Nekretnine u Philadelphiji 2025: Procvat ili pad? 7 iznenađujućih tržišnih trendova i hrabre prognoze

Uvod: Priča o dva sektora na postpandemijskom tržištu

Pejzaž nekretnina u Philadelphiji 2025. godine definiran je kontrastnim dinamikama u stambenom i komercijalnom sektoru. Nakon godina relativne pristupačnosti, cijene stanova u gradu su naglo porasle i zatim se stabilizirale na novim visinama, ostavljajući mnoge kupce u šoku zbog cijena phillymag.com phillymag.com. Istovremeno, komercijalne nekretnine suočavaju se s vlastitim previranjima – od napola praznih poslovnih tornjeva u centru do uspješne industrijske skladišne scene na rubu grada. Unatoč tim izazovima, stručnjaci ostaju oprezno optimistični: Zillow čak svrstava Philadelphiju među najvruća tržišta nekretnina u zemlji za 2025. godinu, zahvaljujući jedinstvenoj kombinaciji visoke potražnje i (još uvijek) pristupačnih cijena phillyvoice.com phillyvoice.com.

U ovom sveobuhvatnom izvještaju, ulazimo u aktualne trendove koji oblikuju tržište nekretnina u Philadelphiji (i stambenih i komercijalnih), detaljno analiziramo uvide na razini četvrti, ističemo glavne razvoje i investicije, te proučavamo ekonomske, političke i demografske čimbenike koji utječu na tržište. Također predstavljamo prognoze stručnjaka o tome što očekivati u sljedećih 3–5 godina. U žurbi ste? Ključni zaključci uključuju: ponuda stanova i dalje je ograničena (što održava visoke cijene), neke četvrti doživljavaju procvat (dok se druge hlade), poslovni prostori bore se s visokom prazninom, industrijski i višestambeni segmenti ostaju otporni, a umjeren rast se predviđa u budućnosti, a ne dramatičan pad. Krenimo u detalje.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.: Cijene, ponuda i potražnja

Tržište nekretnina u Philadelphiji ušlo je u 2025. godinu u znatno mirnijem stanju nego za vrijeme pandemijskog booma, no i dalje se nalazi čvrsto na strani prodavatelja. Cijene kuća su na rekordnim razinama, iako je njihov rast znatno usporio. Ponuda kuća na prodaju polako raste s povijesno niskih razina, ali ponuda je i dalje povijesno oskudna, što održava relativno visoku konkurenciju među kupcima. Hipotekarne kamatne stope koje se kreću oko 6–7% – daleko od ~3% iz 2021. – smanjile su kupovnu moć i ograničile rast cijena, ali i obeshrabruju postojeće vlasnike da prodaju (jer bi mnogi izgubili svoje izuzetno niske kamate), što dodatno doprinosi manjku ponude phillymag.com plusrealtors.com. Rezultat je tržište u svojevrsnom zastoju: cijene ne padaju, ali su volumeni prodaje ispod vrhunskih razina dok se kupci i prodavatelji prilagođavaju svojim očekivanjima.

Za ilustraciju trenutnog stanja tržišta nekretnina u Philadelphiji, tablica u nastavku sažima ključne pokazatelje:

Pokazatelj tržišta stambenih nekretnina	Vrijednost (Q1 2025)	Trend/promjena
Kvartalni rast cijena kuća (QoQ)	+0,4% (Q1 2025)	Jedva porastao ovog kvartala drexel.edu (stabilan trend)
Godišnja aprecijacija cijena kuća	+3,4% na godišnjoj razini	Usporila s otprilike +6,3% na godišnjoj razini prije godinu dana drexel.edu (ispod povijesnog prosjeka od otprilike 4,5% drexel.edu)
Medijalna cijena kuće (Philadelphia)	210.000 USD (Q1 2025)	Porast od 2,1% u odnosu na 205.600 USD godinu ranije drexel.edu (cijene na rekordno visokoj razini)
Obujam prodaje kuća (kvartal)	3.724 prodane kuće (Q1)	~54% ispod post-COVID vrhunca (8.000 prodaja u proljeće 2022.) drexel.edu; blizu povijesnih normi (~4.400 kvartalno)
Aktivne ponude (zalihe)	4.107 kuća (trenutno)	~32% ispod uobičajenih razina (~6.000 prije 2020.) drexel.edu, iako više u odnosu na rekordno niskih ~3.070 u veljači 2021. drexel.edu

Kao što tablica pokazuje, rast cijena se izravnao na niske jednoznamenkaste postotke nakon dvoznamenkastih godišnjih porasta tijekom 2020.–2022. Prosječne cijene kuća u gradu porasle su skromnih 0,4% u 1. kvartalu 2025. (sezonski prilagođeno) drexel.edu, i porasle su samo ~3,4% na godišnjoj razini, što je naglo usporavanje u odnosu na povećanja od 6–8% na godišnjoj razini prije godinu ili dvije drexel.edu. Zapravo, trenutna stopa rasta cijena u Philadelphiji je ispod svoje povijesne prosječne vrijednosti (~4,5% godišnje) drexel.edu, što ukazuje na povratak prema normalnosti. Medijalna cijena kuće u gradu sada iznosi oko 210.000 USD drexel.edu (neki izvori navode nešto višu medijalnu prodajnu cijenu, oko 290.000 USD sredinom 2025. redfin.com, ovisno o metodologiji podataka). To je otprilike 3–4% više nego prošle godine redfin.com, ali značajno, to je samo otprilike polovica tempa rasta cijena zabilježenog neposredno nakon pandemije. Za usporedbu, očekuje se da će nacionalne cijene kuća porasti ~3,5–4% u 2025., tako da je trend cijena u Philadelphiji otprilike u skladu s nacionalnim philadelphiafed.org.

Zalihe (kuće oglašene za prodaju) i dalje su izuzetno ograničene, što i dalje podupire cijene. Trenutno je na tržištu nešto više od 4.100 kuća u Philadelphiji početkom 2025. godine drexel.edu. Taj broj je porastao za oko 34% u odnosu na najniže razine tijekom krize zaliha 2021. godine drexel.edu, ali je i dalje otprilike trećinu niži od razina prije pandemije. Zapravo, zalihe su prema jednoj procjeni ~46% ispod razine iz 2019. godine plusrealtors.com. Ovaj kronični nedostatak izravna je posljedica suzdržavanja prodavatelja (često zato što ne žele zamijeniti niske kamatne stope za današnje više stope phillymag.com), u kombinaciji s desetljećem nedovoljne izgradnje. Novi oglasi polako rastu, ali potražnja kupaca i dalje premašuje ponudu, posebno za pristupačne i kuće srednje cijene plusrealtors.com plusrealtors.com. Broj mjeseci zaliha kuća i dalje je nizak, a višestruke ponude su i dalje česte za dobro cijenjene nekretnine u poželjnim područjima.

Tempo prodaje se usporilo u odnosu na pandemijski procvat. Samo je 3.724 kuća prodano u 1. kvartalu 2025. u Philadelphiji (okrug) drexel.edu – ogroman pad (–54%) u odnosu na užurbani vrhunac od gotovo 8.000 prodaja u proljeće 2022. drexel.edu. Drugim riječima, tržište je prešlo iz “užarenog” u tek mlako, uglavnom zbog viših kamatnih stopa koje su isključile neke kupce. Ipak, trenutni obujam prodaje zapravo je u skladu s povijesnim prosjekom grada (oko 4.000 prodaja po kvartalu) drexel.edu, što ukazuje da smo se vratili na održiviju, uravnoteženiju razinu aktivnosti nakon neobičnog skoka tijekom COVID-a. Kuće također trebaju malo više vremena da se prodaju: medijan dana na tržištu je ~45 dana sada (u odnosu na ~40 dana prije godinu dana) redfin.com, i više u odnosu na nevjerojatnih 10 dana medijana zabilježenih na vrhuncu kupovne groznice 2021. Ipak, trenutni DOM je i dalje ispod dugoročnog prosjeka Philadelphije (~~40 dana) i sugerira razmjerno brzu prodaju prema povijesnim standardima drexel.edu. U suštini, kupci sada imaju nešto više prostora za razmišljanje nego tijekom groznice, ali dobro cijenjene kuće—posebno one ispod ~$400.000—i dalje brzo odlaze i često se prodaju po ili iznad tražene cijene.

Potražnja kupaca u Philadelphiji ostaje stabilna, potaknuta s nekoliko čimbenika. Prvo, relativna pristupačnost grada (srednje cijene su oko 37% niže od američkog prosjeka redfin.com) i dalje privlači kupce koji prvi put kupuju nekretninu, pa čak i neke doseljenike iz drugih saveznih država koji bježe iz skupljih tržišta phillyvoice.com. Kako je jedan lokalni agent za nekretnine primijetio: “Philly je uvijek bolja opcija od New Yorka… vidimo ljude koji dolaze iz New Yorka” zbog pristupačnijeg urbanog načina života phillyvoice.com. Drugo, rast zaposlenosti i niska nezaposlenost (stopa nezaposlenosti u gradu dosegla je najnižu razinu u 30 godina, oko 4,2% u 2023. godini pew.org) daju više financijske stabilnosti stanovnicima za kupnju nekretnina. I treće, stalna povećanja najamnina (više o tome u nastavku) motiviraju mnoge da razmotre kupnju ako mogu. Ipak, visoke kamatne stope na hipoteku (~6,5–7% za kredit na 30 godina phillyvoice.com) i ograničena pristupačnost (prihodi u Philadelphiji zaostaju za drugim velikim gradovima phillymag.com, a kupcu je potrebno oko 117.000 USD prihoda da bi si mogao priuštiti prosječan dom u SAD-u phillyvoice.com) ograničavaju koliko daleko potražnja može ići. Mnogi potencijalni kupci su dosegnuli cjenovni plafon, što ih navodi da ili pauziraju potragu ili traže manje/jeftinije domove, što zauzvrat ograničava prodaju i rast cijena.

Donja crta za stambeni sektor: Tržište nekretnina u Philadelphiji 2025. je hladnije, ali daleko od hladnog. Cijene su visoke, ali se stabiliziraju, ponuda polako raste, ali je i dalje ograničena, a potražnja je zdrava unutar ograničenja pristupačnosti. Čini se da se tržište pomjera prema ravnoteži – “zdrava povratak na prosjek” umjesto nagle korekcije drexel.edu. Zapravo, analitičari napominju da svi pokazatelji upućuju na mekano prizemljenje: uravnoteženije tržište s racionalnijim cijenama i poboljšanom pristupačnošću, a ne veliki pad drexel.edu. Kao što ćemo vidjeti u odjeljku s prognozama, stručnjaci predviđaju da će se umjereni rast cijena nastaviti, osim ako ne dođe do većeg ekonomskog šoka.

Uvidi na razini četvrti: Najtoplija (i najhladnija) područja Philadelphije

Nekretnine su hiper-lokalne, a to posebno vrijedi za Philadelphiju, grad s različitim četvrtima koje prolaze kroz vrlo različite tržišne putanje. Neke četvrti u usponu bilježe brz rast cijena i razvoj, dok su se neke odavno etablirane četvrti ohladile nakon ranijih procvata.

Iz podataka se izdvajaju ključni trendovi:

• Prethodno “podcijenjena” područja naglo rastu: Zapadna i jugozapadna Philadelphia (bez University Cityja) zabilježile su najveći porast cijena u gradu – oko +9,3% na godišnjoj razini drexel.edu. Sjeverna Philadelphia nije puno zaostajala s +8,3% drexel.edu. Ova jeftinija područja sada su na radaru investitora i kupaca nekretnina, zahvaljujući relativnoj pristupačnosti i novom interesu za razvoj. Analitičari porast pripisuju značajnom priljevu vanjskih ulaganja, osobito u četvrtima uz glavne prometne linije i trgovačke koridore drexel.edu. U zapadnoj/jugozapadnoj Philadelphiji to uključuje mjesta poput Walnut Hill, Cedar Park i Kingsessing, koja imaju koristi od povećane potražnje jer ljudi koji si više ne mogu priuštiti Center City i University City traže dalje prema zapadu. Slično, u Sjevernoj Philadelphiji, četvrti oko Temple University, dijelovi Brewerytown/Sharswood i područja uz Broad Street doživjeli su val renovacija i nove gradnje što podiže cijene. Ta su područja nekad bila zapuštena s jeftinim nekretninama; sada se brzo gentrificiraju, nudeći potencijalno visoke prinose za investitore (iako uz popratne zabrinutosti zbog iseljavanja stanovnika).
• “Sljedeće ‘vruće’ četvrti” koje treba pratiti: Nekoliko specifičnih četvrti dosljedno se pojavljuje u lokalnim prognozama kao spremne za značajan rast. To uključuje South Kensington, Port Richmond i dijelove Zapadne Philadelphije plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, odmah sjeverno od Fishtown/Northern Liberties, bilježi nalet modernih infill projekata i zapravo je postao produžetak procvata Fishtown scene. Port Richmond, povijesno radnička četvrt uz rijeku, sada slijedi Fishtownov primjer jer kupci traže relativno pristupačne redove kuća malo dalje od centra. U West Phillyju, područja zapadno od sveučilišta (poput Mantua, Belmont i East Parkside) te oko prometnih čvorišta privlače developere i kupce koji traže vrijednost. Lokalna RE/MAX analiza izdvojila je “četvrti u revitalizaciji” poput ovih zbog njihovog jakog potencijala rasta, jer dolaze novi sadržaji i očekuje se da će cjenovni trendovi nadmašiti gradske prosjeke u tim džepovima plusrealtors.com plusrealtors.com. Investitori već ciljaju “područja pogodna za ulaganje” u Zapadnoj Philadelphiji poput Powelton Village, Wynnefield i Cedar Park, koje su usred revitalizacije newagerealtygroup.com.
• Efekti gentrifikacije u valovima: Obrazac gentrifikacije u Philadelphiji često djeluje kao val koji se širi prema van iz jezgre. Vidjeli smo to u Južnoj Philadelphiji (npr. Point Breeze i Grays Ferry su se gentrificirali od ruba Center Cityja prema van) i u četvrtima uz rijeku (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> sada Port Richmond). Podaci to i potvrđuju: Kensington/Frankford (koji uključuje Fishtown/East Kensington) i dalje je zabilježio zdravih +4,9% na godišnjoj razini rasta cijena drexel.edu – ne kao 8–10% prije nekoliko godina, ali solidno i iznad gradskog prosjeka. To sugerira da čak i četvrti u drugom valu gentrifikacije nastavljaju s rastom, iako održivijim tempom. U međuvremenu, susjedne nove granice poput Harrowgate ili Olde Richmond blizu Port Richmonda možda su sljedeće koje će “iskočiti” kako se val nastavlja. Kupci i investitori koji traže “sljedeći Fishtown” pretražuju ove četvrti, podižući vrijednost zemljišta.
• Luksuzne četvrti dosežu plafon: U oštrom kontrastu, neke od najskupljih, prije visokorastućih četvrti Philadelphije su izravnale kada je riječ o cijenama. Posebno, cijene kuća u University City su zapravo bile nepromijenjene (+0,1% na godišnjoj razini) drexel.edu, a South Philadelphia je jedva zabilježila rast (+0,2%) drexel.edu. Center City/Fairmount (koji obuhvaća centar grada i susjedna područja poput Fairmount/Spring Garden) ostvario je samo oko +2,8% drexel.edu. Što se događa? U tim područjima, cijene su već toliko porasle u posljednjem desetljeću da su dosegle plafon pristupačnosti u trenutnom okruženju visokih kamata. Na primjer, medijalne cijene u Queen Village, Fairmount ili University City često prelaze 500.000 dolara phillymag.com, a broj kupaca na toj razini je ograničen kada su hipotekarne kamate 7%. Dodatno, neka od tih tržišta bilježe blagi pad cijena ili stagnaciju kako je potražnja oslabila – jedan agent za nekretnine je primijetio da je tržište “eksplodiralo” 2020-21. za kuće s pogodnostima poput dvorišta i krovnih terasa, ali da se “sve izravnalo” sada u 2024. phillyvoice.com. U suštini, žar je nestao iz najprestižnijih četvrti; stabilne su, ali više ne rastu naglo. To stvara prilike za kupce koji traže povoljne ponude u vrhunskim područjima – sada mogu imati pregovaračku moć jer su ta tržišta normalizirana.
• Stabilna srednja tržišta: Ostala podtržišta poput Northeast Philadelphia (u podacima podijeljena na “Lower NE” i “Upper NE”) pokazala su umjeren rast (~2–3% na godišnjoj razini) drexel.edu. To su uglavnom više prigradska područja (četvrti s redovima kuća i dvojnim kućama poput Mayfair, Bustleton itd.) koja nisu doživjela veliki pandemijski procvat pa stoga ne doživljavaju ni pad – jednostavno nastavljaju s umjerenim rastom vrijednosti. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) bila je gotovo nepromijenjena (+0,2% na godišnjoj razini) drexel.edu, što vjerojatno odražava i to da su ta tržišta ranije imala veliki rast (npr. Mt. Airy je bilježio veliku potražnju 2020–21.) i od tada su se ohladila do ravnoteže.

U sažetku, priča o rastu Philadelphije uvelike ovisi o četvrtima. Najveći dobici događaju se u četvrtima koje su još uvijek u ranoj fazi revitalizacije, gdje vrijednosti nekretnina još mogu rasti (Zapadni/JZ Philly, dijelovi Sjevera, udaljeniji riječni kvartovi). Nasuprot tome, nekada popularne četvrti koje su već “uspjele” (Center City, Grad Hospital, Passyunk itd.) sada stagniraju ili čak bilježe blage korekcije. Za investitore u nekretnine i kupce domova, to znači da prilike obiluju u novim područjima – ali uz odgovarajuće veći rizik i potrebu za pažljivom provjerom – dok zrelija tržišta trenutno nude stabilnost i manju konkurenciju. Kako navodi jedno izvješće, “prilike obiluju za kupce u manje zasićenim četvrtima i za investitore koji se fokusiraju na radničko stanovanje i najam”, dok izazovi s pristupačnošću ostaju u najskupljim poštanskim brojevima plusrealtors.com.

Trendovi komercijalnih nekretnina: uredski, maloprodajni, industrijski i višestambeni sektor

Philadelphijin sektor komercijalnih nekretnina (CRE) u 2025. je šarolik, a svaki segment (uredski, maloprodajni, industrijski, višestambeni) ima svoj put. Općenito, uredsko tržište ima poteškoća s visokom prazninom i krizom identiteta u eri rada od kuće, maloprodaja se stabilizira kako se pješački promet vraća u centar, industrijske nekretnine ostaju svijetla točka unatoč nedavnom porastu praznih prostora, a višestambeni sektor (stanovi) i dalje bilježi snažnu potražnju iako na tržište dolazi val nove ponude. Pogledajmo svaki sektor posebno:

Uredsko tržište: Visoka praznina i era reinvencije

Sektor ureda u Philadelphiji suočava se sa značajnim preprekama od početka pandemije, a 2025. ga zatiče na raskrižju. Praznina u uredima u centru grada narasla je do povijesnih razina – otprilike 20–24% od 43 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora u Center Cityju sada je prazno phillymag.com. Konkretno, oko više od 10 milijuna kvadratnih stopa je prazno, što je zapanjujuća brojka za grad koji je tradicionalno imao praznine u niskim dvoznamenkastim postocima. Službene brojke stavljaju prazninu u uredima u Philadelphiji na oko 19–20% u 2024. phillyofficespace.com, što je u skladu s američkim prosjekom (~19,4% sredinom 2025.) commercialcafe.com. Praznina u Center Cityju je još i veća, približava se 24% prema nekim procjenama phillymag.com, nakon što su velike odvjetničke tvrtke i korporacije smanjile svoje prostore. Ovaj višak izravno je povezan s prijelazom na rad na daljinu/hibridni rad – fizička prisutnost uredskih radnika u Philadelphiji i dalje je znatno ispod razina prije pandemije. Čak i krajem 2024., prosječna popunjenost ureda u centru bila je samo ~50%–60% razine iz 2019. godine governing.com, što znači da mnogim tvrtkama jednostavno više ne treba prostor koji su nekad koristile.

Vlasnici zgrada osjećaju posljedice: posebno starije zgrade klase B stagniraju s visokim postotkom praznih prostora (standardni uredi klase A i B imali su ~22–23% praznine početkom 2024. nmrk.com). U međuvremenu, najbolji “trofejni” uredi (novije ili nedavno renovirane zgrade klase A) prolaze nešto bolje (~16–17% praznine) nmrk.com, jer najmoprimci “bježe prema kvaliteti” – sele se u kvalitetnije prostore kako bi privukli zaposlenike natrag. Ovu dinamiku primijetili su i veliki vlasnici poput Brandywine Realty Trusta: njihov CEO je izjavio da je Brandywineov portfelj u Center Cityju “iznajmljen u srednjih 90%”, zahvaljujući najmoprimcima koji napuštaju starije zgrade inquirer.com. U suštini, noviji uredski tornjevi u West Market Streetu i University Cityju drže se dobro, dok starije zgrade u ostatku Center Cityja (i određenim prigradskim područjima) teško privlače najmoprimce.

Financijski utjecaj na grad je značajan: visoka stopa praznih prostora znači niže vrijednosti nekretnina (i poreznih prihoda) te manje pješačkog prometa koji posjećuje gradske tvrtke u centru. Prema jednom izvještaju, prazni uredski prostori “koštaju Philadelphiju milijune” u izgubljenim porezima i gospodarskoj aktivnosti phillyofficespace.com. Najamnine za urede su pod pritiskom, a vlasnici nude velike ustupke kako bi popunili prostore. Nova aktivnost iznajmljivanja je slaba – na primjer, u gradu je 2024. potpisano samo oko 540 ugovora o najmu ureda, od kojih je “manje od 10” novih najmoprimaca izvan Philadelphije (statistika koju je jedan lokalni dužnosnik nazvao “žalosnom”) inquirer.com. Očito je da je organski rast potražnje za uredima minimalan; većina najma je samo premještanje postojećih tvrtki.

Što se poduzima? Philadelphia aktivno traži načine za prenamjenu nedovoljno iskorištenih uredskih zgrada i oživljavanje tržišta uredskih prostora. Jedan od prijedloga koji je privukao veliku pozornost je 20-godišnje oslobađanje od poreza na nekretnine kako bi se potaknula prenamjena starih ureda u stambene apartmane inquirer.com inquirer.com. (Trenutno 10-godišnje porezno oslobođenje, koje je uvelike potaknulo stambeni razvoj u proteklim desetljećima, smanjeno je 2020. za novu gradnju, ali je zadržano za prenamjene; sada dužnosnici smatraju da je potrebno još više poticaja za skupe prenamjene ureda inquirer.com.) Izvješće Komisije za poreznu reformu za 2025. preporučilo je udvostručenje oslobođenja na 20 godina za “problematične” uredske zgrade, ali s rokom od 5 godina kako bi se potaknulo brzo djelovanje inquirer.com inquirer.com. Ovo bi zahtijevalo odobrenje države (budući da zakon PA ograničava oslobođenja na 10 godina) inquirer.com, ali to pokazuje koliko je problem hitan. Poticaj nije samo ekonomski – postoji i aspekt rješavanja stambenih potreba: prenamjena praznih ureda u apartmane mogla bi povećati ponudu stanova (možda čak i pristupačnih jedinica) u središtu grada inquirer.com. Philadelphia je zapravo bila predvodnik u prenamjeni ureda u stanove povijesno gledano (mnoge stare uredske zgrade u centru grada postale su apartmani u posljednjih 20 godina zahvaljujući 10-godišnjem oslobođenju) inquirer.com. Sada, s toliko praznog prostora, grad želi dodatno ubrzati taj trend. Jedan od najpoznatijih primjera je povijesna Wanamaker Building pokraj gradske vijećnice, koja je izgubila Macy’s trgovinu i sada planira prenamijeniti uredske katove u stotine apartmana axios.com. Slično tome, 18-katni uredski toranj na 1701 Market Street (preimenovan u “17 Market West”) prolazi kroz najveću postpandemijsku prenamjenu u Philadelphiji, pretvarajući se u 299 najamnih jedinica s pogodnostima u stilu resorta axios.com. Ovi projekti imaju za cilj “prilagoditi veličinu” centra grada apsorbirajući višak uredskog prostora i dodajući stanovnike koji će podržavati lokalne tvrtke 24 sata dnevno.

Gledajući unaprijed, office outlook je oprezan. Stručnjaci predviđaju da će uredski sektor “i dalje imati problema s povratkom na posao” sve do 2025. godine tcsr.realtor, što znači da nema brzog povratka na punu popunjenost. Možemo očekivati ravnomjeran ili minimalan rast najamnina u najboljem slučaju, a moguće i daljnje slabljenje u starijim zgradama. Neka nova gradnja i dalje napreduje – posebno, Chubb’s new headquarters, toranj od 18 katova vrijedan 430 milijuna dolara na križanju 20th & Arch, koji će do 2026. godine donijeti 1.200 novih radnih mjesta i 3.000 zaposlenika u centar grada axios.com. Projekti poput ovog pokazuju glas povjerenja u Philadelphiju kao održivu uredsku lokaciju za rastuće tvrtke. Međutim, takav optimizam ublažava činjenica da je većina nove uredske gradnje u posljednje vrijeme bila u predgrađima, a ne u gradu inquirer.com, dijelom zbog visokih poreza na plaće i poslovanje u Philadelphiji, što je čini manje privlačnom za korporativna proširenja inquirer.com. Gradski čelnici raspravljaju o širem smanjenju poreza kako bi potaknuli komercijalnu aktivnost inquirer.com, ali sve promjene bit će postepene.

U sažetku (ured): Tržište uredskih prostora u Philadelphiji nalazi se u razdoblju tranzicije i ponovnog osmišljavanja. Visoka nepopunjenost (~20%) inquirer.com i dalje traje, osobito u starijim zgradama, a kultura rada od kuće strukturno je smanjila potražnju. Oporavak sektora vjerojatno će doći kroz konsolidaciju (prelazak na kvalitetnije prostore) i prenamjenu (adaptivnu ponovnu upotrebu) umjesto ponovnog porasta tradicionalnog najma ureda. Očekuje se da će Center City postupno smanjivati svoj uredski prostor i diverzificirati namjene (više stambenih, ugostiteljskih i drugih sadržaja na bivšim uredskim lokacijama) tijekom sljedećih nekoliko godina. Ovo je izazovno okruženje za vlasnike uredskih prostora, ali i prilika za vizionarsku prenamjenu. Kako je rekao jedan komercijalni posrednik, “uredi su veliki izuzetak” u inače oporavljajućem pejzažu komercijalnih nekretnina tcsr.realtor tcsr.realtor – što znači da su najslabija karika kojoj će trebati najduže da se oporavi.

Tržište maloprodaje: Oživljavanje centra grada unatoč izazovima e-trgovine

Scena maloprodajnih nekretnina u Philadelphiji pokazuje ohrabrujuće znakove oporavka nakon pandemijske krize, iako još nije dosegnula razinu prije 2020. godine. Center City, maloprodajna jezgra regije, bilježi povratak kupaca, turista i posebno stanovnika, što jača potražnju za trgovinama i restoranima. Prema najnovijem izvješću Center City Districta (kraj 2024.), popunjenost maloprodajnih prostora u centru Philadelphije drži se na ~83% centercityphila.org. U apsolutnim brojkama, u užem području Center Cityja (od Girard Ave do Tasker St) otvoreno je oko 1.792 maloprodajna poslovanja centercityphila.org. Važno je napomenuti da je broj maloprodajnih subjekata porastao za ~15% od 2019. godine centercityphila.org, što pokazuje da više trgovina i ugostiteljskih objekata posluje sada nego prije pandemije – izvanredan oporavak. U posljednje dvije godine otvoreno je više novih trgovina nego što ih je zatvoreno, uključujući i nacionalne brendove i brojne lokalne neovisne trgovine (posebno “keksi manija” novih pekarnica, među ostalim trendovima centercityphila.org).

Rečeno to, otprilike 83% popunjenosti znači da je 17% maloprodajnih prostora još uvijek prazno u centru grada – postoji prostor za napredak. Neki istaknuti izlozi u Walnut Streetu i drugdje i dalje su prazni ili su promijenili vlasnika zbog poremećaja iz 2020. i stalnih promjena u maloprodaji. Međutim, ti se prazni prostori polako popunjavaju. U 2023.–2024. Center City je doživio velike nove dodatke poput Primark (trgovac brze mode) koji se otvorio na Chestnutu, novih restorana i zabavnih mjesta, te iskustvenih maloprodajnih sadržaja poput barova za bacanje sjekira i umjetničkih izložbi koji privlače pješački promet centercityphila.org. Maloprodajni miks se razvija izvan tradicionalne kupovine: CCD izvještaj navodi da “nova zabavna mjesta transformirala su maloprodajni krajolik, nudeći iskustvene sadržaje izvan same kupovine” centercityphila.org – razmislite o imerzivnim iskustvima, prostorima za žive nastupe i interaktivnim aktivnostima za slobodno vrijeme koje se ne mogu replicirati online. Ovaj iskustveni trend način je na koji fizička maloprodaja odgovara na e-trgovinu.

Pješački promet snažno se vratio u Center City. Do kraja 2024., brojanje pješaka i podaci s mobitela pokazali su da je pješački promet u centru grada na ~85% razine prije pandemije governing.com, čime je Philly zauzeo 7. mjesto među velikim američkim centrima po brzini oporavka inquirer.com. Ključni pokretači su povratak uredskih radnika (na hibridnim rasporedima), porast broja stanovnika centra grada (populacija Center Cityja dosegnula je rekordne razine, s više ljudi koji sada žive u centru nego 2019. billypenn.com), i oživljavanje turizma i konvencija. Na primjer, blagdanska sezona 2024. donijela je užurbane božićne sajmove i gotovo potpuno popunjene hotele, što ukazuje na povratak turista. Dodatno, događaji poput inicijative “Otvorene ulice” – zatvaranje određenih ulica za automobile radi pješačkih festivala – donijeli su veliki poticaj trgovcima (90% poduzeća prijavilo je povećan promet, a prosječna prodaja skočila je za 68% tijekom jednog takvog događaja) centercityphila.org. Poboljšanja javne sigurnosti (stope kriminala u centru su se smanjile) nbcphiladelphia.com i čišće ulice također pomažu u poticanju povratka kupaca.

U četvrtima izvan Center Cityja, maloprodajni koridori su u različitim fazama razvoja. Mnoge kvartovske trgovačke ulice (npr. Germantown Avenue u Mt. Airyju, Passyunk Avenue u Južnoj Philadelphiji, Frankford Ave u Fishtownu) zapravo su napredovale tijekom pandemije jer su ljudi ostajali bliže domu. Ova područja su uglavnom zadržala visoku popunjenost, a lokalne tvrtke (kafići, usluge, butici) posluju dobro. Međutim, neka naselja su nedovoljno opskrbljena ili još uvijek imaju znakove neulaganja, pa je slika maloprodaje vrlo različita od bloka do bloka. Sveukupno, stopa praznih maloprodajnih prostora u Philadelphiji na razini cijelog grada bila je oko 10% krajem 2023., što nije loše s obzirom na nacionalne trendove. Najamnine za vrhunske maloprodajne prostore u Center Cityju u prosjeku su u rasponu od 50 do 70 dolara po kvadratnom stopalu (Walnut St koridor), iako su vlasnici prostora nakon pandemije postali fleksibilniji.

Gledajući unaprijed, stručnjaci vjeruju da je maloprodaja u Center Cityju “stabilizirana, ali ima prostora za rast” billypenn.com. Očekuje se da će, kako se više radnika bude vraćalo (čak i samo 3 dana tjedno) i kako se povećava stambena gustoća, potražnja za maloprodajnim prostorom nastaviti rasti. Do 2025. Philly je imao više stanovnika u centru nego ikad prije i gotovo isti broj restorana i barova kao prije pandemije billypenn.com – što ukazuje na snažan oporavak ugostiteljstva. Potrošači su se s entuzijazmom vratili osobnoj kupovini i objedovanju, iako su inflacija i nedostatak radne snage u 2024. predstavljali izazov za neke tvrtke. Prijetnja e-trgovine i dalje postoji (Amazonova prisutnost znači da se roba široke potrošnje neće vratiti u fizičke trgovine), pa će uspjeti ona maloprodaja koja nudi nešto što online kupovina ne može: pogodnost (npr. usluge, brza hrana), doživljaje (događanja, društvena atmosfera) ili trenutačnost (potrebe u zadnji čas).

U sažetku (maloprodaja): Maloprodajni nekretninski sektor Philadelphije je u uzlaznoj putanji, osobito u centru, nakon teškog razdoblja. Popunjenost je oko 83% i raste centercityphila.org, otvaraju se nove trgovine, a pješački promet je na oko 85% razine prije pandemije governing.com. Najamnine i vrijednosti nekretnina za maloprodaju u skladu s tim se oporavljaju. Snažna stambena baza u centru grada veliki je plus za otpornost maloprodaje. Još uvijek ima prostora za napredak (neke praznine treba popuniti), ali trend je pozitivan – “svijetla budućnost maloprodaje u Philadelphiji”, kako je to jedan novinski naslov opisao centercityphila.org. Vlasnici prostora i posrednici ostaju oprezno optimistični da bi, kako se uredi i turizam dodatno oporave, Center City mogao doseći više od 90% popunjenosti maloprodajnih prostora u sljedećih nekoliko godina, čime bi se shopping i gastronomska scena Philadelphije u potpunosti vratila na nekadašnju živost.

Industrija i logistika: bum skladišta se zaustavlja, pa nastavlja

Sektor industrijskih nekretnina – koji uključuje skladišta, distributivne centre i proizvodne prostore – bio je izuzetno tražen u regiji Philadelphije posljednjih godina, potaknut procvatom e-trgovine i strateškim položajem grada u sjeveroistočnom koridoru. Do 2025. ovaj sektor ostaje najuspješniji komercijalni segment, iako trenutno bilježi blagi višak zaliha jer je veliki val izgradnje napokon sustigao potražnju.

U razdoblju 2021.–2023. developeri su izgradili milijune kvadratnih metara novih skladišnih prostora u Philadelphiji i okolici (posebno u prigradskim okruzima i južnom New Jerseyju) kako bi pratili Amazon, logističke tvrtke i druge. To je dovelo do rekordno niske stope nepopunjenosti industrijskih prostora (često ispod 5%). Međutim, krajem 2023. i tijekom 2024. došlo je do vala isporuka koji je privremeno nadmašio apsorpciju od strane najmoprimaca. Sredinom 2025. stopa nepopunjenosti industrijskih prostora u Philadelphiji porasla je na otprilike 8,6% globest.com – povećanje od oko 1,6 postotnih bodova u odnosu na prethodnu godinu globest.com. Taj skok zvuči velik, ali uglavnom je posljedica novih praznih zgrada koje su tek izgrađene. Samo u drugom tromjesečju 2025. isporučeno je 5,44 milijuna kvadratnih metara novih industrijskih prostora, što je više nego dvostruko više od količine isporučene u prvom tromjesečju i znatno iznad prošlogodišnjeg tempa globest.com. Oko 40% isporuka iz 2024. bilo je još uvijek prazno po završetku gradnje lee-associates.com, što je povećalo stopu nepopunjenosti. Određena su tržišta to osjetila više: primjerice, prigradski okruzi Philadelphije zabilježili su rast nepopunjenosti s ~5,6% na 7,1% u godinu dana globest.com, a stopa nepopunjenosti industrijskih prostora u južnom New Jerseyju dosegla je ~11,6% globest.com nakon što je niz velikih skladišta otvoren uz autocestu NJ Turnpike.

Unatoč ovom kratkoročnom višku ponude, industrijske prognoze ostaju snažne. Ključno je da su developeri usporili s novim projektima, dopuštajući tržištu da apsorbira postojeći prostor. Samo je 7,7 milijuna kvadratnih stopa bilo u izgradnji sredinom 2025. u regiji Philly – najniža razina izgradnje od 2019. globest.com. Colliers (posrednička tvrtka) predviđa da će, s obzirom na drastično usporavanje izgradnje, prazni prostori “postupno padati kroz kraj 2025. i u 2026.” kako novi prostori budu apsorbirani od strane najmoprimaca globest.com. Doista, pokretači potražnje (rast luka, e-trgovina, regionalne potrebe distribucije) i dalje su prisutni. Iako je neto apsorpcija početkom 2025. bila skromna (samo ~50.000 kvadratnih stopa u Q2 2025., u odnosu na 1,1 milijun kvadratnih stopa godinu ranije globest.com), postoje aktivni zahtjevi najmoprimaca na tržištu. Neki nedavno izgrađeni mega-skladišni prostori su u pregovorima za najam u 2025., i kada se ti ugovori realiziraju, popunjenost će se poboljšati.

Najamnine za industrijske prostore su se održale i čak blago porasle. Prosječna cijena najma u širem području Philadelphije iznosila je oko $11,25 po kvadratnoj stopi NNN u Q2 2025., što je blagi porast u odnosu na ~$11,19 godinu ranije globest.com. Vlasnici nisu morali značajno snižavati najamnine, što ukazuje na povjerenje da je višak prostora privremen. Regija ostaje glavno logističko središte – iz Philadelphije se kamionom u jednom danu može doći do desetaka milijuna potrošača – tako da potražnja za modernim distributivnim centrima ne nestaje. Veliki institucionalni investitori ulažu novac u industrijski sektor Philadelphije: npr., 2025. jedan je investitor platio 141,7 milijuna dolara za portfelj u Južnom Jerseyju (jedna od najvećih industrijskih akvizicija) globest.com, što signalizira nastavak optimizma.

Vodeći projekt koji naglašava snagu sektora je Bellwether District u južnoj Philadelphiji. Ovo je ogromna prenamjena od 1.300 jutara bivšeg PES rafinerijskog postrojenja, koje se tijekom 10–15 godina pretvara u logistički i life sciences kampus. Uz ulaganje od 4 milijarde dolara, Bellwether plan uključuje milijune kvadratnih stopa novih skladišta i R&D objekata axios.com. U 2025. godini, prvo golemo skladište (otprilike 400 tisuća+ kvadratnih stopa) bit će dovršeno na lokaciji, a još jedno je planirano do kraja godine axios.com. Kada bude potpuno izgrađen, Bellwether će biti “meka skladišta” axios.com, iskorištavajući pristup željeznici, luci i autocesti. On simbolizira prijelaz Philadelphije s stare industrije (rafiniranje nafte) na novu (logistika i biotehnologija). Dodatno, Navy Yard u južnoj Philadelphiji – povijesno poslovni kampus – širi se u mješovitu namjenu, ali također dodaje i nešto distribucijskog/lakog industrijskog prostora kao dio svoje prenamjene vrijedne 6 milijardi dolara (uz novo stanovanje, vidi kasnije) axios.com. Prigradske županije poput Bucks, Chester i Gloucester (NJ) također su doživjele ogromne nove logističke centre (npr. “I-76 Trade Center” od 1 milijun kvadratnih stopa u okrugu Chester koji spominje Colliers globest.com).

U sažetku (industrijski): Industrijski sektor nekretnina u Philadelphiji se lagano hladi s užarenog na samo vruće. Praznine od oko 8–9% su kratkoročni skok zbog brze izgradnje, ali s novim gradnjama na najnižoj razini u šest godina i potražnjom koja je i dalje jaka, očekuje se da će se sektor ponovno stegnuti do 2026. godine globest.com. Rast najamnina je bio umjeren, ali pozitivan. Među svim vrstama komercijalnih nekretnina, industrijski je “jedina vruća točka” koju analitičari dosljedno izdvajaju tcsr.realtor. Za investitore, moderni skladišni prostori u regiji Philadelphije i dalje su privlačni, iako treba obratiti pažnju na razlike među podtržištima (neka područja južnog New Jerseya su trenutno malo prezasićena). Dugoročno, rast logistike usmjerene na luke (PhilaPort je povećao kapacitete) i lokacija Philadelphije sugeriraju nastavak rasta. Jedina napomena: ako kamatne stope ostanu visoke, financiranje novih industrijskih projekata ili održavanje praznih prostora je skuplje – ali mnogi developeri su već usporili tempo gradnje.

Višestambeni & najam stanova: Snažna potražnja susreće novu ponudu

Philadelphijin sektor višestambenih stambenih nekretnina (stanovi za najam) bio je na pravom roller coasteru – u pozitivnom smislu. Grad je doživio bum izgradnje stanova krajem 2010-ih i početkom 2020-ih, potaknut 10-godišnjim poreznim olakšicama i rastućom potražnjom mladih najmoprimaca. Taj bum je kulminirao rekordnim brojem novih isporuka upravo kad je započeo oporavak od pandemije. Sada, 2025. godine, tržište stanova apsorbira tu ponudu. Potražnja najmoprimaca je snažna – zapravo, mnogi potencijalni kupci kuća ostaju na tržištu najma zbog visokih kamatnih stopa i cijena kuća, pa je potražnja za najmom posebno jaka. No, kratkoročni izazov je višak novih luksuznih jedinica koje istovremeno dolaze na tržište, što je uzrokovalo blagu popustljivost na gornjem segmentu.

Prvo, brojevi u široj slici: stopa popunjenosti stanova u Philadelphiji ostaje visoka, oko 93–94% u prosjeku mmgrea.com. Blago je pala (za ~0,3% u 2024.) unatoč tisućama novih jedinica koje su postale dostupne mmgrea.com. Do četvrtog tromjesečja 2024. popunjenost je bila oko 94,1%, a predviđa se da će ostati u visokom rasponu od 93% kroz 2025. godinu mmgrea.com – što je vrlo zdrava razina prema industrijskim standardima. To pokazuje da tržište apsorbira nove jedinice gotovo jednako brzo kako se otvaraju, zahvaljujući stalnoj potražnji najmoprimaca. Prosječna efektivna najamnina u području Philadelphije iznosila je oko 1.762 USD krajem 2024., a predviđa se da će porasti na oko 1.815 USD do četvrtog tromjesečja 2025. mmgrea.com mmgrea.com. To je otprilike +3,0% godišnjeg rasta najamnine mmgrea.com, što je, iako umjereno, oporavak od stagnacije najamnina tijekom ranog razdoblja pandemije. Zapravo, najamnine u Philadelphiji porasle su za oko 26% kumulativno od 2020. godine phillymag.com, što odražava koliko se brzo tržište najma stisnulo nakon početnog pada tijekom pandemije. Iako je rast najamnina usporio 2023., trend je ponovno uzlazni – Zillow čak predviđa da će “uzlazni pritisak na najamnine” potrajati jer visoke cijene kuća tjeraju više ljudi na najam plusrealtors.com.

Međutim, nisu svi segmenti tržišta najma jednaki. “Klasa A” luksuzni stanovi – obično sjajne nove visoke zgrade s vrhunskim sadržajima – trenutno se suočavaju s velikom konkurencijom. Kao što je ranije navedeno, Philadelphia je imala neviđenu razinu izgradnje višestambenih objekata u pripremi. 2024. godine isporučeno je više od 13.000 novih višestambenih jedinica (područje metropole) mmgrea.com, što je jedna od najvećih godina do sada. Ovaj val ponude doveo je do onoga što su promatrači nazvali “višak najma na gornjem dijelu tržišta” inquirer.com – u suštini, previše luksuznih jedinica natječe se za ograničen broj najmoprimaca s visokim prihodima. To je prisililo neke stanodavce novih zgrada da nude ustupke (poput besplatnih mjeseci najma) kako bi popunili stanove. Rast najamnina u ovim luksuznim zgradama bio je ravniji, a razdoblja popunjavanja stanova su se produžila. Inquirer je izvijestio da su visoke kamatne stope i troškovi izgradnje, u kombinaciji s ovim viškom luksuzne ponude, stvorili “teške ekonomske realnosti” za investitore, što znači da je iznajmljivanje novih zgrada sada teže bez snižavanja najamnina ili davanja posebnih ponuda inquirer.com.

Prepoznajući potencijalnu prenamjenu, developeri su se povukli početkom 2023. Početak izgradnje višestambenih objekata u 2024. pao je za oko 37% u usporedbi s 2023. mmgrea.com mmgrea.com. Do kraja 2024., samo je oko 11.300 jedinica još uvijek bilo u izgradnji diljem metropolitanskog područja – otprilike 17% ispod povijesnog prosjekammgrea.com mmgrea.com. Gledajući unaprijed, očekuje se da će završetci u 2025. naglo pasti za oko 60%: očekuje se da će biti isporučeno samo oko 5.300 jedinica u 2025., u odnosu na više od 13.000 u 2024. mmgrea.com. Ovaj dramatičan pad nove ponude omogućit će tržištu da dođe do daha. Zapravo, nekoliko podtržišta neće imati nijednu veliku novu isporuku u 2025. mmgrea.com. Glavna žarišta nove ponude u 2025. bit će Sjeverna Philadelphia (približno 753 jedinice), Južna Philly/Navy Yard (~860 jedinica), i Art Museum/Northern Liberties (~873 jedinica) mmgrea.com, prema prognozama – znatno manje nego što su ta područja dobila 2023.–24. To implicira da bi do 2026., s minimalnom izgradnjom, postojeći inventar mogao biti iznajmljen i tržište bi se moglo ponovno zaoštriti, potencijalno ponovno prebacujući prednost na iznajmljivače uz brži rast najamnina.

Višestambeni developeri u Philadelphiji također donekle mijenjaju fokus. Neki se okreću skromnijim projektima “stanovanja za radnu snagu” ili traže subvencije za uključivanje pristupačnih jedinica, budući da je luksuzni segment prezasićen. Gradski bonus za inkluzivno zoniranje (koji omogućuje dodatnu gustoću za projekte koji uključuju pristupačne jedinice ili uplaćuju u stambeni fond) počeo je rezultirati pojavom pristupačnih stanova u novim zgradama – trend koji će vjerojatno rasti. Također postoji interes za pretvaranje nekih poslovnih zgrada u stambene (kao što je spomenuto u odjeljku o uredima), što bi moglo dodati jedinstvenu stambenu ponudu, iako te prenamjene obično rezultiraju luksuznim jedinicama (zbog troškova).

Značajni višestambeni projekti koji se dovršavaju 2025. ilustriraju trendove: u Navy Yardu otvaraju se prve stambene zgrade u toj četvrti – dvije zgrade s ukupno 614 stanova s pogodnostima nalik na resort axios.com. Ciljaju na mlade profesionalce i zaposlenike Navy Yarda i dio su velikog plana za stvaranje nove četvrti mješovite namjene (s tisućama dodatnih jedinica tijekom vremena) axios.com. U University Cityju nekoliko novih nebodera nedavno je otvoreno ili je pred završetkom, a namijenjeni su zaposlenicima i studentima iz sektora obrazovanja i zdravstva (npr. nove zgrade EVO i Apex). Center City je u posljednjih 1–2 godine dobio ultra-luksuzne tornjeve poput The Laurel (Rittenhouse) i Arthaus (Avenue of the Arts), čime je povećana ponuda vrhunskih stanova (koji konkuriraju najskupljim najmovima). U međuvremenu, izvan centra, četvrti poput Northern Liberties i East Kensington bilježe porast srednje visokih stambenih zgrada, od kojih se mnoge sada iznajmljuju. Također postoji trend pojave “build-to-rent” naselja gradskih kuća u dijelovima grada, što briše granicu između najma obiteljskih kuća i višestambenih zgrada.

Za najmoprimce trenutačno okruženje znači nešto veći izbor, osobito u luksuznom segmentu. Najmoprimci često mogu dobiti pogodnosti na nove jedinice (poput besplatnog mjeseca najma) i uživati u brojnim sadržajima jer se zgrade natječu. No u pristupačnom i srednje cijenjenom najmu situacija je i dalje napeta – starije stambene zgrade i najam kuća u nizu bilježe nisku popunjenost jer mnoga kućanstva koja bi prije 5 godina kupila svoju prvu nekretninu sada dulje ostaju u najmu. Stoga su stanovi klase B/C i dalje puni, a njihove najamnine stalno rastu. Iz investicijske perspektive, nekretnine u tom srednjem segmentu (tzv. “workforce housing”) tražene su zbog stabilne popunjenosti.

U sažetku (višestambeni): Tržište stanova u Philadelphiji 2025. godine karakterizira snažna temeljna potražnja, nešto povišena stopa praznih novih jedinica i veliko usporavanje nove izgradnje koje će vratiti ravnotežu. Najamnine rastu oko 3% i mogle bi ubrzati nakon što se trenutna ponuda apsorbira mmgrea.com. Popunjenost je i dalje iznad 93% mmgrea.com, što pokazuje opće zdravlje tržišta. Kako je jedan izvještaj sažeo, “stanovi će se nositi s [viškom] nove izgradnje” u kratkom roku, ali je ukupna perspektiva stabilna tcsr.realtor. Doista, višestambeni sektor smatra se jednom od otpornijih klasa imovine – ljudima je uvijek potreban smještaj. Philadelphia također ima prednost jer je pristupačnija za najmoprimce od New Yorka, DC-a ili Bostona, što joj pomaže privući i zadržati mlade stanovnike (što je, prema Zillu, “snažna sila” u potražnji za stanovanjem phillyvoice.com). Investitori su i dalje aktivni na višestambenom tržištu Philadelphije, tražeći i nove projekte (ako su ispravno cijenjeni) i akvizicije starijih zgrada za renovaciju. S obzirom na visoke kamatne stope, razvoj je usporio, ali kapital se preusmjerava u postojeću imovinu. Zaključak: sektor stanova prolazi kroz privremeni višak ponude, ali je u osnovi stabilan, podržan rastom zaposlenosti i stalnom populacijom najmoprimaca u gradu.

Investicijske prilike i rizici na tržištu Philadelphije

Iz perspektive investitora – bilo da se radi o malom privatnom investitoru ili velikom institucionalnom ulagaču – tržište nekretnina u Philadelphiji 2025. nudi mješavinu privlačnih prilika i značajnih rizika. U nastavku navodimo ključne prilike i rizike u stambenom i komercijalnom sektoru:

➤ Prilike:

• Podcijenjene četvrti i value-add strategije: Kao što je već spomenuto, područja poput Zapadna Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, i dijelovi Sjeverne Philadelphije nalaze se usred transformacije i još uvijek nude relativno niske ulazne cijene. Ove četvrti su “na pragu značajnog rasta”, što ih čini glavnim metama za aprecijaciju plusrealtors.com. Investitori koji obnavljaju zapuštene gradske kuće ili razvijaju nove stambene objekte u ovim područjima mogu iskoristiti val rasta vrijednosti. Na primjer, redovi kuća u Zapadnoj Philadelphiji koje su se prije nekoliko godina prodavale za manje od 100.000 dolara u četvrtima poput Mantua ili Mill Creek sada se preprodaju ili iznajmljuju studentima/profesionalcima po znatno višim cijenama – a cijene su i dalje razumne u odnosu na bliže četvrti. Best Places to Invest izvještaji često ističu dijelove Zapadne Philadelphije (npr. Wynnefield, Cedar Park) koji se revitaliziraju i vjerojatno će donijeti iznadprosječne prinose newagerealtygroup.com. Slično, narativ o “sljedećem Fishtownu” oko South Kensington/Olde Kensington pruža priliku: novi projekti stanova i apartmana ondje se brzo prodaju, što ukazuje na snažne buduće usporedbe.
• Nekretnine za najam i stanovanje za radnu snagu: S najamninama blizu povijesnih maksimuma i velikom populacijom koja ne može kupiti dom, nekretnine za najam u Philadelphiji su privlačne. Bazen najmoprimaca raste jer visoke cijene kuća i kamatne stope tjeraju ljude da odgode kupnju plusrealtors.com. Najam obiteljskih kuća u stabilnim radničkim četvrtima (npr. Sjeveroistočna Philadelphia) ili manjih višestambenih zgrada u područjima s dobrim prometnim vezama može donijeti solidan novčani tok. Stope praznih stanova u pristupačnim najmovima su vrlo niske, a investitori mogu očekivati umjerenu aprecijaciju uz otporno tržište najma plusrealtors.com. Nadalje, gradske inicijative za izgradnju više “stanovanja za radnu snagu” (pristupačnog osobama sa srednjim primanjima) znače da bi moglo biti prilika za javno-privatna partnerstva, subvencije ili jednostavno manje konkurencije ako se fokusirate na najam srednjeg tržišta umjesto luksuza. Zaključak: Relativno visoke stope kapitalizacije u Philadelphiji (u usporedbi s obalnim tržištima) i snažna potražnja za najmom čine je privlačnim mjestom za ulaganje u nekretnine po principu “kupi i drži”.
• Komercijalne niše: Industrija i biološke znanosti: Kao što je navedeno, industrijski nekretninski sektor ostaje vruć – distribucijski centri, kamionski terminali, fleksibilna skladišta – svi su traženi. Iako trenutno postoji kratkoročna prevelika ponuda, dugoročna potreba za modernim logističkim objektima je snažna, a strateška lokacija Philadelphije osigurava da će industrijska imovina ovdje ostati vrijedna. Investitori specijalizirani za industriju mogu pronaći prilike u novoizgrađenim praznim skladištima (neki vlasnici možda žele prodati ili refinancirati zbog nestabilnosti tržišta) i u razvoju objekata po mjeri za određene najmoprimce. Druga niša je nekretnine za biološke znanosti: Philadelphia, sa svojom koncentracijom sveučilišta i bolnica, postala je rastuće središte bioloških znanosti (često nazvano “Cellicon Valley” u odnosu na sektor stanične i genske terapije). Laboratorijski prostori u University City i Navy Yardu bilježe ogroman rast. Tvrtke aktivno traže laboratorijske i bioproizvodne prostore, pa pretvaranje ili izgradnja objekata za biološke znanosti (koji ostvaruju visoke najamnine) može biti unosno. Veliki projekti poput Schuylkill Yards i uCity Square svjedoče ovom trendu. Iako biološke znanosti mogu biti rizične (uspjeh najmoprimaca ovisi o financiranju istraživanja i razvoja), potražnja za laboratorijskim prostorom u Philadelphiji bila je snažna – u jednom je trenutku stopa slobodnih laboratorijskih prostora bila gotovo 0%. Ovo je nova prilika za specijalizirane investitore.
• Adaptivna prenamjena i konverzije: Problemi uredskog sektora zapravo predstavljaju priliku – ako imate viziju i kapital – za pretvaranje slabije uspješnih ureda u stanove, hotele ili prostore mješovite namjene. Budući da će grad vjerojatno uvesti nove poticaje (npr. mogući 20-godišnji porezni poticaj za prenamjenu ureda inquirer.com), developeri bi mogli dobiti vrhunske lokacije u centru grada po sniženoj cijeni (zbog niskih vrijednosti uredskih zgrada) i iskoristiti porezne olakšice za stvaranje traženih stambenih jedinica. Uspjeh prethodnih prenamjena (Old City je pun bivših skladišta pretvorenih u potkrovlja, a mnoge stare uredske zgrade pretvorene su u stanove/hotele u prošlosti) daje dobre izglede. Aktualan primjer je prenamjena 1701 Market St. u stanove s luksuznim sadržajima axios.com – Alterra Group računa na snažnu potražnju za najmom za dobro smještenu adaptivnu prenamjenu. Ako se odobri 20-godišnji porezni poticaj, to bi moglo značajno poboljšati ekonomsku isplativost projekata prenamjene. Investitori bi mogli ciljati starije zgrade oko Broad Streeta i Market East koje su kandidati za prenamjenu. Osim ureda, Philadelphia ima zalihu prekrasnih povijesnih zgrada (škole, tvornice, crkve) koje se mogu kupiti i prenamijeniti – često uz podršku zajednice i stvaranje jedinstvenih proizvoda (poput potkrovnih stanova) koji mogu postići visoke cijene.
• Glavni razvojni projekti i javna ulaganja: Grad ima nekoliko katalitičkih razvojnih planova (detaljno opisani u sljedećem odjeljku) – sudjelovanje u ovim projektima ili nadovezivanje na njih može biti unosno. Na primjer, kako se Penn’s Landing mega-projekt (12 tornjeva na obali) pokrene (jednom kad se nastavi), vrijednosti nekretnina u blizini, u Old City/Society Hill na obali, mogle bi skočiti. Planirani I-95 cap park na Penn’s Landingu (projekt javne infrastrukture koji će ponovno povezati grad s rijekom Delaware) učinit će susjedne parcele znatno vrijednijima. Slično, proširenje tranzitnih linija ili novih stanica (ako ih bude s infrastrukturnim financiranjem nakon 2025.) moglo bi otvoriti nova mjesta za razvoj orijentiran na javni prijevoz. Biti među prvima koji okupljaju zemljište u takvim područjima klasična je prilika. Philadelphia također ima razne Opportunity Zones koje nude porezne olakšice za ulaganje u određene četvrti; iskusni investitori mogu koristiti te programe za smanjenje poreza dok revitaliziraju područja poput dijelova Sjeverne i Zapadne Philadelphije.

➤ Rizici:

• Rizik kamatnih stopa i financiranja: Najneposredniji rizik u 2025. je okruženje visokih kamatnih stopa. Troškovi financiranja nekretnina otprilike su se udvostručili od 2021. godine. To ne samo da smanjuje novčani tok investitora (više rate kredita), već može i sniziti vrijednosti nekretnina (kako rastu cap rateovi). Za visoko zadužene investitore postoji rizik negativnog novčanog toka ako kamate dodatno porastu. Razvojni projekti mogli bi imati problema s isplativošću, što vodi do kašnjenja ili otkazivanja. Ako inflacija ostane tvrdoglava i zadrži kamate visoko (ili se kreditna tržišta postrože), aktivnosti na tržištu nekretnina mogle bi usporiti, a neki vlasnici mogli bi se naći u problemima, osobito oni koji su kupovali po niskim cap rateovima 2020.–21. i sada moraju refinancirati. U suštini, trošak kapitala je veliki faktor rizika – poskupljuje sve, od kupnje kuća do komercijalnih akvizicija, i mogao bi prigušiti tržište više od očekivanog.
• Prevelika ponuda u određenim segmentima: Iako Philadelphia općenito ne pati od prevelike ponude, određeni segmenti su u riziku. Najjasniji je luksuzni višestambeni segment na kratki rok – kao što je spomenuto, višak novih luksuznih stanova znači da se iznajmljivači žestoko natječu. Ako gospodarstvo oslabi ili rast zaposlenosti uspori, te nove zgrade mogle bi se još sporije puniti, što financijski opterećuje developere. U uredskom sektoru, praktički postoji trajna prevelika ponuda osim ako se mnoge zgrade ne povuku iz upotrebe ili prenamijene; svaki investitor u urede mora biti oprezan zbog visoke praznine i potrebe za značajnim ulaganjima kako bi ostao konkurentan (rizik od bacanja dobrog novca za lošim ako rad na daljinu potraje). Maloprodaja nije veliki problem s prevelikom ponudom na razini grada, ali određeni koridori (poput nekih prigradskih trgovačkih centara ili slabijih komercijalnih zona) mogli bi i dalje imati problema i visoke praznine kako se maloprodaja mijenja. U industrijskom segmentu, rizik je ako se trenutne praznine ne apsorbiraju tako brzo kao što se predviđa – primjerice, ako recesija pogodi potražnju za e-trgovinom – tada bi ti veliki prazni skladišni prostori mogli pokrenuti utrku do dna s padom najamnina. Ipak, taj je rizik ublažen smanjenjem gradnje i dugoročnim temeljima.
• Ekonomski i rizici zaposlenja: Šire ekonomsko zdravlje Philadelphije je važan faktor. Rast zaposlenosti u regiji bio je pristojan u posljednje vrijeme (broj zaposlenih u području Philadelphije porastao je za oko 2,2% sredinom 2024., što je malo iznad nacionalnog prosjeka bls.gov, a sektor obrazovanja/zdravstva dodao je 28.400 radnih mjesta na godišnjoj razini bls.gov). No, Philadelphia nije grad Sunbelta s visokim rastom; njezino gospodarstvo je stabilnije i sporije. Ako dođe do nacionalne recesije u sljedećih nekoliko godina (neki prognozeri su predviđali blagu recesiju, iako su se izgledi smanjili philadelphiafed.org), Philly bi mogao zabilježiti gubitak radnih mjesta u sektorima poput ugostiteljstva ili čak zdravstva, što bi smanjilo potražnju za svim vrstama nekretnina. Nadalje, Philadelphia se još uvijek bori s visokom stopom siromaštva (~23%) i relativno niskim prihodima kućanstava – ako inflacija nadmaši rast plaća, mnogi stanovnici mogli bi biti isključeni i iz vlasništva nad domom i tržišnih najamnina, čime bi se smanjio broj solventnih najmoprimaca i kupaca. Već sada je priuštivost veliki problem: prihodi u Philadelphiji znatno zaostaju za onima u NYC-u, Bostonu, DC-u phillymag.com, što nedavne skokove cijena čini posebno bolnima. Nastavak krize priuštivosti mogao bi natjerati donositelje politika na intervenciju (kontrola najamnina, veći zahtjevi za uključivo zoniranje itd., što bi moglo predstavljati regulatorni rizik za investitore).
• Promjene u politici i porezima: Tržište nekretnina u Philadelphiji prilično je pod utjecajem lokalne politike. Poznata 10-godišnja porezna olakšica na novogradnju smanjena je početkom 2022. (sada djelomična olakšica), što se već navodi kao jedan od razloga pada broja građevinskih dozvola. Postoji rizik da bi grad ili država mogli uvesti dodatne promjene koje utječu na povrat ulaganja – primjerice, grad bi mogao povećati stope poreza na imovinu ili ponovno procijeniti vrijednosti (Philadelphia je provela revalorizaciju nekretnina 2022.–2023. koja je znatno povećala procjene za mnoge, a još jedna je najavljena za 2024. phila.gov). Gradski porez na plaće (~3,79% za stanovnike) i porez na poslovni prihod i primitke (BIRT) među najvišima su u zemlji; ako se ne smanje, mogli bi i dalje gušiti komercijalni rast (kao što je navedeno, mnoge tvrtke biraju predgrađa kako bi izbjegle ove inquirer.com). S druge strane, ako se porezi smanje radi poticanja rasta, gradski proračun bi mogao biti pod pritiskom, što bi utjecalo na usluge. Također, novi urbanistički propisi mogli bi predstavljati prilike ili prepreke. Na primjer, stvaranje nove urbanističke kategorije (RTA-2) s ublaženim zahtjevima ballardspahr.com moglo bi omogućiti veću gustoću u stambenim projektima – što je prilika. No postoje i prijedlozi za zahtijevanje više pristupačnih stanova ili koristi za zajednicu od investitora (Gradsko vijeće Philadelphije poznato je po velikoj uključenosti u odobravanje projekata). Zakonodavno okruženje u Philadelphiji može biti nepredvidivo, pa investitori snose određeni politički rizik. Što se tiče najma, iako u Philadelphiji trenutno nema kontrole najamnine, pritisak za zaštitu stanara uvijek postoji; nešto poput pravila o “opravdanom razlogu” za iseljenje ili moratorija na gradnju u određenim četvrtima moglo bi se pojaviti ako gentrifikacija izazove protivljenje.
• Stara infrastruktura i problemi javnih službi: Neki strukturni problemi mogu neizravno predstavljati rizike. Infrastruktura Philadelphije – od cesta do javnog prijevoza (SEPTA) – zahtijeva ulaganja. Postoje zabrinutosti oko broja putnika i financiranja SEPTA-e (broj putnika u javnom prijevozu još je uvijek oko 30% manji nego prije COVID-a, a proračunski manjak prijeti operacijama). Ako bi došlo do smanjenja javnog prijevoza (kao što je upozoreno u najgorim scenarijima), to bi moglo smanjiti privlačnost nekih četvrti i promijeniti obrasce putovanja na posao, što bi utjecalo na poželjnost nekretnina. Gradske javne škole, iako se poboljšavaju u nekim područjima, i dalje tjeraju mnoge obitelji da sele u predgrađa, što dugoročno smanjuje potražnju za stanovanjem srednje klase u gradu. Također, iako kriminal opada u Center Cityju i nekim područjima, Philadelphia je tijekom pandemije zabilježila porast oružanog nasilja. Percepcija kriminala i čistoće može utjecati na tržište nekretnina – primjerice, incidenti koji privuku pažnju javnosti ili nemiri (poput građanskih nemira 2020.) mogu kratkoročno umanjiti povjerenje investitora i trgovaca. Grad radi na tim problemima (npr. programi prevencije nasilja, reforme policije), ali oni i dalje ostaju čimbenici koje treba pratiti kao rizike.

Uvažavajući ove prilike i rizike, mnogi analitičari opisuju tržište nekretnina u Philadelphiji kao otporno, ali ne bez izazova. Nema divljih oscilacija kao neka tržišta Sunbelt regije (nema ogromne preizgradnje ili špekulativnih slomova u novijoj povijesti), a niža cjenovna razina pruža određenu zaštitu (tržište je, može se reći, “podcijenjeno” u odnosu na temeljne pokazatelje sada millersamuel.com). No, spor rast također znači da se ne može računati na brzu aprecijaciju bez aktivnih poboljšanja. Za investitore, temeljita dubinska analiza na razini susjedstva je ključna – velika varijabilnost od bloka do bloka u Philadelphiji znači da se perspektive mogu znatno razlikovati već na sljedećoj ulici. Suradnja s lokalnim stručnjacima, praćenje odluka gradskog vijeća i priprema rezervnih planova za veće troškove držanja nekretnina, sve su to mudri pristupi na ovom tržištu.

Glavni razvojni projekti koji oblikuju budućnost

Nekoliko velikih razvojnih projekata nekretnina – u tijeku ili planiranih – trebali bi preoblikovati urbani krajolik Philadelphije u narednim godinama. Ovi projekti obuhvaćaju sve, od korporativnih sjedišta i nebodera do velikih višenamjenskih četvrti i obnove javne infrastrukture. Oni ne samo da nude prilike za gradnju i ulaganja, već će utjecati i na poželjnost susjedstava, otvaranje radnih mjesta i vrijednost nekretnina u cijelom gradu. Evo nekoliko najutjecajnijih projekata koje treba pratiti:

• Chubb sjedište (2000 Arch Street, Center City): Globalna osiguravajuća kompanija Chubb gradi novo sjedište u 18 katova na Arch Streetu u Center Cityju. Ovaj projekt vrijedan oko 430 milijuna dolara donijet će 438.000 kvadratnih stopa uredskog prostora i značajan je po tome što dovodi radna mjesta u grad umjesto da ih iznosi. Chubb planira preseliti i povećati broj 3.000 zaposlenika u ovom sjedištu, uključujući 1.200 novih radnih mjesta u Philadelphiji axios.com. Zgrada, koja je već dosegnula svoju konačnu visinu (natpisi su postavljeni 2024.), bit će dovršena 2026. godine axios.com. Za Philadelphiju, ovo je znak povjerenja u njezinu sposobnost privlačenja i zadržavanja velikih poslodavaca. Priljev Chubbovih zaposlenika (mnogi će se vjerojatno preseliti iz predgrađa) mogao bi potaknuti tržište nekretnina u Center Cityju i okolici te podržati trgovce i restorane.
• 17Market West (1701 Market St Konverzija): Izvrstan primjer prenamjene ureda u stanove, ovaj projekt tvrtke Alterra Property Group pretvara praznu 18-katnu uredsku zgradu u srcu Market Westa u 299 luksuznih apartmana s maloprodajom u prizemlju axios.com. Pod nazivom “17Market West”, otvorit će se krajem 2025. godine axios.com kao najveća gradska prenamjena nakon pandemije. Sadržaji su raskošni (bazen sa slanom vodom na krovu, kabane, teren za pickleball, simulator golfa itd.) axios.com, s ciljem konkuriranja novogradnji. Njegov uspjeh mogao bi poslužiti kao model za buduće prenamjene i dovest će stotine novih stanovnika na blok koji je prije bio prazan nakon 17 sati. Ovaj projekt zapravo stvara novi stambeni čvor u poslovnoj četvrti, pridonoseći 24/7 živosti Center Cityja.
• Harper Square “Needle Tower” (Rittenhouse): U elitnom području Rittenhouse Square, lokalni investitor Pearl Properties planira Harper Square, vitku stambenu kulu od 50 katova u 19. ulici axios.com. Imat će oko 215 luksuznih jedinica i uzdizati se iznad niskih zgrada, dajući joj izgled “igle”. Rušenje na lokaciji započelo je 2024., iako početak gradnje još nije zakazan axios.com. Završetak se očekuje oko 2027. godine axios.com. Ako bude izgrađena, bit će jedna od najviših stambenih zgrada u Philadelphiji. To odražava trajno povjerenje u tržište luksuznih stanova/apartmana na duge staze. Harper Square će nadopuniti Pearlovu postojeću 24-katnu zgradu Harper u blizini axios.com. Projekti poput ovog nastavljaju rasti obrise Philadelphije i privlače one koji traže vrhunski život u Center Cityju (konkurirajući njujorškoj kvaliteti, ali po cijenama Philadelphije).
• The Bellwether District (Južna Philadelphia): Kao što je spomenuto, Bellwether District je ogromna prenamjena 1.300 jutara bivšeg rafinerijskog zemljišta u južnoj/jugozapadnoj Philadelphiji. Tijekom 10–15 godina, Hilco Redevelopment Partners ulaže oko 4 milijarde dolara kako bi stvorio kampus modernih skladišta, distributivnih centara i laboratorija za znanosti o životu axios.com. Vizija uključuje milijune kvadratnih metara industrijskog prostora i potencijalno neke komercijalne mješovite namjene. U 2025. godini, Bellwether završava svoja prva dva industrijska skladišta (jedno početkom 2025., drugo do kraja godine) axios.com. To je samo mali dio ukupnog plana, ali označava početak. Ovaj projekt je transformativan: očistit će ekološki zagađeno zemljište, generirati tisuće radnih mjesta (industrijska i logistička radna mjesta koja će zamijeniti izgubljena radna mjesta u rafineriji) i možda stvoriti novi gospodarski motor za taj dio grada. Za obližnje nekretnine, Bellwether će povećati potražnju za stanovanjem u južnoj Philadelphiji ako radnici budu željeli živjeti blizu lokacije. Također bi mogao poboljšati infrastrukturu (ceste, komunalije) u tom području, što bi koristilo i drugim nekretninama. Rizik je što je ovo projekt s dugim vremenskim okvirom, pa je dosljedna provedba ključna.
• Obnova Navy Yarda (Južna Philadelphia): Philadelphia Navy Yard, bivša mornarička baza pretvorena u poslovni park, prolazi kroz veliku ekspanziju u urbanu četvrt mješovite namjene. Godine 2022., PIDC (gradska razvojna korporacija) i Ensemble/Mosaic objavili su glavni plan vrijedan više od 6 milijardi dolara za dodavanje stambenih, maloprodajnih, hotelskih i dodatnih uredskih prostora tijekom 20 godina axios.com. U 2025. godini otvaraju se prvi stambeni objekti u Navy Yardu: kompleks od 614 stanova u dvije zgrade, s maloprodajom i brojnim sadržajima axios.com. Očekuje se da će biti gotovi do rujna 2025. axios.com. Stanovi u Navy Yardu su velika stvar: nakon desetljeća kao poslovni centar od 9 do 5, Navy Yard će dobiti rezidentno stanovništvo i postati prava četvrt. Buduće faze predviđaju tisuće novih stambenih jedinica, novi hotel, školu, parkove i možda novu prometnu vezu. Kako se ovo područje razvija, zapravo nastaje potpuno nova četvrt na obali, što će vjerojatno povećati vrijednost zemljišta u obližnjim dijelovima južne Philadelphije (npr. Pennsport, Whitman) i privući tvrtke koje žele kampus okruženje (posebno tvrtke iz područja znanosti o životu i istraživanja i razvoja, koje su već prisutne u Navy Yardu). Ovo je jedan od najvećih urbanih razvojnih pothvata u Philadelphiji.
• Penn’s Landing Waterfront Mega-projekt: Na obali rijeke Delaware, između Old Cityja i Northern Libertiesa, Durst Organization (developer sa sjedištem u NY-u) planira mješoviti projekt vrijedan 2,2 milijarde dolara koji se prostire na 12 jutara axios.com. Plan predviđa 12 tornjeva s tisućama stambenih jedinica, uz urede, trgovine i hotel axios.com – u suštini stvarajući novu četvrt na obali. Svečano je započeta izgradnja 2022., ali nažalost projekt je zastao više od dvije godine do 2025. godine axios.com. Vjerojatno su viši kamatne stope i ekonomska neizvjesnost odigrali ulogu. Također je potrebno infrastrukturno uređenje (park na poklopcu iznad I-95, čije je dovršenje planirano oko 2026., preduvjet je za pravo povezivanje ove lokacije s gradom). Penn’s Landing projekt je u neizvjesnosti, ali ako/kada krene, dramatično će promijeniti obrise obale i dodati mnogo stambenih jedinica. To je vrsta megaprojekta koji može stvoriti tisuće građevinskih radnih mjesta i, po završetku, privući nove stanovnike (uključujući potencijalno luksuznije stanove za one koji bi inače odabrali NYC ili Jersey City). Za sada, to je veliko pitanje (“vrijeme će pokazati hoće li ikada biti realiziran,” kaže Axios axios.com). Grad i Durst javno ostaju predani projektu, ali svi prate hoće li se financiranje i tržišni uvjeti uskladiti.
• Boom visokih zgrada u Center Cityju (razni): Osim Harper Squarea, još nekoliko značajnih visokih zgrada je u izgradnji ili je nedavno završeno:
  • Two Cathedral Square na 17th & Race (23-katni uredski/stambeni toranj) je u izgradnji.
  • 2222 Market (20-katna poslovna zgrada za odvjetničku tvrtku Morgan Lewis) otvorena je 2022., dodajući moderan uredski prostor.
  • 1301 Market (predloženi 32-katni mješoviti projekt Jefferson zdravstvenog sustava) mogao bi započeti izgradnju u budućnosti.
  • Ovi projekti pokazuju da Center City još uvijek ima džepove razvoja, osobito za specijalizirane namjene (poput medicinskih ureda ili sjedišta). Međutim, s obzirom na visoku prazninu uredskih prostora, ne očekujte mnogo novih uredskih nebodera osim onih koji su već u planu – umjesto toga, vjerojatnije je da će stambeni ili mješoviti tornjevi popuniti praznine u obrisima grada.
• Plan za 76ers Arenu (Sportski kompleks u južnoj Philadelphiji): Kasni razvoj događaja: Nakon mnogo kontroverzi, Philadelphia 76ers odustali su od prijedloga za izgradnju nove arene vrijedne 1,3 milijarde dolara u Center Cityju (na Market East, uz Chinatown) početkom 2025. godine axios.com. Umjesto toga, sada istražuju plan s Comcast Spectacorom za izgradnju nove Sixers arene u postojećem sportskom kompleksu u južnoj Philadelphiji (blizu sadašnjeg Wells Fargo Centra) axios.com. Ovo je u vrlo ranoj fazi (pregovori o financiranju, poreznim pitanjima i koristima za zajednicu tek slijede 2025.) axios.com. Ako se realizira, to znači da će sportski kompleks u južnoj Philadelphiji ostati središte sporta u Philadelphiji desetljećima, potencijalno s novom vrhunskom arenom koja bi potaknula daljnji razvoj tog područja (Comcast je ranije predložio plan preuređenja sportskog kompleksa vrijedan 2,5 milijarde dolara axios.com). Što se tiče nekretnina, nova arena u južnoj Philadelphiji vjerojatno ima manji neposredni utjecaj na vrijednosti nekretnina (budući da je to već etablirano sportsko područje, a ne kvart), ali bi mogla potaknuti dodatne projekte zabave/ugostiteljstva u okolici. S druge strane, to znači da područje Market East u Center Cityju neće dobiti ogroman poticaj (i poremećaj) od projekta arene – što je olakšanje za neke članove zajednice, ali također znači da će se maloprodajni preporod Market Easta morati osloniti na druge pokretače. Odluku Sixersa pomno su pratili developeri zbog njezinih implikacija za oba susjedstva.
• Infrastrukturni projekti (Cap parkovi, prijevoz): Nekoliko javnih projekata poboljšat će kontekst nekretnina u Philadelphiji:
  • I-95 Cap Park na Penn’s Landingu (park od 4 hektara koji premošćuje autocestu, ~225 milijuna dolara) napreduje i trebao bi biti dovršen do 2026. godine. Time će se zazeleniti neugledno područje i stvoriti neprekinuta veza od Front Streeta do obale na Penn’s Landingu, što će vjerojatno povećati atraktivnost okolnih parcela (uključujući i spomenutu Durst lokaciju).
  • Vine Street Expressway (I-676) Cap blizu Chinatowna je još jedan koncept – park iznad ukopane autoceste između Broad i 2nd Streeta mogao bi ponovno povezati Chinatown i Callowhill. Osigurana su neka sredstva za studiju/dizajn. Ako se realizira, mogao bi ublažiti podjelu koju je uzrokovao I-676 i povećati vrijednosti nekretnina u Chinatown North/Callowhillu.
  • Plan okruga stanice 30th Street: Postoji dugoročna vizija koju predvodi Amtrak za razvoj područja oko stanice 30th Street (u University Cityju), uključujući potencijalno prekrivanje željezničkih kolosijeka kako bi se stvorio novi višenamjenski distrikt. Iako je to planirano za više od 10 godina unaprijed, dijelovi tog plana poput Schuylkill Yardsa (projekt Brandywine Realty/Drexel koji gradi laboratorije/urede zapadno od 30th St) već su u tijeku. Schuylkill Yards je isporučio svoj prvi toranj za znanosti o životu i trenutno gradi stambene objekte; u konačnici će isporučiti 6-8 nebodera tijekom 20 godina. Ovo temeljno mijenja horizont University Cityja i dodaje parkovne površine (Drexel Square).
  • Proširenja javnog prijevoza: SEPTA planira željezničko proširenje prema King of Prussia (povezujući Center City s područjem KOP trgovačkog centra preko Norristowna); ako se realizira do otprilike 2026-27., to bi moglo utjecati na razvoj duž te rute. Unutar grada, govori se o podzemnoj željeznici Roosevelt Blvd (dugogodišnji san, još uvijek bez financiranja) i modernizaciji tramvaja. Iako nije neposredno, poboljšani prijevoz uvijek je prednost za nekretnine uz linije javnog prijevoza.

Ovi projekti zajedno pokazuju da Philadelphia ulaže u svoju budućnost – od privatnih mega-razvoja do javne infrastrukture – što zauzvrat jača povjerenje u tržište nekretnina. Naravno, neće sve ići glatko ili po rasporedu (vidi: kašnjenje Penn’s Landinga, promjena plana za Sixers arenu), ali trend je da se grad pozicionira za rast i bolju povezanost. Na primjer, Center City District je zabilježio više od 1,2 milijarde dolara aktivnosti razvoja u centru grada u 2024. godini (20 projekata završeno, 33 u izgradnji) centercityphila.org – izvanredan tempo koji nastavlja transformaciju centra grada u više stambeno, mješovito okruženje. Mnoštvo dizalica u University Cityju i Northern Liberties također pokazuje kako se četvrti preobražavaju.

Iz makro perspektive, ovi razvojni projekti će: stvoriti tisuće građevinskih radnih mjesta u kratkom roku; dodati novu stambenu ponudu (što može ublažiti rast cijena/najamnina u cijelom gradu ako dovoljno jedinica dođe na tržište); potencijalno dodati novi uredski ili laboratorijski prostor (testirajući dubinu tržišta za te namjene); i poboljšati kvalitetu života (parkovi, sadržaji) što Philadelphiju čini privlačnijom i stanovnicima i poduzećima. Praćenje ovih projekata ključno je za investitore i promatrače, jer često signaliziraju gdje bi se mogle pojaviti sljedeće prilike (npr. ulaganje u područja uz veliki projekt prije nego što bude dovršen, ili ciljanje industrija koje će koristiti nove prostore).

Ekonomski i demografski čimbenici koji utječu na nekretnine

Nekoliko ekonomskih i demografskih trendova leži u osnovi učinka tržišta nekretnina Philadelphije. U 2025. sudbina grada vezana je uz čimbenike poput rasta zaposlenosti, demografskih promjena, kamatnih stopa (nacionalni makro uvjeti) i lokalnih politika o porezima i zoniranju. Ovdje analiziramo kako ti čimbenici utječu na nekretnine:

• Rast zaposlenosti i tržište rada: Gospodarstvo Philadelphije je na uzlaznoj putanji oporavka. Do početka 2025. ukupna zaposlenost u metropolitanskom području Philadelphije dosegla je 3,116 milijuna radnih mjesta izvan poljoprivrede bls.gov. Ključno je da je najveći sektor regije, Obrazovanje i zdravstvene usluge, dodao oko 28.400 radnih mjesta od ožujka 2024. do ožujka 2025. bls.gov – što svjedoči o snazi Phillyjeve “Eds and Meds” industrije (koju predvode sveučilišta poput Penn/Temple/Drexel i zdravstveni sustavi poput Penn Medicine, Jefferson). Dodatno, podaci grada pokazuju da je 2023. prosječna stopa nezaposlenosti u Philadelphiji iznosila samo 4,2% – najniža u više od 30 godina pew.org. Grad je također postigao prekretnicu s prosječno 765.400 radnih mjesta unutar grada u 2023. pewtrusts.org, što je blizu povijesnog maksimuma. Ovo snažno tržište rada podupire potražnju za stanovanjem: više zaposlenih znači više ljudi koji mogu unajmiti ili kupiti nekretninu. Također se donekle poboljšavaju prihodi (iako je rast plaća umjeren). Značajan trend je porast razine obrazovanja radne snage u Philadelphiji – više poslova u tehnologiji, medicini i visoko kvalificiranim profesijama whyy.org. To je dobar znak za tržište nekretnina, jer obrazovanija radna snaga obično znači veću potražnju za stanovanjem i veću sposobnost apsorpcije nove ponude (npr. mladi profesionalci koji unajmljuju nove stanove ili kasnije kupuju stanove). Ipak, stopa rasta zaposlenosti u Philadelphiji još uvijek nije eksplozivna – otprilike 2% u 2024. bls.gov, što je malo iznad nacionalnog prosjeka, ali nije iznimno. Dugoročne projekcije regionalne komisije za planiranje (DVRPC) pokazuju da će regija do 2050. povećati broj radnih mjesta za oko 10,1% dvrpc.org, što je prilično sporo. Dakle, iako trenutno postoji nema scenarija kolapsa radnih mjesta, grad ne dodaje radna mjesta kao neki gradovi u procvatu, što ograničava brzinu rasta potražnje za nekretninama. Jedan optimističan podatak: nakon desetljeća gubitka tvrtki u predgrađa, Philly je zabilježio povratak nekih firmi u grad radi privlačenja talenata. Ako grad uspije održati nisku nezaposlenost i počne privlačiti više vanjskih poslodavaca (možda poboljšanjem porezne konkurentnosti), to bi moglo biti presudno za potražnju za uredima i stanovanjem.
• Stanovništvo i migracije: Stanovništvo Philadelphije je relativno stabilno, uz blage oscilacije. Popis stanovništva iz 2020. zabilježio je oko 1,603 milijuna stanovnika u gradu, nakon umjerenog porasta tijekom 2010-ih (Philly je prvi put nakon 50 godina zabilježio rast u razdoblju 2006.–2016.). Pandemija je u početku uzrokovala određeno iseljavanje (mladi su odlazili tijekom lockdowna itd.), ali do 2022.–2023. pad broja stanovnika u gradu se izravnao. Zapravo, analiza sveučilišta Drexel navodi da je COVID “izravnao rast urbanog stanovništva”, a nije došlo do masovnog egzodusa kao 1970-ih tcsr.realtor tcsr.realtor. Stanovništvo šireg metropolitanskog područja Philadelphije i dalje polako raste, a postoje dokazi da su se neki stanovnici predgrađa preselili u grad (posebno “prazni gnijezdaši” i mladi profesionalci). Optimistična prognoza Zillowa za tržište nekretnina u Philadelphiji dijelom proizlazi iz relativne pristupačnosti koja privlači novopridošle phillyvoice.com – neki ljudi iz New Yorka, DC-a itd. doista se sele u Philadelphiju, otkrivajući da mogu raditi na daljinu ili pronaći posao ovdje i znatno smanjiti troškove života. Ova imigracija talenata je pozitivan znak. S druge strane, Philly također bilježi stalnu fluktuaciju: neke obitelji sele zbog boljih škola, a neki stanovnici s nižim prihodima su zbog cijena stanovanja potisnuti u bliža predgrađa. Neto rezultat je blizu nule ili blagi rast. Za tržište nekretnina, stabilno stanovništvo s potencijalom umjerenog rasta znači stabilnu osnovu potražnje (nema straha od gubitka stanovništva kao u Detroitu), ali to također znači da se developeri ne mogu osloniti na veliki demografski rast za popunjavanje stanova – moraju se natjecati za stanovnike. Na regionalnoj razini, mnoge prigradske županije (Montgomery, Chester itd.) i dalje rastu, a Philadelphia s njima konkurira. Važno je napomenuti da središte grada i susjedne četvrti sada imaju više stanovnika nego desetljećima, što ukazuje na trend reurbanizacije među određenim demografskim skupinama (mladi odrasli, stariji koji se sele u manje stanove). Ako se to nastavi – ako, primjerice, generacija Z i milenijalci nastave birati život u gradu – središnje gradske četvrti Philadelphije imat će stalnu potražnju za stanovanjem.
• Kamatne stope i financijska klima: Već smo se dotaknuli ovoga kod rizika, ali da ponovimo makro faktor: visoke kamatne stope u razdoblju 2023.–2025. imaju velik utjecaj na nekretnine. Kamatne stope na hipotekarne kredite od oko 6,5–7% phillyvoice.com smanjile su kupovnu moć kupaca za otprilike 25% u odnosu na 2021. To je ključni razlog zašto je rast cijena nekretnina usporio – mnogi kupci su dosegnuli granicu pristupačnosti. To je također razlog zašto je ponuda ograničena (kupci koji žele zamijeniti dom su “zaglavljeni”). Za komercijalne nekretnine, viši kapitalizacijski prinosi znače niže vrijednosti imovine u nekim slučajevima i otežano financiranje novih poslova. Većina prognozera očekuje da će stope ostati povišene do 2025. (Fed signalizira da neće biti brzih smanjenja). Anketa Philly Fed-a pokazala je da profesionalni prognozeri ne očekuju duboku recesiju, što implicira da nema hitne potrebe za smanjenjem kamata od strane Fed-a philadelphiafed.org. Neki prognozeri smatraju da bi do 2026.–27. Fed mogao popustiti i da bi kamate na hipotekarne kredite mogle pasti na oko 5% realestate.usnews.com, što bi potaknulo veću aktivnost. No, “tvrdokorna” inflacija mogla bi ih zadržati višima. Stoga, neizvjesnost oko kamatnih stopa nadvija se nad sljedećih nekoliko godina: brži pad od očekivanog mogao bi osloboditi potražnju za stanovanjem (dobro za prodavatelje/razvojne investitore), dok bi uporno visoke stope mogle dodatno smanjiti prodaju i novu izgradnju. Philadelphia, sa svojim općenito nižim cijenama, zapravo bi mogla proći bolje od skupljih gradova u razdoblju visokih kamata – jer se kuće od 300.000 dolara još uvijek mogu prodavati uz 7% (uz kreativne modele otkupa kamata itd.) lakše nego kuće od milijun dolara. Ipak, projekti koji zahtijevaju puno kapitala (neboderi, velike komercijalne zgrade) najosjetljiviji su na troškove financiranja i vjerojatno ćemo vidjeti manje novih gradilišta dok se ne poboljša izgled za kamatne stope.
• Lokalna politika – porezi i zoniranje: Porezna politika Philadelphije je dvosjekli mač. S jedne strane, 10-godišnje porezno oslobođenje bilo je poticaj za razvoj već 20 godina (potaknuvši milijarde u novoj izgradnji). S druge strane, gradski porez na plaće i poslovne poreze vjerojatno su usporili rast zaposlenosti. Komisija za poreznu reformu 2025. zagovara smanjenje poreza na plaće/poslovanja kako bi se potaknuo komercijalni sektor inquirer.com, ali provedba takvih smanjenja politički je i fiskalno izazovna. Za nekretnine, svako smanjenje poreza na plaće moglo bi Philadelphiju učiniti privlačnijom poslodavcima (što je dobro za popunjenost ureda i opće ekonomsko zdravlje). Djelomično ukidanje 10-godišnjeg oslobođenja (na snazi od 2022.) već pokazuje učinak: developeri su požurili dobiti dozvole prije promjene, što je dovelo do naglog porasta pa pada. Sada bi moglo započeti manje projekata jer je poticaj manji. Ipak, grad još uvijek ima oslobođenje za prenamjene (100% na 10 godina) i razmatra produženje na 20 godina za urede, kako je raspravljano inquirer.com. Ako to prođe, očekuje se val prenamjena ureda unutar 5-godišnjeg razdoblja. Što se tiče zoniranja, grad uvodi postepene izmjene pravilnika: npr. uvođenje nove RTA-2 zone sa smanjenim veličinama parcela kako bi se potaknula izgradnja više kuća u nizu na malim parcelama ballardspahr.com, te donošenje zakona za suzbijanje “loših” developera ili za osiguranje ispunjavanja obećanja o pristupačnom stanovanju whyy.org whyy.org. Općenito, zoniranje u Philadelphiji je relativno permisivno u mnogim područjima (u usporedbi s prigradskim općinama), što je omogućilo mnogo popunjavanja praznih prostora. No, protivljenje zajednice u nekim gentrificiranim područjima (poput okolice Templea ili u Chinatownu protiv arene) može utjecati na projekte. Tradicija vijećničke privilegije u Gradskom vijeću znači da lokalni vijećnici imaju ogroman utjecaj – investitori moraju biti vješti u snalaženju. Pozitivna napomena: gradska predanost pristupačnom stanovanju potiče inicijative koje, iako povećavaju troškove za developere (npr. naknade za uključivo zoniranje), u konačnici imaju za cilj osigurati da koristi tržišta stanovanja budu široko podijeljene. Ako uspije, to može stvoriti održivije okruženje u kojem rast može nastaviti uz podršku javnosti, a ne protivljenje. Na kraju, procjene nekretnina: Philadelphia je ponovno procijenila nekretnine za 2023., što je dovelo do prosječnog povećanja procjene stambenih objekata od 31% (neka su naselja udvostručila vrijednost). Iako je porezna stopa prilagođena, mnogi su vlasnici kuća vidjeli skok poreznih računa. Buduće češće revalorizacije (kako je planirano) mogle bi donijeti postupnije prilagodbe; ipak, to je nešto na što treba obratiti pažnju jer utječe na troškove držanja i može natjerati neke vlasnike na prodaju.
• Demografske promjene: Osim same brojnosti stanovništva, važan je i sastav. Formiranje kućanstava je ključni pokretač – milenijalci su u svojim najboljim godinama za kupnju kuće (kasne 20-e do 40-e). U Philadelphiji ima mnogo milenijalaca koji su do sada iznajmljivali; ako neki od njih osnuju obitelj i trebaju više prostora, hoće li ostati u gradu (kupiti veću kuću u Philadelphiji) ili će se odseliti? Zadržavanje tih milenijalskih obitelji utjecat će na potražnju za redovima kuća i dvojnih kuća u četvrtima poput sjeveroistočne ili sjeverozapadne Philadelphije. S druge strane, baby boomeri se sele u manje prostore – u Philadelphiji je mnogo roditelja čija su djeca odrasla preselilo iz predgrađa u stanove u centru grada radi urbanog načina života. Ovaj trend podupire tržište stanova (jedan od razloga zašto su luksuzni stambeni tornjevi uspješni). Ako grad nastavi nuditi pogodnosti i sigurnost, više umirovljenika moglo bi izabrati Philadelphiju, što je prilika s obzirom na relativno niske troškove života za veliki grad. Osim toga, imigracija je povijesno jačala populaciju Philadelphije (grad ima značajne zajednice azijskih, afričkih i latinoameričkih imigranata). Otvorenija federalna imigracijska politika mogla bi dovesti više novopridošlih, koji bi najprije iznajmljivali, a zatim kupovali domove, osobito u četvrtima koje tradicionalno primaju imigrante (Južna Philadelphia, Sjeveroistok). Ovo je pozitivan demografski čimbenik za potražnju za stanovanjem koji ponekad prolazi ispod radara.
• Visoko obrazovanje i studentska populacija: Philadelphia ima više od 100.000 studenata na raznim institucijama. Područja oko kampusa (University City, Sjeverna Philadelphia blizu Templea itd.) imaju jedinstvene nekretninske ekosustave studentskog smještaja. University City posebno doživljava procvat s stanovima prilagođenim studentima i razvojem koji vode sveučilišta. Trendovi upisa mogu utjecati na ta tržišta – trenutno škole poput Drexela i Templea imaju stabilan ili rastući broj upisanih, što održava snažnu potražnju za smještajem izvan kampusa. No, Temple se posebno suočio s problemima kriminala oko kampusa, što je zabrinulo studente i roditelje – to je rizik za tržište smještaja izvan kampusa ako se ne riješi. Stalan priljev diplomanata s philadelphijskih fakulteta također povećava lokalni bazen talenata i mnogi ostaju u Philadelphiji (zadržavanje diplomanata u gradu se poboljšalo). To potiče tržište najma za mlade profesionalce i kasnije kupnju prvih domova.

U suštini, tržište nekretnina u Philadelphiji temelji se na raznolikoj, uslužno orijentiranoj ekonomiji koja umjereno raste, te demografskoj slici koja se urbanizira i postaje obrazovanija. Veliki čimbenici poput kamatnih stopa i nacionalnih gospodarskih ciklusa naravno utječu na tržište (kao i svugdje), ali Philadelphia je pokazala otpornost čak i tijekom pandemije i oporavka. Relativna vrijednost grada – pogodnosti velikog grada po nižoj cijeni – čini se da privlači pažnju, zbog čega ju je Zillow svrstao među 5 najboljih tržišta za 2025. godinu phillyvoice.com. Očuvanje te prednosti pristupačnosti uz poboljšanje mogućnosti zapošljavanja bit će ključno za održivi rast tržišta nekretnina.

Prognoza i izgled: projekcije za tržište nekretnina u Philadelphiji za 3–5 godina

Gledajući unaprijed, što stručnjaci predviđaju za tržište nekretnina u Philadelphiji u sljedećih 3 do 5 godina? Općenito, prognoza je nastavak rasta, ali umjerenim i zdravim tempom – što je daleko od neodrživih skokova iz pandemijskog razdoblja, ali uglavnom pozitivno u svim sektorima. U nastavku su prognoze i predviđanja:

Prognoza tržišta stambenih nekretnina: Većina analitičara predviđa da će cijene stambenih nekretnina u Philadelphiji nastaviti umjereno rasti u skoroj budućnosti. Zillow, na primjer, predviđa da će vrijednosti kuća u Philadelphiji porasti za oko +2,6% u 2025. phillyvoice.com. Lokalna RE/MAX prognoza je nešto optimističnija, očekujući +2,5% do +4,5% rasta cijena u 2025. plusrealtors.com – što je otprilike u skladu s inflacijom. U brojčanom smislu, medijalna cijena kuće u gradu (oko 250.000 USD u 2024.) mogla bi dosegnuti raspon od 256.000–261.000 USD do početka 2026. plusrealtors.com. Nakon 2025., kako kamatne stope potencijalno budu padale, a gospodarstvo se stabiliziralo, Philadelphia bi mogla zabilježiti porast prodaje kuća i rast cijena u rasponu od niskih do srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje. Istraživanje prognozera Philadelphia Fed-a pokazalo je da se na nacionalnoj razini očekuje rast indeksa cijena kuća od oko 3,5–4% u 2025. i oko 2–3% u 2026. philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Lokalno tržište u Philadelphiji vjerojatno će pratiti taj trend – možda nešto više u 2025. zbog svog zamaha kao “vrućeg” tržišta, a zatim će se stabilizirati na ~2–3% godišnjeg rasta do 2027. Tijekom razdoblja od 5 godina, to bi moglo kumulirati u ukupni rast vrijednosti kuća od otprilike 10–15%.

Posebno je Zillow rangirao Philadelphiju kao 5. najkonkurentnije tržište nekretnina među velikim metropolama za 2025. godinu phillyvoice.com. Očekuje se da će ta konkurentnost (potaknuta relativno pristupačnim cijenama, ograničenom ponudom i stabilnom potražnjom) potrajati. Međutim, “konkurentno” ne znači i nekontrolirani rast cijena – to prije znači da će Philly vjerojatno nadmašiti neka tržišta s visokim cijenama koja bi mogla stagnirati. Lokalni stručnjaci poput Larryja Flicka iz Berkshire Hathawayja rekli su da je 2024. bila poput ponavljanja 2023. (prilično ravna), te očekuju oporavak tek kad kamatne stope jasno padnu phillymag.com. Dakle, tajming smanjenja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi (možda 2025. ili 2026.) mogao bi biti katalizator za snažniji rast prodaje i kretanja cijena. Ako stope padnu u raspon od 5%, očekuje se val zadržane potražnje kupaca (milennialsi koji ulaze na tržište), što bi moglo malo brže pogurati cijene tijekom godinu ili dvije. S druge strane, ako dođe do recesije, cijene u Philadelphiji bi mogle samo stagnirati neko vrijeme (ali ozbiljan pad čini se manje vjerojatnim osim u slučaju velikog šoka na tržištu rada).

Izgledi za tržište najma: Očekuje se da će najamnine nastaviti rasti, iako umjereno. Ranije spomenuta prognoza bila je +3% za najamnine u 2025. mmgrea.com, nakon rasta od oko 2% u 2024. Kako se nova ponuda apsorbira i ako inflacija ostane iznad ~2%, očekuje se da će najamnine rasti možda 3–4% godišnje u 2026.–2027. Do 2028. najamnine bi mogle kumulativno biti ~15% više nego danas. Jedno upozorenje: ako dođe do vala prenamjene uredskih prostora u stambene i stvori se mnogo novih najamnih jedinica (stotine ili tisuće novih stanova), to bi lokalno moglo ublažiti rast najamnina povećanjem ponude. No, na razini cijelog grada, planirano usporavanje nove gradnje sugerira da će se stope slobodnih stanova ponovno smanjiti i dati iznajmljivačima veću moć određivanja cijena od kraja 2025. nadalje globest.com. U suštini, nakon kratkog razdoblja tržišta povoljnog za najmoprimce u 2023.–24. za luksuzne jedinice, klatno bi se moglo vratiti na stranu iznajmljivača do 2026., osim ako ne dođe do pada. Za najmoprimce, olakšanje bi moglo doći samo ako rast plaća nadmaši rast najamnina (poboljšavajući pristupačnost) ili ako grad značajno poveća fond pristupačnih stanova.

Prognoze za komercijalne nekretnine:

• Uredi: Oporavak uredskog sektora bit će spor. Stručnjaci poput dr. Kevina Gillena predviđaju da će uredi “i dalje imati problema s povratkom na posao” u doglednoj budućnosti tcsr.realtor. Tijekom sljedeće 3 godine, očekuje se da će stope praznih prostora ostati povišene. Možda će doći do blagog poboljšanja – recimo da će prazni prostori pasti s ~20% na možda ~15% do 2028. – uglavnom kroz smanjenje inventara (pretvorbe koje uklanjaju uredski prostor s tržišta, tvrtke unajmljuju manje prostora). Ne očekuje se brz povratak na razinu popunjenosti prije pandemije. Najamnine će vjerojatno ostati nepromijenjene u nominalnim iznosima, što zapravo znači pad u realnim iznosima (s obzirom na inflaciju). Trend prelaska na kvalitetnije prostore sugerira da će novije zelene zgrade biti dobro iznajmljene (možda čak i novi projekti poput 2222 Market ili Chubbovo sjedište biti popunjeni), dok bi starije zgrade B/C klase mogle i dalje stagnirati ili biti prenamijenjene. Uspjeh programa prenamjene (ako se 20-godišnje porezno oslobođenje uvede 2025.) bit će ključan: potencijalno bi nekoliko milijuna četvornih stopa uredskog prostora moglo biti prenamijenjeno do 2030., što bi pomoglo stabilizirati ostatak. Uredsko tržište Philadelphije za 5 godina moglo bi biti manje, ali zdravije – nada je u manji inventar s boljom popunjenošću i priljevom stambenih sadržaja u bivšim uredskim koridorima, što donosi više pješačkog prometa. Cilj Center City Districta je raznolik centar grada koji nije toliko ovisan o uredima. S investicijskog stajališta, vrijednosti ureda mogle bi još pasti prije nego što dosegnu dno (neki kažu da su vrijednosti ureda u Philadelphiji već pale ~20-30% od 2019., a mogle bi pasti još malo). Do 2027. mogli bismo vidjeti znakove oporavka ako, primjerice, zaposlenost u potpunosti oživi i stope popunjenosti u uredima porastu zbog normalizacije hibridnog rada.
• Maloprodaja: Očekuje se da će se maloprodajni sektor nastaviti postupno oporavljati. Prognoza je da će popunjenost maloprodajnih prostora u Center Cityju porasti s 83% prema visokih 80% do 2026., pod uvjetom da ne bude novih pandemijskih poremećaja centercityphila.org. Mnogi analitičari smatraju da će tradicionalna maloprodaja doživjeti skromnu renesansu jer se nastavlja postpandemijska “nagomilana potražnja” za iskustvima. Najamnine za maloprodaju u najatraktivnijim područjima mogle bi ponovno početi rasti nakon stagnacije – moguće povratak na razine prije 2020. do 2025.–26. Sporedni maloprodajni koridori vjerojatno će se stabilizirati s manje praznih prostora kako lokalne tvrtke popunjavaju praznine. Rizik za maloprodaju je dvostruk: e-trgovina (koja neće nestati, a neki veliki lanci smanjuju broj trgovina) i moguće usporavanje gospodarstva (potrošnja bi mogla pasti). No, blagdanska sezona 2024. i dalje trebala bi dati naznake – trenutačno su pokazatelji poput broja maloprodajnih objekata u Center Cityju +15% u odnosu na 2019. centercityphila.org ohrabrujući. Tijekom 5 godina, maloprodaja u Philadelphiji mogla bi se više usmjeriti na hranu/piće i iskustvene sadržaje, dok bi se udio tradicionalnih trgovina odjećom i obućom mogao smanjiti. Pješački promet u centru grada mogao bi se u potpunosti oporaviti na 100% razine prije Covida do ~2026., osobito ako bude više stanovnika i studenata, što podupire maloprodaju. Dakle, prognoza je oprezno optimistična: popunjenost i najamnine u maloprodaji bit će stabilne ili će polako rasti, s prilikama za rast za dobro smještene i dobro osmišljene maloprodajne prostore (poput onih koji ciljaju na stanovnike i turiste).
• Industrijski: Izgledi za industrijski sektor su prilično pozitivni nakon trenutnih poteškoća. Kao što je navedeno u GlobeSt. članku, Colliers predviđa pad stope nepopunjenosti do 2026. globest.com, što znači da očekuju da će apsorpcija sustići i možda se vratiti na razinu nepopunjenosti od oko 5-6%. Rast najamnina u industrijskom sektoru mogao bi se ponovno ubrzati nakon što se višak ponude potroši – moguće je da će se vratiti na godišnje povećanje od srednjih jednoznamenkastih postotaka zbog stalne potražnje. Do 2025.–2027., Philadelphia bi mogla doživjeti novi val industrijskog razvoja ako se potražnja ponovno poveća (posebno za specijalizirane namjene poput hladnjača ili skladišta za posljednju milju blizu grada). Neizvjesnost je kako će se promjene u opskrbnom lancu i eventualne ekonomske promjene odvijati – trenutno, trendovi poput prebacivanja proizvodnje bliže tržištu i povećanja zaliha idu u prilog većem broju skladišnih prostora. Dodatno, infrastrukturna poboljšanja (poput proširenja autocesta, produbljivanja luka) mogla bi povećati privlačnost Philadelphije logističkim tvrtkama. U razdoblju od 5 godina, očekuje se da će industrijsko tržište ostati “miljenik” komercijalnih nekretnina ovdje. Kapitalizacijske stope ostat će niske (što znači visoke vrijednosti) za industrijske nekretnine u odnosu na ostale vrste komercijalnih nekretnina. Jedina napomena: ako kamatne stope ostanu visoke, novi spekulativni razvoj bit će oprezan. No, do 2026.–27., ako stope padnu i nepopunjenost se ponovno uravnoteži, mogli bismo vidjeti najavu novih velikih projekata (npr. drugu fazu Bellwether Districta ili proširenje logističkih parkova u predgrađima).
• Višestambeni: Očekuje se da će višestambeni/stambeni sektor biti uspješan nakon što prođe trenutni val povećane ponude. Već do kraja 2025., kako se broj dovršenih projekata smanji za 60%, tržište će se zaoštriti. Očekuje se da će popunjenost ostati u rasponu srednjih 90% i mogla bi čak porasti na 95%+ u najatraktivnijim podtržištima do 2026. nakon što se višak apsorbira. Rast najamnina očekuje se zdrav – možda 3% do 5% godišnje – ne pretjeran, ali dovoljan da privuče daljnja ulaganja mmgrea.com. Neki nacionalni prognozeri (npr. Freddie Mac ili Yardi) identificirali su Philadelphiju kao tržište s čvrstim višestambenim temeljima u budućnosti, s obzirom na stabilno gospodarstvo i nedovoljnu ponudu pristupačnih stanova. Doista, mogući trend je povećani razvoj srednjeg segmenta i pristupačnih jedinica (posebno ako grad proširi poticaje ili ako uključiva zonacija donese više jedinica). Tijekom 5 godina, više prenamjena iz ureda u stambene prostore moglo bi donijeti, recimo, nekoliko tisuća novih stanova u centru, ali bi to vjerojatno bilo raspoređeno kroz vrijeme. Dakle, ukupni rast ponude višestambenih jedinica mogao bi se umjereno povećavati u sljedećih nekoliko godina, a zatim možda ponovno ubrzati ako se tržišni uvjeti poboljšaju do 2027. (kako developeri povrate povjerenje uz bolje financiranje i rast najamnina). Investicijski interes za višestambene nekretnine u Philadelphiji vjerojatno će ostati visok – već su 2022.–2023. mnogi institucionalni investitori kupovali stambene zgrade u Philadelphiji kao vrijednosnu priliku u odnosu na “vruća” tržišta. Taj bi se trend trebao nastaviti.

Prognoza razvojnog portfelja: U sljedećih 3–5 godina, mnogi od glavnih projekata koje smo naveli ostvarit će se ili značajno napredovati. Do 2028., Philadelphia bi realno mogla imati:

• Nova arena 76ersa u izgradnji u južnoj Philadelphiji (otvaranje možda do 2031., ako sve prođe dobro).
• Više prenamjena uredskih prostora u Center Cityju završeno (Wanamaker, 1700 Market, itd.) i možda nekoliko novih stambenih nebodera izgrađeno (Harper Square do 2027., još jedna ili dvije kule Schuylkill Yards).
• Park na poklopcu I-95 završen i u upotrebi (2026. ili 2027.).
• Bellwether potpuno u drugoj ili trećoj fazi, s nekoliko milijuna kvadratnih stopa skladišta izgrađenih.
• Navy Yard s nekoliko stotina stanovnika i možda novim hotelom.
• Moguće da će projekt Penn’s Landing biti oživljen ako kamatne stope padnu – možda jedna ili dvije kule budu izgrađene do 2028. ako se ponovno pokrene do 2026. U suštini, Philadelphia će vjerojatno doživjeti fizički val rasta svog horizonta i gradskog krajolika do kasnih 2020-ih, potaknut ovim projektima. To će pridonijeti njezinoj ekonomskoj osnovi i moglo bi pomaknuti neka središta potražnje (na primjer, obala Delawarea bi napokon mogla postati stambena destinacija ako Durst izgradi nekoliko kula).

Rizici za prognozu: Vrijedi napomenuti moguće odstupanja. Ako nacionalno gospodarstvo upadne u recesiju 2024. ili 2025., tržište nekretnina u Philadelphiji moglo bi nakratko oslabiti – cijene kuća bi se mogle izravnati ili blago pasti (posebno ako nezaposlenost poraste, a kamatne stope na hipoteku ne padnu proporcionalno), a komercijalni najam bi mogao usporiti. No, većina ne predviđa krah poput onog iz 2008.; banke i kućanstva su općenito u boljem stanju. Neki analitičari su Philadelphiju posebno naveli kao “podcijenjenu” prvi put nakon mnogo godina millersamuel.com, što znači da su cijene kuća u odnosu na prihode i najamnine prilično razumne. To sugerira da je rizik pada ograničen – ovdje nema balona koji bi mogao puknuti kao u pregrijanim tržištima. Dakle, čak i u scenariju blage recesije, tržište stanova u Philadelphiji bi moglo jednostavno stagnirati godinu dana, a zatim nastaviti s umjerenim rastom, umjesto da doživi veliki pad cijena. S komercijalne strane, recesija bi mogla dodatno naštetiti uredima (odgoditi oporavak) i možda zaustaviti neke projekte (ako presuši financiranje). S druge strane, moguć je i optimističan scenarij: ako inflacija brže padne i Fed smanji kamatne stope do kraja 2024., mogli bismo vidjeti mini procvat 2025.–26. jer bi se kupci koji su čekali vratili na tržište, što bi prodaju i cijene poguralo malo iznad prognoze. To bi koristilo graditeljima i možda potaknulo novi val projekata (što bi Philadelphiji zapravo dobro došlo, s obzirom na manjak stanova).

Stručno mišljenje: Lokalni lideri na tržištu nekretnina uglavnom izražavaju optimizam da Philadelphiju očekuje „uglavnom stabilno“ razdoblje tcsr.realtor, bez dramatičnih oscilacija. Izraz „nekretnine se vraćaju na prosjek“ (odnosno, povratak na normalan rast) dobro sažima očekivanja tcsr.realtor. Reid Rosenthal, iskusni agent za nekretnine iz Philadelphije, rekao je početkom 2025. da „sve se izravnalo… sada je dobro vrijeme za kupnju u Philadelphiji jer se sve izravnalo“ phillyvoice.com. Stabilnost može biti dobra – omogućuje planiranje i manje volatilnosti uzrokovane špekulacijama.

Do 2030., ako se trenutni trendovi nastave, Philadelphia će vjerojatno imati:

• Nešto više stanovnika (možda 1,62 milijuna naspram današnjih 1,58 milijuna),
• Višu zaposlenost (posebno ako projekti poput Bellwethera i Navy Yarda ispune obećanja o otvaranju radnih mjesta),
• Centar grada s više stanovnika i manje ureda (možda 85% popunjenih ureda, ali mnogo novih stambenih zgrada),
• Cijene nekretnina i najamnine ~10-20% više nego danas (ovisno o inflaciji),
• I kontinuirani razvoj u određenim žarištima (University City, obale, itd.).

Zaključak: Tržište nekretnina u Philadelphiji na ulasku u sredinu 2020-ih izgleda temeljno stabilno. Nakon što je prebrodilo šok pandemije i brze promjene kamatnih stopa, prelazi u fazu umjerenog rasta. I stambeni i komercijalni sektor imaju izazove pred sobom, ali i jasne prilike. Za dionike – od kupaca do investitora i donositelja politika – fokus će biti na postizanju ravnoteže: poticanju rasta i razvoja uz održavanje pristupačnosti i kvalitete života u gradu. Sljedećih nekoliko godina bit će ključno za oblikovanje toga hoće li Philly iskoristiti svoj trenutni zamah (kao „vruće“ pristupačno tržište) za dugoročni uspjeh. Za sada su pokazatelji ohrabrujući: snažni sektori zapošljavanja, rastuća populacija u centru, velika ulaganja u infrastrukturu i megaprojekte te široki konsenzus da je Philadelphia na uzlaznoj putanji, čak i ako je to postupan uspon, a ne meteorski rast.

Izvori: Najnoviji podaci i analize preuzeti su iz relevantnih izvora uključujući izvještaje o stanovanju Lindy instituta Sveučilišta Drexel drexel.edu drexel.edu, tržišne trendove Zillowa i Redfina redfin.com, ekonomske statistike Philadelphia Fed-a i Pew-a pew.org, planerske dokumente grada Philadelphije i glavne medije (PhillyVoice, Inquirer, Axios) za novosti o razvoju axios.com axios.com, te izvještaje komercijalnih posrednika (Colliers, CBRE) o osnovama komercijalnih nekretnina globest.com globest.com. Svi ovi izvori zajedno informiraju predstavljene prognoze.