Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Översikt – Courchevel 1850 på den franska Alpmarknaden för lyx: Courchevel 1850 är kronjuvelen bland alpina skidorter och är känt för sin ultra-exklusiva fastighetsmarknad och utsökta livsstil. Beläget i Trois Vallées (De tre dalarna), världens största skidområde, ligger Courchevels 1850 by på 1 850 meters höjd och har länge varit en magnet för kungligheter, kändisar och UHNWI:s. Fastigheter här betraktas som den ultimata lyxen, och området har några av de dyraste fastigheterna i Frankrike knightfrank.com. Courchevel 1850 har ofta jämförts med St. Tropez på vintern och utstrålar glamour – från designerbutiker och restauranger med Michelinstjärnor till uppvärmda trottoarer och till och med Gucci-märkta gondoler. Detta prestigefyllda läge placerar Courchevel 1850 i toppskiktet av den franska Alpernas lyxfastighetsmarknad, och den konkurreras i Europa endast av de dyraste schweiziska orterna. Faktum är att Courchevel för närvarande är den dyraste skidorten i Frankrikeubs.com, vilket är ett bevis på dess globala dragningskraft och det begränsade utbudet av exklusiva chalets.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
Fastighetspriser 2025: Fastighetspriserna i Courchevel 1850 är exceptionellt höga och har stigit. Från och med mitten av 2025 börjar högkvalitativa fastigheter i Courchevel på cirka €11 000–€14 000 per kvadratmeter och ökar snabbt för förstklassiga lägen investropa.com. Värderingsriktmärken visar att lyxiga chalets i Courchevel 1850 regelbundet når över €30 000 per m², med de mest prestigefyllda chalets som når svindlande €33 200 per m² i den absoluta toppen investropa.com. För att sätta detta i perspektiv överträffar dessa siffror andra franska skidorter – till och med Val d’Isère (en annan elitort) har ett genomsnitt på ~€16 100 per m² och toppar runt €30 000 investropa.cominvestropa.com – vilket understryker Courchevels prispremium. I absoluta tal kan en lägenhet på 100 m² i 1850 lätt kosta €3–3,5 miljoner (ca €35 000/m²) snowonly.com, och fristående chalets säljs rutinmässigt inom intervallet €10–€50 miljoner beroende på storlek, läge och bekvämligheter.
2024–2025 Prisökning: Marknaden har uppvisat en anmärkningsvärd tillväxttakt inför 2025. Under 2024 ledde Courchevel 1850 hela Franska Alperna med en prisökning på 9 %, långt över det alpina genomsnittet på ~3 % investropa.comdmproperties.com. Denna ökning speglar en efterpandemisk våg av efterfrågan och den bestående bristen på fastigheter i 1850. Till jämförelse såg andra exklusiva skidorter en stabil men lägre tillväxt (Val d’Isère +5–7 %, Megève +4–6 % under 2024) investropa.com. Den ovanligt höga prisökningen i Courchevel tillskrivs “begränsat utbud” – väldigt få nya objekt på marknaden trots många köpare dmproperties.com. Inför 2025 förblir priserna på en stigande bana, och prognoserna pekar på en 3–7 % ökning av fastighetsvärden i Alperna under 2025 totalt sett investropa.com. Courchevel förväntas ligga i det övre spannet tack vare den exceptionella efterfrågan. Sammanfattningsvis präglas marknaden 2025 av rekordhöga priser och en fortsatt säljarfördel i Courchevel 1850.
Efterfrågan och köparnas demografi: Efterfrågan på fastigheter i Courchevel är verkligen global och drivs starkt av högförmögna individer. Internationella köpare dominerar, med starkt intresse från Storbritannien och USA samt ett växande inslag av asiatiska köpareinvestropa.cominvestropa.com. Amerikanska köpare har blivit särskilt framträdande under de senaste åren – gynnade av en stark dollar (vilket gör euro-tillgångar relativt billigare) – och letar efter prestigefyllda chalet i topporter som Courchevel och Val d’Isère investropa.com. Brittiska köpare är fortfarande väldigt aktiva trots Brexit, vilket upprätthåller Courchevels traditionella popularitet bland brittiska eliten. Intresset ökar även från Kina, Singapore och Hongkong, när asiatiska ultrarika upptäcker prestigen i att äga fastighet i Alperna investropa.com (lockade av utmärkta skidskolor för sina familjer och en attraktiv investering i alpint livsstil). Historiskt sett har Courchevel 1850 varit en lekplats för välbärgade européer och medborgare från Mellanöstern – och särskilt ryska oligarker och miljardärer har varit stora aktörer och köpt upp några av de mest extravaganta chaletterna (flera ryssar äger fortfarande fastigheter här) businessinsider.combusinessinsider.com. Geopolitiska faktorer har på senare tid minskat nytt ryskt investeringsintresse, men luckan har fyllts av andra (t.ex. amerikaner). Den typiska Courchevel-köparen 2025 är en UHNW-individ eller ett familjekontor som söker ett lyxigt fritidsboende som också fungerar som investering och statusmarkör. Denna demografis motståndskraft och likviditet hjälper till att hålla efterfrågan hög även under ekonomiska svängningar.
Begränsad tillgång: En av de mest utmärkande egenskaperna för fastighetsmarknaden i Courchevel 1850 är den allvarliga bristen på tillgång. Orten är liten och geografiskt begränsad – belägen på en bergssluttning där mycket av den möjliga byggbar marken redan tagits i anspråk av chalet, hotell eller skyddad skog/skidbackar. Nybyggnation är sällsynt och strikt kontrollerad av lokala myndigheter (för att bevara alpmiljön och den exklusiva karaktären) investropa.com. I princip kan Courchevel inte expandera eller utvecklas storskaligt; nya tillägg brukar vara unika, exklusiva projekt eller ersättning av äldre byggnader. Resultatet blir att det vid varje given tidpunkt finns mycket få fastigheter till salu i 1850 (ofta bara ett fåtal chalet är officiellt på marknaden, medan andra säljs privat utanför den öppna marknaden). Många ägare behåller sina fastigheter långsiktigt (vissa fastigheter förs vidare inom familjer eller mellan vänner privat). I slutet av 2024 noterade lokala mäklare till exempel en disconnect mellan säljare och köpare i 1850 – vissa ägare satte priserna för äldre chalet på extremt höga nivåer på grund av bristen på konkurrens, vilket ledde till längre förhandlingstider freespiritalpine.com. Ändå, allt som är verkligen exklusivt och rätt prissatt tenderar att säljas snabbt, då det finns fler köpare än tillgängliga chalet. Denna kroniska bristsituation skapar ett uppåtriktat tryck på priserna – det finns ingenstans för överskottet av efterfrågan att ta vägen. Det innebär också att marknaden i Courchevel är något isolerad: även om efterfrågan skulle mjukna, stödjer bristen ändå värdena. Sammanfattningsvis visar 2025 att efterfrågan i Courchevel 1850 vida överstiger tillgången, vilket är en garanti för fortsatt höga priser och snabba försäljningar av toppobjekt.
Trender för lyxiga chalet och lägenheter 2025
Chalets – Ultraluxuösa och Alpina Traditioner:Chalets är kännetecknet för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad, och de senaste trenderna visar att köpare söker nyckelfärdig, ultramodern lyx inom den traditionella chaletfasaden. Många av de mest eftertraktade fastigheterna är nybyggda eller nyligen totalrenoverade chalets som kombinerar autentiska alpina exteriörer (åldrat trä, sten och chalet-taklinjer) med moderna interiörer. Köpare i den högre prisklassen prioriterar år 2025 chalets som erbjuder alla tänkbara bekvämligheter: inomhuspool eller spa, wellnesscenter (bastu, hamam, gym), privata biografer, vinkällare, uppvärmda garage och ski-in/ski-out direkt på backen. Sådana fullutrustade “femstjärniga” chalets står för de högsta priserna per m² och säljs ofta snabbt när de kommer ut på marknaden. Däremot har äldre chalets som kräver renovering ofta en viss prissättningsutmaning – på senare tid har det funnits en “konflikt mellan vad säljare begär och vad köpare är beredda att betala” för chalets som är ett eller två decennier gamla och inte uppdaterade freespiritalpine.com. Köpare betalar gärna höga priser för nyrenoverade eller nybyggda bostäder, men om chaletens interiör är föråldrad eller saknar moderna wellnessfaciliteter förväntar de sig nu en rabatt eller förhandlingsutrymmefreespiritalpine.com. Denna trend skapar möjligheter: investerare som är villiga att renovera en äldre fastighet kan tillföra stort värde. Sammantaget är ribban för “lyxchalet” år 2025 mycket hög – modern alpint chic design, teknikdrivna smarta hem-funktioner och hotellstandard på komfort är normen inom 1850:s premiumsegment.
Lägenheter – Nya projekt och servicebostäder: Även om chaleterna står i rampljuset har lyxlägenheter blivit en viktig del av Courchevels bostadsmarknad, särskilt i områdena 1650 (Moriond) och 1550 (Village) samt som ski-in/ski-out-bostäder i 1850. Under de senaste åren har det tillkommit nybyggda lägenhetsprojekt som tillgodoser köpare som söker en kombination av lyx och bekvämlighet. Till exempel erbjuder projekt som Sundance Lodge och Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (färdigställs i slutet av 2025) femstjärniga hotellfaciliteter – tänk conciergeservice, pooler, spaanläggningar och restauranger på plats – paketerade i privata lägenhetsäganden freespiritalpine.com. Dessa bostäder varierar från praktiska ”lock-up-and-leave” tvårumslägenheter till rymliga 5–6-rumspenthouses som konkurrerar med chaleterna i storlek freespiritalpine.com. Konceptet är att erbjuda ett chalet-alternativ – alla livsstilsfördelar med mindre underhållsbekymmer. Sådana bostäder har tagits väl emot: köpare uppskattar möjligheten att få sin lägenhet helt förvaltad och till och med uthyrd när de inte använder den (vissa inkluderar uthyrningsprogram). Designmässigt går trenden i lägenheter åt samma håll som för chaleter: användning av högkvalitativa, lokala material (gamla träbjälkar, steneldstäder) kombinerat med stilrena, moderna alpina interiörer. Stora panoramafönster, högt i tak och öppna planlösningar som maximerar utsikten är vanligt. En annan trend är flexibla ytor i nya lägenheter – rum som kan fungera som extra sovrum, kontor eller mediarum för att anpassa sig till ägarnas behov (vilket speglar de längre vistelserna och till och med distansarbete som ägarna gör). I själva Courchevel 1850 är utbudet av lägenheter begränsat (byn består mest av chaleter och hotell), men där det finns lägenheter ligger de ofta i exklusiva byggnader i chaletstil med endast 4–10 enheter, vilket ger en känsla av avskildhet och prestige.
Trender inom bekvämlighet & livsstil:”Wellness” går om skidåkning som prioritet är en märkbar förändring i trender för alpina fastigheter dmproperties.com. I Courchevel märks detta i hur chaleter och lägenheter utrustas. Köpare värdesätter nu inomhus wellness-faciliteter och året runt-användbarhet väldigt högt. Många nya eller renoverade chaleter inkluderar dedikerade sparum, yogastudios eller fitnessutrymmen, med insikt om att ägare och gäster kan lägga lika mycket tid på avkoppling och återhämtning som i skidbacken. Utvecklare är också medvetna om energieffektivitet och teknik – installerar modern isolering, värmepumpar, treglasfönster osv., både för att möta nya regler och för att appellera till miljömedvetna lyxköpare. Smarta hemsystem (som styr belysning, värme, säkerhet, till och med bokar bastuuppvärmning) är standard i toppbostäder. Dessutom är biophilisk design – där naturliga element och maximalt dagsljus samt utsikt över bergen integreras – populärt, i linje med wellness-temat.
På den arkitektoniska fronten upprätthåller Courchevel strikta designkoder för att bevara sin chalet-charm, så exteriört handlar trenden snarare om evolution än revolution. Nya chaleter ser fortfarande ut som traditionella chaleter (sadeltak, träfasader), men de är större och mer utsmyckade än de gamla rustika stugorna. Några av de nyaste “chaleterna” är i princip miniherrgårdar (över 1 000 kvm) men noggrant kamouflerade i trä och sten. Det fortsatta inflödet av lyxbutiker och gastronomi (med över 40 designerbutiker och dussintals fine dining-restauranger i 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) kompletterar fastighetstrenden – dagens ägare förväntar sig ett fulländat lyxekosystem. Sammanfattningsvis betonar 2025 års fastighetstrender i Courchevel 1850 högklassiga wellnessfaciliteter, modern alpindesign och ett serviceinriktat boende (antingen genom bemannade chaleter eller fullservicelägenheter). Marknaden svarar på köparnas önskan om ett åretrunt-saneringsställe som erbjuder betydligt mer än bara en plats att sova efter skidåkningen.
Investeringsmöjligheter och förväntad avkastning
Kapitaltillväxtpotential: Fastigheter i Courchevel 1850 betraktas ofta som en blåchip-investering, vilket erbjuder solid kapitalbevarande och långsiktig värdestegring snarare än snabba spekulativa vinster. Track recorden är imponerande – fastighetsvärdena i franska Alperna har ökat med cirka 30% i genomsnitt sedan 2020 (omkring 5,5% årligen) investropa.cominvestropa.com, och de främsta orterna har överpresterat, särskilt efter pandemin. I Courchevels fall har priserna de senaste åren stigit kraftigt (t.ex. +9% bara under 2024) investropa.com, och satt nya riktmärken. Framöver, även om takten kan avta, förutspår experter fortsatt måttlig tillväxt på ~3–7% per år på Alpernas marknader fram till 2026 investropa.com. För ett ultraprime-område som 1850 kan man rimligen förvänta sig värden mot det övre intervallet av detta, såvida inte större störningar sker. Detta innebär att en chalet på 10 miljoner euro idag organiskt kan öka i värde till kanske 11–12 miljoner euro inom några år, enbart genom marknadsvärdesökning. Dessutom tyder Courchevels unika utbuds- och efterfrågegap på att det kan bli övergenomsnittlig värdeökning – när det kommer en ström av nya förmögna köpare (från t.ex. tillväxtmarknader eller en stark ekonomi) finns det utrymme för priserna att stiga då utbudet är begränsat. I grunden förblir tillväxtutsikterna starka, vilket gör buy-and-hold till en lönsam strategi. Även på mycket lång sikt har primefastigheter i Alperna visat stabila ökningar (t.ex. har värdet på prime skichalets stigit med ~33% sedan 2008 i genomsnitt, med en acceleration efter 2020) investropa.com.
Hyresavkastning och inkomst: Investerare bör notera att hyresavkastningen i Courchevel 1850 är relativt låg i procentuella termer, vilket är vanligt på ultralyxiga marknader. Eftersom inköpspriserna är så höga omvandlas hyresinkomsten, även om den är stor i absoluta tal, till en blygsam årlig avkastning. Typiska nettohyresavkastningar ligger på runt 2–3 % i exklusiva skidorter som Courchevel snowonly.com. Som jämförelse kan mindre glamorösa franska alpområden ge 4–4,5 % netto snowonly.com, och det franska nationella genomsnittet för hyresavkastning (över alla fastighetstyper) ligger runt 6 % mansion-properties.com. Detta innebär att en investerare i Courchevel vanligtvis prioriterar kapitaltillväxt och egen användning framför höga kassaflödesavkastningar. Till exempel kan en egendom på 5 miljoner euro kanske dra in cirka 200 000 euro per år i hyra (om den hyrs ut under högsäsong), vilket efter kostnader kan bli cirka 150 000 euro netto – ungefär 3 % avkastning. Dock återspeglar dessa siffror inte de höga hyresnivåerna och möjligheten att täcka ägandekostnader. Under vinterns högsäsongsveckor (nyår, skollov) kan veckohyra för toppstugor överstiga 80 000–100 000 eurobusinessinsider.com. Även mindre exklusiva lägenheter kan hyra ut för flera tiotusentals euro per vecka under högsäsong. Om en ägare är villig att hyra ut sin fastighet till exempel 8–10 veckor under vintern och kanske några veckor på sommaren, kan hen täckas en betydande del av de årliga kostnaderna (personal, underhåll, skatt) och till och med gå med vinst, samtidigt som man kan njuta av fastigheten själv delar av året.
Det är också värt att notera att efterfrågan på uthyrning är mycket stark i Courchevel de veckor då ägare öppnar sina hem för hyresgäster. Specialistföretag inom alpina uthyrningar rapporterar att välbelägna chaleter kan uppnå 70–90 % bokningsgrad under hela vintern (och även in på sommaren)snowonly.com. Ökad satsning på året-runt-turism innebär att juli–augusti nu bidrar med betydande hyresintäkter (om än till lägre nivå än på vintern). Därmed kan en skicklig ägare uppnå nästan full beläggning under högsäsong och därigenom se en högre effektiv avkastning. Vissa fastigheter förvaltas av lyxiga researrangörer eller uthyrningsbyråer för chaleter, vilket kan förenkla processen.
Investeringsstrategier & möjligheter: För investerare finns det några olika metoder för att maximera avkastningen i Courchevel:
Renoveringsstrategier: Som nämnts kan äldre chalets i A+-lägen som behöver modernisering ibland förvärvas till en viss relativ rabatt. En investering i en exklusiv renovering (med förbättrad energieffektivitet, nya bekvämligheter) ökar inte bara fastighetens värde avsevärt utan också dess uthyrningsbarhet. Med tanke på de regleringsmässiga kraven på energieffektiva hem kan sådana uppgraderingar även framtidssäkra investeringen.
Momsåterbäring på Nyproduktion: Frankrike erbjuder ett lukrativt incitament för den som köper nyproduktion i turistzoner. Om du köper en nybyggd fastighet och förbinder dig att hyra ut den möblerad med hotell-liknande service (t.ex. städning, frukost) under ett antal veckor, är du berättigad till en återbetalning av 20 % moms på köpesumman freespiritalpine.com. I Courchevels fall är 20 % av ett köp på flera miljoner euro betydande – det blir i praktiken ett omedelbart tillskott till eget kapital. Många köpare av nya lägenheter i exempelvis Courchevel 1650 drar nytta av detta upplägg, finansierar momsen under byggnationen och får tillbaka den efter köpet genom att ansluta fastigheten till uthyrningsprogrammet. Det förbättrar avkastningen och kassaflödet, vilket gör uthyrningsintäkterna mer attraktiva under de första åren.
Gemensamma nyttjandemodeller: Vissa investerare går samman med vänner eller familj för att samäga en chalet (informellt eller via ett aktiebolag), delar på användning och kostnader. Givet de höga priserna kan detta vara logiskt och med noggrann planering får alla ändå tillgång till attraktiva veckor. Det finns också en växande trend med fraktionellt ägande eller privata medlemsklubbar i lyxiga skidfastigheter, där investerare kan köpa “andelsägarskap” i en exklusiv chalet (men man bör vara försiktig och säkerställa juridisk klarhet – det är fortfarande ett nytt koncept).
Jämförande värde i mindre kända områden: Medan Courchevel i sig är dyrt överväger investerare ibland att köpa i Courchevels utkanter (t.ex. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller närliggande La Tania). Dessa områden tillhör samma skidområde och har Courchevels status, men priserna är lägre. Till exempel kan satellitbyar i Les Trois Vallées kosta 50–70 % mindre per m² än 1850 investropa.cominvestropa.com, och deras uthyrningsavkastning (4 %+ netto) överträffar ofta de stora orternas nivåer snowonly.com. Nackdelen är svagare kapitaltillväxt och en annan typ av hyresgäster, men som en “investeringsstrategi” diversifierar vissa köpare mellan välkända och uppstickarorter.
Sammanfattningsvis kommer förväntad avkastning i Courchevel 1850 från en blandning av måttliga hyresintäkter och stark kapitaltillväxt. En köpare år 2025 kan förvänta sig ensiffriga procentsatser i årlig värdeökning (ränta-på-ränta på ett mycket högt ursprungsvärde) samt möjligheten att sänka kostnader via uthyrning som, även om de bara ger några få procent, ändå är betydande i eurotermer. Givet Courchevels marknadsfundamenta är även en konservativ behåll-till-2028-strategi sannolikt att ge en god totalavkastning när man kombinerar värdeökning och eventuella hyresintäkter. Nyckeln är att köpa kvalitet (läge och standard), eftersom troféfastigheter alltid kommer att vara mest eftertraktade – vilket säkerställer både hög likviditet och premiumpriser när man så småningom säljer. Som bevis på marknadens förtroende: expertanalyser kallar Alpregionens fastighetstrend för “otvetydigt uppåtgående” och framhåller att viktiga semesterorter som Courchevel har exceptionellt starka fundamentala faktorer framöver investropa.cominvestropa.com.
Regleringar och statliga riktlinjer som påverkar fastighetsmarknaden
Energieffektivitetslagar (“Loi Climat”): En betydande policyförändring som påverkar franska fastigheter är det stegvisa förbudet mot uthyrning av fastigheter med dåliga energibetyg. Från och med 2025 får bostäder med energiklass “G” inte längre hyras ut lagligt i Frankrikemansion-properties.com. År 2028 utvidgas detta förbud till fastigheter med betyg “F”, och senare till “E” år 2034. I alpina skidorter kan många traditionella chalets som byggdes för decennier sedan hamna i dessa lägre effektivitetsklasser (på grund av enkelglasfönster, otillräcklig isolering, äldre värmesystem, etc.). För ägare i Courchevel har detta blivit en angelägen fråga: för att behålla uthyrningspotentialen måste fastigheterna uppgraderas till dagens standard. Vi ser redan en “flykt till kvalitet” där köpare fokuserar på nyare, välisolerade chalets eller sådana som redan har modern värme och isoleringinvestropa.cominvestropa.com. Äldre chalets med låga betyg står inför en tudelad marknad: de säljs antingen till rabatt eller inte alls, eller så investerar ägarna i förbättringar (solpaneler, värmepumpar, bättre isolering) för att höja betyget. Dessa regler har, något oväntat, stöttat prisuppgången för fastigheter av hög kvalitet – eftersom godkända bostäder med A/B-energibetyg blir ännu mer värdefulla och eftertraktade investropa.cominvestropa.com. I Courchevel 1850 har många lyxiga chalets renoverats med bland annat treglasfönster, geotermisk värme osv. för att säkerställa att de förblir uthyrningsbara. Sammantaget driver denna policy marknaden mot hållbarhet, vilket på lång sikt förbättrar bostadsbeståndet och går i linje med många köpares personliga värderingar (många förmögna köpare uppskattar de miljövänliga förbättringarna som en del av en lyxstandard).
Regler för korttidsuthyrning: Turisttäta områden i Frankrike balanserar lönsamma korttidsuthyrningar med lokala behov. I vissa alpina orter (särskilt större, som Chamonix) har lokala myndigheter begränsat antalet turistuthyrningar eller krävt särskilda tillstånd för att få driva dem dmproperties.cominvestropa.com. Chamonix har till exempel infört kvoter för semesteruthyrningar i vissa zoner för att frigöra bostäder till lokala invånare och säsongsarbetare. Även om Courchevels mindre storlek och dedikerade resortkaraktär innebär att man ännu inte lagt någon strikt gräns (ekonomin är beroende av uthyrning), är orten inte immun mot tillsyn. Uthyrarna i Courchevel måste registrera sina fastigheter vid korttidsuthyrning och betala turistskatt. Om framtida regler infördes – exempelvis att begränsa antalet veckor en bostad får hyras ut eller kräva förstaboende-status för obegränsad uthyrning – kan det påverka investeringskalkylen. Men med tanke på Courchevel 1850:s profil (till största del lyxiga andrahandsboenden och turistinfrastruktur) skulle sådan policy troligtvis vara balanserad. Märk väl att genom att begränsa uthyrningsutbudet i orter som Chamonix, skapar dessa orter oavsiktligt större efterfrågan (och högre priser) på de fastigheter som finns att hyrainvestropa.cominvestropa.com. Liknande effekt kan uppstå i Courchevel: om uthyrning begränsas kan de exklusiva objekt som finns kvar få ännu större efterfrågan bland förmögna turister. Det är en utveckling att hålla ögonen på, men från 2025 är Courchevel fortsatt en marknad vänlig mot uthyrning och har inga särskilda lokala förbud mot semesteruthyrning (utöver nationella lagar).
Skatter på andrahandsbostäder: Den franska regeringen och lokala kommuner har infört skatter riktade mot ägare av andrahandsbostäder, vilket inkluderar många fastighetsägare i Courchevel. Dessa åtgärder inkluderar högre taxe d’habitation-påslag i områden som officiellt utsetts till att ha bostadsbrist för lokalbefolkningen (zones tendues). Courchevels departement Savoie har i vissa fall tillåtit upp till 60% påslag på skatten för andrahandsbostäder. Dessutom har vissa populära semesterorter en skatt på tomma bostäder för att motverka att fastigheter står tomma. I praktiken är dessa lokala skatter relativt små (några tusen euro extra per år) för ett multimiljon-eurochalet och har inte avskräckt förmögna köpareinvestropa.com. Frankrikes nationella skattesystem har vissa investerarvänliga aspekter: det finns ingen generell “utländsk köparskatt”, och Frankrike har sedan 2018 endast riktat sin förmögenhetsskatt mot fastigheter (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), vilket gäller för nettotillgångar i fastigheter över 1,3 miljoner euro med en progressiv skattesats på upp till cirka 1,5%. Många utländska köpare räknar helt enkelt in detta i kostnaden för att äga en fransk fastighet. På hyresintäkter betalar utländska ägare fransk inkomstskatt (med avtal för att undvika dubbelbeskattning), men kan dra av utgifter, och attraktiva upplägg såsom LMNP (möblerad uthyrningsstatus) ger fördelaktig skattemässig behandling. Vidare finns det skatteavdrag för uthyrning: hyresinkomster från möblerade bostäder kan ofta kvittas mot avskrivningar och utgifter, vilket ibland resulterar i mycket låg beskattningsbar inkomst för ett effektivt förvaltat chalet. En annan viktig stimulans gäller nyproduktion – moms (20%) kan återbetalas om fastigheten hyrs ut med tjänster, vilket avsevärt ökar avkastningen freespiritalpine.com. Det finns också skatteavdrag och bidrag för ekorenoveringar (som en del av Frankrikes gröna initiativ). Sammantaget anses Frankrikes regleringsmiljö vara stabil och ganska transparentmansion-properties.com. Investerare drar nytta av starkt juridiskt skydd (äganderätten är väl etablerad) mansion-properties.com och Frankrikes satsning på hållbara uthyrningar tros öka värdet långsiktigt för fastigheter som uppfyller kraven.
Strikta plan- och byggnadsregler: Utvecklingen i Courchevel 1850 styrs av strikta planregler som syftar till att bevara bergsmiljön och ortens exklusiva karaktär. Loi Montagne (Bergslagen) och lokala stadsplaner begränsar storskalig utveckling, särskilt över vissa höjder. I praktiken innebär detta att nya bygglov är sällsynta – fokus ligger på att rehabilitera befintliga byggnader snarare än att breda ut sig på orörd mark investropa.com. Höjdbegränsningar säkerställer att chaletterna behåller mänsklig skala (inga höghus här), och arkitektoniska riktlinjer upprätthåller den klassiska chaletaestetiken. Dessutom kräver byggnation av nya fritidsbostäder i Alperna ofta att man tillför något till samhället (t.ex. skapar parkeringsplatser eller stödjer lokala bostäder för säsongsanställda) som motprestation. Dessa policyer säkras i praktiken bristen på fastigheter i Courchevel. För ägare är detta positivt eftersom det förhindrar överexploatering som annars skulle kunna späda ut fastighetsvärdena eller ortens charm. Nackdelen är att renoveringsprojekt kan bli kostsamma och tidskrävande på grund av tillståndshinder – men de flesta lyxköpare accepterar detta som en del av att äga en bit av paradiset. Noterbart är att Schweiz har ännu strängare regler (som Lex Weber-begränsningen på sekundärbostäder), medan Frankrike fortfarande tillåter utveckling men på ett kontrollerat sätt. Courchevels kommun måste balansera miljömässig hållbarhet (lavinrisker, trafik, vattenresurser) med sin status som världsdestination. Nya infrastruktursatsningar (som nya liftar) omfattas oftast av miljöprövningar och där det är möjligt återanvänds eller uppgraderas befintliga anläggningar istället för att nya byggs.
Sammanfattningsvis präglas det regulatoriska landskapet 2025 för fastighetsägare i Courchevel av ett fokus på kvalitet och efterlevnad: energieffektiva bostäder, ansvarsfull uthyrning och kontrollerad utveckling. Dessa åtgärder innebär visserligen mer komplexitet för ägare, men bidrar generellt till att förstärka Courchevelfastigheternas långsiktiga värde och exklusivitet. Köpare rekommenderas att säkerställa att en potentiell fastighet redan uppfyller de nya standarderna eller kan uppgraderas – samt att anlita lokala experter för att navigera skatteoptimering och hyresregler. Viktigt är att Frankrike välkomnar utländska köpare (inga restriktioner för vilka nationaliteter som får köpa), vilket gör köparbasen i Courchevel lika bred som alltid, från Europa till Amerika och Asien.
Säsongsdynamik och deras påverkan på priser & tillgänglighet
Vinterhögsäsong (Högsäsong): Courchevel 1850 är i grunden en skidort, och det är på vintern byn verkligen vaknar till liv – detta har direkta konsekvenser för fastighetsanvändning och prissättning. December–april är högsäsong, med jul/nyår och februari (skollov) som absoluta toppar. Under dessa tider skjuter efterfrågan på boende i höjden. Chaletägare som hyr ut sina fastigheter tjänar ofta majoriteten av sin årliga hyresinkomst på bara 2–3 semesterveckor. Som resultat är hyrorna på vintern extremt höga (till exempel är €50k+ per vecka för en lyxig fyrarumschalet normalt under nyårsveckan). Försäljningsaktiviteten kan också öka på vintern, eftersom förmögna besökare ibland bestämmer sig för att vilja äga en del av Courchevel efter att ha upplevt livsstilen. Det är inte ovanligt att fastighetsvisningar sker spontant under högsäsong på inrådan av förtrollade hyresgäster. Det ska dock sägas att utbudet till salu brukar vara som lägst på vintern – många ägare väntar med att lägga ut sina objekt till våren/sommaren för att inte störa lönsamma vinteruthyrningar eller sin egen semestertid. Således är vintern tiden då köparna upplever produkten (orten och ofta bostaden som hyresgäst), men de faktiska transaktionerna genomförs ofta under mellansäsongerna.
Vår och höst (Lågsäsong): I slutet av april stänger skidliftarna och Courchevel går in i en lugn fas. Under vårens tö och mellansäsong (maj, juni) är många butiker och restauranger stängda. På liknande sätt är hösten (slutet av september till november) lågsäsong med minimal turistverksamhet. Dessa perioder har historiskt sett varit en viloperiod för orten – en tid då chaletägare renoverar eller uppgraderar, personalen tar ledigt och byn återhämtar sig. Marknadsmässigt är det under lågsäsongen utbudet tenderar att vara störst och när köpare kan hitta något mer förhandlingsutrymme. Säljare som listar under lågsäsongen vet att de har en mindre köparkrets; om de är motiverade kan de prissätta något mer fördelaktigt. Eftersom ägare i Courchevel vanligtvis inte är desperata efter kontanter ska man dock inte förvänta sig några drastiska säsongsrabatter – marknaden är inte som hyresmarknaden där priserna fluktuerar kraftigt. Fastighetspriserna sjunker inte under sommaren/lågsäsong; högst kan det finnas lite mer utrymme för förhandling eller en möjlighet att köpa utan konkurrerande bud. Vissa skickliga köpare planerar sitt sökande till våren: efter en stor skidsäsong kan några ägare överväga att sälja (särskilt om en fastighet inte hyrts ut eller använts som förväntat). Dessutom har fastighetsbyråer mer tid att arbeta med kunder under lågsäsongen, vilket kan ge köpare mer uppmärksamhet och möjlighet att utforska.
Sommarsäsong (sekundär högsäsong):Sommaren (juli–augusti) i Courchevel har blivit betydligt mer populär i takt med att Alperna profilerar sig som en året runt-destination. Även om sommaren inte är lika intensiv som vintern, är den inte längre något man förbiser. Familjer och friluftsentusiaster kommer för vandring, mountainbike, traillöpning, golf (i närheten) och alpin avkoppling. Klimatet är behagligt (varma dagar, svala nätter) och landskapet är fantastiskt, vilket gör Courchevel till ett exklusivt bergsresmål även på sommaren. Denna trend har några effekter: uthyrningarna under sommaren ger nu betydande intäkter, med många chalets och lägenheter som hyrs ut veckovis till turister från Europa, Mellanöstern (som ofta söker svalare klimat på sommaren) och övriga världen. Beläggningsgraden under sommaren kan nå över 70 % för attraktiva objekt snowonly.com. Uthyrningspriserna är lägre än på vintern, men ändå bra – till exempel kan en chalet som hyrts för €50 000/vecka på vintern kosta €15 000–€20 000/vecka i augusti. För ägare betyder det att fastigheten inte står oanvänd i åtta månader om året; den kan nyttjas eller ge intäkter under fler säsonger. Kulturellt breddas Courchevels profil till att bli en dubbelsäsongs-resort, på samma sätt som Megève eller Chamonix varit länge. Infrastruktur som liftar i drift på sommaren (för vandrare/cyklister) och evenemang som musik- eller fyrverkerifestivaler lockar besökare. Faktiskt har skidorter runt om i Alperna rapporterat kraftiga ökningar av sommargäster – Chamonix såg en ökning på 46 % i försäljningen av sommar-liftkort över två år dmproperties.com, och Courchevels sommarbesökare har också stadigt ökat. Denna året runt-attraktion gynnar fastighetsvärden då ägarna ser mer nytta (och möjlig intäkt) av sin investering. Det jämnar också ut säsongsvariationerna något, vilket gör byn mer livskraftig året runt.
Påverkan på tillgänglighet: Den säsongsbetonade cykeln påverkar när fastigheter kommer ut på marknaden. Många säljare väljer att lägga ut till försäljning mot slutet av vintern eller våren (efter att själva ha njutit av en sista säsong, eller för att fånga vårbesökare) så att affären kan genomföras under sommaren före nästa vinter. På samma sätt siktar många nybyggnationer på inflyttning under hösten, så att köparen kan använda sin nya bostad under vintersäsongen. Det innebär att hösten ofta präglas av många tillträden och avslut (notariekontoren i Alperna har verkligen fullt upp i oktober–november när köpeavtal slutförs så att köparen ska ha nycklarna till jul). För uthyrning måste ägarna redan under sensommaren bestämma om de vill hyra ut under peak-veckorna eller själva nyttja boendet, eftersom uthyrningsfirmor börjar marknadsföra vinter-chalets redan i september inför kommande säsong.
Prisdynamik: Man kan tro att det är dyrare att köpa på vintern på grund av efterfrågan – men inom fastighetsbranschen är priserna relativt stabila över säsongerna i Courchevel (till skillnad från hotell, så dubblas inte bostadspriserna på vintern). Däremot kan en fastighets upplevda värde vara som högst på vintern: en skidchalet ser mest inbjudande ut när den är omgiven av snö och livlig aktivitet. Detta leder ibland till snabbare försäljningar till begärt pris under vintern, medan samma fastighet kan få skamliga bud om den visas under lågsäsong när orten är folktom. På så vis kan vinterns ”emotionella köp” inträffa – en köpare blir förälskad i platsen i dess rätta atmosfär och betalar fullt pris. Motpolen är den noggranne investeraren, som kanske föredrar att inspektera under sommaren för att undersöka eventuella problem som döljs under vinterns snötäcke (takets skick, tomtgränser, etc.), och förhandla i en mindre hektisk miljö.
Användartrender – Längre vistelser: En annan säsongsbetingad förändring är att ägare (och hyresgäster) tillbringar längre perioder i Courchevel än tidigare. Den ökade möjligheten till distansarbete gör att vissa ägare nu kommer i flera månader – t.ex. från december till och med februari utan avbrott – istället för bara en semestervecka. De arbetar kanske från sin chalet under veckorna och åker skidor på rasterna, och behandlar det som ett andra hem. På samma sätt kommer vissa under sommaren för en månadslång paus från stadslivet. Den här trenden suddar ut säsongsgränser och ökar i praktiken efterfrågan på mer bekväma, hemliknande funktioner (hemmakontor, stabilt internet, etc., vilket Courchevel har förbättrat med fiberbredband i området). Det förstärker tanken att Courchevel inte bara är en tillfällig skidort utan en alpindestination för året runt-livsstil.
Sammanfattningsvis styr säsongsvariationerna i Courchevel en cyklisk rytm på marknaden, där vintern är kung både för användning och förväntan, men sommaren är på uppgång i betydelse. Även om fastighetspriserna själva inte går upp och ner med säsongen, så är det tidpunkten för försäljningar, beläggning och tillgängliga objekt som är säsongsstyrd. Smarta investerare planerar sina strategier efter kalendern: kanske handlar man på våren, renoverar under lågsäsong och maximerar uthyrningen under högsäsong. Initiativet att bredda turistsäsongerna (vinter och sommar) jämnar gradvis ut marknaden, vilket i slutänden gör fastigheterna mer värdefulla, då de genererar intäkter större delen av året och ingår i ett samhälle som inte står öde halva året.
Infrastrukturutveckling och tillväxt i turismen
Uppgraderingar av skidinfrastrukturen: Courchevel och Trois Vallées investerar kontinuerligt i sin skidinfrastruktur, med insikten att en modern och effektiv skidupplevelse är avgörande för att bibehålla fastighetsvärden och locka förmögna besökare. Ett nyligt exempel är den helt renoverade Saulire-linbanan som öppnar igen för vintern 2024/25 med helt nya panoramakabiner och lyxig komfort seecourchevel.com. Saulire är en signatur-lift (som snabbt tar skidåkare upp till 2 700 meter med utsikt över Mont Blanc), och dess uppgradering understryker resortens satsning på toppklassiga faciliteter. Dessutom har nybörjarområdena i 1850 förbättrats med nya täckta rullband (rullbandshissar) som ersätter äldre för att erbjuda skyddad och bekväm uppfart för barn och nybörjare seecourchevel.com. Under de senaste åren har Courchevel även utökat snösystemen för att garantera åkbara backar från början av december till slutet av april, även under snöfattiga år. Inför världsmästerskapen i alpin skidåkning 2023 (som hölls i Courchevel-Méribel), investerades miljoner i backförberedelser, nya pistmaskiner och snökanoner för att säkerställa världsklassförhållanden. Kopplingen inom skidområdet är oöverträffad: Courchevel är sömlöst sammankopplat med Méribel och Val Thorens, och nyliga projekt som Orelle-Cime Caron-linbanan 2021 (i “fjärde dalen”) har ytterligare stärkt 3 Vallées som en gigantisk lekplats snowonly.com. För fastighetsägare innebär dessa uppgraderingar konsekvent skidkvalitet och bättre gästupplevelser, vilket i sin tur håller efterfrågan på uthyrning hög och motiverar de höga fastighetspriserna.
Lyxiga bekvämligheter & expansion: Förbättringarna på berget matchas av utvecklingen i resortbyarna. Courchevel 1850 har redan en av de högsta koncentrationerna av 5-stjärniga hotell på jorden (utanför storstäder) businessinsider.com. Detta inkluderar kända etablissemang som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée och andra, som skämmer bort besökarna och höjer resortens profil. Imponerande nog har Courchevel (alla nivåer) 7 Michelin-restauranger, flest i Alperna businessinsider.com, vilket stärker dess status som kulinariskt resmål. Trenden är mot upplevelsebaserad lyx: nya projekt kombinerar boende med shoppinggallerior av högsta klass, privata klubbar och wellnesscenter. En anmärkningsvärd utveckling är det kommande Maya Collection hotellet, ett ultralyxigt hotell som planeras öppna i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. På liknande sätt är Monte-Carlo Société des Bains de Mer (företaget bakom Monacos lyxiga kasinon och hotell) engagerat i Courchevel med planer på lyxiga lodger och gästverksamhet till 2026 voguebusiness.com. Dessa projekt visar att investerare satsar stort på Courchevels turisminfrastruktur och förväntar sig en fortsatt efterfrågan. Resorten förbereder sig också för att fira sitt 80-årsjubileum 2026/27, då några av dessa nya ställen sannolikt kommer att invigas och stora events arrangeras voguebusiness.com. För fastighetsägare innebär inflödet av lyxiga varumärkesoperatörer en fördel: det breddar resortens attraktivitet (drar in nya välbärgade besökare som själva kan bli köpare av fastigheter) och håller Courchevels dragningskraft ständigt aktuell. Närvaron av varumärken som Louis Vuitton, Dior, Cartier, med flera, i Courchevels shoppingdistrikt (samtliga med butiker där) bidrar ytterligare till den kosmopolitiska känslan voguebusiness.com.
Transport och tillgänglighet: Courchevels tillgänglighet har alltid varit en del av dess lyxiga attraktionskraft. Resorten har unikt ett privat altiport (flygplats) precis ovanför 1850, en av de högsta i Europa, som möjliggör för små privata jetplan och helikoptrar att landa bokstavligen på skidbacken businessinsider.com. Det innebär att VIP-gäster kan flyga direkt från Paris eller Genève till Courchevel, och undvika flera timmars transfer på väg. Altiporten, känd för sin korta bana som går uppåt, är också en turistattraktion på vintern (skidåkare stannar till och tittar när flygplan startar/landar) businessinsider.com. När det gäller bredare transportinfrastruktur sker stora utvecklingar i regionen: den under konstruktion Lyon-Turin höghastighetsjärnvägen (delvis med en station i Saint-Jean-de-Maurienne, cirka 45 minuter med bil från Courchevel) beräknas vara klar mot slutet av decenniet snowonly.com. När den är klar kommer den att minska restiden från Paris till franska Alperna dramatiskt – vilket potentiellt ger fler helgbesökare. Tänk dig att nå Moûtiers (dalen för Courchevel) med tåg från Paris på bara cirka 4 timmar; detta kan göra Courchevel mer tillgängligt för en ännu bredare europeisk publik, inklusive dem som föredrar att inte flyga. Dessutom fortsätter lokala vägförbättringar (vägen upp från Moûtiers till Courchevel har sett uppgraderingar och bättre tunnlar under åren) att öka säkerheten och minska köer under högsäsongsveckor. Tillsammans stärker dessa förbättringar Courchevels attraktionskraft som ett bekvämt lyxigt resmål trots dess avlägsna bergsläge.
Hållbarhet & Miljö: Med vetskap om de dubbla hoten från klimatförändringar och stigande energikostnader har myndigheterna i Courchevel och liftoperatörerna anammat hållbarhetsåtgärder. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skidliftarna, försörjer nu 100% av liftarna med förnybar energi (vattenkraft och solenergi) seecourchevel.com. År 2024 installerade de solpaneler på Ariondaz gondolstation i Courchevel Moriond för att generera el på plats, tillräckligt för att driva en sittlift med solenergin seecourchevel.com. De har även investerat i energieffektiva pistmaskiner styrda av GPS, vilket optimerar pistningen och minskar bränsleförbrukningen seecourchevel.com. För fastighetsutveckling följer nybyggen nu striktare isoleringskrav och inkluderar ofta geo-termisk uppvärmning eller solvärme för pooler med mera. Resort-styret har infört åtgärder som att subventionera energirenoveringar för äldre byggnader. Även små policys, som att vintersäkra däck på fordon är lagkrav under säsongen för säkerhet seecourchevel.com, visar på fokus på hållbarhet och säkerhet. Dessa insatser säkerställer att Courchevel förblir livskraftigt som skidområde på lång sikt (genom att mildra klimatpåverkan) och är en försäljningspunkt för miljömedvetna investerare. Eftersom välbärgade klienter i allt högre grad prioriterar miljöansvar, ökar resortens attraktion genom att vara “grön”. Allt detta bidrar till ett högre, om än immateriellt, värde på fastigheter: en välskött, hållbar resort kommer att behålla sin status (och därmed efterfrågan på fastigheter) långt in i framtiden.
Evenemang och global profil: Courchevels stjärnstatus visades fullt ut under FIS Alpina Världsmästerskapen i februari 2023, som samarrangerades med Méribel. Skidorten fick internationell mediebevakning och tog tillfället i akt att visa upp sina anläggningar (inklusive en ny målarena och uppgraderade liftar). Det framgångsrika evenemanget demonstrerade Courchevels kapacitet att arrangera storskaliga evenemang, vilket bådar gott för framtida planer som OS. Faktum är att de franska Alperna (inklusive Courchevel) är starka kandidater att stå värd för vinter-OS 2030, och många tror att de kommer att få värdskapet voguebusiness.comvoguebusiness.com. Denna möjlighet har redan påskyndat vissa projekt – till exempel planeras en omdesign av Courchevel 1850 “snöfront” och Chenus-liftstationen för att modernisera byns centrala område inför ett potentiellt OS voguebusiness.com. Skulle OS bekräftas, kan man vänta sig en mindre boom i infrastruktursatsningar: förbättrade vägar, möjligen utökade boendealternativ (även om det i Courchevels fall kanske gäller tillfälliga anläggningar med tanke på begränsningarna för permanent byggnation) och allmän försköning. Även om Courchevel inte är en officiell tävlingsarena, kommer orten oundvikligen att ta emot dignitärer eller lag för träning (så har det varit vid tidigare OS), och den ökade turismen kommer bli enorm. Dessutom kommer 80-årsjubileet 2026/27 sannolikt att firas med särskilda evenemang, kanske med invigning av nya museer eller kulturella platser som hyllar Courchevels banbrytande roll som specialbyggd skidort (grundad 1946). Sådana kulturella satsningar tillför ytterligare värde till ortens attraktionskraft utöver skidåkningen.
Schweiziska alpina resorter hade i genomsnitt ~3,5 % tillväxt under 2024 dmproperties.com; Verbier, som en ledande schweizisk resort, såg sannolikt liknande eller något högre tillväxt med tanke på dess efterfrågan.
Turismtillväxt och framtidsplaner: Den samlade effekten av allt ovan återspeglas i turiststatistiken: under säsongen 2024/25 registrerades ~1,2 miljoner gästnätter i Courchevel, en ökning med 16 % jämfört med säsongen 2018 (före Covid)voguebusiness.com. Det är en anmärkningsvärd tillväxt för en redan väletablerad destination. Denna tillväxt är en del av en strategisk satsning på att marknadsföra skidorten året runt och internationellt. Turistbyrån har sökt nya marknader (till exempel har fler besökare från USA, Mellanöstern och Asien riktats genom roadshows och partnerskap). Införandet av Ikon- och Epic-skipass (globala säsongskort) som inkluderar dagar i 3 Vallées har gjort det lättare för internationella skidåkare (särskilt amerikaner) att prova Courchevel, och många har förälskat sig i orten dmproperties.com. Skidortens planerare är också medvetna om att balansera tillväxt med exklusivitet: till skillnad från vissa massmarknadsskidanläggningar försöker Courchevel inte dramatiskt öka antal skidåkare (vilket skulle kunna belasta liftar och pister). Istället fokuserar man på att förbättra kvaliteten – t.ex. bättre upplevelser, fler aktiviteter utanför skidåkningen (Aquamotion vattenpark, hundspann, paragliding, etc.) och förbättrade tjänster (appar för tjänster on-demand, skidconcierge, etc.). På så vis behåller Courchevel sitt high-end-varumärke – vilket i sin tur lockar välbärgade besökare (och fastighetsköpare). Viktigt är också att samspelet mellan offentliga investeringar (i liftar, vägar, evenemang) och privata investeringar (i hotell, butiker, chaleter) skapar en förstärkande cykel: orten ligger fortsatt i framkant när det gäller lyx, och därför förblir fastighetsmarknaden här en av de mest attraktiva i världen.
Jämförande analys med andra alpina skidorter (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nämns ofta i samma andetag som ett fåtal elitorter i Alperna. För att sätta dess fastighetsmarknad i perspektiv är det användbart att jämföra nyckeltal och egenskaper med Val d’Isère och Megève (dess franska motsvarigheter) samt Verbier (en schweizisk toppkonkurrent):
Priser: Priserna i Courchevel 1850 ligger på toppen av den franska marknaden – den enda franska skidorten som konsekvent konkurrerar med schweiziska tungviktare när det gäller prisinvestropa.com. Val d’Isères toppsegment ligger strax bakom (närmar sig €30 000/m² för de bästa fastigheterna) investropa.com, men i genomsnitt ligger Courchevel fortfarande lite före. Megève, som också är mycket prestigefullt, har generellt sett lägre priser – en spegling av den lägre höjden och ett större utbud av byggbar mark (det är en utspridd stad). Till exempel kan en elegant chalet som kostar €5 miljoner i Megève lätt kosta €8–€10 miljoner i Courchevel 1850. Verbier utmärker sig som en direkt konkurrent vad gäller exklusivitet och pris: som visas, börjar toppfastigheter i Verbier runt CHF 22 100 (~€23 600) per m² och kan nå väl över €30 000 ubs.comubs.com. Faktum är att Schweiz står för de fem dyraste skidmarknaderna i Alperna, där St. Moritz och Gstaad ofta ligger på ~€40 000/m² för de mest exklusiva objekten ubs.comubs.com. Courchevel 1850 ligger strax under dessa – än så länge. Det är anmärkningsvärt att Courchevels prissökning på 9 % under 2024 var högre än någon schweizisk orts tillväxt samma år, vilket antyder att gapet kan vara på väg att minska dmproperties.com.
För investerare innebär dessa prisskillnader också att inträdesticketterna varierar: man kan köpa en lyxlägenhet i Megève för samma pris som en mycket liten lägenhet i 1850. Om syftet är rent investeringsdrivet kan vissa se värde i Megève eller i växande franska skidorter (större uppsida procentuellt sett), men Courchevels attraktionskraft är att det är en “blue chip”-tillgång – ungefär som att äga i Monaco jämfört med i en billigare stad.
Efterfrågan & köparprofil: Alla fyra orter lockar internationellt förmögna köpare, men med nyansskillnader:
Courchevel 1850 – Väldigt internationell; starkt europeiskt inslag (brittiska, belgiska, schweiziska, franska inhemska förmögna), betydande intresse från Mellanöstern och Asien samt ökande antal amerikanska köpare investropa.cominvestropa.com. Också historiskt populär bland ryssar. Köpare här letar ofta efter troféfastigheter och har inget emot att betala extra för prestigefaktorn.
Val d’Isère – Traditionellt en favorit hos den brittiska marknaden för exklusiva bostäder och förmögna fransmän. Har rykte om sig som en plats för seriösa skidåkare (omfattande avancerade nedfarter) kombinerat med lyxiga chalets. Köparprofilen är kanske något mer Europafokuserad än Courchevels ultrainternationella mix, men även här ökar antalet icke-europeiska köpare.
Megève – Lockar en mer diskret förmögen publik (orten grundades ursprungligen av Rothschild-familjen som ett franskt svar på St. Moritz). Många franska och Genève/Genève-nära köpare älskar Megève för dess eleganta by (boutiquebutiksshopping, gastronomi, men i ett mer avkopplat tempo än Courchevel) och året runt-livsstil. Även populär bland familjer – här handlar det inte bara om skidåkning utan om hela alpina livsstilen (golf, ridning, musikfestivaler). Den internationella närvaron finns (Storbritannien, Belgien, vissa amerikanska/asiatiska köpare), men är inte lika uttalad som i Courchevel.
Verbier – Extremt internationell; en mix av britter (orten har kallats “London på snön” tack vare många brittiska ägare), paneuropeiska och global elit. Schweizisk lag tillåter utlänningar att köpa i Verbier (kantonen Valais har kvoter), så det finns många icke-schweiziska ägare, inklusive kändisar och företagsledare. Verbier har en yngre och sportigare känsla på vissa sätt – känd för offpiståkning och ett livligt après-ski-liv – men med gott om förmögna köpare. Schweiziska orter som Verbier gynnas också av Schweiz stabila ekonomi och ibland av skattelättnader (vissa utländska köpare flyttar officiellt dit för engångsbeskattning).
Hyresmarknad & Avkastning: Courchevel och Val d’Isère har båda starka hyresmarknader på vintern, men Courchevel tar ut högre veckohyra tack vare sitt rykte och sina bekvämligheter (exempelvis gourmetrestauranger). En ski-in/ski-out-chalet i Courchevel 1850 kan hyras ut för mer än en jämförbar i Val d’Isère, kanske 20–30% mer, vilket speglar Courchevels positionering. Megèves hyresmarknad är något mer säsongsbetonad (mycket bra vid jul och i februari, lugnare däremellan) och har även en sommaruthyrningsmarknad för golf/semesterbostäder. Verbier’s uthyrningspriser är i nivå med Courchevel under högsäsongsveckor (båda ligger i toppskiktet för skiduthyrning) – en chalet som kostar €100k/vecka i Courchevel kan lika gärna kosta CHF 100k/vecka i Verbier. Den netta avkastningen i alla dessa exklusiva skidorter förblir relativt låg (~2–3%) enligt snowonly.com. Värt att notera är att ägande i schweiziska skidorter ofta medför högre ägandekostnader (schweiziska fastigheter belastas med årliga kantonala förmögenhetsskatter, och tjänster kan vara dyrare) samt, i vissa fall, strikta uthyrningsregler (vissa schweiziska fritidsboenden får inte hyras ut enkelt om de köpts med tillstånd för privat bruk). Frankrike är faktiskt lite enklare när det gäller uthyrning.
Höjd & Snösäkerhet: Courchevel 1850 och Val d’Isère ligger båda på hög höjd (1850 m; Val’s by La Daille på 1850 m, och huvudbyn i Val ligger på 1800 m) och har skidsystem på upp till över 3000 m. Detta ger dem utmärkt snösäkerhet, vilket är avgörande allt eftersom klimatet blir varmare – och är delvis orsaken till deras starka prisutveckling. Megève, som ligger på 1100 m i byn, påverkas mer vid dåliga snöår (även om de har investerat i snökanoner). Verbier ligger på cirka 1500 m och erbjuder skidåkning upp till 3300 m på Mont Fort, så även där är snösäkerheten god. Trenden med “höjdpremie” är tydlig: skidorter över 1500 m har haft betydligt högre värdeökning än lägre belägna orter investropa.com. Det bådar gott för Courchevel, Val d’Isère och Verbier – men är en liten oro för Megève (även om Megèves sommarattraktion och charm ger andra styrkor).
Livsstil & Infrastruktur: Varje ort har sitt unika livsstilskoncept. Courchevel 1850 handlar om glamour och bekvämlighet – du kan åka skidor hela vägen in till byn, shoppa på Chanel, äta middag på ett palatshotell och njuta av nattliv med trendiga klubbar och konstgallerier. Val d’Isère kombinerar avancerad skidåkning med ett levande byliv som är något mer avslappnat; här finns gott om lyxiga chalet och nu även några femstjärniga hotell, men känslan är “skidentusiastens lyx” snarare än Courchevels “opulenta lyx”. Megève erbjuder ett charmigt medeltida bycentrum, häst och vagn samt en blandning av lyx och autenticitet – här handlar det minst lika mycket om att synas i byn (likt St. Moritz) som om skidåkningen. Det är dessutom en genuin, året-runt-levande ort med en stor fast befolkning, vilket tilltalar den som söker en riktig bygemenskap. Verbier är känd för sitt nattliv och offpist – mycket sportigt på dagen, mycket socialt på kvällen. Det är lite mer diskret vad gäller den yttersta lyxhandeln (färre designerbutiker än Courchevel) men har exklusiva tjänster och evenemang (exempelvis Verbier Music Festival).
Ur ett investerarperspektiv: Courchevel vs Verbier handlar ofta om en preferens för franska respektive schweiziska system. Vissa föredrar Frankrike för dess enklare köpprocess och inga restriktioner för utländska köpare, samt för livsstilen (språk, mat, kultur). Andra föredrar Schweiz för dess stabilitet, integritet och prestige (och vissa potentiella skattefördelar för bosatta). Sett ur ett rent investeringsperspektiv har båda sett stor kapitaltillväxt. En fördel för Courchevel: ingen kvot för utländskt ägande, vilket innebär hög likviditet – vilken miljardär som helst från var som helst kan köpa i Courchevel utan begränsningar. I Verbier är tillstånden för utländska köpare begränsade årligen, vilket kan begränsa likviditeten (men paradoxalt nog också håller efterfrågan i schack och därmed stödjer priserna).
Jämförande utsikter: Alla dessa topporter förväntas fortsätta utvecklas positivt. Courchevels senaste tillväxtspurt indikerar att det kan utmana schweizarna om Europas högsta priser om trenden fortsätter. Val d’Isère genomgår förbättringar (ett stort nytt lyxprojekt “Le Coin de Val” är t.ex. på gång), vilket gör att området förblir konkurrenskraftigt. Megèves något mjukare prisläge kan göra det attraktivt för investerare som vill ha lyx till ett (relativt) bra pris, och orten har en stark fransk ultrarik kundkrets som gör den stabil. Verbier, med sin internationella attraktionskraft och begränsade utbud (byn är också geografiskt avskuren), kommer att förbli en jämbördig konkurrent till Courchevel.
Sammanfattningsvis står Courchevel 1850 ut även bland eliten: det kan kanske bäst jämföras med St. Moritz eller Gstaad när det gäller exklusivitet. Inom Frankrike är Courchevel nummer ett, med Val d’Isère som nära tvåa, och Megève som en stark tredje (vissa skulle lägga till Méribel eller Chamonix, men de ligger något lägre prismässigt). I de större Alperna är Courchevel en av de få som kan locka den globala ultrarika publiken på samma nivå som de schweiziska orterna. Detta bådar gott för dess fastighetsmarknad – det betyder att köparbasen är så djup och diversifierad som möjligt. För en individ med hög nettoförmögenhet handlar beslutet ofta om personlig känsla: Megèves pittoreska elegans, Vals sportiga stil, Courchevels kosmopolitiska puls eller Verbiers hedonistiska atmosfär. Ur ett rent investeringsperspektiv ger Courchevels momentum och Frankrikes öppenhet det ett litet försprång 2025 och framåt.
Utsikter 2026–2028: Marknadsprognos och Nyckelfaktorer
Med blicken mot perioden 2026–2028 ser utsikterna för Courchevel 1850:s fastighetsmarknad fortsatt mycket positiva ut, med några förbehåll och trender att bevaka:
Fortsatt prisökning: Alla indikatorer tyder på att fastighetsvärdena i Courchevel kommer att fortsätta stiga under de kommande åren. Tillväxten kanske inte blir lika brant som det årliga hoppet på 9% som sågs 2024, men även försiktiga prognoser pekar på 3–5% årliga ökningar i de främsta skidorterna investropa.com. Flera faktorer ligger bakom detta: ihållande begränsat utbud, stark internationell efterfrågan och att orten har lyfts till ett verkligt lyxigt resmål året runt. Till år 2028 kan vi enkelt se det absoluta toppskiktet för ultraprime-chalets passera €35 000 per m², särskilt om några rekordförsäljningar sätter nya riktmärken. Det skulle placera Courchevel 1850 tydligt bland de dyraste skidfastighetsmarknaderna i världen, och potentiellt minska avståndet till platser som St. Moritz/Gstaad. Den sammansatta effekten av till och med 5% per år innebär att en chalet värd €15 miljoner idag kan vara värderad till cirka €18+ miljoner år 2028, i linje med tillväxttrenden investropa.com.
Globala ekonomiska faktorer: Man måste ta hänsyn till bredare ekonomiska förhållanden. Från och med 2025 har Europas räntor stabiliserats och till och med sänkts (ECB:s inlåningsränta ~2,5% efter sänkningar) vilket har förbättrat möjligheterna till bostadslåninvestropa.com. Om denna lågräntemiljö fortsätter eller räntorna faller ytterligare fram till 2026–2027, ger det ytterligare bränsle till köpare inom högprissegmentet som faktiskt tar lån (vissa gör det av hävstångsmässiga skäl, även om de inte behöver). Omvänt, om inflationen skjuter i höjden och leder till räntehöjningar kan breda fastighetsmarknader kylas ner – men vanligtvis är luksusfastigheter mindre räntekänsliga (kontantköpare dominerar). Geopolitisk stabilitet är en annan faktor: Courchevel har gynnats av att vara ett säkert, attraktivt resmål under återhämtningen efter pandemin och under geopolitiska spänningar. Om osäkerheten kvarstår globalt tenderar HNWI-kunder att diversifiera tillgångar till fastigheter som en säker hamn, vilket kan gynna Courchevel. Frankrikes politiska miljö (t.ex. eventuella förändringar i förmögenhetsbeskattning) är också värd att bevaka, även om det inte finns några indikationer på radikala förändringar i sikte. Sammanfattningsvis, förutsatt att det inte sker någon större global finanskris, verkar det ekonomiska bakgrundsläget stödja fortsatt investering i lyxiga alpina fastigheter.
Skiften i köparnas demografi: Vi förutser nya vågor av köpare under de kommande åren. Särskilt har asiatiska köpare (framförallt kinesiska) till stor del varit frånvarande under 2020–2022 på grund av reserestriktioner; när det globala resandet normaliseras är mer intresse från Asien sannolikt. Courchevels ultralyxiga profil passar väl för förmögna asiatiska investerare som söker prestigefyllda fastigheter utomlands – något som redan uppmärksammats i 2025 investropa.com. På liknande sätt kan köparbasen från Mellanöstern (t.ex. Gulfstaterna) växa; Courchevel har under de senaste åren sett fler besökare från Förenade Arabemiraten, Saudiarabien med flera, särskilt i augusti och runt nyår. Dessa internationella segment kommer att bredda efterfrågan. Amerikanska köpare förväntas fortsätta sitt starka närvaro, särskilt om dollarn förblir relativt stark mot euron (även om valutakursen kan variera 2026–28). Dessutom väljer allt fler yngre tech-entreprenörer och tidiga pensionärer (från tech/finanssektorerna) livsstilsdrivna tillgångar – ett trendigt skidhem är en del av den berättelsen. Vi kan komma att se att den genomsnittliga åldern på köparna sjunker något, med fler i 40-årsåldern istället för främst 50- och 60-årsåldern, i takt med att distansarbete och förmögenhetsskapande vid yngre ålder blir vanligare.
Året runt- och wellnessfokus: Till 2028 har Courchevel sannolikt färdigställt sin omvandling till en verklig fyrsäsongsdestination. Förvänta dig ännu fler sommaraktiviteter (kanske utökad liftverksamhet, nya mountainbike-leder, kanske en driving range för golf eller andra attraktioner i området). Betydelsen av wellness, som redan betonats, kommer bestå – möjligen med nya wellness-retreater eller kliniker som etableras i området (likt en schweizisk spa-resort-modell). Detta breddar attraktionskraften för att äga fastighet där bortom bara skidentusiaster. Som en forskare från Knight Frank noterade, hälsa och wellness har nu gått om skidåkning som den främsta livsstilsdrivande faktorn för Alpköpare dmproperties.com. Därför kommer fastigheter som erbjuder detta (med spaanläggningar, lugn och kontakt med naturen) ligga extra högt i kurs. Vi kan även få se en nischmarknad för “klimattåliga” chalets – de som är byggda i hållbara material, har egen energiförsörjning osv., vilket inte bara uppfyller lagkrav utan sätter en standard som miljömedvetna lyxköpare efterfrågar.
Potentiella begränsningar: En faktor att hålla ögonen på är lagernivåer – de är så låga att försäljningsvolymerna kan sjunka helt enkelt på grund av brist på säljare. Om priserna når nya toppnivåer kan vissa ägare bestämma sig för att sälja (och därmed tillföra utbud), men lika många kan välja att behålla då det finns få alternativa investeringar som är lika njutbara som en chalet i Courchevel. Om transaktionsvolymerna minskar kan prisindex bli mindre jämna (ett fåtal stora avvikande försäljningar kan snedvrida genomsnittet). Eventuella nedgångar i aktiviteten speglar dock troligen brist på utbud snarare än brist på efterfrågan, vilket innebär att priserna skulle hållas uppe eller stiga. En annan begränsning kan vara regleringar: om Frankrike hypotetiskt skulle besluta att införa restriktioner för utländskt ägande (detta förväntas inte för närvarande) eller nya skatter på lyxbostäder till 2028, kan det dämpa efterfrågan något. Dessutom förblir klimatförändringar en övergripande utmaning – om extremt väder avsevärt förkortar vintrarna till slutet av 2020-talet kan det påverka uppfattningarna (men som nämnts, ger Courchevels höjd en marginal och det finns omfattande snökanoner). Hittills tyder trendprognoser på tillräckligt med snö under 2030-talet för högbelägna skidorter, men det är en faktor att bevaka på lång sikt.
Effekten av ansökan om vinter-OS 2030: I mitten av 2025 finns det starkt momentum för att vinter-OS 2030 ska hållas i Frankrike (Franska Alperna), eventuellt med evenemang på flera skidorter (efter att Italien är värd 2026). Om Frankrike officiellt får vinter-OS 2030 (beslut sannolikt runt 2026), kan man förvänta sig ett uppsving i intresset runt 2027–2028 när infrastrukturprojekt slutförs och det globala fokuset vänds mot Alperna. OS leder ofta till en ökning av efterfrågan på fastigheter i värdregionerna – inte bara från investerare som förutser högre hyresintäkter, utan även från förmögna individer som vill ha en närvaro för att ta del av evenemangets spänning. Exempelvis har Cortina d’Ampezzo (Italien) sett priserna stiga kraftigt efter att det offentliggjordes som värd för 2026 ubs.com. Courchevel, redan en olympisk träningsort, skulle utan tvekan vara en utvald bas för VIP-gäster under spelen, även om evenemangen hålls på andra platser, tack vare områdets lyxiga boenden och landningsbana. Därför kan perioden fram till 2030 innebära ytterligare några tillväxtprocent för fastighetspriserna i Courchevel utöver den underliggande trenden.
Uthyrningsutsikter: Hyresavkastningen kommer sannolikt förbli måttlig, men hyresintäkterna kan växa i takt med att dygnshyrorna stiger (delvis på grund av inflation, delvis fler lyxiga erbjudanden). Till 2028 kan en toppchalet t.ex. begära över 120 000 € för nyårsveckan. Om fler tjänster ingår (privatkock, etc.) kan ägare ta ut högre pris. Sommarmarknaden för uthyrning kommer också att utvecklas ytterligare – den kan fördubblas i storlek jämfört med idag om dagens trender fortsätter, vilket ger en viss förbättring av årsavkastningen. Införandet av fler professionella uthyrningsförvaltningsföretag (vissa med varumärken från lyxhotellkedjor) kan också effektivisera uthyrningsprocessen och göra det enklare för ägarna att tjäna pengar på sina fastigheter när de själva inte är där.
Slutsats – Vision 2028: År 2028 kommer Courchevel 1850 sannolikt att förbli toppen av fransk alpfastighetsmarknad, med priser som satt nya rekord. Vi förväntar oss en stabil, om än något lugnare, tillväxttakt – ingen krasch i sikte med tanke på fundamenta. Resortens fastigheter kommer i allt högre grad att kännetecknas av toppmoderna chalets, en fullt utvecklad scen året runt, och en kundbas från hela världen. Att äga i Courchevel kommer även i fortsättningen att vara lika mycket en statussymbol som en investering. För investerare med hög nettoförmögenhet och lifestyle-köpare är rådet detsamma: fokusera på bästa läge och hög kvalitet, behåll tillgången genom kortsiktiga marknadssvängningar, och du kommer att belönas med både nöje och ekonomisk värdestegring. Så länge ”snö” och ”lyx” fortsätter att locka, bör Courchevel 1850:s fastighetsmarknad gå en gyllene era till mötes under 2026–2028 och framöver, stödd av begränsat utbud, stark efterfrågan och Alpernas tidlösa attraktionskraft.
