Tržište nekretnina Kajmanskih otoka 2025.: Trendovi, prognoze i ključni uvidi

• Pravila vlasništva nekretnina: Gotovo da ne postoje ograničenja za strano vlasništvo nekretnina na Kajmanskim otocima. Strane osobe ili tvrtke mogu kupiti zemljište u vlasništvu jednako lako kao i lokalni stanovnici, a vlasništvo je zajamčeno kroz državni zemljišnoknjižni sustav caymanresident.com caymanresident.com. Za razliku od nekih drugih karipskih država, na Kajmanskim otocima nije potrebna posebna dozvola ili lokalno partnerstvo za strane državljane kako bi posjedovali zemljište. Ova otvorenost bila je temelj razvoja Kajmanskih otoka – strani investitori su aktivno poticani. Vlada ne nameće ograničenja na broj ili vrijednost nekretnina koje netko može posjedovati, a nekretnine se mogu voditi na fizičku osobu ili preko tvrtki (iako vlasništvo putem kajmanske tvrtke može izazvati obvezu plaćanja bilježarine pri prijenosu udjela radi sprječavanja izbjegavanja poreza practiceguides.chambers.com). Jamstvo vlasništva na Kajmanskim otocima je snažno; provodi se prema Torrensovom sustavu gdje država jamči valjanost vlasništva, što kupcima daje sigurnost u transakciju caymanresident.com.
• Strana ulaganja i boravišna dozvola: Vlada Kajmanskih otoka aktivno potiče strana ulaganja u nekretnine. Jedna od glavnih politika je program boravka putem ulaganja. Strani investitor može dobiti Certifikat trajnog boravka za osobe neovisnih sredstava ulaganjem najmanje CI$2 milijuna (≈US$2,4M) u izgrađene nekretnine na Kajmanima uglobal.com eracayman.com. Ovo daje pravo na neograničeno boravište (ali ne i pravo na rad bez dozvole) i put je koji odabiru mnogi imućni pojedinci – čime se izravno potiče prodaja luksuznih nekretnina. Postoje i druge opcije boravka (poput 25-godišnjeg certifikata boravka za nešto manja ulaganja uz dodatne financijske uvjete nomadcapitalist.com), ali PR od 2,4 milijuna dolara je glavna “zlatna viza” kategorija. Nema ograničenja na repatrijaciju kapitala ili prihoda od najma za strane vlasnike; profit se može slobodno slati u inozemstvo u stranoj valuti. Strani investitori također imaju koristi od robusnog pravnog sustava na Kajmanima (britansko običajno pravo) i nepostojanja valutne kontrole. Što se tiče vlasništva stranih poduzeća, na Kajmanima postoje neka ograničenja (za obavljanje maloprodajnih djelatnosti potrebno je lokalno trgovačko odobrenje ili partner Kajmanac, primjerice), ali to ne utječe na pasivno vlasništvo nekretnina.
• Financiranje i kreditiranje: I lokalne i međunarodne banke na Kajmanskim otocima nude hipotekarne kredite kvalificiranim kupcima, uključujući nerezidente (iako uvjeti za nerezidente mogu biti konzervativniji). Obično banke stranim kupcima posuđuju 50–70% LTV, a Kajmanjanima do ~90% za primarne domove. Kamatne stope prate američku primarnu stopu (plus marža). Početkom 2025. domaće kamatne stope bile su oko 6,5–7% (nakon Fedovog smanjenja stopa 2024. godine) 1503propertygroup.com. Trošak zaduživanja bio je ograničavajući faktor u 2023.–24. (kada su stope dosegle ~8% caymanresident.com), no s stabilizacijom ili padom stopa, financiranje postaje lakše, što bi moglo potaknuti više prodaja u 2025. Ne postoje zakoni o lihvarstvu koji ograničavaju stope, ali konkurencija među bankama održava stambene hipotekarne stope relativno usklađenima.
• Propisi o razvoju i prostornom planiranju: Kajmanski otoci ponose se strogo, ali razumno zakonski uređenim prostornim planiranjem, čime se osigurava kvalitetan razvoj. Građevinski standardi traže visoku otpornost na uragane (npr. nove građevine često su izgrađene tako da izdrže vjetrove kategorije 5), što povećava troškove, ali štiti dugoročnu vrijednost nekretnina. Značajna nedavna tema prostornog planiranja bila je ograničenje visine zgrada. Povijesno ograničenje bilo je 7 katova, pa povećano na 10 katova (2016.) za određene zone, a zastupnici su u prosincu 2022. podržali prijedlog za povećanje ograničenja visine na 20 katova na Grand Caymanu caymancompass.com caymancompass.com. To je bio odgovor na nedostatak zemljišta i želju za vertikalnim rastom. Iako ta odluka nije bila obvezujuća, označila je političku volju za omogućavanjem viših građevina. Od tada je Odjel za prostorno planiranje razmatrao zahtjeve za izgradnju iznad 10 katova, a projekt One|GT zaista je visok 10 katova (prvi takav u središtu GT-a). Vlada još uvijek raspravlja o formalnoj promjeni razvojnog plana koja bi omogućila do 15–20 katova u određenim zonama caymancompass.com caymancompass.com. Ako se provede, to bi bila velika promjena za investitore, omogućavajući projekte luksuznih visokih zgrada i potencijalno nebodera mješovite namjene u budućnosti. Međutim, svaki takav potez uključivat će i savjetovanje s javnošću zbog zabrinutosti zajednice oko prenapučenosti.
• Naslov i pravni postupak: Kupovina nekretnine na Kajmanskim otocima je pojednostavljen pravni postupak koji obično vode lokalni odvjetnici i agenti za nekretnine (većina nekretnina je oglašena na CIREBA MLS sustavu). Prijenos vlasništva bilježi se u zemljišnim knjigama, a osiguranje vlasništva obično nije potrebno zbog državnog jamstva. Strani kupci ne trebaju posebnu dozvolu, ali Know-Your-Customer (KYC) zahtjevi znače da ćete morati dostaviti izvor sredstava i potvrdu identiteta (osobito ako koristite tvrtku ili trust za posjedovanje nekretnine) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Zakon o transparentnosti stvarnog vlasništva iz 2023. donesen je (iako nije na snazi do sredine 2025.) kako bi se promijenio način na koji tvrtke prijavljuju svoje vlasnike practiceguides.chambers.com. Iako ne stvara javni registar, pojačava usklađenost. Kupci nekretnina koji koriste tvrtke trebaju znati da će njihovi vlasnički podaci biti zabilježeni kod nadležnih tijela, u skladu s globalnim trendovima transparentnosti practiceguides.chambers.com. Također, zakoni o nekretninama na Kajmanskim otocima uključuju strata vlasništva za stanove i upravljanje strata korporacijama, slično kao udruge stanara drugdje. Kupci bi trebali pregledati strata pravilnike (npr. pravila o kućnim ljubimcima, ograničenja najma – iako većina dopušta kratkoročni najam, osim nekoliko kompleksa isključivo za stanovanje).
• Nedavne Vladine Mjere: Osim olakšica na taksu za lokalno stanovništvo, vlada je pokazala namjeru rješavanja stambenih problema. Raspravlja se o novom Nacionalnom razvojnom planu (sadašnji je iz 1997.) koji bi usmjeravao održivi rast caymanresident.com caymanresident.com. No političke promjene (izbori 2025.) mogle bi odgoditi sveobuhvatne reforme. U međuvremenu su u tijeku manji projekti poput promicanja izgradnje povoljnijih stambenih objekata, ubrzavanja odobravanja planiranja i ulaganja u infrastrukturu (voda, kanalizacija, ceste do novih naselja). Također se sve više naglašava zaštita okoliša pri odobravanju razvojnih projekata – veći projekti mogu zahtijevati procjenu utjecaja na okoliš, osobito ako utječu na močvare ili koraljne grebene. Na primjer, planirana autocesta East-West Arterial kroz osjetljive močvare bila je predmet žestokih rasprava te će imati mjere ublažavanja (vidi Ključne lokacije/Infrastruktura) caymanresident.com. Za investitore u nekretnine ovo znači da je smjer odgovoran rast: vaša investicija ima koristi od razvoja, ali na način koji bi trebao očuvati prirodnu privlačnost koja ljude i privlači na ovo područje.

U sažetku, regulatorno okruženje na Kajmanskim otocima u 2025. godini snažno pogoduje investitorima u nekretnine: lakoća stranog vlasništva, minimalno oporezivanje, stabilan pravni okvir te proaktivne mjere za poticanje zdravog tržišta nekretnina. Posljednje promjene su donijele ili poticaje (porezne olakšice za određene kupce) ili buduće prilike (mogućnost gradnje viših zgrada), bez uvođenja prepreka. Ta stabilnost i predvidljivost pravila povećava privlačnost Kajmana – investitori mogu biti sigurni da, primjerice, njihova nekretnina neće iznenada biti oporezovana novim godišnjim porezom niti biti izložena riziku izvlaštenja. Kajmani su poznati po političkoj stabilnosti i prijateljskom okruženju prema investitorima, a sadašnji regulatorni režim održava taj ugled.

Ključne lokacije i razvojna žarišta na Kajmanskim otocima

Iako su mali površinom, Kajmanski otoci nude raznolike lokalitete, svaki s jedinstvenim značajkama tržišta nekretnina. Ovo su ključne lokacije unutar Kajmana koje treba razmotriti za razvoj ili kupnju:

• Seven Mile Beach & West Bay: Seven Mile Beach (SMB) na zapadnoj obali Grand Caymana je vrhunska lokacija. To je neprekidna dionica bijelog pijeska s luksuznim condo stanovima, hotelima i vilama. Nekretnine ovdje spadaju među najskuplje na Karibima, cijenjene zbog izravnog pristupa plaži i pogleda na zalazak sunca. Kao što je navedeno, SMB čini vlastito tržište visokog ranga gdje oceanfront condo stanovi rijetko gube na vrijednosti caymanresident.com. Projekti poput WaterColours, The Watermark, Lacovia, Ritz-Carlton Residences i Seafire Residences nalaze se na ovoj dionici. Investitori koji ciljaju na prihod od najma također preferiraju SMB zbog velike potražnje turista; mnogi condo stanovi dopuštaju kratkoročni najam. Sjeverno od SMB, područje West Bay (sjeverni kraj plaže i dalje uz obalu) pojavilo se kao rastuće područje. West Bay nudi kombinaciju novih condo stanova uz more (često po nešto nižim cijenama od samog SMB-a) i stambenih zajednica. ERA agent je istaknuo Northwest Point Road u West Bayu kao područje s novim condo stanovima koji privlače inozemne kupce, zahvaljujući slikovitoj ironshore obali i ronilačkim mjestima eracayman.com. West Bay također ima prednost zbog smještaja izvan najprometnijih zona, iako se to mijenja kako sve više ljudi dolazi živjeti u to područje caymanresident.com. Sveukupno, Seven Mile Beach i West Bay idealni su za one koji traže luksuz, praktičnost i visoku likvidnost – nekretnine ovdje se mogu brzo prodati zbog stalne potražnje.
• George Town i South Sound: George Town je glavni grad i komercijalno središte, smješten južno od Seven Mile plaže. Iako je tradicionalno bio više poslovni/administrativni centar (s manjim brojem stambenih objekata), to se mijenja. Novi projekti mješovite namjene i stanovanja (poput ONE|GT u središtu GT-a christiesrealestate.com) donose luksuzne stanove i urbani stil života u centar grada. Obala GT-a ima nekoliko luksuznih stanova s pogledom na pristanište za kruzere (npr. The Meridian). Blizina poslovima, trgovinama i bolnicama čini GT privlačnim za dugoročne stanovnike. Južno od GT-a nalazi se South Sound, jedno od najpoželjnijih stambenih naselja na Grand Caymenu. South Sound ima slikovitu obalnu cestu od koje se pruža niz luksuznih kuća uz more, kao i zatvorene zajednice i stambene komplekse u unutrašnjosti. Popularan je među obiteljima i profesionalcima koji žele biti blizu grada, ali s osjećajem predgrađa. Nedavni razvoj South Sounda (poput Vela i San Sebastian townhomes) brzo se prodaje uz rast cijena – npr. trosobni stan u San Sebastianu prodan je za 760.000 CI$ početkom 2024., a usporediva jedinica u susjednom Veli postigla je 850.000 CI$ unatoč manjoj površini, što potvrđuje veliku potražnju za South Soundom caymanresident.com. South Sound nudi i nove projekte stanova uz more, kao i nekoliko preostalih praznih parcela na obali za izgradnju po mjeri. Planirani završetak nove ceste (proširenje East-West Arterial) trebao bi olakšati promet stanovnicima South Sounda i istočnih dijelova preusmjeravanjem prometa; ukoliko to uspije, dodatno će podići privlačnost South Sounda skraćenjem vremena putovanja.
• Istočni distrikti (Savannah, Bodden Town, East End, North Side): Kako se područje West Bay/GT na Grand Caymenu sve više izgrađuje i postaje skupo, developeri i kupci okreću se prema istoku. “Istočni distrikti” odnose se na područja Savannah / Lower Valley, Bodden Town, East End i North Side na Grand Caymenu. Ta su područja tradicionalno bila mirnija, ruralnija i nudila su jeftinije zemljište – ali sada su u fokusu značajnog novog razvoja. Na primjer, Savannah (oko 15-20 minuta istočno od George Towna) bilježi nove stambene četvrti i trgovačke sadržaje; projekti poput Savannah Gables ili Periwinkle ciljaju na obitelji srednjih prihoda. Dalje prema istoku, Bodden Town (bivši glavni grad) ima zemljišta uz plažu i male resorte; nedavno najavljeni razvoj “Seaglass” vrijedan 100 milijuna USD u Bodden Townu pokazuje interes developera za tu obalu caymancompass.com. East End je poznat po svojim netaknutim grebenima i ima mješavinu lokalnih vikendica i luksuznih kuća za odmor (npr. oko Colliersa). Prvi Mandarin Oriental na Caymanskim otocima gradi se u području East End/Beach Bay, što će staviti globalni fokus na tu regiju. North Side i Cayman Kai/Rum Point (koji su zapravo više prema sjeveru) također su vrlo tražene lokacije za kuće za odmor – to su stambene zone niske gustoće s prekrasnim plažama, gdje inozemni kupci kupuju domove zbog mira i tišine. U prvom kvartalu 2025. znatan udio stranih upita bio je upravo za nekretnine u Rum Point i North Side, uključujući samostojeće kuće na plaži i kuće uz kanal eracayman.com. Mnogi od tih objekata nude “otočki šarm” i privatnost koju neki kupci više vole od užurbanosti Seven Milea. Povijesno gledano, nedostatak je bila duga vožnja do grada, no infrastrukturni planovi obećavaju poboljšanja. U kolovozu 2024. vlada je odobrila trasu dugo očekivane East-West Arterial autoceste kroz središnje močvare, s ciljem olakšavanja putovanja iz East End/North Side prema gradu caymanresident.com. Ako bude dovršena (uz odgovarajuće okolišne mjere), ova bi cesta mogla drastično smanjiti vrijeme putovanja iz istočnih distrikata. Već sada su vrijednosti zemljišta u tim dijelovima porasle zbog nagađanja o lakšem pristupu. Međutim, upozorenje: dok se uska grla u prometu poput kružnog toka Grand Harbour ne riješe, stanovnici istoka i dalje će se susretati sa zagušenjima u vrijeme najveće gužve caymanresident.com. Ipak, istočni distrikti predstavljaju granice budućeg rasta za Kajmanske otoke. Nude priliku za ulazak po ranijim cijenama, osobito za developere koji planiraju nove stambene projekte ili eko-resorte. Tišina u stilu Little Caymana na Grand Caymenu – upravo je to ugođaj u nekim dijelovima North Sidea.
• Cayman Brac i Little Cayman (Sestrinski otoci): Dva manja Kajmanska otoka imaju svako svoje jedinstveno tržište. Cayman Brac (oko 2.300 stanovnika) ima opuštenu, zajedničku atmosferu. Nekretnine su tamo znatno jeftinije nego na Grand Caymanu – mogu se pronaći skromne kuće ili zemljište za djelić cijene u odnosu na Grand Cayman. Tržište je ograničeno po obujmu, ali je zabilježilo određenu aktivnost od 2021. do 2023. godine jer su udaljeni radnici i umirovljenici razmatrali Brac zbog mirnog života. Little Cayman (oko 250 stanovnika) još je udaljeniji, s tek nekoliko prodaja godišnje; uglavnom je zanimljiv zbog odvojenih građevinskih parcela uz more ili manjih resorta. Početkom 2025. godine bilo je 66 oglasa na Sestrinskim otocima (Brac i Little), ukupne vrijednosti preko 35 milijuna američkih dolara eracayman.com eracayman.com – mješavina neizgrađenih parcela i manjih kuća. Ovi otoci privlače specifičnu skupinu kupaca koji cijene osamu i često su ljubitelji ronjenja (Little Cayman je poznat po ronjenju). Iako ne ostvaruju aprecijaciju kapitala kakva se bilježi na Grand Caymanu, nude priuštivo vlasništvo na Kajmanskim otocima uz isti izostanak poreza na nekretnine itd. Razvoj je minimalan, ali postoje parcele predviđene za buduće projekte resorta ili vila koji bi mogli donijeti dobit ako se razvije infrastruktura Sestrinskih otoka.
• Camana Bay i koridor Seven Mile: Posebno se ističe Camana Bay, planski izgrađeni novi urbanistički gradić koji je razvila tvrtka Dart Enterprises neposredno uz Seven Mile Beach. Tijekom zadnjeg desetljeća, Camana Bay postao je vodeći poslovni i zabavni centar, s poslovnim zgradama A klase, trgovinama, restoranima i školama. Stambena ponuda isprva je bila ograničena, ali to se mijenja: prvi stambeni projekt za prodaju, Olea, završava (townhouse i apartmani), a planira se i više projekata. Širenje Camana Baya, uključujući u budućnosti visoke stambene zgrade, čini cijeli koridor Seven Mile (dionica od George Towna do West Baya) kontinuirano zanimljivim područjem. Već sada su zajednice poput Crystal Harbour, Canal Point, Vista Del Mar (sve luksuzna naselja uz kanal iza Seven Mile Beacha) iznimno poželjne za one koji žele sigurnost i pristup plovidbi, a da su blizu događanja. Nekretnine u ovom koridoru – bilo parcele uz kanal (prosječno iznad 1 milijun CI$), stanovi uz golf igralište blizu North Sound Golf Cluba ili visoke zgrade u Camana Bayu – ostat će vrlo tražene zbog svoje lokacije.
• Turizam i ugostiteljstvo: Turizam je drugi stup gospodarstva i glavni pokretač za stambene i komercijalne nekretnine.Nakon pada tijekom pandemije, turizam s noćenjem naglo se vratio 2023.–2024.Kajmanski otoci zabilježili su 437.842 posjetitelja s noćenjem u 2024., što je povećanje od 2% u odnosu na 2023. i jedan od najvećih ukupnih brojeva zabilježenih routesonline.com routesonline.com.Do ožujka 2024. mjesečni dolasci dosezali su gotovo povijesne maksimume (~57 tisuća u tom mjesecu) routesonline.com, a prosinac 2024. zabilježio je drugi najveći prosinac ikada routesonline.com.Oporavak ima višestruki utjecaj na nekretnine: (1) Potražnja za kratkoročnim najmom – mnogi investitori kupuju stanove ili vile posebno za iznajmljivanje turistima.Visoke prosječne dnevne cijene soba (ADR) – koje su porasle za 9% u 2024. routesonline.com – znače snažan prihod za vlasnike.(2) Novi razvoj – videći uspjeh, investitori pokreću ili dovršavaju nove hotele (Grand Hyatt, Kailani, itd.) i brendirana rezidencijalna odmarališta (Mandarin Oriental, itd.), koja često uključuju jedinice za prodaju.(3) Zaposlenje – turizam podržava tisuće radnih mjesta, od radnika u ugostiteljstvu do turističkih vodiča.Kako se zapošljavanje povećava (3 nova hotela u izgradnji znače da je potrebno više radnika caymanresident.com), ti zaposlenici trebaju smještaj, često iznajmljuju stanove ili kupuju pristupačnije kuće.(4) Tržište umirovljenika i druge kuće – mnogi turisti “zaljube se u Kajmanske otoke i kupe nekretninu” nakon posjeta caymanresident.com.Ovo je dugo promatrani fenomen koji i dalje potiče segment odmorišnih/drugih kuća.Turizam također povećava prihode vlade (gotovo 38,5 milijuna CI$ od poreza na smještaj u 2024. routesonline.com), što omogućuje javnu potrošnju na infrastrukturu koja dodatno povećava vrijednost nekretnina (npr. nadogradnje zračne luke, projekti uljepšavanja).Važno je napomenuti da je kruzerski turizam također značajan (s milijunima putnika na kruzerima u normalnoj godini), ali posjetitelji na kruzerima obično imaju manji izravan utjecaj na nekretnine nego turisti koji ostaju.Općenito, procvat turističkog sektora povećava povjerenje investitora u nekretnine povezane s ugostiteljstvom i opće tržište, jer ukazuje na živahno gospodarstvo i međunarodnu poželjnost lokacije.

Zaključno, svako područje Caymana nudi nešto drugačije, ali sva dijele opću snagu otoka – stabilnost i ljepotu. Pri odabiru lokacije, investitori važu čimbenike poput blizine škola/posla (prednost: South Sound, GT), potencijala za najam (prednost: Seven Mile, Rum Point), buduće infrastrukture (prednost: istočni distrikti) i životnog stila (mirno nasuprot užurbano). Vruće točke za razvoj u 2025. uključuju Seven Mile (kontinuirana prenamjena starijih nekretnina u nove luksuzne kondominije), George Town (revitalizacija s višekatnicama mješovite namjene), te istočne distrikte (nova cesta potiče rezidencijalne projekte). Pratiti ovo moglo bi otkriti sljedeću veliku priliku – primjerice, veliki zemljišni posjed u North Sideu danas sutra bi mogao postati planska zajednica. Ključna poruka je da mala veličina Caymana skriva raznoliku ponudu nekretnina, a investitori mogu pronaći prilike od kućice na plaži na Little Caymanu do glamuroznog penthousea na Seven Mile Beachu.

Ekonomski pokretači koji utječu na tržište nekretnina

Caymanska sudbina tržišta nekretnina ne postoji u vakuumu – ona je usko vezana uz širi ekonomski kontekst. Nekoliko ključnih ekonomskih pokretača potiče snagu ovog tržišta:

• Industrija financijskih usluga: Najveći stup gospodarstva Caymana njegova je uloga globalnog financijskog centra. Prisutnost hedge fondova, privatnih investicijskih društava, banaka, osiguravajućih društava i fintech poduzeća na Caymanskim otocima stvara snažnu osnovu za potražnju za nekretninama. Financijski sektor donosi značajan udio BDP-u i zaposlenosti. Od 2025. Cayman je dom za više od 100.000 registriranih tvrtki (uključujući 12.000+ investicijskih fondova i brojne captive osiguravajuće društva) te je stalno rangiran među vodećim destinacijama za offshore financije. To se prevodi u stalni priljev visokoplaćenih profesionalaca – pravnika, računovođa, fond menadžera – koji su često na radnim ugovorima te s vremenom kupuju stanove ako odluče ostati dugoročnije. Na primjer, rast obiteljskih ureda koji sele na Cayman (privučeni zahtjevima za ekonomskom supstancom i životnim stilom) izravno je doveo do toga da HNWI-ji kupuju luksuzne kuće blog.bovell.ky. Dodatno, rast financijskog sektora podupire i segment poslovnih nekretnina: potražnja za uredskim prostorima i luksuznim stanovima za iznajmljivanje u blizini poslovnih četvrti. Krajem 2023., Cayman je uklonjen s određenih međunarodnih AML popisa za praćenje caymanresident.com, što je dobar znak za nastavak širenja financijskog sektora (nema odvraćanja legitimnog poslovanja). Sve dok Cayman ostaje vrhunsko offshore središte – a trenutni pokazatelji sugeriraju da hoće – to će održavati snažnu potražnju za nekretninama, osobito u srednjem i višem segmentu kojeg preferiraju inozemni profesionalci.
• Rast stanovništva i radna snaga: Rast stanovništva na Kajmanima je brz, što je temeljni pokretač potražnje za stanovanjem. Procijenjeno stanovništvo sredinom 2024. iznosilo je 87.866, što je povećanje od 4,6% u odnosu na prethodnu godinu caymanresident.com. Više od polovice (oko 55%) stanovnika nisu Kajmanci, što znači da su radnici iz inozemstva i njihove obitelji caymanresident.com caymanresident.com. Prema Anketi radne snage iz proljeća 2024., 53% radne snage (33.573 osobe) bili su iseljenici caymanresident.com. Ove brojke odražavaju položaj Kajmana kao magneta za talente – a svakom novom radniku treba smještaj. Mnogi u početku unajmljuju stanove (zbog čega je tržište najma napeto), a neki kasnije kupuju nekretninu. Važno je napomenuti da visok rast stanovništva “nije inherentno negativan” i zapravo korelira s gospodarskim rastom caymanresident.com, no može opteretiti infrastrukturu ako se ne upravlja njome pravilno. Vlada je postala svjesna da bi kvaliteta života mogla patiti ako infrastruktura zaostaje za rastom stanovništva, zbog čega se razmatraju veliki cestovni projekti i potencijalno novi javni prijevoz. Ipak, u pogledu čistih tržišnih dinamika, rastuće stanovništvo s relativno visokim raspoloživim dohotkom znači stalan pritisak na ponudu nekretnina. To je klasičan primjer rasta potražnje bržim tempom od ponude, što obično dovodi do povećanja cijena. Ova dinamika je ključni razlog zašto, čak i uz stotine novih oglasa, Kajmani u mnogim aspektima ostaju tržište prodavatelja caymanresident.com 1503propertygroup.com. Demografski, priljev mlađih profesionalaca i obitelji širi srednji segment tržišta (npr. potražnja za domovima s 2-3 spavaće sobe blizu škola). U međuvremenu, imućni doseljenici (neki putem PR statusa) proširuju gornji segment. Postoji i nova kategorija umirovljenika – ljudi koji su radili na Kajmanima ili ih često posjećivali odlučuju se ovdje umiroviti, često se seleći u manje stanove. Svi ti čimbenici stanovništva osiguravaju široku bazu potražnje kroz sve cjenovne razrede.
• Razvoj infrastrukture: Trenutni i planirani infrastrukturni projekti na Kajmanima imaju značajne implikacije na vrijednosti nekretnina i razvojne prilike. Neki od značajnijih su:
  • Proširenje i modernizacija Međunarodne zračne luke Owen Roberts (završena prva faza 2019., s dodatnim poboljšanjima u planiranju) povećava kapacitet letova i poboljšava iskustvo posjetitelja, neizravno potičući tržište nekretnina vezano uz turizam. Također otvara mogućnosti za direktne letove s novih tržišta, npr. nova ruta iz Los Angelesa započela je 2023. te potencijalno privlači kupce s američke zapadne obale.
  • Istočno-zapadna arterijska cesta (ranije spomenuta) ključni je projekt za poboljšanje povezanosti istočne polovice Grand Caymana. U 2024. godini dogovoren je pravac kroz središnje močvare caymanresident.com. Iako postoje zabrinutosti u pogledu okoliša, ako se izgradi, ova autocesta će omogućiti razvoj u područjima niže gustoće smanjujući vrijeme putovanja. To bi moglo pretvoriti mjesta poput North Side-a iz vožnje od 50 minuta na možda 30 minuta od grada. Kao što je viđeno na drugim tržištima, nove autoceste često dovode do porasta vrijednosti zemljišta i građevinskog buma duž koridora.
  • Korisničke usluge i otpornost: Kajmani ulažu u svoju infrastrukturu vodoopskrbe, električne energije i interneta. Što su te usluge pouzdanije i rasprostranjenije, to je lakše razvijati nova područja. Na primjer, proširenje gradske vodoopskrbe na udaljena područja čini ta područja prikladnijima za stambene projekte (nema potrebe za cisternama). Također, ukopavanje električnih vodova na nekim područjima i jačanje telekomunikacijskih mreža (radi otpornosti na uragane) povećava atraktivnost nekretnina jer smanjuje zastoje tijekom oluja.
  • Obrazovne i zdravstvene ustanove: Vlada i privatni sektor otvorili su nove škole i zdravstvene ustanove. Posebno, Health City Cayman Islands (veliki medicinski kampus na East Endu) otvorio je drugi objekt u Camana Bayu 2022.–23. godine. To ne samo da pruža vrhunsku zdravstvenu skrb (privlačeći medicinski turizam i dajući sigurnost umirovljenicima/investitorima) već i zapošljava osoblje koje treba smještaj u blizini. Prisutnost dobrih škola (poput Cayman International School u Camana Bayu, ili St. Ignatius u South Soundu) često potiče obitelji da kupuju nekretnine u tim zonama.
  • Digitalna infrastruktura: Kajmani imaju izvrsnu internetsku povezanost (optička mreža dostupna u mnogim naseljima) i brzo su usvojili sheme za rad na daljinu (npr. Global Citizen program tijekom COVID-a). Ova digitalna spremnost znači da se sve više udaljenih radnika smješta na Kajmanima, što utječe na tržište najma i kupnje luksuznih nekretnina.
  Općenito gledano, razvoj infrastrukture općenito povećava vrijednost nekretnina na Kajmanima jer poboljšava kvalitetu života i smanjuje prepreke (poput prometa) za život na otoku. Ključno je da infrastruktura mora pratiti rast: jedan od problema na koji se ukazivalo 2024. bio je ozbiljna gužva u prometu, što je zapravo utjecalo na neke odluke o kupovini nekretnina (ljudi su spremni platiti više kako bi živjeli blizu posla i izbjegli gužve) caymanresident.com caymanresident.com. Vlada je to prepoznala, pa njezina Strateška izjava o politici naglašava održivi razvoj i rješavanje uskih grla u infrastrukturi caymanresident.com. Ako uspiju, ti napori će podržati daljnji rast tržišta nekretnina.
• Fiskalno zdravlje vlade i politika: Proračunski prihodi Kajmanskih otoka uvelike ovise o carinama i naknadama, uključujući i bilježničku pristojbu pri prodaji nekretnina. U prvom tromjesečju 2025. naplata bilježničkih pristojbi bila je CI$7,7M veća od očekivane zbog većeg broja transakcija i viših vrijednosti nekretnina caymanresident.com caymanresident.com. Ovi bolji prihodi od predviđenih doprinijeli su mogućem proračunskom suficitu za 2025. godinu caymanresident.com caymanresident.com. Ovo ima dvostruke implikacije za tržište nekretnina: Prvo, vlada ima snažan interes održavati zdravlje tržišta nekretnina (jer je to velik izvor prihoda). Drugo, snažne javne financije omogućuju nastavak kapitalnih ulaganja (ceste, škole itd.) bez potrebe za uvođenjem novih poreza. Kajmanski otoci pridržavaju se strogih fiskalnih pravila (ograničeno zaduživanje itd.), a iako izborna godina može donijeti izvjesnu neizvjesnost, opća putanja ostaje stabilna. Stabilno makroekonomsko okruženje s niskom zaduženošću i bez izravnog oporezivanja privlačno je ulagačima koji razmišljaju o dugoročnim ulaganjima u nekretnine.

U sažetku, tržište nekretnina na Kajmanskim otocima podržava dinamično gospodarstvo: međunarodne financije visokih vrijednosti donose bogatstvo i radna mjesta; vrhunski turizam dovodi posjetitelje i glamur (i prihod od najma); rastuća populacija donosi živost i potražnju za stanovanjem; a infrastrukturna poboljšanja otvaraju nove prilike za rast. Ovi pokretači stvaraju sinergijski učinak koji je Kajmanske otoke učinio jednim od najuspješnijih tržišta nekretnina u regiji. Naravno, upravo ti pokretači stvaraju i određena ograničenja (promet, visoki troškovi života), što nas vodi do idućeg poglavlja – rizika i izazova koji zahtijevaju pažljivo upravljanje.

Rizici i izazovi

Nijedno tržište nije bez izazova. Unatoč svim svojim prednostima, sektor nekretnina na Kajmanskim otocima suočava se s brojnim rizicima i ograničenjima na koje ulagači i donositelji politika pomno paze:

• Visoki troškovi izgradnje i ograničenja u opskrbi: Izgradnja na Kajmanima je skupa. Gotovo svi građevinski materijali se uvoze (oko 80% robe dolazi iz SAD-a blog.bovell.ky) i podliježu uvoznim pristojbama od 22–27% practiceguides.chambers.com. Nedavne fluktuacije u globalnoj trgovinskoj politici – poput američkih carina na određene materijale – izravno su utjecale na Kajmane. Investitori su vidjeli porast troškova za drvo, čelik, uređaje itd., što može odgoditi projekte ili povisiti prodajne cijene blog.bovell.ky blog.bovell.ky. Jedan investitor je naveo da su nepredvidljive promjene carina otežale određivanje cijena dugoročnih projekata, jer “jedan dan su carine na snazi, drugi dan nisu” blog.bovell.ky. Osim toga, sektor graditeljstva na Kajmanima radi punim kapacitetom; postoji ograničen broj izvođača i kvalificiranih radnika. U 2023.–24. godini, zaostatak u Odjelu za planiranje za inspekcije prouzročio je kašnjenja u izdavanju Potvrda o uporabljivosti, pri čemu su neke nove kuće čekale više od 6 mjeseci za konačno odobrenje caymanresident.com. To je značilo da su novoizgrađene jedinice bile prazne (nema priključka struje bez Potvrde) i tako dodatno otežale stišnjeno tržište najma jer su ljudi koji su se trebali useliti morali nastaviti iznajmljivati caymanresident.com. Takva uska grla pokazuju kako ograničenja radne snage i administracije mogu otežati opskrbu, čime se pogoršava manjak stambenog prostora. Srednjoročno, vlada i privatni sektor morat će ulagati u obuku, možda dovesti više građevinskih radnika i pojednostaviti izdavanje dozvola kako bi se spriječili ovi problemi. Do tada će ograničena nova ponuda zadržati pritisak na rast cijena – što je dobro za vlasnike, ali izazov za ravnotežu tržišta.
• Opterećenje infrastrukture i zabrinutost zbog prekomjernog razvoja: Kako stanovništvo i izgrađeni prostor rastu, infrastruktura Caymana osjeća pritisak. Najvidljiviji primjer je prometna zagušenost na Grand Caymanu. Vožnja tijekom špice iz istočnih distrikata do George Towna može biti notorno duga (prigovor „Otok na kojem je putovanje obično trajalo 15 minuta sada može potrajati više od sat vremena u prometu”). Iako su planirane nove ceste, u međuvremenu neki ljudi donose odluke o stanovanju temeljene na prometu – primjerice, sele iz veće kuće u predgrađu u manji stan bliže gradu caymanresident.com. Opterećenje infrastrukture uključuje i kapacitete za proizvodnju vode, kanalizaciju i upravljanje otpadom koje testira brzi rast. Odlagalište otpada u George Townu prolazi kroz dugoročni projekt sanacije (ReGen pogon za pretvorbu otpada u energiju), čije bi kašnjenje moglo uzrokovati ekološke i vizualne probleme za obližnje nekretnine. Prekomjerni razvoj naspram okoliša je aktualna tema: raste javni otpor protiv nekontroliranog razvoja koji bi mogao oštetiti prirodne resurse poput mangrova, grebena ili izazvati poplave. Trenutna vlada pokazuje želju da “obuzda prekomjerni razvoj” kako bi se postigla bolja ravnoteža između gospodarskih, društvenih i ekoloških rezultata caymanresident.com caymanresident.com. U praksi, to bi moglo značiti stroža odobrenja za planiranje ili smanjenje gustoće izgrađenosti u nekim područjima. Za investitore, svaka nagla promjena politike je rizik (iako se još nijedna nije dogodila – rasprave su i dalje u tijeku). Za šire tržište, ako se infrastruktura ne unaprijedi na vrijeme, kvaliteta života može opasti, što bi dugoročno moglo učiniti Cayman manje privlačnim. Dobra vijest je da Cayman ima resurse i sredstva za ulaganje u infrastrukturu; više se radi o brzini provođenja i planiranju.
• Ekološki rizici (klima i prirodne nepogode): Kajmanski otoci su nisko položena tropska teritorija, što znači da su inherentno izloženi klimatskim rizicima. Uragani su najveća akutna prijetnja – npr., uragan Ivan 2004. uzrokovao je veliku štetu i privremeni pad tržišta nekretnina. Od tada su građevinski standardi značajno poboljšani, a nekretnine se uglavnom grade iznad poznatih razina poplave i s metodama otpornima na uragane, što osigurava otpornost. Osiguranje je lako dostupno (iako skupo – mnogi vlasnici su vidjeli premije osiguranja kuća porasti za 30–40% u 2023. caymanresident.com kako su globalne stope reosiguranja porasle). Ipak, izravan udarac velikog uragana ostaje rizik koji bi mogao kratkoročno poremetiti tržište. Klimatske promjene predstavljaju rizik sporog razvoja: porast razine mora i erozija plaža mogli bi utjecati na nekretnine uz obalu. Sedam milja duga plaža doživjela je eroziju na dijelovima (posebno ozbiljan slučaj 2022. doveo je neke objekte u rizik). Vlada radi na klimatskoj otpornosti – npr., restauracija koralja, dohranjivanje plaža i zahtjev za većim povlačenjem novih građevina od obale. Neki zakonodavci tvrde da bi viši objekti mogli biti klimatski otporniji ako su prizemlja povišena i dalje od mora caymancompass.com. Tu je i pitanje ograničene količine slatke vode (iako je desalinizacija to zasad riješila) i porasta temperatura što bi moglo opteretiti elektroenergetsku mrežu zbog rashladnih uređaja. Investitorima je ključno osigurati da nekretnine ispunjavaju visoke standarde otpornosti (većina novih objekata ispunjava) i biti svjestan troškova osiguranja i ublažavanja rizika. Sa makro perspektive, svaki značajniji klimatski događaj mogao bi smanjiti turizam i tako smanjiti prihode od najma na određeno vrijeme.
• Globalni ekonomski i regulatorni faktori: Sreća Kajmana povezana je s globalnim trendovima. Globalna recesija ili pad tržišta mogli bi smanjiti potražnju za kućama za odmor ili uzrokovati odlazak iseljenika (što se do određene mjere dogodilo nakon 2008. i tijekom COVID-a). Porast globalnih kamatnih stopa u 2022.–23. imao je učinak hlađenja na tržište nekretnina posvuda, uključujući Kajmane gdje su stope hipotekarnih kredita dosegle oko 8% caymanresident.com. Ako se inflacijski pritisci vrate ili kamatne stope ponovno porastu, to bi neke kupce moglo izbaciti iz tržišta, osobito lokalne. Još jedan čimbenik: tečajevi valuta. Kajmanski dolar je vezan uz američki, pa kupci iz SAD-a nemaju valutni rizik, dok ga Europljani ili Kanađani imaju – snažan USD (kao što je bio 2022.) čini Kajmane skupljima za njih, potencijalno smanjujući njihovu kupovnu moć. S regulatornog aspekta, Kajmani su bili pod povećalom međunarodnih tijela zbog svog financijskog sektora (crne liste itd.). Dok se to rješava, svako negativno kretanje (poput stavljanja na crnu listu) moglo bi neizravno naštetiti tržištu nekretnina čineći investitore opreznijima. Slično tome, ako velike zemlje uvedu strože mjere protiv offshore imovine ili nametnu poreze na nekretnine svojih građana u inozemstvu, to bi moglo ugasiti inozemni interes. Postoji i geopolitički rizik u širem smislu: privlačnost Kajmana dijelom proizlazi iz njegove stabilnosti u kaotičnom svijetu – ako bi geopolitički događaji izazvali bijeg prema sigurnosti, Kajmani bi čak mogli imati koristi (kao tijekom COVID-a za neke ultra bogate koji su se preselili). No, suprotno, ako bi došlo do poremećaja putovanja ili globalnog udara na offshore financijske centre, to bi moglo predstavljati izazove.
• Sociopolitički i lokalni tržišni rizici: Unutar Kajmana, sociopolitički rizik predstavlja rastući jaz u bogatstvu i nezadovoljstvo lokalnog stanovništva zbog visokih cijena nekretnina. Neki Kajmanci smatraju da se otok “rasprodaje” bogatim strancima te da su sami izgurani s vlastitog tržišta nekretnina caymannewsservice.com. Vlada mora balansirati između primanja investicija i osiguravanja pristupačnosti za građane (zato postoje mjere kao oslobađanje od poreza za lokalno stanovništvo). Ako se javno mišljenje pogorša, buduće politike mogle bi uključivati ograničenja vlasništva stranaca u određenim segmentima ili zahtjeve prema investitorima da uključe povoljno stanovanje. To zasad još nismo vidjeli na Kajmanima (koji su vrlo tržišno orijentirani), ali to je tema u političkim raspravama, osobito pred izbore. Postoji i rizik pretjeranog oslanjanja na dvije industrije: financije i turizam. Napori na diverzifikaciji (poput Cayman Enterprise City za tehnologiju ili medicinskog turizma s Health Cityjem) su u tijeku. No, ako jedna od tih glavnih industrija pretrpi pad (npr. zbog regulacija ili pandemije), to bi se odrazilo na gospodarstvo i tržište nekretnina. Na kraju, neusklađenost kamatnih stopa i valuta mogla bi pritisnuti domaće vlasnike nekretnina – većina hipotekarnih kredita ima promjenjivu kamatnu stopu; ako bi stope naglo porasle, neki bi mogli imati poteškoća (međutim, banke su ovdje promišljene i obično zahtijevaju snažne omjere povrata duga).

Uzimajući u obzir ove rizike, jasno je da Kajmani imaju puno ugrađene otpornosti: snažno upravljanje, fiskalni suficit, prilagodljive politike i prednost što je potražnja često veća od ponude. No, investitori bi trebali pristupiti otvorenih očiju – provesti potrebnu dubinsku analizu lokacije nekretnine (npr. zone poplava itd.), održavati odgovarajuće osiguranje i pratiti lokalne rasprave o politikama. U praktičnom smislu, mnogi od ovih izazova (infrastruktura, prilagodba klimatskim promjenama) aktivno se rješavaju, što samo po sebi stvara prilike – npr., poboljšanja infrastrukture mogu povećati vrijednost zemljišta na koje sada investirate; trendovi održive gradnje mogu dodati vrijednost ekološki prihvatljivim domovima.

Prognoze tržišta za sljedećih 3–5 godina (2026.–2030.)

Predviđanje tržišta nekretnina 3–5 godina unaprijed uvijek je vježba iz vjerojatnosti, ali trenutni trendovi i podaci omogućuju nam da nacrtamo izvjestan mogući smjer za Kajmanske otoke:

• Ukupni trend tržišta: Očekuje se da će tržište nekretnina na Kajmanskim otocima nastaviti rast, ali vjerojatno umjerenijim i održivijim tempom u usporedbi s burnim post-pandemijskim skokom. Nakon dvoznamenkastih godišnjih porasta cijena u nekim segmentima tijekom 2021.–2022., tržište se primirilo na jednoznamenkasti rast u 2023.–2024. Očekujemo godišnju prosječnu aprecijaciju cijena u rangu od 5% za stambene nekretnine u sljedećih nekoliko godina, pod uvjetom da nema većih vanjskih šokova. Ključne lokacije (Seven Mile Beach itd.) mogu ostvariti veće dobitke, dok neka manje centralna područja mogu imati niže (ili stabilne) cijene dok nova infrastruktura ne otvori njihovu vrijednost. Važno je napomenuti da je i “ravna” godina na Kajmanima često samo kratka pauza prije idućeg rasta, s obzirom na djelovanje ograničene ponude.
• Ponuda stanova i razvoj: Između sada i 2030. Kajmani će dobiti nekoliko novih projekata koji će povećati ponudu, ali i potaknuti potražnju. Očekujemo:
  • Završetak nekolicine luksuznih stambenih projekata (Watermark do 2025., Grand Hyatt Residences do 2025., vjerojatno ONE|GT do 2026., Lacovia završena, itd.). Ove će jedinice uglavnom apsorbirati kupci iz višeg segmenta čim budu dovršene, tako da neće “preplaviti” tržište neprodatim stanovima – već će postaviti nove cjenovne standarde.
  • Nove srednje klase stambenih zajednica u predgrađima (npr. Savannah, Bodden Town) koje će pružiti više ponude za lokalne obitelji. Vlada bi također mogla sudjelovati u programima pristupačnog stanovanja i eventualno osloboditi nekoliko stotina jeftinijih kuća ili zemljišta. Iako korisno, te su brojke male u odnosu na rast potražnje.
  • Rast istočnih okruga: Ako projekt East-West Highway napreduje (moguće djelomično otvaranje do 2027.–2028.?), očekuje se građevinski procvat u tim područjima. Vrijednosti zemljišta tamo bi mogle osjetno porasti u iščekivanju. Do 2030. mogli bismo vidjeti prvu veliku plansku zajednicu u North Side-u ili prošireno odmaralište u East End-u.
  • Sestrinski otoci: Faktor iznenađenja – razvoj je ograničen, ali jedan značajan turistički projekt ili porast udaljenog rada mogao bi znatno povećati aktivnost na Bracu/Little Caymans. Jedno odmaralište na Little Caymansu planira se unaprijediti u narednim godinama; to bi moglo blago potaknuti taj mikro-tržište.
  • Vertikalni razvoj: Ako se zakonska ograničenja visine formalno povećaju, do 2030. Cayman bi mogao imati jednu ili dvije zgrade od 15–20 katova (možda novi toranj u Camana Bayu ili Seven Mileu). To bi dodalo novi proizvod (luksuzni penthouse stanovi na velikim visinama itd.) i moglo bi privući novi interes (neki ultrabogataši koji žele najviši toranj na Karibima, na primjer).
  Ukratko, ponuda će se povećati, ali na kontroliran način. Cayman neće pretjerano izgraditi golema stambena naselja ili masivne stambene blokove iznad potražnje – za to se brinu financiranje i planerske kontrole. Stoga, nova ponuda vjerojatno neće dostići novu potražnju, već će samo ublažiti dio pritiska.
• Potražnja i demografija: Populacija Caymana realno bi mogla premašiti 100.000 do 2027.–2028., prema trenutnim stopama rasta. Ova organska potražnja održavat će tržište najma i kupnje prvih nekretnina. Broj globalno bogatih također raste – očekuje se značajan porast broja UHNWI populacije diljem svijeta do 2025. (unatoč ekonomskim ciklusima) caproasia.com, a Cayman će privući dio toga zbog svojih pogodnosti. Dakle, potražnja za luksuzom trebala bi ostati čvrsta. Također predviđamo više milenijalaca i kupaca iz generacije Z koji ulaze na tržište Caymana, uključujući djecu dugogodišnjih iseljenika ili bogate milenijalce koje privlače destinacije pogodne za rad na daljinu. Ovo bi moglo povećati potražnju za stanovima u pješačkim zonama (Camana Bay, GT) i eventualno za održivim/eko domovima.
• Kamatne stope i financijsko okruženje: Većina prognoza predviđa da će se globalne kamatne stope stabilizirati ili pasti do 2025.–2026., nakon borbe s inflacijom. Ako se kamate u SAD-u normaliziraju na oko 2–3% Fed Funds do 2026., kamate na hipotekarne kredite na Caymanskim otocima mogle bi pasti na razinu od oko 4–5%. To bi bilo povoljno za tržište nekretnina, potencijalno pokrenuvši novi val kupaca i investitora koji koriste jeftin dug. Jeftinije financiranje u kombinaciji s kontinuiranim stvaranjem bogatstva postavlja temelje za još jedan uzlet u transakcijama i cijenama nekretnina u drugoj polovici desetljeća. Suprotno, ako inflacija iznenadi i stope ostanu visoke, tržište nekretnina na Caymanskim otocima moglo bi rasti sporije, a posebno će lokalni kupci prvi put biti ograničeni – ali će strani kupci gotovinom na vrhu vjerojatno ostati nepromijenjeni.
• Gospodarska perspektiva: Temeljne industrije koje pokreću tržište nekretnina (financije, turizam) izgledaju pozitivno na srednji rok. Sektor financijskih usluga se diverzificira (npr. prema fintechu, digitalnoj imovini u okviru regulatornog sandboxa), što bi moglo privući nove vrste poslovanja i mlađe profesionalce. Očekuje se da će turizam rasti umjereno iz godine u godinu (cilj Kajmana je kvaliteta ispred kvantitete, ali mogući su neki porasti u dolascima zračnim putem, a možda i poboljšanja u pristajanju kruzera). Svaka diversifikacija – poput medicinskog turizma u Health Cityju koji širi svoje kapacitete – dodatna je prednost, dovodeći stručne radnike i možda pacijente koji kasnije kupe drugu nekretninu. Vladine prognoze i Izjava o strateškim politikama ciljaju održiv rast; predviđaju operativne suviške i ulaganja u infrastrukturu do 2026. godine caymanresident.com caymanresident.com. Potencijalni čimbenik rizika nakon 2025. godine je globalna primjena minimalnog poreza na dobit od 15% (OECD Stup 2). Kajmani, kao porezno neutralna jurisdikcija, neće uvoditi porez na dohodak, ali će ispuniti obavezu izvještavanja o velikim multinacionalnim tvrtkama practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Kako će se ova globalna porezna evolucija razviti, moglo bi donekle utjecati na prisutnost korporacija. Međutim, kako Kajmani ne oporezuju, tvrtke bi i dalje mogle ovdje imati sjedište i tek platiti razliku svojim matičnim državama. Dakle, vjerojatno minimalan utjecaj na tržište nekretnina, ali vrijedi to pratiti oko 2026. godine.
• Prognoza cjenovnih segmenata: Do 2030. moguće je da:
  • Srednje/Prosječne cijene kuća (trenutno oko 1,2 milijuna USD) mogu porasti na možda 1,5–1,6 milijuna USD, uz godišnji rast od 4–5% i efekt kamatnog složenja.
  • Tržište luksuznih kondominija na Seven Mileu će vjerojatno postaviti nove rekorde – možda ćemo vidjeti i prvu prodaju od 50 milijuna USD ako se proda neki iznimno veliki penthouse ili vila (neki penthousei su već blizu 30 milijuna USD).
  • Stanovanje za srednju klasu (dvoetažni stanovi, unutrašnji kondominiji) bi se nadamo širio po obujmu. Cijene će također rasti, ali bi se mogle stabilizirati ako Vlada uspije uvesti pristupačnije stanove. Ipak, stan koji je 2024. godine vrijedio 500.000 CI$ mogao bi 2028. stajati 600–650 tisuća CI$.
  • Najamnine će pratiti rast cijena nekretnina, osim ako se izgradi znatan broj stanova za najam. Velika potražnja za najmom znači da bi prinosi trebali ostati prilično stabilni na trenutačnoj razini (ako cijene rastu 5%, vjerojatno će i najamnine jednako, pa postotak prinosa ostaje konstantan).

Vlasništvo i oporezivanje: Kajmanski otoci se ističu kombinacijom nepostojanja godišnjeg poreza na nekretnine i nepostojanja ograničenja za strano vlasništvo.

Strani kupci na Kajmanima uživaju ista vlasnička prava kao i domaći stanovnici – mogu kupiti bilo koju nekretninu (zemljište u vlasništvu ili stanove) bez posebne dozvole caymanresident.com.Jedini porez je jednokratna pristojba na pečat (7,5%) pri kupnji practiceguides.chambers.com.Nasuprot tome, Bermuda strogo ograničava kupovinu nekretnina od strane stranaca: strani investitori moraju dobiti dozvolu vlade (uz naknadu od 6–8% vrijednosti nekretnine) i mogu kupovati samo iz malog fonda vrijednih nekretnina koje ispunjavaju minimalne pragove godišnje najamnine (ARV) caymancompass.com.Oni uopće ne mogu kupiti neizgrađeno zemljište caymancompass.com caymancompass.com.Bermuda također nameće godišnji porez na zemljište temeljen na ARV-u, što znači da se strani vlasnici suočavaju s tekućim troškovima kao i lokalni stanovnici (na primjer, kuća vrijedna oko 1 milijun dolara može imati nekoliko tisuća dolara godišnjeg poreza).Bahami se nalaze negdje između – također nemaju porez na dohodak ili kapitalnu dobit i potiču strano ulaganje.Stranci mogu slobodno kupovati nekretnine na Bahamima, pa čak i steći stalni boravak ulaganjem (prag za ekonomsko prebivalište povećava se s 750 000 USD na 1 milijun USD u 2025. godini) globalpropertyguide.com.Međutim, Bahami naplaćuju godišnji porez na nekretnine na većinu nekretnina: vlasnici koji žive u svojim domovima imaju progresivne stope (npr. 0,75%–1% na vrijednost iznad određenog izuzeća), a vlasnici koji ne žive u njima ili strani vlasnici često plaćaju oko 1% na punu vrijednost, osim ako nisu izuzeti sothebysrealty.com sothebysrealty.com.Također postoji PDV od 10% (praktički porez na promet nekretnina) na transakcije iznad 100.000 USD krabahamas.com.BVI, poput Caymana, nema poreza na dohodak ili kapitalnu dobit i nema značajnog godišnjeg poreza na imovinu (samo simbolični porez na zemljište od nekoliko dolara po hektaru).Međutim, BVI zahtijeva da svi strani kupci dobiju licencu za posjedovanje zemljišta za osobe koje nisu rezidenti, što je dugotrajan proces koji može potrajati 6–12 mjeseci, a nekretnina koju se želi kupiti mora biti specificirana u prijavi bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com.BVI također naplaćuje strancima višu pristojbu na biljege (12% u odnosu na 4% za lokalno stanovništvo) pri kupnji.Dubai (UAE) s druge strane nema porez na dohodak niti porez na kapitalnu dobit, a iako ima naknadu za prijenos od 4% (porez na promet nekretnina) i male godišnje naknade za održavanje nekretnina, nema ponavljajućeg poreza na nekretnine.Strano vlasništvo dopušteno je u određenim područjima s pravom vlasništva.
• Najgori slučaj/Medvjeđi scenarij: Radi ravnoteže, što bi moglo poći po zlu? Ako bi, primjerice, globalna recesija pogodila 2026., Kajmani bi mogli doživjeti privremeno usporavanje – volumen prodaje bi mogao pasti, vrijeme prodaje produžiti se, a neki bi prodavatelji mogli blago sniziti cijene kako bi se prilagodili tržištu. No, prema dosadašnjem iskustvu (2008., 2020.), takvi padovi obično su jednocifreni postoci i kratkog vijeka na Kajmanima blog.bovell.ky. Donja granica drži se zbog nulte porezne stope na nekretnine (nema pritiska na prodaju radi troškova držanja) te vlasnika s dubokim džepovima. Drugi scenarij: katastrofalan uragan mogao bi izazvati veliku štetu i poremetiti tržište na 1–2 godine. Međutim, napori na obnovi tada bi potaknuli građevinsku aktivnost i možda izazvali mini-bum. Općenito, padni rizici na Kajmanima ublaženi su njegovom stabilnošću i privlačnošću – može se saviti, ali povijesno gledano nije se slomio.

U sažetku, 5-godišnja prognoza za tržište nekretnina na Kajmanskim otocima je uglavnom pozitivna: očekuje se daljnji rast vrijednosti nekretnina, potaknut snažnim temeljima, iako umjerenijim tempom u usporedbi s vrhuncem groznice iz početka 2022. Tržište sazrijeva, s više segmentacije (luksuzne naspram početničkih kuća itd.) i vjerojatno većim angažmanom države u vođenju razvoja. Za investitore i vlasnike, izgledi sugeriraju da bi nekretnine kupljene sada trebale rasti u vrijednosti, a potražnja za kajmanskom imovinom ostati visoka. Naravno, razboriti investitori pratit će kamatne stope, promjene politika i globalno gospodarsko zdravlje, ali jedinstvena kombinacija životnog stila i financijskih pogodnosti Kajmana dobro ga pozicionira za suočavanje s izazovima i nastavak rasta do 2030.

Usporedba s drugim porezno neutralnim jurisdikcijama

Kako se tržište nekretnina Kajmanskih otoka uspoređuje s drugim karipskim i globalnim porezno neutralnim jurisdikcijama? U nastavku slijedi usporedba ključnih čimbenika i nedavnih trendova na Kajmanima u odnosu na nekoliko relevantnih konkurenata: Bahame, Bermude, Britanski Djevičanski Otoci (BVI), te kratka napomena o Dubaiju (ne-karipsko porezno neutralno središte). Ta se mjesta često spominju zajedno zbog svojih offshore financijskih centara ili porezno povoljnih statusa, no imaju različite krajolike nekretnina.

Veličina i aktivnost tržišta: Tržište Caymana je relativno malo, ali vrlo aktivno i likvidno s obzirom na broj stanovnika. Godišnji promet nekretninama na Grand Caymans u posljednjim je godinama iznosio oko 800 milijuna do 1 milijardu američkih dolara (2022. čak je premašio 1 milijardu USD blog.bovell.ky). Bermudino tržište je manje i relativno stagnira. Stroga ograničenja znače malo transakcija – Bermuda bilježi samo nekoliko luksuznih prodaja strancima godišnje, dok većinom lokalno stanovništvo međusobno preprodaje nekretnine. Prosječna cijena bermudske kuće iznosila je oko 885.000 USD u 2020. caymancompass.com, ali je promet mali te brojne nekretnine prelaze s generacije na generaciju, putem nasljedstva caymancompass.com. Restriktivni pristup Bermude održava cijene visokima, ali smanjuje likvidnost (česta kritika jest da je njihova politika rezultirala “stagnirajućim tržištem nekretnina” uz ograničen novi razvoj) caymancompass.com. Bahami imaju veće stanovništvo (~400.000) i dvostruko tržište: luksuzni segment koji pogone stranci (u Nassauu, na otoku Paradise i luksuznim otočićima) te domaći segment. Bahami su doživjeli ogroman uzlet 2021.–2022. nakon COVID-a – Knight Frank je izvijestio kako su vrhunske stambene cijene na Bahamima skočile 15% u 2023., među najvišima na svijetu globalpropertyguide.com. To je potaknuto Amerikancima i Europljanima koji kupuju luksuzne kuće u Nassauu, Exumi itd. Domaći segment Bahama suočava se s neostupnošću stambenog prostora i ograničenom ponudom stanova srednjeg ranga globalpropertyguide.com. Općenito, Bahami imaju više prostora, ali infrastruktura i ekonomske razlike znače da se ne razvijaju svi dijelovi jednako. Tržište BVI-ja je vrlo malo i uglavnom se odnosi na luksuzne vile ili zemljišne parcele na Virgin Gordi i Tortoli. Nikada se u potpunosti nije oporavilo od uragana 2017. (Irma je snažno pogodila BVI), pa su cijene u nekim slučajevima i dalje ispod razine prije 2017. Transakcije su rijetke zbog zahtjeva za dozvolom – neki strani kupci su frustrirani i radije kupuju na Caymanskim otocima ili Bahamima, gdje su transakcije brže. Dubai je mega-tržište u odnosu na ova – tisuće transakcija godišnje, vrlo međunarodno i poznato po cikličkoj prirodi (uspjesi i padovi). Dubai je doživio procvat 2021.–2022. (cijene +60% u nekim luksuznim četvrtima, zahvaljujući priljevu bogatih migranata) i i dalje je popularan kod globalnih investitora zbog nulte porezne stope na dohodak. Ali za razliku od Caymana, Dubai ima praktički neograničenu ponudu (stalno se grade novi neboderi), što dugoročno može ograničiti rast vrijednosti.

(Izvori: Kajmani – Vladini zakoni practiceguides.chambers.com caymanresident.com; Bermuda – Cayman Compass caymancompass.com caymancompass.com; Bahami – Savills/Knight Frank izvještaji globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vlada Bahama; BVI – BVI Sotheby’s smjernice bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com; Dubai – Knight Frank Wealth Report, informacije vlade UAE.)

Najam i prinosi: Kajmanski otoci nude snažnu potražnju za najmom od strane stanovnika i turista, uz nultu poreznu stopu na prihod od najma. Bruto prinosi na Kajmanima za dugoročne najmove kreću se oko 5–7%, ovisno o nekretnini i lokaciji, što je privlačno. U Bermudama su najamnine izuzetno visoke (odražavajući oskudicu), ali strani vlasnici općenito ne mogu iznajmljivati svoju nekretninu osim ako nije licencirani turistički najam. Bermuda također ima porez na boravak na prihod od najma i određenu kontrolu najamnina za lokalno stanovništvo. Bahami ostvaruju dobre prinose kroz kratkoročne najmove u resortskim zonama (npr. Harbour Island, odmorišne kuće na Abacu) ali imaju manji bazen dugoročnih najmodavaca među iseljenicima u odnosu na Kajmane. Također naplaćuju 10% PDV-a na najam odmorišnih kuća (što je trošak za turiste-najmoprimce). BVI prinosi su umjereni, a broj najmoprimaca je vrlo malen izvan male zajednice iseljenika. Dubai može imati visoke prinose (6–8% u nekim zonama), ali postoje servisne pristojbe i visok rizik od praznih nekretnina u slučaju prevelike ponude.

Životni stil i ostali čimbenici: Mnogi HNWI uspoređuju Kajmane, Bahame i Bermude po pitanju životnog stila. Kajmani su često hvaljeni za sigurnost (vrlo mala stopa kriminala), izvrsne škole i zdravstvo te jednostavnu integraciju (govorni engleski, prijateljska atmosfera). Bermuda također ima nizak kriminal i vrlo visok životni standard, ali nalazi se sjevernije (hladnije zime) te nekima izgleda zatvorenije s vrlo strogim pravilima (npr. samo stanovnici Bermude mogu voziti automobile – iseljenici uglavnom mogu koristiti samo skutere). Također, troškovi života na Bermudama su još viši nego na Kajmanima (među najskupljim su mjestima na svijetu). Bahami nude raznovrsniji spektar (od luksuznih zatvorenih naselja Nassaua do udaljenih otoka). Postoje veći problemi s kriminalom u dijelovima Nassaua, a infrastrukture izvan Nassaua često nedostaje. No, privlačni su onima koji žele velika imanja ili privatne otoke (što na Kajmanima zapravo ne postoji) – primjerice, ultra-bogati poput Bezosa i dr. kupili su privatne otočiće na Bahamima. BVI je izuzetno miran, odličan za ljubitelje jedrenja, ali znatno manje razvijen što se tiče sadržaja, a oporavak od uragana bio je spor. Privlači one koji žele vrlo miran život i spremni su nositi se s birokracijom. Dubai, iako kulturološki vrlo različit, natječe se kao porezno slobodno središte s glamuroznim gradskim životom – neki klijenti vagaju između kupovine na Kajmanima ili u Dubaiju, ovisno o tome preferiraju li otočki ili metropolitanski stil. Dubai nudi blještave nebodere i zabavu, dok Kajmani nude opušten luksuz s plažom i snažnom vladavinom prava pod britanskom zaštitom (neki preferiraju političku stabilnost i demokratsko upravljanje Kajmana u odnosu na autokratski model Perzijskog zaljeva).

Za sažetak usporedbe, ovdje je tablica sažetka koja ističe ključne razlike:

Kao što tablica prikazuje, Cayman nudi izuzetno prijateljsko okruženje za međunarodne ulagače u nekretnine u usporedbi sa svojim konkurentima. Kombinira najbolje od oba svijeta: nema poreza na nekretnine (poput BVI, Bahama) i nema ograničenja za kupnju (poput Bahama, Dubaija), sve to unutar stabilnog okvira Britanskog prekomorskog teritorija. Ekskluzivnost Bermuda možda privlači neke ultra-bogate, ali podaci sugeriraju da je to naštetilo dinamici tržišta caymancompass.com. Bahami su veći i imaju raznovrsniju ponudu (privatni otoci itd.), što može biti privlačno, ali dolazi uz godišnje poreze i nešto manju društvenu stabilnost u nekim dijelovima. Sigurnost, infrastruktura i dosljedno pro-investicijske politike Caymana zasigurno ga čine vodećim izborom među karipskim jurisdikcijama za ulaganje u nekretnine – što se vidi po njegovom uspješnom tržištu i stalno rastućoj potražnji.

Za globalnog investitora koji uspoređuje s Dubaijem ili drugima: Cayman je manjeg opsega i manje je volatilno tržište; nećete vidjeti nebodere od 50 katova niti oscilacije cijena od 50%, ali dobit ćete stabilan rast i prednost boravka u vremenskoj zoni SAD-a s okruženjem rajske plaže. Monako i Singapur su druge bogate enklave “bez poreza na nekretnine” – Monako ima izuzetno visoke cijene i vrlo je malen; Singapur je uveo mjere za smanjenje rasta i neke poreze za strane kupce. Cayman se tako nalazi u jedinstvenom položaju: luksuzan ali opušten, kozmopolitski ali orijentiran na zajednicu, te financijski učinkovit. Ostaje za vidjeti kako će se svaka jurisdikcija razvijati (na primjer, ako Bermuda olabavi pravila ili globalne porezne promjene utječu na atraktivnost), ali zasad je Caymanova komparativna prednost u području nekretnina jasna i dobro održavana.

Zaključak

Tržište nekretnina na Kajmanskim otocima u 2025. godini cvjeta, potpomognuto snažnim gospodarskim pokretačima, politikama prijateljskim prema investitorima i trajnom privlačnošću sunčane, porezno oslobođene svakodnevice. Vidjeli smo da svi glavni segmenti – od startnih kuća do poslovnih prostora i ultra-luksuznih penthousea – bilježe snažnu potražnju, iako s nijansama u svakom od njih. Cijene su općenito u porastu i predviđa se da će nastaviti rasti zdravim tempom, uz ograničenu ponudu i stalan dotok bogatstva i ljudi.

Investitori mogu imati povjerenje u otpornost i stabilnost Caymana. Čak i suočen s globalnim neizvjesnostima, tržište je pokazalo sposobnost prilagodbe i održavanja vrijednosti (što se vidi i tijekom prošlih gospodarskih kriza kada je Cayman izbjegao najgore od kolapsa tržišta nekretnina blog.bovell.ky). Ipak, svjesnost izazova poput opterećenja infrastrukture i klimatskih rizika je ključna – ti se problemi rješavaju, ali ostaju faktori koje treba pratiti.

Gledajući unaprijed kroz 3–5 godina, prognoza je optimistična, ali odmjerena: očekuju se novi projekti koji će proširiti mogućnosti, popuštanje kamatnih stopa koje će potaknuti aktivnosti, i komparativne prednosti Caymana koje će privući još više međunarodnih kupaca. U svijetu gdje su pojedinci s visokim neto bogatstvom i globalne kompanije sve mobilniji, Caymanska kombinacija životnog stila, pravne sigurnosti i financijskih pogodnosti, pozicionira ga kao najbolji izbor za ulaganje u nekretnine među elitnim jurisdikcijama.

Za kraj, Kajmanski otoci nude privlačnu priču o nekretninama – priču o rastu utemeljenom na zdravim osnovama. Bilo da tražite obiteljsku kuću u sigurnoj, otmjenoj zajednici, vikendicu na plaži s vrhunskim ronjenjem odmah ispred vrata ili komercijalno ulaganje u cvatućem financijskom središtu, Kajmani ispunjavaju očekivanja – uz dodatni bonus nepostojanja poreza na nekretnine i toplu, gostoljubivu otočnu kulturu. Sve dok Kajmani i dalje balansiraju razvoj sa održivošću i zadržavaju poslovno prijateljski duh, tržište nekretnina trebalo bi ostati na putu prosperiteta u 2025. i godinama koje slijede.

Izvori: Ključne informacije u ovom izvješću preuzete su iz industrijskih ažuriranja, vladinih podataka i tržišnih analiza, uključujući izvješća Cayman Islands Real Estate Brokers Association (CIREBA) eracayman.com eracayman.com, komentari lokalnih stručnjaka blog.bovell.ky caymanresident.com, publikacije vlade Kajmanskih otoka practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com, te usporedni uvidi iz regionalnih vodiča za nekretnine caymancompass.com globalpropertyguide.com. Ovi i drugi izvori su citirani kroz tekst radi upućivanja i dodatnog čitanja.