San Franciscos ejendomsmarked i 2025 trodser nemme betegnelser – en fortælling om to sektorer, der bevæger sig i modsatte retninger. På boligsiden er boligpriser og huslejer overraskende modstandsdygtige, drevet af knap udbud og en genopblussen i efterspørgslen, selvom høje renter presser købernes budgetter. Imens kæmper erhvervssektoren – især kontorer i centrum – med rekordhøje tomgangsprocenter og eftervirkningerne af fjernarbejde. Investorer, boligkøbere, sælgere og ejendomsprofessionelle følger disse tendenser nøje og leder efter muligheder midt i usikkerheden. Denne omfattende rapport gennemgår de vigtigste udviklinger inden for bolig- og erhvervsejendomme, fra boligudbud og prisudvikling til renteeffekter, demografiske skift, investeringsmuligheder og lokale politiske ændringer. Ekspertindsigter, aktuelle markedsdata og prognoser for de kommende år er inkluderet for at hjælpe dig med at navigere i, hvad der venter for San Franciscos ejendomsmarked.
Tabel: San Franciscos ejendomsmarked 2025 – Nøglemarkedsindikatorer
| Måling (2025) | Bolig (Huse) | Erhverv (Kontor) |
|---|---|---|
| Median salgspris | ~$1,5 millioner (juni 2025) redfin.com (op ~2–8% år-over-år) | N/A (ejendomsværdier faldende; nylige nødlidende kontorsalg til ~$230–$264 pr. kvadratfod assets.cushmanwakefield.com) |
| Udbud & Lager | ~1,8 måneders udbud for enfamiliehuse (sælgers marked) thefrontsteps.com; ~3,8 måneder for ejerlejligheder (købers marked) thefrontsteps.com – historisk lavt lager | ~34,8% kontorvakuumrate (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – rekordhøjt tomgangsniveau |
| Markedsaktivitet | 495 boligsalg i juni 2025 (+24% Å/Å) redfin.com; udbud får ofte 4+ bud og bliver solgt på ~20 dage redfin.com zillow.com | Netto negativ absorption på -665.000 kvadratfod YTD (mere plads fraflyttet end udlejet) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; fodtrafik i centrum forbliver afdæmpet |
| Priser & Leje | Typisk boligværdi ~$1,27M (jul 2025) zillow.com; Medianleje ~$2.941/md. (juni 2025), op 11% Å/Å sfchronicle.com (højeste ssiden 2020) | Gennemsnitlig udbudsleje for klasse A-kontorer ~$66,78 pr. kvadratfod årligt assets.cushmanwakefield.com (forbliver stabil, nogle udlejerindrømmelser) |
| 2025 Trend/Udsigter | Robust – Lavt udbud holder priserne oppe; salget stiger trods 6–7% realkreditrenter. Prognoser spænder fra et -6% fald (Zillow) resiclubanalytics.com til en beskeden +3% stigning (NAR) nowbam.com i boligpriser over det næste år. | Overgangsperiode – Tomgang tæt på toppunkt; let stigning i udlejning fra AI- og biotekvirksomheder, men langsom genopretning forventes. Byens incitamenter til omdannelse af kontorer til boliger kan gradvist reducere tomgangen i centrum axios.com spur.org. |
Tendenser inden for boligejendomme i 2025
Stramt udbud driver et sælgers marked
San Franciscos boligudbud forbliver ekstremt stramt i 2025 og fortsætter en flerårig nedadgående tendens. Der er “simpelthen ikke nok boliger til alle,” som en lokal markedsrapport bemærkede thefrontsteps.com. I maj 2025 var antallet af boliger til salg lavere end året før – udbuddet af enfamiliehuse var faldet med ca. 2,5% år-til-år, og udbuddet af ejerlejligheder var faldet med markante ca. 14% thefrontsteps.com. Dette begrænsede udbud er en stor udfordring for købere og en fordel for sælgere, hvilket tipper markedet til sælgernes fordel.
Et sundt, balanceret boligmarked anses typisk for at være omkring 3 måneders udbud (måneders udbud) i Californien thefrontsteps.com. San Francisco ligger langt under denne grænse. Måneder med udbud for enfamiliehuse faldt til kun 1,8 måneder i maj 2025 (et 14% fald år-til-år) thefrontsteps.com – klart et sælgers marked. Ejerlejligheder har omkring 3,8 måneders udbud (faldet ca. 22% år-til-år) thefrontsteps.com, hvilket er en smule over det balancerede niveau, så ejerlejlighedssegmentet hælder mod et købers marked. I praksis bliver velprissatte boliger hurtigt solgt. Det gennemsnitlige enfamiliehus var kun 13 dage på markedet (næsten uændret fra sidste år), mens ejerlejligheder i gennemsnit var 23 dage, 25% hurtigere end året før thefrontsteps.com. Mange boliger modtager flere bud og sælges over udbudsprisen – faktisk blev omkring 64% af salgene i midten af 2025 lukket over udbudsprisen zillow.com, ofte efter budkrige.
Denne mangel på boliger har holdt boligpriserne overraskende stabile. På trods af en bredere national afkøling er San Franciscos **median salgspriser steget igen i 2025. I maj 2025 blev den gennemsnitlige enfamiliebolig solgt for $1.802.000, en stigning på 7,6 % fra året før, mens den gennemsnitlige ejerlejlighed blev solgt for $1.298.000 (op 8,3 % år-til-år) thefrontsteps.com. I juni var den samlede medianboligpris omkring $1,5 millioner, en +2,7 % årlig stigning redfin.com. Dette markerer et af de højeste prisniveauer i over to år thefrontsteps.com, hvilket signalerer, at markedet har genvundet meget af det tabte under pandemiens nedtur. Lavt udbud er en nøglefaktor, der holder værdierne oppe – som rapporten udtrykker det: “dette fænomen skyldes sandsynligvis, at udbuddet har været faldende i årevis på nuværende tidspunkt” thefrontsteps.com.
Når det er sagt, viser forskellige datakilder et nuanceret billede. Zillows Home Value Index (som udjævner tendenser) vurderede den typiske boligværdi i San Francisco til $1,27M midt i 2025, hvilket faktisk er 1,1 % lavere end året før zillow.com. Dette antyder, at selvom solgte priser er steget fra sidste års dyk, er de samlede boligværdier i byen omtrent uændrede eller let faldende sammenlignet med midten af 2024. Grundlæggende ramte boligpriserne i San Francisco bunden i slutningen af 2022/starten af 2023 under stigende renter, og har siden stabiliseret sig eller steget en smule. Genopretningen er ujævn – luxussegmentet (boliger til $5M og derover) har oplevet fornyet styrke i 2025, mens ejerlejlighedsmarkedet under $1M forbliver mere afdæmpet ifølge lokale mæglere ruthkrishnan.com redfin.com. Men over hele linjen synes de værste prisfald at være ovre, takket være knap udbud og vedvarende køberinteresse.
Høje realkreditrenter og udfordringer med overkommelighed
Stigningen i realkreditrenter over de seneste to år har kastet en lang skygge over boligmarkedet i San Francisco, men dens effekter er komplekse. Den gennemsnitlige 30-årige fastforrentede realkreditrente steg fra omkring 3 % i 2021 til 6–7 % i 2023–2024, hvilket dramatisk reducerede købernes betalingsmuligheder. Dette “renteshock” kølede i første omgang efterspørgslen og bidrog til prisfaldet i 2022. Selv i 2025 forbliver renterne høje set i et historisk perspektiv – brancheprognoser forventer, at renterne forbliver over 6 % det meste af 2025 nowbam.com. The National Association of Realtors (NAR) forudser en gennemsnitlig 6,4 % realkreditrente i anden halvdel af 2025, som først falder til omkring 6,1 % i 2026 nowbam.com. NAR’s cheføkonom Lawrence Yun understreger, at renterne er “trylleformularen” for boligmarkedet – mange købere “venter og venter” på, at renterne falder og gør boliger mere overkommelige nowbam.com.I det ekstremt dyre San Francisco har højere låneomkostninger en enorm indflydelse på købekraften. For eksempel vil et hus til $1,5 mio. med 20 % i udbetaling give en månedlig realkreditbetaling på ca. $7.000 ved en rente på 6,5 % (ekskl. skat/forsikring) – næsten det dobbelte af betalingen ved 3 % rente. Dette har sat nogle potentielle købere på sidelinjen, især førstegangskøbere uden friværdi. Boligoverkommeligheden i Bay Area er tæt på rekordlave niveauer, og købere med kontant betaling eller høj indkomst har en fordel i dette miljø. Som en ejendomsmægler fra Silicon Valley bemærkede: “Størstedelen af [Bay Area]-beboere føler sig rigere, fordi de fleste investerer i aktier eller har RSU’er fra deres firma” – efter et boomende aktiemarked i 2023–24 (især inden for tech) har mange velhavende købere kontanter klar trods høje renter financialsamurai.com. Denne velstandseffekt, koncentreret blandt tech-arbejdere og investorer, er med til at opretholde efterspørgslen på boliger, selvom realkreditomkostningerne forbliver høje.
Sælgere, derimod, har været tilbageholdende med at sætte til salg, hvilket forværrer manglen på udbud. Mange boligejere, der har sikret sig 3 % realkreditrenter, er tøvende med at sælge og opgive deres lave rente – et fænomen kendt som “lock-in-effekten.” Nye boliger til salg i San Francisco var faldet med ca. 13 % år-til-år for ejerlejligheder og var omtrent uændret for huse i midten af 2025 thefrontsteps.com, hvilket afspejler denne sælger-tøven. Kort sagt har de høje renter reduceret mobiliteten på markedet – færre sælger, og dem der køber, strækker budgettet eller lægger flere kontanter. Denne dynamik er ironisk nok med til at holde priserne oppe, da udbuddet forbliver stramt.
Ser vi fremad, kan moderat lavere renter blive en katalysator. Hvis inflationen fortsætter med at falde, forventer de fleste prognoser, at boliglånsrenter nærmer sig ~6% ved udgangen af 2025 nowbam.com. Det kan forbedre overkommeligheden en smule og bringe nogle købere tilbage fra sidelinjen. Der er faktisk tidlige tegn på, at køberne tilpasser sig: Boligsalget i San Francisco steg 24% i juni 2025 sammenlignet med året før redfin.com, hvilket tyder på, at efterspørgslen er ved at tage til, selvom renterne holder sig omkring 6,5%. Eksperter forventer gradvise forbedringer: NAR forudsiger, at boligsalget vil stige med ~6% i 2025 og yderligere 11% i 2026, efterhånden som markedet gradvist tilpasser sig nowbam.com nowbam.com. Overkommelighed vil dog fortsat være en kritisk begrænsning. San Franciscos medianboligpris er over 214% højere end det amerikanske gennemsnit redfin.com, og selv en tilbagevenden til 5% boliglånsrente (usandsynligt før 2026) vil stadig holde de månedlige betalinger høje. Købere og investorer i 2025 navigerer derfor i et miljø med høje renter og bruger ofte kreative strategier – større udbetalinger, rentenedslag eller hybride ARMs – for at få regnestykket til at gå op, indtil finansieringsomkostningerne forhåbentlig falder.
Demografiske skift og boligefterspørgsel
San Franciscos befolkningstendenser spiller en afgørende rolle for udsigterne på ejendomsmarkedet. Byen oplevede en markant fraflytning i 2020–2021: Befolkningen faldt fra ~878.000 i april 2020 til omkring 812.000 i 2022, et fald på ~7,5% sfchronicle.com. Dette skyldtes pandemiens fjernarbejde, fyringer i tech-branchen og beboere, der søgte mere plads eller lavere omkostninger andre steder. Dog så man i 2023–2024 en forsigtig genopretning. I midten af 2024 blev San Franciscos befolkning anslået til lige under 828.000, en stigning på ~1,7% fra bunden i 2022 sfchronicle.com. Alle fem Bay Area-counties vendte tilbage til beskeden befolkningstilvækst i 2024 costar.com, hovedsageligt takket være international immigration og nogle hjemvendte amerikanere.
Vigtigt er det, at hvem der vender tilbage (og hvem der ikke gør) afslører byens skiftende demografi. Analyse af data fra folketællingen viser, at unge voksne (20–24) er vendt tilbage i stort antal – sandsynligvis fordi studerende og unge i begyndelsen af deres karriere igen befolker byen sfchronicle.com. Visse grupper er endda vokset ud over niveauet før pandemien: for eksempel er antallet af asiatiske kvinder 35–39 og asiatiske mænd 40–44 i SF nu omkring 2 % højere end i 2020, efter et fald i 2020–22 og derefter en stigning over det gamle niveau sfchronicle.com. Til sammenligning er mange yngre hvide professionelle (sidst i 20’erne til først i 30’erne), som flyttede væk, ikke vendt tilbage – San Francisco oplevede, at omkring en fjerdedel af den hvide befolkning i den aldersgruppe forlod byen, og denne gruppe er fortsat markant mindre end før sfchronicle.com. Dette antyder, at fjernarbejde og bekymringer om overkommelighed fortsat omdirigerer en del af den traditionelle tech-arbejdsstyrke til andre regioner.
Disse demografiske skift har blandede effekter på boligmarkedet. Tilbagevenden af studerende og unge arbejdere understøtter udlejningsmarkedet og boligsalg på begynderniveau (f.eks. ejerlejligheder), mens tabet af nogle midtkarriere-professionelle kan dæmpe efterspørgslen efter luksusudlejning eller større boliger. Derudover er San Francisco fortsat den hurtigst aldrende storbyregion i USA, med meget få børn – familier er flyttet væk for at få mere plads eller billigere forstæder sfchronicle.com. Byens lave fødselsrate og udflytning af familier betyder mindre pres på efterspørgslen efter enfamiliehuse fra voksende husstande, men en fortsat tendens mod mindre boliger og lejeboliger til enlige og par.
På den positive side har udenlandsk immigration styrket befolkningstallet. Bay Area’s genopretning er blevet drevet af internationale migranter, der udfylder job og boliger; San Francisco har fået tusindvis af nye beboere fra udlandet det seneste år costar.com. Mange er højtuddannede arbejdere inden for tech og biotek eller studerende – grupper, der ofte lejer før de køber, hvilket bidrager til den store efterspørgsel på lejeboliger.
Måske den største demografiske/økonomiske faktor er tech-industriens genopblussen i 2023–2025, især AI-boomet. San Francisco er blevet et epicenter for kunstig intelligens-revolutionen, hvilket tiltrækker virksomheder og talenter. Enorme investeringer – 75 milliarder dollars i VC-investeringer alene i første halvdel af 2025 – strømmede ind i SF-baserede startups, især AI-virksomheder assets.cushmanwakefield.com. Virksomheder som OpenAI (værdiansat til ca. 100 mia. dollars) og Anthropic (værdiansat til over 40 mia. dollars) udvider hurtigt deres tilstedeværelse i byen, ansætter talenter og lejer kontorlokaler financialsamurai.com financialsamurai.com. Denne tilstrømning af højtbetalte tech-arbejdere skaber allerede nye millionærer og giver nyt liv til dele af boligmarkedet. Efterhånden som disse virksomheder modnes, kan medarbejdere med store aktie-IPO-formuer tilføre likviditet til ejendomsmarkedet, hvilket minder om tidligere tech-boom-perioder financialsamurai.com. En mangeårig investor hævder, at denne “ekstraordinære mængde [tech] rigdom” uundgåeligt vil flyde ind i boligkøb og livsstilsopgraderinger i Bay Area financialsamurai.com. Faktisk nævnes boomet inden for AI som en hovedårsag til, at “2025 udgør en fremragende mulighed for at investere i fast ejendom i San Francisco” ifølge nogle eksperter, der forudser stigende efterspørgsel på boliger i takt med at tech-sektoren vokser financialsamurai.com financialsamurai.com.Sammenfattende afspejler San Franciscos boligefterspørgsel i 2025 en by i forandring: det samlede indbyggertal er stadig ~5–6 % under niveauet før pandemien sfchronicle.com, men stiger igen, efterhånden som unge voksne, immigranter og tech-innovatører ankommer. Tilbage-til-kontoret-presset fra store arbejdsgivere (Google, Amazon, JPMorgan og andre kræver nu mere fysisk tilstedeværelse) financialsamurai.com fylder gradvist byen op på hverdage, hvilket kan få nogle medarbejdere til igen at bo tættere på kontoret. Fjernarbejde er langt fra dødt – San Franciscos kontoropmøde ligger stadig kun på ~50 % af niveauet før COVID i gennemsnit sfchronicle.com batlingroup.com – men pendulet svinger langsomt tilbage. Som en ejendomsblogger udtrykte det: “bylivet er på stærkt comeback”, og San Francisco genvinder sin tiltrækningskraft med verdensklasse gastronomi, kultur og jobs, hvilket “sandsynligvis vil drive boligpriserne opad i de kommende år” financialsamurai.com. Demografisk tiltrækker byen en mere tech-centreret, velhavende gruppe, selvom nogle middelklassefamilier og fjernarbejdere stadig holder sig på sidelinjen. Denne polarisering giver udfordringer (f.eks. en aldrende befolkning, færre familier), men tilstrømningen af højtindtjenende talenter lover godt for boligefterspørgslen hvis byen kan fastholde disse tilflyttere på lang sigt.Lejemarkedet vender: Fra lejers dvale til udlejers marked
Efter en nedtur under pandemien er San Franciscos lejeboligmarked kommet stærkt tilbage i 2025. Tomme lejligheder, der stod tomme i 2021, tiltrækker nu køer ud ad døren. I juni 2025 steg den gennemsnitlige leje for lejligheder i San Francisco med 11% år-over-år – den hurtigste lejestigning i nogen amerikansk by, selvom den nationale gennemsnitsleje faldt 0,7% i samme periode sfchronicle.com. Byens gennemsnitlige leje nåede $2.941 om måneden, det højeste niveau siden 2020 (dog stadig lidt under toppen i 2019) sfchronicle.com. Tomgangen for lejligheder er faldet markant, fra omkring 5,1% i midten af 2024 til kun 3,5% i midten af 2025 sfchronicle.com. Til sammenligning er den amerikanske lejetomgang omkring 6% – San Franciscos lejeboligudbud er ekstremt begrænset igen.Denne pludselige vending har skabt det, udlejere beskriver som en “madkamp.” Lejere står igen over for overfyldte åbent hus-arrangementer, budkrige og endda ‘lejebud’ over udbudsprisen. En lokal lejer fortalte om åbent hus-arrangementer “så overfyldte, at folk stødte ind i hinanden” med dusiner af ansøgere til én bolig sfchronicle.com. Ansøgere skriver personlige “kærlighedsbreve” til udlejere med CV’er vedlagt, tilbyder flere måneders husleje forud, og nogle udlejere rapporterer om 30+ ansøgninger til attraktive boliger sfchronicle.com sfchronicle.com. “Jeg har ikke set dette siden før COVID,” sagde en ejendomsadministrator, der administrerer 1.100 boliger, og som udlejede syv lejligheder på en enkelt lørdag sfchronicle.com. Næsten alle nye lejekontrakter bliver underskrevet til en højere leje end den tidligere lejer, ofte flere hundrede dollars mere sfchronicle.com. I de hotteste kvarterer (f.eks. Mission, Potrero Hill, dele af Dogpatch) oplever udlejere 20% lejestigninger på fraflyttede boliger sammenlignet med sidste år sfchronicle.com.
Flere faktorer driver dette udlejers marked. Opsparet efterspørgsel er en stor en: mange unge lejere flyttede sammen eller forlod byen i 2020–21, og vender nu tilbage eller søger deres eget sted. Høje boligpriser og renter fastholder også potentielle førstegangskøbere på lejeboligmarkedet – med så dyre realkreditlån har mange lejere “givet op” på at købe for nu sfchronicle.com, hvilket holder efterspørgslen samlet i lejeboliger. Derudover førte tech-afskedigelser i 2022–23 ikke til et blødt lejeboligmarked i lang tid, fordi mange mere velhavende lejere blev eller blev erstattet af nye ansatte i vækstsektorer som AI. Som Rob Warnock, seniorforsker hos Apartment List, bemærkede: trods økonomisk usikkerhed er der “rigeligt med penge til at presse huslejen op i et marked med begrænset udbud” i San Francisco sfchronicle.com. AI-ansættelsesboomet er et nøgleeksempel – virksomheder som OpenAI og Anthropic lejer ikke kun kontorer, men bringer også en tilstrømning af velbetalte medarbejdere, der har brug for bolig. Dette har “skabt flere millionærer” og intensiveret konkurrencen om eksklusive lejeboliger, da disse lejere har råd til premium-lejligheder sfchronicle.com sfchronicle.com. En supervisor fra SF Association of Realtors bemærkede, at de østlige kvarterer nær tech-hubs “100%” føles lige så varme som dot-com-æraen; områder med mange startups oplever de mest hektiske huslejestigninger sfchronicle.com.
På udbudssiden er omsætningen lav – eksisterende lejere bliver boende af frygt for ikke at finde et nyt sted i dette hektiske marked sfchronicle.com. Nybyggeri af lejeboliger i SF går langsomt (mere om det i politikafsnittet), så den effektive udbud er ikke vokset nok til at imødekomme den genopblussende efterspørgsel. Resultatet er en klassisk udbuds-efterspørgsels-klemme: for mange lejere jagter for få boliger. Udlejere har genvundet prissætningskraft, som har været fraværende de sidste fem år. I midten af 2025 er San Franciscos lejeniveauer i gennemsnit cirka 10 % under toppen i 2019, hvilket betyder, at der stadig er plads til stigning, hvis den økonomiske vækst fortsætter sfchronicle.com. Nogle mere eksklusive bygninger oplever allerede, at lejen er tilbage på eller over 2019-niveauet, mens ældre/mindre enheder halter lidt bagefter sfchronicle.com.Vigtigt er det, at lejen er sæsonbestemt – de topper typisk om sommeren. Sommerens stigning i 2025 har overgået forventningerne, men til vinter kan markedet køle lidt af som normalt. Alligevel peger den overordnede tendens på, at San Francisco vender tilbage til et udlejer-marked efter pandemiens lejer-venlige pause. For investorer betyder det forbedret afkast på udlejningsejendomme. Stigende lejeindtægter kombineret med let faldende priser i 2022–23 har løftet afkastgraden en smule, selvom afkastet på SF-ejendomme stadig er relativt lavt (~3-5 % typisk) på grund af de høje priser. Lejestigningen er et tveægget sværd: det signalerer stærk efterspørgsel (godt for udlejere og ejendomsværdier), men understreger også den bolig-tilgængelighedskrise, som byen står overfor (svært for lejere og beslutningstagere). Som et tegn på det stramme marked tilbyder nogle lejere nu et helt års husleje forud for at sikre sig en lejekontrakt – en næsten uhørt taktik, der nu vender tilbage sfchronicle.com. Janan New fra SF Apartment Association opsummerede det: “Markedet er vanvittigt nu. Meget konkurrencepræget… vi har hørt historier om op til 30 ansøgere til nogle åbent hus-arrangementer” sfchronicle.com. Hun bemærkede, at enkelte områder stadig er bløde (f.eks. SoMa og Tenderloin, som har byens laveste lejepriser på grund af hjemmearbejde og gadeforhold) sfchronicle.com, men samlet set er 2025 det stærkeste udlejningsmarked SF har set siden midten af 2010’erne.
Tendenser inden for erhvervsejendomme i 2025
Kontormarkedets kollaps og efterdønningerne af hjemmearbejde
San Franciscos erhvervsejendomsmarked – især kontorsektoren – står over for en dramatisk omvæltning i 2025. Overgangen til fjern- og hybridarbejde under pandemien førte til en kontorledighedskrise, som viser få tegn på hurtig løsning. Fra midten af 2025 kæmper downtown San Francisco med rekordhøje kontorledigheder. Den samlede kontorledighedsprocent nåede 34,8 % i 2. kvartal 2025 assets.cushmanwakefield.com, op fra allerede høje ~33,5 % året før. Det betyder, at over 1/3 af al kontorplads i byen står tom, et opsigtsvækkende tal for et marked, der engang var et af verdens strammeste. Til sammenligning ligger den nationale kontorledighed på omkring 19–20 % credaily.com axios.com, hvilket placerer San Francisco blandt de mest pressede kontormarkeder i USA’s storbyer. (Faktisk viste en undersøgelse af 91 større byer, at SF havde den højeste ledighedsprocent af alle, på 34,7 % axios.com).Downtowns ikoniske tårne, fra Transamerica Pyramid til højhusene på Market Street, er nu ofte halvt beboede, især de ældre bygninger. Kontorejendomme i klasse B/C (ældre bygninger med færre faciliteter) har det sværest – de er “sværere at udleje” i den nye markedsrealitet spur.org. Eksklusive klasse A-tårne med moderne faciliteter har stadig relativt lavere tomgang (for eksempel har “trofæ” Tier 1-bygninger i Financial District omkring 10% direkte tomgang assets.cushmanwakefield.com), da virksomheder, der ønsker plads, vælger “flight-to-quality” og søger de bedste beliggenheder. Men selv disse trofæbygninger tilbyder indrømmelser og oplever nogle store fraflytninger. Mønstret med tilbagelevering af lejemål fortsatte gennem 2025: I 2. kvartal udløb Googles 365.000 kvadratfod store lejemål i One Market Plaza og blev ikke fornyet, hvilket tilføjede et stort tomt areal assets.cushmanwakefield.com. Virksomheden for autonome køretøjer, Cruise, satte også 182.000 kvadratfod på fremlejemarkedet assets.cushmanwakefield.com. Dette er blot to eksempler blandt mange lejere, der nedskalerer eller forlader. Samlet set var nettooptagelsen -665.000 kvadratfod i første halvdel af 2025 (hvilket betyder, at mere plads blev fraflyttet end nyudlejet) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco har nu haft fire år i træk med negativ kontoroptagelse, hvilket har slettet alle belægningsgevinster fra 2010’erne.Rodårsagen er fjernarbejde og hybride arbejdsplaner, som drastisk har reduceret behovet for kontorplads. Ugentlig kontortilstedeværelse er stadig kun ~45–50 % af niveauet før pandemien i San Franciscos erhvervskvarterer blog.bayareametro.gov. Mange teknologivirksomheder har taget permanente hybride modeller til sig og opgivet overskydende plads. Selv virksomheder, der udvider (ofte AI-startups), har en tendens til at leje mindre, fleksible kontorer eller coworking-pladser i stedet for hele tårne. San Franciscos kontorefterspørgsel i 2025 er cirka 30 % under niveauet i 2019 ifølge de fleste målinger, hvilket stemmer overens med stigningen i tomgang. Og ny tilgang har ikke været problemet – meget få nye kontorbygninger er åbnet siden 2020. Det er reelt et efterspørgselschok: tech-industriens fodaftryk (SF’s største kontorlejerbase) er skrumpet. Store arbejdsgivere som Salesforce, Meta, Dropbox og andre har fremlejet eller forladt dele af deres SF-kontorer de sidste 2–3 år.Finansielt er denne kontornedgang et hårdt slag for udlejere og investorer. Værdien af kontorejendomme er styrtdykket fra toppen – bygninger, der blev solgt for $800/kvadratfod før pandemien, handles nu med store rabatter. I 2023–24 blev flere profilerede bygninger i centrum taget på tvangsauktion eller solgt på auktion for en brøkdel af deres tidligere værdi. For eksempel skiftede Market Center (555 Californias kompleks) hænder via långiversalg i 2025 for omkring $230 pr. kvadratfod, og et andet tårn på 300 Howard blev solgt for ~$264 pr. kvadratfod. assets.cushmanwakefield.com. Disse priser er 70 %+ under topvurderingerne, hvilket viser graden af krise. Sådanne brandsalg har tiltrukket nogle opportunistiske investorer – én blev endda nævnt som “et af de højeste prisniveauer, SF har set i de senere år,” hvilket understreger, hvor lavt udgangspunktet nu er assets.cushmanwakefield.com. Cap rates (investeringsafkast) for SF-kontorer er steget til høje enkeltcifrede niveauer eller mere for at tiltrække købere, hvilket afspejler usikkerhed om fremtidige indtægter.
Lejeniveauerne er interessant nok ikke faldet lige så meget som belægningsgraden. Den gennemsnitlige udbudsleje for kontorlokaler i San Francisco var omkring $66,78 pr. kvadratfod pr. år (fuld service, brutto) i 2. kvartal 2025, stort set uændret fra $66,61 kvartalet før assets.cushmanwakefield.com. Klasse A-kontorer i CBD ligger på omkring $73/kvadratfod, og topklasse-lokaler kan stadig opnå over $100/kvadratfod assets.cushmanwakefield.com. Nominelle lejer holder stand, fordi udlejere ikke ønsker at “nulstille” markedet lavere – i stedet tilbyder de store indrømmelser (gratis lejemåneder, større lejerindretningstilskud) for at indgå aftaler. Den effektive leje er faldet, men de annoncerede priser antyder, at udlejerne forventer, at denne nedtur er midlertidig. Der er en fornemmelse af bundniveau: en rapport bemærkede, at kontormarkedet “fortsatte med at stabilisere sig” i midten af 2025, hvor udlejningsaktiviteten faktisk tog til, selvom tomgangsraten steg en smule på grund af udløbne gamle lejemål assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Faktisk var nyudlejningsvolumen i første halvdel af 2025 den stærkeste siden 2019 assets.cushmanwakefield.com – et tegn på, at nogle lejere udnytter billigere, fleksible aftaler til at flytte eller opgradere lokaler. Mange af disse lejere er mindre tech- og AI-virksomheder, der griber korttidslejemål (ofte fremleje) til spotpriser assets.cushmanwakefield.com. Udbuddet af fremleje, som steg kraftigt i starten af pandemien, er faktisk faldet en smule (fra ca. 7 millioner kvadratfod til 6,2 millioner kvadratfod), da nogle fremlejemål udløb eller blev trukket tilbage assets.cushmanwakefield.com.
På trods af disse små positive tegn er realiteten, at downtown SF har et enormt overskud af kontorlokaler, som kan tage år at absorbere. Med en tomgang på ca. 35 % står omkring 25 millioner kvadratfod tomme – hvilket svarer til næsten al kontorpladsen i downtown Atlanta, der står tom, til sammenligning. Selv optimistiske prognoser forventer ikke, at tomgangen kommer under 20 % før sidst i dette årti uden større indgreb. Udlejere med lån, der forfalder, står over for problemer – refinansiering er vanskelig med høje renter og lav belægning, så flere misligholdelser og nødsalg forventes.Vedvarende hjemmearbejde er den grundlæggende udfordring. Mange virksomheder bruger nu en hybrid 2-3 dages kontor-ordning, hvilket reelt betyder, at de har brug for 40–60 % mindre plads pr. medarbejder end før 2020. Derudover har nogle store virksomheder flyttet eller udvidet andre steder (Texas, Florida osv.), hvilket strukturelt reducerer efterspørgslen på kontorer i SF. Et lyspunkt er life science-sektoren – efterspørgslen på laboratorielokaler i Mission Bay og Dogpatch er fortsat solid, da vådlaboratorier ikke kan drives hjemmefra. Men det udgør kun en brøkdel af det samlede marked. Udbydere af co-working og fleksible kontorløsninger udvider også (f.eks. WeWorks konkurrenter og lokale coworking-startups) for at imødekomme virksomheder, der søger kortvarige forpligtelser.
Sammenfattende er San Franciscos kontormarked i 2025 midt i en hidtil uset udrensning. En tomgang på ca. 35 % er ukendt territorium, og lejeindtægterne i hele byen er faldet ca. 7 % siden 2019, mens driftsomkostningerne er steget ca. 28 % for udlejere sfchronicle.com, hvilket skaber økonomiske problemer. Økonomien i downtown er hårdt ramt – færre kontorarbejdere betyder mindre fodtrafik for detailhandlen (diskuteres nedenfor) og lavere passagertal i den kollektive trafik. Vejen frem indebærer sandsynligvis omdannelse af forældede kontorer og at vente på, at noget efterspørgsel gradvist vender tilbage, efterhånden som økonomien udvikler sig. Hybridarbejde er kommet for at blive, men San Francisco satser på, at byens styrker – innovation, kultur og beliggenhed – til sidst vil tiltrække virksomheder og medarbejdere tilbage i højere grad. Byens embedsmænd og investorer arbejder nu aktivt på at udfylde tomrummet, fra at omdanne kontorer til boliger til at tilbyde incitamenter for nye anvendelser, hvilket vi udforsker i de næste afsnit.
Detailhandel og kommercielle blandede signaler
Problemerne for kontorer i centrum har spredt sig til San Franciscos detail- og hotelbranche. Færre arbejdere i byens kerne betyder færre kunder til butikker, caféer og restauranter, især på hverdage. Union Square og Market Street, byens førende detailkorridorer, er blevet synligt påvirket – med højtprofilerede lukninger og tomme butikslokaler, der skaber overskrifter. I 2023 annoncerede både Nordstrom og Westfield Mall, at de forlod centrum: Westfield overgav kontrollen over sit SF Center-indkøbscenter tilbage til långiveren, og Nordstrom lukkede sit SF flagskib med henvisning til faldende fodtrafik og bekymringer om sikkerhed globest.com sfist.com. De var blandt dusinvis af detailhandlere – fra store kæder som Old Navy og Anthropologie til små butikker – der har lukket eller flyttet siden 2020 sfist.com. I begyndelsen af 2025 blev Union Squares tomgang i detailhandlen anslået til omkring 25 %, og nogle sidegader i Financial District oplevede op til 1/3 af butikslokalerne tomme abc7news.com. Dette står i skarp kontrast til den næsten 5 % tomgang i detailhandlen før pandemien.
Dog er det ikke kun dårlige nyheder for detailhandlen i SF. Der er tegn på tilpasning og genopretning i 2025. Flere nye virksomheder har åbnet i centrum i år, herunder nogle restauranter, oplevelsesbutikker og underholdningssteder, hvilket tyder på, at iværksættere ser muligheder i billigere huslejer downtownsf.org. Byen har endda lempet visse regler – for eksempel har San Francisco lempet sine begrænsninger for kædebutikker på vigtige korridorer som Van Ness Avenue for at tiltrække nye lejere til tomme lokaler youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District rapporterede, at mindst fire nye virksomheder åbnede i begyndelsen af 2025 i Union Square-området, med flere planlagt, som led i bestræbelserne på at “sætte gang i centrum” downtownsf.org. Og mens store luksusforhandlere er flyttet ud, er andre flyttet ind (for eksempel åbner IKEA en ny bybutik i midt-Market-området i 2025, med det formål at tiltrække shoppere og være anker for en revitalisering der).
Vigtigt er det, at turismen er ved at komme sig, hvilket hjælper detailhandel og hotel- og restaurationsbranchen. Hotelbelægningen i San Francisco er ved at komme sig med tilbagevenden af konferencer og turister, selvom den stadig er under niveauet fra 2019. Den internationale turisme, især fra Europa og Asien, tog til i 2023–2024 med opsparet rejselyst. Dette bringer flere shoppere og spisende gæster tilbage til Union Square og Fisherman’s Wharf. VM i 2026 og andre kommende begivenheder giver også anledning til initiativer for at forskønne centrum.
I det bredere erhvervsejendomsspektrum ud over kontorer og detailhandel, har industri- og lagerlokaler i San Francisco forblevet eftertragtede (byen har et begrænset industriudbud og stor efterspørgsel fra last mile-distribution og produktionsvirksomheder). Flerfamilieboliger (5+ enheder) er igen blevet attraktive investeringsobjekter på grund af de stigende huslejer – selvom San Franciscos strenge huslejeregulering og lejebeskyttelse gør investorer forsigtige, klarer de eksklusive nye lejeboliger (som er undtaget fra huslejeregulering) sig godt med stigende huslejer og belægning.
Overordnet set er udsigterne for erhvervsejendomme i SF blandede: kontorer og detailhandel i centrum er i en smertefuld tilpasning, mens andre segmenter som boligudlejning, laboratorier og detailhandel i nabolagene viser modstandsdygtighed. Byens økonomiske sundhed i de kommende år vil afhænge af at genoplive centrum og med succes omdanne underudnyttede erhvervslokaler. Politikere er meget opmærksomme på dette, hvilket har ført til en bølge af lokale politiske ændringer med henblik på at vende udviklingen.
Lokale politiske ændringer og deres indvirkning
Stillet over for disse hidtil usete udfordringer har San Franciscos ledere (i partnerskab med Californiens statslige myndigheder) iværksat en række politiske ændringer for at styrke ejendomsmarkedet og løse langvarige problemer. Centrale initiativer i 2024–2025 retter sig mod alt fra boligbyggeri og overkommelighed til at genoplive centrum med nye anvendelser. Nedenfor er de vigtigste politiske ændringer og hvad de betyder for markedet:
Accelerering af boligbyggeri og lettelse af udvikling
San Francisco har et velfortjent ry for langsom boligudvikling – berygtede tilladelsesforsinkelser, strenge zonebestemmelser og hyppig modstand fra nabolaget har begrænset nybyggeri i årtier. I 2023 gjorde delstaten Californien det klart for San Francisco, at dette måtte ændres. Byens lovpligtige Housing Element (2023–2031) satte et ambitiøst mål om 82.000+ nye boliger inden 2031 for at afhjælpe boligkrisen gov.ca.gov. Dog fandt en statslig boligvurdering i slutningen af 2023, at SF’s praksis ikke var i overensstemmelse med statsloven, og bemærkede, at hvis det nuværende tempo fortsatte (færre end 1 bolig enhed godkendt pr. dag i 2023), ville byen langt fra nå sit mål gov.ca.gov gov.ca.gov. Som svar har staten pålagt 18 påkrævede handlinger for San Francisco, hvilket reelt tvinger byen til at effektivisere og reformere sin boliggodkendelsesproces gov.ca.gov. Disse omfatter: at fjerne nogle skønsmæssige projektgennemgange, reformere hvordan CEQA (miljøvurdering) anvendes lokalt, fremskynde tilladelser efter godkendelse og øge gennemsigtighed/ansvarlighed i planlægningsprocessen gov.ca.gov. Guvernør Gavin Newsom understregede, at SF’s “komplekse, besværlige, uforudsigelige” boliggodkendelser skal løses for at indlede en “ny boligtid” med større udbud gov.ca.gov.Allerede nu ser vi ændringer. I 2023–2024 vedtog San Francisco en række forordninger for at “skære ned på bureaukratiet” for boliger. For eksempel begyndte byen at overholde nye statslove som SB 35/SB 423, som tillader visse flerfamilieprojekter at få ministeriel (“by right”) godkendelse, hvis de opfylder krav til overkommelighed og zoneinddeling spur.org. Planlægningsafdelingen opdaterer reglerne for at reducere subjektive designgennemgange og krav om betinget brug. Borgmester London Breed (frem til 2024) og den nye borgmester Daniel Lurie (fra 2025) har begge været fortalere for boligvenlige tiltag. Borgmester Lurie, der tiltrådte med en platform om at genoplive San Franciscos livskraft, støtter politikker for at “bringe sund fornuft tilbage” til udvikling – så det bliver lettere at bygge boliger og tiltrække familier tilbage financialsamurai.com. Der er en forsigtig optimisme om, at lokalpolitik er ved at ændre sig væk fra NIMBYisme og mod en mere YIMBY (Yes-In-My-Backyard) tilgang, givet statens pres og det synlige behov for flere boliger.En konkret politisk ændring: afgiftskrav og krav er blevet lempet for visse projekter. I 2023 legaliserede SF firefamiliehuse på de fleste parcelhusgrunde (som svar på Californiens SB9), og igangsatte programmer for at fremme Accessory Dwelling Units (ADU’er). Byen har også begrænset nogle krav om billige boliger, der bremsede projekter – for eksempel midlertidigt reduceret andelen af inklusionszonering på visse projekter for at forbedre gennemførligheden, og tilbudt gebyrfritagelser for 100% billige boligprojekter. Disse tiltag har til formål at frigøre fastlåste projekter; faktisk er nogle tidligere godkendte, men ikke opførte projekter, gået i gang i 2024 efter disse justeringer. Alligevel går det langsomt: Ved udgangen af 2024 haltede SF bagefter mange andre byer i Bay Area med at nå sine boligmål sfchronicle.com sfstandard.com, med kun et par tusinde enheder godkendt siden 2023. Prøven bliver, om reformerne kan sætte markant mere fart på byggeriet i 2025–2026.
Ombygning fra kontor til bolig og genoplivning af centrum
Måske de mest højprofilerede lokale politiske ændringer er dem, der er designet til at genopfinde det centrale San Francisco. Med så meget tomt kontorareal ser byens ledere en mulighed for at løse to problemer på én gang: fylde tomme bygninger og skabe hårdt tiltrængte boliger. I 2023 udgav tænketanken SPUR en stor rapport, “From Workspace to Homebase,” der analyserede, hvilke kontorbygninger der realistisk kunne omdannes til boliger spur.org. Konklusionerne: mange ældre kontorbygninger i klasse B/C er fysisk egnede til omdannelse, men var økonomisk urealistiske under de daværende regler spur.org. Rapporten foreslog seks centrale politiske ændringer for at gøre omdannelser mulige i stor skala spur.org.San Franciscos regering reagerede hurtigt. Allerede i midten af 2025 havde byen implementeret alle seks SPUR-anbefalinger spur.org, og indførte en af landets mest aggressive incitamentspakker for omdannelse:
- Lejrede bygningsregler & godkendelser: I 2023 blev der vedtaget lovgivning for at fritage visse planlovskrav for kontor-til-bolig-projekter spur.org. Dette skabte en hurtigere, administrativ godkendelsesproces (hvor projekter blev undtaget fra lange skønsmæssige vurderinger og i mange tilfælde endda CEQA). Bygningsinspektoratet offentliggjorde også tydeligere retningslinjer for adaptiv genanvendelse for at hjælpe udviklere med at navigere i krav til jordskælvssikring og brandsikkerhed i ældre kontorer spur.org spur.org.
- Inkluderende boliger og fritagelse for påvirkningsafgifter: En afgørende ændring kom i marts 2025, da Byrådet vedtog en lov, der fritager alle krav om billige boliger (inkluderende) og kommunale påvirkningsafgifter for op til 7 millioner kvadratfod kontorareal, der omdannes til boliger spur.org spur.org. Normalt skal nye boliger inkludere en procentdel af boliger under markedspris eller betale store afgifter – disse er nu suspenderet for kvalificerende ombygningsprojekter, hvilket reducerer omkostningerne markant.
- Skatteincitamenter: Vælgerne vedtog i 2024 Proposition C, som fritager ejendomsoverdragelsesafgiften for op til 5 millioner kvadratfod ombygget areal spur.org spur.org. Da SF har høje overdragelsesafgifter (op til 6 % på store handler), er dette en betydelig besparelse for ombygningsaftaler. Derudover vedtog Californien AB 2488 (Ting) i 2024, som gør det muligt for SF at oprette et særligt “finansieringsdistrikt” til at støtte ombygninger spur.org. I juni 2025 oprettede byen dette distrikt, som vil godtgøre udviklere med fremtidige ejendomsskatteforhøjelser – i praksis tilbagebetales en del af de nye ejendomsskatter fra en ombygget bygning til projektet for at lukke økonomiske huller spur.org spur.org. Dette unikke værktøj vil hjælpe med at opveje de høje byggeomkostninger ved at ombygge og renovere kontorer.
- Prop M-reserven: San Franciscos Proposition M (et loft over ny kontorudvikling) blev ændret, så ethvert kontorareal, der fjernes via ombygning, tilføjes tilbage til byens tilladte kontorkvote i fremtiden spur.org. Denne “pladsbank” betyder, at byen ikke permanent mister potentielt arbejdspladsareal – når markedet kommer sig, kan nye, topmoderne kontorer teoretisk bygges som erstatning for det ombyggede areal. Det var et politisk kompromis for at opnå bred opbakning til ombygninger.
Disse incitamenter er blandt de mest generøse i landet for omdannelse af kontorer. Resultatet: udviklere og ejendomsejere vurderer nu seriøst mange bygninger til boligformål. En undersøgelse fra The Kaplan Group fandt, at San Francisco har potentiale for omkring 61.600 boligenheder gennem kontoromdannelser (hvis alle egnede tomme kontorer blev omdannet) axios.com axios.com – det næsthøjeste potentiale i USA efter NYC. Byens embedsmænd er ivrige efter at udnytte dette. De første ombygningsprojekter efter pandemien er på vej: for eksempel er den historiske Humboldt Bank Building på Market Street planlagt til at blive boliger axios.com. Talrige andre forslag er på vej, med fokus på ældre tårne i finansdistriktet og SoMa-kontorbygninger fra 1960’erne-1980’erne, der har stor tomgang.
Selvom udfordringer stadig består – ombygningsomkostningerne er stadig høje (mange bygninger kan kun løbe rundt, hvis de erhverves til nødlidende priser) – forbedrer disse politiske ændringer regnestykket betydeligt. Ved at frafalde millioner i gebyrer og skatter og fremskynde godkendelser har SF signaleret, at byen er “dybt engageret i at gentænke downtown som et blandet anvendelsesdistrikt” spur.org. De forventede fordele er mange: økonomiske (udskiftning af lavværdifulde tomme kontorer med værdifulde boliger bør øge ejendoms- og omsætningsskatteindtægter spur.org), sociale (tilføjelse af boliger kan bringe tusindvis af beboere til at støtte små virksomheder, kunst og natteliv i centrum spur.org), og boligmæssige (flere enheder, herunder potentielt flere billige boliger, i et område med god adgang til offentlig transport). En byrådsmedlem udtalte, “Vi fremskynder ikke kun den nødvendige udvikling af boligbyggeri — vi opdaterer også arealanvendelsesbeslutninger fra det 20. århundrede for at skabe blomstrende blandede bykvarterer i det 21. århundrede.” axios.com
Ud over omdannelser har rådhuset lanceret en bredere Downtown Recovery Plan. I 2023 nedsatte borgmester Breed en taskforce (fortsat under borgmester Lurie) for at tiltrække nye industrier – f.eks. life science-laboratorier, AI-forsknings- og udviklingscentre, endda kunst- og uddannelsesinstitutioner – til tomme lokaler i centrum. Der er drøftelser om fleksibilitet i zoneinddeling for at tillade mere natteliv, eventsteder og endda beboelseshoteller i tidligere kontorbygninger. Skattefradrag for arbejdsgivere, der bringer medarbejdere tilbage på kontoret, har været på tale. Byen investerer også i forbedringer af livskvaliteten: øget politi-patruljering til fods og gaderengøring i centrum for at forbedre sikkerhed og renlighed, hvilket tidligere har afskrækket nogle kontoransatte og shoppere. Borgmester Lurie har understreget at være “hårdere over for kriminalitet, rydde gaderne for hjemløshed, [og] slippe af med narkohandlere” for at forbedre centrumområdets image financialsamurai.com. I begyndelsen af 2025 blev der gjort en intensiveret indsats for at flytte lejre til herberger og slå ned på åbne narkomarkeder i Tenderloin. Selvom disse sociale problemer fortsætter, kan enhver succes med at gøre centrum mere sikkert og levende have direkte indflydelse på ejendomsmarkedet ved at tiltrække folk tilbage.
Boligoverkommelighed og lejebeskyttelse
På boligsiden har San Francisco fortsat sin tradition for stærke lejebeskyttelser, men med nogle nye drejninger. Byens “Tomme Boliger-skat” – et vælgergodkendt tiltag (Prop M 2022) for at beskatte ejere af enheder, der står tomme mere end halvdelen af året – skulle træde i kraft i 2024. Formålet var at få nogle af de anslåede 4.000 tomme enheder tilbage på udlejningsmarkedet og skaffe midler til boliger sfchronicle.com sfchronicle.com. Denne lov stødte dog på en juridisk forhindring: I oktober 2024 underkendte en dommer ved Superior Court Tomme Boliger-skatten som forfatningsstridig og fortrængt af statslovgivning sfchronicle.com sfchronicle.com. Byen har været i gang med at anke afgørelsen sfchronicle.com, og indtil videre er skattens implementering sat på pause. Tilhængere som supervisor Dean Preston mener, at det er et nødvendigt redskab til at øge udbuddet af lejeboliger, mens kritikere hævder, at det krænker ejendomsretten sfchronicle.com sfchronicle.com. Afhængigt af udfaldet af anken (eller et revideret tiltag) kan dette vende tilbage i en eller anden form – og potentielt påvirke, hvor mange ejerlejlighedsejere der lader enheder stå tomme i stedet for at udleje dem. For nu er Tomme Boliger-skatten dog i limbo sfchronicle.com sfchronicle.com.Huslejekontrol forbliver fast forankret: de fleste flerfamiliebygninger opført før 1979 er omfattet af byens huslejereguleringsforordning, som i 2025 kun tillader årlige huslejestigninger på 1,4% sf.gov. I den højinflationsperiode, der prægede 2022–2023, betød det, at mange udlejers omkostninger langt oversteg de tilladte huslejestigninger (en undersøgelse viste, at driftsudgifterne var steget med ~20–30% siden 2019, mens indtægterne fra huslejeregulerede boliger faldt med ~7%) sfchronicle.com. Nogle små udlejere solgte derfor ejendomme, og disse ældre bygninger blev ofte opkøbt af investorer, der satsede på langsigtet værdistigning frem for kortsigtet likviditet.
For at imødekomme boligpriserne undersøger San Francisco i 2025 også nye finansieringskilder til boliger. Et lokalt forslag om at udstede obligationer til almene boliger (i størrelsesordenen $300–500 millioner) forventes på en kommende stemmeseddel. Og byen trækker på statslige og føderale midler: Borgmester Breed (inden hun forlod embedet) annoncerede planer om at bruge et nyt føderalt program til at finansiere 3.700 nye almene boliger som en del af hendes “Housing for All”-initiativ, der sigter mod at nå målet om 82.000 boligenheder sf.gov. Dette omfatter byggeri på offentlige arealer og omdannelse af turisthoteller til SRO-lignende boliger for hjemløse og lavindkomstbeboere.
Sammenfattende er den lokale politik i 2025 aktivt under udvikling for at stimulere ejendomsmarkedet: at fremskynde boligbyggeri, aggressivt fremme omdannelse af tomme kontorer, og tage initiativer (nogle gange eksperimenterende eller kontroversielle) for at forbedre byens erhvervsklima og levevilkår. Ekspertkonsensus er, at disse politikker er nødvendige første skridt, men at udførelsen bliver afgørende. Som SPUR’s Chief Policy Officer Sujata Srivastava bemærkede, giver omdannelse af kontorer “økonomiske, sociale, miljømæssige og finansielle fordele”, og lignende programmer har genoplivet bymidter i byer som NYC og Philadelphia – nu “ser vi frem til at se, hvad der sker næste gang i San Francisco.” spur.org spur.org De kommende år vil vise, hvor meget disse politiske værktøjer faktisk kan trække San Francisco ud af sin kommercielle ejendomskrise og afhjælpe boligmanglen.
Investeringsmuligheder og udsigter
De kontrasterende vilkår for San Franciscos bolig- og erhvervsmarked i 2025 giver et unikt landskab for investorer. Der findes muligheder, men også risici, og succes vil afhænge af omhyggelig strategi og timing. Her er nogle centrale investeringsindsigter og ekspertforudsigelser for fremtiden:
Bolig: Købe på dippen og ride med på teknologibølgen
For ejendomsinvestorer og boligkøbere byder San Franciscos boligsektor i 2025 på et potentielt attraktivt indgangspunkt – i hvert fald ifølge nogle erfarne iagttagere. Boligpriserne er, selvom de er på vej op igen, stadig generelt under deres topniveau fra 2018–2020 (især for ejerlejligheder), og de høje realkreditrenter har reduceret konkurrencen sammenlignet med vanviddet i slutningen af 2010’erne. Finansanalytikere som forfatteren bag Financial Samurai hævder, at 2025 er en “fremragende mulighed” for at købe i San Francisco financialsamurai.com. Begrundelsen: tech-branchen boomer, og byen befinder sig sandsynligvis på et vendepunkt lige før en ny optur. Med NASDAQ, der steg kraftigt i 2023–24, og massiv formueskabelse inden for AI, har mange lokale fået nyvunden aktieformue, som til sidst vil blive omsat til boligkøb financialsamurai.com. Når denne tech/AI-formue “uundgåeligt” siver ind i ejendomsmarkedet, kan efterspørgslen (og priserne) stige markant – hvilket betyder, at dem, der køber nu, kan få glæde af betydelig værdistigning i de kommende år financialsamurai.com financialsamurai.com.
Derudover er udbuddet så lavt, at enhver stigning i efterspørgslen hurtigt vil føre til prisstigninger. Der er tegn på, at dette er ved at ske – f.eks. var der igen voldsomme budkrige i foråret 2024 i visse kvarterer financialsamurai.com. Med mange købere på sidelinjen kan selv et moderat fald i realkreditrenterne eller en opsigtsvækkende børsnotering fra en lokal tech-virksomhed udløse en ny bølge af køb. Opsparet efterspørgsel er reel: familier, der sprang pandemien over, eller lejere, der endelig vil købe, kan vende tilbage og skabe det, en ekspert kalder et “massivt budkrigsmiljø”, når forholdene forbedres financialsamurai.com. Forventningen er, at livet går videre – ægteskaber, voksende familier, jobskifte – og folk vil ikke vente for evigt, så selv ved 6-7% i rente vil de til sidst vende tilbage til markedet i stor stil financialsamurai.com.
San Francisco er også fortsat et sted med vedvarende boligmangel. Byen er geografisk lille og afgrænset af vand på tre sider, så den kan ikke brede sig ud. Strenge zoneinddelinger har historisk begrænset tæthed (selvom dette nu lettes en smule). Disse faktorer skaber en langsigtet udbudsbegrænsning – “byen er kun 7×7 miles, efterspørgslen vil altid overstige udbuddet på lang sigt,” som en investor bemærkede financialsamurai.com. Derfor har det historisk set været en vindende strategi at eje ejendom i San Francisco på lang sigt, bortset fra kortsigtede udsving. Investorer med et tidsperspektiv på 5+ år er generelt sikre på, at værdierne vil være højere i fremtiden.Når det er sagt, bør man udvise forsigtighed på kort sigt. Nogle prognoser er udpræget negative for den nærmeste fremtid: Zillows seneste model forudsiger, at San Francisco vil opleve et af de stejleste fald i boligpriser i landet det næste år – med en forventet -6,1% nedgang frem mod midten af 2026 resiclubanalytics.com. Denne pessimisme skyldes pres på overkommelighed og at udbuddet af boliger begynder at stige en smule på markedet. Zillow-økonomer bemærker, at det stigende antal boliger til salg på landsplan har givet køberne mere forhandlingskraft, og i markeder som San Francisco med presset overkommelighed, **“giver større udbud flere valgmuligheder og lægger pres nedad på priserne” resiclubanalytics.com. Kort sagt, hvis nok boligejere beslutter sig for at sælge (måske motiveret af frygt for et fald eller fraflytning af SF), kan den stadig skrøbelige efterspørgsel blive oversvømmet og føre til prisfald. Den negative vurdering nævner også svag befolkningstilvækst og muligheden for højere arbejdsløshed i tech-branchen som risici – hvis økonomien svigter eller “AI-boomet” aftager, kan efterspørgslen på boliger stagnere. Som Apartment Lists Rob Warnock advarede om udlejningsmarkedet: “Hvis økonomien forbliver mindst lige så stærk som i dag, er det indlysende, at [huslejer] bliver dyrere… Hvis AI boblen brister, kan det ændre tingene.” sfchronicle.com Den samme logik gælder for boligværdier: meget afhænger af den bredere tech-økonomis udvikling.
De fleste eksperter forudser dog moderat vækst eller stabilisering snarere end et krak. The National Association of Realtors forventer, at boligpriserne i USA vil stige ~3 % i 2025 og 4 % i 2026 nowbam.com, og San Francisco kunne ligge inden for dette interval, forudsat at den lokale økonomi forbliver solid. The Mortgage Bankers Association er mere afdæmpet og forventer under 2 % årlig prisstigning på landsplan frem til 2026 nowbam.com. En Real Estate Expectations-undersøgelse blandt 100 økonomer placerede SF nær bunden af storbyområder for 2025, men selv det kan betyde et lille fald på et enkelt ciffer, ikke et frit fald. Konsensus er, at korrektionen i 2022 fjernede noget af boblen fra markedet, og det vi har nu, er tæt på en ny ligevægt. Medmindre der kommer en recession, er boligværdierne sandsynligvis stabile eller stiger gradvist i det næste år eller to.
For udlejningsejendomsinvestorer er billedet klarere: huslejer stiger og tomgangen er lav, så velbeliggende flerfamilieejendomme bør give forbedrede pengestrømme. Kvarterer med høj efterspørgsel (f.eks. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) oplever næsten fuld udlejning og stigende huslejer, hvilket øger afkastet. Nogle investorer går efter små lejlighedsbygninger og dobbelthuse, som stadig kan findes til relativt lave priser sammenlignet med for få år siden, i håb om at huslejestigninger og faldende renter vil gøre dem meget rentable. Der er også interesse for ADU’er (sekundære boligenheder) – at tilføje en udlejningsenhed til en eksisterende ejendom kan øge indtægten, og Californiens lovgivning gør det nu lettere at få tilladelse til ADU’er.
Derudover kan ejerlejligheder – som haltede bagefter i genopretningen – være en mulighed. Ejerlejligheder i downtown/SOMA blev handlet med betydelig rabat i forhold til deres top og til enfamiliehuse. Efterhånden som byens liv vender tilbage og tilbagevenden til kontoret stiger, kan bylejligheder stige i værdi. Investorer køber selektivt ejerlejligheder for at udleje dem (dog skal man tage højde for ejerforeningsbidrag og eventuel huslejeregulering).
Kort sagt, boligudsigterne for investorer: forsigtig optimisme. Dem med kontanter eller solid finansiering ser 2025 som en mulighed for at “købe billigt” (relativt set, for SF) før en optur. House hackers og førstegangskøbere har nu bedre mulighed for at forhandle end under tidligere boligbooms. Men tålmodighed og en stærk økonomisk buffer er afgørende, da kortsigtet volatilitet er mulig og de løbende omkostninger (lån, skat) er høje. Hvis renterne falder i 2025–2026 som forudsagt nowbam.com, kan alle, der har købt til højere renter, omlægge lånet og potentielt få en pæn friværdistigning både fra rentefaldet og boligprisstigninger – et scenarie, som kloge investorer holder øje med.
Erhverv: At omdanne krise til mulighed
I det kommercielle område kan netop den nød, der plager centrum, være en guldmine for dristige investorer. Faldet i kontorejendomsværdier betyder, at trofæaktiver er tilgængelige til priser, der var utænkelige for få år siden. Investorer med dybe lommer (private equity, institutionelle fonde, personer med høj nettoformue) kredser om markedet. For eksempel er nogle institutionelle investorer som Blackstone i 2025 begyndt selektivt at købe kontorbygninger i San Francisco med store rabatter, fordi de tror, de kan ride nedturen af assets.cushmanwakefield.com. Væddemålet er, at “San Francisco vil komme tilbage”, som byen har gjort efter tidligere kriser (dotcom-boblen, finanskrisen), og at eje prime ejendomme til en pris langt under genanskaffelsesomkostningen vil give ekstraordinært afkast på lang sigt. Selv ved 30% belægning kan regnestykket gå op, hvis man har købt et tårn til 20 cent på dollaren og har tålmodighed.Byens indsats for kontor-til-bolig-konverteringer åbner også nye muligheder. Udviklere, der specialiserer sig i adaptiv genanvendelse, kigger aktivt på SF. De 7 millioner kvadratfod plads, der er berettiget til gebyrfritagelser spur.org og andre incitamenter, fungerer reelt som et stort tilskud. Hvis en udvikler kan erhverve et forældet kontor billigt (og mange vil blive tilgængelige via tvangsauktion eller salg af pantebreve), kan de potentielt omdanne det til lejligheder med meget lavere bløde omkostninger nu. Statens og byens incitamenter (skattefritagelser, hurtig sagsbehandling osv.) reducerer risikoen, og der er en åbenlys gevinst i at skabe boliger, som byen desperat har brug for. Ikke alle bygninger vil fungere – faktorer som etageplanets størrelse, vindueslayout og omkostninger til seismisk eftermontering kan være afgørende for en konvertering – men SF har mange bygninger fra det tidlige 20. århundrede og midten af århundredet, der er gode kandidater. Vi kan komme til at se en ny type investor i SF: dem, der samler en portefølje af konverteringer i centrum og forvandler tomme kontorer til lejeboliger eller blandet anvendelse. Hvis de lykkes, vil de stå i spidsen for centrumområdets renæssance og kunne tjene store penge på at forvandle $30/kvadratfod kontorleje til lejligheder, der lejes ud for $4.000 om måneden.
Ud over konverteringer betyder byens tilladelse til at generhverve Prop M-kontortildeling for fjernet plads spur.org, at ny kontorudvikling kan blive rentabel i fremtiden. Dette er ikke et umiddelbart træk, men jord eller ældre bygninger kan købes nu, opbevares og derefter omdannes til næste generations kontor- eller laboratorieplads, når markedet kommer sig om f.eks. 5-7 år. Særligt værdifulde kan være grunde, der kan opnå tilladelser til life science-laboratorier eller sundhedssektoren, sektorer med vækst. Vi ser allerede nogle kontorer i centrum overveje konvertering ikke til boliger, men til biotek-laboratorieplads (som har andre bygningskrav, men stor efterspørgsel tæt på UCSF og Mission Bay).
Investorer kigger også på butikslokaler i stueetagen og hotelaktiver, der er pressede. For eksempel kan nogle hoteller ved Union Square (f.eks. Hilton Union Square, hvis lån gik i betalingsstandsning i 2023) skifte hænder til lave priser, og en snu operatør kunne omplacere dem eller vente på, at turismen kommer helt tilbage og høste gevinster. Butiksfacader kan på samme måde købes billigt og omdannes – måske til fitnesscentre, underholdningssteder eller endda logistik-udleveringscentre – i forventning om, at fodtrafikken i centrum gradvist vil forbedres.En direkte mulighed fra politisk hold: det nye finansieringsdistrikt for genoplivning af centrum axios.com. Udviklere, der investerer i underudnyttede bygninger i udpegede områder (Market St., Financial District, Union Square, East Cut osv.), kan få refunderet en del af deres udviklingsomkostninger via stigningen i ejendomsskat axios.com spur.org. Dette forbedrer reelt projektets ROI. Det er grønt lys for kreative projekter – fra co-working hubs til bolig-hybrider – velvidende at byen deler noget af risikoen.
Selvfølgelig er risiciene i erhvervsejendomme høje. Driftsomkostninger for en tom kontorbygning er enorme (skatter, sikkerhed, forsikring, minimal indkomst). Finansiering er meget stram – banker er tilbageholdende med at udlåne til kontorejendomme i SF, hvilket betyder, at mange handler skal være kontant eller finansieret med dyre lån. Tidsrammen for genopretning er usikker; investorer kan være nødt til at holde på ejendomme i mange år med negativt cashflow. De, der omdanner bygninger, står over for konstruktionsrisiko og potentiel modstand fra lokalsamfundet (selvom de politiske vinde nu er til deres fordel). Kort sagt, erhvervsspillet er for dem med stærk kapital og nerver til volatilitet.
Ekspertprognoser og vejen frem
Hvad forudser eksperter for San Franciscos ejendomsmarked i de næste par år? Overordnet set forventer de fleste gradvis forbedring, men ingen hurtig optur. Udtrykket “forsigtig optimisme” nævnes gentagne gange.
På boligsiden, som nævnt, er der uenighed i prognoserne. Zillows milde pessimisme om et 2% fald i amerikanske boligpriser i 2025 (og markant mere i SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com står i kontrast til NAR’s og Fannie Maes forventning om 3–4% national vækst i boligpriser nowbam.com nowbam.com. For San Francisco specifikt mener brancheobservatører, at 2025 vil blive et stabiliseringsår, hvor priserne muligvis ender fladt eller svagt opadgående. Meget afhænger af renteniveauet: hvis Fed begynder at sænke renterne i 2024-25 og realkreditrenterne falder under 6%, kan det “få flere købere, der i øjeblikket sidder på sidelinjen, tilbage” og udløse latent efterspørgsel nowbam.com. Det værste scenarie (bortset fra en økonomisk recession) er et langsomt prisfald på et par procentpoint mere på grund af presset på overkommelighed. Men ingen større aktør forudser et krak – udbuddet er alt for lavt. Som én ejendomsmæglerundersøgelse konkluderede, “Forudsigere er enige om, at markedet har passeret sit laveste punkt, men genopretningen vil tage tid” nowbam.com. I 2026, hvis renterne normaliseres omkring 5-6%, forventer de fleste, at SF-boligmarkedet genoptager en beskeden prisstigning, måske i takt med indkomstvæksten.
Prognoser for erhverv/udsigter er sværere at kvantificere, men den generelle holdning er, at 2025 bliver bunden for kontor, med måske en lille stigning sidst i 2025 eller 2026, efterhånden som økonomien vokser. Fremmødet på kontorer i SF stiger langsomt – op ca. 21% det seneste år ifølge Placer.ai-data, et af de største spring blandt storbyområder sfchronicle.com – hvilket indikerer, at virksomheder får medarbejdere tilbage oftere. Mange mener, at tomgangen har toppet omkring midt-30’erne i procent og vil begynde at falde, efterhånden som omdannelser fjerner noget plads, og udlejningen gradvist forbedres. Selv optimister erkender dog, at det kan tage 5+ år at få tomgangen ned på et sundt niveau (~15%). CBRE og JLL forudser, at SF’s kontortomgang forbliver over 25% mindst til og med 2027 i deres konservative modeller. Lejeprognoser for kontor er flade; udlejere vil sandsynligvis fortsætte med store indrømmelser frem for at sænke de officielle lejepriser væsentligt, indtil belægningen forbedres.
For detailhandel afhænger genopretningen af, at arbejdere og turister vender tilbage. Hvis kontorbelægningen forbedres, og konferencer/turisme fortsætter med at komme sig, bør detailhandlen i centrum finde fodfæste inden 2026. Byens tiltag for at forenkle åbning af kædebutikker og udfylde tomme lokaler kan medføre mærkbare ændringer inden for 1–2 år (f.eks. færre tilplankede vinduer på nøglesteder).Afgørende er det, at succes for politiske initiativer vil forme resultaterne på mellemlang sigt. Hvis blot en fjerdedel af det potentielle antal på 61.000 enheder af kontoromdannelse realiseres (siger vi ~15.000 enheder over de næste 5–7 år), kan det ændre spillet: tusindvis flere beboere i centrum, hvilket skaber et 24/7-nabolag i stedet for en 9-til-5 kontormonokultur. Dette vil øge sikkerheden, detailhandlen og de samlede ejendomsværdier i bykernen. Byens ledere har reelt satset på denne strategi – tiden vil vise, om udviklerne følger trop. Allerede nu er pipelinen for omdannelser og nye boliger begyndt at rykke, hvilket er et opmuntrende tegn.
I ekspertkommentarer er der en erkendelse af, at San Francisco ofte svinger fra mismod til opsving. Den nuværende fortælling har været negativ – overskrifter om et “doom loop” i centrum – men lokale eksperter påpeger, at byen har en evne til at genopfinde sig selv. Som en erhvervsmægler udtrykte det: “Dagens frygt er morgendagens mulighed i ejendomsbranchen.” For dem med en kontrær tilgang ligner San Francisco i 2025 det tidspunkt, hvor de kloge penge stille og roligt rykker ind.
Afslutningsvis står ejendomsmarkedet i San Francisco i 2025 ved en skillevej. Boligejendomme er robuste på grund af lavt udbud og viser modstandsdygtighed trods høje låneomkostninger – hvilket baner vejen for en mulig stigning, hvis de økonomiske medvinde styrkes. Erhvervsejendomme gennemgår derimod en smertefuld omstilling, men ud af denne smerte opstår nye muligheder gennem politisk innovation og rekordlave aktivpriser. Investorer, købere og professionelle, der forstår disse dynamikker – samspillet mellem udbud, renter, demografi og politik – vil være bedst positioneret til at trives.
Når vi går ind i 2026 og frem, vil alle øjne være rettet mod, om San Francisco kan opnå et “stort urbant comeback”: fylde sine tårne med nyt liv (hvad enten det er beboere eller nye industrier), holde boliger tilgængelige midt i teknologisk velstand og bevare den unikke kulturelle vitalitet, der får folk til at ville bo og investere i denne by. Prognoserne er håbefulde, men afmålte – beskeden prisvækst, langsom heling af tomgangsprocenter og gradvise stigninger i salg og byggeri. Som det hedder i et branche-nyhedsbrev: “Forvent beskeden forbedring i 2025, med et stærkere opsving i 2026… genopretningen vil tage tid.” nowbam.com San Franciscos ejendomsmarked har overlevet mange storme, og historien om 2025 – en blanding af opsving og nedtur – er endnu et kapitel i dets dynamiske udvikling. Med udfordringer følger muligheder, og i City by the Bay er der masser af begge dele i horisonten.
Kilder:
- San Francisco markedsopdatering og boligstatistik (juni 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow Home Value Index & markedsdata (juli 2025) zillow.com zillow.com
- Redfin San Francisco boligtrends (juni 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demografiske tendenser og befolkningsændringer (juni 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – rapport om udlejningsmarkedet “udlejers marked” (juli 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (tomgang, huslejer) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – kontorers konverteringspotentiale og tomgangsrangeringer (juni 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Politiske ændringer for konvertering fra kontor til bolig (juli 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Retssag om tomme boligers skat (mar 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Guvernøren i CA – Gennemgang af SF’s boligpolitik og mål om 82.000 boliger (okt 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – 2025 prognoser (boligpriser, salg, renter) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Zillow prognose for SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – “Hvorfor købe i 2025” ekspertkommentar financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citater om udlejningsmarkedet (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
