Ženevský trh s nemovitostmi 2025: trendy, analýza a výhled

Přehled trhu s nemovitostmi v Ženevě v roce 2025

Trh s nemovitostmi v Ženevě v roce 2025 je stále charakterizován vysokou poptávkou a omezenou nabídkou, což vede k dalšímu růstu cen na pozadí stabilizující se ekonomiky. Švýcarská ekonomika je stabilní (očekávaný růst HDP okolo 0,8–0,9 % v roce 2025 globalpropertyguide.com) s nízkou nezaměstnaností (~2,8 % na celostátní úrovni globalpropertyguide.com), což podporuje poptávku po bydlení. Čistá imigrace do Švýcarska zůstává výrazná (87 000 čistých migrantů v roce 2024 globalpropertyguide.com) a Ženeva – jakožto mezinárodní centrum – přitahuje významný podíl zahraničních pracovníků a expatriotů. Tento příliv, společně s omezenou novou výstavbou, znamená, že Ženeva stále čelí akutnímu nedostatku bytů. Rezidenční míra neobsazenosti je při historických minimech a pohybuje se kolem 0,5–0,6 % v Ženevě globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, což poukazuje na téměř plnou obsazenost dostupných bytů. Na komerčním trhu je situace vyrovnanější, ale stále zdravá – kancelářské prostory mají běžnou míru volných prostor (~6 % dostupnosti) a silnou poptávku po prémiových lokalitách.

Trendy úrokových sazeb v roce 2025 se obrací ve prospěch nemovitostí. Po prudkém růstu sazeb v letech 2022–2023 se inflace ve Švýcarsku uklidnila a očekává se, že Švýcarská národní banka sníží sazby v roce 2025, což zlepší podmínky financování engelvoelkers.com. Hypoteční sazby skutečně stabilizovaly, a nižší náklady na financování – spolu s prudce rostoucími nájmy – opět činí nákup atraktivnějším než nájem pro mnoho domácností engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Celkově je ženevský trh charakterizován stabilitou: silné ekonomické základy, reputace bezpečného útočiště a trvalá nadměrná poptávka. Tyto faktory udržují tlak na růst cen navzdory nedávným globálním nejistotám. V následujících částech se věnujeme detailní analýze rezidenčního i komerčního sektoru, investičnímu prostředí, klíčovým faktorům a výzvám a také tomu, co očekávat v dalších letech.

Analýza rezidenčních nemovitostí

Ceny a trendy v lokalitách

Ceny domů v Ženevě nadále rostou mírným, ale stabilním tempem. Silnější poptávka (podpořená růstem populace a zlepšeným financováním) a chronický nedostatek nabídky vedly k zrychlení růstu cen na konci roku 2024 a do roku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. K prvnímu čtvrtletí 2025 zaznamenal region Ženevského jezera (který zahrnuje Ženevu) ceny bytů přibližně o 4,2 % vyšší v meziročním srovnání globalpropertyguide.com. Odhady na trhu předpovídají další nárůsty v rozsahu 3–4 % pro rok 2025, v souladu s nejnovějšími odhady společností Wüest Partner a UBS globalpropertyguide.com. Tato prognóza odráží silnou poptávku podpořenou stabilní ekonomikou a nízkými úrokovými sazbami, i když napjatá dostupnost pravděpodobně omezí tempo růstu globalpropertyguide.com. Jedna zpráva UBS uvedla, že i když ceny budou kvůli omezené nabídce dále růst, vysoká cenová úroveň znamená, že výrazné nárůsty jsou za současných příjmových podmínek nepravděpodobné globalpropertyguide.com.

Ženeva zůstává jedním z nejdražších realitních trhů na světě. Podle údajů o transakcích je průměrná cena bytu ve městě přibližně 20 960 CHF za metr čtvereční k 1. čtvrtletí 2025 globalpropertyguide.com – prakticky na stejné úrovni jako Curych (21 110 CHF) a výrazně nad ostatními švýcarskými městy. To činí z Ženevy a Curychu nejdražší trhy s bydlením ve Švýcarsku. Další zdroje údajů, které využívají nabídkové ceny, vykazují podobné hodnoty: odhady pro polovinu roku 2025 uvádějí průměr ve městě okolo 15 500–16 000 CHF za m² investropa.com investropa.com pro rezidenční nemovitosti, přičemž rozdíly závisí na typu nemovitosti a použité metodologii průzkumu. Ve luxusních segmentech jsou hodnoty ještě vyšší – v prestižních čtvrtích jako Champel nebo Les Eaux-Vives (blízko jezera) ceny běžně přesahují 18 000–20 000 CHF za m² investropa.com. Například špičkové byty v Champel/Eaux-Vives se v letech 2024–25 prodávaly v rozmezí 18k–20k CHF za m², což odráží roční růst v tomto segmentu o 3–4 % investropa.com. Tyto úrovně se blíží těm nejexkluzivnějším trhům světa.

V Ženevě existuje výrazná variabilita podle čtvrtí. Obecně platí, že centrální, přímořské a luxusní čtvrti mají nejvyšší ceny, zatímco okrajové oblasti jsou relativně levnější (i když stále drahé podle švýcarských měřítek). Například oblasti jako Cité-Centre (centrum města), Champel a Eaux-Vives mají průměrné ceny bytů kolem 16 000–17 500 CHF za m² (u nejlepších nemovitostí jsou ceny ještě výše) realadvisor.ch realadvisor.ch. Ve čtvrti Champel – Roseraie, která patří mezi nejprestižnější obytné části, se průměrné ceny bytů pohybují kolem 16 800 CHF/m² realadvisor.ch. Naopak okrajové čtvrti, které procházejí obnovou – například Praille–Acacias (Les Acacias) nebo části Onex/Lancy – mají nižší, ale stále značně vysoké ceny, často v rozmezí 13 000–14 500 CHF za m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Například oblast Bâtie–Acacias má průměrné ceny bytů kolem 13 465 CHF za m², což je nejméně v rámci města realadvisor.ch. Tyto rozdíly odrážejí velmi segmentovaný trh: nemovitosti v blízkosti jezera, centra města nebo mezinárodních organizací (například Sécheron/UN district) se prodávají za vyšší ceny, zatímco v průmyslovějších nebo vzdálenějších zónách jsou relativně levnější. I tak by i tyto „dostupné“ části Ženevy patřily mezi ty nejdražší ve většině jiných měst.

Rodinné domy jsou ve městě Ženeva poměrně vzácné, ale na příměstských obcích kantonu mají také extrémní ceny. Mediánová cena domů na trhu v Ženevě je kolem 3,2 milionu CHF investropa.com, přičemž průměrná cena za metr čtvereční domu je přibližně 15 700 CHF (o něco více než u bytů) investropa.com investropa.com. Luxusní vily v exkluzivních čtvrtích (například v Cologny nebo u jezera) se často prodávají za 10–20 milionů CHF i více, přičemž tyto nemovitosti jsou vzácné a většinou se prodávají neveřejně. Celkově ceny rezidenčních nemovitostí v Ženevě patří k absolutní špičce v Evropě – což potvrzuje její téměř rovnocenná pozice se Curychem a umístění v globálním žebříčku (více v další části).

Reflektor čtvrti: Nedávný rozvoj a zlepšení infrastruktury mohou rychle ovlivnit mikrotrhy. Například Les Eaux-Vives zaznamenaly nárůst poptávky částečně díky nové vlakové lince CEVA/Léman Express a modernizovanému nábřeží. Tato dříve střední lokalita nyní hostí luxusní projekty a připojila se k Champel do klubu >CHF 18k/m² investropa.com investropa.com. Podobně oblast Nations (ONU) severně od centra, kde sídlí mnoho mezinárodních agentur, nabízí exkluzivní rezidenční komplexy (průměrně byty ~CHF 15k/m² realadvisor.ch) a láká na expatrianty hledající blízkost zaměstnání. Mezitím čtvrti jako Plainpalais/Jonction (oblíbené u mladších kupců) zůstávají mírně dostupnější (~CHF 14 500 za m² realadvisor.ch za byty), ale také stoupají, jak se objevují nové projekty pro smíšené využití. Stručně řečeno, lokalita v rámci Ženevy je klíčovým faktorem ceny, avšak téměř všechny čtvrti zažívají tlak na růst cen kvůli celoměstskému nedostatku nabídky.

Nájemné a neobsazenost

Ženevský trh s nájemním bydlením je extrémně napjatý. Vysoká poptávka (jak ze strany místních obyvatel, tak i expatů) v kombinaci s omezenou nabídkou nájemních bytů vyhnala nájmy na rekordní úroveň v roce 2025. Medián nabízeného nájemného za byty v Ženevě je zhruba 420 CHF za metr čtvereční ročně (k 1. čtvrtletí 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To odpovídá přibližně 35 CHF za m² měsíčně – což znamená, že typický byt o velikosti 70 m² (750 sq ft) stojí v nájemném výrazně přes 2 000 CHF měsíčně. Ženeva a Curych jsou na špici se suverénně nejvyššími nájmy za bydlení ve Švýcarsku, přičemž tato hodnota 420 CHF/m²/rok je celonárodním maximem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pro srovnání, střední nájmy v jiných městech jako Lausanne jsou kolem 300 CHF/m²/rok a celostátní švýcarský medián je asi 240 CHF/m²/rok globalpropertyguide.com. Nájemné v Ženevě také meziročně roste – na začátku roku 2025 byly nabídkové nájmy ve městě přibližně o 5 % vyšší než před rokem globalpropertyguide.com. Tento růst je sice výrazný, ale již se zpomaluje oproti extrémně rychlé inflaci nájmů v letech 2022–2023 (kdy některá čtvrtletí zaznamenala skoky o 6–10 %).

Poptávku po nájmu podporuje mezinárodní imigrace a rostoucí populace, ale také skutečnost, že lidé odkládají vlastnictví bydlení kvůli vysokým cenám nemovitostí. V Ženevě většina obyvatel bydlí v pronájmu (což je běžné i v dalších švýcarských městech) a konkurence mezi zájemci o volné byty je obrovská. Není výjimkou, že se o jeden atraktivní byt ucházejí desítky zájemců. Údaje o volných bytech to dokazují: míra neobsazenosti nájemních bytů v Ženevě je pouze ~0,6 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (dle údajů k polovině roku 2024), což je extrémně nízká hodnota. Z praktického hlediska by zdravý nájemní trh měl míru neobsazenosti kolem 2–3 %, takže 0,6 % značí akutní nedostatek dostupných bytů. (Pozoruhodné je, že míra neobsazenosti v Ženevě je nepatrně vyšší než v Curychu – v Curychu je ohromujících 0,1 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – v obou městech jsou byty prakticky všechny obsazené.) V okolních obcích Ženevy je neobsazenost bytů často ještě nižší než přímo ve městě globalpropertyguide.com, protože jakákoli nová bytová výstavba v předměstích, jako je Vernier, Meyrin či Carouge, je okamžitě absorbována přetékající poptávkou. Pro širší kontext: celostátní míra neobsazenosti nájemních bytů je zhruba 1,4 % globalpropertyguide.com, což ukazuje, jak jsou Ženeva (a Curych) extrémními výjimkami s extrémně napjatou situací na trhu.

Nízká míra neobsazenosti se promítla do silné vyjednávací pozice pronajímatelů u nových nájmů. Pronajímatelé při výměně nájemníků významně zvyšovali požadované nájemné. V průběhu roku 2024 nájemné v Ženevě prudce vzrostlo (Julius Baer uvedl nadprůměrný růst nájemného v ženevském regionu během 3. čtvrtletí 2024 realestate.juliusbaer.com). Nicméně se objevují známky, že růst nájmů se v roce 2025 zpomaluje: švýcarský index požadovaného nájemného byl v 1. čtvrtletí 2025 meziročně vyšší asi o 2,3 % celostátně (oproti 6,3 % před rokem) globalpropertyguide.com a v oblasti Ženevského jezera průměrné požadované nájemné dokonce zaznamenalo mírný pokles meziročně o −0,4 % globalpropertyguide.com. Tento regionální pokles může být ovlivněn novou výstavbou ve Vaudu, případně statistickými zvláštnostmi, jelikož samotné město Ženeva stále vykazovalo přibližně +5% růst nájemného globalpropertyguide.com. V každém případě se očekává, že inflace nájemného bude dál ochlazovat v průběhu roku 2025 globalpropertyguide.com. Jedním z důvodů je, že více nájemníků se nyní poohlíží po koupi, protože náklady na financování klesly – movitější nájemci si uvědomují, že s nižšími hypotečními sazbami a vysokým nájemným je vlastnictví domu opět finančně atraktivní engelvoelkers.com. To by mohlo nepatrně ulevit poptávce po nájemním bydlení. Dále výstavba bytových domů konečně začíná růst (po útlumu v letech 2020–2022), což v následujících letech přidá na trh i část nájemního bydlení realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Dalším faktorem je jedinečná švýcarská regulace nájemného: národní referenční hypoteční sazba (Referenzzinssatz), na kterou je vázána řada stávajících nájemních smluv, byla snížena z 1,75 % na 1,50 % v březnu 2025 globalpropertyguide.com. To vyvolalo vlnu žádostí o snížení nájmu podle švýcarského práva. Nájemníci v Ženevě s smlouvami odkazujícími na starou sazbu získali nárok na průměrné 2,91% snížení nájmu v roce 2025 realestate.juliusbaer.com. Mnoha z nich bude v následujících měsících nájemné upraveno směrem dolů. Tento mechanismus regulace nájemného zmírní růst efektivního nájemného (pro současné nájemníky), i když nabídkové nájemné za nové smlouvy zůstává vysoké. Shrnutě je ženiský trh s nájemním bydlením v roce 2025 charakterizován rekordně vysokými úrovněmi nájemného a intenzivní konkurencí, ale očekává se, že tempo dalšího růstu nájemného se zpomalí kvůli mírnému oslabení poptávky (díky nákupům nájemníků) a regulačnímu snižování nájemného.

Nová rezidenční výstavba a výhled nabídky

Rozšíření nabídky bydlení je jednoznačným řešením pro ženevskou krizi dostupnosti a prázdných bytů – a několik velkých projektů je již v přípravě, byť jejich realizace potrvá postupně. Nejambicióznějším z nich je projekt Praille–Acacias–Vernets (PAV), rozsáhlý plán urbánní přeměny jižní Ženevy. Projekt PAV přeměňuje 230 hektarů bývalých průmyslových a brownfieldových pozemků na nové čtvrti s různým využitím awp-architecture.com. Během následujících 10–15 let má PAV dodat zhruba 12 000–15 000 nových bytových jednotek v Ženevě awp-architecture.com spolu s kancelářemi, obchody, parky a infrastrukturou. Jedná se o transformační rozsah – v podstatě okamžité rozšíření centra Ženevy awp-architecture.com – a mohlo by to navýšit bytový fond kantonu o více než 10 %. Důležité je, že PAV je navržen tak, aby vytvořil celé nové čtvrti (v částech Ženevy, Lancy a Carouge) s moderním, hustým bydlením, včetně výškových rezidenčních budov (některé věže až do ~175 m byly plánovány) foxstone.ch. Surville, Les Vernets a Praille-Acacias jsou sub-oblasti PAV, kde už byla zahájena výstavba nebo je v plánu.

Jednou z klíčových součástí je ekologická čtvrť Quai Vernets na místě bývalých vojenských kasáren u řeky Arve. Stavba začala v letech 2022–2023 a po dokončení v roce 2026–27 bude zahrnovat 1 355 nových bytů mediaroom.bouygues-construction.com. Působivé je, že dvě třetiny z nich budou určeny jako sociální nebo nájemné byty s regulovaným nájemným, což řeší dostupnost bydlení, a jedna třetina bude běžné nájemní bydlení mediaroom.bouygues-construction.com. Projekt je pozoruhodný svým důrazem na udržitelnost: je první výstavbou v Ženevě, která získala certifikaci „2000 Wattů Lokalita“ za energetickou účinnost a nízkou uhlíkovou stopu mediaroom.bouygues-construction.com. Developers recyklují materiály (například recyklují 20 000 tun betonu přímo na místě) a zavádějí zelenou energii pro vlajkovou udržitelnou čtvrť mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Podobné principy jsou uplatňovány napříč celým PAV – cílem je budovat husté, ale obyvatelné čtvrti s veřejnou dopravou, cyklistickou infrastrukturou, zelenými plochami a směsí různých typů bydlení. Po úplné realizaci PAV se odhaduje vznik 15 000 nových pracovních míst společně s novým bydlením awp-architecture.com, což skutečně promění městskou krajinu Ženevy.

Mimo PAV přispívají další projekty k nové bytové výstavbě, i když v menším měřítku. V posledních letech přibyly jednotky díky projektům jako Quartier de l’Étang ve Vernier (smíšený komplex se stovkami bytů dokončený v roce 2022) a přestavbě kolem Meyrinu a Satigny (včetně několika nových příměstských obytných čtvrtí). Rozšiřování veřejné dopravy, zejména Léman Express, podnítilo urbanistické projekty v okolí stanic jako Lancy–Pont-Rouge a Chêne-Bourg. Například v Lancy–Pont-Rouge (oblast stanice CEVA) vznikla nová obchodní čtvrť s kancelářemi a několika obytnými domy a v okolí se plánuje další bytová výstavba v rámci konceptu 15minutového města. Kanton navíc pravidelně přeměňuje dostupné pozemky na bytovou výstavbu prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru, i když počet nových jednotek bývá skromný. Přes všechny tyto snahy bytová výstavba v Ženevě stále nedostačuje poptávce – jak přiznávají úředníci i výzkumníci. Regulační překážky (přísné územní plánování, výškové limity a občanská referenda) zpomalují tempo výstavby. V roce 2024 počet vydaných stavebních povolení na byty v Ženevě zůstával pod úrovní potřebnou k výraznému zvýšení míry neobsazenosti.

Do budoucna se očekává určité uvolnění nabídky, ale postupně. Realizace PAV je rozfázovaná na mnoho let (Quai Vernets do roku 2027, další části až do 30. let tohoto století). Podle Wüest Partner by měl růst bytového fondu v Ženevě v příštích pěti letech v průměru činit ~1 % ročně, což pomůže, ale stále to zaostává za růstem počtu domácností. Nerovnováha tak bude pokračovat, i když se možná mírně zmírní, pokud budou všechny plánované projekty realizovány. Mezitím ženevské úřady podporují i iniciativy jako pobídky k přestavbě málo využívaných kanceláří na byty a podporu družstevní bytové výstavby (do PAV i jinam je začleněno několik družstevních projektů). Tyto snahy mají za cíl vytvářet více dostupných bytů a udržet v Ženevě střední třídu.

Shrnutí pro rezidenční trh: Ceny a nájmy bytů v Ženevě jsou na historickém maximu kvůli chronickému nedostatku nabídky. Významné projekty (jako PAV) sice nabídku posílí, ale jejich dopad se projeví až v průběhu let. V roce 2025 a krátkodobě zůstane dostupnost bydlení velmi omezená a trh bude i nadále nahrávat prodávajícím a pronajímatelům. Kupující čelí silné konkurenci a často i kupním cenám nad požadovanou hodnotou, zejména u kvalitních nemovitostí. Také nájemníci se často potýkají s přeplatky nebo spoléhají na osobní kontakty při hledání bytu. Ženevský bytový trh je v podstatě učebnicovým příkladem poptávky výrazně převyšující nabídku a to se výrazně nezmění, dokud nepřijdou na trh větší objemy nové bytové výstavby.

Analýza komerčních nemovitostí

Dynamika trhu kancelářských prostor

Ženevský trh s kancelářskými prostory je v roce 2025 stabilní a vykazuje určité známky síly, zejména v prémiových lokalitách v centru města. Po pandemických úpravách (jako je vyšší podíl práce na dálku) a některém snižování počtu zaměstnanců v korporátech v letech 2020–22 se poptávka po kancelářských prostorech normalizovala. Mnoho firem v Ženevě (soukromé banky, obchodní společnosti, nevládní organizace atd.) si zachovává nebo rozšiřuje svou přítomnost, přičemž kladou větší důraz na kvalitu a flexibilitu prostor. Výsledkem je, že míra neobsazenosti/dostupnosti kanceláří v regionu Ženevy zůstává v posledním roce stabilní. V 1. čtvrtletí 2025 se dostupnost kanceláří pohybuje kolem 6,2 %, což je prakticky beze změny oproti 6,1 % v polovině roku 2024 jll.com. Tato míra ukazuje na mírnou neobsazenost – například v Curychu je míra neobsazenosti kanceláří okolo 5 % a celkově ve Švýcarsku kolem 5,7 % realestate.juliusbaer.com – takže ženevský kancelářský trh není tak napjatý jako trh s bydlením, ale ani není přesycený. V podstatě zhruba 94 % ženevských kancelářských prostor je obsazeno a dostupných 6 % bývá často soustředěno do konkrétních subtrhů nebo starších budov.

Zásadní je, že umístění a kvalita rozhodují v kancelářském sektoru. Prémiové kanceláře v CBD (centrální obchodní čtvrti) – tedy oblasti kolem Rue du Rhône, Quai des Bergues a bankovní čtvrti – jsou velmi žádané. Společnost JLL uvádí, že poptávka po prémiových kancelářích zůstává v centru města silná, což umožňuje, aby nájemné za prémiové kanceláře pokračovalo v růstu v letech 2024–25 jll.com. Majitelé špičkových budov v těchto klíčových oblastech dokonce mohli nájemné dále mírně zvyšovat, protože prestižní firmy soutěží o omezený počet špičkových prostor. Přesné údaje o nájemném za prémiové kanceláře v Ženevě zde nejsou veřejně uváděny, ale podle zkušeností již nájmy za prémiové kanceláře přesahují 800 CHF za m²/rok (a v některých případech menších jednotek v tzv. Zlatém trojúhelníku se blíží i 1 000 CHF). To odpovídá i nabídce společnosti CBRE na kancelář na Rue du Rhône za přibližně 820 CHF/m²/rok. Sekundární kancelářské lokality, například na periferii či ve starších budovách, čelí větší nabídce a stabilnímu nájemnému. Některé velké kancelářské prostory v oblastech jako Meyrin nebo Plan-les-Ouates (což je ženevská zóna pro hodinářství/lehký průmysl) mohou zůstat neobsazené déle nebo nabízet pobídky nájemcům. Přesto i tyto oblasti těží z celkové ekonomické stability Ženevy.

Jedním z pozoruhodných trendů je omezená nová výstavba kanceláří v krátkodobém horizontu. V roce 2024 bylo v Ženevě dokončeno podprůměrné množství nových kancelářských prostor – v daném roce bylo dodáno pouze asi 57 000 m², což je historicky nízké číslo jll.com. Podobně i rok 2025 bude pravděpodobně klidný z hlediska nové nabídky, protože několik projektů bylo odloženo nebo zmenšeno. Tento nedostatek nové plochy pomáhá udržovat míru neobsazenosti pod kontrolou i přes skutečnost, že některé společnosti zmenšují své prostory. Na obzoru je však vlna nové nabídky: developerský pipeline kanceláří v letech 2026 a 2027 je významný. JLL odhaduje, že v letech 2026–27 bude v Ženevě přidáno přibližně 250 000 m² nových kancelářských prostor jll.com jll.com. Pro představu, to odpovídá přibližně 8–10 % stávající kancelářské zásoby během dvou let. Většina této nové plochy bude pocházet z velkých projektů ve čtvrti PAV (smíšené budovy s významnou kancelářskou složkou), stejně jako z nového Campusu Pictet de Rochemont (sídlo soukromé banky Pictet a navazující development) a rozšíření mezinárodních organizací. Ženeva ve skutečnosti zaznamenala nejvyšší růst kancelářských zásob mezi švýcarskými městy v období 2019 až 2024 – v průměru ~2,0 % ročně – a toto tempo růstu se zvýší na ~2,3 % ročně do roku 2027 s realizací plánovaných projektů jll.com. Naproti tomu, Curych během stejného období přidává mnohem méně nových kancelářských prostor (mnoho curyšských projektů bylo dokončeno dříve nebo pozastaveno), což znamená, že ženevská expanze je poměrně výrazná.

Tato nadcházející vlna nabídky je dvousečná zbraň. Na jedné straně mohou nové moderní kanceláře (s udržitelným designem, velkými podlažími apod.) přilákat nové firmy nebo umožnit místním společnostem modernizaci, což posílí postavení Ženevy jako obchodního centra. Na druhé straně, pokud poptávka nebude držet krok, míra neobsazenosti kanceláří by mohla po uvedení těchto 250 000 m² na trh vzrůst. Někteří pozorovatelé trhu se obávají, že míra neobsazenosti by v Ženevě mohla do roku 2027 překročit 7–8 %. Zatím však jsou tržní podmínky vyrovnané: Současná dostupnost kolem 6 % zahrnuje mix starších kanceláří, které jsou kandidáty na rekonstrukci nebo přeměnu na bydlení (což někteří majitelé zvažují vzhledem k poptávce po bydlení). Nové budovy jsou často předpronajaty nebo stavěné na míru pro velké nájemce (například WTO a další mezinárodní instituce si pořizují nové prostory). Může se tedy rozšířit kvalitativní rozdíl: starší kanceláře mohou mít potíže, zatímco nové se rychle zaplní. Již nyní inzerované kancelářské nájmy ve Švýcarsku celkově mírně vzrostly (+0,5 % meziročně) realestate.juliusbaer.com díky omezené nové nabídce a trvalé poptávce, a prime nájmy v Ženevě tento trend odrážejí.

Shrnuto, ženevský kancelářský sektor je zdravý, s silnou poptávkou po špičkových prostorech, stabilní celkovou neobsazeností a blížícím se přívalem nové nabídky, který je třeba sledovat. Firmy si stále cení přítomnosti v Ženevě kvůli roli města ve financích, diplomacii a obchodu (např. zde sídlí mnoho firem obchodujících s komoditami, sektor OSN/nevládních organizací atd.). Hybridní práce mírně snížila potřebu prostoru na zaměstnance, ale zaměstnanost v sektorech využívajících kancelářské prostory stále roste (~+1,5 % meziročně v roce 2024 realestate.juliusbaer.com). Jak uvádí jedna zpráva, i s prací z domova očekávají firmy do budoucna podobné využívání kanceláří a růst pracovních míst stále podporuje další poptávku po prostorech realestate.juliusbaer.com. Pronajímatelé na nejlepších adresách zůstávají sebevědomí, zatímco ti na okrajových lokalitách využívají kreativitu (například flexibilní nájmy, nabídky co-workingu) k nalákání nájemců. Následující roky prověří schopnost trhu absorbovat novou nabídku, ale pro rok 2025 je status quo stabilní výše nájemného i obsazenosti a pocit, že ženevský trh s kancelářskými prostory má období vlažnosti způsobené pandemií již za sebou.

Trendy v maloobchodních a průmyslových nemovitostech

Maloobchodní nemovitosti: Maloobchodní trh v Ženevě v roce 2025 představuje příběh dvou stran. Na hlavních třídách a v segmentu luxusu je mimořádně silný; ale v oblasti běžnějšího maloobchodu přetrvávají výzvy (jak je tomu celosvětově s růstem e-commerce). Prémiová maloobchodní čtvrť v centru Ženevy – zejména Rue du Rhône a přilehlé ulice – zůstává jednou z nejprestižnějších nákupních oblastí v Evropě. V roce 2024 byla Rue du Rhône hodnocena jako 6. nejlepší luxusní nákupní ulice v Evropě a prémiové nájmy zde v průběhu roku vzrostly odhadem o 5–10 % portugalbusinessesnews.com. Tato ulice, kde sídlí butiky značek Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès a mnohých dalších, má neuvěřitelně vysokou pěší návštěvnost od bohatých místních i mezinárodních návštěvníků. Poptávka po obchodech na Rue du Rhône je intenzivní a prázdné prostory se zde prakticky nevyskytují. Luxusní značky naopak v Ženevě expandují: mezi nové přírůstky v letech 2023–24 patří nová vlajková prodejna Dior a větší prodejna Hermès portugalbusinessesnews.com. Díky boomu v luxusním maloobchodě ve Švýcarsku (tržby za luxusní zboží ve Švýcarsku vzrostly v roce 2024 přibližně o 8 % portugalbusinessesnews.com) těží Ženeva i jako bezdaniová nákupní destinace pro turisty. Nájemné na Rue du Rhône patří k nejvyšším na světě – i když přesná čísla jsou neveřejná, odhady často přesahují 5 000 CHF za m²/rok u prémiových jednotek. Výhled pro prémiové maloobchody je pozitivní: Cushman & Wakefield očekává růst nájmů v segmentu luxusních hlavních tříd v Evropě o přibližně 1–3 % ročně v letech 2025–2028 portugalbusinessesnews.com a Ženeva se pravděpodobně bude pohybovat na horní hranici tohoto rozpětí vzhledem ke svému nedávnému růstu.

Naopak, sekundární maloobchod (sousedské obchody, vedlejší hlavní třídy a nákupní centra) čelí protivětru. Ženevští spotřebitelé, podobně jako jinde, stále častěji nakupují online nebo za hranicemi ve Francii (kde je zboží levnější), což vyvíjí tlak na místní maloobchodníky zaměřené na střední třídu. Některá starší nákupní centra v Ženevě (např. v Meyrinu nebo Carouge) zaznamenala fluktuaci nájemců a potřebu inovovat skladbu prodejen. Data o volných maloobchodních prostorech pro Ženevu nejsou konkrétně zveřejňována, ale podle neoficiálních informací mimo luxusní centrum města mírně narostl počet neobsazených prostor. Přesto má Ženeva určité výhody: bohaté obyvatelstvo a stálý příliv mezinárodních návštěvníků (kvůli konferencím, diplomacii apod.), kteří podporují kamenný maloobchod. Zážitkový maloobchod (vybraná gastronomie, galerie, specializované butiky) se zde těší úspěchu. Rue du Marché a Rue de Rive, pěší zóny zaměřené na širší veřejnost, mají stabilní provoz a středně vysoké nájmy (nižší než Rue du Rhône, ale i tak drahé ve srovnání s jinými městy). Letištní maloobchod je také pozoruhodný – počty cestujících na ženevském letišti se zotavily, což zvýšilo prodeje v duty-free a luxusních outletových obchodech, a tím drží i jejich nájmy vysoko.

Pro investory jsou výnosy z prémiových maloobchodních prostor v Ženevě velmi nízké (protože tyto nemovitosti jsou stejně ceněné jako kancelářské objekty nejvyšší kvality). Mnoho maloobchodních prostor na hlavních třídách vlastní dlouhodobí majitelé (pojišťovny, soukromé nadace atd.) a na trhu se objevují jen zřídka. Celkově je krátkodobý výhled maloobchodu smíšený: luxusní a prémiové lokality by měly zaznamenat stabilní nebo rostoucí nájemné a velmi nízkou neobsazenost, zatímco slabší lokality možná budou muset snížit nájemné nebo hledat nové způsoby využití (některé byly přeměněny na služby jako kliniky, showroomy nebo fitness centra). Město i majitelé se také přizpůsobují tím, že zlepšují „zážitek“ z nakupování – například modernizací ulic a pořádáním akcí – aby maloobchod zůstal atraktivní.

Průmyslové a logistické nemovitosti: Průmyslový realitní sektor v Ženevě je poměrně malý, protože kanton má jen omezené množství pozemků určených k průmyslovému využití. Co zde však je, je v vysoké poptávce, zejména pokud jde o logistiku, skladování a last-mile distribuci. Růst e-commerce a „just-in-time“ dodavatelských řetězců zvýšil poptávku po skladech v blízkosti města, aby mohly efektivně obsluhovat obchody a zákazníky. Hlavní průmyslové zóny v Ženevě zahrnují oblast u letiště Ženeva (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) a části oblasti PAV určené pro lehký průmysl. Míra neobsazenosti průmyslových prostor v Ženevě je nízká – často jen několik málo procent – i když přesná místní čísla jsou vzácná. Celostátně míra neobsazenosti logistických nemovitostí investičního stupně klesla z ~7,7 % na 5,1 % během uplynulého roku jll.com, což ukazuje na zpevnění trhu, a Ženeva pravděpodobně tento trend následuje (možná s ještě nižší neobsazeností, vzhledem k nedostatku vhodných pozemků).

Nájemné za logistické/průmyslové prostory ve Švýcarsku se obvykle pohybuje od CHF 85 do CHF 140 za m² ročně v závislosti na lokalitě a kvalitě jll.com. Ženeva se obvykle nachází na vyšším konci tohoto rozpětí (CHF 120+), zejména u moderních zařízení poblíž města. Například novější vícepodlažní městské logistické jednotky nebo zabezpečené sklady poblíž ženevského letiště mohou dosahovat nájmů v trojciferných hodnotách CHF za m²/rok. Průmyslových pozemků je natolik málo, že některé společnosti hledaly skladovací prostory i za francouzskou hranicí (Annemasse, St-Genis atd.), ale být v jiné zemi není ideální pro just-in-time provoz. Proto zůstává silná poptávka po jakékoli dostupné průmyslové nemovitosti v kantonu. To se odráží v transakcích: kdykoli se objeví na prodej starší sklad nebo továrna, často se přepracuje nebo rekonstruuje, místo aby zůstával nevyužitý. V 1H 2024 došlo v Ženevě k poklesu objemu investic do průmyslových nemovitostí na 60 milionů CHF spgpartner.ch (dle zprávy SPG Intercity), což pokračuje ve zpomalení od roku 2023 – ovšem spíše kvůli nedostatku nemovitostí na trhu než kvůli nedostatku zájmu investorů.

Ženeva také sází na inovace v oblasti průmyslových nemovitostí: uvažuje se o projektech pro vertikální logistiku, zelené sklady a dokonce i o podzemním logistickém tunelu ke snížení kamionové dopravy. Čtvrť Meyrin má technologický nádech – kromě skladů zde sídlí také výrobci hodinek a technologické společnosti napojené na CERN. Tito uživatelé často potřebují kombinaci kancelářských/laboratorních/průmyslových prostor, které vznikají v zónách jako ZIMEYSA.

V podstatě průmyslové nemovitosti v Ženevě představují úzký, ale zásadní segment – charakterizuje je nízká neobsazenost, stabilní růst nájmů a omezená nabídka. Nevzbuzují takový zájem jako luxusní domy či kanceláře, ale pro fungování místní ekonomiky (doručování zboží, provoz letiště, skladování léčiv apod.) jsou klíčové. Očekáváme, že nájmy za průmyslové prostory budou mírně stoupat a výnosy zůstanou atraktivní (často vyšší než u kanceláří, vzhledem ke trochu vyššímu rizikovému profilu průmyslu). Mnoho institucionálních investorů v poslední době zařadilo logistická aktiva do svých švýcarských portfolií a ženevská aktiva tohoto typu jsou velmi ceněná. Co sledovat do budoucna: pokud by některé průmyslové areály oblasti PAV přešly na bytovou/kancelářskou výstavbu, mohly by vzniknout plány na nový logistický park dále od města nebo na intenzivnější využití okolí letiště jako kompenzaci.

Významné komerční projekty

Ženevská komerční scéna zažívá významné projekty, které v nadcházejících letech ovlivní tamní trh:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Kromě bydlení nabídne PAV také značné množství kancelářských a maloobchodních prostor. Cílem je decentralizovat část kanceláří z přetíženého centra do moderní městské zóny. Do roku 2030 by PAV mohl hostit několik set tisíc čtverečních metrů kanceláří, což by mohlo přitáhnout nové firmy nebo umožnit rozšíření stávajících ženevských společností. Klíčové dílčí projekty zahrnují Tour Horizons a další výškové budovy, které mohou zahrnovat kanceláře, a velké maloobchodní centrum propojené s veřejnými prostory. Rovnováha mezi bydlením a komercí v PAV je nastavena tak, aby zajistila živé smíšené prostředí (nikoliv čistě obchodní čtvrť).
Campus Pictet de Rochemont: Soukromá banka Pictet staví v Carouge poblíž zóny PAV nové sídlo. První fáze přinesla v roce 2020 výrazný kancelářský komplex; další fáze do let 2025–26 přidají další kanceláře a vybavení. To umožní sloučení více než 2 000 zaměstnanců firmy Pictet a může uvolnit prostory ve středu města po opuštění starších budov.
Mezinárodní organizace: Ženeva je domovem mnoha agentur OSN a nevládních organizací. Některé, jako například WTO, své prostory zrekonstruovaly nebo rozšířily. WHO staví novou budovu v oblasti Prégny-Chambésy (u OSN) a další agentury investují do bezpečnosti a udržitelnosti. Existuje také projekt Campus Genève, který zvažuje jednotnější zázemí pro nevládní organizace ve čtvrti Nations. Tyto projekty často podporuje Švýcarská konfederace i kanton, a i když nejde o „tržní“ transakce, ovlivňují nabídku a poptávku po kancelářích (např. pro dodavatele a podpůrné služby v jejich okolí).
Hotely a pohostinství: Ačkoliv explicitně nebylo řečeno, stojí za zmínku, že v Ženevě vzniká několik nových luxusních hotelů (například nové rozšíření Four Seasons a butikové hotely). To souvisí s komerčními nemovitostmi v souvislosti s oživením pohostinství po pandemii a vede i k přeměně některých budov (například kancelářská budova u nádraží Cornavin má být údajně přestavěna na hotel). Turistický sektor a oblast MICE (meetings, incentives, conferences, exhibitions) v Ženevě zvyšují poptávku jak po hotelových kapacitách, tak po krátkodobých servisovaných apartmánech.
Infrastruktura: Velké veřejné infrastrukturní stavby v Ženevě (jako například železniční spojení CEVA dokončené v roce 2019 nebo pokračující rozšiřování tramvajových linek) nepřímo vytvářejí příležitosti pro komerční výstavbu vázanou na veřejnou dopravu. Například u stanice Chêne-Bourg (trať CEVA) jsou plánovány nové středně vysoké kancelářské budovy, které využijí lepší dostupnost do centra a do Francie.
Zelené rekonstrukce: Mnoho starších komerčních budov v Ženevě prochází modernizací, aby splňovaly současné ekologické standardy. Projekty jako obnova ICC (International Centre Cointrin) u letiště nebo rekonstrukce některých historických budov na Rue du Rhône vytvářejí v podstatě „nové“ prostory uvnitř starých obalů. Tyto kroky souvisí s udržitelnými trendy a zároveň zvyšují atraktivitu starších prostor.

Celkově tyto hlavní projekty signalizují důvěru v budoucnost Ženevy jako místa pro podnikání. Rozsah investic (veřejných i soukromých) do PAV a dalších rozvojových projektů je značný. Kombinací rezidenčního a komerčního růstu se Ženeva snaží zůstat konkurenceschopná na globální úrovni – nabízí kvalitní kanceláře pro firmy, dostatek bydlení pro zaměstnance a zachovává vysokou kvalitu života, která je její hlavní devizou.

Investiční prostředí: výnosy, investoři a regulace

Výnosy a návratnost

Investoři do nemovitostí v Ženevě historicky akceptovali nižší výnosy výměnou za stabilitu a prestiž města. Toto platí i v roce 2025. Hrubé nájemní výnosy (roční příjem z pronájmu jako procento ceny nemovitosti) u rezidenčních nemovitostí v Ženevě patří mezi nejnižší ve Švýcarsku – a dokonce i na světě – což odráží vysokou hodnotu zdejších nemovitostí. Průměrné rezidenční výnosy ve Švýcarsku se pohybují kolem 3 % nebo i mírně pod globalpropertyguide.com. V Ženevě jsou výnosy ještě nižší: u prémiových rezidenčních nemovitostí mohou čisté výnosy dosahovat jen něco málo přes 2 %. Nedávná data ukazují, že ve 4. čtvrtletí 2024 dosahovaly výnosy z investic do prémiových bytů v Ženevě asi 2,15 %, zatímco v Curychu byly jen 1,7 % (Curych je vůbec nejnižší) globalpropertyguide.com. I sekundární rezidenční výnosy v Ženevě málokdy překročí 3 %. V podstatě investoři platí za ženevské nemovitosti prémii a spoléhají více na zhodnocení kapitálu a bezpečnost než na vysoký příjem.

V komerčním sektoru jsou výnosy o něco vyšší, ale stále relativně stlačené. Čisté výnosy z prvotřídních kanceláří v Ženevě se obvykle pohybují kolem 3,0–3,5 %. To je o něco více než u prvotřídních kanceláří v Curychu (~2,5–3,0 %), což je dáno menším trhem v Ženevě a historicky vyšší neobsazeností. Nicméně s tím, jak úrokové sazby za poslední dva roky vzrostly ze svých extrémně nízkých úrovní, došlo k tlaku na zvyšování výnosů (tj. k poklesu kapitálových hodnot). Investoři v závěru roku 2022 a v roce 2023 požadovali o něco vyšší návratnost, aby kompenzovali zvýšené náklady na financování. Například v roce 2023 se některé transakce sekundárních kancelářských budov v Ženevě uskutečnily s výnosy v rozmezí 4–5 % (u starších budov nebo těch s rizikem neobsazenosti). Přesto, jak se rok 2025 rozvíjí a úrokové sazby se stabilizovaly nebo začaly klesat, výnosy se mohou opět komprimovat. Zpráva o trhu s nemovitostmi společnosti Julius Baer uvádí, že prostředí nízkých úrokových sazeb, které pravděpodobně přetrvá, **bude tlačit tržní hodnoty vzhůru a způsobí opětovný pokles počátečních výnosů v roce 2025 realestate.juliusbaer.com. Skutečně, začátkem roku 2025 se objevily náznaky, že prvotřídní výnosy v hlavních městských oblastech opět klesají po krátkém zvýšení, a to kvůli obnovené konkurenci investorů realestate.juliusbaer.com. To naznačuje, že výnosy z nejlepších kanceláří v Ženevě by se mohly vrátit zpět k 3 % nebo níže, pokud se při soutěži o klíčová aktiva zvýší zájem.

V případě retailu jsou výnosy z prvotřídních obchodů (např. prestižní prodejny na Rue du Rhône) extrémně nízké – často v rozmezí 2,5–3 %, podobné nebo dokonce nižší než u prvotřídních kanceláří, protože jsou považovány za ultrabezpečná aktiva (některé se obchodují spíše na základě ceny za metr než na základě výnosu). Výnosy z logistiky/průmyslu jsou obvykle vyšší, což odráží vyšší riziko – ve Švýcarsku se pohybují okolo 5–6 %. Pokud by se v Ženevě objevila průmyslová nemovitost, mohla by se obchodovat na této úrovni v závislosti na nájemci a délce nájmu. Opět však platí, že vzácnost těchto příležitostí činí oceňování každého aktiva unikátním.

Realitní fondy a institucionální investoři cílí na Švýcarsko díky těmto stabilním, dluhopisům podobným výnosům. Za posledních přibližně 25 let dosáhly švýcarské realitní fondy průměrného celkového ročního výnosu ~5,5 %, což je jen mírně pod výnosy akcií, ale s mnohem nižší volatilitou ubs.com. Ženevské nemovitosti byly v tomto ohledu hvězdným hráčem, zejména z pohledu kapitálového růstu. Mnoho investorů očekává, že i když je nájemní výnos pouze 2–3 %, dlouhodobý růst cen v Ženevě celkovou návratnost navýší. Za poslední dekádu se tato sázka vyplatila, protože ceny domů v Ženevě trvale rostly. Do budoucna, s tak nízkými výnosy, bude budoucí návratnost záviset na dalším růstu nájmů a cen – což bude záviset na tom, zda zůstane poptávka silná a nabídka omezená (což je v případě Ženevy pravděpodobné).

Mělo by se poznamenat, že náklady na financování vzhledem k výnosům jsou zásadní. V éře záporných úrokových sazeb (do roku 2022) bylo půjčování extrémně levné, takže 2% výnos byl v pořádku, pokud vaše hypotéka byla 1 %. V roce 2023 hypotéky vzrostly na přibližně 3 %, což některé investice do nemovitostí krátkodobě učinilo téměř na hranici nulového nebo záporného cash flow. Ale v polovině roku 2025 jsou švýcarské 10leté hypoteční sazby blíže ~1,5–2 % (a krátkodobé financování na bázi Libor ještě nižší) mansionglobal.com, což investorům obnovuje pozitivní rozdíl. Pokud SNB skutečně opět sníží sazby, výnosy nemovitostí (které se pohybují opačně vůči cenám) by se mohly opět stlačit, protože požadovaný výnos investorů klesá. Mnohé instituce disponující hotovostí jsou připraveny v Ženevě akceptovat výnosy pod 3 % jednoduše proto, že je jen málo alternativ s takovou stabilitou.

Zájem zahraničních investorů

Ženeva jako globální město přirozeně přitahuje zájem zahraničních kupců a investorů. Nicméně rezidenční trh je přísně regulován proti zahraničnímu vlastnictví. Podle švýcarského federálního zákona Lex Koller jsou nerezidentní cizinci z velké části vyloučeni z nákupu rezidenčních nemovitostí ve městech jako Ženeva a Curych mansionglobal.com. To znamená, že americký, čínský nebo EU investor, který není švýcarský rezident, si obecně nemůže v Ženevě koupit byt nebo dům za účelem investice či dovolené. Existují určité výjimky (diplomaté někdy dostanou výjimky, nové programy „expat housing“ atd.), ale ve většině případů jsou jedinými zahraničními subjekty aktivními v prodejích rezidenčních nemovitostí v Ženevě expati, kteří získali švýcarské povolení k pobytu, nebo ti, kdo mají švýcarské firmy. Tato politika pomohla zabránit, aby Ženeva zažila podobnou spekulativní vlnu zahraničních nákupů jako Londýn nebo Vancouver. Do určité míry to tlumí poptávku – přesto jsou ceny v Ženevě vzhledem k domácí a rezidentské mezinárodní poptávce vysoké.

Přesto zahraniční investoři se na ženevském trhu účastní nepřímo nebo prostřednictvím komerčních nemovitostí. Mnoho mezinárodních institucionálních investorů (státní investiční fondy, globální realitní fondy apod.) investuje do švýcarských nemovitostí prostřednictvím realitních fondů, SICAV a veřejně obchodovatelných realitních společností. Tyto investiční nástroje, často spravované švýcarskými bankami nebo správci aktiv, obcházejí Lex Koller tím, že jsou švýcarskými subjekty. Například asijský penzijní fond může přidělit kapitál švýcarskému realitnímu fondu, který pak kupuje bytové bloky v Ženevě. V Ženevě je také cizí kapitál v komerčních nemovitostech, protože omezení Lex Koller jsou u čistě komerčních nemovitostí volnější (cizinci mohou nabývat komerční nemovitosti, pokud slouží k podnikání). Viděli jsme proto například mezinárodní investory nakupující ženevské kancelářské budovy, nákupní centra či hotely. V posledních letech některé známé ženevské komerční objekty (například kancelářský komplex nebo hotel na Quai du Mont-Blanc) získali investoři z Blízkého východu nebo ze Severní Ameriky. Tyto transakce potvrzují atraktivitu Ženevy jako bezpečného přístavu: politická stabilita, silné právní prostředí a historicky slušné výnosy.

Status Ženevy jakožto hostitele Organizace spojených národů a stovek nevládních organizací také přitahuje zahraniční státní investice – například vlády kupují rezidence pro své velvyslance nebo delegace. Tyto nákupy jsou obvykle osvobozeny od Lex Koller, protože se považují za oficiální využití (a skutečně určité prvotřídní nemovitosti v Ženevě vlastní zahraniční státy pro účely ambasád/misí).

Shrnuto, zájem cizinců o nemovitosti v Ženevě je vysoký, ale přímá účast na trhu s bydlením je omezená zákonem. Zahraniční zájemci o Ženevu často buď se do Ženevy přestěhují (a získají povolení k pobytu, aby mohli koupit dům), nebo investují prostřednictvím švýcarských fondů/partnerů. Trh tedy není tak mezinárodní z hlediska vlastnictví jako například v centru Londýna; většina nemovitostí je držena místně. Přesto jsou ženevské nemovitosti určitě na radaru globálních investorů. Ženeva je považována za součást „světového okruhu luxusních nemovitostí“ (společně s městy jako Londýn, Singapur, Monako), kde si bohatí jednotlivci chtějí pořídit rezidenci – a ti, kteří mohou (např. movití cizinci s povolením k pobytu), tu skutečně pro diverzifikaci nakupují.

Regulační a daňové prostředí

Švýcarsko nabízí obecně stabilní a investorům příznivé regulační prostředí, ale s některými specifiky:

Lex Koller (zmíněno výše) je klíčová regulace, která omezuje nákupy obytných nemovitostí cizinci mansionglobal.com. Jde o politickou pojistku proti nadměrnému zahraničnímu vlivu na trhu s bydlením. Pravidelně probíhají debaty o možném zpřísnění nebo uvolnění této regulace; aktuálně zůstává v platnosti bez známek zásadních změn.
Bytová politika v Ženevě výrazně zvýhodňuje dostupnost a práva nájemníků. Ženeva má jedny z nejpřísnějších zákonů o pronájmu v rámci Švýcarska. Zvyšování nájemného pro stávající nájemníky je regulováno: jak bylo zmíněno, je navázáno na referenční úrokovou sazbu a inflaci. Ženeva má navíc tradici bytových družstev a veřejného bydlení. Kantonální úřady často stanovují, že nové projekty musí zahrnovat podíl bytů pod tržní cenou. Například projekt Quai Vernets/PAV vyčleňuje 66 % ze svých 1 355 bytů na sociální či regulované bydlení mediaroom.bouygues-construction.com, což jasně ukazuje politické cíle. To zajišťuje směsici různých příjmových skupin a brání tomu, aby nově vznikající čtvrti byly pouze pro luxusní bydlení. Vývojáři však tvrdí, že taková opatření spolu s přísnou regulací územního plánu snižují ziskovost projektů a zpomalují jejich realizaci – jde o klasické napětí mezi veřejným zájmem a soukromou motivací.
Územní plánování a stavební předpisy v Ženevě omezují výšku a hustotu zástavby v mnoha oblastech (Ženeva byla dlouho známá tím, že zde nevyrůstaly výškové budovy; i dnes jsou skutečně vysoké stavby vzácné). Panorama města je nízkopodlažní a místní odpor vůči výškovým stavbám přetrvává (s několika výjimkami v oblasti PAV). Tyto předpisy zachovávají estetický půvab Ženevy, ale zároveň omezují nabídku.
Ekologické předpisy jsou stále významnější. Stavební projekty v Ženevě musí splňovat vysoké standardy energetické účinnosti (často se používá označení Minergie). Jak bylo zmíněno, klade se důraz na udržitelný rozvoj města (například iniciativa 2000 Wattových lokalit). Taková regulace může zvýšit počáteční náklady, ale také zvyšuje dlouhodobou hodnotu a snižuje provozní náklady.
Daně: Majitelé nemovitostí v Ženevě platí několik daní: každoroční kantonální daň z majetku (včetně hodnoty nemovitosti), místní daň z nemovitosti (impôt immobilier complémentaire) na rezidenční nemovitosti, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení, a daň z kapitálového zisku při prodeji nemovitosti (která je vysoká, pokud prodáte během několika let od nákupu, ale snižuje se až na nulu po několika desetiletích držení). Dále existuje daň z převodu nemovitosti 3 % (droit d’enregistrement), kterou obvykle platí kupující při transakci – jedná se o jednorázový náklad. Ve srovnání s některými zeměmi jsou švýcarské daně z držení nemovitosti relativně mírné (neexistuje celonárodní daň z nemovitosti, pouze kantonální daně) a dlouhodobí investoři těží ze snižující se daně z kapitálového zisku. Efektivní sazby v Ženevě jsou vyšší než v některých jiných kantonech (protože Ženeva financuje mnoho veřejných služeb), ale celkově je daňové prostředí považováno za férové a předvídatelné. Švýcarsko ve skutečnosti nemá federální daň z příjmu z pronájmu jako takovou – příjem z pronájmu je součástí běžného příjmu a lze ho snížit pomocí odpočtů. Důležité také je, že úroky z hypotéky jsou daňově uznatelné, což podporuje využívání úvěrů.

Pro investory jsou v Ženevě velkými klady transparentnost a právní jistota. Vlastnické právo je zaručeno (švýcarský katastr nemovitostí je velmi spolehlivý), smlouvy jsou vymahatelné a vyvlastnění je prakticky neznámé. Právní systém je také velmi příznivý vůči věřitelům – držitelé hypoték mají silná zajišťovací práva (což částečně vysvětluje, proč banky bez obav poskytují nízkoúročené půjčky).

Jedním z aktuálně diskutovaných témat je možné zrušení “Eigenmietwertu” (zdanění fiktivního nájemného) na federální úrovni, což by mohlo změnit některé dynamiky pro vlastníky nemovitostí (vlastnictví by se stalo atraktivnějším, protože by se nezdaňoval hypotetický nájem). Pokud k tomu dojde (v parlamentu se o tom diskutuje), mohlo by to dále zvýšit zájem o koupi oproti pronájmu. Postoj Ženevy k tomu zatím není jasný.

Stručně řečeno, regulační prostředí v Ženevě se snaží vyvažovat tržní síly a sociální ohledy: chce zůstat atraktivní pro investory a udržet kvalitní bytový fond, ale zároveň dbá na to, aby bydlení nebylo pro místní obyvatele zcela nedostupné. Z investičního pohledu, pokud splníte investiční požadavky (tj. nejste omezeni Lex Koller), nabízí Ženeva vysoce bezpečné prostředí s mírným zdaněním a silným právním státem – což jsou důležité faktory, které vysvětlují ochotu investorů akceptovat nízké výnosy.

Tržní faktory a výzvy

Ženevský trh s nemovitostmi je ovlivněn několika klíčovými faktory a do budoucna čelí určitým výzvám. Níže je přehled hlavních faktorů:

Růst populace a migrace: Populace Ženevy stabilně roste, především díky imigraci. Obyvatelstvo kantonu nyní přesahuje 500 000 a celkově si Švýcarsko po desetiletí udržuje pozitivní čistou migraci globalpropertyguide.com. V roce 2023 dosáhla čistá migrace do Švýcarska vrcholu okolo 131 tisíc, ačkoliv v roce 2024 ochladla na ~87 tisíc globalpropertyguide.com, stále však zůstává historicky vysoko. Ženeva jako centrum mezinárodní diplomacie a obchodu přitahuje zahraniční odborníky, přeshraniční dojíždějící (frontaliers z Francie) a studenty. Tento stálý příliv lidí zvyšuje poptávku po bydlení. Je to výhoda pro pronajímatele (zajišťuje stálý okruh nájemníků/kupců), zároveň to ale zatěžuje nabídku a infrastrukturu. Výzvou je zajistit dostatek bytů a služeb pro rostoucí populaci bez rozšiřování města (Ženeva je ohraničena francouzskou hranicí a jezerem). Očekává se, že růst populace bude pokračovat i ve střednědobém horizontu, i když umírněným tempem, což stále udržuje tlak na trh s nemovitostmi.
Ekonomické podmínky: Ekonomika Ženevy je hlavním hybatelem poptávky po nemovitostech. Město má jedno z nejvyšších HDP na obyvatele na světě a sídlí zde finanční sektor (privátní bankovnictví, správa majetku), firmy obchodující s komoditami, výrobci hodinek a samozřejmě velký neziskový/NGO sektor. Hospodářský růst ve Švýcarsku je mírný (odhadovaný ~0,8 % v roce 2025 globalpropertyguide.com), avšak ekonomika Ženevy je poměrně odolná a rozmanitá. Nezaměstnanost v Ženevě je nízká (kolem 3–4 %, mírně nad švýcarským průměrem) a trh práce je napjatý pro kvalifikované pracovníky. Vysoká zaměstnanost a rostoucí příjmy podporují rezidenční i komerční nemovitosti. Pokud mají lidé jistou a dobře placenou práci, mohou si dovolit vyšší nájemné nebo hypotéky. Stejně tak společnosti v dobré finanční kondici si pronajímají více kancelářských prostor a investují do zařízení. Výzvou zde je, že růst ženevské ekonomiky není rychlý – je stabilní, ale pod historickým průměrem globalpropertyguide.com. Každý celosvětový pokles (například v bankovnictví nebo obchodu) by mohl ovlivnit ženevské nemovitosti vyšší třídy, pokud by odešly expat pozice. Také závislost Ženevy na několika odvětvích znamená, že pokud by jedno z nich (například obchod s komoditami) kleslo, mohlo by to uvolnit kancelářské prostory na trh. V tuto chvíli je však hospodářský výhled poměrně pozitivní, přičemž motorem růstu je soukromá spotřeba a reálné mzdy rostou globalpropertyguide.com, což prospívá realitnímu sektoru.
Úrokové sazby a financování: Prostředí úrokových sazeb má přímý dopad na poptávku po nemovitostech a ceny. Švýcarsko přešlo od záporných sazeb (před rokem 2022) k přísnější politice v roce 2023, a nyní v roce 2025 opět směřuje k uvolnění, protože inflace se dostala pod kontrolu. Hypoteční úrokové sazby se mezi lety 2021 a 2023 přibližně zdvojnásobily (z ~1 % na ~2–2,5 % u dlouhodobých fixací), což snížilo dostupnost některým kupujícím a mírně zbrzdilo růst cen v roce 2022. Jakmile však inflace v roce 2024 klesla na ~1,1 % a v roce 2025 dokonce krátce zamířila do mínusu globalpropertyguide.com, Švýcarská národní banka pozastavila zvyšování sazeb a může je začít snižovat. Konsenzus očekává, že sazby budou v roce 2025 postupně klesat engelvoelkers.com. To má několik dopadů: nižší sazby snižují měsíční splátky hypotéky, takže kupující si mohou dovolit přihazovat více za domy (čímž podporují ceny). Skutečně, Engel & Völkers uvádějí, že nižší náklady na financování v kombinaci s rostoucím nájmem opět nahrávají koupi nemovitosti engelvoelkers.com. Navíc nízké úrokové sazby činí nízký výnos z nemovitostí relativně atraktivní ve srovnání s dluhopisy. Potenciální výzvou je volatilita sazeb – pokud by inflace nečekaně vzrostla nebo by došlo ke globálnímu růstu sazeb, SNB by mohla opět utahovat, což by poptávku utlumilo. V současné době jsou však stabilní až klesající úrokové sazby pozitivním faktorem pro trh s nemovitostmi v Ženevě.
Udržitelnost a klimatické cíle: Udržitelnost je jak hnací silou, tak i výzvou. Ženeva (a Švýcarsko obecně) se zavázaly k naplnění klimatických cílů – například uhlíková neutralita do roku 2050 a dílčí cíle jako snížení emisí budov o 50 % do roku 2030. Budovy v tom hrají velkou roli (například kvůli vytápění). To podporuje vlnu zelených renovací a nových ekologických projektů. Například projekt Quai Vernets v Ženevě je ukázkou udržitelné výstavby, kde se znovu využívají materiály a na místě se vyrábí obnovitelná energie mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton podporuje energeticky úsporné renovace prostřednictvím dotací a regulací (například ukončení topení na topný olej). Tyto iniciativy podněcují investice do nemovitostí (obnova starých budov vytváří práci a může dlouhodobě zvýšit jejich hodnotu). Mnoho nájemců a investorů nyní preferuje budovy s ekologickými certifikáty, což nutí developery usilovat u nových projektů o značky jako Minergie, BREEAM nebo LEED. Výzvou je však cena: udržitelná výstavba může být zpočátku nákladnější. Pro majitele starších budov je renovace na nové standardy (zateplení, solární panely apod.) kapitálovou investicí, kterou si ne všichni mohou snadno dovolit. Je tu také regulační tlak – pokud budova nesplní budoucí standardy, může čelit pokutám nebo snížené atraktivitě. Celkově je udržitelnost stále důležitějším tržním faktorem (některé nemovitosti mají „zelenou prémii“) a součástí dlouhodobé odolnosti, ale vyžaduje značné investice a přizpůsobení ze strany oboru.
Politika bydlení a dostupnost: Postoj Ženevy k otázkám bydlení výrazně ovlivňuje trh. Snahy vlády o vytvoření dostupného bydlení (prostřednictvím kvót v nových projektech, financování družstev apod.) působí jako hnací síla, protože zvyšují nabídku, ale zároveň představují omezení pro svobodný trh. Například požadavek 20–30 % dostupných bytů v projektu může omezit celkovou ziskovost a tím i tempo, jakým jsou developeři ochotni stavět. Mechanismy kontroly nájemného (například systém referenční hypoteční sazby) přímo ovlivňují výnosy – což se projevilo i v roce 2025, kdy bylo potřeba u mnoha nájemních smluv snížit nájem zhruba o 3 % kvůli poklesu sazby realestate.juliusbaer.com. Tyto politiky drží náklady na bydlení do určité míry pod kontrolou pro místní obyvatele, což je sociálně přínosné, ale mohou odrazovat od spekulativní výstavby a tlumit extrémně rychlý růst cen. Jinými slovy, regulační rámec Ženevy pravděpodobně zabránil ještě horší dostupnosti bydlení, ale zároveň znamená, že trh reaguje pomaleji – nabídka prudce nevzroste jen proto, že ceny jsou vysoké. Dalším aspektem politiky je přímá demokracie: Ženevští občané často hlasují o územních plánech. V minulosti například referenda zabránila výstavbě výškových budov nebo vynutila změny v územních plánech. To může být problém, protože potřebná výstavba může být zpomalena veřejným odporem (fenomén NIMBY). Jemnou rovnováhu, kterou musí Ženeva udržet, je umožnit dostatečnou výstavbu (díky politikám jako je PAV Master Plan, který byl pečlivě vyjednán), a zároveň zachovat kvalitu života a sociální rozmanitost.
Infrastruktura a přeshraniční dynamika: Lokálním hnacím motorem jsou také investice do infrastruktury – například železniční spojení CEVA (nyní plně v provozu jako Léman Express), které lépe propojuje Ženevu s předměstími a Francií. Díky tomu je snazší bydlet o něco dál (dokonce i ve francouzských městech za hranicemi) a dojíždět do práce. V důsledku toho se část poptávky „přelila“ do Francie, kde je bydlení levnější. Přesto je ženevský realitní trh stále podporován těmi, kteří chtějí žít blízko a využívat švýcarské služby. Přeshraniční dynamika je zajímavá: asi 100 000 pracovníků denně dojíždí z Francie. Pokud by někdy problémy na hranici nebo bilaterální spory s EU tento proud narušily, mohla by se poptávka po bydlení v Ženevě dále zvýšit. Naopak, pokud by Francie vybudovala své pohraniční oblasti (například v Annemasse jsou plány na novou výstavbu), mohla by tím ulevit tlaku na ženevský trh. Zatím však realitní trh v Ženevě zůstává ve své vlastní bublině vysoké poptávky; i výrazně vyšší nabídka ve Francii pravděpodobně ceny v Ženevě významně nesníží, neboť mnoho lidí dává přednost bydlení ve Švýcarsku kvůli daním, školství a kvalitě života (pokud si to mohou dovolit).
Globální faktory a měna: Na makroúrovni hraje roli síla švýcarského franku. Silný frank (což jsme viděli – nedávno posílil vůči EUR a USD) eurocost.com činí nemovitosti v Ženevě ještě dražšími pro zahraniční kupce v měnovém vyjádření, ale zároveň podtrhuje její image bezpečného útočiště. Globální ekonomické trendy, například zájem investorů o reálná aktiva v dobách nejistoty, prospívají švýcarským nemovitostem. Geopolitické události (války, sankce atd.) však mohou mít i lokální dopady – např. role Ženevy v obchodu s komoditami vzrostla, když se ostatní trhy staly rizikovějšími, což nepřímo zvyšuje poptávku po kancelářích. Nebo kdyby ochabla mezinárodní spolupráce, některé mechanismy OSN by se možná přesunuly jinam (to je hypotetické, ale je to rizikový faktor ke zvážení).

Souhrnně řečeno, hlavní faktory ženevského trhu s nemovitostmi jsou převážně pozitivní – růst populace, bohatství, stabilní ekonomika, nízké úrokové sazby – což vše tlačí poptávku nahoru. Výzvy se týkají především nabídky a dostupnosti: jak ubytovat rostoucí počet obyvatel, aniž by byla střední třída vytlačena z trhu, a jak rozšířit infrastrukturu a výstavbu v geograficky a politicky omezeném prostředí. Zatím si Ženeva dokázala udržet vysokou atraktivitu navzdory vysokým cenám. Nadcházející roky budou vyžadovat pečlivé urbanistické plánování a možná i regionální spolupráci (s kantonem Vaud i sousední Francií), aby širší ženevská oblast mohla prosperovat.

Prognóza a výhled na nadcházející roky

Při pohledu do budoucnosti je výhled ženevského realitního trhu na příští roky (do konce 20. let tohoto století) opatrně optimistický s očekáváním dalšího růstu, ovšem pomalejším tempem. Většina expertů neočekává drastické korekce, ale spíše zmírnění trendů, když trh vstřebává nedávné změny. S čím tedy počítat:

Prognóza rezidenčních nemovitostí: Ceny bydlení v Ženevě pravděpodobně budou v blízké době dále růst, ačkoli nejspíš umírněným jednociferným tempem ročně. Odhady pro celkový trh ve Švýcarsku pro rok 2025 předpovídají růst cen bytů o +3–4 % globalpropertyguide.com, a Ženeva, která trpí nedostatkem nabídky, by měla tuto hodnotu minimálně dorovnat. Projekce společnosti Wüest Partner předpokládají pro ceny soukromě vlastněných bytů nárůst cca 3,6 % v roce 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, což se zdá být pro ženevský trh reálné, pokud zůstanou příznivé ekonomické podmínky. Po roce 2025, pokud by úrokové sazby dále klesaly, by se poptávka kupujících mohla zvýšit, ale případné zisky budou limitovány hranicí dostupnosti. Ženeva je už nyní na hranici poměru ceny k příjmům; další významné navýšení cen by mohlo vytlačit z trhu i lidi s nejvyššími příjmy, takže přirozenou rovnováhou trhu bude nejspíš pomalejší růst, pokud se současně nezvýší i příjmy. Náš výhled: meziroční růst cen kolem 2–5 % u ženevských nemovitostí v letech 2025 a 2026 za předpokladu, že nenastane žádný vnější šok. Nájemné by mělo také růst, ale pravděpodobně pomaleji – možná v rozsahu 1–3 % ročně u nabízených nájmů – protože nová nabídka (byty PAV apod.) se začne pomalu objevovat a snižování nájmů v roce 2025 nastaví některé smlouvy na nižší úroveň globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Je důležité zmínit, že samotný rok 2025 může zaznamenat nižší reálný růst nájmů kvůli tomuto snížení referenční sazby realestate.juliusbaer.com (mnoho nájemců dostane slevu na nájmu), ale v roce 2026 by růst nájemného mohl znovu pokračovat, pokud ekonomika zůstane silná a míra neobsazenosti extrémně nízká.
Prognóza komerčních nemovitostí: U kanceláří bude období 2025–2027 vyvažováním mezi novou nabídkou a poptávkou. V roce 2025 očekáváme stabilní podmínky – obsazenost se bude pohybovat přibližně okolo 6 %, prémiové nájmy by se mohly zvýšit o další 1–2 % díky silné poptávce po špičkových prostorách. V letech 2026–27 však příliv přibližně 250 000 m² nových kanceláří prověří trh jll.com jll.com. Je rozumné očekávat dočasný nárůst neobsazenosti (možná až do vyšších jednociferných hodnot). Kancelářské nájmy v prémiových lokalitách mohou zůstat na stejné úrovni nebo mírně klesnout, pokud budou pronajímatelé soutěžit při obsazování nových budov. Nájmy v méně kvalitních kancelářích by mohly čelit tlaku na pokles, pokud se nájemci přesunou do nových projektů. Nicméně ženevský kancelářský trh byl historicky zdatný v obsazování prostor – často se rozšiřují mezinárodní firmy nebo NGO, aby využily nové nabídky. Můžeme zaznamenat přesun k vyšší kvalitě: nové ekologické, efektivní kanceláře se zaplní, zatímco starší prostory se vyprázdní (a možná následně přestaví na bydlení nebo modernizují). Celkový dopad na neobsazenost by tak mohl být mírnější, pokud bude zastaralý fond vyřazen z nabídky. Celkově se očekává, že kapitálové hodnoty kanceláří v prémiovém segmentu zůstanou pevné, ale u starších aktiv mohou oslabit. Investoři budou sledovat vývoj výnosů; pokud neobsazenost vzroste a růst nájemného se zastaví, může dojít k mírnému nárůstu výnosů (například z 3,0 % na 3,3 % u prémiových kanceláří), což by znamenalo drobný pokles cen. Naopak, pokud převládne prostředí nízkých sazeb, výnosy by mohly zůstat nízko.
Prognóza maloobchodu: Prémiový maloobchod (luxus) v Ženevě by měl zůstat velmi silný. Očekávejte mírný růst nájemného ročně v segmentu luxusu (~1–3 % ročně) a téměř nulovou neobsazenost na hlavní luxusní třídě portugalbusinessesnews.com. Ženeva si pravděpodobně udrží svůj status jedné z top 10 světových destinací pro luxusní maloobchod. Širší maloobchod zřejmě zaznamená stabilní až mírně se zlepšující vyhlídky s růstem ekonomiky a návratem turismu na předpandemické úrovně. E-commerce však bude i nadále tlačit na kamenné prodejny; můžeme pozorovat další polarizaci: nejlepší nákupní oblasti prosperují, slabší mají problémy. Některé sekundární maloobchodní prostory by se mohly přeměnit na jiné využití (gastronomie, zdravotnictví apod.). Na straně investic by výnosy z maloobchodu mohly zůstat přibližně na současné úrovni (protože jsou již poměrně vysoké u sekundárních prodejen, nízké u prémiových).
Prognóza průmyslu: Průmyslové/logistické prostory zůstanou nedostatkovým zbožím. Očekáváme trvale nízkou neobsazenost a rostoucí nájmy v tomto segmentu. Pokud vůbec, poptávka po logistice poslední míle s růstem e-commerce ještě vzroste, ale Ženeva má jen omezené možnosti přidat skladové prostory. Jako specifický trend se může objevit víceúrovňová městská logistika (jak je vidět například v Paříži). Pro investory by mohlo dojít k mírnému poklesu výnosů z logistiky, protože více kapitálu bude usilovat o omezené množství aktiv (což odpovídá globálnímu trendu). Výnosy u ženevských průmyslových nemovitostí by se tak mohly přiblížit 5 %, pokud budou úrokové sazby nízké a konkurence vysoká.
Trend zahraničních investorů: Vzhledem k určité nestabilitě globálních trhů by nemovitosti v Ženevě měly nadále přitahovat institucionální kapitál hledající bezpečná útočiště. Neočekáváme, že by v krátkodobém horizontu došlo ke změnám Lex Koller, takže přímý zahraniční nákup domů zůstane omezený. Může však narůst nepřímé zahraniční investování (prostřednictvím fondů nebo akvizic společností), zejména do komerčních nemovitostí nebo developerských projektů. Zejména některé velké developerské financování (například parcely PAV) může zahrnovat mezinárodní partnery kvůli potřebnému rozsahu investice.
Makroekonomická rizika: Důležitou součástí každé prognózy je uznání rizik. Možná rizika pro výhled realitního trhu v Ženevě zahrnují: globální recesi (která by mohla snížit poptávku po luxusním zboží, seškrtat pracovní místa pro expaty a omezit firemní expanzi), prudké zvýšení úrokových sazeb (v nejbližší době se neočekává, ale překvapení v oblasti inflace by mohlo donutit centrální banky zpřísnit měnovou politiku, což by zhoršilo dostupnost bydlení), nebo finanční krizi (například výrazná korekce na akciovém trhu by mohla dočasně ochladit poptávku po luxusních nemovitostech). Také jakékoli zásadní geopolitické otřesy, které zasáhnou klíčové sektory Ženevy (například sankce ovlivňující obchodování s komoditami nebo otázky bankovního tajemství ve financích), mohou mít řetězové dopady na obsazenost kanceláří. Na rezidenční straně by domácí politické rozhodnutí jako zavedení regulace nájemného či rozsáhlý program cenově dostupného bydlení mohly změnit tržní dynamiku, ale v nejbližší době se kromě stávajících opatření žádné takové kroky neočekávají.
Srovnání výkonnosti: Je užitečné porovnat předpokládaný vývoj Ženevy s jinými městy. Na trhu v Curychu se očekává podobný mírný růst; někteří analytici si myslí, že v oblasti bydlení by se tempo v Curychu mohlo zpomalit o něco víc než v Ženevě, protože tam byl nárůst cen ostřejší a na předměstích je více nových projektů v přípravě. Jiná švýcarská města jako Basilej nebo Bern by měla zaznamenat spíše stagnující cenové trendy (1-2% růst), protože nejsou tolik limitována nabídkou. Mezinárodně by Ženeva mohla překonat některé přehřáté trhy (například pokud některá velká světová města zaznamenají kvůli vysokým úrokovým sazbám korekce, Ženeva by mohla působit stabilně). Ve žebříčku nákladů na život pro expaty společnosti Mercer v roce 2024 se Ženeva umístila jako nejdražší město světa eurocost.com – to je dvousečná zbraň: ukazuje to sílu poptávky a měny, ale zároveň poukazuje na problémy s dostupností, které by mohly v budoucnu omezit růst nájmů a cen. Ženeva si pravděpodobně udrží svůj status nejdražšího města vzhledem k aktuálním faktorům.

Celkově prognóza pro ženevský trh s nemovitostmi předpovídá pokračování jeho dlouhodobé trajektorie: stabilní růst, vysoké hodnoty a napjatý trh. Rok 2025 by měl být rokem stability a mírného zrychlení – s uvolněním úrokových sazeb, které zvýší aktivitu. Léta 2026–27 budou ve znamení řízení přílivu nabídky a zajištění jejího vstřebání bez nadměrné neobsazenosti. V roce 2028 a dále, pokud bude růst populace a pracovních míst pokračovat, by se Ženeva mohla znovu ocitnout v situaci s nedostatkem nabídky, a to i po současných projektech, což by potenciálně mohlo odstartovat další kolo prudkého růstu cen a nájmů – ale to je vzdálenější perspektiva. Ve střednědobém horizontu očekávejte zdravý, ale kontrolovaný růst. Jak to shrnul jeden z výhledů UBS, „stabilní ekonomika, nízké hypoteční sazby a omezená nabídka podpoří ochotu lidí platit, ale napjatá dostupnost by měla omezit jakékoli výraznější růsty cen“ globalpropertyguide.com. To shrnuje konsensus: žádná bublina na obzoru, pouze vysoká hladina postupně stoupající vzhůru.

Srovnání s jinými městy (Švýcarsko a svět)

Ženevský realitní trh často vybízí ke srovnání jak s dalšími švýcarskými městy, tak s mezinárodními metropolemi díky svým výjimečným charakteristikám. Níže srovnáváme Ženevu s Curychem a Lausanne (domácí etalony) a diskutujeme o jejím postavení ve srovnání s globálními městy.

Ženeva vs. Curych: Curych je největším městem Švýcarska a finančním centrem, zatímco Ženeva je druhým největším městem a diplomatickým uzlem. Obě města dominují švýcarskému trhu s nemovitostmi, pokud jde o ceny. Na začátku roku 2025 je Curych o něco dražší než Ženeva co se týče rezidenčních nemovitostí, ale rozdíl je nepatrný. Průměrná prodejní cena bytů byla přibližně 21 110 CHF/m² v Curychu oproti 20 960 CHF/m² v Ženevě globalpropertyguide.com, prakticky na stejné úrovni. Obě města zaznamenala podobný roční růst cen (kolem 3–4 % meziročně) a obě čelí extrémně nízké dostupnosti bydlení (prakticky 0 % v Curychu a ~0,6 % v Ženevě globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Nájemné je v obou městech stejně vysoké: medián nabízených nájmů je zhruba 420 CHF/m²/rok v každém městě globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, což je nejvyšší úroveň ve Švýcarsku. Curych má větší metropolitní oblast a více rozvoje v okrajových částech města, což mu poskytuje větší objem transakcí a potenciálně větší flexibilitu pro růst. Například oblast Glattal v Curychu má nové projekty bydlení, které má Ženeva méně možností napodobit. Co se týče kancelářského trhu, curyšský trh je větší a historicky zaznamenal více nové nabídky, což je důvod, proč je kancelářská neobsazenost v Curychu (~5 %) o něco nižší než v Ženevě (~6 %) k roku 2024 realestate.juliusbaer.com. Výnosy z investic jsou v obou městech velmi nízké, přičemž v Curychu mohou být nejnižší ze všech (např. výnosy v prémiových lokalitách: Curych 1,7 % oproti Ženevě 2,1 % pro bydlení globalpropertyguide.com). V podstatě Ženeva a Curych sdílejí prvenství jako nejdražší a nejvyhledávanější švýcarské trhy. Volba mezi nimi zpravidla závisí na osobních či firemních potřebách (mezinárodní prostředí a scenérie Ženevského jezera vs. větší ekonomické centrum v Curychu). Pro investory jsou obě trhy vnímány jako stabilní; Curych může mít díky své velikosti o něco vyšší likviditu, zatímco menší velikost Ženevy znamená, že příležitosti jsou vzácnější.

Ženeva vs. Lausanne (a další švýcarská města): Lausanne, také na Ženevském jezeře asi 60 km daleko, je často dalším srovnávaným městem. Nemovitosti v Lausanne jsou drahé, ale výrazně levnější než v Ženevě. V 1. čtvrtletí 2025 průměrná cena bytu v Lausanne byla ~15 490 CHF/m² globalpropertyguide.com, což je zhruba o 25 % méně než v Ženevě. Nájemné je odpovídajícím způsobem nižší (medián ~300 CHF/m²/rok v Lausanne oproti 420 v Ženevě globalpropertyguide.com). Volných bytů je v Lausanne také velmi málo (~0,6 %)globalpropertyguide.com, ale v některých segmentech je procento lehce vyšší než v Ženevě, a Lausanne zaznamenalo o něco větší úspěch v přidávání nové bytové výstavby v okolních městech. Další švýcarská města: Basilej a Bern jsou výrazně levnější – Basilej asi 13 000 CHF/m² pro byty a Bern ~11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Také mají o něco vyšší podíl volných bytů (0,9 % v Basileji globalpropertyguide.com, což odráží větší nabídku ve vztahu k poptávce). Tabulka níže shrnuje některé klíčové údaje:

Tabulka: Klíčové rezidenční ukazatele ve velkých švýcarských městech (1. čtvrtletí 2025)

Město	Průměrná cena bytu (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Medián nabízeného nájemného (CHF/m²/rok) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Míra neobsazenosti nájmů globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Curych	CHF 21 110/m²	CHF 420/m²/rok (≈35/m²/měsíc)	0,1 %
Ženeva	CHF 20 960/m²	CHF 420/m²/rok (≈35/m²/měsíc)	0,6 %
Lausanne	CHF 15 490/m²	CHF 300/m²/rok (≈25/m²/měsíc)	0,6 %
Basilej	CHF 13 090/m²	CHF 260/m²/rok (≈22/m²/měsíc)	0,9 %
Bern	CHF 11 450/m²	CHF 270/m²/rok (≈23/m²/měsíc)	0,5 %

Zdroje: Wüest Partner přes SNB (ceny) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (nájmy a neobsazenost) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Jak je patrné z tabulky, Ženeva a Curych tvoří ve Švýcarsku vlastní ligu, přičemž Lausanne je za nimi, ale stále vysoko. Pro srovnání, švýcarský celostátní průměr cen bytů je kolem 9 200 CHF/m² (k polovině roku 2025) investropa.com – tedy méně než polovina úrovně Ženevy – což ukazuje, jak výjimečná je Ženeva v rámci země.

Globální srovnání: Mezinárodně se Ženeva řadí mezi nejdražší města na světě, co se života týče. V roce 2024 ji významný průzkum životních nákladů (EuroCost International) skutečně zařadil na 1. místo na světě z hlediska životních nákladů pro expaty, těsně před Hongkong eurocost.com. Významnou roli v tomto žebříčku sehrála síla švýcarského franku a náklady na bydlení v Ženevě eurocost.com. To odpovídá průzkumům Mercer a ECA, které Ženevu trvale řadí mezi pět nebo deset nejdražších měst na světě. Pokud jde o ceny nemovitostí, Ženeva soutěží s městy jako Londýn, New York, Paříž, Singapur, Hongkong na nejvyšší úrovni. Například luxusní nemovitost v Ženevě za 23 700 USD za m² globalpropertyguide.com je srovnatelná s luxusní centrální částí Londýna (25 000 USD za m² například v Mayfair) a je nad úrovní luxusní Paříže (~18 000 USD za m²). Je pod úrovní superluxusních lokalit jako Monako (kde ceny přesahují 50 000 € za m²), ale Ženeva se top špičce hodně přibližuje.

Chování trhu v Ženevě je však částečně odlišné od velkých světových finančních center. Je menší a méně volatilní. Ženeva nezažila dramatické výkyvy jako některá města; její cenová křivka byla stálým stoupáním. Během globální finanční krize 2008–09 ceny nemovitostí v Ženevě mírně klesly, ale rychle se zotavily, zatímco trhy jako Dubaj nebo Miami zaznamenaly obrovské výkyvy. To podtrhuje pověst Ženevy jako bezpečného přístavu. Přítomnost mezinárodních organizací a stabilita Švýcarska působí jako tlumiče otřesů.

Další bod: ve srovnání se světovými městy má Ženeva přísná omezení nabídky (podobně jako např. Hongkong nebo Singapur, kde je půda omezená). Na rozdíl od Hongkongu má ale Ženeva pomalejší růst populace a spekulativní investice jsou zde zákonem omezeny – takže ceny v Ženevě, byť extrémně vysoké, jsou do určité míry více tažené skutečnou poptávkou ze strany uživatelů.

Ve segmentu luxusních nemovitostí poznamenal UBS’s Luxury Property index (2025), že špičkové nemovitosti kolem Ženevského jezera (což zahrnuje i luxusní trh v Ženevě) zaznamenaly za posledních 5 let kumulativní nárůst cen pod 20 %, zatímco kolem Curyšského jezera to bylo 30–40 % ubs.com – což ukazuje, že luxus v Ženevě rostl o něco pomaleji, ale stále solidně ubs.com ubs.com. Celosvětově se trh s luxusními nemovitostmi v mnoha městech v letech 2022–2023 ochladil v důsledku růstu úrokových sazeb, avšak extrémně nízká nabídka v Ženevě udržela tento segment odolný s mírným růstem místo poklesu.

Z investorského pohledu je Ženeva často srovnávána s městy jako Vídeň, Mnichov nebo Tokio, která jsou rovněž známá stabilitou a nízkými výnosy. Všechna tato města mají silnou ochranu nájemců a pomalý, ale stálý růst hodnoty. Ženeva mezi nimi vyniká svým mezinárodním charakterem a regulacemi pro cizí kupce, což jí dodává na jedinečnosti.

Stručně řečeno, ukazatele trhu nemovitostí v Ženevě jsou srovnatelné s největšími světovými městy co do cen, ale dynamika trhu je typicky švýcarská – silně regulovaná, vysoce stabilní a charakterizovaná pozvolnými trendy. Se Zürich představuje švýcarský standard solidnosti. V rámci Švýcarska žádné jiné město skutečně nespojuje tak vysoké ceny, nízké prázdnoty a mezinárodní poptávku (kromě Zürich). Pro někoho, kdo se stěhuje do Švýcarska nebo chce investovat, se rozhodnutí mezi Ženevou a Curychem často odvíjí od životního stylu a odvětví (Ženeva pro mezinárodní/veřejný sektor a komodity, Zürich pro finance a technologie, zhruba řečeno). Obě tato města výrazně převyšují ostatní švýcarská města z hlediska nákladů. A na světové scéně zaujímá Ženeva pevné místo mezi nejdražšími elitními městy, často překvapující ty, kteří si neuvědomují, že toto malé město může konkurovat Londýnu či Hongkongu co do nákladů na bydlení. Dokládají to jak globální žebříčky, tak zkušenosti expatů, kteří považují náklady na bydlení a život v Ženevě za mimořádně vysoké eurocost.com.

Přes vysoké náklady Ženeva nadále láká firmy i jednotlivce kvůli kvalitě života, bezpečí a strategickému významu. Pokud si tyto přednosti zachová, pravděpodobně zůstane na špičce jak doma, tak ve světě. Srovnání napovídají, že ženévský trh s nemovitostmi odráží prestiž města: je globální, exkluzivní a robustní, s výkonnostními parametry, které málokteré město podobné velikosti dokáže nabídnout.

Zdroje: Výše uvedená analýza vychází z údajů a zpráv švýcarských realitních agentur a výzkumných firem, včetně Wüest Partner (prostřednictvím datového portálu Švýcarské národní banky), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, stejně jako z mezinárodních hodnocení typu Mercer a žebříčku EuroCost International pro rok 2024 eurocost.com. Údaje o neobsazenosti a nájemném pocházejí z oficiálních statistik (Federální statistický úřad) a tržních zpráv globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Poznatky o komerčním trhu byly čerpány ze švýcarských zpráv společnosti JLL jll.com jll.com a z kvartální zprávy Julius Baer o nemovitostech za 1. čtvrtletí 2025 realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Tyto zdroje společně vykreslují obrázek ženevského trhu v roce 2025 a dál, jak shrnuje tato zpráva.

Ženevský trh s nemovitostmi 2025: trendy, analýza a výhled

Přehled trhu s nemovitostmi v Ženevě v roce 2025