Nemovitosti ve Filadelfii 2025: Boom, nebo krach? 7 překvapivých trendů a odvážné prognózy

Pěší provoz se v Center City výrazně zotavil. Ke konci roku 2024 ukazovaly počty chodců a data z mobilních telefonů, že pěší provoz v centru dosáhl ~85 % úrovně před pandemií governing.com, což řadí Philadelphii na 7. místo mezi hlavními centry USA v tempu obnovy inquirer.com. Klíčovými faktory jsou návrat kancelářských pracovníků (na hybridních rozvrzích), nárůst počtu obyvatel centra (populace Center City dosáhla rekordních hodnot, nyní zde žije více lidí než v roce 2019 billypenn.com), a oživení turismu a kongresů. Například během vánoční sezóny 2024 byly rušné vánoční trhy a hotely téměř plné, což naznačuje, že se turisté vrátili. Navíc akce jako iniciativa „Open Streets“ – uzavření některých ulic pro pěší festivaly – přinesly maloobchodníkům velké zisky (90 % podniků zaznamenalo zvýšený provoz a průměrné tržby vzrostly během jedné takové akce o 68 %) centercityphila.org. Zlepšení veřejné bezpečnosti (míra kriminality v centru klesla) nbcphiladelphia.com a čistší ulice také pomáhají přilákat zpět nakupující.

V čtvrtích mimo Center City jsou maloobchodní koridory v různých fázích kondice. Mnohé místní obchodní třídy (např. Germantown Avenue v Mt. Airy, Passyunk Avenue v South Philly, Frankford Ave ve Fishtownu) během pandemie skutečně prosperovaly, protože lidé zůstávali blíže domovu. Tyto oblasti si z velké části udržely silnou obsazenost a místní podniky (kavárny, služby, butiky) se jim daří. Některé čtvrti jsou však nedostatečně obsloužené nebo stále trpí nedostatkem investic, takže maloobchodní situace se liší blok od bloku. Celkově byla míra neobsazenosti maloobchodních prostor ve Filadelfii koncem roku 2023 kolem 10 %, což není špatné vzhledem k celonárodním trendům. Nájemné za prémiové maloobchodní prostory v Center City se pohybuje v rozmezí 50–70 dolarů za čtvereční stopu (koridor Walnut St), ačkoliv pronajímatelé jsou po pandemii flexibilnější.

Do budoucna odborníci věří, že maloobchod v Center City „se stabilizoval, ale má prostor pro růst“ billypenn.com. Očekává se, že s návratem více pracovníků (i když jen na 3 dny v týdnu) a s rostoucí hustotou obyvatelstva bude poptávka po maloobchodních prostorách dále růst. Do roku 2025 mělo centrum Filadelfie více obyvatel než kdy dříve a téměř stejný počet restaurací a barů jako před pandemií billypenn.com – což naznačuje silné oživení pohostinství. Zákazníci se s nadšením vrátili k osobnímu nakupování a stravování, ačkoliv inflace a nedostatek pracovní síly v roce 2024 některé podniky potrápily. Stín e-commerce stále přetrvává (přítomnost Amazonu znamená, že zboží běžné spotřeby se do kamenných obchodů nevrací), takže úspěšný maloobchod bude ten, který nabídne něco, co online nakupování nemůže: pohodlí (např. služby, rychlé občerstvení), zážitky (akce, společenská atmosféra) nebo okamžitost (poslední chvíle potřeby).

Shrnutí (maloobchod): Maloobchodní nemovitosti ve Filadelfii jsou na vzestupu, zejména v centru, po obtížném období. Obsazenost je ~83 % a stoupá centercityphila.org, otevírají se nové obchody a pěší provoz je ~85 % oproti předchozím hodnotám governing.com. Nájemné a hodnoty nemovitostí se podle toho zotavují. Silná rezidenční základna v centru je velkým plusem pro odolnost maloobchodu. Stále je zde prostor pro zlepšení (některé prostory jsou volné), ale trend je pozitivní – „světlá budoucnost maloobchodu ve Filadelfii,“ jak uvedl jeden zpravodajský titulek centercityphila.org. Pronajímatelé a makléři zůstávají opatrně optimističtí, že s dalším oživením kanceláří a turismu by Center City mohlo v příštích letech dosáhnout více než 90% obsazenosti maloobchodních prostor, což by plně vrátilo nákupní a gastronomickou scénu Filadelfie k její dřívější živosti.

Průmysl a logistika: Skladový boom se zastavil, pak pokračoval

Sektor průmyslových nemovitostí – který zahrnuje sklady, distribuční centra a výrobní prostory – byl v posledních letech v oblasti Filadelfie mimořádně žádaný, poháněný boomem e-commerce a strategickou polohou města v severovýchodním koridoru. Do roku 2025 zůstává tento sektor nejvýkonnějším segmentem komerčních nemovitostí, i když v krátkodobém horizontu zažívá mírný přebytek nabídky, protože masivní vlna výstavby konečně dohání poptávku.

V letech 2021–2023 developeři postavili miliony čtverečních stop nových skladových prostor ve Filadelfii a jejím okolí (zejména v příměstských okresech a jižním New Jersey), aby drželi krok s Amazonem, logistickými firmami a dalšími. To vedlo k rekordně nízké neobsazenosti průmyslových prostor (často pod 5 %). Nicméně konec roku 2023 a rok 2024 přinesly vlnu dokončených projektů, která dočasně převýšila poptávku nájemců. K polovině roku 2025 míra neobsazenosti průmyslových prostor ve Filadelfii vzrostla přibližně na 8,6 % globest.com – což je meziroční nárůst asi o 1,6 procentního bodu globest.com. Tento nárůst zní výrazně, ale je způsoben především novými, dosud prázdnými budovami. Jen ve 2. čtvrtletí 2025 bylo dokončeno 5,44 milionu čtverečních stop nových průmyslových prostor, což je více než dvojnásobek oproti prvnímu čtvrtletí a výrazně více než v předchozím roce globest.com. Přibližně 40 % prostor dokončených v roce 2024 zůstalo při dokončení neobsazených lee-associates.com, což zvýšilo míru neobsazenosti. Některé subtrhy to pocítily více: například v příměstských okresech Filadelfie vzrostla neobsazenost z ~5,6 % na 7,1 % během jednoho roku globest.com, a v jižním New Jersey dosáhla průmyslová neobsazenost ~11,6 % globest.com poté, co bylo podél dálnice NJ Turnpike otevřeno několik velkých skladů.

Navzdory tomuto krátkodobému převisu nabídky zůstává průmyslový výhled robustní. Klíčové je, že developeři omezili zahajování nových projektů, což umožňuje trhu vstřebat stávající prostory. Ve filadelfském regionu bylo v polovině roku 2025 ve výstavbě pouze 7,7 milionu čtverečních stop – nejnižší úroveň rozestavěnosti od roku 2019 globest.com. Společnost Colliers (realitní makléř) předpovídá, že s dramatickým zpomalením výstavby míra neobsazenosti bude „postupně klesat až do konce roku 2025 a do roku 2026“, jakmile novou nabídku převezmou nájemci globest.com. Hnací síly poptávky (růst přístavů, e-commerce, regionální distribuční potřeby) stále přetrvávají. I když čistá absorpce na začátku roku 2025 byla mírná (pouze cca 50 000 čtverečních stop ve 2. čtvrtletí 2025, oproti 1,1 milionu čtverečních stop o rok dříve globest.com), na trhu jsou aktivní požadavky nájemců. Některé nedávno dokončené mega-sklady jsou v roce 2025 v jednání o pronájmu a jakmile budou tyto obchody uzavřeny, obsazenost se zlepší.

Nájemné za průmyslové prostory si drží úroveň a dokonce mírně vzrostlo. Průměrná nájemní sazba ve velké Filadelfii činila ve 2. čtvrtletí 2025 přibližně 11,25 USD za čtvereční stopu NNN, což je mírný nárůst oproti cca 11,19 USD o rok dříve globest.com. Pronajímatelé nemuseli snižovat nájemné, což naznačuje důvěru, že přebytek prostor je dočasný. Region zůstává klíčovým logistickým uzlem – z Filadelfie lze do jednoho dne kamionem obsloužit desítky milionů spotřebitelů – takže poptávka po moderních distribučních centrech nezmizí. Hlavní institucionální investoři investovali do filadelfského průmyslu značné prostředky: např. v roce 2025 investor zaplatil 141,7 milionu USD za portfolio v jižním Jersey (jedna z největších průmyslových akvizic) globest.com, což signalizuje pokračující optimismus.

Vlajkovým projektem, který podtrhuje sílu tohoto sektoru, je Bellwether District v jižní Filadelfii. Jedná se o rozsáhlou přestavbu na ploše 1 300 akrů bývalého areálu ropné rafinerie PES, která se během 10–15 let promění v logistický a vědecko-výzkumný kampus. S investicí 4 miliardy dolarů zahrnuje plán Bellwether miliony čtverečních stop nových skladů a výzkumných a vývojových zařízení axios.com. V roce 2025 bude na místě dokončen první obří sklad (přibližně 400 000+ čtverečních stop), další je plánován do konce roku axios.com. Po úplném dokončení se Bellwether stane „skladovým mekkou“ axios.com, která využije železniční, přístavní a dálniční dostupnost lokality. Symbolizuje přechod Filadelfie od starého průmyslu (rafinace ropy) k novému (logistika a biotechnologie). Kromě toho se Navy Yard v jižní Filadelfii – historicky komerční kancelářský kampus – rozšiřuje na smíšené využití, ale v rámci své přestavby za 6 miliard dolarů přidává také distribuční/lehký průmyslový prostor (spolu s novým bydlením, viz dále) axios.com. Příměstské okresy jako Bucks, Chester a Gloucester (NJ) také zaznamenaly obrovské nové logistické areály (například 1milionový čtvereční stop „I-76 Trade Center“ v okrese Chester, zmíněný společností Colliers globest.com).

Shrnutí (průmyslové): Průmyslové nemovitosti ve Filadelfii mírně ochlazují z extrémně žhavých na pouze žhavé. Neobsazenost ~8–9 % je krátkodobý výkyv způsobený rychlou výstavbou, ale protože zahájení nové výstavby je na šestiletém minimu a poptávka je stále silná, očekává se, že se sektor do roku 2026 opět utáhne globest.com. Růst nájmů byl mírný, ale pozitivní. Mezi všemi typy komerčních nemovitostí je průmyslový sektor „jediným horkým místem“, které analytici konzistentně vyzdvihují tcsr.realtor. Pro investory zůstávají moderní sklady v oblasti Filadelfie atraktivní, i když je třeba brát v úvahu rozdíly mezi subtrhy (některé uzly v jižním Jersey jsou nyní trochu přesycené). Z dlouhodobého hlediska naznačuje růst logistiky zaměřené na přístavy (PhilaPort navýšil kapacitu) a poloha Filadelfie další růst. Jediná výhrada: pokud zůstanou úrokové sazby vysoké, financování nových průmyslových projektů nebo udržování prázdných bude nákladnější – ale mnoho developerů už podle toho zpomalilo.

Bydlení pro více rodin & pronájem bytů: Silná poptávka se setkává s novou nabídkou

Filadelfský sektor bydlení pro více rodin (nájemní byty) zažil horskou dráhu – v dobrém slova smyslu. Město zažilo stavební boom bytů na konci 2010. let a začátkem 2020. let, podpořený desetiletou daňovou úlevou a rostoucí poptávkou mladých nájemníků. Tento boom vyvrcholil rekordním počtem nových dokončených projektů právě v době, kdy se začalo zotavovat po pandemii. Nyní, v roce 2025, trh s byty absorbuje tuto nabídku. Poptávka ze strany nájemníků je silná – ve skutečnosti mnoho potenciálních kupců zůstává na trhu s nájmy kvůli vysokým úrokovým sazbám a cenám domů, takže poptávka po nájmech je mimořádně silná. Ale krátkodobou výzvou je nadbytek nových luxusních jednotek, které přicházejí na trh současně, což způsobilo mírné ochlazení v nejvyšším segmentu.

Nejprve celková čísla: obsazenost bytů ve Filadelfii zůstává vysoká, v průměru kolem 93–94 % mmgrea.com. K mírnému poklesu došlo jen nepatrně (o ~0,3 % v roce 2024), a to navzdory tisícům nových jednotek uvedených na trh mmgrea.com. Ve 4. čtvrtletí 2024 byla obsazenost přibližně 94,1 % a očekává se, že se udrží v rozmezí vysokých 93 % i v roce 2025 mmgrea.com – což je podle průmyslových standardů velmi zdravá úroveň. To naznačuje, že trh absorbuje nové jednotky téměř tak rychle, jak se otevírají, díky stálé poptávce nájemců. Průměrné efektivní nájemné v oblasti Filadelfie bylo koncem roku 2024 přibližně 1 762 $ a předpokládá se, že do 4. čtvrtletí 2025 vzroste na asi 1 815 $ mmgrea.com mmgrea.com. To představuje očekávaný +3,0% roční růst nájemného mmgrea.com, což je sice mírné, ale znamená to oživení po stagnaci nájmů během počátku pandemie. Ve skutečnosti nájmy ve Filadelfii od roku 2020 vzrostly kumulativně asi o 26 % phillymag.com, což odráží, jak rychle se trh s nájmy po počátečním poklesu během pandemie utáhl. I když růst nájmů v roce 2023 zpomalil, trend je opět vzestupný – Zillow dokonce předpovídá, že „tlak na růst nájmů“ bude přetrvávat, protože vysoké ceny nemovitostí nutí více lidí k pronájmu plusrealtors.com.

Nicméně, ne všechny segmenty trhu s pronájmy jsou stejné. „Byty třídy A“ – luxusní apartmány, obvykle lesklé nové výškové budovy s prémiovým vybavením, čelí nyní velké konkurenci. Jak již bylo zmíněno, ve Filadelfii byl bezprecedentní objem výstavby vícero­dinných domů. V roce 2024 bylo dodáno přes 13 000 nových vícero­dinných jednotek (metropolitní oblast) mmgrea.com, což je jeden z největších ročních objemů v historii. Tento příval nabídky vedl k tomu, co pozorovatelé nazvali „přebytek pronájmů v luxusním segmentu trhu“ inquirer.com – v podstatě příliš mnoho luxusních jednotek soupeřících o omezený počet nájemců s vysokými příjmy. To přinutilo některé majitele nových budov nabízet ústupky (například měsíce nájmu zdarma), aby zaplnili byty. Růst nájmů v těchto luxusních budovách byl plošší a doba obsazení bytů se prodloužila. Inquirer uvedl, že vysoké úrokové sazby a stavební náklady, v kombinaci s tímto přebytkem luxusní nabídky, vytvořily pro developery „tvrdou ekonomickou realitu“, což znamená, že pronajmout nové budovy je nyní těžší bez snížení nájmů nebo nabízení výhod inquirer.com.

Vzhledem k rozpoznání potenciálního nadbytku výstavby developeři začali ustupovat od roku 2023. Zahájení výstavby multifunkčních bytových domů v roce 2024 kleslo přibližně o 37 % ve srovnání s rokem 2023 mmgrea.com mmgrea.com. Ke konci roku 2024 bylo v celé metropolitní oblasti stále ve výstavbě pouze přibližně 11 300 jednotek – což je asi o 17 % méně než historický průměrný objem výstavby mmgrea.com mmgrea.com. A při pohledu do budoucna, dokončení v roce 2025 se očekává pokles o přibližně 60 %: pouze asi 5 300 jednotek by mělo být dokončeno v roce 2025, oproti více než 13 000 v roce 2024 mmgrea.com. Tento dramatický pokles nové nabídky umožní trhu nadechnout se. Ve skutečnosti několik subtrhů zaznamená žádné velké nové dodávky v roce 2025 mmgrea.com. Horkými místy nové nabídky v roce 2025 budou Severní Filadelfie (cca 753 jednotek), Jižní Philly/Navy Yard (~860 jednotek) a Art Museum/Northern Liberties (~873 jednotek) mmgrea.com, podle prognóz – což je výrazně méně, než tyto oblasti získaly v letech 2023–24. To znamená, že do roku 2026, kdy bude výstavba minimální, se stávající zásoba bytů pronajme a trh se může opět zpřísnit, což by mohlo opět nahrávat pronajímatelům s rychlejším růstem nájmů.

Filadelfští developeři multifunkčních bytových domů také částečně mění zaměření. Někteří se zaměřují na skromnější projekty „bydlení pro pracující“ nebo žádají o dotace na začlenění dostupných jednotek, protože segment luxusního bydlení je přesycený. Městský bonus za inkluzivní územní plánování (který umožňuje vyšší hustotu výstavby pro projekty zahrnující dostupné jednotky nebo platící do fondu bydlení) již začal přinášet některé dostupné byty přímo v nových budovách – tento trend pravděpodobně poroste. Zájem je také o přestavbu některých komerčních budov na rezidenční (jak bylo zmíněno v sekci o kancelářích), což by mohlo přinést unikátní bytový fond, i když tyto přestavby obvykle přinášejí také luxusní jednotky (kvůli nákladům).

Významné projekty vícerodinného bydlení, které budou dokončeny v roce 2025, ilustrují trendy: v Navy Yardu se otevírají vůbec první rezidenční budovy v této čtvrti – dvě budovy s celkem 614 byty a rezortními službami axios.com. Cílí na mladé profesionály a zaměstnance Navy Yardu a jsou součástí velkého plánu vytvořit zde novou čtvrť s kombinovaným využitím (v průběhu času s tisíci dalšími jednotkami) axios.com. V University City bylo nedávno otevřeno nebo se blíží dokončení několik nových výškových budov, které cílí na pracovníky a studenty v oblasti vzdělávání a zdravotnictví (např. nové budovy EVO a Apex). Center City zaznamenalo v uplynulých 1–2 letech debut ultra-luxusních věží jako The Laurel (Rittenhouse) a Arthaus (Avenue of the Arts), které přidaly nabídku špičkových bytů (které konkurují pronájmům v nejvyšším segmentu). Mezitím mimo centrum čtvrti jako Northern Liberties a East Kensington zaznamenaly nárůst středně vysokých bytových domů, z nichž mnohé jsou nyní ve fázi pronajímání. Také se objevuje trend “build-to-rent” řadových domů v některých částech města, které stírají hranici mezi pronájmem rodinných a vícerodinných domů.

Pro nájemníky současná situace znamená o něco větší výběr, zejména v segmentu luxusního bydlení. Nájemníci často najdou pobídky u nových jednotek (například měsíc zdarma) a mohou si užívat bohaté vybavení, protože budovy mezi sebou soutěží. Ale v segmentu dostupného a středně drahého nájemního bydlení je situace stále napjatá – starší bytové domy a pronájmy řadových domů mají nízkou neobsazenost, protože mnoho domácností, které by si před 5 lety koupily startovací dům, nyní zůstává déle v nájmu. Takže byty třídy B/C zůstávají plné a jejich nájmy stabilně rostou. Z investičního pohledu jsou nemovitosti v tomto středním segmentu (tzv. “workforce housing”) žádané pro svou stabilní obsazenost.

Shrnutí (bytové domy): Trh s byty ve Filadelfii v roce 2025 se vyznačuje silnou základní poptávkou, mírně zvýšenou neobsazeností u zcela nových jednotek a velkým zpomalením nové výstavby, které obnoví rovnováhu. Nájemné roste přibližně o 3 % a může zrychlit, jakmile se současná nabídka vstřebá mmgrea.com. Obsazenost je stále nad 93 % mmgrea.com, což ukazuje na celkové zdraví trhu. Jak shrnula jedna prognóza, „byty se v blízké době vypořádají s nadbytkem nové výstavby“, ale celkový výhled je stabilní tcsr.realtor. Bytové domy jsou skutečně považovány za jednu z odolnějších tříd aktiv – lidé vždy potřebují bydlení. Filadelfie má navíc výhodu v tom, že je pro nájemníky stále dostupnější než New York, DC nebo Boston, což jí pomáhá přitahovat a udržet mladé obyvatele (podle Zillow „silná síla“ v poptávce po bydlení phillyvoice.com). Investoři jsou na trhu s bytovými domy ve Filadelfii stále aktivní, hledají jak nové projekty (pokud jsou správně oceněné), tak akvizice starších nemovitostí k renovaci. S vysokými úrokovými sazbami se výstavba zpomalila, ale kapitál se přesouvá do stávajících aktiv. Závěrem: sektor bytových domů prochází dočasným přebytkem nabídky, ale je v zásadě na pevných základech, podpořený růstem zaměstnanosti a stabilní populací nájemníků ve městě.

Investiční příležitosti a rizika na trhu ve Filadelfii

Z pohledu investora – ať už jde o malého rezidenčního investora nebo velkého institucionálního hráče – nabízí realitní trh ve Filadelfii v roce 2025 kombinaci lákavých příležitostí a významných rizik. Níže uvádíme klíčové příležitosti a rizika v rezidenčním i komerčním sektoru:

➤ Příležitosti:

• Podhodnocené čtvrti a investice s přidanou hodnotou: Jak bylo zmíněno, oblasti jako West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, a části North Philly procházejí proměnou a stále nabízejí relativně nízké vstupní ceny. Tyto čtvrti jsou „připravené na výrazný růst“, což z nich činí hlavní cíle pro zhodnocení plusrealtors.com. Investoři, kteří renovují zchátralé řadové domy nebo zde staví nové bydlení, mohou těžit z rostoucích hodnot. Například řadové domy ve West Philly, které se před pár lety prodávaly za méně než 100 000 $ v čtvrtích jako Mantua nebo Mill Creek, jsou nyní přeprodávány nebo pronajímány studentům/profesionálům za mnohem vyšší ceny – přesto jsou ceny stále rozumné ve srovnání s blíže položenými čtvrtěmi. Best Places to Invest často zmiňuje části West Philly (např. Wynnefield, Cedar Park), které se revitalizují a pravděpodobně přinesou nadprůměrné výnosy newagerealtygroup.com. Podobně narativ „další Fishtown“ kolem South Kensington/Olde Kensington nabízí příležitost: nové projekty bytů a kondominií se zde rychle prodávají, což naznačuje silné budoucí srovnatelné hodnoty.
• Nájemní nemovitosti a bydlení pro pracující: S nájmy blízko historických maxim a velkou částí populace, která si nemůže dovolit koupit dům, jsou nájemní nemovitosti ve Philadelphii atraktivní. Počet nájemníků roste, protože vysoké ceny nemovitostí a úrokové sazby nutí lidi odkládat nákup plusrealtors.com. Pronájem rodinných domů ve stabilních dělnických čtvrtích (např. Northeast Philly) nebo menších bytových domech v oblastech s dobrou dostupností MHD může přinést solidní peněžní tok. Míra neobsazenosti v dostupných nájmech je velmi nízká a investoři mohou očekávat mírné zhodnocení spolu s odolným nájemním trhem plusrealtors.com. Navíc celoměstské iniciativy na výstavbu více „bydlení pro pracující“ (dostupného pro středně příjmové obyvatele) znamenají, že mohou být příležitosti pro veřejně-soukromá partnerství, dotace nebo jednoduše menší konkurence, pokud se zaměříte na střední segment nájemního trhu místo luxusu. Shrnutí: Relativně vysoké kapitalizační sazby ve Philadelphii (ve srovnání s pobřežními trhy) a silná poptávka po nájmech z ní činí atraktivní místo pro dlouhodobé investice do nemovitostí.
• Komerční segmenty: Průmyslové a vědecké nemovitosti: Jak bylo zmíněno, průmyslové nemovitosti zůstávají žhavým sektorem – distribuční centra, kamionové terminály, flexibilní sklady – po všech je poptávka. Přestože v krátkodobém horizontu existuje nadbytek nabídky, dlouhodobá potřeba moderních logistických zařízení je silná a strategická poloha Philadelphie zajišťuje, že průmyslová aktiva zde zůstanou cenná. Investoři specializující se na průmyslové nemovitosti mohou najít příležitosti v nově postavených prázdných skladech (někteří vlastníci mohou kvůli nejistotě na trhu hledat prodej nebo rekapitalizaci) a ve výstavbě objektů na míru konkrétním nájemcům. Dalším segmentem je vědecká nemovitost: Philadelphia se díky koncentraci univerzit a nemocnic stala rozvíjejícím se centrem věd o živé přírodě (často přezdívaným „Cellicon Valley“ s odkazem na sektor buněčné a genové terapie). Laboratorní prostory v University City a Navy Yardu zaznamenaly obrovský růst. Firmy aktivně hledají laboratoře a prostory pro biovýrobu, takže přestavba nebo výstavba nemovitostí pro vědecké účely (které si žádají prémiové nájemné) může být výnosná. Velké projekty jako Schuylkill Yards a uCity Square jsou toho důkazem. Přestože vědecké nemovitosti mohou být rizikové (úspěch nájemců závisí na financování výzkumu a vývoje), poptávka po laboratorních prostorech ve Philadelphii byla silná – v jednu chvíli byla neobsazenost laboratoří téměř 0 %. Toto je nově vznikající příležitost pro specializované investory.
• Adaptivní opětovné využití a konverze: Problémy kancelářského sektoru ve skutečnosti představují příležitost – pokud máte vizi a kapitál – přeměnit neúspěšné kanceláře na byty, hotely nebo smíšené využití. S tím, jak město pravděpodobně zavede nové pobídky (např. možná 20letá daňová úleva na konverze kanceláří inquirer.com), by developeři mohli v podstatě získat prémiové lokality v Center City se slevou (vzhledem k poklesu hodnoty kancelářských budov) a využít daňových úlev k vytvoření žádaných bytových jednotek. Úspěch předchozích konverzí (Old City je plné bývalých skladů přeměněných na lofty a mnoho starých kancelářských budov bylo v minulosti přeměněno na byty/hotely) je dobrým znamením. Výrazným aktuálním příkladem je přeměna 1701 Market St. na byty s luxusními službami axios.com – skupina Alterra sází na silnou poptávku po nájemním bydlení v dobře situovaném adaptivním projektu. Pokud bude 20letá daňová úleva schválena, mohlo by to výrazně zlepšit ekonomiku konverzních projektů. Investoři by se mohli zaměřit na starší budovy v okolí Broad Street a Market East, které jsou vhodné k opětovnému využití. Kromě kanceláří má Philadelphia zásobu nádherných historických budov (školy, továrny, kostely), které lze koupit a přestavět – často s podporou komunity a vznikem unikátních produktů (například loftových bytů), které mohou dosahovat prémiových cen.
• Hlavní rozvojové projekty a veřejné investice: Město má několik katalytických rozvojových plánů (podrobněji v další části) – účast na těchto projektech nebo jejich využití může být výnosná. Například jakmile se znovu rozběhne mega-projekt Penn’s Landing (12 věží na nábřeží), mohou ceny nemovitostí v okolí Old City/Society Hill na nábřeží výrazně vzrůst. Plánovaný park na překrytí I-95 u Penn’s Landing (veřejný infrastrukturní projekt, který má znovu propojit město s řekou Delaware) výrazně zvýší hodnotu přilehlých pozemků. Podobně rozšíření dopravních linek nebo nové stanice (pokud nějaké vzniknou díky infrastrukturnímu financování po roce 2025) by mohly otevřít nové lokality pro rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu. Být mezi prvními, kdo v těchto oblastech shromáždí pozemky, je klasická příležitost. Filadelfie má také různé Opportunity Zones, které nabízejí daňové výhody pro investice do určitých čtvrtí; zkušení investoři mohou tyto programy využít ke snížení daní a zároveň oživit oblasti jako části North a West Philly.

➤ Rizika:

• Riziko úrokových sazeb a financování: Nejbezprostřednějším rizikem v roce 2025 je prostředí vysokých úrokových sazeb. Náklady na financování nemovitostí se od roku 2021 zhruba zdvojnásobily. To nejen snižuje peněžní toky investorů (vyšší splátky hypoték), ale také může snižovat hodnotu nemovitostí (s růstem kapitalizačních sazeb). Pro silně zadlužené investory hrozí riziko záporného cash flow, pokud se sazby zvýší při refixaci. Rozvojové projekty mohou mít problém vyjít ekonomicky, což povede ke zpožděním nebo zrušením. Pokud inflace zůstane tvrdohlavě vysoká a udrží sazby nahoře (nebo pokud se úvěrové trhy zpřísní), aktivita na trhu s nemovitostmi může zpomalit a někteří vlastníci se mohou dostat do potíží, zejména ti, kteří nakupovali za nízké kapitalizační sazby v letech 2020–21 a nyní čelí refinancování. V podstatě cena kapitálu je velkým rizikovým faktorem – zdražuje vše od nákupu domů po komerční akvizice a může trh utlumit více, než se očekává.
• Nadbytek v některých segmentech: Obecně Filadelfie netrpí nadbytkem, ale určité segmenty jsou ohroženy. Nejzřetelnější je segment luxusního nájemního bydlení v krátkodobém horizontu – jak bylo zmíněno, přebytek nových luxusních bytů znamená tvrdou konkurenci mezi pronajímateli. Pokud ekonomika zpomalí nebo se sníží růst pracovních míst, mohou se tyto nové budovy pronajímat ještě pomaleji, což finančně zatíží developery. V kancelářském sektoru je v podstatě trvalý nadbytek, pokud nebude mnoho budov vyřazeno z provozu nebo přestavěno; každý investor do kanceláří musí počítat s vysokou neobsazeností a nutností investovat do významných úprav, aby zůstal konkurenceschopný (riziko „házení dobrých peněz za špatnými“, pokud práce na dálku přetrvá). Nadbytek maloobchodu není ve městě velkým problémem, ale některé koridory (například některá předměstská nákupní centra nebo slabší komerční zóny) mohou nadále bojovat a čelit vysoké neobsazenosti, jak se maloobchod vyvíjí. V průmyslovém segmentu hrozí riziko, že současné volné kapacity nebudou absorbovány tak rychle, jak se předpokládá – například pokud recese sníží poptávku po e-commerce – pak by velké prázdné sklady mohly spustit závod ke dnu s klesajícími nájmy. Toto riziko je však zmírněno omezením nové výstavby a dlouhodobými fundamenty.
• Ekonomická a zaměstnanecká rizika: Celkové ekonomické zdraví Philadelphie je důležitým faktorem. Růst zaměstnanosti v regionu byl v poslední době slušný (zaměstnanost v oblasti Philadelphie vzrostla v polovině roku 2024 přibližně o 2,2 %, což je mírně nad celostátním průměrem bls.gov, a sektor vzdělávání/zdravotnictví přidal meziročně 28 400 pracovních míst bls.gov). Philadelphia však není rychle rostoucím městem Sunbeltu; její ekonomika je stabilnější a pomalejší. Pokud by v příštích několika letech došlo k celonárodní recesi (někteří prognostici předpovídali mírnou recesi, i když pravděpodobnost se snížila philadelphiafed.org), mohla by Philadelphia zaznamenat ztráty pracovních míst v odvětvích jako pohostinství nebo dokonce zdravotní péče, což by ochladilo poptávku po všech typech nemovitostí. Navíc se Philadelphia stále potýká s vysokou mírou chudoby (~23 %) a relativně nízkými příjmy domácností – pokud inflace předběhne růst mezd, mnoho obyvatel by si nemohlo dovolit ani vlastnické bydlení ani tržní nájemné, což by zmenšilo okruh solventních nájemců a kupujících. Již nyní je dostupnost bydlení zásadním problémem: příjmy ve Philadelphii výrazně zaostávají za příjmy v NYC, Bostonu, DC phillymag.com, což činí nedávné cenové nárůsty obzvlášť bolestivými. Pokračující krize dostupnosti bydlení by mohla přinutit politiky k zásahu (regulace nájemného, vyšší požadavky na inkluzivní zónování atd., což by mohlo představovat regulatorní rizika pro investory).
• Změny v politice a daních: Nemovitosti ve Filadelfii jsou výrazně ovlivněny místní politikou. Slavná 10letá daňová úleva na novou výstavbu byla od roku 2022 omezena (nyní jde o částečnou úlevu), což je již uváděno jako jeden z důvodů poklesu počtu stavebních povolení. Existuje riziko, že město nebo stát by mohly zavést další změny, které ovlivní výnosy investorů – například město by mohlo zvýšit sazby daně z nemovitostí nebo přehodnotit hodnoty (Filadelfie provedla přehodnocení nemovitostí v letech 2022–2023, což mnohým výrazně zvýšilo odhady, a další je plánováno na rok 2024 phila.gov). Městská daň ze mzdy (~3,79 % pro rezidenty) a daň z příjmů a tržeb podniků (BIRT) patří k nejvyšším v zemi; pokud nebudou sníženy, mohou nadále brzdit komerční růst (jak bylo zmíněno, mnoho firem volí předměstí, aby se těmto daním vyhnuly inquirer.com). Na druhou stranu, pokud by byly daně sníženy na podporu růstu, městský rozpočet by mohl být napjatý, což by ovlivnilo služby. Navíc nové regulace územního plánování mohou představovat příležitosti i překážky. Například vytvoření nové kategorie územního plánování (RTA-2) se zmírněnými požadavky ballardspahr.com by mohlo umožnit větší hustotu v rezidenčních projektech – což je příležitost. Ale existují také návrhy na požadavek většího počtu dostupných bytů nebo komunitních přínosů od developerů (městská rada Filadelfie je známa tím, že se do schvalování výstavby výrazně zapojuje). Legislativní prostředí ve Filadelfii může být nepředvídatelné, takže investoři čelí určitému politickému riziku. Na straně pronájmů, i když ve Filadelfii v současnosti není regulace nájemného, tlak na ochranu nájemníků je vždy přítomen; něco jako pravidla o „oprávněném důvodu“ k vystěhování nebo moratoria na výstavbu v určitých čtvrtích by se mohly objevit, pokud by gentrifikace vyvolala odpor.
• Stárnoucí infrastruktura a problémy veřejných služeb: Některé strukturální problémy mohou nepřímo představovat rizika. Infrastruktura Filadelfie – od silnic po veřejnou dopravu (SEPTA) – potřebuje investice. Existují obavy ohledně počtu cestujících a financování SEPTA (počet cestujících je stále asi o 30 % nižší než před covidem a rozpočtové mezery ohrožují provoz). Pokud by došlo ke snížení služeb veřejné dopravy (jak bylo varováno v nejhorších scénářích), mohlo by to snížit atraktivitu některých čtvrtí a změnit dojížděcí vzorce, což by ovlivnilo atraktivitu nemovitostí. Městské veřejné školy, i když se v některých oblastech zlepšují, stále vedou mnoho rodin k odchodu na předměstí, což snižuje dlouhodobou poptávku po bydlení pro střední třídu ve městě. Navíc, i když kriminalita v Center City a některých oblastech klesá, Filadelfie zaznamenala během pandemických let nárůst střelných útoků. Vnímání kriminality a čistoty může ovlivnit trh s nemovitostmi – například vysoce medializované incidenty nebo nepokoje (jako občanské nepokoje v roce 2020) mohou krátkodobě snížit důvěru investorů a maloobchodníků. Město na těchto problémech pracuje (např. programy prevence násilí, policejní reformy), ale stále jde o faktory, které je třeba sledovat jako rizika.

Při zvažování těchto příležitostí a rizik mnozí analytici popisují realitní trh ve Filadelfii jako odolný, ale ne bez výzev. Nemá divoké výkyvy jako některé trhy Sunbeltu (v poslední době zde nedošlo k masivní nadvýstavbě ani spekulačním krachům) a jeho nižší cenová hladina poskytuje určitou ochranu (trh je podle některých názorů nyní „podhodnocený“ vzhledem k fundamentům millersamuel.com). Pomalý růst však také znamená, že nelze počítat s rychlým zhodnocením bez aktivních vylepšení. Pro investory je důležitá důkladná prověrka na úrovni jednotlivých čtvrtí – ve Filadelfii se totiž může jeden blok výrazně lišit od druhého, pokud jde o vyhlídky. Spolupráce s místními odborníky, sledování kroků městské rady a mít záložní plány pro vyšší náklady na držení jsou v tomto trhu rozumné přístupy.

Hlavní projekty a rozvojové plány, které formují budoucnost

Několik velkých realitních projektů – ať už probíhajících nebo plánovaných – má v příštích letech proměnit městskou krajinu Filadelfie. Tyto projekty zahrnují vše od sídel korporací a mrakodrapů po rozsáhlé smíšené čtvrti a modernizaci veřejné infrastruktury. Nepřinášejí jen příležitosti ke stavbě a investicím, ale také ovlivní atraktivitu čtvrtí, tvorbu pracovních míst a hodnotu nemovitostí v celém městě. Zde jsou některé z nejvýznamnějších projektů, které stojí za pozornost:

• Chubb Headquarters (2000 Arch Street, Center City): Globální pojišťovna Chubb staví nové 18patrové sídlo na Arch Street v centru města. Tento projekt v hodnotě přibližně 430 milionů dolarů přidá 438 000 čtverečních stop kancelářských prostor a je významný tím, že přináší pracovní místa do města, místo aby odcházela. Chubb plánuje do této centrály přesunout a rozšířit 3 000 zaměstnanců, včetně 1 200 nových pracovních míst ve Filadelfii axios.com. Budova, která již dosáhla své výšky (označení bylo instalováno v roce 2024), bude dokončena v roce 2026 axios.com. Pro Filadelfii je to projev důvěry v její schopnost přilákat a udržet velké zaměstnavatele. Příliv zaměstnanců Chubb (mnozí pravděpodobně přestěhovaní z předměstí) by mohl podpořit trh s bydlením v centru města a okolí a také místní maloobchod a restaurace.
• 17Market West (1701 Market St Conversion): Skvělý příklad přestavby kanceláří na bydlení, tento projekt od Alterra Property Group mění prázdnou 18patrovou kancelářskou věž v srdci Market West na 299 luxusních apartmánů plus maloobchod v přízemí axios.com. Pod značkou „17Market West“ se otevře koncem roku 2025 axios.com jako největší povirová přestavba ve městě. Vybavení je luxusní (střešní bazén se slanou vodou, kabany, kurt na pickleball, golfový simulátor atd.) axios.com, cílem je konkurovat novostavbám. Jeho úspěch by mohl sloužit jako model pro budoucí přestavby a přidá stovky obyvatel do bloku, který dříve po 17. hodině zhasínal. Tento projekt v podstatě vytváří nový rezidenční uzel v obchodní čtvrti a podporuje celodenní život v Center City.
• Harper Square „Needle Tower“ (Rittenhouse): V luxusní oblasti Rittenhouse Square plánuje místní developer Pearl Properties Harper Square, štíhlou 50patrovou rezidenční věž na 19. ulici axios.com. Bude mít přibližně 215 luxusních jednotek a bude se tyčit nad nízkou zástavbou, což jí dává vzhled „jehly“. Demolice na místě začala v roce 2024, ale zahájení stavby zatím není naplánováno axios.com. Dokončení se očekává kolem roku 2027 axios.com. Pokud bude postavena, bude to jedna z nejvyšších rezidenčních budov ve Filadelfii. To odráží trvalou důvěru v dlouhodobý trh s luxusními byty/kondominia. Harper Square doplní stávající 24patrovou budovu Harper od Pearl v blízkosti axios.com. Projekty jako tento udržují panorama Filadelfie v růstu a oslovují ty, kteří hledají luxusní bydlení v Center City (konkurující kvalitě New Yorku, ale za ceny ve Filadelfii).
• Okres Bellwether (Jižní Filadelfie): Jak již bylo zmíněno, okres Bellwether je masivní přestavba 1 300 akrů bývalých rafinérských pozemků v jižní/jihozápadní části Filadelfie. Během 10–15 let Hilco Redevelopment Partners investuje přibližně 4 miliardy dolarů do vytvoření areálu moderních skladů, distribučních center a laboratoří pro vědy o živé přírodě axios.com. Vize zahrnuje miliony čtverečních stop průmyslových prostor a potenciálně i některé komerční smíšené využití. V roce 2025 Bellwether dokončuje své první dva průmyslové sklady (jeden začátkem roku 2025, druhý do konce roku) axios.com. Tyto jsou jen malou částí celkového plánu, ale znamenají začátek. Tento projekt je transformační: vyčistí ekologicky znečištěné území, vytvoří tisíce pracovních míst (průmyslová a logistická pracovní místa nahradí ztracená místa v rafinérii) a možná vytvoří nový ekonomický motor pro tuto část města. Pro okolní nemovitosti Bellwether zvýší poptávku po bydlení v jižní Filadelfii, pokud budou chtít pracovníci bydlet poblíž areálu. Může také zlepšit infrastrukturu (silnice, inženýrské sítě) v oblasti, což prospěje i dalším nemovitostem. Rizikem je, že jde o projekt s dlouhým časovým horizontem, takže klíčová je konzistentní realizace.
• Přestavba Navy Yard (Jižní Filadelfie): Philadelphia Navy Yard, bývalá námořní základna přeměněná na kancelářský park, prochází velkou expanzí do městské čtvrti se smíšeným využitím. V roce 2022 PIDC (městská rozvojová společnost) a Ensemble/Mosaic představily hlavní plán za více než 6 miliard dolarů na přidání rezidenčních, maloobchodních, hotelových a dalších kancelářských prostor během 20 let axios.com. V roce 2025 se otevírají vůbec první rezidenční jednotky v Navy Yard: apartmánový komplex o 614 jednotkách ve dvou budovách, včetně maloobchodu a spousty vybavení axios.com. Tyto by měly být dokončeny do září 2025 axios.com. Byty v Navy Yard jsou velká věc: po desetiletích jako centrum zaměstnanosti od 9 do 5 získá Navy Yard rezidentní populaci a posune se směrem ke skutečné čtvrti. Budoucí fáze počítají s tisíci dalšími bytovými jednotkami, novým hotelem, školou, parky a možná i novým dopravním spojením. Jak se tato oblast vyvíjí, fakticky vzniká zcela nová čtvrť na nábřeží, což pravděpodobně zvýší hodnotu pozemků v blízkých částech jižní Filadelfie (např. Pennsport, Whitman) a přiláká společnosti, které chtějí areálový typ prostředí (zejména firmy z oblasti věd o živé přírodě a výzkumu a vývoje, které už v Navy Yard působí). Jde o jeden z největších městských rozvojových projektů ve Filadelfii.
• Mega-projekt Penn’s Landing Waterfront: Na nábřeží řeky Delaware, mezi čtvrtěmi Old City a Northern Liberties, Durst Organization (developer se sídlem v NY) plánuje smíšený projekt v hodnotě 2,2 miliardy dolarů rozkládající se na 12 akrech axios.com. Plán počítá s 12 věžemi s tisíci rezidenčních jednotek, kancelářemi, maloobchodem a hotelem axios.com – v podstatě vznikne na nábřeží nová čtvrť. Slavnostní zahájení stavby proběhlo v roce 2022, ale bohužel je projekt pozastaven více než dva roky k roku 2025 axios.com. Pravděpodobně v tom hrály roli rostoucí úrokové sazby a ekonomická nejistota. Je také potřeba infrastruktura (park na překrytí dálnice I-95, jehož dokončení se plánuje kolem roku 2026, je předpokladem pro skutečné propojení této lokality s městem). Projekt Penn’s Landing je v limbu, ale pokud/pokud bude pokračovat, dramaticky změní panorama nábřeží a přidá spoustu bydlení. Je to typ megaprojektu, který může vytvořit tisíce pracovních míst ve stavebnictví a po dokončení přilákat nové obyvatele (včetně potenciálně luxusnějších bytů pro ty, kteří by jinak zvolili NYC nebo Jersey City). Prozatím je to velký otazník („čas ukáže, zda se někdy uskuteční,“ říká Axios axios.com). Město i Durst veřejně zůstávají odhodlaní, ale vše závisí na financování a tržních podmínkách.
• Boom výškových budov v Center City (různé): Kromě Harper Square se připravuje nebo nedávno dokončilo několik dalších významných výškových budov:
  • Two Cathedral Square na 17th & Race (23patrová kancelářsko-rezidenční věž) je ve výstavbě.
  • 2222 Market (20patrová kancelářská budova pro právnickou firmu Morgan Lewis) byla otevřena v roce 2022 a přidala moderní kancelářské prostory.
  • 1301 Market (navrhovaná 32patrová smíšená budova od zdravotnického systému Jefferson) by mohla být v budoucnu zahájena.
  • Tyto projekty ukazují, že Center City má stále kapsy rozvoje, zejména pro specializované využití (například lékařské kanceláře nebo sídla firem). Vzhledem k vysoké neobsazenosti kanceláří však nečekejte mnoho nových kancelářských mrakodrapů nad rámec těch, které jsou již v přípravě – spíše lze očekávat více rezidenčních nebo smíšených věží, které zaplní mezery v panoramatu města.
• Plán arény 76ers (sportovní komplex v jižní Filadelfii): Pozdní vývoj: Po mnoha kontroverzích opustili Philadelphia 76ers svůj návrh postavit novou arénu za 1,3 miliardy dolarů v Center City (na Market East u čínské čtvrti) na začátku roku 2025 axios.com. Místo toho nyní zkoumají plán s Comcast Spectacor na výstavbu nové arény Sixers v existujícím sportovním komplexu v jižní Filadelfii (u současného Wells Fargo Center) axios.com. Toto je ve velmi rané fázi (vyjednávání o financování, daňových otázkách a přínosech pro komunitu přijdou v roce 2025) axios.com. Pokud se projekt uskuteční, znamená to, že sportovní komplex v jižní Filadelfii zůstane centrem sportu ve Filadelfii na desetiletí, potenciálně s novou špičkovou arénou, která bude kotvou pro další rozvoj v této oblasti (Comcast již dříve navrhoval plán na přestavbu sportovního komplexu za 2,5 miliardy dolarů axios.com). Pro nemovitosti bude mít nová aréna v jižní Filadelfii pravděpodobně menší okamžitý dopad na hodnoty nemovitostí (protože se již jedná o zavedenou sportovní oblast, nikoli o čtvrť), ale mohla by podnítit další projekty v oblasti zábavy a pohostinství v okolí. Naopak to znamená, že oblast Market East v Center City nedostane obrovský impuls (a narušení) v podobě projektu arény – což je pro některé členy komunity úleva, ale také to znamená, že oživení maloobchodu na Market East si bude muset najít jiné katalyzátory. Rozhodnutí Sixers bylo pečlivě sledováno developery kvůli jeho dopadům na obě čtvrti.
• Infrastrukturní projekty (parky nad silnicemi, doprava): Několik veřejných projektů zlepší kontext nemovitostí ve Filadelfii:
  • Park nad I-95 u Penn’s Landing (čtyřakrový park překrývající dálnici, cca 225 milionů dolarů) postupuje vpřed a má být dokončen do roku 2026. Zazelení nevzhledné místo a vytvoří plynulé spojení od Front Street k nábřeží u Penn’s Landing, což pravděpodobně zvýší atraktivitu přilehlých pozemků (včetně zmíněného pozemku Durst).
  • Park nad Vine Street Expressway (I-676) u čínské čtvrti je další koncept – park nad zahloubenou dálnicí mezi Broad a 2nd Street by mohl znovu propojit čínskou čtvrť a Callowhill. Nějaké financování bylo zajištěno na studii/návrh. Pokud se uskuteční, mohl by zmírnit rozdělení způsobené I-676 a zvýšit hodnotu nemovitostí v Chinatown North/Callowhill.
  • Plán čtvrti 30th Street Station: Existuje dlouhodobá vize vedená společností Amtrak na rozvoj oblasti kolem stanice 30th Street (v University City), která zahrnuje i možnost překrytí železničních tratí a vytvoření nové smíšené čtvrti. Ačkoliv je tento projekt plánován na více než 10 let dopředu, některé jeho části, jako například Schuylkill Yards (projekt Brandywine Realty/Drexel, který staví laboratoře/kanceláře západně od 30th St), jsou již v realizaci. Schuylkill Yards již dokončil svou první věž pro vědy o živé přírodě a nyní staví rezidenční budovy; celkově má během 20 let vzniknout 6–8 výškových budov. To zásadně mění panorama University City a přidává parkové plochy (Drexel Square).
  • Rozšiřování dopravy: SEPTA plánuje železniční prodloužení do King of Prussia (propojení Center City s oblastí KOP mall přes Norristown); pokud se to podaří do roku 2026–27, může to ovlivnit rozvoj podél této trasy. Ve městě se také mluví o metru na Roosevelt Blvd (dlouho plánované, stále bez financování) a modernizaci tramvají. I když to není okamžité, zlepšení dopravy je vždy přínosem pro nemovitosti podél dopravních linek.

Tyto projekty společně ukazují, že Filadelfie investuje do své budoucnosti – od soukromých megaprojektů po veřejnou infrastrukturu – což následně posiluje důvěru v trh s nemovitostmi. Samozřejmě ne vše půjde hladce nebo podle plánu (viz: zpoždění Penn’s Landing, změna plánu arény Sixers), ale trendem je, že město se připravuje na růst a lepší propojení. Například Center City District zaznamenal v roce 2024 více než 1,2 miliardy dolarů investic do rozvoje v centru města (20 dokončených projektů, 33 ve výstavbě) centercityphila.org – pozoruhodné tempo, které pokračuje v proměně centra na více rezidenční a smíšené prostředí. Množství jeřábů v University City a Northern Liberties také ukazuje, jak se čtvrti proměňují.

Z makro pohledu tyto projekty: vytvoří v krátkodobém horizontu tisíce pracovních míst ve stavebnictví; přidají nové bytové kapacity (což může pomoci zmírnit růst cen/nájmů ve městě, pokud bude dostatek jednotek); potenciálně přidají nové kancelářské nebo laboratorní prostory (otestují poptávku trhu po těchto typech využití); a zlepší kvalitu života (parky, vybavenost), což činí Filadelfii atraktivnější jak pro obyvatele, tak pro firmy. Sledování těchto projektů je klíčové pro investory a pozorovatele, protože často signalizují, kde se mohou objevit další příležitosti (například investovat do oblastí sousedících s velkým projektem ještě před jeho dokončením, nebo cílit na odvětví, která budou nově vzniklé prostory využívat).

Ekonomické a demografické faktory ovlivňující nemovitosti

Několik ekonomických a demografických trendů ovlivňuje výkonnost trhu s nemovitostmi ve Filadelfii. V roce 2025 bude osud města spojen s faktory jako je růst zaměstnanosti, pohyb obyvatelstva, úrokové sazby (celonárodní makroekonomické podmínky) a místní politika v oblasti daní a územního plánování. Zde zkoumáme, jak tyto faktory ovlivňují trh s nemovitostmi:

• Růst pracovních míst a trh práce: Ekonomika Philadelphie je na vzestupné vlně zotavení. Na začátku roku 2025 dosáhl celkový počet pracovních míst v metropolitní oblasti Philadelphie 3,116 milionu pracovních míst mimo zemědělství bls.gov. Klíčové je, že největší sektor regionu, vzdělávání a zdravotnické služby, přidal od března 2024 do března 2025 přibližně 28 400 pracovních míst bls.gov – což je důkazem síly Philly v oblasti „Eds and Meds“ (zakotvené univerzitami jako Penn/Temple/Drexel a zdravotnickými systémy jako Penn Medicine, Jefferson). Navíc data města ukázala, že v roce 2023 činila průměrná míra nezaměstnanosti ve Philadelphii pouze 4,2 % – nejnižší za více než 30 let pew.org. Město také dosáhlo milníku, kdy mělo v průměru v roce 2023 765 400 pracovních míst ve městě pewtrusts.org, což je téměř historické maximum. Tento silný trh práce podporuje poptávku po bydlení: více pracujících znamená více lidí schopných si pronajmout nebo koupit bydlení. Také to mírně zlepšuje příjmy (i když růst mezd je spíše mírný). Výrazným trendem je zvýšení úrovně vzdělání pracovní síly ve Philadelphii – více pracovních míst v technologiích, medicíně a vysoce kvalifikovaných profesích whyy.org. To je příznivé pro bydlení, protože vzdělanější pracovní síla obvykle znamená vyšší poptávku po bydlení a schopnost absorbovat novou nabídku (například mladí profesionálové si pronajímají nové byty nebo si později kupují byty). Nicméně, tempo růstu pracovních míst ve Philadelphii stále není závratné – přibližně 2 % v roce 2024 bls.gov, což je mírně nad celostátním průměrem, ale není to žádný boom. Dlouhodobé projekce regionální plánovací komise (DVRPC) ukazují, že region do roku 2050 zvýší počet pracovních míst asi o 10,1 % dvrpc.org, což je poměrně pomalé. Takže i když v současnosti nehrozí scénář kolapsu pracovních míst, město také nepřidává pracovní místa jako některá rychle rostoucí města, což omezuje, jak rychle může růst poptávka po nemovitostech. Jeden optimistický bod: po desetiletích, kdy firmy odcházely na předměstí, některé společnosti nyní přesouvají sídlo do města kvůli přilákání talentů. Pokud si město udrží nízkou nezaměstnanost a začne přitahovat více zaměstnavatelů zvenčí (možná díky lepší daňové konkurenceschopnosti), mohlo by to zásadně změnit poptávku po kancelářích i bydlení.
• Obyvatelstvo a migrace: Obyvatelstvo Philadelphie je poměrně stabilní, s mírnými výkyvy. Sčítání lidu v roce 2020 zaznamenalo přibližně 1,603 milionu obyvatel města, po mírném nárůstu v roce 2010 (Philly poprvé za 50 let rostla v letech 2006–2016). Pandemie zpočátku způsobila určitou odliv obyvatel (mladí lidé odjížděli během lockdownů atd.), ale do let 2022–2023 se pokles obyvatelstva ve městě stabilizoval. Analýza Drexel dokonce poznamenala, že COVID „stabilizoval růst městské populace“, nešlo o masový exodus jako v 70. letech tcsr.realtor tcsr.realtor. Obyvatelstvo metropolitní oblasti Philadelphie stále pomalu roste a existují důkazy, že někteří lidé z předměstí se přestěhovali do města (zejména lidé po odchodu dětí z domova a mladí profesionálové). Optimismus Zillow ohledně trhu s bydlením ve Philadelphii částečně vychází z její relativní cenové dostupnosti, která přitahuje nově příchozí phillyvoice.com – někteří lidé z New Yorku, DC atd. se skutečně stěhují do Philadelphie, protože zde mohou pracovat na dálku nebo najít práci a výrazně snížit životní náklady. Tento příliv talentů je pozitivním znamením. Na druhou stranu, ve Philadelphii dochází i k neustálé obměně: některé rodiny se stěhují kvůli lepším školám, někteří obyvatelé s nižšími příjmy byli kvůli cenám bydlení vytlačeni do vnitřních předměstí. Čistý přírůstek je blízko nule nebo mírně roste. Pro trh s nemovitostmi znamená stabilní populace s potenciálem mírného růstu stálou základnu poptávky (není třeba se obávat úbytku obyvatel jako v Detroitu), ale také to znamená, že developeři nemohou počítat s masivní demografickou expanzí pro naplnění jednotek – musí o obyvatele soutěžit. Na regionální úrovni mnoho příměstských okresů (Montgomery, Chester atd.) stále roste a Philadelphia s nimi soupeří. Je pozoruhodné, že Center City a přilehlé čtvrti mají nyní více obyvatel než za poslední desetiletí, což ukazuje na trend reurbanizace u určitých demografických skupin (mladí dospělí, lidé po odchodu dětí z domova). Pokud to bude pokračovat – pokud například generace Z a mileniálové budou nadále volit městský život – hlavní čtvrti Philadelphie zaznamenají trvalou poptávku po bydlení.
• Úrokové sazby a finanční klima: Toto jsme již zmínili v části o rizicích, ale pro zopakování makro faktoru: vysoké úrokové sazby v letech 2023–2025 mají velký vliv na nemovitosti. Hypoteční sazby kolem ~6,5–7 % phillyvoice.com snížily kupní sílu kupujících přibližně o ~25 % ve srovnání s rokem 2021. To je hlavní důvod, proč růst cen nemovitostí zpomalil – mnoho kupujících narazilo na hranici dostupnosti. Je to také důvod, proč je nabídka omezená (kupující, kteří by chtěli postoupit na dražší nemovitost, zůstávají „uvězněni“). U komerčních nemovitostí znamenají vyšší kapitalizační sazby v některých případech nižší hodnotu aktiv a obtížnější financování nových projektů. Většina prognostiků očekává, že sazby zůstanou zvýšené až do roku 2025 (Fed nenaznačuje žádné rychlé snížení). Průzkum Philly Fedu ukázal, že profesionální prognostici neočekávají prudkou recesi, což znamená, že Fed nebude muset rychle snižovat sazby philadelphiafed.org. Někteří prognostici se domnívají, že v letech 2026–27 by Fed mohl sazby uvolnit a hypoteční sazby by se mohly ustálit kolem 5 % realestate.usnews.com, což by podpořilo větší aktivitu. Ale „lepivá“ inflace by je mohla udržet výše. Proto nejistota ohledně úrokových sazeb visí nad příštími lety: rychlejší pokles, než se očekává, by mohl uvolnit potlačenou poptávku po bydlení (dobré pro prodávající/developery), zatímco trvale vysoké sazby by mohly dále tlumit prodeje a novou výstavbu. Filadelfie, se svými obecně nižšími cenami, by si v době vysokých sazeb mohla vést lépe než drahá města – protože domy za 300 tisíc dolarů se při 7 % stále dají obchodovat (s kreativními úpravami sazeb apod.) snáze než domy za milion. Přesto jsou kapitálově náročné projekty (výškové budovy, velké komerční stavby) na nákladech financování nejcitlivější a pravděpodobně uvidíme méně zahájených staveb, dokud se výhled sazeb nezlepší.
• Místní politika – Daně a územní plánování: Daňová politika Philadelphie je dvousečná zbraň. Na jedné straně 10letá daňová úleva byla po 20 let přínosem pro rozvoj (podpořila miliardové nové stavební projekty). Na druhé straně městská daň ze mzdy a podnikatelské daně pravděpodobně brzdily růst zaměstnanosti. Daňová reforma plánovaná na rok 2025 doporučuje snížení daní ze mzdy a podnikání, aby se podpořil komerční sektor inquirer.com, ale prosadit takové škrty je politicky i fiskálně náročné. Pro nemovitosti by jakékoli snížení daně ze mzdy mohlo učinit Philly atraktivnějším pro zaměstnavatele (což je dobré pro obsazenost kanceláří i celkové ekonomické zdraví). Částečné omezení 10leté daňové úlevy (platné od roku 2022) už začalo mít dopad: developeři spěchali získat povolení před změnou, což vedlo k nárůstu a pak poklesu. Nyní může začít méně projektů, protože motivace je menší. Město však stále nabízí úlevu na konverze (100 % na 10 let) a zvažuje 20leté prodloužení pro kanceláře, jak bylo diskutováno inquirer.com. Pokud to projde, očekávejte vlnu konverzí kanceláří během 5letého okna. Co se týče územního plánování, město provádí postupné úpravy předpisů: např. zavedení nové zónace RTA-2 se zmenšenými velikostmi pozemků pro podporu výstavby řadových domů na malých parcelách ballardspahr.com, a schvalování zákonů proti „špatným“ developerům nebo pro zajištění dodržení slibů o dostupném bydlení whyy.org whyy.org. Obecně je zónování ve Philadelphii v mnoha oblastech poměrně benevolentní (ve srovnání s příměstskými obcemi), což umožnilo rozsáhlou zástavbu proluk. Ale odpor komunity v některých gentrifikovaných oblastech (například kolem Temple nebo v Chinatownu proti aréně) může ovlivnit projekty. Tradiční právo městské rady znamená, že místní zastupitelé mají obrovský vliv – investoři musí být obezřetní a orientovat se v tom. Pozitivní politická poznámka: závazek města k dostupnému bydlení podněcuje iniciativy, které sice zvyšují náklady developerům (např. poplatky za inkluzivní zónování), ale jejich cílem je zajistit, aby zisky trhu s bydlením byly sdíleny širší veřejností. Pokud to bude úspěšné, může to vytvořit udržitelnější prostředí, kde růst může pokračovat s podporou veřejnosti, nikoli s odporem. Nakonec, oceňování nemovitostí: Philly přehodnotila nemovitosti pro rok 2023, což vedlo k průměrnému nárůstu rezidenčních odhadů o 31 % (v některých čtvrtích až dvojnásobně). I když byla upravena daňová sazba, mnoha majitelům domů vzrostly daňové účty. Budoucí častější přehodnocování (jak je plánováno) by mohlo přinést postupnější úpravy; je však třeba to sledovat, protože to ovlivňuje náklady na držení a může to některé vlastníky tlačit k prodeji.
• Demografické posuny: Nejde jen o samotný počet obyvatel, ale i o jejich složení. Zakládání domácností je klíčovým faktorem – mileniálové jsou nyní v hlavních letech pro nákup vlastního bydlení (konec 20. až 40. léta). Ve Filadelfii žije mnoho mileniálů, kteří dosud bydleli v pronájmu; pokud někteří z nich založí rodinu a budou potřebovat více prostoru, zůstanou ve městě (koupí větší dům ve Filadelfii), nebo se odstěhují? Udržení těchto mileniálských rodin ovlivní poptávku po řadových domech a dvojdomech v čtvrtích jako Northeast nebo Northwest Philly. Na druhé straně, Baby Boomers zmenšují své bydlení – ve Filadelfii mnoho prázdných hnízd přechází z předměstí do bytů v Center City kvůli městskému životnímu stylu. Tento trend podporuje trh s byty (jeden z důvodů, proč se luxusním bytovým věžím daří). Pokud město bude nadále poskytovat vybavenost a bezpečnost, může si Filadelfie získat více důchodců, což je příležitost vzhledem k relativně nízkým životním nákladům na velké město. Navíc imigrace historicky posilovala populaci Filadelfie (město má početné komunity asijských, afrických a latinskoamerických imigrantů). Otevřenější federální imigrační politika by mohla přivést více nově příchozích, kteří budou nejprve bydlet v pronájmu a později kupovat domy, zejména v čtvrtích, které tradičně vítají imigranty (South Philly, Northeast). To je pozitivní demografický faktor pro poptávku po bydlení, který někdy zůstává bez povšimnutí.
• Vysoké školy a studentská populace: Ve Filadelfii studuje přes 100 000 vysokoškoláků na různých institucích. Oblasti kolem kampusů (University City, North Philly u Temple atd.) mají specifické realitní ekosystémy studentského bydlení. University City obzvlášť zažívá rozmach s byty zaměřenými na studenty a rozvojem vedeným univerzitami. Trendy v počtu studentů mohou ovlivnit tyto trhy – v současnosti mají školy jako Drexel a Temple stabilní nebo rostoucí počet studentů, což udržuje silnou poptávku po bydlení mimo kampus. Temple však čelí problémům s kriminalitou v okolí kampusu, což znepokojuje studenty a rodiče – pokud se to nevyřeší, je to riziko pro trh s bydlením mimo kampus. Neustálý příliv absolventů filadelfských vysokých škol také rozšiřuje místní talentovou základnu a mnoho z nich ve Filadelfii zůstává (město si zlepšilo udržení absolventů). To podporuje trh s pronájmy pro mladé profesionály a později i nákupy startovacích domů.

V podstatě je realitní trh ve Filadelfii podpořen rozmanitou, na služby orientovanou ekonomikou, která mírně roste, a demografickým profilem, který se urbanizuje a vzdělává. Hlavní faktory jako úrokové sazby a národní ekonomické cykly samozřejmě ovlivní trh (jako všude), ale Filadelfie prokázala odolnost i během pandemie a následného zotavení. Relativní hodnota města – velkoměstské možnosti za nižší cenu – přitahuje pozornost, což je důvod, proč ji Zillow zařadil mezi 5 nejlepších trhů pro rok 2025 phillyvoice.com. Udržení této cenové výhody při zlepšování pracovních příležitostí bude klíčové pro udržitelný růst realitního trhu.

Prognóza a výhled: 3–5leté projekce pro realitní trh ve Filadelfii

Při pohledu do budoucna, co odborníci předpovídají pro realitní trh ve Filadelfii v příštích 3 až 5 letech? Obecně je výhled na pokračující růst, ale mírným a zdravým tempem – což je daleko od neudržitelných skoků během pandemického boomu, ale stále převážně pozitivní napříč sektory. Níže jsou uvedeny předpovědi a projekce:

Předpověď trhu s bydlením: Většina analytiků předpokládá, že ceny rezidenčních nemovitostí ve Filadelfii budou v blízké budoucnosti nadále mírně růst. Například Zillow předpovídá, že hodnota domů ve Filadelfii vzroste asi o +2,6 % v roce 2025 phillyvoice.com. Místní prognóza RE/MAX je o něco optimističtější, očekává zvýšení cen o +2,5 % až +4,5 % v roce 2025 plusrealtors.com – v podstatě v souladu s inflací. Číselně by se mediánová cena domu ve městě (kolem 250 tisíc dolarů v roce 2024) mohla do začátku roku 2026 dostat do rozmezí $256k–$261k plusrealtors.com. Po roce 2025, pokud se úrokové sazby potenciálně sníží a ekonomika stabilizuje, by Filadelfie mohla zaznamenat nárůst prodejů domů a růst cen v nízkých až středních jednotkách procent ročně. Průzkum prognostiků Filadelfské federální rezervní banky ukázal, že celostátně se očekává růst indexů cen domů o ~3,5–4 % v roce 2025 a kolem 2–3 % v roce 2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Místní trh ve Filadelfii pravděpodobně tento trend napodobí – možná bude v roce 2025 o něco vyšší díky své dynamice jako „žhavý“ trh, poté se ustálí na ~2–3 % ročně až do roku 2027. Za období 5 let by to mohlo znamenat celkový nárůst hodnoty domů přibližně o 10–15 %.

Pozoruhodné je, že Zillow zařadil Philadelphii jako 5. nejkonkurenceschopnější trh s bydlením mezi hlavními metropolemi pro rok 2025 phillyvoice.com. Tato konkurenceschopnost (hnaná relativně dostupnými cenami, omezenou nabídkou a stabilní poptávkou) by měla přetrvávat. „Konkurenceschopný“ však neznamená prudký růst cen – spíše to naznačuje, že Philly pravděpodobně překoná některé drahé trhy, které mohou stagnovat. Místní odborníci jako Larry Flick z Berkshire Hathaway uvedli, že rok 2024 byl jako opakování roku 2023 (spíše stagnace), a očekávají oživení až ve chvíli, kdy úrokové sazby jasně klesnou phillymag.com. Takže načasování snižování sazeb Federálním rezervním systémem (možná v roce 2025 nebo 2026) by mohlo být katalyzátorem silnějšího nárůstu prodejů a pohybu cen. Pokud sazby klesnou do rozmezí 5 %, očekávejte vlnu zadržené poptávky (mileniálové vstupující na trh), což by mohlo ceny na rok či dva zvýšit rychleji. Naopak, pokud přijde recese, ceny ve Philadelphii by mohly na určitou dobu stagnovat (ale prudký pokles se zdá méně pravděpodobný, pokud nedojde k zásadnímu otřesu na trhu práce).

Výhled trhu s nájmy: Očekává se, že nájmy budou dále růst, i když mírně. Dříve citovaná prognóza předpokládala +3 % pro nájmy v roce 2025 mmgrea.com, po zhruba 2% růstu v roce 2024. Jakmile se nová nabídka vstřebá a pokud inflace zůstane nad ~2 %, očekávejte růst nájmů možná o 3–4 % ročně v letech 2026–2027. Do roku 2028 by nájmy mohly být kumulativně asi o 15 % vyšší než dnes. Jedno varování: pokud dojde k vlně přeměn kanceláří na byty a vznikne mnoho nových nájemních jednotek (stovky či tisíce), mohlo by to lokálně zmírnit růst nájmů zvýšením nabídky. Ale v rámci celého města plánované zpomalení nové výstavby naznačuje, že míra neobsazenosti opět klesne a pronajímatelé získají větší sílu při stanovování cen od konce roku 2025 dál globest.com. V podstatě, po krátkém období výhod pro nájemce v letech 2023–24 u luxusních jednotek, by se kyvadlo mohlo do roku 2026 vrátit zpět na stranu pronajímatelů, pokud nenastane pokles. Pro nájemce může úleva přijít pouze tehdy, pokud růst mezd předstihne růst nájmů (zlepší se dostupnost) nebo pokud město výrazně zvýší nabídku dostupného bydlení.

Prognózy komerčních nemovitostí:

• Kanceláře: Obnova kancelářského sektoru bude pomalá. Odborníci jako Dr. Kevin Gillen předpovídají, že kanceláře budou „stále řešit návrat do práce“ ještě v dohledné budoucnosti tcsr.realtor. V příštích 3 letech lze očekávat, že míra neobsazenosti zůstane zvýšená. Může dojít k mírnému zlepšení – například pokles neobsazenosti z ~20 % na možná ~15 % do roku 2028 – hlavně díky zmenšení nabídky (konverze, které odstraňují kancelářské prostory z trhu, firmy si pronajímají méně). Rychlý návrat k předpandemické obsazenosti se neočekává. Nájemné pravděpodobně zůstane nominálně na stejné úrovni, což ve skutečnosti znamená pokles v reálných hodnotách (vzhledem k inflaci). Trend „flight-to-quality“ naznačuje, že novější zelené budovy se budou dobře pronajímat (možná i nové projekty jako 2222 Market nebo sídlo Chubb se zaplní), zatímco starší budovy třídy B/C mohou nadále stagnovat nebo být přepracovány na jiné využití. Klíčovým faktorem bude úspěch konverzních programů (pokud bude v roce 2025 schváleno 20leté daňové zvýhodnění): potenciálně by se do roku 2030 mohlo přeměnit několik milionů čtverečních stop kanceláří, což by pomohlo stabilizovat zbytek trhu. Kancelářský trh ve Filadelfii může být za 5 let menší, ale zdravější – cílem je štíhlejší nabídka s lepší obsazeností a příliv rezidenčních využití do bývalých kancelářských koridorů, což přinese více pěšího provozu. Cílem Center City District je diverzifikované centrum města, které není tolik závislé na kancelářích. Z investičního hlediska mohou hodnoty kanceláří dále klesat, než najdou své dno (někteří tvrdí, že hodnoty kanceláří ve Filadelfii již klesly o ~20–30 % od roku 2019 a mohou ještě trochu klesnout). Kolem roku 2027 bychom mohli vidět známky oživení, pokud například zaměstnanost plně obnoví a obsazenost kanceláří se zlepší díky normalizaci hybridní práce.
• Maloobchod: Očekává se, že maloobchodní sektor bude pokračovat ve postupném oživení. Předpověď je, že obsazenost maloobchodu v Center City vzroste z 83 % směrem k horní hranici 80 % do roku 2026, za předpokladu, že nedojde k dalším pandemickým narušením centercityphila.org. Mnoho analytiků se domnívá, že kamenný maloobchod zažije mírnou renesanci, protože poptávka po zážitcích po pandemii stále trvá. Nájemné v maloobchodu v prémiových lokalitách by mohlo opět začít růst po období stagnace – možná se vrátí na úroveň před rokem 2020 v letech 2025–26. Sekundární maloobchodní koridory se pravděpodobně stabilizují s menším počtem neobsazených prostor, protože místní podniky zaplní mezery. Riziko pro maloobchod je dvojí: e-commerce (který nezmizí a některé velké řetězce snižují počet prodejen) a případné zpomalení ekonomiky (spotřebitelské výdaje mohou klesnout). Ale vánoční sezóna 2024 a další období by měly napovědět – aktuální ukazatele jako počet maloobchodů v Center City +15 % od roku 2019 centercityphila.org jsou povzbudivé. V horizontu 5 let se může maloobchod ve Filadelfii více zaměřit na gastronomii a zážitkové využití, zatímco podíl tradičních obchodů s textilem a obuví může klesnout. Pěší provoz v centru by se mohl plně zotavit na 100 % předcovidové úrovně kolem roku 2026, zejména pokud přibude obyvatel a studentů, což podpoří maloobchod. Prognóza je tedy opatrně optimistická: stagnující až pomalu rostoucí obsazenost a nájmy v maloobchodu, s růstovými příležitostmi pro dobře umístěné a promyšlené maloobchodní koncepty (například ty, které cílí na obyvatele a turisty).
• Průmyslové: Výhled pro průmyslový sektor je poměrně pozitivní i přes současné zakolísání. Jak je uvedeno v článku GlobeSt., Colliers předpovídá pokles neobsazenosti do roku 2026 globest.com, což znamená, že očekávají, že absorpce dožene nabídku a možná klesne zpět na úroveň neobsazenosti kolem 5–6 %. Růst nájmů v průmyslovém sektoru by se mohl znovu zrychlit, jakmile se přebytečná nabídka odbourá – a to možná návratem k meziročnímu růstu v řádu středních jednotek procent díky trvalé poptávce. V letech 2025–2027 by ve Filadelfii mohla přijít další vlna průmyslové výstavby, pokud se poptávka opět rozjede (zejména pro specializované využití, jako jsou sklady s řízenou teplotou nebo sklady pro poslední míli blízko města). Nejistým faktorem je, jak se změny v dodavatelských řetězcích a případné ekonomické změny projeví – v současnosti trendy jako near-shoring a zvyšování zásob nahrávají větší poptávce po skladových prostorách. Kromě toho mohou zlepšení infrastruktury (například rozšiřování dálnic, prohlubování přístavů) zvýšit atraktivitu Filadelfie pro logistické firmy. V pětiletém horizontu lze očekávat, že průmyslový trh zůstane „miláčkem“ komerčních nemovitostí zde. Výnosové míry zůstanou nízké (což znamená vysoké hodnoty) u průmyslových aktiv ve srovnání s ostatními typy komerčních nemovitostí. Jediná výhrada: pokud zůstanou úrokové sazby vysoké, nová spekulativní výstavba bude opatrná. Ale v letech 2026–27, pokud sazby klesnou a neobsazenost se opět dostane pod kontrolu, můžeme očekávat návrhy na nové velké projekty (například druhou fázi Bellwether District nebo rozšíření logistických parků na předměstích).
• Rezidenční/multifunkční: Sektor rezidenčních/multifunkčních bytů je předpovídán jako prosperující, jakmile překoná současný přebytek nabídky. Již koncem roku 2025, kdy dokončení nových projektů klesne o 60 %, se trh utáhne. Obsazenost by se měla udržet v rozmezí středních 90 % a v hlavních subtrzích by mohla do roku 2026 dokonce vzrůst na 95 % a více, jakmile se přebytek vstřebá. Růst nájmů se očekává zdravý – možná 3–5 % ročně – ne závratný, ale dostatečný k udržení investičního zájmu mmgrea.com. Někteří celostátní prognostici (např. Freddie Mac nebo Yardi) označili Filadelfii jako trh s pevnými základy v oblasti multifunkčního bydlení do budoucna, vzhledem ke stabilní ekonomice a nedostatečné nabídce dostupného bydlení. Skutečně, potenciálním trendem je zvýšená výstavba středně dostupných a cenově dostupných jednotek (zejména pokud město rozšíří pobídky nebo pokud inkluzivní územní plánování přinese více jednotek). V pětiletém horizontu by více konverzí z kanceláří na byty mohlo přinést například několik tisíc nových bytových jednotek v centru, ale ty by pravděpodobně byly rozloženy v čase. Celkový růst nabídky multifunkčního bydlení by se tak mohl v příštích několika letech zmírnit a poté se možná opět zvýšit, pokud se tržní podmínky do roku 2027 zlepší (jakmile developeři znovu získají důvěru díky lepšímu financování a rostoucím nájmům). Investiční zájem o multifunkční bydlení ve Filadelfii pravděpodobně zůstane vysoký – již v letech 2022–2023 mnoho institucionálních investorů nakupovalo filadelfské bytové domy jako hodnotovou investici oproti žhavějším trhům. Tento trend by měl pokračovat.

Prognóza výstavby: V příštích 3–5 letech se mnoho z hlavních projektů, které jsme uvedli, uskuteční nebo výrazně pokročí. Do roku 2028 by Filadelfie mohla reálně mít:

• Nová arena 76ers ve výstavbě v jižní části Philadelphie (otevření možná do roku 2031, pokud vše půjde dobře).
• Více přestaveb kancelářských budov v Center City dokončeno (Wanamaker, 1700 Market atd.) a možná i několik nových rezidenčních výškových budov (Harper Square do roku 2027, další jedna či dvě věže Schuylkill Yards).
• Park na překrytí I-95 dokončen a v provozu (2026 nebo 2027).
• Bellwether plně ve fázi 2 nebo 3, s několika miliony čtverečních stop postavených skladů.
• Navy Yard s několika stovkami obyvatel a možná novým hotelem.
• Možná bude projekt Penn’s Landing obnoven, pokud klesnou úrokové sazby – možná jedna nebo dvě věže začnou růst do roku 2028, pokud se projekt znovu rozjede do roku 2026.
  V podstatě lze očekávat, že ve Filadelfii do konce 20. let dojde k fyzickému růstu panoramatu a městské krajiny díky těmto projektům. To přispěje k jejímu ekonomickému základu a může přesunout některá centra poptávky (například nábřeží Delaware by se konečně mohlo stát rezidenční destinací, pokud Durst postaví pár věží).

Rizika prognózy: Stojí za zmínku možná odchýlení. Pokud by národní ekonomika upadla do recese v roce 2024 nebo 2025, realitní trh ve Filadelfii by mohl krátkodobě oslabit – ceny domů by se mohly vyrovnat nebo mírně klesnout (zejména pokud by vzrostla nezaměstnanost a hypoteční sazby by neklesly úměrně), a komerční pronájmy by se mohly zpomalit. Většina však neočekává krizi ve stylu roku 2008; banky i domácnosti jsou obecně v lepší kondici. Filadelfii konkrétně někteří analytici poprvé po letech označili za „podhodnocenou“ millersamuel.com, což znamená, že ceny domů vzhledem k příjmům a nájmům jsou poměrně rozumné. To naznačuje, že riziko poklesu je omezené – zde nehrozí prasknutí bubliny jako na přehřátých trzích. Takže i v případě mírné recese by se trh s bydlením ve Filadelfii mohl pouze na rok zastavit a poté pokračovat v mírném růstu, místo aby došlo k velkému poklesu cen. Na komerční straně by recese mohla dále poškodit kancelářský segment (oddálit jakékoli oživení) a případně pozastavit některé projekty (pokud by vyschlo financování). Naopak je možný i pozitivní scénář: pokud inflace klesne rychleji a Fed sníží sazby do konce roku 2024, mohli bychom v letech 2025–26 zažít menší boom, kdy se kupující, kteří čekali, vrátí na trh, což by zvýšilo prodeje a ceny nad očekávání. To by prospělo stavebním firmám a mohlo by to znovu podpořit zahájení dalších projektů (což by Filadelfie skutečně potřebovala, vzhledem k nedostatku bydlení).

Názor expertů: Místní lídři v oblasti nemovitostí obecně vyjadřují optimismus, že Filadelfie čeká „většinou stabilní“ období tcsr.realtor, bez dramatických výkyvů. Fráze „trh s bydlením se vrací k průměru“ (tj. návrat k normálnímu růstu) dobře vystihuje očekávání tcsr.realtor. Reid Rosenthal, zkušený realitní makléř z Filadelfie, řekl začátkem roku 2025, že „všechno se vyrovnalo… je vhodná doba koupit ve Filadelfii, protože všechno se vyrovnalo“ phillyvoice.com. Stabilita může být pozitivní – umožňuje plánování a méně volatility způsobené spekulacemi.

Do roku 2030, pokud současné trendy vydrží, bude mít Filadelfie pravděpodobně:

• O něco více obyvatel (možná 1,62 milionu oproti dnešním 1,58 milionu),
• Vyšší zaměstnanost (zejména pokud projekty jako Bellwether a Navy Yard splní sliby o tvorbě pracovních míst),
• Centrum města s více obyvateli a méně kancelářemi (možná 85 % obsazených kanceláří, ale mnoho nových bytových domů),
• Ceny nemovitostí a nájmy ~10–20 % nad dnešní úrovní (v závislosti na inflaci),
• A pokračující rozvoj v určitých žhavých lokalitách (University City, nábřeží atd.).

Závěr: Trh s nemovitostmi ve Filadelfii na začátku poloviny 20. let 21. století se jeví jako základně solidní. Po překonání šoku z pandemie a rychlých změn úrokových sazeb přechází do fáze umírněného růstu. Jak rezidenční, tak komerční sektor čekají výzvy, ale také jasné příležitosti. Pro zainteresované strany – od kupujících přes investory až po tvůrce politik – bude klíčové najít rovnováhu: podporovat růst a rozvoj a zároveň udržet město dostupné a obyvatelné. Následující roky budou zásadní pro to, zda Filadelfie dokáže využít současné dynamiky (jako „žhavý“ dostupný trh) k dlouhodobému úspěchu. Dosavadní ukazatele jsou povzbudivé: silné pracovní sektory, rostoucí počet obyvatel v centru, velké investice do infrastruktury a megaprojektů a široký konsenzus, že Filadelfie je na vzestupné trajektorii, i když jde o pozvolný růst, nikoli raketový vzestup.

Zdroje: Nedávná data a analýzy byly čerpány z autoritativních zdrojů včetně zpráv o bydlení Lindy Institute na Drexel University drexel.edu drexel.edu, tržních trendů Zillow a Redfin redfin.com, statistik od Philadelphia Fed a Pew pew.org, plánovacích dokumentů města Filadelfie a hlavních zpravodajských médií (PhillyVoice, Inquirer, Axios) pro aktualizace o rozvoji axios.com axios.com, a zpráv komerčních makléřů (Colliers, CBRE) o základech komerčních nemovitostí globest.com globest.com. Tyto zdroje společně informují předložené prognózy.