Prognoza rynku nieruchomości w Sydney na lata 2025–2028

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Ceny domów: Zgodne prognozy przewidują dalszy wzrost wartości domów w Sydney w ciągu najbliższych kilku lat, choć w bardziej umiarkowanym tempie niż dwucyfrowe roczne wzrosty w 2021 roku. Najnowsze prognozy Domain zakładają, że mediana cen domów w Sydney wzrośnie o około +7% do roku finansowego 2025–26, osiągając około 1,83 miliona dolarów do czerwca 2026 abc.net.au. Oznacza to wzrost o około 112 000 dolarów w ciągu roku – więcej niż przeciętna roczna pensja – co podkreśla skalę cen w Sydney abc.net.au abc.net.au. Przewiduje się, że ceny mieszkań w Sydney wzrosną o około +6% w tym samym okresie, do około 889 000 dolarów (rekordowy poziom) abc.net.au. Domain przypisuje te wzrosty stymulującemu efektowi obniżek stóp procentowych, które zwiększają zdolność kredytową kupujących, w połączeniu z utrzymującym się popytem na mieszkania przewyższającym podaż abc.net.au abc.net.au. Zwracają oni jednak uwagę, że wzrost będzie wolniejszy niż w poprzednich cyklach ze względu na barierę dostępności oraz już znaczące obciążenia hipoteczne gospodarstw domowych abc.net.au. Ankieta Reuters wśród analityków potwierdza umiarkowane prognozy: w skali kraju eksperci oczekują około +3,7% wzrostu cen domów w 2025 roku, przyspieszenia do +5,0% w latach 2026 i 2027 wraz z poprawą cyklu gospodarczego globalpropertyguide.com. W przypadku Sydney prognozowane są skromniejsze wzrosty (~3% w 2025) w porównaniu do mniejszych stolic, gdzie wzrosty mogą sięgnąć 5–8% globalpropertyguide.com. W istocie, większość prognoz przewiduje jednocyfrowy, niski do średni roczny wzrost cen w Sydney do 2028 roku, co stopniowo podniesie ceny do nowych rekordów. Do 2027–28, jeśli Sydney będzie rosło o około 5% rocznie, mediana ceny domu może zbliżyć się do 2,1–2,2 miliona dolarów, a mieszkań do około 950 tys.

Warto zauważyć, że prognozy wiążą się z niepewnością. Czynnikiem ryzyka wzrostu cen są szybsze obniżki stóp procentowych lub nowe rządowe zachęty (mogące znacząco pobudzić popyt) oraz chroniczny niedobór podaży (stanowiący „podłogę” dla cen). Czynnikiem ryzyka spadku cen może być spowolnienie gospodarcze lub ponowny wzrost stóp (np. w przypadku ponownego wzrostu inflacji) oraz potencjalne zmiany w polityce, takie jak reformy podatkowe (okresowo pojawia się debata o ograniczeniu ulg dla inwestorów, takich jak ujemne saldo podatkowe czy ulgi podatkowe od zysków kapitałowych, co w przypadku wprowadzenia osłabiłoby popyt inwestorów). Pomijając te czynniki, scenariusz bazowy zakłada umiarkowany wzrost cen. Oczekuje się, że rynek w Sydney pozostanie podzielony: najbardziej przystępne domy na obrzeżach oraz mieszkania ze średniego segmentu mogą zanotować najwyższy procentowy wzrost, podczas gdy segment premium będzie rósł wolniej (ale z wyższego poziomu). Eksperci uważają, że w 2028 roku kryzys dostępności mieszkań będzie nadal w centrum uwagi – nawet jeśli tempo wzrostu cen spowolni, bez znaczącego wzrostu podaży lub dużych zmian po stronie popytu Sydney prawdopodobnie wciąż będzie jednym z najmniej przystępnych cenowo miast na świecie.

Najem: Przewiduje się, że wzrost czynszów wyhamuje w stosunku do ekstremalnej sytuacji z lat 2022–24, ale w najbliższym czasie warunki nadal będą sprzyjać właścicielom mieszkań. Prognozowana bardzo niska stopa pustostanów (być może lekko wzrośnie do ok. 2% do 2026 roku, ale to nadal niewiele), sprawi, że czynsze powinny nadal rosnąć, choć w wolniejszym tempie, gdy coraz więcej najemców osiągnie limity swojej zdolności finansowej. Narodowa Rada ds. Podaży Mieszkań oczekuje, że wzrost czynszów będzie umiarkowany przez najbliższe cztery lata – przewiduje się nawet, że relacja cen mieszkań do dochodów lekko się poprawi, a inflacja czynszów spowolni, co przełoży się na niewielką poprawę dostępności mieszkań australianpropertyupdate.com.au. W praktyce, nawet jeśli wzrost czynszów spadnie do poziomu 2–4% rocznie (wobec 8–10% w ostatnim czasie), oznacza to, że w 2028 roku mediana czynszu w Sydney może przekroczyć 850 AUD/tydzień za domy i ok. 800 AUD/tydzień za mieszkania. Te poziomy czynszów, w połączeniu z ewentualnym wzrostem płac, zdecydują o tym, czy najem pozostanie tak obciążający jak obecnie, czy nieco mniej. Innym czynnikiem jest sektor build-to-rent: w całej Australii powstają tysiące mieszkań BTR (często z udziałem inwestorów instytucjonalnych), a Nowa Południowa Walia oferuje zachęty podatkowe, by promować ten trend. Na przykład, od 2025 roku w całej Australii powstaje ok. 8 900 mieszkań BTR brokerdaily.au, z czego wiele w Sydney. Jeśli ten segment się rozwinie, projekty BTR (zwykle oferujące dłuższe umowy i profesjonalne zarządzanie najmem) mogą umiarkowanie zwiększyć podaż mieszkań na wynajem w Sydney w latach 2026–2028 i nałożyć ograniczenie na dalszy wzrost czynszów. Jednak biorąc pod uwagę głębokość niedoboru, każda ulga będzie raczej niewielka. Ogólnie rzecz biorąc, w najbliższych kilku latach można się spodziewać, że czynsze będą rosły szybciej niż dochody (choć nie tak gwałtownie jak w latach 2022–23), a dopiero stopniowo zwiększająca się podaż pozwoli na osiągnięcie równowagi na rynku.

Perspektywy podaży: Oczekuje się, że budownictwo mieszkaniowe w Sydney nieznacznie wzrośnie w późnych latach 2020., dzięki licznym środkom politycznym oraz ostatecznemu złagodzeniu kosztów budowy. Inicjatywy rządu NSW mające na celu udostępnienie gruntów i umożliwienie prywatnej realizacji infrastruktury mogą skrócić czas realizacji inwestycji na obszarach rozwojowych abc.net.au. Rządowy fundusz Housing Australia Future Fund (jeśli zostanie w pełni wdrożony) dostarczy środki na budowę dziesiątek tysięcy nowych mieszkań społecznych i dostępnych cenowo w nadchodzących latach. Prywatni deweloperzy, widząc utrzymujący się popyt i poprawiające się warunki finansowania (spadek stóp procentowych), mogą odzyskać pewność, by uruchomić więcej projektów do 2025–26. Na przykład, nowe osiedla mieszkaniowe na obrzeżach Sydney znowu nabierają tempa, a niektóre zawieszone plany apartamentów mogą zostać wznowione, jeśli powróci popyt na przedsprzedaż. Jednak eksperci branżowi ostrzegają, że znacząca ulga podażowa jest oddalona o lata – pipeline na lata 2025–2027 jest w dużej mierze ustalony i nie zaspokoi popytu. Zatem równowaga podaży i popytu w Sydney pozostanie napięta. Do 2028 roku możemy zobaczyć lepsze dopasowanie, jeśli reformy przyniosą efekt, ale jak podsumowała Housing Supply Council, niedobór prawdopodobnie najpierw się pogłębi, zanim zacznie się zmniejszać australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Oznacza to, że warunki rynku sprzedawcy (dla właścicieli nieruchomości) oraz duża konkurencja wśród kupujących/najemców będą się utrzymywać.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Sydney oferuje zarówno atrakcyjne możliwości, jak i zauważalne ryzyka dla inwestorów i kupujących w najbliższych latach:

Możliwości: Podstawowy popyt w Sydney – napędzany wzrostem populacji, silną gospodarką i atrakcyjnością jako miasta globalnego – stanowi solidną podstawę dla inwestycji mieszkaniowych. Przy rosnących cenach i prognozowanym spadku stóp procentowych, istnieje potencjał na wzrost kapitałowy w drugiej połowie lat 20. XXI wieku (choć w umiarkowanym tempie). Stopy zwrotu z wynajmu uległy poprawie, szczególnie w przypadku mieszkań, co oznacza, że nowi inwestorzy mogą uzyskać lepszy przepływ gotówki niż kilka lat temu (np. ok. 4% brutto z mieszkań). Dodatkowo, niektóre segmenty i lokalizacje mogą wypaść ponadprzeciętnie: na przykład grunty w korytarzach wzrostu (Zachodnie Sydney w pobliżu Aerotropolis lub północno-zachodnie rejony wokół nowych stacji metra) mogą zyskać ponadprzeciętną wartość wraz z rozwojem infrastruktury i miejsc pracy. Inwestowanie w dobrze położone mieszkania również może być atrakcyjne, ponieważ różnica cenowa względem domów sprawia, że więcej kupujących/najemców będzie się decydowało na mieszkania; już teraz prognozuje się, że wartości mieszkań w Sydney osiągną rekordowe poziomy ze względu na ten zwrot popytu abc.net.au abc.net.au. Rządowe wsparcie dla rynku mieszkaniowego (takie jak dotacje dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy z niskim wkładem własnym) również wspiera najniższy segment rynku, przynosząc korzyści właścicielom w tych kategoriach. Podsumowując, chroniczny niedobór podaży i dynamika gospodarcza Sydney stanowią mocny argument za długoterminowymi inwestycjami na rynku mieszkaniowym – pod warunkiem, że ktoś jest w stanie wejść na rynek.
Ryzyka: Główne ryzyko to dostępność cenowa i zadłużenie. Ceny w Sydney są tak wysokie, że są bardzo wrażliwe na zmiany stóp procentowych i ogólne szoki gospodarcze. Jeśli inflacja ponownie by wzrosła lub globalna gospodarka by się zatrzymała, stopy procentowe mogłyby wzrosnąć lub przynajmniej nie spaść zgodnie z oczekiwaniami, co mogłoby szybko zatrzymać wzrost cen, a nawet spowodować spadek. Mocno zadłużeni nabywcy są podatni na wzrosty stóp i rat kredytowych. Występują także ryzyka regulacyjne – na przykład ewentualne zmiany w podatkowych ulgach dla inwestorów (ujemne naliczanie odsetek, ulgi w podatku od zysków kapitałowych) mogłyby zmniejszyć popyt inwestorów i wpłynąć na spadek cen, szczególnie w segmencie mieszkań inwestycyjnych. Kolejne ryzyko to jakość budownictwa i nadwyżka podaży w niektórych rejonach: w niektórych obszarach pojawił się duży napływ nowych wysokościowców (np. Olympic Park, Zetland), i choć obecnie poziom pustostanów jest niski, jeśli wiele mieszkań zostanie wykończonych w tym samym czasie, właściciele w tych lokalizacjach mogą napotkać większą konkurencję i wolniejszy wzrost czynszów. Inwestorzy muszą uważać na budynki wspólnotowe (strata) z wadami lub wysokimi kosztami utrzymania – jest to problem, który dotyka NSW. Obecne jest także ryzyko koncentracji ekonomicznej – losy Sydney są silnie powiązane z finansami, technologią i imigracją; każda polityka gwałtownie ograniczająca migrację lub każdy kryzys na rynku pracy białych kołnierzy (jak kryzys finansowy) mógłby znacznie ograniczyć popyt na mieszkania. Wreszcie, ryzyko płynności: rynek nieruchomości w Sydney jest cykliczny, a sprzedaż podczas korekty może być wyzwaniem (mniej kupujących może sobie pozwolić na zakup w warunkach ograniczonego kredytu). Krótkoterminowi spekulanci mogą się sparzyć, jeśli kupią na górce i będą musieli sprzedać szybko. Podsumowując, choć rynek mieszkaniowy w Sydney to „opowieść o dużym popycie i ograniczonej podaży” wspierająca inwestycje, wiąże się ona z wysokimi kosztami wejścia i podatnością na duże wahania makroekonomiczne.

Wskaźnik (Sydney)	Status 2025/Ostatni trend	Prognoza na 2026–2028
Mediana ceny domu	~1,50 mln AUD (czerwiec 2025); odbicie, +5% r/r globalpropertyguide.com.Najwyższe w Australii yourmortgage.com.au.	Stopniowy wzrost do około 1,83 mln dolarów do 2026 roku (+7%) abc.net.au; dalsze umiarkowane wzrosty (~3–5% rocznie) do 2028 roku, o ile nie wystąpią szoki.Ceny wspierane przez niedobór podaży i obniżki stóp procentowych.
Mediana ceny jednostki	~860 tys. dolarów (czerwiec 2025); ostatnio stosunkowo stabilnie (tańszy segment cieszy się popytem) abc.net.au.	Oczekiwane nowe maksima – ~889 tys. dolarów do 2026 (+6%) abc.net.au.Przystępność cenowa i przejście nabywców pierwszych domów na mieszkania napędza ~4–5% roczny wzrost do 2028 roku.
Roczny czynsz – dom	775 USD/tydzień (2025), wzrost o ~8–10% r/r; pustostany ~1% (wyjątkowo niskie) mozo.com.au.	Wzrost czynszów słabnie, ale pozostaje dodatni.Wskaźnik wolnych miejsc może wzrosnąć do 2% do 2026–27.Oczekuj rocznych wzrostów czynszu o niską jednocyfrową wartość procentową; niewielka ulga, jeśli podaż się poprawi, ale czynsze prawdopodobnie ≥850 USD/tydz. do 2028 r.
Roczny czynsz – mieszkanie	720 USD/tydz. (2025), wzrost o ok. 10% r/r; duży popyt ze strony powracających studentów mozo.com.au.	Kontynuacja wzrostu czynszów w latach 2025–26, potem umiarkowanie.Do 2028 roku, jednostki ~800 USD/tydzień.Wysokie czynsze (oraz ulgi odsetkowe) utrzymują zainteresowanie inwestorów mieszkaniami.
Przyrost podaży mieszkań	~28 000 nowych mieszkań rocznie prognozowanych na następne 5 lat planning.nsw.gov.au; poniżej popytu.Zbudowano tylko 177 tys. w całym kraju w 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Niedobór nadal się utrzymuje. Liczba ukończonych mieszkań może nieznacznie wzrosnąć do 2027–28, jeśli reformy się powiodą, ale prawdopodobnie nadal będzie to mniej niż wymagane ~40 tys./rok.Chroniczny niedobór będzie utrzymywał presję na wzrost cen/czynszów.
Popyt i nastroje kupujących	Poprawa w 2025 roku dzięki obniżkom stóp procentowych i wzrostowi liczby ludności; aktywni są nabywcy pierwszych domów, ale odczuwają napięcia finansowe.	Powinny pozostać solidne w miarę spadku stóp procentowych.Ryzyko: jeśli gospodarka osłabnie lub kredyt zostanie zaostrzony, popyt może spaść.Ogólnie rzecz biorąc, silna migracja i perspektywy zatrudnienia wspierają stabilny popyt do 2028 roku.

Źródła: Domain, ABC News, NSW Planning, Narodowa Rada ds. Podaży i Dostępności Mieszkań abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tablica 1: Rynek mieszkaniowy w Sydney – Kluczowe wskaźniki i prognozy

(Tablica 1 przedstawia wskaźniki rynku mieszkaniowego w Sydney oraz oczekiwane trendy.)

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney w 2025 roku charakteryzuje się podzielonym ożywieniem. Sektor biurowy stabilizuje się po zakłóceniach związanych z pandemią, sektor handlowy zaskakująco powraca do łask, a rynek inwestycji komercyjnych jako całość korzysta z poprawiających się nastrojów w związku z korzystniejszymi prognozami stóp procentowych. Poniżej omawiamy segmenty biurowy i handlowy, kluczowe podrynki geograficzne oraz trendy z perspektywą na przyszłość, w tym szanse i ryzyka.

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Wyniki w 2025 roku: Rynek biurowy w Sydney znajduje się we wczesnej fazie ożywienia. Po szokach z lat 2020–2021 (praca zdalna, wyższe wskaźniki pustostanów) oraz spadkach wycen w latach 2022–2023 (spowodowanych rosnącymi stopami kapitalizacji), warunki w 2025 roku ostrożnie się poprawiają. Wskaźnik pustostanów w biurach w Sydney CBD zakończył 2024 rok na poziomie 12,8% – to najwyższy poziom od kilku dekad – jednak wydaje się, że osiągnął już szczyt cbre.com.au content.knightfrank.com. Popyt na wynajem wczesną wiosną 2025 roku utrzymuje się na stabilnym poziomie, porównywalnym do roku 2024 cbre.com.au. Co ważne, wzrost podaży znacznie wyhamował: po dostarczeniu 164 000 m² nowej powierzchni biurowej w 2024 roku (finalizacja dużych projektów), na 2025 rok przewiduje się oddanie do użytku jedynie ok. 72 600 m², głównie w ramach modernizacji cbre.com.au. Praktycznie żadne nowe duże wieżowce nie zostaną otwarte w latach 2025–2026, co w połączeniu z trwającym „ucieczką do jakości” (najemcy wybierają lepsze budynki) powinno ułatwić absorpcję istniejących pustostanów cbre.com.au. W rzeczywistości, najlepsze biurowce w centralnych lokalizacjach CBD osiągają lepsze wyniki, z niskim poziomem pustostanów (niektóre czołowe budynki centralne mają <5% pustostanów) i dużym zainteresowaniem najemców, podczas gdy obiekty drugorzędne i mniej centralne dzielnice mają większe trudności wynikające z wyższej liczby pustostanów cbre.com.au. Ta bifurkacja jest widoczna w czynszach: stawki czynszu brutto w najlepszych obiektach utrzymują się lub nieznacznie rosną, a właściciele zaczęli nawet ograniczać poziom zachęt w najlepszych lokalizacjach (w I kwartale 2025 średni poziom zachęt spadł z ~36,4% do 36,1%, co podniosło czynsze efektywne netto o ~0,8%) content.knightfrank.com. Dla kontrastu, biura niższej klasy oferują znaczne zachęty (w niektórych przypadkach ponad 40%), aby przyciągnąć najemców, a starsze budynki klasy B w peryferyjnych lokalizacjach mogą stać się de facto przestarzałe, jeśli nie uda się ich wynająć.

Czynsze rynkowe ogólnie wykazują odporność. W 2024 roku efektywne czynsze za najlepsze nieruchomości biurowe w CBD wzrosły o około 5% cbre.com, a wzrost ten napędzały Sydney (zwłaszcza jego centralna część) oraz Brisbane, podczas gdy Perth było jedynym dużym CBD z ujemnym wzrostem czynszów cbre.com. W 2025 roku oczekiwany jest dalszy, umiarkowany wzrost czynszów na rynku biurowym w Sydney cbre.com. Dzięki ograniczonej nowej podaży i ponownemu powiększaniu powierzchni przez niektórych najemców, właściciele najlepszych nieruchomości mają lekką przewagę cenową. Jednak popyt na biura nie przeżywa boomu – wielu najemców pozostaje ostrożnych, niektórzy zmniejszają powierzchnię przypadającą na pracownika, a „nowa normalność” pracy hybrydowej oznacza, że poziomy fizycznego wykorzystania biur są nadal niższe niż przed pandemią. Dlatego też ożywienie jest stopniowe. Dostępność powierzchni podnajmu, która gwałtownie wzrosła w latach 2020–22, spada w Sydney – do 2025 roku pustostany powierzchni podnajmowanej zbliżają się do wieloletniej średniej (~1,3% zasobów), ponieważ firmy lepiej rozumieją swoje potrzeby przestrzenne jll.com. To pozytywny sygnał, że zbędna przestrzeń jest ponownie zagospodarowywana. Aktywność inwestycyjna w biurach w Sydney również rośnie z niskiego poziomu: w I kwartale 2025 roku sprzedano około 1,3 miliarda dolarów aktywów biurowych w Sydney CBD, a inwestorzy zagraniczni stanowili znaczną część kupujących (nabywając prestiżowe budynki, takie jak 135 King St i 400 Kent St) content.knightfrank.com. Te transakcje wskazują, że zainteresowanie kupujących powraca przy odpowiednich cenach.

Kluczowe subrynki biurowe: Centrum Sydney (CBD) pozostaje największym i najważniejszym obszarem biurowym, z najemcami z sektora finansowego, technologicznego i usług profesjonalnych. W ramach CBD najlepiej radzi sobie „Core” district (okolice Martin Place, George Street) – w biurowcach klasy Premium wskaźnik pustostanów jest tu bardzo niski (w niektórych niemal pełne obłożenie), a czynsze rosną. Dzielnica Walsh Bay/Dawes Point (część zachodniego nabrzeża) również jest wskazywana jako mocny punkt rynku cbre.com.au, prawdopodobnie dzięki nowym inwestycjom wysokiej jakości (np. Barangaroo) przyciągającym najemców. Dla porównania, obszary peryferyjne CBD i starsze budynki mają wyższą dostępność. Poza centrum, North Sydney (zaraz za portem) odnotowało wzrost pustostanów po otwarciu kilku nowych budynków, ale przyciąga najemców wypartych z CBD i powinno skorzystać z nadchodzącej stacji metra. Parramatta, CBD zachodniego Sydney, rozwija rynek biurowy wraz z instytucjami rządowymi i firmami finansowymi; wskaźnik pustostanów wzrósł tam wskutek nowej podaży, ale oczekuje się poprawy, bo nie są planowane nowe budowy. Inne ośrodki miejskie, takie jak Macquarie Park, South Eveleigh i Olympic Park, obsługują specyficzne branże (technologie, edukacja itp.) i mają generalnie umiarkowaną liczbę pustostanów. Otwarte pozostaje pytanie, co stanie się z niedostatecznie wykorzystywanymi starszymi biurowcami – mówi się o przekształcaniu części z nich na mieszkalne bądź inne funkcje, ale jest to opłacalne tylko dla wybranych obiektów. Rząd NSW zaproponował zachęty do przekształcania biurowców na mieszkania, by wesprzeć zarówno centrum, jak i podaż mieszkaniową; jeśli zostaną wprowadzone, mogą nieznacznie zmniejszyć liczbę biur i wskaźnik pustostanów w nadchodzących latach.

Prognoza 2026–2028 (biura): Analitycy przewidują kontynuację ożywienia rynku biurowego w Sydney do 2026–27. Wraz z poprawą gospodarki i wzrostem zaufania biznesu, przewiduje się, że pochłanianie powierzchni biurowej stanie się dodatnie (netto wzrost) w połowie lat 2020. JLL prognozuje na przykład, że wskaźnik pustostanów w CBD w Sydney będzie stopniowo spadał w latach 2025–2027 przy braku znacznej nowej podaży (tylko jeden znaczący biurowiec w CBD – 210 George St – jest planowany około 2026 roku). Do 2027 roku wskaźnik pustostanów w CBD może ustabilizować się bliżej poziomu 8–10%, z ok. 13% obecnego maksimum. To zaostrzenie powinno doprowadzić do wzrostu czynszów skutecznych, zwłaszcza w najlepszych biurach. CBRE odnotowało, że różnica czynszów między nowymi a starymi budynkami napędza wzrost czynszów w najlepszych aktywach, a wraz z zanikiem działań najemców ograniczających powierzchnię, ogólne wskaźniki czynszowe ulegną poprawie cbre.com. Możemy spodziewać się rocznych wzrostów czynszów od niskiego do średniego jednocyfrowego poziomu w najlepszych biurach w Sydney w latach 2025–2028. Czynsze w biurach drugorzędnych prawdopodobnie pozostaną na stałym poziomie (przy wysokich zachętach) do czasu, aż pustostany w tym segmencie istotnie się zmniejszą.

Po stronie inwestycyjnej wartości kapitałowe biur mają szansę się ustabilizować i potencjalnie wzrosnąć w drugiej połowie lat 20. XXI wieku. Stopy kapitalizacji dla biur gwałtownie wzrosły w 2022 roku (ceny spadły o około 20% od szczytu w niektórych przypadkach) z powodu podwyżek stóp procentowych. Stopy kapitalizacji dla biur typu prime w Sydney wynoszą obecnie około 6,0% (na początku 2025 roku) content.knightfrank.com, utrzymując się na tym poziomie przez kilka ostatnich kwartałów. Gdy otoczenie stóp procentowych złagodnieje, oczekuje się ponownej kompresji stóp kapitalizacji – Knight Frank przewiduje, że stopy kapitalizacji zaczną się „zacieśniać” (umacniać) w drugiej połowie 2025 roku content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield prognozuje podobnie, że „rosnący napływ kapitału” szukającego jakościowych nieruchomości biurowych, w połączeniu z obniżkami stóp, doprowadzi do pewnej kompresji stóp kapitalizacji pod koniec 2025 i w 2026 roku cushmanwakefield.com. Nawet wzmocnienie stóp kapitalizacji o 25–50 punktów bazowych do 2026 roku znacząco podniosłoby wartości biur (możliwy wzrost wartości o +5–10%). Tym samym całkowite stopy zwrotu z inwestycji w biura mogą ponownie stać się dodatnie po chudszym okresie. Inwestorzy jednak będą selektywni: preferowane będą dobrze zlokalizowane, nowoczesne, ekologiczne budynki („zielone” budynki), podczas gdy starsze, niewyremontowane zasoby będą pozostawały w tyle, a nawet mogą zostać poddane przebudowie. Biura w Sydney i Brisbane mają szansę przewyższać inne miasta dzięki silniejszemu odbiciu popytu cushmanwakefield.com. Do 2028 roku rynek biurowy w Sydney powinien być znacznie stabilniejszy, choć raczej nie wróci do rekordowo niskich poziomów pustostanów z końca lat 2010, z uwagi na utrzymujące się trendy elastycznej pracy.

Szanse i ryzyka (biura): Rynek biurowy w Sydney stwarza okazje dla inwestorów, którzy potrafią zidentyfikować aktywa o cyklicznie niskich wartościach z potencjałem wzrostu w trakcie ożywienia. Obecny pandemiczny „cykl deprecjacji cen” wydaje się być w większości zakończony brokerdaily.au – złe informacje zostały już uwzględnione w wycenach, a rynki są bardziej odporne na dalsze spadki brokerdaily.au. Sugeruje to, że możemy być blisko dna, jeśli chodzi o wartości kapitałowe biur, co czyni ten moment korzystnym dla inwestorów długoterminowych. Najlepsze biura w Sydney oferują stopy zwrotu na poziomie ok. 6%, co stanowi znaczącą premię wobec obligacji 10-letnich (~3,5–4% w 2025 r.), a przy potencjale spadku rentowności, argument za inwestycjami w nieruchomości staje się coraz mocniejszy brokerdaily.au. Rzeczywiście, Knight Frank zauważa, że względna zmienność akcji/obligacji w porównaniu ze stabilnością dochodu z najlepszych nieruchomości zachęca niektórych inwestorów do ponownego zwiększania zaangażowania w nieruchomości brokerdaily.au. Istnieje również szansa na strategię value-add – starsze budynki w dobrych lokalizacjach można kupić z rabatem i poddać modernizacji lub przebudowie, by przyciągnąć najemców (np. poprzez poprawę udogodnień, aby zachęcić pracowników do powrotu do biur). Ze strony najemców rynek w 2025 roku daje okazję, aby zabezpieczyć korzystne umowy najmu (niskie czynsze i wysokie zachęty) w jakościowych budynkach na długie lata, zanim ewentualnie dojdzie do zaostrzenia warunków.

Jednakże nadal istnieją ryzyka w sektorze biurowym. Przyszłość pracy to duża niewiadoma – jeśli model hybrydowy lub praca zdalna staną się jeszcze bardziej powszechne lub jeżeli recesja uderzy w rynek pracy, popyt na powierzchnie biurowe może się zatrzymać lub spaść. Rzeczywiście, niektóre firmy już zredukowały swoje potrzeby lokalowe, a część pracowników oczekuje teraz elastyczności, co oznacza, że poziomy zajętości biur (wykorzystania) mogą na stałe pozostać poniżej poziomów sprzed pandemii COVID. Może to ograniczyć wzrost czynszów lub prowadzić do strukturalnie większej liczby pustostanów w lokalizacjach drugorzędnych. Ryzyko ekonomiczne: rynek biur jest mocno uzależniony od wzrostu zatrudnienia w branżach białych kołnierzyków; każdy spadek w sektorach finansowym lub technologicznym (które są kluczowymi najemcami w Sydney) osłabi rynek najmu. Dodatkowo, choć zakłada się spadek stóp procentowych, jeśli ten scenariusz się nie ziści (lub dostępność kredytu się ograniczy przez globalne zawirowania), oczekiwane obniżenie rentowności i powrót inwestorów mogą nie nastąpić. Ryzyko płynności jest także istotne – wielu inwestorów instytucjonalnych ma określone mandaty i jeśli nastroje się ponownie pogorszą, wolumen transakcji może gwałtownie spaść (jak to miało miejsce w latach 2022–23). Na koniec należy zwrócić uwagę na widmo niewypłacalności lub redukcji najemców: z potencjalnym spowolnieniem gospodarczym na świecie, niektóre firmy mogą się kurczyć, zwiększając nieoczekiwanie podaż powierzchni podnajmu.

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Może to zaskakiwać, ale rynek nieruchomości handlowych stał się jasnym punktem w 2025 roku po kilku trudnych latach. W trakcie pandemii sektor handlowy (szczególnie sklepy w centrum miasta i duże centra handlowe) zmagał się z lockdownami i wzrostem e-commerce, podczas gdy nieruchomości przemysłowe odnotowywały najlepsze wyniki. Teraz jednak sytuacja częściowo się odwróciła: ruch i wydatki konsumentów wróciły do poziomów sprzed pandemii, a nieruchomości handlowe znów przyciągają inwestorów. Co więcej, obserwatorzy rynku przewidują, że handel będzie wyróżniającym się sektorem nieruchomości komercyjnych w 2025 roku, co jest zmianą w porównaniu do ostatnich lat, gdy na czele były nieruchomości przemysłowe publications.raywhite.com.

Trendy rynkowe 2025: Wyniki nieruchomości handlowych w Sydney różnią się w zależności od formatu. Centra handlowe sąsiedzkie (z supermarketami i usługami pierwszej potrzeby jako głównymi najemcami) okazały się niezwykle odporne – ich poziom najmu pozostał wysoki nawet podczas pandemii COVID, a dodatkowo czerpały korzyści z przyrostu ludności na przedmieściach. Wiele z tych centrów jest niemal w pełni wynajętych, z niskim poziomem pustostanów (~4% lub mniej) i notuje wzrost czynszów, ponieważ pasaże handlowe z supermarketami są pożądane (te aktywa zapewniają stabilne dochody, co przyciąga inwestorów) linkedin.com linkedin.com. Duże, regionalne centra handlowe (takie jak centra Westfield) przeszły trudniejszą drogę do odbudowy – część najemców z sektora dóbr luksusowych zamknęła działalność podczas pandemii, a te centra musiały się zmienić, oferując więcej gastronomii i rozrywki, by przyciągnąć klientów. Jednak do 2025 roku główne centra handlowe w Sydney raportują, że liczba odwiedzających i sprzedaż osiąga lub przekracza poziom z 2019 roku, dzięki powrotowi turystyki i uwolnieniu stłumionego wcześniej popytu konsumenckiego. Sprzedaż detaliczna w Australii wzrosła o około 3,6% rok do roku na początku 2025 roku colliers.com.au, a Nowa Południowa Walia odpowiadała za dużą część tego wzrostu, co sugeruje, że detaliczna branża w Sydney ma się bardzo dobrze.

Dane inwestorów potwierdzają ożywienie w sektorze detalicznym: pod koniec 2024 roku nieruchomości handlowe stanowiły 41,1% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych pod względem liczby, co stanowi ogromny wzrost w porównaniu do długoterminowej średniej wynoszącej 28% publications.raywhite.com. Jednocześnie udział sektora przemysłowego w transakcjach spadł z około 60% w 2023 roku do 50%, gdy inwestorzy powrócili do rynku detalicznego publications.raywhite.com. Ta rotacja wynika z kilku czynników – stopy zwrotu z nieruchomości handlowych stały się wyższe i bardziej atrakcyjne po okresie niełaski, a perspektywy wzrostu czynszów poprawiły się po ponownym otwarciu sklepów i chęci konsumentów do zakupów stacjonarnych. Całkowite stopy zwrotu z aktywów detalicznych przewodziły wszystkim sektorom przez dwa kolejne kwartały do końca 2024 roku publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Według Ray White Commercial, aktywa detaliczne osiągnęły +2,8% całkowitą stopę zwrotu w ostatnim kwartale, wyprzedzając biura i sektor przemysłowy publications.raywhite.com. Warto podkreślić, że drugorzędne aktywa detaliczne (mniejsze, nieflagowe centra) czasami zapewniały wyższe stopy zwrotu z dochodu niż centra premium, ponieważ ich wycena była bardzo niska, a stopy kapitalizacji wysokie, dlatego inwestorzy kupujący je obecnie uzyskują wysoką rentowność gotówkową oraz potencjalne zyski publications.raywhite.com.

W Sydney stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wynoszą obecnie około połowy 5% (np. duże Westfield może sprzedawać się przy stopie 5–6%), podczas gdy centra osiedlowe i parki handlowe mogą osiągać 6–7%+. Różnica między stopami kapitalizacji dla najlepszych i drugorzędnych nieruchomości handlowych znacznie się poszerzyła w ostatniej dekadzie, ale może się zawęzić, jeśli wtórne nieruchomości będą dalej notować lepsze wyniki. Czynsze za powierzchnie handlowe zaczęły lekko rosnąć: CBRE prognozuje, że czynsze w centrach handlowych będą rosnąć w tempie niskich jednocyfrowych wartości w 2025 roku, kontynuując wzrosty obserwowane w 2024 cbre.com. Sydney, razem z Perth, powinny nieznacznie przewyższać średnią w kwestii wzrostu czynszów handlowych cbre.com.au, częściowo ze względu na silny napływ ludności powodujący presję na pojemność handlu. Ograniczony nowy rozwój handlu (praktycznie nie powstają nowe galerie, poza powierzchnią handlową w projektach wielofunkcyjnych) oznacza, że istniejące centra mają „przechwycony rynek” i mogą wspierać wzrost czynszów wraz z poprawą sprzedaży detalicznej. Pewnym zastrzeżeniem są naciski inflacyjne oraz trendy w wydatkach konsumenckich – wysokie stopy procentowe i koszty życia w 2024 roku ograniczyły obroty detaliczne w niektórych kategoriach, lecz wraz z łagodzeniem stóp w latach 2025–26, nastroje konsumentów mogą się poprawić, co przyniesie korzyści detalistom.

Perspektywy na przyszłość: Perspektywy na lata 2026–2028 dla nieruchomości handlowych są ostrożnie optymistyczne. Wzrost populacji (poprzez migrację) bezpośrednio napędza wydatki konsumenckie, zwłaszcza w korytarzach rozwoju, gdzie nowe gospodarstwa domowe potrzebują lokalnych sklepów. Znaczący napływ migrantów do Sydney będzie wspierał popyt na wszystko: od zakupów spożywczych po usługi. Penetracja e-commerce, która skoczyła podczas 2020 roku, ustabilizowała się – sprzedaż online to obecnie około 11–12% całkowitego handlu detalicznego w Australii i udział ten nie zwiększył się znacząco w ostatnich latach publications.raywhite.com. Handel tradycyjny dowiódł swojej odporności; klienci wracają dla samego doświadczenia zakupów, a detaliści coraz częściej stosują podejście omnichannel (integrujące sprzedaż online i offline). To sugeruje, że sklepy stacjonarne (szczególnie te oferujące wygodę lub doświadczenia) pozostaną niezbędne. Kategorie takie jak gastronomia, usługi osobiste, opieka zdrowotna i handel dyskontowy napędzają popyt na wynajem powierzchni w pasażach i centrach handlowych. Rosnący trend to „doświadczeniowy handel detaliczny” – galerie dodają rozrywkę (kina, kręgielnie, sale zabaw) oraz strefy gastronomiczne, aby stać się całodniowymi destynacjami publications.raywhite.com. Można oczekiwać, że ta tendencja się utrzyma, a sukces osiągną te centra, które efektywnie połączą zakupy z rekreacją.

Prognozy wskazują na stabilne lub nieznacznie rosnące czynsze i wartości aktywów handlowych. Na przykład, jeśli stopy procentowe znacznie spadną do 2026 roku, wartość kapitałowa centrów handlowych może wzrosnąć wraz z lekkim spadkiem stóp kapitalizacji (choć prawdopodobnie nie tak spektakularnie jak miało to miejsce w sektorze przemysłowym w latach 2018–21). Po stronie czynszów, wzrost najprawdopodobniej będzie odzwierciedlał inflację (niski, jednocyfrowy procent). Ryzykiem, na które należy zwrócić uwagę, jest siła nabywcza konsumentów: przy wysokim zadłużeniu gospodarstw domowych, jeśli wzrost gospodarczy osłabnie, segment handlu detalicznego o charakterze uznaniowym może ucierpieć, a niektórzy najemcy mogą się zmniejszyć lub zamknąć działalność. Dodatkowo zmiany strukturalne – np. wzrost zakupów online w niektórych kategoriach – stanowią stałe wyzwanie. Jednak wielu detalistów już się dostosowało (click-and-collect itp.), a kategorie mniej podatne na substytucję online (np. sklepy spożywcze, kawiarnie, fryzjerzy, gabinety lekarskie) stanowią obecnie większą część najemców.

Skupienie regionalne: Na terenie Wielkiego Sydney, handlowe hotspoty pokrywają się z obszarami wzrostu liczby ludności. Przykładowo, w Zachodnim Sydney istnieje ogromne zapotrzebowanie na nowe obiekty handlowe w związku z rozbudową przedmieść – dlatego nowe centra handlowe są otwierane lub planowane wokół takich miejsc jak Marsden Park, Leppington i Oran Park. Ugruntowane uliczki handlowe na przedmieściach (np. w Parramatta, Bondi, Chatswood) szybko się odbudowały, a poziom pustostanów jest niski, choć handel detaliczny w centrum Sydney (główna dzielnica zakupowa CBD) nadal odrabia straty po utracie części zagranicznych turystów i ruchu biurowego. Do 2028 roku, wraz z ukończeniem linii metra, powstaną nowe możliwości handlowe przy stacjach (np. handel wokół stacji Metro West w miejscach takich jak Five Dock czy Parramatta może się rozwinąć). Dodatkowo, nowy port lotniczy Western Sydney wygeneruje rozwój handlu detalicznego (oraz sektora gastronomicznego) obsługującego podróżnych i pracowników.

Segment	Warunki rynkowe na 2025 rok (Sydney)	Prognoza/Perspektywa na lata 2026–2028
Biura (CBD)	Wskaźnik pustostanów ~12,7%–12,8% (koniec 2024) – osiągnął szczyt i stabilizuje się cbre.com.au.Czynsze prime utrzymują się na stałym poziomie (efektywne czynsze prime w centrum miasta +5% w 2024 roku) cbre.com; wysokie zachęty (~35–40%) wciąż powszechne.Ograniczona nowa podaż w latach 2025–26 łagodzi presję cbre.com.au.Przynosi ~6,0% zysku z nieruchomości prime (po spadku wartości) content.knightfrank.com.	Stopniowe ożywienie.Wskaźnik pustostanów ma spadać do około 8–10% do 2027 roku wraz z poprawą absorpcji (minimalna podaż).Wzrost czynszów w najlepszych biurach na poziomie niskich jednocyfrowych wartości rocznie cbre.com (trwa tendencja wybierania lepszej jakości).Starsze biura mogą pozostawać w tyle lub być przekształcane na inne zastosowania.Oczekuje się, że stopy zwrotu skurczą się o około 25–50 pb do 2026 roku, gdy obniżki stóp procentowych zwiększą wartości content.knightfrank.com, przyciągając więcej inwestorów.Sydney prawdopodobnie wśród najlepszych wyników biur w Australii cushmanwakefield.com.
Handel detaliczny	Silne odbicie.Aktywa detaliczne przodują pod względem zwrotów (całkowite zwroty +2,8% w ostatnim kwartale) publications.raywhite.com.Popyt inwestorów wzrósł – handel detaliczny stanowił 41% transakcji w 2024 roku (w porównaniu do średniej 28%) publications.raywhite.com.Niski poziom pustostanów w centrach z supermarketem jako głównym najemcą (~4% lub mniej) linkedin.com.Czynsze rosną nieznacznie; czynsze w centrach handlowych prognozowane na niskie jednocyfrowe wzrosty w 2025 roku cbre.com.Plony: ~5–6% dla najlepszych centrów handlowych, wyższe dla centrów subregionalnych/pasaży handlowych.	Stabilna perspektywa. Wzrost liczby ludności i ograniczona nowa podaż wspierają czynsze – oczekuje się 1–3% rocznego wzrostu czynszów w dobrze zlokalizowanych centrach cbre.com.Handel detaliczny postrzegany jest jako lider wzrostu w latach 2025–26 wśród sektorów publications.raywhite.com, a inwestorzy skupiają się na centrach podmiejskich.Ryzyka: wydatki konsumenckie mogą się zmniejszyć; jednak handel detaliczny artykułami pierwszej potrzeby pozostanie odporny.Potencjalnie niewielka kompresja stóp zwrotu, jeśli stopy procentowe spadną (zwiększając wartości), choć prawdopodobne są raczej stabilne stopy zwrotu.Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości handlowe utrzymują wysokie obłożenie i solidne dochody; udane centra będą integrować więcej rozrywki/doświadczeń, aby prosperować publications.raywhite.com.
Przemysłowe	Zobacz kolejną sekcję, aby zapoznać się ze szczegółową analizą rynku przemysłowego. Rynek przemysłowy w Sydney nadal rozkwita: pustostany ~2,8% (I kw. 2025) assets.cushmanwakefield.com; czynsze nadal rosną (choć wolniej, +0,7% kw./kw.) assets.cushmanwakefield.com; bezprecedensowy popyt ze strony logistyki, przy głównych stopach kapitalizacji ~5,25%–5,75%.Inwestorzy są zainteresowani, ale ceny są wysokie; w latach 2022–24 nastąpiło pewne złagodzenie stóp zwrotu.	Patrz następna sekcja. Perspektywy są pozytywne, ale umiarkowane: nieznaczny wzrost pustostanów (do <3,5% do końca 2025 r.) przy dużym napływie nowej podaży, a następnie ponowne zaostrzenie assets.cushmanwakefield.com.Wzrost czynszów ~4% w 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, następnie wzrost na poziomie średnich kilku procent w latach 2026–27 na rynkach z niedoborem podaży.Kompresja rentowności prawdopodobnie pod koniec 2025–2026 w miarę jak obniżki stóp poprawią nastroje brokerdaily.au – rentowności obiektów przemysłowych w Sydney mogą się umocnić o 25–50 pb, biorąc pod uwagę globalne zainteresowanie aktywami logistycznymi.Długoterminowe czynniki napędzające popyt (e-commerce, infrastruktura jak nowy port lotniczy) utrzymują ten sektor w dobrej kondycji.

Źródła: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Inwestycje i ryzyko (handel detaliczny): Inwestorzy wyraźnie dostrzegają szansę w segmencie handlu detalicznego w obecnej sytuacji. Stopy zwrotu są wyższe niż w innych klasach aktywów, a narracja zmieniła się z „apokalipsy handlu detalicznego” na bardziej wyważony pogląd dotyczący handlu omnichannel. Szczególnie atrakcyjne są centra sąsiedzkie i subregionalne z supermarketami jako głównymi najemcami, które oferują defensywny, oparty na potrzebach dochód linkedin.com publications.raywhite.com. Centra te charakteryzują się bardzo niskim poziomem pustostanów i stanowią quasi-infrastrukturę społeczności – to mocny argument inwestycyjny. Istnieje również szansa na okazjonalne zyski w przypadku wielkoformatowych obiektów handlowych (centra z artykułami wielkogabarytowymi), ponieważ wzrost liczby mieszkań napędza popyt na artykuły domowe itp. Jednak ryzyka obejmują spadki wydatków konsumenckich: jeśli inflacja i koszty kredytów nadal będą dotkliwie odczuwane przez konsumentów, wzrost sprzedaży detalicznej może się zatrzymać, a to wywrze presję na najemców. Już teraz detaliści z branży odzieżowej czy meblowej zanotowali spadki marż. Kolejnym ryzykiem są rosnące koszty operacyjne (energia, wynagrodzenia) w centrach; jeśli nie zostaną one zrównoważone wyższymi czynszami, może to obniżyć dochód netto. Handel detaliczny online pozostaje konkurencyjnym zagrożeniem, szczególnie w kategoriach takich jak elektronika czy domy towarowe; centra handlowe muszą stale dostosowywać ofertę najemców, by pozostać atrakcyjne (możemy zaobserwować większą integrację logistyczną, np. mini-huby dystrybucyjne w galeriach, lub więcej najemców usługowych). Dodatkowo, ryzyko stóp procentowych wpływa na wyceny obiektów handlowych: jeśli stopy zwrotu nie będą spadać zgodnie z oczekiwaniami, a koszty finansowania pozostaną wysokie, mocno zadłużeni właściciele mogą mieć problemy. Niemniej jednak obecny klimat łagodzenia stóp i solidnych fundamentów sprawia, że handel detaliczny jest prawdopodobnie „powracającym liderem” nieruchomości komercyjnych w drugiej połowie lat 2020 publications.raywhite.com.

Tab. 2: Podsumowanie rynku nieruchomości komercyjnych w Sydney (2025 i prognoza)

(Tablica 2 podsumowuje warunki i prognozy rynków biurowego, handlowego i przemysłowego w Sydney. Segment przemysłowy jest rozwinięty w kolejnej sekcji.)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Segment nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Sydney był gwiazdą ostatnich lat i pozostaje kluczowym obszarem w 2025 roku – choć tempo wzrostu normuje się na bardziej zrównoważonym poziomie. Do tego sektora należą magazyny, centra dystrybucyjne, przestrzenie produkcyjne i tereny przemysłowe w całym obszarze metropolitalnym Sydney (z koncentracją w zachodnim Sydney). Kluczowymi czynnikami były boom e-commerce, rekonfiguracja łańcuchów dostaw oraz brak dostępnych terenów, co doprowadziło do rekordowo niskich pustostanów i gwałtownie rosnących czynszów w latach 2021–2023. W 2025 roku rynek przemysłowy wciąż jest bardzo silny, choć normalizuje się względem tych szczytów.

Nowa podaż wreszcie gwałtownie rośnie po latach niedoinwestowania w budownictwo.

Tylko w pierwszym kwartale 2025 roku w Sydney oddano do użytku ok. 185 000 m² nowej powierzchni przemysłowej assets.cushmanwakefield.com – projekty takie jak ogromne centrum dystrybucyjne Tolla o powierzchni 65 000 m² w Kemps Creek oraz inwestycje spekulacyjne w Chipping Norton (28 100 m²) i Moorebank assets.cushmanwakefield.com.W całym roku 2025 w Sydney planowane jest oddanie do użytku rekordowych ~950 000 m² nowej powierzchni assets.cushmanwakefield.com.Ponad połowa z tego to powierzchnie spekulacyjne (wybudowane bez wcześniej zobowiązanych najemców), co stanowi zmianę w porównaniu z ostatnimi latami, kiedy dominowały wcześniejsze zobowiązania assets.cushmanwakefield.com.Główne projekty z wcześniejszym wynajmem obejmują nowy mega-magazyn Amazona na terenie Goodman’s Oakdale East oraz duże centrum dystrybucyjne Woolworths w Light Horse hub należącym do Charter Hall w Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Około 55% zaplanowanej podaży na 2025 rok jest już wstępnie zakontraktowane, ale pozostała część przetestuje zdolność rynku do absorpcji powierzchni assets.cushmanwakefield.com.Ten napływ podaży jest powodem, dla którego wskaźnik pustostanów nieznacznie wzrósł i przewiduje się, że lekko wzrośnie w ciągu najbliższych 6 miesięcy, choć nadal pozostanie poniżej 3,5% do końca 2025 roku assets.cushmanwakefield.com.Poza rokiem 2025 rozwój może zwolnić: wyzwania związane z wykonalnością i ograniczenia gruntowe (niedobór terenów przeznaczonych pod zabudowę oraz konkurencja ze strony centrów danych) powodują, że niektóre planowane projekty są opóźniane lub anulowane assets.cushmanwakefield.com.Wielu deweloperów wstrzymuje się z budową spekulacyjną do czasu pozyskania najemców, biorąc pod uwagę wysokie koszty budowy oraz wyższe koszty finansowania.Sugeruje to, że po obecnej fali nowa podaż może się zmniejszyć, co z kolei oznacza, że poziom pustostanów może ponownie się zmniejszyć od końca 2025 roku do 2026 roku, gdy dostarczona powierzchnia zostanie wchłonięta assets.cushmanwakefield.com.

Aktualne trendy w 2025 roku

Pustostany i podaż: Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym Sydney pozostaje niezwykle niski, choć odnotowano nieznaczny wzrost w związku z pojawieniem się nowej podaży. W I kwartale 2025 roku współczynnik pustostanów wzrósł do 2,8% (z ok. 2,5% na koniec 2024 r.) assets.cushmanwakefield.com. Ten wzrost był spowodowany falą realizacji nowych inwestycji – w tym dużych obiektów, takich jak magazyn o powierzchni 26 000 m² w Marsden Park i centrum logistyczne o powierzchni 25 000 m² w Moorebank Intermodal Terminal – oraz znacznym powrotem powierzchni na rynek (74 000 m² – były magazyn dystrybucyjny Coles podnajęty we wschodnim Creek) assets.cushmanwakefield.com. Mimo tego, 2,8% pustostanów to wciąż bardzo niski poziom w ujęciu historycznym. W wielu podrynkach wciąż trudno jest znaleźć gotową do użytkowania powierzchnię, zwłaszcza przy średnich i mniejszych zapotrzebowaniach. Według powierzchni, większość (62%) obecnie nieużywanych powierzchni znajduje się w nowoczesnych, wysokiej klasy obiektach assets.cushmanwakefield.com, choć te zazwyczaj wynajmują się stosunkowo szybciej; starsze budynki drugorzędne często pozostają puste dłużej (niektóre z nich stoją puste 6+ miesięcy) assets.cushmanwakefield.com. Warto zaznaczyć, że udział powierzchni podnajmowanych stanowi niewielką część (~25%) wszystkich pustostanów assets.cushmanwakefield.com, co oznacza, że większość pustostanów to powierzchnie oferowane bezpośrednio przez właścicieli nieruchomości.

Czynsze i ceny: Czynsze za powierzchnie przemysłowe w Sydney doświadczyły niezwykłego wzrostu w ostatnich kilku latach. Czynsze netto najwyższej klasy wzrosły o około 20–30% rok do roku w 2022, gdy poziom pustostanów osiągnął absolutne minimum. Na początku 2023 roku wzrost osiągnął szczyt na poziomie około +27% r/r w skali całego kraju cbre.com. Wchodząc w lata 2024–25, wzrost czynszów zwolnił do wciąż solidnego tempa. W I kwartale 2025 roku czynsze przemysłowe w Sydney wzrosły średnio o 0,7% kw./kw. (czyli ok. 3% rocznie, jeśli ten trend się utrzyma) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield raportuje, że oczekiwany wzrost czynszów w Sydney w 2025 roku to 4,3% assets.cushmanwakefield.com. Niektóre subrynki radzą sobie lepiej niż przeciętnie: Centralny Zachód (okolice Silverwater/Granville) odnotował wzrost czynszów o 1,4% tylko w ostatnim kwartale assets.cushmanwakefield.com, co odzwierciedla bardzo ograniczoną podaż w tym rejonie. Południowe Sydney (rynki infill blisko Port Botany i lotniska) także zanotowało +0,5% wzrostu kw./kw., mimo już bardzo wysokich czynszów assets.cushmanwakefield.com. Zewnętrzne subrynki (Outer West, Southwest) notują obecnie bardziej umiarkowane wzrosty czynszów, gdyż większość nowej podaży trafia właśnie tam, dając najemcom nieco więcej opcji i siły negocjacyjnej assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Niemniej jednak zachęty pozostają stosunkowo niskie i ustabilizowały się po niewielkim wzroście w 2024 roku – typowe zachęty to ok. 10–17,5% dla istniejących obiektów i ok. 15–20% dla zobowiązań przednajmu w przypadku dużych nowych inwestycji assets.cushmanwakefield.com. Poziomy tych zachęt wzrosły z poniżej 10% rok temu, ale wciąż są niskie w porównaniu do sektorów biurowych czy handlowych, co wskazuje, że właściciele mają przewagę.

W przeliczeniu na dolary, czynsze za magazyny klasy prime w Zachodnim Sydney (Outer West) mieszczą się w przedziale około 140–170 USD za m² netto, podczas gdy South Sydney może przekroczyć 250 USD/m² za małe jednostki typu prime – to jedne z najwyższych stawek czynszowych w Australii ze względu na ogromny deficyt gruntów. Wartości gruntów również gwałtownie wzrosły (w South Sydney grunty przemysłowe sprzedawano powyżej 3 000 USD/m²) dpn.com.au. Panuje przekonanie, że wzrosty czynszów utrzymają się, ale będą jednocyfrowe w przyszłości, czyli w łagodniejszym tempie niż dotychczasowe, nie do utrzymania dwucyfrowe skoki. To odczucie potwierdza CBRE: po rekordowym wzroście o 27% na początku 2023 roku, roczny wzrost czynszów przemysłowych spowolnił do 9% pod koniec 2024 roku i przewiduje się dalszą stabilizację, choć pozostanie dodatni z uwagi na ograniczoną podaż cbre.com. Przy tak niskim poziomie pustostanów każdy najemca z pilną potrzebą musi liczyć się z presją wzrostu czynszu; jednak duzi najemcy, którzy mogą poczekać, mają przewagę negocjacyjną przy nowych powierzchniach w budowie.

Po stronie inwestycyjnej, stopy kapitalizacji rynku przemysłowego uległy kompresji do historycznych minimów (<4% dla magazynów prime w Sydney) w szczycie 2021 roku, a następnie rozszerzyły się w latach 2022–23 wraz ze wzrostem stóp procentowych. Obecnie stopy kapitalizacji dla prime industrial w Sydney wynoszą około 5,0% do 5,5%, a dla nieruchomości drugorzędnych – w górnych granicach 5–6%. Są sygnały stabilizacji – na przykład niedawna transakcja sprzedaży w Villawood odbyła się przy stopie core ~5,45% assets.cushmanwakefield.com. Obecnie, w obliczu perspektywy obniżek stóp, nastroje inwestycyjne zaczynają być pozytywne. Popyt inwestorów na nieruchomości przemysłowe i logistyczne pozostaje wysoki, zarówno krajowy, jak i zagraniczny, ze względu na silne fundamenty sektora. Według Knight Frank konkurencja o nieruchomości przemysłowe klasy prime w Sydney i Brisbane „kwitnie”, a stopy kapitalizacji w Brisbane już znów się kompresują, a Sydney ma podążać tym samym śladem brokerdaily.au. Z raportu Cushman wynika, że nowy kapitał (w tym zagraniczny) kieruje się w stronę australijskiej logistyki i „spodziewają się pojawienia kompresji stóp w końcówce 2025 roku”, kiedy masa kapitału zderzy się z ograniczoną podażą cushmanwakefield.com. W praktyce, jeśli stopy procentowe spadną, stopy kapitalizacji dla prime industrial mogą znów zbliżyć się do dolnych 5% lub nawet górnych 4% do 2026 roku, podnosząc tym samym wartość aktywów. Wolumen transakcji kapitałowych, który spowolnił w 2023 roku, ma istotnie odbić – możliwy wzrost wartości inwestycji przemysłowych nawet o 10%+ w 2025 roku cbre.com.au, przy większej liczbie transakcji wynikającej z uzgodnienia oczekiwań cenowych między kupującymi a sprzedającymi.

Geograficzne gorące punkty: Zachodni Sydney to epicentrum aktywności przemysłowej. Zachodnie Obrzeża (wzdłuż skrzyżowania autostrad M7/M4, takie dzielnice jak Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) oraz Południowy Zachód (okolice M5, Moorebank, Ingleburn) to miejsca, gdzie powstaje większość nowych parków logistycznych. Bliskość autostrad, a w przypadku Moorebank także portu kolejowego typu intermodalnego, czyni te lokalizacje atrakcyjnymi. Jak wspomniano, duże wcześniejsze zobowiązania ze strony Amazona i innych firm są podejmowane właśnie w tych rejonach assets.cushmanwakefield.com. Powstające Lotnisko Zachodniego Sydney napędza rozwój nowych obszarów przemysłowych w Aerotropolis/Bradfield, gdzie oczekuje się rozwoju zaawansowanej produkcji, logistyki i przemysłu lotniczego – co w ciągu kolejnej dekady zmieni zasady gry. Już teraz rząd NSW zatwierdził inwestycję w osiedle magazynowe o wartości 139 milionów dolarów w pobliżu Aerotropolis na rok 2025 psnews.com.au. Tymczasem Wewnętrzny Sydney (South Sydney, zachodnie obrzeża centrum) pozostaje bardzo pożądany do dystrybucji „ostatniej mili”, ale praktycznie brak tam już wolnych gruntów – wiele starszych terenów przemysłowych jest przekształcanych na cele mieszane. To powoduje przesuwanie się najemców na zachód. Północny Zachód (okolice Marsden Park do Rouse Hill) to kolejny obszar rozwoju produkcji lekkiej i magazynowania wraz ze wzrostem liczby ludności. Natomiast Centralny Zachód (Silverwater, Auburn) to starszy rejon o niskiej pustostanowości dzięki centralnemu położeniu.

Prognozy na lata 2026–2028

Średnioterminowa prognoza dla rynku nieruchomości przemysłowych w Sydney jest fundamentalnie silna, choć gwałtowny wzrost ustabilizuje się na spokojniejszym poziomie. Kluczowe wnioski na lata 2026–28:

Pustostany i Podaż: Obecny boom budowlany tymczasowo zwiększy poziom pustostanów do 2025 roku, ale później nowa podaż prawdopodobnie nie zaspokoi popytu. Dostępność gruntów przemysłowych w Sydney jest ograniczona przez geografię i planowanie przestrzenne – Zachodni Sydney ma grunty, lecz tempo oddania ich do użytku zależy od infrastruktury i procedur planistycznych. Wielu deweloperów obawia się także nadmiernego budowania ze względu na wysokie koszty. Według prognoz Cushman, pustostany mogą osiągnąć szczyt poniżej 3,5% w 2025 roku, a następnie będą spadać od końcówki 2025 do 2026 roku assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do 2027 roku wskaźnik pustostanów może ponownie spaść w okolice ~2% lub niżej, jeśli tempo inwestycji wyhamuje. W praktyce, rynek przemysłowy Sydney pozostanie praktycznie bliski pełnego obłożenia, gdyż typowy zdrowy rynek cechuje się pustostanami rzędu ~5%, a w Sydney wskaźnik ten będzie wyraźnie niższy.
Wzrost czynszów: Oczekuj kontynuacji wzrostu czynszów, ale na poziomie średnio jednocyfrowym rocznie. Na 2025 rok prognozowany jest wzrost o 4,3% assets.cushmanwakefield.com; podobny poziom (może 3–5% rocznie) jest prawdopodobny w latach 2026 i 2027. Niektóre wybrane rynki mogą przekroczyć 5%, jeśli tam podaż będzie szczególnie ograniczona assets.cushmanwakefield.com. Na przykład, jeśli w South Sydney lub Central West rozpocznie się niewiele nowych projektów, te obszary mogą doświadczyć ponadprzeciętnych podwyżek czynszów z powodu skumulowanego popytu. Z drugiej strony, dzielnice z dużą liczbą nowych inwestycji (części Outer West) mogą mieć płaskie czynsze, dopóki nowa powierzchnia nie zostanie wchłonięta przez rynek. Ciekawy trend: zachęty dla właścicieli mogą nieznacznie wzrosnąć (jak to miało miejsce w 2024 roku do ~15% przy umowach pre-let assets.cushmanwakefield.com), co łagodzi efektywny wzrost czynszów, nawet jeśli czynsze nominalne rosną. Mimo to właściciele magazynów przemysłowych są w silnej pozycji. Do 2028 roku czynsze za nowoczesne magazyny w Sydney mogą być z łatwością o 15%+ wyższe niż dziś, ze względu na czynniki strukturalne.
Czynniki popytowe: E-commerce nadal będzie głównym najemcą – wzrost sprzedaży online ustabilizował się na poziomie ~11% całkowitej sprzedaży detalicznej, ale dalszy wzrost (do 15%+ pod koniec lat 2020.) będzie wymagał większej powierzchni logistycznej. Firmy logistyczne zewnętrzne (3PL), firmy kurierskie oraz detaliści optymalizujący łańcuchy dostaw będą napędzać popyt na wynajem. Cushman przewiduje wzrost aktywności 3PL w II półroczu 2025 r., ponieważ wiele firm 3PL było zaskakująco mało aktywnych (być może z powodu wcześniejszych inwestycji w infrastrukturę), ale będą musiały się rozwijać by obsłużyć rosnące wolumeny assets.cushmanwakefield.com. Dodatkowo rewitalizacja produkcji (np. w farmaceutykach, żywności lub branży high-tech) może umiarkowanie zwiększyć popyt, zwłaszcza wobec zainteresowania rządu przenoszeniem kluczowych branż do kraju. Nowe parki technologiczne w Sydney (np. zaawansowane strefy przemysłowe na Zachodnim Sydney) mogą wygenerować dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnie. Centra danych również konkurują o tereny przemysłowe – choć nie są tradycyjnymi magazynami, zajmują strefy przemysłowe i dynamicznie się rozwijają dzięki gospodarce cyfrowej. Ta konkurencja (centra danych często płacą najwyższe stawki za ziemię/podłączenie do energetyki) wciąż będzie wywierać presję na wzrost cen gruntów i ograniczać rozwój magazynów w niektórych miejscach assets.cushmanwakefield.com.
Perspektywy inwestycyjne: Jak wspomniano, wszystko wskazuje na potencjalne ponowne obniżenie stóp zwrotu z nieruchomości przemysłowych do 2025–26 ze względu na napływ kapitału i niższe stopy procentowe brokerdaily.au. Wielu globalnych inwestorów postrzega australijski sektor przemysłowy jako niewystarczająco zaopatrzony i atrakcyjny w perspektywie długoterminowej. Do 2028 roku możemy zobaczyć, że główne stopy zwrotu z nieruchomości przemysłowych w Sydney wrócą do niskiego poziomu 5% lub nawet wysokiego 4%, jeśli gospodarka pozostanie stabilna. Oznacza to dalszy wzrost wartości kapitału. Jednak tak niskie stopy zwrotu tworzą również ryzyko wejścia – jeśli stopy obligacji niespodziewanie wzrosną, wartość nieruchomości przemysłowych będzie na to wrażliwa. Ogólnie należy spodziewać się, że wysoki popyt inwestycyjny się utrzyma, co może napędzać rozwój poprzez partnerstwa kapitałowe (np. duże instytucje finansujące budowę parków logistycznych w zamian za dostęp do tych aktywów).
Ryzyka: Jednym z ryzyk jest spowolnienie gospodarcze ograniczające popyt – np. jeśli wydatki konsumenckie znacznie spadną, detaliści mogą konsolidować magazyny, co osłabi popyt na wynajem. Jednak, biorąc pod uwagę trwałe trendy, to ryzyko jest umiarkowane; większość najemców planuje długofalowo, a krótkotrwałe wahania nie zmienią głównej ścieżki. Ryzyko nadpodaży to kolejne zagadnienie – czy obecna fala nowych inwestycji nie jest zbyt duża? Jak dotąd znacząca część powierzchni jest już wynajęta, a pozostała spodziewana jest do wynajęcia w odpowiednim czasie, ale jeśli spekulacyjna powierzchnia z 2025 roku będzie się przedłużać, deweloperzy się wycofają (samoistna korekta). Z raportów branżowych wynika, że ewentualny wzrost pustostanów będzie przejściowy assets.cushmanwakefield.com. Innym ryzykiem są opóźnienia infrastrukturalne: drogi i porty w Sydney muszą dotrzymywać kroku (np. jeśli terminal Moorebank lub modernizacje dróg napotkają problemy, część efektywności logistycznych może się opóźnić). Inflacja kosztów również pozostaje wyzwaniem – budowa magazynów jest dziś o 20–30% droższa niż kilka lat temu; jeśli koszty się nie obniżą, czynsze muszą nadal rosnąć, by uzasadnić nowe inwestycje. Na końcu pozostają zmiany regulacyjne (jak przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego czy środowiskowe), które mogą wpływać na podaż terenów przemysłowych, ale obecnie nie przewiduje się zmian, które wyraźnie złagodziłyby ograniczenia.

Ogólnie rzecz biorąc, sektor przemysłowy w Sydney do 2028 roku powinien w dalszym ciągu zapewniać solidne wyniki – wysokie wskaźniki wynajmu, rosnące czynsze i duże zainteresowanie inwestorów – choć nie o tak imponującej dynamice jak w ostatnich latach. To nadal preferowana klasa aktywów ze względu na swoje defensywne cechy (długoterminowe umowy najmu, kluczowa funkcja) i potencjał wzrostu.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Możliwości na rynku przemysłowym Sydney są znaczące:

Podstawowe aktywa logistyczne (nowoczesne centra dystrybucyjne na długoterminowych umowach najmu) zapewniają stabilny dochód na rynku o ograniczonej dostępności gruntów. Przy prognozowanej niskiej stopie pustostanów, właściciele dobrze położonych obiektów przemysłowych mogą oczekiwać wysokiego poziomu wynajęcia i stopniowego wzrostu czynszów. Jeśli zostaną nabyte przy obecnych poziomach stopy zwrotu (~5%), te aktywa mogą zyskać na wartości kapitałowej, jeśli rentowność spadnie zgodnie z oczekiwaniami wraz ze spadkiem stóp procentowych brokerdaily.au. W dywersyfikującej się gospodarce ekspozycja na logistykę (która stanowi fundament e-commerce i konsumpcji) postrzegana jest jako stosunkowo defensywna strategia, a jednocześnie z potencjałem wzrostu – rzadkie połączenie.
Możliwości rozwojowe: Dla deweloperów posiadających grunty lub zdolność do ich przekształcania, trwujący niedobór oznacza, że projekty build-to-suit dla najemców (zwłaszcza dużych, wymagających indywidualnie dostosowanych obiektów) mogą być bardzo zyskowne. Rekultywacja terenów poprzemysłowych (np. stare obiekty przemysłowe bliżej centrum, które można przekształcić w wielokondygnacyjne obiekty logistyczne lub centra danych) to kolejna nowa szansa ze względu na ekstremalny deficyt gruntów blisko miasta. Wielopoziomowe magazyny, choć nowe w Australii, mogą stać się opłacalne w Sydney, jak już stało się to w gęsto zaludnionych miastach Azji.
Nowe podsektory: Jak wspomniano, alternatywy takie jak centra danych oraz magazyny chłodnicze przeżywają boom. Centra danych w zachodnim Sydney (np. okolice Eastern Creek) rozwijają się dynamicznie, napędzane potrzebami związanymi z przetwarzaniem w chmurze. Oferują one często długoterminowe umowy najmu z wiarygodnymi najemcami (firmy technologiczne), co przyciąga inwestorów. Podobnie magazyny chłodnicze (dystrybucja żywności) oraz obiekty logistyczne ostatniej mili blisko dużych skupisk ludności cieszą się wysokim popytem (np. centra realizacji zamówień dostaw spożywczych). Spostrzegawczy inwestorzy mogą kierować się ku aktywom przemysłowym obsługującym te nisze.

Ryzyka nie są nieobecne:

Ryzyko cenowe: Nieruchomości przemysłowe nie są już tanie; w niektórych przypadkach wyceniane są niemal perfekcyjnie. Jeśli warunki gospodarcze nie potoczą się zgodnie z przewidywaniami (np. inflacja utrzyma się i stopy procentowe pozostaną wyższe przez dłużej), oczekiwane spłaszczenie stóp kapitalizacji może nie nastąpić, a drogo kupione nieruchomości mogą zawieść. Obecnie jest też mniej miejsca na spadek stopy kapitalizacji niż pięć lat temu, gdy stopy zwrotu wynosiły 7–8%. Przyszłe zyski będą więc bardziej zależne od wzrostu czynszów, który choć prawdopodobny, może nie osiągnąć tak spektakularnych poziomów jak w ostatnich latach.
Koncentracja najemców i przestarzałość obiektów: Niektórzy inwestorzy obawiają się ryzyka szczegółowego – na przykład jeśli jeden z niewielu dużych operatorów logistycznych 3PL lub sieci detalicznych ogłosi upadłość albo opuści obiekt, wynajęcie powierzchni w środowisku wysokich czynszów może być trudne, jeśli rynek się osłabi. Dodatkowo obiekty mogą się dezaktualizować (np. zbyt niska wysokość netto, niewystarczający dostęp dla ciężarówek), zwłaszcza wraz z postępem technologicznym (automatyzacja magazynów itd.). Utrzymanie nowoczesności może wymagać ciągłych nakładów inwestycyjnych.
Czynniki regulacyjne/środowiskowe: Zrównoważony rozwój staje się coraz ważniejszy – magazyny o niskiej efektywności energetycznej lub bez paneli słonecznych itd. mogą cieszyć się mniejszym popytem, ponieważ najemcy i inwestorzy coraz częściej preferują „zielone” budynki. Ponadto wszelkie zmiany w polityce handlowej lub funkcjonowaniu portów (np. w przypadku zmian w wolumenie importu/eksportu) mogą pośrednio wpływać na określone klastry przemysłowe.
Zmiany w łańcuchu dostaw: Wydarzenia geopolityczne mogą zmienić trasy łańcucha dostaw; na przykład zwiększenie produkcji lokalnej mogłoby faktycznie zwiększyć popyt na lokalne powierzchnie produkcyjne, podczas gdy globalny kryzys mógłby ograniczyć import, wpływając na powierzchnie magazynowe i logistyczne przy portach. Jednak zróżnicowana gospodarka i położenie Sydney sprawiają, że miasto powinno umieć dostosować się do różnych scenariuszy.

Podsumowując, nieruchomości przemysłowe w Sydney pozostają wyjątkowo atrakcyjnym sektorem, często określanym mianem „złota przemysłu i logistyki”. Kluczowe dla inwestorów jest, aby nie przepłacać w obecnie rozgrzanym środowisku, a dla najemców – aby zabezpieczyć powierzchnię jak najwcześniej (najlepiej poprzez wcześniejsze zobowiązanie), biorąc pod uwagę przyszły niedobór. Dzięki nowemu lotnisku i infrastrukturze, zachodnie rynki przemysłowe Sydney będą się dynamicznie rozwijać, rozprzestrzeniając korzyści gospodarcze i tworząc liczne możliwości inwestycyjne w nieruchomościach w nadchodzącej dekadzie.

Podsumowanie

We wszystkich segmentach – mieszkalnym, komercyjnym (biura/sklepy) i przemysłowym – rynek nieruchomości w Sydney w 2025 roku charakteryzuje się odnowionym wzrostem mimo utrzymujących się ograniczeń podażowych. Nieruchomości mieszkalne osiągają nowe rekordy cenowe, napędzane przez niskie stopy procentowe i presję demograficzną, mimo iż dostępność mieszkań wciąż pozostaje kluczowym wyzwaniem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Prognozy do 2028 roku wskazują na dalszy wzrost cen i czynszów, choć w nieco łagodniejszym tempie, przy czym wyniki będą silnie zależały od inicjatyw zwiększających podaż mieszkań i ogólnej kondycji gospodarczej. Sektory komercyjne wykazują wielotorową odbudowę: biura stabilizują się i są gotowe na poprawę, gdyż Sydney prowadzi ogólnokrajowy popyt na biura z powrotem ku wzrostowi cushmanwakefield.com, podczas gdy handel detaliczny zaskakująco stał się liderem wyników, gdy konsumenci wracają do zakupów stacjonarnych, a inwestorzy dostrzegają wartość tego sektora publications.raywhite.com. Nieruchomości przemysłowe nadal są fundamentalnie silne – stopa pustostanów przemysłowych w Sydney ma pozostać poniżej 3–4% przez całą dekadę assets.cushmanwakefield.com – co zapewnia, że aktywa logistyczne pozostaną pożądane zarówno przez użytkowników, jak i inwestorów.

Okazje inwestycyjne są liczne w tym środowisku: od zabudowy uzupełniającej i projektów build-to-rent (wykorzystując rządowe zachęty), po działania polegające na modernizacji biur i nowoczesne obiekty logistyczne – Sydney oferuje szeroki wybór możliwości dla świadomych inwestorów. Kluczowe obszary wzrostu to m.in. Greater Western Sydney – ogromne projekty infrastrukturalne (linie metra, autostrady, lotnisko) oraz planowane nowe centra miejskie (np. Bradfield City) przekształcają te regiony, co prawdopodobnie zaowocuje ponadprzeciętnym wzrostem wartości nieruchomości wraz z napływem nowych miejsc pracy i mieszkańców dpn.com.au dpn.com.au. Ugruntowane rynki śródmiejskie również zyskają na ogólnej poprawie sytuacji gospodarczej, a w przypadku biur także na ograniczonej nowej podaży, co działa na korzyść obecnych właścicieli.

Jednak ryzyka i wyzwania nie powinny być bagatelizowane. Dostępność mieszkań osiągnęła poziom kryzysowy – bez znacznego zwiększenia podaży wielu mieszkańców Sydney pozostanie wykluczonych cenowo lub obciążonych kosztami mieszkaniowymi, co może zaprosić do interwencji politycznej lub osłabić konkurencyjność gospodarczą. Zależność od historycznie niskich stóp procentowych podtrzymujących wysokie wartości aktywów jest kolejną podatnością; każdy wstrząs prowadzący do wzrostu kosztów finansowania lub ograniczenia płynności może szybko przełożyć się na wartości nieruchomości. Ponadto rynek nieruchomości w Sydney jest powiązany z trendami globalnymi: zmiany w polityce inwestycji zagranicznych, napływ międzynarodowych studentów i kondycja światowej gospodarki (wpływająca na ekspansję lub kurczenie się biznesu) będą miały wpływ na rezultaty w nadchodzących latach.

Polityka rządowa będzie kluczowym czynnikiem zwrotnym. Powodzenie (lub jego brak) nowych inicjatyw mieszkaniowych NSW – przyspieszenia wydawania pozwoleń na rozwój, zachęt do zwiększenia podaży wynajmu, finansowania infrastruktury – pomoże określić, czy Sydney zdoła choć trochę złagodzić niedobór mieszkań, czy też luka będzie się nadal powiększać australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. W sferze komercyjnej polityki wspierające imigrację i rozwój biznesu bezpośrednio zwiększą popyt na nieruchomości (więcej ludzi to większa potrzeba na domy, biura, sklepy i magazyny). Natomiast każda nagła decyzja ograniczająca popyt (taka jak zaostrzenie migracji czy opodatkowanie inwestycji w nieruchomości) może osłabić rynek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Sydney wchodzący w lata 2026–2028 wydaje się odporny i dynamiczny, wspierany przez mocne fundamenty: rosnącą, zamożną populację; status regionalnego centrum gospodarczego; oraz znaczące modernizacje infrastruktury zwiększające jego możliwości. Rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka dalszy (choć umiarkowany) wzrost i pozostaje filarem budowania majątku (prawdopodobnie Sydney umocni swoją pozycję miasta ze średnią ceną domu powyżej 2 milionów dolarów do końca tej dekady) abc.net.au. Rynek komercyjny jest w trybie odbudowy – wolne powierzchnie biurowe powinny się zmniejszać, sektor handlu detalicznego będzie kontynuował swój renesans, a sektor przemysłowy/logistyczny umocni swoją kluczową rolę w nowej gospodarce. Inwestorzy i interesariusze powinni przygotować się na rynek wysoce konkurencyjny (szczególnie w przypadku deficytowych aktywów, takich jak grunty pod zabudowę i wysokiej jakości budynki) i wymagać strategicznego podejścia do poruszania się po nim (czy to poprzez wdrażanie nowych modeli rozwoju, partnerstwo z rządem przy projektach, czy modernizację aktywów zgodnie z przyszłymi potrzebami). Pomimo krótkoterminowych wyzwań, perspektywy rynku nieruchomości w Sydney są ostrożnie optymistyczne: trwała atrakcyjność i siła gospodarcza miasta sugerują, że wartości nieruchomości i popyt w dłuższej perspektywie będą wykazywać tendencje wzrostowe, nawet przy sezonowych wahaniach rynku.

Dzięki starannemu planowaniu i trwałemu wsparciu politycznemu ukierunkowanemu na zwiększenie podaży i infrastruktury Sydney może zarządzać swoim rozwojem tak, aby rynek nieruchomości pozostał nie tylko motorem bogactwa, ale także wspierał jakość życia i produktywność tego globalnego miasta w nadchodzących latach.

Bibliografia:

ABC News (2025). Ceny nieruchomości mają osiągnąć rekordowe poziomy w latach 2025–26, co przyniesie ból kupującym i boom sprzedającym. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Krajowa Rada ds. Podaży i Dostępności Mieszkań (2025). Stan systemu mieszkaniowego 2025 – Kluczowe ustalenia dotyczące niedoboru mieszkań i ich dostępności australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
Departament Planowania NSW (2024). Prognoza podaży mieszkań w Greater Sydney – Prognoza 172 900 nowych domów do 2029 roku (28 800 rocznie) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Raport prognoz cenowych na rok finansowy 2025–26 – Oczekiwany wzrost ceny domu w Sydney o +7% do 1,83 mln AUD; mieszkania +6% do 889 tys. AUD abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Raport Pain & Gain – 95% sprzedaży zyskownych na początku 2025; ceny wzrosły po obniżkach stóp RBA abc.net.au
YourMortgage (lipiec 2025). Mediana cen domów – Mediana ceny domu w Sydney 1,496 mln dolarów; najszybszy wzrost w St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (styczeń 2025). Średni czynsz w Australii – Mediana czynszu w Sydney 775 dolarów (domy) i 720 dolarów (mieszkania) tygodniowo (najwyższa w kraju) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Wskaźnik pustostanów 2,8%; prognozowany wzrost czynszu +4,3% w 2025; pustostany pozostaną <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Wzrost czynszów przemysłowych spowalnia, ale pozostaje dodatni; czynsze handlowe wzrosną o niskie jednocyfrowe wartości, z przewagą Perth/Sydney cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Stopy kapitalizacji prime ~6,0% stabilne, spodziewana kompresja w II połowie 2025; pustostany 12,8% i prawdopodobnie osiągnęły szczyt content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Prognoza Rynku Nieruchomości – Sektor detaliczny ma przewodzić wydajności nieruchomości komercyjnych w 2025 roku; transakcje detaliczne w górę, zdominowały całkowite zyski publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Australijska Prognoza Rynku Nieruchomości Komercyjnych – Ożywienie w sektorach, popyt na nieruchomości przemysłowe powoduje kompresję stóp zwrotu, aktywny kapitał zagraniczny brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Nowa Południowa Walia przyspiesza podaż najmu – 50% zniżki w podatku gruntowym dla BTR przedłużone bezterminowo; pozwolenie dla deweloperów na budowę infrastruktury w celu przyspieszenia budownictwa mieszkaniowego abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll przez GlobalPropertyGuide (2025). Analiza rynku mieszkaniowego – Analitycy prognozują +3,7% wzrost cen domów w Australii w 2025 r., +5,0% w 2026/27; Sydney ~+3% w 2025 roku (bardziej umiarkowany) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Prognoza Australii 2025 – Sydney/Brisbane liderami odbicia na rynku biurowym; obniżki stóp procentowych pobudzą inwestycje, kompresja stóp zwrotu w logistyce pod koniec 2025 roku cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

Prognoza rynku nieruchomości w Sydney na lata 2025–2028

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku

Prognozy na lata 2026–2028

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Podsumowanie

Podaż, popyt i dynamika polityki

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku

Prognozy na lata 2026–2028

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Podsumowanie

Obecne trendy w 2025 roku

Podaż, popyt i dynamika polityki

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku

Prognozy na lata 2026–2028

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Podsumowanie

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Sydney

Obecne trendy w 2025 roku

Podaż, popyt i dynamika polityki

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku

Prognozy na lata 2026–2028

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Podsumowanie

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Sydney

Obecne trendy w 2025 roku

Podaż, popyt i dynamika polityki

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku

Prognozy na lata 2026–2028

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Podsumowanie

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku

Prognozy na lata 2026–2028

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze przemysłowym

Podsumowanie

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Sydney

Obecne trendy w 2025 roku

Podaż, popyt i dynamika polityki

Prognozy 2026–2028 (ceny, czynsze i popyt)

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w sektorze mieszkaniowym

Rynek nieruchomości komercyjnych w Sydney

Sektor biurowy (biura w centrum i biura metropolitalne)

Sektor detaliczny (nieruchomości handlowe i centra handlowe)

Rynek nieruchomości przemysłowych w Sydney

Aktualne trendy w 2025 roku