Nekretnine u Seattleu 2025.: Porast cijena, popularne četvrti i prognoza tržišta do 2030.

14 kolovoza, 2025
by
Seattle Real Estate 2025: Price Surge, Hot Neighborhoods & 2030 Market Outlook

Tržište nekretnina u Seattleu 2025. i dalje je jedno od najdinamičnijih u zemlji, balansirajući godine eksplozivnog rasta s nedavnim znakovima smirivanja. I stambeni i komercijalni sektor doživljavaju ključne promjene. Na stambenoj strani, cijene su dosegle rekordne razine u nekim područjima, iako viši kamatne stope i povećana ponuda ublažavaju pomamu. U komercijalnom sektoru, obris Seattlea i dalje se nadopunjuje novim projektima, ali uredi u centru bilježe visoku prazninu jer rad na daljinu mijenja potražnju. Ovo sveobuhvatno izvješće analizira aktualne trendove za 2025. – od rasta vrijednosti kuća u Queen Anne do rasta praznih ureda u centru – i ispituje pokretače tržišta, uključujući širenje tehnološkog sektora, rast stanovništva i promjenjive radne obrasce. Također pregledavamo nove projekte, promjene politika i investicijske prilike (poput novih “missing middle” zona u Seattleu i državnog ograničenja najamnine) te donosimo prognozu do 2030. o tome što očekivati na tržištu nekretnina u Smaragdnom gradu.

Pregled tržišta: Nekretnine u Seattleu 2025.

Nakon izuzetno snažnog razdoblja tijekom pandemijskog procvata, tržište nekretnina u Seattleu ušlo je u 2025. u umjerenijem stanju. Cijene kuća, koje su naglo rasle do 2021., doživjele su kratku korekciju 2022.–2023. uslijed rasta kamatnih stopa. Sada, 2025., cijene se stabiliziraju i čak blago rastu. Srednja vrijednost kuće u Seattleu iznosi oko 880.000 USD, otprilike nepromijenjeno (+0,4%) u odnosu na godinu ranije zillow.com, što ukazuje da se tržište zadržalo na visokoj razini nakon godina dvoznamenkastih rasta. Aktivnost prodaje je zdrava, ali ne i užurbana – kuće se i dalje prodaju brzo (prosječno za oko 11–14 dana na tržištu redfin.com zillow.com), ali kupci su dobili nešto pregovaračke moći kako se ponuda povećava. U okrugu King, broj aktivnih oglasa u proljeće 2025. bio je ~58% veći nego godinu ranije axios.com, što je znak da se ponuda poboljšava. Ovo povećanje ponude, zajedno s hipotekarnim kamatama iznad 7%, ublažilo je ekstremne uvjete tržišta naklonjenog prodavateljima i čak dovelo do blagih padova cijena početkom 2025. u širem gradskom području axios.com. Općenito, tržište nekretnina u Seattleu 2025. može se opisati kao prijelaz iz pomame u ravnotežu – potražnja je i dalje snažna, ali kupci više ne moraju žuriti s natjecanjem za svaku nekretninu.

Prema brojkama (sredina 2025.): Srednja prodajna cijena u gradu Seattleu iznosi oko 935.000 USD (lipanj 2025.), što je 10% više u odnosu na prošlu godinu redfin.com (ovaj skok odražava oporavak tržišta nakon slabije 2024.). Na razini metropolitanskog područja (okrugi King, Pierce, Snohomish), srednja cijena bila je oko 765.000 USD u svibnju, što je zapravo pad od ~1–3% u odnosu na prethodnu godinu – prvi godišnji pad u gotovo dvije godine axios.com axios.com – što ukazuje da su se okolna predgrađa blago ohladila, dok je grad Seattle doživio kasni oporavak. Prodaja kuća traje nešto duže nego prošle godine (medijan 11–14 dana naspram 9 dana), a veći udio oglasa sada bilježi smanjenje cijene ili ostaje neprodano 60+ dana u usporedbi s razdobljem velike potražnje axios.com axios.com. Ukratko, tržišna izvedba u 2025. je mješovita: i dalje vrlo konkurentna prema nacionalnim standardima, ali ne toliko naklonjena prodavateljima kao 2021. Kupci imaju više izbora i prostora za pregovore, no vrhunske nekretnine u poželjnim četvrtima i dalje privlače više ponuda i nadmašuju tražene cijene.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.

Stambeni sektor nekretnina u Seattleu ostaje snažan u 2025., iako uz određenu normalizaciju. Cijene kuća su na ili blizu povijesno najviših razina, a tipična vrijednost kuće u Seattleu kreće se oko srednjih 800.000 dolara zillow.com. Rast cijena znatno je usporio 2023. kada su kamatne stope naglo porasle, ali 2025. bilježi se umjereni porast. Do sredine 2025. cijene kuća u Seattleu ponovno su rasle, otprilike +5% na godišnjoj razini u drugom tromjesečju na razini cijelog grada windermeremi.com i čak do +10% na godišnjoj razini prema najnovijim mjesečnim podacima redfin.com. Ovo slijedi nakon kratkog pada krajem 2024., što znači da se tržište ponovno stabiliziralo. Različiti izvori podataka pokazuju blage razlike – primjerice, Zillowov indeks pokazuje da su vrijednosti u Seattleu uglavnom nepromijenjene (+0,4% na godišnjoj razini) do lipnja zillow.com, dok Redfin izvještava da je medijan prodajne cijene u samom Seattleu porastao za 10% na godišnjoj razini u lipnju redfin.com. Ova razlika vjerojatno odražava razlike u vremenu i geografiji: početak 2025. bilježio je blagi godišnji pad na razini regije axios.com, ali do ljeta su gradske cijene porasle u odnosu na blaže razine iz 2024.. Zaključak: Stambene cijene u Seattleu u 2025. su otprilike na razini prošle godine ili nešto više, i znatno više nego prije pandemije, ali ubrzani rast iz 2020.–2021. usporio je na održivu razinu.

Ključno je da se zalihe poboljšavaju nakon rekordno niskih razina. Seattle je u proljeće 2025. imao prosječno oko 2 do 2,5 mjeseca ponude nekretnina (povećanje u odnosu na jedva 1 mjesec u 2021.), što ukazuje na uravnoteženije tržište (oko 4–6 mjeseci smatra se neutralnim) axios.com. Broj novih oglasa je porastao i kuće se više ne prodaju trenutno kao prije. U okrugu King, broj aktivnih oglasa u svibnju bio je ~58% veći nego godinu ranije axios.com, a Seattle je do sredine ljeta 2025. imao otprilike 2.681 kuću na prodaju zillow.com. Kupci se stoga suočavaju s nešto manjom konkurencijom, a doista udio kuća s korekcijama cijena ili dulje na tržištu je porastao. U travnju 2025. oko 28% oglasa u području Seattlea bilo je 60+ dana bez kupca, što odražava višak od 700 milijardi dolara neprodanih nekretnina na nacionalnoj razini i promjenu dinamike gdje neki oglasi postaju “ustajali” axios.com axios.com. Kuće koje zahtijevaju renovaciju ili su precijenjene sada zahtijevaju korekcije cijena, dok se potpuno uređene kuće u popularnim četvrtima i dalje brzo prodaju. To je pokazano u podacima za drugo tromjesečje: kuće u Seattleu koje su prodane u roku od 10 dana postizale su u prosjeku 105% tražene cijene, dok su one koje su ostale 30+ dana dobile samo 97% tražene cijene windermeremi.com – jasan raskol između oglasa s velikom potražnjom i ostalih.

Još jedan trend je varijacija prema tipu nekretnine. Više kamatne stope najviše su pogodile skuplje obiteljske kuće 2022.–2023., ali do 2025. one su se stabilizirale. Posebno su kondominiji blago nadmašili u padu – cijene stanova u Seattle metropoli porasle su oko 2% na godišnjoj razini čak i kada su obiteljske kuće pale oko 1% axios.com. Relativna pristupačnost stanova vjerojatno je održala potražnju. U međuvremenu, vrijednosti townhouseova pale su oko 5% na godišnjoj razini u proljeće axios.com, što sugerira da je taj segment možda prethodno bio precijenjen i doživio je korekciju. U 2025. svi segmenti bilježe obnovljeni interes. Obujam prodaje raste: Seattle je zabilježio 895 prodaja kuća u lipnju 2025., što je 20% više nego prethodnog lipnja redfin.com, kako se kupci prilagođavaju novoj normali viših kamata. S hipotekarnim kamatama blizu 6,5–7% (u odnosu na oko 3% prije dvije godine) soundpointpm.com, budžeti kupaca su manji, ali stalan rast zaposlenosti i trajne stambene potrebe potiču transakcije bez obzira na sve. Općenito, učinak stambenog tržišta u 2025. može se sažeti kao otporno – cijene su stabilne ili blago rastu, potražnja i dalje jaka (posebno u gradskom središtu), a pojavljuje se i zdravija ravnoteža između kupaca i prodavatelja kako se ponuda povećava.

Trendovi komercijalnih nekretnina u 2025.

Sektor komercijalnih nekretnina u Seattleu 2025. priča je o dva suprotna trenda: snažan oporavak u nekim područjima (poput maloprodaje i ugostiteljstva) nasuprot stalnom padu tržišta uredskih prostora. S jedne strane, ekonomska jezgra grada pokazuje znakove života – promet u centru i otvaranje trgovina rastu kako se radnici i turisti vraćaju. S druge strane, prazni uredi dosegnuli su rekordne razine, što odražava trajan utjecaj rada na daljinu.

Tržište uredskih prostora: Sektor uredskih prostora u Seattleu suočava se s povijesnim viškom prostora. U centru Seattlea, ukupna stopa praznih uredskih prostora porasla je na otprilike 30–34% u 2025., u odnosu na sredinu 20-ih godinu ranije assets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Podaci Cushman & Wakefield pokazuju da je stopa praznih prostora u centru dosegla 33% u prvom tromjesečju 2025. (porast od 4,3 postotna boda na godišnjoj razini) assets.cushmanwakefield.com, i porasla na 34,6% do drugog tromjesečja cushmanwakefield.com. To znači da jedan od tri kvadratna metra uredskog prostora u centru stoji prazan, što je bez presedana za Seattle. Porast praznih prostora, iako usporava, bio je neumoljiv – drugo tromjesečje 2025. označilo je 14. uzastopni kvartalni porast regionalne stope praznih uredskih prostora od kraja 2021. kidder.com. Negativna neto apsorpcija i dalje traje (Seattle je zabilježio –871.000 kvadratnih stopa u drugom tromjesečju, –1,3 milijuna kvadratnih stopa od početka godine) jer tvrtke nastavljaju smanjivati ili podnajmljivati prostore kidder.com. Glavni uzrok je rad na daljinu/hibridni rad: mnoge tvrtke su smanjile svoje prostore, a nova potražnja za najmom ne prati praznine nastale promjenama tijekom pandemije. Najmoprimci se okreću hibridnim modelima, često dolazeći u ured samo oko 3 dana tjedno, što smanjuje ukupne potrebe za prostorom kidder.com. Čak i uz rast zaposlenosti u Seattleu, najam uredskih prostora i dalje je ispod razine prije pandemije, a podnajmljeni prostori (višak prostora kojeg se tvrtke pokušavaju riješiti) i dalje čine gotovo 15% dostupnog prostora kidder.com.

Postoje, međutim, svijetle točke na tržištu uredskih prostora. Vlasnici modernih zgrada s mnogo sadržaja izvještavaju o “bijegu prema kvaliteti”: vrhunske zgrade klase A u sigurnim, živahnim područjima nadmašuju starije zgrade kidder.com kidder.com. Poslodavci koriste visokokvalitetne uredske prostore kao mamac za povratak radnika. Doista, neki najbolji objekti klase A+ u centru Seattlea prolaze bolje, a zakupci su spremni platiti za najnovije pogodnosti i ekološke standarde kidder.com. Nalozi za povratak u ured u velikim tvrtkama (Amazon je, primjerice, 2023. počeo zahtijevati dolazak u ured nekoliko dana tjedno) postupno povećavaju prisutnost u uredima i oživljavaju gradsko središte kidder.com. To se pretvara u postupne uspjehe u zakupu i poboljšano raspoloženje – 2024. je zabilježila najveću aktivnost zakupa od 2021. u Seattleu (u prosjeku ~2,1 milijun SF iznajmljeno po kvartalu) kidder.com, a 2025. je na sličnom putu. Postoji oprezni optimizam da se tržište ureda stabilizira: potražnja zakupaca polako raste, a tempo rasta praznih prostora znatno je usporen u usporedbi s naglim padom od 2020. do 2023. kidder.com kidder.com. Ipak, ukupna praznina i dalje je izuzetno visoka i očekuje se da će ostati visoka do 2025. kidder.com. Tražene najamnine su oslabile (najamnine za urede u Seattleu sredinom 2025. u prosjeku su niže za ~2,7% u odnosu na godinu ranije kidder.com), a vlasnici nude ustupke kako bi popunili prostore. Nova izgradnja ureda gotovo je stala – razvojni planovi za 2025. su ~90% manji nego 2023. kidder.com, s manje od 0,9 milijuna SF u izgradnji (ne uključujući projekte u vlasništvu korisnika) kidder.com. U suštini, osim nekoliko projekata (poput Bellevue tornja od 45.000 m² koji se završava 2025.), nema novih spekulativnih poslovnih zgrada koje započinju izgradnju kidder.com. Fokus se prebacio na prenamjenu postojećih zgrada i čekanje da potražnja sustigne ponudu.

Oporavak maloprodaje i centra grada: Za razliku od ureda, maloprodaja i ugostiteljstvo na razini ulice u Seattleu se oporavljaju kako pandemija jenjava. Centar Seattlea pokazuje opipljive znakove oporavka u 2024.–2025. Otvaranje glavnih atrakcija poput novog Overlook Walk – višerazinskog parka na obali vrijednog 70 milijuna dolara dovršenog 2023. – privuklo je lokalno stanovništvo i turiste; pješački promet u prvom tjednu bio je 140% u odnosu na usporedivo razdoblje 2023. downtownseattle.org. Udruga za centar Seattlea izvještava da je 88 novih poslovnica na razini ulice otvoreno 2024. u centru, uz 3.000 novih stambenih jedinica isporučenih te godine downtownseattle.org. S više ljudi koji žive i provode vrijeme u centru, maloprodajni koridori bilježe obnovljenu aktivnost. Do početka 2025. više se poslovnica otvaralo u centru nego što se zatvaralo, čime je preokrenut trend iz prethodnih nekoliko godina downtownseattle.org. Još uvijek postoji velika praznina u maloprodaji na nekim mjestima (djelomično zbog manjeg broja uredskih radnika radnim danom), ali grad agresivno promovira revitalizaciju centra – primjerice, gotovo 100 konvencija je rezervirano za 2025., a očekuje se dolazak 370.000 posjetitelja i poticaj za hotele, restorane i trgovine downtownseattle.org. Turizam se vraća (sezona kruzera i ljetnih turista u Seattleu 2025. je jaka), a veliki nadolazeći događaji poput domaćinstva dijela FIFA Svjetskog prvenstva 2026. potiču infrastrukturna poboljšanja downtownseattle.org. Sve ovo je pozitivno za komercijalne nekretnine koje su usmjerene na ljude: hoteli se oporavljaju, otvaraju se novi restorani, a popunjenost stanova u centru je visoka (mnogi od tih 3.000 novih stanova pronalaze najmoprimce). Ukratko, urbana jezgra Seattlea se transformira iz dnevnog uredskog središta u mješovitu četvrt koja živi 24/7 s većom stambenom i zabavnom komponentom – trend koji bi na kraju mogao popuniti prazne prostore na kreativne načine.

Industrijski i drugi sektori: Industrijski nekretninski sektor Seattlea (skladišta, distributivni centri, lučki objekti) ostaje stabilan i snažan. Industrijsko tržište u području Seattlea ima nisku stopu nepopunjenosti i snažnu potražnju zahvaljujući luci Seattle (glavnom trgovačkom čvorištu) i potrebama logistike e-trgovine. Iako nije u fokusu ovog izvješća, vrijedi napomenuti da industrijske nekretnine u blizini Seattlea imaju visoku popunjenost i rast najamnina, a interes investitora za skladišta u području Seattlea je solidan (za razliku od sektora uredskih prostora koji se bori). Dodatno, prostor za biološke znanosti/laboratorije u Seattleu (posebno South Lake Union, gdje su smještene biotehnološke tvrtke i istraživačke institucije) dobro se drži – industrija bioloških znanosti raste, a potražnja za laboratorijskim prostorom na nacionalnoj razini jača je od tradicionalnih ureda. Seattle ima nekoliko novih projekata u području bioloških znanosti (često se uredi prenamjenjuju u laboratorije) koji i dalje privlače investicije.

Tržište komercijalnih investicija: Potresi na tržištu komercijalnih nekretnina također su stvorili prilike za investitore. Do 2025. godine, vrijednosti komercijalnih nekretnina u Seattleu su se prilagodile naniže u odnosu na svoj vrhunac, posebno u kategoriji uredskih prostora, što je dovelo do viših kapitalizacijskih stopa i potencijalno privlačnih ulaznih točaka za dugoročne vjernike u tržište. U prvoj polovici 2025. Seattle je zabilježio porast volumena investicijske prodaje u odnosu na vrlo slabo razdoblje 2022.–2023. kidder.com. Ukupna prodaja komercijalnih nekretnina u H1 2025. iznosila je oko 785 milijuna dolara, što je porast od 85% u odnosu na H1 2024. kidder.com – i dalje nisko prema povijesnim standardima, ali ukazuje da kupci izlaze s margine. Posebno je značajno da je prosječna kapitalizacijska stopa za uredske transakcije u Seattleu u Q2 2025. bila oko 6,3% kidder.com, što je značajan porast u odnosu na vrlo niske stope (3–5%) viđene tijekom procvata, što odražava ponovno određivanje rizika. Investitori s visokim pragom rizika motre problematične uredske tornjeve po velikim popustima, s planovima za prenamjenu ili čekanje oporavka. Dodatno, tržište investicija u višestambene (apartmanske) objekte u Seattleu pokazuje povjerenje: početkom 2025. kapitalizacijske stope za apartmane u Seattleu čak su se smanjile za ~30 baznih bodova, što signalizira optimizam investitora u održani rast tržišta najma kidder.com. Jedno izvješće navodi “Tržište apartmana u Seattleu ponovno je u središtu pozornosti… povratak u urede koji jača centar grada ulijeva povjerenje investitorima,” uz rast najamnina od oko 2% i snažnu apsorpciju čak i nakon isporuke 5.300 novih jedinica u 2024. kidder.com kidder.com. Ukratko, komercijalne nekretnine u Seattleu su podijeljene – uredski sektor suočava se s teškim usponom i trajno visokim prazninama, dok su ostali segmenti (maloprodaja, višestambeni, industrijski) ili u oporavku ili već uspijevaju. Grad i poslovna zajednica aktivno rade na rješenjima, poput pretvaranja nedovoljno iskorištenih ureda u stambene prostore, kako bi se postigla ravnoteža (više o tome pod utjecajem politika). Sljedećih nekoliko godina bit će ključno za određivanje kako će se komercijalni prostori u Seattleu prilagoditi postpandemijskoj stvarnosti.

Fokus na četvrti: Najtraženija područja Seattlea u 2025.

Nekretnine u Seattleu su poznate po tome što su ovisne o lokaciji, a 2025. je to dodatno naglasila jer su neke četvrti značajno nadmašile druge. Dok je grad u cjelini zabilježio umjeren rast cijena, određena područja su doživjela dvoznamenkasti skok vrijednosti nekretnina, što pokazuje gdje je potražnja najintenzivnija. U nastavku su neki značajni trendovi na razini četvrti temeljeni na promjenama cijena iz godine u godinu (Q2 2024. do Q2 2025.) windermeremi.com:

  • Queen Anne & Magnolia – Rast 14%. Ove imućne, centralno smještene četvrti predvode grad s porastom medijalne cijene od 14%, čime je medijalna cijena kuće dosegla oko 1,5 milijuna dolara windermeremi.com. Ovaj skok pokazuje stalnu želju kupaca za “tihim luksuzom blizu centra”, jer ova područja nude povijesne kuće, pogled i blizinu gradskih sadržaja u mirnom okruženju windermeremi.com.
  • Ballard – Green Lake – Rast 10%. Popularna i obiteljski orijentirana područja sjevernog Seattlea (uključujući Ballard, Green Lake i okolne četvrti) zabilježila su ~10% rast cijena windermeremi.com. Ove četvrti kombiniraju šetališne trgovačke zone i dobre škole, a koristile su i od kupaca koji si više nisu mogli priuštiti bliža područja. Snažna potražnja za bungalovima i obrtničkim kućama u sjevernom Seattleu podigla je cijene.
  • Sjeverni Seattle (šire) – Rast 9%. Ostali dijelovi sjevernog Seattlea (izvan Ballarda/Green Lakea) također su zabilježili ~9% rasta windermeremi.com. To sugerira da su sjeverne četvrti (poput Greenwooda, Northgatea itd.) sve popularnije kao nešto pristupačnije alternative središnjem Seattleu, osobito s novim produžecima lake željeznice koji poboljšavaju prijevoz do tih područja.
  • Središnji Seattle – Porast ~6%. Središnji Seattle (koji obuhvaća Capitol Hill, Central District itd.) zabilježio je porast cijene po kvadratnom metru od 6% i također najveći broj prodaja među podregijama Seattlea windermeremi.com. Ovo ukazuje na oporavak potražnje za životom u urbanom središtu – nakon pada tijekom pandemije, kupci (i najmoprimci) vraćaju se u središnje četvrti poznate po noćnom životu, poslovima i kulturi. Posebno mladi profesionalci ponovno kupuju stanove i gradske kuće na Capitol Hillu i First Hillu.
  • Lake Forest Park – Pad 9%. Jedna iznimka bio je Lake Forest Park (mali grad na sjevernom rubu Seattlea), koji je zabilježio pad od –9% u srednjoj cijeni windermeremi.com. Ovaj značajan pad sugerira priliku za kupce u tom području. Lake Forest Park je nešto udaljeniji od poslovnih središta i možda je imao manje prodaja luksuznih nekretnina, što je povuklo medijan prema dolje. To je jedno od rijetkih mjesta u regiji Seattle gdje su cijene pale, vjerojatno zbog veće ponude ili manje konkurencije, pa tako nudi relativno povoljne prilike u 2025.

Osim ovih ekstrema, većina četvrti Seattlea zabilježila je stagnaciju ili umjeren rast cijena u 2025. Poželjna bliža područja (Mount Baker, West Seattle itd.) uglavnom su zadržala vrijednost ili su porasla za nekoliko posto. Predgrađa Eastside (Bellevue, Kirkland, Redmond) – iako izvan granica grada Seattlea – vrijedna su spomena: imala su mješovite rezultate, s ukupnim srednjim cijenama blago nižima (~1% na godišnjoj razini) u drugom tromjesečju windermeremi.com. Na primjer, izuzetno skupi West Bellevue i dalje je rastao (+5% na medijan od 3,75 milijuna dolara), ali neka predgrađa poput Redmonda zabilježila su pad cijena (–13% na godišnjoj razini) windermeremi.com. Ovo odražava otpuštanja u tehnološkom sektoru i rad na daljinu koji utječu na potražnju u određenim predgrađima, ali i činjenicu da su cijene na Eastsideu toliko porasle da je došlo do manje korekcije. Ipak, prodajna aktivnost na Eastsideu ostala je solidna, a neka područja poput Kirklanda i dalje su bilježila rast cijena (+8%) u 2025. windermeremi.com.

U samom Seattleu, najtraženije četvrti dijele zajedničke karakteristike: dobar pristup javnom prijevozu ili autocestama, mogućnosti za kupovinu i objedovanje te ponudu nekretnina koja privlači imućne kupce (bilo da se radi o klasičnim obiteljskim kućama u Magnoliji ili novim gradskim kućama u Ballardu). Podaci o četvrtima naglašavaju da čak i dok se ukupno tržište smiruje, “lokacija, lokacija, lokacija” i dalje prevladava – područja s jedinstvenom privlačnošću i ograničenom ponudom bilježe natjecanja u nadmetanju i najviše cijene, dok su manje centralne ili manje popularne četvrti podložnije pregovorima. Za kupce i investitore to znači da je pažljiv odabir četvrti ključan: miljenici tržišta za 2025. godinu ostvarili su impresivnu aprecijaciju i vjerojatno će i dalje biti vrlo traženi.

Investicijske prilike i prinosi od najma

Tržište nekretnina u Seattleu već dugo je privlačno investitorima, a 2025. donosi novi krajolik prilika – ali i izazova – za investitore i iznajmljivače. Ključni čimbenici koji ove godine utječu na ulaganja uključuju potražnju za najmom (još uvijek vrlo snažnu), cijene nekretnina (visoke, ali se stabiliziraju), kamatne stope (visoke, što poskupljuje financiranje) i nove propise (poput ograničenja povećanja najamnine). U nastavku razlažemo tržište najma i prinose, kao i specifične investicijske pristupe u stambenom i komercijalnom sektoru:

Snaga tržišta najma: Tržište najma u Seattleu 2025. ostaje robustno, potaknuto rastućom populacijom grada i visokim troškovima vlasništva nad nekretninama. Potražnja za najmom je zdrava, a mnogi potencijalni kupci nastavljaju iznajmljivati zbog visokih kamatnih stopa na hipoteku i cijena kuća. Prema Zillowovom indeksu najma, prosječna najamnina u Seattleu iznosi oko 2.310 USD sredinom 2025., što je povećanje od oko 3,4% na godišnjoj razini zillow.com. Drugi izvori navode da je medijalna najamnina za jednosobni stan oko 2.026 USD (ožujak 2025.), što je ~2% rasta na godišnjoj razini, malo iznad nacionalnog rasta najamnina soundpointpm.com. Ovo pokazuje da cijene najma i dalje rastu, iako umjereno, što je dobra vijest za prihode iznajmljivača. Važno je napomenuti da su stope slobodnih stanova niske – Seattle je završio 2024. s oko 7,3% slobodnih stanova za najam, ali početkom 2025. stopa slobodnih stanova u samom gradu pala je na otprilike 3,2% soundpointpm.com. Stopa slobodnih stanova od 3–5% smatra se vrlo niskom, a Seattle je blizu donje granice, što znači da se većina dobro cijenjenih najamnina brzo iznajmljuje. Kidder Mathews izvještava da je “apsorpcija ostala snažna” čak i dok su se otvarale tisuće novih stanova, održavajući stopu slobodnih stanova pod kontrolom soundpointpm.com soundpointpm.com. U nekim podtržištima, broj slobodnih stanova je blago porastao s novim isporukama, ali općenito se pipeline nove ponude smanjuje (više o tome u nastavku), što je dobar znak za popunjenost najma. Visoke kamatne stope na hipoteku također “zadržavaju najmoprimce dulje na tržištu”, jer odgađaju kupnju nekretnina soundpointpm.com. Svi ovi čimbenici doprinose povoljnom okruženju za iznajmljivače u smislu pronalaska najmoprimaca i postupnog povećanja najamnina.

Prinosi od najma i novčani tok: Unatoč visokim najamninama, prinosi od najma (kapitalizacijske stope) u Seattleu povijesno su bili niski jer su vrijednosti nekretnina vrlo visoke. U 2025. prinosi se donekle poboljšavaju kako se cijene stabiliziraju, a najamnine lagano rastu. Za grubi primjer: tipična kuća u Seattleu od oko 880.000 USD s prosječnom najamninom od oko 2.200–2.300 USD mjesečno daje oko 3,0–3,5% bruto (prije troškova) – nije velik povrat, a vjerojatno je i negativan novčani tok ako se kupuje s hipotekarnom kamatom od 7%. Najmovi obiteljskih kuća u najboljim četvrtima Seattlea tako ostaju više dugoročna investicija za aprecijaciju nego izvor gotovine. Međutim, višestambene nekretnine nude bolje kapitalizacijske stope. Podaci s početka 2025. pokazuju da se stambene zgrade u Seattleu prodaju po kapitalizacijskim stopama u rasponu od srednjih 4% do niskih 5% za imovinu klase A, i višim (5–6%+) za imovinu klase B/C i u predgrađima apartmentloanstore.com. U širem području Puget Sounda, primjerice, prosječne kapitalizacijske stope za višestambene objekte u okrugu Pierce iznose oko 5,8% (prvo tromjesečje 2025.), što je među najvišima u regiji kidder.com. U Seattleu su kapitalizacijske stope čak blago pale u prvom tromjesečju 2025. (za oko 0,3%) kako se povjerenje investitora vratilo kidder.com, što implicira da su se cijene nekretnina za prihod stabilizirale i možda ponovno rastu. Dakle, za investitore koji traže prinos, dupleksi, tripleksi ili stambene zgrade u sekundarnim četvrtima Seattlea ili predgrađima mogu donijeti pristojan novčani tok, osobito ako su kupljeni po sniženoj cijeni u nedavnom razdoblju slabosti tržišta. Druga strategija za prinos je ulaganje u poslovne/mješovite zgrade u četvrtima u razvoju – neke maloprodajne/uredske nekretnine mogu se kupiti po višim kapitalizacijskim stopama (7%+), iako nose veći rizik (kao što se vidi kod ureda).

Investicijske prilike: Nekoliko konkretnih prilika ističe se u 2025.:

  • “Missing Middle” razvoj: Sredinom 2023. savezna država Washington donijela je veliku reformu zoniranja (HB 1110) koja zahtijeva od gradova poput Seattlea da dopuste više stambenih jedinica na stambenim parcelama. U suštini, ovaj **“missing middle” zakon legalizira duplekse, triplekse i četveroplekse na parcelama koje su prethodno bile namijenjene samo za obiteljske kuće seattle.gov. U područjima blizu čestog javnog prijevoza, može biti dopušteno do 6 jedinica po parceli. Ovo je prekretnica za razvoj malih razmjera. Investitori i graditelji sada mogu kupiti obiteljsku kuću na parceli i preurediti je u, na primjer, četverostambenu gradsku kuću ili višestambenu zgradu, čime se dramatično povećava potencijal prihoda od najma. Visoke vrijednosti zemljišta u Seattleu čine ovo privlačnim – vrijednost je u zemljištu, a dodavanje jedinica maksimizira povrat. Grad će ovo provoditi kroz 2024.–2025. (Seattle je već išao u tom smjeru, ali državni zakon to ubrzava). Prilika: Investitori koji razumiju novo zoniranje mogu ciljati nedovoljno iskorištene parcele u atraktivnim četvrtima za infill projekte. Tijekom sljedećih godina, ovo bi moglo stvoriti unosne prilike za povećanje stambene ponude (i profita) u SF zonama Seattlea. Također će postupno poboljšati prinose od najma u cijelom gradu kako se gustoća povećava.
  • Nova izgradnja i razvojni projekti: Iako su visoke kamatne stope usporile početak novih gradnji, u Seattleu je još uvijek mnogo projekata u tijeku, a developeri koji se mogu snaći s financiranjem mogu profitirati od manje buduće konkurencije. Kao što je navedeno, izgradnja višestambenih objekata naglo je pala – broj jedinica u izgradnji u Seattleu je otprilike upola manji nego na vrhuncu 2021.–2022. soundpointpm.com. Ovo povlačenje znači da će projekti koji se dovršavaju 2025.–2027. doći na tržište koje nije prezasićeno. Na primjer, developeri koji sada završavaju stambene zgrade suočavaju se s niskom stopom praznih stanova i solidnim rastom najamnina, što je povoljno okruženje za iznajmljivanje. Prilika: Investitori bi mogli razmotriti partnerstva na projektima ili kupnju gotovo dovršenih projekata po potencijalno sniženim cijenama ako su developeri u financijskim problemima. Dodatno, build-to-rent naselja ili zajednice gradskih kuća u metropolitanskom području Seattlea predstavljaju novu investicijsku nišu – s obzirom na to da mnogi novopridošli ne mogu kupiti, postoji snažna potražnja za kvalitetnim obiteljskim najmovima.
  • Geografske igre: Kao što pokazuju trendovi u susjedstvima, neka su područja podcijenjena u odnosu na druga. Primjer: –9% pad cijena u Lake Forest Parku windermeremi.com može signalizirati priliku za kupnju na inače skupom tržištu po relativnom popustu. Slično tome, dijelovi metropole koji su doživjeli korekcije (npr. Redmondov –13% pad windermeremi.com) mogli bi biti spremni za oporavak kada tehnološki sektor ponovno dobije zamah. Prilika: Iskusni investitori mogli bi tražiti povoljne ponude u tim privremeno slabim podtržištima, kladeći se da će temeljna potražnja (dobre škole, pristup poslovima) vratiti rast. U komercijalnom sektoru, pretvorbe ureda u centru grada predstavljaju potencijalnu priliku – starije uredske zgrade mogu se kupiti za djelić njihove nekadašnje vrijednosti, a uz gradske poticaje (vidi odjeljak o politici) moguće ih je pretvoriti u stanove ili hotele. To je složena strategija koja zahtijeva puno kapitala, ali grupe koje uspiju mogu ostvariti iznadprosječne prinose ako praktički stvore stambeni proizvod od praznog uredskog prostora.
  • Nekretnine za najam i strategija prinosa: Za iznajmljivače, jedna strategija u ovom okruženju visokih kamata je ciljanje nekretnina s potencijalom za dodavanje vrijednosti. Umjesto kupnje luksuznog stana spremnog za useljenje s kapom od 4,5%, investitori mogu kupiti stariju zgradu s višom kapom, renovirati stanove kako bi povećali najamnine i podići stopu kapitalizacije. Kvartovi poput Sjevernog ili Južnog Seattlea, koji se poboljšavaju, imaju zgrade u kojima su najamnine ispod tržišnih; njihovo obnavljanje može poboljšati novčani tok. Drugi pristup: fokus na manje višestambene objekte (2–4 jedinice) – još se uvijek mogu financirati stambenim kreditima i često imaju manju institucionalnu konkurenciju. S novom zonom, čak i dodavanje ADU/DADU (pomoćne stambene jedinice) obiteljskoj kući može značajno povećati prinos od najma. Mnoge kuće u Seattleu sada imaju kućice u dvorištu ili podrumske jedinice koje donose dodatnu najamninu.
  • Kratkoročni najam i namješteni smještaj: Oporavak turizma u Seattleu i povratak poslovnih putovanja znače da je tržište kratkoročnog najma (Airbnb/VRBO) ponovno aktivno. Investitori u stanove ili kuće u turistički privlačnim područjima (centar, Capitol Hill, Fremont itd.) mogli bi razmotriti strategiju kratkoročnog najma za veće prinose, imajući na umu propise Seattlea o kratkoročnom najmu. Slično, pružanje namještenih srednjoročnih najma za tehnološke pripravnike ili putujuće medicinske sestre može donijeti višu cijenu.

Izazovi za investitore: Nije sve tako ružičasto – visoke kamatne stope otežale su ulaganja s polugom. Kredit s kamatom od 7% ili više često premašuje cap rate, što znači negativnu polugu (dug je skuplji od prinosa nekretnine). To je neke investitore gurnulo na marginu ili prema kupnji isključivo gotovinom. Dodatno, novo ograničenje povećanja najamnine u Seattleu (10% na obnovu ugovora postojećih najmoprimaca godišnje) ograničava koliko brzo stanodavci mogu povisiti najamninu postojećim stanarima soundpointpm.com soundpointpm.com. Ovaj zakon, koji se provodi na razini cijele države od 2025., zapravo djeluje kao blaži oblik kontrole najamnine. Investitori moraju uzeti u obzir da, ako tržišne najamnine skoče 15%, oni to ne mogu u potpunosti iskoristiti s postojećim stanarima (potrebna bi bila zamjena stanara). Tu je i politički pritisak na stanodavce – Seattle ima snažnu zaštitu najmoprimaca, zabrane deložacija zimi itd., što može utjecati na rokove i troškove deložacije. Na kraju, porez na nekretnine raste (birači u Seattleu odobrili su obnovljeni porez za Housing Levy 2023., što dodaje do $0,45 na $1.000 vrijednosti ballotpedia.org), što smanjuje neto prihod. I naravno, troškovi održavanja i osiguranja i dalje rastu.

Unatoč tome, Seattle ostaje tržište najviše klase za dugoročna ulaganja u nekretnine. Živahno gospodarstvo grada, visoke plaće i rast stanovništva upućuju na to da će pažljivo odabrana ulaganja s vremenom dobiti na vrijednosti. Potražnja za najmom praktički je zajamčena s obzirom na status Seattlea kao magneta za talente. Investitori koji kupuju u ovom razdoblju relativne tržišne slabosti (s manje konkurencije i motiviranim prodavateljima) mogli bi biti nagrađeni kad se ciklus ponovno okrene prema gore u narednim godinama.

Novi projekti i građevinska aktivnost

Seattle je grad koji je gotovo uvijek pod građevinskim radovima, a ni 2025. nije iznimka – iako se priroda razvoja mijenja. Sredinom 2010-ih, dizalice su postale zaštitni znak horizonta Seattlea (nekoliko je godina predvodio SAD po broju dizalica). Taj je procvat donio tisuće novih stanova i uredskih prostora do 2020. Sada, 2024.–2025., vidimo dovršetak mnogih tih projekata, naglasak na infrastrukturi i stanovanju te primjetno usporavanje pokretanja novih projekata zbog gospodarskih uvjeta. Evo pregleda razvojne scene:

  • Stambeni razvoj: Seattle je posljednjih godina dodao znatnu količinu novih stambenih jedinica, posebno višestambenih. Samo u 2024. godini, centar grada je dobio 3.000 novih stambenih jedinica otvorenih downtownseattle.org (uključujući nebodere s apartmanima i kondominijima u četvrtima poput Denny Triangle, South Lake Union i First Hill). Zapravo, gradski dužnosnici Seattla navode da je više stambenih jedinica u izgradnji u centru Seattla nego u bilo kojem gradu zapadno od Chicaga downtownseattle.org – izvanredan podatak koji pokazuje predanost grada povećanju stambenog fonda. Projekti poput dvostrukih tornjeva Seattle House i drugih visokih zgrada s apartmanima su završeni, dovodeći više stanovnika u urbanu jezgru. U međuvremenu, u četvrtima diljem grada, srednje visoke zgrade (5-8 katova) nastavljaju popunjavati prostor zahvaljujući prenamjeni zemljišta iz Plana obavezne pristupačnosti stanovanja iz 2019. godine. Međutim, tempo nove izgradnje počinje usporavati zbog visokih troškova financiranja i opreznih investitora. Prema Axiosu, dozvole za izgradnju apartmana u Seattlu naglo su pale – broj višestambenih jedinica u pripremi je otprilike upola manji nego na nedavnom vrhuncu soundpointpm.com. Istraživanje Kidder Mathews potvrđuje da je do drugog tromjesečja 2025. pipeline razvoja pao za oko 72% na godišnjoj razini u smislu kvadrature u izgradnji kidder.com. Konkretno, osim projekata koji su već u tijeku, malo je novih velikih stambenih projekata započelo izgradnju krajem 2024. ili 2025. godine. To bi moglo dovesti do pada isporuka u 2026.–2027., što bi potencijalno ponovno moglo zategnuti tržište. Unatoč usporavanju novih početaka, projekti u tijeku u 2025. uključuju proširenje lake željeznice Sound Transit (što potiče razvoj orijentiran na javni prijevoz), brojne projekte mješovite namjene s maloprodajom u prizemlju i poticaj za više priuštivih stanova. Zahvaljujući obnovi Seattle Housing Levy, grad ima sredstva za partnerstvo na tisućama pristupačnih jedinica do 2030. godine ballotpedia.org. Neprofitni investitori rade na projektima poput obnove Northgatea i raznih projekata stanovanja za niske prihode financiranih iz fonda i državnih sredstava. Također postoji interes za prefabriciranu i modularnu izgradnju radi ubrzanja isporuke stanova, te eksperimentalne projekte poput zgrada s mikro-apartmanima (novi zakon u Seattlu i izvješća AP-a navode da mikro-jedinice dobivaju na popularnosti zbog olakšane prenamjene zemljišta) soundpointpm.com. Još jedan značajan trend razvoja: adaptivna prenamjena – pretvaranje starih zgrada u stanove (na primjer, stari hoteli ili uredi u apartmane) kao način dodavanja jedinica bez izgradnje od temelja. Thegrad to potiče kroz poticaje (više u nastavku).
  • Komercijalni razvoj: Što se tiče uredskih i poslovnih zgrada, kao što je ranije spomenuto, nova izgradnja ureda je uglavnom zaustavljena. Dva velika projekta pokretana tehnologijom dominiraju preostalim uredskim projektima: Microsoftova modernizacija kampusa od 3 milijuna kvadratnih stopa u Redmondu (gotovo dovršena do 2025.) i Amazonov Bellevue 600 toranj od 1 milijun kvadratnih stopa (njihov novi kampus u centru Bellevuea, planiran za 2025.) kidder.com. Važno je napomenuti da su oba izvan samog grada Seattlea (Bellevue/Redmond) i da su projekti u vlasništvu korisnika. Unutar Seattlea trenutno ne niče nijedan veliki spekulativni uredski toranj – projekti iz prošlog ciklusa (poput 2+U, Rainier Square Tower i 1201 Second) dovršeni su neposredno prije pandemije ili u njezinoj ranoj fazi. Jedina iznimka su specijalizirani prostori: Seattle ima nekoliko laboratorijskih zgrada za znanosti o životu u izgradnji (laboratoriji imaju drugačije pokretače potražnje i često su potpuno iznajmljeni biotehnološkim tvrtkama prije izgradnje). Također, nekoliko velikih mješovitih projekata napreduje. Na primjer, program Waterfront Seattle je gradski razvoj koji transformira obalu centra: do 2025. nova Alaskan Way promenada, parkovi i Overlook Walk bit će otvoreni downtownseattle.org, a investitori prate obližnje parcele za nove hotele, stanove i atrakcije kako bi iskoristili obnovljenu obalu. Još jedan značajan projekt je razvoj oko Climate Pledge Arene u Seattle Centeru (nakon što je arena otvorena 2021., očekuje se dodatni razvoj u toj četvrti). Dodatno, industrijski razvoj Seattlea u područjima poput SoDo i Duwamish se nastavlja – logističke tvrtke grade moderne skladišta (neka višekatna skladišta čak su predložena blizu centra kako bi se maksimalno iskoristio prostor). Građevinska aktivnost u Seattleu uključuje i infrastrukturu koja neizravno potiče tržište nekretnina: proširenja lake željeznice West Seattle i Ballard su u fazi planiranja (dio su proširenja javnog prijevoza vrijednog 54 milijarde dolara). Iako je njihovo dovršenje udaljeno godinama (početak 2030-ih), 2025. otvara se Link light rail East Link linija prema Bellevueu/Redmondu i Lynnwood proširenje prema sjeveru – ovi projekti javnog prijevoza, financirani iz Sound Transit 3, izuzetno su važni za povezivost. Investitori u nekretnine već se pozicioniraju blizu budućih stanica. Već vidimo projekte orijentirane na javni prijevoz oko stanica poput Northgatea (otvoren 2021.) i Roosevelta. Kako se mreža lake željeznice širi, očekujte da će srednje visoke stambene zgrade nicati oko novih stanica u narednim godinama (Marymoor Village oko buduće stanice u Redmondu primjer je planiranja rasta) marypong.com.
  • Ekonomski i globalni događaji: Vrijedi napomenuti da razvoj Seattlea dobiva dodatni poticaj od nadolazećih globalnih događaja. Grad će biti domaćin utakmica za Svjetsko prvenstvo u nogometu 2026. (na stadionu Lumen Field), a ljeti 2025. ugostio je prošireni FIFA Club World Cup downtownseattle.org. Ovi događaji potiču ulaganja u hotele, prijevoz i uljepšavanje grada. Osim toga, izbor Seattlea 2023. za domaćina MLB All-Star utakmice 2024. godine, kao i mogućnost buduće NBA momčadi, dodatno pridonose zamahu. Izvješće State of Downtown 2025 zabilježilo je ovaj optimizam, nazvavši trenutačnu fazu “putem prema napretku” i istaknuvši desetke javnih i privatnih projekata u pripremi downtownseattle.org downtownseattle.org.

U sažetku, razvojni plan Seattlea za 2025. fokusiran je na stanovanje i infrastrukturu. Mnoge nove stambene kule pune se stanovnicima, čak i dok se broj dizalica trenutno smanjuje. Grad očito daje prednost izgradnji stanova (kako bi se riješila pristupačnost) i projektima za poboljšanje kvalitete života (prijevoz, parkovi, kulturni prostori) kako bi podržao svoj rast. Sljedećih nekoliko godina možda ćemo vidjeti manje velikih novih gradilišta zbog visokih kamatnih stopa, ali Seattle je daleko od izgrađenosti. Zatišje u gradnji moglo bi biti privremeno ako potražnja ostane visoka – developeri će vjerojatno ponovno pojačati aktivnosti ako kamatne stope padnu i ako Seattle nastavi privlačiti nove stanovnike ovim tempom. U međuvremenu, fokus je na dovršavanju projekata u tijeku i iskorištavanju promjena u politici (zoniranje, poticaji) za poticanje raznovrsnijih vrsta razvoja, od pomoćnih objekata u dvorištima do prenamjene ureda u stanove.

Pokretači potražnje: rast tehnološkog sektora, stanovništvo i rad na daljinu

Nekoliko temeljnih pokretača potražnje oblikuje tržište nekretnina u Seattleu 2025. i kasnije. Među najvažnijima su procvat tehnološkog sektora, snažan rast stanovništva u gradu i trajni učinci trenda rada na daljinu. Ovi pokretači utječu i na stambene i poslovne nekretnine na različite načine:

  • Širenje tehnološke industrije: Gospodarstvo Seattlea poznato je po tehnološkim divovima – Amazonu, Microsoftu, Googleu, Meti i brojnim startupovima – i to i dalje ostaje stup potražnje za nekretninama. Prisutnost desetaka tisuća visoko plaćenih poslova u tehnološkom sektoru izravno se pretvara u potražnju za stanovanjem, osobito za luksuznim gradskim stanovima. “Gospodarstvo Seattlea snažno je pod utjecajem tehnološkog sektora,” a priljev *visoko plaćenih tehnoloških stručnjaka potiče potražnju za stanovanjem (posebno za nekretninama višeg ranga) čak i u nesigurnim vremenima marypong.com. Posljednjih godina, rast tehnološkog sektora proširio se izvan Seattlea na obližnje Bellevue/Redmond (gdje su Microsoft i Amazon proširili poslovanje), ali ti radnici i dalje doprinose tržištu nekretnina u Seattleu jer mnogi preferiraju urbani način života. Čak i uz određene otkaze u tehnološkom sektoru 2023. godine, zaposlenost u tehnološkom sektoru u Seattleu i dalje je znatno iznad razine prije pandemije, a tvrtke poput Amazona nastavile su zapošljavati u ključnim odjelima u 2024.–25. Dugoročni trend i dalje je uzlazni. Tehnološke tvrtke također potiču potražnju za poslovnim prostorima – Amazon zauzima više od 13 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora u Seattleu, a iako je zaustavio neke projekte tijekom pandemije, i dalje je najveći poslodavac u Seattleu i poziva radnike natrag u urede (barem djelomično). Politike povratka u ured u tvrtkama poput Amazona zapravo su pokretač potražnje za i poslovnim i stambenim nekretninama: povećavaju iskorištenost ureda i potiču neke zaposlenike da iznajme ili kupe domove bliže uredima kako bi izbjegli duge dnevne migracije. Godine 2023. Amazon je naložio zaposlenicima povratak najmanje 3 dana tjedno, što je povećalo aktivnosti u centru grada soundpointpm.com. Slično tome, Google i Facebook (Meta) održavaju velike inženjerske centre u Seattleu – iako su prihvatili hibridni rad, nisu napustili regiju i nastavljaju unajmljivati prostore za budući rast. U međuvremenu, novi tehnološki sektori poput umjetne inteligencije (AI) i računalstva u oblaku se šire. Na primjer, OpenAI i drugi AI startupovi otvorili su urede u Seattleu kako bi iskoristili bazen talenata. Sve to upućuje na to da će tehnologija nastaviti generirati potražnju za stanovanjem (tehnološki radnici često postaju najmoprimci ili kupci ubrzo nakon preseljenja) i na kraju pomoći u apsorpciji viška uredskog prostora kako tvrtke budu rasle. Dodatni čimbenik je “bijeg prema kvaliteti” u uredima spomenut ranije – tehnološke tvrtke upravo su tip zakupaca koji prelaze u najkvalitetnije zgrade, održavajući potražnju za tim zgradama kidder.com.
  • Rast stanovništva i demografija: Stanovništvo Seattlea značajno raste, što podupire potražnju za nekretninama u svim segmentima. Zapravo, Seattle je posljednjih godina bio jedan od najbrže rastućih velikih gradova u SAD-u. Na dan 1. travnja 2025. procijenjeno je da grad ima 816.600 stanovnika, što je povećanje od 18.900 ljudi (+2,4%) u odnosu na 2024. kuow.org. Ovo je označilo petu godinu zaredom da je stopa rasta Seattlea premašila 2% godišnje kuow.org. Takav održiv rast je izvanredan za zreo grad i ukazuje na kontinuirani priljev stanovnika. Velik dio rasta potaknut je snažnim tržištem rada – ljudi se sele u Seattle zbog dobro plaćenih poslova (često u tehnologiji, inženjerstvu, zdravstvu itd.), a to se pretvara u povećanu potražnju za stambenim jedinicama. Posebno je važno što velik dio rasta Seattlea dolazi od migracije, a ne od rođenja. Područje metropole Seattlea dobilo je 66.600 ljudi od sredine 2023. do sredine 2024. (+1,6%) axios.com, a taj rast je “uglavnom potaknut stranim useljavanjem,” prema popisu stanovništva axios.com axios.com. Metropola je dobila gotovo 64.000 ljudi putem međunarodne migracije u samo jednoj godini axios.com – to mogu biti strani IT stručnjaci, međunarodni studenti itd. Istovremeno, Seattle je izgubio oko 11.000 neto stanovnika u druge dijelove SAD-a (domaća emigracija) te godine axios.com, što znači da su se neki lokalni stanovnici odselili u druge savezne države ili regije (vjerojatno u potrazi za jeftinijim stanovanjem ili zbog preseljenja na daljinski rad). No, priljev stranaca daleko je nadmašio domaći gubitak, što je rezultiralo snažnim neto dobitkom axios.com. Ovaj obrazac pokazuje da Seattleova globalna privlačnost ostaje snažna – priljev novih stanovnika (mnogi s velikom kupovnom moći) potiče potražnju za stanovanjem čak i ako neki postojeći stanovnici odlaze. Također je važno napomenuti da je populacija metropolitanskog područja Seattlea u potpunosti nadoknadila svaki pad tijekom pandemije, dodavši više od 126.000 ljudi od 2020. godine <a href="https://www.axios.com/local/seattle/2025/03/17/census-seattle-immigration-population-boom#:~:text=Between%20the%20lines%3A%20Some%20metros,still%20down%20relative%20to%202020" target="_blank" rel="noreferreraxios.com, za razliku od nekih metropola koje su još uvijek ispod razine iz 2020. (npr. San Francisco). Više ljudi = veća potražnja za domovima, najmovima i čak maloprodajnim uslugama. Demografski gledano, mnogi novopridošli u Seattle su mladi profesionalci i mlade obitelji – glavne skupine najmoprimaca i kupaca prvi put. Također postoji značajna migracija imućnih pojedinaca (neki tehnološki milijunaši itd.) što potiče luksuzni segment. Ukratko, rast stanovništva je temeljna podrška za nekretnine u Seattleu: čak i ako se tržište ciklički ohladi, stalno rastuća populacija stvara donju granicu potražnje za stanovanjem.
  • Rad na daljinu i promjene životnog stila: Porast rada na daljinu i hibridnog rada ključan je trend koji je na složen način preoblikovao tržište nekretnina u Seattleu. Na stambenoj strani, rad na daljinu omogućio je nekim ljudima da žive dalje od svog radnog mjesta (ili da potpuno napuste Seattle) dok zadržavaju posao. Tijekom 2020.–2022. to je dovelo do mini egzodusa u predgrađa i manje gradove za one koji su tražili više prostora i pristupačnost, kao i do usporavanja rasta najamnina u urbanim područjima. Kao rezultat toga, predgrađa oko Seattlea (pa čak i udaljenija područja Washingtona) doživjela su porast potražnje za stanovanjem. Na primjer, gradovi poput Bellevue, Redmond i predgrađa okruga Snohomish doživjeli su procvat jer su se radnici koji mogu raditi na daljinu preselili tamo, podižući cijene (srednja cijena kuće u Bellevueu sada je znatno iznad 1,5 milijuna dolara). Čak i izvan metropolitanskog područja, neki radnici iz Seattlea preselili su se u mjesta poput Spokanea ili izvan države, pridonoseći tom neto domaćem odljevu axios.com. Međutim, kako dolazi 2025., mnogi poslodavci pozivaju radnike natrag barem djelomično, pa se trend isključivo rada na daljinu smanjio. Sada je hibridni rad norma – većina ureda ne radi 5 dana u tjednu, ali ni nula. Ovaj hibridni model ima neke zanimljive učinke: radnici i dalje cijene veći prostor kod kuće (jer možda rade od kuće 2 dana tjedno), što podržava potražnju za većim kućama ili kućama u predgrađu. Mary Pong, lokalna agentica za nekretnine, napominje “rad na daljinu naveo je mnoge da traže veće kuće s više vanjskog prostora u predgrađima,” uz povećan interes za mjesta poput Bellevuea i Redmonda jer ljudi daju prednost veličini kuće i dvorištu marypong.com. Doista, “procvat predgrađa” je trend – iako se urbana područja oporavljaju, predgrađa ostaju vrlo popularna za one koji mogu rjeđe putovati na posao. To je održalo tržišta nekretnina u predgrađima konkurentnima (što se vidi po niskoj ponudi i stalnom pritisku na cijene na Eastsideu, osim manjih padova). Istovremeno, hibridni rad povećava važnost javnog prijevoza i povezanosti za dane kada ljudi zaista putuju na posao, čineći domove blizu linija javnog prijevoza ili s lakim pristupom poslu privlačnijima. S komercijalne strane, rad na daljinu očito je glavni faktor za prazne urede kao što je već raspravljeno – manje ljudi u uredima znači da tvrtke unajmljuju manje prostora. Oko 30% praznih ureda u Seattleu izravna je posljedica smanjenja prostora zbog fleksibilnosti rada na daljinu. To također utječe na poslovanje u centru grada: manje uredskih radnika znači manji promet za restorane i slično tijekom ručka. Međutim, kao što je spomenuto, postoji svjestan napor da se centar Seattlea preusmjeri u više namjensku četvrt koja živi 18 sati dnevno, a ne samo uredski centar od 9 do 5. Rad na daljinu ubrzao je tu potrebu, a grad odgovara pretvaranjem ureda u stanove i poboljšanjem stambenih sadržaja u centru (tako da ljudi koji zaista žive tamo ožive ulice). U suštini, rad na daljinu smanjio je potražnju za poslovnim uredskim prostorom, ali je povećao potražnju za stanovanjem – netko tko radi od kuće želi lijep kućni ured, možda veći stan ili kuću, pa čak i drugu lokaciju (ako putuje na posao samo dva puta tjedno, može živjeti dalje nego da mora putovati svaki dan). Neto učinak u Seattleu čini se kao raspršivanje potražnje za stanovanjem: intenzivna potražnja u predgrađima i perifernim četvrtima tijekom vrhunca rada na daljinu, ali kako se hibridni rad ustaljuje, potražnja u urbanim područjima se vraća bez potpunog poništavanja dobitaka u predgrađima.

U sažetku, tržište nekretnina u Seattleu pokreće snažna tehnološka ekonomija i priljev stanovništva, dok ga istovremeno preoblikuju novi obrasci rada. Tehnološki sektor osigurava stalni dotok dobro plaćenih stanovnika i tvrtki koje će koristiti nekretnine (iako na drugačiji način nego prije). Rast stanovništva znači da je osnovna potražnja za stanovanjem jaka – Seattle mora dodati tisuće novih domova samo da bi održao korak, zbog čega su cijene i najamnine visoke. Rad na daljinu, iako smanjuje potrebu za uredima, stvorio je nove prilike (poput rasta predgrađa i prenamjene ureda) i vjerojatno poboljšao kvalitetu života mnogim radnicima u Seattleu, što bi regiju moglo učiniti još poželjnijom. Svi ovi pokretači nastavit će djelovati u narednim godinama, utječući na to kako i gdje će se odvijati razvoj te koji će segmenti tržišta napredovati.

Ekonomski i politički utjecaji na tržište

Osim temeljnih odnosa ponude i potražnje, šire ekonomske prilike i vladine politike snažno utječu na tržište nekretnina u Seattleu. U 2025. godini ističe se nekoliko ključnih čimbenika: kamatne stope i makroekonomska klima, zakonodavstvo vezano uz stanovanje i lokalne političke inicijative vezane uz pristupačnost i razvoj. Ovi čimbenici oblikuju i kratkoročne tržišne dinamike i dugoročnu putanju.

  • Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Možda najneposredniji ekonomski utjecaj su povišene kamatne stope na hipotekarne kredite. Nakon desetljeća izuzetno niskih stopa, povećanja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi radi suzbijanja inflacije u 2022.–2023. godini podigla su hipotekarne stope na najvišu razinu u više od 20 godina. U 2025. godini, fiksne hipotekarne stope na 30 godina kreću se oko ~6,5%–7% (prema nedavnim podacima prosjek je ~6,85%) soundpointpm.com. To ima snažan utjecaj na pristupačnost: mjesečna rata za prosječan dom u Seattleu je stotine (ako ne i tisuće) dolara viša nego što bi bila uz kamatnu stopu od 3%. Visoke stope smanjuju kupovnu moć kupaca, što je bio jedan od glavnih razloga stagnacije ili pada cijena nekretnina u Seattleu tijekom 2022.–2023. godine. Sada, čak i dok cijene ponovno rastu, broj kupaca koji mogu dobiti kredit po ovim stopama je manji. Mnogi kupci prvi put ili rastežu budžete ili ostaju podstanari, što dodatno održava visoku potražnju za najmom. Ovakvo okruženje kamatnih stopa također znači da su kupci koji žele zamijeniti dom za veći (oni koji već posjeduju nekretninu) neodlučni prodati i kupiti novi dom po višoj stopi – ovaj efekt blokade kamatne stope ograničava ponudu jer ljudi ostaju u svojim hipotekama s 3% kamate. U komercijalnom sektoru, visoke kamatne stope povećavaju kapitalizacijske stope i smanjuju vrijednosti nekretnina (što je vidljivo kod ureda). Također čine financiranje novih projekata znatno skupljim, zbog čega se neki projekti otkazuju ili odgađaju. Konsenzus među ekonomistima je da bi stope mogle početi postupno padati krajem 2025. ili 2026. godine ako se inflacija stavi pod kontrolu, ali vjerojatno će se stabilizirati oko 5%, a ne vratiti na 3%. Tržište u Seattleu bit će vrlo osjetljivo na te promjene: pad na čak 5% mogao bi ponovno potaknuti kupce u velikoj mjeri (potisnuta potražnja čeka u pozadini), dok bi dulje razdoblje stopa od 7-8% moglo zadržati rast cijena. U suštini, kamatne stope su ključni faktor – one su ohladile pregrijano tržište i ostaju glavna nepoznanica u prognozi.
  • Ekonomska klima i tržište rada: Nekretnine u Seattleu podupire snažno lokalno tržište rada i gospodarstvo, ali nisu imune na šire ekonomske promjene. Od 2025. godine, američko gospodarstvo je u fazi sporijeg rasta (neki to nazivaju scenarijem “mekog prizemljenja”). Stopa nezaposlenosti u Seattleu ostaje niska (~3-4%), što pokazuje da tvrtke i dalje zapošljavaju, iako je tehnološki sektor imao val otpuštanja krajem 2022./početkom 2023., što je blago utjecalo na sentiment. Plaće u Seattleu i dalje rastu, što pomaže u održavanju visokih troškova stanovanja. Jedno područje na koje treba obratiti pažnju je tržište dionica i klima za IPO – mnogi zaposlenici u tehnološkom sektoru Seattlea imaju kompenzacije vezane uz dionice, a rast NASDAQ-a često znači više predujmova i investitora na tržištu nekretnina u Seattleu. Suprotno tome, kada su dionice tehnoloških tvrtki pale 2022., luksuzno tržište nekretnina u Seattleu se malo ohladilo. Drugi faktor je inflacija – iako je nacionalna inflacija pala u odnosu na vrhunce iz 2022., troškovi stanovanja (vlasnički ekvivalent najma) i dalje čine velik dio CPI-ja. Ako inflacija ponovno poraste, Fed bi mogao dulje zadržati visoke kamatne stope, što, kao što je navedeno, izravno utječe na nekretnine. S druge strane, ako gospodarstvo uđe u recesiju, Seattle bi mogao zabilježiti gubitak radnih mjesta u ciklički osjetljivim sektorima (možda neki startupovi propadnu ili Boeing uspori s narudžbama zrakoplova). Ipak, gospodarska osnova Seattlea – Big Tech, zrakoplovna industrija, biotehnologija, logistika – relativno je otporna i dobro diverzificirana. Štoviše, kako izvještava Axios, Seattle je jedan od gradova koji su nakon pandemije povratili broj stanovnika i prihode, za razliku od nekih sličnih gradova axios.com axios.com. Poticaji politike na saveznoj razini (poput ulaganja u infrastrukturu) također koriste Seattleu – npr. savezna sredstva pomažu projektima Sound Transita i autocestama, što neizravno potiče lokalno tržište nekretnina poboljšanjem infrastrukture.
  • Ponuda stanovanja i politika zoniranja: Na razini politike, jedna od najvećih promjena je pro-stambeno zakonodavstvo savezne države Washington. Zakon o Missing Middle Housing (HB 1110) donesen 2023. predstavlja prekretnicu: povećava zoniranje gotovo svih gradova, zahtijevajući da Seattle i drugi dopuste najmanje **4 stambene jedinice po parceli (i do 6 jedinica u područjima blizu čestog javnog prijevoza)】 seattle.gov. Time se zapravo ukida tradicionalno zoniranje isključivo za obiteljske kuće u Seattleu do 2024. Cilj politike je povećati ponudu stanova i riješiti problem pristupačnosti omogućavanjem više gradskih kuća, dupleksa i malih stanova u već izgrađenim četvrtima. Tijekom sljedećih nekoliko godina, ovaj zakon bi mogao postupno dodati tisuće stambenih jedinica diljem Seattlea, smanjujući pritisak na cijene. Međutim, promjene se neće dogoditi preko noći – trebat će vremena da investitori kupe nekretnine i izgrade, a protivljenje susjedstva ili dizajnerska ograničenja mogu ograničiti primjenu. Gradska uprava Seattlea općenito podržava veću gustoću (grad je već povećao zoniranje u mnogim područjima kroz svoja ažuriranja Comprehensive Plan), tako da HB 1110 uglavnom ubrzava ono što je Seattle već planirao. Osim toga, Seattle je usred ažuriranja svog Comprehensive Plan (plana “One Seattle”) kako bi usmjerio rast do 2044. Državni Zakon o upravljanju rastom očekuje da Seattle planira za 80.000 novih stambenih jedinica do 2044. cascadepbs.org. Nadolazeći plan mogao bi uvesti nove “zone rasta” ili dodatne promjene zoniranja (moguće dopuštajući srednje visoke zgrade u više područja ili više zgrade u odabranim zonama). Proces planiranja je u tijeku (puno javnih rasprava – stotine su 2023. ispunile Gradsku vijećnicu kako bi raspravljale o strategijama rasta kuow.org). Do 2025. vjerojatno će biti odabran preferirani plan, koji bi mogao značajno preoblikovati zoniranje u sljedećem desetljeću (npr. dopuštajući više stanova uz glavne prometnice itd.). Neto učinak: Ove politike usmjerene na povećanje ponude dugoročno smanjuju nekontrolirani rast cijena – veća ponuda bi trebala pomoći pristupačnosti – ali nestašica stanova u Seattleu je toliko duboka da će trebati godine intenzivne izgradnje da se zadovolji potražnja. Kratkoročno, već sama spoznaja da se zoniranje popušta može povećati vrijednost zemljišta (jer parcela može imati više jedinica = vrijednija je), što paradoksalno može privremeno povisiti neke troškove za investitore.
  • Kontrola najamnina i zaštita najmoprimaca: Washington je povijesno zabranjivao lokalnu kontrolu najamnina, ali 2023.–2024. dogodio se značajan zaokret: počevši od 2025., država uvodi oblik ograničenja povećanja najamnine. Vlasnicima je sada općenito zabranjeno povećavati najamninu za više od 10% postojećim najmoprimcima godišnje (uz određene iznimke) soundpointpm.com soundpointpm.com. Ova politika, koja je u biti državno ograničenje najamnine, ima za cilj spriječiti ekstremna povećanja najamnina i pružiti stabilnost najmoprimcima. Za Seattle, gdje su dvoznamenkasta povećanja najamnina bila česta u “vrućim” godinama, ovo je velika promjena. To znači da bi vlasnici mogli biti skloniji povećavati najamninu svake godine do 10% umjesto da jednu godinu ne povećaju ništa, a sljedeće 15%, jer naknadno povećanje iznad 10% nije dopušteno. Također, ako je inflacija visoka, razmatra se vezanje ograničenja uz inflaciju (neki prijedlozi su bili CPI + određeni postotak). Učinak: Za najmoprimce, ovo je dobra vijest – više nema iznenadnih skokova najamnine od 20%. Za investitore/vlasnike, to ograničava potencijalnu dobit i može ih učiniti izbirljivijima oko promjene najmoprimaca (možda će radije povremeno zamijeniti najmoprimca kako bi resetirali najamninu na tržišnu, budući da novi ugovori nisu ograničeni). Zakon bi također mogao odvratiti neke investitore iz drugih država koji ne vole nikakvu kontrolu najamnina. Sam grad Seattle ima dodatne zaštite za najmoprimce: ograničenja na troškove useljenja, moratorij na deložacije zimi (nema deložacija u hladnoj sezoni za neke najmoprimce) i obvezu plaćanja pomoći za preseljenje ako deložirate zbog preuređenja. Sve to čini Seattle vrlo prijateljskim za najmoprimce, što je odlično za stabilnost stanara, ali vlasnici to ponekad navode kao razlog za prodaju ili prenamjenu nekretnina. Unatoč tim prigovorima, podaci pokazuju da su vlasnici i dalje aktivni jer su najamnine u Seattleu visoke, a slobodnih stanova malo.
  • Porezi i naknade: Seattle uvodi razne poreze koji neizravno utječu na nekretnine. Na primjer, porez na promet nekretnina (REET) u Washingtonu je 2020. promijenjen u progresivnu stopu koja može biti i do 3,5% na dio prodaje nekretnine iznad 3 milijuna dolara. To utječe na prodaju luksuznih kuća i velike komercijalne transakcije, što može usporiti promet u tom segmentu. Seattle također ima porez na plaće (JumpStart) na visoke plaće koje isplaćuju velike tvrtke, a namijenjen je financiranju programa stanovanja i beskućništva. Amazon je bio glasno protiv toga, a neki su se bojali da bi to moglo otjerati tvrtke ili radna mjesta, ali zasad rast zaposlenosti u Seattleu i dalje traje. Na državnoj razini, Washington je uveo porez na kapitalnu dobit od 7% (na snazi od 2022.) na dobit iznad 250.000 dolara, ali važno je napomenuti da su prodaje nekretnina izuzete od tog poreza (kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje nakon REET-a), pa uglavnom pogađa prodaju dionica. Dakle, nije izravno utjecao na investitore u nekretnine, osim što je možda neke potaknuo da se više usmjere na nekretnine (jer prodaja nekretnina nije predmet tog poreza, dok prodaja dionica jest).
  • Inicijative za pristupačno stanovanje: Vodstvo Seattlea se usmjerilo na financiranje pristupačnog stanovanja. Glasači su velikom većinom odobriti obnovu Housing Levy-a za 2023. godinu, što će prikupiti oko 970 milijuna dolara tijekom 7 godina za programe stanovanja za osobe s niskim prihodima ballotpedia.org ballotpedia.org. Ovo je najveći housing levy u povijesti Seattlea, što odražava želju javnosti da se riješi stambena kriza. Ova sredstva će pomoći u stvaranju ili očuvanju procijenjenih 3.000+ pristupačnih najamnih jedinica, pružiti pomoć za najamninu i podržati kupce prve nekretnine s pomoći za predujam ballotpedia.org. Iako je 3.000 jedinica samo djelić ukupne potražnje, to je važno za kućanstva s najnižim prihodima i postupno će smanjiti potražnju na privatnom tržištu (svaka obitelj koja može dobiti pristupačnu jedinicu je jedna manje koja se natječe na otvorenom tržištu). Levy također pomaže programima za beskućnike, koji, ako su učinkoviti, poboljšavaju uvjete na ulicama i čine četvrti ugodnijima za život (važno za vrijednost nekretnina). Dodatno, Seattle koristi Obavezne naknade za pristupačno stanovanje (MHA) na nove projekte kako bi financirao pristupačne jedinice – taj program je generirao stotine milijuna dolara. Investitori ili uključuju neke pristupačne jedinice u nove zgrade ili plaćaju naknade u fond za pristupačno stanovanje.
  • Prenamjene uredskih prostora u stambene i poticaji: S obzirom na izazov praznih ureda u centru grada, kreatori politika u Seattleu uveli su poticaje za pretvaranje ureda u stambene prostore. Sredinom 2023. gradonačelnik Bruce Harrell potpisao je zakon koji omogućuje investitorima da zaobiđu određene standarde dizajna i čak odgode plaćanje lokalnog poreza na promet za projekte prenamjene ureda u stanove harrell.seattle.gov governing.com. Država je također donijela mjeru kojom se odgađa plaćanje poreza na promet od 10,3% na troškove prenamjene harrell.seattle.gov. Time se prenamjene čine financijski isplativijima. Gradski Ured za planiranje (OPCD) ima program za identifikaciju zgrada kandidata koje bi se mogle pretvoriti u stanove/condose seattle.gov. Iako se ne može svaka prazna poslovna zgrada lako pretvoriti u stambenu (tlocrt i prozori u uredima mogu biti problematični za stanovanje), nekoliko projekata je već u tijeku – primjerice, prijedlog za prenamjenu poslovne zgrade u centru u 64 stana s pristupačnom cijenom je u razmatranju mrsc.org. Ove prenamjene, ako budu uspješne, predstavljaju dobitak za sve: stvaraju stambene jedinice (pomažući potražnji) i uklanjaju prazne prostore s tržišta ureda (pomažući ponudi). Tijekom sljedećih nekoliko godina, ova bi politika mogla ukloniti dio viška uredskog prostora i istovremeno dodati nekoliko stotina ili tisuća stambenih jedinica u samom središtu grada.

U sažetku, tržište nekretnina u Seattleu djeluje unutar složene mreže ekonomskih i političkih čimbenika. Okruženje visokih kamatnih stopa i šira ekonomija djeluju kao kočnica ili gas na tržištu u bilo kojem trenutku, dok lokalne i državne politike postavljaju pravila igre. Od 2025. godine, trendovi politika jasno su usmjereni na povećanje pristupačnosti stanovanja (kroz veću ponudu i zaštitu najmoprimaca) i oživljavanje centra grada (kroz prenamjene i ulaganja). Ove intervencije mogu ograničiti ekstremni rast cijena (što je dobro za stabilnost) i osigurati da Seattle ostane dostupan širem rasponu prihoda. Za investitore i vlasnike nekretnina to znači da će tržište možda biti nešto više regulirano, ali i dugoročno održivije.

Svi, od Federalnih rezervi do Gradskog vijeća Seattlea, igraju ulogu u onome što se događa s cijenama i razvojem. Na primjer, ako Fed smanji kamatne stope 2025., mogli bismo vidjeti nalet kupaca i graditelja koji ponovno ubrzavaju – ali zahvaljujući promjenama u zoniranju i poticajima, taj bi nalet mogao biti popraćen s više gradnje nego u prošlom ciklusu, što bi spriječilo pregrijavanje tržišta kao prije. S druge strane, ako stope ostanu visoke ili dođe do recesije, politike poput ograničenja najamnine i stambenog fonda pružit će zaštitu onima koji se bore. Seattleov pristup često se navodi kao spoj tržišno vođenog rasta i progresivne regulacije, a 2025. testira kako ta ravnoteža funkcionira pod novim izazovima.

Prognoze i izgledi do 2030.

Gledajući unaprijed, tržište nekretnina u Seattleu u sljedećih 3–5 godina (do 2030.) očekuje se da će ostati snažno, iako s umjerenijom i održivijom putanjom nego što je to bio slučaj s “rollercoasterom” ranih 2020-ih. Ako ne dođe do većih ekonomskih šokova, većina stručnjaka predviđa nastavak rasta i u stambenom i u komercijalnom sektoru, iako različitim tempom i uz određene prilagodbe. Evo pregleda:

Izgledi za stambeno tržište (stanovanje): Konsenzus je da će cijene kuća u Seattleu dugoročno nastaviti rasti, potaknute stalnom potražnjom i ograničenom ponudom, ali će stopa rasta vjerojatno biti na srednjim jednoznamenkastim postocima godišnje, a ne dvoznamenkastim kao 2020.–2021. Na primjer, jedna prognoza predviđa da će medijan vrijednosti kuća u Seattleu porasti za oko +5% do početka 2025. steadily.com, a nakon toga održavati “umjereni rast” do 2026. noradarealestate.com. Faktori koji podupiru ovaj rast uključuju rast zaposlenosti u tehnološkom sektoru, stalni nedostatak stanova i poželjnost područja noradarealestate.com noradarealestate.com. Drugim riječima, očekuje se da će Seattle nadmašiti nacionalni prosjek (koji bi mogao imati ravnije trendove) i bilježiti stabilnu aprecijaciju, ali ne i špekulativni procvat. Do 2030. to bi kumulativno moglo dovesti do toga da cijene kuća budu otprilike 20–30% više nego danas (na primjer, medijan od 900.000 USD u 2025. mogao bi biti oko 1,1–1,2 milijuna USD do 2030. ako se trendovi nastave). Najamnine bi trebale slijediti sličan put: umjerena povećanja najamnina u skladu s prihodima (možda 2–4% godišnje), s obzirom na ograničenje rasta najamnina od 10% i novu ponudu koja dolazi na tržište. Snažne prognoze rasta stanovništva Seattlea (očekuje se da će regija do 2030. dobiti stotine tisuća novih stanovnika) znače da će potražnja za stanovanjem ostati snažna. Važno je napomenuti da će priuštivost ostati izazov – čak i ako je rast cijena sporiji, to je rast na već ionako visokim cijenama. Nije vjerojatan veliki pad cijena osim ako ne dođe do značajnog vanjskog šoka (poput duboke recesije ili kolapsa tehnološkog sektora). U posljednjem padu (2008.), cijene kuća u Seattleu pale su za oko 20%, ali to je bilo usred globalne financijske krize i prekomjerne izgradnje; sada su standardi kreditiranja čvrsti, a ponuda ograničena, pa je sličan krah malo vjerojatan. Zapravo, neki analitičari ističu da se korekcija cijena u Seattleu već dogodila 2022.–23. (kada su cijene pale za oko 10–15% s vrhunca), a tržište se od tada stabiliziralo i nastavilo rasti. Dakle, osnovno očekivanje je spor, stabilan rast vrijednosti. Kako je Norada Real Estate sažela, “tržište nekretnina u Seattleu vjerojatno će nastaviti s umjerenim rastom u 2026.… ograničena ponuda i stalna poželjnost održavat će potražnju visokom, iako bi rastuće kamatne stope mogle usporiti tempo” noradarealestate.com noradarealestate.com.

Izgledi za komercijalni sektor i centar grada: Oporavak tržišta komercijalnih nekretnina vjerojatno će biti neujednačen tijekom ostatka 2020-ih. Tržište uredskih prostora: Očekujemo da će praznine u uredima postupno opadati, ali će ostati iznad razina prije pandemije još mnogo godina. Praznine u uredima u centru Seattlea (sada oko 30%+) mogle bi početi padati 2026.–2027. ako tvrtke ponovno počnu širiti poslovanje i višak prostora se apsorbira ili prenamijeni. Međutim, potpuni povratak na manje od 10% praznih prostora (što se smatra zdravim) možda se neće dogoditi do 2030. osim ako ne dođe do velikih prenamjena ili velikog priljeva novih tvrtki. Umjesto toga, vjerojatno ćemo vidjeti kako se borba za kvalitetu pojačava: novije, ekološki prihvatljivije zgrade imat će bolju popunjenost, dok će zastarjeli uredi imati poteškoća ili će biti prenamijenjeni. Do 2030. dio današnjih praznih ureda mogao bi biti prenamijenjen u alternativne svrhe (stambene, hotele, kreativne prostore), što će pomoći smanjenju viška. Agresivan pristup grada prenamjenama i prirodna rotacija najmova (tvrtke odustaju od prostora koji im ne treba) s vremenom će prilagoditi ponudu uredskih prostora. Također, kako tehnološki i drugi sektori budu rasli kasnije u desetljeću (cloud computing, AI, širenje biotehnologije), mogli bi preuzeti dio prostora. Prognoza: praznine u uredima mogle bi se smanjiti s oko 30% u 2025. na možda 15–20% do 2030. u centru grada – i dalje visoko, ali manje zabrinjavajuće. Najamnine za urede mogle bi ostati niske još nekoliko godina, a zatim se stabilizirati; ne očekujte veliki rast najamnina dok se praznine ne stave pod kontrolu.

Maloprodaja/Ugostiteljstvo: Očekuje se nastavak oporavka maloprodaje u centru grada. Do 2030. centar Seattlea mogao bi imati drugačiji maloprodajni profil – manje lanaca trgovina koji ovise o uredskim zaposlenicima, više iskustvenih biznisa, restorana, noćnog života za stanovnike i turiste. S tisućama novih stanovnika u centru (grad aktivno dodaje stambene jedinice), baza kupaca će se diverzificirati. Očekujemo da će se turizam i kongresne aktivnosti potpuno oporaviti do kasnih 2020-ih, što će snažno potaknuti hotele i ugostiteljstvo. Seattle će biti domaćin utakmica Svjetskog prvenstva 2026., što će grad prikazati na globalnoj razini i može potaknuti novi val posjetitelja i možda preseljenja tvrtki (Seattle će biti u međunarodnom fokusu). Maloprodaja u gradskim četvrtima Seattlea (Ballard, Capitol Hill itd.) trebala bi ostati stabilna jer su ta područja samo rasla po broju stanovnika.

Industrija/Logistika: Ovaj sektor bi trebao ostati među najuspješnijima. Luka Seattlea povećava kapacitete, a tvrtke poput Amazona i UPS-a i dalje će trebati skladišni prostor. Vjerojatno će praznine u industrijskim prostorima ostati niske, a najamnine visoke; neki industrijski dijelovi mogli bi biti pod pritiskom zbog potrebe za stanovanjem (grad pokušava pronaći ravnotežu između očuvanja industrijskih zona i potrebe za više stanova – to će biti važno pratiti u politici).

Investicijska i razvojna klima: Tijekom sljedećih nekoliko godina, kako se nadamo da će kamatne stope popustiti, očekujemo da će aktivnost investitora porasti. Više kapitala će pritjecati u nekretnine u Seattleu kada financiranje postane jeftinije i kada bude jasnije kakva je nova normalnost korištenja uredskih prostora. Seattle je obično među 10 najboljih tržišta za institucionalne investitore i trebao bi to i ostati zbog snažnih temeljnih pokazatelja. Do 2026.–2027., ako kamatne stope na hipotekarne kredite padnu, recimo, na oko 5%, mogli bismo vidjeti ponovno jačanje interesa i lokalnih i međunarodnih kupaca, što bi potencijalno moglo stvoriti još jedan natjecateljski ciklus (iako vjerojatno ne tako intenzivan kao onaj iz 2021.). Nova izgradnja vjerojatno će se ponovno ubrzati do kasnih 2020-ih: zatišje u započinjanju projekata 2024.–25. je privremeno. S obzirom na rast stanovništva u gradu od oko 1–2% godišnje, Seattleu je svake godine potrebno tisuće novih stambenih jedinica. Investitori će na to odgovoriti, osobito s novim zoniranjem koje omogućuje više projekata. Možda ćemo vidjeti inovativnu gradnju (modularni neboderi ili zgrade od masivnog drva) radi smanjenja troškova. Još jedan trend do 2030. mogao bi biti veći razvoj orijentiran na javni prijevoz u regiji – do tada će proširenja lake željeznice na sjever, istok i jug uglavnom biti završena ili u tijeku, a područja oko novih stanica (Lynnwood, Federal Way, Bellevue, Redmond itd.) će se povećavati gustoćom. I sam Seattle će vjerojatno vidjeti više srednje visokih stambenih zgrada u nekadašnjim četvrtima s obiteljskim kućama zahvaljujući promjenama u politici.

Pristupačnost i društveni ishodi: Unatoč naporima, Seattle će vjerojatno i 2030. ostati grad s visokim troškovima života. Srednja cijena kuće vjerojatno će stalno prelaziti milijun dolara, a najamnine će biti visoke, iako se nadamo da će rast prihoda i veća ponuda stanova spriječiti da postane potpuno nedostižno. Strategija grada da rast poveže s programima pristupačnosti bit će ključna – do 2030. sredstva iz Housing Levyja trebala bi stvoriti znatan broj pristupačnih stanova, a možda će i neka prenamjena ureda rezultirati pristupačnim stanovanjem. Beskućništvo, koje je povezano s troškovima stanovanja, problem je koji Seattle odlučno želi poboljšati: nekretnine igraju ulogu kroz prenamjenu hotela/ureda u potporne stanove. Nada je da će dodavanjem stanova na svim razinama (tržišnih i pristupačnih) Seattle barem stabilizirati krizu pristupačnosti.

U suštini, izgledi za tržište nekretnina u Seattleu su optimistični, uz određene rezerve. Kako je napisala jedna lokalna hipotekarna tvrtka, ograničena ponuda, snažno tržište rada i velika potražnja “održavat će visoke cijene nekretnina do 2025.” i dalje realestate.usnews.com. Očekujemo umjeren rast cijena, a ne pad, za stambene nekretnine. Čak i ako SAD uđe u blagu recesiju, tržište stanova u Seattleu moglo bi stagnirati ili blago pasti na kratko, ali temeljna potražnja vjerojatno će spriječiti ozbiljan pad. Do 2030. Seattle će vjerojatno biti još veći grad, bolje povezan javnim prijevozom, s raznovrsnijim središtem. Tržište nekretnina trebalo bi ostati dobra dugoročna investicija: Seattle je stalno među najbolje ocijenjenim tržištima nekretnina po ukupnim izgledima. Ako ništa drugo, 2020-e bi mogle donijeti povratak Seattlea u sam vrh dok se neka druga tržišta (npr. San Francisco) bore s gubitkom stanovništva – Seattle je u usporedbi dobro pozicioniran zahvaljujući priljevu talenata i relativno većoj izgradnji stanova.

Za sažetak prognoza:

  • Cijene nekretnina: Postupno povećanje od otprilike 3–6% godišnje u prosjeku, što kumulativno dovodi do značajnog rasta do 2030. (pod pretpostavkom da kamatne stope popuste). Ne očekuju se nagle oscilacije osim u slučaju vanjskih šokova. Do 2030. srednje cijene vjerojatno će biti znatno iznad vrhunaca iz razdoblja 2018.–2022., postavljajući nove rekorde, ali uz sporiji tempo rasta noradarealestate.com.
  • Najamnine: Nastavak trenda rasta, potencijalno nešto iznad inflacije. Rast najamnina u Seattleu mogao bi nadmašiti američki prosjek zbog snažne potražnje thejosephgroup.com. Međutim, ograničenje od 10% osigurava da neće biti ekstremnih skokova; očekujte stabilna jednoznamenkasta godišnja povećanja najamnina.
  • Popunjenost poslovnih prostora: Praznine u uredima poboljšavat će se polako, ali će i dalje biti povišene u odnosu na povijesne standarde u sljedećih 3–5 godina. Maloprodaja i ugostiteljstvo bit će potpuno oporavljeni do 2030., moguće i iznad razine prije pandemije zbog većeg broja stanovnika i turista u centru grada. Industrijski prostori bit će gotovo potpuno popunjeni cijelo vrijeme.
  • Nova ponuda: Drugi val izgradnje vjerojatno krajem ovog desetljeća – uključujući velike stambene projekte i potencijalno nekoliko novih uredskih ili višenamjenskih tornjeva ako se potražnja vrati. Brojne starije uredske zgrade u centru mogle bi biti djelomično ili potpuno prenamijenjene u stanove ili hotele, stvarajući življi centar grada s manjom ovisnošću o uredima.
  • Stanovništvo i radna mjesta: Metropolitansko područje Seattlea vjerojatno će nastaviti rasti brže od SAD-a (predviđeni rast od otprilike 1–1,5% godišnje). Do 2030. grad Seattle mogao bi se približiti broju od oko 900.000 stanovnika ako se trenutni trendovi nastave, a metropolitansko područje dodat će stotine tisuća ljudi, kojima će svima trebati smještaj kuow.org axios.com. Tehnološki sektor trebao bi ostati ključni poslodavac; čak i uz AI i poboljšanja učinkovitosti, tehnološkim tvrtkama će trebati ljudi, a Seattle će privlačiti nove tvrtke (na primjer, ako zabrinutost zbog klimatskih promjena potakne ljude da se sele iz toplijih područja, blaga klima pacifičkog sjeverozapada mogla bi privući više migranata).

Donja crta: Čini se da će tržište nekretnina u Seattleu do 2030. biti spremno za stabilan rast i stalnu evoluciju. Investitori i vlasnici nekretnina mogu očekivati da će njihova imovina bilježiti zdrav, iako ne eksplozivan, rast vrijednosti. Najmoprimci mogu očekivati stabilno tržište s više opcija (zahvaljujući novim zgradama), ali vjerojatno i dalje visoke najamnine (djelomično ublažene politikama). Gradski pejzaž će imati više stambenih jedinica, više javnog prijevoza i raznolikiji centar grada. Rizici za ovu prognozu uključuju makroekonomske padove, moguće poremećaje u tehnološkoj industriji ili nepredviđene događaje, ali snažni temelji Seattlea ulijevaju povjerenje. Kako je naveo jedan investicijski portal, područje Seattlea će “vjerojatno održavati relativno visoku potražnju” zbog poslova i poželjnosti, čak i dok više kamatne stope djeluju kao kočnica na nekontrolirani rast noradarealestate.com. Na mnogo načina, Seattle prelazi iz izuzetno užarenog tržišta u zrelije, uravnoteženije tržište – i dalje obilježeno visokom potražnjom i inovacijama, ali s većim naglaskom na održivost i kvalitetu života.

Općenito, očekujte da će Seattle 2030. i dalje biti jedno od najtraženijih tržišta nekretnina u zemlji, s širokom bazom kupaca i investitora. Bilo da ste kupac, prodavatelj ili investitor, prognoze sugeriraju da će se prilike u Smaragdnom gradu i dalje pojavljivati – samo možda s malo manje užurbanosti i malo više strategije nego proteklih godina. Putovanje tržišta nekretnina u Seattleu daleko je od završetka, a nadolazeće godine bit će ključne za oblikovanje njegove sljedeće faze.

Izvori:

axios.com windermeremi.com soundpointpm.com kidder.com axios.com noradarealestate.com

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Palm Beach Real Estate Market in 2025: Trends and Outlook

Tržište nekretnina Palm Beacha 2025.: Trendovi i perspektive

Pregled trenutnih tržišnih uvjeta (2025.) Tržište nekretnina u okrugu Palm
Real Estate Market in Portugal’s Algarve: 2025 and Beyond

Tržište nekretnina u portugalskom Algarveu: 2025. i dalje

Pregled tržišta nekretnina u Algarveu 2025. godine Algarve, južna obalna