Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Markedsanalyse 2025: Priser, Efterspørgsel, Udbud & Køberprofil
Ejendomspriser i 2025: Ejendomspriserne i Courchevel 1850 er ekstremt høje og har været stigende. Fra midten af 2025 starter kvalitetsboliger i Courchevel ved omkring 11.000–14.000 € pr. kvadratmeter og stiger hurtigt for topbeliggenheder investropa.com. Vurderingsstandarder viser, at Courchevel 1850 luksuschaleter regelmæssigt opnår over 30.000 € pr. m², hvor de mest prestigiøse chaleter når et svimlende 33.200 € pr. m² i den absolutte top investropa.com. Til sammenligning overgår disse tal andre franske skisportssteder – selv Val d’Isère (et andet eksklusivt sted) har et gennemsnit på cirka 16.100 € pr. m² og topper omkring 30.000 € investropa.com investropa.com – hvilket understreger Courchevels prispræmie. I absolutte tal kan en lejlighed på 100 m² i 1850 nemt koste 3–3,5 millioner € (ca. 35.000 €/m²) snowonly.com, og fritstående chaleter sælges rutinemæssigt i intervallet 10–50 millioner € afhængig af størrelse, beliggenhed og faciliteter.
2024–2025 Prisvækst: Markedet har vist bemærkelsesværdig vækstmomentum frem mod 2025. I 2024 førte Courchevel 1850 hele de franske Alper med en prisstigning på 9%, langt over Alpernes gennemsnit på ca. 3% investropa.com dmproperties.com. Denne stigning afspejler en efter-pandemisk bølge af efterspørgsel og den fortsatte knaphed på ejendomme i 1850. Til sammenligning oplevede andre førsteklasses resorts en solid, men lavere vækst (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% i 2024) investropa.com. Den ekstraordinære prisstigning i Courchevel tilskrives “stramt udbud” – meget få nye boliger til salg blandt ivrige købere dmproperties.com. Ved indgangen til 2025 forbliver priserne på en opadgående kurs, hvor prognoser antyder en 3–7% stigning i værdien af alpine ejendomme i 2025 samlet set investropa.com. Courchevel forventes at nå den øvre ende af dette interval på grund af den exceptionelle efterspørgsel. Kort sagt, 2025-markedet er præget af rekordhøje priser og en vedvarende sælgers marked-dynamik i Courchevel 1850.
Efterspørgsel & Køberdemografi: Efterspørgslen efter ejendomme i Courchevel er virkelig global og drevet i høj grad af personer med stor formue. Internationale købere dominerer, anført af stor interesse fra Storbritannien og USA samt et stigende antal asiatiske købere investropa.com investropa.com. Amerikanske købere er blevet særligt bemærkelsesværdige de seneste par år – styrket af en stærk dollar (hvilket gør euro-denominerede aktiver relativt billigere) – og søger trofæ-chaletter i topsteder som Courchevel og Val d’Isère investropa.com. Britiske købere er stadig meget aktive trods Brexit og opretholder Courchevels mangeårige popularitet blandt den britiske elite. Der er også stigende interesse fra Kina, Singapore og Hongkong, idet asiatiske ultra-rige opdager prestigen ved at eje i Alperne investropa.com (tiltrukket af fremragende skisports-skoler for deres familier og den alpine livsstilsinvestering). Historisk set har Courchevel 1850 været en legeplads for velhavende europæere og mellemøstlige borgere – og ikke mindst russiske oligarker og milliardærer har været store aktører og opkøbt nogle af de mest ekstravagante chaletter (flere russere ejer stadig ejendomme her) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitiske faktorer har dæmpet ny russisk investering for nylig, men hullet er blevet udfyldt af andre (f.eks. amerikanere). Den typiske Courchevel-køber i 2025 er en UHNW-person eller et familie-kontor, der søger et luksuriøst fritidshus, som både fungerer som investering og statussymbol. Denne demografis robusthed og likviditet hjælper med at holde efterspørgslen høj, selv gennem økonomiske udsving.
Udbudsbegrænsninger: En af de mest markante træk ved Courchevel 1850’s marked er den alvorlige begrænsning af udbuddet. Resortet er lille og geografisk indskrænket – beliggende på en bjergside, hvor det meste af den potentielt udbyggelige grund allerede er optaget af chaleter, hoteller eller beskyttet skov/skibakker. Nye byggerier er sjældne og stramt kontrolleret af de lokale myndigheder (for at bevare det alpine miljø og den eksklusive karakter) investropa.com. Grundlæggende kan Courchevel ikke brede sig ud eller masseudvikles; eventuelle tilføjelser er typisk boutique-, high-end-projekter eller udskiftninger af ældre bygninger. Resultatet er, at antallet af ejendomme til salg i 1850 på ethvert givent tidspunkt er ekstremt lavt (ofte er det kun et par chaleter der er offentligt udbudt, mens andre handles privat). Mange ejere holder fast på deres ejendomme i mange år (nogle ejendomme går i arv i familier eller mellem venner privat). I slutningen af 2024 bemærkede lokale mæglere for eksempel en kløft mellem sælgere og købere i 1850 – nogle ejere satte priserne på ældre chaleter meget højt på grund af manglende konkurrence, hvilket førte til længere forhandlingstider freespiritalpine.com. Alligevel bliver alt, hvad der er virkelig eksklusivt og rimeligt prissat, solgt hurtigt, da der er flere købere end tilgængelige chaleter. Denne kroniske mangel på udbud skaber et opadgående pres på priserne – overskydende efterspørgsel har ingen steder at gå hen. Det betyder også, at Courchevel-markedet er nogenlunde isoleret: selvom efterspørgslen falder en smule, støtter knapheden værdierne. Sammenfattende finder vi i 2025 Courchevel 1850 i en situation, hvor efterspørgslen langt overstiger udbuddet, hvilket er en opskrift på fortsat høje priser og hurtige salg af top-ejendomme.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Markedsanalyse 2025: Priser, Efterspørgsel, Udbud & Køberprofil
Ejendomspriser i 2025: Ejendomspriserne i Courchevel 1850 er ekstremt høje og har været stigende. Fra midten af 2025 starter kvalitetsboliger i Courchevel ved omkring 11.000–14.000 € pr. kvadratmeter og stiger hurtigt for topbeliggenheder investropa.com. Vurderingsstandarder viser, at Courchevel 1850 luksuschaleter regelmæssigt opnår over 30.000 € pr. m², hvor de mest prestigiøse chaleter når et svimlende 33.200 € pr. m² i den absolutte top investropa.com. Til sammenligning overgår disse tal andre franske skisportssteder – selv Val d’Isère (et andet eksklusivt sted) har et gennemsnit på cirka 16.100 € pr. m² og topper omkring 30.000 € investropa.com investropa.com – hvilket understreger Courchevels prispræmie. I absolutte tal kan en lejlighed på 100 m² i 1850 nemt koste 3–3,5 millioner € (ca. 35.000 €/m²) snowonly.com, og fritstående chaleter sælges rutinemæssigt i intervallet 10–50 millioner € afhængig af størrelse, beliggenhed og faciliteter.
2024–2025 Prisvækst: Markedet har vist bemærkelsesværdig vækstmomentum frem mod 2025. I 2024 førte Courchevel 1850 hele de franske Alper med en prisstigning på 9%, langt over Alpernes gennemsnit på ca. 3% investropa.com dmproperties.com. Denne stigning afspejler en efter-pandemisk bølge af efterspørgsel og den fortsatte knaphed på ejendomme i 1850. Til sammenligning oplevede andre førsteklasses resorts en solid, men lavere vækst (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% i 2024) investropa.com. Den ekstraordinære prisstigning i Courchevel tilskrives “stramt udbud” – meget få nye boliger til salg blandt ivrige købere dmproperties.com. Ved indgangen til 2025 forbliver priserne på en opadgående kurs, hvor prognoser antyder en 3–7% stigning i værdien af alpine ejendomme i 2025 samlet set investropa.com. Courchevel forventes at nå den øvre ende af dette interval på grund af den exceptionelle efterspørgsel. Kort sagt, 2025-markedet er præget af rekordhøje priser og en vedvarende sælgers marked-dynamik i Courchevel 1850.
Efterspørgsel & Køberdemografi: Efterspørgslen efter ejendomme i Courchevel er virkelig global og drevet i høj grad af personer med stor formue. Internationale købere dominerer, anført af stor interesse fra Storbritannien og USA samt et stigende antal asiatiske købere investropa.com investropa.com. Amerikanske købere er blevet særligt bemærkelsesværdige de seneste par år – styrket af en stærk dollar (hvilket gør euro-denominerede aktiver relativt billigere) – og søger trofæ-chaletter i topsteder som Courchevel og Val d’Isère investropa.com. Britiske købere er stadig meget aktive trods Brexit og opretholder Courchevels mangeårige popularitet blandt den britiske elite. Der er også stigende interesse fra Kina, Singapore og Hongkong, idet asiatiske ultra-rige opdager prestigen ved at eje i Alperne investropa.com (tiltrukket af fremragende skisports-skoler for deres familier og den alpine livsstilsinvestering). Historisk set har Courchevel 1850 været en legeplads for velhavende europæere og mellemøstlige borgere – og ikke mindst russiske oligarker og milliardærer har været store aktører og opkøbt nogle af de mest ekstravagante chaletter (flere russere ejer stadig ejendomme her) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitiske faktorer har dæmpet ny russisk investering for nylig, men hullet er blevet udfyldt af andre (f.eks. amerikanere). Den typiske Courchevel-køber i 2025 er en UHNW-person eller et familie-kontor, der søger et luksuriøst fritidshus, som både fungerer som investering og statussymbol. Denne demografis robusthed og likviditet hjælper med at holde efterspørgslen høj, selv gennem økonomiske udsving.
Udbudsbegrænsninger: En af de mest markante træk ved Courchevel 1850’s marked er den alvorlige begrænsning af udbuddet. Resortet er lille og geografisk indskrænket – beliggende på en bjergside, hvor det meste af den potentielt udbyggelige grund allerede er optaget af chaleter, hoteller eller beskyttet skov/skibakker. Nye byggerier er sjældne og stramt kontrolleret af de lokale myndigheder (for at bevare det alpine miljø og den eksklusive karakter) investropa.com. Grundlæggende kan Courchevel ikke brede sig ud eller masseudvikles; eventuelle tilføjelser er typisk boutique-, high-end-projekter eller udskiftninger af ældre bygninger. Resultatet er, at antallet af ejendomme til salg i 1850 på ethvert givent tidspunkt er ekstremt lavt (ofte er det kun et par chaleter der er offentligt udbudt, mens andre handles privat). Mange ejere holder fast på deres ejendomme i mange år (nogle ejendomme går i arv i familier eller mellem venner privat). I slutningen af 2024 bemærkede lokale mæglere for eksempel en kløft mellem sælgere og købere i 1850 – nogle ejere satte priserne på ældre chaleter meget højt på grund af manglende konkurrence, hvilket førte til længere forhandlingstider freespiritalpine.com. Alligevel bliver alt, hvad der er virkelig eksklusivt og rimeligt prissat, solgt hurtigt, da der er flere købere end tilgængelige chaleter. Denne kroniske mangel på udbud skaber et opadgående pres på priserne – overskydende efterspørgsel har ingen steder at gå hen. Det betyder også, at Courchevel-markedet er nogenlunde isoleret: selvom efterspørgslen falder en smule, støtter knapheden værdierne. Sammenfattende finder vi i 2025 Courchevel 1850 i en situation, hvor efterspørgslen langt overstiger udbuddet, hvilket er en opskrift på fortsat høje priser og hurtige salg af top-ejendomme.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Markedsanalyse 2025: Priser, Efterspørgsel, Udbud & Køberprofil
Ejendomspriser i 2025: Ejendomspriserne i Courchevel 1850 er ekstremt høje og har været stigende. Fra midten af 2025 starter kvalitetsboliger i Courchevel ved omkring 11.000–14.000 € pr. kvadratmeter og stiger hurtigt for topbeliggenheder investropa.com. Vurderingsstandarder viser, at Courchevel 1850 luksuschaleter regelmæssigt opnår over 30.000 € pr. m², hvor de mest prestigiøse chaleter når et svimlende 33.200 € pr. m² i den absolutte top investropa.com. Til sammenligning overgår disse tal andre franske skisportssteder – selv Val d’Isère (et andet eksklusivt sted) har et gennemsnit på cirka 16.100 € pr. m² og topper omkring 30.000 € investropa.com investropa.com – hvilket understreger Courchevels prispræmie. I absolutte tal kan en lejlighed på 100 m² i 1850 nemt koste 3–3,5 millioner € (ca. 35.000 €/m²) snowonly.com, og fritstående chaleter sælges rutinemæssigt i intervallet 10–50 millioner € afhængig af størrelse, beliggenhed og faciliteter.
2024–2025 Prisvækst: Markedet har vist bemærkelsesværdig vækstmomentum frem mod 2025. I 2024 førte Courchevel 1850 hele de franske Alper med en prisstigning på 9%, langt over Alpernes gennemsnit på ca. 3% investropa.com dmproperties.com. Denne stigning afspejler en efter-pandemisk bølge af efterspørgsel og den fortsatte knaphed på ejendomme i 1850. Til sammenligning oplevede andre førsteklasses resorts en solid, men lavere vækst (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% i 2024) investropa.com. Den ekstraordinære prisstigning i Courchevel tilskrives “stramt udbud” – meget få nye boliger til salg blandt ivrige købere dmproperties.com. Ved indgangen til 2025 forbliver priserne på en opadgående kurs, hvor prognoser antyder en 3–7% stigning i værdien af alpine ejendomme i 2025 samlet set investropa.com. Courchevel forventes at nå den øvre ende af dette interval på grund af den exceptionelle efterspørgsel. Kort sagt, 2025-markedet er præget af rekordhøje priser og en vedvarende sælgers marked-dynamik i Courchevel 1850.
Efterspørgsel & Køberdemografi: Efterspørgslen efter ejendomme i Courchevel er virkelig global og drevet i høj grad af personer med stor formue. Internationale købere dominerer, anført af stor interesse fra Storbritannien og USA samt et stigende antal asiatiske købere investropa.com investropa.com. Amerikanske købere er blevet særligt bemærkelsesværdige de seneste par år – styrket af en stærk dollar (hvilket gør euro-denominerede aktiver relativt billigere) – og søger trofæ-chaletter i topsteder som Courchevel og Val d’Isère investropa.com. Britiske købere er stadig meget aktive trods Brexit og opretholder Courchevels mangeårige popularitet blandt den britiske elite. Der er også stigende interesse fra Kina, Singapore og Hongkong, idet asiatiske ultra-rige opdager prestigen ved at eje i Alperne investropa.com (tiltrukket af fremragende skisports-skoler for deres familier og den alpine livsstilsinvestering). Historisk set har Courchevel 1850 været en legeplads for velhavende europæere og mellemøstlige borgere – og ikke mindst russiske oligarker og milliardærer har været store aktører og opkøbt nogle af de mest ekstravagante chaletter (flere russere ejer stadig ejendomme her) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitiske faktorer har dæmpet ny russisk investering for nylig, men hullet er blevet udfyldt af andre (f.eks. amerikanere). Den typiske Courchevel-køber i 2025 er en UHNW-person eller et familie-kontor, der søger et luksuriøst fritidshus, som både fungerer som investering og statussymbol. Denne demografis robusthed og likviditet hjælper med at holde efterspørgslen høj, selv gennem økonomiske udsving.
Udbudsbegrænsninger: En af de mest markante træk ved Courchevel 1850’s marked er den alvorlige begrænsning af udbuddet. Resortet er lille og geografisk indskrænket – beliggende på en bjergside, hvor det meste af den potentielt udbyggelige grund allerede er optaget af chaleter, hoteller eller beskyttet skov/skibakker. Nye byggerier er sjældne og stramt kontrolleret af de lokale myndigheder (for at bevare det alpine miljø og den eksklusive karakter) investropa.com. Grundlæggende kan Courchevel ikke brede sig ud eller masseudvikles; eventuelle tilføjelser er typisk boutique-, high-end-projekter eller udskiftninger af ældre bygninger. Resultatet er, at antallet af ejendomme til salg i 1850 på ethvert givent tidspunkt er ekstremt lavt (ofte er det kun et par chaleter der er offentligt udbudt, mens andre handles privat). Mange ejere holder fast på deres ejendomme i mange år (nogle ejendomme går i arv i familier eller mellem venner privat). I slutningen af 2024 bemærkede lokale mæglere for eksempel en kløft mellem sælgere og købere i 1850 – nogle ejere satte priserne på ældre chaleter meget højt på grund af manglende konkurrence, hvilket førte til længere forhandlingstider freespiritalpine.com. Alligevel bliver alt, hvad der er virkelig eksklusivt og rimeligt prissat, solgt hurtigt, da der er flere købere end tilgængelige chaleter. Denne kroniske mangel på udbud skaber et opadgående pres på priserne – overskydende efterspørgsel har ingen steder at gå hen. Det betyder også, at Courchevel-markedet er nogenlunde isoleret: selvom efterspørgslen falder en smule, støtter knapheden værdierne. Sammenfattende finder vi i 2025 Courchevel 1850 i en situation, hvor efterspørgslen langt overstiger udbuddet, hvilket er en opskrift på fortsat høje priser og hurtige salg af top-ejendomme.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Markedsanalyse 2025: Priser, Efterspørgsel, Udbud & Køberprofil
Ejendomspriser i 2025: Ejendomspriserne i Courchevel 1850 er ekstremt høje og har været stigende. Fra midten af 2025 starter kvalitetsboliger i Courchevel ved omkring 11.000–14.000 € pr. kvadratmeter og stiger hurtigt for topbeliggenheder investropa.com. Vurderingsstandarder viser, at Courchevel 1850 luksuschaleter regelmæssigt opnår over 30.000 € pr. m², hvor de mest prestigiøse chaleter når et svimlende 33.200 € pr. m² i den absolutte top investropa.com. Til sammenligning overgår disse tal andre franske skisportssteder – selv Val d’Isère (et andet eksklusivt sted) har et gennemsnit på cirka 16.100 € pr. m² og topper omkring 30.000 € investropa.com investropa.com – hvilket understreger Courchevels prispræmie. I absolutte tal kan en lejlighed på 100 m² i 1850 nemt koste 3–3,5 millioner € (ca. 35.000 €/m²) snowonly.com, og fritstående chaleter sælges rutinemæssigt i intervallet 10–50 millioner € afhængig af størrelse, beliggenhed og faciliteter.
2024–2025 Prisvækst: Markedet har vist bemærkelsesværdig vækstmomentum frem mod 2025. I 2024 førte Courchevel 1850 hele de franske Alper med en prisstigning på 9%, langt over Alpernes gennemsnit på ca. 3% investropa.com dmproperties.com. Denne stigning afspejler en efter-pandemisk bølge af efterspørgsel og den fortsatte knaphed på ejendomme i 1850. Til sammenligning oplevede andre førsteklasses resorts en solid, men lavere vækst (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% i 2024) investropa.com. Den ekstraordinære prisstigning i Courchevel tilskrives “stramt udbud” – meget få nye boliger til salg blandt ivrige købere dmproperties.com. Ved indgangen til 2025 forbliver priserne på en opadgående kurs, hvor prognoser antyder en 3–7% stigning i værdien af alpine ejendomme i 2025 samlet set investropa.com. Courchevel forventes at nå den øvre ende af dette interval på grund af den exceptionelle efterspørgsel. Kort sagt, 2025-markedet er præget af rekordhøje priser og en vedvarende sælgers marked-dynamik i Courchevel 1850.
Efterspørgsel & Køberdemografi: Efterspørgslen efter ejendomme i Courchevel er virkelig global og drevet i høj grad af personer med stor formue. Internationale købere dominerer, anført af stor interesse fra Storbritannien og USA samt et stigende antal asiatiske købere investropa.com investropa.com. Amerikanske købere er blevet særligt bemærkelsesværdige de seneste par år – styrket af en stærk dollar (hvilket gør euro-denominerede aktiver relativt billigere) – og søger trofæ-chaletter i topsteder som Courchevel og Val d’Isère investropa.com. Britiske købere er stadig meget aktive trods Brexit og opretholder Courchevels mangeårige popularitet blandt den britiske elite. Der er også stigende interesse fra Kina, Singapore og Hongkong, idet asiatiske ultra-rige opdager prestigen ved at eje i Alperne investropa.com (tiltrukket af fremragende skisports-skoler for deres familier og den alpine livsstilsinvestering). Historisk set har Courchevel 1850 været en legeplads for velhavende europæere og mellemøstlige borgere – og ikke mindst russiske oligarker og milliardærer har været store aktører og opkøbt nogle af de mest ekstravagante chaletter (flere russere ejer stadig ejendomme her) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitiske faktorer har dæmpet ny russisk investering for nylig, men hullet er blevet udfyldt af andre (f.eks. amerikanere). Den typiske Courchevel-køber i 2025 er en UHNW-person eller et familie-kontor, der søger et luksuriøst fritidshus, som både fungerer som investering og statussymbol. Denne demografis robusthed og likviditet hjælper med at holde efterspørgslen høj, selv gennem økonomiske udsving.
Udbudsbegrænsninger: En af de mest markante træk ved Courchevel 1850’s marked er den alvorlige begrænsning af udbuddet. Resortet er lille og geografisk indskrænket – beliggende på en bjergside, hvor det meste af den potentielt udbyggelige grund allerede er optaget af chaleter, hoteller eller beskyttet skov/skibakker. Nye byggerier er sjældne og stramt kontrolleret af de lokale myndigheder (for at bevare det alpine miljø og den eksklusive karakter) investropa.com. Grundlæggende kan Courchevel ikke brede sig ud eller masseudvikles; eventuelle tilføjelser er typisk boutique-, high-end-projekter eller udskiftninger af ældre bygninger. Resultatet er, at antallet af ejendomme til salg i 1850 på ethvert givent tidspunkt er ekstremt lavt (ofte er det kun et par chaleter der er offentligt udbudt, mens andre handles privat). Mange ejere holder fast på deres ejendomme i mange år (nogle ejendomme går i arv i familier eller mellem venner privat). I slutningen af 2024 bemærkede lokale mæglere for eksempel en kløft mellem sælgere og købere i 1850 – nogle ejere satte priserne på ældre chaleter meget højt på grund af manglende konkurrence, hvilket førte til længere forhandlingstider freespiritalpine.com. Alligevel bliver alt, hvad der er virkelig eksklusivt og rimeligt prissat, solgt hurtigt, da der er flere købere end tilgængelige chaleter. Denne kroniske mangel på udbud skaber et opadgående pres på priserne – overskydende efterspørgsel har ingen steder at gå hen. Det betyder også, at Courchevel-markedet er nogenlunde isoleret: selvom efterspørgslen falder en smule, støtter knapheden værdierne. Sammenfattende finder vi i 2025 Courchevel 1850 i en situation, hvor efterspørgslen langt overstiger udbuddet, hvilket er en opskrift på fortsat høje priser og hurtige salg af top-ejendomme.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Oversigt – Courchevel 1850 på det franske Alpers luksusmarked: Courchevel 1850 er kronjuvelen blandt alpine skisportssteder, kendt for sin ultra-eksklusive ejendom og overdådige livsstilstilbud. Som en del af Trois Vallées (De Tre Dale), verdens største skiområde, ligger Courchevels 1850 landsby i 1.850 meters højde og har længe tiltrukket royale, berømtheder og UHNWIs. Ejendomme her betragtes som den ultimative luksus, og området kan prale af nogle af de dyreste ejendomme i Frankrig knightfrank.com. Courchevel 1850 sammenlignes ofte med St. Tropez om vinteren og udstråler glamour – fra designerbutikker og Michelin-restauranter til opvarmede fortove og endda Gucci-brandede gondoler. Denne prestigefyldte position placerer Courchevel 1850 solidt på toppen af det franske Alpers luksusejendomsmarked, kun udfordret i Europa af de dyreste schweiziske resorts. Faktisk er Courchevel i øjeblikket den dyreste skisportsby i Frankrig ubs.com, hvilket bekræfter dens globale tiltrækningskraft og begrænsede udbud af førsteklasses chaleter.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Markedsanalyse 2025: Priser, Efterspørgsel, Udbud & Køberprofil
Ejendomspriser i 2025: Ejendomspriserne i Courchevel 1850 er ekstremt høje og har været stigende. Fra midten af 2025 starter kvalitetsboliger i Courchevel ved omkring 11.000–14.000 € pr. kvadratmeter og stiger hurtigt for topbeliggenheder investropa.com. Vurderingsstandarder viser, at Courchevel 1850 luksuschaleter regelmæssigt opnår over 30.000 € pr. m², hvor de mest prestigiøse chaleter når et svimlende 33.200 € pr. m² i den absolutte top investropa.com. Til sammenligning overgår disse tal andre franske skisportssteder – selv Val d’Isère (et andet eksklusivt sted) har et gennemsnit på cirka 16.100 € pr. m² og topper omkring 30.000 € investropa.com investropa.com – hvilket understreger Courchevels prispræmie. I absolutte tal kan en lejlighed på 100 m² i 1850 nemt koste 3–3,5 millioner € (ca. 35.000 €/m²) snowonly.com, og fritstående chaleter sælges rutinemæssigt i intervallet 10–50 millioner € afhængig af størrelse, beliggenhed og faciliteter.
2024–2025 Prisvækst: Markedet har vist bemærkelsesværdig vækstmomentum frem mod 2025. I 2024 førte Courchevel 1850 hele de franske Alper med en prisstigning på 9%, langt over Alpernes gennemsnit på ca. 3% investropa.com dmproperties.com. Denne stigning afspejler en efter-pandemisk bølge af efterspørgsel og den fortsatte knaphed på ejendomme i 1850. Til sammenligning oplevede andre førsteklasses resorts en solid, men lavere vækst (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% i 2024) investropa.com. Den ekstraordinære prisstigning i Courchevel tilskrives “stramt udbud” – meget få nye boliger til salg blandt ivrige købere dmproperties.com. Ved indgangen til 2025 forbliver priserne på en opadgående kurs, hvor prognoser antyder en 3–7% stigning i værdien af alpine ejendomme i 2025 samlet set investropa.com. Courchevel forventes at nå den øvre ende af dette interval på grund af den exceptionelle efterspørgsel. Kort sagt, 2025-markedet er præget af rekordhøje priser og en vedvarende sælgers marked-dynamik i Courchevel 1850.
Efterspørgsel & Køberdemografi: Efterspørgslen efter ejendomme i Courchevel er virkelig global og drevet i høj grad af personer med stor formue. Internationale købere dominerer, anført af stor interesse fra Storbritannien og USA samt et stigende antal asiatiske købere investropa.com investropa.com. Amerikanske købere er blevet særligt bemærkelsesværdige de seneste par år – styrket af en stærk dollar (hvilket gør euro-denominerede aktiver relativt billigere) – og søger trofæ-chaletter i topsteder som Courchevel og Val d’Isère investropa.com. Britiske købere er stadig meget aktive trods Brexit og opretholder Courchevels mangeårige popularitet blandt den britiske elite. Der er også stigende interesse fra Kina, Singapore og Hongkong, idet asiatiske ultra-rige opdager prestigen ved at eje i Alperne investropa.com (tiltrukket af fremragende skisports-skoler for deres familier og den alpine livsstilsinvestering). Historisk set har Courchevel 1850 været en legeplads for velhavende europæere og mellemøstlige borgere – og ikke mindst russiske oligarker og milliardærer har været store aktører og opkøbt nogle af de mest ekstravagante chaletter (flere russere ejer stadig ejendomme her) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitiske faktorer har dæmpet ny russisk investering for nylig, men hullet er blevet udfyldt af andre (f.eks. amerikanere). Den typiske Courchevel-køber i 2025 er en UHNW-person eller et familie-kontor, der søger et luksuriøst fritidshus, som både fungerer som investering og statussymbol. Denne demografis robusthed og likviditet hjælper med at holde efterspørgslen høj, selv gennem økonomiske udsving.
Udbudsbegrænsninger: En af de mest markante træk ved Courchevel 1850’s marked er den alvorlige begrænsning af udbuddet. Resortet er lille og geografisk indskrænket – beliggende på en bjergside, hvor det meste af den potentielt udbyggelige grund allerede er optaget af chaleter, hoteller eller beskyttet skov/skibakker. Nye byggerier er sjældne og stramt kontrolleret af de lokale myndigheder (for at bevare det alpine miljø og den eksklusive karakter) investropa.com. Grundlæggende kan Courchevel ikke brede sig ud eller masseudvikles; eventuelle tilføjelser er typisk boutique-, high-end-projekter eller udskiftninger af ældre bygninger. Resultatet er, at antallet af ejendomme til salg i 1850 på ethvert givent tidspunkt er ekstremt lavt (ofte er det kun et par chaleter der er offentligt udbudt, mens andre handles privat). Mange ejere holder fast på deres ejendomme i mange år (nogle ejendomme går i arv i familier eller mellem venner privat). I slutningen af 2024 bemærkede lokale mæglere for eksempel en kløft mellem sælgere og købere i 1850 – nogle ejere satte priserne på ældre chaleter meget højt på grund af manglende konkurrence, hvilket førte til længere forhandlingstider freespiritalpine.com. Alligevel bliver alt, hvad der er virkelig eksklusivt og rimeligt prissat, solgt hurtigt, da der er flere købere end tilgængelige chaleter. Denne kroniske mangel på udbud skaber et opadgående pres på priserne – overskydende efterspørgsel har ingen steder at gå hen. Det betyder også, at Courchevel-markedet er nogenlunde isoleret: selvom efterspørgslen falder en smule, støtter knapheden værdierne. Sammenfattende finder vi i 2025 Courchevel 1850 i en situation, hvor efterspørgslen langt overstiger udbuddet, hvilket er en opskrift på fortsat høje priser og hurtige salg af top-ejendomme.
Tendenser for luksuschaleter og -lejligheder i 2025
Chalets – Ultraluksus og Alpetradition: Chalets er kendetegnet for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850, og de seneste tendenser viser, at købere søger nøglefærdig, ultramoderne luksus inden for den traditionelle chaletfacade. Mange af de mest eftertragtede ejendomme er nybyggede eller nyligt totalrenoverede chalets, der kombinerer autentiske alpine ydermaterialer (ældet træ, sten og chalet-taglinjer) med moderne interiører. Købere i luksussegmentet i 2025 prioriterer chalets med alle tænkelige faciliteter: indendørs swimmingpools eller spa, wellnesscentre (sauna, hammam, fitness), private biografer, vinkældre, opvarmede garager og ski-in/ski-out-adgang direkte til pisterne. Sådanne fuldt udstyrede “femstjernede” chalets opnår de højeste priser pr. m² og bliver som regel hurtigt solgt, når de kommer på markedet. Omvendt oplever ældre chalets med behov for renovering ofte en vis prisudfordring – for nylig har der været “konflikt mellem hvad sælgere forlanger og hvad købere er villige til at byde” på chalets, der er ti eller tyve år gamle og ikke opdaterede freespiritalpine.com. Købere betaler gerne en toppris for boliger i mint-stand eller nybyggede, men hvis en chalets interiør er forældet eller wellnessfaciliteter mangler, forventer de nu rabat eller mulighed for forhandling freespiritalpine.com. Denne tendens skaber muligheder: investorer, der er villige til at renovere en ældre ejendom, kan tilføre betydelig værdi. Overordnet set er kravene til “luksus chalet” i 2025 meget høje – moderne alpe-chic design, teknologiske smarthjemsfunktioner og komfort på hotelniveau er normen i 1850’s primære segment.Lejligheder – Nye Udviklinger og Servicerede Boliger: Selvom chalet’er tager opmærksomheden, er luksuslejligheder blevet en vigtig del af Courchevels ejendomsmarked, især i områderne 1650 (Moriond) og 1550 (Village) samt som ski-in/out boliger i 1850. De seneste år har budt på nyopførte lejlighedsprojekter, der henvender sig til købere, som søger en kombination af luksus og bekvemmelighed. For eksempel tilbyder udviklinger som Sundance Lodge og Steamboat Lodge i Courchevel 1650 (forventes færdiggjort i slutningen af 2025) 5-stjernede hotelfaciliteter – tænk concierge-service, swimmingpools, spaer og restauranter på stedet – pakket ind som private lejlighedsejerskaber freespiritalpine.com. Boligerne spænder fra praktiske “lock-up-and-leave” 2-værelses lejligheder til rummelige 5–6 værelses penthouselejligheder, der matcher chaleterne i størrelse freespiritalpine.com. Konceptet er at tilbyde et chalet-alternativ – alle livsstilsfordelene med mindre vedligeholdelse. Disse boliger er blevet godt modtaget: køberne kan lide muligheden for at få deres lejlighed fuldt administreret og endda udlejet, når de ikke selv benytter den (nogle har udlejningsordninger). Designmæssigt ligner lejlighedstrenden chalet’erne: brug af lokale materialer i høj kvalitet (gamle træbjælker, stenkaminer) kombineret med elegante, moderne alpine interiører. Store panoramavinduer, højt til loftet og åbne opholdsrum, der maksimerer udsigten, er almindelige. En anden trend er flex-rum i nye lejligheder – rum, der kan fungere som ekstra soveværelser, kontorer eller medieværelser efter ejerens behov (afspejler de længere ophold og endda perioder med fjernarbejde, som ejerne benytter sig af). I selve Courchevel 1850 er udbuddet af lejligheder begrænset (byen består mest af chaleter og hoteller), men hvor der er lejligheder, findes de ofte i eksklusive chalet-inspirerede bygninger med kun 4–10 enheder, hvilket bevarer en følelse af privatliv og prestige.
Facilitets- & Livsstilstendenser: “Wellness” overhaler skiløb som prioritet, hvilket er et bemærkelsesværdigt skift i trends for alpinejendomme dmproperties.com. I Courchevel ses dette tydeligt i indretningen af chaleter og lejligheder. Køberne tillægger indendørs wellness-faciliteter og helårsbrug meget høj værdi. Mange nye eller renoverede chaleter inkluderer dedikerede spa-rum, yogastudier eller fitnessområder, idet man anerkender, at ejere og gæster måske bruger lige så meget tid på afslapning og velvære som på pisterne. Udviklerne har også fokus på energieffektivitet og teknologi – installation af moderne isolering, varmepumper, trelagsvinduer osv., både for at opfylde nye regler og for at tiltale miljøbevidste luksuskøbere. Smart home-systemer (styring af belysning, varme, sikkerhed og endda tidsindstillet opvarmning af sauna) er standard i de bedste boliger. Derudover er biophilisk design – integration af naturmaterialer og maksimering af naturligt lys og bjergudsigt – populært og ligger i tråd med wellness-temaet.
På den arkitektoniske front opretholder Courchevel strenge designkodekser for at bevare sin chalet-charme, så udvendigt er trenden mere en evolution end en revolution. Nye chalets ligner stadig traditionelle chalets (skråtage, træfacader), men de er større og mere udsmykkede end de rustikke hytter fra gamle dage. Nogle af de nyeste “chalets” er reelt mini-palæer (over 1.000 m²), men omhyggeligt camoufleret i træ og sten. Den fortsatte tilstrømning af luksusbutikker og gastronomi (med over 40 designerbutikker og dusinvis af gourmetrestauranter i 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) supplerer ejendomstrenden – ejere i dag forventer et fuldt luksus-økosystem. Kort sagt fremhæver ejendomstendenserne for 2025 i Courchevel 1850 wellnessfaciliteter i topklasse, moderne alpint design og servicepræget livsstil (enten via bemandede chalets eller fuldservice-residenser). Markedet reagerer på købernes ønske om et helårstilflugtssted, der tilbyder langt mere end blot et sted at sove efter skiløb.
Investeringmuligheder og forventet afkast
Kapitalvækstpotentiale: Ejendomme i Courchevel 1850 betragtes ofte som en blue-chip investering, der tilbyder solid kapitalbevarelse og langsigtet værditilvækst fremfor hurtige spekulative gevinster. Historikken er imponerende – ejendomspriserne i de franske alper er steget med ~30% i gennemsnit siden 2020 (omkring 5,5% årligt) investropa.com investropa.com, og de bedste resorts har klaret sig endnu bedre, især efter pandemien. I Courchevels tilfælde er priserne de seneste år steget markant (fx +9% alene i 2024) investropa.com, hvilket har sat nye standarder. Ser man fremad, forventer eksperter fortsat moderat vækst på ~3–7% om året på de alpine markeder frem mod 2026 investropa.com. For et ultra-premium område som 1850 kan man med rimelighed forvente værdistigninger i den høje ende af dette interval, medmindre der sker større forstyrrelser. Det betyder, at en chalet til €10 millioner i dag organisk kan stige i værdi til måske €11–12 millioner inden for få år, alene på markedsvækst. Derudover tyder Courchevels unikke udbuds- og efterspørgselssituation på, at området kan opleve over gennemsnitlig værdistigning – når der kommer nye velhavende købere til (fx fra vækstmarkeder eller en stærk økonomi), er der plads til prisstigninger grundet det faste udbud. Kort sagt forbliver kapitalvækstudsigterne stærke, hvilket gør buy-and-hold til en givtig strategi. Selv på meget lang sigt har førsteklasses alpine ejendomme vist stabile stigninger (fx er værdien af luksus-skihytter i gennemsnit steget ~33% siden 2008, hvor væksten tiltog efter 2020) investropa.com.
Lejeudbytte og indtjening: Investorer bør bemærke, at lejeudbyttet i Courchevel 1850 er relativt lavt i procent, hvilket er typisk for ultra-luksuriøse markeder. Da købspriserne er så høje, betyder det, at lejeindtægterne, selvom de er store i absolutte tal, omsættes til et beskedent årligt afkast. Typiske nettolejeudbytter ligger på omkring 2–3 % i eksklusive resorts som Courchevel snowonly.com. Til sammenligning kan mindre glamourøse franske alpeområder give et nettoafkast på 4–4,5% snowonly.com, og det franske nationale gennemsnitlige lejeudbytte (på tværs af alle ejendomstyper) ligger omkring 6% mansion-properties.com. Det betyder, at en investor i Courchevel typisk prioriterer værdistigning og personlig brug over høje afkast. For eksempel kan en ejendom til €5 millioner måske give €200.000 om året i lejeindtægt (hvis den lejes ud i topuger), hvilket efter omkostninger kan blive til ~€150.000 netto – svarende til cirka 3 % i afkast. Men hvad disse tal ikke viser, er de høje lejepriser og muligheden for at dække ejeromkostninger. I højsæsonen om vinteren (Nytår, skoleferier) kan ugentlige lejepriser for top-chaleter overstige €80.000–€100.000 businessinsider.com. Selv mindre luksuslejligheder kan indbringe adskillige titusinde euro per uge i højsæsonen. Hvis en ejer er villig til at udleje sin ejendom i f.eks. 8–10 uger om vinteren og eventuelt nogle uger om sommeren, kan de dække en væsentlig del af de årlige omkostninger (personale, vedligeholdelse, skatter) og endda få overskud, samtidig med at de stadig selv nyder ejendommen dele af året.
Det er også værd at bemærke, at efterspørgslen efter udlejning er meget stærk i Courchevel i de uger, hvor ejerne åbner deres hjem for lejere. Specialister i alpeudlejning rapporterer, at velbeliggende chaleter kan opnå 70–90% bookingrater gennem vinteren (og endda ind i sommeren) snowonly.com. Overskiftet til helårsturisme betyder, at juli–august nu også bidrager med betydelige lejeindtægter (om end til en lavere sats end om vinteren). En klog ejer kan dermed opnå næsten fuld belægning i højsæsonen og opleve bedre effektivt afkast. Nogle ejendomme administreres af luksusrejsearrangører eller chalet-udlejningsbureauer, hvilket kan gøre denne proces mere enkel.
Investeringstrategier & muligheder: For investorer specifikt er der nogle tilgange til at maksimere afkastet i Courchevel:
- Renoveringsspil: Som nævnt kan ældre chalets i A+-beliggenheder, der trænger til modernisering, nogle gange erhverves med en lille relativ rabat. Investering i en high-end renovering (med forbedret energieffektivitet, nye faciliteter) øger ikke blot ejendommens værdi markant, men også dens udlejningspotentiale. I takt med de øgede reguleringskrav om energieffektive boliger kan sådanne opgraderinger også fremtidssikre investeringen.
- Momsrefusion på nybyggeri: Frankrig tilbyder et lukrativt incitament til dem, der køber nye projekter i turistzoner. Hvis du køber en nybygget ejendom og forpligter dig til at udleje den møbleret med hotel-lignende services (fx rengøring, morgenmad) et antal uger om året, er du berettiget til refusion af de 20% moms på købsprisen freespiritalpine.com. I Courchevels sammenhæng er 20% af et fler-milliioner euro køb betydeligt – det er reelt et øjeblikkeligt løft af egenkapitalen. Mange købere af nye lejligheder i eksempelvis Courchevel 1650 udnytter denne ordning, finansierer momsen under byggeriet og får den refunderet efter købet ved at tilmelde sig udlejningsprogrammet. Dette forbedrer investeringsafkastet og cash flow, hvilket gør udlejningsafkastet mere attraktivt i de første år.
- Fælles brugsmodeller: Nogle investorer går sammen med venner eller familie for at eje en chalet i fællesskab (uformelt eller via et selskab), hvor både brug og omkostninger deles. Givet de høje priser kan dette give mening, og med omhyggelig planlægning kan alle parter stadig nyde topuger. Der er også en gryende tendens til fraktioneret ejerskab eller private medlemsklubber i luksus-skiejendomme, hvor investorer kan købe “andele” af en ultra-high-end chalet (man skal dog være forsigtig og sikre sig juridisk klarhed – dette er stadig et nyt koncept).
- Sammenlignelig værdi i mindre kendte områder: Mens Courchevel selv er dyr, vælger nogle investorer at købe i periferien af Courchevel (fx Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 eller det nærliggende La Tania). Disse områder er en del af det samme skisystem og nyder godt af Courchevels image, men boligpriserne kan være lavere. For eksempel kan satellitbyer i De Tre Dale koste 50–70% mindre pr. m² end 1850 investropa.com investropa.com, og deres udlejningsafkast (4%+ netto) overgår ofte de velkendte resorts’ afkast snowonly.com. Til gengæld er kapitalgevinstpotentialet mindre, og kundegruppen ved udlejning er anderledes, men som en “investeringsstrategi” vælger nogle købere at sprede sig mellem både førende og spirende skisportssteder.
Reguleringer og offentlige politikker, der påvirker ejendomsmarkedet
Energieffektivitetslove (“Loi Climat”): En væsentlig politisk ændring, der påvirker det franske ejendomsmarked, er den gradvise forbud mod udlejning af ejendomme med dårlige energimærkninger. Fra og med 2025 vil boliger klassificeret som energiklasse “G” ikke længere kunne udlejes lovligt i Frankrig mansion-properties.com. I 2028 udvides dette forbud til også at gælde ejendomme med energimærkning “F,” og senere “E” i 2034. I alperegnene kan mange traditionelle chaleter, der er bygget for årtier siden, falde i disse lavere effektivitetskategorier (på grund af enkeltlagsvinduer, utilstrækkelig isolering, ældre varmesystemer mv.). For Courchevel-ejere er dette blevet et presserende problem: for at opretholde udlejningspotentialet skal ejendommene bringes op til gældende standarder. Vi ser allerede en “flight to quality”, hvor købere fokuserer på nyere, velisolerede chaleter eller ejendomme, der allerede er opgraderet med moderne opvarmning og isolering investropa.com investropa.com. Ældre chaleter med dårlige mærkninger står over for et todelt marked: De sælges enten med rabat eller slet ikke, eller også investerer ejerne i opgraderinger (solpaneler, varmepumper, bedre isolering) for at forbedre mærkningen. Disse regler har, lidt paradoksalt, understøttet prisstigninger for kvalitetsboliger – fordi boliger, der overholder A/B energimærkning, bliver endnu mere værdifulde og eftertragtede investropa.com investropa.com. I Courchevel 1850 har mange luksuschaleter gennemgået renoveringer for at installere trelagsvinduer, jordvarme mv., for at sikre, at de fortsat kan udlejes. Samlet set skubber denne politik markedet i retning af bæredygtighed, hvilket på lang sigt forbedrer boligmassen og matcher mange køberes personlige værdier (mange velhavende købere værdsætter de miljøvenlige forbedringer som en del af et luksusstandard).Reguleringer for korttidsudlejning: Områder i Frankrig med meget turisme balancerer de indbringende korttidsudlejninger med lokalsamfundets behov. I nogle alpine byer (især større som Chamonix) har de lokale myndigheder begrænset antallet af turistudlejninger eller krævet særlige tilladelser for at drive dem dmproperties.com investropa.com. Chamonix har for eksempel indført kvoter for ferieudlejninger i visse zoner for at frigøre boliger til lokale beboere og sæsonarbejdere. Mens Courchevels mindre størrelse og dedikerede resortkarakter betyder, at der endnu ikke er indført et stramt loft (økonomien er afhængig af udlejning), er byen ikke fritaget for regulering. Ejere i Courchevel skal registrere deres ejendomme, hvis de udlejes kortvarigt, og betale turistskatter. Hvis der i fremtiden blev indført regler – f.eks. en begrænsning på antallet af uger en ejendom må udlejes, eller krav om primærboligstatus for ubegrænset udlejning – kunne det påvirke investeringsregnestykket. Dog, givet Courchevel 1850’s profil (overvejende luksuriøse ferieboliger og turistinfrastruktur), vil sådanne tiltag sandsynligvis være afmålt. Bemærk, at når man begrænser udlejningstilbuddet i byer som Chamonix, skabes der øget efterspørgsel (og højere priser) på de ejendomme, der er tilgængelige investropa.com investropa.com. En lignende effekt kunne opstå i Courchevel: hvis udlejninger på et tidspunkt blev begrænset, kunne de eksklusive ejendomme, der forbliver i udbuddet, opleve endnu højere efterspørgsel fra velhavende turister. Det er et område at holde øje med, men pr. 2025 forbliver Courchevel et meget udlejningsvenligt marked uden specifikke lokale forbud mod ferieudlejning (med undtagelse af nationale love).
Skatter på sekundære boliger: Den franske regering og lokale kommuner har indført skatter rettet mod ejere af sekundære boliger, hvilket inkluderer mange ejendomsejere i Courchevel. Disse tiltag omfatter højere supplerende taxe d’habitation i områder, der officielt er udpeget som områder med boligknaphed for lokale (zones tendues). Courchevels Savoie-departement har i nogle tilfælde tilladt op til 60% tillæg på skatten for sekundære boliger. Derudover har nogle populære resorts en skat på tomme boliger for at modvirke, at ejendomme står ubenyttede hen. I praksis er disse lokale skatter relativt små (et par tusinde euro ekstra årligt) for en multimillion-euro chalet og har ikke afskrækket velhavende købere investropa.com. Frankrigs nationale skatteregime har nogle investorvenlige fordele: der er ingen generel “udlændingeskat”, og Frankrig omlagde i 2018 sin formueskat, så den nu kun rammer fast ejendom (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), der gælder for nettoformue i fast ejendom over €1,3 mio. med en progressiv sats på op til cirka 1,5%. Mange udenlandske købere indregner blot dette i omkostningerne ved at eje fransk ejendom. For lejeindtægter betaler udenlandske ejere fransk indkomstskat (med dobbeltbeskatningsaftaler), men kan fratrække udgifter, og attraktive løsninger som LMNP (status som møbleret udlejning) giver fordelagtig skattemæssig behandling. Derudover findes der skattefordele for udlejning: lejeindtægter fra møblerede boliger kan ofte modregnes afskrivninger og udgifter, så den skattepligtige indkomst på et effektivt drevet chalet kan blive meget lav. Et andet vigtigt incitament gælder nybyggeri som nævnt – moms (20%) kan refunderes, hvis ejendommen udlejes med ydelser, hvilket markant øger ROI freespiritalpine.com. Der er også skattefradrag og tilskud til øko-renoveringer (som del af Frankrigs grønne initiativer). Samlet set anses Frankrigs reguleringsmiljø for at være stabilt og relativt gennemsigtigt mansion-properties.com. Investorer nyder godt af stærk juridisk beskyttelse (ejendomsretten er godt forankret) mansion-properties.com og Frankrigs fokus på bæredygtig udlejning vil sandsynligvis øge langtidsværdien af ejendomme, der lever op til kravene.
Strenge planlægnings- og bygningsregler: Udvikling i Courchevel 1850 er styret af strenge planlægningsregler, der har til formål at bevare bjergmiljøet og feriestedets eksklusive karakter. Loi Montagne (Bjergloven) og de lokale byplaner begrænser storstilet udvikling, især over visse højder. I praksis betyder dette, at nye byggetilladelser er sjældne – der lægges vægt på renovering af eksisterende bygninger frem for at udvide ind i uberørt natur investropa.com. Højdebegrænsninger sikrer, at hytter forbliver i menneskelig skala (ingen højhuse her), og arkitektoniske retningslinjer opretholder det klassiske chalet-udseende. Derudover kræver opførsel af nye ferieboliger i Alperne ofte, at der ydes en fordel til lokalsamfundet (f.eks. ved at skabe parkeringspladser eller støtte lokalt boligbyggeri for sæsonarbejdere) som en byttehandel. Disse politikker fastholder effektivt knappheden på fast ejendom i Courchevel. For ejere er dette gode nyheder, da det forhindrer overudvikling, der ellers kunne udhule ejendomsværdier eller feriestedets charme. Omvendt kan renoveringsprojekter være kostbare og tidskrævende på grund af tilladelseskrav – men de fleste luksuskøbere accepterer dette som en del af at eje et lille stykke paradis. Bemærk, at Schweiz har endnu strengere regler (såsom Lex Weber-loftet på sekundære boliger), mens Frankrig stadig tillader udvikling, dog på kontrolleret vis. Courchevels lokalråd må balancere miljømæssig bæredygtighed (lavinefare, trafik, vandressourcer) med sin status som verdensklasse destination. Nylige infrastrukturforbedringer (som nye lifte) følges som regel af miljøvurderinger og, hvor det er muligt, omdannes eller opgraderes eksisterende faciliteter frem for at udbygge nye.
Sammenfattende er det regulatoriske landskab i 2025 for ejere af ejendomme i Courchevel præget af fokus på kvalitet og overholdelse: energieffektive hjem, ansvarlig udlejning og kontrolleret udvikling. Disse tiltag, selvom de øger kompleksiteten for ejerne, tjener generelt til at styrke den langsigtede værdi og eksklusiviteten af fast ejendom i Courchevel. Købere rådes til at sikre, at enhver ejendom, de overvejer, enten overholder de nye standarder eller kan opgraderes – og til at benytte lokale eksperter for at navigere skatteoptimering og udlejningsregler. Det er vigtigt at bemærke, at Frankrig byder udenlandske købere velkommen (ingen begrænsninger på nationaliteter), hvilket sikrer, at Courchevels købergruppe er bred som aldrig før og spænder fra Europa til Amerika og Asien.
Sæsondynamikker og deres indflydelse på priser og tilgængelighed
Vinterens højsæson (Høj Sæson): Courchevel 1850 er i sin kerne et skisportssted, og vinteren er, hvor landsbyen virkelig kommer til live – dette har direkte betydning for ejendomsbrug og priser. December–april perioden er højsæson, med jul/nytår og februar (skoleferier) som de absolutte højdepunkter. I disse perioder skyder efterspørgslen på indkvartering i vejret. Chalet-ejere, der udlejer deres ejendomme, tjener ofte hovedparten af årets lejeindtægter på blot 2–3 ferieuger. Som følge heraf er lejepriserne om vinteren ekstremt høje (f.eks. er €50k+ per uge for en luksuriøs 4-værelses chalet standard i nytårsugen). Salgsaktiviteten kan også stige om vinteren, da velhavende besøgende nogle gange beslutter, at de vil eje en bid af Courchevel efter at have oplevet livsstilen. Det er ikke usædvanligt, at ejendomssyn finder sted på stedet i højsæsonen på opfordring fra betagede lejere. Når det er sagt, er udbuddet til salg som regel lavest om vinteren – mange ejere vil vente med at sætte til salg til forår/sommer for ikke at forstyrre de lukrative vinterudlejninger eller egne ferier. Således er vinteren, hvor købere oplever produktet (resortet og ofte ejendommen som lejer), men de faktiske handler afsluttes ofte i skuldersæsonerne.
Forår og efterår (Lave Sæsoner): I slutningen af april lukker skiliftene, og Courchevel går ind i en stille periode. Forårstøen og mellemsæsonen (maj, juni) betyder, at mange butikker og restauranter holder lukket. Ligeledes er efteråret (sidst i september til november) lavsæson med minimal turistaktivitet. Disse perioder har historisk set været dødperioder for resortet – en tid, hvor chalet-ejere foretager renoveringer eller opgraderinger, personalet holder pause, og landsbyen lader op. Markedsmæssigt er lavsæsonen, hvor udbuddet typisk er højest og hvor købere måske kan finde lidt mere plads til forhandling. Sælgere, der sætter til salg i lavsæsonen, ved, at de har et mindre køberpublikum; hvis de er motiverede, kan de prisfastsætte lidt skarpere. Men fordi Courchevels ejere typisk ikke er desperat efter penge, skal man ikke forvente drastiske sæsonpristilbud – markedet er ikke som et lejemarked, hvor priserne svinger voldsomt. Ejendomspriserne falder ikke i sommeren/lavsæsonen; højst er der lidt mere rum for forhandling eller mulighed for at købe uden konkurrerende bud. Nogle snu købere planlægger deres eftersøgning til foråret: Efter en stor skisæson kan enkelte ejere overveje at sælge (især hvis en ejendom ikke blev udlejet eller brugt som forventet). Også ejendomsmæglere har mere tid til at arbejde med kunder i lavsæsonen, hvilket muligvis giver købere mere opmærksomhed og mulighed for at udforske.
Sommersæson (Sekundær Højsæson): Sommeren (juli–august) i Courchevel er blevet markant mere populær, da Alperne nu markedsfører sig som en helårsdestination. Selvom sommeren ikke er så travl som vinteren, er den ikke længere en eftertanke. Familier og friluftsentusiaster kommer for vandring, mountainbiking, trailløb, golf (i nærheden) og afslapning i bjergene. Klimaet er behageligt (varme dage, kølige nætter), og landskabet er betagende, hvilket gør Courchevel til et luksuriøst bjergtilflugtssted – også om sommeren. Denne tendens har flere effekter: udlejning om sommeren bidrager nu betydeligt til indtægten, hvor mange chalets og lejligheder udlejes på ugebasis til turister fra Europa, Mellemøsten (som ofte søger køligere vejr om sommeren) og andre steder. Belægningsprocenten i højsommeren kan nå op på 70%+ for attraktive ejendomme snowonly.com. Lejepriserne er lavere end om vinteren, men stadig gode – for eksempel kan den chalet, der om vinteren koster €50.000/uge, lejes for €15.000–€20.000/uge i august. For ejere betyder det, at ejendommen ikke står tom i 8 måneder om året; den kan udnyttes eller generere indtægt flere sæsoner. Kulturelt udvides Courchevels image til at være en dobbelt-sæson resort, ligesom Megève eller Chamonix har været længe. Infrastruktur som lifte der kører om sommeren (for vandrere/cyklister) og arrangementer som musik- eller fyrværkerifestivaler tiltrækker gæster. Faktisk har feriesteder over hele Alperne rapporteret store stigninger i sommerbesøg – Chamonix oplevede en stigning på 46% i salget af sommer-liftkort over to år dmproperties.com, og Courchevels egne sommertal stiger støt. Denne helårstiltrækning understøtter ejendomsværdier, fordi ejerne ser mere nytte (og potentielle indtægter) af deres investering. Det udjævner også den sæsonprægede udvikling af erhvervslivet, hvilket gør byen mere levedygtig hele året.
Indvirkning på udbuddet: Sæsoncyklussen påvirker hvornår ejendomme sættes til salg. Mange sælgere foretrækker at udbyde sent på vinteren eller om foråret (efter at have nydt en sidste sæson eller for at fange forårsbesøgende), således at handel kan afsluttes over sommeren før næste vintersæson. På samme måde sigter nye projekter ofte mod færdiggørelse om efteråret, så køberne kan bruge deres nye ejendom i vintersæsonen. Det betyder, at efteråret ofte byder på en bølge af overdragelser og afslutninger (notarkontorer i Alperne har faktisk travlt i okt–nov med at færdiggøre handler, så køberne kan få nøglerne inden jul). For udlejning skal ejere tage stilling tidligt på efteråret, om de vil udleje topuger eller selv bruge dem, da udlejningsagenter begynder at markedsføre vinterchalets allerede i september for den kommende sæson.
Prisudvikling: Man kunne tro, at det er dyrere at købe om vinteren på grund af efterspørgslen – men inden for ejendomshandel er priserne relativt stabile på tværs af sæsonerne i Courchevel (i modsætning til hotellerne fordobles boligpriserne ikke om vinteren). Dog kan en ejendoms oplevede værdi være højest om vinteren: en skihytte ser mest indbydende ud omgivet af sne og livlig aktivitet. Dette fører nogle gange til hurtigere salg til udbudsprisen om vinteren, hvorimod den samme ejendom vist i en øde lavsæson kan invitere til et kækkere bud. På denne måde kan der opstå vinterens “emotionelle køb” – en køber forelsker sig i stedet på dets højeste stemning og betaler fuld pris. Omvendt vil en grundig investor måske besigtige om sommeren for at tjekke problemer, som kan være skjult under vintersneen (tagets stand, grundgrænser osv.), og forhandle i en mindre hektisk atmosfære.
Brugertrends – Længere ophold: En anden sæsonbetinget ændring er, at ejere (og lejere) tilbringer længere perioder i Courchevel end før. Stigningen i fjernarbejde betyder, at nogle ejere nu kommer i flere måneder – f.eks. december til februar i træk – i stedet for kun en ferieuge. De kan arbejde fra deres chalet i hverdagene og stå på ski i pauserne, så det føles som en anden base. Ligeledes kommer nogle om sommeren for en månedslang pause fra bylivet. Denne tendens udvisker de sæsonmæssige skel og øger reelt behovet for flere komfortable, hjemlige faciliteter (hjemmekontorer, pålidelig internet osv., hvilket Courchevel har forbedret med fiberbredbånd i området). Det understreger ideen om, at Courchevel ikke blot er et midlertidigt skisportssted, men en helårsdestination for alpint livsstil.
Afslutningsvis skaber sæsonudsvingene i Courchevel en cyklisk rytme på markedet, hvor vinteren er konge for både brug og begejstring, men sommeren vinder indpas. Selv om ejendomspriserne ikke veksler kraftigt efter sæson, er timingen for salg, belægning og udbud alle sæsonprægede. Dygtige investorer lægger deres strategi efter kalenderen: måske på boligjagt om foråret, opgraderer uden for sæson og udnytter udlejning i højsæsonen. Indsatsen for at sprede turistsæsonerne (vinter og sommer) udligner gradvist forskellene, hvilket i sidste ende gør ejendommen mere værdifuld, fordi den er produktiv i flere måneder og indgår i et lokalsamfund, der ikke ligger øde halvdelen af året.
Infrastrukturudvikling og vækst i turismen
Opgraderinger af skiinfrastrukturen: Courchevel og Les Trois Vallées investerer løbende i deres skiinfrastruktur og anerkender, at en moderne og effektiv skioplevelse er afgørende for at opretholde ejendomsværdierne og tiltrække velhavende besøgende. Et nyligt højdepunkt er den fuldt renoverede Saulire-svævebane, som genåbner til vinteren 2024/25 med splinternye panoramakabiner og luksuriøs komfort seecourchevel.com. Saulire er en signaturlift (transporterer skiløbere op til 2.700 m med udsigt til Mont Blanc), og dens opgradering understreger resortets engagement i faciliteter i topklasse. Derudover har begyndervenlige områder i 1850 oplevet forbedringer som nye overdækkede transportbåndslifte (rullebåndslifte), der erstatter ældre modeller og giver børn og nybegyndere en komfortabel og overdækket opstigning seecourchevel.com. Gennem de seneste år har Courchevel også udvidet kunstsnesystemerne for at garantere skilbare pister fra tidligt i december til sent i april, selv i snefattige år. Forud for VM i alpint skiløb 2023 (afholdt i Courchevel-Méribel) blev der for eksempel brugt millioner på forberedelse af pister, nye pistemaskiner og snekanoner for at sikre verdensklasseforhold. Forbindelse inden for skiområdet forbliver uovertruffen: Courchevel er sømløst forbundet med Méribel og Val Thorens, og nylige projekter som Orelle-Cime Caron-svævebanen fra 2021 (i “det fjerde dal”) har yderligere cementeret Les 3 Vallées som én stor legeplads snowonly.com. For ejendomsejere betyder disse opgraderinger konsekvent ski-kvalitet og bedre gæsteoplevelser, hvilket igen holder efterspørgslen på udlejning høj og retfærdiggør de høje ejendomspriser.Luxusfaciliteter & Udvidelse: Forbedringer på bjerget matches af udvikling i resortlandsbyerne. Courchevel 1850 kan allerede prale af en af de højeste koncentrationer af 5-stjernede hoteller på nogen beliggenhed i verden (uden for større byer) businessinsider.com. Dette inkluderer berømte steder som Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée og andre, der forkæler besøgende og hæver resortets profil. Imponerende nok har Courchevel (alle niveauer) 7 Michelin-restauranter, flest i Alperne businessinsider.com, hvilket bekræfter dens status som kulinarisk destination. Tendensen går mod oplevelsesbaseret luksus: Nye projekter kombinerer overnatning med eksklusive shoppinggallerier, private klubber og wellnesscentre. En bemærkelsesværdig nyhed er det kommende Maya Collection hotel, et ultra-luksushotel, der forventes åbnet i Courchevel i december 2025 voguebusiness.com. Ligeledes er Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firmaet bag Monacos overdådige kasinoer og hoteller) involveret i Courchevel med planer om luksuslodges og gæstfrihedsprojekter inden 2026 voguebusiness.com. Disse projekter indikerer, at investorer skyder penge i Courchevels turismeinfrastruktur med forventning om vedvarende efterspørgsel. Resortet forbereder sig også på at fejre sit 80-års jubilæum i 2026/27, hvor nogle af disse nye steder sandsynligvis vil blive indviet og vært for store begivenheder voguebusiness.com. For ejere af fast ejendom er tilgangen af luksusoperatører med kendte mærker et plus: det udvider resortets appel (og tiltrækker flere velhavende gæster, som muligvis selv bliver købere) og opfrisker løbende Courchevels cachet. Tilstedeværelsen af mærker som Louis Vuitton, Dior, Cartier osv. i Courchevels shoppingdistrikt (der alle har butikker der) bidrager til den kosmopolitiske stemning voguebusiness.com.
Transport og tilgængelighed: Courchevels tilgængelighed har altid været en del af dens luksuriøse appel. Resortet har unikt et privat altiport (lufthavn) lige over 1850, en af de højest beliggende i Europa, hvilket tillader små private jetfly og helikoptere at lande bogstaveligt talt på pisten businessinsider.com. Det betyder, at VIP-gæster kan flyve direkte fra Paris eller Geneve til Courchevel og undgå flere timers kørsel. Altiporten, der er kendt for sin korte opadgående landingsbane, fungerer også som en turistattraktion om vinteren (skiløbere stopper op for at se fly lette/lande) businessinsider.com. Med hensyn til større transportinfrastruktur er der store udviklinger i regionen: den under opførelse Lyon-Turin højhastighedsjernbane (der blandt andet inkluderer en station ved Saint-Jean-de-Maurienne, omkring 45 minutters kørsel fra Courchevel) forventes færdig mod slutningen af årtiet snowonly.com. Når dette står færdigt, vil det dramatisk forkorte rejsetiden fra Paris til de franske Alper – hvilket potentielt vil tiltrække flere weekendrejsende. Forestil dig at nå Moûtiers (dalbyen for Courchevel) med tog fra Paris på bare omkring 4 timer; det kan gøre Courchevel endnu mere tilgængelig for et bredere europæisk publikum, herunder dem der foretrækker ikke at flyve. Ydermere fortsætter lokale vejforbedringer (ruten op fra Moûtiers til Courchevel har fået opgraderinger og bedre tunneller gennem årene) med at øge sikkerheden og reducere trafikpropper i højsæsonen. Samlet set styrker disse forbedringer Courchevels appel som et bekvemt luksusophold, selvom det ligger i et afsides bjergområde.
Bæredygtighed & Miljø: Courchevels myndigheder og liftoperatører har, i erkendelse af de dobbelte trusler fra klimaforandringer og stigende energipriser, taget bæredygtige tiltag til sig. Societé des 3 Vallées (S3V), som driver skiliftene, forsyner nu 100% af liftene med vedvarende energi (vandkraft og solenergi) seecourchevel.com. I 2024 installerede de solpaneler på Ariondaz-gondolstationen i Courchevel Moriond for at producere elektricitet på stedet, nok til at drive en stolelift med solenergiens udbytte seecourchevel.com. De har også investeret i energieffektive pistemaskiner styret af GPS, der optimerer præpareringsruter og mindsker brændstofforbruget seecourchevel.com. Ved ejendomsudvikling lever nye byggerier nu op til strengere isoleringskrav og har ofte jordvarme eller solvarme til pools mv. Resortets myndigheder har indført tiltag som tilskud til energirenovering af ældre bygninger. Selv mindre tiltag, som at vinterdæk er lovpligtige på køretøjer i sæsonen for sikkerhedens skyld seecourchevel.com, vidner om fokus på bæredygtighed og sikkerhed. Disse tiltag sikrer, at Courchevel forbliver en attraktiv skidestination på langt sigt (værn mod klimaforandringer) og er et salgsargument for miljøbevidste investorer. Med rige gæster, der i stigende grad er opmærksomme på miljøansvar, øger et “grønt” resort attraktiviteten. Alt dette tilfører ejendomsmarkedet en immateriel værdi: et veldrevet, bæredygtigt resort vil bevare sin status (og dermed boligefterspørgslen) langt ud i fremtiden.
Begivenheder og global profil: Courchevels stjerne var fuldt synlig under FIS verdensmesterskaberne i alpint skiløb i februar 2023, som blev afholdt sammen med Méribel. Resortet nød godt af international mediedækning og udnyttede muligheden for at fremvise sine faciliteter (inklusive et nyt målstade og opgraderede lifte). Den succesfulde begivenhed demonstrerede Courchevels evne til at afholde store events, hvilket lover godt for fremtidige planer som OL. Faktisk er De Franske Alper (herunder Courchevel) stærke kandidater til at være værter for Vinter-OL i 2030, og mange forventer, at de vil sikre sig det voguebusiness.com voguebusiness.com. Dette udsigtspunkt har allerede sat skub i visse projekter – for eksempel er der planlagt en omlægning af Courchevel 1850 “snow front” og Chenus-liftstationen for at modernisere det centrale område før en potentiel olympisk eksponering voguebusiness.com. Bliver OL bekræftet, kan man forvente et mini-boom i infrastrukturinvesteringer: forbedrede veje, muligvis udvidet indkvartering (om end muligvis midlertidige faciliteter i Courchevels tilfælde på grund af begrænsninger på permanente byggerier), og generel forskønnelse. Selv hvis Courchevel ikke er et officielt sted, vil det uundgåeligt være vært for dignitarer eller hold til træning (det har tidligere gjort det til OL), og den samlede gevinst for turismen vil være enorm. Yderligere vil 80-års jubilæet i 2026/27 sandsynligvis blive markeret med særlige begivenheder, måske åbningen af nye museer eller kultursteder, der fejrer Courchevels pionerrolle som et formålsbygget skisportssted (grundlagt i 1946). Sådanne kulturelle investeringer tilfører stedet ekstra lag af tiltrækning ud over skiløb.
| Resort | Typisk prisinterval for prime (€/m²) | Seneste årlige prisvækst |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (højest i Frankrig) | +9% (2024) investropa.com (Frankrigs højeste vækst) |
| Val d’Isère (FR) | €16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (næsten på niveau med Courchevel) | +5–7% (2024) investropa.com (stærk, men lavere end 1850) |
| Megève (FR) | ~€11.500 i gennemsnit (omkring €10.000–€12.000+ for prime) investropa.com investropa.com | +4–6% (2024) investropa.com (stabil vækst) |
| Verbier (CH) | ~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (blandt de bedste i Alperne) | ~+3,5% (2024)* dmproperties.com |
*Schweiziske resorts havde i gennemsnit ~3,5% vækst i 2024 dmproperties.com; Verbier, som en førende schweizisk resort, oplevede sandsynligvis lignende eller lidt højere vækst på grund af den høje efterspørgsel.
Turismevækst og fremtidsplaner: Den samlede effekt af ovenstående afspejles i turismestatistikker: I sæsonen 2024/25 registrerede Courchevel ~1,2 millioner overnatninger, en stigning på 16 % fra sæsonen 2018 (før Covid) voguebusiness.com. Det er en bemærkelsesværdig vækst for en allerede veletableret destination. Denne vækst er en del af en strategisk indsats for at markedsføre resortet året rundt og internationalt. Turistkontoret har forsøgt at tiltrække nye markeder (for eksempel er flere besøgende fra USA, Mellemøsten og Asien blevet målet gennem roadshows og partnerskaber). Introduktionen af Ikon og Epic ski-pas (globale sæsonpas), der inkluderer dage i 3 Vallées, har gjort det nemmere for internationale skiløbere (især amerikanere) at prøve Courchevel, og mange har forelsket sig i stedet dmproperties.com. Resortets planlæggere er også opmærksomme på balancen mellem vækst og eksklusivitet: i modsætning til nogle masseturisme-skiområder forsøger Courchevel ikke dramatisk at øge antallet af skiløbere (hvilket kunne belaste lifte og pister). I stedet fokuserer de på kvalitetsforbedring – fx bedre oplevelser, flere aktiviteter uden ski (Aquamotion vandland, hundeslædekørsel, paragliding-ture osv.) og forbedrede services (apps til on-demand-tjenester, ski-concierge osv.). På denne måde fastholder Courchevel sit high-end brand – hvilket igen holder velhavende gæster (og ejendomskøbere) interesserede. Vigtigt nok skaber synergien mellem offentlige investeringer (i lifte, veje, events) og private investeringer (i hoteller, butikker, chaletter) en forstærkende cyklus: Resortet forbliver på forkant med luksus, og derfor forbliver ejendomme her blandt de mest eftertragtede i verden.
Sammenlignende analyse med andre alperesorts (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 nævnes ofte i samme åndedrag som en håndfuld elite-resorts i Alperne. For at sætte dets ejendomsmarked i perspektiv, er det nyttigt at sammenligne nøgleparametre og karakteristika med Val d’Isère og Megève (dets franske modparter) og Verbier (en førende schweizisk rival):
Priser: Courchevel 1850’s priser ligger i toppen af det franske marked – det eneste franske feriested, der konsekvent konkurrerer med de schweiziske sværvægtere på pris investropa.com. Val d’Isère’s topniveau ligger tæt bagved (nærmer sig €30.000/m² for de bedste ejendomme) investropa.com, men i gennemsnit ligger Courchevel stadig en smule over. Megève, som også er meget prestigefyldt, har generelt lavere prisniveauer – et udtryk for dens lavere beliggenhed og større udbud af byggegrunde (byen er mere spredt). For eksempel kan et elegant chalet, der koster €5 mio. i Megève, nemt koste €8–€10 mio. i Courchevel 1850. Verbier skiller sig ud som en direkte konkurrent, både når det gælder eksklusivitet og pris: som vist starter prime ejendomme i Verbier omkring CHF 22.100 (~€23.600) pr. m² og går langt op i €30.000’erne ubs.com ubs.com. Faktisk har Schweiz de fem dyreste skidestinationer i Alperne, hvor St. Moritz og Gstaad ofte topper med ~€40.000/m² for de mest eksklusive boliger ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 ligger lige under dem – indtil videre. Det er dog bemærkelsesværdigt, at Courchevels prisstigning på 9% i 2024 var højere end nogen schweizisk resorts vækst det år, hvilket indikerer, at kløften måske er ved at blive mindre dmproperties.com.
For investorer betyder disse prisforskelle også, at indgangsbilletterne varierer: man kan købe en luksuslejlighed i Megève for prisen på en meget lille lejlighed i 1850. Hvis det udelukkende handler om investering, vil nogle muligvis se værdi i Megève eller fremvoksende franske resorts (mere opadgående potentiale procentvis), men Courchevels tiltrækningskraft er, at det er en blåstempel-ejendom – sammenligneligt med at eje i Monaco vs. en billigere by.
Efterspørgsel & købermiks: Alle fire resorts tiltrækker internationale velhavende købere, men med nuancer:
- Courchevel 1850 – Meget international; stærk europæisk (britiske, belgiske, schweiziske, franske indenlandske velhavere), betydelig mellemøstlig og asiatisk interesse og et stigende antal amerikanske købere investropa.com investropa.com. Også historisk populær blandt russere. Købere her søger ofte trofæejendomme og bekymrer sig ikke om at betale en præmie for præstige.
- Val d’Isère – Traditionelt en favorit hos det britiske high-end marked og velhavende franskmænd. Det har et seriøst-skiferie omdømme (omfattende ekspertterræn) kombineret med luksus-chalets. Dets køberprofil er muligvis lidt mere europæisk-centreret end Courchevels ultra-globale mix, men det oplever også flere ikke-europæiske købere for tiden.
- Megève – Tiltrækker en mere diskret velhavende gruppe (det blev oprindeligt udviklet af Rothschild-familien som et fransk svar på St. Moritz). Mange franske og Genève/nærområde Genève-købere elsker Megève for dens stilfulde landsby (boutique-shopping, gastronomi, men i et mere afslappet tempo end Courchevel) og helårslivsstil. Også populær blandt familier – det handler ikke kun om skiløb, men om hele alpelivet (golf, ridning, musikfestivaler). International tilstedeværelse er der (UK, Belgien, nogle amerikanske/asiatiske), men ikke så markant som i Courchevel.
- Verbier – Ekstremt international; en blanding af briter (det er blevet beskrevet som “London-on-the-slopes” på grund af mange britiske ejere), paneuropæiske og global elite. Schweizisk lov tillader udlændinge at købe i Verbier (kanton Valais-kvoter), så der er mange ikke-schweiziske ejere, inklusive kendisser og forretningsmagnater. Verbiers stemning er yngre og mere sporty på nogle områder – berømt for offpiste-skiløb og et livligt après-ski-miljø – men med masser af formuende købere blandt dem. Schweiziske resorts som Verbier nyder desuden godt af Schweiz’ stabile økonomi og til tider skattemæssige fordele (nogle udenlandske købere flytter officielt til for lumpsum-beskatningsaftaler).
Lejemarked & Afkast: Courchevel og Val d’Isère har begge stærke lejemarkeder om vinteren, men Courchevel opnår højere ugentlige lejepriser på grund af sin prestige og faciliteter (fine dining osv.). En ski-in/ski-out chalet i Courchevel 1850 kan lejes ud for mere end en tilsvarende i Val d’Isère, måske 20–30% mere, hvilket afspejler Courchevels positionering. Megèves lejemarked er lidt mere sæsonbetonet (fantastisk til jul og i februar, mere stille indimellem) og har også et sommerleje-marked for golf/ferieboliger. Verbiers lejepriser er på højde med Courchevel i højsæsonen (begge ligger i den absolutte top for skilejepriser) – en chalet til €100k/ugen i Courchevel kan også koste CHF 100k/ugen i Verbier. Nettoudbytte i alle disse prime resorts forbliver relativt lavt (~2–3%), som nævnt på snowonly.com. Bemærk, at ejerskab i schweiziske resorts ofte medfører højere ejeromkostninger (schweiziske ejendomme pålægges årlige kantonale formueskatter, og service kan være dyrere), og derudover også strikse lejeregler i nogle tilfælde (nogle schweiziske fritidsboliger kan ikke nemt udlejes, hvis de er købt som personlige ferieboliger). Frankrig er faktisk en smule mere ligetil, når det gælder udlejning.
Højde & Sne-sikkerhed: Courchevel 1850 og Val d’Isère ligger begge i høj højde (1850m, og 1850m for Val’s La Daille, mens Vals hovedby ligger i 1800m), og der er skiløb op til 3000+m. Det giver fremragende sne-sikkerhed, hvilket – i takt med at klimaet bliver varmere – er en vigtig fordel, og delvist derfor, de fører på prisvækst. Megève, på 1100m i byen, er mere påvirket i dårlige sne-år (omend der er investeret i snekanoner). Verbiers by ligger ca. 1500m højt, med skiløb op til 3300m på Mont Fort, så den er også ret snesikker. Tendensen med “højde-præmie” er tydelig: resorts over 1500m har oplevet markant højere vækst end lavere beliggende investropa.com. Det lover godt for Courchevel, Val d’Isère, Verbier – og er en mindre bekymring for Megève (selvom Megèves sommerattraktivitet og charme giver det andre styrker).
Livsstil & Infrastruktur: Hver resort har sit eget unikke livsstils-udbud. Courchevel 1850 handler om glamour og bekvemmelighed – du kan stå på ski direkte ind til byen, shoppe hos Chanel, spise på et paladshotel og nyde nattelivet, der inkluderer trendy natklubber og kunstgallerier. Val d’Isère kombinerer seriøst skiløb med et livligt byliv, der er lidt mere afslappet; der er masser af luksuschalets og efterhånden flere 5-stjernede hoteller, men stemningen er “skientusiastens luksus” kontra Courchevels “overdådige luksus”. Megève byder på et charmerende middelalderligt bycentrum, hestevogne og en blanding af luksus og autenticitet – det handler lige så meget om at blive set i byen (som i St. Moritz) som om skiløbet. Byen er desuden meget helårspræget og har en betydelig fastboende befolkning, hvilket appellerer til dem, der ønsker et levende bysamfund. Verbier er kendt for sit natteliv og offpiste – meget sporty om dagen, meget social om aftenen. Det er en smule mere afdæmpet på ultra-luksus detail (færre designerbutikker end Courchevel) men har high-end service og events (som eksempelvis Verbier Musikfestival).
Fra en investors synspunkt: Courchevel vs Verbier er ofte et spørgsmål om præference for franske vs schweiziske systemer. Nogle foretrækker Frankrig for den nemmere købsproces og ingen restriktioner for udenlandske købere, samt livsstilen (sprog, mad, kultur). Andre foretrækker Schweiz for dets stabilitet, privatliv og prestige (og nogle potentielle fordele ved skatteophold). Rent investeringsmæssigt har begge haft stor kapitalvækst. En fordel for Courchevel: ingen kvote på udenlandsk ejerskab, så likviditeten er høj – enhver milliardær fra hvor som helst kan frit købe i Courchevel. I Verbier er tilladelser til udenlandske købere begrænset årligt, hvilket kan begrænse likviditeten (men det holder også efterspørgslen i skak, hvilket paradoksalt nok understøtter priserne).
Sammenlignende udsigter: Alle disse topresorts vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt. Courchevels nylige vækstspurt indikerer, at det kan udfordre de schweiziske resorts for toppriser i Europa, hvis tendensen fortsætter. Val d’Isère gennemgår forbedringer (for eksempel er et stort nyt luksusbyggeri “Le Coin de Val” på vej), hvilket vil holde destinationen konkurrencedygtig. Megèves lidt blødere priser kan gøre det attraktivt for investorer, der ønsker luksus til en (relativt) god pris, og det har en stærk ultra-rig fransk tilhængerbase, der sikrer stabilitet. Verbier, med sin internationale tiltrækningskraft og begrænsede udbud (landsbyen er også geografisk indelukket), vil forblive på linje med Courchevel.
Sammenfattende skiller Courchevel 1850 sig ud selv blandt eliten: det kan måske bedst sammenlignes med St. Moritz eller Gstaad i eksklusivitet. I Frankrig er Courchevel nummer ét, med Val d’Isère som en tæt nummer to og Megève som en stærk nummer tre (nogle ville tilføje Méribel eller Chamonix til listen, men de ligger et trin under prismæssigt). I de bredere Alper er Courchevel en af de få, der kan tiltrække den globale ultrarige klasse i samme målestok som de schweiziske resorts. Det lover godt for ejendomsmarkedet – det betyder, at køberpuljen er så dyb og mangfoldig, som det kan blive. For en person med stor formue, der overvejer mellem disse steder, kommer beslutningen ofte ned til personlig præference: Megèves hyggelige elegance, Val’s sporty chic, Courchevels kosmopolitiske puls eller Verbiers hedonistiske stemning. Set ud fra et rent investeringsperspektiv giver Courchevels momentum og Frankrigs åbenhed det en lille fordel i 2025 og fremad.
Udsigter 2026–2028: Markedsprognose og Nøglefaktorer
Ser vi frem mod 2026–2028-perioden, forbliver udsigterne for ejendomsmarkedet i Courchevel 1850 meget positive, med enkelte forbehold og tendenser at holde øje med:
Fortsat prisvækst: Alle indikatorer peger på, at ejendomsværdierne i Courchevel vil fortsætte med at stige i de næste par år. Væksten bliver måske ikke helt så kraftig årligt som det 9% spring, der blev set i 2024, men selv konservative prognoser peger på 3–5% årlige stigninger i de bedste resorts investropa.com. Flere faktorer ligger bag dette: vedvarende begrænset udbud, stærk international efterspørgsel og udviklingen af resortet til et ægte luksussted året rundt. I 2028 kan vi sagtens se toplinjen for ultra-prime chalets overstige €35.000 per m², især hvis enkelte rekordsalg sætter nye standarder. Det ville placere Courchevel 1850 solidt blandt de dyreste ski-ejendomsmarkeder i verden og potentielt mindske forskellen til steder som St. Moritz/Gstaad. Den sammensatte effekt af bare 5% årlig stigning betyder, at en chalet til en værdi af €15 millioner i dag kan være omkring €18+ millioner værd i 2028, i tråd med væksttrenden investropa.com.
Globale økonomiske faktorer: Det er vigtigt at anerkende bredere økonomiske forhold. Fra 2025 har Europas renter stabiliseret sig og endda faldet (ECB-indlånsrente ~2,5% efter nedsættelser), hvilket har forbedret lånemulighederne investropa.com. Hvis dette lavrenteniveau fortsætter, eller renterne falder yderligere frem mod 2026–2027, giver det ekstra medvind for købere i luksussegmentet, der ønsker finansiering (nogle gør det for gearingens skyld, selvom de ikke har behov for det). Omvendt, hvis inflationen stiger kraftigt og udløser renteforhøjelser, kan det brede ejendomsmarked køle af – men typisk er prime luksusejendom mindre følsom over for renter (kontantkøbere dominerer). Geopolitisk stabilitet er en anden faktor: Courchevel har haft fordel af at være en sikker, attraktiv destination under pandemiens genopretning og midt i geopolitisk uro. Hvis usikkerheden fortsætter globalt, vælger HNWIs ofte at diversificere aktiver til fast ejendom som en sikker havn, hvilket kan gavne Courchevel. Frankrigs politiske situation (f.eks. eventuelle ændringer i formueskat) er også værd at holde øje med, men der er ingen tegn på radikale ændringer i horisonten. Alt i alt, hvis ikke en større global finansiel krise opstår, ser den økonomiske baggrund støttende ud for fortsatte investeringer i luksusejendomme i Alperne.
Skift i køberdemografi: Vi forventer nye bølger af købere i de kommende år. Især asiatiske købere (særligt fra Kina) var stort set fraværende i 2020–2022 på grund af rejserestriktioner; efterhånden som global rejse normaliseres, er der sandsynligvis større interesse fra Asien. Courchevels ultraluksuriøse profil passer godt til velhavende asiatiske investorer, der leder efter prestigefyldte ejendomme i udlandet – noget der allerede er bemærket i 2025 hos investropa.com. Ligeledes kan kundebasen fra Mellemøsten (f.eks. Golf-landene) vokse; Courchevel har nemlig i de senere år set flere besøgende fra UAE, Saudi-Arabien osv., især i august og omkring nytår. Disse internationale segmenter vil tilføre dybde til efterspørgslen. Amerikanske købere forventes at fortsætte deres stærke tilstedeværelse, især hvis dollaren forbliver relativt stærk i forhold til euroen (selvom valutakurser kan svinge i 2026–28). Desuden vælger yngre tech-iværksættere og tidlige pensionister (fra tech/finanssektoren) i stigende grad livsstilsdrevne aktiver – og et moderigtigt ski-hjem er en del af den fortælling. Vi kan se, at gennemsnitsalderen for køberne falder lidt, med flere i 40’erne i stedet for overvejende i 50’erne/60’erne, i takt med at fjernarbejde og tidlig formue bliver mere almindeligt.
Helårsturisme & fokus på wellness: I 2028 vil Courchevel sandsynligvis have fuldendt sin transformation til et ægte helårsresort. Forvent endnu flere sommerfaciliteter (måske udvidet lift-drift, nye mountainbikeruter, måske en driving range til golf eller andre attraktioner i området). Betydningen af wellness vil – som fremhævet – fortsætte, måske med nye dedikerede wellness-retreats eller klinikker i området (på linje med en schweizisk spa-resort-model). Dette øger enkeltheden ved at eje ejendom der, ud over bare skientusiaster. Som en forsker fra Knight Frank bemærkede, overtager sundhed og wellness nu pladsen fra skiløb som den primære livsstilsdriver for alpine købere dmproperties.com. Derfor vil boliger, der understøtter dette (med spa-faciliteter, ro, forbindelse til naturen) være særligt eftertragtede. Der kan også dukke et nichemarked op for “klima-resistente” chalet’er – dem bygget af bæredygtige materialer, med selvforsynende energiløsninger osv., som ikke bare lever op til lovgivningen, men sætter en standard for, hvad miljøbevidste luksuskøbere ønsker.
Potentielle begrænsninger: En faktor at holde øje med er lagerniveauerne – de er så lave, at salgsvolumen kan falde simpelthen på grund af manglende sælgere. Hvis priserne når nye højder, kan nogle ejere vælge at indløse gevinsten (og derved øge udbuddet), men lige så mange kan vælge at blive, da der er få alternative investeringer, der er lige så fornøjelige som en chalet i Courchevel. Hvis transaktionsvolumener falder, kan prisindeksene blive mindre jævne (et par enkelte store salg kan skævvride gennemsnittene). Eventuelle fald i aktiviteten vil dog sandsynligvis afspejle mangel på udbud, ikke mangel på efterspørgsel, hvilket betyder, at priserne enten vil holde eller stige. En anden begrænsning kan være regulering: hvis Frankrig hypotetisk set i 2028 besluttede at indføre restriktioner på udenlandsk ejerskab (ikke forventet på nuværende tidspunkt) eller nye skatter på luksusboliger, kan det dæmpe efterspørgslen en smule. Derudover forbliver klimaændringer en overordnet udfordring – hvis ekstreme vejrforhold markant forkorter vintrene i slutningen af 2020’erne, kan det have en indflydelse på opfattelsen (selvom Courchevels højde, som nævnt, giver et vist forspring, og der er omfattende sneproduktion). Indtil nu peger tendensfremskrivninger på tilstrækkelig sne gennem 2030’erne for højliggende resorts, men det er et langtidsobservationsemne.
Virkning af buddet om Vinter-OL 2030: Midt i 2025 er der stor fremdrift for at Vinter-OL 2030 skal afholdes i Frankrig (De Franske Alper), potentielt med begivenheder spredt ud over flere resorts (efter Italien er vært i 2026). Hvis Frankrig officielt sikrer sig legene i 2030 (beslutning forventes omkring 2026), kan man forvente en bølge af interesse omkring 2027–2028 i takt med, at infrastrukturprojekter færdiggøres, og verdens opmærksomhed samles om Alperne. OL fører ofte til et kraftigt ryk i ejendomsefterspørgslen i værtsregioner – ikke kun fra investorer, der forventer højere lejeindtægter, men også fra velstående personer, som ønsker at have en bolig for at være en del af begivenhedernes spænding. For eksempel har Cortina d’Ampezzo (Italien) oplevet markante prisstigninger, efter at stedet blev annonceret som vært i 2026 ubs.com. Courchevel, som allerede er en olympisk træningsbase, ville uden tvivl være en attraktiv base for VIP’er under legene, selv hvis begivenhederne afholdes andre steder, takket være luksusindkvarteringerne og landingsbanen. Derfor kan optakten til 2030 give Courchevels ejendomsværdier et ekstra par procentpoint oven i den underliggende trend.
Udlejningsudsigter: Lejeafkastet vil sandsynligvis forblive beskedent, men lejeindtægterne kan vokse, efterhånden som natlige priser langsomt øges (delvist pga. inflation, delvist pga. flere luksusudbud). I 2028 kan en top-chalet eksempelvis forlange €120.000+ for nytårsugen. Hvis flere services inkluderes (privat kok osv.), kan ejerne tage højere priser. Sommerudlejningsmarkedet vil også modne yderligere – muligvis fordobles i størrelse i forhold til i dag, hvis de nuværende trends fortsætter, og det vil forbedre det årlige afkast en smule. Indførelsen af flere professionelle udlejningsadministrationsfirmaer (nogle med brands fra luksushotelbranchen) kan også strømline udlejningsprocessen, så det bliver nemmere for ejerne at tjene penge på deres ejendomme, når de ikke bruger dem selv.
Konklusion – 2028 Vision: I 2028 vil Courchevel 1850 sandsynligvis forblive toppen af fransk alpint ejendomsmarked, med priser der har sat nye rekorder. Vi forventer en sund, om end noget roligere, vækstrate – intet krak i sigte givet de grundlæggende faktorer. Resortets ejendomme vil i stigende grad være kendetegnet ved topmoderne chalets, et fuldt udviklet helårs-miljø og en kundebase fra hele verden. At eje i Courchevel vil fortsat være lige så meget et statussymbol som det er en investering. For investorer med høj nettoformue og købere der søger livsstil, er rådet det samme: fokuser på prime beliggenhed og kvalitet, behold aktivet igennem kortsigtede markedsudsving, og du vil blive belønnet med både fornøjelse og økonomisk gevinst. Så længe “sne” og “luksus” forbliver tillokkende, bør Courchevel 1850’s ejendomsmarked opleve en gylden æra gennem 2026–2028 og fremad, understøttet af knap udbud, vedvarende efterspørgsel og den tidløse tiltrækning af De Franske Alper.
Kilder: Courchevel & Franske Alper Ejendomsrapporter investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Indsigter investropa.com investropa.com; SnowOnly Investeringskommentar snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Medierapporter voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Lokale Agentur Observationer mansion-properties.com freespiritalpine.com.
