Immobilienmarkt Philadelphia 2025: Boom oder Pleite? 7 Überraschende Trends und Mutige Prognosen

Einleitung: Eine Geschichte von zwei Sektoren im Markt nach der Pandemie

Die Immobilienlandschaft Philadelphias im Jahr 2025 ist geprägt von gegensätzlichen Dynamiken in den Wohn- und Gewerbesektoren. Nach Jahren der relativen Erschwinglichkeit sind die Immobilienpreise der Stadt in die Höhe geschnellt und haben sich dann auf einem neuen Höchststand stabilisiert, was viele Käufer mit einem Preisschock zurücklässt phillymag.com phillymag.com. Gleichzeitig steht der Gewerbeimmobilienmarkt vor eigenen Umwälzungen – von halbleeren Bürotürmen in der Innenstadt bis hin zu einer florierenden Industrielager-Szene am Stadtrand. Trotz dieser Herausforderungen bleiben Experten vorsichtig optimistisch: Zillow zählt Philadelphia sogar zu den heißesten Immobilienmärkten des Landes für 2025, dank seiner einzigartigen Mischung aus hoher Nachfrage und (immer noch) erschwinglichen Preisen phillyvoice.com phillyvoice.com.

In diesem umfassenden Bericht gehen wir auf die aktuellen Trends ein, die den Immobilienmarkt Philadelphias (sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien) prägen, analysieren Einblicke auf Nachbarschaftsebene, heben wichtige Entwicklungen und Investitionen hervor und untersuchen die wirtschaftlichen, politischen und demografischen Faktoren, die den Markt beeinflussen. Wir präsentieren außerdem Prognosen von Experten, was in den nächsten 3–5 Jahren zu erwarten ist. Wenig Zeit? Die wichtigsten Erkenntnisse: Das Wohnungsangebot bleibt knapp (was die Preise hoch hält), einige Stadtteile boomen (während andere abkühlen), Büros kämpfen mit hohen Leerständen, Industrie- und Mehrfamiliensegmente bleiben widerstandsfähig, und moderates Wachstum wird erwartet, statt eines dramatischen Einbruchs. Tauchen wir in die Details ein.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025: Preise, Angebot und Nachfrage

Philadelphias Immobilienmarkt startete 2025 in einem deutlich ruhigeren Zustand als während des hektischen Pandemie-Booms, befindet sich jedoch weiterhin fest im Verkäufermarkt. Immobilienpreise liegen auf Rekordniveau, obwohl ihre Wachstumsrate deutlich nachgelassen hat. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern steigt langsam von historischen Tiefstständen, aber das Angebot ist immer noch historisch knapp, was den Wettbewerb unter den Käufern relativ hoch hält. Hypothekenzinsen von etwa 6–7 % – weit entfernt von den ~3 % im Jahr 2021 – haben die Kaufkraft gedämpft und das Preiswachstum gebremst, schrecken aber auch bestehende Eigentümer vom Verkauf ab (da viele ihre extrem niedrigen Zinsen verlieren würden), was zur Angebotsknappheit beiträgt phillymag.com plusrealtors.com. Das Ergebnis ist ein Markt, der in einer Art Patt-Situation feststeckt: Die Preise fallen nicht, aber die Verkaufszahlen liegen unter den Höchstständen, da sich Käufer und Verkäufer auf die neuen Bedingungen einstellen.

Um den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Philadelphia zu veranschaulichen, fasst die folgende Tabelle die wichtigsten Indikatoren zusammen:

Indikator für den Wohnimmobilienmarkt	Wert (Q1 2025)	Trend/Veränderung
Quartalsweises Wachstum der Hauspreise (QoQ)	+0,4 % (Q1 2025)	In diesem Quartal kaum gestiegen drexel.edu (stagnierender Trend)
Jährliche Wertsteigerung der Hauspreise	+3,4 % im Jahresvergleich	Verlangsamt von ~+6,3 % im Jahresvergleich vor einem Jahr drexel.edu (unter dem historischen Durchschnitt von ~4,5 % drexel.edu)
Median-Hauspreis (Philadelphia)	$210.000 (Q1 2025)	2,1 % höher als $205.600 vor einem Jahr drexel.edu (Preise auf Rekordhoch)
Hausverkaufsvolumen (Quartal)	3.724 verkaufte Häuser (Q1)	~54 % unter dem Post-COVID-Höchststand (8.000 Verkäufe im Frühjahr 2022) drexel.edu; nahe den historischen Normen (~4.400 pro Quartal)
Aktive Angebote (Bestand)	4.107 Häuser (aktuell)	~32 % unter den üblichen Niveaus (~6.000 vor 2020) drexel.edu, jedoch gestiegen von einem Rekordtief von ~3.070 im Feb 2021 drexel.edu

Wie die Tabelle zeigt, hat sich das Preiswachstum nach den zweistelligen jährlichen Zuwächsen in den Jahren 2020–2022 auf niedrige einstellige Werte eingependelt. Die durchschnittlichen Hauspreise in der Stadt stiegen im ersten Quartal 2025 nur um 0,4 % (saisonbereinigt) drexel.edu und liegen im Jahresvergleich nur um ~3,4 % höher, was eine deutliche Verlangsamung gegenüber den 6–8 % YoY-Zuwächsen vor ein oder zwei Jahren darstellt drexel.edu. Tatsächlich liegt Philadelphias derzeitige Preissteigerungsrate unter dem historischen Durchschnitt (~4,5 % pro Jahr) drexel.edu, was auf eine Rückkehr zur Normalität hindeutet. Der Median der Hauspreise in der Stadt liegt derzeit bei etwa 210.000 $ drexel.edu (einige Quellen geben den mittleren Verkaufspreis etwas höher an, etwa 290.000 $ Mitte 2025 redfin.com, je nach Datenmethode). Das ist etwa 3–4 % mehr als im Vorjahr redfin.com, aber bemerkenswert ist, dass dies nur etwa die Hälfte des Preiswachstums der unmittelbaren Nach-Pandemie-Phase ist. Zum Vergleich: Die landesweiten Hauspreise sollen 2025 um etwa 3,5–4 % steigen, sodass der Preistrend in Philly in etwa dem nationalen Durchschnitt entspricht philadelphiafed.org.

Das Angebot (zum Verkauf gelistete Häuser) bleibt extrem knapp, was die Preise weiterhin stützt. Es sind Anfang 2025 in Philadelphia nur etwas mehr als 4.100 Häuser auf dem Markt drexel.edu. Diese Zahl ist etwa 34 % höher als die Tiefststände der Angebotskrise im Jahr 2021 drexel.edu, liegt aber immer noch etwa ein Drittel unter dem Niveau vor der Pandemie. Tatsächlich liegt das Angebot laut einer Schätzung etwa 46 % unter dem Stand von 2019 plusrealtors.com. Dieser chronische Mangel ist eine direkte Folge davon, dass Verkäufer zurückhalten (oft, weil sie ihre niedrigen Hypothekenzinsen nicht gegen die heutigen höheren Zinsen eintauschen wollen phillymag.com), kombiniert mit einem Jahrzehnt zu geringer Bautätigkeit. Neue Angebote steigen langsam, aber die Nachfrage der Käufer übersteigt weiterhin das Angebot, besonders bei erschwinglichen und mittelpreisigen Häusern plusrealtors.com plusrealtors.com. Die Monatsvorräte an Häusern bleiben niedrig, und bei gut bepreisten Angeboten in gefragten Lagen sind Mehrfachgebote weiterhin üblich.

Das Verkaufstempo hat sich im Vergleich zum Boom während der Pandemie verlangsamt. In Philadelphia (County) wurden im ersten Quartal 2025 nur 3.724 Häuser verkauft drexel.edu – ein enormer Rückgang (–54 %) gegenüber dem hektischen Höchststand von fast 8.000 Verkäufen im Frühjahr 2022 drexel.edu. Anders ausgedrückt: Der Markt ist von „glühend heiß“ auf lediglich lauwarm abgekühlt, was vor allem daran liegt, dass höhere Zinsen einige Käufer verdrängt haben. Allerdings liegen die aktuellen Verkaufszahlen tatsächlich im Bereich des historischen Durchschnitts der Stadt (etwa 4.000 Verkäufe pro Quartal) drexel.edu, was darauf hindeutet, dass wir nach dem ungewöhnlichen COVID-Anstieg zu einem nachhaltigeren, ausgewogeneren Aktivitätsniveau zurückgekehrt sind. Häuser bleiben auch etwas länger auf dem Markt: Die mittlere Verweildauer am Markt beträgt jetzt etwa 45 Tage (im Vergleich zu etwa 40 Tagen vor einem Jahr) redfin.com und ist damit gestiegen gegenüber dem erstaunlichen 10-Tage-Median auf dem Höhepunkt des Kaufrausches 2021. Dennoch liegt die aktuelle Verweildauer immer noch unter dem langfristigen Durchschnitt von Philadelphia (~~40 Tage) und deutet auf einen vergleichsweise schnellen Umschlag nach historischen Maßstäben hin drexel.edu. Im Wesentlichen haben Käufer etwas mehr Luft als während des Booms, aber gut bepreiste Häuser – insbesondere unter etwa 400.000 $ – wechseln weiterhin schnell den Besitzer und werden oft zum oder über dem Angebotspreis verkauft.

Die Nachfrage der Käufer in Philly bleibt stabil, gestützt durch einige Faktoren. Erstens zieht die relative Erschwinglichkeit der Stadt (Medianpreise etwa 37 % niedriger als der US-Durchschnitt redfin.com) weiterhin Erstkäufer und sogar einige Zuzügler aus anderen Bundesstaaten an, die teureren Märkten entfliehen phillyvoice.com. Wie ein lokaler Makler bemerkte: „Philly ist immer eine bessere Option als New York City… wir sehen Leute aus New York kommen“, um einen erschwinglicheren urbanen Lebensstil zu finden phillyvoice.com. Zweitens verschaffen Beschäftigungswachstum und niedrige Arbeitslosigkeit (die Arbeitslosenquote der Stadt erreichte 2023 mit etwa 4,2 % ein 30-Jahres-Tief pew.org) mehr Einwohnern die finanzielle Stabilität, um Immobilien zu kaufen. Und drittens motivieren anhaltende Mieterhöhungen (dazu unten mehr) viele dazu, einen Kauf in Erwägung zu ziehen, wenn sie können. Allerdings begrenzen hohe Hypothekenzinsen (~6,5–7 % für ein 30-jähriges Darlehen phillyvoice.com) und die angespannte Erschwinglichkeit (die Einkommen in Philly liegen hinter anderen Großstädten zurück phillymag.com, und ein Käufer benötigt ein Einkommen von etwa 117.000 $ um sich ein durchschnittliches US-Haus leisten zu können phillyvoice.com), wie weit die Nachfrage gehen kann. Viele potenzielle Käufer haben eine Preisgrenze erreicht, was dazu führt, dass sie entweder die Suche auf Eis legen oder nach kleineren/günstigeren Häusern suchen, was wiederum die Verkäufe und das Preiswachstum bremst.

Fazit für den Wohnungsmarkt: Der Immobilienmarkt in Philadelphia im Jahr 2025 ist kühler, aber weit entfernt von kalt. Die Preise sind hoch, aber stabilisieren sich, das Angebot wächst langsam, bleibt aber knapp, und die Nachfrage ist gesund im Rahmen der Erschwinglichkeitsgrenzen. Der Markt scheint sich in Richtung Gleichgewicht zu bewegen – eine „gesunde Rückkehr zum Mittelwert“ statt einer starken Korrektur drexel.edu. Tatsächlich weisen Analysten darauf hin, dass alle Signale auf eine sanfte Landung hindeuten: ein ausgewogenerer Markt mit rationaleren Preisen und verbesserter Erschwinglichkeit, statt eines großen Einbruchs drexel.edu. Wie wir im Prognose-Abschnitt sehen werden, erwarten Experten, dass die moderate Preissteigerung anhält, sofern es keinen größeren wirtschaftlichen Schock gibt.

Einblicke auf Nachbarschaftsebene: Die heißesten (und kühlsten) Gegenden in Philly

Immobilien sind hyperlokal, und das gilt besonders für Philadelphia, eine Stadt mit ausgeprägten Vierteln, die sehr unterschiedliche Marktentwicklungen erleben. Einige aufstrebende Viertel verzeichnen rasche Preissteigerungen und Entwicklung, während einige lang etablierte Gegenden nach früheren Booms abgekühlt sind.

Aus den Daten ergeben sich mehrere Schlüsseltrends:

• Zuvor „unterbewertete“ Gebiete steigen rasant: West- und Südwest-Philadelphia (ohne University City) verzeichneten die höchste Preissteigerung in der Stadt – etwa +9,3 % im Jahresvergleich drexel.edu. Nord-Philadelphia lag mit +8,3 % drexel.edu nicht weit dahinter. Diese günstigeren Gebiete stehen nun dank ihrer relativen Erschwinglichkeit und neuem Entwicklungsinteresse im Fokus von Investoren und Hauskäufern. Analysten führen den Anstieg auf einen erheblichen Zustrom externer Investitionen zurück, insbesondere in Stadtteilen in der Nähe wichtiger Verkehrsverbindungen und Geschäftsstraßen drexel.edu. In West/Südwest-Philly betrifft dies Orte wie Walnut Hill, Cedar Park und Kingsessing, die von der gestiegenen Nachfrage profitieren, da Menschen, die sich Center City und University City nicht mehr leisten können, weiter westlich suchen. Ähnlich verzeichnen in Nord-Philly die Viertel rund um die Temple University, Teile von Brewerytown/Sharswood und Gebiete entlang der Broad Street eine Welle von Sanierungen und Neubauten, die die Preise steigen lassen. Diese Gebiete waren einst vernachlässigt mit Schnäppchenimmobilien; jetzt gentrifizieren sie rasant und bieten potenziell hohe Renditen für Investoren (wenn auch mit entsprechenden Bedenken hinsichtlich Verdrängung).
„Next hot“-Stadtteile im Blick: Einige bestimmte Stadtteile werden in lokalen Prognosen immer wieder als bereit für erhebliches Wachstum genannt. Dazu gehören South Kensington, Port Richmond und Teile von West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, direkt nördlich von Fishtown/Northern Liberties, erlebt eine Welle trendiger Nachverdichtung und ist praktisch zu einer Erweiterung der boomenden Fishtown-Szene geworden. Port Richmond, ein historisch von der Arbeiterklasse geprägtes Flussviertel, folgt nun Fishtown, da Käufer nach relativ erschwinglichen Reihenhäusern etwas weiter draußen suchen. Und in West Philly ziehen Gebiete westlich der Universitäten (wie Mantua, Belmont und East Parkside) sowie rund um Verkehrsknotenpunkte Entwickler und Hauskäufer an, die nach Wert suchen. Eine lokale RE/MAX-Analyse hob „revitalisierende Stadtteile“ wie diese wegen ihres starken Wachstumspotenzials hervor, da neue Annehmlichkeiten entstehen und Preistrends in diesen Bereichen voraussichtlich die städtischen Durchschnittswerte übertreffen werden plusrealtors.com plusrealtors.com. Investoren nehmen bereits „attraktive Investitionsgebiete“ in West Philadelphia wie Powelton Village, Wynnefield und Cedar Park ins Visier, die sich im Aufschwung befinden newagerealtygroup.com.
• Gentrifizierungs-Ripple-Effekte: Das Muster der Gentrifizierung in Philly funktioniert oft wie eine Welle, die sich vom Zentrum nach außen bewegt. Das haben wir in South Philadelphia gesehen (z. B. Point Breeze und Grays Ferry wurden von den Rändern von Center City aus gentrifiziert) und in den Flussvierteln (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> jetzt Port Richmond). Die Daten spiegeln dies teilweise wider: Kensington/Frankford (einschließlich Fishtown/East Kensington) verzeichnete immer noch ein solides +4,9 % YoY Preiswachstum drexel.edu – nicht mehr so rasant wie die 8–10 % vor einigen Jahren, aber solide und über dem Stadtdurchschnitt. Das deutet darauf hin, dass selbst Stadtteile der zweiten Gentrifizierungswelle weiterhin an Wert gewinnen, wenn auch in nachhaltigerem Tempo. Inzwischen könnten angrenzende neue Gebiete wie Harrowgate oder Olde Richmond nahe Port Richmond als nächste aufsteigen, wenn die Welle weiterzieht. Käufer und Investoren, die nach dem „nächsten Fishtown“ suchen, durchkämmen diese Stadtteile und treiben die Grundstückswerte in die Höhe.
• Luxusviertel stoßen an eine Grenze: Im krassen Gegensatz dazu haben einige der teuersten, zuvor stark wachsenden Viertel Philadelphias eine Stagnation bei den Preisen erlebt. Besonders auffällig: Die Immobilienpreise in University City blieben praktisch konstant (+0,1 % im Jahresvergleich) drexel.edu, und in South Philadelphia gab es kaum Wachstum (+0,2 %) drexel.edu. Center City/Fairmount (das die Innenstadt und angrenzende Gebiete wie Fairmount/Spring Garden umfasst) schaffte nur etwa +2,8 % drexel.edu. Was ist da los? In diesen Gegenden sind die Preise in den letzten zehn Jahren so stark gestiegen, dass sie im aktuellen Hochzinsumfeld eine Grenze der Erschwinglichkeit erreicht haben. Zum Beispiel liegen die Medianpreise in Queen Village, Fairmount oder University City oft über 500.000 $ phillymag.com, und der Käuferkreis auf diesem Niveau ist bei 7 % Hypothekenzinsen begrenzt. Zusätzlich gab es in einigen dieser Märkte leichte Preisrückgänge oder Stagnation, da die Nachfrage nachließ – ein Makler bemerkte, dass der Markt 2020–21 für Häuser mit Annehmlichkeiten wie Gärten und Dachterrassen „abgehoben ist“, aber „jetzt hat sich alles ausgeglichen“ im Jahr 2024 phillyvoice.com. Im Wesentlichen ist die Hitze aus den Top-Vierteln raus; sie sind stabil, aber steigen nicht mehr rasant. Das schafft Chancen für Käufer, die Schnäppchen in Top-Lagen suchen – sie könnten jetzt Verhandlungsspielraum haben, da sich diese Märkte normalisiert haben.
• Stabile mittlere Märkte: Andere Teilmärkte wie Northeast Philadelphia (in den Daten unterteilt in „Lower NE“ und „Upper NE“) zeigten moderates Wachstum (~2–3 % im Jahresvergleich) drexel.edu. Das sind überwiegend eher vorstädtische Gebiete (Reihenhaus- und Doppelhausviertel wie Mayfair, Bustleton usw.), die keinen großen Pandemie-Boom erlebt haben und daher auch keinen Einbruch – sie entwickeln sich einfach mit bescheidener Wertsteigerung weiter. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) war nahezu unverändert (+0,2 % im Jahresvergleich) drexel.edu, was wahrscheinlich darauf zurückzuführen ist, dass auch diese Märkte zuvor starke Anstiege verzeichneten (z. B. gab es in Mt. Airy 2020–21 eine starke Nachfrage) und sich seitdem auf ein Gleichgewicht abgekühlt haben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Philadelphias Wachstumsgeschichte stark von den einzelnen Stadtteilen abhängt. Die größten Zuwächse finden in Vierteln statt, die sich noch in den frühen Phasen der Revitalisierung befinden und in denen die Immobilienwerte noch steigen können (West/SW Philly, Teile von North, weiter entfernte Flussviertel). Im Gegensatz dazu legen die ehemals angesagten Viertel, die es bereits „geschafft“ haben (Center City, Grad Hospital, Passyunk usw.), eine Verschnaufpause ein oder erleben sogar leichte Korrekturen. Für Immobilieninvestoren und Hauskäufer bedeutet das, dass in den aufstrebenden Gegenden viele Chancen bestehen – allerdings mit entsprechend höherem Risiko und der Notwendigkeit sorgfältiger Prüfung – während reifere Märkte derzeit Stabilität und weniger Konkurrenz bieten. Wie es in einem Bericht heißt: „In weniger gesättigten Vierteln gibt es zahlreiche Chancen für Käufer und für Investoren, die sich auf Workforce Housing und Vermietungen konzentrieren“, während die Erschwinglichkeit in den teuersten Postleitzahlen weiterhin eine Herausforderung bleibt plusrealtors.com.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien: Büro, Einzelhandel, Industrie und Mehrfamilienhäuser

Philadelphias Gewerbeimmobilienmarkt (CRE) ist 2025 ein gemischtes Bild, wobei jeder Bereich (Büro, Einzelhandel, Industrie, Mehrfamilienhäuser) einen eigenen Kurs verfolgt. Im Großen und Ganzen hat der Büromarkt zu kämpfen – mit hoher Leerstandsquote und einer Identitätskrise im Zeitalter des Homeoffice, der Einzelhandel stabilisiert sich, da die Innenstadt wieder mehr Laufkundschaft verzeichnet, Industrieimmobilien bleiben ein Lichtblick, trotz eines jüngsten Anstiegs der Leerstände, und bei Mehrfamilienhäusern (Wohnungen) bleibt die Nachfrage hoch, obwohl eine Welle neuer Angebote auf den Markt kommt. Schauen wir uns die einzelnen Bereiche genauer an:

Büromarkt: Hohe Leerstände und eine Ära der Neuerfindung

Philadelphias Bürosektor hat seit der Pandemie erhebliche Gegenwinde erlebt, und 2025 steht er an einem Scheideweg. Die Büroleerstandsquote in der Innenstadt ist auf historische Höchststände gestiegen – etwa 20–24 % der 43 Millionen Quadratfuß Bürofläche in Center City stehen nun leer phillymag.com. Konkret bedeutet das, dass etwa über 10 Millionen Quadratfuß leer stehen – eine erstaunliche Zahl für eine Stadt, die traditionell eine Leerstandsquote im niedrigen zweistelligen Bereich hatte. Die offiziellen Zahlen beziffern Philadelphias Büroleerstand auf etwa 19–20 % im Jahr 2024 phillyofficespace.com, was dem US-Durchschnitt entspricht (~19,4 % Mitte 2025) commercialcafe.com. In Center City ist die Leerstandsquote sogar noch höher und liegt laut einigen Schätzungen bei fast 24 % phillymag.com, nachdem große Anwaltskanzleien und Unternehmen ihre Flächen verkleinert haben. Dieses Überangebot steht in direktem Zusammenhang mit dem Trend zu Remote-/Hybridarbeit – die physische Anwesenheit von Büroangestellten in Philly liegt weiterhin deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie. Selbst Ende 2024 lag die Büroanwesenheit in der Innenstadt im Durchschnitt nur bei etwa 50–60 % des Niveaus von 2019 governing.com, was bedeutet, dass viele Unternehmen einfach nicht mehr so viel Fläche benötigen wie früher.

Vermieter spüren den Schmerz: Besonders ältere Bürogebäude der Klasse B leiden unter hohen Leerständen (Standard-Büros der Klassen A und B hatten Anfang 2024 eine Leerstandsquote von etwa 22–23 % nmrk.com). Währenddessen schneiden die besten „Trophy“-Büros (neuere oder kürzlich renovierte Türme der Klasse A) etwas besser ab (~16–17 % Leerstand) nmrk.com, da Mieter einen „Flight to Quality“ vollziehen – sie konsolidieren sich in hochwertigere Flächen, um Mitarbeiter zurück ins Büro zu locken. Dieses Phänomen wurde von großen Vermietern wie Brandywine Realty Trust beobachtet: Deren CEO stellte fest, dass Brandywines eigenes Portfolio in Center City zu „über 90 % vermietet“ ist, da Mieter aus älteren Gebäuden fliehen inquirer.com. Im Wesentlichen halten sich neuere Bürotürme in West Market Street und University City, während ältere Büros anderswo in Center City (und in bestimmten Vorort-Teilmarktbereichen) Schwierigkeiten haben, Mieter zu gewinnen.

Die finanziellen Auswirkungen auf die Stadt sind erheblich: Hohe Leerstände bedeuten niedrigere Immobilienwerte (und Steuereinnahmen) sowie weniger Laufkundschaft, die die Geschäfte in der Innenstadt frequentiert. Nach einer Schätzung kostet leerstehender Büroraum Philadelphia „Millionen“ an entgangenen Steuern und wirtschaftlicher Aktivität phillyofficespace.com. Die Mieten für Büros stehen unter Druck, und Vermieter bieten großzügige Zugeständnisse, um Flächen zu vermieten. Die Neuvermietungsaktivität ist verhalten – so wurden beispielsweise in der Stadt im Jahr 2024 nur etwa 540 Büro-Mietverträge unterzeichnet, von denen „weniger als 10“ neue Mieter von außerhalb Philadelphias waren (eine Statistik, die ein lokaler Beamter als „erbärmlich“ bezeichnete) inquirer.com. Offensichtlich ist das organische Wachstum der Büronachfrage minimal; die meisten Vermietungen bedeuten lediglich, dass bestehende Unternehmen umziehen.

Was wird unternommen? Philadelphia sucht aktiv nach Möglichkeiten, untergenutzte Bürogebäude umzunutzen und den Büromarkt wiederzubeleben. Ein viel beachteter Vorschlag ist eine 20-jährige Grundsteuerbefreiung, um die Umwandlung alter Büros in Wohnapartments zu fördern inquirer.com inquirer.com. (Die derzeitige 10-jährige Steuerbefreiung, die in den vergangenen Jahrzehnten die Wohnraumentwicklung stark angekurbelt hat, wurde 2020 für Neubauten reduziert, aber für Umwandlungen beibehalten; nun sind die Verantwortlichen der Meinung, dass noch mehr Anreize für teure Büro-Umwandlungen nötig sind inquirer.com.) Der Bericht der Steuerreformkommission für 2025 empfahl, die Steuerbefreiung für „Härtefall“-Bürogebäude auf 20 Jahre zu verdoppeln, jedoch mit einer 5-jährigen Befristung, um schnelles Handeln zu fördern inquirer.com inquirer.com. Dies würde die Zustimmung des Bundesstaates erfordern (da das Gesetz von PA Steuerbefreiungen auf 10 Jahre begrenzt) inquirer.com, aber es zeigt, wie dringend das Problem ist. Der Antrieb ist nicht nur wirtschaftlich – es gibt auch einen Aspekt der Wohnungsbedarfsdeckung: Die Umnutzung leerstehender Büros in Apartments könnte das Wohnungsangebot (möglicherweise sogar bezahlbare Einheiten) im Stadtzentrum erhöhen inquirer.com. Philadelphia war tatsächlich historisch ein Vorreiter bei Büro-zu-Wohnungs-Umwandlungen (viele alte Bürogebäude in der Innenstadt wurden in den letzten 20 Jahren unter der 10-jährigen Steuerbefreiung zu Apartments) inquirer.com. Jetzt, mit so viel leerstehendem Raum, will die Stadt diesen Trend verstärken. Ein herausragendes Beispiel ist das historische Wanamaker Building am Rathaus, das sein Macy’s-Einzelhandelsgeschäft verloren hat und nun plant, seine Büroetagen in Hunderte von Apartments umzuwandeln axios.com. Ebenso wird der 18-stöckige Büroturm in der 1701 Market Street (umbenannt in „17 Market West“) derzeit zur größten Umnutzung Philadelphias nach der Pandemie und wird in 299 Mietwohnungen mit Resort-ähnlichen Annehmlichkeiten umgewandelt axios.com. Diese Projekte zielen darauf ab, die Innenstadt zu „optimieren“, indem überschüssige Büroflächen absorbiert und rund um die Uhr Bewohner hinzugefügt werden, um lokale Unternehmen zu unterstützen.

Mit Blick nach vorn ist der Büroausblick vorsichtig. Experten prognostizieren, dass sich der Bürosektor noch „weiterhin mit Rückkehr-zur-Arbeit“-Themen bis 2025 beschäftigen wird tcsr.realtor, was bedeutet, dass es keine schnelle Rückkehr zur Vollauslastung geben wird. Wir können stagnierendes oder nur minimales Mietwachstum bestenfalls erwarten und möglicherweise eine weitere Abschwächung bei älteren Gebäuden. Einige Neubauten werden weiterhin realisiert – insbesondere die neue Chubb-Zentrale, ein 430 Millionen Dollar teurer, 18-stöckiger Turm an der 20th & Arch, der bis 2026 1.200 neue Arbeitsplätze und 3.000 Beschäftigte in die Innenstadt bringen wird axios.com. Solche Projekte zeigen ein Vertrauensvotum für Philly als attraktiven Bürostandort für Wachstumsunternehmen. Allerdings wird solcher Optimismus durch die Tatsache gedämpft, dass die meisten neuen Büroentwicklungen in letzter Zeit in den Vororten und nicht in der Stadt stattfinden inquirer.com, was zum Teil an den hohen Lohn- und Unternehmenssteuern in Philadelphia liegt, die die Stadt für Firmenerweiterungen weniger attraktiv machen inquirer.com. Die Stadtführung diskutiert über umfassende Steuersenkungen, um die gewerbliche Aktivität anzukurbeln inquirer.com, aber etwaige Änderungen werden schrittweise erfolgen.

Zusammenfassend (Büro): Der Büromarkt in Philadelphia befindet sich in einer Phase der Transformation und Neuerfindung. Hohe Leerstände (~20 %) inquirer.com bestehen weiterhin, insbesondere in älteren Gebäuden, und die Homeoffice-Kultur hat die Nachfrage strukturell reduziert. Die Erholung des Sektors wird wahrscheinlich eher durch Konsolidierung (Flight-to-Quality) und Umnutzung (Adaptive Reuse) erfolgen als durch eine Wiederbelebung traditioneller Bürovermietungen. Es ist zu erwarten, dass Center City in den nächsten Jahren seine Büroflächen schrittweise verkleinert und die Nutzung diversifiziert (mehr Wohnen, Gastgewerbe usw. an ehemaligen Bürostandorten). Es ist ein herausforderndes Umfeld für Bürovermieter, aber auch eine Chance für visionäre Neuentwicklungen. Wie ein Gewerbemakler es ausdrückte, „Büro ist der große Ausreißer“ in einer ansonsten sich erholenden CRE-Landschaft tcsr.realtor tcsr.realtor – das heißt, es ist das schwächste Glied, das am längsten für eine Erholung brauchen wird.

Einzelhandelsmarkt: Wiederbelebung der Innenstadt trotz E-Commerce-Gegenwind

Die Einzelhandelsimmobilien-Szene in Philadelphia zeigt ermutigende Anzeichen einer Wiederbelebung nach dem pandemiebedingten Abschwung, auch wenn das Vorkrisenniveau von 2020 noch nicht erreicht ist. Center City, das Einzelhandelszentrum der Region, verzeichnet eine Rückkehr von Käufern, Touristen und insbesondere Bewohnern, was die Nachfrage nach Geschäften und Restaurants stärkt. Laut dem neuesten Bericht des Center City District (Ende 2024) liegt die Einzelhandelsbelegung in der Innenstadt von Philadelphia bei ~83 % centercityphila.org. In absoluten Zahlen gibt es etwa 1.792 Einzelhandelsunternehmen geöffnet im Kerngebiet von Center City (Girard Ave bis Tasker St) centercityphila.org. Wichtig ist, dass die Anzahl der Einzelhändler seit 2019 um ~15 % gestiegen ist centercityphila.org, was darauf hindeutet, dass mehr Geschäfte und Lokale jetzt betrieben werden als vor der Pandemie – ein bemerkenswertes Comeback. In den letzten zwei Jahren wurden mehr neue Geschäfte eröffnet als geschlossen, darunter sowohl nationale Marken als auch viele lokale unabhängige Anbieter (insbesondere ein „Keks-Boom“ mit neuen Bäckereien, neben anderen Trends centercityphila.org).

Das heißt, eine Auslastung von etwa 83 % bedeutet, dass 17 % der Einzelhandelsflächen in der Innenstadt noch leer stehen – es gibt also noch Verbesserungsbedarf. Einige prominente Ladenlokale in der Walnut Street und anderswo stehen weiterhin leer oder wurden aufgrund der Störungen im Jahr 2020 und anhaltender Veränderungen im Einzelhandel aufgegeben. Allerdings werden diese Leerstände langsam wieder besetzt. In den Jahren 2023–2024 gab es in Center City bedeutende Neuzugänge wie Primark (Fast-Fashion-Händler) an der Chestnut Street, neue Restaurants und Unterhaltungsstätten sowie erlebnisorientierten Einzelhandel wie Axtwurf-Bars und Kunstausstellungen, die Laufkundschaft anziehen centercityphila.org. Der Einzelhandelsmix entwickelt sich über das traditionelle Einkaufen hinaus: Der CCD-Bericht stellt fest, dass „neue Unterhaltungsstätten die Einzelhandelslandschaft verändert haben und erlebnisorientierte Angebote bieten, die über das bloße Einkaufen hinausgehen“ centercityphila.org – denken Sie an immersive Erlebnisse, Live-Performance-Bereiche und interaktive Freizeitaktivitäten, die online nicht replizierbar sind. Dieser Erlebnis-Trend ist eine Möglichkeit, wie der stationäre Einzelhandel dem E-Commerce entgegenwirkt.

Die Besucherzahlen sind in Center City stark zurückgekehrt. Bis Ende 2024 zeigten Fußgängerzählungen und Handy-Daten, dass die Besucherfrequenz in der Innenstadt bei ~85 % des Niveaus vor der Pandemie lag governing.com, womit Philly beim Erholungstempo unter den großen US-Innenstädten auf Platz 7 rangiert inquirer.com. Haupttreiber sind die Rückkehr der Büroangestellten (mit Hybrid-Arbeitsmodellen), ein Anstieg der Innenstadtbewohner (die Bevölkerung von Center City erreichte Rekordhöhen, mit mehr Menschen, die jetzt in der Innenstadt leben als 2019 billypenn.com), und die Wiederbelebung von Tourismus und Kongressen. So waren beispielsweise in der Weihnachtssaison 2024 die Christmas Village-Märkte belebt und die Hotels nahezu ausgebucht, was zeigt, dass die Touristen zurück sind. Außerdem haben Veranstaltungen wie die „Open Streets“-Initiative – bei der bestimmte Straßen für Fußgängerfeste für Autos gesperrt werden – den Einzelhändlern große Impulse gegeben (90 % der Unternehmen berichteten von mehr Kundschaft und der durchschnittliche Umsatz stieg während einer solchen Veranstaltung um 68 %) centercityphila.org. Verbesserungen der öffentlichen Sicherheit (die Kriminalitätsrate in der Innenstadt ist gesunken) nbcphiladelphia.com und sauberere Straßen tragen ebenfalls dazu bei, dass die Kunden zurückkehren.

In den Stadtteilen außerhalb des Zentrums von Center City befinden sich die Einzelhandelsstraßen in unterschiedlichen Gesundheitszuständen. Viele kommerzielle Straßenzüge in den Stadtvierteln (z. B. Germantown Avenue in Mt. Airy, Passyunk Avenue in South Philly, Frankford Ave in Fishtown) florierten während der Pandemie tatsächlich, da die Menschen näher an ihrem Zuhause blieben. Diese Gebiete haben größtenteils eine hohe Auslastung beibehalten, wobei lokal orientierte Unternehmen (Cafés, Dienstleistungen, Boutiquen) gut laufen. Allerdings sind einige Stadtteile unterversorgt oder leiden weiterhin unter Desinvestition, sodass das Einzelhandelsbild sehr von Block zu Block variiert. Insgesamt lag die Einzelhandels-Leerstandsquote in Philadelphia stadtweit Ende 2023 bei etwa 10 %, was angesichts der nationalen Trends im Einzelhandel nicht schlecht ist. Die Mieten für erstklassige Einzelhandelsflächen im Center City liegen im Durchschnitt bei 50–70 $/sf (Walnut St Korridor), obwohl Vermieter nach der Pandemie flexibler geworden sind.

Mit Blick auf die Zukunft glauben Experten, dass der Einzelhandel in Center City „stabilisiert, aber noch Wachstumspotenzial“ hat billypenn.com. Es wird erwartet, dass mit der Rückkehr von mehr Arbeitnehmern (auch wenn nur an 3 Tagen pro Woche) und mit zunehmender Wohnbevölkerungsdichte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen weiter steigen wird. Bis 2025 hatte Philly mehr Einwohner in der Innenstadt als je zuvor und nahezu die gleiche Anzahl an Restaurants und Bars wie vor der Pandemie billypenn.com – was auf eine robuste Erholung im Gastgewerbe hindeutet. Die Verbraucher sind mit Begeisterung zum Einkaufen und Essen vor Ort zurückgekehrt, obwohl Inflation und Arbeitskräftemangel im Jahr 2024 einige Unternehmen vor Herausforderungen stellten. Das Gespenst des E-Commerce schwebt weiterhin (Amazons Präsenz bedeutet, dass Waren des täglichen Bedarfs nicht in die stationären Läden zurückkehren), sodass der Einzelhandel, der erfolgreich ist, das bieten muss, was Online-Shopping nicht kann: Bequemlichkeit (z. B. Dienstleistungen, schnelles Essen), Erlebnisse (Events, soziales Ambiente) oder Unmittelbarkeit (Bedarf in letzter Minute).

Zusammenfassung (Einzelhandel): Die Einzelhandelsimmobilien in Philadelphia befinden sich im Aufschwung, insbesondere in der Innenstadt, nach einer schwierigen Phase. Die Auslastung liegt bei ~83 % und steigt weiter centercityphila.org, neue Geschäfte eröffnen und die Besucherzahlen haben sich zu ~85 % erholt governing.com. Die Einzelhandelsmieten und Immobilienwerte erholen sich entsprechend. Die starke Wohnbevölkerung in der Innenstadt ist ein großer Pluspunkt für die Widerstandsfähigkeit des Einzelhandels. Es gibt noch Spielraum (einige Leerstände zu füllen), aber der Trend ist positiv – eine „glänzende Zukunft für den Einzelhandel in Philadelphia“, wie es eine Schlagzeile ausdrückte centercityphila.org. Vermieter und Makler bleiben vorsichtig optimistisch, dass mit der weiteren Erholung von Büros und Tourismus die Einzelhandelsauslastung in Center City in den nächsten Jahren 90 %+ erreichen könnte, wodurch die Einkaufs- und Gastronomieszene in Philly wieder zu ihrer früheren Lebendigkeit zurückfindet.

Industrie & Logistik: Ein Lagerhaus-Boom pausiert, dann geht es weiter

Der Industrieimmobilien-Sektor – zu dem Lagerhäuser, Distributionszentren und Fertigungsflächen gehören – war in den letzten Jahren in der Region Philadelphia sehr gefragt, angetrieben durch den E-Commerce-Boom und die strategische Lage der Stadt im Nordost-Korridor. Bis 2025 bleibt dieser Sektor das stärkste Segment im Gewerbeimmobilienmarkt, obwohl es kurzfristig zu einem leichten Überangebot kommt, da eine massive Bauwelle die Nachfrage endlich eingeholt hat.

In den Jahren 2021–2023 errichteten Entwickler Millionen Quadratfuß neuer Lagerflächen in und um Philadelphia (insbesondere in den Vorortbezirken und im südlichen New Jersey), um mit Amazon, Logistikunternehmen und anderen Schritt zu halten. Dies führte zu rekordniedrigen Leerständen bei Industrieimmobilien (oft unter 5 %). Allerdings brachten Ende 2023 und 2024 eine Welle an Fertigstellungen, die die Nachfrage der Mieter vorübergehend überstieg. Mitte 2025 liegt die Leerstandsquote für Industrieimmobilien in Philadelphia bei etwa 8,6 % globest.com – ein Anstieg um etwa 1,6 Prozentpunkte im Jahresvergleich globest.com. Dieser Sprung klingt groß, ist aber hauptsächlich auf neue, noch leere Gebäude zurückzuführen. Allein im zweiten Quartal 2025 wurden 5,44 Millionen Quadratfuß neue Industriefläche fertiggestellt, mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal und deutlich über dem Vorjahresniveau globest.com. Rund 40 % der Fertigstellungen im Jahr 2024 standen bei Abschluss noch leer lee-associates.com, was die Leerstände nach oben trieb. Einige Teilmärkte waren stärker betroffen: So stieg die Leerstandsquote in den Vorortbezirken von Philadelphia innerhalb eines Jahres von etwa 5,6 % auf 7,1 % globest.com, und in Süd-New Jersey erreichte die Leerstandsquote für Industrieimmobilien etwa 11,6 % globest.com, nachdem entlang des NJ Turnpike zahlreiche große Lagerhäuser eröffnet wurden.

Trotz dieses kurzfristigen Überangebots bleibt der Ausblick für die Industrie robust. Entscheidend ist, dass Entwickler bei neuen Projekten zurückhaltender sind, sodass der Markt die Flächen aufnehmen kann. Nur 7,7 Millionen Quadratfuß befanden sich im Bau Mitte 2025 in der Region Philadelphia – das niedrigste Pipeline-Niveau seit 2019 globest.com. Colliers (ein Maklerunternehmen) prognostiziert, dass mit dem starken Rückgang der Bautätigkeit die Leerstandsquote „bis Ende 2025 und ins Jahr 2026 allmählich sinken wird“, da das neue Angebot von Mietern absorbiert wird globest.com. Tatsächlich sind die Nachfragetreiber (Hafenwachstum, E-Commerce, regionale Vertriebsbedürfnisse) weiterhin vorhanden. Während die Nettoabsorption Anfang 2025 moderat war (nur ca. 50.000 Quadratfuß im 2. Quartal 2025, gegenüber 1,1 Millionen Quadratfuß im Vorjahr globest.com), gibt es aktive Mietgesuche am Markt. Einige kürzlich fertiggestellte Mega-Lager befinden sich 2025 in Mietverhandlungen, und sobald diese Verträge abgeschlossen sind, wird sich die Auslastung verbessern.

Mieten für Industrieflächen haben sich gehalten und sind sogar leicht gestiegen. Die durchschnittliche Mietrate im Großraum Philadelphia lag bei etwa $11,25 pro Quadratfuß NNN im 2. Quartal 2025, leicht über den ~$11,19 des Vorjahres globest.com. Vermieter mussten die Mieten nicht senken, was darauf hindeutet, dass sie davon ausgehen, dass das Überangebot nur vorübergehend ist. Die Region bleibt ein erstklassiger Logistikstandort – von Philadelphia aus kann man innerhalb eines Tages per Lkw Dutzende Millionen Verbraucher erreichen – daher wird die Nachfrage nach modernen Distributionszentren nicht verschwinden. Große institutionelle Investoren haben viel Geld in die Industrie von Philadelphia investiert: So zahlte 2025 ein Investor 141,7 Mio. $ für ein Portfolio in South Jersey (eine der größten Industrieübernahmen) globest.com, was anhaltenden Optimismus signalisiert.

Ein Vorzeigeprojekt, das die Stärke des Sektors unterstreicht, ist der Bellwether District in Süd-Philadelphia. Dies ist eine riesige 1.300 Hektar große Neuentwicklung des ehemaligen PES-Ölraffineriegeländes, das innerhalb von 10–15 Jahren in einen Logistik- und Life-Sciences-Campus umgewandelt wird. Mit einer Investition von 4 Milliarden Dollar umfasst der Bellwether-Plan Millionen Quadratfuß neuer Lagerhäuser und F&E-Einrichtungen axios.com. Im Jahr 2025 wird das erste riesige Lagerhaus (etwa 400.000+ Quadratfuß) vor Ort fertiggestellt, ein weiteres ist bis Jahresende geplant axios.com. Nach vollständiger Fertigstellung wird Bellwether ein „Lagerhaus-Mekka“ sein axios.com, das von der Anbindung des Standorts an Schiene, Hafen und Autobahn profitiert. Es symbolisiert Phillys Wandel von der alten Industrie (Ölraffinerie) zur neuen (Logistik und Biotechnologie). Darüber hinaus wird der Navy Yard in Süd-Philadelphia – historisch ein Bürostandort – zu einer Mischnutzung erweitert, wobei im Rahmen seiner 6-Milliarden-Dollar-Neuentwicklung (neben neuem Wohnraum, siehe später) auch etwas Distributions-/Leichtindustriefläche hinzukommt axios.com. Auch Vorortkreise wie Bucks, Chester und Gloucester (NJ) haben riesige neue Logistikzentren gesehen (z. B. das 1 Million Quadratfuß große „I-76 Trade Center“ in Chester County, erwähnt von Colliers globest.com).

Zusammenfassend (Industrie): Philadelphias Industrieimmobilienmarkt kühlt sich leicht ab, von weißglühend zu nur noch heiß. Die Leerstandsquote von etwa 8–9 % ist eine kurzfristige Erscheinung aufgrund der schnellen Bautätigkeit, aber da Baubeginne auf einem Sechsjahrestief liegen und die Nachfrage weiterhin stark ist, wird erwartet, dass sich der Sektor bis 2026 wieder verknappt globest.com. Das Mietwachstum war moderat, aber positiv. Unter allen CRE-Typen ist Industrie das „eine heiße Segment“, das Analysten immer wieder hervorheben tcsr.realtor. Für Investoren bleiben moderne Lagerhäuser in der Region Philly attraktiv, wobei man jedoch auf Unterschiede zwischen den Teilmärkten achten sollte (einige Standorte in Südjersey sind derzeit etwas überversorgt). Langfristig deuten der Aufstieg von hafenorientierter Logistik (PhilaPort hat die Kapazität erweitert) und Philadelphias Lage auf ein anhaltendes Wachstum hin. Die einzige Einschränkung: Sollten die Zinsen hoch bleiben, wird die Finanzierung neuer Industrieprojekte oder das Halten leerstehender Objekte teurer – aber viele Entwickler haben ihr Tempo bereits entsprechend gedrosselt.

Mehrfamilienhäuser & Wohnungsvermietung: Starke Nachfrage trifft auf neues Angebot

Philadelphias Mehrfamilienwohnungs-Sektor (Mietwohnungen) war eine Achterbahnfahrt – im positiven Sinne. Die Stadt erlebte einen Bauboom bei Wohnungen von den späten 2010ern bis in die frühen 2020er Jahre, ausgelöst durch die 10-jährige Steuerbefreiung und die steigende Nachfrage junger Mieter. Dieser Boom gipfelte in einer Rekordzahl neuer Fertigstellungen, gerade als die Erholung nach der Pandemie einsetzte. Jetzt, 2025, wird dieses Angebot absorbiert. Die Nachfrage von Mietern ist robust – tatsächlich bleiben viele potenzielle Hauskäufer wegen hoher Zinsen und Immobilienpreise auf dem Mietmarkt, sodass die Mietnachfrage besonders stark ist. Die kurzfristige Herausforderung ist jedoch ein Überangebot an neuen Luxuswohnungen, die gleichzeitig auf den Markt kommen, was zu einer leichten Abschwächung im oberen Segment geführt hat.

Zuerst die wichtigsten Zahlen: Die Wohnungsbelegungsrate in Philadelphia bleibt mit durchschnittlich etwa 93–94% hoch mmgrea.com. Sie sank nur leicht (um ca. 0,3 % im Jahr 2024), obwohl Tausende neuer Einheiten auf den Markt kamen mmgrea.com. Im vierten Quartal 2024 lag die Belegungsrate bei etwa 94,1 % und soll bis 2025 im hohen 93%-Bereich bleiben mmgrea.com – ein sehr gesundes Niveau nach Branchenstandards. Das zeigt, dass der Markt neue Einheiten absorbiert, fast so schnell wie sie eröffnet werden, dank einer konstanten Mieternachfrage. Die durchschnittliche effektive Miete im Großraum Philadelphia lag Ende 2024 bei etwa 1.762 $ und soll bis zum vierten Quartal 2025 auf rund 1.815 $ steigen mmgrea.com mmgrea.com. Das entspricht einer erwarteten +3,0% jährlichen Mietsteigerung mmgrea.com, was zwar moderat ist, aber eine Erholung gegenüber der Mietstagnation zu Beginn der Pandemie darstellt. Tatsächlich sind die Mieten in Philadelphia seit 2020 um insgesamt etwa 26 % gestiegen phillymag.com, was zeigt, wie schnell sich der Mietmarkt nach dem ersten Pandemierückgang verknappte. Auch wenn das Mietwachstum 2023 langsamer war, zeigt der Trend wieder nach oben – Zillow prognostiziert sogar, dass der „Aufwärtsdruck auf die Mieten“ anhalten wird, da hohe Immobilienpreise mehr Menschen zum Mieten bewegen plusrealtors.com.

Allerdings sind nicht alle Segmente des Mietmarktes gleich. Die „Class A“-Luxuswohnungen – typischerweise die glänzenden neuen Hochhäuser mit Premium-Ausstattung – stehen derzeit vor viel Konkurrenz. Wie bereits erwähnt, gab es in Philadelphia eine beispiellose Anzahl an geplanten Mehrfamilienhaus-Bauten. Im Jahr 2024 wurden über 13.000 neue Mehrfamilieneinheiten fertiggestellt (Großraum) mmgrea.com, eines der größten Jahre überhaupt. Diese Angebotsflut führte zu dem, was Beobachter als „Mieterschwemme am oberen Ende des Marktes“ bezeichneten inquirer.com – im Wesentlichen zu viele gehobene Wohnungen, die um einen begrenzten Pool an einkommensstarken Mietern konkurrieren. Das hat einige Vermieter neuer Gebäude gezwungen, Zugeständnisse (wie mietfreie Monate) anzubieten, um Wohnungen zu vermieten. Das Mietwachstum in diesen Luxusgebäuden war flacher, und die Vermietungszeiten haben sich verlängert. Der Inquirer berichtete, dass hohe Zinsen und Baukosten, kombiniert mit diesem Überangebot an Luxuswohnungen, „harte wirtschaftliche Realitäten“ für Entwickler geschaffen haben, was bedeutet, dass die Vermietung neuer Gebäude jetzt schwieriger ist, ohne die Mieten zu senken oder Angebote zu machen inquirer.com.

Die potenzielle Überentwicklung erkennend, zogen sich die Entwickler ab 2023 zurück. Die Baubeginne im Mehrfamilienbereich gingen 2024 um ca. 37 % zurück im Vergleich zu 2023 mmgrea.com mmgrea.com. Bis Ende 2024 befanden sich nur noch ca. 11.300 Einheiten im gesamten Großraum im Bau – etwa 17 % unter dem historischen Durchschnitt der Pipeline mmgrea.com mmgrea.com. Und mit Blick nach vorn wird für 2025 ein Einbruch der Fertigstellungen um ca. 60 % prognostiziert: Nur etwa 5.300 Einheiten werden voraussichtlich 2025 fertiggestellt, gegenüber über 13.000 im Jahr 2024 mmgrea.com. Dieser dramatische Rückgang des neuen Angebots wird es dem Markt ermöglichen, durchzuatmen. Tatsächlich werden in mehreren Teilmärkten keine großen neuen Fertigstellungen im Jahr 2025 zu verzeichnen sein mmgrea.com. Die Hotspots des neuen Angebots im Jahr 2025 werden Nord-Philadelphia (ca. 753 Einheiten), South Philly/Navy Yard (~860 Einheiten) und Art Museum/Northern Liberties (~873 Einheiten) mmgrea.com sein, laut Prognosen – deutlich weniger als diese Gebiete 2023–24 erhalten haben. Das bedeutet, dass bis 2026, wenn der Neubau nur noch tröpfelt, der bestehende Bestand vermietet sein wird und der Markt sich wieder verknappen könnte, was möglicherweise wieder zu schnelleren Mietsteigerungen zugunsten der Vermieter führt.

Die Mehrfamilienhausentwickler in Philadelphia verlagern ihren Fokus ebenfalls etwas. Einige verfolgen bescheidenere „Workforce Housing“-Projekte oder beantragen Subventionen, um erschwingliche Einheiten einzubeziehen, da das Luxussegment überfüllt ist. Der städtische Bonus für inklusive Bebauung (der zusätzliche Dichte für Projekte gewährt, die erschwingliche Einheiten enthalten oder in einen Wohnungsfonds einzahlen) hat begonnen, einige erschwingliche Wohnungen vor Ort in neuen Gebäuden hervorzubringen – ein Trend, der wahrscheinlich zunehmen wird. Es besteht auch Interesse an der Umwandlung einiger Gewerbeimmobilien in Wohnraum (wie im Bürobereich besprochen), was einzigartigen Wohnraum schaffen könnte, obwohl diese Umwandlungen in der Regel ebenfalls Luxuswohnungen hervorbringen (aufgrund der Kosten).

Bemerkenswerte Mehrfamilienentwicklungen, die 2025 fertiggestellt werden, veranschaulichen die Trends: Im Navy Yard öffnen die ersten Wohngebäude überhaupt in diesem Viertel – zwei Gebäude mit insgesamt 614 Wohnungen und resortähnlichen Annehmlichkeiten axios.com. Sie richten sich an junge Berufstätige und Mitarbeiter des Navy Yard und sind Teil eines großen Plans, dort ein neues gemischt genutztes Viertel zu schaffen (mit im Laufe der Zeit Tausenden weiteren Einheiten) axios.com. In University City wurden kürzlich mehrere neue Hochhäuser eröffnet oder stehen kurz vor der Fertigstellung, die auf die Belegschaft im Bildungs- und Gesundheitswesen sowie auf Studierende abzielen (z. B. die neuen EVO- und Apex-Gebäude). Center City erlebte in den letzten 1–2 Jahren die Eröffnung von ultra-luxuriösen Türmen wie The Laurel (Rittenhouse) und Arthaus (Avenue of the Arts), die hochwertige Eigentumswohnungen hinzufügen (die mit den teuersten Mietwohnungen konkurrieren). Unterdessen verzeichneten außerhalb des Zentrums Stadtteile wie Northern Liberties und East Kensington eine Zunahme von mittelhohen Apartmentgebäuden, von denen viele jetzt vermietet werden. Es gibt auch einen Trend zu „Build-to-Rent“-Reihenhausgemeinschaften, die in Teilen der Stadt entstehen und die Grenze zwischen Einfamilien- und Mehrfamilienvermietung verwischen.

Für Mieter bedeutet das aktuelle Umfeld etwas mehr Auswahl, besonders im Luxussegment. Mieter können oft Zugeständnisse bei neuen Einheiten finden (wie einen Gratismonat) und von zahlreichen Annehmlichkeiten profitieren, da die Gebäude miteinander konkurrieren. Aber im bezahlbaren und mittleren Mietpreissegment bleibt es angespannt – ältere Apartmentgebäude und Reihenhausvermietungen verzeichnen eine niedrige Leerstandsquote, weil viele Haushalte, die vor 5 Jahren vielleicht ein Eigenheim gekauft hätten, jetzt länger mieten. Daher bleiben Wohnungen der Klasse B/C voll und ihre Mieten steigen stetig. Aus Investitionssicht sind Immobilien in diesem mittleren Marktsegment (sogenanntes „Workforce Housing“) wegen ihrer stabilen Auslastung gefragt.

Zusammenfassend (Mehrfamilienhäuser): Der Wohnungsmarkt in Philadelphia im Jahr 2025 ist geprägt von starker zugrunde liegender Nachfrage, leicht erhöhten Leerständen bei brandneuen Einheiten und einem starken Rückgang bei Neubauten, der das Gleichgewicht wiederherstellen wird. Die Mieten steigen um etwa 3 % und könnten sich beschleunigen, sobald das aktuelle Angebot absorbiert ist mmgrea.com. Die Auslastung liegt weiterhin bei über 93 % mmgrea.com, was auf eine insgesamt gesunde Lage hinweist. Wie eine Prognose zusammenfasste, „werden sich Wohnungen mit dem Überangebot an Neubauten auseinandersetzen“ – zumindest kurzfristig, aber der Gesamtausblick ist stabil tcsr.realtor. In der Tat gilt der Mehrfamilienbereich als eine der widerstandsfähigeren Anlageklassen – Wohnraum wird immer benötigt. Philadelphia hat zudem den Vorteil, dass es für Mieter erschwinglicher bleibt als New York, DC oder Boston, was hilft, junge Bewohner anzuziehen und zu halten (eine „starke Kraft“ bei der Wohnungsnachfrage laut Zillow phillyvoice.com). Investoren sind weiterhin aktiv im Mehrfamilienbereich in Philly, suchen sowohl nach neuen Projekten (wenn der Preis stimmt) als auch nach Value-Add-Akquisitionen älterer Bestände zur Renovierung. Da die Zinsen hoch sind, hat die Entwicklung nachgelassen, aber Kapital fließt in bestehende Objekte. Das Fazit: Der Wohnungssektor bewältigt eine vorübergehende Angebotswelle, steht aber grundsätzlich auf solidem Fundament, gestützt durch Beschäftigungswachstum und die konstante Zahl an Mietern in der Stadt.

Investitionschancen und Risiken auf dem Immobilienmarkt in Philadelphia

Aus Investorensicht – egal ob kleiner privater Anleger oder großer institutioneller Akteur – bietet der Immobilienmarkt in Philadelphia 2025 eine Mischung aus verlockenden Chancen und beachtlichen Risiken. Nachfolgend skizzieren wir die wichtigsten Chancen und Risiken in den Bereichen Wohnen und Gewerbe:

➤ Chancen:

• Unterbewertete Stadtteile & Value-Add-Strategien: Wie besprochen, befinden sich Gegenden wie West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, und Teile von North Philly im Wandel und bieten weiterhin vergleichsweise niedrige Einstiegspreise. Diese Stadtteile sind „bereit für erhebliches Wachstum“ und sind daher ideale Ziele für Wertsteigerungen plusrealtors.com. Investoren, die sanierungsbedürftige Stadthäuser renovieren oder neue Wohngebäude in diesen Gegenden errichten, können vom Anstieg der Immobilienwerte profitieren. Beispielsweise werden Reihenhäuser in West Philly, die vor einigen Jahren in Stadtteilen wie Mantua oder Mill Creek für unter 100.000 $ verkauft wurden, jetzt zu deutlich höheren Preisen an Studenten/ Berufstätige vermietet oder weiterverkauft – dennoch sind die Preise im Vergleich zu zentrumsnäheren Vierteln immer noch moderat. Best Places to Invest hebt regelmäßig West-Philly-Enklaven hervor (z. B. Wynnefield, Cedar Park), die sich im Aufschwung befinden und voraussichtlich überdurchschnittliche Renditen erzielen werden newagerealtygroup.com. Ebenso bietet das Narrativ vom „nächsten Fishtown“ rund um South Kensington/Olde Kensington Chancen: Neue Eigentumswohnungs- und Apartmentprojekte verkaufen sich dort schnell, was auf starke zukünftige Vergleichswerte hindeutet.
• Mietobjekte & Workforce Housing: Da Mieten nahe Allzeithochs liegen und viele Menschen sich kein Eigenheim leisten können, sind Mietobjekte in Philly attraktiv. Der Mietermarkt wächst, da hohe Immobilienpreise und Zinsen viele vom Kauf abhalten plusrealtors.com. Einfamilienhäuser in stabilen Arbeiterwohngegenden (z. B. Northeast Philly) oder kleine Mehrfamilienhäuser in verkehrsgünstigen Lagen können solide Cashflows liefern. Die Leerstandsquoten bei bezahlbaren Mietwohnungen sind sehr niedrig, und Investoren können mit moderater Wertsteigerung bei gleichzeitig stabilem Mietmarkt rechnen plusrealtors.com. Darüber hinaus bedeuten stadtweite Initiativen zum Bau von mehr „Workforce Housing“ (bezahlbar für mittlere Einkommen), dass es Möglichkeiten für öffentlich-private Partnerschaften, Förderungen oder einfach weniger Konkurrenz gibt, wenn man sich auf den mittleren Mietmarkt statt auf Luxus konzentriert. Das Fazit: Philadelphias vergleichsweise hohe Renditen (im Vergleich zu Küstenmärkten) und die starke Mietnachfrage machen die Stadt zu einem attraktiven Standort für Buy-and-Hold-Immobilieninvestitionen.
• Kommerzielle Nischen: Industrie- und Life-Sciences-Bereich: Wie bereits erwähnt, bleibt Industrieimmobilien ein heißer Sektor – Distributionszentren, Lkw-Terminals, flexible Lagerhallen – alle sind gefragt. Auch wenn es kurzfristig ein Überangebot gibt, ist der langfristige Bedarf an modernen Logistikstandorten groß, und Phillys strategische Lage sorgt dafür, dass industrielle Vermögenswerte hier wertvoll bleiben. Investoren, die sich auf den Industriesektor spezialisieren, finden Chancen in den neu gebauten, leerstehenden Lagerhallen (einige Eigentümer könnten aufgrund von Marktsorgen verkaufen oder rekapitalisieren wollen) und in der Entwicklung von Build-to-Suit-Objekten für bestimmte Mieter. Eine weitere Nische ist Life-Science-Immobilien: Philadelphia hat sich mit seiner Konzentration an Universitäten und Krankenhäusern zu einem aufstrebenden Life-Sciences-Zentrum entwickelt (oft als „Cellicon Valley“ bezeichnet, in Anspielung auf den Zell- &-Gentherapie-Sektor). Laborflächen in University City und im Navy Yard haben ein enormes Wachstum erlebt. Unternehmen suchen aktiv nach Labor- und Bioproduktionsflächen, sodass die Umwandlung oder der Bau von Immobilien für Life-Science-Nutzung (die Spitzenmieten erzielen) lukrativ sein kann. Große Projekte wie Schuylkill Yards und uCity Square sind Belege für diesen Trend. Auch wenn Life Sciences risikoreich sein können (der Erfolg der Mieter hängt von F&E-Finanzierung ab), war die Nachfrage nach Laborflächen in Philly robust – zeitweise lag der Leerstand bei Laborflächen nahe 0 %. Dies ist eine aufkommende Chance für spezialisierte Investoren.
• Adaptive Wiederverwendung & Umnutzungen: Die Probleme des Bürosektors bieten tatsächlich eine Chance – wenn Sie die Vision und das Kapital haben – um unterperformende Büros in Wohnungen, Hotels oder gemischt genutzte Objekte umzuwandeln. Da die Stadt voraussichtlich neue Anreize einführen wird (z. B. eine mögliche 20-jährige Steuerbefreiung für Büro-Umwandlungen inquirer.com), könnten Entwickler im Grunde erstklassige Lagen in Center City mit Preisnachlass erwerben (aufgrund der gesunkenen Büroimmobilienwerte) und von Steuervergünstigungen profitieren, um gefragte Wohneinheiten zu schaffen. Der Erfolg früherer Umnutzungen (Old City ist voll von ehemaligen Lagerhäusern, die zu Lofts wurden, und viele alte Bürogebäude wurden in der Vergangenheit in Wohnungen/Hotels umgewandelt) stimmt zuversichtlich. Ein aktuelles prominentes Beispiel ist die Umwandlung der 1701 Market St. in Apartments mit luxuriösen Annehmlichkeiten axios.com – die Alterra Group setzt auf eine starke Mietnachfrage für eine gut gelegene adaptive Wiederverwendung. Sollte die 20-jährige Steuerbefreiung genehmigt werden, könnte dies die Wirtschaftlichkeit von Umnutzungsprojekten deutlich verbessern. Investoren könnten ältere Gebäude rund um die Broad Street und Market East ins Visier nehmen, die für eine Wiederverwendung infrage kommen. Über Büros hinaus verfügt Philadelphia über einen Bestand an wunderschönen historischen Gebäuden (Schulen, Fabriken, Kirchen), die gekauft und umgenutzt werden können – oft mit Unterstützung der Gemeinde und einzigartigen Produkten (wie Loftwohnungen), die Spitzenpreise erzielen können.
• Wichtige Entwicklungen & öffentliche Investitionen: Die Stadt hat mehrere katalytische Entwicklungspläne (im nächsten Abschnitt ausführlich beschrieben) – die Teilnahme an oder das Aufspringen auf diese Projekte kann lukrativ sein. Zum Beispiel könnten, sobald das Penn’s Landing Mega-Projekt (12 Türme am Wasser) in Gang kommt (sobald es wieder aufgenommen wird), die Immobilienwerte in der Nähe am Old City/Society Hill Waterfront steigen. Der geplante I-95 Cap Park bei Penn’s Landing (ein öffentliches Infrastrukturprojekt, das die Stadt wieder mit dem Delaware River verbinden soll) wird angrenzende Grundstücke deutlich wertvoller machen. Ebenso könnte die Erweiterung von Verkehrslinien oder neuen Stationen (falls sie mit der Infrastrukturfinanzierung ab 2025 kommen) neue standortorientierte Entwicklungsmöglichkeiten eröffnen. Frühzeitig Land in solchen Gebieten zu erwerben, ist eine klassische Gelegenheit. Philadelphia hat außerdem verschiedene Opportunity Zones, die Steuervergünstigungen für Investitionen in bestimmten Stadtteilen bieten; clevere Investoren können diese Programme nutzen, um Steuern zu sparen und gleichzeitig Gebiete wie Teile von North und West Philly zu revitalisieren.

➤ Risiken:

• Zins- und Finanzierungsrisiko: Das unmittelbarste Risiko im Jahr 2025 ist das hohe Zinsumfeld. Die Finanzierungskosten für Immobilien haben sich seit 2021 etwa verdoppelt. Das drückt nicht nur die Cashflows der Investoren (höhere Hypothekenzahlungen), sondern kann auch die Immobilienwerte senken (da die Kapitalisierungsraten steigen). Für stark verschuldete Investoren besteht das Risiko eines negativen Cashflows, wenn die Zinsen höher neu festgesetzt werden. Entwicklungsprojekte könnten Schwierigkeiten haben, aufzugehen, was zu Verzögerungen oder Stornierungen führen kann. Wenn die Inflation hartnäckig bleibt und die Zinsen hoch hält (oder wenn sich die Kreditmärkte verschärfen), könnte die Immobilienaktivität nachlassen und einige Eigentümer könnten in Schwierigkeiten geraten, insbesondere diejenigen, die 2020–21 zu niedrigen Kapitalisierungsraten gekauft haben und nun refinanzieren müssen. Im Wesentlichen ist die Kapitalkosten ein großer Risikofaktor – sie machen alles, vom Hauskauf bis zu gewerblichen Übernahmen, teurer und könnten den Markt stärker dämpfen als erwartet.
• Überangebot in bestimmten Segmenten: Im Allgemeinen leidet Philadelphia zwar nicht unter Überangebot, aber bestimmte Segmente sind gefährdet. Am deutlichsten ist dies im Luxus-Mehrfamilienhaussegment kurzfristig – wie bereits erwähnt, führt ein Überangebot an neuen hochwertigen Wohnungen zu starkem Wettbewerb unter Vermietern. Wenn die Wirtschaft schwächer wird oder das Beschäftigungswachstum nachlässt, könnten diese neuen Gebäude noch langsamer vermietet werden, was die Entwickler finanziell belastet. Im Bürosektor gibt es faktisch ein dauerhaftes Überangebot, es sei denn, viele Gebäude werden vom Markt genommen oder umgenutzt; jeder Investor im Bürobereich muss sich vor hoher Leerstandsquote und dem Bedarf an erheblichen Modernisierungen hüten, um wettbewerbsfähig zu bleiben (Risiko, gutes Geld schlechtem hinterherzuwerfen, falls Homeoffice bestehen bleibt). Ein Überangebot im Einzelhandel ist stadtweit kein großes Problem, aber bestimmte Korridore (wie einige Vorstadtmalls oder schwächere Geschäftsstraßen) könnten weiterhin Probleme haben und hohe Leerstände aufweisen, da sich der Einzelhandel weiterentwickelt. Auf der Industrieseite besteht das Risiko, dass die aktuellen Leerstände nicht so schnell abgebaut werden wie prognostiziert – zum Beispiel, wenn eine Rezession die E-Commerce-Nachfrage trifft – dann könnten diese großen leeren Lagerhäuser einen Preiskampf mit sinkenden Mieten auslösen. Dieses Risiko wird jedoch durch den Rückgang der Bautätigkeit und die langfristigen Fundamentaldaten abgemildert.
• Wirtschafts- & Beschäftigungsrisiken: Die allgemeine wirtschaftliche Gesundheit Philadelphias ist ein Faktor. Das Beschäftigungswachstum in der Region war in letzter Zeit ordentlich (die Beschäftigung im Raum Philadelphia stieg Mitte 2024 um ca. 2,2 %, etwas über dem nationalen Durchschnitt bls.gov, und im Bereich Bildung/Gesundheitswesen wurden im Jahresvergleich 28.400 Arbeitsplätze geschaffen bls.gov). Aber Philadelphia ist keine wachstumsstarke Sunbelt-Stadt; die Wirtschaft ist stabiler und langsamer. Sollte in den nächsten ein bis zwei Jahren eine nationale Rezession eintreten (einige Prognostiker hatten eine milde vorhergesagt, aber die Wahrscheinlichkeit ist gesunken philadelphiafed.org), könnte Philly Arbeitsplatzverluste in Sektoren wie Gastgewerbe oder sogar Gesundheitswesen erleben, was die Nachfrage nach allen Arten von Immobilien abkühlen würde. Darüber hinaus kämpft Philadelphia weiterhin mit einer hohen Armutsquote (~23 %) und relativ niedrigen Haushaltseinkommen – wenn die Inflation das Lohnwachstum übersteigt, könnten sich viele Einwohner sowohl Wohneigentum als auch marktübliche Mieten nicht mehr leisten, was den Pool an zahlungsfähigen Mietern und Käufern verkleinert. Schon jetzt ist Erschwinglichkeit ein großes Problem: Die Einkommen in Philly liegen deutlich hinter denen in NYC, Boston, DC phillymag.com zurück, was die jüngsten Preisanstiege besonders schmerzhaft macht. Eine anhaltende Erschwinglichkeitskrise könnte politische Entscheidungsträger zu Eingriffen zwingen (Mietendeckel, höhere Anforderungen an Sozialwohnungsanteile usw., was regulatorische Risiken für Investoren bedeuten könnte).
• Politik- und Steueränderungen: Die Immobilienbranche in Philadelphia wird stark von der lokalen Politik beeinflusst. Die berühmte 10-jährige Steuerbefreiung für Neubauten wurde ab 2022 zurückgefahren (jetzt nur noch eine teilweise Befreiung), was bereits als ein Grund für den Rückgang der Baugenehmigungen genannt wird. Es besteht das Risiko, dass die Stadt oder der Bundesstaat weitere Änderungen einführen, die die Rendite für Investoren beeinflussen – zum Beispiel könnte die Stadt die Grundsteuer erhöhen oder die Werte neu bewerten (Philadelphia führte 2022–2023 eine Neubewertung durch, die für viele die Bewertungen deutlich anhob, und eine weitere ist 2024 geplant phila.gov). Die Lohnsteuer der Stadt (~3,79 % für Einwohner) und die Business Income and Receipts Tax (BIRT) gehören zu den höchsten im Land; wenn sie nicht gesenkt werden, könnten sie das kommerzielle Wachstum weiterhin hemmen (wie bereits erwähnt, wählen viele Unternehmen die Vororte, um diese zu vermeiden inquirer.com). Andererseits könnte bei Steuersenkungen zur Wachstumsförderung der Stadthaushalt unter Druck geraten, was sich auf die Dienstleistungen auswirken könnte. Zusätzlich könnten neue Zonierungsvorschriften sowohl Chancen als auch Hürden darstellen. Beispielsweise könnte die Einführung einer neuen Zonierungskategorie (RTA-2) mit gelockerten Anforderungen ballardspahr.com eine höhere Dichte bei Wohnprojekten ermöglichen – eine Chance. Es gibt aber auch Vorschläge, von Entwicklern mehr bezahlbare Wohnungen oder Gemeinwohlleistungen zu verlangen (der Stadtrat von Philadelphia ist bekannt dafür, bei Genehmigungen stark involviert zu sein). Das gesetzgeberische Umfeld in Philly ist unberechenbar, daher besteht für Investoren ein gewisses politisches Risiko. Auf der Mieterseite gibt es in Philly zwar derzeit keine Mietpreisbremse, aber der Druck für Mieterschutz ist immer vorhanden; Regelungen wie „guter Grund“ für Kündigungen oder Baustopps in bestimmten Vierteln könnten entstehen, falls Gentrifizierung zu Gegenreaktionen führt.
• Alternde Infrastruktur & Probleme bei öffentlichen Diensten: Einige strukturelle Probleme können indirekt Risiken darstellen. Die Infrastruktur Philadelphias – von Straßen bis zum öffentlichen Nahverkehr (SEPTA) – benötigt Investitionen. Es gibt Bedenken hinsichtlich der Fahrgastzahlen und der Finanzierung von SEPTA (die Fahrgastzahlen liegen immer noch etwa 30 % unter dem Niveau vor COVID, und es drohen Finanzierungslücken im Betrieb). Sollte der öffentliche Nahverkehr eingeschränkt werden (wie in Worst-Case-Szenarien bereits gewarnt wurde), könnte dies die Attraktivität bestimmter Stadtteile und Pendlerströme verringern und damit die Attraktivität von Immobilien beeinflussen. Die öffentlichen Schulen der Stadt, die sich in einigen Bereichen zwar verbessern, treiben dennoch viele Familien dazu, in die Vororte zu ziehen, was die langfristige Wohnungsnachfrage von Mittelstandsfamilien in der Stadt bremst. Zudem, obwohl die Kriminalität in Center City und einigen Gegenden rückläufig ist, gab es in Philadelphia während der Pandemie-Jahre einen Anstieg der Waffengewalt. Die Wahrnehmung von Kriminalität und Sauberkeit kann den Immobilienmarkt beeinflussen – beispielsweise können aufsehenerregende Vorfälle oder Unruhen (wie die zivilen Unruhen 2020) kurzfristig das Vertrauen von Investoren und Einzelhändlern dämpfen. Die Stadt arbeitet an diesen Problemen (z. B. Gewaltpräventionsprogramme, Polizeireformen), aber sie bleiben als Risiken zu beobachten.

Bei der Abwägung dieser Chancen und Risiken beschreiben viele Analysten den Immobilienmarkt in Philadelphia als resilient, aber nicht ohne Herausforderungen. Er weist nicht die wilden Schwankungen einiger Sunbelt-Märkte auf (hier gab es in jüngster Vergangenheit weder massives Überangebot noch Spekulationsblasen), und das niedrigere Preisniveau bietet ein Polster (der Markt ist derzeit wohl „unterbewertet“ im Verhältnis zu den Fundamentaldaten millersamuel.com). Doch langsames Wachstum bedeutet auch, dass man ohne aktive Verbesserungen nicht mit einer schnellen Wertsteigerung rechnen kann. Für Investoren ist eine gründliche Due Diligence auf Nachbarschaftsebene entscheidend – Phillys Block-für-Block-Variabilität bedeutet, dass sich ein Block in seinen Aussichten stark vom nächsten unterscheiden kann. Die Zusammenarbeit mit lokalen Experten, das Verfolgen der Entscheidungen des Stadtrats und Notfallpläne für höhere Haltekosten sind in diesem Markt allesamt kluge Ansätze.

Große Entwicklungen und Projekte, die die Zukunft prägen

Mehrere große Immobilienentwicklungen – entweder laufend oder geplant – werden in den kommenden Jahren das Stadtbild von Philadelphia verändern. Diese Projekte reichen von Firmensitzen und Wolkenkratzern bis hin zu weitläufigen gemischt genutzten Vierteln und umfassenden Modernisierungen der öffentlichen Infrastruktur. Sie bieten nicht nur Bau- und Investitionsmöglichkeiten, sondern werden auch die Attraktivität von Stadtteilen, die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Immobilienwerte in der ganzen Stadt beeinflussen. Hier sind einige der einflussreichsten Entwicklungen, die man im Auge behalten sollte:

• Chubb Headquarters (2000 Arch Street, Center City): Das globale Versicherungsunternehmen Chubb errichtet einen neuen 18-stöckigen Hauptsitz-Turm an der Arch Street in Center City. Dieses rund 430 Millionen Dollar teure Projekt wird 438.000 Quadratfuß Bürofläche hinzufügen und ist bemerkenswert, weil es Arbeitsplätze in die Stadt bringt, anstatt sie zu verlieren. Chubb plant, 3.000 Mitarbeiter in diesem Hauptsitz umzusiedeln und zu beschäftigen, darunter 1.200 neue Arbeitsplätze in Philadelphia axios.com. Das Gebäude, das bereits fertiggestellt ist (die Beschilderung wurde 2024 angebracht), wird 2026 fertiggestellt axios.com. Für Philadelphia ist dies ein Vertrauensbeweis in die Fähigkeit der Stadt, große Arbeitgeber anzuziehen und zu halten. Der Zustrom von Chubb-Mitarbeitern (viele davon werden wahrscheinlich aus den Vororten umziehen) könnte den Wohnungsmarkt in Center City und Umgebung ankurbeln und Einzelhändler sowie Restaurants unterstützen.
• 17Market West (1701 Market St Umwandlung): Ein herausragendes Beispiel für die Umwandlung von Büro- in Wohnraum: Dieses Projekt der Alterra Property Group verwandelt einen leerstehenden 18-stöckigen Büroturm im Herzen von Market West in 299 Luxusapartments plus Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss axios.com. Unter dem Namen „17Market West“ soll es Ende 2025 eröffnet werden axios.com und ist die größte Umnutzung der Stadt nach der Pandemie. Die Annehmlichkeiten sind luxuriös (Dachterrasse mit Salzwasserpool, Cabanas, Pickleball-Platz, Golfsimulator usw.) axios.com und sollen mit Neubauten konkurrieren. Sein Erfolg könnte als Modell für zukünftige Umwandlungen dienen und wird Hunderte von Bewohnern in einen Block bringen, der bisher ab 17 Uhr verwaist war. Dieses Projekt schafft im Grunde einen neuen Wohnknotenpunkt im Geschäftsviertel und trägt zur 24/7-Lebendigkeit von Center City bei.
• Harper Square „Needle Tower“ (Rittenhouse): Im gehobenen Rittenhouse Square plant der lokale Entwickler Pearl Properties Harper Square, einen schlanken 50-stöckigen Wohnturm an der 19th Street axios.com. Er wird etwa 215 Luxuswohnungen umfassen und sich über das niedrig bebaute Gebiet erheben, was ihm ein „Nadel“-ähnliches Aussehen verleiht. Der Abriss vor Ort begann 2024, ein Spatenstich ist jedoch noch nicht terminiert axios.com. Die Fertigstellung ist für etwa 2027 geplant axios.com. Wenn gebaut, wird es eines der höchsten Wohngebäude in Philly sein. Dies spiegelt das anhaltende Vertrauen in den Luxuswohnungsmarkt auf lange Sicht wider. Harper Square wird das bestehende 24-stöckige Harper-Gebäude von Pearl in der Nähe ergänzen axios.com. Solche Projekte lassen Philadelphias Skyline weiter wachsen und richten sich an diejenigen, die hochwertiges Wohnen in Center City suchen (Konkurrenz zu New Yorker Qualität, aber zu Philly-Preisen).
• The Bellwether District (Süd-Philadelphia): Wie erwähnt, ist das Bellwether District eine massive Umgestaltung von 1.300 Acres ehemaligem Raffineriegelände in Süd/Südwest-Philly. Über 10–15 Jahre hinweg investiert Hilco Redevelopment Partners etwa 4 Milliarden Dollar, um einen Campus mit modernen Lagerhäusern, Vertriebszentren und Life-Science-Laboren zu schaffen axios.com. Die Vision umfasst Millionen Quadratfuß Industriefläche und möglicherweise einige gemischt genutzte Gewerbeflächen. Im Jahr 2025 wird Bellwether seine ersten beiden Industrie-Lagerhäuser fertigstellen (eines Anfang 2025, ein weiteres bis Ende des Jahres) axios.com. Diese sind nur ein kleiner Teil des Gesamtplans, markieren aber den Anfang. Dieses Projekt ist transformativ: Es wird eine kontaminierte Industriebrache sanieren, Tausende von Arbeitsplätzen schaffen (Industrie- und Logistikjobs als Ersatz für die verlorenen Raffineriearbeitsplätze) und möglicherweise einen neuen wirtschaftlichen Motor für diesen Teil der Stadt schaffen. Für Immobilien in der Nähe wird Bellwether die Nachfrage nach Wohnraum in Süd-Philly erhöhen, wenn Arbeitnehmer in der Nähe des Standorts wohnen möchten. Es könnte auch die Infrastruktur (Straßen, Versorgungsleitungen) in der Gegend verbessern und so anderen Immobilien zugutekommen. Ein Risiko ist der lange Zeitrahmen des Projekts, daher ist eine konsequente Umsetzung entscheidend.
• Navy Yard Redevelopment (Süd-Philadelphia): Der Philadelphia Navy Yard, eine ehemalige Marinebasis, die in einen Büropark umgewandelt wurde, erfährt eine große Erweiterung zu einem urbanen Stadtteil mit Mischnutzung. 2022 veröffentlichten PIDC (städtische Entwicklungsgesellschaft) und Ensemble/Mosaic einen Masterplan über mehr als 6 Milliarden Dollar, um über 20 Jahre hinweg Wohnungen, Einzelhandel, Hotels und weitere Büros hinzuzufügen axios.com. Im Jahr 2025 werden die ersten Wohnungen im Navy Yard eröffnet: ein Apartmentkomplex mit 614 Einheiten in zwei Gebäuden, komplett mit Einzelhandel und zahlreichen Annehmlichkeiten axios.com. Diese sollen bis September 2025 fertiggestellt sein axios.com. Die Navy Yard Apartments sind ein großer Schritt: Nach Jahrzehnten als 9-bis-5-Arbeitszentrum wird der Navy Yard eine Wohnbevölkerung erhalten und sich zu einem echten Stadtviertel entwickeln. Zukünftige Phasen sehen Tausende weitere Wohneinheiten, ein neues Hotel, eine Schule, Parks und möglicherweise eine neue Verkehrsanbindung vor. Während sich dieses Gebiet entwickelt, entsteht praktisch ein ganz neues Viertel am Wasser, was wahrscheinlich die Grundstückswerte in nahegelegenen Teilen von Süd-Philly (z. B. Pennsport, Whitman) steigern und Unternehmen anziehen wird, die ein Campus-Umfeld suchen (insbesondere Life-Science- und F&E-Firmen, die bereits im Navy Yard ansässig sind). Es ist eines der größten städtischen Entwicklungsprojekte in Philly.
• Penn’s Landing Waterfront Mega-Projekt: Am Ufer des Delaware River, zwischen Old City und Northern Liberties, plant die Durst Organization (ein in New York ansässiger Entwickler) ein 2,2 Milliarden Dollar teures, gemischt genutztes Projekt auf einer Fläche von 12 Acres axios.com. Der Plan sieht 12 Türme mit Tausenden von Wohneinheiten sowie Büros, Einzelhandel und ein Hotel vor axios.com – im Grunde entsteht so ein neues Viertel am Wasser. Der symbolische Spatenstich erfolgte 2022, aber leider ist das Projekt seit über zwei Jahren ins Stocken geraten (Stand 2025) axios.com. Steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit haben wahrscheinlich eine Rolle gespielt. Es sind auch Infrastrukturarbeiten nötig (der Parkdeck über der I-95, dessen Fertigstellung für etwa 2026 geplant ist, ist Voraussetzung, um dieses Gelände wirklich mit der Stadt zu verbinden). Das Penn’s Landing-Projekt ist in der Schwebe, aber falls/wenn es weitergeht, wird es die Skyline am Wasser dramatisch verändern und eine Menge Wohnraum schaffen. Es ist die Art von Megaprojekt, die Tausende von Bauarbeitsplätzen schaffen und nach Fertigstellung neue Bewohner anziehen kann (darunter möglicherweise auch gehobenere Eigentumswohnungen für Menschen, die sonst vielleicht NYC oder Jersey City wählen würden). Im Moment ist es ein großes Fragezeichen („die Zeit wird zeigen, ob es jemals realisiert wird“, sagt Axios axios.com). Die Stadt und Durst bekennen sich weiterhin öffentlich dazu, aber alle Augen richten sich darauf, ob Finanzierung und Marktbedingungen zusammenpassen.
• Center City Hochhaus-Boom (verschiedene): Neben Harper Square sind noch einige andere bedeutende Hochhäuser in Planung oder kürzlich fertiggestellt worden:
  • Two Cathedral Square an der 17th & Race (ein 23-stöckiges Büro-/Wohnhochhaus) befindet sich im Bau.
  • 2222 Market (ein 20-stöckiges Bürogebäude für die Anwaltskanzlei Morgan Lewis) wurde 2022 eröffnet und bringt moderne Büroflächen.
  • 1301 Market (vorgeschlagenes 32-stöckiges gemischt genutztes Gebäude des Jefferson-Gesundheitssystems) könnte in Zukunft Baubeginn haben.
  • Diese Projekte zeigen, dass es in Center City weiterhin Entwicklungsschwerpunkte gibt, insbesondere für spezielle Nutzungen (wie medizinische Büros oder Hauptsitze). Angesichts der hohen Büro-Leerstände sind jedoch keine weiteren neuen Bürohochhäuser zu erwarten – stattdessen werden eher mehr Wohn- oder gemischt genutzte Türme Lücken in der Skyline füllen.
• 76ers Arena-Plan (Sportkomplex in South Philly): Eine aktuelle Entwicklung: Nach viel Kontroverse haben die Philadelphia 76ers ihren Vorschlag aufgegeben, eine neue 1,3-Milliarden-Dollar-Arena in Center City zu bauen (am Market East neben Chinatown) Anfang 2025 axios.com. Stattdessen prüfen sie nun gemeinsam mit Comcast Spectacor einen Plan, eine neue Sixers-Arena im bestehenden South Philadelphia Sports Complex (in der Nähe des aktuellen Wells Fargo Centers) zu errichten axios.com. Dies befindet sich in einem sehr frühen Stadium (Verhandlungen über Finanzierung, Steuerfragen und Gemeinwohlleistungen stehen 2025 an) axios.com. Sollte das Projekt umgesetzt werden, bleibt der Sportkomplex in South Philly für Jahrzehnte das Zentrum des Sports in Philadelphia, möglicherweise mit einer neuen, hochmodernen Arena als Anker für weitere Entwicklungen (Comcast hatte zuvor einen 2,5-Milliarden-Dollar-Plan zur Neugestaltung des Sportkomplexes vorgestellt axios.com). Für den Immobilienmarkt hätte eine neue Arena in South Philly wahrscheinlich weniger unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienwerte (da es sich bereits um ein etabliertes Sportgelände und kein Wohnviertel handelt), könnte aber zusätzliche Unterhaltungs- und Gastronomieprojekte anstoßen. Umgekehrt bedeutet es, dass das Market East-Gebiet in Center City nicht den massiven Schub (und die Störung) eines Arena-Projekts erhält – eine Erleichterung für einige Mitglieder der Gemeinde, aber auch, dass die Wiederbelebung des Einzelhandels in Market East andere Impulse finden muss. Die Entscheidung der Sixers wurde von Entwicklern genau beobachtet, da sie Auswirkungen auf beide Stadtteile hat.
• Infrastrukturprojekte (Cap Parks, Nahverkehr): Mehrere öffentliche Projekte werden das Immobilienumfeld in Philly verbessern:
  • Der I-95 Cap Park an Penn’s Landing (ein 4 Hektar großer Park über der Autobahn, ca. 225 Mio. $) schreitet voran und soll bis 2026 fertiggestellt werden. Damit wird ein Schandfleck begrünt und eine nahtlose Verbindung von der Front Street zur Uferpromenade an Penn’s Landing geschaffen, was vermutlich die Attraktivität der angrenzenden Grundstücke (einschließlich des erwähnten Durst-Geländes) steigert.
  • Der Vine Street Expressway (I-676) Cap in der Nähe von Chinatown ist ein weiteres Konzept – ein Park über der abgesenkten Autobahn zwischen Broad und 2nd Street könnte Chinatown und Callowhill wieder verbinden. Für eine Studie/Planung wurden einige Mittel bereitgestellt. Sollte das Projekt realisiert werden, könnte es die durch die I-676 verursachte Trennung abmildern und die Immobilienwerte in Chinatown North/Callowhill steigern.
  • 30th Street Station District Plan: Es gibt eine langfristige, von Amtrak geführte Vision, das Gebiet rund um die 30th Street Station (in University City) zu entwickeln, einschließlich der möglichen Überbauung der Gleisanlagen, um ein neues gemischt genutztes Viertel zu schaffen. Auch wenn dies noch mehr als 10 Jahre entfernt ist, sind Teile davon wie Schuylkill Yards (das Brandywine Realty/Drexel-Projekt mit Laboren/Büros westlich der 30th St) bereits im Gange. Schuylkill Yards hat seinen ersten Life-Science-Turm fertiggestellt und baut als Nächstes Wohngebäude; letztlich sollen dort in 20 Jahren 6–8 Hochhäuser entstehen. Dies verändert grundlegend die Skyline von University City und schafft zusätzliche Parkflächen (Drexel Square).
  • Erweiterungen des Nahverkehrs: SEPTA plant eine King of Prussia-Bahnverlängerung (Verbindung von Center City zum KOP-Einkaufszentrum über Norristown); falls sie bis etwa 2026–27 realisiert wird, könnte sie die Entwicklung entlang dieser Strecke beeinflussen. Innerhalb der Stadt wird über die Roosevelt Blvd-U-Bahn (lange erträumt, noch nicht finanziert) und die Modernisierung der Straßenbahnen gesprochen. Auch wenn dies nicht unmittelbar bevorsteht, ist verbesserter Nahverkehr immer ein Gewinn für Immobilien entlang der Linien.

Diese Projekte zeigen insgesamt, dass Philadelphia in seine Zukunft investiert – von privaten Mega-Entwicklungen bis hin zu öffentlicher Infrastruktur – was wiederum das Vertrauen in den Immobilienmarkt stärkt. Natürlich läuft nicht alles reibungslos oder nach Plan (siehe: Verzögerung bei Penn’s Landing, Kurswechsel bei der Sixers-Arena), aber der Trend ist, dass sich die Stadt auf Wachstum und bessere Vernetzung ausrichtet. So verzeichnete der Center City District allein 2024 über 1,2 Mrd. $ an Entwicklungsaktivität in der Innenstadt (20 Projekte abgeschlossen, 33 im Bau) centercityphila.org – ein bemerkenswertes Tempo, das die Transformation der Innenstadt zu einer stärker wohnorientierten, gemischten Umgebung fortsetzt. Die Vielzahl an Baukränen in University City und Northern Liberties zeigt ebenfalls, wie sich Stadtteile verändern.

Aus makroökonomischer Sicht werden diese Entwicklungen: in naher Zukunft Tausende von Bauarbeitsplätzen schaffen; neuen Wohnraum schaffen (was stadtweit Preis-/Mietsteigerungen abmildern kann, wenn genügend Einheiten entstehen); möglicherweise neue Büro- oder Laborflächen hinzufügen (wodurch die Markttiefe für diese Nutzungen getestet wird); und die Lebensqualität verbessern (Parks, Annehmlichkeiten), was Philadelphia für Bewohner und Unternehmen attraktiver macht. Diese Projekte im Auge zu behalten, ist für Investoren und Beobachter entscheidend, da sie oft anzeigen, wo sich die nächsten Chancen ergeben könnten (z. B. Investitionen in angrenzende Gebiete vor Fertigstellung eines Großprojekts oder gezielte Ansprache von Branchen, die neue Flächen nutzen werden).

Wirtschaftliche und demografische Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Mehrere wirtschaftliche und demografische Trends liegen der Entwicklung des Immobilienmarkts in Philadelphia zugrunde. Im Jahr 2025 hängen die Aussichten der Stadt von Faktoren wie Beschäftigungswachstum, Bevölkerungsverschiebungen, Zinssätzen (nationale makroökonomische Bedingungen) und lokalen Steuer- und Zonierungspolitiken ab. Hier untersuchen wir, wie diese Faktoren den Immobilienmarkt beeinflussen:

• Beschäftigungswachstum und Arbeitsmarkt: Die Wirtschaft Philadelphias befindet sich auf einem Erholungskurs. Bis Anfang 2025 erreichte die Gesamtbeschäftigung im Großraum Philadelphia 3,116 Millionen Arbeitsplätze außerhalb der Landwirtschaft bls.gov. Besonders wichtig ist, dass der größte Sektor der Region, Bildungs- und Gesundheitsdienstleistungen, von März 2024 bis März 2025 rund 28.400 Arbeitsplätze hinzugewonnen hat bls.gov – ein Beweis für Phillys Stärke im Bereich „Eds and Meds“ (getragen von Universitäten wie Penn/Temple/Drexel und Gesundheitssystemen wie Penn Medicine, Jefferson). Außerdem zeigen Daten der Stadt, dass die Arbeitslosenquote in Philadelphia im Jahr 2023 durchschnittlich nur 4,2 % – der niedrigste Wert seit über 30 Jahren pew.org betrug. Die Stadt erreichte zudem einen Meilenstein mit durchschnittlich 765.400 Arbeitsplätzen innerhalb der Stadt im Jahr 2023 pewtrusts.org, was nahezu einem Allzeithoch entspricht. Dieser robuste Arbeitsmarkt stützt die Wohnungsnachfrage: Mehr Beschäftigte bedeuten mehr Menschen, die mieten oder kaufen können. Auch die Einkommen verbessern sich etwas (obwohl das Lohnwachstum moderat ist). Ein bemerkenswerter Trend ist ein Anstieg des Bildungsniveaus der Arbeitskräfte in Philly – mehr Jobs in den Bereichen Technik, Medizin und höher qualifizierte Berufe whyy.org. Das ist ein gutes Zeichen für den Wohnungsmarkt, da eine besser ausgebildete Arbeitnehmerschaft in der Regel zu einer höheren Wohnungsnachfrage und der Fähigkeit führt, neues Angebot aufzunehmen (z. B. junge Berufstätige, die in neue Apartments ziehen oder später Eigentumswohnungen kaufen). Allerdings ist das Beschäftigungswachstum in Philadelphia nicht rasant – etwa 2 % im Jahr 2024 bls.gov, etwas über dem nationalen Durchschnitt, aber nicht explosionsartig. Langfristige Prognosen der regionalen Planungskommission (DVRPC) gehen davon aus, dass die Region bis 2050 etwa 10,1 % mehr Arbeitsplätze haben wird dvrpc.org, was eher langsam ist. Es gibt also derzeit kein Szenario eines Beschäftigungseinbruchs, aber die Stadt schafft auch nicht so viele neue Jobs wie manche Boomtowns, was das Wachstum der Immobiliennachfrage begrenzt. Ein Hoffnungsschimmer: Nach Jahrzehnten, in denen Unternehmen in die Vororte abgewandert sind, haben sich einige Firmen zur Talentgewinnung wieder in der Stadt angesiedelt. Sollte es der Stadt gelingen, die niedrige Arbeitslosigkeit zu halten und mehr externe Arbeitgeber anzuziehen (vielleicht durch eine wettbewerbsfähigere Steuerpolitik), könnte das die Nachfrage nach Büros und Wohnraum grundlegend verändern.
• Bevölkerung und Migration: Die Bevölkerung Philadelphias ist relativ stabil geblieben, mit leichten Schwankungen. Die Volkszählung 2020 ergab etwa 1,603 Millionen Einwohner in der Stadt, nach einem moderaten Anstieg in den 2010er Jahren (Philly wuchs erstmals seit 50 Jahren im Zeitraum 2006–2016). Die Pandemie führte zunächst zu einer gewissen Abwanderung (junge Leute zogen während der Lockdowns weg usw.), aber bis 2022–2023 hatte sich der Bevölkerungsrückgang der Stadt stabilisiert. Tatsächlich stellte eine Analyse der Drexel University fest, dass COVID das „urbane Bevölkerungswachstum gebremst“ habe, aber es gab keinen massiven Exodus wie in den 1970er Jahren tcsr.realtor tcsr.realtor. Die Bevölkerung der Metropolregion Philadelphia wächst weiterhin langsam, und es gibt Hinweise darauf, dass einige Vorstadtbewohner in die Stadt gezogen sind (insbesondere „Empty Nesters“ und junge Berufstätige). Zillows Optimismus bezüglich des Immobilienmarktes in Philly beruht zum Teil auf der relativen Erschwinglichkeit, die Neuzuziehende anzieht phillyvoice.com – tatsächlich ziehen einige Menschen aus New York, DC usw. nach Philadelphia, weil sie hier remote arbeiten oder Jobs finden können und die Lebenshaltungskosten drastisch senken. Diese Zuwanderung von Talenten ist ein positives Zeichen. Allerdings gibt es in Philly auch eine ständige Fluktuation: Einige Familien ziehen wegen besserer Schulen weg, einige einkommensschwächere Bewohner wurden aufgrund der Wohnkosten in die inneren Vororte verdrängt. Das Nettoergebnis ist nahezu null oder ein leichtes Wachstum. Für den Immobilienmarkt bedeutet eine stabile Bevölkerung mit potenziellem, moderatem Wachstum eine konstante Nachfragenbasis (keine Angst vor einem Detroit-ähnlichen Bevölkerungsverlust), aber es bedeutet auch, dass Entwickler nicht mit einem riesigen demografischen Wachstum rechnen können, um Einheiten zu füllen – sie müssen um Bewohner konkurrieren. Auf regionaler Ebene wachsen viele Vorortbezirke (Montgomery, Chester usw.) weiterhin, und Philadelphia steht mit ihnen im Wettbewerb. Bemerkenswert ist, dass das Stadtzentrum und angrenzende Viertel heute mehr Einwohner haben als seit Jahrzehnten, was auf einen Reurbanisierungstrend bei bestimmten Bevölkerungsgruppen (junge Erwachsene, Menschen im Ruhestand) hindeutet. Wenn das anhält – wenn zum Beispiel Gen Z und Millennials weiterhin das Stadtleben wählen – werden die zentralen Stadtviertel Philadelphias eine anhaltende Wohnungsnachfrage erleben.
• Zinssätze und Finanzierungsklima: Wir haben dies bereits bei den Risiken angesprochen, aber um den makroökonomischen Faktor zu wiederholen: die hohen Zinssätze von 2023–2025 haben einen großen Einfluss auf Immobilien. Hypothekenzinsen von etwa 6,5–7 % phillyvoice.com haben die Kaufkraft der Käufer im Vergleich zu 2021 um etwa 25 % verringert. Das ist ein Hauptgrund, warum das Wachstum der Immobilienpreise sich verlangsamt hat – viele Käufer stoßen an die Grenze der Erschwinglichkeit. Das ist auch der Grund, warum das Angebot knapp ist (Käufer, die aufsteigen wollen, sind festgefahren). Im gewerblichen Bereich bedeuten höhere Kapitalisierungsraten in manchen Fällen niedrigere Vermögenswerte und Schwierigkeiten bei der Finanzierung neuer Geschäfte. Die Erwartung der meisten Prognostiker ist, dass die Zinsen bis 2025 erhöht bleiben (die Fed signalisiert keine schnellen Senkungen). Die Umfrage der Philly Fed ergab, dass professionelle Prognostiker keine starke Rezession erwarten, was auf keine dringenden Zinssenkungen der Fed hindeutet philadelphiafed.org. Einige Prognostiker glauben, dass die Fed bis 2026–27 lockern könnte und die Hypothekenzinsen sich wieder im Bereich von 5 % einpendeln könnten realestate.usnews.com, was mehr Aktivität anregen würde. Aber eine „hartnäckige“ Inflation könnte sie höher halten. Daher bleibt die Unsicherheit über die Zinssätze in den nächsten Jahren bestehen: Ein schnellerer Rückgang als erwartet könnte aufgestaute Wohnungsnachfrage freisetzen (gut für Verkäufer/Entwickler), während anhaltend hohe Zinsen Verkäufe und Neubauten weiter dämpfen könnten. Philadelphia könnte mit seinen generell niedrigeren Preisen in Zeiten hoher Zinsen tatsächlich besser abschneiden als teure Städte – da $300.000-Häuser bei 7 % (mit kreativen Zinsvergünstigungen usw.) immer noch leichter gehandelt werden können als $1-Millionen-Häuser. Dennoch sind kapitalintensive Projekte (Hochhäuser, große Gewerbebauten) am empfindlichsten gegenüber Finanzierungskosten, und wir könnten weniger Baustarts sehen, bis sich der Zinsausblick verbessert.
• Lokale Politik – Steuern und Zoneneinteilung: Philadelphias Steuerpolitik ist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits war die 10-jährige Steuerbefreiung seit 20 Jahren ein Segen für die Entwicklung (sie hat Milliarden an Neubauten ausgelöst). Andererseits haben die Lohnsteuer und Unternehmenssteuern der Stadt das Beschäftigungswachstum vermutlich gebremst. Die Steuerreformkommission 2025 drängt auf Lohn- und Unternehmenssteuersenkungen, um den gewerblichen Sektor zu stärken inquirer.com, aber die Umsetzung solcher Kürzungen ist politisch und finanziell schwierig. Für den Immobilienmarkt könnte jede Senkung der Lohnsteuer Philly für Arbeitgeber attraktiver machen (gut für die Büroauslastung und die allgemeine wirtschaftliche Gesundheit). Die teilweise Rücknahme der 10-jährigen Steuerbefreiung (seit 2022 in Kraft) zeigt bereits Wirkung: Entwickler beeilten sich, Genehmigungen zu erhalten, bevor sich die Regelung änderte, was zu einem Anstieg und dann zu einem Rückgang führte. Jetzt könnten weniger Projekte starten, weil der Anreiz geringer ist. Die Stadt gewährt jedoch weiterhin eine Steuerbefreiung für Umnutzungen (100 % für 10 Jahre) und erwägt, wie diskutiert, die 20-jährige Verlängerung für Büros inquirer.com. Sollte das verabschiedet werden, ist mit einer Welle von Büro-Umwandlungen innerhalb des 5-Jahres-Fensters zu rechnen. In Bezug auf die Zoneneinteilung nimmt die Stadt schrittweise Änderungen am Bebauungsplan vor: z. B. die Einführung einer neuen RTA-2-Zone mit reduzierten Grundstücksgrößen, um mehr Reihenhausbau auf kleinen Grundstücken zu fördern ballardspahr.com, sowie die Verabschiedung von Gesetzen, um gegen „schlechte“ Entwickler vorzugehen oder sicherzustellen, dass Versprechen zum bezahlbaren Wohnraum eingehalten werden whyy.org whyy.org. Im Allgemeinen ist die Zoneneinteilung in Philly in vielen Bereichen relativ großzügig (im Vergleich zu Vorort-Gemeinden), was viel Nachverdichtung ermöglicht hat. Doch Widerstand aus der Bevölkerung in einigen gentrifizierenden Vierteln (wie rund um Temple oder in Chinatown gegen die Arena) kann Projekte beeinflussen. Die Tradition des Stadtrats der „councilmanic prerogative“ bedeutet, dass die lokalen Ratsmitglieder enormen Einfluss haben – Investoren müssen sich darin gut auskennen. Eine positive politische Entwicklung: Das Engagement der Stadt für bezahlbaren Wohnraum führt zu Initiativen, die zwar zusätzliche Kosten für Entwickler bedeuten (z. B. Gebühren für inklusives Bauen), letztlich aber darauf abzielen, die Gewinne des Wohnungsmarktes breiter zu verteilen. Wenn dies gelingt, kann ein nachhaltigeres Umfeld entstehen, in dem Wachstum mit öffentlicher Unterstützung und nicht mit Gegenreaktionen weitergehen kann. Schließlich die Immobilienbewertungen: Philly hat die Immobilien für 2023 neu bewertet, was zu einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnimmobilienbewertungen um 31 % führte (in einigen Vierteln sogar Verdoppelung). Obwohl der Steuersatz angepasst wurde, haben viele Hausbesitzer höhere Steuerbescheide erhalten. Zukünftige häufigere Neubewertungen (wie geplant) könnten zu allmählicheren Anpassungen führen; dennoch ist dies zu beobachten, da es die Haltekosten beeinflusst und einige Eigentümer unter Druck setzen könnte, zu verkaufen.
• Demografische Veränderungen: Über die reine Bevölkerungszahl hinaus zählt die Zusammensetzung. Haushaltsgründung ist ein entscheidender Faktor – Millennials befinden sich in ihren besten Jahren für den Immobilienkauf (spätes 20. bis 40. Lebensjahr). In Philly gibt es viele Millennials, die bisher zur Miete gewohnt haben; wenn einige eine Familie gründen und mehr Platz brauchen, bleiben sie dann in der Stadt (kaufen ein größeres Haus in Philly) oder ziehen sie weg? Der Verbleib dieser Millennial-Familien wird die Nachfrage nach Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Stadtteilen wie Northeast oder Northwest Philly beeinflussen. Auf der anderen Seite Baby Boomer verkleinern sich – in Philly sind viele „Empty Nesters“ aus den Vororten in Eigentumswohnungen in Center City gezogen, um einen urbanen Lebensstil zu genießen. Dieser Trend stützt den Wohnungsmarkt (ein Grund, warum Luxus-Wohntürme so erfolgreich sind). Wenn die Stadt weiterhin Annehmlichkeiten und Sicherheit bietet, könnten sich mehr Rentner für Philly entscheiden, was angesichts der relativ niedrigen Lebenshaltungskosten für eine Großstadt eine Chance ist. Außerdem hat Einwanderung historisch die Bevölkerung von Philly gestärkt (die Stadt hat große Gemeinschaften asiatischer, afrikanischer und lateinamerikanischer Einwanderer). Eine offenere bundesweite Einwanderungspolitik könnte mehr Neuankömmlinge bringen, die zunächst mieten und später Häuser kaufen, insbesondere in Stadtteilen, die traditionell Einwanderer aufnehmen (South Philly, Northeast). Dies ist eine positive demografische Kraft für die Wohnungsnachfrage, die manchmal übersehen wird.
• Hochschulbildung und Studierendenpopulation: Philadelphia hat über 100.000 Studierende an verschiedenen Hochschulen. Die Gebiete rund um die Campus (University City, North Philly bei Temple usw.) haben eigene Immobilienmärkte für studentisches Wohnen. Besonders University City boomt mit studentenorientierten Apartments und von Universitäten initiierten Bauprojekten. Die Einschreibetrends können diese Märkte beeinflussen – derzeit haben Schulen wie Drexel und Temple stabile oder wachsende Studierendenzahlen, was die Nachfrage nach Wohnungen außerhalb des Campus hoch hält. Temple hatte allerdings insbesondere Probleme mit Kriminalität rund um den Campus, was Studierende und Eltern beunruhigt hat – das ist ein Risiko für den Off-Campus-Wohnungsmarkt, wenn es nicht angegangen wird. Der stetige Zustrom von Absolventen der Philly-Hochschulen vergrößert zudem den lokalen Talentpool, und viele bleiben in Philly (die Stadt hat ihre Absolventenbindung verbessert). Das stärkt den Mietmarkt für junge Berufstätige und führt später zu Käufen von Starterwohnungen.

Im Wesentlichen wird der Immobilienmarkt in Philadelphia von einer diversen, dienstleistungsorientierten Wirtschaft getragen, die moderat wächst, und von einer demografischen Entwicklung, die urbaner und gebildeter wird. Die großen Einflussfaktoren wie Zinssätze und nationale Konjunkturzyklen werden den Markt natürlich beeinflussen (wie überall), aber Philly hat eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit selbst während Pandemie und Erholung gezeigt. Das relative Wertversprechen der Stadt – Großstadtvorteile zu niedrigeren Kosten – scheint Aufmerksamkeit zu erregen, weshalb Zillow sie als einen der Top-5-Märkte für 2025 eingestuft hat phillyvoice.com. Diesen Vorteil der Erschwinglichkeit zu erhalten und gleichzeitig die Jobchancen zu verbessern, wird entscheidend für ein nachhaltiges Immobilienwachstum sein.

Prognose und Ausblick: 3–5-Jahres-Prognosen für den Immobilienmarkt in Philadelphia

Mit Blick auf die Zukunft: Was sagen Experten für den Immobilienmarkt in Philadelphia in den nächsten 3 bis 5 Jahren voraus? Im Großen und Ganzen wird ein weiteres Wachstum, aber in einem moderaten und gesunden Tempo erwartet – weit entfernt von den nicht nachhaltigen Ausschlägen des Pandemie-Booms, aber insgesamt positiv in allen Sektoren. Nachfolgend die Prognosen und Vorhersagen:

Prognose für den Wohnungsmarkt: Die meisten Analysten gehen davon aus, dass die Wohnimmobilienpreise in Philadelphia in naher Zukunft weiterhin moderat steigen werden. Zillow prognostiziert beispielsweise, dass die Immobilienwerte in Philly im Jahr 2025 um etwa +2,6 % steigen werden phillyvoice.com. Eine lokale RE/MAX-Prognose ist etwas optimistischer und erwartet eine Preissteigerung von +2,5 % bis +4,5 % im Jahr 2025 plusrealtors.com – was im Wesentlichen der Inflation entspricht. In Zahlen ausgedrückt könnte der mittlere Hauspreis der Stadt (etwa 250.000 $ im Jahr 2024) bis Anfang 2026 den Bereich von 256.000–261.000 $ erreichen plusrealtors.com. Nach 2025, wenn die Zinsen möglicherweise sinken und sich die Wirtschaft stabilisiert, könnte Philadelphia einen Anstieg der Hausverkäufe und ein Preiswachstum im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich pro Jahr erleben. Die Umfrage der Philadelphia Fed unter Prognostikern ergab, dass die Hauspreisindizes landesweit voraussichtlich um ~3,5–4 % im Jahr 2025 und etwa 2–3 % im Jahr 2026 steigen werden philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Der lokale Markt in Philly wird diesem Trend wahrscheinlich folgen – vielleicht 2025 etwas stärker aufgrund seines Momentums als „heißer“ Markt, danach aber mit jährlichen Zuwächsen von etwa 2–3 % bis 2027. Über einen Zeitraum von 5 Jahren könnte dies insgesamt einen Anstieg der Immobilienwerte um etwa 10–15 % bedeuten.

Bemerkenswert ist, dass Zillow Philadelphia als den fünftwettbewerbsfähigsten Wohnungsmarkt unter den großen Metropolregionen für 2025 einstufte phillyvoice.com. Diese Wettbewerbsfähigkeit (bedingt durch relativ erschwingliche Preise, begrenztes Angebot und konstante Nachfrage) wird voraussichtlich anhalten. Allerdings bedeutet „wettbewerbsfähig“ nicht explodierende Preise – vielmehr deutet es darauf hin, dass Philly wahrscheinlich einige teure Märkte übertreffen wird, die stagnieren könnten. Lokale Experten wie Larry Flick von Berkshire Hathaway sagten, 2024 sei wie eine Wiederholung von 2023 gewesen (ziemlich flach), und sie erwarten erst dann eine Belebung, wenn die Zinsen deutlich zurückgehen phillymag.com. Daher könnte das Timing der Zinssenkungen durch die Federal Reserve (vielleicht 2025 oder 2026) ein Auslöser für einen stärkeren Anstieg bei Verkäufen und Preisen sein. Sollten die Zinsen in den Bereich von 5 % sinken, ist mit einer Welle aufgestauter Käuferaktivität (Millennials steigen ein) zu rechnen, was die Preise für ein oder zwei Jahre etwas schneller steigen lassen könnte. Umgekehrt könnten die Preise in Philly bei einer Rezession einfach stagnieren (aber ein starker Einbruch erscheint weniger wahrscheinlich, solange kein massiver Beschäftigungsschock eintritt).

Ausblick für den Mietmarkt: Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch moderat. Die zuvor zitierte Prognose lag bei +3 % für die Mieten 2025 mmgrea.com, nach einem Anstieg von etwa 2 % im Jahr 2024. Sobald das neue Angebot absorbiert ist und die Inflation über ~2 % bleibt, ist für 2026–2027 mit einem jährlichen Mietanstieg von etwa 3–4 % zu rechnen. Bis 2028 könnten die Mieten kumuliert etwa 15 % höher liegen als heute. Ein Vorbehalt: Sollte es eine Welle von Büro-zu-Wohnungs-Umwandlungen geben, die viele neue Mietwohnungen schaffen (Hunderte oder Tausende zusätzliche Einheiten), könnte dies das Mietwachstum lokal durch ein größeres Angebot bremsen. Doch stadtweit deutet die geplante Verlangsamung des Neubaus darauf hin, dass die Leerstandsquote wieder sinken wird und Vermietern ab Ende 2025 mehr Preissetzungsmacht verschafft globest.com. Im Wesentlichen könnte sich nach einem kurzen Mietermarkt 2023–24 für Luxuswohnungen das Pendel bis 2026 wieder zugunsten der Vermieter bewegen, sofern es keinen Abschwung gibt. Für Mieter könnte Entlastung nur dann kommen, wenn das Lohnwachstum das Mietwachstum übertrifft (bessere Erschwinglichkeit) oder die Stadt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöht.

Prognosen für Gewerbeimmobilien:

• Büro: Die Erholung des Bürosektors wird langsam verlaufen. Experten wie Dr. Kevin Gillen prognostizieren, dass Büros „sich noch immer mit der Rückkehr zur Arbeit“ beschäftigen werden – und das auf absehbare Zeit tcsr.realtor. In den nächsten 3 Jahren ist damit zu rechnen, dass die Leerstandsquoten erhöht bleiben. Es könnte eine leichte Verbesserung geben – etwa ein Rückgang des Leerstands von ca. 20 % auf vielleicht ca. 15 % bis 2028 – hauptsächlich durch Schrumpfung des Bestands (Umwandlungen, die Büroflächen vom Markt nehmen, Unternehmen mieten weniger). Eine schnelle Rückkehr zu den Belegungszahlen vor der Pandemie wird nicht erwartet. Die Mieten werden voraussichtlich nominal stagnieren, was inflationsbereinigt einem Rückgang entspricht. Der Flight-to-Quality-Trend deutet darauf hin, dass neuere, nachhaltige Gebäude gut vermietet werden (vielleicht sogar neue Projekte wie 2222 Market oder das Chubb-Hauptquartier), während ältere B/C-Gebäude weiter schwächeln oder umgenutzt werden könnten. Der Erfolg von Umwandlungsprogrammen (falls die 20-jährige Steuerbefreiung 2025 eingeführt wird) wird entscheidend sein: Bis 2030 könnten potenziell einige Millionen Quadratfuß Bürofläche umgewandelt werden, was zur Stabilisierung des verbleibenden Marktes beiträgt. Der Büromarkt in Philadelphia könnte in 5 Jahren kleiner, aber gesünder sein – die Hoffnung ist ein schlankerer Bestand mit besserer Auslastung und ein Zustrom von Wohnnutzungen in ehemaligen Bürovierteln, der mehr Laufkundschaft bringt. Das Ziel des Center City District ist eine diversifizierte Innenstadt, die nicht so stark vom Büro abhängt. Aus Investorensicht könnten die Büroimmobilienwerte weiter fallen, bevor sie einen Boden finden (einige sagen, die Büroimmobilienwerte in Philly seien seit 2019 bereits um ca. 20–30 % gefallen und könnten noch etwas weiter sinken). Bis etwa 2027 könnten sich erste Lebenszeichen zeigen, wenn zum Beispiel die Beschäftigung vollständig erholt ist und die Belegungsquoten in Büros durch die Normalisierung hybrider Arbeitsmodelle steigen.
• Einzelhandel: Im Einzelhandelssektor wird mit einer allmählichen Erholung gerechnet. Die Prognose sieht vor, dass die Einzelhandelsbelegung in Center City von 83 % bis 2026 auf einen Wert im hohen 80er-Bereich steigt, sofern keine weiteren pandemieähnlichen Störungen auftreten centercityphila.org. Viele Analysten erwarten, dass der stationäre Einzelhandel eine bescheidene Renaissance erlebt, da die „aufgestaute Nachfrage“ nach Erlebnissen nach der Pandemie anhält. Einzelhandelsmieten in Toplagen könnten nach einer Stagnation wieder steigen – möglicherweise bis 2025–26 auf das Niveau von vor 2020 zurückkehren. Sekundäre Einzelhandelslagen dürften sich mit weniger Leerständen stabilisieren, da lokale Unternehmen Lücken füllen. Die Risiken für den Einzelhandel sind zweigeteilt: E-Commerce (der nicht verschwinden wird, und einige große Ketten reduzieren ihre Filialanzahl) und eine mögliche wirtschaftliche Abschwächung (die Konsumausgaben könnten sinken). Aber die Weihnachtssaison 2024 und die Zeit danach sollten Hinweise liefern – derzeit sind Indikatoren wie die Einzelhandelsanzahl in Center City, die seit 2019 um +15 % gestiegen ist centercityphila.org ermutigend. In den nächsten 5 Jahren könnte sich der Einzelhandel in Philly stärker auf Gastronomie und Erlebnisangebote verlagern, während das Angebot an klassischen Textilgeschäften abnimmt. Die Laufkundschaft in der Innenstadt könnte bis etwa 2026 wieder 100 % des Vor-Covid-Niveaus erreichen, insbesondere wenn mehr Bewohner und Studierende vor Ort sind, was den Einzelhandel unterstützt. Die Prognose ist daher vorsichtig optimistisch: stagnierende bis langsam steigende Belegung und Mieten im Einzelhandel, mit Wachstumschancen für gut gelegene, gut konzipierte Geschäfte (insbesondere solche, die auf Anwohner und Touristen ausgerichtet sind).
• Industrie: Die Aussichten für die Industrie sind über die aktuelle Delle hinaus recht positiv. Wie im GlobeSt.-Artikel erwähnt, prognostiziert Colliers, dass die Leerstandsquote bis 2026 sinken wird globest.com, was bedeutet, dass sie erwarten, dass die Flächenaufnahme aufholt und die Leerstandsquote vielleicht wieder auf etwa 5–6 % fällt. Mietwachstum im Industriesektor könnte wieder anziehen, sobald das Überangebot abgebaut ist – möglicherweise mit jährlichen Steigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich, sofern die Nachfrage anhält. Zwischen 2025 und 2027 könnte Philadelphia eine weitere Welle industrieller Entwicklung erleben, falls die Nachfrage wieder stark anzieht (insbesondere für spezialisierte Nutzungen wie Kühllager oder letzte-Meile-Lagerhäuser in Stadtnähe). Die Unbekannte ist, wie sich Verschiebungen in der Lieferkette und wirtschaftliche Veränderungen auswirken – derzeit begünstigen Nearshoring und höhere Lagerbestände mehr Lagerflächen. Zudem könnten Infrastrukturverbesserungen (wie der Ausbau von Autobahnen, Vertiefung von Häfen) Phillys Attraktivität für Logistikunternehmen steigern. Auf Sicht von fünf Jahren dürfte der Industriesektor der „Liebling“ der gewerblichen Immobilienbranche hier bleiben. Die Anfangsrenditen werden niedrig bleiben (was hohe Werte bedeutet) im Vergleich zu anderen CRE-Segmenten. Einziger Vorbehalt: Bleiben die Zinsen hoch, wird neue spekulative Entwicklung zurückhaltend erfolgen. Aber 2026–27, wenn die Zinsen sinken und die Leerstände wieder im Griff sind, könnten neue Großprojekte vorgeschlagen werden (z. B. eine zweite Phase des Bellwether District oder Erweiterungen in Logistikparks in den Vororten).
• Wohnen/Mehrfamilienhäuser: Der Sektor Mehrfamilienhäuser/Wohnungen wird voraussichtlich florieren, sobald die aktuelle Angebotswelle überwunden ist. Schon bis Ende 2025, wenn die Fertigstellungen um 60 % zurückgehen, wird der Markt enger. Die Auslastung sollte im mittleren 90%-Bereich bleiben und könnte in Top-Teilmarktbereichen bis 2026 sogar auf über 95 % steigen, sobald das Überangebot absorbiert ist. Mietwachstum wird voraussichtlich solide sein – vielleicht 3 % bis 5 % pro Jahr – nicht übertrieben, aber ausreichend, um weiterhin Investitionen anzuziehen mmgrea.com. Einige nationale Prognosen (z. B. Freddie Mac oder Yardi) sehen Philly als Markt mit soliden Fundamentaldaten im Mehrfamilienbereich, angesichts der stabilen Wirtschaft und des unterversorgten bezahlbaren Segments. Ein möglicher Trend ist tatsächlich die verstärkte Entwicklung von Mittelklasse- und bezahlbaren Wohnungen (insbesondere, wenn die Stadt Anreize ausweitet oder durch inklusives Bauen mehr Einheiten entstehen). Über fünf Jahre könnten mehr Umwandlungen von Büro- zu Wohnraum ein paar tausend neue Wohnungen in der Innenstadt bringen, aber diese würden wohl gestaffelt entstehen. Insgesamt dürfte das Wachstum des Mehrfamilienangebots in den nächsten Jahren moderat ausfallen und dann möglicherweise ab 2027 wieder anziehen, wenn sich die Marktbedingungen verbessern (z. B. durch bessere Finanzierung und steigende Mieten). Das Investoreninteresse an Phillys Mehrfamilienhäusern dürfte hoch bleiben – bereits 2022–2023 kauften viele institutionelle Investoren Wohngebäude in Philly als Value-Play gegenüber heißeren Märkten. Dieser Trend dürfte anhalten.

Prognose der Entwicklungspipeline: In den nächsten 3–5 Jahren werden viele der von uns aufgelisteten Großprojekte realisiert oder machen erhebliche Fortschritte. Bis 2028 könnte Philadelphia realistisch gesehen Folgendes haben:

• Die neue Arena der 76ers ist in South Philly im Bau (Eröffnung vielleicht bis 2031, wenn alles gut läuft).
• Mehrere Umwandlungen von Bürogebäuden in Center City abgeschlossen (Wanamaker, 1700 Market usw.) und vielleicht ein paar neu gebaute Wohnhochhäuser fertiggestellt (Harper Square bis 2027, ein oder zwei weitere Schuylkill Yards-Türme).
• Der I-95 Cap Park ist fertiggestellt und in Benutzung (2026 oder 2027).
• Bellwether befindet sich vollständig in Phase 2 oder 3, mit mehreren Millionen Quadratfuß errichteter Lagerhäuser.
• Navy Yard mit ein paar hundert Bewohnern und vielleicht einem neuen Hotel.
• Möglicherweise wird das Penn’s Landing-Projekt wiederbelebt, falls die Zinsen sinken – vielleicht entstehen ein oder zwei Türme bis 2028, wenn der Neustart bis 2026 erfolgt.
  Im Wesentlichen wird Philadelphia bis Ende der 2020er Jahre voraussichtlich einen physischen Wachstumsschub in seiner Skyline und Stadtlandschaft erleben, angetrieben durch diese Projekte. Das wird zur wirtschaftlichen Basis beitragen und könnte einige Nachfrageschwerpunkte verschieben (zum Beispiel könnte das Delaware-Ufer endlich ein Wohnziel werden, wenn Durst ein paar Türme baut).

Risiken für die Prognose: Es ist wichtig, mögliche Abweichungen zu beachten. Sollte die nationale Wirtschaft 2024 oder 2025 in eine Rezession geraten, könnte der Immobilienmarkt in Philly eine kurze Schwächephase erleben – die Immobilienpreise könnten stagnieren oder leicht sinken (insbesondere, wenn die Arbeitslosigkeit steigt und die Hypothekenzinsen nicht entsprechend fallen), und die gewerbliche Vermietung könnte sich verlangsamen. Die meisten erwarten jedoch keinen Crash wie 2008; Banken und Haushalte sind im Allgemeinen in besserer Verfassung. Philadelphia wurde von einigen Analysten erstmals seit Jahren als „unterbewertet“ millersamuel.com bezeichnet, was bedeutet, dass die Immobilienpreise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten recht vernünftig sind. Das deutet darauf hin, dass das Abwärtsrisiko begrenzt ist – es gibt hier keine Blase, die wie in überhitzten Märkten platzen könnte. Selbst bei einem milden Rezessionsszenario könnte der Wohnungsmarkt in Philly einfach ein Jahr stagnieren und dann wieder moderat wachsen, anstatt einen starken Preisrückgang zu erleben. Im gewerblichen Bereich könnte eine Rezession den Büromarkt weiter belasten (und eine Erholung verzögern) und möglicherweise einige Entwicklungen pausieren (falls die Finanzierung versiegt). Umgekehrt ist auch ein positives Szenario denkbar: Wenn die Inflation schneller zurückgeht und die Fed die Zinsen bis Ende 2024 senkt, könnte es 2025–26 zu einem Mini-Boom kommen, da Käufer, die zuvor abgewartet haben, wieder einsteigen und Verkäufe sowie Preise etwas stärker steigen als prognostiziert. Davon würden Bauunternehmen profitieren und es könnte wieder mehr Neubauprojekte geben (was Philadelphia angesichts des Wohnungsmangels tatsächlich gebrauchen könnte).

Expertenstimmung: Lokale Immobilienführer äußern im Allgemeinen Optimismus, dass Philadelphia eine „weitgehend stabile“ Periode vor sich hat tcsr.realtor, ohne dramatische Schwankungen. Der Ausdruck „Wohnungsmarkt kehrt zum Mittelwert zurück“ (d. h. Rückkehr zu normalem Wachstum) fasst die Erwartungen gut zusammen tcsr.realtor. Reid Rosenthal, ein erfahrener Makler aus Philly, sagte Anfang 2025, dass „sich alles eingependelt hat… es ist eine gute Zeit, in Philadelphia zu kaufen, weil sich alles eingependelt hat“ phillyvoice.com. Stabilität kann gut sein – sie ermöglicht Planung und weniger spekulationsgetriebene Volatilität.

Bis 2030, falls die aktuellen Trends anhalten, wird Philadelphia voraussichtlich haben:

• Etwas mehr Einwohner (vielleicht 1,62 Millionen gegenüber 1,58 Millionen heute),
• Höhere Beschäftigung (insbesondere wenn Projekte wie Bellwether und Navy Yard ihre Versprechen zur Schaffung von Arbeitsplätzen erfüllen),
• Eine Innenstadt mit mehr Bewohnern und weniger Büros (vielleicht 85 % belegte Büros, aber viele neue Wohngebäude),
• Wohnungspreise und Mieten etwa 10–20 % über dem heutigen Niveau (je nach Inflation),
• Und fortlaufende Entwicklung in bestimmten Hotspots (University City, Uferbereiche usw.).

Fazit: Der Immobilienmarkt in Philadelphia scheint in der Mitte der 2020er Jahre grundsätzlich solide zu sein. Nach dem Überstehen des Pandemieschocks und der schnellen Zinsänderungen befindet er sich in einer Phase mäßigen Wachstums. Sowohl der Wohn- als auch der Gewerbesektor stehen vor Herausforderungen, bieten aber auch klare Chancen. Für die Beteiligten – von Hauskäufern über Investoren bis hin zu politischen Entscheidungsträgern – wird es darauf ankommen, ein Gleichgewicht zu finden: Wachstum und Entwicklung zu fördern und gleichzeitig die Stadt erschwinglich und lebenswert zu halten. Die nächsten Jahre werden entscheidend dafür sein, ob Philly seine aktuelle Dynamik (als „heißer“ erschwinglicher Markt) in langfristigen Erfolg umwandeln kann. Bisher sind die Anzeichen ermutigend: starke Beschäftigungssektoren, zunehmende Bevölkerung in der Innenstadt, große Investitionen in Infrastruktur und Megaprojekte und ein breiter Konsens, dass Philadelphia auf einem aufsteigenden Ast ist, auch wenn es eher ein stetiger Anstieg als ein kometenhafter Aufstieg ist.

Quellen: Aktuelle Daten und Analysen stammen aus maßgeblichen Quellen, darunter die Wohnungsmarktberichte des Lindy Institute der Drexel University drexel.edu drexel.edu, Markttrends von Zillow und Redfin redfin.com, wirtschaftliche Statistiken der Philadelphia Fed und Pew pew.org, Stadtplanungsdokumente von Philadelphia und große Nachrichtenportale (PhillyVoice, Inquirer, Axios) für Entwicklungsupdates axios.com axios.com, sowie Berichte von Gewerbeimmobilienmaklern (Colliers, CBRE) zu CRE-Grundlagen globest.com globest.com. Diese Quellen bilden gemeinsam die Grundlage für die präsentierten Prognosen.