St. Moritz, den legendariska schweiziska skidorten, står högst upp på den alpina fastighetsmarknaden som en av världens dyraste och mest exklusiva plats för fastigheter. År 2025 förblir fastighetspriserna svindlande – högre än någon annan alpresort – med lyxbostäder som kostar 40 000 CHF+ per kvadratmeter (och 50 000 CHF+ för verkliga troféobjekt) ubs.com ubs.com. Marknaden steg kraftigt under pandemin och ligger nu på all time high, stärkt av Schweiz attraktionskraft som trygg tillflykt och kronisk bostadsbrist ubs.com ginesta.ch. Denna omfattande rapport undersöker bostads-, kommersiella och ultra-luxuösa trender, presenterar historisk och aktuell prisdata samt analyserar prognoser för de kommande åren. Vi fördjupar oss även i hyresavkastning, nya projekt, regler för utländska köpare, skatteaspekter och efterfrågedrivande faktorer – och jämför St. Moritz med andra schweiziska och alpina lyxmarknader.
(Alla priser i schweiziska franc. 1 CHF ≈ 1 EUR från och med 2025.)
Bostadsmarknadstrender 2025
Bostadsmarknaden i St. Moritz förblir extremt ansträngd och dyr. Efter en extraordinär boom under pandemin har efterfrågan normaliserats till nivåer före 2020, men den är fortfarande stark ginesta.ch. Köpare har blivit lite mer prismedvetna och försäljningarna tar nu något längre tid, men priserna håller sig stabila på rekordhöga nivåer ginesta.ch. Denna stabilitet stöds av extremt lågt utbud – nybyggnation är mycket begränsad – och ett stadigt intresse från förmögna schweiziska och internationella köpare.
- Begränsat utbud: Över hälften av St. Moritz bostadsbestånd (≈55%) är fritidsbostäder (semesterlägenheter) ginesta.ch ginesta.ch. Byggandet av nya fritidsbostäder stoppades i stort sett efter Schweiz ”andra hem-initiativ” år 2012 (Lex Weber-lagen), som förbjuder nya tillstånd för andra bostäder i kommuner där sådana bostäder överstiger 20% av beståndet ginesta.ch. I St. Moritz, där andelen andra hem långt överstiger denna gräns, är nyproduktion extremt sällsynt och det totala bostadsbeståndet växer med <1% per år ginesta.ch. Denna strukturella brist driver upp priserna ginesta.ch. Även när efterfrågan efter covid-19 svalnade från en feber till bara stark, kvarstår säljarmarknadens villkor – med tillgänglighetsnivåer på ~2,3% för lägenheter och 2,5% för hus (klart under de “balanserade” 6–8%) ginesta.ch.
- Prisnivåer: Bostadsfastigheter i St. Moritz håller Schweiz ledande priser. Även mellanprisklassens lägenheter i staden säljs för omkring CHF 20 000–25 000/m², medan lyxlägenheter når CHF 25 000–32 000/m² – och verkligt exceptionella penthousevåningar eller chalets med sjöutsikt kan långt överstiga detta ginesta.ch ginesta.ch. På St. Moritz mest eftertraktade adresser, såsom Via Suvretta eller Via Brattas, skaffar stora chalets rutinmässigt CHF 40 000+ per m², och ett fåtal ”enhörnings”-fastigheter har enligt uppgift nått sexsiffriga CHF per m²-priser ginesta.ch ubs.com. Även äldre enfamiljshus (en mycket liten del av marknaden) kostar minst CHF 26 000/m², medan moderna villor i topplägen ofta ligger på CHF 39 000/m² eller mer ginesta.ch. Som jämförelse är medelutropspriset för ett typiskt hus (alla storlekar/lägen) i St. Moritz cirka CHF 13 300/m² från och med mitten av 2025 (med ett spann på ~CHF 8 000–18 600) homegate.ch – vilket visar att även ”genomsnittliga” objekt här är dyra. Under de senaste 4 åren har huspriserna i St. Moritz stigit med +52% i CHF räknat homegate.ch, vilket illustrerar den meteorlika värdeökningen sedan 2019.
- Post-pandemisk platå: Efter en kort nedgång 2015–2018 steg värdena kraftigt under 2020–2022 i samband med en tillflykt till alpina tillflyktsorter ginesta.ch. År 2023 nådde priserna nya toppar och tillväxten har sedan dess planat ut – särskilt för lägenheter. Lägenhetsvärdena har nästan tredubblats (+190%) sedan 2000, och husvärdena har ökat med ~175% sedan 2000 ginesta.ch. Efter uppgångar på ~5–6% årligen i början av 2020-talet sågs bara blygsamma ökningar 2024. Lokala mäklare noterar att prisuppgången har “planat ut” på en hög platå ginesta.ch. Köpare är inte längre i panikköpläge; de förhandlar hårdare och prioriterar rättvist värde och topp-läge ginesta.ch. Ändå förblir priserna på rekordnivåer, stödda av minimal tillgång och fortsatt efterfrågan från förmögna livsstilsköpare ginesta.ch. Kort sagt är bostadsmarknaden 2025 i vänteläge på toppen – stabil, extremt högt prissatt, med mindre svängningar men ingen större korrigering.
Ultra-luxury & skidchalet-segment: Trender
St. Moritzs ultra-luxuösa fastighetssegment (”Prime”) fortsätter att leda Alpvärlden både vad gäller prestige och pris. Det har behållit sin krona som den dyraste skidfastighetsmarknaden i Alperna ubs.com. År 2024 steg priserna för prime-segmentet i St. Moritz med cirka +5,6 % år över år, och överträffade därmed de flesta konkurrenterna knightfrank.com. Detta drev prime-värdena ~27 % över nivåerna 2019 – en anmärkningsvärd ökning på bara fem år ubs.com. Viktiga trender i detta elitsegment inkluderar:
- Global attraktion för miljardärer: Efterfrågan i det översta segmentet är verkligen internationell. Köpare med mycket hög nettoförmögenhet från Europa, Nordamerika, Mellanöstern och andra delar av världen värderar St. Moritz för dess “Top of the World”-exklusivitet och schweiziska stabilitet ubs.com. Även när de globala finansmarknaderna vacklade under 2023–24 fortsatte de rika att köpa här, eftersom de ser schweizisk fastighet som en säker tillgång ubs.com. Den starka schweiziska francen gjorde schweiziska lyxhem dyrare för utlänningar, men detta valutahinder motverkades av många köpares önskan om en säker alpintillflyktsort ubs.com. Rykte spelar roll: St. Moritzs hundraåriga varumärke som en glamorös vinterenklav (två gånger värd för vinter-OS) fortsätter att locka elitkunder och investeringsmigranter som söker fotfäste i den schweiziska livsstilen.
- Prismomentum avtar: Efter två år av tvåsiffrig tillväxt avstannade prismomentet tydligt 2024. Enligt UBS halverades prisökningarna i den schweiziska lyxsegmentet till cirka +1,2 % i genomsnitt 2024 (jämfört med cirka +3 % året innan) ubs.com. I St. Moritzs fall steg fortfarande bostadsrättspriserna med cirka 3 % det senaste året, men de mest exklusiva chaletterna uppvisade oförändrad eller obetydlig tillväxt ubs.com. I princip nådde lyxmarknaden ett pristak efter tidigare överdrivna uppgångar ubs.com. Köparna var fortsatt intresserade, men många tvekade inför ytterligare branta prisökningar med tanke på hur mycket värdet redan stigit. En annan faktor som kylt ner toppsegmentet: Schweiziska bolånes “stresstest”-regler (som kräver hög inkomst för att ha råd med mångmiljonbostäder) begränsar vissa köpare i intervallet 5–10 miljoner CHF ubs.com. Utbudet av potentiella köpare krymper på dessa höga prisnivåer, vilket naturligt bromsar prisökningstakten ubs.com. Därför har 2025 varit ett år av konsolidering för St. Moritz lyxbostäder – priserna håller sig kvar eller stiger bara marginellt ubs.com.
- Ojämförliga toppvärden: Även med långsammare tillväxt förblir St. Moritz extremt dyrt. År 2025 börjar lyxobjekt på cirka CHF 43 000/m² ubs.com, det högsta i Alperna. Som jämförelse börjar Gstaads topppriser runt CHF 39 000/m² och Verbiers ~CHF 36 000/m² ubs.com – vilket placerar St. Moritz på toppen. Beroende på läge och renommé överstiger kvadratmeterpriserna i St. Moritz ofta CHF 50 000 och i ”undantagsfall” har de till och med nått CHF 100 000+ ubs.com. Detta är Monaco/Aspen-nivåpriser i hjärtat av de schweiziska alperna. Noterbart är att Gstaad och St. Moritz ofta växlar om titeln som dyraste skidorten: en undersökning från 2024 placerade Gstaads genomsnitt något högre, men St. Moritz hade den största årliga ökningen (+5,6% mot +4%) knightfrank.com. Oavsett definierar de tillsammans det absoluta toppskiktet. Som jämförelse har Frankrikes främsta resort (Courchevel 1850) lyxchalets runt CHF 30 000/m² – fortfarande dyrt, men cirka 30% billigare än St. Moritz ubs.com. Tabellen nedan visar hur St. Moritz står sig jämfört med andra exklusiva alpina marknader:
| Plats (Resort) | Typiskt topppris (CHF/m²) | Prisförändring 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Schweiz) | ≈ 40 000 – 50 000 (upp till 100 000+ för rariteter) ubs.com ubs.com | +5,6% (pristrenden avtar) knightfrank.com |
| Gstaad (Schweiz) | ≈ 39 000+ (nästan i nivå med St. Moritz) ubs.com | +4,0% (stark efterfrågan, lågt utbud) knightfrank.com |
| Verbier (Schweiz) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8% (moderat tillväxt) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Frankrike) | ≈ 30 000 (fransk skidmarknad på topp) ubs.com | +9,0 % (litet utbud driver ökningar) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Österrike) | ≈ 20 000 (högst i Österrike) ubs.com | +8,5 % (återhämtning efter korrigering) knightfrank.com |
(Källor: Knight Frank, UBS.”Primepris” avser startvärden för högkvalitativa/luxussegmentet.)
Tabell 1: Priser på exklusiva alpina fastigheter och senaste tillväxt (2024 data) knightfrank.com ubs.com
Trots skyhöga priser är intresset för lyxbostäder i St. Moritz fortsatt starkt. Den unika mixen av glamour, avskildhet och alpin skönhet – samt Schweiz politiska/ekonomiska stabilitet – fortsätter att locka UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) properstar.mu properstar.mu. Många förmögna köpare ser att äga en chalet i St. Moritz som både en statusmarkör och en klok investeringsstrategi (en hård tillgång i en trygg jurisdiktion). Sammanfattningsvis kännetecknas ultra-luxury-segmentet år 2025 av rekordhöga prisnivåer, något svalare tillväxt och fortsatt global efterfrågan – en marknad som hämtar andan på toppen.
Kommersiella fastigheter och nyutvecklingar
Kommersiella fastigheter i St. Moritz drivs till stor del av turismsektorn – lyxhotell, exklusiva butiker, restauranger och tjänster som vänder sig till välbärgade besökare. Hälsan för den kommersiella marknaden följer nära turismtrenderna, som varit mycket starka. År 2023 noterade St. Moritz sitt näst bästa år på ett decennium för hotellnätter, med över 1,7 miljoner övernattningar i regionen Övre Engadin (90 % av dessa i St. Moritzområdet) ginesta.ch. Denna tillströmning av besökare (särskilt turister med hög köpkraft) har hållit efterfrågan på topplatser för hotell och butiker på de prestigefyllda shoppinggatorna hög. Viktiga punkter är:
- Efterfrågan på detaljhandel/hotell: St. Moritzs “designby”-atmosfär – kantad av Cartier, Gucci och konstgallerier – innebär att kommersiella hyror är bland de högsta i Alperna. Första klassens butikslokaler är begränsade kring Bahnhofstrasse och Palace-hotellområdet, och vakanser är i stort sett obefintliga under högsäsong. Lyxvarumärken vill gärna ha närvaro här för varumärket och den förmögna kundkretsen, vilket håller detaljhandelsfastigheter starka. Även hotellen har blomstrat tack vare stigande rumspriser och beläggning, vilket lett till renoveringar och uppgraderingar (t.ex. har det historiska Badrutt’s Palace Hotel genomgått renoveringar för att förbli konkurrenskraftigt). Ny hotellutveckling begränsas dock av byggnadsrestriktioner och bevaranderegler i denna region. Istället moderniseras befintliga fastigheter till femstjärnig standard för att möta efterfrågan.
- Nya utvecklingsprojekt: Bostadsutveckling är mycket begränsad enligt lag, men några anmärkningsvärda projekt är på gång, ofta genom omvandling av äldre fastigheter. Till exempel “Residence du Lac”-projektet (2024–25) som omvandlar en tidigare byggnad vid sjön till moderna lägenheter med fokus på hållbar träkonstruktion och blandade lägenhetsstorlekar för lokalbefolkningen timbatec.com timbatec.com. Fokus ligger på högkvalitativ, miljövänlig design (byggd enligt Minergie-P-Eco-standard) för att möta dagens krav på effektivitet och lyx timbatec.com. Eftersom St. Moritz inte kan bygga nya fritidshus fritt, är de flesta nya bostadsbyggen antingen för permanentboende eller kräver särskilda undantag. Vissa äldre hotell eller kliniker har byggts om till bostäder eller fastigheter med blandade ändamål – ett nyligt exempel är en tidigare klinik som omvandlades till evenemangslokal och framtida bostadsrätter (visades under Nomad design-evenemanget 2025). Sammanfattningsvis kommer nytt utbud endast genom ombyggnad av befintliga fastigheter, eftersom det råder ett totalförbud mot nya andrahandsbostäder i detta område med hög andel fritidsboenden ginesta.ch.
- Infrastrukturuppgraderingar: Regionen fortsätter att investera i turistinfrastruktur, dock inte utan utmaningar. Skidliftssystem moderniseras där det är möjligt – t.ex. påbörjades planer på att ersätta den 50 år gamla Signalbahn-kabinbanan vid St. Moritz-Bad med en gondol med högre kapacitet snowindustrynews.com. Dock stoppade Schweiz högsta domstol Signalbahn-projektet år 2023 på grund av miljö- och planeringsskäl (skydd av skog m.m.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Detta belyser den strikta regleringsmiljön även för infrastruktur: projekt måste noggrant balansera miljöpåverkan, och förseningar är vanliga. Trots bakslag är St. Moritz liftoperatörer och staden engagerade i att upprätthålla världsklass-anläggningar. Betydande medel har investerats i snötillverkning, liftuppgraderingar och året-runt-aktiviteter i hela Engadin. Faktum är att klimatanpassning är en prioritet – många alpina orter (inklusive St. Moritz) satsar stort på teknik för att säkerställa pålitlig snö och bredda sommarsäsongens utbud naef-prestige.ch.
- Kommersiella utsikter: Utsikterna för kommersiella fastigheter är stabilt-positiva, kopplat till turismens framtidsutsikter. Med att internationella resor återgår till det normala efter pandemin ser St. Moritz starka vinterbokningar och växande sommarbesök (användningen av sommarens liftkort har ökat med +46% sedan 2021 i takt med att Alperna satsar på året-runt-turism) naef-prestige.ch. Detta stärker förtroendet hos restauranger, butiker och hotell och gynnar därmed hyror och beläggning i kommersiella fastigheter. En begränsande faktor är personal/hyra: bristen på personalbostäder (på grund av regler för andrahandsboende) gör att vissa företag satsar på lösningar för personalboende i byarna omkring. Ett närliggande skidområde (Lech i Österrike) byggde till och med nya personalbostäder år 2025 – en fråga även schweiziska orter uppmärksammar snowindustrynews.com. I St. Moritz kan den lokala regeringen och arbetsgivare behöva underlätta boendelösningar för personal för att bibehålla servicenivån under högsäsong.
| Indikator (Bostäder) | Värde / Trend |
|---|---|
| Medianpris på hus (begärt) | CHF 13 300/m² (mitten av 2025) – medianannons, alla områden homegate.ch.Upp ~+52 % jämfört med för 4 år sedan homegate.ch.Återspeglar bred marknad, inkl.äldre och utkanter. |
| Genomsnittligt pris för exklusiva bostäder (prime luxury) | CHF 40 000/m²+ – typiskt för exklusiva lägenheter/chalets ubs.com.Ultra-prime-försäljningar på CHF 50k–60k/m²; sällsynta troféer högre ubs.com.St.Moritz leder Alperna i denna mätning. |
| 1-årig prisförändring (2024) | ≈ 0% till +3% (varierar beroende på segment) – lyxsegmentet +1,2% i snitt ubs.com; St.Moritz prim +~5% knightfrank.com; den bredare marknaden ungefär oförändrad till +2%.Indikerar en platå efter tidigare uppgång. |
| 5-årig prisändring (2019–24) | +25% till +35% – St. Moritz lyx ~+27% ubs.com; totalt bostäder ~+30% (uppsk.).Stark tillväxt drivet av pandemitidens efterfrågespike och begränsat utbud. |
| Utbud på marknaden (2024) | 2–3 % av beståndet – Extremt låg tillgänglighet.Andelen tillgängliga ägarlägenheter ~2,3% ginesta.ch.Hem ~2,5%.Indikerar ett tight utbud; fastigheter säljs ofta utanför marknaden. |
| Andrahem-andel | 54,7 % av bostäderna är andra bostäder (inte primära) ginesta.ch.Nya andrahandsbostäder har varit förbjudna sedan 2012 i St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, vilket begränsar utbudet och ny tillgång. |
| Typisk uthyrningsavkastning (lång sikt) | ~2–3% brutto per år – relativt låg på grund av höga kapitalvärden investropa.com.St. Moritz avkastning liknar Zürich/Geneva prime (2–3%).Nettoavkastning ännu lägre efter kostnader. |
| Avkastning vid korttidsuthyrning (semesterbostad) | ~5–7% brutto (högsäsong) – premium semesterboenden kan ge högre avkastning investropa.com, men kräver aktiv förvaltning och påverkas av säsongsmässig beläggning. |
(Källor: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Siffrorna är ungefärliga.)
Sammanfattningsvis, även om inga stora kommersiella utvecklingar (som nya köpcentrum eller kontorsparker) sker – vilket är typiskt för en resortstad – är den kommersiella fastighetsmarknaden robust, driven av lyxturism. Uppgraderingar av infrastruktur och noggrant planerade småskaliga projekt kommer att fortsätta, vilket stärker St. Moritz position som en ledande alpindestination året runt.
Historisk Prisutveckling & Nuvarande Värden
St. Moritz fastighetsmarknad har en lång historia av extraordinär prisutveckling. Under de senaste ~20 åren har fastighetsvärdena i staden ungefär tredubblats, vilket ligger långt över det schweiziska genomsnittet. Priserna steg stadigt genom 2000-talet, sjönk något i mitten av 2010-talet, och steg sedan kraftigt under slutet av 2010-talet och särskilt under 2020–2022. Dagens priser är de högsta hittills. Nedan följer en sammanfattning av viktiga prisindikatorer för 2025:
Tabell 2: Nyckeltal för St. Moritz fastighetsmarknad (2025)
Som tabellen visar kännetecknas St. Moritz fastigheter av astronomiska värden och blygsamma hyresintäkter. Pris-till-hyra-kvoten är mycket hög – vilket speglar att ägarna oftast är livsstilsköpare snarare än investerare som söker avkastning. Till exempel kan en lägenhet i St. Moritz för CHF 5 miljoner bara generera ~CHF 100 tusen/år i långtidshyra (2% avkastning), men ägarna accepterar det eftersom de värdesätter personlig användning, tillgångssäkerhet och potential för värdeökning. Faktum är att kapitalappreciering har varit den stora belöningen historiskt: även efter den senaste avmattningen har bostäder i St. Moritz ökat i värde med ~+5–6% årligen de senaste fem åren, långt över inflationen. På längre sikt är utvecklingen än tydligare – från 2000 till 2024 har lokala bostadspriser nästan tredubblats i reala termer ginesta.ch. Få marknader globalt har haft denna varaktiga tillväxt.
Med dagens siffror (2025) kan man sammanfatta: “Fastigheter i St. Moritz är extremt dyra, utbudet är knappt och priserna håller sig på toppnivåer med endast liten senaste tillväxt.” Det grundläggande sambandet mellan begränsat utbud och hög efterfrågan pekar på att en prisnedgång sannolikt skulle bli ytlig. Faktum är att, som diskuteras härnäst, är prognosen stabilitet eller svagt stigande priser snarare än någon större nedgång.
Marknadsprognos: 2025 och framåt
Utsikterna för St. Moritz fastighetsmarknad de kommande åren är generellt stabila, med måttlig tillväxt förväntad – en fortsättning på “konsolidering på hög nivå.” Flera välrenommerade prognoser indikerar att 2025 kommer att innebära dämpade prisökningar i linje med inflationen, varefter måttlig tillväxt kan återupptas. Nyckelfaktorer som påverkar prognosen är räntor, globala ekonomiska förhållanden och lokala utbudsbegränsningar:
- 2025 – Ett konsolideringsår: UBS:s analytiker förutspår 2025 som ännu ett konsolideringsår för schweizisk lyxfastigheter, där prisökningarna förblir mycket återhållsamma (liknande 2024:s ~1 % nivå) ubs.com. Ginesta (en lokal mäklare) förväntar sig också ”stabila till svagt stigande marknadspriser i takt med inflationen” på kort sikt ginesta.ch. Med andra ord kan de nominella priserna stiga med ~0–2% under 2025, vilket i praktiken innebär att de reala priserna förblir oförändrade. Orsaken: de höga prisnivåerna har minskat köparbasen, och den efterpandemiska hysterin har svalnat ubs.com. Dessutom steg räntorna i Schweiz från sina 0%-nivåer under 2022, och även om räntesänkningar förväntas till 2025–26 är finansieringskostnaderna fortfarande högre än under den ultralätta perioden – vilket dämpar köparnas maxbudgetar. Den schweiziska ekonomin växer också endast långsamt (~1 % BNP-tillväxt), vilket innebär att ingen större efterfrågeökning är i sikte engelvoelkers.com. Allt detta pekar mot en period av prismässig stabilitet snarare än en ny boom. Noterbart är att även den här ”sidledes” prognosen gäller mycket höga prisnivåer, så marknaden pausar i princip på toppen.
- Strukturellt uppåttryck: På längre sikt är analytiker försiktigt optimistiska. UBS noterar att strukturella faktorer (personer med högt nettoförmögenhet, människor lever längre och använder fritidshus mer, etc.) kommer att “fortsätta [den] uppåtgående [pris]trenden under överskådlig framtid” ubs.com. Efterfrågedrivande faktorer inkluderar förmögna pensionärer och fritidshussökare från hela världen, medan utbudet kommer att förbli strikt begränsat på grund av begränsningen av antalet fritidshus ginesta.ch. Denna obalans antyder att priserna, efter den nuvarande pausen, bör återuppta en försiktig ökning. Till exempel förutspår Wüest Partner (schweizisk fastighetskonsult) att priserna på schweiziska ägarbebodda bostäder ökar med ~+3% under 2025 engelvoelkers.com, och möjligen i liknande takt under 2026–27 om räntorna sjunker. St. Moritz, som är en unik mikromarknad, kanske inte når +3 % redan kommande år, men en återgång till ~+2–4% årlig värdeökning till 2026–2027 är rimlig om de globala ekonomiska förutsättningarna förbättras. Vissa branschexperter förutser faktiskt en måttlig återacceleration: en lyxbostadsprognos spår att priserna i St. Moritz kan öka med ~+2,5 % till +4,0 % under 2026, med de starkaste prisökningarna i de mest prestigefyllda områdena som Suvretta theluxuryplaybook.com. Detta skulle vara ett lyft från det nära stillastående 2024–25 och stämma med ett scenario om förnyat förtroende när lånekostnaderna normaliseras nedåt.
- Nyckelvariabler: Räntebanan är avgörande. Schweiziska Nationalbanken höjde räntan från –0,75 % till +1,75 % (fram till mitten av 2023) för att bekämpa inflationen, men inflationen har sedan dess sjunkit under 1 % engelvoelkers.com. Om SNB börjar sänka räntorna mot slutet av 2024 eller 2025 (som många förväntar sig), kommer lånevillkoren att förbättras och kan låsa upp ny efterfrågan engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Redan nu har schweiziska 10-åriga statsobligationsräntor fallit från sina toppar, och vissa bolåneräntor har sänkts, vilket har “ökat köparnas betalningsvilja” på lyxmarknaden 2024 ubs.com. En annan faktor: trender för global rikedom. St. Moritzs öde är kopplat till miljardärernas rikedom – och trots viss marknadsvolatilitet har de allra rikaste bara blivit rikare under de senaste åren properstar.mu. Förutsatt att det inte sker någon större finanskris, förväntas förmögna individer fortsätta att placera en del av sin förmögenhet i hårda tillgångar som exklusiva fastigheter. Dock kan en ekonomisk avmattning i Europa eller geopolitiska chocker dämpa efterfrågan på kort sikt ubs.com. UBS noterar att om tillväxten i Europa förblir dämpad och inflationen urholkar köpkraften, kan vissa potentiella köpare skjuta upp inköpet av fritidshus ubs.com. Därför återspeglar 2025 års långsamma tillväxtprognos en försiktig syn på ekonomin.
- Övergripande prognos: Grundläggande förväntningar är att fastighetsvärdena i St. Moritz förblir stabila eller stiger måttligt fram till 2025, för att därefter accelerera något under kommande år. Det är osannolikt att vi får se en krasch om det inte sker tvångsförsäljningar (vilket är ovanligt, eftersom förmögna ägare inte är högt belånade eller pressade att sälja) engelvoelkers.com. Faktum är att ägare i Schweiz vanligtvis behåller sina bostäder genom räntefluktuationer, vilket förhindrar ett stort utbud engelvoelkers.com. Därför är nedsideriskerna begränsade. På uppsidan kan en ny våg av utländskt intresse (t.ex. om vissa resemarknader återöppnas helt eller om schweizerfrancen försvagas) snabbt få fart på prisökningar på grund av hembristen. Sammanfattningsvis: räkna med en mjuklandning på toppen – priserna stannar kvar på sin ”höga platå” 2025, för att därefter återuppta en gradvis ökning i linje med den ekonomiska återhämtningen och fortsatt efterfrågan.
(En joker är dock ändrade regler – se regler för utländska köpare nedan. Strängare regler kan dämpa efterfrågan något, medan en eventuell uppluckring (osannolikt) skulle stimulera den.)
Hyresavkastning och potential för uthyrning
Investerare som överväger köp-för-uthyrning i St. Moritz bör känna till att hyresavkastningen är relativt låg, speciellt för långtidsuthyrning, men exklusiva korttidsuthyrningar kan ge attraktiv säsongsbaserad inkomst. Marknaden här drivs främst av livsstilsköpare och inte avkastningsinvesterare, vilket påverkar förhållandet mellan hyra och pris. Viktiga punkter:
- Långsiktig hyresavkastning: Bruttoavkastningen på bostäder i St. Moritz ligger vanligtvis på 2–3 % per år investropa.com. Detta är jämförbart med andra exklusiva schweiziska orter (Zürich, Genève), som också ligger runt 2–3 %, och är betydligt lägre än avkastningen i billigare regioner (där 4–5 % är vanligt) investropa.com. Till exempel kan en fyrarumslägenhet köpt för 3 miljoner CHF hyras ut för cirka 6 000–7 000 CHF per månad omöblerad – omkring 72 000–84 000 CHF om året (≈2,5 % av köpeskillingen). Sådana låga avkastningar speglar de skyhöga fastighetspriserna snarare än låga hyror; hyrorna i St. Moritz är faktiskt bland de högsta i Schweiz per m². Men priserna är så höga att hyran inte kan ”komma ikapp”, vilket resulterar i måttlig avkastning. Nettouthyrningsavkastning (efter kostnader, underhåll, fastighetsskatt etc) är ännu lägre, runt 1–2 %. Investerare accepterar ofta dessa låga avkastningar då de räknar med kapitaluppgång och tillgångssäkerhet. Många ägare hyr faktiskt inte ut alls utan föredrar exklusiv egen användning.
- Potential för semesteruthyrning: Marknaden för korttidsuthyrning (semesterboende) erbjuder högre inkomstpotential, särskilt under högsäsongen för skidåkning. Lyxiga chalets och lägenheter kan ta ut mycket höga veckopriser på vintern – det är inte ovanligt att en välbelägen chalet med 4 sovrum hyrs ut för CHF 15 000–20 000 per vecka över nyår eller i februari. Under de ungefär 10–12 främsta vinterveckorna kan en sådan fastighet dra in över CHF 150 000, vilket årligiseras till ~5%+ av dess värde. Enligt investeringsrådgivare kan korttidsuthyrning i godkända turistområden ge en bruttoavkastning på 5–7% per år – men detta förutsätter att man kan hyra ut enheten en stor del av året investropa.com. St. Moritz har en lång vintersäsong och en växande sommarsäsong, men beläggningen är ändå mycket lägre under lågsäsong. Realistiskt kan en engagerad ägare eller uthyrningsbyrå uppnå, säg, 15–20 veckors uthyrning till höga priser, vilket ger kanske 3–5% av fastighetens värde i inkomst – bättre än ett långtidskontrakt, men kräver aktiv förvaltning. Det finns också fler kostnader (marknadsföring, städning, provisioner) och juridiska krav (registrering av turistskatt, etc.). Trots detta, för ägare som är villiga att hyra ut sina hem när de själva inte använder dem, erbjuder St. Moritz en av de starkaste korttidsuthyrningsmarknaderna i Alperna tack vare den ständiga strömmen av förmögna turister.
- Regler och vakans: Det är viktigt att notera att korttidsuthyrning generellt är tillåten i resortzoner som St. Moritz (till skillnad från vissa schweiziska städer som begränsar uthyrning liknande Airbnb). Faktum är att stadens ekonomi välkomnar turistuthyrning. Dock kan lägenhetsägare behöva förhålla sig till stadgar eller förvaltningsregler om uthyrning, och alla hyresvärdar måste betala en ”Kurtaxe” (turistskatt) per gäst/natt och säkerställa att uthyrningen uppfyller säkerhetskraven. Begreppet “Lex Airbnb” har inte fått särskilt stort genomslag i St. Moritz – korttidsuthyrning är fortfarande vanligt, ofta ordnat genom lokala byråer eller exklusiva uthyrningsplattformar. Under högsta skidveckorna överstiger efterfrågan på uthyrningschalets långt utbudet, så vakansrisken under dessa perioder är nära noll. Under lågsäsong (vår, senhöst) kan fastigheten stå tom – ägarna använder ofta den tiden för underhåll.
- Buy-to-Let-profil: Rena investeringsköpare är relativt få i St. Moritz på grund av de låga avkastningarna och Lex Koller-restriktionerna (utländska icke-residenter kan inte enkelt köpa enbart för investering – se nästa avsnitt). De som faktiskt köper för uthyrning har vanligtvis ett långsiktigt perspektiv och ett dubbelt mål: hyra ut nu för att täcka kostnader och så småningom använda fastigheten själva (eller sälja vidare). Med tanke på Schweiz starka hyreslagar och stabila nationella hyresefterfrågan ser vissa investerare även 2–3% avkastning som acceptabelt för en bergfast tillgång. Dessutom stiger hyrorna just nu i Schweiz på grund av bostadsbrist – nationellt ökade efterfrågade hyror med cirka +2,2% på årsbasis i början av 2025 homesoverseas.ru. I St. Moritz innebär en begränsad tillgång på hyreslägenheter (endast cirka 44% av de lokala bostäderna är hyresrätter ginesta.ch, och många av dessa är upptagna av lokalbefolkningen) att expats eller säsongsarbetare konkurrerar om de få tillgängliga lägenheterna, vilket driver upp hyrorna. Detta kan försiktigt förbättra avkastningen över tid (om priserna förblir oförändrade och hyrorna stiger). Man ska dock inte förvänta sig några stora kassaflöden på denna marknad; den verkliga “avkastningen” i St. Moritz-ägande mäts ofta i livsstilsfördelar och långsiktig värdeökning, snarare än höga löpande inkomster investropa.com.
Sammanfattningsvis är hyror och avkastning i St. Moritz högst måttliga, och negativ hävstång (bolåneräntor som överstiger avkastningen) kan förekomma i miljöer med höga räntor. Potentiella hyresvärdar bör se det som en hybridinvestering: delvis inkomstfastighet, delvis lyxig tillgång. Många lyckas täcka vissa kostnader via semesteruthyrning – vilket innebär att man får betalt medan tillgången troligen ökar i värde. Men som ren avkastningsinvestering är St. Moritz överskuggad av billigare marknader. (Till exempel kan en investerare få 4–5% avkastning i Valais eller Österrike, men med betydligt mindre kapitalsäkerhet.) Varje ägare måste väga dessa faktorer utifrån sina egna finansiella mål.
Regler och restriktioner för utländskt ägande
Schweiz upprätthåller strikta lagar kring utländskt fastighetsägande – och St. Moritz, som eftertraktad semesterort, omfattas av dessa regler. De två viktigaste reglerna är Lex Koller (restriktioner mot att utländska icke-residenter köper fastigheter) och Lex Weber (tak för andrahandsägande, tidigare diskuterat). Här är vad utländska köpare behöver veta:
- Lex Koller (Tillstånd för utländska köpare): Enligt den federala Lex Koller-lagen möter utländska personer utan hemvist begränsningar när de köper fastighet i Schweiz. I allmänhet gäller att *utlänningar utan schweizisk hemvist inte kan köpa vanlig bostadsfastighet i större delen av Schweiz (t.ex. Zürich, Genève) investropa.com. Lagen gör undantag för särskilda turistområden (främst skidorter och semesterregioner) där utlänningar får köpa en fritidsbostad med särskilt tillstånd, men det är kvoterat. St. Moritz är ett av dessa områden, men tillstånden är begränsade. Viktiga punkter:
- En icke bosatt (bosatt utomlands) får köpa en fritidsbostad på upp till cirka 200 m² boyta i en godkänd kommun investropa.com. De måste få kantonalt godkännande, vilket kan ta några veckor investropa.com. Antalet tillstånd till utlänningar per år är begränsat – kantonen Graubünden har en årlig kvot, och populära orter som St. Moritz uppnår ofta snabbt sitt tak. Det betyder konkurrens om tillstånd för utländska köpare; vissa år kan du behöva vänta till nästa omgång.
- Utlänningar får inte köpa fastighet enbart för uthyrningsändamål – bostaden ska huvudsakligen användas för egen semester (även om det vanligtvis är tillåtet att hyra ut när man inte använder bostaden själv). Dessutom får man inte köpa flera enheter; ett tillstånd = en fastighet per utländsk köpare.
- EU/EFTA-medborgare bosatta i Schweiz med B-tillstånd eller någon utlänning med schweiziskt C-tillstånd behandlas som schweiziska köpare (inget tillstånd behövs) ubs.com. Därför väljer många internationella köpare att först etablera schweizisk hemvist (ofta via jobbplacering eller klumpsummebeskattningsprogrammet) och köper därefter utan begränsningar. Faktum är att personer med B-tillstånd (icke-EU) kan direkt köpa en permanent bostad för egen del utan särskilt tillstånd ubs.com.
- Tillämpning: Om en icke-resident köper via ett schweiziskt företag eller annan kryphål, omfattas de fortfarande av Lex Koller – myndigheterna har slagit ner på kreativa konstruktioner. I princip är den schweiziska fastighetsmarknaden inte “fritt fram” för utländska köpare; den är strikt reglerad för att förhindra överdriven utländsk spekulation och bevara bostäder för lokalbefolkningen.
- Lokala kvoter i St. Moritz: St. Moritz har historiskt haft väldigt få nya möjligheter för utländska köpare. Många befintliga lyxiga chalets ägs redan av utlänningar (sedan decennier tillbaka). När de säljs kan en ny utländsk köpare vanligen ta över det tillståndet, men nya tillstånd för nybyggnation är sällsynta. Vissa närliggande orter (som Davos eller Klosters) har tidvis haft mer liberala regler, men på det hela taget är Oberengadin fortsatt försiktig med utlandsförsäljningar investorsinproperty.com. Intressant nog fick Andermatt ett undantag från Lex Koller för att stimulera utveckling – vilket lockat många utländska investerare – men St. Moritz har inget sådant undantag. Detta håller efterfrågan hög i förhållande till utbudet på de fastigheter som är tillgängliga för utländska köpare.
- Lex Weber (andrahemslagen): Som nämnts kan det sedan 2012 inte byggas nya andrahandsbostäder i St. Moritz eftersom orten överstiger 20 %-gränsen ginesta.ch. Detta hindrar inte utlänningar från att köpa befintliga bostäder, men det begränsar tillgången på nya objekt som utlänningar kan köpa. Dessutom kan kantoner i vissa fall prioritera försäljning av nya enheter till schweiziska invånare. Bostadspolitiken i St. Moritz leder i praktiken till att utländska köpare hänvisas till en liten andrahandsmarknad av semesterlägenheter och chalets.
- Framtida åtstramningar: Noterbart är att den schweiziska regeringen 2023 tillkännagav planer på att ytterligare skärpa Lex Koller-reglerna. Föreslagna förändringar (ännu ej lagstadgade) kan inkludera: att förbjuda icke-EU-medborgare med B-tillstånd att köpa primärbostad utan godkännande, att tvinga utländska ägare att sälja om de ger upp sitt schweiziska uppehållstillstånd, samt möjligen begränsa utlänningars köp av andelar i resort-aparthotell ubs.com. Dessa åtgärder syftar till att mildra bostadsbristen för lokalbefolkningen ubs.com. De exakta förslagen diskuteras fortfarande, men utländska köpare bör vara medvetna om att Schweiz inte liberaliserar sin hållning; snarare blir den mer restriktiv. Eventuella nya regler skulle dock sannolikt inte gälla retroaktivt för nuvarande ägare.
- Praktisk påverkan: För St. Moritz-marknaden är utländsk efterfrågan fortfarande en betydande men kontrollerad faktor. Många köpare från utlandet kringgår Lex Koller genom att flytta till Schweiz (ofta och drar nytta av skatteregler för klumpsummebosättning som erbjuder förmånlig beskattning för förmögna utlänningar) – och blir därmed ”lokala” i köpsyfte. De som köper som icke-bosatta måste älska fastigheten tillräckligt mycket för att stå ut med byråkratin och acceptera schweiziska användningsregler. Begränsningen av boyta (kring 200 m²) för utlandsägda fritidshus gör att de megachaleter (500 m²+) vanligtvis endast kan köpas av schweizare eller bosatta utlänningar – en begränsande faktor för vissa mycket förmögna internationella köpare.
Sammanfattningsvis, St. Moritz välkomnar utländska köpare men på schweiziska villkor. Reglerna hindrar marknaden från att översvämmas av spekulativa utländska pengar – vilket bidrar till dess stabilitet. Utlänningar som köper här tenderar att vara långsiktigt engagerade (och blir ofta så småningom delårsboende). För potentiella köpare: att få expertråd kring Lex Koller är avgörande, men drömmen om att äga en del av St. Moritz är absolut möjlig för dem som uppfyller kriterierna. Handla dock snabbt – kvoterna för tillstånd är små och mycket eftertraktade.
Skatteaspekter för fastighetsköpare och investerare
Schweiz skattesystem för fastigheter är komplext, och varierar mellan kantoner, men vissa generella principer gäller. Ett fastighetsköp i St. Moritz (kantonen Graubünden) innebär transaktionsskatt, årlig ägarskatt och eventuella reavinstskatter vid vidareförsäljning. Här är de viktigaste skatteaspekterna:
- Överföringsskatt på fastighet (Handänderungssteuer): Detta är en engångsskatt som tas ut vid köp, liknande stämpelskatt. I Graubünden sätts skattesatsen av varje kommun upp till ett kantonalt max på 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. St. Moritzs skattesats ligger runt detta maximum (~2 %). Vanligtvis är det köparen som betalar överföringsskatten i denna kanton en.comparis.ch. Till exempel, vid köp av en chalet för 5 miljoner CHF blir överföringsskatten cirka 100 000 CHF. (Vissa kontrakt kan dela denna kostnad enligt överenskommelse, men standard är att köparen betalar.) Jämfört med många länder är 2 % måttligt – notera att Geneves är 3 %, och vissa schweiziska kantoner har ingen en.comparis.ch en.comparis.ch. Dessutom tillkommer notarie- och inskrivningsavgifter – vanligtvis ~0,2–0,5 % sammanlagt i Graubünden (notarie ~0,1–0,3 %, registrering några tiondelar procent) ubs.com ubs.com. Dessa kostnader delas ofta mellan parterna enligt överenskommelse.
- Årliga fastighetsskatter: Schweiz har ingen nationell fastighetsskatt, men många kantoner tar ut antingen en förmögenhetsskatt på nettotillgångar (inklusive fastigheter) och/eller en specifik fastighetsskatt (Liegenschaftssteuer). Graubünden tar ut en årlig fastighetsskatt på hela taxeringsvärdet av fastigheten, ungefär i storleksordningen 0,3–0,5 % (den exakta satsen i St. Moritz kommun kan variera från år till år) – detta är utöver den vanliga förmögenhetsskatten på nettotillgångar. Alla ägare måste dessutom deklarera fastighetens värde som en del av sin beskattningsbara förmögenhet varje år, eftersom Schweiz beskattar personligt nettoförmögenhet (med progressiva satser som vanligtvis toppar kring ~0,5–0,7 % i GR för hög nettoförmögenhet) ubs.com. För en utländsk icke-resident ägare har du en begränsad skattskyldighet i Schweiz för fastigheten – i allmänhet kommer de kantonala myndigheterna att beskatta dig för fastighetens “schablonmässiga hyresvärde” (se nedan) som en form av inkomst samt fastighetens värde som förmögenhet, även om du bor utomlands. Dubbelbeskattningsavtal säkerställer ofta att du inte betalar full skatt i båda länder, men professionell rådgivning rekommenderas i sådana fall.
- Schablonmässig beräknad hyresvärdesskatt: Schweiz beskattar på ett unikt sätt husägare på den teoretiska hyresinkomst de skulle få om de hyrde ut sitt hem. Denna ”Eigenmietwert” (beräknad hyresinkomst) läggs till ägarens beskattningsbara inkomst varje år ubs.com. I praktiken, för ett fritidshus, om du är schweizisk medborgare eller skatteresident i Schweiz, betalar du inkomstskatt som om du tjänade hyra på ditt eget andra hem (minskat med faktisk hyresinkomst du faktiskt fått in – du dubbelbeskattas alltså inte). Dock är ränteutgifter på bolån och underhållskostnader avdragsgilla mot denna schablonberäknade inkomst ubs.com. Många ägare med låg eller ingen bolån upplever schablonskatt på hyresvärde som betungande, eftersom de i praktiken betalar skatt för att använda sitt eget hem. Viktig uppdatering: År 2024 har det schweiziska parlamentet röstat för att avskaffa den nationella skatten på schablonmässigt beräknad hyresvärde för permanentbostäder och fritidshus, och att låta kantonerna beskatta fritidshus på andra sätt istället ubs.com. Denna reform kommer att bli föremål för en folkomröstning, och om den godkänns kan den träda i kraft tidigast 2026 ubs.com. Det betyder att ägare om några år kanske inte längre beskattas på schablonhyra, vilket vore en lättnad, men kantonen Graubünden (och andra) kan då införa en ny fast skatt på fritidshus som kompensation. Utländska ägare som inte är skattskyldiga i Schweiz betalar idag en liknande schablonskatt på hyresvärde till kantonen för sina fritidshus; hur reformen påverkar dem beror på hur respektive kanton väljer att implementera förändringen. Oavsett gäller status quo 2025: schablonhyra beskattas fortfarande som inkomst, så ta hänsyn till det (det kan röra sig om tiotusentals CHF i beskattningsbar “inkomst” för ett värdefullt hus).
- Hyresinkomstskatt: Om du hyr ut din fastighet är den faktiska hyresinkomsten självklart skattepliktig som inkomst också. För icke-residenta ägare beskattar de schweiziska myndigheterna vanligtvis hyresinkomsten (efter tillåtna avdrag) från schweizisk egendom vid källan. Om du är bosatt i Schweiz läggs det helt enkelt till din vanliga inkomst. Med tanke på att inkomstskattesatserna för toppinkomsttagare är höga (kombinerad federal/kantonal kan vara ~20-30%+), är möjligheten att dra av räntekostnader på bolån och underhåll avgörande för att minska den beskattningsbara hyresvinsten (som ofta utraderas på papper). Schweiz skattesystem kan vara fördelaktigt för ägare med hög belåning: med låga avkastningar och höga räntekostnader har många buy-to-let ägare minimal nettobeskattningsbar inkomst från fastigheten.
- Kapitalvinstskatt: Schweiz tillämpar en fastighetsvinstskatt på vinsten från försäljning av fast egendom. Detta är en kantonal skatt och är starkt beroende av hur länge du har ägt fastigheten. Den är utformad för att minska snabba köp och försäljningar/spekulation. I Graubünden möter kortsiktiga ägare mycket höga kapitalvinstskattesatser (på en glidande skala upp till ~50% på vinsten om den säljs inom ett eller två år). Skatten minskar sedan för varje år man äger fastigheten; efter en viss innehavsperiod (ofta 10–15 år) sjunker skattesatsen till cirka 0–10%. Till exempel kan en försäljning efter 5 år innebära cirka 30% skatt på vinsten, medan en försäljning efter 20 år kan innebära mycket lite skatt. Den exakta formeln i GR: vinster beskattas av kanton och kommun, med effektiva skattesatser från ~25% upp till ~50% om innehavet bara varar några år investropa.com. Om du äger långsiktigt undantas vinster helt i vissa kantoner; andra sänker till en låg fast procentsats. Det är värt att planera för kapitalvinstskatt om du tror att du kan komma att sälja inom ett decennium – den kan ta en stor bit av vinsten. Dessutom finns ingen “1031-exchange” eller uppskjuten beskattning tillgänglig om du inte köper en annan fastighet i Schweiz som permanentbostad (och även där finns begränsningar). Sammanfattningsvis är fastighetsvinstskatten en betydande kostnad att beakta, men kan minimeras genom långsiktigt ägande – vilket ändå stämmer överens med den typiska St. Moritz-ägarens strategi ubs.com.
- Årliga ägandekostnader: Utöver skatter, kom ihåg att budgetera för årligt underhåll, bostadsrättsavgifter (om lägenhet), försäkring och driftkostnader. En tumregel är ~0,5%–1% av fastighetens värde per år i underhållskostnader för lyxbostäder (vilket i St. Moritz kan vara 20 000 CHF eller mer årligen). Om det är en bostadsrätt (PPE) tillkommer kvartalsvisa fastighetsavgifter som täcker gemensamt värmesystem, fastighetsskötare, reparationsfond m.m., ofta flera CHF per m² och månad.
- Skatteavtal & schablonskatt: Om du flyttar till St. Moritz som bosatt, tänk på att utlänningar som inte arbetar i Schweiz kan vara berättigade till schablonbeskattning – en särskild fast skatt baserad på levnadskostnader istället för inkomst, som förhandlas med kantonen investropa.com. Många förmögna expats väljer denna väg; det kan innebära att skatten på global inkomst blir noll, med en fast årlig skatt som ofta ligger på sexsiffriga belopp i CHF. Kantonen Graubünden erbjuder schablonavtal till kvalificerade personer (även om vissa kantoner har avskaffat det). Detta påverkar inte direkt fastighetsskatten, men påverkar din totala skattebild. För icke-bosatta är schweiziska skatter på fastigheter vanligtvis avdragsgilla mot hemlandets skatter tack vare avtal.
Sammanfattningsvis är Schweiz fastighetsskatter inte låga, men de är förutsägbara och ofta lägre än skattebördan i många andra lyxiga fastighetsmarknader (tänk på 6-7 % stämpelskatter i London eller årlig förmögenhetsskatt i Frankrike, osv.). En fördel: det finns ingen årlig nationell “fastighetsvärdeskatt” utöver förmögenhetsskatten – och förmögenhetsskatten i Schweiz, även om märkbar, har relativt låga nivåer jämfört med t.ex. vissa amerikanska fastighetsskatter som är ~2 % av värdet årligen. Dessutom, arvsskatt: Graubünden beskattar inte direkta arvingar på arv, vilket innebär att du kan lämna schweizisk fastighet till barn utan arvsskatt i de flesta fall (vissa kantoner skiljer sig). Sammantaget gynnar Schweiz skattesystem långsiktigt ägande och personligt bruk. Köpare i St. Moritz bör anlita en skatterådgivare för att optimera ägarstrukturen – men kan generellt räkna med ett stabilt system. Om förmånsvärdesbeskattningen avskaffas före 2026 kan ägare av andrahandsbostäder se en skatteförändring (kanske en ny fast skatt per bostad). Håll ett öga på den reformen, eftersom den riktar sig direkt mot platser som St. Moritz med många fritidsboenden ubs.com.
Efterfrågefaktorer: Turism, Livsstil och Investeringsmigration
Vad gör St. Moritzs fastighetsmarknad så eftertraktad? Svaret ligger i en unik kombination av livsstilsattraktion, internationell status och finansiella/säkerhetsmässiga fördelar som få platser kan matcha. Här är de största efterfrågedrivarna:
- Turism i världsklass & livsstil: St. Moritz erbjuder en privilegierad alpina livsstil som konsekvent lockar den globala eliten. Staden är synonym med glamour – här anordnas evenemang som Snow Polo World Cup, White Turf hästkapplöpningar på den frusna sjön och gourmetfestivaler. Orten har 300 soldagar om året, skidåkning i toppklass (350 km pist, plus Cresta- och bobbana, etc.), och lyxiga bekvämligheter från Michelinrestauranger till designerbutiker. Denna attraktiva livsstil får förmögna semesterfirare att återvända gång på gång och ofta gå över till att bli fastighetsägare. Turismstatistiken bekräftar detta: 2023 hade man rekordmånga hotellnätter (det näst bästa året på ett decennium) ginesta.ch. Ännu mer talande är att Oberengadins tillväxt överträffade resten av Graubünden, vilket visar St. Moritz starka attraktionskraft ginesta.ch. Ungefär 53,5% av hotellgästerna var schweiziska 2023 (en liten nedgång från 58% året innan då fler internationella besökare återvände) ginesta.ch, vilket betyder att nästan hälften var utländska – ett tecken på återvunnen global attraktionskraft efter pandemin. Hög efterfrågan på turism leder så småningom till ökad efterfrågan på fastigheter: många internationella besökare förälskar sig i Engadin och väljer att köpa ett fritidshus för längre vistelser. Övergången till året-runt-turism (vandring, cykling, segling, kultur på sommaren) har förlängt säsongen, vilket gör att ägandet här är ännu mer attraktivt även utanför vintern naef-prestige.ch.
- Status och exklusivitet: Det finns bara ett St. Moritz – varumärket har en prestige liknande Monaco, Aspen eller Courchevel. Att äga fastighet här är en statussymbol. Denna ”troféfaktor” innebär att efterfrågan är relativt okänslig för pris: förmögna individer köper ofta av känslomässiga och livsstilsrelaterade skäl snarare än för ren avkastning. Stadens glamour (känd som ”Top of the World”) och dess roll som pionjär för vinterturism skapar en ständig attraktionskraft. Dessutom är utbudet begränsat och blir allt snävare (lagen förbjuder nya andrahandsbostäder), vilket gör att ett ägande i St. Moritz bokstavligt talat blir mer exklusivt för varje år – en stark drivkraft för dem som har råd.
- Säker investering: Schweiz politiska neutralitet, ekonomiska stabilitet och starka valuta gör fastigheter i St. Moritz till en säker investering såväl som en livsstilsval. Under tider av global osäkerhet ökar förmögna investerare ofta sina innehav i schweiziska tillgångar (francen tenderar att stärkas i kriser). UBS påpekar att trots svagare ekonomisk tillväxt är ”den lokala lyxfastighetsmarknaden troligen fortfarande gynnad av sitt rykte som ‘safe haven’” ubs.com. Fastigheter här erbjuder kapitalbevarande – Schweiz lagstiftning skyddar äganderätten starkt, och banksystemet är robust om finansiering behövs. För internationella köpare från mindre stabila regioner är det en form av försäkring att omvandla en del av sin förmögenhet till schweiziska fastigheter. Denna efterfrågan är en del av en bredare trend av ”investeringsmigration”, där förmögna familjer skaffar bostäder i stabila länder som plan B/boendealternativ. Schweiz har inte något renodlat golden visa-program, men dess schablonbeskattning har lockat många miljonärer, vilka i sin tur köper exklusiva bostäder (ofta i turistområden där tillstånd ges). Så kan makroekonomiska och geopolitiska orosmoln faktiskt öka efterfrågan på fastigheter i St. Moritz, eftersom det ses som ett påtagligt och stabilt värde i oroliga tider.
- Livskvalitet och integritet: Utöver glamour erbjuder St. Moritz en utmärkt livskvalitet. Schweiz rankar i toppen globalt vad gäller säkerhet, renlighet, sjukvård och miljökvalitet harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadins miljö – frisk luft på 1 800 meters höjd, låg brottslighet, väl underhållen infrastruktur – är en stark attraktionskraft. För rika köpare med familjer är regionen attraktiv för dess privatliv och säkerhet (inga hordar av paparazzis, och schweizisk diskretion är välkänd). Till skillnad från vissa säsongsbetonade semesterorter fungerar St. Moritz året runt med bra service, internationella skolor inom räckhåll (t.ex. Lyceum Alpinum Zuoz i närheten) och ett bekymmersfritt liv. Detta övertygar vissa att inte bara semestra här utan även delvis bosätta sig (tillbringa flera månader om året). Det faktum att ungefär 43 % av St. Moritzs befolkning är utlänningar (många av dem välbärgade expats) understryker dess internationella dragningskraft ginesta.ch ginesta.ch.
- Inom Schweiz: De främsta motsvarigheterna är Gstaad, Verbier, Zermatt och kanske Andermatt (på uppgång tack vare undantag för utländska köpare).
- Konkurrensfördel: Jämfört med andra lyxiga skidorter gynnas St. Moritz av Schweiz relativt rimliga transaktionskostnader för fastigheter och låga skatter för boende. Det finns inga begränsningar för utländska boende att köpa när de väl bor här, till skillnad från Österrike där även boende har begränsningar i turistzoner. Och även om Frankrike eller Italien tillåter fria utländska köp har dessa länder högre förmögenhets- och arvsskatter vilket vissa investerare ogillar. Schweiz stabila lågbeskattningsmiljö (speciellt om schablonbeskattning säkras) är ett stort incitament. Dessutom förbättras St. Moritz transporttillgång – Alpernas första elektriska bergsbana startade här, och idag kan man ta sig hit via Engadin-flygplatsen (privatjet) eller ett 2h45-tåg från Zürich (med nya Albulatunneln är tillförlitligheten bättre). Goda förbindelser innebär att det är lättare att njuta av hemmet, vilket späder på efterfrågan.
Sammanfattningsvis drivs efterfrågan på fastigheter i St. Moritz av en kraftfull blandning av livsstilens attraktionskraft, prestige och ekonomisk försiktighet. Stadens förmåga att ständigt förnya sig – t.ex. genom att arrangera nya kulturevenemang, satsa på året-runt-sporter, uppgradera sina lyxiga erbjudanden – håller den aktuell för nya generationer av köpare. Och större trender (distansarbete som möjliggör mer tid i fritidsboenden, tillväxt av UHNW-förmögenheter etc.) stärker denna efterfrågan. Ingen enskild alport har samma kombination av egenskaper, vilket är anledningen till att St. Moritz ligger i topp på önskelistan för dem som letar lyxfastighet, även när de jämför med platser som Gstaad, Zermatt, Courchevel eller Aspen.
Jämförelse med andra schweiziska och alpina lyxmarknader
St. Moritz jämförs ofta med ett fåtal andra exklusiva alpina marknader. Så här står sig orten på viktiga punkter jämfört med både schweiziska konkurrenter och elit-skidorter utomlands:
Sammanfattningsvis står St. Moritz vid eller nära toppen av den alpina marknaden för lyxfastigheter. Dess främsta schweiziska konkurrenter erbjuder liknande exklusivitet men ingen kombinerar alla faktorer (stadens storlek, sjöutsikt, klimat, glamourös historia) i samma utsträckning. Internationellt kan man hitta resorter med lika stor charm eller ibland ännu högre enskilda försäljningar, men St. Moritz totala marknad förblir en av de mest robusta och högst värderade. För en köpare eller investerare kan diversifiering inom Alperna innebära att titta på andra orter, men St. Moritz kommer sannolikt att fortsätta ha ett prispremium – en spegling av dess ikoniska varumärke och bestående attraktionskraft.
Källor: Schweiziska marknadsrapporter och nyheter (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alpina fastighetsindexdata (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa och federala källor för avkastning/skatt investropa.com ubs.com; Turismstatistik och lokala insikter ginesta.ch ginesta.ch. Den sammanställda datan presenterar det senaste tillgängliga från 2025 och ger en omfattande bild av St. Moritz fastighetsklimat och dess kontext på den bredare marknaden. Varje aspekt – från lagstiftningsbegränsningar till lyxtrender – bidrar till förståelsen av denna unika fastighetsmarknad på hög höjd.
