Rynek nieruchomości w Szanghaju w 2025 roku wykazuje złożone połączenie odporności i dostosowań w obliczu szerszego spowolnienia sektora nieruchomości w Chinach. Nieruchomości mieszkaniowe w Szanghaju wykazują oznaki siły – szczególnie w segmencie premium – mimo że ogólny wzrost cen pozostaje umiarkowany. Sektory komercyjne (biura, handel detaliczny i przemysł) nadal zmagają się z nadpodażą i ostrożnym popytem, co prowadzi do wysokiego poziomu pustostanów i czynszów korzystnych dla najemców. Niemniej jednak, aktywność inwestycyjna ożywa, wspierana przez łagodzenie polityki i atrakcyjne wyceny. Rząd Szanghaju wprowadził znaczące działania polityczne mające na celu stabilizację rynku – od luzowania ograniczeń dotyczących zakupu mieszkań po zwiększenie nakładów na mieszkania przystępne cenowo i infrastrukturę. Niniejszy raport zawiera szczegółowy przegląd rynku nieruchomości w Szanghaju na 2025 rok, a także prognozy i trendy na kolejne lata, obejmując segmenty mieszkaniowe i komercyjne, perspektywy inwestycyjne, regulacje, czynniki ekonomiczne i demograficzne, nadchodzące inwestycje oraz główne zagrożenia.
1. Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Trendy cenowe: Rynek mieszkaniowy w Szanghaju radził sobie lepiej niż większość chińskich miast na początku 2025 roku, zwłaszcza w przypadku nowych mieszkań. W marcu 2025 roku średnia cena nowo wybudowanych nieruchomości mieszkaniowych w Szanghaju osiągnęła około 57 600 RMB za metr kwadratowy, co oznacza wzrost rok do roku o około 10,1% – najwyższy wzrost wśród chińskich miast pierwszej kategorii globalpropertyguide.com. Jest to przeciwieństwo ogólnokrajowego trendu spadających cen; w 70 największych miastach ceny nowych mieszkań spadły o około 3,5% rok do roku do maja 2025 tradingeconomics.com. Rynek wtórny (odsprzedaż nieruchomości) w Szanghaju pozostaje jednak słabszy: średnia cena mieszkań z drugiej ręki wyniosła w marcu około 59 500 RMB za mkw. i była o 6,3% niższa niż rok wcześniej globalpropertyguide.com. Rozbieżność ta wynika częściowo z faktu, że deweloperzy oferują nowe inwestycje w konkurencyjnych cenach (niekiedy poniżej cen porównywalnych mieszkań z drugiej ręki), aby przyciągnąć nabywców oraz z decyzji miasta o zniesieniu limitów cenowych na sprzedaż nowych mieszkań globalpropertyguide.com.
Dynamika podaży i popytu: Popyt na zakup mieszkań w Szanghaju stopniowo odzyskuje siły po najniższych poziomach podczas kryzysu 2021–2022. Początek 2025 roku przyniósł oznaki stabilizacji – na przykład spadek całkowitej sprzedaży mieszkań w mieście ograniczył się do -2,4% rok do roku w I kwartale 2025 (w porównaniu z dużo większymi spadkami w latach poprzednich) globalpropertyguide.com. Segment mieszkań luksusowych i z wyższej półki jest szczególnie silny: zamożni nabywcy z Szanghaju i całego regionu Delty Rzeki Jangcy aktywnie „parkują” swoje pieniądze w luksusowych nieruchomościach w Szanghaju, uznając je za bezpieczne inwestycje w czasie ogólnokrajowego spowolnienia rynku japantimes.co.jp. W jednym z ostatnich przypadków ponad 200 nowych apartamentów luksusowych (w cenie około 5 mln dolarów za każdy) zostało sprzedanych w mniej niż dzień, a penthouse wart 15 mln dolarów został kupiony w ciągu kilku godzin japantimes.co.jp. Ceny tych ekskluzywnych projektów są często o 10–20% wyższe niż podobnych lokali rok wcześniej – znacznie przewyższając ogólny wzrost cen nowych mieszkań w Szanghaju o ok. 0,6% rok do roku na początku 2024 roku japantimes.co.jp. Dla porównania, popyt w segmencie masowym pozostaje bardziej stonowany. Zaufanie nabywców poprawia się tylko powoli – głównie z powodu obaw o zadłużenie deweloperów i niepewność na rynku pracy reuters.com reuters.com.
Rynki miejskie vs. podmiejskie: Centralne dzielnice Szanghaju nadal utrzymują wysokie ceny i stabilny popyt, zwłaszcza na odnowione lub nowe lokale w prestiżowych lokalizacjach (np. Huangpu, Xuhui, Jing’an). Tymczasem obszary podmiejskie i peryferyjne korzystają z inicjatywy miasta „Pięciu Nowych Miast”. Szanghaj rozwija pięć peryferyjnych nowych miast – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian i Nanhui (Lingang) – które do 2035 roku mają stać się samowystarczalnymi centrami miejskimi english.shanghai.gov.cn. Nowe miasta przyciągają inwestycje mieszkaniowe i napływ ludności dzięki poprawie komunikacji i wyznaczonym, wyspecjalizowanym niszom przemysłowym (na przykład Qingpu skupia się na branży cyfrowej i nawigacji Beidou, Jiading na zaawansowanym sprzęcie i urządzeniach medycznych itd.) english.shanghai.gov.cn. W miarę wzmacniania infrastruktury (nowe linie metra, autostrady itd.) podmiejskie rynki mieszkaniowe w tych lokalizacjach mają szansę wzrosnąć. W 2024 roku Szanghaj uruchomił program „mieszkanie za mieszkanie” mający zachęcić mieszkańców do sprzedaży starszych nieruchomości i kupowania nowych w tych rejonach, przy czym deweloperzy i agenci oferują rabaty za takie zmiany practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To przyczyniło się do wzrostu liczby transakcji w pięciu nowych miastach. Ogólnie rzecz biorąc, podaż mieszkań podmiejskich w Szanghaju wzrasta – czego dowodem są duże nowe projekty w miejscach takich jak Lingang i Songjiang – ale limit populacji miasta (około 25 milionów zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego) sprawia, że wzrost ten jest kontrolowany i skupia się na jakości inwestycji.
Kluczowe obszary rozwoju: Wśród dzielnic i projektów mieszkaniowych w Szanghaju wyróżnia się kilka miejsc. Qiantan (Nowy Bund) w dzielnicy Pudong, planowany obszar finansowo-mieszkaniowy, odnotował liczne wprowadzenia luksusowych apartamentów, cieszących się dużym zainteresowaniem ze względu na rosnące znaczenie tej dzielnicy jako alternatywy dla centrum biznesowego. Lingang (Nanhui New City), położony blisko wybrzeża, dynamicznie się rozwija jako strefa wysokich technologii i logistyki (mieści Gigafactory Tesli oraz nową fabrykę Tesla Energy Storage) i oferuje coraz więcej mieszkań dla specjalistów przyciąganych przez zachęty w strefie wolnego handlu cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Tradycyjne enklawy luksusu, takie jak dawna Koncesja Francuska i Lujiazui, wciąż cieszą się ogromnym zainteresowaniem zamożnych krajowych nabywców. Te okolice charakteryzują się ograniczoną nową podażą, więc gdy pojawiają się nowe luksusowe inwestycje, budzą one intensywne zainteresowanie – co widać po nadsubskrybowanych sprzedażach luksusowych mieszkań, o których mowa powyżej japantimes.co.jp. Z kolei na niektórych przedmieściach bez silnych ośrodków zatrudnienia obserwuje się wolniejsze przyswajanie nowych nieruchomości, a nawet kieszenie niesprzedanych lokali, co odpowiada krajowemu trendowi nadpodaży w lokalizacjach mniej atrakcyjnych reuters.com reuters.com.
Perspektywy: Analitycy oczekują, że ceny mieszkań w Szanghaju utrzymają się lepiej niż w większości innych miast w nadchodzącym czasie. Czerwcowy sondaż Reutersa wśród ekspertów przewidywał, że ceny mieszkań w całych Chinach spadną o około 4,8% w 2025 roku, jednak prognozował, że miasta z pierwszej ligi, takie jak Szanghaj, doświadczą jedynie niewielkich korekt, a następnie ustabilizują się do 2026 roku reuters.com globalpropertyguide.com. W rzeczywistości, niektóre prognozy przewidują, że ceny w Szanghaju wznowią wzrost do 2026 roku (+1–2% rocznie) po obecnej korekcie globalpropertyguide.com. Do optymizmu przyczynia się ciągła obecność zamożnych nabywców w Szanghaju, wysokie zapotrzebowanie na mieszkania od osób chcących polepszyć swoje warunki oraz sprzyjające polityki. Średnia cena nowych mieszkań z segmentu premium w mieście wzrosła o 0,5% kwartał do kwartału w I kwartale 2025 roku do około 144 600 RMB/mkw, co wskazuje na łagodne tendencje wzrostowe joneslanglasalle.com.cn. Przy złagodzonych warunkach kredytowych i poluzowanych lokalnych przepisach dotyczących zakupu mieszkań, ceny na rynku pierwotnym powinny pozostać stabilne lub nieznacznie wzrosnąć, natomiast ceny na rynku wtórnym mogą osiągnąć dno w miarę odbudowy nastrojów kupujących joneslanglasalle.com.cn. Zagrożeniem dla tych perspektyw jest szersza sytuacja gospodarcza – jeśli wzrost gospodarczy Chin zawiedzie lub wzrośnie bezrobocie, nawet odporny rynek mieszkaniowy Szanghaju może zastygnąć. Jednak jeśli nie dojdzie do dużych wstrząsów, rynek mieszkaniowy Szanghaju jest przygotowany na umiarkowany wzrost i utrzymanie siły w segmencie premium w najbliższych latach.
2. Wyniki rynku nieruchomości komercyjnych
Sektor biurowy (biura klasy A)
Rynek biurowy w Szanghaju w 2025 roku pozostaje korzystny dla najemców, charakteryzując się wysokim poziomem pustostanów i spadającymi czynszami z powodu obfitej nowej podaży i tylko stopniowo odbudowującego się popytu. W pierwszym kwartale 2025 roku wskaźnik pustostanów biur klasy A w Szanghaju wzrósł do 16,7% w centralnych dzielnicach biznesowych (CBD) oraz aż 29,2% na zdecentralizowanych rynkach, ponieważ ukończono kilka nowych projektów joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Miasto dodało około 180 000 m² nowych biur klasy A tylko w pierwszym kwartale, w tym dwa nowe wieżowce w centrum, a prognozuje się, że w 2025 roku pojawi się aż 1,6 mln m² nowej podaży biurowej – najwięcej spośród miast Chin pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ten napływ podaży znacznie przekracza obecny popyt: w dziesięciu największych chińskich miastach przewiduje się, że w 2025 roku oddanych zostanie 5,3 mln m² nowych powierzchni biurowych, podczas gdy absorpcja netto wyniesie tylko około 2,5 mln m². Ponad 70% tej nowej powierzchni skoncentrowane jest w miastach pierwszego rzędu, szczególnie w Szanghaju i Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.W obliczu tej nadpodaży właściciele obniżają czynsze i oferują hojne zachęty, aby przyciągnąć lub zatrzymać najemców. Czynsze w biurach klasy A w centrum Szanghaju spadły o około 2,2% w I kwartale 2025 roku w porównaniu z poprzednim kwartałem, kontynuując tendencję spadkową joneslanglasalle.com.cn. Czynsze w zdecentralizowanych biurach spadły o około 2,6% kw./kw., ponieważ właściciele na obrzeżach z wysoką pustostanową oferowali duże zniżki i dopłaty do aranżacji wnętrz joneslanglasalle.com.cn. W skali roku analitycy rynku prognozują, że czynsze biurowe w Szanghaju mogą spaść o 10–15% w 2025 roku, co będzie największym spadkiem wśród głównych miast pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Dla porównania, czynsze biurowe w Pekinie mają pozostać na podobnym poziomie lub spaść o 5%, co podkreśla, że nierównowaga podaży i popytu w Szanghaju jest bardziej dotkliwa pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Właściciele reagują elastycznością: wielu z nich renegocjuje warunki najmu, skraca długość umów lub przyznaje okresy wolne od czynszu, aby utrzymać poziom wynajmu joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Po stronie popytu pojawiają się pewne pozytywne sygnały. Aktywność najmu biur w Szanghaju stopniowo poprawia się po pandemicznych spadkach, głównie dzięki relokacjom i modernizacjom zorientowanym na oszczędności. W I kwartale 2025 roku absorpcja netto powierzchni klasy A wyniosła około 91 000 m², napędzana przez krajowe firmy z sektora finansowego i usług profesjonalnych, które korzystają z niskich czynszów, by przenieść się do biur wyższej jakości joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Wielu najemców ze starszych budynków klasy B lub droższych lokalizacji decyduje się na „flight-to-quality”, przechodząc do nowych projektów, ponieważ różnica w czynszach się zmniejszyła joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Popyt generują również wybrane sektory wzrostu: branże opierające się na technologii i badaniach oraz rozwoju (układy scalone, AI, biotechnologia) są aktywne, często preferując biura w parkach biznesowych lub kampusach innowacyjnych zamiast tradycyjnych wieżowców w centrum miasta joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Jednak ogólne ożywienie popytu jest w najlepszym wypadku stopniowe. Z powodu wolniejszego wzrostu gospodarczego Chin i oszczędności firm wiele przedsiębiorstw wciąż zmniejsza rozmiary lub opóźnia ekspansję. Warto zauważyć, że zagraniczne korporacje międzynarodowe (MNC) ograniczyły część działalności w Szanghaju – niższy napływ inwestycji zagranicznych i kilka głośnych relokacji/zamknięć MNC w 2024 roku doprowadziło do zwrotu dodatkowych powierzchni pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sektory takie jak tradycyjne finanse, nieruchomości i produkcja przekazały nadwyżkową powierzchnię biurową na rynek w ramach restrukturyzacji. Tempo powstawania nowych firm również spadło (nowe rejestracje firm były niższe o ok. 11% r/r pod koniec 2024 roku), co ograniczyło wzrost zapotrzebowania na nowe powierzchnie biurowe pdf.savills.asia.
Perspektywy dla biur: Rynek biurowy w Szanghaju stoi przed przedłużającym się okresem odbudowy. Ze względu na rekordowo wysokie wskaźniki pustostanów oraz harmonogram nowych inwestycji, który zacznie wyhamowywać dopiero około 2027 roku pdf.savills.asia pdf.savills.asia, rynek pozostanie sprzyjający najemcom przez najbliższe lata. Czynsze prawdopodobnie będą dalej spadać w latach 2025–2026, dopóki nadmiar podaży nie zostanie wchłonięty. Aby przeciwdziałać nadpodaży, władze rozważają polityki mające na celu przekształcanie przestarzałych budynków biurowych (np. konwersja starszych biur klasy B/C na inne funkcje, takie jak mieszkania lub hotele) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Niektórzy właściciele mogą zdecydować się na opóźnianie oddania projektów lub konsolidację powierzchni. W średniej perspektywie status Szanghaju jako centrum finansowego i handlowego powinien ostatecznie przyciągnąć popyt — zwłaszcza jeśli gospodarka Chin się ustabilizuje, a zagraniczne firmy odzyskają zaufanie. Jednak w najbliższym czasie wysokie pustostany i niskie czynsze będą się utrzymywać, wywierając presję na wycenę aktywów biurowych i stymulując innowacje (takie jak rozwój coworkingu, oferta elastycznych przestrzeni czy działania rządu mające na celu wynajem nadwyżkowej powierzchni). Odrodzenie rynku najprawdopodobniej zależy od szerszego ożywienia ekonomicznego oraz skuteczności inicjatyw ograniczających nową podaż i poszukiwania nowych funkcji dla słabo wykorzystywanych biur.
Sektor handlowy (centra handlowe i nieruchomości handlowe)
Sektor nieruchomości handlowych w Szanghaju stopniowo wychodzi z pandemicznego zastoju, wspierany przez odbudowujący się popyt konsumencki, jednak w 2025 roku pozostaje to wymagające środowisko dla właścicieli nieruchomości. Aktywność najmu powierzchni handlowych nadal była stosunkowo stonowana w I kwartale 2025 r. – wiele marek detalicznych zachowywało ostrożność wobec ekspansji, a niektóre opóźniały otwarcia nowych sklepów joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Wskaźnik pustostanów w najlepszych centrach handlowych w mieście wzrósł do około 9,9% (wzrost o 0,8 p.p. w I kwartale), podczas gdy w zdecentralizowanych, podmiejskich lokalizacjach osiągnął 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Na początku 2025 roku nie otwarto żadnych nowych dużych centrów handlowych, co ograniczyło dalszy wzrost poziomu pustostanów, jednak konkurencja między istniejącymi obiektami wzrosła, ponieważ najemcy mieli szeroki wybór powierzchni joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Średnie czynsze za lokale na parterze w głównych dzielnicach handlowych Szanghaju spadły o około 1,4% kwartał do kwartału w I kwartale 2025 r. (do około 43,5 RMB za mkw. dziennie), kontynuując łagodny spadek joneslanglasalle.com.cn. W lokalizacjach poza centrum czynsze spadły o ok. 1,6% kdk do 15,2 RMB/mkw./dzień joneslanglasalle.com.cn. Te spadki odzwierciedlają wysiłki właścicieli mające na celu przyciągnięcie najemców poprzez zniżki czynszowe i bardziej elastyczne warunki umów.
Pomimo ostrożnych nastrojów ogólnych, niektóre segmenty handlu detalicznego rosną. Gospodarka konsumencka Szanghaju jest wspierana przez rządowe pakiety stymulujące wydatki w 2025 roku, które promują konsumpcję (np. bony konsumpcyjne i festiwale) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Według JLL, rozwijają się kategorie sprzedaży detalicznej koncentrujące się na doświadczeniu, zdrowiu i wartości: na przykład marki odzieży sportowej i aktywnego stylu życia, niedrogie sieci gastronomiczne, sklepy z kolekcjonerskimi zabawkami, sklepy zoologiczne oraz lokale z koncepcją VR/rozrywki aktywnie wynajmują powierzchnie joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Te sektory odpowiadają powirusowym trendom konsumenckim, które podkreślają zdrowie, rozrywkę społeczną i przystępne przyjemności. Dodatkowo, kilka zagranicznych marek luksusowych i kosmetycznych otworzyło ponownie swoje flagowe sklepy w Szanghaju wraz z odradzającą się turystyką krajową i zakupami. Właściciele reagują poprzez repozycjonowanie i odświeżanie centrów handlowych – wielu podjęło się remontów, zmiany najemców lub dodania atrakcji, by zwiększyć ruch joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Na przykład starsze domy towarowe przekształcają piętra w interaktywne doświadczenia lub centra coworkingowe.
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku detalicznego są ostrożnie optymistyczne. Ponieważ Chiny stawiają na wzrost napędzany konsumpcją w 2025 roku, oczekuje się, że detaliści odzyskają impet ekspansji joneslanglasalle.com.cn. Analitycy przewidują, że współczynniki pustostanów ustabilizują się, gdy obecna fala podaży zostanie wchłonięta, a zaufanie konsumentów się poprawi cbre.com cbre.com. Nowe, prestiżowe projekty (takie jak Legoland Shanghai Resort, którego otwarcie planowane jest na lata 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, a także nowe centra handlowe w takich lokalizacjach jak West Bund) zwiększą nowoczesną podaż na rynku, ale stworzą też nowe cele zakupowe dla konsumentów. Jeśli chodzi o czynsze, presja pozostaje – czynsze najprawdopodobniej nieznacznie spadną w 2025 roku zarówno w najlepszych, jak i drugorzędnych lokalizacjach cbre.com cbre.com. Wynajmujący skupiają się więc na zwiększaniu przychodów poprzez wyższy obrót (np. sprzedaż online, wydarzenia typu pop-up i „shoppertainment” wydłużające czas spędzany w centrach handlowych), zamiast polegać na podnoszeniu stawek bazowych cbre.com cbre.com. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości handlowe w Szanghaju mają szansę skorzystać z pozycji miasta jako centrum zakupów i kultury, jednak sukces zależeć będzie od adaptacyjnego wykorzystania przestrzeni oraz dostosowania się do nowych trendów konsumenckich w nadchodzących latach.
Sektor przemysłowy i logistyczny
Sektor nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Szanghaju rozwijał się dynamicznie, wspierany rolą miasta jako potęgi produkcyjno-dystrybucyjnej. Jednak w 2025 roku rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w stanie nadpodaży, a poziom pustostanów wzrasta, ponieważ nowe magazyny powstają szybciej, niż najemcy są w stanie je zapełnić. W I kwartale 2025 roku nowoczesne zasoby logistyczne nieobjęte systemem bond w Szanghaju przekroczyły 10 milionów mkw. po ukończeniu trzech nowych projektów (442 000 mkw.) w takich dzielnicach jak Songjiang, Qingpu i Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. To spowodowało wzrost wskaźnika pustostanów w magazynach logistycznych do 28,0% w I kwartale – bardzo wysoki poziom – mimo stabilnego popytu na wynajem joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Absorpcja netto powierzchni magazynowej wyniosła ok. 89 000 mkw. w kwartale, nieco powyżej poziomu sprzed roku, a głównym motorem najmu były firmy logistyczne trzeciej strony (3PL) joneslanglasalle.com.cn. Jednak wiele nowo wybudowanych obiektów zapełnia się powoli, ponieważ najemcy ostrożnie podchodzą do dużych ekspansji joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Właściciele nieruchomości, mierząc się ze wzrostem pustostanów, agresywnie obniżają czynsze: ogólny czynsz logistyczny w Szanghaju spadł o 3,7% kw/kw w I kwartale (oraz o ok. 10,6% r/r) do około 1,35 RMB za mkw. dziennie joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. To jeden z największych spadków wśród sektorów nieruchomości, odzwierciedlający intensywną konkurencję podażową.Parki przemysłowe i parki biznesowe Szanghaju (które goszczą biura R&D oraz lekkiej produkcji) wykazują podobny trend. Miasto aktywnie promuje wysokotechnologiczne klastry przemysłowe – na przykład Zhangjiang Science City (dla biotechnologii i AI), a także liczne parki biznesowe w Pudong i Minhang – co doprowadziło do fali nowych inwestycji. W I kwartale 2025 roku cztery nowe projekty parków biznesowych dostarczyły ponad 420 000 m², podnosząc wskaźnik pustostanów w parkach biznesowych do ok. 23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Czynsze w parkach biznesowych spadły o ~2,4% kwartał do kwartału (oraz dwucyfrowo rok do roku) pod presją podaży joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Niemniej, popyt w niektórych przemysłowych podsektorach pozostaje silny: firmy z branży układów scalonych (półprzewodników), sztucznej inteligencji i nauk przyrodniczych aktywnie wynajmują wysokiej klasy powierzchnie, często przy wsparciu rządowych inicjatyw wspierających zaawansowaną produkcję joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dodatkowo, państwowe instytuty badawcze i inkubatory się rozwijają, częściowo kompensując ostrożność sektora prywatnego joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Pozycja Szanghaju jako centrum logistycznego pozostaje niezrównana – miasto posiada najruchliwszy port kontenerowy na świecie i rozbudowaną infrastrukturę magazynową obsługującą region Delty Jangcy. Dlatego, mimo że nadwyżka podaży w najbliższym czasie jest widoczna, długoterminowe czynniki wzrostu (e-commerce, logistyka chłodnicza dla farmacji/żywności oraz potrzeby dystrybucji regionalnej) pozostają nienaruszone.
Prognozy dla sektora przemysłowego/logistycznego: Krótkoterminowym wyzwaniem jest uporanie się z nadwyżką zapasów. Władze lokalne Szanghaju zwróciły na to uwagę – podaż terenów komercyjnych pod logistykę/przemysł została ograniczona do najniższego poziomu od dekady w 2024 roku pdf.savills.asia pdf.savills.asia, a liczba nowych inwestycji przemysłowych spadła (liczba nowych inwestycji biurowych/przemysłowych ogólnokrajowo spadła o ok. 27,7% w 2024 roku) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. To spowolnienie przyszłej podaży, w połączeniu z działaniami Chin mającymi na celu stymulowanie krajowej konsumpcji (co sprzyja 3PL, logistyce detalicznej) oraz strategią „Chiny plus jeden” w produkcji (co może zwiększyć zapotrzebowanie na logistykę eksportową), powinno stopniowo poprawiać fundamenty rynku. Czynsze mogą wciąż być pod umiarkowaną presją spadkową do 2025 roku, ale oczekuje się, że następnie się ustabilizują, gdy popyt dogoni podaż. W rzeczywistości inwestorzy coraz bardziej interesują się tym sektorem: nowoczesne obiekty logistyczne w kluczowych lokalizacjach postrzegane są jako antycykliczna klasa aktywów, często zapewniająca stosunkowo stabilny dochód cbre.com cbre.com. Możliwe jest również szersze adaptacyjne wykorzystanie starszych terenów przemysłowych – na przykład przekształcanie przestarzałych fabryk na miejskie centra logistyczne lub centra danych – co może ograniczyć efektywną podaż. Pod koniec lat 2020, wraz z oddaniem do użytku nowej infrastruktury (takiej jak rozbudowane terminale portowe i linie kolejowe dla transportu towarowego), segment nieruchomości przemysłowych w Szanghaju znów nabierze rozpędu, choć ze stabilniejszym tempem wzrostu oraz prawdopodobnie wyższym średnim poziomem pustostanów niż w bardzo napiętym rynku z końcówki lat 2010.
(Uwaga: Wyniki rynku nieruchomości komercyjnych w sektorze hotelarskim również notują wzrost. Po ponownym otwarciu Chin, hotele w Szanghaju odnotowały poprawę obłożenia – w hotelach 5-gwiazdkowych obłożenie wzrosło o ok. 1,2% r/r na luty 2025 – a liczba międzynarodowych przyjazdów turystów skoczyła o +34% r/r na początku 2025 roku joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Na rynek trafi nowa podaż hoteli (np. drugi Shangri-La i hotel Thompson na Hongqiao), ale wzrost turystyki powinien ją w większości wchłonąć joneslanglasalle.com.cn. Odbicie sektora hotelarskiego pozytywnie wpływa na nieruchomości komercyjne, zwłaszcza w obiektach handlowych i wielofunkcyjnych, jednak szczegółowa analiza wykracza poza zakres tego raportu.)
3. Perspektywy inwestycyjne
Aktualny klimat inwestycyjny: Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Szanghaju wykazuje odporną dynamikę w 2025 roku, po stonowanym okresie w czasie największych problemów chińskiego sektora nieruchomości. W pierwszym kwartale 2025 roku w Szanghaju odnotowano 24 transakcje en-bloc o łącznej wartości 11,46 mld RMB, co oznacza wzrost o 20% w ujęciu kwartalnym joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ten wzrost podkreśla poprawę nastrojów inwestorów i płynności na rynku. Co istotne, większość transakcji miała mniejszy charakter – około 74% umów w I kwartale dotyczyło sum poniżej 500 mln RMB, co wskazuje, że inwestorzy preferują mniejsze aktywa i transakcje z kontrolowanym ryzykiem joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Osoby o wysokiej wartości majątku (HNWIs) oraz krajowi nabywcy korporacyjni stali się dominującą siłą, odpowiadając za około 67% wolumenu transakcji joneslanglasalle.com.cn. Ci nabywcy, często podejmujący decyzje w sposób elastyczny, aktywnie nabywają aktywa (czasem problemowe lub wymagające repozycjonowania), pomagając w rewitalizacji nieruchomości i zwiększeniu płynności na rynku joneslanglasalle.com.cn. Dla porównania, inwestorzy instytucjonalni (tacy jak duże fundusze i ubezpieczyciele) wykazywali stosunkowo ostrożne podejście w 2024 roku, choć stopniowo powracają, gdy wyceny stają się bardziej atrakcyjne.
Inwestycje krajowe vs. zagraniczne: Większość inwestycji w nieruchomości w Szanghaju pochodzi obecnie ze źródeł krajowych. Chińskie firmy ubezpieczeniowe, deweloperzy oraz zamożni inwestorzy indywidualni wykorzystują okazje do zakupu aktywów po obniżonych cenach. Na przykład, w I kwartale 2025 roku firmy ubezpieczeniowe wykazały duże zainteresowanie pakietami mieszkań na wynajem, które stały się największą klasą aktywów pod względem wartości transakcji (34% inwestycji) – wyprzedzając nawet transakcje w sektorze biurowym joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Projekty mieszkaniowe na wynajem są atrakcyjne ze względu na stabilne dochody oraz wsparcie polityczne (rząd wspiera inwestycje w mieszkania na wynajem). Biura wciąż stanowiły około 29% wartości inwestycji, a handel detaliczny – 27% w tym kwartale joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Zagraniczni inwestorzy z kolei byli w ostatnim roku raczej pasywni. Takie czynniki jak chińska kontrola przepływu kapitału, napięcia geopolityczne czy obawy związane z ryzykiem walutowym powstrzymały wielu zagranicznych nabywców. Rzeczywiście, bezpośrednie inwestycje zagraniczne w chiński sektor nieruchomości gwałtownie spadły (jeden z raportów odnotował spadek inwestycji zagranicznych o 27% w 2024 roku), a niektórzy międzynarodowi właściciele wyprzedają nieruchomości niezwiązane z ich podstawową działalnością pdf.savills.asia. Niemniej jednak, status Szanghaju jako miasta bramkowego sprawia, że pozostaje on na radarze inwestorów globalnych, zwłaszcza funduszy oportunistycznych oraz deweloperów z Hongkongu i Singapuru. Widać pierwsze oznaki odnowionego zainteresowania – na przykład kilka międzynarodowych firm private equity poszukuje przecenionych nieruchomości biurowych w najlepszych lokalizacjach. Jeśli gospodarka Chin się ustabilizuje, a regulacje staną się przejrzystsze, kapitał zagraniczny może wzrosnąć w latach 2025–2026, by wykorzystać długoterminowy potencjał wzrostu Szanghaju.
Stopy zwrotu z najmu i wartości kapitałowe: Korekta wartości nieruchomości w ciągu ostatnich 1–2 lat doprowadziła do pewnej poprawy stóp zwrotu z najmu w Szanghaju. W sektorze mieszkaniowym, brutto stopy zwrotu z najmu historycznie były bardzo niskie (~1–2% w prestiżowych lokalizacjach) ze względu na wysokie ceny, ale wraz z ustabilizowaniem się cen oraz odbudową czynszów po Covidzie, stopy te nieco wzrosły. Na przykład, apartamenty serwisowane i portfele mieszkaniowe przeznaczone na wynajem przyciągają obecnie inwestorów instytucjonalnych przy stopach zwrotu wynoszących podobno 3–4%, co odzwierciedla bardziej racjonalne wyceny. W sektorze komercyjnym stopy zwrotu z biur wzrosły wraz ze spadkiem wartości kapitałowych; stopy kapitalizacji dla biur klasy premium w Szanghaju, które kilka lat temu wynosiły około 4,0%, w niektórych przypadkach przesunęły się bliżej 4,5–5,0%, przez co biura stały się bardziej atrakcyjne dla inwestorów długoterminowych szukających dochodu. Obiekty handlowe w kluczowych lokalizacjach wciąż sprzedają się po stopach zwrotu poniżej 5%, ale nieruchomości handlowe drugorzędne oraz hotele odnotowały wzrost do poziomu 6% lub wyżej w czasie spowolnienia. Przewiduje się, że wraz z dojściem rynku do dna, inwestorzy kupujący dziś mogą zyskać zarówno z tytułu zdrowego dochodu, jak i potencjalnego wzrostu wartości kapitałowej, gdy cykl się odwróci. Według CBRE 2025 rok powinien być punktem zwrotnym: wraz ze spadkiem stóp procentowych i obniżeniem cen aktywów więcej inwestorów prawdopodobnie wejdzie na rynek, co może przyczynić się do powrotu wolumenu inwestycji na ścieżkę wzrostu cbre.com cbre.com. Panuje konsensus, że chińska korekta na rynku nieruchomości stworzyła okazje inwestycyjne – w Szanghaju obejmują one aktywa kontrcykliczne, takie jak magazyny logistyczne, mieszkania na wynajem oraz biura klasy A w prestiżowych lokalizacjach cbre.com cbre.com. Przewiduje się, że te segmenty zapewnią solidne zwroty w perspektywie średnioterminowej w miarę odbudowy rynku.
Potencjał wzrostu kapitałowego: W krótkim okresie (2025–2026) wartości kapitałowe w niektórych segmentach mogą wciąż pozostawać pod presją – szczególnie w biurach (do czasu spadku poziomu pustostanów) oraz mieszkaniach segmentu masowego (aż zostanie zlikwidowana nadpodaż). Jednak długoterminowe fundamenty Szanghaju sugerują znaczny potencjał wzrostu wartości w ciągu następnej dekady. Stały wzrost gospodarczy miasta (PKB Szanghaju prognozowany na ~5% w 2025 r., wyprzedzający średnią krajową cbre.com), jego rola centrum finansowego oraz napływ wysoko wykwalifikowanych i dobrze zarabiających mieszkańców – wszystko to wspiera wartości nieruchomości. Jeśli ceny mieszkań w skali kraju ustabilizują się do 2026 r., jak przewidują prognozy reuters.com globalpropertyguide.com, Szanghaj może ponownie odnotować umiarkowany wzrost cen. Niektórzy analitycy uważają, że obecnie nieruchomości klasy premium w Szanghaju są na cyklicznym „punkcie wartości” – zwłaszcza luksusowe rezydencje i biura klasy A, które są o 10–20% tańsze niż 2–3 lata temu – z możliwością wysokiego jednocyfrowego wzrostu rocznego, gdy rynek w pełni się odbije. Oczywiście dynamika będzie się różnić w zależności od sektora: aktywa logistyczne i parki biznesowe związane z nową gospodarką mogą zyskiwać na wartości szybciej, podczas gdy starsze centra handlowe mogą pozostawać w tyle, chyba że zostaną zrestrukturyzowane.
Podsumowując, prognozy inwestycyjne dla Szanghaju są ostrożnie pozytywne. Rynek przyciąga inwestorów o dłuższym horyzoncie i wyższej tolerancji ryzyka, podczas gdy bardziej konserwatywni gracze czekają na wyraźniejsze sygnały stabilizacji. Przyszłe lata prawdopodobnie przyniosą większą dywersyfikację inwestorów i klas aktywów – spodziewamy się większej aktywności w niszowych sektorach (takich jak domy senioralne, centra danych, parki life-science) oraz niestandardowych struktur transakcyjnych (joint venture, zamiany aktywów itp.). Głębokość i płynność rynku sprawiają, że Szanghaj jest jednym z pierwszych miejsc w Chinach, które odzyskują zaufanie inwestorów. O ile nie nastąpią istotne wstrząsy polityczne, nieruchomości tego miasta pozostaną filarem zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych inwestorów zainteresowanych ekspozycją na rozwój chińskich miast.
4. Regulacje i otoczenie polityczne
Rynek nieruchomości w Szanghaju jest silnie uzależniony od polityki rządu, a ostatni rok przyniósł zdecydowany zwrot w kierunku łagodzenia polityki i wsparcia mającego na celu stabilizację sektora. Po długim okresie restrykcyjnych działań mających na celu ograniczanie spekulacji (w tym wprowadzeniu „Trzech czerwonych linii” limitujących zadłużenie deweloperów od 2020 roku, a także surowych ograniczeń dotyczących zakupu mieszkań), władze szczebla centralnego i lokalnego w latach 2024–2025 wdrożyły znaczące pakiety pomocowe, aby pobudzić popyt i zmniejszyć ryzyka globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Złagodzenie ograniczeń dotyczących zakupu mieszkań: Szanghaj, jako miasto pierwszej kategorii, tradycyjnie nakładał surowe ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań (HPR) – na przykład rodziny spoza miasta musiały udokumentować kilka lat opłacania podatków lub składek na ubezpieczenie społeczne, aby uzyskać prawo do zakupu mieszkania, a mieszkańcy lokalni byli ograniczeni w liczbie nieruchomości, które mogli nabyć. W 2024 roku zasady te zostały znacząco złagodzone. Szanghaj rozszerzył uprawnienia, umożliwiając mieszkańcom spoza miasta z dłuższym stażem pracy zakup nieruchomości, a także poszerzył definicję „kwalifikowanych nabywców” o różne talenty i kluczowych pracowników potrzebnych do rozwoju miasta practiceguides.chambers.com. Do połowy 2024 roku Szanghaj uruchomił nawet programy pilotażowe w wybranych dzielnicach, aby dodatkowo poluzować restrykcje zakupowe, testując tym samym bardziej otwarty dostęp do rynku mieszkaniowego practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Jedna z głównych zmian: rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci mają obecnie prawo do zakupu dodatkowej nieruchomości ponad standardowy limit, uznając potrzebę większej przestrzeni dla liczniejszych rodzin news.cgtn.com news.cgtn.com. Dodatkowo, poluzowano wymogi wobec osób rozwiedzionych (zamykanie luk, które karały autentycznych nabywców świeżo po rozwodzie) oraz osoby posiadające przydziały mieszkań komunalnych uzyskały większą elastyczność w wejściu na rynek prywatny news.cgtn.com. Te stopniowe rozluźnienia odzwierciedlają ostrożną, lecz wyraźną zmianę polityki z ukierunkowania na powstrzymywanie wzrostu cen na ożywienie aktywności na rynku oraz zaspokojenie „zróżnicowanych potrzeb mieszkaniowych” mieszkańców news.cgtn.com news.cgtn.com.
Niższe wkłady własne i wsparcie kredytowe: Równolegle z łagodzeniem wymagań wobec kupujących, polityka finansowa została uczyniona bardziej elastyczną. W maju 2024 roku władze Szanghaju obniżyły minimalne wskaźniki wkładu własnego przy kredytach hipotecznych – do 20% dla osób kupujących pierwszy dom (wcześniej 30%) oraz 35% przy zakupie drugiego mieszkania (wcześniej 50% lub więcej) news.cgtn.com. W niektórych podmiejskich dzielnicach i w Pilotażowej Strefie Wolnego Handlu (Nowa Strefa Lingang) minimalny wkład własny przy zakupie drugiego mieszkania został nawet obniżony do 30% news.cgtn.com. Obniżki te były częścią ogólnokrajowych działań (bank centralny dał miastom elastyczność w zakresie obniżania wkładów własnych i stóp procentowych), mających na celu zmniejszenie kosztów początkowych zakupu oraz stymulowanie zakupów o wyższym standardzie practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ponadto Szanghaj podniósł limity kredytowe w ramach Funduszu Mieszkaniowego (rządowego systemu niskooprocentowanych kredytów hipotecznych), umożliwiając kupującym zaciągnięcie wyższych kredytów na korzystnych warunkach news.cgtn.com news.cgtn.com. Banki zostały również skierowane do obniżenia oprocentowania istniejących kredytów hipotecznych, a referencyjna 5-letnia stopa kredytu została zredukowana, co doprowadziło do obniżki typowych stóp hipotecznych w Szanghaju do poziomu około 4,1-4,3% dla pierwszego mieszkania pod koniec 2024 roku – najniższych od wielu lat. Wszystkie te działania poprawiły dostępność mieszkań i przyczyniły się do wczesnego ożywienia sprzedaży na początku 2025 roku. Analitycy zauważają, że luźniejsze warunki kredytowe w połączeniu z łagodniejszą polityką mieszkaniową Szanghaju miały kluczowe znaczenie dla ponownego pobudzenia nastrojów wśród kupujących joneslanglasalle.com.cn.
Zachęty podatkowe i dotacje: Dodatkowe wsparcie polityczne pojawiło się w postaci ulg podatkowych i zachęt fiskalnych. Od 2024 roku rząd centralny obniżył podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości: w Szanghaju osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy płacą teraz tylko 1% podatku od mieszkań do 140 mkw. (wcześniej 1,5%), a kupujący drugie mieszkanie płacą 1% (dla <140 mkw.) lub 2% (dla większych mieszkań), podczas gdy wcześniej stawki sięgały nawet 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Znacząco obniża to koszty transakcyjne przy zmianie mieszkania na większe. Szanghaj był również wśród miast, które zniosły limity cenowe na sprzedaż nowych mieszkań i usunęły restrykcje uniemożliwiające wcześniej deweloperom znaczne obniżanie cen – co daje rynkowi większą swobodę w kształtowaniu cen globalpropertyguide.com. Aby poradzić sobie z problemem zadłużonych deweloperów i nieskończonych projektów, wprowadzono system „białej listy”: Szanghaj współpracował z rządem centralnym, aby zapewnić finansowanie na dokończenie wstrzymanych inwestycji, w tym pozwolić lokalnym przedsiębiorstwom państwowym na zakup niesprzedanych mieszkań na cele mieszkaniowe globalpropertyguide.com. Do końca 2024 roku banki zatwierdziły finansowanie dla ponad 5300 takich projektów z „białej listy” w całym kraju (prawie 1,4 bln CNY), co pomogło chronić interesy nabywców mieszkań i zapobiec wyprzedażom practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Szanghaj wdrożył też innowacyjne programy, takie jak wspomniana wcześniej inicjatywa „trade-in” (zamiana starego mieszkania na nowe u dewelopera ze zniżką), aby pobudzić rynek practiceguides.chambers.com.
Polityka planowania urbanistycznego i rozwoju: W zakresie planowania urbanistycznego Szanghaj utrzymuje długoterminową wizję zrównoważonego rozwoju. Master Plan miasta (2017–2035) podkreśla ograniczenie liczby ludności do około 25 milionów i zahamowanie niekontrolowanej ekspansji, koncentrując się zamiast tego na odnowie miejskiej i poprawie jakości życia. Zgodnie z tym polityka zachęca do rewitalizacji starych obszarów miejskich (w 2024 roku zwiększono dotacje na renowację dzielnic biedy practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) oraz zwiększenie podaży mieszkań na wynajem i mieszkań dostępnych cenowo. Na przykład Szanghaj przekształca część gruntów komercyjnych na cele mieszkaniowe pod wynajem oraz wspiera budowę mieszkań czynszowych dofinansowywanych przez rząd (czasami poprzez adaptację niesprzedanych lokali komercyjnych) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Promowane są także budownictwo ekologiczne i zrównoważony rozwój – nowe inwestycje w Szanghaju realizowane są według surowych zielonych standardów, ponieważ miasto dostosowuje się do krajowych celów redukcji emisji dwutlenku węgla.
Zasady dotyczące własności zagranicznej: Podczas gdy polityka krajowa została złagodzona, przepisy dotyczące własności przez cudzoziemców pozostają stosunkowo rygorystyczne. Zazwyczaj obcokrajowcy mogą kupić tylko jedną nieruchomość mieszkalną w Szanghaju (i innych chińskich miastach) i musi ona służyć do własnego użytku (nie na wynajem ani inwestycję) globalpropertyguide.com. Kupujący z zagranicy musi zazwyczaj mieszkać w Chinach przez co najmniej rok w celu pracy lub nauki i uzyskać zgodę na zakup globalpropertyguide.com. Ponadto obcokrajowcy nie mogą wspólnie inwestować w wiele nieruchomości, chyba że poprzez specjalne przedsiębiorstwa, z powodu przepisów obowiązujących od 2006 roku mających na celu zapobieganie napływowi spekulacyjnego kapitału zagranicznego globalpropertyguide.com. Zasady te powodują, że zagraniczni nabywcy stanowią bardzo niewielką część rynku mieszkaniowego w Szanghaju, głównie ekspatów kupujących dom na własne potrzeby. W sektorze komercyjnym dozwolone są zagraniczne inwestycje instytucjonalne (w Szanghaju nie ma osobnego limitu na zagraniczne zakupy nieruchomości komercyjnych poza krajowymi przepisami), jednak większe transakcje nadal wymagają rejestracji regulacyjnej, a w niektórych przypadkach także zgody na wymianę walut na sprowadzenie środków. Włączenie Szanghaju do pilotażowych stref wolnego handlu nieco usprawniło niektóre procedury dla firm zagranicznych kupujących biura na potrzeby własnej działalności resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, ale nie wprowadzono znaczącego złagodzenia przepisów dotyczących własności nieruchomości przez cudzoziemców do roku 2025. Zamiast tego skupiono się na uczynieniu środowiska bardziej przyjaznego dla zagranicznych firm (np. łatwiejszy wynajem, wydłużeniu okresu dzierżawy gruntów, itp.), a nie na zachęcaniu do spekulacyjnych zakupów przez cudzoziemców.
Podsumowując, środowisko polityczne w Szanghaju w 2025 roku jest ukierunkowane na wspieranie stabilnego i zdrowego rynku nieruchomości. Motto rządu zmieniło się na „mieszkanie służy do mieszkania, a nie do spekulacji – ale także nie do stagnacji”. Połączenie złagodzonych ograniczeń zakupu, tańszego finansowania, ulg podatkowych oraz inicjatyw rozwojowych ma na celu pobudzenie rzeczywistego popytu i zmniejszenie zapasów mieszkań bez ponownego nadmuchiwania bańki. Dotychczas środki te wykazały początkowy sukces w umacnianiu zaufania news.cgtn.com. W przyszłości przedstawiciele władz zapowiedzieli, że będą monitorować rynek i mogą wprowadzić dodatkowe wsparcie, jeśli będzie to konieczne, by zapewnić łagodne wyhamowanie. Przykładowo, jeśli spadki będą się utrzymywać, można zastosować kolejne obniżki stóp procentowych lub nawet bezpośredni wykup niesprzedanych mieszkań przez rząd (środek rozważany na szczeblu krajowym) globalpropertyguide.com reuters.com. Niemniej jednak decydenci balansują na cienkiej linii – próbując ożywić rynek i wzmocnić nastroje, a jednocześnie uniknąć powrotu do niekontrolowanej spekulacji i zachować długoterminową dostępność mieszkań. Inwestorzy i nabywcy domów mogą więc oczekiwać ogólnie przychylnej polityki w Szanghaju w najbliższym czasie, choć precyzyjnie dostosowanej do lokalnych uwarunkowań.
5. Czynniki ekonomiczne i demograficzne
Szereg czynników ekonomicznych i demograficznych leży u podstaw trendów na rynku nieruchomości w Szanghaju, wpływając zarówno na popyt, jak i podaż:
- Wzrost gospodarczy i struktura przemysłu: Szanghaj jest handlowym i finansowym centrum Chin, z PKB wynoszącym około 4,5 biliona RMB (około 700 miliardów dolarów) w 2024 roku. Po spowolnieniu wywołanym pandemią (i znacznym spadku w trakcie lockdownu w 2022 roku), gospodarka Szanghaju odbiła do około 3,1% wzrostu w 2023 roku i oczekuje się, że przyspieszy w kierunku 4,7–5% wzrostu w 2025 roku cbre.com, wspierana przez polityki stymulujące i ożywione wydatki konsumenckie. Wyniki gospodarcze wspierają rynek nieruchomości poprzez wyższe dochody i rozwój przedsiębiorstw. Kluczowe branże w Szanghaju – finanse, usługi profesjonalne, handel, zaawansowana produkcja (np. półprzewodniki, biotechnologia) i technologie – napędzają popyt na różne typy nieruchomości. Na przykład rozwijający się sektor finansowy i fintech napędza absorpcję biur klasy A w Lujiazui i Pudong, podczas gdy sektory produkcyjne i logistyczne (motoryzacja, elektronika, e-commerce) wzmacniają popyt na tereny przemysłowe i magazyny. Wkroczenie miasta w gospodarkę cyfrową i badania (z wyznaczonymi strefami „nauki i innowacji”) zwiększa zapotrzebowanie na wyspecjalizowane biura i ośrodki badawcze. Ogólnie rzecz biorąc, zróżnicowana i wysoko wyceniana gospodarka Szanghaju stanowi solidną bazę fundamentów dla rynku nieruchomości, wyróżniając go na tle słabszych miast opierających się na jednym sektorze lub spekulacyjnej budowie.
- Ludność i demografia: Ludność Szanghaju jest jedną z największych na świecie i oficjalnie wynosiła około 24,76 mln w 2022 roku. Wzrost liczby ludności w mieście uległ spowolnieniu – Szanghaj odnotował nawet niewielki spadek liczby mieszkańców w 2022 roku z powodu czynników związanych z COVID oraz zaostrzenia kontroli rezydentów, ale oczekuje się, że będzie to zjawisko przejściowe. W dłuższej perspektywie Szanghaj planuje ograniczyć liczbę ludności do około 25 milionów do 2035 roku, by zarządzać zasobami, zgodnie z Planem Generalnym. Demograficznie Szanghaj to starzejące się miasto: mediana wieku rośnie, a wskaźnik urodzeń jest niski (co jest zgodne z krajowymi trendami). Jednak miasto nadal przyciąga młodych profesjonalistów i absolwentów z całych Chin, oferując bogate możliwości zatrudnienia i wyższe zarobki. Stały napływ talentów (Szanghaj corocznie rejestruje dziesiątki tysięcy nowych mieszkańców z wykształceniem wyższym dzięki punktowemu systemowi hukou) oznacza utrzymujący się popyt na mieszkania na wynajem i pierwsze mieszkania. Obecność dużej wykształconej siły roboczej i zamożnej klasy średniej (dysponowalny dochód na mieszkańca w Szanghaju jest prawie dwukrotnie wyższy od średniej krajowej) zwiększa popyt na wysokiej jakości mieszkania i napędza segment luksusowy. Z drugiej strony, starzejące się społeczeństwo zwiększa zainteresowanie domami spokojnej starości i może nieco obniżyć rotację mieszkań w dłuższym okresie, ponieważ więcej osób starszych wybiera starzenie się w miejscu zamieszkania. Jednak w dającej się przewidzieć przyszłości efekt urbanizacji i koncentracji talentów przeważa nad starzeniem się mieszkańców Szanghaju – miasto pozostaje magnesem dla ambitnych migrantów, co sprzyja zapotrzebowaniu na mieszkania.
- Dochód i przystępność cenowa: Mieszkańcy Szanghaju cieszą się jednymi z najwyższych dochodów w Chinach – przeciętny roczny dochód rozporządzalny na osobę przekroczył 80 000 RMB (ponad 12 000 USD) w 2024 roku. Wysokie dochody i oszczędności gospodarstw domowych pozwalają wielu rodzinom na zakup drogich mieszkań (często z pomocą dalszej rodziny). Należy jednak zauważyć, że ceny nieruchomości są również wyjątkowo wysokie, co sprawia, że przystępność cenowa pozostaje stałym problemem. Wskaźnik ceny do dochodu dla Szanghaju znacznie przekracza 20:1 dla typowych mieszkań, co jest jednym z najwyższych wyników w Azji. Ma to dwie konsekwencje: Po pierwsze, istnieje silny popyt na mniejsze, bardziej przystępne cenowo mieszkania oraz mieszkania dofinansowane dla osób o niższych dochodach. Wysiłki miasta w budowie mieszkań komunalnych na wynajem i mieszkań własnościowych na współdzielonych zasadach są kluczowe dla tej grupy. Po drugie, wysokie ceny i ograniczona przystępność mogą ograniczyć dalszy wzrost cen – wielu młodszych nabywców po prostu nie może sobie pozwolić na większe zadłużenie przy obecnych dochodach, co sprawia, że rządowe złagodzenie warunków wkładu własnego i kredytów hipotecznych było tak istotne. Jeśli dochody będą nadal rosnąć o około 5-8% rocznie, a ceny nieruchomości się ustabilizują, przystępność cenowa powinna stopniowo się poprawiać, potencjalnie otwierając rynek dla tych, których wcześniej nie było na to stać.
- Zatrudnienie i klimat biznesowy: Kondycja rynku pracy w Szanghaju bezpośrednio wpływa na rynek nieruchomości. Bezrobocie gwałtownie wzrosło podczas lockdownu w 2022 roku, ale od tego czasu się poprawiło; stopa rejestrowanego bezrobocia w miastach Szanghaju wynosiła około 5% na początku 2025 roku. Co istotne, Szanghaj pozycjonuje się jako centrum innowacji i przedsiębiorczości, oferując liczne inkubatory i zachęty dla startupów (zwłaszcza w sektorze technologicznym). Dynamiczna scena startupowa może generować zapotrzebowanie na nowe powierzchnie biurowe (choć często początkowo są to przestrzenie elastyczne lub coworkingowe) oraz przyciągać młodą kadrę pracowniczą. Jednak wyzwania, takie jak ogólnokrajowy problem bezrobocia wśród młodzieży (które osiągnęło rekordowe poziomy w 2023 roku), mogą wywierać pewien wpływ lokalny – wysoka stopa bezrobocia wśród młodych może opóźniać proces zakładania gospodarstw domowych i zakupu pierwszego mieszkania. Jak dotąd Szanghaj poradził sobie z tym lepiej niż większość innych miast dzięki zróżnicowanemu rynkowi pracy.
- Inflacja i stopy procentowe: W latach 2024–2025 Chiny odnotowały niską inflację (około 1% lub mniej, z epizodami deflacji cen konsumenckich). Niska inflacja i łagodniejsza polityka monetarna (cięcia stóp przez PBOC) sprawiły, że stopy hipoteczne utrzymały się na stosunkowo niskim poziomie, jak wcześniej wspomniano. Dla rynku nieruchomości niskie stopy procentowe są generalnie korzystne, obniżając koszty finansowania dla deweloperów i nabywców. Jednak bardzo niska inflacja odzwierciedlała także słabszy popyt w gospodarce, co stanowi sygnał ostrzegawczy. Jeśli presja deflacyjna się utrzyma, kupujący nieruchomości mogą wstrzymać się z zakupami, oczekując lepszych okazji, czego politycy chcą uniknąć. Ogólnie rzecz biorąc, polityka monetarna obecnie wspiera sektor nieruchomości, w przeciwieństwie do okresu zaostrzenia polityki w latach 2017–2019.
- Infrastruktura i łączność: Rozbudowana sieć infrastrukturalna Szanghaju – jeden z największych na świecie systemów metra, dwa międzynarodowe lotniska, głębokowodne porty oraz szybkie połączenia kolejowe – znacząco zwiększa atrakcyjność nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na trwające projekty infrastrukturalne: w 2025 roku Szanghaj planuje zainwestować 240 miliardów juanów (33 miliardy dolarów) w główne przedsięwzięcia budowlane english.shanghai.gov.cn. Obejmują one nowe linie metra (np. linię Chongming na wyspę Chongming, linię kolejową Jiading–Minhang oraz przedłużenia linii metra 2, 18 i innych) english.shanghai.gov.cn, nowe połączenie szybkiej kolei (linia Szanghaj-Chongqing-Chengdu) english.shanghai.gov.cn oraz ulepszenia dróg wodnych i infrastruktury komunalnej. Zrealizowane projekty w 2024 roku, takie jak linia kolejowa Shanghai Airport Link (łącząca lotniska Hongqiao i Pudong) oraz nowe przedłużenia metra, już poprawiły łączność english.shanghai.gov.cn. Tego typu modernizacje infrastruktury otwierają nowe obszary rozwojowe (np. czyniąc peryferyjne dzielnice bardziej dostępnymi i atrakcyjnymi zarówno dla nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych) oraz ogólnie podnoszą wartość nieruchomości w całym mieście. Każde ze wspomnianych wcześniej pięciu nowych miast satelitarnych otrzymuje ulepszone połączenia transportowe z centrum Szanghaju, co umożliwia budowę bardziej policentrycznej struktury miejskiej.
Podsumowując, silne podstawy gospodarcze Szanghaju oraz rola miasta jako magnesu dla talentów to niewątpliwe atuty jego rynku nieruchomości, które napędzają długoterminowy popyt we wszystkich sektorach. Wysokie ceny nieruchomości oraz starzejące się społeczeństwo stanowią jednak wyzwania, którym miasto musi sprostać. Działania rządu – koncentrujące się na branżach o wysokiej wartości dodanej, wspieraniu innowacyjności oraz dużych inwestycjach w infrastrukturę i mieszkalnictwo społeczne – mają na celu zapewnienie, że zmiany gospodarcze i demograficzne będą wspierać zrównoważony rynek nieruchomości. W miarę jak Szanghaj przekształca się w bardziej oparty na wiedzy, globalny ośrodek, czynniki te będą kształtować rodzaje poszukiwanych nieruchomości (można się spodziewać większego popytu na inteligentne biura, parki innowacji, luksusowe najmy itp.) w nadchodzących latach.
6. Przyszłe projekty rozwojowe i plany infrastrukturalne
Krajobraz Szanghaju w najbliższych latach zostanie przekształcony przez ambitne projekty rozwojowe i plany infrastrukturalne, z których wiele jest już realizowanych w ramach Planu Działań na 2025 rok oraz długoterminowej wizji na rok 2035. Inicjatywy te mają znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości poprzez otwarcie nowych rynków, poprawę łączności oraz koncentrację wzrostu w strategicznych obszarach. Poniżej znajdują się główne projekty i plany:
Rozwój „Pięciu Nowych Miast”: Kamieniem węgielnym przyszłego planowania Szanghaju jest rozwój pięciu dużych nowych miast na obrzeżach metropolii – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian i Nanhui (Lingang). Nie są one tylko sypialniami, lecz mają być niezależnymi miastami satelitarnymi, z docelową liczbą 0,5–1 miliona nowych mieszkańców do 2035 roku, każde ze swoimi specjalizacjami gospodarczymi english.shanghai.gov.cn. W 2021 roku Szanghaj uruchomił tę strategię, a do 2025 roku przedstawiono szczegółowy Plan Działań przyspieszający ich budowę english.shanghai.gov.cn. Na przykład: Nowe Miasto Jiading koncentruje się na motoryzacji oraz zaawansowanych technologiach przemysłowych; Nowe Miasto Qingpu na gospodarce cyfrowej (w tym „eMobile Park” internet mobilny) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Nowe Miasto Songjiang na technologie oraz prawdopodobnie na turystykę kulturalną; Fengxian na biotechnologię i kosmetyki (znajduje się tam klaster „Beauty Valley”); a Nanhui/Lingang na zaawansowany przemysł (pojazdy elektryczne, przemysł lotniczy) oraz branże morskie. Każde nowe miasto otrzymuje znaczącą infrastrukturę: nowe drogi ekspresowe, przedłużenia metra lub kolei podmiejskiej i zmodernizowane obiekty publiczne. Wpływ na nieruchomości: te ośrodki stają się gorącymi punktami rozwoju rynku nieruchomości. Duże obszary gruntów są przeznaczane pod nowe osiedla mieszkaniowe, dzielnice handlowe i parki logistyczne, przyciągając deweloperów i inwestorów. W Lingang, na przykład, odkąd został wyznaczony specjalną strefą ekonomiczną, zapotrzebowanie na mieszkania znacznie wzrosło wraz z napływem pracowników sektora technologicznego, a ceny poszły w górę z bardzo niskiego poziomu. Przez najbliższą dekadę, wraz z rozwojem tych nowych miast, odciążą one centrum Szanghaju i stworzą nowe subrynki – prawdopodobnie z bardziej przystępnym cenowo mieszkaniami w porównaniu z centrum, co przyciągnie kupujących po raz pierwszy i młode rodziny. Już w maju 2024 status miasta pierwszej rangi nie przeszkodził Szanghajowi w dołączeniu do programu „trade-in”, w ramach którego mieszkańcom dzielnic centralnych zalecano zamianę starych mieszkań miejskich na nowe domy w tych nowych miastach practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, co pokazuje zaangażowanie miasta w ukierunkowanie wzrostu na zewnątrz.Duże projekty infrastrukturalne: Rząd Szanghaju intensywnie inwestuje, aby wspierać te inicjatywy oraz ogólną efektywność miejską. Jak już wspomniano, rozbudowa sieci metra trwa – Szanghaj planuje przekroczyć 830 km linii metra do 2025 roku. Kluczowe projekty planowane na koniec 2025 roku obejmują zachodnie przedłużenie linii metra nr 2 (poprawiające połączenie z oddalonym Qingpu) oraz II etap linii metra nr 18, a także postępy na zupełnie nowych liniach, takich jak Linia 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Szczególnie przełomowym projektem jest połączenie z Wyspą Chongming: nowa linia Chongming (prawdopodobnie metro lub kolej) zintegruje dużą Wyspę Chongming (u ujścia Jangcy) z miejską siecią transportu Szanghaju english.shanghai.gov.cn. Może to odblokować rozwój nieruchomości na Chongming, która dotąd była głównie rolnicza i skupiona na ekologii. Dodatkowo, prowadzone są rozbudowy kolei dużych prędkości – Szanghaj ma być wschodnim krańcem kolei dużych prędkości Szanghaj–Chengdu, przecinającej kraj english.shanghai.gov.cn. Po ukończeniu inwestycji (pod koniec lat 2020.), wzmocni to powiązania Szanghaju z prowincjami wewnętrznymi i prawdopodobnie zwiększy aktywność handlową (a więc popyt na biura/hotele) wokół nowych węzłów kolejowych. Kolejnym projektem jest modernizacja kanału wodnego Youdungang (Port Yudan) english.shanghai.gov.cn, która, choć techniczna, usprawni żeglugę w mieście i może pobudzić rozwój przemysłowych nieruchomości portowych w takich dzielnicach jak Pudong i Baoshan. Ponadto Szanghaj rozbudowuje infrastrukturę lotniczą: Międzynarodowe Lotnisko Pudong buduje nowy terminal i satelitarne hale odlotów, a także trwają plany dotyczące ewentualnego przyszłego trzeciego lotniska – co zapewni, że miasto pozostanie globalnym węzłem lotniczym. Wszystkie te projekty, poparte rekordowym budżetem infrastrukturalnym w wysokości 240 miliardów CNY w 2025 roku english.shanghai.gov.cn, nie tylko generują aktywność budowlaną (korzystną dla firm budowlanych i sprzedaży gruntów), ale także czynią kolejne obszary miasta opłacalnymi dla rozwoju nieruchomości poprzez skrócenie czasu podróży.
Wysokoprofilowe inwestycje komercyjne i kulturalne: W mieście realizowanych jest także kilka prestiżowych projektów, które wzbogacą jego panoramę i ofertę kulturalną. Przykładem jest Legoland Shanghai Resort, powstający w zachodniej dzielnicy Qingpu, którego otwarcie planowane jest na lata 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Ten duży park tematyczny (pierwszy Legoland w Chinach) prawdopodobnie pobudzi turystykę i rozwój okolicy – hotele, sklepy detaliczne i poprawę transportu dla odwiedzających. Kolejnym przykładem jest Shanghai Zhangjiang Science City, która nie jest pojedynczym projektem, lecz rozbudowywaną dzielnicą innowacji; do 2025 roku wzbogaci się o nowe flagowe obiekty, takie jak Laboratorium Zhangjiang (ogólnokrajowy budynek laboratorium badawczego ukończony w 2025 roku) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Takie inwestycje wzmacniają ekosystem technologiczny Szanghaju i zwiększają zapotrzebowanie na biura, laboratoria oraz mieszkania dla naukowców. Po stronie kulturalnej kontynuowany jest remont West Bund i North Bund: obejmuje on przekształcanie dawnych przemysłowych nabrzeży w wielofunkcyjne dzielnice z muzeami sztuki, galeriami, biurami (West Bund) oraz nowym klastrem centrum finansowego (North Bund). Każdy z tych projektów dostarczy miliony metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej w ciągu najbliższej dekady. Szanghaj buduje także liczne nowe uniwersytety i kampusy szpitalne (często umieszczane na obrzeżach miasta, by stały się kotwicą dla tamtejszych społeczności), co może pobudzić rozwój sąsiednich osiedli mieszkaniowych i punktów handlowych.
Rewitalizacja miejska: Przyszły rozwój Szanghaju to nie tylko nowe tereny – to także odnawianie starszych rejonów miejskich. Miasto wytypowało wiele starzejących się osiedli mieszkaniowych do renowacji lub odbudowy. Prowadzone są programy mające na celu dobudowę wind w starszych budynkach bez windy, poprawę terenów zielonych, a w niektórych przypadkach wyburzanie zniszczonych zaułków (longtang), by wznieść nowoczesne mieszkania. Warto zwrócić uwagę na planowaną rewitalizację części centralnych dzielnic Huangpu i Hongkou, by stworzyć nowoczesne, zróżnicowane społecznie osiedla mieszkaniowe przy jednoczesnym zachowaniu historycznej architektury. Te działania, choć pojedynczo są mniejsze, w sumie znacząco podnoszą wartość nieruchomości i jakość życia w centrum miasta, zapewniając, iż najbardziej atrakcyjne tereny Szanghaju nie popadną w zaniedbanie, lecz będą się nieustannie rozwijać.
Wpływ na rynek nieruchomości: Wymienione projekty i plany będą miały kilka efektów. Ulepszenia infrastruktury (linie metra, drogi) zazwyczaj prowadzą do wzrostu wartości nieruchomości na nowo połączonych obszarach – na przykład ceny wokół stacji nowego przedłużenia linii 18 zaczęły rosnąć w oczekiwaniu na inwestycję. Nowe parki przemysłowe i naukowe, takie jak te zawarte w Planie Działań, stworzą lokalne subrynki biurowe/przemysłowe, często z towarzyszącym popytem na mieszkania dla pracowników w pobliżu. Pięć nowych miast, jeśli odniesie sukces, stworzy multipolarny rynek nieruchomości, gdzie Szanghaj będzie mieć kilka wtórnych dzielnic biznesowych (podobnie jak Tokio lub Londyn mają wiele centrów biznesowych). Może to złagodzić skrajności cenowe poprzez rozproszenie popytu, ale również stworzyć nowe, luksusowe enklawy, jeśli te centra się rozwiną. W ramach przygotowań rząd Szanghaju w kwietniu 2025 roku podkreślił podejście „oddolne”, w którym każda dzielnica jest upoważniona do przyciągania przemysłów i planowania społeczności w tych nowych miastach english.shanghai.gov.cn. Wskazuje to na silne poparcie polityczne, co dobrze wróży ich rozwojowi.
Ogólnie rzecz biorąc, plan rozwoju Szanghaju na przyszłość jest odważny i kompleksowy, obejmujący każdy sektor: transport, przemysł, mieszkalnictwo, kulturę. Dla inwestorów i deweloperów oznacza to wiele możliwości w nowych lokalizacjach i nowych typach aktywów (np. parki przemysłowe w Fengxian, parki kreatywnego przemysłu w Qingpu, obiekty turystyczne w Songjiang itd.). Oznacza to również, że konkurencja się zmieni – centrum nie będzie już jedynym kluczowym miejscem, gdy te inicjatywy zostaną zrealizowane. Około 2030 roku Szanghaj prawdopodobnie stanie się bardziej rozległą metropolią z lepszymi opcjami mieszkaniowymi i mniej zatłoczonym centrum, głównie dzięki nasionom wysiewanym teraz, w 2025 roku.
7. Ryzyka i niepewności
Choć perspektywy rynku nieruchomości w Szanghaju są bardzo pozytywne, nie są one wolne od istotnych ryzyk i niepewności. Interesariusze powinni mieć świadomość następujących głównych czynników ryzyka, które w nadchodzących latach mogą negatywnie wpłynąć na rynek:
- Makroekonomiczne przeciwności: Ogólna trajektoria gospodarcza Chin stanowi największe ryzyko. Wolniejszy niż oczekiwano wzrost PKB lub twarde lądowanie gospodarki krajowej osłabiłyby popyt na mieszkania i ekspansję firm. Obecnie chińska gospodarka mierzy się z wyzwaniami, takimi jak słabe zaufanie konsumentów, wysokie bezrobocie wśród młodzieży oraz niskie zapotrzebowanie na eksport. Jeśli te problemy będą się utrzymywać lub pogłębiać, nawet Szanghaj – ze swoją silną gospodarką – odczuje skutki w postaci mniejszej liczby transakcji nieruchomościowych i niższego poziomu absorpcji. Na przykład, jeśli wzrost PKB znacznie spadnie poniżej założonych celów, gospodarstwa domowe mogą opóźnić zakupy dóbr o wysokiej wartości (np. domów), natomiast firmy mogą wstrzymać ekspansję (co wpłynie na rynek biur). Sondaż Reutersa, o którym mowa wcześniej, podkreśla tę obawę: analitycy nie spodziewają się szerokiego ożywienia na rynku nieruchomości przed 2026 rokiem reuters.com reuters.com, co odzwierciedla ostrożny nastrój. Dodatkowo każdy nawrót COVID-19 lub podobnych wstrząsów może zakłócić aktywność gospodarczą. Niemniej jednak dywersyfikacja Szanghaju oraz zdolność rządu do wdrażania bodźców (co widać było w ostatnich obniżkach stóp procentowych i infrastrukturze finansowanej obligacjami) stanowią pewną osłonę.
- Strukturalne problemy rynku nieruchomości: Skutki boomu na chińskim rynku nieruchomości nadal rzucają cień. Głównym ryzykiem jest nadpodaż i zadłużenie deweloperów. W całym kraju nadmiar niesprzedanych mieszkań (szczególnie w mniejszych miastach) oraz niedokończone inwestycje podważyły zaufanie kupujących reuters.com reuters.com. W Szanghaju zjawisko to jest mniej dotkliwe ze względu na wysokie zapotrzebowanie, jednak miasto nie jest całkowicie odporne. Jeśli deweloperzy z projektami w Szanghaju (niektórzy z nich, jak Evergrande czy Sunac, doświadczyli niewypłacalności) nie będą w stanie realizować inwestycji, może to lokalnie pogorszyć nastroje rynkowe. Jak dotąd rząd Szanghaju był proaktywny, dbając o dokończenie lokalnych inwestycji (poprzez wsparcie finansowe z „białej listy” practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), lecz presja finansowa na deweloperów pozostaje ryzykiem – może to prowadzić do ograniczenia nowych projektów lub agresywnych obniżek cen w celu pozyskania gotówki, co szerzej osłabi ceny na rynku. Ponadto duże pustostany i nadpodaż w segmencie biurowym to problem strukturalny, którego rozwiązanie może zająć lata; długotrwałe wysokie pustostany mogą prowadzić do sprzedaży nieruchomości w sytuacjach kryzysowych, potencjalnie wywierając presję na spadek wycen nieruchomości w całym mieście.
- Zadłużenie samorządów i ograniczenia polityki: Lokalne władze w Chinach, w tym w Szanghaju, zgromadziły znaczne zadłużenie, częściowo ze względu na spadek dochodów ze sprzedaży gruntów podczas załamania rynku nieruchomości. Szanghaj planuje duże wydatki infrastrukturalne finansowane obligacjami english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, ale jeśli obawy o lokalne zadłużenie się nasilą (co już stanowi problem w niektórych innych prowincjach), może to ograniczyć możliwości Szanghaju do dalszych inwestycji lub udzielania subsydiów. Ograniczenie wydatków publicznych odebrałoby kluczowe wsparcie sektorom nieruchomości i budownictwa. Co więcej, choć obecnie polityka jest łagodzona, istnieją granice możliwości interwencji władz, by nie wywołać ponownie spekulacji lub problemów związanych z nierównościami społecznymi. Na przykład całkowite zniesienie ograniczeń zakupu mieszkań w Szanghaju mogłoby doprowadzić do szaleństwa na rynku i jest politycznie drażliwe. Rząd musi więc balansować działania stymulacyjne z zapewnianiem „dostępności mieszkań” oraz unikać powstania kolejnej bańki – to polityczny marsz po linie.
- Ryzyka geopolityczne i zewnętrzne: Szanghaj, jako miasto globalne, jest narażony na czynniki międzynarodowe. Napięcia handlowe i technologiczne między USA a Chinami już wywarły wpływ: cła i kontrole eksportowe uderzyły w niektóre sektory produkcyjne, a zagraniczne firmy wykazują ostrożność. W ankiecie Reutersa eskalacja wojny handlowej została wskazana jako czynnik, który może jeszcze bardziej osłabić nastroje nabywców mieszkań i wzrost gospodarczy reuters.com. W najgorszym przypadku gwałtowna eskalacja napięć geopolitycznych (wojna handlowa przeradzająca się w rozdział finansowy lub sankcje) mogłaby doprowadzić do znacznego ograniczenia działalności MNC w Chinach, co zmniejszyłoby popyt na nieruchomości komercyjne. Mogłoby to także ograniczyć napływ kapitału zagranicznego lub skłonić chińskich inwestorów do inwestowania za granicą zamiast w kraju (ucieczka kapitału), co zaszkodziłoby inwestycjom w nieruchomości. Kolejny aspekt to globalne warunki finansowe: chociaż stopy procentowe w Chinach się obniżają, jeśli globalnie pozostaną wysokie lub wystąpi kolejny kryzys finansowy, może to ograniczyć płynność. Rynek nieruchomości w Szanghaju jest stosunkowo odporny na światowe rynki kredytowe (ze względu na chińską kontrolę kapitału), ale poważna globalna recesja uderzyłaby w firmy nastawione na eksport i potencjalnie w majątek zamożnych inwestorów, pośrednio wpływając na nieruchomości.
- Realizacja polityki i kwestie społeczne: Istnieją również niepewności dotyczące wdrażania i powodzenia ambitnych planów Szanghaju. Jeśli „pięć nowych miast” nie przyciągnie wystarczającej liczby firm lub mieszkańców (na przykład, jeśli ludzie wciąż wolą centralny Szanghaj lub jeśli miejsca pracy się tam nie pojawią), skutkiem mogą być niewykorzystana infrastruktura i potencjalnie nadpodaż na tych podmiejskich rynkach. Rząd liczy na te plany jako narzędzie rozwoju, więc ich słabe wyniki byłyby porażką. Znaczenie mają też kwestie społeczne, takie jak akceptacja publiczna przesiedleń w ramach rewitalizacji miejskiej – opór wobec wyburzeń czy relokacji może spowolnić projekty rewitalizacyjne. I jak w każdym dużym mieście, takie kwestie jak korki, troska o środowisko czy jakość usług publicznych mogą wpływać na atrakcyjność nieruchomości. Szanghaj musi radzić sobie z zanieczyszczeniem i ryzykiem klimatycznym (będąc miastem nadmorskim, w dłuższej perspektywie trzeba brać pod uwagę podnoszenie się poziomu morza) – nie jest to problem natychmiastowy, ale uwzględniany w zrównoważonym rozwoju.
- Nastroje rynkowe i zaufanie: Na koniec, nieuchwytne, ale kluczowe ryzyko to zaufanie rynkowe. Sektor nieruchomości w Chinach od 2021 roku określany jest jako przeżywający kryzys zaufania. Jeśli kupujący i inwestorzy uwierzą, że ceny nadal będą spadać, mogą nadal wstrzymywać się z zakupami (samospełniające się spowolnienie rynku). Odbudowanie zaufania jest więc kluczowe. Wdrożone polityki mają temu służyć, a początek 2025 roku przyniósł pewne pozytywne impulsy news.cgtn.com. Jednak każda pomyłka – jak niewypłacalność znanego dewelopera w Szanghaju lub nagłe odwrócenie polityki – mogłaby szybko ponownie pogorszyć nastroje.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Szanghaju, choć bardziej odporny niż większość innych, stoi w obliczu ryzyk spadkowych wynikających z niepewności makroekonomicznych, strukturalnych nadwyżek oraz czynników zewnętrznych. Silne fundamenty miasta i wsparcie polityczne łagodzą te zagrożenia do pewnego stopnia, jednak interesariusze powinni przygotować scenariusze uwzględniające na przykład wolniejsze tempo ożywienia lub lokalne korekty cen w przypadku nasilenia przeciwności. Rozsądnymi działaniami są dywersyfikacja inwestycji pomiędzy różne rodzaje nieruchomości oraz utrzymywanie zdrowej dźwigni finansowej. Szanghaj przetrwał już wcześniejsze cykle i wstrząsy (od SARS w 2003 roku, przez globalny kryzys finansowy w 2008, po lockdown w 2022), a za każdym razem rynek nieruchomości silnie się potem odbudowywał. Dlatego choć obecna sytuacja wymaga ostrożności, długoterminowa perspektywa dla rynku nieruchomości w Szanghaju pozostaje generalnie pozytywna – pod warunkiem rozważnego zarządzania ryzykami i ich stopniowego ograniczania.
Podsumowanie
Na rok 2025 rynek nieruchomości w Szanghaju stoi w punkcie zwrotnym. Sektor mieszkaniowy stabilizuje się, a nawet notuje dobre wyniki w segmencie premium, wspierany przez politykę oraz trwały popyt na mieszkania w najbardziej prestiżowym mieście Chin. Sektory komercyjne zmagają się z wyzwaniami – szczególnie biura i powierzchnie magazynowe przechodzą okres dostosowań z wysokimi poziomami pustostanów i przewagą negocjacyjną najemców – jednak rola Szanghaju jako centrum biznesowego sprawia, że jakościowe aktywa wciąż cieszą się popytem. Zaufanie inwestorów powoli wraca dzięki niższym cenom i łagodniejszemu podejściu banków do kredytowania, a decyzje polityczne są obecnie kluczowe: władze aktywnie kierują rynkiem ku „miękkiemu lądowaniu” i trwałej przyszłości. Fundamentalne czynniki ekonomiczne i demograficzne w Szanghaju – zamożna, rosnąca (choć starzejąca się) populacja oraz gospodarka napędzana innowacjami – dają mu solidną podstawę, której brakuje wielu innym miastom. Co więcej, przyszłościowe inwestycje Szanghaju w nowe dzielnice i infrastrukturę to znak, że miasto przygotowuje się nie tylko na odbudowę, lecz nową fazę wzrostu i urbanistycznej ewolucji.
W kolejnych latach można oczekiwać, że Szanghaj będzie dalej znaleźć równowagę pomiędzy krótkoterminową stabilizacją rynku a długoterminowym rozwojem strategicznym. Ceny mieszkań w mieście najprawdopodobniej odnotują umiarkowany wzrost po obecnej korekcie, przy szczególnej odporności segmentu luksusowego. Rynek biurowy będzie odbudowywał się wolniej, lecz wraz z ograniczaniem nadpodaży i pojawianiem się nowych możliwości w sektorach technologii czy finansów, poziomy wynajmu będą rosnąć. Pod koniec lat 2020. panorama i mapa metra Szanghaju będą jeszcze bardziej rozbudowane – z nowymi subcentrami w Jiading, Lingang i innych lokalizacjach – odzwierciedlając adaptację miasta do współczesnych wyzwań urbanistycznych. Ryzyka oczywiście pozostają, a losy Szanghaju są nierozerwalnie związane z sytuacją Chin i świata. Jednak, jak pokazuje historia, dynamika i strategiczne znaczenie Szanghaju pozwalają mu przezwyciężać wyzwania i utrzymywać pozycję lidera chińskiego rynku nieruchomości.
Źródła:
- JLL Shanghai Przegląd Rynku Nieruchomości, 1Q 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE China Prognoza Rynku Nieruchomości 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analiza Rynku Mieszkaniowego Chin 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (maj 2025) – Analitycy o perspektywach rynku nieruchomości w Chinach reuters.com reuters.com
- CGTN News – Polityki Stymulujące Rynek Nieruchomości w Szanghaju, maj 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Trendy na Rynku Nieruchomości w Chinach 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Rząd Miejski Szanghaju publikuje (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China Market Outlook 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Wgląd w rynek luksusowy Szanghaju japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Ograniczenia zakupu przez cudzoziemców globalpropertyguide.com
