Boisejevo tržište nekretnina 2025. EKSPLODIRA: Nebo visoke cijene, ludilo za najmom i prognoze stručnjaka

Tržište nekretnina u Boiseu 2025. godine ostaje izuzetno konkurentno.  Medijalne cijene kuća su blizu rekordnih razina (~500.000 USD u travnju 2025.), što je povećanje od oko 2% u odnosu na prethodnu godinu redfin.com. Nekretnine se prodaju izuzetno brzo – tipični oglas bude rezerviran za oko 12 dana (medijan) redfin.com.  Ponuda je izuzetno tanka: samo ~642 kuće bile su oglašene (inventar za prodaju) na kraju travnja 2025. zillow.com. Kao rezultat toga, većina prodaja postiže ili nadmašuje traženu cijenu (oko 25% prodaje iznad cijene) zillow.com. U međuvremenu, najamnine naglo rastu: prosječna najamnina u Boiseu (4. kvartal 2024.) bila je oko 1.935 USD/mjesečno, što je +11,8% više nego prethodne godine weknowboise.com. Stopa slobodnih stanova ostaje izuzetno niska (~1,6% za sve najmove weknowboise.com), što ukazuje na intenzivnu potražnju.

Ključni podaci o tržištu 2025.:

Glavni pokretači tržišta (2025.)

• Rast stanovništva & migracije: Stanovništvo Boisea i dalje raste. Okrug Ada (područje metropole Boise) dosegao je ~~557.600 ljudi (2024.) compassidaho.org (što je ~62.600 više nego 2020.). Sam grad Boise ima oko 250.000 stanovnika u 2024. compassidaho.org, što odražava priljev iz skupih regija. Idaho je jedna od najatraktivnijih država za doseljavanje – izvješće iz 2024. o uslugama preseljenja navodi da je 69% preseljenja u Idaho bilo usmjereno u dolazak, čime je Idaho #1 na nacionalnoj razini cdapress.com. Mnogi doseljenici kao razlog navode pristupačnost i kvalitetu života.  Boise ima koristi od trendova rada na daljinu/hibridnog rada: “Gradovi poput Boisea profitiraju od… hibridnog rada, kombinirajući snažna tržišta rada s visokom kvalitetom života” cdapress.com.
• Radna mjesta & gospodarstvo: Gospodarstvo Boisea je snažno. Nezaposlenost u metropolitanskom području Boise je vrlo niska (~3,2% u travnju 2025.) bls.gov, a ukupno zaposlenih izvan poljoprivrede je oko 410.000 (travanj 2025.) bls.gov. Ključni sektori rastu: npr. broj zaposlenih u građevinskom sektoru veći je za ~10,5% g.g. bls.gov, u proizvodnji +4,6%, financijama (+5,8%), a tehnološki i zdravstveni sektor i dalje zapošljavaju bls.gov bls.gov. Veliki poslodavci (proizvođač čipova Micron, visokotehnološke tvrtke, zdravstveni sustavi poput St. Luke’sa i prehrambena industrija) pokreću rast. Između 2018.–2023. Boise je dodao ~17,3% novih radnih mjesta (među najbržima u SAD-u) brevitas.com. Ekonomska izvješća svrstavaju Boise pri vrhu indeksa rasta – jedna analiza čak je nazivala Boise najboljim #1 američkim tržištem za ulaganja u 2025. brevitas.com. Ovi čimbenici (radna mjesta, plaće, niski porezi) održavaju potražnju lokalnog stanovništva visokom.
• Potražnja za smještajem: Kombinacija doseljavanja i zapošljavanja potiče stabilnu potražnju kupaca i najmoprimaca. Niske kamatne stope na stambene kredite (nedavno oko 6–7%) i dalje ostavljaju mnoge u potrazi za domom. Unatoč visokim cijenama, aktivnosti kupaca zasad se tek umjereno usporavaju – Redfin izvještava da je u travnju 2025. prodaja pala za oko 12% na godišnjoj razini, ponajprije zbog manjka ponude redfin.com. Posebno valja istaknuti da se postojeći vlasnici kuća (posebno umirovljenici i tehnološki radnici) i dalje doseljavaju, održavajući pritisak na tržište.
• Kvartovi i pogodnosti: Reputacija Boisea po pitanju rekreacije na otvorenom, parkova i dobrih škola pojačava potražnju. Nove opcije javnog prijevoza i staze čine život u gradu privlačnijim. Na primjer, zoniranje uz gradske prometnice (poput Fairview Ave) nedavno je izmijenjeno kako bi se omogućili gušći projekti boisedev.com, što odražava napore grada da uskladi infrastrukturu s potrebama za stanovanjem.

Vladine politike i regulative

• Reforma zoniranja: Godine 2023. Boise je usvojio potpuno novi kodeks zoniranja za poticanje raznovrsnog stanovanja (mješovita namjena, popunjavanje, pomoćne stambene jedinice, višestambene građevine). U prvoj godini, gradski podaci o planiranju pokazuju preko 400 odobrenih domova u zonama mješovite namjene i 190 u urbanim stambenim zonama boisedev.com. Veliki višestambeni projekti prevladavaju, dok je samo 1% novih jedinica bilo dvojnika boisedev.com – grad sada prilagođava pravila kako bi potaknuo više gradnje kuća u nizu i dvojnih objekata. Veliki rezultat je bio 113% porasta broja dozvola za pomoćne stambene jedinice (ADU) – 130 ADU odobreno u 2024. prema ~61 ranije boisedev.com. Ukratko, kodeks Boisea se aktivno usavršava (npr. jednostavnija CUP odobrenja, poticaji) kako bi se povećala ponuda i dostupnost stanovanja.
• Inicijative za pristupačno stanovanje: Boise već dulje vrijeme koristi inkluzivan pristup putem fonda za pristupačno stanovanje. Prema ovom programu, grad kupuje/iznajmljuje zemljište i surađuje s investitorima/raditeljima kako bi ograničio najamninu. U lipnju 2025. Gradsko vijeće jednoglasno je odobrilo 212-jedinični, šesterokatni projekt pristupačnih najamnih stanova na zapadnoj strani grada (na adresi 1505 N. McKinney) boisedev.com. Svi stanovi biti će namijenjeni kućanstvima s ≤60% medijalnog prihoda (oko 1.029 USD/mj. za jednosoban stan) boisedev.com. “McKinney” projekt iskoristio je novu verziju kodeksa zoniranja (lokacija je prenamijenjena u MX-3 radi blizine javnog prijevoza) boisedev.com. Susjedi su iskazali zabrinutost (viša zgrada, parkiranje), što ilustrira napetosti između povećanja gustoće i očekivanja zajednice.
• Državne politike: Idaho ima stav koji podržava razvoj. Država zabranjuje kontrolu najamnina ili obavezne kvote za pristupačno stanovanje, a 2023. godine započela je s licenciranjem objekata za odmor/najam (smanjenje nereguliranih kratkoročnih najma). Ključno je to što poslovno povoljni porezi Idaha i ograničena regulativa o korištenju zemljišta i dalje privlače investitore te održavaju troškove gradnje nižima nego u nekim državama. Boise naplaćuje naknade za utjecaj i ubrzao je izdavanje dozvola kako bi odgovorio na potražnju, ali generalno je politika naklonjena širenju.

Nova izgradnja i veliki projekti

Građevinska aktivnost u Boiseu je vrlo izražena, posebno kad je riječ o višestambenim objektima. Na primjer, 3.064 stana su bila u izgradnji u području Boise‐Nampa u 3. kvartalu 2024. crexi.com (gotovo tri puta više od ~1.000 stanova isporučenih u 2024.). Kombinacija visoke potražnje i novih poticaja za zoniranje potaknula je brojne velike projekte:

Ostali značajni trendovi: U stambenim četvrtima diljem Boisea, broj dozvola oporavlja se s najnižih vrijednosti iz 2022., ali je i dalje ispod vrhunca iz 2019. Graditelji izvještavaju o višim troškovima (npr. carine na drvo, osiguranje) koji umanjuju dio aktivnosti. Ipak, tijekom 2024. isporučena je 861 jedinica stanova, a stotine novih parcela za obiteljske kuće su otvorene crexi.com. Budući da je ~40% aktivnih ponuda u Idahu novogradnja (najveći udio u SAD-u) brevitas.com, kupci početnici sada imaju više opcija, što je stabiliziralo cijene kuća iako je potražnja i dalje jaka.

Tržište najma (2025.)

• Cijene najma: Najamnine u Boiseu su među najbrže rastućima u Idahu. Krajem 2024. prosječna cijena najma (za sve vrste nekretnina) iznosila je oko 1.935 USD/mjesečno weknowboise.com – skok od 11,8% u odnosu na godinu ranije weknowboise.com. Po sobama: kuće s 3 sobe u prosjeku su oko 2.555 USD, dok su jednosobni stanovi oko 1.300 USD weknowboise.com weknowboise.com.
• Praznine: Praznih najamnih jedinica izuzetno je malo (~1,6% svih jedinica weknowboise.com, pad s 1,8% godinu ranije). Institucionalna istraživanja (CBRE, Costar) potvrđuju isto: multifamily tržište Boisea imalo je 94,6% popunjenosti do trećeg kvartala 2024. crexi.com.
• Nova ponuda: Velik broj projekata višestambenih jedinica (3.064 u izgradnji) znači da će uskoro na tržište doći više stanova, što bi trebalo ublažiti rast najamnina do kraja 2025.–2026. Ipak, u kratkom roku tržište je naklonjeno stanodavcima: najamnine i dalje rastu (Zillow indeks bio je +2,2% godišnje u travnju 2025. zillow.com), a potražnja preteže nad ponudom u većini dijelova grada.

Komercijalne nekretnine (2025.)

Komercijalni sektori Boisea su zdravi, ali raznoliki:

• Industrija/logistika: Potražnja eksplodira. Boise MSA ima oko 56,4 milijuna kvadratnih stopa industrijskog prostora s prazninom oko 8,3% (Q3 2024) crexi.com. CBRE je zabilježio samo oko 7,4% praznina u Q1 2025. brevitas.com dok se novi objekti iznajmljuju. Više od 1,3 milijuna kvadratnih stopa novog industrijskog prostora bilo je u izgradnji početkom 2025. brevitas.com (uglavnom za potrebe buduće Micronove tvornice i Amazonove distribucije). Prosječne tražene najamnine su oko 13–15 $/sqft (NNN) za skladišni prostor crexi.com. Mnoge velike lokacije (npr. 520 jutara južno od aerodroma) planirane su za skladištenje i proizvodnju, privlačeći REIT-ove i institucionalni kapital.
• Maloprodaja: Tržište maloprodaje u Boiseu ostaje čvrsto. Ukupna površina iznosi oko 25,35 milijuna kvadratnih stopa s vrlo niskom prazninom (~3,3% u Q3 2024) crexi.com. Prigradska područja poput Nampe i Meridiana predvode potražnju (u Nampi je stopa praznine u maloprodaji bila oko 6,9% u 2024. crexi.com). Tražene najamnine u prosjeku su oko 20–22 $/sqft (NNN) tokcommercial.com (centri klase A prosječno oko 28 $). Nedavni veliki najmovi (npr. Grocery Outlet od 16.000 kvadratnih stopa) i novi trgovački centri ukazuju na nastavak potrošačke aktivnosti. Razvoj maloprodaje je ipak oprezan – ponuda novih prostora raste polako.
• Uredi: Uredski sektor je u blagom usporavanju. Uredska površina Boisea je oko 17,3 milijuna kvadratnih stopa s otprilike 10–11% praznina crexi.com brevitas.com (značajno ispod američkog prosjeka od ~19%). Potražnja se drži zahvaljujući lokalnim tvrtkama (financije, tehnologija, zdravstvo) koje unajmljuju prostor. Prosječna tražena cijena je oko 19 $/sqft (prema podacima Crexija, studeni 2024.) crexi.com. Nekoliko podtržišta (centar, zapadni Boise, Meridian) bilježe veću potražnju, dok druga (npr. Central Bench) imaju nešto praznih površina. Nova izgradnja ureda je minimalna, pa se stopa praznine stabilizira umjesto da naglo raste.

Investicijski uvidi

• Stambene investicije: Tržište stanovanja u Boiseu donijelo je snažan rast vrijednosti zadnjih deset godina. Primjerice, do 2024. medijalna cijena kuće bila je otprilike dvostruko viša od one iz 2014. brevitas.com. Luksuzne nekretnine zabilježile su posebno snažan rast vrijednosti (najviši kvartil +150% od 2017. brevitas.com). Kratkoročna prognoza: visoke kamatne stope i nova ponuda ohladili su tržište; prema podacima Redfina početkom 2024. medijalna prodajna cijena bila je oko 450.000 $ (–6,3% na godišnjoj razini) brevitas.com. No, dugoročni temeljni faktori rasta ostaju snažni. Investitori pohvaljuju Boise zbog snažnog dugoročnog rasta uz umjereniju kratkoročnu dinamiku brevitas.com. Najam stambenog prostora i dalje ima dobre prinose: s najamninom oko 1.600 $ za 3BR crexi.com i vrlo visokom popunjenošću (94,6%), stanodavci mogu očekivati bruto prinose od oko 4–6% na nove nekretnine. S druge strane, rekordno visoke kupovne cijene znače da su neto kapitalizacijske stope za kvalitetne nekretnine relativno niske (~4–5%). Sve u svemu, mnogi analitičari procjenjuju Boise vrlo povoljnim za investitore – jedna prognoza za 2025. svrstala je Boise na #1 mjesto u zemlji za ulaganje u nekretnine, ističući medijalnu cijenu od oko 500.000 $ i prodajni tempo kraći od 30 dana brevitas.com.
• Komercijalne investicije: Industrija/logistika je glavni cilj. Niske stope praznine (oko 7–8% crexi.com brevitas.com) i strateški položaj regije (koridor I-84) povećali su interes institucionalnih investitora. REIT-ovi i privatni fondovi počeli su ulagati u industrijske parkove i skladišta u Boiseu brevitas.com. Tipične kapitalizacijske stope u ovom sektoru su srednjih 5%. Maloprodajne nekretnine nude umjerene prinose (cap rate oko 6–7%) i uglavnom su iznajmljene kvalitetnim zakupcima. Niska praznina (oko 3–4%) održava rast najamnina, no skupa zemljišta i malo novih projekata ograničavaju ponudu. Uredske investicije su opreznije zbog oko 10% praznine i neizvjesne potražnje. Većina velikih investitora fokusira se na veće zgrade u centru ili predgrađima s dugoročnim zakupima; male “trofejne” uredske zgrade i dalje mogu ostvariti cap rate oko 5–6% zahvaljujući niskim kamatama u Boiseu.

Prognoza za 2026.–2028.

Gledajući unaprijed, većina stručnjaka očekuje umjeren ali stalan rast tržišta u Boiseu. Nakon pandemijskog buma, dvoznamenkasti skokovi više nisu vjerojatni, ali temeljni pokazatelji ostaju zdravi. Nacionalne i idaho-središnje prognoze uglavnom predviđaju oko 4–6% rasta cijene nekretnina u 2025. wave-property.com, a Boise je otprilike na toj razini. Do 2026.–2028. nastavak potražnje (zbog neto migracija i otvaranja radnih mjesta) vjerojatno će blago nadmašivati ponudu, zadržavajući Boise lagano prodajnim tržištem. Predviđamo umjeren rast cijena (3–5% godišnje) kroz naredne godine. Ključni faktori:

• Kamatne stope: Ako hipotekarne stope ostanu oko 6–7%, potražnja kupaca će biti donekle ograničena, ali neće nestati. Viši troškovi zaduživanja znače da će neki kupci čekati ili tražiti jeftinije opcije (npr. manje kuće, udaljenija predgrađa).
• Ponuda: Velik broj novih nekretnina (posebno stanova) smanjit će nestašicu stambenog prostora. Nedavni građevinski boom u Idahu – 40% aktivnih oglasa su novi domovi brevitas.com – sugerira da će cijene na početnoj razini prestati brzo rasti. S pojavom novih naselja i najma od 2026. do 2028., ponuda bi se trebala umjereno oporaviti.
• Ekonomija i zaposlenje: Tvornica čipova Micron (trenutno u izgradnji) i druge ekspanzije dodat će tisuće radnih mjesta do 2026.–27., povećavajući potražnju za stanovanjem. Očekuje se nastavak doseljavanja u državu (posebno iz Kalifornije i Arizone). Nezaposlenost u Boiseu vjerojatno neće znatno porasti iznad sadašnjih niskih razina, čime će poduprijeti stabilnu kupnju i najam nekretnina.

U zaključku, stručnjaci vjeruju da se tržište u Boiseu neće srušiti, već će vjerojatno usporiti. Rast cijena će se smiriti s padom priuštivosti, no ne i preokrenuti. Uravnoteženo tržište (oko 6 mjeseci ponude) moglo bi se pojaviti kasnije ovog desetljeća, umjesto ekstremnih prodajnih uvjeta iz razdoblja 2020.–2022. I za investitore i za kupce domova, čini se da će Boise do 2028. nuditi stabilne, iako ne spektakularne, prinose – scenarij “mekog prizemljenja” na regionalnom tržištu nekretnina.

Izvori: Službeni podaci MLS-a, izvješća lokalnih REALTORA® i industrijske analize (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass itd.) korišteni su kroz tekst za prikazivanje aktualnih podataka i stručnih uvida redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. Svi trendovi i projekcije temelje se na ovim relevantnim izvorima i podložni su promjenama ovisno o gospodarskim uvjetima.