Philadelphian kiinteistömarkkinat 2025: nousu vai romahdus? 7 yllättävää trendiä ja rohkeaa ennustetta

Johdanto: Kaksi eri sektoria pandemian jälkeisillä markkinoilla

Philadelphian kiinteistömarkkinoita vuonna 2025 määrittävät asuin- ja liikekiinteistöjen toisistaan poikkeavat dynamiikat. Vuosien suhteellisen edullisuuden jälkeen kaupungin asuntojen hinnat ovat nousseet jyrkästi ja sitten vakiintuneet uudelle korkealle tasolle, mikä on jättänyt monet ostajat hämmennyksiin phillymag.com phillymag.com. Samaan aikaan liikekiinteistöt kohtaavat omat mullistuksensa – keskustan puolityhjistä toimistotorneista kaupungin laitamien kukoistavaan teollisuusvarastojen kenttään. Näistä haasteista huolimatta asiantuntijat pysyvät varovaisen optimistisina: Zillow sijoittaa Philadelphian jopa yhdeksi maan kuumimmista asuntomarkkinoista vuodelle 2025, kiitos sen ainutlaatuisen korkean kysynnän ja (yhä) edullisten hintojen yhdistelmän phillyvoice.com phillyvoice.com.

Tässä kattavassa raportissa perehdymme nykyisiin trendeihin, jotka muovaavat Philadelphian kiinteistömarkkinoita (sekä asuin- että liikekiinteistöjä), syvennymme kaupunginosakohtaisiin näkemyksiin, nostamme esiin merkittäviä hankkeita ja investointeja sekä tarkastelemme taloudellisia, poliittisia ja demografisia tekijöitä, jotka vaikuttavat markkinoihin. Esittelemme myös asiantuntijoiden ennusteita siitä, mitä seuraavien 3–5 vuoden aikana on odotettavissa. Kiireessä? Tärkeimmät huomiot: asuntotarjonta pysyy niukkana (mikä pitää hinnat korkealla), jotkut kaupunginosat kukoistavat (kun taas toiset viilenevät), toimistot kamppailevat korkeiden tyhjien tilojen kanssa, teollisuus- ja moniperheasuntosegmentit pysyvät vahvoina, ja maltillista kasvua ennustetaan – ei siis dramaattista romahdusta. Sukelletaan yksityiskohtiin.

Asuntomarkkinoiden trendit 2025: hinnat, tarjonta ja kysyntä

Philadelphian asuntomarkkinat aloittivat vuoden 2025 huomattavasti viileämmässä tilassa kuin pandemian aikainen kuuma buumi, mutta markkina on yhä vahvasti myyjän markkina-alueella. Asuntojen hinnat ovat ennätystasolla, vaikka niiden kasvuvauhti on hidastunut selvästi. Myytävien asuntojen tarjonta kasvaa hitaasti kaikkien aikojen pohjalukemista, mutta tarjonta on yhä historiallisesti niukkaa, mikä pitää kilpailun ostajien kesken melko kovana. Asuntolainojen korot pyörivät 6–7 %:n tuntumassa – kaukana vuoden 2021 noin 3 %:n tasosta – mikä on heikentänyt ostovoimaa ja hillinnyt hintojen nousua, mutta myös estää nykyisiä omistajia myymästä (koska moni menettäisi erittäin matalan korkonsa), mikä pahentaa tarjontapulaa phillymag.com plusrealtors.com. Lopputuloksena on markkina, joka on eräänlaisessa pattitilanteessa: hinnat eivät laske, mutta kauppamäärät ovat huipputasoa alempana, kun ostajat ja myyjät sopeuttavat odotuksiaan.

Havainnollistaaksemme Philadelphian asuntomarkkinoiden nykytilaa, alla oleva taulukko tiivistää keskeiset mittarit:

Asuntojen markkinaindikaattori	Arvo (Q1 2025)	Trendi/Muutos
Asuntojen hintojen neljännesvuosikasvu (QoQ)	+0,4 % (Q1 2025)	Nousi tuskin lainkaan tällä neljänneksellä drexel.edu (tasainen trendi)
Vuosittainen asuntojen hintojen nousu	+3,4 % YoY	Hidastunut noin +6,3 % YoY vuoden takaisesta drexel.edu (alle historiallisen ~4,5 % keskiarvon drexel.edu)
Keskimääräinen asunnon hinta (Philadelphia)	$210 000 (Q1 2025)	Noussut 2,1 % vuoden takaisesta $205 600:sta drexel.edu (hinnat ennätyskorkealla)
Asuntokauppojen määrä (neljännes)	3 724 myytyä asuntoa (Q1)	~54 % alle post-COVID-huipun (8 000 kauppaa keväällä 2022) drexel.edu; lähellä historiallisia keskiarvoja (~4 400 neljänneksessä)
Aktiiviset myyntikohteet (varasto)	4 107 asuntoa (nykyinen)	~32 % alle tyypillisten tasojen (~6 000 ennen vuotta 2020) drexel.edu, vaikka noussut ennätysalhaisesta ~3 070:stä helmikuussa 2021 drexel.edu

Kuten taulukosta käy ilmi, hintojen kasvu on tasaantunut mataliin yksinumeroisiin lukuihin vuoden 2020–2022 kaksinumeroisten vuosittaisten nousujen jälkeen. Kaupungin keskimääräiset asunt hinnat nousivat maltilliset 0,4 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä (kausitasoitettu) drexel.edu, ja ovat nousseet vain ~3,4 % vuoden takaiseen verrattuna, mikä on selvä hidastuminen vuoden tai kahden takaisiin 6–8 %:n vuosikasvuihin drexel.edu. Itse asiassa Philadelphian tämänhetkinen hintojen nousuvauhti on alle sen historiallisen keskiarvon (~4,5 % vuodessa) drexel.edu, mikä viittaa paluuseen kohti normaalia. Kaupungin mediaaniasunnon hinta on nyt noin 210 000 dollaria drexel.edu (joidenkin lähteiden mukaan mediaanimyyntihinta on hieman korkeampi, noin 290 000 dollaria vuoden 2025 puolivälissä redfin.com, riippuen datan laskentatavasta). Tämä on noin 3–4 % korkeampi kuin viime vuonna redfin.com, mutta huomionarvoista on, että se on vain noin puolet välittömän pandemian jälkeisen hintarallin kasvuvauhdista. Vertailun vuoksi kansallisten asuntojen hintojen odotetaan nousevan noin 3,5–4 % vuonna 2025, joten Philadelphian hintakehitys on suunnilleen samalla tasolla kuin koko maassa philadelphiafed.org.

Varasto (myytävänä olevat kodit) pysyy erittäin niukkana, mikä jatkaa hintojen tukemista. Philadelphiassa on vuoden 2025 alussa markkinoilla hieman yli 4 100 kotia drexel.edu. Tämä luku on noussut noin 34 % pohjalukemista varastokriisin aikana vuonna 2021 drexel.edu, mutta se on silti noin kolmanneksen alempi kuin ennen pandemiaa. Itse asiassa varasto on arviolta 46 % alle vuoden 2019 tason plusrealtors.com. Tämä krooninen pula johtuu suoraan myyjien pidättäytymisestä (usein siksi, etteivät he halua vaihtaa matalia asuntolainakorkoja tämän päivän korkeampiin korkoihin phillymag.com), yhdistettynä vuosikymmenen alirakentamiseen. Uusia ilmoituksia tulee hitaasti lisää, mutta ostajien kysyntä ylittää edelleen tarjonnan, erityisesti edullisten ja keskihintaisten kotien osalta plusrealtors.com plusrealtors.com. Kuukausien tarjonta pysyy alhaisena, ja useat tarjoukset ovat yhä yleisiä hyvin hinnoitelluissa kohteissa halutuilla alueilla.

Asuntokauppojen tahti on hidastunut verrattuna pandemia-aikojen huippuun. Philadelphiassa (maakunta) myytiin vain 3 724 asuntoa vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä drexel.edu – valtava pudotus (–54 %) verrattuna kevään 2022 lähes 8 000 asunnon myyntipiikkiin drexel.edu. Toisin sanoen markkinat siirtyivät “kuumista” vain haaleiksi, mikä johtuu suurelta osin korkeammista koroista, jotka sulkivat osan ostajista pois markkinoilta. Nykyinen myyntivolyymi on kuitenkin itse asiassa linjassa kaupungin historiallisen keskiarvon kanssa (noin 4 000 myyntiä per neljännes) drexel.edu, mikä osoittaa, että olemme palanneet kestävämmälle, tasapainoisemmalle tasolle poikkeuksellisen COVID-ajan piikin jälkeen. Asunnot myös myyvät hieman hitaammin: mediaani myyntiaika on nyt noin 45 päivää (verrattuna noin 40 päivään vuosi sitten) redfin.com, ja noussut vuoden 2021 ostovillityksen huipun hämmästyttävästä 10 päivän mediaanista. Silti nykyinen DOM on yhä alle Philadelphian pitkän aikavälin keskiarvon (~~40 päivää) ja viittaa melko nopeaan vaihtuvuuteen historiallisesti tarkasteltuna drexel.edu. Käytännössä ostajilla on hieman enemmän liikkumavaraa kuin huippukiireen aikana, mutta hyvin hinnoitellut asunnot—erityisesti alle ~$400K—menevät yhä nopeasti kaupaksi ja myydään usein lähelle pyyntihintaa tai sen yli.

Ostajakysyntä Philadelphiassa pysyy vakaana, ja siihen vaikuttavat useat tekijät. Ensinnäkin kaupungin suhteellinen edullisuus (mediaanihinnat noin 37 % alhaisemmat kuin Yhdysvaltojen keskiarvo redfin.com) houkuttelee edelleen ensiasunnon ostajia ja jopa joitakin osavaltion ulkopuolelta muuttavia, jotka pakenevat kalliimpia markkinoita phillyvoice.com. Kuten eräs paikallinen kiinteistönvälittäjä totesi: ”Philly on aina parempi vaihtoehto kuin New York City… näemme ihmisten tulevan New Yorkista” edullisemman kaupunkielämän perässä phillyvoice.com. Toiseksi, työpaikkojen kasvu ja alhainen työttömyys (kaupungin työttömyysaste oli 30 vuoden alimmillaan, noin 4,2 % vuonna 2023 pew.org) antavat useammille asukkaille taloudellista vakautta ostaa asuntoja. Kolmanneksi, jatkuvat vuokrien nousut (lisää tästä alla) motivoivat monia harkitsemaan ostamista, jos se on mahdollista. Tästä huolimatta korkeat asuntolainakorot (noin 6,5–7 % 30 vuoden lainalle phillyvoice.com) ja heikko ostovoima (Philadelphian tulot jäävät jälkeen muista suurkaupungeista phillymag.com, ja ostajan täytyy tienata noin 117 000 dollaria vuodessa voidakseen ostaa mediaanihintaisen asunnon Yhdysvalloissa phillyvoice.com) rajoittavat kysynnän kasvua. Monet potentiaaliset ostajat ovat saavuttaneet hintakaton, mikä saa heidät joko keskeyttämään etsinnät tai etsimään pienempiä/edullisempia asuntoja, mikä puolestaan hillitsee myyntiä ja hintojen nousua.

Yhteenveto asuntomarkkinoista: Philadelphian asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat viilentyneet, mutta kaukana kylmästä. Hinnat ovat korkeat mutta vakiintumassa, tarjonta kasvaa hitaasti mutta on yhä niukkaa, ja kysyntä on tervettä hintojen asettamissa rajoissa. Markkina näyttää siirtyvän kohti tasapainoa – “terve paluu keskiarvoon” ennemmin kuin jyrkkä korjausliike drexel.edu. Analyytikot huomauttavatkin, että kaikki merkit viittaavat pehmeään laskuun: tasapainoisempaan markkinaan, jossa hinnoittelu on järkevämpää ja asumisen saavutettavuus paranee, ei suureen romahdukseen drexel.edu. Kuten ennusteosiossa nähdään, asiantuntijat ennustavat maltillisen hintojen nousun jatkuvan, ellei suurta taloudellista shokkia tapahdu.

Naapurustokohtaiset havainnot: Phillyn kuumimmat (ja viileimmät) alueet

Kiinteistömarkkinat ovat erittäin paikallisia, ja tämä pätee erityisesti Philadelphiaan, jossa eri kaupunginosat kokevat hyvin erilaisia markkinakehityksiä. Jotkut nousevat naapurustot kokevat nopeaa hintojen nousua ja kehitystä, kun taas muutamat pitkään vakiintuneet alueet ovat viilentyneet aiempien nousukausien jälkeen.

Useita keskeisiä trendejä nousee esiin datasta:

• Aiemmin ”aliarvostetut” alueet nousevat pilviin: Länsi- ja lounais-Philadelphia (pois lukien University City) kokivat kaupungin suurimman hintojen nousun – noin +9,3 % vuodessa drexel.edu. Pohjois-Philadelphia ei jäänyt kauas jälkeen, +8,3 % drexel.edu. Näillä edullisemmilla alueilla on nyt sijoittajien ja asunnonostajien huomio, kiitos niiden suhteellisen edullisuuden ja uuden kehityskiinnostuksen. Analyytikot selittävät nousun merkittävällä ulkopuolisen pääoman virralla, erityisesti naapurustoissa, jotka sijaitsevat suurten joukkoliikennelinjojen ja kaupallisten käytävien läheisyydessä drexel.edu. Länsi-/lounais-Philadelphiassa tähän kuuluvat esimerkiksi Walnut Hill, Cedar Park ja Kingsessing, jotka hyötyvät kysynnän kasvusta, kun ihmiset, joilla ei ole varaa Center Cityyn tai University Cityyn, etsivät asuntoja kauempaa lännestä. Samoin Pohjois-Philadelphiassa naapurustot Temple Universityn ympärillä, osat Brewerytownista/Sharswoodista ja alueet Broad Streetin varrella ovat kokeneet kunnostus- ja uudisrakentamisaallon, joka nostaa hintoja. Nämä alueet olivat aiemmin vähäarvoisia ja kiinteistöt edullisia; nyt ne gentrifioituvat nopeasti, tarjoten mahdollisesti suuria tuottoja sijoittajille (tosin samalla herättäen huolta asukkaiden syrjäyttämisestä).
• “Seuraavat kuumat” kaupunginosat seurattavaksi: Tietyt kaupunginosat nousevat jatkuvasti esiin paikallisissa ennusteissa merkittävän kasvun kynnyksellä. Näihin kuuluvat South Kensington, Port Richmond ja osia Länsi-Philadelphiasta plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, aivan Fishtownin/Northern Libertiesin pohjoispuolella, kokee vilkasta trendikästä täydennysrakentamista ja on käytännössä laajentunut osaksi kukoistavaa Fishtown-aluetta. Port Richmond, historiallisesti työväenluokkainen jokivarsi, seuraa nyt Fishtownin jalanjäljissä, kun ostajat etsivät suhteellisen edullisia rivitaloja hieman kauempaa keskustasta. Ja Länsi-Phillyssä yliopistojen länsipuoliset alueet (kuten Mantua, Belmont ja East Parkside) sekä liikennehubien ympäristöt houkuttelevat kehittäjiä ja asunnonostajia, jotka etsivät vastinetta rahoilleen. Paikallinen RE/MAX-analyysi nosti esiin “elpyvät kaupunginosat” kuten nämä niiden vahvan kasvupotentiaalin vuoksi, kun uudet palvelut saapuvat ja hintakehityksen odotetaan ylittävän koko kaupungin keskiarvot näillä alueilla plusrealtors.com plusrealtors.com. Sijoittajat kohdistavat jo katseensa “sijoitukselle otollisiin” alueisiin Länsi-Philadelphiassa, kuten Powelton Village, Wynnefield ja Cedar Park, jotka ovat parhaillaan uudistumassa newagerealtygroup.com.
• Gentrifikaation aaltoilmiö: Gentrifikaation malli Philadelphiassa toimii usein ytimestä ulospäin etenevänä aaltona. Tämä on nähty Etelä-Philadelphiassa (esim. Point Breeze ja Grays Ferry gentrifioituivat keskustan reunoilta ulospäin) sekä jokivarsilla (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> nyt Port Richmond). Data heijastaa tätä: Kensington/Frankford (johon kuuluu Fishtown/East Kensington) näki yhä vahvan +4,9 % YoY hintakasvun drexel.edu – ei yhtä hurjaa kuin muutaman vuoden takainen 8–10 %, mutta vakaata ja kaupungin keskiarvon yläpuolella. Tämä viittaa siihen, että jopa toisen aallon gentrifioituvat alueet jatkavat arvonnousuaan, joskin kestävämmällä tahdilla. Samaan aikaan viereiset uudet alueet kuten Harrowgate tai Olde Richmond Port Richmondin lähellä saattavat olla seuraavia nousijoita aallon jatkuessa. Ostajat ja sijoittajat, jotka etsivät “seuraavaa Fishtownia”, tutkivat näitä kaupunginosia, mikä nostaa maan arvoa.
• Korkeatasoiset naapurustot saavuttavat katon: Jyrkässä ristiriidassa, jotkin Philadelphian kalleimmista, aiemmin nopeasti kasvaneista naapurustoista ovat tasanneet hintojen suhteen. Erityisesti University Cityn asuntojen hinnat pysyivät käytännössä ennallaan (+0,1 % vuodessa) drexel.edu, ja South Philadelphiassa kasvu oli tuskin havaittavaa (+0,2 %) drexel.edu. Center City/Fairmount (joka kattaa keskustan ja viereiset alueet kuten Fairmount/Spring Garden) ylsi vain noin +2,8 % drexel.edu. Mitä on meneillään? Näillä alueilla hinnat olivat jo nousseet niin paljon viimeisen vuosikymmenen aikana, että ne ovat saavuttaneet kohtuuhintaisuuden katon nykyisessä korkean korkotason ympäristössä. Esimerkiksi mediaanihinnat Queen Villagessa, Fairmountissa tai University Cityssä ylittävät usein 500 000 dollaria phillymag.com, ja ostajakunta tuolla tasolla on rajallinen, kun asuntolainojen korot ovat 7 %. Lisäksi joillakin näistä markkinoista on nähty lieviä hintojen laskuja tai pysähtymistä kysynnän viilennyttyä – eräs kiinteistönvälittäjä totesi, että markkina “lähti lentoon” vuosina 2020–21 kodeille, joissa oli mukavuuksia kuten piha ja kattoterassi, mutta nyt “kaikki on tasaantunut” vuonna 2024 phillyvoice.com. Käytännössä kuumin vaihe on ohi huippuluokan naapurustoissa; ne ovat vakaita, mutta eivät enää nouse jyrkästi. Tämä luo mahdollisuuksia ostajille, jotka etsivät löytöjä huippualueilta – he voivat löytää neuvotteluvoimaa nyt, kun markkinat ovat normalisoituneet.
• Vakaat keskiluokan markkinat: Muut osa-alueet kuten Northeast Philadelphia (jaettu data-aineistossa “Lower NE” ja “Upper NE”) osoittivat maltillista kasvua (~2–3 % vuodessa) drexel.edu. Nämä ovat pääosin enemmän esikaupunkimaisia alueita (rivitalo- ja paritalonaapurustoja kuten Mayfair, Bustleton jne.), jotka eivät kokeneet suurta pandemia-buumia, eivätkä siksi nyt romahda – ne jatkavat tasaista, maltillista arvonnousua. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) oli lähes ennallaan (+0,2 % vuodessa) drexel.edu, mikä todennäköisesti heijastaa sitä, että myös näillä markkinoilla oli aiemmin voimakasta nousua (esim. Mt. Airyssa oli kovaa kysyntää 2020–21) ja ne ovat sittemmin tasaantuneet tasapainoon.

Yhteenvetona, Philadelphian kasvutarina riippuu vahvasti kaupunginosasta. Suurimmat kasvut tapahtuvat kaupunginosissa, jotka ovat vielä elvytyksen alkuvaiheessa, jolloin kiinteistöjen arvoilla on tilaa nousta (Länsi/Etelä-Länsi Philly, osia pohjoisesta, kauempana olevat jokivarsialueet). Sen sijaan entiset kuumat kaupunginosat, jotka ovat jo “valmiita” (keskusta, Grad Hospital, Passyunk jne.), pitävät taukoa tai kokevat jopa pieniä korjauksia. Kiinteistösijoittajille ja asunnonostajille tämä tarkoittaa, että mahdollisuuksia on runsaasti nousevilla alueilla – mutta samalla riskit ovat suuremmat ja huolellisuus entistä tärkeämpää – kun taas kypsyneemmät markkinat tarjoavat vakautta ja vähemmän kilpailua juuri nyt. Kuten eräässä raportissa todettiin, “ostajille on runsaasti mahdollisuuksia vähemmän kyllästetyissä kaupunginosissa ja sijoittajille, jotka keskittyvät työvoima-asumiseen ja vuokra-asuntoihin”, kun taas kohtuuhintaisuus on edelleen haaste kalleimmilla postinumeroalueilla plusrealtors.com.

Liikekiinteistöjen trendit: Toimisto-, vähittäis-, teollisuus- ja asuinkiinteistöt

Philadelphian liikekiinteistömarkkinat (CRE) ovat vuonna 2025 kirjava kokonaisuus, ja jokainen osa-alue (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus, asuinkiinteistöt) kulkee omaa polkuaan. Yleisesti ottaen toimistomarkkina kamppailee korkean vajaakäytön ja identiteettikriisin kanssa etätyöaikakaudella, vähittäiskauppa on vakiintumassa kun kävijämäärät palaavat keskustaan, teollisuuskiinteistöt ovat edelleen valopilkku vaikka vajaakäyttö onkin hieman noussut, ja asuinkiinteistöt (asunnot) nauttivat edelleen vahvasta kysynnästä, vaikka markkinoille tulee nyt paljon uutta tarjontaa. Puretaanpa jokainen sektori erikseen:

Toimistomarkkinat: Korkea vajaakäyttö ja uudistumisen aika

Philadelphian toimistosektori on kohdannut merkittäviä vastoinkäymisiä pandemian jälkeen, ja vuosi 2025 löytää sen tienhaarasta. Keskustan toimistotilojen vajaakäyttöaste on noussut historiallisen korkealle – noin 20–24 % Center Cityn 43 miljoonasta neliöjalasta toimistotilaa on nyt tyhjillään phillymag.com. Käytännössä tämä tarkoittaa, että noin yli 10 miljoonaa neliöjalkaa on tyhjillään, mikä on huikea luku kaupungille, jossa vajaakäyttöaste on perinteisesti ollut teini-ikäisten prosenttien alarajoilla. Viralliset luvut asettavat Philadelphian toimistotilojen vajaakäytön noin 19–20 %:iin vuonna 2024 phillyofficespace.com, mikä on samaa tasoa kuin Yhdysvaltojen keskiarvo (~19,4 % vuoden 2025 puolivälissä) commercialcafe.com. Center Cityn vajaakäyttöaste on vielä korkeampi, joidenkin arvioiden mukaan lähes 24 % phillymag.com, kun suuret lakitoimistot ja yritykset ovat pienentäneet tilojaan. Tämä ylitarjonta liittyy suoraan etä-/hybridityöhön siirtymiseen – toimistotyöntekijöiden fyysinen läsnäolo Philadelphiassa on yhä selvästi alle pandemiaa edeltävän tason. Vielä loppuvuodesta 2024 toimistojen käyttöaste keskustassa oli keskimäärin vain noin 50–60 % vuoden 2019 tasosta governing.com, mikä tarkoittaa, että monilla yrityksillä ei yksinkertaisesti ole enää tarvetta entisenkaltaisille tiloille.

Vuokranantajat kärsivät: erityisesti vanhemmat B-luokan toimistorakennukset kärsivät korkeasta vajaakäytöstä (tavallisten A- ja B-luokan toimistojen vajaakäyttö oli noin 22–23 % vuoden 2024 alussa nmrk.com). Samaan aikaan parhaat “trophy”-toimistot (uudempia tai hiljattain remontoituja A-luokan torneja) pärjäävät hieman paremmin (~16–17 % vajaakäyttö) nmrk.com, kun vuokralaiset “siirtyvät laadukkaampiin tiloihin” – keskittäen toimintansa korkealaatuisempiin tiloihin houkutellakseen työntekijöitä takaisin. Tämän dynamiikan ovat huomanneet suuret vuokranantajat, kuten Brandywine Realty Trust: heidän toimitusjohtajansa totesi, että Brandywinen oma Center City -portfoliosta on “noin 95 % vuokrattu”, mikä hyödyttää vuokralaisista, jotka pakenevat vanhemmista rakennuksista inquirer.com. Käytännössä uudemmat toimistotornit West Market Streetillä ja University Cityssä pärjäävät, kun taas vanhenevat toimistot muualla Center Cityssä (ja tietyillä esikaupunkialueilla) kamppailevat houkutellakseen vuokralaisia.

Taloudellinen vaikutus kaupungille on merkittävä: korkea vajaakäyttö tarkoittaa alhaisempia kiinteistöarvoja (ja verotuloja) sekä vähemmän jalankulkijoita keskustan yritysten asiakkaina. Erään arvion mukaan tyhjät toimistotilat “maksavat Philadelphialle miljoonia” menetettyinä veroina ja taloudellisena toimintana phillyofficespace.com. Toimistojen vuokrat ovat paineen alla, ja vuokranantajat tarjoavat tuntuvia myönnytyksiä saadakseen tilat vuokrattua. Uutta vuokraustoimintaa on vähän – esimerkiksi vuonna 2024 kaupungissa allekirjoitettiin vain noin 540 toimistovuokrasopimusta, joista “alle 10” oli uusia markkinoille tulleita vuokralaisia Philadelphian ulkopuolelta (paikallisen viranomaisen mukaan tämä tilasto oli “surkea”) inquirer.com. On selvää, että toimistotilojen kysynnän orgaaninen kasvu on minimaalista; suurin osa vuokrauksesta on vain olemassa olevien yritysten siirtelyä paikasta toiseen.

Mitä asialle tehdään? Philadelphia etsii aktiivisesti keinoja ottaa vajaakäytössä olevia toimistorakennuksia uudelleen käyttöön ja elvyttää toimistomarkkinoita. Yksi paljon huomiota saanut ehdotus on 20 vuoden kiinteistöverovapaus, jolla kannustetaan vanhojen toimistojen muuttamista asunnoiksi inquirer.com inquirer.com. (Nykyinen 10 vuoden verovapaus, joka vauhditti asuntorakentamista aiempina vuosikymmeninä, pienennettiin vuonna 2020 uudisrakentamisen osalta, mutta säilytettiin muutostöille; nyt viranomaiset katsovat, että kalliisiin toimistomuunnoksiin tarvitaan vielä enemmän kannustimia inquirer.com.) Verouudistuskomission vuoden 2025 raportissa suositeltiin verovapauden kaksinkertaistamista 20 vuoteen “vaikeuksissa oleville” toimistorakennuksille, mutta viiden vuoden määräajalla, jotta toimiin ryhdyttäisiin nopeasti inquirer.com inquirer.com. Tämä vaatisi osavaltion hyväksynnän (koska Pennsylvanian laki rajoittaa verovapaudet 10 vuoteen) inquirer.com, mutta se osoittaa, kuinka kiireellinen asia on. Taustalla ei ole vain taloudelliset syyt – mukana on myös asuntotarpeiden huomioiminen: tyhjien toimistojen muuttaminen asunnoiksi voisi lisätä asuntotarjontaa (mahdollisesti myös kohtuuhintaisia asuntoja) kaupungin ytimessä inquirer.com. Philadelphia on itse asiassa ollut edelläkävijä toimistoasunto-muunnoksissa historiallisesti (monet vanhat keskustan toimistorakennukset muutettiin asunnoiksi viimeisen 20 vuoden aikana 10 vuoden verovapauden ansiosta) inquirer.com. Nyt, kun tyhjää tilaa on paljon, kaupunki pyrkii vauhdittamaan tätä kehitystä entisestään. Yksi näkyvä esimerkki on historiallinen Wanamaker Building kaupungintalon vieressä, joka menetti Macy’s-tavaratalonsa ja suunnittelee nyt toimistokerrosten muuttamista sadoiksi asunnoiksi axios.com. Samoin 18-kerroksinen toimistotorni osoitteessa 1701 Market Street (uudelleenbrändätty nimellä “17 Market West”) on Philadelphian suurin pandemianjälkeinen muutoshanke, jossa rakennus muutetaan 299 vuokra-asunnoksi, joissa on lomakeskustason mukavuudet axios.com. Näiden hankkeiden tavoitteena on “oikean kokoinen” keskusta, imeä ylimääräinen toimistotila ja lisätä ympärivuorokautisia asukkaita tukemaan paikallisia yrityksiä.

Tulevaisuutta ajatellen toimistosektorin näkymät ovat varovaiset. Asiantuntijat ennustavat, että toimistosektori “kamppailee edelleen töihinpaluun” kysymysten kanssa vuoteen 2025 asti tcsr.realtor, mikä tarkoittaa, ettei täyteen käyttöasteeseen palata nopeasti. Voimme odottaa tasaisia tai hyvin vähäisiä vuokrien nousuja parhaimmillaan ja mahdollisesti lisää heikkenemistä vanhemmissa rakennuksissa. Jonkin verran uutta rakentamista on edelleen käynnissä – erityisesti Chubbin uusi pääkonttori, 430 miljoonan dollarin arvoinen, 18-kerroksinen torni osoitteessa 20th & Arch, joka tuo 1 200 uutta työpaikkaa ja 3 000 työntekijää keskustaan vuoteen 2026 mennessä axios.com. Tällaiset hankkeet osoittavat luottamuslauseen Philadelphialle kasvuyritysten toimistopaikkana. Kuitenkin tällainen optimismi laimenee sen tosiasian edessä, että suurin osa uudesta toimistorakentamisesta on viime aikoina ollut esikaupungeissa, ei kaupungissa inquirer.com, osittain Philadelphian korkeiden palkka- ja yritysverojen vuoksi, jotka tekevät siitä vähemmän houkuttelevan yritysten laajentumiselle inquirer.com. Kaupungin johtajat keskustelevat laajemmista veronalennuksista kaupallisen toiminnan vauhdittamiseksi inquirer.com, mutta muutokset tulevat olemaan asteittaisia.

Yhteenveto (toimistot): Philadelphian toimistomarkkinat ovat murroksen ja uudistumisen ajassa. Korkea vajaakäyttö (~20 %) inquirer.com jatkuu, erityisesti vanhemmissa rakennuksissa, ja etätyökulttuuri on rakenteellisesti vähentänyt kysyntää. Alan elpyminen tulee todennäköisesti tapahtumaan konsolidaation (laadukkaampiin tiloihin siirtymisen) ja konversion (sopeutuvan uudelleenkäytön) kautta pikemminkin kuin perinteisen toimistovuokrauksen elpymisenä. On odotettavissa, että Center City pienentää toimistotilojen määrää ja monipuolistaa käyttötarkoituksiaan (enemmän asuin-, majoitus- ym. käyttöä entisissä toimistokohteissa) seuraavien vuosien aikana. Toimistojen omistajille tilanne on haastava, mutta samalla se tarjoaa mahdollisuuksia visionäärisille uudistuksille. Erään kaupallisen välittäjän sanoin, “toimisto on suuri poikkeus” muuten elpyvässä kiinteistömarkkinassa tcsr.realtor tcsr.realtor – eli se on heikoin lenkki, jonka palautuminen kestää pisimpään.

Vähittäiskauppamarkkinat: Keskustan elpyminen verkkokaupan paineessa

Philadelphian vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat osoittavat rohkaisevia elpyksen merkkejä pandemian jälkeisen laskusuhdanteen jälkeen, vaikka tilanne ei olekaan täysin palautunut vuoden 2020 tasolle. Center City, alueen vähittäiskaupan ydin, on nähnyt ostajien, turistien ja erityisesti asukkaiden paluun, mikä vahvistaa kauppojen ja ravintoloiden kysyntää. Center City Districtin tuoreimman raportin (vuoden 2024 lopussa) mukaan Philadelphian keskustan vähittäiskaupan käyttöaste on ~83 % centercityphila.org. Määrällisesti ydinkeskustan alueella (Girard Ave – Tasker St) on avoinna noin 1 792 vähittäiskaupan yritystä centercityphila.org. Merkittävää on, että vähittäiskauppiaiden määrä on kasvanut noin 15 % vuodesta 2019 centercityphila.org, mikä osoittaa, että enemmän liikkeitä ja ravintoloita toimii nyt kuin ennen pandemiaa – huomattava toipuminen. Uusia liikkeitä on avattu kahden viime vuoden aikana enemmän kuin suljettu, mukaan lukien sekä kansallisia ketjuja että runsaasti paikallisia itsenäisiä toimijoita (erityisesti “keksibuumi” uusien leipomoiden muodossa, muiden trendien ohella centercityphila.org).

Tämä huomioiden noin 83 %:n käyttöaste tarkoittaa, että 17 % liiketiloista on yhä tyhjillään keskustassa – parantamisen varaa siis on. Jotkin näkyvät liiketilat Walnut Streetillä ja muualla ovat edelleen tyhjillään tai vaihtaneet omistajaa vuoden 2020 häiriöiden ja jatkuvien vähittäiskaupan muutosten vuoksi. Näitä tyhjiä tiloja kuitenkin täytetään hitaasti uudelleen. Vuosina 2023–2024 Center Cityyn tuli merkittäviä uusia toimijoita, kuten Primark (pikamuotiketju) Chestnutille, uusia ravintoloita ja viihdepaikkoja sekä elämyksellistä vähittäiskauppaa, kuten kirveenheitto-baareja ja taidenäyttelyitä, jotka houkuttelevat kävijöitä centercityphila.org. Vähittäiskaupan tarjonta kehittyy perinteisen ostamisen ulkopuolelle: CCD:n raportissa todetaan, että ”uudet viihdepaikat ovat muuttaneet vähittäiskaupan maisemaa, tarjoten elämyksiä pelkän ostamisen sijaan” centercityphila.org – ajattele esimerkiksi immersiivisiä kokemuksia, live-esitystiloja ja vuorovaikutteisia vapaa-ajan aktiviteetteja, joita ei voi kokea verkossa. Tämä elämyksellinen trendi on kivijalkakauppojen tapa vastata verkkokaupan haasteeseen.

Jalankulkuliikenne on tehnyt vahvan paluun Center Cityssä. Vuoden 2024 lopulla jalankulkijalaskurit ja matkapuhelindata osoittivat keskustan jalankulkuliikenteen olevan noin 85 %:ssa pandemiaa edeltävästä tasosta governing.com, mikä nosti Philadelphian seitsemänneksi suurimpien Yhdysvaltain keskustojen elpymisvauhdissa inquirer.com. Tärkeimpiä syitä ovat toimistotyöntekijöiden paluu (hybridimallilla), keskustan asukkaiden määrän kasvu (Center Cityn väkiluku on ennätyskorkealla, ja keskustassa asuu nyt enemmän ihmisiä kuin vuonna 2019 billypenn.com) sekä turismin ja kongressien elpyminen. Esimerkiksi vuoden 2024 joulusesongilla vilkkaat Christmas Village -markkinat ja lähes täynnä olevat hotellit osoittivat turistien palanneen. Lisäksi tapahtumat kuten ”Open Streets” -aloite – tiettyjen katujen sulkeminen autoilta jalankulkijafestivaalien ajaksi – ovat tuoneet vähittäiskaupalle suuria hyötyjä (90 % yrityksistä raportoi lisääntyneestä kävijämäärästä ja keskimääräinen myynti nousi 68 % tällaisen tapahtuman aikana) centercityphila.org. Myös julkisen turvallisuuden parantuminen (keskustan rikollisuus on vähentynyt) nbcphiladelphia.com ja siistimmät kadut rohkaisevat ostajia palaamaan.

Keskustan ulkopuolisilla kaupunginosilla vähittäiskaupan käytävät ovat vaihtelevassa kunnossa. Monet kaupunginosien liikekadut (esim. Germantown Avenue Mt. Airyssa, Passyunk Avenue Etelä-Philadelphiassa, Frankford Ave Fishtownissa) menestyivät itse asiassa pandemian aikana, kun ihmiset pysyttelivät lähempänä kotia. Näillä alueilla on pääosin säilynyt vahva käyttöaste, ja paikallisia palveluita tarjoavat yritykset (kahvilat, palvelut, putiikit) menestyvät hyvin. Joillakin alueilla on kuitenkin palveluvajetta tai edelleen investointien puutetta, joten vähittäiskaupan tilanne vaihtelee kortteli kerrallaan. Kaiken kaikkiaan Philadelphian vähittäiskaupan vajaakäyttö koko kaupungissa oli noin 10 % vuoden 2023 lopulla, mikä ei ole huono kansallisiin trendeihin verrattuna. Keskustan parhaiden liikepaikkojen vuokrat ovat keskimäärin 50–70 dollaria/neliöjalka (Walnut St -käytävä), vaikka vuokranantajat ovat olleet joustavampia pandemian jälkeen.

Tulevaisuutta ajatellen asiantuntijat uskovat, että keskustan vähittäiskauppa on ”vakiintunut, mutta kasvun varaa on” billypenn.com. Odotuksena on, että kun työntekijöitä palaa lisää (vaikka vain kolmeksi päiväksi viikossa) ja asukastiheys kasvaa, vähittäistilan kysyntä jatkaa nousuaan. Vuoteen 2025 mennessä Philadelphian keskustassa oli enemmän asukkaita kuin koskaan ja lähes yhtä paljon ravintoloita ja baareja kuin ennen pandemiaa billypenn.com – mikä osoittaa vahvaa elpymistä ravintola-alalla. Kuluttajat ovat palanneet innokkaasti paikan päällä syömään ja ostoksille, vaikka inflaatio ja työvoimapula vuonna 2024 haastoivat joitakin yrityksiä. Verkkokaupan uhka on yhä olemassa (Amazonin läsnäolo tarkoittaa, että perushyödykkeet eivät palaa kivijalkakauppoihin), joten menestyvä vähittäiskauppa tarjoaa jotain, mitä verkko-ostaminen ei voi: mukavuutta (esim. palvelut, pikaruoka), elämyksiä (tapahtumat, sosiaalinen ilmapiiri) tai välittömyyttä (viime hetken tarpeet).

Yhteenveto (vähittäiskauppa): Philadelphian vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat ovat nousussa, erityisesti keskustassa, vaikean jakson jälkeen. Käyttöaste on noin 83 % ja nousussa centercityphila.org, uusia liikkeitä avataan ja jalankulkuliikenne on palautunut noin 85 %:iin governing.com. Vähittäisvuokrat ja kiinteistöarvot elpyvät vastaavasti. Kaupungin vahva keskustan asukaspohja on suuri etu vähittäiskaupan kestävyydelle. Täysin potentiaalia ei ole vielä saavutettu (joitakin vajaakäyttöjä täytettävänä), mutta suunta on positiivinen – ”vähittäiskaupalla on valoisa tulevaisuus Philadelphiassa”, kuten eräs uutisotsikko totesi centercityphila.org. Vuokranantajat ja välittäjät ovat varovaisen optimistisia, että kun toimistot ja turismi elpyvät lisää, keskustan käyttöaste voi lähivuosina nousta yli 90 %:iin, mikä palauttaisi Phillyn ostos- ja ravintolatarjonnan entiseen loistoonsa.

Teollisuus & logistiikka: Varastobuumi pysähtyy – ja jatkuu

Teollinen kiinteistösektori – joka kattaa varastot, jakelukeskukset ja tuotantotilat – on ollut erittäin kuuma Philadelphian alueella viime vuosina, kiihdytettynä verkkokaupan kasvulla ja kaupungin strategisella sijainnilla Koillis-Yhdysvaltojen käytävällä. Vuoteen 2025 mennessä tämä sektori on edelleen vahvin kaupallinen segmentti, vaikka se kokeekin lyhytaikaisen ylitarjonnan, kun valtava rakennusbuumi vihdoin saavuttaa kysynnän.

Vuosina 2021–2023 kehittäjät rakensivat miljoonia neliömetrejä uutta varastotilaa Philadelphian alueelle (erityisesti esikaupunkikuntiin ja Etelä-New Jerseyyn) pysyäkseen Amazonin, logistiikkayritysten ja muiden tahdissa. Tämä johti ennätyksellisen matalaan teolliseen vajaakäyttöön (usein alle 5 %). Kuitenkin vuoden 2023 lopulla ja 2024 tuli toimituspiikki, joka on tilapäisesti ylittänyt vuokralaisten imeytymiskyvyn. Vuoden 2025 puolivälissä Philadelphian teollinen vajaakäyttöaste on noussut noin 8,6 %:iin globest.com – kasvua noin 1,6 prosenttiyksikköä vuodessa globest.com. Nousu kuulostaa suurelta, mutta se johtuu pääosin uusien, tyhjien rakennusten valmistumisesta. Pelkästään vuoden 2025 toisella neljänneksellä toimitettiin 5,44 miljoonaa neliöjalkaa uutta teollisuustilaa, mikä on yli kaksinkertainen määrä ensimmäiseen neljännekseen verrattuna ja selvästi enemmän kuin edellisenä vuonna globest.com. Noin 40 % vuoden 2024 toimituksista oli edelleen tyhjillään valmistuessaan lee-associates.com, mikä nosti vajaakäyttöä. Tietyt osa-alueet kokivat tämän voimakkaammin: esimerkiksi Philadelphian esikaupunkikunnissa vajaakäyttö nousi noin 5,6 %:sta 7,1 %:iin vuodessa globest.com, ja Etelä-New Jerseyn teollinen vajaakäyttö nousi noin 11,6 %:iin globest.com, kun useita suuria varastoja avattiin NJ Turnpiken varrelle.

Tästä huolimatta, vaikka lyhytaikainen ylitarjonta on olemassa, teollisuuden näkymät pysyvät vahvoina. Olennaista on, että rakennuttajat ovat vetäytyneet uusien hankkeiden aloittamisesta, mikä antaa markkinoille aikaa sulattaa tilaa. Vain 7,7 miljoonaa neliöjalkaa oli rakenteilla vuoden 2025 puolivälissä Phillyn alueella – matalin putkessa oleva määrä sitten vuoden 2019 globest.com. Colliers (välitystoimisto) ennustaa, että kun rakentaminen hidastuu merkittävästi, vaje “laskee vähitellen vuoden 2025 lopusta vuoteen 2026”, kun uudet tilat imeytyvät vuokralaisten käyttöön globest.com. Kysyntää tukevat tekijät (satamien kasvu, verkkokauppa, alueelliset jakelutarpeet) ovat yhä olemassa. Vaikka nettokäyttöönotto vuoden 2025 alussa oli maltillista (vain noin 50 000 neliöjalkaa vuoden 2025 toisella neljänneksellä, kun vuotta aiemmin luku oli 1,1 miljoonaa neliöjalkaa globest.com), markkinoilla on aktiivisia vuokralaistarpeita. Jotkut hiljattain valmistuneet megavarastot ovat vuokraneuvotteluissa vuoden 2025 aikana, ja kun nämä sopimukset toteutuvat, käyttöaste paranee.

Vuokrat teollisuustiloissa ovat pysyneet ennallaan ja jopa hieman nousseet. Keskimääräinen vuokraushinta Philadelphian seudulla oli noin $11,25 per neliöjalka NNN vuoden 2025 toisella neljänneksellä, hieman noussut edellisvuoden noin $11,19:sta globest.com. Vuokranantajien ei ole tarvinnut laskea vuokria, mikä osoittaa luottamusta siihen, että ylimääräinen tila on väliaikaista. Alue on yhä ensiluokkainen logistiikkakeskus – Phillyn alueelta voi tavoittaa kymmeniä miljoonia kuluttajia yhden päivän rekkakuljetuksella – joten modernien jakelukeskusten kysyntä ei ole katoamassa. Suuret institutionaaliset sijoittajat ovat sijoittaneet runsaasti Phillyn teollisuuteen: esimerkiksi vuonna 2025 sijoittaja maksoi 141,7 miljoonaa dollaria portfoliosta Etelä-Jerseyn alueella (yksi suurimmista teollisuuskiinteistökaupoista) globest.com, mikä viestii jatkuvasta luottamuksesta markkinaan.

Yksi alan vahvuutta korostava huippuhanke on Bellwether District Etelä-Philadelphiassa. Kyseessä on valtava, 1 300 hehtaarin uudelleenkehityshanke entisellä PES-öljynjalostamon alueella, joka muutetaan logistiikka- ja biotieteiden kampukseksi 10–15 vuoden aikana. 4 miljardin dollarin investoinnilla Bellwetherin suunnitelma sisältää miljoonia neliöjalkoja uusia varastoja ja tutkimus- ja kehityslaitoksia axios.com. Vuonna 2025 ensimmäinen valtava varasto (noin 400 000+ neliöjalkaa) valmistuu alueelle, ja toinen on suunnitteilla vuoden loppuun mennessä axios.com. Kun Bellwether on täysin rakennettu, siitä tulee ”varastojen mekka” axios.com, joka hyödyntää alueen rautatie-, satama- ja moottoritieyhteyksiä. Se symboloi Philadelphian siirtymistä vanhasta teollisuudesta (öljynjalostus) uuteen (logistiikka ja biotekniikka). Lisäksi Navy Yard Etelä-Philadelphiassa – joka on historiallisesti ollut liikealue – laajenee monikäyttöiseksi, mutta lisää myös jonkin verran jakelu-/kevytteollisuustilaa osana 6 miljardin dollarin uudistusohjelmaansa (mukana myös uutta asuntotuotantoa, ks. myöhemmin) axios.com. Myös esikaupunkialueiden maakunnat kuten Bucks, Chester ja Gloucester (NJ) ovat nähneet valtavia uusia logistiikkakeskuksia (esim. 1 miljoonan neliöjalan ”I-76 Trade Center” Chesterin maakunnassa, jonka Colliers mainitsee globest.com).

Yhteenveto (teollisuus): Philadelphian teollinen kiinteistömarkkina viilenee hieman valkohehkuisesta vain kuumaksi. Tyhjäkäyttöaste ~8–9 % on lyhytaikainen notkahdus nopean rakentamisen vuoksi, mutta kun rakentamisen aloitukset ovat alimmillaan kuuteen vuoteen ja kysyntä on yhä vahvaa, alan odotetaan kiristyvän uudelleen vuoteen 2026 mennessä globest.com. Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta positiivista. Kaikista kiinteistötyypeistä teollisuus on “se kuuma kohde”, jonka analyytikot nostavat jatkuvasti esiin tcsr.realtor. Sijoittajille modernit varastot Phillyn alueella ovat yhä houkuttelevia, mutta aluemarkkinoiden erot kannattaa huomioida (joillakin Etelä-Jerseyn alueilla on nyt hieman ylitarjontaa). Pitkällä aikavälillä satamalähtöisen logistiikan kasvu (PhilaPort on lisännyt kapasiteettia) ja Phillyn sijainti viittaavat jatkuvaan kasvuun. Ainoa varoitus: jos korot pysyvät korkeina, uusien teollisuushankkeiden rahoittaminen tai tyhjien tilojen ylläpito on kalliimpaa – mutta monet kehittäjät ovat jo hidastaneet tahtia tämän mukaisesti.

Moniperhe- & Vuokra-asunnot: Vahva kysyntä kohtaa uuden tarjonnan

Philadelphian moniperheasuntojen sektori (vuokra-asunnot) on ollut vuoristoradalla – hyvällä tavalla. Kaupungissa koettiin asuntorakentamisen buumi 2010-luvun lopulta 2020-luvun alkuun, kun 10 vuoden verovapaus ja nuorten vuokralaisten kasvava kysyntä vauhdittivat rakentamista. Tämä buumi huipentui ennätysmäärään uusia valmistuneita asuntoja juuri pandemian jälkeisen elpymisen kynnyksellä. Nyt, vuonna 2025, asuntomarkkina imee tätä tarjontaa. Vuokralaisten kysyntä on vahvaa – itse asiassa monet potentiaaliset asunnonostajat pysyvät vuokramarkkinoilla korkeiden korkojen ja asuntojen hintojen vuoksi, joten vuokrakysyntä on erityisen vahvaa. Mutta lyhyen aikavälin haasteena on uusien luksusasuntojen ylitarjonta, joka on tuonut lievää pehmeyttä markkinoiden yläpäähän.

Ensin, kokonaiskuva numeroista: Philadelphian asuntojen käyttöaste pysyy korkeana, keskimäärin noin 93–94 % mmgrea.com. Se laski vain hieman (~0,3 % vuonna 2024), vaikka tuhansia uusia asuntoja tuli markkinoille mmgrea.com. Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä käyttöaste oli noin 94,1 %, ja sen ennustetaan pysyvän korkealla, 93 prosentin tasolla, läpi vuoden 2025 mmgrea.com – mikä on alan standardien mukaan erittäin terve taso. Tämä osoittaa, että markkina imee uudet asunnot lähes yhtä nopeasti kuin niitä valmistuu, kiitos tasaisen vuokraajakysynnän. Philadelphian metropolialueen keskimääräinen nettovuokra oli noin 1 762 dollaria vuoden 2024 lopulla, ja sen ennustetaan nousevan noin 1 815 dollariin vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä mmgrea.com mmgrea.com. Tämä tarkoittaa noin +3,0 % vuotuista vuokrien kasvua odotuksena mmgrea.com, mikä on maltillista, mutta kuitenkin elpymistä vuokrien pysähtyneisyyden jälkeen pandemian alkuvaiheessa. Itse asiassa vuokrat Philadelphiassa ovat nousseet noin 26 % yhteensä vuodesta 2020 phillymag.com, mikä kuvastaa kuinka nopeasti vuokramarkkina kiristyi pandemian alkuvaiheen notkahduksen jälkeen. Vaikka vuokrien kasvu hidastui vuonna 2023, suunta on jälleen ylöspäin – Zillow ennustaa jopa, että “vuokrien nousupaine” jatkuu, kun korkeat asuntokustannukset ajavat yhä useampia vuokraamaan plusrealtors.com.

Kuitenkin, kaikki vuokramarkkinoiden segmentit eivät ole samanlaisia. ”Luokka A” luksusasunnot – tyypillisesti uudet, kiiltävät tornitalot, joissa on huippuluokan mukavuudet – kohtaavat tällä hetkellä paljon kilpailua. Kuten aiemmin mainittiin, Philadelphiassa oli ennennäkemätön määrä moniperheasuntojen rakentamista vireillä. Vuonna 2024 valmistui yli 13 000 uutta moniperheasuntoa (metropolialueella) mmgrea.com, mikä on yksi suurimmista vuosista koskaan. Tämä tarjonnan tulva johti siihen, mitä tarkkailijat kutsuivat ”vuokrien ylitarjonnaksi markkinoiden yläpäässä” inquirer.com – käytännössä liian monta korkeatasoista asuntoa kilpailemassa rajallisesta määrästä hyvätuloisia vuokralaisia. Tämä on pakottanut joidenkin uusien rakennusten vuokranantajat tarjoamaan etuja (kuten ilmaisia vuokrakuukausia) asuntojen täyttämiseksi. Vuokrien kasvu näissä luksusrakennuksissa on ollut tasaisempaa ja vuokrausajat ovat pidentyneet. The Inquirer raportoi, että korkeat korot ja rakennuskustannukset yhdessä tämän luksustarjonnan ylitarjonnan kanssa loivat ”ankarat taloudelliset realiteetit” kehittäjille, mikä tarkoittaa, että uusien rakennusten vuokraaminen on nyt vaikeampaa ilman vuokrien alentamista tai tarjousten antamista inquirer.com.

Tunnistaen mahdollisen ylirakentamisen, rakennuttajat vetäytyivät vuoden 2023 alkaessa. Asuinkerrostalojen rakentamisen aloitukset vuonna 2024 laskivat noin 37 % verrattuna vuoteen 2023 mmgrea.com mmgrea.com. Vuoden 2024 loppuun mennessä vain noin 11 300 asuntoa oli edelleen rakenteilla koko metropolialueella – noin 17 % alle historiallisen keskiarvoputken mmgrea.com mmgrea.com. Ja tulevaisuutta ajatellen, vuoden 2025 valmistumisten ennustetaan romahtavan noin 60 %: vain noin 5 300 asunnon odotetaan valmistuvan vuonna 2025, verrattuna yli 13 000:een vuonna 2024 mmgrea.com. Tämä dramaattinen uuden tarjonnan väheneminen antaa markkinoille mahdollisuuden hengähtää. Itse asiassa useilla osa-alueilla ei nähdä yhtään suurta uutta valmistumista vuonna 2025 mmgrea.com. Vuoden 2025 uusien asuntojen keskittymät ovat Pohjois-Philadelphia (noin 753 asuntoa), Etelä-Philly/Navy Yard (~860 asuntoa), ja Art Museum/Northern Liberties (~873 asuntoa) mmgrea.com, ennusteiden mukaan – huomattavasti vähemmän kuin näillä alueilla vuosina 2023–24. Tämä tarkoittaa, että vuoteen 2026 mennessä, kun rakentaminen on vähäistä, nykyinen asuntokanta vuokrataan loppuun ja markkina voi jälleen kiristyä, mahdollisesti kääntyen jälleen vuokranantajien eduksi nopeamman vuokrien kasvun myötä.

Philadelphian asuinkerrostalorakentajat muuttavat myös hieman painopistettään. Osa tavoittelee vaatimattomampia “työvoima-asuntohankkeita” tai hakee tukia edullisten asuntojen sisällyttämiseksi, koska luksussegmentti on täynnä. Kaupungin inklusiivisen kaavoituksen bonus (joka myöntää lisärakennusoikeutta hankkeille, jotka sisältävät edullisia asuntoja tai maksavat asuntorahastoon) on alkanut tuottaa joitakin paikan päällä olevia edullisia asuntoja uusiin rakennuksiin – trendi, jonka odotetaan kasvavan. Kiinnostusta on myös muuntaa joitakin liikerakennuksia asuinkäyttöön (kuten toimisto-osiossa käsiteltiin), mikä voisi tuoda ainutlaatuista asuntotarjontaa, vaikka nämä muutokset tuottavatkin yleensä luksusasuntoja (kustannussyistä).

Merkittävät moniperheiset kehityshankkeet, jotka valmistuvat vuonna 2025, havainnollistavat trendejä: Navy Yardilla avautuvat alueen ensimmäiset asuinrakennukset – kaksi rakennusta, joissa on yhteensä 614 asuntoa ja lomakeskustasoiset mukavuudet axios.com. Ne kohdistuvat nuoriin ammattilaisiin ja Navy Yardin työntekijöihin ja ovat osa suurta suunnitelmaa luoda uusi sekoitetun käytön kaupunginosa (tulevaisuudessa tuhansia lisää asuntoja) axios.com. University Cityssä on äskettäin avattu tai valmistumassa useita uusia korkeita asuintaloja, jotka palvelevat koulutus- ja terveysalan työvoimaa sekä opiskelijoita (esim. uudet EVO- ja Apex-rakennukset). Keskustassa on viimeisen 1–2 vuoden aikana avattu ultra-luksustorneja, kuten The Laurel (Rittenhouse) ja Arthaus (Avenue of the Arts), jotka lisäävät huippuluokan asuntojen tarjontaa (jotka kilpailevat vuokra-asuntojen kanssa yläpäässä). Samaan aikaan ydinkeskustan ulkopuolella kaupunginosat kuten Northern Liberties ja East Kensington ovat nähneet keskikorkeiden asuinkerrostalojen yleistymistä, joista monet ovat nyt vuokrattavissa. Lisäksi on nähtävissä “build-to-rent” rivitaloyhteisöjen nousua eri puolilla kaupunkia, mikä hämärtää omakoti- ja moniperhevuokra-asuntojen rajaa.

Vuokralaisille nykyinen tilanne tarkoittaa hieman enemmän valinnanvaraa, erityisesti luksussegmentissä. Vuokralaiset voivat usein saada etuja uusista asunnoista (kuten yhden kuukauden ilmaiseksi) ja nauttia runsaista mukavuuksista rakennusten kilpaillessa keskenään. Mutta edullisten ja keskihintaisten vuokra-asuntojen markkinoilla tilanne on edelleen tiukka – vanhemmissa kerrostaloissa ja rivitalovuokra-asunnoissa on vähän tyhjiä, koska monet kotitaloudet, jotka olisivat ostaneet ensiasunnon viisi vuotta sitten, vuokraavat nyt pidempään. Siksi B/C-luokan asunnot pysyvät täysinä ja niiden vuokrat nousevat tasaisesti. Sijoitusnäkökulmasta tämän keskiluokan markkinoiden (ns. “työvoima-asuminen”) kohteet ovat kysyttyjä vakaan käyttöasteensa vuoksi.

Yhteenvetona (moniperheasuminen): Philadelphian asuntomarkkinoita vuonna 2025 leimaa vahva taustalla oleva kysyntä, hieman kohonnut vajaakäyttö uusissa asunnoissa ja rakentamisen suuri hidastuminen, joka palauttaa tasapainon. Vuokrat kasvavat noin 3 % ja voivat kiihtyä, kun nykyinen tarjonta on imeytynyt mmgrea.com. Käyttöaste on yhä yli 93 % mmgrea.com, mikä osoittaa markkinoiden yleistä terveyttä. Kuten eräs ennuste tiivisti, ”asunnot selviävät uudisrakentamisen ylitarjonnasta” lähitulevaisuudessa, mutta yleisnäkymä on vakaa tcsr.realtor. Moniperheasumista pidetäänkin yhtenä kestävimmistä omaisuusluokista – ihmiset tarvitsevat aina asuntoja. Philadelphialla on myös etunaan se, että se on vuokralaisille edullisempi kuin New York, DC tai Boston, mikä auttaa houkuttelemaan ja pitämään nuoria asukkaita (Zillowin mukaan tämä on ” voimakas voima ” kaupungin asuntokysynnässä phillyvoice.com). Sijoittajat ovat yhä aktiivisia Phillyn moniperhemarkkinoilla, etsien sekä uusia hankkeita (jos hinta on oikea) että vanhempien kohteiden arvonlisäystä remontoinnin kautta. Korkean korkotason vuoksi rakentaminen on hidastunut, mutta pääoma siirtyy olemassa oleviin kohteisiin. Yhteenveto: asuntosektori navigoi tilapäisen tarjontapiikin keskellä, mutta on pohjimmiltaan vakaalla pohjalla, työpaikkakasvun ja kaupungin tasaisen vuokralaisväestön tukemana.

Sijoitusmahdollisuudet ja riskit Philadelphian markkinoilla

Sijoittajan näkökulmasta – olipa kyseessä pieni asuntosijoittaja tai suuri institutionaalinen toimija – Philadelphian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia ja merkittäviä riskejä. Alla on esitelty keskeiset mahdollisuudet ja riskit sekä asuin- että liikekiinteistöissä:

➤ Mahdollisuudet:

• Aliarvostetut naapurustot & arvonlisämahdollisuudet: Kuten aiemmin mainittiin, alueet kuten Länsi-Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, ja osat Pohjois-Phillystä ovat muutoksen keskellä ja tarjoavat yhä verrattain matalat sisäänpääsyhinnat. Nämä naapurustot ovat “valmiita merkittävään kasvuun”, mikä tekee niistä ensisijaisia kohteita arvonnousulle plusrealtors.com. Sijoittajat, jotka kunnostavat huonokuntoisia rivitaloja tai rakentavat uutta asutusta näille alueille, voivat hyötyä nousevista arvoista. Esimerkiksi Länsi-Philadelphian rivitalot, jotka myytiin alle 100 000 dollarilla muutama vuosi sitten Mantuan tai Mill Creekin kaltaisissa naapurustoissa, myydään tai vuokrataan nyt opiskelijoille/ammattilaisille huomattavasti korkeammilla hinnoilla – silti hinnat ovat yhä kohtuullisia verrattuna lähempänä keskustaa oleviin alueisiin. Best Places to Invest -raportit nostavat usein esiin Länsi-Philadelphian alueita (esim. Wynnefield, Cedar Park), jotka elpyvät ja todennäköisesti tuottavat poikkeuksellisia tuottoja newagerealtygroup.com. Samoin “seuraava Fishtown” -narratiivi South Kensingtonin/Olde Kensingtonin ympärillä tarjoaa mahdollisuuksia: uudet asunto- ja kerrostalohankkeet siellä myyvät vilkkaasti, mikä viittaa vahvoihin tuleviin vertailuarvoihin.
• Vuokra-asunnot & työvoima-asuminen: Kun vuokrat ovat lähellä kaikkien aikojen huippuja ja suuri osa väestöstä ei pysty ostamaan asuntoa, vuokra-asunnot Philadelphiassa ovat houkuttelevia. Vuokralaisten määrä kasvaa, kun korkeat asuntokustannukset ja korot lykkäävät ostoaikeita plusrealtors.com. Yhden perheen vuokra-asunnot vakaissa työväenluokan naapurustoissa (esim. Koillis-Philadelphia) tai pienet moniasuntoiset rakennukset hyvien liikenneyhteyksien varrella voivat tuottaa vakaata kassavirtaa. Edullisten vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste on hyvin matala, ja sijoittajat voivat odottaa maltillista arvonnousua kestävän vuokramarkkinan rinnalla plusrealtors.com. Lisäksi koko kaupungin laajuiset aloitteet rakentaa lisää “työvoima-asuntoja” (kohtuuhintaisia keskituloisille) tarkoittavat, että julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyömahdollisuuksia, tukia tai yksinkertaisesti vähemmän kilpailua voi olla tarjolla, jos keskittyy keskihintaisiin vuokra-asuntoihin luksuksen sijaan. Yhteenveto: Philadelphian suhteellisen korkeat tuottoprosentit (verrattuna rannikkokaupunkeihin) ja vahva vuokrakysyntä tekevät siitä houkuttelevan kohteen osta-ja-pidä-kiinteistösijoittamiseen.
• Kaupalliset markkinaraot: Teollisuus ja Life Sciences: Kuten mainittiin, teollisuuskiinteistöt ovat edelleen kuuma sektori – jakelukeskukset, rekkaterminaalit, monikäyttövarastot – kaikille on kysyntää. Vaikka lyhyellä aikavälillä on ylitarjontaa, pitkän aikavälin tarve moderneille logistiikkatilatiloille on vahva, ja Phillyn strateginen sijainti varmistaa, että teollisuusomaisuus täällä säilyttää arvonsa. Teollisuuteen erikoistuneet sijoittajat voivat löytää mahdollisuuksia vastavalmistuneista tyhjistä varastoista (jotkut omistajat saattavat harkita myyntiä tai uudelleenrahoitusta markkinaepävarmuuden vuoksi) sekä kehittämällä räätälöityjä tiloja tietyille vuokralaisille. Toinen markkinarako on life science -kiinteistöt: Philadelphiasta on tullut yliopistojen ja sairaaloiden keskittymän ansiosta kasvava life sciences -keskittymä (usein kutsutaan “Cellicon Valleyksi” viitaten soluterapia- ja geeniterapiasektoriin). Laboratoriotilojen kysyntä University Cityssä ja Navy Yardilla on kasvanut valtavasti. Yritykset etsivät aktiivisesti laboratorio- ja biovalmistustilaa, joten kiinteistöjen muuttaminen tai rakentaminen life science -käyttöön (joka tuottaa korkeampia vuokria) voi olla tuottoisaa. Suuret hankkeet kuten Schuylkill Yards ja uCity Square todistavat tästä trendistä. Vaikka life sciences -sektori voi olla riskialtis (vuokralaisten menestys riippuu T&K-rahoituksesta), laboratoriotilojen kysyntä Phillyssä on ollut vahvaa – jossain vaiheessa laboratoriotilojen vajaakäyttöaste oli lähes 0 %. Tämä on nouseva mahdollisuus erikoistuneille sijoittajille.
• Sopeutuva uudelleenkäyttö & muuntaminen: Toimistosektorin ongelmat tarjoavat itse asiassa mahdollisuuden – jos sinulla on visio ja pääomaa – muuntaa heikosti tuottavat toimistot asunnoiksi, hotelleiksi tai monikäyttötiloiksi. Koska kaupunki todennäköisesti ottaa käyttöön uusia kannustimia (esim. mahdollinen 20 vuoden verovapaus toimistomuunnoksille inquirer.com), kehittäjät voisivat käytännössä saada huippusijainteja Center Cityssä alennuksella (koska toimistorakennusten arvot ovat laskeneet) ja hyötyä verovähennyksistä luodakseen kysyttyjä asuntokohteita. Aiemmin onnistuneet muunnokset (Old City on täynnä entisiä varastoja, jotka on muutettu loft-asunnoiksi, ja monet vanhat toimistorakennukset on muutettu asunnoiksi/hotelleiksi) lupaavat hyvää. Yksi näkyvä esimerkki on 1701 Market St:n muuntaminen luksusvarustelluiksi asunnoiksi axios.com – Alterra Group luottaa vahvaan vuokrakysyntään hyvin sijaitsevalle sopeutuvalle uudelleenkäytölle. Jos 20 vuoden verovapaus hyväksytään, tämä voi merkittävästi parantaa muuntamishankkeiden taloudellista kannattavuutta. Sijoittajat voivat kohdistaa vanhempiin rakennuksiin Broad Streetin ja Market Eastin alueella, jotka soveltuvat uudelleenkäyttöön. Toimistojen lisäksi Philadelphiassa on runsaasti upeita historiallisia rakennuksia (kouluja, tehtaita, kirkkoja), joita voi ostaa ja uudelleenkäyttää – usein saaden yhteisön tuen ja luoden ainutlaatuisia tuotteita (kuten loft-asuntoja), joista voi pyytää korkeampia hintoja.
• Merkittävät kehityshankkeet & julkiset investoinnit: Kaupungilla on useita katalyyttisiä kehityssuunnitelmia (yksityiskohdat seuraavassa osiossa) – osallistuminen näihin projekteihin tai niiden kylkeen liittyminen voi olla tuottoisaa. Esimerkiksi, kun Penn’s Landingin megahanke (12 tornia joen rannalla) käynnistyy (kunhan se taas jatkuu), lähellä sijaitsevien kiinteistöjen arvo Old City/Society Hillin ranta-alueella voi nousta. Suunniteltu I-95:n kansipuisto Penn’s Landingissa (julkinen infrastruktuurihanke, jonka tarkoituksena on yhdistää kaupunki uudelleen Delaware-jokeen) tekee viereisistä tonteista huomattavasti arvokkaampia. Samoin julkisen liikenteen linjojen laajentaminen tai uudet asemat (jos sellaisia tulee vuoden 2025+ infrastruktuurirahoituksen myötä) voivat avata uusia joukkoliikenteeseen tukeutuvia kehityskohteita. Maan kokoaminen tällaisille alueille ajoissa on klassinen mahdollisuus. Philadelphiassa on myös useita Opportunity Zoneja, jotka tarjoavat veroetuja sijoittajille tietyillä alueilla; taitavat sijoittajat voivat hyödyntää näitä ohjelmia verojen pienentämiseen samalla kun he elvyttävät esimerkiksi Pohjois- ja Länsi-Philadelphian alueita.

➤ Riskit:

• Korkotason ja rahoituksen riski: Vuoden 2025 välittömin riski on korkea korkotaso. Kiinteistörahoituksen kustannukset ovat lähes kaksinkertaistuneet vuodesta 2021. Tämä ei ainoastaan pienennä sijoittajien kassavirtaa (korkeammat lainanhoitokulut), vaan voi myös painaa kiinteistöjen arvoja (kun tuottovaatimukset nousevat). Voimakkaasti velkavivutetuilla sijoittajilla on riski negatiivisesta kassavirrasta, jos korot nousevat uudelleen. Kehityshankkeet voivat jäädä kannattamattomiksi, mikä johtaa viivästyksiin tai peruutuksiin. Jos inflaatio pysyy sitkeänä ja pitää korot korkealla (tai jos luottomarkkinat kiristyvät), kiinteistötoiminta voi hidastua ja jotkut omistajat voivat ajautua vaikeuksiin, erityisesti ne, jotka ostivat matalilla tuottovaatimuksilla vuosina 2020–21 ja kohtaavat nyt uudelleenrahoituksen. Käytännössä pääoman kustannus on suuri riskitekijä – se tekee kaikesta, asunnon ostosta liikekiinteistöjen hankintaan, kalliimpaa ja voi vaimentaa markkinoita odotettua enemmän.
• Ylitarjonta tietyissä segmenteissä: Yleisesti ottaen Philadelphiassa ei ole ylitarjontaa, mutta tietyt segmentit ovat riskissä. Selvin esimerkki on ylellisten vuokra-asuntojen segmentti lyhyellä aikavälillä – kuten mainittiin, uusien huoneistojen ylitarjonta tarkoittaa kovaa kilpailua vuokranantajien kesken. Jos talous hidastuu tai työpaikkojen kasvu pysähtyy, nämä uudet rakennukset voivat täyttyä entistä hitaammin, mikä aiheuttaa taloudellista painetta kehittäjille. Toimistosektorilla on käytännössä pysyvä ylitarjonta, ellei monia rakennuksia poisteta käytöstä tai muuteta muuhun käyttöön; toimistosijoittajien on oltava varovaisia korkean vajaakäytön ja merkittävien parannusinvestointien tarpeen suhteen (riski sijoittaa lisää huonoa rahaa, jos etätyö jatkuu). Vähittäiskaupan ylitarjonta ei ole suuri ongelma koko kaupungissa, mutta tietyt käytävät (kuten jotkut esikaupunkien ostoskeskukset tai heikommat liiketilat) voivat jatkaa kamppailuaan ja kohdata korkeaa vajaakäyttöä vähittäiskaupan muuttuessa. Teollisuuspuolella riskinä on, että nykyiset tyhjät tilat eivät täyty niin nopeasti kuin on ennustettu – esimerkiksi jos taantuma iskee verkkokauppaan – jolloin suuret tyhjät varastot voivat johtaa vuokrakilpailuun ja laskeviin vuokriin. Tätä riskiä kuitenkin lieventää rakentamisen hidastuminen ja pitkän aikavälin perustekijät.
• Taloudelliset ja työllisyysriskit: Philadelphian laajempi taloudellinen tilanne on merkittävä tekijä. Alueen työpaikkakasvu on ollut viime aikoina kohtuullista (Philadelphian alueen työllisyys kasvoi noin 2,2 % vuoden 2024 puolivälissä, hieman yli valtakunnallisen keskiarvon bls.gov, ja koulutus-/terveyspalvelut lisäsivät 28 400 työpaikkaa vuoden aikana bls.gov). Philadelphia ei kuitenkaan ole nopeasti kasvava Sunbelt-kaupunki; sen talous on vakaampi ja hitaampi. Jos kansallinen taantuma iskee seuraavien parin vuoden aikana (jotkut ennustajat olivat ennustaneet lievää taantumaa, vaikka todennäköisyys on pienentynyt philadelphiafed.org), Phillyssä voi tulla työpaikkojen menetyksiä esimerkiksi majoitus- tai jopa terveydenhuoltoalalla, mikä viilentäisi kysyntää kaikenlaisessa kiinteistössä. Lisäksi Philadelphia kamppailee yhä korkean köyhyysasteen (~23 %) ja suhteellisen alhaisten kotitaloustulojen kanssa – jos inflaatio ylittää palkkojen kasvun, monet asukkaat voivat jäädä sekä omistusasumisen että markkinavuokrien ulkopuolelle, mikä pienentää maksukykyisten vuokralaisten ja ostajien joukkoa. Jo nyt kohtuuhintaisuus on suuri ongelma: tulot Philadelphiassa jäävät selvästi jälkeen NYC:n, Bostonin ja DC:n tuloista phillymag.com, mikä tekee viimeaikaisista hintapiikeistä erityisen kivuliaita. Jatkuva kohtuuhintaisuuskriisi voi pakottaa päättäjät puuttumaan asiaan (vuokrakontrolli, korkeammat velvoitteet kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle jne., mikä voi aiheuttaa sääntelyriskejä sijoittajille).
• Politiikka- ja veromuutokset: Philadelphian kiinteistömarkkinoihin vaikuttavat vahvasti paikalliset politiikkapäätökset. Kuuluisa 10 vuoden verovapaus uudisrakentamiselle supistettiin vuoden 2022 alusta (nyt osittainen verovapaus), ja tätä pidetään jo yhtenä syynä rakennuslupien vähenemiseen. On olemassa riski, että kaupunki tai osavaltio toteuttaa lisää muutoksia, jotka vaikuttavat sijoittajien tuottoihin – esimerkiksi kaupunki voi nostaa kiinteistöveroprosentteja tai arvioida kiinteistöjen arvot uudelleen (Philadelphia teki kiinteistöjen uudelleenarvioinnin vuosina 2022–2023, mikä nosti monien arvioita merkittävästi, ja uusi arviointi on tulossa vuonna 2024 phila.gov). Kaupungin palkkavero (~3,79 % asukkaille) ja Business Income and Receipts Tax (BIRT) ovat maan korkeimpia; ellei niitä alenneta, ne voivat jatkossakin jarruttaa kaupallista kasvua (kuten mainittu, monet yritykset valitsevat esikaupungit välttääkseen nämä inquirer.com). Toisaalta, jos veroja lasketaan kasvun vauhdittamiseksi, kaupungin budjetti voi joutua koetukselle, mikä vaikuttaa palveluihin. Lisäksi uudet kaavoitusmääräykset voivat tarjota sekä mahdollisuuksia että haasteita. Esimerkiksi uuden kaavakategorian (RTA-2) luominen, jossa vaatimuksia on kevennetty ballardspahr.com, voi mahdollistaa suuremman asukastiheyden asuntoprojekteissa – mahdollisuus. Mutta on myös ehdotuksia, joiden mukaan kehittäjiltä vaadittaisiin enemmän kohtuuhintaisia asuntoja tai yhteisöhyötyjä (Philadelphian kaupunginvaltuusto tunnetaan aktiivisesta roolistaan kehityshankkeiden hyväksymisessä). Lainsäädäntöympäristö Philadelphiassa voi olla arvaamaton, joten sijoittajat kohtaavat tiettyä poliittista riskiä. Vuokramarkkinoilla Philadelphiassa ei tällä hetkellä ole vuokrasääntelyä, mutta paine vuokralaisten suojeluun on aina olemassa; esimerkiksi “hyvä syy” -häätösäännöt tai rakennuskiellot tietyillä alueilla voivat tulla ajankohtaisiksi, jos gentrifikaatio aiheuttaa vastareaktiota.
• Ikääntyvä infrastruktuuri & julkisten palveluiden haasteet: Tietyt rakenteelliset ongelmat voivat epäsuorasti aiheuttaa riskejä. Philadelphian infrastruktuuri – teistä julkiseen liikenteeseen (SEPTA) – kaipaa investointeja. SEPTA:n matkustajamääristä ja rahoituksesta ollaan huolissaan (joukkoliikenteen käyttö on yhä noin 30 % alempana kuin ennen pandemiaa, ja toimintabudjetissa on uhkaavia aukkoja). Jos julkisen liikenteen palveluja leikattaisiin (kuten pahimmissa skenaarioissa on varoitettu), se voisi vähentää joidenkin kaupunginosien houkuttelevuutta ja muuttaa työmatkakuvioita, mikä vaikuttaisi kiinteistöjen kysyntään. Kaupungin julkiset koulut, vaikka ne ovatkin parantuneet joillain alueilla, ajavat yhä monia perheitä muuttamaan esikaupunkeihin, mikä heikentää pitkän aikavälin asuntokysyntää keskiluokkaisten perheiden osalta kaupungissa. Lisäksi, vaikka rikollisuus on ollut laskussa Center Cityssä ja joillain alueilla, Philadelphia koki piikin aserikollisuudessa pandemian aikana. Rikollisuuden ja siisteyden kokemukset voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin – esimerkiksi näkyvät väkivallanteot tai levottomuudet (kuten vuoden 2020 mellakat) voivat hetkellisesti heikentää sijoittajien ja jälleenmyyjien luottamusta. Kaupunki pyrkii ratkaisemaan näitä ongelmia (esim. väkivallan ehkäisyohjelmat, poliisiuudistukset), mutta ne ovat edelleen riskejä, joita on syytä seurata.

Punnitessaan näitä mahdollisuuksia ja riskejä monet analyytikot kuvaavat Philadelphian kiinteistömarkkinoita kestäviksi, mutta eivät haasteettomiksi. Markkinoilla ei ole nähty samanlaisia villejä vaihteluita kuin joillakin Sunbelt-alueilla (ei suurta ylirakentamista tai spekulaatiokuplaa viime aikoina), ja sen matalampi hintataso tarjoaa puskurin (markkinoiden voidaan väittää olevan tällä hetkellä “aliarvostettu” suhteessa perustekijöihin millersamuel.com). Hidas kasvu kuitenkin tarkoittaa, ettei nopeaan arvonnousuun voi luottaa ilman aktiivisia parannuksia. Sijoittajille perusteellinen huolellisuustarkastus naapurustotasolla on ratkaisevan tärkeää – Phillyn kortteli korttelilta vaihtelevuus tarkoittaa, että yksi kortteli voi poiketa huomattavasti seuraavasta näkymien suhteen. Yhteistyö paikallisten asiantuntijoiden kanssa, kaupunginvaltuuston päätösten seuraaminen ja varasuunnitelmat korkeampien omistuskustannusten varalle ovat kaikki järkeviä toimintatapoja näillä markkinoilla.

Tulevaisuuteen vaikuttavat suuret hankkeet ja projektit

Useat suuret kiinteistökehityshankkeet – joko käynnissä olevat tai suunnitteilla olevat – ovat muovaamassa Philadelphian kaupunkikuvaa tulevina vuosina. Nämä projektit kattavat kaiken yritysten pääkonttoreista ja pilvenpiirtäjistä laajoihin monikäyttöalueisiin ja julkisen infrastruktuurin uudistuksiin. Ne eivät tarjoa ainoastaan rakennus- ja sijoitusmahdollisuuksia, vaan vaikuttavat myös naapurustojen houkuttelevuuteen, työpaikkojen luomiseen ja kiinteistöjen arvoihin koko kaupungissa. Tässä joitakin merkittävimpiä kehityshankkeita, joita kannattaa seurata:

• Chubb Headquarters (2000 Arch Street, Center City): Kansainvälinen vakuutusyhtiö Chubb rakentaa uutta 18-kerroksista pääkonttoritornia Arch Streetille Center Cityyn. Tämä noin 430 miljoonan dollarin hanke tuo 438 000 neliöjalkaa toimistotilaa ja on merkittävä, koska se tuo työpaikkoja kaupunkiin sen sijaan, että ne katoaisivat. Chubb aikoo siirtää ja kasvattaa 3 000 työntekijän määrää tässä pääkonttorissa, mukaan lukien 1 200 uutta työpaikkaa Philadelphiaan axios.com. Rakennus, joka on jo harjakorkeudessa (kyltit nousivat vuonna 2024), valmistuu vuonna 2026 axios.com. Philadelphialle tämä on osoitus luottamuksesta sen kykyyn houkutella ja pitää suuria työnantajia. Chubbin työntekijöiden virta (monet todennäköisesti muuttavat esikaupungeista) voi piristää asuntomarkkinoita Center Cityssä ja sen ympäristössä sekä tukea vähittäiskauppaa ja ravintoloita.
• 17Market West (1701 Market St Conversion): Erinomainen esimerkki toimistotilojen muuttamisesta asunnoiksi, tämä Alterra Property Groupin hanke muuttaa tyhjän 18-kerroksisen toimistotornin Market Westin sydämessä 299 luksusasunnoksi sekä katutason liiketiloiksi axios.com. Brändättynä nimellä “17Market West”, se avautuu loppuvuodesta 2025 axios.com ja on kaupungin suurin pandemianjälkeinen muutoshanke. Palvelut ovat ylellisiä (kattoterassin suolavesiallas, cabanat, pickleball-kenttä, golf-simulaattori jne.) axios.com, ja tavoitteena on kilpailla uudisrakentamisen kanssa. Hankkeen menestys voi toimia mallina tuleville muutoksille ja tuo satoja uusia asukkaita kortteliin, joka aiemmin hiljeni klo 17 jälkeen. Tämä hanke luo käytännössä uuden asuinalueen liikekeskustaan ja tukee Center Cityn ympärivuorokautista elinvoimaisuutta.
• Harper Square “Needle Tower” (Rittenhouse): Arvostetulla Rittenhouse Squaren alueella paikallinen kehittäjä Pearl Properties suunnittelee Harper Squarea, hoikkaa 50-kerroksista asuintornia 19th Streetillä axios.com. Rakennukseen tulee noin 215 luksusasuntoa, ja se kohoaa matalan rakennuskannan yläpuolelle, mikä antaa sille “neulamaisen” ulkonäön. Purkutyöt tontilla alkoivat vuonna 2024, mutta varsinaista rakentamisen aloitusta ei ole vielä aikataulutettu axios.com. Valmistuminen on suunniteltu vuodelle 2027 axios.com. Jos rakennus toteutuu, siitä tulee yksi Philadelphian korkeimmista asuintaloista. Tämä osoittaa jatkuvaa luottamusta luksusasuntojen ja -huoneistojen markkinoihin pitkällä aikavälillä. Harper Square täydentää Pearlin läheistä 24-kerroksista Harper-rakennusta axios.com. Tällaiset hankkeet kasvattavat Philadelphian siluettia ja palvelevat niitä, jotka etsivät korkeatasoista keskustan asumista (kilpaillen New Yorkin laadun kanssa, mutta Phillyn hinnoilla).
• The Bellwether District (Etelä-Philadelphia): Kuten mainittiin, Bellwether District on valtava, 1 300 hehtaarin uudelleenkehityshanke entisellä jalostamoalueella Etelä-/Lounais-Philadelphiassa. 10–15 vuoden aikana Hilco Redevelopment Partners investoi noin 4 miljardia dollaria luodakseen alueelle moderneja varastoja, jakelukeskuksia ja biotieteiden laboratorioita axios.com. Visioon kuuluu miljoonia neliöjalkoja teollisuustilaa ja mahdollisesti myös joitain kaupallisia sekakäyttöjä. Vuonna 2025 Bellwether valmistaa kaksi ensimmäistä teollisuusvarastoaan (toinen alkuvuodesta 2025, toinen vuoden loppuun mennessä) axios.com. Nämä ovat vain pieni osa kokonaisuudesta, mutta merkitsevät aloitusta. Hanke on mullistava: se puhdistaa ympäristön pilaantuneen maa-alueen, luo tuhansia työpaikkoja (teollisuus- ja logistiikka-alan työpaikkoja korvaamaan menetetyt jalostamotyöt) ja voi mahdollisesti synnyttää uuden taloudellisen moottorin tälle kaupungin osalle. Lähialueen kiinteistöille Bellwether lisää asuntokysyntää Etelä-Philadelphiassa, jos työntekijät haluavat asua lähellä työpaikkaa. Se voi myös parantaa alueen infrastruktuuria (tiet, kunnallistekniikka), mikä hyödyttää muitakin kiinteistöjä. Riskinä on, että kyseessä on pitkäaikainen hanke, joten johdonmukainen toteutus on avainasemassa.
• Navy Yardin uudistus (Etelä-Philadelphia): Philadelphian Navy Yard, entinen laivastotukikohta ja nykyinen toimistopuisto, on laajentumassa merkittävästi sekakäyttöiseksi kaupunkialueeksi. Vuonna 2022 PIDC (kaupungin kehitysyhtiö) ja Ensemble/Mosaic julkaisivat yli 6 miljardin dollarin masterplanin, jonka tavoitteena on lisätä asuntoja, liiketiloja, hotelli ja lisää toimistoja 20 vuoden aikana axios.com. Vuonna 2025 Navy Yardille avataan ensimmäiset asuinhuoneistot: 614 asunnon kerrostalokokonaisuus kahdessa rakennuksessa, joissa on liiketiloja ja runsaasti palveluita axios.com. Näiden odotetaan valmistuvan syyskuuhun 2025 mennessä axios.com. Navy Yardin asunnot ovat merkittävä asia: vuosikymmenten 9–17-työkeskuksen jälkeen Navy Yard saa asukkaita ja kehittyy kohti oikeaa kaupunginosaa. Tulevissa vaiheissa on suunnitteilla tuhansia uusia asuntoja, uusi hotelli, koulu, puistoja ja mahdollisesti uusi joukkoliikenneyhteys. Alueen kehittyessä syntyy käytännössä kokonaan uusi ranta-alueen kaupunginosa, mikä todennäköisesti nostaa maan arvoa lähialueilla Etelä-Philadelphiassa (esim. Pennsport, Whitman) ja houkuttelee yrityksiä, jotka haluavat kampusympäristön (erityisesti biotiede- ja T&K-yritykset, joita on jo Navy Yardilla). Kyseessä on yksi Philadelphian suurimmista kaupunkikehityshankkeista.
• Penn’s Landingin ranta-alueen megaprojekti: Delaware-joen rannalla, Old Cityn ja Northern Libertiesin välissä, Durst Organization (newyorkilainen kehittäjä) suunnittelee 2,2 miljardin dollarin arvoista monikäyttöistä hanketta, joka kattaa 12 hehtaaria axios.com. Suunnitelmaan kuuluu 12 tornia ja tuhansia asuinhuoneistoja sekä toimistoja, liiketiloja ja hotelli axios.com – käytännössä uuden kaupunginosan luominen ranta-alueelle. Rakennustyöt aloitettiin (seremoniallisesti) vuonna 2022, mutta valitettavasti hanke on ollut pysähdyksissä yli kaksi vuotta vuoden 2025 tilanteen mukaan axios.com. Korkeammat korot ja taloudellinen epävarmuus ovat todennäköisesti vaikuttaneet asiaan. Myös infrastruktuurityötä tarvitaan (I-95:n päälle rakennettava puistokansi, jonka valmistuminen on suunniteltu vuodelle 2026, on edellytys alueen todelliselle yhdistämiselle kaupunkiin). Penn’s Landingin projekti on epävarmassa tilassa, mutta jos/kun se etenee, se muuttaa dramaattisesti rannan siluettia ja tuo runsaasti uusia asuntoja. Tällainen megaprojekti voi luoda tuhansia rakennusalan työpaikkoja ja valmistuttuaan houkutella uusia asukkaita (mukaan lukien mahdollisesti enemmän korkeatasoisia asuntoja niille, jotka muuten valitsisivat NYC:n tai Jersey Cityn). Toistaiseksi kyseessä on iso kysymysmerkki (”aika näyttää, toteutuuko se koskaan”, sanoo Axios axios.com). Kaupunki ja Durst ovat julkisesti sitoutuneita hankkeeseen, mutta kaikki seuraavat rahoituksen ja markkinaolosuhteiden kehittymistä.
• Keskustan korkeiden rakennusten buumi (useita hankkeita): Harper Squaren lisäksi muutama merkittävä pilvenpiirtäjä on rakenteilla tai äskettäin valmistunut:
  • Two Cathedral Square 17th & Race -kadulla (23-kerroksinen toimisto-/asuintorni) on rakenteilla.
  • 2222 Market (20-kerroksinen toimistorakennus asianajotoimisto Morgan Lewisille) avattiin vuonna 2022, tuoden modernia toimistotilaa.
  • 1301 Market (ehdotettu 32-kerroksinen monikäyttörakennus Jeffersonin terveydenhuoltojärjestelmän toimesta) saattaa käynnistyä tulevaisuudessa.
  • Nämä hankkeet osoittavat, että keskustassa on edelleen kehityspotentiaalia, erityisesti erikoiskäyttöihin (kuten lääkärikeskukset tai pääkonttorit). Korkean toimistotilojen vajaakäytön vuoksi ei kuitenkaan kannata odottaa monia uusia toimistopilvenpiirtäjiä niiden lisäksi, jotka ovat jo suunnitteilla – sen sijaan todennäköisesti lisää asuin- tai monikäyttötorneja täyttää keskustan siluetin aukkoja.
• 76ersin areenasuunnitelma (urheilukompleksi Etelä-Philadelphiassa): Myöhäinen kehitys: Pitkän kiistan jälkeen Philadelphia 76ers hylkäsi ehdotuksensa rakentaa uusi 1,3 miljardin dollarin areena Center Cityyn (Market Eastille, Chinatownin viereen) vuoden 2025 alussa axios.com. Sen sijaan he tutkivat nyt suunnitelmaa yhdessä Comcast Spectacorin kanssa rakentaa uusi Sixers-areena nykyiseen Etelä-Philadelphian urheilukompleksiin (lähelle nykyistä Wells Fargo Centeriä) axios.com. Tämä on hyvin varhaisessa vaiheessa (neuvottelut rahoituksesta, verotuksesta ja yhteisöhyödyistä ovat tulossa vuonna 2025) axios.com. Jos hanke etenee, Etelä-Philadelphian urheilukompleksi pysyy Phillyn urheilun keskuksena vuosikymmeniä, mahdollisesti uuden huippumodernin areenan ankkuroimana, mikä vauhdittaisi alueen kehitystä (Comcast on aiemmin esittänyt 2,5 miljardin dollarin kehityssuunnitelmaa urheilukompleksin alueelle axios.com). Kiinteistöjen kannalta uusi areena Etelä-Philadelphiassa vaikuttaa todennäköisesti vähemmän suoraan kiinteistöarvoihin (koska alue on jo vakiintunut urheilualue, ei asuinalue), mutta se voi silti innostaa lisää viihde- ja majoitushankkeita sen ympärille. Toisaalta tämä tarkoittaa, että Market Eastin alue Center Cityssä ei saa valtavaa piristysruisketta (ja häiriötä) areenahankkeesta – helpotus joillekin yhteisön jäsenille, mutta myös sitä, että Market Eastin vähittäiskaupan elpyminen tarvitsee muita vetureita. Sixersin päätöstä seurattiin tarkasti kiinteistökehittäjien keskuudessa, koska sillä on vaikutuksia molempiin kaupunginosiin.
• Infrastruktuurihankkeet (kansipuistot, joukkoliikenne): Useat julkiset hankkeet parantavat Phillyn kiinteistökontekstia:
  • I-95 Cap Park Penn’s Landingilla (4 hehtaarin puisto moottoritien päällä, noin 225 miljoonaa dollaria) etenee ja sen on määrä valmistua vuoteen 2026 mennessä. Tämä viherryttää aiemman rumiluksen ja luo saumattoman yhteyden Front Streetiltä Penn’s Landingin rantaan, mikä todennäköisesti lisää viereisten tonttien (mukaan lukien mainittu Durstin tontti) houkuttelevuutta.
  • Vine Street Expresswayn (I-676) kansi Chinatownin lähellä on toinen konsepti – puisto upotetun moottoritien päälle Broadin ja 2nd Streetin välillä voisi yhdistää Chinatownin ja Callowhillin. Rahoitusta on saatu tutkimukseen/suunnitteluun. Jos hanke toteutuu, se voisi lieventää I-676:n aiheuttamaa jakolinjaa ja nostaa kiinteistöarvoja Chinatown Northissa/Callowhillissa.
  • 30th Street Station District -suunnitelma: Amtrak johtaa pitkän aikavälin visiota kehittää 30th Street Stationin (University Cityssä) ympäristöä, mukaan lukien mahdollinen ratapihan kattaminen uuden sekoitetun käytön alueen luomiseksi. Vaikka tämä on yli 10 vuoden päässä, osia siitä, kuten Schuylkill Yards (Brandywine Realtyn/Drexelin hanke, joka rakentaa laboratorioita/toimistoja 30th St:n länsipuolelle), on jo käynnissä. Schuylkill Yards on toimittanut ensimmäisen life science -torninsa ja rakentaa seuraavaksi asuinrakennuksia; lopulta alueelle nousee 6–8 tornitaloa 20 vuoden aikana. Tämä muuttaa perustavanlaatuisesti University Cityn siluettia ja lisää puistotilaa (Drexel Square).
  • Joukkoliikenteen laajennukset: SEPTA suunnittelee King of Prussia -raidejatketta (yhdistää Center Cityn KOP-ostoskeskusalueeseen Norristownin kautta); jos se toteutuu noin 2026–27, se voi vaikuttaa kehitykseen reitin varrella. Kaupungin sisällä keskustellaan Roosevelt Blvd -metrosta (pitkään haaveiltu, yhä rahoittamaton) ja raitiovaunujen modernisoinnista. Vaikka nämä eivät ole välittömiä, parantunut joukkoliikenne on aina etu kiinteistöille linjojen varrella.

Nämä hankkeet osoittavat yhdessä, että Philadelphia panostaa tulevaisuuteensa – yksityisistä megahankkeista julkiseen infrastruktuuriin – mikä puolestaan vahvistaa luottamusta kiinteistömarkkinoihin. Kaikki ei tietenkään suju ongelmitta tai aikataulussa (ks. Penn’s Landingin viivästys, Sixers-areenan suunnanmuutos), mutta suuntaus on, että kaupunki asemoituu kasvuun ja parempaan yhteyteen. Esimerkiksi Center City District raportoi yli 1,2 miljardin dollarin kehitystoiminnasta keskustassa vuonna 2024 pelkästään (20 hanketta valmistunut, 33 rakenteilla) centercityphila.org – huomattava tahti, joka jatkaa keskustan muuttumista asuinpainotteisemmaksi, monipuolisemmaksi ympäristöksi. Kranat University Cityssä ja Northern Libertiesissä osoittavat myös, että naapurustoja uudistetaan.

Makrotasolla nämä kehityshankkeet: luovat tuhansia rakennusalan työpaikkoja lyhyellä aikavälillä; lisäävät uutta asuntotarjontaa (auttaen hillitsemään hinta/vuokrien nousua koko kaupungissa, jos yksiköitä valmistuu tarpeeksi); mahdollisesti tuovat uutta toimisto- tai laboratoriotilaa (testaten markkinoiden kysyntää näille); ja parantavat elämänlaatua (puistot, palvelut), mikä tekee Philadelphiasta houkuttelevamman sekä asukkaille että yrityksille. Näiden hankkeiden seuraaminen on tärkeää sijoittajille ja tarkkailijoille, sillä ne usein kertovat, missä seuraavat mahdollisuudet voivat olla (esim. sijoittaminen suuren hankkeen viereisille alueille ennen valmistumista tai kohdistaminen toimialoihin, jotka tulevat uusiin tiloihin).

Kiinteistömarkkinoihin vaikuttavat taloudelliset ja demografiset tekijät

Useat taloudelliset ja väestölliset trendit vaikuttavat Philadelphian kiinteistömarkkinoiden kehitykseen. Vuonna 2025 kaupungin menestys on sidoksissa tekijöihin kuten työpaikkakasvuun, väestönmuutoksiin, korkotasoihin (kansalliset makrotaloudelliset olosuhteet) ja paikallisiin vero- ja kaavoituspolitiikkoihin. Tässä tarkastellaan, miten nämä tekijät vaikuttavat kiinteistöihin:

• Työn kasvu ja työmarkkinat: Philadelphian talous on ollut toipumisen nousukiidossa. Vuoden 2025 alkuun mennessä Philadelphian metropolialueen kokonais­työllisyys oli saavuttanut 3,116 miljoonaa työpaikkaa (ei-maatalous) bls.gov. Merkittävää on, että alueen suurin sektori, koulutus- ja terveyspalvelut, lisäsi noin 28 400 työpaikkaa maaliskuusta 2024 maaliskuuhun 2025 bls.gov – osoitus Phillyn “Eds and Meds” -vahvuudesta (ankkureina yliopistot kuten Penn/Temple/Drexel ja terveydenhuoltojärjestelmät kuten Penn Medicine, Jefferson). Lisäksi kaupungin tiedot osoittivat, että vuonna 2023 Philadelphian työttömyysaste oli keskimäärin vain 4,2 % – alhaisin yli 30 vuoteen pew.org. Kaupunki saavutti myös virstanpylvään, kun siellä oli keskimäärin 765 400 työpaikkaa vuonna 2023 pewtrusts.org, mikä on lähellä kaikkien aikojen ennätystä. Tämä vahva työmarkkina tukee asuntokysyntää: mitä useampi käy töissä, sitä useampi pystyy vuokraamaan tai ostamaan asunnon. Se parantaa myös tuloja jonkin verran (vaikka palkkakehitys on ollut maltillista). Huomionarvoinen trendi on Philadelphian työvoiman koulutustason nousu – enemmän työpaikkoja teknologia-, lääke- ja korkeamman osaamisen ammateissa whyy.org. Tämä lupaa hyvää asuntomarkkinoille, sillä koulutetumpi työvoima tarkoittaa yleensä suurempaa asuntokysyntää ja kykyä imeä uutta tarjontaa (esim. nuoret ammattilaiset vuokraamassa uusia asuntoja tai myöhemmin ostamassa asuntoja). Kuitenkin Philadelphian työpaikkakasvun tahti ei ole räjähtävä – noin 2 % vuonna 2024 bls.gov, hieman kansallista keskiarvoa korkeampi, mutta ei räjähtävä. Alueellisen suunnittelukomission (DVRPC) pitkän aikavälin ennusteet osoittavat, että alueen työpaikat kasvavat noin 10,1 % vuoteen 2050 mennessä dvrpc.org, mikä on melko hidasta. Joten vaikka työpaikkaromahdusskenaariota ei tällä hetkellä ole, kaupunki ei myöskään lisää työpaikkoja kuten jotkut boom-kaupungit, mikä rajoittaa kiinteistökysynnän kasvuvauhtia. Yksi toivonaihe: vuosikymmenten jälkeen, jolloin yritykset muuttivat esikaupunkeihin, Phillyyn on nyt muuttanut joitakin yrityksiä houkutellakseen osaajia. Jos kaupunki pystyy pitämään työttömyyden alhaisena ja alkaa houkutella enemmän ulkopuolisia työnantajia (ehkä parantamalla verokilpailukykyä), se voisi mullistaa toimisto- ja asuntokysynnän.
• Väestö ja muuttoliike: Philadelphian väestö on ollut suhteellisen vakaa, pienin vaihteluin. Vuoden 2020 väestönlaskennassa kaupungissa laskettiin noin 1,603 miljoonaa asukasta, mikä oli vaatimaton nousu 2010-luvulla (Philly kasvoi ensimmäistä kertaa 50 vuoteen vuosina 2006–2016). Pandemia aiheutti aluksi jonkin verran poismuuttoa (nuoret muuttivat pois sulkujen aikana jne.), mutta vuoteen 2022–2023 mennessä kaupungin väestönlasku oli tasottunut. Drexelin analyysin mukaan COVID “tasasi kaupunkiväestön kasvua”, eikä kyseessä ollut 1970-luvun kaltainen massamuutto tcsr.realtor tcsr.realtor. Philadelphian metropolialueen väestö kasvaa yhä hitaasti, ja on viitteitä siitä, että jotkut esikaupunkilaiset ovat muuttaneet kaupunkiin (erityisesti lapsettomat pariskunnat ja nuoret ammattilaiset). Zillowin optimismi Phillyn asuntomarkkinoista johtuu osittain sen suhteellisesta edullisuudesta, joka houkuttelee uusia tulokkaita phillyvoice.com – jotkut New Yorkista, DC:stä jne. ovat tosiaan muuttaneet Philadelphiaan, koska voivat työskennellä etänä tai löytää töitä täältä ja leikata elinkustannuksiaan merkittävästi. Tämä osaajien maahanmuutto on myönteinen merkki. Toisaalta Phillyssä on myös jatkuvaa vaihtuvuutta: jotkut perheet muuttavat pois parempien koulujen perässä, jotkut pienituloiset ovat joutuneet muuttamaan sisäkehän esikaupunkeihin asumiskustannusten vuoksi. Nettovaikutus on lähellä nollaa tai lievää kasvua. Kiinteistöalalla vakaa väestö, jolla on mahdollisuus maltilliseen kasvuun, tarkoittaa vakaata kysyntäpohjaa (ei pelkoa Detroitin kaltaisesta väestökadosta), mutta se tarkoittaa myös, että kehittäjät eivät voi laskea valtavan väestönkasvun täyttävän asuntoja – heidän täytyy kilpailla asukkaista. Alueellisesti monet esikaupunkikunnat (Montgomery, Chester jne.) jatkavat kasvuaan, ja Philadelphia kilpailee niiden kanssa. On huomionarvoista, että Center Cityssä ja viereisissä kaupunginosissa on nyt enemmän asukkaita kuin vuosikymmeniin, mikä osoittaa uudelleenkaupunkilaistumisen trendiä tietyissä väestöryhmissä (nuoret aikuiset, downsizerit). Jos tämä jatkuu – jos esimerkiksi Z-sukupolvi ja millenniaalit jatkavat kaupunkielämän valitsemista – Phillyn ydinkaupunginosissa nähdään jatkuvaa asuntokysyntää.
• Korkotaso ja rahoitusilmapiiri: Olemme sivunneet tätä riskeissä, mutta toistetaanpa makrotekijä: vuosien 2023–2025 korkea korkotaso vaikuttaa suuresti kiinteistöalaan. Asuntolainojen korot noin 6,5–7 % phillyvoice.com ovat vähentäneet ostajien ostovoimaa noin 25 % verrattuna vuoteen 2021. Tämä on keskeinen syy siihen, miksi asuntojen hintojen kasvu hidastui – monien ostajien kohdalla saavutettiin hintakatto. Se on myös syy siihen, miksi tarjonta on niukkaa (nykyiset asunnonomistajat eivät vaihda isompaan). Liikekiinteistöissä korkeammat tuottovaatimukset tarkoittavat joissain tapauksissa matalampia omaisuusarvoja ja vaikeuksia rahoittaa uusia hankkeita. Useimpien ennustajien odotus on, että korot pysyvät korkealla vuoteen 2025 asti (Fed viestii, ettei nopeita laskuja ole tulossa). Phillyn Fedin kyselyssä ammattiennustajat eivät odottaneet jyrkkää taantumaa, mikä viittaa siihen, ettei Fedillä ole kiire laskea korkoja philadelphiafed.org. Jotkut ennustajat arvelevat, että vuosina 2026–27 Fed saattaa keventää ja asuntolainojen korot voisivat asettua takaisin 5 %:n tasolle realestate.usnews.com, mikä lisäisi markkina-aktiviteettia. Mutta “sitkeä” inflaatio voi pitää korot korkealla. Siksi korkotason epävarmuus varjostaa tulevia vuosia: odotettua nopeampi lasku voisi vapauttaa patoutunutta asuntokysyntää (hyvä myyjille/rakentajille), kun taas jatkuvasti korkeat korot voisivat edelleen heikentää myyntiä ja uudisrakentamista. Philadelphia, jossa hintataso on yleisesti matalampi, saattaa pärjätä paremmin kuin kalliit kaupungit korkean korkotason aikana – koska 300 000 dollarin asunnot liikkuvat 7 %:n korolla (luovilla järjestelyillä) helpommin kuin miljoonan dollarin asunnot. Silti pääomavaltaiset hankkeet (korkeat tornitalot, suuret liikerakennukset) ovat herkimpiä rahoituskustannuksille, ja uusia aloituksia nähdään todennäköisesti vähemmän, kunnes korkonäkymä paranee.
• Paikallispolitiikka – Verotus ja kaavoitus: Philadelphian veropolitiikka on kaksiteräinen miekka. Toisaalta 10 vuoden verovapaus on ollut kehityksen siunaus jo 20 vuoden ajan (kiihdyttäen miljardien arvoista uudisrakentamista). Toisaalta kaupungin palkkavero ja yritysverot ovat todennäköisesti hillinneet työpaikkojen kasvua. Vuoden 2025 verouudistuskomissio kehottaa palkka-/yritysverojen leikkauksiin kaupallisen sektorin vauhdittamiseksi inquirer.com, mutta tällaisten leikkausten toteuttaminen on poliittisesti ja taloudellisesti haastavaa. Kiinteistöalalla palkkaveron alennus voisi tehdä Philadelphiasta houkuttelevamman työnantajille (hyväksi toimistotilojen käyttöasteelle ja yleiselle taloudelliselle terveydelle). 10 vuoden verovapauden osittainen leikkaus (voimaan 2022) on alkanut näkyä: kehittäjät kiirehtivät hakemaan lupia ennen muutosta, mikä johti piikkiin ja sitten laskuun. Nyt uusia hankkeita voi käynnistyä vähemmän, koska kannustin on pienempi. Kaupungilla on kuitenkin yhä verovapaus muunnoksille (100 % 10 vuodeksi) ja se harkitsee 20 vuoden jatkoa toimistoille, kuten inquirer.com käsittelee. Jos tämä menee läpi, odotettavissa on toimistomuunnosten aalto 5 vuoden sisällä. Kaavoituksen osalta kaupunki on tehnyt asteittaisia koodimuutoksia: esimerkiksi ottanut käyttöön uuden RTA-2-kaavatyypin, jossa pienemmät tonttikoot kannustavat rivitalorakentamiseen pienille tonteille ballardspahr.com, ja hyväksynyt lakeja, joilla puututaan ”huonoihin toimijoihin” kehittäjissä tai varmistetaan kohtuuhintaisen asumisen lupaukset whyy.org whyy.org. Yleisesti ottaen Phillyn kaavoitus on monilla alueilla melko sallivaa (verrattuna esikaupunkikuntiin), mikä on mahdollistanut paljon täydennysrakentamista. Mutta yhteisöjen vastustus joillakin gentrifioituvilla alueilla (kuten Temple-yliopiston ympärillä tai Chinatownissa areenahanketta vastaan) voi vaikuttaa hankkeisiin. Kaupunginvaltuuston perinne valtuutettujen etuoikeudesta tarkoittaa, että paikallisilla valtuutetuilla on valtava vaikutusvalta – sijoittajien on oltava taitavia navigoidakseen tässä. Positiivinen poliittinen huomio: kaupungin sitoutuminen kohtuuhintaiseen asumiseen käynnistää aloitteita, jotka lisäävät kehittäjien kustannuksia (esim. inklusiivisen kaavoituksen maksut), mutta joiden tavoitteena on varmistaa, että asuntomarkkinoiden hyödyt jakautuvat laajemmin. Jos tämä onnistuu, voidaan luoda kestävämpi ympäristö, jossa kasvu voi jatkua julkisen tuen, ei vastareaktion, turvin. Lopuksi kiinteistöarvioinnit: Philly arvioi kiinteistöt uudelleen vuodelle 2023, mikä johti keskimäärin 31 %:n nousuun asuinkiinteistöjen arvioissa (joillakin alueilla jopa tuplaantumiseen). Vaikka veroprosenttia säädettiin, moni asunnonomistaja näki verolaskunsa nousevan. Tulevat tiheämmät uudelleenarvioinnit (kuten suunniteltu) voivat tuoda asteittaisempia muutoksia; kuitenkin asiaa kannattaa seurata, sillä se vaikuttaa omistuskustannuksiin ja voi painostaa joitakin omistajia myymään.
• Väestörakenteen muutokset: Pelkän väkiluvun lisäksi myös väestön koostumus on tärkeää. Kotitalouksien muodostuminen on keskeinen ajuri – millenniaalit ovat parhaassa asunnonostoiässä (myöhäiset 20–40-vuotiaat). Philadelphiassa on paljon millenniaaleja, jotka ovat tähän asti vuokranneet; jos osa heistä perustaa perheen ja tarvitsee enemmän tilaa, jäävätkö he kaupunkiin (ostavat isomman asunnon Philadelphiasta) vai muuttavatko pois? Näiden millenniaali­perheiden pysyminen kaupungissa vaikuttaa rivitalojen ja paritalojen kysyntään esimerkiksi Koillis- ja Luoteis-Philadelphian alueilla. Toisaalta Baby Boomers -sukupolvi pienentää asumistaan – Philadelphiassa monet tyhjän pesän jättäneet ovat muuttaneet esikaupungeista keskustan kerrostaloihin kaupunkielämän perässä. Tämä trendi tukee asunto-osakemarkkinoita (yksi syy, miksi luksuskerrostalot ovat menestyneet). Jos kaupunki jatkaa palveluiden ja turvallisuuden tarjoamista, yhä useampi eläkeläinen voi valita Philadelphian, mikä on mahdollisuus, sillä kaupungin elinkustannukset ovat suurkaupungiksi suhteellisen alhaiset. Lisäksi maahanmuutto on historiallisesti vahvistanut Philadelphian väkilukua (kaupungissa on merkittäviä aasialaisten, afrikkalaisten ja latinalaisamerikkalaisten yhteisöjä). Avoimempi liittovaltion maahanmuuttopolitiikka voisi tuoda lisää uusia tulokkaita, jotka ensin vuokraavat ja lopulta ostavat asuntoja, erityisesti kaupunginosissa, jotka perinteisesti toivottavat maahanmuuttajat tervetulleiksi (South Philly, Koillis-Philadelphia). Tämä on positiivinen väestörakenteellinen voima asuntokysynnälle, joka jää joskus huomaamatta.
• Korkeakoulutus ja opiskelijaväestö: Philadelphiassa on yli 100 000 korkeakouluopiskelijaa eri oppilaitoksissa. Kampusten ympärillä (University City, North Philly lähellä Temple-yliopistoa jne.) on omaleimaisia opiskelija-asuntomarkkinoita. University City erityisesti kukoistaa opiskelijoille suunnattujen asuntojen ja yliopistovetoisen kehityksen ansiosta. Opiskelijamäärien kehitys vaikuttaa näihin markkinoihin – tällä hetkellä esimerkiksi Drexel ja Temple -yliopistoilla opiskelijamäärät ovat vakaat tai kasvussa, mikä pitää kysynnän vahvana kampuksen ulkopuolisille asunnoille. Temple-yliopisto on kuitenkin kohdannut kampuksen ympäristössä rikollisuusongelmia, jotka ovat huolestuttaneet opiskelijoita ja vanhempia – tämä on riski kampuksen ulkopuolisille asuntomarkkinoille, ellei siihen puututa. Philadelphian korkeakouluista valmistuvien jatkuva virta kasvattaa myös paikallista osaajapoolia ja monet jäävät kaupunkiin (kaupungin valmistuneiden pysyvyys on parantunut). Tämä ruokkii nuorten ammattilaisten vuokramarkkinoita ja lopulta ensiasunnon ostamista.

Yhteenvetona: Philadelphian kiinteistömarkkinoiden perustana on monipuolinen, palvelupainotteinen talous, joka kasvaa maltillisesti, sekä väestörakenne, joka kaupungistuu ja koulutustaso nousee. Suuret tekijät, kuten korkotaso ja kansalliset taloussuhdanteet, vaikuttavat toki markkinaan (kuten kaikkialla), mutta Philadelphia on osoittanut resilienssiä jopa pandemian ja toipumisen aikana. Kaupungin suhteellinen hinta-laatusuhde – suurkaupungin palvelut edullisemmalla hinnalla – näyttää herättävän kiinnostusta, minkä vuoksi Zillow rankkasi sen vuoden 2025 viiden parhaan markkinan joukkoon phillyvoice.com. Edullisuuden säilyttäminen ja työmahdollisuuksien parantaminen ovat avainasemassa kiinteistömarkkinoiden kasvun jatkumisessa.

Ennuste ja näkymät: 3–5 vuoden arviot Philadelphian kiinteistömarkkinoille

Tulevaisuuteen katsoen, mitä asiantuntijat ennustavat Philadelphian kiinteistömarkkinoille seuraavien 3–5 vuoden aikana? Yleisesti ottaen näkymät ovat jatkuvan kasvun puolella, mutta maltillisella ja terveellä tahdilla – kaukana pandemian aikaisista kestämättömistä piikeistä, mutta pääosin positiivisia kaikilla sektoreilla. Alla ovat ennusteet ja arviot:

Asuntomarkkinoiden ennuste: Useimmat analyytikot ennustavat, että Philadelphian asuntokauppojen hinnat jatkavat maltillista nousuaan lähitulevaisuudessa. Zillow esimerkiksi arvioi, että Phillyn asuntojen arvo kasvaa noin +2,6 % vuonna 2025 phillyvoice.com. Paikallinen RE/MAX-ennuste on hieman optimistisempi, odottaen +2,5–4,5 %:n hinnannousua vuonna 2025 plusrealtors.com – käytännössä inflaation tahdissa. Numeroin ilmaistuna kaupungin mediaanihinta (noin 250 000 $ vuonna 2024) voisi nousta 256 000–261 000 dollarin haarukkaan vuoden 2026 alussa plusrealtors.com. Vuoden 2025 jälkeen, kun korot mahdollisesti laskevat ja talous vakiintuu, Philadelphiassa saatetaan nähdä asuntokauppojen vilkastuvan ja hintojen kasvavan matalilla–keskisuurilla yksinumeroisilla prosenteilla vuosittain. Philadelphian Fedin ennustekyselyn mukaan kansallisesti asuntojen hintaindeksien odotetaan nousevan noin 3,5–4 % vuonna 2025 ja noin 2–3 % vuonna 2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Phillyn paikallismarkkina todennäköisesti seuraa tätä kehitystä – mahdollisesti hieman korkeampana vuonna 2025 sen “kuuman” markkinan vauhdin ansiosta, ja tasaantuen sitten noin 2–3 %:n vuosittaisiin nousuihin vuoteen 2027 asti. Viiden vuoden aikana tämä voisi tarkoittaa yhteensä noin 10–15 %:n kokonaishinnan nousua.

Huomionarvoista on, että Zillow sijoitti Philadelphian 5. kilpailukykyisimmäksi asuntomarkkinaksi suurten metropolien joukossa vuodelle 2025 phillyvoice.com. Tämän kilpailukyvyn (johon vaikuttavat suhteellisen edulliset hinnat, rajallinen tarjonta ja tasainen kysyntä) odotetaan jatkuvan. “Kilpailukykyinen” ei kuitenkaan tarkoita holtittomia hinnannousuja – pikemminkin se viittaa siihen, että Philly todennäköisesti pärjää paremmin kuin jotkin korkean hintatason markkinat, jotka saattavat pysähtyä. Paikalliset asiantuntijat, kuten Berkshire Hathawayn Larry Flick, ovat sanoneet vuoden 2024 olleen kuin toisto vuodelle 2023 (melko tasainen), ja he odottavat piristymistä vasta, kun korot selvästi laskevat phillymag.com. Siten korkojen laskun ajoitus Yhdysvaltain keskuspankin toimesta (ehkä vuonna 2025 tai 2026) voisi toimia katalysaattorina vahvemmalle myynti- ja hintaliikkeelle. Jos korot laskevat 5 prosentin tasolle, odotettavissa on patoutuneen ostajakysynnän (millenniaalit mukaan lukien) purkautuminen, mikä voi nostaa hintoja hieman nopeammin vuoden tai kahden ajan. Toisaalta, jos taantuma iskee, Phillyn hinnat saattavat vain tasoittua joksikin aikaa (mutta jyrkkä lasku vaikuttaa epätodennäköiseltä ilman merkittävää työllisyysshokkia).

Vuokramarkkinoiden näkymät: Vuokrien ennustetaan jatkavan nousuaan, joskin maltillisesti. Aiemmin mainittu ennuste oli +3 % vuodelle 2025 mmgrea.com, vuoden 2024 noin 2 %:n nousun jälkeen. Kun uusi tarjonta imeytyy markkinoille ja jos inflaatio pysyy yli ~2 %:n, vuokrien odotetaan nousevan ehkä 3–4 % vuodessa vuosina 2026–2027. Vuoteen 2028 mennessä vuokrat voivat olla yhteensä noin 15 % korkeammat kuin nykyään. Yksi huomio: jos toimistoasuntojen muuntamisaalto tuo markkinoille paljon uusia vuokra-asuntoja (satoja tai tuhansia yksiköitä), se voi paikallisesti hillitä vuokrien nousua lisäämällä tarjontaa. Mutta koko kaupungin tasolla suunniteltu uudisrakentamisen hidastuminen viittaa siihen, että vajaakäyttöaste kiristyy jälleen ja antaa vuokranantajille enemmän hinnoitteluvoimaa vuoden 2025 lopusta eteenpäin globest.com. Käytännössä, lyhyen luksusasuntojen vuokralaismarkkinan jälkeen vuosina 2023–24 heiluri voi kääntyä takaisin vuokranantajien eduksi vuoteen 2026 mennessä, ellei taantumaa tule. Vuokralaisille helpotusta voi tulla vain, jos palkkojen kasvu ylittää vuokrien nousun (parantaen asumisen kohtuuhintaisuutta) tai jos kaupunki lisää merkittävästi kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa.

Liikekiinteistöjen ennusteet:

• Toimisto: Toimistosektorin elpyminen tulee olemaan hidasta. Asiantuntijat, kuten tohtori Kevin Gillen, ennustavat, että toimistot ”kamppailevat edelleen töihinpaluun” kysymysten kanssa vielä pitkään tcsr.realtor. Seuraavien kolmen vuoden aikana vapaiden tilojen määrän odotetaan pysyvän korkeana. Pientä parannusta voi olla – esimerkiksi vajaakäytön lasku noin 20 %:sta ehkä noin 15 %:iin vuoteen 2028 mennessä – pääasiassa toimistotilojen määrän supistumisen (muutokset, joissa toimistotilaa poistuu markkinoilta, yritykset vuokraavat vähemmän) ansiosta. Nopeaa paluuta pandemiaa edeltävään käyttöasteeseen ei odoteta. Vuokrat pysyvät todennäköisesti nimellisesti ennallaan, mikä tarkoittaa todellisuudessa laskua (inflaation vuoksi). Laatuun panostaminen näkyy siinä, että uudemmat, vihreät rakennukset vuokrataan hyvin (ehkä jopa uudet hankkeet, kuten 2222 Market tai Chubb’n pääkonttori täyttyvät), kun taas vanhemmat B/C-luokan rakennukset voivat jatkaa vajaakäyttöisinä tai saada uuden käyttötarkoituksen. Muuntamisohjelmien onnistuminen (jos 20 vuoden verovapaus toteutuu vuonna 2025) on avainasemassa: mahdollisesti muutama miljoona neliöjalkaa toimistotilaa voidaan muuntaa vuoteen 2030 mennessä, mikä auttaisi vakauttamaan jäljelle jäävää tarjontaa. Philadelphian toimistomarkkinat voivat viiden vuoden päästä olla pienemmät mutta terveemmät – toiveena on tiiviimpi tarjonta paremmalla käyttöasteella ja entisiin toimistokäytäviin muuttavat asunnot tuovat lisää jalankulkijoita. Center City Districtin tavoitteena on monipuolinen keskusta, joka ei ole niin riippuvainen toimistoista. Sijoitusnäkökulmasta toimistojen arvot voivat laskea vielä ennen kuin pohja löytyy (joidenkin mukaan Phillyn toimistojen arvot ovat jo laskeneet noin 20–30 % vuodesta 2019, ja voivat laskea vielä hieman). Vuoteen 2027 mennessä saatamme nähdä elpymisen merkkejä, jos esimerkiksi työllisyys palautuu täysin ja toimistojen käyttöaste paranee hybridityön vakiintuessa.
• Vähittäiskauppa: Vähittäiskauppasektorin odotetaan jatkavan vähittäistä elpymistään. Ennusteena on, että Center Cityn vähittäiskaupan käyttöaste nousee 83 %:sta lähelle 90 %:a vuoteen 2026 mennessä, mikäli uusia pandemian kaltaisia häiriöitä ei tule centercityphila.org. Monet analyytikot uskovat, että kivijalkakauppa kokee maltillisen renessanssin, kun pandemian jälkeinen ”patoutunut kysyntä” elämyksille jatkuu. Vähittäisvuokrat keskeisillä alueilla voivat alkaa nousta uudelleen oltuaan pitkään ennallaan – mahdollisesti palaten vuoden 2020 tasolle vuosina 2025–26. Toissijaiset kauppakäytävät vakautuvat todennäköisesti, kun paikalliset yritykset täyttävät tyhjiä liiketiloja. Vähittäiskaupan riskit ovat kaksijakoiset: verkkokauppa (joka ei ole katoamassa, ja jotkut suuret ketjut vähentävät myymälöiden määrää) sekä mahdollinen talouden hidastuminen (kulutuksen mahdollinen lasku). Mutta vuoden 2024 joulusesonki ja sen jälkeinen aika antavat viitteitä – tällä hetkellä indikaattorit, kuten Center Cityn vähittäiskauppojen määrän +15 % kasvu vuodesta 2019 centercityphila.org, ovat rohkaisevia. Viiden vuoden aikana Phillyn vähittäiskauppa voi painottua enemmän ruoka-/juomatarjontaan ja elämyksiin, kun taas perinteisten vaatekauppojen osuus voi ohentua. Keskustan jalankulkijamäärät voivat palautua täysin pandemiaa edeltävälle tasolle (~100 %) vuoteen 2026 mennessä, erityisesti jos asukkaiden ja opiskelijoiden määrä kasvaa, mikä tukee vähittäiskauppaa. Ennuste on siis varovaisen optimistinen: käyttöaste ja vuokrat pysyvät ennallaan tai nousevat hitaasti vähittäiskaupassa, ja kasvumahdollisuuksia on hyvin sijoitetuille, hyvin suunnitelluille liikkeille (kuten asukkaille ja turisteille suunnatut).
• Teollisuus: Näkymät teollisuudelle ovat varsin positiiviset nykyisen notkahduksen jälkeen. Kuten GlobeSt.-artikkelissa todetaan, Colliers ennustaa vajaakäytön laskevan vuoteen 2026 mennessä globest.com, eli he odottavat kysynnän saavuttavan tarjonnan ja vajaakäytön mahdollisesti palaavan noin 5–6 %:n tasolle. Vuokrien kasvu teollisuudessa voi kiihtyä uudelleen, kun ylitarjonta on purettu – mahdollisesti palaten vuosittain keskisuurten yksinumeroisten prosenttien kasvuun jatkuvan kysynnän ansiosta. Vuosina 2025–2027 Philadelphia voi nähdä uuden teollisen kehitysaallon, jos kysyntä elpyy voimakkaasti (erityisesti erikoistarkoituksiin, kuten kylmävarastot tai viimeisen kilometrin varastot lähellä kaupunkia). Villikorttina on, miten toimitusketjujen muutokset ja mahdolliset taloudelliset muutokset toteutuvat – tällä hetkellä lähituotanto ja kasvaneet varastot ovat trendejä, jotka suosivat lisää varastotilaa. Lisäksi infrastruktuuriparannukset (kuten moottoriteiden leventäminen, sataman syventäminen) voivat lisätä Phillyn houkuttelevuutta logistiikkayrityksille. Viiden vuoden aikajänteellä odotetaan, että teollisuusmarkkina pysyy “silmänteränä” kaupallisessa kiinteistösektorissa täällä. Tuottovaatimukset pysyvät matalina (eli arvot korkeina) teollisuuskiinteistöissä verrattuna muihin kiinteistötyyppeihin. Ainoa varaus: jos korot pysyvät korkeina, uusi spekulatiivinen rakentaminen on maltillista. Mutta vuosina 2026–27, jos korot laskevat ja vajaakäyttö on hallinnassa, saatamme nähdä uusia suuria hankkeita ehdotettavan (esim. Bellwether Districtin toinen vaihe tai logistiikkapuistojen laajennukset esikaupungeissa).
• Asuinkerrostalot: Asuinkerrostalo-/vuokra-asuntosektorin ennustetaan menestyvän nykyisen tarjontapiikin jälkeen. Jo vuoden 2025 lopulla, kun valmistumiset laskevat 60 %, markkina tiukkenee. Käyttöasteen pitäisi pysyä 90 %:n puolivälissä ja voi nousta jopa yli 95 %:iin parhailla osa-alueilla vuoteen 2026 mennessä, kun ylitarjonta on imeytynyt. Vuokrien kasvu odotetaan olevan tervettä – ehkä 3–5 % vuodessa – ei hallitsematonta, mutta riittävää houkuttelemaan jatkuvaa sijoittamista mmgrea.com. Jotkut kansalliset ennustajat (esim. Freddie Mac tai Yardi) ovat tunnistaneet Phillyn markkinaksi, jolla on vahvat asuinkerrostalojen perustekijät tulevaisuudessa, sen vakaan talouden ja alimitoitetun kohtuuhintaisen segmentin ansiosta. Todennäköinen trendi onkin keskitason ja kohtuuhintaisten asuntojen lisääntynyt rakentaminen (erityisesti jos kaupunki laajentaa kannustimia tai jos inklusiivinen kaavoitus tuottaa lisää asuntoja). Viiden vuoden aikana lisää toimistojen muuttamista asunnoiksi voi tuoda esimerkiksi muutaman tuhannen uuden asunnon keskustaan, mutta nämä todennäköisesti valmistuvat porrastetusti. Näin ollen asuinkerrostalojen kokonaismäärän kasvu voi hidastua seuraavina vuosina ja mahdollisesti kiihtyä uudelleen, jos markkinaolosuhteet paranevat vuoteen 2027 mennessä (kun kehittäjien luottamus, rahoitus ja vuokrat nousevat). Sijoittajien kiinnostus Phillyn asuinkerrostaloihin pysynee korkeana – jo vuosina 2022–2023 monet institutionaaliset sijoittajat ostivat Phillyn asuintaloja arvostrategiana kuumempiin markkinoihin verrattuna. Tämän trendin odotetaan jatkuvan.

Rakentamisen putkiston ennuste: Seuraavien 3–5 vuoden aikana monet luettelemistamme suurista hankkeista toteutuvat tai etenevät merkittävästi. Vuoteen 2028 mennessä Philadelphiassa voi realistisesti olla:

• 76ersin uusi areena on rakenteilla Etelä-Philadelphiassa (avautuu ehkä vuoteen 2031 mennessä, jos kaikki sujuu hyvin).
• Useita Center Cityn toimistorakennusten muutoksia on valmistunut (Wanamaker, 1700 Market, jne.) ja ehkä muutama täysin uusi asuinkerrostalo on valmistunut (Harper Square vuoteen 2027 mennessä, yksi tai kaksi uutta Schuylkill Yardsin tornia).
• I-95:n kansipuisto on valmis ja käytössä (2026 tai 2027).
• Bellwether on täysin vaiheessa 2 tai 3, ja useita miljoonia neliöjalkoja varastotilaa on rakennettu.
• Navy Yard:issa on muutama sata asukasta ja mahdollisesti uusi hotelli.
Mahdollisesti
• Penn’s Landing -hanke elvytetään, jos korot laskevat – ehkä yksi tai kaksi tornia nousee vuoteen 2028 mennessä, jos hanke käynnistyy uudelleen vuoteen 2026 mennessä.Lyhyesti sanottuna Philadelphia todennäköisesti kokee
  fyysisen kasvupyrähdyksen horisontissaan ja kaupunkikuvassaan 2020-luvun lopulla näiden hankkeiden vauhdittamana. Tämä vahvistaa kaupungin taloudellista perustaa ja voi siirtää kysynnän painopisteitä (esimerkiksi Delaware-joen ranta-alueesta saattaa vihdoin tulla asuinalue, jos Durst rakentaa pari tornia).

Ennusteen riskit: On syytä huomioida mahdolliset poikkeamat. Jos kansantalous ajautuu taantumaan vuosina 2024 tai 2025, Philadelphian kiinteistömarkkinat saattavat kokea lyhyen pehmenemisen – asuntojen hinnat voivat tasaantua tai laskea hieman (erityisesti, jos työttömyys nousee eikä asuntolainojen korot laske samassa suhteessa), ja liiketilojen vuokraus voi hidastua. Suurin osa ei kuitenkaan odota vuoden 2008 kaltaista romahdusta; pankit ja kotitaloudet ovat yleisesti paremmassa kunnossa. Philadelphia mainittiin erityisesti joidenkin analyytikkojen toimesta “aliarvostetuksi” ensimmäistä kertaa vuosiin millersamuel.com, eli asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat varsin kohtuullisia. Tämä viittaa siihen, että alaspäin suuntautuva riski on rajallinen – täällä ei ole kuplaa, joka voisi puhjeta samalla tavalla kuin ylikuumentuneilla markkinoilla. Joten jopa lievän taantuman skenaariossa Philadelphian asuntomarkkinat saattavat vain pysähtyä vuodeksi ja jatkaa sitten maltillista kasvua, sen sijaan että hinnat laskisivat merkittävästi. Liikekiinteistöissä taantuma voisi edelleen heikentää toimistotilojen kysyntää (viivästyttäen elpymistä) ja mahdollisesti pysäyttää joitakin kehityshankkeita (jos rahoitus ehtyy). Toisaalta myös myönteinen skenaario on mahdollinen: jos inflaatio laskee nopeammin ja Fed alentaa korkoja vuoden 2024 loppuun mennessä, saatamme nähdä pienen nousukauden vuosina 2025–26, kun sivuun jääneet ostajat palaavat markkinoille, mikä nostaa myyntiä ja hintoja hieman ennustettua enemmän. Tämä hyödyttäisi asuntorakentajia ja voisi kannustaa uusiin rakennushankkeisiin (mitä Philadelphia itse asiassa tarvitsee, koska asuntopula on todellinen).

Asiantuntijoiden mielipide: Paikalliset kiinteistöalan johtajat ilmaisevat yleisesti optimismia siitä, että Philadelphiaa odottaa ”pääosin vakaa” jakso tcsr.realtor, ilman dramaattisia vaihteluita. Ilmaus ”asuntomarkkinoiden palautuminen keskiarvoon” (eli paluu normaaliin kasvuun) tiivistää hyvin odotukset tcsr.realtor. Reid Rosenthal, kokenut philadelphialainen kiinteistönvälittäjä, sanoi vuoden 2025 alussa, että ”kaikki on tasaantunut… nyt on hyvä aika ostaa Philadelphiassa, koska kaikki on tasaantunut” phillyvoice.com. Vakaa tilanne voi olla hyvä – se mahdollistaa suunnittelun ja vähentää spekulaatiovetoista vaihtelua.

Vuoteen 2030 mennessä, jos nykyiset trendit jatkuvat, Philadelphiassa on todennäköisesti:

• Hieman enemmän asukkaita (ehkä 1,62 miljoonaa vs. 1,58 miljoonaa nykyään),
• Enemmän työpaikkoja (etenkin jos Bellwetherin ja Navy Yardin kaltaiset hankkeet toteuttavat työpaikkalupauksensa),
• Keskustassa enemmän asukkaita ja vähemmän toimistoja (ehkä 85 % toimistoista käytössä, mutta paljon uusia asuinkerrostaloja),
• Asuntojen hinnat ja vuokrat noin 10–20 % nykyistä korkeammat (riippuen inflaatiosta),
• Ja jatkuvaa kehitystä tietyillä kuumilla alueilla (University City, ranta-alueet jne.).

Johtopäätös: Philadelphian kiinteistömarkkinat 2020-luvun puoliväliä kohti vaikuttavat perustavanlaatuisesti vahvoilta. Pandemian aiheuttaman shokin ja nopeiden korkomuutosten jälkeen markkinat siirtyvät hallitun kasvun vaiheeseen. Sekä asuin- että liikekiinteistöjen sektoreilla on haasteita, mutta myös selkeitä mahdollisuuksia. Sidosryhmille – asunnonostajista sijoittajiin ja päättäjiin – painopiste on tasapainon löytämisessä: kasvun ja kehityksen edistäminen samalla kun kaupunki pidetään edullisena ja elinkelpoisena. Seuraavat vuodet ovat ratkaisevia sen kannalta, pystyykö Philly hyödyntämään nykyistä vauhtiaan (”kuumana” edullisena markkinana) pitkäaikaiseen menestykseen. Tähän asti merkit ovat rohkaisevia: vahvat työpaikkasektorit, kasvava väestö keskustassa, suuret investoinnit infrastruktuuriin ja megahankkeisiin sekä laaja yksimielisyys siitä, että Philadelphia on nousujohteisella uralla, vaikka kyseessä onkin tasainen nousu, ei meteoriittimainen loikka.

Lähteet: Viimeaikaiset tiedot ja analyysit on koottu arvostetuista lähteistä, mukaan lukien Drexel Universityn Lindy Institute -asuntoraportit drexel.edu drexel.edu, Zillown ja Redfinin markkinatrendit redfin.com, Philadelphian keskuspankin ja Pew’n taloustilastot pew.org, Philadelphian kaupungin kaavoitusasiakirjat sekä suuret uutismediat (PhillyVoice, Inquirer, Axios) kehityspäivityksiä varten axios.com axios.com, ja kaupallisten välittäjien raportit (Colliers, CBRE) liikekiinteistöjen perusteista globest.com globest.com. Nämä yhdessä muodostavat esitettyjen ennusteiden perustan.