Komercijalni nekretninski sektor Kuala Lumpura: procvat ili pad? Evo što donosi 2025.

Tržište uredskih i poslovnih nekretnina u Kuala Lumpuru nalazi se na raskrižju. Nakon burnog pandemijskog razdoblja, grad se sada suočava s rekordno visokim stopama nepopunjenosti uz nove mega-razvoje i prelazak na kvalitetnije prostore. Prijeti li mu procvat ili krah? Ovo detaljno izvješće analizira trenutne rezultate tržišta, ključne segmente nekretnina, atraktivne lokacije poput KLCC i TRX, nove projekte, investicijske trendove, promjene politika, napore za održivost i stručne uvide kako bi pružilo sveobuhvatnu sliku komercijalnog tržišta nekretnina Kuala Lumpura u 2024.–2025.

Trenutni rezultati tržišta (2024.–2025.)

Nepopunjenost i popunjenost: Kuala Lumpur se bori s povišenim stopama nepopunjenosti uredskih prostora, iako najnoviji podaci pokazuju postupno poboljšanje. Ukupna nepopunjenost ureda u širem području KL-a kretala se oko 25–30% tijekom 2023. (jedna od najviših u Aziji i Pacifiku) zbog godina prevelike ponude assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Međutim, do kraja 2024. neki izvještaji bilježe značajan pad nepopunjenosti – JLL Malaysia procjenjuje ukupnu nepopunjenost ureda u Kuala Lumpuru na 16,5% u četvrtom tromjesečju 2024., što je pad u odnosu na ranije vrhuncestarproperty.my. Ključna područja u centru KL-a poboljšala su se na ~20% nepopunjenosti, što odražava bolju apsorpciju novih Grade A prostorastarproperty.my. U prvom tromjesečju 2025. ovaj se trend nastavio, a JLL izvještava o ukupnoj nepopunjenosti ureda od 16,1% (19,4% u centru KL-a i samo 8,5% na rubu grada) jer su novi premium uredi privukli zakupce bmcc.org.my. Razlika u podacima o nepopunjenosti proizlazi iz različitih metodologija – šire brojke koje uključuju starije zgrade pokazuju višu nepopunjenost, dok vrhunske Grade A zgrade uživaju znatno veću popunjenost prostorija.

Trendovi najma: Najamnine za urede u Kuala Lumpuru ostaju niske u usporedbi s regionalnim standardima, što povećava privlačnost grada za zakupce koji paze na troškove. Prosječna najamnina za vrhunske urede klase A iznosi oko RM6,00–RM7,00 po kvadratnom stopalu mjesečno, što je najpovoljnije u Azijsko-pacifičkoj regiji (za usporedbu, najam vrhunskih ureda iznosi ~RM58 po kvadratnom stopalu u Hong Kongu i RM44 u Singapuru) theedgemalaysia.com. Ova pristupačnost, u kombinaciji sa stabilnim gospodarstvom, čini KL vrlo konkurentnim za multinacionalne kompanije. Rast najamnina bio je umjeren, ali pozitivan – najamnine za vrhunske urede porasle su za oko 2–3% na godišnjoj razini u 2024., zahvaljujući potražnji za kvalitetom za novoizgrađene tornjeve koji postavljaju više referentne najamnine theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Ipak, ukupno okruženje za najam je povoljno za zakupce; vlasnici su morali zadržati izdašne poticaje i fleksibilne uvjete kako bi zadržali zakupce uslijed obilne ponude. Najamnina za klasu A u centru grada ostala je stabilna ulaskom u 2025. (oko RM6,01 po kvadratnom stopalu početkom 1Q2025) theedgemalaysia.com, a blagi porastizabilježeni su u novim zgradama s visokom popunjenošću, dok su stariji i rubni uredi zabilježili stagnaciju ili pad najamnina krajem 2023. assets.cushmanwakefield.com. “Ne očekujemo dramatičan skok najamnina,” napomenuo je jedan tržišni analitičar, s obzirom na visoku ponudu i promjenjive radne strategije koje ublažavaju rast najamnina theedgemalaysia.com.

Popunjenost i potražnja: Unatoč izazovima, stope popunjenosti su blago porasle u komercijalnim nekretninama Kuala Lumpura. Popunjenost uredskih prostora na razini cijelog grada iznosila je oko 77–83% krajem 2024. godine (ovisno o kategoriji) cbre-wtw.com.my. Ključno je da je potražnja snažno usmjerena prema modernim, visokokvalitetnim prostorima – mnoge nove zgrade lansiraju se s velikim brojem unaprijed iznajmljenih prostora, dok stariji objekti imaju poteškoća. “Zdrava potražnja na tržištu poboljšala je rezultate vrhunskih uredskih zgrada,” primijetio je Knight Frank, ističući da je uredsko tržište u Kuala Lumpuru napredovalo i više ne nosi nepoželjnu titulu najviše stope nepopunjenosti u APAC regiji theedgemalaysia.com. Ključne Grade A kule na vrhunskim lokacijama bilježe stabilnu ili rastuću popunjenost čak i dok ukupni uvjeti ostaju blagistarproperty.my. Na primjer, Merdeka 118 – najnovija znamenita kula u gradu – otvorena je 2024. godine s otprilike 70% od svojih 1,7 milijuna kvadratnih stopa već rezervirano (uglavnom za svog investitora PNB i glavnog zakupca Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Takvi “odlasci prema kvaliteti” velikih zakupaca održali su vrhunske zgrade relativno punima, čak i dok zgrade niže kategorije bilježe smanjenje ili preseljenje zakupaca.

Posje-pandemijski promet kupaca: U sektoru maloprodajnih nekretnina, broj posjetitelja i prodaja najmoprimaca su se oporavili s ponovnim otvaranjem gospodarstva. Do kraja 2024. godine, praznine u maloprodajnim prostorima u KL-u smanjile su se na oko 10,4% u trgovačkim centrima u centru grada (i ~17% u prigradskim centrima) bmcc.org.my, što ukazuje na poboljšanu popunjenost kako se kupci i turisti vraćaju. Maloprodajna prodaja porasla je za oko 3,8–4% na godišnjoj razini u 2024. i predviđeno je daljnje ubrzanje do četvrtog tromjesečja 2024., potaknuto rastom broja turista (turizam je dosegao oko 91% razine prije pandemije) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Industrijske i logističke nekretnine bile su svijetla točka s vrlo visokom popunjenošću (praznine ispod 5%) zahvaljujući stalnoj potražnji od strane e-trgovine, proizvodnje i korisnika podatkovnih centara bmcc.org.my. Općenito, sektori komercijalnih nekretnina u Kuala Lumpuru pokazuju otpornost – najgori utjecaj pandemije je iza nas, a postupan oporavak je u tijeku, iako tržište ostaje podijeljeno između visokoučinkovitih vrhunskih nekretnina i slabije učinkovitih starijih objekata.

Trendovi u sektoru uredskih prostora: Potraga za kvalitetom i rekalibracija

Sektor uredskih prostora u Kuala Lumpuru prolazi kroz veliku rekalibraciju. Nakon godina brze izgradnje, uredski fond u gradu dosegao je oko 125 milijuna četvornih stopa diljem Klang Valleya (s time da KL City čini oko 72% toga) theedgemalaysia.com. Ovo širenje dovelo je do tržišta povoljnog za najmoprimce s jakom konkurencijom među vlasnicima. Kako bi uspjeli, uredske nekretnine sve se više definiraju dinamikom “potrage za kvalitetom” i prilagodljivošću novim obrascima rada:

• Let prema kvaliteti: Zakupci gravitiraju prema novijim uredima razreda A s vrhunskim sadržajima, tehnološkom infrastrukturom i zelenim značajkama, čak i ako to znači nešto višu najamninu. “Potražnja za uredskim prostorom razreda A ostaje snažna,” ističe izvršni direktor Zerin Properties Previn Singhe. “Merdeka 118 postavlja nove standarde… a Exchange 106 u TRX-u se ističe svojom infrastrukturom svjetske klase. Oba projekta ostvaruju najviše najamnine na tržištu poslovnih ureda u Kuala Lumpuru. Dok gradsko središte KL-a ostaje čvrsto uporište, fokus se prebacuje na novije, zelenije zgrade s naprednim sadržajima,” rekao je za The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. U praksi to znači da tornjevi visokog profila poput Merdeka 118 i Exchange 106 (u Tun Razak Exchangeu) privlače velike multinacionalne i financijske institucije zahvaljujući svom prestižu i suvremenim specifikacijama. Merdeka 118 (118 katova, otvoren 2024.) i Exchange 106 (dovršen 2019., ~52% popunjen i očekuje se da će doseći 70% do kraja 2024.) nude najviše najamnine oko RM10–RM15 po kvadratnom stopalu – znatno iznad gradskog prosjeka theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Ovi projekti nude značajke poput velikih etaža bez stupova, najnovije IT povezivosti i energetski učinkovite dizajne u integriranim projektima, što je izuzetno privlačno zakupcima koji konsolidiraju urede.
• Pritisak na starije zgrade: S druge strane, stariji uredski blokovi pa čak i zastarjeli Grade A tornjevi u tradicionalnim područjima (poput nekih tornjeva u KLCC-u) suočavaju se s problemima. Mnogi imaju problema s popunjenošću osim ako ne “prođu kroz značajne nadogradnje kako bi zadovoljili očekivanja modernih najmoprimaca” theedgemalaysia.com. Zastarjeli rasporedi, stariji HVAC sustavi i nedostatak održivih certifikata čine ih manje privlačnima. Kako se oslobađa vrhunski prostor, najmoprimci često sele iz ovih nevodećih ureda, što povećava praznine u starijim zgradama theedgemalaysia.com. “Nevodeći uredi sa zastarjelim rasporedima i uslugama suočavaju se s odlukom da se reinventiraju, prenamijene svoj prostor ili prođu kroz preuređenje,” kaže CBRE|WTW direktor Tan Ka Leong theedgemalaysia.com. Vlasnici takvih nekretnina odgovaraju obnavljanjem i prenamjenom: nadograđuju predvorja i dizala, dodaju pogodnosti za najmoprimce ili čak pretvaraju urede u druge namjene. Posebno, nekoliko nedovoljno iskorištenih uredskih zgrada u Kuala Lumpuru uspješno je prenamijenjeno u hotele – na primjer, Menara ING je postala Holiday Inn Express, Wisma KLIH je pretvorena u WOLO Boutique Hotel, a Wisma KFC je preuređena u novi Hyatt Centric hotel theedgemalaysia.com. Ove kreativne prilagodbe ističu kako vlasnici “otključavaju vrijednost kroz preuređenje ili repozicioniranje” kada opada potražnja za tradicionalnim uredima theedgemalaysia.com.
• Hibridni rad i iskorištavanje prostora: Porast rada na daljinu i hibridnog rada također je preoblikovao potražnju za uredima. Mnoge su tvrtke ponovno procijenile koliko im je prostora zaista potrebno. Iako je povratak u ured dobio zamah u 2023.–24., fleksibilan rad „ostaje ovdje, osobito kako generacija Z i generacija Alfa ulaze na tržište rada,” primjećuje Knight Frank theedgemalaysia.com. Umjesto širenja prostora, korporacije maksimiziraju korištenje postojećeg prostora, povećavaju gustoću rasporeda ili usvajaju „core-and-flex” strategije (zadržavanje manjeg sjedišta i korištenje fleksibilnih/co-working prostora za privremene ili kratkoročne potrebe) bmcc.org.my. To je pridonijelo relativno slaboj neto apsorpciji novog prostora. S druge strane, operateri fleksibilnih radnih prostora šire se kako bi popunili prazninu – lokalni co-working pružatelji poput WORQ-a i Infinity8 proširili su se u KL-u, opslužujući i multinacionalne kompanije i startupe kojima je potreban privremeni prostor bmcc.org.my. Neki su vlasnici zgrada čak izdvojili katove za co-working u svojim zgradama kako bi povećali popunjenost. „Za nekretnine koje slabije posluju, pretvorili smo neke uredske katove u co-working prostore s fleksibilnim rasporedima kako bismo ih učinili privlačnijima,” podijelila je Fauziah, izvršna direktorica PHB-a (lokalnog REIT menadžera), ističući pristup usmjeren na najmoprimce u borbi protiv prevelike ponude theedgemalaysia.com.
• Preferencije najmoprimaca – ESG i dobrobit: Najmoprimci sada daju prednost kvaliteti nad kvantitetom pri odabiru ureda. Traže “zgrade s ekološkim certifikatom i naprednom tehnologijom koje su u skladu s ESG obvezama i dobrobiti zaposlenika,” napomenula je Quiny Lee iz JLL-astarproperty.my. Značajke poput LEED/GBI certifikata održivosti, energetski učinkovitih sustava, pametne zgrade, pogodnosti za dobrobit i blizina javnog prijevoza postale su ključni čimbenici razlikovanja. Čak i uz slične najamnine, najmoprimci često preferiraju potpuno novu, učinkovitu zgradu u odnosu na stariju assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. To je dovelo do bifurkacije: vrhunski uredi održavaju stabilne najamnine i popunjenost, dok stariji uredi moraju nuditi velike popuste na najamninu ili nadogradnje. “Najmoprimci će vjerojatno davati prednost strategijama prelaska na kvalitetu, dok će se vlasnici fokusirati na poboljšanje specifikacija zgrada i održivosti kako bi ostali konkurentni na sve zahtjevnijem tržištu,” savjetuje Knight Frank theedgemalaysia.com. Ukratko, sama lokacija više ne jamči uspjeh – zgrada također mora pružiti izvrsno iskustvo i ESG vjerodajnice kako bi pridobila najmoprimce theedgemalaysia.com.

Unatoč ovim izazovima, stručnjaci smatraju da je tržište ureda u KL-u otporno, a ne u kolapsu. “Tržište ureda u Kuala Lumpuru pokazuje stalnu otpornost, potaknuto sve većim fokusom na održivost i tehnologiju. Najmoprimci aktivno traže zelene i visokotehnološke urede, održavajući razinu popunjenosti unatoč slabijem najamnom okruženju,” izjavila je Quiny Lee, voditeljica ureda JLL-astarproperty.my. Grupi MD Knight Franka, Keith Ooi, također je naglasio da “potražnja za visokokvalitetnim uredskim prostorom će potrajati, osobito od tvrtki koje daju prednost ESG ciljevima i dobrobiti zaposlenika,” iako vlasnici moraju ulagati u nadogradnje i fleksibilno iznajmljivanje kako bi ostali konkurentnistarproperty.my. S obzirom na rast malezijskog gospodarstva od oko 4–5% i stabilnu političku klimu, korporativna širenja (posebno u uslugama i tehnologiji) podupiru stabilno zauzeće uredastarproperty.my theedgemalaysia.com. Uredski sektor Kuala Lumpura u 2025. nije nužno u “boomu”, ali prolazi kroz oporavak – tržište naklonjeno najmoprimcima koje nudi prilike za one nekretnine koje se mogu prilagoditi novim zahtjevima.

Maloprodajni sektor: Oporavak, iskustveni trendovi i novi trgovački centri

Malaysijski segment maloprodajnih nekretnina u Kuala Lumpuru izlazi iz pandemijske krize i brzo se razvija uslijed promjenjivih potrošačkih navika. Trgovački centri i maloprodajni prostori zabilježili su oporavak posjećenosti i prodaje, no vlasnici se prilagođavaju kroz pažljiv odabir zakupaca i nove doživljajne ponude:

• Popunjenost i rezultati: Do početka 2024., maloprodaja u Maleziji porasla je za oko 4,6% u prvoj polovici 2024. u odnosu na godinu prije cbre-wtw.com.my, a trend je ostao pozitivan do kraja godine (3,8% međugodišnjeg rasta u trećem kvartalu 2024., uz ubrzanje na procijenjenih 4,4% u četvrtom kvartalu) theedgemalaysia.com. To se odrazilo na povećanu popunjenost trgovačkih centara u Kuala Lumpuru. Glavni centri u središtu grada (npr. Suria KLCC, Pavilion KL) bilježe visoku popunjenost (~90%+) kako se međunarodni brendovi šire, a čak su i kvartovski centri smanjili praznine na oko 10–15% bmcc.org.my. Na primjer, nova otvorenja trgovačkih centara dobro su prihvaćena: The Exchange TRX Mall, dugo očekivani luksuzni centar u TRX distriktu, otvoren je krajem 2023. i brzo je privukao pažnju gotovo potpunom popunjenošću prve faze, uključujući brendove koji su prvi put u Maleziji. U jednom prigradskom slučaju, Elmina Lakeside Mall (mali novi centar u Shah Alamu) otvoren je 2024. s 98% popunjenosti, što pokazuje interes trgovaca za pravu lokaciju cbre-wtw.com.my. Općenito, maloprodajne najamnine su stabilne u Klang Valleyju, s blagim rastom na najatraktivnijim lokacijama zbog konkurencije za ograničen vrhunski prostor cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Vlasnici “uspješnih centara postaju selektivniji prema zakupcima, što stvara pritisak na rast najamnina za vrhunske maloprodajne prostore,” napomenula je voditeljica istraživanja JLL-a Yulia Nikulicheva bmcc.org.my.
• Novi maloprodajni projekti: Kuala Lumpur bilježi novu maloprodajnu ponudu uglavnom kao dijelove mješovitih projekata. Središnji projekt je The Exchange TRX, potpuno nova destinacija za maloprodaju i životni stil koja je otvorena u financijskoj četvrti Tun Razak Exchange, uvodeći desetke novih trgovina i restorana (uključujući globalna imena poput japanskog Don Don Donki i indonezijskog Cinnabona) cbre-wtw.com.my. Njegovo otvaranje dodalo je značajan prostor za luksuznu maloprodaju i privlači kupce svojom kombinacijom luksuznih brendova i atrakcija. Drugdje, proširenja trgovačkih centara su u tijeku: na primjer, putrajayski Alamanda Shopping Centre dovršio je proširenje dodavši oko 200.000 kvadratnih stopa i nove doživljajne sadržaje poput vanjskog avanturističkog parka bmcc.org.my. Ova ulaganja signaliziraju povjerenje da fizička maloprodaja ostaje relevantna, posebno kao središte za iskustva i zabavu. Istovremeno, sekundarni trgovački centri koji nemaju jedinstvenu ponudu ili iskustvo imaju poteškoća; “nadolazeća ponuda će vršiti pritisak na stope popunjenosti i povećati jaz između uspješnih i slabije performirajućih centara,” upozorava CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. U suštini, trend prelaska na kvalitetu vrijedi i za maloprodaju – najbolji centri u vrhunskim područjima napreduju, dok se stariji ili lošije popunjeni centri suočavaju s konsolidacijom.
• Promjena strategija maloprodajnih trgovaca: Trgovci su nakon pandemije usvojili omni-kanalne i nove formate. Više od 50% trgovaca u portfelju jednog velikog zakupodavca koristilo je višekanalne (fizičke + online) strategije do 2024., kombinirajući e-trgovinu s trgovinama theedgemalaysia.com. Vlasnici trgovačkih centara to podržavaju pružanjem bolje tehnološke infrastrukture (brzi internet, analitika podataka za praćenje posjećenosti itd.). Pop-up trgovine i kratkoročni najam postali su uobičajeni dok brendovi testiraju tržište. “Unatoč rastu e-trgovine, fizičke trgovine ostaju relevantne, uključujući kratkoročne pop-upove koji omogućuju start-upovima testiranje tržišta prije nego što se obvežu na trajni najam,” kaže Fauziah iz PHB-a theedgemalaysia.com. Trgovački centri se također rebrendiraju u zajedničke i obiteljske centre: organiziraju više ugostiteljskih, zabavnih i događajnih sadržaja (na primjer, organiziranje festivala hrane, esport turnira ili umjetničkih instalacija za privlačenje posjetitelja). “Maloprodajni prostori razvijaju se u obiteljski prilagođena središta, organizirajući događaje za zajednicu… oporavak turizma potiče trendove iskustvene kupovine,” dodaje Fauziah theedgemalaysia.com. Ovo odražava širi pomak prema iskustvenoj maloprodaji – nudeći nešto što online kupovina ne može, poput gastronomije, zabave i društvenih iskustava u trgovini.
• Novi ulasci i procvat F&B sektora: Kuala Lumpur u 2024.–2025. bilježi val novih međunarodnih brendova koji otvaraju trgovine, što ukazuje na povjerenje u tržište. U F&B sektoru, globalna imena odabrala su KL za svoje prve malezijske poslovnice – npr. japanski lanac sushija Sushiro, korejski brend kafića Super Matcha i kineski Luckin Coffee svi su otvorili poslovnice u KL-u 2024. bmcc.org.my. Modni sektor također je imao nove ulaske (kineski modni brend JNBY, japanski streetwear brend KaraKu itd.) bmcc.org.my. Hrana i piće ostaju glavni pokretač potražnje za najmom, dok operateri trgovačkih centara diversificiraju ponudu kako bi povećali vrijeme zadržavanja posjetitelja bmcc.org.my. Naglasak na F&B, zabavi, pa čak i wellnessu (poput teretana, obiteljskih edukativno-zabavnih centara, medicinskih klinika u trgovačkim centrima) pomaže trgovačkim centrima da ostanu relevantni. Dodatno, rast turizma (međunarodni turisti i domaći putnici “Cuti-Cuti Malaysia”) povećava potrošnju u glavnim maloprodajnim četvrtima – dobrodošao vjetar u leđa jer slabost ringgita čini Maleziju povoljnom destinacijom za kupovinu strancima.
• Izazovi: Iako je trend pozitivan, protuvjetrovi poput rasta troškova života i inflacije usporavaju rast maloprodaje. Povjerenje potrošača je oprezno: “rastući troškovi potiču trgovce na optimizaciju opskrbnih lanaca i prilagodbu cjenovnih strategija… poduzeća usmjerena na osnovne proizvode i troškovno učinkovito poslovanje najbolje su pozicionirana za suočavanje s ovim inflacijskim izazovima,” prema Knight Frankovom pregledu maloprodaje theedgemalaysia.com. Vladina politika (poput proširenja poreza na promet i usluge te racionalizacije subvencija) mogla bi preusmjeriti dio potrošnje prema osnovnim potrepštinama umjesto na diskrecijske proizvode theedgemalaysia.com. Stoga bi srednje klase i prigradski trgovački centri mogli osjetiti pad potrošnje. Ipak, vladina podrška kroz novčane potpore i povećanja plaćau Proračunu 2024/25 očekuje se da će poduprijeti privatnu potrošnju i ublažiti neke negativne učinke theedgemalaysia.com. Sve u svemu, maloprodajni sektor nekretnina u Kuala Lumpuru je u fazi oporavka – nije riječ o potpunom procvatu, ali je vidljiv jasan oporavak od pandemije s jakim rezultatima u najboljim trgovačkim centrima i kreativnim prilagodbama koje održavaju sektor snažnim.

Industrijski i logistički sektor: Stabilan rast i velika potražnja

Segment industrijskih i logističkih nekretnina u širem području Kuala Lumpura tiho je postao zvijezda, potaknut širenjem e-trgovine, ulaganjima u proizvodnju i infrastrukturnim unapređenjima. Iako nisu toliko u fokusu javnosti kao poslovne zgrade, skladišta, logistički centri i industrijski parkovi u regiji KL bilježe nisku popunjenost, rast najamnina i interes za razvoj:

• Visoka popunjenost i apsorpcija: Od prvog tromjesečja 2025., praznine u logističkom/industrijskom sektoru u KL-u iznosile su samo 4,0%, što je pad u odnosu na 4,8% u prethodnom tromjesečju bmcc.org.my bmcc.org.my. U suštini, kvalitetan skladišni prostor je gotovo potpuno popunjen. Samo u 2024. godini, pet novih modernih skladišta (ukupne bruto površine od oko 4 milijuna četvornih stopa) dovršeno je u širem području KL-a, a većinu su preuzeli najmoprimci iz sektora poput elektronike, automobilske industrije, logističkih pružatelja usluga i medicinskih potrepština bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL napominje da se očekuje nagli porast neto apsorpcije u 2025. s dolaskom novih projekata, a stope predugovaranja za nadolazeća skladišta su oko 50% – što ukazuje da najmoprimci osiguravaju prostor čak i prije završetka izgradnje bmcc.org.my. Snažnu potražnju potiče stalni rast ispunjavanja e-trgovine, 3PL (usluge treće strane logistike) i proizvođači koji optimiziraju opskrbne lance. Čak i tijekom pandemije, potražnja za logističkim nekretninama ostala je snažna, a sada, s normalizacijom gospodarske aktivnosti, rast ovog sektora se nastavlja nesmanjenom snagom.
• Najamnine i interes investitora: Najamnine za skladišta razreda A u Klang Valleyju su u blagom porastu (putanja “postepenog rasta”) jer najmoprimci plaćaju premiju za objekte s višim stropovima, većim utovarnim rampama i modernim specifikacijama cbre-wtw.com.my. Iako su konkretni podaci o najamninama manje javno dostupni, konzultantske tvrtke za nekretnine izvještavaju o stalnim povećanjima najamnina za vrhunska skladišta zbog nedostatka dobro lociranih logističkih prostora blizu grada cbre-wtw.com.my. Prinosi na industrijske nekretnine u Maleziji često se kreću oko 6-7% i ostaju privlačni institucionalnim investitorima. Doista, postoji povećana institucionalizacija u logistici – sve više domaćih i stranih fondova kupuje ili razvija logističku imovinu, smatrajući je stabilnim ulaganjem koje generira prihod bmcc.org.my. Na primjer, industrijski REIT-ovi i developeri u regiji aktivno grade nova skladišta u čvorištima izvan Kuala Lumpura (poput Shah Alama, Klanga i Serendaha) kako bi zadovoljili potražnju. Strateška lokacija Klang Valleya(između luke Port Klang i grada, uz dobru povezanost autocestama) čini ga prirodnim logističkim središtem. Nadalje, veliki infrastrukturni projekti poput proširenja Westportsa (udvostručavanje kapaciteta kontejnera luke Port Klang dodavanjem novih terminala) povećat će protok robe i zahtijevati dodatne distribucijske objekte u unutrašnjosti cbre-wtw.com.my. To održava snažan tijek logističkih nekretnina, uz povjerenje da će nova ponuda brzo biti iznajmljena.
• Globalne tvrtke i izravna strana ulaganja (FDI): Snaga industrijskog tržišta također je povezana s izravnim stranim ulaganjima i promjenama u opskrbnim lancima. Malezija je odobrila 73,5 milijardi RM ulaganja u Klang Valley u prvoj polovici 2024., uključujući značajna strana ulaganja (~25,8 mlrd RM) cbre-wtw.com.my – mnoga u proizvodnom i visokotehnološkom sektoru. Tvrtke iz Kine i drugih zemalja pokreću proizvodnju ili regionalnu distribuciju u Maleziji kao dio China+1 strategija. “Malezijsko logističko tržište cvjeta, potaknuto snažnim gospodarstvom i povećanim međunarodnim ulaganjima, osobito iz Kine i Tajvana… u skladu s globalnom diverzifikacijom opskrbnih lanaca,” navodi JLL bmcc.org.my. Značajan trend je porast podatkovnih centara oko Kuala Lumpura – vlada je čak uvela nove Smjernice za planiranje podatkovnih centara radi ubrzanja odobrenja cbre-wtw.com.my. Nekoliko multinacionalnih tehnoloških tvrtki (npr. Microsoft, Google) najavilo je planove za velike kampuse podatkovnih centara u širem području Kuala Lumpura, što odražava privlačnost regije za visokotehnološku industrijsku upotrebu. Ovi objekti, iako nisu tradicionalna “skladišta”, spadaju u komercijalno-industrijske nekretnine i naglašavaju širenje klase industrijske imovine.
• Moderni industrijski parkovi i zelene značajke: Investitori također stvaraju planirane industrijske parkove s modernom infrastrukturom i održivim značajkama. Postoji “rastući trend prema upravljanim industrijskim parkovima s naglaskom na ekološke značajke, GreenRE certifikaciju i napredne tehnologije poput AI i 5G,” prema CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Ovi novi parkovi nude ne samo skladišta, već integrirane objekte, pouzdane komunalne usluge, a ponekad i smještaj za radnike – s ciljem privlačenja multinacionalnih proizvođača. Primjeri uključuju Elmina Business Park i napredne objekte u područjima Nilai i Semenyih. Održivost je ključna čak i u ovom sektoru: ugradnja solarnih panela na krovove skladišta, skupljanje kišnice i energetski učinkoviti dizajn sve su češći kako tvrtke nastoje ispuniti ESG ciljeve za svoje objekte u opskrbnom lancu.

Ukratko, industrijski i logistički sektor nekretnina u Kuala Lumpuru tiho doživljava procvat: snažna potražnja, gotovo potpuna popunjenost i širenje u skladu s malezijskim nastojanjima da postane regionalno logističko i proizvodno središte. Ovaj sektor pruža stabilnu protutežu cikličnijem tržištu uredskih prostora. Kako je jedan stručnjak primijetio, “industrijsko tržište poboljšalo se za 6% do 8% ukupno, pri čemu su neke države ostvarile bolje rezultate od drugih,” a dolina Klang zasigurno je među predvodnicima tog rasta theedgemalaysia.com. Uz kontinuirana ulaganja u infrastrukturu (luke, željezničke veze) i poticajne mjere vlade, izgledi za industrijske nekretnine u širem području Kuala Lumpura ostaju vrlo pozitivni uoči 2025. godine.

Ključna poslovna središta i žarišta u Kuala Lumpuru

Krajobraz poslovnih nekretnina u Kuala Lumpuru je geografski raznolik, s nekoliko ključnih četvrti i novih središta, od kojih svako ima svoje specifične dinamike. Evo pregleda nekih od značajnih poslovnih četvrti i kako im ide:

• KLCC i gradski centar: Tradicionalno “Zlatni trokut” u središtu grada – koji obuhvaća KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang i obližnje zone poslovnog centra – i dalje je najprestižnija poslovna adresa. Sadrži ikonaste tornjeve poput Petronas Twin Towers i Menara 3 Petronas (potpuno popunjeni uz najamnine ~RM11–12 po kvadratnom stopalu) theedgemalaysia.com, kao i brojne centrale banaka, naftnih i plinskih tvrtki te korporacija. Uredi klase A u KLCC-u i dalje privlače najmoprimce zbog lokacije, ali, kako je navedeno, suočavaju se s “rastućom konkurencijom novijih projekata koji nude napredne sadržaje i održive značajke” theedgemalaysia.com. Neki stariji neboderi u gradskom središtu izgubili su najmoprimce u korist novih projekata u drugim područjima. Gužve u prometu i ograničen broj parkirnih mjesta u centru grada također ostaju izazovi. Ipak, poboljšanja povezanosti (poput MRT i monorail linija oko Bukit Bintanga i KLCC-a) povećala su privlačnost. Gradski centar se također diverzificira – primjerice, starije poslovne zgrade se preuređuju (poput tekuće obnove povijesne jezgre Kuala Lumpura u mješovitu namjenu) i inicijative urbane regeneracije planiraju se u sklopu nadolazećeg Zakona o urbanoj obnovi theedgemalaysia.com. Ključna točka: KLCC i dalje ima najviše najamnine i korporativni ugled, ali vlasnici moraju modernizirati svoje zgrade u centru kako bi konkurirali novijim “izazivačima” na rubnim lokacijama.
• Bangsar South (Kerinchi) i KL Fringe: Izvan neposredne gradske jezgre, novi komercijalni klasteri uspješno su se razvili. Bangsar South, rebrendiran kao Kerinchi/Mid Valley Southkey područje, izvrstan je primjer – nekoć brownfield, sada je moderna poslovna četvrt u kojoj se nalaze tehnološke tvrtke, uredi sa MSC (Multimedia Super Corridor) statusom i regionalna sjedišta. Uredski tornjevi u Bangsar South i susjednom KL Sentral/Mid Valley području imaju visoku popunjenost (često >90%) i preferirani su zbog velikih površina katova, integriranih sadržaja i pristupa javnom prijevozu. Zapravo, Knight Frank napominje da su “veće površine katova (≥20.000 kvadratnih stopa) sve traženije, osobito u KL Fringe i Petaling Jaya područjima, koja nude bogate sadržaje i izvrsnu povezanost uključujući željezničke stanice” theedgemalaysia.com. Mid Valley City, primjerice, spaja dva mega-trgovačka centra s više uredskih tornjeva i hotela, stvarajući samostalni centar koji i dalje privlači tvrtke (praktički je potpuno popunjen i čak se širi). KL Sentral, središnje prometno čvorište, slično kombinira međupostajnu stanicu s uredskim neboderima (poput Menara CIMB, Q Sentral) i ostaje najbolji izbor za tvrtke kojima je važna mobilnost. Ova rubna područja profitirala su od novih MRT linija i razvoja orijentiranog na javni prijevoz (TOD) – zaposlenici mogu lako putovati na posao, za razliku od zagušene gradske jezgre. KL Fringe podtržište (koje uključuje Bangsar South, KL Sentral itd.) imalo je izuzetno nisku stopu nepopunjenosti od samo 7–8% početkom 2024., što pokazuje koliko su ova područja tražena za kvalitetan prostor theedgemalaysia.com. Ovdje se očekuje daljnji rast: npr. Pavilion Damansara Heights (tehnički u Damansari, tik izvan KL grada) dodaje 1,5 milijuna kvadratnih stopa Grade A ureda integriranih s luksuznim trgovačkim centrom i rezidencijama do 2024./25., što će proširiti “fringe” uredske opcije.
• Tun Razak Exchange (TRX): TRX distrikt je novi igrač na sceni – razvoj na 70 jutara koji je pozicioniran kao Međunarodna financijska četvrt Kuala Lumpura. Smješten na rubu centra grada, TRX oživljava s glavnom Exchange 106 tornjem (jedan od najviših u jugoistočnoj Aziji, 492 m, 106 katova) i nekoliko drugih poslovnih tornjeva (sjedišta za HSBC, Affin Bank itd.), uz stambene i maloprodajne sadržaje. TRX je službeno lansiran kao financijsko središte 2024. godine, a “njegova besprijekorna povezanost s MRT-om i integrirani trgovački centar podupiru njegov status” theedgemalaysia.com. TRX je “privukao i domaće i međunarodne tvrtke, potaknut poticajima za preseljenje,” napominje Previn Singhe theedgemalaysia.com. Početkom 2025. glavni najmoprimci u TRX-u uključivali su globalna imena poput Prudentiala, HSBC-a, Mulie (razvijača Exchange 106) i tehnoloških tvrtki poput Huaweija i Accenturea theedgemalaysia.com. TRX-ovi uredski prostori klase A i zelena infrastruktura privlače tvrtke iz starijih zgrada – pridonoseći trendu prelaska na kvalitetnije prostore u gradu. Također je izrazito tranzitno orijentirano središte: MRT stanica nalazi se na samoj lokaciji, a projekt ima izvrsne cestovne veze. S još tornjeva u planu (uključujući nadolazeće sjedište središnje banke Malezije i drugih agencija), TRX se učvršćuje kao nova komercijalna jezgra Kuala Lumpura. Ova promjena znači da područja oko TRX-a (npr. Imbi, Pudu) bilježe porast vrijednosti zemljišta i mogla bi postati sljedeća žarišta razvoja.
• Ostala značajna područja: Cyberjaya i Putrajaya, iako se nalaze izvan samog Kuala Lumpura (oko 30 km južno), također su dio poslovnog krajolika šireg područja KL-a. Cyberjaya je zamišljena kao tehnološki grad; ondje se nalaze brojni podatkovni centri i pozadinske operacije, iako je njezino tržište uredskih prostora manje i više namjenski izgrađeno (s određenim viškom ponude). Putrajaya, administrativni glavni grad, uglavnom ima državne urede, ali i rastuću komercijalnu komponentu (te proširenja trgovačkih centara poput IOI City Mall-a u blizini). Bliže KL-u, Petaling Jaya (PJ) i Subang/Sunway područja također imaju značajne uredske klastere – često su u njima smještene domaće tvrtke i pomoćne usluge. PJ, kao zreo grad, nedavno je dobio novi val vrhunskih uredskih prostora (primjeri: Menara Star 2, nadolazeće kule PJ Sentral i Atwater Corporate Towers dovršene 2024. s dodatnih ~400.000 kvadratnih stopa) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Ova područja bilježe mješovite rezultate: neke nove zgrade u PJ-u dobro posluju zahvaljujući nižim najamninama i praktičnosti, ali stariji uredi u PJ-u se prenamjenjuju ili imaju veću prazninu jer se fokus prebacuje na projekte na rubu KL-a. Shah Alam/Klang, prvenstveno industrijske zone, također imaju neke poslovne urede (često povezane s logističkim tvrtkama ili sjedištima proizvođača). Na polju ugostiteljstva, područja poput Bukit Bintang ostaju atraktivna za maloprodaju i mješovitu upotrebu hotela (s novim projektima koji kombiniraju hotele, rezidencije i urede – npr. nadolazeći Oxley Towers uključuje urede i Jumeirah hotel).

U suštini, komercijalna aktivnost Kuala Lumpura nije ograničena na tradicionalni centar grada. Decentralizirana i rubna područja igraju ključnu ulogu i često nude novije zgrade, veći prostor i bolje prometne uvjete. Ključna središta na koja treba obratiti pažnju su KLCC (koji zadržava svoj prestiž, ali mu je potrebna obnova), novi TRX u usponu (koji će postati novo financijsko središte) i etablirani rubni centri poput Bangsar South/KL Sentral (tehnološko i uslužno središte). Kako se poboljšava povezanost (npr. dovršetak MRT2 Putrajaya Line i planirana MRT3 Circle Line u narednim godinama), možemo očekivati da će se poslovni krajolik dodatno decentralizirati, s komercijalnim klasterima povezanim s javnim prijevozom koji će napredovati. Svako od ovih podtržišta privlači različite profile najmoprimaca, ali svi doprinose ukupnoj komercijalnoj nekretninskoj slici šireg KL-a.

Značajni novi projekti i trendovi u izgradnji

Unatoč velikoj postojećoj ponudi, Kuala Lumpur i dalje bilježi nove projekte komercijalnih nekretnina – iako su developeri sada oprezniji i strateškiji. Ključni trendovi u razvoju uključuju više nebodere, integraciju mješovite namjene i projekte povezane s infrastrukturom, kao i nastojanje da se izbjegne daljnji višak ponude na slabijem tržištu.

Glavni projekti (2024.–2025.):

• Merdeka 118: Prvijenac je Merdeka 118, sada najviša zgrada u jugoistočnoj Aziji (678,9 m, 118 katova). Službeno inaugurirana u siječnju 2024., ova mega-kula vrijedna 5 milijardi RM uključuje ~1,7 milijuna kvadratnih stopa ureda, hotel Park Hyatt i vidikovac theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Razvijen od strane PNB-a (nacionalni investicijski fond), pozicioniran je kao „radno mjesto budućnosti” s održivim dizajnom i bit će katalizator za oživljavanje povijesnog područja Merdeka. Prilikom otvaranja imao je ~70% popunjenosti (PNB Grupa i uskoro Maybankovo sjedište zauzimaju ~33 kata) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Dovršetak Merdeka 118 značajno povećava ponudu vrhunskog prostora na tržištu, ali snažan predugovor o zakupu sugerira da će se postupno popuniti bez značajnog snižavanja najamnina drugdje. Također dolazi s poboljšanjima infrastrukture – povezan je s MRT stanicom i ima novi trgovački centar (118 Mall) u svom podiju, kao i javne atrakcije poput parka Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
• Tun Razak Exchange (TRX): TRX je u nastavku razvoja nakon Exchange 106 i trgovačkog centra. U razdoblju 2025.–2027. dolaze nove uredske kule poput sjedišta Bank Negara Malaysia i drugih financijskih institucija, kao i luksuzne stambene kule i hoteli. Vladina podrška (navodno poticaji poput poreznih olakšica za TRX najmoprimce) potaknula je interes theedgemalaysia.com. TRX-ov potpuno integrirani koncept (život-rad-zabava s rezidencijama, velikim središnjim parkom i trgovinama) postavlja predložak za buduće projekte u KL-u.
• Pavilion Damansara Heights: Ovo je veliki projekt mješovite namjene u Damansari (zapadni KL) s dvije uredske kule, luksuznim rezidencijama i trgovačkim centrom pod brendom Pavilion. Jedna korporativna kula (Tower 1) dovršena je 2024., dodajući ~560.000 kvadratnih stopa, a druga kula i trgovački centar očekuju se do 2025. theedgemalaysia.com. Rani interes za najam je pozitivan, s obzirom na lokaciju u bogatoj četvrti i izravnu povezanost s nadolazećom MRT Circle Line.
• Menara Felcra: Nova kula u četvrti Kampung Baru (blizu KLCC-a), Menara Felcra dovršena je 2024., nudeći državne urede i poslovni prostor. Zajedno s obližnjim Platinum KL ² i drugim planiranim kulama, dio je obnove Kampung Barua u moderno gradsko proširenje.
• Ostale značajne dovršetke: U 2024. također smo vidjeli ATWATER Corporate Towers u PJ-u (0,4 mil. kvadratnih stopa) kako ulazi na tržište cbre-wtw.com.my. Do sredine 2025., PNB 1194 (rekonstrukcija bivše MAS zgrade) bit će dovršena, dodajući obnovljenu poslovnu zgradu u gradu cbre-wtw.com.my. Oxley Towers blizu KLCC-a (s uredima i dva luksuzna hotela, Sofitel i Jumeirah) još je jedan visokoprofilni projekt planiran za oko 2025., koji će dodatno obogatiti horizont. Sunway Visio i Sunway Square tornjevi u predgrađima, TNB-ov novi kampus (“Gold Tower” sjedište nacionalnog komunalnog poduzeća), te proširenja u etabliranim naseljima poput IOI City (Putrajaya) i Setia Alam također doprinose portfelju cbre-wtw.com.my.

Zajedno, oko 2,0 milijuna kvadratnih stopa novog vrhunskog uredskog prostora očekuje se u KL-u do prve polovice 2025. iz samo nekoliko ovih većih dovršetaka cbre-wtw.com.my. Investitori su svjesni rizika od prevelike ponude, pa mnogi osiguravaju jake glavne zakupce prije dovršetka. U nekim slučajevima, projekti su fazirani ili odgođeni kako bi se rasporedila ponuda. Posebno, nekoliko planiranih spekulativnih uredskih tornjeva je stavljeno na čekanje zbog trenutne visoke nepopunjenosti – što je dobrodošao predah za tržište.

Trendovi u gradnji: Jasno je vidljiv trend da su gotovo svi novi projekti mješovite namjene. Rijetko viđamo samostalne uredske tornjeve; obično su dio većeg projekta s maloprodajom, stanovanjem ili hotelima. Ova diverzifikacija pomaže u smanjenju rizika (različiti izvori prihoda) i stvara živopisnije, samoodržive sredine koje preferiraju zakupci i investitori. Na primjer, Merdeka 118 zona će na kraju uključivati ne samo uredski toranj, već i stambene tornjeve, trgovački centar, džamiju i javne atrakcije theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Slično, TRX kombinira urede s trgovačkim centrom i parkovima, a nova zgrada Bangkok Banke u KL-u (BBCC projekt) nalazi se iznad lifestyle centra (Bukit Bintang City Centre uključuje trgovački centar, stanove, zabavni centar). Razvoj orijentiran na javni prijevoz također je ključan: projekti blizu MRT/LRT stanica imaju prednost. Vlada i gradski planeri to potiču kroz poticaje iz KL City Plana – npr. veći koeficijenti izgrađenosti za projekte koji su integrirani s javnim prijevozom.

Još jedan trend je povećani fokus na obnovu i prenamjenu starijih zgrada umjesto isključivo novih gradnji. Kao što je ranije spomenuto, nekoliko starijih uredskih zgrada se temeljito preuređuje i modernizira ili prenamjenjuje. Očekivani Zakon o urbanoj obnovi mogao bi olakšati proces stjecanja i obnove zastarjelih nekretnina theedgemalaysia.com, što znači da bismo mogli vidjeti više kreativnih preinaka (pretvaranje starih ureda u stanove, co-working prostore ili hotele). Ovo je konstruktivan način rješavanja prevelike ponude – uklanjanjem zastarjelih objekata ili njihovom prenamjenom, tržište se može brže uravnotežiti.

Infrastrukturni projekti: Velike infrastrukturne nadogradnje također oblikuju izglede za komercijalne nekretnine:

• MRT Putrajaya linija (MRT 2) potpuno je otvorena do 2023., povezujući mnoga prigradska područja s centrom Kuala Lumpura i zaustavljajući se na ključnim poslovnim čvorištima (npr. TRX, KLCC East). Ovo je već povećalo vrijednost nekretnina oko njezinih stanica i učinilo nove uredske lokacije privlačnijima (na primjer, privlačnost TRX-a djelomično proizlazi iz njegove MRT razmjene).
• Predložena MRT 3 kružna linija ponovno je pokrenuta od strane vlade, s ciljem dovršetka kasnije ovog desetljeća. Orbitirat će grad i povezivati mnoge postojeće linije, s planiranim stanicama u područjima poput Mont Kiara, Sentul i na rubovima grada, što će vjerojatno potaknuti komercijalne projekte u tim lokalitetima.
• Brza željeznica (HSR) do Singapura, iako je obustavljena 2021., ponovno je predmet rasprava. Ako se obnovi, krajnja stanica bi bila u Bandar Malaysia (južno od TRX-a), što bi moglo biti prekretnica za nekretnine u Kuala Lumpuru jer bi putovanje do Singapura skratilo na 90 minuta. Čak i sama mogućnost HSR-a održava to područje (stara lokacija aerodroma) u strateškom fokusu – moglo bi postati još jedan veliki projekt mješovite namjene ako se postigne dogovor.
• Poboljšanja cesta i željeznica poput East Coast Rail Link (ECRL) (koji povezuje luku Klang s istočnom obalom do 2026.) i Johor–Singapore RTS Link (do 2026.) ne utječu izravno na urede u Kuala Lumpuru, ali poboljšavaju ukupnu povezanost Malezije, neizravno koristeći KL-u kao glavnom gradu. Vladin infrastrukturni poticaj (uključujući autoceste i Pan Borneo autocestu u Istočnoj Maleziji) također doprinosi povjerenju investitora u izglede za rast zemlje theedgemalaysia.com.

U sažetku, obris Kuala Lumpura se i dalje razvija, s projektima poput Merdeka 118 koji dodaju nove ikone. No, građevinski bum se smirio; sada je fokus na kvaliteti umjesto kvantiteti – dovršavanju integriranih, održivih projekata i unapređenju starijih objekata. Ovi dodaci, zajedno s poboljšanom infrastrukturom, imaju za cilj osigurati da KL ostane konkurentan, moderan grad – iako su developeri i kreatori politika oprezni kako ne bi došlo do ozbiljnog viška ponude. Za najmoprimce i investitore, novi projekti donose više izbora i potencijalno bolje ukupno okruženje, potvrđujući da se KL transformira, a ne stagnira.

Investicijski krajolik i prinosi: Lokalna i strana perspektiva

Investicijska aktivnost u komercijalnim nekretninama Kuala Lumpura bilježi uspone i padove posljednjih godina, pod utjecajem globalnih i lokalnih čimbenika. Nakon usporavanja uzrokovanog pandemijom, postoje znakovi da se investitorski sentiment ojačava u 2024.–2025., iako su investitori i dalje izbirljivi. Ključne točke o investicijskoj izvedbi i prinosima:

• Obujam transakcija i investitori: Posljednje dvije godine zabilježen je prigušen obujam ulaganja u urede i komercijalne nekretnine dok su kupci i prodavatelji usklađivali očekivanja o cijenama. JLL je zabilježio “razdoblje hlađenja u 2023. i 2024.” s manje velikih uredskih transakcija, što odražava oprezstarproperty.my. Mnogi institucionalni investitori ostali su po strani zbog neizvjesnosti oko potražnje za uredima i rasta kamatnih stopa. Ipak, do kraja 2024. zamah se poboljšavao – Business Today izvijestio je o značajnim porastima obujma komercijalnih transakcija, pri čemu su investitori tražili stabilnu imovinu koja generira prihod u stabilizirajućem gospodarstvu asiapropertyawards.com. To je bilo posebno vidljivo u urbanim poslovnim četvrtima, gdje su dobro iznajmljene, institucionalne nekretnine izazvale interes i lokalnih REIT-ova i stranih fondova asiapropertyawards.com. Primjerice, u maloprodajnom podsektoru, vidjeli smo Asian Pac Holdings preuzima Jaya Shopping Centre (susjedsku trgovinu u PJ-u) za 100 milijuna RM u 2024. bmcc.org.my, a u uredskom sektoru, govori se o nekoliko starijih zgrada koje se kupuju radi prenamjene (razvijatelji poput Hap Seng i KSK Land bili su aktivni u kupnji lokacija za preuređenje, što ilustrira i dogovor za Wisma KFC koja je pretvorena u hotel theedgemalaysia.com).
• Lokalni vs strani investitori: Lokalni investitori (malazijski institucionalni investitori, tvrtke povezane s vladom i lokalni privatni developeri) i dalje dominiraju komercijalnom nekretninskom scenom u Kuala Lumpuru. Grupe poput PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP i lokalni REIT-ovi posjeduju značajan udio vrhunskih nekretnina (npr. PNB je vlasnik Merdeka 118 i Menara PNB, EPF je suvlasnik Petronas Towers i drugih znamenitosti). Ovi sudionici imaju duboko znanje o tržištu i često zauzimaju dugoročnu perspektivu, pružajući stabilnost. Strani investitori, s druge strane, pokazuju sve veći interes za Maleziju zahvaljujući prinosima i potencijalu rasta, ali su selektivni. Singapurski, japanski i korejski fondovi povremeno ulažu u urede u Kuala Lumpuru (npr. akvizicija Menara AXIS od strane korejskog KCC-a i singapurskog ARA-e prethodnih godina), a investitori s Bliskog istoka imaju udjele u projektima poput Pavilion Bukit Jalil. Prema istraživanju tržišta nekretnina, povjerenje i lokalnih i stranih investitora poboljšalo se ulaskom u 2025. godinu, zahvaljujući gospodarskom oporavku Malezije i spremnosti infrastrukture asiapropertyawards.com. Strani pojedinci s visokim neto bogatstvom također su zainteresirani za komercijalne nekretnine (neki uz pomoć programa poput Malaysia My Second Home (MM2H) i novog Premium Visa Programme (PVIP) koji potiču bogate pojedince na ulaganje u lokalne nekretnine, uključujući i nekretnine bmcc.org.my).
• Prinosi i kapitalne vrijednosti: Velika prednost za investitore u Kuala Lumpuru je privlačan raspon prinosa u odnosu na druge velike gradove. Prinosi na vrhunske urede u Kuala Lumpuru kreću se otprilike od 5,5% do 6,0% posljednjih godina cbre-wtw.com.my. To je više nego prinosi na vrhunske urede u Singapuru (3–4%) ili Hong Kongu (oko 3%), što znači da investitori mogu ostvariti bolji prihod za svaki uloženi dolar – iako uz veći rizik. Na primjer, ured razreda A u Kuala Lumpuru može biti procijenjen na oko RM1.000–1.300 po kvadratnom stopalu i generirati najam od RM6–7 po kvadratnom stopalu mjesečno (RM72–84 godišnje), što daje prinos od oko 6%. Ove razine prinosa su relativno stabilne, čak su i blago porasle u okruženju rasta kamatnih stopa, dok su kapitalne vrijednosti ostale niske. Kapitalne vrijednosti za vrhunske urede u Kuala Lumpuru (po kvadratnom stopalu) među najnižima su u regiji za glavni grad, što odražava i popust zbog prevelike ponude i slabiji malezijski ringgit. Kao što je istaknuo Knight Frank, “Najamnine za vrhunske urede u Kuala Lumpuru [i posljedično kapitalni troškovi] i dalje su najprivlačnije u Aziji i Pacifiku… ova pristupačnost čini Kuala Lumpur vrlo konkurentnim za multinacionalne kompanije,” što također implicira da investitori vide potencijal za kapitalnu dobit s ove niske razine theedgemalaysia.com.
• Investicijska strategija – Fokus na kvalitetu: Baš kao i najmoprimci, investitori se usmjeravaju na prvoklasnu, budućnosti prilagođenu imovinu. Popularne su value-add strategije – neki investitori ciljaju starije zgrade po sniženim cijenama kako bi ih obnovili ili prenamijenili, računajući na budući rast vrijednosti. Previn Singhe ističe trend transakcija koje uključuju “zastarjele poslovne zgrade koje postaju zanimljive jer investitori nastoje otključati vrijednost kroz preuređenje ili repozicioniranje” theedgemalaysia.com. S druge strane, trofejna imovina sa sigurnim najmoprimcima (poput PETRONAS Twin Towers, glavnih trgovačkih centara u Kuala Lumpuru) čvrsto se drži i rijetko se prodaje. Knight Frankovo istraživanje sentimenta za 2025. godinu pokazalo je da mnogi investitori prestrukturiraju portfelje prema imovini koja odgovara promjenjivoj potražnji, npr. prilagođavaju maloprodajne portfelje trenutnim potrošačkim trendovima i fokusiraju se na urede s jakim ESG referencama asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. “Naši podaci pokazuju da zgrade s ekološkim certifikatom privlače premium najmoprimce i investicije, osobito od institucionalnih investitora s održivim mandatima,” rekao je Christophe Vicic iz JLL-a asiapropertyawards.com. Ovo sugerira da usklađenost s ESG standardima i kvaliteta zgrade sada utječu na određivanje cijene – najbolje zelene zgrade mogu ostvariti premiju i niže prinose.
• Financiranje i politika: Malezijski financijski sustav nastavlja pružati podršku putem bankarskih kredita i malog, ali rastućeg REIT tržišta. Banke su općenito voljne financirati kvalitetnu komercijalnu imovinu, a kamatne stope, iako više nego prije dvije godine, još su uvijek umjerene (BNM-ova stopa prekonoćne politike iznosi 3,0% od 2024., što rezultira tipičnim komercijalnim kamatama oko 4,5–5,5%). To znači da su troškovi zaduživanja otprilike u skladu s prinosima na nekretnine, što je investitore učinilo nešto opreznijima (razlika između prinosa i financiranja je manja). Međutim, s inflacijom pod kontrolom (~2%) cbre-wtw.com.my, realne kamatne stope su niske i mnogi smatraju da je sada dobro vrijeme za zaključavanje imovine prije očekivanog gospodarskog uzleta. Vlada održava općenito investitorima prijateljski režim politike za nekretnine. Postoje nema većih ograničenja za strano vlasništvo komercijalnih nekretnina – za razliku od nekih zemalja, Malezija ne ograničava postotak stranog vlasništva u uredima niti zahtijeva posebna odobrenja izvan standardnih smjernica. Strani kupci obično moraju zadovoljiti samo minimalnu kupoprodajnu cijenu (često RM1 milijun i više) i izbjegavati nekretnine namijenjene za Bumiputera (autohtono) vlasništvo, što se uglavnom odnosi na stambene segmente crowncontinental.com. Ova otvorenost, u kombinaciji sa stabilnim pravnim okvirom Malezije (vlasnički listovi, prava na imovinu itd.), čini KL pristupačnim tržištem za strani kapital. Dodatno, postoje porezne olakšice za određena ulaganja – primjerice, poticaji za zelene zgrade (porezne olakšice na kapitalna ulaganja za zgrade s GBI certifikatom) nude se za poticanje održivih projekata mida.gov.my. Porez na kapitalnu dobit od nekretnina (RPGT), koji je nekad odvraćao od brzih preprodaja, ublažen je za dulje držanje (od 2022., RPGT je 0% za prodaje nakon 5 godina za fizičke osobe). Svi ovi čimbenici doprinose predstavljanju Malezije investitorima kao destinacije s visokim prinosom i razumnom sigurnošću.

Općenito, izgledi za ulaganja u komercijalne nekretnine u KL-u za 2025. su oprezno optimistični. Izraz “bijeg prema kvaliteti” odnosi se na investitore jednako kao i na najmoprimce – kapital cilja na najbolju imovinu ili onu koja se može unaprijediti upravljanjem imovinom. Prisutnost prevelike ponude i pitanje rada od kuće znače da investitori provode temeljitu dubinsku analizu i često uračunavaju rizik (stoga očekujte neke prodaje u teškoćama ili lov na povoljne prilike kod sekundarne imovine). Ipak, s gospodarstvom na čvršćim temeljima i tržištem nekretnina koje pokazuje znakove dosezanja dna, mnogi vjeruju da je sada vrijeme za ulaganje prije sljedećeg ciklusa rasta. Kako navodi jedno industrijsko izvješće, 2025. se oblikuje kao “svijetla godina” za komercijalne nekretnine, potkrijepljena rastućim povjerenjem i domaćih i međunarodnih investitora u smjer Malezije asiapropertyawards.com.

Politika i regulatorno okruženje

Vladine politike i regulatorne promjene mogu imati značajan utjecaj na sektor komercijalnih nekretnina. U Maleziji, političko okruženje u 2024.–2025. općenito je podržavalo oporavak tržišta nekretnina, s fokusom na održivost, investicijske poticaje i dugoročno urbano planiranje:

• Stabilnost vlade i ekonomska politika: Nakon određene političke nestabilnosti prethodnih godina, Malezija je u 2024. ušla sa stabilnijom koalicijskom vladom. Sama ta stabilnost je prednost – “stabilno političko i ekonomsko okruženje jedan je od glavnih katalizatora za širenje poslovanja,” napomenuo je Knight Frank theedgemalaysia.com. Vladin pro-biznis stav odražen je u inicijativama Proračuna 2025., koje su, iako uglavnom usmjerene na pristupačnost stanovanja, uključivale i mjere poput poticaja za urbanu obnovu i preuređenje theedgemalaysia.com. Ti poticaji mogu uključivati porezne olakšice za developere koji se bave obnovom starih gradskih zona, što neizravno pomaže komercijalnom sektoru poticanjem preuzimanja starih nekretnina za nove namjene.
• Urbana obnova i revitalizacija: Veliki regulatorni razvoj na vidiku je predloženi Zakon o urbanoj obnovi. Strukovna udruženja poput REHDA (Udruga developera nekretnina) surađuju s vladom na okviru koji bi olakšao i učinio privlačnijom obnovu starih zgrada i četvrti. Trenutno problemi poput rascjepkanog vlasništva i nejasnih procedura predstavljaju prepreke za obnovu starih poslovnih zgrada ili rušenje i izgradnju novih u gusto naseljenim područjima. Novi Zakon ima za cilj pojednostaviti ovaj proces, omogućujući “transparentnu, poticajnu urbanu obnovu” uz, nadamo se, poticaje za pokriće troškova theedgemalaysia.com. Kao što je ranije spomenuto, brojni ugovori za starije zgrade u KL-u (npr. starije poslovne tornjeve u području KLCC) ovise o mogućnosti njihove obnove – stoga bi ovo zakonodavstvo moglo otključati vrijednost i smanjiti prekomjernu ponudu zastarjelih nekretnina. Sudionici tržišta lobiraju za fiskalne poticaje (porezna izuzeća, veće dozvoljene koeficijente izgrađenosti) kao dio paketa koji bi urbanu obnovu učinio financijski održivom mida.gov.my.
• Propisi o stranim ulaganjima: Malezija i dalje pozdravlja strane ulagače u nekretnine. Stranci mogu izravno kupovati komercijalne nekretnine (uključujući urede, trgovine, industrijsko zemljište) uz minimalna ograničenja, osim minimalnog cjenovnog praga (oko 1 milijun RM, što je obično znatno ispod cijene bilo kojeg uredskog prostora, pa zapravo nije problem za komercijalne transakcije) crowncontinental.com. Nema dodatnih biljega ili poreza za strane kupce na komercijalne nekretnine, za razliku od nekih drugih zemalja. U 2023. godini došlo je do određenih prilagodbi MM2H viznog programa – sada od sudionika zahtijeva kupnju nekretnine lokalno crowncontinental.com, što bi neizravno moglo usmjeriti dio stranih sredstava u luksuzne stanove ili možda male uredske prostore. Općenito, stav Malezije je da su izravna strana ulaganja potrebna i da je sektor nekretnina otvoren za njih; država Selangor je čak nedavno olakšala određene bumiputra procedure za komercijalne projekte kako bi potaknula veću potražnju. Za kotirane tvrtke i REIT-ove, nema ograničenja stranog vlasništva, što omogućuje međunarodnim dioničarima ulaganje u malezijske REIT-ove (neki malezijski REIT-ovi među svojim ulagačima imaju globalne fondove). Izvješće o investicijskoj klimi američkog State Departmenta za 2024. ponovilo je da se Malezija obvezuje na poštenu naknadu u malo vjerojatnom slučaju izvlaštenja, što daje sigurnost u pogledu vlasničkih prava state.gov.
• Održivost i građevinski propisi: Regulatori sve više potiču održivost u sektoru nekretnina. Iako još uvijek ne postoje strogi obvezni zeleni građevinski propisi na nacionalnoj razini, lokalne vlasti poput DBKL-a (Gradska uprava Kuala Lumpura) često daju dodatne poticaje za razvoj za zelene značajke (na primjer, nude dodatni omjer izgrađenosti ako zgrada dobije certifikat Green Building Index). Vladine najave (poput one ministra stanovanja u studenom 2023.) imaju za cilj pozicionirati Maleziju kao “vodeće središte za zelena ulaganja” i integrirati otpornost na klimatske promjene u urbani razvoj mida.gov.my. Postoje porezni poticaji za zelenu tehnologiju – primjerice, investitor ili vlasnik može zatražiti porezne olakšice za ulaganja koje pokrivaju 100% prihvatljivih kapitalnih izdataka za energetski učinkovite sustave u zgradama greenbuildingindex.org. Oni su produženi u nedavnim proračunima kako bi se potaknula ugradnja solarnih panela, pametno upravljanje energijom itd. u komercijalnim zgradama. Također, od 2024. godine, Bursa Malaysia (burza) uvodi obavezno poboljšano ESG izvještavanje za kotirane tvrtke iz sektora nekretnina i REIT-ove, čime ih učinkovito potiče na modernizaciju portfelja (to je neke REIT-ove potaknulo na modernizaciju imovine LED rasvjetom, boljim rashladnim uređajima itd. radi prikaza uštede energije).
• Zoniranje i planiranje: Kuala Lumpur City Plan 2040 usmjerava dugoročni razvoj – naglasak je na mješovitim zonama, razvoju usmjerenom na javni prijevoz (TOD) i očuvanju povijesnih zona. Za komercijalne nekretnine to znači da će se novi uredski projekti vjerojatno koncentrirati u određenim poslovnim klasterima i uz prometne koridore. Gradska uprava je također bila oprezna u odobravanju potpuno novih uredskih projekata u posljednje vrijeme, s obzirom na preveliku ponudu; bilo je razdoblja de-facto moratorija na izgradnju novih ureda u KL-u (osim onih koji su već u tijeku ili strateških projekata poput TRX-a). Ova blaga kontrola vjerojatno će se nastaviti dok se stope nepopunjenosti ne normaliziraju.
• Propisi iz doba COVID-a: Do 2024. gotovo sve mjere povezane s pandemijom (poput obaveznih najamnina za male poduzetnike u maloprodaji itd.) su ukinute. Vlasnici i najmoprimci ureda vratili su se uobičajenim ugovorima. Jedna trajna promjena je poticaj za bolju ventilaciju i standarde zdravstvene sigurnosti u građevinskim smjernicama – novi projekti često uključuju beskontaktne sustave i poboljšanu filtraciju zraka, što je naučeno iz COVID-19, a govori se i o ažuriranju građevinskih propisa kako bi se formalno zahtijevalo nešto od toga za buduću otpornost.
• Ekonomske politike i utjecaj: Makroekonomske odluke poput politike kamatnih stopa izravno utječu na nekretnine. Bank Negara Malaysia zadržala je svoju Overnight Policy Rate na 3,00% kroz 2024. cbre-wtw.com.my, dajući prednost oporavku. To je pomoglo održati umjerene troškove zaduživanja. Vlada je također uvela razne ekonomske poticaje (bespovratna sredstva, poticaji za digitalno gospodarstvo itd.) koji neizravno pomažu potražnji za uredima (na primjer, poticaji za multinacionalne korporacije da otvore globalne uslužne centre u Maleziji doveli su najmoprimce). Drugo relevantno područje politike je digitalno gospodarstvo: inicijativa Malaysia Digital (nasljednik MSC statusa) i dalje nudi porezne olakšice za tehnološke tvrtke, koje često zahtijevaju visokokvalitetne uredske prostore. Područja poput Bangsar South i Cyberjaya imaju koristi od toga kao digitalni centri.

U sažetku, regulatorno okruženje Malezije u 2025. karakterizira podrška održivom, visokokvalitetnom razvoju i pažljivo upravljanje problemom prevelike ponude. Čini se da vlada želi potaknuti ulaganja (domaća i strana) i modernizaciju sektora nekretnina, dok rješava strukturna pitanja poput priuštivosti stanovanja (što je više vezano uz stambeni sektor) i urbane obnove. Za sudionike na tržištu komercijalnih nekretnina, politike nude relativno stabilnu i poticajnu pozadinu – s novim zakonima poput Zakona o urbanoj obnovi koji bi trebali olakšati obnovu zastarjelog fonda nekretnina u KL-u, te stalnim poticajima za zelene i projekte povezane s javnim prijevozom koji usmjeravaju budući oblik grada.

Održivost i trendovi zelenih zgrada

Održivost je prešla iz “poželjne opcije” u središnji prioritet u komercijalnim nekretninama Kuala Lumpura. Investitori, vlasnici, najmoprimci i vlada svi zagovaraju zelenije zgrade i prakse, usklađujući se s globalnim ESG (Environmental, Social, Governance) trendovima:

• Usvajanje zelenih zgrada: Malezijski vlastiti alat za ocjenjivanje zelenih zgrada, Green Building Index (GBI), bilježi sve veću primjenu. Do kraja 2023. Malezija je postigla prekretnicu od 300 milijuna kvadratnih stopa prostora s certifikatom zelene gradnje u 671 projektu mida.gov.my. Mnogi od njih nalaze se u širem području Kuala Lumpura, uključujući i prestižne certifikate poput LEED Platinum i GBI Gold za novije poslovne tornjeve. Značajni primjeri: Menara Etiqa i KL Eco City Towers imaju GBI certifikat, a TRX-ov glavni plan zahtijeva da sve zgrade zadovolje barem Gold LEED standard. “Najamnine za uredske zgrade s certifikatom zelene gradnje rastu brže od općeg tržišta,” navodi Cushman & Wakefield, jer zakupci cijene održivost i često su spremni platiti malu premiju za to assets.cushmanwakefield.com. Doista, nekoliko multinacionalnih zakupaca ima interna pravila da koriste isključivo prostore s certifikatom zelene gradnje. To je stvorilo zelenu premiju na tržištu – primjerice, starije zgrade koje se preuređuju kako bi dobile zeleni certifikat ponekad se mogu izdvojiti i zadržati najkvalitetnije zakupce.
• Energetska učinkovitost i dobrobit: Novi komercijalni projekti u Kuala Lumpuru uključuju značajke poput energetski učinkovite staklene fasade, solarne panele, skupljanje kišnice, LED rasvjetu, senzore pokreta i visokoučinkovite HVAC sustave. Merdeka 118, na primjer, naglasio je održivost u dizajnu i izgradnji (ciljajući na više zelenih certifikata) theedgemalaysia.com. Osim ekoloških čimbenika, tu je i aspekt dobrobiti: dizajni koji maksimiziraju prirodno svjetlo, poboljšavaju kvalitetu zraka i nude zelene površine. Nakon pandemije, kvaliteta unutarnjeg okoliša je pod većom pažnjom – bolja filtracija, ventilacija, beskontaktni ulazi itd. postaju standard u uredima najviše klase. Zgrade poput IB Tower (Kenanga) ili Sky Park at One City uključuju vrtove na krovu i ventilacijske značajke za poboljšanje dobrobiti korisnika. “Bijeg prema kvaliteti” snažno se preklapa s “bijegom prema zelenom” – kako navodi jedno izvješće, “održive zgrade i dalje će imati konkurentsku prednost u odnosu na nezeleno građene… zelene zgrade ostat će prioritet na duge staze,” bez obzira na kratkoročnu politiku theedgemalaysia.com.
• Inicijative stanodavaca: Vlasnici postojećih zgrada provode rekonstrukcije kako bi ostali u korak. “Stanodavci starijih ureda unapređuju specifikacije zgrada i poboljšavaju održive značajke kako bi zadržali i privukli najmoprimce,” navodi tržišno istraživanje starproperty.my. Primjeri uključuju postavljanje stanica za punjenje električnih vozila na parkiralištima uredskih tornjeva, dodavanje solarnih panela na krovove radi smanjenja potrošnje električne energije u zajedničkim prostorima ili dobivanje GBI certifikata za postojeće zgrade (neke zgrade u vlasništvu REIT-a su to učinile kako bi privukle najmoprimce usmjerene na ESG). Stanodavci također nude zelene najmove, gdje surađuju s najmoprimcima na mjerama uštede energije i dijele podatke o potrošnji resursa. S obzirom na sve češće korporativno ESG izvještavanje, najmoprimci često traže zgrade s takvim certifikatima.
• Vlada i poticaji: Vlada potiče rast zelenih zgrada i kroz retoriku i poticaje. Ministarstvo stanovanja najavilo je ciljeve da Malezija postane središte zelenih ulaganja i integrira otpornost na klimatske promjene čak i u pristupačno stanovanje mida.gov.my. Iako još ne postoji obvezni zeleni građevinski kodeks, stručnjaci pozivaju na jače propise ili poticaje. “Vlada bi mogla potaknuti prihvaćanje zelenih zgrada nudeći poticaje te implementacijom i provedbom propisa,” istaknula je stručnjakinja za održivost dr. Najah mida.gov.my. Potencijalni poticaji uključuju porezne olakšice za ekološke projekte ili dopuštanje većih omjera izgrađenosti za zelene zgrade mida.gov.my. S regulativne strane, u budućnosti bismo mogli vidjeti građevinske propise koji zahtijevaju, primjerice, određenu zelenu ocjenu za velike projekte. Dodatno, Bank Negara Malaysia promiče zeleno financiranje – banke sada nude nešto povoljnije uvjete za projekte s ekološkim certifikatom ili one s jasnim ESG koristima.
• Porast ESG-a u ulaganjima: Kao što je spomenuto, i ulagači se sve više fokusiraju na održivost. Mnogi institucionalni ulagači (poput državnih investicijskih fondova, mirovinskih fondova) imaju ESG mandate. To znači da su komercijalni objekti sa snažnim zelenim certifikatima i energetskom učinkovitošću likvidniji i privlačniji na investicijskom tržištu. Knight Frankovo istraživanje pokazalo je da je 45% uredskih transakcija namijenjenih preuređenju ili renovaciji u APAC regiji u 2024. bilo usmjereno na poboljšanje specifikacija ureda, uglavnom radi poboljšanja ESG performansi apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur je dio tog vala – imovina koja ne može zadovoljiti nova očekivanja održivosti može postati nepoželjna ili znatno snižene vrijednosti. Suprotno tome, KL projekti poput Menara HSBC na TRX-u ili Menara Ken (TTDI), izgrađeni s ekološkim značajkama, privukli su interes ulagača jer su otporni na buduće izazove.
• Izazovi: Izazovi i dalje postoje, prvenstveno trošak. Zeleni građevinski materijali i tehnologija mogu povećati početne troškove za procijenjenih 5-10%. “Visoka cijena ekološki prihvatljivih materijala i izostanak obaveznih propisa predstavljaju prepreke,” ističe stručnjak za arhitekturu iz Malezije mida.gov.my mida.gov.my. Neki lokalni investitori još uvijek oklijevaju osim ako ne postoji jasna tržišna potražnja ili poticaj. Međutim, s vremenom se dodatni trošak smanjuje – mnoga zelena rješenja postaju standard i jeftinija (npr. LED rasvjeta). Stručnjaci iz industrije tvrde da su koristi kroz životni vijek (ušteda energije, viši najam) daleko veće od početnih troškova mida.gov.my. Studije slučaja obnove u KL-u pokazale su smanjenje računa za struju za 15-20% nakon zelenih nadogradnji, čime se poboljšava neto operativni prihod.

U sažetku, održivost više nije niša u komercijalnim nekretninama KL-a – ona je postala mainstream. Od tvornica na solarni pogon do nebodera s Platinum certifikatom, grad se usklađuje s globalnim zelenim trendovima. To ne pomaže samo okolišu, već i osigurava da KL ostane konkurentan u privlačenju tvrtki koje imaju vlastite ciljeve ugljične neutralnosti. Konvergencija smjera vlade, preferencija investitora i potražnje najmoprimaca znači da ćemo i dalje viđati zelenije, pametnije zgrade koje definiraju horizont Kuala Lumpura. Doista, kako je rekao jedan JLL-ov izvršni direktor, “tvrtke daju prednost uredskim prostorima koji su usklađeni s ESG standardima i zelenim certifikatima… što odražava širu predanost održivosti i dugoročnoj učinkovitosti” theedgemalaysia.com.

Globalni ekonomski trendovi i izgledi

Komercijalne nekretnine Kuala Lumpura nisu imune na globalne ekonomske sile. Razdoblje 2024.–2025. obilježeno je i prilikama i izazovima koji proizlaze iz međunarodnih trendova, ciklusa kamatnih stopa i postpandemijskog “novog normalnog”:

• Globalna ekonomska klima: Globalno gledano, gospodarski rast je bio neujednačen. MMF predviđa umjeren globalni rast od oko 3% za 2024., uz usporavanje nekih velikih gospodarstava. Za KL, ključni faktor je stanje njegovih trgovinskih partnera (Kina, Singapur, SAD) koji utječu na širenje najmoprimaca. Dobra vijest je da je rast jugoistočne Azije bio relativno otporan, a očekuje se da će BDP Malezije rasti oko 4–5% u 2024. (u odnosu na 3,7% u 2023.) cbre-wtw.com.my. Stabilan sektor usluga i oporavak turizma to podupiru. Međutim, usporavanje kineskog gospodarstvai otpuštanja u globalnom tehnološkom sektoru 2023. imali su posredni učinak, pri čemu su neke kineske tvrtke pauzirale širenje u inozemstvu, a neke multinacionalke smanjile urede. S druge strane, trendovi offshoringa i dalje idu u korist KL-u. Kako multinacionalke nastoje optimizirati troškove, mnoge sele određene operacije (IT, back office, istraživanje i razvoj) u Maleziju. “Offshoring je ključna strategija za racionalizaciju kapitalnih izdataka, što je zapravo korisno za Maleziju jer smo jedna od vodećih destinacija za offshoring,” primijetio je izvršni direktor Knight Franka theedgemalaysia.com. To je dovelo nove najmoprimce u KL (posebno u tehnološkom i sektoru poslovnih procesa), pomažući popuniti uredski prostor koji bi inače ostao prazan.
• Kamatne stope i financiranje: Globalno, 2022.–2023. obilježile su nagle povećanja kamatnih stopa radi suzbijanja inflacije (američki Fed, ECB itd. svi su podizali stope). Malezija je bila donekle zaštićena – inflacija je ostala umjerena (~2-3%), a Bank Negara je zadržala svoju referentnu stopu na 3,00% od sredine 2023. cbre-wtw.com.my. Ipak, troškovi financiranja u Maleziji su sada viši nego u razdoblju vrlo niskih stopa 2020. Više kamatne stope imaju dva glavna učinka: (1) Razvijatelji se suočavaju s višim troškovima financiranja izgradnje, što može usporiti početak novih projekata ili ih natjerati da traže partnere za zajednička ulaganja. (2) Investitori u nekretnine suočavaju se s višim troškovima servisiranja duga, što može vršiti pritisak na vrijednosti nekretnina ili natjerati kupce da traže popuste na cijene (kako bi održali razliku u prinosima). U slučaju KL-a, kapitalni prinosi/yieldovi su se blago povećali radi prilagodbe. No, ako, kao što mnogi predviđaju, globalne stope dosegnu vrhunac 2024. i kasnije počnu padati, to bi moglo ponovno otvoriti slavine za ulaganja u nekretnine do kraja 2025. Relativno niža inflacija i veća stabilnost valute Malezije (ringgit je imao nestabilnih trenutaka, ali se očekuje stabilizacija) mogli bi omogućiti smanjenje stopa koje bi potaknulo sektor nekretnina.
• Trendovi radne snage nakon pandemije: Posljedice pandemije i dalje su vidljive u načinu na koji tvrtke koriste uredski prostor. Hibridni rad postao je standard za mnoge industrije bijelih ovratnika diljem svijeta. U Kuala Lumpuru, većina ureda vratila se fizičkom radu, ali često uz fleksibilne aranžmane (npr. 3 dana u uredu, 2 dana na daljinu). Ova globalna promjena znači da tvrtkama u prosjeku treba manje prostora po zaposleniku nego prije 2020., osobito za back-office funkcije. Kao rezultat toga, neto rast potražnje za uredskim prostorom je niži, čak i dok gospodarstvo raste – strukturna prilagodba s kojom se suočavaju developeri diljem svijeta. Vlasnici ureda u Kuala Lumpuru to ublažavaju prenamjenom prostora za suradničke rasporede jer su tradicionalni uredi s pregradama djelomično suvišni. Štoviše, konsolidacija globalnih tvrtki (spajanje lokacija, uvođenje hot-deskinga) postala je uobičajena. Pozitivna strana je što neke regionalne tvrtke sele dio poslovanja u Kuala Lumpur iz skupljih gradova (iskorištavajući niske troškove u KL-u). Na primjer, tvrtka može smanjiti prisutnost u Hong Kongu, ali otvoriti satelitski ured u Kuala Lumpuru za određene timove – trend koji pokazuje da KL ima koristi od preseljenja motiviranih troškovima theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
• Devizno tržište i ulaganja: Kretanje malezijskog ringgita igra ulogu u interesu stranih ulagača. U 2022.–2023. ringgit je bio slab u odnosu na američki dolar, što je malezijske nekretnine učinilo jeftinijima za strane ulagače (koji obično trguju u USD ili SGD). Slabiji ringgit također potiče izvozno orijentirane industrije, što neizravno podupire segment industrijskih nekretnina. Ako globalni ulagači očekuju da će ringgit s vremenom ojačati kako se gospodarstvo poboljšava, kupnja nekretnina sada nudi ne samo prinos od najma već i moguću dobit od tečaja. Ipak, valutni rizik je faktor; neki oprezni strani ulagači se osiguravaju ili surađuju s lokalnim partnerima.
• Regionalne usporedbe: Regionalno, tržište uredskih prostora u Kuala Lumpuru zaostaje za nekim konkurentima u oporavku – npr. Singapur je imao brži oporavak ureda s vrlo niskom prazninom, dok se KL suočava s viškom. No, KL također nije doživio ekstremne korekcije najamnina kakve su imala neka kineska tržišta 2022.–24. Knight Frankov Asia-Pacific indeks pokazao je blagi pad od -1,6% u najamninama za vrhunske urede u regiji u 2024.starproperty.my, a KL je otprilike pratio taj umjereni pad prije stabilizacije. Prosječna praznina u APAC regiji je oko 15-16%, a KL je sada blizu tog prosjeka, a ne iznimka, zahvaljujući nedavnoj apsorpciji theedgemalaysia.com. U maloprodaji, oporavak KL-a usporediv je s Bangkokom ili Jakartom, svi imaju koristi od povratka turizma. U logistici, KL prati trend visoke potražnje kao i regionalna središta (iako Singapur, zbog nedostatka zemljišta, ima još nižu prazninu).
• Geopolitički faktori: Globalna geopolitika također baca sjenu: napetosti poput trgovinskih pitanja između SAD-a i Kine te rat Rusije u Ukrajini imaju neizravne učinke (promjene u opskrbnim lancima mogle bi koristiti Maleziji, ali nagli porast cijena energije može negativno utjecati na potrošačko povjerenje). Neutralan, poslovno prijateljski stav Malezije općenito joj pomaže izbjeći sankcije ili posljedice, a zapravo su trgovinske napetosti dovele do toga da su neke tvrtke diverzificirale poslovanje u Maleziju (kao što je navedeno s očekivanim porastom kineskih ulaganja u visoku tehnologiju) crowncontinental.com. Jedan aspekt na koji treba obratiti pažnju je globalni minimalni porez i OECD pravila – budući da Malezija nudi porezne poticaje (kao u TRX-u ili za MSC status), nova globalna porezna pravila mogla bi utjecati na to koliko su ti poticaji privlačni multinacionalnim kompanijama.

Gledajući unaprijed, konsenzusna prognoza za komercijalne nekretnine u Kuala Lumpuru za 2025. je oprezno pozitivna. Ekonomski temelji se učvršćuju, a tržište nekretnina pokazuje “stalan i odmjeren oporavak” theedgemalaysia.com. Višak ponude trebat će vremena da se apsorbira, ali kontinuirani gospodarski rast, u kombinaciji s konkurentnim troškovima u KL-u, sugerira da će potražnja nastaviti rasti. “Tržište uredskih prostora doživjet će stabilan oporavak, potaknut otpornom potražnjom… snažna potražnja domaćih i međunarodnih zakupaca, privučenih isplativošću, visokokvalitetnim prostorima i kvalificiranom radnom snagom,” rekao je izvršni direktor Knight Franka theedgemalaysia.com. U međuvremenu, rizici poput visoke ponude i promjenjive radne kulture “mogli bi i dalje utjecati na rast najamnina,” što znači da je put do pravog “booma” postupan theedgemalaysia.com. Ukratko, globalni trendovi su preoblikovali sektor komercijalnih nekretnina u KL-u, ali ga nisu izbacili iz tračnica – dapače, prisilili su na transformaciju koja bi dugoročno mogla učiniti tržište održivijim i raznolikijim.

Zaključak: Boom ili krah?

Dakle, ide li tržište komercijalnih nekretnina u Kuala Lumpuru prema boomu ili krahu? Stvarnost je nijansirana. Kuala Lumpur ne doživljava nekontrolirani boom, ali nije ni u kolapsu – umjesto toga, nalazi se u fazi transformacije i oporavka. Grad ima “veliku prazninu” u usporedbi s regionalnim standardima, što predstavlja prilike za najmoprimce da unaprijede ili prošire poslovanje uz niske troškovestarproperty.my. Istovremeno, snažna potražnja za kvalitetnim prostorima i dalje postoji, a novi projekti poput TRX-a i Merdeka 118 unose optimizam i postavljaju nove standarde.

U skorije vrijeme, očekuje se tržište naklonjeno najmoprimcima s stabilnim najamninama, obiljem izbora i vlasnicima koji se trude istaknuti svoje nekretnine. Srednjoročno, kako se višak ponude bude apsorbirao, a zastarjeli prostori prenamijenili, uredski sektor bi trebao ponovno uspostaviti ravnotežu uz zdraviju popunjenost i rast najamnina – osobito u zelenim, dobro lociranim zgradama koje predstavljaju budućnost. Maloprodaja je spremna za umjeren rast potaknut iskustvenim trendovima i oporavkom gospodarstva, dok industrijski/logistički sektor nastavlja svoj tihi procvat.

Na kraju, komercijalni sektor nekretnina Kuala Lumpura u 2025. najbolje se opisuje kao otporan i u razvoju. Kako je jedan stručnjak iz industrije sažeo: “Tržište nekretnina u Kuala Lumpuru pokazuje otpornost i rast u svim sektorima… ti trendovi pozicioniraju Kuala Lumpur povoljno za nastavak rasta u 2025. i dalje.” bmcc.org.my. Status grada kao regionalnog poslovnog središta ostaje netaknut, potaknut pristupačnošću, infrastrukturnim unapređenjima i prilagodljivim tržištem koje izazove (poput prevelike ponude i rada od kuće) pretvara u pokretače promjena.

Zaključak: Za poduzeća i investitore, komercijalne nekretnine u Kuala Lumpuru nude značajnu vrijednost i potencijal. Možda nije riječ o klasičnom “boomu”, ali postavljaju se temelji za održiv uzlet – tržište koje se obnavlja kroz kvalitetu, inovacije i strateški rast, a ne nekontroliranu euforiju. Drugim riječima, ni boom ni krah, već postojana obnova komercijalnog horizonta Kuala Lumpura je u tijeku, i to je ono što trebate znati.

Izvori:

• Knight Frank & JLL komentari tržišta o uredskim trendovima u KL-ustarproperty.mystarproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• CBRE|WTW snimke tržišta nekretnina Kuala Lumpura cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
• The Edge Malaysia i StarProperty vijesti o popunjenosti ureda, najamninama i novim projektima theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• Izvješće Asia Property Awards o sentimentu investitora i fokusu na ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
• JLL (Malezija) izvješće za Q1 2025 – istaknuto o slobodnim prostorima i učinku sektora bmcc.org.my bmcc.org.my
• Izjave MIDA-e i vlade o inicijativama za zelene zgrade i infrastrukturu mida.gov.my theedgemalaysia.com