Marché immobilier de Genève 2025 : tendances, analyse & perspectives

Vue d’ensemble du marché immobilier de Genève en 2025

Le marché immobilier genevois en 2025 reste marqué par une forte demande et une offre limitée, entraînant une poursuite de la hausse des prix dans un contexte économique qui se stabilise. L’économie suisse est stable (croissance du PIB prévue autour de 0,8–0,9 % en 2025 globalpropertyguide.com) avec un faible taux de chômage (~2,8 % au niveau national globalpropertyguide.com), ce qui soutient la demande de logements. L’immigration nette en Suisse demeure robuste (87 000 migrants nets en 2024 globalpropertyguide.com), et Genève – en tant que plaque tournante internationale – attire une part importante de travailleurs étrangers et d’expatriés. Cet afflux, conjugué à une nouvelle construction limitée, signifie que Genève fait toujours face à une pénurie aiguë de logements. Les taux de vacance résidentielle sont proches de leurs plus bas historiques, se maintenant autour de 0,5–0,6 % à Genève globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ce qui témoigne d’un plein emploi virtuel des logements disponibles. Du côté du marché commercial, la situation est plus équilibrée mais reste saine, avec des taux de vacance de bureaux dans une fourchette normale (~6 % de disponibilité) et une forte demande pour les emplacements de premier choix.

Les tendances des taux d’intérêt en 2025 deviennent favorables à l’immobilier. Après la flambée des taux en 2022–2023, l’inflation en Suisse s’est atténuée et la Banque Nationale Suisse devrait assouplir ses taux en 2025, améliorant ainsi les conditions de financement engelvoelkers.com. En effet, les taux hypothécaires se sont stabilisés, et le coût moindre du financement – combiné à la forte augmentation des loyers – rend à nouveau l’achat plus attractif que la location pour de nombreux ménages engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Dans l’ensemble, le marché genevois se caractérise par une grande stabilité : fondamentaux économiques solides, réputation de valeur refuge et excès persistant de la demande. Ces facteurs maintiennent la pression à la hausse sur les prix malgré les incertitudes mondiales récentes. Les sections suivantes proposent une analyse détaillée des secteurs résidentiel et commercial, du climat d’investissement, des principaux moteurs et défis, ainsi que les perspectives pour les années à venir.

Analyse de l’immobilier résidentiel

Prix et tendances par quartier

Les prix de l’immobilier à Genève continuent de grimper à un rythme modéré mais soutenu. La demande renforcée (stimulée par la croissance démographique et une amélioration du financement) et une pénurie chronique ont entraîné une accélération de la croissance des prix fin 2024 et début 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Au premier trimestre 2025, la région du lac Léman (qui comprend Genève) a vu les prix des appartements augmenter d’environ 4,2% sur un an globalpropertyguide.com. Les prévisions du marché anticipent de nouvelles hausses de l’ordre de 3 à 4 % pour 2025, conformément aux dernières estimations de Wüest Partner et UBS globalpropertyguide.com. Cette perspective reflète une demande robuste soutenue par une économie stable et des taux d’intérêt bas, bien que l’accessibilité financière tendue devrait limiter le rythme de la croissance globalpropertyguide.com. Un rapport d’UBS note que, même si les prix continueront d’augmenter en raison de l’offre limitée, le niveau déjà élevé des prix signifie que des hausses majeures sont peu probables dans les conditions de revenus actuelles globalpropertyguide.com.

Genève reste l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde. Selon les données de transactions, le prix moyen d’un appartement en ville est d’environ 20 960 CHF par mètre carré au premier trimestre 2025 globalpropertyguide.com – pratiquement à égalité avec Zurich (21 110 CHF), et bien plus élevé que dans les autres villes suisses. Cela fait de Genève et Zurich les marchés résidentiels les plus onéreux de Suisse. D’autres sources utilisant les prix d’annonces constatent des chiffres similaires : pour mi-2025, la moyenne urbaine tourne autour de 15 500–16 000 CHF par m² investropa.com investropa.com pour les logements résidentiels, avec des différences selon le type de bien et la méthodologie utilisée. Dans les segments de luxe, les valeurs sont encore plus élevées – dans des quartiers prestigieux comme Champel ou Les Eaux-Vives (proches du lac), les prix dépassement couramment les 18 000–20 000 CHF par m² investropa.com. Par exemple, les appartements haut de gamme à Champel/Eaux-Vives se négocient entre 18 000 et 20 000 CHF par m² en 2024–25, soit une croissance annuelle de 3 à 4 % sur ce segment investropa.com. Ces niveaux rejoignent ceux des marchés ultra-premium mondiaux.

Il existe une forte variation selon les quartiers au sein de Genève. En général, les quartiers centraux, en bord de lac et haut de gamme affichent les prix les plus élevés, tandis que les quartiers périphériques sont relativement moins chers (mais restent élevés selon les normes nationales). Par exemple, des quartiers tels que Cité-Centre (centre-ville), Champel et Eaux-Vives voient des prix moyens d’appartements autour de 16 000–17 500 CHF par m² (avec des biens d’exception bien au-delà de ces chiffres) realadvisor.ch realadvisor.ch. Dans Champel – Roseraie, un quartier résidentiel prisé, le prix moyen des appartements est d’environ 16 800 CHF/m² realadvisor.ch. En revanche, les quartiers en périphérie en cours de rénovation – comme Praille–Acacias (Les Acacias) ou certaines parties de Onex/Lancy – affichent des prix plus bas mais toujours élevés, souvent dans la fourchette de 13 000–14 500 CHF par m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Par exemple, le secteur Bâtie–Acacias affiche une moyenne d’environ 13 465 CHF par m² pour les appartements, le niveau le plus bas de la ville realadvisor.ch. Ces différences traduisent un marché très segmenté : les biens situés à proximité du lac, du centre-ville ou d’organisations internationales (par exemple le quartier Sécheron/ONU) affichent des primes, tandis que ceux situés dans des zones plus industrielles ou éloignées sont relativement moins chers. Toutefois, même les quartiers « abordables » de Genève seraient considérés comme chers dans la plupart des autres villes.

Les maisons individuelles sont relativement rares en ville de Genève, mais dans les communes suburbaines du canton, elles atteignent également des prix très élevés. Le prix médian des maisons sur le marché à Genève tourne autour de 3,2 millions CHF investropa.com, avec un prix moyen au m² d’environ 15 700 CHF pour une maison (légèrement supérieur à ceux des appartements) investropa.com investropa.com. Les villas de luxe dans des enclaves exclusives (par exemple à Cologny ou sur les rives du lac) se vendent fréquemment entre 10 et 20 millions CHF ou plus, bien que ces biens soient rares et généralement hors marché. Globalement, les prix résidentiels à Genève figurent parmi les plus élevés d’Europe – un fait attesté par sa quasi-égalité avec Zurich et ses classements mondiaux (évoqués dans une section ultérieure).

Mise en lumière d’un quartier : Les développements récents et les améliorations des infrastructures peuvent rapidement influencer les micro-marchés. Les Eaux-Vives, par exemple, ont connu une forte demande en partie grâce à la nouvelle ligne de train CEVA/Léman Express et à son front de lac modernisé. Ce quartier, autrefois intermédiaire, accueille désormais des projets de luxe et a rejoint Champel dans le club des >CHF 18k/m² investropa.com investropa.com. De même, le secteur Nations (ONU) au nord du centre-ville, qui rassemble de nombreuses agences internationales, offre des complexes résidentiels haut de gamme (appartements ~CHF 15k/m² en moyenne realadvisor.ch) et séduit les expatriés recherchant la proximité du travail. Pendant ce temps, des quartiers comme Plainpalais/Jonction (appréciés par les acheteurs plus jeunes) restent un peu plus accessibles (~CHF 14 500 par m² realadvisor.ch pour les appartements) mais connaissent aussi une hausse des prix avec l’arrivée de nouveaux projets mixtes. En résumé, la localisation au sein de Genève est un facteur critique du prix, mais pratiquement tous les quartiers subissent une pression haussière en raison de la pénurie d’offre à l’échelle de la ville.

Taux de location et vacance

Le marché locatif résidentiel de Genève est extrêmement tendu. La forte demande (tant des résidents locaux que des expatriés) combinée à une offre locative limitée a fait grimper les loyers à des niveaux records en 2025. Le loyer médian demandé pour les appartements à Genève est d’environ CHF 420 par mètre carré et par an (au premier trimestre 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela équivaut à environ CHF 35 par m² par mois – ce qui signifie qu’un appartement typique de 70 m² (750 pi²) coûte bien plus de CHF 2 000 par mois en loyer demandé. Genève et Zurich se partagent les loyers résidentiels les plus élevés de Suisse, avec ce chiffre de CHF 420/m²/an qui constitue le sommet national globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. À titre de comparaison, le loyer médian dans d’autres villes comme Lausanne est autour de CHF 300/m²/an, et la médiane nationale suisse est d’environ CHF 240/m²/an globalpropertyguide.com. Les prix des loyers à Genève ont également augmenté d’une année sur l’autre – début 2025, les loyers demandés dans la ville étaient environ 5 % plus élevés qu’un an auparavant globalpropertyguide.com. Cette croissance, bien que significative, a ralenti par rapport à l’explosion extrêmement rapide des loyers observée en 2022–2023 (certains trimestres ayant connu des hausses de 6 à 10 %).

La demande locative est soutenue par l’immigration internationale et une population en croissance, ainsi que par des personnes reportant l’accession à la propriété en raison des prix d’achat élevés. Genève compte une majorité de résidents locataires (un scénario courant dans les villes suisses), et la concurrence entre locataires pour les appartements vacants est féroce. Il n’est pas rare que des dizaines de candidats se disputent un seul appartement convoité. Les taux de vacance en disent long : le taux de vacance des appartements à louer à Genève n’est que d’environ 0,6 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (d’après les données de mi-2024), ce qui est extrêmement bas. En pratique, un marché locatif sain afficherait un taux de vacance de 2 à 3 %, donc 0,6 % indique une grave pénurie de logements disponibles. (À noter que la vacance est légèrement plus élevée à Genève qu’à Zurich – le taux zurichois est à un chiffre stupéfiant de 0,1 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – mais les deux villes sont en pratique entièrement occupées.) De nombreuses communes autour de Genève présentent un taux de vacance encore plus bas que la ville elle-même globalpropertyguide.com, puisque toute nouvelle offre de logements dans les banlieues comme Vernier, Meyrin ou Carouge est rapidement absorbée par la demande de débordement. Pour mettre en perspective, le taux national de vacance locative est d’environ 1,4 % globalpropertyguide.com, ce qui met en lumière à quel point Genève (et Zurich) sont des exceptions dans des conditions ultra-tendues.

Le faible taux de vacance s’est traduit par un fort pouvoir de négociation pour les propriétaires lors de nouveaux baux. Les propriétaires ont considérablement augmenté les loyers demandés lors des changements de locataires. En 2024, les loyers demandés à Genève ont fortement augmenté (Julius Baer a signalé des hausses de loyer supérieures à la moyenne dans la région genevoise au troisième trimestre 2024 realestate.juliusbaer.com). Cependant, il semble que la croissance des loyers se modère en 2025 : l’indice suisse des loyers affichés au premier trimestre 2025 était en hausse d’environ 2,3 % en glissement annuel au niveau national (contre 6,3 % un an auparavant) globalpropertyguide.com, et dans la région du Léman, les loyers demandés ont même enregistré une légère baisse de -0,4 % sur un an en moyenne globalpropertyguide.com. Cette baisse régionale peut être influencée par de nouvelles offres dans le canton de Vaud, et peut-être des particularités statistiques, car la ville de Genève affichait toujours une croissance des loyers d’environ +5 % globalpropertyguide.com. Quoi qu’il en soit, l’inflation des loyers devrait ralentir encore en 2025 globalpropertyguide.com. L’une des raisons est que davantage de locataires souhaitent acheter maintenant que les coûts de financement ont baissé – les locataires aisés réalisent qu’avec des taux hypothécaires plus faibles et des loyers si élevés, l’accession à la propriété redevient financièrement attractive engelvoelkers.com. Cela pourrait légèrement détendre la demande locative. De plus, la construction de logements collectifs reprend enfin (après un creux entre 2020 et 2022), ce qui ajoutera un certain stock locatif dans les prochaines années realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Un autre facteur est la réglementation unique de la location en Suisse : le taux hypothécaire de référence national (Referenzzinssatz), auquel de nombreux baux existants sont liés, a été réduit de 1,75 % à 1,50 % en mars 2025 globalpropertyguide.com. Cela a déclenché une vague de demandes de baisse de loyer en vertu de la loi suisse. Les locataires à Genève ayant des contrats faisant référence à l’ancien taux ont eu droit à une réduction de loyer moyenne de 2,91 % en 2025 realestate.juliusbaer.com. Beaucoup verront leur loyer mensuel ajusté à la baisse dans les prochains mois. Ce mécanisme de contrôle des loyers va freiner la croissance des loyers effectifs (pour les locataires en place) alors même que les loyers affichés pour les nouveaux baux restent élevés. En résumé, le marché locatif à Genève en 2025 se caractérise par des niveaux de loyers records et une concurrence intense, mais le rythme de hausse des loyers devrait ralentir grâce à un léger fléchissement de la demande (via l’accession des locataires à la propriété) et aux baisses réglementaires de loyer.

Nouveaux projets résidentiels et perspectives d’offre

Augmenter l’offre de logements est le remède évident à la crise de l’accessibilité et de la vacance à Genève – et plusieurs projets majeurs sont en cours pour y répondre, quoique progressivement. Le plus ambitieux est le projet Praille–Acacias–Vernets (PAV), un vaste plan de réaménagement urbain au sud de Genève. Le projet PAV transforme 230 hectares d’anciens terrains industriels et friches en nouveaux quartiers à usage mixte awp-architecture.com. Au cours des 10 à 15 prochaines années, le PAV devrait livrer environ 12 000 à 15 000 nouveaux logements à Genève awp-architecture.com, ainsi que des bureaux, des commerces, des parcs et des infrastructures. Il s’agit d’une transformation d’envergure – équivalente à une extension immédiate du centre de Genève awp-architecture.com – et cela pourrait augmenter le parc de logements du canton de plus de 10 %. De manière importante, le PAV est conçu pour créer de nouveaux quartiers entiers (dans certaines parties de Genève, Lancy et Carouge) avec des logements modernes et denses, y compris des immeubles résidentiels de grande hauteur (certaines tours jusqu’à ~175 m étaient envisagées) foxstone.ch. Surville, Les Vernets et Praille-Acacias sont les sous-secteurs du PAV où la construction a démarré ou est prévue.

Un élément phare est l’écoquartier Quai Vernets, situé sur l’ancien site des casernes militaires au bord de l’Arve. La construction a débuté en 2022–2023, et une fois achevé en 2026–27, il comprendra 1 355 nouveaux logements mediaroom.bouygues-construction.com. Fait remarquable, les deux tiers de ces logements sont désignés comme logements sociaux ou à loyer contrôlé, répondant ainsi aux enjeux d’accessibilité financière, et un tiers sera réservé à la location classique mediaroom.bouygues-construction.com. Ce projet se distingue aussi par sa durabilité : il s’agit du premier développement à Genève à obtenir la certification “Site 2000 Watts” pour son efficacité énergétique et son faible impact carbone mediaroom.bouygues-construction.com. Les promoteurs réemploient des matériaux (par exemple, recyclage de 20 000 tonnes de béton sur place) et mettent en œuvre des énergies vertes pour un quartier durable emblématique mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Des principes similaires sont appliqués dans tout le PAV – l’objectif est de bâtir des quartiers denses mais agréables à vivre, avec des transports publics, des infrastructures cyclables, des espaces verts et une diversité de types de logements. Une fois finalisé, le PAV devrait générer la création de 15 000 nouveaux emplois en plus des logements awp-architecture.com, transformant véritablement le paysage urbain de Genève.

En dehors du PAV, d’autres développements contribuent à l’offre de nouveaux logements, certes à une plus petite échelle. Ces dernières années, des projets comme le Quartier de l’Étang à Vernier (un complexe à usage mixte avec des centaines d’appartements achevé en 2022) et la reconversion autour de Meyrin et Satigny (dont certains nouveaux lotissements en périphérie) ont permis d’ajouter des unités. L’expansion des transports publics, notamment le Léman Express, a catalysé des projets de développement axés sur le rail autour de gares telles que Lancy–Pont-Rouge et Chêne-Bourg. Par exemple, à Lancy–Pont-Rouge (une zone de gare CEVA), un nouveau quartier d’affaires comprenant des bureaux et quelques immeubles résidentiels a vu le jour, et d’autres logements sont prévus à proximité pour former le concept de ville du quart d’heure. De plus, le canton convertit régulièrement des terrains disponibles en logements via des partenariats public-privé, bien que ces opérations restent limitées en volume. Malgré cela, le rythme de construction à Genève reste insuffisant par rapport à la demande – une réalité reconnue par les responsables et chercheurs. Les obstacles réglementaires (zonages stricts, limitations de hauteur, référendums populaires) ralentissent la cadence de construction. En 2024, le nombre de permis de construire pour le logement à Genève est toujours en deçà du niveau requis pour faire durablement augmenter le taux de vacance.

À l’avenir, un soulagement de l’offre est attendu mais il sera progressif. Le déploiement du PAV s’effectue par étapes sur plusieurs années (Quai Vernets d’ici 2027, d’autres secteurs jusque dans les années 2030). Wüest Partner prévoit une croissance moyenne du parc de logements genevois de ~1 % par an au cours des cinq prochaines années ; une évolution utile, mais qui reste inférieure à celle du nombre de ménages. L’inégalité va donc persister, même si elle pourrait s’atténuer un peu si tous les projets annoncés aboutissent. Entre-temps, les autorités genevoises promeuvent aussi des mesures comme l’incitation à la transformation de bureaux sous-utilisés en appartements ou le développement de logements coopératifs (plusieurs projets de coopératives sont inclus dans le PAV et ailleurs). L’objectif est de générer davantage d’unités abordables et de permettre aux familles de la classe moyenne de rester à Genève.

En résumé pour le résidentiel : Les prix d’achat et les loyers à Genève atteignent des sommets historiques en raison d’un déficit chronique de l’offre. Même si de grands projets (comme le PAV) sont engagés pour augmenter l’offre, leur impact se fera ressentir petit à petit. En 2025 et à court terme, la disponibilité des logements restera très limitée et le marché continuera de favoriser vendeurs et bailleurs. Les acheteurs sont confrontés à une concurrence très forte et à des prix de vente souvent supérieurs au prix affiché, en particulier pour les biens de qualité. Les locataires, eux aussi, affrontent des enchères ou doivent s’appuyer sur leur réseau personnel pour se loger. Le marché genevois du logement illustre parfaitement le déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande, et la situation ne changera pas radicalement tant que des volumes significatifs de nouveaux logements ne seront pas livrés.

Analyse de l’immobilier d’entreprise

Dynamique du marché des bureaux

Le marché des bureaux à Genève en 2025 est stable et présente des poches de vigueur, en particulier dans les emplacements de premier choix au centre-ville. Après les ajustements induits par la pandémie (comme le télétravail accru) et certains redimensionnements d’entreprises en 2020–22, la demande d’espaces de bureaux s’est normalisée. De nombreuses entreprises à Genève (banques privées, sociétés de trading, ONG, etc.) conservent ou élargissent leur empreinte, avec cependant un accent accru sur la qualité et la flexibilité des espaces. En conséquence, le taux de vacance/disponibilité des bureaux dans la région genevoise est resté stable au cours de l’année écoulée. Au premier trimestre 2025, le taux de disponibilité des bureaux est d’environ 6,2 %, pratiquement inchangé par rapport à 6,1 % à la mi-2024 jll.com. Ce taux indique une vacance modérée – à titre de comparaison, la vacance de bureaux à Zurich est d’environ 5 % et celle de la Suisse dans son ensemble ~5,7 % realestate.juliusbaer.com – ainsi, le marché des bureaux de Genève n’est pas aussi tendu que celui du logement, mais il n’est pas non plus sur-approvisionné. Concrètement, environ 94 % du parc de bureaux genevois est occupé et les 6 % disponibles sont souvent concentrés dans des sous-marchés spécifiques ou des immeubles plus anciens.

Un point crucial : la localisation et la qualité différencient fortement le secteur des bureaux. Les bureaux de premier choix dans le CBD (Central Business District) – pensez aux quartiers comme autour de la Rue du Rhône, du Quai des Bergues et du quartier bancaire – sont très recherchés. JLL rapporte que la demande d’espaces de bureaux premium reste forte au centre-ville, ce qui permet aux loyers prime de poursuivre leur tendance à la hausse en 2024–25 jll.com. Les propriétaires d’immeubles de prestige dans ces zones centrales ont même pu augmenter légèrement leurs loyers, alors que des sociétés prestigieuses se disputent un espace premium limité. Bien que les chiffres exacts des loyers de bureaux prime à Genève ne soient pas indiqués ici, on rapporte que les loyers prime dépassent CHF 800 par m²/an (et avoisinent parfois CHF 1 000 pour de petites unités dans le « Triangle d’Or »). Cela correspond à une offre CBRE récente pour un bureau prime à la Rue du Rhône à ~CHF 820/m²/an. Les emplacements de bureaux secondaires, comme en périphérie ou sur du parc ancien, présentent davantage de disponibilité et des loyers stables. Certains grands plateaux dans des secteurs comme Meyrin ou Plan-les-Ouates (zone horlogère/industrie légère de Genève) peuvent rester vacants plus longtemps ou offrir des incitations aux locataires. Toutefois, même ces secteurs bénéficient de la stabilité économique générale de Genève.

Une tendance notable est la construction limitée de nouveaux bureaux à court terme. En 2024, Genève a vu des livraisons de nouveaux bureaux inférieures à la moyenne – seulement environ 57 000 m² d’espaces de bureaux ont été livrés cette année-là, un chiffre historiquement bas jll.com. De même, 2025 devrait être calme en matière d’offre nouvelle, plusieurs projets ayant été retardés ou réduits. Ce manque d’espaces neufs a contribué à contenir les taux de vacance malgré la réduction de la taille de certaines entreprises. Cependant, une vague de nouvelles offres se profile à l’horizon : le pipeline de développement de bureaux pour 2026 et 2027 est important. JLL estime qu’environ 250 000 m² de nouveaux bureaux devraient être ajoutés à Genève en 2026–27 jll.com jll.com. Pour mettre cela en perspective, cela représente environ 8–10 % du stock actuel de bureaux en seulement deux ans. Une grande partie de cette offre proviendra de grands projets dans le quartier PAV (bâtiments à usage mixte avec des composants de bureaux majeurs), ainsi que du nouveau Campus Pictet de Rochemont (siège social de la banque privée Pictet et développement adjacent) et des extensions des organisations internationales. Genève a d’ailleurs enregistré la plus forte croissance du stock de bureaux parmi les villes suisses entre 2019 et 2024 – environ 2,0 % par an en moyenne – et ce taux de croissance augmentera à ~2,3 % par an jusqu’en 2027 à mesure que le pipeline se concrétise jll.com. À l’inverse, Zurich rajoute beaucoup moins de nouveaux bureaux sur la même période (beaucoup de projets zurichois ayant été livrés plus tôt ou mis en pause), ce qui rend l’expansion relative de Genève particulièrement marquante.

Cette vague d’offre à venir est une arme à double tranchant. D’un côté, de nouveaux bureaux à la pointe (conception durable, vastes plateaux, etc.) pourraient attirer de nouvelles entreprises ou permettre aux sociétés locales de monter en gamme, renforçant le statut de Genève en tant que centre d’affaires. D’un autre côté, si la demande ne suit pas, le taux de vacance des bureaux pourrait augmenter après l’arrivée sur le marché de ces 250 000 m². Certains observateurs du marché craignent que la vacance de bureaux à Genève n’atteigne 7–8 % d’ici 2027. Pour l’instant, toutefois, les conditions du marché sont équilibrées : l’actuelle disponibilité d’environ 6 % comprend un mélange de bureaux anciens candidats à la rénovation ou à la transformation en logements (chemin suivi par certains propriétaires face à la demande résidentielle). Les nouvelles constructions sont souvent pré‑louées ou réalisées sur mesure pour de grands occupants (par exemple, l’OMC et d’autres institutions internationales ont commandé de nouveaux sites). Ainsi, l’écart de qualité pourrait se creuser : on pourrait voir les bureaux anciens peiner tandis que les bureaux flambant neufs se rempliront rapidement. Déjà, les loyers affichés des bureaux en Suisse ont enregistré une légère hausse (+0,5 % sur un an) realestate.juliusbaer.com grâce à la rareté de l’offre neuve et à la demande soutenue, et les loyers prime de Genève reflètent cette tendance.

En résumé, le secteur des bureaux à Genève est sain, avec une forte demande pour les espaces de première qualité, une vacance globale stable et un boom d’offre à venir à surveiller. Les entreprises continuent de valoriser une présence à Genève en raison du rôle de la ville dans la finance, la diplomatie et le commerce (par exemple, de nombreuses sociétés de négoce de matières premières ont leur siège ici, ainsi que le secteur des Nations Unies/ONG, etc.). Le travail hybride a quelque peu modéré les besoins d’espace par employé, mais l’emploi dans les secteurs consommateurs de bureaux est toujours en hausse (~+1,5 % en glissement annuel en 2024 realestate.juliusbaer.com). Comme un rapport l’a souligné, même avec le télétravail, les entreprises s’attendent à une utilisation similaire des bureaux à l’avenir, et la croissance des emplois continue de soutenir la demande supplémentaire d’espace realestate.juliusbaer.com. Les bailleurs dans les meilleurs emplacements restent confiants, tandis que ceux en périphérie font preuve de créativité (comme des baux flexibles, des offres de coworking) pour attirer les locataires. Les prochaines années mettront à l’épreuve la capacité du marché à absorber la nouvelle offre ; mais pour 2025, le statu quo est à une stabilité des loyers et des taux d’occupation, et on a le sentiment que le marché genevois des bureaux a définitivement dépassé la morosité de la pandémie.

Tendances du secteur de l’immobilier commercial et industriel

Immobilier de détail : Le marché de la vente au détail à Genève en 2025 présente deux visages. Du côté haut de gamme et luxe, il est exceptionnellement solide ; mais pour le commerce de détail plus générique, les défis persistent (comme cela se constate mondialement avec la croissance du commerce en ligne). Le quartier commercial de première classe du centre-ville de Genève – notamment la Rue du Rhône et les rues adjacentes – reste l’un des principaux pôles du shopping de luxe en Europe. En 2024, la Rue du Rhône a été classée 6e meilleure rue commerçante de luxe en Europe et a vu les loyers prime augmenter d’environ 5 à 10 % sur l’année portugalbusinessesnews.com. Cette rue, qui accueille les boutiques de Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès et bien d’autres, bénéficie d’un trafic piétonnier incroyablement élevé composé de locaux fortunés et de visiteurs internationaux. La demande pour des espaces commerciaux sur la Rue du Rhône est intense, et les vacances sont quasiment inexistantes. En fait, les marques de luxe se sont développées à Genève : les ouvertures récentes en 2023–24 incluent un nouveau flagship Dior et une boutique Hermès agrandie portugalbusinessesnews.com. Avec l’essor des ventes suisses de produits de luxe (les ventes suisses de retail de luxe ont augmenté d’environ 8 % en 2024 portugalbusinessesnews.com), Genève bénéficie aussi de son statut de destination de shopping détaxé pour les touristes. Les loyers sur la Rue du Rhône figurent parmi les plus élevés du monde – alors que les chiffres exacts restent confidentiels, on estime fréquemment qu’ils dépassent CHF 5 000 par m²/an pour les locaux prime. Les perspectives pour le commerce prime sont positives : Cushman & Wakefield prévoit une augmentation annuelle des loyers des rues commerçantes de luxe en Europe d’environ 1 à 3 % entre 2025 et 2028 portugalbusinessesnews.com, et Genève se situe probablement dans le haut de cette fourchette compte tenu de son dynamisme récent.

En revanche, le commerce de détail secondaire (commerces de quartier, rues commerçantes secondaires et centres commerciaux) fait face à des vents contraires. Les consommateurs genevois, comme ailleurs, achètent de plus en plus en ligne ou de l’autre côté de la frontière en France (pour des produits moins chers), ce qui met la pression sur les détaillants locaux de milieu de gamme. Certains centres commerciaux plus anciens à Genève (par exemple, à Meyrin ou à Carouge) ont vu leur taux de rotation augmenter et la nécessité de réinventer la composition des locataires. Les données sur la vacance commerciale à Genève ne sont pas publiées, mais des témoignages suggèrent qu’en dehors du centre du luxe, les vacances ont légèrement augmenté. Néanmoins, Genève bénéficie d’avantages : une population aisée et un afflux constant de visiteurs internationaux (pour des conférences, la diplomatie, etc.) qui soutiennent le commerce physique. Le commerce basé sur l’expérience (restaurants gastronomiques, galeries, boutiques spécialisées) se porte bien. La Rue du Marché et la Rue de Rive, des rues piétonnes plus grand public, conservent une fréquentation stable et des loyers modérés (inférieurs à ceux de la Rue du Rhône, mais toujours élevés par rapport à d’autres villes). Le segment du commerce de l’aéroport est également notable – le nombre de passagers à l’aéroport de Genève a rebondi, stimulant les ventes duty-free et dans les boutiques de luxe, ce qui maintient des loyers élevés dans cette zone commerciale.

Pour les investisseurs, les rendements des commerces de premier ordre à Genève sont assez faibles (car ces actifs sont aussi recherchés que les bureaux premium). De nombreux emplacements commerciaux en centre-ville sont détenus par des investisseurs de long terme (compagnies d’assurance, fondations privées, etc.) et sont rarement mis sur le marché. Globalement, les perspectives à court terme du secteur du commerce de détail sont mitigées : les emplacements de luxe et de premier ordre devraient connaître des loyers stables ou en hausse et une vacance très faible, tandis que les emplacements plus faibles devront probablement réduire les loyers ou trouver de nouveaux usages (certains ont été reconvertis en activités de services comme des cliniques, des showrooms ou des salles de sport). La ville et les propriétaires s’adaptent également en renforçant l’“expérience” autour des zones commerçantes – notamment en améliorant l’espace public et en organisant des événements – pour maintenir l’attractivité du commerce.

Biens industriels et logistiques : Le secteur de l’immobilier industriel genevois reste relativement limité, car le canton dispose de peu de terrains zonés pour un usage industriel. Toutefois, l’offre existante est en forte demande, notamment pour des installations de logistique, d’entreposage et de distribution du dernier kilomètre. L’essor du e-commerce et des chaînes d’approvisionnement en flux tendu a accru la valeur des entrepôts à proximité de la ville pour desservir magasins et consommateurs. Les principales zones industrielles de Genève comprennent le secteur proche de l’aéroport de Genève (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) et certaines parties du PAV réservées à l’industrie légère. Les taux de vacance des espaces industriels à Genève sont faibles – souvent seulement de quelques pourcents –, bien que les chiffres locaux précis soient rares. Au niveau national, le taux de vacance des biens logistiques de qualité investissement est passé d’environ 7,7 % à 5,1 % l’an dernier jll.com, ce qui indique un marché qui se tend, et Genève suit probablement cette tendance (avec éventuellement une vacance encore plus faible en raison du manque de foncier).

Les loyers des espaces logistiques/industriels en Suisse se situent généralement entre 85 CHF et 140 CHF par m² et par an, selon l’emplacement et la qualité jll.com. Genève tend à se situer dans la fourchette haute (120 CHF et plus), notamment pour les installations modernes près de la ville. Par exemple, les nouvelles unités logistiques urbaines à plusieurs étages ou les espaces de stockage sécurisés à proximité de l’aéroport de Genève peuvent atteindre des loyers à trois chiffres par m²/an. Le foncier industriel est tellement restreint que certaines entreprises se sont tournées vers la frontière française (Annemasse, St-Genis, etc.) pour trouver des entrepôts, mais être dans un autre pays n’est pas idéal pour des opérations en flux tendu. Par conséquent, la demande reste forte pour toute propriété industrielle disponible dans le canton. Cela se reflète dans les transactions : lorsqu’un ancien entrepôt ou une usine est mis en vente, il est souvent réaffecté ou redéveloppé plutôt que de rester inoccupé. Au premier semestre 2024, Genève a enregistré une baisse du volume d’investissement industriel à 60 millions de CHF spgpartner.ch (selon un rapport SPG Intercity), poursuivant ainsi le ralentissement amorcé en 2023 – mais cela s’explique davantage par le manque d’offre que par un manque d’intérêt des investisseurs.

Genève fait également preuve d’innovation dans l’immobilier industriel : des projets de logistique verticale, d’entrepôts écologiques ou encore la discussion d’un tunnel logistique souterrain pour réduire le trafic poids lourds ont été évoqués. Le secteur de Meyrin présente un caractère technologique marqué, accueillant non seulement des entrepôts mais aussi des sites d’horlogerie et des entreprises technologiques proches du CERN. Ces utilisateurs ont souvent besoin d’espaces mixtes bureau/labo/industrie, qui sont développés dans des zones telles que ZIMEYSA.

En somme, l’immobilier industriel à Genève est un segment de niche mais vital – faible vacance, croissance régulière des loyers et offre très restreinte le caractérisent. Il ne fait pas la une comme l’immobilier de luxe ou les bureaux, mais il est pourtant crucial au fonctionnement de l’économie locale (livraisons de marchandises, exploitation de l’aéroport, stockage pharmaceutique, etc.). Nous anticipons que les loyers industriels continueront à croître modérément et que les rendements resteront attractifs (souvent supérieurs à ceux des bureaux, l’industrie présentant un profil de risque un peu plus élevé). De nombreux investisseurs institutionnels ont récemment intégré des actifs logistiques à leurs portefeuilles suisses et les rares actifs genevois de ce type sont très prisés. Un développement à surveiller : si certains sites industriels du PAV sont convertis en logements ou bureaux, il pourrait y avoir des plans pour créer un nouveau parc logistique plus éloigné du centre ou accroître l’utilisation de la zone aéroportuaire pour compenser.

Principaux développements commerciaux

Le paysage commercial genevois voit émerger d’importants projets qui façonneront le marché dans les prochaines années :

Praille-Acacias-Vernets (PAV) : Au-delà du logement, le PAV proposera également d’importants espaces de bureaux et de commerces. Il vise à décentraliser certains bureaux du centre-ville congestionné vers un pôle urbain moderne. D’ici 2030, le PAV pourrait accueillir plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux, attirant potentiellement de nouvelles entreprises ou permettant à des sociétés genevoises existantes de s’agrandir. Les sous-projets majeurs incluent la Tour Horizons et d’autres immeubles de grande hauteur qui pourraient accueillir des bureaux, ainsi qu’un grand centre commercial intégré à des espaces publics. L’équilibre entre résidentiel et commercial dans le PAV est calibré afin d’assurer un environnement animé et mixte (et non pas un simple quartier d’affaires).
Campus Pictet de Rochemont : La banque privée Pictet construit un nouveau campus pour son siège à Carouge, près de la zone PAV. La première phase a livré un complexe de bureaux remarquable en 2020 ; d’autres phases jusqu’en 2025–26 ajouteront de nouveaux bureaux et équipements. Cela permettra de regrouper plus de 2 000 collaborateurs de Pictet et pourrait libérer des espaces dans le centre-ville alors que la banque quitte des immeubles plus anciens.
Organisations internationales : Genève accueille de nombreuses agences de l’ONU et ONG. Certaines, comme l’OMC, ont rénové ou agrandi leurs locaux. L’OMS construit un nouveau bâtiment dans le secteur Prégny-Chambésy (près de l’ONU), et d’autres agences modernisent pour des raisons de sécurité et de durabilité. Il y a aussi le projet Campus Genève qui envisage des infrastructures plus cohérentes pour les ONG du quartier des Nations. Ces projets impliquent souvent la Confédération suisse et le canton comme parrains, et bien qu’il ne s’agisse pas de transactions « de marché », ils influencent l’offre et la demande de bureaux (par exemple via les prestataires et services de soutien autour d’eux).
Hôtels et hospitalité : Même si ce n’était pas explicitement demandé, il est intéressant de noter que Genève compte plusieurs nouveaux hôtels haut de gamme en développement (par exemple, une extension Four Seasons et des hôtels-boutiques). Cela touche à l’immobilier commercial alors que l’hospitalité rebondit après la pandémie, menant à certaines reconversions (un immeuble de bureaux près de la gare Cornavin serait transformé en hôtel). Le secteur du tourisme et du MICE (meetings, incentives, conférences et expositions) à Genève stimule la demande à la fois pour les hôtels et les appartements avec services de courte durée.
Infrastructures : Les grands chantiers publics à Genève (comme la liaison ferroviaire CEVA achevée en 2019 et l’extension en cours des lignes de tram) créent indirectement des opportunités pour des développements commerciaux axés sur le transport. Par exemple, à la gare de Chêne-Bourg (ligne CEVA), de nouveaux immeubles de bureaux de taille moyenne sont prévus pour profiter de la meilleure connexion avec le centre-ville et la France.
Rénovations vertes : De nombreux immeubles commerciaux anciens à Genève sont en cours de rénovation pour répondre aux normes environnementales modernes. Des projets comme le renouvellement de l’ICC (International Centre Cointrin) près de l’aéroport, ou la rénovation de certains bâtiments historiques de la Rue du Rhône, créent essentiellement des espaces « neufs » dans des structures anciennes. Ces efforts s’inscrivent dans les tendances de durabilité et contribuent à rendre l’offre plus attractive en valorisant le parc immobilier existant.

Globalement, ces grands projets témoignent de la confiance dans l’avenir de Genève en tant que lieu d’affaires. Le volume des investissements (publics et privés) dans le PAV et d’autres projets de développement est considérable. En combinant croissance résidentielle et commerciale, Genève vise à rester compétitive sur la scène mondiale – offrant des bureaux de qualité aux entreprises, suffisamment de logements pour les employés, et préservant la haute qualité de vie qui fait l’une de ses marques de fabrique.

Paysage de l’investissement : Rendements, investisseurs et régulations

Rendements et retours

Les investisseurs dans l’immobilier genevois ont historiquement accepté des rendements plus faibles en contrepartie de la stabilité et du prestige de la ville. Cela reste vrai en 2025. Les rendements locatifs bruts (revenu locatif annuel en pourcentage du prix du bien) pour les propriétés résidentielles à Genève sont parmi les plus bas en Suisse – et même au niveau mondial – reflétant la forte valorisation des biens immobiliers. En moyenne, les rendements résidentiels en Suisse sont d’environ 3% ou légèrement en dessous globalpropertyguide.com. À Genève, les rendements sont encore plus serrés : pour les biens résidentiels de premier ordre, les rendements nets peuvent se situer autour de 2%. Les données récentes montrent qu’au 4ème trimestre 2024, les investissements dans des appartements haut de gamme à Genève affichaient un rendement d’environ 2,15 %, contre 1,7 % à Zurich (cette dernière étant la plus basse) globalpropertyguide.com. Même les rendements résidentiels secondaires à Genève dépassent rarement 3%. Essentiellement, les investisseurs paient une prime pour l’immobilier genevois, misant davantage sur la plus-value et la sécurité que sur un revenu élevé.

Dans le secteur commercial, les rendements sont un peu plus élevés mais restent relativement comprimés. Les rendements des bureaux prime à Genève tendent à se situer autour de 3,0–3,5% nets. C’est légèrement supérieur au rendement prime des bureaux de Zurich (~2,5–3,0%), en raison du marché plus petit de Genève et d’un taux de vacance historiquement plus élevé. Cependant, avec la hausse des taux d’intérêt qui ont quitté leurs niveaux historiquement bas ces deux dernières années, il y a eu une pression à la hausse sur les rendements (c’est-à-dire un assouplissement des valeurs de capitaux). Les investisseurs fin 2022 et en 2023 exigeaient des rendements légèrement meilleurs pour compenser une augmentation des coûts de financement. Par exemple, certaines transactions de bureaux secondaires à Genève en 2023 se sont réalisées à des rendements situés entre 4 et 5 % (pour des immeubles plus anciens ou présentant un risque de vacance). Cela étant dit, à mesure que 2025 avance et que les taux d’intérêt se stabilisent ou commencent à baisser, la compression des rendements pourrait reprendre. Le rapport immobilier de Julius Baer a noté que l’environnement de taux bas susceptible de persister fera monter les valeurs de marché et exercera de nouveau une pression à la baisse sur les rendements initiaux en 2025 realestate.juliusbaer.com. En effet, début 2025, on pouvait constater que les rendements prime dans les grandes agglomérations rebaissaient à nouveau après une brève hausse, en raison d’une concurrence renouvelée entre investisseurs realestate.juliusbaer.com. Cela suggère que les rendements prime des bureaux à Genève pourraient repasser autour de 3% voire moins si la concurrence s’intensifie pour les actifs core.

Pour le commerce de détail, les rendements des commerces prime (ex : boutiques emblématiques de la rue du Rhône) sont extrêmement bas – souvent dans la fourchette de 2,5–3 %, similaires, voire inférieurs aux bureaux prime, car ces biens sont considérés comme des actifs ultra-core (certains se négocient davantage au prix au mètre carré qu’au rendement). Les rendements logistiques/industriels sont généralement plus élevés, reflétant davantage de risque – en Suisse, ils avoisinent généralement les 5–6 %. Si un bien industriel était mis sur le marché à Genève, il pourrait se négocier à ce niveau en fonction du locataire et de la durée du bail. Mais à nouveau, la rareté de telles opportunités rend la tarification de chaque actif unique.

Les fonds immobiliers et investisseurs institutionnels ciblent la Suisse en raison de ces rendements stables, proches de ceux des obligations. Au cours des ~25 dernières années, les fonds immobiliers suisses ont atteint en moyenne un rendement total annuel d’environ 5,5 %, à peine inférieur à celui des actions mais avec une volatilité bien moindre ubs.com. L’immobilier genevois a été un excellent élève, surtout en matière de croissance du capital. Beaucoup d’investisseurs s’attendent à ce que, même si le rendement locatif n’est que de 2–3 %, la hausse des prix à long terme à Genève vienne renforcer leur performance globale. Au cours de la dernière décennie, ce pari s’est avéré payant, les prix de l’immobilier résidentiel genevois ayant progressé régulièrement. À l’avenir, avec des rendements aussi faibles, la performance reposera sur la croissance continue des loyers et la hausse des prix – et cela dépendra à son tour d’un équilibre offre-demande qui reste tendu (ce qui est probable à Genève).

Il convient de noter que les coûts de financement relatifs aux rendements sont cruciaux. À l’ère des taux d’intérêt négatifs (avant 2022), emprunter coûtait très peu, donc un rendement de 2 % était acceptable si votre hypothèque était à 1 %. En 2023, les taux hypothécaires sont montés à environ 3 %, rendant temporairement certains investissements immobiliers proches de la neutralité ou même négatifs en termes de flux de trésorerie. Mais à la mi-2025, les taux hypothécaires suisses à 10 ans sont plus proches de ~1,5–2 % (et les financements à court terme basés sur le Libor encore plus bas) mansionglobal.com, rétablissant l’écart positif pour les investisseurs. Si la BNS baisse effectivement les taux davantage, les rendements immobiliers (qui évoluent à l’inverse des prix) pourraient à nouveau se comprimer à mesure que le rendement requis des investisseurs baisse. De nombreuses institutions disposant de liquidités sont prêtes à accepter des rendements inférieurs à 3 % à Genève, simplement parce qu’il existe peu d’alternatives offrant une telle stabilité.

Intérêt des investisseurs étrangers

Genève, en tant que ville mondiale, attire naturellement l’intérêt des acheteurs et investisseurs étrangers. Cependant, le marché résidentiel est strictement réglementé contre la propriété étrangère. En vertu de la loi fédérale suisse Lex Koller, les étrangers non résidents sont en grande partie interdits d’acheter de l’immobilier résidentiel dans des villes comme Genève et Zurich mansionglobal.com. Cela signifie qu’un investisseur américain, chinois ou européen qui n’est pas résident suisse ne peut généralement pas acheter un appartement ou une maison à Genève à des fins d’investissement pur ou de vacances. Il existe quelques exceptions (les diplomates bénéficient parfois de dérogations, nouveaux programmes de “logement pour expatriés”, etc.), mais en grande partie, les seuls étrangers actifs dans les ventes résidentielles à Genève sont les expatriés ayant obtenu un permis de séjour/résidence suisse ou ceux possédant des entités suisses. Cette politique a permis d’éviter à Genève le type de spéculation immobilière étrangère observée à Londres ou à Vancouver. Cela limite la demande dans une certaine mesure – bien que les prix à Genève restent élevés en raison de la demande intérieure et internationale résidente.

Cela dit, les investisseurs étrangers participent indirectement au marché genevois ou via des actifs commerciaux. De nombreux investisseurs institutionnels internationaux (fonds souverains, fonds immobiliers mondiaux, etc.) investissent dans l’immobilier suisse via des fonds immobiliers, SICAV et sociétés cotées immobilières. Ces véhicules, souvent gérés par des banques ou gestionnaires d’actifs suisses, contournent la Lex Koller en étant des entités suisses. Par exemple, un fonds de pension asiatique peut allouer des capitaux à un fonds immobilier suisse qui achète alors des immeubles d’appartements à Genève. Il existe également des capitaux étrangers dans l’immobilier commercial genevois car les restrictions de la Lex Koller sont plus souples pour les biens purement commerciaux (les étrangers peuvent acquérir des biens commerciaux s’ils sont utilisés à des fins professionnelles). On a ainsi vu, par exemple, des investisseurs internationaux acheter des immeubles de bureaux, centres commerciaux ou hôtels à Genève. Ces dernières années, certains actifs commerciaux de prestige à Genève (comme un complexe de bureaux ou un hôtel sur le Quai du Mont-Blanc) ont été acquis par des investisseurs du Moyen-Orient ou d’Amérique du Nord. Ces transactions soulignent l’attrait de Genève en tant que marché refuge : stabilité politique, solide état de droit et rendements historiquement robustes.

Le statut de Genève en tant qu’hôte des Nations Unies et de centaines d’ONG attire également des investissements d’États étrangers – par exemple, des gouvernements achetant des résidences pour leurs ambassadeurs ou délégations. Ces achats sont généralement exemptés de la Lex Koller car ils sont considérés comme des usages officiels (et, en effet, certains biens immobiliers de prestige à Genève appartiennent à des États étrangers pour un usage d’ambassade/mission).

En résumé, l’intérêt des étrangers pour l’immobilier genevois est élevé, mais la participation directe au marché du logement est limitée par la loi. Les étrangers qui s’intéressent à Genève choisissent souvent soit de s’installer à Genève (obtenant la résidence pour acheter un logement), soit d’investir via des fonds/partenaires suisses. Le marché n’est donc pas aussi international en termes de propriété que, par exemple, le centre de Londres ; il est davantage détenu localement. Néanmoins, l’immobilier genevois reste assurément dans le viseur des investisseurs mondiaux. Il est perçu comme faisant partie du « circuit mondial de l’immobilier de luxe » (aux côtés de villes comme Londres, Singapour, Monaco), où des individus fortunés peuvent vouloir posséder une résidence – et ceux qui le peuvent (par exemple, les expatriés aisés titulaires d’un permis de résidence) achètent effectivement ici pour diversifier leurs avoirs.

Environnement réglementaire et fiscal

La Suisse offre un environnement réglementaire généralement stable et favorable aux investisseurs, mais avec certaines dispositions particulières :

La Lex Koller (mentionnée ci-dessus) est une réglementation clé qui limite l’achat de biens résidentiels par des étrangers mansionglobal.com. Il s’agit d’un garde-fou politique pour éviter une influence étrangère excessive sur le marché du logement. Il y a eu périodiquement des débats sur un durcissement ou un assouplissement ; actuellement, elle reste en vigueur sans signe de changement majeur.
Les politiques du logement à Genève favorisent fortement l’accessibilité financière et les droits des locataires. Genève possède parmi les lois sur la location les plus strictes de Suisse. Les hausses de loyer pour les locataires en place sont encadrées : comme indiqué, elles sont liées au taux d’intérêt de référence et à l’inflation. Par ailleurs, Genève a une tradition de coopératives d’habitation et de logement public. Les autorités cantonales exigent souvent que les nouveaux projets incluent une part de logements à loyer modéré. Par exemple, le projet Quai Vernets/PAV réserve 66 % de ses 1 355 logements au logement social ou à loyer contrôlé mediaroom.bouygues-construction.com, ce qui indique clairement les objectifs des politiques publiques. Cela assure une mixité des niveaux de revenus et empêche que de nouveaux quartiers entiers ne soient réservés au luxe. Cependant, les promoteurs avancent que de telles exigences, ainsi qu’un zonage strict, rendent les projets moins rentables et plus longs à réaliser – une tension classique entre l’intérêt public et l’incitation privée.
Les règlements de zonage et de construction à Genève limitent la hauteur et la densité des bâtiments dans de nombreux quartiers (Genève a longtemps évité la construction de gratte-ciel ; même aujourd’hui, les immeubles très hauts restent rares). La silhouette de la ville est donc basse, et la résistance locale aux bâtiments élevés persiste (avec quelques exceptions dans le PAV). Ces règles préservent le charme esthétique de Genève mais limitent également l’offre.
Les normes environnementales prennent une importance croissante. La construction à Genève doit respecter des standards élevés d’efficacité énergétique (le label Minergie est courant). Comme mentionné, il existe une volonté de promouvoir un développement urbain durable (comme l’initiative des Sites 2000 Watts). Ces exigences augmentent les coûts initiaux mais renforcent la valeur à long terme et réduisent les frais d’exploitation.
Fiscalité : Les propriétaires immobiliers à Genève sont soumis à plusieurs impôts : l’impôt cantonal annuel sur la fortune (incluant la valeur immobilière), un impôt immobilier complémentaire sur les logements non occupés par leur propriétaire, et l’impôt sur les gains immobiliers à la revente (qui est élevé si la vente a lieu dans les premières années suivant l’achat, mais disparaît progressivement après quelques décennies de détention). Il y a aussi un droit de mutation de 3 % (droit d’enregistrement), généralement payé par l’acheteur, lors de la transaction – un coût unique. Comparé à certains pays, la fiscalité immobilière en Suisse reste raisonnable (pas d’impôt foncier national, seulement des impôts cantonaux), et les investisseurs à long terme profitent de la suppression de l’impôt sur la plus-value. Les taux effectifs sont plus élevés à Genève que dans d’autres cantons (car Genève finance de nombreux services publics), mais l’environnement fiscal est globalement réputé juste et prévisible. En outre, la Suisse n’a pas d’impôt fédéral spécifique sur les revenus locatifs : les revenus locatifs sont inclus dans le revenu ordinaire, avec possibilité de déductions. Enfin, les intérêts hypothécaires sont déductibles fiscalement, ce qui encourage le recours à l’emprunt.

Pour les investisseurs, la transparence et la sécurité juridique à Genève sont des atouts majeurs. La propriété est garantie (le registre foncier suisse est très fiable), les contrats sont exécutoires et l’expropriation est quasiment inconnue. Le système légal est aussi très favorable aux prêteurs : les détenteurs d’hypothèque bénéficient de droits solides sur les garanties (ce qui explique en partie pourquoi les banques accordent sans crainte des prêts à faible taux d’intérêt).

Une discussion notable en cours concerne la possible suppression de “l’Eigenmietwert” (imposition de la valeur locative fictive) au niveau fédéral, ce qui pourrait modifier certains aspects pour les propriétaires occupants (rendre la propriété plus attrayante en ne taxant plus un loyer hypothétique). Si cela se concrétise (le sujet est évoqué au parlement), cela pourrait stimuler davantage la demande d’achat au détriment de la location. La position de Genève sur ce point reste à déterminer.

En résumé, l’environnement réglementaire genevois cherche à trouver un équilibre entre les forces du marché et les considérations sociales : il souhaite rester attractif pour les investisseurs et maintenir un parc immobilier de qualité, tout en évitant que le logement ne devienne totalement inabordable pour les habitants. Pour l’investissement, une fois qualifié (c’est-à-dire en respectant la Lex Koller), Genève offre un cadre très sécurisé avec une fiscalité modérée et un État de droit solide – autant d’éléments qui expliquent que les investisseurs acceptent des rendements faibles.

Facteurs moteurs et défis du marché

Le marché immobilier de Genève est influencé par plusieurs facteurs clés et fait face à certains défis pour l’avenir. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principaux facteurs :

Croissance de la population et migration : La population de Genève augmente régulièrement, principalement en raison de l’immigration. La population du canton dépasse désormais les 500 000 habitants et la Suisse dans son ensemble maintient depuis des décennies une migration nette positive globalpropertyguide.com. En 2023, la migration nette vers la Suisse a atteint un sommet d’environ 131 000 personnes, et bien qu’elle ait diminué à environ 87 000 en 2024 globalpropertyguide.com, elle reste historiquement élevée. Genève, en tant que centre de la diplomatie internationale et des affaires, attire des professionnels étrangers, des travailleurs frontaliers (venant de France) et des étudiants. Ce flux constant de personnes stimule la demande de logements. C’est un avantage pour les propriétaires (leur assurant un vivier stable de locataires/acquéreurs), mais cela met aussi sous pression l’offre et les infrastructures. Un défi consiste à fournir suffisamment de logements et de services à une population croissante sans provoquer d’étalement urbain (Genève étant enclavée entre la frontière française et le lac). La croissance démographique devrait se poursuivre à moyen terme, mais à un rythme modéré, maintenant la pression sur le marché immobilier.
Conditions économiques : L’économie genevoise est un moteur majeur de la demande immobilière. La ville bénéficie d’un des PIB par habitant les plus élevés au monde et accueille la finance (banque privée, gestion de fortune), des entreprises de négoce de matières premières, des horlogers, et bien sûr un grand secteur associatif/ONG. La croissance économique en Suisse est modérée (prévue à ~0,8 % en 2025 globalpropertyguide.com), mais l’économie genevoise est relativement résiliente et diversifiée. Le chômage à Genève est faible (autour de 3–4 %, légèrement au-dessus de la moyenne suisse) et le marché du travail est tendu pour les travailleurs qualifiés. Un emploi élevé et la hausse des revenus soutiennent à la fois l’immobilier résidentiel et commercial. Lorsque les gens bénéficient d’emplois stables et bien rémunérés, ils peuvent se permettre des loyers ou des hypothèques plus élevés. De même, les entreprises qui prospèrent louent davantage de bureaux et investissent dans leurs locaux. Un défi réside dans le fait que la croissance économique de Genève n’est pas rapide : elle est stable mais inférieure à la moyenne historique globalpropertyguide.com. Un ralentissement mondial (par exemple, dans le secteur bancaire ou commercial) pourrait impacter l’immobilier haut de gamme genevois si les emplois d’expatriés venaient à disparaître. Par ailleurs, la dépendance de Genève à certains secteurs signifie que si l’un d’eux (comme le négoce de matières premières) devait se contracter, cela pourrait libérer des surfaces de bureaux sur le marché. Toutefois, pour l’instant, les perspectives économiques sont assez positives, la consommation privée agissant comme moteur de croissance et de réels salaires en hausse globalpropertyguide.com, ce qui profite au secteur immobilier.
Taux d’intérêt et financement : L’environnement des taux d’intérêt a un impact direct sur la demande et les prix de l’immobilier. La Suisse est passée de taux directeurs négatifs (avant 2022) à une politique plus restrictive en 2023, et prévoit désormais en 2025 d’assouplir à nouveau alors que l’inflation est maîtrisée. Les taux hypothécaires ont à peu près doublé entre 2021 et 2023 (d’environ 1 % à 2-2,5 % pour des taux fixes à long terme), réduisant l’accessibilité pour certains acheteurs et ralentissant légèrement la croissance des prix en 2022. Cependant, alors que l’inflation est tombée à environ 1,1 % en 2024 et même brièvement passée en négatif en 2025 globalpropertyguide.com, la Banque nationale suisse a mis en pause la hausse des taux et pourrait les baisser. Le consensus prévoit un recul progressif des taux en 2025 engelvoelkers.com. Cela a plusieurs effets : des taux plus bas réduisent les mensualités hypothécaires, permettant aux acheteurs d’enchérir davantage pour un logement (ce qui soutient les prix). En effet, Engel & Völkers a souligné que des coûts de financement plus bas, associés à des loyers en hausse, font pencher la balance en faveur de l’achat engelvoelkers.com. De plus, des taux bas rendent le faible rendement de l’immobilier relativement attractif comparé aux obligations. Un défi potentiel réside dans la volatilité des taux : si l’inflation repartait à la hausse ou si les taux mondiaux grimpaient, la BNS pourrait à nouveau resserrer sa politique, ce qui réduirait la demande. Mais actuellement, des taux d’intérêt stables ou en baisse constituent un atout pour le marché immobilier genevois.
Durabilité et objectifs climatiques : La durabilité est à la fois un moteur et un défi. Genève (et la Suisse en général) s’est engagée à atteindre des objectifs climatiques – par exemple, la neutralité carbone d’ici 2050, ainsi que des objectifs intermédiaires comme une réduction de 50 % des émissions pour les bâtiments d’ici 2030. Les bâtiments jouent un rôle majeur à cet égard (pour le chauffage, etc.). Cela entraîne une vague de rénovations écologiques et de nouveaux développements respectueux de l’environnement. Par exemple, le projet Quai Vernets à Genève est une vitrine de la construction durable, réutilisant des matériaux et produisant de l’énergie renouvelable sur place mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Le canton encourage les rénovations énergétiquement efficaces grâce à des subventions et des réglementations (comme la suppression progressive du chauffage au mazout). Ces initiatives stimulent l’investissement dans l’immobilier (la modernisation des anciens bâtiments crée des emplois et peut augmenter la valeur des biens à long terme). De plus en plus de locataires et d’investisseurs privilégient désormais les bâtiments avec des certifications environnementales, ce qui pousse les promoteurs à viser des labels comme Minergie, BREEAM ou LEED pour les nouveaux projets. Le défi réside dans le coût : la construction durable peut être plus onéreuse au départ. Pour les propriétaires d’immeubles anciens, adapter les bâtiments (isolation, panneaux solaires, etc.) pour répondre aux nouvelles normes représente un investissement que tous ne peuvent pas toujours se permettre. Il y a également une pression réglementaire – si un bâtiment ne répond pas aux futures normes, il s’expose à des amendes ou à une attractivité réduite. Globalement, la durabilité devient un moteur de marché de plus en plus important (attirant une « prime verte » sur certains biens) et fait partie de la résilience à long terme, mais elle demande des investissements conséquents et une adaptation du secteur.
Politiques du logement et abordabilité : La politique du logement à Genève influence fortement le marché. Les efforts du gouvernement pour créer des logements abordables (au travers de quotas dans les nouveaux projets, du financement de coopératives, etc.) sont un moteur dans la mesure où ils augmentent l’offre, mais aussi une contrainte sur le libre marché. Par exemple, exiger que 20 à 30 % des logements d’un projet soient abordables peut limiter la rentabilité globale et donc le rythme auquel les promoteurs sont prêts à construire. Les mécanismes de contrôle des loyers (comme le système du taux de référence hypothécaire) affectent directement la rentabilité – comme on l’a vu en 2025, lorsque les loyers ont dû être baissés d’environ 3 % pour de nombreux baux suite à la baisse du taux realestate.juliusbaer.com. Ces politiques permettent de contenir quelque peu le coût du logement pour les résidents, ce qui est un avantage social, mais elles peuvent décourager le développement spéculatif et freiner une croissance très rapide des prix. En d’autres termes, le cadre réglementaire genevois a sans doute permis d’éviter des problèmes d’abordabilité encore plus graves, mais cela signifie aussi que le marché est moins réactif – l’offre n’explose pas simplement parce que les prix sont élevés. Un autre aspect politique est la démocratie directe : les citoyens genevois votent souvent sur des questions d’urbanisme. Par le passé, des référendums ont, par exemple, bloqué des projets de tours ou imposé des modifications de plans de zones. Cela peut constituer un obstacle, car des projets nécessaires peuvent être ralentis par l’opposition publique (phénomène NIMBY). L’équilibre délicat que Genève doit gérer consiste à permettre suffisamment de développement (avec des politiques comme le Plan Directeur du PAV, négocié avec soin) tout en maintenant la qualité de vie et la mixité sociale.
Infrastructures et dynamiques transfrontalières : Un moteur plus local est l’amélioration de l’infrastructure – par exemple, la liaison ferroviaire CEVA (désormais complètement opérationnelle sous le nom de Léman Express) qui relie mieux Genève à ses banlieues et à la France. Cela a facilité le fait pour les gens de vivre un peu plus loin (même dans des communes françaises de l’autre côté de la frontière) et de faire la navette. Par conséquent, une partie de la demande s’est “échappée” vers la France où le logement est moins cher. Cependant, l’immobilier genevois reste soutenu par ceux qui veulent habiter à proximité et bénéficier des services suisses. La dynamique transfrontalière est intéressante : environ 100 000 travailleurs franchissent chaque jour la frontière depuis la France. Si des problématiques frontalières ou bilatérales avec l’UE venaient à entraver ce flux, cela pourrait stimuler la demande de logements à Genève. À l’inverse, si la France développe fortement ses propres zones frontalières (des projets de logements sont prévus à Annemasse, etc.), cela pourrait offrir un exutoire à la pression immobilière genevoise. Jusqu’ici, pourtant, le marché immobilier genevois demeure dans sa propre bulle de forte demande ; même une offre française abondante ne devrait pas faire baisser sensiblement les prix genevois, car de nombreuses personnes préfèrent résider en Suisse pour des raisons fiscales, éducatives et de qualité de vie (lorsqu’elles en ont les moyens).
Facteurs globaux et monnaie : À un niveau macro, la force du franc suisse joue un rôle. Un franc fort (ce que nous avons constaté – il s’est renforcé face à l’EUR et au USD récemment) eurocost.com rend les biens immobiliers à Genève encore plus chers pour les acheteurs étrangers en termes de devise, mais cela souligne également son attrait de valeur refuge. Les tendances économiques mondiales, comme l’intérêt des investisseurs pour les actifs réels en période d’incertitude, profitent à l’immobilier suisse. Toutefois, les événements géopolitiques (guerres, sanctions, etc.) peuvent aussi avoir des effets locaux – par exemple, le rôle de Genève dans le négoce de matières premières a explosé lorsque d’autres marchés sont devenus risqués, ce qui stimule indirectement la demande de bureaux. Ou encore, si la coopération internationale faiblissait, certaines fonctions de l’ONU pourraient être relocalisées (ceci reste hypothétique, mais c’est un risque à prendre en compte).

En somme, les moteurs du marché immobilier genevois sont principalement positifs – croissance de la population, richesse, économie stable, faibles taux d’intérêt – qui font tous grimper la demande. Les défis portent principalement sur l’offre et l’accessibilité : comment loger une population croissante sans exclure la classe moyenne, et comment développer l’infrastructure et les constructions dans un environnement géographique et politique restreint. Jusqu’ici, Genève a réussi à rester très attractive malgré son coût élevé. Les prochaines années devront relever ces défis à travers une planification urbaine soignée et peut-être une coopération régionale (avec le canton de Vaud et la France voisine) afin que le Grand Genève continue de prospérer.

Prévisions et perspectives pour les prochaines années

En regardant vers l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier genevois dans les prochaines années (jusqu’à la fin des années 2020) sont prudemment optimistes, avec des attentes de poursuite de la croissance mais à un rythme mesuré. La plupart des experts ne prévoient aucune correction drastique, mais plutôt une modération des tendances au fur et à mesure que le marché digère les récents changements. Voici à quoi s’attendre :

Prévisions pour l’immobilier résidentiel : Les prix de l’immobilier à Genève devraient continuer d’augmenter à court terme, mais probablement à un rythme annuel modéré à un chiffre. Les prévisions pour l’ensemble de la Suisse en 2025 annoncent une croissance de +3–4 % des prix résidentiels globalpropertyguide.com, et Genève, confrontée à une offre limitée, devrait au moins égaler ce chiffre. Les projections de Wüest Partner anticipent une hausse des prix des appartements privés d’environ 3,6 % en 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ce qui semble plausible pour le marché genevois si les conditions économiques restent favorables. Au-delà de 2025, si les taux d’intérêt diminuent encore, la demande des acheteurs pourrait se renforcer, mais tout gain sera limité par le plafond d’accessibilité. Genève affiche déjà des ratios prix/revenu élevés ; une hausse significative des prix pourrait même exclure les hauts revenus, donc l’équilibre naturel du marché pourrait être une croissance plus lente, à moins que les revenus n’augmentent en parallèle. Notre prévision : une croissance annuelle des prix d’environ 2–5 % par an pour les logements genevois en 2025 et 2026, à condition qu’aucun choc externe ne survienne. Les loyers devraient également augmenter, mais probablement plus lentement – peut-être de l’ordre de 1–3 % par an pour les loyers affichés – car de nouvelles offres (logements PAV, etc.) commenceront à arriver progressivement et les baisses de loyer de 2025 permettront de réajuster certains baux à un niveau plus bas globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Notamment, 2025 pourrait voir une croissance effective des loyers plus faible à cause de cette baisse du taux de référence realestate.juliusbaer.com (beaucoup de locataires bénéficieront d’une diminution de loyer), mais dès 2026 les hausses de loyers pourraient reprendre si l’économie reste solide et que la vacance reste extrêmement faible.
Prévisions pour l’immobilier commercial : Pour le secteur des bureaux, 2025–2027 sera un exercice d’équilibre entre la nouvelle offre et la demande. En 2025, nous prévoyons des conditions stables – un taux de vacance avoisinant les 6 %, des loyers prime pouvant grimper de 1 à 2 % supplémentaires compte tenu de la forte demande pour des espaces de qualité. En 2026–27, cependant, l’arrivée de ~250 000 m² de nouveaux bureaux mettra le marché à l’épreuve jll.com jll.com. Il est raisonnable d’anticiper une hausse temporaire de la vacance (éventuellement dans la zone des chiffres simples élevés). Les loyers de bureaux dans les secteurs prime pourraient se stabiliser ou même baisser légèrement si les propriétaires se livrent concurrence pour remplir les nouveaux immeubles. Les loyers secondaires pourraient quant à eux être sous pression si les locataires déménagent dans les nouvelles constructions. Cela étant dit, le marché genevois des bureaux a historiquement su absorber l’offre – souvent via l’expansion d’organisations internationales ou d’ONG qui profitent des nouveaux espaces disponibles. On peut s’attendre à un mouvement de « flight to quality » : des bureaux neufs, écologiques et performants se louent rapidement tandis que les anciens se vident (et pourraient être réaffectés en logements ou requalifiés). L’impact net sur la vacance pourrait donc être atténué si le stock obsolète est retiré du marché. Globalement, la valeur en capital des bureaux devrait rester solide dans le segment prime mais pourrait s’assouplir pour les biens plus anciens. Les investisseurs suivront de près les évolutions des taux de rendement; une légère hausse des rendements (de 3,0 % à 3,3 % pour les biens prime, par exemple) pourrait se produire si la vacance augmente et la croissance des loyers marque le pas, ce qui se traduirait par une faible baisse des prix. À l’inverse, si le contexte de faibles taux d’intérêt domine, les rendements pourraient rester bas.
Prévisions pour le commerce de détail : Le commerce prime (luxe) à Genève devrait rester très solide. Attendez-vous à de légères augmentations de loyers chaque année dans le segment du luxe (~1-3 %/an) et presque aucune vacance sur l’artère principale du luxe portugalbusinessesnews.com. Genève devrait maintenir son statut de destination mondiale du commerce de luxe dans le top 10. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait connaître des perspectives stables voire légèrement en amélioration avec la croissance économique et le retour du tourisme au niveau d’avant la pandémie. Mais l’e-commerce continuera à exercer une pression sur les surfaces physiques ; on pourrait observer une polarisation accrue : les meilleures zones commerciales prospèrent, les plus faibles peinent. Certains locaux commerciaux secondaires pourraient être convertis à d’autres usages (restauration, médical, etc.). Côté investissement, les rendements pourraient rester au niveau actuel (déjà relativement élevés pour le secondaire, bas pour le prime).
Prévisions pour l’industriel : L’offre en espaces industriels/logistiques restera très limitée. Nous anticipons une vacance toujours faible et des hausses de loyers dans ce segment. La demande pour la logistique du dernier kilomètre devrait continuer à croître avec l’e-commerce, mais Genève dispose de peu de marges pour construire de nouveaux entrepôts. Il est possible qu’une logistique urbaine à plusieurs niveaux émerge comme un créneau (à l’image de villes comme Paris). Pour les investisseurs, la pression sur les actifs disponibles pourrait entraîner une légère compression des rendements logistiques (conformément à une tendance mondiale). Les rendements de l’industriel à Genève pourraient ainsi se rapprocher de 5 % si les taux d’intérêt sont faibles et la concurrence importante.
Tendance des investisseurs étrangers : Avec une volatilité relative des marchés mondiaux, l’immobilier genevois devrait continuer d’attirer les capitaux institutionnels à la recherche de valeurs refuges. Nous n’anticipons pas de changements concernant la Lex Koller à court terme, donc l’achat direct de maisons par des étrangers restera limité. En revanche, l’investissement indirect étranger (par le biais de fonds ou d’acquisitions d’entreprises) pourrait augmenter, notamment dans l’immobilier commercial ou les projets de développement. Il est à noter que certains grands financements de développement (comme les parcelles du PAV) pourraient impliquer des partenaires internationaux en raison de l’ampleur des investissements requis.
Risques macroéconomiques : Une partie essentielle de toute prévision consiste à reconnaître les risques. Les risques potentiels pour la perspective immobilière genevoise incluent : une récession mondiale (qui pourrait réduire la demande de produits de luxe, supprimer des emplois d’expatriés et freiner l’expansion des entreprises), une forte hausse des taux d’intérêt (peu probable à court terme d’après les prévisions actuelles, mais une surprise inflationniste pourrait pousser les banques centrales à resserrer, ce qui nuirait à l’accessibilité), ou une crise financière (par exemple, une forte correction des marchés boursiers pourrait temporairement refroidir l’achat de logements haut de gamme). De plus, tout bouleversement géopolitique majeur touchant les secteurs clés de Genève (par exemple, des sanctions affectant le négoce de matières premières ou des problèmes liés au secret bancaire impactant la finance) pourrait avoir des répercussions sur l’occupation des bureaux. Côté résidentiel, une initiative politique intérieure comme un contrôle des loyers ou un grand programme de logements abordables pourrait modifier la dynamique du marché, mais aucune mesure n’est attendue imminemment hors des dispositifs existants.
Performance comparative : Il est utile de comparer la performance projetée de Genève à celle d’autres villes. Le marché de Zurich est également positionné pour une croissance modérée ; certains analystes estiment que Zurich pourrait ralentir un peu plus que Genève dans le logement, car Zurich a connu une hausse un peu plus marquée et dispose de plus de projets en cours dans la périphérie. D’autres villes suisses telles que Bâle ou Berne devraient enregistrer des tendances de prix plus stables (1-2% de croissance), car elles ne connaissent pas autant de contraintes d’offre. À l’échelle internationale, Genève pourrait surpasser certains marchés surchauffés (par exemple, si certaines grandes métropoles mondiales subissaient des corrections dues à la hausse des taux, Genève pourrait sembler plus stable en comparaison). Dans le classement Mercer 2024 du coût de la vie pour expatriés, Genève a été classée comme la ville la plus chère du monde eurocost.com – c’est une arme à double tranchant : cela souligne la force de la demande et de la monnaie, mais met aussi en évidence des problèmes d’accessibilité qui pourraient limiter les augmentations futures des loyers et des prix. Genève devrait maintenir ce statut de ville très coûteuse compte tenu des facteurs en jeu.

Dans l’ensemble, les prévisions pour l’immobilier à Genève confirment la poursuite de sa trajectoire à long terme : croissance stable, valeurs élevées et marché tendu. L’année 2025 devrait marquer une stabilité et une légère accélération – l’assouplissement des taux d’intérêt relançant l’activité. 2026-27 porteront sur la gestion de l’afflux de l’offre et la garantie de son absorption sans excès de vacance. Dès 2028 et au-delà, si la croissance démographique et de l’emploi se maintient, Genève pourrait à nouveau se retrouver en situation de sous-offre même après les projets actuels, relançant potentiellement un nouveau cycle de forte hausse des prix et loyers – mais ceci est plus lointain. À moyen terme, il faut s’attendre à une croissance saine mais maîtrisée. Comme l’a résumé une analyse d’UBS, « une économie stable, des taux hypothécaires bas et une offre limitée soutiendront la capacité des acquéreurs, mais une accessibilité tendue devrait limiter toute forte hausse des prix » globalpropertyguide.com. Cela résume le consensus : pas d’éclatement de bulle en vue, simplement un haut plateau progressant doucement.

Comparaison avec d’autres villes (Suisse et International)

Le marché immobilier genevois invite souvent à la comparaison avec ses homologues suisses mais aussi des villes internationales du fait de ses caractéristiques exceptionnelles. Ci-dessous, nous opposons Genève à Zurich et Lausanne (points de référence nationaux) et évoquons aussi sa position par rapport aux villes mondiales.

Genève vs. Zurich : Zurich est la plus grande ville de Suisse et sa capitale financière, tandis que Genève est la deuxième plus grande et un centre diplomatique. Ces deux villes dominent l’immobilier suisse en termes de prix. Début 2025, Zurich est légèrement plus chère que Genève pour les biens résidentiels, mais la différence est minime. Le prix moyen de transaction pour les appartements était d’environ CHF 21 110/m² à Zurich contre CHF 20 960/m² à Genève globalpropertyguide.com, donc presque à égalité. Les deux villes ont connu une croissance annuelle des prix similaire (environ 3–4% en glissement annuel) et font face à des taux de vacance résidentielle extrêmement bas (pratiquement 0% à Zurich et ~0,6% à Genève globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Les loyers sont également très élevés dans les deux villes : les loyers médians demandés avoisinent CHF 420/m²/an dans chaque ville globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ce qui constitue le niveau le plus élevé en Suisse. Zurich dispose toutefois d’une aire métropolitaine plus vaste et d’un développement plus important dans les quartiers périphériques, ce qui lui confère un volume de transactions légèrement supérieur et potentiellement plus de flexibilité pour se développer. Par exemple, la région du Glattal à Zurich compte de nouveaux projets résidentiels que Genève a moins d’espace pour reproduire. Du côté des bureaux, le marché zurichois est plus grand et a historiquement connu plus d’offres nouvelles, ce qui explique pourquoi la vacance des bureaux à Zurich (~5%) est un peu plus faible que celle de Genève (~6%) en 2024 realestate.juliusbaer.com. Les rendements locatifs dans les deux villes sont très faibles, Zurich présentant parfois les plus bas (par exemple, le rendement prime à Zurich est de 1,7% contre 2,1% à Genève pour le résidentiel globalpropertyguide.com). En somme, Genève et Zurich se partagent la vedette en tant que marchés les plus chers et les plus recherchés de Suisse. Le choix entre les deux dépend souvent des besoins personnels ou professionnels (milieu international et cadre du lac Léman à Genève vs. centre économique plus vaste à Zurich). Pour les investisseurs, les deux sont perçus comme stables ; Zurich peut offrir un peu plus de liquidité en raison de sa taille tandis que Genève, plus petite, offre des occasions plus rares.

Genève vs. Lausanne (et autres villes suisses) : Lausanne, également située sur le lac Léman à environ 60 km, est souvent la principale comparaison. L’immobilier à Lausanne est cher mais nettement moins cher qu’à Genève. Au 1er trimestre 2025, le prix moyen des appartements à Lausanne était d’environ 15 490 CHF/m² globalpropertyguide.com, soit environ 25% inférieur à celui de Genève. Les loyers sont également plus bas (médiane ~300 CHF/m²/an à Lausanne contre 420 à Genève globalpropertyguide.com). Le taux de vacance à Lausanne (~0,6%) reste très faible globalpropertyguide.com, mais est légèrement supérieur à celui de Genève dans certains segments, et Lausanne a un peu plus réussi à ajouter de nouveaux logements dans les communes environnantes. Autres villes suisses : Bâle et Berne sont nettement moins chères – Bâle autour de 13 000 CHF/m² pour les appartements et Berne ~11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Elles présentent également des taux de vacance un peu plus élevés (0,9% à Bâle globalpropertyguide.com, reflétant une offre un peu supérieure à la demande). Le tableau ci-dessous résume quelques chiffres clés :

Tableau : Indicateurs résidentiels clés dans les principales villes suisses (T1 2025)

Ville	Prix moyen d’un appartement (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Loyer médian demandé (CHF/m²/an) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Taux de vacance locative globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Zurich	CHF 21’110/m²	CHF 420/m²/an (≈35/m²/mois)	0,1%
Genève	CHF 20’960/m²	CHF 420/m²/an (≈35/m²/mois)	0,6%
Lausanne	CHF 15’490/m²	CHF 300/m²/an (≈25/m²/mois)	0,6%
Bâle	CHF 13’090/m²	CHF 260/m²/an (≈22/m²/mois)	0,9%
Berne	CHF 11’450/m²	CHF 270/m²/an (≈23/m²/mois)	0,5%

Sources : Wüest Partner via BNS (prix) globalpropertyguide.com ; Wüest Partner (loyers et vacance) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Comme le montre le tableau, Genève et Zurich constituent une catégorie à part en Suisse, avec Lausanne qui suit mais reste tout de même élevée. À titre de comparaison, le prix moyen national d’un appartement en Suisse est d’environ CHF 9 200/m² (à la mi-2025) investropa.com – soit moins de la moitié du niveau genevois – ce qui montre à quel point Genève est exceptionnelle dans le pays.

Comparaisons globales : À l’international, Genève se classe parmi les villes les plus chères du monde pour y vivre. En 2024, une enquête de référence sur le coût de la vie (EuroCost International) a même classé Genève n°1 mondial pour le coût de la vie des expatriés, légèrement devant Hong Kong eurocost.com. La force du franc suisse et les coûts du logement à Genève ont été des facteurs majeurs dans ce classement eurocost.com. Cela concorde avec les enquêtes Mercer et ECA qui placent systématiquement Genève dans le top cinq ou dix mondial. Concernant les prix de l’immobilier, Genève concurrence des villes comme Londres, New York, Paris, Singapour, Hong Kong dans le segment haut de gamme. Par exemple, l’immobilier de prestige à Genève à 23 700 $ par m² globalpropertyguide.com (équivalent en USD) est comparable au centre de Londres (25 000 $ par m² à Mayfair par exemple) et supérieur à celui de Paris (~18 000 $ par m²). C’est en dessous de lieux ultra-prestigieux comme Monaco (qui peut dépasser 50 000 € par m²), mais Genève n’est pas loin du sommet.

Cependant, le comportement du marché genevois diffère quelque peu des grands pôles financiers mondiaux. Il est plus petit et moins volatil. Genève n’a pas connu les envolées et les krachs spectaculaires observés dans certaines villes ; la courbe des prix a été une pente ascendante régulière. Lors de la crise financière mondiale de 2008–09, l’immobilier genevois n’a fléchi que légèrement avant de rebondir rapidement, alors que des marchés comme Dubaï ou Miami ont connu de fortes fluctuations. Cela souligne le caractère de valeur refuge de Genève. La présence d’organisations internationales et la stabilité suisse jouent le rôle d’amortisseur.

Autre point : comparée aux villes globales, Genève présente des contraintes strictes d’offre (semblables par exemple à Hong Kong ou Singapour où le foncier est limité). Mais contrairement à Hong Kong, la croissance démographique de Genève est plus lente et l’investissement spéculatif est freiné par la loi – ainsi, les prix à Genève, bien qu’extrêmement élevés, sont quelque peu plus liés à la demande réelle des utilisateurs.

Dans le segment du luxe, l’indice Luxury Property d’UBS (2025) a noté que les propriétés les plus haut de gamme autour du lac Léman (ce qui inclut le marché haut de gamme de Genève) ont enregistré des gains de prix cumulés de moins de 20% au cours des cinq dernières années, tandis qu’autour du lac de Zurich ils étaient de 30 à 40% ubs.com – indiquant que le marché du luxe genevois s’est développé un peu plus lentement, mais reste solide ubs.com ubs.com. À l’échelle mondiale, l’immobilier de luxe dans de nombreuses villes s’est refroidi en 2022–2023 alors que les taux d’intérêt augmentaient, mais l’offre ultra-faible de Genève a gardé le segment du luxe résilient avec une croissance modérée plutôt qu’un recul.

D’un point de vue investisseur, Genève est souvent comparée à des villes comme Vienne, Munich ou Tokyo, également connues pour leur stabilité et leurs faibles rendements. Toutes disposent de solides protections des locataires et d’une appréciation lente mais régulière. Genève se distingue même parmi elles par son caractère international unique et ses barrières réglementaires pour les acheteurs étrangers, ce qui la rend un peu unique.

En résumé, les indicateurs immobiliers de Genève sont comparables à ceux des grandes villes mondiales en termes de prix, mais la dynamique de marché reste typiquement suisse — fortement régulée, extrêmement stable, et caractérisée par des tendances progressives. Genève partage avec Zurich la marque suisse de la solidité. En Suisse, aucune autre ville ne réunit vraiment la combinaison de prix élevés, de faibles vacances et d’une demande internationale comme Genève (sauf Zurich). Pour quelqu’un qui envisage de s’installer en Suisse ou d’investir, le choix entre Genève et Zurich revient souvent au style de vie et au secteur d’activité (Genève pour le secteur international/public et les matières premières, Zurich pour la finance et la tech, grossièrement). Toutes deux surpassent les autres villes suisses en termes de coût. Et sur la scène mondiale, Genève occupe résolument une place parmi les villes les plus chères, surprenant souvent ceux qui ne s’attendent pas à ce qu’une petite ville puisse rivaliser avec Londres ou Hong Kong pour le prix de l’immobilier. Ceci est démontré par les classements mondiaux et le vécu des expatriés qui trouvent le logement et le coût de la vie à Genève remarquablement élevés eurocost.com.

Malgré ces coûts, Genève continue d’attirer entreprises et particuliers grâce à sa qualité de vie, sa sécurité et son importance stratégique. Tant qu’elle conserve ces atouts, elle devrait rester dans le peloton de tête tant au niveau national qu’international. Les comparaisons montrent au final que le marché immobilier de Genève reflète son statut : global, exclusif et robuste, avec des indicateurs de performance auxquels très peu de villes de cette taille peuvent prétendre.

Sources : L’analyse ci-dessus repose sur des données et des rapports d’agences immobilières suisses et de cabinets de recherche, notamment Wüest Partner (via le portail de données de la Banque nationale suisse), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ainsi que sur des évaluations internationales comme les classements 2024 de Mercer et d’EuroCost International eurocost.com. Les chiffres sur la vacance et les loyers proviennent de statistiques officielles (Office fédéral de la statistique) et de rapports de marché globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les informations sur le marché commercial proviennent des rapports JLL Suisse jll.com jll.com et du rapport immobilier T1 2025 de Julius Baer realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. L’ensemble de ces sources esquisse le portrait du marché genevois en 2025 et au-delà, tel que résumé dans ce rapport.

Marché immobilier de Genève 2025 : tendances, analyse & perspectives

Vue d’ensemble du marché immobilier de Genève en 2025