Zpráva o trhu nemovitostí v Courchevel 1850 pro rok 2025: Trendy luxusních alpských nemovitostí & výhled 2026–2028

Švýcarská střediska v roce 2024 zaznamenala průměrný růst kolem 3,5 % dmproperties.com; Verbier, jakožto špičkové švýcarské středisko, pravděpodobně zaznamenalo podobný nebo mírně vyšší růst vzhledem k vysoké poptávce.

Růst cestovního ruchu a budoucí plány: Kombinovaný efekt výše uvedeného se odráží v turistických statistikách: v sezóně 2024/25 Courchevel zaznamenal přibližně 1,2 milionu návštěvnických nocí, což je o 16 % více než v sezóně 2018 (před covidem) voguebusiness.com. To je pozoruhodný růst pro již tak zavedenou destinaci. Tento růst je součástí strategického úsilí, jak středisko propagovat celoročně a na mezinárodní úrovni. Turistická kancelář oslovuje nové trhy (například více návštěvníků z USA, Blízkého východu a Asie je cíleno prostřednictvím roadshow a partnerství). Zavedení lyžařských permanentek Ikon a Epic (globální sezónní permanentky), které zahrnují dny ve 3 Vallées, usnadnilo mezinárodním lyžařům (zejména Američanům) vyzkoušet Courchevel a mnozí si toto místo zamilovali dmproperties.com. Plánovači střediska také dbají na vyvážení růstu s exkluzivitou: na rozdíl od některých masových lyžařských areálů se Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovat počet lyžařů (což by mohlo zahltit vleky a sjezdovky). Namísto toho se zaměřují na zvyšování kvality – např. lepší zážitky, více aktivit mimo lyžování (vodní park Aquamotion, jízda se psím spřežením, paragliding atd.) a zlepšení služeb (aplikace pro služby na vyžádání, lyžařský concierge atd.). Tím si Courchevel udržuje svou značku luxusu – což zase přitahuje bohaté návštěvníky (a kupce nemovitostí). Důležitá je také synergie mezi veřejnými investicemi (do vleků, silnic, akcí) a soukromými investicemi (hotely, obchody, chalety), která vytváří posilující cyklus: středisko zůstává na špici luxusu, a proto jsou nemovitosti zde jedny z nejžádanějších na světě.

Srovnávací analýza s dalšími alpskými středisky (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 je často zmiňován jedním dechem s hrstkou elitních alpských středisek. Pro porovnání realitního trhu je užitečné srovnat klíčové ukazatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (francouzskými protějšky) a Verbier (špičkovým švýcarským rivalem):

Ceny: Ceny v Courchevel 1850 jsou na vrcholu francouzského trhu – jediné francouzské středisko, které se cenově pravidelně vyrovnává švýcarským gigantům investropa.com. Špička Val d’Isère se blíží těmto hodnotám (u nejlepších nemovitostí téměř 30 000 €/m²) investropa.com, ale průměrně Courchevel stále vede. Megève, ačkoli velmi prestižní, má obvykle nižší cenové hladiny – což odráží jeho nižší nadmořskou výšku a větší nabídku stavebních pozemků (jedná se o rozlehlé městečko). Například elegantní chalet, který by v Megève stál 5 milionů €, může v Courchevel 1850 stát snadno 8–10 milionů €. Verbier je přímým konkurentem co do exkluzivity i ceny: jak je uvedeno, špičkové nemovitosti ve Verbier začínají na 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a běžně dosahují přes 30 000 € ubs.com ubs.com. Švýcarsko má ve skutečnosti pět nejdražších lyžařských trhů v Alpách, přičemž St. Moritz a Gstaad často překonávají ~40 000 €/m² v kategorii „ultimátní špička“ ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 se momentálně nachází těsně pod nimi. Je třeba zmínit, že Courchevel zaznamenal v roce 2024 nárůst cen o 9 %, což bylo více než u jakéhokoli švýcarského střediska v daném roce, což naznačuje, že rozdíl se může začít zmenšovat dmproperties.com.

Pro investory tyto cenové rozdíly také znamenají, že vstupenky se liší: za cenu velmi malého bytu v Courchevel 1850 lze pořídit luxusní apartmán v Megève. Pokud jde čistě o investici, někteří mohou spatřovat hodnotu v Megeve nebo v rozvíjejících se francouzských resortech (větší potenciál růstu v procentech), ale kouzlo Courchevelu spočívá v tom, že se jedná o „blue-chip“ aktivum – podobně jako vlastnit nemovitost v Monaku oproti méně drahému městu.

Poptávka a skladba kupujících: Všechny čtyři resorty přitahují mezinárodní bohaté kupce, ale s jistými nuancemi:

• Courchevel 1850 – Velmi mezinárodní; silné zastoupení Evropanů (Britové, Belgičané, Švýcaři, bohatí Francouzi), významný zájem ze Středního východu a Asie, a rostoucí počet amerických kupců investropa.com investropa.com. Také historicky oblíbený mezi Rusy. Kupci zde často hledají trofejní nemovitosti a nemají problém zaplatit prémii za prestižní faktor.
• Val d’Isère – Tradičně oblíbený u britské high-end klientely a bohatých Francouzů. Má pověst destinace pro náročné lyžaře (rozsáhlý terén pro experty) v kombinaci s luxusními chalupami. Jeho profil kupců je možná o něco více zaměřený na Evropany než ultramezinárodní skladba Courchevelu, ale i zde se v poslední době objevuje více neevropských zájemců.
• Megève – Přitahuje decentnější zámožnou klientelu (původně vybudováno rodinou Rothschildů jako francouzská odpověď na St. Moritz). Řada francouzských a ženevských/okolních kupců miluje Megève pro jeho šik vesnici (butikové obchody, gastronomie, ale uvolněnější tempo než v Courchevelu) a celoroční životní styl. Oblíbené také mezi rodinami – nejde jen o lyžování, ale o celkový alpský život (golf, jízda na koni, hudební festivaly). Mezinárodní přítomnost tu je (UK, Belgie, několik amerických/asijských kupců), ale není tak výrazná jako v Courchevelu.
• Verbier – Velmi mezinárodní; směs Britů (nazýváno „Londýn na sjezdovce“ kvůli mnoha britským majitelům), pan-evropské a globální elity. Švýcarské zákony umožňují cizincům kupovat ve Verbier (kanton Valais má kvóty), takže zde je mnoho majitelů, kteří nejsou Švýcaři, včetně celebrit a obchodníků. Atmosféra ve Verbier je v některých ohledech mladší a sportovnější – slavné je off-piste lyžováním a živou après-ski scénou – ale stále zde najdete hodně kupců s vysokým jměním. Švýcarská střediska jako Verbier navíc těží ze stabilní švýcarské ekonomiky a někdy i daňových výhod (někteří cizinci se sem oficiálně stěhují kvůli paušálním daňovým dohodám).

Trh s pronájmy & výnosy: Courchevel a Val d’Isère mají oba silné trhy s pronájmy v zimě, ale Courchevel má vyšší týdenní ceny díky svému renomé a vybavenosti (včetně špičkové gastronomie atd.). Ski-in/out chalet v Courchevel 1850 se může pronajímat za více než srovnatelný ve Val d’Isère, často o 20–30 % dráž, což odráží postavení Courchevelu. Megève má trh s pronájmy o něco více sezónní (vynikající o Vánocích a v únoru, klidnější mezi tím) a zároveň disponuje letním trhem pronájmů na golf a dovolené. Pronájmy ve Verbieru jsou během top týdnů srovnatelné s Courchevelem (oba patří mezi nejdražší lyžařské destinace) – chalet, který stojí 100 000 €/týden v Courchevelu, může stát také 100 000 CHF/týden ve Verbieru. Čisté výnosy ve všech těchto prémiových střediscích zůstávají poměrně nízké (~2–3 %), jak uvádí snowonly.com. Nutno podotknout, že vlastnictví ve švýcarských letoviscích často přináší vyšší náklady (nemovitosti podléhají každoročním kantonálním majetkovým daním a služby jsou dražší), navíc jsou někdy platná přísná pravidla pro pronájem (některé švýcarské druhé domy nejde snadno pronajmout, pokud byly koupeny pod povolením pro osobní užití). Ve Francii je pronájem ve skutečnosti o něco jednodušší.

Nadmořská výška & sněhová jistota: Courchevel 1850 a Val d’Isère se oba nacházejí ve vysoké nadmořské výšce (1850 m a 1850 m pro vesnici La Daille ve Val, hlavní vesnice ve Val ve výšce 1800 m) a nabízejí terény pro lyžování až do 3000+ m. To znamená vynikající sněhovou jistotu, která – s ohledem na oteplování klimatu – je zásadní předností a částečně důvodem, proč patří k lídrům růstu cen. Megève, s nadmořskou výškou ve městě 1100 m, je více ovlivněné slabšími zimami (i když značně investovalo do zasněžování). Vesnice Verbier leží zhruba 1500 m vysoko, přičemž lyžovat lze až do 3300 m na Mont Fort, takže také nabízí dobrou jistotu sněhu. Je patrný trend tzv. „výškové prémie“: střediska nad 1500 m zaznamenala výrazně vyšší růst než ta ve nižších polohách investropa.com. To je dobrá vyhlídka pro Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mírným rizikem pro Megève (i když letní atraktivita a půvab Megève mu zajišťují i další silné stránky).

Lifestyle & infrastruktura: Každé středisko nabízí jedinečný životní styl. Courchevel 1850 je o glamouru a pohodlí – můžete sjet na lyžích přímo do města, nakupovat v butiku Chanel, povečeřet v palácovém hotelu a užít si noční život s trendy kluby a galeriemi. Val d’Isère kombinuje špičkové lyžování s živou vesnickou atmosférou, která je trochu více uvolněná; má mnoho luxusních chaletů a dokonce několik pětihvězdičkových hotelů, ale jeho atmosféra je „luxus pro lyžařské nadšence“ oproti „okázalému luxusu“ Courchevelu. Megève nabízí půvabné centrum ve středověkém stylu, projížďky v kočárech tažených koňmi a kombinaci luxusu a autentičnosti – jde tu stejně tak o vidět a být viděn ve vesnici (podobně jako v St. Moritz) jako o samotné lyžování. Je také po celý rok živým městem s početnou stálou komunitou, což vyhovuje těm, kteří chtějí skutečnou komunitu k životu. Verbier je známý svým nočním životem a freeridem – přes den sportovní, v noci velmi společenské. Na poli ultra-luxusních značek je zde o něco menší výběr (méně návrhářských butiků než v Courchevelu), ale má špičkové služby a akce (např. Verbier Music Festival).

Výhled 2026–2028: Prognóza trhu a klíčové faktory

Při pohledu do období 2026–2028 zůstává vyhlídka na trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 velmi pozitivní, ovšem s několika výhradami a trendy, které je třeba sledovat:

Pokračující růst cen: Všechny ukazatele naznačují, že hodnoty nemovitostí v Courchevel budou nadále růst i v příštích několika letech. Růst nemusí být každoročně tak strmý jako devítiprocentní skok pozorovaný v roce 2024, avšak i konzervativní prognózy předpovídají každoroční růst 3–5 % v prémiových resortech investropa.com. Tento vývoj podporuje několik faktorů: trvale omezená nabídka, silná mezinárodní poptávka a transformace resortu na opravdový celoroční ráj luxusu. Do roku 2028 bychom mohli bez potíží vidět v segmentu ultra-prémiových chaletů ceny přesahující 35 000 € za m², zejména pokud několik rekordních prodejů stanoví nové standardy. To by zařadilo Courchevel 1850 pevně mezi nejdražší trhy s lyžařskými nemovitostmi na světě a potenciálně zúžilo rozdíl oproti místům jako St. Moritz/Gstaad. Kompounding i při 5 % ročně znamená, že chalet v hodnotě 15 milionů eur dnes může mít v roce 2028 hodnotu kolem 18+ milionů eur, v souladu s růstovým trendem investropa.com.

Globální ekonomické faktory: Je třeba zohlednit širší ekonomické podmínky. Od roku 2025 se úrokové sazby v Evropě stabilizovaly a dokonce se snížily (depozitní sazba ECB ~2,5 % po snížení), což zlepšilo dostupnost hypoték investropa.com. Pokud toto prostředí nízkých sazeb přetrvá, případně sazby v letech 2026–2027 dále klesnou, přináší to další impuls kupcům prémiových nemovitostí, kteří někdy využívají financování (někteří kvůli pákovému efektu, i když prostředky nepotřebují). Naopak, pokud inflace prudce vzroste a povede ke zvýšení sazeb, běžné trhy s nemovitostmi mohou ochladnout – avšak prémiové luxusní nemovitosti jsou na sazby méně citlivé (převládají hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je dalším faktorem: Courchevel těžil z toho, že byl bezpečnou a atraktivní destinací během obnovy po pandemii i v časech geopolitického napětí. Pokud globální nejistoty přetrvají, HNWI často diverzifikují majetek právě do nemovitostí jako bezpečného přístavu, což by mohlo Courchevelu prospět. Stojí za to sledovat i politické prostředí ve Francii (např. případné změny v daních z majetku), ale není žádný náznak zásadních změn v dohledné době. Stručně řečeno, pokud nedojde k zásadní globální finanční krizi, ekonomické prostředí zůstává příznivé pro pokračující investice do luxusních alpských nemovitostí.

Posun v demografii kupujících: Očekáváme nové vlny kupujících v nadcházejících letech. Zejména asijští kupující (zejména čínští) byli v letech 2020–2022 kvůli cestovním omezením z velké části nepřítomní; jakmile se celosvětové cestování normalizuje, je pravděpodobný větší zájem z Asie. Ultra-luxusní profil Courchevelu je dobře přizpůsoben bohatým asijským investorům, kteří hledají prestižní nemovitosti v zahraničí – což je již zaznamenáno v roce 2025 na investropa.com. Podobně může růst i základna kupujících z Blízkého východu (např. země Perského zálivu); Courchevel v posledních letech zaznamenal více návštěvníků ze SAE, Saúdské Arábie atd., zejména v srpnu a kolem Nového roku. Tyto mezinárodní segmenty přidají hloubku poptávce. Američtí kupující by měli i nadále zůstávat silně zastoupeni, zejména pokud dolar zůstane relativně silný vůči euru (i když měnové kurzy mohou kolísat do let 2026–28). Také mladší technologičtí podnikatelé a časně penzionovaní (z technických/finančních sektorů) si stále častěji vybírají nemovitosti zaměřené na životní styl – módní lyžařský dům je součástí tohoto trendu. Můžeme tedy očekávat mírný pokles průměrného věku kupujících, s větším zastoupením čtyřicátníků na úkor převážně padesátníků/šedesátníků, protože práce na dálku a získání majetku v mladším věku jsou stále běžnější.

Důraz na celoroční provoz & wellness: Do roku 2028 bude Courchevel pravděpodobně zcela přeměněn na čtyřsezónní resort. Očekávejte ještě více letních aktivit (možná rozšíření provozu lanovek, nové trasy pro horská kola, možná golfový driving range nebo jiné atrakce v okolí). Význam wellness, jak už bylo zdůrazněno, bude pokračovat – možná zde vzniknou nová specializovaná wellness centra či kliniky (podobně jako švýcarské lázeňské resorty). To rozšiřuje atraktivitu vlastnictví nemovitosti nad rámec pouhých lyžařských nadšenců. Jak poznamenal jeden z výzkumníků Knight Frank, zdraví a wellness nyní předbíhají lyžování jako hlavní životní motiv pro kupující v Alpách dmproperties.com. Proto budou nemovitosti zaměřené na tento aspekt (s wellness zázemím, klidem, propojením s přírodou) ceněny ještě výše. Můžeme také očekávat vznik úzkého trhu s „klimaticky odolnými“ horskými chatami – tedy těmi, které jsou postaveny z udržitelných materiálů, mají energetickou soběstačnost apod., což nejen splňuje zákony, ale nastavuje standard, který ekologicky smýšlející luxusní kupující žádají.

Možná omezení: Jedním z faktorů, na které je třeba si dávat pozor, jsou úrovně zásob – jsou natolik nízké, že objem prodejů by mohl klesnout jednoduše kvůli nedostatku prodávajících. Pokud ceny dosáhnou nových maxim, někteří majitelé se mohou rozhodnout zpeněžit (a tím přivést nabídku), ale stejně tak mnozí mohou držet, protože existuje jen málo alternativních investic, které jsou stejně příjemné jako chalet v Courchevel. Pokud objem transakcí klesne, cenové indexy mohou být méně hladké (několik velkých výjimečných prodejů může zkreslit průměry). Jakýkoli pokles aktivity však pravděpodobně odráží nedostatek nabídky, ne nedostatek poptávky, což znamená, že ceny by se udržely nebo rostly. Další omezení by mohlo být regulační: pokud by například Francie do roku 2028 rozhodla omezit zahraniční vlastnictví (což se nyní nepředpokládá) nebo zavést nové daně na luxusní nemovitosti, mohla by to poptávku mírně ochladit. Také klimatická změna zůstává zásadní výzvou – pokud by extrémní počasí výrazně zkrátilo zimní sezónu do konce 20. let, mohlo by to mít dopad na vnímání (jak bylo poznamenáno, nadmořská výška Courchevel mu dává určitou ochranu a má rozsáhlé umělé zasněžování). Dosavadní projekce trendů naznačují dostatek sněhu do 30. let 21. století pro střediska ve vysoké nadmořské výšce, ale jedná se o položku ke dlouhodobému sledování.

Dopad kandidatury na Zimní olympijské hry 2030: V polovině roku 2025 panuje silná dynamika pro pořádání Zimních olympijských her 2030 ve Francii (Francouzské Alpy), potenciálně s akcemi rozprostřenými mezi více středisky (po Itálii v roce 2026). Pokud Francie oficiálně získá pořádání Her 2030 (rozhodnutí pravděpodobně kolem roku 2026), lze očekávat prudký nárůst zájmu v letech 2027–2028, jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty a pozornost světa se zaměří na Alpy. Olympiády často vedou k prudkému růstu poptávky po nemovitostech v hostitelských regionech – nejen ze strany investorů očekávajících vyšší nájmy, ale také od movitých jednotlivců, kteří zde chtějí mít přítomnost a být součástí olympijského dění. Například v Cortině d’Ampezzo (Itálie) ceny výrazně vzrostly poté, co bylo oznámeno její pořádání v roce 2026 ubs.com. Courchevel, již nyní olympijské tréninkové centrum, by bezpochyby bylo hlavní základnou pro VIP během Her, i když by se akce konaly jinde, díky svému luxusnímu ubytování a letištní dráze. Proto by období před rokem 2030 mohlo přidat dalších několik procentních bodů růstu hodnoty nemovitostí v Courchevel nad rámec základního trendu.

Výhled pronájmů: Výnosy z pronájmů pravděpodobně zůstanou umírněné, ale příjmy z pronájmů by mohly růst, jelikož se noční sazby mírně zvyšují (částečně vlivem inflace, částečně díky nárůstu nabídky luxusu). Do roku 2028 si tak například špičkový chalet může účtovat více než 120 000 € za silvestrovský týden. Pokud bude do pronájmu zahrnuto více služeb (soukromý kuchař apod.), mohou majitelé účtovat ještě více. Letní trh s pronájmy se navíc bude dále rozvíjet – pokud budou současné trendy pokračovat, může se do té doby dokonce zdvojnásobit, což by lehce vylepšilo roční výnosy. Zavedení většího počtu profesionálních správcovských firem (některých pod značkami luxusních hotelových řetězců) by navíc mohlo celý proces pronajímání zjednodušit, což by pro majitele znamenalo snazší monetizaci nemovitosti, když ji sami nevyužívají.

Závěr – Vize 2028: V roce 2028 zůstane Courchevel 1850 pravděpodobně nejprestižnější destinací francouzských Alp v oblasti nemovitostí, přičemž ceny nastaví nové rekordy. Očekáváme zdravý, byť poněkud klidnější, růst – žádný pád cen se vzhledem k fundamentům neočekává. Nemovitosti v letovisku budou čím dál více charakterizovány špičkovými chatami, plně rozvinutou celoroční nabídkou a klientelou z celého světa. Vlastnictví v Courchevelu bude i nadále symbolem statusu stejně jako investicí. Pro movité investory i zájemce o životní styl platí stále stejná rada: zaměřte se na špičkovou lokalitu a kvalitu, držte nemovitost i přes krátkodobé výkyvy trhu a budete odměněni jak požitkem, tak zhodnocením kapitálu. Dokud budou „sníh“ a „luxus“ přitažlivé pojmy, trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 by měl zažívat zlatou éru v letech 2026–2028 a dále, podpořený nedostatkem nabídky, neochabující poptávkou a nadčasovým kouzlem francouzských Alp.

Zdroje: Courchevel & Francouzské Alpy – zprávy o nemovitostech investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Investiční komentáře snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Mediální zprávy voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Pozorování místních agentur mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Švýcarská střediska v roce 2024 zaznamenala průměrný růst kolem 3,5 % dmproperties.com; Verbier, jakožto špičkové švýcarské středisko, pravděpodobně zaznamenalo podobný nebo mírně vyšší růst vzhledem k vysoké poptávce.

Růst cestovního ruchu a budoucí plány: Kombinovaný efekt výše uvedeného se odráží v turistických statistikách: v sezóně 2024/25 Courchevel zaznamenal přibližně 1,2 milionu návštěvnických nocí, což je o 16 % více než v sezóně 2018 (před covidem) voguebusiness.com. To je pozoruhodný růst pro již tak zavedenou destinaci. Tento růst je součástí strategického úsilí, jak středisko propagovat celoročně a na mezinárodní úrovni. Turistická kancelář oslovuje nové trhy (například více návštěvníků z USA, Blízkého východu a Asie je cíleno prostřednictvím roadshow a partnerství). Zavedení lyžařských permanentek Ikon a Epic (globální sezónní permanentky), které zahrnují dny ve 3 Vallées, usnadnilo mezinárodním lyžařům (zejména Američanům) vyzkoušet Courchevel a mnozí si toto místo zamilovali dmproperties.com. Plánovači střediska také dbají na vyvážení růstu s exkluzivitou: na rozdíl od některých masových lyžařských areálů se Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovat počet lyžařů (což by mohlo zahltit vleky a sjezdovky). Namísto toho se zaměřují na zvyšování kvality – např. lepší zážitky, více aktivit mimo lyžování (vodní park Aquamotion, jízda se psím spřežením, paragliding atd.) a zlepšení služeb (aplikace pro služby na vyžádání, lyžařský concierge atd.). Tím si Courchevel udržuje svou značku luxusu – což zase přitahuje bohaté návštěvníky (a kupce nemovitostí). Důležitá je také synergie mezi veřejnými investicemi (do vleků, silnic, akcí) a soukromými investicemi (hotely, obchody, chalety), která vytváří posilující cyklus: středisko zůstává na špici luxusu, a proto jsou nemovitosti zde jedny z nejžádanějších na světě.

Srovnávací analýza s dalšími alpskými středisky (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 je často zmiňován jedním dechem s hrstkou elitních alpských středisek. Pro porovnání realitního trhu je užitečné srovnat klíčové ukazatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (francouzskými protějšky) a Verbier (špičkovým švýcarským rivalem):

Ceny: Ceny v Courchevel 1850 jsou na vrcholu francouzského trhu – jediné francouzské středisko, které se cenově pravidelně vyrovnává švýcarským gigantům investropa.com. Špička Val d’Isère se blíží těmto hodnotám (u nejlepších nemovitostí téměř 30 000 €/m²) investropa.com, ale průměrně Courchevel stále vede. Megève, ačkoli velmi prestižní, má obvykle nižší cenové hladiny – což odráží jeho nižší nadmořskou výšku a větší nabídku stavebních pozemků (jedná se o rozlehlé městečko). Například elegantní chalet, který by v Megève stál 5 milionů €, může v Courchevel 1850 stát snadno 8–10 milionů €. Verbier je přímým konkurentem co do exkluzivity i ceny: jak je uvedeno, špičkové nemovitosti ve Verbier začínají na 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a běžně dosahují přes 30 000 € ubs.com ubs.com. Švýcarsko má ve skutečnosti pět nejdražších lyžařských trhů v Alpách, přičemž St. Moritz a Gstaad často překonávají ~40 000 €/m² v kategorii „ultimátní špička“ ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 se momentálně nachází těsně pod nimi. Je třeba zmínit, že Courchevel zaznamenal v roce 2024 nárůst cen o 9 %, což bylo více než u jakéhokoli švýcarského střediska v daném roce, což naznačuje, že rozdíl se může začít zmenšovat dmproperties.com.

Pro investory tyto cenové rozdíly také znamenají, že vstupenky se liší: za cenu velmi malého bytu v Courchevel 1850 lze pořídit luxusní apartmán v Megève. Pokud jde čistě o investici, někteří mohou spatřovat hodnotu v Megeve nebo v rozvíjejících se francouzských resortech (větší potenciál růstu v procentech), ale kouzlo Courchevelu spočívá v tom, že se jedná o „blue-chip“ aktivum – podobně jako vlastnit nemovitost v Monaku oproti méně drahému městu.

Poptávka a skladba kupujících: Všechny čtyři resorty přitahují mezinárodní bohaté kupce, ale s jistými nuancemi:

• Courchevel 1850 – Velmi mezinárodní; silné zastoupení Evropanů (Britové, Belgičané, Švýcaři, bohatí Francouzi), významný zájem ze Středního východu a Asie, a rostoucí počet amerických kupců investropa.com investropa.com. Také historicky oblíbený mezi Rusy. Kupci zde často hledají trofejní nemovitosti a nemají problém zaplatit prémii za prestižní faktor.
• Val d’Isère – Tradičně oblíbený u britské high-end klientely a bohatých Francouzů. Má pověst destinace pro náročné lyžaře (rozsáhlý terén pro experty) v kombinaci s luxusními chalupami. Jeho profil kupců je možná o něco více zaměřený na Evropany než ultramezinárodní skladba Courchevelu, ale i zde se v poslední době objevuje více neevropských zájemců.
• Megève – Přitahuje decentnější zámožnou klientelu (původně vybudováno rodinou Rothschildů jako francouzská odpověď na St. Moritz). Řada francouzských a ženevských/okolních kupců miluje Megève pro jeho šik vesnici (butikové obchody, gastronomie, ale uvolněnější tempo než v Courchevelu) a celoroční životní styl. Oblíbené také mezi rodinami – nejde jen o lyžování, ale o celkový alpský život (golf, jízda na koni, hudební festivaly). Mezinárodní přítomnost tu je (UK, Belgie, několik amerických/asijských kupců), ale není tak výrazná jako v Courchevelu.
• Verbier – Velmi mezinárodní; směs Britů (nazýváno „Londýn na sjezdovce“ kvůli mnoha britským majitelům), pan-evropské a globální elity. Švýcarské zákony umožňují cizincům kupovat ve Verbier (kanton Valais má kvóty), takže zde je mnoho majitelů, kteří nejsou Švýcaři, včetně celebrit a obchodníků. Atmosféra ve Verbier je v některých ohledech mladší a sportovnější – slavné je off-piste lyžováním a živou après-ski scénou – ale stále zde najdete hodně kupců s vysokým jměním. Švýcarská střediska jako Verbier navíc těží ze stabilní švýcarské ekonomiky a někdy i daňových výhod (někteří cizinci se sem oficiálně stěhují kvůli paušálním daňovým dohodám).

Trh s pronájmy & výnosy: Courchevel a Val d’Isère mají oba silné trhy s pronájmy v zimě, ale Courchevel má vyšší týdenní ceny díky svému renomé a vybavenosti (včetně špičkové gastronomie atd.). Ski-in/out chalet v Courchevel 1850 se může pronajímat za více než srovnatelný ve Val d’Isère, často o 20–30 % dráž, což odráží postavení Courchevelu. Megève má trh s pronájmy o něco více sezónní (vynikající o Vánocích a v únoru, klidnější mezi tím) a zároveň disponuje letním trhem pronájmů na golf a dovolené. Pronájmy ve Verbieru jsou během top týdnů srovnatelné s Courchevelem (oba patří mezi nejdražší lyžařské destinace) – chalet, který stojí 100 000 €/týden v Courchevelu, může stát také 100 000 CHF/týden ve Verbieru. Čisté výnosy ve všech těchto prémiových střediscích zůstávají poměrně nízké (~2–3 %), jak uvádí snowonly.com. Nutno podotknout, že vlastnictví ve švýcarských letoviscích často přináší vyšší náklady (nemovitosti podléhají každoročním kantonálním majetkovým daním a služby jsou dražší), navíc jsou někdy platná přísná pravidla pro pronájem (některé švýcarské druhé domy nejde snadno pronajmout, pokud byly koupeny pod povolením pro osobní užití). Ve Francii je pronájem ve skutečnosti o něco jednodušší.

Nadmořská výška & sněhová jistota: Courchevel 1850 a Val d’Isère se oba nacházejí ve vysoké nadmořské výšce (1850 m a 1850 m pro vesnici La Daille ve Val, hlavní vesnice ve Val ve výšce 1800 m) a nabízejí terény pro lyžování až do 3000+ m. To znamená vynikající sněhovou jistotu, která – s ohledem na oteplování klimatu – je zásadní předností a částečně důvodem, proč patří k lídrům růstu cen. Megève, s nadmořskou výškou ve městě 1100 m, je více ovlivněné slabšími zimami (i když značně investovalo do zasněžování). Vesnice Verbier leží zhruba 1500 m vysoko, přičemž lyžovat lze až do 3300 m na Mont Fort, takže také nabízí dobrou jistotu sněhu. Je patrný trend tzv. „výškové prémie“: střediska nad 1500 m zaznamenala výrazně vyšší růst než ta ve nižších polohách investropa.com. To je dobrá vyhlídka pro Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mírným rizikem pro Megève (i když letní atraktivita a půvab Megève mu zajišťují i další silné stránky).

Lifestyle & infrastruktura: Každé středisko nabízí jedinečný životní styl. Courchevel 1850 je o glamouru a pohodlí – můžete sjet na lyžích přímo do města, nakupovat v butiku Chanel, povečeřet v palácovém hotelu a užít si noční život s trendy kluby a galeriemi. Val d’Isère kombinuje špičkové lyžování s živou vesnickou atmosférou, která je trochu více uvolněná; má mnoho luxusních chaletů a dokonce několik pětihvězdičkových hotelů, ale jeho atmosféra je „luxus pro lyžařské nadšence“ oproti „okázalému luxusu“ Courchevelu. Megève nabízí půvabné centrum ve středověkém stylu, projížďky v kočárech tažených koňmi a kombinaci luxusu a autentičnosti – jde tu stejně tak o vidět a být viděn ve vesnici (podobně jako v St. Moritz) jako o samotné lyžování. Je také po celý rok živým městem s početnou stálou komunitou, což vyhovuje těm, kteří chtějí skutečnou komunitu k životu. Verbier je známý svým nočním životem a freeridem – přes den sportovní, v noci velmi společenské. Na poli ultra-luxusních značek je zde o něco menší výběr (méně návrhářských butiků než v Courchevelu), ale má špičkové služby a akce (např. Verbier Music Festival).

Výhled 2026–2028: Prognóza trhu a klíčové faktory

Při pohledu do období 2026–2028 zůstává vyhlídka na trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 velmi pozitivní, ovšem s několika výhradami a trendy, které je třeba sledovat:

Pokračující růst cen: Všechny ukazatele naznačují, že hodnoty nemovitostí v Courchevel budou nadále růst i v příštích několika letech. Růst nemusí být každoročně tak strmý jako devítiprocentní skok pozorovaný v roce 2024, avšak i konzervativní prognózy předpovídají každoroční růst 3–5 % v prémiových resortech investropa.com. Tento vývoj podporuje několik faktorů: trvale omezená nabídka, silná mezinárodní poptávka a transformace resortu na opravdový celoroční ráj luxusu. Do roku 2028 bychom mohli bez potíží vidět v segmentu ultra-prémiových chaletů ceny přesahující 35 000 € za m², zejména pokud několik rekordních prodejů stanoví nové standardy. To by zařadilo Courchevel 1850 pevně mezi nejdražší trhy s lyžařskými nemovitostmi na světě a potenciálně zúžilo rozdíl oproti místům jako St. Moritz/Gstaad. Kompounding i při 5 % ročně znamená, že chalet v hodnotě 15 milionů eur dnes může mít v roce 2028 hodnotu kolem 18+ milionů eur, v souladu s růstovým trendem investropa.com.

Globální ekonomické faktory: Je třeba zohlednit širší ekonomické podmínky. Od roku 2025 se úrokové sazby v Evropě stabilizovaly a dokonce se snížily (depozitní sazba ECB ~2,5 % po snížení), což zlepšilo dostupnost hypoték investropa.com. Pokud toto prostředí nízkých sazeb přetrvá, případně sazby v letech 2026–2027 dále klesnou, přináší to další impuls kupcům prémiových nemovitostí, kteří někdy využívají financování (někteří kvůli pákovému efektu, i když prostředky nepotřebují). Naopak, pokud inflace prudce vzroste a povede ke zvýšení sazeb, běžné trhy s nemovitostmi mohou ochladnout – avšak prémiové luxusní nemovitosti jsou na sazby méně citlivé (převládají hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je dalším faktorem: Courchevel těžil z toho, že byl bezpečnou a atraktivní destinací během obnovy po pandemii i v časech geopolitického napětí. Pokud globální nejistoty přetrvají, HNWI často diverzifikují majetek právě do nemovitostí jako bezpečného přístavu, což by mohlo Courchevelu prospět. Stojí za to sledovat i politické prostředí ve Francii (např. případné změny v daních z majetku), ale není žádný náznak zásadních změn v dohledné době. Stručně řečeno, pokud nedojde k zásadní globální finanční krizi, ekonomické prostředí zůstává příznivé pro pokračující investice do luxusních alpských nemovitostí.

Posun v demografii kupujících: Očekáváme nové vlny kupujících v nadcházejících letech. Zejména asijští kupující (zejména čínští) byli v letech 2020–2022 kvůli cestovním omezením z velké části nepřítomní; jakmile se celosvětové cestování normalizuje, je pravděpodobný větší zájem z Asie. Ultra-luxusní profil Courchevelu je dobře přizpůsoben bohatým asijským investorům, kteří hledají prestižní nemovitosti v zahraničí – což je již zaznamenáno v roce 2025 na investropa.com. Podobně může růst i základna kupujících z Blízkého východu (např. země Perského zálivu); Courchevel v posledních letech zaznamenal více návštěvníků ze SAE, Saúdské Arábie atd., zejména v srpnu a kolem Nového roku. Tyto mezinárodní segmenty přidají hloubku poptávce. Američtí kupující by měli i nadále zůstávat silně zastoupeni, zejména pokud dolar zůstane relativně silný vůči euru (i když měnové kurzy mohou kolísat do let 2026–28). Také mladší technologičtí podnikatelé a časně penzionovaní (z technických/finančních sektorů) si stále častěji vybírají nemovitosti zaměřené na životní styl – módní lyžařský dům je součástí tohoto trendu. Můžeme tedy očekávat mírný pokles průměrného věku kupujících, s větším zastoupením čtyřicátníků na úkor převážně padesátníků/šedesátníků, protože práce na dálku a získání majetku v mladším věku jsou stále běžnější.

Důraz na celoroční provoz & wellness: Do roku 2028 bude Courchevel pravděpodobně zcela přeměněn na čtyřsezónní resort. Očekávejte ještě více letních aktivit (možná rozšíření provozu lanovek, nové trasy pro horská kola, možná golfový driving range nebo jiné atrakce v okolí). Význam wellness, jak už bylo zdůrazněno, bude pokračovat – možná zde vzniknou nová specializovaná wellness centra či kliniky (podobně jako švýcarské lázeňské resorty). To rozšiřuje atraktivitu vlastnictví nemovitosti nad rámec pouhých lyžařských nadšenců. Jak poznamenal jeden z výzkumníků Knight Frank, zdraví a wellness nyní předbíhají lyžování jako hlavní životní motiv pro kupující v Alpách dmproperties.com. Proto budou nemovitosti zaměřené na tento aspekt (s wellness zázemím, klidem, propojením s přírodou) ceněny ještě výše. Můžeme také očekávat vznik úzkého trhu s „klimaticky odolnými“ horskými chatami – tedy těmi, které jsou postaveny z udržitelných materiálů, mají energetickou soběstačnost apod., což nejen splňuje zákony, ale nastavuje standard, který ekologicky smýšlející luxusní kupující žádají.

Možná omezení: Jedním z faktorů, na které je třeba si dávat pozor, jsou úrovně zásob – jsou natolik nízké, že objem prodejů by mohl klesnout jednoduše kvůli nedostatku prodávajících. Pokud ceny dosáhnou nových maxim, někteří majitelé se mohou rozhodnout zpeněžit (a tím přivést nabídku), ale stejně tak mnozí mohou držet, protože existuje jen málo alternativních investic, které jsou stejně příjemné jako chalet v Courchevel. Pokud objem transakcí klesne, cenové indexy mohou být méně hladké (několik velkých výjimečných prodejů může zkreslit průměry). Jakýkoli pokles aktivity však pravděpodobně odráží nedostatek nabídky, ne nedostatek poptávky, což znamená, že ceny by se udržely nebo rostly. Další omezení by mohlo být regulační: pokud by například Francie do roku 2028 rozhodla omezit zahraniční vlastnictví (což se nyní nepředpokládá) nebo zavést nové daně na luxusní nemovitosti, mohla by to poptávku mírně ochladit. Také klimatická změna zůstává zásadní výzvou – pokud by extrémní počasí výrazně zkrátilo zimní sezónu do konce 20. let, mohlo by to mít dopad na vnímání (jak bylo poznamenáno, nadmořská výška Courchevel mu dává určitou ochranu a má rozsáhlé umělé zasněžování). Dosavadní projekce trendů naznačují dostatek sněhu do 30. let 21. století pro střediska ve vysoké nadmořské výšce, ale jedná se o položku ke dlouhodobému sledování.

Dopad kandidatury na Zimní olympijské hry 2030: V polovině roku 2025 panuje silná dynamika pro pořádání Zimních olympijských her 2030 ve Francii (Francouzské Alpy), potenciálně s akcemi rozprostřenými mezi více středisky (po Itálii v roce 2026). Pokud Francie oficiálně získá pořádání Her 2030 (rozhodnutí pravděpodobně kolem roku 2026), lze očekávat prudký nárůst zájmu v letech 2027–2028, jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty a pozornost světa se zaměří na Alpy. Olympiády často vedou k prudkému růstu poptávky po nemovitostech v hostitelských regionech – nejen ze strany investorů očekávajících vyšší nájmy, ale také od movitých jednotlivců, kteří zde chtějí mít přítomnost a být součástí olympijského dění. Například v Cortině d’Ampezzo (Itálie) ceny výrazně vzrostly poté, co bylo oznámeno její pořádání v roce 2026 ubs.com. Courchevel, již nyní olympijské tréninkové centrum, by bezpochyby bylo hlavní základnou pro VIP během Her, i když by se akce konaly jinde, díky svému luxusnímu ubytování a letištní dráze. Proto by období před rokem 2030 mohlo přidat dalších několik procentních bodů růstu hodnoty nemovitostí v Courchevel nad rámec základního trendu.

Výhled pronájmů: Výnosy z pronájmů pravděpodobně zůstanou umírněné, ale příjmy z pronájmů by mohly růst, jelikož se noční sazby mírně zvyšují (částečně vlivem inflace, částečně díky nárůstu nabídky luxusu). Do roku 2028 si tak například špičkový chalet může účtovat více než 120 000 € za silvestrovský týden. Pokud bude do pronájmu zahrnuto více služeb (soukromý kuchař apod.), mohou majitelé účtovat ještě více. Letní trh s pronájmy se navíc bude dále rozvíjet – pokud budou současné trendy pokračovat, může se do té doby dokonce zdvojnásobit, což by lehce vylepšilo roční výnosy. Zavedení většího počtu profesionálních správcovských firem (některých pod značkami luxusních hotelových řetězců) by navíc mohlo celý proces pronajímání zjednodušit, což by pro majitele znamenalo snazší monetizaci nemovitosti, když ji sami nevyužívají.

Závěr – Vize 2028: V roce 2028 zůstane Courchevel 1850 pravděpodobně nejprestižnější destinací francouzských Alp v oblasti nemovitostí, přičemž ceny nastaví nové rekordy. Očekáváme zdravý, byť poněkud klidnější, růst – žádný pád cen se vzhledem k fundamentům neočekává. Nemovitosti v letovisku budou čím dál více charakterizovány špičkovými chatami, plně rozvinutou celoroční nabídkou a klientelou z celého světa. Vlastnictví v Courchevelu bude i nadále symbolem statusu stejně jako investicí. Pro movité investory i zájemce o životní styl platí stále stejná rada: zaměřte se na špičkovou lokalitu a kvalitu, držte nemovitost i přes krátkodobé výkyvy trhu a budete odměněni jak požitkem, tak zhodnocením kapitálu. Dokud budou „sníh“ a „luxus“ přitažlivé pojmy, trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 by měl zažívat zlatou éru v letech 2026–2028 a dále, podpořený nedostatkem nabídky, neochabující poptávkou a nadčasovým kouzlem francouzských Alp.

Zdroje: Courchevel & Francouzské Alpy – zprávy o nemovitostech investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Investiční komentáře snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Mediální zprávy voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Pozorování místních agentur mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Švýcarská střediska v roce 2024 zaznamenala průměrný růst kolem 3,5 % dmproperties.com; Verbier, jakožto špičkové švýcarské středisko, pravděpodobně zaznamenalo podobný nebo mírně vyšší růst vzhledem k vysoké poptávce.

Růst cestovního ruchu a budoucí plány: Kombinovaný efekt výše uvedeného se odráží v turistických statistikách: v sezóně 2024/25 Courchevel zaznamenal přibližně 1,2 milionu návštěvnických nocí, což je o 16 % více než v sezóně 2018 (před covidem) voguebusiness.com. To je pozoruhodný růst pro již tak zavedenou destinaci. Tento růst je součástí strategického úsilí, jak středisko propagovat celoročně a na mezinárodní úrovni. Turistická kancelář oslovuje nové trhy (například více návštěvníků z USA, Blízkého východu a Asie je cíleno prostřednictvím roadshow a partnerství). Zavedení lyžařských permanentek Ikon a Epic (globální sezónní permanentky), které zahrnují dny ve 3 Vallées, usnadnilo mezinárodním lyžařům (zejména Američanům) vyzkoušet Courchevel a mnozí si toto místo zamilovali dmproperties.com. Plánovači střediska také dbají na vyvážení růstu s exkluzivitou: na rozdíl od některých masových lyžařských areálů se Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovat počet lyžařů (což by mohlo zahltit vleky a sjezdovky). Namísto toho se zaměřují na zvyšování kvality – např. lepší zážitky, více aktivit mimo lyžování (vodní park Aquamotion, jízda se psím spřežením, paragliding atd.) a zlepšení služeb (aplikace pro služby na vyžádání, lyžařský concierge atd.). Tím si Courchevel udržuje svou značku luxusu – což zase přitahuje bohaté návštěvníky (a kupce nemovitostí). Důležitá je také synergie mezi veřejnými investicemi (do vleků, silnic, akcí) a soukromými investicemi (hotely, obchody, chalety), která vytváří posilující cyklus: středisko zůstává na špici luxusu, a proto jsou nemovitosti zde jedny z nejžádanějších na světě.

Srovnávací analýza s dalšími alpskými středisky (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 je často zmiňován jedním dechem s hrstkou elitních alpských středisek. Pro porovnání realitního trhu je užitečné srovnat klíčové ukazatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (francouzskými protějšky) a Verbier (špičkovým švýcarským rivalem):

Ceny: Ceny v Courchevel 1850 jsou na vrcholu francouzského trhu – jediné francouzské středisko, které se cenově pravidelně vyrovnává švýcarským gigantům investropa.com. Špička Val d’Isère se blíží těmto hodnotám (u nejlepších nemovitostí téměř 30 000 €/m²) investropa.com, ale průměrně Courchevel stále vede. Megève, ačkoli velmi prestižní, má obvykle nižší cenové hladiny – což odráží jeho nižší nadmořskou výšku a větší nabídku stavebních pozemků (jedná se o rozlehlé městečko). Například elegantní chalet, který by v Megève stál 5 milionů €, může v Courchevel 1850 stát snadno 8–10 milionů €. Verbier je přímým konkurentem co do exkluzivity i ceny: jak je uvedeno, špičkové nemovitosti ve Verbier začínají na 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a běžně dosahují přes 30 000 € ubs.com ubs.com. Švýcarsko má ve skutečnosti pět nejdražších lyžařských trhů v Alpách, přičemž St. Moritz a Gstaad často překonávají ~40 000 €/m² v kategorii „ultimátní špička“ ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 se momentálně nachází těsně pod nimi. Je třeba zmínit, že Courchevel zaznamenal v roce 2024 nárůst cen o 9 %, což bylo více než u jakéhokoli švýcarského střediska v daném roce, což naznačuje, že rozdíl se může začít zmenšovat dmproperties.com.

Pro investory tyto cenové rozdíly také znamenají, že vstupenky se liší: za cenu velmi malého bytu v Courchevel 1850 lze pořídit luxusní apartmán v Megève. Pokud jde čistě o investici, někteří mohou spatřovat hodnotu v Megeve nebo v rozvíjejících se francouzských resortech (větší potenciál růstu v procentech), ale kouzlo Courchevelu spočívá v tom, že se jedná o „blue-chip“ aktivum – podobně jako vlastnit nemovitost v Monaku oproti méně drahému městu.

Poptávka a skladba kupujících: Všechny čtyři resorty přitahují mezinárodní bohaté kupce, ale s jistými nuancemi:

• Courchevel 1850 – Velmi mezinárodní; silné zastoupení Evropanů (Britové, Belgičané, Švýcaři, bohatí Francouzi), významný zájem ze Středního východu a Asie, a rostoucí počet amerických kupců investropa.com investropa.com. Také historicky oblíbený mezi Rusy. Kupci zde často hledají trofejní nemovitosti a nemají problém zaplatit prémii za prestižní faktor.
• Val d’Isère – Tradičně oblíbený u britské high-end klientely a bohatých Francouzů. Má pověst destinace pro náročné lyžaře (rozsáhlý terén pro experty) v kombinaci s luxusními chalupami. Jeho profil kupců je možná o něco více zaměřený na Evropany než ultramezinárodní skladba Courchevelu, ale i zde se v poslední době objevuje více neevropských zájemců.
• Megève – Přitahuje decentnější zámožnou klientelu (původně vybudováno rodinou Rothschildů jako francouzská odpověď na St. Moritz). Řada francouzských a ženevských/okolních kupců miluje Megève pro jeho šik vesnici (butikové obchody, gastronomie, ale uvolněnější tempo než v Courchevelu) a celoroční životní styl. Oblíbené také mezi rodinami – nejde jen o lyžování, ale o celkový alpský život (golf, jízda na koni, hudební festivaly). Mezinárodní přítomnost tu je (UK, Belgie, několik amerických/asijských kupců), ale není tak výrazná jako v Courchevelu.
• Verbier – Velmi mezinárodní; směs Britů (nazýváno „Londýn na sjezdovce“ kvůli mnoha britským majitelům), pan-evropské a globální elity. Švýcarské zákony umožňují cizincům kupovat ve Verbier (kanton Valais má kvóty), takže zde je mnoho majitelů, kteří nejsou Švýcaři, včetně celebrit a obchodníků. Atmosféra ve Verbier je v některých ohledech mladší a sportovnější – slavné je off-piste lyžováním a živou après-ski scénou – ale stále zde najdete hodně kupců s vysokým jměním. Švýcarská střediska jako Verbier navíc těží ze stabilní švýcarské ekonomiky a někdy i daňových výhod (někteří cizinci se sem oficiálně stěhují kvůli paušálním daňovým dohodám).

Trh s pronájmy & výnosy: Courchevel a Val d’Isère mají oba silné trhy s pronájmy v zimě, ale Courchevel má vyšší týdenní ceny díky svému renomé a vybavenosti (včetně špičkové gastronomie atd.). Ski-in/out chalet v Courchevel 1850 se může pronajímat za více než srovnatelný ve Val d’Isère, často o 20–30 % dráž, což odráží postavení Courchevelu. Megève má trh s pronájmy o něco více sezónní (vynikající o Vánocích a v únoru, klidnější mezi tím) a zároveň disponuje letním trhem pronájmů na golf a dovolené. Pronájmy ve Verbieru jsou během top týdnů srovnatelné s Courchevelem (oba patří mezi nejdražší lyžařské destinace) – chalet, který stojí 100 000 €/týden v Courchevelu, může stát také 100 000 CHF/týden ve Verbieru. Čisté výnosy ve všech těchto prémiových střediscích zůstávají poměrně nízké (~2–3 %), jak uvádí snowonly.com. Nutno podotknout, že vlastnictví ve švýcarských letoviscích často přináší vyšší náklady (nemovitosti podléhají každoročním kantonálním majetkovým daním a služby jsou dražší), navíc jsou někdy platná přísná pravidla pro pronájem (některé švýcarské druhé domy nejde snadno pronajmout, pokud byly koupeny pod povolením pro osobní užití). Ve Francii je pronájem ve skutečnosti o něco jednodušší.

Nadmořská výška & sněhová jistota: Courchevel 1850 a Val d’Isère se oba nacházejí ve vysoké nadmořské výšce (1850 m a 1850 m pro vesnici La Daille ve Val, hlavní vesnice ve Val ve výšce 1800 m) a nabízejí terény pro lyžování až do 3000+ m. To znamená vynikající sněhovou jistotu, která – s ohledem na oteplování klimatu – je zásadní předností a částečně důvodem, proč patří k lídrům růstu cen. Megève, s nadmořskou výškou ve městě 1100 m, je více ovlivněné slabšími zimami (i když značně investovalo do zasněžování). Vesnice Verbier leží zhruba 1500 m vysoko, přičemž lyžovat lze až do 3300 m na Mont Fort, takže také nabízí dobrou jistotu sněhu. Je patrný trend tzv. „výškové prémie“: střediska nad 1500 m zaznamenala výrazně vyšší růst než ta ve nižších polohách investropa.com. To je dobrá vyhlídka pro Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mírným rizikem pro Megève (i když letní atraktivita a půvab Megève mu zajišťují i další silné stránky).

Lifestyle & infrastruktura: Každé středisko nabízí jedinečný životní styl. Courchevel 1850 je o glamouru a pohodlí – můžete sjet na lyžích přímo do města, nakupovat v butiku Chanel, povečeřet v palácovém hotelu a užít si noční život s trendy kluby a galeriemi. Val d’Isère kombinuje špičkové lyžování s živou vesnickou atmosférou, která je trochu více uvolněná; má mnoho luxusních chaletů a dokonce několik pětihvězdičkových hotelů, ale jeho atmosféra je „luxus pro lyžařské nadšence“ oproti „okázalému luxusu“ Courchevelu. Megève nabízí půvabné centrum ve středověkém stylu, projížďky v kočárech tažených koňmi a kombinaci luxusu a autentičnosti – jde tu stejně tak o vidět a být viděn ve vesnici (podobně jako v St. Moritz) jako o samotné lyžování. Je také po celý rok živým městem s početnou stálou komunitou, což vyhovuje těm, kteří chtějí skutečnou komunitu k životu. Verbier je známý svým nočním životem a freeridem – přes den sportovní, v noci velmi společenské. Na poli ultra-luxusních značek je zde o něco menší výběr (méně návrhářských butiků než v Courchevelu), ale má špičkové služby a akce (např. Verbier Music Festival).

Výhled 2026–2028: Prognóza trhu a klíčové faktory

Při pohledu do období 2026–2028 zůstává vyhlídka na trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 velmi pozitivní, ovšem s několika výhradami a trendy, které je třeba sledovat:

Pokračující růst cen: Všechny ukazatele naznačují, že hodnoty nemovitostí v Courchevel budou nadále růst i v příštích několika letech. Růst nemusí být každoročně tak strmý jako devítiprocentní skok pozorovaný v roce 2024, avšak i konzervativní prognózy předpovídají každoroční růst 3–5 % v prémiových resortech investropa.com. Tento vývoj podporuje několik faktorů: trvale omezená nabídka, silná mezinárodní poptávka a transformace resortu na opravdový celoroční ráj luxusu. Do roku 2028 bychom mohli bez potíží vidět v segmentu ultra-prémiových chaletů ceny přesahující 35 000 € za m², zejména pokud několik rekordních prodejů stanoví nové standardy. To by zařadilo Courchevel 1850 pevně mezi nejdražší trhy s lyžařskými nemovitostmi na světě a potenciálně zúžilo rozdíl oproti místům jako St. Moritz/Gstaad. Kompounding i při 5 % ročně znamená, že chalet v hodnotě 15 milionů eur dnes může mít v roce 2028 hodnotu kolem 18+ milionů eur, v souladu s růstovým trendem investropa.com.

Globální ekonomické faktory: Je třeba zohlednit širší ekonomické podmínky. Od roku 2025 se úrokové sazby v Evropě stabilizovaly a dokonce se snížily (depozitní sazba ECB ~2,5 % po snížení), což zlepšilo dostupnost hypoték investropa.com. Pokud toto prostředí nízkých sazeb přetrvá, případně sazby v letech 2026–2027 dále klesnou, přináší to další impuls kupcům prémiových nemovitostí, kteří někdy využívají financování (někteří kvůli pákovému efektu, i když prostředky nepotřebují). Naopak, pokud inflace prudce vzroste a povede ke zvýšení sazeb, běžné trhy s nemovitostmi mohou ochladnout – avšak prémiové luxusní nemovitosti jsou na sazby méně citlivé (převládají hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je dalším faktorem: Courchevel těžil z toho, že byl bezpečnou a atraktivní destinací během obnovy po pandemii i v časech geopolitického napětí. Pokud globální nejistoty přetrvají, HNWI často diverzifikují majetek právě do nemovitostí jako bezpečného přístavu, což by mohlo Courchevelu prospět. Stojí za to sledovat i politické prostředí ve Francii (např. případné změny v daních z majetku), ale není žádný náznak zásadních změn v dohledné době. Stručně řečeno, pokud nedojde k zásadní globální finanční krizi, ekonomické prostředí zůstává příznivé pro pokračující investice do luxusních alpských nemovitostí.

Posun v demografii kupujících: Očekáváme nové vlny kupujících v nadcházejících letech. Zejména asijští kupující (zejména čínští) byli v letech 2020–2022 kvůli cestovním omezením z velké části nepřítomní; jakmile se celosvětové cestování normalizuje, je pravděpodobný větší zájem z Asie. Ultra-luxusní profil Courchevelu je dobře přizpůsoben bohatým asijským investorům, kteří hledají prestižní nemovitosti v zahraničí – což je již zaznamenáno v roce 2025 na investropa.com. Podobně může růst i základna kupujících z Blízkého východu (např. země Perského zálivu); Courchevel v posledních letech zaznamenal více návštěvníků ze SAE, Saúdské Arábie atd., zejména v srpnu a kolem Nového roku. Tyto mezinárodní segmenty přidají hloubku poptávce. Američtí kupující by měli i nadále zůstávat silně zastoupeni, zejména pokud dolar zůstane relativně silný vůči euru (i když měnové kurzy mohou kolísat do let 2026–28). Také mladší technologičtí podnikatelé a časně penzionovaní (z technických/finančních sektorů) si stále častěji vybírají nemovitosti zaměřené na životní styl – módní lyžařský dům je součástí tohoto trendu. Můžeme tedy očekávat mírný pokles průměrného věku kupujících, s větším zastoupením čtyřicátníků na úkor převážně padesátníků/šedesátníků, protože práce na dálku a získání majetku v mladším věku jsou stále běžnější.

Důraz na celoroční provoz & wellness: Do roku 2028 bude Courchevel pravděpodobně zcela přeměněn na čtyřsezónní resort. Očekávejte ještě více letních aktivit (možná rozšíření provozu lanovek, nové trasy pro horská kola, možná golfový driving range nebo jiné atrakce v okolí). Význam wellness, jak už bylo zdůrazněno, bude pokračovat – možná zde vzniknou nová specializovaná wellness centra či kliniky (podobně jako švýcarské lázeňské resorty). To rozšiřuje atraktivitu vlastnictví nemovitosti nad rámec pouhých lyžařských nadšenců. Jak poznamenal jeden z výzkumníků Knight Frank, zdraví a wellness nyní předbíhají lyžování jako hlavní životní motiv pro kupující v Alpách dmproperties.com. Proto budou nemovitosti zaměřené na tento aspekt (s wellness zázemím, klidem, propojením s přírodou) ceněny ještě výše. Můžeme také očekávat vznik úzkého trhu s „klimaticky odolnými“ horskými chatami – tedy těmi, které jsou postaveny z udržitelných materiálů, mají energetickou soběstačnost apod., což nejen splňuje zákony, ale nastavuje standard, který ekologicky smýšlející luxusní kupující žádají.

Možná omezení: Jedním z faktorů, na které je třeba si dávat pozor, jsou úrovně zásob – jsou natolik nízké, že objem prodejů by mohl klesnout jednoduše kvůli nedostatku prodávajících. Pokud ceny dosáhnou nových maxim, někteří majitelé se mohou rozhodnout zpeněžit (a tím přivést nabídku), ale stejně tak mnozí mohou držet, protože existuje jen málo alternativních investic, které jsou stejně příjemné jako chalet v Courchevel. Pokud objem transakcí klesne, cenové indexy mohou být méně hladké (několik velkých výjimečných prodejů může zkreslit průměry). Jakýkoli pokles aktivity však pravděpodobně odráží nedostatek nabídky, ne nedostatek poptávky, což znamená, že ceny by se udržely nebo rostly. Další omezení by mohlo být regulační: pokud by například Francie do roku 2028 rozhodla omezit zahraniční vlastnictví (což se nyní nepředpokládá) nebo zavést nové daně na luxusní nemovitosti, mohla by to poptávku mírně ochladit. Také klimatická změna zůstává zásadní výzvou – pokud by extrémní počasí výrazně zkrátilo zimní sezónu do konce 20. let, mohlo by to mít dopad na vnímání (jak bylo poznamenáno, nadmořská výška Courchevel mu dává určitou ochranu a má rozsáhlé umělé zasněžování). Dosavadní projekce trendů naznačují dostatek sněhu do 30. let 21. století pro střediska ve vysoké nadmořské výšce, ale jedná se o položku ke dlouhodobému sledování.

Dopad kandidatury na Zimní olympijské hry 2030: V polovině roku 2025 panuje silná dynamika pro pořádání Zimních olympijských her 2030 ve Francii (Francouzské Alpy), potenciálně s akcemi rozprostřenými mezi více středisky (po Itálii v roce 2026). Pokud Francie oficiálně získá pořádání Her 2030 (rozhodnutí pravděpodobně kolem roku 2026), lze očekávat prudký nárůst zájmu v letech 2027–2028, jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty a pozornost světa se zaměří na Alpy. Olympiády často vedou k prudkému růstu poptávky po nemovitostech v hostitelských regionech – nejen ze strany investorů očekávajících vyšší nájmy, ale také od movitých jednotlivců, kteří zde chtějí mít přítomnost a být součástí olympijského dění. Například v Cortině d’Ampezzo (Itálie) ceny výrazně vzrostly poté, co bylo oznámeno její pořádání v roce 2026 ubs.com. Courchevel, již nyní olympijské tréninkové centrum, by bezpochyby bylo hlavní základnou pro VIP během Her, i když by se akce konaly jinde, díky svému luxusnímu ubytování a letištní dráze. Proto by období před rokem 2030 mohlo přidat dalších několik procentních bodů růstu hodnoty nemovitostí v Courchevel nad rámec základního trendu.

Výhled pronájmů: Výnosy z pronájmů pravděpodobně zůstanou umírněné, ale příjmy z pronájmů by mohly růst, jelikož se noční sazby mírně zvyšují (částečně vlivem inflace, částečně díky nárůstu nabídky luxusu). Do roku 2028 si tak například špičkový chalet může účtovat více než 120 000 € za silvestrovský týden. Pokud bude do pronájmu zahrnuto více služeb (soukromý kuchař apod.), mohou majitelé účtovat ještě více. Letní trh s pronájmy se navíc bude dále rozvíjet – pokud budou současné trendy pokračovat, může se do té doby dokonce zdvojnásobit, což by lehce vylepšilo roční výnosy. Zavedení většího počtu profesionálních správcovských firem (některých pod značkami luxusních hotelových řetězců) by navíc mohlo celý proces pronajímání zjednodušit, což by pro majitele znamenalo snazší monetizaci nemovitosti, když ji sami nevyužívají.

Závěr – Vize 2028: V roce 2028 zůstane Courchevel 1850 pravděpodobně nejprestižnější destinací francouzských Alp v oblasti nemovitostí, přičemž ceny nastaví nové rekordy. Očekáváme zdravý, byť poněkud klidnější, růst – žádný pád cen se vzhledem k fundamentům neočekává. Nemovitosti v letovisku budou čím dál více charakterizovány špičkovými chatami, plně rozvinutou celoroční nabídkou a klientelou z celého světa. Vlastnictví v Courchevelu bude i nadále symbolem statusu stejně jako investicí. Pro movité investory i zájemce o životní styl platí stále stejná rada: zaměřte se na špičkovou lokalitu a kvalitu, držte nemovitost i přes krátkodobé výkyvy trhu a budete odměněni jak požitkem, tak zhodnocením kapitálu. Dokud budou „sníh“ a „luxus“ přitažlivé pojmy, trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 by měl zažívat zlatou éru v letech 2026–2028 a dále, podpořený nedostatkem nabídky, neochabující poptávkou a nadčasovým kouzlem francouzských Alp.

Zdroje: Courchevel & Francouzské Alpy – zprávy o nemovitostech investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Investiční komentáře snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Mediální zprávy voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Pozorování místních agentur mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Analýza trhu 2025: Ceny, poptávka, nabídka & profil kupujícího

Ceny nemovitostí v roce 2025: Ceny nemovitostí v Courchevel 1850 jsou mimořádně vysoké a stále rostou. K polovině roku 2025 kvalitní nemovitosti v Courchevel začínají kolem 11 000–14 000 € za metr čtvereční a u nejlepších lokalit rychle stoupají investropa.com. Oceňovací standardy ukazují, že luxusní chaty v Courchevel 1850 běžně dosahují ceny 30 000 € a více za m², přičemž ty nejprestižnější chaty se vyšplhají až na dechberoucích 33 200 € za m² investropa.com. Pro srovnání, tato čísla převyšují jiné francouzské resorty – dokonce i Val d’Isère (další elitní středisko) průměrně dosahuje ~16 100 €/m² a špička je kolem 30 000 € investropa.com investropa.com – což podtrhuje cenový náskok Courchevel. V absolutních číslech může 100 m² byt v 1850 snadno stát 3–3,5 milionu € (cca 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chaty se běžně prodávají v rozmezí 10–50 milionů € v závislosti na velikosti, poloze a vybavení.

Růst cen 2024–2025: Trh vykazoval pozoruhodnou dynamiku růstu směřující do roku 2025. V roce 2024 Courchevel 1850 vedl celé Francouzské Alpy s nárůstem cen o 9 %, což je výrazně nad průměrem Alp (~3 %) investropa.com dmproperties.com. Tento nárůst odráží vlnu poptávky po pandemii a přetrvávající nedostatek nemovitostí v 1850. Pro srovnání, ostatní špičková střediska zaznamenala solidní, ale nižší růst (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % v roce 2024) investropa.com. Výrazný cenový skok v Courchevel je přičítán „omezené nabídce“ – velmi málo nových inzerátů při vysoké poptávce dmproperties.com. Na začátku roku 2025 ceny dále rostou, přičemž prognózy naznačují celkový růst hodnot alpských nemovitostí o 3–7 % v roce 2025 investropa.com. U Courchevelu se očekává, že dosáhne horní hranice tohoto rozpětí vzhledem k výjimečné poptávce. Stručně řečeno, trh v roce 2025 je charakterizován rekordně vysokými cenami a trvalou prodejní dynamikou v Courchevel 1850.

Poptávka & Demografie kupujících: Poptávka po nemovitostech v Courchevel je skutečně globální a silně ji pohánějí vysoce bonitní jednotlivci. Mezinárodní kupující dominují, s výrazným zájmem ze strany Británie a USA a zároveň rostoucím podílem asijských kupujících investropa.com investropa.com. Američtí kupující jsou v posledních několika letech zvlášť výrazní – díky silnému dolaru (což činí eurové aktiva relativně levnějšími) – a hledají trofejní horské chaty v top letoviscích jako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britští kupující zůstávají i přes Brexit velmi aktivní a udržují dlouhodobou oblibu Courchevel mezi britskou elitou. Zájem roste také ze strany Číny, Singapuru a Hongkongu, když asijská ultra-bohatá vrstva objevuje prestiž vlastnictví v Alpách investropa.com (přitahováni vynikajícími lyžařskými školami pro své rodiny a lákadlem investice do alpského životního stylu). Historicky bylo Courchevel 1850 hřištěm pro zámožné Evropany a Blízkovýchodníky – a jmenovitě ruští oligarchové a miliardáři byli významnými hráči, kteří zde skupovali nejokázalejší chalety (několik Rusů zde stále nemovitosti vlastní) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslední době zmírnily nový ruský příliv investic, ale tento prostor vyplnili jiní (např. Američané). Typickým kupujícím v Courchevel v roce 2025 je UHNW jednotlivec nebo rodinný fond hledající luxusní druhý domov, který je zároveň investicí i statusem. Odolnost a likvidita této demografické skupiny pomáhá udržet vysokou poptávku i v dobách hospodářských výkyvů.

Omezená nabídka: Jedním z určujících znaků trhu v Courchevel 1850 je výrazné omezení nabídky. Středisko je malé a geograficky omezené – nachází se na horském svahu, kde většinu dostupné půdy již zabírají chaty, hotely nebo chráněné lesy/lyžařské svahy. Nová výstavba je vzácná a přísně kontrolovaná místními orgány (za účelem zachování alpského prostředí a exkluzivního charakteru) investropa.com. V podstatě Courchevel nemůže expandovat ani masově rozvíjet; jakékoliv přírůstky bývají boutique, luxusními projekty nebo nahrazují starší stavby. Výsledkem je, že v kterémkoli okamžiku je počet nemovitostí na prodej v 1850 extrémně malý (často je oficiálně na trhu jen několik chat, ostatní se prodávají neveřejně). Mnoho majitelů drží nemovitosti dlouhodobě (některé nemovitosti se předávají v rodinách nebo mezi přáteli soukromě). Například koncem roku 2024 místní makléři zaznamenali nesoulad mezi prodávajícími a kupujícími v 1850 – někteří majitelé stanovovali ceny starších chat velmi vysoko kvůli nedostatku konkurence, což vedlo k delšímu vyjednávání freespiritalpine.com. Přesto cokoli skutečně prémiového a dobře naceněného se obvykle prodá rychle, protože kupujících je více než dostupných chat. Tento chronický nedostatek nabídky vytváří tlak na růst cen – nadměrná poptávka nemá kam jít. Znamená to také, že je trh v Courchevel do určité míry izolován: i když poptávka mírně oslabí, vzácnost drží hodnoty. Stručně řečeno, rok 2025 nachází Courchevel 1850 v situaci, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, což je recept na trvale vysoké ceny a rychlý prodej špičkových nemovitostí.

Trendy v luxusních chatách a apartmánech v roce 2025

Chalety – Ultra-luxus a alpská tradice: Chalety jsou hlavní předností nemovitostí v Courchevel 1850 a poslední trendy ukazují, že kupci hledají připravený, ultra-moderní luxus v tradičním alpském stylu. Mnoho z nejžádanějších nemovitostí tvoří nově postavené nebo kompletně zrekonstruované chalety, které spojují autentický alpský exteriér (staré dřevo, kámen a typické střechy) s moderními interiéry. Nároční kupci v roce 2025 upřednostňují chalety, které nabízejí veškeré myslitelné vybavení: vnitřní bazény nebo wellness centra (sauna, hammam, posilovna), soukromá kina, vinotéky, vytápěné garáže a přímý přístup ke sjezdovkám na lyžích. Takto vybavené „pětihvězdičkové“ chalety dosahují nejvyšších cen za m² a obvykle se prodávají velmi rychle. Oproti tomu starší chalety vyžadující rekonstrukci často naráží na cenovou překážku – v poslední době dochází k „rozporu mezi tím, co požadují prodávající a co jsou ochotni nabídnout kupci“ u chaletů starých deset až dvacet let, které nebyly modernizovány freespiritalpine.com. Kupci jsou ochotni zaplatit nejvyšší cenu za novostavby nebo perfektně zrenovované domy, ale pokud je interiér zastaralý nebo postrádá wellness vybavení, očekávají slevu nebo prostor k vyjednávání freespiritalpine.com. Tento trend otevírá příležitosti: investoři ochotní rekonstruovat starší nemovitosti mohou výrazně navýšit jejich hodnotu. Celkově platí, že laťka pro „luxusní chalet“ v roce 2025 je velmi vysoko – moderní alpský design, technologií vybavená chytrá domácnost a hotelové pohodlí jsou ve špičkovém segmentu Courchevel 1850 standardem.

Byty – Nové projekty a servisované rezidence: Zatímco chaty (chalety) jsou hlavním lákadlem, luxusní byty se staly nedílnou součástí trhu s nemovitostmi v Courchevelu, zejména v oblastech 1650 (Moriond) a 1550 (Village) a jako ski-in/ski-out rezidence v 1850. V posledních letech se objevily nové projekty bytových domů, které cílí na kupce hledající kombinaci luxusu a pohodlí. Například projekty jako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (dokončení plánováno na konec roku 2025) nabízejí pěthvězdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, wellness centra a restaurace v areálu – vše v balíčku s vlastnictvím soukromého bytu freespiritalpine.com. Tyto rezidence sahají od praktických 2pokojových „lock-up-and-leave“ bytů až po rozlehlé penthousy s 5–6 ložnicemi, které velikostí konkurují chaletům freespiritalpine.com. Koncept je nabídnout alternativu k chaletu – všechny výhody životního stylu s menšími starostmi o údržbu. Takové nemovitosti mají skvělou odezvu: kupci oceňují možnost mít byt plně spravovaný a dokonce i pronajímaný v době, kdy jej sami nevyužívají (některé jsou s nájemními programy). Designově je u bytů patrný podobný trend jako u chaletů: využívání vysoce kvalitních místních materiálů (staré dřevěné trámy, kamenné krby) v kombinaci s moderním alpským interiérem. Časté jsou velká panoramatická okna, vysoké stropy a otevřené dispozice obývacího prostoru, které maximalizují výhled. Dalším trendem je flexibilní prostor v nových bytech – místnosti, které lze využít jako přídavné ložnice, kanceláře nebo mediální místnosti dle potřeb majitelů (odráží to prodlužující se pobyty a dokonce i období práce na dálku). Přímo v Courchevel 1850 je nabídka bytů omezená (vesnice je většinou tvořena chaletemi a hotely), ale tam, kde jsou byty, často se nacházejí v exkluzivních chaletových domech o 4–10 jednotkách, což udržuje pocit soukromí a prestiže.

Trendy v oblasti vybavení & životního stylu: „Wellness“ předbíhá lyžování jako prioritu, což je výrazný posun v alpských realitních trendech dmproperties.com. V Courchevelu je to patrné na vybavení chaletů i bytů. Kupující nyní kladou extrémně vysoký důraz na vnitřní wellness zařízení a celoroční využitelnost. Mnoho nových nebo zrekonstruovaných chaletů zahrnuje samostatné wellness místnosti, jógová studia či fitness prostory, protože majitelé a hosté mohou trávit relaxací a regenerací stejně mnoho času jako na sjezdovkách. Vývojáři rovněž dbají na energetickou efektivitu a technologie – instalují moderní izolace, tepelná čerpadla, trojskla atd., jednak kvůli novým předpisům a také aby oslovili ekologicky smýšlející luxusní klientelu. Inteligentní domácí systémy (ovládání osvětlení, vytápění, bezpečnosti či dokonce předehřívání sauny) jsou standardem u špičkových nemovitostí. Objevuje se také biophilní design – začleňování přírodních prvků a maximalizace denního světla a výhledů na hory, což souzní s wellness tématem.

Na architektonické úrovni si Courchevel udržuje přísné stavební předpisy, aby zachovalo svůj kouzelný vzhled horské chaty, takže trendem je spíše evoluce než revoluce. Nové chaty stále vypadají jako tradiční chalupy (sedlové střechy, dřevěné fasády), ale jsou větší a propracovanější než původní rustikální kabiny. Některé z nejnovějších „chaletů“ jsou v podstatě mini-vily (více než 1 000 m² obytné plochy), ale pečlivě maskované dřevem a kamenem. Neustálý příliv luxusních obchodů a restaurací (více než 40 značkových butiků a desítky gurmánských podniků v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) doplňuje realitní trend – dnešní majitelé očekávají kompletní luxusní ekosystém. Shrnutí: Trendy nemovitostí v Courchevel 1850 pro rok 2025 zdůrazňují špičkové wellness vybavení, moderní alpský design a bydlení bohaté na služby (ať už ve formě personálních chaletů nebo rezidencí s kompletním servisem). Trh tak reaguje na přání kupujících po celoročním útočišti, které nabízí mnohem více než jen přespání po lyžování.

Investiční příležitosti a předpokládané výnosy

Potenciál kapitálového zhodnocení: Nemovitosti v Courchevel 1850 jsou často považovány za blue-chip investici, která nabízí solidní uchování kapitálu a dlouhodobé zhodnocení spíše než rychlé spekulativní zisky. Výsledky jsou působivé – ceny nemovitostí ve francouzských Alpách vzrostly od roku 2020 v průměru o ~30 % (asi 5,5 % ročně) investropa.com investropa.com, a prémiová střediska dosahovala nadprůměrných výsledků, zejména po pandemii. V případě Courchevel ceny v posledních letech prudce vzrostly (např. +9 % pouze v roce 2024) investropa.com a stanovily nové cenové rekordy. Do budoucna, i když se tempo může zpomalit, odborníci předpovídají mírný růst kolem 3–7 % ročně na alpských trzích až do roku 2026 investropa.com. Pro ultra-exkluzivní oblast jako 1850 se lze rozumně domnívat, že ceny dosáhnou vyšších hodnot v rámci tohoto rozpětí, pokud nedojde k zásadnímu narušení. To znamená, že chalet v hodnotě 10 milionů eur by mohl během několika let organicky vzrůst na 11–12 milionů eur čistě díky zhodnocení trhu. Navíc jedinečný nesoulad mezi nabídkou a poptávkou v Courchevel naznačuje, že by zde mohlo dojít k nadprůměrnému zhodnocení – vždy, když dojde k přílivu nových bohatých kupců (například z rozvíjejících se trhů nebo díky silné ekonomice), mají ceny prostor k rychlému růstu vzhledem k omezené nabídce. Ve zkratce, vyhlídky na kapitálový růst zůstávají silné, což činí strategii držení atraktivní. Dokonce i z velmi dlouhodobého pohledu prémiové nemovitosti v Alpách prokazují stabilní růst (například prémiové lyžařské chalety vzrostly v průměru o ~33 % od roku 2008, přičemž růst po roce 2020 akceleroval) investropa.com.

Výnosy z pronájmu a příjmy: Investoři by měli vzít na vědomí, že výnosy z pronájmu v Courchevel 1850 jsou relativně nízké v procentuálním vyjádření, což je běžný rys ultra-luxusních trhů. Protože pořizovací ceny jsou tak vysoké, příjem z pronájmu, i když je v absolutní hodnotě velký, znamená v přepočtu na rok pouze mírný výnos. Typické čisté výnosy z pronájmu se pohybují kolem 2–3 % v prestižních střediscích jako je Courchevel snowonly.com. Pro srovnání, méně okázalá francouzská alpská střediska mohou generovat čistý výnos 4–4,5 % snowonly.com a celofrancouzský průměrný výnos z pronájmu (napříč všemi typy nemovitostí) je asi 6 % mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courchevel obvykle upřednostňuje kapitálové zhodnocení a vlastní užívání před vysokým výnosem z cash flow. Například nemovitost za 5 milionů eur může generovat přibližně 200 tisíc eur ročně na pronájmu (pokud je pronajímána v hlavní sezóně), což po odečtení nákladů může být asi 150 tisíc čistého – tedy zhruba 3% výnos. Co však tyto ukazatele nezachycují, jsou vysoké sazby nájmů a možnost částečně pokrýt náklady na vlastnictví. V průběhu hlavní zimní sezóny (Silvestr, školní prázdniny) týdenní nájemné za nejlepší chalety může překročit 80 000–100 000 € businessinsider.com. I menší luxusní apartmány mohou v hlavní sezóně dosáhnout několika desítek tisíc eur týdně. Pokud je majitel ochoten pronajímat svůj majetek například 8–10 týdnů v zimě a případně i několik týdnů v létě, může pokrýt významnou část ročních nákladů (personál, údržba, daně) a dokonce mít zisk, a přitom si užívat nemovitost osobně po část roku.

Za zmínku také stojí, že poptávka po obsazenosti je velmi silná v Courchevel v týdnech, kdy majitelé otevřou své domy k pronájmu. Odborníci na alpské pronájmy uvádějí, že dobře situované chalety mohou dosáhnout 70–90% obsazenosti v průběhu zimy (a dokonce i v létě) snowonly.com. Rozvoj celoroční turistiky znamená, že i červenec–srpen nyní přinášejí smysluplné nájemní příjmy (i když nižší než v zimě). Chytrý majitel tak může dosáhnout téměř plné obsazenosti během hlavní sezóny a dosáhnout lepšího efektivního výnosu. Některé nemovitosti jsou spravovány luxusními cestovními kancelářemi nebo agenturami na pronájem chaletů, které mohou celý proces zjednodušit.

Investiční strategie a příležitosti: Pro investory existuje několik možností, jak maximalizovat výnosy v Courchevel:

• Renovační strategie: Jak již bylo zmíněno, starší chaty v prémiových lokalitách, které potřebují modernizaci, lze někdy získat s mírnou relativní slevou. Investice do špičkové renovace (s vyšší energetickou účinností, novými vybaveními) nejen výrazně zvýší hodnotu nemovitosti, ale také její pronajímatelnost. Vzhledem k regulační podpoře energeticky účinných domů mohou takové úpravy investici zajistit i do budoucna.
• Vrácení DPH na nové stavby: Francie nabízí lukrativní pobídku pro ty, kteří kupují nové projekty v turistických zónách. Pokud si koupíte novostavbu a zavážete se ji na několik týdnů ročně pronajímat zařízenou s hotelovými službami (např. úklid, snídaně), máte nárok na vrácení 20 % DPH z kupní ceny freespiritalpine.com. V kontextu Courchevelu je 20 % z více-miliónové koupě značná suma – v podstatě okamžitý nárůst vlastního kapitálu. Mnoho kupců nových apartmánů v Courchevel 1650 této možnosti využívá, financuje DPH během výstavby a po nákupu ji získává zpět zapojením do programu pronájmu. To zlepšuje investiční výnos i cash flow a činí výnos z pronájmu v prvních letech atraktivnějším.
• Modely sdíleného užívání: Někteří investoři spolupracují s přáteli či rodinou na spoluvlastnictví chaty (neformálně nebo přes strukturu typu s.r.o.), čímž si dělí využití i náklady. Vzhledem k vysokým cenám to může dávat smysl a při pečlivém plánování si každá strana může užít atraktivní týdny. Objevuje se také nový trend frakčního vlastnictví nebo soukromých členských klubů v segmentu luxusních chaletů, kde investoři kupují „podíly“ v ultra-luxusní chatě (je ovšem třeba být opatrný a ověřit právní čistotu – jde stále o rozvíjející se koncept).
• Konkurenční hodnota v méně známých oblastech: Přestože Courchevel samotný je drahý, investoři někdy uvažují o koupi v jeho okolí (např. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 nebo blízké La Tania). Tyto oblasti jsou součástí stejného lyžařského areálu a těží z prestiže Courchevelu, ale ceny nemovitostí zde mohou být nižší. Například satelitní vesnice v regionu Tři údolí mohou stát o 50–70 % méně za m² než 1850 investropa.com investropa.com, a jejich výnosy z pronájmu (4 %+ čistého) často překonávají výnosy známých středisek snowonly.com. Kompromisem je slabší kapitálové zhodnocení a odlišná klientela pronajímatelů, ale jako „investiční strategie“ někteří kupci diverzifikují mezi top a perspektivní střediska.

Stručně řečeno, očekávané výnosy v Courchevel 1850 pocházejí z kombinace umírněného příjmu z pronájmu a silného kapitálového růstu. Kupující v roce 2025 může očekávat jednociferný procentní roční nárůst hodnoty (složený z velmi vysoké základní hodnoty) a možnost pokrýt náklady prostřednictvím pronájmu, který sice přináší jen několik procent, ale v eurech jde o výrazný příjem. Vzhledem k základním tržním faktorům Courchevelu pravděpodobně i konzervativní strategie držení do roku 2028 přinese atraktivní celkový výnos při kombinaci zhodnocení majetku a jakýchkoli dividend z pronájmu. Klíčem je nakupovat kvalitu (lokalitu a parametry), protože trofejní nemovitosti budou vždy nejvyhledávanější – což zajišťuje silnou likviditu i prémiovou cenu při případném prodeji. Jako důkaz důvěry v trh: odborné analýzy označují trend nemovitostí v Alpách za „nezaměnitelně vzestupný“ a zdůrazňují, že klíčová letoviska jako Courchevel mají i do budoucna výjimečně silné základy investropa.com investropa.com.

Regulace a vládní politiky ovlivňující nemovitosti

Zákony o energetické účinnosti („Loi Climat“): Významnou změnou politiky ovlivňující francouzský trh s nemovitostmi je postupné zakazování pronajímání nemovitostí s nízkou energetickou třídou. Od roku 2025 nebude ve Francii legální pronajímat domy s energetickou třídou „G“ mansion-properties.com. V roce 2028 se tento zákaz rozšiřuje na nemovitosti s třídou „F“ a později v roce 2034 na třídu „E“. V alpských letoviscích může do těchto nižších kategorií energetické účinnosti spadat mnoho tradičních chalup postavených před desítkami let (kvůli jednoduchému zasklení, nedostatečné izolaci, starším topným systémům atd.). Pro majitele v Courchevelu se z tohoto stává aktuální problém: aby si nemovitost udržela potenciál k pronájmu, musí být uvedena do souladu s předpisy. Již nyní pozorujeme „útěk za kvalitou“, kdy kupující upřednostňují novější, dobře izolované chaty, nebo ty, které již byly modernizovány současnými topnými systémy a izolací investropa.com investropa.com. Starší chalupy s horšími hodnoceními čelí dvourychlostnímu trhu: buď se prodávají se slevou, nebo vůbec, případně majitelé investují do vylepšení (solární panely, tepelná čerpadla, lepší izolace), aby zlepšili hodnocení. Tyto regulace, poněkud paradoxně, podpořily růst cen kvalitnějších nemovitostí – protože domy odpovídající normám s energetickým hodnocením A/B jsou ještě hodnotnější a vyhledávanější investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 byla v mnoha luxusních chaletách provedena renovace, jako je instalace trojitého zasklení, geotermálního vytápění atd., aby zůstaly vhodné pro pronájem. Celkově tato politika směřuje trh k udržitelnosti, což v dlouhodobém horizontu zlepšuje bytový fond a odpovídá osobním hodnotám mnoha kupujících (mnoho bohatých zájemců oceňuje ekologická vylepšení jako součást luxusního standardu).

Krátkodobé pronájmy – regulace: Oblasti ve Francii bohaté na cestovní ruch balancují mezi lukrativními krátkodobými pronájmy a potřebami místních komunit. V některých alpských městech (zejména ve větších, jako je Chamonix) místní úřady omezily počet turistických pronájmů nebo vyžadují speciální povolení k jejich provozování dmproperties.com investropa.com. Například Chamonix zavedlo kvóty na prázdninové pronájmy v některých zónách, aby uvolnilo bydlení pro místní obyvatele a sezónní pracovníky. Zatímco Courchevelova menší velikost a určení coby rezort znamená, že zatím nezavedlo přísné omezení (ekonomika je závislá na pronájmech), není ani Courchevel imunní vůči regulaci. Majitelé v Courchevelu musí registrovat své nemovitosti, pokud je pronajímají krátkodobě, a platit pobytovou taxu. Pokud by byla zavedena nová pravidla – například omezení počtu týdnů, po které lze nemovitost pronajímat, nebo požadavek mít nemovitost jako hlavní bydliště pro neomezený pronájem – mohlo by to ovlivnit investiční rozvahu. Nicméně vzhledem k profilu Courchevelu 1850 (převážně luxusní druhé domovy a turistická infrastruktura) by jakákoli taková politika byla pravděpodobně mírná. Je zajímavé, že omezením nabídky pronájmů v místech jako Chamonix tato města nevědomky zvyšují poptávku (a sazby) u nemovitostí, které jsou k dispozici investropa.com investropa.com. Podobný efekt by mohl nastat i v Courchevelu: pokud by zde někdy došlo k omezení pronájmů, exkluzivní nemovitosti, které zůstanou na trhu, by mohly zaznamenat ještě větší zájem ze strany majetných turistů. Je to oblast, kterou je třeba sledovat, ale k roku 2025 zůstává Courchevel velmi přátelským trhem ke krátkodobým pronájmům bez konkrétních místních zákazů (s výjimkou národních předpisů).

Daně na druhé domy: Francouzská vláda a místní obce zavedly daně zaměřené na majitele druhých domů, mezi které patří i mnoho vlastníků nemovitostí v Courchevel. Tato opatření zahrnují vyšší příplatky k taxe d’habitation v oblastech oficiálně označených za místa s nedostatkem bydlení pro místní obyvatele (zones tendues). Savoijské departement Courchevelu umožnil v některých případech až 60% příplatek k dani z druhých domů. Některá oblíbená letoviska navíc mají daň z neobývaných domů, aby se zabránilo tomu, že nemovitosti zůstávají prázdné. V praxi jsou tyto místní daně pro multimilionové chaty relativně malé (jen několik tisíc eur více ročně) a neodradily movité kupce investropa.com. Francouzský národní daňový systém má několik aspektů příznivých pro investory: neexistuje žádná „daň pro zahraniční kupce“ a Francie v roce 2018 známě změnila svou daň z majetku tak, aby se vztahovala pouze na nemovitosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), která se vztahuje na čistý nemovitostní majetek nad 1,3 milionu eur s progresivní sazbou přibližně do 1,5 %. Mnoho zahraničních kupců s tímto nákladem při koupi francouzské nemovitosti prostě počítá. Z příjmů z pronájmu cizinci platí francouzskou daň z příjmu (s dohodami o zamezení dvojího zdanění), ale mohou odečíst výdaje a atraktivní struktury jako LMNP (status pronájmu zařízené nemovitosti) nabízejí výhodné daňové podmínky. Dále existují daňové úlevy pro pronájmy: příjem z pronájmu zařízené nemovitosti lze často kompenzovat odpisy a výdaji, což někdy vede k velmi nízkému daňovému základu u efektivně provozované chaty. Další klíčová pobídka je pro novostavby – DPH (20 %) může být vráceno, pokud je nemovitost pronajímána se službami, což výrazně zvyšuje návratnost investice freespiritalpine.com. Existují také daňové úlevy a granty na ekologické renovace (jako součást francouzských zelených iniciativ). Celkově je francouzské regulační prostředí považováno za stabilní a poměrně transparentní mansion-properties.com. Investoři těží z pevných právních ochran (vlastnické právo je silně zakotveno) mansion-properties.com a francouzský důraz na udržitelné pronájmy pravděpodobně zvyšuje dlouhodobou hodnotu vyhovujících nemovitostí.

Přísné plánovací a stavební předpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 se řídí přísnými plánovacími pravidly zaměřenými na zachování horského prostředí a exkluzivního charakteru střediska. Loi Montagne (Horský zákon) a místní územní plány omezují rozsáhlou výstavbu, zejména nad určitými nadmořskými výškami. V praxi to znamená, že nová stavební povolení jsou vzácná – klade se důraz na rekonstrukci stávajících objektů namísto rozšiřování do nedotčené krajiny investropa.com. Výškové limity zajišťují, že chalety zůstávají v lidském měřítku (žádné výškové apartmány zde), a architektonická pravidla zachovávají klasickou estetiku chaletů. Navíc, stavba nových rekreačních rezidencí v Alpách často vyžaduje poskytnutí určitého prospěchu pro komunitu (například vytvoření parkovacích míst nebo podpora místního ubytování pro sezónní pracovníky) jako kompromis. Tato opatření efektivně zafixovávají vzácnost nemovitostí v Courchevelu. Pro majitele je to dobrá zpráva, neboť brání nadměrnému rozvoji, který by mohl jinak snížit hodnotu nemovitostí nebo kouzlo střediska. Druhou stranou mince je, že rekonstrukční projekty mohou být nákladné a časově náročné kvůli administrativním překážkám – ale většina luxusních kupců to přijímá jako součást vlastnictví kousku ráje. Pozoruhodné je, že Švýcarsko má ještě přísnější pravidla (například omezení sekundárních rezidencí Lex Weber), zatímco Francie stále umožňuje rozvoj, byť kontrolovaně. Místní rada v Courchevelu musí vyvažovat environmentální udržitelnost (lavinová rizika, doprava, vodní zdroje) se statusem světové destinace. Nedávné investice do infrastruktury (například nové lanovky) jsou obvykle doprovázeny environmentálními hodnoceními a tam, kde je to možné, nahrazují či modernizují stávající zařízení namísto vybudování zcela nových.

Stručně řečeno, regulační prostředí v roce 2025 pro majitele nemovitostí v Courchevelu je definováno důrazem na kvalitu a dodržování předpisů: energeticky úsporné domy, odpovědný pronájem a kontrolovaný rozvoj. Tato opatření, byť přidávají vlastníkům složitost, obecně slouží k zvyšování dlouhodobé hodnoty a exkluzivity zdejších nemovitostí. Kupujícím se doporučuje ověřit si, zda nemovitost, o kterou mají zájem, již splňuje nové normy, nebo ji lze rozumně upravit – a přizvat si místní odborníky na optimalizaci daní a pravidel pronájmu. Důležité je, že Francie vítá zahraniční kupce (žádná omezení ohledně národnosti při nákupu), díky čemuž je okruh zájemců v Courchevelu stále široký, od Evropy po Ameriku a Asii.

Sezónní dynamika a jejich vliv na ceny a dostupnost

Zimní špička sezóny (hlavní sezóna): Courchevel 1850 je v zásadě lyžařské středisko a právě v zimě vesnice skutečně ožívá – to má přímý dopad na využití a ceny nemovitostí. Období prosinec–duben je vrcholnou sezónou, přičemž Vánoce/Silvestr a únor (školní prázdniny) jsou naprostými vrcholy. V těchto obdobích demand po ubytování strmě stoupá. Majitelé chaletů, kteří své nemovitosti pronajímají, často vydělají většinu svého ročního příjmu z pronájmu jen za 2–3 sváteční týdny. Výsledkem je, že ceny pronájmů jsou v zimě extrémně vysoké (např. €50k+ za týden za luxusní čtyřpokojový chalet je během Silvestra standardní sazba). Aktivita prodeje může v zimě také vzrůst, protože movití návštěvníci se někdy rozhodnou, že si po zkušenosti s tímto stylem života chtějí koupit část Courchevelu. Není neobvyklé, že v hlavní sezóně dochází k prohlídkám nemovitostí přímo na místě na popud okouzlených nájemců. Nicméně nabídka na prodej je v zimě obvykle nejnižší – mnoho majitelů odkládá uvedení na trh až na jaro/léto, aby nenarušili výnosné zimní pronájmy nebo svůj osobní čas na dovolené. Proto je zima obdobím, kdy kupci zažívají produkt (středisko a často i nemovitost v roli nájemce), ale samotné transakce se často uzavírají až v mezisezónách.

Jaro a podzim (mimosezóny): Koncem dubna se lanovky zavírají a Courchevel přechází do klidnější fáze. Jarní tání a mezisezóna (květen, červen) znamenají uzavření mnoha obchodů a restaurací. Podobně po krátkém létě nastává podzim (konec září až listopad) jako mimosezóna s minimální turistickou aktivitou. Tato období byla v historii pro středisko dobou útlumu – časem, kdy majitelé chaletů provádějí renovace či upgrady, personál má volno a vesnice nabírá nové síly. Z pohledu trhu je mimosezóna obdobím, kdy je nabídka nejvyšší a kupující mohou mít o něco větší vyjednávací prostor. Prodávající, kteří nabízejí v mimosezóně, vědí, že mají menší publikum kupců; jsou-li motivováni, mohou nasadit o něco příznivější cenu. Nicméně protože majitelé nemovitostí v Courchevelu obvykle nejsou v nouzi o hotovost, není třeba očekávat drastické sezónní slevy – trh nefunguje jako sezónní sazby pronájmů, jež výrazně kolísají. Ceny nemovitostí v létě/mimosezóně neklesají; maximálně je zde trochu větší prostor k vyjednávání nebo šance koupit bez soutěže o nabídky. Někteří prozíraví kupující plánují svůj průzkum na jaro: po velké lyžařské sezóně mohou někteří majitelé o prodeji uvažovat (zejména pokud se nemovitost nepodařilo pronajmout nebo využít dle očekávání). Také realitní kanceláře mají v mimosezóně více času na práci s klienty, což může kupujícím přinést větší pozornost a příležitost k důkladnějšímu průzkumu.

Letní sezóna (sekundární hlavní sezóna): Léto (červenec–srpen) v Courchevel zažívá výrazný nárůst popularity, protože Alpy se prezentují jako celoroční destinace. Ačkoli léto není tak vytížené jako zima, už není opomíjeno. Rodiny a milovníci outdooru sem přijíždějí za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým během, golfem (v blízkosti) a alpskou relaxací. Podnebí je příjemné (teplé dny, chladné noci) a krajina úchvatná, což z Courchevel činí luxusní horské útočiště i v létě. Tento trend má několik důsledků: pronájmy v létě nyní přinášejí významný příjem, mnoho chaletů a apartmánů je pronajímáno na týdenní bázi turistům z Evropy, Blízkého východu (kteří často v létě hledají chladnější klima) a dalších zemí. Obsazenost v hlavní letní sezóně může u atraktivních nemovitostí dosahovat 70 % a více snowonly.com. Nájemné je nižší než v zimě, ale stále slušné – například chalet, který v zimě stojí 50 000 €/týden, může být v srpnu pronajat za 15–20 000 €/týden. Pro majitele to znamená, že nemovitost nezůstává 8 měsíců v roce nevyužitá; lze ji využít nebo zpeněžit ve více sezónách. Kulturně se obraz Courchevel rozšiřuje na dvousezónní středisko, podobně jako tomu už dlouho je v Megève nebo Chamonix. Infrastruktura, jako jsou lanovky v provozu v létě (pro pěší a cyklisty) a akce jako hudební či ohňostrojové festivaly, lákají návštěvníky. Ve skutečnosti napříč Alpami zaznamenala střediska v létě výrazný nárůst návštěvnosti – Chamonix zaznamenal během dvou let nárůst prodejů letních lanovek o 46 % dmproperties.com, a také letní čísla v Courchevel neustále rostou. Tato celoroční atraktivita podporuje hodnotu nemovitostí, protože majitelé vidí větší využitelnost (a potenciální příjem) ze své investice. Také to částečně vyrovnává sezónnost podnikání, což činí vesnici životaschopnější po celý rok.

Dopad na dostupnost: Sezónní cyklus ovlivňuje kdy se nemovitosti objevují na trhu. Mnoho prodávajících preferuje inzerci pozdě v zimě či na jaře (po poslední sezóně nebo aby využili příliv jarních návštěvníků), aby mohlo dojít k dokončení transakce během léta, před následující zimou. Nové developerské projekty také často směřují na kolaudaci na podzim, aby kupující mohli nemovitost využít během zimní sezóny. To znamená, že podzim často přináší vlnu dokončení prodejů a předávání nemovitostí (notářské kanceláře v Alpách jsou skutečně velmi vytížené v období říjen–listopad, aby mohli mít kupující klíče do Vánoc). Co se týká pronájmů, majitelé se musí rozhodnout už začátkem podzimu, zda pronajmou špičkové týdny nebo je využijí sami, protože agentury začínají zimní chalety nabízet už v září na nadcházející sezónu.

Dynamika cen: Mohlo by se předpokládat, že nákup v zimě je dražší kvůli poptávce – ale v realitách jsou ceny v Courchevelu v průběhu ročních období relativně stabilní (na rozdíl od hotelů ceny nemovitostí v zimě nezdvojnásobí). Nicméně vnímána hodnota nemovitosti může být nejvyšší v zimě: lyžařská chalupa vypadá nejpřitažlivěji, když je obklopená sněhem a ruchem. To někdy vede k rychlejšímu prodeji za požadovanou cenu v zimě, zatímco ta samá nemovitost ukázaná v opuštěném období mimo sezónu může přilákat odvážnější nabídku. V tomto smyslu může dojít k zimnímu „emočnímu nákupu“ – kupující se do místa zamiluje v době vrcholné atmosféry a zaplatí plnou cenu. Naopak pečlivý investor může dát přednost prohlídce v létě, aby zkontroloval případné nedostatky skryté pod zimním sněhem (stav střechy, hranice pozemku apod.) a vyjednával v méně hektickém prostředí.

Uživatelské trendy – Delší pobyty: Další sezónní změnou je, že majitelé (i nájemci) tráví v Courchevelu delší dobu než dříve. Vzestup práce na dálku znamená, že někteří majitelé nyní přijíždějí na několik měsíců – např. od prosince do února v kuse – namísto pouhého týdne dovolené. Mohou pracovat ze své chalupy během týdne a na přestávkách lyžovat, takže ji využívají jako druhý domov. Podobně někteří přijíždějí v létě na měsíční únik z městského života. Tento trend stírá sezónní hranice a v podstatě zvyšuje poptávku po pohodlnějších, domácích prvcích (domácí kanceláře, spolehlivý internet atd., což Courchevel zlepšil díky pokrytí optickým internetem v oblasti). To posiluje představu, že Courchevel není jen přechodné lyžařské středisko, ale celoroční alpská destinace životního stylu.

Na závěr, sezónnost v Courchevelu vytváří cyklický rytmus trhu, kdy zima je dominantní jak pro využití, tak pro vzrušení, ale léto získává na významu. Samotné ceny nemovitostí sice nekolísají podle sezóny, ale časování prodejů, obsazenosti a dostupnosti nemovitostí je silně sezónní. Prozíraví investoři sladí své strategie s tímto kalendářem: možná budou nakupovat na jaře, vylepšovat nemovitost mimo sezónu a těžit z pronájmů v hlavní sezóně. Snahy o rozšíření turistických sezón (zima i léto) postupně vyrovnávají podmínky, což nakonec dělá z nemovitosti hodnotnější aktivum, protože generuje výnosy delší část roku a je součástí komunity, která není po polovinu roku uzavřená.

Rozvoj infrastruktury a růst cestovního ruchu

Vylepšení lyžařské infrastruktury: Courchevel a Trois Vallées neustále investují do své lyžařské infrastruktury, protože si uvědomují, že moderní a efektivní lyžařské zážitky jsou klíčové pro udržení hodnoty nemovitostí a přilákání majetných návštěvníků. Nedávným vrcholem je zcela zrekonstruovaná lanovka Saulire, která se znovu otevře na zimu 2024/25 s novými panoramatickými kabinami a luxusním pohodlím seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vyváží lyžaře až do 2700 m s výhledem na Mont Blanc) a její modernizace podtrhuje závazek střediska ke špičkovému vybavení. Navíc začátečnické zóny v 1850 prošly vylepšením jako například nové kryté pásové vleky (dopravníkové vleky), které nahrazují starší, aby poskytly chráněné a pohodlné vyvezení pro děti a začátečníky seecourchevel.com. V posledních letech Courchevel také rozšířil zasněžovací systémy, aby zajistil sjízdné sjezdovky od začátku prosince do konce dubna, i v letech s méně sněhem. Například před mistrovstvím světa v alpském lyžování 2023 (pořádaným v Courchevelu-Méribel) byly investovány miliony do úpravy svahů, nákupu nových rolb a sněžných děl, aby byly zajištěny špičkové podmínky. Propojení v rámci lyžařské oblasti zůstává bezkonkurenční: Courchevel je plynule propojen s Méribel i Val Thorens a nedávné projekty jako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (ve „4. údolí“) ještě více posílily pozici 3 Vallées jako jednoho obrovského lyžařského hřiště snowonly.com. Pro vlastníky nemovitostí znamenají tyto vylepšení stále vysokou kvalitu lyžování a lepší zážitky hostů, což udržuje vysokou poptávku po pronájmu a ospravedlňuje vysoké ceny nemovitostí.

Luxusní vybavení a rozšiřování: Vylepšení na horách jdou ruku v ruce s rozvojem rekreačních vesnic. Courchevel 1850 se již nyní pyšní jednou z nejvyšších koncentrací pětihvězdičkových hotelů na světě (mimo velká města) businessinsider.com. To zahrnuje proslulé podniky jako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a další, které rozmazlují návštěvníky a zvyšují prestiž resortu. Působivé je, že Courchevel (všechny úrovně) má 7 michelinských restaurací, nejvíce v Alpách businessinsider.com, což upevňuje jeho status kulinářské destinace. Trendem je zážitkový luxus: nové projekty kombinují ubytování s butiky s luxusním zbožím, privátními kluby a wellness centry. Významným přírůstkem bude nový hotel Maya Collection, ultraluxusní hotel, který má být otevřen v Courchevelu v prosinci 2025 voguebusiness.com. Podobně Monte-Carlo Société des Bains de Mer (společnost, která stojí za honosnými kasiny a hotely v Monaku) se angažuje v Courchevelu s plány na luxusní chaty a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tyto projekty naznačují, že investoři vkládají peníze do turistické infrastruktury Courchevelu v očekávání trvalé poptávky. Resort se také připravuje na oslavu svého 80. výročí v roce 2026/27, přičemž bude pravděpodobně otevírat některá z těchto nových zařízení a hostit prestižní akce voguebusiness.com. Pro majitele nemovitostí je příliv luxusních značek výhodou: rozšiřuje atraktivitu resortu (přitahuje nové bohaté návštěvníky, kteří se mohou stát i zájemci o nemovitosti) a neustále obnovuje prestiž Courchevelu. Přítomnost značek jako Louis Vuitton, Dior, Cartier atd. v nákupní čtvrti Courchevelu (všechny zde mají své butiky) přispívá k tomu kosmopolitnímu pocitu voguebusiness.com.

Doprava a dostupnost: Dostupnost Courchevelu byla vždy součástí jeho luxusního kouzla. Středisko má unikátně soukromý letištní altiport přímo nad 1850, jeden z nejvýše položených v Evropě, což umožňuje malým soukromým tryskáčům a vrtulníkům přistávat doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP osoby mohou letět přímo z Paříže nebo Ženevy do Courchevelu a vyhnout se tak hodinám silniční dopravy. Altiport, známý svou krátkou stoupající ranvejí, je v zimě také turistickou atrakcí (lyžaři se zastavují, aby sledovali letadla při startu/přistání) businessinsider.com. Co se týče širší dopravní infrastruktury, v regionu probíhají velké rozvojové projekty: budovaná vysokorychlostní železnice Lyon–Turín (jejíž součástí je stanice Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minut autem od Courchevelu) by měla být dokončena ke konci desetiletí snowonly.com. Po dokončení výrazně zkrátí cestu z Paříže do francouzských Alp – což může přivést více víkendových návštěvníků. Představte si, že dorazíte vlakem z Paříže do Moûtiers (údolní město pod Courchevelem) za pouhé 4 hodiny; to by mohlo učinit Courchevel dostupnějším pro mnohem širší evropskou klientelu, včetně těch, kteří dávají přednost cestování bez letu letadlem. Kromě toho místní vylepšení silniční sítě (trasa z Moûtiers do Courchevelu se za roky dočkala modernizací a lepších tunelů) nadále zvyšují bezpečnost a snižují dopravní zácpy během špiček. Tyto změny dohromady posilují atraktivitu Courchevelu jako pohodlné luxusní destinace navzdory jeho odlehlé horské poloze.

Udržitelnost & životní prostředí: S vědomím dvojí hrozby klimatických změn a rostoucích nákladů na energie se úřady Courchevel a provozovatelé lanovek pustili do udržitelných inovací. Société des 3 Vallées (S3V), společnost provozující lanovky, nyní pohání 100 % lanovek obnovitelnou energií (vodní a solární) seecourchevel.com. V roce 2024 nainstalovali solární panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby vyráběli elektřinu přímo na místě – dostatek pro chod jedné sedačkové lanovky ze získané solární energie seecourchevel.com. Investovali také do energeticky úsporných strojů na úpravu sněhu, které jsou řízeny GPS, optimalizují trasu rolby a snižují spotřebu paliva seecourchevel.com. U nových staveb je vyžadována přísnější tepelná izolace a často také geotermální nebo solární vytápění bazénů apod. Městská správa zavedla opatření jako dotace na energetické renovace starších budov. I malé politiky, například povinnost zimních pneumatik na vozidlech podle zákona během sezóny kvůli bezpečnosti seecourchevel.com, ukazují důraz na udržitelnost a bezpečnost. Tyto snahy zajišťují, že Courchevel zůstane dlouhodobě životaschopnou lyžařskou oblastí (zmírňuje dopady klimatu) a jsou také argumentem pro ekologicky uvědomělé investory. Navíc, s rostoucím počtem movitých klientů, kteří vnímají environmentální odpovědnost, „zelené“ středisko zvyšuje svou atraktivitu. To vše přidává nemovitostem nehmotnou hodnotu – dobře spravované, udržitelné středisko si udrží svůj status (a tedy poptávku po nemovitostech) i v daleké budoucnosti.

Události a globální profil: Courchevel zazářel během Mistrovství světa FIS v alpském lyžování v únoru 2023, které spolupořádal s Méribel. Středisko mělo prospěch z mezinárodní mediální pozornosti a využilo příležitosti představit své vybavení (včetně nového cílového stadionu a modernizovaných lanovek). Úspěšná akce ukázala, že Courchevel je schopný hostit velké události, což je příslibem i do budoucna, například pro olympijské hry. Skutečně, Francouzské Alpy (včetně Courchevelu) jsou silnými kandidáty na pořádání zimních olympijských her v roce 2030 a mnoho lidí očekává, že tuto příležitost získají voguebusiness.com voguebusiness.com. Tato možnost již urychlila některé projekty – například je plánována rekonstrukce „snow frontu“ v Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus, aby se modernizovalo hlavní zázemí vesnice ještě před případnou olympiádou voguebusiness.com. Pokud budou olympijské hry potvrzeny, očekávejte menší boom v investicích do infrastruktury: vylepšení silnic, případně rozšíření ubytování (ačkoliv v případě Courchevelu možná jen dočasná zařízení vzhledem k omezení trvalé výstavby) a celkové zkrášlení. I kdyby Courchevel nebyl oficiálním dějištěm, nevyhnutelně bude hostit významné hosty nebo týmy na trénink (což dělal i při minulých olympiádách) a celkový nárůst turistiky bude obrovský. Navíc oslavy 80. výročí v letech 2026/27 pravděpodobně přinesou speciální akce, možná otevření nových muzeí či kulturních míst oslavujících průkopnickou roli Courchevelu jako plánovaného lyžařského střediska (založeného v roce 1946). Takové kulturní investice dodávají středisku další rozměr i mimo lyžování.

Švýcarská střediska v roce 2024 zaznamenala průměrný růst kolem 3,5 % dmproperties.com; Verbier, jakožto špičkové švýcarské středisko, pravděpodobně zaznamenalo podobný nebo mírně vyšší růst vzhledem k vysoké poptávce.

Růst cestovního ruchu a budoucí plány: Kombinovaný efekt výše uvedeného se odráží v turistických statistikách: v sezóně 2024/25 Courchevel zaznamenal přibližně 1,2 milionu návštěvnických nocí, což je o 16 % více než v sezóně 2018 (před covidem) voguebusiness.com. To je pozoruhodný růst pro již tak zavedenou destinaci. Tento růst je součástí strategického úsilí, jak středisko propagovat celoročně a na mezinárodní úrovni. Turistická kancelář oslovuje nové trhy (například více návštěvníků z USA, Blízkého východu a Asie je cíleno prostřednictvím roadshow a partnerství). Zavedení lyžařských permanentek Ikon a Epic (globální sezónní permanentky), které zahrnují dny ve 3 Vallées, usnadnilo mezinárodním lyžařům (zejména Američanům) vyzkoušet Courchevel a mnozí si toto místo zamilovali dmproperties.com. Plánovači střediska také dbají na vyvážení růstu s exkluzivitou: na rozdíl od některých masových lyžařských areálů se Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovat počet lyžařů (což by mohlo zahltit vleky a sjezdovky). Namísto toho se zaměřují na zvyšování kvality – např. lepší zážitky, více aktivit mimo lyžování (vodní park Aquamotion, jízda se psím spřežením, paragliding atd.) a zlepšení služeb (aplikace pro služby na vyžádání, lyžařský concierge atd.). Tím si Courchevel udržuje svou značku luxusu – což zase přitahuje bohaté návštěvníky (a kupce nemovitostí). Důležitá je také synergie mezi veřejnými investicemi (do vleků, silnic, akcí) a soukromými investicemi (hotely, obchody, chalety), která vytváří posilující cyklus: středisko zůstává na špici luxusu, a proto jsou nemovitosti zde jedny z nejžádanějších na světě.

Srovnávací analýza s dalšími alpskými středisky (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 je často zmiňován jedním dechem s hrstkou elitních alpských středisek. Pro porovnání realitního trhu je užitečné srovnat klíčové ukazatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (francouzskými protějšky) a Verbier (špičkovým švýcarským rivalem):

Ceny: Ceny v Courchevel 1850 jsou na vrcholu francouzského trhu – jediné francouzské středisko, které se cenově pravidelně vyrovnává švýcarským gigantům investropa.com. Špička Val d’Isère se blíží těmto hodnotám (u nejlepších nemovitostí téměř 30 000 €/m²) investropa.com, ale průměrně Courchevel stále vede. Megève, ačkoli velmi prestižní, má obvykle nižší cenové hladiny – což odráží jeho nižší nadmořskou výšku a větší nabídku stavebních pozemků (jedná se o rozlehlé městečko). Například elegantní chalet, který by v Megève stál 5 milionů €, může v Courchevel 1850 stát snadno 8–10 milionů €. Verbier je přímým konkurentem co do exkluzivity i ceny: jak je uvedeno, špičkové nemovitosti ve Verbier začínají na 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a běžně dosahují přes 30 000 € ubs.com ubs.com. Švýcarsko má ve skutečnosti pět nejdražších lyžařských trhů v Alpách, přičemž St. Moritz a Gstaad často překonávají ~40 000 €/m² v kategorii „ultimátní špička“ ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 se momentálně nachází těsně pod nimi. Je třeba zmínit, že Courchevel zaznamenal v roce 2024 nárůst cen o 9 %, což bylo více než u jakéhokoli švýcarského střediska v daném roce, což naznačuje, že rozdíl se může začít zmenšovat dmproperties.com.

Pro investory tyto cenové rozdíly také znamenají, že vstupenky se liší: za cenu velmi malého bytu v Courchevel 1850 lze pořídit luxusní apartmán v Megève. Pokud jde čistě o investici, někteří mohou spatřovat hodnotu v Megeve nebo v rozvíjejících se francouzských resortech (větší potenciál růstu v procentech), ale kouzlo Courchevelu spočívá v tom, že se jedná o „blue-chip“ aktivum – podobně jako vlastnit nemovitost v Monaku oproti méně drahému městu.

Poptávka a skladba kupujících: Všechny čtyři resorty přitahují mezinárodní bohaté kupce, ale s jistými nuancemi:

• Courchevel 1850 – Velmi mezinárodní; silné zastoupení Evropanů (Britové, Belgičané, Švýcaři, bohatí Francouzi), významný zájem ze Středního východu a Asie, a rostoucí počet amerických kupců investropa.com investropa.com. Také historicky oblíbený mezi Rusy. Kupci zde často hledají trofejní nemovitosti a nemají problém zaplatit prémii za prestižní faktor.
• Val d’Isère – Tradičně oblíbený u britské high-end klientely a bohatých Francouzů. Má pověst destinace pro náročné lyžaře (rozsáhlý terén pro experty) v kombinaci s luxusními chalupami. Jeho profil kupců je možná o něco více zaměřený na Evropany než ultramezinárodní skladba Courchevelu, ale i zde se v poslední době objevuje více neevropských zájemců.
• Megève – Přitahuje decentnější zámožnou klientelu (původně vybudováno rodinou Rothschildů jako francouzská odpověď na St. Moritz). Řada francouzských a ženevských/okolních kupců miluje Megève pro jeho šik vesnici (butikové obchody, gastronomie, ale uvolněnější tempo než v Courchevelu) a celoroční životní styl. Oblíbené také mezi rodinami – nejde jen o lyžování, ale o celkový alpský život (golf, jízda na koni, hudební festivaly). Mezinárodní přítomnost tu je (UK, Belgie, několik amerických/asijských kupců), ale není tak výrazná jako v Courchevelu.
• Verbier – Velmi mezinárodní; směs Britů (nazýváno „Londýn na sjezdovce“ kvůli mnoha britským majitelům), pan-evropské a globální elity. Švýcarské zákony umožňují cizincům kupovat ve Verbier (kanton Valais má kvóty), takže zde je mnoho majitelů, kteří nejsou Švýcaři, včetně celebrit a obchodníků. Atmosféra ve Verbier je v některých ohledech mladší a sportovnější – slavné je off-piste lyžováním a živou après-ski scénou – ale stále zde najdete hodně kupců s vysokým jměním. Švýcarská střediska jako Verbier navíc těží ze stabilní švýcarské ekonomiky a někdy i daňových výhod (někteří cizinci se sem oficiálně stěhují kvůli paušálním daňovým dohodám).

Trh s pronájmy & výnosy: Courchevel a Val d’Isère mají oba silné trhy s pronájmy v zimě, ale Courchevel má vyšší týdenní ceny díky svému renomé a vybavenosti (včetně špičkové gastronomie atd.). Ski-in/out chalet v Courchevel 1850 se může pronajímat za více než srovnatelný ve Val d’Isère, často o 20–30 % dráž, což odráží postavení Courchevelu. Megève má trh s pronájmy o něco více sezónní (vynikající o Vánocích a v únoru, klidnější mezi tím) a zároveň disponuje letním trhem pronájmů na golf a dovolené. Pronájmy ve Verbieru jsou během top týdnů srovnatelné s Courchevelem (oba patří mezi nejdražší lyžařské destinace) – chalet, který stojí 100 000 €/týden v Courchevelu, může stát také 100 000 CHF/týden ve Verbieru. Čisté výnosy ve všech těchto prémiových střediscích zůstávají poměrně nízké (~2–3 %), jak uvádí snowonly.com. Nutno podotknout, že vlastnictví ve švýcarských letoviscích často přináší vyšší náklady (nemovitosti podléhají každoročním kantonálním majetkovým daním a služby jsou dražší), navíc jsou někdy platná přísná pravidla pro pronájem (některé švýcarské druhé domy nejde snadno pronajmout, pokud byly koupeny pod povolením pro osobní užití). Ve Francii je pronájem ve skutečnosti o něco jednodušší.

Nadmořská výška & sněhová jistota: Courchevel 1850 a Val d’Isère se oba nacházejí ve vysoké nadmořské výšce (1850 m a 1850 m pro vesnici La Daille ve Val, hlavní vesnice ve Val ve výšce 1800 m) a nabízejí terény pro lyžování až do 3000+ m. To znamená vynikající sněhovou jistotu, která – s ohledem na oteplování klimatu – je zásadní předností a částečně důvodem, proč patří k lídrům růstu cen. Megève, s nadmořskou výškou ve městě 1100 m, je více ovlivněné slabšími zimami (i když značně investovalo do zasněžování). Vesnice Verbier leží zhruba 1500 m vysoko, přičemž lyžovat lze až do 3300 m na Mont Fort, takže také nabízí dobrou jistotu sněhu. Je patrný trend tzv. „výškové prémie“: střediska nad 1500 m zaznamenala výrazně vyšší růst než ta ve nižších polohách investropa.com. To je dobrá vyhlídka pro Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mírným rizikem pro Megève (i když letní atraktivita a půvab Megève mu zajišťují i další silné stránky).

Lifestyle & infrastruktura: Každé středisko nabízí jedinečný životní styl. Courchevel 1850 je o glamouru a pohodlí – můžete sjet na lyžích přímo do města, nakupovat v butiku Chanel, povečeřet v palácovém hotelu a užít si noční život s trendy kluby a galeriemi. Val d’Isère kombinuje špičkové lyžování s živou vesnickou atmosférou, která je trochu více uvolněná; má mnoho luxusních chaletů a dokonce několik pětihvězdičkových hotelů, ale jeho atmosféra je „luxus pro lyžařské nadšence“ oproti „okázalému luxusu“ Courchevelu. Megève nabízí půvabné centrum ve středověkém stylu, projížďky v kočárech tažených koňmi a kombinaci luxusu a autentičnosti – jde tu stejně tak o vidět a být viděn ve vesnici (podobně jako v St. Moritz) jako o samotné lyžování. Je také po celý rok živým městem s početnou stálou komunitou, což vyhovuje těm, kteří chtějí skutečnou komunitu k životu. Verbier je známý svým nočním životem a freeridem – přes den sportovní, v noci velmi společenské. Na poli ultra-luxusních značek je zde o něco menší výběr (méně návrhářských butiků než v Courchevelu), ale má špičkové služby a akce (např. Verbier Music Festival).

Výhled 2026–2028: Prognóza trhu a klíčové faktory

Při pohledu do období 2026–2028 zůstává vyhlídka na trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 velmi pozitivní, ovšem s několika výhradami a trendy, které je třeba sledovat:

Pokračující růst cen: Všechny ukazatele naznačují, že hodnoty nemovitostí v Courchevel budou nadále růst i v příštích několika letech. Růst nemusí být každoročně tak strmý jako devítiprocentní skok pozorovaný v roce 2024, avšak i konzervativní prognózy předpovídají každoroční růst 3–5 % v prémiových resortech investropa.com. Tento vývoj podporuje několik faktorů: trvale omezená nabídka, silná mezinárodní poptávka a transformace resortu na opravdový celoroční ráj luxusu. Do roku 2028 bychom mohli bez potíží vidět v segmentu ultra-prémiových chaletů ceny přesahující 35 000 € za m², zejména pokud několik rekordních prodejů stanoví nové standardy. To by zařadilo Courchevel 1850 pevně mezi nejdražší trhy s lyžařskými nemovitostmi na světě a potenciálně zúžilo rozdíl oproti místům jako St. Moritz/Gstaad. Kompounding i při 5 % ročně znamená, že chalet v hodnotě 15 milionů eur dnes může mít v roce 2028 hodnotu kolem 18+ milionů eur, v souladu s růstovým trendem investropa.com.

Globální ekonomické faktory: Je třeba zohlednit širší ekonomické podmínky. Od roku 2025 se úrokové sazby v Evropě stabilizovaly a dokonce se snížily (depozitní sazba ECB ~2,5 % po snížení), což zlepšilo dostupnost hypoték investropa.com. Pokud toto prostředí nízkých sazeb přetrvá, případně sazby v letech 2026–2027 dále klesnou, přináší to další impuls kupcům prémiových nemovitostí, kteří někdy využívají financování (někteří kvůli pákovému efektu, i když prostředky nepotřebují). Naopak, pokud inflace prudce vzroste a povede ke zvýšení sazeb, běžné trhy s nemovitostmi mohou ochladnout – avšak prémiové luxusní nemovitosti jsou na sazby méně citlivé (převládají hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je dalším faktorem: Courchevel těžil z toho, že byl bezpečnou a atraktivní destinací během obnovy po pandemii i v časech geopolitického napětí. Pokud globální nejistoty přetrvají, HNWI často diverzifikují majetek právě do nemovitostí jako bezpečného přístavu, což by mohlo Courchevelu prospět. Stojí za to sledovat i politické prostředí ve Francii (např. případné změny v daních z majetku), ale není žádný náznak zásadních změn v dohledné době. Stručně řečeno, pokud nedojde k zásadní globální finanční krizi, ekonomické prostředí zůstává příznivé pro pokračující investice do luxusních alpských nemovitostí.

Posun v demografii kupujících: Očekáváme nové vlny kupujících v nadcházejících letech. Zejména asijští kupující (zejména čínští) byli v letech 2020–2022 kvůli cestovním omezením z velké části nepřítomní; jakmile se celosvětové cestování normalizuje, je pravděpodobný větší zájem z Asie. Ultra-luxusní profil Courchevelu je dobře přizpůsoben bohatým asijským investorům, kteří hledají prestižní nemovitosti v zahraničí – což je již zaznamenáno v roce 2025 na investropa.com. Podobně může růst i základna kupujících z Blízkého východu (např. země Perského zálivu); Courchevel v posledních letech zaznamenal více návštěvníků ze SAE, Saúdské Arábie atd., zejména v srpnu a kolem Nového roku. Tyto mezinárodní segmenty přidají hloubku poptávce. Američtí kupující by měli i nadále zůstávat silně zastoupeni, zejména pokud dolar zůstane relativně silný vůči euru (i když měnové kurzy mohou kolísat do let 2026–28). Také mladší technologičtí podnikatelé a časně penzionovaní (z technických/finančních sektorů) si stále častěji vybírají nemovitosti zaměřené na životní styl – módní lyžařský dům je součástí tohoto trendu. Můžeme tedy očekávat mírný pokles průměrného věku kupujících, s větším zastoupením čtyřicátníků na úkor převážně padesátníků/šedesátníků, protože práce na dálku a získání majetku v mladším věku jsou stále běžnější.

Důraz na celoroční provoz & wellness: Do roku 2028 bude Courchevel pravděpodobně zcela přeměněn na čtyřsezónní resort. Očekávejte ještě více letních aktivit (možná rozšíření provozu lanovek, nové trasy pro horská kola, možná golfový driving range nebo jiné atrakce v okolí). Význam wellness, jak už bylo zdůrazněno, bude pokračovat – možná zde vzniknou nová specializovaná wellness centra či kliniky (podobně jako švýcarské lázeňské resorty). To rozšiřuje atraktivitu vlastnictví nemovitosti nad rámec pouhých lyžařských nadšenců. Jak poznamenal jeden z výzkumníků Knight Frank, zdraví a wellness nyní předbíhají lyžování jako hlavní životní motiv pro kupující v Alpách dmproperties.com. Proto budou nemovitosti zaměřené na tento aspekt (s wellness zázemím, klidem, propojením s přírodou) ceněny ještě výše. Můžeme také očekávat vznik úzkého trhu s „klimaticky odolnými“ horskými chatami – tedy těmi, které jsou postaveny z udržitelných materiálů, mají energetickou soběstačnost apod., což nejen splňuje zákony, ale nastavuje standard, který ekologicky smýšlející luxusní kupující žádají.

Možná omezení: Jedním z faktorů, na které je třeba si dávat pozor, jsou úrovně zásob – jsou natolik nízké, že objem prodejů by mohl klesnout jednoduše kvůli nedostatku prodávajících. Pokud ceny dosáhnou nových maxim, někteří majitelé se mohou rozhodnout zpeněžit (a tím přivést nabídku), ale stejně tak mnozí mohou držet, protože existuje jen málo alternativních investic, které jsou stejně příjemné jako chalet v Courchevel. Pokud objem transakcí klesne, cenové indexy mohou být méně hladké (několik velkých výjimečných prodejů může zkreslit průměry). Jakýkoli pokles aktivity však pravděpodobně odráží nedostatek nabídky, ne nedostatek poptávky, což znamená, že ceny by se udržely nebo rostly. Další omezení by mohlo být regulační: pokud by například Francie do roku 2028 rozhodla omezit zahraniční vlastnictví (což se nyní nepředpokládá) nebo zavést nové daně na luxusní nemovitosti, mohla by to poptávku mírně ochladit. Také klimatická změna zůstává zásadní výzvou – pokud by extrémní počasí výrazně zkrátilo zimní sezónu do konce 20. let, mohlo by to mít dopad na vnímání (jak bylo poznamenáno, nadmořská výška Courchevel mu dává určitou ochranu a má rozsáhlé umělé zasněžování). Dosavadní projekce trendů naznačují dostatek sněhu do 30. let 21. století pro střediska ve vysoké nadmořské výšce, ale jedná se o položku ke dlouhodobému sledování.

Dopad kandidatury na Zimní olympijské hry 2030: V polovině roku 2025 panuje silná dynamika pro pořádání Zimních olympijských her 2030 ve Francii (Francouzské Alpy), potenciálně s akcemi rozprostřenými mezi více středisky (po Itálii v roce 2026). Pokud Francie oficiálně získá pořádání Her 2030 (rozhodnutí pravděpodobně kolem roku 2026), lze očekávat prudký nárůst zájmu v letech 2027–2028, jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty a pozornost světa se zaměří na Alpy. Olympiády často vedou k prudkému růstu poptávky po nemovitostech v hostitelských regionech – nejen ze strany investorů očekávajících vyšší nájmy, ale také od movitých jednotlivců, kteří zde chtějí mít přítomnost a být součástí olympijského dění. Například v Cortině d’Ampezzo (Itálie) ceny výrazně vzrostly poté, co bylo oznámeno její pořádání v roce 2026 ubs.com. Courchevel, již nyní olympijské tréninkové centrum, by bezpochyby bylo hlavní základnou pro VIP během Her, i když by se akce konaly jinde, díky svému luxusnímu ubytování a letištní dráze. Proto by období před rokem 2030 mohlo přidat dalších několik procentních bodů růstu hodnoty nemovitostí v Courchevel nad rámec základního trendu.

Výhled pronájmů: Výnosy z pronájmů pravděpodobně zůstanou umírněné, ale příjmy z pronájmů by mohly růst, jelikož se noční sazby mírně zvyšují (částečně vlivem inflace, částečně díky nárůstu nabídky luxusu). Do roku 2028 si tak například špičkový chalet může účtovat více než 120 000 € za silvestrovský týden. Pokud bude do pronájmu zahrnuto více služeb (soukromý kuchař apod.), mohou majitelé účtovat ještě více. Letní trh s pronájmy se navíc bude dále rozvíjet – pokud budou současné trendy pokračovat, může se do té doby dokonce zdvojnásobit, což by lehce vylepšilo roční výnosy. Zavedení většího počtu profesionálních správcovských firem (některých pod značkami luxusních hotelových řetězců) by navíc mohlo celý proces pronajímání zjednodušit, což by pro majitele znamenalo snazší monetizaci nemovitosti, když ji sami nevyužívají.

Závěr – Vize 2028: V roce 2028 zůstane Courchevel 1850 pravděpodobně nejprestižnější destinací francouzských Alp v oblasti nemovitostí, přičemž ceny nastaví nové rekordy. Očekáváme zdravý, byť poněkud klidnější, růst – žádný pád cen se vzhledem k fundamentům neočekává. Nemovitosti v letovisku budou čím dál více charakterizovány špičkovými chatami, plně rozvinutou celoroční nabídkou a klientelou z celého světa. Vlastnictví v Courchevelu bude i nadále symbolem statusu stejně jako investicí. Pro movité investory i zájemce o životní styl platí stále stejná rada: zaměřte se na špičkovou lokalitu a kvalitu, držte nemovitost i přes krátkodobé výkyvy trhu a budete odměněni jak požitkem, tak zhodnocením kapitálu. Dokud budou „sníh“ a „luxus“ přitažlivé pojmy, trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 by měl zažívat zlatou éru v letech 2026–2028 a dále, podpořený nedostatkem nabídky, neochabující poptávkou a nadčasovým kouzlem francouzských Alp.

Zdroje: Courchevel & Francouzské Alpy – zprávy o nemovitostech investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Investiční komentáře snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Mediální zprávy voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Pozorování místních agentur mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Analýza trhu 2025: Ceny, poptávka, nabídka & profil kupujícího

Ceny nemovitostí v roce 2025: Ceny nemovitostí v Courchevel 1850 jsou mimořádně vysoké a stále rostou. K polovině roku 2025 kvalitní nemovitosti v Courchevel začínají kolem 11 000–14 000 € za metr čtvereční a u nejlepších lokalit rychle stoupají investropa.com. Oceňovací standardy ukazují, že luxusní chaty v Courchevel 1850 běžně dosahují ceny 30 000 € a více za m², přičemž ty nejprestižnější chaty se vyšplhají až na dechberoucích 33 200 € za m² investropa.com. Pro srovnání, tato čísla převyšují jiné francouzské resorty – dokonce i Val d’Isère (další elitní středisko) průměrně dosahuje ~16 100 €/m² a špička je kolem 30 000 € investropa.com investropa.com – což podtrhuje cenový náskok Courchevel. V absolutních číslech může 100 m² byt v 1850 snadno stát 3–3,5 milionu € (cca 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chaty se běžně prodávají v rozmezí 10–50 milionů € v závislosti na velikosti, poloze a vybavení.

Růst cen 2024–2025: Trh vykazoval pozoruhodnou dynamiku růstu směřující do roku 2025. V roce 2024 Courchevel 1850 vedl celé Francouzské Alpy s nárůstem cen o 9 %, což je výrazně nad průměrem Alp (~3 %) investropa.com dmproperties.com. Tento nárůst odráží vlnu poptávky po pandemii a přetrvávající nedostatek nemovitostí v 1850. Pro srovnání, ostatní špičková střediska zaznamenala solidní, ale nižší růst (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % v roce 2024) investropa.com. Výrazný cenový skok v Courchevel je přičítán „omezené nabídce“ – velmi málo nových inzerátů při vysoké poptávce dmproperties.com. Na začátku roku 2025 ceny dále rostou, přičemž prognózy naznačují celkový růst hodnot alpských nemovitostí o 3–7 % v roce 2025 investropa.com. U Courchevelu se očekává, že dosáhne horní hranice tohoto rozpětí vzhledem k výjimečné poptávce. Stručně řečeno, trh v roce 2025 je charakterizován rekordně vysokými cenami a trvalou prodejní dynamikou v Courchevel 1850.

Poptávka & Demografie kupujících: Poptávka po nemovitostech v Courchevel je skutečně globální a silně ji pohánějí vysoce bonitní jednotlivci. Mezinárodní kupující dominují, s výrazným zájmem ze strany Británie a USA a zároveň rostoucím podílem asijských kupujících investropa.com investropa.com. Američtí kupující jsou v posledních několika letech zvlášť výrazní – díky silnému dolaru (což činí eurové aktiva relativně levnějšími) – a hledají trofejní horské chaty v top letoviscích jako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britští kupující zůstávají i přes Brexit velmi aktivní a udržují dlouhodobou oblibu Courchevel mezi britskou elitou. Zájem roste také ze strany Číny, Singapuru a Hongkongu, když asijská ultra-bohatá vrstva objevuje prestiž vlastnictví v Alpách investropa.com (přitahováni vynikajícími lyžařskými školami pro své rodiny a lákadlem investice do alpského životního stylu). Historicky bylo Courchevel 1850 hřištěm pro zámožné Evropany a Blízkovýchodníky – a jmenovitě ruští oligarchové a miliardáři byli významnými hráči, kteří zde skupovali nejokázalejší chalety (několik Rusů zde stále nemovitosti vlastní) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslední době zmírnily nový ruský příliv investic, ale tento prostor vyplnili jiní (např. Američané). Typickým kupujícím v Courchevel v roce 2025 je UHNW jednotlivec nebo rodinný fond hledající luxusní druhý domov, který je zároveň investicí i statusem. Odolnost a likvidita této demografické skupiny pomáhá udržet vysokou poptávku i v dobách hospodářských výkyvů.

Omezená nabídka: Jedním z určujících znaků trhu v Courchevel 1850 je výrazné omezení nabídky. Středisko je malé a geograficky omezené – nachází se na horském svahu, kde většinu dostupné půdy již zabírají chaty, hotely nebo chráněné lesy/lyžařské svahy. Nová výstavba je vzácná a přísně kontrolovaná místními orgány (za účelem zachování alpského prostředí a exkluzivního charakteru) investropa.com. V podstatě Courchevel nemůže expandovat ani masově rozvíjet; jakékoliv přírůstky bývají boutique, luxusními projekty nebo nahrazují starší stavby. Výsledkem je, že v kterémkoli okamžiku je počet nemovitostí na prodej v 1850 extrémně malý (často je oficiálně na trhu jen několik chat, ostatní se prodávají neveřejně). Mnoho majitelů drží nemovitosti dlouhodobě (některé nemovitosti se předávají v rodinách nebo mezi přáteli soukromě). Například koncem roku 2024 místní makléři zaznamenali nesoulad mezi prodávajícími a kupujícími v 1850 – někteří majitelé stanovovali ceny starších chat velmi vysoko kvůli nedostatku konkurence, což vedlo k delšímu vyjednávání freespiritalpine.com. Přesto cokoli skutečně prémiového a dobře naceněného se obvykle prodá rychle, protože kupujících je více než dostupných chat. Tento chronický nedostatek nabídky vytváří tlak na růst cen – nadměrná poptávka nemá kam jít. Znamená to také, že je trh v Courchevel do určité míry izolován: i když poptávka mírně oslabí, vzácnost drží hodnoty. Stručně řečeno, rok 2025 nachází Courchevel 1850 v situaci, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, což je recept na trvale vysoké ceny a rychlý prodej špičkových nemovitostí.

Trendy v luxusních chatách a apartmánech v roce 2025

Chalety – Ultra-luxus a alpská tradice: Chalety jsou hlavní předností nemovitostí v Courchevel 1850 a poslední trendy ukazují, že kupci hledají připravený, ultra-moderní luxus v tradičním alpském stylu. Mnoho z nejžádanějších nemovitostí tvoří nově postavené nebo kompletně zrekonstruované chalety, které spojují autentický alpský exteriér (staré dřevo, kámen a typické střechy) s moderními interiéry. Nároční kupci v roce 2025 upřednostňují chalety, které nabízejí veškeré myslitelné vybavení: vnitřní bazény nebo wellness centra (sauna, hammam, posilovna), soukromá kina, vinotéky, vytápěné garáže a přímý přístup ke sjezdovkám na lyžích. Takto vybavené „pětihvězdičkové“ chalety dosahují nejvyšších cen za m² a obvykle se prodávají velmi rychle. Oproti tomu starší chalety vyžadující rekonstrukci často naráží na cenovou překážku – v poslední době dochází k „rozporu mezi tím, co požadují prodávající a co jsou ochotni nabídnout kupci“ u chaletů starých deset až dvacet let, které nebyly modernizovány freespiritalpine.com. Kupci jsou ochotni zaplatit nejvyšší cenu za novostavby nebo perfektně zrenovované domy, ale pokud je interiér zastaralý nebo postrádá wellness vybavení, očekávají slevu nebo prostor k vyjednávání freespiritalpine.com. Tento trend otevírá příležitosti: investoři ochotní rekonstruovat starší nemovitosti mohou výrazně navýšit jejich hodnotu. Celkově platí, že laťka pro „luxusní chalet“ v roce 2025 je velmi vysoko – moderní alpský design, technologií vybavená chytrá domácnost a hotelové pohodlí jsou ve špičkovém segmentu Courchevel 1850 standardem.

Byty – Nové projekty a servisované rezidence: Zatímco chaty (chalety) jsou hlavním lákadlem, luxusní byty se staly nedílnou součástí trhu s nemovitostmi v Courchevelu, zejména v oblastech 1650 (Moriond) a 1550 (Village) a jako ski-in/ski-out rezidence v 1850. V posledních letech se objevily nové projekty bytových domů, které cílí na kupce hledající kombinaci luxusu a pohodlí. Například projekty jako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (dokončení plánováno na konec roku 2025) nabízejí pěthvězdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, wellness centra a restaurace v areálu – vše v balíčku s vlastnictvím soukromého bytu freespiritalpine.com. Tyto rezidence sahají od praktických 2pokojových „lock-up-and-leave“ bytů až po rozlehlé penthousy s 5–6 ložnicemi, které velikostí konkurují chaletům freespiritalpine.com. Koncept je nabídnout alternativu k chaletu – všechny výhody životního stylu s menšími starostmi o údržbu. Takové nemovitosti mají skvělou odezvu: kupci oceňují možnost mít byt plně spravovaný a dokonce i pronajímaný v době, kdy jej sami nevyužívají (některé jsou s nájemními programy). Designově je u bytů patrný podobný trend jako u chaletů: využívání vysoce kvalitních místních materiálů (staré dřevěné trámy, kamenné krby) v kombinaci s moderním alpským interiérem. Časté jsou velká panoramatická okna, vysoké stropy a otevřené dispozice obývacího prostoru, které maximalizují výhled. Dalším trendem je flexibilní prostor v nových bytech – místnosti, které lze využít jako přídavné ložnice, kanceláře nebo mediální místnosti dle potřeb majitelů (odráží to prodlužující se pobyty a dokonce i období práce na dálku). Přímo v Courchevel 1850 je nabídka bytů omezená (vesnice je většinou tvořena chaletemi a hotely), ale tam, kde jsou byty, často se nacházejí v exkluzivních chaletových domech o 4–10 jednotkách, což udržuje pocit soukromí a prestiže.

Trendy v oblasti vybavení & životního stylu: „Wellness“ předbíhá lyžování jako prioritu, což je výrazný posun v alpských realitních trendech dmproperties.com. V Courchevelu je to patrné na vybavení chaletů i bytů. Kupující nyní kladou extrémně vysoký důraz na vnitřní wellness zařízení a celoroční využitelnost. Mnoho nových nebo zrekonstruovaných chaletů zahrnuje samostatné wellness místnosti, jógová studia či fitness prostory, protože majitelé a hosté mohou trávit relaxací a regenerací stejně mnoho času jako na sjezdovkách. Vývojáři rovněž dbají na energetickou efektivitu a technologie – instalují moderní izolace, tepelná čerpadla, trojskla atd., jednak kvůli novým předpisům a také aby oslovili ekologicky smýšlející luxusní klientelu. Inteligentní domácí systémy (ovládání osvětlení, vytápění, bezpečnosti či dokonce předehřívání sauny) jsou standardem u špičkových nemovitostí. Objevuje se také biophilní design – začleňování přírodních prvků a maximalizace denního světla a výhledů na hory, což souzní s wellness tématem.

Na architektonické úrovni si Courchevel udržuje přísné stavební předpisy, aby zachovalo svůj kouzelný vzhled horské chaty, takže trendem je spíše evoluce než revoluce. Nové chaty stále vypadají jako tradiční chalupy (sedlové střechy, dřevěné fasády), ale jsou větší a propracovanější než původní rustikální kabiny. Některé z nejnovějších „chaletů“ jsou v podstatě mini-vily (více než 1 000 m² obytné plochy), ale pečlivě maskované dřevem a kamenem. Neustálý příliv luxusních obchodů a restaurací (více než 40 značkových butiků a desítky gurmánských podniků v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) doplňuje realitní trend – dnešní majitelé očekávají kompletní luxusní ekosystém. Shrnutí: Trendy nemovitostí v Courchevel 1850 pro rok 2025 zdůrazňují špičkové wellness vybavení, moderní alpský design a bydlení bohaté na služby (ať už ve formě personálních chaletů nebo rezidencí s kompletním servisem). Trh tak reaguje na přání kupujících po celoročním útočišti, které nabízí mnohem více než jen přespání po lyžování.

Investiční příležitosti a předpokládané výnosy

Potenciál kapitálového zhodnocení: Nemovitosti v Courchevel 1850 jsou často považovány za blue-chip investici, která nabízí solidní uchování kapitálu a dlouhodobé zhodnocení spíše než rychlé spekulativní zisky. Výsledky jsou působivé – ceny nemovitostí ve francouzských Alpách vzrostly od roku 2020 v průměru o ~30 % (asi 5,5 % ročně) investropa.com investropa.com, a prémiová střediska dosahovala nadprůměrných výsledků, zejména po pandemii. V případě Courchevel ceny v posledních letech prudce vzrostly (např. +9 % pouze v roce 2024) investropa.com a stanovily nové cenové rekordy. Do budoucna, i když se tempo může zpomalit, odborníci předpovídají mírný růst kolem 3–7 % ročně na alpských trzích až do roku 2026 investropa.com. Pro ultra-exkluzivní oblast jako 1850 se lze rozumně domnívat, že ceny dosáhnou vyšších hodnot v rámci tohoto rozpětí, pokud nedojde k zásadnímu narušení. To znamená, že chalet v hodnotě 10 milionů eur by mohl během několika let organicky vzrůst na 11–12 milionů eur čistě díky zhodnocení trhu. Navíc jedinečný nesoulad mezi nabídkou a poptávkou v Courchevel naznačuje, že by zde mohlo dojít k nadprůměrnému zhodnocení – vždy, když dojde k přílivu nových bohatých kupců (například z rozvíjejících se trhů nebo díky silné ekonomice), mají ceny prostor k rychlému růstu vzhledem k omezené nabídce. Ve zkratce, vyhlídky na kapitálový růst zůstávají silné, což činí strategii držení atraktivní. Dokonce i z velmi dlouhodobého pohledu prémiové nemovitosti v Alpách prokazují stabilní růst (například prémiové lyžařské chalety vzrostly v průměru o ~33 % od roku 2008, přičemž růst po roce 2020 akceleroval) investropa.com.

Výnosy z pronájmu a příjmy: Investoři by měli vzít na vědomí, že výnosy z pronájmu v Courchevel 1850 jsou relativně nízké v procentuálním vyjádření, což je běžný rys ultra-luxusních trhů. Protože pořizovací ceny jsou tak vysoké, příjem z pronájmu, i když je v absolutní hodnotě velký, znamená v přepočtu na rok pouze mírný výnos. Typické čisté výnosy z pronájmu se pohybují kolem 2–3 % v prestižních střediscích jako je Courchevel snowonly.com. Pro srovnání, méně okázalá francouzská alpská střediska mohou generovat čistý výnos 4–4,5 % snowonly.com a celofrancouzský průměrný výnos z pronájmu (napříč všemi typy nemovitostí) je asi 6 % mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courchevel obvykle upřednostňuje kapitálové zhodnocení a vlastní užívání před vysokým výnosem z cash flow. Například nemovitost za 5 milionů eur může generovat přibližně 200 tisíc eur ročně na pronájmu (pokud je pronajímána v hlavní sezóně), což po odečtení nákladů může být asi 150 tisíc čistého – tedy zhruba 3% výnos. Co však tyto ukazatele nezachycují, jsou vysoké sazby nájmů a možnost částečně pokrýt náklady na vlastnictví. V průběhu hlavní zimní sezóny (Silvestr, školní prázdniny) týdenní nájemné za nejlepší chalety může překročit 80 000–100 000 € businessinsider.com. I menší luxusní apartmány mohou v hlavní sezóně dosáhnout několika desítek tisíc eur týdně. Pokud je majitel ochoten pronajímat svůj majetek například 8–10 týdnů v zimě a případně i několik týdnů v létě, může pokrýt významnou část ročních nákladů (personál, údržba, daně) a dokonce mít zisk, a přitom si užívat nemovitost osobně po část roku.

Za zmínku také stojí, že poptávka po obsazenosti je velmi silná v Courchevel v týdnech, kdy majitelé otevřou své domy k pronájmu. Odborníci na alpské pronájmy uvádějí, že dobře situované chalety mohou dosáhnout 70–90% obsazenosti v průběhu zimy (a dokonce i v létě) snowonly.com. Rozvoj celoroční turistiky znamená, že i červenec–srpen nyní přinášejí smysluplné nájemní příjmy (i když nižší než v zimě). Chytrý majitel tak může dosáhnout téměř plné obsazenosti během hlavní sezóny a dosáhnout lepšího efektivního výnosu. Některé nemovitosti jsou spravovány luxusními cestovními kancelářemi nebo agenturami na pronájem chaletů, které mohou celý proces zjednodušit.

Investiční strategie a příležitosti: Pro investory existuje několik možností, jak maximalizovat výnosy v Courchevel:

• Renovační strategie: Jak již bylo zmíněno, starší chaty v prémiových lokalitách, které potřebují modernizaci, lze někdy získat s mírnou relativní slevou. Investice do špičkové renovace (s vyšší energetickou účinností, novými vybaveními) nejen výrazně zvýší hodnotu nemovitosti, ale také její pronajímatelnost. Vzhledem k regulační podpoře energeticky účinných domů mohou takové úpravy investici zajistit i do budoucna.
• Vrácení DPH na nové stavby: Francie nabízí lukrativní pobídku pro ty, kteří kupují nové projekty v turistických zónách. Pokud si koupíte novostavbu a zavážete se ji na několik týdnů ročně pronajímat zařízenou s hotelovými službami (např. úklid, snídaně), máte nárok na vrácení 20 % DPH z kupní ceny freespiritalpine.com. V kontextu Courchevelu je 20 % z více-miliónové koupě značná suma – v podstatě okamžitý nárůst vlastního kapitálu. Mnoho kupců nových apartmánů v Courchevel 1650 této možnosti využívá, financuje DPH během výstavby a po nákupu ji získává zpět zapojením do programu pronájmu. To zlepšuje investiční výnos i cash flow a činí výnos z pronájmu v prvních letech atraktivnějším.
• Modely sdíleného užívání: Někteří investoři spolupracují s přáteli či rodinou na spoluvlastnictví chaty (neformálně nebo přes strukturu typu s.r.o.), čímž si dělí využití i náklady. Vzhledem k vysokým cenám to může dávat smysl a při pečlivém plánování si každá strana může užít atraktivní týdny. Objevuje se také nový trend frakčního vlastnictví nebo soukromých členských klubů v segmentu luxusních chaletů, kde investoři kupují „podíly“ v ultra-luxusní chatě (je ovšem třeba být opatrný a ověřit právní čistotu – jde stále o rozvíjející se koncept).
• Konkurenční hodnota v méně známých oblastech: Přestože Courchevel samotný je drahý, investoři někdy uvažují o koupi v jeho okolí (např. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 nebo blízké La Tania). Tyto oblasti jsou součástí stejného lyžařského areálu a těží z prestiže Courchevelu, ale ceny nemovitostí zde mohou být nižší. Například satelitní vesnice v regionu Tři údolí mohou stát o 50–70 % méně za m² než 1850 investropa.com investropa.com, a jejich výnosy z pronájmu (4 %+ čistého) často překonávají výnosy známých středisek snowonly.com. Kompromisem je slabší kapitálové zhodnocení a odlišná klientela pronajímatelů, ale jako „investiční strategie“ někteří kupci diverzifikují mezi top a perspektivní střediska.

Stručně řečeno, očekávané výnosy v Courchevel 1850 pocházejí z kombinace umírněného příjmu z pronájmu a silného kapitálového růstu. Kupující v roce 2025 může očekávat jednociferný procentní roční nárůst hodnoty (složený z velmi vysoké základní hodnoty) a možnost pokrýt náklady prostřednictvím pronájmu, který sice přináší jen několik procent, ale v eurech jde o výrazný příjem. Vzhledem k základním tržním faktorům Courchevelu pravděpodobně i konzervativní strategie držení do roku 2028 přinese atraktivní celkový výnos při kombinaci zhodnocení majetku a jakýchkoli dividend z pronájmu. Klíčem je nakupovat kvalitu (lokalitu a parametry), protože trofejní nemovitosti budou vždy nejvyhledávanější – což zajišťuje silnou likviditu i prémiovou cenu při případném prodeji. Jako důkaz důvěry v trh: odborné analýzy označují trend nemovitostí v Alpách za „nezaměnitelně vzestupný“ a zdůrazňují, že klíčová letoviska jako Courchevel mají i do budoucna výjimečně silné základy investropa.com investropa.com.

Regulace a vládní politiky ovlivňující nemovitosti

Zákony o energetické účinnosti („Loi Climat“): Významnou změnou politiky ovlivňující francouzský trh s nemovitostmi je postupné zakazování pronajímání nemovitostí s nízkou energetickou třídou. Od roku 2025 nebude ve Francii legální pronajímat domy s energetickou třídou „G“ mansion-properties.com. V roce 2028 se tento zákaz rozšiřuje na nemovitosti s třídou „F“ a později v roce 2034 na třídu „E“. V alpských letoviscích může do těchto nižších kategorií energetické účinnosti spadat mnoho tradičních chalup postavených před desítkami let (kvůli jednoduchému zasklení, nedostatečné izolaci, starším topným systémům atd.). Pro majitele v Courchevelu se z tohoto stává aktuální problém: aby si nemovitost udržela potenciál k pronájmu, musí být uvedena do souladu s předpisy. Již nyní pozorujeme „útěk za kvalitou“, kdy kupující upřednostňují novější, dobře izolované chaty, nebo ty, které již byly modernizovány současnými topnými systémy a izolací investropa.com investropa.com. Starší chalupy s horšími hodnoceními čelí dvourychlostnímu trhu: buď se prodávají se slevou, nebo vůbec, případně majitelé investují do vylepšení (solární panely, tepelná čerpadla, lepší izolace), aby zlepšili hodnocení. Tyto regulace, poněkud paradoxně, podpořily růst cen kvalitnějších nemovitostí – protože domy odpovídající normám s energetickým hodnocením A/B jsou ještě hodnotnější a vyhledávanější investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 byla v mnoha luxusních chaletách provedena renovace, jako je instalace trojitého zasklení, geotermálního vytápění atd., aby zůstaly vhodné pro pronájem. Celkově tato politika směřuje trh k udržitelnosti, což v dlouhodobém horizontu zlepšuje bytový fond a odpovídá osobním hodnotám mnoha kupujících (mnoho bohatých zájemců oceňuje ekologická vylepšení jako součást luxusního standardu).

Krátkodobé pronájmy – regulace: Oblasti ve Francii bohaté na cestovní ruch balancují mezi lukrativními krátkodobými pronájmy a potřebami místních komunit. V některých alpských městech (zejména ve větších, jako je Chamonix) místní úřady omezily počet turistických pronájmů nebo vyžadují speciální povolení k jejich provozování dmproperties.com investropa.com. Například Chamonix zavedlo kvóty na prázdninové pronájmy v některých zónách, aby uvolnilo bydlení pro místní obyvatele a sezónní pracovníky. Zatímco Courchevelova menší velikost a určení coby rezort znamená, že zatím nezavedlo přísné omezení (ekonomika je závislá na pronájmech), není ani Courchevel imunní vůči regulaci. Majitelé v Courchevelu musí registrovat své nemovitosti, pokud je pronajímají krátkodobě, a platit pobytovou taxu. Pokud by byla zavedena nová pravidla – například omezení počtu týdnů, po které lze nemovitost pronajímat, nebo požadavek mít nemovitost jako hlavní bydliště pro neomezený pronájem – mohlo by to ovlivnit investiční rozvahu. Nicméně vzhledem k profilu Courchevelu 1850 (převážně luxusní druhé domovy a turistická infrastruktura) by jakákoli taková politika byla pravděpodobně mírná. Je zajímavé, že omezením nabídky pronájmů v místech jako Chamonix tato města nevědomky zvyšují poptávku (a sazby) u nemovitostí, které jsou k dispozici investropa.com investropa.com. Podobný efekt by mohl nastat i v Courchevelu: pokud by zde někdy došlo k omezení pronájmů, exkluzivní nemovitosti, které zůstanou na trhu, by mohly zaznamenat ještě větší zájem ze strany majetných turistů. Je to oblast, kterou je třeba sledovat, ale k roku 2025 zůstává Courchevel velmi přátelským trhem ke krátkodobým pronájmům bez konkrétních místních zákazů (s výjimkou národních předpisů).

Daně na druhé domy: Francouzská vláda a místní obce zavedly daně zaměřené na majitele druhých domů, mezi které patří i mnoho vlastníků nemovitostí v Courchevel. Tato opatření zahrnují vyšší příplatky k taxe d’habitation v oblastech oficiálně označených za místa s nedostatkem bydlení pro místní obyvatele (zones tendues). Savoijské departement Courchevelu umožnil v některých případech až 60% příplatek k dani z druhých domů. Některá oblíbená letoviska navíc mají daň z neobývaných domů, aby se zabránilo tomu, že nemovitosti zůstávají prázdné. V praxi jsou tyto místní daně pro multimilionové chaty relativně malé (jen několik tisíc eur více ročně) a neodradily movité kupce investropa.com. Francouzský národní daňový systém má několik aspektů příznivých pro investory: neexistuje žádná „daň pro zahraniční kupce“ a Francie v roce 2018 známě změnila svou daň z majetku tak, aby se vztahovala pouze na nemovitosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), která se vztahuje na čistý nemovitostní majetek nad 1,3 milionu eur s progresivní sazbou přibližně do 1,5 %. Mnoho zahraničních kupců s tímto nákladem při koupi francouzské nemovitosti prostě počítá. Z příjmů z pronájmu cizinci platí francouzskou daň z příjmu (s dohodami o zamezení dvojího zdanění), ale mohou odečíst výdaje a atraktivní struktury jako LMNP (status pronájmu zařízené nemovitosti) nabízejí výhodné daňové podmínky. Dále existují daňové úlevy pro pronájmy: příjem z pronájmu zařízené nemovitosti lze často kompenzovat odpisy a výdaji, což někdy vede k velmi nízkému daňovému základu u efektivně provozované chaty. Další klíčová pobídka je pro novostavby – DPH (20 %) může být vráceno, pokud je nemovitost pronajímána se službami, což výrazně zvyšuje návratnost investice freespiritalpine.com. Existují také daňové úlevy a granty na ekologické renovace (jako součást francouzských zelených iniciativ). Celkově je francouzské regulační prostředí považováno za stabilní a poměrně transparentní mansion-properties.com. Investoři těží z pevných právních ochran (vlastnické právo je silně zakotveno) mansion-properties.com a francouzský důraz na udržitelné pronájmy pravděpodobně zvyšuje dlouhodobou hodnotu vyhovujících nemovitostí.

Přísné plánovací a stavební předpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 se řídí přísnými plánovacími pravidly zaměřenými na zachování horského prostředí a exkluzivního charakteru střediska. Loi Montagne (Horský zákon) a místní územní plány omezují rozsáhlou výstavbu, zejména nad určitými nadmořskými výškami. V praxi to znamená, že nová stavební povolení jsou vzácná – klade se důraz na rekonstrukci stávajících objektů namísto rozšiřování do nedotčené krajiny investropa.com. Výškové limity zajišťují, že chalety zůstávají v lidském měřítku (žádné výškové apartmány zde), a architektonická pravidla zachovávají klasickou estetiku chaletů. Navíc, stavba nových rekreačních rezidencí v Alpách často vyžaduje poskytnutí určitého prospěchu pro komunitu (například vytvoření parkovacích míst nebo podpora místního ubytování pro sezónní pracovníky) jako kompromis. Tato opatření efektivně zafixovávají vzácnost nemovitostí v Courchevelu. Pro majitele je to dobrá zpráva, neboť brání nadměrnému rozvoji, který by mohl jinak snížit hodnotu nemovitostí nebo kouzlo střediska. Druhou stranou mince je, že rekonstrukční projekty mohou být nákladné a časově náročné kvůli administrativním překážkám – ale většina luxusních kupců to přijímá jako součást vlastnictví kousku ráje. Pozoruhodné je, že Švýcarsko má ještě přísnější pravidla (například omezení sekundárních rezidencí Lex Weber), zatímco Francie stále umožňuje rozvoj, byť kontrolovaně. Místní rada v Courchevelu musí vyvažovat environmentální udržitelnost (lavinová rizika, doprava, vodní zdroje) se statusem světové destinace. Nedávné investice do infrastruktury (například nové lanovky) jsou obvykle doprovázeny environmentálními hodnoceními a tam, kde je to možné, nahrazují či modernizují stávající zařízení namísto vybudování zcela nových.

Stručně řečeno, regulační prostředí v roce 2025 pro majitele nemovitostí v Courchevelu je definováno důrazem na kvalitu a dodržování předpisů: energeticky úsporné domy, odpovědný pronájem a kontrolovaný rozvoj. Tato opatření, byť přidávají vlastníkům složitost, obecně slouží k zvyšování dlouhodobé hodnoty a exkluzivity zdejších nemovitostí. Kupujícím se doporučuje ověřit si, zda nemovitost, o kterou mají zájem, již splňuje nové normy, nebo ji lze rozumně upravit – a přizvat si místní odborníky na optimalizaci daní a pravidel pronájmu. Důležité je, že Francie vítá zahraniční kupce (žádná omezení ohledně národnosti při nákupu), díky čemuž je okruh zájemců v Courchevelu stále široký, od Evropy po Ameriku a Asii.

Sezónní dynamika a jejich vliv na ceny a dostupnost

Zimní špička sezóny (hlavní sezóna): Courchevel 1850 je v zásadě lyžařské středisko a právě v zimě vesnice skutečně ožívá – to má přímý dopad na využití a ceny nemovitostí. Období prosinec–duben je vrcholnou sezónou, přičemž Vánoce/Silvestr a únor (školní prázdniny) jsou naprostými vrcholy. V těchto obdobích demand po ubytování strmě stoupá. Majitelé chaletů, kteří své nemovitosti pronajímají, často vydělají většinu svého ročního příjmu z pronájmu jen za 2–3 sváteční týdny. Výsledkem je, že ceny pronájmů jsou v zimě extrémně vysoké (např. €50k+ za týden za luxusní čtyřpokojový chalet je během Silvestra standardní sazba). Aktivita prodeje může v zimě také vzrůst, protože movití návštěvníci se někdy rozhodnou, že si po zkušenosti s tímto stylem života chtějí koupit část Courchevelu. Není neobvyklé, že v hlavní sezóně dochází k prohlídkám nemovitostí přímo na místě na popud okouzlených nájemců. Nicméně nabídka na prodej je v zimě obvykle nejnižší – mnoho majitelů odkládá uvedení na trh až na jaro/léto, aby nenarušili výnosné zimní pronájmy nebo svůj osobní čas na dovolené. Proto je zima obdobím, kdy kupci zažívají produkt (středisko a často i nemovitost v roli nájemce), ale samotné transakce se často uzavírají až v mezisezónách.

Jaro a podzim (mimosezóny): Koncem dubna se lanovky zavírají a Courchevel přechází do klidnější fáze. Jarní tání a mezisezóna (květen, červen) znamenají uzavření mnoha obchodů a restaurací. Podobně po krátkém létě nastává podzim (konec září až listopad) jako mimosezóna s minimální turistickou aktivitou. Tato období byla v historii pro středisko dobou útlumu – časem, kdy majitelé chaletů provádějí renovace či upgrady, personál má volno a vesnice nabírá nové síly. Z pohledu trhu je mimosezóna obdobím, kdy je nabídka nejvyšší a kupující mohou mít o něco větší vyjednávací prostor. Prodávající, kteří nabízejí v mimosezóně, vědí, že mají menší publikum kupců; jsou-li motivováni, mohou nasadit o něco příznivější cenu. Nicméně protože majitelé nemovitostí v Courchevelu obvykle nejsou v nouzi o hotovost, není třeba očekávat drastické sezónní slevy – trh nefunguje jako sezónní sazby pronájmů, jež výrazně kolísají. Ceny nemovitostí v létě/mimosezóně neklesají; maximálně je zde trochu větší prostor k vyjednávání nebo šance koupit bez soutěže o nabídky. Někteří prozíraví kupující plánují svůj průzkum na jaro: po velké lyžařské sezóně mohou někteří majitelé o prodeji uvažovat (zejména pokud se nemovitost nepodařilo pronajmout nebo využít dle očekávání). Také realitní kanceláře mají v mimosezóně více času na práci s klienty, což může kupujícím přinést větší pozornost a příležitost k důkladnějšímu průzkumu.

Letní sezóna (sekundární hlavní sezóna): Léto (červenec–srpen) v Courchevel zažívá výrazný nárůst popularity, protože Alpy se prezentují jako celoroční destinace. Ačkoli léto není tak vytížené jako zima, už není opomíjeno. Rodiny a milovníci outdooru sem přijíždějí za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým během, golfem (v blízkosti) a alpskou relaxací. Podnebí je příjemné (teplé dny, chladné noci) a krajina úchvatná, což z Courchevel činí luxusní horské útočiště i v létě. Tento trend má několik důsledků: pronájmy v létě nyní přinášejí významný příjem, mnoho chaletů a apartmánů je pronajímáno na týdenní bázi turistům z Evropy, Blízkého východu (kteří často v létě hledají chladnější klima) a dalších zemí. Obsazenost v hlavní letní sezóně může u atraktivních nemovitostí dosahovat 70 % a více snowonly.com. Nájemné je nižší než v zimě, ale stále slušné – například chalet, který v zimě stojí 50 000 €/týden, může být v srpnu pronajat za 15–20 000 €/týden. Pro majitele to znamená, že nemovitost nezůstává 8 měsíců v roce nevyužitá; lze ji využít nebo zpeněžit ve více sezónách. Kulturně se obraz Courchevel rozšiřuje na dvousezónní středisko, podobně jako tomu už dlouho je v Megève nebo Chamonix. Infrastruktura, jako jsou lanovky v provozu v létě (pro pěší a cyklisty) a akce jako hudební či ohňostrojové festivaly, lákají návštěvníky. Ve skutečnosti napříč Alpami zaznamenala střediska v létě výrazný nárůst návštěvnosti – Chamonix zaznamenal během dvou let nárůst prodejů letních lanovek o 46 % dmproperties.com, a také letní čísla v Courchevel neustále rostou. Tato celoroční atraktivita podporuje hodnotu nemovitostí, protože majitelé vidí větší využitelnost (a potenciální příjem) ze své investice. Také to částečně vyrovnává sezónnost podnikání, což činí vesnici životaschopnější po celý rok.

Dopad na dostupnost: Sezónní cyklus ovlivňuje kdy se nemovitosti objevují na trhu. Mnoho prodávajících preferuje inzerci pozdě v zimě či na jaře (po poslední sezóně nebo aby využili příliv jarních návštěvníků), aby mohlo dojít k dokončení transakce během léta, před následující zimou. Nové developerské projekty také často směřují na kolaudaci na podzim, aby kupující mohli nemovitost využít během zimní sezóny. To znamená, že podzim často přináší vlnu dokončení prodejů a předávání nemovitostí (notářské kanceláře v Alpách jsou skutečně velmi vytížené v období říjen–listopad, aby mohli mít kupující klíče do Vánoc). Co se týká pronájmů, majitelé se musí rozhodnout už začátkem podzimu, zda pronajmou špičkové týdny nebo je využijí sami, protože agentury začínají zimní chalety nabízet už v září na nadcházející sezónu.

Dynamika cen: Mohlo by se předpokládat, že nákup v zimě je dražší kvůli poptávce – ale v realitách jsou ceny v Courchevelu v průběhu ročních období relativně stabilní (na rozdíl od hotelů ceny nemovitostí v zimě nezdvojnásobí). Nicméně vnímána hodnota nemovitosti může být nejvyšší v zimě: lyžařská chalupa vypadá nejpřitažlivěji, když je obklopená sněhem a ruchem. To někdy vede k rychlejšímu prodeji za požadovanou cenu v zimě, zatímco ta samá nemovitost ukázaná v opuštěném období mimo sezónu může přilákat odvážnější nabídku. V tomto smyslu může dojít k zimnímu „emočnímu nákupu“ – kupující se do místa zamiluje v době vrcholné atmosféry a zaplatí plnou cenu. Naopak pečlivý investor může dát přednost prohlídce v létě, aby zkontroloval případné nedostatky skryté pod zimním sněhem (stav střechy, hranice pozemku apod.) a vyjednával v méně hektickém prostředí.

Uživatelské trendy – Delší pobyty: Další sezónní změnou je, že majitelé (i nájemci) tráví v Courchevelu delší dobu než dříve. Vzestup práce na dálku znamená, že někteří majitelé nyní přijíždějí na několik měsíců – např. od prosince do února v kuse – namísto pouhého týdne dovolené. Mohou pracovat ze své chalupy během týdne a na přestávkách lyžovat, takže ji využívají jako druhý domov. Podobně někteří přijíždějí v létě na měsíční únik z městského života. Tento trend stírá sezónní hranice a v podstatě zvyšuje poptávku po pohodlnějších, domácích prvcích (domácí kanceláře, spolehlivý internet atd., což Courchevel zlepšil díky pokrytí optickým internetem v oblasti). To posiluje představu, že Courchevel není jen přechodné lyžařské středisko, ale celoroční alpská destinace životního stylu.

Na závěr, sezónnost v Courchevelu vytváří cyklický rytmus trhu, kdy zima je dominantní jak pro využití, tak pro vzrušení, ale léto získává na významu. Samotné ceny nemovitostí sice nekolísají podle sezóny, ale časování prodejů, obsazenosti a dostupnosti nemovitostí je silně sezónní. Prozíraví investoři sladí své strategie s tímto kalendářem: možná budou nakupovat na jaře, vylepšovat nemovitost mimo sezónu a těžit z pronájmů v hlavní sezóně. Snahy o rozšíření turistických sezón (zima i léto) postupně vyrovnávají podmínky, což nakonec dělá z nemovitosti hodnotnější aktivum, protože generuje výnosy delší část roku a je součástí komunity, která není po polovinu roku uzavřená.

Rozvoj infrastruktury a růst cestovního ruchu

Vylepšení lyžařské infrastruktury: Courchevel a Trois Vallées neustále investují do své lyžařské infrastruktury, protože si uvědomují, že moderní a efektivní lyžařské zážitky jsou klíčové pro udržení hodnoty nemovitostí a přilákání majetných návštěvníků. Nedávným vrcholem je zcela zrekonstruovaná lanovka Saulire, která se znovu otevře na zimu 2024/25 s novými panoramatickými kabinami a luxusním pohodlím seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vyváží lyžaře až do 2700 m s výhledem na Mont Blanc) a její modernizace podtrhuje závazek střediska ke špičkovému vybavení. Navíc začátečnické zóny v 1850 prošly vylepšením jako například nové kryté pásové vleky (dopravníkové vleky), které nahrazují starší, aby poskytly chráněné a pohodlné vyvezení pro děti a začátečníky seecourchevel.com. V posledních letech Courchevel také rozšířil zasněžovací systémy, aby zajistil sjízdné sjezdovky od začátku prosince do konce dubna, i v letech s méně sněhem. Například před mistrovstvím světa v alpském lyžování 2023 (pořádaným v Courchevelu-Méribel) byly investovány miliony do úpravy svahů, nákupu nových rolb a sněžných děl, aby byly zajištěny špičkové podmínky. Propojení v rámci lyžařské oblasti zůstává bezkonkurenční: Courchevel je plynule propojen s Méribel i Val Thorens a nedávné projekty jako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (ve „4. údolí“) ještě více posílily pozici 3 Vallées jako jednoho obrovského lyžařského hřiště snowonly.com. Pro vlastníky nemovitostí znamenají tyto vylepšení stále vysokou kvalitu lyžování a lepší zážitky hostů, což udržuje vysokou poptávku po pronájmu a ospravedlňuje vysoké ceny nemovitostí.

Luxusní vybavení a rozšiřování: Vylepšení na horách jdou ruku v ruce s rozvojem rekreačních vesnic. Courchevel 1850 se již nyní pyšní jednou z nejvyšších koncentrací pětihvězdičkových hotelů na světě (mimo velká města) businessinsider.com. To zahrnuje proslulé podniky jako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a další, které rozmazlují návštěvníky a zvyšují prestiž resortu. Působivé je, že Courchevel (všechny úrovně) má 7 michelinských restaurací, nejvíce v Alpách businessinsider.com, což upevňuje jeho status kulinářské destinace. Trendem je zážitkový luxus: nové projekty kombinují ubytování s butiky s luxusním zbožím, privátními kluby a wellness centry. Významným přírůstkem bude nový hotel Maya Collection, ultraluxusní hotel, který má být otevřen v Courchevelu v prosinci 2025 voguebusiness.com. Podobně Monte-Carlo Société des Bains de Mer (společnost, která stojí za honosnými kasiny a hotely v Monaku) se angažuje v Courchevelu s plány na luxusní chaty a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tyto projekty naznačují, že investoři vkládají peníze do turistické infrastruktury Courchevelu v očekávání trvalé poptávky. Resort se také připravuje na oslavu svého 80. výročí v roce 2026/27, přičemž bude pravděpodobně otevírat některá z těchto nových zařízení a hostit prestižní akce voguebusiness.com. Pro majitele nemovitostí je příliv luxusních značek výhodou: rozšiřuje atraktivitu resortu (přitahuje nové bohaté návštěvníky, kteří se mohou stát i zájemci o nemovitosti) a neustále obnovuje prestiž Courchevelu. Přítomnost značek jako Louis Vuitton, Dior, Cartier atd. v nákupní čtvrti Courchevelu (všechny zde mají své butiky) přispívá k tomu kosmopolitnímu pocitu voguebusiness.com.

Doprava a dostupnost: Dostupnost Courchevelu byla vždy součástí jeho luxusního kouzla. Středisko má unikátně soukromý letištní altiport přímo nad 1850, jeden z nejvýše položených v Evropě, což umožňuje malým soukromým tryskáčům a vrtulníkům přistávat doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP osoby mohou letět přímo z Paříže nebo Ženevy do Courchevelu a vyhnout se tak hodinám silniční dopravy. Altiport, známý svou krátkou stoupající ranvejí, je v zimě také turistickou atrakcí (lyžaři se zastavují, aby sledovali letadla při startu/přistání) businessinsider.com. Co se týče širší dopravní infrastruktury, v regionu probíhají velké rozvojové projekty: budovaná vysokorychlostní železnice Lyon–Turín (jejíž součástí je stanice Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minut autem od Courchevelu) by měla být dokončena ke konci desetiletí snowonly.com. Po dokončení výrazně zkrátí cestu z Paříže do francouzských Alp – což může přivést více víkendových návštěvníků. Představte si, že dorazíte vlakem z Paříže do Moûtiers (údolní město pod Courchevelem) za pouhé 4 hodiny; to by mohlo učinit Courchevel dostupnějším pro mnohem širší evropskou klientelu, včetně těch, kteří dávají přednost cestování bez letu letadlem. Kromě toho místní vylepšení silniční sítě (trasa z Moûtiers do Courchevelu se za roky dočkala modernizací a lepších tunelů) nadále zvyšují bezpečnost a snižují dopravní zácpy během špiček. Tyto změny dohromady posilují atraktivitu Courchevelu jako pohodlné luxusní destinace navzdory jeho odlehlé horské poloze.

Udržitelnost & životní prostředí: S vědomím dvojí hrozby klimatických změn a rostoucích nákladů na energie se úřady Courchevel a provozovatelé lanovek pustili do udržitelných inovací. Société des 3 Vallées (S3V), společnost provozující lanovky, nyní pohání 100 % lanovek obnovitelnou energií (vodní a solární) seecourchevel.com. V roce 2024 nainstalovali solární panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby vyráběli elektřinu přímo na místě – dostatek pro chod jedné sedačkové lanovky ze získané solární energie seecourchevel.com. Investovali také do energeticky úsporných strojů na úpravu sněhu, které jsou řízeny GPS, optimalizují trasu rolby a snižují spotřebu paliva seecourchevel.com. U nových staveb je vyžadována přísnější tepelná izolace a často také geotermální nebo solární vytápění bazénů apod. Městská správa zavedla opatření jako dotace na energetické renovace starších budov. I malé politiky, například povinnost zimních pneumatik na vozidlech podle zákona během sezóny kvůli bezpečnosti seecourchevel.com, ukazují důraz na udržitelnost a bezpečnost. Tyto snahy zajišťují, že Courchevel zůstane dlouhodobě životaschopnou lyžařskou oblastí (zmírňuje dopady klimatu) a jsou také argumentem pro ekologicky uvědomělé investory. Navíc, s rostoucím počtem movitých klientů, kteří vnímají environmentální odpovědnost, „zelené“ středisko zvyšuje svou atraktivitu. To vše přidává nemovitostem nehmotnou hodnotu – dobře spravované, udržitelné středisko si udrží svůj status (a tedy poptávku po nemovitostech) i v daleké budoucnosti.

Události a globální profil: Courchevel zazářel během Mistrovství světa FIS v alpském lyžování v únoru 2023, které spolupořádal s Méribel. Středisko mělo prospěch z mezinárodní mediální pozornosti a využilo příležitosti představit své vybavení (včetně nového cílového stadionu a modernizovaných lanovek). Úspěšná akce ukázala, že Courchevel je schopný hostit velké události, což je příslibem i do budoucna, například pro olympijské hry. Skutečně, Francouzské Alpy (včetně Courchevelu) jsou silnými kandidáty na pořádání zimních olympijských her v roce 2030 a mnoho lidí očekává, že tuto příležitost získají voguebusiness.com voguebusiness.com. Tato možnost již urychlila některé projekty – například je plánována rekonstrukce „snow frontu“ v Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus, aby se modernizovalo hlavní zázemí vesnice ještě před případnou olympiádou voguebusiness.com. Pokud budou olympijské hry potvrzeny, očekávejte menší boom v investicích do infrastruktury: vylepšení silnic, případně rozšíření ubytování (ačkoliv v případě Courchevelu možná jen dočasná zařízení vzhledem k omezení trvalé výstavby) a celkové zkrášlení. I kdyby Courchevel nebyl oficiálním dějištěm, nevyhnutelně bude hostit významné hosty nebo týmy na trénink (což dělal i při minulých olympiádách) a celkový nárůst turistiky bude obrovský. Navíc oslavy 80. výročí v letech 2026/27 pravděpodobně přinesou speciální akce, možná otevření nových muzeí či kulturních míst oslavujících průkopnickou roli Courchevelu jako plánovaného lyžařského střediska (založeného v roce 1946). Takové kulturní investice dodávají středisku další rozměr i mimo lyžování.

Švýcarská střediska v roce 2024 zaznamenala průměrný růst kolem 3,5 % dmproperties.com; Verbier, jakožto špičkové švýcarské středisko, pravděpodobně zaznamenalo podobný nebo mírně vyšší růst vzhledem k vysoké poptávce.

Růst cestovního ruchu a budoucí plány: Kombinovaný efekt výše uvedeného se odráží v turistických statistikách: v sezóně 2024/25 Courchevel zaznamenal přibližně 1,2 milionu návštěvnických nocí, což je o 16 % více než v sezóně 2018 (před covidem) voguebusiness.com. To je pozoruhodný růst pro již tak zavedenou destinaci. Tento růst je součástí strategického úsilí, jak středisko propagovat celoročně a na mezinárodní úrovni. Turistická kancelář oslovuje nové trhy (například více návštěvníků z USA, Blízkého východu a Asie je cíleno prostřednictvím roadshow a partnerství). Zavedení lyžařských permanentek Ikon a Epic (globální sezónní permanentky), které zahrnují dny ve 3 Vallées, usnadnilo mezinárodním lyžařům (zejména Američanům) vyzkoušet Courchevel a mnozí si toto místo zamilovali dmproperties.com. Plánovači střediska také dbají na vyvážení růstu s exkluzivitou: na rozdíl od některých masových lyžařských areálů se Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovat počet lyžařů (což by mohlo zahltit vleky a sjezdovky). Namísto toho se zaměřují na zvyšování kvality – např. lepší zážitky, více aktivit mimo lyžování (vodní park Aquamotion, jízda se psím spřežením, paragliding atd.) a zlepšení služeb (aplikace pro služby na vyžádání, lyžařský concierge atd.). Tím si Courchevel udržuje svou značku luxusu – což zase přitahuje bohaté návštěvníky (a kupce nemovitostí). Důležitá je také synergie mezi veřejnými investicemi (do vleků, silnic, akcí) a soukromými investicemi (hotely, obchody, chalety), která vytváří posilující cyklus: středisko zůstává na špici luxusu, a proto jsou nemovitosti zde jedny z nejžádanějších na světě.

Srovnávací analýza s dalšími alpskými středisky (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 je často zmiňován jedním dechem s hrstkou elitních alpských středisek. Pro porovnání realitního trhu je užitečné srovnat klíčové ukazatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (francouzskými protějšky) a Verbier (špičkovým švýcarským rivalem):

Ceny: Ceny v Courchevel 1850 jsou na vrcholu francouzského trhu – jediné francouzské středisko, které se cenově pravidelně vyrovnává švýcarským gigantům investropa.com. Špička Val d’Isère se blíží těmto hodnotám (u nejlepších nemovitostí téměř 30 000 €/m²) investropa.com, ale průměrně Courchevel stále vede. Megève, ačkoli velmi prestižní, má obvykle nižší cenové hladiny – což odráží jeho nižší nadmořskou výšku a větší nabídku stavebních pozemků (jedná se o rozlehlé městečko). Například elegantní chalet, který by v Megève stál 5 milionů €, může v Courchevel 1850 stát snadno 8–10 milionů €. Verbier je přímým konkurentem co do exkluzivity i ceny: jak je uvedeno, špičkové nemovitosti ve Verbier začínají na 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a běžně dosahují přes 30 000 € ubs.com ubs.com. Švýcarsko má ve skutečnosti pět nejdražších lyžařských trhů v Alpách, přičemž St. Moritz a Gstaad často překonávají ~40 000 €/m² v kategorii „ultimátní špička“ ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 se momentálně nachází těsně pod nimi. Je třeba zmínit, že Courchevel zaznamenal v roce 2024 nárůst cen o 9 %, což bylo více než u jakéhokoli švýcarského střediska v daném roce, což naznačuje, že rozdíl se může začít zmenšovat dmproperties.com.

Pro investory tyto cenové rozdíly také znamenají, že vstupenky se liší: za cenu velmi malého bytu v Courchevel 1850 lze pořídit luxusní apartmán v Megève. Pokud jde čistě o investici, někteří mohou spatřovat hodnotu v Megeve nebo v rozvíjejících se francouzských resortech (větší potenciál růstu v procentech), ale kouzlo Courchevelu spočívá v tom, že se jedná o „blue-chip“ aktivum – podobně jako vlastnit nemovitost v Monaku oproti méně drahému městu.

Poptávka a skladba kupujících: Všechny čtyři resorty přitahují mezinárodní bohaté kupce, ale s jistými nuancemi:

• Courchevel 1850 – Velmi mezinárodní; silné zastoupení Evropanů (Britové, Belgičané, Švýcaři, bohatí Francouzi), významný zájem ze Středního východu a Asie, a rostoucí počet amerických kupců investropa.com investropa.com. Také historicky oblíbený mezi Rusy. Kupci zde často hledají trofejní nemovitosti a nemají problém zaplatit prémii za prestižní faktor.
• Val d’Isère – Tradičně oblíbený u britské high-end klientely a bohatých Francouzů. Má pověst destinace pro náročné lyžaře (rozsáhlý terén pro experty) v kombinaci s luxusními chalupami. Jeho profil kupců je možná o něco více zaměřený na Evropany než ultramezinárodní skladba Courchevelu, ale i zde se v poslední době objevuje více neevropských zájemců.
• Megève – Přitahuje decentnější zámožnou klientelu (původně vybudováno rodinou Rothschildů jako francouzská odpověď na St. Moritz). Řada francouzských a ženevských/okolních kupců miluje Megève pro jeho šik vesnici (butikové obchody, gastronomie, ale uvolněnější tempo než v Courchevelu) a celoroční životní styl. Oblíbené také mezi rodinami – nejde jen o lyžování, ale o celkový alpský život (golf, jízda na koni, hudební festivaly). Mezinárodní přítomnost tu je (UK, Belgie, několik amerických/asijských kupců), ale není tak výrazná jako v Courchevelu.
• Verbier – Velmi mezinárodní; směs Britů (nazýváno „Londýn na sjezdovce“ kvůli mnoha britským majitelům), pan-evropské a globální elity. Švýcarské zákony umožňují cizincům kupovat ve Verbier (kanton Valais má kvóty), takže zde je mnoho majitelů, kteří nejsou Švýcaři, včetně celebrit a obchodníků. Atmosféra ve Verbier je v některých ohledech mladší a sportovnější – slavné je off-piste lyžováním a živou après-ski scénou – ale stále zde najdete hodně kupců s vysokým jměním. Švýcarská střediska jako Verbier navíc těží ze stabilní švýcarské ekonomiky a někdy i daňových výhod (někteří cizinci se sem oficiálně stěhují kvůli paušálním daňovým dohodám).

Trh s pronájmy & výnosy: Courchevel a Val d’Isère mají oba silné trhy s pronájmy v zimě, ale Courchevel má vyšší týdenní ceny díky svému renomé a vybavenosti (včetně špičkové gastronomie atd.). Ski-in/out chalet v Courchevel 1850 se může pronajímat za více než srovnatelný ve Val d’Isère, často o 20–30 % dráž, což odráží postavení Courchevelu. Megève má trh s pronájmy o něco více sezónní (vynikající o Vánocích a v únoru, klidnější mezi tím) a zároveň disponuje letním trhem pronájmů na golf a dovolené. Pronájmy ve Verbieru jsou během top týdnů srovnatelné s Courchevelem (oba patří mezi nejdražší lyžařské destinace) – chalet, který stojí 100 000 €/týden v Courchevelu, může stát také 100 000 CHF/týden ve Verbieru. Čisté výnosy ve všech těchto prémiových střediscích zůstávají poměrně nízké (~2–3 %), jak uvádí snowonly.com. Nutno podotknout, že vlastnictví ve švýcarských letoviscích často přináší vyšší náklady (nemovitosti podléhají každoročním kantonálním majetkovým daním a služby jsou dražší), navíc jsou někdy platná přísná pravidla pro pronájem (některé švýcarské druhé domy nejde snadno pronajmout, pokud byly koupeny pod povolením pro osobní užití). Ve Francii je pronájem ve skutečnosti o něco jednodušší.

Nadmořská výška & sněhová jistota: Courchevel 1850 a Val d’Isère se oba nacházejí ve vysoké nadmořské výšce (1850 m a 1850 m pro vesnici La Daille ve Val, hlavní vesnice ve Val ve výšce 1800 m) a nabízejí terény pro lyžování až do 3000+ m. To znamená vynikající sněhovou jistotu, která – s ohledem na oteplování klimatu – je zásadní předností a částečně důvodem, proč patří k lídrům růstu cen. Megève, s nadmořskou výškou ve městě 1100 m, je více ovlivněné slabšími zimami (i když značně investovalo do zasněžování). Vesnice Verbier leží zhruba 1500 m vysoko, přičemž lyžovat lze až do 3300 m na Mont Fort, takže také nabízí dobrou jistotu sněhu. Je patrný trend tzv. „výškové prémie“: střediska nad 1500 m zaznamenala výrazně vyšší růst než ta ve nižších polohách investropa.com. To je dobrá vyhlídka pro Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mírným rizikem pro Megève (i když letní atraktivita a půvab Megève mu zajišťují i další silné stránky).

Lifestyle & infrastruktura: Každé středisko nabízí jedinečný životní styl. Courchevel 1850 je o glamouru a pohodlí – můžete sjet na lyžích přímo do města, nakupovat v butiku Chanel, povečeřet v palácovém hotelu a užít si noční život s trendy kluby a galeriemi. Val d’Isère kombinuje špičkové lyžování s živou vesnickou atmosférou, která je trochu více uvolněná; má mnoho luxusních chaletů a dokonce několik pětihvězdičkových hotelů, ale jeho atmosféra je „luxus pro lyžařské nadšence“ oproti „okázalému luxusu“ Courchevelu. Megève nabízí půvabné centrum ve středověkém stylu, projížďky v kočárech tažených koňmi a kombinaci luxusu a autentičnosti – jde tu stejně tak o vidět a být viděn ve vesnici (podobně jako v St. Moritz) jako o samotné lyžování. Je také po celý rok živým městem s početnou stálou komunitou, což vyhovuje těm, kteří chtějí skutečnou komunitu k životu. Verbier je známý svým nočním životem a freeridem – přes den sportovní, v noci velmi společenské. Na poli ultra-luxusních značek je zde o něco menší výběr (méně návrhářských butiků než v Courchevelu), ale má špičkové služby a akce (např. Verbier Music Festival).

Výhled 2026–2028: Prognóza trhu a klíčové faktory

Při pohledu do období 2026–2028 zůstává vyhlídka na trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 velmi pozitivní, ovšem s několika výhradami a trendy, které je třeba sledovat:

Pokračující růst cen: Všechny ukazatele naznačují, že hodnoty nemovitostí v Courchevel budou nadále růst i v příštích několika letech. Růst nemusí být každoročně tak strmý jako devítiprocentní skok pozorovaný v roce 2024, avšak i konzervativní prognózy předpovídají každoroční růst 3–5 % v prémiových resortech investropa.com. Tento vývoj podporuje několik faktorů: trvale omezená nabídka, silná mezinárodní poptávka a transformace resortu na opravdový celoroční ráj luxusu. Do roku 2028 bychom mohli bez potíží vidět v segmentu ultra-prémiových chaletů ceny přesahující 35 000 € za m², zejména pokud několik rekordních prodejů stanoví nové standardy. To by zařadilo Courchevel 1850 pevně mezi nejdražší trhy s lyžařskými nemovitostmi na světě a potenciálně zúžilo rozdíl oproti místům jako St. Moritz/Gstaad. Kompounding i při 5 % ročně znamená, že chalet v hodnotě 15 milionů eur dnes může mít v roce 2028 hodnotu kolem 18+ milionů eur, v souladu s růstovým trendem investropa.com.

Globální ekonomické faktory: Je třeba zohlednit širší ekonomické podmínky. Od roku 2025 se úrokové sazby v Evropě stabilizovaly a dokonce se snížily (depozitní sazba ECB ~2,5 % po snížení), což zlepšilo dostupnost hypoték investropa.com. Pokud toto prostředí nízkých sazeb přetrvá, případně sazby v letech 2026–2027 dále klesnou, přináší to další impuls kupcům prémiových nemovitostí, kteří někdy využívají financování (někteří kvůli pákovému efektu, i když prostředky nepotřebují). Naopak, pokud inflace prudce vzroste a povede ke zvýšení sazeb, běžné trhy s nemovitostmi mohou ochladnout – avšak prémiové luxusní nemovitosti jsou na sazby méně citlivé (převládají hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je dalším faktorem: Courchevel těžil z toho, že byl bezpečnou a atraktivní destinací během obnovy po pandemii i v časech geopolitického napětí. Pokud globální nejistoty přetrvají, HNWI často diverzifikují majetek právě do nemovitostí jako bezpečného přístavu, což by mohlo Courchevelu prospět. Stojí za to sledovat i politické prostředí ve Francii (např. případné změny v daních z majetku), ale není žádný náznak zásadních změn v dohledné době. Stručně řečeno, pokud nedojde k zásadní globální finanční krizi, ekonomické prostředí zůstává příznivé pro pokračující investice do luxusních alpských nemovitostí.

Posun v demografii kupujících: Očekáváme nové vlny kupujících v nadcházejících letech. Zejména asijští kupující (zejména čínští) byli v letech 2020–2022 kvůli cestovním omezením z velké části nepřítomní; jakmile se celosvětové cestování normalizuje, je pravděpodobný větší zájem z Asie. Ultra-luxusní profil Courchevelu je dobře přizpůsoben bohatým asijským investorům, kteří hledají prestižní nemovitosti v zahraničí – což je již zaznamenáno v roce 2025 na investropa.com. Podobně může růst i základna kupujících z Blízkého východu (např. země Perského zálivu); Courchevel v posledních letech zaznamenal více návštěvníků ze SAE, Saúdské Arábie atd., zejména v srpnu a kolem Nového roku. Tyto mezinárodní segmenty přidají hloubku poptávce. Američtí kupující by měli i nadále zůstávat silně zastoupeni, zejména pokud dolar zůstane relativně silný vůči euru (i když měnové kurzy mohou kolísat do let 2026–28). Také mladší technologičtí podnikatelé a časně penzionovaní (z technických/finančních sektorů) si stále častěji vybírají nemovitosti zaměřené na životní styl – módní lyžařský dům je součástí tohoto trendu. Můžeme tedy očekávat mírný pokles průměrného věku kupujících, s větším zastoupením čtyřicátníků na úkor převážně padesátníků/šedesátníků, protože práce na dálku a získání majetku v mladším věku jsou stále běžnější.

Důraz na celoroční provoz & wellness: Do roku 2028 bude Courchevel pravděpodobně zcela přeměněn na čtyřsezónní resort. Očekávejte ještě více letních aktivit (možná rozšíření provozu lanovek, nové trasy pro horská kola, možná golfový driving range nebo jiné atrakce v okolí). Význam wellness, jak už bylo zdůrazněno, bude pokračovat – možná zde vzniknou nová specializovaná wellness centra či kliniky (podobně jako švýcarské lázeňské resorty). To rozšiřuje atraktivitu vlastnictví nemovitosti nad rámec pouhých lyžařských nadšenců. Jak poznamenal jeden z výzkumníků Knight Frank, zdraví a wellness nyní předbíhají lyžování jako hlavní životní motiv pro kupující v Alpách dmproperties.com. Proto budou nemovitosti zaměřené na tento aspekt (s wellness zázemím, klidem, propojením s přírodou) ceněny ještě výše. Můžeme také očekávat vznik úzkého trhu s „klimaticky odolnými“ horskými chatami – tedy těmi, které jsou postaveny z udržitelných materiálů, mají energetickou soběstačnost apod., což nejen splňuje zákony, ale nastavuje standard, který ekologicky smýšlející luxusní kupující žádají.

Možná omezení: Jedním z faktorů, na které je třeba si dávat pozor, jsou úrovně zásob – jsou natolik nízké, že objem prodejů by mohl klesnout jednoduše kvůli nedostatku prodávajících. Pokud ceny dosáhnou nových maxim, někteří majitelé se mohou rozhodnout zpeněžit (a tím přivést nabídku), ale stejně tak mnozí mohou držet, protože existuje jen málo alternativních investic, které jsou stejně příjemné jako chalet v Courchevel. Pokud objem transakcí klesne, cenové indexy mohou být méně hladké (několik velkých výjimečných prodejů může zkreslit průměry). Jakýkoli pokles aktivity však pravděpodobně odráží nedostatek nabídky, ne nedostatek poptávky, což znamená, že ceny by se udržely nebo rostly. Další omezení by mohlo být regulační: pokud by například Francie do roku 2028 rozhodla omezit zahraniční vlastnictví (což se nyní nepředpokládá) nebo zavést nové daně na luxusní nemovitosti, mohla by to poptávku mírně ochladit. Také klimatická změna zůstává zásadní výzvou – pokud by extrémní počasí výrazně zkrátilo zimní sezónu do konce 20. let, mohlo by to mít dopad na vnímání (jak bylo poznamenáno, nadmořská výška Courchevel mu dává určitou ochranu a má rozsáhlé umělé zasněžování). Dosavadní projekce trendů naznačují dostatek sněhu do 30. let 21. století pro střediska ve vysoké nadmořské výšce, ale jedná se o položku ke dlouhodobému sledování.

Dopad kandidatury na Zimní olympijské hry 2030: V polovině roku 2025 panuje silná dynamika pro pořádání Zimních olympijských her 2030 ve Francii (Francouzské Alpy), potenciálně s akcemi rozprostřenými mezi více středisky (po Itálii v roce 2026). Pokud Francie oficiálně získá pořádání Her 2030 (rozhodnutí pravděpodobně kolem roku 2026), lze očekávat prudký nárůst zájmu v letech 2027–2028, jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty a pozornost světa se zaměří na Alpy. Olympiády často vedou k prudkému růstu poptávky po nemovitostech v hostitelských regionech – nejen ze strany investorů očekávajících vyšší nájmy, ale také od movitých jednotlivců, kteří zde chtějí mít přítomnost a být součástí olympijského dění. Například v Cortině d’Ampezzo (Itálie) ceny výrazně vzrostly poté, co bylo oznámeno její pořádání v roce 2026 ubs.com. Courchevel, již nyní olympijské tréninkové centrum, by bezpochyby bylo hlavní základnou pro VIP během Her, i když by se akce konaly jinde, díky svému luxusnímu ubytování a letištní dráze. Proto by období před rokem 2030 mohlo přidat dalších několik procentních bodů růstu hodnoty nemovitostí v Courchevel nad rámec základního trendu.

Výhled pronájmů: Výnosy z pronájmů pravděpodobně zůstanou umírněné, ale příjmy z pronájmů by mohly růst, jelikož se noční sazby mírně zvyšují (částečně vlivem inflace, částečně díky nárůstu nabídky luxusu). Do roku 2028 si tak například špičkový chalet může účtovat více než 120 000 € za silvestrovský týden. Pokud bude do pronájmu zahrnuto více služeb (soukromý kuchař apod.), mohou majitelé účtovat ještě více. Letní trh s pronájmy se navíc bude dále rozvíjet – pokud budou současné trendy pokračovat, může se do té doby dokonce zdvojnásobit, což by lehce vylepšilo roční výnosy. Zavedení většího počtu profesionálních správcovských firem (některých pod značkami luxusních hotelových řetězců) by navíc mohlo celý proces pronajímání zjednodušit, což by pro majitele znamenalo snazší monetizaci nemovitosti, když ji sami nevyužívají.

Závěr – Vize 2028: V roce 2028 zůstane Courchevel 1850 pravděpodobně nejprestižnější destinací francouzských Alp v oblasti nemovitostí, přičemž ceny nastaví nové rekordy. Očekáváme zdravý, byť poněkud klidnější, růst – žádný pád cen se vzhledem k fundamentům neočekává. Nemovitosti v letovisku budou čím dál více charakterizovány špičkovými chatami, plně rozvinutou celoroční nabídkou a klientelou z celého světa. Vlastnictví v Courchevelu bude i nadále symbolem statusu stejně jako investicí. Pro movité investory i zájemce o životní styl platí stále stejná rada: zaměřte se na špičkovou lokalitu a kvalitu, držte nemovitost i přes krátkodobé výkyvy trhu a budete odměněni jak požitkem, tak zhodnocením kapitálu. Dokud budou „sníh“ a „luxus“ přitažlivé pojmy, trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 by měl zažívat zlatou éru v letech 2026–2028 a dále, podpořený nedostatkem nabídky, neochabující poptávkou a nadčasovým kouzlem francouzských Alp.

Zdroje: Courchevel & Francouzské Alpy – zprávy o nemovitostech investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Investiční komentáře snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Mediální zprávy voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Pozorování místních agentur mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Regulace a vládní politiky ovlivňující nemovitosti

Zákony o energetické účinnosti („Loi Climat“): Významnou změnou politiky ovlivňující francouzský trh s nemovitostmi je postupné zakazování pronajímání nemovitostí s nízkou energetickou třídou. Od roku 2025 nebude ve Francii legální pronajímat domy s energetickou třídou „G“ mansion-properties.com. V roce 2028 se tento zákaz rozšiřuje na nemovitosti s třídou „F“ a později v roce 2034 na třídu „E“. V alpských letoviscích může do těchto nižších kategorií energetické účinnosti spadat mnoho tradičních chalup postavených před desítkami let (kvůli jednoduchému zasklení, nedostatečné izolaci, starším topným systémům atd.). Pro majitele v Courchevelu se z tohoto stává aktuální problém: aby si nemovitost udržela potenciál k pronájmu, musí být uvedena do souladu s předpisy. Již nyní pozorujeme „útěk za kvalitou“, kdy kupující upřednostňují novější, dobře izolované chaty, nebo ty, které již byly modernizovány současnými topnými systémy a izolací investropa.com investropa.com. Starší chalupy s horšími hodnoceními čelí dvourychlostnímu trhu: buď se prodávají se slevou, nebo vůbec, případně majitelé investují do vylepšení (solární panely, tepelná čerpadla, lepší izolace), aby zlepšili hodnocení. Tyto regulace, poněkud paradoxně, podpořily růst cen kvalitnějších nemovitostí – protože domy odpovídající normám s energetickým hodnocením A/B jsou ještě hodnotnější a vyhledávanější investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 byla v mnoha luxusních chaletách provedena renovace, jako je instalace trojitého zasklení, geotermálního vytápění atd., aby zůstaly vhodné pro pronájem. Celkově tato politika směřuje trh k udržitelnosti, což v dlouhodobém horizontu zlepšuje bytový fond a odpovídá osobním hodnotám mnoha kupujících (mnoho bohatých zájemců oceňuje ekologická vylepšení jako součást luxusního standardu).

Krátkodobé pronájmy – regulace: Oblasti ve Francii bohaté na cestovní ruch balancují mezi lukrativními krátkodobými pronájmy a potřebami místních komunit. V některých alpských městech (zejména ve větších, jako je Chamonix) místní úřady omezily počet turistických pronájmů nebo vyžadují speciální povolení k jejich provozování dmproperties.com investropa.com. Například Chamonix zavedlo kvóty na prázdninové pronájmy v některých zónách, aby uvolnilo bydlení pro místní obyvatele a sezónní pracovníky. Zatímco Courchevelova menší velikost a určení coby rezort znamená, že zatím nezavedlo přísné omezení (ekonomika je závislá na pronájmech), není ani Courchevel imunní vůči regulaci. Majitelé v Courchevelu musí registrovat své nemovitosti, pokud je pronajímají krátkodobě, a platit pobytovou taxu. Pokud by byla zavedena nová pravidla – například omezení počtu týdnů, po které lze nemovitost pronajímat, nebo požadavek mít nemovitost jako hlavní bydliště pro neomezený pronájem – mohlo by to ovlivnit investiční rozvahu. Nicméně vzhledem k profilu Courchevelu 1850 (převážně luxusní druhé domovy a turistická infrastruktura) by jakákoli taková politika byla pravděpodobně mírná. Je zajímavé, že omezením nabídky pronájmů v místech jako Chamonix tato města nevědomky zvyšují poptávku (a sazby) u nemovitostí, které jsou k dispozici investropa.com investropa.com. Podobný efekt by mohl nastat i v Courchevelu: pokud by zde někdy došlo k omezení pronájmů, exkluzivní nemovitosti, které zůstanou na trhu, by mohly zaznamenat ještě větší zájem ze strany majetných turistů. Je to oblast, kterou je třeba sledovat, ale k roku 2025 zůstává Courchevel velmi přátelským trhem ke krátkodobým pronájmům bez konkrétních místních zákazů (s výjimkou národních předpisů).

Daně na druhé domy: Francouzská vláda a místní obce zavedly daně zaměřené na majitele druhých domů, mezi které patří i mnoho vlastníků nemovitostí v Courchevel. Tato opatření zahrnují vyšší příplatky k taxe d’habitation v oblastech oficiálně označených za místa s nedostatkem bydlení pro místní obyvatele (zones tendues). Savoijské departement Courchevelu umožnil v některých případech až 60% příplatek k dani z druhých domů. Některá oblíbená letoviska navíc mají daň z neobývaných domů, aby se zabránilo tomu, že nemovitosti zůstávají prázdné. V praxi jsou tyto místní daně pro multimilionové chaty relativně malé (jen několik tisíc eur více ročně) a neodradily movité kupce investropa.com. Francouzský národní daňový systém má několik aspektů příznivých pro investory: neexistuje žádná „daň pro zahraniční kupce“ a Francie v roce 2018 známě změnila svou daň z majetku tak, aby se vztahovala pouze na nemovitosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), která se vztahuje na čistý nemovitostní majetek nad 1,3 milionu eur s progresivní sazbou přibližně do 1,5 %. Mnoho zahraničních kupců s tímto nákladem při koupi francouzské nemovitosti prostě počítá. Z příjmů z pronájmu cizinci platí francouzskou daň z příjmu (s dohodami o zamezení dvojího zdanění), ale mohou odečíst výdaje a atraktivní struktury jako LMNP (status pronájmu zařízené nemovitosti) nabízejí výhodné daňové podmínky. Dále existují daňové úlevy pro pronájmy: příjem z pronájmu zařízené nemovitosti lze často kompenzovat odpisy a výdaji, což někdy vede k velmi nízkému daňovému základu u efektivně provozované chaty. Další klíčová pobídka je pro novostavby – DPH (20 %) může být vráceno, pokud je nemovitost pronajímána se službami, což výrazně zvyšuje návratnost investice freespiritalpine.com. Existují také daňové úlevy a granty na ekologické renovace (jako součást francouzských zelených iniciativ). Celkově je francouzské regulační prostředí považováno za stabilní a poměrně transparentní mansion-properties.com. Investoři těží z pevných právních ochran (vlastnické právo je silně zakotveno) mansion-properties.com a francouzský důraz na udržitelné pronájmy pravděpodobně zvyšuje dlouhodobou hodnotu vyhovujících nemovitostí.

Přísné plánovací a stavební předpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 se řídí přísnými plánovacími pravidly zaměřenými na zachování horského prostředí a exkluzivního charakteru střediska. Loi Montagne (Horský zákon) a místní územní plány omezují rozsáhlou výstavbu, zejména nad určitými nadmořskými výškami. V praxi to znamená, že nová stavební povolení jsou vzácná – klade se důraz na rekonstrukci stávajících objektů namísto rozšiřování do nedotčené krajiny investropa.com. Výškové limity zajišťují, že chalety zůstávají v lidském měřítku (žádné výškové apartmány zde), a architektonická pravidla zachovávají klasickou estetiku chaletů. Navíc, stavba nových rekreačních rezidencí v Alpách často vyžaduje poskytnutí určitého prospěchu pro komunitu (například vytvoření parkovacích míst nebo podpora místního ubytování pro sezónní pracovníky) jako kompromis. Tato opatření efektivně zafixovávají vzácnost nemovitostí v Courchevelu. Pro majitele je to dobrá zpráva, neboť brání nadměrnému rozvoji, který by mohl jinak snížit hodnotu nemovitostí nebo kouzlo střediska. Druhou stranou mince je, že rekonstrukční projekty mohou být nákladné a časově náročné kvůli administrativním překážkám – ale většina luxusních kupců to přijímá jako součást vlastnictví kousku ráje. Pozoruhodné je, že Švýcarsko má ještě přísnější pravidla (například omezení sekundárních rezidencí Lex Weber), zatímco Francie stále umožňuje rozvoj, byť kontrolovaně. Místní rada v Courchevelu musí vyvažovat environmentální udržitelnost (lavinová rizika, doprava, vodní zdroje) se statusem světové destinace. Nedávné investice do infrastruktury (například nové lanovky) jsou obvykle doprovázeny environmentálními hodnoceními a tam, kde je to možné, nahrazují či modernizují stávající zařízení namísto vybudování zcela nových.

Stručně řečeno, regulační prostředí v roce 2025 pro majitele nemovitostí v Courchevelu je definováno důrazem na kvalitu a dodržování předpisů: energeticky úsporné domy, odpovědný pronájem a kontrolovaný rozvoj. Tato opatření, byť přidávají vlastníkům složitost, obecně slouží k zvyšování dlouhodobé hodnoty a exkluzivity zdejších nemovitostí. Kupujícím se doporučuje ověřit si, zda nemovitost, o kterou mají zájem, již splňuje nové normy, nebo ji lze rozumně upravit – a přizvat si místní odborníky na optimalizaci daní a pravidel pronájmu. Důležité je, že Francie vítá zahraniční kupce (žádná omezení ohledně národnosti při nákupu), díky čemuž je okruh zájemců v Courchevelu stále široký, od Evropy po Ameriku a Asii.

Sezónní dynamika a jejich vliv na ceny a dostupnost

Zimní špička sezóny (hlavní sezóna): Courchevel 1850 je v zásadě lyžařské středisko a právě v zimě vesnice skutečně ožívá – to má přímý dopad na využití a ceny nemovitostí. Období prosinec–duben je vrcholnou sezónou, přičemž Vánoce/Silvestr a únor (školní prázdniny) jsou naprostými vrcholy. V těchto obdobích demand po ubytování strmě stoupá. Majitelé chaletů, kteří své nemovitosti pronajímají, často vydělají většinu svého ročního příjmu z pronájmu jen za 2–3 sváteční týdny. Výsledkem je, že ceny pronájmů jsou v zimě extrémně vysoké (např. €50k+ za týden za luxusní čtyřpokojový chalet je během Silvestra standardní sazba). Aktivita prodeje může v zimě také vzrůst, protože movití návštěvníci se někdy rozhodnou, že si po zkušenosti s tímto stylem života chtějí koupit část Courchevelu. Není neobvyklé, že v hlavní sezóně dochází k prohlídkám nemovitostí přímo na místě na popud okouzlených nájemců. Nicméně nabídka na prodej je v zimě obvykle nejnižší – mnoho majitelů odkládá uvedení na trh až na jaro/léto, aby nenarušili výnosné zimní pronájmy nebo svůj osobní čas na dovolené. Proto je zima obdobím, kdy kupci zažívají produkt (středisko a často i nemovitost v roli nájemce), ale samotné transakce se často uzavírají až v mezisezónách.

Jaro a podzim (mimosezóny): Koncem dubna se lanovky zavírají a Courchevel přechází do klidnější fáze. Jarní tání a mezisezóna (květen, červen) znamenají uzavření mnoha obchodů a restaurací. Podobně po krátkém létě nastává podzim (konec září až listopad) jako mimosezóna s minimální turistickou aktivitou. Tato období byla v historii pro středisko dobou útlumu – časem, kdy majitelé chaletů provádějí renovace či upgrady, personál má volno a vesnice nabírá nové síly. Z pohledu trhu je mimosezóna obdobím, kdy je nabídka nejvyšší a kupující mohou mít o něco větší vyjednávací prostor. Prodávající, kteří nabízejí v mimosezóně, vědí, že mají menší publikum kupců; jsou-li motivováni, mohou nasadit o něco příznivější cenu. Nicméně protože majitelé nemovitostí v Courchevelu obvykle nejsou v nouzi o hotovost, není třeba očekávat drastické sezónní slevy – trh nefunguje jako sezónní sazby pronájmů, jež výrazně kolísají. Ceny nemovitostí v létě/mimosezóně neklesají; maximálně je zde trochu větší prostor k vyjednávání nebo šance koupit bez soutěže o nabídky. Někteří prozíraví kupující plánují svůj průzkum na jaro: po velké lyžařské sezóně mohou někteří majitelé o prodeji uvažovat (zejména pokud se nemovitost nepodařilo pronajmout nebo využít dle očekávání). Také realitní kanceláře mají v mimosezóně více času na práci s klienty, což může kupujícím přinést větší pozornost a příležitost k důkladnějšímu průzkumu.

Letní sezóna (sekundární hlavní sezóna): Léto (červenec–srpen) v Courchevel zažívá výrazný nárůst popularity, protože Alpy se prezentují jako celoroční destinace. Ačkoli léto není tak vytížené jako zima, už není opomíjeno. Rodiny a milovníci outdooru sem přijíždějí za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým během, golfem (v blízkosti) a alpskou relaxací. Podnebí je příjemné (teplé dny, chladné noci) a krajina úchvatná, což z Courchevel činí luxusní horské útočiště i v létě. Tento trend má několik důsledků: pronájmy v létě nyní přinášejí významný příjem, mnoho chaletů a apartmánů je pronajímáno na týdenní bázi turistům z Evropy, Blízkého východu (kteří často v létě hledají chladnější klima) a dalších zemí. Obsazenost v hlavní letní sezóně může u atraktivních nemovitostí dosahovat 70 % a více snowonly.com. Nájemné je nižší než v zimě, ale stále slušné – například chalet, který v zimě stojí 50 000 €/týden, může být v srpnu pronajat za 15–20 000 €/týden. Pro majitele to znamená, že nemovitost nezůstává 8 měsíců v roce nevyužitá; lze ji využít nebo zpeněžit ve více sezónách. Kulturně se obraz Courchevel rozšiřuje na dvousezónní středisko, podobně jako tomu už dlouho je v Megève nebo Chamonix. Infrastruktura, jako jsou lanovky v provozu v létě (pro pěší a cyklisty) a akce jako hudební či ohňostrojové festivaly, lákají návštěvníky. Ve skutečnosti napříč Alpami zaznamenala střediska v létě výrazný nárůst návštěvnosti – Chamonix zaznamenal během dvou let nárůst prodejů letních lanovek o 46 % dmproperties.com, a také letní čísla v Courchevel neustále rostou. Tato celoroční atraktivita podporuje hodnotu nemovitostí, protože majitelé vidí větší využitelnost (a potenciální příjem) ze své investice. Také to částečně vyrovnává sezónnost podnikání, což činí vesnici životaschopnější po celý rok.

Dopad na dostupnost: Sezónní cyklus ovlivňuje kdy se nemovitosti objevují na trhu. Mnoho prodávajících preferuje inzerci pozdě v zimě či na jaře (po poslední sezóně nebo aby využili příliv jarních návštěvníků), aby mohlo dojít k dokončení transakce během léta, před následující zimou. Nové developerské projekty také často směřují na kolaudaci na podzim, aby kupující mohli nemovitost využít během zimní sezóny. To znamená, že podzim často přináší vlnu dokončení prodejů a předávání nemovitostí (notářské kanceláře v Alpách jsou skutečně velmi vytížené v období říjen–listopad, aby mohli mít kupující klíče do Vánoc). Co se týká pronájmů, majitelé se musí rozhodnout už začátkem podzimu, zda pronajmou špičkové týdny nebo je využijí sami, protože agentury začínají zimní chalety nabízet už v září na nadcházející sezónu.

Dynamika cen: Mohlo by se předpokládat, že nákup v zimě je dražší kvůli poptávce – ale v realitách jsou ceny v Courchevelu v průběhu ročních období relativně stabilní (na rozdíl od hotelů ceny nemovitostí v zimě nezdvojnásobí). Nicméně vnímána hodnota nemovitosti může být nejvyšší v zimě: lyžařská chalupa vypadá nejpřitažlivěji, když je obklopená sněhem a ruchem. To někdy vede k rychlejšímu prodeji za požadovanou cenu v zimě, zatímco ta samá nemovitost ukázaná v opuštěném období mimo sezónu může přilákat odvážnější nabídku. V tomto smyslu může dojít k zimnímu „emočnímu nákupu“ – kupující se do místa zamiluje v době vrcholné atmosféry a zaplatí plnou cenu. Naopak pečlivý investor může dát přednost prohlídce v létě, aby zkontroloval případné nedostatky skryté pod zimním sněhem (stav střechy, hranice pozemku apod.) a vyjednával v méně hektickém prostředí.

Uživatelské trendy – Delší pobyty: Další sezónní změnou je, že majitelé (i nájemci) tráví v Courchevelu delší dobu než dříve. Vzestup práce na dálku znamená, že někteří majitelé nyní přijíždějí na několik měsíců – např. od prosince do února v kuse – namísto pouhého týdne dovolené. Mohou pracovat ze své chalupy během týdne a na přestávkách lyžovat, takže ji využívají jako druhý domov. Podobně někteří přijíždějí v létě na měsíční únik z městského života. Tento trend stírá sezónní hranice a v podstatě zvyšuje poptávku po pohodlnějších, domácích prvcích (domácí kanceláře, spolehlivý internet atd., což Courchevel zlepšil díky pokrytí optickým internetem v oblasti). To posiluje představu, že Courchevel není jen přechodné lyžařské středisko, ale celoroční alpská destinace životního stylu.

Na závěr, sezónnost v Courchevelu vytváří cyklický rytmus trhu, kdy zima je dominantní jak pro využití, tak pro vzrušení, ale léto získává na významu. Samotné ceny nemovitostí sice nekolísají podle sezóny, ale časování prodejů, obsazenosti a dostupnosti nemovitostí je silně sezónní. Prozíraví investoři sladí své strategie s tímto kalendářem: možná budou nakupovat na jaře, vylepšovat nemovitost mimo sezónu a těžit z pronájmů v hlavní sezóně. Snahy o rozšíření turistických sezón (zima i léto) postupně vyrovnávají podmínky, což nakonec dělá z nemovitosti hodnotnější aktivum, protože generuje výnosy delší část roku a je součástí komunity, která není po polovinu roku uzavřená.

Rozvoj infrastruktury a růst cestovního ruchu

Vylepšení lyžařské infrastruktury: Courchevel a Trois Vallées neustále investují do své lyžařské infrastruktury, protože si uvědomují, že moderní a efektivní lyžařské zážitky jsou klíčové pro udržení hodnoty nemovitostí a přilákání majetných návštěvníků. Nedávným vrcholem je zcela zrekonstruovaná lanovka Saulire, která se znovu otevře na zimu 2024/25 s novými panoramatickými kabinami a luxusním pohodlím seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vyváží lyžaře až do 2700 m s výhledem na Mont Blanc) a její modernizace podtrhuje závazek střediska ke špičkovému vybavení. Navíc začátečnické zóny v 1850 prošly vylepšením jako například nové kryté pásové vleky (dopravníkové vleky), které nahrazují starší, aby poskytly chráněné a pohodlné vyvezení pro děti a začátečníky seecourchevel.com. V posledních letech Courchevel také rozšířil zasněžovací systémy, aby zajistil sjízdné sjezdovky od začátku prosince do konce dubna, i v letech s méně sněhem. Například před mistrovstvím světa v alpském lyžování 2023 (pořádaným v Courchevelu-Méribel) byly investovány miliony do úpravy svahů, nákupu nových rolb a sněžných děl, aby byly zajištěny špičkové podmínky. Propojení v rámci lyžařské oblasti zůstává bezkonkurenční: Courchevel je plynule propojen s Méribel i Val Thorens a nedávné projekty jako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (ve „4. údolí“) ještě více posílily pozici 3 Vallées jako jednoho obrovského lyžařského hřiště snowonly.com. Pro vlastníky nemovitostí znamenají tyto vylepšení stále vysokou kvalitu lyžování a lepší zážitky hostů, což udržuje vysokou poptávku po pronájmu a ospravedlňuje vysoké ceny nemovitostí.

Luxusní vybavení a rozšiřování: Vylepšení na horách jdou ruku v ruce s rozvojem rekreačních vesnic. Courchevel 1850 se již nyní pyšní jednou z nejvyšších koncentrací pětihvězdičkových hotelů na světě (mimo velká města) businessinsider.com. To zahrnuje proslulé podniky jako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a další, které rozmazlují návštěvníky a zvyšují prestiž resortu. Působivé je, že Courchevel (všechny úrovně) má 7 michelinských restaurací, nejvíce v Alpách businessinsider.com, což upevňuje jeho status kulinářské destinace. Trendem je zážitkový luxus: nové projekty kombinují ubytování s butiky s luxusním zbožím, privátními kluby a wellness centry. Významným přírůstkem bude nový hotel Maya Collection, ultraluxusní hotel, který má být otevřen v Courchevelu v prosinci 2025 voguebusiness.com. Podobně Monte-Carlo Société des Bains de Mer (společnost, která stojí za honosnými kasiny a hotely v Monaku) se angažuje v Courchevelu s plány na luxusní chaty a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tyto projekty naznačují, že investoři vkládají peníze do turistické infrastruktury Courchevelu v očekávání trvalé poptávky. Resort se také připravuje na oslavu svého 80. výročí v roce 2026/27, přičemž bude pravděpodobně otevírat některá z těchto nových zařízení a hostit prestižní akce voguebusiness.com. Pro majitele nemovitostí je příliv luxusních značek výhodou: rozšiřuje atraktivitu resortu (přitahuje nové bohaté návštěvníky, kteří se mohou stát i zájemci o nemovitosti) a neustále obnovuje prestiž Courchevelu. Přítomnost značek jako Louis Vuitton, Dior, Cartier atd. v nákupní čtvrti Courchevelu (všechny zde mají své butiky) přispívá k tomu kosmopolitnímu pocitu voguebusiness.com.

Doprava a dostupnost: Dostupnost Courchevelu byla vždy součástí jeho luxusního kouzla. Středisko má unikátně soukromý letištní altiport přímo nad 1850, jeden z nejvýše položených v Evropě, což umožňuje malým soukromým tryskáčům a vrtulníkům přistávat doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP osoby mohou letět přímo z Paříže nebo Ženevy do Courchevelu a vyhnout se tak hodinám silniční dopravy. Altiport, známý svou krátkou stoupající ranvejí, je v zimě také turistickou atrakcí (lyžaři se zastavují, aby sledovali letadla při startu/přistání) businessinsider.com. Co se týče širší dopravní infrastruktury, v regionu probíhají velké rozvojové projekty: budovaná vysokorychlostní železnice Lyon–Turín (jejíž součástí je stanice Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minut autem od Courchevelu) by měla být dokončena ke konci desetiletí snowonly.com. Po dokončení výrazně zkrátí cestu z Paříže do francouzských Alp – což může přivést více víkendových návštěvníků. Představte si, že dorazíte vlakem z Paříže do Moûtiers (údolní město pod Courchevelem) za pouhé 4 hodiny; to by mohlo učinit Courchevel dostupnějším pro mnohem širší evropskou klientelu, včetně těch, kteří dávají přednost cestování bez letu letadlem. Kromě toho místní vylepšení silniční sítě (trasa z Moûtiers do Courchevelu se za roky dočkala modernizací a lepších tunelů) nadále zvyšují bezpečnost a snižují dopravní zácpy během špiček. Tyto změny dohromady posilují atraktivitu Courchevelu jako pohodlné luxusní destinace navzdory jeho odlehlé horské poloze.

Udržitelnost & životní prostředí: S vědomím dvojí hrozby klimatických změn a rostoucích nákladů na energie se úřady Courchevel a provozovatelé lanovek pustili do udržitelných inovací. Société des 3 Vallées (S3V), společnost provozující lanovky, nyní pohání 100 % lanovek obnovitelnou energií (vodní a solární) seecourchevel.com. V roce 2024 nainstalovali solární panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby vyráběli elektřinu přímo na místě – dostatek pro chod jedné sedačkové lanovky ze získané solární energie seecourchevel.com. Investovali také do energeticky úsporných strojů na úpravu sněhu, které jsou řízeny GPS, optimalizují trasu rolby a snižují spotřebu paliva seecourchevel.com. U nových staveb je vyžadována přísnější tepelná izolace a často také geotermální nebo solární vytápění bazénů apod. Městská správa zavedla opatření jako dotace na energetické renovace starších budov. I malé politiky, například povinnost zimních pneumatik na vozidlech podle zákona během sezóny kvůli bezpečnosti seecourchevel.com, ukazují důraz na udržitelnost a bezpečnost. Tyto snahy zajišťují, že Courchevel zůstane dlouhodobě životaschopnou lyžařskou oblastí (zmírňuje dopady klimatu) a jsou také argumentem pro ekologicky uvědomělé investory. Navíc, s rostoucím počtem movitých klientů, kteří vnímají environmentální odpovědnost, „zelené“ středisko zvyšuje svou atraktivitu. To vše přidává nemovitostem nehmotnou hodnotu – dobře spravované, udržitelné středisko si udrží svůj status (a tedy poptávku po nemovitostech) i v daleké budoucnosti.

Události a globální profil: Courchevel zazářel během Mistrovství světa FIS v alpském lyžování v únoru 2023, které spolupořádal s Méribel. Středisko mělo prospěch z mezinárodní mediální pozornosti a využilo příležitosti představit své vybavení (včetně nového cílového stadionu a modernizovaných lanovek). Úspěšná akce ukázala, že Courchevel je schopný hostit velké události, což je příslibem i do budoucna, například pro olympijské hry. Skutečně, Francouzské Alpy (včetně Courchevelu) jsou silnými kandidáty na pořádání zimních olympijských her v roce 2030 a mnoho lidí očekává, že tuto příležitost získají voguebusiness.com voguebusiness.com. Tato možnost již urychlila některé projekty – například je plánována rekonstrukce „snow frontu“ v Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus, aby se modernizovalo hlavní zázemí vesnice ještě před případnou olympiádou voguebusiness.com. Pokud budou olympijské hry potvrzeny, očekávejte menší boom v investicích do infrastruktury: vylepšení silnic, případně rozšíření ubytování (ačkoliv v případě Courchevelu možná jen dočasná zařízení vzhledem k omezení trvalé výstavby) a celkové zkrášlení. I kdyby Courchevel nebyl oficiálním dějištěm, nevyhnutelně bude hostit významné hosty nebo týmy na trénink (což dělal i při minulých olympiádách) a celkový nárůst turistiky bude obrovský. Navíc oslavy 80. výročí v letech 2026/27 pravděpodobně přinesou speciální akce, možná otevření nových muzeí či kulturních míst oslavujících průkopnickou roli Courchevelu jako plánovaného lyžařského střediska (založeného v roce 1946). Takové kulturní investice dodávají středisku další rozměr i mimo lyžování.

Švýcarská střediska v roce 2024 zaznamenala průměrný růst kolem 3,5 % dmproperties.com; Verbier, jakožto špičkové švýcarské středisko, pravděpodobně zaznamenalo podobný nebo mírně vyšší růst vzhledem k vysoké poptávce.

Růst cestovního ruchu a budoucí plány: Kombinovaný efekt výše uvedeného se odráží v turistických statistikách: v sezóně 2024/25 Courchevel zaznamenal přibližně 1,2 milionu návštěvnických nocí, což je o 16 % více než v sezóně 2018 (před covidem) voguebusiness.com. To je pozoruhodný růst pro již tak zavedenou destinaci. Tento růst je součástí strategického úsilí, jak středisko propagovat celoročně a na mezinárodní úrovni. Turistická kancelář oslovuje nové trhy (například více návštěvníků z USA, Blízkého východu a Asie je cíleno prostřednictvím roadshow a partnerství). Zavedení lyžařských permanentek Ikon a Epic (globální sezónní permanentky), které zahrnují dny ve 3 Vallées, usnadnilo mezinárodním lyžařům (zejména Američanům) vyzkoušet Courchevel a mnozí si toto místo zamilovali dmproperties.com. Plánovači střediska také dbají na vyvážení růstu s exkluzivitou: na rozdíl od některých masových lyžařských areálů se Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovat počet lyžařů (což by mohlo zahltit vleky a sjezdovky). Namísto toho se zaměřují na zvyšování kvality – např. lepší zážitky, více aktivit mimo lyžování (vodní park Aquamotion, jízda se psím spřežením, paragliding atd.) a zlepšení služeb (aplikace pro služby na vyžádání, lyžařský concierge atd.). Tím si Courchevel udržuje svou značku luxusu – což zase přitahuje bohaté návštěvníky (a kupce nemovitostí). Důležitá je také synergie mezi veřejnými investicemi (do vleků, silnic, akcí) a soukromými investicemi (hotely, obchody, chalety), která vytváří posilující cyklus: středisko zůstává na špici luxusu, a proto jsou nemovitosti zde jedny z nejžádanějších na světě.

Srovnávací analýza s dalšími alpskými středisky (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 je často zmiňován jedním dechem s hrstkou elitních alpských středisek. Pro porovnání realitního trhu je užitečné srovnat klíčové ukazatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (francouzskými protějšky) a Verbier (špičkovým švýcarským rivalem):

Ceny: Ceny v Courchevel 1850 jsou na vrcholu francouzského trhu – jediné francouzské středisko, které se cenově pravidelně vyrovnává švýcarským gigantům investropa.com. Špička Val d’Isère se blíží těmto hodnotám (u nejlepších nemovitostí téměř 30 000 €/m²) investropa.com, ale průměrně Courchevel stále vede. Megève, ačkoli velmi prestižní, má obvykle nižší cenové hladiny – což odráží jeho nižší nadmořskou výšku a větší nabídku stavebních pozemků (jedná se o rozlehlé městečko). Například elegantní chalet, který by v Megève stál 5 milionů €, může v Courchevel 1850 stát snadno 8–10 milionů €. Verbier je přímým konkurentem co do exkluzivity i ceny: jak je uvedeno, špičkové nemovitosti ve Verbier začínají na 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a běžně dosahují přes 30 000 € ubs.com ubs.com. Švýcarsko má ve skutečnosti pět nejdražších lyžařských trhů v Alpách, přičemž St. Moritz a Gstaad často překonávají ~40 000 €/m² v kategorii „ultimátní špička“ ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 se momentálně nachází těsně pod nimi. Je třeba zmínit, že Courchevel zaznamenal v roce 2024 nárůst cen o 9 %, což bylo více než u jakéhokoli švýcarského střediska v daném roce, což naznačuje, že rozdíl se může začít zmenšovat dmproperties.com.

Pro investory tyto cenové rozdíly také znamenají, že vstupenky se liší: za cenu velmi malého bytu v Courchevel 1850 lze pořídit luxusní apartmán v Megève. Pokud jde čistě o investici, někteří mohou spatřovat hodnotu v Megeve nebo v rozvíjejících se francouzských resortech (větší potenciál růstu v procentech), ale kouzlo Courchevelu spočívá v tom, že se jedná o „blue-chip“ aktivum – podobně jako vlastnit nemovitost v Monaku oproti méně drahému městu.

Poptávka a skladba kupujících: Všechny čtyři resorty přitahují mezinárodní bohaté kupce, ale s jistými nuancemi:

• Courchevel 1850 – Velmi mezinárodní; silné zastoupení Evropanů (Britové, Belgičané, Švýcaři, bohatí Francouzi), významný zájem ze Středního východu a Asie, a rostoucí počet amerických kupců investropa.com investropa.com. Také historicky oblíbený mezi Rusy. Kupci zde často hledají trofejní nemovitosti a nemají problém zaplatit prémii za prestižní faktor.
• Val d’Isère – Tradičně oblíbený u britské high-end klientely a bohatých Francouzů. Má pověst destinace pro náročné lyžaře (rozsáhlý terén pro experty) v kombinaci s luxusními chalupami. Jeho profil kupců je možná o něco více zaměřený na Evropany než ultramezinárodní skladba Courchevelu, ale i zde se v poslední době objevuje více neevropských zájemců.
• Megève – Přitahuje decentnější zámožnou klientelu (původně vybudováno rodinou Rothschildů jako francouzská odpověď na St. Moritz). Řada francouzských a ženevských/okolních kupců miluje Megève pro jeho šik vesnici (butikové obchody, gastronomie, ale uvolněnější tempo než v Courchevelu) a celoroční životní styl. Oblíbené také mezi rodinami – nejde jen o lyžování, ale o celkový alpský život (golf, jízda na koni, hudební festivaly). Mezinárodní přítomnost tu je (UK, Belgie, několik amerických/asijských kupců), ale není tak výrazná jako v Courchevelu.
• Verbier – Velmi mezinárodní; směs Britů (nazýváno „Londýn na sjezdovce“ kvůli mnoha britským majitelům), pan-evropské a globální elity. Švýcarské zákony umožňují cizincům kupovat ve Verbier (kanton Valais má kvóty), takže zde je mnoho majitelů, kteří nejsou Švýcaři, včetně celebrit a obchodníků. Atmosféra ve Verbier je v některých ohledech mladší a sportovnější – slavné je off-piste lyžováním a živou après-ski scénou – ale stále zde najdete hodně kupců s vysokým jměním. Švýcarská střediska jako Verbier navíc těží ze stabilní švýcarské ekonomiky a někdy i daňových výhod (někteří cizinci se sem oficiálně stěhují kvůli paušálním daňovým dohodám).

Trh s pronájmy & výnosy: Courchevel a Val d’Isère mají oba silné trhy s pronájmy v zimě, ale Courchevel má vyšší týdenní ceny díky svému renomé a vybavenosti (včetně špičkové gastronomie atd.). Ski-in/out chalet v Courchevel 1850 se může pronajímat za více než srovnatelný ve Val d’Isère, často o 20–30 % dráž, což odráží postavení Courchevelu. Megève má trh s pronájmy o něco více sezónní (vynikající o Vánocích a v únoru, klidnější mezi tím) a zároveň disponuje letním trhem pronájmů na golf a dovolené. Pronájmy ve Verbieru jsou během top týdnů srovnatelné s Courchevelem (oba patří mezi nejdražší lyžařské destinace) – chalet, který stojí 100 000 €/týden v Courchevelu, může stát také 100 000 CHF/týden ve Verbieru. Čisté výnosy ve všech těchto prémiových střediscích zůstávají poměrně nízké (~2–3 %), jak uvádí snowonly.com. Nutno podotknout, že vlastnictví ve švýcarských letoviscích často přináší vyšší náklady (nemovitosti podléhají každoročním kantonálním majetkovým daním a služby jsou dražší), navíc jsou někdy platná přísná pravidla pro pronájem (některé švýcarské druhé domy nejde snadno pronajmout, pokud byly koupeny pod povolením pro osobní užití). Ve Francii je pronájem ve skutečnosti o něco jednodušší.

Nadmořská výška & sněhová jistota: Courchevel 1850 a Val d’Isère se oba nacházejí ve vysoké nadmořské výšce (1850 m a 1850 m pro vesnici La Daille ve Val, hlavní vesnice ve Val ve výšce 1800 m) a nabízejí terény pro lyžování až do 3000+ m. To znamená vynikající sněhovou jistotu, která – s ohledem na oteplování klimatu – je zásadní předností a částečně důvodem, proč patří k lídrům růstu cen. Megève, s nadmořskou výškou ve městě 1100 m, je více ovlivněné slabšími zimami (i když značně investovalo do zasněžování). Vesnice Verbier leží zhruba 1500 m vysoko, přičemž lyžovat lze až do 3300 m na Mont Fort, takže také nabízí dobrou jistotu sněhu. Je patrný trend tzv. „výškové prémie“: střediska nad 1500 m zaznamenala výrazně vyšší růst než ta ve nižších polohách investropa.com. To je dobrá vyhlídka pro Courchevel, Val d’Isère, Verbier – a mírným rizikem pro Megève (i když letní atraktivita a půvab Megève mu zajišťují i další silné stránky).

Lifestyle & infrastruktura: Každé středisko nabízí jedinečný životní styl. Courchevel 1850 je o glamouru a pohodlí – můžete sjet na lyžích přímo do města, nakupovat v butiku Chanel, povečeřet v palácovém hotelu a užít si noční život s trendy kluby a galeriemi. Val d’Isère kombinuje špičkové lyžování s živou vesnickou atmosférou, která je trochu více uvolněná; má mnoho luxusních chaletů a dokonce několik pětihvězdičkových hotelů, ale jeho atmosféra je „luxus pro lyžařské nadšence“ oproti „okázalému luxusu“ Courchevelu. Megève nabízí půvabné centrum ve středověkém stylu, projížďky v kočárech tažených koňmi a kombinaci luxusu a autentičnosti – jde tu stejně tak o vidět a být viděn ve vesnici (podobně jako v St. Moritz) jako o samotné lyžování. Je také po celý rok živým městem s početnou stálou komunitou, což vyhovuje těm, kteří chtějí skutečnou komunitu k životu. Verbier je známý svým nočním životem a freeridem – přes den sportovní, v noci velmi společenské. Na poli ultra-luxusních značek je zde o něco menší výběr (méně návrhářských butiků než v Courchevelu), ale má špičkové služby a akce (např. Verbier Music Festival).

Výhled 2026–2028: Prognóza trhu a klíčové faktory

Při pohledu do období 2026–2028 zůstává vyhlídka na trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 velmi pozitivní, ovšem s několika výhradami a trendy, které je třeba sledovat:

Pokračující růst cen: Všechny ukazatele naznačují, že hodnoty nemovitostí v Courchevel budou nadále růst i v příštích několika letech. Růst nemusí být každoročně tak strmý jako devítiprocentní skok pozorovaný v roce 2024, avšak i konzervativní prognózy předpovídají každoroční růst 3–5 % v prémiových resortech investropa.com. Tento vývoj podporuje několik faktorů: trvale omezená nabídka, silná mezinárodní poptávka a transformace resortu na opravdový celoroční ráj luxusu. Do roku 2028 bychom mohli bez potíží vidět v segmentu ultra-prémiových chaletů ceny přesahující 35 000 € za m², zejména pokud několik rekordních prodejů stanoví nové standardy. To by zařadilo Courchevel 1850 pevně mezi nejdražší trhy s lyžařskými nemovitostmi na světě a potenciálně zúžilo rozdíl oproti místům jako St. Moritz/Gstaad. Kompounding i při 5 % ročně znamená, že chalet v hodnotě 15 milionů eur dnes může mít v roce 2028 hodnotu kolem 18+ milionů eur, v souladu s růstovým trendem investropa.com.

Globální ekonomické faktory: Je třeba zohlednit širší ekonomické podmínky. Od roku 2025 se úrokové sazby v Evropě stabilizovaly a dokonce se snížily (depozitní sazba ECB ~2,5 % po snížení), což zlepšilo dostupnost hypoték investropa.com. Pokud toto prostředí nízkých sazeb přetrvá, případně sazby v letech 2026–2027 dále klesnou, přináší to další impuls kupcům prémiových nemovitostí, kteří někdy využívají financování (někteří kvůli pákovému efektu, i když prostředky nepotřebují). Naopak, pokud inflace prudce vzroste a povede ke zvýšení sazeb, běžné trhy s nemovitostmi mohou ochladnout – avšak prémiové luxusní nemovitosti jsou na sazby méně citlivé (převládají hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je dalším faktorem: Courchevel těžil z toho, že byl bezpečnou a atraktivní destinací během obnovy po pandemii i v časech geopolitického napětí. Pokud globální nejistoty přetrvají, HNWI často diverzifikují majetek právě do nemovitostí jako bezpečného přístavu, což by mohlo Courchevelu prospět. Stojí za to sledovat i politické prostředí ve Francii (např. případné změny v daních z majetku), ale není žádný náznak zásadních změn v dohledné době. Stručně řečeno, pokud nedojde k zásadní globální finanční krizi, ekonomické prostředí zůstává příznivé pro pokračující investice do luxusních alpských nemovitostí.

Posun v demografii kupujících: Očekáváme nové vlny kupujících v nadcházejících letech. Zejména asijští kupující (zejména čínští) byli v letech 2020–2022 kvůli cestovním omezením z velké části nepřítomní; jakmile se celosvětové cestování normalizuje, je pravděpodobný větší zájem z Asie. Ultra-luxusní profil Courchevelu je dobře přizpůsoben bohatým asijským investorům, kteří hledají prestižní nemovitosti v zahraničí – což je již zaznamenáno v roce 2025 na investropa.com. Podobně může růst i základna kupujících z Blízkého východu (např. země Perského zálivu); Courchevel v posledních letech zaznamenal více návštěvníků ze SAE, Saúdské Arábie atd., zejména v srpnu a kolem Nového roku. Tyto mezinárodní segmenty přidají hloubku poptávce. Američtí kupující by měli i nadále zůstávat silně zastoupeni, zejména pokud dolar zůstane relativně silný vůči euru (i když měnové kurzy mohou kolísat do let 2026–28). Také mladší technologičtí podnikatelé a časně penzionovaní (z technických/finančních sektorů) si stále častěji vybírají nemovitosti zaměřené na životní styl – módní lyžařský dům je součástí tohoto trendu. Můžeme tedy očekávat mírný pokles průměrného věku kupujících, s větším zastoupením čtyřicátníků na úkor převážně padesátníků/šedesátníků, protože práce na dálku a získání majetku v mladším věku jsou stále běžnější.

Důraz na celoroční provoz & wellness: Do roku 2028 bude Courchevel pravděpodobně zcela přeměněn na čtyřsezónní resort. Očekávejte ještě více letních aktivit (možná rozšíření provozu lanovek, nové trasy pro horská kola, možná golfový driving range nebo jiné atrakce v okolí). Význam wellness, jak už bylo zdůrazněno, bude pokračovat – možná zde vzniknou nová specializovaná wellness centra či kliniky (podobně jako švýcarské lázeňské resorty). To rozšiřuje atraktivitu vlastnictví nemovitosti nad rámec pouhých lyžařských nadšenců. Jak poznamenal jeden z výzkumníků Knight Frank, zdraví a wellness nyní předbíhají lyžování jako hlavní životní motiv pro kupující v Alpách dmproperties.com. Proto budou nemovitosti zaměřené na tento aspekt (s wellness zázemím, klidem, propojením s přírodou) ceněny ještě výše. Můžeme také očekávat vznik úzkého trhu s „klimaticky odolnými“ horskými chatami – tedy těmi, které jsou postaveny z udržitelných materiálů, mají energetickou soběstačnost apod., což nejen splňuje zákony, ale nastavuje standard, který ekologicky smýšlející luxusní kupující žádají.

Možná omezení: Jedním z faktorů, na které je třeba si dávat pozor, jsou úrovně zásob – jsou natolik nízké, že objem prodejů by mohl klesnout jednoduše kvůli nedostatku prodávajících. Pokud ceny dosáhnou nových maxim, někteří majitelé se mohou rozhodnout zpeněžit (a tím přivést nabídku), ale stejně tak mnozí mohou držet, protože existuje jen málo alternativních investic, které jsou stejně příjemné jako chalet v Courchevel. Pokud objem transakcí klesne, cenové indexy mohou být méně hladké (několik velkých výjimečných prodejů může zkreslit průměry). Jakýkoli pokles aktivity však pravděpodobně odráží nedostatek nabídky, ne nedostatek poptávky, což znamená, že ceny by se udržely nebo rostly. Další omezení by mohlo být regulační: pokud by například Francie do roku 2028 rozhodla omezit zahraniční vlastnictví (což se nyní nepředpokládá) nebo zavést nové daně na luxusní nemovitosti, mohla by to poptávku mírně ochladit. Také klimatická změna zůstává zásadní výzvou – pokud by extrémní počasí výrazně zkrátilo zimní sezónu do konce 20. let, mohlo by to mít dopad na vnímání (jak bylo poznamenáno, nadmořská výška Courchevel mu dává určitou ochranu a má rozsáhlé umělé zasněžování). Dosavadní projekce trendů naznačují dostatek sněhu do 30. let 21. století pro střediska ve vysoké nadmořské výšce, ale jedná se o položku ke dlouhodobému sledování.

Dopad kandidatury na Zimní olympijské hry 2030: V polovině roku 2025 panuje silná dynamika pro pořádání Zimních olympijských her 2030 ve Francii (Francouzské Alpy), potenciálně s akcemi rozprostřenými mezi více středisky (po Itálii v roce 2026). Pokud Francie oficiálně získá pořádání Her 2030 (rozhodnutí pravděpodobně kolem roku 2026), lze očekávat prudký nárůst zájmu v letech 2027–2028, jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty a pozornost světa se zaměří na Alpy. Olympiády často vedou k prudkému růstu poptávky po nemovitostech v hostitelských regionech – nejen ze strany investorů očekávajících vyšší nájmy, ale také od movitých jednotlivců, kteří zde chtějí mít přítomnost a být součástí olympijského dění. Například v Cortině d’Ampezzo (Itálie) ceny výrazně vzrostly poté, co bylo oznámeno její pořádání v roce 2026 ubs.com. Courchevel, již nyní olympijské tréninkové centrum, by bezpochyby bylo hlavní základnou pro VIP během Her, i když by se akce konaly jinde, díky svému luxusnímu ubytování a letištní dráze. Proto by období před rokem 2030 mohlo přidat dalších několik procentních bodů růstu hodnoty nemovitostí v Courchevel nad rámec základního trendu.

Výhled pronájmů: Výnosy z pronájmů pravděpodobně zůstanou umírněné, ale příjmy z pronájmů by mohly růst, jelikož se noční sazby mírně zvyšují (částečně vlivem inflace, částečně díky nárůstu nabídky luxusu). Do roku 2028 si tak například špičkový chalet může účtovat více než 120 000 € za silvestrovský týden. Pokud bude do pronájmu zahrnuto více služeb (soukromý kuchař apod.), mohou majitelé účtovat ještě více. Letní trh s pronájmy se navíc bude dále rozvíjet – pokud budou současné trendy pokračovat, může se do té doby dokonce zdvojnásobit, což by lehce vylepšilo roční výnosy. Zavedení většího počtu profesionálních správcovských firem (některých pod značkami luxusních hotelových řetězců) by navíc mohlo celý proces pronajímání zjednodušit, což by pro majitele znamenalo snazší monetizaci nemovitosti, když ji sami nevyužívají.

Závěr – Vize 2028: V roce 2028 zůstane Courchevel 1850 pravděpodobně nejprestižnější destinací francouzských Alp v oblasti nemovitostí, přičemž ceny nastaví nové rekordy. Očekáváme zdravý, byť poněkud klidnější, růst – žádný pád cen se vzhledem k fundamentům neočekává. Nemovitosti v letovisku budou čím dál více charakterizovány špičkovými chatami, plně rozvinutou celoroční nabídkou a klientelou z celého světa. Vlastnictví v Courchevelu bude i nadále symbolem statusu stejně jako investicí. Pro movité investory i zájemce o životní styl platí stále stejná rada: zaměřte se na špičkovou lokalitu a kvalitu, držte nemovitost i přes krátkodobé výkyvy trhu a budete odměněni jak požitkem, tak zhodnocením kapitálu. Dokud budou „sníh“ a „luxus“ přitažlivé pojmy, trh s nemovitostmi v Courchevel 1850 by měl zažívat zlatou éru v letech 2026–2028 a dále, podpořený nedostatkem nabídky, neochabující poptávkou a nadčasovým kouzlem francouzských Alp.

Zdroje: Courchevel & Francouzské Alpy – zprávy o nemovitostech investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Investiční komentáře snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Mediální zprávy voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Pozorování místních agentur mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Rozvoj infrastruktury a růst cestovního ruchu

Vylepšení lyžařské infrastruktury: Courchevel a Trois Vallées neustále investují do své lyžařské infrastruktury, protože si uvědomují, že moderní a efektivní lyžařské zážitky jsou klíčové pro udržení hodnoty nemovitostí a přilákání majetných návštěvníků. Nedávným vrcholem je zcela zrekonstruovaná lanovka Saulire, která se znovu otevře na zimu 2024/25 s novými panoramatickými kabinami a luxusním pohodlím seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vyváží lyžaře až do 2700 m s výhledem na Mont Blanc) a její modernizace podtrhuje závazek střediska ke špičkovému vybavení. Navíc začátečnické zóny v 1850 prošly vylepšením jako například nové kryté pásové vleky (dopravníkové vleky), které nahrazují starší, aby poskytly chráněné a pohodlné vyvezení pro děti a začátečníky seecourchevel.com. V posledních letech Courchevel také rozšířil zasněžovací systémy, aby zajistil sjízdné sjezdovky od začátku prosince do konce dubna, i v letech s méně sněhem. Například před mistrovstvím světa v alpském lyžování 2023 (pořádaným v Courchevelu-Méribel) byly investovány miliony do úpravy svahů, nákupu nových rolb a sněžných děl, aby byly zajištěny špičkové podmínky. Propojení v rámci lyžařské oblasti zůstává bezkonkurenční: Courchevel je plynule propojen s Méribel i Val Thorens a nedávné projekty jako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (ve „4. údolí“) ještě více posílily pozici 3 Vallées jako jednoho obrovského lyžařského hřiště snowonly.com. Pro vlastníky nemovitostí znamenají tyto vylepšení stále vysokou kvalitu lyžování a lepší zážitky hostů, což udržuje vysokou poptávku po pronájmu a ospravedlňuje vysoké ceny nemovitostí.

Luxusní vybavení a rozšiřování: Vylepšení na horách jdou ruku v ruce s rozvojem rekreačních vesnic. Courchevel 1850 se již nyní pyšní jednou z nejvyšších koncentrací pětihvězdičkových hotelů na světě (mimo velká města) businessinsider.com. To zahrnuje proslulé podniky jako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a další, které rozmazlují návštěvníky a zvyšují prestiž resortu. Působivé je, že Courchevel (všechny úrovně) má 7 michelinských restaurací, nejvíce v Alpách businessinsider.com, což upevňuje jeho status kulinářské destinace. Trendem je zážitkový luxus: nové projekty kombinují ubytování s butiky s luxusním zbožím, privátními kluby a wellness centry. Významným přírůstkem bude nový hotel Maya Collection, ultraluxusní hotel, který má být otevřen v Courchevelu v prosinci 2025 voguebusiness.com. Podobně Monte-Carlo Société des Bains de Mer (společnost, která stojí za honosnými kasiny a hotely v Monaku) se angažuje v Courchevelu s plány na luxusní chaty a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tyto projekty naznačují, že investoři vkládají peníze do turistické infrastruktury Courchevelu v očekávání trvalé poptávky. Resort se také připravuje na oslavu svého 80. výročí v roce 2026/27, přičemž bude pravděpodobně otevírat některá z těchto nových zařízení a hostit prestižní akce voguebusiness.com. Pro majitele nemovitostí je příliv luxusních značek výhodou: rozšiřuje atraktivitu resortu (přitahuje nové bohaté návštěvníky, kteří se mohou stát i zájemci o nemovitosti) a neustále obnovuje prestiž Courchevelu. Přítomnost značek jako Louis Vuitton, Dior, Cartier atd. v nákupní čtvrti Courchevelu (všechny zde mají své butiky) přispívá k tomu kosmopolitnímu pocitu voguebusiness.com.

Doprava a dostupnost: Dostupnost Courchevelu byla vždy součástí jeho luxusního kouzla. Středisko má unikátně soukromý letištní altiport přímo nad 1850, jeden z nejvýše položených v Evropě, což umožňuje malým soukromým tryskáčům a vrtulníkům přistávat doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP osoby mohou letět přímo z Paříže nebo Ženevy do Courchevelu a vyhnout se tak hodinám silniční dopravy. Altiport, známý svou krátkou stoupající ranvejí, je v zimě také turistickou atrakcí (lyžaři se zastavují, aby sledovali letadla při startu/přistání) businessinsider.com. Co se týče širší dopravní infrastruktury, v regionu probíhají velké rozvojové projekty: budovaná vysokorychlostní železnice Lyon–Turín (jejíž součástí je stanice Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minut autem od Courchevelu) by měla být dokončena ke konci desetiletí snowonly.com. Po dokončení výrazně zkrátí cestu z Paříže do francouzských Alp – což může přivést více víkendových návštěvníků. Představte si, že dorazíte vlakem z Paříže do Moûtiers (údolní město pod Courchevelem) za pouhé 4 hodiny; to by mohlo učinit Courchevel dostupnějším pro mnohem širší evropskou klientelu, včetně těch, kteří dávají přednost cestování bez letu letadlem. Kromě toho místní vylepšení silniční sítě (trasa z Moûtiers do Courchevelu se za roky dočkala modernizací a lepších tunelů) nadále zvyšují bezpečnost a snižují dopravní zácpy během špiček. Tyto změny dohromady posilují atraktivitu Courchevelu jako pohodlné luxusní destinace navzdory jeho odlehlé horské poloze.

Udržitelnost & životní prostředí: S vědomím dvojí hrozby klimatických změn a rostoucích nákladů na energie se úřady Courchevel a provozovatelé lanovek pustili do udržitelných inovací. Société des 3 Vallées (S3V), společnost provozující lanovky, nyní pohání 100 % lanovek obnovitelnou energií (vodní a solární) seecourchevel.com. V roce 2024 nainstalovali solární panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby vyráběli elektřinu přímo na místě – dostatek pro chod jedné sedačkové lanovky ze získané solární energie seecourchevel.com. Investovali také do energeticky úsporných strojů na úpravu sněhu, které jsou řízeny GPS, optimalizují trasu rolby a snižují spotřebu paliva seecourchevel.com. U nových staveb je vyžadována přísnější tepelná izolace a často také geotermální nebo solární vytápění bazénů apod. Městská správa zavedla opatření jako dotace na energetické renovace starších budov. I malé politiky, například povinnost zimních pneumatik na vozidlech podle zákona během sezóny kvůli bezpečnosti seecourchevel.com, ukazují důraz na udržitelnost a bezpečnost. Tyto snahy zajišťují, že Courchevel zůstane dlouhodobě životaschopnou lyžařskou oblastí (zmírňuje dopady klimatu) a jsou také argumentem pro ekologicky uvědomělé investory. Navíc, s rostoucím počtem movitých klientů, kteří vnímají environmentální odpovědnost, „zelené“ středisko zvyšuje svou atraktivitu. To vše přidává nemovitostem nehmotnou hodnotu – dobře spravované, udržitelné středisko si udrží svůj status (a tedy poptávku po nemovitostech) i v daleké budoucnosti.

Události a globální profil: Courchevel zazářel během Mistrovství světa FIS v alpském lyžování v únoru 2023, které spolupořádal s Méribel. Středisko mělo prospěch z mezinárodní mediální pozornosti a využilo příležitosti představit své vybavení (včetně nového cílového stadionu a modernizovaných lanovek). Úspěšná akce ukázala, že Courchevel je schopný hostit velké události, což je příslibem i do budoucna, například pro olympijské hry. Skutečně, Francouzské Alpy (včetně Courchevelu) jsou silnými kandidáty na pořádání zimních olympijských her v roce 2030 a mnoho lidí očekává, že tuto příležitost získají voguebusiness.com voguebusiness.com. Tato možnost již urychlila některé projekty – například je plánována rekonstrukce „snow frontu“ v Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus, aby se modernizovalo hlavní zázemí vesnice ještě před případnou olympiádou voguebusiness.com. Pokud budou olympijské hry potvrzeny, očekávejte menší boom v investicích do infrastruktury: vylepšení silnic, případně rozšíření ubytování (ačkoliv v případě Courchevelu možná jen dočasná zařízení vzhledem k omezení trvalé výstavby) a celkové zkrášlení. I kdyby Courchevel nebyl oficiálním dějištěm, nevyhnutelně bude hostit významné hosty nebo týmy na trénink (což dělal i při minulých olympiádách) a celkový nárůst turistiky bude obrovský. Navíc oslavy 80. výročí v letech 2026/27 pravděpodobně přinesou speciální akce, možná otevření nových muzeí či kulturních míst oslavujících průkopnickou roli Courchevelu jako plánovaného lyžařského střediska (založeného v roce 1946). Takové kulturní investice dodávají středisku další rozměr i mimo lyžování.