| Zona | Precio de venta (€/m²) | Alquiler (€/m²·mes) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (tierra firme) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Durante el último año los precios en Venecia subieron modestamente (~+3–5% interanual) idealista.it idealista.it.Un informe de Nomisma proyecta que los precios residenciales en Italia crecerán aproximadamente un 1–1,5% anual en 2025–27 idealista.it; con la oferta limitada de Venecia y su atractivo turístico, se espera una apreciación igualmente lenta hasta 2030.Los compradores ahora prefieren unidades más grandes y bien equipadas (espacio para oficina en casa, áreas al aire libre) globalpropertyguide.com.La concesión de hipotecas está repuntando a nivel nacional y debería aumentar gradualmente la demanda; en 2024, las transacciones de hipotecas titulizadas en Italia aumentaron alrededor de un 1,3% idealista.it.
La geografía única de Venecia y el turismo intenso configuran un mercado inmobiliario complejo. A mediados de 2025, los precios medios de venta de viviendas en la ciudad muestran un lento aumento: alrededor de 4.642 €/m² en junio de 2025 en el centro histórico idealista.it (subiendo desde aproximadamente 4.553 €/m² en octubre de 2024 idealista.it). Por el contrario, el municipio más amplio (incluyendo Mestre) promedia solo unos 3.272 €/m² immobiliare.it. Los alquileres también han subido: aproximadamente 21,3 €/m²/mes en mayo de 2025 (un aumento interanual del ~9,5%) idealista.it, lo que implica una rentabilidad bruta por alquiler entre 5–6%. Los precios varían mucho según la zona (Tabla 1): los mejores barrios junto al canal (San Marco/Rialto, Dorsoduro) alcanzan unos 5.000–6.000 €/m² immobiliare.it, mientras que Lido o Mestre están por debajo de los 3.000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabla 1: Precio medio de venta y alquiler residencial en Venecia (junio de 2025) por zona. Datos de Immobiliare.it e Idealista.
Sector Comercial y de Hostelería
La propiedad comercial de Venecia está dominada por el turismo. El mercado hotelero “repuntó” después de la pandemia: los hoteles de lujo y de alta gama se han recuperado por completo (alta ocupación y tarifas de habitaciones) hvs.com, mientras que la ocupación general todavía se encuentra ~10% por debajo de los niveles de 2019. La oferta nueva es limitada pero está creciendo: ~1,500 habitaciones de hotel (9% del inventario actual) están en desarrollo, principalmente en el centro histórico hvs.com. Por ejemplo, dos nuevos hoteles de gama media están en construcción en la isla Tronchetto (770 habitaciones, €115 millones de inversión total campaignforalivingvenice.org), abriendo en 2025–26. Este desarrollo de “isla turística” (el primero que permite a los huéspedes llegar en coche) añadirá una capacidad sin precedentes. Otro desarrollo importante es la terminal de contenedores de Porto Marghera (8.5 ha, €189 m fase 1) informare.it, reflejando un crecimiento logístico más que habitacional.Los alquileres de corta duración (casas vacacionales/Airbnb) están en auge: los alojamientos no hoteleros crecieron hasta 31% de las pernoctaciones en 2023 (frente al 14% en 2013) hvs.com. Sin embargo, la ciudad está tomando medidas. En octubre de 2024 Venecia aprobó una regulación que limita cualquier alquiler de vivienda privada en el mercado turístico a 120 días/año campaignforalivingvenice.org. Los anfitriones deben ofrecer recepción en persona y cumplir con las normas de residuos/reciclaje, o enfrentarse a sanciones campaignforalivingvenice.org. Un “período de moratoria” transitorio hasta 2026 hará cumplir estos límites. Estas medidas buscan frenar los Airbnbs y liberar viviendas para los residentes.
El sector inmobiliario comercial sigue estando muy enfocado al turismo. Los escaparates principales a orillas del canal alcanzan alquileres muy elevados (aunque muchas tiendas sufrieron la reducción del tráfico peatonal durante 2020-21). No se permite ningún nuevo gran uso comercial en el centro, por lo que los locales de venta al por menor son en su mayoría patrimonio heredado. Una consecuencia del sobre-turismo: discotecas y tiendas pagan alquileres de lujo, contribuyendo a la presión sobre la vivienda local (algunos residentes “okupan” en señal de protesta ainvest.com ansa.it).
Dinámicas de Oferta y Demanda
La oferta residencial en Venecia es esencialmente estática. La estricta preservación patrimonial y los límites por zona de inundación implican que casi no hay viviendas nuevas en el centro histórico. Predominan las renovaciones y reconversiones (por ejemplo, dividir o fusionar pisos históricos). La demanda está bifurcada: la demanda nacional es modesta, impulsada por traslados y jubilados (incentivados por reducciones fiscales globalpropertyguide.com), mientras que la demanda turística de alquileres de corta estancia es alta. La población total en la laguna está cayendo: los residentes del centro histórico descendieron de ~56,311 en 2014 a ~48,500 para finales de 2024 ansa.it. En contraste, Mestre, en tierra firme, vio un ligero aumento de la población hasta ~177,768 en 2024 ansa.it. La mayoría de los jóvenes locales se han mudado, dejando en las islas una base que envejece y se reduce. Este éxodo ha provocado numerosos apartamentos vacíos que, paradójicamente, ejercerían presión a la baja sobre los alquileres del centro si no fuera por la conversión turística.
En cuanto a la demanda, el turismo de verano sigue superando con creces las necesidades locales. Venecia recibe ~20 millones de visitantes anuales (la mayoría excursionistas de un día). Según HVS, el 72% de todas las pernoctaciones turísticas se dan en el centro histórico, el 25% en Mestre, y solo el 3% en el Lido hvs.com. La ocupación hotelera y los ingresos casi han recuperado los niveles previos al COVID (especialmente en los hoteles de lujo), mientras que los alquileres vacacionales siguen creciendo. El nuevo “boleto de excursionista” (pago por entrada piloto desde 2024 apnews.com) y los límites a los grupos turísticos buscan moderar las multitudes. En resumen, la presión turística sigue siendo el principal motor de la demanda, pero las medidas regulatorias (tasas, topes a los alquileres) van desplazando poco a poco la oferta de nuevo hacia los residentes.
Principales desarrollos y planificación
Los principales proyectos inmobiliarios son mayormente de hospitalidad o infraestructura. Los desarrollos clave incluyen:
- Hoteles en la Isla Tronchetto: Dos nuevos hoteles de 3 estrellas (Hilton–Hampton y estilo B&B) con alrededor de 770 habitaciones (inversión total de unos ~115 millones de euros campaignforalivingvenice.org) terminarán en 2025–26. Esto crea el primer distrito hotelero accesible en coche de Venecia.
- Terminal de Contenedores de Porto Marghera: Se está construyendo una nueva terminal portuaria de contenedores (8,5 ha), con la Fase 1 (189 millones de euros) prevista para 2026 informare.it. Este proyecto forma parte de una expansión logística más amplia de Véneto más que de vivienda urbana, pero puede estimular el crecimiento económico regional.
- Otros proyectos en marcha: Un modesto pipeline hotelero (~1.500 habitaciones) se concentra en el centro de la ciudad hvs.com. No se han aprobado nuevos proyectos residenciales a gran escala; la densificación se limita a pequeñas viviendas sociales o la mejora de edificios existentes.
La planificación urbana se centra mayormente en la gestión del turismo: Venecia ha limitado el desarrollo de nuevos hoteles (moratoria de 2018, ahora eludida selectivamente en Tronchetto/Giudecca) y está peatonalizando áreas centrales. El dique contra inundaciones Mose (finalizado en 2020) se utiliza ahora de forma rutinaria (elevado 28 veces en 2024 frente a 25 en 2023 campaignforalivingvenice.org) para proteger la ciudad. Las iniciativas urbanas previstas incluyen proyectos de conservación de la laguna y mayor control de cruceros (redirigiendo barcos a Marghera).
Impacto del turismo y los cambios de población
El auge turístico ha tensionado la habitabilidad de Venecia. Los ingresos locales per cápita son bajos y han surgido protestas contra el exceso de turismo (por ejemplo, oposición a bodas de multimillonarios). Un análisis generado por IA recientemente (2025) señaló que buena parte de los ingresos turísticos no llegan a los locales ainvest.com. Las autoridades venecianas respondieron con medidas como un impuesto turístico: desde 2024 una tarifa de entrada variable (≈5–10 €) cobra a los visitantes por el día apnews.com. También se han impuesto límites a los alquileres de corta estancia (límite de 120 días) y restricciones de tráfico/acceso ZTL para proteger a los residentes.
Los datos de población subrayan el cambio: el recuento en todo el municipio es de aproximadamente 257,500 (estimación 2025) worldpopulationreview.com, pero solo alrededor de 48,500 permanecen en las islas históricas ansa.it. El resto vive en tierra firme o trabaja en el sector turístico. La densidad de población y la fuerza laboral residente en Venecia han caído durante décadas, alimentando un exceso de viviendas no deseadas. Estas tendencias demográficas reducen la demanda de vivienda, incluso cuando el turismo mantiene alta la demanda de alquileres a corto plazo.
Cambio Climático y Riesgo de Inundaciones
El riesgo climático es un factor creciente para los bienes raíces en Venecia. El nivel del mar alrededor de Venecia aumenta alrededor de 0.5 cm/año, según científicos italianos euronews.com. Un estudio predice que partes de la ciudad estarán permanentemente bajo el agua en 2150 si continúan las tendencias actuales euronews.com. Las barreras móviles MOSE ya se han activado casi 100 veces desde 2020, incluidas 28 veces en 2024 campaignforalivingvenice.org, reflejando el empeoramiento de las inundaciones. La exposición repetida a inundaciones puede erosionar el valor de las propiedades: las investigaciones muestran que las viviendas en regiones italianas frecuentemente inundadas se venden con descuento (de hasta un ~4%) arxiv.org. Si bien MOSE mitiga las acque alte ocasionales, los inversores ahora consideran el clima como factor de riesgo. Los costos de seguro y necesidades de ingeniería (por ejemplo, impermeabilización) hacen que las propiedades venecianas sean más complejas. En el horizonte 2025–2030, el aumento de los seguros y los costos de adaptación pueden limitar el potencial alcista del mercado.
Regulaciones, Impuestos y Propiedad
Italia generalmente permite la propiedad extranjera sin restricciones de bienes raíces. Los no residentes pagan los impuestos de transferencia estándar: para segundas viviendas el impuesto de registro es de aproximadamente 9% del precio (4% si se aplican condiciones de “primera vivienda”), más impuestos catastrales/territoriales (IMU/TASI) anualmente. Notablemente, Italia extendió una reducción fiscal para jubilados que regresan: los extranjeros que se jubilan en el sur de Italia pagan una tasa fija del 7% sobre pensión/ingresos (ahora por 9 años) globalpropertyguide.com. El presupuesto 2025 también amplió la ventana de beneficios de “primera vivienda” a 24 meses globalpropertyguide.com, facilitando las condiciones de venta. Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos (opcionalmente mediante la tasa fija del 21% de la cedolare secca) y deben ser declarados. Venecia impone gravámenes locales especiales: un impuesto turístico anual por noche en estancias de hotel y alquiler. En 2024 un proyecto piloto de “pase diario” cobra a los visitantes del día (la tarifa diaria, de hasta €10, se recauda mediante controles QR en los puntos de entrada) apnews.com.
Regulaciones recientes apuntan al equilibrio entre vivienda y turismo. El límite de 120 días para alquileres de corta duración campaignforalivingvenice.org es vigilado estrictamente por la ciudad. Los alquileres no registrados arriesgan multas. Los incentivos para la renovación de edificios (como el Superbonus nacional) se eliminaron en 2023, haciendo las remodelaciones más costosas. La nueva construcción en el centro es prácticamente imposible debido a protecciones patrimoniales. En general, Venecia sigue siendo atractiva para inversores en términos de propiedad, pero enfatiza la regulación: busca disuadir la conversión especulativa de viviendas para uso turístico durante todo el año.
Perspectiva de Inversión (2025–2030)
La propiedad en Venecia se considera generalmente un activo estable y de bajo rendimiento. La alta demanda (especialmente en el segmento de lujo y alta gama) mantiene los valores elevados, pero los rendimientos (~5–6%) son inferiores a los de muchas ciudades italianas. Expertos como Nomisma pronostican solo un crecimiento leve de precios en Italia (≈1–1,5% anual) idealista.it; el atractivo único de Venecia sugiere que podría superar modestamente los promedios nacionales en este periodo, pero las ganancias se verán limitadas por la regulación y preocupaciones climáticas. Los compradores internacionales (de EE. UU., Reino Unido, Europa del Norte) siguen mostrando interés, especialmente por apartamentos patrimoniales, atraídos por el valor de marca de la ciudad. Los compradores nacionales siguen siendo cautelosos: los jóvenes italianos suelen encontrar la propiedad inaccesible. En el lado positivo, la tendencia general en Italia de mejora de los mercados crediticios (se espera que bajen las tasas de hipoteca) e incentivos fiscales (impuestos bajos a pensiones, bajos impuestos sucesorios) favorecen la demanda.
Los riesgos son significativos: reglas estrictas sobre alquileres a corto plazo, una población envejecida y amenazas climáticas podrían limitar la apreciación del capital. En general, los analistas proyectan un crecimiento lento pero positivo hasta 2030, ya que se prevé que la inflación se modere y la oferta en Venecia seguirá siendo limitada. En resumen, el mercado veneciano parece experimentar una estabilización constante: poca sobreoferta, ingresos turísticos estables y aumentos graduales y orgánicos de precios (del orden de unos pocos puntos porcentuales al año) idealista.it, salvo que ocurran grandes conmociones económicas o medioambientales.
Fuentes: Los datos se obtienen de portales inmobiliarios italianos (Idealista, Immobiliare.it), prensa local (La Nuova di Venezia, ANSA), informes del sector (Nomisma/Idealista, HVS) y estudios climáticos (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
