Philadelphia eigedomsmarknad 2025: Boom eller bust? 7 overraskande marknadstrendar og dristige spådomar

Oppsummert (industrielt): Philadelphias industrielle eigedomsmarknad kuldar litt frå glovarm til berre varm. Ledigheit ~8–9 % er eit kortsiktig utslag grunna rask utbygging, men med byggjestartar på eit seksårig lågpunkt og etterspurnaden framleis sterk, er det venta at sektoren vil stramme seg til att innan 2026 globest.com. Leigeprisveksten har vore moderat, men positiv. Blant alle typar næringseigedom, er industri den “eine varme flekken” som analytikarar stadig peikar ut tcsr.realtor. For investorar er moderne lagerbygg i Philly-regionen framleis attraktive, men ein bør vere merksam på skilnader mellom delmarknader (nokre område i Sør-Jersey har litt for stort tilbod akkurat no). På lengre sikt tyder veksten i hamnesentrert logistikk (PhilaPort har auka kapasiteten) og Philadelphias plassering på vidare vekst. Einaste atterhald: Dersom rentene held seg høge, blir det dyrare å finansiere nye industriprosjekt eller bere ledige bygg – men mange utbyggjarar har allereie sakka ned tempoet.

Fleirbustad & leigemarknad: Sterk etterspurnad møter nytt tilbod

Philadelphias fleirbustadsektor (leilegheiter til leige) har vore som ein berg-og-dal-bane – på ein god måte. Byen opplevde ein byggjeboom av leilegheiter på slutten av 2010-talet og tidleg 2020-tal, utløyst av ti års skattefritak og aukande etterspurnad frå unge leigetakarar. Denne boomen kulminerte i rekordmange nye ferdigstilte prosjekt akkurat då pandemigjeninnhentinga tok til. No, i 2025, absorberer leigemarknaden dette tilbodet. Etterspurnaden frå leigetakarar er sterk – faktisk blir mange potensielle bustadkjøparar verande i leigemarknaden grunna høge renter og bustadprisar, så leigeetterspurnaden er ekstra sterk. Men den kortvarige utfordringa er eit overskot av nye luksuseiningar som kjem på marknaden samstundes, noko som har ført til litt mjukheit i toppsegmentet.

Ved å innsjå den potensielle overbygginga, trekte utviklarane seg tilbake frå og med 2023. Fleirfamilie-byggjestartar i 2024 fall med om lag 37 % samanlikna med 2023 mmgrea.com mmgrea.com. Ved utgangen av 2024 var det berre om lag 11 300 einingar som framleis var under bygging i heile storbyområdet – om lag 17 % under den historiske gjennomsnittlege rørslene mmgrea.com mmgrea.com. Og ser ein framover, er det venta at fullføringar i 2025 vil stupe med om lag 60 %: berre om lag 5 300 einingar er venta å bli ferdigstilt i 2025, mot over 13 000 i 2024 mmgrea.com. Dette dramatiske fallet i ny tilførsel vil la marknaden ta ein pause. Faktisk vil fleire delmarknader oppleve ingen store nye ferdigstillingar i 2025 mmgrea.com. Hotspota for ny tilførsel i 2025 vil vere Nord-Philadelphia (om lag 753 einingar), Sør-Philly/Navy Yard (~860 einingar), og Art Museum/Northern Liberties (~873 einingar) mmgrea.com, ifølgje prognosar – langt mindre enn desse områda fekk i 2023–24. Implisitt betyr dette at innan 2026, med byggjeaktivitet på eit minimum, vil den eksisterande bestanden bli utleigd og marknaden kan stramme seg til igjen, noko som potensielt kan svinge tilbake til utleigarane si fordel med raskare leigevekst.

Fleirfamilieutviklarane i Philadelphia endrar òg fokuset noko. Nokre satsar på meir nøkterne “arbeidarbustad”-prosjekt eller søkjer om tilskot for å inkludere rimelege einingar, sidan luksussegmentet er overfylt. Byen sin bonus for inkluderande regulering (som gir ekstra utnytting for prosjekt som inkluderer rimelege einingar eller betaler inn i eit bustadfond) har byrja å gi nokre rimelege leilegheiter på staden i nye bygg – ein trend som truleg vil vekse. Det er òg interesse for å konvertere nokre næringsbygg til bustad (som omtalt i kontorseksjonen), noko som kan gi unike bustader, sjølv om slike ombyggingar vanlegvis gir luksuseiningar òg (på grunn av kostnadene).

Merkverdige fleirmannsbustad-utviklingar som blir ferdige i 2025 illustrerer trendane: ved Navy Yard opnar dei aller første bustadbygga i det området – to bygg med til saman 614 leilegheiter og resort-liknande fasilitetar axios.com. Dei rettar seg mot unge profesjonelle og tilsette ved Navy Yard, og er del av ein stor plan om å skape eit nytt byområde med blanda bruk der (med tusenvis av fleire einingar over tid) axios.com. I University City har fleire nye høghus nyleg opna eller nærmar seg ferdigstilling, retta mot tilsette og studentar innan utdanning og helse (t.d. dei nye EVO- og Apex-bygga). Center City fekk dei siste 1–2 åra ultra-luksuriøse tårn som The Laurel (Rittenhouse) og Arthaus (Avenue of the Arts), som har lagt til eksklusive leilegheiter (som konkurrerer med utleige i toppsjiktet). Samstundes, utanfor sentrum, har nabolag som Northern Liberties og East Kensington fått mange nye mellomstore leilegheitsbygg, mange av dei er no i ferd med å bli utleigd. Det er òg ein trend med “build-to-rent”-rekkehusprosjekt som dukkar opp i delar av byen, og som viskar ut skiljet mellom einebustad- og fleirmannsbustad-utleige.

For leigetakarar betyr dagens marknad litt meir val, særleg i luksussegmentet. Leigetakarar kan ofte få tilbod på nye einingar (som ein gratis månad) og nyte godt av mange fasilitetar sidan bygga konkurrerer. Men i rimelege og mellomprisa utleigemarknad er det framleis trongt – eldre leilegheitsbygg og rekkehus til leige har låg ledigheit fordi mange hushald som kunne kjøpt si første bustad for 5 år sidan, leiger lenger no. Dermed held B/C-klasse-leilegheiter seg fulle og leiga deira stig jamt. Frå eit investorperspektiv er eigedomar i dette mellomsegmentet (såkalla “arbeidarbustader”) etterspurde på grunn av stabil utleige.

Oppsummert (fleirfamilie): Leigemarknaden for leilegheiter i Philadelphia i 2025 er prega av sterk underliggande etterspurnad, litt høgare lediggang i heilt nye einingar, og ein kraftig nedgang i nybygging som vil gjenopprette balansen. Leigene veks med om lag 3 % og kan auke raskare når dagens tilbod er absorbert mmgrea.com. Utleigegraden er framleis over 93 % mmgrea.com, noko som viser god totalhelse. Som ein prognose oppsummerte det: “leilegheiter vil handtere [den] bølga av nybygg” på kort sikt, men det generelle utsiktene er stabile tcsr.realtor. Fleirfamilie vert faktisk sett på som ein av dei meir robuste aktivaklassane – folk treng alltid bustad. Philadelphia har òg ein fordel ved at byen framleis er meir rimeleg for leigetakarar enn New York, DC eller Boston, noko som hjelper til å tiltrekke og halde på unge innbyggjarar (ein “sterk drivkraft” i bustadetterspurnaden, ifølgje Zillow phillyvoice.com). Investorar er framleis aktive i fleirfamiliesegmentet i Philly, og ser både på nye prosjekt (om prisen er rett) og verdi-auke-kjøp av eldre bygningsmasse for oppussing. Med høge renter har utbygginga dabba av, men kapitalen flyttar seg over til eksisterande eigedomar. Konklusjonen: leilegheitssektoren navigerer ein midlertidig overflod av tilbod, men står grunnleggjande støtt, støtta av jobbvekst og byens stabile leigetakarbefolkning.

Investeringsmoglegheiter og risikoar i marknaden i Philadelphia

Frå eit investorperspektiv – anten ein er ein liten bustadinvestor eller ein stor institusjonell aktør – byr eigedomsmarknaden i Philadelphia i 2025 på ein kombinasjon av freistande moglegheiter og merkbare risikoar. Nedanfor skisserer vi sentrale moglegheiter og risikoar på både bustad- og næringsmarknaden:

➤ Moglegheiter:

• Undervurderte nabolag & verdiøkande tiltak: Som diskutert, område som West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, og delar av North Philly er midt i ein transformasjon og tilbyr framleis relativt låge inngangsprisar. Desse nabolaga er “klare for betydeleg vekst”, noko som gjer dei til hovudmål for verdistigning plusrealtors.com. Investorar som rehabiliterer falleferdige rekkehus eller utviklar nye bustader i desse områda kan dra nytte av aukande verdiar. Til dømes blir rekkehus i West Philly som for nokre år sidan vart selt for under $100k i nabolag som Mantua eller Mill Creek, no pussa opp eller leigd ut til studentar/profesjonelle til mykje høgare prisar – men prisane er framleis rimelege samanlikna med nærare sentrum. Best Places to Invest-rapportar framhevar ofte West Philly-område (t.d. Wynnefield, Cedar Park) som er i ferd med å revitaliserast og truleg vil gi høg avkastning newagerealtygroup.com. På same måte gir forteljinga om “neste Fishtown” rundt South Kensington/Olde Kensington moglegheiter: nye leilegheitsprosjekt der sel godt, noko som indikerer sterke framtidige samanlikningsprisar.
• Utleigeeigedom & bustader for arbeidsfolk: Med leigeprisar nær rekordhøge nivå og ein stor del av befolkninga som ikkje har råd til å kjøpe bustad, er utleigeeigedom i Philly attraktivt. Leigetakarbasen veks ettersom høge bustadprisar og renter gjer at folk utset kjøp plusrealtors.com. Einebustader til leige i stabile arbeidarklasseområde (t.d. Northeast Philly) eller små fleirmannsbustader i område med god kollektivtilgang kan gi god kontantstraum. Ledigheita i rimelege utleigebustader er svært låg, og investorar kan vente moderat verdistigning i kombinasjon med ein robust utleigemarknad plusrealtors.com. I tillegg betyr byomfattande initiativ for å bygge fleire “bustader for arbeidsfolk” (rimeleg for folk med middels inntekt) at det kan finnast moglegheiter for offentleg-private samarbeid, subsidier, eller rett og slett mindre konkurranse om ein satsar på mellommarknadsleige framfor luksus. Konklusjonen: Philadelphias relativt høge avkastning (samanlikna med kystmarknader) og sterke etterspurnad etter utleige gjer byen til ein attraktiv stad for kjøp-og-behald-eigedom.
• Kommersielle nisjar: Industri og livsvitskap: Som nemnt, industriell eigedom er framleis ein heit sektor – distribusjonssenter, terminalar for lastebilar, fleksible lager – alt er etterspurt. Sjølv om det finst eit kortsiktig overskot, er det eit sterkt langsiktig behov for moderne logistikkanlegg, og Phillys strategiske plassering sikrar at industrielle eigedommar her vil halde seg verdifulle. Investorar som spesialiserer seg på industri kan finne moglegheiter i dei nybygde, ledige lagerbygga (nokre eigarar kan vere ute etter å selje eller rekapitalisere grunna marknadsuro) og i å utvikle bygg tilpassa spesifikke leigetakarar. Ein annan nisje er eigedom for livsvitskap: Philadelphia, med si konsentrasjon av universitet og sjukehus, har blitt eit veksande knutepunkt for livsvitskap (ofte kalla “Cellicon Valley” med referanse til celle- og genteknologisektoren). Laboratorieareal i University City og Navy Yard har hatt enorm vekst. Selskap er aktivt på jakt etter laboratorie- og biomanu­faktureringsareal, så å konvertere eller bygge eigedommar for livsvitskap (som gir høge leigeprisar) kan vere lønnsamt. Store prosjekt som Schuylkill Yards og uCity Square er bevis på denne trenden. Sjølv om livsvitskap kan vere risikabelt (suksess for leigetakarar avheng av FoU-finansiering), har etterspurnaden etter laboratorieareal i Philly vore sterk – på eit tidspunkt var ledigheita for laboratorieareal nær 0 %. Dette er ei framveksande moglegheit for spesialiserte investorar.
• Tilpassa gjenbruk og konverteringar: Problema i kontorsektoren gir faktisk ei moglegheit – om du har visjon og kapital – til å konvertere underpresterande kontor til leilegheiter, hotell eller blandingsbruk. Sidan byen truleg vil innføre nye insentiv (t.d. ein mogleg 20-årig skattefritak for kontorkonverteringar inquirer.com), kan utbyggjarar i praksis få sentrale tomter i Center City til rabatt (gitt låge kontorverdiar) og dra nytte av skattefordelar for å skape etterspurde bustadeiningar. Suksessen til tidlegare konverteringar (Old City er full av tidlegare lager som har blitt loft, og mange gamle kontorbygg har blitt leilegheiter/hotell tidlegare) lover godt. Eit høgprofilert døme no er konverteringa av 1701 Market St. til leilegheiter med luksuriøse fasilitetar axios.com – Alterra Group satsar på sterk leigeetterspurnad for ein godt plassert tilpassa gjenbruk. Om det 20-årige skattefritaket blir godkjent, kan dette bety mykje for lønsemda i slike prosjekt. Investorar kan sikte seg inn på eldre bygg rundt Broad Street og Market East som kan vere aktuelle for gjenbruk. I tillegg til kontor har Philadelphia mange flotte, historiske bygg (skular, fabrikkar, kyrkjer) som kan kjøpast og omformast – ofte med støtte frå lokalsamfunnet og unike produkt (som loftleilegheiter) som kan gi høge prisar.
• Store utviklingar og offentlege investeringar: Byen har fleire katalytiske utviklingsplanar (nærare omtalt i neste avsnitt) – å delta i eller dra nytte av desse prosjekta kan vere lønnsamt. Til dømes, når Penn’s Landing-megaprosjektet (12 tårn ved vasskanten) kjem i gang (når det vert av-paust), kan eigedomsverdiane i nærleiken av Old City/Society Hill-vasskanten stige kraftig. Den planlagde I-95 cap-parken ved Penn’s Landing (eit offentleg infrastrukturprosjekt som skal knyte byen saman med Delaware-elva igjen) vil gjere tilgrensande tomter mykje meir verdifulle. På same måte kan utviding av kollektivlinjer eller nye stasjonar (om nokon kjem med infrastrukturmidlar etter 2025) opne for nye område for kollektivorientert utvikling. Å vere tidleg ute med å samle tomter i slike område er ein klassisk moglegheit. Philadelphia har òg fleire Opportunity Zones som gir skattefordelar for investering i visse nabolag; kløktige investorar kan nytte desse programma for å redusere skatt samstundes som dei revitaliserer område som delar av Nord- og Vest-Philly.

➤ Risikoar:

• Renterisiko og finansieringsrisiko: Den mest umiddelbare risikoen i 2025 er det høge rentenivået. Finansieringskostnadene for eigedom har omtrent dobla seg sidan 2021. Dette pressar ikkje berre investorkontantstraumen (høgare låneutgifter), men kan òg presse eigedomsverdiane ned (når avkastningskrava stig). For investorar med høg belåning er det risiko for negativ kontantstraum om rentene vert justert opp. Utviklingsprosjekt kan få problem med lønsemd, noko som kan føre til forseinkingar eller avlysingar. Om inflasjonen held seg høg og rentene forblir høge (eller om kredittmarknaden strammar seg inn), kan eigedomsaktiviteten bremse og enkelte eigarar kan få økonomiske problem, særleg dei som kjøpte til låg avkastning i 2020–21 og no må refinansiere. I hovudsak er kapitalkostnaden ein stor risikofaktor – det gjer alt frå bustadkjøp til næringseigedom dyrare og kan dempe marknaden meir enn forventa.
• Overtilbod i visse segment: Sjølv om Philadelphia generelt ikkje har overtilbod, er spesifikke segment utsette. Det klåraste er luksus-multifamilie-segmentet på kort sikt – som nemnt, eit overskot av nye høgstandardleilegheiter gjer at utleigarar konkurrerer hardt. Om økonomien svekkjast eller jobbveksten stoppar opp, kan desse nye bygga verte leigde ut endå seinare, noko som gir økonomisk press på utbyggjarane. I kontorsegmentet er det i praksis permanent overtilbod med mindre mange bygg vert tekne ut av marknaden eller omgjort; investorar i kontor må vere merksame på høg tomgang og behov for store oppgraderingar for å vere konkurransedyktige (risiko for å kaste gode pengar etter dårlege om heimekontor held fram). Detaljhandel har ikkje stort overtilbod i byen generelt, men enkelte område (som nokre forstadssenter eller svake handelsstrøk) kan framleis slite og ha høg tomgang etter kvart som detaljhandelen endrar seg. På industrisida er risikoen at dei noverande ledige lokala ikkje vert fylte så raskt som venta – til dømes om ein resesjon rammar netthandelen – då kan store tomme lagerbygg utløse ein priskrig med fallande leigeprisar. Denne risikoen vert likevel dempa av redusert nybygging og gode langsiktige utsikter.
• Økonomiske og sysselsettingsrisikoar: Den breiare økonomiske helsa til Philadelphia er ein faktor. Sysselsettingsveksten i regionen har vore rimeleg god i det siste (sysselsettinga i Philly-området auka med om lag 2,2 % midt i 2024, litt over landsgjennomsnittet bls.gov, og utdannings-/helsetenester la til 28 400 jobbar år-over-år bls.gov). Men Philadelphia er ikkje ein høgvekst-by i Sunbelt; økonomien er jamnare og tregare. Dersom ein nasjonal resesjon kjem dei neste par åra (nokre prognosemakarar har spådd ein mild ein, sjølv om sjansane har minka philadelphiafed.org), kan Philly oppleve tap av arbeidsplassar i sektorar som reiseliv eller til og med helsevesen, noko som vil kjøle ned etterspurnaden etter alle typar eigedom. Vidare slit Philadelphia framleis med ein høg fattigdomsrate (~23 %) og relativt låge hushaldsinntekter – om prisveksten overgår lønsveksten, kan mange innbyggjarar bli pressa ut av både bustadeige og marknadsbaserte leigeprisar, noko som vil krympe talet på betalingsdyktige leigetakarar og kjøparar. Allereie no er tilgjengelegheit/prisnivå eit stort problem: inntektene i Philly ligg betydeleg bak dei i NYC, Boston, DC phillymag.com, noko som gjer dei siste prisaukingane ekstra smertefulle. Ein vedvarande tilgjengelegheitskrise kan tvinge politikarar til å gripe inn (leigekontroll, strengare krav til inkluderande regulering, osb., noko som kan innebere regulatorisk risiko for investorar).
• Politiske og skattemessige endringar: Eigedomsmarknaden i Philadelphia er sterkt påverka av lokal politikk. Den kjende 10-årige skattefritaket for nybygg vart redusert frå og med 2022 (no berre delvis fritak), noko som allereie er peika på som ein grunn til nedgangen i byggjeløyve. Det er ein risiko for at byen eller delstaten kan innføre fleire endringar som påverkar avkastninga for investorar – til dømes kan byen auke eigedomsskatten eller omvurdere verdiar (Philadelphia gjennomførte ei eigedomsrevaluering i 2022–2023 som førte til store auke i takstane for mange, og ein ny i 2024 phila.gov). Byen sin lønsskatt (~3,79 % for innbyggjarar) og Business Income and Receipts Tax (BIRT) er blant dei høgaste i landet; om dei ikkje blir reduserte, kan dei halde fram med å hemme kommersiell vekst (som nemnt, vel mange selskap forstadene for å unngå desse inquirer.com). På den andre sida, om skattane blir kutta for å stimulere vekst, kan bybudsjettet bli pressa, noko som kan gå ut over tenestene. I tillegg kan nye reguleringar for arealbruk gi anten moglegheiter eller utfordringar. Til dømes kan innføringa av ein ny reguleringskategori (RTA-2) med lettare krav ballardspahr.com tillate høgare utnytting i bustadprosjekt – ein moglegheit. Men det finst òg forslag om å krevje fleire rimelege bustader eller samfunnsfordelar frå utbyggjarar (bystyret i Philadelphia er kjent for å vere svært involvert i godkjenning av utbyggingar). Det lovgjevande miljøet i Philly kan vere uforutsigbart, så investorar møter ein viss politisk risiko. På utleigesida, sjølv om det i dag ikkje er husleigekontroll i Philly, er det alltid press for leigetakarvern; noko som “sakleg grunn”-reglar for utkastelse eller byggjestans i visse nabolag kan kome dersom gentrifisering fører til motreaksjonar.
• Aldrande infrastruktur og offentlege tenesteproblem: Nokre strukturelle utfordringar kan indirekte utgjere risiko. Infrastrukturen i Philadelphia – frå vegar til kollektivtransport (SEPTA) – treng investeringar. Det er uro kring passasjertal og finansiering for SEPTA (kollektivbruken er framleis ned ~30 % frå før COVID, og det er venta budsjettgap for drifta). Dersom kollektivtilbodet blir kutta (slik det er åtvara om i verste fall), kan det gjere enkelte nabolag og pendlemønster mindre attraktive, noko som påverkar eigedomsverdien. Dei offentlege skulane i byen, sjølv om dei har blitt betre på nokre område, fører framleis til at mange familiar flyttar til forstadene, noko som dreg ned etterspurnaden etter bustader for middelklassefamiliar på lang sikt. I tillegg, sjølv om kriminaliteten har gått ned i Center City og nokre område, opplevde Philadelphia ein auke i våpenvald under pandemien. Oppfatningar av kriminalitet og reinhald kan påverke eigedomsmarknaden – til dømes kan høgprofilerte hendingar eller uro (som uroa i 2020) dempe investorar og butikkdrivarar si tillit på kort sikt. Byen arbeider med desse problema (t.d. valdspreventive program, politireformar), men dei er framleis faktorar som må følgjast med på som risikoar.

Når ein vurderer desse moglegheitene og risikoane, skildrar mange analytikarar eigedomsmarknaden i Philadelphia som robust, men ikkje utan utfordringar. Han har ikkje dei ville svingingane som ein ser i enkelte Sunbelt-marknader (ingen stor overbygging eller spekulasjonskollaps her i nyare tid), og det lågare prisnivået gir ein støtdempar (marknaden er truleg “underprisa” i forhold til fundamentale forhold no millersamuel.com). Men treg vekst betyr òg at ein ikkje kan rekne med rask verdistigning utan aktive forbetringar. For investorar er grundig undersøking på nabolagsnivå avgjerande – Philadelphias store variasjon frå kvartal til kvartal betyr at éi gate kan skilje seg mykje frå den neste når det gjeld utsikter. Å samarbeide med lokale ekspertar, følgje med på bystyret sine avgjerder, og ha beredskapsplanar for høgare driftskostnader er alle fornuftige tilnærmingar i denne marknaden.

Store utviklingsprosjekt som formar framtida

Fleire store eigedomsutviklingsprosjekt – anten pågåande eller planlagde – vil i åra som kjem endre bylandskapet i Philadelphia. Desse prosjekta omfattar alt frå hovudkontor og skyskraparar til store område for blanda bruk og omfattande offentlege infrastrukturprosjekt. Dei gir ikkje berre moglegheiter for bygging og investering, men vil òg påverke attraktiviteten til nabolag, jobbskaping og eigedomsverdiar i heile byen. Her er nokre av dei mest innverknadsrike prosjekta å følgje med på:

• Chubb-hovudkontor (2000 Arch Street, Center City): Det globale forsikringsselskapet Chubb reiser eit nytt hovudkontor i 18 etasjar på Arch Street i Center City. Dette prosjektet på om lag 430 millionar dollar vil tilføre 438 000 kvadratfot med kontorareal og er spesielt fordi det skaper arbeidsplassar i byen i staden for å flytte ut. Chubb planlegg å flytte og auke 3 000 tilsette i dette hovudkontoret, inkludert 1 200 nye jobbar til Philadelphia axios.com. Bygget, som allereie er reist til topps (skilt kom opp i 2024), skal stå ferdig i 2026 axios.com. For Philadelphia er dette eit tillitsvotum til byen si evne til å tiltrekke og halde på store arbeidsgjevarar. Tilstrøyminga av Chubb-tilsette (mange truleg frå forstadene) kan styrke bustadmarknaden i Center City og områda rundt, og støtte opp om butikkar og restaurantar.
• 17Market West (1701 Market St Conversion): Eit framifrå eksempel på ombygging frå kontor til bustad, dette prosjektet frå Alterra Property Group gjer om eit tomt 18-etasjars kontortårn midt i Market West til 299 luksusleilegheiter pluss butikkar i første etasje axios.com. Prosjektet har fått namnet “17Market West,” og opnar seint i 2025 axios.com som byens største ombygging etter pandemien. Fasilitetane er overdådige (basseng med saltvatn på taket, cabanaer, pickleball-bane, golfsimulator, osb.) axios.com, og målet er å konkurrere med nybygg. Suksessen kan bli ein modell for framtidige ombyggingar og vil tilføre hundrevis av nye bebuarar til eit kvartal som tidlegare vart folketomt etter kl. 17. Dette prosjektet skaper i praksis ein ny bustadknutepunkt i forretningsdistriktet, og bidreg til å gjere Center City levande døgnet rundt.
• Harper Square “Needle Tower” (Rittenhouse): I det eksklusive Rittenhouse Square-området planlegg den lokale utbyggjaren Pearl Properties Harper Square, eit slankt 50-etasjars bustadstårn i 19th Street axios.com. Det vil få om lag 215 luksuseiningar og ruve over det låge nabolaget, noko som gir det eit “nål”-liknande utseende. Riving på tomta starta i 2024, men byggjestart er ikkje fastsett enno axios.com. Det er venta ferdig rundt 2027 axios.com. Om det blir bygd, vil det vere eit av dei høgaste bustadbygga i Philly. Dette viser framleis tru på marknaden for luksusleilegheiter på lang sikt. Harper Square vil utfylle Pearls eksisterande 24-etasjars Harper-bygning like ved axios.com. Prosjekt som dette held Philadelphia si skyline i vekst og rettar seg mot dei som ønskjer eksklusiv bustad i Center City (konkurrerer med New York-kvalitet, men til Philly-prisar).
• The Bellwether District (Sør-Philadelphia): Som nemnt er Bellwether District eit massivt ombyggingsprosjekt på 1 300 mål av tidlegare raffineriområde i Sør/Sørvest-Philly. Over 10–15 år investerer Hilco Redevelopment Partners om lag 4 milliardar dollar for å skape ein campus med moderne lager, distribusjonsanlegg og laboratorium for livsvitskap axios.com. Visjonen inkluderer millionar av kvadratfot med industrilokale og potensielt noko kommersiell blandingsbruk. I 2025 fullfører Bellwether sine to første industrilager (eit tidleg i 2025, eit anna innan utgangen av året) axios.com. Desse er berre ein liten del av den totale planen, men markerer starten. Prosjektet er transformativt: det vil rydde opp eit miljømessig forureina område, skape tusenvis av jobbar (industri- og logistikkjobbar som skal erstatte dei tapte raffinerijobbane), og kanskje skape ein ny økonomisk motor for den delen av byen. For nærliggande eigedom vil Bellwether auke etterspurnaden etter bustader i Sør-Philly dersom arbeidarane vil bu nær arbeidsplassen. Det kan òg forbetre infrastruktur (vegar, forsyningar) i området, noko som gagnar andre eigedomar. Ein risiko er at det er eit prosjekt med lang tidshorisont, så jamn gjennomføring er avgjerande.
• Navy Yard-ombygging (Sør-Philadelphia): Philadelphia Navy Yard, ein tidlegare marinebase som har blitt kontorpark, er i ferd med å bli utvida til eit blandingsbruks byområde. I 2022 la PIDC (byens utviklingsselskap) og Ensemble/Mosaic fram ein masterplan på over 6 milliardar dollar for å legge til bustader, butikkar, hotell og fleire kontor over 20 år axios.com. I 2025 opnar dei første bustadeiningane i Navy Yard: eit leilegheitskompleks med 614 einingar fordelt på to bygg, komplett med butikkar og mange fasilitetar axios.com. Desse skal vere ferdige innan september 2025 axios.com. Leilegheitene i Navy Yard er viktige: etter tiår som eit 9-til-5-arbeidsområde vil Navy Yard få ein busett befolkning og bevege seg mot å bli eit ekte nabolag. Framtidige fasar inkluderer tusenvis av fleire bustadeiningar, eit nytt hotell, ein skule, parkar og kanskje ei ny kollektivlinje. Etter kvart som området utviklar seg, blir det i praksis eit heilt nytt nabolag ved vasskanten, noko som sannsynlegvis vil auke tomteverdiane i nærliggande delar av Sør-Philly (t.d. Pennsport, Whitman) og tiltrekke seg selskap som ønskjer campusmiljø (særleg livsvitskap og FoU-bedrifter, som allereie er i Navy Yard). Det er eitt av dei største byutviklingsprosjekta i Philly.
• Penn’s Landing Waterfront Mega-prosjekt: Ved Delaware River waterfront, mellom Old City og Northern Liberties, planlegg Durst Organization (utviklar basert i NY) eit 2,2 milliardar dollar stort, fleirbruksprosjekt som strekkjer seg over 12 mål axios.com. Planen omfattar 12 tårn med tusenvis av bustadeiningar, i tillegg til kontor, butikkar og eit hotell axios.com – i praksis å skape eit heilt nytt nabolag ved sjøfronten. Det var (seremonielt) byggestart i 2022, men har dessverre vore stansa i over to år per 2025 axios.com. Auka rente og økonomisk usikkerheit har truleg spelt inn. Det er òg naudsynt med infrastrukturarbeid (parken over I-95, planlagt ferdig rundt 2026, er ein føresetnad for å knyte området til byen). Penn’s Landing-prosjektet er i limbo, men om/når det går vidare, vil det dramatisk endre bybildet ved sjøfronten og tilføre mykje bustad. Det er eit slikt megaprosjekt som kan skape tusenvis av byggjejobbar og, når det står ferdig, trekkje til seg nye innbyggjarar (inkludert potensielt fleire eksklusive leilegheiter for dei som elles ville valt NYC eller Jersey City). For no er det eit stort spørsmålsteikn (“tida vil vise om det nokon gong blir realisert,” seier Axios axios.com). Byen og Durst er framleis offentleg forplikta, men alle følgjer med på finansiering og marknadstilhøve.
• Høghusboom i Center City (ulike): I tillegg til Harper Square er nokre andre viktige høghus under planlegging eller nyleg ferdigstilt:
  • Two Cathedral Square ved 17th & Race (eit 23-etasjars kontor-/bustadtårn) er under bygging.
  • 2222 Market (eit 20-etasjars kontorbygg for advokatfirmaet Morgan Lewis) opna i 2022, og tilfører moderne kontorareal.
  • 1301 Market (foreslått 32-etasjars fleirbruksbygg av Jefferson helsevesen) kan få byggjestart i framtida.
  • Desse prosjekta viser at Center City framleis har lommer med utvikling, særleg for spesialiserte føremål (som medisinske kontor eller hovudkontor). Men med høg kontorvakanse, bør ein ikkje vente mange nye kontorskyskraparar utover dei som allereie er i planane – i staden er det meir sannsynleg at bustad- eller fleirbruksbygg vil fylle tomrom i bybildet.
• 76ers Arena-plan (Sports Complex i Sør-Philly): Ei sein utvikling: Etter mykje kontrovers har Philadelphia 76ers skrota forslaget sitt om å byggje ein ny arena til 1,3 milliardar dollar i Center City (ved Market East, attmed Chinatown) tidleg i 2025 axios.com. I staden utforskar dei no ein plan saman med Comcast Spectacor om å byggje ein ny Sixers-arena i det eksisterande South Philadelphia Sports Complex (nær dagens Wells Fargo Center) axios.com. Dette er på eit veldig tidleg stadium (forhandlingar om finansiering, skatteforhold, samfunnsnytte kjem i 2025) axios.com. Om det blir noko av, betyr det at idrettskomplekset i Sør-Philly vil halde fram som sentrum for idretten i Philadelphia i fleire tiår, potensielt med ein ny, toppmoderne arena som kan vere anker for vidare utvikling der (Comcast har tidlegare lansert ein plan om å utvikle området for 2,5 milliardar dollar axios.com). For eigedom, vil ein ny arena i Sør-Philly truleg ha mindre umiddelbar effekt på eigedomsverdiane (sidan det allereie er eit etablert idrettsområde, ikkje eit nabolag), men det kan føre til fleire underhaldnings- og serveringsprosjekt rundt. Omvendt betyr det at Market East-området i Center City ikkje får den store veksten (og uroa) eit arenaprosjekt ville gitt – noko som er ei lettelse for enkelte i lokalsamfunnet, men det betyr òg at den kommersielle oppblomstringa av Market East må finne andre drivkrefter. Sixers sitt val vart nøye følgt av utbyggjarar på grunn av kva det ville bety for begge nabolaga.
• Infrastrukturprosjekt (Cap-parkar, kollektivtransport): Fleire offentlege prosjekt vil styrke eigedomsmarknaden i Philly:
  • Den I-95 Cap Park ved Penn’s Landing (ein 4 mål stor park over motorvegen, ca. 225 millionar dollar) går framover og skal etter planen stå ferdig i 2026. Dette vil grøne over eit skjemmande område og skape ei sømlaus kopling frå Front Street til vasskanten ved Penn’s Landing, noko som truleg vil auke attraktiviteten til tilgrensande tomter (inkludert Durst-tomta som er nemnd).
  • Den Vine Street Expressway (I-676) Cap nær Chinatown er eit anna konsept – ein park over den nedsenka motorvegen mellom Broad og 2nd Street kan knyte saman Chinatown og Callowhill igjen. Nokre midlar er sikra til ei utgreiing/utforming. Om det blir realisert, kan det bøte på skiljet I-676 har skapt og auke eigedomsverdiane i Chinatown North/Callowhill.
  • 30th Street Station District Plan: Det er ein langsiktig Amtrak-leia visjon om å utvikle området rundt 30th Street Station (i University City), inkludert moglegvis å legge lok over jernbanegardene for å skape eit nytt område for blanda bruk. Sjølv om dette ligg meir enn 10 år fram i tid, er delar av det, som Schuylkill Yards (Brandywine Realty/Drexel-prosjektet som bygg laboratorium/kontor vest for 30th St), allereie i gang. Schuylkill Yards har levert sitt første tårn for livsvitskap og byggjer no bustader; til slutt vil det levere 6-8 høghus over 20 år. Dette endrar grunnleggjande University City sitt bybilete og legg til parkområde (Drexel Square).
  • Utvidingar av kollektivtransport: SEPTA planlegg ei King of Prussia-jernbaneforlenging (som koplar Center City til KOP kjøpesenterområdet via Norristown); om det skjer rundt 2026-27, kan det påverke utviklinga langs den ruta. I byen er det snakk om Roosevelt Blvd T-bane (lenge drøymd, framleis utan finansiering) og modernisering av trikkane. Sjølv om det ikkje er umiddelbart, er betre kollektivtransport alltid eit pluss for eigedom langs linjene.

Desse prosjekta viser samla sett at Philadelphia investerer i framtida si – frå private megautviklingar til offentleg infrastruktur – noko som igjen styrkjer tilliten til eigedomsmarknaden. Sjølvsagt vil ikkje alt gå knirkefritt eller etter planen (sjå: Penn’s Landing-forsinking, Sixers arena-endring), men trenden er at byen posisjonerer seg for vekst og betre samankopling. Til dømes noterte Center City District over $1,2 milliardar i utviklingsaktivitet i sentrum i 2024 aleine (20 prosjekt ferdigstilt, 33 under bygging) centercityphila.org – eit bemerkelsesverdig tempo som held fram med å forvandle sentrum til eit meir bustadbasert, blanda miljø. Mangfaldet av kranar i University City og Northern Liberties viser òg at nabolag blir fornya.

Frå eit makroperspektiv vil desse utviklingane: skape tusenvis av byggjejobbar på kort sikt; leggje til nytt bustadtilbod (som kan dempe pris-/leigeauke i heile byen om nok einingar kjem på marknaden); potensielt leggje til ny kontor- eller laboratoriekapasitet (som testar marknaden si evne til å ta imot slike areal); og forbetre livskvaliteten (parkar, tilbod) som gjer Philadelphia meir attraktiv for både innbyggjarar og næringsliv. Å følgje med på desse prosjekta er avgjerande for investorar og observatørar, då dei ofte signaliserer kvar dei neste moglegheitene kan vere (t.d. å investere i område ved sida av eit stort prosjekt før det er ferdig, eller å satse på bransjar som vil ta i bruk nye lokale).

Økonomiske og demografiske faktorar som påverkar eigedomsmarknaden

Fleire økonomiske og demografiske trendar ligg til grunn for utviklinga i eigedomsmarknaden i Philadelphia. I 2025 er byens utsikter knytt til faktorar som jobbvekst, folketalsendringar, rentenivå (nasjonale makroforhold), og lokale reglar for skatt og arealbruk. Her ser vi på korleis desse faktorane påverkar eigedomsmarknaden:

• Jobbvekst og arbeidsmarknaden: Økonomien i Philadelphia er på veg opp att. Ved starten av 2025 hadde samla sysselsetjing i Philadelphia-området nådd 3,116 millionar jobbar utanfor jordbruket bls.gov. Viktigast er at regionens største sektor, utdanning og helsetenester, la til om lag 28 400 jobbar frå mars 2024 til mars 2025 bls.gov – eit prov på Phillys styrke innan “Eds and Meds” (forankra av universitet som Penn/Temple/Drexel og helsesystem som Penn Medicine, Jefferson). I tillegg viste tal frå byen at i 2023 hadde Philadelphia ein gjennomsnittleg arbeidsløyse på berre 4,2 % – det lågaste på over 30 år pew.org. Byen nådde òg ein milepæl med 765 400 jobbar innanfor bygrensene i snitt i 2023 pewtrusts.org, som er nær ein toppnotering. Denne sterke arbeidsmarknaden støttar etterspurnaden etter bustad: fleire i arbeid betyr fleire som kan leige eller kjøpe. Det gir òg noko betre inntekter (sjølv om lønsveksten har vore moderat). Ein merkbar trend er ein auke i utdanningsnivået til arbeidsstyrken i Philly – fleire jobbar innan teknologi, medisin og høgare kompetanse whyy.org. Dette lover godt for bustadmarknaden, sidan ei meir utdanna arbeidsstyrke vanlegvis gir høgare etterspurnad og evne til å ta unna ny bustadmasse (t.d. unge profesjonelle som leiger i nye leilegheiter, eller etter kvart kjøper leilegheiter). Likevel er veksttakta i jobbar i Philadelphia framleis ikkje skyhøg – om lag 2 % i 2024 bls.gov, litt over landssnittet, men ikkje eksplosiv. Langtidsprognosar frå den regionale planleggingskommisjonen (DVRPC) viser at regionen vil vekse med om lag 10,1 % fleire jobbar innan 2050 dvrpc.org, som er ganske sakte. Så sjølv om det ikkje er noko scenario med jobbkollaps no, legg ikkje byen til seg jobbar som nokre boomtowns, noko som avgrensar kor raskt etterspurnaden etter eigedom kan vekse. Eit lyspunkt: Etter tiår med tap av selskap til forstadene, har Philly sett nokre firma flytte inn til byen for å tiltrekke seg talent. Om byen klarer å halde låg arbeidsløyse og byrje å trekke til seg fleire eksterne arbeidsgjevarar (kanskje med betre skattekonkurranse), kan det endre spelet for kontor- og bustadmarknaden.
• Folketal og migrasjon: Folketalet i Philadelphia har vore relativt stabilt, med små svingingar. Folketeljinga i 2020 talde om lag 1,603 millionar innbyggjarar i byen, etter ein moderat auke på 2010-talet (Philly voks for første gong på 50 år i perioden 2006–2016). Pandemien førte i starten til noko utflytting (unge folk som flytta under nedstenginga, osb.), men innan 2022–2023 hadde folketalsnedgangen i byen flata ut. Faktisk peika ei analyse frå Drexel på at COVID “flata ut folketalsveksten i byane,” ikkje ein massiv utflytting som på 1970-talet tcsr.realtor tcsr.realtor. Folketalet i storbyområdet rundt Philadelphia veks framleis sakte, og det finst teikn på at nokre forstadsbuarar har flytta inn til byen (særleg “empty nesters” og unge profesjonelle). Zillow si optimisme for bustadmarknaden i Philly kjem delvis av den relative rimelegheita som trekkjer til seg nykomarar phillyvoice.com – nokre folk frå New York, DC, osb., flyttar faktisk til Philadelphia, finn ut at dei kan jobbe heimanfrå eller få jobb her og kutte levekostnadene dramatisk. Denne innflyttinga av talent er eit positivt teikn. Samstundes ser Philly også stadig utskifting: nokre familiar flyttar ut for betre skular, og nokre låginntektsbuarar har blitt pressa ut til indre forstader på grunn av bustadkostnader. Nettoen er nær null eller svak vekst. For eigedomsmarknaden betyr eit stabilt folketal med mogleg moderat vekst eit jamt etterspurnadsgrunnlag (ingen frykt for Detroit-liknande folketap), men det betyr òg at utbyggjarar ikkje kan rekne med stor demografisk vekst for å fylle einingane – dei må konkurrere om innbyggjarane. På regionalt nivå veks mange forstadskommunar (Montgomery, Chester, osb.) vidare, og Philadelphia konkurrerer med dei. Det er verdt å merke seg at Center City og tilgrensande nabolag har fleire innbyggjarar no enn på fleire tiår, noko som tyder på ein reurbaniseringstrend blant visse demografiar (unge vaksne, folk som flyttar til mindre bustad). Om det held fram – om til dømes Gen Z og Millennials held fram med å velje byliv – vil dei sentrale nabolaga i Philly oppleve vedvarande etterspurnad etter bustad.
• Renter og finansieringsklima: Vi har vore inne på dette under risikoar, men for å gjenta det makroøkonomiske poenget: dei høge rentene i 2023–2025 har stor innverknad på eigedomsmarknaden. Bustadlånsrenter på rundt 6,5–7 % phillyvoice.com har redusert kjøparane si kjøpekraft med om lag 25 % samanlikna med 2021. Det er ein hovudgrunn til at bustadprisveksten har sakka av – mange kjøparar har nådd grensa for kva dei har råd til. Det er òg grunnen til at tilbodet er stramt (dei som eig frå før, sit fast). For næringseigedom betyr høgare avkastningskrav lågare verdiar i nokre tilfelle, og det blir vanskelegare å finansiere nye prosjekt. Dei fleste prognosemakarar ventar at rentene vil halde seg høge gjennom 2025 (sentralbanken signaliserer ingen raske kutt). Undersøkinga til Philly Fed viste at profesjonelle prognosemakarar ikkje ventar ei brå lågkonjunktur, noko som tyder på at det ikkje er behov for raske rentekutt philadelphiafed.org. Nokre spåmenn meiner at innan 2026–27 kan sentralbanken lette på renta, og bustadlånsrentene kan stabilisere seg rundt 5 % realestate.usnews.com, noko som vil stimulere meir aktivitet. Men “seig” inflasjon kan halde dei høge. Difor vil usikkerheit rundt rentene prege dei neste åra: eit raskare fall enn venta kan utløse oppdemd bustadetterspurnad (bra for seljarar/utviklarar), medan vedvarande høge renter kan dempe sal og nybygg ytterlegare. Philadelphia, med generelt lågare prisnivå, kan faktisk klare seg betre enn dyre byar i periodar med høge renter – sidan bustader til 300 000 dollar framleis kan omsetjast på 7 % (med kreative rentekjøp, osb.) lettare enn bustader til 1 million. Likevel er kapitalintensive prosjekt (høgblokker, store næringsbygg) mest sårbare for finansieringskostnader, og vi kan få sjå færre byggjestartar til rentebiletet blir betre.
• Lokal politikk – Skattar og reguleringar: Skattepolitikken i Philadelphia er eit tveegga sverd. På den eine sida har 10-års skattefritaket vore eit lyft for utvikling i 20 år (og utløyst milliardar i nybygging). På den andre sida har byen sin lønsskatt og næringsskattar truleg dempa jobbveksten. Skattereformkommisjonen i 2025 tilrår kutt i løn- og næringsskatt for å styrke næringslivet inquirer.com, men å gjennomføre slike kutt er politisk og økonomisk krevjande. For eigedom kan ei reduksjon i lønsskatten gjere Philly meir attraktiv for arbeidsgjevarar (bra for kontorutleige og for den generelle økonomien). Den delvise nedtrappinga av 10-års fritaket (gjeldande frå 2022) har byrja å vise effekt: utviklarar skunda seg å få løyve før endringa, noko som førte til ein topp og så eit fall. No kan færre prosjekt bli starta fordi insentivet er mindre. Likevel har byen framleis fritak for ombyggingar (100 % i 10 år) og vurderer 20-års forlenging for kontor, som diskutert inquirer.com. Om det blir vedteke, kan ein vente ein bølgje av kontorombyggingar innanfor 5-årsvindauget. Når det gjeld regulering, har byen gjort gradvise endringar i regelverket: til dømes innført ein ny RTA-2-regulering med mindre tomtestorleikar for å stimulere til meir rekkehusbygging på små tomter ballardspahr.com, og vedteke lovverk for å slå ned på «versting»-utviklarar eller for å sikre at lovnader om rimelege bustader blir haldne whyy.org whyy.org. Generelt er reguleringane i Philly relativt liberale i mange område (samanlikna med forstadskommunar), noko som har gjort mykje fortettingsutvikling mogleg. Men motstand frå lokalsamfunn i nokre gentrifiserte område (som rundt Temple eller i Chinatown mot arenaen) kan påverke prosjekta. Bykommunestyret sin tradisjon med «councilmanic prerogative» betyr at lokale representantar har stor makt – investorar må vere kløktige for å navigere dette. Eit positivt politisk punkt: byen sitt engasjement for rimelege bustader fører til initiativ som, sjølv om dei aukar kostnadene for utviklarar (t.d. avgifter for inkluderande regulering), til slutt har som mål å sikre at bustadmarknaden sine gevinstar blir breitt fordelte. Om det lukkast, kan det skape eit meir berekraftig miljø der vekst kan halde fram med folkeleg støtte i staden for motreaksjonar. Til slutt, eigedomsvurderingar: Philly vurderte eigedomar på nytt for 2023, noko som førte til ein gjennomsnittleg auke på 31 % i bustadvurderingar (med dobling i enkelte nabolag). Sjølv om skattesatsen blei justert, fekk mange huseigarar høgare rekningar. Framtidige hyppige vurderingar (som planlagt) kan gi meir gradvise justeringar; men det er noko å følgje med på sidan det påverkar eigarkostnader og kan presse nokre til å selje.
• Demografiske endringar: Det er ikkje berre den reine folkemengda som tel, men også samansetjinga. Hushaldsetablering er ein viktig drivkraft – millennials er i sine beste år for å kjøpe bustad (seint i 20-åra til 40-åra). Philly har mange millennials som til no har leigd; om nokre av dei startar familiar og treng meir plass, vil dei bli verande i byen (kjøpe ein større bustad i Philly) eller flytte ut? Om desse millennial-familiane blir verande, vil det påverke etterspurnaden etter rekkjehus og tomannsbustader i nabolag som Northeast eller Northwest Philly. På den andre sida er Baby Boomers i ferd med å flytte til mindre bustader – Philly har sett mange «empty nesters» flytte frå forstader til leilegheiter i Center City for ein urban livsstil. Denne trenden støttar leilegheitsmarknaden (ein grunn til at luksusleilegheitstårn har gjort det bra). Om byen held fram med å tilby gode fasilitetar og tryggleik, kan fleire pensjonistar velje Philly, noko som er ein moglegheit sidan levekostnadene er relativt låge for ein storby. I tillegg har innvandring tradisjonelt styrkt folketalet i Philly (byen har store samfunn av asiatiske, afrikanske og latinamerikanske innvandrarar). Ein meir open føderal innvandringspolitikk kan føre til at fleire kjem, leiger og etter kvart kjøper bustad, særleg i nabolag som tradisjonelt har teke imot innvandrarar (South Philly, Northeast). Dette er ein positiv demografisk faktor for bustadetterspurnad som ofte blir oversett.
• Høgare utdanning og studentpopulasjon: Philadelphia har over 100 000 studentar ved ulike institusjonar. Områda rundt campus (University City, North Philly nær Temple, osv.) har eigne eigedomsmarknader for studentbustader. University City blomstrar spesielt med studentretta leilegheiter og universitetsstyrt utvikling. Innskrivingstrendar kan påverke desse marknadene – for tida har skular som Drexel og Temple stabil eller aukande innskriving, noko som held etterspurnaden etter bustader utanfor campus oppe. Men Temple har særleg hatt utfordringar med kriminalitet rundt campus som har uroa studentar/foreldre – dette er ein risiko for marknaden for bustader utanfor campus der om det ikkje blir teke tak i. Den jamne tilstrøyminga av nyutdanna frå Philly sine høgskular aukar også den lokale kompetansebasen, og mange blir verande i Philly (byen har fått betre grad av å halde på nyutdanna). Dette gir næring til leigemarknaden for unge yrkesaktive og etter kvart til kjøp av førstegongsbustader.

I hovudsak er eigedomsmarknaden i Philadelphia forankra i ein mangfaldig, tenesteorientert økonomi som veks moderat, og ein demografisk profil som blir meir urban og utdanna. Dei store faktorane som rentenivå og nasjonale økonomiske syklusar vil sjølvsagt påverke marknaden (slik dei gjer overalt), men Philly har vist motstandskraft sjølv gjennom pandemi og gjenoppbygging. Byen sitt relative verdiforslag – storbyfasilitetar til lågare pris – ser ut til å vekkje merksemd, og det er grunnen til at Zillow rangerte han som ein topp-5 marknad for 2025 phillyvoice.com. Å halde på denne prisfordelen samstundes som ein forbetrar jobbutsiktene, vil vere avgjerande for å oppretthalde vekst i eigedomsmarknaden.

Prognose og utsikter: 3–5 års framskrivingar for eigedomsmarknaden i Philadelphia

Bustadmarknadsprognose: Dei fleste analytikarar ser for seg at bustadprisane i Philadelphia vil halde fram med å stige moderat på kort sikt. Zillow, til dømes, spår at bustadverdiane i Philly vil auke med om lag +2,6 % i 2025 phillyvoice.com. Ein lokal RE/MAX-prognose er litt meir optimistisk, og ventar +2,5 % til +4,5 % prisauke i 2025 plusrealtors.com – i praksis på linje med inflasjonen. I tal kan det bety at den gjennomsnittlege bustadprisen i byen (om lag $250 000 i 2024) kan nå $256 000–$261 000 innan tidleg 2026 plusrealtors.com. Etter 2025, dersom rentene kanskje går ned og økonomien stabiliserer seg, kan Philadelphia oppleve auka bustadsal og prisvekst på låge til moderate einsifra prosenttal årleg. Philadelphia Fed si undersøking blant prognosemakarar viser at bustadprisindeksane nasjonalt er venta å stige med ~3,5–4 % i 2025 og rundt 2–3 % i 2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Den lokale marknaden i Philly vil truleg følgje same bane – kanskje litt høgare i 2025 på grunn av marknadens “heitheit”, før det flatar ut til ~2–3 % årleg vekst fram mot 2027. Over ein 5-årsperiode kan det til saman bli ein auke på om lag 10–15 % i bustadverdiane.

Merk at Zillow rangerte Philadelphia som den 5. mest konkurransedyktige bustadmarknaden blant dei største storbyane for 2025 phillyvoice.com. Denne konkurranseevna (driven av relativt rimelege prisar, avgrensa tilbod og jamn etterspurnad) er venta å halde fram. Men “konkurransedyktig” betyr ikkje at prisane stikk heilt av – det tyder heller at Philly truleg vil gjere det betre enn nokre av dei dyrare marknadene som kan stagnere. Lokale ekspertar som Larry Flick frå Berkshire Hathaway har sagt at 2024 var som ein reprise av 2023 (nokså flatt), og dei ventar først ein oppsving når rentene tydeleg fell tilbake phillymag.com. Så timinga for rentekutt frå Federal Reserve (kanskje i 2025 eller 2026) kan bli ein katalysator for sterkare sal og prisrørsle. Dersom rentene fell ned i 5-talet, kan ein vente ein bølgje av oppdemd kjøparaktivitet (millennials som kastar seg inn), noko som kan presse prisane litt raskare opp i eitt eller to år. Motsett, om det kjem ein resesjon, kan prisane i Philly berre flate ut ei stund (men eit kraftig fall verkar mindre sannsynleg utan eit stort sjokk i sysselsettinga).

Utsikter for leigemarknaden: Leigene er venta å halde fram med å stige, om enn moderat. Den tidlegare nemnde prognosen var +3 % for leigene i 2025 mmgrea.com, etter om lag 2 % auke i 2024. Etter kvart som det nye tilbodet blir absorbert og om inflasjonen held seg over ~2 %, kan ein vente at leigene stig kanskje 3–4 % årleg i 2026–2027. I 2028 kan leigene samla vere om lag 15 % høgare enn i dag. Eit atterhald: om det kjem ei bølgje av kontor-til-bustad-konverteringar som skaper mange nye leigeeiningar (hundrevis eller tusenvis av einingar lagt til), kan det lokalt dempe leigeveksten ved å auke tilbodet. Men i heile byen tyder den planlagde nedgangen i nybygging på at vakansen vil stramme seg til igjen og gi utleigarane meir prissetjingsmakt frå slutten av 2025 og utover globest.com. I hovudsak, etter eit kort leigetakar-marknad i 2023–24 for luksuseiningar, kan pendelen svinge tilbake til utleigars marknad innan 2026, om det ikkje kjem ein nedtur. For leigetakarar kan lettelse berre kome om lønsveksten overgår leigeveksten (forbetra kjøpekraft) eller om byen aukar tilgangen på rimelege bustader betydeleg.

Prognosar for næringseigedom:

• Kontor: Gjenopprettinga for kontorsektoren vil gå sakte. Ekspertar som Dr. Kevin Gillen spår at kontor vil «framleis måtte handtere tilbake-til-jobb»-problemstillingar i overskueleg framtid tcsr.realtor. Dei neste 3 åra kan ein vente at vakansar held seg høge. Det kan bli ei lita betring – til dømes at vakansar går ned frå ~20 % til kanskje ~15 % innan 2028 – hovudsakleg gjennom reduksjon av inventar (ombyggingar som fjernar kontorareal frå marknaden, selskap som leiger mindre). Ein rask tilbakegang til før-pandemi-nivå på oppmøte er ikkje venta. Leigene vil truleg halde seg flate nominelt, noko som i realiteten betyr nedgang (gitt inflasjon). Trenden med «flight-to-quality» tilseier at nyare, grøne bygg vil leigast ut godt (kanskje til og med nye prosjekt som 2222 Market eller Chubb sitt hovudkontor blir fylt opp), medan eldre B/C-klasse bygg kan halde fram med å stå tomme eller bli omgjort. Suksessen til ombyggingsprogram (om 20-års skattefritak blir innført i 2025) blir avgjerande: potensielt kan fleire millionar kvadratfot kontor bli omgjort innan 2030, noko som vil hjelpe til å stabilisere resten. Kontormarknaden i Philadelphia om 5 år kan vere mindre, men sunnare – håpet er eit slankare inventar med betre oppmøte, og ein tilstrøyming av bustadbruk i tidlegare kontorkorridorar som gir meir folkeliv. Målet til Center City District er eit meir variert sentrum som ikkje er så avhengig av kontor. Frå eit investeringsperspektiv kan kontorverdiane falle meir før dei finn botn (nokre meiner Philly-kontorverdiane allereie har falle ~20–30 % sidan 2019, og kan falle litt til). Rundt 2027 kan vi sjå teikn til oppsving om til dømes sysselsettinga tek seg heilt opp att og oppmøte i kontor blir betre grunna normalisering av hybridarbeid.
• Detaljhandel: Det er venta at detaljhandelen held fram med gradvis oppgang. Prognosen er at detaljhandelsoppmøte i Center City stig frå 83 % mot høge 80-talet innan 2026, så lenge det ikkje kjem nye pandemi-liknande forstyrringar centercityphila.org. Mange analytikarar trur fysisk detaljhandel vil få ein moderat renessanse ettersom den post-pandemiske «oppsamla etterspurnaden» etter opplevingar held fram. Leigeprisane for detaljhandel i sentrale område kan byrje å stige igjen etter å ha vore flate – kanskje tilbake til nivåa før 2020 innan 2025–26. Sekundære detaljhandelskorridorar vil truleg stabilisere seg med færre ledige lokale etter kvart som lokale verksemder fyller tomrom. Risikoen for detaljhandel er todelt: netthandel (som ikkje forsvinn, og nokre store kjeder kuttar talet på butikkar) og mogleg økonomisk nedgang (forbruket kan gå ned). Men julesesongen 2024 og vidare vil gi indikasjonar – for tida er indikatorar som Center City retail count har auka +15 % sidan 2019 centercityphila.org oppmuntrande. Over 5 år kan detaljhandel i Philly dreie meir mot mat/drikke og opplevingsbaserte tilbod, medan utvalet av tradisjonelle butikkar for mjuke varer kan bli tynnare. Folkeliv i sentrum kan vere heilt tilbake til 100 % av før-Covid-nivå rundt 2026, særleg om fleire bebuarar og studentar er til stades, noko som støttar detaljhandelen. Prognosen er difor forsiktig optimistisk: flate til svakt stigande oppmøte og leiger i detaljhandel, med vekstmoglegheiter for godt plasserte og gjennomtenkte konsept (særleg dei som rettar seg mot bebuarar og turistar).
• Industrielt: Utsiktene for industri er ganske positive utover den nåværende humpen. Som nevnt i GlobeSt.-artikkelen, forventer Colliers at ledigheten vil falle inn i 2026 globest.com, noe som betyr at de forventer at absorpsjonen tar igjen og kanskje faller tilbake til omtrent 5–6 % ledighetsnivå. Leieprisveksten i industrien kan akselerere igjen når overtilbudet er tatt unna – muligens tilbake til årlige økninger på midt-enkeltsifret prosentnivå gitt vedvarende etterspørsel. Innen 2025–2027 kan Philadelphia oppleve en ny bølge av industribygging hvis etterspørselen tar seg kraftig opp (spesielt for spesialiserte formål som kjølelager eller «last-mile»-lagre nær byen). Jokerkortet er hvordan forsyningskjedeskift og eventuelle økonomiske endringer slår ut – for øyeblikket er nærflytting og økte lagre trender som favoriserer mer lagerplass. I tillegg kan infrastrukturforbedringer (som utvidelse av motorveier, utdyping av havner) øke Phillys attraktivitet for logistikkfirmaer. Over et 5-årsperspektiv kan man forvente at det industrielle markedet forblir “yndlingen” innen næringseiendom her. Avkastningskravene vil forbli lave (som betyr høye verdier) for industrielle eiendeler sammenlignet med annen næringseiendom. Det eneste forbeholdet: hvis rentene forblir høye, vil ny spekulativ utvikling være forsiktig. Men i 2026–27, hvis rentene er nede og ledigheten under kontroll, kan vi se nye store prosjekter foreslått (f.eks. en andre fase av Bellwether District eller utvidelse av logistikkparker i forstedene).
• Bolig: Bolig-/leilighetssektoren er forventet å blomstre når den nåværende leveransebølgen er over. Allerede mot slutten av 2025, når ferdigstillelsene faller med 60 %, strammes markedet inn. Belegget bør forbli på midten av 90-tallet i prosent og kan til og med stige til over 95 % i de beste delmarkedene innen 2026 når overskuddet er absorbert. Leieprisveksten forventes å være sunn – kanskje 3 % til 5 % per år – ikke løpsk, men nok til å tiltrekke fortsatt investering mmgrea.com. Noen nasjonale prognosemakere (f.eks. Freddie Mac eller Yardi) har identifisert Philly som et marked med solide boligfundamenter fremover, gitt sin stabile økonomi og underforsynede rimelige segment. Faktisk er en potensiell trend økt utvikling av mellommarkedet og rimelige enheter (spesielt hvis byen utvider insentiver eller hvis inkluderende regulering gir flere enheter). Over 5 år kan flere ombygginger fra kontor til bolig gi, la oss si, noen tusen nye leiligheter i sentrum, men disse vil sannsynligvis komme trinnvis. Dermed kan den totale boligtilveksten modereres de neste par årene, og så muligens ta seg opp igjen hvis markedsforholdene bedres innen 2027 (når utbyggere får økt tillit med bedre finansiering og stigende leier). Investeringinteressen for bolig i Philly vil trolig forbli høy – allerede i 2022–2023 kjøpte mange institusjonelle investorer leilighetsbygg i Philly som en verdiinvestering sammenlignet med hetere markeder. Den trenden bør fortsette.

Prognose for utviklingsprosjekter: I løpet av de neste 3–5 årene vil mange av de store prosjektene vi har listet opp bli realisert eller gjøre betydelig fremgang. Innen 2028 kan Philadelphia realistisk ha:

• Den nye 76ers-arenaen er under bygging i South Philly (opning kanskje innan 2031, om alt går etter planen).
• Fleire kontorbygg i Center City blir omgjort (Wanamaker, 1700 Market, osv.) og kanskje nokre nye bustadhøghus står ferdige (Harper Square innan 2027, eit eller to nye tårn i Schuylkill Yards).
• Den I-95 cap-parken er ferdig og i bruk (2026 eller 2027).
• Bellwether er godt inne i fase 2 eller 3, med fleire millionar kvadratfot lagerbygg oppført.
• Navy Yard har eit par hundre innbyggjarar og kanskje eit nytt hotell.
• Kanskje blir Penn’s Landing-prosjektet gjenoppliva om rentene fell – kanskje eitt eller to tårn reiser seg innan 2028 om det startar opp att innan 2026.
  I hovudsak vil Philadelphia truleg oppleve ein fysisk vekstspurt i bysilhuetten og bybildet mot slutten av 2020-talet, dreven av desse prosjekta. Det vil bidra til den økonomiske basen og kan flytte nokre etterspurnadssenter (til dømes kan Delaware-vassdraget endeleg bli ein bustaddestinasjon om Durst byggjer eit par tårn).

Risikoar for prognosen: Det er verdt å merke seg potensielle avvik. Om den nasjonale økonomien går inn i ein resesjon i 2024 eller 2025, kan eigedomsmarknaden i Philly få ein kortvarig nedtur – bustadprisane kan flate ut eller falle litt (særleg om arbeidsløysa aukar og rentene ikkje fell tilsvarande), og næringsleige kan gå tregare. Men dei fleste ventar ikkje eit krakk som i 2008; bankar og hushald er generelt i betre stand. Philadelphia vart spesielt nemnt av nokre analytikarar som “undervurdert” for første gong på fleire år millersamuel.com, noko som betyr at bustadprisane i forhold til inntekt og leige er ganske rimelege. Dette tyder på at nedside-risikoen er avgrensa – det er ikkje ein boble som kan sprekke her slik det kan vere i overoppheta marknader. Så sjølv under eit mildt resesjonsscenario kan bustadmarknaden i Philly berre stagnere eit år og så ta til med moderat vekst igjen, i staden for å få eit stort prisfall. På næringssida kan ein resesjon skade kontormarknaden ytterlegare (og forseinke ei eventuell opphenting der) og kanskje stoppe opp nokre prosjekt (om finansieringa tørkar inn). Motsett er eit oppsidescenario også mogleg: om inflasjonen fell raskare og Fed kuttar rentene mot slutten av 2024, kan vi få ein mini-bølgje i 2025–26 der kjøparar som har stått på sidelinja kjem tilbake, og pressar sal og prisar litt høgare enn venta. Det vil gagne bustadbyggjarar og kanskje oppmuntre til fleire nye prosjekt (noko Philadelphia faktisk treng, gitt bustadmangelen).

Ekspertvurdering: Lokale eigedomsleiarar uttrykker generelt optimisme for at Philadelphia vil oppleve ei «stort sett stabil» periode framover tcsr.realtor, utan dramatiske svingingar. Uttrykket «bustadmarknaden vender tilbake til normalen» (altså, tilbake til normal vekst) oppsummerer forventningane godt tcsr.realtor. Reid Rosenthal, ein erfaren meklar i Philly, sa tidleg i 2025 at «alt har jamna seg ut… det er eit godt tidspunkt å kjøpe i Philadelphia fordi alt har jamna seg ut» phillyvoice.com. Stabilitet kan vere bra – det gir rom for planlegging og mindre spekulasjonsdriven uro.

I 2030, om dagens trendar held fram, vil Philadelphia truleg ha:

• Litt fleire innbyggjarar (kanskje 1,62 millionar mot 1,58 millionar i dag),
• Høgare sysselsetjing (særleg om prosjekt som Bellwether og Navy Yard innfrir lovnadene om nye jobbar),
• Ein sentrumskjerne med fleire fastbuande og færre kontor (kanskje 85 % av kontora er i bruk, men mange nye leilegheitsbygg),
• Bustadprisar og leiger ~10–20 % over dagens nivå (avhengig av inflasjon),
• Og pågåande utvikling i visse «hotspots» (University City, vassfrontar, osb.).

Konklusjon: Eigedomsmarknaden i Philadelphia på veg inn i midten av 2020-åra verkar grunnleggjande solid. Etter å ha kome seg gjennom pandemisjokket og raske renteendringar, går marknaden inn i ein fase med avmålt vekst. Både bustad- og næringssegmentet har utfordringar å løyse, men også tydelege moglegheiter. For alle partar – frå bustadkjøparar til investorar og politikarar – vil fokuset vere på å finne balansen: å fremje vekst og utvikling, men samstundes halde byen rimeleg og leveleg. Dei neste åra blir avgjerande for om Philly klarer å utnytte dagens momentum (som ein «heit» og rimeleg marknad) til langsiktig suksess. Så langt er teikna lovande: sterke jobbsatsingar, aukande folketal i sentrum, store investeringar i infrastruktur og megaprosjekt, og brei semje om at Philadelphia er på veg oppover, sjølv om det er ein jamn stigning heller enn ei kometliknande oppgang.

Kjelder: Nyleg data og analysar er henta frå autoritative kjelder, inkludert bustadrapportar frå Drexel University sitt Lindy Institute drexel.edu drexel.edu, marknadstrendar frå Zillow og Redfin redfin.com, økonomiske statistikkar frå Philadelphia Fed og Pew pew.org, byplanleggingsdokument frå Philadelphia og større nyheitsmedium (PhillyVoice, Inquirer, Axios) for oppdateringar om utvikling axios.com axios.com, og rapportar frå næringsmeglarar (Colliers, CBRE) om eigedomsmarknaden globest.com globest.com. Desse samla dannar grunnlaget for prognosane som er presenterte.