Trh s nemovitostmi u jezera Como 2025 – Komplexní zpráva

Nemovitostní trh u jezera Como je proslulý svými luxusními vilami, malebnou krajinou a mezinárodním přitažlivostí. K roku 2025 zůstává trh dynamický, a přesto relativně stabilní, s vysokou poptávkou ze strany zahraničních kupců a silným, turismem poháněným sektorem pronájmů. Hodnoty nemovitostí kolem jezera během posledního roku mírně vzrostly (celkově asi o +1 % v roce 2024) idealista.it a odborníci předpovídají pokračující pozvolné zhodnocování (~3 % v roce 2025) při omezené nabídce investropa.com. Tato zpráva poskytuje podrobný přehled segmentů nemovitostí u jezera Como – rezidenčních (primární bydlení), rekreačních/druhých domovů (včetně luxusních nemovitostí) a komerčních nemovitostí – spolu s aktuálními trendy, cenami, výnosy z pronájmu, demografií kupujících, investičními vyhlídkami, regulačními novinkami, klíčovými lokalitami a rozvojem infrastruktury, které budou formovat trh v roce 2025 a dále.

Přehled tržních segmentů

Rezidenční trh (primární bydlení)

Zatímco jezero Como je známé jako místo pro rekreační druhé bydlení, podporuje také místní rezidenční trh. Město Como je zejména centrem pro kupující hledající primární bydlení, protože nabízí celoroční obyvatelnost, zaměstnanost (blízkost Milána a Švýcarska) a kompletní služby (školy, nemocnice). Poptávka po primárních rezidencích je stabilní a tvoří přibližně čtvrtinu transakcí laprovinciadicomo.it. Ceny ve městě jsou podle národních standardů vysoké – v průměru kolem 2 800 € za m² ke konci roku 2024 investropa.com – ale jsou mírně nižší než v turistických centrech kolem jezera, jelikož město Como nabízí smíšenou zástavbu včetně apartmánů v moderních budovách. Renovované domy v centru města Como se obvykle pohybují v rozmezí 6 000–7 000 € za m² laprovinciadicomo.it. Místní kupci často spoléhají na hypotéky; za zmínku stojí, že podíl kupujících rekreačních nemovitostí s využitím hypotéky vzrostl v roce 2024 na ~13,8 % (z 12,1 % v roce 2023), protože úrokové sazby se stabilizovaly idealista.it, což naznačuje, že i v tomto segmentu zaměřeném na volný čas dochází ke zlepšení úvěrových podmínek. Kupci primárních rezidencí oceňují pohodlné dopravní spojení (Como má přímé železniční spojení s Milánem) a o něco menší turistický ruch než ve vesnicích uprostřed jezera.

Rekreační nemovitosti a druhé domovy

Trh s nemovitostmi u jezera Como je ovládán druhými domovy a rekreačními rezidencemi. Asi 50 % kupujících si pořizuje nemovitost u jezera jako druhý domov pro osobní rekreační účely a dalších 25 % tvoří investoři, kteří chtějí nemovitost pronajímat nebo ji držet pro zhodnocení laprovinciadicomo.it. Tito kupci rekreačních domů jsou obvykle bohatí a středního věku: 56 % je ve věku mezi 45–64 lety idealista.it, často rodiny (přes 80 % kupců rekreačních domů tvoří rodiny, nikoli jednotlivci we-wealth.com). Hledají idylický životní styl – panoramatický výhled na jezero, klid a autentické italské kouzlo. Trh s druhými domovy u jezera Como je skutečně mezinárodní: v roce 2024 tvořili 60 % kupujících cizinci, v čele se Spojenými státy a Německem, spolu s dalšími obyvateli severní Evropy laprovinciadicomo.it. Mnoho zahraničních kupujících tvoří expati nebo Italové žijící v zahraničí, kteří hledají rodinné sídlo, stejně jako severoevropané a Američané, které láká směsice lesku a klidu jezera we-wealth.com. Tito kupci zahrnují jak ultrabohaté jednotlivce pořizující si vily za miliony eur, tak i střídmější investory hledající útulné byty ve vesnicích nebo statky k rekonstrukci. Co je spojuje, je preference pro malebné prostředí – někteří upřednostňují blízkost k vodě, zatímco jiným nevadí být trochu výše nebo dál od jezera, pokud to znamená lepší výhled a větší soukromí idealista.it.

Poptávka po rekreačních domech zůstává silná díky celosvětové pověsti jezera Como (posílené slavnýmí majiteli nemovitostí a mediální pozorností) a post-pandemickému trendu, kdy obyvatelé měst hledají rekreační útočiště. Zejména mezinárodní cestovní ruch v oblasti jezera Como se plně zotavil – počet příjezdů turistů v provincii Como vzrostl v roce 2023 o 25 % ve srovnání s rokem 2019, s 4,6 milionu přenocování a asi 85 % návštěvníků přijíždějících ze zahraničí investropa.com. To zajišťuje stálý přísun potenciálních hostů k pronájmu a zájemců o koupi při dalším prodeji. Kupující druhého domova často plánují i částečné využití nemovitosti k pronájmu, čímž efektivně spojují osobní rekreační využití s investicí (viz níže Výnosy z pronájmu). Při výběru nemovitostí projevují dnešní kupující větší zájem o klidnější oblasti a autentické zážitky; realitní makléři hlásí, že mnoho klientů nyní preferuje odlehlé, klidné vesnice před nejrušnějšími turistickými městy investropa.com investropa.com. To rozšířilo okruh zájemců mimo tradiční horká místa do méně centrálních lokalit, tento trend je probírán v části Klíčové lokality.

Luxusní a vysoce prémiový segment

Luxusní nemovitosti jsou hlavním segmentem trhu u jezera Como, zahrnujícím historické vily, moderní rezidence a špičkové apartmány, které dosahují prémiových cen. V roce 2024 průměrná cena vilek u jezera Como dosahovala kolem 2,5 milionu €, přičemž typické rozpětí pro velké luxusní vily, které se prodávaly, bylo 2,5–5 milionů € investropa.com investropa.com. Ultra-exkluzivní rezidence u vody na nejlepších místech mohou tuto cenovou hranici výrazně přesáhnout – například historické vily u jezera s rozlehlými zahradami v top lokalitách začínají kolem 5 milionů € a nejprestižnější nemovitosti snadno přesahují 10 milionů € we-wealth.com. Přepočtem na metr čtvereční stojí zrenovované luxusní domy typicky 4 000–10 000 €/m², u těch nejvzácnějších trofejních nemovitostí až 15 000 €/m² laprovinciadicomo.it. Tyto hodnoty činí z jezera Como jeden z nejdražších trhů v Itálii, srovnatelný s centrálním Milánem nebo nejprestižnějšími čtvrtěmi Říma laprovinciadicomo.it.

Navzdory těmto vysokým cenám zůstává poptávka po luxusních nemovitostech silná a odolná. Zpráva o trhu Engel & Völkers 2025 naznačuje pokračující stabilitu cen nebo mírný růst v segmentu luxusních nemovitostí u jezera Como, což je podpořeno trvalou mezinárodní poptávkou a nedostatkem nabídky kvalitních domů laprovinciadicomo.it. Zejména Američané, Němci a další severoevropané byli velmi aktivní při nákupu luxusních nemovitostí, přitahováni klidem a scenérií jezera laprovinciadicomo.it. Asijští kupci (například z Číny) také v posledních letech projevili rostoucí zájem o investice do luxusních nemovitostí investropa.com. Omezená nabídka prémiových nemovitostí přímo u vody a historických vil znamená, že tento segment čelí tlaku na straně nabídky: majitelé drží nemovitosti (často odkládají prodeje v naději na další zhodnocení v době inflace) laprovinciadicomo.it a jen málo nových projektů se může vyrovnat velkoleposti starších nemovitostí. Výsledkem je, že ceny v nejvyšším segmentu by měly v roce 2025 dál mírně růst. Například luxusní apartmány v žádaných městech (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio atd.) se v roce 2024 prodávaly za €1–1,8 milionu investropa.com investropa.com, což odráží skutečnost, že i menší kvalitní nemovitosti dosahují sedmimístných částek díky omezené nové nabídce a trvalému zájmu kupujících investropa.com investropa.com. Celkově Lesk jezera Como a jeho status „bezpečného přístavu“ pro uchování majetku udržují luxusní segment atraktivní – významné korekce cen jsou považovány za nepravděpodobné vzhledem k vysoké poptávce a jedinečné atraktivitě těchto nemovitostí investropa.com investropa.com.

Komerční a hotelové nemovitosti

Komerční nemovitosti u jezera Como jsou z velké části propojené s turistickým a pohostinským průmyslem. Region není centrem kancelářských nebo průmyslových prostor; jádro komerčního sektoru zde tvoří hotely, restaurace a maloobchodní prostory zaměřené na turisty. V posledních letech došlo k nárůstu zájmu investorů o pohostinská aktiva na jezeře Como. Ve skutečnosti resortní destinace jako jezero Como, Taormina a Forte dei Marmi tvořily téměř 39 % celkového objemu hotelových investic v Itálii v roce 2024 hospitalitynet.org, což je pozoruhodný podíl, který podtrhuje význam jezera Como jako tržního lídra v segmentu luxusního cestování. Proběhlo mnoho transakcí s vysoce luxusními hotely – například italský investor v roce 2024 koupil ultra-luxusní hotel na jezeře Como za přibližně 100 milionů eur (rozšířil tak své portfolio luxusních hotelů) greenstreetnews.com. Na trh vstupují také významné mezinárodní značky – Six Senses otevírá nový pětihvězdičkový resort u jezera Como (102 pokojů, plánováno na rok 2025) a značka Marriott EDITION oznámila otevření hotelu u jezera Como do roku 2025 sixsenses.com linkedin.com. Tyto kroky svědčí o důvěře v trvalou přitažlivost jezera pro movité cestovatele.

Výnosy z pronájmu komerčních pohostinských nemovitostí těží z obnoveného nárůstu turismu v Itálii. V roce 2024 dosáhl cestovní ruch rekordní úrovně (64,5 milionu návštěvníků Itálie) a zlepšení výkonnosti hotelů hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Luxusní hotely u jezera Como se těší vysoké obsazenosti a rostoucí průměrné denní ceně za pokoj, což zvyšuje návratnost pro investory. Mezinárodní hoteloví investoři (z Evropy, Středního východu, USA) jsou velmi aktivní a tvoří více než polovinu objemu koupí na italském pohostinském trhu hospitalitynet.org. Zvlášť atraktivními investičními cíli jsou v regionu butikové hotely a krátkodobě pronajímané vily se servisem, a to díky omezené nabídce a možnosti účtovat prémiové ceny za výhledy na jezero a exkluzivitu.

Mimo hotelů jsou maloobchodní a další komerční prostory u jezera Como převážně malého rozsahu a místního charakteru. Hlavní města (Como, Bellagio, Menaggio atd.) mají živé obchody, restaurace a kavárny sloužící turistům; nájmy za prémiové prodejní prostory v těchto pěších centrech zůstávají vysoké díky hustému pěšímu provozu v hlavní sezóně. Sezónnost je však důležitým faktorem – některé podniky v zimě zavírají nebo omezují otevírací dobu. V samotném městě Como je také poptávka po kancelářských prostorech, vzhledem k jeho roli jakožto sídelního města provincie a díky přeshraniční ekonomice (některé firmy a odborníci působí jak v Como, tak v blízkém Luganu ve Švýcarsku). Míra neobsazenosti kanceláří v Como je poměrně nízká a prémiový kancelářský segment v celé Itálii přitahuje institucionální kapitál díky stabilním základům hospitalitynet.org. Přesto je v porovnání s rezidenčním a hotelovým sektorem komerční nemovitostní trh u jezera Como menší specializovanou oblastí, často provozovanou přímo majiteli (například rodinné hotely a obchody) spíše než rozsáhlými investičními nemovitostmi.

Trendy trhu a dynamika cen

Cenové trendy a regionální rozdíly

Ceny nemovitostí u jezera Como se pozvolna zvyšují. Po prudkém růstu po covidu se trh v letech 2023–2024 stabilizoval s mírným růstem. Podle údajů společnosti Tecnocasa zaznamenaly italské jezerní destinace v polovině roku 2025 v průměru nárůst cen o +1,5 % oproti předchozímu roku, přičemž u jezera Como byl nárůst asi +1 % (což je výrazně méně než u Gardského jezera, kde byl nárůst +2,6 %) idealista.it idealista.it. Uvnitř oblasti jezera Como se dynamika cen liší podle subregionu: Lecco-strana (východní břeh) vzrostla asi o +1,7 %, zatímco Como-strana (západní břeh) zůstala přibližně stejná ve stejném období idealista.it. To naznačuje, že relativně cenově dostupnější východní větev měla ještě prostor pro růst, zatímco nejdražší západní oblasti stagnovaly, protože už byly velmi drahé. Skutečně, v západním a středním pásu (tradiční luxusní koridor od Coma přes Tremezzinu až po Menaggio) je pro další růst málo prostoru – historicky zde byl roční růst hodnot jen okolo 3–5 % v dlouhém horizontu investropa.com investropa.com. Například v některých prémiových lokalitách byl zaznamenán růst cen jen o +4,5 % v roce 2022 investropa.com. Naproti tomu méně známá severní města zaznamenávají rychlejší procentuální růst, protože investoři „objevují“ cenově dostupnější oblasti (viz trend #2 níže o zájmu o severní pobřeží).

Prognózy na rok 2025 zůstávají pozitivní, ale umírněné. Analytici trhu předpovídají, že ceny nemovitostí u jezera Como vzrostou v roce 2025 oproti roku 2024 minimálně o ~3 % investropa.com, vzhledem k přetrvávající mezinárodní poptávce. Společnost Engel & Völkers předpokládá mírný nárůst cen v roce 2025 v segmentu luxusních nemovitostí, přičemž poukazuje na inflaci a nedostatek kvalitních nabídek laprovinciadicomo.it. Stručně řečeno, výhled je na pokračující pozvolné zhodnocování namísto prudkého boomu. Vyšší úrokové sazby po celém světě v letech 2023–24 podstatně neovlivnily nejvyšší segment trhu u jezera Como (mnoho nákupů probíhá v hotovosti) a s tím, jak se evropské hypoteční sazby stabilizují nebo mírně snižují, domácí poptávka by mohla ještě posílit. Celkově italský trh s bydlením vykazoval odolnost i v roce 2025 s meziročním růstem cen idealista.it a jezero Como se řídí tímto trendem.

Jedním z patrných trendů je geografický posun v poptávce: kupující (zejména cizinci) stále častěji hledají odlehlé lokality a oblasti s lepším poměrem ceny a hodnoty. Z centrálních turistických center, například Bellagia a centrálního Coma, někteří zájemci odchází do klidnějších vesnic nebo na okraj jezera investropa.com. V roce 2024 prudce vzrostl počet nabídek nemovitostí v centrálních oblastech jako Menaggio a město Como, což vedlo k větší nabídce než okamžité poptávce investropa.com. Následně se prodloužila doba prodeje – nemovitosti v těchto centrálních oblastech zůstávají na trhu v průměru ~38 dnů (oproti pouhým 25 dnům o rok dříve) investropa.com. S nárůstem zásob byli prodávající nuceni být při cenách flexibilnější, což vedlo k mírnému oslabení cen v centrálních lokalitách investropa.com investropa.com. Toto ochlazení není krachem, ale zdravým znovuvyvážením: trh v centrální oblasti jezera Como byl v letech 2021–22 velmi napjatý a mírné zpomalení na konci roku 2024 odráží změnu preferencí kupujících, ne pokles zájmu o jezero Como. Mnoho zájemců prostě nyní preferuje jinou část jezera – např. dům na svahu nebo méně frekventované městečko – což rozkládá poptávku rovnoměrněji.

Oblast / Lokalita	Typické ceny nemovitostí (zrekonstruované domy)	Poznámky k trhu
Město Como & První záliv (jihozápadní rameno u Como)	€4 000–€7 000/m² za byty a domy v dobrém stavu laprovinciadicomo.it (centrum města až ~€7k).	Oblíbené pro trvalé bydlení a dojíždějící.Silná místní poptávka udržuje ceny vysoko.Město Como patří mezi preferované oblasti pro celoroční bydlení laprovinciadicomo.it.
Lecco strana (východní břeh) (jihovýchodní rameno, např.Varenna, Bellano)	€4 000–€6 000/m² za zrekonstruované domy laprovinciadicomo.it (o něco nižší než domy na západním pobřeží).	Rostoucí zájem díky malebné kráse a o něco nižším cenám.Nedávný růst cen ~+1,7 % v roce 2024 idealista.it překonal západní pobřeží.Zlepšení infrastruktury (silnice, trajektová spojení) zlepšují dostupnost.
Západní pobřeží (střední a severní část) (Cernobbio až po Tremezzinu do Menaggia, včetně „Zlatého trojúhelníku“)	6 000–10 000 €/m² za zrenovované nemovitosti v prémiových vesnicích laprovinciadicomo.it.Přímořské nebo historické vily často přesahují tento cenový rozsah; ultra-prémiové vily mohou dosahovat ceny 12 000–15 000 €/m² laprovinciadicomo.it.	Nejprestižnější a tradičně nejdražší oblast.Silná poptávka po druhých domovech ze strany zahraničních kupců; mnoho luxusních vil zde.Růst cen je pomalý (zralý trh), ale hodnoty jsou velmi vysoké.Západní střední část jezera (Tremezzina, Menaggio) zůstává nejžádanější pro rekreační domy laprovinciadicomo.it.
Celé jezero Como (průměr)	Přibližně 2 500–10 000 €/m² v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě investropa.com investropa.com.Průměrná rezidenční cena ~2 800 €/m² v oblasti většího Como investropa.com.	Příplatek za přímořské umístění: přímořské domy v roce 2024 průměrně stály 4 000–7 000 €/m² investropa.com (včetně ne-luxusních).Jezero Como se nachází ve střední cenové kategorii mezi italskými jezery: je dražší než Maggiore/Iseo (kde je maximální cena kolem ~4 400 €/m²), ale podobné horní hranici jezera Garda laprovinciadicomo.it.Typické doby prodeje ~3–6 měsíců, lišící se podle cenového segmentu laprovinciadicomo.it.

Zdroje: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; Investropa analýza.

Severní konec jezera Como (Alto Lario) a některé východní pobřežní vesnice nabývají na popularitě jako „rychle se rozvíjející“ oblasti. Investoři zaznamenali 144% nárůst poptávky po severních vesnicích (např. Domaso, Gravedona) v jednom nedávném roce investropa.com díky výrazně nižším cenám a zlepšující se dostupnosti. Dostupnost severního pobřeží v porovnání s jihem je atraktivní pro ty, kteří mají menší rozpočet nebo hledají vyšší potenciální výnos z pronájmu investropa.com. Podobně je východní pobřeží (strana provincie Lecco) zvýrazněno pro svou malebnou krásu a novou infrastrukturu, která zvyšuje jeho dostupnost. Velký projekt silničního tunelu (viz sekce Infrastruktura) zkrátí cestovní časy kolem jezera a ještě více zatraktivní města na východě. Již nyní Bellagio a Varenna na východním břehu podstoupily městské vylepšení – lepší veřejná doprava, parkování, zkrášlení – což zvyšuje hodnotu nemovitostí a atraktivitu pro investory investropa.com. Odborníci předpovídají, že východní pobřeží by mohlo v budoucnu nabídnout vyšší výnosy, protože je stále o něco méně přesycené než slavné západní pobřeží investropa.com investropa.com.

Celkově lze cenovou dynamiku podle oblasti shrnout takto:

Jak ukazuje tabulka, lokalita je klíčovým prvkem hodnoty na jezeře Como. Prémiové vesnice na západním a centrálním břehu dosahují nejvyšších cen, zatímco východní a daleké severní oblasti nabízejí dostupnější ceny s potenciálem pro růst. I tak však i „nižší“ konec cen jezera Como (okolo 4 000 €/m²) výrazně převyšuje průměrné ceny nemovitostí v Itálii – což podtrhuje status jezera jako prémiového trhu. Výrazné je, že nemovitosti na nábřeží mají významný příplatek: ačkoli průměrné rezidenční ceny v provincii Como jsou kolem 2 800–3 000 €/m² investropa.com investropa.com, nabídky přímo na břehu jezera jsou mnohem vyšší a luxusní vily na nábřeží se běžně prodávají za několik milionů eur (často je kupují mimořádně movití kupci, včetně celebrit a světových byznysmenů investropa.com).

Pozoruhodné tržní trendy 2024–2025

Několik mikrotrendů ovlivňuje trh s nemovitostmi u jezera Como v roce 2025:

„Chytré“ rekonstrukce a udržitelnost: Stále více roste snaha o energeticky úsporné a modernizované domy. Mnoho starších nemovitostí je renovováno tak, aby splňovaly nové energetické standardy EU. Ve skutečnosti se očekává, že počet nemovitostí s certifikací energetické účinnosti na jezeře Como vzroste v roce 2025 přibližně o 7 % investropa.com, a to díky Směrnici EU o energetické náročnosti budov a místním iniciativám podporujícím udržitelné rekonstrukce. Kupující stále více vyhledávají prvky jako solární panely, tepelná čerpadla a domácí automatizaci, zejména v luxusních stavbách investropa.com investropa.com. Tento trend zvyšuje hodnotu renovovaných domů a je podporován daňovými pobídkami (rozebíráno později).
Vzrůst severního pobřeží: Jak již bylo zmíněno, severní konec jezera (města jako Colico, Domaso, Gravedona) se stává horkým místem pro investory hledající hodnotu. Turismus v Lombardii celkově vzrostl přibližně o 25 % oproti období před covidem investropa.com a cestovatelé s omezeným rozpočtem objevují severní část jezera Como kvůli dostupnému ubytování. To vede k vyšším výnosům z pronájmu na severu a zvyšuje zájem investorů o levnější nemovitosti v této oblasti investropa.com investropa.com. Očekávejte, že hodnota nemovitostí na severu bude postupně růst, jak se bude zlepšovat infrastruktura a více návštěvníků bude hledat alternativy k přeplněnému středu jezera.
Měnící se preference zahraničních kupců: Zahraniční kupci stále dominují nákupům luxusních nemovitostí, ale jejich preference se vyvíjejí. Existují důkazy, že bohatí kupci se přesouvají z nejrušnějších turistických center (jako je Bellagio) do exkluzivnějších, nenápadnějších lokalit. Zprávy o přeplněnosti – dokonce i starosta Como hovořil o potřebě omezit počet návštěvníků v hlavní sezóně – mírně snížily atraktivitu extrémně přeplněných míst pro některé kupce, kteří hledají soukromí investropa.com. To vedlo ke zvýšené popularitě vesnic jako Laglio a Carate Urio (klidná městečka na západním břehu známá vilami slavných osobností) mezi kupci s vysokou hodnotou majetku investropa.com investropa.com. V podstatě ultra-luxusní segment hledá odloučenost: unikátní usedlosti ukryté daleko od turistických center. Tento trend je posilován nákupy známých celebrit v málo navštěvovaných oblastech, což dává ostatním příklad a přitahuje pozornost k těmto komunitám investropa.com investropa.com.
Kulturní turismus podporuje určité oblasti: Města s kulturními atrakcemi zaznamenávají nárůst. Například hodnota nemovitostí ve Varenně roste, jelikož získává slávu jako destinace kulturního turismu investropa.com investropa.com. Události jako Lake Como Music Festival a Festival di Bellagio e del Lago di Como, které zahrnují místa ve Varenně, zvýšily počet návštěvníků o ~25 % oproti předpandemickým úrovním investropa.com investropa.com. Během těchto festivalů bývají hotely a prázdninové domy ve Varenně často vyprodané, což podtrhuje poptávku po turismu investropa.com. Rostoucí kulturní prestiž Varenna (podpořená médii a turistickými průvodci) láká více kupců a mírně zvyšuje ceny investropa.com. Očekávejte, že zájem o kulturně bohaté lokality zůstane silný.
Výstavba a nabídka: Nová výstavba kolem jezera Como je omezena přísnými regulačními opatřeními (na ochranu historického a přírodního charakteru) a nedostatkem dostupné půdy na prémiových místech. V letech 2023–24 však došlo k menšímu boomu rekonstrukcí a menších projektů v centrálních oblastech. Výsledkem je, že nabídka nových nebo zrekonstruovaných bytů k dlouhodobému pronájmu se zvýšila, zejména v okolí Coma a Lecca. Mnoho pronajímatelů, kteří zaznamenali převis krátkodobých pronájmů, přešlo na nabídku dlouhodobých pronájmů, což vytvořilo konkurenceschopnější podmínky na trhu pronájmů (probráno v sekci Trh s pronájmy) investropa.com investropa.com. Důsledkem je, že nájemné v centrálních oblastech se stabilizovalo nebo dokonce mírně pokleslo díky většímu počtu nemovitostí na trhu pro místní/ dlouhodobé nájemce investropa.com investropa.com.

Souhrnně lze říci, že trh s nemovitostmi u jezera Como v roce 2025 je charakterizován vysokými, ale stabilními cenami, mírným vyvážením od hypercentrálních lokalit do širšího okolí a pokračujícím přílivem zahraničního kapitálu, který sleduje jedinečný životní styl u jezera. Dále se podíváme na sektor pronájmů – klíčovou složku pro mnoho zdejších investorů.

Trh s pronájmy a výnosy

Krátkodobé rekreační pronájmy

Krátkodobé pronájmy (STR) na platformách jako Airbnb se staly velkou příležitostí u jezera Como díky silné poptávce po turistických pobytech. Tento region patří mezi nejatraktivnější lokality v Itálii pro rekreační pronájmy díky své scenérii, blízkosti Milána a mezinárodnímu věhlasu trepievi.com. Turisté – od náročných cestovatelů přes rodiny až po digitální nomády – míří do soukromých vil a apartmánů za „autentickým“ zážitkem, což podporuje vysokou obsazenost a výnosy pro pronajímatele trepievi.com trepievi.com.

V roce 2023 byl typický krátkodobý pronájem u jezera Como obsazen 226 nocí za rok (z 365), mediánová obsazenost činila přibližně 62 % a průměrná denní cena byla 307 $ investropa.com. V roce 2024 poptávka dále rostla: v období špičky překročila obsazenost 88 % v roce 2024, což odráží prudký nárůst počtu turistů investropa.com investropa.com. Oblíbené nabídky v nejlepších lokalitách často dosahují téměř plné obsazenosti v hlavní sezóně duben–říjen (některé se pyšní obsazeností až 98 % v nejvytíženějších měsících bestcomo.com).

Výnosy z pronájmu krátkodobých pronájmů mohou být velmi atraktivní. V žádaných městech jako Bellagio, Menaggio, Varenna a Tremezzina může dobře spravovaná nemovitost vydělat 150–500 € za noc v závislosti na velikosti a úrovni luxusu trepievi.com trepievi.com. Typická obsazenost v těchto lokalitách se pohybuje 65–85 % během roku trepievi.com. Hrubý roční příjem z pronájmu jedné nemovitosti v prémiové oblasti může dosáhnout 40 000–80 000 € trepievi.com trepievi.com. To odpovídá ročním hrubým výnosům z pronájmu kolem 10–12 % hodnoty nemovitosti u nejvýkonnějších jednotek trepievi.com trepievi.com – což je podle realitních standardů mimořádně vysoký výnos. Místní makléři častěji odhadují průměrné výnosy z krátkodobých pronájmů (hrubé) v rozmezí 3–8 % ročně pro majitele na Lago di Como, podle toho, jak aktivně a profesionálně je nemovitost propagována bestcomo.com bestcomo.com. I dolní hranice tohoto rozmezí je srovnatelná nebo vyšší než výnosy z dlouhodobých pronájmů v italských městech (byty v Římě průměrně ~4–7 % hrubého výnosu) globalpropertyguide.com.

Výhody krátkodobého pronajímání u jezera Como zahrnují možnost osobního využití nemovitosti v mimosezóně a využití sazeb v hlavní turistické sezóně. Navíc 8 z 10 návštěvníků provincie Como jsou cizinci investropa.com, což znamená velký cílový trh pro krátkodobé pronájmy, přičemž tito hosté často rádi utrácejí za ubytování během dovolené. Stálý příliv turistů během celého roku (včetně okrajových sezón pro akce, svatby, konference a rostoucí trend „workation“) zajišťuje, že dobře umístěné pronájmy mohou nalézt hosty i mimo léto trepievi.com trepievi.com. Výrazně také vzrostla poptávka po prestižních nemovitostech na krátkodobé pronájmy díky luxusním svatbám a filmovým/fotografickým produkcím v jezerních vilách trepievi.com trepievi.com.

Majitelé však musí vzít v úvahu provozní výzvy krátkodobých pronájmů: časté střídání hostů znamená více úsilí v marketingu, úklidu a údržbě, nebo také náklady na najmutí správce nemovitosti. Místní odborníci upozorňují, že efektivní správa krátkodobých pronájmů je klíčem k dosažení vysokých výnosů – v tomto konkurenčním trhu je nutná pohostinnost na profesionální úrovni, rychlá komunikace s hosty a dynamické nastavení cen trepievi.com trepievi.com. Navíc se objevuje trend obecních regulací, které mají za cíl regulovat počet krátkodobých pronájmů (viz Právní novinky). Některé komunity u jezera Como diskutovaly nebo zavedly omezení na ochranu místní dostupnosti bydlení a řízení nadměrného turismu trepievi.com. Například předpisy regionu Lombardie vyžadují, aby soukromí poskytovatelé krátkodobých pronájmů nechali svou nemovitost nejméně 90 dní v roce volnou bestcomo.com, čímž účinně omezují maximální obsazenost na 275 dní (aby bylo možné odlišit občasné pronajímatele od plnohodnotných pohostinských firem). Majitelé s více krátkodobými pronájmy navíc podle nových pravidel čelí vyšším daním (vysvětleno později). Přes tyto faktory zůstávají krátkodobé pronájmy „vynikající příležitostí v roce 2025“, pokud investoři pečlivě zvolí lokalitu a zajistí profesionální správu trepievi.com trepievi.com.

Některé oblasti vynikají pro investice do krátkodobých pronájmů na jezeře Como: Bellagio (ikonické pohlednicové městečko, láká luxusní cestovatele ochotné platit nejvyšší sazby), Menaggio (centrální poloha a živá promenáda u jezera, oblíbené mezi rodinami a zahraničními turisty) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantická atmosféra a úchvatné výhledy, oblíbená pro páry) trepievi.com trepievi.com a Tremezzina (domov slavných vil jako Balbianello a Carlotta, přitahuje zájemce z vyšší třídy) trepievi.com trepievi.com. Mezitím Colico a Domaso na severu nabízejí nižší vstupní ceny, ale silnou poptávku po pronájmech, zejména díky sportovní turistice (windsurfing, kitesurfing atd.) trepievi.com trepievi.com – tyto lokality mohou přinést solidní výnosy i při menší investici. Celkově je trh s krátkodobými pronájmy na jezeře Como v roce 2025 na vzestupu, živený „nadčasovým kouzlem“ jezera a růstem luxusní turistiky trepievi.com trepievi.com.

Dlouhodobé pronájmy

Trh s dlouhodobými pronájmy (nájmy na rok a více) u jezera Como je poměrně menší, protože mnoho nemovitostí jsou druhé domovy, které nejsou určeny k trvalému bydlení. Přesto zde existuje stálá poptávka po dlouhodobých pronájmech od místních obyvatel a narůstá počet expatriantů a vzdáleně pracujících lidí, kteří se usazují v blízkosti jezera. Ve městě Como a dalších větších městech dlouhodobé pronájmy slouží profesionálům (včetně těch, kteří dojíždějí do okolních měst nebo do Švýcarska), studentům (Universita dell’Insubria v Como) a místním, kteří si nemohou dovolit koupit nemovitost v tomto drahém regionu. Tyto oblasti zažívají stabilní úroveň nájmů, protože nabídka a poptávka jsou v rovnováze. Například v jižní části jezera Como (kolem města Como) je střední obsazenost asi 67 % i u krátkodobých pronájmů investropa.com, což ukazuje na zdravé celoroční využití, které se promítá také do konzistentní poptávky po dlouhodobých pronájmech. Údaje o krátkodobých pronájmech ukazují 1 324 aktivních Airbnb nabídek v oblasti Como k září 2024, což je číslo, které zůstalo meziročně stabilní investropa.com. Tato stabilita naznačuje, že trh není přesycený, což pomáhá zabránit poklesu výnosů z pronájmů investropa.com investropa.com.

Hrubé výnosy z dlouhodobých pronájmů jsou obvykle nižší než u rekreačních pronájmů, ale jsou předvídatelnější. Ve velkých italských městech jsou běžné rezidenční výnosy kolem 4–6 % globalpropertyguide.com. U jezera Como bývají dlouhodobé výnosy spíše na nižší straně tohoto rozmezí u luxusních nemovitostí (protože jejich koupě je dražší vzhledem k výši nájmů) – mnoho majitelů luxusních domů preferuje krátkodobé pronájmy nebo nechává nemovitost prázdnou pro osobní využití. U bytů střední kategorie, které by si mohli pronajmout místní, mohou být výnosy slušné, zejména protože poptávka po nájmech zůstává stabilní. Zajímavé je, že nájmy v centrální části jezera v poslední době čelily mírnému tlaku: jak bylo uvedeno dříve, v letech 2023–24 přišla na trh s dlouhodobým pronájmem vlna nových nebo zrekonstruovaných bytů, což způsobilo konkurenci mezi pronajímateli a nájmy se v místech jako Menaggio a centrum Como stabilizovaly nebo mírně poklesly investropa.com investropa.com. Přesun některých pronajímatelů z Airbnb na dlouhodobé nájemní smlouvy (ve snaze o spolehlivý příjem při nadbytku krátkodobých pronájmů) zvýšil nabídku dlouhodobých bytů a nájmy mírně klesly investropa.com investropa.com. To je dobrá zpráva pro nájemce, kteří nyní mají v roce 2025 více možností a lepší vyjednávací pozici.

Na druhou stranu v některých oblastech roste poptávka a ceny dlouhodobých pronájmů – zejména na východním pobřeží (strana Lecco). Růst mezinárodních společností a práce na dálku v regionu přivedl více cizinců do měst jako Lecco, Varenna nebo Bellano. Ke konci roku 2022 žilo v oblasti jezera Como více než 70 000 cizinců (asi 8 % populace) a toto číslo neustále roste investropa.com investropa.com. Mnoho z nich láká zaměstnání v oblasti technologií, financí nebo pohostinství v severní Itálii investropa.com. Tito expati často dávají přednost pronájmu před koupí, což zvyšuje poptávku po kvalitních dlouhodobých pronájmech. Realitní kanceláře (např. Engel & Völkers) zaznamenaly vysokou poptávku po pronájmech ze strany cizinců a očekávají její pokračování investropa.com investropa.com. Místní úřady zlepšují infrastrukturu (dopravní spojení, občanskou vybavenost), aby podpořily nové obyvatele investropa.com. V důsledku toho nájmy na východní straně rostou, zejména v oblastech oblíbených mezi turisty i expaty. Tento trend – zvýšená poptávka po pronájmech ze strany cizinců – proměňuje východní pobřeží v trh pronajímatelů, kde ceny pronájmů stoupají, na rozdíl od stabilních nebo klesajících nájmů v oblastech s nadbytkem nabídky v centrální části investropa.com.

Stručně řečeno, krátkodobé pronájmy u jezera Como nabízejí vysoký potenciál příjmu, ale vyžadují aktivní správu a sledování vývoje předpisů. Dlouhodobé pronájmy poskytují stabilnější, nižší výnosy, s místy silné poptávky (Como, strana Lecco), zejména od rozšiřující se mezinárodní komunity. Obě strategie pronájmu těží z trvalého kouzla jezera Como – což si investoři dobře uvědomují a často při koupi nemovitosti zohledňují výnos z pronájmu spolu s osobním užitkem.

Demografie kupujících a faktory poptávky

Trh s nemovitostmi u jezera Como je poháněn pestrou směsicí kupujících, s výrazným podílem zahraničních zájemců a těch, kteří hledají životní stylovou investici. Porozumění tomu, kdo kupuje a proč, je klíčem k odhadu budoucího směřování trhu.

Zahraniční vs. místní kupci: Jezero Como je trhem s mezinárodním charakterem. Zahraniční kupci tvoří trvale velkou část kupujících podle hodnoty, zejména v segmentu luxusních nemovitostí a druhých domovů. V roce 2024 bylo asi 60 % kupujících domů u jezera Como ze zahraničí, podle analýzy Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. To je vyšší podíl zahraničních kupců než v mnoha jiných italských regionech (v celé Itálii tvořili zahraniční kupci na trhu s nemovitostmi pro turisty v roce 2024 přibližně 15,7 %, což je nárůst z 13,5 % v roce 2023 idealista.it, ale u jezera Como je toto procento mnohem vyšší). Američané a Němci jsou dvě největší skupiny zahraničních zájemců, následované kupci z Velké Británie, Nizozemska, Francie, Švýcarska a dalších severoevropských zemí laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. O exkluzivní nemovitosti se zajímají i kupci z Blízkého východu a Asie, ale kupci z Evropy a Severní Ameriky zůstávají dominantní. Zahraniční kupce láká celosvětová pověst jezera Como jako bezpečné a atraktivní lokality – mnoho kupujících ze zahraničí jsou bohatí jednotlivci hledající prázdninové útočiště, místo pro důchod, nebo investici, kterou mohou zároveň osobně užívat.
Primární vs. sekundární kupci nemovitostí: Jak již bylo zmíněno, přibližně 50 % kupujících u jezera Como si pořizuje čistě rekreační/sekundární nemovitost, zatímco pouze asi 25 % kupuje primární rezidenci pro celoroční bydlení (zbývajících cca 25 % jsou investoři bez okamžitého osobního využití nebo s kombinovanými motivy) laprovinciadicomo.it. Kupci primárních domů jsou obvykle místní nebo lidé, kteří se stěhují za prací/lifestylově, zatímco kupci sekundárních domů zahrnují jak Italy z jiných měst, tak velký mezinárodní segment. Zajímavé je, že mezi těmi, kdo kupují druhý dům na italských jezerech (nejen Como), významnou část tvoří Italové z měst jako Milán – ale konkrétně jezero Como „attira prevalentemente stranieri“ (přitahuje převážně cizince), včetně Italů žijících v zahraničí, kteří chtějí mít domov ve své rodné zemi we-wealth.com. Blízkost Milána (pro lombardské kupce) a romantická image Como motivují zájem Italů, avšak právě poptávka ze zahraničí odlišuje Como od méně známých jezer.
Věkový a rodinný profil: Typickým kupcem rekreační nemovitosti u jezera Como je člověk středního nebo vyššího věku. Přibližně 66 % kupujících rekreačních nemovitostí je ve věku 45–64 let we-wealth.com, často na vrcholu svých výdělečných sil nebo v raném důchodu. Mladší kupci pod 35 let jsou v segmentu druhého bydlení poměrně vzácní (většina si tyto ceny nemůže dovolit, i když se zde objeví malá skupina mladých technologických milionářů a podnikatelů). Hlavní cílovou skupinou jsou rodiny: více než 80 % nákupů domů u jezera jednotlivci provádějí rodiny (často páry), nikoli svobodní we-wealth.com. Mnozí mají dospívající nebo dospělé děti a považují dům u jezera za místo rodinných setkání na dovolené. Na druhou stranu jednotliví kupci představují asi 18–20 % nákupů druhého bydlení we-wealth.com idealista.it, což je číslo, které se mírně snížilo, jak po pandemii na trh vstoupilo více rodin. Osoby s vysokou hodnotou majetku často nakupují prostřednictvím rodinných trustů nebo holdingových společností, ale způsob užívání je obdobný – mezigenerační užívání nemovitosti.
Motivace: Kupující jsou motivováni směsí životního stylu a investičních faktorů. Životní styl je zásadní – jezero Como nabízí klid, přírodní krásu, mírné klima a kulturní prestiž. Pro mnoho zahraničních kupců je vlastnictví domu zde snem a symbolem statusu (často se uvádí „efekt George Clooneyho“ – jeho vila v Lagliu slavně přivedla jezero Como do povědomí mnoha majetných zahraničních kupců). Investiční hlediska rovněž hrají roli: nemovitosti u jezera Como jsou vnímány jako relativně stabilní uchovatel hodnoty s potenciálem umírněného zhodnocení a příjmů z pronájmu. V nejistých dobách jsou atraktivní hmatatelné aktiva na žádaných místech. Klíčovým bodem je, že mnoho kupujících má dvojí záměr: plánují nemovitost využívat část roku a zbytek pronajímat (nebo tam případně odejít do důchodu). Průzkumy ukazují, že kupující oceňují myšlenku, že jejich rekreační dům může „sám na sebe vydělat“ prostřednictvím pronájmů bestcomo.com, což efektivně snižuje náklady, zatímco jejich kapitál zůstává uložen na prestižním místě.
Co kupující hledají: Nejžádanějšími typy nemovitostí u jezera Como jsou apartmány s výhledem na jezero, moderní vybavení a pohodlný přístup, stejně jako samostatné vily (zejména ty se zahradami, bazény a soukromím). Podle tržních dat je trilocale (apartmán se dvěma ložnicemi) nejžádanější velikost jednotky, která tvoří přibližně 31 % poptávek, těsně následovaná samostatnými/řadovými domy (~30 %) a poté bilocale (apartmány s jednou ložnicí) (~31 %) idealista.it idealista.it. V podstatě je tu vysoký zájem napříč spektrem – od útulného jednopokojového bytu až po prostorné rodinné vily – společným jmenovatelem je výhled na jezero. Nemovitosti s panoramatickým výhledem na jezero jsou bezkonkurenčně nejvyhledávanější a často si účtují prémiovou cenu o +20 % a více oproti podobným domům bez výhledu idealista.it idealista.it. Mezi další klíčové parametry, které kupující vyhledávají, patří venkovní prostory (terasy, balkony, zahrady), soukromé parkování (luxus ve vesnicích na útesech), přístup k lodi či mola a moderní interiéry v zrekonstruovaném stavu bestcomo.com. Roste také zájem o služby na klíč (správa nemovitosti, concierge atd.) a udržitelné prvky, protože někteří kupující upřednostňují domov připravený k okamžitému užívání bez zbytečných starostí, což odráží trend směrem k luxusu „klíč v ruce“ a ekologickému zaměření we-wealth.com we-wealth.com.
Původ zahraničních kupců: Chcete-li se ponořit hlouběji, které zahraniční země jsou nejvíce zapojeny? Severoevropané (včetně Britů, Skandinávců, Němců, Nizozemců) jsou již dlouho tradičními kupci na jezeře Como – to pokračuje, i když nedávné ekonomické zpomalení v Německu mírně omezilo rozpočty některých německých kupců we-wealth.com. Britská poptávka zůstává pevná (navzdory složitostem kolem Brexitu), často se zaměřuje na centrální části jezera. Američané v posledních letech výrazně posílili svou přítomnost, zejména v luxusním segmentu, což podporuje silný dolar a lákavost Itálie jako bezpečné a atraktivní destinace idealista.it idealista.it. Američtí kupci skupují jak vícemilionové vily, tak i půvabné menší nemovitosti coby rekreační útočiště. Italové žijící v zahraničí (například pracující ve financích v Londýně nebo Dubaji) se zde také objevují, protože hledají zázemí doma na prestižní adrese we-wealth.com. V poslední době makléři zaznamenávají několik kupců z východní Evropy (např. Polsko, Česká republika), kteří přicházejí na trh s druhými domovy, jak roste jejich bohatství – studie Tecnocasa zjistila, že nákupy rekreačních domů v Itálii ze strany východoevropanů vzrostly v roce 2024 idealista.it idealista.it. Blízký východ a Čína jsou menší, ale rostoucí zdroje: několik významných transakcí zahrnovalo kupce z Perského zálivu a Asie, kteří hledají prestižní aktiva, i když zatím nepředstavují velké procento trhu.

základna kupujících u jezera Como v roce 2025 mezinárodnější než kdy dříve

laprovinciadicomo.it

Investiční vyhlídky a rizika

Jezero Como je často označováno za prvotřídní investiční destinaci v oblasti nemovitostí – a to právem – ale stejně jako každý trh má své příležitosti i rizika. Níže je vyvážený pohled na to, proč pro investici do nemovitostí u jezera Como existují atraktivní důvody, ale jaké výzvy či rizika by měli investoři mít na paměti.

Investiční pozitiva / příležitosti

Celosvětová přitažlivost & stabilní poptávka: Jezero Como má celosvětovou pověst, která udržuje stálou poptávku i v době, kdy jiné trhy oslabují. Jeho status luxusní destinace a „trofejní“ lokality znamená, že zde neustále existuje zásoba kupujících i nájemců z celého světa. To zajišťuje likviditu dobře oceněných nemovitostí a důvěru, že poptávka náhle nezmizí. I během postpandemického oživení se Como dařilo – počty turistů v roce 2024 dosáhly rekordní výše a mezinárodní kupci způsobili v tom roce nárůst cen rezidenčních nemovitostí o 5–8 % investropa.com investropa.com. Trvalý lesk této lokality je pojistkou proti místním útlumům.
Výnosy z pronájmu podpořené cestovním ruchem: Jak bylo uvedeno dříve, výnosy z pronájmu (zejména krátkodobého) u Lago di Como mohou být velmi lukrativní. Investoři mohou generovat silný peněžní tok pronájmem turistům, což často překonává výnosy z dlouhodobých pronájmů ve městech. Turistický boom v Lombardii (51 milionů turistů v letech 2023–24 v celém regionu) investropa.com a 4,6 milionů přenocování v provincii Como investropa.com podporují silný trh s krátkodobými pronájmy. Pro ty, kdo jsou ochotni provozovat rekreační pronájmy, Lago di Como nabízí možnost dosáhnout hrubých výnosů 8–10 % v prvotřídních lokalitách trepievi.com trepievi.com – což je významná příležitost v nízkovýnosovém světě. Tento potenciál příjmů, kombinovaný s možností osobního využití, činí tuto investici mimořádně atraktivní.
Omezená nabídka špičkových nemovitostí: Geografie a regulace omezují novou nabídku, což podporuje dlouhodobou hodnotu. Horský terén u jezera a památková ochrana znamenají, že velmi málo nových projektů přímo u vody může být realizováno a vesnice se nemohou výrazně rozšiřovat. Mnoho domů se nachází v historických vilách nebo v centrech starých měst, kde je nabídka omezená. Tato vzácnost, zvláště pokud jde o nemovitosti na břehu jezera a s výhledem, vytváří vnitřní hodnotu. I když poptávka kolísá, ty nejlepší lokality zůstanou vzácné, což tlumí případný pokles cen. Investoři do nemovitostí na prestižních místech (například přímo u jezera v Bellagiu nebo na kopci s výhledem) mohou být relativně sebejistí, že podobné nemovitosti nepřijdou na trh ve velkém a nesníží jejich hodnotu.
Zlepšení infrastruktury a konektivity: Probíhající a plánované infrastrukturní projekty slibují zvýšení dostupnosti oblasti, což může dále zvýšit hodnotu nemovitostí. Hlavním příkladem je varianta silnice Tremezzina (tunel Colonno–Griante), která je ve výstavbě a má obejít přetíženou západní pobřežní silnici. Přestože došlo ke zpoždění, dokončení je plánováno do roku 2028 a je považována za „strategickou infrastrukturu“ pro usnadnění cestování podél jezera ilgiorno.it ilgiorno.it. Po dokončení významně zkrátí dobu jízdy na západním břehu a sníží dopravu v obcích – což může zvýšit hodnotu nemovitostí v této oblasti tím, že je učiní dostupnějšími a příjemnějšími (méně hluku z dopravy). Podobně zlepšené trajektové služby a zvýšený počet leteckých spojení (milánské letiště Malpensa nyní obsluhuje přes 75 aerolinek s přímým spojem do celého světa investropa.com) zpřístupňují Lago di Como pro návštěvníky, což udržuje poptávku po nemovitostech ze strany mezinárodních zájemců, kteří mohou pohodlně přiletět. Tyto zisky v konektivitě rozšiřují dosah trhu.
Daňové pobídky na rekonstrukce: Italská vláda prodloužila a upravila štědré daňové pobídky k podpoře renovací domů, což výrazně prospívá trhu u Lago di Como (mnoho nemovitostí je historických a potřebuje modernizaci). Programy jako „Bonus Ristrutturazioni“ (Bonus na rekonstrukci) a eco-bonus umožňují majitelům získat zpět velkou část nákladů na renovaci formou daňových úlev investropa.com. Přestože byl známý 110% „Superbonus“ omezen, významné odpočty (často 50–90 % nákladů) zůstávají na zlepšení energetické účinnosti, seizmické úpravy apod. Tyto úlevy byly prodlouženy do roku 2024 investropa.com investropa.com. Pro investora to znamená, že koupě starší vily na rekonstrukci je finančně atraktivnější – můžete zvýšit hodnotu i atraktivitu nemovitosti s využitím dotovaných prostředků. Výsledkem je, že investice do starších domů nabývají na síle investropa.com investropa.com. V kontextu Lago di Como si představte okouzlující stoletími staré domy, které lze modernizovat – daňové úlevy pomáhají odemknout jejich potenciál a povzbuzují více investičních obchodů.
Odolnost a prestiž: Trhy vyšší třídy, jako je Lago di Como, bývají odolné vůči ekonomickým výkyvům. Historicky luxusní nemovitosti v Itálii prokázaly „pozoruhodnou odolnost a atraktivitu“ i během celkových propadů laprovinciadicomo.it. Mnoho kupujících zde má dostatek finančních prostředků a nejsou vysoce zadluženi, proto jsou nucené prodeje vzácné. Kromě toho Lago di Como těží z relativní politické stability Itálie (jakožto země EU) a bezpečnosti vlastnických práv. Investoři z celého světa jej vnímají jako bezpečný přístav, podobně jako prémiové nemovitosti v Londýně nebo New Yorku, ale s výhodou možnosti rekreace. Dlouhodobý cenový trend se pozvolna zvyšuje a co je podstatné, náklady na držbu jsou relativně nízké (roční daň z nemovitosti v Itálii je v běžných kategoriích mírná a neexistuje žádná majetková daň z nemovitostí kromě IMU poplatku). Investoři si tak mohou dovolit dlouhodobé držení bez větších sankcí a snadno překonat dočasné poklesy.

Výzvy / Rizika investování

Vysoké vstupní náklady: Koupě na Lago di Como je drahá. Ceny za metr čtvereční jsou několikanásobně vyšší než národní průměr a náklady na uzavření obchodu v Itálii (transakční daně, notář, poplatky pro realitního makléře) mohou pro nerezidenty činit okolo 10–15 % ceny. Nejlepší nemovitosti často stojí miliony investropa.com we-wealth.com, což omezuje okruh zájemců. Tato nelikvidita znamená, že investoři musí pečlivě vybírat aktiva; specifická nemovitost může při dalším prodeji pomalu hledat vhodného kupce. Také financování může být komplikované – italské banky poskytují cizincům půjčky za konzervativních podmínek, takže mnoho transakcí probíhá v hotovosti. Pro zahraniční investory v roce 2025 je třeba zvážit i vysoké úrokové sazby (pokud si půjčují v zahraničí) a měnové riziko (euro vůči domácí měně).
Omezený kapitálový růst v prémiovém segmentu: Na rozdíl od rychle rostoucích rozvíjejících se trhů je růst na Lago di Como pomalý a stabilní. Pokud investor hledá rychlé zhodnocení, tento trh může zklamat. Prémiové oblasti jsou již na vrcholu svých hodnot a jak bylo uvedeno, růst cen v nejdražších zónách činil jen několik procent ročně investropa.com. Existuje riziko přeplacení na vrcholu cyklu a následného stagnujícího vývoje cen. Například nemovitosti v Bellagiu nebo v centrálním Menaggio zažily stagnaci – zahraniční kupci zde odmítli další zvyšování cen, což způsobilo mírnou korekci cen při rostoucí nabídce investropa.com investropa.com. Jedním z rizik je tedy nasycení trhu v luxusním segmentu: pokud se na trh dostane příliš mnoho podobných luxusních domů, nebo pokud se ultrabohatí kupci přesunou jinam (například kvůli trendům nebo novému „hotspotu“), mohou být prodávající nuceni změnit očekávání. V podstatě je Lago di Como spíše hra na „stabilní výnos / životní styl“ než spekulativní obchod pro rychlý kapitálový zisk.
Regulační změny (pronájmy & daně): Investoři spoléhající na příjmy z pronájmu musí sledovat regulační změny. Nedávná změna, účinná od roku 2024, zvýšila paušální daň z krátkodobých příjmů z pronájmu z 21 % na 26 % pro majitele více pronajímaných nemovitostí bestcomo.com bestcomo.com. Jednotlivec může nadále pronajímat jednu nemovitost se sazbou 21 %, ale pokud má dvě nebo více, na další se vztahuje 26 % daň (pokud nezaloží podnikatelskou strukturu). Tato změna v italském rozpočtovém zákoně pro rok 2024 zvyšuje náklady těm, kteří budují portfolio krátkodobých pronájmů. Navíc lombardské pravidlo vyžadující 90denní neobsazenost pro STR (a povinnost registrovat se jako podnikání, pokud pronajímáte více než 3 nemovitosti) omezuje, jak agresivně lze krátkodobé pronájmy rozšiřovat bez toho, aby se člověk nestal plnohodnotnou ubytovací službou bestcomo.com bestcomo.com. V populárních turistických destinacích (např. Florencie, Benátky) se také diskutuje o přísnější regulaci Airbnb; v oblasti jezera Como zatím drastická omezení zavedena nebyla, nicméně některé obce mohou uvažovat o stanovení limitů pro nové licence či územních omezení, aby ochránily bytovou dostupnost místních. Taková pravidla by mohla ovlivnit budoucí výnosy z pronájmu. Co se týče nákupu, v Itálii se čas od času diskutuje o fiskálních reformách, které by mohly ovlivnit nemovitosti (např. přecenění katastrálních hodnot pro daňové účely či změně dědických pravidel), zatím však bez konkrétních kroků, ale je to oblast, kterou je třeba sledovat. Obecně je Itálie vstřícná k zahraničním vlastníkům nemovitostí, ale daňová a pronájmová politika se může měnit podle vládních priorit.
Přelidnění turistů a odpor místních: Oblíbenost jezera Como je dvousečná zbraň. V hlavní sezóně trpí některá města přelidněním turistů, což zatěžuje místní infrastrukturu. Existuje riziko, že pokud se jezero stane „příliš turistickým“, může ztratit část svého kouzla nebo přimět úřady k zavedení omezení. Například starosta města Como uvedl možnost omezení jednodenních návštěvníků kvůli přeplněnosti investropa.com. Pokud by byla zavedena opatření jako turistická daň, poplatky za přetížení nebo přísnější limity rozvoje na omezení davů, mohlo by to nepřímo ovlivnit využití a hodnotu nemovitostí. Navíc negativní postoj místních k domům, které zůstávají prázdné nebo jsou určeny pouze na krátkodobý pronájem, by mohl vést k vyšším daním za druhý domov nebo k pravidlům upřednostňujícím trvalé bydlení (některá alpská města v Itálii to již zavedla). I když na jezeře Como zatím nedošlo k vážným protestům proti turistům jako v některých městech, investoři by si měli všímat vztahů s místní komunitou a dbát na přínosy jejich investic (rekonstrukce nemovitostí, respektování místní kultury), aby předešli jakémukoli budoucímu odporu.
Ekonomické a měnové faktory: I když je Lago di Como do určité míry izolované, makroekonomické faktory stále představují riziko. Výrazný růst úrokových sazeb na světových trzích může utlumit poptávku, zejména u těch, kteří potřebují financování. Důležitý je i vývoj měnových kurzů: pokud euro výrazně posílí, nákup a údržba nemovitosti budou pro kupce mimo eurozónu dražší. Naopak slabé euro (jako v letech 2022–23) učinilo italské nemovitosti výhodnými pro kupující v USD a CHF – pokud se tento trend otočí, může zájem z těchto regionů zpomalit. Italská ekonomika se sice zlepšuje (HDP očekáván +1 % v roce 2025) hospitalitynet.org, stále však má vysoký dluh a mohla by čelit problémům; jakákoli nestabilita by mohla ovlivnit důvěru kupujících nebo vést k fiskálním opatřením týkajícím se nemovitostí. To vše jsou však spíše mírná rizika – mnoho kupců u Lago di Como není na ekonomické cykly tolik citlivých – avšak investor by měl diverzifikovat a nepředpokládat, že celkové makroprostředí lze ignorovat.
Klimatická a environmentální rizika: Klimatická změna přináší obavy i do klidného jezera: v posledních letech zde vzrostl výskyt sesuvů půdy a povodní v některých částech Lago di Como. Například v roce 2021 vedly silné bouře k sesuvům a nánosům v několika jezerních městech. Zlepšuje se infrastruktura, která má tato rizika zmírnit, ale kupující by si měli být vědomi geotechnických rizik při nákupu nemovitostí na svahu (stabilita svahu, odvodnění) a pravděpodobně i rostoucích nákladů na pojištění domů u vody. Navíc údržba historických domů (kamenné vily atd.) může být nákladná a vyžaduje péči, zejména s měnícími se povětrnostními vzorci (teplejší léta, problémy s vlhkostí). I když Lago di Como nečelí extrémním klimatickým hrozbám jako pobřežní oblasti, investoři musí brát v úvahu údržbu a odolnost nemovitosti – vlastnictví staré vily v bujné krajině znamená průběžné investice do jejího zachování.

Na závěr lze říci, že investování do nemovitostí u Lago di Como v roce 2025 nabízí lákavou kombinaci životního stylu a finančního zisku, podpořenou celosvětovou poptávkou, silnými výnosy z pronájmu a omezenou nabídkou. Základní fundamenty trhu jsou robustní – jde o unikátní, vzácné aktivum. Potenciální investoři však musí počítat s vysokými vstupními náklady, umírněným kapitálovým růstem a měnící se legislativou a zároveň být odpovědnými správci místního prostředí a kultury. S důkladnou prověrkou a dlouhodobým pohledem mnoho lidí vnímá nemovitosti na Lago di Como jako ceněný přírůstek do investičního portfolia, který přináší jak výnosy, tak neocenitelné osobní prožitky.

Právní a regulatorní novinky

Vlastnictví nemovitosti u Lago di Como (a v Itálii obecně) vyžaduje povědomí o některých právních a regulačních otázkách. V posledních letech došlo k několika důležitým změnám, které ovlivňují vlastnictví nemovitostí, zdanění a rozvoj v této oblasti. Níže uvádíme přehled klíčových právních/regulačních faktorů k roku 2025:

Nákup a vlastnictví nemovitosti

Zahraniční vlastnictví: Itálie neklade žádná významná omezení pro zahraniční kupce při nákupu nemovitostí. Občané zemí EU mají plná práva a občané mimo EU mohou také volně nakupovat za předpokladu, že jejich domovská země umožňuje Italům nákup nemovitostí (dohody o reciprocitě pokrývají většinu hlavních zemí). Postup nákupu je stejný pro Italy i cizince – zahrnuje předběžnou smlouvu, notáře (notaio), který podepíše kupní smlouvu, platbu registračních poplatků atd. Zahraniční kupující si musí obstarat italský daňový kód (codice fiscale) a dodržovat devizové předpisy (oznámení původu peněz při dovozu větších částek). Celkově je právní rámec vstřícný zahraničním kupcům, což napomohlo přílivu cizinců na Como.
Daně z nákupu: Při koupi nemovitosti kupující platí registrační daň (nebo DPH, pokud se jedná o novostavbu od developera). Pro kupující druhého domu (většina nákupů u Coma) je registrační daň 9 % z katastrální hodnoty (imputovaná hodnota, která je často nižší než tržní cena) u stávajících domů. Pokud kupujete od developera s DPH, sazba DPH je 10 % (22 %, pokud jde o luxusní nemovitost kategorie A/1). Dále se platí fixní daň z katastru €50 a hypoteční daň €50. Domy v luxusní kategorii (A/1, A/8, A/9 v italském katastru) mají vyšší roční daně (bez úlevy na trvalé bydliště) a nemají sníženou DPH, přesto však mnoho vil u Coma není pro daňové účely jako luxus klasifikováno, záleží to na jejich parametrech. V poslední době nedošlo ke změnám těchto sazeb, ale kupující by měli s notářem přesně vypočítat náklady. Notářské a makléřské poplatky jsou navíc (zhruba 2–4 % dohromady). Tyto právní náklady by měli investoři zahrnout do rozpočtu.
Daňové výhody pro trvalé bydlení: Pokud se někdo přestěhuje a stane se rezidentem v dané nemovitosti (bude ji užívat jako hlavní domov), může využít daňových úlev: nákup trvalého bydlení podléhá nižší registrační dani (2 % místo 9 %) a každoroční městská daň (IMU) je u neluxusních nemovitostí osvobozena. Někteří cizinci si kvůli tomu vyřizují italský pobyt (nebo povolení k pobytu), avšak většina majitelů rekreačních domů u Coma tuto možnost nevyužívá. V letech 2024–25 nebyly zavedeny žádné zásadní nové podmínky či daně vztahující se pouze na Como, ale Itálie spustila speciální daňové režimy na přilákání bohatých osob (například paušální daň €100 000 na zahraniční příjmy pro nové rezidenty a paušální daňový režim pro důchodce na jihu země). Lombardie nabízí také incentivy pro ty, kteří si přehlašují bydliště a pracují na dálku. To může nepřímo motivovat některé kupce skutečně se k jezeru přestěhovat a bydlet zde, ne pouze jezdit na dovolenou.

Regulace pronájmů

Pravidla pro krátkodobé pronájmy: Jak bylo zmíněno v sekci o pronájmech, region Lombardie uplatňuje určitá pravidla na krátkodobé pronájmy. Ze zákona osoby pronajímající nemovitost turistům nesmí překročit 90 dní nepřetržitého pronájmu jedné straně a musí zajistit, aby nemovitost byla alespoň 90 dní v roce neobsazená (účelem je rozlišit příležitostné pronajímatele od komerčních subjektů) bestcomo.com. Pokud má vlastník více než 3 nemovitosti nabízené ke krátkodobému pronájmu, je povinen se registrovat jako podnikatel (impresa) s DIČ, což znamená, že musí účtovat 10% DPH z pronájmů a může odečítat výdaje, v podstatě funguje legálně jako hotel nebo B&B bestcomo.com. Tato pravidla, zavedená za účelem prevence zneužívání systému „rovné daně“, byla v roce 2023 zpřísněna s platností od roku 2024. Kromě toho musí hostitelé registrovat hosty u místní policie (kvůli bezpečnosti) a platit městskou turistickou daň (většina měst v oblasti jezera Como účtuje malou daň za osobu a noc v hlavní sezóně).
Zdanění příjmů z pronájmu: Významnou změnou roku 2024 byla úprava režimu rovné daně cedolare secca pro krátkodobé pronájmy. Dříve mohl jakýkoliv jednotlivý pronajímatel zvolit platbu 21% rovné daně z příjmů z pronájmu (namísto progresivní daně z příjmů) u smluv do 30 dnů. Nový rozpočtový zákon 2024 (zákon 197/2023) stanovuje, že pokud jednotlivec pronajímá více nemovitostí v režimu krátkodobých smluv, pouze příjmy z jedné nemovitosti mohou být zdaňovány 21% sazbou a ostatní budou podléhat vyšší 26% rovné sazbě bestcomo.com bestcomo.com. V praxi, kdo má dva rekreační pronájmy, musí určit jednu nemovitost pro 21% sazbu a z příjmů té druhé odvádět 26%. Pokud využívá agenturu nebo portál (např. Airbnb), který strhává 21% u všech pronájmů již při vyplacení, musí pak na konci roku s účetním dopočítat daň, aby uplatnil 26% sazbu na správnou nemovitost bestcomo.com. Tato změna účinně zrazuje od vlastnictví více apartmánů na Airbnb jako fyzická osoba a naznačuje, aby takoví investoři možná raději spojili investici do jedné větší nemovitosti nebo se formalizovali jako firma. Důležité je, že jednotliví pronajímatelé jedné nemovitosti zůstávají na 21% dani, klasický případ jednoho rekreačního domu pronajímaného občas tak zůstává beze změny. Ale kdo by chtěl koupit například tři apartmány v Bellagiu na pronájem přes Airbnb, měl by mít na paměti vyšší daňovou zátěž, pokud nezaloží firmu.
Dlouhodobé nájemní smlouvy: Dlouhodobé pronájmy (nad 30 dní) se řídí standardními italskými nájemními zákony. Typicky jsou smlouvy na 4 roky + 4 roky nebo přechodné (12–18 měsíců pro dočasné situace). Itálie obecně chrání nájemníky: vystěhování z důvodu neplacení může být zdlouhavé (mnoho měsíců nebo i let u soudu). Nicméně mnoho dlouhodobých nájemců u jezera Como jsou expati nebo firmy, které mají tendenci smlouvy dodržovat, a u luxusních pronájmů se často vyžaduje značná kauce nebo bankovní záruka. V této oblasti v roce 2024 nedošlo k žádným významným změnám zákonů, i když vláda diskutovala o pobídkách pro majitele k nabídce dostupných nájmů. Někteří majitelé u jezera Como dávají přednost krátkodobým pronájmům částečně proto, aby se vyhnuli těmto ochranám nájemníků, ale jak bylo uvedeno, někteří přecházejí na dlouhodobé pronájmy kvůli tržním podmínkám. Stojí za to, aby investoři znali rozdíl: krátkodobé pronájmy jsou nyní více regulovány, co se týče počtu i daní, zatímco u dlouhodobých pronájmů je třeba počítat s právy nájemníka, ale platí na ně stabilní 21% daň (cedolare secca ve výši 21 % lze použít u dlouhodobých nájmů na 3 a více let a nebyla změněna).

Regulace rozvoje a staveb

Stavební povolení: Jezero Como spadá pod přísné regulační režimy plánování rozvoje. Většina pobřeží jezera podléhá ochraně krajiny a kulturního dědictví (vincolo paesaggistico), což vyžaduje zvláštní povolení pro úpravy, zejména u historických objektů. Nová výstavba je pečlivě posuzována; zbourání staré budovy kvůli výstavbě nové větší je často nepovoleno, nebo je-li to povoleno, může být zastavěná plocha a vzhled nové budovy omezen. Nemovitosti blízko vody často podléhají omezením ohledně úprav fasády, barevného provedení i výšky. Každý, kdo plánuje stavět nebo výrazně rekonstruovat, musí spolupracovat s architekty a získat schválení od místního úřadu (comune) a někdy také od provinčních nebo regionálních orgánů (například Soprintendenza pro kulturní dědictví u starších vil).
Pobídkové bonusy na stavbu: Jak již bylo zmíněno, italská vláda zavedla a později upravila program Superbonus 110 % na renovace zvyšující energetickou účinnost. Od roku 2025 byl Superbonus (který umožňoval 110% daňovou úlevu na kvalifikované renovace) omezen – v současné době činí obecně 90 % pro způsobilé práce a s větším množstvím omezení (například pouze na hlavní bydliště nebo s příjmovými limity) a má být ukončen v roce 2025, pokud nebude prodloužen. Zůstávají však i další bonusy: Ecobonus (65% úleva na energetické úpravy), Sismabonus (až 80% na protisezmická vylepšení, ačkoliv oblast jezera Como má nízkou seizmickou aktivitu), a standardní 50% bonus na renovaci. Tyto pobídky lze často kombinovat nebo je využít postupně. Zejména se v Itálii umožnilo převádět tyto daňové úlevy (na dodavatele nebo banky), což je fakticky ekvivalentní slevě, ale v roce 2023 vláda tento mechanismus přenosu omezila kvůli kontrole nákladů. Stále však mohou majitelé nemovitostí využít úlevy v daních během 5–10 let. U jezera Como, kde mnoho kupujících má značné příjmy (často ze zahraničí, které nepodléhají dani v Itálii, což ztěžuje využití bonusů), nejsou tyto pobídky přímo tolik využity zahraničními kupci – ale lze je zohlednit v ceně (italský prodávající mohl při využití bonusu zvýšit hodnotu nemovitosti, aniž by tím její cena vzrostla úměrně investici). Revidované pobídky byly prodlouženy do roku 2024 a pravděpodobně i dále, což signalizuje pokračující státní podporu renovace stárnoucího bytového fondu v Itálii investropa.com. To je pozitivní zpráva pro historické nemovitosti u jezera Como, protože renovace jsou finančně dostupnější a podporuje se zachování vil místo jejich opuštění.
Povinnost energetické certifikace: V souladu se směrnicemi EU Itálie zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost budov. Od roku 2025 budou muset všechny nabídky nemovitostí obsahovat třídu energetické účinnosti (APE) a neefektivní budovy (třídy F nebo G) budou muset být do roku 2030 dle plánovaných pravidel EPBD zmodernizovány. Výsledkem je, že mnoho domů u jezera Como prochází rekonstrukcemi – zateplení, nová okna, solární panely na střechách (kde je to povoleno) atd. Očekává se, že o 7 % více nemovitostí bude mít do roku 2025 nejvyšší energetické hodnocení v této oblasti investropa.com investropa.com. Kupující by měli být obeznámeni s energetickými pravidly: pokud koupí hodně starý dům, mohou být časem povinni ho zmodernizovat (nebo čelit omezením při jeho prodeji či pronájmu dle budoucí legislativy EU). Vládní politika „cukru“ (daňového bonusu) i „biče“ (budoucích povinností) má za cíl zlepšovat nemovitosti, a jezero Como je součástí tohoto trendu.
Ochrana dědictví a krajiny: Jezero Como má mnoho chráněných památek a krajinných zón. Vlastnictví historicky chráněné vily může znamenat, že je potřeba povolení i na změnu vnitřních dispozic nebo renovaci fresek. Nové zásadní restrikce nad rámec stávajících ovšem nepřibyly – naopak se místní úřady snaží podpořit majitele ke svépomocnému obnovování a údržbě kulturního dědictví (často prostřednictvím bonusů nebo zjednodušeným schvalováním obnovy původními materiály). Například v Tremezzině má obec pravidla na zachování charakteru vil a zahrad. Také platí obecná zásada, která zpravidla zakazuje novou výstavbu v určité vzdálenosti od břehu jezera (za účelem ochrany přírodní scenérie). Každý investor, který uvažuje o rozvoji nebo rozsáhlejší rekonstrukci, by se měl včas obrátit na geometra/architekta a prověřit územní plány.

Vládní a místní iniciativy

Management turismu: Regulace v oblasti nemovitostí se kříží se správou turismu – některá města zavedla limity na novou výstavbu hotelů, aby zabránila nadměrné výstavbě a upřednostnila kvalitu před kvantitou. Obce také investují do služeb (odpad, bezpečnost), které jsou částečně financovány z majetkových a turistických daní. Dobře financovaná místní samospráva (Como, Bellagio atd.) má tendenci oblast dobře udržovat, což nepřímo podporuje ceny nemovitostí. V roce 2024 region Lombardie spustil propagační kampaně jako „Lake Como – Autentická krása“ a podobné, což je spíše poznámkou z oblasti marketingu, ale ukazuje to zájem vlády o udržení turismu, který následně podporuje zájem o nemovitosti.
Hospodářská komora & podpora investic: Místní Hospodářská komora (Como-Lecco) sleduje nárůst počtu zahraničních obyvatel a pracuje na iniciativách, které mají oblast zatraktivnit pro mezinárodní profesionály (např. networkingové akce, coworkingová centra). Jejich zprávy potvrzují vysoký podíl cizinců a zdůrazňují potřebu infrastruktury, kterou řeší místní vlády investropa.com investropa.com. Toto sice nejsou zákony, ale dokládají podporující politické prostředí pro investice do nemovitostí – místní autority chtějí, aby zámožní cizinci kupovali domy a přispívali ekonomice a je nepravděpodobné, že by zavedly nějaká zabrzdovací opatření.

Stručně řečeno, právní prostředí v Itálii zůstává v roce 2025 příznivé pro majitele nemovitostí u jezera Como, s několika novinkami: zejména vyšší zdanění pro větší množství krátkodobých pronájmů a trvající pobídky k rekonstrukcím. Kupující by měli dbát na dodržování pravidel při přihlašování pronájmů a daňových povinností (vyplatí se využít místního účetního – commercialista) a zároveň nezapomenout na územní regulace při přestavbách. Když splní všechny tyto povinnosti, vlastnictví domu u jezera Como je poměrně jednoduché a umožňuje investorům soustředit se na to, aby si svůj kousek la dolce vita opravdu užili i na něm vydělali.

Přehled klíčových lokalit

Jezero Como je často popisováno jako soubor okouzlujících měst a vesnic, z nichž každé má svůj vlastní charakter a půvab. Zde nabízíme přehled klíčových lokalit kolem jezera – konkrétně Bellagio, Como (město), Tremezzina, Menaggio a Varenna – s důrazem na jejich realitní trh a jedinečné rysy:

Bellagio

Často přezdívané „Perla jezera Como“, Bellagio se nachází na špičce poloostrova, kde se setkávají dvě ramena jezera, a nabízí panoramatické výhledy. Je podle všeho nejznámější vesnicí u jezera, proslulou svými dlážděnými uličkami, luxusními hotely a přílivem denních výletníků. Nemovitosti v Bellagiu patří k nejceněnějším (a nejdražším) na jezeře Como. Historické vily a elegantní byty zde dosahují nejvyšších cen – historické vily u jezera začínají přibližně na 5 milionech € a mohou přesáhnout 10 milionů €, pokud mají rozsáhlé pozemky we-wealth.com. V malebném centru města jsou také menší byty, které jsou v absolutních hodnotách levnější, ale díky poloze mají vysokou cenu za metr čtvereční. Trh s nemovitostmi v Bellagiu je poháněn převážně zahraničními kupci druhých domovů a investory do pohostinství. Mnoho budov bylo přeměněno na luxusní rekreační apartmány nebo B&B, aby vyhověly turistické poptávce.

Přitažlivost Bellagia zajišťuje silný potenciál pronájmu – jde o nejžádanější lokalitu pro luxusní krátkodobé pobyty u jezera trepievi.com trepievi.com. Během hlavní sezóny je ubytování nedostatkové a nájemné dosahuje prémiových sazeb. Investoři v Bellagiu na tom mohou vydělat, musí však také počítat s výzvami extrémně turistického prostředí (davy lidí a omezené soukromí). Právě proto se někteří ultrabohatí kupci Bellagiu vyhýbají a dávají přednost odlehlejším lokalitám investropa.com investropa.com. Stále však prestiž Bellagia zůstává neporazitelná; podle Savills Italy je nadále „středem poptávky“ vysokopříjmových kupců we-wealth.com. Budoucí vyhlídky Bellagia vypadají stabilně – místní úřady investují do zlepšování infrastruktury (jako lepší trajektové přístavy a parkování mimo historické centrum) investropa.com, což pomůže řídit tok turistů. Celkově je Bellagio typickým luxusním trhem na jezeře Como: krásné, drahé a věčně vyhledávané.

Como (město)

Como je největší město u jezera (cca 85 000 obyvatel) a představuje ekonomické a kulturní centrum této oblasti. Na rozdíl od turistických vesnic jde o živé město s celoročním ruchem – známé je hedvábnickou tradicí, živými náměstími a nádherným dómem v centru. Pokud jde o nemovitosti, Como nabízí širší nabídku: od honosných vil v oblastech jako je Villa Olmo nebo podél nábřeží, přes moderní byty a historické činžovní domy v centru, až po cenově dostupnější byty v okrajových částech města. Ceny v městě Como za zrekonstruované nemovitosti jsou vysoké – přibližně 6 000–7 000 € za m² v centrálních lokalitách laprovinciadicomo.it – což odráží vysokou poptávku. Jsou však o úroveň nižší než ceny zlatého trojúhelníku ve středu jezera, takže Como je jakousi „hodnotovou“ volbou pro ty, kteří chtějí bydlet u jezera, ale potřebují městské služby a možná i o něco nižší ceny než v Bellagiu nebo Menaggiu za srovnatelnou nemovitost.

Město Como je oblíbené mezi kupci primárních domovů (včetně místních profesionálů a dojíždějících do Milána) laprovinciadicomo.it. Je to jedna z nejpreferovanějších oblastí pro hledače prvního bydlení kolem jezera laprovinciadicomo.it, a to díky své infrastruktuře: nemocnicím, školám (včetně mezinárodních možností), nakupování a dopravě (dvě vlaková nádraží spojují s Milánem za 30–40 minut). Výsledkem je, že trh v Comu má stabilitu, kterou čistě rekreačně orientovaným městům chybí. Existuje zde stálá místní poptávka, která podporuje ceny. V roce 2024 některé čtvrti Coma jako Bignanico a Villa Olmo zaznamenaly nabídkové ceny kolem 4 950 € za m² investropa.com investropa.com, což je zvlášť atraktivní pro mezinárodní kupce hledající prémiové byty ve městě. Como také přitahuje zájem švýcarských kupců, díky blízkosti ke švýcarské hranici (Lugano je jen asi 30 km daleko).

Trh s pronájmy v městě Como zahrnuje jak turistické pronájmy (je vstupním bodem pro mnoho návštěvníků, i když většina dává přednost pobytu uprostřed jezera), tak dlouhodobé pronájmy pro rezidenty. Obsazenost krátkodobých pronájmů v Comu byla zdravá (~67% medián obsazenosti) a 1 324 aktivních Airbnb nabídek v oblasti ke konci roku 2024 investropa.com investropa.com, což naznačuje významný podíl sdíleného bydlení. Co se týče dlouhodobých pronájmů, Como má mírně početnou komunitu expatů (někteří lidé pracující ve Švýcarsku nebo v místních firmách žijí v Comu kvůli životnímu stylu). Vše toto činí z Coma univerzální trh: někdo zde může koupit byt jako primární bydliště, investici do pronájmu nebo jako pohodlnou druhou rezidenci použitelnou celoročně.

investropa.com

laprovinciadicomo.it

likvidní trh se stabilní poptávkou

Tremezzina

Tremezzina označuje část západního pobřeží přibližně mezi městy Lenno a Tremezzo (a dnes je to sloučená obec zahrnující Lenno, Mezzegra, Tremezzo a Ossuccio). Tato oblast, naproti Bellagiu přes vodu, je proslulá svými velkolepými historickými vilami (jako Villa Balbianello a Villa Carlotta) a nádhernými výhledy na západ slunce. Často je považována za součást centrální “zlaté” zóny jezera z hlediska realit. Nemovitosti v Tremezzině jsou velmi žádané jako druhé domovy; Engel & Völkers označuje Tremezzinu a okolní města mezi nejvyhledávanějšími kupci rekreačních nemovitostí u jezera Como laprovinciadicomo.it. Ceny zde za kvalitní zrekonstruované domy se pohybují zhruba v rozmezí 6 000–8 000 € za m², pro prémiové pozice u jezera dosahují až 10 000 €/m² laprovinciadicomo.it. Velké vily na břehu v Tremezzině snadno dosahují více milionových cenových hladin v eurech (ve stejné lize jako Bellagio nebo Cernobbio).

Okouzlení Tremezziny spočívá v kombinaci přírodní krásy a relativního klidu. Přestože zde turisté nejsou výjimkou (Villa Balbianello je velmi oblíbená a prochází tudy stezka Greenway), je tu větší rozptýlenost než v Bellagiu. Nachází se zde mnoho luxusních butikových hotelů a restaurací, které zvyšují životní úroveň. Trh s pronájmy je v Tremezzině silný zejména v segmentu luxusních nemovitostí – jak je zmíněno v sekci o pronájmech, tato oblast je „ideální pro affitti di lusso (luxusní pronájmy)” trepievi.com trepievi.com, což sem láká zámožné cestovatele, kteří si pronajímají celé vily. Podle jedné analýzy může dobře vybavená vila v Tremezzině během hlavní sezóny vydělat 300–500 € za noc a dosáhnout vysokého využití, což je pro majitele výhodné trepievi.com trepievi.com.

Důležitým rozvojovým projektem pro Tremezzinu je projekt Tremezzina Variant Road (obchvat SS340). Po současné silnici podél jezera vedoucí přes Tremezzo a Lenno často dochází k dopravním zácpám; nový tunelový obchvat má za cíl odvést dopravu mimo střed. Po zpožděních byly práce obnoveny v roce 2024 a dokončení se očekává v dubnu 2028 ilgiorno.it comozero.it. Po dokončení by měl výrazně snížit dopravní zácpy a hluk v centrech měst, což pravděpodobně povede ke zvýšení atraktivity a hodnoty nemovitostí v Tremezzině. I během stavby panují mezi místními obavy ohledně řízení dopravy, ale konečný výsledek je všeobecně vnímán jako pozitivní posun v infrastruktuře.

Vyhlídky na trhu nemovitostí v Tremezzině jsou velmi příznivé: nabídka je omezená, prestiž vysoká (mnoho nabídek v této oblasti tvoří „vily snů“) a dostupnost se zlepšuje. Mezi žádané lokality v Tremezzině patří Lenno (s jeho zátokou a pláží), Mezzegra (lehce ve svahu, s výhledy) a samotné Tremezzo (kde se nachází pětihvězdičkový Grand Hotel Tremezzo). Jako jedno z nejluxusnějších míst na jezeře Como lze očekávat, že ceny zůstanou na prémiové úrovni a budou pozvolna růst, zvláště u nemovitostí s přímým výhledem na jezero nebo pěší dostupností k jezeru.

Menaggio

Na západním břehu, kousek severně od Tremezziny, se nachází Menaggio, další klíčové město, které kotví západní stranu středního jezera. Naproti přes jezero leží Varenna a Bellagio, čímž tvoří slavný turistický trojúhelník. Menaggio je známé svou atraktivní promenádou u jezera, velkým veřejným Lidem (bazénem na pláži), nedalekým golfovým klubem a příjemným centrem města, které je živé, ale méně strmé než v Bellagiu. Nemovitosti v Menaggiu jsou vysoce ceněny díky své centrální poloze a vybavenosti. Městečko je mírně větší a praktičtější než malé vesničky, což ho činí atraktivním pro poloviční rezidenty, důchodce i rekreanty. Ceny zrekonstruovaných bytů nebo domů v Menaggiu jsou obecně ve vyšší třídě: podobně jako v Tremezzině kolem 6 000–8 000 € za m² ve městě, přičemž nemovitosti u jezera nebo s výhledem jsou dražší. Menaggio v posledních letech zaznamenalo nové luxusní bytové developmenty, které se obvykle rychle prodají zahraničním kupcům hledajícím moderní pohodlí na špičkové adrese.

Menaggio je zvýrazněno mezi „nejvíce ceněnými“ lokalitami díky své strategické poloze a živé atmosféře trepievi.com trepievi.com. Má celoroční služby (obchody, restaurace, nemocnici), což umožňuje i celoroční bydlení. Menaggio dlouhodobě patřilo mezi oblíbené lokality britských a francouzských kupců (dokonce je zde anglická knihovna a expatská komunita). Trajektový uzel v Menaggiu spojuje město s Bellagiem a Varenou, což je velké plus – je snadné prozkoumat či se najíst na druhé straně jezera a vlakové spojení z Vareny do Milána je jen krátkou plavbou lodí. Tato konektivita zvyšuje hodnotu nemovitostí v Menaggiu.

Výnosy z pronájmů v Menaggiu jsou silné. Jde o jednu z nejlepších lokalit pro krátkodobé pronájmy, s vysokou poptávkou v létě od rodin a skupin. Například byt v Menaggiu lze v letních měsících bez problémů pronajmout za 200 € a více za noc. Podle údajů Tre Pievi míra obsazenosti i výnosy v Menaggiu soupeří s Bellagiem, protože mnoho turistů zde bydlí kvůli pohodlí a pak se trajektem vydává na jednodenní výlety do Bellagia trepievi.com trepievi.com.

Budoucnost Menaggia vypadá pozitivně: těží ze stejné obchvatné silnice, která ovlivní Tremezzinu (severní konec plánovaného tunelu je poblíž Menaggia), což po dokončení pomůže zlepšit dopravu. Probíhají místní projekty na rekonstrukci nábřeží a případně i na větší zpětné zpřístupnění centra pro pěší, což má zvýšit atraktivitu města pro život (o některých iniciativách jednala městská rada). Díky svému dynamismu a malebnému kouzlu zůstane Menaggio pravděpodobně vyhledávanou lokalitou. Pro investory nabízí Menaggio trochu větší „likviditu“ než malé vesnice – obvykle je zde několik nabídek na prodej a zájem kupujících je stálý. Menaggio vyvažuje charakter čistě turistického městečka a místního centra, takže jeho trh je dynamický a odolný.

Varenna

Na opačné straně jezera od Menaggia leží Varenna, klenot východního pobřeží. Varenna je menší než Menaggio nebo Bellagio, ale mimořádně malebná – přiléhá ke svahu hory s barevnými domy a má romantické, klidné kouzlo. Cestovatelé ji upřednostňují pro její krásné výhledy (zejména při západu slunce) a klidnější atmosféru. Varenna je také dopravním uzlem na východní straně: má vlakové nádraží (do Milána přes Lecco) a je výchozím bodem pro trajekty z Menaggia a Bellagia, což jí zajišťuje skvělou dopravní dostupnost.

Nemovitosti ve Varenně byly historicky o něco levnější než ekvivalent na západním pobřeží, ale tento rozdíl se zmenšuje. Se zvýšeným mezinárodním zájmem o východní pobřeží ceny ve Varenně rostou. Zrekonstruovaný apartmán s výhledem na jezero ve Varenně může stát 5 000–7 000 € za m², což je na horním konci dřívějšího rozpětí „Lecco strana 4k–6k“, protože Varenna je na této straně prémiová. Přesto tu můžete najít více výhodných nabídek než v Bellagiu při obdobném kouzlu. Vily kolem Varenny (pokud se vůbec nějaké objeví na prodej) také dosahují vysokých cen; například Villa Monastero (muzejní vila) a Villa Cipressi (hotel) ukazují velkolepost místních nemovitostí – i když nejsou na prodej, podtrhují kvalitu realitního portfolia ve Varenně.

Jedinečným tahákem Varenny je její kultura a akce. Jak již bylo zmíněno, hostí část Lake Como Festivalu a další kulturní události, čímž zvyšuje svůj profil. V posledních letech Varenna zaznamenala prudký nárůst kulturní turistiky, což přispělo k ~25% nárůstu návštěvnosti oproti úrovním před rokem 2019 investropa.com investropa.com. To mělo dopad i na nemovitosti: vyšší poptávka po ubytování (a tím pádem investoři kupují B&B nebo rekreační domy) a obecný růst cen nemovitostí, jak město získává na slávě investropa.com investropa.com. Vysoká obsazenost hotelů a rekreačních domů během akcí svědčí o rostoucí atraktivitě Varenny investropa.com.

Co se týče pronájmů, Varenna je vyhledávaná páry a těmi, kdo hledají romantický nebo klidný pobyt. Obsazenost krátkodobých pronájmů je silná a ceny za noc vysoké v hlavní sezóně (ne příliš daleko od cen v Bellagiu za podobné byty). Nabídka pronájmů ve Varenně je však poměrně omezená (je to malé městečko), což udržuje obsazenost velmi vysokou.

Jednou z výzev ve Varenně je terén – nemovitosti zde často znamenají mnoho schodů nebo strmý přístup. Právě to však tvoří její kouzlo. Projekty městské obnovy, které jsou ve Varenně v procesu realizace (nebo byly nedávno dokončeny), zahrnují zlepšení pěších stezek, parkovišť a možná i výtah z parkovacího areálu do města pro usnadnění pohybu investropa.com. Tato vylepšení učiní vesnici přístupnější a mohou zvýšit hodnotu nemovitostí díky lepší obyvatelnosti.

Stručně řečeno, Varenna nabízí kouzlo a rostoucí příležitosti. Je klidnější než rušná západní města, což stále více láká dnešní zájemce, kteří hledají klid investropa.com investropa.com. Jak bude hvězda východního pobřeží dále stoupat, Varenna na tom může vydělat. Investoři zde mohou najít o něco lepší počáteční výnosy či nákupní ceny, a využít tak rozvoje východní strany jezera. A pro zájemce o životní styl nabízí Varenna pohlednicovou krásu a výhodné spojení (je to jedno z mála míst, kde můžete žít v malé vesnici u jezera a mít přímý vlak do Milána).

(Mezi další významné lokality u jezera Como patří Cernobbio (luxusní vily a blízkost města Como), Laglio (proslavené celebritami, velmi exkluzivní), Lenno (v oblasti Tremezzina s krásným zálivem) a severní města jako Colico a Domaso (více poklidné, zaměřené na sport a přírodu). Každá má své specifické tržní nuance, i když zde nejsou rozvedeny. Obecně platí, že první pánev u města Como a centrální jezero jsou nejdražší zónou, zatímco čím dál na sever či do menších východních vesnic, tím více hodnoty můžete najít.)

Rozvoj infrastruktury ovlivňující trh s nemovitostmi

Infrastruktura a dostupnost jsou v oblasti jezera Como klíčové – zdejší geografické podmínky mohou být okouzlující, ale i znesnadnit pohyb. Několik probíhajících či nedávno dokončených projektů má za cíl ovlivnit trh s nemovitostmi díky lepší propojenosti, snížení dopravních zácp a zvýšení celkové atraktivity různých oblastí:

Obchvat Tremezzina (varianta SS340 „Regina“): Toto je hlavní projekt – nový obchvat včetně tunelů a viaduktů, který má odvést dopravu z úzké silnice podél západního břehu jezera. Trasa vede přibližně od Colonno po Griante (u Menaggia), jedná se o zhruba 9,8 km nové silnice, jejímž cílem je vyřešit nechvalně proslulé zácpy přes Sala Comacina, Ossuccio, Lenno a Tremezzo. Stavba začala koncem roku 2020, ale došlo ke zpožděním; k dubnu 2024 byly práce obnoveny s cílovým termínem dokončení v dubnu 2028 ilgiorno.it comozero.it. Po dokončení bude tento projekt doslova revoluční: těžká tranzitní doprava (nákladní vozy apod.) pojede tunely, místo aby se plazila středem vesnic. Pro nemovitosti to znamená klidnější a více pěší přívětivé vesnice u jezera na této části pobřeží, což by mělo zvýšit jejich atraktivitu pro rezidenty i turisty. Nemovitosti v Colonno, Sala Comacina, Ossuccio, Lenno, Tremezzo a Griante budou těžit ze zlepšené dostupnosti (kratší jízda z Como) a lepšího životního prostředí (méně znečištění a hluku). Někteří analytici již očekávané infrastrukturní projekty uvádějí jako faktor zvyšující zájem o severní a východní břehy investropa.com investropa.com (i když obchvat je na západě, nepřímo pomáhá i východu lepším rozdělením dopravy).
Modernizace silnic a tunelů jinde: Kromě velkého obchvatu probíhají i menší vylepšení silnic. Na východní straně směrem na Lecco prošly silnice SP72 a SS36 vylepšením a zvýšenou údržbou, což zpříjemnilo cestu z Lecco přes Varenna až do Colica. V roce 2024 došlo k dočasnému uzavření vlakové trati podél jezera Lecco-Colico kvůli údržbě, což přineslo určité komplikace ilgiorno.it ilgiorno.it, ale potvrzuje to, že infrastruktura je pečlivě sledována. Jsou také diskuse o nových tunelech pro obcházení některých úseků u jezera na východním rameni (zejména v okolí Mandello del Lario), ale zatím není nic konkrétního. Prozatím je hlavním zásahem právě obchvat na západním břehu.

Zlepšení veřejné dopravy: Veřejné trajektové služby na jezeře Como získávají investice. Navigazione Lago di Como v posledních letech představila nové rychlejší trajekty a vylepšila jízdní řády, aby lépe propojila města ve střední části jezera a zároveň poskytla více spojů i v zimním období. Byl spuštěn moderní hybridní trajekt (elektro-diesel), což dokazuje závazek k efektivitě i udržitelnosti. Lepší trajektová propojenost může zvýšit atraktivitu nemovitostí tím, že snižuje potřebu vlastnit auto. Například pokud by mezi Varenna a Bellagio jezdily trajekty i večer, může někdo pohodlně bydlet v jednom městě a večeřet v druhém apod. Mluví se také o přímém rychlém trajektu z města Como do Bellagia, což, pokud by se realizovalo, by přímo propojilo dolní část jezera se střední částí a výrazně by to prospělo denním dojíždějícím nebo turistům (aktuálně trvá tato cesta pomalou lodí přes 2 hodiny).
Železniční spojení: Město Como je dobře propojeno vlakem (dvě linky do Milána: jedna na Milano Centrale přes Monzu a druhá na Milano Cadorna přes Saronno). Tyto spoje jezdí často a probíhají vylepšení jako nové vlaky, ale nové tratě zatím nevznikají. Na východní straně obsluhuje trať Lecco–Colico východní břeh až do Varenna a dále do Colica. Co se týče nových záměrů: existuje návrh (zatím neschválený) zřídit železniční spojení či lanovku z Menaggia do Lugana (Švýcarsko), což by obnovilo historickou linku – zatím jde o spekulaci. Důležité je však, že modernizace evropské železniční sítě znamená zlepšení spojení se Švýcarskem (Gotthardský tunel atd.), což zjednodušuje cestování přes hranice; Como z toho těží nepřímo, protože cesta ze Curychu či Frankfurtu do Milána (švýcarskými vlaky) je rychlejší, takže zahraniční cestovatelé mohou snáze dorazit do Como vlakem. I když to není přímo projekt u jezera Como, zlepšuje to dostupnost pro určité turisty.
Letecká doprava: Jezero Como nemá vlastní letiště, ale je v dosahu milánských letišť – Malpensa (~1 hodina 15 minut jízdy od Como), Linate (~1 hodina) a Bergamo (~1 hodina 20 minut). Zajímavost: Letiště Malpensa rozšířilo svou nabídku letů a podle posledních údajů z něj létá více než 75 aerolinek do mnoha světových destinací investropa.com. Nárůst přímých letů (například nové trasy do Severní Ameriky a na Blízký východ) znamená, že mezinárodní kupci a návštěvníci se na Como dostanou pohodlněji (často jediný let a krátká jízda). Malpensa je také vlakem napojena na Milán a dále na Como přes přestup. Dále je tu letiště v Luganu ve Švýcarsku, asi 30 km od Como (i když komerčních letů zde v poslední době výrazně ubylo). V každém případě je celkový trend zlepšení mezinárodní dostupnosti, což podporuje globální trh druhých domů v oblasti Como.
Služby a internet: I když to není tak atraktivní, zlepšení veřejných služeb může ovlivnit atraktivitu nemovitostí, zejména pro vzdálené pracovníky nebo cizince. V posledních letech bylo zaváděno optické připojení do mnoha měst u jezera Como. Do roku 2025 má většina centrálních a dokonce i mnohá menší města přístup k vysokorychlostnímu internetu (FTTC nebo FTTH), což umožňuje těm, kdo chtějí pracovat ze svého domu u jezera. To bylo součástí italské iniciativy rozšíření internetu a umožňuje jezerní oblasti Como propagovat se jako vhodná základna pro „chytrou práci“ (což některé místní agentury skutečně zdůrazňují trepievi.com trepievi.com). Spolehlivý internet a telekomunikace činí nemovitosti zajímavějšími pro mladší kupce nebo pro každého, kdo potřebuje být online.
Urbanistická vylepšení: Několik měst zahájilo projekty modernizace infrastruktury a zkrášlování:
- Bellagio: Modernizace nábřeží, lepší řízení dopravy (parkoviště mimo centrum pro snížení zácpy v úzkých uličkách) a možná nová pěší zóna u jezera.
- Varenna: Jak bylo zmíněno, zaznamenána byla regenerace města se zlepšením veřejné dopravy a infrastruktury investropa.com – to zahrnuje obnovu oblasti přívozu, přidání výtahu ze stanice vlaku dolů k přívozu (pro lepší mobilitu) a vylepšení osvětlení a značení ve městě.
- Město Como: Dokončena renovace nábřežní promenády (nové dláždění, úprava krajiny) a plánuje se nové muzeum/akvárium na nábřeží, které by mohlo být další atrakcí. Probíhá také projekt nové pěší lávky spojující dvě části nábřeží. I když jsou tyto projekty spíše estetické povahy, zvyšují kvalitu života a zážitky pro turisty a nepřímo podporují hodnotu nemovitostí.
Iniciativy v oblasti udržitelnosti: Jezero Como je součástí biosférické rezervace UNESCO („Trojúhelník Menaggio, Bellagio, Varenna“ je součástí širší alpské oblasti). Existují iniciativy na podporu udržitelné mobility – např. instalace většího počtu dobíjecích stanic pro elektromobily v městech a propagace elektrických lodí. Přítomnost těchto možností se může stát pro ekologicky smýšlející kupce lákadlem. Také programy odpadového hospodářství a kvality vody zajišťují, že jezero zůstává čisté (v létě je voda obecně vhodná ke koupání). Všechny tyto ekologické infrastrukturní aktivity pomáhají zachovat přírodní atraktivitu, která je klíčová pro hodnotu nemovitostí u jezera Como.

Na závěr lze říci, že rozvoj infrastruktury v okolí jezera Como zlepšuje dostupnost i kvalitu života. Vlajkový projekt silnice Tremezzina výrazně posílí některé lokality (a možná i hodnoty nemovitostí, jak se blíží dokončení). Lepší dopravní spojení – ať už rychlejšími trajekty nebo více lety – zapojuje jezero Como více do globálních a regionálních sítí, což je klíčové pro mezinárodní trh s druhými domovy. Pro majitele nemovitostí a investory tyto vylepšení znamenají, že „životní styl u jezera Como“ se stává stále pohodlnějším: snazší příjezdy, méně hluku z dopravy a modernější vybavení, což vše může rozšířit trh (přiláká i ty, které dříve odrazovala odlehlost nebo zácpy). Oblasti, které byly dříve považovány za hůře přístupné (jako horní jezero nebo východní břeh), nyní díky těmto změnám přicházejí do svého. Infrastruktura možná není tak romantická jako západ slunce nad jezerem, ale hraje důležitou roli v příběhu nemovitostí u jezera Como do budoucna.

Zdroje:

Engel & Völkers „Market Report Italia 2025″ – data o trhu luxusních nemovitostí u jezera Como (ceny 4–10 tisíc €/m², 60 % zahraničních kupujících, stabilní poptávka atd.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20. 3. 2025) – shrnutí zprávy E&V: 60 % zahraničních kupujících (převážně USA, Německo, severní Evropa), rozdělení segmentů: 50 % druhá nemovitost, 25 % investice, 25 % primární bydlení, a cenové rozpětí dle oblastí laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lake Como 2025 Trendy – komplexní analýza trendů (návratnost pronájmů, regionální přesuny, poptávka expatů, pobídky na rekonstrukce atd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lake Como 2025 Statistika – poznatky podložené daty (průměrná cena u jezera €2,5M, předpověď růstu cen +3 %, luxusní vily €2,5–€5M v roce 2024 atd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (listopad 2023) – “Comprare casa al lago 2025” – poznatky z italského trhu: růst cen v jezerních destinacích od roku 2020, prémiové zóny u Lago di Como (první pánev, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) vily od €5M výše we-wealth.com; profily kupujících (45 % cizinců u jezer, cizinci převážně ze severní Evropy, Američané na Como) we-wealth.com we-wealth.com; statistiky kupujících rekreačních domů (věk 45–64 většina, 81 % rodiny) we-wealth.com.
idealista/news (2. července 2025) – „Turistické nemovitosti, moře a jezero“ – Lago di Como +1 % nárůst cen meziročně (východ +1,7 %, západ 0 %) idealista.it; podíl cizinců na trhu rekreačních nemovitostí stoupl na 15,7 % (2024) idealista.it; preferované typy nemovitostí (třípokojový byt ~31 %, atd.) idealista.it; věk kupujících (56 % ve věku 45–64 let) idealista.it.
Tre Pievi Real Estate blog (únor 2025) – „Krátkodobé pronájmy na Lago di Como 2025“ – detailní analýza krátkodobých pronájmů: 150–500 €/noc, obsazenost 65–85 %, možné hrubé výnosy 10–12 % trepievi.com trepievi.com; roční příjmy 40–80 tis. € pro dobře spravované krátkodobé pronájmy trepievi.com; vyzdvihuje Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina jako top oblasti trepievi.com; zmiňuje města zavádějící omezení krátkodobých pronájmů, důležitost ověřit si místní předpisy trepievi.com; také uvádí Colico/Domaso jako levnější oblasti s vysokou poptávkou po krátkodobých pronájmech trepievi.com.
HospitalityNet / EY Report (březen 2025) – Investice do hotelů v Itálii: 2,1 mld. € v roce 2024, značný podíl (asi 39 %) tvoří resorty jako je jezero Como hospitalitynet.org; luxusní hotely tvoří 45 % objemu hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekordní turistika s 64,5 miliony návštěvníků v roce 2024 hospitalitynet.org; zpráva vyzdvihuje Itálii jako hlavní trh a zvláště zmiňuje jezero Como jako ultra-exkluzivní nastupující destinaci pro resorty hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Tržní data H1 2024: Ceny rezidenčních nemovitostí v Como +1,55 % oproti 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (přímo výše necitováno, ale odpovídá ostatním údajům).
BestComo Immobiliare FAQ (aktualizace 2024) – přehled výnosů z pronájmu a daní: Typický výnos STR 3–8 % bestcomo.com; Paušální daň zvýšena na 26 % u více STR jednotek (rozpočtový zákon 2024) bestcomo.com; povinnost registrace jako podnikatel při vlastnictví více než 3 nemovitostí bestcomo.com; lombardské pravidlo o uzavření na 90 dní bestcomo.com.
Oficiální zdroje: Aktualizace italského MIT (Ministerstvo infrastruktury) o postupu varianty Tremezzina mit.gov.it ilgiorno.it; zpráva Hospodářské komory Como-Lecco o zahraničních rezidentech (citace Engel & Völkers v Investropa) investropa.com investropa.com.

Trh s nemovitostmi u jezera Como 2025 – Komplexní zpráva