St. Moritz eigedom 2025: Inne i den alpine luksusboomen & framtidige prognosar

St. Moritz, den legendariske sveitsiske skidestinasjonen, tronar på toppen av eigedomsmarknaden i Alpene som ein av dei dyraste og mest eksklusive eigedomsplassane i verda. I 2025 held eigedomsprisane seg på eit stratosfærisk nivå – høgare enn nokon annan alpin destinasjon – der luksusboligar går for CHF 40 000+ per kvadratmeter (og CHF 50 000+ for verkelege trofé-eigedomar) ubs.com ubs.com. Marknaden fekk eit oppsving under pandemien og ligg no på alle tiders høgste nivå, styrkt av Sveits sin tryggleik og kronisk bustadmangel ubs.com ginesta.ch. Denne omfattande rapporten gjennomgår bustad-, nærings- og ultra-luksustrendar, gir historiske og noverande prisdata, og analyserer framskrivingar for dei komande åra. Vi ser òg nærare på utleigeavkastning, nye utbyggingar, reglar for utanlandske kjøparar, skatteomsyn og drivkrefter bak etterspurnaden – og samanliknar St. Moritz med andre sveitsiske og alpine luksusmarknader.

(Alle prisar i sveitsiske franc. CHF 1 ≈ EUR 1 per 2025.)

Bustadmarknadstrendar i 2025

Bustadmarknaden i St. Moritz er framleis svært stram og dyr. Etter ein ekstraordinær boom under pandemien, har etterspurnaden normalisert seg til nivåa frå før 2020, men held seg likevel sterk ginesta.ch. Kjøparane har vorte litt meir prissensitive, og sal tek no litt lengre tid, men prisane held seg stabile på rekordhøge nivå ginesta.ch. Denne stabiliteten er tufta på svært låg tilgang – nybygg er kraftig avgrensa – og jamn interesse frå velståande sveitsiske og internasjonale kjøparar.

• Avgrensa tilbod: Over halvparten av bustadane i St. Moritz (≈55%) er sekundærbustader (ferieleilegheiter) ginesta.ch ginesta.ch. Bygging av nye fritidsbustader stansa praktisk talt etter Sveits si “sekundærbustad-initiativ” i 2012 (Lex Weber-lova), som forbyr nye løyve for sekundærbustader i kommunar der desse utgjer meir enn 20% av bustadmassen ginesta.ch. I St. Moritz, der delen sekundærbustader ligg langt over denne terskelen, er nybygg ekstremt sjeldan, og total bustadmasse veks med <1% i året ginesta.ch. Denne strukturelle mangelen held prisane oppe ginesta.ch. Sjølv etterspurnaden etter pandemien har roa seg frå storm til berre høg, held seljarane fram med å ha overtaket – med tilgjenge på ~2,3% for leilegheiter og 2,5% for hus (godt under eit “balansert” nivå på 6–8%) ginesta.ch.
• Prisar: Bustadeigedom i St. Moritz har Sveits sine høgste prisar. Sjølv mellomklasse-leilegheiter i byen ligg rundt CHF 20 000–25 000/m², medan luksusleilegheiter når CHF 25 000–32 000/m² – og verkeleg eksepsjonelle toppleilegheiter eller hytter med utsikt til innsjøen kan ligge langt over dette* ginesta.ch ginesta.ch. På dei mest ettertrakta adressene i St. Moritz, som Via Suvretta eller Via Brattas, går store hytter ofte for CHF 40 000+ per m², med enkelte «enhjørning»-eiendommar som visstnok har nådd seks-sifra CHF per m² prisar ginesta.ch ubs.com. Sjølv eldre einebustader (eit svært lite segment) kostar minst CHF 26 000/m², medan moderne villaer på dei beste plassane ofte ligg på CHF 39 000/m² eller meir ginesta.ch. Til samanlikning er median pris per kvadratmeter for eit typisk hus (alle storleikar/plasseringar) i St. Moritz om lag CHF 13 300/m² per midten av 2025 (med eit spenn på ~CHF 8 000–18 600) homegate.ch – noko som viser at sjølv «gjennomsnittlege» eigedommar her er dyre. Dei siste fire åra har husprisane i St. Moritz auka +52 % i CHF homegate.ch, noko som illustrerer den meteorlignande prisstigninga sidan 2019.
• Post-pandemisk platå: Etter ein kort nedgang i 2015–2018, skaut verdiane kraftig i vêret i 2020–2022 grunna ei flukt til alpe-tilfluktsstader ginesta.ch. I 2023 nådde prisane nye høgder og veksten har sidan flata ut – spesielt for leilegheiter. Verdien på leilegheiter har omtrent tredobla seg (+190%) sidan 2000, og husverdiane har auka ~175% sidan 2000 ginesta.ch. Etter oppgang på omlag 5–6% årleg tidleg i 2020-åra, vistes berre moderate auke i 2024. Lokale meklarar merkar faktisk at presset på prisane har “flata ut” på eit høgt platå ginesta.ch. Kjøparane er ikkje lenger i panikkmodus; dei forhandlar hardare og prioriterer rettferdig pris og topp beliggenheit ginesta.ch. Likevel ligg prisane framleis på rekordhøgder, støtta av minimalt utval og stabil etterspurnad frå velståande livsstilkjøparar ginesta.ch. Kort sagt, bustadmarknaden i 2025 er i ein ventemodus på toppen – stabil, ekstremt høgprisa, med små svingingar men ingen større korreksjon.

Trendar innan ultralukseriøse segment og skichalet-marknad

St. Moritz sitt ultra-luksuseigedomssegment (“Prime”) held fram med å leia den alpine verda både når det gjeld prestisje og pris. Det har halde på krona som den dyraste marknaden for skihus i Alpane ubs.com. I 2024 prime St. Moritz-prisar auste om lag +5,6% år for år, og overgjekk dei fleste rivalar knightfrank.com. Dette pressa prime-verdiar til om lag 27% over 2019-nivå – ein imponerande stigning på berre fem år ubs.com. Nokre sentrale trendar i dette elitesegmentet inkluderer:

• Global milliardærappell: Etterspurnaden på toppnivået er verkeleg internasjonal. Ekstremt velståande kjøparar frå Europa, Nord-Amerika, Midtausten og andre stader verdset St. Moritz for si “Top of the World”-eksklusivitet og sveitsiske stabilitet ubs.com. Sjølv då dei globale finansmarknadene svinga i 2023–24, heldt dei rike fram med å kjøpe her, sidan dei såg på sveitsisk eigedom som ein trygg hamn for eigedelar ubs.com. Den sterke sveitsiske francen gjorde luksusheimar i Sveits dyrare for utlendingar, men dette valutahindret vart vege opp av mange kjøparar sin ønskje om eit trygt alpint tilfluktsstad ubs.com. Omdømme tel: Den hundre år gamle merkevara St. Moritz som ein glamorøs vinterdestinasjon (to gongar vert for vinter-OL) held fram med å tiltrekke seg eit elitært klientell og investeringsmigrasjon-kjøparar som søkjer ein fot innanfor den sveitsiske livsstilen.
• Prisvekst avtar: Etter to år med tosifra vekst, sakte prime-prisveksten seg markant i 2024. Ifølgje UBS blei prisauken i det sveitsiske luksussegmentet halvert til om lag +1,2 % i snitt i 2024 (mot ~+3 % året før) ubs.com. I St. Moritz har leilegheitsprisane auka om lag 3 % det siste året, men dei beste chalet-ane hadde flat eller ubetydelig vekst ubs.com. I hovudsak nådde luksusmarknaden eit pristak etter tidlegare overdrivingar ubs.com. Kjøparane var framleis interesserte, men mange vegra seg for nye kraftige prisaukar sidan verdiane allereie hadde stige mykje. Ein annan faktor som kjølar toppsegmentet: Sveitsiske boliglåns-«stresstest»-reglar (som krev høg inntekt for å ha råd til bustader til fleire millionar) avgrensar nokre kjøparar i sjiktet mellom 5 og 10 millionar CHF ubs.com. Kjøparbasen krympar på desse høge prisnivåa, noko som naturleg dempar prisveksten ubs.com. Difor har 2025 blitt eit år for konsolidering for luksusmarknaden i St. Moritz – prisane held stand eller stig berre heilt svakt ubs.com.
• Uslåtte toppverdiar: Sjølv med seinare vekst held St. Moritz fram med å vere ultra-dyrt. I 2025 startar luksuslistene rundt CHF 43 000/m² ubs.com, det høgaste i Alpane. Til samanlikning startar topp-prisane i Gstaad på ~CHF 39 000/m² og Verbier på ~CHF 36 000/m² ubs.com – som plasserer St. Moritz på toppen. Avhengig av plassering og namn, går kvadratmeterprisane i St. Moritz ofte over CHF 50 000 og i “særskilde tilfelle” har dei nådd over CHF 100 000+ ubs.com. Dette er Monaco/Aspen-nivå prisar midt i dei sveitsiske Alpane. Merkverdig vekslar Gstaad og St. Moritz ofte på å vere den dyraste skidestinasjonen: ei undersøking frå 2024 viste at gjennomsnittet i Gstaad låg litt høgare, men St. Moritz hadde det største årlege hoppet (+5,6 % mot +4 %) knightfrank.com. Uansett definerer dei saman toppsjiktet. Til samanlikning ser Frankrike si topp-landsby (Courchevel 1850) luksushytter rundt CHF 30 000/m² – framleis dyrt, men om lag 30 % billegare enn St. Moritz ubs.com. Tabellen under viser korleis St. Moritz stiller seg opp mot andre elite-marknader i Alpane:

Stad (Fjellstove)	Typisk topp-pris (CHF/m²)	Prisendring 2024 (%)
St. Moritz (Sveits)	≈ 40,000 – 50,000 (opptil 100k+ for sjeldne objekt) ubs.com ubs.com	+5,6 % (prisfarten flatar ut) knightfrank.com
Gstaad (Sveits)	≈ 39,000+ (nesten på linje med St. Moritz) ubs.com	+4,0 % (sterk etterspurnad, låg tilgang) knightfrank.com
Verbier (Sveits)	≈ 36,000+ ubs.com	+2,8 % (moderat vekst) ubs.com
Courchevel 1850 (Frankrike)	≈ 30,000 (topp fransk skidestinasjon) ubs.com	+9,0 % (lite utval køyre oppgang) knightfrank.com
Kitzbühel (Austerrike)	≈ 20 000 (høgst i Austerrike) ubs.com	+8,5 % (oppsving etter korreksjon) knightfrank.com

(Kjelder: Knight Frank, UBS.«Prime-pris» refererer til startverdiane for høgkvalitets-/luksussegmentet.)

Tabell 1: Prisnivå for eksklusive alpeeigedomar & Nyleg vekst (2024-data) knightfrank.com ubs.com

Sjølv med skyhøge prisar er interessa for luksusbustader i St. Moritz framleis sterk. Den unike kombinasjonen av glamour, privatliv og alpin skjønnheit – i tillegg til Sveits sin politiske/økonomiske stabilitet – held fram med å lokke til seg UHNWIs (ultra-høgformuande individer) properstar.mu properstar.mu. Mange velståande kjøparar ser det å eige ein chalet i St. Moritz som både eit status-symbol og ei fornuftig plassering av verdiar (ein fysisk eigedom i ein trygg jurisdiksjon). Oppsummert er ultra-luksus-segmentet i 2025 prega av rekordhøge prisnivå, litt avkjøla vekst og vedvarande global etterspurnad – eit marknad som tar ein pust på toppen av fjellet.

Næringsbygg og nye utviklingsprosjekt

Næringseigedom i St. Moritz er i stor grad driven av turistsektoren – luksushotell, eksklusive butikkar, restaurantar og tenester som rettar seg mot velståande gjester. Helsetilstanden til næringsmarknaden følgjer tett utviklinga i turistnæringa, som har vore særs sterk. I 2023 hadde St. Moritz sitt nest beste år på tiåret for hotellovernattingar, med over 1,7 millionar overnattingar i Øvre Engadin-regionen (90% av desse i St. Moritz-området) ginesta.ch. Denne bølgja av besøkande (særleg høgforbrukande turistar) har halde etterspurnaden høg etter lokale for hotell og butikkar i dei eksklusive handleområda. Viktige punkt er mellom anna:

• Detaljhandel/Hotell-etterspurnad: St. Moritz sin “designarlandsby”-atmosfære – med butikkar som Cartier, Gucci og kunstgalleriar – gjer at næringsleigene er blant dei høgaste i Alpane. Primære butikklokale er avgrensa rundt Bahnhofstrasse og Palasshotell-distriktet, og ledige lokale er så å seie ikkje-eksisterande i høgsesongen. Luksusmerke ønskjer å vere her for å styrke merkevara si og nå den velståande kundebasen, noko som held eigedomsmarknaden sterk. Hotella har òg hatt godt av stigande romprisar og belegg, som har ført til oppgraderingar og renoveringar (til dømes har det historiske Badrutt’s Palace Hotel pussa opp for å halde seg konkurransedyktige). Ny hotellutvikling er likevel avgrensa av byggeforbod og vernebestemmingar i regionen. I staden vert eksisterande eigedommar modernisert til femstjernersstandard for å møte etterspurnaden.
• Utviklingsprosjekt: Boligutvikling er særs avgrensa etter lova, men nokre få prosjekt er på veg, ofte ved å omgjere eldre bygg. Til dømes vert “Residence du Lac”-prosjektet (2024–25) eit tidlegare bygg ved sjøen omgjort til moderne leilegheiter, med fokus på berekraftig trebygging og blanda einingsstorleikar for lokalbefolkninga timbatec.com timbatec.com. Det vert lagt vekt på høgkvalitets, miljøvenleg design (bygd etter Minergie-P-Eco-standard) for å møte dagens krav til effektivitet og luksus timbatec.com. Sidan St. Moritz ikkje kan byggje nye fritidsbustader fritt, er dei fleste nybygg for fastbuande eller krev særskilte dispensasjonar. Nokre eldre hotell eller klinikkar har blitt gjort om til bustader eller kombinasjonsprosjekt – eit nyleg døme er ein tidlegare klinikktomt som har blitt gjort om til kunstscene og framtidige leilegheiter (vist fram under Nomad design-arrangementet i 2025). Alt i alt kjem ny bustadkapasitet kun inn gjennom ombygging av eksisterande bygg, grunna totalforbod mot nye sekundærbustader i denne sonen med høg andel sekundærbustader ginesta.ch.
• Infrastrukturforbetringar: Regionen held fram med å investere i reiselivsinfrastruktur, sjølv om det ikkje er utan utfordringar. Heisanlegg vert moderniserte der det er mogleg – til dømes blei det sett i gang planar om å erstatte den 50 år gamle Signalbahn taubana ved St. Moritz-Bad med ein gondol med høgare kapasitet snowindustrynews.com. Men i 2023 stoppa Schweiz sin føderale domstol Signalbahn-oppgraderingsprosjektet på grunn av miljø- og planleggingsomsyn (skogsvern, osb.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Dette viser kor strenge reguleringar det er, også for infrastruktur: prosjekta må nøye vurdere miljøpåverknad, og forseinkingar er vanlege. Trass motgang er både heisoperatørane og byen St. Moritz fast bestemte på å oppretthalde fasilitetar i verdsklasse. Betydelige midlar har blitt investert i snøproduksjon, heisforbetringar og heilårsamnesti over heile Engadin. Klimatilpassing er faktisk ei høg prioritet – mange alpinanlegg (inkludert St. Moritz) investerer tungt i teknologi for å sikre påliteleg snø og auke sommartilbodet naef-prestige.ch.
• Kommersiell utsikt: Kommersiell eigedomsmarknad er stabilt positiv og er knytt til utsiktene for reiselivet. Med at internasjonal reising normaliserer seg etter pandemien, ser St. Moritz sterke vinterbookingar og aukande besøkstal om sommaren (sommarliftbruken har auka med +46% sidan 2021 ettersom Alpane satsar på heilårsturisme) naef-prestige.ch. Dette gjev auka tru for restaurantar, butikkar og hotell, og bidreg til å halde oppe leigeprisar og utleigegrad på næringseigedommar. Ei utfordring er bemanning/buplass: mangel på bustader for tilsette (på grunn av restriksjonar på sekundærbustader) får enkelte verksemder til å investere i bustadløsningar i kringliggjande landsbyar. Eit nærliggande skiområde (Lech i Austerrike) bygde til dømes ny personalbustad i 2025 – noko som òg har vekt interesse hjå sveitsiske skidestinasjonar snowindustrynews.com. I St. Moritz kan det hende at lokale styresmakter og arbeidsgjevarar må leggje til rette for bustader til arbeidsstyrken for å oppretthalde servicenivået i høgsesongen.

Sterk vekst driven av etterspurnadsauke under pandemien og begrensa tilbod.

Indikator (Bustad)	Verdi / Trend
Median bustadpris (spør)	CHF 13 300/m² (midten av 2025) – median annonse, alle område homegate.ch.Opp ~+52 % samanlikna med for 4 år sidan homegate.ch.Reflekterer breitt marknad, inkl.eldre og utkantområde.
Gjennomsnittleg pris på topp-luksus	CHF 40 000/m²+ – typisk for toppleiligheter/chaletar ubs.com.Ultra-prime-sal i CHF 50k–60k/m²; sjeldne troféar høgare ubs.com.St.Moritz leier Alpane i denne målinga.
1-års prisendring (2024)	≈ 0 % til +3 % (varierer etter segment) – luksussegment +1,2 % i snitt ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; breiare marknaden om lag flat til +2%.Indikerer utflating etter tidlegare auke.
5-årig prisendring (2019–24)	+25 % til +35 % – St. Moritz luksus ~+27 % ubs.com; total bustad ~+30 % (estimert).
Tilbod på marknaden (2024)	2–3 % av bestanden – Ekstremt låg tilgjenge.Eigedomsleilegheiter til sals, tilbodsrate ~2,3% ginesta.ch.Heimar ~2,5%.Indikerer stramt lager; eigedommar blir ofte selt utanfor marknaden.
Del av bustader som er andreheimar	54,7 % av bustadene er andre bustader (ikkje primærbustader) ginesta.ch.Nye fritidsbustader forbode sidan 2012 i St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, som avgrensar tilbod og nye einingar.
Typisk leigeavkastning (lang sikt)	~2–3 % brutto per år – relativt låg grunna høge kapitalverdiar investropa.com.St. Moritz-avkastning liknar Zürich/Geneva prime (2–3 %).Nettoavkastning enno lågare etter kostnader.
Avkastning ved korttidsutleige (ferieutleige)	~5–7 % brutto (høgsesong) – premium ferieutleiger kan gi høgare avkastning investropa.com, men krev aktiv forvaltning og har sesongmessige svingingar i utleige.

(Kjelder: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Tala er omtrentlege.)

Oppsummert, sjølv om ingen store kommersielle utbyggingar (som nye kjøpesenter eller kontorparkar) finn stad – noko som er typisk for ein resortby – er den kommersielle eigedomssektoren sterk, driven av luksusturisme. Oppgraderingar av infrastruktur og forsiktige, småskalautviklingar vil halde fram, og styrkar St. Moritz sin posisjon som ein førsteklasses alpedestinasjon året rundt.

Historisk Prisvekst & Sentrale Verdiar

Eigedom i St. Moritz har ei lang historie med ekstraordinær prisvekst. Dei siste ~20 åra har eigedomsverdiane i byen om lag tredobla seg, langt over snittet nasjonalt i Sveits. Prisane steig jamt utover 2000-talet, fall litt midt på 2010-talet, og skaut så i været mot slutten av 2010-talet og spesielt frå 2020 til 2022. Dagens prisar er dei høgste nokon gong. Nedanfor finn du eit samandrag av nøkkeltal for prisar per 2025:

Tabell 2: Nøkkeltal for eigedomsmarknaden i St. Moritz (2025)

Som tabellen viser, er eigedom i St. Moritz prega av skyhøge verdiar og moderate utleigeavkastningar. Pris-til-leige-forholdet er svært høgt – ein refleksjon av at eigarane vanlegvis er livsstilskjøparar, ikkje investorar på jakt etter avkastning. For eksempel kan ein leiligheit i St. Moritz til CHF 5 millionar berre gi ~CHF 100 000/år i langtidsleige (2 % avkastning), men eigarane aksepterer det fordi dei verdset eigen bruk, tryggleik for formue, og mogleg prisauke. Faktisk har kapitalauken vore den viktigaste gevinsten historisk: sjølv etter den siste avkjølinga, auka bustadprisane i St. Moritz med ~+5–6 % årleg dei siste fem åra, langt over inflasjonen. På lengre sikt er trenden enda meir tydeleg – frå 2000 til 2024 har lokale bustadprisar nesten tredobla seg reelt ginesta.ch. Få marknader i verda kan vise til tilsvarande langvarig vekst.

Dersom ein skal oppsummere per 2025: “Eigedom i St. Moritz er svært dyr, tilbodet er avgrensa, og prisane ligg på toppnivå, med kun svak vekst i det siste.” Dei grunnleggande forholda med låg tilgang og høg etterspurnad tilseier at eventuell prisnedgang blir overflatisk. Faktisk, som du vil sjå vidare, er prognosen for stabilitet eller forsiktig prisauke, heller enn noko betydeleg fall.

Marknadsutsikter: 2025 og vidare

Utsiktene for eigedomsmarknaden i St. Moritz dei neste åra er gjennomgåande stabile, med venta forsiktig vekst – ein vidareføring av “konsolidering på høgt nivå.” Fleire anerkjende prognosar peikar på at 2025 vil gi moderat prisvekst omtrent på linje med inflasjon, og deretter kan moderat vekst ta til på nytt. Viktige faktorar som formar prognosen inkluderer rentenivå, globale økonomiske forhold, og lokale avgrensingar på tilbodet:

• 2025 – Eit år med konsolidering: Analytikarane i UBS forventar at 2025 blir eit nytt år med konsolidering for sveitsisk luksuseigedom, der prisaukane held seg svært moderate (på lik linje med 2024 sitt ~1%-nivå) ubs.com. Ginesta (eit lokalt meklarfirma) ventar òg “stabile til svakt aukande marknadsprisar i takt med inflasjon” på kort sikt ginesta.ch. Med andre ord kan nominelle prisar stige med om lag 0–2% gjennom 2025, og reelle prisar forblir i praksis flate. Årsaka er at dei høge prisnivåa har krympa kjøparbasen, og etter-pandemien sin hast er over ubs.com. I tillegg gjekk renta frå 0% frå 2022, og sjølv om det er venta rentekutt innan 2025–26, er finansieringskostnadene framleis høgare enn under den ultra-lause pengepolitikken – noko som avgrensar kjøparane sitt maksbudsjett. Den sveitsiske økonomien veks dessutan sakte (~1% BNP-vekst), så det er ikkje venta nokon stor etterspørselsauke engelvoelkers.com. Alt dette peiker på ein periode med prisstabilitet snarare enn ein ny boom. Merkverdig nok er sjølv dette “sidelengs” scenarioet på svært høge prisnivå, så marknaden stoppar eigentleg på toppen.
• Strukturelt oppoverpress: På lengre sikt er analytikarar forsiktig optimistiske. UBS peiker på at strukturelle faktorar (høg nettoformue-demografi, folk lever lenger og brukar fritidsbustader meir, osb.) vil “halde fram [pris]oppgangen i overskodeleg framtid” ubs.com. Etterspurnadsdrivarar inkluderer velståande pensjonistar og andrebustad-søkjarar frå heile verda, medan tilbodet vil vere strengt avgrensa grunna andrebustad-taket ginesta.ch. Denne ubalansen tyder på at etter den noverande pausen, vil prisane ta til å stige forsiktig igjen. Til dømes spår Wüest Partner (sveitsisk eigedomskonsulentselskap) at bustadprisar i Sveits vil stige ca. +3 % i 2025 engelvoelkers.com, og kanskje i eit liknande tempo i 2026–27 om rentene går ned. St. Moritz, som er eit unikt mikromarknad, treff kanskje ikkje +3 % det første året, men ein tilbakegang til ca. +2–4 % årleg prisauke innan 2026–2027 er truleg viss dei globale økonomiske tilhøva betrar seg. Nokre bransjeekspertar ser faktisk føre seg ein moderat oppgang: Ei luksuseigedom-analyse spår at prisane i St. Moritz kan stige ca. +2,5 % til +4,0 % i 2026, med sterkast vekst i dei mest prestisjefylte områda som Suvretta theluxuryplaybook.com. Dette vil vere ein oppgang frå den nesten flate 2024–25 og passe med eit scenario der tilliten tek seg opp att i takt med at lånekostnadene fell.
• Nøkkeleviabler: Rentebana er avgjerande. SNB (Sveitsiske Nasjonalbanken) heva renta frå –0,75 % til +1,75 % (innan midten av 2023) for å kjempe mot inflasjon, men inflasjonen har sidan falle til under 1 % engelvoelkers.com. Viss SNB byrjar å kutte renta mot slutten av 2024 eller i 2025 (som mange ventar), vil lånevilkåra for bustad verte betre og det kan utløyse ny etterspurnad engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Allereie har den sveitsiske 10-års statsobligasjonsrenta falt frå toppnivå, og nokre rentekutt på bustadlån er observert, noko som «auka kjøparane si betalingsvilje» i luksusmarknaden i 2024 ubs.com. Ein annan faktor: globale formuetrendar. Skjebna til St. Moritz er tett knytt til rikdomen til milliardærar – og til trass for noko marknadsuro har dei ultrarike berre vorte enda rikare dei siste åra properstar.mu. Med mindre ein større finanskrise rammer, er det venta at formuende personar held fram med å plassere delar av rikdomen sin i harde verdiar som eksklusiv eigedom. Likevel kan ein økonomisk brems i Europa eller geopolitiske sjokk demp etterspurnaden på kort sikt ubs.com. UBS peikar på at om europeisk vekst held seg svak og inflasjon reduserer kjøpekrafta, kan nokre potensielle kjøparar utsetje kjøp av fritidsbustad ubs.com. Såleis inkluderer vekstprognosane for 2025 eit forsiktig syn på økonomien.
• Samla vurdering: Basisscenarioet er at bustadverdiane i St. Moritz vil halde seg stabile eller stige svakt fram mot 2025, og så akselerere litt meir dei påfølgjande åra. Det er lite sannsynleg at vi vil sjå eit krakk med mindre det vert tvinga fram sal (noko som er sjeldan, sidan velståande eigarar ikkje er høgt belånte eller under press om å selje) engelvoelkers.com. Faktisk held eigarbuerar i Sveits normalt bustaden gjennom renteendringar, noko som hindrar ein bølgje av bustader ut på marknaden engelvoelkers.com. Difor er nedside-risikoen avgrensa. På den andre sida vil ei ny bølgje av utanlandsk interesse (t.d. dersom enkelte reisemarknader opnar heilt opp igjen eller om sveitsiske francen vert svakare) raskt kunne antenne prisveksten, gitt mangelen på bustader. Oppsummert: Forvent ein «myk landing på toppen» – prisane held seg på sitt “høge platå” i 2025, og stig deretter gradvis vidare i takt med økonomisk oppgang og vedvarande etterspurnad.

(Ein faktor som kan overraske, er regelverksendring: Sjå reglane for utanlandske kjøparar under – strengare reglar kan kjøle ned etterspurnaden litt, medan oppmjuking (lite sannsynleg) ville auka henne.)

Leigeavkastning og buy-to-let-potensial

Investorar som vurderer buy-to-let-moglegheiter i St. Moritz bør vere merksame på at leigeavkastninga er relativt låg, spesielt for langtidsleige, men high-end korttidsutleige kan gje attraktiv sesongbasert inntening. Marknaden her er mest driven av livsstilskjøparar, ikkje rein avkastning, noko som påverkar forholdet mellom leige og kjøpspris. Viktige punkt:

• Langtidsleigeavkastning: Bruttoavkastning på bustader i St. Moritz ligg vanlegvis i området 2 %–3 % per år investropa.com. Dette er likt som i andre premium-sveitsiske område (Zürich, Genève), som òg har ~2–3 % i avkastning, og det er langt lågare enn i billegare område (der 4–5 % er vanleg) investropa.com. Til dømes kan ein 4-roms leilegheit kjøpt for CHF 3 millionar leigast ut for om lag CHF 6 000–7 000 per månad umøblert – om lag CHF 72 000–84 000 årleg (≈2,5 % av kjøpesummen). Dei låge avkastningane speglar dei skyhøge eigedomsverdiane meir enn låge leiger; faktisk er leigene i St. Moritz blant dei høgaste i Sveits per kvadratmeter. Men prisane er så høge at leiga ikkje “tek att” – noko som gir moderate avkastningar. Nettoavkastning (etter utgifter, vedlikehald, eigedomsskatt, osb.) vil vere endå lågare, kring 1–2 %. Investorar aksepterer ofte desse låge avkastningane fordi dei satsar på verdiutvikling og tryggleik. Mange eigarar leiger faktisk ikkje ut i det heile, men nyttar bustaden sjølve.
• Feriebustadpotensial: Marknaden for korttidsutleige (ferienutleige) gir høgare inntektspotensial, spesielt i høgsesongen for ski. Luksuriøse chaletar og leilegheiter kan krevje svært høge vekesprisar om vinteren – det er ikkje uvanleg at ein godt plassert 4-roms chalet blir leid ut for CHF 15 000–20 000 per veke over nyttår eller i februar. I løpet av dei om lag 10–12 beste vintervekene kan ein slik eigedom omsette for over CHF 150 000, noko som årleg tilsvarer ~5 % av verdien. Ifølgje investeringsrådgjevarar kan korttidsutleige i godkjende turistområde gje 5–7 % brutto årleg – men dette føreset at ein klarer å leige ut store delar av året investropa.com. St. Moritz har ein lang vintersesong og ein veksande sommarsesong, men belegget er likevel mykje lågare i lågsesongen. Realistisk sett kan ein flittig eigar eller utleigebyrå kanskje oppnå 15–20 veker med utleige til høge prisar – noko som kan gje ein inntekt på rundt 3–5 % av eigedomsverdien – betre enn eit langtidsleige, men krev aktiv forvaltning. Det er òg fleire utgifter (marknadsføring, reinhald, provisjonar) og lovpålagde krav (turistskatteregistrering, osb.). Likevel, for eigarar som er villige til å leige ut bustaden når dei sjølve ikkje brukar han, tilbyr St. Moritz ein av dei sterkaste korttidsutleigemarknadene i Alpane, mykje takka vere straumen av velståande turistar.
• Regelverk & Lediggang: Det er viktig å merke seg at korttidsutleige generelt er tillate i resorteområde som St. Moritz (i motsetnad til nokre sveitsiske byar som avgrensar Airbnb-liknande utleige). Faktisk ønskjer byen turismebaserte utleiger velkommen. Eigedomsbesittarar kan likevel måtte følgje vedtekter eller reglar om utleige, og alle utleigarar må betale ein liten “Kurtaxe” (turistskatt) per gjest/natt og sørgje for at utleiga møter tryggleikskrav. Konseptet “Lex Airbnb” har ikkje ramma St. Moritz i nemneverdig grad – korttidsutleige er vanleg praksis og vert ofte handtert via lokale byrå eller eksklusive utleigeplattformer. I toppskivekene overstig etterspurnaden etter leige-chaletar langt tilbodet, så risikoen for lediggang desse periodane er nær null. Utenom sesong (våren, seinhausten) kan eigedomen stå tom – eigarar brukar ofte desse periodane til vedlikehald.
• Buy-to-Let-profil: Reine investeringskjøparar er relativt få i St. Moritz på grunn av låge avkastningar og Lex Koller-restriksjonar (utanlandske ikkje-busett kan ikkje lett kjøpe berre som investering – sjå neste avsnitt). Dei som faktisk kjøper for utleige har gjerne eit langsiktig perspektiv og eit todelt mål: leige ut no for å dekke kostnader, og til slutt bruke eigedommen sjølv (eller selje). Gitt Sveits sine sterke leigelover og stabil leigeetterspørsel nasjonalt, ser somme investorar til og med 2–3 % avkastning som akseptabelt for ein svært trygg eigedom. I tillegg stig leigene for tida i Sveits på grunn av bustadmangel – nasjonalt auka etterspurde leiger med ~+2,2 % år-over-år tidleg i 2025 homesoverseas.ru. I St. Moritz gjer eit avgrensa tilbod av utleigebustader (berre ~44% av lokale bustader er til leige ginesta.ch, og mange av desse er busett av fastbuande) at utlendingar eller sesongarbeidarar konkurrerer om dei få ledige bustadene, noko som pressar leigene oppover. Dette kan gi eit moderat avkastningsløft over tid (dersom prisane held seg flate og leigene stiger). Likevel bør ein ikkje forvente seg store kontantstraum-gevinstar i denne marknaden; den verkelege “avkastninga” ved å eige i St. Moritz blir ofte målt i livsstilsutbytte og langsiktig verdiauke, heller enn høg løpande inntekt investropa.com.

Oppsummert er utleigeavkastninga i St. Moritz moderat på sitt beste, og negativ giring (lån er dyrare enn yield) er mogleg i høgrente-miljø. Potensielle utleigarar bør sjå på det som ein hybridinvestering: delvis inntektsbu, delvis luksuseigedom. Mange greier å dekke noko kostnader via ferieutleige – og får betalt, medan eigedomen deira sannsynlegvis veks i verdi. Men som rein avkastningsinvestering blir St. Moritz utklassa av billigare marknader. (Til samanlikning kan ein investor få 4–5 % yield i Valais eller Austerrike, men då med mindre kapitalsikkerheit.) Kvar eigar må sjølv vurdere desse faktorane basert på sine økonomiske mål.

Reguleringar og restriksjonar for utanlandsk eigarskap

Sveits har strenge reglar for utanlandsk eigedomseigarskap – og St. Moritz, som ein ettertrakta ferieplass, er underlagt desse reglane. Dei to viktigaste reguleringane er Lex Koller (restriksjonar for ikkje-busette utlendingar som kjøper eigedom) og Lex Weber (andre-bustadsgrensa, omtalt tidlegare). Her er kva utanlandske kjøparar må vite:

• Lex Koller (løyve for utanlandske kjøparar): Under den føderale Lex Koller-lova møter utanlandske ikkje-busette avgrensingar når dei skal kjøpe eigedom i Sveits. Generelt kan **utanlandske borgarar utan sveitsisk bustad ikkje kjøpe vanlege bustadeigedomar i dei fleste delar av Sveits (t.d. Zürich, Genève) investropa.com. Lova har unntak for spesielle turistområde (mest skisenter og ferieregionar) der utlendingar kan kjøpe ei fritidsbustad med spesiell løyve, men det er kvotar. St. Moritz er eitt av desse områda, men løyva er avgrensa. Viktige punkt:
  • Ein ikkje-busett (busett i utlandet) kan kjøpe ei fritidsbustad på inntil ca. 200 m² bruksareal i ei godkjend kommune investropa.com. Ein må få godkjenning frå kantonen, noko som kan ta nokre veker investropa.com. Tallet på utanlandske løyve kvart år er avgrensa – kantonen Graubünden har ei årleg kvote, og populære stader som St. Moritz får ofte kvoten brukt opp raskt. Dette betyr konkurranse om løyve for utanlandske kjøparar; enkelte år må ein vente til neste tildeling.
  • Utlendingar kan ikkje kjøpe eigedom utelukkande for utleigeinvestering – bustaden skal hovudsakleg vere til eige feriesbruk (men utleige i periodar ein ikkje brukar bustaden sjølv er som regel tillate). I tillegg er det ikkje lov å kjøpe fleire einingar; eitt løyve = éin eigedom per utlending.
  • EU/EFTA-borgarar som bur i Sveits med opphaldsløyve B, eller alle utlendingar med opphaldsløyve C, blir behandla som sveitsiske kjøparar (inget krav om ekstra løyve) ubs.com. Difor er det vanleg at mange internasjonale kjøparar først skaffar seg bustad i Sveits (ofte gjennom jobb overføring eller lump-sum skatteprogrammet) og så kjøper utan restriksjonar. Faktisk kan dei med opphaldsløyve B (utanfor EU) kjøpe primærbustad til seg sjølv utan spesiell godkjenning ubs.com.
  • Handheving: Viss ein ikkje-busett kjøper via eit sveitsisk selskap eller andre smotthol, gjeld likevel Lex Koller – styresmaktene har slått hardt ned på kreative struktureringar. I praksis er ikkje den sveitsiske eigedomsmarknaden “open for alle” for utanlandske kjøparar; han er strengt kontrollert for å hindre overdriven utanlandsk spekulasjon og for å sikre bustader for lokalbefolkninga.
• Lokale kvotar i St. Moritz: St. Moritz har historisk hatt svært få nye moglegheiter for utanlandske kjøparar. Mange eksisterande luksushytter er allereie utanlandskeigd (frå tiår tilbake). Når desse blir selde, kan ein ny utanlandsk kjøpar som regel overta den løyva, men ferske løyve for nye utbyggingar er sjeldne. Nokre nærliggjande byar (som Davos eller Klosters) har til tider hatt meir liberale reglar, men generelt er Øvre Engadin forsiktig med sal til utanlandske investorsinproperty.com. Interessant nok fekk Andermatt fritak frå Lex Koller for å stimulere til utbygging – noko som har tiltrekt mange utanlandske investorar – men St. Moritz har ikkje eit slikt unntak. Det gjer at etterspurnaden for dei godkjende utanlandssalga held seg høg i forhold til utbodet.
• Lex Weber (andrebu-lova): Som nemnt, sidan 2012 kan det ikkje byggjast nye andrebu i St. Moritz fordi delen bustader langt har overstege 20 % grensa ginesta.ch. Dette hindrar ikkje utlendingar i å kjøpe eksisterande bustader, men det avgrensar mengda nye einingar som utlendingar kunne ha kjøpt. Dessutan kan kantonar prioritere sal av nye einingar til sveitsiske innbyggjarar i visse høve. Bustadpolitikken i St. Moritz gir såleis utanlandske kjøparar tilgang berre til eit lite segment av brukte fritidsleilegheiter og hytter.
• Framtidig innstramming: Merk at i 2023 kunngjorde den sveitsiske regjeringa planar om å gjere Lex Koller-reglane endå strengare. Foreslåtte endringar (ikkje vedteke som lov endå) kan inkludere: å nekte ikkje-EU-utanlandske statsborgarar med B-løyve å kjøpe primærbustad utan godkjenning, tvinge utanlandske eigarar til å selje dersom dei gir opp sveitsisk bustad, og moglegvis avgrense utlendingar frå å kjøpe aksjar i resort-aparthotell ubs.com. Desse tiltaka har som mål å lette bustadmangelen for lokale ubs.com. Dei eksakte forslaga blir framleis debattert, men utanlandske kjøparar bør vere merksame på at Sveits ikkje liberaliserer reglane; tvert imot blir dei strengare. Eventuelle nye reglar vil likevel truleg ikkje få tilbakeverkande kraft for eksisterande eigarar.
• Praktisk effekt: For St. Moritz-marknaden forblir etterspurnaden frå utanlandske kjøparar ein viktig, men kontrollert faktor. Mange utanlandske kjøparar omgår Lex Koller ved å flytte til Sveits (ofte ved å nytte lumpsum-skatteregimet som gir gunstige skattevilkår for velståande utlendingar) – og blir på den måten “lokale” for kjøpsformål. Dei som faktisk kjøper som ikkje-buar må verkeleg like eigedomen for å navigere byråkratiet og akseptere sveitsiske bruksreglar. Avgrensinga på golvareal (om lag 200 m²) for utanlandskjøpte fritidsbustader betyr at dei store mega-chaletane (500 m²+) som regel berre kan kjøpast av sveitsarar eller fastbuande utlendingar – ei avgrensing for nokre ultrarike, internasjonale kjøparar.

Oppsummert: St. Moritz ønskjer utanlandske kjøparar velkomne, men på sveitsiske vilkår. Reglane hindrar at marknaden blir overtatt av spekulativ utanlandsk kapital – noko som bidreg til stabilitet. Utlendingar som faktisk kjøper her, er ofte langsiktige og blir på sikt deltidsbuarar. For dei som vurderer kjøp: det er heilt essensielt å få juridisk råd om Lex Koller, men draumen om å eige din del av St. Moritz er absolutt mogleg om du oppfyller kriteria. Men det gjeld å handle raskt – kvotene er få og svært ettertrakta.

Skatteomsyn for eigedoms­kjøparar og investorar

Sveits sitt skattesystem for eigedom er komplekst, og varierer frå kanton til kanton, men enkelte hovedprinsipp gjeld overalt. Eit eigedomskjøp i St. Moritz (kanton Graubünden) vil innebere transaksjonsskatt, årlege eigedomsskattar og mogleg gevinstskatt ved videresal. Her er hovudpunkta knytt til skatt:

Handskifteavgift (Handänderungssteuer): Dette er ein eingongsavgift som blir krevd ved kjøp, tilsvarande dokumentavgift. I Graubünden blir satsen fastsett av kvar kommune opp til eit kantonalt maks på 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. St. Moritz har sats rundt det maksimale (~2%). Vanlegvis er det kjøparen som betalar handskifteavgifta i denne kantonen en.comparis.ch. Til dømes, ved kjøp av eit chalet til CHF 5 millionar, vil handskifteavgifta vere om lag CHF 100 000. (Nokre kontraktar kan dele denne kostnaden etter avtale, men standard er at kjøparen betalar.) Samanlikna med mange land er 2% moderat – merk at Genève har 3%, og nokre sveitsiske kantonar har ingen en.comparis.ch en.comparis.ch. I tillegg kjem notar- og tinglysingsgebyr – vanlegvis ~0,2–0,5% samla i Graubünden (notar ~0,1–0,3%, registrering nokre tidelar prosent) ubs.com ubs.com. Desse vert ofte delte mellom partane etter avtale.

Årslege eigedomsskattar: Sveits har ingen landsdekkjande eigedomsskatt, men mange kantonar krev anten ein formuesskatt på netto formue (inkludert fast eigedom) og/eller ein eigen eigedomsskatt (Liegenschaftssteuer). Graubünden krev ein årleg eigedomsskatt på full skatteverdi av fast eigedom, om lag i storleiken 0,3–0,5 % (den eksakte satsen i St. Moritz kommune kan variere frå år til år) – dette kjem i tillegg til vanleg formuesskatt på netto formue. Alle eigarar må òg oppgi eigedomen sin verdi som del av si skattepliktige formue kvart år, sidan Sveits skattlegg personleg netto formue (med progressive satsar som vanlegvis toppar rundt ~0,5–0,7 % i GR for høg formue) ubs.com. For ein utanlandsk ikkje-resident eigar vil du ha ei avgrensa skatteplikt i Sveits på eigedomen – vanlegvis vil kantonale styresmakter skattlegge deg på eigedomen sin “tenkt leigeverdi” (sjå under) som ei form for inntekt og eigedomen sin verdi som formue, sjølv om du bur i utlandet. Skatteavtalar mellom land sikrar ofte at du ikkje må betale fullt begge stader, men profesjonell rådgjeving er naudsynt i slike tilfelle.

Skatt på imputert leigeverdi: Sveits er unik ved å skattlegge huseigarar på teoretisk leigeinntekt dei ville ha tent dersom dei leigde ut bustaden sin. Denne “Eigenmietwert” (imputert leige) blir lagt til eigaren sitt skattepliktige inntekt kvart år ubs.com. I praksis, for ei fritidsbustad, dersom du er sveitsar eller skattepliktig i Sveits, må du betale skatt som om du tente leige på di eiga sekundærbustad (fråtrekt faktisk leigeinntekt du har tent – du blir ikkje dobbeltbeskattet). Likevel kan renteutgifter på lån og vedlikehaldskostnader trekkast frå denne imputerte inntekta ubs.com. Mange eigarar utan eller med låg gjeld opplever eigemieteskatt som byrdefull, og kjenner at dei effektivt betaler skatt for å nyte sitt eige heim. Viktig oppdatering: I 2024 vedtok det sveitsiske parlamentet å avskaffe den nasjonale imputerte leigeverdiskatten for primærbustader og sekundærbustader, og å la kantonane skattlegge sekundærbustader på andre måtar i staden ubs.com. Denne reforma skal truleg ut til folkerøysting og, om den blir godkjent, vil tidlegast gjelde frå 2026 ubs.com. Det betyr at om nokre år, kan eigarar vere fri for skatt på imputert leige, noko som ville vere ei lettelse, men kantonen Graubünden (og andre) kan likevel innføre ein ny flat sekundærbustadskatt for å kompensere. Utenlandske eigarar som ikkje er skattepliktige i Sveits, betaler i dag ein tilsvarande imputert leigeskatt til kantonen for fritidsbustaden – korleis reforma vil påverke dei vil avhenge av kantonal gjennomføring. Uansett, status quo 2025: imputert leige blir framleis skattlagt som inntekt, så rekna med det (det kan vere fleire titals tusen CHF i skattepliktig “inntekt” på ein bustad av høg verdi).

Leigeinntektsskatt: Om du faktisk leiger ut eigedomen din, er sjølvsagt den faktiske leigeinntekta skattlagd som inntekt òg. For utanlandske eigarar vil ofte sveitsiske styresmakter skattleggje leigeinntekta (etter godkjende frådrag) frå sveitsisk eigedom ved kjelda. Om du er busett i Sveits, vert det berre lagt til den vanlege inntekta di. Gitt dei høge inntektsskattesatsane for toppinnteningar (kombinert føderal/kantonalt kan vere ~20-30%+), er moglegheita til å trekkje frå renter på lån og vedlikehald avgjerande for å redusere skattbar leigegevinst (og det føre­kjem ofte at dette forsvinn på papiret). Det sveitsiske skattesystemet kan vere føremundsleg for dei med mykje lån: Med låge avkastningar og høge renteutgifter har mange buy-to-let-eigarar minimalt med netto skattbar inntekt frå eigedomen.

Gevinstskatt ved sal: Sveits pålegg eigedomsskatt ved gevinst på forteneste frå sal av fast eigedom. Dette er ein kantonal skatt og er sterkt avhengig av kor lenge du har eigd eigedomen. Skatten er utforma for å motverke spekulasjon og hyppig kjøp/sal. I Graubünden risikerer korttidseigarar svært høge satsar for gevinstskatt (med glide­skala opptil ~50% av gevinsten om seld innanfor eitt til to år). Skatten minkar så for kvart år du eig eigedomen; etter ein viss periode (ofte 10–15 år) fell satsen til om lag 0–10%. Sel du til dømes etter 5 år, kan du måtte betale omlag 30% skatt på gevinsten, medan sal etter 20 år kan føre til ein svært låg sats. Nøyaktig formel i GR: Vinsten blir skattlagd av både kanton og kommune, med effektive satsar frå ~25% og opp til ~50% om haldetida berre er nokre få år investropa.com. Held du eigedomen lenge nok, gir nokre kantonar full fritak for gevinstar, medan andre reduserer til låg fast sats. Det er verdt å planleggje for gevinstskatt om du trur du vil selje innan ti år – det kan bli eit betydeleg beløp. I tillegg er ingen “1031 exchange” eller utsetjing mogleg, med mindre du kjøper ein annan eigedom i Sveits som din primærbustad (og òg då med avgrensingar). Kort sagt, gevinstskatt frå eigedom er ein viktig kostnad å ta med i reknestykket, men kan minimerast ved å halde på eigedomen lenge – noko som uansett samsvarer med den vanlege haldninga for eigarar i St. Moritz ubs.com.

Årlege eigedomsutgifter: Forutan skattar, hugs å setje av budsjett til årleg vedlikehald, felleskostnader om du bur i leilegheit, forsikring og straum. Ein tommelfingerregel er ~0,5%–1% av eigedomsverdien per år i vedlikehaldskostnader for luksusbustader (som i St. Moritz kan vere CHF 20 000+ årleg). Er du del av eit burettslag (PPE), kjem det kvartalsmessige felleskostnader, som dekker fellesoppvarming, vaktmeister, vedlikehaldsfond osv., ofte fleire CHF per m² per månad.

Skatteavtalar & lump-sum: Dersom du flyttar til St. Moritz som busett, merk at utlendingar som ikkje arbeidar i Sveits kan vere kvalifiserte for lump-sum-beskatning – ein spesiell flat skatt basert på levekostnader i staden for inntekt, forhandla med kantonen investropa.com. Mange velståande utlendingar vel denne løysinga; det kan føre til null skatt på global inntekt, med ein fast årleg skatt ofte på seks-sifra CHF. Kantonen Graubünden tilbyr slike lump-sum-avtalar til kvalifiserte personar (sjølv om nokon kantonar har avskaffa ordninga). Dette påverkar ikkje eigedomsskatten direkte, men påverkar det totale skattetrykket ditt. For ikkje-busette er den sveitsiske skatten på eigedom vanlegvis frådragsberettiga mot heimlandets skatt på grunn av skatteavtalar.

Oppsummert er Sveits sine eigedomsskattar ikkje låge, men dei er føreseielege og ofte lågare enn skattebyrda i mange andre luksusmarknader (tenk på 6-7% dokumentavgift i London eller årlege formuesskattar i Frankrike, osv.). Eit høgdepunkt: det er ingen årleg landsomfattande “eigedomsverdi-skatt” utover formuesskatten – og formuesskatten i Sveits, sjølv om merkbar, har relativt låge satsar samanlikna med til dømes nokre amerikanske eigedomsskattar som er ~2% av verdien årleg. Også, arveavgift: Graubünden har ingen arveavgift for direkte etterkomarar, noko som betyr at du kan etterlate sveitsisk eigedom til barn utan arveavgift i dei fleste tilfelle (nokre kantonar skil seg frå dette). Alt i alt belønner det sveitsiske skattesystemet langsiktig eigarskap og personleg bruk. Kjøparar i St. Moritz bør engasjere ein skatterådgjevar for å optimere eigarskapsstrukturen – men kan vanlegvis stole på eit stabilt regime. Om den berekna leiga-skatten blir fjerna innan 2026, kan eigarar av sekundærbustad få ei skatteendring (kanskje ein ny flat skatt per eigedom). Følg med på den reforma, sidan den rettar seg direkte mot stader som St. Moritz med mange sekundærbustader ubs.com.

Etterspurnadsdrivarar: Turisme, livsstil og investeringsmigrasjon

Kva gjer at eigedomsmarknaden i St. Moritz har så høg etterspurnad? Svaret ligg i ei unik blanding av livsstil, internasjonal status og økonomiske/tryggleiksfordelar som få andre stader kan matche. Her er dei viktigaste drivarane for etterspurnad:

• Verdsklasse turisme & livsstil: St. Moritz tilbyr ein privilegert alpin livsstil som stadig tiltrekkjer seg den globale eliten. Byen er synonym med glamour – og arrangerer arrangement som Snow Polo World Cup, White Turf-hesteløp på den frosne innsjøen og gourmetfestivalar. Han kan skilte med 300 soldagar i året, topp skiforhold (350 km med løyper, i tillegg til Cresta run, bob-bane osv.), og luksuriøse fasilitetar frå Michelin-restaurantar til designerbutikkar. Denne tiltrekkande livsstilen får rike feriegjester til å kome tilbake, og ofte går dei over til å bli eigedomseigarar. Turismestatistikken bekreftar dette: 2023 hadde rekordmange hotellovernattingar (det nest beste året på eit tiår) ginesta.ch. Endå meir talande er det at veksten i Øvre Engadin var større enn i resten av Graubünden, noko som viser til St. Moritz si sterke tiltrekningskraft ginesta.ch. Om lag 53,5 % av hotellgjestene var sveitsiske i 2023 (litt ned frå 58 % året før etter kvart som fleire internasjonale besøkjande kom tilbake) ginesta.ch, noko som tyder på at nesten halvparten var utanlandske – eit teikn på at den globale interessa har kome tilbake etter pandemien. Stor etterspurnad etter turisme går til slutt over i etterspurnad etter eigedom: mange internasjonale besøkjande forelskar seg i Engadin og vel å kjøpe ein fritidsbustad for lengre opphald. Den pågåande satsinga på heilårsturisme (fottur, sykling, segling, kultur om sommaren) har forlengd sesongen, noko som gjer det endå meir attraktivt å eige bustad her også utanom vinteren naef-prestige.ch.
• Prestisje og sjeldanheit: Det finst berre ein St. Moritz – merkevara gir prestisje på lik linje med Monaco, Aspen eller Courchevel. Å eige eigedom her er eit statussymbol. Denne “trofé-eigedom”-effekten gjer at etterspurnaden er relativt ueinskrenka av pris: rike personar kjøper ofte av emosjonelle og livsstilsmessige grunnar snarare enn utifrå rein verdi. Byen sin glamour (berømt kalla “Top of the World”) og rolla som pioner innan vinterturisme gir ein stadigvarande attraktivitet. I tillegg er tilbodet av eigedom avgrensa og blir stadig mindre (ingen nye sekundærbustader etter lova), så det å eige i St. Moritz blir bokstaveleg talt meir eksklusivt for kvart år – ein kraftig motivator for dei som har råd.
• Trygg hamn-investering: Sveits sin politiske nøytralitet, økonomiske stabilitet og sterke valuta gjer eigedom i St. Moritz til ein trygg hamn-investering i tillegg til eit livsstilsval. I tider med global uro aukar ofte rike investorar eigarskapen sin i sveitsiske aktiva (francen har tendens til å styrke seg i krisetider). UBS peikar på at trass svakare økonomisk vekst, «vil det lokale luksuseigedomsmarkedet truleg framleis dra nytte av sitt rykte som ein ‘trygg hamn’» ubs.com. Eigedom her gir kapitalvern – sveitsisk lov vernar sterkt om eigedomsretten, og banksystemet er solid for finansiering om naudsynt. For internasjonale kjøparar frå mindre stabile regionar, er det å konvertere noko av formuen til sveitsisk eigedom òg ei form for forsikring. Denne etterspurnaden inngår i ein breiare trend med «investeringsmigrasjon», der velståande familiar skaffar seg bustad i stabile land som plan B/opphaldsløyve. Sveits har ikkje eit eiget «gyllent visum», men ordninga med fastsett skatt har tiltrekt seg mange millionærar, som igjen kjøper prestisjehus (ofte i resortområde der løyve blir gjeve). Dermed kan makroøkonomiske og geopolitisk uro faktisk auke etterspurnaden etter eigedom i St. Moritz, sidan det blir sett på som ein konkret og stabil verdilagring i urolige tider.
• Livskvalitet og privatliv: Bortenfor glitteret byr St. Moritz på framifrå livskvalitet. Sveits toppar globale rangeringar for tryggleik, reinhald, helsevesen og miljøkvalitet harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadin sitt miljø – frisk luft på 1 800 moh, lite kriminalitet, velfungerande infrastruktur – er sterkt tiltrekkjande. For rike kjøparar med familiar er regionen attraktiv for privatliv og tryggleik (ingen paparazzi-hordar, og sveitsisk diskresjon er velkjent). Til forskjell frå mange sesongbaserte resortbyar fungerer St. Moritz året rundt med gode tenester, internasjonale skular innan rekkevidde (t.d. Lyceum Alpinum Zuoz i nærleiken), og enkelt levesett. Dette gjer at somme ikkje berre ferierer her, men delvis flyttar inn (og tilbringer fleire månader i året). Det faktum at om lag 43 % av innbyggjarane i St. Moritz er utlendingar (mange velståande expats) understrekar den internasjonale appell ginesta.ch ginesta.ch.
• I Sveits: Dei viktigaste samanliknbare stadene er Gstaad, Verbier, Zermatt, og kanskje Andermatt (som veks fram takka vere fritak for utanlandske kjøparar).
Pris: St.Moritz og Gstaad konkurrerer ofte om å ha dei høgaste prisane.Ifølgje UBS, Engadin/St.Moritz har den høgaste minsteprisen for høgkvalitets feriehus med om lag CHF 22 300/m², like foran Verbier (CHF 22 100) ubs.com.Zermatt og Gstaad startar òg nord for CHF 20 000 ubs.com.Likevel, i absolutt ultra-prime, St.Moritz/Gstaad/Verbier ser alle CHF 35 000+ i primære område ubs.com.Knight Franks Alpine-rapport for 2024 viste at Gstaad sin gjennomsnittlege topppris låg litt over St.Moritz sin (i euro), men med St.Moritz hadde høgare vekst det året knightfrank.com.Vekst: Nyleg leia faktisk Zermatt veksten over 5 år (CAGR ~7,4 %), med St.Moritz ~5,9 %, Verbier ~4,9 %, medan Gstaad låg etter (~0,7 % over 5 år) ubs.com ubs.com – kanskje fordi Gstaad allereie var «prisa til perfeksjon» frå før.Marknadssamansetjing: Gstaad er endå meir retta mot fritidsbustadar og har ein liten heilårsbefolkning; St.Moritz er ein større by med fleire hotell og meir variert turisme.Verbier og Zermatt ligg i høvesvis fransktalande og tysktalande regionar, men alle sveitsiske skianlegg tener på Sveits sin stabilitet.Utanlandske kjøparar: Gstaad har historisk hatt mange internasjonale (særleg frå Midtausten) kjøparar; St.Moritz har fleire europearar (italienske, tyske, britiske) og i det siste amerikanarar.Alle er underlagde Lex Koller-kvotar – interessant nok har nokre kantonar som Valais (Verbier, Zermatt) hatt meir rom for utanlandske løyve historisk, medan Bern (Gstaad) og Graubünden (St.Moritz) var strengare.For eksempel er Andermatt (Uri-kantonen) unik fordi det ikkje krevst løyve – det har tiltrekt mange utanlandske investorar og sett prisane stige med 9 % årleg over 5 år ubs.com.Men Andermatt sine absolutte prisar (~CHF 20k/m² maks) er framleis lågare, og det har enno ikkje same prestisje som dei «Store Tre.» Leigeavkastning: Alle sveitsiske ferieanlegg har tilsvarande låge avkastningar (2–3%).Eitt unntak: nokre nye leilegheiter i Andermatt tilbød utleigeprogram som auka avkastninga litt (og ingen bruksavgrensingar for eigar), men generelt sett betyr sveitsisk luksus = låg avkastning, høg tryggleik.
• Konkurransefortrinn: Sammenlikna med andre marknader for luksuriøse skieigedomar, har St. Moritz fordelen av rimelege eigedomstransaksjonskostnader og låge bustadskattar i sveitsisk målestokk. Det er ingen restriksjonar for utanlandske bustader å kjøpe når dei først bur her, i motsetning til Austerrike der til og med fastbuande har avgrensingar i turistsoner. Og sjølv om Frankrike eller Italia tillèt utanlandske kjøp fritt, har desse landa tyngre formues- og arveavgifter som nokre investorar mislikar. Sveits sitt stabile lågnivå-skattlandskap (særleg om ein får til såkalla lump-sum-avtalar) er ein stor motivasjon. I tillegg vert tilkomsten til St. Moritz stadig betre – Alpane sin første elektriske fjellbane starta her, og i dag kan ein kome hit via Engadin flyplass (privatjet) eller på 2t45 min med tog frå Zürich (med nye Albulatunnelen er punktlegheita betre). God tilkopling betyr enklare å nyte bustaden, noko som gjer etterspurnaden større.

Oppsummert, etterspurnaden etter eigedom i St. Moritz er dreven av ein potent miks av livsstilsappell, prestisje og økonomisk klokskap. Byen si evne til å stadig fornye seg – til dømes ved å arrangere nye kulturelle hendingar, satse på helårsidrettar, og oppgradere luksustilbodet – held interessa hos nye generasjonar av kjøparar ved lag. Og overordna utviklingstrekk (som meir fjernarbeid som gjer det mogleg å bruke fritidsbustadar meir, vekst i formuane til dei aller rikaste, osv.) støttar denne etterspurnaden. Ingen annan alpin kurstad har same kombinasjon av kvalitetar, og difor held St. Moritz seg på toppen av handlelista for dei som jaktar luksuseigedom, sjølv når dei samanliknar med stadar som Gstaad, Zermatt, Courchevel eller Aspen.

Samanlikning med andre sveitsiske og alpine luksusmarknader

St. Moritz vert ofte målt opp mot andre høgprofilerte alpemarknader. Slik står det seg samanlikna med både sveitsiske rivalar og internasjonale eliteskistadar:

Versus Franske Alpar: Courchevel 1850 blir ofte rekna som den næraste konkurrenten når det gjeld glamour og pris. Dei dyraste heimane der går for rundt CHF 30k/m² (EUR 31 900) ubs.com – om lag 25% under toppnivået i St. Moritz. Courchevel hadde likevel ein stor auke på +9% nyleg knightfrank.com grunna knapp tilgang, og det overgjekk faktisk veksten i Sveits det året. Andre franske skisenter som Val d’Isère startar rundt CHF 14k/m² for gode eigedomar (luksus opp til ~CHF 15–20k) ubs.com. Megève og Chamonix har også femsifra prisar per m², men stort sett < CHF 15k. Frankrike byr på større skiområde (Les 3 Vallées, Espace Killy) og har ingen restriksjonar for utanlandske kjøparar – noko som utvidar marknaden for potensielle kjøparar. På den andre sida er transaksjonskostnadene høge (7,5% dokumentavgift i Frankrike), og det å eige kan gi formuesskatt-utfordringar for nokre utlendingar. Nokre ultrarike føretrekk sveitsisk diskresjon og stabilitet framfor EU-miljøet. Livsstilsmessig har St. Moritz eit fortrinn når det gjeld eksklusivitet (Courchevel er svært eksklusivt om vinteren, men mykje rolegare utanom sesong; St. Moritz har eit heilårssamfunn). Klima: Den høge høgda i St. Moritz (byen ligg på 1 800 meter) gjer at det er snøsikkert og også kjøleg om sommaren; mange franske stader ligg lågare (Megève ~1 100 meter) og har meir skiftande snøforhold.

Versus Austerrikske & Italienske Alpar: Austerrike sitt fremste anlegg Kitzbühel har sett ein auke i interessa. Det er det dyraste i Austerrike, men med startprisar på om lag CHF 13 900/m² – omtrent halvparten av St. Moritz ubs.com. Luksuschaletar i Kitz kan vere kring ~CHF 20 000/m² ubs.com, framleis langt under sveitsiske nivå. Men Kitzbühel hadde ei sterk +8,5 % prisvekst nyleg knightfrank.com. Ein stor ulempe for utlendingar: Dei fleste australske alpebyar avgrensar sterkt eigarskap av sekundærbustadar for ikkje-lokale, ofte med krav om at kjøparane må bli lokale eller forplikte seg til å leige ut til turistar. Dette avgrensar internasjonalt kjøp i stader som Lech eller St. Anton, noko som held prisane lågare enn dei kunne vore med full internasjonal etterspurnad. Italia sitt toppanlegg Cortina d’Ampezzo (førebur seg til Vinter-OL 2026) er mykje billegare: eksklusive bustadar frå om lag CHF 11 800/m² ubs.com. Italia tiltrekkjer seg generelt ikkje dei same globale kjøparane av skihus, bortsett frå noken britar og russarar historisk sett, delvis på grunn av mindre tryggleik rundt lov- og skattereglar. Sveits sin fordel er at landet trekkjer til seg eit verkeleg globalt sett av kjøparar som aldri ville vurdert å kjøpe i Italia eller Austerrike på grunn av desse faktorane. Samla sett er det dei sveitsiske alpeanlegga som toppar prislistene i Alpane – faktisk er dei fem dyraste alpemarknadene alle i Sveits (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad og Andermatt) ubs.com. Dette understrekar Sveits sin appell og det premiumet som kjem med desse eigedomane.

Global kontekst: Ser ein utanfor Alpane, er det berre ein handfull bustadmarknader som kan måle seg med St. Moritz innanfor ski-/feriesegmentet, som til dømes Aspen, Colorado og Jackson Hole i USA, eller Whistler (i noko mindre grad). Ei internasjonal samanlikning frå ein luksusindeks plasserte Aspen og Monaco litt føre St. Moritz når det gjeld siste prisutvikling finews.com. Men St. Moritz held stand som ei av dei fem fremste resort-marknadene i verda målt i pris. Monaco er i ei eiga verdsklasse (urban, kyst, ikkje samanliknbar livsstil), medan ultra-prime i Aspen kan overstige $100k/m², men utvalet er svært lite. Klima og geografi skil også ut nokre – ultraserike som ønskjer både strand og ski, kan føretrekke Alpane for ski (då konkurrerer St. Moritz heller med stadar som Gstaad og Courchevel enn til dømes St. Barts). Ikkje minst trekkjer Sveits sin unike nøytralitet og bankpersonvern til seg ein investorprofil som til dømes amerikanske resortar ikkje kan. Difor har St. Moritz funne si robuste nisje i krysset mellom global rikdom, sport og stil.

Samla sett står St. Moritz heilt på, eller nær, toppen av luksuseigedom i Alpane. Dei fremste sveitsiske konkurrentane tilbyr tilsvarande eksklusivitet, men ingen kombinerer alle faktorane (byskalering, innsjøutsikt, klima, glamorhistorie) i like stor grad. Internasjonalt finst det resortar med tilsvarande sjarm eller endå høgare enkelttransaksjonar, men den samla marknaden til St. Moritz er mellom dei mest solide og verdifulle. For ein kjøpar eller investor kan det vere aktuelt å diversifisere innan Alpane ved å sjå til andre resortar, men St. Moritz vil sannsynlegvis halde fram å krevje ein premium – eit spegelbilete av det ikoniske merket og den tidlause tiltrekninga.

Kjelder: Sveitsiske marknadsrapportar og nyhende (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Data for alpine eigedomsindeks (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa og statlege kjelder for avkastning/skattar investropa.com ubs.com; Turismestatistikk og lokale innsikter ginesta.ch ginesta.ch. Dei samla dataene viser det siste tilgjengelege frå 2025, og gir eit heilskapleg bilete av eigedomsmarknaden i St. Moritz og dens kontekst i den større marknaden. Kvar faktor – frå lovmessige avgrensingar til luksustrendar – bidreg til å forstå denne særeigne høgdeleigedomsmarknaden.