Bukurešťský trh s nemovitostmi 2025: trendy, prognózy a investiční výhled

Realitní trh v Bukurešti v roce 2025 se vyznačuje rostoucími hodnotami nemovitostí, silnou poptávkou a omezenou nabídkou. Jak rezidenční, tak komerční sektor vykazují odolnost navzdory ekonomickým protivětrům, ceny rostou a investiční zájem je vysoký. Rumunské hlavní město nabízí kombinaci cenově dostupných okrajových čtvrtí a prémiových severních sousedství, která přitahují místní kupce, vracející se krajany i zahraniční investory. V níže uvedených sekcích podrobně rozebíráme nejnovější trendy v rezidenčních a komerčních nemovitostech, cenové prognózy, klíčové novinky, analýzy čtvrtí, dopady politiky a výhled na nabídku a poptávku k polovině roku 2025.

Trendy rezidenčních nemovitostí v roce 2025

Trh s bydlením v Bukurešti zůstává v roce 2025 pevný. Ceny bytů: Průměrné ceny bytů dosáhly k červnu 2025 zhruba 1 862 € za m², což znamená meziroční nárůst asi 15 % investropa.com. Výrazně vedly růst zejména nové byty – jejich průměrná cena na konci roku 2024 dosáhla 2 059 €/m², což je 21,9% meziroční skok, zatímco stávající byty průměrovaly 1 838 €/m² (nárůst o 14,3% meziročně) investropa.com. Jedná se o jedno z nejsilnějších období růstu za poslední dekádu, poháněné omezenou novou nabídkou a silnou poptávkou investropa.com. Cenové zisky z roku 2024 pokračovaly i do roku 2025, byť mírnějším tempem. Data z poloviny roku 2025 ukazují, že ceny nadále rostou ve většině oblastí i přes mírné ochlazení objemů prodeje investropa.com.

Objem prodeje: Aktivita na trhu se oproti předchozímu roku snížila, částečně kvůli vyšším hypotečním sazbám. V 1. čtvrtletí 2025 bylo v Bukurešti prodáno přibližně 11 200 domů, což je pokles o 5,4 % oproti 1. čtvrtletí 2024 property-forum.eu. Celostátně prodeje nemovitostí klesly ve stejném období přibližně o 4,9 % property-forum.eu. Pokles je spojen s nižší dostupností a nízkou nabídkou, nikoliv s nezájmem kupujících. Zvyšování sazeb Národní bankou posunulo běžné hypoteční sazby na 7,5–9,2 % v polovině roku 2025, což ztížilo situaci pro kupující poprvé a přispělo k celkovému poklesu transakcí o 12 % na začátku roku 2025 investropa.com investropa.com. Přesto však poptávka zůstává odolná – mnoho kupujících se přizpůsobilo vyšším nákladům na financování a hotovostní kupci (včetně investorů a diaspory) jsou aktivní, což pomáhá udržet cenový růst investropa.com. Odborníci z oboru uvádějí, že i přes dražší úvěry je dostupnost bydlení v Bukurešti stále slušná díky rostoucím mzdám a kupující se přizpůsobili nové cenové úrovni property-forum.eu. Výsledkem je, že ceny zůstaly pevné nebo dále rostou, i když objemy prodejů klesly.

Nájemní trh: Nájemní sektor je silný, podpořen přílivem expatriotů, digitálních nomádů a navracejících se Rumunů. Hrubé výnosy z pronájmu v prémiových lokalitách Bukurešti se pohybují v průměru kolem 6–7 %, což je vysoká úroveň v evropském měřítku investropa.com. Silná poptávka po pronájmu (zejména po moderních energeticky úsporných jednotkách) zajišťuje investorům stabilní příjem a udržuje zájem o investiční rezidenční nemovitosti investropa.com. Pronajímatelé těží z omezené nabídky: obsazenost je vysoká a nájmy mírně rostou, zejména u bytů v centrálních nebo dobře propojených čtvrtích.

Profil kupujícího & preference: Skladba kupujících v roce 2025 je rozmanitá. Vedle místních koncových uživatelů tvoří významný podíl i navracející se Rumuni (diaspora) a zahraniční kupci (zejména občané jiných zemí EU a někteří investoři z Izraele, Turecka a dalších), které lákají relativně dostupné ceny a vysoké výnosy v Bukurešti investropa.com investropa.com. Mnoho kupujících nyní upřednostňuje kvalitu a udržitelnost – moderní byty s energeticky úspornými prvky a certifikací zelených budov mají prémiové ceny (často o 15–20 % vyšší) a prodávají se rychle investropa.com. Požadovány jsou také vybavenosti jako zelené plochy, dětská hřiště, posilovny a parkování. To posunulo pozornost developerů k „zeleným“ a rodinně orientovaným projektům, i když nabídka takových projektů zůstává omezená. Celkově je poptávka po bydlení nejsilnější po bytech střední a vyšší třídy v atraktivních lokalitách (zejména větších jednotkách vhodných pro rodiny nebo práci na dálku), zatímco cenově citlivější kupci stále častěji hledají na okraji města, kde jsou ceny nižší.

Omezení nabídky: Klíčovým tématem je omezená nová nabídka bydlení. Po dvou letech stagnace výstavby je počet nově dokončených projektů v Bukurešti na víceletých minimech. Očekává se, že v roce 2025 bude v Bukurešti a přilehlém Ilfově dokončeno pouze 18 000 nových bytů, což je podobné jako v roce 2024 – nejnižší objem za pět let property-forum.eu. Výstavba nestačí držet krok s poptávkou kvůli faktorům jako opatrné financování developerů, delší povolovací procesy a vysoké stavební náklady. Tato nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou vyvíjí tlak na růst cen property-forum.eu. Nabídka bytů v žádaných lokalitách je obzvláště napjatá – kvalitní nemovitosti dostávají více nabídek a zůstávají na trhu jen krátce. Kupující se často musí rozhodovat rychle a v roce 2025 nejsou výjimkou ani „aukce“ u kvalitních inzerátů investropa.com. Protože je nabídka omezená a poptávka stabilní, zůstává rezidenční trh na straně prodávajícího, což udržuje růst cen do budoucna (pokud nenastane výrazné ekonomické zpomalení).

Trendy v komerčních nemovitostech v roce 2025

• Kancelářský trh: Kancelářský sektor v Bukurešti v roce 2025 se vyznačuje obnovením obsazenosti a nedostatkem nové nabídky.
Leasingová aktivita se silně zotavila – celkový objem pronájmů v roce 2024 dosáhl 383 300 m², což je jedna z nejvyšších úrovní od roku 2008 cbre.ro.Na začátku roku 2025 pokračoval čistý zájem v růstu: nová poptávka (take-up) v 1. čtvrtletí 2025 vzrostla o 38 % ve srovnání s 1. čtvrtletím 2024 property-forum.eu.Mnoho společností rozšiřuje nebo modernizuje své prostory a zaměřuje se na moderní kanceláře, které splňují kritéria ESG a pohody zaměstnanců.Současně celková neobsazenost klesá, protože je dodáváno jen málo nových kanceláří.Kancelářská neobsazenost v Bukurešti klesla na 11,9 % (v celém městě) – v centrální oblasti CBD dosáhla víceletého minima pouze 2,9 % neobsazenosti property-forum.eu.Pronajímatelé získali cenovou sílu u prémiových kanceláří; nájmy prémiových kanceláří se po letech stagnace zvýšily na přibližně 20–22 €/m²/měsíc v centru města content.knightfrank.com.V roce 2025 nebudou otevřeny žádné významné nové kancelářské projekty a plánované projekty na příštích pár let jsou skromné property-forum.eu.Tento nedostatek nové nabídky, v kombinaci s oživením poptávky nájemců, vytvořil tlak na nabídku, který tlačí nájmy nahoru a dokonce vede k diskusím o možné kompresi výnosů u špičkových kancelářských nemovitostí do konce roku property-forum.eu property-forum.eu.Trend přesunu k vyšší kvalitě je zřejmý: nájemci se soustřeďují do energeticky úsporných, dobře situovaných budov, zatímco starší objekty mají problémy.Přesto, vzhledem k ekonomickým nejistotám, celková poptávka v roce 2025 nemusí zopakovat rekord roku 2024 – některé prognózy naznačují, že pronájem kanceláří by mohl zůstat na podobných nebo mírně nižších úrovních než v posledních letech, pokud ekonomika nepřekvapí pozitivně property-forum.eu.Celkově jsou základy kancelářského trhu v Bukurešti před vstupem do roku 2025 solidní: omezená nabídka + oživení poptávky = rostoucí nájmy za prémiové kanceláře, i když na sekundárních lokalitách je stále vyšší obsazenost.

Komerční sektor nemovitostí v Bukurešti zažívá silnou investorskou aktivitu a selektivně vysokou poptávku po pronájmu, i když výkon se liší podle segmentu (kanceláře, maloobchod, průmysl):

• Průmyslové a logistické nemovitosti: Trh s logistickými nemovitostmi mírně ochladl z předchozího překotného růstu, přesto zůstává silným tahounem.
Rok 2024 byl rekordním rokem pro průmyslové investice – největší podíl na objemu investic v Rumunsku tvořily logistické nemovitosti (bylo zobchodováno téměř 300 milionů eur) thediplomat.ro thediplomat.ro.Kolem Bukurešti zahrnovaly hlavní obchody prodej portfolia skladů o rozloze 270 000 m² společnosti CTP a další prodej společnosti WDP, což odráží vysokou poptávku po moderních distribučních prostorách thediplomat.ro thediplomat.ro.Poptávka nájemců po skladových prostorech na začátku roku 2025 se zmírnila oproti hodnotám po pandemii, ale stále je nad úrovní před rokem 2019 property-forum.eu.Velká logistická centra v okolí okružní dálnice Bukurešti a podél dálnic A1/A2 si i nadále udržují vysokou obsazenost.Průmyslová neobsazenost je nízká a nájmy za prvotřídní logistické prostory zůstávají kolem 4 €/m²/měsíc, s mírným nárůstem u jednotek blízko měst.Nabídka roste: developeři přidávají prostory v klíčových logistických parcích, i když umírněným tempem.Klíčové je, že nový A0 Bukurešťský okruh (vnější okružní dálnice) je od poloviny roku 2025 částečně otevřený, což zlepšuje propojení s logistickými centry.Do července 2025 byla jižní část A0 plně otevřena (51 km) en.wikipedia.org, což umožňuje kamionům objíždět město romania-insider.com – to zvyšuje atraktivitu průmyslových areálů na okraji Bukurešti.Hlavní průmyslové výnosy z investic se v roce 2024 pohybovaly kolem 7,75 % (mírně výše než v roce 2023) thediplomat.ro, což je činí atraktivními ve srovnání se západní Evropou.Celkově je výhled pro průmyslový sektor pozitivní, ale s určitou opatrností: Colliers očekává mírně nižší poptávku po pronájmu v roce 2025 ve srovnání s rekordními lety 2022–23, stále však zdravou aktivitu nad úrovní poloviny 2010. let property-forum.eu.Pokračující modernizace infrastruktury (silnice, železnice) a rostoucí výrobní/logistický sektor v Rumunsku slibují tomuto segmentu dobré vyhlídky.

Investiční trh: Ve všech komerčních segmentech je Bukurešť středobodem investic.V roce 2024 došlo k nárůstu objemu investic do nemovitostí na celostátní úrovni o 58 % na 750 milionů eur, přičemž Rumunsko vedlo v růstu v regionu střední a východní Evropy thediplomat.ro.Tento impulz pokračoval i v roce 2025 – v 1. čtvrtletí 2025 bylo zaznamenáno 169 milionů € investic do komerčních nemovitostí, což je více než dvojnásobek oproti předchozímu čtvrtletí property-forum.eu.Mezinárodní investoři dominovali těmto transakcím (asi 90 % objemu v 1. čtvrtletí tvořil zahraniční kapitál property-forum.eu), což signalizuje silný globální zájem o aktiva v Bukurešti.Výtěžky u prémiových nemovitostí v Bukurešti zůstaly relativně stabilní: přibližně 7,5 % pro prémiové kanceláře, 7,25 % pro prémiová nákupní centra a ~7,75 % pro špičkový průmysl ke konci roku 2024 thediplomat.ro.Tyto vysoké výnosy (ve srovnání se západní Evropou) stále přitahují investory hledající lepší zhodnocení.S tím, jak úrokové sazby v EU možná dosahují vrcholu a začínají klesat, analytici předpovídají kompresi výnosů u prémiových rumunských aktiv do konce roku 2025 – jinými slovy, hodnota aktiv může dále růst, jak se snižují náklady na financování property-forum.eu.CBRE skutečně předpovídá, že celkový objem investic by mohl v roce 2025 překročit 1 miliardu €, což je nárůst o přibližně 35 % oproti roku 2024 property-forum.eu, za předpokladu, že se uzavřou očekávané velké obchody.Významné transakce v Bukurešti zahrnují prodej kancelářského komplexu The Landmark indickým investorem, což představuje první významnou indickou investici do rumunských nemovitostí thediplomat.ro.Místní investoři jsou také stále aktivnější (např.Rumunské fondy nakupují retailové parky a místní univerzita kupuje obchodní centrum za účelem přeměny na kampus) thediplomat.ro thediplomat.ro.Kapitalový trh dozrává a má širší základnu kupujících.Nicméně investoři jsou také opatrní vzhledem k politické a fiskální nejistotě v Rumunsku (jak bude dále uvedeno).Celkově nabízí komerční nemovitosti v Bukurešti v roce 2025 lákavou kombinaci vysokých výnosů, zlepšujících se základních ukazatelů a růstového potenciálu, i když je třeba sledovat určité rizikové faktory.

Cenový výhled a tržní dynamika

Prognózy: Konsenzus pro příští roky je mírný růst hodnot nemovitostí, za předpokladu, že nedojde k žádným zásadním ekonomickým šokům. Po dvou po sobě jdoucích letech dvouciferných nárůstů cen (2023–2024) se očekává, že rok 2025 přinese pomalejší, ale pokračující zhodnocování cen. V nejvyhledávanějších částech Bukurešti (zejména v severních a severovýchodních oblastech) analytici předpovídají růst cen bytů kolem 3–6 % po zbytek roku 2025 investropa.com. To odráží normalizaci oproti neudržitelně vysokému meziročnímu růstu 15–20 % zaznamenanému v nedávné době investropa.com. Klíčové faktory jako růst mezd, příliv financí z EU a nedostatek bytové nabídky budou přetrvávat, ale vyšší náklady na úvěry a limity dostupnosti budou tempo brzdit. S výhledem dále jsou hlavní realitní poradenské společnosti opatrně optimistické: Colliers International odhaduje, že ceny rumunských nemovitostí budou v blízké budoucnosti růst, pokud nedojde k výraznému propadu property-forum.eu. Upozorňují, že současné cenové hladiny jsou podpořeny reálnou poptávkou a nejsou tak přemrštěné jako při bublině v roce 2008, což snižuje riziko prudké korekce property-forum.eu. Pokud ekonomika poroste (byť mírně kolem 2–3 % ročně, jak předpokládají prognózy MMF a EU globalpropertyguide.com), zůstává bytová perspektiva pozitivní. Na druhou stranu v negativním scénáři (např. recese, která výrazně zvýší nezaměstnanost) by ceny mohly stagnovat nebo klesnout – například významný nárůst nezaměstnanosti „by mohl mít zásadní dopad, vést k poklesu cen bytů a propadu prodejů“, varuje Colliers property-forum.eu. Tyto nejhorší scénáře nejsou základní variantou, ale upozorňují na citlivost vůči makroekonomickým podmínkám.

V komerčním sektoru jsou cenové dynamiky (často odrážené v výnosech z nemovitostí) podobně závislé na úrokových sazbách a investorském sentimentu. Evropský trh s nemovitostmi se může nacházet v bodě zlomu: po cyklech zpřísňování měnové politiky rok 2024 pravděpodobně znamenal vrchol výnosů z nemovitostí (tj. nejnižší ceny), takže v roce 2025 by mohlo dojít k počátku komprese výnosů s návratem důvěry property-forum.eu. Pro Rumunsko bude jakékoliv uvolnění nákladů na financování a zlepšení globálního výhledu zvyšovat kapitálové hodnoty kanceláří, nákupních center a průmyslových parků. Nájemné v Bukurešti má obecně vzestupný trend v segmentech s omezenou nabídkou (kanceláře a logistika), což podporuje hodnoty. Jednou konkrétní oblastí růstu je počínající sektor build-to-rent (BTR) / soukromého nájemního bydlení (PRS). Experti ze společnosti Colliers očekávají větší zájem o PRS projekty, což znamená, že developeři staví obytné bloky určené k příjmu z nájmů místo prodeje property-forum.eu. To by v příštích letech mohlo přinést nové institucionální investice na rezidenční trh v Bukurešti a rozšířit nabídku na trhu s nájmy.

Tržní dynamika a hnací síly: Několik faktorů stojí za trendy na trhu nemovitostí v Bukurešti:

• Hospodářský růst a mzdy: Očekává se, že rumunská ekonomika v roce 2025 poroste přibližně o 2–3 %, což znamená zotavení z méně než 1 % v roce 2024 cijeurope.com. I když nejde o boom, tento růst spolu s nízkou nezaměstnaností (kolem 5 %) podporuje poptávku po bydlení. Důležité je, že mzdy rychle rostou – průměrná čistá mzda vzrostla v roce 2024 o 13 % property-forum.eu. Vyšší příjmy, zejména v IT a službách soustředěných v Bukurešti, umožňují obyvatelům pořizovat dražší domy a platit vyšší nájemné, což udržuje poptávku navzdory inflaci. Důvěra spotřebitelů v Rumunsku zůstává poměrně silná, což prospívá maloobchodním nemovitostem a ochotě kupujících investovat do bydlení.
• Inflace a úrokové sazby: Po dvouciferné inflaci v letech 2022–2023 se rumunská inflace zpomaluje (prognóza ~4 % na rok 2025) globalpropertyguide.com, což stabilizuje životní náklady. Národní banka Rumunska však zvýšila základní úrokové sazby na boj proti minulé inflaci, což vedlo k zvýšení hypotečních sazeb (nyní průměrně kolem 8 %) investropa.com. Tyto vyšší sazby ochlazují poptávku tím, že část kupujících je vyloučena z trhu, což je patrné na poklesu transakcí. Pozitivním aspektem je, že pokles inflace by mohl umožnit snížení sazeb koncem roku 2025 nebo v roce 2026, čímž by se opět zlepšila dostupnost bydlení. Evropská centrální banka skutečně začala měnit svou sazební politiku – prostředí „klesající referenční úrokové sazby“ je uváděno jako jeden z důvodů optimismu v investicích do nemovitostí property-forum.eu. Nižší úrokové sazby v příštích letech by pravděpodobně znovu oživily poptávku kupujících a investiční aktivitu, což by mohlo vést k dalšímu růstu cen a výstavby.
• Nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou: Základní silou, která žene ceny v Bukurešti vzhůru, je chronický nedostatek kvalitního bydlení (a v některých segmentech i moderních kanceláří). Růst populace v Bukurešti (díky migraci a urbanizaci) a zmenšování velikosti domácností znamenají, že výstavba nového bydlení zaostává za skutečnou poptávkou. Skutečnost, že nových dokončených projektů bude v letech 2024–2025 nejméně za posledních pět let property-forum.eu, zatímco poptávka zůstává vysoká, prakticky zaručuje pokračující růst cen v krátkodobém až střednědobém horizontu property-forum.eu. Poptávka je podpořena strukturálními faktory, jako je míra urbanizace 55 % (více lidí se stěhuje do měst) investropa.com a návrat mnoha mladých Rumunů ze zahraničí, kteří hledají bydlení. Dokud se objem roční výstavby výrazně nezvýší (což se vzhledem k povolovacím a pracovním omezením pravděpodobně nestane dříve než v roce 2026 a dále), mají prodejci výhodu. Také na trhu s pronájmy znamená nedostatek studentského bydlení a málo velkých nájemních projektů, že nájmy pravděpodobně porostou v blízkosti univerzit a zaměstnaneckých center cbre.ro.
• Investorský sentiment: Jak domácí, tak zahraniční investoři vnímají Bukurešť jako perspektivní trh s pevnými dlouhodobými základy. Výnosy jsou vysoké, země směřuje k sbližování s EU a panuje optimismus ohledně budoucího vstupu do schengenského prostoru a členství v OECD (očekávaný vstup Rumunska do Schengenu, který má brzy nastat, je vnímán jako významné plus zejména pro průmyslové a logistické nemovitosti) cbre.ro. Tento optimismus je vyvážen povědomím o rizicích (politická nestabilita, fiskální deficity – viz níže). Výsledkem je, že trh může zažívat periodické zpomalení, ale celkový trend je vzestupný. Jak uvádí Colliers, relativně nízké objemy transakcí v minulosti byly dány spíše omezenou nabídkou investovatelných nemovitostí než nedostatkem kapitálového zájmu thediplomat.ro. S rostoucím počtem institucionálních projektů a rostoucím počtem místních investorů objemy transakcí rostou, což je znakem vyspělosti.

Stručně řečeno, výhled realitního trhu v Bukurešti na roky 2025–2027 je pozitivní: očekávejte pokračující, i když umírněnější, růst cen a nájmů, podpořený silnou poptávkou a pomalým rozšiřováním nabídky. Největší faktory ovlivňující změny jsou makroekonomické: úrokové sazby, inflace a zaměstnanost. Pokud zůstanou příznivé, Bukurešť pravděpodobně překoná mnoho evropských trhů jak v kapitálovém zhodnocení, tak v nájemních výnosech.

Příležitosti a rizika investování

Pro investory nabízí bukurešťské nemovitosti atraktivní kombinaci příležitostí a opatrnosti. Níže je shrnutí klíčových příležitostí a významných rizik v roce 2025:

• Konkurenční ceny a potenciál růstu: V porovnání se západoevropskými metropolemi jsou ceny nemovitostí v Bukurešti velmi dostupné, přičemž byty v centru města jsou často 3–4krát levnější než v Paříži nebo Londýně. I prémiové čtvrti Bukurešti (za 2 000–3 000 € za m²) jsou podle evropských standardů levné. To vytváří prostor pro kapitálové zhodnocení s růstem bukurešťské ekonomiky a příjmů. Nedávná historie to potvrzuje: ceny rezidenčních nemovitostí vzrostly za poslední rok o 15–20 % investropa.com a i když toto tempo zpomalí, široce se očekává trvalý růst o několik procent nad inflací investropa.com. Investoři, kteří vstoupí brzy do rozvíjejících se čtvrtí nebo nových projektů, mohou zaznamenat nadprůměrné zisky, pokud se tyto oblasti dotáhnou na zavedené čtvrti.
• Vysoké výnosy z pronájmu: Bukurešť nabízí výnosy z pronájmu 6–7 % v prémiových lokalitách, což je jedny z nejvyšších v Evropě. Pronajímatelé těží ze silné poptávky ze strany expatů, mladých profesionálů a studentů. Například investoři do nemovitostí určených k pronájmu zaměřující se na čtvrti jako Pipera (s mnoha firemními expaty) nebo Cotroceni (v blízkosti univerzit a s průměrným výnosem kolem 6 %) mohou dosáhnout silných peněžních toků investropa.com investropa.com. Kombinace relativně nízkých vstupních cen a zdravých nájmů činí z Bukurešti atraktivní trh pro investory zaměřené na příjem nebo ty, kteří chtějí diverzifikovat mimo nízkovýnosové trhy západní Evropy.
• Diverzifikované investiční segmenty: Nabízejí se příležitosti napříč různými typy nemovitostí. Byty v nově rozvíjejících se oblastech (například Titan nebo Theodor Pallady) nabízejí potenciál růstu s tím, jak se zlepšuje infrastruktura investropa.com. Kancelářské budovy (zejména starší, vhodné k renovaci) představují příležitosti ke zvýšení hodnoty díky nedostatku nových projektů. Průmyslový/logistický sektor zažívá boom, poptávka po skladech je vysoká – investoři jako CTP a WDP již využívají této příležitosti, ale menší hráči mohou zvážit lehký průmysl nebo logistiku poslední míle podél nového městského okruhu. Pohostinství a maloobchod mají rovněž své segmenty: Bukurešťské Staré Město, centrum turismu a nočního života, zažilo obrodu s návratem turistů, což přitahuje zájem o hotelové/hostelové a high-street maloobchodní investice (nemovitosti v historickém centru dosahují nejvyšších cen, kolem 3 000 €/m², právě díky tomuto komerčnímu potenciálu) investropa.com. Navíc je zde i možnost akumulace pozemků na okraji Bukurešti jako strategie, protože nová infrastruktura (například metro nebo dálnice) může rychle zvýšit hodnotu pozemků pro budoucí projekty.
• Hlavní rozvojové projekty a obnova města: Investoři se mohou také zaměřit na projekty spojené s rozvojovými iniciativami města. Například plánovaná přestavba Romexpo v severní Bukurešti (obrovský projekt smíšeného využití kolem výstaviště) a další projekty městské regenerace signalizují budoucí atraktivní lokality. Město a soukromí developeři přeměňují bývalé průmyslové areály (například brownfield projekt HILS Republica na východě) na moderní rezidenční a komerční centra investropa.com. Zapojení v počáteční fázi nebo nákupy v těchto zónách (včetně částí Rahova nebo Grant Metalurgiei na jihu) by mohly přinést výrazné zhodnocení po realizaci přestavby. Kromě toho vláda projevila zájem o partnerství veřejného a soukromého sektoru na rozšíření bytové výstavby – jakékoli pobídkové programy či partnerství (například pro dostupné bydlení nebo iniciativy chytrých měst) by mohly prospět investorům, kteří se na tyto plány naváží.

Navzdory těmto příležitostem musí investoři zvážit několik rizik a výzev:

• Politická a legislativní nejistota: Rumunsko zažilo politické turbulence kolem voleb v roce 2024 (včetně prezidentské volby anulované kvůli zásahům) worldconstructionnetwork.com, což vedlo k křehké vládě velké koalice. Tato nejistota může zpomalit reformy a znejistit investory. Fiskální politika je obzvláště znepokojující – Rumunsko má vysoký deficit (~7–8 % HDP) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, a aby jej snížila, vláda začala zvyšovat některé daně. Například daň z dividend vzrostla v roce 2025 z 8 % na 10 % worldconstructionnetwork.com a došlo k úpravám DPH na bydlení (limit pro 5% DPH na nové byty byl zpřísněn na ~600 tisíc RON, tj. kolem 120 tisíc €; vše nad tuto hranici je zdaněno standardní sazbou), což může oslabit prodeje luxusnějších novostaveb. Existuje riziko dalších zvýšení daní nebo omezení dotací ovlivňujících nemovitosti (například změny v programu „Noua Casă“ pro první kupující nebo úpravy daně z nemovitostí), protože stát hledá nové příjmy. I když zatím žádný dramatický zásah do trhu bydlení není v plánu, regulační prostředí je obecně nestabilní, proto by investoři měli sledovat legislativní změny.
• Úrokové sazby a náklady na financování: Jak již bylo zmíněno, hypoteční a úvěrové sazby jsou relativně vysoké, což ovlivňuje nejen individuální kupce, ale také financování developerů. Pokud inflace neklesne podle očekávání nebo dojde k posunům na globálních trzích, mohou úrokové sazby zůstat zvýšené déle. Vyšší náklady na financování činí projekty méně realizovatelnými (mohou brzdit novou výstavbu) a mohou snižovat výnosy investorů z pákového efektu. Přesto většina očekává postupné zlepšení podmínek financování do let 2025–2026. Je to rizikový faktor, který je třeba sledovat: náhlé zvýšení sazeb nebo zpřísnění úvěrových podmínek by poškodilo poptávku a pravděpodobně i ceny.
• Ekonomická a vnější rizika: Otevřená ekonomika Rumunska čelí vnějším rizikům – recese v eurozóně, opětovné prudké růsty inflace (například kvůli cenám energií) nebo geopolitická napětí (válka v sousední Ukrajině sice přímo neohrožuje bezpečnost Rumunska, ale má ekonomické dopady). Takové faktory mohou omezit zahraniční investice a zpomalit realitní trh. Trh práce je dalším důležitým bodem: v současnosti silný, ale jakýkoli prudký nárůst nezaměstnanosti (například v důsledku globálních krizí nebo velkých škrtů v outsourcingu) by rychle snížil poptávku po bydlení property-forum.eu. Také měnové riziko (RON vs EUR) je mírné, ale existuje; většina realitních transakcí probíhá v eurech nebo je na euro navázaná, takže stabilita leu má dopad na kupní sílu místních zájemců.
• Likvidita a exit strategie: Přestože se likvidita zlepšuje, Rumunsko je stále považováno za polo-likvidní trh ve srovnání s klíčovými západoevropskými státy. Velkým institucionálním investorům může trvat déle, než prodají významnější aktiva nebo najdou vhodného kupce. Hodnota obchodů je nižší (průměrná transakce činila v posledních letech ~25 mil. € thediplomat.ro). To se mění s příchodem nového kapitálu (včetně lokálních fondů i zahraničních hráčů), ale investoři by měli počítat s delší dobou držby a nutností oslovit zahraniční kupce při exitu z větších investic. Zajištění vysoké kvality aktiv a jejich souladu s mezinárodními standardy toto riziko zmírní, protože o takové nemovitosti je velký zájem.
• Výzvy ve výstavbě a developmentu: Ti, kteří plánují development nebo rozsáhlou rekonstrukci, by měli počítat s výzvami, jako jsou rostoucí stavební náklady, nedostatek kvalifikovaných pracovníků a komplikované povolovací procesy. Náklady na výstavbu prudce vzrostly v letech 2021–2022 a zůstávají relativně vysoké, což může stlačit marže developerů. Povolení v Bukurešti mohou být zdlouhavá kvůli územnímu plánování a někdy i nejasným schvalovacím procesům na městském úřadě. Zpoždění infrastrukturních projektů (silnice, sítě) může ovlivnit časové harmonogramy v realitách. Partnerství se zkušenými lokálními developery a důkladná due diligence jsou klíčové pro zvládnutí těchto překážek.
Ve zkratce, příležitosti na trhu nemovitostí v Bukurešti jsou významné – vysoké výnosy, rostoucí trajektorie a trh v přechodné fázi – ale investoři musí zvládat makroekonomická i místní rizika. Doporučuje se vyvážený přístup (například diverzifikované portfolio aktiv nebo investice ve fázích) a pečlivý průzkum trhu. Povzbudivé je, že dlouhodobé základy (konvergence s EU, rozvoj města, mladá populace) poskytují pevný základ pro trvalý růst, díky kterému se Bukurešť stává čím dál významnějším cílem pro investice do nemovitostí ve střední a východní Evropě.

Klíčové projekty rozvoje města a infrastruktury

Proměňující se městská krajina a zlepšování infrastruktury v Bukurešti hrají zásadní roli při formování trhu s nemovitostmi. Hlavní projekty, které jsou v realizaci nebo v plánu, zlepšují propojenost, otevírají nové rozvojové zóny a zvyšují atraktivitu města:

• Rozšiřování metra (linky M5, M6, M7): Bukurešť aktivně rozšiřuje svou síť metra poprvé po několika desetiletích. Linka M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) byla částečně otevřena již v roce 2020 a probíhá další rozšíření směrem na východ, které nakonec propojí velkou rezidenční čtvrť Pantelimon s centrem. Nejočekávanější je Linka metra M6 – nová trasa propojující centrum (stanici Gara de Nord) s mezinárodním letištěm Henriho Coandy (Otopeni). Výstavba linky M6 je oficiálně v běhu: začalo razit tunelu a státní rozpočet na rok 2025 jí konkrétně přiděluje finance pro urychlení prací na M6 worldconstructionnetwork.com. Po dokončení (předpokládaně kolem roku 2027) výrazně zlepší přístup na letiště a očekává se, že podpoří rozvoj v severních oblastech podél trasy (např. Băneasa a Otopeni). Dalším transformačním projektem je navrhovaná Linka metra M7, která dostala zelenou v polovině roku 2025. Linka M7 povede 25 km z Bragadiru (jihozápadně od Bukurešti) přes město (uzel Unirii) do Voluntari (severovýchodní předměstí), s přibližně 15 novými stanicemi romania-insider.com. I když je M7 v počáteční fázi (partnerská dohoda byla schválena teprve v červnu 2025), její konečná realizace (pravděpodobně do roku 2030) výrazně zlepší východo-západní mobilitu. Zejména plánované stanice M7 v oblastech jako Colentina a Alexandriei Road by mohly významně zvýšit hodnotu nemovitostí v těchto čtvrtích, které jsou v současnosti metrem méně obsluhovány. Tyto projekty metra podtrhují Plán trvale udržitelné městské mobility zaměřený na snížení dopravy a rozšíření veřejné dopravy. Oblasti u nových stanic metra (ve výstavbě nebo plánovaných) již zaznamenávají zvýšený zájem developerů a kupujících, kteří očekávají budoucí zlepšení dopravní dostupnosti.
• Silniční infrastruktura – Bukurešťský okruh (A0): Proslulá dopravní zácpa ve městě je řešena výstavbou nového Bukurešťského okruhu (A0). Tento vnější okruh (oddělený od stávajícího menšího okruhu) je zásadní změnou pro logistiku a rozvoj předměstí. Začátkem roku 2025 byly velké úseky A0 téměř dokončeny. Ve skutečnosti byl poslední 18 km úsek jižního okruhu A0 otevřen přibližně v polovině roku 2025, čímž byla dokončena celá jižní polovina okruhu (51 km) romania-insider.com. To umožňuje motoristům a nákladní dopravě zcela obejít město po jižní straně, čímž se těžký provoz odvádí od městského jádra Bukurešti. Severní okruh A0 je ve výstavbě po částech, některé úseky (mezi dálnicí A3 a silnicí DN2) už byly otevřeny koncem roku 2024 en.wikipedia.org. Po úplném dokončení (očekáváno v letech 2026–2027) A0 obkrouží celé město. Dopad na nemovitosti: Logistické areály a továrny vznikají podél nových sjezdů z okruhu, zejména tam, kde se A0 kříží s hlavními radiálními silnicemi (A1 na Pitești, A2 na Constanțu atd.). Obytní developeři také zaměřují pozornost na okolní pozemky v župě Ilfov, protože lepší dopravní dostupnost usnadňuje dojíždění ze satelitních měst. Například města jako Bragadiru, Domnești nebo Afumați těsně za hranicemi Bukurešti mohou zaznamenat rozmach bydlení díky napojení na okruh. Navíc ve městě pokračují projekty na modernizaci klíčových křižovatek a mostů – například dokončení nadjezdu Doamna Ghica a dalších estakád pro zrychlení dopravy. Tato vylepšení, i když nejsou tak nápadná, postupně zlepšují transit a mohou zvýšit hodnotu nemovitostí v dříve problémových částech města.
• Modernizace letišť a železnic: Hlavní bukurešťské letiště (Henri Coandă/Otopeni) bude v následujících letech těžit z metra a plánů na rozšíření terminálů, aby zvládlo rostoucí počet cestujících. Mezitím Letiště Aurel Vlaicu (Băneasa) na severu města znovu otevřelo pro komerční lety a po renovaci zaznamenalo nárůst počtu cestujících v roce 2023 o 167 % investropa.com. Obnovení Băneasy jako centra regionálních letů a soukromého letectví učinilo okolní čtvrť Băneasa atraktivnější pro reality, především luxusní bydlení a komerční projekty zaměřené na movité kupce a firmy (některé prémiové developerské projekty v oblasti, jako Greenfield Băneasa a Luxuria Residence, využívají tohoto vylepšeného spojení) investropa.com investropa.com. Na železnici čeká hlavní nádraží (Gara de Nord) rozsáhlá modernizace financovaná z fondů EU a nové železniční spojení jej již od roku 2020 propojuje s letištěm Otopeni. Lepší propojení železnice a MHD je součástí širší rozvojové strategie města.
• Projekty rozvoje města: Několik velkých developerských projektů proměňuje urbanistickou podobu Bukurešti:
  • Smíšené komplexy a kancelářská centra: V posledních letech byly dokončeny projekty jako One Cotroceni Park (rozsáhlý kancelářský a rezidenční areál poblíž centra) a Globalworth Square v byznys zóně Floreasca. V přípravě je přestavba Romexpo (Iulius Group a Atterbury), jejímž cílem je přeměnit 33hektarové výstaviště na severu Bukurešti v moderní, smíšeně využívané minimesto s kancelářemi, obchody, kongresovým centrem a zelení. Tento projekt, jeden z největších v Evropě, by měl být realizován ve fázích do roku 2028 a pevně upevní oblast Expoziției–Băneasa jako nové obchodní centrum. Podobně projekty Timpuri Noi Square a Ormindean („Petrom City“) dále rozšiřují byznysové čtvrti Bukurešti mimo tradiční centrum města.
  • Rezidenční komplexy: Developeři aktivně staví velké rezidenční komplexy, zejména na okrajích města, kde je k dispozici pozemek. Například Park Properties plánuje více než 1 000 nových domů kolem jezer Pipera a Balotești severně od města investropa.com. V Militaři (západní část) je ve výstavbě desítky tisíc nových bytů – odhadem 28 500 bytů je ve výstavbě v západních oblastech rozšiřujících se z Militari investropa.com. Projekty jako Cortina Academy (Militari) a Hils Palmyra (oblast Theodor Pallady) přidávají výškové byty s vybavením. Tyto moderní projekty výrazně zlepšují bytový fond a často zahrnují i maloobchod nebo parky přímo v areálu. Mnohé jsou zaměřeny na mladé rodiny a kupující prvního bytu, nabízí vyšší kvalitu a komfort za nižší ceny než staré byty v centru.
  • Regenerace městských částí: V Bukurešti probíhá také obnova některých oblastí. Příkladem je projekt HILS Republica v oblasti Titan – bývalá industriální plocha, která se mění v rezidenční komunitu s tisíci bytovými jednotkami, zelenými plochami a službami. Ačkoli se nenachází v Rahově, ukazuje to odhodlání města obnovit nevyužívané průmyslové areály investropa.com, což by do budoucna mohlo zasáhnout i další zanedbané čtvrti jako Rahova nebo Giulești. Program rozvoje městského sektoru 5 (podporovaný Světovou bankou) je další iniciativou, zaměřenou na zlepšení infrastruktury a bydlení v některých chudších jižních částech města investropa.com. Dlouhodobě mohou tyto projekty výrazně zvýšit kvalitu života a hodnotu nemovitostí v dosud opomíjených lokalitách.

  Prémiové severní čtvrti (Floreasca, Herăstrău, Aviatiei, Pipera, Băneasa, Dorobanți): Severní oblouk Bukurešti (přibližně odpovídající sektoru 1 a částem sektoru 2) obsahuje nejprestižnější a nejdražší čtvrti města.

  Tyto oblasti kombinují luxusní bydlení, obchodní centra a lepší kvalitu ovzduší (díky velkým parkům).Například Floreasca – známá svými stylovými restauracemi a parkem u jezera – se stala centrem luxusního bydlení, s průměrnými cenami kolem 2 800 €/m² (nárůst ~15 % meziročně) investropa.com.Může se pochlubit projekty jako AFI Floreasca (nový podnikatelský kampus) a mnoha stylovými kavárnami, což ji činí velmi atraktivní pro mezinárodní kupce i movité místní obyvatele investropa.com investropa.com.Nedaleko Dorobanți/Primăverii se nachází enkláva starých peněz s ambasádami a butiky s designérským zbožím; ceny zde zůstávají mezi nejvyššími ve městě (často 3 000 €/m² nebo více investropa.com) a oblast si udržuje silnou poptávku díky své elegantní architektuře a prestiži investropa.com investropa.com.Když se přesuneme na sever, Herăstrău & Aviației sousedí s největším bukurešťským parkem (Park krále Michala I./Herăstrău Park) a zaznamenaly vlnu výstavby luxusních bytových domů (mnohé s penthousy s výhledem na park).Tyto nemovitosti dosahují nejvyšších cen, ale nabízejí žádoucí životní styl – klidné zelené okolí a zároveň blízkost kancelářských center.Pipera a Băneasa jsou o něco dále, ale také rychle rostou.Pipera začala jako kancelářská zóna (s firmami jako Oracle, Microsoft atd.) a nyní je také zaplavená novými rezidenčními projekty, často uzavřenými komplexy s bazény a posilovnami.Ceny v Pipera průměrně činí 2 450 €/m² (meziročně nárůst o 14 %) investropa.com a výnosy z pronájmu jsou zde obzvlášť vysoké díky mnoha expatům (průměrný nájem jednopokojových studií je cca 400–450 €/měsíc) investropa.com.Băneasa, známá svými zelenými prostory a luxusními vilami, v poslední době zaznamenala více středně vysokých bytových domů; její růst cen byl o něco pomalejší (asi +6 % meziročně) s průměry ~2 600–2 700 €/m² investropa.com, ale stále zůstává velmi žádanou lokalitou pro rodiny hledající předměstský charakter v rámci města investropa.com investropa.com.Obecně platí, že severní čtvrti mají omezený prostor pro novou výstavbu, takže nabídka je omezená.To, v kombinaci s infrastrukturními výhodami (dvě linky metra, mnoho firemních kanceláří, letiště a velká nákupní centra jako Băneasa Shopping City), zajišťuje, že si tyto oblasti udržují svou hodnotu.Očekávejte pokračující mírné zvyšování cen a vysokou konkurenci u jakýchkoli nabídek, zejména těch, které jsou certifikované jako „zelené“ nebo chytré domy, které jsou v módě mezi kupci z vyšší třídy investropa.com.
• Infrastruktura a ekologické projekty: Ne veškerý rozvoj znamená beton – Bukurešť investuje také do inženýrských sítí a životního prostředí. Významným projektem je nová teplárna CET Titan, která poskytne vytápění a teplou vodu tisícům bytů ve čtvrti Titan investropa.com. Taková infrastruktura zajišťuje, že nové rezidenční projekty mají dostatečné služby. Město také pomalu postupuje s plány na čištění odpadních vod a revitalizaci nábřeží řeky Dâmbovița s cílem vytvořit atraktivnější břehy (podobně jako v jiných evropských metropolích). Přibývají nebo jsou obnovovány také další zelené plochy a parky. Velký přírodní park Văcărești (městská delta na jihu) a rozšíření vybavení parku Herăstrău jsou příklady, které zvyšují kvalitu života. Klade se také důraz na udržitelný městský design, což se odráží v nových projektech zahrnujících solární panely, nabíjecí stanice pro elektromobily a bohatou zeleň – atraktivní prvky pro ekologicky smýšlející kupce.

Dopad na trh s nemovitostmi: Tyto infrastrukturní a rozvojové projekty mají zásadní vliv na realitní trh. Zlepšená dopravní dostupnost (např. metrem nebo dálnicemi) má tendenci zvyšovat ceny nemovitostí v dotčených koridorech – například oblasti podél budoucí trasy metra M6 na letiště již nyní zaznamenávají cenové spekulace. Nová komerční centra vytvářejí pracovní příležitosti a zvyšují poptávku po bydlení v okolí (například vznik Pipery jako kancelářské čtvrti ji udělal atraktivní i pro rezidenční bydlení mladých profesionálů). Zároveň moderní rezidenční komplexy zvyšují nabídku, ale zároveň nastavují nová měřítka, což nutí starší budovy k modernizaci nebo jim hrozí stagnace cen. Investice do infrastruktury v méně rozvinutých částech (např. nové trolejbusové linky nebo školy v okrajových částech) integrují tyto oblasti do města, což z nich činí reálné možnosti pro více obyvatel a tím rozšiřují celkový trh. Pro investory a zájemce o bydlení je klíčové sledovat tyto městské změny – být o krok napřed při odhadování, kde proběhne další infrastrukturní zlepšení nebo velký projekt, může vést k chytrým nákupům předtím, než ceny vzrostou.

Analýza čtvrtí: Bukurešťské obvody a realitní žhavá místa

Bukurešť je město rozdílných čtvrtí, z nichž každá má svou vlastní dynamiku realitního trhu. V roce 2025 se některé obvody vyznačují silným růstem cen, vysokou atraktivitou nebo významným potenciálem do budoucna. Níže přinášíme přehled jednotlivých obvodů a klíčových oblastí:

Centrum města a historické čtvrti (Universitate, Staré Město – Lipscani, Cişmigiu, Cotroceni): Centrum Bukurešti (Sektor 1 a 3) zahrnuje směs historických a kosmopolitních oblastí. Staré Město (Centrul Vechi), které je především čtvrtí nočního života a turistiky, nabízí také několik rezidenčních butikových projektů a zrekonstruovaných historických budov. Zaznamenalo přibližně +13 % meziroční růst cen, nyní kolem 2 950 €/m² za špičkové zrekonstruované byty investropa.com. Lákadlem zde je jedinečná atmosféra: zábava, restaurace a evropský historický charakter, který oslovuje investory do Airbnb a pohostinství (některé staré byty byly přeměněny na penziony nebo smíšené jednotky sloužící zvýšenému turismu) investropa.com. Nedaleko oblasti Universitate a Cişmigiu (s krásnými budovami z 19. století, hlavní univerzitou a parkem Cişmigiu) si udržují stabilní poptávku; mnoho budov je starších, takže ceny se velmi liší podle stavu rekonstrukce – plně zrekonstruované luxusní byty u parku Cişmigiu mohou dosáhnout >2 500 €/m², zatímco nerekonstruované jednotky se prodávají se slevou. Cotroceni, přiléhající k centru města, si zaslouží zvláštní zmínku. Je to historická zahradní čtvrť v blízkosti Prezidentského paláce a několika velkých univerzit (Medicína, Polytechnika). Cotroceni je ceněn pro své klidné stromové ulice a krásné domy z počátku 20. století. Je také ideální pro studentské pronájmy a dlouhodobé investice díky blízkosti univerzit. Průměrné ceny se pohybují v rozmezí 2 000–2 300 €/m², se stabilním růstem díky trvale vysoké poptávce investropa.com investropa.com. Hrubé výnosy zde odpovídají městskému průměru (~6 %), a to díky nedostatku kolejí, který nutí studenty pronajímat si soukromé byty investropa.com. Mnoho investorů kupuje v Cotroceni cíleně pro tuto studentsko-akademickou skupinu, stejně tak jako pro mladé rodiny, které milují kouzlo této lokality. Do budoucna zůstanou centrální a historické čtvrti velmi likvidním trhem – vždy se najde někdo, kdo chce kupovat v centru. Hlavními výzvami jsou kvalita budov (je třeba zohlednit riziko zemětřesení u některých předválečných budov) a omezené parkování. Plánuje se však obnova historických budov a zlepšení infrastruktury v centru (například parkovací domy), což může tyto čtvrti dále pozvednout. Celkově nemovitosti v centru Bukurešti představují prvotřídní investici pro Rumunsko – jsou relativně vzácné a neustále žádané.

Rozvíjející se střední čtvrti (Tineretului, Titan, Militari, Vitan): Tyto čtvrti nabízejí rovnováhu mezi dostupností a městskými vymoženostmi, což je činí velmi oblíbenými mezi střední třídou kupujících a nájemců. Tineretului (Sektor 4) je skvělým příkladem: nachází se blízko centra a je ukotven velkým parkem Tineretului. Tato oblast je na radaru rodin i investorů, protože má dobré napojení na metro (několik linek) a ceněné zelené prostranství pro rekreaci investropa.com investropa.com. Nedávné luxusní projekty v blízkosti parku (a nové přestupní stanice metra Tineretului) zvýšily ceny – hodnoty nemovitostí vzrostly s novou výstavbou a nyní se pohybují od ~1 600 €/m² ve starších blocích až po více než 2 200 € v novostavbách. Díky svému propojení města a zeleně Tineretului pravděpodobně zažije další růst cen a nízké neobsazenosti pronájmů investropa.com.

Titan (Sektor 3, východ) je další oblast, která získává na zájmu. Je známá svou dostupností: tradičně byly panelové byty v Titanu levnější než celoměstský průměr. Například začátkem roku 2024 byla průměrná nabídková cena v celém městě 1 663 €/m² a v Titanu ještě nižší investropa.com. Titan (a jeho rozšíření podél bulváru Theodora Palladyho) je však nyní jedním z nejrychleji rostoucích území. Zaznamenal 16–17% meziroční růst cen, přičemž nové projekty posunuly průměr asi na 1 800–1 900 €/m² ke středě roku 2025 investropa.com investropa.com. Zóna Theodor Pallady se stala zvlášť žádaným místem: původně poloprůmyslová oblast nyní hostí velké maloobchodní řetězce (Ikea, atd.) a moderní obytné komplexy, podpořené lepší infrastrukturou včetně nových silnic a rozšíření metra linky M3. Vládní investice do inženýrských sítí (například nová teplárna) a dalších služeb v Titanu ještě více zvyšuje jeho atraktivitu investropa.com. Titan je ukázkový příklad čtvrti, která směřuje „od levného ke zlatému“ – první kupující i investoři hledající růstové možnosti sem proudí a to pravděpodobně bude pokračovat, dokud budou ceny nižší než v jiných částech města.

Na západní straně, Militari (Sektor 6) zažívá podobný příběh. Militari bylo dlouho hustě osídlenou rezidenční oblastí oblíbenou u mladých rodin díky relativně nízkým nákladům. Nyní je popisována jako „hotspot pro mladé rodiny a investory“ díky mnoha novým projektům a vylepšené infrastruktuře investropa.com investropa.com. Tisíce nových bytů (například v Militari Residence a dalších projektech okolo Iuliu Maniu Blvd a u City Mall) cílí na cenově dostupný segment, často pod 100 000 € za dvoupokojový byt investropa.com investropa.com. Militari také těží z zlepšení veřejné dopravy – nová trolejbusová linka a dokončená trasa metra M5 v sousední čtvrti Drumul Taberei zkrátily dojíždění investropa.com. Výsledkem je, že ceny v některých částech Militari vzrostly ~16 % meziročně (průměrně kolem 1 880 €/m² do poloviny roku 2025) investropa.com. I po těchto nárůstech zůstává jedním z cenově dostupnějších městských obvodů, což zajišťuje trvalou poptávku. Investoři považují Militari za atraktivní i pro pronájem, protože zde bydlí a pronajímají mnoho studentů (blízká Politechnická univerzita) a mladých pracovníků. Masivní objem nové výstavby ukazuje na důvěru v budoucnost Militari – ačkoliv je třeba sledovat možnou nadměrnou nabídku ve středním segmentu v následujících letech.

Vitan (část Sektoru 3) je další roztoucí čtvrtí převážně díky životnímu stylu. Domovem je zde București Mall a řada zábavních podniků, Vitan se stal nákupním a volnočasovým centrem. To mělo řetězový efekt na trh s nemovitostmi: jak oblast ožila, více lidí chce bydlet poblíž. Růst maloobchodu a nízká volná kapacita v celém městě naznačují, že popularita Vitanu přispívá k vyšší poptávce po bydlení a místním nájmům investropa.com investropa.com. Nájemné ve Vitanu skutečně roste rychleji než v některých jiných částech Bukurešti, protože místní obyvatelé oceňují blízkost k obchodním centrům, supermarketům a kinům. Ačkoliv nejsou k dispozici samostatná data přímo pro Vitan, je jasné, že je součástí obecného trendu rostoucích cen bydlení v Sektoru 3. Na všech dostupných pozemcích kolem Vitanu a sousedního Dudești vyrůstají nové bytové komplexy. Ti, kteří zvažují investici do bytů na krátkodobý pronájem, by měli zacílit i na Vitan, protože je dostatečně centrální, aby zaujal návštěvníky, a je dobře propojen metrem (nové projekty Mihai Bravu a Timpuri Noi jsou poblíž).

Sousedství	Prům.Cena (€/m²)	Meziroční růst cen	Významné vlastnosti & faktory
Theodor Pallady (Titan Extension)	1 891 € investropa.com	+17% investropa.com	Nové projekty, velké maloobchodní řetězce, zlepšená infrastruktura
Militari	1 887 € investropa.com	+16% investropa.com	Mnoho nových projektů, lepší doprava (metro M5, atd.)
Pipera	2 450 € investropa.com	+14% investropa.com	Rozšiřování technologických kanceláří, oblíbené u expatů (vysoké výnosy)
Floreasca	2 800 € investropa.com	+15% investropa.com	Trendy čtvrť pro životní styl, prémiové projekty
Staré město (Lipscani)	2 950 € investropa.com	+13% investropa.com	Historické centrum, centrum turistiky a nočního života
Băneasa	2 682 € investropa.com	+6% investropa.com	Luxusní zelená oblast, omezená nabídka (vily & byty)

Poznámka k tabulce: Výše uvedená data představují výběr čtvrtí ilustrující rozsah trhu.Centrálně-severní oblasti jako Floreasca, Dorobanți, Herăstrău jsou nejdražší a v posledním roce zaznamenaly silný růst, i když v budoucnu může být růst mírnější.Periferní rozvojové oblasti jako Theodor Pallady (Titan) a Militari vedly v růstu cen díky nové výstavbě a infrastruktuře.Staré Město zůstává speciální oblastí s vysokými cenami kvůli unikátním faktorům (turismus, omezený prostor).Cenově dostupné sektory (není v tabulce, např.Rahova) mají nižší absolutní ceny a mírný růst, ale mohly by dohnat ostatní, pokud se rozvoj rozšíří.

Čtvrti s potenciálem růstu a hodnoty (Rahova, Giulești, další okrajové oblasti): Na spodním konci cenového spektra se nacházejí čtvrti jako Rahova (Sektor 5) na jihu a Giulești (Sektor 6) na severozápadě. Tyto oblasti mají nejlevnější bydlení v Bukurešti, ale také nejvíce vnímaných výzev (vyšší míra chudoby, historicky méně rozvinutá infrastruktura). Pro investory s dlouhodobým výhledem představují zajímavou příležitost: nakoupit levně, vyčkat na městská vylepšení. Například ceny bytů v Rahově jsou výrazně pod městským průměrem ~1 700–1 800 €; mnoho jednotek lze najít kolem 1 200–1 400 € za m², což je atraktivní pro kupující s omezeným rozpočtem investropa.com investropa.com. Vláda a město se snaží podpořit rozvoj v těchto čtvrtích – diskutovaly pobídky pro developery (daňové úlevy atd.) na výstavbu v nově vznikajících oblastech, což by mohlo časem povznést Rahovu investropa.com. I když Rahova nedostala přímo konkrétní vlajkový projekt, obecné trendy městské obnovy (například projekt HILS Republica) indikují závazek města nenechat žádný sektor pozadu investropa.com. Budoucnost Rahovy by se mohla zlepšit, pokud by ji například v budoucnu obsloužila plánovaná kruhová linka metra M8 (plánovaná polo-kruhová linka) nebo jiná infrastruktura. Podobná logika platí pro Giulești a Ferentari – dnes jsou hodnoty nízké, ale i drobná zlepšení v bezpečnosti či dopravě mohou přinést zhodnocení z tak nízké základny. Tyto oblasti zaznamenaly v roce 2024 menší nárůsty cen (jednociferná %), protože poptávka je slabší, ale přesto rostly, což odráží celkový trend trhu. Pro vlastníky jsou to jedny z posledních čtvrtí, kde lze pořídit byt slušné velikosti pod 70 000 €, takže tu je stabilní, i když ne velká, skupina kupujících. Opatrnost je však na místě: investor by měl pečlivě volit mikro-lokace (některé ulice jsou lepší než jiné) a možná se zaměřit na pozemky (s cílem případně sestavit parcely pro budoucí projekty) nebo na unikátní aktiva (například komerční nemovitosti na rušné ulici), protože běžné byty zde mohou být jen těžko prodejné.

Přehledová tabulka – vybrané ukazatele čtvrtí (polovina roku 2025):

Celkově dynamika čtvrtí v Bukurešti v roce 2025 ukazuje vzorec: oblasti s novou infrastrukturou a výstavbou zažívají nejrychlejší růst cen, zatímco zavedené prestižní lokality spolehlivě rostou a udržují svou hodnotu. Pro kupující to znamená volbu mezi zaplacením prémie za prémiovou lokalitu nebo investicí do rozvojové oblasti s vyšším potenciálem růstu. Pro samotné město je pozitivní, že se rozvíjí a přitahuje investice více čtvrtí – nejen tradiční centrum – což svědčí o zralém a rozšiřujícím se trhu.

Dopady vládní politiky a regulací

Vládní politiky, makroekonomické řízení a regulační změny v Rumunsku mají zásadní vliv na trh s nemovitostmi. V roce 2025 hraje v sektoru nemovitostí v Bukurešti roli několik aspektů týkajících se politiky:

• Měnová politika a regulace hypoték: Národní banka Rumunska (NBR) sehrála klíčovou roli při utváření poptávky po bydlení prostřednictvím svých rozhodnutí o úrokových sazbách. Aby čelila vysoké inflaci, NBR v posledních letech zvýšila základní sazby, což se promítlo do hypotečních úrokových sazeb ve výši 7,5–9 % v polovině roku 2025 investropa.com. Tyto vyšší náklady na půjčky měly přímý dopad na dostupnost bydlení – zejména pro první kupující, kteří zaznamenali pokles své kupní síly o cca 15–20 % kvůli přísnějším kritériím pro poskytnutí úvěru a dražším půjčkám investropa.com. NBR také pečlivě reguluje poskytování hypoték (např. prostřednictvím limitů na poměr úvěru k hodnotě zástavy a poměru dluhu k příjmu). Aktuálně tyto makroprudenční pravidla zajišťují, že poskytování úvěrů není příliš uvolněné, což pomáhá předcházet hypoteční bublině poháněné úvěry. Pokud bude inflace nadále klesat, NBR může začít snižovat sazby koncem roku 2025, což by bylo pozitivní pro realitní trh (nižší měsíční splátky, dostupnější financování). Je třeba poznamenat, že rumunský hypoteční trh je stále poměrně nevyvinutý (mnoho transakcí probíhá v hotovosti), ale každé procentní zvýšení sazeb má stále viditelný dopad na objem prodeje investropa.com. Vládou podporované programy jako „Noua Casă“ (Nový dům) navíc poskytují záruky některým žadatelům o první bydlení; kontinuita a podmínky těchto programů (rozpočet, cenové limity) ovlivňují poptávku v segmentu dostupného bydlení. Jakékoli rozšíření takové podpory by mohlo stimulovat nákupy na vstupní úrovni, zatímco zpřísnění by mělo opačný efekt.
• Fiskální politika & daně: Vzhledem k velkému rozpočtovému deficitu zavedla rumunská vláda řadu fiskálních opatření, která mají nepřímý dopad na nemovitosti. Například s účinností od let 2023–2024 byl snížen limit pro 5% sníženou DPH na prodej rezidenčních nemovitostí (z cca 700 000 RON na 600 000 RON) marosavat.com a další nákupy nad rámec první nemovitosti se sníženou DPH byly omezeny. To znamená, že méně nových bytů splňuje podmínky pro zlevněnou DPH, což zvyšuje pořizovací náklady na byty střední a vyšší třídy. Navíc existuje návrh, že od srpna 2025 budou některé snížené sazby DPH zrušeny vatcalc.com – není dosud potvrzeno, zda se to dotkne bydlení, ale jakékoliv zvýšení DPH na nemovitosti (na standardní sazbu 19 %) by bylo významné a pravděpodobně by snížilo poptávku po dražších bytech. Pokud jde o daň z příjmů, jak již bylo zmíněno, zvýšení daně z dividend na 10 % worldconstructionnetwork.com může mírně ovlivnit developery a investory, kteří své zisky čerpají formou dividend. Investoři do nemovitostí rovněž sledují daň z nemovitosti: Rumunsko mělo historicky nízké roční daně z nemovitostí, ale diskutuje se o reformách místních daňových zákonů (například o jejich indexaci na tržní hodnotu) jako o způsobu zvýšení příjmů obcí. Doposud v roce 2025 nedošlo k výraznému zvýšení daně z nemovitosti, ale prostředí naznačuje, že zdanění nemovitostí by v příštích letech mohlo růst. Vláda balancuje mezi snahou nezadusit realitní sektor a potřebou vyšších příjmů. Dalším aspektem jsou pobídky: stát poskytl daňové pobídky pro určité projekty (průmyslové parky, zelenou energii apod.). Pro reality je relevantní politika pobídek pro investice do zelených budov – např. daňové odpočty za instalaci solárních panelů nebo účinného vytápění v budovách (to je v souladu s cíli fondů EU Recovery). Taková opatření povzbuzují developery i majitele k rekonstrukci nebo výstavbě udržitelných objektů, což nepřímo ovlivňuje poptávku a hodnotu na trhu (certifikované zelené budovy mají větší poptávku a někdy i daňové úlevy).
• Regulace bydlení a využití půdy: Nebyly zavedeny žádné významné nové politiky týkající se regulace nájemného nebo omezení bydlení – rumunský trh s nemovitostmi je z velké části tržní. Zákony upravující vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem zůstávají obecně příznivé pro investory (například snadnější vystěhování pro neplacení oproti některým západním zemím), což podporuje atraktivitu investic k pronájmu. Jednou oblastí regulace, která se reformuje, je územní plánování a regulace v Bukurešti. Hlavní územní plán města (PUG) je již několik let v procesu revize a dočasné změny či pozastavení pravidel občas způsobily zmatky nebo zpoždění při získávání stavebních povolení. Očekává se upřesnění a modernizace územních pravidel (například povolení vyšších staveb v určitých zónách, nebo ochrana památkových oblastí), ale postup je pomalý. V polovině roku 2025 město stále částečně funguje podle starších plánovacích norem, což může být překážkou nebo naopak příležitostí v závislosti na situaci. Zjednodušení povolovacího procesu je deklarovaným cílem místních úřadů, které si uvědomují, že současná byrokracie brzdí rozvoj (nízký počet nově dokončených bytů to rovněž odráží). Pokud vláda přijme správní reformy, které sníží administrativní zátěž při získávání stavebních povolení a katastrálních zápisech, bude to v dlouhodobém horizontu pozitivně ovlivňovat nabídku.
• Politické klima: Nejistota vyplývající z volební ságy z konce roku 2024 (s opakovanými volbami plánovanými na rok 2025) worldconstructionnetwork.com učinila některé investory opatrnými. Stabilní politické klima je zásadní pro důvěru v nemovitostní trh, zejména pro zahraniční investory. Současná koalice má obecně proevropské a proinvestiční směřování, ale případné obnovení populismu či náhlé změny politik (například nečekané daňové změny) by mohly ochladit sentiment. Dokud nebude zvolen nový prezident a směr vlády nebude zcela jasný, někteří větší institucionální investoři mohou oddalovat rozhodnutí – uvedla to i společnost Colliers s tím, že „politická nejistota…může vést investory k opatrnějšímu přístupu“ thediplomat.ro. Přesto Rumunsko zůstává pevně na euroatlantické cestě a doufá se, že po volbách se vláda zaměří na reformy (fiskální konsolidace, boj s korupcí, justice), které posílí právní stát a ekonomickou stabilitu, což následně učiní realitní sektor bezpečnějším.
• Fondy EU a regulace: Rumunsko je významným příjemcem rozvojových fondů EU (včetně NextGeneration EU / PNRR fondu obnovy). Efektivní využití těchto prostředků vládou na infrastrukturu (silnice, metro, energetická účinnost) může nepřímo podpořit nemovitostní trh. Existují také regulace EU, například požadavky na energetickou náročnost budov, které se zpřísňují. Nové budovy musí splňovat vyšší izolační a emisní standardy – to sice mírně zvyšuje stavební náklady, ale zároveň přináší kvalitnější produkty, za které je trh ochoten zaplatit více. Starší budovy mohou vyžadovat rekonstrukce (Rumunsko má program pro tepelnou rehabilitaci bloků z doby komunismu, částečně dotovaný z prostředků EU). Jakmile jsou tyto bloky zatepleny a modernizovány, jejich provozní náklady klesají a hodnota roste. Důraz na zelenou transformaci je patrný: rozpočet na rok 2025 zvyšuje výdaje na energetickou modernizaci, včetně efektivity budov worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. Navíc bankovní regulace EU ovlivňují úvěrování rumunských bank – jak se vyvíjejí kapitálové požadavky a hodnocení rizik, banky mohou upravit svou expozici v nemovitostech nebo úvěrové podmínky, což ovlivňuje dostupnost financování.

Závěrem lze říci, že vládní a politické faktory v roce 2025 představují v případě bukurešťského trhu s nemovitostmi smíšený obrázek. V některých oblastech je patrný tlak (přísnější fiskální režim, krátkodobě vysoké úrokové sazby), ale najdeme i podpůrné prvky (investice do infrastruktury, pravděpodobné pozdější snížení sazeb a obecně prorozvojový postoj). Zkušení účastníci trhu pečlivě sledují rozhodnutí bukurešťské radnice, fiskální zákony parlamentu a oznámení NBR, protože tyto faktory budou určovat další vývoj trhu. Dosud trh zvládl politický ruch a regulatorní změny bez ztráty hybnosti – což svědčí o silné základní poptávce – avšak obezřetní investoři budou vždy zohledňovat politická rizika a budou dostatečně flexibilní, aby se dokázali přizpůsobit novým pravidlům.

Výhled nabídky a poptávky

Výhled nabídky: Nabídka nemovitostí v Bukurešti zůstane v blízké budoucnosti napjatá ve většině segmentů, což bude i nadále ovlivňovat dynamiku trhu. Na rezidenční straně, jak už bylo zmíněno, je počet nových bytů plánovaných na rok 2025 (~18 000 jednotek v oblasti Bukurešť-Ilfov) historicky nízký property-forum.eu. Dokončuje se jen málo velkých projektů a některé byly odloženy kvůli očekávání lepších podmínek financování. Tento nedostatek nabídky obzvlášť zasahuje středně a vysoce kvalitní byty v centrálních lokalitách – prakticky žádné nové projekty zde nevznikají kvůli nedostatku pozemků a problémům s povolováním, což nutí kupce směřovat buď na sekundární trh, nebo k omezenému množství novostaveb na okraji města. Po roce 2025 však existují důvody věřit, že nabídka by mohla postupně růst: developeři nakupují pozemky (například velké pozemkové obchody v letech 2023/24 v oblastech jako jsou Pipera, Ghencea, Pallady) a připravují projekty, a pokud klesnou úrokové sazby, mohli bychom v letech 2026–2027 vidět více stavebních jeřábů na obzoru. Kvůli délce realizace je ale jakýkoli výraznější nárůst nových bytů nejdříve za 1–2 roky. Potenciální neznámou je sektor výstavby bytů k pronájmu – pokud institucionální investoři spustí projekty nájemních bytových domů, mohlo by to v tomto ohledu nabídku navýšit, avšak pravděpodobně ne v takovém měřítku, aby to okamžitě změnilo rovnováhu na trhu.

Pro komerční nemovitosti je nabídka kancelářských prostor v současnosti velmi omezená. V roce 2025 dojde v Bukurešti k minimálnímu dokončení nových kancelářských budov – developeři během pandemie většinou zastavili spekulativní kancelářské projekty a nyní mají ve výstavbě pouze několik budov (například druhou fázi One Cotroceni Park, která byla dokončena v roce 2023). Podle tržních zpráv nejsou v roce 2025 v plánu žádné větší kancelářské projekty a i pro rok 2026 je připravováno pouze několik projektů property-forum.eu. Teprve v roce 2027 bychom mohli zaznamenat další vlnu (některé plány jsou například v oblasti Barbu Văcărescu, pokud předpronájem půjde dobře). To znamená, že neobsazenost kanceláří by měla nadále klesat a pronajímatelé kvalitních prostor si v blízké době užijí kvazi-monopol na nové velké nájemce. Nabídka maloobchodních prostor je ve srovnání s kancelářemi aktivnější – 200 000 m² nových maloobchodních ploch v roce 2025 (celostátně) zahrnuje první obchodní centrum IKEA v Bukurešti (v oblasti Pallady), rozšíření Colosseum Mall a případný pokrok v projektu AFI Arad mall (mimo Bukurešť, ale ukazuje důvěru developerů v maloobchod) property-forum.eu. V Bukurešti je plánováno otevření několika menších retailových parků na předměstích. Po roce 2025 se očekává výstavba větších nákupních center v letech 2027–2028 property-forum.eu (jedním z možných míst je severozápadní Bukurešť, kde developer koupil pozemek). To znamená, že maloobchodní plochy na obyvatele v Bukurešti porostou, ale poptávka zatím drží krok (proto nízká neobsazenost). Nabídka průmyslových prostor je silná – developeři jako CTP, WDP, P3 a VGP nadále staví logistická zařízení kolem bukurešťského okruhu a podél dálnic. Snadno je zde několik stovek tisíc m² ve výstavbě nebo v přípravě kolem hlavního města. Jedinou otázkou je, zda poptávka tuto nabídku pohltí stejně rychle jako v letech 2021–2022. Vzhledem k růstu e-commerce a přesunu některých firemních operací do Rumunska si však většina analytiků myslí, že neobsazenost průmyslových prostor zůstane nízká i přes novou nabídku, zejména u moderních skladů třídy A.

Výhled poptávky: Na straně poptávky všechny signály ukazují na stále robustní poptávku po nemovitostech v Bukurešti v nadcházejících letech. Populace města (oficiálně cca 1,8 milionu, ale velmi pravděpodobně přes 2+ miliony včetně neregistrovaných obyvatel) je stabilní nebo mírně roste kvůli migraci do města. Existují také nepotvrzené zprávy o zvyšujícím se zájmu zahraničních zájemců: expati z přeplněných měst západní Evropy se zajímají o Bukurešť díky nižším životním nákladům a členové rumunské diaspory investují do nemovitostí v hlavním městě buď jako do druhého domova, nebo s plány na návrat investropa.com investropa.com. Domácí poptávka bude záviset na důvěře spotřebitelů – v současnosti ji podporuje růst mezd a stabilní zaměstnanost. Pokud ekonomika bude pokračovat v mírném růstu (a nedojde k šoku, jako je prudký nárůst nezaměstnanosti), místní poptávka po bytech i komerčních prostorech zůstane vysoká. Firemní poptávka po kancelářích může být o něco slabší, pokud firmy zmenší pronajaté prostory nebo odloží expanze z obav z globální recese; společnost Colliers dokonce varovala, že v nepříznivém scénáři může nová poptávka po kancelářích v roce 2025 dosáhnout rekordně nízké úrovně property-forum.eu. Nicméně vzhledem k absenci nadbytku nabídky i vlažná poptávka stačí k udržení vyváženého trhu s kancelářemi.

Některé konkrétní hnací síly poptávky, které stojí za pozornost:

• Koneční kupci bydlení: Významnou část poptávky tvoří mladé rodiny a kupující svého prvního bytu. Tito lidé jsou citliví na úvěrové podmínky, ale pomáhají jim například programy vládou garantovaných hypoték. Nedostatek kvalitního bydlení (spousta mileniálů stále žije ve stísněných podmínkách nebo s rodiči) je strukturálním faktorem, který bude poptávku po bydlení podporovat minimálně další dekádu. Dokud budou v Bukurešti dostupná pracovní místa, lidé se budou snažit koupit si zde bydlení.
• Investoři a pronajímatelé: Očekává se pokračující zájem jak domácích, tak i zahraničních investorů o Bukurešť. Vysoké výnosy a potenciál kapitálového zhodnocení jsou v Evropě obtížně dostupné. Mezinárodní fondy o trh projevují zájem – například byli zmíněni noví účastníci z Jižní Afriky, Středního východu a Asie. Úspěšné uzavření velkých obchodů v roce 2024 (například první indický investor) thediplomat.ro by mohlo přesvědčit další, že trh je dostatečně likvidní. Na rezidenční straně budou drobní investoři (kupující několik bytů k pronájmu) udržovat silnou poptávku po garsónkách a bytech 1+kk v atraktivních lokalitách, protože návratnost u Airbnb i dlouhodobého pronájmu je stále atraktivní.
• Trendy mezi nájemci: Na komerčním trhu nájemců Rumunsko díky relativně nízkým mzdovým nákladům nadále přitahuje multinárodní společnosti k zakládání kanceláří (BPO, IT vývojová centra atd.) – Bukurešť je obvykle první volbou pro takové kanceláře. V sektoru maloobchodu rozšiřují mezinárodní značky v Rumunsku své působení; mnoho nových maloobchodníků vnímá Bukurešť jako klíčový trh, takže poptávka po prémiových maloobchodních prostorech je zdravá. Průmyslovou poptávku posiluje růst spotřeby v Rumunsku a jeho role logistického uzlu mezi Asií (přes přístav Constanța) a západní Evropou. Stručně řečeno, poptávka ze strany nájemců ve všech sektorech by měla růst v souladu s ekonomickým růstem – ne explozivně, ale stabilně.

Rovnováha trhu a výhled: Při zohlednění nabídky a poptávky je Bukurešť v současné době trhem prodávajícího/vlastníka a pravděpodobně jím zůstane i v blízké budoucnosti. Poptávka ve většině oblastí převyšuje nabídku, což bude nadále vyvíjet tlak na růst cen a nájmů. Trh by se mohl postupně přiblížit rovnováze, pokud a až dojde k nárůstu výstavby (u bydlení) nebo pokud zpomalí hospodářský růst (a tím klesne poptávka). Jedním z ukazatelů ke sledování je index dostupnosti – nyní je i přes růst cen dostupnost stále přijatelná (díky růstu mezd) a NBR uvádí, že domácnosti nejsou v průměru předlužené property-forum.eu. Pokud by ceny výrazně překonávaly růst příjmů, poptávka by mohla ochladnout, neboť by na hypotéky dosáhlo méně lidí; momentálně to ale nevypadá – SVN Romania dokonce uvedla, že „potenciální kupci se již přizpůsobili novým cenám a dostupnost zůstává na dobré úrovni“ property-forum.eu.

Dalším aspektem je zásoba inzerovaných nemovitostí: Realitní portály zaznamenaly meziročně pokles aktivních inzerátů v Bukurešti, což ukazuje na to, že nemovitosti jsou vykupovány rychleji, než přicházejí nové na trh. Dokud se nezačne zvyšovat počet inzerovaných nemovitostí (což by signalizovalo buď větší nabídku, nebo menší poptávku), zůstává výhled na konkurenční trh z pohledu kupujícího.

Příští roky: Při pohledu za rok 2025, pokud se Rumunsku podaří udržet stabilní makroekonomické prostředí, nemovitostní trh v Bukurešti by měl zažít udržitelný růst. Možná se už nebudeme opakovaně potkávat s každoročními skoky o 15-20 % jako v nedávné minulosti (ty byly částečně způsobeny inflací a doháněním hodnoty z předchozí podhodnocenosti), ale i roční nárůst cen o 5-7 % v kombinaci se 6% výnosem z pronájmů představuje velmi atraktivní celkový výnos. V letech 2026–2027 se na trhu objeví nové projekty – což může zmírnit nejnapjatější segmenty – ale do té doby se poptávka může také rozšířit (zejména pokud Rumunsko vstoupí do Schengenu, což by mohlo podnítit volnější investice zahraničních firem i jednotlivců). Dlouhodobý trend je, že Bukurešť jako hlavní město země EU konverguje k evropskému standardu, a to jak ekonomicky, tak i co do hodnoty nemovitostí. Historicky byly rumunské nemovitosti extrémně levné; tento rozdíl se postupně zmenšuje a čeká se, že tomu tak bude i nadále. Pokud tedy nenastane nepředvídaná krize, v příštích letech lze očekávat další růst trhu s nemovitostmi v Bukurešti, s možnými drobnými korekcemi či obdobími stagnace, ale k polovině roku 2025 se nerýsují žádné známky hlubokého poklesu.

Závěr: Trh s nemovitostmi v Bukurešti v roce 2025 je dynamický a robustní, opírá se o silné základy. Rezidenční i komerční sektor těží z ekonomické odolnosti, rostoucích příjmů a strategických rozvojových projektů. Ceny jsou na historických maximech, ale stále mírně rostou, podpořené chronickým nedostatkem nabídky a sebevědomou poptávkou. Investoři oceňují vysoké výnosy a růstový potenciál, přičemž rizika – politická, fiskální, inflační – jsou reálná, ale zvládnutelná. Každá čtvrť Bukurešti nabízí něco jiného – od luxusu na severu, přes růstový potenciál na východě až po dostupnost jihozápadu. Jak město pokračuje v modernizaci infrastruktury a urbanistického rozvoje, vyhlídky na trhu s nemovitostmi zůstávají převážně pozitivní. Zainteresované strany by měly pozorně sledovat změny v politice a globální trendy, ale celkově Bukurešť bude pravděpodobně i nadále patřit mezi nejatraktivnější trhy s nemovitostmi ve střední a východní Evropě v příštích letech, a to díky propojení příležitostí s rostoucí stabilitou.

Zdroje:

• CBRE Research a Property Forum News o investičních a kancelářských trendech pro rok 2025 property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
• Global Property Guide – Analýza rumunského rezidenčního trhu 2025 (Tamila Nussupbekova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• SVN Romania prostřednictvím Property-Forum – zpráva o prodejích a nabídce rezidenčních nemovitostí v Q1 2025 property-forum.eu property-forum.eu
• Investropa Real Estate Guides (červen 2025) – přehled trhu v Bukurešti: ceny, výnosy, trendy v čtvrtích investropa.com investropa.com investropa.com
• Colliers International prostřednictvím Property Forum – Co očekávat v roce 2025 (tržní předpovědi) property-forum.eu property-forum.eu
• The Diplomat Bucharest – Výroční zpráva Colliers 2024/25 (objemy investic a výnosy) thediplomat.ro thediplomat.ro
• Romania-Insider a Romania Journal – různé zprávy o infrastrukturních projektech (linky metra, okruh města) a místním rozvoji worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
• Analýza Investropa „10 nejžhavějších oblastí v roce 2025“ – data a faktory specifické pro jednotlivé čtvrti investropa.com investropa.com investropa.com
• Ekonomické prognózy NBR a MMF prostřednictvím mediálních zpráv – makroekonomický kontext (HDP, inflace) globalpropertyguide.com property-forum.eu