Pregled tržišta (2025.) – Nakon skromne 2023., španjolsko tržište nekretnina oporavilo se 2024. i ulazi snažno u 2025. Niže kamatne stope ECB-a i smanjenje inflacije potaknuli su potražnju. Prodaja kuća dosegnula je oko 642.000 u 2024. (+10% na godišnjoj razini) globalpropertyguide.com, a rani podaci za 2025. (prodaja u siječnju +11% yoy) pokazuju nastavak zamaha globalpropertyguide.com. Prodaja je rasprostranjena po cijeloj zemlji: Madrid (+10,6% yoy) i Valencia (+9,0%) zabilježili su velike dobitke, Katalonija +8,5%, Andaluzija +6,9% i Kanari +4,6% globalpropertyguide.com. Ponuda je i dalje ograničena: građevinske dozvole rastu (128.000 u 2024., prognoza 135.000 u 2025.), ali su još uvijek ispod rasta broja kućanstava caixabankresearch.com, održavajući pritisak na rast cijena. Kao rezultat, nacionalne cijene stanova porasle su otprilike 5–8% u 2024. cbre.com caixabankresearch.com i najamnine su skočile ~11,5% globalpropertyguide.com. Institucionalne prognoze predviđaju nastavak rasta: CaixaBank predviđa oko 650.000 prodaja stanova i oko 5,9% rasta cijena (MIVAU indeks) u 2025. caixabankresearch.com caixabankresearch.com, dok Solvia (Idealista) očekuje rast prodaje od 3–4% i rast cijena od 5% u 2025. idealista.com idealista.com.
Stambeni sektor – Potražnja je široko rasprostranjena. U 2024. godini, 18 od 19 regija bilježilo je rast prodaje globalpropertyguide.com. Prodaja novogradnji je naglo porasla (23% više u 2024. globalpropertyguide.com), najviše od 2013., što odražava nedostatak ponude polovnih stanova i jaku aktivnost developera. Međutim, broj započetih stanova zaostaje za potražnjom: prijave za dozvole znatno su smanjene i i dalje su znatno ispod razina prije 2019. lucasfox.com. Hipotekarno kreditiranje jača: novi stambeni krediti skočili su +14,2% u 2024. na 61,7 mlrd € globalpropertyguide.com, uz pomoć padajućeg Euribora. Do veljače 2025. prosječna kamata na nove hipoteke bila je oko 2,87% (naspram 3,62% godinu ranije) globalpropertyguide.com. Ovo naglo olakšanje (ECB je do kraja 2024. snizio kamate na ~3% caixabankresearch.com) potaknulo je kupnju: CaixaBank očekuje oko 650.000 stambenih transakcija u 2025. caixabankresearch.com.
Regionalne razlike su izrazite. Madrid ostaje među najtraženijima, s cijenama od oko 3.000–6.000 €/m² za stanove. Prodaja u regiji Madrid porasla je oko 10,6% u 2024. globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalonija također bilježi snažnu aktivnost (+8,45% rast prodaje globalpropertyguide.com), ali ponudu ograničava manjak nove građevinske zemlje. Valencija i njena obala (Alicante, Castellón) činile su 16,3% nacionalne prodaje u 2024. globalpropertyguide.com, uz širenje razvoja u rastućim koridorima. Andaluzija/Costa del Sol (Málaga, Cádiz itd.) vodila je po udjelu nacionalne prodaje (19,6% svih stanova globalpropertyguide.com) zahvaljujući domaćoj i stranoj potražnji za povoljnim životom na suncu. Balearski otoci bilježe ogroman interes stranaca (trećina potražnje), ali 3,8% pad prodaje u 2024. globalpropertyguide.com. Kanarski otoci ostaju popularni među Europljanima; prodaja je porasla oko 4,6% globalpropertyguide.com.
Komercijalne nekretnine – 2024. je označila oporavak ulaganja i zakupa. Uredski prostori u Madridu i Barceloni pokazali su snažno iznajmljivanje. Zakup uredskih prostora u Madridu dosegnuo je oko 500.000 m² u 2024. (+40% yoy) cbre.com; Barcelona bi trebala dosegnuti oko 300.000 m² u 2025. (preko 280.000 m² u 2024., +20%) cbre.com. Ulaganja u uredske prostore 2024. bila su oko 1,50 mlrd € (+25% yoy) cbre.com, predvođena manjim transakcijama i korporativnim akvizicijama. Madridski uredi činili su oko 600 mil. €, a Barcelonski oko 440 mil. € (+70% yoy) cbre.com. Prihodi od vrhunskih ureda su oko 4,85% u Madridu i oko 4,95% u Barceloni cbre.com, a očekuje se daljnje snižavanje u skladu s ostalim europskim tržištima.
Maloprodaja je dobila na zamahu. Najmovi uličnih lokacija porasli su oko 11% u 2024., pri čemu je ponuda najatraktivnijih lokacija ograničena cbre.com. Zbog toga su prosječne vrhunske zakupnine u glavnim trgovačkim ulicama skočile oko 7% u 2024. cbre.com. Trgovački centri također su zabilježili boljitak: broj posjetitelja i prodaja su se oporavili (prodaja +4,7% yoy), a stopa popunjenosti porasla je na najvišu razinu u četiri godine cbre.com. Investicijski interes se snažno vratio: ulaganja u maloprodaju dosegla su oko 2,8 mlrd € u 2024. (+135% yoy) cbre.com, otprilike na 10-godišnjem prosjeku, čineći maloprodaju trećom najvećom imovinskom klasom (20% ukupnih investicija) cbre.com.
Hoteli i turizam – Povijesni turistički procvat u Španjolskoj potiče potražnju za hotelima. U 2024. zabilježeno je oko 116 milijuna stranih turista (+4% u odnosu na 2023.), koji su ostvarili 364 milijuna noćenja (+5%) i oko 17% veće troškove cbre.com. Hoteli su prosječno imali oko 68% popunjenosti. Oko 250 novih hotela (preko 17.000 soba) planira se otvoriti do 2026. – četvrtina njih su luksuzni hoteli s 5 zvjezdica, koncentrirani u Malagi, Madridu, na Kanarima i u Cádizu cbre.com. U skladu s tom snagom, ulaganja u hotele dosegnula su 3,22 mlrd € u 2024. (23% svih ulaganja u komercijalne nekretnine) cbre.com. Operativni pokazatelji (popunjenost, RevPAR) premašili su razine iz 2023./prije Covida cbre.com.
Tržište luksuza – Najviši segment tržišta ostaje snažan. Luksuzne nekretnine u obalnim i gradskim enklavama (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) bilježe veliku potražnju. Posebno je zanimljivo da američki kupci sada plaćaju najviše cijene po m² među svim inozemnim skupinama reuters.com. Kupci koji nisu rezidenti (20% transakcija) platili su prosječno 2.362 €/m² u drugoj polovici 2024., dok su domaći plaćali 1.713 € reuters.com. Lucas Fox izvještava da je prodaja luksuznih nekretnina u 2024. snažno porasla: brendirane rezidencije i premium vile bile su „istaknuti” segment lucasfox.com. Više od 62% novih domova u Madrid Nuevo Norte bit će cjenovno pristupačno (u skladu s politikom), no istodobno se gradi i mnogo luksuznih jedinica (vidi niže).
Tržište najma (dugoročno vs. kratkoročno) – Dugoročan najam snažno je porastao u 2024.; podaci Idealiste pokazuju rast nacionalnog indeksa najma za 11,5% (na ~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Najamnine u velikim gradovima dosegle su rekorde: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9%), Madrid 20,7 € (+15,3%), Palma 17,2 € (+11,9%), Málaga 15,1 € (+11,4%) globalpropertyguide.com. Bruto prinosi od najma (godišnji najam/cijena nekretnine) su umjereni: ~5,6% na nacionalnoj razini u Q1 2025., što je pad s ~6,2% godinu ranije globalpropertyguide.com. Prinosi u gradovima variraju – prosjek u Barceloni ~7,5%, u Valenciji ~6,2%, a u Madridu samo ~4,8% (zbog viših cijena) globalpropertyguide.com. S obzirom na i dalje nedostatnu ponudu stanova i niske kamatne stope, potražnja za najmom ostaje snažna, naročito među mladim profesionalcima i imigrantima.
Kratkoročni (turistički) najami naglo su porasli usprkos pokušajima regulacije. Exceltur izvještava da je ponuda Airbnb-stila narasla za ~25% od 2022. do 2024., nadmašivši rast tradicionalnog smještaja reuters.com. U žarištima: kratkoročni najam u Madridu +49% (sad čini 38% turističkih kreveta) i Malagi +36% u dvije godine reuters.com. Ovaj rast pridonio je procijenjenom nacionalnom manjku stanova od ~450.000 jedinica reuters.com. Kao odgovor, regulacija se pooštrava: od 1. srpnja 2025. potreban je jedinstveni Registar turističkog najma (svaka kratkoročna jedinica mora imati registracijski kod za oglašavanje online) idealista.com. Od 3. travnja 2025. nova pravila zahtijevaju izričito odobrenje zajednice (većina vlasnika) za iznajmljivanje za odmor u zgradi ldrgroup.nl. Za dugoročan najam više neće biti indeksacije prema inflaciji: od 2025. Španjolska uvodi novi „referentni indeks” (IRAV) za rast najamnina, ograničavajući povećanja posebnom formulom globalpropertyguide.com.
Pregled regionalnih tržišta
- Madrid: Najveće tržište u Španjolskoj (~12% svih prodaja globalpropertyguide.com) je napeto i skupo. Cijene u četvrtom kvartalu 2024. u Zajednici Madrid porasle su za ~9,4% godišnje caixabankresearch.com (među najvišima u državi), a najamnine u premium segmentu skočile su 15%. Novi projekti (poput Madrid Nuevo Norte, vidi niže) obećavaju više stambenog prostora (10.500 domova) i ureda (1 milijun m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investicijski tokovi su se povećali: uredi, stanovanje i hoteli privukli su oko 1,3 milijarde eura u Q1 2025. cbre.co.uk, a Madrid je na #2 mjestu na svjetskoj ljestvici investicijskih namjera (CBRE).
- Barcelona/Katalonija: Udio u prodaji ~15,5% (2024.) globalpropertyguide.com. Cijene u Barceloni narasle su za ~8% u 2024., a luksuzne nekretnine su ograničene. Novi stanovi su rijetkost i podržani su interesom stranaca. Istaknuti projekti: dugo očekivani željeznički čvor Barcelona Sagrera (gradnja vrijedna 2 milijarde eura, s 3,7 km zelenih površina) otvara se do 2028. en.wikipedia.org, oslobađajući zemljište za razvoj. Ugovaranje uredskih i maloprodajnih prostora u Barceloni se ubrzalo u 2024. cbre.com cbre.com, što odražava ekonomsku vitalnost.
- Valencijska regija: S 16,3% nacionalnih prodaja globalpropertyguide.com, tržište Valencije snažno je. Provincija Alicante (Costa Blanca) bilježi posebno visok udio stranih kupaca (preko 45% kupaca u Q4 2024.) cottageproperties.es. Urbani centri (Valencia grad, Alicante) bilježe rast najamnina (+12% u 2024. u Valenciji) globalpropertyguide.com. Modernizacija infrastrukture (nove tramvajske linije, širenje luke) te rast tehnoloških poduzeća podržavaju potražnju.
- Andaluzija/Costa del Sol: Andaluzija (19,6% prodaje) vodi državu globalpropertyguide.com. Costa del Sol (pokrajina Málaga) je magnet za strane kupce: Britanci, Skandinavci i drugi ovdje kupuju, a najamnine i prodaje rastu (~najam u Malagi +11,4% u 2024. globalpropertyguide.com). U unutrašnjosti (Sevilla, Granada) također raste zanimanje kako cijene rastu. Javna sredstva ulažu se u prijevoz (nove metro linije, unapređenje zračne luke), čime se poboljšava dostupnost.
- Baleari: Turizam i strano vlasništvo prevladavaju. Otprilike trećina kupaca na Mallorci/IBIZI dolazi iz inozemstva globalpropertyguide.com. U 2024. su Baleari bili jedina regija s blagim padom prodaje (-3,8%) globalpropertyguide.com, dijelom zbog zasićenosti luksuznog tržišta. Ipak, najamnine su najviše u Španjolskoj (Palma 17,2 €/m², Ibiza još više) globalpropertyguide.com. Pravila o obnovljivoj energiji i porezi na druge domove (u razmatranju) mogli bi utjecati na buduću potražnju.
- Kanari: Umjeren rast (prodaja +4,6% u 2024.) globalpropertyguide.com. Snažan turizam potiče potražnju na Tenerifima, Gran Canariji i Lanzaroteu. Inozemni kupci (posebno Sjeverni Europljani) čine oko 20–25% transakcija. Tamošnje nekretnine još uvijek nude veće prinose (~5–6%) zbog nižih cijena.
Trendovi cijena i prognoze
Nacionalne cijene nekretnina porasle su za ~5–8% u 2024. Službeni podaci (MIVAH) pokazuju +5,8% (2024. u odnosu na 2023.) caixabankresearch.com, dok je indeks bilježnika registrirao +8,4% za 2024. caixabankresearch.com. Ključne regije bilježe dvoznamenkasti rast: Baleari +12,1% (Q4 2024.) i Madrid +9,4% caixabankresearch.com. Tržišta nižeg ranga na sjeveru Španjolske rastu još brže (zapadne/sjeverne pokrajine +11–15% u Q4, navodi Caixabank) budući da kupci traže povoljnije prilike.
Gledajući unaprijed, institucionalne prognoze su optimistične. CaixaBank predviđa oko 5,9% nominalnog rasta cijena u 2025., koji će se smanjiti na oko 3,0% u 2026. kako ponuda počne sustizati potražnju caixabankresearch.com. Solvia predviđa rast cijena od oko +5% u 2025. idealista.com. Očekuje se da će hipotekarni krediti ostati obilni jer ECB ublažava svoju monetarnu politiku; banke bi mogle dodatno smanjiti troškove zaduživanja. Do 2030. stručnjaci očekuju pozitivne, ali umjerenije dobitke (cijene bi nakon prilagodbe inflaciji otprilike udvostručile vrijednost iz 2020.). Stalan rast stanovništva (MMF očekuje +1,2% godišnje) i nedostatak stanova podupiru ove prognoze caixabankresearch.com.
Dinamika potražnje i ponude
Potražnja: Potaknuta domaćim i stranim kupcima. Stalan rast stanovništva i radne snage (uključujući imigraciju) stvara nova kućanstva. Zaposlenost je blizu pretpandemijske razine, a plaće rastu, što jača kupovnu moć. Nedavni podaci pokazuju zadržanu potražnju: Solvia primjećuje da su mnogi kupci čekali tijekom 2022.–23. zbog visokih kamata, a sada se vraćaju idealista.com. Interes stranaca naglo raste: stranci su kupili oko 69.400 nekretnina u prvoj polovici 2024. (20,4% svih prodaja) idealista.com. Građani UK-a i dalje su najbrojniji, ali Amerikanci (+2× u odnosu na prije 5 godina) i Marokanci posebno su aktivni reuters.com.
Ponuda: Povijesno niska. Nova izgradnja ubrzava, ali s niske osnovice: dozvole za gradnju porasle su oko 16% kroz 2024. (107.000 od siječnja do listopada) cottageproperties.es, ali ukupni zahtjevi za gradnju i dalje su ispod razina prije 2019. lucasfox.com. Nedostatak zemljišta je posebno izražen u velikim gradovima (Madrid/Barcelona). Stambeni fond stari: samo oko 5% španjolskih stanova mlađe je od 5 godina. Ova neravnoteža – rastuća potražnja nasuprot ograničenoj novoj ponudi – glavni je pokretač rasta cijena caixabankresearch.com.
Ako ponuda naglo poraste (npr. kad dozvole dosegnu 135.000+ u 2025. caixabankresearch.com), rast bi se mogao usporiti. No, trenutno se gotovo svi stručnjaci slažu kako će ograničenja ponude održavati “skučenost” tržišta još godinama. U sektoru najma, niska praznina stanova (~2–3% u gradovima) također uzrokuje naglo povećanje najamnina.
Zakonodavne i regulatorne promjene
Nedavne političke promjene preoblikuju tržište:
- Stanarski najam: Zakon o pravu na stanovanje (Ley 12/2023) uveo je novi indeks referentne najamnine (IRAV) od siječnja 2025. globalpropertyguide.com. IRAV ograničava godišnje povećanje najamnina na najnižu od: godišnju stopu inflacije, temeljnu inflaciju ili unaprijed definiranu prosječnu stopu, zamjenjujući dosadašnje indeksacije na inflaciju globalpropertyguide.com. Tijekom 2024. korišteni su privremeni limiti (2–3%), ali IRAV određuje nove ugovore nakon svibnja 2023. Cilj je stabilizacija najamnina (30% Španjolaca živi u najmu) globalpropertyguide.com.
- Turistički najam: 3. travnja 2025. Španjolska je iz temelja promijenila pravila za kratkoročni najam. Zakon o horizontalnom vlasništvu sada zahtijeva izričito odobrenje zajednice zgrade (3/5 većina) za rad turističkog najma ldrgroup.nl. Bez dozvole nije moguće legalno iznajmljivati na kratko. U srpnju 2025. Španjolska implementira nova EU pravila za kratkoročni najam: svi objekti za kratkoročni najam moraju se registrirati u nacionalnom registru (Registro Único) i prikazivati broj registracije u internetskim oglasima idealista.com. Cilj je usmjeriti više stanova na dugoročan najam i suzbiti ilegalni najam.
- Zlatna viza: Španjolska je 3. travnja 2025. ukinula Zlatnu vizu za nekretnine globalpropertyguide.com. Investitori su ranije dobivali boravišnu dozvolu kupnjom nekretnine vrijednosti najmanje 500.000 € (vrhunac je bio oko 681 viza kroz nekretnine u 2019. globalpropertyguide.com). Vlada je kao razlog navela pritisak na rast cijena u gradovima globalpropertyguide.com. Postojeći podnositelji zadržavaju dozvole, ali novi ih više ne mogu dobiti na temelju ulaganja u nekretnine. Očekuje se blagi pad skupih/luksuznih projekata, iako kupci iz engleskog govornog područja i EU-a nastavljaju ulagati bez smetnji.
- Ostale mjere: Vlasti su razmatrale poreze na prazne nekretnine i gradske poticaje za pristupačno stanovanje, ali dosad nisu uvedeni opći novi porezi. Kontrole kreditiranja (ograničenja odnosa kredita i vrijednosti zaloga) i dalje su umjerene u europskim okvirima. Regulativa općenito pokušava uskladiti zaštitu najmoprimaca i atraktivnost ulaganja.
Okruženje za strane investicije
Španjolska i dalje privlači globalni kapital. U prvom tromjesečju 2024. ukupne investicije u nekretnine iznosile su 3,3 mlrd eura (+39% na godišnjoj razini) cbre.co.uk, znatno iznad europskog prosjeka. Madrid i Barcelona među pet su najvažnijih gradova za međunarodne ulagače (CBRE). Porast uključuje strane kupce stambenih nekretnina i tvrtke koje kupuju objekte za iznajmljivanje. Primjerice, strani kupci (rezidenti i nerezidenti) kupili su oko 1 od 5 stanova u 2024. idealista.com. Institucionalni ulagači (fondovi, REIT-ovi, privatni investitori) šire portfelje u sektoru stanovanja (build-to-rent, studentski smještaj), maloprodaje, logistike i turizma. Stranci plaćaju premiju: prosječna cijena koju plaćaju nerezidenti bila je oko 38% viša od cijene koju plaćaju Španjolci krajem 2024. reuters.com.
Izravna strana ulaganja u Španjolsku (šire gospodarstvo) iznosila su oko 20,9 mlrd $ u prvoj polovici 2024. santandertrade.com. Premda velik dio odlazi u usluge i industriju, značajan dio financira hotele, urede i stanove. SAD su sada glavni izvor izravnih investicija (29% tokova) santandertrade.com, a američki kupci među najaktivnijima su na tržištu domova reuters.com. Brexit je donekle rashladio britanske investicije, ali kupci iz EU (Njemačka, Francuska, Nordijske zemlje) ostaju snažni. Gašenje Zlatne vize vjerojatno će ulagače preusmjeriti više prema imovini koja donosi prinos nego prema boravišnim dozvolama.
Hipotekarno i financijsko okruženje
Španjolske banke i zajmoprimci prilagođavaju se promjenjivim kamatnim stopama. Hipotekarni dug (neotplaćeni) nizak je prema povijesnim standardima (≈31,3% BDP-a u 2024. u odnosu na 60% prije 2008. globalpropertyguide.com). To ostavlja prostor za rast kredita. U 2024. novi hipotekarni plasmani su se oporavili (+14,2% na 61,7 mlrd € globalpropertyguide.com) nakon pada tijekom 2022.–23. Broj novih hipoteka (423.761 u 2024.) također je snažno porastao globalpropertyguide.com.
Kamatne stope padaju: nakon vrhunca sredinom 2024., ECB je smanjila stope na ~3% do kraja godine. Prosječna kamatna stopa na nove španjolske hipotekarne kredite bila je ~2,87% u veljači 2025. globalpropertyguide.com, što je pad u odnosu na 3,62% godinu ranije. Oko 90% kredita vezano je uz promjenjivu ili kratkoročnu fiksnu stopu, tako da će zajmoprimci imati koristi od daljnjih smanjenja (CaixaBank očekuje glavnu stopu ECB-a ~2% do 2026. caixabankresearch.com). Niži troškovi zaduživanja podržavat će potražnju kupaca i refinanciranje. U međuvremenu, banke ostaju konzervativne – omjeri kredita prema vrijednosti (LTV) su umjereni (obično 80%), a kriteriji odobravanja kredita strogi u odnosu na standarde iz vremena balona.
Glavni razvojni projekti
Nekoliko velikih projekata oblikovat će buduće tržište. Madrid Nuevo Norte (MNN) je vodeći projekt: 3,4 km² (2,6 milijuna m² građevinske površine) mješovite namjene na sjeveru uz stanicu Chamartín. MNN će isporučiti oko 10.500 stanova (38% pristupačnih; 62% višeg ranga) i novi poslovni centar s 1 milijun m² ureda news.griclub.org news.griclub.org, te 400.000 m² parkova (uključujući 13 ha središnjeg parka) news.griclub.org. Predviđa se da će MNN stvoriti oko 350.000 radnih mjesta i dodati 15,2 milijarde eura BDP-u kroz 25 godina news.griclub.org.
Veliki urbani projekti: npr. Madrid Nuevo Norte (umjetnikova vizija gore) donijet će 10.500 stanova, 1,6 milijuna m² ureda i obilje zelenih površina news.griclub.org news.griclub.org.
Ostali gradovi imaju svoje projekte: Barcelonska stanica Sagrera je u izgradnji (trošak oko 2 milijarde €) i očekuje se otvorenje do 2028. en.wikipedia.org. Kompleks Sagrera uključuje ukopavanje tračnica i stvaranje 3,7 km linearnog parka iznad njih en.wikipedia.org, što otvara prostor za stanovanje i urede. U Valenciji, planovi za staro korito rijeke i područja luke (proširenje Ciudad de las Artes, Parque Central) oslobađaju novu stambenu površinu. Plaza de la Magdalena u Zaragozi je megaprojekt za urede i hotele na nekadašnjem riječnom otoku. Tehnološka četvrt 22@ u Barceloni i o;proširenja sektora 22@ se nastavljaju, uz prenamjenu bivših industrijskih zona u mješovite sadržaje.
S druge strane turizma, grade se veliki resorti i kongresni centri. Na primjer, FICO sajamski centar u Malagi (najveći europski centar za događanja) otvoren je 2023., a Plaza Mayor II u Madridu se proširuje. Na Balearima i Kanarima odvijaju se razvoj luksuznih odmarališta i zajednica za drugu kuću (mnogi uz strana ulaganja).
Stručne prognoze (2025.–2030.)
Institucionalna izvješća slažu se oko nastavka rasta do 2025.–26., a zatim umjerenog usporavanja. CaixaBank (velj. 2025.) očekuje oko 650.000 prodaja nekretnina u 2025. (u odnosu na ~642.000 u 2024.) caixabankresearch.com i rast cijena oko 5,9% (MIVAH indeks) caixabankresearch.com, prije usporavanja rasta (broj transakcija oko 620.000, cijene +3,0% u 2026.) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia slično predviđa rast prodaje +3–4% i rast cijena stanova +5% u 2025. idealista.com idealista.com, uz napomenu da će faktori poput odgođene potražnje i stranih kupaca potrajati.
Krajem 2020-ih, trendovi će ovisiti o makroekonomskim kretanjima: ako stope ostanu niske i gradnja poraste, rast cijena mogao bi usporiti na razinu od 2–3%. MMF i OECD predviđaju rast BDP-a Španjolske oko 2–2,5% godišnje do 2030., što bi trebalo podržavati potražnju za nekretninama. Mogući su i periodi nestabilnosti: novi rast stopa (npr. zbog globalne inflacije) mogao bi privremeno ohladiti tržište. Sve u svemu, analitičari ne vide veliki balon – Španjolska još uvijek ima manjak izgrađenih nekretnina. Do 2030. cijene stanova mogle bi biti 20–30% više (nominalno) nego 2025., osim ako ne dođe do šokova.
Rizici i prilike
Rizici: Pritisci na priuštivost su najveća briga. Odnos cijena stanova i prihoda u Španjolskoj vratio se na razine iz 2007. u glavnim gradovima, a “stopa napora” (obroci hipoteke vs. prihod) iznosi oko 35% cbre.com – među najvećima u EU. Banka Španjolske upozorava na stambeni jaz (~450.000 nedostajućih stanova) reuters.com. Nastavak brzog rasta cijena i najamnina mogao bi izazvati političke reakcije i strožu regulaciju. Već sada novi zakoni o najmu signaliziraju zaokret prema najmoprimcima. Regulatorni rizik: daljnje kontrole najamnina ili porezi na druge nekretnine mogli bi obeshrabriti investitore. Ukinuta “zlatna viza” jedan je primjer; svaka slična nova mjera utjecala bi na luksuzno tržište. Kamatne stope: brži globalni rast kamatnih stopa mogao bi povećati troškove hipoteka i smanjiti potražnju. Nestabilnost turizma: oslanjanje tržišta na turizam znači da bi svaki pad broja posjetitelja (npr. zbog povratka pandemije) naštetio kratkoročnom najmu i hotelima.
Prilike: Istovremeno, osnovne snage su očite. Španjolska nudi relativno visoke prinose: najamnine stanova (~5–7% bruto) znatno su iznad povrata na obveznice EU globalpropertyguide.com, koje su i dalje oko 1%. Uz niske troškove financiranja, developeri i dalje mogu ostvarivati dobre marže. Najamni sektor raste – institucionalni “build-to-rent” i alternativna stanovanja (studentski, domovi za starije) privlače kapital. Veliki gradski projekti (npr. MNN) stvarat će dugoročnu vrijednost i suvremeni stambeni fond, otvarajući natječaje za nove investicije. Strana potražnja (iz Sjeverne Amerike, Sjeverne Europe i Latinske Amerike) je raznolika i vjerojatno će se nastaviti zahvaljujući privlačnom načinu života i povoljnim tečajevima za mnoge ulagače. EU poticaji za “zelenu gradnju” također će potaknuti obnovu i izgradnju energetski učinkovitih stanova (povećavajući aktivnost). Sve u svemu, oprezni investitori Španjolsku vide kao tržište s trajnim rastom, velikom potražnjom za najmom i prilikama za razvoj nove generacije stambenih i mješovito-namjenskih nekretnina.
Izvori: Istraživanje autora uključujući službene statistike (INE), izvješća iz industrije i analize stručnjaka globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
