St. Moritz, legendarno švicarsko skijalište, nalazi se na vrhu tržišta alpskih nekretnina kao jedna od najskupljih i najekskluzivnijih lokacija za nekretnine na svijetu. U 2025. godini, cijene nekretnina ovdje ostaju astronomske – više nego u bilo kojem drugom alpskom odmaralištu – dok luksuzne rezidencije dosežu 40.000 CHF+ po kvadratnom metru (i 50.000 CHF+ za prave prestižne nekretnine) ubs.com ubs.com. Tržište je doživjelo porast tijekom pandemije i sada se nalazi na povijesno najvišim razinama, potaknuto švicarskom reputacijom sigurne luke i kroničnim nedostatkom stambenog prostora ubs.com ginesta.ch. Ovo sveobuhvatno izvješće analizira trendove u rezidencijalnim, komercijalnim i ultra-luksuznim nekretninama, pruža povijesne i aktualne podatke o cijenama, te analizira prognoze za nadolazeće godine. Također istražujemo prinos od najma, nove projekte, pravila za strane kupce, porezne aspekte i pokretače potražnje – uspoređujući St. Moritz s ostalim švicarskim i alpskim luksuznim tržištima.
(Sve cijene su u švicarskim francima. CHF 1 ≈ EUR 1 prema tečaju iz 2025.)
Trendovi rezidencijalnog tržišta u 2025.
St. Moritzovo tržište stambenih nekretnina i dalje je iznimno ograničeno i skupo. Nakon izvanrednog procvata tijekom pandemije, potražnja se normalizirala na razine prije 2020., ali i dalje ostaje snažna ginesta.ch. Kupci su postali nešto više usmjereni na vrijednost, a prodaja sada traje malo dulje, no cijene se i dalje drže na rekordno visokoj razini ginesta.ch. Ovu stabilnost podupire izrazito niska ponuda – nova gradnja je ozbiljno ograničena – te stalan interes bogatih švicarskih i međunarodnih kupaca.
- Ograničena ponuda: Više od polovice stambenog fonda St. Moritza (≈55%) čine druge nekretnine (apartmani za odmor) ginesta.ch ginesta.ch. Gradnja novih apartmana za odmor gotovo je zaustavljena nakon švicarske “inicijative za druge nekretnine” iz 2012. (Lex Weber zakon), koja zabranjuje izdavanje novih dozvola za druge nekretnine u općinama gdje one prelaze 20% ukupnog fonda ginesta.ch. U St. Moritzu, gdje druge nekretnine daleko prelaze taj prag, novogradnja je iznimno rijetka, a ukupni stambeni fond raste za manje od 1% godišnje ginesta.ch. Ovaj strukturni nedostatak održava visoke cijene ginesta.ch. Čak i kada se potražnja nakon pandemije smirila sa grozničave na samo snažnu, uvjeti na tržištu i dalje favoriziraju prodavatelje – s stopama dostupnosti od oko 2,3% za stanove i 2,5% za kuće (znatno ispod “uravnotežene” razine od 6–8%) ginesta.ch.
- Razine cijena: Stambene nekretnine u St. Moritzu postižu švicarske vodeće cijene. Čak se i srednje klase stanovi u gradu prodaju za oko CHF 20.000–25.000/m², dok luksuzni apartmani dosežu CHF 25.000–32.000/m² – a doista iznimni penthouse stanovi ili chaleti s pogledom na jezero mogu daleko nadmašiti te iznose* ginesta.ch ginesta.ch. Na najprestižnijim adresama u St. Moritzu, poput Via Suvretta ili Via Brattas, veliki chaleti redovito postižu cijenu od CHF 40.000+ po m², dok nekoliko “jednorog” nekretnina navodno postiže šesteroznamenkaste CHF cijene po m² ginesta.ch ubs.com. Čak i starije obiteljske kuće (vrlo malen segment) koštaju najmanje CHF 26.000/m², dok moderne vile na vrhunskim lokacijama često dosežu CHF 39.000/m² ili više ginesta.ch. Za usporedbu, medijalna tražena cijena za tipičnu kuću (sve veličine/lokacije) u St. Moritzu iznosi oko CHF 13.300/m² od sredine 2025. (s rasponom ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – što odražava da su čak i “prosječne” nekretnine ovdje skupe. Tijekom posljednje 4 godine, cijene kuća u St. Moritzu skočile su +52% u CHF homegate.ch, što ilustrira meteorski porast vrijednosti od 2019.
- Post-pandemijski plato: Nakon kratkog pada u razdoblju 2015.–2018., vrijednosti su naglo porasle tijekom 2020.–2022. uslijed potrage za alpskim utočištima ginesta.ch. Do 2023. cijene su dosegle nove vrhunce, a rast se od tada izjednačio – osobito za stanove. Vrijednosti stanova su se otprilike utrostručile (+190%) od 2000., a vrijednosti kuća porasle su ~175% od 2000. godine ginesta.ch. Nakon rasta od otprilike 5–6% godišnje početkom 2020-ih, 2024. je donijela samo blagi porast. Doista, lokalni agenti primjećuju da je uzlazni pritisak na cijene “izjednačen” na visokom platou ginesta.ch. Kupci više nisu u modu panične kupnje; pregovaraju odlučnije i daju prednost pravičnoj vrijednosti i prestižnoj lokaciji ginesta.ch. Ipak, cijene ostaju na rekordno visokim razinama, potpomognute minimalnom ponudom i trajnom potražnjom imućnih kupaca koji traže stil života ginesta.ch. Ukratko, stambeno tržište u 2025. ostaje na vrhu – stabilno, iznimno skupo, uz manje fluktuacije, ali bez većih korekcija.
Trendovi ultra-luksuznih i ski-chalet nekretnina
Segment ultraluksuznih nekretnina (“Prime”) u St. Moritzu i dalje prednjači u Alpama po prestižu i cijeni. Ovaj grad zadržao je titulu najskupljeg tržišta skijaških domova u Alpama ubs.com. U 2024. godini, prime cijene u St. Moritzu porasle su za oko +5,6% na godišnjoj razini, nadmašivši većinu konkurencije knightfrank.com. Ovo je podiglo “prime” vrijednosti na otprilike 27% iznad razine iz 2019. – izvanredan rast u samo pet godina ubs.com. Ključni trendovi u ovom elitnom segmentu uključuju:
- Globalna privlačnost milijardera: Potražnja na najvišoj razini je doista međunarodna. Kupci s iznimno visokim neto bogatstvom iz Europe, Sjeverne Amerike, Bliskog istoka i drugih dijelova svijeta cijene St. Moritz zbog njegove “Top of the World” ekskluzivnosti i švicarske stabilnosti ubs.com. Čak i dok su globalna financijska tržišta kolebala 2023.–24., bogati su ovdje nastavili kupovati, promatrajući švicarske nekretnine kao sigurno utočište za imovinu ubs.com. Snažan švicarski franak učinio je švicarske luksuzne domove skupljima za strance, ali ovu valutnu prepreku nadomjestila je želja mnogih kupaca za sigurnim utočištem u Alpama ubs.com. Reputacija je bitna: Stogodišnji brend St. Moritza kao glamuroznog zimskog utočišta (dvostruki domaćin Zimskih olimpijskih igara) i dalje privlači elitnu klijentelu i kupce investicijske migracije koji traže uporište u švicarskom načinu života.
- Slabljenje cjenovnog momentuma: Nakon dvije godine dvoznamenkastog rasta, momentum rasta cijena u premium segmentu znatno je usporio u 2024. Prema UBS-u, rast cijena u švicarskom luksuznom segmentu prepolovio se na otprilike +1,2% u prosjeku u 2024. (u odnosu na otprilike +3% godinu ranije) ubs.com. U slučaju St. Moritza, cijene stanova su i dalje porasle za otprilike 3% u protekloj godini, ali najbolji chalet-i bilježe stagnaciju ili zanemariv rast ubs.com. Suštinski, luksuzno tržište dosegnulo je cjenovni plafon nakon prethodnih pretjeranih poskupljenja ubs.com. Kupci su i dalje pokazivali interes, ali mnogi su odbijali daljnja značajna povećanja cijena s obzirom na to koliko su vrijednosti već porasle. Dodatni faktor za smirivanje tržišta na visokoj razini: švicarska pravila “stress testa” za hipotekarne kredite (zahtijevaju visoke prihode za kupovinu višemilijunskih nekretnina) ograničavaju neke kupce u srednjem rasponu od 5–10 milijuna CHF ubs.com. Bazen potencijalnih kupaca se smanjuje na ovim visokim cijenama, što prirodno usporava daljnji rast cijena ubs.com. Kao rezultat toga, 2025. godina bila je godina konsolidacije za luksuzno tržište nekretnina u St. Moritzu – cijene su zadržane ili lagano rasle ubs.com.
- Nadmašene vršne vrijednosti: Čak i uz sporiji rast, St. Moritz ostaje ultra-skup. U 2025. godini, luksuzne nekretnine počinju od otprilike CHF 43.000/m² ubs.com, što je najviše u Alpama. Za usporedbu, početne cijene luksuza u Gstaadu su oko CHF 39.000/m² i u Verbieru oko CHF 36.000/m² ubs.com – čime se St. Moritz postavlja na vrh. Ovisno o lokaciji i prestižu, cijene po kvadratu u St. Moritzu rutinski prelaze CHF 50.000, a u “iznimnim slučajevima” dosežu i CHF 100.000+ ubs.com. Ovo su Monaco/Aspen-razine cijena u srcu švicarskih Alpa. Posebno, Gstaad i St. Moritz često si izmjenjuju titulu najskupljeg skijališta: jedno istraživanje iz 2024. stavlja prosjek Gstaada nešto više, ali St. Moritz je imao veći godišnji skok (+5,6% prema +4%) knightfrank.com. U svakom slučaju, zajedno definiraju gornji ešalon. Za usporedbu, najskuplje francusko skijalište (Courchevel 1850) nudi luksuzne vile oko CHF 30.000/m² – još uvijek skupo, ali otprilike 30% jeftinije od St. Moritza ubs.com. Tablica ispod pokazuje kako se St. Moritz uspoređuje s drugim elitnim alpskim tržištima:
- Potražnja za maloprodajom/hotelima: St. Moritzova “dizajnerska sela” atmosfera – okružena Cartierom, Guccijem i umjetničkim galerijama – znači da su najamnine poslovnih prostora među najvišima u Alpama. Prvoklasni maloprodajni prostori ograničeni su na područje oko Bahnhofstrasse i kvarta hotela Palace, a slobodni prostori gotovo da ne postoje u vršnim sezonama. Luksuzni brendovi žude za prisutnošću ovdje zbog brendiranja i bogate klijentele, čime maloprodajni nekretninski sektor ostaje stabilan. Hoteli su također profitirali od rasta cijena soba i popunjenosti, što je potaknulo renovacije i modernizacije (npr. povijesni hotel Badrutt’s Palace prošao je obnovu kako bi ostao konkurentan). Novi razvoj hotela, međutim, ograničen je građevinskim pravilima i zakonima o očuvanju u ovoj regiji. Umjesto toga, postojeće nekretnine moderniziraju se na standarde s 5 zvjezdica kako bi zadovoljile potražnju.
- Novi razvojni projekti: Stambeni razvoj izuzetno je ograničen zakonom, ali nekoliko značajnih projekata je u pripremi, često kroz prenamjenu starijih lokacija. Na primjer, projekt “Residence du Lac” (2024.–25.) pretvara bivšu građevinu uz jezero u moderne apartmane, s naglaskom na održivu drvenu konstrukciju i raznolike veličine jedinica za lokalno stanovništvo timbatec.com timbatec.com. Naglasak je na vrhunskoj, ekološki prihvatljivoj izvedbi (u skladu s Minergie-P-Eco standardima) kako bi se zadovoljila današnja očekivanja u pogledu učinkovitosti i luksuza timbatec.com. Budući da St. Moritz ne može slobodno graditi nove vikendice, većina novih stambenih zgrada namijenjena je isključivo za stalno stanovanje ili zahtijeva posebne dozvole. Neki stariji hoteli ili klinike pretvoreni su u stambene ili objekte mješovite namjene – jedan noviji primjer je bivša lokacija klinike prenamijenjena u umjetnički prostor i buduće stanove (prikazano tijekom događaja Nomad design 2025.). Sve u svemu, nova ponuda dolazi isključivo kroz prenamjenu postojećih objekata, s obzirom na potpunu zabranu novih drugih domova u ovoj zoni s visokim udjelom sekundarnog stanovanja ginesta.ch.
- Nadogradnja infrastrukture: Regija nastavlja ulagati u turističku infrastrukturu, iako ne bez izazova. Sustavi žičara se moderniziraju gdje god je to moguće – npr. pokrenuti su planovi za zamjenu 50 godina stare Signalbahn žičare u St. Moritz-Badu gondolom većeg kapaciteta snowindustrynews.com. Međutim, 2023. godine Švicarski savezni sud je zaustavio projekt zamjene Signalbahn žičare zbog ekoloških i urbanističkih zabrinutosti (zaštita šuma itd.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Ovo naglašava strogo regulirano okruženje čak i za infrastrukturu: projekti moraju pažljivo balansirati utjecaj na okoliš, a kašnjenja su česta. Unatoč preprekama, operateri žičara i grad St. Moritz predani su održavanju vrhunske opreme. Značajna sredstva uložena su u proizvodnju snijega, modernizaciju žičara i cjelogodišnje sadržaje diljem Engadina. Zapravo, prilagodba klimatskim promjenama je prioritet – mnoga alpska odmarališta (uključujući St. Moritz) snažno ulažu u tehnologiju za pouzdan snijeg i diversifikaciju ljetnih aktivnosti naef-prestige.ch.
- Komercijalna perspektiva: Izgledi za komercijalne nekretnine su stabilno-pozitivni, povezani su s turističkim prilikama. Uz normalizaciju međunarodnih putovanja nakon pandemije, St. Moritz bilježi snažne zimske rezervacije i rast ljetnih posjeta (korištenje ljetnih ski karata povećano je za +46% od 2021. kako Alpe promoviraju turizam kroz cijelu godinu) naef-prestige.ch. Ovo jača povjerenje restorana, trgovina i hotela, čime se podržava najam i popunjenost komercijalnih prostora. Jedno ograničenje je osoblje/smještaj: nedostatak stambenog prostora za radnike (zbog ograničenja za druge domove) tjera neka poduzeća da ulažu u rješenja za smještaj osoblja u okolnim selima. Zanimljivo, obližnje skijalište (Lech u Austriji) izgradilo je 2025. godine nove stanove za osoblje – na što i švicarska odmarališta obraćaju pažnju snowindustrynews.com. U St. Moritzu lokalna vlast i poslodavci možda će morati poticati smještaj radne snage kako bi održali uslugu na vrhuncu sezone.
- 2025. – Godina konsolidacije: Analitičari UBS-a predviđaju da će 2025. biti još jedna godina konsolidacije za švicarsko luksuzno tržište nekretnina, pri čemu će rast cijena ostati vrlo suzdržan (slično razini od oko 1% u 2024.) ubs.com. Ginesta (lokalna agencija za nekretnine) također očekuje “stabilne do blago rastuće tržišne cijene, usklađene s inflacijom” u skoroj budućnosti ginesta.ch. Drugim riječima, nominalne cijene bi mogle blago porasti za ~0–2% tijekom 2025., čime bi realne cijene zapravo ostale iste. Razlog za to je: povišene cijene su smanjile bazen kupaca, a post-pandemijsko uzbuđenje se ohladilo ubs.com. Također, Švicarska je vidjela rast kamatnih stopa s nulte razine u 2022., a iako se očekuju smanjenja kamata do 2025.–26., troškovi financiranja i dalje su viši nego u razdoblju vrlo labave politike – što ograničava maksimalne budžete kupaca. Švicarsko gospodarstvo također raste sporo (~1% rast BDP-a), što znači da nema velikog porasta potražnje na vidiku engelvoelkers.com. Sve to upućuje na razdoblje stabilnosti cijena umjesto novog booma. Važno je napomenuti da je i ovaj “bočni” scenarij na vrlo visokim razinama cijena, tako da tržište zapravo pauzira na vrhuncu.
- Strukturalni uzlazni pritisak: Dugoročno su analitičari oprezno optimistični. UBS primjećuje da će strukturni faktori (demografija visoke neto vrijednosti, ljudi koji žive duže i češće koriste kuće za odmor itd.) “nastaviti [uzlazni] trend [cijena] u doglednoj budućnosti” ubs.com. Vjetrovi u leđa potražnji uključuju bogate umirovljenike i tražitelje druge nekretnine iz cijelog svijeta, dok će ponuda ostati strogo ograničena zbog ograničenja broja drugih nekretnina ginesta.ch. Ova neravnoteža sugerira da bi nakon trenutne stanke, cijene trebale nastaviti lagano rasti. Primjerice, Wüest Partner (švicarsko konzultantsko društvo za nekretnine) predviđa da će cijene stambenih nekretnina u Švicarskoj porasti ~+3% u 2025. engelvoelkers.com, a možda i sličnim tempom u 2026.-27. ako kamatne stope popuste. St. Moritz, kao jedinstveno mikro-tržište, možda neće ostvariti +3% u neposrednoj godini, ali povratak na ~+2–4% godišnjeg rasta do 2026.–2027. je vjerojatan ako se globalni ekonomski uvjeti poboljšaju. Neki industrijski stručnjaci doista predviđaju umjereno ubrzanje: jedno izvješće o luksuznim nekretninama predviđa da bi cijene u St. Moritzu mogle porasti ~+2,5% do +4,0% u 2026., s najvećim rastom u najprestižnijim zonama poput Suvrette theluxuryplaybook.com. To bi bio oporavak u odnosu na gotovo nepromijenjene 2024.–25. i odgovaralo bi scenariju ponovnog povjerenja kako se troškovi zaduživanja normaliziraju naniže.
- Ključne varijable: Putanja kamatnih stopa je ključna. Švicarska narodna banka povisila je stope s –0,75% na +1,75% (do sredine 2023.) kako bi suzbila inflaciju, ali inflacija je od tada pala ispod 1% engelvoelkers.com. Ako SNB počne snižavati stope krajem 2024. ili 2025. (kako mnogi očekuju), uvjeti za hipotekarne kredite će se poboljšati i mogli bi pokrenuti novu potražnju engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Već su prinosi na švicarske obveznice na 10 godina pali s najviših razina, a zabilježena su i neka smanjenja hipotekarnih kamata, što je „povećalo spremnost kupaca na plaćanje” na tržištu luksuza 2024. ubs.com. Još jedan faktor: globalni trendovi bogatstva. Sudbina St. Moritza vezana je uz bogatstvo milijardera – a unatoč određenoj volatilnosti tržišta, ultrabogati su se posljednjih godina samo još više obogatili properstar.mu. Ako ne dođe do velike financijske krize, očekuje se da će HNW pojedinci nastaviti ulagati dio svog bogatstva u realnu imovinu poput elitnih nekretnina. No, gospodarsko usporavanje u Europi ili geopolitički šokovi mogli bi kratkoročno prigušiti potražnju ubs.com. UBS napominje da, ako europski rast ostane slab, a inflacija smanji kupovnu moć, neki potencijalni kupci bi mogli odgoditi kupovinu kuća za odmor ubs.com. Stoga, prognoza sporog rasta za 2025. uključuje oprezan pogled na gospodarstvo.
- Opća projekcija: Osnovna očekivanja su da će vrijednosti nekretnina u St. Moritzu ostati stabilne ili umjereno porasti do 2025. godine, a potom će lagano ubrzati u narednim godinama. Malo je vjerojatno da ćemo svjedočiti padu cijena osim u slučaju prisilnih prodaja (što je rijetkost jer imućni vlasnici nisu visoko zaduženi niti pod pritiskom da prodaju) engelvoelkers.com. Zapravo, vlasnici-okupljači u Švicarskoj obično zadržavaju vlasništvo kroz fluktuacije kamatnih stopa, čime se sprječava prevelika ponuda engelvoelkers.com. Stoga su rizici pada ograničeni. S druge strane, svaki novi val inozemnog interesa (primjerice, ako se određena turistička tržišta potpuno otvore ili ako švicarski franak oslabi) mogao bi brzo ponovno pokrenuti rast cijena s obzirom na oskudicu objekata. Ukratko: očekujte “mekano prizemljenje” na vrhu – cijene će ostati na svom “visokom platou” u 2025. pa zatim nastaviti postupno rasti u skladu s gospodarskim oporavkom i stalnom potražnjom.
- Prinosi dugoročnog najma: Bruto prinosi na stambene nekretnine u St. Moritzu obično su u rasponu od 2%–3% godišnje investropa.com. To je usporedivo s drugim prestižnim švicarskim lokacijama (Zurich, Ženeva), koje također imaju prinos od oko 2–3%, a znatno je niže nego u jeftinijim regijama (gdje je 4–5% uobičajeno) investropa.com. Na primjer, stan s četiri sobe kupljen za 3 milijuna CHF mogao bi se iznajmljivati za oko 6.000–7.000 CHF mjesečno nenamješten – što je 72.000–84.000 CHF godišnje (≈2,5% kupovne cijene). Tako niski prinosi odražavaju vrlo visoke vrijednosti nekretnina, a ne niske najamnine; zapravo, najamnine u St. Moritzu su među najvišima u Švicarskoj po četvornom metru. No cijene su toliko visoke da najamnina ne može “sustignuti” cijenu, što rezultira umjerenim prinosima. Neto prinosi (nakon troškova, održavanja, poreza na nekretnine itd.) bili bi još niži, oko 1–2%. Investitori često prihvaćaju ove skromne povrate jer računaju na aprecijaciju kapitala i sigurnost imovine. Mnogi vlasnici zapravo uopće ne iznajmljuju, već preferiraju isključivo osobno korištenje.
- Potencijal za iznajmljivanje za odmor: Kratkoročno iznajmljivanje (turistički najam) nudi veći potencijal prihoda, osobito tijekom vrhunca skijaške sezone. Luksuzni apartmani i planinske kuće mogu postići vrlo visoke tjedne najamnine zimi – nije neobično da dobro smještena planinska kuća s 4 spavaće sobe bude iznajmljena za 15.000–20.000 CHF tjedno tijekom Nove godine ili u veljači. Tijekom otprilike 10–12 vrhunskih zimskih tjedana, takva nekretnina može ostvariti bruto prihod od 150.000 CHF+, što godišnje iznosi oko 5%+ vrijednosti. Prema investicijskim savjetnicima, kratkoročni najam u odobrenim turističkim područjima može donijeti 5–7% bruto godišnje – ali to podrazumijeva da se jedinica može iznajmiti dobar dio godine investropa.com. St. Moritz ima dugu zimsku sezonu i sve jaču ljetnu sezonu, no popunjenost će izvan sezone biti znatno niža. Realno, savjestan vlasnik ili agencija za najam može ostvariti, recimo, 15–20 tjedana iznajmljivanja po visokim cijenama, što donosi možda 3–5% vrijednosti nekretnine u prihodima – bolje od dugoročnog najma, ali zahtijeva aktivno upravljanje. Troškovi su također veći (marketing, čišćenje, provizije) te postoje zakonski zahtjevi (registracija turističke takse, itd.). Ipak, za vlasnike koji su spremni iznajmljivati svoje kuće kad ih ne koriste, St. Moritz ima jedno od najjačih tržišta kratkoročnog najma u Alpama, zahvaljujući stalnom priljevu imućnih turista.
- Regulativa i slobodni kapaciteti: Važno je napomenuti da su kratkoročni najmovi općenito dopušteni u turističkim zonama poput St. Moritza (za razliku od nekih švicarskih gradova koji ograničavaju Airbnb stil najma). Zapravo, gospodarstvo grada pozdravlja turističke najmove. Međutim, vlasnici stanova mogu se susresti s internim pravilima zgrade ili upravitelja o najmu, a svi iznajmljivači moraju uplaćivati malu “Kurtaxe” (turističku taksu) po gostu/noćenju i osigurati da njihov najam ispunjava sigurnosne standarde. Koncept “Lex Airbnb” još nije značajno zahvatio St. Moritz – kratkoročni najam i dalje je česta praksa, često organizirana preko lokalnih agencija ili ekskluzivnih platformi za najam. Tijekom vrhunskih skijaških tjedana, potražnja za najmom planinskih kuća daleko premašuje ponudu pa je rizik od praznih kapaciteta tada praktički nula. Izvan sezone (proljeće, kasna jesen) nekretnina može stajati prazna – vlasnici to razdoblje često koriste za održavanje.
- Profil kupnje za najam (Buy-to-Let): Čistih investitora u St. Moritzu ima relativno malo zbog niskih prinosa i ograničenja Lex Koller (nerezidenti, stranci ne mogu lako kupiti isključivo za investiciju – vidi sljedeće poglavlje). Oni koji ipak kupuju za iznajmljivanje obično imaju dugoročnu perspektivu i dvostruki cilj: iznajmljivanje sada kako bi pokrili troškove, a kasnije korištenje nekretnine za sebe (ili za prodaju). S obzirom na čvrste švicarske zakone o najmu i stabilnu potražnju na nacionalnoj razini, neki ulagači prihvaćaju čak i prinos od 2–3% kao zadovoljavajući za vrlo sigurnu imovinu. Štoviše, najamnine u Švicarskoj trenutno rastu zbog nestašice stanova – na nacionalnoj razini tražene najamnine su početkom 2025. porasle oko +2,2% na godišnjoj razini homesoverseas.ru. U St. Moritzu, ograničena ponuda stanova za najam (samo oko 44% lokalnih nekretnina su stanovi za najam ginesta.ch, a mnoge od njih zauzimaju lokalni stanovnici) znači da se stranci ili sezonski radnici natječu za malo dostupnih stanova, čime rastu najamnine. To bi s vremenom moglo umjereno povećati prinose (ako cijene ostanu iste, a najamnine rastu). Ipak, ne treba očekivati veliku zaradu od novčanog toka na ovom tržištu; pravi “prinos” vlasništva u St. Moritzu često se mjeri u životnom stilu i dugoročnom povećanju vrijednosti, a ne stalnom visokom prihodu investropa.com.
- Lex Koller (dozvole za strane kupce): Prema saveznom Zakonu Lex Koller, nerezidentni stranci suočavaju se s ograničenjima pri kupnji nekretnina u Švicarskoj. Općenito, stranci bez švicarskog boravka ne mogu kupovati obične stambene nekretnine u većini Švicarske (npr. Zürich, Ženeva) investropa.com. Zakon predviđa iznimke za određena turistička područja (uglavnom skijališta i regije za odmor) gdje stranci mogu kupiti vikendicu uz posebnu dozvolu, uz ograničene kvote. St. Moritz je jedno od tih područja, ali su dozvole ograničene. Ključne točke:
- Nerezident (koji živi u inozemstvu) može kupiti jednu vikendicu do ~200 m² stambenog prostora u odobrenoj općini investropa.com. Mora dobiti kantonalno odobrenje, što može potrajati nekoliko tjedana investropa.com. Broj stranih dozvola godišnje je ograničen – kanton Graubünden ima godišnju kvotu, a popularna mjesta poput St. Moritza često brzo dosegnu svoju kvotu. To znači konkurenciju za dozvole za strane kupce; nekih godina možda ćete morati čekati sljedeću raspodjelu.
- Stranci ne mogu kupovati nekretnine isključivo za ulaganje u najam – nekretnina bi prvenstveno trebala biti za njihovu vlastitu upotrebu tijekom odmora (iako je iznajmljivanje dok se ne koristi općenito dopušteno). Također, nije moguće kupovati više jedinica; jedna dozvola = jedna nekretnina po strancu.
- EU/EFTA rezidenti koji žive u Švicarskoj s B dozvolom, ili bilo koji stranac sa švicarskom C dozvolom, tretiraju se kao švicarski domaći kupci (nije potrebna posebna dozvola) ubs.com. Stoga, mnogi međunarodni kupci prvo uspostave švicarsko prebivalište (često putem premještanja na posao ili programa forfetarnog oporezivanja), a zatim kupuju bez ograničenja. Zapravo, oni s boravišnom dozvolom B (ne-EU) mogu izravno kupiti nekretninu za vlastito stanovanje bez posebnog odobrenja ubs.com.
- Provedba: Ako nerezident kupuje putem švicarske tvrtke ili drugog zaobilaznog puta, i dalje potpada pod Lex Koller – vlasti su suzbile kreativne strukture. U osnovi, švicarsko tržište nekretnina nije „otvoreno za sve“ za offshore kupce; strogo je kontrolirano kako bi se spriječila pretjerana strana špekulacija i sačuvala stambena ponuda za lokalno stanovništvo.
- Lokalne kvote u St. Moritzu: St. Moritz je povijesno imao vrlo malo novih prilika za strane kupce. Mnoge postojeće luksuzne vile već su u stranom vlasništvu (još iz prošlih desetljeća). Kad ih prodaju, novi strani kupac obično može preuzeti tu dozvolu, ali novih dozvola za nove projekte gotovo da i nema. Neki obližnji gradovi (poput Davosa ili Klostersa) povremeno su imali liberalnije politike, ali općenito, Gornja Engadina ostaje oprezna prema prodaji strancima investorsinproperty.com. Zanimljivo, Andermatt je dobio izuzeće iz Lex Kollera kako bi potaknuo razvoj – što je privuklo mnoge strane investitore – no St. Moritz nema takvo izuzeće. To održava potražnju visokom u odnosu na ponudu za nekretnine dostupne strancima.
- Lex Weber (Zakon o drugom domu): Kao što je spomenuto, od 2012. u St. Moritzu se ne mogu graditi novi drugi domovi jer znatno premašuje prag od 20% ginesta.ch. To ne sprječava strance da kupuju postojeće domove, ali ograničava novu ponudu koju bi stranci mogli kupiti. Također, kantoni u nekim slučajevima mogu dati prednost prodaji novih jedinica švicarskim stanovnicima. Stambena politika St. Moritza u suštini usmjerava strane kupce na malen dio preprodajnih apartmana i vila za odmor.
- Buduće pooštravanje: Značajno je da je švicarska vlada 2023. najavila planove za daljnje pooštravanje Lex Koller pravila. Predložene promjene (još uvijek nisu zakon) mogle bi uključivati: zabranu kupnje glavnog prebivališta strancima izvan EU sa B dozvolama bez odobrenja, obvezu stranih vlasnika da prodaju nekretninu ako se odreknu švicarskog boravka, te moguće ograničavanje kupnje udjela u aparthotelima u resortima strancima ubs.com. Ove mjere usmjerene su na ublažavanje nedostatka stanova za domaće stanovništvo ubs.com. Točni prijedlozi još se raspravljaju, ali strani kupci trebaju biti svjesni da Švicarska ne liberalizira svoj stav; dapače, postaje sve restriktivnija. Svi novi propisi bi, međutim, najvjerojatnije omogućili postojećim vlasnicima zadržavanje prava.
- Praktični utjecaj: Za tržište St. Moritza, strana potražnja i dalje je značajan, ali kontroliran faktor. Mnogi kupci iz inozemstva zaobilaze Lex Koller preseljenjem u Švicarsku (često koristeći paušalni porezni režim rezidentnosti koji nudi povoljnije oporezivanje za bogate strance) – te za potrebe kupnje postaju “lokalci”. Oni koji kupuju kao nerezidenti moraju dovoljno voljeti nekretninu da bi prošli kroz birokraciju i prihvatili švicarska pravila korištenja. Ograničenje kvadrature (oko 200 m²) kod stranaca koji kupuju kuće za odmor znači da mega-čaleti (500 m²+) obično mogu kupiti samo Švicarci ili rezidentni stranci – što je ograničavajući faktor za neke ultrabogate međunarodne kupce.
- Porez na prijenos nekretnine (Handänderungssteuer): Ovo je jednokratni porez koji se naplaćuje prilikom kupnje, slično kao biljega (stamp duty). U Graubündenu, stopu određuje svaka općina do maksimalno kantonalne od 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Stopa u St. Moritzu je oko tog maksimuma (~2%). Tipično, kupac plaća porez na prijenos u ovom kantonu en.comparis.ch. Na primjer, za kupnju chaleta vrijednog 5 milijuna CHF, porez na prijenos iznosio bi oko 100 000 CHF. (Neki ugovori mogu podijeliti ovaj trošak dogovorom, ali prema zadanim postavkama plaća kupac.) U usporedbi s mnogim zemljama, 2% je umjereno – primjerice, u Ženevi je 3%, a neki švicarski kantoni ga uopće nemaju en.comparis.ch en.comparis.ch. Dodatno, bilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe također se primjenjuju – obično oko 0,2–0,5% ukupno u Graubündenu (bilježnik oko 0,1–0,3%, registracija nekoliko desetinki posto) ubs.com ubs.com. Ove se često dijele između strana prema dogovoru.
- Godišnji porez na nekretnine: Švicarska nema državni porez na nekretnine, ali mnogi kantoni uvode ili porez na imovinu na neto imovinu (uključujući nekretnine) i/ili poseban porez na nekretnine (Liegenschaftssteuer). Graubünden uvodi godišnji porez na nekretnine na punu poreznu vrijednost nekretnine, otprilike u rasponu od 0,3–0,5% (točna stopa u općini St. Moritz može varirati iz godine u godinu) – ovo je dodatno uz uobičajeni porez na imovinu na neto imovinu. Svi vlasnici također moraju svake godine prijaviti vrijednost nekretnine kao dio svoje oporezive imovine, budući da Švicarska oporezuje osobnu neto vrijednost (po progresivnim stopama koje obično dosežu oko ~0,5–0,7% u GR za osobe s velikom imovinom) ubs.com. Za stranog vlasnika koji nije rezident, imat ćete ograničenu poreznu obvezu u Švicarskoj na nekretninu – općenito će vas kantonalne vlasti oporezovati na „pretpostavljenu najamninsku vrijednost” nekretnine (vidi dolje) kao oblik prihoda i vrijednost nekretnine kao imovinu, čak i ako živite u inozemstvu. Ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja često osiguravaju da ne plaćate puni iznos u obje zemlje, no u takvim je slučajevima potreban stručni savjet.
- Porez na imputiranu vrijednost najma: Švicarska jedinstveno oporezuje vlasnike kuća na teoretski prihod od najma koji bi ostvarili kada bi iznajmili svoju kuću. Ova “Eigenmietwert” (imputirani najam) svake se godine dodaje u oporezivi prihod vlasnika ubs.com. U praksi, za vikendicu, ako ste Švicarac ili švicarski porezni rezident, plaćate porez na dohodak kao da ste zaradili najam od vlastite druge kuće (umanjen za bilo koji stvarni prihod od najma koji ste zaista ostvarili – ne plaćate dvostruki porez). Međutim, kamate na hipoteku i troškovi održavanja odbitni su od ovog imputiranog prihoda ubs.com. Mnogi vlasnici bez ili s malim hipotekama smatraju porez na imputirani najam opterećujućim, jer zapravo plaćaju porez zbog uživanja u vlastitom domu. Važna novost: Godine 2024. švicarski je parlament izglasao ukidanje nacionalnog poreza na imputiranu vrijednost najma za primarna prebivališta i druge domove, i dopustio je kantonima da umjesto toga oporezuju druge domove na drugačije načine ubs.com. Ova reforma trebala bi biti predmet javnog referenduma, a ako bude odobrena, stupila bi na snagu najranije 2026. godine ubs.com. To znači da bi za nekoliko godina vlasnici mogli više ne plaćati porez na imputirani najam, što bi bila olakšica, ali kanton Graubünden (i drugi) mogao bi uvesti novi paušalni porez na drugi dom kao nadoknadu. Strani vlasnici koji nisu porezni rezidenti Švicarske trenutačno plaćaju tzv. kvazi-imputirani porez na najam kantonu za svoju vikendicu; kako će reforma utjecati na njih ovisit će o provedbi na razini kantona. U svakom slučaju, status quo 2025.: imputirani najam se još uvijek oporezuje kao dohodak, stoga to uračunajte (može iznositi nekoliko desetaka tisuća CHF „oporezivog dohotka” za nekretninu visoke vrijednosti).
- Porez na prihod od najma: Ako iznajmljujete svoju nekretninu, stvarni prihod od najma, naravno, također podliježe oporezivanju kao dohodak. Za vlasnike koji nisu rezidenti, švicarske vlasti obično oporezuju prihod od najma (nakon dopuštenih odbitaka) od švicarske nekretnine pri izvoru. Ako ste švicarski rezident, on se jednostavno pribraja vašem redovitom prihodu. S obzirom na visoke porezne stope na dohodak za najbolje zarađivače (kombinirane federalne/kantonalne mogu biti ~20-30%+), mogućnost odbitka kamata na hipoteku i troškova održavanja ključna je za smanjenje oporezivog prihoda od najma (često ga na papiru potpuno uklanja). Švicarski porezni sustav može biti povoljan za vlasnike s polugom: zbog niskog prinosa i visokih kamata, mnogi vlasnici stanova za iznajmljivanje imaju minimalan neto oporeziv prihod od nekretnine.
- Porez na kapitalnu dobit: Švicarska primjenjuje porez na dobit od nekretnina na profit od prodaje nekretnina. Ovo je kantonalni porez i jako ovisi o trajanju vašeg vlasništva nad nekretninom. Porez je osmišljen tako da obeshrabri preprodaju/špekulacije. U Graubündenu, vlasnici koji kratko drže nekretninu suočavaju se s vrlo visokim stopama poreza na kapitalnu dobit (po progresivnoj skali do ~50% dobiti ako se proda unutar godine ili dvije). Porez se smanjuje sa svakom godinom zadržavanja; nakon određenog perioda vlasništva (često 10–15 godina), stopa pada na oko 0–10%. Primjerice, prodaja nakon 5 godina mogla bi rezultirati porezom od ~30% na dobit, dok bi prodaja nakon 20 godina imala vrlo malu poreznu stopu. Točna formula u GR: dobit se oporezuje na razini kantona i općine, s efektivnim stopama od ~25% do ~50% ako je vlasništvo trajalo samo nekoliko godina investropa.com. Ako dovoljno dugo držite nekretninu, neki kantoni potpuno oslobađaju dobit, dok drugi smanjuju na nisku fiksnu stopu. Isplati se planirati porez na kapitalnu dobit ako mislite da biste mogli prodati u manje od deset godina – taj porez može značajno smanjiti dobit. Također, ne postoji “1031 zamjena” ni odgoda poreza osim ako kupujete drugu nekretninu u Švicarskoj kao svoje primarno prebivalište (čak i tada postoje ograničenja). U suštini, porez na dobit od nekretnina je značajan trošak koji treba uzeti u obzir, ali se može smanjiti dugoročnim držanjem – što ionako odgovara tipičnom pristupu vlasnika u St. Moritzu ubs.com.
- Godišnji troškovi vlasništva: Osim poreza, ne zaboravite planirati godišnje troškove održavanja, pričuvu (ako je stan), osiguranje i režije. Pravilo je otprilike 0,5%–1% vrijednosti nekretnine godišnje za luksuzne domove (što u St. Moritzu može biti i više od 20.000 CHF godišnje). Ako ste dio kondominija (PPE), kvartalno ćete morati plaćati troškove zgrade koji pokrivaju grijanje zajedničkih prostora, domara, fond za obnovu itd., često nekoliko CHF po m² mjesečno.
- Porezni ugovori i oporezivanje po paušalu: Ako se selite u St. Moritz kao rezident, imajte na umu da stranci koji ne rade u Švicarskoj mogu imati pravo na oporezivanje po paušalu – poseban paušalni porez temeljen na životnim troškovima, a ne na prihodima, dogovara se s kantonom investropa.com. Mnogi bogati iseljenici odabiru ovaj model; može značiti nultu stopu poreza na globalni prihod, uz fiksni godišnji porez koji je često u šestoznamenkastim iznosima CHF. Kanton Graubünden nudi mogućnost paušalnog oporezivanja kvalificiranim osobama (iako su ga neki kantoni ukinuli). Ovo ne utječe izravno na poreze na nekretnine, ali utječe na vašu ukupnu poreznu situaciju. Za nerezidente, švicarski porezi na nekretnine obično se mogu pripisati porezima u matičnoj zemlji zahvaljujući ugovorima.
- Turizam i životni stil svjetske klase: St. Moritz nudi privilegirani alpski stil života koji konstantno privlači svjetsku elitu. Grad je sinonim za glamur – domaćin je događanja poput Svjetskog kupa u snježnom polu, utrka konja White Turf na zaleđenom jezeru i gurmanskih festivala. Ima 300 sunčanih dana godišnje, vrhunsko skijanje (350 km staza, plus Cresta run, bob staza itd.) i luksuzne sadržaje, od restorana s Michelinovim zvjezdicama do trgovina s dizajnerskom robom. Ovakav privlačan stil života zadržava bogate goste koji se često vraćaju, a često i pretvaraju u vlasnike nekretnina. Statistika turizma to potvrđuje: 2023. je godina imala rekordan broj noćenja u hotelima (druga najbolja godina u desetljeću) ginesta.ch. Još je značajnije da je rast Gornjeg Engadina nadmašio ostatak Graubündena, što pokazuje snažnu privlačnost St. Moritza ginesta.ch. Oko 53,5% hotelskih gostiju bilo je Švicaraca u 2023. (nešto manje u odnosu na 58% godinu prije jer se povećao broj međunarodnih gostiju) ginesta.ch, što znači da je gotovo polovica gostiju bila iz inozemstva – znak ponovnog globalnog interesa nakon pandemije. Velika potražnja za turizmom s vremenom se pretvara u potražnju za nekretninama: mnogi međunarodni posjetitelji zaljube se u Engadin i odluče kupiti kuću za odmor radi duljih boravaka. Stalni zaokret prema cjelogodišnjem turizmu (planinarenje, biciklizam, jedrenje, kultura ljeti) produljio je sezonu, čineći posjedovanje nekretnine ovdje još privlačnijim i izvan zime naef-prestige.ch.
- Prestiž i rijetkost: Postoji samo jedan St. Moritz – ovaj brend nosi prestiž sličan Monaku, Aspenu ili Courchevelu. Posjedovanje nekretnine ovdje je statusni simbol. Ovaj faktor “trofejne imovine” znači da je potražnja relativno neosjetljiva na cijenu: bogati pojedinci često kupuju iz emocionalnih i životnih razloga, a ne samo zbog vrijednosti. Glamur grada (poznat kao “Top of the World”) i njegova uloga pionira zimskog turizma stvaraju vječnu poželjnost. Štoviše, ponuda je ograničena i sve je manja (zakonom nisu dopuštene nove kuće za odmor), što znači da posjedovanje u St. Moritzu svake godine postaje doslovno ekskluzivnije – snažan motiv za one koji si to mogu priuštiti.
- Sigurna luka za ulaganje: Švicarska politička neutralnost, gospodarska stabilnost i jaka valuta čine nekretnine u St. Moritzu sigurnom lukom za ulaganje, ali i životnim izborom. U vremenima globalne nesigurnosti, imućni investitori često povećavaju ulaganja u švicarsku imovinu (franak ima tendenciju jačanja u krizama). UBS napominje da, unatoč slabijem gospodarskom rastu, “lokalno tržište luksuznih nekretnina i dalje vjerojatno profitira od reputacije ‘sigurne luke’” ubs.com. Nekretnine ovdje nude očuvanje kapitala – švicarski zakoni izuzetno štite vlasnička prava, a bankarski sustav je robustan za financiranje po potrebi. Za međunarodne kupce iz nestabilnijih regija, pretvaranje dijela bogatstva u švicarske nekretnine oblik je osiguranja bogatstva. Ova potražnja dio je šireg trenda “migracije ulaganja”, gdje imućne obitelji kupuju domove u stabilnim državama kao plan B/rezidencijske opcije. Švicarska nema “zlatnu vizu” u pravom smislu, ali je njezin program oporezivanja na paušalnu osnovu privukao mnoge milijunaše, koji potom kupuju vrhunske nekretnine (često u resortima gdje dozvole to omogućuju). Dakle, makroekonomske i geopolitičke zabrinutosti zapravo mogu povećati potražnju za nekretninama u St. Moritzu, jer se na njih gleda kao na opipljivu, stabilnu vrijednost u turbulentnim vremenima.
- Kvaliteta života i privatnost: Osim luksuza, St. Moritz nudi izvrsnu kvalitetu života. Švicarska se nalazi u samom vrhu svijeta po sigurnosti, čistoći, zdravstvenoj skrbi i kvaliteti okoliša harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Okruženje Engadina – svjež zrak na 1.800 metara nadmorske visine, nizak kriminal, dobro održavana infrastruktura – veliki je adut. Za imućne kupce s obiteljima, regija je privlačna radi privatnosti i sigurnosti (nema hordi paparazza, a švicarska diskrecija je poznata). Za razliku od nekih sezonskih resort područja, St. Moritz funkcionira tijekom cijele godine sa svim uslugama, u blizini su i međunarodne škole (npr. Lyceum Alpinum Zuoz), a život je bez stresa. To neke uvjeri da ovdje ne borave samo tijekom odmora, već da polu-sele (provode više mjeseci godišnje). Činjenica da je otprilike 43% stanovništva St. Moritza stranci (mnogi od njih imućni iseljenici) dodatno naglašava međunarodnu privlačnost lokalne zajednice ginesta.ch ginesta.ch.
- Unutar Švicarske: Glavni konkurenti su Gstaad, Verbier, Zermatt i možda Andermatt (koji se razvija zahvaljujući izuzeću za strane kupce). Cijena: St.Moritz i Gstaad obično se natječu za prvo mjesto po cijeni.Prema UBS-u, Engadin/St.Moritz ima najvišu minimalnu cijenu za visokokvalitetne kuće za odmor od oko 22.300 CHF/m², malo iznad Verbiera (22.100 CHF) ubs.com.Zermatt i Gstaad također počinju sjeverno od 20.000 CHF ubs.com.Međutim, u apsolutnoj ultra-prime, St.Moritz/Gstaad/Verbier svi bilježe više od 35.000 CHF na najboljim lokacijama ubs.com.Knight Frankovo izvješće o Alpama za 2024. pokazalo je da je prosječna cijena luksuznih nekretnina u Gstaadu nešto viša od one u St.Moritzovim (u eurima), ali sa St.Moritz je te godine zabilježio veći rast knightfrank.com.Rast: Nedavno je Zermatt zapravo predvodio rast u posljednjih 5 godina (CAGR ~7,4%), dok je St.Moritz ~5,9%, Verbier ~4,9%, dok je Gstaad zaostajao (~0,7% u 5 godina) ubs.com ubs.com – moguće zato što je Gstaad već ranije bio “savršeno cijenjen”.Tržišna struktura: Gstaad je još više orijentiran na sekundarne domove i ima malo stanovništvo tijekom cijele godine; St.Moritz je veći grad s više hotela i raznolikijim turizmom.Verbier i Zermatt nalaze se u frankofonim, odnosno njemačkim regijama, ali sva švicarska odmarališta imaju koristi od stabilnosti Švicarske.Strani kupci: Gstaad je povijesno imao mnogo međunarodnih (posebno bliskoistočnih) kupaca; St.Moritz ima više Europljana (Talijana, Nijemaca, Britanaca) i u posljednje vrijeme Amerikanaca.Svi podliježu Lex Koller kvotama – zanimljivo je da su neki kantoni poput Vallaisa (Verbier, Zermatt) povijesno imali veću mogućnost izdavanja dozvola strancima, dok su Bern (Gstaad) i Graubünden (St.Moritz) bili stroži.Na primjer, Andermatt (kanton Uri) je jedinstven jer nije potrebna dozvola – to je privuklo mnogo stranih investitora i uzrokovalo rast cijena od 9% godišnje tijekom 5 godina ubs.com.Ali Andermattove apsolutne cijene (~20.000 CHF/m² maksimalno) i dalje su niže, a njegov ugled još nije jednak “Velikoj trojci”. Povrati od najma: Sva švicarska odmarališta imaju slične niske prinose (2–3%).Jedna iznimka: neki novi apartmani u Andermattu nudili su programe najma koji su malo povećali prinose (bez ograničenja vlastitog korištenja), ali općenito švicarski luksuz = nizak prinos, visoka sigurnost.
- Kompativna prednost: U usporedbi s drugim tržištima luksuznog skijanja, St. Moritz ima korist od razmjerno razumnih transakcijskih troškova nekretnina i niskih poreza za rezidente u Švicarskoj. Nema ograničenja za strane rezidente pri kupnji nakon što ovdje žive, za razliku od Austrije gdje čak i rezidenti imaju limite u turističkim zonama. A iako Francuska ili Italija dopuštaju strancima slobodnu kupovinu, te zemlje imaju veće poreze na bogatstvo i nasljedstvo što neki investitori ne vole. Stabilno okruženje s niskim porezima u Švicarskoj (osobito uz dogovorene paušalne poreze) predstavlja veliki poticaj. Uz to, pristup transportu u St. Moritzu se poboljšava – prva električna planinska željeznica Alpa pokrenuta je ovdje, a danas je moguće doći preko aerodroma Engadin (privatni zrakoplovi) ili vlakom iz Züricha za 2h45min (s novim tunelom Albula poboljšana je pouzdanost). Dobra povezanost znači lakše uživanje u domu, što povećava potražnju.
- U usporedbi s francuskim Alpama: Courchevel 1850 često se smatra najbližim konkurentom po sjaju i cijeni. Njegove najluksuznije kuće dosežu oko 30.000 CHF/m² (31.900 EUR) ubs.com – oko 25% niže od najvišeg sloja u St. Moritzu. No, Courchevel je nedavno zabilježio veliki rast od +9% knightfrank.com zbog ograničene ponude, zapravo nadmašivši švicarski rast te godine. Ostala francuska skijališta poput Val d’Isère počinju od oko 14.000 CHF/m² za dobre nekretnine (luksuzne do otprilike 15–20 tisuća CHF) ubs.com. Megève i Chamonix također imaju cijene u pet znamenki po m², ali uglavnom ispod 15.000 CHF. Francuska nudi veća skijaška područja (Les 3 Vallées, Espace Killy) i nema ograničenja za strane kupce – što proširuje bazen potencijalnih kupaca. S druge strane, troškovi transakcije su visoki (7,5% poreza na promet nekretninama u Francuskoj), a vlasništvo donosi porezne komplikacije na imovinu za neke strance. Neki ultrabogati preferiraju švicarsku diskreciju i stabilnost u odnosu na okruženje EU-a. Iz perspektive načina života, St. Moritz ima prednost u ekskluzivnosti (Courchevel je vrlo ekskluzivan zimi, ali mnogo tiši izvan sezone; St. Moritz ima društvo tijekom cijele godine). Klima: Visoka nadmorska visina St. Moritza (grad na 1.800 m) znači pouzdani snijeg, ali i svježa ljeta; mnoga francuska odmarališta su niže (Megève ~1.100 m) s većom nestalnošću snijega.
- Usporedba s austrijskim i talijanskim Alpama: Glavno austrijsko odmaralište Kitzbühel bilježi porast interesa. To je najskuplje odmaralište u Austriji, ali s početnim cijenama od oko 13.900 CHF/m² – otprilike pola od St. Moritza ubs.com. Luksuzne brvnare u Kitzbühelu mogu doseći oko 20.000 CHF/m² ubs.com, što je i dalje znatno ispod švicarskih razina. Međutim, Kitzbühel je nedavno zabilježio snažan rast cijena od +8,5% knightfrank.com. Veliki nedostatak za strance: većina austrijskih alpskih sela strogo ograničava vlasništvo nad sekundarnim nekretninama za osobe koje nisu lokalci, često zahtijevajući od kupaca da postanu lokalni stanovnici ili se obvežu na iznajmljivanje turistima. To ograničava međunarodnu kupovinu u mjestima poput Lecha ili St. Antona, što održava cijene nižima nego što bi mogle biti uz potpunu međunarodnu potražnju. Najpoznatije talijansko odmaralište Cortina d’Ampezzo (priprema se za Zimske olimpijske igre 2026.) znatno je jeftinije: luksuzne nekretnine od oko 11.800 CHF/m² ubs.com. Italija općenito ne privlači isti broj globalnih kupaca vikendica na skijalištima, osim povijesno ponekih Britanaca i Rusa, dijelom zbog manje pravne i porezne sigurnosti. Prednost Švicarske je u tome što privlači zaista globalne kupce koji ne bi razmatrali kupnju u Italiji ili Austriji zbog tih razloga. Općenito, švicarska odmarališta dominiraju vrhom alpske cjenovne ljestvice – zapravo, pet najskupljih alpskih tržišta nalazi se u Švicarskoj (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad i Andermatt) ubs.com. To dodatno naglašava privlačnost Švicarske i premiju koja se veže uz njezine nekretnine.
- Globalni kontekst: Gledajući izvan Alpa, jedina rezidencijalna tržišta koja mogu parirati St. Moritzu u ski/odmorišnom segmentu su mjesta poput Aspen, Colorado i Jackson Hole u SAD-u, ili Whistler (u nešto manjoj mjeri). Međunarodna usporedba prema indeksu luksuza stavlja Aspen i Monaco nešto ispred St. Moritza po nedavnoj cjenovnoj dinamici finews.com. No St. Moritz se drži kao jedno od top 5 svjetskih resort tržišta po cijeni. Monaco je sam za sebe (urbano, obala, neusporediv stil života), dok Aspenova ultra-premium cijena može premašiti 100.000 $/m², ali je ponuda iznimno mala. Klima i geografija također čine razliku – neki ultrabogati koji žele i plažu i skijanje možda će preferirati Alpe za skijanje (tad je St. Moritz konkurent poput Gstaada i Courchevela, a ne primjerice St. Bartsu). Važno je i što jedinstvena švicarska neutralnost i bankarska privatnost privlače određeni profil investitora kakav, primjerice, američki resorti ne mogu. Zato je St. Moritz izgradio izdržljivu nišu na raskrižju globalnog bogatstva, sporta i stila.
| Lokacija (Resort) | Tipična cijena po vrhunskom kvadratu (CHF/m²) | Promjena cijene 2024. (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Švicarska) | ≈ 40.000 – 50.000 (preko 100k+ za raritete) ubs.com ubs.com | +5,6% (zamjetno usporavanje rasta) knightfrank.com |
| Gstaad (Švicarska) | ≈ 39.000+ (gotovo izjednačen sa St. Moritzom) ubs.com | +4,0% (snažna potražnja, niska ponuda) knightfrank.com |
| Verbier (Švicarska) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8% (umjeren rast) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Francuska) | ≈ 30.000 (najbolje francusko skijaško tržište) ubs.com | +9,0% (ograničena ponuda potiče rast) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Austrija) | ≈ 20.000 (najviša u Austriji) ubs.com | +8,5% (oporavak nakon korekcije) knightfrank.com |
(Izvori: Knight Frank, UBS.”Prime cijena” odnosi se na početne vrijednosti visokokvalitetnog/luksuznog segmenta.)
Tablica 1: Cijene vrhunskih alpskih nekretnina i nedavni rast (podaci za 2024.) knightfrank.com ubs.com
Unatoč izuzetno visokim cijenama, interes za luksuzne domove u St. Moritzu ostaje snažan. Jedinstvena kombinacija glamura, privatnosti i alpske ljepote – kao i politička/gospodarska stabilnost Švicarske – i dalje privlači UHNWIs (ultra-bogate pojedince) properstar.mu properstar.mu. Mnogi imućni kupci vide posjedovanje chaleta u St. Moritzu i kao statusni simbol i kao mudru diversifikaciju imovine (čvrsta imovina u sigurnoj jurisdikciji). Ukratko, ultra-luksuzni segment u 2025. obilježavaju rekordno visoke cijene, nešto usporeniji rast i održana globalna potražnja – tržište koje predahnjuje na samom vrhu.
Poslovne nekretnine i novi projekti
Tržištem poslovnih nekretnina u St. Moritzu u velikoj mjeri upravlja turistički sektor – luksuzni hoteli, ekskluzivne prodavaonice, restorani i usluge namijenjene imućnim gostima. Zdravlje poslovnog tržišta usko prati trendove u turizmu, koji su u posljednje vrijeme vrlo snažni. Godine 2023. St. Moritz je zabilježio drugu najbolju godinu u desetljeću po noćenjima, s više od 1,7 milijuna noćenja u regiji Gornji Engadin (90% njih u području St. Moritza) ginesta.ch. Ovaj porast broja posjetitelja (osobito onih s velikom potrošnjom) održao je visoku potražnju za prostorima u hotelijerstvu i maloprodajnim jedinicama na prestižnim trgovačkim ulicama. Ključne točke uključuju:
| Pokazatelj (stambeni) | Vrijednost / trend |
|---|---|
| Medijalna cijena kuće (tražena) | CHF 13.300/m² (sredina 2025.) – medijalna tražena cijena, sva područja homegate.ch.Gore ~+52% u odnosu na prije 4 godine homegate.ch.Odražava široko tržište, uklj.starijim i rubnim područjima. |
| Prosječna cijena vrhunske luksuzne nekretnine | CHF 40.000/m²+ – tipično za vrhunske stanove/kolibe ubs.com.Ultra-prime prodaje po cijeni od 50.000–60.000 CHF/m²; rijetki trofeji i više ubs.com.Sv.Moritz prednjači u Alpama prema ovoj metriki. |
| Promjena cijene u 1 godini (2024.) | ≈ 0% do +3% (varira po segmentima) – luksuzni segment +1,2% u prosjeku ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; šire tržište otprilike nepromijenjeno do +2%.Ukazuje na zasićenje nakon prethodnog porasta. |
| Promjena cijene u 5 godina (2019.–24.) | +25% do +35% – Luksuzni smještaj u St. Moritzu ~+27% ubs.com; ukupno stambeno ~+30% (procj.).Snažan rast potaknut porastom potražnje tijekom pandemije i ograničenom ponudom. |
| Ponuda na tržištu (2024.) | 2–3% zaliha – Izuzetno niska dostupnost.Stopa ponude stanova u vlasništvu ~2,3% ginesta.ch.Kuće ~2,5%.Ukazuje na ograničenu ponudu; nekretnine se često prodaju izvan tržišta. |
| Udio drugih domova | 54,7% kuća su sekundarne rezidencije (nisu primarne) ginesta.ch.Nova druga kućanstva zabranjena su od 2012. u St. Moritzu (Lex Weber) ginesta.ch, što ograničava ponudu i novi inventar. |
| Tipični prinos od najma (dugoročno) | ~2–3% bruto godišnje – relativno nisko zbog visokih vrijednosti kapitala investropa.com.Prinosti u St. Moritzu slični su onima u Zürichu/Genevi (2–3%).Neto prinosi još niži nakon troškova. |
| Prinos od kratkoročnog najma (iznajmljivanje za odmor) | ~5–7% bruto (u sezoni) – premium smještaji za odmor mogu ostvariti veće prinose investropa.com, ali zahtijevaju aktivno upravljanje i suočavaju se s sezonskim promjenama u popunjenosti. |
(Izvori: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Brojke su približne.)
Ukratko, iako nema velikih komercijalnih ulaganja (poput novih trgovačkih centara ili poslovnih parkova) – što je tipično za turistička mjesta – tržište komercijalnih nekretnina je snažno, potaknuto luksuznim turizmom. Nadogradnje infrastrukture i pažljivi, manji projekti nastavit će se, dodatno učvršćujući poziciju St. Moritza kao vrhunske alpske destinacije tijekom cijele godine.
Povijesni rast cijena i trenutačne vrijednosti
Nekretnine u St. Moritzu bilježe dugu povijest iznimnog rasta cijena. Tijekom posljednjih ~20 godina, vrijednost nekretnina u gradu otprilike se utrostručila, daleko nadmašujući švicarski nacionalni prosjek. Cijene su kontinuirano rasle tijekom 2000-ih, kratko pale sredinom 2010-ih, a zatim snažno skočile krajem 2010-ih i posebno 2020.–2022. Današnje cijene su najviše zabilježene do sada. U nastavku je sažetak ključnih cijena za 2025.:
Tablica 2: Ključni pokazatelji tržišta nekretnina u St. Moritzu (2025.)
Kao što tablica pokazuje, nekretnine u St. Moritzu karakteriziraju astronomske vrijednosti i skroman prinos od najma. Omjer cijene i najma je vrlo visok – što odražava činjenicu da su vlasnici obično kupci motivirani životnim stilom, a ne ulagači u prinos. Primjerice, iako stan u St. Moritzu vrijedan 5 milijuna CHF možda donosi samo ~100.000 CHF godišnje od dugoročnog najma (prinos 2%), vlasnici to prihvaćaju jer cijene osobnu upotrebu, sigurnost imovine i potencijal rasta vrijednosti. Zapravo, kapitalna dobit povijesno je bila glavna nagrada: i nakon recentnog hlađenja, nekretnine u St. Moritzu prosječno su rasle ~+5–6% godišnje u posljednjih pet godina, što je znatno iznad inflacije. Na dulji rok, trend je još izraženiji – od 2000. do 2024. lokalne stambene cijene gotovo su se utrostručile u realnim iznosima ginesta.ch. Malo je tržišta u svijetu zabilježilo ovakav održivi rast.
U trenutačnim uvjetima (2025.), može se sažeti: „Nekretnine u St. Moritzu iznimno su skupe, ponuda je mala, a cijene su na rekordnoj razini uz samo blagi rast u posljednje vrijeme.” Temeljni uzroci kao što su ograničena ponuda i visoka potražnja upućuju na to da bi eventualni pad cijena bio vrlo blag. Štoviše, kao što slijedi u nastavku, prognoza sugerira stabilnost ili lagani rast, a ne značajan pad.
Prognoza tržišta: 2025. i nadalje
Izgledi za tržište nekretnina u St. Moritzu u idućim godinama općenito su stabilni, uz očekivan blagi rast – nastavak „konsolidacije na visokoj razini”. Više uglednih prognoza pokazuje da će 2025. donijeti blago povećanje cijena u skladu s inflacijom, nakon čega se očekuje umjereni nastavak rasta. Ključni faktori koji utječu na prognozu su kamatne stope, globalni gospodarski uvjeti i lokalna ograničenja ponude:
(Napomena: mogući faktor iznenađenja je regulatorna promjena – pogledajte pravila za strane kupce niže. Stroža pravila mogla bi donekle ohladiti potražnju, dok bi eventualno olabavljenje (što je malo vjerojatno) potaknulo interes.)
Povrat od najma i potencijal “buy-to-let” ulaganja
Investitori koji razmatraju buy-to-let mogućnosti u St. Moritzu trebali bi znati da su prinosi od najma relativno niski, osobito kod dugoročnog najma, ali luksuzni kratkoročni najam može donijeti privlačne sezonske prihode. Tržištem ovdje uglavnom dominiraju kupci motivirani stilom života, a ne investitori u prinos, što utječe na omjer najamnine i cijene. Ključne točke:
Ukratko, prinosi od najma u St. Moritzu su u najboljem slučaju umjereni, a negativna poluga (kamatne stope na hipoteku iznad prinosa) moguća je u okruženju visokih kamata. Potencijalni stanodavci trebaju to promatrati kao hibridno ulaganje: dijelom nekretnina za prihod, dijelom luksuzna imovina. Mnogi uspješno pokrivaju dio troškova putem kratkoročnog najma – praktički bivajući plaćeni dok im imovina vjerojatno dobiva na vrijednosti. Ali kao čisto “yield” ulaganje, St. Moritz zaostaje za jeftinijim tržištima. (Za usporedbu, investitor može ostvariti 4–5% prinosa u kantonu Valais ili Austriji, iako s puno manje sigurnosti kapitala.) Svaki vlasnik mora odvagnuti ove faktore prema svojim financijskim ciljevima.
Propisi i ograničenja za strano vlasništvo
Švicarska ima stroge zakone o stranom vlasništvu nekretnina – a St. Moritz, kao poželjno odredište, podliježe tim pravilima. Dva ključna propisa su Lex Koller (ograničenja za nerezidente, strance pri kupnji nekretnina) i Lex Weber (ograničenje drugog doma, o čemu je već bilo riječi). Evo što strani kupci trebaju znati:
Ukratko, St. Moritz prima strane kupce, ali pod švicarskim uvjetima. Pravila sprječavaju da tržište preplavi špekulativni strani kapital – čime pridonose stabilnosti. Stranci koji ovdje kupuju najčešće su dugoročno predani (često s vremenom postanu i povremeni rezidenti). Za potencijalne kupce: stručna pravna pomoć oko Lex Koller-a je nužna, ali san o vlasništvu nad dijelom St. Moritza je itekako ostvariv za one koji ispunjavaju uvjete. Treba biti brz – kvote za dozvole su male i vrlo tražene.
Porezni aspekti za kupce i investitore u nekretnine
Švicarski porezni sustav za nekretnine je složen, s razlikama po kantonima, ali primjenjuju se neka opća pravila. Kupnja nekretnine u St. Moritzu (kanton Graubünden) uključuje poreze na transakciju, godišnje poreze na vlasništvo i potencijalno porez na kapitalnu dobit prilikom prodaje. Evo najvažnijih poreznih aspekata:
U sažetku, švicarski porezi na nekretnine nisu niski, ali su predvidljivi i često niži od poreznog opterećenja u mnogim drugim tržištima luksuznih nekretnina (usporedite sa 6-7% poreza na prijenos vlasništva u Londonu ili godišnjim porezima na imovinu u Francuskoj i sl.). Jedna prednost: ne postoji godišnji nacionalni “porez na vrijednost nekretnine” osim poreza na imovinu – a porez na imovinu u Švicarskoj, iako primjetan, ima relativno niske stope u usporedbi s nekim američkim porezima na nekretnine koji iznose oko 2% vrijednosti godišnje. Također, porez na nasljedstvo: Graubünden ne oporezuje izravne potomke na nasljedstva, što znači da možete ostaviti švicarsku nekretninu djeci bez poreza na nasljedstvo u većini slučajeva (neki kantoni se razlikuju). Sveukupno, švicarski porezni sustav nagrađuje dugoročno vlasništvo i osobno korištenje. Kupci u St. Moritzu trebali bi angažirati poreznog savjetnika kako bi optimizirali strukturu vlasništva – ali uglavnom mogu računati na stabilan režim. Ako se porez na imputiranu najamninu ukine do 2026., vlasnici sekundarnih stanova mogli bi vidjeti promjenu poreza (možda novi paušalni porez po nekretnini). Pratite tu reformu jer se izravno odnosi na mjesta kao što je St. Moritz s mnogo sekundarnih rezidencija ubs.com.
Pokretači potražnje: turizam, stil života i investicijske migracije
Što čini nekretnine St. Moritza toliko traženima? Odgovor leži u jedinstvenoj kombinaciji privlačnosti načina života, međunarodnog ugleda i financijskih/sigurnosnih prednosti koje rijetko koje mjesto može nadmašiti. Ovo su glavni pokretači potražnje:
Zaključno, potražnja za nekretninama u St. Moritzu potaknuta je snažnom kombinacijom privlačnosti načina života, prestiža i financijske mudrosti. Sposobnost grada da se stalno nanovo izmišlja – npr. organizirajući nove kulturne događaje, prihvaćajući cjelogodišnje sportove, unapređujući luksuznu ponudu – održava ga relevantnim za nove generacije kupaca. Šire tendencije (rad na daljinu koji omogućuje više vremena u kućama za odmor, rast broja ultra bogatih pojedinaca, itd.) dodatno podupiru ovu potražnju. Nijedno drugo alpsko odmaralište nema baš takvu kombinaciju značajki zbog čega St. Moritz ostaje pri vrhu popisa za tražitelje luksuznih nekretnina, čak i kad ga uspoređuju s Gstaadom, Zermattom, Courchevelom ili Aspenom.
Usporedba s ostalim švicarskim i alpskim luksuznim tržištima
St. Moritz se često uspoređuje s nekoliko drugih visokokvalitetnih alpskih tržišta. Evo kako stoji u ključnim segmentima u odnosu na švicarske rivale i elitna skijališta u inozemstvu:
Zaključno, St. Moritz stoji na vrhu ili vrlo blizu vrhu luksuznih nekretnina u Alpama. Njegovi glavni švicarski konkurenti nude sličnu ekskluzivnost, ali nijedan ne kombinira sve čimbenike (veličina mjesta, jezerski ambijent, klima, povijest glamura) u istoj mjeri. Međunarodno, mogu se naći resorti s jednakim šarmom ili čak većim pojedinačnim prodajama, ali ukupno tržište St. Moritza ostaje jedno od najstabilnijih i najvrjednijih. Za kupca ili ulagača, diverzifikacija unutar Alpa može značiti traženje i drugih resorta, ali će St. Moritz vjerojatno i dalje zadržavati premium cijenu – što je odraz njegovog legendarnog brenda i trajne privlačnosti.
Izvori: Izvješća i vijesti o švicarskom tržištu (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Podaci o indeksu nekretnina u Alpama (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa i savezni izvori za prinose/poreze investropa.com ubs.com; Statistika turizma i lokalni uvidi ginesta.ch ginesta.ch. Prikupljeni podaci predstavljaju najnovije dostupne iz 2025. godine, pružajući sveobuhvatan pregled tržišta nekretnina u St. Moritzu i njegovog konteksta na širem tržištu. Svaki aspekt – od zakonodavnih ograničenja do luksuznih trendova – doprinosi razumijevanju ovog jedinstvenog tržišta nekretnina na velikoj nadmorskoj visini.
