Rynek nieruchomości na Korfu kwitnie w 2025 roku, napędzany przez rosnący popyt zagraniczny, wzrost cen mieszkań i duże nowe inwestycje na tej idyllicznej greckiej wyspie. Niezależnie od tego, czy rozważasz zakup willi nad morzem, czy inwestycję komercyjną, Korfu oferuje ekscytujące możliwości – ale także pewne wyzwania. Poniżej przedstawiamy wszystko, co musisz wiedzieć: od trendów mieszkaniowych i prognoz cenowych po porady prawne i nadchodzące projekty infrastrukturalne.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkalnych na Korfu (2025)
Po dekadzie stagnacji w latach 2010., rynek nieruchomości mieszkalnych na Korfu od 2020 roku silnie się odbił. Do 2022 roku średnie ceny domów na wyspie przekroczyły 2 000 € za metr kwadratowy, a wartości nadal rosły w latach 2023–2024 przy wzrostach rocznych do 10% w najlepszych lokalizacjach green-acres.gr. Zagraniczni nabywcy – zwłaszcza z Europy, Izraela, Australii i USA – napędzali ten wzrost, przyciągani przez naturalne piękno i styl życia na Korfu green-acres.gr enimerosi.com. W rezultacie 2023 był najlepszym rokiem dla rynku nieruchomości na wyspie w ostatniej dekadzie, a 2024 nadal cechuje się silnym popytem na ekskluzywne domy enimerosi.com.
Ceny i popularne lokalizacje: Koszty zakupu domu na Korfu bardzo się różnią w zależności od miejsca. W maju 2025 roku średnia cena ofertowa wynosiła około 2 613 €/m², co oznacza wzrost o 10,7% rok do roku indomio.gr. Najbardziej pożądane lokalizacje osiągają najwyższe ceny, podczas gdy wioski wiejskie pozostają bardziej przystępne cenowo:
- Miasto Korfu (Kerkyra) – ~2 800–4 500 €/m² za mieszkania lub domy w historycznym centrum lub z widokiem na morze green-acres.gr. Nieruchomości tutaj są stale poszukiwane ze względu na urok Starego Miasta wpisanego na listę UNESCO oraz całoroczną infrastrukturę. W rzeczywistości podaż jest tak mała, że odnowione domy na Starym Mieście osiągają ceny 4 000–5 000 € za m² kiedy trafiają na rynek enimerosi.com.
- Północno-wschodnie wybrzeże (Kassiopi, Nissaki, Agni) – 3 500–6 000 €/m² za luksusowe wille z panoramicznym widokiem na morze green-acres.gr. Ten rejon z przepięknymi zatoczkami i dużą prywatnością jest najbardziej ekskluzywną enklawą willową Korfu, gdzie posiadłości regularnie sprzedają się za 5–10 milionów euro enimerosi.com enimerosi.com.
- Wybrzeże zachodnie (Paleokastritsa, Glyfada, itd.) – 2 500–4 000 €/m² w pobliżu popularnych plaż green-acres.gr. Te malownicze okolice oferują mieszankę luksusowych willi i domów wakacyjnych; zapotrzebowanie i ceny rosną dzięki spektakularnym zachodom słońca i atrakcyjności kurortu.
- Wsie wiejskie i wnętrze wyspy – od około 1 500 €/m² green-acres.gr green-acres.gr za tradycyjne domy wiejskie lub projekty do remontu. Społeczności w głębi lądu (np. Gastouri, Spartilas, Sinarades) oraz części południowe (np. Lefkimmi) oferują bardziej przystępne cenowo opcje i rustykalny urok, z niektórymi domami do remontu poniżej 100 000 €.
Wzorce popytu: Rynek stał się dwubiegunowy. Na wyższym szczeblu zamożni nabywcy ścigają się, by zdobyć wymarzoną willę lub działkę nad morzem – lokalni agenci odnotowują 20–30% wzrost liczby kupujących luksusowe nieruchomości w ciągu ostatniego roku enimerosi.com. Korfu był faktycznie najpopularniejszym kierunkiem dla osób poszukujących luksusowych domów w Grecji na początku 2023 roku, wyprzedzając nawet Mykonos pod względem preferencji kupujących enimerosi.com. To odzwierciedla trwały urok wyspy dla segmentu nieruchomości premium. W przeciwieństwie do tego, popyt na tańsze nieruchomości osłabł: domami w przedziale 50 tys.–200 tys. euro (często starsze domy wiejskie) interesuje się obecnie znacznie mniej kupujących (szacunki agentów wskazują na spadek zainteresowania ze strony klientów ze średnimi dochodami o 60% w 2023 roku) enimerosi.com. Niepewność gospodarcza i rosnące koszty wyeliminowały z rynku niektórych lokalnych i bałkańskich kupców, którzy wcześniej chętnie kupowali tanie działki i domki enimerosi.com.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy na Korfu w 2025 roku jest dynamiczny i skierowany w stronę inwestycji premium. Przy ograniczonej podaży w atrakcyjnych lokalizacjach i stale rosnącym międzynarodowym zainteresowaniu ceny mają pozostać na wysokim poziomie. Wyspa wciąż jest „przystępna cenowo” w porównaniu z innymi gorącymi punktami jak Lazurowe Wybrzeże czy Santorini, a jednocześnie oferuje podobny śródziemnomorski klimat green-acres.gr – co czyni ją atrakcyjnym wyborem dla kupujących domy wakacyjne oraz emerytów szukających korzystnej oferty. Lokalni eksperci wskazują, że długoterminowy wzrost cen jest prawdopodobny, gdyż popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, a nowoczesne inwestycje infrastrukturalne są realizowane green-acres.gr green-acres.gr.
Nieruchomości komercyjne: turystyka i obiekty biznesowe
Scena nieruchomości komercyjnych na Korfu jest napędzana głównie przez turystykę, która stanowi fundament gospodarki wyspy. Najaktywniejszymi segmentami komercyjnymi są nieruchomości hotelarskie (hotele, kurorty, wille na wynajem), a także powierzchnie handlowe i restauracyjne w popularnych strefach turystycznych. Rekordowa liczba odwiedzających przyjeżdża na wyspę – w 2023 roku przez lotnisko na Korfu przewinęło się ponad 1,8 miliona pasażerów, co przekroczyło poziomy sprzed pandemii investropa.com – a ten napływ turystów napędza silny popyt na działalność skierowaną do turystów.Inwestycje w sektorze hotelarskim wyznaczają trendy. Najwięksi operatorzy i inwestorzy hotelowi inwestują duże środki w sektor wypoczynkowy Korfu, modernizując starsze obiekty oraz budując nowe, luksusowe miejsca noclegowe:
- Grupa Sani/Ikos, na przykład, nabyła dawny ośrodek Club Med w Dassia i zainwestowała 125 mln euro w budowę nowego Ikos Odisia, pięciogwiazdkowego, all-inclusive resortu z 395 pokojami, otwartego w 2023 roku saniikos.com. Ten duży projekt wzbogaca luksusową ofertę wyspy i odzwierciedla wiarę w rozwój turystyki na Korfu.
- Domes Resorts (grecka marka luksusowych hoteli) ogłosiła otwarcie nowego butikowego hotelu w Starym Mieście Korfu w 2024 roku, przekształcając historyczne nieruchomości w luksusowe miejsca noclegowe. Podobnie grupa Mayor Hotels & Resorts odnawia i rebranduje istniejące kurorty (np. Restia Suites), dostosowując je do nowoczesnych, pięciogwiazdkowych standardów.
- Międzynarodowi deweloperzy również interesują się Korfu: kanadyjska Grupa Mercan uruchomiła inwestycję kwalifikującą się do Złotej Wizy w nowym czterogwiazdkowym nadmorskim resorcie pod marką Wyndham na wyspie imidaily.com.
Oprócz hoteli, mniejsze przedsięwzięcia komercyjne, takie jak nadmorskie restauracje, bary czy sklepy detaliczne w popularnych miejscach turystycznych, przeżywają rozkwit. Kluczowe obszary, takie jak dzielnica Liston w Mieście Korfu, nadmorskie miejscowości Sidari czy Kavos oraz wsie w pobliżu portów wycieczkowych, odnotowują wzmożoną konkurencję o wynajem lokali komercyjnych w okresie letnim. Czynsze za kluczowe lokalizacje handlowe odpowiednio wzrosły. (Na przykład lokal na sklep lub kawiarnię w Starym Mieście Korfu może osiągać wysokie stawki w sezonie letnim z powodu dużego ruchu turystycznego generowanego przez pasażerów statków wycieczkowych i wczasowiczów.)
Wzrost nieruchomości komercyjnych na Korfu jest częścią szerszego trendu greckiego. W 2023 roku inwestycje w greckie nieruchomości komercyjne (biura, sklepy, hotele, logistyka) osiągnęły rekordowy poziom ponad 2 miliardów euro, co oznacza wzrost o 22% w porównaniu z 2022 rokiem res-greece.com. Co ważne, około 500 milionów euro z tej sumy zainwestowano w hotele i nieruchomości turystyczne res-greece.com, co podkreśla atrakcyjność sektora hotelarskiego. Dużą część tych inwestycji dokonują krajowi inwestorzy z Grecji i grupy hotelowe, które powiększają swoje portfele res-greece.com. W przypadku Korfu krajowi operatorzy hotelowi (oraz niektóre zagraniczne fundusze) aktywnie wykupują nieruchomości, aby skorzystać na boomie turystycznym.
Popularne sektory komercyjne: Poza hotelami, wille i kompleksy apartamentów pod wynajem krótkoterminowy są dochodowymi aktywami inwestycyjnymi – to w zasadzie hybryda funkcji mieszkalnej i komercyjnej. Wielu inwestorów kupuje wille lub małe apart-hotele, by prowadzić wynajem wakacyjny, mając na uwadze wysoką rentowność (więcej na ten temat w sekcji o wynajmie). Sklepy oraz lokale gastronomiczne w kurortach również cieszą się zainteresowaniem. Na wyspie popyt na tradycyjne biura jest dość ograniczony (Korfu nie jest centrum biznesowym), jednak specjalistyczne lokale jak przestrzenie co-workingowe czy centra odnowy biologicznej zaczynają się pojawiać, odpowiadając na potrzeby cyfrowych nomadów i ekspatów mieszkających na wyspie na półstałe.
Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych na Korfu na najbliższe lata są pozytywne i silnie związane z rozwojem turystyki. Tak długo, jak liczba odwiedzających pozostanie wysoka lub będzie rosnąć, można oczekiwać dalszego rozwoju hoteli, kurortów i infrastruktury turystycznej. Zaufanie inwestorów jest wysokie – raport firmy nieruchomości wskazuje Korfu jako jeden z najlepiej wypadających rynków Grecji pod względem rentowności najmu (roczna stopa zwrotu ~6–8%), porównywalnie z Atenami i Salonikami prestigiarealty.com. Szczególnie duże możliwości wysokiej stopy zwrotu dotyczą sektora hotelarskiego, zwłaszcza butikowych hoteli oraz obiektów resortowych skierowanych do zamożnych podróżnych prestigiarealty.com.
Kupno vs Wynajem na Korfu: Ceny, stopy zwrotu i trendy najmu
Zakup nieruchomości na Korfu oferuje szeroki zakres cenowy. Na najniższym poziomie wymagające remontu domy wiejskie lub małe mieszkania w głębi wyspy mogą kosztować od 60 000 € do 100 000 €. Z kolei wykończone luksusowe wille na wybrzeżu mogą kosztować miliony (często 500 000 € do 5–10 milionów € za najbardziej ekskluzywne posiadłości enimerosi.com enimerosi.com). Za typowy, gotowy do zamieszkania dom wakacyjny z widokiem na morze trzeba liczyć co najmniej kilkaset tysięcy euro. Wiele popularnych willi z 2–3 sypialniami w dobrej lokalizacji mieści się w przedziale od 250 tys. do 500 tys. euro (który historycznie był popularny wśród inwestorów w ramach programu Golden Visa; patrz sekcja Inwestycje). W skrócie, Korfu oferuje wszystko: od przystępnych domów wymagających remontu po ultraluksusowe rezydencje, zaspokajając potrzeby zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców o różnych budżetach.
Wynajem na wyspie przedstawia odmienny obraz: długoterminowe wynajmy są rzadkie i stosunkowo drogie dla mieszkańców, częściowo dlatego, że wiele domów wynajmowanych jest turystom na krótki okres. Dostępność wynajmów całorocznych jest ograniczona, prowadząc do „astronomicznych” cen, a w niektórych przypadkach nawet do niedoboru mieszkań dla mieszkańców enimerosi.com. Pod koniec 2023 roku typowy długoterminowy wynajem dwupokojowego mieszkania w mieście Korfu wynosił około 450–650 euro miesięcznie (z umeblowaniem) enimerosi.com. Większe, trzypokojowe mieszkania w mieście lub jego najbliższych okolicach (obszary takie jak Kanoni, Potamos itp.) wynajmowane są za około 600–850 euro miesięcznie enimerosi.com. Za domy wolnostojące na przedmieściach (np. okolice Garitsy, Alepou, Gouvia lub wiejskie obrzeża), czynsze miesięczne zwykle mieszczą się w przedziale 600–1000 euro w zależności od wielkości, stanu i udogodnień enimerosi.com. Stawki te są dość wysokie w porównaniu do lokalnych zarobków, co odzwierciedla silną konkurencję i ograniczoną podaż długoterminowych wynajmów.
Dlaczego brakuje mieszkań? Głównym czynnikiem jest dochodowy rynek wynajmu krótkoterminowego (styl Airbnb). Wielu właścicieli nieruchomości zarabia znacznie więcej, wynajmując turystom na doby lub tygodnie latem, niż mogliby uzyskać z rocznej umowy najmu. Korfu to niezwykle popularna destynacja wakacyjna, dlatego platformy takie jak Airbnb i Booking.com są zalewane ogłoszeniami każdego sezonu. Lokalni agenci podają, że z każdym rokiem coraz więcej właścicieli przekształca swoje nieruchomości na wynajem krótkoterminowy; liczba domów na Korfu wykorzystywanych jako wynajem Airbnb rośnie ostatnio szacunkowo o 15–20% rocznie enimerosi.com. To pogorszyło dostępność wynajmu długoterminowego – niektóre mieszkania, które mogłyby służyć mieszkańcom, są zamiast tego rezerwowane dla letnich gości. Częste jest, że właściciele zgadzający się na wynajem długoterminowy oferują go tylko zimą: po zakończeniu sezonu turystycznego wynajmują lokale nauczycielom, studentom lub pracownikom sezonowym do wiosny, po czym odzyskują nieruchomość na potrzeby letniego wynajmu na Airbnb enimerosi.com. W wielu ogłoszeniach wyraźnie określono, że wynajem jest “dostępny do kwietnia” właśnie z tego powodu enimerosi.com.
Zyski z najmu i ROI: Dla inwestorów rynek najmu na Korfu potrafi być bardzo opłacalny, szczególnie w segmencie krótkoterminowym. W trakcie gorącego sezonu turystycznego (od maja do października) dobrze położone wille i apartamenty generują znaczące dochody. Według analiz branżowych krótkoterminowe wynajmy wakacyjne na Korfu mogą przynosić rocznie ok. 5–7% brutto dochodu z najmu w stosunku do ceny nieruchomości chaserealestatecorfu.com. W optymistycznych scenariuszach (luksusowe wille o wysokiej liczbie rezerwacji i cenach) dochody brutto mogą sięgać nawet dwucyfrowych wartości – jeden z raportów podaje, że udane krótkoterminowe wynajmy w greckich kurortach osiągają do ~14% brutto (ok. 7–8% netto po kosztach) globalpropertyguide.com. Takie zyski znacznie przewyższają typowe dochody z najmu długoterminowego w Grecji, które zazwyczaj wynoszą ok. 3–5% brutto globalpropertyguide.com. Na Korfu czynsze długoterminowe są wysokie jak na standardy lokalne, ale i tak niższe od potencjalnych zysków, jakie właściciel uzyska, wynajmując dom w trybie krótkoterminowym turystom.
Jednakże, krótkoterminowy wynajem wiąże się z zastrzeżeniami: jest wysoce sezonowy (nieruchomości mogą stać puste głównie zimą) i wymaga aktywnego zarządzania lub zatrudnienia zarządcy nieruchomości. Inwestorzy powinni zaplanować spadki przepływów pieniężnych poza sezonem chaserealestatecorfu.com; niektórzy rozwiązują to poprzez średnioterminowy wynajem zimowy dla cyfrowych nomadów lub pracowników sezonowych poza sezonem, po obniżonych stawkach. Należy również zauważyć, że greckie władze zaczynają regulować rynek Airbnb. Nowe środki obejmują zachęty podatkowe dla właścicieli do powrotu do wynajmu długoterminowego oraz wyższe opodatkowanie dochodów z wynajmu krótkoterminowego w niektórych regionach prestigiarealty.com. Choć na Korfu nie wprowadzono jeszcze ścisłych limitów, przyszłe przepisy mogą wpłynąć na rentowność. Warto być na bieżąco z przepisami (np. rejestrować swoją nieruchomość na wynajem oraz uzyskać odpowiednią licencję, jeśli jest wymagana globalpropertyguide.com).
Strategia kupna pod wynajem: Pomimo powyższego, popyt na wynajem w Korfu pozostaje bardzo silny, zarówno na wynajem wakacyjny, jak i w ograniczonym segmencie długoterminowym. Obłożenie turystyczne jest wysokie przez całe lato, a nawet sezony przejściowe wypadają coraz lepiej, ponieważ wyspa promuje się na podróże poza sezonem oraz pobyty dla osób pracujących zdalnie. Jeśli kupisz nieruchomość w pożądanej lokalizacji, możesz liczyć na stałe rezerwacje turystyczne. Na przykład analiza Santorini (innej wyspy) wykazała, że średnie obłożenie krótkoterminowe wynosi około 78% investropa.com – na Korfu w popularnych rejonach wyspa notuje podobne wartości. Zwroty z dobrze prowadzonego wynajmu wakacyjnego mogą być znakomite, jednak inwestorzy powinni także uwzględnić koszty utrzymania, marketingu, zarządzania oraz ryzyko pustostanów zimą.
Podsumowując, wynajmowanie na Korfu to rynek właścicieli: duży popyt, niewystarczająca podaż. Turyści zapewniają silny potencjał zarobkowy, podczas gdy mieszkańcy mają trudności z wysokimi czynszami i niską dostępnością. Dla kogoś, kto rozważa kupno lub wynajem na wyspie, kupno jest atrakcyjne, jeśli tylko możesz sobie na to pozwolić – nie tylko chronisz się przed wzrostem czynszów, ale masz też opcję wejścia w dochodowy rynek wynajmu wakacyjnego, by zyskać dodatkowy dochód. Wystarczy pamiętać o sezonowości rynku i konieczności wyboru właściwej lokalizacji, aby zmaksymalizować zwrot z inwestycji.
Trendy inwestycyjne: zagraniczni kupujący, gorące lokalizacje, ryzyka i korzyści
Korfu stało się gorącym kierunkiem inwestycyjnym, a zagraniczni inwestorzy odgrywają kluczową rolę w dynamice rynku. Międzynarodowych nabywców przyciągają stosunkowo przystępne ceny w Grecji (w porównaniu z innymi lokalizacjami na Morzu Śródziemnym), styl życia na wyspie oraz potencjał zarówno dochodu z najmu, jak i długoterminowego wzrostu wartości kapitału chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Oto przegląd kluczowych trendów inwestycyjnych:
- Wzrost inwestycji zagranicznych: Nabywcy z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Skandynawii, USA, Izraela i innych krajów licznie pojawiają się na Korfu. W segmencie luksusowym nabywcy z Izraela, USA i Australii są szczególnie aktywni, wydając bez problemu miliony na ekskluzywne nieruchomości enimerosi.com. Europejczycy (w tym Brytyjczycy) również pozostają mocno zaangażowani. Co istotne, raport Sotheby’s za początek 2023 roku pokazał, że Korfu było najchętniej wybieraną lokalizacją dla nabywców luksusowych nieruchomości w Grecji, zdobywając 18,1% preferencji – więcej niż nawet Mykonos czy ateńska Riwiera enimerosi.com. To imponujące potwierdzenie atrakcyjności Korfu wśród zamożnych inwestorów. Program Złotej Wizy (oferujący rezydenturę nabywcom spoza UE) historycznie wzmacniał zainteresowanie zagraniczne; choć warunki ostatnio się zaostrzyły (patrz sekcja Prawna), w 2024 roku duża część wnioskodawców pochodziła z Chin i innych krajów azjatyckich, co oznacza nowe fale zagranicznego kapitału investropa.com. Krótko mówiąc, pula nabywców na Korfu jest w 2025 roku naprawdę globalna, co wprowadza znaczący kapitał na rynek.
- Popularne lokalizacje inwestycyjne („Gorące strefy”): Niektóre obszary na Korfu odnotowują szczególnie wysoki wzrost i zainteresowanie. Północno-wschodnie wybrzeże – od Nissaki aż po Kassiopi – jest uznawane za główną strefę inwestycyjną, znaną z luksusowych willi i rezydencji. Ten region doświadcza jednych z najwyższych stóp wzrostu wartości na wyspie chaserealestatecorfu.com, dzięki swojej ekskluzywności i popytowi ze strony elitarnych nabywców. Wybrzeże centralno-zachodnie (okolice Paleokastritsa, Liapades, Agios Gordios aż do Halikounas) to kolejny obszar dynamicznego rozwoju, łączący piękne krajobrazy z nowymi butikowymi inwestycjami. Stare Miasto Korfu pozostaje niezmiennie popularne wśród inwestorów poszukujących historycznego uroku i przychodów z wynajmu; nieruchomości tam mają stabilny wzrost wartości i całoroczny popyt na wynajem (zarówno od turystów, jak i mieszkańców) chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Dodatkowo, niektóre nadal rozwijające się obszary zwracają uwagę inwestorów: na przykład spokojna wioska Agios Stefanos (Avliotes) na północnym zachodzie oraz południowo-wschodnie wybrzeże wokół Benitses są wskazywane jako miejsca o dużym potencjale wzrostu, gdy coraz więcej nabywców szuka przystępnych cen poza głównymi punktami wyspy chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości z widokiem na morze w dowolnym regionie Korfu oferują najlepsze perspektywy długoterminowe, podczas gdy oddalone od wybrzeża nieruchomości wiejskie mogą zyskiwać na wartości wolniej.
- Zyski i aprecjacja: Inwestorzy na Korfu cieszyli się znacznymi zyskami w ostatnich latach. W ciągu ostatnich pięciu lat wartości nieruchomości na wyspie wzrosły o około 20–30% ogółem (w najbardziej pożądanych lokalizacjach) chaserealestatecorfu.com. Zwroty z wynajmu są zdrowe (jak wspomniano, możliwe są krótkoterminowe zwroty na poziomie ok. 5–7% chaserealestatecorfu.com, a nawet długoterminowe ok. 4–5%). Kombinacja wzrostu cen i potencjału dochodów z wynajmu sprawia, że całkowity zwrot z inwestycji jest bardzo atrakcyjny. Prognozy na przyszłość pozostają optymistyczne: wyspy jońskie (w tym Korfu) mają według prognoz notować stały wzrost cen na poziomie ok. 5–7% rocznie do 2026 roku blackinvestor360.com. Pożądane północne wybrzeże Korfu prawdopodobnie nieco przekroczy tę średnią. Taki wzrost, choć umiarkowany w porównaniu do skoku po COVID, jest silną, zrównoważoną trajektorią. Oznacza to, że inwestor, który zdecyduje się na zakup dziś, może zobaczyć wartość nieruchomości wyższą o 15–20% w ciągu 3–4 lat. Niewiele rynków w Europie oferuje taki potencjał przy względnym bezpieczeństwie, jakie zapewnia Korfu (nieruchomości w Grecji wciąż są uznawane przez wielu za niedowartościowane, a gospodarka kraju jest stabilna i rośnie w tempie około 2% rocznie blackinvestor360.com).
- Ryzyka i rozważania: Żadna inwestycja nie jest pozbawiona ryzyka. Jednym z problemów na Korfu jest sezonowość rynku i zależność od turystyki. Przychody z wynajmu willi mogą być znakomite latem, ale zimą spaść do zera, więc inwestorzy muszą zarządzać płynnością finansową i być może poszukać najemców poza sezonem chaserealestatecorfu.com. Rynek nieruchomości na wyspie może być podatny na każdy spadek w branży turystycznej (na przykład przyszła pandemia lub kryzys gospodarczy, który ograniczy turystykę, uderzyłby w Korfu mocniej niż w rynki nieresorotowe). Występuje także ryzyko regulacyjne – rząd zaczął przeciwdziałać niedoborom mieszkań poprzez zniechęcanie do nadmiernego wynajmu krótkoterminowego (poprzez podatki lub zachęty do wynajmu długoterminowego) prestigiarealty.com. Jeśli pojawią się surowsze przepisy dotyczące wynajmu w stylu Airbnb, może to wpłynąć na oczekiwaną stopę zwrotu dla niektórych inwestorów. Kolejny czynnik to biurokracja: zakup nieruchomości w Grecji wymaga przejścia przez weryfikację prawną, sprawdzenie tytułu własności, a czasem zawiłe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego chaserealestatecorfu.com. Zawsze przeprowadzaj dokładną analizę due diligence (zatrudnij dobrego lokalnego prawnika), by uniknąć problemów takich jak odziedziczone długi lub nielegalne przybudówki. Na koniec zostaje płynność: choć obecnie popyt jest wysoki, nieruchomości na wyspie mogą być mało płynne, jeśli warunki rynkowe się zmienią. Luksusowa willa może wymagać czasu na sprzedaż, jeśli liczba potencjalnych nabywców nagle się zmniejszy.
- Zmiany w programie “Złota Wiza”: Warto zauważyć, że popularny grecki program rezydencji Golden Visa, który przyciągnął wielu inwestorów spoza UE, został zreformowany pod koniec 2024 roku. Minimalna inwestycja została znacząco podniesiona w atrakcyjnych lokalizacjach. Na przykład Korfu (jako duża wyspa z >3 000 mieszkańców) wymaga teraz inwestycji w nieruchomości o wartości 800 000 euro, aby zakwalifikować się do Golden Visa, w porównaniu do wcześniejszego progu 250 000 euro prestigiarealty.com. Celem tej zmiany jest ograniczenie spekulacji w najbardziej pożądanych miejscach. Podczas gdy ultra-zamożni nabywcy się nie zniechęcą (i mogą łatwo wydać taką kwotę na luksusowy dom), część średnich zagranicznych inwestorów może przenieść się do innych rejonów Grecji, gdzie minimalny próg wynosi 400 000 euro prestigiarealty.com. W kolejnych latach może to spowodować nieco mniej zakupów motywowanych rezydencją w przedziale poniżej 500 000 euro. Niemniej jednak, wrodzony urok wyspy sprawia, że zagraniczny popyt powinien pozostać silny — teraz raczej skoncentrowany na zakupach z wyższej półki lub w celach stylu życia, a nie tylko dla uzyskania wizy.
Podsumowując, Korfu oferuje atrakcyjny krajobraz inwestycyjny w 2025 roku: solidną historię wzrostu, obiecujące prognozy oraz wiele możliwości w różnych segmentach (od renowacji domów wiejskich po budowę willi nadmorskich lub obiektów turystycznych). Najlepsze strefy wzrostu (północno-wschodnie wybrzeże, popularne plaże zachodniego wybrzeża, Stare Miasto itd.) oferują doskonałe perspektywy zarówno pod względem wzrostu wartości, jak i dochodu z wynajmu. Inwestorzy powinni zwracać uwagę na sezonowe i regulacyjne niuanse, ale przy odpowiednim planowaniu ryzyko jest możliwe do opanowania, a zwroty mogą być znakomite. Jak podsumował jeden z przewodników po rynku nieruchomości: „Tak, Korfu to solidna inwestycja na długoterminowy wzrost wartości i wysoki dochód z najmu… pozostaje jednym z najlepszych rynków nieruchomości w Grecji” chaserealestatecorfu.com.
Prognozy cenowe: 3–5-letnia perspektywa rynku nieruchomości na Korfu
Co czeka ceny nieruchomości na Korfu w przyszłości? Większość analityków przewiduje dalszy wzrost zarówno wartości nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych, choć tempo będzie umiarkowane w porównaniu z ostatnimi latami. Oto najważniejsze prognozy:
- Wzrost cen nieruchomości mieszkalnych: Po dwucyfrowych rocznych wzrostach w latach 2021–2022, prognozuje się, że tempo wzrostu cen na Korfu ustabilizuje się na poziomie średnich jednocyfrowych wartości rocznie. Szczegółowa prognoza rynku na 2025 rok przewiduje, że Wyspy Jońskie (w tym Korfu) będą notować roczny wzrost cen na poziomie około +5% do +7% do 2026 roku blackinvestor360.com. Najatrakcyjniejsze lokalizacje Korfu mogą osiągnąć górną granicę tego zakresu (lub nawet nieco więcej), podczas gdy mniej popularne miejsca mogą osiągać niższe wzrosty. Ten stały wzrost odzwierciedla zdrowy poziom popytu przy jednocześnie wyższych stopach procentowych (które schłodziły zapał niektórych lokalnych kupujących). Warto zauważyć, że lokalny raport z końca 2023 roku nawet przewidywał krótkotrwały spadek cen o około 5% w 2024 roku z powodu wycofania się wielu kupujących z ograniczonym budżetem enimerosi.com. Faktycznie, na początku 2024 roku agenci zauważali, że rynek słabnie w segmencie tańszych nieruchomości, co może prowadzić do niewielkich korekt cenowych w tym segmencie. Jednak jakikolwiek spadek cen na całej wyspie będzie prawdopodobnie niewielki i tymczasowy. Długoterminowa perspektywa Korfu pozostaje wzrostowa, napędzana przez kapitał zagraniczny i ograniczoną podaż. W latach 2025–2027, gdy globalna sytuacja się ustabilizuje, wartości nieruchomości na wyspie powinny powrócić do systematycznych wzrostów. Na przykład prognozy Komisji Europejskiej dla gospodarki Grecji (ponad 2% wzrostu PKB rocznie) oraz możliwe złagodzenie oprocentowania kredytów hipotecznych do 2025 roku blackinvestor360.comobie te kwestie będą wspierać dalszy wzrost cen nieruchomości.
- Prognozy dla nieruchomości komercyjnych i turystycznych: Nieruchomości komercyjne (hotele, sklepy itp.) w rejonach turystycznych również mają zyskiwać na wartości, choć nieco wolniej niż mieszkania. Prognozy dla Grecji wskazują na wzrost wartości nieruchomości komercyjnych o ok. 3–5% rocznie w najbliższych latach na silnych rynkach blackinvestor360.com. Dla Korfu oznacza to, że dobrze położony hotel lub lokal handlowy powinien stopniowo zyskiwać na wartości wraz z rozwojem turystyki. Fakt, że liczba turystów osiąga rekordowe poziomy i nadal rośnie o ok. 15–20% powyżej poziomów sprzed pandemii blackinvestor360.com, daje pewność, że popyt (i przychody) z nieruchomości komercyjnych pozostaną wysokie. Duzi inwestorzy są zdecydowanie optymistyczni – w 2023 roku w Grecji odnotowano bezprecedensowe inwestycje w hotele i biura res-greece.com, a takie projekty zwykle opierają się na prognozach wzrostu wartości aktywów. Dodatkowo, wraz z poprawą infrastruktury (nowe połączenia lotnicze, lepsze porty itd.), nieruchomości komercyjne zyskują (większy ruch pieszy, wyższe czynsze, wyższe wyceny).
- Czynniki wpływające na prognozy: Szereg czynników napędza pozytywne perspektywy:
- Rozwój infrastruktury: Poprawa dostępności i jakości życia dzięki nowej infrastrukturze zwykle podnosi wartość nieruchomości. W przypadku Korfu modernizacja lotniska i nowe terminale hydroplanów do 2025 roku skrócą czas podróży i przyciągną więcej odwiedzających, co według analityków „wskazuje na wzrost cen nieruchomości” investropa.com. Inwestycje w drogi i infrastrukturę techniczną również powiększają obszary możliwe do zagospodarowania.
- Wzrost turystyki: Sektor turystyczny na Korfu się rozwija (zarówno pod względem liczby odwiedzających, jak i jakości usług premium), co historycznie wiąże się ze wzrostem popytu na nieruchomości. Jeśli Korfu będzie nadal przyciągać coraz zamożniejszych turystów (np. luksusowe kurorty, żeglarstwo, turystyka kulturalna), ceny nieruchomości – zwłaszcza tych z wyższej półki – pójdą w górę.
- Szersze trendy rynkowe: W skali całego kraju prognozuje się, że grecki rynek nieruchomości będzie rósł o ok. 3% rocznie pod względem wartości transakcji do 2029 roku theluxuryplaybook.com. Choć liderem wzrostów będzie zapewne Ateny, wyspy nie pozostają w tyle – wiele z nich w ostatnim czasie prześcignęło stolicę. Raport Savills dla regionu Morza Śródziemnego podkreśla, że silna kondycja gospodarki w latach 2025–26 będzie wspierać zaufanie kupujących, nawet jeśli rynek zaczyna się normalizować po postcovidowym boomie.
- Popyt zagraniczny: Zależność Korfu od międzynarodowych nabywców jest atutem, o ile światowe gospodarki pozostaną stabilne. Obecnie zainteresowanie inwestorów zagranicznych utrzymuje się na wysokim poziomie, a Grecja jest postrzegana jako stosunkowo przystępna cenowo i bezpieczna. Wszelkie zmiany (pozytywne lub negatywne) w polityce wizowej, stabilności geopolitycznej czy kursach walut mogą mieć na to wpływ. Dywersyfikacja zagranicznych nabywców (nowe zainteresowanie z Azji, Bliskiego Wschodu itp.) to obiecujący sygnał, że popyt jest szeroki investropa.com.
- Potencjalne zagrożenia: Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy procentowe utrzymają się na wysokim poziomie dłużej niż oczekiwano, siła nabywcza mieszkańców będzie ograniczona, a niektórzy zagraniczni inwestorzy mogą wstrzymać się z zakupem. Ponadto, jeśli jednocześnie pojawi się zbyt wiele nowych nieruchomości na rynku (np. nadpodaż nowo wybudowanych willi lub apartamentów), może to ograniczyć wzrost cen. Jednak w przypadku Korfu, budownictwo jest stosunkowo ograniczone ze względu na dostępność gruntów i regulacje, więc nadpodaż nie jest obecnie poważnym zagrożeniem. Lokalną obawą jest fakt, że ceny wzrosły ostatnio tak bardzo, że może dojść do korekty – „niewielka obniżka” cen była oczekiwana przez niektórych agentów w 2024 roku enimerosi.com. Rzeczywiście możemy zaobserwować wypłaszczenie lub drobne spadki w niektórych segmentach (np. zbyt drogie stare domy mogą się skorygować). To naturalne wahania rynkowe, a nie scenariusz załamania.
Podsumowanie: Prognoza na 3–5 lat dla rynku nieruchomości na Korfu jest ogólnie pozytywna. Przewiduje się umiarkowany, lecz stabilny wzrost cen zarówno domów, jak i nieruchomości komercyjnych. Do 2028 roku ceny mieszkań mogą być o 15–25% wyższe niż obecnie, jeśli zrealizują się coroczne wzrosty na poziomie 5–7%. Nieruchomości komercyjne mogą zdrożeć o ok. 10–15%. Stawki czynszów prawdopodobnie także wzrosną, szczególnie jeśli turystyka się rozwinie, a podaż mieszkań pozostanie ograniczona (dobra wiadomość dla właścicieli, nieco gorsza dla najemców). Rynek na Korfu dojrzewa: odfaz szybkiego odbicia do bardziej zrównoważonego wzrostu, co jest korzystne. Oczywiście właściciele i kupujący powinni monitorować trendy gospodarcze i lokalne zmiany, ale wszystkie obecne wskaźniki pokazują, że Korfu „utrzymuje się mocno” jako jeden z najjaśniejszych punktów nieruchomościowych w Grecji na przyszłość chaserealestatecorfu.com.
Prawne i podatkowe aspekty zakupu nieruchomości na Korfu
Zakup i posiadanie nieruchomości na Korfu (i w Grecji ogólnie) wymaga zrozumienia procesu prawnego i obowiązków podatkowych. Oto zestawienie najważniejszych kwestii, szczególnie dla zagranicznych nabywców:
Proces zakupu i własność cudzoziemska: Grecja serdecznie wita zagranicznych nabywców – obcokrajowcy mają w zasadzie takie same prawa własności nieruchomości jak miejscowi i mogą kupować nieruchomości na własność bez większych ograniczeń globalpropertyguide.com. Na Korfu, w szczególności, nie ma żadnych specjalnych ograniczeń dotyczących własności pomimo bliskości granicy; obowiązują te same przepisy krajowe, co w całej Grecji corfuhomes.gr. Przed zakupem zagraniczny nabywca musi uzyskać grecki numer identyfikacji podatkowej (AFM) i zazwyczaj otworzyć rachunek bankowy w Grecji do obsługi środków transakcyjnych. Są to standardowe kroki: AFM można otrzymać w lokalnym urzędzie skarbowym (lub przez prawnika mającego pełnomocnictwo) i jest wymagany przy wszelkim przenoszeniu własności nieruchomości lub podłączaniu mediów. Zaleca się także zatrudnienie niezależnego, lokalnego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach już na początku procesu. Choć prawo nie nakłada obowiązku korzystania z prawnika przy każdej transakcji, jest to gorąco zalecane, aby przeprowadzić należytą staranność – sprawdzić, czy tytuł własności jest czysty (czy nie ma obciążeń ani sporów własnościowych), sprawdzić warunki zabudowy i pozwolenia budowlane oraz upewnić się, że umowa jest prawidłowa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zakup odbywa się za pośrednictwem notariusza, który sporządza umowę sprzedaży (Symvolaio Agoras) i zapewnia opłacenie wszystkich podatków globalpropertyguide.com. Notariusz jest w Grecji bezstronnym urzędnikiem, który nadzoruje finalizację transakcji; zarówno kupujący, jak i sprzedający (lub ich pełnomocnicy) podpisują ostateczny akt własności w biurze notariusza.
Koszty transakcyjne: Przy zakupie nieruchomości należy uwzględnić około 7–11% ponad cenę zakupu na różne opłaty i podatki globalpropertyguide.com. Największym składnikiem jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości, który wynosi 3,09% oszacowanej wartości nieruchomości dla większości nieruchomości z rynku wtórnego getgoldenvisa.com. (Ta stawka jest niska w porównaniu do wielu krajów – Grecja obniżyła ją z wcześniejszych 10% kilka lat temu, aby pobudzić rynek blackinvestor360.com). Jeśli kupujesz nową nieruchomość od dewelopera z pozwoleniem na budowę wydanym po styczniu 2018, pamiętaj że stawka VAT wynosiła 24%; jednak Grecja zawiesiła pobór VAT od sprzedaży nowych nieruchomości od 2020 roku, a zawieszenie to zostało przedłużone do 2024 roku blackinvestor360.com. Większość kupujących płaci więc obecnie jedynie 3,09% podatku od przeniesienia własności, a nie VAT. Inne koszty to: honorarium notariusza (~0,8–1% wartości nieruchomości + VAT), opłata za wpis do rejestru gruntów (~0,5–0,7%), honorarium prawnika (~1–2%) oraz prowizja agenta nieruchomości. Agenci w Grecji często pobierają 2%–2,5% od każdej ze stron globalpropertyguide.com (choć może to się różnić). Całkowicie kupujący zwykle płaci ~7,5%–10% kosztów zamknięcia transakcji (wliczając wszystkie powyższe) globalpropertyguide.com. Sprzedający zazwyczaj płaci własną prowizję dla agenta oraz ewentualnie prawnika, czyli około 2–4%. Warto ustalić wysokość opłat z wyprzedzeniem i zawsze żądać potwierdzenia wpłaty podatków. Transakcje nieruchomości są rejestrowane w Rejestrze Gruntów (lub Katastrze), by oficjalnie potwierdzić własność.
Podatek od własności (ENFIA): Po zakupie nieruchomości będziesz płacić roczny podatek od nieruchomości zwany ENFIA (Jednolity Podatek od Własności Nieruchomości). Kwota obliczana jest na podstawie wielkości, lokalizacji i „wartości obiektywnej” nieruchomości (wartość wyceniona przez rząd). Podstawowa stawka ENFIA wynosi od około 2,5 € do 16 € za metr kwadratowy dla mieszkań res-greece.com – nieruchomości w bardziej wartościowych strefach lub o większym metrażu mają wyższe stawki za m². W praktyce wiele przeciętnych domów na Korfu może mieć roczne rachunki za ENFIA rzędu kilkuset euro. Na przykład, właściciel domu o powierzchni ok. 170 m² na dużej działce w północno-wschodniej części Korfu zgłosił roczny ENFIA na poziomie około 900 € facebook.com. Grecki urząd skarbowy aktualizuje i wydaje rachunki ENFIA co roku (zwykle płatne w ratach miesięcznych – do 10 miesięcy). Dodatkowy ENFIA – „Podatek Uzupełniający”: Jeśli łączna wartość nieruchomości należących do jednej osoby w Grecji przekracza 250 000 €, naliczany jest podatek uzupełniający od wartości powyżej tego progu. Stawki są progresywne – np. 0,1% od wartości 250 tys.–300 tys. €, rosnące do około 1% dla wartości powyżej 800 tys. € res-greece.com. Funkcjonuje to jak podatek od luksusu/majątku nieruchomości, jednak dla głównego miejsca zamieszkania przysługuje zwolnienie (czyli Grecy nie wliczają swojego głównego domu; obcokrajowcy mogą musieć, chyba że zostaną rezydentami podatkowymi). Przykładowo: posiadając nieruchomości za 500 tys. €, zapłacisz ok. 1 000 €/rok dodatkowego podatku uzupełniającego (0,5% od 200 tys. powyżej 300 tys.) res-greece.com.
Podatek dochodowy: Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, dochód z najmu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Grecji. Od 2025 roku dochód z najmu dla osób fizycznych opodatkowany jest progresywnie (15% od pierwszych 12 000 €; 35% od 12 000–35 000 €; 45% powyżej 35 000 €). Dozwolone są odliczenia (np. koszty utrzymania, część podatku od nieruchomości itp.), ale nie jest to jednolita, niska stawka, więc należy to uwzględnić przy obliczaniu faktycznej rentowności netto. W przypadku wynajmu krótkoterminowego przez platformy Grecja wymaga także rejestracji nieruchomości w rejestrze najmu krótkoterminowego oraz odprowadzania podatków od pobytu. Jeśli jesteś właścicielem – nierezydentem, Grecja opodatkuje Twój dochód z najmu uzyskany w Grecji, ale umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania najczęściej pozwalają odliczyć ten podatek w kraju zamieszkania. Najlepiej skonsultować się z księgowym, aby zoptymalizować podatki od najmu i pozostać w zgodzie z przepisami.
Zasady dotyczące własności zagranicznej: W praktyce nie ma żadnych zakazów dotyczących zakupu nieruchomości na Korfu przez obcokrajowców. Kilka przygranicznych regionów Grecji (niektóre obszary na Dodekanezie, w Tracji itp.) wymaga specjalnego zezwolenia dla nabywców spoza UE, ale Korfu nie podlega tym ograniczeniom corfuhomes.gr. Obywatele UE mogą kupować bez żadnych ograniczeń. Obywatele spoza UE także mogą kupować bez potrzeby uzyskiwania specjalnych zezwoleń – mogą też nabyć nieruchomość osobiście lub poprzez spółkę. Bardzo atrakcyjną opcją jest Złota Wiza: jeśli obywatel spoza UE zainwestował odpowiednią kwotę w nieruchomości, on i jego rodzina mogli uzyskać greckie (szengenowskie) pozwolenia na pobyt. Klasyczny próg inwestycji to 250 000 €, który wciąż obowiązuje w niektórych częściach Grecji chaserealestatecorfu.com. Jednak, jak wspomniano, od sierpnia 2024 Grecja wprowadziła wyższe progi: w najpopularniejszych regionach (Ateny, Saloniki, Mykonos, Santorini i każda wyspa o populacji powyżej 3 000) minimum wzrosło do 500 000 € lub nawet 800 000 € w ramach Złotej Wizy prestigiarealty.com. Według tych kryteriów, Korfu obecnie zalicza się do kategorii powyżej 500 tys. € (w rzeczywistości 800 tys. € zgodnie z najnowszą aktualizacją prestigiarealty.com, ponieważ populacja Korfu znacznie przekracza 3 000). Oznacza to, że kupujący spoza UE musi wydać przynajmniej taką kwotę na jedną nieruchomość, by móc ubiegać się o pobyt. Istnieje przepis przejściowy dla transakcji będących w toku przed zmianą przepisów (do lutego 2025) prestigiarealty.com. W każdym przypadku, zagraniczni kupujący, którzy nie spełniają progów Złotej Wizy, nadal mogą kupować – po prostu nie otrzymają automatycznie wizy pobytowej. Wielu Amerykanów, Europejczyków i innych osób kupuje domy wakacyjne bez żadnych programów rezydencyjnych i po prostu wjeżdża na zwykłych wizach turystycznych (dozwolony pobyt 90 dni w ciągu 180 dni dla obywateli spoza UE, co wystarcza większości osób posiadających domy wakacyjne).
Dziedziczenie i planowanie spadkowe: Jeśli kupujesz nieruchomość na Korfu, warto rozważyć greckie prawo spadkowe. Grecja nakłada podatek spadkowy na nieruchomości przekazywane spadkobiercom, ale dobrą wiadomością jest to, że najbliżsi członkowie rodziny mają bardzo wysoką kwotę wolną od podatku. Konkretnie, małżonkowie i bezpośredni potomkowie (dzieci) mogą dziedziczyć pierwsze 800 000 € wartości nieruchomości bez podatku corfuhomes.gr. Powyżej tej kwoty obowiązuje niska stawka podatku do 10% dla bliskich krewnych corfuhomes.gr. Bardziej odlegli spadkobiercy (np. siostrzenica lub osoba niespokrewniona) mają mniejsze ulgi oraz wyższe stawki, sięgające nawet 20–40%. Nie ma rozróżnienia ze względu na obywatelstwo spadkobiercy – zagraniczni spadkobiercy płacą te same stawki corfuhomes.gr. Na przykład, jeśli zostawisz swojemu dziecku grecką nieruchomość o wartości 500 tys. euro, nie będzie podatku spadkowego w Grecji (ponieważ to poniżej 800 tys. euro). Ale jeśli zostawisz willę o wartości 1 mln euro, dziecko zapłaci około 10% od 200 tys. euro powyżej kwoty wolnej (czyli ok. 20 tys. euro podatku). Zaleca się sporządzenie greckiego testamentu, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, aby ułatwić proces przekazania (w przeciwnym razie obowiązuje greckie prawo dziedziczenia ustawowego, które narzuca podział w stylu zachowku między członków rodziny). Greckie prawo spadkowe zawiera bowiem przepisy obligatoryjne, wymagające przekazania części majątku dzieciom i małżonkowi. Cudzoziemcy z krajów systemu common law powinni zasięgnąć porady prawnej, by odpowiednio dostosować swój cały plan spadkowy do prawa greckiego. Dodatkowo, jeśli spadkobierca nie jest rezydentem UE, może być konieczne uzyskanie numeru podatkowego i zaangażowanie lokalnego notariusza do przyjęcia spadku. Może się to wiązać z dużą ilością dokumentów, ale jest wykonalne.
Inne kwestie prawne:
- Strefowanie i przepisy budowlane: Na Korfu występują obszary chronione (strefy przybrzeżne, ekostrefy Natura 2000 itd.) oraz rygorystyczne zasady w Starym Mieście (ochrona zabytkowych budynków). Jeśli planujesz budowę lub gruntowny remont, musisz uzyskać pozwolenia i stosować się do lokalnych przepisów planistycznych. Zawsze sprawdź, czy istniejący budynek posiada właściwe pozwolenie – nielegalne budynki lub dobudówki można zalegalizować, lecz może to wiązać się z karami. Zazwyczaj inżynier dokonuje przeglądu nieruchomości, by potwierdzić jej status prawny.
- Zatrudnianie specjalistów: Skorzystaj z usług renomowanych anglojęzycznych prawników i notariuszy (wielu z nich ma doświadczenie z zagranicznymi klientami na Korfu). Zatrudnij także inżyniera/architekta do inspekcji nieruchomości, szczególnie starszych domów, pod kątem stanu konstrukcji i zgodności pozwoleń.
- Finansowanie: Greckie banki ponownie zaczęły oferować kredyty hipoteczne cudzoziemcom, jednak wymagania są rygorystyczne (np. wysoki wkład własny, udokumentowane dochody) globalpropertyguide.com. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Grecji wynosi około 4–5% w 2024 roku globalpropertyguide.com. Wielu zagranicznych nabywców decyduje się jednak na finansowanie zakupu poprzez środki własne z ojczystego kraju lub płatność gotówką.
Podsumowując, zakup nieruchomości na Korfu przez cudzoziemca jest całkowicie możliwy, wystarczy być przygotowanym na przestrzeganie greckich procedur i opłacenie wymaganych podatków. Koszty transakcyjne oraz podatki od nieruchomości w Grecji są w rzeczywistości dość rozsądne w porównaniu do wielu innych krajów europejskich (roczne podatki od nieruchomości są np. niższe niż w USA w przypadku podobnego domu) getgoldenvisa.com. Przy odpowiednim wsparciu prawnym, można bezpiecznie przejść przez cały proces – już tysiące cudzoziemców posiada własny kawałek raju na Korfu. Zawsze dbaj, by wszystkie zobowiązania (rozliczenia podatkowe, przepisanie liczników na nowe nazwisko, ewentualne opłaty wspólnotowe) były uregulowane, aby cieszyć się nieruchomością bez stresu.
Infrastruktura i rozwój: Co nowego na Korfu?
Na Korfu nie tylko rośnie rynek nieruchomości – wyspa przechodzi także znaczące modernizacje infrastruktury i projekty rozwojowe, które w najbliższych latach mają poprawić łączność i jakość życia. Inwestycje te są odpowiedzią na rosnącą turystykę, ale też czynnikiem napędzającym przyszłe wzrosty cen nieruchomości. Oto najważniejsze zmiany, na które warto zwrócić uwagę:
- Rozbudowa lotniska: Międzynarodowy Port Lotniczy Korfu (CFU) przeszedł gruntowną modernizację. W ramach koncesji udzielonej operatorowi Fraport zupełnie nowy terminal i rozbudowane obiekty zostały oddane do użytku w 2023 roku, zwiększając przepustowość dla lotów investropa.com. Zmodernizowane lotnisko może obsłużyć więcej pasażerów w większym komforcie, co jest kluczowe, ponieważ liczba przylotów gwałtownie wzrosła (rekordowe 1,8 mln+ podróżnych w 2023 roku investropa.com). Szybsza odprawa, więcej bramek i poprawa usług sprawiają, że Korfu staje się bardziej dostępne i atrakcyjne jako destynacja. Dla rynku nieruchomości oznacza to łatwiejszy dostęp dla zagranicznych nabywców i turystów, co prawdopodobnie zwiększy popyt na nieruchomości. Modernizacja lotniska, jak zauważają analitycy, poprawia jakość podróży i czyni wyspę jeszcze atrakcyjniejszą – co napędza rosnące zainteresowanie rynkiem nieruchomości investropa.com.
- Nowa sieć hydroplanów: W dążeniu do poprawy łączności między wyspami, Hellenic Seaplanes uruchamia ambitną sieć połączeń hydroplanowych na całym archipelagu Jońskim. Do początku 2025 roku około 30 nowych terminali wodnosamolotowych ma być oddanych do użytku, w tym na Korfu oraz mniejszych wyspach, takich jak Paxos investropa.com. Oznacza to, że podróżni (i mieszkańcy) będą mogli wskoczyć do hydroplanu na Korfu, aby w kilka minut dostać się na pobliskie wyspy lub do nadmorskich miast, omijając wolniejsze promy. Krótsze czasy podróży i lepsza łączność sprawią, że Korfu stanie się centrum wypadowym do zwiedzania regionu i prawdopodobnie zwiększy swoją popularność. Z perspektywy rozwoju port wodnosamolotów na Korfu (planowany w głównym porcie lub w marinie) to nowy element infrastruktury, który może pobudzić inwestycje w tych obszarach portowych (np. hotele, restauracje obsługujące turystów korzystających z hydroplanów).
- Ulepszenia dróg i transportu: Sieć drogowa na Korfu była historycznie wąska i kręta, ale trwają prace nad jej poprawą. W ostatnich latach zrealizowano modernizacje, takie jak ukończenie fragmentów północno-południowej arterii wyspy Korfu oraz ulepszenia wokół obwodnicy Miasta Korfu w celu złagodzenia ruchu. W przyszłości władze lokalne planują lepsze połączenia drogowe z południem wyspy (okolice Lefkimmi) oraz z popularnymi atrakcjami turystycznymi (jak poszerzenie i wyprostowanie odcinków drogi do Paleokastritsy). Choć nie buduje się dużej nowej autostrady (utrudnia to ukształtowanie terenu Korfu), stopniowe ulepszenia będą zwiększać dostępność mniej rozwiniętych regionów – co jest czynnikiem wspierającym wartość nieruchomości na całej wyspie chaserealestatecorfu.com. Transport publiczny (autobusy) również ma zostać unowocześniony — pojawią się nowe pojazdy i trasy, które będą częściej obsługiwać wsie i strefy turystyczne, zwłaszcza latem. Te zmiany ułatwią życie mieszkańcom i sprawią, że nieruchomości w oddalonych rejonach staną się bardziej atrakcyjne do zamieszkania przez cały rok.
- Inicjatywy w zakresie planowania urbanistycznego i mieszkaniowego: Miasto Korfu jako obiekt światowego dziedzictwa UNESCO oznacza surowe przepisy budowlane – nie zobaczysz nowoczesnych apartamentowców wyrastających w Starym Mieście. Zachowuje to charakter (co jest plusem dla turystyki i wartości nieruchomości), ale ogranicza nową podaż mieszkań w mieście. Władze lokalne borykają się z niedoborem mieszkań dla pracowników i mieszkańców, częściowo z powodu przeznaczania wielu nieruchomości na wynajem krótkoterminowy enimerosi.com enimerosi.com. W odpowiedzi mówi się o wspieraniu rozwoju mieszkalnictwa na przedmieściach oraz walce z nielegalnie wynajmowanymi mieszkaniami typu Airbnb. Choć konkretne działania są jeszcze w fazie przygotowań, możemy spodziewać się nowych projektów tanich mieszkań dla mieszkańców lub partnerstw publiczno-prywatnych mających na celu przekształcenie nieużywanych budynków na lokale na wynajem. Przykładowo, stare budynki publiczne lub nieużywane obiekty wojskowe mogą zostać zaadaptowane. Takie inicjatywy mogą nieznacznie zwiększyć podaż mieszkań na wynajem długoterminowy, a jednocześnie pokazują, że Korfu aktywnie zarządza zrównoważonym rozwojem – to pozytywny sygnał dla inwestorów obawiających się sprzeciwu lokalnej społeczności.
- Infrastruktura turystyczna i nowe kurorty: Jak wspomniano, kilka nowych luksusowych kurortów i hoteli zostało ostatnio otwartych lub jest w budowie:
- Ikos Odisia (otwarty w 2023) dodał prawie 400 luksusowych pokoi w Dassia saniikos.com.
- Ikos Andrews (nazwa hipotetyczna) – Kolejny duży kurort Ikos jest budowany na ogromnej działce w Kassiopi (rejon Erimitis) przez NCH Capital, po głośnej prywatyzacji. Projekt obejmuje luksusowe wille i małą marinę, z realizacją etapową do 2025+. Spotkał się z protestami ekologicznymi, ale postępuje naprzód, przynosząc infrastrukturę jak nowe drogi, media i miejsca pracy do północno-wschodniej części Korfu.
- Domes Miramare (otwarty w 2019 i rozbudowywany) oraz Angsana Corfu (otwarty w 2021) to przykłady międzynarodowych kurortów, które niedawno pojawiły się na Korfu. Takie obiekty często oferują spa, restauracje i strefy rekreacji dostępne dla gości z zewnątrz, wzbogacając ofertę wyspy.
- Mayor Hotels odnawia wiele obiektów (np. kurort San Stefano na północnym zachodzie oraz nowy projekt na południu).
- Rozwój marin: Korfu posiada już dużą marinę Gouvia, ale są plany modernizacji obiektów mariny w miejscach takich jak Benitses i Kassiopi, aby przyciągnąć więcej turystyki jachtowej. Nowa marina lub rozbudowa może zmienić spokojną nadmorską wioskę w luksusowy kurort, podnosząc okoliczne wartości nieruchomości.
- Ulepszenia portu wycieczkowego: Port na Korfu to jeden z najbardziej ruchliwych przystanków wycieczkowców na Morzu Śródziemnym. Obecnie trwają prace nad poprawą terminali wycieczkowców, a także możliwe jest dodanie kolejnego nabrzeża, aby przyjmować mega-statki. Lepsza infrastruktura portowa (oraz zarządzanie przepływem tysięcy turystów dziennie) będzie wspierać rozwijający się sektor handlu detalicznego i wycieczek w Mieście Korfu.
- Media i środowisko: Żadna rozmowa o infrastrukturze nie jest kompletna bez wspomnienia o mediach. Korfu historycznie zmagało się z gospodarką odpadami (słynne sterty śmieci były głośno komentowane w 2018 roku). Sytuacja się poprawia: powstaje nowa zintegrowana instalacja do zarządzania odpadami oraz wdrożono lepszy system odbioru śmieci, zapewniający czystszą wyspę – co jest kluczowe dla turystyki oraz jakości życia. Zaopatrzenie w wodę i sieci elektroenergetyczne są również stopniowo modernizowane, często ze wsparciem funduszy spójności UE. Dodatkowo wyspa bierze udział w inicjatywie GR-IX „Smart Island”, której celem jest poprawa dostępu do szerokopasmowego internetu i sieci 5G. Sieci światłowodowe zostały rozbudowane w Mieście Korfu i niektórych przedmieściach, a usługi mobilne 5G działają już w wielu rejonach. Ten cyfrowy skok infrastrukturalny sprawia, że Korfu staje się atrakcyjniejsze dla pracowników zdalnych i biznesu, co wpisuje się w ogólnoeuropejski trend napływu cyfrowych nomadów na greckie wyspy investropa.com.
- Zrównoważony rozwój: Ochrona środowiska i zrównoważony rozwój to obecnie kluczowy temat, zwłaszcza z uwagi na piękno przyrody Korfu. Grupa Sani/Ikos na przykład wdraża zaawansowane rozwiązania proekologiczne (100% energii ze źródeł odnawialnych, eliminacja plastiku) w swoich kurortach saniikos.com. Samorząd rozważa także projekty związane z energią odnawialną (np. farmy fotowoltaiczne), aby zmniejszyć zależność wyspy od energii opartej na ropie. Działania te chronią nie tylko środowisko Korfu, ale mogą także tworzyć nowe miejsca pracy i zapewnić stabilne dostawy energii, co pośrednio wpływa na sektor nieruchomości (choć farmy słoneczne budzą miejscami zastrzeżenia mieszkańców obszarów wiejskich). Ogólnie rzecz biorąc, strategia rozwoju wyspy polega na zwiększaniu wysokiej jakości turystyki przy jednoczesnym zachowaniu dziedzictwa i natury – znalezienie tej równowagi będzie kluczowe dla długofalowego sukcesu Korfu.
Podsumowując, infrastruktura Korfu rozwija się, aby sprostać nowoczesnym potrzebom: lepsze lotnisko, poprawiona łączność (powietrzna i morska), stopniowe modernizacje transportu i usług publicznych oraz znaczące nowe inwestycje turystyczne. Wszystkie te czynniki zwiększają atrakcyjność wyspy, a prawdopodobnie również wartości nieruchomości. Dla właścicieli nieruchomości poprawa infrastruktury oznacza łatwiejszy dostęp do domu i potencjalnie większą satysfakcję gości przy wynajmie. Dla potencjalnych inwestorów liczba realizowanych projektów sygnalizuje, że Korfu jest na ścieżce wzrostu i może liczyć na silne wsparcie ze strony rządu oraz sektora prywatnego. Jak zauważa jeden z raportów, wzrost dostępności i popularności Wysp Jońskich „napędza popyt na nieruchomości” i podbija ceny investropa.com. Korfu w 2025 roku i później to nie tylko ponadczasowy raj, ale także wyspa w ruchu – łącząca bogatą historię z mądrym rozwojem na przyszłość.
Źródła:
- Green Acres, „Rynek nieruchomości na Korfu: aktualności, ceny i trendy”, 16 kwietnia 2025 green-acres.gr green-acres.gr green-acres.gr.
- Indomio Greece, Ceny mieszkań na Korfu (dane z maja 2025) indomio.gr indomio.gr.
- Enimerosi (serwis informacyjny Korfu), „Duże zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami na Korfu wśród cudzoziemców”, wrzesień 2023 enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com.
- Enimerosi, „Oczekiwany niewielki spadek cen nieruchomości na Korfu w 2024 roku”, 30 lis 2023 enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com.
- Chase Real Estate Corfu (Blog Agencji), „Czy Korfu to dobra inwestycja? Wzrost wartości nieruchomości i długoterminowe zyski”, 27 lut 2025 chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com.
- Chase Real Estate Corfu, „Trendy na rynku nieruchomości w Grecji na 2025 rok”, 4 kwi 2025 chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com.
- Prestigia Realty, „Grecki rynek nieruchomości – trendy i analizy (2025)”, 16 lut 2025 prestigiarealty.com prestigiarealty.com prestigiarealty.com.
- BlackInvestor360, „Prognoza cen nieruchomości w Grecji 2025–2026”, 14 maja 2025 blackinvestor360.com blackinvestor360.com.
- Investropa, „15 trendów na 2025 rok na rynku nieruchomości na greckich wyspach”, trend #3 (Wyspy Jońskie) investropa.com investropa.com.
- Res-Greece (Agencja Nieruchomości), „Nieruchomości komercyjne wyprzedane” (za pośrednictwem ekathimerini), 30 stycznia 2024 res-greece.com res-greece.com.
- Corfu Homes (FAQ agencji), „Czy od nieruchomości w Grecji pobierany jest podatek od spadku lub majątku?”, 26 kwietnia 2025 corfuhomes.gr.
- Global Property Guide, „Jak kupić nieruchomość w Grecji – poradnik dla obcokrajowców”, 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- Judicare Law, „Podatek od spadków od nieruchomości w Grecji” (podsumowanie stawek podatku od spadków w Grecji) corfuhomes.gr.
