Genèves fastighetsmarknad 2025: Trender, analys & utsikter

För detaljhandel är prime butikavkastning (t.ex. Rue du Rhône-trofébutiker) extremt låg – ofta i intervallet 2,5–3 %, liknande prime-kontor eller ännu lägre, då dessa ses som ultratrygga tillgångar (vissa säljs mer utifrån kvadratmeterpris än direktavkastning). Logistik-/industrifastigheter har vanligtvis högre avkastning, vilket speglar högre risk – i Schweiz kan dessa ligga runt 5–6 %. Om en industrifastighet i Genève skulle komma ut på marknaden, kan den säljas kring den nivån beroende på hyresgäst och hyreslängd. Men återigen gör bristen på sådana möjligheter att prissättningen för varje tillgång blir unik.

Fastighetsfonder och institutionella investerare riktar in sig på Schweiz tack vare dessa stabila, obligationsliknande avkastningar. Under de senaste ~25 åren har schweiziska fastighetsfonder nått ~5,5 % årlig totalavkastning i genomsnitt, bara något under aktier men med mycket lägre volatilitet ubs.com. Fastigheter i Genève har varit stjärnpresterare i detta sammanhang, särskilt vad gäller kapitaltillväxt. Många investerare räknar med att även om direktavkastningen bara är 2–3 %, kommer långsiktig prisuppgång i Genève att stärka totalavkastningen. Under det senaste decenniet har det visat sig vara rätt när Genève-priserna stadigt ökat. Framöver, med så låga avkastningar, kommer framtida avkastning att bero på fortsatt hyrestillväxt och prisökningar – vilket i sin tur beror på att balansen mellan utbud och efterfrågan förblir snäv (vilket är ett rimligt antagande i Genèves fall).

Utländskt investerarintresse

Genève, som en global stad, drar naturligt till sig intresse från utländska köpare och investerare. Men bostadsmarknaden är strikt reglerad mot utländskt ägande. Enligt Schweiz federala Lex Koller-lag är utländska icke-residenter till stor del förbjudna att köpa bostadsfastigheter i städer som Genève och Zürich mansionglobal.com. Detta innebär att en amerikansk, kinesisk eller EU-investerare som inte är schweizisk resident generellt sett inte kan köpa en lägenhet eller ett hus i Genève för ren investering eller semesterändamål. Det finns vissa undantag (diplomater får ibland dispens, nya “expat housing”-upplägg, etc.), men i stort sett är de enda utlänningarna aktiva på Genèves bostadsmarknad de expats som fått schweiziskt uppehållstillstånd/permitter eller de som har schweiziska bolag. Denna policy har hjälpt till att hindra Genève från att uppleva samma spekulativa, utländska köp som London eller Vancouver sett. Det håller efterfrågan tillbaka till viss del – även om Genèves priser ändå är höga på grund av inhemsk och resident internationell efterfrågan.

Med det sagt, deltar utländska investerare indirekt på Genèves marknad eller via kommersiella tillgångar. Många internationella institutionella investerare (statliga investeringsfonder, globala fastighetsfonder, etc.) investerar i schweiziska fastigheter via fastighetsfonder, SICAV:er och börsnoterade fastighetsbolag. Dessa strukturer, ofta förvaltade av schweiziska banker eller kapitalförvaltare, kringgår Lex Koller genom att vara schweiziska enheter. Till exempel kan en asiatisk pensionsfond placera kapital i en schweizisk fastighetsfond som i sin tur köper flerfamiljshus i Genève. Det finns även utländskt kapital i Genèves kommersiella fastighetsmarknad eftersom Lex Koller-restriktionerna är mildare för rent kommersiella fastigheter (utlänningar kan förvärva kommersiella fastigheter om de används för affärsverksamhet). Därför har vi bland annat sett internationella investerare köpa kontorsbyggnader, köpcentrum eller hotell i Genève. Under de senaste åren har några högprofilerade kommersiella tillgångar i Genève (som ett kontorskomplex eller ett hotell vid Quai du Mont-Blanc) förvärvats av investerare från Mellanöstern eller Nordamerika. Dessa transaktioner understryker Genèves attraktionskraft som en safe-haven-marknad: politisk stabilitet, stark rättsstat och historiskt god avkastning.

Genèves status som värd för Förenta nationerna och hundratals NGO:er lockar också till sig utländska statliga investeringar – t.ex. regeringar som köper bostäder för sina ambassadörer eller delegationer. Dessa köp är oftast undantagna från Lex Koller eftersom de räknas som officiell användning (och faktiskt ägs vissa exklusiva fastigheter i Genève av utländska stater för ambassad-/missionsbruk).

Sammanfattningsvis är det utländska intresset för fastigheter i Genève högt, men direkt deltagande i bostadsmarknaden begränsas av lag. Utlänningar med ett öga på Genève väljer ofta antingen att flytta till Genève (och skaffa uppehållstillstånd för att kunna köpa bostad), eller att investera via Schweiz-baserade fonder/partners. Marknaden är därför inte lika internationellt ägd som till exempel centrala London; den är mer nationellt dominerad. Trots det finns Genèvefastigheter definitivt på den globala investerarens radar. Staden ses som en del av ”världens lyxfastighetskrets” (tillsammans med städer som London, Singapore, Monaco) där förmögna personer gärna vill äga en bostad – och de som kan (t.ex. förmögna utlandssvenskar med uppehållstillstånd) köper faktiskt här för diversifiering.

Reglerings- och skatteklimat

Schweiz erbjuder en i grunden stabil och investerarvänlig regleringsmiljö, men med vissa unika bestämmelser:

• Lex Koller (nämnd ovan) är en viktig reglering som begränsar utländskt köp av bostadsfastigheter mansionglobal.com. Det är en politisk skyddsåtgärd för att förhindra alltför stort utländskt inflytande på bostadsmarknaden. Det har med jämna mellanrum förts debatt om att skärpa eller mildra lagen; för närvarande gäller den dock utan tecken på större förändringar.
• Bostadspolitiken i Genève gynnar starkt överkomliga priser och hyresgästers rättigheter. Genève har bland de strängaste hyreslagarna i Schweiz. Hyreshöjningar för boende hyresgäster är reglerade: som nämnts är de knutna till referensräntan och inflationen. Dessutom har Genève en tradition av bostadskooperativ och allmännyttiga bostäder. Kantonens myndigheter kräver ofta att nya projekt ska innehålla en andel prisreglerade lägenheter. Till exempel Quai Vernets/PAV-projektet reserverar 66 % av sina 1 355 lägenheter för sociala eller hyresreglerade bostäder mediaroom.bouygues-construction.com, ett tydligt tecken på politisk inriktning. Detta säkerställer en blandning av inkomstnivåer och hindrar att hela nya bostadsområden blir lyxenklaver. Däremot menar byggherrarna att sådana krav, tillsammans med strikta zonindelningar, gör projekten mindre lönsamma och mer långdragna – en klassisk konflikt mellan allmänintresset och privata incitament.
• Zonindelning och byggnadsregler i Genève begränsar byggnadshöjder och tätheter i många områden (Genève har länge varit emot höghus; även idag är riktigt höga byggnader sällsynta). Stadens silhuett är låg, och det finns fortsatt motstånd mot höga byggnader (med vissa undantag gjorda i PAV). Dessa regler bevarar Genèves estetiska charm men begränsar också utbudet.
• Miljöregler blir allt viktigare. Byggande i Genève måste följa höga energieffektivitetskrav (Minergie-märkningen är vanlig). Som nämnts finns det en strävan mot hållbar stadsutveckling (som initiativet 2000 Watts Sites). Sådana regler kan höja startkostnaderna men också öka det långsiktiga värdet och minska driftskostnader.
• Skatter: Fastighetsägare i Genève betalar några olika skatter: årlig kantonal förmögenhetsskatt (som inkluderar fastighetsvärdet), en lokal fastighetsskatt (impôt immobilier complémentaire) på bostäder som inte ägs av boende, samt reavinstskatt vid försäljning av fastighet (som är hög om du säljer inom några år efter köp, men minskar till noll efter ett par decennier av innehav). Det finns även en 3% fastighetsöverlåtelseskatt (droit d’enregistrement) som vanligtvis betalas av köparen vid transaktioner, vilket är en engångskostnad. Jämfört med vissa länder är Schweiz fastighetsskatter relativt måttliga (ingen nationell fastighetsskatt, endast kantonala skatter) och långsiktiga investerare gynnas av den minskande reavinstskatten. Genèves effektiva fastighetsskatt är högre än i vissa andra kantoner (eftersom Genève har mycket offentliga tjänster att finansiera), men överlag anses skatteläget vara rättvist och förutsägbart. Schweiz har faktiskt ingen federal skatt på hyresinkomster i sig – hyresintäkter är en del av den vanliga inkomsten och kan kvittas mot avdrag. Viktigt att nämna är också att räntekostnader på bolån är avdragsgilla, vilket uppmuntrar hävstång.

För investerare är transparens och rättssäkerhet i Genève stora fördelar. Äganderätt garanteras (Schweiziska fastighetsregistret är mycket pålitligt), kontrakt är bindande och expropriation är i princip obefintligt. Rättssystemet är även mycket gynnsamt för långivare – bolåneinnehavare har starka säkerhetsrätter (vilket delvis förklarar varför banker vågar erbjuda lån med låg ränta).

En pågående diskussion är det möjliga avskaffandet av ”Eigenmietwert” (beskattning av schablonmässig boendehyra) på federal nivå, vilket kan förändra vissa förutsättningar för ägare som bor i sin bostad (och göra ägande mer attraktivt genom att ta bort skatt på hypotetisk hyra). Om detta sker (det har diskuterats i parlamentet) kan det ytterligare stimulera efterfrågan på att köpa istället för att hyra. Genèves hållning i frågan återstår att se.

Sammanfattningsvis försöker Genèves regleringsmiljö att balansera marknadskrafter med sociala hänsyn: Man vill vara attraktiv för investerare och bibehålla ett högt kvalitetsutbud, men även försäkra sig om att bostäder inte blir helt oåtkomliga för lokalbefolkningen. Ur ett investeringsperspektiv erbjuder Genève, när du väl kvalificerat dig att investera (dvs inte bryter mot Lex Koller), en mycket säker miljö med måttlig beskattning och stark rättssäkerhet – viktiga faktorer som ligger bakom investerares vilja att acceptera låga avkastningar.

Drivkrafter och utmaningar på marknaden

Genèves fastighetsmarknad påverkas av flera nyckelfaktorer och står inför vissa utmaningar framöver. Nedan följer en översikt över de viktigaste faktorerna:

• Befolkningstillväxt och migration: Genèves befolkning har stadigt ökat, främst på grund av invandring. Kantonens befolkning är nu över 500 000, och Schweiz har haft ett positivt nettoinvandringsöverskott i decennier globalpropertyguide.com. 2023 uppgick nettoinvandringen till Schweiz till cirka 131 000, och även om den minskade till cirka 87 000 under 2024 globalpropertyguide.com, är nivån fortfarande historiskt hög. Genève, som ett center för internationell diplomati och affärsverksamhet, lockar utländska yrkesverksamma, gränspendlare (frontaliers från Frankrike) och studenter. Detta ständiga inflöde av människor genererar efterfrågan på bostäder. Det är en fördel för hyresvärdar (och säkerställer en stadig pool av hyresgäster/köpare), men det belastar också utbudet och infrastrukturen. En utmaning är att tillhandahålla tillräckligt med bostäder och service till den växande befolkningen utan att det uppstår urban utbredning (Genève är avgränsat av den franska gränsen och sjön). Befolkningstillväxten förväntas fortsätta på medellång sikt, om än i måttlig takt, vilket fortsätter att sätta press på bostadsmarknaden.
• Ekonomiska förhållanden: Genèves ekonomi är en viktig drivkraft för efterfrågan på fastigheter. Staden har en av världens högsta BNP per capita och är hem för finanssektorn (privatbanker, förmögenhetsförvaltning), råvaruhandelsföretag, klocktillverkare, och naturligtvis den stora ideella/NGO-sektorn. Den ekonomiska tillväxten i Schweiz är måttlig (prognos ~0,8 % år 2025 globalpropertyguide.com), men Genèves ekonomi är relativt motståndskraftig och diversifierad. Arbetslösheten i Genève är låg (runt 3–4 %, något över det schweiziska snittet) och arbetsmarknaden är tajt för kvalificerad arbetskraft. Hög sysselsättning och ökande inkomster gynnar både bostads- och kommersiella fastigheter. När människor har trygga, välbetalda jobb kan de betala högre hyror eller ta större bolån. På samma sätt kommer företag som går bra ekonomiskt att hyra mer kontorsyta och investera i lokaler. En utmaning här är att Genèves ekonomiska tillväxt inte är snabb – den är stabil men under det historiska genomsnittet globalpropertyguide.com. En global konjunkturnedgång (t.ex. inom bank- eller handelssektorn) kan påverka Genèves exklusiva fastighetsmarknad om expattjänster försvinner. Dessutom innebär Genèves beroende av ett fåtal sektorer att om en sektor (t.ex. råvaruhandeln) krymper, kan kontorsyta frisläppas på marknaden. Just nu är dock den ekonomiska prognosen ganska positiv, med privat konsumtion som draglok och stigande reallöner globalpropertyguide.com, vilket gynnar fastighetssektorn.
• Räntor och finansiering: Ränteläget har en direkt inverkan på efterfrågan och priser på fastigheter. Schweiz gick från negativa styrräntor (före 2022) till en stramare hållning under 2023, och nu verkar det som om läget lättas igen 2025 eftersom inflationen kommit under kontroll. Bolåneräntorna fördubblades ungefär mellan 2021 och 2023 (från ~1% till ~2-2,5% för långsiktiga bundna räntor), vilket minskade vissa köpares betalningsförmåga och dämpade prisökningen något under 2022. Men när inflationen föll till ~1,1% år 2024 och till och med blev negativ under 2025 globalpropertyguide.com, pausade Schweiziska Nationalbanken räntehöjningarna och kan komma att sänka räntan. Konsensus förväntar sig att räntorna successivt sjunker under 2025 engelvoelkers.com. Detta har flera effekter: lägre räntor minskar de månatliga lånekostnaderna, vilket gör att köpare kan bjuda högre på bostäder (och därmed stöttar priserna). Engel & Völkers har faktiskt noterat att lägre finansieringskostnader, i kombination med stigande hyror, får pendeln att svänga tillbaka mot att köpa engelvoelkers.com. Dessutom gör låga räntor att fastigheternas låga avkastning framstår som relativt attraktiv jämfört med obligationer. En potentiell utmaning är räntevolatilitet – om inflationen oväntat stiger eller globala räntor skjuter i höjden kan SNB strama åt igen, vilket skulle dämpa efterfrågan. Men i dagsläget är stabila till fallande räntor en medvind för bostadsmarknaden i Genève.
• Hållbarhet och Klimatmål: Hållbarhet är både en drivkraft och en utmaning. Genève (och Schweiz i stort) har åtagit sig klimatomställningsmål – t.ex. koldioxidneutralitet till 2050, och delmål som en 50% minskning av utsläppen till 2030 för byggnader. Byggnader är en stor del av detta (för uppvärmning, etc.). Detta driver en våg av gröna renoveringar och nya miljövänliga projekt. Till exempel är Quai Vernets-projektet i Genève ett skyltfönster för hållbart byggande, där material återanvänds och förnybar energi tillhandahålls på plats mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kantonen uppmuntrar energieffektiva renoveringar genom subventioner och regleringar (som utfasning av oljeuppvärmning). Dessa initiativ driver investeringar i fastighetssektorn (uppgradering av gamla byggnader skapar jobb och kan långsiktigt öka fastighetsvärdena). Många hyresgäster och investerare föredrar nu byggnader med gröna certifieringar, vilket driver utvecklare att satsa på märkningar som Minergie, BREEAM eller LEED för nya projekt. Utmaningen är kostnaden: hållbart byggande kan vara dyrare initialt. För fastighetsägare till äldre byggnader innebär omställning till nya standarder (isolering, solpaneler, etc.) en kapitalutgift som inte alla lätt har råd med. Det finns också regulatoriskt tryck – om en byggnad inte uppfyller framtida krav kan den drabbas av böter eller bli mindre attraktiv. Sammantaget är hållbarhet en allt viktigare marknadsdrivkraft (vilket ger en “grön premie” på vissa fastigheter) och en del av långsiktig motståndskraft, men det kräver betydande investeringar och anpassning från branschen.
• Bostadspolitik och prisnivåer: Genèves politiska hållning till bostäder har stor påverkan på marknaden. Myndigheternas satsningar på att skapa prisvärda bostäder (genom kvoter i nybyggen, finansiering av kooperativ, etc.) driver marknaden genom att de tillför utbud, men är också en begränsning för den fria marknaden. Till exempel kan krav på 20-30 % prisvärda bostäder i ett projekt begränsa den totala lönsamheten och därmed takten som byggherrar är villiga att bygga med. Hyresregleringsmekanismer (som hypotekets referensräntesystem) påverkar direkt avkastningen – som 2025 när många hyror behövde sänkas med ca 3 % för många kontrakt på grund av räntesänkningen realestate.juliusbaer.com. Dessa riktlinjer håller bostadskostnaderna något i schack för lokalbefolkningen, vilket är socialt fördelaktigt, men kan också avskräcka spekulativt byggande och dämpa extremt snabba prisökningar. Med andra ord har Genèves regelverk sannolikt förhindrat ännu värre problem med prisnivåerna, men det innebär också att marknaden är mindre responsiv – utbudet ökar inte automatiskt bara för att priserna är höga. En annan politisk aspekt är direktdemokrati: Genèves invånare röstar ofta i planeringsfrågor. Tidigare har folkomröstningar till exempel stoppat höghusförslag eller tvingat fram förändringar i detaljplaner. Detta kan bli en utmaning då nödvändiga byggprojekt kan bromsas av folkligt motstånd (det så kallade NIMBY-fenomenet). Den känsliga balans Genève måste hantera är att möjliggöra tillräcklig utveckling (genom exempelvis PAV Master Plan, som förhandlats fram omsorgsfullt) och samtidigt upprätthålla livskvalitet och social blandning.
• Infrastruktur och gränsöverskridande dynamik: En mer lokal faktor är infrastruktursatsningar – till exempel CEVA-järnvägen (nu helt i bruk som Léman Express) som förbättrar kopplingen mellan Genève, förorter och Frankrike. Detta har gjort det enklare att bo lite längre bort (även i franska gränsstäder) och pendla in. Följaktligen har en del efterfrågan ”läckt” över till Frankrike där bostäder är billigare. Trots det stöds Genèvefastigheter fortfarande av dem som vill bo nära och få tillgång till schweiziska tjänster. Det gränsöverskridande är intressant: ungefär 100 000 arbetare pendlar dagligen från Frankrike. Om gräns- eller EU-relaterade frågor någon gång skulle försvåra detta flöde, kan det driva upp bostadsefterfrågan i själva Genève. Omvänt, om Frankrike satsar mycket på egna gränsområden (det finns planer på nya bostäder i Annemasse, etc.), kan det avlasta Genèves bostadstryck. Men än så länge lever Genèves marknad i en egen bubbla av hög efterfrågan; även ett högt utbud på franska sidan lär knappast påverka Genèves priser märkbart, eftersom många föredrar att bo i Schweiz för skatte-, utbildnings- och livskvalitetsskäl (om de har råd).
• Globala faktorer och valuta: På makronivå spelar den schweiziska francens styrka en roll. En stark franc (vilket vi har sett – den har stärkts mot EUR och USD nyligen) eurocost.com gör Geneves fastigheter ännu dyrare för utländska köpare i valutatermer, men det understryker också dess status som en trygg tillflykt. Globala ekonomiska trender, som investerares aptit på reala tillgångar under osäkerhet, gynnar schweiziska fastigheter. Dock kan geopolitiska händelser (krig, sanktioner, etc.) också ha lokala effekter – t.ex. ökade Geneves roll inom handel med råvaror när andra marknader blev riskabla, vilket indirekt ökar efterfrågan på kontor. Eller, om internationellt samarbete skulle försvagas, kanske vissa FN-funktioner skulle flytta (det är hypotetiskt, men en riskfaktor att beakta).

Sammanfattningsvis är Geneves fastighetsdrivande faktorer övervägande positiva – befolkningstillväxt, välstånd, stabil ekonomi, låga räntor – vilket alla driver upp efterfrågan. Utmaningarna handlar till stor del om utbud och överkomlighet: hur man ska kunna hysa en växande befolkning utan att medelklassen trängs bort, och hur man ska kunna utöka infrastruktur och utveckling i en geografiskt och politiskt begränsad miljö. Hittills har Genève lyckats förbli mycket attraktiv, om än dyr. De kommande åren kräver att dessa utmaningar hanteras genom noggrann stadsplanering och kanske regionalt samarbete (med kantonen Vaud och närliggande Frankrike) för att säkerställa att hela Genèveområdet kan blomstra.

Prognos och framtidsutsikter för de kommande åren

Om vi blickar framåt ser utsikterna för Geneves fastighetsmarknad under de kommande åren (resten av 2020-talet) försiktigt optimistiska ut, med förväntningar om fortsatt tillväxt men i ett mer dämpat tempo. De flesta experter förutspår inga dramatiska korrigeringar, utan snarare en avmattning av trenderna när marknaden smälter de senaste förändringarna. Det här kan du förvänta dig:

• Prognos för bostadsfastigheter: Bostadspriserna i Genève förväntas fortsätta stiga på kort sikt, men troligen i en moderat ensiffrig takt årligen. Prognoser för Schweiz som helhet för 2025 förutspår en tillväxt på +3–4% i bostadspriser globalpropertyguide.com, och Genève, som har begränsat utbud, bör åtminstone matcha detta. Wüest Partners prognoser visar att priserna på privatägda lägenheter stiger med cirka 3,6 % under 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vilket verkar rimligt för Genèves marknad om de ekonomiska förutsättningarna förblir gynnsamma. Efter 2025, om räntorna potentiellt sjunker ytterligare, kan efterfrågan från köpare öka, men alla vinster kommer att begränsas av tak för vad som anses vara överkomligt. Genève är redan ansträngt när det gäller pris-till-inkomst-kvoter; ytterligare betydande prisökningar kan utestänga även höginkomsttagare, så marknadens naturliga jämvikt kan innebära långsammare tillväxt om inte inkomsterna ökar i samma takt. Vår prognos: en årlig prisökning på cirka 2–5% per år för bostäder i Genève under 2025 och 2026, förutsatt att inga yttre chocker inträffar. Även hyrorna bör öka, men sannolikt i långsammare takt – kanske omkring 1–3 % per år för begärda hyror – eftersom nya bostäder (PAV-enheter, etc.) börjar komma in på marknaden och hyressänkningarna 2025 återställer vissa kontrakt till en lägre nivå globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Noterbart är att 2025 självt kan se en lägre faktisk hyrestillväxt på grund av den referensräntesänkningen realestate.juliusbaer.com (många hyresgäster får en hyressänkning), men till 2026 kan hyreshöjningarna återupptas om ekonomin förblir stark och vakanserna fortsatt är mycket låga.
• Prognos för kommersiella fastigheter: För kontor kommer 2025–2027 att vara en balansakt mellan nytt utbud och efterfrågan. Under 2025 förväntar vi oss stabila förhållanden – vakanser på cirka 6 %, och förstahands­hyror kan kanske stiga ytterligare 1–2 % tack vare stark efterfrågan på topplägen. Åren 2026–27 kommer dock inflödet av cirka 250 000 m² nya kontorsytor att utmana marknaden jll.com jll.com. Det är rimligt att förvänta sig en tillfällig ökning av vakanser (möjligen upp till höga ensiffriga tal). Hyror för kontor i topplägen kan plana ut eller till och med sjunka något om fastighetsägare tävlar för att fylla de nya byggnaderna. Sekundära kontorshyror kan pressas nedåt om hyresgäster flyttar till nyproduktion. Dock har Genèves kontorsmarknad historiskt varit bra på att fylla lokaler – ofta genom att internationella bolag eller NGO:er expanderar för att dra nytta av nya erbjudanden. Vi kan se en ”flight to quality”: nya, gröna och effektiva kontor fylls snabbt medan äldre bestånd töms (och kanske konverteras till bostäder eller uppgraderas). Så nettoutslaget på vakanser kan bli mindre allvarligt om föråldrat bestånd tas bort från marknaden. Överlag förväntas kapitalvärden för kontor i topplägen ligga kvar på en god nivå, men de kan bli något svagare för äldre fastigheter. Investerare kommer att noggrant följa avkastningsrörelser; en lätt uppgång i avkastning (till exempel från 3,0 % till 3,3 % för toppsegmentet) kan ske om vakanserna ökar och hyrestillväxten stannar av, vilket skulle ge mindre prisnedgångar. Omvänt, om det låga ränteläget består, kan avkastningen dock ligga kvar på låga nivåer.
• Prognos för detaljhandel: Högklassig detaljhandel (lyx) i Genève bör förbli mycket stark. Räkna med små hyreshöjningar årligen inom lyxsegmentet (~1–3 %/år) och i princip ingen vakans alls på den främsta lyxstråket portugalbusinessesnews.com. Genève kommer sannolikt behålla sin position som en av världens tio främsta destinationer för lyxshopping. Den breddade detaljhandeln ser förmodligen stabila till lätt förbättrade utsikter i takt med att ekonomin växer och turismen återgår fullt ut till nivåerna före pandemin. Dock kommer e-handeln att fortsätta sätta press på fysisk detaljhandel; vi kan se ytterligare polarisering: de bästa shoppingområdena blomstrar, de svagare har det tufft. Vissa sekundära butikslokaler kan få nytt användningsområde (restaurang, vård osv.). På investeringssidan kan avkastningen i detaljhandel ligga kvar på nuvarande nivå (eftersom de redan är relativt höga för sekundära butiker och låga för topplägen).
• Prognos för industri/logistik: Lokaler för industri och logistik kommer att förbli en bristvara. Vi räknar med fortsatt låg vakansgrad och stigande hyror i detta segment. Om något, växer efterfrågan på sista-milen-logistik i takt med e-handeln, men Genève har begränsad möjlighet att bygga ut lagerytor. Möjligen kan flerplanslösningar för logistik i stadsmiljö växa fram som en nisch, liknande det som sker i städer som Paris. För investerare skulle logistikavkastningen kunna pressas ytterligare nedåt när mer kapital jagar få tillgängliga objekt (i linje med en global trend). Vi kan se en avkastning på industrifastigheter i Genève närma sig 5 % om räntenivån är låg och konkurrensen hög.
• Utländska investerartrender: Med globala marknader något instabila bör fastighetsmarknaden i Genève fortsätta att locka institutionellt kapital som söker säkra tillflyktsorter. Vi förutser inga förändringar i Lex Koller på kort sikt, så direkt utländskt köp av hus kommer förbli begränsat. Men utländska indirekta investeringar (genom fonder eller företagsförvärv) kan öka, särskilt i kommersiella fastigheter eller utvecklingsprojekt. Noterbart är att vissa stora utvecklingsfinansieringar (som PAV-tomterna) kan involvera internationella partners på grund av det kapitalbehov som krävs.
• Makroekonomiska risker: En viktig del av alla prognoser är att erkänna riskerna. Potentiella risker för Genève fastighetsutsikter inkluderar: en global recession (vilket kan minska efterfrågan på lyxvaror, minska antalet utländska arbetstillfällen och dämpa företags­expansion), kraftiga räntehöjningar (verkar osannolikt på kort sikt enligt nuvarande prognoser, men en inflationsöverraskning kan tvinga centralbankerna att strama åt, vilket påverkar köpkraften negativt), eller en finansiell kris (t.ex. en kraftig börsnedgång kan tillfälligt kyla av köp av exklusiva fastigheter). Dessutom kan större geopolitiska oroligheter som påverkar Genèves nyckelsektorer (till exempel sanktioner som påverkar råvaruhandel eller banksekretessfrågor som påverkar finansbranschen) få spridningseffekter på kontorsuthyrningen. På bostadssidan kan inhemska politiska beslut som införande av hyreskontroll eller stora program för prisvärda bostäder ändra marknadsdynamiken, men inget sådant förväntas omedelbart utöver befintliga åtgärder.
• Jämförande utveckling: Det är användbart att jämföra Genèves förväntade utveckling med andra städer. Zürichs marknad är likaså inställd på måttlig tillväxt; vissa analytiker tror att Zürich kan bromsa något mer än Genève inom bostadssektorn, eftersom Zürich haft en något skarpare prisökning och mer utbud på väg ut i förorterna. Andra schweiziska städer som Basel eller Bern väntas få mer stabila prisnivåer (1–2 % tillväxt) eftersom de inte har samma utbudsbrist. Internationellt kan Genève prestera bättre än vissa överhettade marknader (till exempel om några av världens stora städer drabbas av nedgångar på grund av höga räntor kan Genève framstå som stabilt i jämförelse). I Mercers lista över levnadskostnader för utlandsstationerade 2024 rankades Genève som världens dyraste stad eurocost.com – detta fungerar som ett tveeggat svärd: det understryker efterfrågans och valutans styrka, men belyser även kostnadsproblemen som kan begränsa framtida hyres- och prisökningar. Genève kommer sannolikt bibehålla sin status som dyr stad givet de rådande faktorerna.

Sammantaget är prognosen för fastighetsmarknaden i Genève en fortsättning på dess långsiktiga bana: stabil tillväxt, höga värden och en stram marknad. 2025 bör bli ett år av stabilitet och lätt acceleration – med räntelättnader som stimulerar aktiviteten. 2026–27 kommer handla om att hantera tillflödet av utbud och säkerställa att det absorberas utan att vakanserna skenar iväg. Från och med 2028 och framåt, om befolknings- och jobbtillväxten fortsätter, kan Genève återigen hamna i en situation med underskott på utbud även efter de nuvarande projekten, vilket potentiellt skulle kunna starta en ny cykel av aggressiva pris- och hyreshöjningar – men det ligger längre fram i tiden. På medellång sikt kan man förvänta sig en hälsosam men kontrollerad tillväxt. Som en UBS-rapport sammanfattade, “en stabil ekonomi, låga bolåneräntor och begränsat utbud kommer att stödja människors betalningsvilja, men pressad prisvärdhet bör begränsa större prisökningar” globalpropertyguide.com. Det sammanfattar konsensus: ingen bubbla i sikte, bara en hög platå som sakta stiger.

Jämförelse med andra städer (Schweiz och globalt)

Genèves fastighetsmarknad inbjuder ofta till jämförelser både med dess schweiziska motsvarigheter och internationella städer tack vare dess unika egenskaper. Nedan kontrasterar vi Genève med Zürich och Lausanne (inhemska måttstockar) och diskuterar även hur den står sig jämfört med globala städer.

Genève vs. Zürich: Zürich är Schweiz största stad och finansiella centrum, medan Genève är den näst största och ett diplomatiskt nav. Dessa två städer dominerar den schweiziska fastighetsmarknaden när det gäller priser. I början av 2025 är Zürich marginellt dyrare än Genève för bostadsfastigheter, men skillnaden är liten. Det genomsnittliga transaktionspriset för lägenheter var cirka CHF 21 110/m² i Zürich jämfört med CHF 20 960/m² i Genève globalpropertyguide.com, vilket innebär att de ligger nästan lika. Båda städerna har haft liknande årliga prisökningar (ungefär 3–4 % år över år) och båda har extremt låga bostadsvakanser (praktiskt taget 0% i Zürich och ~0,6% i Genève globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Hyresnivåerna är lika höga i båda: medianuthyrningspriser är cirka CHF 420/m²/år i respektive stad globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vilket är det högsta i Schweiz. Zürich har dock ett större storstadsområde och mer utveckling i ytterområdena, vilket ger en något större mängd transaktioner och potentiellt mer flexibilitet att växa. Till exempel har Zürichs Glattalområde nya bostadsprojekt som Genève har mindre utrymme att efterlikna. På kontorssidan är Zürichs marknad större och har historiskt sett haft mer nytillskott, vilket är anledningen till att Zürichs kontorsvakanser (~5%) är något lägre än Genèves (~6%) från och med 2024 realestate.juliusbaer.com. Investeringsavkastningen i båda städerna är mycket låg, även om Zürich kan ha den allra lägsta (t.ex. i centrala Zürich 1,7% jämfört med Genève 2,1% för bostäder globalpropertyguide.com). I huvudsak delar Genève och Zürich rampljuset som Schweiz dyraste och mest eftertraktade marknader. Valet mellan dem beror ofta på personliga eller affärsmässiga behov (internationell miljö och Genèvesjöns sceneri mot större ekonomiskt centrum i Zürich). För investerare betraktas båda som stabila; Zürich kan ha något större likviditet på grund av sin storlek, medan Genèves mindre storlek innebär att möjligheterna är mer sällsynta.

Genève vs. Lausanne (och andra schweiziska städer): Lausanne, som också ligger vid Genèvesjön cirka 60 km bort, jämförs ofta därefter. Fastigheter i Lausanne är dyra men märkbart billigare än i Genève. Under Q1 2025 var genomsnittspriset på lägenheter i Lausanne ~15 490 CHF/m² globalpropertyguide.com, ungefär 25% lägre än i Genève. Hyrorna är också lägre (median ~300 CHF/m²/år i Lausanne jämfört med 420 i Genève globalpropertyguide.com). Vakanserna i Lausanne (~0,6%) är också mycket låga globalpropertyguide.com, men något högre än Genèves i vissa segment, och Lausanne har haft lite större framgång med att tillföra nya bostäder i närliggande orter. Andra schweiziska städer: Basel och Bern är avsevärt billigare – Basel omkring 13 000 CHF/m² för lägenheter och Bern ~11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com. De har också något högre vakanser (0,9% i Basel globalpropertyguide.com, vilket speglar ett större utbud i förhållande till efterfrågan). Tabellen nedan sammanfattar några nyckeltal:

Tabell: Viktiga bostadsnyckeltal i större schweiziska städer (Q1 2025)

Källor: Wüest Partner via SNB (priser) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (hyror och vakanser) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Som tabellen visar, utgör Genève och Zürich en egen liga i Schweiz, med Lausanne som släpar efter men fortfarande ligger högt. Som jämförelse är det schweiziska nationella genomsnittliga lägenhetspriset cirka CHF 9 200/m² (från och med mitten av 2025) investropa.com – mindre än hälften av Genèves nivå – vilket visar hur exceptionell Genève är inom landet.

Globala jämförelser: Internationellt rankas Genève som en av de dyraste städerna i världen att bo i. År 2024 rankade en framstående levnadskostnadsundersökning (EuroCost International) faktiskt Genève som nummer 1 globalt för expatriatkostnader, något före Hongkong eurocost.com. Styrkan på schweizerfrancen och Genèves boendekostnader var stora bidragande faktorer till denna placering eurocost.com. Detta stämmer överens med Mercer och ECA-undersökningar som konsekvent placerar Genève bland de fem till tio dyraste i världen. När det gäller fastighetspriser konkurrerar Genève med städer som London, New York, Paris, Singapore, Hongkong i den högsta klassen. Till exempel är toppfastigheter i Genève på 23 700 USD per m² globalpropertyguide.com (USD-ekvivalent) i nivå med prime central London (25 000 USD per m² i Mayfair till exempel) och högre än prime Paris (~18 000 USD per m²). Det är under supertoppen som Monaco (som kan vara över 50 000 € per m²), men Genève ligger inte långt efter den högsta nivån.

Genèves marknad beter sig dock något annorlunda jämfört med stora globala finanscentra. Den är mindre och mindre volatil. Genève drabbades inte av de dramatiska upp- och nedgångar som vissa städer såg; dess prisutveckling har varit en stadig uppåtgående kurva. Under den globala finanskrisen 2008–09 sjönk fastighetsmarknaden i Genève bara marginellt och återhämtade sig snabbt, medan marknader som Dubai eller Miami upplevde stora svängningar. Detta understryker Genèves trygga tillflyktsortskaraktär. De internationella organisationerna och Schweiz stabilitet fungerar som stötdämpare.

En annan aspekt: jämfört med globala städer har Genève strikta utbudbegränsningar (jämförbart med t.ex. Hongkong eller Singapore där marken är begränsad). Men till skillnad från Hongkong växer Genèves befolkning långsammare och spekulativa investeringar begränsas av lag – så Genèves priser, även om de är extremt höga, drivs något mer av verkliga användares efterfrågan.

I lyxsegmentet noterade UBS:s Luxury Property Index (2025) att toppfastigheter runt Genèvesjön (vilket inkluderar Genèves exklusiva marknad) hade ackumulerade prisökningar på under 20% de senaste fem åren, medan det runt Zürichsjön låg på 30-40% ubs.com – vilket indikerar att Genève-lyxen växte något långsammare men ändå stabilt ubs.com ubs.com. Globalt svalnade lyxfastigheter i många städer under 2022–2023 i takt med att räntorna steg, men Genèves mycket begränsade utbud höll dess lyxsegment motståndskraftigt med en blygsam tillväxt snarare än någon nedgång.

Ur ett investerarperspektiv jämförs Genève ofta med städer som Wien, München eller Tokyo, som också är kända för stabilitet och låga avkastningar. Alla har starkt hyresskydd och en långsam men stadig värdeutveckling. Genève utmärker sig bland dessa genom sin internationella prägel och sina regleringshinder för utländska köpare, vilket gör det lite unikt.

Sammanfattningsvis är Genèves fastighetsmått jämförbara med de främsta globala städerna vad gäller pris, men marknadsdynamiken är unikt schweizisk – hårt reglerad, mycket stabil och kännetecknad av gradvisa trender. Tillsammans med Zürich delar staden det schweiziska kännetecknet för stabilitet. Inom Schweiz finns det ingen annan stad som riktigt matchar Genèves kombination av höga priser, låga vakanser och internationell efterfrågan (förutom Zürich). För den som flyttar till Schweiz eller vill investera handlar Genève kontra Zürich ofta om livsstil och bransch (Genève för internationella/offentliga sektorn och råvaror, Zürich för finans och teknik, grovt sagt). Båda överträffar andra schweiziska städer när det gäller kostnader. Och på världsscenen har Genève en tydlig plats bland de dyraste elitstäderna, vilket ofta förvånar dem som inte inser att denna lilla stad kan konkurrera med London eller Hongkong i bostadspriser. Det bekräftas av globala rankningar och av expats som märker att Genèves boende- och levnadsomkostnader är anmärkningsvärt höga eurocost.com.

Trots kostnaderna fortsätter Genève att locka företag och individer tack vare sin livskvalitet, säkerhet och strategiska betydelse. Så länge dessa fördelar består, lär staden förbli i toppen både nationellt och internationellt. Jämförelserna visar slutligen att Genèves fastighetsmarknad speglar dess status: global, exklusiv och robust, med prestationsmått som få städer i samma storlek kan matcha.

Källor: Analysen ovan är baserad på data och rapporter från schweiziska fastighetsbyråer och forskningsinstitut, inklusive Wüest Partner (via Swiss National Banks dataportal), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, samt internationella bedömningar som Mercers och EuroCost Internationals 2024-rankningar eurocost.com. Vakans- och hyressiffror kommer från officiell statistik (Statistiska centralbyrån) och marknadsrapporter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kommersiella marknadsinsikter har inhämtats från JLL:s rapporter om Schweiz jll.com jll.com och Julius Baers fastighetsrapport för Q1 2025 realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Dessa källor ger tillsammans en bild av Genèves marknad 2025 och framåt, som sammanfattas i denna rapport.