Potres na tržištu na velikoj nadmorskoj visini: Denversko tržište nekretnina 2025. prkosi gravitaciji i najavljuje velike promjene

Izvršni sažetak

Tržište nekretnina u Denveru 2025. doživljava dramatičan zaokret s užarenog tržišta prodavača posljednjih godina prema uravnoteženijem (pa čak i povoljnijem za kupce) okruženju. Stambeni inventar je porastao na najvišu razinu u posljednjem desetljeću, što je ohladilo nekadašnji nagli rast cijena nekretnina i kupcima dalo novu pregovaračku moć shishito-re.com axios.com. Cijene nekretnina su se izravnale – medijan od oko 600.000 dolara ostao je praktički nepromijenjen u odnosu na prošlu godinu – što označava “zdravo ponovno uravnoteženje” nakon brzog rasta cijena tijekom pandemijskog procvata recolorado.com axios.com. Prodaja nekretnina traje nešto duže i sniženja cijena postaju uobičajena, budući da je gotovo 38% oglasa ovog ljeta imalo sniženu cijenu (znatno iznad nacionalnog prosjeka) axios.com. Istovremeno, visoke kamatne stope na hipotekarne kredite, koje se kreću oko 7%, smanjile su potražnju, pa mnogi kupci ostaju po strani unatoč većem izboru axios.com.

S komercijalne strane, denversko tržište uredskih prostora suočava se s rekordno visokim stopama praznih prostora u centru grada iznad 35%, što je naslijeđe rada na daljinu cbre.com. Ipak, postoje rani znakovi stabilizacije: aktivnost iznajmljivanja se povećala, a prostor za podnajam se polako apsorbira, što ukazuje da je najgore možda prošlo coloradosun.com. Tržište maloprodajnih nekretnina i dalje je svijetla točka, s niskom stopom praznih prostora (~4-5%) i stabilnim najamninama jer potrošnja ostaje snažna lee-associates.com corken.co. Industrijske nekretnine i dalje bilježe dobre rezultate, potaknute potražnjom za e-trgovinom i logistikom; stopa praznih prostora je oko 8%, a najamnine lagano rastu milehighcre.com.

Gledajući unaprijed, dugoročne osnove Denvera ostaju snažne. Očekuje se nastavak rasta broja stanovnika (predviđa se da će metropolitansko područje Denvera premašiti 3,6 milijuna stanovnika do 2030.), što će održavati potražnju za stanovanjem metrodenver.org. Gradski čelnici provode politike koje potiču stanogradnju – od legalizacije pomoćnih stambenih jedinica na razini cijelog grada do poticaja za izgradnju pristupačnih stanova – s ciljem rješavanja izazova ponude i pristupačnosti coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Veliki infrastrukturni i razvojni projekti (poput 62 jutra velikog River Mile projekta obnove centra i proširenja javnog prijevoza) obećavaju preoblikovati urbani krajolik i stvoriti nove investicijske prilike kako se približavamo 2030. Ukratko, denversko tržište nekretnina 2025. godine nalazi se u razdoblju prilagodbe, pri čemu se viškovi nedavnog procvata smiruju u održiviji smjer. Kupci i investitori sada imaju više prostora za djelovanje, iako gospodarska neizvjesnost i visoke kamatne stope predstavljaju kratkoročne rizike. Oni koji ostanu informirani i prilagodljivi “novoj normali” imaju priliku uspjeti na denverskoj sceni nekretnina u razvoju dmarealtors.com dmarealtors.com.

Ključne tržišne metrike (2025):

Metrička vrijednost	Vrijednost (2025)	Godišnja promjena / Napomene
Medijalna cijena kuće (Metropola)	~600.000 USD (ožujak–lipanj 2025)	≈ 0% u odnosu na 2024. (stagnacija, tržište se stabilizira) recolorado.com dmarealtors.com
Aprecijacija cijene kuće	~+1% (grad Denver, lipanj 2025)	Blagi porast (nakon ~15–20% godišnjih dobitaka u 2021.) redfin.com
Aktivne nekretnine (Metropola)	~13.000 (ljeto 2025)	+50% u odnosu na 2024. (najviše od 2011.) dmarealtors.com denverite.com
Mjeseci zaliha	~2,0 mjeseca (lipanj 2025)	Porast s ~1,2 u 2024. – uravnoteženije tržište (5–6 mjeseci je “normalno”) dmarealtors.com
Medijan dana na tržištu	25 dana (lipanj 2025, Denver)	+7 dana godišnje (kuće se prodaju nešto sporije) redfin.com
30-godišnja hipotekarna kamata	~6,5–7,0% (sredina 2025.)	Porast s ~3% u 2021. (visoke kamate ograničavaju pristupačnost) themortgagereports.com nerdwallet.com
Stambena stopa praznih stanova	8,6% (Metropola, višestambene zgrade, sredina 2025.)	Povišena zbog novih stanova (povoljno za najmoprimce) corken.co
Stopa praznih ureda (centar)	36,8% (Q2 2025)	+1,5 postotnih bodova godišnje – rekordno visoko (posljedice pandemije) cbre.com
Stopa praznih ureda (Metropola)	~25–27% (Q2 2025)	Porast s ~24% u 2024. (predgrađa <20%; Cherry Creek ~8%) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Maloprodajna popunjenost (Metro)	~4,2% (Q1 2025)	Blizu rekordno niske razine (snažna potražnja za maloprodajom) lee-associates.com
Prosječna cijena najma maloprodaje	$23,5/kvadratna stopa/god (sredina 2025)	Umjeren rast najamnine (ograničena nova ponuda) corken.co
Industrijska popunjenost (Metro)	8,1% (Q1 2025)	+0,3 postotna boda na godišnjoj razini (blagi porast, dodana nova skladišta) milehighcre.com
Prosječna cijena najma industrijskih prostora	$9,60/kvadratna stopa/god (Q1 2025)	+3,2% na godišnjoj razini (stalna potražnja za logističkim prostorom) milehighcre.com
Stanovništvo grada Denvera	~717.000 (2024)	+19% u odnosu na 2010.; prognoza ~730k do 2030. 5280.com aterio.io
Stanovništvo metropolitanskog područja Denvera	~3,3 milijuna (procjena za 2025.)	Predviđa se ~3,6 milijuna do 2030. metrodenver.org

(Izvori: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, projekcije američkog popisa stanovništva.)

Pregled trenutačnih tržišnih uvjeta (2025)

Od 2025. godine, tržište nekretnina u Denveru prolazi kroz značajnu tranziciju s turbo-nabrijanih uvjeta iz doba pandemije prema hladnijem, uravnoteženijem stanju. Nakon godina izrazite prednosti prodavatelja, ponuda se dramatično oporavila, dajući kupcima veći izbor i pregovaračku moć. U području Denvera, broj aktivnih stambenih oglasa skočio je na više od 12.000 do proljeća 2025. – razina “koja nije viđena od 2011.” i više nego dvostruko veća od prosječne ponude u posljednjem desetljeću shishito-re.com denverite.com. Ovaj priljev oglasa označava nagli preokret u odnosu na 2021.–2022. kada je bilo trenutaka s manje od 1.000 dostupnih kuća i kupci su morali žuriti i nuditi više od tražene cijene za gotovo sve denverite.com.

Važno je napomenuti da su cijene kuća stagnirale nakon blagog pada krajem 2022.–2023. Srednja prodajna cijena u području Denvera kreće se oko 600.000–620.000 USD (za sve vrste kuća) sredinom 2025., otprilike na istoj razini kao godinu ranije recolorado.com redfin.com. U ožujku 2025. srednja cijena zatvaranja iznosila je 595.000 USD – identično kao u ožujku 2024., što ukazuje na “znakove stabilnosti usred svih promjena” u ponudi recolorado.com recolorado.com. Do lipnja su cijene porasle samo 1–2% na godišnjoj razini, što je skromna promjena koja naglašava novu ravnotežu redfin.com. Ovo izravnavanje slijedi nakon burnog rasta cijena tijekom pandemije (~20% godišnjeg rasta u vrhuncu) i sugerira da je tržište u Denveru ušlo u korektivnu fazu, a ne u kolaps. Kako je rekao jedan lokalni agent, “nemamo loše tržište, imamo drugačije tržište” – koje karakteriziraju stabilizacija i prilagodba očekivanja dmarealtors.com.

Prodajna aktivnost u 2025. bila je stabilna, ali ne i užurbana. Nakon relativno sporije zime, proljetna sezona prodaje zabilježila je zdrav porast transakcija – npr. zatvorene prodaje u travnju 2025. porasle su za 3% u odnosu na prethodnu godinu recolorado.com – ali ništa nalik maničnim skokovima iz 2021. Kupci su postali promišljeniji, a rastuće kamatne stope ograničile su koliko si mogu priuštiti (i time koliko visoke cijene mogu biti). Zapravo, izazovi pristupačnosti sada su središnja tema: hipotekarne stope u rasponu 6,5–7% znače znatno veće mjesečne rate, čak i dok su cijene kuća blizu rekordnih razina themortgagereports.com axios.com. To je neke potencijalne kupce zadržalo po strani, stvarajući zanimljivu dinamiku gdje je ponuda veća (jer prodaja traje dulje), ali je ukupna potražnja donekle prigušena u odnosu na ponudu. Rezultat je da se ravnoteža moći pomaknula prema kupcima u mnogim segmentima. Prvi put nakon mnogo godina, kupci u Denveru mogu uzeti si vremena i razgledavati ponudu bez straha da će kuća nestati sljedeći dan. Uspješno pregovaraju o sniženju cijena i ustupcima prodavatelja, što je bilo nezamislivo tijekom hiperkompetitivnog tržišta u pandemiji shishito-re.com shishito-re.com.

Ključno je da je pomak na tržištu neujednačen među različitim cjenovnim razredima i vrstama nekretnina. Kuće višeg cjenovnog razreda bilježe izraženije usporavanje: sredinom 2025. luksuzni segment u Denveru (kuće od 1 milijun dolara i više) ima zalihu od 5–10 mjeseci, što znači da kupci u tom rasponu imaju mnogo izbora i pregovaračke moći dmarealtors.com dmarealtors.com. Nasuprot tome, ulazni i srednji cjenovni razredi (gdje je većina kupaca ograničena onim što mogu posuditi) i dalje su konkurentniji, iako svakako hladniji nego prije. Također postoji razlika između obiteljskih kuća (samostojeće kuće) i pripojenih jedinica (stanovi/gradskih kuća). Cijene obiteljskih kuća zadržale su se blizu povijesnih maksimuma (medijan ~665.000 USD za samostojeće u proljeće) denverite.com denverite.com, dok su cijene stanova popustile, pale su oko 5–6% u odnosu na vrhunac iz 2022. (medijan stanova u Denveru sada ~350.000 USD naspram ~400.000 USD na vrhuncu) denverite.com. Obilna ponuda stanova i možda slabljenje pandemijskih preferencija za životom u centru grada doveli su do toga da stanovi “bilježe značajnije popuštanje” u vrijednosti shishito-re.com denverite.com. Taj trend potvrđuju i podaci o prodaji: u travnju su prodajne cijene stanova/gradskih kuća bile oko 6% niže nego godinu ranije, a pripojenim jedinicama trebalo je dvostruko više vremena za prodaju nego samostojećim kućama denverite.com. Ukratko, cjelokupno tržište se hladi, ali kvalitetne obiteljske kuće u poželjnim četvrtima i dalje privlače pažnju, dok manje atraktivni ili precijenjeni oglasi (posebno stanovi) mogu stajati na tržištu dulje vrijeme.

Trendovi stambenog tržišta nekretnina

Cijene kuća i stope aprecijacije

Nakon burnog razdoblja posljednjih nekoliko godina, trend cijena nekretnina u Denveru za 2025. najbolje se opisuje kao ravan ili blago rastući. Era dvoznamenkastog godišnjeg rasta zamijenjena je s nultim rastom ili rastom od nekoliko postotaka vrijednosti nekretnina. Prema podacima MLS-a, medijalna prodajna cijena za gradsko područje u proljeće 2025. (~595.000–605.000 USD) bila je praktički nepromijenjena u odnosu na 2024. recolorado.com recolorado.com. Redfin je također izvijestio da je medijalna cijena u gradu Denveru iznosila 625.000 USD u lipnju 2025., što je skroman rast od 1,6% u odnosu na prethodnu godinu redfin.com. Za usporedbu, tijekom procvata 2020.–2022., Denver je bilježio godišnje skokove cijena od 15–20%. Sada je tržište očito doseglo visoku plato razinu – s cijenama koje “drže svoju razinu” umjesto da nastavljaju rasti recolorado.com. Ova stabilizacija izravan je rezultat povećane ponude i ograničene potražnje; zapravo, temeljni tržišni faktori su se uravnotežili.

Posebno treba istaknuti da postoji varijacija po segmentima. Cijene obiteljskih kuća u Denveru bile su relativno otporne, s medijalnim vrijednostima blizu rekordnih visina (~660.000–670.000 USD za samostojeće kuće sredinom 2025.) denverite.com denverite.com. Godišnje promjene su minimalne – primjerice, medijalna cijena samostojeće kuće u travnju 2025. bila je 604.000 USD, oko +1% više nego godinu ranije recolorado.com. S druge strane, vezane nekretnine bilježe blagu deprecijaciju. Medijalna cijena stana/townhousea (grad Denver) pala je s oko 400.000 USD na vrhuncu 2022. na otprilike 350.000 USD u 2025. denverite.com. Jedan od razloga je što je ponuda stanova veća, a njihovi kupci (često prvi kupci ili investitori) osjetljiviji su na povećanje kamatnih stopa. Stručnjaci napominju da, iako su vrijednosti obiteljskih kuća ostale stabilne, “tržište stanova i townhouseova doživjelo je značajnije slabljenje.” shishito-re.com Sveukupno, međutim, ukupna stopa rasta vrijednosti nekretnina u Denveru za 2025. je otprilike ravna – dramatična promjena u odnosu na nagli rast iz nedavne prošlosti.

Gledajući unaprijed, prognoze cijena za sljedećih nekoliko godina uglavnom su prigušene. Neki analitičari čak predviđaju blagi pad cijena kako tržište u potpunosti apsorbira porast zaliha. Na primjer, jedna tvrtka za podatke o nekretninama predvidjela je moguć pad vrijednosti kuća u Denveru od 9% tijekom sljedeće godine ako zalihe nastave nadmašivati potražnju shishito-re.com shishito-re.com. To bi predstavljalo umjerenu korekciju u odnosu na precijenjenost tijekom pandemije. Međutim, drugi smatraju da će cijene uglavnom ostati na istoj razini ili rasti samo umjereno u nadolazećim godinama. Konsenzus među mnogim ekonomistima je da će razdoblje 2025.–2030. vjerojatno donijeti “ravnomjerniji rast cijena” – možda nisku jednoznamenkastu godišnju stopu rasta – umjesto još jednog meteorskog uspona. Očekuje se više prodajnih aktivnosti kako kamatne stope s vremenom popuštaju, ali cijene bi trebale rasti više u skladu s prihodima i inflacijom usnews.com uschamber.com. U suštini, očekuje se da će vrijednosti kuća u Denveru ubuduće rasti znatno sporije, osim ako ne dođe do novog šoka u ponudi ili potražnji. Ovo je dobra vijest za održivost: nakon više od 40% rasta cijena tijekom 2020.–2022., predah omogućuje prihodima da sustignu i sprječava veću krizu pristupačnosti.

Zalihe i potražnja kupaca

Zalihe su bile faktor koji je promijenio igru u 2025. Broj kuća na prodaju u metropolitanskom području Denvera eksplodirao je s povijesno niskih razina na najveću ponudu u više od desetljeća. Do svibnja 2025., broj aktivnih oglasa porastao je otprilike 48–50% u odnosu na prethodnu godinu shishito-re.com axios.com. U apsolutnim brojkama, to je značilo oko 12.000–13.000 kuća na tržištu svakog mjeseca kasnog proljeća i ljeta shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Usporedite to s najgorim razdobljem pandemijske kupovne groznice, kada su zalihe pale ispod 2.000, pa čak i 1.000 u nekim trenucima – što je bio neviđeni manjak oglasa denverite.com. Trenutne razine zaliha podsjećaju na 2011. godinu (posljednje tržišno dno), što naglašava koliko je ova promjena dramatična shishito-re.com denverite.com. Zašto taj porast? Kombinacija faktora: kuće jednostavno dulje ostaju na tržištu (pa se oglasi gomilaju), više prodavatelja odlučuje oglasiti i unovčiti dok su cijene visoke, a potražnja kupaca se ohladila (pa manje oglasa odmah ide pod ugovor) shishito-re.com denverite.com.

Iz perspektive kupca, ovaj porast ponude je blagoslov. Napokon ima dovoljno prostora za razgledavanje, usporedbu i pregovaranje. “Sada imate više izbora i više vremena,” kako navodi jedno izvješće – dani kada ste morali dati ponudu u panici unutar nekoliko sati su prošli shishito-re.com shishito-re.com. Sredinom 2025. prosječan broj dana na tržištu u Denveru produžio se na otprilike 2–3 tjedna (16 dana za samostojeće kuće i 30 za stanove u lipnju), dok su godinu ranije mnoge kuće prodane za manje od 1–2 tjedna dmarealtors.com. Prema podacima: kuće u Denveru u prosjeku su na tržištu oko 25 dana (na razini cijelog grada) u odnosu na samo 18 dana prošlog ljeta redfin.com. To pokazuje da kupci više ne žure kao prije, često si uzimaju vremena i čak čekaju sniženje cijene na oglasima. Doista, sniženja cijena postala su uobičajena: 38% oglasa imalo je sniženu cijenu u lipnju 2025., što je najveći udio u zemlji i znak da su prodavatelji prvotno precijenili i morali prilagoditi cijene axios.com. Viši ekonomist Zillowa Orphe Divounguy to je opisao kao “jaz između kupaca i prodavatelja se smanjuje…zdrava ravnoteža.” axios.com Drugim riječima, nakon godina u kojima su prodavatelji određivali cijenu, tržište se ponovno usklađuje s onim što su kupci spremni (i mogu) platiti.

Važno je napomenuti da je potražnja kupaca, iako poboljšana u odnosu na zimu, i dalje umjerena. Više kamatne stope su udaljile neke kupce, posebno one koji prvi put kupuju i osjetljivi su na povećanje mjesečnih rata axios.com. Također, ekonomska neizvjesnost (priče o recesiji, otpuštanja u tehnološkom sektoru itd.) učinila je kupce opreznijima. Ipak, potražnja nipošto nije nestala – Denver je i dalje poželjan grad i priljev stanovništva se nastavlja, tako da postoji temeljna baza kupaca za pravilno cijenjene nekretnine. Zapravo, stvarni broj prodaja je prilično stabilan. Na primjer, u lipnju 2025. grad Denver zabilježio je 880 prodaja nekretnina, što je blagi porast (+2,8%) u odnosu na lipanj 2024. redfin.com redfin.com. A postotak oglasa koji se prodaju iznad tražene cijene, iako je niži nego na vrhuncu, i dalje je gotovo 30% (oko 29% prodaja u svibnju 2025. ostvareno je iznad tražene cijene) zillow.com zillow.com. To implicira da dobro cijenjene, atraktivne nekretnine i dalje mogu izazvati nadmetanje i prodati se po višoj cijeni. U sažetku, potražnja kupaca u Denveru se normalizirala: postoji mnogo zainteresiranih kupaca, ali su izbirljiviji i sada imaju više moći. Tržište se prebacilo s “više ponuda prvog dana” na standardniji tempo gdje “kupci ostaju aktivni i spremni dati ponudu”, ali pod vlastitim uvjetima recolorado.com recolorado.com.

Kamatne stope i pristupačnost

Priuštivost je Ahilova peta stambenog tržišta Denvera u 2025.. Kombinacija visokih cijena nekretnina i visokih kamatnih stopa na hipoteku rastegnula je budžete mnogih kupaca do krajnjih granica. Nakon što su tijekom većeg dijela 2020.–2021. kamatne stope na 30-godišnje hipoteke naglo skočile početkom 2022. dok se Federalne rezerve borile protiv inflacije. Do sredine 2023. stope su bile u rasponu od 6–7% i uglavnom su ostale na toj razini kroz 2025. Zapravo, prosječna 30-godišnja stopa u 2025. kretala se oko 6,7–6,8%, što je nešto iznad prosjeka iz 2024. themortgagereports.com nerdwallet.com, i nije daleko od najviših 7,1% dosegnutih krajem 2023. Za kupce to znači da su troškovi zaduživanja otprilike dvostruko veći nego prije samo nekoliko godina. Utjecaj na priuštivost je dubok: kuća od 600.000 dolara koja je bila na granici priuštivosti pri 3% postaje pravi izazov pri 7%. Mjesečne otplate glavnice i kamata su stotine (ili čak tisuću) dolara više. Kao rezultat toga, bazen kvalificiranih kupaca se smanjuje, ili kupci moraju ciljati jeftinije kuće kako bi zadržali prihvatljive otplate.

Denverov indeks priuštivosti stanovanja se pogoršao u skladu s tim. Čak i dok se cijene stabiliziraju, povišeni troškovi financiranja znače da je potreban veći tipičan prihod kupca. Mnogi kupci sada se suočavaju s ograničenjima omjera duga i prihoda, posebno oni koji prvi put kupuju i nemaju kapital iz prethodne nekretnine. To se očituje u sporijoj prodaji u početnom i srednjem segmentu – potencijalni kupci odgađaju kupnju, nadajući se da će kamate pasti ili da će se cijene prilagoditi naniže axios.com. Agenti za nekretnine izvještavaju da priuštivost “zadržava mnoge po strani”, unatoč većoj pregovaračkoj moći koju kupci imaju u 2025. axios.com.

S druge strane, kupci koji plaćaju gotovinom i investitori s dubokim džepovima sada se suočavaju s manjom konkurencijom. U ludilu 2021. godine, ponude u gotovini često su pobjeđivale one s financiranjem. U 2025., s manje kupaca koji si mogu priuštiti kupnju, oni s gotovinom ili velikim predujmovima mogu birati najbolje ponude. Dodatno, možda se nazire i određeno olakšanje: ekonomisti predviđaju da bi hipotekarne kamate mogle postupno popuštati krajem 2025. i kasnije ako se inflacija nastavi smirivati bankrate.com dmarealtors.com. Čak bi i pad na razinu od oko 5% znatno poboljšao pristupačnost i vjerojatno “povećao prodajnu aktivnost” jer bi se kupci koji su čekali vratili na tržište facebook.com usnews.com. No, u kratkoročnom razdoblju, okruženje visokih kamata je ograničavajući faktor za rast tržišta. To je učinkovito postavilo granicu koliko cijene mogu rasti bez istovremenog rasta prihoda.

Na kraju, porezi na nekretnine i troškovi osiguranja u Denveru također utječu na pristupačnost. Porezni sustav Colorada doživio je veliki šok 2023.–2024., kada su procjene vrijednosti kuća naglo porasle, a prethodni zakon o ograničenju poreza (Gallagherov amandman) je ukinut. Mnogi vlasnici kuća dobili su povećanja procjene od 30-40%, što je znatno povećalo porezne račune leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Prijedlog na glasačkom listiću (Proposition HH) koji bi ograničio ta povećanja nije prošao 2023. godine ballotpedia.org, pa viši porezi dodatno povećavaju trošak vlasništva nad nekretninom u 2025. Iako su porezne stope u Coloradu relativno niske na nacionalnoj razini, brza aprecijacija je povećala poreze u apsolutnim iznosima. Dodatno, premije osiguranja rastu (zbog čimbenika poput inflacije troškova gradnje i rizika od tuče/vjetra u Coloradu). Sve u svemu, mjesečni trošak vlasništva u Denveru – hipoteka, porezi, osiguranje – na rekordno je visokoj razini za nove kupce. Ovaj izazov smanjuje potražnju i vjerojatno će zadržati umjeren rast tržišta dok se kamate ili cijene ne prilagode kako bi poboljšale pristupačnost.

Popularne četvrti i lokalna žarišta

Unatoč općem hlađenju tržišta, određene četvrti Denvera ostaju trajno popularne i nastavljaju bilježiti snažan interes u 2025. Zapravo, kako se tržište normalizira, kupci i investitori ponovno se usmjeravaju na lokacije koje imaju dugoročnu vrijednost – područja s poželjnim sadržajima, dobrim školama i potencijalom za rast. Prema lokalnim stručnjacima za nekretnine, neke od “najtraženijih četvrti Denvera” u 2025. uključuju:

Cherry Creek – Luksuzna enklava poznata po ekskluzivnoj kupovini i vrhunskoj gastronomiji, s kombinacijom luksuznih stanova i obiteljskih kuća. Prosječne cijene kuća ovdje prelaze 1,8 milijuna dolara, a potražnja ostaje snažna unatoč širim promjenama na tržištu stucrowell.com. Ograničena ponuda i prestiž Cherry Creeka održavaju visoke vrijednosti; navodi se kao prvoklasna lokacija za dugoročna ulaganja s obzirom na povijest rasta vrijednosti i ekskluzivnosti stucrowell.com. Čak i u poslovnom sektoru, Cherry Creek bilježi bolje rezultate (komercijalna nepopunjenost je samo oko 8%, što je znatno zdravije od centra grada) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Smješten na zapadnoj strani grada oko najvećeg jezera u Denveru, Sloan’s Lake se pretvorio u jednu od najbrže rastućih četvrti stucrowell.com. Nudi jedinstvenu kombinaciju života uz vodu i blizine centru grada. Područje je doživjelo val nove izgradnje, od modernih gradskih kuća do luksuznih obiteljskih kuća, često na mjestu starijih bungalova. Uz pogled na jezero i rekreaciju na otvorenom na samom pragu, Sloan’s Lake privlači i mlade profesionalce i obitelji. Investitori ga obožavaju jer ograničen broj nekretnina uz jezero u Denveru znači da vrijednosti ovdje obično ostaju stabilne i rastu stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Klasična, povijesna četvrt smještena oko jednog od najomiljenijih parkova u Denveru, Wash Park i dalje je vrlo tražen. Ulice s drvoredima i bungalovima iz ranog 20. stoljeća (mnogi su prekrasno renovirani) daju mu poseban šarm. Kuće su ovdje skupe – često iznad 1,5 milijuna dolara – i “brzo se prodaju, a vrijednosti ostaju snažne” stucrowell.com stucrowell.com. Kombinacija života uz park, središnje lokacije i osjećaja zajednice drži Wash Park među najpoželjnijim izborima imućnih kupaca. U 2025., čak i dok su neka područja usporila, dobro održavane povijesne kuće u Wash Parku i dalje su postizale više ponuda.
Berkeley i Tennyson – nadolazeće područje u sjeverozapadnom Denveru, Berkeley (oko Tennyson ulice) doživio je procvat modernih butika, pivovara i restorana stucrowell.com. To je četvrt koja utjelovljuje revitalizaciju: starije kućice i prazne parcele ustupile su mjesto modernim novogradnjama i nadogradnjama postojećih kuća. S prosječnom cijenom kuće oko 900.000 dolara (još uvijek pristupačnije od središnjeg Denvera), Berkeley privlači kupce koji si možda ne mogu priuštiti obližnji Highland/LoHi stucrowell.com. Mnogi koji su željeli moderni ugođaj Highlandsa okrenuli su se Berkeleyju, što je povećalo potražnju i rast cijena stucrowell.com. Često se navodi kao jedna od najboljih četvrti za budući rast vrijednosti, jer još uvijek nudi relativnu vrijednost i puno uzbuđenja.
Hilltop – dugogodišnja luksuzna četvrt u istočnom Denveru, poznata po velikim parcelama i kombinaciji otmjenih Tudor kuća i modernih novogradnji. Hilltop se opisuje kao “ekskluzivan i bezvremenski”, gdje obitelji ostaju na duže staze stucrowell.com. Prosječne cijene su znatno iznad milijun dolara. Iako nije toliko atraktivan kao LoDo ili RiNo, stabilnost i prestiž Hilltopa čine ga stalnim favoritom. U 2025. imućni kupci koji traže obiteljske kuće u gradu (za razliku od predgrađa) i dalje ciljaju na Hilltop i susjedni Crestmoor.

Ostala područja vrijedna spomena uključuju Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park i Central Park (prije Stapleton) – sva su se pojavila na popisima “najboljih četvrti” zbog svoje kombinacije pogodnosti i stambenih opcija 5280.com 5280.com. Na primjer, Highland (sjeverno od centra) i dalje je vrlo poželjan zbog restorana i mogućnosti pješačenja, iako su tamo cijene znatno porasle. Capitol Hill i Speer, sa svojim urbanim ugođajem i starijim kućama, vratili su se na 5280-ovu ljestvicu za 2025. kako se tržište oporavilo od zatišja iz 2024. 5280.com. A Central Park, planirana zajednica s novijim kućama i parkovima, i dalje privlači obitelji (njegova srednja vrijednost kuće je oko 780.000 dolara) zillow.com.

Također je značajno da će u 2025. godini “bogata naselja biti u porastu” – mnoga od najbolje rangiranih četvrti imaju prosječne cijene iznad 1 milijun dolara, što odražava kako su luksuznija područja zadržala vrijednost 5280.com 5280.com. Ipak, još uvijek postoje “vrući” izbori za pristupačnije stanovanje: četvrti u dalekom sjeveroistočnom Denveru (poput Montbella ili Green Valley Rancha) ili bliža predgrađa (Aurorin kvart North Aurora, itd.) nude srednje cijene u rasponu od 400 tisuća dolara zillow.com zillow.com. Ova područja su popularna među investitorima za najam nekretnina zbog nižih ulaznih cijena.

U sažetku, popularne četvrti Denvera u 2025. kreću se od ultra-luksuznih enklava do gentrificiranih hip četvrti. Kupci daju prednost lokacijama koje nude ili životne pogodnosti (parkovi, mogućnost pješačenja, pogled) ili snažne investicijske temelje (ograničena ponuda, poboljšani komercijalni koridori). Usporavanje tržišta nije mnogo promijenilo redoslijed poželjnosti – uglavnom je omogućilo kupcima bolju priliku da zapravo kupe dom u ovim traženim četvrtima bez kaosa nadmetanja.

Trendovi komercijalnih nekretnina

Dok su stambene nekretnine bile u središtu pozornosti zbog usporavanja, komercijalni sektori nekretnina u Denveru doživljavaju vlastite prilagodbe nakon pandemije u 2025. godini. Tržište uredskih prostora prolazi kroz dramatičnu korekciju, maloprodaja je stabilna i oporavlja se, a industrijski sektor ostaje relativno snažan, iako ispod svog vrhunca. Povrh toga, veliki razvojni projekti utjecat će na komercijalni krajolik u narednim godinama.

Uredski sektor: Visoka nepopunjenost i potraga za kvalitetom

Tržište uredskih prostora u Denveru najviše je pogođeni komercijalni sektor, kao i u mnogim gradovima, zahvaljujući revoluciji rada od kuće i smanjenju broja zaposlenih u korporacijama. Brojke govore same za sebe: ukupna stopa nepopunjenosti uredskih prostora u metropolitanskom području Denvera dosegla je oko 27% početkom 2025. godine, što je rekordno visoko za grad bisnow.com coloradosun.com. Posebno je teško pogođen centar Denvera (CBD) – tamo je nepopunjenost porasla na 34,9% do kraja 2024. godine i nastavila rasti na 36,8% do sredine 2025. godine coloradosun.com cbre.com. U praksi, više od trećine uredskog prostora u centru grada stoji prazno. To je zapanjujuća brojka u usporedbi s razdobljem prije pandemije 2019., kada je nepopunjenost u centru iznosila oko 14% coloradosun.com. U obližnjoj modernoj četvrti RiNo (River North) stopa nepopunjenosti uredskih prostora još je viša, oko 45–46%, uglavnom zato što je nekoliko novih uredskih projekata završeno upravo kad je potražnja pala coloradosun.com.

Temeljni problem je što je potražnja za uredskim prostorom strukturno opala. Mnoge su tvrtke usvojile hibridni rad (npr. “tri dana tjedno u uredu”, kako navodi Lindsay Gilbert iz CBRE-a) coloradosun.com, čime su smanjile količinu prostora koji im je potreban. Neka su poduzeća podnajmila ili se odrekla cijelih katova. Istaknuti primjeri uključuju odvjetnička društva i tehnološke tvrtke koje smanjuju ili sele u manje, učinkovitije prostore (jedna odvjetnička tvrtka preselila se iz tornja u centru u manji prostor u RiNo-u) coloradosun.com. Ponuda prostora za podnajam naglo je porasla u razdoblju 2020.–2022. dok su tvrtke pokušavale riješiti se neiskorištenog prostora, iako postoji i pozitivna strana: do 2025. volumen podnajma počeo je padati, što sugerira da se višak polako rješava cbre.com cbre.com. Zapravo, prostor za podnajam u centru pao je za oko 29% na godišnjoj razini do drugog tromjesečja 2025. cbre.com cbre.com, što ukazuje da je dio tog prostora ili pronašao nove najmoprimce ili je istekao i vratio se u izravno slobodan prostor.

Vlasnici zgrada odgovaraju agresivnim mjerama. Popusti na najamninu, razdoblja besplatnog najma i velika sredstva za uređenje prostora postali su standard za privlačenje najmoprimaca. Kao rezultat toga, tražene najamnine su se zapravo izravnale ili blago pale. Prosječna tražena najamnina u centru Denvera iznosila je oko 41 USD/kvadratna stopa (full-service gross) u drugom tromjesečju 2025., “uglavnom nepromijenjena četvrti kvartal zaredom”, nakon blagog kvartalnog pada od 0,5% cbre.com. Efektivne najamnine (nakon ustupaka) još su niže. Vlasnici znaju da moraju konkurirati kvalitetom i cijenom. Tvrtke koje traže prostor orijentirane su na “bijeg prema kvaliteti” – preferiraju novije zgrade s bogatim sadržajima. Stoga, tornjevi klase A s modernim pogodnostima i dalje bilježe interes za najam, dok se starije zgrade klase B/C muče. Ova je podjela izražena: mnogi bi najmoprimci radije smanjili svoj prostor, ali prešli u ljepšu zgradu kako bi privukli zaposlenike natrag.

Postoje neki pozitivni signali usred sumorne slike uredskog tržišta. Aktivnost najma porasla je za oko 13% krajem 2024. u odnosu na prethodnu godinu, što znači da više najmoprimaca obilazi prostore i potpisuje ugovore (iako često za manje urede) coloradosun.com coloradosun.com. Lokalni posrednici smatraju da se tržište “napokon stabilizira” – prevladava osjećaj da smo možda na vrhuncu ili blizu vrhunca praznih prostora coloradosun.com. Doista, CBRE je napomenuo da bi, da nije bilo preseljenja jednog velikog najmoprimca, neto najam u centru bio pozitivan u drugom kvartalu 2025. cbre.com. To upućuje na to da, osim velikih iseljenja, svakodnevni najam postaje bolji. “Vidjeli smo znakove stabilizacije… ljudi su sigurniji da smo ekonomski imali meko prizemljenje, što pomaže tvrtkama donositi dugoročne odluke o uredima,” rekao je jedan komercijalni posrednik coloradosun.com. Drugim riječima, ako šira ekonomija izbjegne recesiju, poduzeća bi mogla ponovno početi planirati rast, što bi s vremenom moglo značiti i potrebu za uredskim prostorom (iako prilagođenim za hibridni rad).

Nadalje, nema nove izgradnje ureda koja započinje u centru grada – već nekoliko kvartala nema novih projekata u najavi cbre.com. Posljednja velika uredska zgrada (1900 Lawrence) dovršena je sredinom 2024. cbre.com. Ovaj nedostatak nove ponude će s vremenom pomoći stabilizaciji praznih prostora jer developeri ne dodaju nove kapacitete. Također bismo mogli vidjeti da konverzije ureda igraju ulogu: grad istražuje načine za prenamjenu zastarjelih ureda u centru u stambene ili mješovite prostore. Takve konverzije (iako skupe i složene) mogle bi dugoročno pomoći apsorpciji viška prostora.

Vrijedi istaknuti svijetle točke unutar uredskog tržišta: određena podtržišta prolaze bolje. Cherry Creek ima uredsku nepopunjenost od samo ~8–9% – praktički potpuno popunjeno – i ima najviše uredske najamnine u Denveru (~49 USD/stopa²) coloradosun.com coloradosun.com. Ovo ekskluzivno područje i dalje je traženo među korisnicima iz financijskog, pravnog i medicinskog sektora koji žele biti u uspješnoj maloprodajnoj četvrti. Isto tako, jugoistočno predgrađe Denvera (poput DTC-a), iako slabo, nije u tako lošem stanju kao centar grada, često bilježi nepopunjenost u dvocifrenim postocima. Uredsko tržište Bouldera (odvojeno, ali regionalno) također ima drugačiju dinamiku zbog potražnje iz tehnološkog sektora. No, za visoke zgrade u centru, 2025. je tržište naklonjeno najmoprimcima. Tvrtke koje pregovaraju o novim ugovorima o najmu dobivaju značajna smanjenja najamnina ili sredstva za preuređenje prostora. Vlasnici starijih zgrada pod pritiskom su da ulažu u renovacije ili razmotre alternativne namjene. Sama gradska uprava intervenirala je, unajmljujući veće prostore (npr. podnajmljujući bivšu zgradu Denver Posta za svoje urede) kako bi pomogla popuniti prostor coloradosun.com. Dugoročna perspektiva za urede u Denveru vjerojatno ovisi o oporavku centra grada kao živahne destinacije. Planovi za dodavanje stanovanja, parkova i atrakcija u centru (više o tome u Dugoročnim izgledima) imaju za cilj oživjeti gradsko središte, što bi zauzvrat podržalo potražnju za uredima. Za sada, očekuje se da će nepopunjenost ureda ostati povišena kroz 2025.–2026., uz postepeno poboljšanje ako zaposlenost poraste i više radnika se vrati na rad u uredu.

Maloprodajni sektor: stabilnost i oporavak

Za razliku od ureda, maloprodajni sektor nekretnina u Denveru pokazao je otpornost pa čak i snagu u 2025. Maloprodajno tržište (trgovački centri, prodavaonice, restorani itd.) bilo je teško pogođeno na početku pandemije, ali se oporavilo kako su se potrošači vratili kupovini i objedovanju uživo. Stope nepopunjenosti maloprodajnih prostora u metropolitanskom Denveru su niske – oko 4–5%, što je blizu rekordno niskih razina lee-associates.com. Izvješće za prvo tromjesečje 2025. navodi da je nepopunjenost maloprodajnih prostora u Denveru samo 4,2% uz rekordno nisku dostupnost od 5,0% lee-associates.com, što odražava snažnu potražnju i ograničenu novu izgradnju. U mnogim popularnim četvrtima i prigradskim zonama, pronalazak maloprodajnog prostora zapravo je konkurentan. Dobro pozicionirani trgovački centri i ulični lokali u Denveru često imaju liste čekanja najmoprimaca.

Najamnine za maloprodaju su ostale stabilne ili su blago porasle. Prosječna tražena najamnina iznosi otprilike 23,5 dolara po kvadratnom stopalu (godišnje) triple-net u Denveru sredinom 2025. godine corken.co. To je stabilna brojka koja se nije puno mijenjala, raste možda 1–3% godišnje, što je zdravo, ali nije inflacijski. Vlasnici su povratili određenu moć određivanja cijena jer je popunjenost visoka, ali su svjesni da trgovci posluju s malim maržama. Snažna potrošnja potrošača u razdoblju 2023.–2025. poduprla je maloprodaju – gospodarstvo Colorada je stabilno, a ljudi su željni okupljanja i kupovine nakon pandemije, što posebno koristi restoranima, barovima i iskustvenoj maloprodaji corken.co. Jedan od trendova je pomak prema zakupcima uslužnih djelatnosti (poput salona za nokte, fitness studija, medicinskih klinika itd.) koji popunjavaju prostore koje su prije zauzimale isključivo trgovine, jer se te usluge ne mogu obavljati online i zadovoljavaju potrebe susjedstva corken.co.

Novi razvoj maloprodajnih prostora bio je ograničen, što je pomoglo održati nisku stopu slobodnih prostora. Denver je zabilježio malo novih trgovačkih centara ili velikih maloprodajnih objekata izgrađenih posljednjih godina (osim onih unutar projekata mješovite namjene), pa se postojeći inventar postupno apsorbira. Maloprodajna scena u centru grada je pomiješana – neka su mjesta i dalje prazna u Central Business Districtu zbog smanjenog broja pješaka među uredskim radnicima, ali druga područja poput RiNo i LoHi vrve novim restoranima i trgovinama koje se otvaraju. Prema Marcus & Millichap, stopa slobodnih maloprodajnih prostora u centru zapravo je pala drugu godinu zaredom ulaskom u 2025. jer su adaptivne prenamjene i rast broja stanovnika u centru pomogli popuniti neke izloge marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Mali poduzetnici su oprezno optimistični, iako zabrinutost zbog kriminala i beskućništva u centru grada neke čini neodlučnima (to je gradski problem kojim se bave dužnosnici).

U prigradskim maloprodajnim područjima, posebno u velikim trgovačkim centrima i maloprodajnim parkovima, slika je općenito pozitivna. Trgovački centri poput Cherry Creek Shopping Center održali su popunjenost s osvježenim miksom zakupaca (više zabave, hrane i brendova koji su izvorno bili online, a sada otvaraju fizičke trgovine). Industrijsko-malpordajni prijelaz (skladišna distribucija za maloprodaju) također je značajan: mnogo maloprodajnih prodaja sada se odvija online, što potiče potražnju za industrijskim prostorima (obrađeno zasebno). No, za fizičku maloprodaju, rastuća populacija i turizam u Denveru (koji se oporavio 2023.–24.) podupiru potrošnju. Investicijske nekretnine u maloprodaji bilježe otprilike stabilne stope kapitalizacije, a investitori maloprodaju u Denveru smatraju manje rizičnom od uredskih prostora, ali možda i manje atraktivnom od višestambenih objekata. Izgledi za maloprodaju su stabilni – očekuje se da će nizak postotak nepopunjenosti potrajati, osobito za dobro smještene kvartovske centre, te rast najamnina u niskim jednoznamenkastim postocima dokle god je ponuda pod kontrolom. Investitori i developeri počinju integrirati maloprodaju u projekte mješovite namjene (poput maloprodaje u prizemlju novih stambenih zgrada) umjesto samostalnih trgovačkih centara, što održava maloprodajni inventar usklađenim s novim područjima stambenog rasta.

Industrijski sektor: Visoka potražnja se blago smanjuje

Denverov industrijski sektor nekretnina (skladišta, distributivni centri, proizvodni prostori) bio je izuzetno uspješan posljednjih godina, a i dalje je u dobrom stanju 2025., iako s blagim znakovima hlađenja nakon vrhunca. Strateški položaj metropole kao logističkog čvorišta za Mountain West, u kombinaciji s procvatom e-trgovine, doveo je do ubrzanog razvoja i upijanja industrijskih prostora u razdoblju 2020.–2022. Do 2025. dio tog zamaha se normalizirao, ali temeljni pokazatelji i dalje su snažni.

Stope popunjenosti industrijskih prostora su niske do umjerene. Na kraju prvog kvartala 2025., ukupna stopa nepopunjenosti industrijskih prostora u Denveru blago je porasla na 8,1% (s otprilike 7,8% ranije), što je i dalje povijesno nisko i ispod nacionalnog prosjeka milehighcre.com. Direktna nepopunjenost je još niža (otprilike 7,7%), dok ostatak čini prostor za podnajam milehighcre.com. Blagi porast nepopunjenosti uglavnom se pripisuje nagliom porastu nove ponude – developeri su isporučili mnogo novih skladišta u protekloj godini, posebno velikih spekulativnih projekata u blizini Međunarodne zračne luke Denver i duž I-70. Samo u prvom kvartalu 2025., isporučeno je oko 864.000 kvadratnih stopa u šest zgrada milehighcre.com. Srećom, dobar dio nove gradnje bio je po narudžbi ili unaprijed iznajmljen (gotovo 78% prostora isporučenog u Q1 već je bilo rezervirano) milehighcre.com. To je spriječilo veći rast nepopunjenosti. Neto apsorpcija ostaje pozitivna – Denver je apsorbirao +531.000 kvadratnih stopa u Q1 2025., što je zapravo više nego u Q1 2024. za 9,9% milehighcre.com milehighcre.com. Veliki ulasci poput Targetovog novog distribucijskog centra od 529.000 kvadratnih stopa u sjevernim predgrađima i zauzeće od 339.000 kvadratnih stopa od strane Discount Tire povećali su apsorpciju milehighcre.com. Ovo je značajno jer pokazuje kontinuiranu potražnju najmoprimaca za velikim prostorima.

Međutim, vrtoglavi tempo iz 2021. (kada su se tvrtke borile za skladišni prostor za e-trgovinu) se smirio. Obujam zakupa početkom 2025. bio je niži za oko 13% u odnosu na kraj 2024. (iako je još uvijek iznad razina s početka 2024.) milehighcre.com. Postoje dokazi da je rast industrijskih najamnina donekle dosegao plato. Prosječne tražene najamnine u Denveru su oko 9,60 USD/po kvadratnom stopalu (NNN godišnje) za skladište/distribuciju, što je porast od oko 3% na godišnjoj razini milehighcre.com. To je usporavanje u odnosu na srednje/visoke jednoznamenkaste skokove najamnina viđene u razdoblju 2018.–2021. Postignute najamnine (nakon ustupaka) iznose oko 8,48 USD, što je porast od oko 8% na godišnjoj razini milehighcre.com – i dalje solidan rast, što pokazuje da mnogi vlasnici mogu povećati najamninu pri obnovi ugovora s obzirom na ograničene alternative za najmoprimce milehighcre.com. Industrijski vlasnici nekretnina i dalje su u povoljnoj poziciji općenito, ali prate novu ponudu. Razvojni portfelj iznosio je oko 4,7 milijuna kvadratnih stopa u izgradnji u prvom tromjesečju 2025., što je nešto manje u odnosu na nedavne vrhunce jer su neki projekti završeni milehighcre.com milehighcre.com. Posebno, spekulativna gradnja se usporila – developeri su sada oprezniji, fokusirajući se na gradnju po narudžbi ili faziranje projekata nakon što su vidjeli blagi porast slobodnih kapaciteta.

Industrijsko tržište Denvera snažno je pod utjecajem određenih podtržišta: zračna koridora u krajnjem sjeveroistočnom Denveru bilježi većinu novih gradnji i aktivnosti zakupa (zabilježio je 60% svih zakupa u Q1 2025.) milehighcre.com, zahvaljujući dostupnosti zemljišta i pristupu autocestama. Tamo Amazon, Walmart, Target i drugi veliki igrači imaju velike objekte. Kako su ti igrači brzo širili poslovanje 2020.–21., od tada su postali oprezniji (Amazon je poznato pauzirao neka proširenja). Tako se industrijska potražnja prebacila na normalniji miks 3PL-ova, tvrtki za građevinske materijale, proizvođača itd. Denver također ima koristi od regionalnog rasta proizvodnje i potreba kanabis industrije za skladištima. Popunjenost ostaje visoka (94,2% prema CBRE u Q1 2025.) u industrijskom sektoru bisnow.com, a svako slabljenje potražnje uglavnom je u odnosu na prijašnji žestoki tempo – i dalje je tržište na strani vlasnika za moderno i dobro locirana skladišta.

Ukratko, industrijski nekretninski sektor u Denveru za 2025. godinu je stabilan i snažan. Primjećujemo blagi porast stope nepopunjenosti i blago usporavanje rasta najamnina dok tržište apsorbira val nove ponude, ali ukupni temelji (nepopunjenost ispod 10%, pozitivna apsorpcija, rast najamnina brži od inflacije) ostaju pozitivni. Osim u slučaju većeg gospodarskog pada, pozicija Denvera kao rastućeg regionalnog distribucijskog čvorišta trebala bi održati njegov industrijski sektor aktivnim. Izazov za sektor bit će upravljanje sljedećim fazama razvoja – osigurati da novi projekti odgovaraju potražnji kako bi se izbjegla prevelika ponuda. Trenutno, industrijsko tržište Denvera stoji kao stup relativne snage među njegovim komercijalnim sektorima, nudeći pouzdan prihod za investitore i prostor za daljnje širenje logističkih, proizvodnih i uslužnih poduzeća.

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti

Nekoliko velikih razvojnih i infrastrukturnih projekata je u tijeku u Denveru koji će značajno utjecati na nekretnine (i komercijalne i stambene) u narednim godinama. Neki od najznačajnijih u 2025. godini uključuju:

The River Mile – Ovo je vjerojatno najambicioznija urbana obnova u Denveru ikad: planirani mješoviti distrikt na 25 hektara uz rijeku South Platte u centru grada (na sadašnjoj lokaciji zabavnog parka Elitch Gardens). U lipnju 2025. grad je odobrio prvu fazu River Mile vrijednu milijardu dolara unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Uz podršku Kroenke Sports & Entertainment, glavni plan predviđa 15 milijuna kvadratnih stopa razvoja tijekom više od 20 godina, uključujući oko 8.000 stambenih jedinica i milijune kvadratnih stopa uredskog, maloprodajnog i zabavnog prostora unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Po završetku, očekuje se da će udvostručiti broj stanovnika centra i stvoriti novu gusto naseljenu četvrt uz rijeku unitedstatesrealestateinvestor.com. Prva faza započela je krajem 2023., s fokusom na infrastrukturu – nove ulice, komunalije, parkove – pri čemu su neki parkovi već otvoreni, a prve zgrade trebale bi početi s izgradnjom krajem 2025. unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile će dodati tisuće stanova/condoa (uključujući pristupačno stanovanje), moderne uredske tornjeve i javne sadržaje (poput poboljšanih staza uz rijeku i pješačkih mostova) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Ovaj razvoj je prekretnica: proširit će doseg centra, osigurati prijeko potrebnu stambenu ponudu (smanjujući pritisak drugdje) i mogao bi privući nove tvrtke koje traže živahno okruženje za život i rad. Za komercijalne nekretnine, planiranih 6,6 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora u River Mileu moglo bi zadovoljiti potražnju kad se tržište oporavi <a href="https://www.unitedstatesrealestateinvestor.com/denver-oks-1b-river-mile-phase-downtown-revives/#:~:text=Mixed,Million%20Square%20Feet%20of%20Development" targeunitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, iako je to dugoročna perspektiva.
Projekti revitalizacije centra grada – Uz River Mile, Denver ima širu viziju preuređenja centra grada tijekom sljedećih 20 godina (prema Planu za područje centra i povezanim inicijativama). Velik naglasak stavlja se na parkove i javne prostore: planovi predviđaju nove parkove u centru grada (npr. prijedlozi za prekrivanje dijela I-25 ili izgradnju parkova u nedovoljno iskorištenim područjima) denverite.com, kao i poboljšanje postojećih poput Civic Center-a. Zapravo, revitalizacija Civic Center Parka planirana je za početak 2025. godine kako bi se poboljšala sigurnost i upotrebljivost coloradocommunitymedia.com. Obnova 16th Street Mall-a je ključni projekt u tijeku: gradski prepoznatljivi pješački trg dobiva obnovu vrijednu 175 milijuna dolara (nova popločenja, rasvjeta i dizajn) koja bi trebala biti završena do jeseni 2025. godine westword.com westword.com. Kada bude dovršen, očekuje se da će Mall ponovno privući kupce i turiste, što će koristiti maloprodajnim i ugostiteljskim prostorima u centru. Također, razmatraju se napori za prenamjenu starih uredskih zgrada u stambene ili hotelske svrhe kako bi se ubrizgala 24/7 populacija u centar grada, što zauzvrat podržava maloprodaju u prizemlju i ukupnu vitalnost. Ove promjene imaju za cilj rješavanje praznina i zaostajanja u oporavku centra nakon pandemije westword.com. Ukratko, grad ulaže u to da centar grada postane ugodniji za život i manje ovisan o uredskim radnicima.
Proširenje Međunarodne zračne luke Denver (DEN) – DEN je usred velike, višefazne ekspanzije i obnove (projekt Velike dvorane). U 2025. godini, planirano je otvaranje nove središnje sigurnosne kontrolne točke (Istočna sigurnost) u terminalu westword.com westword.com, nakon uspješnog otvaranja kontrolne točke Zapadna sigurnost 2024. godine westword.com. Ove modernizirane kontrolne točke povećat će protok putnika i učinkovitost sigurnosti. Osim toga, proširenja pristaništa dodala su nove izlaze (DEN je do 2022. dodao desetke izlaza, a još ih dolazi). Za nekretnine, veća zračna luka znači više zračnog prometa i potencijalno veću potražnju za obližnjim hotelima, uredima i industrijskim prostorima (zračna logistika). Grad također dovršava novu dijamantnu raskrsnicu s odvajanjem na Peña Boulevardu i Jackson Gap-u kako bi poboljšao pristup zračnoj luci do kraja 2025. godine westword.com. Glatka povezanost trebala bi pomoći daljnjem rastu podtržišta Zračne luke (gdje se nalazi mnogo skladišta i tvrtki povezanih s putovanjima). Renovacije Velike dvorane nastavit će se i nakon 2025., ali svaka prekretnica (poput novih sigurnosnih područja) poboljšava iskustvo putnika, neizravno podupirući turistički i kongresni sektor Denvera – što zatim utječe na rezultate hotela i maloprodaje u centru grada.
Projekti prijevoza – Osim zračne luke, regionalna infrastrukturna unapređenja u Denveru oblikuju obrasce razvoja nekretnina. Jedan od glavnih projekata je plan za Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT), inicijativu vrijednu 280 milijuna dolara za dodavanje posebnih autobusnih traka i poboljšanih stanica duž Colfaxa (najprometnijeg tranzitnog koridora u Denveru) do kraja ovog desetljeća enr.com. U 2025. godini, grad pod novim gradonačelnikom Mikeom Johnstonom signalizirao je predanost ovom i drugim proširenjima javnog prijevoza kako bi podržao rast stanovanja bez prometnih zastoja enr.com. Kada Colfax BRT bude dovršen (procijenjeno ~2027-28), područja uz East Colfax mogla bi doživjeti preporod, s projektima višeg gustoće stanovanja i mješovite namjene koji niču zahvaljujući poboljšanom prijevozu. Već sada investitori motre motele i zemljišta uz Colfax za prenamjenu. Država također proučava Front Range Rail (putnički vlak od Fort Collinsa do Colorado Springsa kroz Denver), iako je to još u fazi planiranja. Na cestama, Colorado DOT dovršava velika poboljšanja autocesta: Central 70 Project (koji je spustio i prekrio I-70 kroz sjeverni Denver, dovršen krajem 2022.) otvorio je novi parkovni prostor i potiče prenamjenu susjednih četvrti. Sada je pozornost usmjerena na I-25 South “Gap” i razne redizajne čvorišta u metrou Denvera (poput poboljšanja I-25/Broadway koja bi trebala biti dovršena 2025.). Infrastrukturna unapređenja općenito povećavaju vrijednost nekretnina u blizini poboljšavajući pristup i estetiku. Na primjer, park na poklopcu I-70 (u Elyria-Swansea) očekuje se da će povećati privlačnost tih četvrti.

U sažetku, komercijalni krajolik Denvera u sljedećih nekoliko godina bit će snažno pod utjecajem ovih velikih projekata. River Mile će postupno dodavati potpuno novu četvrt s ponudom. 16th Street Mall, Civic Center i druge popravke u centru imaju za cilj ojačati jezgru, čineći je privlačnijom za poslodavce i stanovnike (što će s vremenom pomoći popuniti prazne urede). Rast zračne luke učvršćuje status Denvera kao glavnog čvorišta, što može privući tvrtke (npr. zrakoplovna tehnologija, logističke firme) da ovdje smjeste svoje operacije. Projekti javnog prijevoza i cesta usmjeravat će gdje će se razvoj koncentrirati (na primjer, uz Colfax ili blizu novih stanica prigradskog vlaka). Investitori u nekretnine pomno prate ove projekte – često kupujući zemljišta na putu napretka. Na primjer, zemljišta blizu budućih BRT stanica ili oko River Mile lokacije već se prodaju u očekivanju veće potražnje. Sve u svemu, dovršetak ključne infrastrukture do 2025. i kasnije trebao bi stvoriti nove prilike i pomoći gradu da održivije prihvati rast.

Investicijske prilike

Za investitore u nekretnine, promjenjivo tržište Denvera 2025. nudi niz prilika koje su bile rijetke prije samo nekoliko godina. S hlađenjem tržišta, iskusni investitori mogu pronaći bolje vrijednosti i imati veći izbor nekretnina, bilo za preprodaju, razvoj ili prihod od najma. Evo nekih od glavnih investicijskih smjerova u Denveru sada:

Nova “vruća” naselja s potencijalom za rast vrijednosti: Kao što je ranije spomenuto, naselja poput Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake i Sun Valley/West Colfax nude značajan potencijal za rast. Berkeley je postao magnet za one koji si više ne mogu priuštiti Highland, a investitori kupuju starije kuće kako bi ih renovirali ili srušili i izgradili moderne dvojnice/townhomeove. S modernim trgovinama i urbanim ugođajem, vrijednosti nekretnina u Berkeleyju snažno rastu stucrowell.com. Slično, stalna obnova Sloan’s Lakea (s novim stanovima i townhomeovima uz jezero) pruža prilike – kupnja starijeg ranča za renovaciju ili iznajmljivanje novog townhomea može donijeti solidan povrat jer ovo područje postaje luksuzna zona uz jezero stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (zapadno od centra, blizu stadiona Broncos) također je značajan – povijesno jedno od najsiromašnijih područja Denvera, sada se obnavlja s novim pristupačnim stanovanjem i predstavlja Zonu prilika. Investitori koji ciljaju na dugoročnu dobit mogu ovdje kupiti zemljište ili sudjelovati u projektima, očekujući rast vrijednosti kako se planovi za River Mile i stadion razvijaju u blizini. Općenito, investitori u 2025. ciljaju na “sljedeći” LoHi ili RiNo – područja uz već procvjetala naselja – uz pretpostavku da će se rast preliti.
Kratkoročni najam (STR) i Airbnb: Denver je turistička i kongresna destinacija, a kratkoročni najam i dalje je isplativ, iako strogo reguliran. Gradska pravila zahtijevaju da operateri STR-a budu licencirani i da iznajmljuju samo svoje glavno prebivalište (ili njegov dio), što u većini slučajeva sprječava čiste investicijske STR stanove coloradocommunitymedia.com. Unatoč tome, investitori su pronašli kreativne načine, poput “house hackinga” (kupnja dvojnog objekta ili kuće s podrumskim stanom; žive u jednom dijelu, a drugi iznajmljuju kao STR). Kvartovi poput LoDo, RiNo i Capitol Hill, s noćnim životom i atrakcijama, bilježe veliku potražnju za Airbnb-om. Investitor koji ne živi na lokaciji možda neće smjeti iznajmljivati cijelu kuću tijekom cijele godine zbog pravila o glavnom prebivalištu, ali neki surađuju s lokalnim vlasnicima-okupljivačima ili se fokusiraju na obližnje gradove (poput neinkorporiranih područja županije) s blažim pravilima. Povrati na STR-ove u Denveru mogu premašiti tipične dugoročne najmove – često 15-20%+ bruto prinosa – s obzirom na dnevne cijene i visoku popunjenost tijekom skijaške sezone i ljeta. Međutim, zbog zahtjeva za glavnim prebivalištem, prilika za STR često je u kupnji nekretnine koja omogućuje poseban najamni prostor (ADU ili podrumsku jedinicu). Slučajno, nedavna legalizacija ADU-ova u cijelom Denveru mogla bi to proširiti (više vlasnika kuća moglo bi izgraditi ADU kako bi ga iznajmljivali na Airbnb-u za dodatni prihod) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Investitori bi mogli financirati izgradnju ADU-a za vlasnike u zamjenu za udio u prihodu. Izvan grada, kratkoročni najam u predgrađima blizu planina (npr. Golden, Boulder County) ili Colorado Springs su alternative, iako su to odvojena tržišta.
Dugoročni najam i izgradnja za najam (Build-to-Rent): Budući da su mnogi potencijalni kupci prisiljeni iznajmljivati zbog visokih kamata, potražnja za kvalitetnim dugoročnim najmovima je jaka. Najamnine u Denveru su se blago smirile 2023.–24., ali u proljeće 2025. tržište najma pokazuje znakove blagog popuštanja – npr. medijalne cijene najma stanova pale su oko 2% na godišnjoj razini recolorado.com, a stopa slobodnih stanova porasla je na oko 8,5% corken.co zbog vala novih zgrada s apartmanima. Za investitore to znači da stanari imaju više opcija, pa vlasnici nekretnina za najam moraju biti konkurentni (nuditi bolje pogodnosti, možda malo niže najamnine). S druge strane, visoke kamatne stope zadržavaju ljude dulje u najmu, što podržava popunjenost. Najam obiteljskih kuća u poželjnim školskim okruzima i dalje je izuzetno tražen – mnoge obitelji koje ne mogu kupiti i dalje žele kuću za život i spremne su platiti više. Institucionalni investitori su aktivni na tržištu najma obiteljskih kuća u Denveru, a nove “build-to-rent” zajednice (cijela naselja kuća izgrađenih isključivo za najam) pojavile su se na rubovima grada. Na primjer, u predgrađima poput Aurore, Commerce Cityja i Parkera, graditelji nude nove gradnje stanova ili kuća isključivo za najam. Investitori (od velikih fondova do malih privatnih iznajmljivača) mogu iskoristiti priliku kupnjom novih nekretnina za najam ili portfelja kuća, računajući i na novčani tijek i na rast vrijednosti. Očekuje se da će rast najamnina u Denveru nastaviti umjerenim tempom (~2-4% godišnje) nakon ovogodišnjeg blagog pada, s obzirom na snažnu zaposlenost i demografske trendove. To čini dugoročno držanje nekretnina privlačnim – prihodi od najma trebali bi rasti s vremenom, a ako se kupi u ovom mirnijem razdoblju, ulazna cijena nije na povijesnom maksimumu.
Prilike za “fix-and-flip” investitore: Tijekom izrazito jakog tržišta, investitori koji kupuju, obnavljaju i brzo preprodaju nekretnine teško su pronalazili “problematične” ili ispod tržišne cijene kuće – sve se prodavalo vrlo brzo, često vlasnicima koji su sami bili spremni renovirati. Sada, kada kuće dulje stoje na tržištu i kupci su izbirljivi oko stanja nekretnine (kako navodi DMAR: kuće koje zahtijevaju radove “obično dulje stoje” denverite.com), flipperi mogu više djelovati. Na primjer, zastarjela nekretnina koja se ne prodaje može sniziti cijenu u raspon prihvatljiv investitorima. Flipperi je tada mogu obnoviti do stanja “useli i živi” kakvo današnji kupci žele (budući da kupci sada često “nemaju volje preuzimati projekte” dmarealtors.com). Ključ je kupiti po dovoljno niskoj cijeni da se pokriju troškovi renovacije i držanja nekretnine u ovom okruženju viših kamata. Profitne marže su tanje nego kad su cijene naglo rasle, pa flipperi moraju biti selektivni. No, u četvrtima sa starijim stambenim fondom (poput Aurore, Englewooda, Wheat Ridgea), ima dosta prilika za dodavanje vrijednosti. Također, aktivnost ovrha, iako povijesno još uvijek niska, lagano raste jer se neki vlasnici bore s višim ratama ili gubitkom posla – što povremeno donosi prilike na dražbama. Općenito, pomak ravnoteže prema tržištu kupaca znači da flipperi i investitori koji dodaju vrijednost imaju više prostora za pregovore oko zapuštenih nekretnina (manje nadmetanja s običnim kupcima). Kako se troškovi gradnje stabiliziraju (drvo i materijali su jeftiniji nego 2021.), projekti renovacije su isplativiji. Uspješni investitori fokusiraju se na kuće gdje strateške nadogradnje (obnova kuhinje/kupaonice, dodavanje spavaće sobe) mogu značajno povećati vrijednost pri preprodaji.
Nova izgradnja i razvoj: Za developere, potreba za stanovanjem u Denveru i dalje je kritična na duge staze, čak i ako se tržište kratkoročno ohladilo. Cijene zemljišta su se donekle stabilizirale nakon naglog rasta u razdoblju 2020.–22., što je prednost za isplativost razvoja. Politike grada sve više podržavaju veću gustoću: od 2025. godine, ADU-ovi su dopušteni posvuda i zahtjevi za vlasničkim stanovanjem su ukinuti coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, a država je potaknula olakšavanje prepreka za izgradnju stanova coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Ovo stvara prilike za popunjavanje dodatnih stambenih jedinica u poželjnim područjima. Na primjer, investitori sada mogu uzeti veliko zemljište s obiteljskom kućom u središnjem Denveru i izgraditi ADU za najam ili prodaju zasebno. Neke zone dopuštaju izgradnju dupleksa ili četverostambenih objekata tamo gdje je prije bila samo jedna kuća. Razvoj malog opsega (dodavanje “missing-middle” stanovanja) spreman je za rast zahvaljujući ovim promjenama u zoniranju. Dodatno, nova izgradnja za prodaju u predgrađima je tražena od strane kupaca koji nisu uspjeli pronaći nešto u gradu – stoga graditelji poput Lennara, Richmonda itd. i dalje aktivno grade u novim naseljima oko Denvera. Investitori mogu sudjelovati u tim projektima ili ih financirati.

Jedan specifičan aspekt nove izgradnje: višestambeni razvoj. Čak i uz mnogo izgrađenih stanova, mnogi stručnjaci smatraju da Metro Denver treba još više stanova za rastuću populaciju. Izgradnja se usporila 2023. zbog troškova i kamatnih stopa, ali do kraja 2025. mogli bismo vidjeti oporavak, osobito ako se iskoriste gradski poticaji za pristupačne stanove. Denverova Uredba o proširenju pristupačnosti stanovanja zahtijeva da veći projekti uključe pristupačne jedinice ili plate naknadu (na snazi od 2022.), a iako to dodaje složenost, može se nadoknaditi poticajima poput poreznih olakšica ili dodatnih dozvola za gustoću. Investitori specijalizirani za projekte s poreznim olakšicama za stanovanje s niskim prihodima (LIHTC) ili javno-privatna partnerstva mogli bi pronaći Denver kao dobrodošlo tržište. Također postoje Zone prilika u nekoliko četvrti Denvera (Sun Valley, dijelovi Montbella itd.) gdje investitori mogu ostvariti porezne pogodnosti za dugoročna ulaganja. Te OZ oznake (uspostavljene 2018.) vrijede do 2026. za potpune pogodnosti, pa je 2025. ključna godina za ulaganje kapitala u njih.

U sažetku, denversko tržište 2025., s povećanom ponudom i umjerenim cijenama, plodno je tlo za strpljive, strateške investitore. Bilo kroz najam nekretnina (iskorištavajući snažan bazen najmoprimaca), preprodaju (koja je sada izvedivija zbog veće ponude), ili razvoj (uz nove politike koje potiču više jedinica), postoje putevi do profita. Ključ će biti procjenjivanje poslova s realnim pretpostavkama – očekujući normalniji rast cijena, planirajući veće kamatne stope i ciljajući lokacije s trajnom privlačnošću. Investitori više ne mogu računati na to da će rast tržišta podići sve brodove (kao 2021.). Umjesto toga, uspjeh u 2025. i dalje dolazit će od stvarnog dodavanja vrijednosti – kroz renovaciju, pametno korištenje zemljišta ili vrhunsko upravljanje nekretninama – i odabira lokacija koje su u skladu s budućim razvojem Denvera.

Izazovi i rizici

Iako prilika ima mnogo, denversko tržište nekretnina suočava se s nekoliko izazova i rizika koji bi mogli umanjiti njegovu izvedbu u narednim godinama. Investitori, developeri i vlasnici nekretnina trebali bi pomno pratiti ove čimbenike:

Ekonomska neizvjesnost i kamatne stope: Možda je najveći neposredni rizik šire gospodarstvo. I dalje postoje zabrinutosti oko moguće recesije ili usporavanja gospodarstva. Ako se nacionalni ili globalni uvjeti pogoršaju (na primjer, zbog pooštravanja politike FED-a, geopolitičkih događaja itd.), Denver bi to osjetio kroz gubitak radnih mjesta i smanjenu potražnju za stanovanjem. Do sada je denversko gospodarstvo bilo otporno s niskom nezaposlenošću (~4% početkom 2025. assets.cushmanwakefield.com), ali sektori poput tehnologije imali su otpuštanja koja treba pratiti. Štoviše, kamatne stope ostaju nepoznanica. Putanja Federalnih rezervi u 2025.–2026. značajno će utjecati na nekretnine. Ako se inflacija pokaže tvrdokornom i stope ostanu visoke ili još porastu, to bi dodatno smanjilo pristupačnost i potencijalno snizilo cijene nekretnina. S druge strane, ako se inflacija smiri i FED snizi stope, hipotekarne stope bi mogle pasti – povećavajući potražnju, ali možda uzrokujući novi skok cijena ako ponuda ne može pratiti. Dakle, tržište hoda po tankoj liniji, snažno pod utjecajem politike FED-a. Mnogi sudionici računaju na popuštanje stopa (što bi bio vjetar u leđa), ali svaki iznenadni skok stopa jasan je rizik koji bi mogao “zaustaviti poslove i izbaciti još više kupaca s tržišta”.
Pristupačnost i zamor kupaca: S tim u vezi, sama kriza pristupačnosti predstavlja rizik. Srednja cijena kuće u Denveru u odnosu na lokalne srednje prihode je na povijesno visokim višekratnicima (čak i uz stabilne cijene, visoke kamatne stope čine ovo jednim od najmanje pristupačnih razdoblja u desetljećima). Ako se to nastavi, više kućanstava moglo bi odustati od vlasništva nad nekretninom ili se preseliti u jeftinija područja, što bi smanjilo lokalnu potražnju za stanovanjem. Već sada, rast stanovništva u Coloradu usporava u usporedbi s 2010-ima cpr.org, dijelom zato što se ljudi sele u mjesta s nižim troškovima. Colorado Futures Center upozorava da visoki troškovi stanovanja mogu usporiti gospodarski rast ako radnici ne mogu priuštiti život ovdje. Kao odgovor, postoji politički pritisak da se riješi problem pristupačnosti stanovanja – kroz subvencije, veću gustoću, kontrolu najamnine itd. To dovodi do još jednog rizika: regulatorne promjene.
Regulatorni i zakonodavni rizici: Okruženje politike oko stanovanja je dinamično. Jedna od glavnih rasprava je kontrola najamnine. Colorado trenutno zabranjuje lokalne uredbe o kontroli najamnine državnim zakonom (od 1981.), ali je 2023. godine predložen zakon za ukidanje te zabrane. Nije prošao (prijedlog je odbijen u odboru) cpr.org, ali zagovornici prava najmoprimaca obećali su nastaviti s pritiscima za mjere stabilizacije najamnine westword.com. Ako bi država u narednim godinama dopustila neki oblik kontrole najamnine (čak i samo za starije zgrade ili određeni postotak jedinica), to bi moglo utjecati na povrat ulaganja u najmove. Vlasnici nekretnina zabrinuti su zbog toga, čak i ako nije neposredno. Drugo zakonodavno područje: porez na nekretnine. Kao što je navedeno, porezi na nekretnine u Coloradu su porasli zbog naglog rasta procijenjenih vrijednosti. Odbacivanje Prop HH znači da nema neposrednog olakšanja osim kratkoročnog smanjenja stope procjene koje je donijela zakonodavna vlast. Ako porezi ostanu visoki, to bi moglo opteretiti vlasnike kuća (posebno one s fiksnim prihodima) i potencijalno povećati stopu ovrha ili prisiliti na prodaju. Moguće su buduće mjere na glasačkim listićima ili zakoni za rješavanje ovog pitanja, ali ishod je neizvjestan.

S pozitivne strane, regulatorno okruženje također potiče promjene u korist stanovanja (o kojima smo govorili, poput legalizacije ADU-ova). To su uglavnom prilike, ali dolaze s određenim složenostima. Na primjer, nova inkluzivna zonacija za veće projekte u Denveru (koja zahtijeva pristupačne jedinice) može odvratiti neke projekte po tržišnim cijenama ili smanjiti profitne marže. Dodatno, Denver sada zahtijeva dozvole za najam za sve dugoročne najmove (od 2024.) robinsonandhenry.com, što, iako poboljšava kvalitetu najma, povećava troškove i birokraciju za iznajmljivače. Troškovi usklađivanja, zahtjevi za inspekcijom i potencijalne kazne su rizici s kojima se mali iznajmljivači moraju nositi.

Troškovi izgradnje i radna snaga: Iako su se troškovi materijala smanjili u odnosu na ekstremne skokove iz 2021., gradnja u Denveru i dalje je skupa. Građevinska industrija i dalje se suočava s nedostatkom radne snage – mnogi kvalificirani radnici napustili su sektor tijekom Velike recesije i nikada se nisu vratili, a sada postoji i konkurencija za radnu snagu zbog infrastrukturnih projekata. Pritisci na plaće u građevini su značajni (a inflacija općenito povećava troškove goriva itd.). Problemi u opskrbnom lancu su se poboljšali, ali nisu u potpunosti riješeni; određeni materijali ili komponente i dalje mogu imati duga vremena isporuke. Za investitore to znači da se proračuni mogu znatno povećati, a projekti odgoditi, što predstavlja rizik za isporuku prijeko potrebne ponude. Za graditelje kuća, visoki troškovi znače da se fokusiraju ili na luksuzne proizvode (kako bi nadoknadili troškove kroz cijenu) ili grade dalje od grada gdje je zemlja jeftinija – u oba slučaja to ne pomaže izravno pristupačnosti u gradu. Ako bi došlo do još jednog globalnog poremećaja u opskrbnom lancu (na primjer, trgovinski problemi ili novi val pandemije), to bi ponovno moglo usporiti izgradnju.
Klimatski i okolišni rizici: Denver je općenito manje ugrožen klimatskim katastrofama nego obalna područja, ali nije imun. Sve više ekstremni vremenski događaji i klimatske promjene predstavljaju rizike. Colorado bilježi češće požare (iako uglavnom u planinskim područjima) i jake tuče na području Front Rangea. Značajna sezona dima od požara ili veliki događaj tuče mogu privremeno smanjiti aktivnosti na tržištu nekretnina (i trajno povećati troškove osiguranja). Osim toga, Denver ima zone sklone poplavama uz Platte i Cherry Creek – klimatske promjene mogle bi povećati rizik od poplava tijekom jakih kiša. Grad i investitori moraju ulagati u ublažavanje rizika (poput poboljšanja odvodnje uključene u projekte poput River Mile i inženjeringa rijeke za smanjenje rizika od poplava unitedstatesrealestateinvestor.com). Zanemarivanje ovih mjera može dovesti do oštećenja imovine ili strožih građevinskih propisa u budućnosti.
Preizgrađenost u određenim segmentima: Iako Denver općenito ima manjak stambenih jedinica, postoji rizik od lokalizirane preizgrađenosti, posebno luksuznih stanova. Velik broj stanova klase A pojavio se na tržištu 2020.–2024. Povećanje stope nepopunjenosti na oko 8,6% u segmentu višestambenih zgrada pokazuje da je ponuda napokon sustigla potražnju, barem privremeno corken.co. Ako investitori nastave ulagati u slične luksuzne projekte bez zastoja, mogli bismo vidjeti veće nepopunjenosti i ustupke na tržištu najma, što bi smanjilo povrate investitora i moglo dovesti do neplaćanja kredita na previše zaduženim projektima. Slično, u komercijalnim segmentima poput industrije, postoji rizik da neki investitori pretjeraju. Kao što je spomenuto, nepopunjenost se povećala na oko 8% s valom novih skladišta milehighcre.com. Ako se gospodarstvo uspori i potrošnja padne, apsorpcija novih skladišta mogla bi usporiti, pa bi taj sektor mogao iznenada imati veću nepopunjenost. Povijest Denvera pokazuje cikluse u kojima je preizgrađenost u uredima (1980-ih) ili stanovima (sredina 2000-ih) dovela do višegodišnjih padova. Potrebna je opreznost među investitorima kako se to ne bi ponovilo.
Financiranje i uvjeti kreditiranja: Zdravlje bankarskog i kreditnog okruženja još je jedan faktor. S višim kamatnim stopama, neke regionalne banke povukle su se iz kreditiranja komercijalnih nekretnina. Prva polovica 2023. zabilježila je nekoliko propasti američkih banaka, što je učinilo zajmodavce opreznijima. Ako se uvjeti kreditiranja dodatno postrože (zbog politike Fed-a ili averzije banaka prema riziku), čak i solidni projekti mogli bi teško doći do financiranja. Rizik refinanciranja također je stvaran – mnogi krediti za komercijalne nekretnine dospijevaju, a zajmoprimci će se suočiti s puno višim kamatama, što u nekim slučajevima možda neće biti održivo s trenutnim novčanim tokovima (posebno ureda s prazninama). To povećava rizik od neplaćanja kredita ili prisilnih prodaja, što bi moglo vršiti pritisak na pad vrijednosti ako se dogodi u većem obujmu. Iako su temelji Denvera snažni, nije imun na nacionalno ponovno određivanje cijena komercijalnih nekretnina koje se događa kako se kapitalizacijske stope povećavaju. Na primjer, poslovna zgrada procijenjena na 5% kapitalizacije prije dvije godine sada bi mogla zahtijevati 7-8% kapitalizacije, što implicira veliki pad vrijednosti, a to bi moglo dovesti do vlasnika koji vraćaju ključeve zajmodavcima. Ova financijska poteškoća mogla bi se preliti i utjecati na gradske porezne prihode i vrijednosti susjednih nekretnina. To je rizik koji je uglavnom ograničen na komercijalne nekretnine poput starijih ureda ili prekomjerno zaduženih stanova, ali ga vrijedi spomenuti.

U sažetku, igrači na tržištu nekretnina u Denveru moraju se kretati kroz krajolik s brojnim vanjskim i unutarnjim rizicima. Ekonomski izazovi, promjene politika i posljedice pandemijskog buma svi se susreću u ovom trenutku. Tržište se uravnotežuje, ali bi se moglo nepovoljno preokrenuti ako, primjerice, dođe do recesije dok su kamatne stope još uvijek visoke. Ipak, Denver se pokazao otpornim u prošlim ciklusima. Mnogi od ovih izazova (priuštivost, regulatorna ograničenja, klimatska otpornost) aktivno se rješavaju kroz politiku i inovacije. Ključ će biti prilagodljivost – oni koji mogu prilagoditi strategije (npr. prebaciti se na izgradnju pristupačnijih jedinica kad se luksuz zasiti, ili koristiti kreativno financiranje u uvjetima stisnutog kreditnog tržišta) ublažit će ove rizike. I općenito, raznolika ekonomija i poželjnost Denvera pružaju zaštitni sloj – čak i ako rast uspori, ljudi se i dalje sele ovamo zbog kvalitete života, što podupire dugoročnu potražnju za nekretninama. Ipak, potreban je oprez: laka zarada u nekretninama ostvarena je 2020-21.; ubuduće slijedi faza temeljitog rada, s pomnim praćenjem makroekonomskih uvjeta i lokalnih političkih trendova.

Dugoročna perspektiva (2026.–2030.)

Gledajući izvan trenutnih prilagodbi, dugoročna perspektiva za nekretnine u Denveru do kraja desetljeća (2026.–2030.) ostaje optimistična, iako s umjerenijim očekivanjima. Nekoliko ključnih faktora oblikovat će ovu putanju:

Rast stanovništva i demografija

Očekuje se da će rast stanovništva u Denveru nastaviti stabilno, iako sporijim tempom nego eksplozivnih 2010-ih. Predviđa se da će sam Grad Denver narasti s otprilike 716.000 u 2024. na otprilike 730.000 do 2030. godine 5280.com aterio.io. To je umjeren rast (oko 2% ukupno, što odražava ograničenu površinu i već visoku početnu bazu). Međutim, šire gradsko područje (Denver-Aurora-Lakewood MSA) apsorbirat će većinu novih stanovnika. Očekuje se da će metropolitansko područje Denvera premašiti 3,6 milijuna ljudi do 2030. godine, u odnosu na oko 3,3 milijuna sredinom desetljeća metrodenver.org. To je dodatak od ~300.000+ ljudi u metrou, ili otprilike 10% povećanja. Ovaj rast će biti rezultat kombinacije prirodnog prirasta i neto migracije.

Važno je napomenuti da se mijenja tko se doseljava u Denver. Ljudi u 20-im i 30-im godinama i dalje će dolaziti zbog poslova i načina života, ali visoki troškovi mogli bi neke mlađe usmjeriti drugdje. U međuvremenu, broj stanovnika Colorada starijih od 65 godina brzo raste (na razini cijele države ta će skupina biti ~77% veća 2030. nego 2015.) codot.gov. To bi moglo povećati potražnju za manjim stanovima, zajednicama 55+ i čak višegeneracijskim obiteljskim aranžmanima (neke obitelji, primjerice, dodaju ADU-ove za starije roditelje). Sposobnost regije da privuče i zadrži talente ovisit će o dostupnosti i pristupačnosti stanovanja – stoga su dugoročni planovi razvoja nekretnina usmjereni na osiguravanje više stambenih jedinica za smještaj tih 300 tisuća novih stanovnika.

Planovi urbanog razvoja i javnog prijevoza

Denverov urbani oblik nastavit će se razvijati prema većoj gustoći i razvoju orijentiranom na javni prijevoz do 2030. Gradski planeri provode “Blueprint Denver” i planove za četvrti koji predviđaju mješovite centre i koridore. Možemo očekivati više srednje visokih stambenih zgrada uz glavne ulice i blizu stanica javnog prijevoza, koje će zamijeniti stare trgovačke centre ili parkirališta. Odluka grada da dopusti ADU-ove posvuda do 2025. dio je ovog blagog povećanja gustoće u stambenim zonama coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Do 2030. mogli bismo vidjeti tisuće novih ADU-ova diljem denverskih četvrti, što će omogućiti i najam stanova i smještaj proširenih obitelji.

Tranzit će igrati ključnu ulogu. RTD (Regionalni prometni okrug) dovršio je svoju FasTracks ekspanziju (npr. željezničke linije do DIA, do Arvade itd.) do kasnih 2020-ih, osim dugo odgađane linije za Boulder. Ponovno se raspravlja o dovršetku te Northwest Rail linije do Boulder/Longmonta do otprilike 2030. (uz moguća državna sredstva). Ako se to dogodi, područja oko predloženih stanica (poput onih u gradovima okruga Boulder) mogla bi doživjeti porast vrijednosti nekretnina. Unutar grada, Colfax BRT planiran za 2028. vjerojatno će potaknuti mini-bum razvoja duž Colfaxa, kao što je spomenuto enr.com. Grad također razmatra načine za poboljšanje javnog prijevoza na Federal Blvd i Broadwayu – iako detalji još nisu određeni, svako takvo poboljšanje bi također potaknulo izgradnju više stanova duž tih koridora.

Još jedna transformativna ideja koja kruži je “Central Denver Rail Re-alignment”, koja bi potencijalno uklonila teretnu željezničku prugu koja prolazi kroz centar grada (Decatur/Federal do Globeville) i preusmjerila je, oslobađajući zemljište i smanjujući buku u središnjim četvrtima. To je još uvijek spekulativno, ali ako bi takav projekt napredovao do 2030., mogao bi otvoriti značajne nove lokacije za razvoj. Slično tome, državna uprava za ceste istražuje I-25 Central poboljšanja (obuhvaća dijelove I-25 kroz središnji Denver, možda pokrivanje ili proširenje). Ako bi pokrivanje I-25 blizu centra postalo stvarnost (kao što je pokriven I-70), to bi doslovno moglo stvoriti novi prostor za nekretnine (parkove ili čak prostor za gradnju).

Veliki projekti koji će biti dovršeni do 2030. također će obilježiti krajolik. Prve faze River Mile projekta (ranije spomenute) trebale bi biti u punom zamahu – moguće s nekoliko tisuća izgrađenih stambenih jedinica te nekim uredima i trgovinama. National Western Center u sjevernom Denveru (preuređenje kompleksa za stočarski sajam) planiran je za potpuno dovršenje sredinom do kasnih 2020-ih, donoseći međunarodni poljoprivredni kampus za događanja i cjelogodišnje atrakcije. To potiče novi mješoviti razvoj u susjednim četvrtima Globeville i Elyria-Swansea, tradicionalno niskoprimjernim područjima – do 2030. mogli bismo vidjeti te četvrti transformirane s novim stanovima, prostorima za obrtnike i obnovljenom obalom rijeke South Platte.

Parkirališta Ball Arene (u vlasništvu Kroenkea) također su spremna za preuređenje. KSE je objavio viziju za Ball Arena Redevelopment – potencijalno gusto naseljenu četvrt mješovite namjene na tim parcelama koja bi se povezala s River Mile visionplan.ballarena.com. Ako bude odobreno, radovi bi mogli započeti prije 2030., dodajući još stambenog i poslovnog prostora u centru. Dugoročni gradski plan za centar predviđa više prenamjena starijih poslovnih zgrada u stambene – do 2030. vjerojatno ćemo vidjeti neke značajne prenamjene (na primjer, neki uredi iz 1980-ih mogli bi postati stanovi ili hoteli uz gradske poticaje). To će pomoći u diverzifikaciji namjene centra.

Sve u svemu, do 2030. Denver će vjerojatno biti više višesredišni grad: centar grada plus nekoliko aktivnih sekundarnih centara (Cherry Creek, obnovljeno područje Colorado Center/Glendale, tehnološki centri u DTC-u itd.), svi međusobno bolje povezani javnim prijevozom i biciklističkom infrastrukturom. Značajna infrastrukturna poboljšanja (završena 16th Street Mall, završena I-70, završena DIA Great Hall, moguće dijelovi I-25 obnovljeni) učinit će grad pristupačnijim i privlačnijim. Ova ulaganja zauzvrat podupiru nekretnine čineći zemljište iskoristivijim, a četvrti ugodnijima za život.

Predviđene putanje cijena nekretnina

Predviđanje cijena do 2030. uključuje mnogo pretpostavki, ali većina analitičara očekuje umjeren, stabilan rast vrijednosti kuća u Denveru na duži rok, osim u slučaju velikog gospodarskog pada. Era godišnjih dobitaka od 10%+ vjerojatno je završena; umjesto toga, očekuje se 2–5% godišnje u prosjeku – u osnovi prateći ili blago nadmašujući inflaciju i rast prihoda. Petogodišnje prognoze tržišta nekretnina U.S. News predviđaju “ravnomjerniji rast cijena” na nacionalnoj razini do 2030., uz povratak normalnijeg volumena prodaje facebook.com usnews.com. To se podudara s lokalnim očekivanjima za Denver: više transakcija kako tržište pronalazi ravnotežu, ali cijene rastu znatno sporije nego u godinama euforije.

Jedan od razloga za očekivati nastavak (iako umjerenog) rasta vrijednosti je temeljna ravnoteža ponude i potražnje. Denver još uvijek ne gradi dovoljno stanova da u potpunosti zadovolji rast stanovništva. Do 2030., čak i ako dodamo tih 300 tisuća ljudi, izgradnja bi se morala povećati iznad trenutnih razina kako bi ih se udobno smjestilo. Zamah u gradnji usporio je 2022.–2024. zbog troškova i rasta kamata, pa bi moglo biti potrebno nadoknaditi zaostatak. To će zadržati pritisak na rast cijena kuća i najamnina. Međutim, tempo rasta vrijednosti bit će sam po sebi ograničen pristupačnošću – ako cijene prebrzo rastu, potražnja pada, kao što smo vidjeli.

Očekuje se i umjereni rast najamnina. Nakon što se trenutni val novih stanova apsorbira, recimo do 2025.–2026., rast najamnina mogao bi se vratiti na otprilike 3% godišnje. Neki analitičari predviđaju da bi povećanja najamnina u Denveru mogla čak i ubrzati kasnije tijekom desetljeća ako vlasništvo nad domom ostane skupo i više ljudi dulje ostane u najmu. Što se tiče vrijednosti komercijalnih nekretnina, situacija se razlikuje ovisno o vrsti: industrijske i višestambene nekretnine vjerojatno će bilježiti rast vrijednosti (iako sporije nego u prošlom desetljeću velikih dobitaka) jer imaju snažne pokretače potražnje. Vrijednosti maloprodajnih prostora trebale bi biti stabilne ili blago rasti, osobito za centre s trgovinama prehrambenih proizvoda ili u jakim četvrtima – maloprodaja koja je preživjela nalet e-trgovine općenito je otpornija. Vrijednosti uredskih prostora predstavljaju veliki upitnik – do 2030., ako plan za centar grada uspije i gospodarstvo raste, stopa nepopunjenosti ureda mogla bi pasti natrag u 20% s 30%, ali teško je očekivati povratak na razine ispod 15% bez temeljite promjene. To sugerira da vrijednosti uredskih prostora možda neće u potpunosti doseći razine prije 2020. do 2030. godine. Neke starije zgrade mogle bi biti prenamijenjene, čime bi se zapravo smanjila ponuda uredskih prostora (što bi pomoglo oporavku vrijednosti preostalih zgrada). Nada je da će do kraja desetljeća tržište uredskih prostora pronaći novu ravnotežu (s manje ukupno zauzetog prostora nego 2019., ali i s manje ukupno dostupnog prostora nakon prenamjena). Investitori s dugoročnom vizijom mogli bi vidjeti priliku u prodaji uredskih prostora u problemima 2025.–2026., računajući na oživljavanje u 2030-ima.

Na kraju, makroekonomske pretpostavke: Većina prognoza pretpostavlja bez velikih slomova – umjesto toga, blago prizemljenje ili blagu recesiju 2024., a zatim rast. Ako tako bude, tržište nekretnina u Denveru vjerojatno će izbjeći ozbiljniju korekciju osim manje korekcije iz 2022.–23. Ako bi došlo do ozbiljne recesije (slično 2008.), sve je moguće; Denver bi kratkoročno zabilježio pad cijena, ali povijesno se oporavljao brže od mnogih tržišta zbog raznolikog gospodarstva.

Što se tiče konkretnih brojki, medijalna cijena kuće u Denveru 2030. mogla bi biti oko 700.000–750.000 dolara (sada je oko 600.000 dolara), uz pretpostavku godišnjeg rasta od oko 3% s kamatama. Najamnina za dvosobni stan, koja je sada oko 1.800 dolara, mogla bi do 2030. biti oko 2.200 dolara uz slične stope rasta. Ovo su spekulacije, ali pokazuju da je rast vjerojatno postupan, a ne eksponencijalan. Nekretnine će i dalje biti dobra investicija, samo s normalnijim prinosima umjesto iznimno visokog rasta vrijednosti iz razdoblja 2010.–2020.

Regulatorno okruženje

Na tržište nekretnina u Denveru također utječu razne regulatorne i zakonodavne promjene na gradskoj i državnoj razini. Kako smo već spomenuli neke, sažmimo ključne regulatorne promjene koje utječu na nekretnine od 2025. i nadalje:

Promjene zoniranja i povećanje gustoće: Denver je napravio hrabar potez kako bi potaknuo blagu gustoću dozvoljavanjem pomoćnih stambenih jedinica (ADU) u svim stambenim zonama na razini cijelog grada coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Ova reforma, koja je stupila na snagu krajem 2024., proširila je mogućnost izgradnje ADU-a sa 36% četvrti na 100%. Također je uklonila prijašnje prepreke poput zahtjeva da vlasnik mora živjeti na posjedu kako bi imao ADU coloradocommunitymedia.com. Sada vlasnik kuće može izgraditi kućicu u dvorištu ili prenamijeniti garažu bez potrebe za posebnim preimenovanjem zone. Očekuje se da će to postupno dodati stambene jedinice (i investicijske prilike) diljem grada. Dodatno, novi zakon Colorada o ADU-ima (HB-1152 na snazi od sredine 2025.) dodatno pojednostavljuje odobravanje ADU-a na razini cijele države – na primjer, zabranjuje gradovima da potpuno zabrane ADU-e ili zahtijevaju dodatna parkirna mjesta u većini slučajeva coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver je ovdje bio ispred svog vremena, ali državni zakon osigurava da bi i predgrađa oko Denvera mogla početi dopuštati ADU-e, što bi potencijalno moglo olakšati pritisak na stanovanje u cijeloj metropolitanskoj regiji.

Osim ADU-a, Denver razmatra šire povećanje gustoće kroz promjene zoniranja. Vodi se rasprava o dopuštanju dvojnica ili trojnica u zonama obiteljskih kuća (po uzoru na Minneapolis ili Portland). Guverner Polis je 2023. gurao državni zakon koji bi prisilio gradove da dopuste veću gustoću blizu javnog prijevoza i u poslovnim središtima; nije prošao, ali pritisak na lokalne vlasti i dalje postoji. Možda ćemo vidjeti da Denver unaprijed ažurira svoj kodeks zoniranja do 2026. kako bi dopustio višestambene zgrade u više područja, posebno blizu autobusnih/željezničkih linija. Ako se to dogodi, moglo bi se otvoriti značajan razvojni potencijal – npr. pretvaranje bloka obiteljskih kuća u male četverostambene zgrade ili gradnje s više stanova.

Porezne olakšice i programi: Regulatorno okruženje uključuje i poticaje, a ne samo kazne. Denver i Colorado nude razne poticaje za određene vrste razvoja. Na primjer, Denver ima Fond za pristupačno stanovanje i pružit će financijsku pomoć ili porezne olakšice projektima koji uključuju stanove za osobe s niskim prihodima. Nedavna Denverova uredba o uključivom zoniranju (Expanding Housing Affordability ordinance) zahtijeva pristupačne jedinice, ali također daje olakšice investitorima poput smanjenih zahtjeva za parkiranjem ili smanjenja naknada za dozvole ako se pridržavaju pravila. Država, sa svoje strane, proširuje financiranje pristupačnog stanovanja (Colorado je stvorio Fond za potporu razvoju stanovanja s poticajnim sredstvima, a 2022. su birači odobrili Prop 123 za izdvajanje dijela poreznih prihoda za projekte pristupačnog stanovanja). Ovi poticaji čine izgradnju dostupnih stanova privlačnijom investitorima, što bi moglo povećati ponudu i donekle ublažiti tržišne najamnine/cijene u tom segmentu.

Za privatne kupce također postoje porezni poticaji: Programi pomoći za kupce prve nekretnine (poput Metro DPA) su pojačani kako bi pomogli s predujmovima. I određena područja u Denveru su označena kao Zone prilika prema saveznom poreznom zakonu, kao što je spomenuto – ulaganje u njih (i držanje 10 godina) donosi porezne olakšice na kapitalnu dobit. Iako glavno OZ razdoblje završava 2026. za nova ulaganja, mnogi projekti su trenutno u tijeku kako bi to iskoristili unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley, na primjer, bilježi ulaganja iz OZ koja pomažu njegovoj obnovi.

Kontrola najamnine i zaštita najmoprimaca: Kao što je ranije navedeno, kontrola najamnine trenutno nije dopuštena u Coloradu (zabrana je potvrđena 2023.) cpr.org. Dakle, Denver ne može samostalno provoditi uredbe o kontroli najamnine. Međutim, Denver je uveo neke mjere zaštite najmoprimaca koje ne uključuju kontrolu cijena. Na primjer, Denver je donio zakon koji jamči pravnu pomoć najmoprimcima s niskim prihodima koji se suočavaju s deložacijom (kako bi se izjednačile šanse na sudu). Država Colorado također je donijela zakone koji osiguravaju dulje obavijesti o povećanju najamnine i raskidu ugovora o najmu. Osim toga, Denver provodi standarde kroz svoj program licenciranja najma – zahtijevajući od iznajmljivača da dobiju licencu i redovite inspekcije, grad nastoji osigurati da su najamni prostori sigurni i pogodni za stanovanje robinsonandhenry.com. Iznajmljivači koji ne poštuju pravila mogli bi se suočiti s kaznama ili zabranom iznajmljivanja. Ova regulatorna mjera, koja je u potpunosti na snazi od 2024., može eliminirati najgore nekretnine ili potaknuti iznajmljivače da poprave probleme, što koristi najmoprimcima (iako povećava troškove iznajmljivačima).

Gledajući unaprijed, grupe za zagovaranje stanara traže jače mjere: to bi moglo uključivati obnovljeni prijedlog za stabilizaciju najamnina ako se politička klima promijeni (možda dopuštajući ograničenja poput maksimalnog povećanja najamnine od 3-5% godišnje za starije zgrade), ili mjere poput uredbi o “opravdanim razlozima” za iseljenje koje ograničavaju iseljenja na određene razloge. Grad Denver još nije usvojio pravilo o opravdanim razlozima (neki manji gradovi u Coloradu jesu), ali to bi se moglo naći na dnevnom redu. Vlasnici i investitori nekretnina trebali bi pratiti ovu temu, jer utječe na fleksibilnost upravljanja nekretninama.

Propisi o razvoju i izdavanju dozvola: S druge strane poticanja stanogradnje, postoje i određena regulatorna opterećenja. Građevinski kodeks Denvera nastavlja se razvijati prema zelenijim standardima – npr. Uredba o zelenim zgradama (zahtijeva zeleni krov, solarne panele ili energetsku učinkovitost za velike zgrade) – što povećava troškove, ali poboljšava održivost. Do 2027. Denver će zabraniti priključke na plin u novim komercijalnim i višestambenim zgradama, zahtijevajući električne sustave (prema klimatskom akcijskom planu). Ova pravila znače da developeri moraju planirati budžet za električne HVAC sustave itd. Također, proces izdavanja dozvola u Denveru, poznat po sporosti, prolazi kroz reformu. Nova gradska uprava i gradsko vijeće naglašavaju ubrzavanje odobravanja kako bi se potaknula stanogradnja (postoji inicijativa za skraćivanje vremena izdavanja dozvola pojednostavljenjem pregleda). Ako bude uspješno, ovo regulatorno poboljšanje moglo bi smanjiti troškove zadržavanja za developere i brže dovesti proizvod na tržište.

Još jedan regulatorni segment: Metropolitanski okruzi i stambene zajednice (HOA). Mnoge nove predgrađa koriste financiranje putem metropolitanskih okruga (kvazi-vladin način financiranja infrastrukture budućim porezima). Država je prilagodila propise o metropolitanskim okruzima kako bi spriječila zloupotrebe (neki developeri su bili optuženi da su vlasnicima kuća nametali prevelike dugove kroz ove okruge). To bi moglo neznatno povećati početne troškove za developere, ali štiti vlasnike kuća od pretjeranih naknada kasnije. Regulacija HOA također je pojačana – HOA sada imaju ograničenja na super-založna prava i više pravila za transparentnost.

Zakonodavne novosti o porezima na nekretnine: S obzirom na negodovanje zbog povećanja poreza na nekretnine, vjerojatno će zakonodavno tijelo ponovno razmatrati olakšice 2025. Ako se donese novi zakon (ili mjera na glasačkom listiću), mogao bi ograničiti povećanja procjene ili trajno smanjiti stope procjene. Prijedlog iz 2024. (Prop HH) predviđao je blago smanjenje stopa i malu iznimku za domove u kojima vlasnici žive, u zamjenu za smanjenje budućih Tabor povrata ballotpedia.org coloradonewsline.com. Birači su odbili prijedlog, ali neke olakšice (posebno za starije) mogle bi se vratiti. Već je zakonodavno tijelo 2023. omogućilo jednokratno proširenje izuzeća za starije osobe/veterane. Za planiranje, vlasnici nekretnina trebaju biti svjesni da porezi mogu ostati visoki i to uključiti u P&L. S druge strane, ako olakšice budu usvojene 2025. ili 2026., to bi moglo pozitivno utjecati na kupovnu moć (niži porezi čine vlasništvo nešto pristupačnijim u odnosu na najam).

Ukratko, regulatorno okruženje u Denveru aktivno se razvija kako bi odgovorilo na stambenu krizu – uglavnom popuštanjem zoniranja i ponudom poticaja za izgradnju pristupačnih stanova – dok istovremeno odgovara na zabrinutosti zajednice kroz zaštitu najmoprimaca i standarde kvalitete. Za dionike, to je pomalo miješana situacija: više prilika za razvoj (ADU-ovi, veća gustoća) ali i nove odgovornosti (licenciranje najma, zahtjevi za uključivo stanovanje). Čini se da je trend usmjeren prema olakšavanju povećanja ponude stanova kao glavnom rješenju za pristupačnost, što bi dugoročno trebalo koristiti tržištu povećanjem zaliha i sprječavanjem izrazito nestabilnih skokova cijena. No, tijekom prijelaza, usklađenost i prilagodba su ključni. Oni koji ostanu informirani o ovim promjenama (na primjer, vlasnici kuća koji sada otkrivaju da mogu izgraditi ADU gdje to prije nije bilo dopušteno, ili iznajmljivači koji osiguravaju da imaju licencu) proći će bolje od onih koje promjene iznenade. Denverova ravnoteža između poticanja rasta i brige za društvenu pravednost nastavit će oblikovati ishode na tržištu nekretnina u budućnosti.

Stručna i industrijska mišljenja

Zaokružujući ovo izvješće, poslušajmo perspektive lokalnih stručnjaka – agenata za nekretnine, ekonomista i developera – o tržištu nekretnina u Denveru. Njihovi uvidi s terena pomažu staviti podatke u kontekst:

1. “Tržište u fazi rekalibracije” – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors: Snitker, predsjednica DMAR-ovog Odbora za tržišne trendove, opisuje 2025. godinu na tržištu nekretnina u Denveru kao “studiju rekalibracije.” Ističe da su i kupci i prodavatelji ušli u godinu s nerealnim očekivanjima (kupci su se nadali padu kamatnih stopa, prodavatelji su pretpostavljali da će dvoznamenkasta aprecijacija potrajati), ali “stvarnost je bila puno nijansiranija.” Kamatne stope su ostale visoke, ponuda je porasla, a pristupačnost diktira ponašanje dmarealtors.com dmarealtors.com. Prodavatelji više ne mogu određivati cijene prema prošlogodišnjem vrhuncu i očekivati natjecanje u nadmetanju; oni koji to čine suočavaju se s “oklijevanjem, propuštenim prilikama i zaustavljenim dogovorima.” Kupci, s druge strane, ne bi trebali pokušavati pogoditi savršenu kamatnu stopu jer riskiraju da propuste domove koji su im sada dostupni. Njezin savjet: uspjeh sada ovisi o usklađivanju s današnjim uvjetima – ostati prizemljen, informiran i prilagodljiv novoj stvarnosti dmarealtors.com dmarealtors.com. Drugim riječima, ovo nije “loše” tržište, već drugačije, koje nagrađuje one koji se brzo prilagode. Snitker ističe pozitivne strane: kupci imaju više vremena i pregovaračke moći, a dobro pripremljene nekretnine i dalje se prodaju u roku od nekoliko tjedana, dok precijenjene ili zapuštene stagniraju denverite.com denverite.com. To je zdrava ravnoteža. Duhovito zaključuje, “oni koji ostanu prizemljeni… bit će oni koji će uspjeti. Svjesnost u stvarnom vremenu je najvrjednija imovina.” dmarealtors.com. Ovo sažima opći dojam mnogih agenata: tržište u Denveru ne propada – ono se normalizira, a sudionici moraju u skladu s tim rekalibrirati svoje strategije.

2. Nagli porast zaliha i tržište naklonjeno kupcima – Orphe Divounguy, ekonomist iz Zillowa: Viši ekonomist Zillowa Orphe Divounguy istaknuo je kako se Denver u 2025. godini prebacio prema tržištu naklonjenom kupcima. Navodeći rekordnu razinu sniženja cijena (38% oglasa sa sniženjima), napisao je, “Jaz između kupaca i prodavatelja se smanjuje. Ovo je zdrava ravnoteža.” axios.com. Divounguy naglašava da je nakon godina ekstremnog rasta, situacija u kojoj zalihe prelaze nacionalni prosjek i kupci imaju pregovaračku moć dobra za dugoročnu stabilnost tržišta axios.com axios.com. Međutim, također upozorava da izazovi s priuštivošću drže mnoge kupce po strani iako im trenutni uvjeti idu u prilog axios.com. Njegov uvid sugerira da, iako metrike pokazuju tržište naklonjeno kupcima, to je donekle “prazno” tržište kupaca ako si ti kupci ne mogu priuštiti kupnju. To naglašava potrebu za kreativnim rješenjima kako bi se pomoglo najmoprimcima da postanu vlasnici (poput pomoći za predujam ili snižavanja kamatnih stopa). Zillowovo istraživanje također je pokazalo da je zaliha u Denveru jedna od rijetkih metropola iznad razina prije pandemije axios.com, što je, po njegovom mišljenju, povratak uravnoteženijim uvjetima, a ne znak za uzbunu. Ukratko, Divounguyevo mišljenje je da se tržište nekretnina u Denveru ispravlja nakon neodrživog procvata, što je u konačnici korisno, ali je prijelaz težak zbog visokih troškova financiranja.

3. Komercijalni izgledi i meko prizemljenje – Lindsay Gilbert, CBRE uredski posrednik: Na komercijalnom planu, Lindsay Gilbert, potpredsjednica u CBRE-u u Denveru, ponudila je oprezno optimističan pogled na urede: “Vidjeli smo znakove stabilizacije… Kako ulazimo u 2025., mislim da su ljudi puni nade i osjećaju više samopouzdanja da smo ekonomski imali meko prizemljenje, što očito pomaže tržištu nekretnina jer se tvrtke sada osjećaju malo sigurnije u donošenju ovih dugoročnih uredskih odluka.” coloradosun.com. Gilbert smatra da je najgore od pandemijskog previranja možda iza nas – do kraja 2024. neke su tvrtke učvrstile svoje hibridne politike i ponovno počele unajmljivati prostore (najam ureda u Denveru porastao je 13% na godišnjoj razini) coloradosun.com. Navodi da su se mnogi poslodavci odlučili za “tri dana tjedno” u uredu coloradosun.com, što znači da im i dalje treba značajan (iako smanjen) prostor te sukladno tome sklapaju ugovore o najmu. Također je primijetila porast preuzimanja podnajmljenih prostora od strane novih najmoprimaca, što smanjuje sjenu zaliha coloradosun.com. Gilbert smatra da tržište uredskih prostora u Denveru, iako još uvijek vrlo izazovno, nije u slobodnom padu – prilagođava se novoj osnovici. Njezina napomena o mekom ekonomskom prizemljenju je ključna: raznolika ekonomija Denvera (tehnologija, zrakoplovstvo, zdravstvo, obnovljiva energija itd.) možda će izbjeći duboku recesiju, što omogućuje tvrtkama da povrate povjerenje. To zauzvrat pomaže komercijalnim nekretninama da se postupno oporave. Učinkovito kaže: narativ o 35% praznih ureda u centru Denvera nije potpuno crn – ispod površine postoji aktivnost koja radi na popunjavanju dijela tog prostora. Vlasnici zgrada samo trebaju prebroditi ovo razdoblje privlačeći najmoprimce kvalitetnim poboljšanjima, jer je potražnja usmjerena prema kvaliteti.

4. Uvid u developera – Transformativni projekti i budući rast: Sa strane razvoja, uzmite u obzir viziju koju je podijelio tim iza projekta River Mile kada ga je Denver odobrio sredinom 2025. godine. Nazvali su ga “jednim od najambicioznijih projekata urbane obnove u povijesti Colorada”, predviđajući 25.000 novih radnih mjesta i 16.450 novih stanovnika koje će izgradnja River Mile donijeti unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Voditelj razvoja u Revescu (prije preuzimanja od strane KSE-a) često je govorio o centru Denvera kao o mjestu “zrelom za evoluciju” – pretvarajući parkirališta u živopisne četvrti. Nakon odobrenja, analitičari su primijetili da River Mile “pozicionira centar Denvera za transformativnu fazu rasta, postizanje najveće urbane gustoće u Denveru” kada bude izgrađen unitedstatesrealestateinvestor.com. Optimizam ovdje leži u tome što developeri vide snažne dugoročne temelje u Denveru – dovoljno da opravdaju višemilijardna ulaganja. Oni se klade na nastavak priljeva stanovništva i na to da će tvrtke željeti urbanu prisutnost ako su uvjeti pravi (mješovita namjena, dostupnost javnog prijevoza, sadržaji). Mogli bismo citirati regionalnu ekonomisticu poput Patty Silverstein (koja često savjetuje denversku gospodarsku komoru): ona je istaknula da denversko gospodarstvo i potreba za stanovanjem nastavljaju rasti, iako umjerenim tempom, te da je ulaganje u stanovanje i infrastrukturu sada ključno kako bi se kasnije izbjegla uska grla. U suštini, stručni konsenzus je da Denver mora rasti “pametno” – dodajući gustoću, javni prijevoz i pristupačnost – kako bi održao svoj zamah. River Mile i slični projekti predstavljaju privatni sektor koji se usklađuje s tom vizijom.

5. Osjećaj industrije o izazovima: Stručnjaci također nisu slijepi na rizike. Na primjer, Colorado Association of Realtors je u svojim izvješćima istaknula kako su hipotekarne stope definirale tržište 2023.–24. i vjerojatno će oblikovati i 2025., navodeći da su “kupci sada vrlo osjetljivi čak i na male promjene stopa” i da svako povećanje isključuje još više ljudi dmarealtors.com. Predviđaju da će, ako stope padnu ispod 6%, potisnuta potražnja naglo porasti – osjećaj koji dijele mnogi agenti jer njihovi klijenti čekaju bolje stope. S druge strane najma, Apartment Association of Metro Denver je 2024. primijetila da je priljev novih stanova “dobrodošlo olakšanje za najmoprimce, napokon malo pregovaračke moći,” ali je upozorila da “do 2025. očekujemo da će se apsorpcija izjednačiti i da će se slobodni stanovi ponovno smanjiti,” što znači da najmoprimci ne bi trebali računati na višak ponude koji će potrajati corken.co corken.co. Ovo sugerira da se upravitelji nekretninama pripremaju da se tržište ponovno okrene u korist najmodavaca kako populacija bude useljavala u nove stanove.

Na kraju, pogled na širu sliku: ekonomski stručnjak za nekretnine Patrick Duffy (citiran u U.S. News) izjavio je da će na nacionalnoj razini “sljedećih pet godina vjerojatno donijeti više prodajnih aktivnosti, ali očekujte ravniji rast cijena” facebook.com. Primijenjeno na Denver, to se slaže s mišljenjem da će se obujam povećati kako se ljudi budu prilagođavali novoj normali, ali nećemo vidjeti lude skokove cijena – što je zdraviji, više održiv smjer tržišta. Mnogi lokalni stručnjaci to potvrđuju: Denver ulazi u razdoblje stabilnosti i održivosti. Kako je jedna agencija rekla, “2025. je godina kada Denver ponovno pronalazi svoj ritam na uravnotežen način – bez više naglih promjena, samo stabilni koraci naprijed.”

Izvori:

Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) Izvješća o tržišnim trendovima dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
REcolorado Statistika tržišta nekretnina recolorado.com denverite.com
Redfin & Zillow Podaci o tržištu Denvera redfin.com axios.com
Izvještavanje Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
CBRE istraživanje i komentari brokera cbre.com coloradosun.com
Shishito Real Estate Insights shishito-re.com shishito-re.com
Grad i okrug Denver, planiranje zajednice i razvoj coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Westword, Denverite, Axios Denver lokalni članci o nekretninama westword.com axios.com
Prognoze stambenog tržišta SAD-a facebook.com i drugi.