Marché immobilier du lac de Côme 2025 – Rapport complet

Le marché immobilier du lac de Côme est réputé pour ses villas de luxe, ses paysages pittoresques et son attrait international. En 2025, le marché reste dynamique mais relativement stable, avec une forte demande de la part des acheteurs étrangers et un secteur locatif soutenu par le tourisme. Les valeurs immobilières autour du lac ont connu une croissance modérée au cours de l’année passée (environ +1 % au total en 2024) idealista.it, et les experts prévoient une appréciation progressive continue (~3 % en 2025) dans un contexte d’offre limitée investropa.com. Ce rapport présente un aperçu détaillé des segments immobiliers du lac de Côme – résidentiel (résidences principales), résidences de vacances/secondaires (y compris les propriétés de luxe) et immobilier commercial – ainsi que les tendances actuelles, les prix, les rendements locatifs, la démographie des acheteurs, les perspectives d’investissement, les mises à jour réglementaires, les principaux emplacements et les développements des infrastructures qui façonnent le marché en 2025 et au-delà.

Aperçu des segments du marché

Marché résidentiel (résidences principales)

Si le lac de Côme est surtout connu pour ses résidences secondaires, il soutient également un marché résidentiel local. La ville de Côme en particulier est un pôle d’attraction pour les acheteurs de résidences principales, offrant une habitabilité toute l’année, de l’emploi (proximité de Milan et de la Suisse) et tous les services (écoles, hôpitaux). La demande de résidences principales reste stable, représentant environ un quart des transactions laprovinciadicomo.it. Les prix dans la ville sont élevés selon les standards nationaux – aux alentours de 2 800 € par m² fin 2024 investropa.com – mais légèrement inférieurs à ceux des lieux touristiques du lac puisque la ville de Côme propose un mélange de biens, dont des appartements dans des immeubles modernes. Les maisons rénovées dans le centre-ville de Côme se situent généralement entre 6 000 et 7 000 € le m² laprovinciadicomo.it. Les acheteurs locaux recourent souvent à un crédit hypothécaire ; il est à noter que la part des acquéreurs de résidences secondaires utilisant un prêt immobilier est passée à environ 13,8 % en 2024 (contre 12,1 % en 2023) avec la stabilisation des taux d’intérêt idealista.it, ce qui indique une amélioration des conditions de crédit même dans ce segment axé sur le loisir. Les acquéreurs de résidences principales privilégient des liaisons de transport pratiques (Côme dispose d’une ligne directe vers Milan) et une congestion touristique un peu moindre qu’au niveau des villages du centre du lac.

Propriétés de vacances et résidences secondaires

Le marché immobilier du lac de Côme est dominé par les résidences secondaires et les maisons de vacances. Environ 50% des acheteurs acquièrent un bien au bord du lac comme résidence secondaire à des fins de loisirs personnels, et 25% supplémentaires sont des investisseurs cherchant à louer ou à conserver la propriété pour sa valorisation laprovinciadicomo.it. Ces acheteurs de résidences de vacances sont généralement aisés et d’âge moyen : 56 % ont entre 45 et 64 ans idealista.it, souvent des familles (plus de 80 % des acheteurs de résidences de vacances sont des familles plutôt que des célibataires we-wealth.com). Ils recherchent un style de vie idyllique – vues panoramiques sur le lac, tranquillité et charme italien authentique. Le marché des résidences secondaires du lac de Côme est véritablement international : en 2024, 60 % des acheteurs étaient des étrangers, principalement des États-Unis et d’Allemagne, ainsi que d’autres Européens du Nord laprovinciadicomo.it. Parmi ces acheteurs étrangers figurent de nombreux expatriés ou Italiens de l’étranger à la recherche d’une maison de famille, ainsi que des Nord-Européens et Américains attirés par le mélange de glamour et de sérénité du lac we-wealth.com. Ces acheteurs vont des personnes très fortunées acquérant des villas à plusieurs millions d’euros aux investisseurs plus modestes recherchant des appartements de village pittoresques ou des fermes à rénover. Ce qu’ils partagent, c’est une préférence pour les cadres pittoresques – certains privilégient la proximité du lac, tandis que d’autres n’hésitent pas à s’installer un peu en hauteur ou à l’intérieur des terres si cela signifie une meilleure vue et plus d’intimité idealista.it.

La demande de résidences de vacances reste forte grâce à la notoriété mondiale du lac de Côme (renforcée par la présence de célébrités propriétaires et l’exposition médiatique) ainsi qu’à la tendance post-pandémique des citadins recherchant des retraites récréatives. Il est à noter que le tourisme international dans la région du lac de Côme a entièrement rebondi – les arrivées touristiques dans la province de Côme ont augmenté de 25 % en 2023 par rapport à 2019, avec 4,6 millions de nuitées et environ 85 % des visiteurs venant de l’étranger investropa.com. Cela garantit un flux régulier de locataires potentiels et d’acheteurs pour la revente. Les acheteurs de résidences secondaires prévoient souvent également un certain usage locatif, combinant ainsi vacances personnelles et investissement (voir Rendements locatifs ci-dessous). Lors du choix des propriétés, les acheteurs actuels manifestent un intérêt accru pour des zones plus calmes et des expériences authentiques ; les agents immobiliers rapportent que de nombreux clients privilégient désormais les villages isolés et paisibles plutôt que les villes touristiques les plus fréquentées investropa.com investropa.com. Cela a élargi l’intérêt des acheteurs au-delà des sites traditionnels vers des localités moins centrales, une tendance abordée à la rubrique Emplacements clés.

Segment haut de gamme et luxe

L’immobilier de luxe est le segment phare du marché du lac de Côme, englobant des villas historiques, des domaines modernes et des appartements haut de gamme qui atteignent des prix premium. En 2024, les villas en bord de lac sur le lac de Côme se négociaient en moyenne autour de 2,5 millions d’euros, avec une fourchette typique de 2,5 à 5 millions d’euros pour les grandes villas de luxe qui changent de mains investropa.com investropa.com. Les propriétés ultra-exclusives en première ligne voient leurs prix dépasser largement cette fourchette – par exemple, les villas historiques en bord de lac avec de vastes jardins dans les zones les plus prisées commencent autour de 5 millions d’euros et dépassent facilement les 10 millions d’euros pour les biens les plus prestigieux we-wealth.com. Au mètre carré, les maisons de luxe rénovées coûtent généralement 4 000 à 10 000 €/m², et jusqu’à 15 000 €/m² pour les propriétés d’exception les plus rares laprovinciadicomo.it. Ces montants font du lac de Côme l’un des marchés les plus chers d’Italie, au même niveau que le centre de Milan ou les quartiers prisés de Rome laprovinciadicomo.it.

Malgré ces prix élevés, la demande pour les propriétés haut de gamme reste forte et résiliente. Le rapport de marché 2025 d’Engel & Völkers indique une stabilité des prix ou une légère croissance dans le segment du luxe sur le lac de Côme, soutenue par une demande internationale continue et une offre limitée de maisons de qualité laprovinciadicomo.it. En particulier, les Américains, les Allemands et d’autres Nord-Européens ont été très actifs dans les achats de propriétés de luxe, attirés par la tranquillité du lac et ses paysages laprovinciadicomo.it. Les acheteurs asiatiques (provenant de marchés comme la Chine) ont également montré un intérêt croissant ces dernières années pour les investissements immobiliers de luxe investropa.com. Le stock limité de biens en première ligne sur le lac et de villas historiques exerce une pression sur l’offre : les propriétaires conservent leurs actifs (souvent en retardant la vente dans l’espoir d’une valorisation supplémentaire à cause de l’inflation) laprovinciadicomo.it, et peu de nouvelles constructions peuvent rivaliser avec la grandeur des propriétés anciennes. En conséquence, il est attendu que les prix du segment haut de gamme augmentent légèrement en 2025. Par exemple, des appartements de luxe dans des villes prisées (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, etc.) se sont vendus entre 1 et 1,8 million d’euros en 2024 investropa.com investropa.com, ce qui reflète le fait que même les maisons de petite taille mais de haute qualité atteignent des montants à sept chiffres en raison de l’offre neuve limitée et de l’intérêt constant des acheteurs investropa.com investropa.com. Globalement, le prestige du lac de Côme et son statut de « valeur refuge » pour la préservation des patrimoines maintiennent l’attrait du segment luxe – de fortes corrections de prix semblent peu probables compte tenu de la forte demande et de l’attrait unique de ces propriétés investropa.com investropa.com.

Commerces et propriétés hôtelières

L’immobilier commercial sur le lac de Côme est en grande partie lié à l’industrie du tourisme et de l’hôtellerie. La région n’est pas un centre d’affaires ou industriel ; ce sont plutôt les hôtels, restaurants et commerces de détail destinés aux touristes qui constituent le noyau du segment des biens commerciaux. Ces dernières années, les actifs hôteliers du lac de Côme ont suscité un fort intérêt de la part des investisseurs. En effet, des destinations balnéaires telles que le lac de Côme, Taormina et Forte dei Marmi ont représenté près de 39 % du volume total des investissements hôteliers en Italie en 2024 hospitalitynet.org, une part remarquable qui souligne la notoriété du lac de Côme en tant que destination de luxe. De nombreuses transactions hôtelières haut de gamme ont eu lieu : par exemple, un investisseur italien a acquis un hôtel ultra-luxe au lac de Côme pour environ 100 millions d’euros en 2024 (ajoutant à un portefeuille hôtelier de luxe en pleine expansion) greenstreetnews.com. De grandes enseignes internationales s’implantent également – Six Senses ouvrira un nouveau complexe 5 étoiles sur le lac de Côme (102 chambres, prévu pour 2025), et la marque EDITION de Marriott a annoncé l’ouverture d’un hôtel sur le lac de Côme d’ici 2025 sixsenses.com linkedin.com. Ces évolutions traduisent la confiance dans l’attrait durable du lac pour la clientèle aisée.

Les rendements locatifs des biens commerciaux hôteliers ont profité du rebond du tourisme en Italie. À l’échelle nationale, 2024 a enregistré un record touristique (64,5 millions de visiteurs en Italie) et une amélioration de la performance hôtelière hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Les hôtels de luxe du lac de Côme bénéficient d’un taux d’occupation élevé et de l’augmentation du tarif journalier moyen, ce qui accroît les rendements pour les investisseurs. Les investisseurs hôteliers internationaux (venus d’Europe, du Moyen-Orient, des États-Unis) sont très présents, représentant plus de la moitié du volume des acheteurs sur le marché hôtelier italien hospitalitynet.org. Les hôtels de charme de la région et les villas en location courte durée avec services constituent des cibles d’investissement particulièrement attrayantes en raison d’une offre limitée et de la possibilité de faire payer des tarifs élevés pour la vue sur le lac et l’exclusivité.

En dehors des hôtels, les commerces de détail et autres espaces commerciaux sur le lac de Côme ont tendance à être de petite taille et locaux. Les principales villes (Côme, Bellagio, Menaggio, etc.) disposent de boutiques animées, de restaurants et de cafés au service des touristes ; les loyers des vitrines les mieux situées dans ces centres piétonniers restent robustes grâce à une forte fréquentation pendant la haute saison. Toutefois, la saisonnalité est un facteur – certaines entreprises ferment ou réduisent leurs horaires en hiver. Il existe également une demande locale pour des bureaux dans la ville de Côme, compte tenu de son rôle de chef-lieu et de son économie transfrontalière (certaines entreprises et professionnels opèrent entre Côme et la proche Lugano, en Suisse). Le taux de vacance de bureaux à Côme est relativement faible et le segment des bureaux haut de gamme en Italie attire globalement des capitaux institutionnels en raison de fondamentaux stables hospitalitynet.org. Cependant, comparé aux secteurs résidentiel et hôtelier, l’immobilier commercial au lac de Côme constitue un créneau plus restreint, souvent exploité par des propriétaires exploitants (par exemple, hôtels et boutiques familiaux) plutôt que par de grands investisseurs.

Tendances du marché et dynamiques de prix

Tendances des prix et variations régionales

Les prix de l’immobilier au lac de Côme sont en hausse modérée. Après une flambée post-Covid, le marché s’est stabilisé en 2023–2024 avec une croissance modérée. Selon les données de Tecnocasa, les destinations lacustres italiennes ont enregistré en moyenne une augmentation de prix de +1,5 % à la mi-2025 par rapport à l’année précédente, et la hausse du lac de Côme a été d’environ +1 % (nettement inférieure à celle du lac de Garde, +2,6 %) idealista.it idealista.it. Autour du lac de Côme, la dynamique des prix varie selon les sous-régions : la rive de Lecco (côte est) a progressé d’environ +1,7 %, tandis que la rive de Côme (côte ouest) est restée à peu près stable sur la même période idealista.it. Cela suggère que la branche orientale, relativement abordable, avait davantage de marge de progression, tandis que les secteurs occidentaux les plus chers ont plafonné car ils avaient déjà atteint des niveaux très élevés. En effet, dans la ceinture ouest et centrale (le corridor traditionnel du luxe de Côme à Tremezzina jusqu’à Menaggio), le potentiel de hausse est limité – historiquement, ces secteurs n’ont connu qu’une appréciation annuelle de 3 à 5 % sur le long terme investropa.com investropa.com. Par exemple, certains emplacements de choix ont enregistré seulement +4,5 % de hausse en 2022 investropa.com. À l’inverse, des petites villes du nord, moins connues, ont connu des augmentations en pourcentage plus rapides à mesure que les investisseurs « découvrent » des zones plus abordables (voir la tendance #2 ci-dessous concernant l’intérêt pour la rive nord).

Les prévisions pour 2025 restent positives mais tempérées. Les analystes du marché projettent que les prix à Lac de Côme augmenteront d’au moins ~3% en 2025 par rapport à 2024 investropa.com, compte tenu de la demande internationale continue. Engel & Völkers prévoit également une légère augmentation des prix en 2025 pour le segment du luxe, citant l’inflation et la rareté des biens haut de gamme laprovinciadicomo.it. En résumé, les perspectives sont celles d’une appréciation graduelle continue plutôt que d’un boom soudain. La hausse des taux d’intérêt à l’échelle mondiale en 2023–24 n’a pas significativement entamé le marché haut de gamme du lac de Côme (beaucoup d’achats se font au comptant), et avec des taux hypothécaires européens qui se stabilisent ou baissent légèrement, la demande intérieure pourrait même se renforcer. Le marché immobilier italien au sens large a montré sa résilience jusqu’en 2025 avec des prix en hausse d’une année sur l’autre idealista.it, et le lac de Côme s’aligne sur cette tendance.

Une tendance notable est le déplacement géographique de la demande : les acheteurs (notamment étrangers) recherchent de plus en plus des emplacements isolés et des zones offrant un bon rapport qualité-prix. Les pôles touristiques centraux comme Bellagio et le centre de Côme ont vu une partie des acheteurs se tourner vers des villages plus calmes ou la périphérie du lac investropa.com. En 2024, le nombre d’annonces immobilières a grimpé dans les zones centrales comme Menaggio et la ville de Côme, ce qui a conduit à une offre supérieure à la demande immédiate investropa.com. Par conséquent, les délais de vente se sont allongés – les biens dans ces zones centrales restent désormais sur le marché en moyenne 38 jours (contre seulement 25 jours un an plus tôt) investropa.com. Avec l’accumulation de l’inventaire, les vendeurs ont dû faire preuve de plus de flexibilité sur les prix, entraînant une légère baisse des prix dans les localisations centrales investropa.com investropa.com. Ce refroidissement n’est pas un krach mais un rééquilibrage sain : le marché du centre du lac de Côme était très tendu en 2021–22, et le léger ralentissement fin 2024 reflète l’évolution des préférences des acheteurs plutôt qu’une perte d’intérêt pour le lac de Côme. Beaucoup d’acquéreurs préfèrent simplement une autre partie du lac désormais – par exemple une maison en hauteur ou une ville moins fréquentée – ce qui répartit la demande de manière plus équilibrée.

Zone / Emplacement	Prix immobiliers typiques (maisons rénovées)	Notes sur le marché
Ville de Côme & Premier Bassin (bras sud-ouest près de Côme)	4 000–7 000 €/m² pour les appartements et maisons en bon état laprovinciadicomo.it (centre-ville jusqu’à ~7k€).	Populaire pour les résidences principales et les navetteurs.La forte demande locale maintient les prix élevés.La ville de Côme fait partie des zones privilégiées pour y vivre toute l’année laprovinciadicomo.it.
Côté Lecco (rive est) (branche sud-est, par exempleVarenna, Bellano)	4 000–6 000 €/m² pour les maisons rénovées laprovinciadicomo.it (légèrement inférieur aux maisons équivalentes de la rive ouest).	Intérêt croissant en raison de la beauté des paysages et de prix légèrement plus bas.La récente croissance des prix ~+1,7 % en 2024 idealista.it a dépassé celle de la rive ouest.Les améliorations des infrastructures (routes, liaisons par ferry) facilitent l’accès.
Rive ouest (Centre & Nord) (Cernobbio jusqu’à Tremezzina et Menaggio, incluant le “Triangle d’Or”)	6 000–10 000 €/m² pour les propriétés rénovées dans les villages de premier choix laprovinciadicomo.it.Les villas en bord de mer ou historiques dépassent souvent cette gamme ; les villas ultra-prime peuvent atteindre 12 000–15 000 €/m² laprovinciadicomo.it.	La zone la plus prestigieuse et traditionnellement la plus chère.Forte demande de résidences secondaires de la part d’acheteurs étrangers ; de nombreuses villas de luxe ici.La croissance des prix est lente (un marché mature) mais les valeurs sont très élevées.La région ouest du lac, en milieu de lac (Tremezzina, Menaggio), reste la plus demandée pour les résidences de vacances laprovinciadicomo.it.
Tout le lac de Côme (moyenne)	Environ 2 500–10 000 €/m² selon le type de bien et l’emplacement investropa.com investropa.com.Prix résidentiel moyen ~2 800 €/m² dans la grande région de Côme investropa.com.	Prime en bord de lac : les maisons en bord de lac ont affiché une moyenne de 4 000 à 7 000 €/m² en 2024 investropa.com (non-luxe inclus).Le lac de Côme se situe dans la moyenne parmi les lacs italiens : plus cher que le lac Majeur/Iseo (où le prix maximum avoisine ~4 400 €/m²) mais similaire au haut de gamme du lac de Garde laprovinciadicomo.it.Temps de vente typique ~3–6 mois, variant selon le segment de prix laprovinciadicomo.it.

Sources : Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it ; Analyse Investropa.

Le nord du lac de Côme (Alto Lario) et certains villages de la rive est gagnent en popularité en tant que zones « en plein essor ». Les investisseurs ont enregistré une croissance de 144 % des demandes pour les villages du nord (par exemple Domaso, Gravedona) en une seule année récente investropa.com, attirés par des prix nettement plus bas et une accessibilité en amélioration. L’accessibilité financière de la rive nord par rapport au sud la rend attrayante pour ceux ayant des budgets plus modestes ou recherchant un meilleur potentiel de rendement locatif investropa.com. De même, la rive est (côté province de Lecco) est mise en avant pour sa beauté pittoresque et ses nouvelles infrastructures qui la rendent plus accessible. Un important projet de tunnel routier (voir section Infrastructure) réduira les temps de trajet autour du lac, renforçant l’attrait des villes du côté est. Déjà, Bellagio et Varenna sur la rive est ont réalisé des améliorations urbaines – meilleurs transports en commun, parkings, embellissements – qui augmentent la valeur de leurs biens immobiliers et leur attractivité pour l’investissement investropa.com. Les experts prévoient que la rive est pourrait offrir de meilleurs rendements à l’avenir, car elle est un peu moins saturée que la célèbre rive ouest investropa.com investropa.com.

Dans l’ensemble, la dynamique des prix selon les zones peut se résumer ainsi :

Comme le montre le tableau, l’emplacement est un facteur clé de valorisation sur le lac de Côme. Les villages de prestige sur la rive ouest et le centre du lac atteignent les prix les plus élevés, tandis que les zones est et nord lointain proposent des prix plus accessibles avec un bon potentiel de croissance. Pourtant, même le « bas » du lac de Côme (autour de 4 000 €/m²) reste bien supérieur à la moyenne des prix des maisons en Italie – soulignant le statut premium du lac. À noter, les propriétés en bord de lac bénéficient d’une forte prime : même si les prix moyens de l’immobilier résidentiel dans la province de Côme tournent autour de 2 800 à 3 000 €/m² investropa.com investropa.com, les annonces en bord de lac se situent généralement à des niveaux bien plus élevés, et les villas de luxe en bord de l’eau se vendent régulièrement à plusieurs millions d’euros (souvent à des acheteurs de niche, dont des célébrités et des personnalités du monde des affaires investropa.com).

Tendances du marché remarquables 2024–2025

Plusieurs micro-tendances influencent l’immobilier au lac de Côme en 2025 :

Rénovations “intelligentes” et durabilité : On observe une volonté croissante de moderniser et de rendre les habitations plus économes en énergie. De nombreuses propriétés anciennes sont modernisées afin de se conformer aux nouvelles normes énergétiques européennes. En effet, le nombre de propriétés certifiées économes en énergie devrait augmenter d’environ 7 % en 2025 au lac de Côme investropa.com, grâce à la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments et aux initiatives locales favorisant les rénovations durables. Les acheteurs recherchent de plus en plus des équipements tels que panneaux solaires, pompes à chaleur et domotique, notamment dans les biens haut de gamme investropa.com investropa.com. Cette tendance valorise les biens rénovés et est encouragée par des incitations fiscales (voir plus loin).
Émergence de la rive nord : Comme mentionné, l’extrémité nord du lac (villes comme Colico, Domaso, Gravedona) s’affirme comme un lieu de valeur pour les investisseurs. Le tourisme en Lombardie a augmenté d’environ 25 % vs. avant Covid investropa.com, et les voyageurs au budget serré choisissent de plus en plus la partie nord du lac de Côme pour des séjours abordables. Cela entraîne des rendements locatifs plus élevés dans le nord et stimule l’intérêt des investisseurs pour des biens à prix plus accessible investropa.com investropa.com. Attendez-vous à ce que la valeur des biens au nord grimpe progressivement à mesure que les infrastructures s’améliorent et que davantage de visiteurs recherchent des alternatives au centre du lac saturé.
Les préférences des acheteurs étrangers évoluent : Les étrangers dominent toujours les achats haut de gamme, mais leur focus évolue. On constate que les acheteurs fortunés s’éloignent des centres touristiques les plus fréquentés (comme Bellagio) au profit de lieux plus exclusifs et discrets. Les signalements de surpopulation – même le maire de Côme a évoqué la nécessité de limiter le nombre de visiteurs en haute saison – ont légèrement réduit l’attrait des endroits extrêmement bondés pour certains acheteurs en quête d’intimité investropa.com. Cela a conduit à une popularité croissante de villages comme Laglio et Carate Urio (calmes villages de la rive ouest connus pour leurs villas de célébrités) auprès des acheteurs à très haut revenu investropa.com investropa.com. En somme, le segment ultra-luxe recherche la discrétion : des propriétés uniques à l’écart des centres touristiques. Cette tendance est renforcée par l’achat de biens par des célébrités dans des zones méconnues, ce qui sert d’exemple et attire l’attention sur ces localités investropa.com investropa.com.
Le tourisme culturel dynamise certaines régions : Les villes possédant des attractions culturelles connaissent un essor. Par exemple, la valeur des biens immobiliers à Varenna est en hausse alors que la ville gagne en notoriété comme destination de tourisme culturel investropa.com investropa.com. Des événements comme le Lake Como Music Festival et le Festival di Bellagio e del Lago di Como, qui incluent des lieux à Varenna, ont fait augmenter le nombre de visiteurs d’environ 25 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie investropa.com investropa.com. Pendant ces festivals, les hôtels et maisons de vacances à Varenna affichent souvent complet, ce qui souligne la demande touristique investropa.com. La cote culturelle croissante de Varenna (renforcée par les médias et les guides touristiques) attire davantage d’acheteurs et fait grimper modérément ses prix investropa.com. On peut s’attendre à ce que l’intérêt pour les localités riches culturellement reste fort.
Développement et offre : Les nouvelles constructions autour du lac de Côme sont limitées par des réglementations d’urbanisme strictes (pour préserver le caractère historique et environnemental) et par le manque de terrains disponibles dans les endroits les plus prisés. Cependant, 2023–24 a vu un mini-boom des rénovations et petits projets de développement dans les zones centrales. Par conséquent, l’offre de nouveaux appartements ou d’appartements rénovés destinés à la location longue durée a augmenté, en particulier dans et autour de Côme et Lecco. De nombreux propriétaires, constatant un excès d’offres sur le marché de la location courte durée, se sont tournés vers la location longue durée, créant ainsi des conditions de location plus compétitives (détaillé dans la section Marché locatif) investropa.com investropa.com. Le résultat est que les loyers dans les zones centrales se sont stabilisés, voire ont légèrement baissé en raison de l’arrivée sur le marché de davantage d’offres destinées aux locaux/locataires longue durée investropa.com investropa.com.

En résumé, le marché du lac de Côme en 2025 se caractérise par des prix élevés mais stables, un léger rééquilibrage des zones hyper-centriques vers des zones plus larges, et un afflux continu de capitaux étrangers attirés par le style de vie unique du lac. Nous allons maintenant explorer le secteur locatif – un élément essentiel pour de nombreux investisseurs ici.

Marché locatif et rendements

Locations de vacances courte durée

Les locations de courte durée (LCD) sur des plateformes comme Airbnb représentent une opportunité majeure sur le lac de Côme, compte tenu de la forte demande touristique. La région est l’un des principaux endroits d’Italie pour les locations de vacances grâce à sa beauté, la proximité de Milan et sa renommée internationale trepievi.com. Les touristes – des voyageurs de luxe aux familles et aux travailleurs à distance – se pressent dans les villas et appartements privés pour un séjour “authentique”, ce qui soutient une forte occupation et de bons revenus pour les hôtes trepievi.com trepievi.com.

En 2023, une location de courte durée typique sur le lac de Côme était réservée 226 nuits par an (sur 365), avec un taux d’occupation médian d’environ 62 % et un tarif journalier moyen de 307 $ investropa.com. En 2024, la demande a encore augmenté : les taux d’occupation locative ont dépassé 88 % en 2024 pendant les périodes de pointe, reflétant l’essor du nombre de touristes investropa.com investropa.com. Les annonces populaires dans les emplacements de choix atteignent souvent presque la pleine occupation durant la haute saison d’avril à octobre (certaines affichant jusqu’à 98 % d’occupation lors des mois de pointe bestcomo.com).

Les rendements locatifs pour les locations de courte durée peuvent être très attractifs. Dans des villes prisées comme Bellagio, Menaggio, Varenna et Tremezzina, une propriété locative bien gérée peut rapporter 150–500 € par nuit selon la taille et le niveau de luxe trepievi.com trepievi.com. Le taux d’occupation typique dans ces zones phares varie de 65% à 85% sur l’année trepievi.com. Le revenu locatif brut annuel pour une seule propriété dans un emplacement de premier choix peut atteindre 40 000–80 000 € trepievi.com trepievi.com. Cela se traduit par des rendements locatifs bruts annuels autour de 10–12 % de la valeur du bien pour les unités les plus performantes trepievi.com trepievi.com – un rendement exceptionnellement élevé selon les standards de l’immobilier. Plus généralement, les agences locales estiment les rendements moyens des locations courte durée (bruts) entre 3 % et 8 % par an pour les propriétaires du Lac de Côme, selon la manière dont la propriété est commercialisée, activement et professionnellement bestcomo.com bestcomo.com. Même le bas de cette fourchette est comparable, voire supérieur, au rendement locatif à long terme dans les villes italiennes (les appartements à Rome affichent en moyenne ~4–7 % de rendement brut) globalpropertyguide.com.

Les avantages de la location à court terme sur le lac de Côme incluent la possibilité d’utiliser le bien personnellement en dehors des périodes de pointe et de profiter des tarifs élevés de la haute saison touristique. De plus, 8 visiteurs sur 10 dans la province de Côme sont des étrangers investropa.com, ce qui signifie un large marché cible pour les locations saisonnières qui dépensent souvent librement pour leur hébergement de vacances. L’afflux constant de touristes tout au long de l’année (y compris pendant les saisons intermédiaires d’événements, mariages, conférences, et la tendance croissante du « workation ») garantit que les locations bien situées peuvent trouver des clients même en dehors de l’été trepievi.com trepievi.com. Notamment, l’essor des mariages de destination et des tournages de films/photos dans les villas du lac de Côme a également créé une demande de location de niche pour des propriétés prestigieuses lors de courts séjours trepievi.com trepievi.com.

Cependant, les propriétaires doivent prendre en compte les défis opérationnels des locations de courte durée : le renouvellement fréquent des locataires implique plus d’efforts en marketing, en nettoyage, et en maintenance, ou bien le coût d’un gestionnaire de propriété. Des experts locaux soulignent qu’une gestion efficace de la location saisonnière est essentielle pour atteindre les rendements élevés : il faut des services d’hôtellerie professionnels, une communication réactive avec les clients et une tarification dynamique dans ce marché concurrentiel trepievi.com trepievi.com. De plus, une tendance à la mise en place de réglementations municipales apparaît afin de contrôler le volume des locations de courte durée (voir Mises à jour légales). Quelques communes du lac de Côme ont discuté ou mis en place des plafonds pour protéger l’accès au logement des locaux et maîtriser le surtourisme trepievi.com. Par exemple, la région Lombardie impose aux hôtes privés de locations de courte durée de maintenir leur bien vacant au moins 90 jours par an bestcomo.com, limitant ainsi l’occupation maximale à 275 jours (pour différencier la location occasionnelle d’une activité hôtelière à temps plein). Les propriétaires détenant plusieurs biens de location saisonnière sont aussi soumis à une fiscalité plus élevée selon les nouvelles règles (expliquées plus loin). Malgré ces facteurs, la location de courte durée demeure une « excellente opportunité en 2025 », à condition que les investisseurs choisissent bien l’emplacement et assurent une gestion professionnelle trepievi.com trepievi.com.

Certaines zones se distinguent pour l’investissement en location courte durée sur le Lac de Côme : Bellagio (la ville emblématique de carte postale, attire les voyageurs de luxe prêts à payer des tarifs élevés), Menaggio (emplacement central et promenade animée au bord du lac, populaire auprès des familles et des touristes internationaux) trepievi.com trepievi.com, Varenna (atmosphère romantique et vues époustouflantes, un favori des couples) trepievi.com trepievi.com, et Tremezzina (abrite des villas célèbres comme Balbianello et Carlotta, attrayante pour les locataires haut de gamme) trepievi.com trepievi.com. Pendant ce temps, Colico et Domaso au nord offrent des prix d’entrée plus bas mais une forte demande locative, notamment pour le tourisme sportif (planche à voile, kitesurf, etc.) trepievi.com trepievi.com – celles-ci peuvent offrir des rendements solides pour un investissement moindre. Globalement, le secteur de la location courte durée au Lac de Côme en 2025 est en pleine croissance, porté par le « charme intemporel » du lac et la progression du tourisme de luxe trepievi.com trepievi.com.

Locations longue durée

Le marché de la location à long terme (baux d’un an ou plus) sur le lac de Côme est relativement plus restreint, car de nombreux biens sont des résidences secondaires non destinées à la location permanente. Cela dit, il existe une demande constante de locations longue durée de la part des résidents locaux et d’un nombre croissant d’expatriés et de travailleurs à distance s’installant près du lac. Dans la ville de Côme et dans d’autres grandes villes, les locations à long terme s’adressent aux professionnels (y compris ceux qui font la navette vers des villes voisines ou la Suisse), aux étudiants (Université de l’Insubrie à Côme) et aux locaux qui ne peuvent pas acheter dans ce marché aux prix élevés. Ces zones ont constaté des niveaux de loyers stables, l’offre et la demande étant en équilibre. Par exemple, dans le sud du lac de Côme (autour de la ville de Côme), le taux d’occupation médian est d’environ 67 % même pour les locations de courte durée investropa.com, ce qui indique une utilisation soutenue tout au long de l’année qui se traduit également par une demande de location à long terme constante. Les données sur la location de courte durée montrent 1 324 annonces Airbnb actives dans la région de Côme en septembre 2024, un chiffre qui est resté stable d’une année à l’autre investropa.com. Cette stabilité suggère que le marché n’est pas saturé, ce qui contribue à éviter l’érosion des rendements locatifs investropa.com investropa.com.

Les rendements bruts des locations longue durée sont généralement inférieurs à ceux des locations de vacances mais plus prévisibles. Dans les grandes villes italiennes, les rendements résidentiels d’environ 4 à 6 % sont fréquents globalpropertyguide.com. Sur le lac de Côme, les rendements longue durée ont tendance à se situer dans la partie basse de cette fourchette pour les biens de luxe (car ils sont chers à l’achat par rapport au montant du loyer) – de nombreux propriétaires de biens de luxe privilégient les locations court terme ou laissent leur propriété vacante pour un usage personnel. Cependant, pour les appartements de gamme moyenne susceptibles d’intéresser les locaux, les rendements peuvent être honorables, d’autant que la demande locative reste solide. À noter que les prix des loyers dans les zones centrales du lac ont récemment subi une légère pression : comme mentionné précédemment, une vague de logements neufs ou rénovés est arrivée sur le marché de la location longue durée en 2023-24, obligeant les propriétaires à concurrencer entre eux et stabilisant voire baissant les loyers dans des endroits comme Menaggio et le centre de Côme investropa.com investropa.com. Le basculement de certains propriétaires d’Airbnb vers des baux longs (cherchant un revenu sûr alors que l’offre de court terme était en surabondance) a augmenté le nombre de logements disponibles à la location longue durée et a modérément fait baisser les loyers investropa.com investropa.com. C’est une bonne nouvelle pour les locataires, qui disposent désormais de plus de choix et d’un meilleur pouvoir de négociation en 2025.

D’un autre côté, certaines zones connaissent une hausse de la demande et des tarifs de location longue durée – en particulier la rive est (côté Lecco). Le développement des entreprises internationales et des travailleurs à distance dans la région a poussé davantage d’expatriés à s’installer dans des villes comme Lecco, Varenna ou Bellano. Fin 2022, plus de 70 000 ressortissants étrangers résidaient dans la région du lac de Côme (environ 8 % de la population) et ce chiffre continue de grimper investropa.com investropa.com. Beaucoup sont attirés par des emplois dans la technologie, la finance ou l’hôtellerie autour du nord de l’Italie investropa.com. Ces expatriés louent souvent plutôt qu’ils n’achètent, ce qui augmente la demande de logements locatifs longue durée de qualité. Les agences immobilières (par ex. Engel & Völkers) ont noté une forte demande locative de la part des expatriés et s’attendent à ce que cela continue investropa.com investropa.com. Les autorités locales améliorent les infrastructures (transports, commodités) pour soutenir ces nouveaux résidents investropa.com. En conséquence, les loyers du côté est sont en hausse, en particulier dans les zones appréciées des touristes comme des expatriés. Cette tendance – une demande locative portée par les expatriés – transforme la rive orientale en un marché de propriétaires, où les prix de location s’élèvent progressivement, contrairement à la stabilité ou à la baisse observée dans des zones centrales où l’offre est excédentaire investropa.com.

En résumé, les locations de courte durée au lac de Côme offrent un potentiel de revenus élevé mais exigent une gestion active et une attention aux évolutions réglementaires. Les locations longue durée offrent des rendements plus stables et plus faibles, avec des poches de forte demande (ville de Côme, côté Lecco), notamment en raison de l’accroissement de la communauté internationale. Les deux stratégies locatives profitent de l’attrait intemporel du lac de Côme – un fait dont les investisseurs sont conscients, intégrant souvent le rendement locatif et le plaisir personnel dans leurs critères d’achat immobilier ici.

Démographie des Acheteurs et Facteurs de Demande

Le marché immobilier du lac de Côme est animé par une diversité d’acheteurs, avec une forte proportion d’acquéreurs internationaux et d’investisseurs à la recherche d’un certain art de vivre. Comprendre qui achète et pourquoi est essentiel pour évaluer l’évolution du marché.

Acheteurs étrangers vs. locaux : Le marché du lac de Côme est principalement animé par une clientèle internationale. Les étrangers représentent constamment une grande part des acheteurs en valeur, en particulier dans les segments du luxe et des résidences secondaires. En 2024, environ 60 % des acheteurs de biens immobiliers sur le lac de Côme venaient de l’étranger, selon une analyse d’Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. Il s’agit d’une part d’acheteurs étrangers plus élevée que dans de nombreuses autres régions italiennes (sur l’ensemble du marché immobilier touristique italien, les étrangers représentaient environ 15,7 % des acheteurs en 2024, contre 13,5 % en 2023 idealista.it, mais sur le lac de Côme le pourcentage est bien plus élevé). Les Américains et les Allemands sont les deux principaux groupes internationaux, suivis par les acheteurs provenant du Royaume-Uni, des Pays-Bas, de la France, de la Suisse et d’autres pays d’Europe du Nord laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Il existe également un intérêt du Moyen-Orient et de l’Asie pour des propriétés d’exception, bien que les acheteurs européens et nord-américains restent majoritaires. L’attrait international réside dans la réputation mondiale du lac de Côme comme lieu sûr et glamour – de nombreux acheteurs étrangers sont des personnes fortunées cherchant une résidence de vacances, un lieu de retraite ou un investissement dont ils peuvent également profiter personnellement.
Acheteurs de résidences principales vs secondaires : Comme indiqué précédemment, environ 50 % des acheteurs autour du lac de Côme acquièrent une véritable résidence secondaire/maison de vacances, tandis qu’environ 25 % seulement achètent une résidence principale pour y vivre à temps plein (les 25 % restants étant des investisseurs sans intention d’usage personnel immédiat, ou aux motivations mixtes) laprovinciadicomo.it. Les acheteurs de résidences principales sont généralement des locaux ou des personnes venant s’installer pour le travail ou le mode de vie, alors que les acheteurs de résidences secondaires comprennent aussi bien des Italiens venant d’autres villes qu’un important contingent international. Fait intéressant, parmi ceux qui achètent des résidences secondaires sur les lacs italiens (pas seulement le lac de Côme), une part significative sont également des Italiens issus de villes telles que Milan – mais le lac de Côme en particulier “attira prevalentemente stranieri” (attire principalement des étrangers), y compris des Italiens vivant à l’étranger souhaitant posséder un bien dans leur pays natal we-wealth.com. La proximité de Milan (pour les acheteurs lombards) et l’image romantique de Côme stimulent l’intérêt italien, mais c’est la demande étrangère qui distingue véritablement Côme des lacs moins connus.
Âge et profil familial : L’acheteur type d’une résidence secondaire au lac de Côme est généralement d’âge mûr ou plus âgé. Environ 66 % des acheteurs de résidences secondaires ont entre 45 et 64 ans we-wealth.com, souvent au sommet de leur carrière ou au début de la retraite. Les acheteurs de moins de 35 ans sont relativement rares parmi les acquéreurs de résidences secondaires (nombreux ne peuvent pas se permettre ces prix, bien qu’une minorité de jeunes millionnaires technologiques et entrepreneurs soient présents). Les familles constituent la principale tranche démographique : plus de 80 % des acquisitions de maisons au bord du lac par des particuliers sont faites par des familles (souvent des couples) plutôt que par des célibataires we-wealth.com. Beaucoup ont des enfants adolescents ou adultes et considèrent la maison du lac comme un point de rassemblement pour les vacances en famille. D’un autre côté, les acheteurs célibataires représentent environ 18 à 20 % des acquisitions de résidences secondaires we-wealth.com idealista.it, un chiffre en légère baisse alors que de plus en plus de familles entrent sur le marché après la pandémie. Les personnes à très haut patrimoine achètent souvent via des trusts familiaux ou des holdings, mais l’usage reste similaire : il s’agit d’un plaisir multi-générationnel de la propriété.
Motivations : Les acheteurs sont motivés par un mélange de facteurs liés au mode de vie et à l’investissement. Le mode de vie est primordial – le lac de Côme offre tranquillité, beauté naturelle, climat doux et prestige culturel. Pour de nombreux acheteurs étrangers, posséder une maison ici est un rêve et un symbole de statut social (l’“effet George Clooney” est souvent cité – sa villa à Laglio a rendu le lac de Côme célèbre auprès de nombreux acheteurs internationaux aisés). Les considérations d’investissement jouent également un rôle : l’immobilier du lac de Côme est considéré comme une réserve de valeur relativement stable avec un potentiel d’appréciation modérée et de revenus locatifs. En période d’incertitude, les actifs tangibles situés dans des endroits prisés sont attractifs. Un point clé est que de nombreux acheteurs ont une double intention : ils prévoient d’utiliser la propriété une partie de l’année et de la louer lorsqu’ils ne l’occupent pas (ou d’y prendre leur retraite plus tard). Les enquêtes montrent que les acheteurs apprécient l’idée que leur résidence secondaire puisse “payer son entretien” grâce aux locations bestcomo.com, compensant effectivement les coûts tandis que leur capital est préservé dans un emplacement de premier choix.
Ce que recherchent les acheteurs : Les types de biens les plus demandés sur le lac de Côme incluent les appartements avec vue sur le lac, des équipements modernes, et un accès pratique, ainsi que des villas indépendantes (particulièrement celles avec jardin, piscine et intimité). Selon les données du marché, le trilocale (appartement 2 chambres) est la taille de bien la plus recherchée, représentant environ 31% des demandes, suivi de près par les maisons indépendantes/mitoyennes (~30%) puis les appartements bilocale (1 chambre) (~31%) idealista.it idealista.it. Essentiellement, il existe un fort intérêt pour tout, d’un pied-à-terre chaleureux d’une chambre à de vastes villas familiales – le point commun étant une vue sur le lac. Les biens bénéficiant d’une vue panoramique sur le lac sont de loin les plus convoités, atteignant souvent une prime de +20% ou plus par rapport à des logements similaires sans vue idealista.it idealista.it. Parmi les autres critères importants recherchés par les acheteurs : les espaces extérieurs (terrasses, balcons, jardins), un parking privé (un luxe dans les villages en falaise), l’accès ou l’amarrage pour bateau et des intérieurs modernes et rénovés bestcomo.com. On note également un intérêt croissant pour les services clé en main (gestion, conciergerie, etc.) et les caractéristiques durables, certains acheteurs préférant une maison prête à profiter sans contraintes, ce qui reflète une tendance vers le luxe “clé en main” et l’éco-responsabilité we-wealth.com we-wealth.com.
Origine des acheteurs étrangers : Pour approfondir, quels pays étrangers sont les plus impliqués ? Les nord-européens (dont les Britanniques, Scandinaves, Allemands, Néerlandais) sont depuis longtemps des acheteurs traditionnels sur le lac de Côme – cela se poursuit, bien que le récent ralentissement économique de l’Allemagne ait légèrement freiné le budget de certains acheteurs allemands we-wealth.com. La demande britannique reste solide (malgré les complexités liées au Brexit), se concentrant souvent sur des emplacements centraux du lac. Les Américains ont vu leur présence augmenter, notamment sur le segment haut de gamme, portés par un dollar fort ces dernières années et l’attrait de l’Italie en tant que destination sûre et séduisante idealista.it idealista.it. Les acheteurs américains acquièrent aussi bien des villas à plusieurs millions d’euros que de charmantes petites propriétés comme résidences de vacances. Les Italiens résidant à l’étranger (par exemple dans la finance à Londres ou Dubaï) sont aussi présents, car ils recherchent une base de prestige dans leur pays d’origine we-wealth.com. Dernièrement, les agents notent quelques acheteurs venus d’Europe de l’Est (ex. Pologne, République tchèque) qui entrent sur le marché des résidences secondaires, leur richesse augmentant – selon l’étude de Tecnocasa, les achats de résidences de vacances italiennes par des acheteurs d’Europe de l’Est ont augmenté en 2024 idealista.it idealista.it. Le Moyen-Orient et la Chine sont des sources encore mineures mais en croissance : quelques transactions notables ont impliqué des acheteurs du Golfe et d’Asie recherchant des biens prestigieux, même s’ils ne constituent pas (encore) une part importante du marché.

la base d’acheteurs du lac de Côme en 2025 est plus internationale que jamais

laprovinciadicomo.it

Perspectives et risques d’investissement

Le lac de Côme est souvent présenté comme une destination d’investissement de choix en immobilier, et ce n’est pas sans raison – mais comme tout marché, il présente des opportunités et des risques. Voici un aperçu équilibré de pourquoi investir dans une propriété au lac de Côme peut être attractif et quels défis ou risques les investisseurs doivent garder à l’esprit.

Atouts / opportunités d’investissement

Attractivité mondiale et demande stable : Le lac de Côme bénéficie d’une réputation mondiale qui maintient une demande soutenue même lorsque d’autres marchés fléchissent. Son statut de destination de luxe et de « trophée » signifie qu’il existe un réservoir constant d’acheteurs et de locataires venus du monde entier. Cela garantit la liquidité pour les biens au juste prix et la confiance dans le maintien de la demande. Même lors de la reprise post-pandémie, le lac de Côme a prospéré – le nombre de touristes a atteint des sommets en 2024, et les acheteurs internationaux ont entraîné une hausse de 5 à 8 % des prix résidentiels cette année-là investropa.com investropa.com. Le glamour durable de la région agit comme une protection contre les ralentissements locaux.
Rendements locatifs tirés par le tourisme : Comme détaillé précédemment, les rendements locatifs (notamment de courte durée) sur le lac de Côme peuvent être très lucratifs. Les investisseurs peuvent générer de forts flux de trésorerie en louant à des touristes, souvent avec des rendements supérieurs à la location longue durée en ville. Le boom touristique de la Lombardie (51 millions de touristes en 2023–24 dans toute la région) investropa.com et les 4,6 millions de nuitées dans la province de Côme investropa.com soutiennent un marché solide de la location de courte durée. Pour ceux prêts à gérer des locations de vacances, le lac de Côme offre la possibilité d’atteindre des rendements bruts de 8 à 10 % dans les zones recherchées trepievi.com trepievi.com – une opportunité majeure dans un monde à faible rendement. Ce potentiel de revenus, associé à la possibilité d’un usage personnel, constitue un argument d’investissement convaincant.
Offre limitée de biens d’exception : La géographie et la réglementation limitent l’offre nouvelle, ce qui soutient la valeur à long terme. Le terrain montagneux du lac et les protections patrimoniales signifient qu’il se construit très peu de nouveaux biens en bord de lac, et que l’expansion des villages reste très restreinte. De nombreuses habitations sont des villas historiques ou se situent dans les anciens centres-villes où l’offre est limitée. Cette rareté, notamment pour les biens au bord du lac ou avec vue, crée une valeur intrinsèque. Même si la demande fluctue, les meilleurs emplacements resteront en nombre limité, protégeant ainsi leurs prix. Les investisseurs qui achètent un bien idéalement situé (par exemple en bord de lac à Bellagio ou perché sur une colline avec vue) peuvent être relativement certains que des propriétés similaires ne satureront pas le marché et ne feront pas baisser la valeur.
Améliorations des infrastructures et de la connectivité : Les projets d’infrastructures en cours et prévus promettent d’améliorer l’accessibilité de la région, ce qui peut faire augmenter davantage la valeur de l’immobilier. Un exemple majeur est la variante de Tremezzina (tunnel Colonno–Griante) actuellement en construction pour contourner la route encombrée de la rive ouest. Bien que retardé, ce projet devrait être achevé d’ici 2028 et est considéré comme une « infrastructure stratégique » pour faciliter les déplacements le long du lac ilgiorno.it ilgiorno.it. Une fois terminée, cette variante réduira considérablement les temps de trajet sur la rive ouest et diminuera le trafic dans les villages – augmentant potentiellement la valeur des propriétés dans ce corridor en les rendant plus accessibles et agréables (moins de bruit de circulation). De même, l’amélioration des services de ferry et les liaisons aériennes accrues (l’aéroport de Milan Malpensa accueille désormais plus de 75 compagnies aériennes avec des vols directs dans le monde entier investropa.com) rendent le lac de Côme plus facile à visiter, ce qui entretient la demande immobilière des acheteurs internationaux qui peuvent venir facilement en avion. Ces progrès de la connectivité élargissent la portée du marché.
Incitations fiscales à la rénovation : Le gouvernement italien a prolongé et modifié des incitations fiscales généreuses pour encourager la rénovation de logements, ce qui profite particulièrement au marché du lac de Côme (de nombreux biens y sont des demeures anciennes nécessitant des travaux). Des dispositifs comme le « Bonus Ristrutturazioni » (Prime à la rénovation) et l’éco-bonus permettent aux propriétaires de récupérer une grande partie des coûts des travaux sous forme de crédits d’impôt investropa.com. Bien que le célèbre « Superbonus » à 110% ait été réduit, des déductions significatives (souvent 50 à 90% des coûts) existent toujours pour les travaux d’efficacité énergétique, de mises aux normes sismiques, etc. Ces mesures ont été prolongées jusqu’en 2024 investropa.com investropa.com. Pour un investisseur, cela signifie qu’acquérir une vieille villa à rénover devient plus intéressant financièrement – vous pouvez augmenter la valeur et l’attrait de la propriété en utilisant des fonds subventionnés. Ainsi, l’investissement dans les demeures anciennes est en plein essor investropa.com investropa.com. Dans le contexte du lac de Côme, pensez à de charmantes demeures centenaires qui peuvent être modernisées – ces réductions fiscales aident à révéler leur potentiel et encouragent davantage de projets d’investissement.
Résilience et prestige : Les marchés haut de gamme comme le lac de Côme ont tendance à être résilients face aux fluctuations économiques. Historiquement, l’immobilier de luxe en Italie a montré une « résilience et une attractivité notables » même lors de ralentissements plus larges laprovinciadicomo.it. De nombreux acheteurs ici disposent de liquidités importantes et sont peu endettés, de sorte que les ventes à prix cassés sont rares. De plus, le lac de Côme bénéficie de la stabilité politique relative de l’Italie (en tant que pays membre de l’UE) et de la sécurité des droits de propriété. Il est considéré comme un actif refuge par les investisseurs mondiaux, un peu à l’image de l’immobilier de prestige à Londres ou New York mais avec l’avantage d’un usage de loisir. La tendance des prix à long terme est légèrement haussière et, fait important, les coûts de détention sont relativement bas (les taxes foncières annuelles en Italie sont modestes pour les catégories non luxueuses, et il n’y a pas d’impôt sur la fortune immobilière au-delà de la taxe locale IMU). Ainsi, les investisseurs peuvent se permettre de conserver à long terme sans véritable pénalité, en traversant d’éventuelles baisses temporaires.

Défis / Risques de l’investissement

Coûts d’entrée élevés : Acheter au lac de Côme est onéreux. Les prix au mètre carré sont plusieurs fois supérieurs à la moyenne nationale, et les frais de clôture en Italie (taxes de transaction, notaire, honoraires d’agence) peuvent représenter environ 10 à 15 % du prix pour les non-résidents. Les meilleures propriétés coûtent souvent des millions investropa.com we-wealth.com, ce qui limite le nombre d’acheteurs potentiels. Cette illiquidité impose aux investisseurs de bien choisir leurs actifs ; une propriété de niche pourrait nécessiter du temps pour trouver le bon acheteur à la revente. De plus, le financement peut s’avérer compliqué – les banques italiennes accordent des prêts sur des bases conservatrices aux étrangers, si bien que de nombreuses transactions se font comptant. Les taux d’intérêt élevés (si emprunt à l’étranger) et le risque de change (euro contre devise d’origine) sont des éléments à prendre en compte pour les investisseurs étrangers en 2025.
Appréciation limitée du capital dans le segment de prestige : Contrairement aux marchés émergents en plein essor, la croissance du marché du lac de Côme est lente et régulière. Si un investisseur recherche une appréciation rapide, ce marché pourrait décevoir. Les zones de prestige sont déjà à des valeurs maximales, et comme indiqué, la croissance des prix dans les secteurs les plus chers n’a été que de quelques pourcents par an investropa.com. Il existe un risque de payer trop cher au sommet du cycle, puis de voir des prix stagner pendant un certain temps. Par exemple, les propriétés de Bellagio ou du centre de Menaggio ont connu un plateau – les acheteurs étrangers ont rechigné devant de nouvelles hausses de prix dans ces endroits, entraînant une légère correction des prix à mesure que les stocks augmentaient investropa.com investropa.com. Ainsi, l’un des risques est la saturation du marché haut de gamme : si trop de biens de luxe similaires arrivent sur le marché ou si les acheteurs ultra-riches se tournent vers ailleurs (peut-être à cause des tendances ou d’une nouvelle destination prisée), les vendeurs pourraient devoir revoir leurs attentes. En résumé, le lac de Côme est davantage une « valeur de rendement stable / style de vie » qu’une opération spéculative pour un gain rapide en capital.
Changements réglementaires (locations & taxes) : Les investisseurs comptant sur les revenus locatifs doivent surveiller l’évolution de la réglementation. Un changement récent entré en vigueur en 2024 a augmenté la taxe forfaitaire sur les revenus de la location courte durée de 21 % à 26 % pour les propriétaires de plusieurs biens locatifs bestcomo.com bestcomo.com. Un particulier peut encore louer un bien au taux de 21 %, mais si vous en possédez deux ou plus, les biens supplémentaires seront taxés à 26 % (sauf si vous créez une structure professionnelle). Ce changement dans la Loi de finances 2024 en Italie augmente les coûts pour ceux qui construisent un portefeuille de locations courte durée. De plus, la règle en Lombardie imposant 90 jours de vacance pour les locations de courte durée (et l’obligation de s’enregistrer comme entreprise si vous louez plus de 3 biens) limite la possibilité d’accroître une activité de locations saisonnières sans devenir une véritable entreprise d’hôtellerie bestcomo.com bestcomo.com. On parle également, dans des villes touristiques populaires (par exemple Florence, Venise), de réglementations Airbnb plus strictes ; bien que le lac de Côme n’ait pas encore imposé de limites drastiques, certaines municipalités pourraient envisager de plafonner les nouvelles licences ou d’imposer des restrictions de zonage pour protéger le logement local. De telles règles pourraient affecter les rendements locatifs futurs. Côté achat, l’Italie envisage périodiquement des réformes fiscales qui pourraient toucher l’immobilier (telles que la réévaluation des valeurs cadastrales pour l’impôt, ou l’évolution des règles sur les droits de succession), sans action concrète à ce jour, mais c’est un domaine à surveiller. En général, l’Italie accueille favorablement les propriétaires étrangers, mais la politique fiscale et locative peut évoluer selon les priorités gouvernementales.
Surtourisme et réaction locale : La popularité du lac de Côme est une arme à double tranchant. En haute saison, certaines villes subissent le surtourisme, mettant à rude épreuve les infrastructures locales. Il existe un risque que si le lac devient « trop touristique », il perde une partie de son charme ou amène les autorités à imposer des limites. Par exemple, le maire de Côme a évoqué l’idée de limiter les excursions à la journée en raison du surpeuplement investropa.com. Si des mesures comme des taxes de séjour, des péages urbains ou des restrictions plus strictes sur l’aménagement sont mises en place pour gérer les foules, celles-ci pourraient indirectement affecter l’utilisation et la valeur des biens. De plus, un sentiment local contre les maisons laissées vides ou louées uniquement en courte durée pourrait entraîner une hausse des taxes sur les résidences secondaires ou des mesures en faveur des résidents permanents (certaines villes alpines italiennes l’ont déjà fait). Bien que le lac de Côme n’ait pas connu de protestations sérieuses contre le tourisme comme d’autres villes, les investisseurs doivent être attentifs aux relations avec la communauté et s’assurer que leurs investissements contribuent de manière positive (rénovation de biens, respect de la culture locale) afin d’éviter une réaction négative à l’avenir.
Facteurs économiques et monétaires : Bien que le lac de Côme soit en partie protégé, les facteurs macroéconomiques représentent toujours des risques. Une hausse significative des taux d’intérêt au niveau mondial peut freiner la demande, surtout pour ceux qui ont besoin d’un financement. Les fluctuations monétaires comptent aussi : si l’euro se renforce beaucoup, acheter et entretenir une maison devient effectivement plus cher pour les acheteurs non euro. À l’inverse, un euro faible (comme en 2022–23) a rendu l’immobilier italien très avantageux pour les acheteurs en USD et CHF – si la situation s’inverse, la demande de ces régions pourrait ralentir. L’économie italienne, bien qu’en amélioration (PIB prévu à +1 % en 2025) hospitalitynet.org, souffre toujours d’une dette élevée et pourrait rencontrer des difficultés ; toute instabilité pourrait affecter la confiance des acheteurs ou entraîner des mesures fiscales impactant l’immobilier. Cela étant dit, ces risques restent modérés – de nombreux acheteurs au lac de Côme sont moins sensibles aux cycles économiques – mais un investisseur doit diversifier et ne pas supposer que le contexte global peut être ignoré.
Risques climatiques et environnementaux : Le changement climatique implique quelques préoccupations même pour un lac paisible : on observe une augmentation des épisodes de fortes précipitations ayant provoqué des glissements de terrain et inondations dans certaines zones du lac de Côme ces dernières années. Par exemple, en 2021, de violentes tempêtes ont causé des coulées de débris dans des villages au bord du lac. Les infrastructures sont en cours d’amélioration pour limiter ces risques, mais les acheteurs doivent rester attentifs aux aspects géotechniques lors de l’achat de biens en hauteur (stabilité des pentes, drainage) et être prêts à d’éventuelles hausses des coûts d’assurance pour les demeures au bord de l’eau. De plus, l’entretien des maisons historiques (villas en pierre, etc.) peut être coûteux et exigeux, surtout avec l’évolution du climat (étés plus chauds, problèmes d’humidité). Si le lac de Côme n’affronte pas de menaces climatiques extrêmes comme l’érosion côtière, les investisseurs doivent néanmoins prendre en compte l’entretien et la résilience des biens – l’envers du décor lorsqu’on possède une ancienne villa dans un cadre luxuriant, c’est l’entretien constant nécessaire pour la préserver.

En conclusion, investir dans l’immobilier au lac de Côme en 2025 offre un mélange attrayant de plaisir de vie et de rendement financier, soutenu par une demande mondiale, de solides rendements locatifs et une rareté de l’offre. Les fondamentaux du marché sont solides – il s’agit d’un actif unique en quantité limitée. Cependant, les investisseurs potentiels doivent composer avec des coûts initiaux élevés, une croissance modérée du capital et une réglementation en évolution, tout en veillant à respecter l’environnement local et la culture. Avec une diligence raisonnable et une perspective à long terme, beaucoup considèrent l’immobilier du lac de Côme comme un atout précieux dans un portefeuille, alliant rentabilité et expériences personnelles inestimables.

Mises à jour juridiques et réglementaires

Être propriétaire au lac de Côme (et plus largement en Italie) nécessite de connaître certains aspects juridiques et réglementaires. Ces dernières années, quelques mises à jour importantes ont touché la propriété, la fiscalité et le développement dans la région. Voici un aperçu des principaux facteurs juridiques/réglementaires en 2025 :

Achat et propriété immobilière

Propriété étrangère : L’Italie n’impose aucune restriction significative aux acheteurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier. Les citoyens des pays de l’UE ont des droits complets, et les ressortissants non-européens peuvent aussi acheter librement, à condition que leur pays d’origine autorise les Italiens à acheter chez eux (les accords de réciprocité couvrent la plupart des grands pays). Le processus d’achat est le même pour les Italiens et les étrangers – il implique un avant-contrat, un notaio (notaire) pour exécuter l’acte, le paiement des taxes d’enregistrement, etc. Les acheteurs étrangers doivent obtenir un code fiscal italien (codice fiscale) et se conformer à la réglementation sur les devises (déclarer l’origine des fonds en cas d’importation de sommes importantes). Globalement, le cadre légal est favorable aux acheteurs étrangers, ce qui a facilité l’afflux international sur le lac de Côme.
Taxes d’acquisition : Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs s’acquittent de la taxe d’enregistrement (ou de la TVA s’il s’agit d’un bien neuf auprès d’un promoteur). Pour les acheteurs de résidences secondaires (ce qui est le cas de la plupart des acquisitions au lac de Côme), la taxe d’enregistrement s’élève à 9 % de la valeur cadastrale (une valeur imputée souvent inférieure à la valeur de marché) pour les biens existants. En cas d’achat auprès d’un promoteur avec TVA, le taux est de 10 % (22 % si la propriété relève de la catégorie A/1 de luxe). Il y a aussi une taxe cadastrale fixe de 50 € et une taxe hypothécaire également de 50 €. Les biens de catégorie luxe (A/1, A/8, A/9 au registre italien) subissent des taxes annuelles plus élevées (sans exonération de résidence principale) et n’ont pas de TVA réduite, mais beaucoup de villas du lac de Côme ne sont étonnamment pas classées en catégorie luxe pour la fiscalité, selon leurs caractéristiques. Aucun changement récent n’a été apporté à ces taux de taxes à l’achat, mais les acquéreurs doivent travailler avec le notaio pour calculer les coûts exacts. Les frais de notaire et d’agent immobilier s’ajoutent (environ 2 à 4 % au total). Ces frais juridiques doivent être prévus par les investisseurs.
Avantages fiscaux pour la résidence principale : Si quelqu’un décidait de s’installer et de devenir résident de la propriété (en l’utilisant comme résidence principale), il pourrait bénéficier d’allègements fiscaux : les achats de résidence principale supportent une taxe d’enregistrement bien plus faible (2 % au lieu de 9 %) et la taxe communale annuelle (IMU) est exonérée pour les logements non-luxe. Certains étrangers prennent effectivement la résidence (ou un permis de séjour italien) pour en profiter, même si la plupart des propriétaires de résidences secondaires au lac de Côme ne le font pas. Aucune nouvelle exigence majeure de résidence ou taxe n’a été introduite en 2024-25 spécifiquement pour le lac de Côme, mais l’Italie a lancé des régimes fiscaux spéciaux pour attirer les individus fortunés (comme la taxe forfaitaire de 100 000 € sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents, et le régime fiscal à taux forfaitaire pour les retraites dans le sud du pays). La Lombardie offre également des incitations pour ceux qui transfèrent leur résidence et travaillent à distance. Ces mesures peuvent inciter certains acquéreurs à réellement s’installer au bord du lac plutôt qu’à n’y passer que les vacances.

Réglementation sur la location

Règles de location de courte durée : Comme mentionné dans la section Location, la région de Lombardie applique certaines règles concernant les locations de courte durée. Selon la loi, les particuliers louant un bien immobilier à des touristes ne doivent pas dépasser 90 jours de location continue à un même locataire, et doivent s’assurer que le logement reste vacant au moins 90 jours par an (cette règle vise à différencier les hôtes occasionnels des opérations commerciales) bestcomo.com. Si un propriétaire possède plus de 3 biens proposés à la location de courte durée, il est tenu de s’enregistrer en tant qu’entreprise (impresa) avec un numéro de TVA, ce qui signifie qu’il devra facturer 10% de TVA sur les locations et pourra déduire ses dépenses, fonctionnant ainsi légalement comme un hôtel ou une chambre d’hôtes bestcomo.com. Ces règles, mises en place pour éviter les abus du système de « flat tax », ont été renforcées en 2023 avec une application dès 2024. De plus, les hôtes doivent déclarer leurs voyageurs sur le portail de la police locale (pour des raisons de sécurité) et s’acquitter d’une taxe de séjour auprès de la commune (la plupart des villes du lac de Côme imposent une petite taxe par nuit et par personne en haute saison).
Fiscalité des revenus locatifs : Un changement important en 2024 concerne l’ajustement du régime de cedolare secca pour l’imposition forfaitaire des locations de courte durée. Auparavant, tout bailleur particulier pouvait choisir de payer un impôt forfaitaire de 21% sur les revenus locatifs (au lieu de l’impôt sur le revenu progressif) pour des contrats de location jusqu’à 30 jours. La nouvelle Loi de Finances 2024 (Loi 197/2023) stipule que si un particulier met en location plusieurs biens sous contrats de courte durée, seuls les revenus d’un bien peuvent être imposés au taux de 21%, les revenus des autres seront imposés au taux forfaitaire supérieur de 26% bestcomo.com bestcomo.com. En pratique, pour quelqu’un qui possède deux locations de vacances, il doit en désigner une au taux de 21% et payer 26% sur les revenus de l’autre. Si vous passez par une agence ou une plateforme (comme Airbnb) qui applique le prélèvement à la source de 21% sur tous les loyers, le propriétaire devra régulariser les impôts en fin d’année avec son comptable afin d’appliquer le taux de 26% au bien concerné bestcomo.com. Ce changement vise à décourager la possession de plusieurs appartements Airbnb en tant que particulier, poussant ces investisseurs à soit regrouper sur un seul grand bien, soit se formaliser en entreprise. Fait important, les propriétaires d’un seul bien restent taxés à 21%, donc le cas classique d’une résidence secondaire louée ponctuellement ne change pas. Mais une personne qui envisagerait d’acheter, par exemple, trois appartements à Bellagio pour les louer sur Airbnb doit être consciente de la charge fiscale plus lourde, sauf à créer une entreprise.
Contrats de location à long terme : Les locations de longue durée (plus de 30 jours) sont régies par les lois italiennes standard sur la location. En général, les contrats sont de 4 ans + 4 ans ou transitoires (12 à 18 mois pour des situations temporaires). L’Italie est généralement favorable aux locataires : les expulsions pour non-paiement peuvent être longues (de nombreux mois ou années devant les tribunaux). Cependant, de nombreux locataires longue durée à Côme sont des expatriés ou des entreprises qui respectent les contrats, et les baux haut de gamme requièrent souvent d’importants dépôts de garantie ou des cautions bancaires. Aucun changement législatif significatif n’a eu lieu en 2024 dans ce domaine, bien que le gouvernement ait évoqué des incitations pour que les propriétaires proposent des loyers abordables. Certains propriétaires à Côme préfèrent la location courte durée en partie pour éviter ces protections des locataires, mais comme noté, certains se tournent désormais vers la location longue durée en raison des conditions du marché. Il est important que les investisseurs connaissent la distinction : les locations courtes sont aujourd’hui plus réglementées en nombre et en fiscalité, tandis que les locations longues comportent des droits du locataire à prendre en compte mais bénéficient du taux d’imposition stable de 21 % (la cedolare secca à 21 % peut être appliquée aux baux résidentiels de longue durée de 3 ans ou plus, et cela n’a pas été modifié).

Réglementations relatives à la construction et à l’urbanisme

Permis de construire : Le lac de Côme est soumis à des régimes de planification stricts. Une grande partie du rivage est protégée par des contraintes paysagères et du patrimoine culturel (vincolo paesaggistico) nécessitant une autorisation spéciale pour toute modification, surtout pour les biens historiques. Les nouvelles constructions sont fortement encadrées ; démolir un ancien bâtiment pour en construire un plus grand est souvent interdit, ou si cela est autorisé, la superficie et l’aspect du nouveau bâtiment peuvent être limités. Les propriétés proches de l’eau sont fréquemment soumises à des restrictions sur les modifications de façade, les palettes de couleurs et la hauteur. Toute personne souhaitant développer ou rénover de manière significative devra travailler avec des architectes et obtenir des autorisations auprès de la commune locale et parfois des autorités provinciales ou régionales (par exemple, la Soprintendenza pour le patrimoine culturel s’il s’agit d’une villa ancienne).
Incitations Bonus pour les Travaux : Comme mentionné, le gouvernement italien a introduit puis ajusté le dispositif Superbonus 110% pour les rénovations visant l’efficacité énergétique. À partir de 2025, le Superbonus (qui permettait un crédit d’impôt de 110% sur des rénovations éligibles) a été réduit – actuellement, il est généralement de 90% pour les travaux admissibles, avec davantage de restrictions (comme la résidence principale ou des plafonds de revenus) et doit disparaître d’ici 2025 sauf prolongation. Cependant, d’autres bonus subsistent : Ecobonus (crédit de 65% pour les améliorations énergétiques), Sismabonus (jusqu’à 80% pour les travaux antisismiques, bien que la zone du lac de Côme soit faiblement sismique), et le Bonus Rénovation 50% standard. Ces incitations peuvent souvent être combinées ou successives. Il est notable que l’Italie permettait de transférer ces crédits (aux entrepreneurs ou aux banques), ce qui revenait en pratique à une remise ; mais en 2023, le gouvernement a restreint ce mécanisme pour maîtriser les coûts. Les propriétaires peuvent cependant utiliser ces crédits sur 5 à 10 ans sur leur déclaration d’impôts. Sur le lac de Côme, où de nombreux acheteurs disposent de revenus importants (souvent étrangers et non imposables en Italie, rendant l’usage direct des crédits plus complexe), ces incitations sont un peu moins utilisées directement par les acheteurs étrangers – mais elles peuvent être intégrées dans le prix (un vendeur italien ayant rénové son bien avec ces bonus ajoute de la valeur sans en répercuter entièrement le coût). Les incitations réformées sont prolongées en 2024 et probablement au-delà, signe du maintien du soutien gouvernemental pour la rénovation du parc immobilier ancien italien investropa.com. C’est positif pour les propriétés historiques du lac de Côme, rendant les restaurations plus abordables et encourageant la préservation des villas plutôt que leur abandon.
Obligation de Certification Énergétique : Conformément aux directives européennes, l’Italie durcit les exigences en matière de performance énergétique. D’ici 2025, toutes les annonces immobilières devront inclure la classe énergétique (APE), et les bâtiments peu efficaces (classés F ou G) devront être rénovés d’ici 2030 selon les règles EPBD envisagées. Ainsi, de nombreuses maisons du lac de Côme font l’objet de rénovations – isolation, nouvelles fenêtres, panneaux solaires en toiture (là où c’est permis), etc. On estime que 7% de biens supplémentaires auront une classe énergétique supérieure d’ici 2025 dans la zone investropa.com investropa.com. Les acheteurs doivent être sensibles à ces règlements : acheter une maison très ancienne pourra à terme imposer des travaux (ou entraîner des restrictions à la vente ou à la location selon la future législation européenne). La politique gouvernementale alterne ainsi incitations fiscales (“carotte”) et obligations futures (“bâton”) pour moderniser le bâti ; le lac de Côme fait partie de ce mouvement.
Protection du patrimoine et du paysage : Le lac de Côme compte de nombreux monuments protégés et zones paysagères classées. Posséder une villa classée historiquement peut signifier que vous avez besoin d’une autorisation même pour changer l’agencement intérieur ou restaurer des fresques. Cependant, aucune nouvelle restriction majeure n’a été ajoutée au-delà de celles déjà existantes – au contraire, les autorités locales cherchent à encourager les propriétaires à restaurer et entretenir les sites patrimoniaux (souvent par le biais de bonus ou en simplifiant les autorisations de restauration utilisant des matériaux d’origine). À Tremezzina, par exemple, la commune a établi des directives pour préserver le caractère des villas et des jardins. Il existe également une règle interdisant généralement toute nouvelle construction à une certaine distance du rivage du lac (pour préserver le paysage naturel). Tout investisseur envisageant un projet immobilier ou une rénovation importante devrait consulter un géomètre/architecte dès le début et vérifier les plans d’urbanisme.

Initiatives gouvernementales et locales

Gestion du tourisme : Sur le plan réglementaire lié à l’immobilier, la gestion touristique entre en jeu – certaines communes ont introduit des limites sur les nouveaux projets hôteliers afin d’éviter la surconstruction, privilégiant la qualité à la quantité. De plus, les municipalités investissent dans les services (déchets, sécurité) qui sont financés en partie par les taxes foncières et les taxes de séjour. Un gouvernement local bien financé (Côme, Bellagio, etc.) entretient généralement bien la zone, ce qui soutient indirectement la valeur des biens immobiliers. En 2024, la région de Lombardie a lancé des campagnes promotionnelles pour « Lac de Côme – Beauté authentique » et d’autres initiatives similaires, ce qui relève plutôt du marketing mais montre l’intérêt du gouvernement à soutenir le tourisme, ce qui soutient à son tour l’intérêt pour l’immobilier.
Chambre de commerce & promotion des investissements : La Chambre de commerce locale (Como-Lecco) suit l’augmentation du nombre de résidents étrangers et travaille sur des initiatives visant à rendre la région attractive pour les professionnels internationaux (par exemple, événements de réseautage, espaces de co-working). Leurs rapports confirment une forte présence de résidents étrangers et soulignent le besoin d’infrastructures, que les gouvernements locaux s’attachent à résoudre investropa.com investropa.com. Il ne s’agit pas précisément de lois, mais d’un climat politique favorable à l’investissement immobilier – les autorités veulent que des étrangers aisés achètent des maisons et contribuent à l’économie, et il est peu probable qu’elles instaurent des mesures drastiques qui iraient à l’encontre de cela.

En résumé, l’environnement légal italien en 2025 reste favorable aux propriétaires de biens au lac de Côme, avec quelques nouveautés : notamment des taxes plus élevées pour les locations de courte durée multiples et des incitations continues pour les rénovations. Les acheteurs doivent respecter les règles d’enregistrement des locations et les déclarations fiscales (il est conseillé d’utiliser un commercialista local), et prêter attention à la réglementation d’urbanisme lors de modifications de propriétés. Une fois ces précautions prises, posséder une maison au lac de Côme reste relativement simple, permettant aux investisseurs de se concentrer sur le plaisir et le potentiel de rentabilité de leur part de la dolce vita.

Aperçu des principaux emplacements

Le lac de Côme est souvent décrit comme un ensemble de charmantes villes et villages, chacun ayant son propre caractère et attrait. Nous proposons ici un aperçu des lieux clés autour du lac – en particulier Bellagio, Côme (la ville), Tremezzina, Menaggio et Varenna – en mettant en avant leurs marchés immobiliers et leurs caractéristiques uniques :

Bellagio

Surnommée souvent la « Perle du lac de Côme », Bellagio est située à la pointe de la péninsule où les deux bras du lac se rejoignent, offrant des vues panoramiques. C’est sans doute le village le plus célèbre du lac, réputé pour ses ruelles pavées, ses hôtels de luxe et l’affluence des excursionnistes. L’immobilier à Bellagio est parmi les plus recherchés (et les plus chers) du lac de Côme. Les villas historiques et les appartements élégants atteignent ici des prix de haut niveau – les villas historiques en bord de lac commencent autour de 5 millions d’euros et peuvent dépasser 10 millions si elles disposent de vastes terrains we-wealth.com. Il existe également de petits appartements dans le centre pittoresque de la ville qui, bien que moins chers en valeur absolue, affichent tout de même un coût élevé au mètre carré en raison de leur emplacement. Le marché immobilier de Bellagio est principalement animé par des acheteurs étrangers de résidences secondaires et des investisseurs dans l’hôtellerie. De nombreux bâtiments ont été transformés en appartements de vacances haut de gamme ou en chambres d’hôtes pour répondre à la demande touristique.

L’attrait de Bellagio assure un fort potentiel locatif – c’est l’emplacement le plus recherché pour les séjours de luxe de courte durée sur le lac trepievi.com trepievi.com. Pendant la haute saison, les hébergements sont rares et les loyers atteignent des sommets. Les investisseurs à Bellagio peuvent en profiter, mais doivent aussi gérer les défis d’un environnement extrêmement touristique (foule et intimité limitée). En effet, certains acheteurs très fortunés évitent Bellagio pour cette raison, préférant des endroits plus isolés investropa.com investropa.com. Pourtant, le prestige de Bellagio est inégalé ; elle reste “au centre des demandes” pour les acheteurs haut de gamme selon Savills Italy we-wealth.com. Les perspectives futures de Bellagio semblent stables – les autorités locales ont amélioré les infrastructures (comme des quais de ferry modernisés et un parking en dehors du centre historique) investropa.com, ce qui contribuera à gérer le flux touristique. Dans l’ensemble, Bellagio est le marché du luxe par excellence sur le lac de Côme : magnifique, cher, et éternellement convoité.

Côme (Ville)

Côme est la plus grande ville du lac (environ 85 000 habitants) et fait office de centre économique et culturel de la région. Contrairement aux villages touristiques, Côme est une vraie ville avec une activité toute l’année – elle est connue pour son patrimoine lié à l’industrie de la soie, ses places animées, et le superbe Dôme en son centre. En matière immobilière, Côme propose un éventail plus large : des villas opulentes dans des quartiers comme Villa Olmo ou le long du front de lac, aux appartements modernes ou immeubles historiques du centre-ville, jusqu’aux logements plus abordables dans les quartiers périphériques. Les prix dans la ville de Côme pour des biens rénovés sont élevés – environ 6 000 à 7 000 € par m² dans les zones centrales laprovinciadicomo.it – ce qui reflète une demande soutenue. Cependant, ils restent un cran en dessous des prix du triangle d’or du centre-lac, faisant de Côme une sorte d’option “intéressante” pour ceux qui veulent vivre au bord du lac tout en bénéficiant des commodités d’une ville et d’un coût légèrement inférieur à Bellagio ou Menaggio pour des biens comparables.

La ville de Côme est prisée par les acheteurs de résidences principales (y compris les professionnels locaux et les navetteurs milanais) laprovinciadicomo.it. C’est l’une des zones privilégiées pour les primo-accédants autour du lac laprovinciadicomo.it, grâce à son infrastructure : hôpitaux, écoles (y compris des options d’écoles internationales), commerces et transports (deux gares relient Milan en 30 à 40 minutes). En conséquence, le marché de Côme bénéficie d’une stabilité dont les villes purement touristiques sont dépourvues. Il y a une demande locale constante qui soutient les prix. En 2024, certains quartiers de Côme comme Bignanico et Villa Olmo affichaient des prix de mise en vente autour de 4 950 € le m² investropa.com investropa.com, ce qui attire particulièrement les acheteurs internationaux à la recherche d’appartements de standing en ville. Côme attire également des acheteurs suisses, en raison de la proximité avec la frontière suisse (Lugano n’est qu’à environ 30 km).

Le marché locatif à Côme comprend à la fois des locations touristiques (c’est la porte d’entrée pour de nombreux visiteurs, même si la plupart préfèrent séjourner au centre du lac) et des locations longue durée pour les résidents. Le taux d’occupation pour les locations de courte durée à Côme était sain (~67 % de taux d’occupation médian) et 1 324 annonces Airbnb actives dans la région à la fin de 2024 investropa.com investropa.com, indiquant une forte présence de location de courte durée. Pour la longue durée, Côme possède une communauté expatriée modérée (certaines personnes travaillant en Suisse ou dans des entreprises locales vivent à Côme pour la qualité de vie). Tout cela fait de Côme un marché polyvalent : on peut acheter un appartement ici comme résidence principale, comme investissement locatif ou comme pied-à-terre pratique utilisable toute l’année.

En ce qui concerne les perspectives de prix, le marché immobilier de la ville de Côme a augmenté d’environ +6 % en 2023 investropa.com et encore ~+1,5 % en mai 2024 investropa.com, atteignant une moyenne de 2 098 € par m² (ce chiffre inclut toutes les conditions et emplacements, d’où un prix inférieur à celui des zones les plus prisées) investropa.com investropa.com. Le rapport d’Engel & Völkers note que les maisons rénovées de la ville de Côme s’établissent à 6–7k €/m² et se vendent rapidement lorsqu’elles possèdent des espaces extérieurs ou une vue sur le lac, souvent en l’espace de 3 à 6 mois laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Ainsi, Côme est un marché liquide avec une demande solide, équilibrant la nature saisonnière du lac avec une activité locale constante.

Tremezzina

Tremezzina désigne une portion de la rive ouest approximativement entre Lenno et Tremezzo (et aujourd’hui une commune fusionnée incluant Lenno, Mezzegra, Tremezzo et Ossuccio). Cette zone, en face de Bellagio de l’autre côté du lac, est réputée pour ses grandes villas historiques (comme la Villa Balbianello et la Villa Carlotta) et ses superbes couchers de soleil. Elle est souvent considérée comme faisant partie de la zone « dorée » du centre du lac pour l’immobilier. Les propriétés à Tremezzina sont très recherchées pour les résidences secondaires ; en fait, Engel & Völkers identifie Tremezzina et les villes environnantes parmi les plus convoitées par les acheteurs de résidences de vacances sur le lac de Côme laprovinciadicomo.it. Ici, les prix des maisons rénovées de qualité varient grosso modo entre 6 000 et 8 000 € par m², et atteignent jusqu’à 10 000 €/m² pour les emplacements premium en bord de lac laprovinciadicomo.it. Les grandes villas en bord de lac à Tremezzina atteignent facilement plusieurs millions d’euros (dans la même catégorie de prix que Bellagio ou Cernobbio).

L’attrait de Tremezzina réside dans sa combinaison de beauté naturelle et de tranquillité relative. Bien qu’elle accueille de nombreux touristes (la Villa Balbianello est un site populaire, et le sentier pédestre Greenway la traverse), l’agglomération est plus étendue que Bellagio. De nombreux hôtels-boutiques haut de gamme et restaurants s’y trouvent, renforçant l’aspect art de vivre. Le marché locatif à Tremezzina est dynamique pour les locations de luxe – comme mentionné dans la section location, cette zone est « parfaite pour les affitti di lusso (locations de luxe) » trepievi.com trepievi.com, attirant des voyageurs aisés qui louent des villas entières. Selon une analyse, une villa bien aménagée à Tremezzina peut rapporter de 300 à 500 € par nuit en haute saison avec un fort taux d’occupation, ce qui la rend lucrative pour les propriétaires trepievi.com trepievi.com.

Un développement important pour Tremezzina est le projet de route Variante Tremezzina (déviation de la SS340). L’actuelle route longeant le lac à travers Tremezzo et Lenno est souvent congestionnée ; le nouveau tunnel vise à dévier le trafic. Après des retards, les travaux ont repris en 2024 avec une livraison prévue pour avril 2028 ilgiorno.it comozero.it. Une fois terminée, cela devrait grandement réduire les embouteillages et le bruit dans les centres-villes, ce qui augmentera probablement l’attrait et la valeur des biens à Tremezzina. Même pendant les travaux, la gestion du trafic suscite des inquiétudes localement, mais l’aboutissement du projet est unanimement vu comme une avancée positive en matière d’infrastructures.

Les perspectives immobilières de Tremezzina sont solides : l’offre est limitée, il y a beaucoup de prestige (beaucoup de propriétés à vendre sont des villas « de rêve »), et l’accessibilité est en amélioration. Les zones les plus recherchées de Tremezzina incluent Lenno (avec sa baie et sa plage), Mezzegra (légèrement en hauteur, superbes vues), et Tremezzo elle-même (où se trouve le Grand Hotel Tremezzo 5 étoiles). Comme l’une des principales enclaves de luxe du lac de Côme, attendez-vous à ce que les prix restent élevés et progressent lentement, en particulier pour tout bien avec vue directe sur le lac ou un accès à pied au lac.

Menaggio

Située sur la rive ouest, un peu au nord de Tremezzina, Menaggio est une autre ville clé, ancrant le côté ouest du centre du lac. Elle fait face à Varenna et Bellagio de l’autre côté de l’eau, formant le fameux triangle touristique. Menaggio est connue pour sa belle promenade au bord du lac, un grand Lido public (piscine et plage), un golf à proximité, et un centre-ville agréable, animé mais moins escarpé que celui de Bellagio. L’immobilier à Menaggio est très prisé en raison de sa position centrale et de ses équipements. C’est une ville légèrement plus peuplée et pratique que de petits villages, ce qui la rend attrayante pour les semi-résidents et les retraités ainsi que pour les vacanciers. Les prix des appartements ou maisons rénovés à Menaggio sont généralement dans la tranche supérieure : similaires à ceux de Tremezzina, autour de 6 000–8 000 € par m² en centre-ville, les propriétés en bord de lac ou avec vue étant plus onéreuses. Menaggio a vu apparaître ces dernières années de nouveaux programmes d’appartements de luxe, généralement vendus à des acquéreurs étrangers recherchant le confort moderne dans un emplacement de choix.

Menaggio se distingue parmi les emplacements “les plus appréciés” pour sa position stratégique et son atmosphère animée trepievi.com trepievi.com. Elle propose des services toute l’année (commerces, restaurants, hôpital), ce qui la rend adaptée à une vie à temps plein. De nombreux acquéreurs britanniques et français ont historiquement choisi Menaggio (il y a même une bibliothèque anglaise et une communauté d’expatriés). Le port de ferry de Menaggio la relie à Bellagio et Varenna, ce qui est un grand avantage : on peut facilement explorer ou dîner de l’autre côté du lac, et la liaison ferroviaire de Varenna vers Milan est à quelques minutes en bateau. Cette connectivité ajoute de la valeur aux biens immobiliers de Menaggio.

Les rendements locatifs à Menaggio sont élevés. C’est l’un des meilleurs lieux pour la location de courte durée, avec une forte demande estivale de la part des familles et des groupes. Par exemple, un appartement à Menaggio peut facilement se louer à 200 € (ou plus) la nuit durant les mois d’été. Selon les données de Tre Pievi, le taux d’occupation et les rendements à Menaggio rivalisent avec ceux de Bellagio car de nombreux touristes choisissent d’y séjourner pour sa commodité, puis prennent le ferry vers Bellagio pour des excursions à la journée trepievi.com trepievi.com.

L’avenir de Menaggio s’annonce prometteur : elle bénéficiera de la même déviation routière qui impactera Tremezzina (le terminus nord du tunnel prévu se situant près de Menaggio), ce qui facilitera la circulation une fois terminée. Des projets locaux visent à réaménager le front de lac et possiblement à piétonniser davantage le centre afin d’améliorer la qualité de vie (certaines initiatives ont été évoquées par la municipalité). Avec son mélange de dynamisme et de charme pittoresque, Menaggio restera sans doute un lieu très recherché. Pour les investisseurs, Menaggio offre un peu plus de “liquidité” que les villages plus petits : on trouve habituellement quelques biens disponibles et l’intérêt des acheteurs est constant. Elle trouve un équilibre entre destination purement touristique et centre local, ce qui rend son marché dynamique et résilient.

Varenna

Sur le côté opposé du lac par rapport à Menaggio se trouve Varenna, un joyau de la rive est. Varenna est plus petite que Menaggio ou Bellagio, mais incroyablement pittoresque – elle s’accroche à la montagne avec ses maisons colorées et offre un charme romantique, tranquille. Les voyageurs l’apprécient pour ses magnifiques panoramas (surtout au coucher du soleil) et son ambiance plus paisible. Varenna est aussi un carrefour de transports sur la rive est : elle possède une gare ferroviaire (pour Milan via Lecco) et est le point d’arrivée des ferries pour voitures en provenance de Menaggio et Bellagio, ce qui lui confère une excellente connectivité.

L’immobilier à Varenna était historiquement légèrement moins cher que l’équivalent sur la rive ouest, mais l’écart s’est réduit. Avec l’attention internationale croissante portée à la rive est, les prix à Varenna ont augmenté. Un appartement rénové avec vue sur le lac à Varenna peut se vendre entre 5 000 et 7 000 € par m², ce qui correspond au haut du précédent créneau « côté Lecco 4k–6k », car Varenna est considérée comme premium de ce côté-ci. Malgré tout, il est parfois possible de trouver plus de bonnes affaires à Varenna qu’à Bellagio pour un charme similaire. Les villas autour de Varenna (si jamais il en est mis en vente) affichent aussi des prix élevés ; par exemple, la Villa Monastero (villa-musée) et la Villa Cipressi (hôtel) illustrent les grandes propriétés de la région – même si elles ne sont pas sur le marché, elles soulignent la qualité du parc immobilier de Varenna.

Un facteur unique à Varenna est sa culture et ses événements. Comme mentionné, elle accueille des parties du Lake Como Festival et d’autres manifestations culturelles, ce qui renforce sa notoriété. Ces dernières années, Varenna a connu un pic de tourisme culturel, contribuant à une augmentation d’environ 25 % du nombre de visiteurs par rapport aux niveaux d’avant 2019 investropa.com investropa.com. Cela a eu un effet d’entraînement sur l’immobilier : plus de demandes pour des hébergements (donc des investisseurs achetant des chambres d’hôtes ou des maisons de vacances) et une augmentation générale de la valeur des propriétés à mesure que la ville gagne en renommée investropa.com investropa.com. Le fort taux d’occupation des hôtels et maisons de vacances lors des événements illustre l’attrait croissant de Varenna investropa.com.

Pour la location, Varenna est très prisée des couples et de ceux qui recherchent un séjour romantique ou paisible. Le taux d’occupation des locations à court terme est élevé et les tarifs de nuit sont élevés en haute saison (pas très différents de ceux de Bellagio pour des appartements comparables). Cependant, l’offre de locations à Varenna reste assez limitée (c’est un petit village), ce qui maintient un excellent taux d’occupation.

Un défi à Varenna est le terrain – les propriétés impliquent souvent de nombreux escaliers ou un accès raide. Pourtant, cela fait partie de son charme. Les projets de régénération urbaine en cours (ou récemment achevés) à Varenna comprennent l’amélioration des sentiers piétonniers, du stationnement, et éventuellement l’installation d’un ascenseur reliant le parking au village pour faciliter la mobilité investropa.com. Ces améliorations rendront le village plus accessible et pourraient augmenter la valeur des propriétés en améliorant la qualité de vie.

En résumé, Varenna offre charme et opportunités croissantes. C’est plus paisible que les villes occidentales plus animées, ce qui attire de plus en plus les acheteurs d’aujourd’hui à la recherche de tranquillité investropa.com investropa.com. Alors que la côte est continue de gagner en popularité, Varenna en profite. Les investisseurs peuvent y trouver de meilleurs rendements initiaux ou prix d’achat, profitant du développement du côté est du lac. Et pour ceux qui cherchent un art de vivre, Varenna offre une beauté de carte postale et des liaisons pratiques (c’est l’un des rares villages où l’on peut avoir un train direct pour Milan tout en vivant dans un minuscule village au bord du lac).

(D’autres emplacements notables du lac de Côme incluent Cernobbio (villas luxueuses et proximité de la ville de Côme), Laglio (rendu célèbre par ses résidents célèbres, très exclusif), Lenno (à Tremezzina, avec une belle baie), et les villes du nord comme Colico et Domaso (plus décontractées, axées sur le sport et la nature). Bien que non détaillés ici, chacun a ses propres particularités de marché. En général, le premier bassin près de la ville de Côme et les zones du centre du lac sont les plus chères, alors que plus on va au nord ou dans les petits hameaux de la côte est, plus on trouve de la valeur.)

Développements d’infrastructures impactant l’immobilier

L’infrastructure et l’accessibilité sont cruciales dans une région comme le lac de Côme, où la géographie peut à la fois enchanter et entraver les déplacements. Plusieurs développements en cours ou récemment achevés devraient influencer le marché immobilier en améliorant la connectivité, en réduisant la congestion, et en renforçant l’attrait général des différents secteurs :

Contournement de Tremezzina (Variante SS340 “Regina”) : Il s’agit du projet principal – une nouvelle route de contournement comprenant des tunnels et des viaducs pour détourner la circulation de la route étroite longeant le lac sur la rive ouest. Le projet s’étend à peu près de Colonno à Griante (près de Menaggio), soit environ 9,8 km de nouvelle route, et vise à résoudre le célèbre embouteillage traversant Sala Comacina, Ossuccio, Lenno et Tremezzo. Les travaux ont commencé fin 2020 mais ont connu des retards ; en avril 2024, ils ont repris avec une date d’achèvement visée en avril 2028 ilgiorno.it comozero.it. Une fois terminée, cette route sera transformatrice : le trafic de transit lourd (camions, etc.) passera par les tunnels au lieu de traverser lentement les centres des villages. Pour l’immobilier, cela signifie des villages riverains plus calmes et plus propices aux piétons sur cette portion, ce qui devrait les rendre encore plus attractifs pour les résidents et touristes. Les biens immobiliers situés à Colonno, Sala Comacina, Ossuccio, Lenno, Tremezzo et Griante devraient bénéficier d’une meilleure accessibilité (trajet plus court depuis Côme) et d’un meilleur environnement local (moins de pollution et de bruit). En prévision, certains analystes citent déjà les travaux en cours sur les infrastructures comme un facteur stimulant l’intérêt pour les rives nord et est investropa.com investropa.com (même si le contournement est à l’ouest, il aide indirectement l’est en répartissant mieux la circulation).
Améliorations des routes et tunnels ailleurs : En plus du grand contournement, des améliorations routières plus modestes sont en cours. Sur la rive orientale côté Lecco, les routes SP72 et SS36 ont vu des mises à niveau et un meilleur entretien, rendant le trajet de Lecco jusqu’à Varenna et Colico plus fluide. Une fermeture temporaire de la voie ferrée Lecco-Colico en bord de lac pour travaux en 2024 a causé quelques désagréments ilgiorno.it ilgiorno.it, mais cela souligne que l’infrastructure est suivie de près. Il existe également des discussions sur la création de nouveaux tunnels pour contourner certains tronçons en bordure de lac sur la branche est (notamment autour de Mandello del Lario), mais rien de concret pour l’instant. Pour l’instant, l’impact principal reste le contournement de la rive ouest.
Améliorations des transports publics : Les services de ferry publics sur le lac de Côme ont bénéficié d’investissements. La Navigazione Lago di Como a introduit de nouveaux bateaux à grande vitesse et a amélioré les horaires ces dernières années pour mieux relier les villes du centre du lac et proposer plus de trajets en hiver. Un ferry moderne hybride (électrique-diesel) a été lancé, démontrant un engagement envers l’efficacité et la durabilité. Une meilleure connectivité des ferrys peut augmenter l’attrait immobilier en réduisant le besoin d’une voiture. Par exemple, si Varenna et Bellagio ont des liaisons en ferry plus tard dans la soirée, on peut confortablement vivre dans l’une et dîner dans l’autre, etc. Il a également été question d’un ferry direct et rapide de la ville de Côme à Bellagio, ce qui, si cela se réalise, relierait plus directement le bas du lac au centre du lac, bénéficiant de façon significative aux navetteurs ou aux touristes se déplaçant le long du lac (actuellement, ce trajet en bateau lent peut prendre plus de 2 heures).
Connexions ferroviaires : La ville de Côme est bien desservie par le train (deux lignes vers Milan : l’une vers Milano Centrale via Monza, et l’autre vers Milano Cadorna via Saronno). Ces lignes offrent un service fréquent, et des améliorations comme l’arrivée de nouveaux trains sont en cours, mais il n’y a pas de nouvelles lignes. Sur la rive est, la ligne Lecco–Colico dessert la rive orientale jusqu’à Varenna et au-delà jusqu’à Colico. Concernant les nouveaux développements : il y a une proposition (pas encore approuvée) pour créer une liaison ferroviaire ou un funiculaire de Menaggio à Lugano (Suisse) afin de restaurer une connexion historique – cela reste spéculatif pour l’instant. Cependant, il est important de noter que les améliorations du réseau ferroviaire européen font que les liaisons vers la Suisse (tunnel du Gothard, etc.) améliorent les voyages transfrontaliers ; Côme en bénéficie indirectement car il devient plus rapide de se rendre de Zurich ou Francfort à Milan (via les trains suisses), ce qui rend plus facile pour les voyageurs étrangers de rejoindre Côme en train. Même si ce n’est pas un projet direct lié au lac de Côme, cela accroît l’accessibilité pour certains touristes.
Transport aérien : Le lac de Côme ne possède pas son propre aéroport, mais il est proche des aéroports de Milan – Malpensa (~1h15 de route depuis Côme), Linate (~1h), et Bergame (~1h20). À noter : l’aéroport de Malpensa a élargi son réseau de vols ; selon des données récentes, plus de 75 compagnies aériennes opèrent au départ de Malpensa vers de nombreuses destinations internationales investropa.com. L’augmentation des vols directs (par exemple, de nouvelles lignes vers l’Amérique du Nord et le Moyen-Orient) signifie que les acheteurs et visiteurs internationaux peuvent se rendre à Côme plus facilement (souvent un vol et un court trajet en voiture). Malpensa est également relié par train à Milan puis à Côme via correspondance. De plus, l’aéroport de Lugano en Suisse se trouve à environ 30 km de Côme (bien que ses options pour les vols commerciaux soient restreintes ces derniers temps). Quoi qu’il en soit, la tendance générale est à une meilleure connectivité internationale, ce qui soutient le marché mondial de la résidence secondaire à Côme.
Services publics et Internet : Bien que moins glamour, les améliorations des services publics peuvent influencer l’attrait immobilier, notamment pour les télétravailleurs ou les expatriés. Au cours des dernières années, la fibre optique a été déployée dans de nombreuses communes du lac de Côme. D’ici 2025, la plupart des villes centrales et même de nombreuses petites communes auront accès au haut débit (FTTC ou FTTH), permettant à ceux qui le souhaitent de travailler depuis leur maison au bord du lac. Cela fait partie de l’initiative haut débit de l’Italie et permet au lac de Côme de se positionner comme une base valable pour le “smart working” (ce que certaines agences locales mettent effectivement en avant trepievi.com trepievi.com). Une connexion internet et des télécommunications fiables rendent les biens plus attractifs pour les acheteurs plus jeunes ou toute personne ayant besoin d’être connectée.
Améliorations urbaines : Plusieurs villes ont lancé des projets locaux d’infrastructure et d’embellissement :
- Bellagio : Modernisation de la zone du front de lac, meilleure gestion du trafic (parkings à l’extérieur du centre pour réduire la congestion dans les rues étroites), et possiblement une nouvelle zone piétonne au bord du lac.
- Varenna : Comme mentionné, la régénération urbaine avec amélioration des transports publics et des infrastructures a été évoquée investropa.com – cela inclut le renouvellement de la zone de l’embarcadère, l’ajout d’un ascenseur du niveau de la gare jusqu’au ferry (pour faciliter la mobilité), ainsi que l’amélioration de l’éclairage et de la signalétique en ville.
- Ville de Côme : Rénovation terminée de la promenade du front de lac (nouveau revêtement, aménagement paysager) et un nouveau projet de musée/aquarium du front de lac qui pourrait devenir une nouvelle attraction. Un projet de nouveau pont piéton reliant deux parties du front de lac est également en cours. Bien que ces changements soient surtout esthétiques, ils améliorent la qualité de vie et l’expérience touristique, soutenant indirectement la valeur immobilière.
Initiatives de durabilité : Le lac de Côme fait partie d’une Réserve de biosphère UNESCO (le “Triangle Menaggio, Bellagio, Varenna” fait partie d’un site alpin plus vaste). Il existe des initiatives pour une mobilité durable – par exemple, de plus en plus de bornes de recharge pour véhicules électriques sont installées dans les villes, et la promotion de bateaux électriques. Leur présence pourrait devenir un argument de vente pour les acheteurs sensibles à l’écologie. Des programmes de gestion des déchets et de qualité de l’eau garantissent également que le lac demeure propre (le lac est généralement de bonne qualité pour la baignade en été). Tous ces efforts en matière d’infrastructures environnementales contribuent à préserver l’attrait naturel qui est au cœur de la valeur immobilière du lac de Côme.

En conclusion, les développements des infrastructures dans et autour du lac de Côme améliorent la connectivité et la qualité de vie. Le projet routier phare de Tremezzina va considérablement dynamiser certaines localités (et peut-être même les valeurs immobilières à l’approche de sa finalisation). De meilleurs moyens de transport – qu’il s’agisse de ferries plus rapides ou de davantage de vols – intègrent encore davantage le lac de Côme aux réseaux mondiaux et régionaux, ce qui est crucial pour un marché international de résidences secondaires. Pour les propriétaires et investisseurs, ces améliorations signifient que le “lifestyle du lac de Côme” devient toujours plus pratique : arrivées facilitées, moins de nuisances dues à la circulation, et davantage de commodités modernes, autant d’atouts qui élargissent le marché (attirant ceux qui auraient pu être dissuadés par l’isolement ou l’engorgement). Des zones autrefois jugées un peu difficiles d’accès (comme la haute vallée ou la rive est) prennent de la valeur grâce à ces évolutions. Les infrastructures ne font peut-être pas autant rêver qu’un coucher de soleil sur le lac, mais elles jouent un rôle important dans la dynamique immobilière du lac de Côme à l’avenir.

Sources :

Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – données sur le marché du luxe du lac de Côme (prix 4 000–10 000 €/m², 60 % d’acheteurs étrangers, demande stable, etc.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20 mars 2025) – résumé du rapport E&V : 60 % d’acheteurs étrangers (principalement USA, Allemagne, N. Europe), répartition par segment 50 % résidence secondaire, 25 % investissement, 25 % résidence principale, et fourchettes de prix selon la zone laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lac de Côme 2025 Tendances – analyse complète des tendances (rendements locatifs, évolutions régionales, demande d’expatriés, incitations à la rénovation, etc.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lac de Côme 2025 Statistiques – analyses basées sur les données (prix moyen en bord de lac 2,5 M€, prévision de +3%, villas de luxe 2,5–5 M€ en 2024, etc.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (nov. 2023) – « Comprare casa al lago 2025 » – Aperçu du marché italien : croissance des prix des destinations lacustres depuis 2020, zones premium du lac de Côme (premier bassin, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) villas à partir de 5 M€ we-wealth.com ; profils d’acheteurs (45% d’étrangers sur les lacs, majorité européens du nord, Américains pour le Côme) we-wealth.com we-wealth.com ; statistiques acheteurs de résidences secondaires (majorité 45–64 ans, 81% familles) we-wealth.com.
idealista/news (2 juil. 2025) – « Immobilier touristique, mer et lac » – Lac de Côme +1% prix en glissement annuel (est +1,7 %, ouest 0%) idealista.it ; part des étrangers sur le marché des résidences secondaires jusqu’à 15,7 % (2024) idealista.it ; types de biens préférés (trois-pièces ~31%, etc.) idealista.it ; âge des acheteurs (56% ont entre 45 et 64 ans) idealista.it.
Blog Tre Pievi Real Estate (févr. 2025) – « Affitti Brevi sul Lago di Como 2025 » – analyse détaillée de la location courte durée : 150 à 500 €/nuit, 65 à 85 % d’occupation, rendements bruts possibles de 10 à 12 % trepievi.com trepievi.com ; 40 à 80 k€ de chiffre d’affaires annuel pour une location courte durée bien gérée trepievi.com ; met en avant Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina comme zones principales trepievi.com ; mentionne les communes introduisant des restrictions sur la location courte durée, importance de vérifier la réglementation locale trepievi.com ; note également Colico/Domaso comme des zones de forte demande et plus abordables pour la location courte durée trepievi.com.
HospitalityNet / EY Rapport (mars 2025) – Investissement hôtelier en Italie : 2,1 Mds € en 2024, les resorts comme le lac de Côme représentent une grande part (~39%) hospitalitynet.org ; les hôtels de luxe représentent 45% du volume hospitalitynet.org hospitalitynet.org ; un nombre record de touristes : 64,5 millions de visiteurs en 2024 hospitalitynet.org ; met en avant l’Italie comme le marché principal et souligne spécifiquement le lac de Côme comme une destination émergente ultra-exclusive pour les resorts hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Données de marché S1 2024 : prix résidentiels à Côme +1,55 % vs 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (non cité directement ci-dessus mais cohérent avec d’autres statistiques).
FAQ BestComo Immobiliare (mis à jour 2024) – informations sur les revenus locatifs et la fiscalité : Rendement STR typique : 3–8 % bestcomo.com ; Flat tax portée à 26 % sur plusieurs unités STR (Loi de Finances 2024) bestcomo.com ; obligation de s’enregistrer comme entreprise si >3 biens bestcomo.com ; règle en Lombardie : 90 jours de fermeture bestcomo.com.
Sources officielles : Mises à jour du MIT italien (Ministère des Infrastructures) sur l’avancement de la variante Tremezzina mit.gov.it ilgiorno.it ; rapport de la Chambre de commerce de Côme-Lecco sur les résidents étrangers (citation Engel & Völkers dans Investropa) investropa.com investropa.com.

Marché immobilier du lac de Côme 2025 – Rapport complet

Aperçu des segments du marché

Marché résidentiel (résidences principales)