| Zona | Prodajna cijena (€/m²) | Najam (€/m²·mjesec) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (kopno) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Tijekom prošle godine cijene u Veneciji blago su porasle (~+3–5% g/g) idealista.it idealista.it.Nomisma izvješće predviđa da će talijanske stambene cijene rasti otprilike +1–1,5% godišnje u razdoblju 2025.–27. idealista.it; zbog ograničene ponude i turističke privlačnosti Venecije, očekuje se slično sporo povećanje vrijednosti do 2030.Kupci sada preferiraju veće, dobro opremljene jedinice (prostor za kućni ured, vanjske površine) globalpropertyguide.com.Hipotekarno kreditiranje ponovno raste na nacionalnoj razini i trebalo bi postupno povećati potražnju; u 2024. su talijanske transakcije osigurane hipotekama porasle za oko 1,3% idealista.it.
Jedinstvena geografija Venecije i velika turistička posjećenost oblikuju složeno tržište nekretnina. Sredinom 2025. prosječne cijene traženih stanova u gradu polako rastu: oko 4.642 €/m² u lipnju 2025. za povijesnu jezgru grada idealista.it (porast u odnosu na ~4.553 €/m² u listopadu 2024. idealista.it). Suprotno tome, šira općina (uključujući Mestre) bilježi prosječno samo ~3.272 €/m² immobiliare.it. Najamnine su također porasle: otprilike 21,3 €/m²/mjesečno u svibnju 2025. (porast od ~9,5% na godišnjoj razini) idealista.it, što implicira bruto prinose za najam od oko 5–6%. Cijene jako variraju ovisno o području (Tablica 1): ekskluzivne četvrti uz kanale (San Marco/Rialto, Dorsoduro) dosežu ~5.000–6.000 €/m² immobiliare.it, dok su Lido ili Mestre ispod 3.000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tablica 1: Prosječne prodajne i najamnine cijene stanova u Veneciji (lipanj 2025.) po područjima. Podaci iz Immobiliare.it i Idealista.
Komercijalni i turistički sektor
Venecijskim komercijalnim nekretninama dominira turizam. Tržište hotela je nakon pandemije “skočilo”: luksuzni i viši segment hotela potpuno su se oporavili (visoka popunjenost i cijene soba) hvs.com, dok je ukupna popunjenost i dalje oko 10% niža u odnosu na 2019. godinu. Nova ponuda je ograničena, ali raste: oko 1.500 hotelskih soba (9% trenutne ponude) je u najavi, uglavnom u povijesnom centru hvs.com. Na primjer, dva nova hotela srednje klase grade se na otoku Tronchetto (770 soba, ukupna investicija €115 milijuna campaignforalivingvenice.org), a otvaranje se očekuje 2025.–26. godine. Ovaj razvoj “turističkog otoka” (prvi koji dopušta dolazak hotelskih gostiju automobilom) donijet će dosad neviđen kapacitet. Još jedan veliki razvoj je kontejnerski terminal Porto Marghera (8,5 ha, €189 mil. faza 1) informare.it, koji odražava logistički rast, a ne razvoj stambenih prostora.Kratkoročni najam (vikendice/Airbnb) doživljava procvat: smještaji izvan hotela narasli su na 31% noćenja u 2023. (porast s 14% u 2013.) hvs.com. Međutim, grad sada pooštrava pravila. U listopadu 2024. Venecija je odobrila regulativu koja ograničava bilo kakav privatni najam na turističkom tržištu na 120 dana/godinu campaignforalivingvenice.org. Najmodavci moraju omogućiti osobni doček gostiju i poštovati pravila o otpadu/recikliranju ili riskiraju sankcije campaignforalivingvenice.org. Prijelazno “moratorijsko razdoblje” traje do 2026. i osigurava provedbu ovih ograničenja. Ove mjere ciljaju ograničiti broj Airbnb smještaja i osloboditi više stambenih kapaciteta za lokalno stanovništvo.
Maloprodajni nekretninski sektor i dalje je snažno fokusiran na turizam. Najbolje prodavaonice uz kanale postižu vrlo visoke najamnine (iako su mnoge trgovine pretrpjele pad broja posjetitelja tijekom 2020.–21.). U centru nije dopušteno novo komercijalno zoniranje, pa je trgovački prostor uglavnom naslijeđen. Jedna posljedica prekomjernog turizma: noćni klubovi i trgovine plaćaju luksuzne najamnine, što dodatno opterećuje lokalno stanovanje (neki lokalci “skvotaju” u znak protesta ainvest.com ansa.it).
Dinamika ponude i potražnje
Stambena ponuda u Veneciji u suštini je statična. Stroga zaštita baštine i ograničenja zbog plavnih zona znače gotovo nikakvo novo stanovanje u centru grada. Dominiraju renovacije i prenamjene (npr. dijeljenje ili spajanje povijesnih stanova). Potražnja je podijeljena: domaća je umjerena, potaknuta doseljenicima i umirovljenicima (poticana poreznim olakšicama globalpropertyguide.com), dok je turistički vođena potražnja za kratkoročnim najmom visoka. Ukupna populacija u laguni opada: broj stanovnika povijesnog centra pao je sa ~56.311 u 2014. na ~48.500 krajem 2024. ansa.it. Nasuprot tome, Mestre na kopnu bilježi blagi porast stanovništva na ~177.768 u 2024. ansa.it. Većina mladih lokalaca je uvelike iselila, ostavljajući na otocima stariju, sve malobrojniju populaciju. Ovo iseljavanje dovelo je do brojnih praznih stanova koji, paradoksalno, vrše pritisak na pad najamnina u centru – da nema preusmjeravanja na turiste.
S obzirom na potražnju, ljetni turizam i dalje višestruko nadmašuje lokalne potrebe. Veneciju posjeti ~20 milijuna ljudi godišnje (većinom na jednodnevnim izletima). Prema HVS-u, 72% svih turističkih noćenja ostvaruje se u povijesnom centru, 25% u Mestreu, a samo 3% na Lidu hvs.com. Popunjenost i prihodi hotela gotovo su se vratili na razine prije COVID-a (posebice u luksuznim hotelima), dok najam za odmor i dalje raste. Novi gradski “ulazni dan” (pilot ulaznice od 2024. apnews.com) i ograničenja na turističke grupe ciljaju na smanjenje gužvi. Ukratko, pritisak turizma i dalje je glavni pokretač potražnje, ali regulatorni koraci (porezi, ograničenja najma) polako vraćaju dio ponude natrag prema stanovnicima.
Glavni razvojni projekti i planiranje
Glavni projekti nekretnina uglavnom su vezani uz ugostiteljstvo ili infrastrukturu. Ključni razvojni projekti uključuju:
- Hoteli na otoku Tronchetto: Dva nova hotela s 3 zvjezdice (Hilton–Hampton i B&B stil) s oko 770 soba (ukupna investicija ~115 mil. € campaignforalivingvenice.org) bit će završeni 2025.–26. godine. Time se stvara prva hotelska četvrt u Veneciji dostupna automobilom.
- Kontejnerski terminal Porto Marghera: Novi kontejnerski terminal luke (8,5 ha) je u izgradnji, a faza 1 (189 mil. €) trebala bi biti dovršena do 2026. informare.it. Ovaj projekt dio je šireg logističkog proširenja u Venetu, a ne urbanog stanovanja, ali može potaknuti regionalni gospodarski rast.
- Ostali planirani projekti: Umjereni hotelski razvoj (~1.500 soba) koncentriran je u centru grada hvs.com. Nema odobrenih velikih novih stambenih projekata; popunjavaju se samo male socijalne stanogradnje ili se obnavljaju postojeće zgrade.
Urbanističko planiranje uglavnom se fokusira na upravljanje turizmom: Venecija je ograničila nove hotelske izgradnje (moratorij iz 2018., sada selektivno zaobiđen na Tronchettu/Giudecci) i uvodi pješačke zone u središnjim dijelovima. Pregrada protiv poplave Mose (dovršena 2020.) sada se rutinski koristi (podignuta 28 puta u 2024. prema 25 puta u 2023. campaignforalivingvenice.org) radi zaštite grada. Planirane urbane inicijative uključuju projekte zaštite lagune i bolje kontrole kruzera (usmjeravanje brodova prema Margheri).
Učinak turizma i promjene stanovništva
Bum turizma narušio je kvalitetu života u Veneciji. Prihod po stanovniku zaostaje, a izbile su prosvjedi protiv pretjeranog turizma (npr. protivljenje vjenčanjima milijardera). Nedavna (2025.) AI-analiza pokazala je da velik dio turističkih prihoda zaobilazi lokalno stanovništvo ainvest.com. Venecijanske vlasti odgovorile su mjerama poput turističke pristojbe: od 2024. promjenjiva ulaznica (≈5–10 €) naplaćuje se jednodnevnim posjetiteljima apnews.com. Ograničenja na kratkoročni najam (maks. 120 dana) i ZTL prometna/pristupna ograničenja također su namijenjena zaštiti stanovnika.
Podaci o stanovništvu naglašavaju promjenu: broj stanovnika na razini cijele općine je oko 257.500 (procjena za 2025.) worldpopulationreview.com, ali samo oko 48.500 ih živi na povijesnim otocima ansa.it. Ostali žive na kopnu ili su turistički radnici. Gustoća naseljenosti i broj radno sposobnih stanovnika u Veneciji padaju desetljećima, što uzrokuje višak nepoželjnih stambenih jedinica. Ovi demografski trendovi smanjuju potražnju za stanovanjem, dok turizam i dalje održava visoku potražnju za kratkoročnim najmovima.
Klimatske promjene i rizik od poplava
Klimatski rizik postaje sve značajniji faktor za tržište nekretnina u Veneciji. Razina mora oko Venecije raste za oko 0,5 cm/god, prema talijanskim znanstvenicima euronews.com. Jedno istraživanje predviđa da će dijelovi grada biti trajno pod vodom do 2150. ako se trenutni trendovi nastave euronews.com. Pokretne barijere MOSE već su aktivirane gotovo 100 puta od 2020., uključujući 28 podizanja u 2024. campaignforalivingvenice.org, što odražava sve češće poplave. Ponavljano izlaganje poplavama može smanjiti vrijednost nekretnina: istraživanja pokazuju da se kuće u često poplavljenim područjima Italije prodaju uz popust (do ~4%) arxiv.org. Iako MOSE ublažava povremene visoke vode, investitori sada uračunavaju klimatski rizik. Troškovi osiguranja i inženjerske potrebe (npr. hidroizolacija) čine venecijanske nekretnine složenijima. Tijekom razdoblja 2025.–2030., rast troškova osiguranja i prilagodbe mogao bi ograničiti potencijal tržišta.
Regulative, porezi i vlasništvo
Italija općenito dopušta neograničeno strano vlasništvo nekretnina. Nerezidenti plaćaju standardne poreze na prijenos: za druge nekretnine porez na upis je oko 9% cijene (4% ako se primjenjuju uvjeti za „prvu nekretninu”), plus godišnji katastarski/porez na zemljište (IMU/TASI). Posebno je, Italija produžila poreznu olakšicu za umirovljenike koji se vraćaju: stranci koji se sele u južnu Italiju nakon umirovljenja plaćaju paušal od 7% na mirovinu/prihod (sada 9 godina) globalpropertyguide.com. Proračun za 2025. također je produžio rok za povlasticu „prve nekretnine” na 24 mjeseca globalpropertyguide.com, čime se olakšavaju uvjeti prodaje. Prihod od najma je oporeziv (opcionalno putem 21% paušalnog poreza cedolare secca) i mora se prijaviti. Venecija uvodi posebne lokalne namete: godišnji turistički porez po noći na boravak u hotelima i najmu. Godine 2024. pilot projekt „dnevne karte“ naplaćuje dnevnim posjetiteljima (dnevna naknada, do 10 €, naplaćuje se putem QR provjera na ulazima) apnews.com.
Nedavne regulative ciljaju ravnotežu između stanovanja i turizma. Ograničenje od 120 dana za kratkoročne najmove campaignforalivingvenice.org provodi se strogim nadzorom grada. Neprijavljeni najmodavci riskiraju kazne. Poticaji za renovaciju zgrada (kao nacionalni Superbonus) ukinuti su 2023., zbog čega su obnove skuplje. Nova gradnja u središtu praktički je nemoguća zbog zaštite baštine. Sve u svemu, Venecija ostaje privlačna investitorima u smislu vlasništva, ali naglašava regulaciju: nastoji obeshrabriti špekulativno pretvaranje nekretnina u cjelogodišnji turistički smještaj.
Izgledi za ulaganja (2025.–2030.)
Nekretnine u Veneciji općenito se smatraju stabilnom, niskoprofitnom imovinom. Velika potražnja (osobito u luksuznom i vrhunskom segmentu) održava visoke vrijednosti, ali prinosi (~5–6%) su niži nego u mnogim talijanskim gradovima. Stručnjaci poput Nomisme predviđaju samo blagi rast cijena u Italiji (≈1–1,5% godišnje) idealista.it; jedinstveni šarm Venecije sugerira da bi mogla blago nadmašiti nacionalne prosjeke u tom razdoblju, ali rast će biti ograničen regulativom i klimatskim rizicima. Međunarodni kupci (iz SAD-a, UK, sjeverne Europe) i dalje pokazuju interes, posebno za povijesne stanove, privučeni vrijednošću brenda grada. Domaći kupci ostaju oprezni: mlađim Talijanima nekretnine su često cjenovno nedostupne. S pozitivne strane, širi talijanski trend poboljšanja kreditnog tržišta (očekuje se pad hipotekarnih kamata) i porezne olakšice (paušalni porez za mirovine, niski porezi na nasljedstvo) podržavaju potražnju.
Rizici su značajni: stroga pravila za kratkoročni najam, starenje stanovništva i klimatske prijetnje mogli bi ograničiti rast kapitalne vrijednosti. Sveukupno, analitičari predviđaju spor, ali pozitivan rast do 2030., budući da se očekuje smirivanje inflacije, a ponuda u Veneciji će ostati ograničena. Ukratko, venecijansko tržište očekuje postupnu stabilizaciju: nema prevelike ponude, stabilni prihodi od turizma i postupno organsko povećanje cijena (od nekoliko posto godišnje) idealista.it, osim ako ne dođe do većih ekonomskih ili ekoloških šokova.
Izvori: Podaci su preuzeti s talijanskih portala za nekretnine (Idealista, Immobiliare.it), lokalnih vijesti (La Nuova di Venezia, ANSA), industrijskih izvještaja (Nomisma/Idealista, HVS) i klimatskih studija (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
