St. Moritz, o lendário resort de esqui suíço, lidera o mercado imobiliário alpino como um dos locais de propriedades mais caros e exclusivos do mundo. Em 2025, seus preços de imóveis permanecem estratosféricos – mais altos do que qualquer outro resort alpino – com residências de luxo atingindo valores acima de CHF 40.000 por metro quadrado (e CHF 50.000+ para propriedades verdadeiramente icônicas) ubs.com ubs.com. O mercado disparou durante a pandemia e agora está em máximas históricas, impulsionado pelo apelo de refúgio seguro da Suíça e pela escassez crônica de moradias ubs.com ginesta.ch. Este relatório abrangente examina as tendências residenciais, comerciais e ultra-luxuosas, apresenta dados históricos e atuais de preços e analisa projeções para os próximos anos. Também exploramos rendimentos de aluguel, novos empreendimentos, regras para compradores estrangeiros, questões fiscais e fatores de demanda – enquanto comparamos St. Moritz a outros mercados suíços e alpinos de luxo.
(Todos os preços em francos suíços. CHF 1 ≈ EUR 1 em 2025.)
Tendências do Mercado Residencial em 2025
O mercado imobiliário residencial de St. Moritz continua excepcionalmente restrito e caro. Após um boom extraordinário durante a pandemia, a demanda normalizou-se aos níveis anteriores a 2020, mas permanece robusta ginesta.ch. Os compradores estão um pouco mais atentos ao valor, e as vendas agora demoram um pouco mais, mas os preços continuam estáveis em patamares recordes ginesta.ch. Essa estabilidade é sustentada por uma oferta extremamente baixa – novas construções são severamente limitadas – e por interesse constante de compradores suíços e estrangeiros abastados.
- Oferta Limitada: Mais da metade do estoque habitacional de St. Moritz (≈55%) são segundas residências (apartamentos de férias) ginesta.ch ginesta.ch. A construção de novas residências de férias foi praticamente interrompida após a “iniciativa das segundas residências” da Suíça em 2012 (lei Lex Weber), que proíbe novas licenças para segundas residências em comunidades em que elas superam 20% do estoque ginesta.ch. Em St. Moritz, onde as segundas residências ultrapassam amplamente esse limite, novas construções são extremamente raras, e o estoque total de moradias cresce menos de 1% ao ano ginesta.ch. Essa escassez estrutural sustenta os preços ginesta.ch. Mesmo que a demanda pós-Covid tenha esfriado do frenesi para algo apenas forte, condições de mercado favoráveis ao vendedor persistem – com taxas de disponibilidade de ~2,3% para apartamentos e 2,5% para casas (bem abaixo do nível “equilibrado” de 6–8%) ginesta.ch.
- Níveis de preço: Imóveis residenciais em St. Moritz atingem preços líderes na Suíça. Mesmo apartamentos de médio porte na cidade são negociados em torno de CHF 20.000–25.000/m², enquanto apartamentos de luxo chegam a CHF 25.000–32.000/m² – e penthouses verdadeiramente excepcionais ou chalés com vista para o lago podem superar facilmente esses valores* ginesta.ch ginesta.ch. Nos endereços mais valorizados de St. Moritz, como Via Suvretta ou Via Brattas, grandes chalés frequentemente atingem CHF 40.000+ por m², com algumas propriedades “unicórnio” chegando a valores de seis dígitos por m² em CHF ginesta.ch ubs.com. Até mesmo casas unifamiliares mais antigas (um segmento muito pequeno) custam pelo menos CHF 26.000/m², enquanto vilas modernas em localizações privilegiadas frequentemente chegam a CHF 39.000/m² ou mais ginesta.ch. Para efeito de comparação, o preço médio pedido por uma casa típica (de todos os tamanhos/localizações) em St. Moritz é de cerca de CHF 13.300/m² em meados de 2025 (com faixa de ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – refletindo que até mesmo propriedades “médias” aqui já têm preços elevados. Nos últimos 4 anos, os preços das casas em St. Moritz subiram +52% em termos de CHF homegate.ch, ilustrando a apreciação meteórica desde 2019.
- Platô pós-pandemia: Após uma breve queda em 2015–2018, os valores dispararam acentuadamente durante 2020–2022 em meio a uma busca por refúgios alpinos ginesta.ch. Em 2023, os preços atingiram novos recordes e o crescimento se estabilizou – especialmente para apartamentos. Os valores dos apartamentos triplicaram (+190%) desde 2000, e os valores das casas subiram ~175% desde 2000 ginesta.ch. Após ganhos de ~5–6% ao ano no início dos anos 2020, 2024 registrou apenas aumentos modestos. De fato, corretores locais observam que a pressão de alta nos preços “se estabilizou” em um patamar elevado ginesta.ch. Os compradores não estão mais em modo de pânico; estão negociando com mais rigor e priorizando valor justo e localização privilegiada ginesta.ch. No entanto, os preços permanecem em níveis recordes, sustentados por um estoque mínimo e demanda contínua de compradores abastados em busca de estilo de vida ginesta.ch. Em resumo, o mercado residencial de 2025 está em padrão de manutenção no topo – estável, extremamente valorizado, com pequenas flutuações, mas sem correção significativa.
Tendências do Segmento Ultra-Luxo & Chalés de Esqui
O segmento de propriedades de ultra luxo (“Prime”) de St. Moritz continua liderando o mundo alpino em prestígio e preço. A cidade mantém sua coroa como o mercado de casas de esqui mais caro dos Alpes ubs.com. Em 2024, os preços do segmento prime em St. Moritz subiram cerca de +5,6% em relação ao ano anterior, superando a maioria dos concorrentes knightfrank.com. Isso fez com que os valores prime ficassem cerca de 27% acima dos níveis de 2019 – uma escalada notável em apenas cinco anos ubs.com. As principais tendências deste segmento de elite incluem:
- Atração Global de Bilionários: A demanda no topo é verdadeiramente internacional. Compradores de altíssimo patrimônio líquido da Europa, América do Norte, Oriente Médio e além valorizam St. Moritz por sua exclusividade “Top of the World” e a estabilidade suíça ubs.com. Mesmo com os mercados financeiros globais oscilando em 2023–24, os ricos continuaram comprando aqui, vendo o mercado imobiliário suíço como um ativo de porto seguro ubs.com. O franco suíço forte realmente tornou as casas de luxo suíças mais caras para estrangeiros, mas esse desafio cambial foi compensado pelo desejo de muitos compradores por um refúgio alpino seguro ubs.com. Reputação importa: a marca centenária de St. Moritz como um enclave glamoroso de inverno (sede dos Jogos Olímpicos de Inverno por duas vezes) continua a atrair uma clientela de elite e compradores de investimento-migração em busca de um espaço no estilo de vida suíço.
- Desaceleração do Momentum de Preços: Após dois anos de crescimento de dois dígitos, o momentum dos preços prime desacelerou notavelmente em 2024. Segundo o UBS, os ganhos de preço no segmento de luxo suíço caíram pela metade para cerca de +1,2% em média em 2024 (contra cerca de +3% no ano anterior) ubs.com. No caso de St. Moritz, os preços de condomínios ainda subiram cerca de 3% no ano passado, mas chalés de alto padrão tiveram crescimento nulo ou insignificante ubs.com. Essencialmente, o mercado de luxo atingiu um teto de preços após excessos anteriores ubs.com. Os compradores continuaram interessados, mas muitos se assustaram com novos aumentos acentuados, considerando o quanto os valores já haviam subido. Outro fator para o esfriamento do segmento de alto padrão: as regras do “teste de estresse” hipotecário suíço (que exigem alta renda para comprar casas multimilionárias) restringem alguns compradores na faixa intermediária de CHF 5–10 milhões ubs.com. O grupo de potenciais compradores encolhe nesses patamares elevados de preço, naturalmente limitando a aceleração dos preços ubs.com. Como resultado, 2025 tem sido um ano de consolidação para o mercado imobiliário de luxo em St. Moritz – preços se mantendo ou subindo apenas levemente ubs.com.
- Valores Máximos Incomparáveis: Mesmo com um crescimento mais lento, St. Moritz continua ultracaro. Em 2025, os imóveis de luxo começam em torno de CHF 43.000/m² ubs.com, o valor mais alto dos Alpes. Para comparação, os preços de destaque de Gstaad começam por volta de CHF 39.000/m² e os de Verbier por volta de CHF 36.000/m² ubs.com – posicionando St. Moritz no topo. Dependendo da localização e do pedigree, os preços por metro quadrado em St. Moritz rotineiramente superam CHF 50.000 e em “casos excepcionais” já chegaram a CHF 100.000+ ubs.com. Esses são preços ao nível de Mônaco/Aspen no coração dos Alpes Suíços. Vale notar que Gstaad e St. Moritz frequentemente disputam o título de resort de esqui mais caro: uma pesquisa de 2024 apontou uma média ligeiramente maior para Gstaad, mas St. Moritz teve o maior salto anual (+5,6% vs +4%) knightfrank.com. De todo modo, juntas elas definem o topo do mercado. Em contraste, o resort mais caro da França (Courchevel 1850) vende chalés de luxo por cerca de CHF 30.000/m² – ainda caro, mas cerca de 30% mais barato que St. Moritz ubs.com. A tabela abaixo destaca como St. Moritz se compara a outros mercados alpinos de elite:
| Localização (Resort) | Preço Prime Típico (CHF/m²) | Variação de Preço 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Suíça) | ≈ 40.000 – 50.000 (até 100 mil+ para raridades) ubs.com ubs.com | +5,6% (ritmo de alta desacelerando) knightfrank.com |
| Gstaad (Suíça) | ≈ 39.000+ (praticamente igual a St. Moritz) ubs.com | +4,0% (alta demanda, baixa oferta) knightfrank.com |
| Verbier (Suíça) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8% (crescimento moderado) ubs.com |
| Courchevel 1850 (França) | ≈ 30.000 (melhor mercado de esqui francês) ubs.com | +9,0% (estoque restrito impulsionando os ganhos) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Áustria) | ≈ 20.000 (o mais alto da Áustria) ubs.com | +8,5% (recuperação após correção) knightfrank.com |
(Fontes: Knight Frank, UBS.“O preço prime” refere-se aos valores iniciais do segmento de alta qualidade/luxo.)
Tabela 1: Preços de Propriedades Alpine Prime & Crescimento Recente (dados de 2024) knightfrank.com ubs.com
Apesar dos preços altíssimos, o interesse pelas residências de luxo em St. Moritz continua resiliente. A combinação única de glamour, privacidade e beleza alpina – além da estabilidade política e econômica da Suíça – segue atraindo UHNWIs (indivíduos com patrimônio ultra elevado) properstar.mu properstar.mu. Muitos compradores ricos enxergam a posse de um chalé em St. Moritz como simultaneamente um símbolo de status e uma alocação patrimonial prudente (um ativo sólido em uma jurisdição segura). Em resumo, o segmento ultraluxo em 2025 é caracterizado por níveis recordes de preços, crescimento ligeiramente desacelerado e demanda global sustentada – um mercado que recupera o fôlego no topo do pico.
Imóveis Comerciais e Novos Empreendimentos
O mercado imobiliário comercial em St. Moritz é impulsionado principalmente pelo setor de turismo – hotéis de luxo, boutiques de varejo sofisticadas, restaurantes e serviços voltados para visitantes de alto padrão. A saúde do mercado comercial segue de perto as tendências do turismo, que têm sido muito fortes. Em 2023, St. Moritz registrou seu segundo melhor ano da década em noites de hotel, com mais de 1,7 milhão de pernoites na região da Alta Engadina (90% dessas na área de St. Moritz) ginesta.ch. Esse boom de visitantes (especialmente turistas de alto poder aquisitivo) tem mantido alta a demanda por espaços de hotelaria e unidades de varejo nas prestigiadas ruas comerciais. Os principais pontos incluem:
- Demanda no Varejo/Hotelaria: O clima de “vilarejo de designers” de St. Moritz – repleto de lojas da Cartier, Gucci e galerias de arte – faz com que os aluguéis comerciais estejam entre os mais altos dos Alpes. O espaço de varejo de ponta é limitado ao redor da Bahnhofstrasse e do distrito do hotel Palace, e a vacância é praticamente nula nas temporadas de pico. Marcas de luxo disputam uma presença aqui pelo prestígio e pela clientela abastada, mantendo o mercado imobiliário do varejo aquecido. Os hotéis também prosperaram com o aumento das diárias e da ocupação, o que impulsionou reformas e melhorias (por exemplo, o histórico Badrutt’s Palace Hotel passou por reformas para se manter competitivo). Novos empreendimentos hoteleiros, porém, são restringidos por limites de construção e regras de preservação na região. Assim, propriedades existentes são modernizadas a padrões cinco estrelas para atender à demanda.
- Novos Projetos de Desenvolvimento: O desenvolvimento residencial é extremamente limitado por lei, mas alguns projetos de destaque estão em andamento, geralmente por meio da requalificação de imóveis antigos. Por exemplo, o projeto “Residence du Lac” (2024–25) está convertendo um antigo edifício à beira do lago em apartamentos modernos, com foco em construção sustentável de madeira e tamanhos variados de unidades para moradores locais timbatec.com timbatec.com. A ênfase está em design de alta qualidade e ecológico (construído conforme os padrões Minergie-P-Eco) para atender às expectativas atuais de eficiência e luxo timbatec.com. Como St. Moritz não pode construir novas casas de férias livremente, a maioria dos novos residenciais é destinada ao uso como residência principal ou exige exceções especiais. Alguns hotéis antigos ou clínicas foram convertidos em residências ou projetos de uso misto – um exemplo recente é um antigo local de clínica requalificado em espaço artístico e futuros condomínios (apresentado durante o evento de design Nomad em 2025). De modo geral, a nova oferta surge apenas por meio da requalificação de estruturas já existentes, devido à proibição total de novas segundas residências nesta zona com alta concentração de casas de férias ginesta.ch.
- Atualizações de Infraestrutura: A região continua a investir em infraestrutura turística, embora não sem desafios. Sistemas de teleféricos estão sendo modernizados quando possível – por exemplo, planos para substituir o bondinho Signalbahn de 50 anos em St. Moritz-Bad por uma gôndola de maior capacidade foram iniciados snowindustrynews.com. Porém, em 2023 o Tribunal Federal da Suíça interrompeu o projeto de substituição do Signalbahn devido a preocupações ambientais e de planejamento (proteção florestal, etc.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Isso destaca o rigor do ambiente regulatório mesmo para infraestrutura: os projetos devem equilibrar cuidadosamente o impacto ambiental, e atrasos são comuns. Apesar dos contratempos, os operadores de teleférico de St. Moritz e a cidade estão comprometidos em manter instalações de classe mundial. Fundos significativos foram investidos em fabricação de neve, atualizações de teleféricos e comodidades durante todo o ano em todo o Engadin. Na verdade, a adaptação climática é uma prioridade – muitos resorts alpinos (incluindo St. Moritz) estão investindo fortemente em tecnologia para garantir neve confiável e diversificar as atividades de verão naef-prestige.ch.
- Perspectiva Comercial: A perspectiva para o mercado imobiliário comercial é estável-positiva, ligada às perspectivas do turismo. Com a normalização das viagens internacionais após a pandemia, St. Moritz registra fortes reservas de inverno e aumento da visitação no verão (o uso de passes de teleférico no verão aumentou +46% desde 2021, à medida que os Alpes promovem o turismo o ano todo) naef-prestige.ch. Isso aumenta a confiança para restaurantes, lojas e hotéis, apoiando assim aluguéis e ocupação nos imóveis comerciais. Uma restrição é a mão de obra/habitação: a escassez de moradias para trabalhadores (devido a limites para segunda residência) está levando algumas empresas a investir em soluções de acomodação para funcionários em vilarejos vizinhos. Notavelmente, uma área de esqui próxima (Lech, na Áustria) até construiu nova habitação para funcionários em 2025 – uma questão que resorts suíços também estão observando snowindustrynews.com. Em St. Moritz, o governo local e os empregadores podem ter que facilitar moradias para a força de trabalho a fim de manter níveis de serviço durante as temporadas de pico.
| Indicador (Residencial) | Valor / Tendência |
|---|---|
| Preço médio da casa (pedido) | CHF 13.300/m² (meados de 2025) – anúncio mediano, todas as áreas homegate.ch.Até ~+52% em relação a 4 anos atrás homegate.ch.Reflete o mercado amplo, incl.mais antigas e periféricas. |
| Preço médio de imóveis de luxo premium | CHF 40,000/m²+ – típico para apartamentos/chalés de luxo premium ubs.com.Vendas ultra-prime a CHF 50 mil–60 mil/m²; troféus raros ainda mais altos ubs.com.St.Moritz lidera os Alpes neste critério. |
| Variação de preço em 1 ano (2024) | ≈ 0% a +3% (varia por segmento) – segmento de luxo +1,2% média ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; mercado mais amplo praticamente estável ou até +2%.Indica um patamar após um aumento anterior. |
| Variação de preço em 5 anos (2019–24) | +25% a +35% – St. Moritz luxo ~+27% ubs.com; residencial geral ~+30% (estimativa). |
| Oferta no mercado (2024) | 2–3% do estoque – Disponibilidade extremamente baixa.Taxa de oferta de apartamentos ocupados por proprietários ~2,3% ginesta.ch.Residências ~2,5%.Indica inventário restrito; propriedades frequentemente são vendidas fora do mercado. |
| Proporção de segundas residências | 54,7% das casas são segundas residências (não são a principal) ginesta.ch.Novas casas de férias proibidas desde 2012 em St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, restringindo a oferta e novos estoques. |
| Rendimento típico de aluguel (longo prazo) | ~2–3% bruto ao ano – relativamente baixo devido aos altos valores de capital investropa.com.Os rendimentos de St. Moritz assemelham-se aos de Zurique/Genebra prime (2–3%).Rendimentos líquidos ainda mais baixos após custos. |
| Rendimento de aluguel de curto prazo (aluguel de temporada) | ~5–7% bruto (alta temporada) – aluguéis de temporada premium podem gerar rendimentos mais altos investropa.com, mas exigem gerenciamento ativo e enfrentam variações sazonais na ocupação. |
(Fontes: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Os números são aproximados.)
Em resumo, embora nenhum grande desenvolvimento comercial (como novos shoppings ou centros empresariais) esteja acontecendo – o que é típico para uma cidade resort – o cenário de imóveis comerciais é robusto, impulsionado pelo turismo de luxo. As melhorias na infraestrutura e os desenvolvimentos cuidadosos em pequena escala continuarão, reforçando a posição de St. Moritz como um destino alpino de destaque durante todo o ano.
Trajetória Histórica de Preços & Valores Atuais
O mercado imobiliário de St. Moritz tem uma longa história de crescimento extraordinário de preços. Nos últimos ~20 anos, os valores das propriedades na cidade praticamente triplicaram, superando em muito as médias nacionais suíças. Os preços subiram de forma constante durante os anos 2000, caíram levemente em meados da década de 2010 e depois dispararam no final da década de 2010, especialmente entre 2020–2022. Os preços atuais são os mais altos já registrados. Abaixo está um resumo dos principais indicadores de preços em 2025:
Tabela 2: Principais Indicadores do Mercado Imobiliário de St. Moritz (2025)
Como a tabela mostra, os imóveis em St. Moritz são caracterizados por valores astronômicos e retornos de aluguel modestos. O índice preço-aluguel é muito alto – um reflexo do fato de que os proprietários geralmente são compradores de estilo de vida, e não investidores em busca de rendimento. Por exemplo, enquanto um apartamento em St. Moritz de CHF 5 milhões pode gerar apenas cerca de CHF 100 mil/ano em aluguel de longo prazo (2% de rendimento), os proprietários aceitam isso porque valorizam o uso pessoal, a segurança do ativo e o potencial de valorização. De fato, a valorização do capital tem sido a principal recompensa historicamente: mesmo após o resfriamento recente, os imóveis em St. Moritz valorizaram cerca de +5–6% ao ano nos últimos cinco anos, bem acima da inflação. Em um horizonte mais longo, a trajetória é ainda mais clara – de 2000 a 2024, os preços residenciais locais quase triplicaram em termos reais ginesta.ch. Poucos mercados no mundo igualaram esse crescimento sustentado.
Em termos atuais (2025), pode-se resumir: “O mercado imobiliário de St. Moritz é extremamente caro, o estoque é escasso e os preços seguem em níveis recordes com apenas um leve crescimento recente.” Os fundamentos de oferta limitada e alta demanda sugerem que qualquer suavização de preço provavelmente seria superficial. Na verdade, como discutido a seguir, a previsão é de estabilidade ou ganhos moderados à frente, em vez de qualquer queda significativa.
Previsão de Mercado: 2025 em diante
A perspectiva para o mercado imobiliário de St. Moritz nos próximos anos é amplamente estável, com crescimento moderado esperado – uma continuação de “consolidação em alto nível”. Diversas previsões respeitadas indicam que 2025 terá aumentos de preços moderados alinhados com a inflação, após os quais o crescimento moderado pode ser retomado. Os principais fatores que moldam a previsão incluem as taxas de juros, as condições econômicas globais e as restrições locais de oferta:
- 2025 – Um Ano de Consolidação: Os analistas do UBS antecipam 2025 como mais um ano de consolidação para o mercado imobiliário de luxo suíço, com aumento de preços permanecendo muito contido (semelhante ao nível de ~1% de 2024) ubs.com. Ginesta (uma corretora local) também espera “preços de mercado estáveis ou levemente crescentes em linha com a inflação” no curto prazo ginesta.ch. Em outras palavras, os preços nominais podem subir cerca de 0–2% em 2025, basicamente mantendo preços reais estáveis. A razão: os níveis elevados de preços reduziram o número de compradores e a euforia do pós-pandemia esfriou ubs.com. Além disso, a Suíça viu as taxas de juros subirem a partir do piso de 0% em 2022 e, embora cortes de juros sejam esperados para 2025–26, os custos de financiamento ainda são mais altos do que na era de flexibilização extrema – limitando o orçamento máximo dos compradores. A economia suíça também está crescendo lentamente (~1% de crescimento do PIB), ou seja, não há expectativa de grande aumento da demanda engelvoelkers.com. Tudo isso aponta para um período de estabilidade de preços em vez de um novo boom. Notavelmente, mesmo essa perspectiva “lateral” está em níveis de preços muito altos, então o mercado está basicamente dando uma pausa no topo.
(Como observação, um fator imprevisível é a mudança regulatória: veja as regras para compradores estrangeiros abaixo – regras mais rígidas podem esfriar levemente a demanda, enquanto qualquer flexibilização (improvável) a estimularia.)
Rendimentos de Aluguel e Potencial de Compra para Locação
Investidores considerando oportunidades de compra para locação em St. Moritz devem estar cientes de que os rendimentos de aluguel são relativamente baixos, especialmente para locações de longo prazo, mas locações de curto prazo de alto padrão podem gerar uma renda sazonal atraente. O mercado aqui é predominantemente impulsionado por compradores de estilo de vida, e não por investidores focados em rendimento, o que afeta a relação aluguel/preço. Pontos-chave:
- Rendimentos de Aluguel de Longo Prazo: Os rendimentos brutos de imóveis residenciais em St. Moritz normalmente ficam na faixa de 2%–3% ao ano investropa.com. Isso é comparável a outros locais suíços premium (Zurique, Genebra), que também apresentam rendimentos de ~2–3%, e é consideravelmente menor do que em regiões mais baratas (onde 4–5% é comum) investropa.com. Por exemplo, um apartamento de 4 quartos adquirido por CHF 3 milhões pode ser alugado por cerca de CHF 6.000–7.000 por mês sem mobília – cerca de CHF 72 mil a 84 mil anuais (≈2,5% do preço de compra). Estes rendimentos baixos refletem os valores de imóveis extremamente elevados e não aluguéis baixos; de fato, os aluguéis em St. Moritz estão entre os mais altos da Suíça por m². Porém, os preços são tão elevados que o aluguel não consegue “alcançar” o valor do imóvel, resultando em rendimentos modestos. Rendimentos líquidos (após despesas, manutenção, impostos sobre a propriedade, etc.) seriam ainda menores, em torno de 1–2%. Os investidores muitas vezes aceitam esses retornos baixos porque apostam na valorização e na segurança do ativo. Na verdade, muitos proprietários nem alugam seus imóveis, preferindo o uso exclusivo e pessoal.
- Potencial de Aluguel por Temporada: O mercado de aluguel de curto prazo (locações de férias) oferece um potencial de renda maior, especialmente durante a alta temporada de esqui. Chalés e apartamentos de luxo podem alcançar valores semanais muito altos no inverno – não é incomum que um chalé bem localizado com 4 quartos seja alugado por CHF 15.000–20.000 por semana no Ano Novo ou em fevereiro. Durante as aproximadamente 10–12 semanas principais do inverno, uma propriedade dessas pode faturar mais de CHF 150 mil, o que anualiza para ~5%+ de seu valor. Segundo consultores de investimento, aluguéis de curto prazo em áreas turísticas aprovadas podem render um bruto anual de 5–7% – mas isso pressupõe que seja possível alugar o imóvel por boa parte do ano investropa.com. St. Moritz possui uma longa temporada de inverno e uma temporada de verão que cresce a cada ano, mas a ocupação fora de temporada ainda será muito menor. Realisticamente, um proprietário dedicado ou uma agência de locação poderiam conseguir, por exemplo, de 15 a 20 semanas de ocupação com altos valores, gerando talvez de 3–5% do valor do imóvel em renda – melhor do que um contrato de longo prazo, mas exigindo gestão ativa. Também há mais custos (marketing, limpeza, comissões) e requisitos legais (registros de taxa turística, etc.). Mesmo assim, para proprietários dispostos a alugar suas casas quando não estiverem usando, St. Moritz oferece um dos mercados de aluguel de curta duração mais fortes dos Alpes, graças ao fluxo constante de turistas abastados.
- Regulamentações e Vacância: É importante observar que aluguéis de curto prazo geralmente são permitidos em zonas turísticas como St. Moritz (diferente de algumas cidades suíças que restringem locações no estilo Airbnb). Na verdade, a economia da cidade recebe bem o aluguel para turistas. Porém, proprietários de apartamentos podem estar sujeitos a regulamentos internos ou regras de administração quanto ao aluguel, e todos os locadores devem recolher uma pequena “Kurtaxe” (taxa de turismo) por hóspede/noite e garantir que o imóvel esteja de acordo com padrões de segurança. O conceito de “Lex Airbnb” ainda não impactou St. Moritz de forma significativa – a locação de curta duração permanece uma prática comum, muitas vezes intermediada por agências locais ou plataformas de aluguel de alto padrão. Durante as semanas de pico do esqui, a demanda por chalés para aluguel supera muito a oferta, portanto o risco de vacância nesses períodos é praticamente nulo. Fora de temporada (primavera, final do outono) o imóvel pode ficar vazio – muitos proprietários aproveitam esses períodos para manutenção.
- Perfil Buy-to-Let: Compradores puramente para investimento são relativamente poucos em St. Moritz devido aos baixos rendimentos e às restrições da Lex Koller (estrangeiros não residentes não podem comprar facilmente apenas com fins de investimento – veja a próxima seção). Aqueles que de fato compram para alugar normalmente têm um horizonte de longo prazo e um objetivo duplo: alugar agora para compensar custos e, eventualmente, usar a propriedade para si mesmos (ou para revenda). Dadas as fortes leis de locação na Suíça e a demanda de aluguel estável em âmbito nacional, alguns investidores consideram até mesmo um rendimento de 2–3% aceitável para um ativo extremamente sólido. Além disso, os aluguéis estão atualmente em alta na Suíça devido à escassez de moradia – nacionalmente, os alugueis pedidos subiram cerca de +2,2% ano a ano no início de 2025 homesoverseas.ru. Em St. Moritz, uma oferta limitada de apartamentos para aluguel (apenas cerca de 44% das residências locais são alugadas ginesta.ch, sendo muitos desses ocupados por moradores locais) faz com que expatriados ou trabalhadores sazonais disputem os poucos apartamentos disponíveis, elevando os aluguéis. Isso pode melhorar modestamente os rendimentos com o tempo (caso os preços permaneçam estáveis e os aluguéis subam). Ainda assim, não se deve esperar grandes lucros de fluxo de caixa neste mercado; o verdadeiro “rendimento” de possuir um imóvel em St. Moritz costuma ser medido em qualidade de vida e valorização de longo prazo, e não em altos rendimentos anuais investropa.com.
Em resumo, os rendimentos de aluguel em St. Moritz são na melhor das hipóteses moderados, e a alavancagem negativa (taxa de hipoteca maior que o rendimento) é possível em ambientes de juros elevados. Futuros proprietários devem tratar o investimento como híbrido: parte renda, parte ativo de luxo. Muitos conseguem compensar parcialmente os custos por meio de aluguéis de temporada – sendo efetivamente pagos enquanto o patrimônio provavelmente se valoriza. Mas, como investimento puro de renda, St. Moritz é superado por mercados de menor custo. (Por comparação, um investidor pode alcançar rendimentos de 4–5% em Valais ou na Áustria, embora com muito menos segurança de capital.) Cada proprietário deve ponderar esses fatores de acordo com seus objetivos financeiros.
Regulamentações e Restrições de Propriedade para Estrangeiros
A Suíça mantém leis rigorosas sobre a propriedade de imóveis por estrangeiros – e St. Moritz, por ser um resort cobiçado, está sujeita a essas regras. As duas principais normas são a Lex Koller (restrições para estrangeiros não residentes comprarem imóveis) e a Lex Weber (o limite para segundas residências, discutido anteriormente). Eis o que compradores estrangeiros precisam saber:
- Lex Koller (Permissões para Compradores Estrangeiros): Segundo a lei federal Lex Koller, estrangeiros não residentes enfrentam limitações ao comprar imóveis na Suíça. Em geral, estrangeiros sem residência suíça não podem comprar propriedades residenciais comuns na maior parte da Suíça (por exemplo, Zurique, Genebra) investropa.com. A lei abre exceções para áreas turísticas designadas (principalmente estações de esqui e regiões de férias) onde estrangeiros podem adquirir uma casa de férias com permissão especial, sujeita a cotas. St. Moritz é uma dessas áreas, mas as permissões são limitadas. Pontos principais:
- Um não residente (que vive no exterior) pode comprar uma casa de férias com até ~200 m² de área útil em um município aprovado investropa.com. É necessário obter aprovação cantonal, o que pode levar algumas semanas investropa.com. O número de permissões estrangeiras por ano é limitado – o cantão dos Grisões possui uma cota anual, e locais populares como St. Moritz costumam atingir a cota rapidamente. Isso significa concorrência por permissões para compradores estrangeiros; em alguns anos, pode ser necessário aguardar a próxima distribuição.
- Estrangeiros não podem comprar imóveis puramente para investimento em aluguel – o imóvel deve ser utilizado predominantemente como casa de férias própria (embora o aluguel durante períodos de não uso seja geralmente permitido). Além disso, não é possível comprar várias propriedades; uma permissão = um imóvel por estrangeiro.
- Residentes da UE/EFTA que vivem na Suíça com permissão B, ou qualquer estrangeiro com permissão C suíça, são tratados como compradores domésticos suíços (não precisam de permissão) ubs.com. Assim, muitos compradores internacionais primeiro estabelecem residência na Suíça (frequentemente por transferência de emprego ou pelo programa de residente de imposto fixo) e depois compram sem restrição. Na verdade, quem tem permissão de residência B (não-UE) pode comprar diretamente uma residência principal para si mesmo sem aprovação especial ubs.com.
- Aplicação da Lei: Se um não-residente compra por meio de uma empresa suíça ou outro artifício, ainda assim está sujeito à Lex Koller – as autoridades têm reprimido estruturas criativas. Essencialmente, o mercado imobiliário suíço não é um “vale-tudo” para compradores estrangeiros; ele é rigorosamente controlado para evitar especulação excessiva e preservar moradia para os locais.
- Quotas Locais em St. Moritz: Historicamente, St. Moritz teve pouquíssimas novas oportunidades para compradores estrangeiros. Muitos chalés de luxo já pertencem a estrangeiros (há décadas). Quando esse imóvel é vendido, normalmente um novo comprador estrangeiro pode assumir essa licença, mas novas autorizações para novos empreendimentos são raras. Algumas cidades próximas (como Davos ou Klosters) já tiveram políticas mais liberais em alguns momentos, mas no geral, a Alta Engadina continua cautelosa quanto às vendas para estrangeiros investorsinproperty.com. Curiosamente, Andermatt recebeu uma isenção da Lex Koller para incentivar o desenvolvimento – atraindo muitos investidores estrangeiros – mas St. Moritz não tem essa isenção. Isso mantém a demanda alta em relação à oferta nas casas elegíveis para estrangeiros.
- Lex Weber (Lei da Segunda Residência): Como mencionado, desde 2012 novas segundas residências não podem ser construídas em St. Moritz porque a cidade supera bastante o limite de 20% ginesta.ch. Isso não impede estrangeiros de comprarem imóveis já existentes, mas limita o estoque novo que estrangeiros poderiam comprar. Além disso, os cantões podem priorizar a venda de novas unidades para residentes suíços em alguns casos. A política habitacional de St. Moritz basicamente canaliza compradores estrangeiros para um pequeno segmento de apartamentos e chalés de férias de revenda.
- Restrições Futuras: Notavelmente, em 2023 o governo suíço anunciou planos para endurecer ainda mais as regras da Lex Koller. As mudanças propostas (ainda não em vigor) podem incluir: proibir que estrangeiros não pertencentes à UE e com permissões B comprem residências principais sem aprovação, obrigar proprietários estrangeiros a vender se abrirem mão da residência suíça, e possivelmente restringir a compra de cotas em apart-hotéis de resorts por estrangeiros ubs.com. Essas medidas visam amenizar a escassez de moradias para os moradores locais ubs.com. As propostas exatas ainda estão sendo debatidas, mas compradores estrangeiros devem ficar atentos pois a postura da Suíça não está se tornando mais liberal; na verdade, está ficando mais restritiva. Qualquer nova regra, entretanto, provavelmente irá garantir os direitos adquiridos dos atuais proprietários.
- Impacto Prático: Para o mercado de St. Moritz, a demanda estrangeira continua sendo um fator significativo, porém controlado. Muitos compradores do exterior contornam a Lex Koller mudando-se para a Suíça (aproveitando, muitas vezes, o regime de residência fiscal por valor fixo, que oferece tributação favorável para estrangeiros ricos) – tornando-se efetivamente “locais” para fins de compra. Aqueles que compram como não residentes devem realmente gostar do imóvel para enfrentar a burocracia e aceitar as regras suíças de uso. A restrição de área (cerca de 200 m²) para casas de férias adquiridas por estrangeiros significa que os mega-chalés (500 m²+) geralmente só podem ser comprados por suíços ou estrangeiros residentes – um fator limitante para alguns compradores internacionais ultrarricos.
Em resumo, St. Moritz recebe compradores estrangeiros, mas sob as condições suíças. As regras impedem que o mercado seja dominado por fluxos especulativos de dinheiro estrangeiro – contribuindo para sua estabilidade. Os estrangeiros que realmente compram aqui costumam ter compromisso de longo prazo (frequentemente se tornando residentes parciais com o tempo). Para potenciais compradores: obter orientação jurídica especializada sobre a Lex Koller é essencial, mas o sonho de possuir um pedaço de St. Moritz certamente é alcançável para quem atende aos critérios. Só aja rápido – as cotas de permissão são poucas e muito disputadas.
Considerações Fiscais para Compradores e Investidores Imobiliários
O regime tributário suíço para propriedades é complexo, com variações por cantão, mas alguns princípios gerais se aplicam. A compra de um imóvel em St. Moritz (cantão de Graubünden) envolverá impostos sobre transações, impostos anuais de propriedade e possíveis impostos sobre ganho de capital na revenda. Aqui estão as principais considerações fiscais:
- Imposto de Transferência de Propriedade (Handänderungssteuer): Este é um imposto único cobrado na compra, similar ao imposto de selo. Em Graubünden, a taxa é definida por cada comuna até um máximo cantonal de 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. A taxa em St. Moritz é em torno desse máximo (~2%). Normalmente, o comprador paga o imposto de transferência neste cantão en.comparis.ch. Por exemplo, na compra de um chalé de CHF 5 milhões, o imposto de transferência seria cerca de CHF 100.000. (Alguns contratos podem dividir esse custo por acordo, mas o padrão é o comprador.) Comparado a muitos países, 2% é moderado – observe que Genebra cobra 3%, e alguns cantões suíços não cobram nada en.comparis.ch en.comparis.ch. Além disso, taxas de notário e registro de imóveis serão aplicadas – geralmente ~0,2–0,5% combinadas em Graubünden (notário ~0,1–0,3%, registro alguns décimos de por cento) ubs.com ubs.com. Estas taxas costumam ser divididas entre as partes de acordo com a negociação.
- Impostos Anuais sobre Propriedade: A Suíça não possui um imposto nacional sobre propriedade, mas muitos cantões cobram um imposto sobre o patrimônio sobre os ativos líquidos (incluindo imóveis) e/ou um imposto imobiliário dedicado (Liegenschaftssteuer). Graubünden cobra um imposto anual sobre propriedade sobre o valor fiscal total do imóvel, em torno de 0,3–0,5% (a taxa exata no município de St. Moritz pode variar de ano para ano) – isto é adicional ao imposto normal sobre o patrimônio líquido. Todos os proprietários também devem declarar o valor do imóvel como parte do seu patrimônio tributável a cada ano, já que a Suíça tributa o patrimônio líquido pessoal (com taxas progressivas normalmente chegando a cerca de ~0,5–0,7% em GR para altos patrimônios) ubs.com. Para um proprietário estrangeiro não residente, você terá uma responsabilidade fiscal limitada na Suíça sobre o imóvel – geralmente as autoridades cantonais irão tributar você sobre o “valor de aluguel imputado” do imóvel (ver abaixo) como uma forma de renda e o valor do imóvel como patrimônio, mesmo que você more no exterior. Os acordos de dupla tributação geralmente garantem que você não pague integralmente nos dois países, mas aconselhamento profissional é recomendado nesses casos.
- Imposto sobre Valor de Locação Imputada: A Suíça, de forma única, tributa os proprietários de imóveis com base na renda de aluguel teórica que eles ganhariam se alugassem sua própria casa. Este “Eigenmietwert” (aluguel imputado) é somado à renda tributável do proprietário a cada ano ubs.com. Na prática, para uma casa de férias, se você for suíço ou residente fiscal na Suíça, você pagará imposto de renda como se recebesse aluguel de sua própria segunda residência (subtraindo qualquer renda de aluguel efetivamente recebida – você não paga imposto duplo). No entanto, os juros do financiamento e os custos de manutenção são dedutíveis deste rendimento imputado ubs.com. Muitos proprietários sem hipoteca, ou com hipoteca baixa, consideram o imposto sobre aluguel imputado oneroso, pois acabam pagando imposto por usufruírem da própria casa. Atualização importante: Em 2024, o Parlamento Suíço votou pela abolição do imposto nacional sobre valor de locação imputada para residências principais e casas de férias, e para permitir que os cantões tributar casas de férias de outras formas ubs.com. Essa reforma deverá ser submetida a referendo popular e, se aprovada, entrará em vigor não antes de 2026 ubs.com. Isso significa que, em alguns anos, os proprietários podem não ser mais tributados sobre aluguel imputado, o que seria um alívio, mas o cantão de Graubünden (e outros) pode introduzir um novo imposto fixo para segunda residência para compensar. Proprietários estrangeiros que não são residentes fiscais na Suíça atualmente pagam um imposto quase equivalente ao aluguel imputado ao cantão sobre sua casa de férias; como a reforma afetará esses casos dependerá da implementação pelos cantões. Em todo caso, status quo em 2025: o aluguel imputado ainda é tributado como renda, portanto leve isso em consideração (pode representar várias dezenas de milhares de CHF de “renda” tributável em uma casa de alto valor).
- Imposto sobre renda de aluguel: Se você alugar sua propriedade, a renda real do aluguel é, obviamente, tributável como renda também. Para proprietários não residentes, normalmente as autoridades suíças irão tributar a renda de aluguel (após deduções permitidas) de propriedade na Suíça na fonte. Se você for residente na Suíça, ela apenas se soma à sua renda normal. Dadas as altas taxas de imposto de renda para os maiores rendimentos (a soma dos impostos federais/cantonais pode ser ~20-30%+), a possibilidade de deduzir os juros hipotecários e manutenção é crucial para reduzir os lucros tributáveis de aluguel (muitas vezes eliminando-os no papel). O sistema fiscal da Suíça pode ser vantajoso para proprietários alavancados: com baixos rendimentos e altos custos de juros, muitos proprietários que compram para alugar têm renda líquida tributável mínima vinda da propriedade.
- Imposto sobre ganhos de capital: A Suíça impõe um imposto sobre ganhos imobiliários sobre o lucro da venda de imóveis. Este é um imposto cantonal e depende fortemente de quanto tempo você manteve a propriedade. Ele é projetado para desencorajar o giro/especulação. Em Graubünden, proprietários de curto prazo enfrentam taxas de imposto sobre ganhos de capital muito altas (em uma escala progressiva de até ~50% do ganho se venderem em um ou dois anos). O imposto então diminui a cada ano de posse; após um certo período de posse (geralmente 10–15 anos), a taxa cai para cerca de 0–10%. Por exemplo, vender após 5 anos pode implicar um imposto de cerca de 30% sobre o ganho, enquanto vender após 20 anos pode implicar muito pouco. A fórmula exata em GR: os lucros são tributados pelo cantão e município, com taxas efetivas de cerca de 25% até cerca de 50% se mantido apenas por alguns anos investropa.com. Se você mantiver por tempo suficiente, alguns cantões isentam totalmente os ganhos; outros reduzem para uma taxa baixa. Vale a pena planejar o imposto sobre ganhos de capital se você acha que pode revender em menos de uma década – ele pode abocanhar uma boa parte do lucro. Além disso, não há “troca 1031” ou diferimento disponível, a menos que você compre outra propriedade na Suíça como residência principal (e mesmo assim há limites). Essencialmente, o imposto sobre ganhos de capital imobiliário é um custo significativo a considerar, mas pode ser minimizado mantendo o imóvel a longo prazo – o que geralmente se alinha com a abordagem típica do proprietário de St. Moritz ubs.com.
- Custos anuais de propriedade: Além dos impostos, lembre-se de incluir no orçamento a manutenção anual, taxas de condomínio (se apartamento), seguro e utilidades. Uma regra prática é cerca de 0,5%–1% do valor do imóvel por ano em custos de manutenção para casas de luxo (o que em St. Moritz pode ser CHF 20 mil+ anuais). Se fizer parte de um condomínio (PPE), haverá cobranças trimestrais do edifício, cobrindo aquecimento das áreas comuns, zelador, fundo de reserva, etc., geralmente vários francos suíços por m² por mês.
- Tratados Fiscais & Taxação Global: Se você está se mudando para St. Moritz como residente, saiba que estrangeiros que não trabalham na Suíça podem ser elegíveis para a taxação global – um imposto fixo especial baseado em despesas de vida ao invés de renda, negociado com o cantão investropa.com. Muitos expatriados ricos escolhem esse caminho; isso pode tornar o imposto sobre a renda global nulo, com um imposto fixo anual frequentemente na casa dos seis dígitos em CHF. O cantão dos Grisões oferece acordos de taxação global para indivíduos qualificados (embora alguns cantões tenham abolido este regime). Isso não afeta diretamente os impostos sobre propriedades, mas impacta sua situação tributária geral. Para não residentes, os impostos suíços sobre a propriedade geralmente podem ser creditados contra impostos no país de origem devido aos tratados fiscais.
Resumindo, os impostos sobre propriedades na Suíça não são baixos, mas são previsíveis e, muitas vezes, mais baixos do que a carga tributária em muitos outros mercados de imóveis de luxo (considere os 6-7% de imposto de selo em Londres ou os impostos anuais sobre o patrimônio na França, etc.). Um destaque: não existe um “imposto anual sobre o valor do imóvel” nacional além do imposto sobre o patrimônio – e o imposto sobre o patrimônio na Suíça, embora perceptível, tem taxas relativamente baixas comparado, por exemplo, a alguns impostos sobre propriedades dos EUA que giram em torno de 2% ao ano sobre o valor. Outro ponto é o imposto sobre herança: Graubünden não tributa descendentes diretos em heranças, o que significa que você pode deixar imóveis suíços para os filhos sem imposto de herança na maioria dos casos (alguns cantões são diferentes). No geral, o sistema tributário suíço recompensa a posse de longo prazo e o uso pessoal. Quem compra em St. Moritz deve consultar um assessor tributário para otimizar a estrutura de propriedade – mas pode contar, em geral, com um regime estável. Se o imposto sobre aluguel imputado for extinto até 2026, donos de segundas residências podem ver uma mudança de tributação (talvez um novo imposto fixo por imóvel). Fique de olho nessa reforma, pois ela afeta diretamente lugares como St. Moritz, com muitas segundas residências ubs.com.
Motores de Demanda: Turismo, Estilo de Vida e Migração de Investimento
O que torna o mercado imobiliário de St. Moritz tão concorrido? A resposta está em uma combinação única de apelo ao estilo de vida, prestígio internacional e benefícios financeiros/de segurança que poucos lugares conseguem igualar. Aqui estão os principais fatores de demanda:
- Turismo e Estilo de Vida de Classe Mundial: St. Moritz oferece um estilo de vida alpino privilegiado que atrai consistentemente a elite global. A cidade é sinônimo de glamour – sediando eventos como a Copa do Mundo de Polo na Neve, corridas de cavalos White Turf no lago congelado e festivais gourmet. Conta com 300 dias de sol por ano, esqui de alto nível (350 km de pistas, além de Cresta run, bob run, etc.) e comodidades de luxo, desde restaurantes estrelados Michelin até lojas de grife. Esse estilo de vida atraente faz com que turistas abastados retornem sempre e, muitas vezes, evoluam para proprietários de imóveis. As estatísticas do turismo reforçam isso: 2023 registrou níveis recordes de hospedagem em hotéis (o segundo melhor ano em uma década) ginesta.ch. Ainda mais revelador, o crescimento de Upper Engadin superou o do resto de Graubünden, indicando o forte poder de atração de St. Moritz ginesta.ch. Cerca de 53,5% dos hóspedes em hotéis eram suíços em 2023 (uma leve queda em relação aos 58% do ano anterior, já que mais visitantes internacionais retornaram) ginesta.ch, ou seja, quase metade era de estrangeiros – um sinal do interesse global retomado após a pandemia. A alta demanda turística acaba se convertendo em demanda imobiliária: muitos visitantes internacionais se apaixonam pela Engadina e decidem comprar uma casa de férias para estadias prolongadas. A mudança em curso para o turismo o ano inteiro (trilhas, ciclismo, vela, cultura no verão) estendeu a temporada, tornando possuir um imóvel aqui ainda mais atrativo além do inverno naef-prestige.ch.
- Prestígio e Raridade: Só existe um St. Moritz – a marca tem um prestígio similar a Mônaco, Aspen ou Courchevel. Ter um imóvel aqui é um símbolo de status. Esse fator de “ativo troféu” faz com que a demanda seja relativamente insensível ao preço: pessoas ricas frequentemente compram por razões emocionais e de estilo de vida, e não apenas pelo valor. O glamour da cidade (famosamente apelidada de “Top of the World”) e seu papel como pioneira do turismo de inverno criam um desejo eterno. Além disso, a oferta é finita e está ficando mais restrita (nenhuma nova segunda residência por lei), assim, possuir um imóvel em St. Moritz está literalmente se tornando mais exclusivo a cada ano – um poderoso motivador para quem pode pagar.
- Investimento Refúgio: A neutralidade política da Suíça, sua estabilidade econômica e moeda forte tornam os imóveis em St. Moritz um investimento refúgio além de uma escolha de estilo de vida. Em tempos de incerteza global, investidores ricos costumam aumentar suas participações em ativos suíços (o franco tende a se valorizar em crises). O UBS observa que, apesar do crescimento econômico mais fraco, o “mercado imobiliário de luxo local ainda deve se beneficiar de sua reputação como ‘porto seguro’” ubs.com. Os imóveis aqui oferecem preservação de capital – a legislação suíça é altamente protetiva dos direitos de propriedade, e o sistema bancário é robusto para financiamento, se necessário. Para compradores internacionais vindos de regiões menos estáveis, converter parte do patrimônio em imóveis suíços é uma forma de seguro de riqueza. Essa demanda faz parte de uma tendência mais ampla de “migração por investimento”, em que famílias abastadas adquirem imóveis em países estáveis como opção de plano B/residência. A Suíça não tem um golden visa propriamente dito, mas o sistema de tributação por soma fixa atraiu muitos milionários, que por sua vez compram imóveis premium (geralmente em áreas de resorts onde as permissões permitem). Portanto, ansiedades macroeconômicas e geopolíticas podem, na verdade, impulsionar a demanda por imóveis em St. Moritz, já que são vistos como uma reserva de valor tangível e estável em tempos turbulentos.
- Qualidade de Vida e Privacidade: Para além do glamour, St. Moritz oferece uma excelente qualidade de vida. A Suíça lidera os rankings mundiais em segurança, limpeza, saúde e qualidade ambiental harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. O ambiente de Engadin – ar puro a 1.800m de altitude, baixo índice de criminalidade, infraestrutura bem conservada – é um grande atrativo. Para compradores abastados com famílias, a região é atraente por sua privacidade e segurança (nada de hordas de paparazzi, e a discrição suíça é famosa). Diferente de alguns destinos de temporada, St. Moritz funciona o ano inteiro com bons serviços, escolas internacionais nas proximidades (ex: Lyceum Alpinum Zuoz ali perto) e uma vida sem complicações. Isso convence alguns a não apenas passar férias aqui, mas a semi-relocar-se (passando vários meses por ano). O fato de que cerca de 43% da população de St. Moritz é composta por estrangeiros (muitos deles expatriados de alto poder aquisitivo) ressalta o apelo de sua comunidade internacional ginesta.ch ginesta.ch.
- Na Suíça: Os principais concorrentes são Gstaad, Verbier, Zermatt e talvez Andermatt (emergente graças à isenção para compradores estrangeiros).
- Vantagem Comparativa: Em comparação com outros mercados de esqui de luxo, St. Moritz se beneficia dos custos de transação imobiliária relativamente razoáveis e dos baixos impostos para residentes na Suíça. Não há restrições para residentes estrangeiros comprarem após estabelecerem residência aqui, ao contrário da Áustria, onde até residentes enfrentam limites em zonas turísticas. E enquanto França ou Itália permitem a compra livremente por estrangeiros, esses países possuem impostos sobre riqueza e herança mais pesados, o que desagrada alguns investidores. O ambiente suíço estável e de baixos impostos (especialmente se acordos de imposto fixo forem feitos) é um grande incentivo. Além disso, o acesso de transporte em St. Moritz está melhorando – a primeira ferrovia elétrica de montanha dos Alpes começou aqui, e hoje é possível chegar pelo aeroporto de Engadin (jatos privados) ou em 2h45 de trem desde Zurique (com o novo Túnel de Albula, a confiabilidade é maior). Boa conectividade significa maior facilidade para aproveitar a residência, estimulando a demanda.
Em resumo, a demanda por imóveis em St. Moritz é impulsionada por uma combinação potente de atratividade de estilo de vida, prestígio e prudência financeira. A capacidade da cidade de se reinventar constantemente – por exemplo, sediando novos eventos culturais, adotando esportes durante todo o ano e aprimorando suas ofertas de luxo – mantém St. Moritz relevante para novas gerações de compradores. E tendências mais amplas (trabalho remoto permitindo mais tempo em casas de férias, crescimento da riqueza UHNW, etc.) apoiam essa demanda. Nenhum outro resort alpino oferece a mesma combinação de características, por isso St. Moritz permanece no topo das listas de compras de imóveis de luxo, mesmo quando comparada a lugares como Gstaad, Zermatt, Courchevel ou Aspen.
Comparação com Outros Mercados de Luxo Suíços e Alpinos
St. Moritz é frequentemente comparada com alguns outros mercados alpinos de alto padrão. Veja como ela se destaca em pontos-chave em relação tanto a rivais suíços quanto a resorts de esqui de elite no exterior:
Em conclusão, St. Moritz está no topo ou próximo ao topo do mercado imobiliário de luxo alpino. Seus principais concorrentes suíços oferecem exclusividade semelhante, mas nenhum combina todos os fatores (tamanho da cidade, paisagem lacustre, clima, histórico de glamour) na mesma medida. Internacionalmente, embora seja possível encontrar resorts com igual charme ou até vendas individuais mais altas, o mercado geral de St. Moritz continua sendo um dos mais robustos e valiosos. Para um comprador ou investidor, diversificar dentro dos Alpes pode significar olhar outros resorts, mas St. Moritz provavelmente continuará a comandar um prêmio – reflexo de sua marca lendária e apelo duradouro.
Fontes: Relatórios e notícias do mercado suíço (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Dados do índice de propriedades alpinas (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa e fontes federais para rendimentos/impostos investropa.com ubs.com; Estatísticas de turismo e insights locais ginesta.ch ginesta.ch. Os dados compilados apresentam as informações mais recentes disponíveis até 2025, oferecendo uma visão abrangente do clima imobiliário de St. Moritz e seu contexto no mercado mais amplo. Cada aspecto – desde restrições legislativas até tendências de luxo – contribui para o entendimento deste mercado imobiliário único em grande altitude.
