Marché immobilier de Florence 2025 : tendances, prévisions et perspectives d'investissement

Aperçu du marché pour 2025 et au-delà

Le marché immobilier de Florence en 2025 se distingue par sa résilience et une croissance modérée, surpassant de nombreuses autres villes italiennes. Après une année 2023 stable, la valeur des biens immobiliers à Florence a continué d’augmenter en 2025, stimulée par une forte demande et une offre limitée. En effet, les prix des logements à Florence ont augmenté d’environ 6,1 % sur un an au premier trimestre 2025 (atteignant une moyenne de 4 331 € par mètre carré) globalpropertyguide.com, alors que certains autres marchés stagnaient. Cela place Florence parmi les marchés immobiliers les plus chers d’Italie, au même niveau que des villes comme Milan et Venise globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pour l’avenir, les analystes prévoient des augmentations de prix continues mais graduelles plutôt que des hausses soudaines, étant donné les valeurs de base élevées et le contexte économique général columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Dans l’ensemble, les perspectives immobilières de Florence restent positives, soutenues par son attrait mondial, un tourisme robuste, et un attrait durable en tant que lieu de vie et d’investissement.

Plusieurs facteurs sous-tendent la solidité du marché florentin. Le statut de la ville en tant que site du patrimoine mondial de l’UNESCO et pôle touristique international alimente l’intérêt des investisseurs pour les biens résidentiels et commerciaux. Les acheteurs étrangers ont été particulièrement actifs après la pandémie – par exemple, l’intérêt des acheteurs américains pour la Toscane (y compris Florence) a augmenté de plus de 125 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, contribuant de manière significative à la demande investropa.com investropa.com. Du côté de l’offre, Florence fait face à des contraintes chroniques : les nouvelles constructions sont limitées par des règles strictes de préservation historique et de zonage, et de nombreux propriétaires bénéficiant de prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt hésitent à vendre (ce qui maintient un stock de reventes restreint) investropa.com investropa.com. Il en résulte un désequilibre entre l’offre et la demande qui continue d’exercer une pression à la hausse sur les prix investropa.com investropa.com. Cependant, le rythme de croissance reste modéré et devrait se stabiliser dans les années à venir (Nomisma, un institut de recherche, prévoit une croissance nominale des prix d’environ +2 % par an en Italie d’ici 2025 blogimmobiliarecavallo.com). En résumé, Florence aborde 2025 avec un marché immobilier robuste, caractérisé par des valeurs élevées, une forte demande locative et un optimisme prudent pour une croissance soutenue.

Tendances du marché résidentiel à Florence

Le secteur résidentiel à Florence est dynamique, façonné par des tendances diverses selon les segments. Les prix des logements sont en hausse constante depuis le milieu des années 2010, avec une accélération notable après 2022 investropa.com. Fin 2024, les annonces résidentielles dans la ville affichaient en moyenne autour de 4 300–4 316 € par m² investropa.com investropa.com – bien au-dessus de la moyenne nationale – et ont continué d’augmenter en 2025. L’un des principaux moteurs est la demande internationale : Florence reste un pôle d’attraction pour les acheteurs étrangers (notamment américains, nord-européens, et de plus en plus d’autres investisseurs internationaux) séduits par le style de vie toscan et la valorisation de l’immobilier local investropa.com investropa.com. Cet afflux d’acheteurs étrangers à l’ère post-pandémique a entraîné une forte demande pour les appartements et biens historiques. Parallèlement, la demande locale a évolué – les faibles taux d’intérêt des années précédentes ont permis à de nombreux Italiens d’acheter, mais, à présent, la hausse du coût de l’emprunt réduit le nombre de primo-accédants locaux, déplaçant le marché vers les acheteurs disposant de fonds propres et les acquéreurs étrangers.

Les résidences de luxe constituent un sous-marché important. Les prix des biens immobiliers haut de gamme et de luxe à Florence ont augmenté de façon constante, soutenus par une offre limitée et l’intérêt croissant des personnes fortunées à l’échelle mondiale investropa.com investropa.com. Les nouveaux développements de luxe sont rares en raison des règles de préservation, si bien que les villas haut de gamme existantes et les appartements prestigieux du centre historique se vendent à prix élevé. Les acheteurs aisés (étrangers et nationaux) continuent de s’arracher les palazzos, penthouses et villas, maintenant la vitalité de ce segment investropa.com investropa.com. Par exemple, les quartiers exclusifs sur les hauteurs et les palais historiques connaissent une forte demande et une disponibilité limitée, ce qui, selon les experts, entraînera une appréciation continue des prix dans la catégorie luxe investropa.com investropa.com. Parallèlement, le logement intermédiaire et abordable a ses propres tendances. Florence compte une population vieillissante – environ 28 % des habitants ont plus de 65 ans en 2024 – ce qui suscite un intérêt pour les logements adaptés aux seniors et les résidences avec services investropa.com investropa.com. Les promoteurs et investisseurs constatent le besoin d’appartements accessibles, de plain-pied, avec ascenseur dans les immeubles anciens, et de communautés adaptées aux retraités, compte tenu de l’augmentation de l’espérance de vie en Italie (désormais ~84 ans) investropa.com investropa.com. Cela représente une opportunité de rénover ou de construire des logements adaptés aux seniors (“vieillissement chez soi”), un créneau qui devrait se développer dans les prochaines années.

Une autre tendance notable est l’impact des étudiants et des jeunes locataires sur le marché. Florence accueille une importante population étudiante (plus de 40 000 étudiants de l’Université de Florence, dont environ 11 % d’internationaux) concentrée dans des quartiers comme Novoli investropa.com investropa.com. L’extension récente du campus universitaire et les nouvelles résidences étudiantes construites à cet effet (par exemple, une résidence de 404 lits ouverte en 2024) ont renforcé l’attractivité de Novoli investropa.com investropa.com. La demande de logements étudiants est très élevée – les nouveaux dortoirs affichent un taux d’occupation proche de 100 % dès leur ouverture investropa.com. Cela a fait grimper les loyers dans les quartiers proches de l’université et rend Novoli et des quartiers similaires attractifs pour les investisseurs dans le locatif (avec de bons rendements locatifs grâce aux étudiants locataires) investropa.com. À l’inverse, certains analystes préviennent qu’une suroffre de logements étudiants à long terme (si davantage de résidences privées ouvrent) pourrait finir par stabiliser, voire faire baisser les loyers dans ce sous-secteur spécifique investropa.com. Globalement cependant, l’“effet étudiant” dynamise certains quartiers et segments locatifs.

Enfin, les politiques gouvernementales en matière de location bouleversent le paysage résidentiel. Face à la pénurie de logements et au surtourisme, les autorités de Florence ont renforcé les mesures à l’encontre des locations de courte durée (comme Airbnb) dans le centre historique classé à l’UNESCO. Depuis 2023, la ville a interdit l’octroi de nouvelles licences de location de courte durée dans le centre historique, dans le but de protéger l’offre de logements de longue durée investropa.com investropa.com. En conséquence, le nombre d’annonces Airbnb dans le centre de Florence – qui avait explosé de ~1 500 en 2018 à 9 000 en 2024 – commence à décliner sous l’effet des nouvelles règles investropa.com investropa.com. De plus, la ville incite les propriétaires à remettre leurs biens en location longue durée (par exemple, en offrant des allégements fiscaux sur la taxe d’habitation des résidences secondaires s’ils passent de la location touristique à la location traditionnelle) investropa.com. Ces mesures devraient atténuer la pénurie d’offres locatives pour les habitants, mais elles impliquent aussi des rendements locatifs légèrement plus faibles dans le centre très touristique (puisque les locations de courte durée ultra-rentables sont restreintes) investropa.com investropa.com. En effet, de nombreux investisseurs regardent désormais au-delà du cœur touristique : des quartiers auparavant délaissés (juste à la périphérie du centro) offrent de meilleurs rendements locatifs à long terme et moins de contraintes réglementaires investropa.com investropa.com. En résumé, le marché résidentiel florentin en 2025 se caractérise par des valeurs élevées et une forte demande dans tous les segments – des propriétés de luxe aux appartements étudiants –, tempérées par des ajustements politiques visant à équilibrer le tourisme et les besoins en logement des résidents.

Tendances de l’immobilier commercial à Florence

Le secteur de l’immobilier commercial à Florence est également actif, bien que sur une échelle plus modeste par rapport aux plus grandes villes d’Italie. Le marché des bureaux à Florence connaît une croissance renouvelée. La valeur des biens immobiliers de bureaux a augmenté fin 2024 et début 2025, en partie grâce à la reprise économique post-pandémique et à une faible offre d’espaces modernes. Au premier trimestre 2025, le prix moyen de vente des bureaux à Florence est d’environ 3 230 € par m², avec des bureaux haut de gamme dans le centre-ville (zone du Duomo) atteignant jusqu’à 4 900 € par m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Les loyers de bureaux s’élèvent en moyenne à 17–18 € par m² par mois dans l’ensemble de la ville mercato-immobiliare.info, et peuvent dépasser 23 €/m² dans les emplacements centraux prestigieux mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Il est à noter que les prix de vente des bureaux ont augmenté d’environ +6,6 % au cours des deux derniers trimestres mercato-immobiliare.info, ce qui indique une demande soutenue. L’essentiel des investissements de bureaux en Italie reste concentré à Milan et Rome (qui ont capté environ 85 % du volume des investissements en bureaux en 2024) practiceguides.chambers.com, mais Florence attire les entreprises des secteurs de la mode, du design, du milieu académique et du gouvernement régional. L’intérêt pour les espaces flexibles et le co-working s’accroît également à mesure que la scène des start-ups technologiques et créatives de Florence se développe progressivement. Dans l’ensemble, bien que Florence ne soit pas une place de bureaux majeure, son marché des bureaux est sain, avec un faible taux de vacance pour les espaces de qualité et des rendements locatifs stables.

Les segments de l’immobilier de détail et d’accueil sont fortement influencés par l’énorme économie touristique de Florence. Les locaux commerciaux sur les artères principales du centre historique – notamment le long de la Via de’ Tornabuoni, autour du Duomo, et d’autres rues prestigieuses – sont perpétuellement très demandés par les marques de luxe et les commerçants. Florence est considérée comme un pôle du commerce haut de gamme en Italie italiancompanyformations.com, grâce au flux constant de touristes aisés. Les loyers des locaux commerciaux de premier ordre au centre de Florence comptent parmi les plus élevés du pays, et les rendements du commerce de détail y sont relativement faibles (reflétant la forte valeur des biens), car les investisseurs considèrent les boutiques de luxe ici comme des actifs « trophées ». À l’échelle nationale, 2024 a connu un boom de l’investissement dans le commerce de détail (ce secteur a attiré la plus grande part des investissements commerciaux, soit environ 2,4 milliards d’euros en Italie) practiceguides.chambers.com, et Florence en a clairement profité en tant que destination phare du commerce de luxe après Milan. On observe également une tendance à la réhabilitation adaptative – des bâtiments historiques du centre de Florence étant transformés en boutiques, galeries ou espaces d’accueil mixtes – alors que la ville cherche à équilibrer les besoins commerciaux et la préservation du patrimoine.

Dans le secteur de l’hôtellerie, Florence reste une vedette. Le tourisme a non seulement rebondi, mais atteint des niveaux records après le COVID : l’Italie a accueilli plus de 65 millions de touristes internationaux en 2024, dépassant les chiffres d’avant-pandémie gowithguide.com gowithguide.com, et Florence a elle-même accueilli environ 3,8 millions de visiteurs étrangers en 2023 (avec près de 13 millions de nuitées au total) gowithguide.com. Cela se traduit par de belles performances pour les hôtels, les chambres d’hôtes et les locations de vacances. Le taux d’occupation et le prix des chambres d’hôtel à Florence sont élevés, stimulant l’intérêt des investisseurs dans l’hôtellerie. En effet, l’investissement immobilier hôtelier en Italie a augmenté de 66 % en 2024 (atteignant environ 1,8 milliard d’euros) practiceguides.chambers.com, les projets hôteliers de luxe devenant une priorité pour nombre d’investisseurs. Florence, aux côtés de Rome et Venise, bénéficie d’investissements constants dans de nouveaux hôtels ou la rénovation d’hôtels existants pour répondre aux voyageurs de luxe. Ouvertures de nouveaux établissements, transformation de bâtiments historiques en hébergements et arrivée de marques internationales sur le marché florentin sont autant de signes de cette tendance.

De plus, l’immobilier logistique et industriel joue un rôle plus modeste dans la région de Florence, mais les améliorations des infrastructures (comme l’agrandissement de l’aéroport de Florence et la connectivité autoroutière) augmentent progressivement l’attractivité des biens industriels en périphérie de la ville. La région Toscane dans son ensemble a connu un marché logistique stable en 2024 (le secteur logistique italien a vu les rendements des actifs de premier plan se comprimer autour de 5,4 %) practiceguides.chambers.com. Les zones situées à la lisière nord de Florence (par exemple autour d’Osmannoro, Sesto Fiorentino) accueillent des entrepôts et des parcs industriels légers au service de l’économie régionale, et ceux-ci ont connu une occupation stable, voire en amélioration. Dans l’ensemble, l’immobilier commercial à Florence est en cours de reprise et d’évolution : les bureaux enregistrent une demande renouvelée, le commerce/de l’hôtellerie est en plein essor grâce au tourisme, et même les secteurs de niche comme le logement étudiant (évoqué précédemment) et la logistique sont sur le radar des investisseurs. Le marché commercial de la ville demeure plus petit et plus spécialisé que ceux des grandes métropoles, mais il offre des opportunités uniques, liées aux atouts culturels et économiques de Florence (arts, tourisme, éducation, produits de luxe).

Dynamique de l’offre et de la demande

L’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier florentin est fondamentalement penché en faveur de la demande, ce qui contribue à la hausse continue des prix. La demande des acheteurs est soutenue par plusieurs sources : les résidents locaux (souvent dotés d’un patrimoine familial ou de couples à double revenu), les investisseurs nationaux venus d’autres régions d’Italie, et les acheteurs internationaux cherchant une résidence secondaire ou un placement en Toscane. Cette base de demande élargie s’est notamment accrue du côté international – par exemple, l’intérêt des étrangers pour l’achat à Florence a fortement augmenté au cours des deux dernières années, avec des demandes bien supérieures à celles d’avant 2020 investropa.com. Les Américains, en particulier, ont été actifs, portés par un dollar relativement fort ces dernières années, ce qui rend l’immobilier libellé en euros plus attractif. De plus, les évolutions de modes de vie (télétravail, désir d’expériences culturelles) ont incité certains étrangers à s’installer ou à passer une partie de l’année à Florence, ce qui renforce encore la demande de logements, tant à l’achat qu’à la location longue durée.

D’un autre côté, l’offre reste limitée. Le tissu urbain médiéval et Renaissance de Florence signifie qu’il y a peu de place pour de nouvelles constructions au centre-ville. Le développement de nouveaux logements se limite essentiellement aux zones périphériques ou à la réhabilitation de bâtiments existants (par exemple, transformer un ancien immeuble en appartements). Les données montrent qu’à l’échelle nationale, la construction résidentielle demeure faible – les permis de construire pour de nouveaux logements en Italie ont en fait légèrement diminué en 2024 globalpropertyguide.com – et Florence illustre bien cette tendance. La ville n’a pas connu d’augmentation significative du parc de logements ; même en 2024, de nombreux propriétaires conservent leurs biens grâce aux prêts hypothécaires avantageux contractés auparavant investropa.com. Cet effet de blocage (avec environ 60 % des détenteurs de prêts italiens payant moins de 4 % d’intérêt businesswire.com) réduit le renouvellement des biens mis en vente, car les propriétaires hésitent à vendre et à perdre leurs faibles taux d’intérêt. Ainsi, le stock de logements disponibles sur le marché est restreint, surtout dans les quartiers prisés.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande a plusieurs conséquences. D’abord, il alimente la concurrence et les enchères sur les biens qui sont effectivement mis en vente, ce qui soutient la hausse des prix. Ensuite, il incite les acheteurs à considérer des emplacements alternatifs : lorsque le centre historique offre peu d’options ou des prix très élevés, la demande se reporte sur les quartiers environnants ou même les villes proches. On observe ce phénomène à Florence avec un intérêt croissant pour les quartiers semi-centraux (comme Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) et les banlieues bien desservies par les transports (notamment Scandicci via le tramway) lanazione.it. Enfin, l’offre limitée a entraîné une pénurie des logements à louer : de nombreux logements ayant été réservés aux locations de courte durée jusqu’à récemment, les locataires de longue durée ont eu du mal à trouver un appartement, faisant grimper les loyers. La réponse politique de la ville (restriction des nouveaux logements touristiques) vise à libérer des logements pour les résidents. En effet, alors que certains logements Airbnb reviennent sur le marché de la location longue durée, on pourrait observer une légère détente de la pression sur l’offre locative fin 2025, mais pour l’instant, la demande dépasse toujours largement l’offre dans la plupart des segments.

Un point positif concernant l’offre est le réaménagement et le développement de certains grands sites. Florence connaît quelques projets de régénération urbaine – par exemple, la Manifattura Tabacchi (une ancienne usine de tabac) est en cours de transformation en un complexe à usage mixte comprenant des espaces créatifs, des résidences et des logements étudiants ; et la zone autour des nouvelles lignes de tramway (extension vers l’aéroport, etc.) stimule des projets résidentiels de hauteur moyenne en banlieue. Ces projets ajouteront quelques unités et des espaces commerciaux modernes, mais dans l’ensemble, ils ne suffisent pas à bouleverser radicalement la dynamique de l’offre de la ville. Les taux de vacance pour les biens de qualité restent très bas tant dans le secteur résidentiel que commercial, soulignant la sous-offre. En résumé, le marché florentin se caractérise par de forts moteurs de la demande (locaux et mondiaux) sur fond de croissance limitée de l’offre, une combinaison qui maintient les valeurs de l’immobilier sur une trajectoire ascendante régulière. Tant que la construction neuve n’augmentera pas ou que la demande ne ralentira pas, cette dynamique devrait persister, maintenant la concurrence sur le marché tant pour les acheteurs que pour les locataires investropa.com investropa.com.

Tendances et prévisions des prix

Les prix de l’immobilier à Florence comptent parmi les plus élevés d’Italie et affichent une nette tendance à la hausse ces dernières années. Début 2025, le prix résidentiel moyen dans la ville se situe aux environs de 4 000 € le mètre carré, avec des variations selon le quartier (comme détaillé dans le tableau ci-dessous). Cela représente une forte croissance depuis le milieu des années 2010 ; par exemple, fin 2023, la valeur moyenne des logements était d’environ 4 300 €/m², contre quelque 3 500 €/m² en 2016 investropa.com. Sur la période 2020–2022, la hausse des prix a été relativement stable (3 à 5 % par an), et malgré le ralentissement temporaire causé par la pandémie, le marché a retrouvé son dynamisme par la suite. L’année 2024 en particulier a marqué un tournant : alors que le marché national italien était relativement stable (avec même un léger recul au T1 2025 à l’échelle nationale globalpropertyguide.com), Florence a connu des hausses de prix notables (~+6 % sur un an) globalpropertyguide.com. Cette surperformance s’explique par les facteurs de demande uniques à la ville évoqués précédemment.

Pour 2025 et les prochaines années, la plupart des analystes s’attendent à une croissance modérée des prix de l’immobilier à Florence plutôt qu’à un boom ou un effondrement brutal. Une prévision de l’équipe de recherche d’Immobiliare.it a indiqué que 2024 apporterait des hausses modestes des prix de vente dans les grandes villes – par exemple +2 % à Milan, +1,1 % à Rome – et en effet les prix à Florence augmentent dans la fourchette basse à un chiffre, ce qui devrait se poursuivre sauf en cas de chocs columbusintl.com. Nomisma, un institut italien de recherche immobilière de premier plan, prévoit également une phase de stabilisation : ses perspectives jusqu’en 2025 voient les prix du logement en Italie n’augmenter que légèrement (~1,5–2 % par an en valeur nominale) et le nombre de transactions se stabiliser autour de 600 à 700 000 au niveau national grimaldi.casa housinganywhere.com. Dans le cas de Florence, étant un marché à forte demande, cela pourrait se traduire par une croissance légèrement supérieure à la moyenne (peut-être de l’ordre de 2 à 4 % par an) si les conditions économiques restent favorables. Il est à noter que les taux d’intérêt jouent un rôle – la Banque centrale européenne a commencé à baisser les taux fin 2024 pour stimuler la croissance practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui pourrait rendre les crédits immobiliers un peu plus abordables et soutenir les prix. Cependant, les taux d’emprunt restent bien plus élevés que les niveaux extrêmement bas de 2021, ce qui pourrait modérer en partie l’activité des acheteurs locaux.

En ce qui concerne les prix des loyers, Florence a connu des tendances encore plus marquées. Les loyers ont augmenté rapidement, au point que Florence rivalise désormais avec Milan comme le marché locatif le plus cher d’Italie. Fin 2024, il était prévu que le loyer moyen à Florence atteindrait 29 € par m²/mois, dépassant Milan (environ 25 €) columbusintl.com. Cela est confirmé par les chiffres actuels : début 2025, le loyer moyen dans toute la ville est d’environ 21–22 € par m² (toutes zones et tailles de biens confondues) lanazione.it, mais les appartements situés en centre-ville atteignent couramment 25–30 €/m² pour les baux de longue durée, et encore plus dans le cadre de locations de courte durée. En pourcentage, les loyers ont bondi d’environ +18% à Florence en 2024 columbusintl.com columbusintl.com – une forte hausse reflétant le rebond touristique post-COVID et la rareté de l’offre de logements. À l’avenir, la croissance des loyers pourrait se modérer si une plus grande offre rejoint le marché longue durée (en raison des restrictions Airbnb), mais le tourisme en plein essor et la demande de logements par les étudiants et professionnels laissent prévoir que les loyers resteront élevés. Les investisseurs peuvent donc s’attendre à des rendements locatifs solides, surtout en dehors du centre historique strict.

En résumé, les prévisions de prix pour Florence suggèrent une poursuite de la hausse à un rythme modéré. Sauf retournement économique imprévu, la valeur des biens devrait continuer à grimper dans les 2-3 prochaines années, mais à un rythme plus lent qu’au cours de la récente envolée. Le consensus est que les fondamentaux de Florence – attrait international, offre limitée – empêcheront toute forte correction à la baisse, protégeant ainsi le marché mieux que dans d’autres régions moins recherchées. Certains risques comme des taux d’intérêt plus élevés ou des changements de politique pourraient freiner la croissance, mais une chute significative des prix paraît peu probable dans les conditions actuelles. Les acheteurs potentiels en 2025 doivent s’attendre à des prix d’entrée élevés qui progresseront probablement avec le temps, tandis que les vendeurs peuvent être prudemment optimistes quant au maintien de la valeur ou à une légère plus-value. Côté location, les propriétaires florentins peuvent miser sur une demande locative forte et des loyers élevés, même si la nouvelle réglementation pourrait déplacer une partie de cette demande vers les zones légales un peu en dehors du centre. Dans l’ensemble, les prix de l’immobilier à Florence en 2025 et au-delà sont prévus pour connaître une hausse graduelle, confirmant le statut de la ville comme emplacement attractif et stable pour l’investissement à long terme columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Quartiers clés et zones à surveiller

Florence est une ville composée de quartiers distincts, chacun ayant son propre profil immobilier. Comprendre la géographie locale est crucial, car les prix et les tendances varient énormément selon les zones. Voici un tableau récapitulatif des prix résidentiels moyens à Florence par quartier (avec les niveaux de loyer correspondants), illustrant l’éventail allant des districts centraux les plus chers aux périphéries plus abordables :

Quartier (Zone)	Prix de vente moyen (€/m²)	Loyer moyen (€/m² par mois)
Centre historique (Centro)	~5 330 €	~24,0 €
Oltrarno (de l’autre côté de l’Arno)	~5 260 €	~25,3 €
Michelangelo – Porta Romana (Collines sud)	~5 383 €	~21,6 €
Campo di Marte – Libertà (Nord-centre)	~4 420 €	~20,9 €
Leopoldo – Porta al Prato (Nord-ouest semi-central)	~3 835 €	~16,4 €
Firenze Nord (Novoli)	~3 470 €	~15,2 €
Coverciano – Bellariva (résidentiel est)	~4 240 €	~15,9 €
Isolotto (résidentiel sud-ouest)	~3 260 €	~12,9 €
Ugnano – Mantignano (périphérie ouest)	~2 800 €	~14,3 €

Source : Données Immobiliare.it (mi-2025) catonecasa.it catonecasa.it. Ces chiffres montrent que les zones centrales/historiques affichent des prix largement supérieurs à 5 000 €/m², tandis que les quartiers périphériques en bordure de ville peuvent être à moitié de ce niveau. Notamment, Oltrarno (l’« autre côté de l’Arno » connu pour ses ateliers d’artisans et son ambiance authentique) est presque aussi cher que le centre historique principal, témoin de la forte demande pour son charme catonecasa.it. Le secteur Michelangelo–Porta Romana, qui comprend la prestigieuse colline juste au sud du fleuve (près du Piazzale Michelangelo et des jardins de Boboli), est l’une des zones résidentielles les plus exclusives, avec de vastes villas et appartements de luxe qui font grimper les prix au sommet du marché catonecasa.it catonecasa.it. À l’opposé, des quartiers comme Isolotto (quartier résidentiel d’après-guerre) et Ugnano/Mantignano (périphérie semi-rurale) représentent un marché plus accessible, attirant les familles en quête d’un bon rapport qualité-prix et d’un environnement calme à environ 3 000 €/m² ou moins catonecasa.it catonecasa.it.

Quartiers à surveiller pour leur potentiel de croissance et d’investissement, plusieurs se trouvent en dehors des sites touristiques traditionnels. Le quartier Novoli/Firenze Nord en est un exemple – avec l’expansion du nouveau campus universitaire et les projets de logements étudiants privés, le profil de Novoli est en hausse. La valeur des biens immobiliers dans ce secteur (environ 3 300–3 500 €/m²) devrait augmenter encore à mesure que la demande étudiante et professorale augmente et que les améliorations en cours des infrastructures (comme la ligne de tram reliant le centre et l’aéroport) renforcent la connectivité investropa.com investropa.com. De même, le quartier Campo di Marte (au nord du centre, qui abrite le stade de football Artemio Franchi et un mélange de maisons du début du XXe siècle) offre des prix légèrement inférieurs à ceux du centre (~4 300–4 500 €/m²) catonecasa.it tout en présentant un fort attrait pour ceux à la recherche d’un équilibre entre histoire et commodités modernes. Campo di Marte est également destiné à être réaménagé grâce au projet de rénovation du stade, ce qui pourrait stimuler davantage le marché immobilier local.

Le Oltrarno et les quartiers adjacents comme San Niccolò et Bellosguardo sont également des secteurs clés à surveiller. L’authenticité et l’atmosphère bohème de l’Oltrarno en font une destination recherchée depuis longtemps ; aujourd’hui, avec certains investisseurs qui se détournent du centre du Duomo surfréquenté, l’Oltrarno suscite un intérêt croissant. Des rapports indiquent que les rendements locatifs à Oltrarno sont supérieurs à ceux du centre historique, ce qui attire les investisseurs investropa.com investropa.com. De plus, Bellosguardo et Pian dei Giullari (sur les collines au sud-ouest) ainsi que Fiesole (ville perchée au nord) restent des favoris intemporels pour les acheteurs de luxe en quête de villas avec vue – ces zones ne présentent peut-être pas un grand volume de transactions, mais elles incarnent le sommet du marché, avec certains biens dépassant 6 000–8 000 € le m² pour des propriétés véritablement exceptionnelles.

Du côté abordable, les quartiers périphériques offrant de bonnes liaisons de transport sont en plein essor. Par exemple, Scandicci, une commune distincte juste au sud-ouest de Florence, est reliée par le tram et a vu ses prix augmenter grâce à une meilleure accessibilité. Les prix moyens à Scandicci (~3 240 €/m²) sont bien inférieurs à ceux de la ville de Florence, mais ils augmentent (environ +2 % par an) car de plus en plus de personnes la considèrent comme un endroit viable pour vivre tout en travaillant ou étudiant à Florence lanazione.it lanazione.it. Il en va de même pour Sesto Fiorentino au nord-ouest (près du campus scientifique de l’université et de certains sièges d’entreprises), avec une moyenne d’environ 3 300 €/m² lanazione.it. Ces marchés de banlieue bénéficient d’une demande de report – familles et acheteurs soucieux de leur budget trouvant les prix en ville trop élevés. Avec l’expansion en cours du réseau de tramway et d’autres infrastructures, les zones situées le long de ces lignes (par exemple Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli avec un tram prévu) devraient connaître un impact positif sur l’immobilier.

En résumé, les quartiers “branchés” de Florence vont du centre ultra-prisé (toujours un investissement de premier ordre mais à coût élevé), aux quartiers tendance adjacents (Oltrarno, San Marco, etc.), jusqu’aux zones de croissance comme Novoli ou la semi-périphérie où l’accessibilité relative et les projets de développement promettent un potentiel de hausse. Investisseurs et acheteurs doivent adapter leurs objectifs au quartier : valorisation patrimoniale à long terme dans un secteur historique, bons rendements locatifs dans un quartier étudiant, ou achat “valeur” sur les tracés d’infrastructures. La diversité des “quartieri” florentins assure à chaque stratégie une place sur le marché de 2025.

Aspects juridiques et fiscaux (y compris pour les investisseurs étrangers)

Investir ou acheter un bien immobilier à Florence nécessite de naviguer dans le cadre légal et fiscal italien. La bonne nouvelle, c’est que l’Italie n’impose aucune restriction générale aux acheteurs étrangers : les non-Italiens (y compris les ressortissants de pays hors UE) peuvent librement acheter un bien immobilier en Italie, tant que leur pays d’origine autorise également les Italiens à acheter chez eux (la réciprocité est généralement supposée pour la plupart des pays) getgoldenvisa.com veles-club.com. Aucun permis spécial n’est nécessaire pour simplement acheter un bien : un acheteur étranger doit simplement obtenir un code fiscal italien (codice fiscale) et suivre la procédure d’achat standard. Les transactions sont réalisées par un notaire (notaire en droit civil) qui rédige l’acte, effectue les vérifications de propriété et collecte les taxes. Il est courant que les acheteurs étrangers engagent un avocat anglophone ou un avocat spécialisé en immobilier pour les assister, mais ce n’est pas obligatoire. La propriété est sécurisée en Italie grâce à un registre foncier fiable, et la propriété par des étrangers (personnellement ou via une société) est entièrement reconnue.

D’un point de vue fiscal, les acheteurs doivent être attentifs aux points clés suivants :

Taxes à l’achat : Lors de l’achat d’un bien résidentiel de revente auprès d’un vendeur privé, le coût principal est la taxe d’enregistrement, qui est de 9 % de la valeur cadastrale (une valeur estimée généralement inférieure à la valeur de marché) pour les non-résidents ou pour un achat en tant que résidence secondaire. Si l’acheteur transfère sa résidence et qu’il s’agit de l’achat de sa première maison en Italie, un taux réduit de 2 % peut s’appliquer, mais les investisseurs étrangers qui ne comptent pas y résider paient en général les 9 % linkedin.com. Pour les biens neufs achetés auprès d’un promoteur, il n’y a pas de taxe d’enregistrement mais la TVA (généralement 10 % pour un bien résidentiel, ou 22 % s’il s’agit d’un bien de luxe), plus des frais d’enregistrement fixes. Par ailleurs, il faut prévoir les frais de notaire (environ 1 à 2 % du prix) et la commission d’agence (si vous passez par un agent immobilier, ~3 à 4 %). Au total, un acheteur étranger peut s’attendre à des frais de transaction de l’ordre de 10 à 15 % du prix d’achat, incluant taxes et frais.
Taxes sur la détention : L’Italie a un impôt foncier annuel appelé IMU (Imposta Municipale Unica) sur les résidences secondaires. Puisque les propriétaires étrangers ne qualifieront généralement pas leur bien de Florence comme résidence principale (prima casa), l’IMU sera due chaque année. Le taux est fixé par la municipalité locale (Florence) et basé sur la valeur cadastrale avec certains multiplicateurs ; en pratique il se situe souvent entre 0,4 et 0,6 % de la valeur de marché par an, bien que cela varie. (Les résidences principales des résidents sont en général exonérées de l’IMU, mais cette exonération ne s’applique pas si vous n’êtes pas résident italien de ce logement). Il peut aussi y avoir une petite taxe annuelle pour les ordures/ménage (TARI).
Revenus locatifs : Si vous louez la propriété, les revenus locatifs sont imposables en Italie. Les baux résidentiels de longue durée peuvent opter pour un régime fiscal forfaitaire avantageux appelé cedolare secca – un impôt forfaitaire de 21 % sur le loyer brut (sans autre impôt sur le revenu) si certaines conditions sont remplies. Sinon, les revenus locatifs sont ajoutés à votre revenu ordinaire et imposés aux taux progressifs (qui peuvent être plus élevés). Pour les locations de courte durée (type Airbnb), les revenus sont également imposables et vous devez déclarer l’activité ; certains propriétaires font appel à des agences ou à des gestionnaires locaux pour gérer la fiscalité et la conformité. L’Italie a des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition sur les revenus locatifs. Si la structure est adéquate, les investisseurs étrangers peuvent minimiser la double imposition, souvent en obtenant un crédit d’impôt étranger pour les taxes italiennes déjà payées.
Impôt sur les plus-values : Si vous vendez la propriété plus tard avec un bénéfice, l’Italie applique un impôt sur les plus-values de 26 % sur le gain, mais uniquement si la propriété a été détenue moins de 5 ans. Les biens détenus depuis plus de cinq ans sont exonérés de l’impôt sur les plus-values, afin d’encourager la détention à long terme. (Exception : si vous êtes résident italien et que le logement était votre résidence principale, les plus-values sont exonérées d’impôt quels que soient les années de détention).
Héritage : L’Italie applique des droits de succession et de donation, mais avec des seuils relativement élevés pour les proches. Un bien immobilier situé en Italie sera soumis aux règles et taxes italiennes de succession si le propriétaire décède ; il est prudent que les propriétaires étrangers demandent conseil sur la rédaction d’un testament et envisagent éventuellement de détenir le bien via une société ou autre entité si la planification successorale est une préoccupation.

L’Italie a introduit ces dernières années certains avantages fiscaux pour attirer les personnes fortunées et les travailleurs étrangers, qui, bien que non spécifiques à l’immobilier, sont à considérer. Par exemple, un nouveau résident en Italie peut demander un régime fiscal forfaitaire sur les revenus étrangers (payant une somme forfaitaire de 100 000 € par an sur tous les revenus obtenus à l’étranger) – utile pour les personnes fortunées qui s’installent en Italie (souvent ceux qui achètent des biens de luxe) idealista.it. Il existe également un régime spécial pour les retraités étrangers qui s’installent dans certaines régions (un impôt forfaitaire de 7 % sur les pensions versées depuis l’étranger, bien que cela concerne des zones spécifiques du sud, et non la Toscane). De plus, l’Italie propose un “visa de résidence élective” pour les retraités ou personnes aisées souhaitant vivre en Italie ; il nécessite de justifier de revenus suffisants, mais beaucoup d’étrangers achetant un bien passent par cette voie pour résider à Florence à temps partiel ou complet. Il est important de noter que l’acquisition d’un bien ne donne pas, en soi, droit à la résidence – il est nécessaire d’obtenir un visa/statut pour vivre à long terme en Italie si l’on n’est pas citoyen de l’UE. Toutefois, posséder un bien immobilier peut renforcer une demande de visa (en démontrant sa capacité d’hébergement et son engagement financier).

Légalement, les acquéreurs étrangers devraient aussi prendre en compte :

Financement : Les banques italiennes accordent des prêts aux non-résidents, mais généralement le ratio prêt/valeur maximal est de 50 à 60 % pour les étrangers et les taux d’intérêt peuvent être un peu plus élevés que pour les résidents. De nombreux étrangers achetant à Florence paient comptant ou ont recours à un financement dans leur pays d’origine, en mobilisant leur patrimoine, afin d’éviter la complexité administrative des prêts italiens.
Vérifications de propriété : Effectuez toujours une due diligence approfondie – vérifiez les informations cadastrales du bien, assurez-vous qu’il n’y a pas d’hypothèques ou de travaux non autorisés, et que la personne qui vend détient un titre de propriété clair. Le notaire se charge généralement de ces contrôles. Les bâtiments anciens à Florence peuvent être soumis à des restrictions historiques (vincoli) s’ils sont protégés par l’administration des beaux-arts ; cela n’empêche pas l’achat, mais signifie que toute rénovation nécessite des autorisations spéciales.
Réglementation de la location : Comme mentionné, si vous envisagez de louer, soyez attentif aux arrêtés locaux. Par exemple, les locations de courte durée sont désormais fortement restreintes dans le centre historique UNESCO de Florence – un nouveau propriétaire ne peut pas automatiquement démarrer une activité Airbnb dans cette zone, en raison d’un quota sur les nouvelles licences investropa.com. Cependant, en dehors du centre historique, les règles sont plus souples, même si l’enregistrement auprès de la municipalité demeure obligatoire. Vérifiez toujours la réglementation locale la plus récente si les revenus locatifs font partie de votre projet.

En résumé, les investisseurs étrangers dans l’immobilier à Florence bénéficient d’un environnement généralement favorable, sans barrière à l’acquisition et avec une fiscalité raisonnable, surtout si la structuration est optimale. Les points clés sont de prévoir les taxes d’achat (plus élevées si vous ne devenez pas résident), de respecter la législation sur la location, ainsi que de profiter des conventions fiscales internationales et des régimes spéciaux pour optimiser votre investissement. Avec un accompagnement juridique adéquat, acheter à Florence peut être un processus fluide – le droit immobilier italien bien établi et le système notarial professionnel garantissent un cadre sécurisé pour la transaction. De nombreux acquéreurs étrangers ont réussi à faire de Florence leur résidence secondaire ou une destination d’investissement, attirés non seulement par la beauté de la ville mais aussi par la stabilité des droits de propriété et les avantages fiscaux potentiels qu’elle offre.

Opportunités et risques pour l’investissement immobilier

Florence présente un mélange d’opportunités intéressantes et de risques notables que tout investisseur immobilier ou acquéreur devrait considérer en 2025 :

Opportunités :

Rendements locatifs attractifs : Grâce à une forte demande locative, les rendements à Florence sont intéressants, surtout par rapport à de nombreuses villes européennes. Les rendements bruts des appartements tournent autour de 6 à 8 % à Florence globalpropertyguide.com, ce qui est plutôt bon. Par exemple, de petits appartements dans les quartiers étudiants ou à proximité immédiate du centre touristique peuvent générer plus de 7 % par an globalpropertyguide.com. Cette situation représente une opportunité pour les investisseurs cherchant un revenu – que ce soit via la location à long terme à des locaux/étudiants ou des locations de courte durée réglementées à des touristes. Les loyers élevés (ceux de Florence comptent parmi les plus chers d’Italie columbusintl.com) combinés à des prix d’acquisition encore abordables (comparativement à Londres, Paris, etc.) offrent un potentiel intéressant de cash-flow.
Potentiel d’appréciation du capital : Le marché immobilier de Florence a historiquement été moins volatil et a connu une appréciation régulière. Sur un horizon de 5 à 10 ans, les propriétaires ont généralement vu la valeur de leurs biens augmenter. Avec l’attrait durable de la ville et une construction limitée, les perspectives de croissance du capital à long terme restent positives. Les investisseurs misant sur certains quartiers (par exemple, les zones prévues pour des améliorations d’infrastructures comme de nouvelles lignes de tramway ou des quartiers en cours de gentrification) pourraient surpasser la moyenne de la ville. L’exemple de l’Oltrarno et d’autres quartiers autrefois négligés et désormais en hausse de valeur montre à quel point cibler la bonne zone porte ses fruits.
Diversification et valeur refuge : Investir à Florence offre de la diversification pour les investisseurs internationaux. Le marché immobilier italien, et celui de Florence en particulier, ne suit généralement pas exactement les mêmes tendances que, par exemple, les marchés boursiers ou même d’autres marchés immobiliers mondiaux. Lors des précédents ralentissements mondiaux, l’immobilier en Toscane a souvent bien résisté, les acheteurs aisés privilégiant les “actifs réels”. La valeur tangible de posséder un appartement historique florentin ou une villa toscane apporte une dimension refuge. En période d’incertitude, les actifs tangibles dans des lieux culturellement significatifs peuvent conserver une forte demande.
Opportunités de développement et de valorisation : Pour ceux prêts à entreprendre des projets, Florence compte de nombreux biens anciens qui peuvent bénéficier de rénovations. L’Italie a régulièrement proposé des incitations fiscales pour la rénovation (ex : la récente “Superbonus 110%”, qui, bien qu’en cours de suppression, illustre le soutien gouvernemental pour l’amélioration du parc immobilier). Réhabiliter un appartement séculaire au standard du luxe moderne ou transformer une grande propriété en plusieurs lots peut augmenter significativement sa valeur. Il existe aussi des opportunités sur des marchés de niche comme les résidences seniors ou le logement étudiant, où la demande dépasse l’offre – les investisseurs qui développent ou transforment des propriétés pour répondre à ces besoins pourraient réaliser de bons rendements.
Opportunités liées au tourisme : Au-delà du résidentiel classique, l’essor touristique de Florence ouvre des opportunités dans l’immobilier d’accueil. Posséder une petite maison d’hôtes, un B&B ou un appartement avec services (en respectant la réglementation actuelle) peut être très rentable. De plus, les locaux commerciaux destinés aux touristes (restaurants, boutiques) dans des emplacements clés misent sur la vitalité du tourisme florentin (plus de 5 millions de visiteurs dans les musées comme aux Offices en 2023 gowithguide.com gowithguide.com et des records de fréquentation). Puisque le tourisme représentait plus de 10% du PIB italien en 2023 gowithguide.com, Florence se place à l’avant-garde et offre ainsi un cadre solide pour les investissements immobiliers liés au tourisme.

Risques :

Risque économique et de taux d’intérêt : L’économie italienne connaît une croissance lente (environ 0,5–1 % de croissance du PIB globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) et demeure vulnérable aux chocs. Une récession ou une hausse du chômage pourrait freiner la demande locale en logements. De plus, même si les taux d’intérêt se sont stabilisés, toute future hausse des taux en Europe pourrait réduire la capacité d’emprunt des acheteurs recourant au financement et exercer une pression à la baisse sur les prix. Les difficultés économiques mondiales (par exemple, une nouvelle vague de pandémie ou une crise géopolitique) pourraient aussi réduire l’intérêt des acheteurs étrangers et du tourisme, impactant directement l’immobilier à Florence.
Changements réglementaires : L’environnement réglementaire constitue un risque majeur, en particulier pour les investisseurs locatifs. Nous avons déjà observé un durcissement des règles de location de courte durée dans le centre de Florence investropa.com; il est donc possible que le gouvernement national mette en place des contrôles plus larges (on débat en Italie d’une loi nationale sur les locations de courte durée et même de taxes sur les résidences secondaires dans les villes touristiques). De plus, la fiscalité peut évoluer – bien que l’Italie propose actuellement une flat tax et des incitations attractives pour les investisseurs, un changement de politique gouvernementale pourrait modifier le traitement fiscal des propriétaires étrangers ou instaurer de nouveaux prélèvements. Il est crucial de surveiller l’évolution des réglementations.
Liquidité et coûts de transaction : L’immobilier à Florence (et en Italie en général) est peu liquide. Les biens, notamment ceux haut de gamme ou atypiques, peuvent mettre de nombreux mois, voire des années, à trouver un acquéreur au prix souhaité. Si vous devez vendre rapidement, il faudra souvent consentir à une forte décote. Les coûts de transaction sont également élevés (comme mentionné, ~10 % ou plus à l’achat, et les vendeurs paient souvent des frais d’agence d’environ 3 % aussi), ce qui signifie qu’il faut généralement une hausse des prix de plus de 15 % pour simplement rentrer dans ses frais avec une transaction aller-retour. Cette illiquidité et ces coûts impliquent que les investisseurs doivent adopter une vision à long terme et ne pas compter sur une revente rapide.
Coûts structurels et d’entretien : Les bâtiments de Florence sont anciens — posséder un appartement de la Renaissance signifie gérer une infrastructure centenaire. Les coûts imprévus de restauration, la bureaucratie italienne pour les permis (notamment si le bien est classé historique), et l’entretien courant peuvent être conséquents. De nouvelles réglementations européennes sur l’efficacité énergétique pourraient imposer des mises à niveau aux bâtiments anciens dans les prochaines années (l’Italie envisage leur application). Ces aspects peuvent grignoter le rendement sur investissement ou compliquer des travaux de rénovation. La vérification minutieuse de l’état du bâtiment et des obligations futures potentielles (par exemple, restaurations de façade imposées par le condominio ou la mise aux normes antisismiques) est essentielle.
Saturation du marché dans certains segments : Bien que la demande soit élevée, certains sous-marchés pourraient être saturés. Par exemple, le marché du luxe dépend d’un bassin relativement restreint d’acheteurs ; si trop de biens immobiliers de luxe arrivent sur le marché en même temps (par exemple, des promoteurs convertissant des palais en appartements haut de gamme), les délais de vente pourraient s’allonger. De même, comme mentionné, si beaucoup de nouveaux logements étudiants sont construits, les loyers pourraient stagner ou baisser. Le principal risque consiste à supposer que la croissance passée de la demande se poursuivra sans interruption – les investisseurs doivent se méfier de l’extrapolation des tendances. Par exemple, si le tourisme venait à être limité (l’administration municipale évoque parfois des idées pour contrôler le nombre de visiteurs afin de lutter contre le surtourisme), cela pourrait affecter la viabilité des locations de courte durée.

En pesant ces facteurs, les investisseurs prudents à Florence adopteront une approche à long terme et axée sur la valeur. Les opportunités de réaliser des rendements solides et de profiter de la valorisation des actifs sont réelles, mais il faut aussi se préparer à des défis tels que la complexité juridique et les fluctuations du marché. La diversification au sein de Florence (un mélange de quartiers centraux et émergents, ou de types de locations) peut atténuer une partie du risque. Beaucoup d’investisseurs trouvent que la valeur intrinsèque de la propriété immobilière à Florence – un point d’ancrage dans l’une des grandes villes du monde – est en soi une récompense, et qu’avec une planification attentive, les récompenses financières peuvent s’aligner sur cette expérience. Comme toujours, réaliser des recherches approfondies, consulter éventuellement des experts immobiliers locaux et avoir une stratégie claire aidera à tirer le meilleur parti du marché immobilier florentin tout en naviguant ses risques.

Facteurs économiques et touristiques influençant le marché

L’immobilier florentin ne peut être dissocié du contexte économique et touristique plus large de la région. La prospérité de la ville est étroitement liée à son rôle de capitale culturelle et touristique, ainsi qu’à la santé économique générale de l’Italie.

Le tourisme est sans doute le principal moteur externe du marché immobilier de Florence. En 2024, le tourisme à Florence a retrouvé des niveaux historiques – la ville a enregistré près de 13 millions de nuitées en 2023 (environ 75 % d’entre elles provenant de visiteurs internationaux) gowithguide.com, et la tendance en 2024 était encore plus élevée. Pour mettre cela en perspective, la population métropolitaine de Florence est d’environ 700 000 habitants, mais pendant les mois de pointe, la population effective (avec les touristes) atteint environ 1,5 million de personnes gowithguide.com. Cet afflux massif crée une forte demande pour les hébergements de courte durée – hôtels, locations de vacances, etc. – ce qui affecte indirectement le marché du logement (de nombreux appartements ayant été convertis en locations pour touristes, comme indiqué). Cela signifie également que les commerces destinés aux touristes (boutiques, restaurants) prospèrent, soutenant ainsi les loyers de l’immobilier commercial dans les zones privilégiées. Les attractions culturelles telles que la Galerie des Offices (5 millions de visiteurs en 2023) gowithguide.com et le patrimoine Renaissance de la ville maintiennent Florence sur les listes de rêves des voyageurs. Tant que Florence restera une destination mondiale de premier plan – et la première ville d’Italie pour le tourisme d’art et d’histoire – la demande immobilière restera solide : les étrangers achètent souvent des résidences secondaires après leur visite, et l’investissement dans les propriétés hôtelières reste attractif.

Cependant, le tourisme présente aussi certains risques ou défis : le sur-tourisme est devenu une préoccupation, entraînant des réglementations (comme les limites sur les locations) et pouvant éventuellement décourager certains habitants en raison de l’encombrement de la ville. Un débat est en cours sur le tourisme durable – si la ville devait imposer de nouvelles restrictions (par exemple, un plafond quotidien de visiteurs ou un encadrement plus strict des licences hôtelières), cela pourrait avoir des effets contrastés sur l’immobilier. Mais en général, le gouvernement local essaie de gérer le tourisme de manière à protéger la qualité de vie des résidents, ce qui est à long terme positif pour l’environnement immobilier (en garantissant que la ville reste un endroit où il fait bon vivre, et non simplement un musée à ciel ouvert).

Sur le plan économique plus large, Florence bénéficie du statut de capitale de la Toscane, une région relativement prospère. L’économie de la ville ne repose pas uniquement sur le tourisme : elle comprend également la mode (certaines grandes maisons de couture italiennes sont basées ici ou à proximité), l’éducation (plusieurs universités et écoles internationales) et la fabrication de produits de luxe (parfums, articles en cuir, etc.). Le taux de chômage en Toscane est inférieur à la moyenne italienne, et Florence possède une classe moyenne importante. En 2022, le revenu annuel moyen dans la région de Florence était d’environ 24 000 € lanazione.it, soit plus élevé que dans de nombreuses villes du sud, ce qui soutient le pouvoir d’achat local pour le logement (bien que cela reste modeste par rapport au coût de l’immobilier). La croissance économique nationale en Italie demeure modérée – autour de 0,8–1 % prévu pour 2025 globalpropertyguide.com – et la dette publique élevée jette parfois une ombre d’incertitude. Cependant, toute politique économique majeure ou choc (comme des mesures d’austérité, des hausses d’impôts importantes, etc.) pourrait affecter la confiance des consommateurs et l’immobilier. Jusqu’à présent, malgré une croissance lente, les bas taux d’intérêt jusqu’à récemment et certains facteurs culturels (les Italiens privilégient l’immobilier comme investissement) ont permis au marché immobilier de rester stable.

Un facteur important a été la politique monétaire de la Banque centrale européenne. En 2022-2023, la hausse de l’inflation a entraîné une augmentation des taux d’intérêt, ce qui a commencé à freiner certains marchés immobiliers européens. Fin 2024, la BCE a opéré un pivot en procédant à de petites baisses de taux à mesure que l’inflation baissait practiceguides.chambers.com. Pour l’Italie, et par extension pour Florence, des taux plus bas signifient que les prêts hypothécaires deviennent un peu plus abordables, ce qui pourrait permettre à certains acheteurs évincés par la hausse des taux de 2023 de revenir sur le marché. Beaucoup d’acheteurs florentins, cependant, comptent sur leur capital/cash ou des prêts modestes, donc l’impact reste modéré – mais la tendance est positive pour la demande. L’inflation influe également sur les coûts de construction : l’envolée des prix des matériaux en 2021-2022 a rendu la construction ou la rénovation plus coûteuse, ce qui a ralenti certains projets. Si l’inflation reste maîtrisée, l’activité du secteur pourrait repartir, augmentant progressivement l’offre.

Par ailleurs, les taux de change et la conjoncture économique mondiale influencent le marché. Un dollar (ou une livre, etc.) fort par rapport à l’euro rend effectivement les biens immobiliers florentins moins chers pour ces acheteurs. En 2022-2023, l’euro était relativement faible, et un nombre accru d’acheteurs américains en ont effectivement profité investropa.com. Si l’euro se renforce nettement, cela pourrait tempérer l’enthousiasme des étrangers ou rendre les acheteurs européens relativement plus actifs. La stabilité politique en Italie et dans l’UE joue également un rôle dans la confiance des investisseurs étrangers – toute instabilité peut momentanément ralentir les achats étrangers, tandis que les périodes de stabilité (comme le gouvernement actuel de l’Italie qui affiche des politiques favorables à l’investissement) soutiennent l’intérêt.

Enfin, facteurs régionaux comparatifs : en Toscane, Florence est la ville principale, mais les acheteurs considèrent aussi d’autres zones comme la côte toscane (par exemple la côte de la Versilia : Forte dei Marmi, etc.) ou les villes perchées sur les collines (comme Sienne, Lucques, Pise). À titre indicatif, ces marchés sont généralement moins chers (par exemple, la ville de Lucques affiche une moyenne d’environ 3 100 €/m² idealista.it, Pise encore moins), à l’exception de certains secteurs particuliers (Forte dei Marmi dans la province de Lucques a des prix de villas extrêmement élevés à cause de la présence de riches résidents internationaux). Parfois, si Florence devient « trop chère », une partie des acheteurs peut opter pour une grande maison de campagne à 30 km de la ville pour le même prix qu’un petit appartement en ville. Ainsi, Florence est en concurrence avec d’autres zones de la région toscane pour certains profils d’acheteurs. En 2024, Florence restait la ville la plus chère de Toscane (environ 4 300–4 400 €/m²), suivie par certains secteurs côtiers et Lucques lanazione.it idealista.it. La bonne santé du marché florentin peut d’ailleurs dynamiser les marchés alentours – par exemple, quelqu’un qui ne peut plus se permettre Florence peut acheter à Prato, Pistoia ou Arezzo (toutes des villes proches aux prix plus abordables), ce qui fait légèrement monter les prix de ces marchés. À l’inverse, un ralentissement à Florence serait souvent ressenti dans toute la Toscane comme un signal négatif.

En conclusion, le tourisme et les tendances économiques favorisent nettement l’immobilier florentin actuellement : le tourisme assure un afflux constant de demande et de revenus pour la ville, et, si l’économie régionale ne connaît qu’une croissance modérée, elle est suffisamment stable pour encourager la poursuite des investissements immobiliers. L’attrait international de Florence l’isole, dans une certaine mesure, des aléas économiques locaux – l’intérêt international peut soutenir le marché même si la demande intérieure faiblit. Toutefois, les investisseurs doivent surveiller l’évolution des politiques touristiques, de la conjoncture européenne et de la concurrence régionale, car ces facteurs continueront à influencer la trajectoire du marché. Tant que Florence restera un centre économique et culturel dynamique, son secteur immobilier restera probablement très attractif.

Comparaisons avec les autres zones toscanes

Lorsqu’on évalue l’immobilier florentin, il est utile de le comparer à d’autres zones de Toscane, ainsi qu’à sa proche banlieue, afin de mettre en perspective sa performance relative et son attractivité.

Au sein de la métropole, les prix à Florence sont nettement supérieurs à ceux des communes voisines. Par exemple, début 2025, le prix moyen d’une habitation à :

Ville de Florence : ~4 365 €/m² (loyers ~21,1 €/m²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (banlieue nord près de l’aéroport de Florence) : ~3 313 €/m² (loyer ~13,1 €/m²) lanazione.it.
Scandicci (sud-ouest, reliée par le tramway) : ~3 240 €/m² (loyer ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.

Cela signifie qu’acheter dans la ville de Florence proprement dite implique une prime de 30 à 35 % par rapport à ces villes proches. Même au sein de la grande province de Florence, de nombreuses zones semi-rurales ou petites communes affichent des prix bien plus bas. Par exemple, une ville comme Empoli ou Pistoia (non loin de Florence) tourne autour de 2 000 €/m² en moyenne. L’attrait d’être dans la ville historique, ou à distance de marche du Duomo, se paie évidemment au prix fort. Cependant, les banlieues gagnent en popularité : l’amélioration des transports (comme le tram reliant Scandicci, bientôt d’autres banlieues) et la recherche d’une meilleure accessibilité génèrent un début de convergence. Scandicci, comme mentionné, a vu ses prix augmenter en partie grâce à la connexion du tramway lanazione.it, et compte même des quartiers “VIP” sur les collines (Mosciano, etc.) avec des prix atteignant 3 800–4 000 €/m², notamment pour de grandes villas lanazione.it. L’écart entre Florence et ses banlieues pourrait donc légèrement se réduire si les prix de la ville continuent d’augmenter plus vite que ceux de la périphérie, mais le prestige de Florence garantit qu’elle restera probablement l’option la plus onéreuse.

Comparer Florence aux autres villes toscanes :
Les autres provinces de la Toscane offrent des marchés immobiliers généralement plus petits et moins chers :

Sienne – Ville historique et destination touristique, les prix à Sienne sont élevés pour sa taille mais demeurent inférieurs à ceux de Florence. De nombreuses zones de Sienne oscillent autour de 3 000–3 500 €/m². Elle n’a pas le secteur des affaires et de l’éducation internationale de Florence, donc la demande provient principalement du tourisme et des locaux.
Pise – Connue pour la Tour Penchée, Pise affiche des prix modérés (environ 2 200–2 800 €/m² en moyenne). Son marché est influencé par l’université et un certain secteur technologique, mais sans la même dimension internationale que Florence.
Lucques – Lucques est intéressante : elle est devenue assez populaire auprès des acheteurs étrangers (une charmante ville fortifiée). Selon les données, la province de Lucques affichait certains des prix les plus élevés de Toscane (environ 3 165 €/m², ce qui en fait l’une des plus chères après Florence) idealista.it. Cela s’explique probablement par la présence d’enclaves riches dans la province (le littoral de Forte dei Marmi à Lucques est extrêmement cher). La ville de Lucques elle-même avoisine peut-être les ~2 500 €/m², mais son segment de luxe est boosté par l’intérêt des expatriés.
Arezzo, Pistoia, Grosseto, etc. – Ces provinces et villes sont nettement moins chères, souvent dans la fourchette de 1 500 à 2 500 €/m². Elles attirent certains acheteurs étrangers à la recherche de fermes en campagne (notamment dans les zones de Chianti à cheval sur Sienne/Arezzo) mais ne rivalisent pas directement avec Florence.

Un secteur notable pour la comparaison est la campagne du Chianti entre Florence et Sienne. De nombreux acheteurs internationaux amoureux de la Toscane hésitent entre ville et campagne. Dans le Chianti (par exemple, des villes comme Greve in Chianti, Gaiole in Chianti), les prix au m² peuvent être plus bas – souvent 2 500 à 3 000 €/m² en moyenne immobiliare.it immobiliare.it – mais il faut noter que les propriétés rurales ont tendance à être plus grandes et avec terrain, donc les prix totaux peuvent être élevés même si les €/m² restent modérés. Le marché des villas rurales et maisons de campagne était très dynamique pendant la pandémie (recherche d’espace), et il reste solide, mais c’est un marché très segmenté (une ferme magnifiquement restaurée peut se vendre plusieurs millions, tandis qu’une maison à rénover peut rester relativement abordable). Le marché de Florence vs. Chianti dépend souvent des préférences de style de vie : commodité urbaine et potentiel locatif (Florence) contre tranquillité de la campagne et généralement des propriétés plus vastes (Chianti). Certains investisseurs choisissent le Chianti pour un usage personnel (résidence secondaire) et Florence pour l’investissement pur (location).

La Toscane côtière (par exemple la côte de la Versilia dans la province de Lucques, et le Monte Argentario au sud) permet une autre comparaison : ces zones sont des destinations de résidences secondaires pour les Italiens et les étrangers cherchant la mer. Forte dei Marmi (Versilia) est l’un des endroits les plus chers d’Italie (les villas peuvent facilement dépasser 10 000 €/m² grâce à des acheteurs russes et européens fortunés). Mais il s’agit d’un marché de luxe de niche – pas vraiment comparable au vaste marché florentin. Globalement, en dehors de quelques hotspots, la Toscane côtière reste moins chère que Florence.

En ce qui concerne les tendances du marché, Florence devance ou suit souvent la tendance plus large de la Toscane. Par exemple, en 2024, les prix des maisons en Toscane ont globalement augmenté d’environ 1% à 2% idealista.it, soit des hausses similaires aux moyennes nationales, mais Florence a surperformé avec des gains avoisinant 5 % ou plus sur cette période. Les zones environnantes connaissent parfois un effet halo : lorsque Florence devient trop chère, une partie de la demande se reporte ailleurs. Exemple : des villes plus petites comme Prato (seulement 20 km de Florence) ont vu une augmentation des ventes immobilières émanant de personnes travaillant à Florence mais achetant à Prato pour des raisons de coût. Mais aucune de ces villes ne peut reproduire l’attrait unique de Florence ; ainsi, Florence conserve une forte prime et tend à être plus stable. En période de ralentissement, elle conserve souvent mieux sa valeur – car il y a toujours un niveau minimal de demande culturelle/touristique que les petites villes n’ont pas. Par exemple, après 2008, de nombreux petits marchés toscans ont connu une forte baisse de valeur, mais Florence n’a connu qu’un léger repli et a récupéré plus rapidement.

En résumé, Florence est la leader incontestée de l’immobilier en Toscane tant en termes de prix que de demande. Les zones toscanes environnantes offrent des prix d’entrée plus bas et parfois une grande qualité de vie (ce qui peut représenter des opportunités pour ceux qui n’ont plus les moyens d’acheter à Florence), mais elles n’égalent pas le profil d’investissement de Florence en matière de liquidité, de demande locative ou de potentiel d’appréciation. Cela dit, les investisseurs peuvent se tourner vers des zones comme la périphérie de Florence ou des villes secondaires de Toscane pour des stratégies ciblées (par exemple, l’achat de biens plus grands ou la diversification). Si besoin, il faut tenir compte du contexte régional : globalement, la Toscane connaît une croissance modérée de la valeur des biens immobiliers investropa.com, l’intérêt des étrangers étant fort dans les zones pittoresques. Cependant, Florence se distingue comme un centre cosmopolite, et son marché se rapproche souvent davantage de ceux de Milan, Rome ou Venise, que de ses voisines provinciales. Le statut particulier de la ville fait qu’elle suit fréquemment sa propre trajectoire, et la comparer aux zones voisines ne fait que souligner à quel point le marché florentin est exceptionnel dans la région.