Boiseovo tržište nekretnina u 2025. obilježava stabilan, ali ne i užurban rast. Nakon velikih skokova tijekom pandemije, srednje cijene kuća kreću se oko 500.000 USD uz umjerene godišnje dobitke. Na primjer, Zillow izvještava da prosječna vrijednost kuće u travnju 2025. iznosi 504.848 USD (porast 1,9% u odnosu na prošlu godinu) zillow.com, a Redfin navodi 500.000 USD kao medijalnu prodajnu cijenu u travnju 2025. (rast 2,2% na godišnjoj razini) redfin.com. Prodaja nekretnina i dalje je jaka, ali ne eksplozivna (220 domova prodano u travnju 2025., u odnosu na 250 godinu ranije redfin.com), a broj novih oglasa postepeno raste. Zaliha je i dalje niska – oko 2,4 mjeseca ponude u prosincu 2024. weknowboise.com – pa je konkurencija među kupcima prisutna, iako je manja nego 2020.–21. godine. Nekretnine se i dalje prodaju relativno brzo (oko 12–14 dana na tržištu u proljeće 2025. redfin.com templetonrealestategroup.com), a omjer prodajne i oglašene cijene je gotovo izjednačen. Najamnine u Boiseu ostaju visoke i u porastu: podaci Zillowa pokazuju prosječnu najamninu od 1.809 USD u travnju 2025. (otprilike 2,2% više nego godinu ranije) zillow.com. Ukratko, tržište stambenih nekretnina u Boiseu je zategnuto, ali se stabilizira – cijene i najamnine su blizu povijesnih maksimuma, ali rastu tek jednakoznamenkastim postotkom dok se ponuda polako povećava.
- Srednja cijena kuće: Medijalna prodajna cijena u Boiseu iznosi oko 500.000 USD (travanj 2025.) redfin.com. Zillowov indeks vrijednosti doma tipičnu kuću procjenjuje na 504.848 USD (+1,9% na godišnjoj razini) zillow.com. Ada County (šire područje Boisea) zabilježio je medijalnu cijenu doma od približno 525.000 USD krajem 2024. weknowboise.com, malo ispod vrhunca iz 2022.
- Prodaja i ponuda: Ponuda raste: oko 2.568 domova na tržištu u Treasure Valleyu (prosinac 2024.), 16% više nego godinu ranije weknowboise.com (≈2,4 mjeseca ponude). Unatoč većoj ponudi, brojku predviđenih prodaja također raste, što znači da potražnja još uvijek apsorbira veći dio ponude. Za pravu ravnotežu na tržištu, analitičari procjenjuju da bi ponuda trebala porasti još otprilike 65% weknowboise.com.
- Dani na tržištu: Nekretnine se u prosjeku prodaju za manje od dva tjedna. Redfin bilježi 12 dana na tržištu (travanj 2025.) redfin.com. WeKnowBoise navodi medijan od oko 14 dana u proljeće 2025. To je sporije od desetodnevne euforije iz 2021.–22., ali i dalje pokazuje snažnu potražnju.
- Cijene najma: Najamnine se kreću oko 1.800–1.900 USD za prosječnu jedinicu. Zillowov indeks za travanj 2025. pokazuje 1.809 USD prosječne najamnine u Boiseu zillow.com (naspram 2.024 USD nacionalno). Najamnine su porasle u posljednjih godinu dana (Zillow +2,2% na godišnjoj razini; druga mjerenja bilježe rast od ~10–12% do kraja 2024. weknowboise.com). Stopa slobodnih stanova vrlo je niska (oko 1,6% u 2024. weknowboise.com), pa najmodavci i dalje ostvaruju visoke iznose najamnina.
Trendovi u poslovnim i višestambenim nekretninama
Boiseov tržište poslovnih nekretnina ostaje zdravo, s posebno jakim industrijskim i maloprodajnim sektorom. Lokalni podaci pokazuju da je industrijsko tržište u fazi procvata: postoji oko 56,4 milijuna kvadratnih stopa industrijskog prostora (Q3 2024.), sa slobodnih otprilike 8,3% crexi.com. Unatoč novoj izgradnji, apsorpcija prostora je vrlo visoka (otprilike 1,66 milijuna kvadratnih stopa iznajmljeno do Q3 2024.) crexi.com. Medijalne industrijske najamnine su niske (oko 13 USD/kvf/god), ali investitori i dalje pronalaze prinos – Crexi navodi da su nedavne industrijske prodaje imale kapitalizacijske stope od otprilike 6–7% crexi.com. Tržište ureda je raznolikije: inventar iznosi 17,3M kvf uz otprilike 10,2% neraspoređenog prostora crexi.com. Neki pod-sektori (financije, tehnološki i zdravstveni najmodavci) i dalje bilježe solidnu potražnju, no ukupna apsorpcija ureda je blago negativna (-445.000 kvf YTD) crexi.com jer rad na daljinu smanjuje potražnju.
Maloprodaja je vrlo snažna: Boiseov maloprodajni inventar iznosi oko 25,35M kvf, uz izuzetno nisku 3,3% praznih prostora crexi.com. Područja Nampa i Meridian posebno su zategnuta (Nampa ~6,9% praznih prostora) crexi.com, a nacionalni lanci nastavljaju otvarati svoje trgovine ovdje. Crexi navodi skorašnje velike transakcije u maloprodaji (npr. trgovine mješovitom robom i diskonti) crexi.com. Ukratko, potražnja za komercijalnim prostorom – potaknuta rastom stanovništva i turizmom – potiče nove projekte (posebno oko zračne luke i u okrugu Canyon) crexi.com.
Višestambene zgrade su također vrlo aktivne. Popunjenost apartmana u Boiseu je oko 94–95% (Q3 2024.) crexi.com. Prosječna efektivna najamnina je otprilike 1.595 USD mjesečno crexi.com (niže nego kod iznajmljivanja kuća, ali vrlo povoljno u nacionalnim okvirima). Izgradnja stanova je na rekordnoj razini: otprilike 3.064 jedinice bile su u izgradnji krajem 2024. (u toj godini završeno oko 861 jedinica) crexi.com crexi.com. Praznine u novim kompleksima ostaju ispod 6%, što znači da većina stanova brzo pronađe najmoprimce. Visoka popunjenost i snažan novčani tok čine stambene zgrade atraktivnima investitorima.
- Industrija: Oko 56,4M kvf, 8,3% praznih prostora, oko 1,66M kvf apsorpcije YTD (Q3 2024.) crexi.com crexi.com. Novi veliki najmodavci uključuju skladišta (Excel Inc, Costco, itd.) crexi.com. U izgradnji: oko 2,0M kvf (za logistiku/distribuciju) crexi.com.
- Uredi: Oko 17,3M kvf, 10,2% praznih prostora crexi.com. Nedavna neto apsorpcija blago negativna (-445.000 kvf YTD) crexi.com. Najveća potražnja za zakupom u zapadnim i središnjim dijelovima grada. Najnoviji najmovii (npr. odvjetnička društva) upućuju na nastavak (iako sporijeg) rasta potražnje crexi.com crexi.com.
- Maloprodaja: Oko 25,35M kvf, vrlo niskih 3,3% praznih prostora crexi.com. YTD apsorpcija cca 332.736 kvf, prednjače ugovori za trgovine prehrambenih proizvoda i velike trgovine crexi.com. Novi maloprodajni projekti koncentrirani su u Meridianu, Nampi i koridorima zračne luke/Caldwella u Boiseu crexi.com.
- Višestambene zgrade: Ukupno oko 36.000 jedinica (Boise metro); 5,4% slobodnih prostora crexi.com. Prosječna najamnina oko 1.595 USD crexi.com. Gotovo 861 jedinica isporučena u 2024. i 3.064 se gradi crexi.com crexi.com – rekordni broj u izgradnji. Povećanje ponude s vremenom bi trebalo ublažiti rast najamnina (trenutni godišnji rast oko 0,1% crexi.com), ali potražnja ostaje snažna.
Trendovi u izgradnji i razvoju
Nova izgradnja je ubrzana kako bi se zadovoljila potražnja, ali još uvijek zaostaje u samom gradskom središtu. Okrug Ada izdao je oko 5.137 novih građevinskih dozvola za stanovanje u 2024. fred.stlouisfed.org – manje nego 6.089 u 2023. i vrhunca od 7.487 u 2021. To ukazuje na nedavno usporavanje gradnje obiteljskih kuća. Sam grad Boise izdao je manje jedinica od planiranih – otprilike 300–800 jedinica manje godišnje u posljednje tri godine cityofboise.org. Taj nedostatak dijelom objašnjava zašto su cijene ostale visoke. Velik dio nove izgradnje sada su gradnje tipa townhome i stanovi (“nedostajuća sredina”): 52% svi novih dozvola u okrugu Ada (2019.–2022.) odnosi se na višestambene ili male vezane domove, što je skok u odnosu na samo 31% u 2018.–20. cityofboise.org.
- Građevinske dozvole: Broj novih građevinskih dozvola za stanogradnju u okrugu Ada pao je na ~5.137 u 2024. (u odnosu na 6.089 u 2023. i 7.487 u 2021.) fred.stlouisfed.org. Grad Boise i dalje isporučuje nešto manje jedinica od dugoročnih potreba.
- Vrste stanova: Višestambene i “missing-middle” jedinice sada čine većinu novih gradnji (52% dozvola, 2019.–22.) cityofboise.org. Više od trećine svih novih jedinica od 2019. nalazi se u centru i West Bench dijelu cityofboise.org, što odražava popunjavanje neiskorištenih površina i projekte veće gustoće.
- Subdivizije: Izvan gradske jezgre nastavljaju nicati nove subdivizije. Prema podacima Build Idaho (izvješće za 2025.), u regiji postoji oko 305 novih subdivizija (prodano više od 5.400 kuća), što naglašava da predgrađa (Meridian, Kuna, Star) i dalje pogone rast ponude.
- Troškovi i kašnjenja: Troškovi gradnje ostaju prepreka – porasli su 40% na nacionalnoj razini od 2018. cityofboise.org – što usporava izgradnju pristupačnih jedinica. Infrastrukturni projekti također dugo traju: na primjer, produženje autoceste Idaho Highway 16 (povezuje se s I-84) započelo je 2006. i još je uvijek u fazi izgradnje po dionicama boisedev.com.
Ekonomski i demografski čimbenici
Tržište u Boiseu podupiru brz rast stanovništva i zaposlenosti. Treasure Valley (okrug Ada + Canyon) sada broji otprilike 848.000 stanovnika (procjena za 2025.) boisedev.com, što je povećanje od oko 3% u jednoj godini. Boise ima oko 253.550 stanovnika (rast od 1,4% u 2025.) boisedev.com. Ova regija otprilike je udvostručila stanovništvo od 1990., što je znatno iznad nacionalnog prosjeka. Ključni demografski podaci: medijan dobi ~37,8 godina crexi.com i visoka razina obrazovanja (~38% ima diplomu ili viši stupanj crexi.com).
S gospodarskog aspekta, Boise uživa nisku nezaposlenost (oko 3,2% u 2024.) crexi.com i raznovrsnu bazu poslova. Glavni tehnološki i industrijski poslodavci (Micron, Hewlett-Packard, rastuće fintech tvrtke) povećavaju lokalno zapošljavanje crexi.com. Zdravstvo (St. Luke’s, St. Alphonsus) i obrazovanje (Boise State, College of Western Idaho) također su važni poslodavci. BDP metropolitanskog područja premašio je 36,3 milijarde dolara u 2024. crexi.com. Medijan prihoda kućanstva iznosi oko 80.900 dolara u okrugu Ada crexi.com, a prihod po stanovniku je oko 40.220 dolara crexi.com. Ukratko, snažna migracija i stabilni prihodi podupiru potražnju za stanovanjem.
- Stanovništvo: Boise metropolitanska zona ~848.000 (procjena za 2025.), rast od oko 3% godišnje boisedev.com. Grad Boise ima oko 253.550 stanovnika boisedev.com. Okrug Ada porastao je oko 32% od 2010. crexi.com.
- Migracija: Idaho (i Boise) bilježe snažnu migraciju stanovništva iz skupih saveznih država. Država je od 2020. narasla oko 7% (Census), znatno više od SAD-a. Lokalna izvješća bilježe nalet kupaca iz drugih država, pa čak i institucionalnih investitora koji podižu cijene nekretnina i najamnina idahohousing.com.
- Poslovi i prihodi: Niska nezaposlenost 3,2% (2024.) crexi.com. Ključni sektori rasta su proizvodnja poluvodiča, tehnološke usluge i zdravstvo crexi.com. Medijan prihoda kućanstva ~80.928 dolara crexi.com (iznad državnog prosjeka). Gotovo 38% odraslih ima diplomu fakulteta crexi.com, što omogućuje kvalificiranu radnu snagu.
- Pristupačnost: Unatoč visokim prihodima, Boise je sada jedno od skupljih tržišta u SAD-u. Lokalni analitičari napominju da su migracije i aktivnost ulagača “promijenili dinamiku tržišta” – mnoge starije najamnine sada su u posjedu tvrtki iz drugih saveznih država, što diže najamnine idahohousing.com. Ova dinamika i ograničena nova ponuda pridonose tijesnom tržištu u regiji.
Državna politika i infrastruktura
Lokalne i državne politike prilagođavaju se rastu Boisea. Stambena politika je visoko na dnevnom redu: Grad potiče državne zakonodavce da povećaju financiranje i poticaje za izgradnju pristupačnih/stanova za radnu snagu cityofboise.org. Primjerice, Boise traži kontinuirano ulaganje u fond za stanovanje za radnu snagu u Idahu i nove porezne olakšice za developere pristupačnih stanova cityofboise.org. Grad također brani lokalna prava najmoprimaca (pravila o jamčevini, zaštita izvora prihoda) od mogućnosti ukidanja tih prava na državnoj razini cityofboise.org. U praksi, Boise je revidirao svoj urbanistički plan kako bi omogućio veću gustoću i poticaje za “missing middle” stanovanje, s ciljem ubrzanja izgradnje gradskih kuća i stanova.
Infrastrukturni projekti također se pripremaju za budući rast. Ministarstvo prometa Idaha (ITD) proučava novu “South Ada” koridor (produžetak Meridian Roada preko Kune do I-84) kako bi preuzelo promet od planiranih urbanističkih projekata (do oko 18.000 kuća kod Mayfielda) boisedev.com. Dugogodišnje produženje Highway 16 (južni Boise do Stara) također napreduje. Ove ceste otvorit će nove površine za izgradnju i smanjiti zagušenja na I-84. Investicije u javni prijevoz također su u tijeku: Valley Regional Transit (VRT) restrukturirao je autobusne linije (dodavši rute sjever-jug) i unapređuje stajališta s informacijama u stvarnom vremenu. Tijekom fiskalne godine 2024. broj vožnji VRT-a blago je porastao na 1,46 milijuna boisedev.com unatoč velikim promjenama linija, što sugerira da će potražnja podupirati proširenje usluga. VRT također uvodi električne autobuse s punionicom na Main Street Station boisedev.com.
- Pristupačno stanovanje: Zakonodavni program grada Boise za 2024. godinu dao je prioritet pristupačnosti stanovanja. Grad podržava državna sredstva za radnu snagu i porezne poticaje za developere cityofboise.org. Lokalno, revizije zoniranja u Boiseu (koje omogućuju veću gustoću i dodatne stambene jedinice – ADU-ove) ciljaju na ublažavanje stambene krize cityofboise.org.
- Zaštita najmoprimaca: Boise održava propise povoljne za najmoprimce (npr. zabrana diskriminacije prema izvoru prihoda, puni povrat pologa) i opire se državnim nastojanjima da ih nadvlada cityofboise.org.
- Ceste i prijevoz: ITD planira nove trase autocesta (npr. Meridian–Kuna/I-84 ruta) i nastavlja proširenje autoceste 16 kako bi služio rastućim predgrađima boisedev.com boisedev.com. Boise također financira veće nadogradnje ulica (npr. zaštićene biciklističke staze i ADA poboljšanja na Capitol Blvd).
- Javni prijevoz: Renoviranje mreže VRT-a (na snazi 2024.–25.) povećalo je uslugu. Rani rezultati: broj putnika se povećao za oko 1,3% (2024. fiskalna godina) boisedev.com. Budući planovi uključuju više nadstrešnica na stajalištima, informacije u stvarnom vremenu i potpuno električni vozni park. Ova ulaganja čine Boise ugodnijim za život i mogu proširiti potražnju za stambenim jedinicama blizu linija javnog prijevoza.
Izgledi za investitore i prognoza za 3–5 godina
Gledajući unaprijed 3–5 godina, većina analitičara očekuje da će se Boise stabilizirati u uravnoteženom tržištu. Cijene i najamnine očekuju se da će rasti umjereno, bez buma kakav je bio 2019.–2021. Nacionalni prognozeri (npr. RealWealth Analytics) predviđaju rast cijena nekretnina u SAD-u od otprilike 3–5% godišnje (2025.–2029.). Boise će vjerojatno pratiti ili kaskati za tim tempom, s obzirom na već visoku početnu razinu. Ključni čimbenici bit će kamatne stope i ponuda: većina prognoza pretpostavlja da će hipotekarne stope biti oko srednjih 6%. Čak i mali padovi (npr. s ~7% na ~6,5%) mogu povećati kupovnu moć – jedna analiza je zabilježila da je pad stopa u siječnju–ožujku 2025. na 6,63% kupcima donio oko 13.000 USD više kupovne moći weknowboise.com.
Investitori i dalje privlače temeljni pokazatelji Boisa (rast stanovništva, poslovi, ograničena ponuda). Kupci orijentirani na prinos u sektoru višestambenih i industrijskih nekretnina i dalje promatraju ovo tržište: primjerice, prosječne industrijske zgrade prodavale su se oko 3,2 milijuna USD s kapitelizacijskim stopama oko 6,1% crexi.com, što održava investitorski interes zdravim. Ipak, svaki veći val nove izgradnje (tisuće stanova ili novi industrijski park) mogao bi ublažiti daljnje smanjenje stopa kapitalizacije i rast cijena.
U sažetku, većina lokalnih stručnjaka očekuje stabilan ali ne spektakularan rast. Cijene kuća mogle bi se godišnje lagano povećavati u rasponu od 0–5% (osobito izvan vršnih razdoblja), najamnine će nastaviti rasti dokle god su slobodni stanovi ispod 5%, a ponuda će postupno rasti kako se uvodi nova gradnja. Očekuje se uravnotežen ishod: ako gospodarstvo Boisa i migracija ostanu snažni, potražnja će ostati visoka. No, visoki troškovi zaduživanja i pojačana izgradnja trebaju spriječiti novu nekretninsku balon. Kupci i investitori trebali bi pratiti infrastrukturne projekte (jer nove ceste mogu otvoriti tržišta kao što su Kuna/Star) i državne programe stanovanja (koji mogu dodati stambene jedinice za radnu snagu). Sve u svemu, tržište nekretnina u Boiseu 2025. godine smiruje se u „normalan” rast nakon divljeg desetljeća – i dalje zategnuto i konkurentno, ali više ne u eksplozivnom usponu.
Izvori: Najnoviji podaci i prognoze sa Zillowa, Redfina, lokalnih udruga agenata za nekretnine, BoiseDev izvještavanja i stanbenih agencija Idaha zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(vidi izvore).
