Perspectives du marché immobilier de Djeddah en 2025 : tendances, Vision 2030 et prévisions jusqu'en 2030

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

En 2024, Djeddah a ajouté 106 000 m² de nouveaux espaces de vente au détail (par exempleune grande ouverture de centre commercial), portant l’offre totale de surfaces commerciales à environ 2,16 millions de m² dans la ville argaam.com argaam.com.Cette expansion reflète la confiance dans la demande des consommateurs.Grâce à l’impulsion de la Vision 2030 visant à promouvoir le divertissement et les loisirs, les centres commerciaux de Djeddah ont de plus en plus intégré des cinémas, des restaurants et des attractions familiales pour attirer les visiteurs.Les loyers commerciaux dans les centres commerciaux “super-régionaux” haut de gamme continuent d’augmenter (environ +4 % en glissement annuel au S1 2024 pour les centres commerciaux de premier plan) argaam.com, tandis que les centres commerciaux secondaires au format plus ancien connaissent une baisse des loyers (environ -4 % en glissement annuel) alors que les consommateurs se tournent vers de nouvelles expériences argaam.com.Dans l’ensemble, le sentiment du marché de la vente au détail est optimiste pour 2025-2026, S&P Global notant que la croissance de la population, l’expansion du tourisme et l’arrivée de marques internationales stimuleront davantage la demande de commerces de détail dans les villes saoudiennes arabnews.com arabnews.com.Riyad et Djeddah, en particulier, connaissent une vague de nouveaux développements commerciaux et à usage mixte qui associent le shopping au divertissement et même à des composantes résidentielles/hôtelières arabnews.com.À Djeddah, les concepts de vente au détail en plein air et en bord de mer gagnent en popularité (par exemple, les zones de la Corniche et des destinations comme le quartier Jeddah Yacht Club), reflétant une tendance vers des quartiers commerçants axés sur le style de vie arabnews.com.Cela dit, le secteur de la vente au détail n’est pas sans risques : la croissance du commerce électronique et l’évolution des préférences des consommateurs signifient que les exploitants de centres commerciaux doivent continuer à innover pour attirer les visiteurs.S&P a averti qu’une offre excédentaire et la concurrence pourraient exercer une pression sur les rendements locatifs, surtout si les propriétaires entreprennent d’importantes dépenses en capital pour rénover les biens arabnews.com.Pour l’instant, cependant, l’immobilier commercial de Djeddah est soutenu par une forte consommation – favorisée par un revenu par habitant élevé et une culture qui considère les centres commerciaux comme des lieux de rencontre sociale arabnews.com arabnews.com.Avec l’Arabie saoudite visant plus de 100 millions de touristes d’ici 2030, y compris des méga-événements comme l’Expo 2030 et la Coupe du Monde de la FIFA 2034, le rôle de Jeddah en tant que ville porte d’entrée positionne son secteur du commerce de détail pour une croissance soutenue arabnews.com.

Propriétés industrielles et logistiques : Le secteur de l’immobilier industriel à Djeddah connaît une croissance significative, mais discrète, en adéquation avec les ambitions logistiques de l’Arabie Saoudite.

En tant que principale ville portuaire de la mer Rouge du Royaume, Djeddah est au cœur des plans visant à devenir un centre logistique mondial, ce qui stimule la demande pour des entrepôts modernes et des centres de distribution argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Le boom du commerce électronique après 2020 a encore accru les besoins en grandes installations logistiques de haute qualité argaamplus.s3.amazonaws.com.En 2023, l’Arabie Saoudite a lancé quatre nouvelles Zones Économiques Spéciales (ZES) pour attirer des investissements industriels et high-tech – notamment, l’une d’elles se trouve à King Abdullah Economic City (KAEC) près de Djeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.La SEZ de KAEC se concentre sur la fabrication avancée et la logistique, et devrait stimuler le développement d’entrepôts et d’usines dans les environs de Djeddah.Les loyers des entrepôts de premier choix à Djeddah varient actuellement d’environ 90 à 300 SAR par m² par an, selon l’emplacement et les spécifications argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ces loyers ont augmenté car le taux de vacance pour les espaces de qualité est faible – en effet, les loyers industriels ont connu des augmentations de pourcentage à un chiffre moyen à élevé en 2022–2023.Alors que les loyers des entrepôts à Djeddah sont un peu plus bas que ceux de Riyad (qui peuvent atteindre jusqu’à 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, l’écart pourrait se réduire à mesure que davantage de prestataires logistiques tiers (3PL) et de fabricants installent leurs opérations près du port.Le projet saoudien en cours Landbridge Project – une immense ligne ferroviaire reliant le port de Djeddah à Riyad et Dammam – est un autre élément déterminant, dont l’achèvement est prévu vers la fin de la décennie.En permettant un mouvement de marchandises plus rapide à travers le pays, cela devrait probablement accroître la demande pour des parcs logistiques autour du port de Djeddah et des zones industrielles.Dans l’ensemble, les perspectives de l’immobilier industriel sont optimistes : la dynamique de diversification de Vision 2030 stimule la croissance de l’entreposage, et Djeddah est bien placée pour en bénéficier grâce à sa situation stratégique.Le principal défi sera de fournir une nouvelle offre industrielle suffisante ; sinon, les loyers pourraient continuer à augmenter et risqueraient d’étouffer les petites entreprises.Cependant, avec de nouveaux investissements dans les terrains et les infrastructures (y compris les incitations des ZES), les investisseurs voient de solides opportunités dans l’immobilier logistique.Comme l’a noté un rapport, la demande industrielle saoudienne est soutenue par une tendance de « croissance significative » qui devrait se poursuivre à mesure que l’économie non pétrolière se développe argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Marché des bureaux : Djeddah est le deuxième plus grand marché de bureaux du Royaume après Riyad, et il continue de croître régulièrement. Le stock total de bureaux à Djeddah est d’environ 1,2 à 2,1 millions de mètres carrés (la fourchette reflétant différentes catégories d’espaces) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, ce qui représente environ un quart de la taille du parc de bureaux de Riyad. Au premier semestre 2024, aucun nouveau grand bureau n’a ouvert à Djeddah, maintenant l’offre stable à environ 1,21 million de m² d’espaces de qualité argaam.com. Cependant, de nouveaux projets sont enfin en préparation – environ 48 000 m² d’espaces de bureaux devraient être livrés d’ici fin 2024 à Djeddah argaam.com. La demande de bureaux reste soutenue, portée par la croissance des affaires et le rôle de Djeddah comme pôle commercial et logistique. Les loyers des bureaux Grade A à Djeddah ont augmenté d’environ 11% sur un an à la mi-2024 pour atteindre environ 1 335 SAR par m² par an argaam.com, indiquant que les propriétaires ont pris l’avantage alors que les espaces de qualité restent limités. (À titre de comparaison, les loyers des meilleurs bureaux dans les quartiers centraux de Riyad ont bondi de près de 20% sur la même période pour atteindre environ 2 090 SAR par m² argaam.com, reflétant une demande encore plus forte dans la capitale). La plupart des principaux locataires de bureaux de Djeddah sont des entités gouvernementales et des entreprises établies argaamplus.s3.amazonaws.com, et les nouveaux immeubles haut de gamme font face à une pression concurrentielle pour attirer ces grands occupants argaamplus.s3.amazonaws.com. À l’avenir, le secteur des bureaux à Djeddah devrait continuer de progresser en parallèle de la croissance économique, mais à un rythme mesuré – la ville ne connaît pas le boom massif des relocalisations d’entreprises observé à Riyad. Les taux de vacance restent relativement stables, et si l’offre nouvelle reste limitée, les loyers devraient se maintenir. Une tendance à suivre est la modernisation du parc de bureaux : de nouveaux développements mixtes (comme certaines parties du projet Jeddah Central) introduiront des espaces de bureaux ultramodernes, susceptibles d’attirer des locataires issus de bâtiments plus anciens et de mettre la pression sur les parcs vieillissants.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

La politique gouvernementale – guidée par le cadre stratégique Vision 2030 – joue un rôle déterminant sur le marché immobilier de Djeddah. L’un des objectifs phares de Vision 2030 est d’augmenter le taux de propriétaires saoudiens à 70 % d’ici 2030, contre environ 50 % ou moins au milieu des années 2010 pwc.com pwc.com. Pour atteindre cet objectif, le ministère du Logement (désormais intégré au MoMRAH) a mis en œuvre des réformes d’envergure qui ont transformé le secteur du logement. Les principales initiatives incluent le programme Sakani, qui simplifie et subventionne les prêts immobiliers pour les familles saoudiennes, et le Fonds de Développement Immobilier, qui propose des financements à faible coût. Ces programmes ont réduit le délai d’attente pour bénéficier d’un soutien au logement, passant de plusieurs années à une approbation presque immédiate vision2030.gov.sa, libérant ainsi une vague de demande des utilisateurs finaux. Comme mentionné précédemment, les prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement et la diminution du montant minimum d’apport (abaissé de 30 % à 5 % par la banque centrale) ont permis à une nouvelle génération d’acheteurs d’accéder à la propriété pwc.com. Le résultat est visible à Djeddah, où de nombreux ménages autrefois contraints à la location accèdent désormais au marché de la propriété – stimulant la construction résidentielle sur différents segments de prix.

L’influence de Vision 2030 s’étend au-delà du logement vers l’immobilier commercial via la diversification économique et la libéralisation de la réglementation. Le gouvernement considère l’immobilier comme un secteur clé pour accroître le PIB hors pétrole (avec un objectif de faire passer la part de l’immobilier dans le PIB d’environ 7 % à 10 % d’ici 2030) pwc.com. Pour encourager le développement, les autorités ont beaucoup investi dans les infrastructures – nouveaux axes de transport, services publics et aménagements urbains – surtout dans les villes comme Djeddah, qui jouent un rôle dans le tourisme et le commerce. Une mesure politique remarquable est la taxe sur les terrains blancs, un prélèvement sur les terrains urbains non aménagés introduit pour décourager la rétention foncière et augmenter l’offre de terrains pour le développement pwc.com. Djeddah a été l’une des premières villes où cette taxe annuelle de 2,5 % a été appliquée sur les terrains résidentiels vacants, ce qui a incité certains propriétaires à construire ou à vendre, améliorant progressivement la disponibilité des terrains pour de nouveaux projets. En outre, la simplification des permis et les modèles de partenariat public-privé ont facilité la réalisation de grands projets en accord avec les objectifs de Vision 2030 (par exemple, le projet de réaménagement de Djeddah Central, mené par le Fonds d’Investissement Public en partenariat avec des entreprises privées).

La promotion du tourisme dans le cadre de la Vision 2030 est un autre domaine politique qui impacte l’immobilier à Djeddah. Le Royaume vise à attirer 100 millions de visites par an d’ici 2030 (provenant du tourisme religieux, des loisirs et des événements professionnels). Djeddah, en tant que porte d’entrée traditionnelle vers La Mecque et Médine, et ville côtière de la mer Rouge, bénéficie de cette dynamique. La facilitation des visas touristiques par le gouvernement et l’investissement dans les infrastructures touristiques (aéroports, terminaux de croisière, etc.) ont stimulé la construction de nouveaux hôtels, appartements avec services et complexes de commerces et de loisirs à Djeddah. Les retombées sur l’immobilier commercial et hôtelier ont été significatives : par exemple, le taux d’occupation des hôtels et les tarifs des chambres en Arabie Saoudite sont en hausse et les promoteurs à Djeddah réagissent en planifiant davantage de projets hôteliers argaam.com argaam.com. Les prochains événements mondiaux que l’Arabie Saoudite accueillera (tels que l’Expo 2030 à Riyad et la Coupe du Monde de la FIFA 2034) incitent à des améliorations à l’échelle nationale, et Djeddah devrait en profiter – possiblement avec des rénovations de stades et des « fan zones », intégrées à des projets immobiliers (ex : quartiers sportifs à usage mixte, hébergements temporaires, etc.).

Fait important, la Vision 2030 a favorisé un environnement réglementaire plus attractif pour les investisseurs. La création de la Real Estate General Authority (REGA) offre une supervision unifiée et une plus grande transparence sur le marché immobilier arabnews.com. Les lois concernant la vente sur plan (Wafi), la copropriété et le courtage immobilier ont été modernisées aux normes internationales, renforçant la confiance des investisseurs et des acheteurs. De plus, les règles d’urbanisme et de planification sont en train d’être actualisées pour encourager le type de développement à usage mixte et à forte densité observé dans Jeddah Central et d’autres giga-projets, rompant ainsi avec l’étalement urbain du passé. En résumé, la politique gouvernementale portée par la Vision 2030 a été un moteur de l’expansion immobilière à Djeddah : en débloquant le financement de l’habitat, en soutenant des projets majeurs, en améliorant le climat d’investissement et en stimulant la demande grâce à la croissance économique et au tourisme.

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

L’Arabie saoudite a activement ouvert son secteur immobilier à l’investissement étranger ces dernières années, et 2024-2025 a vu d’importantes étapes franchies dans ce domaine. Un développement majeur a été l’assouplissement des restrictions sur l’investissement étranger dans l’immobilier à La Mecque et à Médine. En janvier 2025, l’Autorité des marchés financiers a annoncé que les étrangers (non-Saoudiens) peuvent désormais investir dans des sociétés possédant des biens immobiliers dans les villes saintes de La Mecque et de Médine agbi.com agbi.com. Bien que la propriété immobilière directe dans ces villes par des particuliers reste interdite (sauf par le biais de baux de 99 ans), cette mesure permet aux investisseurs internationaux d’acheter des actions (jusqu’à 49%) dans des sociétés immobilières cotées ou des fonds immobiliers (REIT) détenant des biens à La Mecque/Médine agbi.com agbi.com. Ce changement de politique vise à « attirer les capitaux étrangers et à fournir des liquidités pour les projets actuels et futurs » dans les villes saintes agbi.com. Cela est également vu comme une première étape vers une ouverture plus large du secteur immobilier saoudien. La réaction du marché a été positive – les actions immobilières, en particulier celles axées sur La Mecque/Médine, ont bondi de près de 10% à l’annonce agbi.com. Cette réforme montre aux investisseurs que l’Arabie saoudite est sérieuse quant à la libéralisation de son marché immobilier dans le cadre de la Vision 2030. Faisal Durrani, directeur de la recherche chez Knight Frank MENA, l’a saluée comme « l’indice le plus fort à ce jour » d’un assouplissement à venir des lois sur la propriété internationale agbi.com.

De manière plus générale à travers le Royaume (y compris Djeddah), la réglementation autorise désormais la propriété étrangère à 100 % des entreprises, y compris celles du secteur du développement et de la commercialisation immobilière, grâce à l’octroi de licences par le MISA (Ministère de l’Investissement) arabnews.com. Cela signifie qu’un promoteur ou investisseur international peut créer une société entièrement détenue par des étrangers en Arabie Saoudite afin de réaliser des projets immobiliers (à l’exception de certains sites sensibles). La simplification des démarches de création d’entreprise et de solides protections juridiques (par exemple, exécution des contrats, amélioration des lois sur la faillite) ont élevé le classement de l’Arabie Saoudite en matière de facilité de faire des affaires. À Djeddah, cela s’est traduit par une présence croissante de sociétés et de fonds immobiliers étrangers à la recherche d’opportunités – des projets à usage mixte aux installations logistiques. Il convient de noter que les fonds d’investissement immobilier cotés (REITs) sont devenus une voie accessible pour les capitaux étrangers ; depuis 2021, la CMA autorise les investisseurs étrangers à acheter librement des parts de REITs saoudiens, y compris ceux détenant des actifs à La Mecque/Médine agbi.com. Cela a donc acheminé des capitaux étrangers vers les actifs commerciaux de Djeddah via des REITs cotés détenant des centres commerciaux, entrepôts, etc.

Un autre aspect du paysage de l’investissement étranger est l’introduction du programme de Résidence Premium (« Golden Visa ») en 2019, qui accorde aux étrangers qualifiés le droit de vivre en Arabie Saoudite à long terme, de posséder un bien immobilier (hors La Mecque/Médine) et de faire des affaires sans sponsor. L’adoption de ce programme augmente progressivement, et en 2024 le gouvernement a encore promu les visas de longue durée pour les investisseurs et les professionnels qualifiés. La présence d’un plus grand nombre d’expatriés capables d’acheter un logement devrait faire croître lentement le segment des acquéreurs étrangers dans des villes comme Djeddah – notamment pour les résidences haut de gamme et les propriétés en front de mer. Cependant, l’essentiel de l’activité immobilière à Djeddah demeure, à ce stade, dominé par les acheteurs nationaux et régionaux (CCG), les étrangers jouant un rôle plus important dans le développement/financement que dans la propriété individuelle de logements.

En termes de mises à jour réglementaires, les autorités saoudiennes affinent continuellement les lois en matière immobilière. Une nouvelle loi sur l’investissement est entrée en vigueur en 2023-2024, simplifiant la procédure d’obtention de licences pour les entreprises étrangères et égalisant le traitement des investisseurs locaux et étrangers dans de nombreux secteurs agbi.com agbi.com. L’immobilier a bénéficié de cette loi, car elle a réduit la paperasserie pour les projets financés par des capitaux étrangers. De plus, les systèmes cadastraux et les transactions électroniques ont été réformés – l’introduction d’un système de titres de propriété électronique et de plateformes telles que « Najiz » pour les transactions immobilières ont accru la transparence et réduit significativement les délais de transfert. Toutes ces mesures facilitent l’entrée des investisseurs ou fonds étrangers sur le marché de Djeddah, en toute confiance sur ce qui les attend.

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Après une pause, la construction de la Jeddah Tower a officiellement repris fin 2023, les promoteurs visant une achèvement vers 2027–2028 designboom.com designboom.com.Lors d’une cérémonie en janvier 2025, du béton a été coulé pour le 64e étage de la tour, et le plan est d’ajouter environ un étage tous les quatre jours à l’avenir designboom.com.La Jeddah Tower est la pièce maîtresse de Jeddah Economic City (JEC), un méga-développement destiné à inclure des centres commerciaux, des habitations et des institutions civiques pour jusqu’à 100 000 personnes designboom.com.L’ensemble du JEC, y compris la tour, représente un coût estimé à 20 milliards de dollars designboom.com.La tour elle-même accueillera un mélange d’usages (un hôtel Four Seasons, des bureaux, des condos de luxe et la plus haute plateforme d’observation au monde) designboom.com designboom.com.La relance de ce projet est profondément symbolique – elle témoigne de la confiance et de l’ambition de l’Arabie saoudite dans le développement immobilier.S’il est achevé, la Jeddah Tower attirera l’attention mondiale, faisant potentiellement de la zone environnante un aimant pour les investissements (tout comme le Burj Khalifa a stimulé le centre-ville de Dubaï).Les progrès de la tour seront étroitement suivis de 2025 à 2030, et son succès pourrait ancrer un nouveau quartier d’affaires dans la ville.Le projet met également en avant une meilleure coordination entre les parties prenantes : Kingdom Holding (le sponsor) et de nouveaux entrepreneurs en ingénierie se sont réunis, et les appels d’offres pour la construction finale ont été publiés, avec des soumissions attendues d’ici la fin 2025 designboom.com designboom.com.En résumé, le marché immobilier saoudien en 2025 est bien plus ouvert et réglementé qu’il ne l’était dix ans auparavant. Djeddah devrait bénéficier des afflux de capitaux étrangers, notamment dans les grands projets et les actifs commerciaux. La combinaison de vastes projets gouvernementaux (souvent à la recherche de partenaires internationaux) et de nouvelles lois favorisant la propriété étrangère crée un paysage où les investisseurs mondiaux sont activement à la recherche d’opportunités. On s’attend à ce qu’à mesure que le marché mûrit et que les rendements restent attractifs, l’investissement étranger dans l’immobilier à Djeddah poursuive sa trajectoire ascendante, apportant non seulement des capitaux mais aussi expertise et nouveaux concepts de développement dans la ville.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Djeddah subit une transformation physique spectaculaire grâce à une série de méga-projets et de mises à niveau des infrastructures, dont beaucoup sont liés aux objectifs de la Vision 2030. Le projet le plus emblématique est sans doute le Projet Central de Djeddah (auparavant connu sous le nom de « Nouveau centre-ville de Djeddah »). Lancé fin 2021 par le Fonds d’investissement public, ce projet redéveloppe une zone historique de 5,7 millions de mètres carrés du front de mer de Djeddah en un quartier moderne à usage mixte jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Le plan directeur comprend quatre attractions phares – un opéra, un stade, un musée et un océanarium – ainsi que de nouvelles marinas, plages, parcs et une vaste offre immobilière. En chiffres, Jeddah Central prévoit 17 000 unités résidentielles, 2 700 chambres d’hôtel et plus de 10 nouvelles installations de loisirs et de tourisme à l’achèvement du projet jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Les travaux sont bien avancés : début 2024, 12 milliards de SAR de contrats avaient été attribués pour la première phase des attractions (Opéra, Stade, Océanarium) jeddahcentral.com. Ce projet révolutionne le centre de Djeddah, remplaçant les anciennes infrastructures par une silhouette de front de mer de classe mondiale. Il devrait augmenter de manière significative la valeur immobilière dans les zones environnantes et créer de nouveaux quartiers de luxe pour l’habitat, le shopping et les loisirs, rivalisant avec ceux de Dubaï ou Doha. Pour les investisseurs et les promoteurs, Jeddah Central ouvre des opportunités dans l’hôtellerie, les appartements haut de gamme et le commerce de détail, soutenu par l’appui du PIF et l’emplacement privilégié en bord de mer du projet.

En termes d’infrastructures de transport, Djeddah a connu d’importantes améliorations qui renforcent son attrait immobilier. Le nouveau aéroport international Roi Abdelaziz (KAIA) a inauguré son Terminal 1 ultramoderne en 2019, augmentant considérablement sa capacité et présentant un terminal d’exception architecturale. D’ici 2025, l’aéroport sera en mesure d’accueillir environ 30 millions de passagers par an, ce qui facilite l’arrivée des touristes et voyageurs d’affaires qui alimentent la demande pour les hôtels et locations de courte durée. De plus, le chemin de fer à grande vitesse Haramain, opérationnel depuis 2018, relie Djeddah aux villes saintes – il est désormais possible de voyager de Djeddah à La Mecque en moins d’une heure et à Médine en environ deux heures. La gare de Djeddah à Al-Sulaimaniah est devenue un nouveau pôle urbain, et la commodité de ce lien ferroviaire a rendu Djeddah encore plus attractive pour les entreprises et les pèlerins (certains pèlerins choisissent de séjourner à Djeddah et de faire des excursions journalières à La Mecque en train, stimulant ainsi le secteur hôtelier de Djeddah). À l’avenir, le projet prévu de chemin de fer Saudi Landbridge (pour le fret et les passagers vers l’est) reliera directement le port de Djeddah à Riyad et Dammam, faisant de Djeddah la porte logistique nationale entre la mer Rouge et le Golfe. On s’attend à ce que cela lance de vastes parcs logistiques et des développements industriels le long du tracé, en particulier autour du port de Djeddah, renforçant le segment de l’immobilier industriel.

La mobilité urbaine à Djeddah est également à l’ordre du jour. Le projet longtemps proposé du métro de Djeddah – un réseau ferroviaire urbain de trois lignes – a connu des retards, mais demeure dans les plans futurs de la ville. S’il est relancé (peut-être dans la seconde moitié de cette décennie), un système de métro améliorerait considérablement la vie des navetteurs et pourrait remodeler la valeur des biens immobiliers autour des pôles de stations. En attendant, la ville a mis en place de nouveaux réseaux de bus et améliore les routes (y compris le pont suspendu d’Obhur prévu au-dessus de la crique nord) afin de réduire la congestion. L’amélioration des infrastructures se traduit souvent par une hausse de la valeur des terrains dans les zones auparavant peu développées, une tendance déjà visible dans le nord de Djeddah où les élargissements d’autoroute et les ponts ont amélioré la connectivité.

D’autres projets notables incluent la Jeddah Economic City (au-delà de la tour, la JEC comprendra un cluster de gratte-ciels, des boulevards commerçants et une marina) et la King Abdullah Economic City (KAEC) au nord de Djeddah. Bien que KAEC soit une ville planifiée distincte, sa désignation comme zone économique spéciale en 2023 et le regain d’intérêt du gouvernement ont effectivement lié son succès à la croissance de Djeddah. Le port de la KAEC et sa vallée industrielle attirent fabricants et entreprises logistiques grâce à des incitations fiscales, ce qui pourrait créer des milliers d’emplois. Au fur et à mesure que ces emplois se concrétiseront, ils pourront stimuler la demande de logements dans le nord de Djeddah et à la KAEC elle-même, étendant ainsi de fait la métropole de Djeddah. En outre, Red Sea Global (un mégaprojets touristique développant des complexes insulaires plus au nord) et les projets patrimoniaux d’AlUla, bien qu’ils ne se situent pas à Djeddah, feront probablement transiter de nombreux touristes par la ville, justifiant ainsi la construction d’hôtels supplémentaires et l’expansion de l’aéroport.

En résumé, la skyline et les infrastructures de Djeddah en 2025–2030 seront définies par ces méga-projets. Le front de mer central de Djeddah offrira à la ville un centre-ville moderne, la Jeddah Tower la placera sur la carte mondiale des records architecturaux, et des liaisons de transport améliorées intégreront Djeddah plus étroitement aux marchés nationaux et mondiaux. Pour les acteurs de l’immobilier, ces projets signifient de nouveaux quartiers où investir, allant des appartements luxueux en bord de mer aux parcs industriels. Bien que des risques d’exécution existent (retards, dépassements de coûts), l’ampleur de l’engagement gouvernemental offre l’assurance que la transformation urbaine de Djeddah est bien en cours.

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Les trois principales régions urbaines d’Arabie saoudite – Riyad, Djeddah et Dammam/Khobar (province de l’Est) – possèdent chacune des dynamiques immobilières distinctes, influencées par leurs rôles économiques et les initiatives de la Vision 2030. Comparer Djeddah aux autres permet de mieux comprendre sa performance et ses perspectives :

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

En résumé, toutes les grandes villes saoudiennes bénéficient des investissements de la Vision 2030, mais Riyad est actuellement le principal moteur de croissance, avec Djeddah dans un rôle secondaire solide et Dammam connaissant une croissance modérée. Un portefeuille immobilier équilibré en Arabie saoudite pourrait inclure une exposition aux secteurs des bureaux et du résidentiel en forte croissance de Riyad, aux développements touristiques et à la logistique liée au port de Djeddah, ainsi qu’aux actifs stables générant des revenus à Dammam (comme les logements pour les employés du pétrole ou les entrepôts desservant les entreprises industrielles). Il est important de noter que l’avantage comparatif de Djeddah réside dans son port et sa proximité avec les villes saintes, ce qui garantit une demande de base moins volatile. L’avantage de Riyad est l’attention du gouvernement et la masse critique. Celui de Dammam est la richesse pétrolière qui le soutient. À l’approche de 2025-2030, Djeddah pourrait réduire l’écart avec Riyad à mesure que ses mégaprojets verront le jour, mais Riyad ne reste pas non plus les bras croisés (avec des plans pour de vastes investissements dans la « Stratégie Riyad »). Il sera intéressant de voir si Djeddah tire parti de ses atouts naturels pour se forger un positionnement plus unique (peut-être en tant que ville passerelle internationale et capitale culturelle du Royaume, complémentant le rôle de capitale administrative de Riyad).

Prévisions du marché pour 2025–2030

À l’avenir, les perspectives du marché immobilier de Djeddah pour la période 2025 à 2030 sont globalement positives, portées par des fondamentaux économiques solides et des plans nationaux de développement. Les analystes et conseillers prévoient une croissance continue dans les segments résidentiel, commercial et hôtelier, même si le rythme pourra varier selon les secteurs et les années. Voici les principaux éléments de ces prévisions :

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Quantitativement, les cabinets d’études de marché estiment que le marché immobilier global de l’Arabie saoudite enregistrera un TCAC d’environ 7–9 % jusqu’en 2030, doublant potentiellement sa valeur à la fin de la décennie techsciresearch.com imarcgroup.com. Djeddah, en tant que composant majeur, y contribuera de manière significative. L’Autorité Générale de l’Immobilier prévoit que la taille du marché immobilier national atteindra environ 100+ milliards de dollars d’ici 2029 arabnews.com. On peut donc envisager que la part de Djeddah (historiquement autour de 15-20 % des transactions en valeur) représente plusieurs dizaines de milliards de dollars de ventes immobilières annuelles d’ici 2030.

Mises en garde concernant les prévisions : Ces projections positives supposent l’absence de chocs économiques majeurs. Des risques tels qu’une récession mondiale prolongée, une chute brutale des prix du pétrole impactant les dépenses publiques, ou une instabilité géopolitique pourraient freiner cette dynamique (plus d’informations sur les risques dans la section suivante). De plus, les taux d’intérêt jouent un rôle – si les coûts de financement restent élevés au niveau mondial, cela pourrait atténuer la croissance de la demande (en particulier pour les prêts hypothécaires résidentiels). Cependant, l’Arabie saoudite a démontré sa volonté de compenser ces effets (via des subventions, etc.). Globalement, la période 2025–2030 devrait être synonyme de croissance et de modernisation pour l’immobilier à Djeddah, la ville devenant plus en vue sur la scène internationale et son marché immobilier se révélant plus mature et diversifié.

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Le marché immobilier de Djeddah présente un mélange attrayant d’opportunités, grâce au soutien gouvernemental et à la demande structurelle, mais il comporte aussi certains risques que les parties prenantes doivent examiner avec attention :

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

En conclusion, les opportunités dans l’immobilier à Djeddah d’ici 2030 sont considérables – c’est un marché en pleine ascension, avec un solide soutien et de véritables moteurs de demande. Les investisseurs et promoteurs qui s’alignent sur les axes de Vision 2030 (accessibilité au logement, tourisme, qualité de vie, diversification) peuvent non seulement profiter financièrement mais aussi bénéficier du soutien des décideurs. Néanmoins, une planification prudente est essentielle pour gérer les risques. Diversifier les catégories d’actifs (résidentiel vs commercial) ou les horizons temporels, obtenir de bons financements et garder des projets flexibles pour s’adapter à l’évolution du marché seront des stratégies avisées. Comme S&P l’a résumé pour l’Arabie saoudite, la trajectoire de croissance est solide mais non sans défis arabnews.com arabnews.com – et cela s’applique parfaitement à Djeddah. Avec une bonne gestion des risques, les parties prenantes peuvent surfer sur la vague d’expansion immobilière de Djeddah et potentiellement récolter d’importants bénéfices dans les années à venir.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier résidentiel à Djeddah

Tendances des ventes et des prix : Le marché immobilier résidentiel de Djeddah a été dynamique, avec une demande qui s’est accélérée au cours de l’année écoulée. Les transactions de ventes de logements à Djeddah ont augmenté de 43,5 % en glissement annuel début 2025 jll-mena.com, reflétant un regain d’intérêt des acheteurs. Cette hausse coïncide avec les efforts nationaux visant à encourager l’accession à la propriété – des programmes comme Sakani et le Fonds de développement immobilier facilitent l’achat de leur premier logement par les primo-accédants, ce qui a stimulé la demande de manière significative jll-mena.com. Du côté des prix, Djeddah a enregistré des évolutions contrastées : les prix de vente des villas ont continué d’augmenter, tandis que les prix des appartements se sont légèrement repliés au cours des derniers trimestres jll-mena.com. Pour référence, au premier semestre 2024, les prix de vente résidentiels à Djeddah avaient augmenté d’environ 5 % sur un an, tandis que les loyers progressaient autour de 4 % argaam.com argaam.com. Il s’agit d’une croissance plus modérée qu’à Riyad (où les prix de l’immobilier résidentiel ont bondi d’environ 10 % sur la même période) argaam.com. Le refroidissement relatif des prix des appartements suggère un ajustement après plusieurs années de forte croissance, et peut-être l’arrivée de nouvelles offres sur ce segment.

Demande et offre de logements : La demande à Djeddah se tourne vers des communautés modernes et planifiées. Les locaux comme les expatriés montrent une préférence pour la « vie communautaire » avec des services intégrés, plutôt que pour des propriétés individuelles jll-mena.com. En particulier, le nord de Djeddah est devenu un point chaud – cette zone a connu la plus forte appréciation des prix, stimulée par de nouveaux développements haut de gamme et des infrastructures modernes argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les logements résidentiels du segment moyen-supérieur à haut de gamme sont de plus en plus recherchés, en phase avec le statut de Djeddah en tant que centre commercial et porte d’entrée pour les pèlerins et les touristes argaamplus.s3.amazonaws.com. Les quartiers populaires incluent le littoral et les districts du nord (comme Obhur et les zones Al-Shati/Waterfront) qui proposent de nouvelles villas, des résidences sécurisées et des appartements en bord de mer. Les données récentes indiquent que presque toute la croissance des prix à Djeddah en 2023 s’est concentrée dans le nord de la ville argaamplus.s3.amazonaws.com, où plusieurs grands projets de logements sont en cours.

Du côté de l’offre, l’activité de développement est robuste. Rien que pour le premier semestre 2024, 11 300 nouvelles unités résidentielles ont été livrées à Djeddah, portant le parc total de logements de la ville à environ 891 000 unités argaam.com argaam.com. 16 000 autres unités doivent être achevées au second semestre 2024 argaam.com. Les grands promoteurs – dont ROSHN, le fonds d’investissement public – sont actifs à Djeddah. Par exemple, le projet Al-Arous de ROSHN dans le nord de Djeddah prévoit d’ajouter environ 18 000 nouveaux logements dans une communauté conçue par un plan directeur, augmentant ainsi l’offre de logements modernes pour la classe moyenne. De tels développements soutiennent l’objectif de la Vision 2030 du gouvernement d’augmenter le taux de propriétaires saoudiens (avec un objectif de 70 % à l’horizon 2030, contre environ 62 % en 2020 pwc.com pwc.com). De plus, un meilleur accès aux prêts hypothécaires (favorisé par la liquidité de la Saudi Real Estate Refinance Company et des exigences d’apport allégées) a permis à davantage de jeunes familles d’acheter un logement pwc.com pwc.com, maintenant ainsi la demande pour de nouveaux projets résidentiels.

Loyers et Rendements : Le marché locatif de Djeddah s’est resserré. Avec la croissance de la population et l’afflux de professionnels expatriés dans certains secteurs, les loyers des appartements ont connu une hausse notable récemment – le loyer moyen des appartements a bondi de 18 % d’une année sur l’autre en 2023, selon une revue de marché argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les loyers des villas ont également augmenté (de plusieurs points de pourcentage à un chiffre chaque année), même si les loyers restent généralement inférieurs à ceux de Riyad. Fin 2023, les loyers typiques des appartements à Djeddah variaient considérablement, allant d’environ 14 400 SAR jusqu’à 75 000 SAR par an, selon le lieu et la qualité, tandis que les loyers des villas allaient d’environ 60 000 SAR à 175 000 SAR par an argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Ces hausses de loyers reflètent à la fois une forte demande et une offre limitée de logements de qualité dans les quartiers de premier choix. Cependant, avec un approvisionnement important attendu en 2024–2025, la croissance des loyers pourrait se modérer. Les rendements pour les propriétaires ont été attractifs ces dernières années grâce à la hausse des loyers, mais les investisseurs surveillent le risque de sur-offre à l’horizon 2030 avec l’ajout de plusieurs dizaines de milliers d’unités. Globalement, le secteur résidentiel de Djeddah reste sur « une trajectoire positive vers une expansion accrue », soutenue par une forte demande sous-jacente et des initiatives gouvernementales en matière de logement argaam.com.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier résidentiel à Djeddah

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier résidentiel à Djeddah

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier résidentiel à Djeddah

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Le marché immobilier de Djeddah aborde 2025 sur des bases solides, porté par une demande robuste et des initiatives gouvernementales dans le cadre de la Vision 2030 de l’Arabie Saoudite. L’activité des ventes résidentielles dans la ville a bondi au cours de l’année écoulée – Djeddah a enregistré une hausse de 43,5 % en glissement annuel des transactions de ventes de logements, dépassant largement la croissance de Riyad jll-mena.com. Les prix affichent une tendance mitigée : la valeur des villas continue d’augmenter, tandis que les prix des appartements connaissent de légères corrections jll-mena.com. Sur le plan commercial, les secteurs des bureaux et du commerce de détail de Djeddah se développent de manière régulière avec de nouveaux projets, bien que la croissance soit plus mesurée comparée à celle de la capitale en plein essor, Riyad argaam.com argaam.com. Des développements majeurs en matière d’infrastructure – du projet du front de mer Central de Djeddah à la reprise de la construction de la Tours Djeddah – transforment la ligne d’horizon et créent de nouvelles opportunités d’investissement. Les politiques gouvernementales visant à accroître l’accession à la propriété et à attirer les investissements étrangers (notamment l’ouverture de certaines parties du marché aux investisseurs internationaux) stimulent encore davantage la croissance jll-mena.com agbi.com. Ce rapport propose une analyse détaillée des tendances de l’immobilier résidentiel et commercial à Djeddah en 2025, examine l’impact des initiatives de la Vision 2030 et des projets clés, compare Djeddah avec d’autres centres saoudiens comme Riyad et Dammam, et offre des prévisions du marché jusqu’en 2030 avec une perspective sur les opportunités et les risques pour les investisseurs et les promoteurs.

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Tendances de l’immobilier résidentiel à Djeddah

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Immobilier de détail : Le secteur du commerce de détail est un point fort du paysage commercial de Djeddah, soutenu par une population jeune et un tourisme en croissance.

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Un autre projet phare est la Jeddah Tower dans la zone nord d’Obhur – destinée à devenir le plus haut bâtiment du monde avec plus de 1 000 mètres.

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Riyad : La capitale est le centre politique et économique du pays, connaissant actuellement un boom immobilier sur presque tous les fronts. Sous l’impulsion du Prince héritier, Riyad vise à doubler sa population pour atteindre environ 15 millions d’habitants d’ici 2030, attirant les sièges régionaux de multinationales et d’énormes investissements gouvernementaux. En conséquence, le marché immobilier de Riyad a connu une croissance plus forte que celui de Djeddah. Dans le résidentiel, Riyad a vu les prix de vente augmenter d’environ 10 % en glissement annuel début 2024 (contre 5 % à Djeddah) argaam.com argaam.com, et ses volumes et valeurs de transactions immobilières résidentielles sont plus élevés. L’appréciation des prix de l’immobilier à Riyad a été généralisée (les villas et appartements ont tous deux augmenté) jll-mena.com, alors que celle de Djeddah était plus contrastée. La disponibilité des terrains autour de Riyad a historiquement été abondante, mais la montée de la demande fait que même Riyad connaît aujourd’hui des pénuries de logements dans les quartiers recherchés. Parallèlement, le marché des bureaux à Riyad est dans une catégorie à part – avec plus de 5 millions de m² d’espace et des dizaines de nouvelles tours de bureaux en construction dans des projets comme le King Abdullah Financial District. Les loyers de bureaux de catégorie A à Riyad atteignent en moyenne ~2 000 SAR/m², nettement au-dessus des ~1 300 SAR/m² de Djeddah argaam.com. L’offre commerciale de Riyad dépasse aussi largement celle de Djeddah (3,5 millions de m² contre 2,1 millions de m² de surfaces commerciales fin 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, et la ville continue d’attirer l’implantation de nombreuses marques internationales. Culturellement, la volonté de Riyad de devenir une ville mondiale (avec des événements, des concerts, du sport, etc.) s’est manifestée récemment, mais à un rythme effréné, alors que Djeddah est depuis longtemps plus cosmopolite et libérale selon les standards saoudiens. En somme, Riyad est le moteur de la croissance immobilière de l’Arabie saoudite – elle a dominé les annonces de nouveaux projets et accaparé la part du lion des investissements immobiliers ces dernières années agbi.com. Djeddah, bien qu’en croissance, a dû rattraper la dynamique de Riyad. Ceci dit, Djeddah bénéficie d’être une ville côtière dotée d’un attrait naturel et conservera toujours le trafic lié au Hajj/Omra. On pourrait dire que le marché de Riyad est plus dynamique mais potentiellement aussi plus sujet à la volatilité (car sa croissance est en partie portée par des politiques publiques et liée aux relocalisations gouvernementales), tandis que celle de Djeddah est plus régulière et fondée sur les fondamentaux du commerce et du tourisme.
Dammam/Khobar (Province de l’Est) : L’Aire métropolitaine de Dammam (DMA, qui inclut Khobar et Dhahran) est le cœur de l’industrie pétrolière saoudienne et compte une population plus petite (~1,5-2 millions) que Jeddah (~4 millions). Son marché immobilier a été relativement stable et modeste en termes de croissance. Par exemple, au premier semestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel à Dammam sont restés globalement stables et les loyers n’ont augmenté que d’environ 4 % argaam.com, en deçà de la croissance observée à Riyad et à Jeddah. L’offre résidentielle dans la DMA se développe mais se concentre principalement sur des logements de milieu de gamme, notamment dans les banlieues nord, afin de cibler l’accessibilité argaamplus.s3.amazonaws.com. La Province de l’Est possède certains foyers de demande haut de gamme (dirigeants de Saudi Aramco et industries associées dans des résidences pour expatriés autour de Khobar). Mais dans l’ensemble, le marché résidentiel est moins dynamique que celui de Jeddah, en partie à cause d’une croissance démographique plus lente. Dans le secteur des bureaux, les loyers de Grade A à Dammam ont augmenté d’environ 10 % en glissement annuel au T2 2024 en raison d’une demande accrue des sociétés gouvernementales et de services pétroliers argaam.com, mais les loyers absolus (et les niveaux de loyers) restent inférieurs à ceux de Jeddah. Le commerce de détail à Dammam/Khobar se distingue par la présence de quelques centres commerciaux dominants ; la promenade en bord de mer de Khobar (« Corniche ») offre des commerces/restaurants populaires mais l’offre est limitée à la population locale argaam.com. Une différence est que les habitants de la Province de l’Est peuvent facilement se rendre à Bahreïn le week-end, ce qui peut détourner une partie des dépenses de commerce et d’hébergement – chose à laquelle Jeddah n’est pas confrontée. Alors que la Vision 2030 vise à diversifier l’économie de la Province de l’Est au-delà du pétrole, de nouvelles initiatives (comme l’immense expansion pétrochimique de Jubail et les pôles logistiques) pourraient stimuler l’immobilier spécialisé (ex : logements pour ouvriers, immobilier industriel). Mais globalement, le marché de Dammam est plus petit et plus stable, avec des perspectives de croissance modérées ; il connaît rarement les pics que voient Riyad ou même Jeddah. Il est également plus décentralisé : Dammam, Khobar et Dhahran constituent chacun des pôles, alors que Jeddah est une grande métropole unifiée.
Jeddah : se situe entre Riyad et Dammam sur de nombreux critères. Son économie est diversifiée – logistique portuaire, commerce, tourisme/pèlerinage, un peu d’industrie – et donc ses moteurs immobiliers sont multiples. Le marché résidentiel de Jeddah a historiquement été un peu plus abordable que celui de Riyad (par exemple, le prix des appartements au m² y est légèrement inférieur), bien que l’écart se soit réduit alors que Jeddah a enregistré une forte croissance des prix en 2021–2022. Dans l’indice mondial de Knight Frank sur les marchés résidentiels de luxe, Riyad et Jeddah figuraient toutes deux parmi les six premières villes mondiales en termes de croissance des prix des biens immobiliers haut de gamme en 2024, soulignant ainsi comment les villes saoudiennes ont progressé malgré un contexte mondial difficile mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaï figurait également dans ce groupe de tête.) Knight Frank a noté que la région du Moyen-Orient était la plus performante au monde avec une croissance annuelle de 7,2 % sur le marché de l’immobilier haut de gamme, et prévoit une hausse cumulative incroyable de 64 % au cours des cinq prochaines années pour la région mansionglobal.com mansionglobal.com. Si Riyad risque de capter une grande partie de cette croissance, le segment du luxe à Jeddah est lui aussi en plein essor – les villas en bord de mer, par exemple, affichent des prix élevés et une offre limitée. Par rapport au développement frénétique de Riyad, l’approche de Jeddah est un peu plus mesurée et organique. Les projets ambitieux de la ville (comme Jeddah Central, Jeddah Tower) accusent un léger retard par rapport au calendrier de Riyad (Riyad livre déjà des projets comme Diriyah Gate, Qiddiya à un stade avancé). Cependant, d’ici la fin des années 2020, à mesure que les projets de Jeddah seront achevés, la ville pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage. Côté culture et style de vie, Jeddah a toujours été la ville la plus détendue et commerçante du Royaume – elle attire les entrepreneurs et possède une scène artistique florissante, ce qui se reflète dans des marchés immobiliers de niche (par exemple, des espaces pour galeries à Al-Balad, des cafés uniques, etc.). Riyad, qui s’ouvre culturellement aujourd’hui, construit cela à partir de zéro. Pour les investisseurs, Jeddah offre l’attrait d’une ville côtière (ce que ni la Riyad enclavée, ni Dammam ne peuvent proposer) avec un fort potentiel touristique, tandis que Riyad offre la puissance des dépenses gouvernementales et de la demande des entreprises.

Prévisions du marché pour 2025–2030

Résidentiel : La demande de logements à Djeddah devrait rester solide jusqu’en 2030. La combinaison de la croissance démographique (la population saoudienne est jeune et en augmentation) et de la volonté continue d’augmenter la propriété immobilière des Saoudiens continuera de mettre la pression sur l’offre de logements. Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel à Djeddah enregistreront des hausses annuelles modérées en moyenne – probablement autour de 3 à 6 % par an pour la plupart des segments, sauf surchauffe du marché. Certains secteurs très demandés (par exemple, les villas de luxe en bord de mer, ou les biens proches des nouvelles infrastructures comme le métro si celui-ci est construit) pourraient enregistrer une appréciation plus rapide. Selon la recherche de Knight Frank, par exemple, les villes du Moyen-Orient pourraient connaître une croissance supérieure à 60 % des valeurs prime d’ici 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ce qui inclurait les quartiers de prestige de Djeddah. Cependant, les projets de logements à grande échelle lancés par le gouvernement (comme les communautés Roshn, etc.) devraient ajouter une offre substantielle, agissant comme un tampon contre une flambée incontrôlée des prix et permettant de maintenir les logements relativement abordables pour les habitants. Le taux de propriété immobilière en Arabie Saoudite devrait atteindre 70 % d’ici 2030 pwc.com pwc.com, et Djeddah y contribuera en livrant des dizaines de milliers de nouveaux logements. D’ici 2030, l’horizon de Djeddah sera notablement différent – de nombreuses unités parmi les 17 000 de Jeddah Central seront livrées, de nouveaux gratte-ciel jalonneront la Corniche et de grandes banlieues planifiées au nord seront largement achevées. Les locations pourraient connaître des périodes de croissance plus lente à mesure que de nouveaux logements (notamment des appartements) arrivent sur le marché ; une légère hausse de la vacance est possible au milieu de la décennie, ce qui pourrait atténuer la hausse des loyers. Néanmoins, d’ici 2030, des revenus disponibles plus élevés et un afflux d’expatriés (grâce aux nouveaux emplois dans les entreprises et le tourisme) pourraient favoriser un marché locatif sain. Nous prévoyons que les rendements locatifs des biens résidentiels se stabiliseront dans la fourchette de 6 à 8 %, ce qui est attractif pour les investisseurs.
Bureaux : Le marché des bureaux de Djeddah devrait connaître une expansion modérée. Avec la diversification de l’économie, de nouvelles entreprises privées (par exemple, logistique, tourisme, fintech) s’implantent dans la ville, stimulant la demande de bureaux. Cependant, Riyad se positionne agressivement comme le centre d’affaires (allant jusqu’à exiger que les entreprises installent leur siège social pour les contrats publics), ce qui pourrait limiter une partie de la croissance des bureaux à Djeddah. Nous prévoyons que Djeddah ajoutera plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux d’ici 2030, y compris dans des pôles à usage mixte comme Djeddah Central et le long des corridors nord. Les loyers des bureaux de catégorie A pourraient augmenter progressivement (probablement en moyenne une croissance de 2 à 5 % par an en ligne avec l’inflation et la demande), mais si une offre importante arrive d’un coup (par exemple, le composant bureaux de Jeddah Tower ou plusieurs nouvelles tours), il pourrait y avoir une période de loyers stables ou en légère baisse vers 2027 lorsque ces projets seront livrés. Globalement, le taux d’occupation devrait rester sain compte tenu de l’environnement commercial stable de Djeddah. Une tendance en évolution d’ici 2030 sera l’espace de travail flexible et des normes de qualité supérieures – les nouveaux bureaux intégreront des technologies intelligentes et des critères de durabilité (conformément aux objectifs de construction verte de la Vision 2030), ce qui pourrait justifier une prime locative.
Commerce de détail : Le secteur de l’immobilier commercial à Djeddah est prêt pour la croissance, mais aussi en pleine transformation. Selon S&P Global, les perspectives pour 2025-2026 sont solides grâce au tourisme et à la consommation arabnews.com arabnews.com. À l’approche de 2030, les grands événements (Expo, Coupe du Monde) et la maturation des méga-projets (tels que les stations balnéaires de la mer Rouge) vont sans doute stimuler les ventes de détail et la fréquentation. Nous prévoyons l’émergence de nouveaux formats de vente au détail : davantage de centres de vie à ciel ouvert, des pôles de restauration/loisirs et des commerces de rue dans des projets mixtes, plutôt que de simples centres commerciaux fermés traditionnels. Djeddah Central comprendra des promenades commerçantes tendance qui pourraient devenir la destination shopping phare de la ville à la fin de la décennie. Les loyers commerciaux dans les emplacements de premier plan devraient croître modérément (environ 3 % par an en moyenne), mais le commerce secondaire pourrait souffrir si le commerce électronique progresse plus rapidement ou si trop de centres commerciaux se concurrencent. D’ici 2030, la pénétration du e-commerce sera certainement plus élevée, mais la culture saoudienne continuera probablement à valoriser l’expérience des centres commerciaux. Nous ne prévoyons donc pas la “mort du centre commercial” – plutôt une reconversion de ceux qui performent mal. L’espace commercial par habitant à Djeddah augmentera, mais idéalement en fonction de la demande. L’équilibre entre l’offre et la demande est crucial ; S&P a averti d’un risque de sur-offre si les promoteurs construisent trop de surfaces commerciales arabnews.com. Mais compte tenu de l’approche prudente adoptée récemment (Riyad n’a ajouté aucun grand centre commercial début 2024, préférant la mise en valeur des espaces existants argaam.com), nous anticipons une trajectoire de croissance durable.
Industriel/Logistique : Attendez-vous à une expansion significative dans ce secteur. À mesure que les projets de la Vision 2030 (tels que les nouvelles zones économiques spéciales et les pôles logistiques) se concrétisent, Djeddah pourrait connaître un boom de la construction d’entrepôts autour du port, de KAEC et des zones logistiques prévues. L’achèvement du rail Landbridge (peut-être d’ici 2030) fera de Djeddah le principal conduit d’import-export du pays, ce qui signifie que la demande d’entreposage va exploser. Nous prévoyons une croissance annuelle à deux chiffres du développement immobilier logistique pendant plusieurs années, et les loyers pourraient continuer à augmenter jusqu’à ce que l’offre s’équilibre. Les loyers logistiques de premier plan pourraient approcher les niveaux de Riyad d’ici 2030 (se rapprochant de 300-400 SAR/m²/an pour les meilleurs entrepôts) en raison d’une demande forte argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Les investisseurs trouvent ce segment attractif en raison de rendements relativement plus élevés et de baux de longue durée avec des locataires de renommée. D’ici 2030, Djeddah pourrait s’imposer comme le principal centre logistique sur la mer Rouge, avec des centres de distribution modernes desservant non seulement l’Arabie Saoudite, mais aussi les marchés africains et régionaux, grâce à son port et son aéroport.
Hôtellerie : Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter le secteur hôtelier de Djeddah dans les prévisions puisque les objectifs touristiques de la Vision 2030 l’impactent directement. Djeddah devrait voir une augmentation considérable de l’offre de chambres d’hôtel (y compris les 2 700 chambres dans Jeddah Central jeddahcentral.com, en plus d’autres projets). Les taux d’occupation peuvent fluctuer selon les tendances mondiales des voyages, mais la trajectoire générale est à plus de touristes – à la fois religieux (avec la facilité croissante d’obtention des visas Omra, désormais accessibles toute l’année) et de loisirs (avec le tourisme de la mer Rouge en pleine croissance, beaucoup transiteront par Djeddah). D’ici 2030, Djeddah pourrait accueillir de nouveaux parcs à thème, des terminaux de croisières et, peut-être, des installations de congrès élargies, autant d’éléments qui dynamiseraient l’immobilier (nouvelles infrastructures de loisirs, etc.).

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Opportunités :

Méga-projets Vision 2030 : Les investisseurs et promoteurs peuvent participer ou profiter des nombreux méga-projets à Djeddah. Des projets tels que Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC et les extensions d’infrastructures créent de nouvelles zones d’investissement – des appartements de luxe, des quartiers commerçants, jusqu’aux parcs de bureaux. Les premiers entrants peuvent sécuriser des terrains de choix ou des rôles de partenaires dans ces développements. Par exemple, s’associer avec le PIF sur des sous-développements autour de Jeddah Central ou fournir des services à ces projets pourrait s’avérer très rentable à mesure que la zone se transforme en un centre-ville haut de gamme.
Demande croissante et démographie favorable : La population jeune et en croissance de Djeddah garantit une demande soutenue en logements, surtout pour les unités abordables et de milieu de gamme. Les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix compétitifs (en tirant profit des incitations gouvernementales pour le logement abordable) trouvent un marché immédiat chez les primo-accédants. De plus, l’évolution culturelle vers les familles nucléaires et la vie communautaire ouvre la voie à des opportunités pour des communautés planifiées, des résidences sécurisées et des « mini-villes » à usage mixte à l’intérieur de Djeddah. Le fait que les transactions sur le marché résidentiel de Djeddah aient bondi de 43% d’une année sur l’autre montre l’importance de la demande latente désormais libérée jll-mena.com – une tendance qui devrait se poursuivre à mesure qu’un plus grand nombre de personnes deviennent éligibles à un crédit immobilier.
Potentiel du tourisme et de l’hôtellerie : En tant que « Porte des Deux Saintes Mosquées » et ville côtière de la mer Rouge, Djeddah peut énormément bénéficier de l’élan touristique de l’Arabie saoudite. Il existe des opportunités pour développer des hôtels, centres de villégiature, appartements avec services et lieux de divertissement. L’immobilier lié au pèlerinage (comme l’amélioration des logements pour pèlerins, les hubs de transport, etc.) est un autre créneau – imaginez des centres à usage mixte répondant aux besoins des pèlerins du Hajj avant/après La Mecque, un marché potentiellement inexploité. L’objectif du gouvernement d’atteindre 150 millions de visiteurs d’ici 2030 inclut des millions passant par Djeddah argaam.com argaam.com. Les investisseurs pourraient envisager de créer des attractions thématiques ou des projets de loisirs en bord de mer à Djeddah pour capter une partie du tourisme de loisirs généré par les méga-projets (par exemple, un parc d’attractions familial ou aquatique pourrait bien fonctionner alors que le tourisme évolue). La prochaine Expo 2030 à Riyad et d’autres événements profiteront indirectement à Djeddah en renforçant l’image de l’Arabie saoudite – les visiteurs internationaux visitent souvent plusieurs villes, donc le quartier historique de Djeddah (Al-Balad) et la Corniche pourraient connaître une renaissance touristique, stimulant la demande pour des commerces et hôtels de charme dans ces secteurs.
Pôle logistique et industriel : Le secteur logistique est en plein essor – le port de Djeddah est l’un des plus actifs du Moyen-Orient et, avec les nouveaux accords commerciaux et les ZES, davantage d’entreprises auront besoin de centres de distribution. Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des entrepôts, chambres froides et sites industriels pour des revenus stables à long terme. Étant donné la volonté du gouvernement de localiser l’industrie (de l’automobile à l’agroalimentaire), les parcs industriels à Djeddah (surtout près du port ou à KAEC) sont prometteurs pour le développement. Ceux-ci bénéficient souvent du soutien de l’État, comme des subventions sur les services publics ou le foncier, ce qui rend l’offre encore plus attrayante. Et avec la montée de l’e-commerce, les centres de livraison urbaine (« last-mile delivery ») offrent une autre opportunité.
Investissement étranger & potentiel de coentreprises : La libéralisation des règles permet aux investisseurs étrangers d’entrer plus facilement – cela signifie que les promoteurs locaux peuvent rechercher des partenaires internationaux apportant capital et expertise. Les coentreprises peuvent prospérer : par exemple, un acteur local s’associe à une chaîne hôtelière étrangère pour créer une nouvelle station balnéaire, ou un cabinet d’architecture international travaille sur des édifices emblématiques (comme cela se fait déjà avec des architectes mondiaux sur Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). De plus, davantage d’acheteurs étrangers pourraient s’intéresser au segment résidentiel haut de gamme (surtout si les visas de résidence premium se démocratisent), constituant une nouvelle clientèle pour les promoteurs de luxe à Djeddah.
Segments sous-évalués : Malgré la croissance récente, certains segments du marché de Djeddah pourraient encore être sous-évalués par rapport à leurs homologues régionaux. Par exemple, les propriétés en front de mer à Djeddah restent moins chères qu’à Dubaï ou même Riyad. Il pourrait exister une opportunité d’arbitrage – investir aujourd’hui dans l’immobilier prime à Djeddah pourrait générer une forte plus-value à mesure que la notoriété internationale de la ville augmente. De même, le tourisme patrimonial est sous-développé – rénover des bâtiments historiques d’Al-Balad en hôtels-boutiques ou centres culturels permettrait à la fois de préserver le patrimoine et de générer du profit, en phase avec les objectifs de qualité de vie de la Vision 2030.

Risques :

Suroffre dans certains secteurs : Avec l’ampleur des projets en cours, il existe un risque que certains segments deviennent sur-approvisionnés. Si, par exemple, des dizaines de milliers de nouveaux appartements arrivent sur le marché en peu de temps (issus des communautés Roshn, des résidences de Jeddah Central, etc.), les loyers et les prix de vente des appartements du marché intermédiaire pourraient stagner ou baisser. S&P Global a signalé la surabondance comme une préoccupation, en particulier dans le commerce de détail où trop de centres commerciaux pourraient diluer les ventes des détaillants arabnews.com. De même, le marché des bureaux pourrait basculer vers la suroffre si plusieurs nouvelles tours ouvrent au même moment sans une augmentation équivalente des locataires. Les promoteurs doivent planifier et phaser soigneusement leurs projets et différencier leur offre pour ne pas se retrouver coincés dans une situation de surabondance.
Dépendance économique aux dépenses publiques et au pétrole : Les performances du secteur immobilier en Arabie saoudite sont étroitement liées aux dépenses publiques (de nombreux projets sont initiés ou soutenus par l’État). Une forte baisse des prix du pétrole ou des revenus budgétaires pourrait entraîner des coupes dans les dépenses ou des ralentissements de projets. Par exemple, si le prix du pétrole chutait et restait bas, le PIF pourrait retarder ou réduire l’ampleur de projets comme Jeddah Central, ou réduire les subventions des programmes de logement, impactant directement le marché. Bien que le pays dispose de filets de sécurité et se diversifie, le pétrole finance toujours une grande partie des initiatives Vision 2030. Les investisseurs doivent être conscients que la croissance actuelle est soutenue par une politique budgétaire expansionniste – tout retournement aurait un impact sur la demande (via une moindre confiance des consommateurs, des répercussions sur l’emploi dans la construction, etc.).
Taux d’intérêt et coûts de financement : La hausse mondiale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a rendu les prêts hypothécaires et les prêts au développement plus coûteux. Si les taux élevés persistent, le risque de financement s’accroît – la demande des utilisateurs finaux pourrait baisser si les prêts deviennent inabordables malgré les subventions gouvernementales, et les promoteurs font face à un coût du capital plus élevé. Dans les pires cas, des projets peuvent être bloqués par des difficultés de financement. La banque centrale saoudienne suit généralement la politique de la Fed américaine en raison de l’ancrage monétaire, de sorte que les tendances mondiales des taux ont un impact. À l’inverse, si l’inflation et les taux diminuent dans les années à venir (ce que certains prévisionnistes entrevoient pour 2025-2026), ce risque pourrait s’atténuer.
Risques réglementaires et d’exécution : Bien que l’Arabie saoudite ait amélioré son environnement réglementaire, des défis bureaucratiques et réglementaires subsistent. Des changements de lois (par exemple, l’instauration de nouvelles taxes sur les transactions ou la propriété immobilière – au-delà de la taxe équivalente à la TVA de 5 % – pourraient surprendre le marché). Le risque d’exécution est particulièrement saillant pour les méga-projets : les retards ou dépassements de coûts pourraient impacter les investissements associés. La tour Jeddah, par exemple, comporte un risque d’exécution – en cas de nouvel arrêt, la valeur des terrains concernés pourrait s’en ressentir. De même, livrer Jeddah Central dans les délais et conforme à la vision est un immense défi ; si le projet déçoit, cela pourrait tempérer l’enthousiasme qui stimule actuellement le sentiment des investisseurs.
Risques géopolitiques et de perception du marché : Située au Moyen-Orient, l’Arabie saoudite (et donc Djeddah) peut être impactée par les tensions géopolitiques régionales. Toute instabilité ou incident de sécurité pourrait momentanément freiner l’attrait touristique ou l’investissement étranger. De plus, en tant que marché émergent, l’immobilier saoudien peut être soumis à des fluctuations du sentiment des investisseurs mondiaux. Par exemple, si d’autres marchés deviennent plus attractifs ou en cas de ralentissement mondial de l’immobilier, les capitaux étrangers pourraient se retirer. Sur le plan intérieur, le moral du marché pourrait également être affecté si, par exemple, un projet majeur échoue ou s’il y a un rejet public des changements rapides (bien que ce phénomène soit moins courant dans l’immobilier que dans d’autres secteurs).
Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Le développement rapide a entraîné une hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) en Arabie saoudite – un défi souligné par les rapports sectoriels argaam.com. Si l’inflation dans la construction se poursuit, les promoteurs pourraient voir leurs marges comprimées ou être contraints d’augmenter les prix de vente au-delà de ce que les consommateurs peuvent se permettre. Des problèmes de chaîne d’approvisionnement (comme ceux survenus pendant la pandémie au niveau mondial) pourraient également retarder les échéances des projets. Pour y remédier, il faut une gestion de projet efficace et peut-être un approvisionnement local (ce que Vision 2030 encourage, mais la fabrication locale des matériaux prendra du temps à se développer pleinement).
Maturité et liquidité du marché : Le marché immobilier saoudien est encore en phase de maturation. En dehors des REIT, la transparence et la liquidité sont limitées par rapport aux marchés plus développés. Les investisseurs doivent considérer la stratégie de sortie – revendre un bien à Djeddah n’est pas aussi rapide que sur des marchés très liquides, sauf si la demande est extrêmement forte. Si les conditions de marché changent, la revente de grands actifs pourrait prendre du temps. Cependant, des avancées comme les actes électroniques et une meilleure diffusion des données par la REGA améliorent progressivement la situation.

Sources :

JLL – Dynamique du marché résidentiel en Arabie Saoudite, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Prévisions immobilières au Moyen-Orient 2024 (Arabie saoudite) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – « JLL prévoit 32 000 nouvelles unités résidentielles à Riyad et Jeddah au S2 2024 » (sept. 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Suite : Faits saillants du marché JLL KSA S1 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – « L’Arabie saoudite ouvre les villes saintes aux investisseurs étrangers » (jan. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – « Les perspectives du secteur immobilier de détail saoudien restent solides grâce au tourisme et à la Vision 2030, selon S&P » (avr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance du marché) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – « La plus haute tour du monde, Jeddah Tower, reprend sa construction pour une livraison en 2028 » (sept. 2023) designboom.com designboom.com

Perspectives du marché immobilier de Djeddah en 2025 : tendances, Vision 2030 et prévisions jusqu’en 2030

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Principales politiques gouvernementales et impact de la Vision 2030

Paysage de l’investissement étranger et actualités réglementaires

Principaux projets d’infrastructure et immobiliers à Djeddah

Analyse comparative : Djeddah vs. Riyad vs. Dammam

Prévisions du marché pour 2025–2030

Opportunités et risques pour les investisseurs et développeurs

Tendances de l’immobilier résidentiel à Djeddah

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