Přehled trhu (Současné podmínky v roce 2025)
Trh s nemovitostmi v Rio de Janeiru v roce 2025 prochází fází mírného oživení a opětovného růstu. Po dlouhém období stagnace na konci 2010. let začaly ceny nemovitostí znovu růst, i když růst zůstává v reálném, inflací očištěném, vyjádření mírný. K dubnu 2025 vzrostly prodejní ceny rezidenčních nemovitostí v Riu de Janeiru meziročně přibližně o 4,6 % (nejvyšší roční nárůst od roku 2015), ale v reálných hodnotách po započtení brazilské inflace pouze o zhruba −0,9 % globalpropertyguide.com. To naznačuje, že zatímco nominální ceny rostou, inflace část těchto zisků znehodnotila. I tak však tento nárůst znamená obrat na trhu v Riu, kde hodnoty nemovitostí mezi lety 2015 a 2018 stagnovaly či klesaly v důsledku brazilské recese a dozvuků po olympijských hrách.
Poptávka po nemovitostech byla odolná i přes ekonomické překážky. Celostátně zaznamenal brazilský trh s bydlením silnou aktivitu až do roku 2024 – například v São Paulu vzrostly prodeje rezidenčních nemovitostí v roce 2024 o více než 35 % globalpropertyguide.com – a Rio de Janeiro částečně kopírovalo tuto dynamiku. V Riu vzrostl celkový objem realitních transakcí o ~14 % v roce 2024 oproti předchozímu roku thelatinvestor.com. To odráží obnovenou důvěru kupujících a odloženou poptávku, přestože vysoké úrokové sazby zdražily financování. Referenční úroková sazba v Brazílii (Selic) vzrostla v roce 2025 na 14,75 %, což je nejvyšší úroveň za téměř dvě desetiletí riotimesonline.com. Takto vysoké sazby ochladily nákupy na úvěr, zvláště u střední třídy závislé na hypotékách. Přesto však priority Brazilců v oblasti vlastnictví bydlení a kreativní způsoby financování (například prodlužování splatnosti úvěrů a využití penzijních fondů) udržely jejich aktivitu na trhu riotimesonline.com.
Na makroekonomické úrovni brazilská ekonomika v roce 2024 vzrostla o 3,4 % globalpropertyguide.com a zatímco se očekává, že růst v roce 2025 zpomalí na ~2 %, realitní sektor v Riu těží ze zlepšené důvěry spotřebitelů a zaměstnanosti. Výrazný deficit bydlení (odhadovaný nedostatek 369 000 jednotek ve městě Rio thelatinvestor.com) také podporuje dlouhodobou poptávku. Vládní programy, jako je obnovený program dostupného bydlení Minha Casa, Minha Vida (MCMV), byly zásadní pro udržení nižšího segmentu trhu díky subvencování nákupů domů. Na začátku roku 2025 dokonce federální vláda rozšířila MCMV na vyšší příjmové skupiny (až do měsíčního příjmu 12 000 R$) s preferenčními hypotéčními sazbami 10 % riotimesonline.com, čímž podpořila první kupující. Na vyšším konci trhu přistoupili k nákupům bohatí kupci a investoři (jak domácí, tak zahraniční), kteří podpořili prodeje a vyrovnali pokles v segmentech závislých na hypotékách. Celkově vstupuje Rio do poloviny roku 2025 s opatrně optimistickým výhledem: poptávka je silná a v některých segmentech se snižují skladové zásoby, ale vysoké náklady na financování a ekonomická nejistota zmírňují tempo růstu riotimesonline.com riotimesonline.com.
Trh s pronájmy a krátkodobými pronájmy: Trh s pronájmy v Riu je dynamický, ovlivněný turismem a rostoucí popularitou platforem pro krátkodobé pronájmy.
Tradiční výnosy z dlouhodobého pronájmu ve městě jsou mírné – průměrně kolem 4–5 % hrubého ročně ve většině oblastí a často pod 4 % v prémiových čtvrtích jižní zóny jako Copacabana nebo Botafogo thelatinvestor.com.Vysoké pořizovací ceny v těchto žádaných čtvrtích snižují výnosy z pronájmu (například skromný dvoupokojový byt v Copacabaně může stát tolik, že roční nájem činí pouze ~3 % jeho hodnoty) thelatinvestor.com.To přimělo některé investory obrátit se na krátkodobé pronájmy (Airbnb), aby zvýšili své výnosy.Od konce 10. let 21. století zažívá Rio boom krátkodobých pronájmů, zejména v turisticky atraktivních pobřežních oblastech.V Ipanemě je například nyní jeden Airbnb inzerát na každých 7 domů v této čtvrti – což je výrazná statistika, která ukazuje, jak rozšířené se prázdninové pronájmy staly reuters.com reuters.com.V sousední Copacabaně se nabídky na Airbnb podobně rozšířily (od roku 2019 vzrostly přibližně o 24 %) reuters.com.Tento trend má jak výhody, tak nevýhody.Na jednu stranu vytváří lukrativní příležitosti pro majitele nemovitostí a správce: podnikaví hostitelé v Riu vybudovali podniky na správu nemovitostí a každoročně zdvojnásobili své portfolio, aby uspokojili poptávku turistů reuters.com.Na druhou stranu nárůst krátkodobých pronájmů ztěžuje nalezení dlouhodobých pronájmů v těchto oblastech a zvyšuje nájmy, což znepokojuje místní sdružení obyvatel reuters.com.Představenstva bytových domů často bojují s vyvažováním zájmů vlastníků, kteří profitují z Airbnb, a těch, kteří si stěžují na přechodné hosty nebo bezpečnostní problémy reuters.com.Dosud úřady v Riu krátkodobé pronájmy příliš neregulovaly, ale odborníci z oboru se domnívají, že je jen otázkou času, než budou zavedena další pravidla (nebo daně), jak tomu bylo i v jiných velkých městech reuters.com.Každé takové nařízení bude klíčovým faktorem, který je třeba sledovat, protože by mohlo ovlivnit chování investorů na trhu s kondominii.Stručně řečeno, nájemní trh v Riu v roce 2025 je příběhem dvou trhů: stabilní trh s dlouhodobými pronájmy s mírným výnosem a žhavý trh s krátkodobými pronájmy, který mění mnoho bytů na de facto hotelové apartmá – trend, který pravděpodobně přetrvá, dokud bude turismus silný.Střední třída a dostupné bydlení: Střední a nižší segmenty rezidenčního trhu v Riu čelily větším překážkám. Vysoké úrokové sazby (více než 14 % Selic) zdražily hypotéky, čímž se někteří kupci ze střední třídy ocitli mimo hru riotimesonline.com. V důsledku toho byl růst cen v sekundárních čtvrtích (zejména v částech Severní zóny nebo na okraji města) mírný nebo pouze kopíroval inflaci. Dostupnost nájemného je také problémem, protože mnoho potenciálních kupců nákup odkládá a zůstává v nájmu. Vládní zaměření na dotované bydlení ovlivňuje tento segment: rozšířené programy MCMV a půjčky financované z FGTS s nízkým úrokem vedou ke stavbě dostupných jednotek v příměstských čtvrtích. Do roku 2025 se celostátně investuje přes 278 miliard R$ do dostupného bydlení, s cílem přidat miliony bytů a případně stabilizovat ceny v některých okrajových oblastech, kde přichází nová nabídka thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Například velké bytové projekty v západních předměstích (např. Campo Grande nebo Santa Cruz v západní zóně Ria) by díky zvýšení nabídky mohly mírně snížit tlak na ceny thelatinvestor.com. Historicky platí, že když byla otevřena nová dostupná bydliště (jako při první vlně MCMV do roku 2014, kdy bylo celostátně postaveno 2,4 milionu jednotek), hodnota nemovitostí v okolí měla tendenci se stabilizovat, nebo dokonce mírně klesnout kvůli přílivu nové nabídky thelatinvestor.com. To naznačuje, že v okrajových čtvrtích Ria by agresivní výstavba mohla udržet ceny dostupné, což je dobrá zpráva pro kupce nemovitostí poprvé.
Dalším výrazným trendem je nárůst profesionálně spravovaných nájemních bytů (multifamily), což je v Brazílii poměrně nový koncept. Developery a investory lákají příležitosti stavět rezidenční věže určené k pronájmu (model běžný v USA/EU) v Rio de Janeiro a São Paulu, obzvláště protože mladí profesionálové jsou více otevření dlouhodobému bydlení v pronájmu. Program Reviver Centro (viz níže) dokonce usnadňuje přestavbu starých kancelářských budov na nájemní lofty v centru města thelatinvestor.com. Celkově platí, že zatímco luxusní trh s byty si získává pozornost díky dvoucifernému růstu, širší rezidenční trh v Riu se vyznačuje pomalým, ale stabilním zlepšováním podporovaným vládními pobídkami a skutečnou potřebou bydlení napříč všemi příjmovými úrovněmi.
Trendy komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod a průmysl)
Trh s kancelářskými prostory: Komerční sektor kanceláří v Rio de Janeiru čelil v posledních letech problémům, ale konečně se objevují známky zlepšení. Město prošlo obdobím nadbytku v roce 2010 – zhoršeným ekonomickým poklesem po olympijských hrách a následky aféry s ropnou společností Petrobras, která vedla ke snižování počtu zaměstnanců a opouštění kancelářských věží firmami. Míra neobsazenosti kanceláří v Riu po většinu konce roku 2010 přesahovala 30 %. V roce 2025 však míra neobsazenosti kanceláří postupně klesá. V prvním čtvrtletí 2025 klesla neobsazenost kanceláří v Riu na 29,4 %, což je pozoruhodně nejnižší úroveň za posledních přibližně 10 let jll.com. I když je přibližně 29% míra neobsazenosti stále velmi vysoká podle světových měřítek, klesající trend naznačuje pozitivní čistou absorpci. Za poslední rok (Q1 2024 až Q1 2025) klesla neobsazenost přibližně o 5 procentních bodů v celém městě jll.com. Dvě oblasti vedly tuto absorpci na konci roku 2024: Centro (centrum) a Barra da Tijuca. Centrum Ria zaznamenalo pokles neobsazenosti o 2,5 procentního bodu jen ve 4. čtvrtletí 2024, a to především díky vládním institucím, které začaly prostory využívat jll.com. Například vláda státu Rio a státní zastupitelství rozšířily své kanceláře v centru, čímž obsadily některé dlouho prázdné budovy jll.com. Barra da Tijuca, která je sekundární kancelářskou čtvrtí (oblíbenou mezi firmami, které hledají moderní prostory mimo přetížené centrum), také přispěla ke zlepšení míry neobsazenosti jll.com.
I přes tyto zisky zůstává přibližně jedna ze čtyř až jedna ze tří kancelářských prostor v Riu prázdná, což odráží trh, který je stále v režimu obnovy. Nájemné za prémiové kanceláře je proto pod tlakem a majitelé často nabízejí ústupky, aby získali nájemce. Trend „flight-to-quality“ je zřejmý: nájemci využívají slabých podmínek a stěhují se do kvalitnějších budov (často nových, efektivnějších věží v Porto Maravilha nebo Barře) za atraktivní nájem, a zanechávají za sebou starší zásoby. To postupně rozděluje kancelářský trh, kdy prémiové AAA budovy nacházejí nájemce, zatímco zastaralé kanceláře (zejména v centrální obchodní čtvrti) buď strádají, nebo jsou přepracovávány. Za zmínku stojí iniciativa „Reviver Centro“ (probíraná později), která motivuje k přeměně zastaralých kancelářských budov v centru na rezidenční jednotky nebo hotely thelatinvestor.com. V nadcházejících letech očekáváme, že míra neobsazenosti kanceláří v Riu bude dále pomalu klesat s růstem ekonomiky, ale tempo bude záviset na nové poptávce firem. Sektory jako petrochemie, technologie a finance pohánějí velkou část pronájmů v Riu; jakékoli rozšíření (například pokud zůstanou ceny ropy vysoké a posílí energetické společnosti) by mohlo urychlit obsazování kanceláří. Dále se na trhu v Riu objevili poskytovatelé coworkingových a flexibilních kancelářských prostor, kteří využívají zájmu firem o flexibilitu – tito provozovatelé zabrali určitou plochu, zejména v revitalizované přístavní oblasti a v Zóně Sul. Celkově je kancelářský trh v Riu v roce 2025 stabilizovaný: to nejhorší z přebytku je za námi, veřejný sektor pomáhá s obsazením a žádná větší nová nabídka aktuálně trh nezatěžuje, což umožňuje pomalé zlepšování obsazenosti jll.com jll.com.
Maloobchod a smíšené komerční nemovitosti: Maloobchodní sektor nemovitostí v Riu se přizpůsobuje měnícím se spotřebitelským vzorcům. Kamenné obchody byly těžce zasaženy recesí v letech 2015–2016 a pandemií v roce 2020, ale v letech 2024–2025 došlo k návratu návštěvnosti, zejména v otevřených nákupních ulicích a obchodních centrech v bohatých oblastech. Oblíbená nákupní centra v Riu (jako Shopping Rio Sul v Botafogu, BarraShopping v Barře a Village Mall) vykazují vyšší obsazenost než před dvěma lety, protože maloobchodní tržby se zotavily spolu s turismem. Zajímavým vývojem v segmentu nákupních center je konsolidace a investice hlavních provozovatelů. Například v roce 2024 společnost Iguatemi (jedna z předních brazilských společností provozujících obchodní centra) spojila síly s realitním fondem a získala 16,6% podíl v Shopping Rio Sul, jednom z nejznámějších nákupních center v Riu practiceguides.chambers.com. Tato transakce odráží obnovenou důvěru ve vysoce kvalitní maloobchodní trh a trend slučování či akvizic majetků provozovateli obchodních center za účelem získání většího rozsahu. Podobně společnost Aliansce Sonae (další velký fond obchodních center) investuje do rozšíření smíšeného využití svých nákupních center, kdy ke komerčním nemovitostem přidává rezidenční a kancelářské komponenty s cílem vytvořit komplexní “mini-města” siila.com.br. V Riu vidíme, že komplexy jako BarraShopping nadále rozvíjí přilehlé kancelářské věže, zdravotnická centra i plánované rezidenční věže. Tato centra smíšeného využití vycházejí vstříc touze spotřebitelů po pohodlí (žít, nakupovat a pracovat na jednom místě) a pomáhají zvyšovat návštěvnost.
Ulice s maloobchodem v prémiových čtvrtích (např. restaurace a butiky v Ipanemě, Leblonu a Copacabaně) těží ze silného návratu turistů v letech 2023–2025. Díky poměrně slabé brazilské měně (reál) je Rio atraktivní destinací a útraty turistů rostou – z čehož profitují hotely, restaurace i maloobchod. V hlavních ulicích jako Garcia d’Ávila (Ipanema) či Visconde de Pirajá byly otevřeny nové obchody, včetně vstupu či rozšíření mezinárodních značek, které cílí na náročné zákazníky. Na druhou stranu některá lokální centra v méně bohatých oblastech stále bojují s neobsazeností a konkurencí e-commerce. Penetrace e-commerce v Brazílii během pandemie prudce vzrostla, což brzdí rozvoj velkoformátových maloobchodních řetězců. Sledujeme, jak některé větší neobsazené maloobchodní prostory na předměstích mění svůj účel na logistická centra poslední míle, případně kostely nebo školy.
Průmysl a logistika: Přestože není tak výrazný jako průmyslový trh v São Paulu, logistický sektor komerčních nemovitostí v širším okolí Ria vykazuje silné výsledky. Pandemie a rozmach e-commerce spolu s růstem brazilského ropného a plynárenského průmyslu zvýšily poptávku po skladech a distribučních centrech v okolí Ria (zejména podél dálnic v oblasti Baixada Fluminense a poblíž přístavu a letiště). Podle JLL k začátku roku 2025 míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí v Brazílii dosáhla rekordně nízkých hodnot (~7–8 %) jll.com – a logistické parky v Riu jsou toho součástí, s mnoha plně pronajatými zařízeními. Důležitá infrastruktura, jako je rozšíření přístavu Itaguaí a vylepšení v Porto do Açu (velký soukromý přístav severně od města), přitahuje logistické investice. Ve skutečnosti Porto do Açu a přidružené průmyslové komplexy zaznamenaly investice kolem 6 miliard BRL a vytvořily nové průmyslové parky, které jsou vyzdvihovány jako transformující region thelatinvestor.com. Kromě toho dorazila také snaha o rozvoj datových center v Brazílii do Ria: stát má plánováno nebo je ve výstavbě více než 900 MW kapacity datových center, což podporuje stavbu specializovaných zařízení a mohlo by z Ria učinit technologické infrastrukturní centrum do roku 2030 bnamericas.com. Pro investory nabízejí průmyslové nemovitosti vyšší výnosy než rezidenční (často s výnosností 8–10 % a více) a jsou žádané. Očekáváme pokračující růst v tomto segmentu, podpořený úlohou Ria jako logistické brány (se svými přístavy, petrochemickými komplexy a velkou spotřebitelskou základnou).
Shrnuto, komerční nemovitosti v Riu v roce 2025 jsou smíšené: kancelářský trh se zotavuje z vysoké neobsazenosti s oživením ekonomiky; segment maloobchodu se stabilizuje díky strategickým investicím a propojení funkcí; a průmyslový/logistický sektor je silným bodem s nízkou neobsazeností a expanzí poháněnou e-commerce a obchodem.
Smíšené projekty a nové záměry
Rio de Janeiro zažívá posun směrem k smíšeným developerským projektům, protože městští plánovači a developeři usilují o modernizaci městské struktury a vytváření prostředí pro život, práci i zábavu. Jedním z nejvýznamnějších projektů smíšené městské obnovy je Porto Maravilha v přístavní zóně (Centro). Tento dlouhodobý projekt, zahájený před olympiádou v roce 2016, mění dříve zanedbané nábřeží v pulzující čtvrť s kancelářemi, rezidencemi, kulturními podniky a vylepšenou dopravou. Do roku 2026 má zrevitalizovaná přístavní oblast pojmout až 70 000 nových obyvatel v okruhu 1 km od veřejné dopravy díky rozsáhlé bytové výstavbě po boku komerčních projektů itdp.org. Porto Maravilha nyní nabízí atrakce jako Muzeum zítřka a akvárium AquaRio, moderní kancelářské budovy třídy A (například Aqwa Corporate) a nově vznikající bytové kondominia. Technologicky zaměřený subprojekt, inovační centrum „Porto Maravalley“, bylo otevřeno v roce 2024 s cílem přilákat startupy a kreativní odvětví thelatinvestor.com. Toto centrum, se sdílenými pracovními prostory a inkubátory, zvýšilo atraktivitu přístavní zóny pro mladé profesionály a je součástí širšího plánu, který v oblasti kombinuje technologické kanceláře, byty a volnočasové prostory thelatinvestor.com. Proměna přístavní zóny v čtvrť se smíšeným využitím je přirovnávána k enklávě ve stylu Silicon Valley – nabízí moderní byty v přestavěných skladech/loftových prostorách, nové kavárny a restaurace a snadné spojení tramvají (VLT) do centra města. Výsledkem je rostoucí komunita, kde lidé mohou bydlet, pracovat a společensky se bavit bez dlouhého dojíždění thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Mimo centrum města je Barra da Tijuca centrem plánovaných smíšených komunit. Sama Barra byla vyvinuta s myšlenkou smíšeného využití – velké komplexně plánované komplexy často zahrnují rezidenční věže, nákupní centra, školy a někdy i kancelářské budovy. Tento trend pokračuje projekty jako Ilha Pura (bývalá olympijská vesnice, nyní rezidenční komunita s parky a komerčním centrem) a nové fáze kolem Barra Olympic Park. Plány na Projeto Imagine v oblasti Olympijského parku například zahrnují zábavní park, muzea, gastronomické centrum a možná i rezidenční/hotelové složky, přeměňující některá olympijská zařízení na rodinné zábavní a multifunkční destinace coliseum-online.com. Kromě toho soukromí developeři v Barře a Recreiu (ještě více na západ) staví vícevěžové komplexy, které integrují maloobchodní pasáže a coworkingové prostory pro obyvatele. Tyto soběstačné čtvrti reflektují životní styl, kde každodenní potřeby jsou v docházkové vzdálenosti – což je v dopravě závislé Barře poměrně nový koncept.
Maloobchodní developeři také přijímají koncept smíšeného využití. Aliansce Sonae, hlavní provozovatel obchodních center, oznámil výstavbu šesti velkých projektů smíšeného využití napříč Brazílií, včetně Ria, zahrnujících 35 rezidenčních, kancelářských a hotelových věží integrovaných s nákupními centry siila.com.br. To naznačuje, že lokality obchodních center (často velké parcely v atraktivních oblastech) budou stále častěji hostit kanceláře, apartmány a hotely – tím se obchodní centra efektivně promění v víceúčelové čtvrti. Příkladem v Riu je rozšíření kolem Bossa Nova Mall v sousedství letiště Santos Dumont, které nyní zahrnuje hotel a je propojeno s kancelářemi a letištěm – vytváří tak smíšený uzel pro cestování, maloobchod i byznys v centru města.
Program Reviver Centro je dalším katalyzátorem rozvoje smíšeného využití. Přeměnou nevyužitých komerčních budov v historickém centru na rezidenční prostory (lofty, studia) a přidáním maloobchodních prostor v přízemí vnáší do oblasti celodenní život místo původního „od devíti do pěti“ thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program poskytuje daňové úlevy a územní pobídky developerům, kteří vytvářejí bydlení v centru, což často vede ke smíšenému využití: staré kancelářské budovy se mění na byty v horních patrech s kavárnami či obchody v přízemí, což zachovává architektonické dědictví a zároveň přizpůsobuje budovy moderním potřebám. Tím se nejen zvyšuje nabídka bydlení, ale zároveň se městské jádro udržitelně propojuje rezidenční a komerční funkcí.
- Zona Sul (Jižní zóna): Zona Sul je nejprestižnější oblastí Ria, která zahrnuje ikonické čtvrti jako Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo a Lagoa. Nemovitosti jsou zde do značné míry charakterizovány nedostatkem a vysokými cenami.Nemovitosti v Zona Sul, zejména podél pobřeží a v okolí laguny Lagoa (Laguna Rodrigo de Freitas), dosahují nejvyšších cen ve městě, jak již bylo zmíněno – často se pohybují od 15 000 do 25 000 R$ za metr čtvereční v luxusních budovách thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon a Ipanema jsou korunovační klenoty: Omezená velikost a exkluzivita Leblonu (pouze několik bloků u pobřeží) z něj činí oblast s velmi omezenou nabídkou, a proto se jeho hodnoty vyšplhaly na samotný vrchol trhu.I na pomalejším trhu poptávka po Leblonu zůstává neukojitelná – v roce 2023 byl vyzdvihován jako nejdražší lokalita (~25 000 R$/m²) a nadále se zhodnocuje, neboť movití kupci jej vnímají jako symbol prestiže a bezpečné uložení hodnoty thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema má podobně prospěch z celosvětové známosti jména a kombinace luxusních bytů a okouzlujících starších budov; cokoli v blízkosti pláže v Ipanemě je prvotřídní nemovitost.Zona Sul také těží z nejlepších městských vybavení – špičkových restaurací, nemocnic, škol a turistických atrakcí – které udržují její atraktivitu.Na druhé straně je extrémně omezená nová výstavba.Územní plánování je přísné a volných pozemků je málo, takže nové projekty bývají spíše malými butikovými rekonstrukcemi nebo občasnou přestavbou starších budov.To udržuje nabídku omezenou.Důležitým trendem zde je, že výnosy z pronájmu v jižní zóně klesají, protože ceny rostou rychleji než nájmy thelatinvestor.com thelatinvestor.com.V oblastech jako Ipanema, Copacabana a Botafogo nyní mnoho bytů vlastní investoři (včetně cizinců), kteří zvýšili kupní ceny, ale růst nájmů s tím nedržel krok, což vedlo k výnosům jen kolem ~3% thelatinvestor.com.Lze tedy říci, že Zona Sul se stala spíše investicí na zhodnocení kapitálu než investicí na příjem.Pro obyvatele zůstávají tyto čtvrti velmi žádané pro svůj životní styl – pěší ulice, přístup na pláž, kultura (napříkladdivadla v Botafogo, noční život v Lapa sousedící s Glorií) a vylepšená doprava (linka metra obsluhuje velkou část Zony Sul).Nadcházející infrastruktura, jako je rozšíření metra a nové linky VLT, si kladou za cíl dále zlepšit propojení mezi Zona Sul a ostatními částmi města, což může dále zvýšit hodnotu nemovitostí.Stručně řečeno, Zona Sul v roce 2025 je trhem prodejců u kvalitních nemovitostí: poptávka převyšuje nabídku, jak domácí, tak zahraniční elitní kupci jsou aktivní (někteří platí v hotovosti nebo v USD) a jedinečná kombinace přírodní krásy a městského pohodlí zajišťuje, že tato oblast zůstává nejdražší částí Ria thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Barra da Tijuca (Západní zóna): Barra da Tijuca představuje moderní hranici Ria – rozlehlou čtvrť ve stylu předměstí na západě města, známou svými výškovými budovami, uzavřenými komunitami a širokými třídami. Nemovitosti v Barře mají velmi odlišný charakter než v Zóně Sul.Nabízí více prostoru a novostaveb za relativně nižší ceny (v přepočtu na m²), což oslovuje rodiny a ty, kteří hledají více americký styl příměstského života.Současné ceny v nejlepších částech Barry jsou přibližně 9 000–12 000 R$ za m², což je podstatně méně než v nejlepších čtvrtích Zony Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Barra však zaznamenala rychlý růst: v poslední době je uváděna jako místo s nejrychlejším růstem cen v segmentu luxusu, přičemž nové luxusní projekty zvyšují hodnotu nemovitostí thelatinvestor.com.Například uvedení luxusních apartmánů u oceánu a uzavřených obytných komunit v oblastech jako Jardim Oceânico a podél pláže Reserva přilákalo movité kupce do Barry a zvýšilo tak její prestiž.Developerská aktivita je vysoká – Barra má stále pozemky pro velké projekty a developeři dokončili mnoho nových jednotek v letech 2023–2024 (některé z nich byly odloženy z období stavebního boomu během olympiády).Oblast Olympijského parku a její okolí jsou postupně rekonstruovány: sportovní zařízení jsou přeměňována (jedna aréna se změnila na střední školu, další na tréninkové centrum) a sousední pozemky jsou určeny pro projekty smíšeného využití.Infrastruktura v Barře se za poslední desetiletí dramaticky zlepšila – olympijské hry v roce 2016 vedly k výstavbě nových dálnic (TransOlímpica), tras BRT a prodloužení linky metra číslo 4 do Barry, která ji spojila s Ipanemou.Tato vylepšení činí Baru dostupnější a atraktivnější, zkracují dobu cestování do Jižní zóny.Výsledkem je, že Barra je stále více soběstačná a podobná městu, s několika nákupními centry (BarraShopping, Village Mall), kancelářskými komplexy (ropné společnosti a korporace zde mají svá sídla) a dokonce i kulturními zařízeními.Mnoho Brazilců, kteří si mohou dovolit Zona Sul, si vybírá Barru kvůli většímu domu nebo uvolněnějšímu prostředí.Navíc mezinárodní kupci projevují zájem o luxusní byty v Barře – nabízí bydlení u pláže za zlomek ceny Miami nebo Dubaje, což je obzvláště lákavé pro kupce z Blízkého východu a Evropy thelatinvestor.com thelatinvestor.com.S výhledem do budoucna má Barra da Tijuca předpoklady zůstat jednou z růstových oblastí Ria.Je označena jako klíčová zóna pro nový luxusní rozvoj (v Riu je na roky 2025–2026 plánováno více než 40 luxusních projektů, především v Barře, což odráží důvěru developerů) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Rychlý růst populace v této oblasti (mnoho mladých rodin se stěhuje) a neustálé infrastrukturní projekty (jako jsou modernizace kanalizace, odvodnění ve čtvrtích náchylných k záplavám apod.) naznačují, že tato oblast bude hrát stále významnější roli na trhu s nemovitostmi v Riu.Jednou z výzev je však zajištění udržitelného růstu – dopravní zácpy jsou problémem, protože vlastnictví automobilů je vysoké, a proto bude důležité udržet odpovídající služby pro rostoucí obyvatelstvo.Přesto je ve srovnání s dobou před deseti lety Barra mnohem méně „vzdáleným ložnicovým městem“ a více rozšířením jádra města, přičemž hodnoty nemovitostí postupně rostou, jak oblast zraje.
- Centro a Přístavní zóna: Rio’s Centro (centrum města) a sousední Přístavní zóna procházejí významnou renesancí.Historicky bylo Centro rušným obchodním a administrativním srdcem Ria, ale po pracovní době se vylidňovalo a v 2000. letech trpělo zanedbáváním a rostoucím počtem volných prostor.Nyní prostřednictvím veřejně-soukromých iniciativ, jako je Reviver Centro a revitalizace Porto Maravilha, oblast přitahuje nové obyvatele a investory.Údaje z počátku roku 2024 ukázaly 35% nárůst nových projektů v centrálních a přístavních oblastech spolu s 12,6% zvýšením prodeje nemovitostí v těchto oblastech thelatinvestor.com.To naznačuje velmi silný zájem o městské jádro, když developeři začínají využívat pobídek k výstavbě bydlení a kupující si uvědomují potenciál života v centru města.Program Reviver Centro, spuštěný v roce 2021 a zesilující v letech 2024–25, je skutečným průlomem.Nabízí daňové úlevy a rychlejší schvalování při přeměně komerčních budov na rezidenční a dokonce umožňuje novou bytovou výstavbu v částech centra, které byly dříve určeny pouze pro komerční využití en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Tato politika přímo řeší odhadovaný nedostatek bydlení v Riu o přibližně 369 000 jednotek tím, že přeměňuje nevyužívané kanceláře na byty thelatinvestor.com.Několik developerů se přidalo; například staré kancelářské věže podél Avenida Rio Branco jsou vyklízeny a přeměňovány na moderní lofty/conda.Město uvádí desítky budov v přestavbě k roku 2025.Toto úsilí již přináší ovoce: mladší profesionálové a studenti se stěhují do Centra, aby využili kratší dojíždění, moderní bydlení v loftech a historické kouzlo čtvrtí jako Lapa, Saúde a Praça Mauá thelatinvestor.com.Nové obytné věže v přístavní zóně (jako ty v oblasti Pedra do Sal a poblíž Orla Conde) také přispívají k vznikající komunitě.Atmosféra se mění – centrum Ria se stává „čtvrtí 24/7“ s novými bary, galeriemi a službami, které následují obyvatele.Je to ctnostný kruh: více lidí žijících v dané oblasti zvyšuje poptávku po supermarketech, školách atd., což dále podporuje atraktivitu bydlení.Vládní pobídky (jako například snížení daně z nemovitosti IPTU pro zrekonstruované budovy) podporují tento trend thelatinvestor.com.Kromě toho masivní investice do infrastruktury v Centru a jeho okolí zvyšují jeho vyhlídky.Systém lehké železnice (VLT) nyní bezproblémově spojuje autobusové nádraží, přístav a centrum města, což usnadňuje život bez auta.Plánují se také vylepšení vlakového nádraží Central do Brasil a možná obnovení některých příměstských železničních tratí, což by zlepšilo propojení.Samotná Přístavní zóna (Zona Portuária) přitahuje mnoho mladých profesionálů a technologických společností díky iniciativám, jako je technologické centrum Porto Maravalley, jak je zmíněno na thelatinvestor.com.High-tech a kreativní průmysly nacházejí domov v obnovených skladech přeměněných na kanceláře (např.v Pier Mauá a okolí), což přidává přístavní oblasti atmosféru „startupové čtvrti“.Pro nemovitosti to znamená, že poptávka po moderních bytech v přístavní zóně roste, ale nabídka je stále omezená – což zde žene ceny nahoru a činí z této oblasti investiční hotspot thelatinvestor.com thelatinvestor.com.První zájemci nacházejí dobré příležitosti jak v historických budovách, tak v nových kondominiích.Výhled: Centro a přístavní zóna mají pravděpodobně nejvyšší růstový potenciál do roku 2030 v Riu.Jakmile bude dokončeno více projektů, tato oblast by mohla absorbovat významnou část poptávky po bydlení ve městě.Rizika zůstávají (veřejná bezpečnost a bezdomovectví v centru jsou problémy, které je třeba nadále řešit), ale zdá se, že městské úřady a soukromí zainteresovaní jsou odhodláni centrum oživit.Směs kulturního dědictví (staletá architektura, muzea, noční život) a moderních vymožeností (doprava, blízkost pracovních příležitostí) dává těmto čtvrtím jedinečnou výhodu, pokud se revitalizace podaří.Hodnoty nemovitostí v Centru jsou v současnosti pod úrovní Zona Sul, ale lze očekávat sblížení, jakmile se centrum opět stane žádanou rezidenční adresou.
Zlepšení infrastruktury posilují životaschopnost projektů smíšeného využití. Například nové dopravní linky (podrobněji popsané v pozdější části) znamenají, že smíšené komunity v západní zóně a na předměstích budou mít lepší propojení, což podpoří rozvoj projektů orientovaných na veřejnou dopravu, které kombinují bydlení, kanceláře a maloobchod v blízkosti stanic. Konkrétním příkladem je plánované rozšíření systému metra: obnovení Linky metra 3 (navrhovaná podmořská linka do Niterói) a prodloužení linky 2 mají být dokončeny přibližně do roku 2030 railjournal.com railway.supply, což pravděpodobně podnítí projekty smíšeného využití v okolí budoucích stanic na obou stranách zálivu Guanabara. Podobně nový BRT koridor TransBrasil (který by měl být plně otevřen do roku 2025) vede podél Avenida Brasil a zahrnuje stanice v severní zóně, kde městské úřady očekávají rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu. Předpokládá se, že BRT přepraví více než 250 000 cestujících denně do roku 2030, takže v blízkosti jeho zastávek se očekává výrazný rozvoj nemovitostí (myslete na obytné věže s integrovanými obchody), který bude sloužit této populaci itdp.org.
Stručně řečeno, nemovitosti se smíšeným využitím jsou rostoucím trendem v Riu a jsou vnímány jako způsob, jak oživit čtvrti a současně uspokojit více potřeb. Projekty v oblasti přístavu, Barře a Centru jsou toho příkladem; v budoucnu budou pravděpodobně velké pozemky (staré průmyslové lokality, olympijské pozemky atd.) přestavěny s kombinací obytných, komerčních a rekreačních funkcí. Tato diverzifikace je pro trh pozitivní, protože vytváří odolnější komunity a nabízí příležitosti investorům podílet se na víceúčelových projektech.
Specifické poznatky podle čtvrtí
- Nově vznikající oblasti (severní zóna a dále): Kromě známých zón si zaslouží pozornost některé nově vznikající regiony v severní a daleké západní části Ria. Severní zóna (Zona Norte), která byla tradičně více dělnická a průmyslová, zažívá růst díky vylepšené infrastruktuře. Vláda investovala stovky milionů reais do projektů, jako je protipovodňová ochrana u řeky Acari a urbanistické úpravy v Jardim Maravilha, jejichž cílem je omezit záplavy a zlepšit kvalitu života v čtvrtích severní zóny thelatinvestor.com. Jakmile budou tyto projekty dokončeny, mohou se oblasti, které byly dříve náchylné k záplavám či opomíjené, stát atraktivnějšími a zvýšit hodnotu nemovitostí. Přirovnání je často dáváno s rozvojem v Barře: investice do infrastruktury tam vedly k růstu cen nemovitostí a severní zóna může následovat s vyššími výnosy z pronájmů a cenami bytů, jakmile nové silnice, kanalizace a doprava zvýší její obyvatelnost thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Důležité je, že celkový populační růst Ria probíhá na okrajích – aglomerace má v roce 2024 přibližně 13,8 milionu obyvatel a jejich počet stále stoupá, přičemž velká část tohoto nárůstu je právě v předměstských a severních zónách thelatinvestor.com. To znamená přirozený růst poptávky po bydlení v těchto oblastech, což představuje příležitosti pro investory. Výnosy z pronájmů v některých částech Zona Norte (například okolo Méier nebo Tijuca) mohou být vyšší než v jižní zóně, protože ceny nemovitostí jsou nižší a nájmy slušné – běžné jsou výnosy 6–7 % u dobře umístěných bytů v severní zóně, což přitahuje zájem investorů díky lepšímu peněžnímu toku. Navíc plánovaná linka metra 3 (spojující Niterói přes záliv se severní zónou) a rozšíření linek BRT přes Zona Norte by významně zlepšily propojení, což pravděpodobně zvýší ceny nemovitostí v okresech podél těchto tras již na konci 20. let. V daleké západní zóně (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio mimo Barru) umožnily velké pozemky masivní vznik nových obytných čtvrtí, často v režimu MCMV nebo podobných programů. Tyto oblasti jsou „nově vznikající“ ve smyslu nové nabídky bydlení, přesto zůstávají cenově dostupnějšími trhy. Například Campo Grande zažilo výstavbu několika nových bytových komplexů určených pro střední třídu a odpovídající růst maloobchodu (nová nákupní centra), které jim slouží. I když zde není návratnost tak rychlá jako při investici v Leblonu, tyto okrajové oblasti mohou nabídnout stabilní růst a objem, zejména jak se urbanizace Ria šíří směrem na západ. Metropolitní oblast Ria je policentrická a je možné, že i zde vzniknou druhotná obchodní centra (některé vládní úřady nebo back-office provozy se přesouvají do levnějších severních/západních částí), což dále stimuluje rozvoj místního trhu s nemovitostmi.
Stručně řečeno, každá čtvrť v Riu v roce 2025 vypráví jiný příběh. Jižní zóna je vyspělá a drahá, ráj luxusu s omezeným růstem nabídky. Barra da Tijuca je moderní a expandující čtvrť, která uspokojuje poptávku po větším prostoru a novotách. Centro/Porto prochází proměnou a má možná největší potenciál, protože se z něj stává multifunkční centrum. A nově vznikající čtvrti na severu a dalekém západě slibují být další hranicí rozvoje, zvláště tam, kde se modernizace infrastruktury střetává s volnými pozemky pro výstavbu. Zkušení investoři stále více volí přístup zaměřený na konkrétní čtvrť, přičemž rozpoznávají tato mikrotržiště – někteří usilují o vysoké výnosy v rychle se rozvíjejících oblastech, zatímco jiní se drží bezpečí modrých čipů v Zóně Sul.
Investiční trendy (domácí a zahraniční investice)
Domácí investice: Brazilští investoři – od jednotlivých kupujících po velké developery a fondy – zůstávají hluboce zapojeni do realitního trhu v Riu. Kulturně je nemovitost v Brazílii oblíbenou třídou aktiv a Rio má v národním měřítku druhý největší význam po São Paulu, a proto přitahuje významný domácí kapitál. Navzdory vysokým úrokovým sazbám, které prodražují půjčky, mnoho Brazilanů nadále pořizuje nemovitosti jako zajištění proti inflaci a měnové volatilitě (hmotná aktiva jsou v nejistých dobách vnímána jako bezpečnější). Údaje z počátku roku 2025 ukazují, že Brazilci stále ve velkém investují do bydlení, přičemž prodeje a nové projekty vzrostly v 1. čtvrtletí 2025 na celostátní úrovni o 15 % riotimesonline.com. V Riu místní developeři jako Cyrela, Even a RJZ aktivně spouštějí nové projekty, což ukazuje, že zde vidí příležitost. Velcí brazilští developeři hlásí vynikající výsledky: například Cyrela Brazil Realty dosáhla 34% růstu prodejů v 1. čtvrtletí 2025 oproti předchozímu roku a tržby 2,1 miliardy R$ riotimesonline.com. To zahrnuje i projekty v Riu, což naznačuje silnou domácí poptávku po nových výstavbách. Kromě toho domácí banky a institucionální investoři zvyšují expozici prostřednictvím Realitních investičních fondů (FII), které často zahrnují nemovitosti v Riu (například nákupní centra a kancelářské budovy). Trendem roku 2024 byla konsolidace v sektoru REIT/nákupních center (jak bylo zmíněno, Iguatemi a FII koupily podíl v obchodním centru Rio Sul) practiceguides.chambers.com – brazilská investiční vozidla spojují prostředky, aby získala podíly v prémiových nemovitostech.
Vláda také podporuje domácí investice prostřednictvím svých politik v oblasti bydlení. Rozšíření hypotečních úvěrů krytých FGTS (úvěry z fondu veřejných pracovníků) umožnilo nižší úrokové sazby pro kupující ze střední až nižší střední třídy a udrželo objem udělených úvěrů. I když ABECIP (asociace hypotečních věřitelů) předpovídá pokles celkového objemu nových hypoték v roce 2025 o 10 % kvůli vysokým sazbám, tento pokles se týká především komerčních úvěrů; dotované úvěry (FGTS) by měly vzrůst o ~1 % na 126,8 miliardy R$, což částečně vyrovná pokles riotimesonline.com riotimesonline.com. Domácí trh se tedy přizpůsobuje: méně lidí si bere běžné hypoteční úvěry u bank, ale více využívá speciální financování nebo platí hotově (často s pomocí rodiny nebo financemi ušetřenými během pandemie). Velké brazilské penzijní a pojišťovací fondy také investují do nemovitostí nepřímo a vzhledem k vysokým úrokovým sazbám se některé připravují na nákupy nemovitostí za atraktivními výnosy (cap rate) s tím, že je později refinancují, až sazby klesnou.
Dalším domácím trendem je nárůst investorů do krátkodobých pronájmů (jak bylo zmíněno dříve). Mnoho drobných brazilských investorů koupilo byty v Riu výhradně za účelem pronájmu na Airbnb a fakticky se z nich stali mikro podnikatelé. Jde o domácí kapitál investovaný do nemovitostí za účelem výnosu. Firmy jako XP a Housi vytvořily fondy na nákup bytových jednotek pro spravovaný příjmový pronájem, což je známka rostoucího institucionálního zájmu o segment nájemního bydlení.
Zahraniční investice: Zájem zahraničních investorů o nemovitosti v Riu de Janeiru v posledních letech výrazně vzrostl a stal se tak důležitou součástí trhu v roce 2025. Tento trend podporuje několik faktorů: příznivý kurz měny, relativně nízké ceny v mezinárodním srovnání a regulační otevřenost. Brazilský real byl v posledních letech slabý (například přibližně 5 R$ za dolar), což cizincům efektivně poskytuje „slevu“ 20–30 % oproti několika letům zpět thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luxusní nemovitosti v Riu za přibližně 5 000 USD za m² jsou pozoruhodně cenově dostupné v porovnání s jinými světovými městy – pro srovnání, prémiové nemovitosti v New Yorku nebo Londýně stojí 3–5krát více za metr čtvereční thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tato hodnotová nabídka zaujala kupce z Evropy, Severní Ameriky i Blízkého východu. Odhaduje se, že mezinárodní kupující nyní tvoří přibližně 25–40 % nákupů luxusních nemovitostí v Riu v závislosti na čtvrti thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Podle analýzy Latinvestor je asi 40 % kupujících v luxusním segmentu v Riu ze zahraničí (60 % tvoří místní obyvatelé) a předpokládá, že podíl zahraničních účastníků na trhu s luxusními nemovitostmi může v příštích letech vzrůst až na 35 % obchodů podle objemu thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Cizince přitahují čtvrti jako Ipanema, Leblon a Barra, kde vidí potenciál pro příjemný životní styl (nebo příjmy z pronájmu skrze krátkodobé pobyty) a dlouhodobé zhodnocení. Američtí a evropští investoři vnímají Rio jako relativně podceněnou tropickou metropoli a někteří zde diverzifikují, protože trhy v jejich domovských zemích dosahují vrcholu. Zájem je také z Číny a Blízkého východu; například jsme byli svědky nákupů penthousů na pláži v Barře ze strany kupců z Blízkého východu a Evropanů, kteří v Santa Tereze kupují koloniální domy jako butikové hotely nebo vily na Airbnb. Významné je, že Brazílie neklade žádná právní omezení na vlastnictví městských nemovitostí cizinci, což je velký plus thelatinvestor.com. Zahraniční fyzická osoba si může koupit nemovitost v Riu stejně jako Brazilec, stačí jí pouze místní daňové identifikační číslo (CPF) globalpropertyguide.com. Samotný nákupní proces se stal pro cizince ještě přívětivější díky zlepšené transparentnosti – digitální katastry a elektronické ověřování podpisů zkrátily dobu transakcí z měsíců na týdny thelatinvestor.com. Kromě toho existují daňové dohody (např. s USA a zeměmi EU) k zamezení dvojího zdanění, a příjmy z pronájmu lze pro cizince často repatriovat za rozumných daňových podmínek. To vše snižuje bariéry pro mezinárodní investory.
Vidíme také investice zahraničních fondů a společností. Například globální private equity firmy projevují zájem o brazilský sektor logistiky a administrativních budov (i když většina připadá São Paulu, Rio se objevuje na jejich radaru především u specifických aktiv jako technologické parky nebo ateliéry). Segment pohostinství má obzvlášť mnoho zahraničních investorů – několik hotelů v Copacabaně/Ipanemě v posledních letech přešlo do rukou mezinárodních skupin, které sází na obnovu cestovního ruchu. I na podnikové úrovni jsou prodeje podílů v aktivech jako nákupní centra nebo infrastruktura typu koncese na metro spojeny se zahraničním kapitálem (například kanadský CPPIB v minulosti investoval do riowského metra; nejde sice přímo o „nemovitosti“, ale navazující odvětví). Další příklad: Hines (americká realitní společnost) investuje v Brazílii do multifunkčních komplexů siila.com.br, což může zahrnovat i projekty v Riu a dokládá zájem zahraničních institucionálních investorů.
Shrnutí: Zahraniční investice na trhu s nemovitostmi v Riu jsou na nejvyšší úrovni za mnoho let. Realitní kanceláře specializující se na zahraniční kupce (jako WhereInRio a Rio Exclusive) hlásí čilý obchod. Tento příliv se očekává i nadále, dokud zůstanou kurzovní a výnosové podmínky příznivé. Mezinárodní investoři přinášejí nejen kapitál, ale často i vyšší standardy a inovace (například poptávku po udržitelných budovách nebo technologii chytrých domů, což ovlivňuje místní developery k adaptaci). Obecná shoda panuje v tom, že zahraniční poptávka je hlavním impulsem pro trh, poskytuje likviditu a pomáhá absorbovat nabídku luxusních nemovitostí thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Zároveň však, jak bylo poznamenáno, přispívá ke zvyšování cen v luxusních oblastech, což může snižovat výnosy a vyřazovat některé místní obyvatele z trhu. Výzvou bude nalézt rovnováhu pro využití tohoto externího kapitálu tak, aby prospíval celému městu.
Cenové trendy a tržní prognózy do roku 2030
Aktuální cenová trajektorie: K roku 2025 jsou ceny nemovitostí v Riu de Janeiru celkově na mírné vzestupné trajektorii, přičemž některé segmenty by měly dále překonávat průměr. Po korekci po roce 2015 klesl trh na dno kolem let 2018–2019 a od té doby dochází k pozvolnému oživení. Nominálně je index cen domů FIPEZAP pro Rio na historickém maximu (překonal vrchol z roku 2014), ale v reálném (inflačně očištěném) vyjádření jsou ceny stále pod úrovní poloviny 2010. let globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje prostor pro další růst, pokud zůstanou ekonomické podmínky stabilní. Pro rok 2025 analytici předpovídají, že ceny rezidenčních nemovitostí v Riu porostou v nízkých až středních jednotkách procent. Odborníci z oboru očekávají roční růst cen o ~5–7 % u luxusních nemovitostí v letech 2025–2026, což je přibližně o 2–3 procentní body nad tempem růstu širšího trhu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znamená, že obecný trh (všechny segmenty dohromady) by v krátkodobém horizontu mohl zaznamenat roční nárůst cen okolo 3–4 %, za předpokladu, že inflace bude, jak se předpovídá, tlumena na středně jednocifernou úroveň (inflační cíl Brazílie pro rok 2025 je cca 3,5 %). Pokud se úrokové sazby začnou ke konci roku 2025 snižovat (což je možné, pokud inflace zpomalí), může dojít k rychlejšímu růstu cen, protože úvěry se stanou dostupnějšími. Naopak pokud sazby zůstanou velmi vysoké, růst cen může být mírný a tažený hlavně hotovostními kupci.
Do roku 2030 – Rezidenční nemovitosti: Při pohledu na střednědobý horizont se očekává kumulativní růst cen. U luxusního segmentu se předpokládá růst přibližně +15 % kumulativně od roku 2025 do roku 2030 (což v průměru představuje asi 3 % ročně) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Širší rezidenční trh může dosáhnout podobného nebo mírně nižšího vývoje, pravděpodobně celkový růst 10–12 % do roku 2030 (hrubý odhad vzhledem k historickému zaostávání středního segmentu oproti luxusnímu). V praxi to znamená, že ceny domů v Riu by mohly zhruba držet krok s inflací nebo ji mírně překonat, ale většina analytiků neočekává návrat k explozivnímu dvoucifernému ročnímu růstu z počátku 10. let. Klíčovými faktory předpokládaného růstu jsou: trvalá poptávka po bydlení (díky deficitu a urbanizaci), zlepšující se ekonomické podmínky (HDP na obyvatele v Brazílii pomalu roste a očekává se pokračování tohoto trendu) a rostoucí účast zahraničních subjektů a investorů, která přináší likviditu. Do roku 2030 může být luxusní nemovitosti v Riu stále ve světovém měřítku levné, takže existuje prostor pro růst cen, pokud mezinárodní poptávka vzroste z 25 % na 35 % trhu, jak se předpokládá thelatinvestor.com.
Z pohledu čtvrtí si Leblon a Ipanema pravděpodobně udrží cenu na špici, přičemž omezená nová nabídka a trvalá atraktivita způsobí, že tamní ceny budou stabilně růst (pokud budou trendy pokračovat, snadno přesáhnou R$30 000/m² na konci 20. let). Oblasti s větší nabídkou jako Barra porostou, ale možná pomaleji, vzhledem k objemu nových jednotek, které přijdou na trh. Dostupnější okrajové lokality mohou zaznamenat pomalejší růst cen, pokud se rozšíří nabídka MCMV bytů (navýšení nabídky), ale na druhou stranu zde může dojít ke zvýšení počtu transakcí.
Do roku 2030 – Komerční nemovitosti: Kancelářský trh by se měl postupně zotavovat. Prognózy komerčních makléřů naznačují, že kancelářská neobsazenost v Riu by mohla do roku 2027 klesnout na úroveň nízkých 20 %, za předpokladu, že nedojde k žádné větší nové výstavbě a každoročně bude stabilně absorbováno pár procentních bodů. Nájemné by mohlo po roce 2025 začít stoupat, jakmile neobsazenost dostatečně klesne; do roku 2030 mohou nájmy v prémiových kancelářských budovách v reálném vyjádření výrazně překonat dnešní úroveň, pokud se míra neobsazenosti normalizuje (v pozitivním scénáři snad 15–20 % neobsazenosti v roce 2030). To by se mohlo promítnout do růstu cen prémiových kanceláří, neboť nyní jsou ocenění podhodnocená kvůli vysoké neobsazenosti. Každá prognóza by ale měla zohlednit možnost přestaveb kanceláří, které snižují nabídku – program Reviver Centro může odstranit část starších kanceláří z trhu (předělat je na byty), což mechanicky zlepšuje rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou po kancelářích a podporuje obnovu cen toho, co na trhu zůstane. Maloobchodní centra by měla zvyšovat tržby spolu s růstem ekonomiky; kapitalizační míry prime nákupních center se mohou snížit, pokud poklesnou úrokové sazby, což zvýší hodnotu aktiv. Průmyslové nemovitosti pravděpodobně udrží silný výkon – některé prognózy naznačují, že nájemné za logistické sklady v Brazílii může růst a neobsazenost zůstat pod 10 % až do roku 2030, což znamená dobré vyhlídky pro ceny skladových prostor (zejména v okolí přístavu a letiště v Riu s rostoucím obchodem).
Makro faktory a rizika pro prognózu: Výše uvedený výhled předpokládá relativně příznivé makroprostředí. Klíčová pro budoucnost nemovitostí v Riu budou úrokové sazby – pokud se Brazílii podaří zkrotit inflaci a sazba Selic opět klesne na jednociferné hodnoty (například na 8–9 % do roku 2027, jak někteří očekávají practiceguides.chambers.com), může se hypoteční úvěrování výrazně oživit a uvolnit novou vlnu poptávky koncových uživatelů, která by mohla tlačit ceny nahoru rychleji, než se aktuálně předpokládá. V takovém scénáři by růst cen mohl překvapit směrem vzhůru, zejména v segmentu masového trhu. Na druhé straně, pokud by vysoké úroky a fiskální utažení přetrvávaly, růst by mohl být pod očekáváním a reálně stagnovat. Dalším faktorem jsou politické/regulační změny: jakékoli obnovení kontroly nájemného či vysokého zdanění nemovitostí by mohlo odradit investice. Nicméně poslední signály (jako například diskutovaná daňová reforma pro rok 2025) naznačují, že vláda si je vědoma nutnosti nepoškodit realitní fondy a pravděpodobně zachová pobídky pro investice practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Dlouhodobá odolnost: Dlouhodobé projekce přesahující rok 2030 jsou vůči Riu obvykle optimistické. Výjimečný životní styl města – kombinace přírodní krásy (pláže, hory) a městské kultury – je považován za trvalé lákadlo, které udrží hodnoty v segmentu luxusních nemovitostí růst i bez ohledu na krátkodobé cykly thelatinvestor.com. Do roku 2030, pokud globální trendy vydrží, se bydlení u pláže ve velkém městě může stát ještě větším luxusem, což Rio nabízí za srovnatelně příznivé ceny. Do hry vstoupí i aspekty klimatu a udržitelnosti; nemovitosti využívající odolná řešení (proti povodním, horku apod.) a zelené technologie mohou dosahovat prémiových cen a trh v Riu se tomu postupně přizpůsobí thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Pro ilustraci možného scénáře v roce 2030: Představme si normalizované úrokové sazby, inflaci kolem 3 %, mírný hospodářský růst – nemovitosti v Riu by mohly růst zhruba o 5 % nominálně ročně. Nemovitost v hodnotě R$1 000 000 v roce 2025 by za těchto podmínek mohla stát kolem R$1,3–1,4 milionu v roce 2030. Segment luxusu by mohl být ještě o něco výkonnější (například R$1M v roce 2025 -> R$1,5M v roce 2030 u špičkové jednotky). Jsou to spekulativní čísla, ale odpovídají odhadu 15% kumulativního růstu v luxusním segmentu a mírně nižšímu růstu celkového trhu.
- Rozšíření veřejné dopravy: Dopravní síť v Riu prošla zásadními vylepšeními, z nichž mnohá přímo ovlivňují trh s nemovitostmi.
Samozřejmě, nepředvídané události (globální recese, výkyvy cen komodit ovlivňující Brazílii atd.) mohou změnit vývoj. Nicméně konsenzus mezi realitními profesionály v Riu je optimistický pro příštích 5+ let: přibližně 85 % dotazovaných odborníků na luxusní trh očekává pokračující růst cen až do roku 2025 a dále thelatinvestor.com thelatinvestor.com. S omezenou nabídkou prémiových nemovitostí a rostoucí mezinárodní atraktivitou je trh s nemovitostmi v Riu de Janeiro na cestě k postupnému posílení až do roku 2030, což odmění investory, kteří trpělivě procházejí jeho cykly.
Infrastrukturní a rozvojové projekty ovlivňující nemovitosti
Strategické infrastrukturní projekty v Riu de Janeiro hrají klíčovou roli při utváření trhu s nemovitostmi, často otevírají nové oblasti pro rozvoj a zvyšují hodnotu nemovitostí díky lepší propojenosti a službám. Zde jsou některé klíčové iniciativy a jejich dopady na trh s nemovitostmi:
V podstatě rozvoj infrastruktury v Riu jak napravuje historické dluhy, tak připravuje cestu pro budoucí růst. Každá nová dopravní linka či systém protipovodňové ochrany rozšiřuje mapu „žádaných“ nemovitostí o kousek dál. Do roku 2030 město plánuje propojenější metropoli: takovou, kde může profesionál bydlet v Niterói nebo Nova Iguaçu a dojíždět vlakem/metrem do centra, turista si jednoduše projede tramvají od přístavu výletních lodí do hotelu v Lapa, nebo obyvatel Realenga na dalekém západě nastoupí na BRT a metrem se dostane za méně než hodinu na pláže Copacabany. Naplnění této vize nejen zlepší kvalitu života, ale také rovnoměrněji rozdělí poptávku po nemovitostech – sníží tlak na několik hlavních čtvrtí a uvolní hodnotu v méně rozvinutých oblastech. Již nyní jsou patrné známky: dostupnost dopravy a kvalita infrastruktury úzce souvisejí s nedávnými „hot-spoty“ na realitním trhu v Riu (například oblasti u nových linek BRT a VLT mají rostoucí poptávku) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investoři by udělali dobře, kdyby při hledání příležitostí v Riu v příštích letech „sledovali infrastrukturu“.
Regulační a daňové prostředí
Regulační a daňové prostředí v Riu de Janeiru (a v Brazílii obecně) je zásadním faktorem pro nemovitosti, ovlivňuje vše od časového harmonogramu výstavby až po návratnost investic. K roku 2025 je několik aspektů tohoto prostředí významných:
Pro-development politika: Městské i federální úřady zavedly opatření na podporu rozvoje nemovitostí. Diskutovali jsme o Reviver Centro, což je v podstatě balíček úlev v územním plánování a daňových pobídek (například osvobození nebo snížení daně z nemovitostí (IPTU) a poplatků za schválení projektů městem) pro projekty v centru města thelatinvestor.com. Tato politika podporuje adaptivní znovuvyužití budov a pomáhá snižovat byrokracii tím, že nabízí zrychlené povolení pro kvalifikované projekty en.prefeitura.rio. Podobně ve sféře dostupného bydlení federální vláda v letech 2023–2025 posílila program Minha Casa, Minha Vida (MCMV), což odráží regulační závazek k bydlení: zvýšením příjmových limitů a nabídnutím dotovaných úrokových sazeb (až na 4–5 % pro nejnižší příjmovou skupinu a 8–10 % pro rozšířenou skupinu do příjmu R$12k) riotimesonline.com, vláda účinně zasahuje, aby udržela trh s nemovitostmi aktivní napříč hospodářskými cykly. Tyto úvěry jsou často spojeny se snížením daní z převodu nemovitosti pro kupujícího. Restart programu MCMV také přinesl požadavky, aby část nových velkých projektů vyčlenila byty pro dostupné bydlení, čímž se sociální bydlení začleňuje do městského plánování.
Změny v daňovém systému: Významným vývojem je daňová reforma Brazílie projednávaná v roce 2025. Země směřuje k zjednodušení svého složitého daňového systému a doplňkový zákon č. 214/2025 (Statut daňové reformy) zavede novou daň zboží a služeb (IBS) a příspěvek na zboží a služby (CBS), které budou postupně zaváděny v letech 2026 až 2033 practiceguides.chambers.com. Služby v oblasti nemovitostí a nájmy, které dříve nebyly jednotně zdaněny (pronájmy fyzických osob jsou obecně osvobozeny od daně do určitých limitů), by mohly spadat pod působnost těchto nových daní. Zpočátku panovaly obavy, že příjmy z pronájmů z fondů investujících do nemovitostí (FIIs) či dokonce pronájmy nemovitostí ztratí některé daňové výhody v rámci nového systému practiceguides.chambers.com. Po odporu ze strany průmyslu však vláda naznačila, že výjimky pro fondy nemovitostí budou zachovány, aby si zachovaly svou atraktivitu practiceguides.chambers.com. U jednotlivých vlastníků nemovitostí zůstávají příjmy z pronájmu zdanitelné jako běžné příjmy, pokud přesahují určité prahové hodnoty, ale Brazílie historicky umožňuje zjednodušený odpočet u příjmů z pronájmu. Daň z převodu nemovitostí (ITBI) v Riu zůstává kolem 3 % z hodnoty nemovitosti a roční daň z nemovitostí (IPTU) je mírná (progresivně vyšší pro dražší nemovitosti a pro nevyužité pozemky dle Městského statutu). Město Rio v posledních letech upravilo sazby IPTU a hodnoty pro ocenění (v roce 2018), což zvýšilo daně na vysoce hodnotěné nemovitosti, ale od té doby nebyly oznámeny žádné nové navýšení. Je nutné věnovat pozornost laudemiu – 5% daň, která se vztahuje na transakce s některými pobřežními nemovitostmi nacházejícími se na pozemcích ve vlastnictví federální vlády (např. některé oblasti pláží) practiceguides.chambers.com. Tato zvláštnost je pozůstatkem z minulosti, avšak místním hráčům na trhu je dobře známa a obvykle ji zohledňují do závěrečných nákladů na postižené nemovitosti.
Pravidla pro zahraniční investice: Prostředí je velmi otevřené. Brazílie neukládá žádná omezení na zahraniční vlastnictví městských nemovitostí, jak bylo uvedeno, a Rio nemá žádné další bariéry nad rámec národních předpisů thelatinvestor.com. Zahraniční investoři musí zaregistrovat svou investici u Centrální banky (usnadňuje repatriaci později) a získat daňové číslo CPF globalpropertyguide.com, ale tyto procesy jsou přímočaré. Ve skutečnosti Brazílie zlepšila svůj proces registrace a titulu: přechod na digitální registry znamená, že zahraniční kupci nyní mohou často dokončit nákup na dálku pomocí digitálních podpisů a plných mocí. Pojištění titulu stále není v Brazílii běžné jako v USA, protože notářský systém a veřejný registr jsou hlavní zárukou vlastnictví, ale advokátní prověrka je doporučena. Právní systém podporuje vymáhání smluv, i když to může být zdlouhavé; například nájemní zákony umožňují poměrně snadné vystěhování neplatících nájemců (po 3 měsících neplacení může pronajímatel obvykle získat nemovitost zpět během několika měsíců prostřednictvím soudu). Brazilské soudy skutečně vymáhají konkrétní plnění u realitních smluv, což dává investorům důvěru, že dohody budou uzavřeny podle dohody.
Předpisy týkající se výstavby: Územní plánování a schvalování staveb v Riu zahrnuje dohled města a někdy i státu. Jedním z historických problémů byla byrokratická zdržení – získání všech povolení (životní prostředí, památkáři pokud se jedná o historické oblasti, inženýrské sítě atd.) mohlo být zdlouhavé. Město se snaží tento proces zefektivnit prostřednictvím online systémů na jednom místě a časových limitů pro reakce. Například Rio zavedlo systém (SICAR) ke sledování schvalovacích procesů a v rámci programu Reviver Centro některé konverze obcházejí zdlouhavá slyšení o změně využití, protože legislativa předem schválila změnu funkce u mnoha zón v centru en.prefeitura.rio. Environmentální předpisy jsou významné kvůli geografii Ria: jakákoli výstavba poblíž chráněného lesa (například národní park Tijuca) nebo pobřeží musí projít zvláštním environmentálním povolováním. Občas jsme byli svědky toho, že prosazování těchto pravidel zastavilo některé projekty (například luxusní bytový dům v Joá byl pozastaven kvůli obavám o životní prostředí). Obecně však platí, že regulační trend je směřován na podporu udržitelné a odolné výstavby – projekty, které zahrnují zelené plochy, propustné povrchy nebo certifikaci LEED mohou projít povolovacím řízením rychleji a dokonce získat daňové úlevy. ESG (Environmentální, Sociální, Správní) kritéria si v brazilském stavebním sektoru získávají stále větší význam practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, což znamená, že developeři si stále více uvědomují nutnost splnění nových energetických norem, nebo riskují, že budou investory vnímáni negativně.
Úrokové sazby a úvěrové prostředí: I když to není přímo regulace, úrokové prostředí je určováno brazilskou centrální bankou a má obrovský dopad na nemovitosti. V současnosti se pohybují na úrovni 14,25–14,75 %, což omezuje dostupnost úvěrů, ale většina analytiků očekává postupné snížení sazeb od konce roku 2025, pokud inflace bude příznivá riotimesonline.com. Vláda také periodicky nařizuje procento úspor, které musí směřovat na úvěry na bydlení, což zajišťuje bankám fond pro hypoteční úvěry (i když vysoké sazby stále omezují jejich využívání). Hypotéční podmínky v Brazílii jsou obvykle na 20–35 let a sazby jsou fixní (některé jsou navázány na inflační index). Vysoké sazby vedly k inovacím: několik bank nabízí hypoteční úvěry indexované na IPCA (vázané na spotřebitelskou inflaci) s nižší počáteční sazbou a hovoří se o vytvoření amerického typu dlouhodobého fixního hypotečního trhu, jakmile to stabilita umožní. Z pohledu investora si při poklesu sazeb musí být vědom rizika předčasného splacení stávajících hypoték (protože dlužníci mohou refinancovat).
Ve daňovém prostředí pro investory: Příjem z pronájmu, který získává fyzická osoba, je daněn jako běžný příjem (progresivní sazby až do 27,5 %), ale mnoho investorů používá právnické osoby nebo fondy pro daňovou efektivitu. Oblíbeným nástrojem je FII (realitní investiční fond) – pokud investor koupí podíly v registrovaném FII, který investuje do nemovitostí v Riu, dividendy jsou pro fyzické osoby osvobozeny od daně (a dokonce i zahraniční investoři mají za určitých podmínek výhodné zacházení). To je silná motivace a debaty o daňové reformě v roce 2025 ji zpočátku ohrožovaly, ale jak bylo uvedeno, existuje náznak, že výjimka zůstane practiceguides.chambers.com. Další možností je založení jednoduché brazilské holdingové společnosti (Ltda) pro vlastnictví nemovitosti; to umožňuje daňovou uznatelnost některých nákladů a jednodušší prodej (prodej podílu ve firmě místo samotné nemovitosti může obejít některé převodní daně). Tyto strategie však vždy vyžadují právní poradenství. Co se týče transakčních daní, v Riu je notářský poplatek 2 % a ITBI cca 3 %, a pokud je nemovitost nová, činí daň z inkorporace cca 4 % (pro developery). S těmito náklady investoři běžně počítají. V Brazílii existuje také daň ze zisku při prodeji nemovitosti (15 % pro nerezidenty ze zisku při prodeji), ale někteří cizinci považují nemovitosti za dlouhodobou investici, nebo využívají korporátní struktury pro „odklad daně“ podobně jako při výměnách typu 1031.
Rizika a ochrana: Právní prostředí zajišťuje různé ochrany: regulace nájemného ve smyslu stropů v Brazílii neexistuje (nájmy jsou volně sjednávány, obvykle každoročně indexované na inflaci, pokud není ujednáno jinak). To je pozitivní pro investory. Existuje určitá míra politického rizika, že by mohly být zavedeny intervencionistické zásahy (např. silnější práva nájemců či stropy), ale současný trend je pronájmu nakloněný. Brazilský nájemní zákon umožňuje poměrně rychlé vystěhování neplatících nájemců (obvykle do 6 měsíců) a záloha či ručitelská jistina chrání pronajímatele. Co se týče výstavby, zákony proti praní špinavých peněz vyžadují, aby zahraniční kupci převáděli prostředky prostřednictvím oficiálních kanálů (registrace u Bank of Brazil atd.), což je jednoduché, ale důležité si uvědomit.
Na závěr lze říci, že regulační výhled na rok 2025 je obecně příznivý pro investice do nemovitostí. Vládní opatření – od zachování otevřeného zahraničního vlastnictví, přes rozšiřování bytových programů, až po zajištění, že nové daně neudusí nemovitostní fondy – ukazují na pochopení role nemovitostí v ekonomice. Daňové reformy některé aspekty zjednodušují, což by mělo dlouhodobě snížit nejistotu investorů. Jako v každém rozvíjejícím se trhu, orientace v byrokracii si ovšem vyžaduje důkladnou péči a lokální odborné znalosti, ale dochází k postupnému zlepšování. Jak uvádí zpráva The Latinvestor, Brazílie zvýšila transparentnost a snížila byrokracii v nedávných transakcích s nemovitostmi thelatinvestor.com. Slabý real představuje pobídku pro zahraniční investory (fakticky 20–30% slevu v FX kurzu) a Brazílie dokonce navazuje partnerství s dalšími zeměmi za účelem usnadnění investičních toků thelatinvestor.com. Všechny tyto faktory dohromady vytvářejí prostředí, které je pro zájemce o nemovitosti v Riu nejpříznivější za dlouhou dobu.
Výzvy a rizika na trhu
Přestože vyhlídky na trhu s nemovitostmi v Riu jsou obecně pozitivní, je důležité si uvědomit výzvy a rizika, která mohou ovlivnit trh:
- Vysoké úrokové sazby a náklady na financování: Hlavní výzvou v roce 2025 je vysoký režim úrokových sazeb v Brazílii. Se sazbou Selic kolem 14 % jsou hypoteční sazby pro spotřebitele dvouciferné (často ~12–14 % ročně pro pevně úročené hypotéky). To výrazně ovlivňuje dostupnost vlastního bydlení pro střední třídu – mnoho lidí nemá nárok na dostatečně velké úvěry na nákup nemovitostí v dražších částech Ria, nebo čelí velmi vysokým měsíčním splátkám riotimesonline.com. Samy banky zpřísňují poskytování úvěrů kvůli vyšším nákladům na financování (spořicí účty, které hypotéky financují, zaznamenaly odliv peněz, když úroky vzrostly) riotimesonline.com. Prognóza ABECIP o poklesu soukromého hypotečního financování (SBPE) v roce 2025 o 17 % zdůrazňuje, že financování představuje překážku riotimesonline.com. Pokud by vysoké sazby přetrvávaly déle, než se očekává, trh s nemovitostmi by se mohl zpomalit, s menším počtem kvalifikovaných kupujících a potenciálním nahromaděním neprodaných bytů v nových projektech. To představuje zvláštní riziko pro střední segment trhu a menší developery, kteří jsou závislí na prodeji „z plánu“ k financování výstavby.
- Ekonomická a fiskální nejistota: Makroekonomická stabilita Brazílie je klíčová. Rizika zahrnují vzplanutí inflace, volatilitu měny nebo širší hospodářský pokles. Přestože ekonomika v posledních letech rostla, Brazílie stále nese významný veřejný dluh a jakákoli fiskální krize nebo ztráta důvěry investorů by mohla vést k úsporným opatřením nebo omezené dostupnosti úvěrů. Hluboká recese (například vyvolaná globálním šokem nebo kolapsem cen komodit) by poškodila zaměstnanost a příjmy v Riu, což by přímo tlumilo poptávku po nemovitostech. Navíc pokud vláda kvůli fiskální situaci bude nucena škrtat, programy na bydlení jako MCMV by mohly čelit rozpočtovým omezením a ztratit zásadní podporu trhu s bydlením pro nízkopříjmové skupiny. Rio samo navíc závisí na odvětvích jako ropa & plyn a turistika; pokles cen ropy by mohl snížit investice společnosti Petrobras (velkého zaměstnavatele v Riu) a ovlivnit obsazenost kanceláří, zatímco globální útlum cestování by mohl zasáhnout segment pohostinství.
- Přebytek nabídky v některých segmentech: Ačkoli je nabídka bydlení obecně nízká, existují oblasti s potenciálním přebytkem. Kancelářské prostory jsou toho příkladem – i když míra neobsazenosti klesá, s hodnotou okolo ~29 % je stále velmi vysoká jll.com. Pokud budou firmy pokračovat v trendech práce na dálku/hybridní práce, poptávka po kancelářích se nemusí nikdy plně zotavit, což v některých oblastech povede ke strukturálnímu přebytku kancelářských prostor. To by mohlo roky tlačit dolů nájmy i ceny kancelářských prostor. Podobně by luxusní bydlení mohlo čelit riziku přebytku, pokud se současně rozjede příliš mnoho projektů v tomto segmentu. Luxusní trh si teď vede dobře, ale pokud developeři přecení poptávku a během krátké doby uvedou v Barře a Zona Sul desítky nových věží, trh by je nemusel zvládnout absorbovat, což povede k delším prodejním dobám a možným slevám z cen. Optimismus Latinvestoru stranou, je to něco, na co je třeba dávat pozor zejména kolem roku 2026, kdy bude dokončena řada projektů, které se teď plánují.
- Regulační změny a zásahy: Ačkoli současná politika je podpůrná, vždy existuje riziko regulačních posunů, které by mohly mít negativní dopad na trh. Například pokud by se zhoršila dostupnost bydlení, mohly by úřady zvažovat opatření jako regulace nájemného nebo přísnější pravidla pro Airbnb. Jak bylo uvedeno ve zprávě agentury Reuters, místní činitelé mohou nakonec „zatlačit zpět“ proti rozmachu Airbnb reuters.com reuters.com. Mohlo by to přijít ve formě licenčních požadavků, omezení počtu krátkodobých pronájmů v budově nebo dodatečných daní z příjmů z krátkodobých pronájmů. Taková pravidla by mohla snížit výnosy investorů do nemovitostí, kteří nyní sází na turistické pronájmy. Pokud jde o daně, pokud by došlo k nárůstu fiskálních potřeb Brazílie, vláda by mohla přehodnotit zdanění dosud osvobozených oblastí (např. ukončení daňového zvýhodnění výplat dividend z REIT, nebo zvýšení daně z nemovitostí na luxusní reality). Jakékoli zvýšení daňového zatížení by učinilo investice o něco méně atraktivními. Také byrokracie je stále rizikem – i přes zlepšení může být povolovací proces nepředvídatelný; projekt může být zpožděn právními spory (například sousedská sdružení nebo Státní zastupitelství mohou podávat žaloby na projekty, které považují za nepravidelné practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Velké a mediálně známé projekty se občas zaseknou u soudu kvůli otázkám životního prostředí nebo historické ochrany. Toto riziko je obzvláště relevantní pro velkoplošné nebo sporné projekty.
- Bezpečnostní situace a vnímání kriminality: Rio de Janeiro je známé svými problémy s kriminalitou a veřejnou bezpečností. Zatímco některé čtvrti (turistické zóny Zona Sul, Barra) jsou relativně bezpečné, jiné mají vyšší míru trestné činnosti. Výkyvy v bezpečnosti (například nárůsty násilí kvůli konfliktům gangů nebo policejním akcím v určitých oblastech) mohou ovlivnit sentiment na trhu s nemovitostmi. Například mezinárodní investoři nebo i brazilští kupci mohou váhat s nákupem v sousedstvích sousedících s nestabilními favelami, nebo budou požadovat nižší ceny kvůli vnímanému riziku. Vyhrocená bezpečnostní situace by mohla snížit atraktivitu jinak perspektivních čtvrtí. Město má programy jako UPP (Mírové policejní jednotky), které měly v raných 2010 letech úspěch se snižováním násilí v některých favelách, ale jejich útlum v posledních letech vedl k opětovnému nárůstu kriminality. Pokud se tedy bezpečnost nezlepší nebo se dokonce zhorší, jde o riziko pro hodnotu nemovitostí, zvláště v rozvíjejících se čtvrtích a v centru města (i když se situace v centru zlepšila, případný obrat by poškodil dynamiku Reviver Centro).
- Environmentální a klimatická rizika: Geografie Ria přináší určitá environmentální rizika, která musí majitelé nemovitostí zohlednit. Silné deště a nedostatečná kanalizace v minulosti způsobovaly záplavy a sesuvy půdy. Čtvrti v severní a západní zóně někdy zažívají povodně během deštivé letní sezóny, což může poškodit nemovitosti a snížit jejich hodnotu (proto byly zmíněny investice do odvodnění k jejich zmírnění) thelatinvestor.com. Komunity na svazích na okraji města čelí riziku sesuvů půdy, které ohrožují domovy (zejména ty neformální). Z dlouhodobého hlediska klimatická změna a zvyšování hladiny moře představují hrozbu pro nemovitosti na pobřeží – oblasti jako Leblon, Ipanema a Copacabana leží v úrovni moře a mohly by být v nadcházejících desetiletích ovlivněny zvyšující se hladinou moře nebo přívalovými vlnami. Některé prognózy předpovídají častější extrémní počasí; v poslední době trend velmi intenzivních dešťových bouří na jihovýchodě odhalil slabiny infrastruktury. I když rok 2030 není daleko, do té doby bychom mohli sledovat nárůst pojistných nákladů na nemovitosti u vody nebo nová stavební pravidla vyžadující ochranná opatření. Dalším problémem je eroze pobřeží (například v některých letech je písek na určitých plážích dramaticky snížen – to lze zmírnit pomocí projektů doplňování písku). Tyto environmentální výzvy znamenají, že developeři a majitelé musí investovat do odolné výstavby (hydroizolace, lepší odvodňovací systémy, záložní zdroje energie atd.), a pokud tak neučiní, může to ohrozit dlouhodobou životaschopnost jejich nemovitostí. Již nyní někteří pozorovatelé poznamenávají, že pokud by se tyto problémy zhoršily, atraktivita bydlení u oceánu by mohla být v daleké budoucnosti oslabena thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ačkoli v současnosti převládá pro většinu stále větší přitažlivost nad obavami.
- Politické riziko: I když je brazilská demokracie stabilní, politické výkyvy země mohou vést ke změnám politik ovlivňujících podnikání. Finance státu i města Rio měly v minulosti potíže (v roce 2016 čelil stát hrozbě bankrotu). Politické skandály nebo nestabilita mohou nepřímo poškodit důvěru investorů. Nadcházející celonárodní volby v roce 2026 by mohly přinést jiný ekonomický přístup (například pokud by nastoupila vláda méně nakloněná trhu nebo zavedla kapitálové restrikce atd., mohlo by to ovlivnit náladu zahraničních investorů). V současné době se toto riziko zdá být nízké – vláda Luly byla zatím vůči trhům pragmatická – ale investoři s ním stále počítají.
Při vyhodnocování těchto rizik mnoho analytiků dochází k závěru, že žádné z nich není nepřekonatelné, ale vyžadují strategické plánování. Vysoké úrokové sazby jsou například zmírněny zaměřením na segmenty méně závislé na financování (luxusní nemovitosti nebo pronájmy, kde kupujete za hotové). Přebytek nabídky lze zvládnout pečlivým průzkumem trhu a vyvarováním se nadměrné výstavby na jedné mikrolokalitě. Regulační riziko lze řešit zapojením do vývoje politiky (odvětví v Brazílii často vyjednává s vládou, jak je vidět na úpravách daňové reformy pro FIIs practiceguides.chambers.com). Bezpečnostní a environmentální problémy jsou spíše celospolečenské, ale i zde hráči na realitním trhu prosazují zlepšení (např. developeři financují rekonstrukce favel v okolí svých projektů nebo přispívají na protipovodňová opatření skrze kompenzační povinnosti).
Stručně řečeno, realitní trh v Riu nabízí skvělé příležitosti, ale není bez výzev. Investoři a developeři musí zvládat makroekonomické výkyvy, být pozorní ke změnám politik a vybírat lokality a typy projektů, které dokážou odolat nebo se vyhnout specifickým lokálním rizikům (jako je kriminalita nebo klima). Základní tržní předpoklady – nedostatek bytů, jedinečný půvab lokace – poskytují určitou ochranu, ale úspěšné projekty od těch problematických odliší pouze obezřetný přístup k rizikům.
Příležitosti pro kupující, investory a developery
Přes všechny výzvy nabízí realitní trh v Riu de Janeiro v letech 2025–2030 řadu lákavých příležitostí pro různé skupiny účastníků:
Pro kupující nemovitostí: Současný okamžik může být příznivý pro určité typy kupujících. Brazilci se stabilními příjmy, kteří mohou využít dotovaného financování (například prostřednictvím programu MCMV nebo půjček z FGTS), zjistí, že vláda v podstatě nabízí úrokové sazby pod úrovní trhu pro jejich nákup domova riotimesonline.com. Je to okno na nákup prvního domova za příznivých podmínek. I když jsou úrokové sazby obecně vysoké, pokud a až v příštích letech klesnou, majitelé nemovitostí, kteří koupí nyní, mohou později refinancovat na nižší sazby a tím vlastně využít růstového potenciálu. Navíc kvůli předchozí recesi a pandemii ceny v Riu nerostly závratně jako v některých světových metropolích – teprve nyní se vracejí k růstu. To znamená, že mnoho nemovitostí je stále cenově dostupné v reálném (inflací očištěném) vyjádření. Například někdo, kdo chce koupit byt v dobré čtvrti, může stále nalézt ceny v roce 2025, které jsou v reálu zhruba stejné jako v roce 2014 globalpropertyguide.com. V podstatě je zde šance nakoupit blízko dna cyklu. Kupující se zahraniční měnou nebo příjmy mají ještě větší výhodu: slabý real (přibližně 5 R$ za 1$) poskytuje o 30 % větší kupní sílu než před několika lety thelatinvestor.com. Byt, který stojí 1 milion R$, by vyšel jen asi na 200 tisíc USD, což je velmi atraktivní pro zahraniční kupce nebo Brazilce placené v dolarech/eurech. Stručně řečeno, pro kupce (domácí i zahraniční), kteří mají financování zajištěno nebo mají hotovost, nabízí Rio světové lokality za zlomek ceny jiných globálních měst. Milovníci pláží mohou vnímat tuto příležitost jako možnost vlastnit kousek Ipanemy nebo Copacabany, dokud je to stále „levné“ dle světových měřítek.
Prvokupci i ti, kteří si chtějí polepšit, mohou nalézt příležitosti v rozvíjejících se čtvrtích, které jsou na vzestupu. Jak již bylo zmíněno, revitalizace centra znamená, že si někdo nyní může koupit loft v centru za relativně dostupnou cenu a potenciálně sledovat nárůst jeho hodnoty, jak se oblast bude dál rozvíjet (a navíc si užívat městský životní styl bez dlouhého dojíždění). Nebo si představte rodinu, která si nemůže dovolit Leblon, ale může si koupit v Jardim Oceanico, Barra – tím se dostane do oblasti s velkým budoucím potenciálem, jak se bude zlepšovat infrastruktura. Další strategie: využít mírných poklesů cen v přesycených segmentech – například některé luxusní byty uvedené na trh v letech 2020–21 mají stále neprodané jednotky a developeři na ně mohou nabízet slevy či akce. V takových případech mohou kupující vyjednat dobré podmínky (například vyšší standard vybavení či parkovací místo v ceně).
Pro investory (pronájmy/příjmoví investoři): Rio nabízí řadu strategií pro investory. Jednou z příležitostí je krátkodobý pronájem, který zůstává silný. Nákup bytu v turisticky frekventované oblasti (Ipanema, Copacabana, Barra) a jeho pronájem přes Airbnb může přinést výrazně vyšší výnos než tradiční dlouhodobý pronájem. S jedním Airbnb na každých 7 domů v Ipanemě reuters.com je prokázáno, že poptávka je robustní. Zkušení investoři si budují portfolia těchto jednotek; i když by regulace v budoucnu zpřísnily, ti, kteří nyní zavedou dobrou operaci (s řádnou licencí nebo v budovách, které to umožňují), mohou získat vysoké výnosy. Například dvoupokojový byt u hotelu Copacabana Palace může v hlavní sezóně generovat vysoké noční sazby – často vydělá za 8-9 měsíců krátkodobého pronájmu více, než roční dlouhodobý pronájem. Existuje také možnost měnového arbitráže: zahraniční investoři mají výnosy v realech (často čisté výnosy 5 % a více), ale pokud reál v budoucnu posílí, vydělají navíc i na měně. I nyní jsou nájemní výnosy v Brazílii kolem 4-6 % vyšší než v mnoha rozvinutých zemích, kde jsou výnosy pouze 2-3 %. Jak ukázal infograf, výnosy v Riu (průměrně kolem 4 %, výjimečně až ~7 %) jsou srovnatelné nebo lepší než v mnoha latinskoamerických městech thelatinvestor.com. Pro investora v USD nebo EUR je to atraktivní v době nízkých sazeb – a navíc s potenciálem kapitálového zhodnocení.
Investoři mohou také zvážit komerční nemovitosti jako kanceláře nebo maloobchodní prostory, kde jsou ceny stále stlačené. Koupě kvalitního kancelářského podlaží nyní za nízkou cenu a jeho pronájem může přinést vysoké výnosy, pokud se kancelářský trh do roku 2030 zotaví. Realitní fondy (FII) zaměřené na obchodní centra nebo kanceláře v Riu se obchodují se slevou a nabízejí výnosy 8-10 %. Ti, kdo se orientují na kapitálových trzích, mohou do těchto nástrojů investovat pro diverzifikovanou expozici. Další oblastí jsou logistické/skladové prostory na okraji města (nebo v sousedních městech jako Itaboraí u petrochemického komplexu) – s růstem e-commerce může být vlastnění menších skladů výnosné (některá logistická kondominia umožňují investorům koupit samostatné sklady a pronajímat je malým a středním podnikům).
Pro pasivnější zahraniční investory nabízí Rio kombinaci transparentního nákupního procesu, žádné daně pro zahraniční kupující a možnost repatriace prostředků, což z něj činí snadnější trh pro investice než mnohé jiné rozvíjející se trhy. Existují správcovské firmy (jako ta z příběhu Reuters, spravující 100 jednotek Airbnb reuters.com reuters.com), které si investoři mohou najmout na každodenní správu, což znamená, že lze investovat i na dálku.
Pro vývojáře a stavitele: Vývojářská strana má také světlé stránky. Zřejmou příležitostí je naplnění bytového deficitu – existuje obrovská nenaplněná poptávka po dostupném a středostavovském bydlení. Vývojáři, kteří se specializují na projekty MCMV (často staví v severních/západních zónách), budou i nadále využívat vládní podporu a zaručené zdroje financování. Federální plán na výstavbu 2,5 milionu domů do roku 2025 (s financováním ve výši 278 miliard R$) thelatinvestor.com znamená stabilní byznys pro ty, kteří tento segment obsluhují. V Riu může developer čerpat pobídky účastí na Reviver Centro – přeměna kancelářské budovy může být levnější a rychlejší než stavba od základů (vzhledem k pobídkám a nižším pořizovacím nákladům na komerční nemovitost v tísni). S přibližně 369 tisíci chybějících bytů ve městě thelatinvestor.com má každé kvalitní bydlení na slušné adrese velkou šanci najít kupce či nájemce, zvláště pokud je správně naceněné.
Další příležitostí jsou luxusní a speciální developerské projekty. Jak roste mezinárodní zájem, objevuje se prostor pro ultra-luxusní produkty, které byly v Riu vzácné. Například několik developerů nyní staví značkové rezidence (např. byty napojené na luxusní hotelové značky) a velké penthouse jednotky pro vysoce bonitní klientelu. Luxusní trh v Riu by měl překonat obecný trh, takže developeři, kteří se na něj zaměří, mohou potenciálně dosáhnout prémiových cen a zajímavých ziskových marží. Klíčem je odlišení – projekty, které nabídnou chytrou domácnost, wellness vybavení, ekologický design či multifunkční pohodlí, vyniknou a mohou si účtovat vyšší cenu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Je tu také zájem o smíšené mini-komunity – developer, který dokáže sestavit dostatečně velkou parcelu, může vytvořit další „plánovanou komunitu“ s byty, kancelářemi a rekreací v jednom (podobně jako velké projekty Multiplan nebo Aliansce v Barře). Vzhledem k tomuto trendu může být nyní získání povolení pro takové integrované projekty jednodušší než dříve, protože úřady v nich vidí přidanou hodnotu.
Rekonstrukce a přidaná hodnota: Rio má velké množství starších budov, některé v prémiových lokalitách, které jsou nevyužité. Investoři a developeři zde mohou najít příležitosti pro přidanou hodnotu: například koupě starého bytového domu v Copacabaně, renovace jednotek i společných prostor a následný prodej nebo pronájem v lepší třídě – tedy prakticky „přetočení“ celého domu. V Centru, jak bylo zmíněno, může být vysoce ziskové koupit prázdnou kancelářskou budovu za zlomek nákladů na novostavbu a přestavět ji na moderní lofty, pokud to proběhne efektivně. Výhody programu Reviver Centro (například možná výjimka z poplatků za změnu užívání a rychlejší schvalování) tuto nabídku zpříjemňují thelatinvestor.com. Existují zprávy o silném zájmu – být mezi prvními může přinést reputační výhody i zisk.
Technologické a specializované příležitosti: Využití technologií v realitním odvětví přináší nové možnosti. Například rozmach virtuálních prohlídek (VR) umožnil developerům oslovovat zahraniční kupce vzdáleně – podle údajů prodávají nemovitosti s virtuálními prohlídkami v průměru o 31 % rychleji a za cenu o 9 % vyšší thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znamená, že využití PropTech může rozšířit okruh investorů a zvýšit poptávku po vaší nemovitosti. Ti, kteří využívají VR a digitální marketing, mohou profitovat z nárůstu zahraničních nákupů o 55 % od roku 2020 thelatinvestor.com. Také co-living a studentské bydlení je rozvíjejícím se segmentem – Rio má mnoho univerzit a jazykových škol, které přitahují studenty z Brazílie i zahraničí, a přesto je účelové studentské bydlení minimální. Výstavba nebo přestavba budovy na moderní koleje či co-living jednotky (s komunitními prostory, službami v ceně) poblíž univerzit (například v Urca blízko UFRJ, nebo v centru poblíž FGV) by mohla uspokojit neobsloužený trh a přinést zajímavé výnosy. Spolupráce jsou další možnost – mnoho profesionálů pracuje na volné noze nebo hybridně, a inovativní developeři tak do rezidenčních budov integrují coworkingové salonky, čímž zvyšují atraktivitu projektů.
Nakonec, udržitelnost není pouze výzva, ale i příležitost. Roste poptávka po „zelených“ budovách – těch se solárními panely, využíváním dešťové vody a energeticky efektivním designem. Jak koncoví kupci, tak velcí nájemci (kancelářské prostory) oceňují ESG. Projekty, které získají zelenou certifikaci, mohou také získat výhodnější financování nebo rychlejší obsazenost. Jak uvádí jedna předpověď, poptávka po udržitelných stavebních materiálech v Brazílii roste ročně o 11 % thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Developeři, kteří budou v tomto směru napřed, mohou odlišit svůj produkt a potenciálně dosáhnout vyššího nájemného či cen, obzvlášť s rostoucími obavami o klima.
Závěrem lze říci, že trh v Riu nabízí pestré spektrum příležitostí: výhodné nákupy za nízké ceny nyní v obnovujícím se tržním cyklu, vysoké výnosy v pronájmech nebo podhodnocených oblastech a developerské příležitosti podpořené politickými pobídkami a měnícími se životními trendy. Ti, kdo budou pečlivě analyzovat a sladí svou strategii se směrem, kterým se město ubírá – více propojené, více smíšené využití, více udržitelnosti – mohou velmi těžit. V mnoha ohledech může být Rio v druhé polovině 20. let příběhem obratu: město, které řeší své problémy a odemyká svůj potenciál. Ti, kdo investují do řešení bytových potřeb, obnovy zanedbaných aktiv nebo reagují na měnící se poptávku (ať už po luxusním bydlení či co-livingu), pravděpodobně najdou následující roky odměňující jak finančně, tak z hlediska formování další kapitoly tohoto Úžasného města.
Zdroje:
- Global Property Guide – Analýza brazilského rezidenčního trhu s nemovitostmi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Trendy cen domů v Riu vs inflace)
- The Latinvestor – Trh s luxusními nemovitostmi v Riu de Janeiru v roce 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiky segmentu luxusu, cenová pásma a předpovědi)
- The Latinvestor – 19 předpovědí pro nemovitosti v Riu de Janeiro v roce 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (dopad projektu Reviver Centro, trendy výnosnosti pronájmů, demografické poznatky)
- The Rio Times – Brazilský realitní trh roste o 15 % navzdory vysokým úrokovým sazbám (květen 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (úrokové sazby, předpovědi hypoték, data ze stavebního sektoru)
- Reuters – „Airbnb pohání boom krátkodobých pronájmů v turistickém ráji Rio“ (říjen 2024) reuters.com reuters.com (převaha krátkodobých pronájmů a dopady na dlouhodobé bydlení)
- JLL Brazil – Výhled kanceláří v Riu de Janeiro Q1 2025 jll.com jll.com (míra neobsazenosti kanceláří a absorpce v Riu)
- Chambers & Partners – Nemovitosti 2025 Brazílie (Praktická příručka) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (regulační prostředí, důsledky daňové reformy, trendy trhu)
- Valor International (přes Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiky o nových projektech a nárůstu prodejů v centrální oblasti)
- Rio Times – Výkonnost brazilského realitního trhu 2024 riotimesonline.com (Makroekonomická situace, kontext úrokových sazeb)
- Prefeitura do Rio – program Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistika nedostatku bydlení a pobídky ke konverzi budov)
Trendy rezidenčních nemovitostí (rezidenční sektor)
Obecné trendy na trhu a cenové trendy: Rezidenční sektor v Riu de Janeiru zaznamenává rozdílné trendy v různých segmentech. Průměrně ceny nemovitostí ve městě mírně rostou, ale s výraznými rozdíly podle čtvrti a typu nemovitosti. Jak bylo uvedeno, průměrné ceny ve městě meziročně vzrostly o přibližně 4–7 % v nominálním vyjádření thelatinvestor.com. Důležité je, že prémiové oblasti Ria mají lepší výsledky než střední trh. V roce 2024 průměrná cena ve městě vzrostla o přibližně 7,3 %, avšak luxusní čtvrti tento nárůst výrazně překonaly: hodnota v prémiových lokalitách jako Leblon, Ipanema a Lagoa vzrostla meziročně o více než 10 % thelatinvestor.com. Za pětileté období (2020–2025) vzrostla celková cena za metr čtvereční v Riu přibližně o 15 %, zatímco hodnoty prémiových nemovitostí vzrostly ve stejném období o 25–30 % thelatinvestor.com. To odráží odolnost luxusního segmentu vůči ekonomickým výkyvům, protože bohatí kupující často nakupují v hotovosti a jsou méně citliví na úrokové sazby thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Naopak růst cen v segmentu středních nemovitostí byl mnohem pomalejší a po zohlednění inflace ceny středního trhu v posledních letech téměř nevzrostly globalpropertyguide.com. V zásadě je rezidenční trh v Riu rozdělený: oblasti s omezenou nabídkou a vyšší cenovou hladinou zažívají výrazné zhodnocení, zatímco dostupnější čtvrti zůstávají relativně stabilní.
Boom v luxusním segmentu: Luxusní rezidenční trh v Riu zažívá boom a patří mezi nejvýraznější výkonnostní sektory. V roce 2023 celková hodnota prodeje luxusních nemovitostí (obvykle definovaných jako domy nad ~2 miliony R$) vzrostla o 70 % – což je mimořádný nárůst – a silné výsledky pokračují i v roce 2024 a do roku 2025 thelatinvestor.com. Luxusní nemovitosti nyní tvoří přibližně 15 % všech realitních prodejů v Riu podle hodnoty, přestože představují mnohem menší podíl jednotek, což ukazuje na význam vysokohodnotných transakcí na trhu thelatinvestor.com. Ceny v elitních čtvrtích tento trend podtrhují: Leblon, nejdražší čtvrť města, má průměrné ceny 20 000–25 000 R$/m² za špičkové jednotky, zatímco apartmány na pláži v Ipanemě se pohybují kolem 18 000–22 000 R$/m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tyto ultraluxusní zóny mají velmi omezenou nabídku a v podstatě fungují jako „blue-chip“ nemovitosti – jejich hodnoty dosáhly v roce 2023 rekordních výšin a nadále rostou thelatinvestor.com. Leblon byl v roce 2023 skutečně označen jako nejdražší čtvrť Brazílie a stále je symbolem prestiže; ceny nemovitostí v Leblonu vzrostly asi na 25 000 R$/m² a očekává se jejich další růst kvůli neuhasitelné poptávce a omezené nabídce thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Tabulka: Cenová rozmezí rezidenčních nemovitostí v Riu de Janeiro podle segmentu thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Segment | Příklad čtvrtí | Obvyklé cenové rozpětí (R$/m²) |
|---|---|---|
| Ultra-Premium | Leblon; Ipanema (přímo u pláže) | R$20,000 – R$25,000 |
| Premium | Vnitrozemí Ipanemy; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; luxusní části Copacabany | R$15,000 – R$20,000 |
| Emerging Upscale | Botafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (prémiové oblasti) | R$10,000 – R$15,000 |
| Celoměstský průměr | Všechny čtvrti (celkový průměr) | ~R$12,000 za m² (průměr) |
Zdroj: The Latinvestor (tržní analýza, červen 2025) thelatinvestor.com
Jak je uvedeno výše, nejprestižnější lokality v Zona Sul (jižní zóně) mají ceny výrazně nad celoměstským průměrem, zatímco i „nově vznikající luxusní“ oblasti jako Botafogo nebo části Barra da Tijuca jsou nyní v pěticiferné hladině za metr čtvereční thelatinvestor.com. Tyto cenové rozdíly zdůrazňují hodnotu umístění, výhledu a exkluzivity. Významné je, že Barra da Tijuca, nověji plánovaná čtvrť, nabízí luxus za nižší cenu za m² (kolem R$9,000–12,000 v prémiových sekcích) a stala se nejrychleji rostoucím luxusním sub-trhem thelatinvestor.com. Uvedení luxusních rezidencí v Barře nedávno vzrostlo o 34,1 %, když developeři využívají poptávky po větších, moderních bytech v této oblasti thelatinvestor.com. Prostorné nemovitosti v Barře s bohatým vybavením – často v uzavřených komplexech s bazény, posilovnami a parkováním – přitahují vyšší střední vrstvu rodin hledajících více prostoru, než mohou nabídnout starší plážové čtvrti thelatinvestor.com. To z Barry učinilo stále důležitějšího hráče na luxusním trhu v Riu, v podstatě „druhé centrum“ luxusních nemovitostí mimo tradiční Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Trh s pronájmy a krátkodobými pronájmy: Trh s pronájmy v Riu je dynamický, ovlivněný turismem a rostoucí popularitou platforem pro krátkodobé pronájmy.
Tradiční výnosy z dlouhodobého pronájmu ve městě jsou mírné – průměrně kolem 4–5 % hrubého ročně ve většině oblastí a často pod 4 % v prémiových čtvrtích jižní zóny jako Copacabana nebo Botafogo thelatinvestor.com.Vysoké pořizovací ceny v těchto žádaných čtvrtích snižují výnosy z pronájmu (například skromný dvoupokojový byt v Copacabaně může stát tolik, že roční nájem činí pouze ~3 % jeho hodnoty) thelatinvestor.com.To přimělo některé investory obrátit se na krátkodobé pronájmy (Airbnb), aby zvýšili své výnosy.Od konce 10. let 21. století zažívá Rio boom krátkodobých pronájmů, zejména v turisticky atraktivních pobřežních oblastech.V Ipanemě je například nyní jeden Airbnb inzerát na každých 7 domů v této čtvrti – což je výrazná statistika, která ukazuje, jak rozšířené se prázdninové pronájmy staly reuters.com reuters.com.V sousední Copacabaně se nabídky na Airbnb podobně rozšířily (od roku 2019 vzrostly přibližně o 24 %) reuters.com.Tento trend má jak výhody, tak nevýhody.Na jednu stranu vytváří lukrativní příležitosti pro majitele nemovitostí a správce: podnikaví hostitelé v Riu vybudovali podniky na správu nemovitostí a každoročně zdvojnásobili své portfolio, aby uspokojili poptávku turistů reuters.com.Na druhou stranu nárůst krátkodobých pronájmů ztěžuje nalezení dlouhodobých pronájmů v těchto oblastech a zvyšuje nájmy, což znepokojuje místní sdružení obyvatel reuters.com.Představenstva bytových domů často bojují s vyvažováním zájmů vlastníků, kteří profitují z Airbnb, a těch, kteří si stěžují na přechodné hosty nebo bezpečnostní problémy reuters.com.Dosud úřady v Riu krátkodobé pronájmy příliš neregulovaly, ale odborníci z oboru se domnívají, že je jen otázkou času, než budou zavedena další pravidla (nebo daně), jak tomu bylo i v jiných velkých městech reuters.com.Každé takové nařízení bude klíčovým faktorem, který je třeba sledovat, protože by mohlo ovlivnit chování investorů na trhu s kondominii.Stručně řečeno, nájemní trh v Riu v roce 2025 je příběhem dvou trhů: stabilní trh s dlouhodobými pronájmy s mírným výnosem a žhavý trh s krátkodobými pronájmy, který mění mnoho bytů na de facto hotelové apartmá – trend, který pravděpodobně přetrvá, dokud bude turismus silný.Střední třída a dostupné bydlení: Střední a nižší segmenty rezidenčního trhu v Riu čelily větším překážkám. Vysoké úrokové sazby (více než 14 % Selic) zdražily hypotéky, čímž se někteří kupci ze střední třídy ocitli mimo hru riotimesonline.com. V důsledku toho byl růst cen v sekundárních čtvrtích (zejména v částech Severní zóny nebo na okraji města) mírný nebo pouze kopíroval inflaci. Dostupnost nájemného je také problémem, protože mnoho potenciálních kupců nákup odkládá a zůstává v nájmu. Vládní zaměření na dotované bydlení ovlivňuje tento segment: rozšířené programy MCMV a půjčky financované z FGTS s nízkým úrokem vedou ke stavbě dostupných jednotek v příměstských čtvrtích. Do roku 2025 se celostátně investuje přes 278 miliard R$ do dostupného bydlení, s cílem přidat miliony bytů a případně stabilizovat ceny v některých okrajových oblastech, kde přichází nová nabídka thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Například velké bytové projekty v západních předměstích (např. Campo Grande nebo Santa Cruz v západní zóně Ria) by díky zvýšení nabídky mohly mírně snížit tlak na ceny thelatinvestor.com. Historicky platí, že když byla otevřena nová dostupná bydliště (jako při první vlně MCMV do roku 2014, kdy bylo celostátně postaveno 2,4 milionu jednotek), hodnota nemovitostí v okolí měla tendenci se stabilizovat, nebo dokonce mírně klesnout kvůli přílivu nové nabídky thelatinvestor.com. To naznačuje, že v okrajových čtvrtích Ria by agresivní výstavba mohla udržet ceny dostupné, což je dobrá zpráva pro kupce nemovitostí poprvé.
Dalším výrazným trendem je nárůst profesionálně spravovaných nájemních bytů (multifamily), což je v Brazílii poměrně nový koncept. Developery a investory lákají příležitosti stavět rezidenční věže určené k pronájmu (model běžný v USA/EU) v Rio de Janeiro a São Paulu, obzvláště protože mladí profesionálové jsou více otevření dlouhodobému bydlení v pronájmu. Program Reviver Centro (viz níže) dokonce usnadňuje přestavbu starých kancelářských budov na nájemní lofty v centru města thelatinvestor.com. Celkově platí, že zatímco luxusní trh s byty si získává pozornost díky dvoucifernému růstu, širší rezidenční trh v Riu se vyznačuje pomalým, ale stabilním zlepšováním podporovaným vládními pobídkami a skutečnou potřebou bydlení napříč všemi příjmovými úrovněmi.
Trendy komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod a průmysl)
Trh s kancelářskými prostory: Komerční sektor kanceláří v Rio de Janeiru čelil v posledních letech problémům, ale konečně se objevují známky zlepšení. Město prošlo obdobím nadbytku v roce 2010 – zhoršeným ekonomickým poklesem po olympijských hrách a následky aféry s ropnou společností Petrobras, která vedla ke snižování počtu zaměstnanců a opouštění kancelářských věží firmami. Míra neobsazenosti kanceláří v Riu po většinu konce roku 2010 přesahovala 30 %. V roce 2025 však míra neobsazenosti kanceláří postupně klesá. V prvním čtvrtletí 2025 klesla neobsazenost kanceláří v Riu na 29,4 %, což je pozoruhodně nejnižší úroveň za posledních přibližně 10 let jll.com. I když je přibližně 29% míra neobsazenosti stále velmi vysoká podle světových měřítek, klesající trend naznačuje pozitivní čistou absorpci. Za poslední rok (Q1 2024 až Q1 2025) klesla neobsazenost přibližně o 5 procentních bodů v celém městě jll.com. Dvě oblasti vedly tuto absorpci na konci roku 2024: Centro (centrum) a Barra da Tijuca. Centrum Ria zaznamenalo pokles neobsazenosti o 2,5 procentního bodu jen ve 4. čtvrtletí 2024, a to především díky vládním institucím, které začaly prostory využívat jll.com. Například vláda státu Rio a státní zastupitelství rozšířily své kanceláře v centru, čímž obsadily některé dlouho prázdné budovy jll.com. Barra da Tijuca, která je sekundární kancelářskou čtvrtí (oblíbenou mezi firmami, které hledají moderní prostory mimo přetížené centrum), také přispěla ke zlepšení míry neobsazenosti jll.com.
I přes tyto zisky zůstává přibližně jedna ze čtyř až jedna ze tří kancelářských prostor v Riu prázdná, což odráží trh, který je stále v režimu obnovy. Nájemné za prémiové kanceláře je proto pod tlakem a majitelé často nabízejí ústupky, aby získali nájemce. Trend „flight-to-quality“ je zřejmý: nájemci využívají slabých podmínek a stěhují se do kvalitnějších budov (často nových, efektivnějších věží v Porto Maravilha nebo Barře) za atraktivní nájem, a zanechávají za sebou starší zásoby. To postupně rozděluje kancelářský trh, kdy prémiové AAA budovy nacházejí nájemce, zatímco zastaralé kanceláře (zejména v centrální obchodní čtvrti) buď strádají, nebo jsou přepracovávány. Za zmínku stojí iniciativa „Reviver Centro“ (probíraná později), která motivuje k přeměně zastaralých kancelářských budov v centru na rezidenční jednotky nebo hotely thelatinvestor.com. V nadcházejících letech očekáváme, že míra neobsazenosti kanceláří v Riu bude dále pomalu klesat s růstem ekonomiky, ale tempo bude záviset na nové poptávce firem. Sektory jako petrochemie, technologie a finance pohánějí velkou část pronájmů v Riu; jakékoli rozšíření (například pokud zůstanou ceny ropy vysoké a posílí energetické společnosti) by mohlo urychlit obsazování kanceláří. Dále se na trhu v Riu objevili poskytovatelé coworkingových a flexibilních kancelářských prostor, kteří využívají zájmu firem o flexibilitu – tito provozovatelé zabrali určitou plochu, zejména v revitalizované přístavní oblasti a v Zóně Sul. Celkově je kancelářský trh v Riu v roce 2025 stabilizovaný: to nejhorší z přebytku je za námi, veřejný sektor pomáhá s obsazením a žádná větší nová nabídka aktuálně trh nezatěžuje, což umožňuje pomalé zlepšování obsazenosti jll.com jll.com.
Maloobchod a smíšené komerční nemovitosti: Maloobchodní sektor nemovitostí v Riu se přizpůsobuje měnícím se spotřebitelským vzorcům. Kamenné obchody byly těžce zasaženy recesí v letech 2015–2016 a pandemií v roce 2020, ale v letech 2024–2025 došlo k návratu návštěvnosti, zejména v otevřených nákupních ulicích a obchodních centrech v bohatých oblastech. Oblíbená nákupní centra v Riu (jako Shopping Rio Sul v Botafogu, BarraShopping v Barře a Village Mall) vykazují vyšší obsazenost než před dvěma lety, protože maloobchodní tržby se zotavily spolu s turismem. Zajímavým vývojem v segmentu nákupních center je konsolidace a investice hlavních provozovatelů. Například v roce 2024 společnost Iguatemi (jedna z předních brazilských společností provozujících obchodní centra) spojila síly s realitním fondem a získala 16,6% podíl v Shopping Rio Sul, jednom z nejznámějších nákupních center v Riu practiceguides.chambers.com. Tato transakce odráží obnovenou důvěru ve vysoce kvalitní maloobchodní trh a trend slučování či akvizic majetků provozovateli obchodních center za účelem získání většího rozsahu. Podobně společnost Aliansce Sonae (další velký fond obchodních center) investuje do rozšíření smíšeného využití svých nákupních center, kdy ke komerčním nemovitostem přidává rezidenční a kancelářské komponenty s cílem vytvořit komplexní “mini-města” siila.com.br. V Riu vidíme, že komplexy jako BarraShopping nadále rozvíjí přilehlé kancelářské věže, zdravotnická centra i plánované rezidenční věže. Tato centra smíšeného využití vycházejí vstříc touze spotřebitelů po pohodlí (žít, nakupovat a pracovat na jednom místě) a pomáhají zvyšovat návštěvnost.
Ulice s maloobchodem v prémiových čtvrtích (např. restaurace a butiky v Ipanemě, Leblonu a Copacabaně) těží ze silného návratu turistů v letech 2023–2025. Díky poměrně slabé brazilské měně (reál) je Rio atraktivní destinací a útraty turistů rostou – z čehož profitují hotely, restaurace i maloobchod. V hlavních ulicích jako Garcia d’Ávila (Ipanema) či Visconde de Pirajá byly otevřeny nové obchody, včetně vstupu či rozšíření mezinárodních značek, které cílí na náročné zákazníky. Na druhou stranu některá lokální centra v méně bohatých oblastech stále bojují s neobsazeností a konkurencí e-commerce. Penetrace e-commerce v Brazílii během pandemie prudce vzrostla, což brzdí rozvoj velkoformátových maloobchodních řetězců. Sledujeme, jak některé větší neobsazené maloobchodní prostory na předměstích mění svůj účel na logistická centra poslední míle, případně kostely nebo školy.
Průmysl a logistika: Přestože není tak výrazný jako průmyslový trh v São Paulu, logistický sektor komerčních nemovitostí v širším okolí Ria vykazuje silné výsledky. Pandemie a rozmach e-commerce spolu s růstem brazilského ropného a plynárenského průmyslu zvýšily poptávku po skladech a distribučních centrech v okolí Ria (zejména podél dálnic v oblasti Baixada Fluminense a poblíž přístavu a letiště). Podle JLL k začátku roku 2025 míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí v Brazílii dosáhla rekordně nízkých hodnot (~7–8 %) jll.com – a logistické parky v Riu jsou toho součástí, s mnoha plně pronajatými zařízeními. Důležitá infrastruktura, jako je rozšíření přístavu Itaguaí a vylepšení v Porto do Açu (velký soukromý přístav severně od města), přitahuje logistické investice. Ve skutečnosti Porto do Açu a přidružené průmyslové komplexy zaznamenaly investice kolem 6 miliard BRL a vytvořily nové průmyslové parky, které jsou vyzdvihovány jako transformující region thelatinvestor.com. Kromě toho dorazila také snaha o rozvoj datových center v Brazílii do Ria: stát má plánováno nebo je ve výstavbě více než 900 MW kapacity datových center, což podporuje stavbu specializovaných zařízení a mohlo by z Ria učinit technologické infrastrukturní centrum do roku 2030 bnamericas.com. Pro investory nabízejí průmyslové nemovitosti vyšší výnosy než rezidenční (často s výnosností 8–10 % a více) a jsou žádané. Očekáváme pokračující růst v tomto segmentu, podpořený úlohou Ria jako logistické brány (se svými přístavy, petrochemickými komplexy a velkou spotřebitelskou základnou).
Shrnuto, komerční nemovitosti v Riu v roce 2025 jsou smíšené: kancelářský trh se zotavuje z vysoké neobsazenosti s oživením ekonomiky; segment maloobchodu se stabilizuje díky strategickým investicím a propojení funkcí; a průmyslový/logistický sektor je silným bodem s nízkou neobsazeností a expanzí poháněnou e-commerce a obchodem.
Smíšené projekty a nové záměry
Rio de Janeiro zažívá posun směrem k smíšeným developerským projektům, protože městští plánovači a developeři usilují o modernizaci městské struktury a vytváření prostředí pro život, práci i zábavu. Jedním z nejvýznamnějších projektů smíšené městské obnovy je Porto Maravilha v přístavní zóně (Centro). Tento dlouhodobý projekt, zahájený před olympiádou v roce 2016, mění dříve zanedbané nábřeží v pulzující čtvrť s kancelářemi, rezidencemi, kulturními podniky a vylepšenou dopravou. Do roku 2026 má zrevitalizovaná přístavní oblast pojmout až 70 000 nových obyvatel v okruhu 1 km od veřejné dopravy díky rozsáhlé bytové výstavbě po boku komerčních projektů itdp.org. Porto Maravilha nyní nabízí atrakce jako Muzeum zítřka a akvárium AquaRio, moderní kancelářské budovy třídy A (například Aqwa Corporate) a nově vznikající bytové kondominia. Technologicky zaměřený subprojekt, inovační centrum „Porto Maravalley“, bylo otevřeno v roce 2024 s cílem přilákat startupy a kreativní odvětví thelatinvestor.com. Toto centrum, se sdílenými pracovními prostory a inkubátory, zvýšilo atraktivitu přístavní zóny pro mladé profesionály a je součástí širšího plánu, který v oblasti kombinuje technologické kanceláře, byty a volnočasové prostory thelatinvestor.com. Proměna přístavní zóny v čtvrť se smíšeným využitím je přirovnávána k enklávě ve stylu Silicon Valley – nabízí moderní byty v přestavěných skladech/loftových prostorách, nové kavárny a restaurace a snadné spojení tramvají (VLT) do centra města. Výsledkem je rostoucí komunita, kde lidé mohou bydlet, pracovat a společensky se bavit bez dlouhého dojíždění thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Mimo centrum města je Barra da Tijuca centrem plánovaných smíšených komunit. Sama Barra byla vyvinuta s myšlenkou smíšeného využití – velké komplexně plánované komplexy často zahrnují rezidenční věže, nákupní centra, školy a někdy i kancelářské budovy. Tento trend pokračuje projekty jako Ilha Pura (bývalá olympijská vesnice, nyní rezidenční komunita s parky a komerčním centrem) a nové fáze kolem Barra Olympic Park. Plány na Projeto Imagine v oblasti Olympijského parku například zahrnují zábavní park, muzea, gastronomické centrum a možná i rezidenční/hotelové složky, přeměňující některá olympijská zařízení na rodinné zábavní a multifunkční destinace coliseum-online.com. Kromě toho soukromí developeři v Barře a Recreiu (ještě více na západ) staví vícevěžové komplexy, které integrují maloobchodní pasáže a coworkingové prostory pro obyvatele. Tyto soběstačné čtvrti reflektují životní styl, kde každodenní potřeby jsou v docházkové vzdálenosti – což je v dopravě závislé Barře poměrně nový koncept.
Maloobchodní developeři také přijímají koncept smíšeného využití. Aliansce Sonae, hlavní provozovatel obchodních center, oznámil výstavbu šesti velkých projektů smíšeného využití napříč Brazílií, včetně Ria, zahrnujících 35 rezidenčních, kancelářských a hotelových věží integrovaných s nákupními centry siila.com.br. To naznačuje, že lokality obchodních center (často velké parcely v atraktivních oblastech) budou stále častěji hostit kanceláře, apartmány a hotely – tím se obchodní centra efektivně promění v víceúčelové čtvrti. Příkladem v Riu je rozšíření kolem Bossa Nova Mall v sousedství letiště Santos Dumont, které nyní zahrnuje hotel a je propojeno s kancelářemi a letištěm – vytváří tak smíšený uzel pro cestování, maloobchod i byznys v centru města.
Program Reviver Centro je dalším katalyzátorem rozvoje smíšeného využití. Přeměnou nevyužitých komerčních budov v historickém centru na rezidenční prostory (lofty, studia) a přidáním maloobchodních prostor v přízemí vnáší do oblasti celodenní život místo původního „od devíti do pěti“ thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program poskytuje daňové úlevy a územní pobídky developerům, kteří vytvářejí bydlení v centru, což často vede ke smíšenému využití: staré kancelářské budovy se mění na byty v horních patrech s kavárnami či obchody v přízemí, což zachovává architektonické dědictví a zároveň přizpůsobuje budovy moderním potřebám. Tím se nejen zvyšuje nabídka bydlení, ale zároveň se městské jádro udržitelně propojuje rezidenční a komerční funkcí.
- Zona Sul (Jižní zóna): Zona Sul je nejprestižnější oblastí Ria, která zahrnuje ikonické čtvrti jako Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo a Lagoa. Nemovitosti jsou zde do značné míry charakterizovány nedostatkem a vysokými cenami.Nemovitosti v Zona Sul, zejména podél pobřeží a v okolí laguny Lagoa (Laguna Rodrigo de Freitas), dosahují nejvyšších cen ve městě, jak již bylo zmíněno – často se pohybují od 15 000 do 25 000 R$ za metr čtvereční v luxusních budovách thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon a Ipanema jsou korunovační klenoty: Omezená velikost a exkluzivita Leblonu (pouze několik bloků u pobřeží) z něj činí oblast s velmi omezenou nabídkou, a proto se jeho hodnoty vyšplhaly na samotný vrchol trhu.I na pomalejším trhu poptávka po Leblonu zůstává neukojitelná – v roce 2023 byl vyzdvihován jako nejdražší lokalita (~25 000 R$/m²) a nadále se zhodnocuje, neboť movití kupci jej vnímají jako symbol prestiže a bezpečné uložení hodnoty thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema má podobně prospěch z celosvětové známosti jména a kombinace luxusních bytů a okouzlujících starších budov; cokoli v blízkosti pláže v Ipanemě je prvotřídní nemovitost.Zona Sul také těží z nejlepších městských vybavení – špičkových restaurací, nemocnic, škol a turistických atrakcí – které udržují její atraktivitu.Na druhé straně je extrémně omezená nová výstavba.Územní plánování je přísné a volných pozemků je málo, takže nové projekty bývají spíše malými butikovými rekonstrukcemi nebo občasnou přestavbou starších budov.To udržuje nabídku omezenou.Důležitým trendem zde je, že výnosy z pronájmu v jižní zóně klesají, protože ceny rostou rychleji než nájmy thelatinvestor.com thelatinvestor.com.V oblastech jako Ipanema, Copacabana a Botafogo nyní mnoho bytů vlastní investoři (včetně cizinců), kteří zvýšili kupní ceny, ale růst nájmů s tím nedržel krok, což vedlo k výnosům jen kolem ~3% thelatinvestor.com.Lze tedy říci, že Zona Sul se stala spíše investicí na zhodnocení kapitálu než investicí na příjem.Pro obyvatele zůstávají tyto čtvrti velmi žádané pro svůj životní styl – pěší ulice, přístup na pláž, kultura (napříkladdivadla v Botafogo, noční život v Lapa sousedící s Glorií) a vylepšená doprava (linka metra obsluhuje velkou část Zony Sul).Nadcházející infrastruktura, jako je rozšíření metra a nové linky VLT, si kladou za cíl dále zlepšit propojení mezi Zona Sul a ostatními částmi města, což může dále zvýšit hodnotu nemovitostí.Stručně řečeno, Zona Sul v roce 2025 je trhem prodejců u kvalitních nemovitostí: poptávka převyšuje nabídku, jak domácí, tak zahraniční elitní kupci jsou aktivní (někteří platí v hotovosti nebo v USD) a jedinečná kombinace přírodní krásy a městského pohodlí zajišťuje, že tato oblast zůstává nejdražší částí Ria thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Barra da Tijuca (Západní zóna): Barra da Tijuca představuje moderní hranici Ria – rozlehlou čtvrť ve stylu předměstí na západě města, známou svými výškovými budovami, uzavřenými komunitami a širokými třídami. Nemovitosti v Barře mají velmi odlišný charakter než v Zóně Sul.Nabízí více prostoru a novostaveb za relativně nižší ceny (v přepočtu na m²), což oslovuje rodiny a ty, kteří hledají více americký styl příměstského života.Současné ceny v nejlepších částech Barry jsou přibližně 9 000–12 000 R$ za m², což je podstatně méně než v nejlepších čtvrtích Zony Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Barra však zaznamenala rychlý růst: v poslední době je uváděna jako místo s nejrychlejším růstem cen v segmentu luxusu, přičemž nové luxusní projekty zvyšují hodnotu nemovitostí thelatinvestor.com.Například uvedení luxusních apartmánů u oceánu a uzavřených obytných komunit v oblastech jako Jardim Oceânico a podél pláže Reserva přilákalo movité kupce do Barry a zvýšilo tak její prestiž.Developerská aktivita je vysoká – Barra má stále pozemky pro velké projekty a developeři dokončili mnoho nových jednotek v letech 2023–2024 (některé z nich byly odloženy z období stavebního boomu během olympiády).Oblast Olympijského parku a její okolí jsou postupně rekonstruovány: sportovní zařízení jsou přeměňována (jedna aréna se změnila na střední školu, další na tréninkové centrum) a sousední pozemky jsou určeny pro projekty smíšeného využití.Infrastruktura v Barře se za poslední desetiletí dramaticky zlepšila – olympijské hry v roce 2016 vedly k výstavbě nových dálnic (TransOlímpica), tras BRT a prodloužení linky metra číslo 4 do Barry, která ji spojila s Ipanemou.Tato vylepšení činí Baru dostupnější a atraktivnější, zkracují dobu cestování do Jižní zóny.Výsledkem je, že Barra je stále více soběstačná a podobná městu, s několika nákupními centry (BarraShopping, Village Mall), kancelářskými komplexy (ropné společnosti a korporace zde mají svá sídla) a dokonce i kulturními zařízeními.Mnoho Brazilců, kteří si mohou dovolit Zona Sul, si vybírá Barru kvůli většímu domu nebo uvolněnějšímu prostředí.Navíc mezinárodní kupci projevují zájem o luxusní byty v Barře – nabízí bydlení u pláže za zlomek ceny Miami nebo Dubaje, což je obzvláště lákavé pro kupce z Blízkého východu a Evropy thelatinvestor.com thelatinvestor.com.S výhledem do budoucna má Barra da Tijuca předpoklady zůstat jednou z růstových oblastí Ria.Je označena jako klíčová zóna pro nový luxusní rozvoj (v Riu je na roky 2025–2026 plánováno více než 40 luxusních projektů, především v Barře, což odráží důvěru developerů) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Rychlý růst populace v této oblasti (mnoho mladých rodin se stěhuje) a neustálé infrastrukturní projekty (jako jsou modernizace kanalizace, odvodnění ve čtvrtích náchylných k záplavám apod.) naznačují, že tato oblast bude hrát stále významnější roli na trhu s nemovitostmi v Riu.Jednou z výzev je však zajištění udržitelného růstu – dopravní zácpy jsou problémem, protože vlastnictví automobilů je vysoké, a proto bude důležité udržet odpovídající služby pro rostoucí obyvatelstvo.Přesto je ve srovnání s dobou před deseti lety Barra mnohem méně „vzdáleným ložnicovým městem“ a více rozšířením jádra města, přičemž hodnoty nemovitostí postupně rostou, jak oblast zraje.
- Centro a Přístavní zóna: Rio’s Centro (centrum města) a sousední Přístavní zóna procházejí významnou renesancí.Historicky bylo Centro rušným obchodním a administrativním srdcem Ria, ale po pracovní době se vylidňovalo a v 2000. letech trpělo zanedbáváním a rostoucím počtem volných prostor.Nyní prostřednictvím veřejně-soukromých iniciativ, jako je Reviver Centro a revitalizace Porto Maravilha, oblast přitahuje nové obyvatele a investory.Údaje z počátku roku 2024 ukázaly 35% nárůst nových projektů v centrálních a přístavních oblastech spolu s 12,6% zvýšením prodeje nemovitostí v těchto oblastech thelatinvestor.com.To naznačuje velmi silný zájem o městské jádro, když developeři začínají využívat pobídek k výstavbě bydlení a kupující si uvědomují potenciál života v centru města.Program Reviver Centro, spuštěný v roce 2021 a zesilující v letech 2024–25, je skutečným průlomem.Nabízí daňové úlevy a rychlejší schvalování při přeměně komerčních budov na rezidenční a dokonce umožňuje novou bytovou výstavbu v částech centra, které byly dříve určeny pouze pro komerční využití en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Tato politika přímo řeší odhadovaný nedostatek bydlení v Riu o přibližně 369 000 jednotek tím, že přeměňuje nevyužívané kanceláře na byty thelatinvestor.com.Několik developerů se přidalo; například staré kancelářské věže podél Avenida Rio Branco jsou vyklízeny a přeměňovány na moderní lofty/conda.Město uvádí desítky budov v přestavbě k roku 2025.Toto úsilí již přináší ovoce: mladší profesionálové a studenti se stěhují do Centra, aby využili kratší dojíždění, moderní bydlení v loftech a historické kouzlo čtvrtí jako Lapa, Saúde a Praça Mauá thelatinvestor.com.Nové obytné věže v přístavní zóně (jako ty v oblasti Pedra do Sal a poblíž Orla Conde) také přispívají k vznikající komunitě.Atmosféra se mění – centrum Ria se stává „čtvrtí 24/7“ s novými bary, galeriemi a službami, které následují obyvatele.Je to ctnostný kruh: více lidí žijících v dané oblasti zvyšuje poptávku po supermarketech, školách atd., což dále podporuje atraktivitu bydlení.Vládní pobídky (jako například snížení daně z nemovitosti IPTU pro zrekonstruované budovy) podporují tento trend thelatinvestor.com.Kromě toho masivní investice do infrastruktury v Centru a jeho okolí zvyšují jeho vyhlídky.Systém lehké železnice (VLT) nyní bezproblémově spojuje autobusové nádraží, přístav a centrum města, což usnadňuje život bez auta.Plánují se také vylepšení vlakového nádraží Central do Brasil a možná obnovení některých příměstských železničních tratí, což by zlepšilo propojení.Samotná Přístavní zóna (Zona Portuária) přitahuje mnoho mladých profesionálů a technologických společností díky iniciativám, jako je technologické centrum Porto Maravalley, jak je zmíněno na thelatinvestor.com.High-tech a kreativní průmysly nacházejí domov v obnovených skladech přeměněných na kanceláře (např.v Pier Mauá a okolí), což přidává přístavní oblasti atmosféru „startupové čtvrti“.Pro nemovitosti to znamená, že poptávka po moderních bytech v přístavní zóně roste, ale nabídka je stále omezená – což zde žene ceny nahoru a činí z této oblasti investiční hotspot thelatinvestor.com thelatinvestor.com.První zájemci nacházejí dobré příležitosti jak v historických budovách, tak v nových kondominiích.Výhled: Centro a přístavní zóna mají pravděpodobně nejvyšší růstový potenciál do roku 2030 v Riu.Jakmile bude dokončeno více projektů, tato oblast by mohla absorbovat významnou část poptávky po bydlení ve městě.Rizika zůstávají (veřejná bezpečnost a bezdomovectví v centru jsou problémy, které je třeba nadále řešit), ale zdá se, že městské úřady a soukromí zainteresovaní jsou odhodláni centrum oživit.Směs kulturního dědictví (staletá architektura, muzea, noční život) a moderních vymožeností (doprava, blízkost pracovních příležitostí) dává těmto čtvrtím jedinečnou výhodu, pokud se revitalizace podaří.Hodnoty nemovitostí v Centru jsou v současnosti pod úrovní Zona Sul, ale lze očekávat sblížení, jakmile se centrum opět stane žádanou rezidenční adresou.
Zlepšení infrastruktury posilují životaschopnost projektů smíšeného využití. Například nové dopravní linky (podrobněji popsané v pozdější části) znamenají, že smíšené komunity v západní zóně a na předměstích budou mít lepší propojení, což podpoří rozvoj projektů orientovaných na veřejnou dopravu, které kombinují bydlení, kanceláře a maloobchod v blízkosti stanic. Konkrétním příkladem je plánované rozšíření systému metra: obnovení Linky metra 3 (navrhovaná podmořská linka do Niterói) a prodloužení linky 2 mají být dokončeny přibližně do roku 2030 railjournal.com railway.supply, což pravděpodobně podnítí projekty smíšeného využití v okolí budoucích stanic na obou stranách zálivu Guanabara. Podobně nový BRT koridor TransBrasil (který by měl být plně otevřen do roku 2025) vede podél Avenida Brasil a zahrnuje stanice v severní zóně, kde městské úřady očekávají rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu. Předpokládá se, že BRT přepraví více než 250 000 cestujících denně do roku 2030, takže v blízkosti jeho zastávek se očekává výrazný rozvoj nemovitostí (myslete na obytné věže s integrovanými obchody), který bude sloužit této populaci itdp.org.
Stručně řečeno, nemovitosti se smíšeným využitím jsou rostoucím trendem v Riu a jsou vnímány jako způsob, jak oživit čtvrti a současně uspokojit více potřeb. Projekty v oblasti přístavu, Barře a Centru jsou toho příkladem; v budoucnu budou pravděpodobně velké pozemky (staré průmyslové lokality, olympijské pozemky atd.) přestavěny s kombinací obytných, komerčních a rekreačních funkcí. Tato diverzifikace je pro trh pozitivní, protože vytváří odolnější komunity a nabízí příležitosti investorům podílet se na víceúčelových projektech.
Specifické poznatky podle čtvrtí
- Nově vznikající oblasti (severní zóna a dále): Kromě známých zón si zaslouží pozornost některé nově vznikající regiony v severní a daleké západní části Ria. Severní zóna (Zona Norte), která byla tradičně více dělnická a průmyslová, zažívá růst díky vylepšené infrastruktuře. Vláda investovala stovky milionů reais do projektů, jako je protipovodňová ochrana u řeky Acari a urbanistické úpravy v Jardim Maravilha, jejichž cílem je omezit záplavy a zlepšit kvalitu života v čtvrtích severní zóny thelatinvestor.com. Jakmile budou tyto projekty dokončeny, mohou se oblasti, které byly dříve náchylné k záplavám či opomíjené, stát atraktivnějšími a zvýšit hodnotu nemovitostí. Přirovnání je často dáváno s rozvojem v Barře: investice do infrastruktury tam vedly k růstu cen nemovitostí a severní zóna může následovat s vyššími výnosy z pronájmů a cenami bytů, jakmile nové silnice, kanalizace a doprava zvýší její obyvatelnost thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Důležité je, že celkový populační růst Ria probíhá na okrajích – aglomerace má v roce 2024 přibližně 13,8 milionu obyvatel a jejich počet stále stoupá, přičemž velká část tohoto nárůstu je právě v předměstských a severních zónách thelatinvestor.com. To znamená přirozený růst poptávky po bydlení v těchto oblastech, což představuje příležitosti pro investory. Výnosy z pronájmů v některých částech Zona Norte (například okolo Méier nebo Tijuca) mohou být vyšší než v jižní zóně, protože ceny nemovitostí jsou nižší a nájmy slušné – běžné jsou výnosy 6–7 % u dobře umístěných bytů v severní zóně, což přitahuje zájem investorů díky lepšímu peněžnímu toku. Navíc plánovaná linka metra 3 (spojující Niterói přes záliv se severní zónou) a rozšíření linek BRT přes Zona Norte by významně zlepšily propojení, což pravděpodobně zvýší ceny nemovitostí v okresech podél těchto tras již na konci 20. let. V daleké západní zóně (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio mimo Barru) umožnily velké pozemky masivní vznik nových obytných čtvrtí, často v režimu MCMV nebo podobných programů. Tyto oblasti jsou „nově vznikající“ ve smyslu nové nabídky bydlení, přesto zůstávají cenově dostupnějšími trhy. Například Campo Grande zažilo výstavbu několika nových bytových komplexů určených pro střední třídu a odpovídající růst maloobchodu (nová nákupní centra), které jim slouží. I když zde není návratnost tak rychlá jako při investici v Leblonu, tyto okrajové oblasti mohou nabídnout stabilní růst a objem, zejména jak se urbanizace Ria šíří směrem na západ. Metropolitní oblast Ria je policentrická a je možné, že i zde vzniknou druhotná obchodní centra (některé vládní úřady nebo back-office provozy se přesouvají do levnějších severních/západních částí), což dále stimuluje rozvoj místního trhu s nemovitostmi.
Stručně řečeno, každá čtvrť v Riu v roce 2025 vypráví jiný příběh. Jižní zóna je vyspělá a drahá, ráj luxusu s omezeným růstem nabídky. Barra da Tijuca je moderní a expandující čtvrť, která uspokojuje poptávku po větším prostoru a novotách. Centro/Porto prochází proměnou a má možná největší potenciál, protože se z něj stává multifunkční centrum. A nově vznikající čtvrti na severu a dalekém západě slibují být další hranicí rozvoje, zvláště tam, kde se modernizace infrastruktury střetává s volnými pozemky pro výstavbu. Zkušení investoři stále více volí přístup zaměřený na konkrétní čtvrť, přičemž rozpoznávají tato mikrotržiště – někteří usilují o vysoké výnosy v rychle se rozvíjejících oblastech, zatímco jiní se drží bezpečí modrých čipů v Zóně Sul.
Investiční trendy (domácí a zahraniční investice)
Domácí investice: Brazilští investoři – od jednotlivých kupujících po velké developery a fondy – zůstávají hluboce zapojeni do realitního trhu v Riu. Kulturně je nemovitost v Brazílii oblíbenou třídou aktiv a Rio má v národním měřítku druhý největší význam po São Paulu, a proto přitahuje významný domácí kapitál. Navzdory vysokým úrokovým sazbám, které prodražují půjčky, mnoho Brazilanů nadále pořizuje nemovitosti jako zajištění proti inflaci a měnové volatilitě (hmotná aktiva jsou v nejistých dobách vnímána jako bezpečnější). Údaje z počátku roku 2025 ukazují, že Brazilci stále ve velkém investují do bydlení, přičemž prodeje a nové projekty vzrostly v 1. čtvrtletí 2025 na celostátní úrovni o 15 % riotimesonline.com. V Riu místní developeři jako Cyrela, Even a RJZ aktivně spouštějí nové projekty, což ukazuje, že zde vidí příležitost. Velcí brazilští developeři hlásí vynikající výsledky: například Cyrela Brazil Realty dosáhla 34% růstu prodejů v 1. čtvrtletí 2025 oproti předchozímu roku a tržby 2,1 miliardy R$ riotimesonline.com. To zahrnuje i projekty v Riu, což naznačuje silnou domácí poptávku po nových výstavbách. Kromě toho domácí banky a institucionální investoři zvyšují expozici prostřednictvím Realitních investičních fondů (FII), které často zahrnují nemovitosti v Riu (například nákupní centra a kancelářské budovy). Trendem roku 2024 byla konsolidace v sektoru REIT/nákupních center (jak bylo zmíněno, Iguatemi a FII koupily podíl v obchodním centru Rio Sul) practiceguides.chambers.com – brazilská investiční vozidla spojují prostředky, aby získala podíly v prémiových nemovitostech.
Vláda také podporuje domácí investice prostřednictvím svých politik v oblasti bydlení. Rozšíření hypotečních úvěrů krytých FGTS (úvěry z fondu veřejných pracovníků) umožnilo nižší úrokové sazby pro kupující ze střední až nižší střední třídy a udrželo objem udělených úvěrů. I když ABECIP (asociace hypotečních věřitelů) předpovídá pokles celkového objemu nových hypoték v roce 2025 o 10 % kvůli vysokým sazbám, tento pokles se týká především komerčních úvěrů; dotované úvěry (FGTS) by měly vzrůst o ~1 % na 126,8 miliardy R$, což částečně vyrovná pokles riotimesonline.com riotimesonline.com. Domácí trh se tedy přizpůsobuje: méně lidí si bere běžné hypoteční úvěry u bank, ale více využívá speciální financování nebo platí hotově (často s pomocí rodiny nebo financemi ušetřenými během pandemie). Velké brazilské penzijní a pojišťovací fondy také investují do nemovitostí nepřímo a vzhledem k vysokým úrokovým sazbám se některé připravují na nákupy nemovitostí za atraktivními výnosy (cap rate) s tím, že je později refinancují, až sazby klesnou.
Dalším domácím trendem je nárůst investorů do krátkodobých pronájmů (jak bylo zmíněno dříve). Mnoho drobných brazilských investorů koupilo byty v Riu výhradně za účelem pronájmu na Airbnb a fakticky se z nich stali mikro podnikatelé. Jde o domácí kapitál investovaný do nemovitostí za účelem výnosu. Firmy jako XP a Housi vytvořily fondy na nákup bytových jednotek pro spravovaný příjmový pronájem, což je známka rostoucího institucionálního zájmu o segment nájemního bydlení.
Zahraniční investice: Zájem zahraničních investorů o nemovitosti v Riu de Janeiru v posledních letech výrazně vzrostl a stal se tak důležitou součástí trhu v roce 2025. Tento trend podporuje několik faktorů: příznivý kurz měny, relativně nízké ceny v mezinárodním srovnání a regulační otevřenost. Brazilský real byl v posledních letech slabý (například přibližně 5 R$ za dolar), což cizincům efektivně poskytuje „slevu“ 20–30 % oproti několika letům zpět thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luxusní nemovitosti v Riu za přibližně 5 000 USD za m² jsou pozoruhodně cenově dostupné v porovnání s jinými světovými městy – pro srovnání, prémiové nemovitosti v New Yorku nebo Londýně stojí 3–5krát více za metr čtvereční thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tato hodnotová nabídka zaujala kupce z Evropy, Severní Ameriky i Blízkého východu. Odhaduje se, že mezinárodní kupující nyní tvoří přibližně 25–40 % nákupů luxusních nemovitostí v Riu v závislosti na čtvrti thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Podle analýzy Latinvestor je asi 40 % kupujících v luxusním segmentu v Riu ze zahraničí (60 % tvoří místní obyvatelé) a předpokládá, že podíl zahraničních účastníků na trhu s luxusními nemovitostmi může v příštích letech vzrůst až na 35 % obchodů podle objemu thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Cizince přitahují čtvrti jako Ipanema, Leblon a Barra, kde vidí potenciál pro příjemný životní styl (nebo příjmy z pronájmu skrze krátkodobé pobyty) a dlouhodobé zhodnocení. Američtí a evropští investoři vnímají Rio jako relativně podceněnou tropickou metropoli a někteří zde diverzifikují, protože trhy v jejich domovských zemích dosahují vrcholu. Zájem je také z Číny a Blízkého východu; například jsme byli svědky nákupů penthousů na pláži v Barře ze strany kupců z Blízkého východu a Evropanů, kteří v Santa Tereze kupují koloniální domy jako butikové hotely nebo vily na Airbnb. Významné je, že Brazílie neklade žádná právní omezení na vlastnictví městských nemovitostí cizinci, což je velký plus thelatinvestor.com. Zahraniční fyzická osoba si může koupit nemovitost v Riu stejně jako Brazilec, stačí jí pouze místní daňové identifikační číslo (CPF) globalpropertyguide.com. Samotný nákupní proces se stal pro cizince ještě přívětivější díky zlepšené transparentnosti – digitální katastry a elektronické ověřování podpisů zkrátily dobu transakcí z měsíců na týdny thelatinvestor.com. Kromě toho existují daňové dohody (např. s USA a zeměmi EU) k zamezení dvojího zdanění, a příjmy z pronájmu lze pro cizince často repatriovat za rozumných daňových podmínek. To vše snižuje bariéry pro mezinárodní investory.
Vidíme také investice zahraničních fondů a společností. Například globální private equity firmy projevují zájem o brazilský sektor logistiky a administrativních budov (i když většina připadá São Paulu, Rio se objevuje na jejich radaru především u specifických aktiv jako technologické parky nebo ateliéry). Segment pohostinství má obzvlášť mnoho zahraničních investorů – několik hotelů v Copacabaně/Ipanemě v posledních letech přešlo do rukou mezinárodních skupin, které sází na obnovu cestovního ruchu. I na podnikové úrovni jsou prodeje podílů v aktivech jako nákupní centra nebo infrastruktura typu koncese na metro spojeny se zahraničním kapitálem (například kanadský CPPIB v minulosti investoval do riowského metra; nejde sice přímo o „nemovitosti“, ale navazující odvětví). Další příklad: Hines (americká realitní společnost) investuje v Brazílii do multifunkčních komplexů siila.com.br, což může zahrnovat i projekty v Riu a dokládá zájem zahraničních institucionálních investorů.
Shrnutí: Zahraniční investice na trhu s nemovitostmi v Riu jsou na nejvyšší úrovni za mnoho let. Realitní kanceláře specializující se na zahraniční kupce (jako WhereInRio a Rio Exclusive) hlásí čilý obchod. Tento příliv se očekává i nadále, dokud zůstanou kurzovní a výnosové podmínky příznivé. Mezinárodní investoři přinášejí nejen kapitál, ale často i vyšší standardy a inovace (například poptávku po udržitelných budovách nebo technologii chytrých domů, což ovlivňuje místní developery k adaptaci). Obecná shoda panuje v tom, že zahraniční poptávka je hlavním impulsem pro trh, poskytuje likviditu a pomáhá absorbovat nabídku luxusních nemovitostí thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Zároveň však, jak bylo poznamenáno, přispívá ke zvyšování cen v luxusních oblastech, což může snižovat výnosy a vyřazovat některé místní obyvatele z trhu. Výzvou bude nalézt rovnováhu pro využití tohoto externího kapitálu tak, aby prospíval celému městu.
Cenové trendy a tržní prognózy do roku 2030
Aktuální cenová trajektorie: K roku 2025 jsou ceny nemovitostí v Riu de Janeiru celkově na mírné vzestupné trajektorii, přičemž některé segmenty by měly dále překonávat průměr. Po korekci po roce 2015 klesl trh na dno kolem let 2018–2019 a od té doby dochází k pozvolnému oživení. Nominálně je index cen domů FIPEZAP pro Rio na historickém maximu (překonal vrchol z roku 2014), ale v reálném (inflačně očištěném) vyjádření jsou ceny stále pod úrovní poloviny 2010. let globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje prostor pro další růst, pokud zůstanou ekonomické podmínky stabilní. Pro rok 2025 analytici předpovídají, že ceny rezidenčních nemovitostí v Riu porostou v nízkých až středních jednotkách procent. Odborníci z oboru očekávají roční růst cen o ~5–7 % u luxusních nemovitostí v letech 2025–2026, což je přibližně o 2–3 procentní body nad tempem růstu širšího trhu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znamená, že obecný trh (všechny segmenty dohromady) by v krátkodobém horizontu mohl zaznamenat roční nárůst cen okolo 3–4 %, za předpokladu, že inflace bude, jak se předpovídá, tlumena na středně jednocifernou úroveň (inflační cíl Brazílie pro rok 2025 je cca 3,5 %). Pokud se úrokové sazby začnou ke konci roku 2025 snižovat (což je možné, pokud inflace zpomalí), může dojít k rychlejšímu růstu cen, protože úvěry se stanou dostupnějšími. Naopak pokud sazby zůstanou velmi vysoké, růst cen může být mírný a tažený hlavně hotovostními kupci.
Do roku 2030 – Rezidenční nemovitosti: Při pohledu na střednědobý horizont se očekává kumulativní růst cen. U luxusního segmentu se předpokládá růst přibližně +15 % kumulativně od roku 2025 do roku 2030 (což v průměru představuje asi 3 % ročně) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Širší rezidenční trh může dosáhnout podobného nebo mírně nižšího vývoje, pravděpodobně celkový růst 10–12 % do roku 2030 (hrubý odhad vzhledem k historickému zaostávání středního segmentu oproti luxusnímu). V praxi to znamená, že ceny domů v Riu by mohly zhruba držet krok s inflací nebo ji mírně překonat, ale většina analytiků neočekává návrat k explozivnímu dvoucifernému ročnímu růstu z počátku 10. let. Klíčovými faktory předpokládaného růstu jsou: trvalá poptávka po bydlení (díky deficitu a urbanizaci), zlepšující se ekonomické podmínky (HDP na obyvatele v Brazílii pomalu roste a očekává se pokračování tohoto trendu) a rostoucí účast zahraničních subjektů a investorů, která přináší likviditu. Do roku 2030 může být luxusní nemovitosti v Riu stále ve světovém měřítku levné, takže existuje prostor pro růst cen, pokud mezinárodní poptávka vzroste z 25 % na 35 % trhu, jak se předpokládá thelatinvestor.com.
Z pohledu čtvrtí si Leblon a Ipanema pravděpodobně udrží cenu na špici, přičemž omezená nová nabídka a trvalá atraktivita způsobí, že tamní ceny budou stabilně růst (pokud budou trendy pokračovat, snadno přesáhnou R$30 000/m² na konci 20. let). Oblasti s větší nabídkou jako Barra porostou, ale možná pomaleji, vzhledem k objemu nových jednotek, které přijdou na trh. Dostupnější okrajové lokality mohou zaznamenat pomalejší růst cen, pokud se rozšíří nabídka MCMV bytů (navýšení nabídky), ale na druhou stranu zde může dojít ke zvýšení počtu transakcí.
Do roku 2030 – Komerční nemovitosti: Kancelářský trh by se měl postupně zotavovat. Prognózy komerčních makléřů naznačují, že kancelářská neobsazenost v Riu by mohla do roku 2027 klesnout na úroveň nízkých 20 %, za předpokladu, že nedojde k žádné větší nové výstavbě a každoročně bude stabilně absorbováno pár procentních bodů. Nájemné by mohlo po roce 2025 začít stoupat, jakmile neobsazenost dostatečně klesne; do roku 2030 mohou nájmy v prémiových kancelářských budovách v reálném vyjádření výrazně překonat dnešní úroveň, pokud se míra neobsazenosti normalizuje (v pozitivním scénáři snad 15–20 % neobsazenosti v roce 2030). To by se mohlo promítnout do růstu cen prémiových kanceláří, neboť nyní jsou ocenění podhodnocená kvůli vysoké neobsazenosti. Každá prognóza by ale měla zohlednit možnost přestaveb kanceláří, které snižují nabídku – program Reviver Centro může odstranit část starších kanceláří z trhu (předělat je na byty), což mechanicky zlepšuje rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou po kancelářích a podporuje obnovu cen toho, co na trhu zůstane. Maloobchodní centra by měla zvyšovat tržby spolu s růstem ekonomiky; kapitalizační míry prime nákupních center se mohou snížit, pokud poklesnou úrokové sazby, což zvýší hodnotu aktiv. Průmyslové nemovitosti pravděpodobně udrží silný výkon – některé prognózy naznačují, že nájemné za logistické sklady v Brazílii může růst a neobsazenost zůstat pod 10 % až do roku 2030, což znamená dobré vyhlídky pro ceny skladových prostor (zejména v okolí přístavu a letiště v Riu s rostoucím obchodem).
Makro faktory a rizika pro prognózu: Výše uvedený výhled předpokládá relativně příznivé makroprostředí. Klíčová pro budoucnost nemovitostí v Riu budou úrokové sazby – pokud se Brazílii podaří zkrotit inflaci a sazba Selic opět klesne na jednociferné hodnoty (například na 8–9 % do roku 2027, jak někteří očekávají practiceguides.chambers.com), může se hypoteční úvěrování výrazně oživit a uvolnit novou vlnu poptávky koncových uživatelů, která by mohla tlačit ceny nahoru rychleji, než se aktuálně předpokládá. V takovém scénáři by růst cen mohl překvapit směrem vzhůru, zejména v segmentu masového trhu. Na druhé straně, pokud by vysoké úroky a fiskální utažení přetrvávaly, růst by mohl být pod očekáváním a reálně stagnovat. Dalším faktorem jsou politické/regulační změny: jakékoli obnovení kontroly nájemného či vysokého zdanění nemovitostí by mohlo odradit investice. Nicméně poslední signály (jako například diskutovaná daňová reforma pro rok 2025) naznačují, že vláda si je vědoma nutnosti nepoškodit realitní fondy a pravděpodobně zachová pobídky pro investice practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Dlouhodobá odolnost: Dlouhodobé projekce přesahující rok 2030 jsou vůči Riu obvykle optimistické. Výjimečný životní styl města – kombinace přírodní krásy (pláže, hory) a městské kultury – je považován za trvalé lákadlo, které udrží hodnoty v segmentu luxusních nemovitostí růst i bez ohledu na krátkodobé cykly thelatinvestor.com. Do roku 2030, pokud globální trendy vydrží, se bydlení u pláže ve velkém městě může stát ještě větším luxusem, což Rio nabízí za srovnatelně příznivé ceny. Do hry vstoupí i aspekty klimatu a udržitelnosti; nemovitosti využívající odolná řešení (proti povodním, horku apod.) a zelené technologie mohou dosahovat prémiových cen a trh v Riu se tomu postupně přizpůsobí thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Pro ilustraci možného scénáře v roce 2030: Představme si normalizované úrokové sazby, inflaci kolem 3 %, mírný hospodářský růst – nemovitosti v Riu by mohly růst zhruba o 5 % nominálně ročně. Nemovitost v hodnotě R$1 000 000 v roce 2025 by za těchto podmínek mohla stát kolem R$1,3–1,4 milionu v roce 2030. Segment luxusu by mohl být ještě o něco výkonnější (například R$1M v roce 2025 -> R$1,5M v roce 2030 u špičkové jednotky). Jsou to spekulativní čísla, ale odpovídají odhadu 15% kumulativního růstu v luxusním segmentu a mírně nižšímu růstu celkového trhu.
- Rozšíření veřejné dopravy: Dopravní síť v Riu prošla zásadními vylepšeními, z nichž mnohá přímo ovlivňují trh s nemovitostmi.
Samozřejmě, nepředvídané události (globální recese, výkyvy cen komodit ovlivňující Brazílii atd.) mohou změnit vývoj. Nicméně konsenzus mezi realitními profesionály v Riu je optimistický pro příštích 5+ let: přibližně 85 % dotazovaných odborníků na luxusní trh očekává pokračující růst cen až do roku 2025 a dále thelatinvestor.com thelatinvestor.com. S omezenou nabídkou prémiových nemovitostí a rostoucí mezinárodní atraktivitou je trh s nemovitostmi v Riu de Janeiro na cestě k postupnému posílení až do roku 2030, což odmění investory, kteří trpělivě procházejí jeho cykly.
Infrastrukturní a rozvojové projekty ovlivňující nemovitosti
Strategické infrastrukturní projekty v Riu de Janeiro hrají klíčovou roli při utváření trhu s nemovitostmi, často otevírají nové oblasti pro rozvoj a zvyšují hodnotu nemovitostí díky lepší propojenosti a službám. Zde jsou některé klíčové iniciativy a jejich dopady na trh s nemovitostmi:
V podstatě rozvoj infrastruktury v Riu jak napravuje historické dluhy, tak připravuje cestu pro budoucí růst. Každá nová dopravní linka či systém protipovodňové ochrany rozšiřuje mapu „žádaných“ nemovitostí o kousek dál. Do roku 2030 město plánuje propojenější metropoli: takovou, kde může profesionál bydlet v Niterói nebo Nova Iguaçu a dojíždět vlakem/metrem do centra, turista si jednoduše projede tramvají od přístavu výletních lodí do hotelu v Lapa, nebo obyvatel Realenga na dalekém západě nastoupí na BRT a metrem se dostane za méně než hodinu na pláže Copacabany. Naplnění této vize nejen zlepší kvalitu života, ale také rovnoměrněji rozdělí poptávku po nemovitostech – sníží tlak na několik hlavních čtvrtí a uvolní hodnotu v méně rozvinutých oblastech. Již nyní jsou patrné známky: dostupnost dopravy a kvalita infrastruktury úzce souvisejí s nedávnými „hot-spoty“ na realitním trhu v Riu (například oblasti u nových linek BRT a VLT mají rostoucí poptávku) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investoři by udělali dobře, kdyby při hledání příležitostí v Riu v příštích letech „sledovali infrastrukturu“.
Regulační a daňové prostředí
Regulační a daňové prostředí v Riu de Janeiru (a v Brazílii obecně) je zásadním faktorem pro nemovitosti, ovlivňuje vše od časového harmonogramu výstavby až po návratnost investic. K roku 2025 je několik aspektů tohoto prostředí významných:
Pro-development politika: Městské i federální úřady zavedly opatření na podporu rozvoje nemovitostí. Diskutovali jsme o Reviver Centro, což je v podstatě balíček úlev v územním plánování a daňových pobídek (například osvobození nebo snížení daně z nemovitostí (IPTU) a poplatků za schválení projektů městem) pro projekty v centru města thelatinvestor.com. Tato politika podporuje adaptivní znovuvyužití budov a pomáhá snižovat byrokracii tím, že nabízí zrychlené povolení pro kvalifikované projekty en.prefeitura.rio. Podobně ve sféře dostupného bydlení federální vláda v letech 2023–2025 posílila program Minha Casa, Minha Vida (MCMV), což odráží regulační závazek k bydlení: zvýšením příjmových limitů a nabídnutím dotovaných úrokových sazeb (až na 4–5 % pro nejnižší příjmovou skupinu a 8–10 % pro rozšířenou skupinu do příjmu R$12k) riotimesonline.com, vláda účinně zasahuje, aby udržela trh s nemovitostmi aktivní napříč hospodářskými cykly. Tyto úvěry jsou často spojeny se snížením daní z převodu nemovitosti pro kupujícího. Restart programu MCMV také přinesl požadavky, aby část nových velkých projektů vyčlenila byty pro dostupné bydlení, čímž se sociální bydlení začleňuje do městského plánování.
Změny v daňovém systému: Významným vývojem je daňová reforma Brazílie projednávaná v roce 2025. Země směřuje k zjednodušení svého složitého daňového systému a doplňkový zákon č. 214/2025 (Statut daňové reformy) zavede novou daň zboží a služeb (IBS) a příspěvek na zboží a služby (CBS), které budou postupně zaváděny v letech 2026 až 2033 practiceguides.chambers.com. Služby v oblasti nemovitostí a nájmy, které dříve nebyly jednotně zdaněny (pronájmy fyzických osob jsou obecně osvobozeny od daně do určitých limitů), by mohly spadat pod působnost těchto nových daní. Zpočátku panovaly obavy, že příjmy z pronájmů z fondů investujících do nemovitostí (FIIs) či dokonce pronájmy nemovitostí ztratí některé daňové výhody v rámci nového systému practiceguides.chambers.com. Po odporu ze strany průmyslu však vláda naznačila, že výjimky pro fondy nemovitostí budou zachovány, aby si zachovaly svou atraktivitu practiceguides.chambers.com. U jednotlivých vlastníků nemovitostí zůstávají příjmy z pronájmu zdanitelné jako běžné příjmy, pokud přesahují určité prahové hodnoty, ale Brazílie historicky umožňuje zjednodušený odpočet u příjmů z pronájmu. Daň z převodu nemovitostí (ITBI) v Riu zůstává kolem 3 % z hodnoty nemovitosti a roční daň z nemovitostí (IPTU) je mírná (progresivně vyšší pro dražší nemovitosti a pro nevyužité pozemky dle Městského statutu). Město Rio v posledních letech upravilo sazby IPTU a hodnoty pro ocenění (v roce 2018), což zvýšilo daně na vysoce hodnotěné nemovitosti, ale od té doby nebyly oznámeny žádné nové navýšení. Je nutné věnovat pozornost laudemiu – 5% daň, která se vztahuje na transakce s některými pobřežními nemovitostmi nacházejícími se na pozemcích ve vlastnictví federální vlády (např. některé oblasti pláží) practiceguides.chambers.com. Tato zvláštnost je pozůstatkem z minulosti, avšak místním hráčům na trhu je dobře známa a obvykle ji zohledňují do závěrečných nákladů na postižené nemovitosti.
Pravidla pro zahraniční investice: Prostředí je velmi otevřené. Brazílie neukládá žádná omezení na zahraniční vlastnictví městských nemovitostí, jak bylo uvedeno, a Rio nemá žádné další bariéry nad rámec národních předpisů thelatinvestor.com. Zahraniční investoři musí zaregistrovat svou investici u Centrální banky (usnadňuje repatriaci později) a získat daňové číslo CPF globalpropertyguide.com, ale tyto procesy jsou přímočaré. Ve skutečnosti Brazílie zlepšila svůj proces registrace a titulu: přechod na digitální registry znamená, že zahraniční kupci nyní mohou často dokončit nákup na dálku pomocí digitálních podpisů a plných mocí. Pojištění titulu stále není v Brazílii běžné jako v USA, protože notářský systém a veřejný registr jsou hlavní zárukou vlastnictví, ale advokátní prověrka je doporučena. Právní systém podporuje vymáhání smluv, i když to může být zdlouhavé; například nájemní zákony umožňují poměrně snadné vystěhování neplatících nájemců (po 3 měsících neplacení může pronajímatel obvykle získat nemovitost zpět během několika měsíců prostřednictvím soudu). Brazilské soudy skutečně vymáhají konkrétní plnění u realitních smluv, což dává investorům důvěru, že dohody budou uzavřeny podle dohody.
Předpisy týkající se výstavby: Územní plánování a schvalování staveb v Riu zahrnuje dohled města a někdy i státu. Jedním z historických problémů byla byrokratická zdržení – získání všech povolení (životní prostředí, památkáři pokud se jedná o historické oblasti, inženýrské sítě atd.) mohlo být zdlouhavé. Město se snaží tento proces zefektivnit prostřednictvím online systémů na jednom místě a časových limitů pro reakce. Například Rio zavedlo systém (SICAR) ke sledování schvalovacích procesů a v rámci programu Reviver Centro některé konverze obcházejí zdlouhavá slyšení o změně využití, protože legislativa předem schválila změnu funkce u mnoha zón v centru en.prefeitura.rio. Environmentální předpisy jsou významné kvůli geografii Ria: jakákoli výstavba poblíž chráněného lesa (například národní park Tijuca) nebo pobřeží musí projít zvláštním environmentálním povolováním. Občas jsme byli svědky toho, že prosazování těchto pravidel zastavilo některé projekty (například luxusní bytový dům v Joá byl pozastaven kvůli obavám o životní prostředí). Obecně však platí, že regulační trend je směřován na podporu udržitelné a odolné výstavby – projekty, které zahrnují zelené plochy, propustné povrchy nebo certifikaci LEED mohou projít povolovacím řízením rychleji a dokonce získat daňové úlevy. ESG (Environmentální, Sociální, Správní) kritéria si v brazilském stavebním sektoru získávají stále větší význam practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, což znamená, že developeři si stále více uvědomují nutnost splnění nových energetických norem, nebo riskují, že budou investory vnímáni negativně.
Úrokové sazby a úvěrové prostředí: I když to není přímo regulace, úrokové prostředí je určováno brazilskou centrální bankou a má obrovský dopad na nemovitosti. V současnosti se pohybují na úrovni 14,25–14,75 %, což omezuje dostupnost úvěrů, ale většina analytiků očekává postupné snížení sazeb od konce roku 2025, pokud inflace bude příznivá riotimesonline.com. Vláda také periodicky nařizuje procento úspor, které musí směřovat na úvěry na bydlení, což zajišťuje bankám fond pro hypoteční úvěry (i když vysoké sazby stále omezují jejich využívání). Hypotéční podmínky v Brazílii jsou obvykle na 20–35 let a sazby jsou fixní (některé jsou navázány na inflační index). Vysoké sazby vedly k inovacím: několik bank nabízí hypoteční úvěry indexované na IPCA (vázané na spotřebitelskou inflaci) s nižší počáteční sazbou a hovoří se o vytvoření amerického typu dlouhodobého fixního hypotečního trhu, jakmile to stabilita umožní. Z pohledu investora si při poklesu sazeb musí být vědom rizika předčasného splacení stávajících hypoték (protože dlužníci mohou refinancovat).
Ve daňovém prostředí pro investory: Příjem z pronájmu, který získává fyzická osoba, je daněn jako běžný příjem (progresivní sazby až do 27,5 %), ale mnoho investorů používá právnické osoby nebo fondy pro daňovou efektivitu. Oblíbeným nástrojem je FII (realitní investiční fond) – pokud investor koupí podíly v registrovaném FII, který investuje do nemovitostí v Riu, dividendy jsou pro fyzické osoby osvobozeny od daně (a dokonce i zahraniční investoři mají za určitých podmínek výhodné zacházení). To je silná motivace a debaty o daňové reformě v roce 2025 ji zpočátku ohrožovaly, ale jak bylo uvedeno, existuje náznak, že výjimka zůstane practiceguides.chambers.com. Další možností je založení jednoduché brazilské holdingové společnosti (Ltda) pro vlastnictví nemovitosti; to umožňuje daňovou uznatelnost některých nákladů a jednodušší prodej (prodej podílu ve firmě místo samotné nemovitosti může obejít některé převodní daně). Tyto strategie však vždy vyžadují právní poradenství. Co se týče transakčních daní, v Riu je notářský poplatek 2 % a ITBI cca 3 %, a pokud je nemovitost nová, činí daň z inkorporace cca 4 % (pro developery). S těmito náklady investoři běžně počítají. V Brazílii existuje také daň ze zisku při prodeji nemovitosti (15 % pro nerezidenty ze zisku při prodeji), ale někteří cizinci považují nemovitosti za dlouhodobou investici, nebo využívají korporátní struktury pro „odklad daně“ podobně jako při výměnách typu 1031.
Rizika a ochrana: Právní prostředí zajišťuje různé ochrany: regulace nájemného ve smyslu stropů v Brazílii neexistuje (nájmy jsou volně sjednávány, obvykle každoročně indexované na inflaci, pokud není ujednáno jinak). To je pozitivní pro investory. Existuje určitá míra politického rizika, že by mohly být zavedeny intervencionistické zásahy (např. silnější práva nájemců či stropy), ale současný trend je pronájmu nakloněný. Brazilský nájemní zákon umožňuje poměrně rychlé vystěhování neplatících nájemců (obvykle do 6 měsíců) a záloha či ručitelská jistina chrání pronajímatele. Co se týče výstavby, zákony proti praní špinavých peněz vyžadují, aby zahraniční kupci převáděli prostředky prostřednictvím oficiálních kanálů (registrace u Bank of Brazil atd.), což je jednoduché, ale důležité si uvědomit.
Na závěr lze říci, že regulační výhled na rok 2025 je obecně příznivý pro investice do nemovitostí. Vládní opatření – od zachování otevřeného zahraničního vlastnictví, přes rozšiřování bytových programů, až po zajištění, že nové daně neudusí nemovitostní fondy – ukazují na pochopení role nemovitostí v ekonomice. Daňové reformy některé aspekty zjednodušují, což by mělo dlouhodobě snížit nejistotu investorů. Jako v každém rozvíjejícím se trhu, orientace v byrokracii si ovšem vyžaduje důkladnou péči a lokální odborné znalosti, ale dochází k postupnému zlepšování. Jak uvádí zpráva The Latinvestor, Brazílie zvýšila transparentnost a snížila byrokracii v nedávných transakcích s nemovitostmi thelatinvestor.com. Slabý real představuje pobídku pro zahraniční investory (fakticky 20–30% slevu v FX kurzu) a Brazílie dokonce navazuje partnerství s dalšími zeměmi za účelem usnadnění investičních toků thelatinvestor.com. Všechny tyto faktory dohromady vytvářejí prostředí, které je pro zájemce o nemovitosti v Riu nejpříznivější za dlouhou dobu.
Výzvy a rizika na trhu
Přestože vyhlídky na trhu s nemovitostmi v Riu jsou obecně pozitivní, je důležité si uvědomit výzvy a rizika, která mohou ovlivnit trh:
- Vysoké úrokové sazby a náklady na financování: Hlavní výzvou v roce 2025 je vysoký režim úrokových sazeb v Brazílii. Se sazbou Selic kolem 14 % jsou hypoteční sazby pro spotřebitele dvouciferné (často ~12–14 % ročně pro pevně úročené hypotéky). To výrazně ovlivňuje dostupnost vlastního bydlení pro střední třídu – mnoho lidí nemá nárok na dostatečně velké úvěry na nákup nemovitostí v dražších částech Ria, nebo čelí velmi vysokým měsíčním splátkám riotimesonline.com. Samy banky zpřísňují poskytování úvěrů kvůli vyšším nákladům na financování (spořicí účty, které hypotéky financují, zaznamenaly odliv peněz, když úroky vzrostly) riotimesonline.com. Prognóza ABECIP o poklesu soukromého hypotečního financování (SBPE) v roce 2025 o 17 % zdůrazňuje, že financování představuje překážku riotimesonline.com. Pokud by vysoké sazby přetrvávaly déle, než se očekává, trh s nemovitostmi by se mohl zpomalit, s menším počtem kvalifikovaných kupujících a potenciálním nahromaděním neprodaných bytů v nových projektech. To představuje zvláštní riziko pro střední segment trhu a menší developery, kteří jsou závislí na prodeji „z plánu“ k financování výstavby.
- Ekonomická a fiskální nejistota: Makroekonomická stabilita Brazílie je klíčová. Rizika zahrnují vzplanutí inflace, volatilitu měny nebo širší hospodářský pokles. Přestože ekonomika v posledních letech rostla, Brazílie stále nese významný veřejný dluh a jakákoli fiskální krize nebo ztráta důvěry investorů by mohla vést k úsporným opatřením nebo omezené dostupnosti úvěrů. Hluboká recese (například vyvolaná globálním šokem nebo kolapsem cen komodit) by poškodila zaměstnanost a příjmy v Riu, což by přímo tlumilo poptávku po nemovitostech. Navíc pokud vláda kvůli fiskální situaci bude nucena škrtat, programy na bydlení jako MCMV by mohly čelit rozpočtovým omezením a ztratit zásadní podporu trhu s bydlením pro nízkopříjmové skupiny. Rio samo navíc závisí na odvětvích jako ropa & plyn a turistika; pokles cen ropy by mohl snížit investice společnosti Petrobras (velkého zaměstnavatele v Riu) a ovlivnit obsazenost kanceláří, zatímco globální útlum cestování by mohl zasáhnout segment pohostinství.
- Přebytek nabídky v některých segmentech: Ačkoli je nabídka bydlení obecně nízká, existují oblasti s potenciálním přebytkem. Kancelářské prostory jsou toho příkladem – i když míra neobsazenosti klesá, s hodnotou okolo ~29 % je stále velmi vysoká jll.com. Pokud budou firmy pokračovat v trendech práce na dálku/hybridní práce, poptávka po kancelářích se nemusí nikdy plně zotavit, což v některých oblastech povede ke strukturálnímu přebytku kancelářských prostor. To by mohlo roky tlačit dolů nájmy i ceny kancelářských prostor. Podobně by luxusní bydlení mohlo čelit riziku přebytku, pokud se současně rozjede příliš mnoho projektů v tomto segmentu. Luxusní trh si teď vede dobře, ale pokud developeři přecení poptávku a během krátké doby uvedou v Barře a Zona Sul desítky nových věží, trh by je nemusel zvládnout absorbovat, což povede k delším prodejním dobám a možným slevám z cen. Optimismus Latinvestoru stranou, je to něco, na co je třeba dávat pozor zejména kolem roku 2026, kdy bude dokončena řada projektů, které se teď plánují.
- Regulační změny a zásahy: Ačkoli současná politika je podpůrná, vždy existuje riziko regulačních posunů, které by mohly mít negativní dopad na trh. Například pokud by se zhoršila dostupnost bydlení, mohly by úřady zvažovat opatření jako regulace nájemného nebo přísnější pravidla pro Airbnb. Jak bylo uvedeno ve zprávě agentury Reuters, místní činitelé mohou nakonec „zatlačit zpět“ proti rozmachu Airbnb reuters.com reuters.com. Mohlo by to přijít ve formě licenčních požadavků, omezení počtu krátkodobých pronájmů v budově nebo dodatečných daní z příjmů z krátkodobých pronájmů. Taková pravidla by mohla snížit výnosy investorů do nemovitostí, kteří nyní sází na turistické pronájmy. Pokud jde o daně, pokud by došlo k nárůstu fiskálních potřeb Brazílie, vláda by mohla přehodnotit zdanění dosud osvobozených oblastí (např. ukončení daňového zvýhodnění výplat dividend z REIT, nebo zvýšení daně z nemovitostí na luxusní reality). Jakékoli zvýšení daňového zatížení by učinilo investice o něco méně atraktivními. Také byrokracie je stále rizikem – i přes zlepšení může být povolovací proces nepředvídatelný; projekt může být zpožděn právními spory (například sousedská sdružení nebo Státní zastupitelství mohou podávat žaloby na projekty, které považují za nepravidelné practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Velké a mediálně známé projekty se občas zaseknou u soudu kvůli otázkám životního prostředí nebo historické ochrany. Toto riziko je obzvláště relevantní pro velkoplošné nebo sporné projekty.
- Bezpečnostní situace a vnímání kriminality: Rio de Janeiro je známé svými problémy s kriminalitou a veřejnou bezpečností. Zatímco některé čtvrti (turistické zóny Zona Sul, Barra) jsou relativně bezpečné, jiné mají vyšší míru trestné činnosti. Výkyvy v bezpečnosti (například nárůsty násilí kvůli konfliktům gangů nebo policejním akcím v určitých oblastech) mohou ovlivnit sentiment na trhu s nemovitostmi. Například mezinárodní investoři nebo i brazilští kupci mohou váhat s nákupem v sousedstvích sousedících s nestabilními favelami, nebo budou požadovat nižší ceny kvůli vnímanému riziku. Vyhrocená bezpečnostní situace by mohla snížit atraktivitu jinak perspektivních čtvrtí. Město má programy jako UPP (Mírové policejní jednotky), které měly v raných 2010 letech úspěch se snižováním násilí v některých favelách, ale jejich útlum v posledních letech vedl k opětovnému nárůstu kriminality. Pokud se tedy bezpečnost nezlepší nebo se dokonce zhorší, jde o riziko pro hodnotu nemovitostí, zvláště v rozvíjejících se čtvrtích a v centru města (i když se situace v centru zlepšila, případný obrat by poškodil dynamiku Reviver Centro).
- Environmentální a klimatická rizika: Geografie Ria přináší určitá environmentální rizika, která musí majitelé nemovitostí zohlednit. Silné deště a nedostatečná kanalizace v minulosti způsobovaly záplavy a sesuvy půdy. Čtvrti v severní a západní zóně někdy zažívají povodně během deštivé letní sezóny, což může poškodit nemovitosti a snížit jejich hodnotu (proto byly zmíněny investice do odvodnění k jejich zmírnění) thelatinvestor.com. Komunity na svazích na okraji města čelí riziku sesuvů půdy, které ohrožují domovy (zejména ty neformální). Z dlouhodobého hlediska klimatická změna a zvyšování hladiny moře představují hrozbu pro nemovitosti na pobřeží – oblasti jako Leblon, Ipanema a Copacabana leží v úrovni moře a mohly by být v nadcházejících desetiletích ovlivněny zvyšující se hladinou moře nebo přívalovými vlnami. Některé prognózy předpovídají častější extrémní počasí; v poslední době trend velmi intenzivních dešťových bouří na jihovýchodě odhalil slabiny infrastruktury. I když rok 2030 není daleko, do té doby bychom mohli sledovat nárůst pojistných nákladů na nemovitosti u vody nebo nová stavební pravidla vyžadující ochranná opatření. Dalším problémem je eroze pobřeží (například v některých letech je písek na určitých plážích dramaticky snížen – to lze zmírnit pomocí projektů doplňování písku). Tyto environmentální výzvy znamenají, že developeři a majitelé musí investovat do odolné výstavby (hydroizolace, lepší odvodňovací systémy, záložní zdroje energie atd.), a pokud tak neučiní, může to ohrozit dlouhodobou životaschopnost jejich nemovitostí. Již nyní někteří pozorovatelé poznamenávají, že pokud by se tyto problémy zhoršily, atraktivita bydlení u oceánu by mohla být v daleké budoucnosti oslabena thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ačkoli v současnosti převládá pro většinu stále větší přitažlivost nad obavami.
- Politické riziko: I když je brazilská demokracie stabilní, politické výkyvy země mohou vést ke změnám politik ovlivňujících podnikání. Finance státu i města Rio měly v minulosti potíže (v roce 2016 čelil stát hrozbě bankrotu). Politické skandály nebo nestabilita mohou nepřímo poškodit důvěru investorů. Nadcházející celonárodní volby v roce 2026 by mohly přinést jiný ekonomický přístup (například pokud by nastoupila vláda méně nakloněná trhu nebo zavedla kapitálové restrikce atd., mohlo by to ovlivnit náladu zahraničních investorů). V současné době se toto riziko zdá být nízké – vláda Luly byla zatím vůči trhům pragmatická – ale investoři s ním stále počítají.
Při vyhodnocování těchto rizik mnoho analytiků dochází k závěru, že žádné z nich není nepřekonatelné, ale vyžadují strategické plánování. Vysoké úrokové sazby jsou například zmírněny zaměřením na segmenty méně závislé na financování (luxusní nemovitosti nebo pronájmy, kde kupujete za hotové). Přebytek nabídky lze zvládnout pečlivým průzkumem trhu a vyvarováním se nadměrné výstavby na jedné mikrolokalitě. Regulační riziko lze řešit zapojením do vývoje politiky (odvětví v Brazílii často vyjednává s vládou, jak je vidět na úpravách daňové reformy pro FIIs practiceguides.chambers.com). Bezpečnostní a environmentální problémy jsou spíše celospolečenské, ale i zde hráči na realitním trhu prosazují zlepšení (např. developeři financují rekonstrukce favel v okolí svých projektů nebo přispívají na protipovodňová opatření skrze kompenzační povinnosti).
Stručně řečeno, realitní trh v Riu nabízí skvělé příležitosti, ale není bez výzev. Investoři a developeři musí zvládat makroekonomické výkyvy, být pozorní ke změnám politik a vybírat lokality a typy projektů, které dokážou odolat nebo se vyhnout specifickým lokálním rizikům (jako je kriminalita nebo klima). Základní tržní předpoklady – nedostatek bytů, jedinečný půvab lokace – poskytují určitou ochranu, ale úspěšné projekty od těch problematických odliší pouze obezřetný přístup k rizikům.
Příležitosti pro kupující, investory a developery
Přes všechny výzvy nabízí realitní trh v Riu de Janeiro v letech 2025–2030 řadu lákavých příležitostí pro různé skupiny účastníků:
Pro kupující nemovitostí: Současný okamžik může být příznivý pro určité typy kupujících. Brazilci se stabilními příjmy, kteří mohou využít dotovaného financování (například prostřednictvím programu MCMV nebo půjček z FGTS), zjistí, že vláda v podstatě nabízí úrokové sazby pod úrovní trhu pro jejich nákup domova riotimesonline.com. Je to okno na nákup prvního domova za příznivých podmínek. I když jsou úrokové sazby obecně vysoké, pokud a až v příštích letech klesnou, majitelé nemovitostí, kteří koupí nyní, mohou později refinancovat na nižší sazby a tím vlastně využít růstového potenciálu. Navíc kvůli předchozí recesi a pandemii ceny v Riu nerostly závratně jako v některých světových metropolích – teprve nyní se vracejí k růstu. To znamená, že mnoho nemovitostí je stále cenově dostupné v reálném (inflací očištěném) vyjádření. Například někdo, kdo chce koupit byt v dobré čtvrti, může stále nalézt ceny v roce 2025, které jsou v reálu zhruba stejné jako v roce 2014 globalpropertyguide.com. V podstatě je zde šance nakoupit blízko dna cyklu. Kupující se zahraniční měnou nebo příjmy mají ještě větší výhodu: slabý real (přibližně 5 R$ za 1$) poskytuje o 30 % větší kupní sílu než před několika lety thelatinvestor.com. Byt, který stojí 1 milion R$, by vyšel jen asi na 200 tisíc USD, což je velmi atraktivní pro zahraniční kupce nebo Brazilce placené v dolarech/eurech. Stručně řečeno, pro kupce (domácí i zahraniční), kteří mají financování zajištěno nebo mají hotovost, nabízí Rio světové lokality za zlomek ceny jiných globálních měst. Milovníci pláží mohou vnímat tuto příležitost jako možnost vlastnit kousek Ipanemy nebo Copacabany, dokud je to stále „levné“ dle světových měřítek.
Prvokupci i ti, kteří si chtějí polepšit, mohou nalézt příležitosti v rozvíjejících se čtvrtích, které jsou na vzestupu. Jak již bylo zmíněno, revitalizace centra znamená, že si někdo nyní může koupit loft v centru za relativně dostupnou cenu a potenciálně sledovat nárůst jeho hodnoty, jak se oblast bude dál rozvíjet (a navíc si užívat městský životní styl bez dlouhého dojíždění). Nebo si představte rodinu, která si nemůže dovolit Leblon, ale může si koupit v Jardim Oceanico, Barra – tím se dostane do oblasti s velkým budoucím potenciálem, jak se bude zlepšovat infrastruktura. Další strategie: využít mírných poklesů cen v přesycených segmentech – například některé luxusní byty uvedené na trh v letech 2020–21 mají stále neprodané jednotky a developeři na ně mohou nabízet slevy či akce. V takových případech mohou kupující vyjednat dobré podmínky (například vyšší standard vybavení či parkovací místo v ceně).
Pro investory (pronájmy/příjmoví investoři): Rio nabízí řadu strategií pro investory. Jednou z příležitostí je krátkodobý pronájem, který zůstává silný. Nákup bytu v turisticky frekventované oblasti (Ipanema, Copacabana, Barra) a jeho pronájem přes Airbnb může přinést výrazně vyšší výnos než tradiční dlouhodobý pronájem. S jedním Airbnb na každých 7 domů v Ipanemě reuters.com je prokázáno, že poptávka je robustní. Zkušení investoři si budují portfolia těchto jednotek; i když by regulace v budoucnu zpřísnily, ti, kteří nyní zavedou dobrou operaci (s řádnou licencí nebo v budovách, které to umožňují), mohou získat vysoké výnosy. Například dvoupokojový byt u hotelu Copacabana Palace může v hlavní sezóně generovat vysoké noční sazby – často vydělá za 8-9 měsíců krátkodobého pronájmu více, než roční dlouhodobý pronájem. Existuje také možnost měnového arbitráže: zahraniční investoři mají výnosy v realech (často čisté výnosy 5 % a více), ale pokud reál v budoucnu posílí, vydělají navíc i na měně. I nyní jsou nájemní výnosy v Brazílii kolem 4-6 % vyšší než v mnoha rozvinutých zemích, kde jsou výnosy pouze 2-3 %. Jak ukázal infograf, výnosy v Riu (průměrně kolem 4 %, výjimečně až ~7 %) jsou srovnatelné nebo lepší než v mnoha latinskoamerických městech thelatinvestor.com. Pro investora v USD nebo EUR je to atraktivní v době nízkých sazeb – a navíc s potenciálem kapitálového zhodnocení.
Investoři mohou také zvážit komerční nemovitosti jako kanceláře nebo maloobchodní prostory, kde jsou ceny stále stlačené. Koupě kvalitního kancelářského podlaží nyní za nízkou cenu a jeho pronájem může přinést vysoké výnosy, pokud se kancelářský trh do roku 2030 zotaví. Realitní fondy (FII) zaměřené na obchodní centra nebo kanceláře v Riu se obchodují se slevou a nabízejí výnosy 8-10 %. Ti, kdo se orientují na kapitálových trzích, mohou do těchto nástrojů investovat pro diverzifikovanou expozici. Další oblastí jsou logistické/skladové prostory na okraji města (nebo v sousedních městech jako Itaboraí u petrochemického komplexu) – s růstem e-commerce může být vlastnění menších skladů výnosné (některá logistická kondominia umožňují investorům koupit samostatné sklady a pronajímat je malým a středním podnikům).
Pro pasivnější zahraniční investory nabízí Rio kombinaci transparentního nákupního procesu, žádné daně pro zahraniční kupující a možnost repatriace prostředků, což z něj činí snadnější trh pro investice než mnohé jiné rozvíjející se trhy. Existují správcovské firmy (jako ta z příběhu Reuters, spravující 100 jednotek Airbnb reuters.com reuters.com), které si investoři mohou najmout na každodenní správu, což znamená, že lze investovat i na dálku.
Pro vývojáře a stavitele: Vývojářská strana má také světlé stránky. Zřejmou příležitostí je naplnění bytového deficitu – existuje obrovská nenaplněná poptávka po dostupném a středostavovském bydlení. Vývojáři, kteří se specializují na projekty MCMV (často staví v severních/západních zónách), budou i nadále využívat vládní podporu a zaručené zdroje financování. Federální plán na výstavbu 2,5 milionu domů do roku 2025 (s financováním ve výši 278 miliard R$) thelatinvestor.com znamená stabilní byznys pro ty, kteří tento segment obsluhují. V Riu může developer čerpat pobídky účastí na Reviver Centro – přeměna kancelářské budovy může být levnější a rychlejší než stavba od základů (vzhledem k pobídkám a nižším pořizovacím nákladům na komerční nemovitost v tísni). S přibližně 369 tisíci chybějících bytů ve městě thelatinvestor.com má každé kvalitní bydlení na slušné adrese velkou šanci najít kupce či nájemce, zvláště pokud je správně naceněné.
Další příležitostí jsou luxusní a speciální developerské projekty. Jak roste mezinárodní zájem, objevuje se prostor pro ultra-luxusní produkty, které byly v Riu vzácné. Například několik developerů nyní staví značkové rezidence (např. byty napojené na luxusní hotelové značky) a velké penthouse jednotky pro vysoce bonitní klientelu. Luxusní trh v Riu by měl překonat obecný trh, takže developeři, kteří se na něj zaměří, mohou potenciálně dosáhnout prémiových cen a zajímavých ziskových marží. Klíčem je odlišení – projekty, které nabídnou chytrou domácnost, wellness vybavení, ekologický design či multifunkční pohodlí, vyniknou a mohou si účtovat vyšší cenu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Je tu také zájem o smíšené mini-komunity – developer, který dokáže sestavit dostatečně velkou parcelu, může vytvořit další „plánovanou komunitu“ s byty, kancelářemi a rekreací v jednom (podobně jako velké projekty Multiplan nebo Aliansce v Barře). Vzhledem k tomuto trendu může být nyní získání povolení pro takové integrované projekty jednodušší než dříve, protože úřady v nich vidí přidanou hodnotu.
Rekonstrukce a přidaná hodnota: Rio má velké množství starších budov, některé v prémiových lokalitách, které jsou nevyužité. Investoři a developeři zde mohou najít příležitosti pro přidanou hodnotu: například koupě starého bytového domu v Copacabaně, renovace jednotek i společných prostor a následný prodej nebo pronájem v lepší třídě – tedy prakticky „přetočení“ celého domu. V Centru, jak bylo zmíněno, může být vysoce ziskové koupit prázdnou kancelářskou budovu za zlomek nákladů na novostavbu a přestavět ji na moderní lofty, pokud to proběhne efektivně. Výhody programu Reviver Centro (například možná výjimka z poplatků za změnu užívání a rychlejší schvalování) tuto nabídku zpříjemňují thelatinvestor.com. Existují zprávy o silném zájmu – být mezi prvními může přinést reputační výhody i zisk.
Technologické a specializované příležitosti: Využití technologií v realitním odvětví přináší nové možnosti. Například rozmach virtuálních prohlídek (VR) umožnil developerům oslovovat zahraniční kupce vzdáleně – podle údajů prodávají nemovitosti s virtuálními prohlídkami v průměru o 31 % rychleji a za cenu o 9 % vyšší thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znamená, že využití PropTech může rozšířit okruh investorů a zvýšit poptávku po vaší nemovitosti. Ti, kteří využívají VR a digitální marketing, mohou profitovat z nárůstu zahraničních nákupů o 55 % od roku 2020 thelatinvestor.com. Také co-living a studentské bydlení je rozvíjejícím se segmentem – Rio má mnoho univerzit a jazykových škol, které přitahují studenty z Brazílie i zahraničí, a přesto je účelové studentské bydlení minimální. Výstavba nebo přestavba budovy na moderní koleje či co-living jednotky (s komunitními prostory, službami v ceně) poblíž univerzit (například v Urca blízko UFRJ, nebo v centru poblíž FGV) by mohla uspokojit neobsloužený trh a přinést zajímavé výnosy. Spolupráce jsou další možnost – mnoho profesionálů pracuje na volné noze nebo hybridně, a inovativní developeři tak do rezidenčních budov integrují coworkingové salonky, čímž zvyšují atraktivitu projektů.
Nakonec, udržitelnost není pouze výzva, ale i příležitost. Roste poptávka po „zelených“ budovách – těch se solárními panely, využíváním dešťové vody a energeticky efektivním designem. Jak koncoví kupci, tak velcí nájemci (kancelářské prostory) oceňují ESG. Projekty, které získají zelenou certifikaci, mohou také získat výhodnější financování nebo rychlejší obsazenost. Jak uvádí jedna předpověď, poptávka po udržitelných stavebních materiálech v Brazílii roste ročně o 11 % thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Developeři, kteří budou v tomto směru napřed, mohou odlišit svůj produkt a potenciálně dosáhnout vyššího nájemného či cen, obzvlášť s rostoucími obavami o klima.
Závěrem lze říci, že trh v Riu nabízí pestré spektrum příležitostí: výhodné nákupy za nízké ceny nyní v obnovujícím se tržním cyklu, vysoké výnosy v pronájmech nebo podhodnocených oblastech a developerské příležitosti podpořené politickými pobídkami a měnícími se životními trendy. Ti, kdo budou pečlivě analyzovat a sladí svou strategii se směrem, kterým se město ubírá – více propojené, více smíšené využití, více udržitelnosti – mohou velmi těžit. V mnoha ohledech může být Rio v druhé polovině 20. let příběhem obratu: město, které řeší své problémy a odemyká svůj potenciál. Ti, kdo investují do řešení bytových potřeb, obnovy zanedbaných aktiv nebo reagují na měnící se poptávku (ať už po luxusním bydlení či co-livingu), pravděpodobně najdou následující roky odměňující jak finančně, tak z hlediska formování další kapitoly tohoto Úžasného města.
Zdroje:
- Global Property Guide – Analýza brazilského rezidenčního trhu s nemovitostmi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Trendy cen domů v Riu vs inflace)
- The Latinvestor – Trh s luxusními nemovitostmi v Riu de Janeiru v roce 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiky segmentu luxusu, cenová pásma a předpovědi)
- The Latinvestor – 19 předpovědí pro nemovitosti v Riu de Janeiro v roce 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (dopad projektu Reviver Centro, trendy výnosnosti pronájmů, demografické poznatky)
- The Rio Times – Brazilský realitní trh roste o 15 % navzdory vysokým úrokovým sazbám (květen 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (úrokové sazby, předpovědi hypoték, data ze stavebního sektoru)
- Reuters – „Airbnb pohání boom krátkodobých pronájmů v turistickém ráji Rio“ (říjen 2024) reuters.com reuters.com (převaha krátkodobých pronájmů a dopady na dlouhodobé bydlení)
- JLL Brazil – Výhled kanceláří v Riu de Janeiro Q1 2025 jll.com jll.com (míra neobsazenosti kanceláří a absorpce v Riu)
- Chambers & Partners – Nemovitosti 2025 Brazílie (Praktická příručka) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (regulační prostředí, důsledky daňové reformy, trendy trhu)
- Valor International (přes Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistiky o nových projektech a nárůstu prodejů v centrální oblasti)
- Rio Times – Výkonnost brazilského realitního trhu 2024 riotimesonline.com (Makroekonomická situace, kontext úrokových sazeb)
- Prefeitura do Rio – program Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistika nedostatku bydlení a pobídky ke konverzi budov)
