait transporter plus de 250 000 passagers par jour d’ici 2030, d’où des développements immobiliers importants (pensez à des tours résidentielles avec des commerces intégrés) sont attendus à proximité de ses arrêts pour desservir cette population itdp.org.

  En résumé, l’immobilier à usage mixte est une tendance en croissance à Rio, perçue comme un moyen de revitaliser les quartiers et de répondre simultanément à de multiples besoins. Les projets dans la zone portuaire, à Barra et au Centro en sont des exemples, et à l’avenir, de grands terrains (anciens sites industriels, terres olympiques, etc.) devraient être reconvertis en un mélange d’usages résidentiel, commercial et de loisirs. Cette diversification est positive pour le marché, car elle crée des communautés plus résilientes et offre aux investisseurs des opportunités de participer à des projets multi-facettes.

  Analyses spécifiques par quartier

• Zones émergentes (zone Nord et au-delà) : Au-delà des zones bien connues, certaines régions émergentes situées dans les zones Nord et l’extrême Ouest de Rio méritent l’attention. La Zone Nord (Zona Norte), traditionnellement plus ouvrière et industrielle, voit apparaître des poches de croissance grâce à l’amélioration des infrastructures. Le gouvernement a investi des centaines de millions de reais dans des projets tels que le contrôle des crues du Rio Acari et l’amélioration urbaine à Jardim Maravilha, visant à réduire les inondations et à améliorer la qualité de vie dans les quartiers de la Zone Nord thelatinvestor.com. À mesure que ces projets se terminent, les zones autrefois sujettes aux inondations ou négligées pourraient devenir plus attractives et faire grimper la valeur des biens immobiliers. Une analogie peut être faite avec le développement de Barra : l’investissement dans les infrastructures y a entraîné une hausse de la valeur des propriétés, et la Zone Nord pourrait suivre la même tendance avec un rendement locatif et des prix de vente plus élevés à mesure que de nouvelles routes, assainissement et systèmes de transport la rendent plus agréable à vivre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est important de noter que la croissance démographique globale de Rio se produit en périphérie – la population de la région métropolitaine est d’environ 13,8 millions en 2024 et augmente, la majeure partie se situant dans les zones périphériques et nord thelatinvestor.com. Cela signifie une croissance naturelle de la demande de logements dans ces zones, ce qui représente des opportunités pour les investisseurs. Les rendements locatifs dans certaines parties de la Zona Norte (par exemple autour de Méier ou Tijuca) peuvent être supérieurs à ceux de la Zone Sud car les prix d’achat sont plus bas alors que les loyers restent corrects – des rendements de 6 à 7% ne sont pas rares pour des appartements bien situés dans la Zone Nord, ce qui attire l’intérêt des investisseurs pour une meilleure rentabilité. De plus, la future Ligne 3 du métro (reliant Niterói de l’autre côté de la baie à la Zone Nord) et l’extension des lignes de BRT à travers la Zona Norte amélioreront considérablement la connectivité, ce qui devrait entraîner une augmentation des prix dans les districts concernés d’ici la fin des années 2020. Dans l’extrême zone Ouest (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio à part Barra), la disponibilité de grandes étendues de terrains a permis la construction de vastes nouveaux lotissements, beaucoup sous le programme MCMV ou similaires. Ces zones sont dites « émergentes » par leur nouvelle offre de logements, bien qu’elles demeurent plus abordables. Par exemple, Campo Grande a vu émerger plusieurs nouveaux ensembles de copropriétés avec des logements adaptés aux familles de classe moyenne, ce qui a mené à une croissance parallèle du commerce de détail (nouveaux centres commerciaux) pour les desservir. Même si cela n’est pas aussi immédiatement lucratif qu’investir à Leblon, ces zones périphériques pourraient offrir une croissance régulière et des volumes importants, surtout à mesure que le développement urbain de Rio s’étend vers l’ouest. La région métropolitaine de Rio est polycentrique, et l’on pourrait voir apparaître des pôles d’affaires secondaires dans ces secteurs également (certains bureaux gouvernementaux ou centres administratifs se relocalisent dans les zones Nord/Ouest moins chères), ce qui stimule à son tour le développement immobilier local.

En somme, chaque quartier de Rio raconte une histoire différente en 2025. La Zone Sud est mature et onéreuse, un havre de luxe avec une croissance limitée de l’offre. Barra da Tijuca est moderne et en expansion, répondant à la demande d’espace et de nouveauté. Centro/Porto est en pleine mutation, avec potentiellement le plus fort potentiel de croissance alors qu’il se réinvente en pôle à usage mixte. Et les zones émergentes au nord et à l’extrême ouest offrent des perspectives prometteuses comme prochaine frontière, spécialement là où les améliorations d’infrastructure croisent la disponibilité de terrains à développer. Les investisseurs avisés adoptent de plus en plus une démarche spécifique par quartier, reconnaissant ces micro-marchés – certains recherchent les forts rendements des zones montantes, tandis que d’autres préfèrent la sécurité des valeurs sûres de la Zona Sul.

Tendances d’investissement (Investissement National et Étranger)

Investissement national : les investisseurs brésiliens – allant des acheteurs individuels aux grands promoteurs et fonds – restent fortement présents sur le marché immobilier carioca. Culturellement, l’immobilier est une classe d’actifs prisée au Brésil, et Rio vient juste après São Paulo en importance nationale, attirant donc d’importants capitaux domestiques. Malgré des taux d’intérêt élevés rendant les crédits coûteux, de nombreux Brésiliens continuent d’acheter de la pierre comme couverture contre l’inflation et la volatilité monétaire (les actifs tangibles étant vus comme plus sûrs en période d’incertitude). Les données du début 2025 montrent que les Brésiliens continuent d’investir dans le logement à un rythme soutenu, avec une hausse des ventes et lancements de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 riotimesonline.com. À Rio, des promoteurs locaux comme Cyrela, Even et RJZ lancent activement de nouveaux projets, ce qui montre leur perception des opportunités. Les principaux promoteurs brésiliens ont affiché d’excellents résultats : par exemple, Cyrela Brazil Realty a enregistré +34 % de croissance des ventes au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant 2,1 milliards de R$ de ventes riotimesonline.com. Cela comprend des projets à Rio, ce qui indique un fort appétit national pour les nouveaux développements. De plus, les banques locales et les investisseurs institutionnels augmentent leur exposition via les fonds d’investissement immobilier (FII), qui incluent souvent des biens cariocas (centres commerciaux, immeubles de bureaux, etc.). Une tendance en 2024 a été la consolidation du secteur des REIT/malls (comme mentionné, Iguatemi et un FII ont acquis une part du centre commercial Rio Sul) practiceguides.chambers.com – les véhicules d’investissement brésiliens mutualisent leurs ressources pour investir dans des biens immobiliers de premier choix.

Les politiques gouvernementales en matière de logement encouragent également l’investissement domestique. L’expansion du crédit immobilier adossé au FGTS (prêts du fonds des travailleurs publics) a fourni un crédit relativement moins cher pour les acheteurs aux revenus moyens inférieurs, maintenant ainsi le volume. Même si l’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 10 % de la production globale de prêts hypothécaires en 2025 en raison des taux élevés, la baisse concerne principalement les prêts à taux de marché ; le crédit subventionné (FGTS) devrait augmenter d’environ 1 % à 126,8 milliards de R$, compensant partiellement la chute riotimesonline.com riotimesonline.com. Ainsi, le marché intérieur s’adapte : moins de personnes souscrivent des prêts immobiliers bancaires classiques, mais davantage utilisent des financements spéciaux ou paient comptant (souvent avec l’aide de la famille ou grâce aux fonds économisés pendant la pandémie). Les grands fonds de pension et d’assurance du Brésil investissent également indirectement dans l’immobilier et, avec des taux d’intérêt élevés, certains se positionnent pour acheter des biens immobiliers maintenant à des taux de capitalisation attractifs, espérant refinancer plus tard lorsque les taux baisseront.

Une autre tendance domestique est la montée des investisseurs en locations de courte durée (comme évoqué précédemment). De nombreux petits investisseurs brésiliens ont acheté des appartements à Rio uniquement pour les louer sur Airbnb, devenant ainsi de véritables micro-entrepreneurs. Il s’agit de capitaux domestiques investis dans l’immobilier pour générer des revenus. Des entreprises comme XP et Housi ont créé des fonds pour acheter des unités résidentielles destinées à la location gérée, signe d’un intérêt institutionnel croissant pour le secteur locatif.

Investissement étranger : L’intérêt étranger pour l’immobilier à Rio de Janeiro a fortement augmenté ces dernières années, faisant de ce facteur un élément clé du marché en 2025. Plusieurs facteurs expliquent cela : une situation monétaire favorable, des prix relativement bas selon les standards internationaux et une ouverture réglementaire. Le réal brésilien a été faible ces dernières années (autour de 5 R$ pour 1 USD, par exemple), ce qui donne aux étrangers un “rabais” effectif de 20–30 % par rapport à il y a quelques années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier de luxe à Rio, à environ 5 000 US$ par m², reste particulièrement abordable par rapport à d’autres grandes villes mondiales – à titre de comparaison, les propriétés de prestige à New York ou Londres coûtent 3 à 5 fois plus cher au mètre carré thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cette proposition de valeur attire l’attention des acheteurs en Europe, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. En effet, les acheteurs internationaux représentent désormais environ 25–40 % des achats de biens immobiliers de luxe à Rio, selon le quartier thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’analyse de The Latinvestor souligne qu’environ 40% des acheteurs du segment luxe à Rio sont internationaux (60 % locaux), et prévoit que la part étrangère dans ce marché du luxe pourrait passer à 35 % du volume des transactions dans les prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Les étrangers sont attirés par des quartiers comme Ipanema, Leblon et Barra, où ils voient un potentiel tant pour profiter du mode de vie (ou générer des revenus via la location saisonnière) qu’une appréciation à long terme. Les investisseurs américains et européens considèrent Rio comme une métropole tropicale relativement sous-évaluée, et certains y diversifient leurs placements pendant que les marchés de leurs pays d’origine atteignent des sommets. On observe également de l’intérêt venant de Chine et du Moyen-Orient ; par exemple, nous avons vu des acheteurs moyen-orientaux acquérir des penthouses en bord de mer à Barra et des Européens acheter des maisons coloniales à Santa Teresa pour en faire des hôtels-boutiques ou des villas Airbnb. Notamment, le Brésil n’impose aucune restriction légale à la propriété immobilière urbaine par des étrangers, ce qui constitue un atout majeur thelatinvestor.com. Un particulier étranger peut acheter un bien à Rio comme un Brésilien, en n’ayant besoin que d’un numéro fiscal local (CPF) globalpropertyguide.com. Le processus d’achat est même devenu plus favorable aux étrangers grâce à une transparence accrue – les registres fonciers numériques et la dématérialisation des actes chez le notaire ont réduit les délais de transaction de plusieurs mois à quelques semaines thelatinvestor.com. De plus, des conventions fiscales existent (par exemple avec les États-Unis et les pays de l’UE) pour éviter la double imposition, et les revenus locatifs des étrangers peuvent souvent être rapatriés dans des conditions fiscales raisonnables. Tout cela réduit les obstacles pour les investisseurs internationaux.

Nous voyons également des fonds étrangers et des entreprises investir. Par exemple, des firmes mondiales de private equity ont manifesté de l’intérêt pour les secteurs de la logistique et des bureaux au Brésil (bien que São Paulo reçoive généralement la part du lion, Rio attire leur attention surtout pour des actifs de niche comme les technoparcs ou les studios). Le secteur hôtelier, en particulier, attire des investisseurs étrangers – plusieurs hôtels de Copacabana/Ipanema ont changé de mains au profit de groupes internationaux ces deux dernières années, misant sur la reprise touristique. Même du côté corporate, la vente de parts dans des actifs comme les centres commerciaux de Rio, ou des infrastructures comme la concession du métro, font intervenir des capitaux étrangers (par exemple, le CPPIB du Canada a investi dans le métro de Rio par le passé ; cela n’est pas directement de “l’immobilier” mais connexe). Autre exemple : Hines (société immobilière américaine) investit dans des complexes à usage mixte au Brésil siila.com.br, ce qui pourrait inclure des projets à Rio, démontrant l’intérêt institutionnel étranger.

En résumé, l’investissement étranger dans le marché immobilier de Rio atteint son niveau le plus élevé depuis de nombreuses années. Les agences immobilières spécialisées dans les acheteurs étrangers (comme WhereInRio et Rio Exclusive) rapportent une activité soutenue. Cet afflux devrait se poursuivre tant que la dynamique monétaire et de rendement reste favorable. Les investisseurs internationaux apportent non seulement de l’argent mais aussi parfois des normes plus élevées et de l’innovation (par exemple, la demande de bâtiments durables ou de technologies domotiques, ce qui pousse les promoteurs locaux à s’adapter). Le consensus est que la demande étrangère est un moteur majeur pour le marché, apportant de la liquidité et aidant à absorber les stocks haut de gamme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cependant, cela contribue également à faire monter les prix dans les quartiers de luxe, comme on l’a noté, ce qui peut réduire les rendements et exclure certains locaux. Le défi sera de trouver un équilibre afin que ce capital extérieur profite à l’ensemble de la ville.

Tendances des prix et prévisions du marché jusqu’en 2030

Trajectoire actuelle des prix : En 2025, les prix de l’immobilier à Rio de Janeiro suivent une trajectoire modérément haussière dans l’ensemble, certains segments devant continuer à surperformer. Après la correction post-2015, le marché a touché un point bas autour de 2018–2019 et a connu une reprise progressive. En termes nominaux, l’indice des prix des maisons FIPEZAP pour Rio est à un niveau record (dépassant le pic de 2014), mais en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix restent inférieurs à ceux du milieu des années 2010 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela suggère un potentiel de croissance supplémentaire si les conditions économiques restent stables. Pour 2025 en particulier, les analystes prévoient que les prix résidentiels de Rio continueront d’augmenter dans une fourchette de quelques pourcents. Les experts du secteur projettent une croissance annuelle des prix d’environ 5 à 7 % pour les propriétés de luxe en 2025–2026, soit environ 2 à 3 points de pourcentage de plus que le taux de croissance global du marché thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela implique que le marché général (tous segments confondus) pourrait voir des augmentations annuelles d’environ 3 à 4 % à court terme, à condition que l’inflation soit contenue au niveau prévu (l’objectif d’inflation du Brésil est d’environ 3,5 % pour 2025). Si les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici fin 2025 (ce qui est possible si l’inflation ralentit), on pourrait assister à une accélération de la hausse des prix, le crédit devenant plus accessible. À l’inverse, si les taux restent très élevés, la hausse des prix pourrait rester modérée et être principalement motivée par les achats au comptant.

Jusqu’en 2030 – Résidentiel : Sur un horizon moyen terme, une appréciation cumulative des prix est anticipée. Le segment du luxe devrait augmenter d’environ +15 % en termes cumulatifs de 2025 à 2030 (ce qui représenterait une moyenne d’environ 3 % par an) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le marché résidentiel plus large pourrait connaître une trajectoire similaire ou légèrement inférieure, peut-être de l’ordre de 10 à 12 % de croissance totale d’ici 2030 (estimation approximative, étant donné la performance historiquement inférieure du segment intermédiaire par rapport au luxe). En pratique, cela signifie que les prix des logements à Rio pourraient globalement suivre l’inflation, voire légèrement la surpasser, mais un retour aux gains explosifs à deux chiffres par an du début des années 2010 n’est pas attendu par la plupart des analystes. Les facteurs clés pour la croissance prévue incluent : une demande de logement persistante (du fait du déficit et de l’urbanisation), une amélioration des conditions économiques (le PIB par habitant du Brésil augmente lentement et devrait continuer ainsi), ainsi qu’une participation croissante des investisseurs étrangers injectant de la liquidité. D’ici 2030, l’immobilier de luxe à Rio pourrait rester bon marché à l’échelle mondiale, offrant ainsi une marge de hausse des prix si la demande internationale passe de 25 % à 35 % du marché comme prévu thelatinvestor.com.

Au niveau des quartiers, Leblon et Ipanema devraient conserver leur position de leaders en termes de prix, la rareté de l’offre nouvelle et leur attrait durable entraînant une croissance régulière des prix (ils pourraient facilement dépasser les R$30 000/m² à la fin des années 2020 si les tendances se maintiennent). Les zones avec plus d’offre comme Barra connaîtront aussi une croissance, mais peut-être à un rythme plus mesuré en raison du volume de nouveaux logements arrivant sur le marché. Les zones périphériques plus abordables pourraient voir une hausse des prix plus lente si de nombreux logements MCMV sont mis en service (augmentation de l’offre), mais ces zones pourraient au contraire bénéficier d’un volume accru de transactions.

Jusqu’en 2030 – Commercial : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement. Les prévisions des courtiers commerciaux suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Rio pourrait descendre dans la fourchette basse des 20 % d’ici 2027, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles constructions majeures et que l’absorption se stabilise à quelques points de pourcentage par an. Les loyers pourraient augmenter légèrement après 2025, une fois que la vacance aura suffisamment diminué ; d’ici 2030, les loyers de bureaux dans les immeubles prime pourraient être nettement plus élevés (en termes réels) qu’aujourd’hui si le taux de vacance se normalise (peut-être 15-20 % en 2030 dans un scénario positif). Cela pourrait entraîner une hausse des prix des bureaux prime, car les valorisations actuelles sont affectées par la vacance. Toutefois, toute projection doit tenir compte de la possibilité de conversions de bureaux qui retireraient de l’offre du marché – le programme Reviver Centro pourrait retirer certains vieux bureaux de l’inventaire (transformés en logements), ce qui améliorerait mécaniquement l’équilibre offre-demande dans le secteur des bureaux et soutiendrait la reprise des prix pour le stock restant. Côté commerces, les revenus des centres commerciaux devraient croître avec l’économie ; les taux de capitalisation des centres commerciaux prime pourraient se réduire si les taux d’intérêt baissent, augmentant ainsi la valeur des actifs. L’immobilier industriel devrait continuer sur sa bonne dynamique – certaines prévisions indiquent que les loyers logistiques au Brésil augmenteront et que la vacance restera sous les 10 % jusqu’en 2030, ce qui serait favorable à la valeur des entrepôts (notamment autour du port et de l’aéroport de Rio avec l’essor du commerce).

Facteurs macroéconomiques et risques à prévoir : Les perspectives ci-dessus supposent un environnement macroéconomique relativement favorable. L’un des éléments clés pour l’avenir de l’immobilier à Rio sera les taux d’intérêt – si le Brésil parvient à maîtriser l’inflation et que le taux Selic revient à un chiffre (par exemple, à 8–9 % d’ici 2027 comme certains s’y attendent practiceguides.chambers.com), le crédit hypothécaire pourrait connaître un fort rebond, déclenchant une nouvelle vague de demande d’utilisateurs finaux qui ferait monter les prix plus rapidement que prévu actuellement. Dans ce scénario, la croissance des prix pourrait surprendre à la hausse, en particulier sur le marché de masse. En revanche, si des taux d’intérêt élevés et un resserrement budgétaire persistent, la croissance pourrait être inférieure aux prévisions et rester stable en termes réels. Un autre facteur est l’évolution politique/réglementaire : tout retour du contrôle des loyers ou une forte imposition sur la propriété pourrait freiner les investissements. Cependant, les récents signaux (tels que la réforme fiscale de 2025 en discussion) suggèrent que le gouvernement reste attentif à ne pas nuire aux fonds immobiliers et préservera vraisemblablement les incitations à l’investissement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Résilience à long terme : Les projections à long terme au-delà de 2030 tendent à être optimistes pour Rio. L’attrait unique de la ville – l’alliance de la beauté naturelle (plages, montagnes) et de la culture urbaine – est perçue comme un atout permanent qui continuera de soutenir la hausse des valeurs sur le segment du luxe quelles que soient les fluctuations à court terme thelatinvestor.com. D’ici 2030, si les tendances mondiales se confirment, vivre en bord de mer dans une grande métropole pourrait devenir un luxe encore plus recherché, ce que Rio offre à des prix comparativement attractifs. Les considérations climatiques et de durabilité seront aussi déterminantes : les biens intégrant des conceptions résilientes (contre les inondations, chaleur, etc.) et la technologie verte pourraient bénéficier de primes, et le marché de Rio évoluera en conséquence thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Pour illustrer un scénario possible en 2030 : imaginez des taux d’intérêt normalisés, une inflation autour de 3 %, une croissance économique modérée – l’immobilier à Rio pourrait alors croître d’environ 5 % par an en nominal. Un bien d’une valeur de 1 000 000 R$ en 2025 pourrait atteindre 1,3 à 1,4 million de R$ d’ici 2030 dans ces conditions. Le segment du luxe pourrait faire un peu mieux (disons 1 M R$ en 2025 -> 1,5 M R$ en 2030 pour un bien haut de gamme). Ce sont des chiffres spéculatifs, mais ils correspondent à l’estimation de 15 % de croissance cumulée sur le segment du luxe et à une croissance légèrement inférieure pour le marché général.

• Expansion des transports en commun : Le réseau de transport de Rio a connu d’importantes améliorations, dont beaucoup influencent directement le marché immobilier.La ville a mis en place trois lignes de Bus à Haut Niveau de Service (TransOeste, TransCarioca et TransOlímpica) autour des Jeux Olympiques, et maintenant le plus grand projet de BRT, TransBrasil, est sur le point d’être achevé.Le corridor BRT TransBrasil longe l’Avenida Brasil (la principale artère nord-sud de Rio) et reliera la lointaine zone ouest (Deodoro) et la zone nord au centre-ville.Avec 20 stations et une capacité de plus de 250 000 passagers quotidiens d’ici 2030, TransBrasil devrait réduire considérablement les temps de trajet domicile-travail et stimuler le développement dans les quartiers le long de son tracé itdp.org.Les zones auparavant mal desservies par les transports en commun – par exemple, certaines parties de Penha, Ramos et Deodoro – devraient devenir plus attrayantes pour les projets résidentiels et commerciaux une fois le BRT pleinement opérationnel.Nous prévoyons que des développements axés sur le transport en commun (tels que des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ou des centres commerciaux adjacents aux stations de BRT) émergeront, comme cela s’est produit le long de l’ancien corridor TransOeste à Guaratiba et Recreio.En outre, le système de métro de Rio est en cours de relance et d’expansion.Les plans pour la Ligne 3 du métro ont été relancés par le gouvernement de l’État, envisageant une ligne de 22 km (y compris un tunnel sous-marin) pour relier le centre-ville de Rio à Niterói et São Gonçalo de l’autre côté de la Baie de Guanabara railjournal.com railway.supply.Alors que l’achèvement est prévu autour de 2030–2031, même l’engagement envers ce projet a des effets positifs : les prix de l’immobilier à Niterói (juste à l’extérieur de la ville de Rio) et dans la zone São Cristóvão/Porto de Rio (où une connexion serait établie) pourraient commencer à refléter la hausse attendue de l’accessibilité.De même, des propositions visant à étendre la Ligne 2 du métro plus en profondeur dans la Zone Ouest (peut-être en atteignant plus centralement la banlieue en plein essor de Rio, Barra da Tijuca, ou en connectant le terminus de la Ligne 4 plus à l’ouest) sont à l’étude projects.worldbank.org railway.supply.Chaque extension du métro qui réduit la dépendance à la voiture a tendance à augmenter la valeur de l’immobilier à proximité – par exemple, lorsque la ligne 4 a été ouverte à Barra en 2016, les prix de l’immobilier à Barra et même le long de sa ligne de BRT de rabattement ont connu une hausse notable.À mesure que de nouvelles lignes sont lancées, on peut s’attendre à des résultats similaires.Rio a également introduit un système moderne de tramway léger sur rail (VLT) dans le centre-ville en 2016, et des extensions du réseau VLT sont en cours (une nouvelle ligne reliant la gare Central à l’aéroport Santos Dumont a été ouverte, etc.).Le VLT a rendu le centre-ville et la zone portuaire beaucoup plus accessibles, contribuant directement aux objectifs du programme Reviver Centro.Les propriétés situées à proximité des stations VLT (comme autour de la Praça Mauá ou de la Rua Sete de Setembro) bénéficient désormais d’un atout supplémentaire à la vente.

  Bien sûr, des événements imprévus (récessions mondiales, fluctuations des prix des matières premières affectant le Brésil, etc.) peuvent modifier la trajectoire. Néanmoins, le consensus parmi les professionnels de l’immobilier à Rio est optimiste pour les 5 prochaines années et plus : environ 85 % des professionnels du marché du luxe interrogés s’attendent à une poursuite de l’appréciation des prix jusqu’en 2025 et au-delà thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Avec une offre limitée sur les biens de qualité et un attrait international croissant, le marché immobilier de Rio de Janeiro est prêt à se renforcer progressivement jusqu’en 2030, récompensant les investisseurs qui sauront patienter dans les cycles du marché.

  Projets d’infrastructure et de développement ayant un impact sur l’immobilier

  Des projets d’infrastructure stratégiques à Rio de Janeiro jouent un rôle déterminant dans la structuration du paysage immobilier, ouvrant souvent de nouveaux quartiers au développement et valorisant les biens grâce à une meilleure connectivité et de nouveaux services. Voici quelques initiatives clés et leurs impacts sur l’immobilier :

• Routes et ponts : Plusieurs projets d’infrastructures routières influencent les schémas de développement. L’Elevado do Joa (autoroute surélevée) a été élargi pour fluidifier la circulation vers Barra ; de nouveaux tunnels comme le Túnel da Grota Funda ont permis d’accéder à Recreio et au-delà, ouvrant ces zones à une forte croissance au cours de la dernière décennie. À l’avenir, un projet proposé est le BRT Linha Verde qui reliera Barra à des quartiers comme Jacarepaguá et stimulera la croissance de ces zones intérieures. Il est également question d’une possible quatrième voie ou d’une alternative à l’autoroute Linha Amarela, souvent très encombrée, ce qui améliorerait la connectivité de la Zone Nord vers Barra. Par ailleurs, des projets nationaux de grande envergure comme le train interurbain Rio-São Paulo (s’il se réalise) ou les améliorations aux autoroutes (la boucle BR-101 autour de la métropole) peuvent indirectement influer sur les futurs développements logistiques et résidentiels.
• Modernisation des aéroports et des ports : Les deux aéroports de Rio – Galeão International (GIG) et Santos Dumont (SDU) – ont bénéficié d’investissements et de réorganisation. Galeão a inauguré un nouveau terminal avant la Coupe du monde 2014 mais a souffert d’une sous-utilisation ; récemment, le gouvernement a cherché à re-privatiser Galeão et à intégrer sa gestion avec celle de Santos Dumont pour équilibrer le trafic. Si Galeão connaît un regain d’activité (des projets existent pour créer une aéroport-ville avec des zones logistiques et commerciales autour), la zone voisine d’Ilha do Governador pourrait connaître un essor du développement immobilier destiné aux entreprises liées à l’aéroport et aux logements des travailleurs. Les améliorations portuaires sont tout aussi importantes. Le port de Rio, en centre-ville, accueille maintenant surtout des bateaux de croisière et de petits cargos, tandis que les opérations de gros fret ont déménagé vers Porto do Açu (en lointaine périphérie) et le port d’Itaguaí. Porto do Açu connaît d’énormes investissements en cours (~6 milliards de BRL mentionnés) thelatinvestor.com – c’est plus pertinent pour l’économie de l’État, mais cela pourrait générer une demande secondaire pour des bureaux ou des logements à Rio si des entreprises y installent du personnel. Le terminal de croisière revitalisé de Pier Mauá dynamise les flux touristiques, rendant le centre plus attractif pour l’hôtellerie et les locations de courte durée.
• Projets de services publics et de résilience : Tous les projets importants ne concernent pas les transports. D’importants fonds sont investis dans la gestion de l’eau, le contrôle des inondations et l’assainissement, ce qui améliore directement la qualité de vie (et donc l’attrait immobilier) dans de nombreux quartiers. Comme mentionné, des projets tels que le canalisation de la rivière Acari (350 millions de R$) et le projet de drainage Jardim Maravilha (340 millions de R$) dans la Zone Ouest visent à atténuer les inondations chroniques thelatinvestor.com. Une fois achevés, les maisons de ces secteurs verront probablement le coût des assurances baisser et la valeur du marché augmenter, le risque d’inondation ayant été un facteur de décote. De même, un effort à l’échelle de la ville pour moderniser le traitement des eaux usées (notamment à Barra et dans la Zone Ouest, historiquement sous-équipées en assainissement) a des avantages environnementaux et immobiliers — des lagunes et plages propres valorisent les biens et permettent davantage de permis de construire. Les infrastructures énergétiques sont aussi à souligner : l’État de Rio reçoit des investissements dans la production d’électricité (par exemple, de nouvelles centrales thermoélectriques près d’Itaguaí) et il y a un effort pour moderniser le réseau électrique. Un réseau stable est crucial pour les projets immobiliers en hauteur et les nouvelles installations technologiques telles que les data centers. De plus, la montée du télétravail a augmenté la demande pour une connexion internet haut débit – Rio a répondu en étendant les réseaux de fibre optique dans davantage de banlieues, rendant ces zones attrayantes pour les professionnels et augmentant ainsi la demande de logements.
• Revitalisation urbaine et espaces publics : Au-delà des infrastructures lourdes, des projets de rénovation des espaces publics peuvent valoriser les quartiers. La création par la ville de la promenade Orla Conde le long du front de mer du centre-ville (dans le cadre de Porto Maravilha) a transformé une ancienne zone portuaire délabrée en un superbe boulevard doté de nouveaux musées et espaces de loisirs – les valeurs immobilières des propriétés adjacentes ont augmenté en conséquence. Des plans sont en cours pour mettre en œuvre des améliorations similaires dans d’autres quartiers : par exemple, le quartier Madureira a vu la création d’un grand parc (Parque Madureira) qui a effectivement augmenté la valeur des terrains en introduisant un espace vert dans une zone dense. Il existe également des propositions pour réaménager une partie de l’ancien arsenal de la Marine (Arsenal da Marinha) au centre-ville en espaces culturels et résidentiels, ce qui contribuerait davantage à la revitalisation du Centre.

En somme, le développement des infrastructures à Rio corrige à la fois les déficits historiques et prépare la croissance future. Chaque nouvelle ligne de transport ou système de contrôle des inondations élargit un peu plus la carte de l’immobilier « désirable ». D’ici 2030, la ville envisage une métropole plus connectée : un professionnel pourrait vivre à Niterói ou Nova Iguaçu et prendre un train/métro pour travailler à Centro, un touriste pourrait facilement prendre le tram depuis le port de croisière jusqu’à son hôtel à Lapa, ou un habitant de Realengo à l’extrême ouest pourrait prendre un BRT puis le métro pour atteindre les plages de Copacabana en moins d’une heure. Réaliser cela permettra non seulement d’améliorer la qualité de vie mais aussi de répartir la demande immobilière de façon plus homogène – en réduisant la pression sur quelques quartiers centraux et en révélant le potentiel de ceux sous-développés. Les signes sont déjà visibles : l’accessibilité au transport et la qualité des infrastructures sont fortement corrélées avec les récents points chauds de l’immobilier à Rio (par exemple, les zones autour des nouveaux BRT et lignes VLT voient la demande augmenter) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs auraient tout intérêt à « suivre les infrastructures » pour trouver des opportunités à Rio dans les années à venir.

Environnement réglementaire et fiscal

L’environnement réglementaire et fiscal à Rio de Janeiro (et au Brésil en général) est un facteur crucial pour l’immobilier, affectant tout, des délais de développement à la rentabilité des investissements. En 2025, plusieurs aspects de cet environnement sont à noter :

Politiques favorables au développement : Les autorités municipales et fédérales ont toutes deux introduit des mesures pour stimuler le développement immobilier. Nous avons évoqué Reviver Centro, qui est essentiellement un ensemble de souplesses en matière de zonage et d’incitations fiscales (telles que des exonérations ou réductions de l’impôt foncier (IPTU) et des frais municipaux d’approbation de projets) pour les développements dans le centre-ville thelatinvestor.com. Cette politique encourage la réutilisation adaptative des immeubles et aide à réduire la bureaucratie en offrant un traitement accéléré des permis pour les projets éligibles en.prefeitura.rio. De même, dans le domaine du logement abordable, l’amélioration par le gouvernement fédéral du programme Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pour 2023–2025 reflète un engagement réglementaire en faveur du logement : en augmentant les plafonds de revenus et en proposant des taux d’intérêt subventionnés (aussi bas que 4–5 % pour la tranche de revenus la plus basse, et 8–10 % pour la tranche élargie jusqu’à 12 000 R$ de revenu) riotimesonline.com, le gouvernement intervient efficacement afin de maintenir l’activité du marché immobilier à travers les cycles économiques. Ces prêts sont souvent couplés à une réduction des taxes sur les transactions pour l’acheteur. La relance du MCMV est également accompagnée d’exigences selon lesquelles une partie des nouveaux grands projets doit allouer des unités au logement abordable, intégrant le logement social dans la planification urbaine.

Modifications fiscales : Un développement majeur est la réforme fiscale du Brésil en discussion pour 2025. Le pays cherche à simplifier son système fiscal complexe, et la Loi complémentaire n° 214/2025 (Statut de la Réforme Fiscale) introduira une nouvelle Taxe sur les biens et services (IBS) et une Contribution sur les biens et services (CBS), qui seront progressivement mises en place de 2026 à 2033 practiceguides.chambers.com. Les services immobiliers et les loyers, qui auparavant n’étaient pas imposés de façon uniforme (les locations par des particuliers sont généralement exonérées d’impôt jusqu’à certaines limites), auraient pu être inclus dans le champ d’application de ces nouveaux impôts. Au départ, il y avait une préoccupation que les revenus locatifs des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) voire même les loyers immobiliers perdent certains avantages fiscaux sous ce nouveau régime practiceguides.chambers.com. Cependant, après la réaction du secteur, le gouvernement a indiqué qu’il maintiendrait les exonérations pour les fonds immobiliers afin de préserver leur attractivité practiceguides.chambers.com. Pour les propriétaires individuels, les revenus locatifs restent imposables comme revenus ordinaires au-delà de certains seuils, mais le Brésil a historiquement permis une déduction simplifiée sur les revenus locatifs. Les taxes sur le transfert de propriété (ITBI) à Rio restent autour de 3 % de la valeur du bien, et les taxes foncières annuelles (IPTU) sont modérées (progressivement plus élevées pour les biens de grande valeur et pour les terrains sous-utilisés, selon le Statut de la Ville). La ville de Rio a récemment ajusté les taux d’IPTU et les valeurs cadas trales (en 2018), ce qui a augmenté la fiscalité sur les biens de grande valeur, mais aucune nouvelle hausse n’a été annoncée depuis. Il faut également surveiller le laudème – une taxe de 5 % qui s’applique aux transactions de certains biens côtiers situés sur des terrains appartenant à l’État fédéral (par exemple, certaines zones en bord de mer) practiceguides.chambers.com. Cette particularité est une règle héritée, mais elle est bien connue des acteurs locaux du marché et généralement prise en compte dans les frais de clôture pour les biens concernés.

Règles d’investissement étranger : L’environnement est très ouvert. Le Brésil n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers urbains, comme indiqué, et Rio n’a pas de barrières supplémentaires au-delà des règles nationales thelatinvestor.com. Les investisseurs étrangers doivent enregistrer leur investissement auprès de la Banque Centrale (pour faciliter la rapatriation ultérieure) et obtenir un numéro d’identification fiscale CPF globalpropertyguide.com, mais ces démarches sont simples. En fait, le Brésil a amélioré son processus d’enregistrement et de titrage : le passage aux registres numériques signifie que les acheteurs étrangers peuvent désormais réaliser des achats à distance dans de nombreux cas, en utilisant des signatures numériques et des procurations. L’assurance titre n’est pas encore courante au Brésil comme aux États-Unis, car le système de notariat et le registre public sont la principale garantie de propriété, mais il est recommandé de réaliser une due diligence par des avocats. Le système juridique soutient l’exécution des contrats, bien que cela puisse être lent ; les lois sur la location, par exemple, permettent une expulsion relativement facile des locataires en défaut de paiement (après 3 mois de non-paiement, un propriétaire peut généralement récupérer le bien en quelques mois par voie judiciaire). Les tribunaux brésiliens appliquent l’exécution en nature des contrats immobiliers, ce qui donne confiance aux investisseurs quant à la clôture des transactions comme convenu.

Réglementations liées au développement : Le zonage et l’approbation des constructions à Rio impliquent la supervision municipale et parfois celle de l’État. Un défi historique a été la lenteur bureaucratique – l’obtention de tous les permis (environnementaux, patrimoniaux dans les zones historiques, services publics, etc.) pouvait être longue. La ville tente d’accélérer cela grâce à des systèmes en ligne centralisés et à des délais de réponse imposés. Par exemple, Rio a mis en place un système (SICAR) pour le suivi des autorisations, et dans le cadre du programme Reviver Centro, certaines transformations échappent aux longues audiences de changement de zonage puisque la législation a pré-approuvé le changement d’usage pour de nombreuses zones du centre-ville en.prefeitura.rio. Les réglementations environnementales sont importantes en raison de la géographie de Rio : tout projet à proximité d’une forêt protégée (comme le parc national de Tijuca) ou du littoral doit faire l’objet d’une licence environnementale supplémentaire. L’application de ces règles a parfois entraîné l’arrêt de chantiers (par exemple, un immeuble haut de gamme à Joá a été arrêté pour des raisons environnementales). En général, la tendance réglementaire est d’encourager la construction durable et résiliente – les projets qui incluent des espaces verts, des surfaces perméables ou une certification LEED peuvent être approuvés plus rapidement et même bénéficier d’exonérations fiscales. Les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) gagnent du terrain dans le secteur de la construction au Brésil practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui signifie que les promoteurs sont de plus en plus attentifs au respect des nouveaux codes d’efficacité énergétique sous peine d’être jugés défavorablement par les investisseurs.

Taux d’intérêt et environnement de crédit : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une réglementation à proprement parler, l’environnement des taux d’intérêt est dicté par la Banque Centrale du Brésil et a un impact considérable sur l’immobilier. Actuellement entre 14,25 et 14,75 %, il limite l’accès au crédit, mais la plupart des analystes s’attendent à des baisses progressives à partir de la fin de 2025 si l’inflation coopère riotimesonline.com. Le gouvernement fixe également périodiquement le pourcentage d’épargne devant être alloué aux prêts immobiliers, ce qui garantit aux banques un fonds pour les hypothèques (même si des taux élevés freinent encore la demande). Les conditions hypothécaires au Brésil s’étendent généralement de 20 à 35 ans, et les taux sont fixes (avec un ajustement indexé sur l’inflation pour certains prêts). Les taux élevés ont favorisé l’innovation : quelques banques proposent des hypothèques indexées sur l’IPCA (donc sur l’inflation à la consommation) avec un taux de départ plus bas, et il y a discussion autour de la création d’un marché d’hypothèques à taux fixe à long terme à l’américaine dès que la stabilité le permettra. D’un point de vue investisseur, lorsque les taux finiront par baisser, il faudra être vigilant au risque de remboursement anticipé sur les crédits existants (les emprunteurs pouvant alors renégocier).

Concernant l’environnement fiscal des investisseurs : les revenus locatifs perçus via une personne physique sont imposés comme le revenu ordinaire (avec un barème progressif jusqu’à 27,5%), mais de nombreux investisseurs utilisent des entités juridiques ou des fonds pour optimiser la fiscalité. Un véhicule populaire est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) – si un investisseur achète des parts d’un FII coté qui investit dans des biens à Rio, les dividendes sont exonérés d’impôt pour les résidents personnes physiques (et même les investisseurs étrangers bénéficient d’avantages dans certaines conditions). C’est une forte incitation, et la réforme fiscale 2025 a menacé cette disposition, mais comme indiqué, il est probable que cette exonération soit maintenue practiceguides.chambers.com. Un autre véhicule consiste à créer une simple holding brésilienne (Ltda) pour détenir le bien ; cela peut permettre une certaine déductibilité des charges et faciliter la revente (vendre les parts de la société plutôt que le bien permettant d’éviter certains droits de mutation). Toutefois, ces stratégies exigent l’avis d’un juriste. Sur le plan des taxes de transaction, Rio applique des frais de notaire de 2 % plus un ITBI d’environ 3 %, et s’il s’agit d’un bien neuf, une taxe d’incorporation d’environ 4 % (due par les promoteurs). Ce sont des coûts incontournables, intégrés par les investisseurs. Le Brésil taxe également les plus-values immobilières (15 % pour les non-résidents sur les gains de cession), mais certains étrangers conservent la propriété à long terme ou utilisent des structures d’échange similaires au 1031 américain, via des sociétés, pour différer cette imposition.

Risques et protections : L’environnement juridique offre diverses protections : le contrôle des loyers au sens du plafonnement n’existe pas au Brésil (les loyers sont librement négociés, généralement indexés annuellement sur l’inflation sauf accord contraire). Cela est positif pour les investisseurs. Il existe un risque de basculement politique qui entraînerait une politique de logement plus interventionniste (par exemple, davantage de droits pour les locataires ou des plafonds), mais pour l’instant la tendance reste pro-marché. La législation brésilienne permet l’expulsion pour non-paiement dans des délais raisonnablement courts (souvent sous 6 mois), et les exigences de dépôt ou de garant protègent les bailleurs. Pour la promotion immobilière, la législation anti-blanchiment impose aux acquéreurs étrangers de transférer les fonds via les circuits officiels (enregistrement auprès de la Banque du Brésil, etc.), une procédure simple mais à bien respecter.

En conclusion, les perspectives réglementaires pour 2025 sont globalement favorables à l’investissement immobilier. Les mesures gouvernementales – du maintien de l’accès à la propriété pour les étrangers à l’expansion des programmes de logement, en passant par la garantie que de nouvelles taxes ne freinent pas les fonds immobiliers – témoignent d’une compréhension du rôle du secteur immobilier dans l’économie. Les réformes fiscales simplifient certains aspects, ce qui devrait réduire l’incertitude des investisseurs sur le long terme. Bien entendu, comme dans tout marché émergent, naviguer dans la bureaucratie exige de la diligence raisonnable et une expertise locale, mais des améliorations sont continuellement apportées. Comme l’a souligné le rapport de The Latinvestor, le Brésil a augmenté la transparence et réduit la bureaucratie dans les transactions immobilières récemment thelatinvestor.com. La faiblesse du real offre une incitation supplémentaire pour les investisseurs étrangers (soit effectivement une remise de 20 à 30 % sur le taux de change) et le Brésil a même noué des partenariats avec d’autres pays pour faciliter les flux d’investissement thelatinvestor.com. Tous ces facteurs font que l’environnement actuel est aussi favorable qu’il ne l’a été depuis longtemps pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier de Rio.

Défis et risques du marché

Bien que les perspectives pour l’immobilier à Rio soient généralement positives, il est important de reconnaître les défis et risques qui pourraient affecter le marché :

• Taux d’intérêt élevés et coût du financement : Le principal défi en 2025 est le régime des taux d’intérêt élevés du Brésil. Avec un taux Selic autour de 14 %, les taux hypothécaires pour les consommateurs sont à deux chiffres (souvent ~12–14 % par an pour les prêts immobiliers à taux fixe). Cela réduit fortement l’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne – beaucoup ne peuvent pas obtenir de prêts assez importants pour acheter dans les quartiers les plus chers de Rio, ou ils se retrouvent avec des mensualités très élevées riotimesonline.com. Les banques, de leur côté, resserrent le crédit en raison des coûts de financement plus élevés (les comptes épargne qui financent les prêts immobiliers ont connu des retraits lorsque les taux ont augmenté) riotimesonline.com. La prévision de l’ABECIP d’une baisse de 17 % du crédit immobilier privé (SBPE) en 2025 souligne à quel point le financement constitue un frein riotimesonline.com. Si les taux élevés se maintiennent plus longtemps que prévu, le marché immobilier pourrait ralentir, avec moins d’acheteurs solvables et une possible accumulation de logements invendus dans les nouveaux programmes. Cela menace particulièrement le segment intermédiaire et les petits promoteurs qui dépendent des ventes sur plan pour financer la construction.
• Incertitude économique et fiscale : La stabilité macroéconomique du Brésil est cruciale. Les risques incluent des flambées d’inflation, une volatilité de la devise ou un ralentissement économique généralisé. Bien que l’économie ait connu une croissance ces dernières années, le Brésil porte encore une dette publique importante et toute crise fiscale ou perte de confiance des investisseurs pourrait entraîner des mesures d’austérité ou une réduction de la disponibilité du crédit. Une récession profonde (par exemple, déclenchée par un choc mondial ou un effondrement des prix des matières premières) nuirait à l’emploi et aux revenus à Rio, réduisant directement la demande immobilière. De plus, si la situation fiscale du gouvernement impose des coupes, des programmes de logement tels que le MCMV pourraient faire face à des contraintes budgétaires, supprimant un soutien clé au marché du logement destiné aux ménages à faibles revenus. Rio dépend également de secteurs tels que le pétrole & gaz et le tourisme ; une baisse des prix du pétrole pourrait réduire les investissements de Petrobras (un grand employeur à Rio) et affecter le taux d’occupation des bureaux, tandis qu’un ralentissement des voyages mondiaux pourrait toucher le segment hôtelier.
• Suroffre dans certains segments : Bien que l’offre de logements soit globalement insuffisante, il existe des poches de suroffre potentielle. Les bureaux en sont un exemple – même si la vacance est en baisse, à environ 29% elle reste très élevée jll.com. Si les entreprises poursuivent les tendances de travail à distance/hybride, la demande pour les bureaux pourrait ne pas retrouver son niveau d’avant, laissant un excédent structurel d’espaces de bureaux dans certaines zones. Cela pourrait peser sur les loyers et les prix des bureaux pendant des années. De même, le résidentiel de luxe pourrait faire face à un risque de saturation si trop de projets haut de gamme sont lancés simultanément. Le marché du luxe se porte bien actuellement, mais si les promoteurs surestiment la demande et livrent des dizaines de nouvelles tours de luxe à Barra et Zona Sul en peu de temps, le marché pourrait avoir du mal à les absorber, entraînant des délais de vente plus longs et d’éventuelles baisses de prix. L’optimisme de Latinvestor mis à part, c’est un point à surveiller en particulier autour de 2026, lorsque de nombreux projets actuellement en planification devraient être livrés.
• Changements réglementaires et intervention : Bien que les politiques actuelles soient favorables, il existe toujours un risque de changements réglementaires qui pourraient avoir un impact négatif sur le marché. Par exemple, si l’accessibilité au logement se détériore, les autorités pourraient envisager des mesures telles que le contrôle des loyers ou un renforcement de la réglementation Airbnb. Comme mentionné dans le rapport de Reuters, les responsables locaux pourraient finir par “résister” à la prolifération d’Airbnb reuters.com reuters.com. Cela pourrait prendre la forme d’exigences en matière de licences, de plafonds sur le nombre de locations de courte durée dans un immeuble ou de taxes supplémentaires sur les revenus issus des locations de courte durée. De telles règles pourraient réduire les gains des investisseurs immobiliers qui misent actuellement sur les locations touristiques. Sur le plan fiscal, si les besoins budgétaires du Brésil augmentent, le gouvernement pourrait revoir la fiscalité de certains secteurs aujourd’hui exonérés (par exemple, mettre fin à l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes des FPI ou augmenter la taxe foncière sur l’immobilier haut de gamme). Toute augmentation de la pression fiscale rendrait l’investissement légèrement moins attrayant. Par ailleurs, la bureaucratie demeure un risque : malgré des améliorations, le processus d’obtention de permis reste imprévisible ; un projet peut être retardé par des actions en justice (par exemple, des associations de quartier ou le ministère public peuvent déposer des injonctions contre des projets jugés irréguliers practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Des projets emblématiques restent parfois bloqués devant les tribunaux, notamment en raison de questions environnementales ou de préservation du patrimoine. Ce risque est particulièrement important pour les projets de grande envergure ou controversés.
• Sécurité et perception de la criminalité : Rio de Janeiro est bien connue pour ses problèmes de criminalité et de sécurité publique. Alors que certains quartiers (zones touristiques de la Zona Sul, Barra) sont relativement sûrs, d’autres connaissent des taux de criminalité plus élevés. Les variations de la sécurité (comme des pics de violence dus à des conflits de gangs ou à des opérations policières dans certains secteurs) peuvent influer sur la perception de l’immobilier. Par exemple, des investisseurs internationaux ou même brésiliens peuvent hésiter à acheter dans des quartiers jouxtant des favelas volatiles, ou appliquer une décote sur les prix dans ces zones pour tenir compte du risque perçu. Un scénario difficile où la sécurité se détériore pourrait ternir l’attractivité de quartiers pourtant en développement. La ville dispose de programmes comme les UPP (Unité de Police de Pacification) qui avaient permis au début des années 2010 de réduire la violence dans certaines favelas, mais leur retrait récent a vu une recrudescence de la criminalité. Par conséquent, si la sécurité ne s’améliore pas, voire empire, cela représente un risque pour la valeur immobilière, en particulier dans les quartiers émergents et le centre-ville (même si le centre a connu des améliorations, un retournement de tendance nuirait à la dynamique du Reviver Centro).
• Risques environnementaux et climatiques : La géographie de Rio entraîne certains risques environnementaux que les acteurs de l’immobilier doivent prendre en compte. De fortes pluies et un drainage inadéquat ont historiquement provoqué des inondations et des glissements de terrain. Les quartiers des zones Nord et Ouest connaissent parfois des inondations pendant la saison des pluies estivale, ce qui peut endommager les biens immobiliers et en diminuer la valeur (d’où les investissements mentionnés précédemment dans le drainage pour atténuer ce problème) thelatinvestor.com. Les communautés situées sur les collines en périphérie sont exposées aux risques de glissements de terrain qui menacent les habitations (en particulier celles informelles). À plus long terme, le changement climatique et l’élévation du niveau de la mer constituent une menace pour l’immobilier côtier – des quartiers comme Leblon, Ipanema et Copacabana sont au niveau de la mer et pourraient être touchés par la montée des eaux ou les marées de tempête dans les décennies à venir. Certaines prévisions annoncent une augmentation de la fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes ; en effet, une tendance récente à des pluies très intenses dans le Sud-Est a révélé des faiblesses dans les infrastructures. Bien que 2030 ne soit pas si loin, d’ici là les coûts d’assurance pourraient augmenter pour les biens en bord de mer ou de nouveaux codes du bâtiment pourraient exiger des mesures de protection. L’érosion des plages est un autre problème (par exemple, certaines années la quantité de sable diminue fortement sur certaines plages – cela peut être atténué par des opérations d’apport de sable). Ces défis environnementaux obligent promoteurs et propriétaires à investir dans des constructions résilientes (imperméabilisation, meilleurs systèmes de drainage, alimentation de secours, etc.), et ne pas le faire représente un risque pour la viabilité à long terme de leurs biens. Certains observateurs notent déjà que si ces problèmes s’aggravent, l’attrait du front de mer pourrait être diminué dans un avenir lointain thelatinvestor.com thelatinvestor.com, même si pour l’instant l’attrait l’emporte toujours sur l’inquiétude pour la plupart des gens.
• Risque politique : Bien que la démocratie brésilienne soit stable, les fluctuations politiques du pays peuvent entraîner des changements de politique qui impactent les affaires. Les finances de l’État et de la municipalité de Rio ont été fragilisées par le passé (l’État a même frôlé la faillite en 2016). Les scandales politiques ou l’instabilité peuvent indirectement nuire à la confiance des investisseurs. Les prochaines élections nationales de 2026 pourraient conduire à une orientation économique différente (par exemple, si un gouvernement arrivait au pouvoir avec une politique moins favorable au marché ou instaurait des contrôles de capitaux, cela pourrait affecter la perception des investisseurs étrangers). À l’heure actuelle, ce risque semble faible – l’administration Lula s’est montrée pragmatique vis-à-vis des marchés jusqu’à présent – mais cela reste un point de vigilance pour les investisseurs.

En évaluant ces risques, de nombreux analystes concluent qu’aucun n’est insurmontable, mais qu’ils nécessitent une planification stratégique. Les taux d’intérêt élevés, par exemple, sont atténués en se concentrant sur des segments moins dépendants du financement (luxe, ou locations achetées comptant). La sur-offre peut être gérée par une étude de marché approfondie et en évitant la surconstruction dans une micro-localisation particulière. Le risque réglementaire peut être maîtrisé en restant attentif à l’évolution des politiques (le secteur au Brésil négocie souvent avec le gouvernement, comme en témoignent les ajustements de la réforme fiscale pour les FIIs practiceguides.chambers.com). Les questions de sécurité et d’environnement relèvent davantage de la société dans son ensemble, mais même là, les acteurs de l’immobilier plaident pour des améliorations (comme des promoteurs finançant la réhabilitation de favelas autour de leurs projets, ou contribuant à la lutte contre les inondations via des obligations d’aménagement compensatoire).

En résumé, le marché immobilier de Rio offre de grandes opportunités mais n’est pas sans défis. Les investisseurs et les promoteurs doivent naviguer à travers les fluctuations macroéconomiques, rester attentifs aux changements de politiques, et choisir des emplacements et des types de projets capables de résister ou d’éviter les risques locaux spécifiques (comme la criminalité ou le climat). Les fondamentaux du marché – pénurie de logements, attrait unique de la localisation – offrent un coussin, mais une gestion prudente des risques distinguera les opérations réussies de celles en difficulté.

Opportunités pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs

Malgré les défis, le marché immobilier de Rio de Janeiro pour la période 2025–2030 présente de nombreuses opportunités intéressantes pour différents acteurs :

Pour les acheteurs : Le moment actuel peut être opportun pour certains types d’acheteurs. Les Brésiliens ayant des revenus stables et pouvant accéder à un financement subventionné (par exemple, via le programme MCMV ou des prêts FGTS) constateront que le gouvernement propose essentiellement des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché pour l’achat de leur logement riotimesonline.com. Il s’agit donc d’une fenêtre pour acheter une première maison à des conditions favorables. Même si les taux d’intérêt sont généralement élevés, si et quand ils baissent dans les prochaines années, les propriétaires qui achètent maintenant pourront éventuellement refinancer à des taux plus bas, bénéficiant ainsi d’un avantage. De plus, en raison de la récession précédente et de la pandémie, les prix à Rio n’ont pas flambé comme dans certaines villes mondiales – ils ne recommencent à croître que maintenant. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers sont encore proposés à des prix raisonnables en termes réels, ajustés à l’inflation. Par exemple, quelqu’un cherchant à acheter un appartement dans un bon quartier pourra encore trouver en 2025 des prix à peu près équivalents à ceux de 2014 en valeur réelle globalpropertyguide.com. Essentiellement, il y a une opportunité d’acheter près du bas d’un cycle. Les acheteurs disposant de devises étrangères ou de revenus en devises ont un avantage encore plus marqué : le Real faible (environ 5 R$ pour 1 $) leur donne 30% de pouvoir d’achat en plus qu’il y a quelques années thelatinvestor.com. Un appartement qui coûte 1 million de R$ ne représenterait qu’environ 200 000 USD, ce qui est très attractif pour les acheteurs étrangers ou les Brésiliens payés en dollars/euros. En résumé, pour les acheteurs (nationaux ou internationaux) ayant déjà trouvé un financement ou disposant de liquidités, Rio offre des emplacements de classe mondiale pour une fraction du prix d’autres grandes villes mondiales. Les amateurs de plage pourraient voir là une chance de posséder un bien à Ipanema ou Copacabana tant que c’est encore “bon marché” selon les standards internationaux.

Les primo-accédants et ceux qui cherchent à améliorer leur logement peuvent également trouver des opportunités dans des quartiers émergents en pleine évolution. Comme discuté précédemment, la revitalisation du Centro signifie que quelqu’un peut acheter un loft au centre-ville à un prix relativement abordable aujourd’hui et potentiellement voir sa valeur augmenter à mesure que la zone continue de s’améliorer (tout en profitant du mode de vie urbain sans longs trajets). Ou bien, imaginez une famille qui ne pouvait pas s’offrir Leblon mais qui peut acheter à Jardim Oceânico, Barra – elle investit dans une zone à fort potentiel d’appréciation futur alors que les infrastructures s’améliorent. Une autre stratégie : profiter de légères baisses de prix dans les segments où il y a surplus d’offres – par exemple, certains appartements de luxe lancés en 2020–21 ont encore des invendus, et les promoteurs pourraient proposer des remises ou promotions sur ces biens. Les acheteurs peuvent ainsi négocier de bonnes affaires (comme obtenir des finitions haut de gamme ou une place de parking incluse).

Pour les investisseurs (investisseurs locatifs/de revenus) : Rio offre une gamme de stratégies pour les investisseurs. Une opportunité est le marché de la location courte durée, qui reste solide. L’achat d’un appartement dans une zone très touristique (Ipanema, Copacabana, Barra) à louer sur Airbnb peut rapporter bien plus qu’une location traditionnelle. Avec un Airbnb pour 7 logements à Ipanema reuters.com, il est prouvé que la demande est robuste. Les investisseurs avisés construisent des portefeuilles de ces unités ; même si la réglementation se durcit un jour, ceux qui établissent une bonne opération maintenant (avec les licences appropriées ou dans des immeubles qui l’autorisent) peuvent obtenir des rendements élevés. Par exemple, un deux-pièces près de l’hôtel Copacabana Palace peut générer des tarifs nocturnes élevés en haute saison – dépassant souvent le loyer annuel d’une location longue durée en seulement 8 à 9 mois d’occupation courte durée. Il existe aussi le placement en arbitrage de devise : les investisseurs étrangers touchent un rendement en reais (souvent plus de 5 % nets) et, si le real s’apprécie à l’avenir, ils profitent également du change. Même actuellement, les rendements locatifs au Brésil d’environ 4 à 6 % sont supérieurs à de nombreux marchés développés où les rendements sont de 2 à 3 %. Comme l’a montré l’infographie, les rendements de Rio (environ 4 % en moyenne, jusqu’à 7 % dans certains cas) sont comparables voire supérieurs à beaucoup de villes latino-américaines thelatinvestor.com. Pour un investisseur en USD ou EUR, cela reste très attractif dans un monde à faibles taux — avec en plus un potentiel d’appréciation du capital.

Les investisseurs peuvent aussi envisager l’immobilier commercial comme les bureaux ou commerces, dont les prix restent bas. Acheter un étage de bureaux de haute qualité à bas prix aujourd’hui et le louer pourrait générer de bons rendements si le marché des bureaux rebondit d’ici 2030. Les fonds immobiliers (FII) spécialisés dans les centres commerciaux ou bureaux à Rio se négocient avec des décotes, offrant des rendements de 8 à 10 %. Ceux à l’aise avec les marchés financiers peuvent investir dans ces supports pour une exposition diversifiée. Autre secteur : la logistique et les entrepôts en périphérie de la ville (ou dans des communes voisines telles qu’Itaboraí près du complexe pétrochimique) – avec l’expansion du e-commerce, détenir de petits entrepôts peut être lucratif (certains petits « condos logistiques » permettent aux investisseurs d’acheter des entrepôts individuels à louer à des PME).

Pour les investisseurs étrangers plus passifs, la combinaison d’un processus d’achat transparent, l’absence de taxe à l’achat pour les étrangers, et la possibilité de rapatrier les fonds rend l’investissement à Rio plus facile que dans beaucoup d’autres marchés émergents. Il existe des sociétés de gestion (comme celle citée dans l’article de Reuters, gérant 100 unités Airbnb reuters.com reuters.com) que les investisseurs peuvent mandater pour gérer le quotidien, ce qui permet d’investir à distance.

Pour les développeurs et constructeurs : Le côté développement présente également des points positifs. L’opportunité évidente réside dans la réponse au déficit de logements – il existe une forte demande non satisfaite pour des logements abordables et destinés à la classe moyenne. Les promoteurs spécialisés dans les projets MCMV (souvent construits dans les zones Nord/Ouest) continueront de bénéficier du soutien gouvernemental et de sources de financement garanties. Le plan fédéral visant à construire 2,5 millions de logements d’ici 2025 (avec un financement de 278 milliards de R$) thelatinvestor.com assure une activité régulière pour ceux qui ciblent ce segment. À Rio, un promoteur peut profiter d’incitations en participant au programme Reviver Centro – convertir un immeuble de bureaux pourrait coûter moins cher et être plus rapide que de construire à partir de zéro (étant donné les incitations et le faible coût d’acquisition d’un bien commercial en difficulté). Avec un déficit d’environ 369 000 logements dans la ville thelatinvestor.com, tout logement de qualité construit dans un emplacement convenable a de fortes chances de trouver acheteurs ou locataires, surtout si le prix est adapté.

Une autre opportunité concerne les développements de luxe et de niche. Avec l’intérêt international qui grandit, il y a de la place pour des produits ultra-luxe qui étaient rares à Rio. Par exemple, quelques promoteurs construisent désormais des résidences de prestige (par exemple, des appartements affiliés à des marques d’hôtels de luxe) et de grands penthouses pour les personnes à haut revenu. Le marché du luxe à Rio devrait surpasser le marché général, de sorte que les développeurs axés sur ce segment peuvent potentiellement pratiquer des prix premium et obtenir de bonnes marges bénéficiaires. L’essentiel est la différenciation – les projets offrant une technologie de maison intelligente, des aménagements bien-être, un design écoresponsable ou la commodité d’un usage mixte se démarqueront et pourront facturer plus cher thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il y a également de l’intérêt pour des mini-communautés à usage mixte – un promoteur capable d’assembler un terrain conséquent pourrait créer la prochaine « communauté planifiée » regroupant logements, bureaux et espaces de loisirs (similaire aux grands projets de Multiplan ou Aliansce à Barra). Compte tenu de la tendance, obtenir les autorisations pour ce type de projets intégrés pourrait être plus facile aujourd’hui qu’auparavant, les autorités en percevant la valeur.

Requalification et valorisation : Rio dispose d’un important stock de bâtiments anciens, dont certains sont situés dans des emplacements de choix et sont sous-utilisés. Les investisseurs et promoteurs peuvent trouver des opportunités de valorisation : par exemple, acheter un vieil immeuble d’appartements à Copacabana, rénover les unités et les espaces communs, puis revendre ou louer à une classe supérieure – en « flippant » ainsi tout un bâtiment. Au Centre, comme mentionné, acheter un immeuble de bureaux vide à une fraction du coût de remplacement et le convertir en lofts tendance peut être très rentable si cela est fait efficacement. Les avantages du Reviver Centro (comme éventuellement l’exonération des frais de changement d’usage et une approbation plus rapide) rendent l’opération encore plus attractive thelatinvestor.com. Il y a des rapports faisant état d’une forte adoption ici – être parmi les premiers à agir peut apporter des avantages de réputation et de profit.

Opportunités technologiques et de niches : L’utilisation de la technologie dans l’immobilier ouvre de nouvelles possibilités. Par exemple, la montée en puissance des visites virtuelles (VR) permet aux promoteurs de cibler des acheteurs internationaux à distance – selon une statistique, les biens immobiliers avec visites virtuelles se vendent 31 % plus rapidement et 9 % plus cher en moyenne thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela signifie qu’adopter le PropTech peut élargir le pool d’investisseurs et la demande pour votre bien. Ceux qui misent sur la VR et le marketing digital peuvent profiter de cette hausse de 55 % des achats étrangers depuis 2020 thelatinvestor.com. En outre, le co-living et les résidences étudiantes forment une niche émergente – Rio compte de nombreuses universités et écoles de langues attirant des étudiants du Brésil et de l’étranger, mais l’offre de logements étudiants adaptés est minimale. Développer ou convertir un bâtiment en unités modernes de type dortoir ou co-living (avec des espaces communs, des services inclus) près des universités (par exemple, à Urca près de l’UFRJ, ou au centre près de la FGV) pourrait répondre à un marché sous-exploité et générer de bons rendements. Les espaces de coworking constituent un autre axe – avec de nombreux professionnels en freelance ou en mode hybride, des promoteurs innovants intègrent des salons de coworking dans les immeubles résidentiels, ajoutant ainsi de l’attrait aux projets immobiliers.

Enfin, la durabilité n’est pas seulement un défi mais aussi une opportunité. La demande de bâtiments “verts” – équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie, et d’une conception écoénergétique – ne cesse de croître. Aussi bien les acheteurs finaux que les grands locataires (pour les bureaux) accordent désormais de l’importance à l’ESG. Les projets qui obtiennent des certifications vertes peuvent également bénéficier d’incitations financières ou d’une location plus rapide. Comme le souligne une prévision, la demande de matériaux de construction durables augmente de 11 % par an au Brésil thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les promoteurs qui prennent de l’avance sur cette tendance peuvent différencier leur produit et éventuellement obtenir des loyers ou des prix plus élevés, en particulier à mesure que les préoccupations climatiques grandissent.

En conclusion, le marché de Rio offre un large éventail d’opportunités : des occasions d’achat à bas prix actuellement dans un cycle de reprise, des placements à haut rendement dans la location ou dans les secteurs sous-évalués, ainsi que des perspectives de développement soutenues par des incitations politiques et l’évolution des modes de vie. Les acteurs qui effectueront des recherches approfondies et aligneront leurs stratégies sur l’avenir de la ville – plus connectée, plus mixte, plus durable – en tireront de grands bénéfices. De bien des façons, Rio à la fin des années 2020 pourrait être comparable à une histoire de redressement : une ville qui s’attaque à ses problèmes et libère son potentiel. Ceux qui investissent dans la satisfaction des besoins en logement, la revalorisation d’actifs négligés ou l’adaptation à la demande (que ce soit pour du logement de luxe ou du co-living) trouveront probablement les prochaines années enrichissantes, tant sur le plan financier que pour façonner le prochain chapitre de la Cité Merveilleuse.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel brésilien 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Tendances des prix des logements à Rio vs inflation)
• The Latinvestor – Le marché de l’immobilier de luxe à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur le segment du luxe, fourchettes de prix et prévisions)
• The Latinvestor – 19 prévisions pour l’immobilier à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Impact du projet Reviver Centro, tendances du rendement locatif, éclairages démographiques)
• The Rio Times – Le marché du logement brésilien croît de 15% malgré des taux d’intérêt élevés (mai 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Taux d’intérêt, prévisions sur les prêts hypothécaires, données sur le secteur de la construction)
• Reuters – « Airbnb alimente le boom des locations de courte durée dans la destination touristique de Rio » (oct. 2024) reuters.com reuters.com (Prévalence de la location de courte durée et effets sur le logement à long terme)
• JLL Brésil – Perspectives du marché des bureaux à Rio de Janeiro T1 2025 jll.com jll.com (Taux de vacance des bureaux et absorption à Rio)
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 Brésil (Guide Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Paysage réglementaire, implications de la réforme fiscale, tendances du marché)
• Valor International (via Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur les lancements et la hausse des ventes dans la zone centrale)
• Rio Times – Performance du marché immobilier brésilien en 2024 riotimesonline.com (Conditions macroéconomiques, contexte des taux d’intérêt)
• Prefeitura do Rio – Programme Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistique sur la pénurie de logements et incitations à la reconversion)

Aperçu du marché (conditions actuelles en 2025)

Le marché immobilier de Rio de Janeiro en 2025 est dans une phase de reprise modérée et de croissance renouvelée. Après une longue période de stagnation à la fin des années 2010, les valeurs immobilières ont recommencé à augmenter, bien que la croissance reste modérée en termes réels, ajustée à l’inflation. En avril 2025, les prix de vente des logements à Rio de Janeiro étaient en hausse d’environ 4,6 % sur un an (YoY) (la plus forte augmentation annuelle depuis 2015), mais seulement d’environ −0,9 % en termes réels après prise en compte de l’inflation au Brésil globalpropertyguide.com. Cela indique que, bien que les prix nominaux augmentent, l’inflation a érodé certains gains. Pourtant, cette hausse marque un renversement de tendance pour le marché de Rio, qui avait vu ses valeurs stagner voire baisser de 2015 à 2018 à la suite de la récession brésilienne et de l’après-olympiade.

La demande immobilière est restée résiliente malgré les vents contraires économiques. À l’échelle nationale, le marché du logement au Brésil a connu une activité soutenue tout au long de 2024 – par exemple, les ventes résidentielles à São Paulo ont grimpé de plus de 35 % en 2024 globalpropertyguide.com – et Rio de Janeiro a suivi en partie cet élan. À Rio, le volume total des transactions immobilières a augmenté d’environ 14 % en 2024 par rapport à l’année précédente thelatinvestor.com. Cela traduit une confiance retrouvée des acheteurs et une demande latente, même si des taux d’intérêt élevés ont rendu le financement coûteux. Le taux d’intérêt de référence brésilien (Selic) a grimpé à 14,75 % début 2025, son plus haut niveau depuis près de vingt ans riotimesonline.com. De tels taux élevés ont freiné les achats à crédit, notamment pour les acheteurs de la classe moyenne qui dépendent des prêts hypothécaires. Néanmoins, la priorité culturelle donnée à l’accession à la propriété et des solutions de financement créatives (comme l’allongement de la durée des prêts et l’utilisation de fonds de retraite) ont maintenu les Brésiliens actifs sur le marché riotimesonline.com.

Sur le plan macroéconomique, l’économie brésilienne a progressé d’environ 3,4 % en 2024 globalpropertyguide.com, et bien que la croissance devrait ralentir à environ 2 % en 2025, le secteur immobilier de Rio profite d’une amélioration de la confiance des consommateurs et de l’emploi. Un déficit important de logements (estimé à 369 000 unités manquantes dans la ville de Rio thelatinvestor.com) soutient également la demande à long terme. Des programmes gouvernementaux, tels que la relance du dispositif de logement abordable Minha Casa, Minha Vida (MCMV), ont joué un rôle déterminant dans la viabilité du marché d’entrée en subventionnant l’achat de logements. Début 2025, le gouvernement fédéral a même élargi le MCMV à des tranches de revenus plus élevées (jusqu’à 12 000 R$ de revenu mensuel) avec des taux hypothécaires préférentiels de 10 % riotimesonline.com, soutenant les primo-accédants. Sur le haut de gamme, des acheteurs et investisseurs disposant de liquidités (nationaux et étrangers) sont intervenus pour dynamiser les ventes, compensant ainsi le recul des segments dépendants du crédit. Dans l’ensemble, Rio aborde la mi-2025 avec des perspectives prudemment optimistes : la demande reste solide et l’offre se resserre dans certains segments, mais les coûts de financement élevés et les incertitudes économiques limitent la vitesse de la croissance riotimesonline.com riotimesonline.com.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces et industriel)

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux commerciaux de Rio de Janeiro a rencontré des difficultés ces dernières années, mais il montre enfin des signes d’amélioration. La ville a traversé une période de surabondance dans les années 2010 – aggravée par la récession économique post-Olympique et les retombées du scandale pétrolier de Petrobras, qui ont conduit à des réductions d’effectifs et à l’abandon de tours d’entreprises. Les taux de vacance du marché des bureaux à Rio ont dépassé les 30 % pendant une grande partie de la fin des années 2010. En 2025, cependant, les vacances dans les bureaux diminuent progressivement. Au premier trimestre 2025, la vacance des bureaux à Rio est tombée à 29,4 %, soit le niveau le plus bas depuis environ 10 ans jll.com. Bien qu’un taux de vacance d’environ 29 % reste très élevé selon les normes mondiales, la tendance à la baisse indique une absorption nette positive. Au cours de l’année passée (T1 2024 à T1 2025), la vacance a diminué d’environ 5 points de pourcentage dans toute la ville jll.com. Deux zones ont mené cette absorption fin 2024 : Centro (Centre-ville) et Barra da Tijuca. Le centre-ville de Rio a connu une baisse de 2,5 points de pourcentage de la vacance rien qu’au quatrième trimestre 2024, grâce en grande partie aux agences gouvernementales qui ont occupé des espaces jll.com. Par exemple, le gouvernement de l’État de Rio et le bureau du procureur public ont étendu leurs bureaux au Centro, remplissant certains immeubles restés vacants depuis longtemps jll.com. Barra da Tijuca, qui accueille un second pôle de bureaux (apprécié des entreprises cherchant des locaux modernes en dehors du centre embouteillé), a également contribué à l’amélioration du taux de vacance jll.com.

Même avec ces progrès, environ un espace de bureau sur quatre à un sur trois à Rio reste vide, reflétant un marché encore en phase de reprise. Les loyers des bureaux de prestige sont donc sous pression, et les propriétaires offrent fréquemment des concessions pour attirer des locataires. La tendance du « flight-to-quality » est évidente : les locataires profitent de la conjoncture favorable pour déménager vers des immeubles de catégorie supérieure (souvent de nouvelles tours plus efficaces à Porto Maravilha ou Barra) à des loyers attractifs, laissant derrière eux les anciens biens. Cela conduit progressivement à une bifurcation du marché des bureaux, les immeubles AAA de premier choix trouvant preneur, tandis que les bureaux obsolètes (notamment dans le quartier central des affaires) peinent ou sont réaffectés. Une initiative remarquable pour répondre à cela est le programme “Reviver Centro” (décrit plus loin), qui encourage la conversion des anciens immeubles de bureaux du centre-ville en logements ou en hôtels thelatinvestor.com. Dans les années à venir, nous nous attendons à ce que la vacance des bureaux à Rio continue de diminuer à mesure que l’économie croît, mais le rythme dépendra de la demande des nouvelles entreprises. Des secteurs comme la pétrochimie, la technologie et la finance représentent une grande partie des locations à Rio ; toute expansion (par exemple, si les prix du pétrole restent élevés, stimulant les entreprises du secteur de l’énergie) pourrait accélérer l’absorption des bureaux. De plus, les fournisseurs de coworking et de bureaux flexibles sont entrés sur le marché de Rio pour profiter de la demande des entreprises recherchant plus de flexibilité – ces opérateurs ont occupé certains espaces, notamment dans la zone portuaire revitalisée et à Zona Sul. En somme, le marché des bureaux à Rio en 2025 est en phase de stabilisation : le pire de la surabondance est passé, l’occupation du secteur public aide et aucune nouvelle offre majeure n’arrive sur le marché exclusivement à court terme, permettant à la vacance de s’améliorer lentement jll.com jll.com.

Commerce de détail et commercial mixte : Le secteur de l’immobilier de détail à Rio s’adapte à l’évolution des habitudes de consommation. Le commerce physique a été durement touché par la récession de 2015-2016 et la pandémie de 2020, mais les années 2024-2025 ont vu un retour de l’affluence, en particulier dans les rues commerçantes en plein air et les centres commerciaux des quartiers aisés. Les centres commerciaux populaires de Rio (tels que Shopping Rio Sul à Botafogo, BarraShopping à Barra et Village Mall) affichent des taux d’occupation supérieurs à ceux d’il y a deux ans, les ventes au détail ayant repris parallèlement au tourisme. Une évolution intéressante dans le secteur des centres commerciaux est la consolidation et l’investissement de la part de grands opérateurs. En 2024, par exemple, Iguatemi (l’une des principales sociétés de centres commerciaux du Brésil) s’est associée à un fonds immobilier pour acquérir une participation de 16,6 % dans Shopping Rio Sul, l’un des centres commerciaux emblématiques de Rio practiceguides.chambers.com. Cette transaction reflète une confiance renouvelée dans le marché du commerce haut de gamme et une tendance des opérateurs de centres commerciaux à fusionner ou acquérir des actifs pour gagner en taille. De même, Aliansce Sonae (un autre grand fonds immobilier spécialisé dans les centres commerciaux) a investi dans des extensions à usage mixte de ses centres commerciaux, ajoutant des composantes résidentielles et de bureaux aux propriétés commerciales afin de créer des complexes de type “mini-ville” siila.com.br. À Rio, nous voyons des centres comme le complexe BarraShopping continuer à évoluer avec des tours de bureaux adjacentes, des centres médicaux et même des projets de tours résidentielles sur le site. Ces pôles commerciaux à usage mixte répondent au désir de commodité des consommateurs (vivre, acheter, travailler au même endroit) et contribuent à générer du trafic.

Le commerce de rue dans les quartiers prisés (par exemple les restaurants et boutiques d’Ipanema, Leblon et Copacabana) profite du retour en force des touristes entre 2023 et 2025. Avec une devise brésilienne (le real) relativement faible, Rio est devenue une destination attrayante et les dépenses touristiques augmentent – ce qui profite aux hôtels, restaurants et commerces. Les grandes rues commerçantes comme Garcia d’Ávila (Ipanema) ou Visconde de Pirajá ont vu l’ouverture de nouveaux magasins, y compris des marques internationales qui entrent ou se développent à Rio pour attirer la clientèle de luxe. À l’inverse, certains centres de quartier des zones moins aisées peinent encore avec la vacance et la concurrence du e-commerce. L’adoption du e-commerce au Brésil a fortement augmenté pendant la pandémie, ce qui freine l’expansion des grandes surfaces commerciales. On observe certaines grandes cellules commerciales vacantes être transformées en pôles logistiques de logistique du dernier kilomètre voire en églises ou écoles en périphérie.

Industriel et Logistique : Bien que le marché industriel de São Paulo soit plus important, le secteur de l’immobilier logistique dans le Grand Rio a affiché de solides performances. L’essor du commerce en ligne dû à la pandémie et la croissance du secteur pétrolier et gazier au Brésil ont accru la demande d’entrepôts et de centres de distribution autour de Rio (notamment le long des autoroutes de la Baixada Fluminense et près du port et de l’aéroport). Selon JLL, début 2025, le taux de vacance global de l’immobilier industriel au Brésil a atteint des niveaux historiquement bas (environ 7–8 %) jll.com – et les parcs logistiques de Rio participent à cette dynamique, beaucoup d’installations étant entièrement louées. De grandes infrastructures comme l’extension du port d’Itaguaí et les améliorations au Porto do Açu de Rio (un grand port privé au nord de la ville) attirent les investissements logistiques. En fait, le Porto do Açu et les complexes industriels associés ont accueilli environ 6 milliards BRL d’investissements, créant de nouveaux parcs industriels qui transforment la région thelatinvestor.com. Par ailleurs, la volonté de développer des data centers au Brésil concerne aussi Rio : l’État compte plus de 900 MW de capacité de data centers prévus ou en construction, ce qui stimule la construction d’installations spécialisées et pourrait faire de Rio un pôle d’infrastructures technologiques d’ici 2030 bnamericas.com. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel offre des rendements supérieurs au résidentiel (souvent 8–10 %+ de taux de capitalisation) et la demande est forte. Nous prévoyons une croissance continue dans ce segment, soutenue par le rôle de Rio en tant que porte logistique (avec ses ports, complexes pétrochimiques et sa vaste base de consommateurs).

En résumé, l’immobilier commercial à Rio en 2025 est contrasté : le marché des bureaux se remet d’un taux de vacance élevé au fur et à mesure que l’économie reprend ; le secteur du commerce de détail se stabilise grâce à des investissements ciblés et à la mixité d’usages ; et le secteur industriel/logistique est très dynamique avec de faibles taux de vacance et une expansion portée par le e-commerce et les échanges commerciaux.

Projets mixtes et nouveaux développements

Rio de Janeiro assiste à une poussée en faveur des développements à usage mixte, alors que les urbanistes et les promoteurs cherchent à moderniser le tissu urbain et à créer des environnements où l’on peut vivre, travailler et se divertir. L’un des efforts de réaménagement urbain à usage mixte les plus significatifs est le projet Porto Maravilha dans la zone portuaire (Centro). Ce projet de longue haleine, lancé avant les Jeux Olympiques de 2016, transforme l’ancien front de mer délabré en un quartier dynamique avec des bureaux, des logements, des lieux culturels et un meilleur accès aux transports en commun. D’ici 2026, la zone portuaire revitalisée devrait accueillir jusqu’à 70 000 nouveaux résidents à moins de 1 km des transports publics, grâce à une vaste construction de logements en parallèle avec des projets commerciaux itdp.org. Porto Maravilha abrite désormais des attractions comme le Musée de Demain et l’aquarium AquaRio, des immeubles de bureaux modernes de catégorie A (comme Aqwa Corporate) et de nouveaux ensembles résidentiels en cours de développement. Un sous-projet axé sur la technologie, le pôle d’innovation “Porto Maravalley”, a ouvert en 2024 pour attirer startups et industries créatives thelatinvestor.com. Ce pôle, doté d’espaces de coworking et d’incubateurs, a renforcé l’attrait de la zone portuaire pour les jeunes professionnels et s’inscrit dans un plan plus large visant à mixer bureaux technologiques, appartements et espaces de loisirs thelatinvestor.com. La renaissance de la zone portuaire en tant que quartier à usage mixte est comparée à une enclave de type Silicon Valley – elle propose des appartements modernes dans des entrepôts/lofts reconvertis, de nouveaux cafés et restaurants, ainsi que de faciles connexions en tramway (VLT) vers le centre-ville. Le résultat est une communauté en pleine expansion où l’on peut vivre, travailler et socialiser sans longs trajets quotidiens thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

En dehors du centre-ville, Barra da Tijuca a été un foyer de communautés planifiées à usage mixte. Barra elle-même a été développée avec un concept d’usage mixte en tête – de grands complexes conçus par des maîtres d’œuvre comprennent souvent des tours résidentielles, des centres commerciaux, des écoles et parfois des immeubles de bureaux. Cette tendance se poursuit avec des projets comme Ilha Pura (l’ancien village olympique, aujourd’hui une communauté résidentielle avec des parcs et un centre-ville commercial) et de nouvelles phases autour du Parc Olympique de Barra. Les plans pour Projeto Imagine dans la zone du parc olympique, par exemple, prévoient un parc d’attractions, des musées, un centre gastronomique et possiblement des composantes résidentielles/hôtelières, en réaffectant certains sites olympiques pour en faire une destination familiale de loisirs et à usage mixte coliseum-online.com. De plus, des promoteurs privés à Barra et Recreio (encore plus à l’ouest) construisent des complexes multi-tours qui intègrent des galeries marchandes et des espaces de coworking pour les résidents. Ces quartiers autonomes répondent à un mode de vie où les besoins quotidiens sont accessibles à pied – un concept relativement nouveau dans la Barra centrée sur la voiture.

Les promoteurs de centres commerciaux adoptent également l’usage mixte. Aliansce Sonae, important opérateur de centres commerciaux, a annoncé le développement de six grands projets à usage mixte à travers le Brésil, y compris à Rio, intégrant 35 tours résidentielles, de bureaux, et d’hôtels au sein de centres commerciaux siila.com.br. Cela indique que les sites de centres commerciaux (souvent de grands terrains dans des secteurs stratégiques) accueilleront de plus en plus de bureaux, d’appartements et d’hôtels – transformant effectivement les malls en districts à fonctions multiples. À Rio, un exemple est l’expansion autour du Bossa Nova Mall jouxtant l’aéroport Santos Dumont, qui comprend désormais un hôtel et est relié à des bureaux et à l’aéroport – créant ainsi un pôle mixte de voyage, de commerce et d’affaires au centre-ville.

Le programme Reviver Centro est un autre catalyseur du développement à usage mixte. En convertissant des immeubles commerciaux inutilisés du centre historique en logements (lofts, studios) et en ajoutant des commerces en rez-de-chaussée, il injecte une activité continue dans ce qui était autrefois un quartier d’affaires de 9h à 17h thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le programme offre des réductions fiscales et des incitatifs de zonage aux promoteurs qui créent des logements dans le Centro, ce qui aboutit souvent à un résultat mixte : d’anciens immeubles de bureaux deviennent des appartements à l’étage, avec des cafés ou des boutiques au niveau de la rue, préservant le patrimoine architectural tout en l’adaptant aux besoins actuels. Cela permet non seulement d’augmenter l’offre de logements mais aussi de mélanger de façon durable les fonctions résidentielles et commerciales au centre-ville.

• Zona Sul (Zone Sud) : La Zona Sul est la région la plus prestigieuse de Rio, englobant des quartiers emblématiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo et Lagoa.L’immobilier ici se caractérise principalement par la rareté et des prix élevés.Les propriétés de la Zona Sul, en particulier le long du front de mer et autour de la Lagoa (Lac Rodrigo de Freitas), atteignent les prix les plus élevés de la ville, comme mentionné précédemment – ils varient souvent de 15 000 R$ à 25 000 R$ par mètre carré dans les immeubles de luxe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon et Ipanema sont les joyaux de la couronne : la taille limitée de Leblon et son exclusivité (seulement quelques pâtés de maisons en bord de mer) en font un quartier où l’offre est extrêmement restreinte, ce qui explique pourquoi ses valeurs ont grimpé au sommet du marché.Même sur un marché plus lent, la demande pour Leblon reste insatiable – le quartier a été mis en avant en 2023 comme l’endroit le plus cher (~R$25k/m²) et continue de s’apprécier car les acheteurs fortunés le considèrent comme un symbole de statut et une valeur refuge sûre thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema, de même, bénéficie d’une reconnaissance mondiale et d’un mélange de luxueux appartements en copropriété et de charmants bâtiments plus anciens ; tout ce qui se trouve près de la plage à Ipanema est un bien immobilier de premier choix.La Zona Sul bénéficie également des meilleures commodités urbaines – restaurants de premier plan, hôpitaux, écoles et attractions touristiques – ce qui maintient son attrait.L’inconvénient est qu’il y a très peu de nouvelles constructions.Le zonage est strict et il y a peu de terrains vacants, donc les nouveaux projets sont généralement des rénovations de type boutique ou, à l’occasion, la réaffectation d’un bâtiment ancien.Cela maintient l’offre limitée.Une tendance importante ici est que les rendements locatifs dans la zone Sud diminuent car les prix augmentent plus vite que les loyers thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dans des quartiers comme Ipanema, Copacabana et Botafogo, de nombreux appartements sont désormais détenus par des investisseurs (y compris des étrangers) qui ont fait grimper les prix d’achat, mais la croissance des loyers n’a pas suivi, entraînant des rendements aussi bas que ~3 % thelatinvestor.com.Ainsi, on pourrait dire que Zona Sul est devenue davantage une opportunité d’appréciation du capital qu’un placement axé sur le revenu.Pour les résidents, ces quartiers restent très recherchés pour leur mode de vie : rues piétonnes, accès à la plage, culture (par exemplethéâtres à Botafogo, vie nocturne à Lapa adjacente à Gloria), et amélioration des transports (les lignes de métro desservent une grande partie de la Zona Sul).Les infrastructures à venir, comme l’extension du métro et les nouvelles lignes de VLT, visent à améliorer davantage la connectivité de la Zona Sul vers d’autres parties de la ville, ce qui ne pourra qu’augmenter la valeur des biens immobiliers.En bref, la Zona Sul en 2025 est un marché de vendeurs pour les biens de qualité : la demande dépasse l’offre, les acheteurs nationaux et étrangers de l’élite sont actifs (certains payant en espèces ou en USD), et le mélange unique de beauté naturelle et de commodités urbaines de la région garantit qu’elle reste le quartier le plus cher de Rio thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Barra da Tijuca (Zone Ouest) : Barra da Tijuca représente la nouvelle frontière de Rio – un vaste quartier de style suburbain à l’ouest de la ville, connu pour ses grands immeubles, ses communautés fermées et ses larges avenues.
L’immobilier à Barra a un caractère très différent de celui de la Zona Sul.Elle offre plus d’espace et des constructions neuves à des prix relativement plus bas (au m²), ce qui séduit les familles et ceux qui recherchent un mode de vie suburbain à l’américaine.Les prix actuels dans les quartiers principaux de Barra sont d’environ R$9 000 à 12 000 par m², ce qui est nettement inférieur à ceux des meilleurs quartiers de la Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Cependant, Barra a connu une croissance rapide : elle est citée comme ayant la plus forte appréciation des prix dans le segment du luxe récemment, avec de nouveaux projets haut de gamme qui font augmenter les valeurs thelatinvestor.com.Par exemple, le lancement de condominiums de luxe en bord de mer et de communautés de maisons sécurisées dans des zones comme Jardim Oceânico et le long de la plage de Reserva a attiré des acheteurs haut de gamme à Barra, renforçant ainsi son image.L’activité de développement est élevée – Barra dispose toujours de terrains pour de grands projets, et les promoteurs ont livré de nombreuses nouvelles unités en 2023-2024 (dont certaines avaient été reportées depuis le boom de la construction olympique).La zone du Parc Olympique et ses environs sont progressivement réaménagés : les enceintes sportives sont reconverties (une arène transformée en lycée, une autre en centre de formation), et les terrains adjacents sont destinés à des projets à usage mixte.Les infrastructures de Barra se sont considérablement améliorées au cours de la dernière décennie – les Jeux Olympiques de 2016 ont conduit à la création de nouvelles autoroutes (TransOlímpica), de lignes de BRT et à l’extension de la ligne 4 du métro jusqu’à Barra, la reliant à Ipanema.Ces améliorations rendent Barra plus accessible et attrayant, réduisant les temps de trajet vers la zone sud.En conséquence, Barra est de plus en plus autosuffisante et ressemble à une ville, avec de multiples centres commerciaux (BarraShopping, Village Mall), des pôles de bureaux (des compagnies pétrolières et des entreprises y ont leur siège), et même des lieux culturels.De nombreux Brésiliens qui pourraient se permettre de vivre dans la Zona Sul choisissent Barra pour une maison plus grande ou un environnement plus décontracté.De plus, les acheteurs internationaux manifestent un intérêt pour les appartements haut de gamme de Barra – il offre un style de vie en bord de mer à une fraction du coût de Miami ou Dubaï, ce qui attire particulièrement les acheteurs du Moyen-Orient et d’Europe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.À l’avenir, Barra da Tijuca est destinée à rester l’une des zones de croissance de Rio.Elle est identifiée comme une zone clé pour le nouveau développement de luxe (plus de 40 projets de luxe sont prévus pour 2025–2026 à Rio, principalement à Barra, reflétant la confiance des promoteurs) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.La forte croissance démographique de la région (de nombreuses jeunes familles s’installent) et les projets d’infrastructure continus (comme les améliorations des systèmes d’égouts, de drainage dans les sous-quartiers sujets aux inondations, etc.) indiquent qu’elle jouera un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier de Rio.Cependant, un défi consiste à assurer une croissance durable : la congestion du trafic est un problème car la possession de voitures est élevée, et il sera important de maintenir des services adéquats pour sa population croissante.Pourtant, comparée à il y a dix ans, Barra est bien moins une « communauté dortoir éloignée » et davantage une extension du centre-ville, avec des valeurs immobilières en hausse constante à mesure qu’elle mûrit.
• Centre et zone portuaire : Le Centre (centre-ville) de Rio et la zone portuaire adjacente connaissent une importante renaissance.Historiquement, le Centro était le centre d’affaires et administratif animé de Rio, mais il se vidait après les heures de travail et a souffert de négligence et de la hausse des vacances dans les années 2000.Aujourd’hui, grâce à des initiatives public-privé telles que Reviver Centro et le réaménagement de Porto Maravilha, la zone attire de nouveaux résidents et investisseurs.Les données du début de 2024 ont montré une hausse de 35 % des nouveaux lancements de projets dans les zones centrales et portuaires, ainsi qu’une augmentation de 12,6 % des ventes immobilières dans ces quartiers thelatinvestor.com.Cela indique un très fort intérêt pour le centre urbain, car les promoteurs commencent à profiter des incitations à construire des logements et les acheteurs reconnaissent le potentiel de la vie en centre-ville.Le programme Reviver Centro, lancé en 2021 et intensifié d’ici 2024–25, est un véritable changement de cap.Il offre des avantages fiscaux et des autorisations plus rapides pour la conversion de bâtiments commerciaux en logements, et permet même la construction de nouveaux logements dans des parties du centre-ville qui étaient auparavant réservées à un usage commercial uniquement en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Cette politique répond directement à un déficit estimé d’environ 369 000 logements à Rio en transformant des bureaux sous-utilisés en appartements thelatinvestor.com.Plusieurs promoteurs se sont lancés dans l’aventure ; par exemple, d’anciens immeubles de bureaux le long de l’Avenida Rio Branco sont vidés et transformés en lofts/appartements modernes.La ville signale des dizaines de bâtiments en cours de conversion à partir de 2025.Cet effort porte déjà ses fruits : de jeunes professionnels et étudiants s’installent dans le Centro pour profiter de trajets domicile-travail plus courts, de lofts tendance et du charme historique de quartiers comme Lapa, Saúde et Praça Mauá thelatinvestor.com.Les nouvelles tours résidentielles de la zone portuaire (comme celles du quartier Pedra do Sal et près de l’Orla Conde) contribuent également à une communauté naissante.L’ambiance change – le centre-ville de Rio devient un quartier “24h/24” avec de nouveaux bars, galeries et services qui suivent les habitants.C’est un cercle vertueux : plus de personnes vivant là-bas augmente la demande pour des supermarchés, des écoles, etc., ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.Les incitations gouvernementales (telles que les exonérations de la taxe foncière IPTU pour les bâtiments rénovés) renforcent cette dynamique thelatinvestor.com.De plus, d’importants investissements dans les infrastructures à l’intérieur et autour du Centro renforcent ses perspectives.Le système de tramway léger (VLT) relie désormais sans effort la gare routière, le port et le centre-ville, facilitant ainsi la vie sans voiture.Des améliorations sont également prévues pour la gare de train Central do Brasil et il est possible que certaines lignes de train de banlieue soient remises en service, ce qui améliorerait la connectivité.La Zone Portuaire (Zona Portuária) attire spécifiquement de nombreux jeunes professionnels et entreprises technologiques, grâce à des initiatives telles que le pôle technologique Porto Maravalley, comme mentionné sur thelatinvestor.com.Les industries de haute technologie et créatives trouvent leur place dans des entrepôts restaurés transformés en bureaux (par exemple,à Pier Mauá et ses environs), donnant à la zone portuaire une ambiance de « district startup ».Pour l’immobilier, cela signifie que la demande d’appartements modernes dans la zone portuaire est en hausse, mais que l’offre reste limitée – ce qui fait grimper les prix et en fait un point chaud pour les investissements thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Les premiers arrivants trouvent de bonnes opportunités tant dans les bâtiments historiques que dans les nouveaux appartements en copropriété.Perspectives : Le Centro et la zone portuaire ont probablement le plus fort potentiel de croissance d’ici 2030 à Rio.À mesure que de plus en plus de projets sont achevés, ces quartiers pourraient absorber une part importante de la demande de logements de la ville.Des risques subsistent (la sécurité publique et le sans-abrisme au centre-ville sont des préoccupations qui nécessitent une attention continue), mais les autorités municipales et les parties prenantes privées semblent déterminées à redynamiser le centre.La combinaison du patrimoine culturel (architecture séculaire, musées, vie nocturne) et de la commodité moderne (transports, proximité des emplois) confère à ces quartiers un atout unique si la revitalisation réussit.Les valeurs immobilières dans le Centro sont actuellement inférieures à celles de la Zona Sul, mais on peut s’attendre à une convergence à mesure que le centre-ville redevient une adresse résidentielle prisée.

  Les améliorations des infrastructures renforcent la viabilité des projets à usage mixte. Par exemple, de nouvelles lignes de transport en commun (détaillées dans une section ultérieure) signifient que les communautés mixtes de la zone Ouest et des banlieues bénéficieront d’une meilleure connectivité, encourageant le développement de projets axés sur le transport qui combinent logements, bureaux et commerces à proximité des stations. Un exemple concret est l’expansion prévue du réseau de métro : la relance de la Ligne 3 du métro (une ligne sous la baie vers Niterói) et l’extension de la Ligne 2 visent une finalisation d’ici ~2030 railjournal.com railway.supply, ce qui devrait très probablement stimuler les développements à usage mixte autour des futures stations des deux côtés de la baie de Guanabara. De la même façon, le nouveau corridor BRT TransBrasil (dont l’ouverture totale est prévue pour 2025) s’étend le long de l’Avenida Brasil et comprendra des stations dans la Zone Nord où les autorités municipales anticipent des projets axés sur le transport. Le BRT devrait transporter plus de 250 000 passagers par jour d’ici 2030, d’où des développements immobiliers importants (pensez à des tours résidentielles avec des commerces intégrés) sont attendus à proximité de ses arrêts pour desservir cette population itdp.org.

  En résumé, l’immobilier à usage mixte est une tendance en croissance à Rio, perçue comme un moyen de revitaliser les quartiers et de répondre simultanément à de multiples besoins. Les projets dans la zone portuaire, à Barra et au Centro en sont des exemples, et à l’avenir, de grands terrains (anciens sites industriels, terres olympiques, etc.) devraient être reconvertis en un mélange d’usages résidentiel, commercial et de loisirs. Cette diversification est positive pour le marché, car elle crée des communautés plus résilientes et offre aux investisseurs des opportunités de participer à des projets multi-facettes.

  Analyses spécifiques par quartier

• Zones émergentes (zone Nord et au-delà) : Au-delà des zones bien connues, certaines régions émergentes situées dans les zones Nord et l’extrême Ouest de Rio méritent l’attention. La Zone Nord (Zona Norte), traditionnellement plus ouvrière et industrielle, voit apparaître des poches de croissance grâce à l’amélioration des infrastructures. Le gouvernement a investi des centaines de millions de reais dans des projets tels que le contrôle des crues du Rio Acari et l’amélioration urbaine à Jardim Maravilha, visant à réduire les inondations et à améliorer la qualité de vie dans les quartiers de la Zone Nord thelatinvestor.com. À mesure que ces projets se terminent, les zones autrefois sujettes aux inondations ou négligées pourraient devenir plus attractives et faire grimper la valeur des biens immobiliers. Une analogie peut être faite avec le développement de Barra : l’investissement dans les infrastructures y a entraîné une hausse de la valeur des propriétés, et la Zone Nord pourrait suivre la même tendance avec un rendement locatif et des prix de vente plus élevés à mesure que de nouvelles routes, assainissement et systèmes de transport la rendent plus agréable à vivre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est important de noter que la croissance démographique globale de Rio se produit en périphérie – la population de la région métropolitaine est d’environ 13,8 millions en 2024 et augmente, la majeure partie se situant dans les zones périphériques et nord thelatinvestor.com. Cela signifie une croissance naturelle de la demande de logements dans ces zones, ce qui représente des opportunités pour les investisseurs. Les rendements locatifs dans certaines parties de la Zona Norte (par exemple autour de Méier ou Tijuca) peuvent être supérieurs à ceux de la Zone Sud car les prix d’achat sont plus bas alors que les loyers restent corrects – des rendements de 6 à 7% ne sont pas rares pour des appartements bien situés dans la Zone Nord, ce qui attire l’intérêt des investisseurs pour une meilleure rentabilité. De plus, la future Ligne 3 du métro (reliant Niterói de l’autre côté de la baie à la Zone Nord) et l’extension des lignes de BRT à travers la Zona Norte amélioreront considérablement la connectivité, ce qui devrait entraîner une augmentation des prix dans les districts concernés d’ici la fin des années 2020. Dans l’extrême zone Ouest (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio à part Barra), la disponibilité de grandes étendues de terrains a permis la construction de vastes nouveaux lotissements, beaucoup sous le programme MCMV ou similaires. Ces zones sont dites « émergentes » par leur nouvelle offre de logements, bien qu’elles demeurent plus abordables. Par exemple, Campo Grande a vu émerger plusieurs nouveaux ensembles de copropriétés avec des logements adaptés aux familles de classe moyenne, ce qui a mené à une croissance parallèle du commerce de détail (nouveaux centres commerciaux) pour les desservir. Même si cela n’est pas aussi immédiatement lucratif qu’investir à Leblon, ces zones périphériques pourraient offrir une croissance régulière et des volumes importants, surtout à mesure que le développement urbain de Rio s’étend vers l’ouest. La région métropolitaine de Rio est polycentrique, et l’on pourrait voir apparaître des pôles d’affaires secondaires dans ces secteurs également (certains bureaux gouvernementaux ou centres administratifs se relocalisent dans les zones Nord/Ouest moins chères), ce qui stimule à son tour le développement immobilier local.

En somme, chaque quartier de Rio raconte une histoire différente en 2025. La Zone Sud est mature et onéreuse, un havre de luxe avec une croissance limitée de l’offre. Barra da Tijuca est moderne et en expansion, répondant à la demande d’espace et de nouveauté. Centro/Porto est en pleine mutation, avec potentiellement le plus fort potentiel de croissance alors qu’il se réinvente en pôle à usage mixte. Et les zones émergentes au nord et à l’extrême ouest offrent des perspectives prometteuses comme prochaine frontière, spécialement là où les améliorations d’infrastructure croisent la disponibilité de terrains à développer. Les investisseurs avisés adoptent de plus en plus une démarche spécifique par quartier, reconnaissant ces micro-marchés – certains recherchent les forts rendements des zones montantes, tandis que d’autres préfèrent la sécurité des valeurs sûres de la Zona Sul.

Tendances d’investissement (Investissement National et Étranger)

Investissement national : les investisseurs brésiliens – allant des acheteurs individuels aux grands promoteurs et fonds – restent fortement présents sur le marché immobilier carioca. Culturellement, l’immobilier est une classe d’actifs prisée au Brésil, et Rio vient juste après São Paulo en importance nationale, attirant donc d’importants capitaux domestiques. Malgré des taux d’intérêt élevés rendant les crédits coûteux, de nombreux Brésiliens continuent d’acheter de la pierre comme couverture contre l’inflation et la volatilité monétaire (les actifs tangibles étant vus comme plus sûrs en période d’incertitude). Les données du début 2025 montrent que les Brésiliens continuent d’investir dans le logement à un rythme soutenu, avec une hausse des ventes et lancements de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 riotimesonline.com. À Rio, des promoteurs locaux comme Cyrela, Even et RJZ lancent activement de nouveaux projets, ce qui montre leur perception des opportunités. Les principaux promoteurs brésiliens ont affiché d’excellents résultats : par exemple, Cyrela Brazil Realty a enregistré +34 % de croissance des ventes au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant 2,1 milliards de R$ de ventes riotimesonline.com. Cela comprend des projets à Rio, ce qui indique un fort appétit national pour les nouveaux développements. De plus, les banques locales et les investisseurs institutionnels augmentent leur exposition via les fonds d’investissement immobilier (FII), qui incluent souvent des biens cariocas (centres commerciaux, immeubles de bureaux, etc.). Une tendance en 2024 a été la consolidation du secteur des REIT/malls (comme mentionné, Iguatemi et un FII ont acquis une part du centre commercial Rio Sul) practiceguides.chambers.com – les véhicules d’investissement brésiliens mutualisent leurs ressources pour investir dans des biens immobiliers de premier choix.

Les politiques gouvernementales en matière de logement encouragent également l’investissement domestique. L’expansion du crédit immobilier adossé au FGTS (prêts du fonds des travailleurs publics) a fourni un crédit relativement moins cher pour les acheteurs aux revenus moyens inférieurs, maintenant ainsi le volume. Même si l’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 10 % de la production globale de prêts hypothécaires en 2025 en raison des taux élevés, la baisse concerne principalement les prêts à taux de marché ; le crédit subventionné (FGTS) devrait augmenter d’environ 1 % à 126,8 milliards de R$, compensant partiellement la chute riotimesonline.com riotimesonline.com. Ainsi, le marché intérieur s’adapte : moins de personnes souscrivent des prêts immobiliers bancaires classiques, mais davantage utilisent des financements spéciaux ou paient comptant (souvent avec l’aide de la famille ou grâce aux fonds économisés pendant la pandémie). Les grands fonds de pension et d’assurance du Brésil investissent également indirectement dans l’immobilier et, avec des taux d’intérêt élevés, certains se positionnent pour acheter des biens immobiliers maintenant à des taux de capitalisation attractifs, espérant refinancer plus tard lorsque les taux baisseront.

Une autre tendance domestique est la montée des investisseurs en locations de courte durée (comme évoqué précédemment). De nombreux petits investisseurs brésiliens ont acheté des appartements à Rio uniquement pour les louer sur Airbnb, devenant ainsi de véritables micro-entrepreneurs. Il s’agit de capitaux domestiques investis dans l’immobilier pour générer des revenus. Des entreprises comme XP et Housi ont créé des fonds pour acheter des unités résidentielles destinées à la location gérée, signe d’un intérêt institutionnel croissant pour le secteur locatif.

Investissement étranger : L’intérêt étranger pour l’immobilier à Rio de Janeiro a fortement augmenté ces dernières années, faisant de ce facteur un élément clé du marché en 2025. Plusieurs facteurs expliquent cela : une situation monétaire favorable, des prix relativement bas selon les standards internationaux et une ouverture réglementaire. Le réal brésilien a été faible ces dernières années (autour de 5 R$ pour 1 USD, par exemple), ce qui donne aux étrangers un “rabais” effectif de 20–30 % par rapport à il y a quelques années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier de luxe à Rio, à environ 5 000 US$ par m², reste particulièrement abordable par rapport à d’autres grandes villes mondiales – à titre de comparaison, les propriétés de prestige à New York ou Londres coûtent 3 à 5 fois plus cher au mètre carré thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cette proposition de valeur attire l’attention des acheteurs en Europe, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. En effet, les acheteurs internationaux représentent désormais environ 25–40 % des achats de biens immobiliers de luxe à Rio, selon le quartier thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’analyse de The Latinvestor souligne qu’environ 40% des acheteurs du segment luxe à Rio sont internationaux (60 % locaux), et prévoit que la part étrangère dans ce marché du luxe pourrait passer à 35 % du volume des transactions dans les prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Les étrangers sont attirés par des quartiers comme Ipanema, Leblon et Barra, où ils voient un potentiel tant pour profiter du mode de vie (ou générer des revenus via la location saisonnière) qu’une appréciation à long terme. Les investisseurs américains et européens considèrent Rio comme une métropole tropicale relativement sous-évaluée, et certains y diversifient leurs placements pendant que les marchés de leurs pays d’origine atteignent des sommets. On observe également de l’intérêt venant de Chine et du Moyen-Orient ; par exemple, nous avons vu des acheteurs moyen-orientaux acquérir des penthouses en bord de mer à Barra et des Européens acheter des maisons coloniales à Santa Teresa pour en faire des hôtels-boutiques ou des villas Airbnb. Notamment, le Brésil n’impose aucune restriction légale à la propriété immobilière urbaine par des étrangers, ce qui constitue un atout majeur thelatinvestor.com. Un particulier étranger peut acheter un bien à Rio comme un Brésilien, en n’ayant besoin que d’un numéro fiscal local (CPF) globalpropertyguide.com. Le processus d’achat est même devenu plus favorable aux étrangers grâce à une transparence accrue – les registres fonciers numériques et la dématérialisation des actes chez le notaire ont réduit les délais de transaction de plusieurs mois à quelques semaines thelatinvestor.com. De plus, des conventions fiscales existent (par exemple avec les États-Unis et les pays de l’UE) pour éviter la double imposition, et les revenus locatifs des étrangers peuvent souvent être rapatriés dans des conditions fiscales raisonnables. Tout cela réduit les obstacles pour les investisseurs internationaux.

Nous voyons également des fonds étrangers et des entreprises investir. Par exemple, des firmes mondiales de private equity ont manifesté de l’intérêt pour les secteurs de la logistique et des bureaux au Brésil (bien que São Paulo reçoive généralement la part du lion, Rio attire leur attention surtout pour des actifs de niche comme les technoparcs ou les studios). Le secteur hôtelier, en particulier, attire des investisseurs étrangers – plusieurs hôtels de Copacabana/Ipanema ont changé de mains au profit de groupes internationaux ces deux dernières années, misant sur la reprise touristique. Même du côté corporate, la vente de parts dans des actifs comme les centres commerciaux de Rio, ou des infrastructures comme la concession du métro, font intervenir des capitaux étrangers (par exemple, le CPPIB du Canada a investi dans le métro de Rio par le passé ; cela n’est pas directement de “l’immobilier” mais connexe). Autre exemple : Hines (société immobilière américaine) investit dans des complexes à usage mixte au Brésil siila.com.br, ce qui pourrait inclure des projets à Rio, démontrant l’intérêt institutionnel étranger.

En résumé, l’investissement étranger dans le marché immobilier de Rio atteint son niveau le plus élevé depuis de nombreuses années. Les agences immobilières spécialisées dans les acheteurs étrangers (comme WhereInRio et Rio Exclusive) rapportent une activité soutenue. Cet afflux devrait se poursuivre tant que la dynamique monétaire et de rendement reste favorable. Les investisseurs internationaux apportent non seulement de l’argent mais aussi parfois des normes plus élevées et de l’innovation (par exemple, la demande de bâtiments durables ou de technologies domotiques, ce qui pousse les promoteurs locaux à s’adapter). Le consensus est que la demande étrangère est un moteur majeur pour le marché, apportant de la liquidité et aidant à absorber les stocks haut de gamme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cependant, cela contribue également à faire monter les prix dans les quartiers de luxe, comme on l’a noté, ce qui peut réduire les rendements et exclure certains locaux. Le défi sera de trouver un équilibre afin que ce capital extérieur profite à l’ensemble de la ville.

Tendances des prix et prévisions du marché jusqu’en 2030

Trajectoire actuelle des prix : En 2025, les prix de l’immobilier à Rio de Janeiro suivent une trajectoire modérément haussière dans l’ensemble, certains segments devant continuer à surperformer. Après la correction post-2015, le marché a touché un point bas autour de 2018–2019 et a connu une reprise progressive. En termes nominaux, l’indice des prix des maisons FIPEZAP pour Rio est à un niveau record (dépassant le pic de 2014), mais en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix restent inférieurs à ceux du milieu des années 2010 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela suggère un potentiel de croissance supplémentaire si les conditions économiques restent stables. Pour 2025 en particulier, les analystes prévoient que les prix résidentiels de Rio continueront d’augmenter dans une fourchette de quelques pourcents. Les experts du secteur projettent une croissance annuelle des prix d’environ 5 à 7 % pour les propriétés de luxe en 2025–2026, soit environ 2 à 3 points de pourcentage de plus que le taux de croissance global du marché thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela implique que le marché général (tous segments confondus) pourrait voir des augmentations annuelles d’environ 3 à 4 % à court terme, à condition que l’inflation soit contenue au niveau prévu (l’objectif d’inflation du Brésil est d’environ 3,5 % pour 2025). Si les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici fin 2025 (ce qui est possible si l’inflation ralentit), on pourrait assister à une accélération de la hausse des prix, le crédit devenant plus accessible. À l’inverse, si les taux restent très élevés, la hausse des prix pourrait rester modérée et être principalement motivée par les achats au comptant.

Jusqu’en 2030 – Résidentiel : Sur un horizon moyen terme, une appréciation cumulative des prix est anticipée. Le segment du luxe devrait augmenter d’environ +15 % en termes cumulatifs de 2025 à 2030 (ce qui représenterait une moyenne d’environ 3 % par an) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le marché résidentiel plus large pourrait connaître une trajectoire similaire ou légèrement inférieure, peut-être de l’ordre de 10 à 12 % de croissance totale d’ici 2030 (estimation approximative, étant donné la performance historiquement inférieure du segment intermédiaire par rapport au luxe). En pratique, cela signifie que les prix des logements à Rio pourraient globalement suivre l’inflation, voire légèrement la surpasser, mais un retour aux gains explosifs à deux chiffres par an du début des années 2010 n’est pas attendu par la plupart des analystes. Les facteurs clés pour la croissance prévue incluent : une demande de logement persistante (du fait du déficit et de l’urbanisation), une amélioration des conditions économiques (le PIB par habitant du Brésil augmente lentement et devrait continuer ainsi), ainsi qu’une participation croissante des investisseurs étrangers injectant de la liquidité. D’ici 2030, l’immobilier de luxe à Rio pourrait rester bon marché à l’échelle mondiale, offrant ainsi une marge de hausse des prix si la demande internationale passe de 25 % à 35 % du marché comme prévu thelatinvestor.com.

Au niveau des quartiers, Leblon et Ipanema devraient conserver leur position de leaders en termes de prix, la rareté de l’offre nouvelle et leur attrait durable entraînant une croissance régulière des prix (ils pourraient facilement dépasser les R$30 000/m² à la fin des années 2020 si les tendances se maintiennent). Les zones avec plus d’offre comme Barra connaîtront aussi une croissance, mais peut-être à un rythme plus mesuré en raison du volume de nouveaux logements arrivant sur le marché. Les zones périphériques plus abordables pourraient voir une hausse des prix plus lente si de nombreux logements MCMV sont mis en service (augmentation de l’offre), mais ces zones pourraient au contraire bénéficier d’un volume accru de transactions.

Jusqu’en 2030 – Commercial : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement. Les prévisions des courtiers commerciaux suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Rio pourrait descendre dans la fourchette basse des 20 % d’ici 2027, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles constructions majeures et que l’absorption se stabilise à quelques points de pourcentage par an. Les loyers pourraient augmenter légèrement après 2025, une fois que la vacance aura suffisamment diminué ; d’ici 2030, les loyers de bureaux dans les immeubles prime pourraient être nettement plus élevés (en termes réels) qu’aujourd’hui si le taux de vacance se normalise (peut-être 15-20 % en 2030 dans un scénario positif). Cela pourrait entraîner une hausse des prix des bureaux prime, car les valorisations actuelles sont affectées par la vacance. Toutefois, toute projection doit tenir compte de la possibilité de conversions de bureaux qui retireraient de l’offre du marché – le programme Reviver Centro pourrait retirer certains vieux bureaux de l’inventaire (transformés en logements), ce qui améliorerait mécaniquement l’équilibre offre-demande dans le secteur des bureaux et soutiendrait la reprise des prix pour le stock restant. Côté commerces, les revenus des centres commerciaux devraient croître avec l’économie ; les taux de capitalisation des centres commerciaux prime pourraient se réduire si les taux d’intérêt baissent, augmentant ainsi la valeur des actifs. L’immobilier industriel devrait continuer sur sa bonne dynamique – certaines prévisions indiquent que les loyers logistiques au Brésil augmenteront et que la vacance restera sous les 10 % jusqu’en 2030, ce qui serait favorable à la valeur des entrepôts (notamment autour du port et de l’aéroport de Rio avec l’essor du commerce).

Facteurs macroéconomiques et risques à prévoir : Les perspectives ci-dessus supposent un environnement macroéconomique relativement favorable. L’un des éléments clés pour l’avenir de l’immobilier à Rio sera les taux d’intérêt – si le Brésil parvient à maîtriser l’inflation et que le taux Selic revient à un chiffre (par exemple, à 8–9 % d’ici 2027 comme certains s’y attendent practiceguides.chambers.com), le crédit hypothécaire pourrait connaître un fort rebond, déclenchant une nouvelle vague de demande d’utilisateurs finaux qui ferait monter les prix plus rapidement que prévu actuellement. Dans ce scénario, la croissance des prix pourrait surprendre à la hausse, en particulier sur le marché de masse. En revanche, si des taux d’intérêt élevés et un resserrement budgétaire persistent, la croissance pourrait être inférieure aux prévisions et rester stable en termes réels. Un autre facteur est l’évolution politique/réglementaire : tout retour du contrôle des loyers ou une forte imposition sur la propriété pourrait freiner les investissements. Cependant, les récents signaux (tels que la réforme fiscale de 2025 en discussion) suggèrent que le gouvernement reste attentif à ne pas nuire aux fonds immobiliers et préservera vraisemblablement les incitations à l’investissement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Résilience à long terme : Les projections à long terme au-delà de 2030 tendent à être optimistes pour Rio. L’attrait unique de la ville – l’alliance de la beauté naturelle (plages, montagnes) et de la culture urbaine – est perçue comme un atout permanent qui continuera de soutenir la hausse des valeurs sur le segment du luxe quelles que soient les fluctuations à court terme thelatinvestor.com. D’ici 2030, si les tendances mondiales se confirment, vivre en bord de mer dans une grande métropole pourrait devenir un luxe encore plus recherché, ce que Rio offre à des prix comparativement attractifs. Les considérations climatiques et de durabilité seront aussi déterminantes : les biens intégrant des conceptions résilientes (contre les inondations, chaleur, etc.) et la technologie verte pourraient bénéficier de primes, et le marché de Rio évoluera en conséquence thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Pour illustrer un scénario possible en 2030 : imaginez des taux d’intérêt normalisés, une inflation autour de 3 %, une croissance économique modérée – l’immobilier à Rio pourrait alors croître d’environ 5 % par an en nominal. Un bien d’une valeur de 1 000 000 R$ en 2025 pourrait atteindre 1,3 à 1,4 million de R$ d’ici 2030 dans ces conditions. Le segment du luxe pourrait faire un peu mieux (disons 1 M R$ en 2025 -> 1,5 M R$ en 2030 pour un bien haut de gamme). Ce sont des chiffres spéculatifs, mais ils correspondent à l’estimation de 15 % de croissance cumulée sur le segment du luxe et à une croissance légèrement inférieure pour le marché général.

• Expansion des transports en commun : Le réseau de transport de Rio a connu d’importantes améliorations, dont beaucoup influencent directement le marché immobilier.La ville a mis en place trois lignes de Bus à Haut Niveau de Service (TransOeste, TransCarioca et TransOlímpica) autour des Jeux Olympiques, et maintenant le plus grand projet de BRT, TransBrasil, est sur le point d’être achevé.Le corridor BRT TransBrasil longe l’Avenida Brasil (la principale artère nord-sud de Rio) et reliera la lointaine zone ouest (Deodoro) et la zone nord au centre-ville.Avec 20 stations et une capacité de plus de 250 000 passagers quotidiens d’ici 2030, TransBrasil devrait réduire considérablement les temps de trajet domicile-travail et stimuler le développement dans les quartiers le long de son tracé itdp.org.Les zones auparavant mal desservies par les transports en commun – par exemple, certaines parties de Penha, Ramos et Deodoro – devraient devenir plus attrayantes pour les projets résidentiels et commerciaux une fois le BRT pleinement opérationnel.Nous prévoyons que des développements axés sur le transport en commun (tels que des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ou des centres commerciaux adjacents aux stations de BRT) émergeront, comme cela s’est produit le long de l’ancien corridor TransOeste à Guaratiba et Recreio.En outre, le système de métro de Rio est en cours de relance et d’expansion.Les plans pour la Ligne 3 du métro ont été relancés par le gouvernement de l’État, envisageant une ligne de 22 km (y compris un tunnel sous-marin) pour relier le centre-ville de Rio à Niterói et São Gonçalo de l’autre côté de la Baie de Guanabara railjournal.com railway.supply.Alors que l’achèvement est prévu autour de 2030–2031, même l’engagement envers ce projet a des effets positifs : les prix de l’immobilier à Niterói (juste à l’extérieur de la ville de Rio) et dans la zone São Cristóvão/Porto de Rio (où une connexion serait établie) pourraient commencer à refléter la hausse attendue de l’accessibilité.De même, des propositions visant à étendre la Ligne 2 du métro plus en profondeur dans la Zone Ouest (peut-être en atteignant plus centralement la banlieue en plein essor de Rio, Barra da Tijuca, ou en connectant le terminus de la Ligne 4 plus à l’ouest) sont à l’étude projects.worldbank.org railway.supply.Chaque extension du métro qui réduit la dépendance à la voiture a tendance à augmenter la valeur de l’immobilier à proximité – par exemple, lorsque la ligne 4 a été ouverte à Barra en 2016, les prix de l’immobilier à Barra et même le long de sa ligne de BRT de rabattement ont connu une hausse notable.À mesure que de nouvelles lignes sont lancées, on peut s’attendre à des résultats similaires.Rio a également introduit un système moderne de tramway léger sur rail (VLT) dans le centre-ville en 2016, et des extensions du réseau VLT sont en cours (une nouvelle ligne reliant la gare Central à l’aéroport Santos Dumont a été ouverte, etc.).Le VLT a rendu le centre-ville et la zone portuaire beaucoup plus accessibles, contribuant directement aux objectifs du programme Reviver Centro.Les propriétés situées à proximité des stations VLT (comme autour de la Praça Mauá ou de la Rua Sete de Setembro) bénéficient désormais d’un atout supplémentaire à la vente.

  Bien sûr, des événements imprévus (récessions mondiales, fluctuations des prix des matières premières affectant le Brésil, etc.) peuvent modifier la trajectoire. Néanmoins, le consensus parmi les professionnels de l’immobilier à Rio est optimiste pour les 5 prochaines années et plus : environ 85 % des professionnels du marché du luxe interrogés s’attendent à une poursuite de l’appréciation des prix jusqu’en 2025 et au-delà thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Avec une offre limitée sur les biens de qualité et un attrait international croissant, le marché immobilier de Rio de Janeiro est prêt à se renforcer progressivement jusqu’en 2030, récompensant les investisseurs qui sauront patienter dans les cycles du marché.

  Projets d’infrastructure et de développement ayant un impact sur l’immobilier

  Des projets d’infrastructure stratégiques à Rio de Janeiro jouent un rôle déterminant dans la structuration du paysage immobilier, ouvrant souvent de nouveaux quartiers au développement et valorisant les biens grâce à une meilleure connectivité et de nouveaux services. Voici quelques initiatives clés et leurs impacts sur l’immobilier :

• Routes et ponts : Plusieurs projets d’infrastructures routières influencent les schémas de développement. L’Elevado do Joa (autoroute surélevée) a été élargi pour fluidifier la circulation vers Barra ; de nouveaux tunnels comme le Túnel da Grota Funda ont permis d’accéder à Recreio et au-delà, ouvrant ces zones à une forte croissance au cours de la dernière décennie. À l’avenir, un projet proposé est le BRT Linha Verde qui reliera Barra à des quartiers comme Jacarepaguá et stimulera la croissance de ces zones intérieures. Il est également question d’une possible quatrième voie ou d’une alternative à l’autoroute Linha Amarela, souvent très encombrée, ce qui améliorerait la connectivité de la Zone Nord vers Barra. Par ailleurs, des projets nationaux de grande envergure comme le train interurbain Rio-São Paulo (s’il se réalise) ou les améliorations aux autoroutes (la boucle BR-101 autour de la métropole) peuvent indirectement influer sur les futurs développements logistiques et résidentiels.
• Modernisation des aéroports et des ports : Les deux aéroports de Rio – Galeão International (GIG) et Santos Dumont (SDU) – ont bénéficié d’investissements et de réorganisation. Galeão a inauguré un nouveau terminal avant la Coupe du monde 2014 mais a souffert d’une sous-utilisation ; récemment, le gouvernement a cherché à re-privatiser Galeão et à intégrer sa gestion avec celle de Santos Dumont pour équilibrer le trafic. Si Galeão connaît un regain d’activité (des projets existent pour créer une aéroport-ville avec des zones logistiques et commerciales autour), la zone voisine d’Ilha do Governador pourrait connaître un essor du développement immobilier destiné aux entreprises liées à l’aéroport et aux logements des travailleurs. Les améliorations portuaires sont tout aussi importantes. Le port de Rio, en centre-ville, accueille maintenant surtout des bateaux de croisière et de petits cargos, tandis que les opérations de gros fret ont déménagé vers Porto do Açu (en lointaine périphérie) et le port d’Itaguaí. Porto do Açu connaît d’énormes investissements en cours (~6 milliards de BRL mentionnés) thelatinvestor.com – c’est plus pertinent pour l’économie de l’État, mais cela pourrait générer une demande secondaire pour des bureaux ou des logements à Rio si des entreprises y installent du personnel. Le terminal de croisière revitalisé de Pier Mauá dynamise les flux touristiques, rendant le centre plus attractif pour l’hôtellerie et les locations de courte durée.
• Projets de services publics et de résilience : Tous les projets importants ne concernent pas les transports. D’importants fonds sont investis dans la gestion de l’eau, le contrôle des inondations et l’assainissement, ce qui améliore directement la qualité de vie (et donc l’attrait immobilier) dans de nombreux quartiers. Comme mentionné, des projets tels que le canalisation de la rivière Acari (350 millions de R$) et le projet de drainage Jardim Maravilha (340 millions de R$) dans la Zone Ouest visent à atténuer les inondations chroniques thelatinvestor.com. Une fois achevés, les maisons de ces secteurs verront probablement le coût des assurances baisser et la valeur du marché augmenter, le risque d’inondation ayant été un facteur de décote. De même, un effort à l’échelle de la ville pour moderniser le traitement des eaux usées (notamment à Barra et dans la Zone Ouest, historiquement sous-équipées en assainissement) a des avantages environnementaux et immobiliers — des lagunes et plages propres valorisent les biens et permettent davantage de permis de construire. Les infrastructures énergétiques sont aussi à souligner : l’État de Rio reçoit des investissements dans la production d’électricité (par exemple, de nouvelles centrales thermoélectriques près d’Itaguaí) et il y a un effort pour moderniser le réseau électrique. Un réseau stable est crucial pour les projets immobiliers en hauteur et les nouvelles installations technologiques telles que les data centers. De plus, la montée du télétravail a augmenté la demande pour une connexion internet haut débit – Rio a répondu en étendant les réseaux de fibre optique dans davantage de banlieues, rendant ces zones attrayantes pour les professionnels et augmentant ainsi la demande de logements.
• Revitalisation urbaine et espaces publics : Au-delà des infrastructures lourdes, des projets de rénovation des espaces publics peuvent valoriser les quartiers. La création par la ville de la promenade Orla Conde le long du front de mer du centre-ville (dans le cadre de Porto Maravilha) a transformé une ancienne zone portuaire délabrée en un superbe boulevard doté de nouveaux musées et espaces de loisirs – les valeurs immobilières des propriétés adjacentes ont augmenté en conséquence. Des plans sont en cours pour mettre en œuvre des améliorations similaires dans d’autres quartiers : par exemple, le quartier Madureira a vu la création d’un grand parc (Parque Madureira) qui a effectivement augmenté la valeur des terrains en introduisant un espace vert dans une zone dense. Il existe également des propositions pour réaménager une partie de l’ancien arsenal de la Marine (Arsenal da Marinha) au centre-ville en espaces culturels et résidentiels, ce qui contribuerait davantage à la revitalisation du Centre.

En somme, le développement des infrastructures à Rio corrige à la fois les déficits historiques et prépare la croissance future. Chaque nouvelle ligne de transport ou système de contrôle des inondations élargit un peu plus la carte de l’immobilier « désirable ». D’ici 2030, la ville envisage une métropole plus connectée : un professionnel pourrait vivre à Niterói ou Nova Iguaçu et prendre un train/métro pour travailler à Centro, un touriste pourrait facilement prendre le tram depuis le port de croisière jusqu’à son hôtel à Lapa, ou un habitant de Realengo à l’extrême ouest pourrait prendre un BRT puis le métro pour atteindre les plages de Copacabana en moins d’une heure. Réaliser cela permettra non seulement d’améliorer la qualité de vie mais aussi de répartir la demande immobilière de façon plus homogène – en réduisant la pression sur quelques quartiers centraux et en révélant le potentiel de ceux sous-développés. Les signes sont déjà visibles : l’accessibilité au transport et la qualité des infrastructures sont fortement corrélées avec les récents points chauds de l’immobilier à Rio (par exemple, les zones autour des nouveaux BRT et lignes VLT voient la demande augmenter) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs auraient tout intérêt à « suivre les infrastructures » pour trouver des opportunités à Rio dans les années à venir.

Environnement réglementaire et fiscal

L’environnement réglementaire et fiscal à Rio de Janeiro (et au Brésil en général) est un facteur crucial pour l’immobilier, affectant tout, des délais de développement à la rentabilité des investissements. En 2025, plusieurs aspects de cet environnement sont à noter :

Politiques favorables au développement : Les autorités municipales et fédérales ont toutes deux introduit des mesures pour stimuler le développement immobilier. Nous avons évoqué Reviver Centro, qui est essentiellement un ensemble de souplesses en matière de zonage et d’incitations fiscales (telles que des exonérations ou réductions de l’impôt foncier (IPTU) et des frais municipaux d’approbation de projets) pour les développements dans le centre-ville thelatinvestor.com. Cette politique encourage la réutilisation adaptative des immeubles et aide à réduire la bureaucratie en offrant un traitement accéléré des permis pour les projets éligibles en.prefeitura.rio. De même, dans le domaine du logement abordable, l’amélioration par le gouvernement fédéral du programme Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pour 2023–2025 reflète un engagement réglementaire en faveur du logement : en augmentant les plafonds de revenus et en proposant des taux d’intérêt subventionnés (aussi bas que 4–5 % pour la tranche de revenus la plus basse, et 8–10 % pour la tranche élargie jusqu’à 12 000 R$ de revenu) riotimesonline.com, le gouvernement intervient efficacement afin de maintenir l’activité du marché immobilier à travers les cycles économiques. Ces prêts sont souvent couplés à une réduction des taxes sur les transactions pour l’acheteur. La relance du MCMV est également accompagnée d’exigences selon lesquelles une partie des nouveaux grands projets doit allouer des unités au logement abordable, intégrant le logement social dans la planification urbaine.

Modifications fiscales : Un développement majeur est la réforme fiscale du Brésil en discussion pour 2025. Le pays cherche à simplifier son système fiscal complexe, et la Loi complémentaire n° 214/2025 (Statut de la Réforme Fiscale) introduira une nouvelle Taxe sur les biens et services (IBS) et une Contribution sur les biens et services (CBS), qui seront progressivement mises en place de 2026 à 2033 practiceguides.chambers.com. Les services immobiliers et les loyers, qui auparavant n’étaient pas imposés de façon uniforme (les locations par des particuliers sont généralement exonérées d’impôt jusqu’à certaines limites), auraient pu être inclus dans le champ d’application de ces nouveaux impôts. Au départ, il y avait une préoccupation que les revenus locatifs des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) voire même les loyers immobiliers perdent certains avantages fiscaux sous ce nouveau régime practiceguides.chambers.com. Cependant, après la réaction du secteur, le gouvernement a indiqué qu’il maintiendrait les exonérations pour les fonds immobiliers afin de préserver leur attractivité practiceguides.chambers.com. Pour les propriétaires individuels, les revenus locatifs restent imposables comme revenus ordinaires au-delà de certains seuils, mais le Brésil a historiquement permis une déduction simplifiée sur les revenus locatifs. Les taxes sur le transfert de propriété (ITBI) à Rio restent autour de 3 % de la valeur du bien, et les taxes foncières annuelles (IPTU) sont modérées (progressivement plus élevées pour les biens de grande valeur et pour les terrains sous-utilisés, selon le Statut de la Ville). La ville de Rio a récemment ajusté les taux d’IPTU et les valeurs cadas trales (en 2018), ce qui a augmenté la fiscalité sur les biens de grande valeur, mais aucune nouvelle hausse n’a été annoncée depuis. Il faut également surveiller le laudème – une taxe de 5 % qui s’applique aux transactions de certains biens côtiers situés sur des terrains appartenant à l’État fédéral (par exemple, certaines zones en bord de mer) practiceguides.chambers.com. Cette particularité est une règle héritée, mais elle est bien connue des acteurs locaux du marché et généralement prise en compte dans les frais de clôture pour les biens concernés.

Règles d’investissement étranger : L’environnement est très ouvert. Le Brésil n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers urbains, comme indiqué, et Rio n’a pas de barrières supplémentaires au-delà des règles nationales thelatinvestor.com. Les investisseurs étrangers doivent enregistrer leur investissement auprès de la Banque Centrale (pour faciliter la rapatriation ultérieure) et obtenir un numéro d’identification fiscale CPF globalpropertyguide.com, mais ces démarches sont simples. En fait, le Brésil a amélioré son processus d’enregistrement et de titrage : le passage aux registres numériques signifie que les acheteurs étrangers peuvent désormais réaliser des achats à distance dans de nombreux cas, en utilisant des signatures numériques et des procurations. L’assurance titre n’est pas encore courante au Brésil comme aux États-Unis, car le système de notariat et le registre public sont la principale garantie de propriété, mais il est recommandé de réaliser une due diligence par des avocats. Le système juridique soutient l’exécution des contrats, bien que cela puisse être lent ; les lois sur la location, par exemple, permettent une expulsion relativement facile des locataires en défaut de paiement (après 3 mois de non-paiement, un propriétaire peut généralement récupérer le bien en quelques mois par voie judiciaire). Les tribunaux brésiliens appliquent l’exécution en nature des contrats immobiliers, ce qui donne confiance aux investisseurs quant à la clôture des transactions comme convenu.

Réglementations liées au développement : Le zonage et l’approbation des constructions à Rio impliquent la supervision municipale et parfois celle de l’État. Un défi historique a été la lenteur bureaucratique – l’obtention de tous les permis (environnementaux, patrimoniaux dans les zones historiques, services publics, etc.) pouvait être longue. La ville tente d’accélérer cela grâce à des systèmes en ligne centralisés et à des délais de réponse imposés. Par exemple, Rio a mis en place un système (SICAR) pour le suivi des autorisations, et dans le cadre du programme Reviver Centro, certaines transformations échappent aux longues audiences de changement de zonage puisque la législation a pré-approuvé le changement d’usage pour de nombreuses zones du centre-ville en.prefeitura.rio. Les réglementations environnementales sont importantes en raison de la géographie de Rio : tout projet à proximité d’une forêt protégée (comme le parc national de Tijuca) ou du littoral doit faire l’objet d’une licence environnementale supplémentaire. L’application de ces règles a parfois entraîné l’arrêt de chantiers (par exemple, un immeuble haut de gamme à Joá a été arrêté pour des raisons environnementales). En général, la tendance réglementaire est d’encourager la construction durable et résiliente – les projets qui incluent des espaces verts, des surfaces perméables ou une certification LEED peuvent être approuvés plus rapidement et même bénéficier d’exonérations fiscales. Les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) gagnent du terrain dans le secteur de la construction au Brésil practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui signifie que les promoteurs sont de plus en plus attentifs au respect des nouveaux codes d’efficacité énergétique sous peine d’être jugés défavorablement par les investisseurs.

Taux d’intérêt et environnement de crédit : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une réglementation à proprement parler, l’environnement des taux d’intérêt est dicté par la Banque Centrale du Brésil et a un impact considérable sur l’immobilier. Actuellement entre 14,25 et 14,75 %, il limite l’accès au crédit, mais la plupart des analystes s’attendent à des baisses progressives à partir de la fin de 2025 si l’inflation coopère riotimesonline.com. Le gouvernement fixe également périodiquement le pourcentage d’épargne devant être alloué aux prêts immobiliers, ce qui garantit aux banques un fonds pour les hypothèques (même si des taux élevés freinent encore la demande). Les conditions hypothécaires au Brésil s’étendent généralement de 20 à 35 ans, et les taux sont fixes (avec un ajustement indexé sur l’inflation pour certains prêts). Les taux élevés ont favorisé l’innovation : quelques banques proposent des hypothèques indexées sur l’IPCA (donc sur l’inflation à la consommation) avec un taux de départ plus bas, et il y a discussion autour de la création d’un marché d’hypothèques à taux fixe à long terme à l’américaine dès que la stabilité le permettra. D’un point de vue investisseur, lorsque les taux finiront par baisser, il faudra être vigilant au risque de remboursement anticipé sur les crédits existants (les emprunteurs pouvant alors renégocier).

Concernant l’environnement fiscal des investisseurs : les revenus locatifs perçus via une personne physique sont imposés comme le revenu ordinaire (avec un barème progressif jusqu’à 27,5%), mais de nombreux investisseurs utilisent des entités juridiques ou des fonds pour optimiser la fiscalité. Un véhicule populaire est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) – si un investisseur achète des parts d’un FII coté qui investit dans des biens à Rio, les dividendes sont exonérés d’impôt pour les résidents personnes physiques (et même les investisseurs étrangers bénéficient d’avantages dans certaines conditions). C’est une forte incitation, et la réforme fiscale 2025 a menacé cette disposition, mais comme indiqué, il est probable que cette exonération soit maintenue practiceguides.chambers.com. Un autre véhicule consiste à créer une simple holding brésilienne (Ltda) pour détenir le bien ; cela peut permettre une certaine déductibilité des charges et faciliter la revente (vendre les parts de la société plutôt que le bien permettant d’éviter certains droits de mutation). Toutefois, ces stratégies exigent l’avis d’un juriste. Sur le plan des taxes de transaction, Rio applique des frais de notaire de 2 % plus un ITBI d’environ 3 %, et s’il s’agit d’un bien neuf, une taxe d’incorporation d’environ 4 % (due par les promoteurs). Ce sont des coûts incontournables, intégrés par les investisseurs. Le Brésil taxe également les plus-values immobilières (15 % pour les non-résidents sur les gains de cession), mais certains étrangers conservent la propriété à long terme ou utilisent des structures d’échange similaires au 1031 américain, via des sociétés, pour différer cette imposition.

Risques et protections : L’environnement juridique offre diverses protections : le contrôle des loyers au sens du plafonnement n’existe pas au Brésil (les loyers sont librement négociés, généralement indexés annuellement sur l’inflation sauf accord contraire). Cela est positif pour les investisseurs. Il existe un risque de basculement politique qui entraînerait une politique de logement plus interventionniste (par exemple, davantage de droits pour les locataires ou des plafonds), mais pour l’instant la tendance reste pro-marché. La législation brésilienne permet l’expulsion pour non-paiement dans des délais raisonnablement courts (souvent sous 6 mois), et les exigences de dépôt ou de garant protègent les bailleurs. Pour la promotion immobilière, la législation anti-blanchiment impose aux acquéreurs étrangers de transférer les fonds via les circuits officiels (enregistrement auprès de la Banque du Brésil, etc.), une procédure simple mais à bien respecter.

En conclusion, les perspectives réglementaires pour 2025 sont globalement favorables à l’investissement immobilier. Les mesures gouvernementales – du maintien de l’accès à la propriété pour les étrangers à l’expansion des programmes de logement, en passant par la garantie que de nouvelles taxes ne freinent pas les fonds immobiliers – témoignent d’une compréhension du rôle du secteur immobilier dans l’économie. Les réformes fiscales simplifient certains aspects, ce qui devrait réduire l’incertitude des investisseurs sur le long terme. Bien entendu, comme dans tout marché émergent, naviguer dans la bureaucratie exige de la diligence raisonnable et une expertise locale, mais des améliorations sont continuellement apportées. Comme l’a souligné le rapport de The Latinvestor, le Brésil a augmenté la transparence et réduit la bureaucratie dans les transactions immobilières récemment thelatinvestor.com. La faiblesse du real offre une incitation supplémentaire pour les investisseurs étrangers (soit effectivement une remise de 20 à 30 % sur le taux de change) et le Brésil a même noué des partenariats avec d’autres pays pour faciliter les flux d’investissement thelatinvestor.com. Tous ces facteurs font que l’environnement actuel est aussi favorable qu’il ne l’a été depuis longtemps pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier de Rio.

Défis et risques du marché

Bien que les perspectives pour l’immobilier à Rio soient généralement positives, il est important de reconnaître les défis et risques qui pourraient affecter le marché :

• Taux d’intérêt élevés et coût du financement : Le principal défi en 2025 est le régime des taux d’intérêt élevés du Brésil. Avec un taux Selic autour de 14 %, les taux hypothécaires pour les consommateurs sont à deux chiffres (souvent ~12–14 % par an pour les prêts immobiliers à taux fixe). Cela réduit fortement l’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne – beaucoup ne peuvent pas obtenir de prêts assez importants pour acheter dans les quartiers les plus chers de Rio, ou ils se retrouvent avec des mensualités très élevées riotimesonline.com. Les banques, de leur côté, resserrent le crédit en raison des coûts de financement plus élevés (les comptes épargne qui financent les prêts immobiliers ont connu des retraits lorsque les taux ont augmenté) riotimesonline.com. La prévision de l’ABECIP d’une baisse de 17 % du crédit immobilier privé (SBPE) en 2025 souligne à quel point le financement constitue un frein riotimesonline.com. Si les taux élevés se maintiennent plus longtemps que prévu, le marché immobilier pourrait ralentir, avec moins d’acheteurs solvables et une possible accumulation de logements invendus dans les nouveaux programmes. Cela menace particulièrement le segment intermédiaire et les petits promoteurs qui dépendent des ventes sur plan pour financer la construction.
• Incertitude économique et fiscale : La stabilité macroéconomique du Brésil est cruciale. Les risques incluent des flambées d’inflation, une volatilité de la devise ou un ralentissement économique généralisé. Bien que l’économie ait connu une croissance ces dernières années, le Brésil porte encore une dette publique importante et toute crise fiscale ou perte de confiance des investisseurs pourrait entraîner des mesures d’austérité ou une réduction de la disponibilité du crédit. Une récession profonde (par exemple, déclenchée par un choc mondial ou un effondrement des prix des matières premières) nuirait à l’emploi et aux revenus à Rio, réduisant directement la demande immobilière. De plus, si la situation fiscale du gouvernement impose des coupes, des programmes de logement tels que le MCMV pourraient faire face à des contraintes budgétaires, supprimant un soutien clé au marché du logement destiné aux ménages à faibles revenus. Rio dépend également de secteurs tels que le pétrole & gaz et le tourisme ; une baisse des prix du pétrole pourrait réduire les investissements de Petrobras (un grand employeur à Rio) et affecter le taux d’occupation des bureaux, tandis qu’un ralentissement des voyages mondiaux pourrait toucher le segment hôtelier.
• Suroffre dans certains segments : Bien que l’offre de logements soit globalement insuffisante, il existe des poches de suroffre potentielle. Les bureaux en sont un exemple – même si la vacance est en baisse, à environ 29% elle reste très élevée jll.com. Si les entreprises poursuivent les tendances de travail à distance/hybride, la demande pour les bureaux pourrait ne pas retrouver son niveau d’avant, laissant un excédent structurel d’espaces de bureaux dans certaines zones. Cela pourrait peser sur les loyers et les prix des bureaux pendant des années. De même, le résidentiel de luxe pourrait faire face à un risque de saturation si trop de projets haut de gamme sont lancés simultanément. Le marché du luxe se porte bien actuellement, mais si les promoteurs surestiment la demande et livrent des dizaines de nouvelles tours de luxe à Barra et Zona Sul en peu de temps, le marché pourrait avoir du mal à les absorber, entraînant des délais de vente plus longs et d’éventuelles baisses de prix. L’optimisme de Latinvestor mis à part, c’est un point à surveiller en particulier autour de 2026, lorsque de nombreux projets actuellement en planification devraient être livrés.
• Changements réglementaires et intervention : Bien que les politiques actuelles soient favorables, il existe toujours un risque de changements réglementaires qui pourraient avoir un impact négatif sur le marché. Par exemple, si l’accessibilité au logement se détériore, les autorités pourraient envisager des mesures telles que le contrôle des loyers ou un renforcement de la réglementation Airbnb. Comme mentionné dans le rapport de Reuters, les responsables locaux pourraient finir par “résister” à la prolifération d’Airbnb reuters.com reuters.com. Cela pourrait prendre la forme d’exigences en matière de licences, de plafonds sur le nombre de locations de courte durée dans un immeuble ou de taxes supplémentaires sur les revenus issus des locations de courte durée. De telles règles pourraient réduire les gains des investisseurs immobiliers qui misent actuellement sur les locations touristiques. Sur le plan fiscal, si les besoins budgétaires du Brésil augmentent, le gouvernement pourrait revoir la fiscalité de certains secteurs aujourd’hui exonérés (par exemple, mettre fin à l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes des FPI ou augmenter la taxe foncière sur l’immobilier haut de gamme). Toute augmentation de la pression fiscale rendrait l’investissement légèrement moins attrayant. Par ailleurs, la bureaucratie demeure un risque : malgré des améliorations, le processus d’obtention de permis reste imprévisible ; un projet peut être retardé par des actions en justice (par exemple, des associations de quartier ou le ministère public peuvent déposer des injonctions contre des projets jugés irréguliers practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Des projets emblématiques restent parfois bloqués devant les tribunaux, notamment en raison de questions environnementales ou de préservation du patrimoine. Ce risque est particulièrement important pour les projets de grande envergure ou controversés.
• Sécurité et perception de la criminalité : Rio de Janeiro est bien connue pour ses problèmes de criminalité et de sécurité publique. Alors que certains quartiers (zones touristiques de la Zona Sul, Barra) sont relativement sûrs, d’autres connaissent des taux de criminalité plus élevés. Les variations de la sécurité (comme des pics de violence dus à des conflits de gangs ou à des opérations policières dans certains secteurs) peuvent influer sur la perception de l’immobilier. Par exemple, des investisseurs internationaux ou même brésiliens peuvent hésiter à acheter dans des quartiers jouxtant des favelas volatiles, ou appliquer une décote sur les prix dans ces zones pour tenir compte du risque perçu. Un scénario difficile où la sécurité se détériore pourrait ternir l’attractivité de quartiers pourtant en développement. La ville dispose de programmes comme les UPP (Unité de Police de Pacification) qui avaient permis au début des années 2010 de réduire la violence dans certaines favelas, mais leur retrait récent a vu une recrudescence de la criminalité. Par conséquent, si la sécurité ne s’améliore pas, voire empire, cela représente un risque pour la valeur immobilière, en particulier dans les quartiers émergents et le centre-ville (même si le centre a connu des améliorations, un retournement de tendance nuirait à la dynamique du Reviver Centro).
• Risques environnementaux et climatiques : La géographie de Rio entraîne certains risques environnementaux que les acteurs de l’immobilier doivent prendre en compte. De fortes pluies et un drainage inadéquat ont historiquement provoqué des inondations et des glissements de terrain. Les quartiers des zones Nord et Ouest connaissent parfois des inondations pendant la saison des pluies estivale, ce qui peut endommager les biens immobiliers et en diminuer la valeur (d’où les investissements mentionnés précédemment dans le drainage pour atténuer ce problème) thelatinvestor.com. Les communautés situées sur les collines en périphérie sont exposées aux risques de glissements de terrain qui menacent les habitations (en particulier celles informelles). À plus long terme, le changement climatique et l’élévation du niveau de la mer constituent une menace pour l’immobilier côtier – des quartiers comme Leblon, Ipanema et Copacabana sont au niveau de la mer et pourraient être touchés par la montée des eaux ou les marées de tempête dans les décennies à venir. Certaines prévisions annoncent une augmentation de la fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes ; en effet, une tendance récente à des pluies très intenses dans le Sud-Est a révélé des faiblesses dans les infrastructures. Bien que 2030 ne soit pas si loin, d’ici là les coûts d’assurance pourraient augmenter pour les biens en bord de mer ou de nouveaux codes du bâtiment pourraient exiger des mesures de protection. L’érosion des plages est un autre problème (par exemple, certaines années la quantité de sable diminue fortement sur certaines plages – cela peut être atténué par des opérations d’apport de sable). Ces défis environnementaux obligent promoteurs et propriétaires à investir dans des constructions résilientes (imperméabilisation, meilleurs systèmes de drainage, alimentation de secours, etc.), et ne pas le faire représente un risque pour la viabilité à long terme de leurs biens. Certains observateurs notent déjà que si ces problèmes s’aggravent, l’attrait du front de mer pourrait être diminué dans un avenir lointain thelatinvestor.com thelatinvestor.com, même si pour l’instant l’attrait l’emporte toujours sur l’inquiétude pour la plupart des gens.
• Risque politique : Bien que la démocratie brésilienne soit stable, les fluctuations politiques du pays peuvent entraîner des changements de politique qui impactent les affaires. Les finances de l’État et de la municipalité de Rio ont été fragilisées par le passé (l’État a même frôlé la faillite en 2016). Les scandales politiques ou l’instabilité peuvent indirectement nuire à la confiance des investisseurs. Les prochaines élections nationales de 2026 pourraient conduire à une orientation économique différente (par exemple, si un gouvernement arrivait au pouvoir avec une politique moins favorable au marché ou instaurait des contrôles de capitaux, cela pourrait affecter la perception des investisseurs étrangers). À l’heure actuelle, ce risque semble faible – l’administration Lula s’est montrée pragmatique vis-à-vis des marchés jusqu’à présent – mais cela reste un point de vigilance pour les investisseurs.

En évaluant ces risques, de nombreux analystes concluent qu’aucun n’est insurmontable, mais qu’ils nécessitent une planification stratégique. Les taux d’intérêt élevés, par exemple, sont atténués en se concentrant sur des segments moins dépendants du financement (luxe, ou locations achetées comptant). La sur-offre peut être gérée par une étude de marché approfondie et en évitant la surconstruction dans une micro-localisation particulière. Le risque réglementaire peut être maîtrisé en restant attentif à l’évolution des politiques (le secteur au Brésil négocie souvent avec le gouvernement, comme en témoignent les ajustements de la réforme fiscale pour les FIIs practiceguides.chambers.com). Les questions de sécurité et d’environnement relèvent davantage de la société dans son ensemble, mais même là, les acteurs de l’immobilier plaident pour des améliorations (comme des promoteurs finançant la réhabilitation de favelas autour de leurs projets, ou contribuant à la lutte contre les inondations via des obligations d’aménagement compensatoire).

En résumé, le marché immobilier de Rio offre de grandes opportunités mais n’est pas sans défis. Les investisseurs et les promoteurs doivent naviguer à travers les fluctuations macroéconomiques, rester attentifs aux changements de politiques, et choisir des emplacements et des types de projets capables de résister ou d’éviter les risques locaux spécifiques (comme la criminalité ou le climat). Les fondamentaux du marché – pénurie de logements, attrait unique de la localisation – offrent un coussin, mais une gestion prudente des risques distinguera les opérations réussies de celles en difficulté.

Opportunités pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs

Malgré les défis, le marché immobilier de Rio de Janeiro pour la période 2025–2030 présente de nombreuses opportunités intéressantes pour différents acteurs :

Pour les acheteurs : Le moment actuel peut être opportun pour certains types d’acheteurs. Les Brésiliens ayant des revenus stables et pouvant accéder à un financement subventionné (par exemple, via le programme MCMV ou des prêts FGTS) constateront que le gouvernement propose essentiellement des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché pour l’achat de leur logement riotimesonline.com. Il s’agit donc d’une fenêtre pour acheter une première maison à des conditions favorables. Même si les taux d’intérêt sont généralement élevés, si et quand ils baissent dans les prochaines années, les propriétaires qui achètent maintenant pourront éventuellement refinancer à des taux plus bas, bénéficiant ainsi d’un avantage. De plus, en raison de la récession précédente et de la pandémie, les prix à Rio n’ont pas flambé comme dans certaines villes mondiales – ils ne recommencent à croître que maintenant. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers sont encore proposés à des prix raisonnables en termes réels, ajustés à l’inflation. Par exemple, quelqu’un cherchant à acheter un appartement dans un bon quartier pourra encore trouver en 2025 des prix à peu près équivalents à ceux de 2014 en valeur réelle globalpropertyguide.com. Essentiellement, il y a une opportunité d’acheter près du bas d’un cycle. Les acheteurs disposant de devises étrangères ou de revenus en devises ont un avantage encore plus marqué : le Real faible (environ 5 R$ pour 1 $) leur donne 30% de pouvoir d’achat en plus qu’il y a quelques années thelatinvestor.com. Un appartement qui coûte 1 million de R$ ne représenterait qu’environ 200 000 USD, ce qui est très attractif pour les acheteurs étrangers ou les Brésiliens payés en dollars/euros. En résumé, pour les acheteurs (nationaux ou internationaux) ayant déjà trouvé un financement ou disposant de liquidités, Rio offre des emplacements de classe mondiale pour une fraction du prix d’autres grandes villes mondiales. Les amateurs de plage pourraient voir là une chance de posséder un bien à Ipanema ou Copacabana tant que c’est encore “bon marché” selon les standards internationaux.

Les primo-accédants et ceux qui cherchent à améliorer leur logement peuvent également trouver des opportunités dans des quartiers émergents en pleine évolution. Comme discuté précédemment, la revitalisation du Centro signifie que quelqu’un peut acheter un loft au centre-ville à un prix relativement abordable aujourd’hui et potentiellement voir sa valeur augmenter à mesure que la zone continue de s’améliorer (tout en profitant du mode de vie urbain sans longs trajets). Ou bien, imaginez une famille qui ne pouvait pas s’offrir Leblon mais qui peut acheter à Jardim Oceânico, Barra – elle investit dans une zone à fort potentiel d’appréciation futur alors que les infrastructures s’améliorent. Une autre stratégie : profiter de légères baisses de prix dans les segments où il y a surplus d’offres – par exemple, certains appartements de luxe lancés en 2020–21 ont encore des invendus, et les promoteurs pourraient proposer des remises ou promotions sur ces biens. Les acheteurs peuvent ainsi négocier de bonnes affaires (comme obtenir des finitions haut de gamme ou une place de parking incluse).

Pour les investisseurs (investisseurs locatifs/de revenus) : Rio offre une gamme de stratégies pour les investisseurs. Une opportunité est le marché de la location courte durée, qui reste solide. L’achat d’un appartement dans une zone très touristique (Ipanema, Copacabana, Barra) à louer sur Airbnb peut rapporter bien plus qu’une location traditionnelle. Avec un Airbnb pour 7 logements à Ipanema reuters.com, il est prouvé que la demande est robuste. Les investisseurs avisés construisent des portefeuilles de ces unités ; même si la réglementation se durcit un jour, ceux qui établissent une bonne opération maintenant (avec les licences appropriées ou dans des immeubles qui l’autorisent) peuvent obtenir des rendements élevés. Par exemple, un deux-pièces près de l’hôtel Copacabana Palace peut générer des tarifs nocturnes élevés en haute saison – dépassant souvent le loyer annuel d’une location longue durée en seulement 8 à 9 mois d’occupation courte durée. Il existe aussi le placement en arbitrage de devise : les investisseurs étrangers touchent un rendement en reais (souvent plus de 5 % nets) et, si le real s’apprécie à l’avenir, ils profitent également du change. Même actuellement, les rendements locatifs au Brésil d’environ 4 à 6 % sont supérieurs à de nombreux marchés développés où les rendements sont de 2 à 3 %. Comme l’a montré l’infographie, les rendements de Rio (environ 4 % en moyenne, jusqu’à 7 % dans certains cas) sont comparables voire supérieurs à beaucoup de villes latino-américaines thelatinvestor.com. Pour un investisseur en USD ou EUR, cela reste très attractif dans un monde à faibles taux — avec en plus un potentiel d’appréciation du capital.

Les investisseurs peuvent aussi envisager l’immobilier commercial comme les bureaux ou commerces, dont les prix restent bas. Acheter un étage de bureaux de haute qualité à bas prix aujourd’hui et le louer pourrait générer de bons rendements si le marché des bureaux rebondit d’ici 2030. Les fonds immobiliers (FII) spécialisés dans les centres commerciaux ou bureaux à Rio se négocient avec des décotes, offrant des rendements de 8 à 10 %. Ceux à l’aise avec les marchés financiers peuvent investir dans ces supports pour une exposition diversifiée. Autre secteur : la logistique et les entrepôts en périphérie de la ville (ou dans des communes voisines telles qu’Itaboraí près du complexe pétrochimique) – avec l’expansion du e-commerce, détenir de petits entrepôts peut être lucratif (certains petits « condos logistiques » permettent aux investisseurs d’acheter des entrepôts individuels à louer à des PME).

Pour les investisseurs étrangers plus passifs, la combinaison d’un processus d’achat transparent, l’absence de taxe à l’achat pour les étrangers, et la possibilité de rapatrier les fonds rend l’investissement à Rio plus facile que dans beaucoup d’autres marchés émergents. Il existe des sociétés de gestion (comme celle citée dans l’article de Reuters, gérant 100 unités Airbnb reuters.com reuters.com) que les investisseurs peuvent mandater pour gérer le quotidien, ce qui permet d’investir à distance.

Pour les développeurs et constructeurs : Le côté développement présente également des points positifs. L’opportunité évidente réside dans la réponse au déficit de logements – il existe une forte demande non satisfaite pour des logements abordables et destinés à la classe moyenne. Les promoteurs spécialisés dans les projets MCMV (souvent construits dans les zones Nord/Ouest) continueront de bénéficier du soutien gouvernemental et de sources de financement garanties. Le plan fédéral visant à construire 2,5 millions de logements d’ici 2025 (avec un financement de 278 milliards de R$) thelatinvestor.com assure une activité régulière pour ceux qui ciblent ce segment. À Rio, un promoteur peut profiter d’incitations en participant au programme Reviver Centro – convertir un immeuble de bureaux pourrait coûter moins cher et être plus rapide que de construire à partir de zéro (étant donné les incitations et le faible coût d’acquisition d’un bien commercial en difficulté). Avec un déficit d’environ 369 000 logements dans la ville thelatinvestor.com, tout logement de qualité construit dans un emplacement convenable a de fortes chances de trouver acheteurs ou locataires, surtout si le prix est adapté.

Une autre opportunité concerne les développements de luxe et de niche. Avec l’intérêt international qui grandit, il y a de la place pour des produits ultra-luxe qui étaient rares à Rio. Par exemple, quelques promoteurs construisent désormais des résidences de prestige (par exemple, des appartements affiliés à des marques d’hôtels de luxe) et de grands penthouses pour les personnes à haut revenu. Le marché du luxe à Rio devrait surpasser le marché général, de sorte que les développeurs axés sur ce segment peuvent potentiellement pratiquer des prix premium et obtenir de bonnes marges bénéficiaires. L’essentiel est la différenciation – les projets offrant une technologie de maison intelligente, des aménagements bien-être, un design écoresponsable ou la commodité d’un usage mixte se démarqueront et pourront facturer plus cher thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il y a également de l’intérêt pour des mini-communautés à usage mixte – un promoteur capable d’assembler un terrain conséquent pourrait créer la prochaine « communauté planifiée » regroupant logements, bureaux et espaces de loisirs (similaire aux grands projets de Multiplan ou Aliansce à Barra). Compte tenu de la tendance, obtenir les autorisations pour ce type de projets intégrés pourrait être plus facile aujourd’hui qu’auparavant, les autorités en percevant la valeur.

Requalification et valorisation : Rio dispose d’un important stock de bâtiments anciens, dont certains sont situés dans des emplacements de choix et sont sous-utilisés. Les investisseurs et promoteurs peuvent trouver des opportunités de valorisation : par exemple, acheter un vieil immeuble d’appartements à Copacabana, rénover les unités et les espaces communs, puis revendre ou louer à une classe supérieure – en « flippant » ainsi tout un bâtiment. Au Centre, comme mentionné, acheter un immeuble de bureaux vide à une fraction du coût de remplacement et le convertir en lofts tendance peut être très rentable si cela est fait efficacement. Les avantages du Reviver Centro (comme éventuellement l’exonération des frais de changement d’usage et une approbation plus rapide) rendent l’opération encore plus attractive thelatinvestor.com. Il y a des rapports faisant état d’une forte adoption ici – être parmi les premiers à agir peut apporter des avantages de réputation et de profit.

Opportunités technologiques et de niches : L’utilisation de la technologie dans l’immobilier ouvre de nouvelles possibilités. Par exemple, la montée en puissance des visites virtuelles (VR) permet aux promoteurs de cibler des acheteurs internationaux à distance – selon une statistique, les biens immobiliers avec visites virtuelles se vendent 31 % plus rapidement et 9 % plus cher en moyenne thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela signifie qu’adopter le PropTech peut élargir le pool d’investisseurs et la demande pour votre bien. Ceux qui misent sur la VR et le marketing digital peuvent profiter de cette hausse de 55 % des achats étrangers depuis 2020 thelatinvestor.com. En outre, le co-living et les résidences étudiantes forment une niche émergente – Rio compte de nombreuses universités et écoles de langues attirant des étudiants du Brésil et de l’étranger, mais l’offre de logements étudiants adaptés est minimale. Développer ou convertir un bâtiment en unités modernes de type dortoir ou co-living (avec des espaces communs, des services inclus) près des universités (par exemple, à Urca près de l’UFRJ, ou au centre près de la FGV) pourrait répondre à un marché sous-exploité et générer de bons rendements. Les espaces de coworking constituent un autre axe – avec de nombreux professionnels en freelance ou en mode hybride, des promoteurs innovants intègrent des salons de coworking dans les immeubles résidentiels, ajoutant ainsi de l’attrait aux projets immobiliers.

Enfin, la durabilité n’est pas seulement un défi mais aussi une opportunité. La demande de bâtiments “verts” – équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie, et d’une conception écoénergétique – ne cesse de croître. Aussi bien les acheteurs finaux que les grands locataires (pour les bureaux) accordent désormais de l’importance à l’ESG. Les projets qui obtiennent des certifications vertes peuvent également bénéficier d’incitations financières ou d’une location plus rapide. Comme le souligne une prévision, la demande de matériaux de construction durables augmente de 11 % par an au Brésil thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les promoteurs qui prennent de l’avance sur cette tendance peuvent différencier leur produit et éventuellement obtenir des loyers ou des prix plus élevés, en particulier à mesure que les préoccupations climatiques grandissent.

En conclusion, le marché de Rio offre un large éventail d’opportunités : des occasions d’achat à bas prix actuellement dans un cycle de reprise, des placements à haut rendement dans la location ou dans les secteurs sous-évalués, ainsi que des perspectives de développement soutenues par des incitations politiques et l’évolution des modes de vie. Les acteurs qui effectueront des recherches approfondies et aligneront leurs stratégies sur l’avenir de la ville – plus connectée, plus mixte, plus durable – en tireront de grands bénéfices. De bien des façons, Rio à la fin des années 2020 pourrait être comparable à une histoire de redressement : une ville qui s’attaque à ses problèmes et libère son potentiel. Ceux qui investissent dans la satisfaction des besoins en logement, la revalorisation d’actifs négligés ou l’adaptation à la demande (que ce soit pour du logement de luxe ou du co-living) trouveront probablement les prochaines années enrichissantes, tant sur le plan financier que pour façonner le prochain chapitre de la Cité Merveilleuse.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel brésilien 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Tendances des prix des logements à Rio vs inflation)
• The Latinvestor – Le marché de l’immobilier de luxe à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur le segment du luxe, fourchettes de prix et prévisions)
• The Latinvestor – 19 prévisions pour l’immobilier à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Impact du projet Reviver Centro, tendances du rendement locatif, éclairages démographiques)
• The Rio Times – Le marché du logement brésilien croît de 15% malgré des taux d’intérêt élevés (mai 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Taux d’intérêt, prévisions sur les prêts hypothécaires, données sur le secteur de la construction)
• Reuters – « Airbnb alimente le boom des locations de courte durée dans la destination touristique de Rio » (oct. 2024) reuters.com reuters.com (Prévalence de la location de courte durée et effets sur le logement à long terme)
• JLL Brésil – Perspectives du marché des bureaux à Rio de Janeiro T1 2025 jll.com jll.com (Taux de vacance des bureaux et absorption à Rio)
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 Brésil (Guide Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Paysage réglementaire, implications de la réforme fiscale, tendances du marché)
• Valor International (via Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur les lancements et la hausse des ventes dans la zone centrale)
• Rio Times – Performance du marché immobilier brésilien en 2024 riotimesonline.com (Conditions macroéconomiques, contexte des taux d’intérêt)
• Prefeitura do Rio – Programme Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistique sur la pénurie de logements et incitations à la reconversion)

Marché locatif et locations de courte durée : Le marché locatif de Rio a été dynamique, influencé par le tourisme et la montée en puissance des plateformes de location de courte durée.

Les rendements locatifs traditionnels à long terme dans la ville sont modérés – avec une moyenne d’environ 4 à 5 % brut par an dans la plupart des quartiers, et souvent inférieurs à 4 % dans les quartiers prisés de la zone sud comme Copacabana ou Botafogo thelatinvestor.com.Les prix d’achat élevés dans ces quartiers recherchés compressent les rendements locatifs (par exemple, un modeste deux-pièces à Copacabana peut coûter tellement cher que le loyer annuel équivaut à seulement ~3 % de sa valeur) thelatinvestor.com.Cela a incité certains investisseurs à se tourner vers la location de courte durée (Airbnb) pour augmenter leurs rendements.Depuis la fin des années 2010, Rio a connu un boom des locations de courte durée, en particulier dans les zones balnéaires très prisées des touristes.À Ipanema, par exemple, il y a désormais une annonce Airbnb pour chaque 7 logements dans le quartier – une statistique frappante qui illustre à quel point les locations de vacances sont devenues omniprésentes reuters.com reuters.com.Dans la voisine Copacabana, les annonces Airbnb ont également proliféré (en hausse d’environ 24 % depuis 2019) reuters.com.Cette tendance présente à la fois des avantages et des inconvénients.D’une part, cela crée des opportunités lucratives pour les propriétaires et gestionnaires de biens : des hôtes entrepreneurs à Rio ont créé des entreprises de gestion immobilière, doublant leur portefeuille chaque année pour répondre à la demande touristique reuters.com.D’autre part, la flambée des locations de courte durée rend les locations de longue durée plus difficiles à trouver dans ces zones et fait grimper les loyers, ce qui inquiète les associations de résidents locaux reuters.com.Les conseils de copropriété ont souvent du mal à équilibrer les intérêts des propriétaires qui tirent profit d’Airbnb et ceux qui se plaignent des invités de passage ou des problèmes de sécurité reuters.com.Jusqu’à présent, les autorités de Rio n’ont pas fortement réglementé les locations de courte durée, mais les experts du secteur estiment qu’il ne s’agit que d’une question de temps avant que d’autres règles (ou taxes) ne soient imposées, comme on l’a vu dans d’autres grandes villes reuters.com.Toute réglementation de ce type sera un facteur clé à surveiller, car elle pourrait influencer le comportement des investisseurs sur le marché des copropriétés.En résumé, le paysage locatif de Rio en 2025 raconte l’histoire de deux marchés : un marché de la location à long terme stable avec des rendements modérés, et un marché de la location à court terme en pleine effervescence transformant de nombreux appartements en véritables suites hôtelières – une tendance qui devrait se poursuivre tant que le tourisme restera fort.

Marché intermédiaire et logements abordables : Les segments moyen et inférieur du marché résidentiel de Rio ont rencontré plus d’obstacles. Les taux d’intérêt élevés (plus de 14 % Selic) ont rendu les prêts hypothécaires coûteux, excluant certains acheteurs de la classe moyenne riotimesonline.com. En conséquence, la croissance des prix dans les quartiers secondaires (notamment dans certaines parties de la zone nord ou en périphérie) est restée stable ou n’a fait que suivre l’inflation. L’accessibilité des loyers est également une préoccupation, car de nombreux acheteurs potentiels reportent leurs achats et continuent de louer. L’action gouvernementale axée sur le logement subventionné influence ce segment : l’élargissement des programmes MCMV et les prêts à taux bas financés par le FGTS stimulent la construction de logements abordables dans les quartiers de banlieue. Plus de 278 milliards de R$ sont investis à l’échelle nationale dans le logement abordable d’ici 2025, dans le but d’ajouter des millions de logements et de potentiellement stabiliser les prix dans certaines zones périphériques où de nouvelles constructions voient le jour thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Par exemple, de grands projets immobiliers dans les banlieues ouest (par exemple Campo Grande ou Santa Cruz dans la zone ouest de Rio) pourraient légèrement atténuer la pression sur les prix dans ces secteurs grâce à l’augmentation de l’offre thelatinvestor.com. Historiquement, lorsque de nouveaux lotissements abordables ont été inaugurés (comme avec la première vague du programme MCMV jusqu’en 2014, qui a construit 2,4 millions d’unités à l’échelle nationale), la valeur des propriétés avoisinantes avait tendance à se stabiliser, voire à baisser légèrement en raison de l’afflux d’offre thelatinvestor.com. Cela suggère que dans les quartiers périphériques de Rio, la construction massive de logements pourrait maintenir des prix accessibles, ce qui constitue une bonne nouvelle pour les primo-accédants.

Une autre tendance notable est la montée en puissance des appartements locatifs gérés professionnellement (multifamilial), un concept relativement nouveau au Brésil. Promoteurs et investisseurs repèrent des opportunités pour construire des immeubles résidentiels locatifs (un modèle courant aux États-Unis et en Europe) à Rio et São Paulo, surtout alors que les jeunes actifs montrent une ouverture envers la location à long terme. Le programme Reviver Centro (décrit ci-dessous) facilite même la conversion d’anciens immeubles de bureaux en lofts locatifs au centre-ville thelatinvestor.com. Globalement, alors que le marché des logements de luxe fait la une avec une croissance à deux chiffres, le marché résidentiel au sens large à Rio se caractérise par une amélioration lente mais régulière, soutenue par les incitations gouvernementales et un véritable besoin de logements pour tous les niveaux de revenus.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces et industriel)

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux commerciaux de Rio de Janeiro a rencontré des difficultés ces dernières années, mais il montre enfin des signes d’amélioration. La ville a traversé une période de surabondance dans les années 2010 – aggravée par la récession économique post-Olympique et les retombées du scandale pétrolier de Petrobras, qui ont conduit à des réductions d’effectifs et à l’abandon de tours d’entreprises. Les taux de vacance du marché des bureaux à Rio ont dépassé les 30 % pendant une grande partie de la fin des années 2010. En 2025, cependant, les vacances dans les bureaux diminuent progressivement. Au premier trimestre 2025, la vacance des bureaux à Rio est tombée à 29,4 %, soit le niveau le plus bas depuis environ 10 ans jll.com. Bien qu’un taux de vacance d’environ 29 % reste très élevé selon les normes mondiales, la tendance à la baisse indique une absorption nette positive. Au cours de l’année passée (T1 2024 à T1 2025), la vacance a diminué d’environ 5 points de pourcentage dans toute la ville jll.com. Deux zones ont mené cette absorption fin 2024 : Centro (Centre-ville) et Barra da Tijuca. Le centre-ville de Rio a connu une baisse de 2,5 points de pourcentage de la vacance rien qu’au quatrième trimestre 2024, grâce en grande partie aux agences gouvernementales qui ont occupé des espaces jll.com. Par exemple, le gouvernement de l’État de Rio et le bureau du procureur public ont étendu leurs bureaux au Centro, remplissant certains immeubles restés vacants depuis longtemps jll.com. Barra da Tijuca, qui accueille un second pôle de bureaux (apprécié des entreprises cherchant des locaux modernes en dehors du centre embouteillé), a également contribué à l’amélioration du taux de vacance jll.com.

Même avec ces progrès, environ un espace de bureau sur quatre à un sur trois à Rio reste vide, reflétant un marché encore en phase de reprise. Les loyers des bureaux de prestige sont donc sous pression, et les propriétaires offrent fréquemment des concessions pour attirer des locataires. La tendance du « flight-to-quality » est évidente : les locataires profitent de la conjoncture favorable pour déménager vers des immeubles de catégorie supérieure (souvent de nouvelles tours plus efficaces à Porto Maravilha ou Barra) à des loyers attractifs, laissant derrière eux les anciens biens. Cela conduit progressivement à une bifurcation du marché des bureaux, les immeubles AAA de premier choix trouvant preneur, tandis que les bureaux obsolètes (notamment dans le quartier central des affaires) peinent ou sont réaffectés. Une initiative remarquable pour répondre à cela est le programme “Reviver Centro” (décrit plus loin), qui encourage la conversion des anciens immeubles de bureaux du centre-ville en logements ou en hôtels thelatinvestor.com. Dans les années à venir, nous nous attendons à ce que la vacance des bureaux à Rio continue de diminuer à mesure que l’économie croît, mais le rythme dépendra de la demande des nouvelles entreprises. Des secteurs comme la pétrochimie, la technologie et la finance représentent une grande partie des locations à Rio ; toute expansion (par exemple, si les prix du pétrole restent élevés, stimulant les entreprises du secteur de l’énergie) pourrait accélérer l’absorption des bureaux. De plus, les fournisseurs de coworking et de bureaux flexibles sont entrés sur le marché de Rio pour profiter de la demande des entreprises recherchant plus de flexibilité – ces opérateurs ont occupé certains espaces, notamment dans la zone portuaire revitalisée et à Zona Sul. En somme, le marché des bureaux à Rio en 2025 est en phase de stabilisation : le pire de la surabondance est passé, l’occupation du secteur public aide et aucune nouvelle offre majeure n’arrive sur le marché exclusivement à court terme, permettant à la vacance de s’améliorer lentement jll.com jll.com.

Commerce de détail et commercial mixte : Le secteur de l’immobilier de détail à Rio s’adapte à l’évolution des habitudes de consommation. Le commerce physique a été durement touché par la récession de 2015-2016 et la pandémie de 2020, mais les années 2024-2025 ont vu un retour de l’affluence, en particulier dans les rues commerçantes en plein air et les centres commerciaux des quartiers aisés. Les centres commerciaux populaires de Rio (tels que Shopping Rio Sul à Botafogo, BarraShopping à Barra et Village Mall) affichent des taux d’occupation supérieurs à ceux d’il y a deux ans, les ventes au détail ayant repris parallèlement au tourisme. Une évolution intéressante dans le secteur des centres commerciaux est la consolidation et l’investissement de la part de grands opérateurs. En 2024, par exemple, Iguatemi (l’une des principales sociétés de centres commerciaux du Brésil) s’est associée à un fonds immobilier pour acquérir une participation de 16,6 % dans Shopping Rio Sul, l’un des centres commerciaux emblématiques de Rio practiceguides.chambers.com. Cette transaction reflète une confiance renouvelée dans le marché du commerce haut de gamme et une tendance des opérateurs de centres commerciaux à fusionner ou acquérir des actifs pour gagner en taille. De même, Aliansce Sonae (un autre grand fonds immobilier spécialisé dans les centres commerciaux) a investi dans des extensions à usage mixte de ses centres commerciaux, ajoutant des composantes résidentielles et de bureaux aux propriétés commerciales afin de créer des complexes de type “mini-ville” siila.com.br. À Rio, nous voyons des centres comme le complexe BarraShopping continuer à évoluer avec des tours de bureaux adjacentes, des centres médicaux et même des projets de tours résidentielles sur le site. Ces pôles commerciaux à usage mixte répondent au désir de commodité des consommateurs (vivre, acheter, travailler au même endroit) et contribuent à générer du trafic.

Le commerce de rue dans les quartiers prisés (par exemple les restaurants et boutiques d’Ipanema, Leblon et Copacabana) profite du retour en force des touristes entre 2023 et 2025. Avec une devise brésilienne (le real) relativement faible, Rio est devenue une destination attrayante et les dépenses touristiques augmentent – ce qui profite aux hôtels, restaurants et commerces. Les grandes rues commerçantes comme Garcia d’Ávila (Ipanema) ou Visconde de Pirajá ont vu l’ouverture de nouveaux magasins, y compris des marques internationales qui entrent ou se développent à Rio pour attirer la clientèle de luxe. À l’inverse, certains centres de quartier des zones moins aisées peinent encore avec la vacance et la concurrence du e-commerce. L’adoption du e-commerce au Brésil a fortement augmenté pendant la pandémie, ce qui freine l’expansion des grandes surfaces commerciales. On observe certaines grandes cellules commerciales vacantes être transformées en pôles logistiques de logistique du dernier kilomètre voire en églises ou écoles en périphérie.

Industriel et Logistique : Bien que le marché industriel de São Paulo soit plus important, le secteur de l’immobilier logistique dans le Grand Rio a affiché de solides performances. L’essor du commerce en ligne dû à la pandémie et la croissance du secteur pétrolier et gazier au Brésil ont accru la demande d’entrepôts et de centres de distribution autour de Rio (notamment le long des autoroutes de la Baixada Fluminense et près du port et de l’aéroport). Selon JLL, début 2025, le taux de vacance global de l’immobilier industriel au Brésil a atteint des niveaux historiquement bas (environ 7–8 %) jll.com – et les parcs logistiques de Rio participent à cette dynamique, beaucoup d’installations étant entièrement louées. De grandes infrastructures comme l’extension du port d’Itaguaí et les améliorations au Porto do Açu de Rio (un grand port privé au nord de la ville) attirent les investissements logistiques. En fait, le Porto do Açu et les complexes industriels associés ont accueilli environ 6 milliards BRL d’investissements, créant de nouveaux parcs industriels qui transforment la région thelatinvestor.com. Par ailleurs, la volonté de développer des data centers au Brésil concerne aussi Rio : l’État compte plus de 900 MW de capacité de data centers prévus ou en construction, ce qui stimule la construction d’installations spécialisées et pourrait faire de Rio un pôle d’infrastructures technologiques d’ici 2030 bnamericas.com. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel offre des rendements supérieurs au résidentiel (souvent 8–10 %+ de taux de capitalisation) et la demande est forte. Nous prévoyons une croissance continue dans ce segment, soutenue par le rôle de Rio en tant que porte logistique (avec ses ports, complexes pétrochimiques et sa vaste base de consommateurs).

En résumé, l’immobilier commercial à Rio en 2025 est contrasté : le marché des bureaux se remet d’un taux de vacance élevé au fur et à mesure que l’économie reprend ; le secteur du commerce de détail se stabilise grâce à des investissements ciblés et à la mixité d’usages ; et le secteur industriel/logistique est très dynamique avec de faibles taux de vacance et une expansion portée par le e-commerce et les échanges commerciaux.

Projets mixtes et nouveaux développements

Rio de Janeiro assiste à une poussée en faveur des développements à usage mixte, alors que les urbanistes et les promoteurs cherchent à moderniser le tissu urbain et à créer des environnements où l’on peut vivre, travailler et se divertir. L’un des efforts de réaménagement urbain à usage mixte les plus significatifs est le projet Porto Maravilha dans la zone portuaire (Centro). Ce projet de longue haleine, lancé avant les Jeux Olympiques de 2016, transforme l’ancien front de mer délabré en un quartier dynamique avec des bureaux, des logements, des lieux culturels et un meilleur accès aux transports en commun. D’ici 2026, la zone portuaire revitalisée devrait accueillir jusqu’à 70 000 nouveaux résidents à moins de 1 km des transports publics, grâce à une vaste construction de logements en parallèle avec des projets commerciaux itdp.org. Porto Maravilha abrite désormais des attractions comme le Musée de Demain et l’aquarium AquaRio, des immeubles de bureaux modernes de catégorie A (comme Aqwa Corporate) et de nouveaux ensembles résidentiels en cours de développement. Un sous-projet axé sur la technologie, le pôle d’innovation “Porto Maravalley”, a ouvert en 2024 pour attirer startups et industries créatives thelatinvestor.com. Ce pôle, doté d’espaces de coworking et d’incubateurs, a renforcé l’attrait de la zone portuaire pour les jeunes professionnels et s’inscrit dans un plan plus large visant à mixer bureaux technologiques, appartements et espaces de loisirs thelatinvestor.com. La renaissance de la zone portuaire en tant que quartier à usage mixte est comparée à une enclave de type Silicon Valley – elle propose des appartements modernes dans des entrepôts/lofts reconvertis, de nouveaux cafés et restaurants, ainsi que de faciles connexions en tramway (VLT) vers le centre-ville. Le résultat est une communauté en pleine expansion où l’on peut vivre, travailler et socialiser sans longs trajets quotidiens thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

En dehors du centre-ville, Barra da Tijuca a été un foyer de communautés planifiées à usage mixte. Barra elle-même a été développée avec un concept d’usage mixte en tête – de grands complexes conçus par des maîtres d’œuvre comprennent souvent des tours résidentielles, des centres commerciaux, des écoles et parfois des immeubles de bureaux. Cette tendance se poursuit avec des projets comme Ilha Pura (l’ancien village olympique, aujourd’hui une communauté résidentielle avec des parcs et un centre-ville commercial) et de nouvelles phases autour du Parc Olympique de Barra. Les plans pour Projeto Imagine dans la zone du parc olympique, par exemple, prévoient un parc d’attractions, des musées, un centre gastronomique et possiblement des composantes résidentielles/hôtelières, en réaffectant certains sites olympiques pour en faire une destination familiale de loisirs et à usage mixte coliseum-online.com. De plus, des promoteurs privés à Barra et Recreio (encore plus à l’ouest) construisent des complexes multi-tours qui intègrent des galeries marchandes et des espaces de coworking pour les résidents. Ces quartiers autonomes répondent à un mode de vie où les besoins quotidiens sont accessibles à pied – un concept relativement nouveau dans la Barra centrée sur la voiture.

Les promoteurs de centres commerciaux adoptent également l’usage mixte. Aliansce Sonae, important opérateur de centres commerciaux, a annoncé le développement de six grands projets à usage mixte à travers le Brésil, y compris à Rio, intégrant 35 tours résidentielles, de bureaux, et d’hôtels au sein de centres commerciaux siila.com.br. Cela indique que les sites de centres commerciaux (souvent de grands terrains dans des secteurs stratégiques) accueilleront de plus en plus de bureaux, d’appartements et d’hôtels – transformant effectivement les malls en districts à fonctions multiples. À Rio, un exemple est l’expansion autour du Bossa Nova Mall jouxtant l’aéroport Santos Dumont, qui comprend désormais un hôtel et est relié à des bureaux et à l’aéroport – créant ainsi un pôle mixte de voyage, de commerce et d’affaires au centre-ville.

Le programme Reviver Centro est un autre catalyseur du développement à usage mixte. En convertissant des immeubles commerciaux inutilisés du centre historique en logements (lofts, studios) et en ajoutant des commerces en rez-de-chaussée, il injecte une activité continue dans ce qui était autrefois un quartier d’affaires de 9h à 17h thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le programme offre des réductions fiscales et des incitatifs de zonage aux promoteurs qui créent des logements dans le Centro, ce qui aboutit souvent à un résultat mixte : d’anciens immeubles de bureaux deviennent des appartements à l’étage, avec des cafés ou des boutiques au niveau de la rue, préservant le patrimoine architectural tout en l’adaptant aux besoins actuels. Cela permet non seulement d’augmenter l’offre de logements mais aussi de mélanger de façon durable les fonctions résidentielles et commerciales au centre-ville.

• Zona Sul (Zone Sud) : La Zona Sul est la région la plus prestigieuse de Rio, englobant des quartiers emblématiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo et Lagoa.L’immobilier ici se caractérise principalement par la rareté et des prix élevés.Les propriétés de la Zona Sul, en particulier le long du front de mer et autour de la Lagoa (Lac Rodrigo de Freitas), atteignent les prix les plus élevés de la ville, comme mentionné précédemment – ils varient souvent de 15 000 R$ à 25 000 R$ par mètre carré dans les immeubles de luxe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon et Ipanema sont les joyaux de la couronne : la taille limitée de Leblon et son exclusivité (seulement quelques pâtés de maisons en bord de mer) en font un quartier où l’offre est extrêmement restreinte, ce qui explique pourquoi ses valeurs ont grimpé au sommet du marché.Même sur un marché plus lent, la demande pour Leblon reste insatiable – le quartier a été mis en avant en 2023 comme l’endroit le plus cher (~R$25k/m²) et continue de s’apprécier car les acheteurs fortunés le considèrent comme un symbole de statut et une valeur refuge sûre thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema, de même, bénéficie d’une reconnaissance mondiale et d’un mélange de luxueux appartements en copropriété et de charmants bâtiments plus anciens ; tout ce qui se trouve près de la plage à Ipanema est un bien immobilier de premier choix.La Zona Sul bénéficie également des meilleures commodités urbaines – restaurants de premier plan, hôpitaux, écoles et attractions touristiques – ce qui maintient son attrait.L’inconvénient est qu’il y a très peu de nouvelles constructions.Le zonage est strict et il y a peu de terrains vacants, donc les nouveaux projets sont généralement des rénovations de type boutique ou, à l’occasion, la réaffectation d’un bâtiment ancien.Cela maintient l’offre limitée.Une tendance importante ici est que les rendements locatifs dans la zone Sud diminuent car les prix augmentent plus vite que les loyers thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dans des quartiers comme Ipanema, Copacabana et Botafogo, de nombreux appartements sont désormais détenus par des investisseurs (y compris des étrangers) qui ont fait grimper les prix d’achat, mais la croissance des loyers n’a pas suivi, entraînant des rendements aussi bas que ~3 % thelatinvestor.com.Ainsi, on pourrait dire que Zona Sul est devenue davantage une opportunité d’appréciation du capital qu’un placement axé sur le revenu.Pour les résidents, ces quartiers restent très recherchés pour leur mode de vie : rues piétonnes, accès à la plage, culture (par exemplethéâtres à Botafogo, vie nocturne à Lapa adjacente à Gloria), et amélioration des transports (les lignes de métro desservent une grande partie de la Zona Sul).Les infrastructures à venir, comme l’extension du métro et les nouvelles lignes de VLT, visent à améliorer davantage la connectivité de la Zona Sul vers d’autres parties de la ville, ce qui ne pourra qu’augmenter la valeur des biens immobiliers.En bref, la Zona Sul en 2025 est un marché de vendeurs pour les biens de qualité : la demande dépasse l’offre, les acheteurs nationaux et étrangers de l’élite sont actifs (certains payant en espèces ou en USD), et le mélange unique de beauté naturelle et de commodités urbaines de la région garantit qu’elle reste le quartier le plus cher de Rio thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Barra da Tijuca (Zone Ouest) : Barra da Tijuca représente la nouvelle frontière de Rio – un vaste quartier de style suburbain à l’ouest de la ville, connu pour ses grands immeubles, ses communautés fermées et ses larges avenues.
L’immobilier à Barra a un caractère très différent de celui de la Zona Sul.Elle offre plus d’espace et des constructions neuves à des prix relativement plus bas (au m²), ce qui séduit les familles et ceux qui recherchent un mode de vie suburbain à l’américaine.Les prix actuels dans les quartiers principaux de Barra sont d’environ R$9 000 à 12 000 par m², ce qui est nettement inférieur à ceux des meilleurs quartiers de la Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Cependant, Barra a connu une croissance rapide : elle est citée comme ayant la plus forte appréciation des prix dans le segment du luxe récemment, avec de nouveaux projets haut de gamme qui font augmenter les valeurs thelatinvestor.com.Par exemple, le lancement de condominiums de luxe en bord de mer et de communautés de maisons sécurisées dans des zones comme Jardim Oceânico et le long de la plage de Reserva a attiré des acheteurs haut de gamme à Barra, renforçant ainsi son image.L’activité de développement est élevée – Barra dispose toujours de terrains pour de grands projets, et les promoteurs ont livré de nombreuses nouvelles unités en 2023-2024 (dont certaines avaient été reportées depuis le boom de la construction olympique).La zone du Parc Olympique et ses environs sont progressivement réaménagés : les enceintes sportives sont reconverties (une arène transformée en lycée, une autre en centre de formation), et les terrains adjacents sont destinés à des projets à usage mixte.Les infrastructures de Barra se sont considérablement améliorées au cours de la dernière décennie – les Jeux Olympiques de 2016 ont conduit à la création de nouvelles autoroutes (TransOlímpica), de lignes de BRT et à l’extension de la ligne 4 du métro jusqu’à Barra, la reliant à Ipanema.Ces améliorations rendent Barra plus accessible et attrayant, réduisant les temps de trajet vers la zone sud.En conséquence, Barra est de plus en plus autosuffisante et ressemble à une ville, avec de multiples centres commerciaux (BarraShopping, Village Mall), des pôles de bureaux (des compagnies pétrolières et des entreprises y ont leur siège), et même des lieux culturels.De nombreux Brésiliens qui pourraient se permettre de vivre dans la Zona Sul choisissent Barra pour une maison plus grande ou un environnement plus décontracté.De plus, les acheteurs internationaux manifestent un intérêt pour les appartements haut de gamme de Barra – il offre un style de vie en bord de mer à une fraction du coût de Miami ou Dubaï, ce qui attire particulièrement les acheteurs du Moyen-Orient et d’Europe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.À l’avenir, Barra da Tijuca est destinée à rester l’une des zones de croissance de Rio.Elle est identifiée comme une zone clé pour le nouveau développement de luxe (plus de 40 projets de luxe sont prévus pour 2025–2026 à Rio, principalement à Barra, reflétant la confiance des promoteurs) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.La forte croissance démographique de la région (de nombreuses jeunes familles s’installent) et les projets d’infrastructure continus (comme les améliorations des systèmes d’égouts, de drainage dans les sous-quartiers sujets aux inondations, etc.) indiquent qu’elle jouera un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier de Rio.Cependant, un défi consiste à assurer une croissance durable : la congestion du trafic est un problème car la possession de voitures est élevée, et il sera important de maintenir des services adéquats pour sa population croissante.Pourtant, comparée à il y a dix ans, Barra est bien moins une « communauté dortoir éloignée » et davantage une extension du centre-ville, avec des valeurs immobilières en hausse constante à mesure qu’elle mûrit.
• Centre et zone portuaire : Le Centre (centre-ville) de Rio et la zone portuaire adjacente connaissent une importante renaissance.Historiquement, le Centro était le centre d’affaires et administratif animé de Rio, mais il se vidait après les heures de travail et a souffert de négligence et de la hausse des vacances dans les années 2000.Aujourd’hui, grâce à des initiatives public-privé telles que Reviver Centro et le réaménagement de Porto Maravilha, la zone attire de nouveaux résidents et investisseurs.Les données du début de 2024 ont montré une hausse de 35 % des nouveaux lancements de projets dans les zones centrales et portuaires, ainsi qu’une augmentation de 12,6 % des ventes immobilières dans ces quartiers thelatinvestor.com.Cela indique un très fort intérêt pour le centre urbain, car les promoteurs commencent à profiter des incitations à construire des logements et les acheteurs reconnaissent le potentiel de la vie en centre-ville.Le programme Reviver Centro, lancé en 2021 et intensifié d’ici 2024–25, est un véritable changement de cap.Il offre des avantages fiscaux et des autorisations plus rapides pour la conversion de bâtiments commerciaux en logements, et permet même la construction de nouveaux logements dans des parties du centre-ville qui étaient auparavant réservées à un usage commercial uniquement en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Cette politique répond directement à un déficit estimé d’environ 369 000 logements à Rio en transformant des bureaux sous-utilisés en appartements thelatinvestor.com.Plusieurs promoteurs se sont lancés dans l’aventure ; par exemple, d’anciens immeubles de bureaux le long de l’Avenida Rio Branco sont vidés et transformés en lofts/appartements modernes.La ville signale des dizaines de bâtiments en cours de conversion à partir de 2025.Cet effort porte déjà ses fruits : de jeunes professionnels et étudiants s’installent dans le Centro pour profiter de trajets domicile-travail plus courts, de lofts tendance et du charme historique de quartiers comme Lapa, Saúde et Praça Mauá thelatinvestor.com.Les nouvelles tours résidentielles de la zone portuaire (comme celles du quartier Pedra do Sal et près de l’Orla Conde) contribuent également à une communauté naissante.L’ambiance change – le centre-ville de Rio devient un quartier “24h/24” avec de nouveaux bars, galeries et services qui suivent les habitants.C’est un cercle vertueux : plus de personnes vivant là-bas augmente la demande pour des supermarchés, des écoles, etc., ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.Les incitations gouvernementales (telles que les exonérations de la taxe foncière IPTU pour les bâtiments rénovés) renforcent cette dynamique thelatinvestor.com.De plus, d’importants investissements dans les infrastructures à l’intérieur et autour du Centro renforcent ses perspectives.Le système de tramway léger (VLT) relie désormais sans effort la gare routière, le port et le centre-ville, facilitant ainsi la vie sans voiture.Des améliorations sont également prévues pour la gare de train Central do Brasil et il est possible que certaines lignes de train de banlieue soient remises en service, ce qui améliorerait la connectivité.La Zone Portuaire (Zona Portuária) attire spécifiquement de nombreux jeunes professionnels et entreprises technologiques, grâce à des initiatives telles que le pôle technologique Porto Maravalley, comme mentionné sur thelatinvestor.com.Les industries de haute technologie et créatives trouvent leur place dans des entrepôts restaurés transformés en bureaux (par exemple,à Pier Mauá et ses environs), donnant à la zone portuaire une ambiance de « district startup ».Pour l’immobilier, cela signifie que la demande d’appartements modernes dans la zone portuaire est en hausse, mais que l’offre reste limitée – ce qui fait grimper les prix et en fait un point chaud pour les investissements thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Les premiers arrivants trouvent de bonnes opportunités tant dans les bâtiments historiques que dans les nouveaux appartements en copropriété.Perspectives : Le Centro et la zone portuaire ont probablement le plus fort potentiel de croissance d’ici 2030 à Rio.À mesure que de plus en plus de projets sont achevés, ces quartiers pourraient absorber une part importante de la demande de logements de la ville.Des risques subsistent (la sécurité publique et le sans-abrisme au centre-ville sont des préoccupations qui nécessitent une attention continue), mais les autorités municipales et les parties prenantes privées semblent déterminées à redynamiser le centre.La combinaison du patrimoine culturel (architecture séculaire, musées, vie nocturne) et de la commodité moderne (transports, proximité des emplois) confère à ces quartiers un atout unique si la revitalisation réussit.Les valeurs immobilières dans le Centro sont actuellement inférieures à celles de la Zona Sul, mais on peut s’attendre à une convergence à mesure que le centre-ville redevient une adresse résidentielle prisée.

  Les améliorations des infrastructures renforcent la viabilité des projets à usage mixte. Par exemple, de nouvelles lignes de transport en commun (détaillées dans une section ultérieure) signifient que les communautés mixtes de la zone Ouest et des banlieues bénéficieront d’une meilleure connectivité, encourageant le développement de projets axés sur le transport qui combinent logements, bureaux et commerces à proximité des stations. Un exemple concret est l’expansion prévue du réseau de métro : la relance de la Ligne 3 du métro (une ligne sous la baie vers Niterói) et l’extension de la Ligne 2 visent une finalisation d’ici ~2030 railjournal.com railway.supply, ce qui devrait très probablement stimuler les développements à usage mixte autour des futures stations des deux côtés de la baie de Guanabara. De la même façon, le nouveau corridor BRT TransBrasil (dont l’ouverture totale est prévue pour 2025) s’étend le long de l’Avenida Brasil et comprendra des stations dans la Zone Nord où les autorités municipales anticipent des projets axés sur le transport. Le BRT devrait transporter plus de 250 000 passagers par jour d’ici 2030, d’où des développements immobiliers importants (pensez à des tours résidentielles avec des commerces intégrés) sont attendus à proximité de ses arrêts pour desservir cette population itdp.org.

  En résumé, l’immobilier à usage mixte est une tendance en croissance à Rio, perçue comme un moyen de revitaliser les quartiers et de répondre simultanément à de multiples besoins. Les projets dans la zone portuaire, à Barra et au Centro en sont des exemples, et à l’avenir, de grands terrains (anciens sites industriels, terres olympiques, etc.) devraient être reconvertis en un mélange d’usages résidentiel, commercial et de loisirs. Cette diversification est positive pour le marché, car elle crée des communautés plus résilientes et offre aux investisseurs des opportunités de participer à des projets multi-facettes.

  Analyses spécifiques par quartier

• Zones émergentes (zone Nord et au-delà) : Au-delà des zones bien connues, certaines régions émergentes situées dans les zones Nord et l’extrême Ouest de Rio méritent l’attention. La Zone Nord (Zona Norte), traditionnellement plus ouvrière et industrielle, voit apparaître des poches de croissance grâce à l’amélioration des infrastructures. Le gouvernement a investi des centaines de millions de reais dans des projets tels que le contrôle des crues du Rio Acari et l’amélioration urbaine à Jardim Maravilha, visant à réduire les inondations et à améliorer la qualité de vie dans les quartiers de la Zone Nord thelatinvestor.com. À mesure que ces projets se terminent, les zones autrefois sujettes aux inondations ou négligées pourraient devenir plus attractives et faire grimper la valeur des biens immobiliers. Une analogie peut être faite avec le développement de Barra : l’investissement dans les infrastructures y a entraîné une hausse de la valeur des propriétés, et la Zone Nord pourrait suivre la même tendance avec un rendement locatif et des prix de vente plus élevés à mesure que de nouvelles routes, assainissement et systèmes de transport la rendent plus agréable à vivre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est important de noter que la croissance démographique globale de Rio se produit en périphérie – la population de la région métropolitaine est d’environ 13,8 millions en 2024 et augmente, la majeure partie se situant dans les zones périphériques et nord thelatinvestor.com. Cela signifie une croissance naturelle de la demande de logements dans ces zones, ce qui représente des opportunités pour les investisseurs. Les rendements locatifs dans certaines parties de la Zona Norte (par exemple autour de Méier ou Tijuca) peuvent être supérieurs à ceux de la Zone Sud car les prix d’achat sont plus bas alors que les loyers restent corrects – des rendements de 6 à 7% ne sont pas rares pour des appartements bien situés dans la Zone Nord, ce qui attire l’intérêt des investisseurs pour une meilleure rentabilité. De plus, la future Ligne 3 du métro (reliant Niterói de l’autre côté de la baie à la Zone Nord) et l’extension des lignes de BRT à travers la Zona Norte amélioreront considérablement la connectivité, ce qui devrait entraîner une augmentation des prix dans les districts concernés d’ici la fin des années 2020. Dans l’extrême zone Ouest (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio à part Barra), la disponibilité de grandes étendues de terrains a permis la construction de vastes nouveaux lotissements, beaucoup sous le programme MCMV ou similaires. Ces zones sont dites « émergentes » par leur nouvelle offre de logements, bien qu’elles demeurent plus abordables. Par exemple, Campo Grande a vu émerger plusieurs nouveaux ensembles de copropriétés avec des logements adaptés aux familles de classe moyenne, ce qui a mené à une croissance parallèle du commerce de détail (nouveaux centres commerciaux) pour les desservir. Même si cela n’est pas aussi immédiatement lucratif qu’investir à Leblon, ces zones périphériques pourraient offrir une croissance régulière et des volumes importants, surtout à mesure que le développement urbain de Rio s’étend vers l’ouest. La région métropolitaine de Rio est polycentrique, et l’on pourrait voir apparaître des pôles d’affaires secondaires dans ces secteurs également (certains bureaux gouvernementaux ou centres administratifs se relocalisent dans les zones Nord/Ouest moins chères), ce qui stimule à son tour le développement immobilier local.

En somme, chaque quartier de Rio raconte une histoire différente en 2025. La Zone Sud est mature et onéreuse, un havre de luxe avec une croissance limitée de l’offre. Barra da Tijuca est moderne et en expansion, répondant à la demande d’espace et de nouveauté. Centro/Porto est en pleine mutation, avec potentiellement le plus fort potentiel de croissance alors qu’il se réinvente en pôle à usage mixte. Et les zones émergentes au nord et à l’extrême ouest offrent des perspectives prometteuses comme prochaine frontière, spécialement là où les améliorations d’infrastructure croisent la disponibilité de terrains à développer. Les investisseurs avisés adoptent de plus en plus une démarche spécifique par quartier, reconnaissant ces micro-marchés – certains recherchent les forts rendements des zones montantes, tandis que d’autres préfèrent la sécurité des valeurs sûres de la Zona Sul.

Tendances d’investissement (Investissement National et Étranger)

Investissement national : les investisseurs brésiliens – allant des acheteurs individuels aux grands promoteurs et fonds – restent fortement présents sur le marché immobilier carioca. Culturellement, l’immobilier est une classe d’actifs prisée au Brésil, et Rio vient juste après São Paulo en importance nationale, attirant donc d’importants capitaux domestiques. Malgré des taux d’intérêt élevés rendant les crédits coûteux, de nombreux Brésiliens continuent d’acheter de la pierre comme couverture contre l’inflation et la volatilité monétaire (les actifs tangibles étant vus comme plus sûrs en période d’incertitude). Les données du début 2025 montrent que les Brésiliens continuent d’investir dans le logement à un rythme soutenu, avec une hausse des ventes et lancements de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 riotimesonline.com. À Rio, des promoteurs locaux comme Cyrela, Even et RJZ lancent activement de nouveaux projets, ce qui montre leur perception des opportunités. Les principaux promoteurs brésiliens ont affiché d’excellents résultats : par exemple, Cyrela Brazil Realty a enregistré +34 % de croissance des ventes au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant 2,1 milliards de R$ de ventes riotimesonline.com. Cela comprend des projets à Rio, ce qui indique un fort appétit national pour les nouveaux développements. De plus, les banques locales et les investisseurs institutionnels augmentent leur exposition via les fonds d’investissement immobilier (FII), qui incluent souvent des biens cariocas (centres commerciaux, immeubles de bureaux, etc.). Une tendance en 2024 a été la consolidation du secteur des REIT/malls (comme mentionné, Iguatemi et un FII ont acquis une part du centre commercial Rio Sul) practiceguides.chambers.com – les véhicules d’investissement brésiliens mutualisent leurs ressources pour investir dans des biens immobiliers de premier choix.

Les politiques gouvernementales en matière de logement encouragent également l’investissement domestique. L’expansion du crédit immobilier adossé au FGTS (prêts du fonds des travailleurs publics) a fourni un crédit relativement moins cher pour les acheteurs aux revenus moyens inférieurs, maintenant ainsi le volume. Même si l’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 10 % de la production globale de prêts hypothécaires en 2025 en raison des taux élevés, la baisse concerne principalement les prêts à taux de marché ; le crédit subventionné (FGTS) devrait augmenter d’environ 1 % à 126,8 milliards de R$, compensant partiellement la chute riotimesonline.com riotimesonline.com. Ainsi, le marché intérieur s’adapte : moins de personnes souscrivent des prêts immobiliers bancaires classiques, mais davantage utilisent des financements spéciaux ou paient comptant (souvent avec l’aide de la famille ou grâce aux fonds économisés pendant la pandémie). Les grands fonds de pension et d’assurance du Brésil investissent également indirectement dans l’immobilier et, avec des taux d’intérêt élevés, certains se positionnent pour acheter des biens immobiliers maintenant à des taux de capitalisation attractifs, espérant refinancer plus tard lorsque les taux baisseront.

Une autre tendance domestique est la montée des investisseurs en locations de courte durée (comme évoqué précédemment). De nombreux petits investisseurs brésiliens ont acheté des appartements à Rio uniquement pour les louer sur Airbnb, devenant ainsi de véritables micro-entrepreneurs. Il s’agit de capitaux domestiques investis dans l’immobilier pour générer des revenus. Des entreprises comme XP et Housi ont créé des fonds pour acheter des unités résidentielles destinées à la location gérée, signe d’un intérêt institutionnel croissant pour le secteur locatif.

Investissement étranger : L’intérêt étranger pour l’immobilier à Rio de Janeiro a fortement augmenté ces dernières années, faisant de ce facteur un élément clé du marché en 2025. Plusieurs facteurs expliquent cela : une situation monétaire favorable, des prix relativement bas selon les standards internationaux et une ouverture réglementaire. Le réal brésilien a été faible ces dernières années (autour de 5 R$ pour 1 USD, par exemple), ce qui donne aux étrangers un “rabais” effectif de 20–30 % par rapport à il y a quelques années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier de luxe à Rio, à environ 5 000 US$ par m², reste particulièrement abordable par rapport à d’autres grandes villes mondiales – à titre de comparaison, les propriétés de prestige à New York ou Londres coûtent 3 à 5 fois plus cher au mètre carré thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cette proposition de valeur attire l’attention des acheteurs en Europe, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. En effet, les acheteurs internationaux représentent désormais environ 25–40 % des achats de biens immobiliers de luxe à Rio, selon le quartier thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’analyse de The Latinvestor souligne qu’environ 40% des acheteurs du segment luxe à Rio sont internationaux (60 % locaux), et prévoit que la part étrangère dans ce marché du luxe pourrait passer à 35 % du volume des transactions dans les prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Les étrangers sont attirés par des quartiers comme Ipanema, Leblon et Barra, où ils voient un potentiel tant pour profiter du mode de vie (ou générer des revenus via la location saisonnière) qu’une appréciation à long terme. Les investisseurs américains et européens considèrent Rio comme une métropole tropicale relativement sous-évaluée, et certains y diversifient leurs placements pendant que les marchés de leurs pays d’origine atteignent des sommets. On observe également de l’intérêt venant de Chine et du Moyen-Orient ; par exemple, nous avons vu des acheteurs moyen-orientaux acquérir des penthouses en bord de mer à Barra et des Européens acheter des maisons coloniales à Santa Teresa pour en faire des hôtels-boutiques ou des villas Airbnb. Notamment, le Brésil n’impose aucune restriction légale à la propriété immobilière urbaine par des étrangers, ce qui constitue un atout majeur thelatinvestor.com. Un particulier étranger peut acheter un bien à Rio comme un Brésilien, en n’ayant besoin que d’un numéro fiscal local (CPF) globalpropertyguide.com. Le processus d’achat est même devenu plus favorable aux étrangers grâce à une transparence accrue – les registres fonciers numériques et la dématérialisation des actes chez le notaire ont réduit les délais de transaction de plusieurs mois à quelques semaines thelatinvestor.com. De plus, des conventions fiscales existent (par exemple avec les États-Unis et les pays de l’UE) pour éviter la double imposition, et les revenus locatifs des étrangers peuvent souvent être rapatriés dans des conditions fiscales raisonnables. Tout cela réduit les obstacles pour les investisseurs internationaux.

Nous voyons également des fonds étrangers et des entreprises investir. Par exemple, des firmes mondiales de private equity ont manifesté de l’intérêt pour les secteurs de la logistique et des bureaux au Brésil (bien que São Paulo reçoive généralement la part du lion, Rio attire leur attention surtout pour des actifs de niche comme les technoparcs ou les studios). Le secteur hôtelier, en particulier, attire des investisseurs étrangers – plusieurs hôtels de Copacabana/Ipanema ont changé de mains au profit de groupes internationaux ces deux dernières années, misant sur la reprise touristique. Même du côté corporate, la vente de parts dans des actifs comme les centres commerciaux de Rio, ou des infrastructures comme la concession du métro, font intervenir des capitaux étrangers (par exemple, le CPPIB du Canada a investi dans le métro de Rio par le passé ; cela n’est pas directement de “l’immobilier” mais connexe). Autre exemple : Hines (société immobilière américaine) investit dans des complexes à usage mixte au Brésil siila.com.br, ce qui pourrait inclure des projets à Rio, démontrant l’intérêt institutionnel étranger.

En résumé, l’investissement étranger dans le marché immobilier de Rio atteint son niveau le plus élevé depuis de nombreuses années. Les agences immobilières spécialisées dans les acheteurs étrangers (comme WhereInRio et Rio Exclusive) rapportent une activité soutenue. Cet afflux devrait se poursuivre tant que la dynamique monétaire et de rendement reste favorable. Les investisseurs internationaux apportent non seulement de l’argent mais aussi parfois des normes plus élevées et de l’innovation (par exemple, la demande de bâtiments durables ou de technologies domotiques, ce qui pousse les promoteurs locaux à s’adapter). Le consensus est que la demande étrangère est un moteur majeur pour le marché, apportant de la liquidité et aidant à absorber les stocks haut de gamme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cependant, cela contribue également à faire monter les prix dans les quartiers de luxe, comme on l’a noté, ce qui peut réduire les rendements et exclure certains locaux. Le défi sera de trouver un équilibre afin que ce capital extérieur profite à l’ensemble de la ville.

Tendances des prix et prévisions du marché jusqu’en 2030

Trajectoire actuelle des prix : En 2025, les prix de l’immobilier à Rio de Janeiro suivent une trajectoire modérément haussière dans l’ensemble, certains segments devant continuer à surperformer. Après la correction post-2015, le marché a touché un point bas autour de 2018–2019 et a connu une reprise progressive. En termes nominaux, l’indice des prix des maisons FIPEZAP pour Rio est à un niveau record (dépassant le pic de 2014), mais en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix restent inférieurs à ceux du milieu des années 2010 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela suggère un potentiel de croissance supplémentaire si les conditions économiques restent stables. Pour 2025 en particulier, les analystes prévoient que les prix résidentiels de Rio continueront d’augmenter dans une fourchette de quelques pourcents. Les experts du secteur projettent une croissance annuelle des prix d’environ 5 à 7 % pour les propriétés de luxe en 2025–2026, soit environ 2 à 3 points de pourcentage de plus que le taux de croissance global du marché thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela implique que le marché général (tous segments confondus) pourrait voir des augmentations annuelles d’environ 3 à 4 % à court terme, à condition que l’inflation soit contenue au niveau prévu (l’objectif d’inflation du Brésil est d’environ 3,5 % pour 2025). Si les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici fin 2025 (ce qui est possible si l’inflation ralentit), on pourrait assister à une accélération de la hausse des prix, le crédit devenant plus accessible. À l’inverse, si les taux restent très élevés, la hausse des prix pourrait rester modérée et être principalement motivée par les achats au comptant.

Jusqu’en 2030 – Résidentiel : Sur un horizon moyen terme, une appréciation cumulative des prix est anticipée. Le segment du luxe devrait augmenter d’environ +15 % en termes cumulatifs de 2025 à 2030 (ce qui représenterait une moyenne d’environ 3 % par an) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le marché résidentiel plus large pourrait connaître une trajectoire similaire ou légèrement inférieure, peut-être de l’ordre de 10 à 12 % de croissance totale d’ici 2030 (estimation approximative, étant donné la performance historiquement inférieure du segment intermédiaire par rapport au luxe). En pratique, cela signifie que les prix des logements à Rio pourraient globalement suivre l’inflation, voire légèrement la surpasser, mais un retour aux gains explosifs à deux chiffres par an du début des années 2010 n’est pas attendu par la plupart des analystes. Les facteurs clés pour la croissance prévue incluent : une demande de logement persistante (du fait du déficit et de l’urbanisation), une amélioration des conditions économiques (le PIB par habitant du Brésil augmente lentement et devrait continuer ainsi), ainsi qu’une participation croissante des investisseurs étrangers injectant de la liquidité. D’ici 2030, l’immobilier de luxe à Rio pourrait rester bon marché à l’échelle mondiale, offrant ainsi une marge de hausse des prix si la demande internationale passe de 25 % à 35 % du marché comme prévu thelatinvestor.com.

Au niveau des quartiers, Leblon et Ipanema devraient conserver leur position de leaders en termes de prix, la rareté de l’offre nouvelle et leur attrait durable entraînant une croissance régulière des prix (ils pourraient facilement dépasser les R$30 000/m² à la fin des années 2020 si les tendances se maintiennent). Les zones avec plus d’offre comme Barra connaîtront aussi une croissance, mais peut-être à un rythme plus mesuré en raison du volume de nouveaux logements arrivant sur le marché. Les zones périphériques plus abordables pourraient voir une hausse des prix plus lente si de nombreux logements MCMV sont mis en service (augmentation de l’offre), mais ces zones pourraient au contraire bénéficier d’un volume accru de transactions.

Jusqu’en 2030 – Commercial : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement. Les prévisions des courtiers commerciaux suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Rio pourrait descendre dans la fourchette basse des 20 % d’ici 2027, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles constructions majeures et que l’absorption se stabilise à quelques points de pourcentage par an. Les loyers pourraient augmenter légèrement après 2025, une fois que la vacance aura suffisamment diminué ; d’ici 2030, les loyers de bureaux dans les immeubles prime pourraient être nettement plus élevés (en termes réels) qu’aujourd’hui si le taux de vacance se normalise (peut-être 15-20 % en 2030 dans un scénario positif). Cela pourrait entraîner une hausse des prix des bureaux prime, car les valorisations actuelles sont affectées par la vacance. Toutefois, toute projection doit tenir compte de la possibilité de conversions de bureaux qui retireraient de l’offre du marché – le programme Reviver Centro pourrait retirer certains vieux bureaux de l’inventaire (transformés en logements), ce qui améliorerait mécaniquement l’équilibre offre-demande dans le secteur des bureaux et soutiendrait la reprise des prix pour le stock restant. Côté commerces, les revenus des centres commerciaux devraient croître avec l’économie ; les taux de capitalisation des centres commerciaux prime pourraient se réduire si les taux d’intérêt baissent, augmentant ainsi la valeur des actifs. L’immobilier industriel devrait continuer sur sa bonne dynamique – certaines prévisions indiquent que les loyers logistiques au Brésil augmenteront et que la vacance restera sous les 10 % jusqu’en 2030, ce qui serait favorable à la valeur des entrepôts (notamment autour du port et de l’aéroport de Rio avec l’essor du commerce).

Facteurs macroéconomiques et risques à prévoir : Les perspectives ci-dessus supposent un environnement macroéconomique relativement favorable. L’un des éléments clés pour l’avenir de l’immobilier à Rio sera les taux d’intérêt – si le Brésil parvient à maîtriser l’inflation et que le taux Selic revient à un chiffre (par exemple, à 8–9 % d’ici 2027 comme certains s’y attendent practiceguides.chambers.com), le crédit hypothécaire pourrait connaître un fort rebond, déclenchant une nouvelle vague de demande d’utilisateurs finaux qui ferait monter les prix plus rapidement que prévu actuellement. Dans ce scénario, la croissance des prix pourrait surprendre à la hausse, en particulier sur le marché de masse. En revanche, si des taux d’intérêt élevés et un resserrement budgétaire persistent, la croissance pourrait être inférieure aux prévisions et rester stable en termes réels. Un autre facteur est l’évolution politique/réglementaire : tout retour du contrôle des loyers ou une forte imposition sur la propriété pourrait freiner les investissements. Cependant, les récents signaux (tels que la réforme fiscale de 2025 en discussion) suggèrent que le gouvernement reste attentif à ne pas nuire aux fonds immobiliers et préservera vraisemblablement les incitations à l’investissement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Résilience à long terme : Les projections à long terme au-delà de 2030 tendent à être optimistes pour Rio. L’attrait unique de la ville – l’alliance de la beauté naturelle (plages, montagnes) et de la culture urbaine – est perçue comme un atout permanent qui continuera de soutenir la hausse des valeurs sur le segment du luxe quelles que soient les fluctuations à court terme thelatinvestor.com. D’ici 2030, si les tendances mondiales se confirment, vivre en bord de mer dans une grande métropole pourrait devenir un luxe encore plus recherché, ce que Rio offre à des prix comparativement attractifs. Les considérations climatiques et de durabilité seront aussi déterminantes : les biens intégrant des conceptions résilientes (contre les inondations, chaleur, etc.) et la technologie verte pourraient bénéficier de primes, et le marché de Rio évoluera en conséquence thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Pour illustrer un scénario possible en 2030 : imaginez des taux d’intérêt normalisés, une inflation autour de 3 %, une croissance économique modérée – l’immobilier à Rio pourrait alors croître d’environ 5 % par an en nominal. Un bien d’une valeur de 1 000 000 R$ en 2025 pourrait atteindre 1,3 à 1,4 million de R$ d’ici 2030 dans ces conditions. Le segment du luxe pourrait faire un peu mieux (disons 1 M R$ en 2025 -> 1,5 M R$ en 2030 pour un bien haut de gamme). Ce sont des chiffres spéculatifs, mais ils correspondent à l’estimation de 15 % de croissance cumulée sur le segment du luxe et à une croissance légèrement inférieure pour le marché général.

• Expansion des transports en commun : Le réseau de transport de Rio a connu d’importantes améliorations, dont beaucoup influencent directement le marché immobilier.La ville a mis en place trois lignes de Bus à Haut Niveau de Service (TransOeste, TransCarioca et TransOlímpica) autour des Jeux Olympiques, et maintenant le plus grand projet de BRT, TransBrasil, est sur le point d’être achevé.Le corridor BRT TransBrasil longe l’Avenida Brasil (la principale artère nord-sud de Rio) et reliera la lointaine zone ouest (Deodoro) et la zone nord au centre-ville.Avec 20 stations et une capacité de plus de 250 000 passagers quotidiens d’ici 2030, TransBrasil devrait réduire considérablement les temps de trajet domicile-travail et stimuler le développement dans les quartiers le long de son tracé itdp.org.Les zones auparavant mal desservies par les transports en commun – par exemple, certaines parties de Penha, Ramos et Deodoro – devraient devenir plus attrayantes pour les projets résidentiels et commerciaux une fois le BRT pleinement opérationnel.Nous prévoyons que des développements axés sur le transport en commun (tels que des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ou des centres commerciaux adjacents aux stations de BRT) émergeront, comme cela s’est produit le long de l’ancien corridor TransOeste à Guaratiba et Recreio.En outre, le système de métro de Rio est en cours de relance et d’expansion.Les plans pour la Ligne 3 du métro ont été relancés par le gouvernement de l’État, envisageant une ligne de 22 km (y compris un tunnel sous-marin) pour relier le centre-ville de Rio à Niterói et São Gonçalo de l’autre côté de la Baie de Guanabara railjournal.com railway.supply.Alors que l’achèvement est prévu autour de 2030–2031, même l’engagement envers ce projet a des effets positifs : les prix de l’immobilier à Niterói (juste à l’extérieur de la ville de Rio) et dans la zone São Cristóvão/Porto de Rio (où une connexion serait établie) pourraient commencer à refléter la hausse attendue de l’accessibilité.De même, des propositions visant à étendre la Ligne 2 du métro plus en profondeur dans la Zone Ouest (peut-être en atteignant plus centralement la banlieue en plein essor de Rio, Barra da Tijuca, ou en connectant le terminus de la Ligne 4 plus à l’ouest) sont à l’étude projects.worldbank.org railway.supply.Chaque extension du métro qui réduit la dépendance à la voiture a tendance à augmenter la valeur de l’immobilier à proximité – par exemple, lorsque la ligne 4 a été ouverte à Barra en 2016, les prix de l’immobilier à Barra et même le long de sa ligne de BRT de rabattement ont connu une hausse notable.À mesure que de nouvelles lignes sont lancées, on peut s’attendre à des résultats similaires.Rio a également introduit un système moderne de tramway léger sur rail (VLT) dans le centre-ville en 2016, et des extensions du réseau VLT sont en cours (une nouvelle ligne reliant la gare Central à l’aéroport Santos Dumont a été ouverte, etc.).Le VLT a rendu le centre-ville et la zone portuaire beaucoup plus accessibles, contribuant directement aux objectifs du programme Reviver Centro.Les propriétés situées à proximité des stations VLT (comme autour de la Praça Mauá ou de la Rua Sete de Setembro) bénéficient désormais d’un atout supplémentaire à la vente.

  Bien sûr, des événements imprévus (récessions mondiales, fluctuations des prix des matières premières affectant le Brésil, etc.) peuvent modifier la trajectoire. Néanmoins, le consensus parmi les professionnels de l’immobilier à Rio est optimiste pour les 5 prochaines années et plus : environ 85 % des professionnels du marché du luxe interrogés s’attendent à une poursuite de l’appréciation des prix jusqu’en 2025 et au-delà thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Avec une offre limitée sur les biens de qualité et un attrait international croissant, le marché immobilier de Rio de Janeiro est prêt à se renforcer progressivement jusqu’en 2030, récompensant les investisseurs qui sauront patienter dans les cycles du marché.

  Projets d’infrastructure et de développement ayant un impact sur l’immobilier

  Des projets d’infrastructure stratégiques à Rio de Janeiro jouent un rôle déterminant dans la structuration du paysage immobilier, ouvrant souvent de nouveaux quartiers au développement et valorisant les biens grâce à une meilleure connectivité et de nouveaux services. Voici quelques initiatives clés et leurs impacts sur l’immobilier :

• Routes et ponts : Plusieurs projets d’infrastructures routières influencent les schémas de développement. L’Elevado do Joa (autoroute surélevée) a été élargi pour fluidifier la circulation vers Barra ; de nouveaux tunnels comme le Túnel da Grota Funda ont permis d’accéder à Recreio et au-delà, ouvrant ces zones à une forte croissance au cours de la dernière décennie. À l’avenir, un projet proposé est le BRT Linha Verde qui reliera Barra à des quartiers comme Jacarepaguá et stimulera la croissance de ces zones intérieures. Il est également question d’une possible quatrième voie ou d’une alternative à l’autoroute Linha Amarela, souvent très encombrée, ce qui améliorerait la connectivité de la Zone Nord vers Barra. Par ailleurs, des projets nationaux de grande envergure comme le train interurbain Rio-São Paulo (s’il se réalise) ou les améliorations aux autoroutes (la boucle BR-101 autour de la métropole) peuvent indirectement influer sur les futurs développements logistiques et résidentiels.
• Modernisation des aéroports et des ports : Les deux aéroports de Rio – Galeão International (GIG) et Santos Dumont (SDU) – ont bénéficié d’investissements et de réorganisation. Galeão a inauguré un nouveau terminal avant la Coupe du monde 2014 mais a souffert d’une sous-utilisation ; récemment, le gouvernement a cherché à re-privatiser Galeão et à intégrer sa gestion avec celle de Santos Dumont pour équilibrer le trafic. Si Galeão connaît un regain d’activité (des projets existent pour créer une aéroport-ville avec des zones logistiques et commerciales autour), la zone voisine d’Ilha do Governador pourrait connaître un essor du développement immobilier destiné aux entreprises liées à l’aéroport et aux logements des travailleurs. Les améliorations portuaires sont tout aussi importantes. Le port de Rio, en centre-ville, accueille maintenant surtout des bateaux de croisière et de petits cargos, tandis que les opérations de gros fret ont déménagé vers Porto do Açu (en lointaine périphérie) et le port d’Itaguaí. Porto do Açu connaît d’énormes investissements en cours (~6 milliards de BRL mentionnés) thelatinvestor.com – c’est plus pertinent pour l’économie de l’État, mais cela pourrait générer une demande secondaire pour des bureaux ou des logements à Rio si des entreprises y installent du personnel. Le terminal de croisière revitalisé de Pier Mauá dynamise les flux touristiques, rendant le centre plus attractif pour l’hôtellerie et les locations de courte durée.
• Projets de services publics et de résilience : Tous les projets importants ne concernent pas les transports. D’importants fonds sont investis dans la gestion de l’eau, le contrôle des inondations et l’assainissement, ce qui améliore directement la qualité de vie (et donc l’attrait immobilier) dans de nombreux quartiers. Comme mentionné, des projets tels que le canalisation de la rivière Acari (350 millions de R$) et le projet de drainage Jardim Maravilha (340 millions de R$) dans la Zone Ouest visent à atténuer les inondations chroniques thelatinvestor.com. Une fois achevés, les maisons de ces secteurs verront probablement le coût des assurances baisser et la valeur du marché augmenter, le risque d’inondation ayant été un facteur de décote. De même, un effort à l’échelle de la ville pour moderniser le traitement des eaux usées (notamment à Barra et dans la Zone Ouest, historiquement sous-équipées en assainissement) a des avantages environnementaux et immobiliers — des lagunes et plages propres valorisent les biens et permettent davantage de permis de construire. Les infrastructures énergétiques sont aussi à souligner : l’État de Rio reçoit des investissements dans la production d’électricité (par exemple, de nouvelles centrales thermoélectriques près d’Itaguaí) et il y a un effort pour moderniser le réseau électrique. Un réseau stable est crucial pour les projets immobiliers en hauteur et les nouvelles installations technologiques telles que les data centers. De plus, la montée du télétravail a augmenté la demande pour une connexion internet haut débit – Rio a répondu en étendant les réseaux de fibre optique dans davantage de banlieues, rendant ces zones attrayantes pour les professionnels et augmentant ainsi la demande de logements.
• Revitalisation urbaine et espaces publics : Au-delà des infrastructures lourdes, des projets de rénovation des espaces publics peuvent valoriser les quartiers. La création par la ville de la promenade Orla Conde le long du front de mer du centre-ville (dans le cadre de Porto Maravilha) a transformé une ancienne zone portuaire délabrée en un superbe boulevard doté de nouveaux musées et espaces de loisirs – les valeurs immobilières des propriétés adjacentes ont augmenté en conséquence. Des plans sont en cours pour mettre en œuvre des améliorations similaires dans d’autres quartiers : par exemple, le quartier Madureira a vu la création d’un grand parc (Parque Madureira) qui a effectivement augmenté la valeur des terrains en introduisant un espace vert dans une zone dense. Il existe également des propositions pour réaménager une partie de l’ancien arsenal de la Marine (Arsenal da Marinha) au centre-ville en espaces culturels et résidentiels, ce qui contribuerait davantage à la revitalisation du Centre.

En somme, le développement des infrastructures à Rio corrige à la fois les déficits historiques et prépare la croissance future. Chaque nouvelle ligne de transport ou système de contrôle des inondations élargit un peu plus la carte de l’immobilier « désirable ». D’ici 2030, la ville envisage une métropole plus connectée : un professionnel pourrait vivre à Niterói ou Nova Iguaçu et prendre un train/métro pour travailler à Centro, un touriste pourrait facilement prendre le tram depuis le port de croisière jusqu’à son hôtel à Lapa, ou un habitant de Realengo à l’extrême ouest pourrait prendre un BRT puis le métro pour atteindre les plages de Copacabana en moins d’une heure. Réaliser cela permettra non seulement d’améliorer la qualité de vie mais aussi de répartir la demande immobilière de façon plus homogène – en réduisant la pression sur quelques quartiers centraux et en révélant le potentiel de ceux sous-développés. Les signes sont déjà visibles : l’accessibilité au transport et la qualité des infrastructures sont fortement corrélées avec les récents points chauds de l’immobilier à Rio (par exemple, les zones autour des nouveaux BRT et lignes VLT voient la demande augmenter) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs auraient tout intérêt à « suivre les infrastructures » pour trouver des opportunités à Rio dans les années à venir.

Environnement réglementaire et fiscal

L’environnement réglementaire et fiscal à Rio de Janeiro (et au Brésil en général) est un facteur crucial pour l’immobilier, affectant tout, des délais de développement à la rentabilité des investissements. En 2025, plusieurs aspects de cet environnement sont à noter :

Politiques favorables au développement : Les autorités municipales et fédérales ont toutes deux introduit des mesures pour stimuler le développement immobilier. Nous avons évoqué Reviver Centro, qui est essentiellement un ensemble de souplesses en matière de zonage et d’incitations fiscales (telles que des exonérations ou réductions de l’impôt foncier (IPTU) et des frais municipaux d’approbation de projets) pour les développements dans le centre-ville thelatinvestor.com. Cette politique encourage la réutilisation adaptative des immeubles et aide à réduire la bureaucratie en offrant un traitement accéléré des permis pour les projets éligibles en.prefeitura.rio. De même, dans le domaine du logement abordable, l’amélioration par le gouvernement fédéral du programme Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pour 2023–2025 reflète un engagement réglementaire en faveur du logement : en augmentant les plafonds de revenus et en proposant des taux d’intérêt subventionnés (aussi bas que 4–5 % pour la tranche de revenus la plus basse, et 8–10 % pour la tranche élargie jusqu’à 12 000 R$ de revenu) riotimesonline.com, le gouvernement intervient efficacement afin de maintenir l’activité du marché immobilier à travers les cycles économiques. Ces prêts sont souvent couplés à une réduction des taxes sur les transactions pour l’acheteur. La relance du MCMV est également accompagnée d’exigences selon lesquelles une partie des nouveaux grands projets doit allouer des unités au logement abordable, intégrant le logement social dans la planification urbaine.

Modifications fiscales : Un développement majeur est la réforme fiscale du Brésil en discussion pour 2025. Le pays cherche à simplifier son système fiscal complexe, et la Loi complémentaire n° 214/2025 (Statut de la Réforme Fiscale) introduira une nouvelle Taxe sur les biens et services (IBS) et une Contribution sur les biens et services (CBS), qui seront progressivement mises en place de 2026 à 2033 practiceguides.chambers.com. Les services immobiliers et les loyers, qui auparavant n’étaient pas imposés de façon uniforme (les locations par des particuliers sont généralement exonérées d’impôt jusqu’à certaines limites), auraient pu être inclus dans le champ d’application de ces nouveaux impôts. Au départ, il y avait une préoccupation que les revenus locatifs des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) voire même les loyers immobiliers perdent certains avantages fiscaux sous ce nouveau régime practiceguides.chambers.com. Cependant, après la réaction du secteur, le gouvernement a indiqué qu’il maintiendrait les exonérations pour les fonds immobiliers afin de préserver leur attractivité practiceguides.chambers.com. Pour les propriétaires individuels, les revenus locatifs restent imposables comme revenus ordinaires au-delà de certains seuils, mais le Brésil a historiquement permis une déduction simplifiée sur les revenus locatifs. Les taxes sur le transfert de propriété (ITBI) à Rio restent autour de 3 % de la valeur du bien, et les taxes foncières annuelles (IPTU) sont modérées (progressivement plus élevées pour les biens de grande valeur et pour les terrains sous-utilisés, selon le Statut de la Ville). La ville de Rio a récemment ajusté les taux d’IPTU et les valeurs cadas trales (en 2018), ce qui a augmenté la fiscalité sur les biens de grande valeur, mais aucune nouvelle hausse n’a été annoncée depuis. Il faut également surveiller le laudème – une taxe de 5 % qui s’applique aux transactions de certains biens côtiers situés sur des terrains appartenant à l’État fédéral (par exemple, certaines zones en bord de mer) practiceguides.chambers.com. Cette particularité est une règle héritée, mais elle est bien connue des acteurs locaux du marché et généralement prise en compte dans les frais de clôture pour les biens concernés.

Règles d’investissement étranger : L’environnement est très ouvert. Le Brésil n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers urbains, comme indiqué, et Rio n’a pas de barrières supplémentaires au-delà des règles nationales thelatinvestor.com. Les investisseurs étrangers doivent enregistrer leur investissement auprès de la Banque Centrale (pour faciliter la rapatriation ultérieure) et obtenir un numéro d’identification fiscale CPF globalpropertyguide.com, mais ces démarches sont simples. En fait, le Brésil a amélioré son processus d’enregistrement et de titrage : le passage aux registres numériques signifie que les acheteurs étrangers peuvent désormais réaliser des achats à distance dans de nombreux cas, en utilisant des signatures numériques et des procurations. L’assurance titre n’est pas encore courante au Brésil comme aux États-Unis, car le système de notariat et le registre public sont la principale garantie de propriété, mais il est recommandé de réaliser une due diligence par des avocats. Le système juridique soutient l’exécution des contrats, bien que cela puisse être lent ; les lois sur la location, par exemple, permettent une expulsion relativement facile des locataires en défaut de paiement (après 3 mois de non-paiement, un propriétaire peut généralement récupérer le bien en quelques mois par voie judiciaire). Les tribunaux brésiliens appliquent l’exécution en nature des contrats immobiliers, ce qui donne confiance aux investisseurs quant à la clôture des transactions comme convenu.

Réglementations liées au développement : Le zonage et l’approbation des constructions à Rio impliquent la supervision municipale et parfois celle de l’État. Un défi historique a été la lenteur bureaucratique – l’obtention de tous les permis (environnementaux, patrimoniaux dans les zones historiques, services publics, etc.) pouvait être longue. La ville tente d’accélérer cela grâce à des systèmes en ligne centralisés et à des délais de réponse imposés. Par exemple, Rio a mis en place un système (SICAR) pour le suivi des autorisations, et dans le cadre du programme Reviver Centro, certaines transformations échappent aux longues audiences de changement de zonage puisque la législation a pré-approuvé le changement d’usage pour de nombreuses zones du centre-ville en.prefeitura.rio. Les réglementations environnementales sont importantes en raison de la géographie de Rio : tout projet à proximité d’une forêt protégée (comme le parc national de Tijuca) ou du littoral doit faire l’objet d’une licence environnementale supplémentaire. L’application de ces règles a parfois entraîné l’arrêt de chantiers (par exemple, un immeuble haut de gamme à Joá a été arrêté pour des raisons environnementales). En général, la tendance réglementaire est d’encourager la construction durable et résiliente – les projets qui incluent des espaces verts, des surfaces perméables ou une certification LEED peuvent être approuvés plus rapidement et même bénéficier d’exonérations fiscales. Les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) gagnent du terrain dans le secteur de la construction au Brésil practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui signifie que les promoteurs sont de plus en plus attentifs au respect des nouveaux codes d’efficacité énergétique sous peine d’être jugés défavorablement par les investisseurs.

Taux d’intérêt et environnement de crédit : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une réglementation à proprement parler, l’environnement des taux d’intérêt est dicté par la Banque Centrale du Brésil et a un impact considérable sur l’immobilier. Actuellement entre 14,25 et 14,75 %, il limite l’accès au crédit, mais la plupart des analystes s’attendent à des baisses progressives à partir de la fin de 2025 si l’inflation coopère riotimesonline.com. Le gouvernement fixe également périodiquement le pourcentage d’épargne devant être alloué aux prêts immobiliers, ce qui garantit aux banques un fonds pour les hypothèques (même si des taux élevés freinent encore la demande). Les conditions hypothécaires au Brésil s’étendent généralement de 20 à 35 ans, et les taux sont fixes (avec un ajustement indexé sur l’inflation pour certains prêts). Les taux élevés ont favorisé l’innovation : quelques banques proposent des hypothèques indexées sur l’IPCA (donc sur l’inflation à la consommation) avec un taux de départ plus bas, et il y a discussion autour de la création d’un marché d’hypothèques à taux fixe à long terme à l’américaine dès que la stabilité le permettra. D’un point de vue investisseur, lorsque les taux finiront par baisser, il faudra être vigilant au risque de remboursement anticipé sur les crédits existants (les emprunteurs pouvant alors renégocier).

Concernant l’environnement fiscal des investisseurs : les revenus locatifs perçus via une personne physique sont imposés comme le revenu ordinaire (avec un barème progressif jusqu’à 27,5%), mais de nombreux investisseurs utilisent des entités juridiques ou des fonds pour optimiser la fiscalité. Un véhicule populaire est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) – si un investisseur achète des parts d’un FII coté qui investit dans des biens à Rio, les dividendes sont exonérés d’impôt pour les résidents personnes physiques (et même les investisseurs étrangers bénéficient d’avantages dans certaines conditions). C’est une forte incitation, et la réforme fiscale 2025 a menacé cette disposition, mais comme indiqué, il est probable que cette exonération soit maintenue practiceguides.chambers.com. Un autre véhicule consiste à créer une simple holding brésilienne (Ltda) pour détenir le bien ; cela peut permettre une certaine déductibilité des charges et faciliter la revente (vendre les parts de la société plutôt que le bien permettant d’éviter certains droits de mutation). Toutefois, ces stratégies exigent l’avis d’un juriste. Sur le plan des taxes de transaction, Rio applique des frais de notaire de 2 % plus un ITBI d’environ 3 %, et s’il s’agit d’un bien neuf, une taxe d’incorporation d’environ 4 % (due par les promoteurs). Ce sont des coûts incontournables, intégrés par les investisseurs. Le Brésil taxe également les plus-values immobilières (15 % pour les non-résidents sur les gains de cession), mais certains étrangers conservent la propriété à long terme ou utilisent des structures d’échange similaires au 1031 américain, via des sociétés, pour différer cette imposition.

Risques et protections : L’environnement juridique offre diverses protections : le contrôle des loyers au sens du plafonnement n’existe pas au Brésil (les loyers sont librement négociés, généralement indexés annuellement sur l’inflation sauf accord contraire). Cela est positif pour les investisseurs. Il existe un risque de basculement politique qui entraînerait une politique de logement plus interventionniste (par exemple, davantage de droits pour les locataires ou des plafonds), mais pour l’instant la tendance reste pro-marché. La législation brésilienne permet l’expulsion pour non-paiement dans des délais raisonnablement courts (souvent sous 6 mois), et les exigences de dépôt ou de garant protègent les bailleurs. Pour la promotion immobilière, la législation anti-blanchiment impose aux acquéreurs étrangers de transférer les fonds via les circuits officiels (enregistrement auprès de la Banque du Brésil, etc.), une procédure simple mais à bien respecter.

En conclusion, les perspectives réglementaires pour 2025 sont globalement favorables à l’investissement immobilier. Les mesures gouvernementales – du maintien de l’accès à la propriété pour les étrangers à l’expansion des programmes de logement, en passant par la garantie que de nouvelles taxes ne freinent pas les fonds immobiliers – témoignent d’une compréhension du rôle du secteur immobilier dans l’économie. Les réformes fiscales simplifient certains aspects, ce qui devrait réduire l’incertitude des investisseurs sur le long terme. Bien entendu, comme dans tout marché émergent, naviguer dans la bureaucratie exige de la diligence raisonnable et une expertise locale, mais des améliorations sont continuellement apportées. Comme l’a souligné le rapport de The Latinvestor, le Brésil a augmenté la transparence et réduit la bureaucratie dans les transactions immobilières récemment thelatinvestor.com. La faiblesse du real offre une incitation supplémentaire pour les investisseurs étrangers (soit effectivement une remise de 20 à 30 % sur le taux de change) et le Brésil a même noué des partenariats avec d’autres pays pour faciliter les flux d’investissement thelatinvestor.com. Tous ces facteurs font que l’environnement actuel est aussi favorable qu’il ne l’a été depuis longtemps pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier de Rio.

Défis et risques du marché

Bien que les perspectives pour l’immobilier à Rio soient généralement positives, il est important de reconnaître les défis et risques qui pourraient affecter le marché :

• Taux d’intérêt élevés et coût du financement : Le principal défi en 2025 est le régime des taux d’intérêt élevés du Brésil. Avec un taux Selic autour de 14 %, les taux hypothécaires pour les consommateurs sont à deux chiffres (souvent ~12–14 % par an pour les prêts immobiliers à taux fixe). Cela réduit fortement l’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne – beaucoup ne peuvent pas obtenir de prêts assez importants pour acheter dans les quartiers les plus chers de Rio, ou ils se retrouvent avec des mensualités très élevées riotimesonline.com. Les banques, de leur côté, resserrent le crédit en raison des coûts de financement plus élevés (les comptes épargne qui financent les prêts immobiliers ont connu des retraits lorsque les taux ont augmenté) riotimesonline.com. La prévision de l’ABECIP d’une baisse de 17 % du crédit immobilier privé (SBPE) en 2025 souligne à quel point le financement constitue un frein riotimesonline.com. Si les taux élevés se maintiennent plus longtemps que prévu, le marché immobilier pourrait ralentir, avec moins d’acheteurs solvables et une possible accumulation de logements invendus dans les nouveaux programmes. Cela menace particulièrement le segment intermédiaire et les petits promoteurs qui dépendent des ventes sur plan pour financer la construction.
• Incertitude économique et fiscale : La stabilité macroéconomique du Brésil est cruciale. Les risques incluent des flambées d’inflation, une volatilité de la devise ou un ralentissement économique généralisé. Bien que l’économie ait connu une croissance ces dernières années, le Brésil porte encore une dette publique importante et toute crise fiscale ou perte de confiance des investisseurs pourrait entraîner des mesures d’austérité ou une réduction de la disponibilité du crédit. Une récession profonde (par exemple, déclenchée par un choc mondial ou un effondrement des prix des matières premières) nuirait à l’emploi et aux revenus à Rio, réduisant directement la demande immobilière. De plus, si la situation fiscale du gouvernement impose des coupes, des programmes de logement tels que le MCMV pourraient faire face à des contraintes budgétaires, supprimant un soutien clé au marché du logement destiné aux ménages à faibles revenus. Rio dépend également de secteurs tels que le pétrole & gaz et le tourisme ; une baisse des prix du pétrole pourrait réduire les investissements de Petrobras (un grand employeur à Rio) et affecter le taux d’occupation des bureaux, tandis qu’un ralentissement des voyages mondiaux pourrait toucher le segment hôtelier.
• Suroffre dans certains segments : Bien que l’offre de logements soit globalement insuffisante, il existe des poches de suroffre potentielle. Les bureaux en sont un exemple – même si la vacance est en baisse, à environ 29% elle reste très élevée jll.com. Si les entreprises poursuivent les tendances de travail à distance/hybride, la demande pour les bureaux pourrait ne pas retrouver son niveau d’avant, laissant un excédent structurel d’espaces de bureaux dans certaines zones. Cela pourrait peser sur les loyers et les prix des bureaux pendant des années. De même, le résidentiel de luxe pourrait faire face à un risque de saturation si trop de projets haut de gamme sont lancés simultanément. Le marché du luxe se porte bien actuellement, mais si les promoteurs surestiment la demande et livrent des dizaines de nouvelles tours de luxe à Barra et Zona Sul en peu de temps, le marché pourrait avoir du mal à les absorber, entraînant des délais de vente plus longs et d’éventuelles baisses de prix. L’optimisme de Latinvestor mis à part, c’est un point à surveiller en particulier autour de 2026, lorsque de nombreux projets actuellement en planification devraient être livrés.
• Changements réglementaires et intervention : Bien que les politiques actuelles soient favorables, il existe toujours un risque de changements réglementaires qui pourraient avoir un impact négatif sur le marché. Par exemple, si l’accessibilité au logement se détériore, les autorités pourraient envisager des mesures telles que le contrôle des loyers ou un renforcement de la réglementation Airbnb. Comme mentionné dans le rapport de Reuters, les responsables locaux pourraient finir par “résister” à la prolifération d’Airbnb reuters.com reuters.com. Cela pourrait prendre la forme d’exigences en matière de licences, de plafonds sur le nombre de locations de courte durée dans un immeuble ou de taxes supplémentaires sur les revenus issus des locations de courte durée. De telles règles pourraient réduire les gains des investisseurs immobiliers qui misent actuellement sur les locations touristiques. Sur le plan fiscal, si les besoins budgétaires du Brésil augmentent, le gouvernement pourrait revoir la fiscalité de certains secteurs aujourd’hui exonérés (par exemple, mettre fin à l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes des FPI ou augmenter la taxe foncière sur l’immobilier haut de gamme). Toute augmentation de la pression fiscale rendrait l’investissement légèrement moins attrayant. Par ailleurs, la bureaucratie demeure un risque : malgré des améliorations, le processus d’obtention de permis reste imprévisible ; un projet peut être retardé par des actions en justice (par exemple, des associations de quartier ou le ministère public peuvent déposer des injonctions contre des projets jugés irréguliers practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Des projets emblématiques restent parfois bloqués devant les tribunaux, notamment en raison de questions environnementales ou de préservation du patrimoine. Ce risque est particulièrement important pour les projets de grande envergure ou controversés.
• Sécurité et perception de la criminalité : Rio de Janeiro est bien connue pour ses problèmes de criminalité et de sécurité publique. Alors que certains quartiers (zones touristiques de la Zona Sul, Barra) sont relativement sûrs, d’autres connaissent des taux de criminalité plus élevés. Les variations de la sécurité (comme des pics de violence dus à des conflits de gangs ou à des opérations policières dans certains secteurs) peuvent influer sur la perception de l’immobilier. Par exemple, des investisseurs internationaux ou même brésiliens peuvent hésiter à acheter dans des quartiers jouxtant des favelas volatiles, ou appliquer une décote sur les prix dans ces zones pour tenir compte du risque perçu. Un scénario difficile où la sécurité se détériore pourrait ternir l’attractivité de quartiers pourtant en développement. La ville dispose de programmes comme les UPP (Unité de Police de Pacification) qui avaient permis au début des années 2010 de réduire la violence dans certaines favelas, mais leur retrait récent a vu une recrudescence de la criminalité. Par conséquent, si la sécurité ne s’améliore pas, voire empire, cela représente un risque pour la valeur immobilière, en particulier dans les quartiers émergents et le centre-ville (même si le centre a connu des améliorations, un retournement de tendance nuirait à la dynamique du Reviver Centro).
• Risques environnementaux et climatiques : La géographie de Rio entraîne certains risques environnementaux que les acteurs de l’immobilier doivent prendre en compte. De fortes pluies et un drainage inadéquat ont historiquement provoqué des inondations et des glissements de terrain. Les quartiers des zones Nord et Ouest connaissent parfois des inondations pendant la saison des pluies estivale, ce qui peut endommager les biens immobiliers et en diminuer la valeur (d’où les investissements mentionnés précédemment dans le drainage pour atténuer ce problème) thelatinvestor.com. Les communautés situées sur les collines en périphérie sont exposées aux risques de glissements de terrain qui menacent les habitations (en particulier celles informelles). À plus long terme, le changement climatique et l’élévation du niveau de la mer constituent une menace pour l’immobilier côtier – des quartiers comme Leblon, Ipanema et Copacabana sont au niveau de la mer et pourraient être touchés par la montée des eaux ou les marées de tempête dans les décennies à venir. Certaines prévisions annoncent une augmentation de la fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes ; en effet, une tendance récente à des pluies très intenses dans le Sud-Est a révélé des faiblesses dans les infrastructures. Bien que 2030 ne soit pas si loin, d’ici là les coûts d’assurance pourraient augmenter pour les biens en bord de mer ou de nouveaux codes du bâtiment pourraient exiger des mesures de protection. L’érosion des plages est un autre problème (par exemple, certaines années la quantité de sable diminue fortement sur certaines plages – cela peut être atténué par des opérations d’apport de sable). Ces défis environnementaux obligent promoteurs et propriétaires à investir dans des constructions résilientes (imperméabilisation, meilleurs systèmes de drainage, alimentation de secours, etc.), et ne pas le faire représente un risque pour la viabilité à long terme de leurs biens. Certains observateurs notent déjà que si ces problèmes s’aggravent, l’attrait du front de mer pourrait être diminué dans un avenir lointain thelatinvestor.com thelatinvestor.com, même si pour l’instant l’attrait l’emporte toujours sur l’inquiétude pour la plupart des gens.
• Risque politique : Bien que la démocratie brésilienne soit stable, les fluctuations politiques du pays peuvent entraîner des changements de politique qui impactent les affaires. Les finances de l’État et de la municipalité de Rio ont été fragilisées par le passé (l’État a même frôlé la faillite en 2016). Les scandales politiques ou l’instabilité peuvent indirectement nuire à la confiance des investisseurs. Les prochaines élections nationales de 2026 pourraient conduire à une orientation économique différente (par exemple, si un gouvernement arrivait au pouvoir avec une politique moins favorable au marché ou instaurait des contrôles de capitaux, cela pourrait affecter la perception des investisseurs étrangers). À l’heure actuelle, ce risque semble faible – l’administration Lula s’est montrée pragmatique vis-à-vis des marchés jusqu’à présent – mais cela reste un point de vigilance pour les investisseurs.

En évaluant ces risques, de nombreux analystes concluent qu’aucun n’est insurmontable, mais qu’ils nécessitent une planification stratégique. Les taux d’intérêt élevés, par exemple, sont atténués en se concentrant sur des segments moins dépendants du financement (luxe, ou locations achetées comptant). La sur-offre peut être gérée par une étude de marché approfondie et en évitant la surconstruction dans une micro-localisation particulière. Le risque réglementaire peut être maîtrisé en restant attentif à l’évolution des politiques (le secteur au Brésil négocie souvent avec le gouvernement, comme en témoignent les ajustements de la réforme fiscale pour les FIIs practiceguides.chambers.com). Les questions de sécurité et d’environnement relèvent davantage de la société dans son ensemble, mais même là, les acteurs de l’immobilier plaident pour des améliorations (comme des promoteurs finançant la réhabilitation de favelas autour de leurs projets, ou contribuant à la lutte contre les inondations via des obligations d’aménagement compensatoire).

En résumé, le marché immobilier de Rio offre de grandes opportunités mais n’est pas sans défis. Les investisseurs et les promoteurs doivent naviguer à travers les fluctuations macroéconomiques, rester attentifs aux changements de politiques, et choisir des emplacements et des types de projets capables de résister ou d’éviter les risques locaux spécifiques (comme la criminalité ou le climat). Les fondamentaux du marché – pénurie de logements, attrait unique de la localisation – offrent un coussin, mais une gestion prudente des risques distinguera les opérations réussies de celles en difficulté.

Opportunités pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs

Malgré les défis, le marché immobilier de Rio de Janeiro pour la période 2025–2030 présente de nombreuses opportunités intéressantes pour différents acteurs :

Pour les acheteurs : Le moment actuel peut être opportun pour certains types d’acheteurs. Les Brésiliens ayant des revenus stables et pouvant accéder à un financement subventionné (par exemple, via le programme MCMV ou des prêts FGTS) constateront que le gouvernement propose essentiellement des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché pour l’achat de leur logement riotimesonline.com. Il s’agit donc d’une fenêtre pour acheter une première maison à des conditions favorables. Même si les taux d’intérêt sont généralement élevés, si et quand ils baissent dans les prochaines années, les propriétaires qui achètent maintenant pourront éventuellement refinancer à des taux plus bas, bénéficiant ainsi d’un avantage. De plus, en raison de la récession précédente et de la pandémie, les prix à Rio n’ont pas flambé comme dans certaines villes mondiales – ils ne recommencent à croître que maintenant. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers sont encore proposés à des prix raisonnables en termes réels, ajustés à l’inflation. Par exemple, quelqu’un cherchant à acheter un appartement dans un bon quartier pourra encore trouver en 2025 des prix à peu près équivalents à ceux de 2014 en valeur réelle globalpropertyguide.com. Essentiellement, il y a une opportunité d’acheter près du bas d’un cycle. Les acheteurs disposant de devises étrangères ou de revenus en devises ont un avantage encore plus marqué : le Real faible (environ 5 R$ pour 1 $) leur donne 30% de pouvoir d’achat en plus qu’il y a quelques années thelatinvestor.com. Un appartement qui coûte 1 million de R$ ne représenterait qu’environ 200 000 USD, ce qui est très attractif pour les acheteurs étrangers ou les Brésiliens payés en dollars/euros. En résumé, pour les acheteurs (nationaux ou internationaux) ayant déjà trouvé un financement ou disposant de liquidités, Rio offre des emplacements de classe mondiale pour une fraction du prix d’autres grandes villes mondiales. Les amateurs de plage pourraient voir là une chance de posséder un bien à Ipanema ou Copacabana tant que c’est encore “bon marché” selon les standards internationaux.

Les primo-accédants et ceux qui cherchent à améliorer leur logement peuvent également trouver des opportunités dans des quartiers émergents en pleine évolution. Comme discuté précédemment, la revitalisation du Centro signifie que quelqu’un peut acheter un loft au centre-ville à un prix relativement abordable aujourd’hui et potentiellement voir sa valeur augmenter à mesure que la zone continue de s’améliorer (tout en profitant du mode de vie urbain sans longs trajets). Ou bien, imaginez une famille qui ne pouvait pas s’offrir Leblon mais qui peut acheter à Jardim Oceânico, Barra – elle investit dans une zone à fort potentiel d’appréciation futur alors que les infrastructures s’améliorent. Une autre stratégie : profiter de légères baisses de prix dans les segments où il y a surplus d’offres – par exemple, certains appartements de luxe lancés en 2020–21 ont encore des invendus, et les promoteurs pourraient proposer des remises ou promotions sur ces biens. Les acheteurs peuvent ainsi négocier de bonnes affaires (comme obtenir des finitions haut de gamme ou une place de parking incluse).

Pour les investisseurs (investisseurs locatifs/de revenus) : Rio offre une gamme de stratégies pour les investisseurs. Une opportunité est le marché de la location courte durée, qui reste solide. L’achat d’un appartement dans une zone très touristique (Ipanema, Copacabana, Barra) à louer sur Airbnb peut rapporter bien plus qu’une location traditionnelle. Avec un Airbnb pour 7 logements à Ipanema reuters.com, il est prouvé que la demande est robuste. Les investisseurs avisés construisent des portefeuilles de ces unités ; même si la réglementation se durcit un jour, ceux qui établissent une bonne opération maintenant (avec les licences appropriées ou dans des immeubles qui l’autorisent) peuvent obtenir des rendements élevés. Par exemple, un deux-pièces près de l’hôtel Copacabana Palace peut générer des tarifs nocturnes élevés en haute saison – dépassant souvent le loyer annuel d’une location longue durée en seulement 8 à 9 mois d’occupation courte durée. Il existe aussi le placement en arbitrage de devise : les investisseurs étrangers touchent un rendement en reais (souvent plus de 5 % nets) et, si le real s’apprécie à l’avenir, ils profitent également du change. Même actuellement, les rendements locatifs au Brésil d’environ 4 à 6 % sont supérieurs à de nombreux marchés développés où les rendements sont de 2 à 3 %. Comme l’a montré l’infographie, les rendements de Rio (environ 4 % en moyenne, jusqu’à 7 % dans certains cas) sont comparables voire supérieurs à beaucoup de villes latino-américaines thelatinvestor.com. Pour un investisseur en USD ou EUR, cela reste très attractif dans un monde à faibles taux — avec en plus un potentiel d’appréciation du capital.

Les investisseurs peuvent aussi envisager l’immobilier commercial comme les bureaux ou commerces, dont les prix restent bas. Acheter un étage de bureaux de haute qualité à bas prix aujourd’hui et le louer pourrait générer de bons rendements si le marché des bureaux rebondit d’ici 2030. Les fonds immobiliers (FII) spécialisés dans les centres commerciaux ou bureaux à Rio se négocient avec des décotes, offrant des rendements de 8 à 10 %. Ceux à l’aise avec les marchés financiers peuvent investir dans ces supports pour une exposition diversifiée. Autre secteur : la logistique et les entrepôts en périphérie de la ville (ou dans des communes voisines telles qu’Itaboraí près du complexe pétrochimique) – avec l’expansion du e-commerce, détenir de petits entrepôts peut être lucratif (certains petits « condos logistiques » permettent aux investisseurs d’acheter des entrepôts individuels à louer à des PME).

Pour les investisseurs étrangers plus passifs, la combinaison d’un processus d’achat transparent, l’absence de taxe à l’achat pour les étrangers, et la possibilité de rapatrier les fonds rend l’investissement à Rio plus facile que dans beaucoup d’autres marchés émergents. Il existe des sociétés de gestion (comme celle citée dans l’article de Reuters, gérant 100 unités Airbnb reuters.com reuters.com) que les investisseurs peuvent mandater pour gérer le quotidien, ce qui permet d’investir à distance.

Pour les développeurs et constructeurs : Le côté développement présente également des points positifs. L’opportunité évidente réside dans la réponse au déficit de logements – il existe une forte demande non satisfaite pour des logements abordables et destinés à la classe moyenne. Les promoteurs spécialisés dans les projets MCMV (souvent construits dans les zones Nord/Ouest) continueront de bénéficier du soutien gouvernemental et de sources de financement garanties. Le plan fédéral visant à construire 2,5 millions de logements d’ici 2025 (avec un financement de 278 milliards de R$) thelatinvestor.com assure une activité régulière pour ceux qui ciblent ce segment. À Rio, un promoteur peut profiter d’incitations en participant au programme Reviver Centro – convertir un immeuble de bureaux pourrait coûter moins cher et être plus rapide que de construire à partir de zéro (étant donné les incitations et le faible coût d’acquisition d’un bien commercial en difficulté). Avec un déficit d’environ 369 000 logements dans la ville thelatinvestor.com, tout logement de qualité construit dans un emplacement convenable a de fortes chances de trouver acheteurs ou locataires, surtout si le prix est adapté.

Une autre opportunité concerne les développements de luxe et de niche. Avec l’intérêt international qui grandit, il y a de la place pour des produits ultra-luxe qui étaient rares à Rio. Par exemple, quelques promoteurs construisent désormais des résidences de prestige (par exemple, des appartements affiliés à des marques d’hôtels de luxe) et de grands penthouses pour les personnes à haut revenu. Le marché du luxe à Rio devrait surpasser le marché général, de sorte que les développeurs axés sur ce segment peuvent potentiellement pratiquer des prix premium et obtenir de bonnes marges bénéficiaires. L’essentiel est la différenciation – les projets offrant une technologie de maison intelligente, des aménagements bien-être, un design écoresponsable ou la commodité d’un usage mixte se démarqueront et pourront facturer plus cher thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il y a également de l’intérêt pour des mini-communautés à usage mixte – un promoteur capable d’assembler un terrain conséquent pourrait créer la prochaine « communauté planifiée » regroupant logements, bureaux et espaces de loisirs (similaire aux grands projets de Multiplan ou Aliansce à Barra). Compte tenu de la tendance, obtenir les autorisations pour ce type de projets intégrés pourrait être plus facile aujourd’hui qu’auparavant, les autorités en percevant la valeur.

Requalification et valorisation : Rio dispose d’un important stock de bâtiments anciens, dont certains sont situés dans des emplacements de choix et sont sous-utilisés. Les investisseurs et promoteurs peuvent trouver des opportunités de valorisation : par exemple, acheter un vieil immeuble d’appartements à Copacabana, rénover les unités et les espaces communs, puis revendre ou louer à une classe supérieure – en « flippant » ainsi tout un bâtiment. Au Centre, comme mentionné, acheter un immeuble de bureaux vide à une fraction du coût de remplacement et le convertir en lofts tendance peut être très rentable si cela est fait efficacement. Les avantages du Reviver Centro (comme éventuellement l’exonération des frais de changement d’usage et une approbation plus rapide) rendent l’opération encore plus attractive thelatinvestor.com. Il y a des rapports faisant état d’une forte adoption ici – être parmi les premiers à agir peut apporter des avantages de réputation et de profit.

Opportunités technologiques et de niches : L’utilisation de la technologie dans l’immobilier ouvre de nouvelles possibilités. Par exemple, la montée en puissance des visites virtuelles (VR) permet aux promoteurs de cibler des acheteurs internationaux à distance – selon une statistique, les biens immobiliers avec visites virtuelles se vendent 31 % plus rapidement et 9 % plus cher en moyenne thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela signifie qu’adopter le PropTech peut élargir le pool d’investisseurs et la demande pour votre bien. Ceux qui misent sur la VR et le marketing digital peuvent profiter de cette hausse de 55 % des achats étrangers depuis 2020 thelatinvestor.com. En outre, le co-living et les résidences étudiantes forment une niche émergente – Rio compte de nombreuses universités et écoles de langues attirant des étudiants du Brésil et de l’étranger, mais l’offre de logements étudiants adaptés est minimale. Développer ou convertir un bâtiment en unités modernes de type dortoir ou co-living (avec des espaces communs, des services inclus) près des universités (par exemple, à Urca près de l’UFRJ, ou au centre près de la FGV) pourrait répondre à un marché sous-exploité et générer de bons rendements. Les espaces de coworking constituent un autre axe – avec de nombreux professionnels en freelance ou en mode hybride, des promoteurs innovants intègrent des salons de coworking dans les immeubles résidentiels, ajoutant ainsi de l’attrait aux projets immobiliers.

Enfin, la durabilité n’est pas seulement un défi mais aussi une opportunité. La demande de bâtiments “verts” – équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie, et d’une conception écoénergétique – ne cesse de croître. Aussi bien les acheteurs finaux que les grands locataires (pour les bureaux) accordent désormais de l’importance à l’ESG. Les projets qui obtiennent des certifications vertes peuvent également bénéficier d’incitations financières ou d’une location plus rapide. Comme le souligne une prévision, la demande de matériaux de construction durables augmente de 11 % par an au Brésil thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les promoteurs qui prennent de l’avance sur cette tendance peuvent différencier leur produit et éventuellement obtenir des loyers ou des prix plus élevés, en particulier à mesure que les préoccupations climatiques grandissent.

En conclusion, le marché de Rio offre un large éventail d’opportunités : des occasions d’achat à bas prix actuellement dans un cycle de reprise, des placements à haut rendement dans la location ou dans les secteurs sous-évalués, ainsi que des perspectives de développement soutenues par des incitations politiques et l’évolution des modes de vie. Les acteurs qui effectueront des recherches approfondies et aligneront leurs stratégies sur l’avenir de la ville – plus connectée, plus mixte, plus durable – en tireront de grands bénéfices. De bien des façons, Rio à la fin des années 2020 pourrait être comparable à une histoire de redressement : une ville qui s’attaque à ses problèmes et libère son potentiel. Ceux qui investissent dans la satisfaction des besoins en logement, la revalorisation d’actifs négligés ou l’adaptation à la demande (que ce soit pour du logement de luxe ou du co-living) trouveront probablement les prochaines années enrichissantes, tant sur le plan financier que pour façonner le prochain chapitre de la Cité Merveilleuse.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel brésilien 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Tendances des prix des logements à Rio vs inflation)
• The Latinvestor – Le marché de l’immobilier de luxe à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur le segment du luxe, fourchettes de prix et prévisions)
• The Latinvestor – 19 prévisions pour l’immobilier à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Impact du projet Reviver Centro, tendances du rendement locatif, éclairages démographiques)
• The Rio Times – Le marché du logement brésilien croît de 15% malgré des taux d’intérêt élevés (mai 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Taux d’intérêt, prévisions sur les prêts hypothécaires, données sur le secteur de la construction)
• Reuters – « Airbnb alimente le boom des locations de courte durée dans la destination touristique de Rio » (oct. 2024) reuters.com reuters.com (Prévalence de la location de courte durée et effets sur le logement à long terme)
• JLL Brésil – Perspectives du marché des bureaux à Rio de Janeiro T1 2025 jll.com jll.com (Taux de vacance des bureaux et absorption à Rio)
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 Brésil (Guide Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Paysage réglementaire, implications de la réforme fiscale, tendances du marché)
• Valor International (via Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur les lancements et la hausse des ventes dans la zone centrale)
• Rio Times – Performance du marché immobilier brésilien en 2024 riotimesonline.com (Conditions macroéconomiques, contexte des taux d’intérêt)
• Prefeitura do Rio – Programme Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistique sur la pénurie de logements et incitations à la reconversion)

Tendances du marché résidentiel (secteur résidentiel)

Tendances générales du marché et des prix : Le secteur résidentiel à Rio de Janeiro connaît des tendances divergentes selon les segments. En moyenne, les prix des logements augmentent légèrement à l’échelle de la ville, mais avec d’importantes variations selon les quartiers et les types de biens. Comme mentionné, les prix à l’échelle de la ville ont augmenté de ~4–7 % au cours de la dernière année en termes nominaux thelatinvestor.com. Il est important de noter que les quartiers chics de Rio surperforment le segment intermédiaire. En 2024, le prix moyen à l’échelle de la ville a augmenté de ~7,3 %, mais les quartiers de luxe ont largement dépassé ce chiffre : les valeurs dans les districts prisés comme Leblon, Ipanema et Lagoa ont bondi de plus de 10 % d’une année sur l’autre thelatinvestor.com. Sur une période de cinq ans (2020–2025), le prix au mètre carré a augmenté d’environ 15 % à Rio, tandis que les biens de haut standing se sont appréciés de 25–30 % sur la même période thelatinvestor.com. Cela reflète la résilience du segment du luxe face aux fluctuations économiques, car les acheteurs aisés achètent souvent comptant et sont moins sensibles aux taux d’intérêt thelatinvestor.com thelatinvestor.com. À l’inverse, l’immobilier de gamme intermédiaire a connu une croissance bien plus modérée, et une fois l’inflation prise en compte, les prix sur le marché intermédiaire ont à peine évolué ces dernières années globalpropertyguide.com. Essentiellement, le marché résidentiel de Rio est scindé : les districts haut de gamme à l’offre limitée affichent une forte valorisation, tandis que les quartiers plus abordables restent relativement stables.

Explosion du segment du luxe : Le marché résidentiel de luxe à Rio est en plein essor et s’est distingué par ses performances exceptionnelles. En 2023, la valeur totale des ventes de propriétés de luxe (généralement définies comme les maisons de plus de ~2 millions R$) a bondi de 70 % – une augmentation extraordinaire – et cette dynamique s’est poursuivie en 2024 et en 2025 thelatinvestor.com. Les biens de luxe représentent désormais environ 15 % de toutes les ventes immobilières en valeur à Rio, bien qu’ils constituent une fraction bien plus faible du nombre d’unités, ce qui montre l’importance des transactions haut de gamme sur le marché thelatinvestor.com. Les prix dans les quartiers d’élite illustrent cette tendance : Leblon, le quartier le plus cher de la ville, affiche une moyenne de 20 000 à 25 000 R$ le m² pour les biens d’exception, tandis que les appartements en front de mer à Ipanema se négocient autour de 18 000 à 22 000 R$ le m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ces zones ultra-premium sont caractérisées par une offre extrêmement limitée et font office de véritables « valeurs refuges » de l’immobilier – les prix y ont atteint des records en 2023 et continuent de grimper thelatinvestor.com. En effet, Leblon a été désigné quartier le plus cher du Brésil en 2023 et demeure un symbole de statut social ; la valeur des biens à Leblon a atteint environ 25 000 R$/m² et devrait continuer à augmenter sous l’effet d’une demande insatiable et d’une offre très restreinte thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Tableau : Gammes de prix résidentiels à Rio de Janeiro par segment thelatinvestor.com thelatinvestor.com

Segment	Quartiers Exemples	Fourchette de Prix Typique (R$/m²)
Ultra-Premium	Leblon ; Ipanema (bord de mer)	R$20,000 – R$25,000
Premium	Ipanema intérieur ; Lagoa ; Jardim Botânico ; Gávea ; quartiers luxueux de Copacabana	R$15,000 – R$20,000
Montée en gamme émergente	Botafogo ; Flamengo ; Barra da Tijuca (secteurs prime)	R$10,000 – R$15,000
Moyenne de la ville	Tous quartiers (moyenne générale)	~R$12,000 par m² (moyenne)

Source : The Latinvestor (analyse de marché, juin 2025) thelatinvestor.com

Comme indiqué ci-dessus, les quartiers les plus haut de gamme de la Zona Sul (zone sud) affichent des prix bien supérieurs à la moyenne de la ville, tandis que même les zones de « luxe émergent » comme Botafogo ou certaines parties de Barra da Tijuca atteignent désormais cinq chiffres par mètre carré thelatinvestor.com. Ces différences de prix mettent en lumière la valeur accordée à l’emplacement, à la vue et à l’exclusivité. Notamment, Barra da Tijuca, un quartier planifié plus récent, propose du luxe à un prix au m² inférieur (environ R$9,000–12,000 dans ses secteurs premium) et s’est révélé être le sous-marché du luxe à la croissance la plus rapide thelatinvestor.com. Les nouvelles constructions haut de gamme à Barra ont bondi de 34,1% récemment, les promoteurs profitant de la demande de grands appartements modernes dans ce secteur thelatinvestor.com. Les biens spacieux et riches en commodités de Barra – souvent dans des complexes fermés avec piscines, salles de sport et parking – séduisent les familles huppées en quête de plus d’espace que ne peuvent offrir les anciens quartiers balnéaires thelatinvestor.com. Cela a fait de Barra un acteur de plus en plus important dans la scène du luxe à Rio, constituant en quelque sorte un « second noyau » de l’immobilier haut de gamme en dehors de la traditionnelle Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Marché locatif et locations de courte durée : Le marché locatif de Rio a été dynamique, influencé par le tourisme et la montée en puissance des plateformes de location de courte durée.

Les rendements locatifs traditionnels à long terme dans la ville sont modérés – avec une moyenne d’environ 4 à 5 % brut par an dans la plupart des quartiers, et souvent inférieurs à 4 % dans les quartiers prisés de la zone sud comme Copacabana ou Botafogo thelatinvestor.com.Les prix d’achat élevés dans ces quartiers recherchés compressent les rendements locatifs (par exemple, un modeste deux-pièces à Copacabana peut coûter tellement cher que le loyer annuel équivaut à seulement ~3 % de sa valeur) thelatinvestor.com.Cela a incité certains investisseurs à se tourner vers la location de courte durée (Airbnb) pour augmenter leurs rendements.Depuis la fin des années 2010, Rio a connu un boom des locations de courte durée, en particulier dans les zones balnéaires très prisées des touristes.À Ipanema, par exemple, il y a désormais une annonce Airbnb pour chaque 7 logements dans le quartier – une statistique frappante qui illustre à quel point les locations de vacances sont devenues omniprésentes reuters.com reuters.com.Dans la voisine Copacabana, les annonces Airbnb ont également proliféré (en hausse d’environ 24 % depuis 2019) reuters.com.Cette tendance présente à la fois des avantages et des inconvénients.D’une part, cela crée des opportunités lucratives pour les propriétaires et gestionnaires de biens : des hôtes entrepreneurs à Rio ont créé des entreprises de gestion immobilière, doublant leur portefeuille chaque année pour répondre à la demande touristique reuters.com.D’autre part, la flambée des locations de courte durée rend les locations de longue durée plus difficiles à trouver dans ces zones et fait grimper les loyers, ce qui inquiète les associations de résidents locaux reuters.com.Les conseils de copropriété ont souvent du mal à équilibrer les intérêts des propriétaires qui tirent profit d’Airbnb et ceux qui se plaignent des invités de passage ou des problèmes de sécurité reuters.com.Jusqu’à présent, les autorités de Rio n’ont pas fortement réglementé les locations de courte durée, mais les experts du secteur estiment qu’il ne s’agit que d’une question de temps avant que d’autres règles (ou taxes) ne soient imposées, comme on l’a vu dans d’autres grandes villes reuters.com.Toute réglementation de ce type sera un facteur clé à surveiller, car elle pourrait influencer le comportement des investisseurs sur le marché des copropriétés.En résumé, le paysage locatif de Rio en 2025 raconte l’histoire de deux marchés : un marché de la location à long terme stable avec des rendements modérés, et un marché de la location à court terme en pleine effervescence transformant de nombreux appartements en véritables suites hôtelières – une tendance qui devrait se poursuivre tant que le tourisme restera fort.

Marché intermédiaire et logements abordables : Les segments moyen et inférieur du marché résidentiel de Rio ont rencontré plus d’obstacles. Les taux d’intérêt élevés (plus de 14 % Selic) ont rendu les prêts hypothécaires coûteux, excluant certains acheteurs de la classe moyenne riotimesonline.com. En conséquence, la croissance des prix dans les quartiers secondaires (notamment dans certaines parties de la zone nord ou en périphérie) est restée stable ou n’a fait que suivre l’inflation. L’accessibilité des loyers est également une préoccupation, car de nombreux acheteurs potentiels reportent leurs achats et continuent de louer. L’action gouvernementale axée sur le logement subventionné influence ce segment : l’élargissement des programmes MCMV et les prêts à taux bas financés par le FGTS stimulent la construction de logements abordables dans les quartiers de banlieue. Plus de 278 milliards de R$ sont investis à l’échelle nationale dans le logement abordable d’ici 2025, dans le but d’ajouter des millions de logements et de potentiellement stabiliser les prix dans certaines zones périphériques où de nouvelles constructions voient le jour thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Par exemple, de grands projets immobiliers dans les banlieues ouest (par exemple Campo Grande ou Santa Cruz dans la zone ouest de Rio) pourraient légèrement atténuer la pression sur les prix dans ces secteurs grâce à l’augmentation de l’offre thelatinvestor.com. Historiquement, lorsque de nouveaux lotissements abordables ont été inaugurés (comme avec la première vague du programme MCMV jusqu’en 2014, qui a construit 2,4 millions d’unités à l’échelle nationale), la valeur des propriétés avoisinantes avait tendance à se stabiliser, voire à baisser légèrement en raison de l’afflux d’offre thelatinvestor.com. Cela suggère que dans les quartiers périphériques de Rio, la construction massive de logements pourrait maintenir des prix accessibles, ce qui constitue une bonne nouvelle pour les primo-accédants.

Une autre tendance notable est la montée en puissance des appartements locatifs gérés professionnellement (multifamilial), un concept relativement nouveau au Brésil. Promoteurs et investisseurs repèrent des opportunités pour construire des immeubles résidentiels locatifs (un modèle courant aux États-Unis et en Europe) à Rio et São Paulo, surtout alors que les jeunes actifs montrent une ouverture envers la location à long terme. Le programme Reviver Centro (décrit ci-dessous) facilite même la conversion d’anciens immeubles de bureaux en lofts locatifs au centre-ville thelatinvestor.com. Globalement, alors que le marché des logements de luxe fait la une avec une croissance à deux chiffres, le marché résidentiel au sens large à Rio se caractérise par une amélioration lente mais régulière, soutenue par les incitations gouvernementales et un véritable besoin de logements pour tous les niveaux de revenus.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces et industriel)

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux commerciaux de Rio de Janeiro a rencontré des difficultés ces dernières années, mais il montre enfin des signes d’amélioration. La ville a traversé une période de surabondance dans les années 2010 – aggravée par la récession économique post-Olympique et les retombées du scandale pétrolier de Petrobras, qui ont conduit à des réductions d’effectifs et à l’abandon de tours d’entreprises. Les taux de vacance du marché des bureaux à Rio ont dépassé les 30 % pendant une grande partie de la fin des années 2010. En 2025, cependant, les vacances dans les bureaux diminuent progressivement. Au premier trimestre 2025, la vacance des bureaux à Rio est tombée à 29,4 %, soit le niveau le plus bas depuis environ 10 ans jll.com. Bien qu’un taux de vacance d’environ 29 % reste très élevé selon les normes mondiales, la tendance à la baisse indique une absorption nette positive. Au cours de l’année passée (T1 2024 à T1 2025), la vacance a diminué d’environ 5 points de pourcentage dans toute la ville jll.com. Deux zones ont mené cette absorption fin 2024 : Centro (Centre-ville) et Barra da Tijuca. Le centre-ville de Rio a connu une baisse de 2,5 points de pourcentage de la vacance rien qu’au quatrième trimestre 2024, grâce en grande partie aux agences gouvernementales qui ont occupé des espaces jll.com. Par exemple, le gouvernement de l’État de Rio et le bureau du procureur public ont étendu leurs bureaux au Centro, remplissant certains immeubles restés vacants depuis longtemps jll.com. Barra da Tijuca, qui accueille un second pôle de bureaux (apprécié des entreprises cherchant des locaux modernes en dehors du centre embouteillé), a également contribué à l’amélioration du taux de vacance jll.com.

Même avec ces progrès, environ un espace de bureau sur quatre à un sur trois à Rio reste vide, reflétant un marché encore en phase de reprise. Les loyers des bureaux de prestige sont donc sous pression, et les propriétaires offrent fréquemment des concessions pour attirer des locataires. La tendance du « flight-to-quality » est évidente : les locataires profitent de la conjoncture favorable pour déménager vers des immeubles de catégorie supérieure (souvent de nouvelles tours plus efficaces à Porto Maravilha ou Barra) à des loyers attractifs, laissant derrière eux les anciens biens. Cela conduit progressivement à une bifurcation du marché des bureaux, les immeubles AAA de premier choix trouvant preneur, tandis que les bureaux obsolètes (notamment dans le quartier central des affaires) peinent ou sont réaffectés. Une initiative remarquable pour répondre à cela est le programme “Reviver Centro” (décrit plus loin), qui encourage la conversion des anciens immeubles de bureaux du centre-ville en logements ou en hôtels thelatinvestor.com. Dans les années à venir, nous nous attendons à ce que la vacance des bureaux à Rio continue de diminuer à mesure que l’économie croît, mais le rythme dépendra de la demande des nouvelles entreprises. Des secteurs comme la pétrochimie, la technologie et la finance représentent une grande partie des locations à Rio ; toute expansion (par exemple, si les prix du pétrole restent élevés, stimulant les entreprises du secteur de l’énergie) pourrait accélérer l’absorption des bureaux. De plus, les fournisseurs de coworking et de bureaux flexibles sont entrés sur le marché de Rio pour profiter de la demande des entreprises recherchant plus de flexibilité – ces opérateurs ont occupé certains espaces, notamment dans la zone portuaire revitalisée et à Zona Sul. En somme, le marché des bureaux à Rio en 2025 est en phase de stabilisation : le pire de la surabondance est passé, l’occupation du secteur public aide et aucune nouvelle offre majeure n’arrive sur le marché exclusivement à court terme, permettant à la vacance de s’améliorer lentement jll.com jll.com.

Commerce de détail et commercial mixte : Le secteur de l’immobilier de détail à Rio s’adapte à l’évolution des habitudes de consommation. Le commerce physique a été durement touché par la récession de 2015-2016 et la pandémie de 2020, mais les années 2024-2025 ont vu un retour de l’affluence, en particulier dans les rues commerçantes en plein air et les centres commerciaux des quartiers aisés. Les centres commerciaux populaires de Rio (tels que Shopping Rio Sul à Botafogo, BarraShopping à Barra et Village Mall) affichent des taux d’occupation supérieurs à ceux d’il y a deux ans, les ventes au détail ayant repris parallèlement au tourisme. Une évolution intéressante dans le secteur des centres commerciaux est la consolidation et l’investissement de la part de grands opérateurs. En 2024, par exemple, Iguatemi (l’une des principales sociétés de centres commerciaux du Brésil) s’est associée à un fonds immobilier pour acquérir une participation de 16,6 % dans Shopping Rio Sul, l’un des centres commerciaux emblématiques de Rio practiceguides.chambers.com. Cette transaction reflète une confiance renouvelée dans le marché du commerce haut de gamme et une tendance des opérateurs de centres commerciaux à fusionner ou acquérir des actifs pour gagner en taille. De même, Aliansce Sonae (un autre grand fonds immobilier spécialisé dans les centres commerciaux) a investi dans des extensions à usage mixte de ses centres commerciaux, ajoutant des composantes résidentielles et de bureaux aux propriétés commerciales afin de créer des complexes de type “mini-ville” siila.com.br. À Rio, nous voyons des centres comme le complexe BarraShopping continuer à évoluer avec des tours de bureaux adjacentes, des centres médicaux et même des projets de tours résidentielles sur le site. Ces pôles commerciaux à usage mixte répondent au désir de commodité des consommateurs (vivre, acheter, travailler au même endroit) et contribuent à générer du trafic.

Le commerce de rue dans les quartiers prisés (par exemple les restaurants et boutiques d’Ipanema, Leblon et Copacabana) profite du retour en force des touristes entre 2023 et 2025. Avec une devise brésilienne (le real) relativement faible, Rio est devenue une destination attrayante et les dépenses touristiques augmentent – ce qui profite aux hôtels, restaurants et commerces. Les grandes rues commerçantes comme Garcia d’Ávila (Ipanema) ou Visconde de Pirajá ont vu l’ouverture de nouveaux magasins, y compris des marques internationales qui entrent ou se développent à Rio pour attirer la clientèle de luxe. À l’inverse, certains centres de quartier des zones moins aisées peinent encore avec la vacance et la concurrence du e-commerce. L’adoption du e-commerce au Brésil a fortement augmenté pendant la pandémie, ce qui freine l’expansion des grandes surfaces commerciales. On observe certaines grandes cellules commerciales vacantes être transformées en pôles logistiques de logistique du dernier kilomètre voire en églises ou écoles en périphérie.

Industriel et Logistique : Bien que le marché industriel de São Paulo soit plus important, le secteur de l’immobilier logistique dans le Grand Rio a affiché de solides performances. L’essor du commerce en ligne dû à la pandémie et la croissance du secteur pétrolier et gazier au Brésil ont accru la demande d’entrepôts et de centres de distribution autour de Rio (notamment le long des autoroutes de la Baixada Fluminense et près du port et de l’aéroport). Selon JLL, début 2025, le taux de vacance global de l’immobilier industriel au Brésil a atteint des niveaux historiquement bas (environ 7–8 %) jll.com – et les parcs logistiques de Rio participent à cette dynamique, beaucoup d’installations étant entièrement louées. De grandes infrastructures comme l’extension du port d’Itaguaí et les améliorations au Porto do Açu de Rio (un grand port privé au nord de la ville) attirent les investissements logistiques. En fait, le Porto do Açu et les complexes industriels associés ont accueilli environ 6 milliards BRL d’investissements, créant de nouveaux parcs industriels qui transforment la région thelatinvestor.com. Par ailleurs, la volonté de développer des data centers au Brésil concerne aussi Rio : l’État compte plus de 900 MW de capacité de data centers prévus ou en construction, ce qui stimule la construction d’installations spécialisées et pourrait faire de Rio un pôle d’infrastructures technologiques d’ici 2030 bnamericas.com. Pour les investisseurs, l’immobilier industriel offre des rendements supérieurs au résidentiel (souvent 8–10 %+ de taux de capitalisation) et la demande est forte. Nous prévoyons une croissance continue dans ce segment, soutenue par le rôle de Rio en tant que porte logistique (avec ses ports, complexes pétrochimiques et sa vaste base de consommateurs).

En résumé, l’immobilier commercial à Rio en 2025 est contrasté : le marché des bureaux se remet d’un taux de vacance élevé au fur et à mesure que l’économie reprend ; le secteur du commerce de détail se stabilise grâce à des investissements ciblés et à la mixité d’usages ; et le secteur industriel/logistique est très dynamique avec de faibles taux de vacance et une expansion portée par le e-commerce et les échanges commerciaux.

Projets mixtes et nouveaux développements

Rio de Janeiro assiste à une poussée en faveur des développements à usage mixte, alors que les urbanistes et les promoteurs cherchent à moderniser le tissu urbain et à créer des environnements où l’on peut vivre, travailler et se divertir. L’un des efforts de réaménagement urbain à usage mixte les plus significatifs est le projet Porto Maravilha dans la zone portuaire (Centro). Ce projet de longue haleine, lancé avant les Jeux Olympiques de 2016, transforme l’ancien front de mer délabré en un quartier dynamique avec des bureaux, des logements, des lieux culturels et un meilleur accès aux transports en commun. D’ici 2026, la zone portuaire revitalisée devrait accueillir jusqu’à 70 000 nouveaux résidents à moins de 1 km des transports publics, grâce à une vaste construction de logements en parallèle avec des projets commerciaux itdp.org. Porto Maravilha abrite désormais des attractions comme le Musée de Demain et l’aquarium AquaRio, des immeubles de bureaux modernes de catégorie A (comme Aqwa Corporate) et de nouveaux ensembles résidentiels en cours de développement. Un sous-projet axé sur la technologie, le pôle d’innovation “Porto Maravalley”, a ouvert en 2024 pour attirer startups et industries créatives thelatinvestor.com. Ce pôle, doté d’espaces de coworking et d’incubateurs, a renforcé l’attrait de la zone portuaire pour les jeunes professionnels et s’inscrit dans un plan plus large visant à mixer bureaux technologiques, appartements et espaces de loisirs thelatinvestor.com. La renaissance de la zone portuaire en tant que quartier à usage mixte est comparée à une enclave de type Silicon Valley – elle propose des appartements modernes dans des entrepôts/lofts reconvertis, de nouveaux cafés et restaurants, ainsi que de faciles connexions en tramway (VLT) vers le centre-ville. Le résultat est une communauté en pleine expansion où l’on peut vivre, travailler et socialiser sans longs trajets quotidiens thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

En dehors du centre-ville, Barra da Tijuca a été un foyer de communautés planifiées à usage mixte. Barra elle-même a été développée avec un concept d’usage mixte en tête – de grands complexes conçus par des maîtres d’œuvre comprennent souvent des tours résidentielles, des centres commerciaux, des écoles et parfois des immeubles de bureaux. Cette tendance se poursuit avec des projets comme Ilha Pura (l’ancien village olympique, aujourd’hui une communauté résidentielle avec des parcs et un centre-ville commercial) et de nouvelles phases autour du Parc Olympique de Barra. Les plans pour Projeto Imagine dans la zone du parc olympique, par exemple, prévoient un parc d’attractions, des musées, un centre gastronomique et possiblement des composantes résidentielles/hôtelières, en réaffectant certains sites olympiques pour en faire une destination familiale de loisirs et à usage mixte coliseum-online.com. De plus, des promoteurs privés à Barra et Recreio (encore plus à l’ouest) construisent des complexes multi-tours qui intègrent des galeries marchandes et des espaces de coworking pour les résidents. Ces quartiers autonomes répondent à un mode de vie où les besoins quotidiens sont accessibles à pied – un concept relativement nouveau dans la Barra centrée sur la voiture.

Les promoteurs de centres commerciaux adoptent également l’usage mixte. Aliansce Sonae, important opérateur de centres commerciaux, a annoncé le développement de six grands projets à usage mixte à travers le Brésil, y compris à Rio, intégrant 35 tours résidentielles, de bureaux, et d’hôtels au sein de centres commerciaux siila.com.br. Cela indique que les sites de centres commerciaux (souvent de grands terrains dans des secteurs stratégiques) accueilleront de plus en plus de bureaux, d’appartements et d’hôtels – transformant effectivement les malls en districts à fonctions multiples. À Rio, un exemple est l’expansion autour du Bossa Nova Mall jouxtant l’aéroport Santos Dumont, qui comprend désormais un hôtel et est relié à des bureaux et à l’aéroport – créant ainsi un pôle mixte de voyage, de commerce et d’affaires au centre-ville.

Le programme Reviver Centro est un autre catalyseur du développement à usage mixte. En convertissant des immeubles commerciaux inutilisés du centre historique en logements (lofts, studios) et en ajoutant des commerces en rez-de-chaussée, il injecte une activité continue dans ce qui était autrefois un quartier d’affaires de 9h à 17h thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le programme offre des réductions fiscales et des incitatifs de zonage aux promoteurs qui créent des logements dans le Centro, ce qui aboutit souvent à un résultat mixte : d’anciens immeubles de bureaux deviennent des appartements à l’étage, avec des cafés ou des boutiques au niveau de la rue, préservant le patrimoine architectural tout en l’adaptant aux besoins actuels. Cela permet non seulement d’augmenter l’offre de logements mais aussi de mélanger de façon durable les fonctions résidentielles et commerciales au centre-ville.

• Zona Sul (Zone Sud) : La Zona Sul est la région la plus prestigieuse de Rio, englobant des quartiers emblématiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo et Lagoa.L’immobilier ici se caractérise principalement par la rareté et des prix élevés.Les propriétés de la Zona Sul, en particulier le long du front de mer et autour de la Lagoa (Lac Rodrigo de Freitas), atteignent les prix les plus élevés de la ville, comme mentionné précédemment – ils varient souvent de 15 000 R$ à 25 000 R$ par mètre carré dans les immeubles de luxe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon et Ipanema sont les joyaux de la couronne : la taille limitée de Leblon et son exclusivité (seulement quelques pâtés de maisons en bord de mer) en font un quartier où l’offre est extrêmement restreinte, ce qui explique pourquoi ses valeurs ont grimpé au sommet du marché.Même sur un marché plus lent, la demande pour Leblon reste insatiable – le quartier a été mis en avant en 2023 comme l’endroit le plus cher (~R$25k/m²) et continue de s’apprécier car les acheteurs fortunés le considèrent comme un symbole de statut et une valeur refuge sûre thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema, de même, bénéficie d’une reconnaissance mondiale et d’un mélange de luxueux appartements en copropriété et de charmants bâtiments plus anciens ; tout ce qui se trouve près de la plage à Ipanema est un bien immobilier de premier choix.La Zona Sul bénéficie également des meilleures commodités urbaines – restaurants de premier plan, hôpitaux, écoles et attractions touristiques – ce qui maintient son attrait.L’inconvénient est qu’il y a très peu de nouvelles constructions.Le zonage est strict et il y a peu de terrains vacants, donc les nouveaux projets sont généralement des rénovations de type boutique ou, à l’occasion, la réaffectation d’un bâtiment ancien.Cela maintient l’offre limitée.Une tendance importante ici est que les rendements locatifs dans la zone Sud diminuent car les prix augmentent plus vite que les loyers thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dans des quartiers comme Ipanema, Copacabana et Botafogo, de nombreux appartements sont désormais détenus par des investisseurs (y compris des étrangers) qui ont fait grimper les prix d’achat, mais la croissance des loyers n’a pas suivi, entraînant des rendements aussi bas que ~3 % thelatinvestor.com.Ainsi, on pourrait dire que Zona Sul est devenue davantage une opportunité d’appréciation du capital qu’un placement axé sur le revenu.Pour les résidents, ces quartiers restent très recherchés pour leur mode de vie : rues piétonnes, accès à la plage, culture (par exemplethéâtres à Botafogo, vie nocturne à Lapa adjacente à Gloria), et amélioration des transports (les lignes de métro desservent une grande partie de la Zona Sul).Les infrastructures à venir, comme l’extension du métro et les nouvelles lignes de VLT, visent à améliorer davantage la connectivité de la Zona Sul vers d’autres parties de la ville, ce qui ne pourra qu’augmenter la valeur des biens immobiliers.En bref, la Zona Sul en 2025 est un marché de vendeurs pour les biens de qualité : la demande dépasse l’offre, les acheteurs nationaux et étrangers de l’élite sont actifs (certains payant en espèces ou en USD), et le mélange unique de beauté naturelle et de commodités urbaines de la région garantit qu’elle reste le quartier le plus cher de Rio thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Barra da Tijuca (Zone Ouest) : Barra da Tijuca représente la nouvelle frontière de Rio – un vaste quartier de style suburbain à l’ouest de la ville, connu pour ses grands immeubles, ses communautés fermées et ses larges avenues.
L’immobilier à Barra a un caractère très différent de celui de la Zona Sul.Elle offre plus d’espace et des constructions neuves à des prix relativement plus bas (au m²), ce qui séduit les familles et ceux qui recherchent un mode de vie suburbain à l’américaine.Les prix actuels dans les quartiers principaux de Barra sont d’environ R$9 000 à 12 000 par m², ce qui est nettement inférieur à ceux des meilleurs quartiers de la Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Cependant, Barra a connu une croissance rapide : elle est citée comme ayant la plus forte appréciation des prix dans le segment du luxe récemment, avec de nouveaux projets haut de gamme qui font augmenter les valeurs thelatinvestor.com.Par exemple, le lancement de condominiums de luxe en bord de mer et de communautés de maisons sécurisées dans des zones comme Jardim Oceânico et le long de la plage de Reserva a attiré des acheteurs haut de gamme à Barra, renforçant ainsi son image.L’activité de développement est élevée – Barra dispose toujours de terrains pour de grands projets, et les promoteurs ont livré de nombreuses nouvelles unités en 2023-2024 (dont certaines avaient été reportées depuis le boom de la construction olympique).La zone du Parc Olympique et ses environs sont progressivement réaménagés : les enceintes sportives sont reconverties (une arène transformée en lycée, une autre en centre de formation), et les terrains adjacents sont destinés à des projets à usage mixte.Les infrastructures de Barra se sont considérablement améliorées au cours de la dernière décennie – les Jeux Olympiques de 2016 ont conduit à la création de nouvelles autoroutes (TransOlímpica), de lignes de BRT et à l’extension de la ligne 4 du métro jusqu’à Barra, la reliant à Ipanema.Ces améliorations rendent Barra plus accessible et attrayant, réduisant les temps de trajet vers la zone sud.En conséquence, Barra est de plus en plus autosuffisante et ressemble à une ville, avec de multiples centres commerciaux (BarraShopping, Village Mall), des pôles de bureaux (des compagnies pétrolières et des entreprises y ont leur siège), et même des lieux culturels.De nombreux Brésiliens qui pourraient se permettre de vivre dans la Zona Sul choisissent Barra pour une maison plus grande ou un environnement plus décontracté.De plus, les acheteurs internationaux manifestent un intérêt pour les appartements haut de gamme de Barra – il offre un style de vie en bord de mer à une fraction du coût de Miami ou Dubaï, ce qui attire particulièrement les acheteurs du Moyen-Orient et d’Europe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.À l’avenir, Barra da Tijuca est destinée à rester l’une des zones de croissance de Rio.Elle est identifiée comme une zone clé pour le nouveau développement de luxe (plus de 40 projets de luxe sont prévus pour 2025–2026 à Rio, principalement à Barra, reflétant la confiance des promoteurs) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.La forte croissance démographique de la région (de nombreuses jeunes familles s’installent) et les projets d’infrastructure continus (comme les améliorations des systèmes d’égouts, de drainage dans les sous-quartiers sujets aux inondations, etc.) indiquent qu’elle jouera un rôle de plus en plus important sur le marché immobilier de Rio.Cependant, un défi consiste à assurer une croissance durable : la congestion du trafic est un problème car la possession de voitures est élevée, et il sera important de maintenir des services adéquats pour sa population croissante.Pourtant, comparée à il y a dix ans, Barra est bien moins une « communauté dortoir éloignée » et davantage une extension du centre-ville, avec des valeurs immobilières en hausse constante à mesure qu’elle mûrit.
• Centre et zone portuaire : Le Centre (centre-ville) de Rio et la zone portuaire adjacente connaissent une importante renaissance.Historiquement, le Centro était le centre d’affaires et administratif animé de Rio, mais il se vidait après les heures de travail et a souffert de négligence et de la hausse des vacances dans les années 2000.Aujourd’hui, grâce à des initiatives public-privé telles que Reviver Centro et le réaménagement de Porto Maravilha, la zone attire de nouveaux résidents et investisseurs.Les données du début de 2024 ont montré une hausse de 35 % des nouveaux lancements de projets dans les zones centrales et portuaires, ainsi qu’une augmentation de 12,6 % des ventes immobilières dans ces quartiers thelatinvestor.com.Cela indique un très fort intérêt pour le centre urbain, car les promoteurs commencent à profiter des incitations à construire des logements et les acheteurs reconnaissent le potentiel de la vie en centre-ville.Le programme Reviver Centro, lancé en 2021 et intensifié d’ici 2024–25, est un véritable changement de cap.Il offre des avantages fiscaux et des autorisations plus rapides pour la conversion de bâtiments commerciaux en logements, et permet même la construction de nouveaux logements dans des parties du centre-ville qui étaient auparavant réservées à un usage commercial uniquement en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Cette politique répond directement à un déficit estimé d’environ 369 000 logements à Rio en transformant des bureaux sous-utilisés en appartements thelatinvestor.com.Plusieurs promoteurs se sont lancés dans l’aventure ; par exemple, d’anciens immeubles de bureaux le long de l’Avenida Rio Branco sont vidés et transformés en lofts/appartements modernes.La ville signale des dizaines de bâtiments en cours de conversion à partir de 2025.Cet effort porte déjà ses fruits : de jeunes professionnels et étudiants s’installent dans le Centro pour profiter de trajets domicile-travail plus courts, de lofts tendance et du charme historique de quartiers comme Lapa, Saúde et Praça Mauá thelatinvestor.com.Les nouvelles tours résidentielles de la zone portuaire (comme celles du quartier Pedra do Sal et près de l’Orla Conde) contribuent également à une communauté naissante.L’ambiance change – le centre-ville de Rio devient un quartier “24h/24” avec de nouveaux bars, galeries et services qui suivent les habitants.C’est un cercle vertueux : plus de personnes vivant là-bas augmente la demande pour des supermarchés, des écoles, etc., ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.Les incitations gouvernementales (telles que les exonérations de la taxe foncière IPTU pour les bâtiments rénovés) renforcent cette dynamique thelatinvestor.com.De plus, d’importants investissements dans les infrastructures à l’intérieur et autour du Centro renforcent ses perspectives.Le système de tramway léger (VLT) relie désormais sans effort la gare routière, le port et le centre-ville, facilitant ainsi la vie sans voiture.Des améliorations sont également prévues pour la gare de train Central do Brasil et il est possible que certaines lignes de train de banlieue soient remises en service, ce qui améliorerait la connectivité.La Zone Portuaire (Zona Portuária) attire spécifiquement de nombreux jeunes professionnels et entreprises technologiques, grâce à des initiatives telles que le pôle technologique Porto Maravalley, comme mentionné sur thelatinvestor.com.Les industries de haute technologie et créatives trouvent leur place dans des entrepôts restaurés transformés en bureaux (par exemple,à Pier Mauá et ses environs), donnant à la zone portuaire une ambiance de « district startup ».Pour l’immobilier, cela signifie que la demande d’appartements modernes dans la zone portuaire est en hausse, mais que l’offre reste limitée – ce qui fait grimper les prix et en fait un point chaud pour les investissements thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Les premiers arrivants trouvent de bonnes opportunités tant dans les bâtiments historiques que dans les nouveaux appartements en copropriété.Perspectives : Le Centro et la zone portuaire ont probablement le plus fort potentiel de croissance d’ici 2030 à Rio.À mesure que de plus en plus de projets sont achevés, ces quartiers pourraient absorber une part importante de la demande de logements de la ville.Des risques subsistent (la sécurité publique et le sans-abrisme au centre-ville sont des préoccupations qui nécessitent une attention continue), mais les autorités municipales et les parties prenantes privées semblent déterminées à redynamiser le centre.La combinaison du patrimoine culturel (architecture séculaire, musées, vie nocturne) et de la commodité moderne (transports, proximité des emplois) confère à ces quartiers un atout unique si la revitalisation réussit.Les valeurs immobilières dans le Centro sont actuellement inférieures à celles de la Zona Sul, mais on peut s’attendre à une convergence à mesure que le centre-ville redevient une adresse résidentielle prisée.

  Les améliorations des infrastructures renforcent la viabilité des projets à usage mixte. Par exemple, de nouvelles lignes de transport en commun (détaillées dans une section ultérieure) signifient que les communautés mixtes de la zone Ouest et des banlieues bénéficieront d’une meilleure connectivité, encourageant le développement de projets axés sur le transport qui combinent logements, bureaux et commerces à proximité des stations. Un exemple concret est l’expansion prévue du réseau de métro : la relance de la Ligne 3 du métro (une ligne sous la baie vers Niterói) et l’extension de la Ligne 2 visent une finalisation d’ici ~2030 railjournal.com railway.supply, ce qui devrait très probablement stimuler les développements à usage mixte autour des futures stations des deux côtés de la baie de Guanabara. De la même façon, le nouveau corridor BRT TransBrasil (dont l’ouverture totale est prévue pour 2025) s’étend le long de l’Avenida Brasil et comprendra des stations dans la Zone Nord où les autorités municipales anticipent des projets axés sur le transport. Le BRT devrait transporter plus de 250 000 passagers par jour d’ici 2030, d’où des développements immobiliers importants (pensez à des tours résidentielles avec des commerces intégrés) sont attendus à proximité de ses arrêts pour desservir cette population itdp.org.

  En résumé, l’immobilier à usage mixte est une tendance en croissance à Rio, perçue comme un moyen de revitaliser les quartiers et de répondre simultanément à de multiples besoins. Les projets dans la zone portuaire, à Barra et au Centro en sont des exemples, et à l’avenir, de grands terrains (anciens sites industriels, terres olympiques, etc.) devraient être reconvertis en un mélange d’usages résidentiel, commercial et de loisirs. Cette diversification est positive pour le marché, car elle crée des communautés plus résilientes et offre aux investisseurs des opportunités de participer à des projets multi-facettes.

  Analyses spécifiques par quartier

• Zones émergentes (zone Nord et au-delà) : Au-delà des zones bien connues, certaines régions émergentes situées dans les zones Nord et l’extrême Ouest de Rio méritent l’attention. La Zone Nord (Zona Norte), traditionnellement plus ouvrière et industrielle, voit apparaître des poches de croissance grâce à l’amélioration des infrastructures. Le gouvernement a investi des centaines de millions de reais dans des projets tels que le contrôle des crues du Rio Acari et l’amélioration urbaine à Jardim Maravilha, visant à réduire les inondations et à améliorer la qualité de vie dans les quartiers de la Zone Nord thelatinvestor.com. À mesure que ces projets se terminent, les zones autrefois sujettes aux inondations ou négligées pourraient devenir plus attractives et faire grimper la valeur des biens immobiliers. Une analogie peut être faite avec le développement de Barra : l’investissement dans les infrastructures y a entraîné une hausse de la valeur des propriétés, et la Zone Nord pourrait suivre la même tendance avec un rendement locatif et des prix de vente plus élevés à mesure que de nouvelles routes, assainissement et systèmes de transport la rendent plus agréable à vivre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est important de noter que la croissance démographique globale de Rio se produit en périphérie – la population de la région métropolitaine est d’environ 13,8 millions en 2024 et augmente, la majeure partie se situant dans les zones périphériques et nord thelatinvestor.com. Cela signifie une croissance naturelle de la demande de logements dans ces zones, ce qui représente des opportunités pour les investisseurs. Les rendements locatifs dans certaines parties de la Zona Norte (par exemple autour de Méier ou Tijuca) peuvent être supérieurs à ceux de la Zone Sud car les prix d’achat sont plus bas alors que les loyers restent corrects – des rendements de 6 à 7% ne sont pas rares pour des appartements bien situés dans la Zone Nord, ce qui attire l’intérêt des investisseurs pour une meilleure rentabilité. De plus, la future Ligne 3 du métro (reliant Niterói de l’autre côté de la baie à la Zone Nord) et l’extension des lignes de BRT à travers la Zona Norte amélioreront considérablement la connectivité, ce qui devrait entraîner une augmentation des prix dans les districts concernés d’ici la fin des années 2020. Dans l’extrême zone Ouest (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio à part Barra), la disponibilité de grandes étendues de terrains a permis la construction de vastes nouveaux lotissements, beaucoup sous le programme MCMV ou similaires. Ces zones sont dites « émergentes » par leur nouvelle offre de logements, bien qu’elles demeurent plus abordables. Par exemple, Campo Grande a vu émerger plusieurs nouveaux ensembles de copropriétés avec des logements adaptés aux familles de classe moyenne, ce qui a mené à une croissance parallèle du commerce de détail (nouveaux centres commerciaux) pour les desservir. Même si cela n’est pas aussi immédiatement lucratif qu’investir à Leblon, ces zones périphériques pourraient offrir une croissance régulière et des volumes importants, surtout à mesure que le développement urbain de Rio s’étend vers l’ouest. La région métropolitaine de Rio est polycentrique, et l’on pourrait voir apparaître des pôles d’affaires secondaires dans ces secteurs également (certains bureaux gouvernementaux ou centres administratifs se relocalisent dans les zones Nord/Ouest moins chères), ce qui stimule à son tour le développement immobilier local.

En somme, chaque quartier de Rio raconte une histoire différente en 2025. La Zone Sud est mature et onéreuse, un havre de luxe avec une croissance limitée de l’offre. Barra da Tijuca est moderne et en expansion, répondant à la demande d’espace et de nouveauté. Centro/Porto est en pleine mutation, avec potentiellement le plus fort potentiel de croissance alors qu’il se réinvente en pôle à usage mixte. Et les zones émergentes au nord et à l’extrême ouest offrent des perspectives prometteuses comme prochaine frontière, spécialement là où les améliorations d’infrastructure croisent la disponibilité de terrains à développer. Les investisseurs avisés adoptent de plus en plus une démarche spécifique par quartier, reconnaissant ces micro-marchés – certains recherchent les forts rendements des zones montantes, tandis que d’autres préfèrent la sécurité des valeurs sûres de la Zona Sul.

Tendances d’investissement (Investissement National et Étranger)

Investissement national : les investisseurs brésiliens – allant des acheteurs individuels aux grands promoteurs et fonds – restent fortement présents sur le marché immobilier carioca. Culturellement, l’immobilier est une classe d’actifs prisée au Brésil, et Rio vient juste après São Paulo en importance nationale, attirant donc d’importants capitaux domestiques. Malgré des taux d’intérêt élevés rendant les crédits coûteux, de nombreux Brésiliens continuent d’acheter de la pierre comme couverture contre l’inflation et la volatilité monétaire (les actifs tangibles étant vus comme plus sûrs en période d’incertitude). Les données du début 2025 montrent que les Brésiliens continuent d’investir dans le logement à un rythme soutenu, avec une hausse des ventes et lancements de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 riotimesonline.com. À Rio, des promoteurs locaux comme Cyrela, Even et RJZ lancent activement de nouveaux projets, ce qui montre leur perception des opportunités. Les principaux promoteurs brésiliens ont affiché d’excellents résultats : par exemple, Cyrela Brazil Realty a enregistré +34 % de croissance des ventes au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant 2,1 milliards de R$ de ventes riotimesonline.com. Cela comprend des projets à Rio, ce qui indique un fort appétit national pour les nouveaux développements. De plus, les banques locales et les investisseurs institutionnels augmentent leur exposition via les fonds d’investissement immobilier (FII), qui incluent souvent des biens cariocas (centres commerciaux, immeubles de bureaux, etc.). Une tendance en 2024 a été la consolidation du secteur des REIT/malls (comme mentionné, Iguatemi et un FII ont acquis une part du centre commercial Rio Sul) practiceguides.chambers.com – les véhicules d’investissement brésiliens mutualisent leurs ressources pour investir dans des biens immobiliers de premier choix.

Les politiques gouvernementales en matière de logement encouragent également l’investissement domestique. L’expansion du crédit immobilier adossé au FGTS (prêts du fonds des travailleurs publics) a fourni un crédit relativement moins cher pour les acheteurs aux revenus moyens inférieurs, maintenant ainsi le volume. Même si l’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 10 % de la production globale de prêts hypothécaires en 2025 en raison des taux élevés, la baisse concerne principalement les prêts à taux de marché ; le crédit subventionné (FGTS) devrait augmenter d’environ 1 % à 126,8 milliards de R$, compensant partiellement la chute riotimesonline.com riotimesonline.com. Ainsi, le marché intérieur s’adapte : moins de personnes souscrivent des prêts immobiliers bancaires classiques, mais davantage utilisent des financements spéciaux ou paient comptant (souvent avec l’aide de la famille ou grâce aux fonds économisés pendant la pandémie). Les grands fonds de pension et d’assurance du Brésil investissent également indirectement dans l’immobilier et, avec des taux d’intérêt élevés, certains se positionnent pour acheter des biens immobiliers maintenant à des taux de capitalisation attractifs, espérant refinancer plus tard lorsque les taux baisseront.

Une autre tendance domestique est la montée des investisseurs en locations de courte durée (comme évoqué précédemment). De nombreux petits investisseurs brésiliens ont acheté des appartements à Rio uniquement pour les louer sur Airbnb, devenant ainsi de véritables micro-entrepreneurs. Il s’agit de capitaux domestiques investis dans l’immobilier pour générer des revenus. Des entreprises comme XP et Housi ont créé des fonds pour acheter des unités résidentielles destinées à la location gérée, signe d’un intérêt institutionnel croissant pour le secteur locatif.

Investissement étranger : L’intérêt étranger pour l’immobilier à Rio de Janeiro a fortement augmenté ces dernières années, faisant de ce facteur un élément clé du marché en 2025. Plusieurs facteurs expliquent cela : une situation monétaire favorable, des prix relativement bas selon les standards internationaux et une ouverture réglementaire. Le réal brésilien a été faible ces dernières années (autour de 5 R$ pour 1 USD, par exemple), ce qui donne aux étrangers un “rabais” effectif de 20–30 % par rapport à il y a quelques années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier de luxe à Rio, à environ 5 000 US$ par m², reste particulièrement abordable par rapport à d’autres grandes villes mondiales – à titre de comparaison, les propriétés de prestige à New York ou Londres coûtent 3 à 5 fois plus cher au mètre carré thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cette proposition de valeur attire l’attention des acheteurs en Europe, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. En effet, les acheteurs internationaux représentent désormais environ 25–40 % des achats de biens immobiliers de luxe à Rio, selon le quartier thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’analyse de The Latinvestor souligne qu’environ 40% des acheteurs du segment luxe à Rio sont internationaux (60 % locaux), et prévoit que la part étrangère dans ce marché du luxe pourrait passer à 35 % du volume des transactions dans les prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Les étrangers sont attirés par des quartiers comme Ipanema, Leblon et Barra, où ils voient un potentiel tant pour profiter du mode de vie (ou générer des revenus via la location saisonnière) qu’une appréciation à long terme. Les investisseurs américains et européens considèrent Rio comme une métropole tropicale relativement sous-évaluée, et certains y diversifient leurs placements pendant que les marchés de leurs pays d’origine atteignent des sommets. On observe également de l’intérêt venant de Chine et du Moyen-Orient ; par exemple, nous avons vu des acheteurs moyen-orientaux acquérir des penthouses en bord de mer à Barra et des Européens acheter des maisons coloniales à Santa Teresa pour en faire des hôtels-boutiques ou des villas Airbnb. Notamment, le Brésil n’impose aucune restriction légale à la propriété immobilière urbaine par des étrangers, ce qui constitue un atout majeur thelatinvestor.com. Un particulier étranger peut acheter un bien à Rio comme un Brésilien, en n’ayant besoin que d’un numéro fiscal local (CPF) globalpropertyguide.com. Le processus d’achat est même devenu plus favorable aux étrangers grâce à une transparence accrue – les registres fonciers numériques et la dématérialisation des actes chez le notaire ont réduit les délais de transaction de plusieurs mois à quelques semaines thelatinvestor.com. De plus, des conventions fiscales existent (par exemple avec les États-Unis et les pays de l’UE) pour éviter la double imposition, et les revenus locatifs des étrangers peuvent souvent être rapatriés dans des conditions fiscales raisonnables. Tout cela réduit les obstacles pour les investisseurs internationaux.

Nous voyons également des fonds étrangers et des entreprises investir. Par exemple, des firmes mondiales de private equity ont manifesté de l’intérêt pour les secteurs de la logistique et des bureaux au Brésil (bien que São Paulo reçoive généralement la part du lion, Rio attire leur attention surtout pour des actifs de niche comme les technoparcs ou les studios). Le secteur hôtelier, en particulier, attire des investisseurs étrangers – plusieurs hôtels de Copacabana/Ipanema ont changé de mains au profit de groupes internationaux ces deux dernières années, misant sur la reprise touristique. Même du côté corporate, la vente de parts dans des actifs comme les centres commerciaux de Rio, ou des infrastructures comme la concession du métro, font intervenir des capitaux étrangers (par exemple, le CPPIB du Canada a investi dans le métro de Rio par le passé ; cela n’est pas directement de “l’immobilier” mais connexe). Autre exemple : Hines (société immobilière américaine) investit dans des complexes à usage mixte au Brésil siila.com.br, ce qui pourrait inclure des projets à Rio, démontrant l’intérêt institutionnel étranger.

En résumé, l’investissement étranger dans le marché immobilier de Rio atteint son niveau le plus élevé depuis de nombreuses années. Les agences immobilières spécialisées dans les acheteurs étrangers (comme WhereInRio et Rio Exclusive) rapportent une activité soutenue. Cet afflux devrait se poursuivre tant que la dynamique monétaire et de rendement reste favorable. Les investisseurs internationaux apportent non seulement de l’argent mais aussi parfois des normes plus élevées et de l’innovation (par exemple, la demande de bâtiments durables ou de technologies domotiques, ce qui pousse les promoteurs locaux à s’adapter). Le consensus est que la demande étrangère est un moteur majeur pour le marché, apportant de la liquidité et aidant à absorber les stocks haut de gamme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cependant, cela contribue également à faire monter les prix dans les quartiers de luxe, comme on l’a noté, ce qui peut réduire les rendements et exclure certains locaux. Le défi sera de trouver un équilibre afin que ce capital extérieur profite à l’ensemble de la ville.

Tendances des prix et prévisions du marché jusqu’en 2030

Trajectoire actuelle des prix : En 2025, les prix de l’immobilier à Rio de Janeiro suivent une trajectoire modérément haussière dans l’ensemble, certains segments devant continuer à surperformer. Après la correction post-2015, le marché a touché un point bas autour de 2018–2019 et a connu une reprise progressive. En termes nominaux, l’indice des prix des maisons FIPEZAP pour Rio est à un niveau record (dépassant le pic de 2014), mais en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix restent inférieurs à ceux du milieu des années 2010 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela suggère un potentiel de croissance supplémentaire si les conditions économiques restent stables. Pour 2025 en particulier, les analystes prévoient que les prix résidentiels de Rio continueront d’augmenter dans une fourchette de quelques pourcents. Les experts du secteur projettent une croissance annuelle des prix d’environ 5 à 7 % pour les propriétés de luxe en 2025–2026, soit environ 2 à 3 points de pourcentage de plus que le taux de croissance global du marché thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela implique que le marché général (tous segments confondus) pourrait voir des augmentations annuelles d’environ 3 à 4 % à court terme, à condition que l’inflation soit contenue au niveau prévu (l’objectif d’inflation du Brésil est d’environ 3,5 % pour 2025). Si les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici fin 2025 (ce qui est possible si l’inflation ralentit), on pourrait assister à une accélération de la hausse des prix, le crédit devenant plus accessible. À l’inverse, si les taux restent très élevés, la hausse des prix pourrait rester modérée et être principalement motivée par les achats au comptant.

Jusqu’en 2030 – Résidentiel : Sur un horizon moyen terme, une appréciation cumulative des prix est anticipée. Le segment du luxe devrait augmenter d’environ +15 % en termes cumulatifs de 2025 à 2030 (ce qui représenterait une moyenne d’environ 3 % par an) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Le marché résidentiel plus large pourrait connaître une trajectoire similaire ou légèrement inférieure, peut-être de l’ordre de 10 à 12 % de croissance totale d’ici 2030 (estimation approximative, étant donné la performance historiquement inférieure du segment intermédiaire par rapport au luxe). En pratique, cela signifie que les prix des logements à Rio pourraient globalement suivre l’inflation, voire légèrement la surpasser, mais un retour aux gains explosifs à deux chiffres par an du début des années 2010 n’est pas attendu par la plupart des analystes. Les facteurs clés pour la croissance prévue incluent : une demande de logement persistante (du fait du déficit et de l’urbanisation), une amélioration des conditions économiques (le PIB par habitant du Brésil augmente lentement et devrait continuer ainsi), ainsi qu’une participation croissante des investisseurs étrangers injectant de la liquidité. D’ici 2030, l’immobilier de luxe à Rio pourrait rester bon marché à l’échelle mondiale, offrant ainsi une marge de hausse des prix si la demande internationale passe de 25 % à 35 % du marché comme prévu thelatinvestor.com.

Au niveau des quartiers, Leblon et Ipanema devraient conserver leur position de leaders en termes de prix, la rareté de l’offre nouvelle et leur attrait durable entraînant une croissance régulière des prix (ils pourraient facilement dépasser les R$30 000/m² à la fin des années 2020 si les tendances se maintiennent). Les zones avec plus d’offre comme Barra connaîtront aussi une croissance, mais peut-être à un rythme plus mesuré en raison du volume de nouveaux logements arrivant sur le marché. Les zones périphériques plus abordables pourraient voir une hausse des prix plus lente si de nombreux logements MCMV sont mis en service (augmentation de l’offre), mais ces zones pourraient au contraire bénéficier d’un volume accru de transactions.

Jusqu’en 2030 – Commercial : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement. Les prévisions des courtiers commerciaux suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Rio pourrait descendre dans la fourchette basse des 20 % d’ici 2027, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles constructions majeures et que l’absorption se stabilise à quelques points de pourcentage par an. Les loyers pourraient augmenter légèrement après 2025, une fois que la vacance aura suffisamment diminué ; d’ici 2030, les loyers de bureaux dans les immeubles prime pourraient être nettement plus élevés (en termes réels) qu’aujourd’hui si le taux de vacance se normalise (peut-être 15-20 % en 2030 dans un scénario positif). Cela pourrait entraîner une hausse des prix des bureaux prime, car les valorisations actuelles sont affectées par la vacance. Toutefois, toute projection doit tenir compte de la possibilité de conversions de bureaux qui retireraient de l’offre du marché – le programme Reviver Centro pourrait retirer certains vieux bureaux de l’inventaire (transformés en logements), ce qui améliorerait mécaniquement l’équilibre offre-demande dans le secteur des bureaux et soutiendrait la reprise des prix pour le stock restant. Côté commerces, les revenus des centres commerciaux devraient croître avec l’économie ; les taux de capitalisation des centres commerciaux prime pourraient se réduire si les taux d’intérêt baissent, augmentant ainsi la valeur des actifs. L’immobilier industriel devrait continuer sur sa bonne dynamique – certaines prévisions indiquent que les loyers logistiques au Brésil augmenteront et que la vacance restera sous les 10 % jusqu’en 2030, ce qui serait favorable à la valeur des entrepôts (notamment autour du port et de l’aéroport de Rio avec l’essor du commerce).

Facteurs macroéconomiques et risques à prévoir : Les perspectives ci-dessus supposent un environnement macroéconomique relativement favorable. L’un des éléments clés pour l’avenir de l’immobilier à Rio sera les taux d’intérêt – si le Brésil parvient à maîtriser l’inflation et que le taux Selic revient à un chiffre (par exemple, à 8–9 % d’ici 2027 comme certains s’y attendent practiceguides.chambers.com), le crédit hypothécaire pourrait connaître un fort rebond, déclenchant une nouvelle vague de demande d’utilisateurs finaux qui ferait monter les prix plus rapidement que prévu actuellement. Dans ce scénario, la croissance des prix pourrait surprendre à la hausse, en particulier sur le marché de masse. En revanche, si des taux d’intérêt élevés et un resserrement budgétaire persistent, la croissance pourrait être inférieure aux prévisions et rester stable en termes réels. Un autre facteur est l’évolution politique/réglementaire : tout retour du contrôle des loyers ou une forte imposition sur la propriété pourrait freiner les investissements. Cependant, les récents signaux (tels que la réforme fiscale de 2025 en discussion) suggèrent que le gouvernement reste attentif à ne pas nuire aux fonds immobiliers et préservera vraisemblablement les incitations à l’investissement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Résilience à long terme : Les projections à long terme au-delà de 2030 tendent à être optimistes pour Rio. L’attrait unique de la ville – l’alliance de la beauté naturelle (plages, montagnes) et de la culture urbaine – est perçue comme un atout permanent qui continuera de soutenir la hausse des valeurs sur le segment du luxe quelles que soient les fluctuations à court terme thelatinvestor.com. D’ici 2030, si les tendances mondiales se confirment, vivre en bord de mer dans une grande métropole pourrait devenir un luxe encore plus recherché, ce que Rio offre à des prix comparativement attractifs. Les considérations climatiques et de durabilité seront aussi déterminantes : les biens intégrant des conceptions résilientes (contre les inondations, chaleur, etc.) et la technologie verte pourraient bénéficier de primes, et le marché de Rio évoluera en conséquence thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Pour illustrer un scénario possible en 2030 : imaginez des taux d’intérêt normalisés, une inflation autour de 3 %, une croissance économique modérée – l’immobilier à Rio pourrait alors croître d’environ 5 % par an en nominal. Un bien d’une valeur de 1 000 000 R$ en 2025 pourrait atteindre 1,3 à 1,4 million de R$ d’ici 2030 dans ces conditions. Le segment du luxe pourrait faire un peu mieux (disons 1 M R$ en 2025 -> 1,5 M R$ en 2030 pour un bien haut de gamme). Ce sont des chiffres spéculatifs, mais ils correspondent à l’estimation de 15 % de croissance cumulée sur le segment du luxe et à une croissance légèrement inférieure pour le marché général.

• Expansion des transports en commun : Le réseau de transport de Rio a connu d’importantes améliorations, dont beaucoup influencent directement le marché immobilier.La ville a mis en place trois lignes de Bus à Haut Niveau de Service (TransOeste, TransCarioca et TransOlímpica) autour des Jeux Olympiques, et maintenant le plus grand projet de BRT, TransBrasil, est sur le point d’être achevé.Le corridor BRT TransBrasil longe l’Avenida Brasil (la principale artère nord-sud de Rio) et reliera la lointaine zone ouest (Deodoro) et la zone nord au centre-ville.Avec 20 stations et une capacité de plus de 250 000 passagers quotidiens d’ici 2030, TransBrasil devrait réduire considérablement les temps de trajet domicile-travail et stimuler le développement dans les quartiers le long de son tracé itdp.org.Les zones auparavant mal desservies par les transports en commun – par exemple, certaines parties de Penha, Ramos et Deodoro – devraient devenir plus attrayantes pour les projets résidentiels et commerciaux une fois le BRT pleinement opérationnel.Nous prévoyons que des développements axés sur le transport en commun (tels que des immeubles résidentiels de hauteur moyenne ou des centres commerciaux adjacents aux stations de BRT) émergeront, comme cela s’est produit le long de l’ancien corridor TransOeste à Guaratiba et Recreio.En outre, le système de métro de Rio est en cours de relance et d’expansion.Les plans pour la Ligne 3 du métro ont été relancés par le gouvernement de l’État, envisageant une ligne de 22 km (y compris un tunnel sous-marin) pour relier le centre-ville de Rio à Niterói et São Gonçalo de l’autre côté de la Baie de Guanabara railjournal.com railway.supply.Alors que l’achèvement est prévu autour de 2030–2031, même l’engagement envers ce projet a des effets positifs : les prix de l’immobilier à Niterói (juste à l’extérieur de la ville de Rio) et dans la zone São Cristóvão/Porto de Rio (où une connexion serait établie) pourraient commencer à refléter la hausse attendue de l’accessibilité.De même, des propositions visant à étendre la Ligne 2 du métro plus en profondeur dans la Zone Ouest (peut-être en atteignant plus centralement la banlieue en plein essor de Rio, Barra da Tijuca, ou en connectant le terminus de la Ligne 4 plus à l’ouest) sont à l’étude projects.worldbank.org railway.supply.Chaque extension du métro qui réduit la dépendance à la voiture a tendance à augmenter la valeur de l’immobilier à proximité – par exemple, lorsque la ligne 4 a été ouverte à Barra en 2016, les prix de l’immobilier à Barra et même le long de sa ligne de BRT de rabattement ont connu une hausse notable.À mesure que de nouvelles lignes sont lancées, on peut s’attendre à des résultats similaires.Rio a également introduit un système moderne de tramway léger sur rail (VLT) dans le centre-ville en 2016, et des extensions du réseau VLT sont en cours (une nouvelle ligne reliant la gare Central à l’aéroport Santos Dumont a été ouverte, etc.).Le VLT a rendu le centre-ville et la zone portuaire beaucoup plus accessibles, contribuant directement aux objectifs du programme Reviver Centro.Les propriétés situées à proximité des stations VLT (comme autour de la Praça Mauá ou de la Rua Sete de Setembro) bénéficient désormais d’un atout supplémentaire à la vente.

  Bien sûr, des événements imprévus (récessions mondiales, fluctuations des prix des matières premières affectant le Brésil, etc.) peuvent modifier la trajectoire. Néanmoins, le consensus parmi les professionnels de l’immobilier à Rio est optimiste pour les 5 prochaines années et plus : environ 85 % des professionnels du marché du luxe interrogés s’attendent à une poursuite de l’appréciation des prix jusqu’en 2025 et au-delà thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Avec une offre limitée sur les biens de qualité et un attrait international croissant, le marché immobilier de Rio de Janeiro est prêt à se renforcer progressivement jusqu’en 2030, récompensant les investisseurs qui sauront patienter dans les cycles du marché.

  Projets d’infrastructure et de développement ayant un impact sur l’immobilier

  Des projets d’infrastructure stratégiques à Rio de Janeiro jouent un rôle déterminant dans la structuration du paysage immobilier, ouvrant souvent de nouveaux quartiers au développement et valorisant les biens grâce à une meilleure connectivité et de nouveaux services. Voici quelques initiatives clés et leurs impacts sur l’immobilier :

• Routes et ponts : Plusieurs projets d’infrastructures routières influencent les schémas de développement. L’Elevado do Joa (autoroute surélevée) a été élargi pour fluidifier la circulation vers Barra ; de nouveaux tunnels comme le Túnel da Grota Funda ont permis d’accéder à Recreio et au-delà, ouvrant ces zones à une forte croissance au cours de la dernière décennie. À l’avenir, un projet proposé est le BRT Linha Verde qui reliera Barra à des quartiers comme Jacarepaguá et stimulera la croissance de ces zones intérieures. Il est également question d’une possible quatrième voie ou d’une alternative à l’autoroute Linha Amarela, souvent très encombrée, ce qui améliorerait la connectivité de la Zone Nord vers Barra. Par ailleurs, des projets nationaux de grande envergure comme le train interurbain Rio-São Paulo (s’il se réalise) ou les améliorations aux autoroutes (la boucle BR-101 autour de la métropole) peuvent indirectement influer sur les futurs développements logistiques et résidentiels.
• Modernisation des aéroports et des ports : Les deux aéroports de Rio – Galeão International (GIG) et Santos Dumont (SDU) – ont bénéficié d’investissements et de réorganisation. Galeão a inauguré un nouveau terminal avant la Coupe du monde 2014 mais a souffert d’une sous-utilisation ; récemment, le gouvernement a cherché à re-privatiser Galeão et à intégrer sa gestion avec celle de Santos Dumont pour équilibrer le trafic. Si Galeão connaît un regain d’activité (des projets existent pour créer une aéroport-ville avec des zones logistiques et commerciales autour), la zone voisine d’Ilha do Governador pourrait connaître un essor du développement immobilier destiné aux entreprises liées à l’aéroport et aux logements des travailleurs. Les améliorations portuaires sont tout aussi importantes. Le port de Rio, en centre-ville, accueille maintenant surtout des bateaux de croisière et de petits cargos, tandis que les opérations de gros fret ont déménagé vers Porto do Açu (en lointaine périphérie) et le port d’Itaguaí. Porto do Açu connaît d’énormes investissements en cours (~6 milliards de BRL mentionnés) thelatinvestor.com – c’est plus pertinent pour l’économie de l’État, mais cela pourrait générer une demande secondaire pour des bureaux ou des logements à Rio si des entreprises y installent du personnel. Le terminal de croisière revitalisé de Pier Mauá dynamise les flux touristiques, rendant le centre plus attractif pour l’hôtellerie et les locations de courte durée.
• Projets de services publics et de résilience : Tous les projets importants ne concernent pas les transports. D’importants fonds sont investis dans la gestion de l’eau, le contrôle des inondations et l’assainissement, ce qui améliore directement la qualité de vie (et donc l’attrait immobilier) dans de nombreux quartiers. Comme mentionné, des projets tels que le canalisation de la rivière Acari (350 millions de R$) et le projet de drainage Jardim Maravilha (340 millions de R$) dans la Zone Ouest visent à atténuer les inondations chroniques thelatinvestor.com. Une fois achevés, les maisons de ces secteurs verront probablement le coût des assurances baisser et la valeur du marché augmenter, le risque d’inondation ayant été un facteur de décote. De même, un effort à l’échelle de la ville pour moderniser le traitement des eaux usées (notamment à Barra et dans la Zone Ouest, historiquement sous-équipées en assainissement) a des avantages environnementaux et immobiliers — des lagunes et plages propres valorisent les biens et permettent davantage de permis de construire. Les infrastructures énergétiques sont aussi à souligner : l’État de Rio reçoit des investissements dans la production d’électricité (par exemple, de nouvelles centrales thermoélectriques près d’Itaguaí) et il y a un effort pour moderniser le réseau électrique. Un réseau stable est crucial pour les projets immobiliers en hauteur et les nouvelles installations technologiques telles que les data centers. De plus, la montée du télétravail a augmenté la demande pour une connexion internet haut débit – Rio a répondu en étendant les réseaux de fibre optique dans davantage de banlieues, rendant ces zones attrayantes pour les professionnels et augmentant ainsi la demande de logements.
• Revitalisation urbaine et espaces publics : Au-delà des infrastructures lourdes, des projets de rénovation des espaces publics peuvent valoriser les quartiers. La création par la ville de la promenade Orla Conde le long du front de mer du centre-ville (dans le cadre de Porto Maravilha) a transformé une ancienne zone portuaire délabrée en un superbe boulevard doté de nouveaux musées et espaces de loisirs – les valeurs immobilières des propriétés adjacentes ont augmenté en conséquence. Des plans sont en cours pour mettre en œuvre des améliorations similaires dans d’autres quartiers : par exemple, le quartier Madureira a vu la création d’un grand parc (Parque Madureira) qui a effectivement augmenté la valeur des terrains en introduisant un espace vert dans une zone dense. Il existe également des propositions pour réaménager une partie de l’ancien arsenal de la Marine (Arsenal da Marinha) au centre-ville en espaces culturels et résidentiels, ce qui contribuerait davantage à la revitalisation du Centre.

En somme, le développement des infrastructures à Rio corrige à la fois les déficits historiques et prépare la croissance future. Chaque nouvelle ligne de transport ou système de contrôle des inondations élargit un peu plus la carte de l’immobilier « désirable ». D’ici 2030, la ville envisage une métropole plus connectée : un professionnel pourrait vivre à Niterói ou Nova Iguaçu et prendre un train/métro pour travailler à Centro, un touriste pourrait facilement prendre le tram depuis le port de croisière jusqu’à son hôtel à Lapa, ou un habitant de Realengo à l’extrême ouest pourrait prendre un BRT puis le métro pour atteindre les plages de Copacabana en moins d’une heure. Réaliser cela permettra non seulement d’améliorer la qualité de vie mais aussi de répartir la demande immobilière de façon plus homogène – en réduisant la pression sur quelques quartiers centraux et en révélant le potentiel de ceux sous-développés. Les signes sont déjà visibles : l’accessibilité au transport et la qualité des infrastructures sont fortement corrélées avec les récents points chauds de l’immobilier à Rio (par exemple, les zones autour des nouveaux BRT et lignes VLT voient la demande augmenter) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs auraient tout intérêt à « suivre les infrastructures » pour trouver des opportunités à Rio dans les années à venir.

Environnement réglementaire et fiscal

L’environnement réglementaire et fiscal à Rio de Janeiro (et au Brésil en général) est un facteur crucial pour l’immobilier, affectant tout, des délais de développement à la rentabilité des investissements. En 2025, plusieurs aspects de cet environnement sont à noter :

Politiques favorables au développement : Les autorités municipales et fédérales ont toutes deux introduit des mesures pour stimuler le développement immobilier. Nous avons évoqué Reviver Centro, qui est essentiellement un ensemble de souplesses en matière de zonage et d’incitations fiscales (telles que des exonérations ou réductions de l’impôt foncier (IPTU) et des frais municipaux d’approbation de projets) pour les développements dans le centre-ville thelatinvestor.com. Cette politique encourage la réutilisation adaptative des immeubles et aide à réduire la bureaucratie en offrant un traitement accéléré des permis pour les projets éligibles en.prefeitura.rio. De même, dans le domaine du logement abordable, l’amélioration par le gouvernement fédéral du programme Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pour 2023–2025 reflète un engagement réglementaire en faveur du logement : en augmentant les plafonds de revenus et en proposant des taux d’intérêt subventionnés (aussi bas que 4–5 % pour la tranche de revenus la plus basse, et 8–10 % pour la tranche élargie jusqu’à 12 000 R$ de revenu) riotimesonline.com, le gouvernement intervient efficacement afin de maintenir l’activité du marché immobilier à travers les cycles économiques. Ces prêts sont souvent couplés à une réduction des taxes sur les transactions pour l’acheteur. La relance du MCMV est également accompagnée d’exigences selon lesquelles une partie des nouveaux grands projets doit allouer des unités au logement abordable, intégrant le logement social dans la planification urbaine.

Modifications fiscales : Un développement majeur est la réforme fiscale du Brésil en discussion pour 2025. Le pays cherche à simplifier son système fiscal complexe, et la Loi complémentaire n° 214/2025 (Statut de la Réforme Fiscale) introduira une nouvelle Taxe sur les biens et services (IBS) et une Contribution sur les biens et services (CBS), qui seront progressivement mises en place de 2026 à 2033 practiceguides.chambers.com. Les services immobiliers et les loyers, qui auparavant n’étaient pas imposés de façon uniforme (les locations par des particuliers sont généralement exonérées d’impôt jusqu’à certaines limites), auraient pu être inclus dans le champ d’application de ces nouveaux impôts. Au départ, il y avait une préoccupation que les revenus locatifs des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) voire même les loyers immobiliers perdent certains avantages fiscaux sous ce nouveau régime practiceguides.chambers.com. Cependant, après la réaction du secteur, le gouvernement a indiqué qu’il maintiendrait les exonérations pour les fonds immobiliers afin de préserver leur attractivité practiceguides.chambers.com. Pour les propriétaires individuels, les revenus locatifs restent imposables comme revenus ordinaires au-delà de certains seuils, mais le Brésil a historiquement permis une déduction simplifiée sur les revenus locatifs. Les taxes sur le transfert de propriété (ITBI) à Rio restent autour de 3 % de la valeur du bien, et les taxes foncières annuelles (IPTU) sont modérées (progressivement plus élevées pour les biens de grande valeur et pour les terrains sous-utilisés, selon le Statut de la Ville). La ville de Rio a récemment ajusté les taux d’IPTU et les valeurs cadas trales (en 2018), ce qui a augmenté la fiscalité sur les biens de grande valeur, mais aucune nouvelle hausse n’a été annoncée depuis. Il faut également surveiller le laudème – une taxe de 5 % qui s’applique aux transactions de certains biens côtiers situés sur des terrains appartenant à l’État fédéral (par exemple, certaines zones en bord de mer) practiceguides.chambers.com. Cette particularité est une règle héritée, mais elle est bien connue des acteurs locaux du marché et généralement prise en compte dans les frais de clôture pour les biens concernés.

Règles d’investissement étranger : L’environnement est très ouvert. Le Brésil n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers urbains, comme indiqué, et Rio n’a pas de barrières supplémentaires au-delà des règles nationales thelatinvestor.com. Les investisseurs étrangers doivent enregistrer leur investissement auprès de la Banque Centrale (pour faciliter la rapatriation ultérieure) et obtenir un numéro d’identification fiscale CPF globalpropertyguide.com, mais ces démarches sont simples. En fait, le Brésil a amélioré son processus d’enregistrement et de titrage : le passage aux registres numériques signifie que les acheteurs étrangers peuvent désormais réaliser des achats à distance dans de nombreux cas, en utilisant des signatures numériques et des procurations. L’assurance titre n’est pas encore courante au Brésil comme aux États-Unis, car le système de notariat et le registre public sont la principale garantie de propriété, mais il est recommandé de réaliser une due diligence par des avocats. Le système juridique soutient l’exécution des contrats, bien que cela puisse être lent ; les lois sur la location, par exemple, permettent une expulsion relativement facile des locataires en défaut de paiement (après 3 mois de non-paiement, un propriétaire peut généralement récupérer le bien en quelques mois par voie judiciaire). Les tribunaux brésiliens appliquent l’exécution en nature des contrats immobiliers, ce qui donne confiance aux investisseurs quant à la clôture des transactions comme convenu.

Réglementations liées au développement : Le zonage et l’approbation des constructions à Rio impliquent la supervision municipale et parfois celle de l’État. Un défi historique a été la lenteur bureaucratique – l’obtention de tous les permis (environnementaux, patrimoniaux dans les zones historiques, services publics, etc.) pouvait être longue. La ville tente d’accélérer cela grâce à des systèmes en ligne centralisés et à des délais de réponse imposés. Par exemple, Rio a mis en place un système (SICAR) pour le suivi des autorisations, et dans le cadre du programme Reviver Centro, certaines transformations échappent aux longues audiences de changement de zonage puisque la législation a pré-approuvé le changement d’usage pour de nombreuses zones du centre-ville en.prefeitura.rio. Les réglementations environnementales sont importantes en raison de la géographie de Rio : tout projet à proximité d’une forêt protégée (comme le parc national de Tijuca) ou du littoral doit faire l’objet d’une licence environnementale supplémentaire. L’application de ces règles a parfois entraîné l’arrêt de chantiers (par exemple, un immeuble haut de gamme à Joá a été arrêté pour des raisons environnementales). En général, la tendance réglementaire est d’encourager la construction durable et résiliente – les projets qui incluent des espaces verts, des surfaces perméables ou une certification LEED peuvent être approuvés plus rapidement et même bénéficier d’exonérations fiscales. Les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) gagnent du terrain dans le secteur de la construction au Brésil practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui signifie que les promoteurs sont de plus en plus attentifs au respect des nouveaux codes d’efficacité énergétique sous peine d’être jugés défavorablement par les investisseurs.

Taux d’intérêt et environnement de crédit : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une réglementation à proprement parler, l’environnement des taux d’intérêt est dicté par la Banque Centrale du Brésil et a un impact considérable sur l’immobilier. Actuellement entre 14,25 et 14,75 %, il limite l’accès au crédit, mais la plupart des analystes s’attendent à des baisses progressives à partir de la fin de 2025 si l’inflation coopère riotimesonline.com. Le gouvernement fixe également périodiquement le pourcentage d’épargne devant être alloué aux prêts immobiliers, ce qui garantit aux banques un fonds pour les hypothèques (même si des taux élevés freinent encore la demande). Les conditions hypothécaires au Brésil s’étendent généralement de 20 à 35 ans, et les taux sont fixes (avec un ajustement indexé sur l’inflation pour certains prêts). Les taux élevés ont favorisé l’innovation : quelques banques proposent des hypothèques indexées sur l’IPCA (donc sur l’inflation à la consommation) avec un taux de départ plus bas, et il y a discussion autour de la création d’un marché d’hypothèques à taux fixe à long terme à l’américaine dès que la stabilité le permettra. D’un point de vue investisseur, lorsque les taux finiront par baisser, il faudra être vigilant au risque de remboursement anticipé sur les crédits existants (les emprunteurs pouvant alors renégocier).

Concernant l’environnement fiscal des investisseurs : les revenus locatifs perçus via une personne physique sont imposés comme le revenu ordinaire (avec un barème progressif jusqu’à 27,5%), mais de nombreux investisseurs utilisent des entités juridiques ou des fonds pour optimiser la fiscalité. Un véhicule populaire est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) – si un investisseur achète des parts d’un FII coté qui investit dans des biens à Rio, les dividendes sont exonérés d’impôt pour les résidents personnes physiques (et même les investisseurs étrangers bénéficient d’avantages dans certaines conditions). C’est une forte incitation, et la réforme fiscale 2025 a menacé cette disposition, mais comme indiqué, il est probable que cette exonération soit maintenue practiceguides.chambers.com. Un autre véhicule consiste à créer une simple holding brésilienne (Ltda) pour détenir le bien ; cela peut permettre une certaine déductibilité des charges et faciliter la revente (vendre les parts de la société plutôt que le bien permettant d’éviter certains droits de mutation). Toutefois, ces stratégies exigent l’avis d’un juriste. Sur le plan des taxes de transaction, Rio applique des frais de notaire de 2 % plus un ITBI d’environ 3 %, et s’il s’agit d’un bien neuf, une taxe d’incorporation d’environ 4 % (due par les promoteurs). Ce sont des coûts incontournables, intégrés par les investisseurs. Le Brésil taxe également les plus-values immobilières (15 % pour les non-résidents sur les gains de cession), mais certains étrangers conservent la propriété à long terme ou utilisent des structures d’échange similaires au 1031 américain, via des sociétés, pour différer cette imposition.

Risques et protections : L’environnement juridique offre diverses protections : le contrôle des loyers au sens du plafonnement n’existe pas au Brésil (les loyers sont librement négociés, généralement indexés annuellement sur l’inflation sauf accord contraire). Cela est positif pour les investisseurs. Il existe un risque de basculement politique qui entraînerait une politique de logement plus interventionniste (par exemple, davantage de droits pour les locataires ou des plafonds), mais pour l’instant la tendance reste pro-marché. La législation brésilienne permet l’expulsion pour non-paiement dans des délais raisonnablement courts (souvent sous 6 mois), et les exigences de dépôt ou de garant protègent les bailleurs. Pour la promotion immobilière, la législation anti-blanchiment impose aux acquéreurs étrangers de transférer les fonds via les circuits officiels (enregistrement auprès de la Banque du Brésil, etc.), une procédure simple mais à bien respecter.

En conclusion, les perspectives réglementaires pour 2025 sont globalement favorables à l’investissement immobilier. Les mesures gouvernementales – du maintien de l’accès à la propriété pour les étrangers à l’expansion des programmes de logement, en passant par la garantie que de nouvelles taxes ne freinent pas les fonds immobiliers – témoignent d’une compréhension du rôle du secteur immobilier dans l’économie. Les réformes fiscales simplifient certains aspects, ce qui devrait réduire l’incertitude des investisseurs sur le long terme. Bien entendu, comme dans tout marché émergent, naviguer dans la bureaucratie exige de la diligence raisonnable et une expertise locale, mais des améliorations sont continuellement apportées. Comme l’a souligné le rapport de The Latinvestor, le Brésil a augmenté la transparence et réduit la bureaucratie dans les transactions immobilières récemment thelatinvestor.com. La faiblesse du real offre une incitation supplémentaire pour les investisseurs étrangers (soit effectivement une remise de 20 à 30 % sur le taux de change) et le Brésil a même noué des partenariats avec d’autres pays pour faciliter les flux d’investissement thelatinvestor.com. Tous ces facteurs font que l’environnement actuel est aussi favorable qu’il ne l’a été depuis longtemps pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier de Rio.

Défis et risques du marché

Bien que les perspectives pour l’immobilier à Rio soient généralement positives, il est important de reconnaître les défis et risques qui pourraient affecter le marché :

• Taux d’intérêt élevés et coût du financement : Le principal défi en 2025 est le régime des taux d’intérêt élevés du Brésil. Avec un taux Selic autour de 14 %, les taux hypothécaires pour les consommateurs sont à deux chiffres (souvent ~12–14 % par an pour les prêts immobiliers à taux fixe). Cela réduit fortement l’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne – beaucoup ne peuvent pas obtenir de prêts assez importants pour acheter dans les quartiers les plus chers de Rio, ou ils se retrouvent avec des mensualités très élevées riotimesonline.com. Les banques, de leur côté, resserrent le crédit en raison des coûts de financement plus élevés (les comptes épargne qui financent les prêts immobiliers ont connu des retraits lorsque les taux ont augmenté) riotimesonline.com. La prévision de l’ABECIP d’une baisse de 17 % du crédit immobilier privé (SBPE) en 2025 souligne à quel point le financement constitue un frein riotimesonline.com. Si les taux élevés se maintiennent plus longtemps que prévu, le marché immobilier pourrait ralentir, avec moins d’acheteurs solvables et une possible accumulation de logements invendus dans les nouveaux programmes. Cela menace particulièrement le segment intermédiaire et les petits promoteurs qui dépendent des ventes sur plan pour financer la construction.
• Incertitude économique et fiscale : La stabilité macroéconomique du Brésil est cruciale. Les risques incluent des flambées d’inflation, une volatilité de la devise ou un ralentissement économique généralisé. Bien que l’économie ait connu une croissance ces dernières années, le Brésil porte encore une dette publique importante et toute crise fiscale ou perte de confiance des investisseurs pourrait entraîner des mesures d’austérité ou une réduction de la disponibilité du crédit. Une récession profonde (par exemple, déclenchée par un choc mondial ou un effondrement des prix des matières premières) nuirait à l’emploi et aux revenus à Rio, réduisant directement la demande immobilière. De plus, si la situation fiscale du gouvernement impose des coupes, des programmes de logement tels que le MCMV pourraient faire face à des contraintes budgétaires, supprimant un soutien clé au marché du logement destiné aux ménages à faibles revenus. Rio dépend également de secteurs tels que le pétrole & gaz et le tourisme ; une baisse des prix du pétrole pourrait réduire les investissements de Petrobras (un grand employeur à Rio) et affecter le taux d’occupation des bureaux, tandis qu’un ralentissement des voyages mondiaux pourrait toucher le segment hôtelier.
• Suroffre dans certains segments : Bien que l’offre de logements soit globalement insuffisante, il existe des poches de suroffre potentielle. Les bureaux en sont un exemple – même si la vacance est en baisse, à environ 29% elle reste très élevée jll.com. Si les entreprises poursuivent les tendances de travail à distance/hybride, la demande pour les bureaux pourrait ne pas retrouver son niveau d’avant, laissant un excédent structurel d’espaces de bureaux dans certaines zones. Cela pourrait peser sur les loyers et les prix des bureaux pendant des années. De même, le résidentiel de luxe pourrait faire face à un risque de saturation si trop de projets haut de gamme sont lancés simultanément. Le marché du luxe se porte bien actuellement, mais si les promoteurs surestiment la demande et livrent des dizaines de nouvelles tours de luxe à Barra et Zona Sul en peu de temps, le marché pourrait avoir du mal à les absorber, entraînant des délais de vente plus longs et d’éventuelles baisses de prix. L’optimisme de Latinvestor mis à part, c’est un point à surveiller en particulier autour de 2026, lorsque de nombreux projets actuellement en planification devraient être livrés.
• Changements réglementaires et intervention : Bien que les politiques actuelles soient favorables, il existe toujours un risque de changements réglementaires qui pourraient avoir un impact négatif sur le marché. Par exemple, si l’accessibilité au logement se détériore, les autorités pourraient envisager des mesures telles que le contrôle des loyers ou un renforcement de la réglementation Airbnb. Comme mentionné dans le rapport de Reuters, les responsables locaux pourraient finir par “résister” à la prolifération d’Airbnb reuters.com reuters.com. Cela pourrait prendre la forme d’exigences en matière de licences, de plafonds sur le nombre de locations de courte durée dans un immeuble ou de taxes supplémentaires sur les revenus issus des locations de courte durée. De telles règles pourraient réduire les gains des investisseurs immobiliers qui misent actuellement sur les locations touristiques. Sur le plan fiscal, si les besoins budgétaires du Brésil augmentent, le gouvernement pourrait revoir la fiscalité de certains secteurs aujourd’hui exonérés (par exemple, mettre fin à l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes des FPI ou augmenter la taxe foncière sur l’immobilier haut de gamme). Toute augmentation de la pression fiscale rendrait l’investissement légèrement moins attrayant. Par ailleurs, la bureaucratie demeure un risque : malgré des améliorations, le processus d’obtention de permis reste imprévisible ; un projet peut être retardé par des actions en justice (par exemple, des associations de quartier ou le ministère public peuvent déposer des injonctions contre des projets jugés irréguliers practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Des projets emblématiques restent parfois bloqués devant les tribunaux, notamment en raison de questions environnementales ou de préservation du patrimoine. Ce risque est particulièrement important pour les projets de grande envergure ou controversés.
• Sécurité et perception de la criminalité : Rio de Janeiro est bien connue pour ses problèmes de criminalité et de sécurité publique. Alors que certains quartiers (zones touristiques de la Zona Sul, Barra) sont relativement sûrs, d’autres connaissent des taux de criminalité plus élevés. Les variations de la sécurité (comme des pics de violence dus à des conflits de gangs ou à des opérations policières dans certains secteurs) peuvent influer sur la perception de l’immobilier. Par exemple, des investisseurs internationaux ou même brésiliens peuvent hésiter à acheter dans des quartiers jouxtant des favelas volatiles, ou appliquer une décote sur les prix dans ces zones pour tenir compte du risque perçu. Un scénario difficile où la sécurité se détériore pourrait ternir l’attractivité de quartiers pourtant en développement. La ville dispose de programmes comme les UPP (Unité de Police de Pacification) qui avaient permis au début des années 2010 de réduire la violence dans certaines favelas, mais leur retrait récent a vu une recrudescence de la criminalité. Par conséquent, si la sécurité ne s’améliore pas, voire empire, cela représente un risque pour la valeur immobilière, en particulier dans les quartiers émergents et le centre-ville (même si le centre a connu des améliorations, un retournement de tendance nuirait à la dynamique du Reviver Centro).
• Risques environnementaux et climatiques : La géographie de Rio entraîne certains risques environnementaux que les acteurs de l’immobilier doivent prendre en compte. De fortes pluies et un drainage inadéquat ont historiquement provoqué des inondations et des glissements de terrain. Les quartiers des zones Nord et Ouest connaissent parfois des inondations pendant la saison des pluies estivale, ce qui peut endommager les biens immobiliers et en diminuer la valeur (d’où les investissements mentionnés précédemment dans le drainage pour atténuer ce problème) thelatinvestor.com. Les communautés situées sur les collines en périphérie sont exposées aux risques de glissements de terrain qui menacent les habitations (en particulier celles informelles). À plus long terme, le changement climatique et l’élévation du niveau de la mer constituent une menace pour l’immobilier côtier – des quartiers comme Leblon, Ipanema et Copacabana sont au niveau de la mer et pourraient être touchés par la montée des eaux ou les marées de tempête dans les décennies à venir. Certaines prévisions annoncent une augmentation de la fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes ; en effet, une tendance récente à des pluies très intenses dans le Sud-Est a révélé des faiblesses dans les infrastructures. Bien que 2030 ne soit pas si loin, d’ici là les coûts d’assurance pourraient augmenter pour les biens en bord de mer ou de nouveaux codes du bâtiment pourraient exiger des mesures de protection. L’érosion des plages est un autre problème (par exemple, certaines années la quantité de sable diminue fortement sur certaines plages – cela peut être atténué par des opérations d’apport de sable). Ces défis environnementaux obligent promoteurs et propriétaires à investir dans des constructions résilientes (imperméabilisation, meilleurs systèmes de drainage, alimentation de secours, etc.), et ne pas le faire représente un risque pour la viabilité à long terme de leurs biens. Certains observateurs notent déjà que si ces problèmes s’aggravent, l’attrait du front de mer pourrait être diminué dans un avenir lointain thelatinvestor.com thelatinvestor.com, même si pour l’instant l’attrait l’emporte toujours sur l’inquiétude pour la plupart des gens.
• Risque politique : Bien que la démocratie brésilienne soit stable, les fluctuations politiques du pays peuvent entraîner des changements de politique qui impactent les affaires. Les finances de l’État et de la municipalité de Rio ont été fragilisées par le passé (l’État a même frôlé la faillite en 2016). Les scandales politiques ou l’instabilité peuvent indirectement nuire à la confiance des investisseurs. Les prochaines élections nationales de 2026 pourraient conduire à une orientation économique différente (par exemple, si un gouvernement arrivait au pouvoir avec une politique moins favorable au marché ou instaurait des contrôles de capitaux, cela pourrait affecter la perception des investisseurs étrangers). À l’heure actuelle, ce risque semble faible – l’administration Lula s’est montrée pragmatique vis-à-vis des marchés jusqu’à présent – mais cela reste un point de vigilance pour les investisseurs.

En évaluant ces risques, de nombreux analystes concluent qu’aucun n’est insurmontable, mais qu’ils nécessitent une planification stratégique. Les taux d’intérêt élevés, par exemple, sont atténués en se concentrant sur des segments moins dépendants du financement (luxe, ou locations achetées comptant). La sur-offre peut être gérée par une étude de marché approfondie et en évitant la surconstruction dans une micro-localisation particulière. Le risque réglementaire peut être maîtrisé en restant attentif à l’évolution des politiques (le secteur au Brésil négocie souvent avec le gouvernement, comme en témoignent les ajustements de la réforme fiscale pour les FIIs practiceguides.chambers.com). Les questions de sécurité et d’environnement relèvent davantage de la société dans son ensemble, mais même là, les acteurs de l’immobilier plaident pour des améliorations (comme des promoteurs finançant la réhabilitation de favelas autour de leurs projets, ou contribuant à la lutte contre les inondations via des obligations d’aménagement compensatoire).

En résumé, le marché immobilier de Rio offre de grandes opportunités mais n’est pas sans défis. Les investisseurs et les promoteurs doivent naviguer à travers les fluctuations macroéconomiques, rester attentifs aux changements de politiques, et choisir des emplacements et des types de projets capables de résister ou d’éviter les risques locaux spécifiques (comme la criminalité ou le climat). Les fondamentaux du marché – pénurie de logements, attrait unique de la localisation – offrent un coussin, mais une gestion prudente des risques distinguera les opérations réussies de celles en difficulté.

Opportunités pour les acheteurs, investisseurs et promoteurs

Malgré les défis, le marché immobilier de Rio de Janeiro pour la période 2025–2030 présente de nombreuses opportunités intéressantes pour différents acteurs :

Pour les acheteurs : Le moment actuel peut être opportun pour certains types d’acheteurs. Les Brésiliens ayant des revenus stables et pouvant accéder à un financement subventionné (par exemple, via le programme MCMV ou des prêts FGTS) constateront que le gouvernement propose essentiellement des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché pour l’achat de leur logement riotimesonline.com. Il s’agit donc d’une fenêtre pour acheter une première maison à des conditions favorables. Même si les taux d’intérêt sont généralement élevés, si et quand ils baissent dans les prochaines années, les propriétaires qui achètent maintenant pourront éventuellement refinancer à des taux plus bas, bénéficiant ainsi d’un avantage. De plus, en raison de la récession précédente et de la pandémie, les prix à Rio n’ont pas flambé comme dans certaines villes mondiales – ils ne recommencent à croître que maintenant. Cela signifie que de nombreux biens immobiliers sont encore proposés à des prix raisonnables en termes réels, ajustés à l’inflation. Par exemple, quelqu’un cherchant à acheter un appartement dans un bon quartier pourra encore trouver en 2025 des prix à peu près équivalents à ceux de 2014 en valeur réelle globalpropertyguide.com. Essentiellement, il y a une opportunité d’acheter près du bas d’un cycle. Les acheteurs disposant de devises étrangères ou de revenus en devises ont un avantage encore plus marqué : le Real faible (environ 5 R$ pour 1 $) leur donne 30% de pouvoir d’achat en plus qu’il y a quelques années thelatinvestor.com. Un appartement qui coûte 1 million de R$ ne représenterait qu’environ 200 000 USD, ce qui est très attractif pour les acheteurs étrangers ou les Brésiliens payés en dollars/euros. En résumé, pour les acheteurs (nationaux ou internationaux) ayant déjà trouvé un financement ou disposant de liquidités, Rio offre des emplacements de classe mondiale pour une fraction du prix d’autres grandes villes mondiales. Les amateurs de plage pourraient voir là une chance de posséder un bien à Ipanema ou Copacabana tant que c’est encore “bon marché” selon les standards internationaux.

Les primo-accédants et ceux qui cherchent à améliorer leur logement peuvent également trouver des opportunités dans des quartiers émergents en pleine évolution. Comme discuté précédemment, la revitalisation du Centro signifie que quelqu’un peut acheter un loft au centre-ville à un prix relativement abordable aujourd’hui et potentiellement voir sa valeur augmenter à mesure que la zone continue de s’améliorer (tout en profitant du mode de vie urbain sans longs trajets). Ou bien, imaginez une famille qui ne pouvait pas s’offrir Leblon mais qui peut acheter à Jardim Oceânico, Barra – elle investit dans une zone à fort potentiel d’appréciation futur alors que les infrastructures s’améliorent. Une autre stratégie : profiter de légères baisses de prix dans les segments où il y a surplus d’offres – par exemple, certains appartements de luxe lancés en 2020–21 ont encore des invendus, et les promoteurs pourraient proposer des remises ou promotions sur ces biens. Les acheteurs peuvent ainsi négocier de bonnes affaires (comme obtenir des finitions haut de gamme ou une place de parking incluse).

Pour les investisseurs (investisseurs locatifs/de revenus) : Rio offre une gamme de stratégies pour les investisseurs. Une opportunité est le marché de la location courte durée, qui reste solide. L’achat d’un appartement dans une zone très touristique (Ipanema, Copacabana, Barra) à louer sur Airbnb peut rapporter bien plus qu’une location traditionnelle. Avec un Airbnb pour 7 logements à Ipanema reuters.com, il est prouvé que la demande est robuste. Les investisseurs avisés construisent des portefeuilles de ces unités ; même si la réglementation se durcit un jour, ceux qui établissent une bonne opération maintenant (avec les licences appropriées ou dans des immeubles qui l’autorisent) peuvent obtenir des rendements élevés. Par exemple, un deux-pièces près de l’hôtel Copacabana Palace peut générer des tarifs nocturnes élevés en haute saison – dépassant souvent le loyer annuel d’une location longue durée en seulement 8 à 9 mois d’occupation courte durée. Il existe aussi le placement en arbitrage de devise : les investisseurs étrangers touchent un rendement en reais (souvent plus de 5 % nets) et, si le real s’apprécie à l’avenir, ils profitent également du change. Même actuellement, les rendements locatifs au Brésil d’environ 4 à 6 % sont supérieurs à de nombreux marchés développés où les rendements sont de 2 à 3 %. Comme l’a montré l’infographie, les rendements de Rio (environ 4 % en moyenne, jusqu’à 7 % dans certains cas) sont comparables voire supérieurs à beaucoup de villes latino-américaines thelatinvestor.com. Pour un investisseur en USD ou EUR, cela reste très attractif dans un monde à faibles taux — avec en plus un potentiel d’appréciation du capital.

Les investisseurs peuvent aussi envisager l’immobilier commercial comme les bureaux ou commerces, dont les prix restent bas. Acheter un étage de bureaux de haute qualité à bas prix aujourd’hui et le louer pourrait générer de bons rendements si le marché des bureaux rebondit d’ici 2030. Les fonds immobiliers (FII) spécialisés dans les centres commerciaux ou bureaux à Rio se négocient avec des décotes, offrant des rendements de 8 à 10 %. Ceux à l’aise avec les marchés financiers peuvent investir dans ces supports pour une exposition diversifiée. Autre secteur : la logistique et les entrepôts en périphérie de la ville (ou dans des communes voisines telles qu’Itaboraí près du complexe pétrochimique) – avec l’expansion du e-commerce, détenir de petits entrepôts peut être lucratif (certains petits « condos logistiques » permettent aux investisseurs d’acheter des entrepôts individuels à louer à des PME).

Pour les investisseurs étrangers plus passifs, la combinaison d’un processus d’achat transparent, l’absence de taxe à l’achat pour les étrangers, et la possibilité de rapatrier les fonds rend l’investissement à Rio plus facile que dans beaucoup d’autres marchés émergents. Il existe des sociétés de gestion (comme celle citée dans l’article de Reuters, gérant 100 unités Airbnb reuters.com reuters.com) que les investisseurs peuvent mandater pour gérer le quotidien, ce qui permet d’investir à distance.

Pour les développeurs et constructeurs : Le côté développement présente également des points positifs. L’opportunité évidente réside dans la réponse au déficit de logements – il existe une forte demande non satisfaite pour des logements abordables et destinés à la classe moyenne. Les promoteurs spécialisés dans les projets MCMV (souvent construits dans les zones Nord/Ouest) continueront de bénéficier du soutien gouvernemental et de sources de financement garanties. Le plan fédéral visant à construire 2,5 millions de logements d’ici 2025 (avec un financement de 278 milliards de R$) thelatinvestor.com assure une activité régulière pour ceux qui ciblent ce segment. À Rio, un promoteur peut profiter d’incitations en participant au programme Reviver Centro – convertir un immeuble de bureaux pourrait coûter moins cher et être plus rapide que de construire à partir de zéro (étant donné les incitations et le faible coût d’acquisition d’un bien commercial en difficulté). Avec un déficit d’environ 369 000 logements dans la ville thelatinvestor.com, tout logement de qualité construit dans un emplacement convenable a de fortes chances de trouver acheteurs ou locataires, surtout si le prix est adapté.

Une autre opportunité concerne les développements de luxe et de niche. Avec l’intérêt international qui grandit, il y a de la place pour des produits ultra-luxe qui étaient rares à Rio. Par exemple, quelques promoteurs construisent désormais des résidences de prestige (par exemple, des appartements affiliés à des marques d’hôtels de luxe) et de grands penthouses pour les personnes à haut revenu. Le marché du luxe à Rio devrait surpasser le marché général, de sorte que les développeurs axés sur ce segment peuvent potentiellement pratiquer des prix premium et obtenir de bonnes marges bénéficiaires. L’essentiel est la différenciation – les projets offrant une technologie de maison intelligente, des aménagements bien-être, un design écoresponsable ou la commodité d’un usage mixte se démarqueront et pourront facturer plus cher thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il y a également de l’intérêt pour des mini-communautés à usage mixte – un promoteur capable d’assembler un terrain conséquent pourrait créer la prochaine « communauté planifiée » regroupant logements, bureaux et espaces de loisirs (similaire aux grands projets de Multiplan ou Aliansce à Barra). Compte tenu de la tendance, obtenir les autorisations pour ce type de projets intégrés pourrait être plus facile aujourd’hui qu’auparavant, les autorités en percevant la valeur.

Requalification et valorisation : Rio dispose d’un important stock de bâtiments anciens, dont certains sont situés dans des emplacements de choix et sont sous-utilisés. Les investisseurs et promoteurs peuvent trouver des opportunités de valorisation : par exemple, acheter un vieil immeuble d’appartements à Copacabana, rénover les unités et les espaces communs, puis revendre ou louer à une classe supérieure – en « flippant » ainsi tout un bâtiment. Au Centre, comme mentionné, acheter un immeuble de bureaux vide à une fraction du coût de remplacement et le convertir en lofts tendance peut être très rentable si cela est fait efficacement. Les avantages du Reviver Centro (comme éventuellement l’exonération des frais de changement d’usage et une approbation plus rapide) rendent l’opération encore plus attractive thelatinvestor.com. Il y a des rapports faisant état d’une forte adoption ici – être parmi les premiers à agir peut apporter des avantages de réputation et de profit.

Opportunités technologiques et de niches : L’utilisation de la technologie dans l’immobilier ouvre de nouvelles possibilités. Par exemple, la montée en puissance des visites virtuelles (VR) permet aux promoteurs de cibler des acheteurs internationaux à distance – selon une statistique, les biens immobiliers avec visites virtuelles se vendent 31 % plus rapidement et 9 % plus cher en moyenne thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela signifie qu’adopter le PropTech peut élargir le pool d’investisseurs et la demande pour votre bien. Ceux qui misent sur la VR et le marketing digital peuvent profiter de cette hausse de 55 % des achats étrangers depuis 2020 thelatinvestor.com. En outre, le co-living et les résidences étudiantes forment une niche émergente – Rio compte de nombreuses universités et écoles de langues attirant des étudiants du Brésil et de l’étranger, mais l’offre de logements étudiants adaptés est minimale. Développer ou convertir un bâtiment en unités modernes de type dortoir ou co-living (avec des espaces communs, des services inclus) près des universités (par exemple, à Urca près de l’UFRJ, ou au centre près de la FGV) pourrait répondre à un marché sous-exploité et générer de bons rendements. Les espaces de coworking constituent un autre axe – avec de nombreux professionnels en freelance ou en mode hybride, des promoteurs innovants intègrent des salons de coworking dans les immeubles résidentiels, ajoutant ainsi de l’attrait aux projets immobiliers.

Enfin, la durabilité n’est pas seulement un défi mais aussi une opportunité. La demande de bâtiments “verts” – équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie, et d’une conception écoénergétique – ne cesse de croître. Aussi bien les acheteurs finaux que les grands locataires (pour les bureaux) accordent désormais de l’importance à l’ESG. Les projets qui obtiennent des certifications vertes peuvent également bénéficier d’incitations financières ou d’une location plus rapide. Comme le souligne une prévision, la demande de matériaux de construction durables augmente de 11 % par an au Brésil thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les promoteurs qui prennent de l’avance sur cette tendance peuvent différencier leur produit et éventuellement obtenir des loyers ou des prix plus élevés, en particulier à mesure que les préoccupations climatiques grandissent.

En conclusion, le marché de Rio offre un large éventail d’opportunités : des occasions d’achat à bas prix actuellement dans un cycle de reprise, des placements à haut rendement dans la location ou dans les secteurs sous-évalués, ainsi que des perspectives de développement soutenues par des incitations politiques et l’évolution des modes de vie. Les acteurs qui effectueront des recherches approfondies et aligneront leurs stratégies sur l’avenir de la ville – plus connectée, plus mixte, plus durable – en tireront de grands bénéfices. De bien des façons, Rio à la fin des années 2020 pourrait être comparable à une histoire de redressement : une ville qui s’attaque à ses problèmes et libère son potentiel. Ceux qui investissent dans la satisfaction des besoins en logement, la revalorisation d’actifs négligés ou l’adaptation à la demande (que ce soit pour du logement de luxe ou du co-living) trouveront probablement les prochaines années enrichissantes, tant sur le plan financier que pour façonner le prochain chapitre de la Cité Merveilleuse.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel brésilien 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Tendances des prix des logements à Rio vs inflation)
• The Latinvestor – Le marché de l’immobilier de luxe à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur le segment du luxe, fourchettes de prix et prévisions)
• The Latinvestor – 19 prévisions pour l’immobilier à Rio de Janeiro en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Impact du projet Reviver Centro, tendances du rendement locatif, éclairages démographiques)
• The Rio Times – Le marché du logement brésilien croît de 15% malgré des taux d’intérêt élevés (mai 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Taux d’intérêt, prévisions sur les prêts hypothécaires, données sur le secteur de la construction)
• Reuters – « Airbnb alimente le boom des locations de courte durée dans la destination touristique de Rio » (oct. 2024) reuters.com reuters.com (Prévalence de la location de courte durée et effets sur le logement à long terme)
• JLL Brésil – Perspectives du marché des bureaux à Rio de Janeiro T1 2025 jll.com jll.com (Taux de vacance des bureaux et absorption à Rio)
• Chambers & Partners – Immobilier 2025 Brésil (Guide Pratique) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Paysage réglementaire, implications de la réforme fiscale, tendances du marché)
• Valor International (via Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiques sur les lancements et la hausse des ventes dans la zone centrale)
• Rio Times – Performance du marché immobilier brésilien en 2024 riotimesonline.com (Conditions macroéconomiques, contexte des taux d’intérêt)
• Prefeitura do Rio – Programme Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistique sur la pénurie de logements et incitations à la reconversion)