Marché immobilier dans l’Algarve au Portugal : 2025 et au-delà

Niveaux de prix : L’Algarve reste la deuxième région la plus chère du Portugal (après la région métropolitaine de Lisbonne) investropa.com. Fin 2024, le prix moyen de transaction en Algarve a atteint environ 2 966 € par mètre carré theportugalnews.com. À la mi-2025, les moyennes ont encore grimpé – environ 3 467 €/m² – reflétant une appréciation annuelle de 9 % à 14 % (selon la source de données et le mois) investropa.com investropa.com. Au sein de la région, la variation est importante (voir tableau ci-dessous). La zone du Triangle d’Or de Loulé (où se trouvent des stations balnéaires de luxe comme Quinta do Lago et Vale do Lobo) est la plus chère, avec une moyenne de 4 138 €/m² en 2024 theportugalnews.com. Les municipalités côtières prisées comme Lagos (3 460 €) et Tavira (haut de la fourchette 2 000 € à bas 3 000 €) affichent des prix élevés, tandis que des villes comme Faro, Albufeira et Portimão se situent entre 2 600 et 2 900 €/m² theportugalnews.com. Les zones les plus abordables sont généralement à l’intérieur des terres ou moins touristiques – par exemple les collines de Monchique (2 257 €/m²) investropa.com ou Alcoutim à la frontière espagnole (1 780 €/m²) investropa.com.

Prix moyen de vente et croissance par zone (2024) :

Tendances de la demande : La demande en Algarve est alimentée à la fois par les acheteurs nationaux et internationaux, ces derniers jouant un rôle particulièrement important.

Le tableau illustre l’hétérogénéité des prix en Algarve. Notamment, Albufeira et Portimão se sont refroidies en 2024 – Albufeira a même connu une légère correction de prix (–0,6 %) theportugalnews.com après des années de croissance, et la croissance de Portimão est tombée à un chiffre (moyen). Cela contraste avec les hausses à deux chiffres de Lagos et Tavira et la force continue du marché haut de gamme de Loulé. Cette divergence suggère qu’en 2024, les acheteurs se sont orientés vers des marchés émergents ou prestigieux (Lagos, Tavira) tandis que certains marchés auparavant très dynamiques ont marqué une pause. Cependant, début 2025, les trajectoires de prix restent globalement ascendantes. Même les marchés plus calmes devraient reprendre leur croissance car la demande persiste. Par exemple, en juin 2025, les prix à l’échelle de l’Algarve étaient encore en hausse d’environ 9–14 % sur un an investropa.com investropa.com, ce qui indique que la légère baisse à Albufeira pourrait avoir été temporaire ou localisée.

Types de biens : Les appartements et villas en Algarve affichent tous deux des prix élevés, en particulier dans les emplacements prisés. À la mi-2025, le prix moyen d’un appartement en Algarve avoisinait 4 150 €/m² (en hausse d’environ 6 % sur un an) tandis que la villa moyenne atteignait environ 4 650 €/m² (hausse de 8–10 % sur un an) investropa.com. Ces chiffres (issus d’une analyse de marché à mi-2025) sont au-dessus de la moyenne globale, reflétant l’attrait pour les biens recherchés – en particulier les constructions neuves ou celles situées dans des resorts de luxe – qui tirent les prix vers le haut. En effet, les développements de luxe dépassent souvent 5 000 € voire 6 000 € le m². Par exemple, les appartements neufs à Loulé affichent en moyenne près de 5 900 €/m² en prix demandé, et à Lagos environ 4 862 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Les villas à Lagos affichent un prix moyen demandé de 5 388 €/m², reflétant la prime pour l’espace et l’intimité portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. À l’inverse, certaines zones affichent des anomalies : par exemple, Castro Marim (Algarve orientale) présentait une demande moyenne très élevée pour les appartements (8 000 €/m² en 2023) en raison d’un petit nombre d’annonces haut de gamme, alors que les maisons y étaient en moyenne à seulement 3 627 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Cela montre que des facteurs locaux (comme un projet de copropriété de luxe unique) peuvent faire varier les moyennes dans les marchés plus petits.

Croissance par rapport aux années précédentes : La croissance des prix de l’immobilier en Algarve s’est accélérée de 2023 à 2024, défiant la tendance au ralentissement observée à Lisbonne et à Porto.

Paysage d’investissement

Principaux domaines d’intérêt pour les investisseurs : L’Algarve propose un mélange de zones de villégiature haut de gamme, de marchés urbains et de régions intérieures en plein essor qui attirent différents profils d’investisseurs :

• Le « Triangle d’Or » (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura dans la municipalité de Loulé, au centre de l’Algarve) reste un aimant pour les investisseurs immobiliers de luxe. Il se caractérise par des complexes de golf fermés, des villas valant plusieurs millions d’euros et des résidences de prestige. Les personnes internationales à haute valeur nette (HNWI) s’y concentrent pour l’exclusivité et les commodités – par exemple, les expansions en cours de Quinta do Lago, ou le plan de réaménagement d’1 milliard d’euros de Vilamoura World qui inclut une extension de la marina, un futur hôtel cinq étoiles, un centre équestre et même un parcours de golf conçu par Ernie Els essential-business.pt essential-business.pt. Ces projets visent à placer Vilamoura parmi les meilleures destinations de villégiature d’Europe au cours de la prochaine décennie essential-business.pt essential-business.pt. La confiance des investisseurs est forte : de grandes sociétés de capital-investissement et des promoteurs (Arrow/Norfin, etc.) soutiennent ces opérations, ce qui reflète l’optimisme à long terme sur l’immobilier touristique en Algarve.
• La régénération des villes telles que Faro, Olhão et Lagos offre de nouvelles opportunités. À Faro et Olhão, un important renouvellement urbain est en cours – des bâtiments historiques sont rénovés en hôtels-boutiques et en appartements modernes, les fronts de mer sont embellis, et des projets comme Quinta do Faro (une enclave de villas de style resort à la périphérie de Faro) attirent des acheteurs au-delà du traditionnel Triangle d’Or essential-business.pt essential-business.pt. Les appartements « Del Mar Waterfront » sur le front de mer de la marina d’Olhão (avec des unités autour de 1,4 million d’euros) montrent que même des villes autrefois négligées peuvent afficher des prix premium après modernisation essential-business.pt essential-business.pt. Lagos, déjà très prisée, continue de voir émerger de nouveaux complexes de copropriétés et des résidences hôtelières (par exemple, les W Residences Algarve à la frontière Albufeira/Lagos) pour répondre à une forte demande essential-business.pt essential-business.pt.
• Algarve oriental (Tavira, Vila Real de Santo António, Castro Marim) : Cette région, historiquement moins chère, est désormais clairement sur le radar des investisseurs. Tavira, comme indiqué, accueille des projets haut de gamme tels que « Nature and Community » (villas durables) idealista.pt et Atlantic Pines Residences près de Monte Gordo/Castro Marim, un projet de villas de luxe en bord de mer porté par la marque Marriott essential-business.pt essential-business.pt. L’Est de l’Algarve bénéficie d’un tourisme moins développé et d’un accès routier/ferroviaire amélioré, ce qui a réduit la distance (environ 30 minutes de l’aéroport de Faro à Tavira). Les investisseurs étrangers à la recherche de lieux plus calmes ou les chasseurs de bonnes affaires exclus du centre de l’Algarve achètent désormais ici, tablant sur un meilleur potentiel de croissance à mesure que la notoriété de l’Est augmente. L’énorme hausse des prix de 26 % à VRSA en 2024 theportugalnews.com illustre bien cet intérêt récent et tardif.
• Segments de niche : Les investisseurs explorent également des classes d’actifs alternatives en Algarve. Les résidences de marque sont une grande tendance – la région est considérée comme « l’épicentre » portugais du développement résidentiel de marque essential-business.pt. Il existe déjà 6 projets de résidences de marque achevés (souvent associés à des marques d’hôtels de luxe) en Algarve et 6 autres sont en projet essential-business.pt. Parmi les exemples figurent les Viceroy Residences at Ombria Resort (dans les collines de Loulé, axées sur l’éco-luxe, accès à environ 780 000 € pour un T1) essential-business.pt essential-business.pt et les W Algarve Residences (adjacentes à un hôtel W 5 étoiles, offrant des appartements de villégiature avec services). Ces produits séduisent les investisseurs souhaitant des locations sans tracas gérées par les opérateurs hôteliers et sont souvent éligibles à des programmes de partage de revenus locatifs. De plus, les communautés pour seniors et les résidences étudiantes commencent à intéresser les investisseurs en Algarve portugalhomes.com, étant donné le vieillissement de la population expatriée de la région et la présence d’établissements d’enseignement (comme l’Université de l’Algarve). Par exemple, le projet Vale da Amoreira à Faro inclut explicitement des composantes de résidence senior et d’hébergement étudiant dans son plan directeur idealista.pt idealista.pt – un signe de la demande anticipée dans ces segments.

Nouveaux développements & projets : Après un ralentissement des constructions à grande échelle post-2008, l’Algarve connaît une vague de nouveaux projets afin de répondre aux normes modernes et à la demande :

• L’urbanisation Vale da Amoreira (Faro) – mentionnée précédemment – est l’une des plus grandes jamais réalisées en Algarve, avec environ 1 461 nouveaux logements mis sur le marché par phases idealista.pt. Elle met l’accent sur la durabilité, avec un immense parc vert et un zonage à usage mixte pour créer un environnement de vie-travail idealista.pt idealista.pt. Ce projet devrait augmenter de manière significative le nombre de logements à Faro et vise à proposer des prix « raisonnables » pour attirer jeunes familles et professionnels, ce qui pourrait légèrement détendre la pression sur les marchés environnants d’ici 2025–2027.
• Vilamoura connaît une vaste expansion sur 10 ans, avec des projets tels que le développement Arcássia/Arcaya de Vilamoura qui s’étend sur 68 hectares essential-business.pt essential-business.pt. Ce nouveau « village » au sein de Vilamoura proposera une gamme de types de logements, un clubhouse et un hôtel cinq étoiles, le tout construit dans une démarche de durabilité (énergie solaire, recyclage de l’eau, etc.). Les premières phases ont déjà connu un fort taux de préventes. L’ampleur et la planification du projet témoignent de la confiance dans la demande pour des logements de qualité dans le secteur privilégié de l’Algarve.
• Complexes Hôteliers de Marque : Le Ombria Resort (dans les terres de Loulé) fait figure de pionnier en matière de luxe écologique, et sa première phase (avec l’hôtel et les résidences Viceroy) est presque terminée essential-business.pt. W Residences Algarve (près d’Albufeira) a ouvert en 2022/23 avec des appartements design qui se sont rapidement vendus, et des extensions sont désormais prévues grâce à ce succès essential-business.pt. Atlantic Pines dans l’est de l’Algarve est un autre complexe hôtelier remarquable à venir (alliant un hôtel Marriott à un petit nombre de villas ultra-luxueuses) essential-business.pt essential-business.pt.
• Projets Urbains de Luxe : Dans les villes existantes, de petits projets haut de gamme voient le jour. À Olhão, un ensemble de neuf appartements de luxe appelé Iris 3 a été lancé en mars 2025, mettant l’accent sur l’efficacité énergétique et le design moderne idealista.pt idealista.pt. À Tavira, de nouveaux condominiums-boutiques (par exemple, le projet Garden, Sunny, and Sky Villas) ont été annoncés, mêlant architecture contemporaine et espaces verts communs idealista.pt. Beaucoup de ces projets sont limités en nombre d’unités (moins de 50 appartements), mais ils contribuent collectivement à l’offre de biens haut de gamme.
• La réhabilitation de propriétés existantes est également un facteur clé. De nombreux investisseurs achètent de vieilles villas ou bâtiments à rénover, compte tenu de la rareté des terrains constructibles sur la côte. Par exemple, à Lagos et Carvoeiro, il est courant de voir d’anciennes propriétés modernisées pour la revente ou la location. Selon des experts du secteur, la régénération des actifs – plutôt que les seules constructions neuves – constitue une tendance marquante pour « augmenter la valeur » dans les secteurs de l’hôtellerie et du résidentiel essential-business.pt. Cela inclut la transformation de maisons de ville historiques en maisons d’hôtes ou résidences de luxe, ainsi que la mise à niveau de complexes anciens aux standards actuels du luxe.

Potentiel de rendement : L’attrait de l’Algarve pour l’investissement réside dans une combinaison de rendement locatif et de plus-value. Les rendements locatifs bruts actuels tournent autour de 5–6 % pour toute la région portugalbuyersagent.com. Les biens situés en zone touristique peuvent atteindre des rendements locatifs à court terme encore plus élevés (surtout pendant la haute saison estivale) s’ils sont exploités en location de vacances. Par exemple, les taux d’occupation des locations saisonnières dans les principaux lieux de l’Algarve atteignent souvent plus de 90 % pendant l’été portugalhomes.com portugalhomes.com, offrant ainsi aux investisseurs avertis une forte rentabilité saisonnière. (Cependant, des changements réglementaires récents ont suspendu la délivrance de nouveaux permis Alojamento Local dans de nombreuses zones – voir la section Juridique – ce qui pourrait limiter la croissance future de l’offre de locations touristiques à court terme et ainsi potentiellement préserver un taux d’occupation et des prix élevés pour les biens déjà autorisés.)

En termes de valorisation du capital, l’Algarve affiche un historique éprouvé : la valeur des biens immobiliers a fortement augmenté au cours de la dernière décennie, et même après la baisse causée par la pandémie, elle a atteint des sommets historiques en 2024 investropa.com investropa.com. Les investisseurs dans les villes côtières populaires ont enregistré des gains annuels à deux chiffres ces dernières années, même si la plupart des analystes prévoient une croissance plus modérée à l’avenir (chiffres simples, moyens à élevés), plutôt qu’une poursuite de la flambée insoutenable. Par exemple, Savills prévoit environ +4 % de croissance des prix en 2025 pour l’immobilier en Algarve, tandis que d’autres experts suggèrent jusqu’à ~7 %, en fonction de l’emplacement et du segment investropa.com. À plus long terme, une analyse détaillée prévoit une croissance annuelle des prix de 5 à 10 % jusqu’en 2030 pour la région investropa.com investropa.com, évoquant la demande internationale continue, la croissance du tourisme et la construction neuve limitée. Cette appréciation, combinée à des rendements locatifs d’environ 5 %, implique un potentiel de rendement total sain, avec des chiffres simples élevés ou doubles faibles chaque année, ce qui reste attrayant comparé à de nombreux marchés d’Europe occidentale.

Différentes zones et segments offrent des profils de rendement sur investissement (ROI) variés :

• Villas de luxe dans le Triangle d’Or – Rendement locatif plus faible (de nombreux propriétaires les utilisent comme résidences secondaires plutôt qu’en location), mais de solides plus-values à long terme et une forte liquidité à la revente grâce à la rareté des terrains disponibles.
• Appartements et villas touristiques à Albufeira/Lagos – Rendements locatifs élevés à court terme (surtout si la gestion est professionnelle pour les locations de vacances), avec une valorisation modérée. Ces biens peuvent offrir un flux de trésorerie si bien gérés.
• Zones émergentes (par ex. Est de l’Algarve, villes de l’intérieur) – Potentiel d’appréciation plus élevé à mesure que les infrastructures et la popularité augmentent, même si la demande locative reste pour l’instant saisonnière ou limitée. Par exemple, un investissement dans un appartement à Tavira pourrait rapporter environ 4 à 5 % actuellement, mais parier sur une nette hausse de valeur à mesure que Tavira monte en gamme.
• Hébergement commercial (hôtels, maisons d’hôtes) – Avec un tourisme record, le taux d’occupation des hôtels de l’Algarve et le RevPAR (revenu par chambre) sont solides. Certains investisseurs transforment de grandes villas en maisons d’hôtes de charme ou développent de petits hôtels ; le retour sur investissement peut être important si la croissance du tourisme se poursuit (le Portugal prévoit une augmentation du nombre de visiteurs en 2025 investropa.com investropa.com), mais ces investissements exigent une expertise opérationnelle et comportent des considérations réglementaires.

En résumé, le paysage d’investissement de l’Algarve en 2025 se caractérise par une forte demande pour de nouveaux projets, l’expansion du luxe et des développements lifestyle, et des rendements solides. Les risques tels qu’une hausse des taux d’intérêt ont été atténués par la forte prévalence des acheteurs au comptant dans la région (notamment dans le segment du luxe) investropa.com investropa.com, ainsi que par des étrangers obtenant des financements moins chers à l’étranger. Globalement, le sentiment des investisseurs est positif : selon les recherches de CBRE, on anticipe une augmentation de 15 % du volume d’investissement immobilier au Portugal au second semestre 2024 portugalbuyersagent.com. Les experts locaux considèrent unanimement l’Algarve comme un marché résilient et à forte demande pour un avenir prévisible investropa.com investropa.com.

Considérations légales et fiscales

Les investisseurs et acheteurs dans l’Algarve doivent naviguer dans le cadre juridique portugais et les récents changements de politique, notamment ceux qui concernent les acheteurs étrangers :

• Réglementations pour les acheteurs étrangers : Le Portugal n’impose aucune restriction à la propriété étrangère de biens immobiliers – les non-citoyens (y compris les acheteurs hors UE) peuvent acheter librement des biens immobiliers, et le processus d’achat/les droits sont les mêmes que pour les locaux. Les étrangers ont simplement besoin d’un Numéro d’Identification Fiscale portugais (NIF) et d’un compte bancaire local pour effectuer une transaction portugalhomes.com portugalhomes.com. Contrairement à certains pays, il n’y a pas d’interdiction pour les acheteurs étrangers ni de droits de timbre supplémentaires visant les investisseurs étrangers ; le Portugal a, au contraire, généralement accueilli favorablement les investissements étrangers. Cependant, les acheteurs potentiels doivent être conscients des démarches administratives (tous les contrats sont en portugais, exigences notariales, etc.) et il est conseillé de faire appel à un avocat local pour réaliser la vérification préalable (contrôles des titres de propriété, permis, privilèges) portugalhomes.com portugalhomes.com. Un changement réglementaire récent est survenu avec la loi “Mais Habitação” (2023), qui visait à répondre à la crise du logement : elle a suspendu les nouveaux permis de locations de courte durée (AL) dans les zones à forte densité (principalement urbaines et touristiques) guestready.com guestready.com. Cela signifie que, dans une grande partie de l’Algarve, les nouvelles demandes d’enregistrement pour des locations saisonnières d’appartements sont en suspens (les licences existantes sont maintenues). En outre, certaines municipalités (comme Lisbonne) ont commencé à imposer des limites locales (par exemple un plafond d’AL à un pourcentage du parc de logements) guestready.com rentalscaleup.com. En Algarve, les communes touristiques populaires pourraient appliquer des mesures similaires si le problème de l’accès au logement s’aggrave, bien qu’à partir de 2025 la suspension nationale reste la principale limitation. Les acheteurs envisageant de générer des revenus locatifs de courte durée doivent donc vérifier si le bien dispose déjà d’une licence AL ou si la réglementation locale permet l’octroi de nouvelles licences dans le secteur concerné. À l’inverse, le gouvernement a introduit des incitations pour encourager les propriétaires à basculer leurs biens en location longue durée, comme des avantages fiscaux (décrits ci-dessous).
• Avantages fiscaux pour les résidents étrangers : Le Portugal propose depuis longtemps le régime fiscal de Résident Non Habituel (RNH), qui a été un incitatif clé pour les retraités et professionnels étrangers. Selon le RNH original, les nouveaux résidents éligibles bénéficiaient d’un impôt forfaitaire de 10 % sur les pensions étrangères et d’un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus d’activités salariées provenant du Portugal dans certaines professions à haute valeur, pendant une période de 10 ans (avec exonération d’impôts sur de nombreux types de revenus étrangers comme les dividendes, dans certains cas) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Ce régime a considérablement allégé la pression fiscale pour les expatriés venus de pays à fiscalité plus élevée et a attiré des milliers de retraités aisés (notamment de France, du Royaume-Uni et de Scandinavie) et des “travailleurs à distance” au Portugal depuis sa création. Notamment, le gouvernement a décidé de réformer le RNH à partir de 2024/2025 en introduisant ce qui est communément appelé « RNH 2.0 ». Le nouveau programme, baptisé officiellement « Incitation fiscale à l’innovation scientifique et technologique » (IFICI), propose toujours des avantages fiscaux généreux mais vise les professionnels hautement qualifiés et entrepreneurs dans des secteurs comme la tech, l’ingénierie, et la recherche médicale globalcitizensolutions.com tytle.io. Le RNH 2.0 devrait être lancé début 2025 et offrira un régime fiscal réduit de 10 ans aux personnes éligibles, probablement sous condition de travailler ou de lancer des projets innovants au Portugal investropa.com. Les modalités exactes diffèrent de l’ancien RNH, mais l’objectif reste de « continuer à attirer des professionnels qualifiés et des investisseurs » grâce à un traitement fiscal avantageux investropa.com. Pour l’Algarve, qui est plus prisée par les retraités (qui bénéficiaient du RNH sur les pensions), les changements signifient que les futurs retraités ne profiteront peut-être plus du même avantage, sauf s’ils sont devenus éligibles avant la date limite. Cependant, les titulaires actuels du RNH conservent leur statut pour le reste de leur période de 10 ans. De plus, le régime fiscal général portugais reste attrayant : il n’y a pas d’impôt sur la fortune, pas d’impôt sur les successions entre proches, et les taux de la taxe foncière (IMI) sont relativement bas (souvent 0,3–0,5 % de la valeur par an pour les propriétés urbaines). En outre, la taxe sur les plus-values immobilières pour les non-résidents est fixe à 28 % sur le profit (pour les résidents, seule 50 % de la plus-value est imposée au barème progressif) – les investisseurs choisissent souvent de conserver le bien sur le long terme ou de réinvestir dans l’immobilier afin d’obtenir des exonérations.
• Taxes sur les transactions immobilières : Les acheteurs en Algarve doivent prévoir les coûts d’achat standards. La Taxe de Transfert de Propriété (IMT) est la plus importante, avec des taux qui varient en fonction du prix et de l’usage du bien. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, l’IMT peut atteindre 7,5 à 8 % du prix d’achat pour les biens de grande valeur (il s’agit d’un barème progressif ; les résidences principales bénéficient d’un taux effectif légèrement inférieur et d’une exonération en dessous d’environ 97 000 €). Il existe également un droit de timbre fixe (Imposto de Selo) de 0,8 % sur le prix d’achat portugalhomes.com portugalhomes.com. Ces coûts sont à la charge de l’acheteur à la signature. La taxe municipale annuelle (IMI), comme indiqué, est prélevée par les communes ; en Algarve, elle se situe généralement autour de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale du bien (qui est généralement inférieure à la valeur marchande). Certaines municipalités proposent de petites réductions d’IMI pour les biens économes en énergie ou destinés à la location longue durée, en cohérence avec les objectifs de durabilité. Il est à noter que le Portugal n’impose pas de « surtaxe annuelle pour propriétaires étrangers » ou équivalent – les taxes foncières sont les mêmes pour tous.
• Législation sur les propriétaires et la location : Les récentes modifications de la loi sur la location dans le cadre de « Mais Habitação » visent à stimuler les locations de longue durée. Par exemple, les propriétaires qui convertissent des locations de courte durée en baux de longue durée d’ici la fin de 2024 peuvent bénéficier d’une réduction du taux d’imposition à 5 % sur les revenus locatifs (au lieu de 28 %) pendant cinq ans yes.consulting yes.consulting. De plus, des incitations comme des réductions de TVA sur les travaux de rénovation et des procédures de licence simplifiées pour les conversions résidentielles sont en place afin de mettre davantage de logements vacants sur le marché yes.consulting. Le gouvernement a également renforcé la protection des locataires, en limitant par exemple l’augmentation des loyers des anciens baux et en proposant de payer les propriétaires pour louer les biens à des tarifs abordables. Bien que ces mesures ne restreignent pas directement les investisseurs, elles reflètent un changement de politique visant à encourager la stabilité du marché locatif. Les opérateurs de locations de courte durée attendent d’éventuelles révisions – d’ici fin 2024, un nouveau décret-loi a été proposé pour abroger certaines restrictions sur la location de courte durée de la loi précédente shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, suite au changement d’administration politique. Ainsi, les investisseurs potentiels sur Airbnb en Algarve doivent se tenir informés de l’évolution de la réglementation locale (les conseils municipaux ont désormais davantage de prérogatives pour désigner les zones de location « à haute densité »).

En résumé, le Portugal demeure favorable aux investisseurs en matière de droits de propriété et de fiscalité, mais la fin de la voie immobilière du Golden Visa et les nouvelles réglementations en matière de location marquent un tournant vers une priorité donnée à l’accessibilité du logement. Les acheteurs étrangers en Algarve peuvent toujours bénéficier d’avantages fiscaux attractifs (notamment dans le cadre des régimes RNH) et ne rencontrent aucun obstacle direct à l’achat. Il est conseillé aux acheteurs de consulter des conseillers fiscaux portugais afin d’optimiser la structure de leur investissement – que ce soit via le nouveau RNH 2.0 pour un entrepreneur technologique déménageant en Algarve, ou par l’intermédiaire d’une société portugaise pour des investissements locatifs (les structures d’entreprise peuvent parfois réduire la fiscalité effective sur les revenus locatifs et faciliter la planification successorale). Comme toujours, il est indispensable d’effectuer une vérification juridique approfondie et de bien comprendre le coût total de la propriété (taxe d’achat, taxe annuelle, éventuelles charges de copropriété) pour réussir son investissement sur le marché immobilier de l’Algarve portugalhomes.com portugalhomes.com.

Démographie des acheteurs et des locataires

Qui achète en Algarve ? L’Algarve dispose d’un marché immobilier véritablement international. Les acheteurs étrangers ont une présence cruciale à tous les niveaux de prix. En 2024, les ressortissants étrangers représentent plus de 50 % de tous les investissements immobiliers en Algarve idealista.pt, une proportion bien supérieure à la moyenne nationale d’environ 12 % theportugalnews.com theportugalnews.com. La région est depuis longtemps populaire auprès des Britanniques, et malgré les complications liées au Brexit (comme la limite de visa de 90 jours), les Britanniques restent le plus grand groupe étranger d’acheteurs, avec environ 65 % des achats du segment luxueux en Algarve ces dernières années investropa.com investropa.com. Les acheteurs britanniques vont des retraités acquérant des villas de vacances aux familles qui s’installent pour une vie ensoleillée (utilisant souvent le visa D7 portugais ou le programme de mobilité Royaume-Uni-Portugal pour des séjours prolongés).

Au cours des dernières années, les acheteurs nord-américains (notamment américains) ont nettement augmenté. Attirés par la sécurité, la relative accessibilité financière et le climat du Portugal, les Américains ont été qualifiés de “nouvelle vague” sur le marché de l’Algarve investropa.com. La force du dollar américain en 2022-2023 et une couverture médiatique importante sur les visas/perks fiscaux portugais ont incité de nombreux Américains à investir dans des logements en Algarve. Selon un rapport, les Américains représentent aujourd’hui environ 10 % des acheteurs étrangers au Portugal (contre presque aucun il y a dix ans) bloomberg.com bloomberg.com, beaucoup préférant les zones de villégiature et les villages pittoresques de l’Algarve à la vie citadine. Les acheteurs canadiens sont moins nombreux mais présents, certains ayant été attirés après que l’interdiction d’achat de propriétés étrangères au Canada a rendu les marchés étrangers plus attractifs.

Les Européens du Nord et du Centre restent très actifs : les Allemands ont en fait dépassé les Britanniques dans la clientèle de certaines agences idealista.pt – Engel & Völkers note les Allemands, les Britanniques et les Belges comme les trois principales nationalités investissant dans l’immobilier en Algarve idealista.pt. Les Allemands et les Néerlandais cherchent souvent la région de l’Algarve occidental (Lagos, Sagres) ou des zones plus calmes pour leurs résidences secondaires ; beaucoup accordent de l’importance aux critères durables et figurent parmi les acheteurs d’éco-resorts comme Ombria. Les Français, venus en nombre au Portugal au milieu des années 2010 (attirés alors par la retraite défiscalisée grâce au RNH), investissent également en Algarve, bien que leur attention se soit en partie portée vers Lisbonne. On retrouve toutefois des retraités français dans les environs de Portimão et Tavira, profitant de coûts de la vie plus bas que sur la Côte d’Azur avec un climat similaire. Les Scandinaves et les Irlandais représentent des contingents plus modestes mais réguliers, préférant souvent des communautés d’expatriés établies (par exemple, Vilamoura compte une importante communauté irlandaise).

Fait crucial, les acheteurs portugais ne sont pas absents. La demande locale provient de deux principaux groupes : les résidents de l’Algarve cherchant à évoluer ou à déménager (souvent travaillant dans le tourisme ou les services), et les investisseurs nationaux ou propriétaires de résidences secondaires de Lisbonne/Porto qui achètent des biens en Algarve pour un usage de vacances ou pour de l’Airbnb. La présence d’acheteurs portugais est évidente dans les ventes en phase initiale des nouveaux projets (où des investisseurs locaux s’emparent parfois d’unités pour les revendre ou les louer) essential-business.pt essential-business.pt. Cependant, étant donné le niveau des prix en Algarve par rapport aux revenus locaux, de nombreuses familles portugaises ont du mal à rivaliser avec les capitaux étrangers, surtout dans les zones côtières. Le revenu annuel moyen au Portugal est modeste (~20k€), rendant une villa à 500k€ inaccessible sans apport provenant de biens immobiliers antérieurs ou d’un héritage. Ainsi, les acheteurs locaux tendent à se concentrer sur des appartements ou maisons plus petits dans des paroisses moins touristiques, ou à recourir à des crédits bancaires (qui, avec des taux ~3,5–4% en 2025 investropa.com investropa.com, sont désormais plus coûteux qu’il y a quelques années). Il est révélateur qu’entre 2011 et 2021, alors que la population du Portugal n’a augmenté que de 5%, la population résidente étrangère a augmenté de 37% theportugalnews.com theportugalnews.com – cet afflux a fortement contribué à la diversification de la demande de logements. Essentiellement, le profil des acheteurs en Algarve est désormais principalement international, bien que l’offre (du super-luxe aux appartements modestes) permette une activité de divers groupes démographiques.

Motivations des acheteurs : Différents groupes d’acheteurs ont des motivations variées :

• Style de vie & Retraite : Un important moteur – de nombreux Européens dans la cinquantaine ou la soixantaine choisissent l’Algarve pour prendre leur retraite ou une semi-retraite, citant le climat ensoleillé (plus de 300 jours de soleil/an), les plages, le golf et la qualité des soins de santé. Ils recherchent souvent des villas de plain-pied ou des appartements modernes avec vue sur la mer. Ces acheteurs prévoient généralement de passer la majeure partie de l’année en Algarve et de s’intégrer à la communauté locale (clubs de golf, événements sociaux, etc.). L’Algarve figure régulièrement en tête des classements sur la qualité de vie des expatriés.
• Résidences secondaires/Utilisation de vacances : Certains étrangers achètent uniquement pour disposer d’une maison de vacances (avec éventuellement un peu de location lorsqu’ils sont absents). Ils recherchent la simplicité du « lock-up-and-leave », la proximité de la plage et un entretien minimal – d’où la popularité des appartements en résidence ou des maisons de ville avec gestion locative. Cette catégorie inclut non seulement les Britanniques et Européens, mais aussi des Brésiliens aisés, des acheteurs du Moyen-Orient et d’Asie acquérant dans le cadre du Golden Visa (jusqu’à sa fin) et pour leur propre plaisir.
• Investissement et revenus locatifs : Un nombre considérable achète principalement dans une optique d’investissement. Ils sont attirés par la stabilité du marché immobilier portugais et les rendements touristiques de l’Algarve. Ces acheteurs n’ont pas forcément l’intention de beaucoup profiter eux-mêmes du bien. Exemples : un investisseur néerlandais qui achète un immeuble d’appartements touristiques à Albufeira pour les louer, ou un investisseur portugais de Porto qui achète quelques unités dans un nouveau projet à Lagos pour les revendre plus tard. Les investisseurs institutionnels arrivent également – 2023 a vu certains fonds immobiliers et groupes hôteliers acquérir des actifs dans l’Algarve, preuve de la confiance dans les rendements à long terme essential-business.pt.
• Télétravail et déménagement : Avec la normalisation du travail à distance, de nombreux jeunes professionnels (trentenaires ou quadragénaires, souvent en famille) se sont installés en Algarve pour une meilleure qualité de vie. Ces « digital nomads » ou « executive nomads » commencent souvent par louer, mais certains décident d’acheter, d’autant plus que le Portugal a introduit fin 2022 un visa spécial Digital Nomad permettant de rester un an (renouvelable) pour les travailleurs à distance atteignant certains seuils de revenus. Ils privilégient les emplacements centraux avec une bonne connexion Internet et un accès aux écoles internationales (s’ils ont des enfants). Des zones comme Lagos, ou près de Faro (pour la connexion aéroportuaire), et Loulé ont vu de telles implantations. Comme le confirment les agents immobiliers, le nouveau profil d’acheteur est « plus jeune… avec des digital nomads et des acheteurs avertis » recherchant non seulement une résidence de vacances mais aussi une maison à l’année générant potentiellement des revenus essential-business.pt. Leur motivation combine mode de vie et flexibilité – ils souhaitent des propriétés servant de maisons confortables mais pouvant aussi être louées en cas de départ.

Qui loue en Algarve ? On peut diviser le profil des locataires entre locataires longue durée et locataires court terme/vacanciers :

• Locataires à long terme (12 mois ou plus) : Ce groupe comprend les résidents locaux qui ne peuvent pas se permettre d’acheter (en raison de l’écart entre les prix et les revenus) – par exemple, les jeunes professionnels, les travailleurs du secteur des services, les enseignants, etc. Beaucoup d’entre eux ont été contraints de s’installer à l’intérieur des terres ou dans des villes moins touristiques pour trouver des loyers abordables, car les loyers sur la côte ont flambé. Par exemple, les locaux à Albufeira vivent souvent à Loulé ou Algoz et font la navette. Un autre segment de locataires à long terme est constitué des expatriés et nomades numériques qui souhaitent tester la vie en Algarve sans acheter immédiatement. Ils louent des appartements ou des villas avec des contrats annuels. Les nationalités ici sont très variées : on peut trouver une famille allemande louant à Carvoeiro pour quelques années, ou un travailleur américain à distance louant à Tavira. La demande des expatriés pour des locations longue durée a augmenté, car certains viennent pour des missions temporaires (par exemple, des employés d’entreprises technologiques profitant des visas de talents portugais) ou des retraités préférant louer avant d’acheter. La population étudiante en Algarve (par exemple à l’Université de l’Algarve à Faro/Portimão) contribue également à la demande locative dans ces villes, même si elle loue souvent des chambres plutôt que des appartements entiers. D’un point de vue démographique, les locataires à long terme en Algarve vont des étudiants/professionnels de 20 ans aux retraités qui choisissent de louer plutôt que d’acheter (parfois pour la flexibilité ou parce qu’ils ne résident qu’une partie de l’année). Cependant, le manque d’offre est problématique – l’Algarve affichait l’un des plus faibles taux de disponibilité de logements locatifs au Portugal en 2023, car une grande partie du parc est consacrée à la location de courte durée. Cela a conduit à des appels de politiques incitant les propriétaires à proposer des baux de longue durée. La réponse du gouvernement, comme mentionné, a été des incitations fiscales pour la transformation en baux longs.
• Locataires de courte durée / vacances : Ce sont les vacanciers et visiteurs saisonniers qui affluent en Algarve, se comptant par centaines de milliers chaque été. Il s’agit en général de touristes internationaux (Royaume-Uni, Allemagne, France, Irlande, etc.) ou de Portugais du nord venant passer des vacances à la plage. Ils louent des villas ou des appartements à la semaine. Cette catégorie inclut de plus en plus les travailleurs à distance en séjours moyens – par exemple, une personne de Londres travaillant à distance pendant 3 mois depuis l’Algarve et louant un Airbnb pour cette période. L’attrait de l’Algarve pour ces locataires est immense – en 2023, elle représentait plus d’un quart de toutes les nuitées touristiques au Portugal portugalbuyersagent.com. Le profil des locataires de courte durée est large : familles, groupes de golfeurs, nomades numériques “en transition”, retraités en long séjour hivernal, etc. Ces locataires remplissent les caisses des propriétaires de biens d’investissement mais signifient aussi que, pendant l’été, très peu de logements sont disponibles pour les locaux.

Niveaux de revenu : Les acheteurs en Algarve ont tendance à être aisés par rapport à la population portugaise moyenne. De nombreux acheteurs étrangers achètent comptant ou avec des acomptes importants. Par exemple, un couple d’Europe du Nord typique, prenant sa retraite en Algarve, peut vendre sa maison sur un marché cher (Londres, Paris, Stockholm) et disposer de fonds suffisants pour acheter une maison à 400 000 € en Algarve sans emprunter. De même, les acheteurs américains sont souvent relativement riches, considérant les propriétés en Algarve comme faisant partie de leur portefeuille d’investissement ou comme résidence secondaire. Dans le segment du luxe, des individus ultra-fortunés (UHNWI) d’Europe, du Moyen-Orient ou d’Asie sont entrés sur le marché de l’Algarve pour obtenir des propriétés emblématiques – des villas à Quinta do Lago ou des demeures en falaise pouvant dépasser les 10 millions d’euros. Ces acheteurs restent souvent anonymes (utilisant des sociétés ou des fonds) et sont attirés par l’exclusivité (il n’est pas rare d’apercevoir des célébrités dans les complexes touristiques).

Du côté des locataires, les locataires de longue durée ont des niveaux de revenu variés. Les travailleurs locaux gagnent généralement des salaires modestes (1 000 à 1 500 € par mois est courant pour les emplois de service), ce qui rend difficile le paiement de loyers qui dépassent désormais souvent 800 € pour un appartement d’une chambre dans de nombreuses villes d’Algarve. Cet écart d’accessibilité est devenu un problème social. Les expatriés qui louent à long terme ont généralement des revenus plus élevés ou des pensions étrangères – par exemple, un retraité britannique avec 2 000 £/mois peut se permettre un loyer de 800 € sans difficulté. Les nomades digitaux qui louent peuvent toucher des salaires étrangers (50 000 $ et plus), ce qui leur permet de payer plus de 1 000 €/mois pour un bel appartement, ce qui est élevé selon les standards locaux. Les locataires de vacances à court terme couvrent tous les niveaux de revenu : les voyageurs au budget limité loueront des appartements simples, tandis que les touristes aisés opteront pour des villas de luxe à 5 000 €/semaine. Le point commun est que pratiquement tous apportent de l’argent extérieur dans la région, contribuant à l’économie locale (et, indirectement, à l’augmentation du coût du logement).

Récapitulatif des motivations : En résumé, les acheteurs et locataires en Algarve sont motivés par : le climat (hivers doux, étés chauds), le mode de vie (plages, golf, sécurité, anglais largement parlé), les avantages financiers (appréciation des biens, rendement locatif, incitations fiscales), et des facteurs personnels (retraite, famille, flexibilité au travail). La durabilité devient également un facteur – certains acheteurs recherchent expressément des maisons écoénergétiques avec panneaux solaires, etc., et les promoteurs réagissent avec des constructions plus vertes. La proximité des commodités telles que les écoles internationales (il y en a quelques-unes en Algarve) peut motiver les choix d’emplacement des familles plus jeunes. De plus, les tendances post-COVID à valoriser l’espace et la nature ont renforcé l’attrait de l’Algarve par rapport aux villes denses – un facteur qui explique probablement une partie du changement démographique (jeunes professionnels en télétravail optant pour l’Algarve plutôt que Lisbonne, par exemple).

Perspectives d’avenir (2026–2028)

Prévisions de prix : Les perspectives pour les prix de l’immobilier en Algarve jusqu’en 2026–2028 sont globalement positives, avec une croissance modérée attendue. Même si les hausses annuelles à deux chiffres des dernières années pourraient ralentir, les experts prévoient une appréciation continue. L’estimation prudente de Savills de +4 % pour 2025 investropa.com reflète probablement la hausse des taux d’intérêt et la prudence économique mondiale, mais d’autres analystes anticipent une croissance comprise entre un chiffre moyen et élevé (5–10 % par an) à moyen terme investropa.com investropa.com. Un consensus pourrait être que les prix augmenteront d’environ 5 % par an en 2026–2027, sauf choc majeur. Cela est soutenu par des facteurs fondamentaux :

• Contraintes d’offre : Même si la construction neuve progresse, elle demeure bien inférieure aux niveaux historiques. Environ 20 000 nouveaux logements ont été construits à l’échelle nationale en 2022, contre 200 000/an dans les années 2000 investropa.com investropa.com, et l’Algarve dispose d’un littoral limité à développer. Même avec des projets comme Vale da Amoreira, la demande risque de dépasser l’offre pendant des années, ce qui mettra une pression à la hausse sur les prix.
• Demande continue : L’économie portugaise devrait croître d’environ 2 % par an de 2024 à 2026 investropa.com investropa.com, offrant un environnement stable. Plus important encore, la demande internationale devrait rester forte. L’attrait de l’Algarve pour les Nord-Européens et désormais les Américains est structurel – tant que la région reste sûre, accueillante et attrayante, il y aura un flux constant d’acheteurs. Par ailleurs, l’instabilité politique ou la hausse de la fiscalité ailleurs (par exemple, certains acheteurs citent l’augmentation de la taxe sur la résidence secondaire en France ou l’instabilité dans certaines régions des États-Unis) pourrait amener plus d’acquéreurs au Portugal.
• Amélioration des conditions de financement : D’ici 2025, des signes d’allègement apparaissent dans la politique monétaire – la Banque centrale européenne a commencé à baisser les taux d’intérêt (apparemment autour de ~2 % à la mi-2025 contre un pic à 4 %) investropa.com investropa.com. Les taux d’intérêt hypothécaires au Portugal sont retombés sous les 4 % investropa.com. Si cette tendance se poursuit, le financement deviendra plus abordable d’ici 2026, ce qui pourrait potentiellement ramener davantage d’acheteurs de la classe moyenne sur le marché (en particulier les locaux ou les expatriés ayant besoin d’un prêt hypothécaire). Cela pourrait stimuler encore la demande, notamment dans les segments qui avaient ralenti en raison du coût du financement.

Évolutions de la demande : Nous anticipons certains changements dans les préférences de la demande dans les prochaines années :

• Durabilité & efficacité énergétique : Les acheteurs (notamment les plus jeunes et ceux d’Europe du Nord) accordent une importance croissante à la durabilité. D’ici 2026–2028, les logements équipés de panneaux solaires, d’une bonne isolation et de certifications énergétiques devraient bénéficier d’une prime ou se vendre plus rapidement. Les nouveaux programmes mettent déjà en avant les caractéristiques écologiques, et les initiatives de l’UE en faveur des logements économes en énergie (comme d’éventuelles obligations de rénovation) influenceront également l’Algarve. Nous pourrions voir davantage d’éco-resorts et de villas de luxe autonomes commercialisés auprès d’investisseurs sensibles à l’environnement. La résilience climatique sera également un critère – par exemple, les biens situés sur des falaises ou en bord de mer à faible altitude pourraient faire l’objet de plus de vigilance ou nécessiter des mesures de protection, alors que les acheteurs tiennent compte de l’élévation du niveau de la mer et de l’érosion à long terme. Les autorités locales investissent dans l’entretien des plages (par exemple, 1,5 million d’euros ont été alloués en 2025 pour le réensablement d’une plage de l’Algarve) theportugalnews.com theportugalnews.com, preuve de la prise de conscience des impacts du climat.
• Influence des nomades digitaux : L’Algarve va probablement répondre encore davantage aux besoins des travailleurs à distance. Attendez-vous à une croissance des espaces de coworking et peut-être à des développements de co-living d’ici 2026. Des villes comme Lagos et Portimão pourraient voir naître des “hubs pour nomades digitaux” – par exemple, des complexes d’appartements avec des salons de travail communs et des options de location mensuelle. Le gouvernement portugais pourrait affiner encore ses options de visa pour attirer les professionnels en télétravail (en s’appuyant sur le visa nomade digital d’un an actuellement en place). Cela pourrait amener une population plus jeune sur le marché de la location longue durée et même de la vente (certains nomades deviennent résidents permanents). Comme l’a noté un expert local, le marché “est plus jeune” maintenant, avec des nomades exécutifs cherchant à la fois un mode de vie et des retours sur investissement essential-business.pt. D’ici 2028, cette tendance devrait s’accentuer, augmentant potentiellement la demande pour des appartements modernes de taille moyenne avec une bonne connexion Internet et un espace de bureau.
• Conséquences de la fin du Golden Visa : Avec la disparition du Golden Visa, le profil des investisseurs pourrait légèrement évoluer – moins de Chinois, de Russes (ils n’étaient jamais très nombreux en Algarve comparé à Lisbonne, mais ils étaient présents) et davantage d’Américains et d’Européens utilisant d’autres visas. Les acheteurs britanniques après le Brexit continueront à trouver des solutions via le D7 ou en achetant comme non-résidents et en visitant dans les limites autorisées. Le Golden Visa avait déjà commencé à se tourner vers les investissements en fonds avant 2024 ; sa fermeture pourrait en fait rediriger une partie du capital étranger vers des fonds immobiliers ou des structures similaires à des SCPI ciblant l’immobilier portugais (puisque l’achat direct ne donne plus accès à un visa, certains pourraient choisir des véhicules d’investissement gérés s’ils souhaitent néanmoins être exposés au marché). L’effet net attendu sur la demande devrait être neutre à légèrement négatif, mais manifestement cela n’a pas encore affecté l’appétit des acheteurs investropa.com investropa.com.
• Résilience du segment luxe : Les propriétés ultra haut de gamme en Algarve (catégorie à plus de 5 M€) devraient continuer à montrer une certaine stabilité et même une croissance des prix. Knight Frank et d’autres agences citent souvent l’Algarve parmi les principales destinations mondiales de résidences secondaires, ce qui signifie que la demande de clients à très haut revenu a une part “d’acquisition trophée” et reste moins sensible aux cycles économiques. Avec six nouveaux projets de résidences de marques à venir, l’offre haut de gamme va augmenter, mais celles-ci sont en général facilement absorbées par les investisseurs internationaux. Par exemple, les nouvelles Ritz-Carlton Reserve Residences prévues au sud-ouest de l’Algarve (scénario hypothétique) pourraient attirer des acheteurs du Moyen-Orient ou d’Asie qui n’auraient peut-être jamais envisagé l’Algarve auparavant. L’arrivée de plus de marques 5 étoiles (Viceroy, W, Six Senses en rumeur, etc.) d’ici 2026 va asseoir davantage la réputation de l’Algarve dans le secteur du tourisme et de l’immobilier de luxe, alimentant ainsi ce segment.
• Initiatives de logement abordable : D’un autre côté, d’ici 2026, nous pourrions voir certaines initiatives gouvernementales ou privées pour davantage de logements abordables en Algarve. La crise du logement a été reconnue ; si des projets comme Vale da Amoreira à Faro livrent des logements à prix moyens, cela pourrait permettre une plus grande participation de la classe moyenne locale au marché. Le programme de location du gouvernement (proposant de louer des logements privés inoccupés pour sous-location comme logements abordables) pourrait gagner du terrain. Ceux-ci pourraient augmenter modestement l’offre sur le segment inférieur et contenir légèrement la croissance des prix d’entrée de gamme (par exemple, plus d’appartements à moins de 200 000 € pour les locaux). Cependant, ces mesures risquent de ne pas modifier radicalement la tendance générale à la hausse des prix compte tenu de l’ampleur de la demande.

Perspectives de l’offre : Le portefeuille de projets en cours indique que 2025-2028 verra plus d’achèvements que les cinq années précédentes. Il est probable que nous verrons :

• Achèvement des extensions de Vilamoura (extension de la marina terminée en 2025 essential-business.pt, nouveaux villages résidentiels d’ici 2027).
• Avancement du mégaprojet de Faro – possiblement les premières phases de logements livrées d’ici 2026, ajoutant quelques centaines d’unités sur le marché ainsi qu’un gigantesque parc qui pourrait rendre Faro plus attractive.
• Plusieurs ouvertures d’hôtels et de resorts : par exemple, l’hôtel du Ombria Resort (2025), un nouveau Marriott dans l’est de l’Algarve (dans le cadre d’Atlantic Pines) vers 2026, etc., qui stimulent indirectement la valeur immobilière autour en valorisant la région.
• Améliorations des infrastructures : La région pourrait bénéficier d’améliorations des transports (on parle depuis longtemps d’un meilleur service ferroviaire, voire d’une liaison ferroviaire avec l’aéroport, bien que cela ne soit pas confirmé pour 2026). Des améliorations routières ou de nouveaux campus d’écoles internationales pourraient également voir le jour, rendant certaines zones plus attractives.
• La Coupe du monde 2026 (accueillie en partie au Portugal) pourrait entraîner un pic touristique temporaire et éventuellement quelques dépenses d’infrastructure à Faro (si des terrains d’entraînement ou des fan zones sont installés). Bien que cela ne soit pas directement lié au logement, cela contribue à l’optimisme ambiant et peut-être à une augmentation temporaire des loyers.

Facteurs économiques et externes : À l’échelle mondiale, si l’inflation reste maîtrisée et que les taux d’intérêt se stabilisent ou baissent, davantage de personnes investiront dans l’immobilier comme valeur refuge, ce qui est de bon augure pour le secteur. La stabilité du Portugal (autant économique que politique) est un atout – il est classé parmi les pays les plus sûrs, sans politique extrémiste, etc. Si cela continue, l’Algarve restera un « refuge sûr » pour le capital personnel et financier. Un point d’ombre à l’horizon : la crise locale d’accessibilité – si le mécontentement de la population locale augmente du fait de l’exclusion par les prix, il pourrait y avoir des interventions politiques (par exemple, des contrôles plus stricts des loyers ou des taxes sur les logements vacants). Dès 2024, dans certaines municipalités de l’Algarve, les élections locales ont mis le logement au cœur des débats. Jusqu’à présent, les mesures ont été relativement modérées (incitations locatives, suppression du Golden Visa), mais cela reste à surveiller. Autre facteur : le changement climatique. L’Algarve pourrait faire face plus souvent à des pénuries d’eau et à des vagues de chaleur. Si, d’ici 2028, les restrictions d’eau deviennent courantes ou si les coûts d’assurance des biens côtiers augmentent à cause du risque climatique, cela pourrait freiner légèrement la demande. Mais beaucoup d’acheteurs investissent sur le long terme ou pensent que l’adaptation permettra de gérer ces problèmes.

Résumé des prévisions (2026–2028) : Nous anticipons :

• Prix : Hausse continue, pouvant atteindre +15 % à +25 % sur la période 2025–2028. Ainsi, une maison d’une valeur de 300 000 € en 2025 pourrait valoir 345 000 € à 375 000 € en 2028. La croissance sera probablement plus marquée en 2025–26, puis ralentira légèrement en 2027–28 à mesure que l’offre augmente ou si les taux d’intérêt remontent.
• Demande : Élargissement de la demande internationale. Les acheteurs américains et britanniques demeureront essentiels ; il pourrait y avoir plus d’acheteurs asiatiques (sans Golden Visa, certains pourraient néanmoins acheter pour investir ou pour le style de vie) et d’investisseurs du Moyen-Orient avec l’intérêt du Golfe pour les actifs européens prestigieux. La demande intérieure restera stable ou s’améliorera si l’accès au crédit s’assouplit.
• Marché locatif : Les loyers continueront d’augmenter si l’offre de locations longue durée reste limitée. On peut tabler sur une hausse annuelle de plus de 5 %, à moins qu’un grand nombre d’unités AL ne soient converties en locations longue durée. L’arrivée de plus de travailleurs à distance pourrait faire grimper les loyers hivernaux, rendant l’Algarve attractive toute l’année. On pourrait aussi voir davantage de bailleurs institutionnels — par exemple, un fonds construisant un immeuble « build-to-rent » pour les locaux (ce phénomène débute à Lisbonne ; d’ici 2026, il pourrait émerger dans les grandes villes d’Algarve pour combler les pénuries). Le rendement locatif devrait rester autour de 5–6 % si prix et loyers évoluent de concert.
• ROI des investisseurs : Les perspectives sont bonnes – revenus locatifs additionnés à une appréciation modérée donnent un rendement solide. L’immobilier en Algarve devrait surperformer nombre de marchés européens, grâce à l’alliance unique de cadre de vie et d’attrait pour l’investissement dans la région. Les risques pour le rendement (comme une éventuelle récession ou une offre excessive) sont atténués par l’attrait mondial de l’Algarve et la rareté foncière.

En conclusion, le marché immobilier de l’Algarve en 2025 est en plein essor et les perspectives à moyen terme (2026–2028) sont optimistes avec une croissance durable. La région évolue – intégrant la durabilité, attirant une nouvelle génération de travailleurs à distance et élargissant son offre immobilière – tout en conservant les charmes essentiels qui ont longtemps fait son succès. Pour les investisseurs et les acquéreurs, l’Algarve devrait rester un marché attractif, alliant de solides rendements à une qualité de vie enviable. Comme le résume un rapport : l’Algarve est sur le point de « maintenir son statut de marché à forte demande et résilient pour un avenir prévisible » investropa.com investropa.com, avec ses fondamentaux – soleil, sécurité, style de vie – continuant d’attirer des acheteurs du monde entier.

Sources :

• Statistiques Portugal (INE) – données sur les prix et loyers du logement portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário via The Portugal News – indices des prix de l’Algarve et croissance theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista et Engel & Völkers – part des acheteurs étrangers et statistiques régionales idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Rapports de marché – actualités et prévisions du marché 2025 investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – analyses sur les développements et les tendances des acheteurs essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – croissance des acheteurs étrangers et contexte du marché immobilier theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/Agent d’Achat au Portugal – rendements locatifs et comparaisons de prix régionales portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• Annonces gouvernementales – changements du Golden Visa et mises à jour du régime RNH wise.com wise.com

Marcin Frąckiewicz

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