Nekretnine u Hong Kongu 2025: Od pada do rasta – trendovi, najtraženije lokacije i prognoze do 2028.

Pregled tržišta i ključni pokretači

Tržište nekretnina u Hong Kongu 2025. nalazi se na raskrižju oporavka i neizvjesnosti. Nakon vrhunca 2021., vrijednosti nekretnina prošle su višegodišnju korekciju, a cijene stanova vratile su se na razine iz sredine 2010-ih spglobal.com. Cijene stambenih nekretnina pale su gotovo 30% u odnosu na vrhunac iz 2021., dosegnuvši najniže razine od 2016. godine spglobal.com. Istovremeno, obujam transakcija snažno raste – ukupna prodaja nekretnina porasla je 17% u 2024. (nakon pada u 2022.–23.) jer su se kupci vratili nakon popuštanja pandemijskih ograničenja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Rezultat je mješovita tržišna perspektiva: potražnja se budi i politike su se promijenile u korist kupaca, no dijelovi tržišta (posebno uredski prostori) suočavaju se s prevelikom ponudom i slabim sentimentom hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Nekoliko ključnih pokretača oblikuje ove dinamike:

• Ekonomski trendovi: Gospodarstvo Hong Konga je u blagom uzlaznom trendu nakon COVID-a, s rastom od 3,1% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2025. spglobal.com. Međutim, globalni izazovi – rastuće trgovinske napetosti SAD–Kina i usporavanje Kine – ublažavaju izglede. Vlada upozorava da neizvjesna trgovinska politika i vanjska nestabilnost mogu “zasjeniti kratkoročne izglede” spglobal.com, zbog čega su investitori oprezni.
• Kamatne stope i financije: S obzirom na to da je hongkonški dolar vezan uz američki dolar, lokalne kamatne stope su naglo porasle 2023. godine zajedno s povećanjima kamatnih stopa američke Federalne rezerve. Do svibnja 2025. osnovna stopa Hong Kong Monetarne Uprave iznosila je 4,75% globalpropertyguide.com, ali pojavili su se znakovi olakšanja. Fed je zaustavio povećanja stopa, HIBOR (međubankarske stope) počeo je padati, a banke su čak smanjile osnovne kamatne stope krajem 2024. godine globalpropertyguide.com. Smanjenje troškova zaduživanja poboljšalo je raspoloženje kupaca i smanjilo teret hipotekarnih kredita, što je pridonijelo nedavnom porastu prodaje nekretnina cushmanwakefield.com. Gledajući unaprijed, moguća smanjenja Fedovih stopa krajem 2025. mogla bi dodatno povećati likvidnost i kupovnu moć hongkongbusiness.hk. Ipak, vlasti pozivaju na oprez: bilo kakva buduća volatilnost kamatnih stopa ili globalna tržišna kolebanja mogu se brzo odraziti na visoko zaduženi sektor nekretnina u Hong Kongu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografija i tokovi talenata: Trendovi stanovništva su dvosjekli faktor. Stanovništvo Hong Konga iznosilo je otprilike 7,53 milijuna u 2024., što je porast od 0,1% nakon prethodnih padova reuters.com. Vladini programi za privlačenje talenata i ponovno otvaranje granica rezultirali su neto priljevom od oko 21.000 ljudi u 2024. reuters.com, uključujući tisuće profesionalaca s kopna i iz inozemstva. Ovaj priljev – 14.200 “uvoznih” talenata (plus 9.300 uzdržavanih članova) samo u prva dva mjeseca 2025. – potiče potražnju za luksuznim najmovima i luksuznim domovima jll.com.hk. Ipak, rast stanovništva ostaje anemičan, a grad se još uvijek oporavlja od odlaska stanovnika u razdoblju 2019.–2022. globalpropertyguide.com. Starenje stanovništva i sporiji dugoročni rast broja kućanstava predstavljaju izazove za održivu potražnju za stanovanjem.
• Politički i integracijski faktori: Politička scena grada stabilizirala se pod Zakonom o nacionalnoj sigurnosti, ali međunarodna privlačnost i povjerenje investitora još se oporavljaju od previranja iz 2019. U međuvremenu, integracija Hong Konga s Greater Bay Area (GBA) postaje sve važniji pokretač. Tješnje prekogranične veze obećavaju nove gospodarske prilike (npr. zajednički inovacijski centri i povećana prisutnost kopnenih tvrtki) koje bi mogle potaknuti potražnju za uredima i stanovima u pograničnim četvrtima. Međutim, geopolitički rizici i dalje postoje – američko-kineske napetosti ili promjene politike kopna prema Hong Kongu mogu utjecati na tokove kapitala i odluke o poslovnim nekretninama. Na primjer, aktualni trgovinski sporovi SAD-a i Kine već preoblikuju logistički sektor i potiču tvrtke na preispitivanje opskrbnih lanaca jll.com.hk jll.com.hk.
• Regulatorno okruženje: U dramatičnom zaokretu politike, vlada Hong Konga uklonila je desetljećima stare mjere za hlađenje tržišta nekretnina u razdoblju 2023.–2024. kako bi oživjela posrnulo tržište. Porezi na promet nekretnina koji su nekoć ciljali strane kupce i kupce druge nekretnine su smanjeni ili ukinuti. Ovaj zaokret u politici – detaljno opisan u kasnijem dijelu – ponovno je otvorio vrata kupcima s kopna Kine i smanjio početne troškove za lokalno stanovništvo, unoseći svježu potražnju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Istovremeno, dugoročne strategije opskrbe zemljištem i stanovanjem provode se kako bi se riješili kronični nedostaci, što bi moglo preoblikovati razvojne trendove do 2028. i kasnije.

Općenito, 2025. označava prekretnicu za tržište nekretnina u Hong Kongu. Stambeni sektor pokazuje rane znakove stabilizacije zahvaljujući poticajnim politikama i obnovljenom povjerenju, dok komercijalni i industrijski segmenti idu opreznijim putem. U nastavku analiziramo svaki glavni sektor – stambeni, komercijalni (uredi i maloprodaja) i industrijski – proučavajući aktualne trendove, podatke o cijenama i obujmu, promjene politika i izglede za različite četvrti. Također ističemo inicijative urbanističkog planiranja (od novih gradova do mega-rekonstrukcija) i identificiramo ključne prilike i rizike za ulaganja koji će definirati tržište nekretnina Hong Konga u kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju.

Stambene nekretnine: Cijene dosežu dno dok se potražnja oporavlja

Cijene i prodaja stanova: Tržište stanova u Hong Kongu prošlo je kroz značajnu korekciju od 2021., ali postoje jasni znakovi da cijene dosežu dno u 2025.. Službeni indeks cijena stambenih nekretnina pada iz godine u godinu već 13 uzastopnih kvartala globalpropertyguide.com. U prvom kvartalu 2025. cijene stanova bile su niže za 7,8% u odnosu na godinu ranije (i oko 9% realno), nastavljajući niz padova, ali umjerenijim tempom globalpropertyguide.com. To slijedi nakon dvoznamenkastih padova tijekom većeg dijela 2023. Slika 1 u nastavku prikazuje kako su se vrijednosti vratile na otprilike razinu iz 2016. nakon vrhunca tijekom pandemije:

Posebno je značajno da luksuzni segment nadmašuje masovno tržište usred pada. Dok su mali do srednje veliki stanovi (ispod 100 m²) zabilježili pad cijena od 7–9% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2025., najveće nekretnine preko 160 m² zapravo su porasle za 7,2% u cijeni u odnosu na godinu ranije globalpropertyguide.com. Ovo odstupanje sugerira otpornu potražnju (ili ograničenu ponudu) za ultra-premium nekretninama – vjerojatno potaknuto bogatim kupcima i povratnicima iz inozemstva – čak i dok vrijednosti standardnih nekretnina ostaju pod pritiskom. Sve kategorije veličina zabilježile su blage kvartalne padove u Q1, što ukazuje da se ukupno tržište još nije potpuno okrenulo prema gore globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ohrabrujuće, obujam transakcija je naglo porastao unatoč korekciji cijena, što je znak da se kupci vraćaju na tržište. Ukupan broj transakcija nekretninama (nove + rabljene) skočio je 23,5% u 2024. na 53.099 ugovora, preokrenuvši oštar pad iz 2022.–23. globalpropertyguide.com. Zamah se nastavio i početkom 2025.: prodaja stanova u Q1 2025. porasla je 19–36% na godišnjoj razini u oba segmenta, primarnom (novogradnja) i sekundarnom globalpropertyguide.com. Posebno na tržištu novogradnje, očita je akumulirana potražnja – developeri su prodali 3.897 novih jedinica u Q1 (36% više nego u Q1 2024.) jer su kupci brzo kupovali atraktivno cijenjene novitete globalpropertyguide.com. Jeftiniji hipotekarni krediti i ukidanje ograničenja kupnje omogućili su mnogim ranije isključenim kupcima ulazak na tržište. Čak je i tržište preprodaje (sekundarno) zabilježilo više od 8.200 prodanih jedinica u Q1 (godišnji rast od 19%) globalpropertyguide.com. Ipak, u usporedbi s povijesnim prosjecima, ukupni obujam prodaje još se oporavlja s vrlo niske razine (i dalje su ispod vrhunaca iz sredine 2010-ih), pa trenutni rast ukazuje na ranu fazu oporavka, a ne na potpuni procvat.

Vjetar u leđa od politike: Glavni pokretač oporavka prodaje bilo je popuštanje politika na tržištu nekretnina. Nakon godina restriktivnih “hlađenja tržišta”, vlasti su napravile nagli zaokret:

• U veljači 2024., Hong Kong je ukinuo sve dodatne pristojbe na kupnju nekretnina globalpropertyguide.com. Time su zapravo ukinuti 15% pristojbe za kupce (Buyer’s Stamp Duty) za strance, 15% dodatne pristojbe za drugu nekretninu te progresivne pristojbe na brzu preprodaju (Special Stamp Duty) koje su bile na snazi od ranih 2010-ih globalpropertyguide.com. Kako je rekao ministar financija Paul Chan, mjere za ograničavanje potražnje “više nisu potrebne u trenutnim gospodarskim i tržišnim uvjetima” globalpropertyguide.com. Učinak je bio trenutan – s ukidanjem ovih poreza, kupci s kopna Kine ponovno su pohrlili na tržište nekretnina Hong Konga, što je znatno povećalo broj transakcija krajem 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Ranije, u listopadu 2023., vlada je već napravila prvi korak prepolovivši nekoliko pristojbi (BSD i pristojba za drugu nekretninu smanjeni su s 15% na 7,5%) i skratila razdoblje zabrane preprodaje za preprodavače s 3 na 2 godine globalpropertyguide.com. Porezi na markice za određene kupce “stranih talenata” također su ukinuti (uz uvjet boravka radi stjecanja stalnog boravka) globalpropertyguide.com. Ove izmjene iz sredine 2023. bile su prvo popuštanje u desetljeću i postavile su temelje za potpuno ukidanje 2024.
• Kako bi dodatno podržala lokalne kupce koji prvi put kupuju jeftinije nekretnine, proračun za 2025./26. povisio je cjenovni prag za minimalnu pristojbu: od veljače 2025., nekretnine do 4 milijuna HK$ (≈511.000 USD) plaćaju samo 100 HK$ pristojbe globalpropertyguide.com. Ovo novo ograničenje (s prijašnjih 3 milijuna HK$) koristi procijenjenih 15% transakcija i godišnje se odriče oko 400 milijuna dolara poreznih prihoda radi poboljšanja pristupačnosti globalpropertyguide.com.
• Hongkonška monetarna uprava također je olabavila pravila za hipotekarne kredite – posebno smanjujući kamatni buffer za stres-test za 1% u 2022. – kako bi poboljšala mogućnost financiranja kupaca u uvjetima viših kamatnih stopa globalpropertyguide.com. Ovo je zajmoprimcima dalo malo više prostora pri odobravanju kredita, djelomično ublažavajući udarac od rasta kamatnih stopa.

Ovi preokreti u politici označavaju duboku promjenu u odnosu na dugogodišnji stav vlade o suzbijanju špekulacija. Cilj je sada poticati usporeno tržište i pomoći stvarnoj potražnji. Dosadašnji rezultati: povjerenje na tržištu se poboljšalo, a kupovna aktivnost se povećala kako je i planirano globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Promatrači iz industrije napominju da su nakon ukidanja mjera hlađenja “razine transakcija … ponovno porasle” i optimizam kupaca se povećao globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ključno je da su developeri odgovorili konkurentnim određivanjem cijena novih projekata kako bi privukli kupce. Tijekom 2024.–25., mnoga lansiranja dolazila su sa značajnim popustima ili poticajima, što je, uz niže poreze, potaknulo brzu prodaju novih jedinica cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ovo čišćenje zaliha vidi se u padu “mjeseci zaliha” neprodanih novih stanova – s vrhunca od ~102 mjeseca u 2023. na 78 mjeseci do kraja 2024. worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL predviđa da bi, ako se prodaja zadrži na oko 18.000 novih jedinica godišnje, neprodana zaliha mogla doseći normalu od ~58 mjeseci (otprilike 5 godina) do kraja 2025., približavajući se uravnoteženijem tržištu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Ukratko, višak na primarnom tržištu se smanjuje, što smanjuje pritisak na pad cijena. Developeri čak odgađaju neke projekte ili iznajmljuju neprodane jedinice kako bi izbjegli preplavljivanje tržišta worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – strateško upravljanje ponudom koje ukazuje na povjerenje u konačni oporavak.

Ponuda stanova i izgradnja: Hongkonški kronični nedostatak stanova nije nestao, ali nedavni napori počinju davati rezultate u vidu nove ponude. Stambena izgradnja je naglo porasla prošle godine: završetak gradnje u 2024. godini skočio je za 75% na 24.261 jedinicu, što je oštar preokret u odnosu na zatišje uzrokovano pandemijom (završetci su pali za 35% u 2023.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo je bio jedan od najvećih godišnjih brojeva završenih stanova u posljednjih nekoliko godina, zahvaljujući završetku više velikih projekata. Posebno, Kowloon i Novi teritoriji činili su 93% novih stanova (48% i 45% udjela), dok je otok Hong Kong – gdje je zemljište najoskudnije – imao samo 7% završenih stanova u 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samo okrug Kowloon City (koji uključuje Kai Tak) dao je impresivnih 33% svih novih jedinica u 2024., što odražava masovnu prenamjenu područja bivše zračne luke globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U Novim teritorijima, najveći izvori nove ponude bili su Yuen Long i Tuen Mun (svaki po 17% završenih stanova u 2024.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – područja s velikim projektima novih gradova i stambenih naselja. Ova geografska raspodjela ističe stalni trend: rast nove stambene izgradnje koncentriran je u vanjskim okruzima, jer gradska jezgra ima ograničen prostor za velike projekte.

Zamajac se nastavio i u 2025.: još 5.486 jedinica dovršeno je samo u 1. kvartalu 2025. globalpropertyguide.com. Znakovito, 62% njih su mali stanovi ispod 40 m² globalpropertyguide.com, prilagođeni potražnji masovnog tržišta. Najnoviji podaci vlade pokazuju da je ukupni stambeni fond Hong Konga (privatni i javni) dosegao oko 1,292 milijuna jedinica u 2024., što je porast od 1,7% na godišnjoj razini globalpropertyguide.com. Više od polovice tog fonda (oko 700 tisuća jedinica) čine mali stanovi klase A/B ispod 70 m² – naslijeđe maksimiziranja volumena od strane developera pod prošlim ograničenjima globalpropertyguide.com. Iako je nedavni porast ponude donekle ublažio pritisak, još uvijek se pokušava nadoknaditi desetljeća nedostatka. Čak i nakon skoka u 2024., stambena praznina u Hong Kongu ostaje niska (oko 4,5% fonda krajem 2024., uključujući domove još u procesu dobivanja Dozvole za korištenje) rvd.gov.hk, a prenapučenost je raširena u segmentu s nižim prihodima.

Kako bi se riješio kronični nedostatak, u tijeku su ambiciozni planovi (vidi odjeljak Politika i urbanističko planiranje za detalje). Od ubrzavanja razvoja zemljišta do velikih novih gradova poput Sjeverne metropole, vlada planira dodati stotine tisuća domova u sljedećih 10–15 godina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U kratkoročnom razdoblju (sljedeće 3–4 godine), Biro za stanovanje predviđa da bi se moglo izgraditi 108.000 novih privatnih jedinica worldpropertyjournal.com – što je otprilike 10% više od nedavnih vrhunaca u ponudi. Ako se to ostvari, taj bi plan trebao postupno ublažiti nakupljenu potražnju. Međutim, u neposrednom razdoblju 2025.–2028., stambena ponuda ostat će relativno ograničena prema međunarodnim standardima, jer velikim projektima (nasipavanja, nove željezničke pruge itd.) treba vremena da se realiziraju.

Tržište najma: Strana najma na stambenom tržištu Hong Konga također doživljava prekretnicu. Tijekom rasta cijena u 2010-ima, prinosi su pali na izuzetno niske razine (2–3%) jer su kapitalne vrijednosti znatno nadmašile najamnine – što je obilježje Hong Konga kao tržišta sigurne imovine. Sada, s padom cijena i laganim rastom najamnina, bruto prinosi od najma polako rastu, nudeći bolji prihod iznajmljivačima (iako još uvijek umjeren). Prosječni prinosi na male stanove porasli su na oko 3,7% početkom 2025., u odnosu na oko 2,7% dvije godine ranije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Veće jedinice donose manji prinos (oko 2,4% za luksuzne domove), ali su se također blago poboljšale u odnosu na prethodnu godinu globalpropertyguide.com. Ove brojke i dalje su “izuzetno niske prema međunarodnim standardima” – podsjetnik da je stambeno tržište nekretnina u Hong Kongu prvenstveno kapitalna igra, gdje investitori prihvaćaju niske prinose u očekivanju rasta cijena globalpropertyguide.com.

Na terenu, najamnine umjereno rastu nakon pada tijekom pandemije. U prvom tromjesečju 2025. stope najma porasle su otprilike 3–9% na godišnjoj razini za sve veličine jedinica globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Posebno je najjači rast najamnina zabilježen u segmentu 100–160 m² (+9% g/g), što odražava obnovljenu potražnju za većim obiteljskim stanovima i luksuznim rezidencijama globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nasuprot tome, najmanji stanovi (<40 m²) zabilježili su rast najamnina od oko 3,5% globalpropertyguide.com – i dalje solidno, vjerojatno zbog povratka mladih profesionalaca i samaca nakon ponovnog otvaranja grada. Po regijama, najamnine u Novim Teritorijima najbrže su rasle (s niže osnovice), a mali stanovi u NT bilježe gotovo 10% rasta najamnina, jer sve više ljudi traži pristupačniji prostor izvan urbanog središta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stanovi na otoku Hong Kong i dalje su najskuplji za najam (npr. oko 60 USD po m² mjesečno za jedinice manje od 40 m² na otoku HK naspram oko 44 USD u NT) globalpropertyguide.com. Ipak, kombinacija rasta najamnina i pada cijena znači da se omjer najamnine i cijene normalizira. Ovaj trend privlači neke investitore natrag na tržište – poboljšani prinosi od najma navode se kao jedan od čimbenika koji “ohrabruju investitore na povratak” u stambeni sektor 2025. godine cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Za najmoprimce, međutim, postepeni rast najamnina stvara pritisak nakon kratkog olakšanja tijekom COVID-a; priuštivost stanovanja i dalje je goruće društveno pitanje, osobito za kućanstva s niskim prihodima koja su još uvijek zaglavljena u malim podijeljenim jedinicama ili čekaju na javni stan.

Izgledi za stambeni sektor: Većina analitičara smatra da će stambeni sektor dosegnuti ravnotežu do kraja 2025. godine. Uz stabilizaciju kamatnih stopa i poboljšanje ravnoteže ponude i potražnje, očekuje se da će se cijene nekretnina izravnati i potencijalno blago rasti u narednim godinama. Vodeće konzultantske kuće predviđaju promjene cijena u 2025. u rasponu od -5% do +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – što u suštini znači stabilizaciju nakon prethodnih dvoznamenkastih padova. Vladini podaci već pokazuju da su, do proljeća 2025., realne (inflacijski prilagođene) cijene kuća ponovno na razini iz 2012. godine globalpropertyguide.com, čime se znatno smanjuje rizik od balona. Zapravo, Hong Kong je prvi put ispao iz najviše kategorije “rizika od balona” u UBS-ovom Globalnom indeksu balona nekretnina 2024., s obzirom na oštru korekciju cijena globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ova zdravija početna točka, u kombinaciji s time da developeri aktivno upravljaju novom ponudom (čak i zamrzavajući projekte kako bi spriječili prezasićenje tržišta worldpropertyjournal.com), sugerira temelj za postupan oporavak. Ako ne bude vanjskih šokova, vrijednosti nekretnina mogle bi se stabilizirati u 2025. i nastaviti s umjerenim rastom do 2028., uz podršku poboljšane pristupačnosti, povratka kupaca s kopna i očekivanog popuštanja monetarnih uvjeta. Ipak, svaki oporavak vjerojatno će biti postupan, a ne eksplozivan – kreatori politika su izričito prešli na “ponudom vođenu” stambenu strategiju kako bi izbjegli buduće pregrijavanje globalpropertyguide.com, a značajan broj javnih stanova je u pripremi, što će apsorbirati dio potražnje (planirano 28.000 novih javnih jedinica godišnje) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ukratko, stambeno tržište Hong Konga u 2025. godini počinje pokazivati znakove oporavka. Cijene su blizu svog cikličkog minimuma, aktivnost transakcija se poboljšava, a vladin zaokret prema politikama koje pogoduju kupcima podigao je raspoloženje. Ipak, predstoji oprezan put: tržište mora apsorbirati postojeće zalihe (gotovo 79.000 neprodanih jedinica krajem 2024. godine kroz projekte u pretprodaji i završene projekte worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) i pratiti ekonomske tokove. Za krajnje korisnike i investitore, razdoblje 2025.–2026. moglo bi ponuditi razdoblje relativno stabilnih cijena i povećanog izbora, prije nego što dugoročni manjak ponude ponovno uzrokuje rast cijena kasnije. Lokacija i segment će biti važni – cijene stanova u masovnom segmentu vjerojatno će ostati niske dok se višak ponude ne apsorbira, dok bi rijetki luksuzni segment mogao brže rasti (osobito ako se nastavi priljev imućnih iseljenika i profesionalaca s kopna). Sve u svemu, čini se da je najgore od pada tržišta nekretnina prošlo, stvarajući uvjete za razdoblje stabilizacije i postupnog rasta prema 2028. godini cushmanwakefield.com.

Komercijalne nekretnine: Uredi pod pritiskom, maloprodaja u oporavku

Komercijalni sektor nekretnina u Hong Kongu doživljava različite trendove u 2025. godini. Tržište uredskih prostora suočava se s visokom prazninom i pritiskom na pad najamnina zbog nove ponude i promjena u trendovima radnog prostora. Nasuprot tome, maloprodajni sektor se oprezno oporavlja kako se povećava broj posjetitelja i turizma, iako su najamnine u maloprodaji i dalje ispod razina prije pandemije. Svaki sektor analiziramo zasebno:

Tržište uredskih prostora: Visoke praznine uslijed novog vala ponude

Tržište uredskih prostora A klase u Hong Kongu trenutno je naklonjeno najmoprimcima, suočeno s viškom ponude i slabom potražnjom. Brojke govore same za sebe: ukupna stopa praznih uredskih prostora A klase porasla je na srednje dvoznamenkaste vrijednosti i očekuje se da će dosegnuti 19% do kraja 2025. godine (s ~17% u 2024.) hongkongbusiness.hk. Ovo je dramatičan porast u odnosu na gotovo nultu prazninu u Centralu prije nekoliko godina, što odražava i cikličke i strukturne čimbenike:

• Navala novog prostora: Nakon godina ograničene ponude, Hong Kong bilježi val dovršetka novih poslovnih tornjeva, posebno u novim poslovnim četvrtima. Približno 3,5 milijuna kvadratnih stopa novog uredskog prostora dolazi na tržište samo u 2025. godini, predvođeno projektima poput International Gateway Centre u West Kowloonu (kompleks s dva tornja od 2,6 milijuna kvadratnih stopa iznad stanice brze željeznice) i novih nebodera u tradicionalno skučenim područjima hongkongbusiness.hk. U tijeku su i razvojni projekti u Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – zamišljenom kao drugom poslovnom središtu – koji također dodaju značajnu površinu. Fitch Ratings napominje da kontinuirani rast ponude “u područjima kao što je Kowloon East” predstavlja glavni pokretač rasta stope nepopunjenosti hongkongbusiness.hk.
• Prigušena potražnja i prelazak na kvalitetu: Potražnja zakupaca se oporavlja samo polako nakon pada uzrokovanog pandemijom. U Q1 2025., neto apsorpcija je zapravo bila negativnih 143.000 kvadratnih stopa, jer je prostor koji su oslobodili zakupci koji su smanjivali poslovanje nadmašio nove najmove jll.com.hk jll.com.hk. Mnoge tvrtke ponovno procjenjuju svoje potrebe za prostorom zbog hibridnog rada i smanjenja troškova. One koje se šire (posebno u financijama i profesionalnim uslugama) često su zakupci koji prelaze na kvalitetnije prostore – koriste niže najamnine kako bi prešle u premium zgrade cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To je dovelo do boljih rezultata u središnjim područjima: primjerice, praznine u Centralu poboljšane su na 11,5% u Q1 2025. (s 11,6%), jer to područje i dalje privlači potražnju za vrhunskim prostorom jll.com.hk jll.com.hk. Slično tome, praznine u Wanchai/Causeway Bayu i Tsim Sha Tsuiju (tradicionalnim poslovnim zonama) stabilizirale su se oko 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Nasuprot tome, decentralizirani distrikti najviše trpe – praznine u Kowloon Eastu narasle su na 21,3% u Q1 2025. jll.com.hk jll.com.hk, zbog priljeva novih zgrada i povratka zakupaca u središnja područja. Ukupna raspoloživost prostora u cijelom gradu (uključujući podnajam) još je veća, kreće se oko 19–20% sredinom 2025. cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Pad najamnina: Uz obilnu ponudu i stanare koji su razmaženi izborom, najmodavci su pod pritiskom da se natječu najamninama i poticajima. Najamnine za urede su u jasnom silaznom trendu: najamnine za Grade A pale su oko 3–5% u 2024., i dodatnih ~1,3% u prvom tromjesečju 2025. jll.com.hk. Sva su podtržišta zabilježila padove početkom 2025. – Hong Kong East (Quarry Bay) prednjačio je s padom od 3,4% u Q1, dok su čak i u Centralu najamnine pale za 0,7% u tromjesečju jll.com.hk jll.com.hk. Prema JLL-u, najamnine u financijskoj četvrti sada su oko 20% ispod razina prije 2019., što povećava regionalnu konkurentnost Hong Konga, ali smanjuje prihode najmodavaca. Stručnjaci predviđaju da će najamnine za urede nastaviti padati prije nego što dosegnu dno: prognoze za godišnju promjenu najamnina u 2025. kreću se od -5% do -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch čak očekuje “negativnu reviziju najamnina u niskim desetim postocima” za ugovore koji istječu, jer stanari obnavljaju po znatno nižim trenutnim tržišnim cijenama hongkongbusiness.hk. Pozitivna strana je što se tempo pada usporava – u Q2 2025. zabilježen je pad od samo 1% na tromjesečnoj razini, što je poboljšanje u odnosu na -2,5% u Q1 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To sugerira da je najgore možda prošlo, a najamnine se približavaju cikličkom dnu krajem 2025.

Unatoč tim izazovima, aktivnost zakupa se povećala u odnosu na najniže razine tijekom pandemije. U drugom tromjesečju 2025. godine, novi volumen zakupa dosegao je 1,2 milijuna kvadratnih stopa – što je najveći kvartalni obujam od početka 2020. godine cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Velik dio toga potaknut je sektorom bankarstva i financija, koji je bio temelj za nekoliko velikih preseljenja i proširenja cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hongkonško tržište IPO-a također pokazuje znakove oporavka u 2023.–24., a svaki trajniji oporavak na tržištima kapitala “pomogao bi podržati potražnju za uredima” od strane financijskih i profesionalnih tvrtki cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Osim toga, tvrtke s kopna Kine (posebno u tehnologiji i upravljanju imovinom) i dalje smatraju Hong Kong strateškom lokacijom, što osigurava stalni priljev najmoprimaca – iako su njihovi planovi širenja u posljednje vrijeme oprezniji zbog vlastite ekonomske neizvjesnosti u Kini.

S investicijskog stajališta, kapitalne vrijednosti uredskih prostora su se korigirale zajedno s najamninama. Cijene uredskih prostora A klase pale su otprilike 20–30% u odnosu na vrhunac, što stvara zanimljive prilike za investitore s dugoročnom perspektivom. Doista, pojavljuju se distressed ili value-add prilike: očekuje se da će banke prodavati zaplijenjenu uredsku imovinu u 2025. godini hongkongbusiness.hk, što bi kupcima moglo omogućiti kupnju kvalitetnih zgrada po sniženoj cijeni. Veliki developeri i REIT-ovi ostaju financijski stabilni (Fitch ima stabilne izglede za glavne zakupodavce poput Link REIT-a, Swirea, SHKP-a i Hysana hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), pa je val prisilnih prodaja malo vjerojatan; međutim, manji vlasnici ili neosnovna imovina mogli bi promijeniti vlasnika kako se tržište ponovno vrednuje.

Što se tiče geografskih žarišta:

• Središnji CBD ostaje otporan – njegov prestiž i ograničena nova ponuda ga čine relativno zaštićenim. Najamnine za uredske prostore A klase u centru (~120 HK$ po kvadratnom stopalu/mjesec) i dalje ostvaruju 40–50% premije u odnosu na Kowloon East. Fitch je naveo Causeway Bay (gdje dominira Hysan) kao “relativno otporno podtržište” čak i tijekom pada hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East i Kai Tak su epicentar nove ponude i stoga trenutno najslabija točka. S prazninom većom od 20% i dovršetkom još projekata (npr. nove uredske zgrade u Kai Tak Development Area), ova četvrt će ostati tržište za najmoprimce do 2028. Vlasnici ovdje nude agresivne najamnine i poticaje za uređenje prostora kako bi privukli zakupce, osobito jer su se neke multinacionalne tvrtke povukle iz planova decentralizacije.
• Zapadni Kowloon je novi uredski čvor u nastajanju na koji treba obratiti pažnju. International Gateway Centre (IGC), prepoznatljiv projekt blizanaca iznad West Kowloon Station, bit će dovršen do kraja 2025. building.hk building.hk. S 2,6 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora A klase i 600 tisuća kvadratnih stopa trgovačkog podija, IGC će značajno povećati uredsku ponudu u Tsim Sha Tsui/Jordan. Njegova privlačnost leži u povezanosti (brza željeznica do kontinentalne Kine) i potpuno novim sadržajima (dizajnirao ga je poznati arhitekt). Prvi pokazatelji sugeriraju da su financijske institucije i tvrtke s kontinenta zainteresirane za West Kowloon kao regionalno sjedište. Ipak, kratkoročno će to povećati pritisak na praznine dok potražnja ne uhvati korak.
• Starija rubna područja CBD-a (npr. Wan Chai, Island East): Ove lokacije bilježe najveći pad najamnina (npr. Quarry Bay -3,4% u Q1 jll.com.hk) jer su neki najmoprimci prešli u centar ili nove zgrade. Dio zastarjelog uredskog fonda mogao bi biti preuređen ili prenamijenjen (npr. u co-working, hotele ili čak stanovanje putem poticaja za promjenu namjene).

Izgledi za urede: Očekuje se da će prilagodba tržišta uredskih prostora trajati do 2025.–2026. godine. Vlasnici će vjerojatno morati ostati konkurentni u uvjetima najma kako bi održali popunjenost, osobito s dodatnih ~4+ milijuna kvadratnih stopa prostora koji se planira u razdoblju 2025.–2027. (uključujući projekte poput One North Point i novih tornjeva u Kwun Tongu). Analitičari predviđaju da bi stopa nepopunjenosti mogla dosegnuti vrhunac oko 2025.–26., a zatim se postupno poboljšavati kako se gospodarstvo bude jačalo i ponuda smanjivala. Očekuje se da će najamnine dosegnuti dno do 2026. godine, a potom se potencijalno stabilizirati ili blago rasti kako se višak ponude apsorbira i ako Hong Kong zadrži svoju ulogu financijskog središta. Ohrabrujući čimbenik: Status Hong Konga kao regionalnog sjedišta ostaje neupitan u Aziji – postoji obnovljen interes kineskih tehnoloških i tvrtki za upravljanje imovinom za otvaranjem većih ureda u gradu. Vladini napori za privlačenje tvrtki (poput poreznih olakšica za obiteljske urede) također bi mogli potaknuti potražnju za uredima. Ipak, dani izuzetno niske nepopunjenosti i vrtoglavog rasta najamnina su prošli, barem srednjoročno. Tvrtke sada imaju više opcija nego ikad – mogu birati vrhunske prostore u Kowloonu po upola manjoj cijeni od Central-a ili pregovarati povoljne uvjete u premium zgradama u Centralu zahvaljujući većoj nepopunjenosti. Kao rezultat toga, rast najamnina, kad se vrati, vjerojatno će biti spor i segmentiran, pri čemu će se najkvalitetniji i najbolje locirani uredi prvi oporaviti.

Za sada, 2025. nudi zakupcima izvrsnu priliku da zaključaju atraktivne uredske najmove, dok bi investitori mogli pronaći vrijednost u podcijenjenim uredskim nekretninama (posebno ako ih kupe ispod troška zamjene). Ključni rizik u budućnosti je ako potražnja dodatno oslabi – primjerice, ako dođe do globalne recesije ili lokalnog pada, moglo bi doći do novog smanjenja uredskih prostora i produljenja viška ponude. S druge strane, iznenadni pozitivni pomak (npr. veliki priljev kineskih tvrtki nakon normalizacije granica ili oporavak tehnološkog sektora) mogao bi ubrzati apsorpciju. Dionici stoga pomno prate šire gospodarstvo i povezanost Hong Konga s Kinom, jer će to uvelike utjecati na potrebe za uredskim prostorom uoči 2028. godine.

Tržište maloprodaje: Postupan oporavak zahvaljujući obnovi turizma

Maloprodajni sektor nekretnina u Hong Kongu je u fazi oporavka 2025. godine, nakon što je bio pogođen dvostrukim udarcem društvenih nemira 2019. i gotovo trogodišnjom izolacijom zbog COVID-a. Promet kupaca i prodaja ponovno rastu zahvaljujući povratku turista i lokalnoj potrošnji, ali sektor još nije u potpunosti povratio živost iz razdoblja prije 2019. godine. Najamnine u najatraktivnijim maloprodajnim zonama i dalje su nešto niže, a prazni prostori u glavnim ulicama – iako se situacija poboljšava – i dalje su veći u odnosu na godine procvata.

Turizam i trendovi prodaje: Žila kucavica maloprodajnog tržišta Hong Konga je turizam, posebno posjetitelji s kopna Kine koji su povijesno poticali luksuznu potrošnju. Nakon ponovnog otvaranja granice početkom 2023., broj dolazaka posjetitelja naglo je porastao. Hong Kong je zabilježio 44,5 milijuna turističkih dolazaka u 2024., što je porast od 31% u odnosu na prethodnu godinu hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Ovo je impresivan oporavak, iako je još uvijek oko trećinu ispod 65 milijuna dolazaka iz 2018. (posljednje godine prije prosvjeda i pandemije) hongkongfp.com. Za 2025. turizam je na putu daljnjeg rasta: mjesečni dolasci početkom 2025. bili su oko 2,2 milijuna (siječanj) i rastu ceicdata.com. Vlada i Turistička zajednica bili su proaktivni, organizirajući “mega događaje” i promocije kako bi privukli međunarodne putnike i vratili reputaciju Hong Konga kao Svjetskog grada Azije cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kao rezultat toga, maloprodaja pokazuje znakove oporavka. Nakon teškog pada u 2020. i mlakog oporavka u 2021.–22., ukupna vrijednost maloprodaje konačno se stabilizirala. U siječnju–travnju 2025. maloprodaja je pala za 5,6% na godišnjoj razini hongkongbusiness.hk, što je, iako još uvijek pad, manji pad od -7% zabilježenih u 2024. hongkongbusiness.hk. Do svibnja 2025. mjesečna maloprodaja čak je zabilježila +2,4% rast na godišnjoj razini, što je prvi rast u više od godinu dana cushmanwakefield.com. Kategorije poput nakita, satova i luksuzne robe (koje ovise o turističkoj potrošnji) i dalje su ispod razina prije pandemije, ali masovno tržište (supermarketi, potrošačka roba) održalo se zahvaljujući lokalnoj potražnji. Važno je da su se obrasci kupovine posjetitelja s kopna promijenili: mnogi sada više troše na pristupačna iskustva i outlete, a ne samo na luksuzne butike, što je poduprlo sektor hrane i pića te zabavne maloprodaje.

Praznine i najamnine: Tržište najma maloprodajnih prostora se poboljšava, ali oporavak nije ujednačen. Praznine u trgovinama na glavnim ulicama u ključnim trgovačkim četvrtima iznosile su oko 10,6% u prvom tromjesečju 2025., što je jedva smanjenje u odnosu na 10,5% krajem 2024. jll.com.hk jll.com.hk. To znači da je otprilike 1 od 10 trgovina u prizemlju u najatraktivnijim područjima (poput Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) još uvijek prazna – što je daleko od gotovo 0% praznih prostora tijekom turističkog procvata 2010-ih. Trgovački centri su prošli nešto bolje: praznine u najatraktivnijim centrima iznosile su oko 9,2% u prvom tromjesečju (povećanje s 9,1% krajem 2024.) jll.com.hk jll.com.hk, jer su dobro vođeni hongkonški centri zadržali većinu zakupaca kroz krizu nudeći popuste na najamninu i promocije. Uporno visoke praznine ukazuju na to da su neki maloprodajni prostori, osobito veliki flagship dućani koje su nekad zauzimali luksuzni brendovi, i dalje prazni ili se sporo iznajmljuju. Nekoliko poznatih trgovina u Russell Street i Canton Road (nekad najskupljim maloprodajnim lokacijama na svijetu) zatvoreno je tijekom 2019.–20. i još uvijek nisu pronašle dugoročne zakupce. One koje su iznajmljene često su bile po znatno nižim najamninama novim vrstama zakupaca (npr. lokalni brendovi, ljekarne, sportska odjeća ili čak pop-up iskustva).

Maloprodajne najamnine nastavljaju se blago smanjivati, što odražava ove uvjete. U prvom tromjesečju 2025. najamnine za trgovine u glavnim ulicama pale su za dodatnih 0,8% u odnosu na prethodno tromjesečje jll.com.hk jll.com.hk. Najamnine u vrhunskim trgovačkim centrima pale su za 0,3%, a u super-premium centrima za 0,2% tijekom tromjesečja jll.com.hk jll.com.hk. Na godišnjoj razini, najamnine za trgovine su nekoliko posto niže nego prije godinu dana. Međutim, tempo pada znatno se usporio – sada su padovi najamnina u niskim jednoznamenkastim postocima, u usporedbi s dvoznamenkastim padovima u 2020. Vlasnici prostora i dalje uglavnom nude popuste na najamninu ili fleksibilne uvjete kako bi privukli zakupce uslijed “protuvjetrova u prodaji” u nekim maloprodajnim segmentima jll.com.hk jll.com.hk. Za 2025. prognoze sugeriraju kretanje najamnina od stabilnih do -5% za glavne ulice i vrhunsku maloprodaju – praktički zadržavanje na dnu jll.com.hk jll.com.hk. Ako se potrošnja turista nastavi oporavljati, najamnine bi se napokon mogle stabilizirati do 2026.

Promjena strukture zakupaca: Jedan od značajnih trendova je preslagivanje maloprodajnog miksa zakupaca. Tamo gdje su nekad luksuzne trgovine satova i modne butike dominirale glavnim ulicama Hong Konga, sada pristupačniji brendovi i operatori s iskustvenim konceptima zauzimaju prostore cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Primjerice, u 2. kvartalu 2025., područja poput Mong Koka i Tsim Sha Tsuija bilježe aktivno iznajmljivanje prostora od strane brendova sportske odjeće, brze mode i kozmetike koji ciljaju na kupce osjetljive na cijene cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitness centri, lifestyle trgovine, pa čak i financijske usluge (banke, brokerske kuće) također se šire u maloprodajne prostore u prizemlju jll.com.hk jll.com.hk, iskorištavajući niže najamnine za povećanje svoje prisutnosti. Ova diverzifikacija stvara dinamičniji, iako nešto manje luksuzan, maloprodajni krajolik. Trgovački centri se također prilagođavaju – mnogi luksuzni centri uvode više zabavnih sadržaja (poput dječjih zona, umjetničkih izložbi) i ugostiteljstva kako bi privukli posjetitelje. Vladina inicijativa za organizaciju događanja (Art Basel, Clockenflap glazbeni festival, sportska događanja itd.) pomaže povećanjem kratkoročne posjećenosti i potrošnje tijekom tih razdoblja cushmanwakefield.com.

Po četvrtima:

• Causeway Bay (tradicionalno najjača maloprodajna četvrt) i dalje je prigušena. Najamnine u Russell Streetu znatno su pale u odnosu na vrhunac, a praznih prostora ima više nego drugdje. No, lokalni modni i ugostiteljski brendovi postupno popunjavaju prostore; oporavak tog područja ovisit će o povratku kupovnih navika kineskih turista na razinu prije 2019. godine.
• Tsim Sha Tsui bilježi određeni oporavak zahvaljujući turistima koji noće – Harbour City (veliki trgovački centar) izvještava o poboljšanju prodaje, a Nathan Road bilježi zamjenu luksuznih draguljarnica srednjetržišnim zakupcima (poput ljekarni i sportskih brendova). Kulturna četvrt West Kowloon (M+) i obližnji terminal brze željeznice dodatno privlače posjetitelje u to područje.
• Mong Kok i Sham Shui Po (popularni među lokalnim stanovništvom i jednodnevnim posjetiteljima s kopna zbog povoljne robe) su relativno živahni. Ove četvrti su zapravo zabilježile povećanja najamnina na godišnjoj razini za manje prodajne prostore prema Colliersu, zbog snažne potražnje lokalnih poduzetnika i privlačnosti specijaliziranih ulica (ulica tenisica, ulica elektronike) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Trgovački centri u prigradskim područjima (Sha Tin’s New Town Plaza, Tsuen Wan, itd.) bili su otporni tijekom cijelog razdoblja, potaknuti lokalnim stambenim područjima. I dalje uživaju visoku popunjenost i često su prvi koji bilježe oporavak prodaje kada se potrošnja poboljša.

Izgledi za maloprodaju: Trend je oprezno optimističan. Kako se međunarodna putovanja normaliziraju, Hong Kong bi mogao doseći broj posjetitelja iz razdoblja prije pandemije do 2026.–27., što bi značajno povećalo potražnju za maloprodajom. Već sada, ponovno otvaranje granica kopnene Kine i ublažavanje karantene oslobodili su nakupljenu turističku potražnju, a očekuje se da će potrošnja po turisti porasti kako se povjerenje vraća. Stoga mnogi očekuju da će najamnine za maloprodajne prostore dosegnuti dno do 2025. uz blagi porast u 2026. Fitch Ratings bilježi “oprezne znakove stabilizacije” u maloprodaji i ima stabilne izglede za glavne vlasnike trgovačkih centara (npr. Link REIT koji posjeduje mnoge centre) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Predviđa se da će maloprodaja u 2025. rasti niskim jednoznamenkastim postotkom, osim ako ne dođe do novih šokova cushmanwakefield.com.

Međutim, maloprodajni krajolik nakon COVID-a bit će drugačiji. Penetracija e-trgovine u Hong Kongu je skočila tijekom pandemije (internetska maloprodaja je i dalje bila niža za 4,1% na godišnjoj razini krajem 2024. jer se dio potražnje vratio u fizičke trgovine) savills.com savills.com. Neke strukturne promjene – više lokalne potrošnje u stambenim područjima, manje čiste luksuzne ekstravagancije – mogle bi potrajati. Hong Kong se također natječe s drugim trgovačkim središtima (poput novijih trgovačkih centara u Macau i duty-free trgovina na Hainanu) za kinesku luksuznu potrošnju. To sugerira da se ultra-visoke maloprodajne najamnine (one koje su Causeway Bay učinile najskupljom maloprodajnom ulicom na svijetu) možda neće uskoro vratiti. Umjesto toga, vlasnici će se fokusirati na iskustvenu maloprodaju (stvari koje online kupovina ne može pružiti) i uravnotežen miks zakupaca kako bi trgovački centri i ulice ostali privlačni.

Vladina podrška mogla bi se nastaviti putem shema potrošačkih vaučera (kao što je učinjeno 2022.) ili njegovanjem reputacije Hong Konga kao sigurne, uzbudljive turističke destinacije. Ako šire gospodarstvo ostane stabilno, a nezaposlenost niska, lokalna potrošnja također će poduprijeti maloprodajni sektor. Ukratko, očekuje se postupan, iako ne spektakularan oporavak maloprodajnih nekretnina: pad praznih prostora, postupni rast najamnina i prilagodljiva maloprodajna scena koja do 2028. nastoji privući i lokalne potrošače i turiste.

Industrijske nekretnine: Otporna logistika suočena s novim izazovima

Industrijski sektor nekretnina u Hong Kongu – koji uključuje skladišta, logističke centre i industrijsko-uredske zgrade – pokazao je otpornost tijekom pandemije, ali suočava se s izazovima zbog promjene trgovinskih obrazaca i povećane ponude. Povijesno gledano, ograničena ponuda zemljišta i uloga Hong Konga kao trgovačkog čvorišta održavali su industrijsku popunjenost izuzetno visokom (često ispod 2% slobodnih prostora). To se promijenilo 2023.–2024. kako se globalna trgovina usporila i pojavili su se novi moderni skladišni projekti.

Popunjenost i ponuda: Nakon dugog razdoblja potpune popunjenosti, praznine u industrijskim objektima su porasle sa svog minimuma. Ukupna stopa praznih skladišta porasla je s 7,9% u četvrtom tromjesečju 2024. na 8,9% u prvom tromjesečju 2025.jll.com.hk, što je najviše u posljednjih nekoliko godina. To je djelomično rezultat dovršetka nekoliko velikih, visokospecijaliziranih logističkih objekata u posljednjim tromjesečjima, čime se povećao raspoloživi prostor. Prema JLL-u, čak i “prime” skladišta (najnovija, najbolje locirana) koja su ostala ~98% popunjena tijekom COVID-a sada imaju više od 8% praznih prostora do ožujka 2025. jll.com.hk jll.com.hk. S obzirom na to da Hong Kong ima oko 60 milijuna kvadratnih stopa vrhunskih skladišta, to znači da je više od 5 milijuna kvadratnih stopa prazno na kraju prvog tromjesečja 2025.jll.com.hk jll.com.hk. U suštini, tržište koje je nekad bilo gladno prostora sada ima malo prostora za disanje.

Nova ponuda je također utjecala: projekti poput proširenja ATL Logistics Centre i modernih skladišta s rampama u Tsing Yi, Tung Chung i Novim Teritorijima povećali su kapacitete. Vlada je također pokrenula program za revitalizaciju starijih industrijskih zgrada (preuređenjem ili prenamjenom), što je u nekim slučajevima dovelo do privremenog povećanja praznih prostora dok su se zgrade praznile za prenamjenu – iako su mnoge pretvorene u urede, hotele ili samostalna skladišta, pa su tako izašle iz “industrijske” evidencije.

Pomaci u potražnji: Na strani potražnje, potražnja za logističkim i industrijskim prostorom je oslabila u odnosu na vrhunac tijekom pandemije. Tijekom 2020.–21., potražnja za e-trgovinom i skladištenjem je naglo porasla (za medicinske potrepštine, distribuciju online kupovine itd.), što je držalo skladišta punima. Kako su se ti trendovi normalizirali, preuzimanje skladišnog prostora se usporilo. JLL napominje da je najam u prvom tromjesečju 2025. bio dominantno obilježen obnovama ugovora umjesto novim širenjima jll.com.hk. Mnogi 3PL (pružatelji logističkih usluga treće strane) obnavljaju ugovore na postojećim lokacijama ili čak smanjuju prostor zbog pritiska na troškove i povećanja učinkovitosti. Neke tvrtke s velikim prometom smanjile su prostor jer se hongkonški izvoz/uvoz još nije u potpunosti oporavio – iako se krajem 2024. pojavio tračak nade s rastom izvoza od 3,6% na godišnjoj razini i porastom zračnog teretnog prometa za oko 9,6% kako su se globalni lanci opskrbe odčepili savills.com savills.com.

Regionalna trgovinska dinamika ima velik utjecaj: Trajni trgovinski napetosti između SAD-a i Kine te usporavanje globalnog gospodarstva oslabili su potražnju za skladištenjem robe za reeksport jll.com.hk jll.com.hk. Uloga Hong Konga kao središta za reeksport dovedena je u pitanje zbog izravnijih luka na kopnu i promjena u obrascima nabave (npr. manje uvoza kineske robe u SAD, više nabave iz jugoistočne Azije). Stoga su neki korisnici skladišta konsolidirali ili promijenili fokus. Zračni teret je svijetla točka – s Međunarodnom zračnom lukom Hong Kong koja je i dalje najprometnija teretna zračna luka na svijetu, oporavak volumena zračnog tereta (gotovo +10% krajem 2024.) podupro je potražnju za logističkim prostorom u zračnoj luci savills.com. No, pomorski teret/logistika vezana uz kopnenu proizvodnju bila je tromija.

Najamnine i vrijednosti: Unatoč većoj nepopunjenosti, industrijske najamnine ostale su relativno stabilne, što odražava još uvijek ograničenu ukupnu ponudu i ključnu ulogu logistike. Najamnine za vrhunska skladišta pale su samo 0,9% na tromjesečnoj razini krajem 2024. jll.com.hk jll.com.hk, a neslužbeni podaci sugeriraju da su bile otprilike nepromijenjene početkom 2025. Čak i nakon nedavnih povećanja, nepopunjenost skladišta (~9%) znatno je niža od nepopunjenosti uredskih prostora, pa vlasnici još nisu morali drastično snižavati najamnine. Mnogi logistički ugovori su dugoročni, a najmoprimci cijene lokaciju (geografska prednost Hong Konga za distribuciju u delti rijeke Pearl). Ipak, ako nepopunjenost nastavi rasti prema dvoznamenkastim vrijednostima, mogli bismo vidjeti blago popuštanje najamnina u starijim ili manje idealno smještenim industrijskim zgradama. JLL upozorava da se “očekuje daljnji rast nepopunjenosti vrhunskih skladišta, što će pritisnuti najamnine” u bliskoj budućnosti jll.com.hk jll.com.hk.

Kapitalne vrijednosti industrijskih nekretnina također su ostale čvrste kroz 2024., a u nekim slučajevima su i porasle zbog interesa investitora (industrijska imovina tražena je zbog potencijala za prenamjenu i relativno viših prinosa). U četvrtom tromjesečju 2024. prodaja industrijskih nekretnina u etažnom vlasništvu skočila je za 38% na tromjesečnoj razini savills.com, jer su investitori očekivali dno tržišta i iskoristili niže kamatne stope. Krajnji korisnici (poput logističkih tvrtki ili operatora podatkovnih centara) također se pojavljuju kao kupci industrijskih nekretnina, osiguravajući prostore za dugoročnu upotrebu savills.com savills.com. Prinosi na industrijsku imovinu (često ~3–4%) izgledaju privlačno u odnosu na izrazito niske prinose u uredskom sektoru.

Značajni trendovi:

• Podatkovni centri i upotreba za novu ekonomiju: S obzirom na nastojanja Hong Konga da postane tehnološko središte, neki industrijski prostori prenamjenjuju se za podatkovne centre, istraživačke laboratorije ili objekte za cloud računalstvo. Ove namjene zahtijevaju veliku električnu snagu i sigurnost, što se često dobro uklapa u industrijske zone. Potražnja za prostorom za podatkovne centre raste (Hong Kong je vodeće tržište podatkovnih centara u Aziji), što neizravno podupire vrijednosti industrijskog zemljišta.
• Prilika Sjeverne Metropole: Planirana Sjeverna Metropola u Novim Teritorijima (vidi kasniji odjeljak) uključuje namjenske logističke parkove i “zonu inovacija i tehnologije” blizu Shenzhena. Ovaj dugoročni plan mogao bi preusmjeriti dio industrijske potražnje prema sjeveru, kako se novi objekti budu otvarali tamo do kasnih 2020-ih. Za sada se područja poput Hung Shui Kiu i Yuen Long razmatraju za razvoj modernih skladišta koja bi služila području Velikog zaljeva. Ovo je i prilika (moderna infrastruktura) i rizik (moglo bi privući najmoprimce iz postojećih objekata u Kwai Tsing ili drugdje).
• Strukturne promjene: Industrijski sektor se prilagođava strukturnim promjenama u globalnoj trgovini. Uvozno-izvozni sektor Hong Konga se razvija: manje dominacije skladištenja robe niske vrijednosti, više fokusa na logistiku visoke vrijednosti, hladnjače (za farmaceutske proizvode, hranu) i regionalnu distribuciju za e-trgovinu. Ova tranzicija će “potrajati i suočiti se s izazovima” jll.com.hk, ali je nužna kako bi Hong Kong zadržao relevantnost kao logističko središte. Poboljšanja učinkovitosti (automatizacija u skladištima itd.) također bi mogla smanjiti potreban prostor po jedinici prometa, što utječe na dugoročnu potražnju.

Izgledi za industrijski sektor: U kratkom roku (2025.–2026.), industrijski sektor nekretnina u Hong Kongu mogao bi zabilježiti nešto veću nepopunjenost i stagnaciju do blagog pada najamnina, kako novi kapaciteti dosegnu vrhunac, a globalna trgovina ostane mlaka. Na primjer, nepopunjenost bi mogla dosegnuti niske dvoznamenkaste postotke prije stabilizacije. Ipak, do 2027.–2028. očekuje se ponovno uspostavljanje ravnoteže u sektoru. Strateška lokacija Hong Konga i vrhunska luka/zračna luka znače da bi potražnja za logistikom trebala dugoročno rasti u skladu s oporavkom regionalne trgovine. Ako se geopolitičke napetosti smanje i globalni rast nastavi, potrebe za skladištenjem će porasti. Nadalje, svako smanjenje američkih carina ili poboljšanje trgovinskih odnosa između Kine i Zapada moglo bi izravno povećati obujam tereta u Hong Kongu.

Investitori ostaju dugoročno optimistični – što dokazuju i kontinuirane snažne ponude za industrijske en-bloc prodaje te optimizam velikih igrača. Nedavne prodaje industrijskog zemljišta od strane vlade (u Tuen Munu itd.) i dalje su izazvale zdrav interes, što ukazuje na povjerenje u budućnost sektora. Izgledi za najamnine: Nakon mogućeg pada od 0-5% u 2025. za vrhunska skladišta, najamnine bi mogle početi umjereno rasti (~2-3% godišnje) nakon 2026. kako se nepopunjenost ponovno smanji. Prinosi bi se mogli smanjiti zbog velike potražnje za ulaganjima u industriju (uključujući i nastajuće REIT tržište za logističku imovinu u Aziji cushmanwakefield.com).

Ukratko, industrijski sektor nekretnina u Hong Kongu prolazi kroz tranzicijsko razdoblje. Bio je najbolji sektor (niska nepopunjenost, stabilan rast) čak i kada su uredi i maloprodaja imali poteškoća, ali sada se normalizira prema nešto labavijem tržištu. Ipak, u usporedbi s drugim sektorima, industrijski temelji ostaju relativno čvrsti s bez viška ponude (radi se samo o prilagodbi iz iznimno strogih uvjeta). Evolucija sektora – prema pametnijoj logistici, integraciji s e-trgovinom s kopna i mogućoj prenamjeni korištenja – bit će ključna tema do 2028. Dionici koji se prilagode (npr. modernizacija starih industrijskih zgrada, prihvaćanje tehnoloških industrija) mogli bi imati koristi u sljedećem ciklusu rasta.

Vladina politika i inicijative urbanog planiranja

Izgledi za nekretnine u Hong Kongu neraskidivo su povezani s vladinom politikom – kako kratkoročnim intervencijama na tržištu, tako i dugoročnim planiranjem korištenja zemljišta. Posljednjih godina došlo je do značajnih poteza na oba fronta. Već smo raspravili ukidanje mjera za hlađenje tržišta i poreznih promjena koje su promijenile tržišno raspoloženje u 2024.–25. Ovdje ih ukratko ističemo, a zatim se fokusiramo na mega-projekte urbanog planiranja i planove razvoja stanovanja koji će oblikovati tržište nekretnina u regiji tijekom sljedećeg desetljeća.

Zaokret u mjerama za hlađenje tržišta: Desetljeće agresivnog suzbijanja potražnje (2010.–2020.) praktički je završilo. Do početka 2024. ukinute su sve dodatne pristojbe na promet nekretninama kako bi se oživjelo tržište stanova globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj preokret politike ne može se dovoljno naglasiti – označava filozofsku promjenu s obuzdavanja cijena pod svaku cijenu na davanje prioriteta tržišnoj aktivnosti i prometu stanova. Uklanjanje poreza od 15% za strane kupce i drugih nameta odmah je učinilo hongkonške nekretnine pristupačnijima kupcima s kopna i iz inozemstva, koji su uglavnom bili isključeni zbog poreza. U kombinaciji s labavijim pravilima za hipotekarne kredite (niži prag za stres test) i posebnim poticajima za kvalificirane imigrante za kupnju stanova, vlada je dala do znanja da želi privući talente i ulaganja putem sektora nekretnina, a ne ih odvraćati. U budućnosti su dužnosnici naznačili da će povećavati ponudu (i subvencionirano stanovanje) kako bi riješili problem pristupačnosti, umjesto da suzbijaju potražnju. To sugerira da, kako se tržište oporavlja, vjerojatno nećemo vidjeti brzo ponovno uvođenje strogih mjera za hlađenje osim ako se jasno ne pojavi novi špekulativni balon. Za sada je stav politike podržavajući stabilno i likvidno tržište nekretnina.

Strategija dugoročne opskrbe stanovanjem: Nedostatak stanova i izuzetno visoke cijene u Hong Kongu godinama su izvor nezadovoljstva javnosti. Kao odgovor, vladina Dugoročna strategija stanovanja (LTHS) postavila je ambiciozne ciljeve. Prema najnovijem izvješću o napretku (listopad 2024.), cilj opskrbe stanovanjem u razdoblju od 10 godina iznosi 430.000 jedinica (2024.–2034.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Od toga je 70% (oko 302.000 jedinica) planirano kao javno stanovanje (uključujući subvencionirane stanove za prodaju i javne najamnine), a 30% (otprilike 132.000) kao privatno stanovanje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Naglasak na javnom stanovanju veći je nego ikad – što odražava smjer politike za povećanje dostupnosti pristupačnog stanovanja. Vlada ima za cilj osigurati zemljište za najmanje 30.000 jedinica javnog stanovanja godišnje i omogućiti oko 18.000 privatnih jedinica godišnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovi su ciljevi viši od povijesne proizvodnje, pa ovise o otključavanju novih izvora zemljišta dosad neviđenom brzinom.

Ključne inicijative u okviru ove strategije:

• Održavanje “pristupa vođenog opskrbom”: ubrzati razvoj zemljišta i biti fleksibilan u zoniranju kako bi se stanovi gradili brže globalpropertyguide.com.
• Jačanje stambene ljestvice: oživljavanje programa poput Starter Homes, proširenje subvencioniranog programa za vlasništvo nad stanom, kako bi više ljudi moglo prijeći iz najma u vlasništvo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Poboljšanje učinkovitosti javnog najma stanova: potaknuti imućne stanare da se isele ili kupe stan kako bi se najamni stanovi oslobodili za one kojima su najpotrebniji globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kratkoročno, vlada je pokrenula kontroverzni program “Light Public Housing” – plan vrijedan 26,4 milijarde HK$ za izgradnju 30.000 privremenih domova (montažnih jedinica) na neiskorištenim lokacijama u roku od pet godina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To su u osnovi privremeni jeftini stanovi namijenjeni ublažavanju najgore prenapučenosti (npr. ljudi u podijeljenim “lijes-stanovima”). Iako to pomaže tisućama obitelji da dobiju nešto bolje životne uvjete dok čekaju trajni javni stan, program je naišao na kritike zbog visokih troškova i privremene prirode globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ipak, to naglašava vladino priznanje stambene krize i spremnost na trošenje za privremena rješenja.

Masivna nova razvojna područja: Kako bi zadovoljio stambene i gospodarske potrebe, Hong Kong provodi neke od svojih najvećih projekata razvoja zemljišta u posljednjim desetljećima. Dva glavna projekta su:

• Sjeverna metropola – Vizionarski plan za transformaciju sjevernih Novih Teritorija (područja uz granicu sa Shenzhenom) u prostranu metropolu novih gradova, tehnoloških parkova i do 926.000 novih domova tijekom 20 godina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Najavljen 2021. i sada prioritet vlade, ovaj plan obuhvaća mjesta poput Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling i novi “Grad inovacija i tehnologije” u Lok Ma Chau Loopu. Cilj je integracija s tehnološkim gospodarstvom Shenzhena, čime se učinkovito stvara klaster dvaju gradova. Više od 40% ciljanog broja stanova treba biti dovršeno do 2032. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – što podrazumijeva oko 370.000 jedinica do tada, što će dramatično povećati ponudu. Sjeverna metropola imat će više novih MTR linija, poslovnih središta i velik udio javnog stanovanja. Implikacija: Tijekom sljedećih 5–10 godina vidjet ćemo vraćanje zemljišta, prenamjenu poljoprivrednog i industrijskog zemljišta te faznu izgradnju na tim područjima. Investitori u nekretnine već prate zemljišta u Novim Teritorijima u iščekivanju ovog razvojnog booma.
• Vizija Lantau Tomorrow – Također poznata kao umjetni otoci Kau Yi Chau, ovo je plan za nasipavanje oko 1.700 hektara zemljišta blizu otoka Lantau (zapadno od otoka Hong Konga) radi izgradnje nove metropole na umjetnim otocima. Faza 1, koja je trenutno u fazi projektiranja, predviđa oko 1000+ hektara nasipanog zemljišta koje bi moglo osigurati ~200.000 novih domova (od čega 70% kao javno stanovanje) i novi Centralni poslovni distrikt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cijeli projekt Lantau Tomorrow, ako se u potpunosti realizira do 2030-ih ili 2040-ih, bio bi jedan od najvećih svjetskih projekata nasipavanja. Vladin argument je da time stvara veliku novu zalihu zemljišta kako bi “dugoročno ublažila još uvijek visoke troškove stanovanja u Hong Kongu” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uključivao bi i prometnu infrastrukturu (ceste i željeznice koje povezuju Lantau i urbana područja) te značajne poslovne zone za potporu gospodarskom rastu. Cijena je golema (procijenjeno 580+ milijardi HK$), a postoji i kontroverza oko utjecaja na okoliš i troškova. No, početna sredstva su odobrena za početak planiranja i projektiranja. Ako sve ide po planu, prvi zemljišni paketi mogli bi biti dostupni početkom 2030-ih, što je izvan našeg fokusa na 2028., ali će zasigurno utjecati na sentiment. Perspektiva Lantau Tomorrow umiruje tržište da će nedostatak zemljišta biti ublažen na duge staze, što može ograničiti špekulativno gomilanje zemljišta i držati dugoročna očekivanja cijena pod kontrolom.

Dodatno:

• Proširenje novog grada Tung Chung: Projekt u bližoj budućnosti (već u izgradnji) za nasipavanje 130 ha na sjeveru Lantaua i proširenje grada Tung Chung. Do 2030. osigurat će 49.000 stanova za 144.000 ljudi plus značajno komercijalno područje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo je značajno za srednjoročno razdoblje: neki od tih stanova bit će dostupni do 2027.–2028., nudeći novi privatni i javni smještaj u blizini zračne luke.
• Urbana obnova (Kowloon i urbane zone): Uprava za urbanu obnovu (URA) ubrzava obnovu starih četvrti (Sham Shui Po, To Kwa Wan itd.), što će rezultirati novim stambenim i maloprodajnim projektima. Vlada je također uvela porez na prazne stanove 2018. (5% vrijednosti nekretnine za stanove prazne >6 mjeseci) kako bi potaknula developere na brže puštanje stanova na tržište, te je odredila neka bivša komercijalna zemljišta (poput onih u Kai Taku) za javno stanovanje radi povećanja ponude. Ovi koraci osiguravaju da se već raspoloživo zemljište koristi učinkovito.

Promet i infrastruktura: Nekoliko infrastrukturnih projekata otvorit će nova područja ili poboljšati povezanost, što utječe na nekretnine:

• Shatin-Central željeznička veza u potpunosti je otvorena 2022., poboljšavajući pristup duž koridora Kowloon i vjerojatno povećavajući vrijednosti u četvrtima poput Kai Taka i Ma On Shana.
• Planirana Hong Kong–Shenzhen zapadna željeznica (kroz Sjevernu metropolu) poboljšat će prekograničnu integraciju i učiniti nova naselja pogodnima za svakodnevno putovanje na posao.
• Cestovne veze poput tunela Tseung Kwan O–Lam Tin (otvoren 2022.) skraćuju vrijeme putovanja, povećavajući atraktivnost stanovanja u Tseung Kwan O.
• Vlada proučava razvoj podzemnog prostora CBD-a (Central-Wanchai) i prodaju zemljišta na sjevernom dijelu stare zračne luke za komercijalnu upotrebu, što bi moglo planski donijeti više uredskog prostora A klase i spriječiti preveliku koncentraciju.

U sažetku, smjer politike Hong Konga je dvostruk: trenutne mjere za oživljavanje tržišta i dugoročni projekti za proširenje zemljišta i stambene ponude. Za investitore i developere to znači okruženje s manje ograničenja pri kupnji (što pogoduje potražnji), ali i znatno više stambene izgradnje u budućnosti (što bi moglo ograničiti nekontrolirani rast cijena). Vladine intervencije i dalje će igrati veliku ulogu – npr. ako se tržište ponovno pregrije, dužnosnici bi mogli ponovno uvesti selektivne mjere ograničenja, a ako gospodarstvo oslabi, mogući su novi poticaji (poput poreznih olakšica ili programa za kupce prvi put). Također, politika se ne može zanemariti: mjere poput davanja prioriteta lokalnom stanovništvu u odnosu na kupce s kopna, integracija graničnih područja i raspodjela javnog i privatnog stanovanja ovise o agendi vlasti i javnom mnijenju.

Sve u svemu, inicijative urbanog planiranja poput Northern Metropolis i Lantau Tomorrow predstavljaju velike prilike – stvorit će nove poslovne četvrti, milijune četvornih metara novog uredskog/hotelskog/maloprodajnog prostora i moderne pametne gradske sredine. Također donose rizike u provedbi (kašnjenja, prekoračenja proračuna, protivljenje javnosti). Igrači na tržištu nekretnina koji se usklade s ovim planovima – npr. akvizicije zemljišta u NT, pozicioniranje za nove CBD-ove – mogli bi ostvariti značajne dobitke do 2028. i kasnije. Istovremeno, postojeća urbana područja suočit će se s konkurencijom ovih novih projekata kasnije, što bi moglo promijeniti investicijski krajolik (na primjer, hoće li se važnost Centra smanjiti kada novi CBD nikne na umjetnom otoku? Hoće li kuće u New Territories smanjiti cjenovni jaz u odnosu na gradske domove kad se poboljša povezanost?). To su strateška pitanja na horizontu.

Fokus na četvrti: Ključna područja i nova žarišta

Tržište nekretnina u Hong Kongu izrazito je lokalizirano – susjedstva i četvrti imaju svoje jedinstvene dinamike. Ovdje donosimo pregled značajnih regija, ističući koja područja napreduju, a koja se suočavaju s izazovima u 2025., kao i nova žarišta na koja treba obratiti pažnju:

• Central & Admiralty (otok Hong Kong): Tradicionalni CBD na otoku Hong Kong i dalje je najprestižnija (i najskuplja) poslovna lokacija. Praznine u neboderima Centra su oko 11–12%, što je znatno niže od gradskog prosjeka jll.com.hk jll.com.hk. Uredi A klase u Centru pokazali su se relativno otpornima zbog ograničene nove ponude i stalne potražnje financijskih tvrtki – čak i u recesijama, mnoge tvrtke preferiraju “flight-to-quality” u Centar. Maloprodaja u Centru (npr. Queen’s Road, IFC mall) postupno se oporavlja s povratkom turista i uredskih radnika, iako su neke luksuzne butike zamijenili lifestyle zakupci. U rezidencijalnom segmentu, Mid-Levels i The Peak (susjedne elitne stambene zone Centra) i dalje drže rekordne cijene, a zanimljivo je da su velike luksuzne kuće ovdje zabilježile rast cijena 2024.–25. kad je masovno tržište padalo globalpropertyguide.com. S malo novih projekata (nedostatak zemljišta u Mid-Levels), ova susjedstva ostat će elitne enklave. Izgledi: Central će zadržati dominaciju kao financijsko središte do 2028., potaknut novom infrastrukturom (npr. novim završetkom MTR linije Shatin-Central u Admiraltyju). Ipak, kako budu rasli novi poslovni distrikti, rast Centra mogao bi biti umjereniji. Investitori i dalje smatraju uredske nekretnine u Centru (npr. etažirane jedinice u Bank of America Toweru ili stare zgrade pogodne za obnovu) prestižnim ciljevima zbog trajne privlačnosti područja.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Nazivan kao “CBD2”, Kowloon East je doživio ogromnu transformaciju iz stare industrijske zone u poslovno središte. Deseci bivših tvornica u Kwun Tongu pretvoreni su u moderne poslovne zgrade, a preuređenje Kai Taka (lokacija starog aerodroma) je u tijeku s novim poslovnim tornjevima A klase, hotelima i stanovima. Od 2025. godine, Kowloon East nudi poslovni prostor A klase po znatno nižoj cijeni u odnosu na Central – najamnine su otprilike upola manje, a otvoreni su i brojni uredi s velikim površinama. No, praznih prostora je puno (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, jer je ponuda nadmašila potražnju. Neke velike tvrtke koje su se ranije preselile (privučene nižim najamninama) kasnije su smanjile prostore ili su se iselile tijekom COVID-a. Posebno je tržište ureda u Kai Taku još u povojima; reprezentativni toranj koji je otvorio veliki zakupac bio je uglavnom prazan nakon završetka. Izgledi: Tijekom sljedećih nekoliko godina, Kowloon East će biti tržište naklonjeno zakupcima – očekuju se agresivne ponude dok vlasnici pokušavaju popuniti zgrade. Uspjeh područja ovisit će o poboljšanju prometnih veza (željeznica Shatin-Central pomaže, a planiran je i ekološki prihvatljiv sustav povezivanja unutar Kai Taka) i možda preseljenju državnih agencija tamo. Još uvijek postoji optimizam da će, s vremenom, Kowloon East izrasti u živahnu poslovnu četvrt (s novim trgovačkim centrima, otvaranjem mega-stadiona Kai Tak Sports Park 2024. itd.). Za sada, međutim, ulagači pristupaju s oprezom zbog velike praznine i dugih razdoblja popunjavanja prostora.
• Zapadni Kowloon i Tsim Sha Tsui: Područje Zapadnog Kowloona, koje graniči s Tsim Sha Tsui, brzo se razvija zahvaljujući terminalu za brzi vlak i Kulturnoj četvrti Zapadnog Kowloona (WKCD). WKCD je donio svjetski poznate prostore (muzej M+, Palača muzej, Xiqu centar) koji su povećali promet i učinili područje kulturno-turističkim žarištem. U neposrednoj blizini, kao što je spomenuto, International Gateway Centre i druge nove kule dodaju moderan horizont. Sam Tsim Sha Tsui (TST) ostaje glavno trgovačko i hotelsko područje. Pretrpio je gubitke 2020. zbog izostanka turista, ali se oporavlja – najamnine za male prodavaonice u TST-u su blago porasle u 2024. kako su se masovno tržišne marke širile cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Uredske zgrade u TST-u (poput onih uz Canton Road ili u kompleksu Harbour City) imaju nisku stopu praznih prostora (~8% jll.com.hk jll.com.hk) zbog potražnje dizajnerskih, nabavnih i kineskih tvrtki. Izgledi: S novom ponudom u Zapadnom Kowloonu, proširena TST/Zapadni Kowloon četvrt mogla bi do 2028. postati velika povezana poslovna zona. Ovo područje ima prednost što je prometno čvorište – željeznička veza sa Shenzhenom/Guangzhouom, ekspresna linija do zračne luke i blizina Centra kroz tunele ispod luke. Očekujemo rastuću potražnju za uredima u Zapadnom Kowloonu nakon što se početna ponuda apsorbira, jer će tvrtke koje žele poslovati i u Hong Kongu i na kopnu Kine smatrati ovo područje privlačnim. Stambeni projekti u obližnjim područjima (stanica Olympic, stanica Austin) također su traženi zbog povoljne lokacije. Investitori bi trebali pratiti koliko brzo će IGC i drugi iznajmiti prostore – brza apsorpcija potvrdila bi potencijal Zapadnog Kowloona i podigla profil (i vrijednosti) tog područja.
• Novi teritoriji (sjever i sjeverozapad): Novi teritoriji su područje na kojem je fokusiran budući rast Hong Konga, zahvaljujući planu Sjeverne metropole. Trenutno su okruzi poput Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai više stambene i industrijske zabiti (uz neke iznimke poput užurbanog grada Yuen Long). No, podaci iz 2024. već su pokazali da ova područja dolaze u prvi plan: Yuen Long i Tuen Mun imali su 34% svih novih privatnih stanova dovršenih u 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što ukazuje na fokus developera na zelene površine NT-a. Cijene nekretnina u Novim teritorijima općenito su niže (otprilike 30–50% jeftinije po kvadratnom metru nego u urbanom Kowloonu/na otoku HK), što u kombinaciji s novim prometnim vezama privlači mlađe obitelji. Nadolazeća Sjeverna metropola obuhvatit će mjesta poput Kwu Tung (blizu Lok Ma Chau) – predviđeno za veliki tehnološki i stambeni centar. Vlada je započela prenamjenu zemljišta i pregovore sa Shenzhenom kako bi se ostvarila prekogranična inovacijska zona. Izgledi: Do 2028. vjerojatno ćemo vidjeti prve faze izgradnje Sjeverne metropole – moguće nove javne stambene blokove i tehnološki kampus Lok Ma Chau Loop (gdje su neke zgrade već u izgradnji). Granični gradovi mogli bi postati žarišta nekretnina kako ih infrastruktura povezuje s urbanim središtima (npr. nova MTR Northern Link u planiranju). Investitori s dugoročnom vizijom već gomilaju zemljišta ili stare seoske nekretnine u sjevernim NT-ima očekujući dobit. Ipak, postoje rizici – razvoj ovdje znači preseljenje sela, rješavanje ekoloških pitanja i usklađivanje s planovima Shenzhena, što može uzrokovati kašnjenja. Ako se dobro provede, sjeverni NT bi mogao postati “Silicijska dolina” Shenzhena i HK-a, potičući potražnju za stanovanjem i uredima (i možda smanjujući cijene u cijelom gradu povećanjem ponude). Srednjoročno, okruzi poput Yuen Long, Sheung Shui, Fanling će stalno rasti po broju stanovnika i sadržajima, smanjujući razliku u odnosu na tradicionalna urbana područja.
• Otok Lantau i zona zračne luke: Lantau je domaćin zračne luke, ulaza u Hong Kong, i doživljava razvojni zamah. Osim dugoročnog projekta Lantau Tomorrow, u bližoj budućnosti tu je i proširenje Tung Chunga (tisuće novih stanova do 2027.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Također, most Hong Kong-Zhuhai-Macau, otvoren 2018., učinio je Lantau strateškom logističkom lokacijom – mostobranska ekonomija razvija se u gradovima poput Tung Chunga i Sunny Baya, s planovima za logističke parkove i čak prijedlozima za zabavne centre. Izgledi: Tržište nekretnina na Lantauu (npr. Discovery Bay zajednica iseljenika, stanovi u Tung Chungu) imat će koristi od poboljšane povezanosti i rasta zračne luke (projekt Airport City s maloprodajom, uredima, sajamskim prostorima). Međutim, većina zemljišta dobivenog nasipavanjem za Lantau Tomorrow neće utjecati na tržište do 2030-ih. U međuvremenu su investitori optimistični oko hotela i outlet prodavaonica blizu zračne luke, očekujući potpuni oporavak turizma (zračna luka je prije COVID-a imala rekordnih 74 milijuna putnika; 2023. se oporavljala). Vladini planovi za razvoj pametnih gradskih značajki na Lantauu (npr. autonomna vozila u novim područjima) mogli bi ga u budućnosti učiniti atraktivnim, modernim mjestom za život.
• Starije gradske četvrti (Sham Shui Po, Tokwawan, itd.): Ova područja s mnogo starih zgrada prolaze kroz obnovu pod vodstvom URA-e. Na primjer, u Sham Shui Po-u dolaze projekti poput očuvanja kuće Mei Ho i novih nebodera. Kowloon City (To Kwa Wan) doživio je val novih stanova nakon zatvaranja stare zračne luke Kai Tak. Ove četvrti često imaju mozaik novih luksuznih stanova među starim tong lau (zgradama bez lifta). Izgledi: Nude prilike za butične developere i investitore za sudjelovanje u manjim preuređenjima. Kako URA aktivno daje zemljišta na natječaj, više modernog stanovanja i poslovnih prostora pojavit će se ovdje do 2028., podižući profil (i cijene) četvrti koje su nekad smatrane “starima” ili “radničkima”. Na primjer, otvaranje MTR stanice To Kwa Wan 2021. već je poboljšalo izglede tog područja. Očekujemo stalnu gentrifikaciju u ovim četvrtima.

U sažetku, geografija rasta Hong Konga se širi. Dok Otok i stari Kowloon ostaju ključni (posebno za vrhunske urede i luksuzne domove), nove granice u istočnom Kowloonu, zapadnom Kowloonu i sjevernim Novim teritorijima su mjesta gdje će se u idućih nekoliko godina odvijati većina aktivnosti i prilika. Nova područja nude i veći rizik i veći potencijalni dobitak: uspjeh ovisi o dovršetku infrastrukture i ostvarenju potražnje. Za investitore, uravnotežen pristup može uključivati zadržavanje osnovne imovine u najprestižnijim četvrtima radi stabilnosti, uz selektivna ulaganja u nova područja radi potencijalnog rasta (npr. kupnja maloprodajnog prostora u novom gradskom centru prije nego što populacija u potpunosti naraste). Za krajnje korisnike, raznolikost četvrti znači više izbora životnog stila – od urbane praktičnosti do više prostora u prigradskim novim gradovima – što je pozitivan razvoj s obzirom na povijesna ograničenja zemljišta u Hong Kongu.

Investicijske prilike i rizici

Kako se hongkonško tržište nekretnina mijenja 2025. godine, ulagači važu nove prilike u odnosu na postojeće rizike. U nastavku navodimo glavne prilike i ključne rizike koje treba razmotriti u razdoblju 2025.–2028.:

Glavne investicijske prilike:

• Oporavak u preprodanim segmentima: Nakon korekcije posljednjih nekoliko godina, određeni segmenti nekretnina nude vrijednost. Kvalitetne uredske zgrade s niskim procjenama (posebno u decentraliziranim područjima) predstavljaju priliku za value investing – ulagači mogu kupiti Grade A imovinu po znatno nižim cijenama nego prije nekoliko godina, uz izgledan oporavak najamnina do kraja 2020-ih. Na primjer, kapitalne vrijednosti ureda u Kowloonu znatno su pale, a vlasnici poput banaka počinju prodavati repossessed office assets hongkongbusiness.hk. Iskusni ulagači prate ove problematične ili slabije performirajuće nekretnine radi prenamjene ili dugoročnog držanja. Slično, maloprodajne nekretnine u turističkim četvrtima (trgovine na Causewayu, TST trgovački centri) koje su doživjele veliki pad najamnina mogle bi donijeti snažan povrat ako se kupe sada i drže do potpunog povratka potrošnje posjetitelja.
• Hoteli i ugostiteljstvo: Sektor ugostiteljstva je u usponu s oporavkom turizma. Posebno, hoteli su činili 45% ukupne vrijednosti transakcija nekretninama u Q1 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – znak da su ulagači optimistični u pogledu hotela. Mnogi hoteli su tijekom COVID-a poslovali s gubitkom ili su prenamijenjeni (neki iznajmljeni za državnu karantenu). Sada, s rastom popunjenosti i cijena soba, oni koji ulažu u hotele ili ih kupuju mogu profitirati. Postoje i prilike za prenamjenu: neke starije poslovne zgrade pretvaraju se u hotele kako bi zadovoljile buduću potražnju. Vladina inicijativa za organizaciju velikih događanja i privlačenje posjetitelja (npr. Art Basel, Rugby Sevens itd.) podupire pozitivne izglede. Do 2028. Hong Kong bi se mogao ponovno suočiti s nedostatkom kvalitetnih hotelskih soba, što sadašnje cijene čini privlačnima.
• Logistika i podatkovni centri: Unatoč kratkoročnim kolebanjima, logističke nekretnine ostaju temeljno stabilne. Rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca održat će Hong Kong relevantnim kao distribucijski centar u Aziji. Moderni skladišni prostori donose pristojan prihod i imaju nisku zastarjelost. Dodatno, podatkovni centri su vrlo traženi s obzirom na status Hong Konga kao podatkovnog čvorišta (izvrsna telekom infrastruktura i blizina Kine). Prenamjena ili izgradnja industrijskih lokacija u podatkovne centre je unosna niša – globalne tehnološke tvrtke i REIT-ovi aktivno traže prostor. Ulagači koji mogu zadovoljiti tehničke zahtjeve i pitanja opskrbe električnom energijom mogu iskoristiti ovu rastuću klasu imovine s stabilnim dugoročnim prinosima (često putem dugoročnih najma velikim tehnološkim zakupcima).
• Stambeni razvoj u novim područjima: Agresivni planovi vlade za stanogradnju znače da će puno zemljišta biti dostupno putem natječaja u novim razvojnim područjima. Za developere s jakom sposobnošću realizacije, Sjeverna metropola i ostali Novi gradovi predstavljaju velike prilike – projekti velikih razmjera s potencijalnim ekonomijama razmjera. Troškovi zemljišta u tim područjima mogu biti niži (vlada može ponuditi partnerstva ili povoljne uvjete kako bi osigurala ostvarenje ciljeva), a potražnja bi trebala biti snažna s obzirom na potrebe za stanovanjem. Također, srednjoročno, ako kamatne stope padnu, cijene stanova bi mogle ponovno početi rasti od 2025. nadalje, donoseći profit onima koji su osigurali zemljište tijekom pada. Čak i za manje ulagače, rana kupnja u novoj četvrti (prije rasta) može donijeti povećanje kapitala kako infrastruktura i stanovništvo dolaze.
• Obrazovanje i specijalizirane nekretnine: Pomalo skrivena prilika: nekretnine povezane s obrazovanjem. Colliers predviđa rastuću potražnju za međunarodnim školama, vrtićima i centrima za obuku kako sve više stranih obitelji i profesionalaca s kopna dolazi u Hong Kong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Nekretnine pogodne za kampuse ili centre za učenje (s velikim površinama, u stambenim područjima) mogle bi privući veći interes ulagača. Slično, stambeni objekti za starije i zdravstvene ustanove vjerojatno će se širiti (s obzirom na starenje stanovništva), otvarajući niše za razvoj domova za starije ili medicinskih poslovnih zgrada – segmenti koji su još uvijek u povojima u Hong Kongu.
• Zelene i održive obnove: Ulagači koji se fokusiraju na ESG (okoliš, društvo, upravljanje) mogu dodati vrijednost obnovom starijih zgrada prema zelenim standardima. Hongkonška orijentacija na održivost znači da postoje poticaji za energetski učinkovite zgrade. Modernizacija stare poslovne ili stambene zgrade (bolja izolacija, pametni sustavi) može povećati njezinu privlačnost za najmoprimce i osigurati je od budućih vladinih zahtjeva za energetsku učinkovitost.

Ključni rizici i izazovi:

• Rizik kamatnih stopa i financiranja: Iako se čini da se stope stabiliziraju, svaki neočekivani porast globalnih kamatnih stopa izravno bi pogodio Hong Kong (zbog valutnog vezivanja). Visoke stope povećavaju troškove zaduživanja, smanjuju platežnu moć kupaca i mogu dovesti do neplaćanja i prisilnih prodaja (posebno za visoko zadužene ulagače). Manji developeri ili ulagači s promjenjivim kamatnim stopama izloženi su riziku ako stope ostanu povišene dulje od očekivanog. S druge strane, ako stope prebrzo padnu i izazovu nagli priljev “vrućeg novca”, to bi moglo zahtijevati reakciju politike.
• Globalni makroekonomski i geopolitički rizici: Hong Kong je izuzetno izložen vanjskim faktorima. Pad globalnog gospodarstva ili Kine mogao bi zaustaviti lokalni oporavak nekretnina. Na primjer: značajna kriza na kineskom tržištu nekretnina ili sporiji rast na kopnu može smanjiti ulaganja s kopna u hongkonške nekretnine i oslabiti potražnju za luksuzom. Geopolitički, napetosti između SAD-a i Kine predstavljaju stalan rizik – nove sankcije, carine ili ograničenja protoka kapitala mogli bi uplašiti investitore ili ograničiti prekogranični novac. Jedinstvena pozicija Hong Konga na raskrižju Istoka i Zapada čini ga osjetljivim; svaka eskalacija (tehnološki rat, pitanja Tajvanskog tjesnaca) mogla bi dovesti do opreza ili čak preseljenja iseljenika što utječe na popunjenost ureda.
• Lokalne političke i regulatorne promjene: Iako je politička scena sada stabilna, svaka veća promjena (poput promjene vodstva ili preokreta politike) mogla bi utjecati na nekretnine. Na primjer, ako se pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo ne poboljša, vlada bi mogla biti pod pritiskom da ponovno uvede mjere za hlađenje tržišta ili stroža pravila vlasništva (poput ponovnog uvođenja viših poreza za strane kupce ili strožih poreza na prazne stanove). Sjećanje na prošle nagle najave politika (poput 15% poreza na promet nekretnina preko noći 2012.) znači da je rizik od politike uvijek prisutan. Nadalje, ako cijene stanova prebrzo porastu, javno nezadovoljstvo moglo bi dovesti do regulatornog pritiska – što je izazov za vlasti.
• Prevelika ponuda u određenim segmentima: Iako Hong Kong općenito pati od manjka ponude, lokalizirani višak ponude je moguć. Sektor uredskih prostora je glavni primjer – previše novih ureda u Kowloon East/West Kowloon moglo bi dovesti do dugotrajnog viška i financijski opteretiti vlasnike (iako se veliki igrači snalaze, manji ili oni s jednim objektom mogli bi patiti). Isto tako, ako projekti Northern Metropolis i Lantau budu realizirani prema planu, krajem 2020-ih mogao bi se pojaviti višak novih stanova – osobito ako rast stanovništva ne ispuni prognoze ili se iseljavanje nastavi. Prevelika ponuda ograničila bi cijene i najamnine, smanjujući profitne marže developera.
• Troškovi izgradnje i radna snaga: Gradnja u Hong Kongu je skupa i dugotrajna. U posljednje vrijeme, troškovi građevinskog materijala su globalno nestabilni, a Hong Kong se suočava i s nedostatkom kvalificirane radne snage u građevini. Kašnjenja i prekoračenja budžeta česta su u velikim projektima. Za developere, to je rizik – dobiti državno zemljište po određenoj cijeni, a zatim doživjeti rast troškova izgradnje, može smanjiti marže ili čak učiniti projekt neisplativim ako se tržište promijeni. Vlada pokušava to ublažiti prefabrikacijom i uvozom radne snage, ali to i dalje ostaje izazov koji bi mogao usporiti isporuku novih nekretnina.
• Stabilnost valutnog tečaja: Ovo je rizik male vjerojatnosti, ali velikog utjecaja. Tržište nekretnina u Hong Kongu podupire vezanost HKD-a za USD, što drži kamatne stope vezane uz Fed i povijesno donosi niske stope i priljev kapitala. Ako bi ikada došlo do pritiska na valutni tečaj (zbog masovnog odljeva kapitala ili političkog pritiska), to bi moglo uzrokovati monetarnu nestabilnost. Promjena režima valutnog tečaja dovela bi do velikog preispitivanja vrijednosti imovine. Većina analitičara očekuje da će tečaj ostati stabilan (čvrst je od 1983.), ali to je pozadinski rizik kojeg treba biti svjestan.
• Zamah tržišnog sentimenta: Nekretnine u Hong Kongu su jednako psihološke koliko i temeljne. Negativan sentiment – bilo zbog iznenadnog izbijanja (kao što je viđeno 2020.), pogrešnog poteza politike ili kreditnog događaja – može zamrznuti transakcije i brzo spustiti cijene. Suprotno tome, euforija se može vratiti (kao što je viđeno u prošlim oporavcima) i napuhati mini-balun. Investitori moraju pažljivo upravljati tim zamahima, možda kroz diverzifikaciju ili fokus na prinos od najma umjesto isključivo špekulativnih preprodaja. Rizik likvidnosti također je stvaran: u lošim razdobljima, pronalazak kupaca može biti težak, što može zarobiti investitore koji su se previše zadužili očekujući brzu prodaju.

U ravnoteži ovih čimbenika, mnogi vide 2025. kao atraktivnu točku ulaska na tržište nekretnina Hong Konga – vrijednosti su relativno niske, a vlada i gospodarstvo pružaju podršku za uzlazni trend. No, vrijeme je za selektivnost i dubinsku analizu. Dobro locirane, kvalitetne nekretnine trebale bi nadmašiti sekundarne (razlika između vrhunskih i ne-vrhunskih nekretnina mogla bi se povećati). Investitorima se savjetuje da testiraju svoja ulaganja na spomenute rizike: npr., može li prinos pokriti više kamate? Postoji li alternativna namjena ako primarna podbaci?

U konačnici, temeljni faktori Hong Konga – vladavina prava u poslovanju, ulazna točka za Kinu, globalno financijsko središte – sugeriraju da, unatoč nedavnim izazovima, ostaje privlačno tržište nekretnina za one s srednjoročnom do dugoročnom perspektivom. Sljedećih nekoliko godina vjerojatno će nagraditi investitore koji mogu upravljati kratkoročnom volatilnošću dok se pozicioniraju za transformaciju grada (kroz Northern Metropolis, integraciju u Greater Bay Area i post-COVID ekonomski model). Oprezno upravljanje rizicima i usklađenost s vladinim smjerom (npr. partnerstvo na javno-privatnim projektima, prihvaćanje pametnog/zelenog razvoja) bit će ključ za iskorištavanje sljedećeg poglavlja Hong Konga.

Izgledi tržišta 2025.–2028.: Oprezni optimizam pred nama

Gledajući unaprijed, tržište nekretnina Hong Konga spremno je za postupni oporavak i preusmjeravanje tijekom sljedeće 3–4 godine. Najgore od posljedica pandemije i korekcije izazvane politikom izgleda da je iza nas, ali tempo poboljšanja varirat će ovisno o sektoru i ovisit će o makroekonomskim uvjetima. Evo prognoze po sektorima do 2028.:

• Stambeno: Osnovni scenarij predviđa stabilizaciju u 2025., nakon čega slijedi umjeren rast cijena u razdoblju 2026.–2028. Kako tržište nekretnina pronađe ravnotežu do kraja 2025. (smanjena ponuda, obnovljena potražnja), cijene stanova mogle bi godišnje rasti niskim do srednjim jednoznamenkastim postotcima u drugom dijelu desetljeća. Ovo podrazumijeva blago smanjenje kamatnih stopa (povećanje pristupačnosti) i stabilan gospodarski rast. Malo je vjerojatno da ćemo ponovno vidjeti godišnje skokove od 20%+ kao u 2010-ima, s obzirom na vladine mjere za povećanje ponude i još uvijek oporavljajuće povjerenje. Umjesto toga, očekuje se održivija putanja – ukupni rast cijena privatnih stanova mogao bi iznositi oko +10% do +15% kumulativno od 2025. do 2028., pri čemu luksuzni segment nadmašuje masovno tržište. Do 2028. cijene na masovnom tržištu mogle bi ponovno dosegnuti razine iz 2019. (poništavajući nedavni pad), dok bi luksuzni segment mogao čak izazvati prethodne vrhunce ako se nastavi priljev bogatstva s kopna. Obujam transakcija trebao bi ostati zdrav sve dok politika ostane povoljna – mogli bismo vidjeti oko 60.000+ transakcija godišnje (više nego u posljednjih nekoliko godina kada ih je bilo oko 45–50 tisuća, ali ispod rekordnih 100 tisuća). Ključni čimbenici su: globalne kamatne stope (naglo povećanje bi pokvarilo oporavak), uspjeh programa privlačenja talenata (više stanovništva = veća potražnja za stanovima) i realizacija nove ponude (ako vlada brže od očekivanog pusti na tržište nove stanove, to bi moglo ublažiti rast cijena). Sveukupno, uravnotežena prognoza: tržište stanova vjerojatno će prijeći iz tržišta kupaca u razdoblju 2023.–25. u neutralnije tržište do 2027., s ravnotežom između ponude i potražnje na vidiku, kako je naveo JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Uredi: Sektor uredskih prostora vjerojatno će se suočiti s još jednom ili dvije godine slabosti prije nego što dođe do preokreta. 2025. i početak 2026. mogli bi donijeti daljnji pad najamnina (možda dodatnih -5% do -10%, povrh prethodnih padova) kako nova ponuda doseže vrhunac, a stopa nepopunjenosti približava se vrhuncu od oko 18–20% hongkongbusiness.hk. Mnogi ugovori o najmu koji istječu 2025. bit će ponovno ugovoreni po nižim cijenama (Fitch očekuje smanjenje najamnina u niskim dvoznamenkastim postocima za te ugovore) hongkongbusiness.hk, što će prosjeke držati niskima. Međutim, do 2027. očekujemo da će stope nepopunjenosti početi padati ako se gospodarski rast nastavi i ako u izgradnju uđe manje novih projekata. Krajem 2020-ih mogli bismo vidjeti zategnutije tržište uredskih prostora kako se današnji višak apsorbira – ali to uvelike ovisi o uspjehu Hong Konga u privlačenju poduzeća (npr. osnivanje sjedišta kineskih tvrtki, širenje međunarodnih tvrtki u GBA). Uz pretpostavku umjerenog preuzimanja, najamnine za uredske prostore A klase mogle bi se stabilizirati oko 2026. i potencijalno malo porasti (recimo 2-3% godišnje) u 2027.–28., uglavnom u vrhunskim zgradama. Zgrade niže klase mogle bi zaostajati ili čak biti prenamijenjene. Kapitalne vrijednosti trebale bi slijediti najamnine s odmakom; očekujemo da će dosegnuti dno u 2025.–26., a zatim se polako oporavljati. Do 2028. najamnine i cijene uredskih prostora vjerojatno će i dalje biti ispod vrhunca iz 2019., ali tržište bi trebalo biti zdravije, s novom ravnotežom nepopunjenosti možda u visokim jednoznamenkastim postocima (s obzirom na određenu postojanost rada na daljinu). Jedan nepoznati faktor: ako kineske tvrtke agresivno ponovno uđu na tržište (npr. državna poduzeća konsolidiraju regionalne urede u HK), apsorpcija bi se mogla ubrzati i potaknuti snažniji oporavak.
• Maloprodaja: Putanja za maloprodajne nekretnine je oprezno pozitivna. 2025. će vjerojatno biti godina stabilizacije, s manjim padovima najamnina ili stagnacijom. Od 2026. nadalje, ako se turizam u potpunosti normalizira (moguće dosežući 60+ milijuna posjetitelja do 2027., približavajući se razinama prije krize), najamnine za maloprodajne prostore mogle bi ponovno početi rasti, osobito u glavnim turističkim četvrtima. Predviđamo da bi najamnine za trgovine u glavnim ulicama mogle porasti ukupno 5–10% u razdoblju 2026.–2028., nadoknađujući dio izgubljenog terena kako se nepopunjenost vraća u jednoznamenkaste postotke. Najamnine u vrhunskim trgovačkim centrima mogle bi zabilježiti sličan ili nešto niži rast, s obzirom na to da su ranije bile stabilnije. Oporavak maloprodajnog sektora dodatno će potaknuti veliki događaji (grad se natječe za događaje poput Gay Games itd.) i velike atrakcije (Hong Kong Disneyland se širi, otvaraju se novi muzeji itd.). Do 2028. najamnine za maloprodajne prostore vjerojatno će i dalje zaostajati za vrhuncem iz 2014., ali će se struktura najmoprimaca promijeniti u raznolikiju, što bi sektor moglo učiniti manje nestabilnim (manje prevelikog oslanjanja na nekoliko luksuznih brendova). Jedan rizik za ovu prognozu je ponašanje potrošača s kopna: ako više kineskih turista odluči kupovati u domovini (s obzirom na smanjenje carina na luksuznu robu u Kini, imaju manji poticaj za kupnju u HK nego prije), Hong Kong možda nikada neće u potpunosti povratiti prethodni obujam prodaje luksuznih proizvoda. U tom slučaju, najamnine za maloprodajne prostore mogle bi se stabilizirati na novoj razini. No, ukupni obujam prodaje trebao bi biti zdrav jer će se broj posjetitelja i lokalna kupovna moć povećavati s gospodarskim rastom (vladina prognoza za maloprodaju je umjeren rast u narednim godinama, što je u skladu sa širim oporavkom potrošnje).
• Industrijski: Očekujemo da će industrijski/logistički sektor ostati relativno stabilan s pozitivnim predznakom na srednji rok. Nakon blagog porasta nepopunjenosti i stagnacije najamnina u 2024.–2025., rastuće potrebe e-trgovine, regionalne distribucije za ASEAN trgovinu i integracija s GBA logistikom vjerojatno će potaknuti potražnju. Industrijske najamnine mogle bi ponovno krenuti u umjereni rast do 2026., s mogućim kumulativnim rastom od ~5%–10% do 2028. u odnosu na sadašnje razine, osobito za moderne skladišne prostore. Nezaposlenost bi se mogla vratiti na oko 5% ili niže do 2028. kako se tržište uravnotežuje i dolazi manje novih projekata (budući da je zemljište za velika skladišta ograničeno). Također, svako povlačenje starijih industrijskih zgrada radi prenamjene učinkovito će ukloniti dio ponude, dodatno stežući opskrbu. Vrijednosti industrijskih nekretnina mogle bi rasti brže od najamnina, jer je potražnja investitora visoka – predviđamo smanjenje kapitalizacijskih stopa kako više kapitala (uključujući institucionalne fondove i REIT-ove) traži stabilan prihod od logističke imovine. Ako kamatne stope padnu, to će dodatno potaknuti rast cijena u industrijskom segmentu. Do 2028. sektor bi mogao biti jedan od najuspješnijih u smislu ukupnog prinosa (najam + kapitalna dobit), pod uvjetom da globalna trgovina ne bude ozbiljno poremećena.
• Nadolazeći segmenti (tehnološke/inovacijske nekretnine): Kako se Hong Kong diversificira, do 2028. mogli bismo govoriti o rastu tehnoloških poslovnih parkova (možda otvaranje prve faze Lok Ma Chau Loop-a) i laboratorija za biotehnologiju. Vladini planovi za razvoj IT središta u Sjevernoj Metropoli mogli bi stvoriti novu klasu nekretnina (laboratorijski uredi, R&D kampusi). Ovi bi se projekti vjerojatno razvijali kroz javno-privatna partnerstva sa specifičnim industrijskim akterima. Ako planovi napreduju, do 2028. mogli bismo vidjeti početnu popunjenost ovih prostora, privlačeći tvrtke i talente – što je pozitivan znak za ekonomsku bazu grada. Nekretnine povezane s integracijom Greater Bay Area – poput prekograničnih logističkih objekata, coworking prostora za tvrtke s kopna – također će postati značajnije.

U širem smislu, hongkonško tržište nekretnina do 2028. vjerojatno će prebroditi šokove COVID-a i političke neizvjesnosti ranih 2020-ih, vraćajući se na put umjerenog rasta usklađenog s ekonomskim temeljima. Vladine mjere upućuju na to da ciljaju na “mekano prizemljenje” i stabilizaciju umjesto novog nekontroliranog rasta: obilna ponuda stanova za obuzdavanje ekstremnih cijena, ali i mjere za očuvanje atraktivnosti ulaganja u nekretnine.

Investitori s dugoročnim horizontom ostaju optimistični: Hong Kong se dosljedno svrstava među vodeća tržišta nekretnina u Aziji zbog svoje likvidnosti i vladavine prava, a očekuje se da će se taj trend nastaviti. Globalne financijske tvrtke ponovno se šire u Hong Kongu (vidljivo po brojnim bankama koje zapošljavaju u upravljanju bogatstvom za upravljanje kineskim kapitalom), što je dobar znak za potražnju za uredskim prostorima i luksuznim stambenim nekretninama. Kopneni kineski kapital, koji je bio više-manje na pauzi u razdoblju 2020.–2022., vjerojatno će se vratiti – ako se kinesko gospodarstvo stabilizira, imućni kupci s kopna mogli bi ponovno gledati na hongkonške nekretnine kao na sigurno utočište za imovinu, osobito sada kada je granica potpuno otvorena i slabljenje RMB-a čini hongkonšku imovinu jeftinijom u RMB iznosu jll.com.hk jll.com.hk. Doista, JLL smatra da bi deprecijacija RMB-a mogla privući kopneni kapital na hongkonško tržište stambenih nekretnina jll.com.hk jll.com.hk. Takav priljev, ako se ostvari, mogao bi snažno potaknuti segment luksuznih nekretnina i čak navesti vladu da prati moguće pregrijavanje tržišta.

Sažetak prognoze: Tržište nekretnina u Hong Kongu, u svim sektorima, predviđa se poboljšanje, ali uz oprez. Sudionici na tržištu trebali bi očekivati postupni rast umjesto naglog procvata, pri čemu će 2025. biti prijelazna godina koja postavlja temelje. Do 2028. očekujemo:

• Cijene stambenih nekretnina umjereno više nego 2025., obujam prodaje zdrav; stanovanje i dalje skupo, ali nešto pristupačnije nego u godinama vrhunca zahvaljujući rastu prihoda i novim državnim stambenim projektima.
• Najamnine za urede vjerojatno su dosegle dno i počinju polako rasti; nepopunjenost manja nego na vrhuncu, ali još uvijek iznad povijesnog minimuma, uz podjelu između traženih lokacija (zauzete) i onih s viškom ponude (slabije popunjene).
• Najamnine za maloprodaju se oporavljaju, ali su još uvijek ispod starih maksimuma; maloprodajni sektor postaje više orijentiran na iskustvo i raznolikiji.
• Industrijski/logistički sektor stabilan s niskom nepopunjenošću i rastućom važnošću u kontekstu GBA; vjerojatno prvi sektor koji će u potpunosti doseći razinu iz 2019. godine.
• Nove četvrti (Sjeverna metropola itd.) u razvoju, unose optimizam za buduće širenje Hong Konga i nude prilike za nekretnine izvan tradicionalne jezgre.

Ključno je da mnogo toga ovisi o vanjskim ekonomskim uvjetima. Ako globalna recesija pogodi 2026. godine, to bi moglo odgoditi ili ublažiti ove oporavke. S druge strane, ako ponovno otvaranje Kine i globalno gospodarstvo nadmaše očekivanja, hongkonška nekretnina mogla bi nadmašiti naše osnovne prognoze. Stoga je “oprezni optimizam” ključna riječ – svi su preduvjeti za oporavak prisutni, ali tempo će biti odmjeren. Kako je jedan istraživački naslov rekao, hongkonško tržište ima “mješovite izglede”, ali se prilike pojavljuju kako protuvjetrovi slabe hongkongbusiness.hk. Prilagodljivost grada dokazala se mnogo puta, a njegovo tržište nekretnina sada se prilagođava postpandemijskoj eri i resetiranju politika – onoj koja izgleda da će biti na čvršćim, održivijim temeljima prema 2028. godini.

Izvori:

• Global Property Guide – Analiza hongkonškog stambenog tržišta 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Pregled tržišta i 2H Izgledi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminarni sažetak tržišta jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Mješovite prognoze za 2025. hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch predviđa rast praznih ureda hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hlađenje tržišta nekretnina u Hong Kongu spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Prodaja i najam industrijskih nekretnina u Hong Kongu (ožujak 2025.) savills.com savills.com
• Reuters – Stanovništvo Hong Konga blago poraslo u 2024. reuters.com reuters.com
• Ostali: Podaci Odjela za ocjenjivanje i vrednovanje putem GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Turistička zajednica Hong Konga putem vijesti hongkongfp.com, i vladina priopćenja za medije/informacije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com za detalje o politici i planiranju.